Niet polderen, maar rekenen! Ontwikkelingsstrategie voor het Groene Hart

Niet polderen, maar rekenen! Ontwikkelingsstrategie voor het Groene Hart

1

Niet polderen, maar rekenen! Ontwikkelingsstrategie voor het Groene Hart

Haalbaarheidsstudie

In opdracht van: Bouwfonds MAB Ontwikkeling Nationaal Groenfonds

Uitgevoerd door: ECORYS

september 2005

Inhoudsopgave Verantwoording: van Confrontatie naar Symbiose

7

1 Samenvatting

9

2 Kansen, uitgangspunten en voorbeeldprojecten 2.1 Kansen voor het Groene Hart 2.2 Integrale ontwikkelingsstrategie 2.3 Naar de voorbeeldprojecten 2.3.1 De potentiële woningbouwlocaties 2.3.2 Koppeling op projectniveau 2.3.3 Groene en blauwe investeringen 2.4 Rekenen aan rood en groen 2.4.1 Uitgangspunten grondexploitatie 2.4.2 De resultaten

15 15 16 18 18 20 20 24 24 25

3 Integrale ontwikkelingsstrategie voor het Groene Hart 3.1 Niet polderen, maar rekenen! 3.2 De integrale ontwikkelingsstrategie in stappen 3.3 De meerwaarde van de integrale ontwikkelingsstrategie 3.4 Voorwaarden en borging 3.4.1 Borging van integrale planvorming 3.4.2 Financiële borging: fondsvorming voor het Groene Hart 3.4.3 Borging van integrale uitvoering

27 27 28 29 29 29 30 30

4 Achtergrond en analyse 4.1 Korte historie 4.2 De overheid 4.3 Van problemen naar kansen 4.4 Rijksprogramma en provinciale regie 4.5 De vraag naar landelijk wonen 4.6 Wonen en groen 4.7 Groene en blauwe kansen

33 33 33 35 36 37 39 40

Bijlagen Deelnemers workshop Groene Hart Literatuur Colofon

42

5

Verantwoording: van Confrontatie naar Symbiose Verstedelijking rukt op, groenaanleg blijft achter en het landschap verloedert. Op het één wordt stevig verdiend, voor het ander is geen geld. Misschien een wat karikaturaal beeld, maar toch met een kern van waarheid voor het Groene Hart: een typisch geval van een glas dat half vol en half leeg is. Zonder restrictief planologisch beleid was het Groene Hart er niet meer geweest. Toch ligt het bouwtempo er hoger dan het landelijk gemiddelde en komen groenprojecten moeilijk van de grond. Aan een robuuste ontwikkelings- en investeringsstrategie heeft het tot nu toe ontbroken. Dat kan ook anders. ‘Rode’ en ‘groene’ belangen tot elkaar brengen en erkennen dat beide een legitieme maatschappelijke vraag weerspiegelen. In 1999 hebben wij samen, Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Nationaal Groenfonds, in het rapport ‘Van confrontatie naar symbiose’ onze gezamenlijke denkbeelden voor krachtenbundeling van ‘rood’ met ‘groen’ beleidsmatig uiteengezet. Naast ‘groen’ heeft inmiddels ‘blauw’ een volwaardige plaats veroverd. Ook in dit verhaal trekken we samen op. Op die manier bundelen wij groene en rode expertise en investeringsbereidheid en beogen wij een symbiose tot stand te brengen. Natuur en wonen: geen gezworen vijanden, maar juist een ijzersterk koppel. Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Nationaal Groenfonds hebben gezamenlijk opdracht gegeven aan ECORYS, ruimtelijk-economisch adviesbureau uit Rotterdam, om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. Met dit haalbaarheidsonderzoek willen wij de integrale investeringsstrategie een forse impuls geven. We laten zien hoe woningontwikkeling en versterking van groene en blauwe functies samen kunnen gaan en in kwaliteitsverbetering resulteren. We doen dat niet met het zoveelste beleidsverhaal maar met uitvoeringsgerichte voorstellen. Wij zijn nuchter gaan rekenen. Kosten en baten tegenover elkaar zetten en vraag en aanbod interpreteren. Op deze manier maken we ook het idee van ‘rood voor groen’ concreet, een concept waar men al jaren over praat maar waarmee in de praktijk nog niet veel gebeurt.

De studie laat zien dat een integrale ontwikkelingsstrategie haalbaar is. Wij formuleren ook de voorwaarden waaraan voldaan moet zijn om te waarborgen dat de gevonden balans echt bewaard wordt: in de planontwikkeling, in de financiering en in de uitvoering. Een kordate invulling van de provinciale regie en onafhankelijke fondsvorming voor het Groene Hart zijn daarvoor onmisbaar. Wij geven openheid over het gehanteerde rekenmodel, de kosten, de opbrengsten en de resultaten ervan. De feitelijke ontwikkelingslocaties voor woningbouw die in het haalbaarheidsonderzoek zijn opgenomen, zijn potentiële ontwikkelingslocaties, maar deze maken wij niet openbaar. Het is niet onze bedoeling om aanzetten te geven voor grondverwerving door derden. Dat Bouwfonds MAB Ontwikkeling èn Nationaal Groenfonds elk graag bij de verdere uitwerking betrokken willen worden, behoeft nauwelijks betoog. Wij beseffen natuurlijk dat de selectie voor concrete projecten verbonden is met aparte besluitvormingstrajecten. Het is dan wel van belang om tijdig marktpartijen in te schakelen die in staat en bereid zijn om de integrale aanpak vorm te geven en voor hun rekening te nemen, in letterlijke en figuurlijke zin. Friso de Zeeuw Directeur Nieuwe Markten, Bouwfonds MAB Ontwikkeling Roelof Balk Directeur, Nationaal Groenfonds september 2005

7

1 Samenvatting

Kwaliteitsverbetering Is kwaliteitsverbetering in en van het Groene Hart mogelijk, in combinatie met het vervullen van de consumentenvraag naar woningen? Dat was de vraagstelling van Bouwfonds MAB Ontwikkeling en het Nationaal Groenfonds. Zij hebben een integrale ontwikkelingsstrategie opgesteld, waarbij natuur- en landschapsontwikkeling, gecombineerd is met kleinschalige woningbouw. Er zijn drie voorbeeldprojecten gedefinieerd. Deze voorbeeldprojecten bestaan uit concrete projectvoorstellen die zijn doorgerekend op hun financiële haalbaarheid. Ze geven een overtuigende, positieve uitkomst. Uit de berekeningen blijkt dat de realisatie van 1 ha woningbouw de duurzame realisatie van 11 ha natuurontwikkeling, waaronder natte natuur, mogelijk maakt. Concreet gaat het bij de natuurontwikkeling om het aankopen van gronden, het inrichten met het oog op recreatief gebruik en de afkoop van het onderhoud voor een periode van tien jaar. Ook kan het de vorm krijgen van agrarisch natuurbeheer, waarbij goede afspraken worden gemaakt om voor de lange termijn toegankelijkheid en kwaliteit te garanderen.

Voorbeeldprojecten De drie voorbeeldprojecten zijn gericht op het realiseren van natuur- en landschapsprojecten, in combinatie met woningbouw. Zij beslaan in totaal 12 kleinschalige woningbouwlocaties in de randen van het Groene Hart. De locaties bevatten gemiddeld 50 woningen en zijn overwegend gesitueerd aangrenzend aan bestaande bebouwing. Deze woningbouwlocaties kunnen worden gekoppeld aan drie in de directe nabijheid gelegen provinciale Groene Hartprojecten1. Deze nabijheid vergroot de kwaliteit van het wonen en versterkt het draagvlak voor de groene projecten. De verkoopprijzen van de huizen liggen in de randen van het Groene Hart dermate hoog, dat er in vergelijking met de kosten een plus overblijft.

Deze plus uit de grondexploitatie is inzetbaar voor het realiseren van groene en blauwe projecten. Het creëren van lokale fondsen voor deze rood-voor-groen/blauw aanpak is een geschikt middel hiervoor. Op deze wijze komen financiële middelen beschikbaar en wordt het organiserend vermogen versterkt.

De realisatie van 1 ha woningbouw maakt de duurzame realisatie van 11 ha natuurontwikkeling mogelijk.

De ramingen van de investeringskosten voor alle ‘groene en blauwe’ plannen in het Groene Hart lopen uiteen van Q 1 tot 3 miljard2. Naar schatting is voor tweederde3 daarvan de financiering rond. De tekorten beslaan derhalve Q 330 miljoen tot Q 1 miljard. Het Groene Hart kent 26 provinciale projecten. Indien elk van deze 26 projecten gecombineerd wordt met 4 kleinschalige woningbouwlocaties, dan worden ca 5.000 woningen gerealiseerd. Er is een potentiële bijdrage uit de grondopbrengsten denkbaar van Q 200 miljoen. Daarmee kunnen ca 4.500 tot 5.000 ha aan groene en blauwe functies worden gerealiseerd. Dus met een toevoeging van een beperkte hoeveelheid woningen (ca. 5.000, de omvang van een klein dorp) verspreid over het Groene Hart kunnen vele landschappelijke en natuurprojecten worden uitgevoerd. De audit van de 26 projecten die het Programmabureau Groene Hart momenteel uitvoert4, werkt de kwaliteitszonering uit en geeft aan waar in het Groene Hart welke ontwikkelingen gewenst zijn. Het biedt een goede basis voor de verdere uitwerking van de integrale ontwikkelingsstrategie en de keuze van woningbouwlocaties.

Problemen en kansen Het Groene Hart is sinds de jaren vijftig een belangwekkend thema in het ruimtelijk beleid. Dit beleid was restrictief en conserverend en beoogde het Groene Hart open te houden, als rustpunt temidden van stedelijke ontwikkelingen. Aan visie, projecten en subsidieregelingen heeft het in de afgelopen vijftig jaar niet ontbroken. Toch constateerde het Ruimtelijk Planbureau in 2003 dat

1 Er is aansluiting gezocht bij de 26 provinciale Groene Hartprojecten die beschreven zijn in de notitie Balans van het Groene Hart, Programmabureau Groene Hart, februari 2005. 2 Balans van het Groene Hart, Programmabureau Groene Hart, februari 2005. 3 Met verwijzing naar de Workshop Ontwikkelingsstrategie Groene Hart d.d. 21 december 2004 in Hoevelaken. Deze workshop werd georganiseerd door Bouwfonds en Nationaal Groenfonds en heeft mede bijgedragen aan de formulering van de integrale ontwikkelingsstrategie. Zie bijlage 1 voor een overzicht van de deelnemers aan de workshop. 4 Resultaten worden najaar 2005 verwacht.

9

Een integrale ontwikkelings- én uitvoeringsstrategie stuurt op kwaliteit van groene en blauwe functies in balans met rode functies.

het conserverende beleid faalt: het open landschap verdwijnt langzaam maar zeker, er zijn veel meer huizen gebouwd en bedrijventerreinen ontstaan dan de bedoeling was, de bodem verzakt als gevolg van het voor de veehouderij noodzakelijke peilbeheer en de problematiek van wateroverlast wordt ernstiger.5 Daarnaast blijkt een groot aantal van de Groene Hartprojecten, bedoeld om natuur en landschappelijke kwaliteit te versterken, in de uitvoering te stagneren. Het toenemende ruimtebeslag in het Groene Hart voor wonen en werken is – in ieder geval op het lokale/regionale niveau – democratisch gelegitimeerd en voorziet in een evidente ruimtevraag. Maar daarmee is nog geen sprake van een beheerst proces, noch van een evenwichtige ontwikkeling.

kelen in balans met rode functies. De koppeling van kwaliteitsverbetering aan rode functies versterkt de haalbaarheid en de uitvoering van (onderdelen van) de provinciale Groene Hartprojecten. De ontwikkeling van woningbouwlocaties langs de randen van het Groene Hart voorziet bovendien in de vraag naar centrumdorpse en landelijke woonmilieus. Behoud en versterking van natuur, landschappelijke kwaliteiten en recreatieve mogelijkheden voorziet in de maatschappelijke behoeften en beleidsdoelen wat betreft groen in en om de stad.

De rijksoverheid heeft in de Nota Ruimte nieuwe beleidsuitgangspunten voor het Groene Hart geformuleerd. Na decennialang een conserverend beleid te hebben gevoerd, wil het rijk nu ontwikkelingen mogelijk maken in het Groene Hart, met respect voor het unieke karakter van het gebied. De drie provincies Noord-Holland, ZuidHolland en Utrecht denken in dezelfde lijn. Zij willen de uitvoering van de reeds benoemde projecten in het Groene Hart versterken. De overheden willen in samenwerking met burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties komen tot een uitvoeringsgericht ontwikkelingsprogramma. Sommigen zien in deze benadering het gevaar dat de ‘verkeerde ontwikkeling’(wel rood, geen groen en blauw) zich hierdoor versneld doorzet. De integrale ontwikkelingsstrategie die Bouwfonds en het Nationaal Groenfonds presenteren, is daarop het antwoord. Deze koppelt rood aan het groen en blauw; letterlijk, – door projecten te combineren die in elkaars nabijheid en gelijktijdig in ontwikkeling worden genomen – financieel en qua organisatie.

Onder het motto ‘Niet polderen, maar rekenen!’ presenteren het Nationaal Groenfonds en Bouwfonds MAB Ontwikkeling een integrale ontwikkelingsstrategie voor het Groene Hart. Daarin worden investeringen in natuur, landschap, water en woningbouw gecombineerd. De dynamiek van de rode investeringen wordt gebruikt om ook de groene en de blauwe investeringen ten uitvoer te brengen. De voorbeeldprojecten maken duidelijk dat met 1 ha woningbouw 11 ha groene en blauwe functies duurzaam gerealiseerd kunnen worden. In de onderstaande illustratie is in het vierkant links de woningbouw terug te vinden als rode blokjes in een groen blok. Deze combinatie van rood in een groene omgeving laat zien dat in de woonwijk zelf ook veel groen wordt gerealiseerd. Gemiddeld gaat het om 12 woningen per hectare. Deze rode ontwikkeling is via de rood-groene pijl verbonden met een 11 maal groter gebied, waarin groene en blauwe ontwikkelingen plaatsvinden.

Niet polderen, maar rekenen!

De Groene Hart-provincies kennen een manifeste vraag naar centrum-dorpse en landelijke woonmilieus van tenminste 49.000 woningen. De hoeveelheid groen in en om de stad ligt vooral in West-Nederland fors onder de richtgetallen die de Nota Ruimte hanteert. Met name de projecten die na 1995 zijn gestart, zitten in de vertraging; meestal door een tekort aan financiële middelen, bestuurlijk draagvlak en organiserend vermogen. De meerwaarde van de integrale ontwikkelingsstrategie die hier wordt gepresenteerd, is een betere beheersing van het ruimtegebruik, op basis van kwaliteitszonering en kwaliteitsuitgangspunten. Door het ruimtegebruik te beheersen, ontstaan betere mogelijkheden om te sturen op kwaliteit en groene en blauwe functies te ontwik-

10

5 Het bouwtempo van woningen lag zelfs hoger dan het landelijk gemiddelde.

Integrale aanpak in stappen Financiële verevening van rood naar groen en blauw is een belangrijk onderdeel van de integrale ontwikkelingsstrategie, maar er is meer nodig. Door de rode investeringen en de groene en blauwe investeringen ook te combineren in ruimte (elkaars nabijheid) en tijd (gelijktijdige realisatie) worden draagvlak en organiserend vermogen versterkt. Figuur 1 illustreert de verkenning van problemen en wensen langs de groene, de blauwe en de rode lijn. Op het niveau van de acties kunnen combinaties worden gemaakt, die meerwaarde opleveren: versterking van natuur- en landschap, waterberging, recreatiemogelijkheden en aantrekkelijke woningbouwlocaties. In de uitvoering kunnen afspraken worden gemaakt over financiële verevening van rood naar groen en blauw.

Geslaagde overgang tussen rood en groen, “De Boomgaard” in Langbroek

Figuur 1: Verhouding rood en groen/blauw: 1 staat tot 11

11

Figuur 2: Schematisch overzicht ontwikkelingsstrategie

Natuur & Landschap

Water

Woningbouw

Problematiek

- Vraag naar recreatieruimte - Landschap verrommelt - Afnemende biodiversiteit

- Laag waterpeil en verzakking grond - Ruiger weer, meer neerslag

- Omvangrijke vraag wonen in het groen

Wensen

Hard beschermde gebieden met natuur

Stabiel watersysteem, meer lokale opvang

Accomoderen van de woningvraag

Zoektocht terreinen natuur en landschap

Zoektocht terreinen wateropvang

Zoektocht locaties woningbouw Formuleren type woningen

Acties

Oplossing 1

Integrale keuze locaties voor natuur, recreatie en water

Tekortschietende financiën of organisatie

Oplossing 2

Berekening plus uit grondexploitatie

Afspraken over financiële verevening, zodat woningbouw bijdraagt aan natuur- en waterprojecten

Aankoop terreinen Inrichting, toegankelijkheid Beheer

Aankoop terreinen Bouw woniningen Financiële afdracht

Hogere kwaliteit landschap, duurzaam beschermd, antwoord op woningvraag

Voorwaarden en borging De integrale ontwikkelingsstrategie is haalbaar en levert meerwaarde op. Om ervoor te zorgen dat het in de praktijk ook gaat werken is, op tenminste drie niveaus een solide borging nodig: •

12

borging van de integrale planvorming, waarbij de goedkeuring voor rode investeringen gekoppeld is aan een hard commitment voor de groene en blauwe investeringen. Aangezien het veelal gaat om gemeentegrensoverschrijdende projecten, moeten provincies de regie op zich nemen;

financiële borging, in de vorm van een onafhankelijk fonds dat de overdracht van rode opbrengsten naar groene en blauwe projecten zeker stelt. Te denken valt aan fondsen per deelgebied, of een fonds voor het Groene Hart als geheel; • borging in de integrale uitvoering, opdat de investeringen over groene, blauwe en rode lijnen synchroon lopen. Ook hier kunnen provincies slagvaardig optreden en invulling geven aan de regionale uitvoeringstaak die zij voor zichzelf hebben gedefinieerd. •

2 Kansen, uitgangspunten en voorbeeldprojecten 2.1 Kansen voor het Groene Hart Het Groene Hart heeft veel te bieden. Er is een omvangrijke vraag naar woningen in centrum-dorpse en landelijke woonmilieus. De meeste kernen in het Groene Hart hebben de afgelopen decennia te maken gehad met een restrictief woningbouwbeleid. Door middel van – onder meer – planologische contingentering zijn de jaarlijkse aantallen nieuwbouwwoningen beleidsmatig beperkt tot ongeveer het niveau van de vervangingsvraag. Desondanks is er gebouwd in een tempo dat boven het Nederlands gemiddelde ligt (m.n. in de provincie Utrecht). Dat geeft aan dat er een grote vraag bestaat vanuit deze woningmarkten. Op grond van de gegevens uit het meest recente Woningbehoefteonderzoek6 (WBO) kan in de Groene Hart provincies Noord- en Zuid-Holland en Utrecht een potentiële vraag naar landelijke en centrum-dorpse woonmilieus worden aangegeven van tenminste 49.000 woningen. Daarvan behoren 25.500 woningen tot de urgente vraag. De WBO-gegevens worden beïnvloed door de economische ontwikkelingen en het consumentenvertrouwen. Het WBO 2002 geeft als gevolg daarvan lagere vraagcijfers dan het vier jaar eerder gehouden WBO. Wanneer de economie de komende jaren weer gaat aantrekken, zal de vraag naar dergelijke woonmilieus naar verwachting hoger uitkomen. De Nota Ruimte erkent deze vraag en geeft ruimte aan de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen. Langs de randen van het Groene Hart en in het gebied Alphen aan de Rijn-Leiden is er ontwikkelruimte voor kleinschalige bebouwing die de landschappelijke structuur versterkt. De kernen in het Groene Hart mogen tenminste bouwen voor de eigen natuurlijke aanwas.

Ook voor natuurontwikkeling en recreatie is het Groene Hart een gewild gebied. Het gebied heeft vele mogelijkheden om de ‘groene waarden’ te versterken. De richtgetallen van de Nota Ruimte omvatten een forse doelstelling in de realisatie van groen en blauw. De Raad voor het Landelijk Gebied (RLG) berekent een behoefte aan 2.888 ha stedelijk groen en ca 48.000 ha groen buiten de stad. De RLG relateert de benodigde budgetten aan aantallen (bestaande) woningen, die van het groen profiteren in de vorm van - onder meer - leefbaarheid en waardegroei.

In de combinatie van rood en groen ligt een belangrijke financiële potentie.

De rijksadviseur voor het landschap, veronderstelt dat ca 65.000 woningen in het Groene Hart gebouwd kunnen worden zonder de kwaliteit ervan aan te tasten7. Staatsbosbeheer heeft gerekend aan rood-voor-groenverhoudingen en stelt dat 1 ha rode functies de duurzame ontwikkeling mogelijk maakt van 7 ha groene functies. Bouwfonds MAB Ontwikkeling kwam op grond van een globale berekening tot een nog gunstiger verhouding. In de combinatie van rood en groen ligt een belangrijke financiële potentie. Dat was de aanleiding om samen met het Nationaal Groenfonds de verhouding rood: groen/ blauw nader te onderbouwen in een aantal voorbeeldprojecten en op basis daarvan de integrale ontwikkelingsstrategie voor het Groene Hart te formuleren. Bouwfonds MAB Ontwikkeling en het Nationaal Groenfonds laten zien hoe een kwaliteitsverbetering van en in het Groene Hart gerealiseerd kan worden, in combinatie met de vraag van consumenten naar goede woningen in een mooie omgeving. De strategie levert geld op en versterkt het organiserend vermogen, hetgeen de uitvoering van de provinciale Groene Hartprojecten stimuleert. De uitgangspunten van de strategie staan hieronder nader toegelicht. Ze zijn uitgewerkt en op hun financiële haalbaarheid onderzocht in drie voorbeeldprojecten die in paragraaf 2.3 nader worden toegelicht.

6 Landelijke onderzoek naar de ontwikkeling van de woningbehoefte, dat in opdracht van het ministerie van VROM elke vier jaar wordt gehouden. 7 Met verwijzing naar Building Business, augustus 2004.

15

2.2 Integrale ontwikkelingsstrategie Kwaliteitszonering In de Nota Ruimte zijn voor het Groene Hart deelgebieden onderscheiden, met verschillende kwaliteiten. De inzet van de integrale ontwikkelingsstrategie is kwaliteitsverbetering in en van het Groene Hart te realiseren, in combinatie met het vervullen van de consumentenvraag naar woningen. Het is mogelijk om natuurlijke en landschappelijke kwaliteiten te versterken, maar ook de gebruikskwaliteit en de belevingswaarde te doen toenemen.

Groen, blauw en cultuur De kwaliteitsverbetering van het Groene Hart omvat groene en blauwe projecten en cultuurhistorische elementen. Waar in dit haalbaarheidsonderzoek wordt gesproken over groene en blauwe investeringen, worden daarmee ecologische waarden, natuur, landschap, waterberging, recreatie en cultuurhistorische elementen bedoeld. Met name het draagvlak voor blauw lijkt groot, vanwege de noodzaak van waterberging, de oplossingen voor wateroverlast en grondwaterproblematiek, en de mogelijkheden voor waterrecreatie. Hetzelfde geldt voor de toeristisch-recreatieve versterking van cultuurhistorische elementen.

Rode functies De vitaliteit van het Groene Hart vraagt om ruimte voor ontwikkeling, om te kunnen voorzien in de woningvraag en in de ruimtevraag van economische functies. Het restrictieve beleid beoogde het ruimtebeslag te beheersen, maar dat is maar ten dele gelukt. Door de ruimtevraag te erkennen en aan te geven waar deze terecht kan, ontstaan betere voorwaarden voor een beheerst proces.

Financiering en organisatie

tarium voor de vertraging te zorgen. Medefinanciering vanuit nieuwe rode projecten kan voor extra budget zorgen. Bovendien komt door het betrekken van marktpartijen en het integraal oppakken van rood, groen en blauw organiserend vermogen.

Instrumentarium Er wordt gesproken over de wenselijkheid van aanvullend instrumentarium voor het Groene Hart, met name op het gebied van grondbeleid en ruimtelijke ordening. Ook komt de mogelijkheid van een Lex Specialis regelmatig aan de orde. Wachten op nieuw instrumentarium is echter onverstandig, omdat daardoor veel kostbare tijd verloren gaat. Uitgangspunt in de geschetste ontwikkelingsstrategie is dan ook, dat het beschikbare instrumentarium volstaat en zo goed mogelijk moet worden ingezet. Een voortvarende vaststelling van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening helpt met name de provincies om hun regierol in te kunnen vullen.

Verenigen van ambities Het komt aan op een integrale ontwikkelingsstrategie die doelstellingen en ambities op een slimme manier combineert. De rode en de groene of blauwe ambities hoeven niet strijdig met elkaar te zijn. In een beheerst proces versterken ze elkaar; in het creëren van draagvlak, de financiering en realisatie, en de uiteindelijke kwaliteit en belevingswaarde.

Overheden als partners Het rijk heeft het beleidskader neergezet in de Nota Ruimte en is door financiering van projecten betrokken bij de uitwerking en realisatie van de ontwikkelingsstrategie voor het Groene Hart. De Groene Hartprovincies nemen de regierol op zich. Zij kunnen de integrale ontwikkelingsstrategie faciliteren en stimuleren, bijvoorbeeld door middel van planologische medewerking. De gemeenten in het Groene Hart moeten het echter ‘doen’, in onderlinge samenwerking en in samenwerking met marktpartijen.

De rode en de groene of blauwe ambities hoeven niet strijdig met elkaar te zijn. In een beheerst proces versterken ze elkaar, in het creëren van draagvlak, de financiering en realisatie.

Toerisme en recreatie In deze verkenning is gekeken naar woningbouw als economische drager. Bij het identificeren van de rode ontwikkelingsmogelijkheden moeten toeristisch-recreatieve ontwikkelingen niet worden vergeten. Deze kunnen de landschappelijke kwaliteiten versterken en mogelijk inkomsten genereren. Hoofdelementen daarin zijn de Natte As, de Stelling van Amsterdam en de groengebieden bij de steden. De kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van Toscane, dat hoogwaardige en ambachtelijke productie combineert met aantrekkelijk wonen, landschappelijke kwaliteiten, toerisme en recreatie kan een inspirerend voorbeeld zijn.

Combinaties op deelgebiedniveau De strategie wordt gebaseerd op combinaties van rood met groen/blauw op deelgebiedniveau. Zo worden deelprojecten geïdentificeerd voor deelgebieden van het Groene Hart. Daarbij worden uitgegaan van de hanteerbare samenwerking tussen enkele gemeenten, bijvoorbeeld conform de aanpak die op de Utrechtse Heuvelrug geldt: eerst op het niveau van de gemeente bezien of rood de nodige groene en blauwe ontwikkelingen kan financieren. Waar dat niet lukt en het groen/blauw een bovenregionaal belang kent, kan tussen gemeenten worden verevend.

Voor de realisatie van groene en blauwe projecten in het Groene Hart is naar schatting tweederde van het benodigde budget beschikbaar. Behalve een financieel tekort lijken ook knelpunten rondom organisatie en instrumen-

16

17

Zoekcriteria die daarbij zijn gehanteerd:

Figuur 3: Kwaliteitszonering Groene Hart uit de Nota Ruimte

•

•

•

2.3 Naar de voorbeeldprojecten Om de integrale ontwikkelingsstrategie te onderbouwen, zijn drie voorbeeldprojecten gedefinieerd en de resultaten ervan berekend. De voorbeeldprojecten zijn als volgt samengesteld: •

•

•

18

er is een inventarisatie gemaakt van kleinschalige woningbouwlocaties, die passen binnen de kaders van de Nota Ruimte; uit deze inventarisatie is een beperkt aantal locaties geselecteerd, die vervolgens gekoppeld zijn aan drie provinciale (groen/blauwe) Groene Hartprojecten; er is een nadere verkenning uitgevoerd van deze drie Groene Hartprojecten, om zicht te krijgen op de doelstellingen, de voortgang en eventuele knelpunten;

•

•

er zijn woningbouwprogramma’s opgesteld voor de geselecteerde locaties, die passen in de landschappelijke context en de marktomstandigheden; vervolgens zijn de bijdragen berekend die vanuit de grondexploitaties beschikbaar komen voor de realisatie van (onderdelen van) de Groene Hartprojecten waaraan ze gekoppeld worden.

Potentiële woningbouwlocaties die gesitueerd zijn in de transformatiezones, transformatieranden en transformatiegebieden zoals aangegeven in de Nota Ruimte8. Locaties die goed bereikbaar zijn en eenvoudig te ontsluiten zijn, zoveel mogelijk via bestaande infrastructuur. De kwaliteit van de plek is van belang, waarbij aspecten als uitzicht, privacy en landschappelijke kwaliteit

•

Groene uitloopgebieden

Aantrekkelijk en bruikbaar recreatielanschap nabij stedelijk gebied.

- Versterken recreatieve gebruikswaarde (bereikbaarheid, toegankelijkheid, aantrekkelijkheid) - Behoud en versterking gebiedseigen kwaliteiten - Inpassing/sanering stadsrandfuncties - Accomoderen wateropgave (berging, conservering)

Transformatiegebieden

Gebieden nabij de stad met een ‘gebiedseigen’ mozaïek van overwegend robuuste groenblauwe kwaliteiten en functies of intensieve tuinbouw en verbonden met het stedelik netwerk van de Randstad.

- Robuuste herinrichting ten behoeve van versterking groenblauwe kwaliteiten en functies: natuur, recreatie en water. - Versterking recreatieve gebruikswaarde - Accomoderen wateropgave (berging, conservering) - Rood-groenopgave i.r.t. stedelijk netwerk Randstad - Rood-groenopgave i.r.t. herstructurering intensieve tuinbouw - Per saldo groenblauwe kwaliteitswinst - Voor Zuidplas en Haarlemmer meer; afweging wel/geen verstedelijkingsopgave Randstad

Transformatiezones / infra

Zone in de invloedsfeer van grootschalige infrastructuur met robuuste groenblauweverbindings- en geledingszones, afgewisseld met stedelijke functies gekoppeld aan de infrastructuur.

- Versterking groenblauwe kwaliteiten, vooral gericht op landschappelijke geleding en ecologische en recreatieve verbinding en verminderen barièrrewerking infrastructuur - Roodgroen-opgave i.r.t. stedelijk netwerk randstad - Per saldo groenblauwe kwaliteitswinst

Transformatiezones / linten

Verdichte linten met een afwisseling van kleinschalige stedelijke functies en groenblauwe kwaliteiten.

- Sanering intensieve tuinbouw en verouderde industrie - Roodgroene opgave i.r.t. saneringsopgave - Per saldo groenblauwe kwaliteitswinst

Transformatiezones / randen

Aantrekkelijk en bruikbaar recreatielandschap nabij stedelijk gebied, of aantrekkelijke afronding stedelijk gebied met goede overgang naar Groene Hart.

- Afweging verstedelijking en/of groenblauwe inrichting - Inpassing stadsrandfuncties

Robuuste Groenblauwe verdindings- en geledingszones gekoppeld aan grootschalige infrastructuur. Bedoeld om zowel de lanschappelijke, ecologische en recreatieve samenhang binnen het Groene Hart te waarborgen (de vensters), als de samenhang tussen het Groene Hart en de omgeving ervan (Poorten).

- Waarborgen landschappelijke geleding - Opheffen barièrrewerking dmv realisering ecolohische en recreatieve verbindingen.

De stappen worden in de onderstaande tekst nader toegelicht.

2.3.1 De potentiële woningbouwlocaties Voor deze studie zijn de mogelijkheden verkend voor woningbouw in de transformatiegebieden langs de A2 (Amsterdam – Utrecht), de A12 (Utrecht – Den Haag) en de A15 (Gorinchem – Rotterdam) of in de buurt daarvan. Daarbij heeft bovenstaande kaart uit de Nota Ruimte gediend als basis.

•

een rol spelen. Ook locaties die de mogelijkheid bieden om de landschappelijke kwaliteit te verbeteren zijn interessant. Locaties die geschikt zijn voor kleinschalige planontwikkeling, waarbij een gemiddelde omvang van ca 50 woningen is aangehouden. Er moet draagvlak voor woningbouwontwikkeling in combinatie met landschaps- en natuurontwikkeling bij de stakeholders aanwezig zijn of kunnen ontstaan.

Poorten

Vensters

8 De precieze afbakening daarvan is niet bekend, maar deze zijn breed opgevat als zones langs A15, A12, A4 en A2.

Gekozen is voor verschillende deelgebieden met eigen doelstellingen voor natuur, landschap en water.

19

De belangrijkste kracht tot verandering in het landelijk gebied is water.

Op basis van deze inventarisatie zijn potentiële ontwikkelingslocaties geïdentificeerd. In de relevante streekplannen is de planologische status van deze locaties bekeken. Het ontbreken van een (woning-)bouwbestemming is niet op voorhand als een barrière beschouwd. Alleen de locaties waarop omzetting naar een woonbestemming niet wenselijk is (bijvoorbeeld vanwege de ecologische waarde, de landschappelijke waarde of de aanwijzing tot waterbergingsgebied), zijn van de lijst afgevoerd.

2.3.2 Koppeling op projectniveau Vervolgens zijn de woningbouwlocaties gekoppeld aan groene en blauwe investeringen. Voor deze groene en blauwe investeringen is aansluiting gezocht bij de provinciale projecten voor het Groene Hart, zoals die zijn beschreven in de Notitie Balans van het Groene Hart. De woningbouwlocaties zijn gesitueerd in de nabijheid van de beoogde kwaliteitsverbeteringen waarvoor de Groene Hartprojecten staan. Dat vergroot de kwaliteit van het wonen en versterkt het draagvlak voor de Groene Hartprojecten. Zo zijn in totaal 12 locaties geselecteerd in 3 verschillende deelgebieden van het Groene Hart, die een duidelijke relatie kennen met een provinciaal Groene Hartproject. Gekozen is voor verschillende deelgebieden met eigen doelstellingen voor natuur, landschap en water. De drie deelgebieden hebben ook vanuit de woningbouw gezien een eigen markt. Zo geven de voorbeeldprojecten een zo breed mogelijke onderbouwing aan een strategie voor het hele Groene Hart. Het Groene Hartproject samen met de bijbehorende woningbouwlocaties

20

vormt een voorbeeldproject. In of in de nabijheid van het provinciale project Linschoterwaard bevinden zich 3 woningbouwlocaties, 4 woningbouwlocaties zijn gekoppeld aan het Groene Hartproject De Venen en 5 locaties hebben een directe relatie met het Groene Hartproject Alblasserwaard/Vijfheerenlanden.

Linschoterwaard10

In alle drie de gebieden zijn er wensen voor natuuraanleg die nog niet volledig zijn gefinancierd. Voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) zijn de middelen in principe beschikbaar. De belangrijkste natuurgebieden en verbindingszones zijn opgenomen in de planning en het ministerie van LNV heeft hiervoor geld beschikbaar. Wat resteert, zijn natuurprojecten die aanvullend zijn voor de EHS. De belangrijkste kracht tot verandering in het landelijk gebied is water. Duidelijk is dat polders anders ingericht moeten worden om meer water te kunnen bergen. In het verlengde hiervan is het maken van natte natuur voor de hand liggend. De Natte As biedt bijvoorbeeld kansen in twee van de drie Groene Hartprojecten, omdat deze leidt tot nieuwe natte natuur en het tracé nog moet worden bepaald. De Natte As is in de nota ‘Natuur voor mensen, mensen voor natuur9’ aangewezen als een van de robuuste verbindingen ter versterking van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Doel is om de moerasgebieden van Lauwersmeer tot Zeeuwse Delta met elkaar te verbinden, zodat de otter van het ene naar het andere gebied kan zwemmen.

9 De kabinetsnota Natuur voor mensen, mensen voor natuur: Tweede Kamer, vergaderjaar 1999-2000, 27 235 nr. 1.

De Bufferzone A 12 – Landgoed kan gevormd worden door een opgaande beplanting in een vorm die past bij het landschap, waarbij gedacht wordt aan beplanting op perceelsranden en verspreide beplantingsstructuren. Een deel van de beplanting komt op het landgoed. Deze bufferzone vormt een afscherming van de stedelijke en infrastructurele druk van Woerden en de A12 op de landschappelijke en ecologische waarden rond het Landgoed Linschoten. Gedacht wordt aan natte natuur omdat er ook een wateropgave is. Het verbetert de recreatieve waarde van met name het Landgoed Linschoten. De omvang is nog niet precies bekend; deze wordt geschat op 12 hectare.

•

De Bufferzone Montfoort is nodig om het zicht op het bedrijventerrein van Montfoort af te schermen. De ontwikkeling van de bufferzone leidt er ook toe dat de karakteristieke landschappelijke tegenstelling tussen het open weidegebied en de (half)gesloten linten en bebouwingskernen wordt versterkt. De omvang wordt geschat op 10 hectare.

De Linschoterwaard is een zeer open weidegebied met daarin gesitueerd het landgoed Linschoten. Het gebied kent een aantal problemen: •

2.3.3 Groene en blauwe investeringen

•

•

• • •

de economische ontwikkeling van de grondgebonden landbouw staat onder druk; de ruimtelijke kwaliteit en het open agrarisch gebied staan onder druk door ontwikkelingen aan de dorpsranden, randen van industrieterreinen, in de bebouwingslinten en langs de A12; er is sprake van knelpunten in de regionale waterhuishouding; het landschap op het Landgoed Linschoten staat onder druk; ecologische kwaliteiten van het gebied staan onder druk.

Er zijn voor de Linschoterwaard verschillende projecten gedefinieerd. Twee daarvan zijn voor deze studie interessant, vanuit het oogpunt van natuurontwikkeling en vanwege financiële tekorten: de Bufferzone A12-Landgoed en de Bufferzone Montfoort. De andere natuurprojecten zijn inmiddels gefinancierd. De totale kosten voor verwerving en inrichting van beide bufferzones worden geraamd op Q 1,2 miljoen.

10 Voor de informatie over de Linschoterwaard is gebruik gemaakt van het startdocument Project Linschoterwaard van april 2005 en een interview met de provinciale projectleider.

Figuur 4: Groen/ blauwe projecten in de Linschoterwaard

21

Alblasserwaard-Vijfheerenlanden12 In 1996 is een convenant Alblasserwaard-Vijfheerenlanden getekend en vervolgens is een 1998 een landschapsplan opgesteld. Doel ervan is vaststelling, behoud en versterking van de bestaande kwaliteiten van het gebied. Het sluipend verlies aan ruimtelijke kwaliteit moet worden tegengegaan, terwijl daarnaast versterking van de agrarische betekenis van het gebied gewenst is. Er zijn hier verschillende natuurprojecten aan de orde. Centraal staat de aanleg van de Ecologische Hoofdstructuur. Ten behoeve hiervan worden droge en natte verbindingszones aangelegd. Deze zijn in principe gefinancierd. Het gebied is voor recreatie al vrij goed ontsloten. Er zijn wandel- en fietspaden, met name over de dijken langs de Lek en de Merwede en door de polder heen, maar daarin ontbreken nog wat stukken.

Figuur 5: Groen/blauwe projecten in De Venen

De Venen11 De Venen is een oer-Hollands landschap met hoogteverschillen als gevolg van ontwatering, afgraving en drooglegging. Door dit menselijk ingrijpen is een gevarieerd landschap ontstaan. Grasland, plassen, zompige veengebieden, rietkragen en moerasbosjes wisselen elkaar af. Het project De Venen loopt al sinds 1998, op basis van een door 26 betrokken partijen (tien gemeenten, waterschappen, provincies, de rijksoverheid en vertegenwoordigers uit de sector landbouw, recreatie en natuur) opgesteld plan van aanpak. Doel van het project is meer natuur te realiseren, een betere toekomst voor de landbouw te creëren en recreatiemogelijkheden te ontwikkelen. De looptijd van de verschillende deelprojecten bedraagt 15-20 jaar. De meeste natuurprojecten in het gebied zijn al gefinancierd en er is tevens sprake van rood-voor groen afdrachten. In Wilnis zijn woningen gebouwd, waarbij afspraken zijn gemaakt over financiële vereveningen voor natuurontwikkeling (Q 4.500,- tot Q 7.500 per woning). Het Landbouw Economisch Instituut (LEI) heeft in 2004 een Procesevaluatie Plan van de uitvoering van de projecten in de Venen, met als conclusies: • •

22

• • • •

de positieve betrokkenheid van partijen, ondanks een gebrek aan commitment voor elkaar; onvoldoende scheiding van rollen en een tekort aan trekkers in het uitvoeringsproces; een gebrek aan daadkracht, problemen worden niet opgelost; onvoldoende communicatie, onvoldoende promotie van het succes van De Venen.

Er lijkt dus vooral behoefte te zijn aan versterking van de organisatorische trekkracht en het budget, zodat de natuurdoelstellingen beter gehaald kunnen worden. De Natte As is voorzien om als een nat natuurgebied door het hele gebied te lopen. De provincie Utrecht heeft onderzoek laten doen naar hoe de Natte As in de Venen zou kunnen worden gelegd. De meest kansrijke optie ligt langs de blauwe route (die op de kaart indicatief is weergegeven). Er is 800 hectare nodig om aan de ecologische voorwaarden te voldoen. Het ministerie van LNV heeft middelen beschikbaar om 400 hectare aan te leggen. Dat betekent dat er nog financiering voor 400 hectare moet worden gevonden. De kosten hiervan worden geschat op Q 7,8 miljoen.

het succes van het Plan van Aanpak, onder meer in de samenwerking tussen partijen; de kloof tussen ambities en resultaten, onder meer door een beperkt draagvlak onder gemeenten en landbouworganisaties en door onvoldoende financiële middelen;

11 Voor de informatie over De Venen een brochure De Venen in 2020 en een interview met de provinciale projectleider.

De molens van Kinderdijk vormen het cultuurhistorische hoogtepunt in de Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Dit monument staat op de Werelderfgoedlijst van de Verenigde Naties. De poldermolens hebben het gebied doen ontstaan en gefunctioneerd van de vijftiende eeuw tot 1927, toen een pompstation op diesel hun taak overnam. In de Tweede Wereldoorlog hebben de molens ook gedraaid, vanwege een tekort aan brandstof. De molens vormen een levende herinnering aan het verleden en zijn een grote attractie voor de recreanten in het gebied. Naast de molens in Kinderdijk zijn er ook molens in Streefkerk, maar deze zijn nog niet opgeknapt. Bij Streefkerk wordt de oorspronkelijke context van een uitgestrekt agrarisch gebied beter benaderd dan in Kinderdijk. Het landschapsplan bepleit om de molengang van Streefkerk te herstellen. Dit betekent dat de twee molens die verloren zijn gegaan opnieuw worden opgebouwd, de hoge en lage boezem worden hersteld en het tussenliggende land wordt ingericht als nat natuurgebied. Er is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd en de geschatte kosten bedragen Q 4,5 miljoen. De aanleg van de Natte As is onderwerp van discussie in dit gebied. De Natte As is geen onderdeel van het landschapsplan en het geplande tracé is volgens betrokkenen in het gebied ongelukkig. Hij zou aanlanden ter hoogte van Gorinchem en Schelluinen. In Schelluinen wordt een bedrijventerrein aangelegd en daar zou de Natte As langs moeten lopen. Het alternatief van een

natte verbinding bij Streefkerk, in de vorm van een kanaal en natte kralen, zorgt voor meer draagvlak in het gebied. Er kan een koppeling worden gelegd tussen dit alternatief voor de Natte As en de aanpak van het gebied van de molens in Streefkerk. De kosten zijn niet bekend. In de onderstaande figuur is met het sterretje aangegeven waar de molens bij Streefkerk kunnen worden gerestaureerd. De blauwe lijn is een indicatie van de natte kralen als invulling van de Natte As.

Figuur 6: Groen/ blauwe projecten in de AlblasserwaardVijfheerenlanden

Vanuit een beknopte marktverkenning zijn woningbouwprogramma’s opgesteld voor de betreffende locaties. De doelstelling is opbrengstmaximalisatie in de grondexploitaties voor de woningbouwlocaties, ten behoeve van een stevige financiële bijdrage aan de kwaliteitsversterking in het Groene Hart. Locatiekwaliteit en marktomstandigheden zijn daarom bepalend geweest voor de samenstelling van de woningbouwprogramma’s. Vervolgens is ook een variant doorgerekend die uitgaat van 30% sociale woningbouw.

12 Voor de informatie over Alblasserwaard/Vijfheerenlandende is gebruik gemaakt van Landschapsplan Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 1998, revisie 2002, Bosch en Slabbers tuin- en landschapsarchitecten en een interview met de provinciale projectleider en de landschapscoördinator.

23

2.4.2 De resultaten In het rekenmodel is uitgegaan van marktconforme opbrengsten, kosten en resultaten van de ontwikkeling van de woningen.

2.4 Rekenen aan rood en groen 2.4.1 Uitgangspunten grondexploitatie De rekenmodellen voor de grondexploitaties en de bepaling van de verhouding rode versus groene hectares zijn gebaseerd op de navolgende uitgangspunten: Programma woningbouw Het woningbouwprogramma omvat 12 woningbouwlocaties met in totaal 580 woningen, hetgeen een gemiddelde projectgrootte betekent van 48 woningen. Er is gekozen voor een bepaalde mix van woningtypen en prijsklassen, zodat de opbrengst van de hectares rood maximaal is. Doel van de voorbeeldprojecten is immers om zoveel mogelijk geld vrij te maken voor de realisering van de groene en blauwe projecten. De woningen variëren in prijsstelling van Q 368.000,- tot ruim Q 1.000.000,- von (vrij op naam prijs). Als uitgangspunt voor het totale programma is 30% vrijstaande en 70% 2 onder 1 kapwoningen genomen. Afhankelijk van de locatie en de marktvraag is deze verhouding bij bepaalde locaties aangepast. Van het woningbouwprogramma behoort ruim 40% van de woningen tot het topsegment en bijna 60 % tot het middensegment. Afhankelijk van locatie en marktvraag is deze verhouding eventueel aangepast.

Overigens hoeven de gronden voor groene en blauwe investeringen niet altijd verworven te worden. Eigendom en ook het beheer kunnen heel goed bij anderen liggen, bijvoorbeeld bij de agrariërs in het gebied.

Residuele grondwaarde

Residuele grondwaarde In het rekenmodel is uitgegaan van marktconforme opbrengsten, kosten en resultaten van de ontwikkeling van de woningen. Dit betekent dat de ontwikkelaar een normaal rendement realiseert voor ontwikkeling van de woningen. De resultaten uit de grondexploitatie op basis van de residuele grondwaarden worden aangewend voor de investeringen in groen en blauw. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van de woningen en de te maken kosten:

opbrengst: verkoopprijs vrij op naam van de woning kosten: grondverwerving bouw- en woonrijpmaken bouwkosten en bijkomende kosten

residuele grondwaarde

Kosten voor groen Als kosten voor groen (verwerving, inrichting, afkoop onderhoud en beheer voor 10 jaar; rekening houdend met subsidie en uitgaande van verkoop) is gerekend met een bedrag van Q 4,50 m2 ex BTW. Dit bedrag is gebaseerd op publicaties en gesprekken met deskundigen, maar het kan hoger uitvallen indien bijvoorbeeld nog uitgebreide ontwerpkosten gemaakt moeten worden. Overigens hoeven de gronden voor groene en blauwe investeringen niet altijd verworven te worden. Eigendom en ook het beheer kunnen heel goed bij anderen liggen, bijvoorbeeld bij de agrariërs in het gebied. Dan geldt wel de voorwaarde dat natuur- en recreatiedoelstellingen voor de lange termijn contractueel verankerd zijn. Ook is in de uitvoering denkbaar dat de agrarische gronden worden aangekocht door en ondergebracht bij een grondbank, en in erfpacht worden uitgegeven aan boeren met duidelijke richtlijnen voor het landschappelijk beheer. Voor de berekening van de ‘kosten voor groen’ maken de methodes geen wezenlijk verschil.

Consumenten zijn bereid voor een kwalitatief goede woning op een mooie locatie aan de rand van het Groene Hart een stevige, marktconforme prijs te betalen. Deze prijs is hoger dan de verwervingskosten van de grond en de kosten om een woning te realiseren. De overblijvende kosten plus de kosten uit de grondexploitatie bedragen gemiddeld ongeveer Q 40.000 per woning, die aan natuur- en landschapsontwikkeling kan worden uitgegeven. We zijn in dit haalbaarheidsonderzoek uitgegaan van de bouw van 580 woningen in de drie voorbeeldprojecten. Voor de bouw hiervan wordt bruto 49 hectare gebruikt. Deze oppervlakte betreft zowel de kavels zelf (met huizen en tuinen), als ook de wegen, groen en slootjes. De nominale grondopbrengst uit dit woningbouwprogramma van deze 580 woningen samen bedraagt Q 23,8 mln ex BTW (prijspeil 1/1/2005). Met deze opbrengst is het mogelijk om duurzame 530 ha groen te realiseren. Dat brengt de verhouding rood op groen (49 ha : 530 ha) gelijk aan 1 staat tot 11. In de onderstaande illustratie is in het vierkant links de woningbouw terug te vinden als rode blokjes in een groen blok. Deze combinatie van rood in een groene omgeving laat zien dat in de woonwijk zelf ook veel groen wordt gerealiseerd. Gemiddeld gaat het om 12 woningen per hectare. Deze rode ontwikkeling is via de rood-groene pijl verbonden met een 11 maal groter gebied, waarin groene en blauwe ontwikkelingen plaatsvinden.

Gelijktijdige realisatie van rood, groen en blauw Uitgangspunt is een gelijktijdige realisatie van woningbouwlocaties en groene en blauwe projecten. Voorkomen moet worden dat de rode investeringen als eerste plaatsvinden en van de groene en blauwe investeringen vervolgens niets meer terechtkomt. De realisatieperiode loopt in het rekenmodel van 2006 tot en met 2011.

X Figuur 7: Verhouding rood en groen/blauw: 1 staat tot 11

y1 y2 y3 Y

24

Grondverwerving voor woningbouw De grondverwervingskosten voor woningbouw variëren – afhankelijk van de marktsituatie – van Q 35,- tot 55,- per m2 ex BTW. Totaal benodigd voor dit programma is een oppervlak van 49 ha. Op de meeste locaties is 60-65% uitgeefbaar; op een enkele locatie is om landschappelijke/cultuurhistorische redenen sprake van lintbebouwing; daar is gerekend met 20% uitgeefbaar.

Z

Modelberekening voor 1 woningbouwlocatie (50 woningen) Hieronder is een berekening getoond van één gemiddelde bouwlocatie om zo inzicht te geven in de cijfers, die bij de voorbeeldprojecten zijn gebruikt.

Rode ontwikkeling Aantal woningen: 50 stuks Opbrengsten op basis van verkoopprijzen v.o.n. verkoopprijzen Q 25.490.000 Idem ex BTW grondverwerving bouw- en woonrijp maken bouwkosten en bijkomende kosten Kosten ex BTW

Q 21.420.168 Q 1.540.000 Q 5.593.375 Q 12.227.793 —Q 19.361.168 Q 2.059.000

Residuele grondwaarde ex BTW Groen/blauwe investering grondverwerving inrichten beheer subsidie en evt. verkoop aan derden Kosten groen/blauwe ex BTW per hectare

Q Q Q —Q Q

46 hectare Saldo

Beleidsmatige varianten In de rekenmodellen voor deze haalbaarheidsstudie was binnen de woningbouw opbrengstmaximalisatie de doelstelling, maar op basis van politieke of beleidsmatige afwegingen kan bijvoorbeeld een aandeel woningbouw in de sociale sector gewenst zijn. Indien aan het programma sociale koop- of huurwoningen worden toegevoegd, gaat het woningaantal omhoog maar daalt de opbrengst. Bij sociale woningbouw zijn de woningprijzen lager en resteert minder geld voor financiële verevening ten behoeve van groene en blauwe investeringen. Er is een variant op het rekenmodel opgesteld om zicht te krijgen op de gevolgen daarvan voor de opbrengsten. In de variant van 30% sociale woningbouw, kunnen 788 woningen worden gerealiseerd op de 12 locaties. De nominale grondopbrengst daalt dan van Q 23,8 miljoen naar Q 14,7 miljoen. De verhouding rode hectares versus groene/blauwe hectares daalt voor de 12 locaties gezamenlijk van 1:1 naar 1:7. Het is dus goed mogelijk om in overleg met gemeenten het woningbouwprogramma zo vorm te geven dat het aansluit op de beleidsmatige wensen. Wel heeft dit gevolgen voor de opbrengsten en de mogelijkheden voor groen en blauw.

35.000 10.000 20.000 20.000 45.000 Q 2.059.000 Q0

Modelberekening voor 1 woningbouwlocatie (50 woningen)

Bij sociale woningbouw zijn de woningprijzen lager en resteert minder geld voor financiële verevening ten behove van groene en blauwe investeringen.

25

3 Integrale ontwikkelingsstrategie voor het Groene Hart 3.1 Niet polderen, maar rekenen! Het conserverende en restrictieve Groene Hartbeleid van de afgelopen vijftig jaren heeft ongewenste ontwikkelingen weten af te remmen en soms ook tegengehouden. Het Groene Hart is nog steeds een open en landschappelijke waardevol gebied. Het beleid is echter niet in alle opzichten geslaagd. Er is meer gebouwd dan de bedoeling was en in een hoger tempo dan het landelijk gemiddelde. Er is vertraging in de projecten die bedoeld zijn om natuur, landschap en cultuurhistorische waarden te versterken. De Nota Ruimte geeft een duidelijke, nieuwe visie op het Groene Hart: ontwikkelingen mogelijk maken, maar met respect voor het unieke karakter van het gebied. Er zijn 26 provinciale projecten, die de kwaliteit van het gebied versterken. Een aantal van deze projecten is al in uitvoering maar over de gehele linie treedt vertraging op. Er moet een uitvoeringsgerichte en haalbare ontwikkelingsstrategie komen, die de voortgang in deze projecten bewerkstelligt en voorkomt dat rood prioriteit krijgt boven groen en blauw. De erkenning van het slagen èn falen van het Groene Hartbeleid is winst. Het bieden van ruimte voor ontwikkelingen betekent erkenning van de dynamiek en de ruimtevraag in het Groene Hart. Tegelijkertijd bestaat de vrees dat deze ontwikkeling doorslaat, ten koste van natuur en landschap.

Er is dus geen behoefte aan nog weer nieuwe visies, studies en inventarisaties. Wat nodig is, is een rationele ontwikkelingsstrategie, die kwaliteitsversterking van het Groene Hart in combinatie met economische ontwikkelingen mogelijk maakt. Bouwfonds MAB Ontwikkeling en het Nationaal Groenfonds tonen met dit onderzoek aan dat zo’n strategie bestaat. De uitkomsten van het rekenwerk onderbouwen overtuigend de gunstige verhouding tussen rode en groene hectares. De beschreven uitgangspunten voor de integrale ontwikkelingsstrategie geven aan hoe de opbrengsten uit economische ontwikkelingen kunnen worden gegenereerd en ten goede komen aan de kwaliteit van het Groene Hart.

De dynamiek, de trekkracht en de opbrengsten van de rode ontwikkelingen worden ingezet ten behoeve van de groene en de blauwe ontwikkelingen.

De integrale ontwikkelingsstrategie combineert de investeringen in de rode en de groene en blauwe ontwikkelingen. De combinatie vindt plaats in de ruimte (investeringen die in elkaars nabijheid liggen) en in de tijd (gelijktijdige investeringen). De dynamiek, de trekkracht en de opbrengsten van de rode ontwikkelingen worden ingezet ten behoeve van de groene en de blauwe ontwikkelingen. Zo ontstaan combinaties die meerwaarde opleveren voor alle functies.

27

3.2 De integrale ontwikkelingsstrategie in stappen Figuur 8: Schematisch overzicht ontwikkelingsstrategie

3.3 De meerwaarde van de

Natuur & Landschap

Water

Woningbouw

Problematiek

- Vraag naar recreatieruimte - Landschap verrommelt - Afnemende biodiversiteit

- Laag waterpeil en verzakking grond - Ruiger weer, meer neerslag

- Omvangrijke vraag wonen in het groen

Wensen

Hard beschermde gebieden met natuur

Stabiel watersysteem, meer lokale opvang

Accomoderen van de woningvraag

Zoektocht terreinen natuur en landschap

Zoektocht terreinen wateropvang

Zoektocht locaties woningbouw Formuleren type woningen

integrale ontwikkelingsstrategie Kennelijk is de groei van woningen, inwoners en ruimtebeslag voor andere rode functies in het Groene Hart onvermijdelijk geweest. Het is ook een democratisch gelegitimeerd proces, in ieder geval op het lokale/regionale niveau, maar het is in mindere mate een beheerst proces geweest. De meerwaarde van de integrale ontwikkelingsstrategie die hier is gepresenteerd, is: •

Acties

•

•

Oplossing 1

Integrale keuze locaties voor natuur, recreatie en water •

Tekortschietende financiën of organisatie

Oplossing 2

Berekening plus uit grondexploitatie

Afspraken over financiële verevening, zodat woningbouw bijdraagt aan natuur- en waterprojecten

Aankoop terreinen Inrichting, toegankelijkheid Beheer

Aankoop terreinen Bouw woniningen Financiële afdracht

Hogere kwaliteit landschap, duurzaam beschermd, antwoord op woningvraag

Bovenstaand schema geeft de aanpak grafisch weer. Het start met een beschrijving van de problematiek op drie terreinen: Natuur en landschap, Water en Woningbouw. Vervolgens wordt geïnventariseerd welke wensen er op deze drie terreinen leven. Het schema illustreert dat op het niveau van de acties combinaties te maken zijn tussen natuur en water. Door een integrale keuze te maken van locaties kan natte natuur worden gecreëerd, waar ook mogelijkheden voor recreatie zijn. Vervolgens kunnen goede plannen toch stranden omdat partijen

28

niet bereid zijn er voldoende geld voor uit te trekken. In de uitvoering kan tegenwerking ontstaan en de organisatorische trekkracht kan onvoldoende zijn. Daarvoor kunnen vanuit het terrein van de woningbouw oplossingen worden aangeboden. Zowel financieel als organisatorisch kunnen er afspraken worden gemaakt over de bijdrage van woningbouw aan natuur- en waterprojecten. Deze integrale aanpak levert een hogere kwaliteit op.

een betere beheersing van het ruimtegebruik en het ruimtebeslag voor rode functies, op basis van kwaliteitszonering en kwaliteitsuitgangspunten; door de betere beheersing van het ruimtegebruik ontstaan betere mogelijkheden om te sturen op kwaliteit; de koppeling van kwaliteitsverbetering aan rode functies versterkt de haalbaarheid en de uitvoering van (onderdelen van) de provinciale Groene Hartprojecten; de ontwikkeling van woningbouwlocaties voorziet in de vraag naar centrum-dorpse en landelijke woonmilieus. Versterking van natuur, landschappelijke kwaliteiten en recreatieve mogelijkheden voorziet in de maatschappelijke behoeften en beleidsdoelen wat betreft groen in en om de stad.

Indien elk van de 26 provinciale Groene Hartprojecten gekoppeld wordt aan vier kleinschalige woningbouwlocaties, is een potentiële investeringsbijdrage van ruim Q 200 miljoen uit de grondexploitaties denkbaar. De integrale ontwikkelingsstrategie levert daarmee een substantiële bijdrage aan de dekking van het geraamde financiële tekort (tenminste Q 300 miljoen) voor de Groene Hartplannen. Er ontstaan kleinschalige woningbouwlocaties langs de randen van het Groene Hart, waarop in totaal ca 5.200 woningen worden gereali-seerd. De grotere en meer bekende woningbouwlocaties in/of aangrenzend aan het Groene Hart zijn in de opbrengstraming niet meegerekend, maar ook uit de grondexploitaties daarvan zou een bijdrage verwacht kunnen worden.

3.4 Voorwaarden en borging In het voorgaande is de integrale ontwikkelingsstrategie uiteengezet en is de financiële haalbaarheid ervan aangetoond. Om er voor te zorgen dat dit ook in de praktijk goed uitpakt is meer nodig dan dat. Op ten minste drie niveau‘s is een solide borging vereist om de ruimtelijke ontwikkeling van het Groene Hart in de juiste balans te legitimeren, te financieren, en vooral te realiseren. Het gaat dan om voorwaarden en borging in de planvorming, in de financiering, en in de uitvoering.

Goedkeuring van rode investeringn moet expliciet verbonden zijn aan harde commitments voor groen en blauw.

3.4.1 Borging van integrale planvorming In hoofdstuk 2 zijn potentiële woningbouwprojecten gekoppeld aan feitelijke groene en blauwe investeringen in het Groene Hart. Dit geeft hardheid aan de financiële onderbouwing en zorgt voor realistische uitgangspunten voor de procesgang. De keuze van projecten en de gewenste balans tussen rood, groen en blauw is in handen van het politiek bestuur. Het is zaak te borgen dat de besluitvorming hierover plaatsvindt in integrale afweging. Goedkeuring van rode investeringen moet expliciet verbonden zijn aan harde commitments voor groen en blauw. De koppeling van de rode projecten aan groene en blauwe investeringen zal doorgaans de gemeentegrenzen overschrijden. Een voorwaarde voor de integrale ontwikkeling is dan ook dat de betrokken provinciebesturen de regie nemen om met de gemeenten die het aangaat samenhang, kwaliteit en tempo in de planvorming tot stand te brengen.

29

De uitvoering van de groene/blauwe investeringen mag niet achterop raken bij de rode ambities.

3.4.2 Financiële borging: fondsvorming voor het Groene Hart Tevoren moet geregeld zijn dat de middelen die opgebracht worden uit de “rode” grondexploitatie ook echt en uitsluitend ingezet worden voor de groen/ blauwe investeringen. De enige manier om dit met zekerheid te realiseren is via fondsvorming. In een onafhankelijk, beleidsneutraal fonds (met administratief karakter) kunnen de middelen geoormerkt worden afgezonderd voor de aangegeven projecten. Privaatrechtelijke contracten tussen overheden bieden hiervoor de beste garantie. Succesvolle voorbeelden hiervan zijn al beschikbaar en toegepast voor het Compensatiebeginsel, waarvoor gelden geoormerkt zijn ondergebracht bij het Nationaal Groenfonds. De benodigde fondsvorming is in te richten op projectniveau (naar regio of deelgebied binnen het Groene Hart) of voor het Groene Hart als geheel. Dit is een beleidsmatige keuze voor de betrokken provincies en gemeenten. Een fonds op projectniveau zal doorgaans een grotere herkenbaarheid hebben voor de direct betrokkenen en daarmee een groter lokaal draagvlak, terwijl een fonds voor heel het Groene Hart vanwege zijn grotere omvang in beginsel meer financiële slagkracht kan ontwikkelen en een grotere projectoverstijgende dynamiek. Qua systematiek en instrumentatie zijn beide aanpakken relatief eenvoudig vorm te geven aan de hand van de toegepaste voorbeelden bij het Nationaal Groenfonds.

3.4.3 Borging van integrale uitvoering Ten slotte is essentieel dat ook de integrale uitvoering wordt geborgd, in die zin dat de realisatie synchroon loopt. De uitvoering van de groen/blauwe investeringen mag niet achterop raken bij de rode ambities. Anders zou de integrale ontwikkelingsstrategie uitgehold worden tot een financieel mechanisme waarbij rood in volle vaart uit de startblokken gaat, een financieel fonds tot de rand gevuld raakt, maar natuur en landschap verder verschraalt. Om dit te voorkomen zal de desbetreffende provincie slagvaardig invulling moeten geven aan de regionale uitvoeringstaak die zij zichzelf gesteld heeft. De provincie heeft daarvoor inmiddels ook instrumenten verkregen, zoals het versterkte opdrachtgeverschap voor de Dienst Landelijk Gebied. De provinciale projectenprocedure, uit de verwachte nieuwe Wet ruimtelijke ordening bijvoorbeeld is het instrument dat de provincie achter de hand heeft om een integrale (synchrone) uitvoering zo nodig af te dwingen. 30

Overgang tussen rood en groen laat te wensen over, Leidschenveen

4 Achtergrond en analyse De integrale ontwikkelingsstrategie voor het Groene Hart is gebaseerd op, en ingebed in, ontwikkelingen in het beleid en in de samenleving. Het Groene Hart is een gebied met grote mogelijkheden; om gewilde woonmilieus te creëren, aantrekkelijke recreatiemogelijkheden te bieden en natuur en landschap te versterken. In dit hoofdstuk worden achtergronden geschetst in een korte beschouwing over de historie van het Groene Hart en het gevoerde beleid. Aansluitend wordt de behoefte aan wonen en groen geanalyseerd.

4.1 Korte historie

4.2 De overheid

Veen en boeren

Ruimtelijk beleid

Het Groene Hart is het gebied dat ligt tussen de vier grote steden Amsterdam, Utrecht Rotterdam en Den Haag. Het is een open gebied met hoge landschappelijke kwaliteit. Het gebied is ongeveer 185.000 hectare groot (5% van het grondoppervlak van Nederland). Duizenden jaren lang hebben de grote rivieren klei afgezet en zijn door het afsterven van vegetatie dikke veenpakketten ontstaan. Het Groene Hart bestond uit veenmoerassen en enkele hoger gelegen gebieden langs rivieren. Het gebied werd vanaf het jaar 1000 in cultuur gebracht door de moerassen te dempen en het veen af te graven voor brandstofwinning. De ontwikkeling van de windmolen heeft het droogleggen van de moerassen versneld. De vruchtbare grond werd voor kleinschalige landbouw gebruikt. De verkaveling voor agrariërs volgt de historische waterwegen.

De overheid voert al sinds 1952 een restrictief beleid om het open karakter van het Groene Hart te waarborgen13. In de rijksnota’s over de ruimtelijke ordening is het openhouden van het grootschalig landelijk middengebied een doel om zo een groen contrast voor verstedelijking te vormen. Voorzien was een inrichting van het gebied dat kwaliteit oplevert voor de stedelingen en de eigen inwoners.

Nog steeds is het Groene Hart een gebied waar water en veen een belangrijke rol spelen. De veenweideboeren zijn vormgevers van het gebied, doordat zij met de karakteristieke verkaveling hebben gezorgd voor een ruimtelijk patroon van langgerekte weiden met slootjes. De koeien in de wei met de molens langs de vaarten vormen de iconen van het Groene Hart. Het gebied is aantrekkelijk voor de inwoners en de omwonenden uit de grote steden. Het vormt een rustpunt voor de stedelijke drukte en wordt door recreanten benut om te fietsen, wandelen en varen.

Het Groene Hart vormt een rustpunt voor de stedelijke drukte en wordt door recreanten benut om te fietsen, wandelen en varen.

Natuur en recreatie Sinds 1990 is natuur een belangrijker doel in het overheidsbeleid geworden. De Ecologische Hoofdstructuur werd als concept bedacht. In het Groene Hart zijn belangrijke ecologische verbindingszones getekend, die grote natuurgebieden met elkaar verbinden. Ook is de waardering gegroeid voor de natuurwaarden die dankzij de agrarische activiteiten worden bereikt. Met het Programma Beheer worden boeren gestimuleerd om bijvoorbeeld op bepaalde tijden niet te maaien, zodat weidevogels kunnen broeden. De perceelranden met de slootjes zijn rijk aan flora en fauna. De visie op natuur is de laatste jaren breder geworden. “Het is de natuur van voordeur tot Waddenzee. Dit sluit aan bij de beleving van de meeste mensen, voor wie het onderscheid tussen natuur, biodiversiteit, bos en landschap betrekkelijk is.”14 De overheid is natuur meer gaan zien als recreatieruimte voor mensen, zoals ook blijkt uit de titel van de overheidsnota uit 2000: Natuur voor mensen, mensen voor natuur. Vooral rond de grote steden is er echter te weinig groen om te kunnen recreeren. Er zijn knelpunten in de beschikbaarheid en bereikbaarheid van natuur voor mensen in hun directe woonomgeving.

13 “In 1952 werd dit ‘Groene Hart’-concept door de overheid omarmd als Nationaal erfgoed (Rijksdienst voor het Nationale Plan1958).” uit Nico Pieterse, Kleur bekennen in het Groene Hart, gepubliceerd in Ruimte in Debat van 03-2003, RPB. 14 De kabinetsnota Natuur voor mensen, mensen voor natuur: Tweede Kamer, vergaderjaar 1999-2000, 27 235 nr. 1.

33

Dit probleem is hardnekkig omdat het tempo van realisatie van nieuwe natuur onder druk staat door verschillende claims voor het gebruik van de ruimte en hoge grondprijzen.

In de Nota Ruimte worden de waterhuishouding en de fysieke ondergrond als uitgangspunten genomen.

Water De klimaatverandering kan voor een deltagebied als Nederland grote risico’s opleveren. De voorziene zeespiegelstijging en de bodemdaling kunnen leiden tot overstromingen. De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft in 2000 met haar advies invloed gehad op het beleidsdenken in Den Haag. Er is consensus dat er in het ruimtelijke beleid meer rekening moet worden gehouden met waterberging. Dit leidt niet alleen tot een betere veiligheid, maar ook tot kansen voor natuurontwikkeling. In het Groene Hart is het beleid voor water erg belangrijk, maar de belangen van betrokkenen verschillen nogal. Met honderden jaren kennis van waterbeheer zijn we in staat om het waterpeil kunstmatig laag te houden. Dit is in het belang van agrariërs, die met zware machines het land kunnen bewerken. Gevolg is echter dat het veen in de toplaag verdroogt, waardoor het inklinkt en de bodem daalt. “Het maken van principiële keuzes voor het waterbeheer is zeer urgent gezien de voortgaande bodemdaling, het verdwijnen van het veen en de grote kostenconsequenties van het huidige peilbeheer.”15

Conserveren faalt Het gat tussen de beoogde bescherming en de werkelijke ontwikkelingen van het Groene Hart is verwoord door het Ruimtelijk Planbureau: “Het wordt steeds duidelijker dat het beleid om het gebied te ‘conserveren’ faalt: het open landschap verdwijnt langzaam maar zeker. Al jaren wordt aan het Groene Hart geknabbeld om woningen, bedrijven en infrastructuur te kunnen realiseren, want grond in de Randstad is schaars en kostbaar. Naast het verlies aan areaal treedt tevens compartimentering op, doordat een groot deel van de bedrijven langs de snelwegen wordt gerealiseerd. Maar de exponent van het falende beleid is het onvermogen om duurzame plannen te maken voor de toekomst. Zestig procent van het Groene Hart wordt gebruikt voor de intensieve veehouderij: een sector die als gevolg van de noodzakelijke ontwatering een bodemdaling veroorzaakt, waardoor de bodem verzilt en wateroverlast intensiveert. Dit is een weinig duurzame ontwikkeling. Ook de landbouw kan zich onder deze omstandigheden niet meer handhaven en graaft zo dus zijn eigen graf.”16

Cultuurhistorie De laatste jaren is de aandacht voor de cultuurhistorie gegroeid. In het Groene Hart is op vele plaatsen goed te zien hoe ons land in cultuur is gebracht. Er zijn vele karakteristieke elementen te vinden, zoals de molens, de sloten en vaarten die de verovering op het water kenmerken. Het verkavelingspatroon, de oude boerderijen en de karakteristieke dorpen laten ingrepen van de mens zien. De cultuur-historische elementen zijn historisch van belang, maar vormen ook toeristische trekpleisters. Een mooi voorbeeld hiervan wordt gevormd door de molens bij Kinderdijk in het zuiden van het Groene Hart. Deze molens zijn opgenomen op de Werelderfgoedlijst van de Verenigde Naties.

34

15 Uit Balans van het Groene Hart, p. 10. 16 Nico Pieterse, Kleur bekennen in het Groene Hart, gepubliceerd in Ruimte in Debat van 03-2003, RPB.

4.3 Van problemen naar kansen Het meest opvallende is dat het conserverend beleid zelfs faalt op het punt van de bevolkingsgroei en de woningbouw. Zo is het aantal inwoners meer dan verdubbeld in de periode van 1950 tot 1994: van 330.000 naar 681.000. Het tempo waarmee huizen in het Groene Hart zijn gebouwd, ligt hoger dan het Nederlandse gemiddelde.17 Kennelijk is er hier sprake van een onvermijdelijke, maatschappelijke wenselijkheid. Er is consensus over de belangrijkste problemen met het Groene Hart: 1. Het Groene Hart kent een grote ruimtedruk als gevolg van de vraag naar woningen en naar ruimte voor economische activiteiten. In de afgelopen decennia is getracht om deze ruimtevraag met behulp van planologische instrumenten en woningbouwcontingenten te beheersen. Dit beleid heeft gefaald en er is beduidend meer gebouwd dan wenselijk was. De kwaliteit van het landschap staat hierdoor onder druk en er is sprake van verrommeling. Er is een nieuwe aanpak nodig. Het is beter te erkennen dat er een robuuste vraag is naar nieuwe woningen en economische activiteiten en via een integrale ontwikkelingsstrategie te komen tot een meer sturing en beheersing ervan. 2. Het watersysteem is instabiel. Met name voor de landbouw wordt het gebied ontwatert, omdat de landbouwmachines anders in de natte grond wegzakken. Doordat het water zich op ruim een halve meter onder het maaiveld bevindt, oxideert het veen en klinkt het in. Het waterpeil daalt met ongeveer 12 millimeter per jaar.18 Daardoor wordt de wateropgave weer versterkt. Het peilbeheer in de verschillende gebieden in het Groene Hart wordt dermate verschillend dat het steeds meer moeite kost om het grondwater op het goede niveau te houden. Als we daarbij ook rekening houden met ruiger weer en langere perioden van stevige regenval, dan is duidelijk dat de inwoners van het Groene Hart te maken gaan krijgen met natte voeten door overstromingen. Waterberging en peilbeheersing moeten zorgen voor een duurzamer systeem.

3. De veenweideboeren krijgen het moeilijk. De agrarische functie was in het Groene Hart erg belangrijk. Ongeveer driekwart van het bodemgebruik is agrarisch. Het nieuwe gemeenschappelijke landbouwbeleid in Brussel, waarbij de productsteun komt te vervallen, leidt tot minder inkomsten voor de boeren. Daarbij neemt concurrentie in de EU toe en dit kan voor een aantal veenweideboeren in het Groene Hart de aanleiding zijn om hun bedrijf te beëindigen. De boeren zijn belangrijke vormgevers van het open en groene landschap. De vraag is wat er met hun percelen gebeurt als zij stoppen met het boerenbedrijf. De overheid realiseert zich dat de productiefunctie in belang afneemt en boeren worden nu meer gezien als de beheerders van de groene ruimte. In een recente kabinetsnota De Agenda voor een Vitaal Platteland wordt zorg uitgesproken over het voortbestaan van de karakteristieke veenweideboeren. Er is beleid in ontwikkeling om de boeren te steunen, maar er zijn aanvullende economische pijlers nodig.

In 2007 moet er een ontwikkelingsprogramma Groene Hart in uitvoering zijn, waarmee de rijksdoelen worden bereikt en waarvan de financiering is geborgd.

De Nota Ruimte gaat uit van sterke steden en een vitaal platteland. Sterke steden hebben onder meer belang bij goede recreatiegebieden in de directe nabijheid. Daartoe mogen de voormalige bufferzones (in vorige rijksnota’s over het ruimtelijk beleid ingesteld om te voorkomen dat steden aaneen groeien) worden ontwikkeld, op zodanige wijze dat ze voorzien in de recreatiebehoeften van stedelingen. Er zit een omslag in het denken over groen en landschap, van ‘niet aankomen’ naar het benutten van recreatieve waarden. In de Nota Ruimte worden de waterhuishouding en de fysieke ondergrond als uitgangspunten genomen. Functies moeten komen op de meest geschikte locaties.

17 De Niet, R., et al., The green heart region towards 2050: three scenarios for the green heart region. 2000, RIVM/ICIS: Maastricht. 18 Gerritsen en Kwakernaak 2002.

35

Op het vitale platteland moeten de gemeenten volgens het rijksbeleid woningen kunnen bouwen voor de eigen natuurlijke aanwas en ruimte kunnen reserveren voor de lokaal georiënteerde werkgelegenheid. Ook nationale landschappen zoals het Groene Hart krijgen meer ontwikkelingsruimte, maar daar worden de mogelijkheden bekeken voor het gebied als geheel en niet op het niveau van individuele gemeenten. Het huidige kabinet heeft de visie om het Groene Hart te conserveren na ruim 50 jaar losgelaten. Het Groene Hart zal ruimte bieden aan ontwikkeling, zo staat als Rijksvisie in het Plan van Aanpak Groene Hart: “Het Rijk wil, samen met de betrokken partijen in het gebied, meedenken in de ontwikkeling van het Groene Hart met respect voor het unieke karakter van het gebied (openheid, verkavelingpatroon, veenweide). Het Rijk heeft een Groene Hart voor ogen dat leeft en wordt gedragen door de mensen die er werken, wonen en vertoeven. Dit programma stimuleert ontwikkelingen en houdt daarbij steeds de unieke kwaliteiten van het landschap voor ogen. (...) Het rijk heeft niet de wijsheid in pacht, laat staan alle oplossingen klaarliggen. Samenspel tussen overheden, maatschappelijke organisaties, gemeenten en waterschappen, burgers en bedrijven is nodig om problemen effectief aan te pakken en kansen te benutten.” Deze beleidsvisie biedt perspectieven en is tegelijkertijd niet zonder risico’s. Erkenning van de waarden van het Groene Hart, de maatschappelijke ontwikkelingen en de ruimtevraag is een goed uitgangspunt. Beheersing van de feitelijke ontwikkelingen – meer dan in het verleden – is een grote uitdaging.

36

4.4 Rijksprogramma en provinciale regie Het Groene Hart behoort tot de vier gebieden die een gecoördineerde rijksinzet kennen. Het kabinet neemt beslissingen over ontwikkelingen rondom wonen, werken, infrastructuur en natuur, in samenhang met elkaar en met de specifieke doelstellingen voor het gebied. Het rijksprogramma voor het Groene Hart kent een aantal inhoudelijke doelstellingen die overwegend de groene en de blauwe ruimte betreffen: Duurzaam behoud van de kwaliteiten in de veenweidegebieden. • Goede samenhang tussen de ontwikkeling van het Nationaal Landschap ‘Het Groene Hart’ en de ontwikkeling van de Stelling van Amsterdam, van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Natte As. • Behoud en versterking van de economische vitaliteit van het gebied. • Benutting van de kansen die het water biedt. • Oplossing van de steeds urgenter wordende wateropgave door onder andere de benutting van functiecombinaties. • Integratie en snelle uitvoering van de lopende strategische Groene Hartprojecten. •

In 2007 moet er een ontwikkelingsprogramma Groene Hart in uitvoering zijn, waarmee de rijksdoelen worden bereikt en waarvan de financiering is geborgd. Niet alleen de rijksoverheid verzet de bakens, ook de drie provincies (Noord- Holland, Zuid-Holland en Utrecht) hebben hun ideeën over het Groene Hart aangepast. In juni 2004 is een nieuwe projectorganisatie voor het Groene Hart opgericht. Doel van deze nieuwe organisatievorm is om meer slagkracht in de uitvoering te ontwikkelen.

Nieuwe organisatie biedt meer slagkracht

4.5 De vraag naar landelijk wonen

De nieuwe projectorganisatie is de opvolger van het Bestuurlijk Platform Groene Hart. Hierin zaten, naast de rijksoverheid en de provincies tal van organisaties, zoals gemeenten, de waterschappen en de maatschappelijke organisaties ANWB, WLTO, Stichting Natuur en Milieu en de Gezamenlijke Kamers van Koophandel. De nieuwe projectorganisatie is smaller van opzet en kan zo besluitvaardiger zijn. Er is een stuurgroep Groene Hart gevormd onder leiding van gedeputeerde Lenie Dwarshuis (provincie Zuid-Holland) met daarin gedeputeerden van de drie betrokken provincies. En er is een Programmabureau Groene Hart opgericht, waarin de kennis van de drie provincies is gebundeld.

Maatschappelijke trends, waaronder de vergrijzing, toenemende mobiliteit en de diversificatie van leefstijlen, in combinatie met bevolkingstoename en huishoudenverdunning, zullen leiden tot een groei in de vraag naar landelijk wonen in de toekomst. De vraagdruk zal het grootst zijn in of nabij de verstedelijkte regio’s, in gebieden met een gunstig bereikbaarheidsprofiel. In de afgelopen jaren is de woningproductie achtergebleven bij de vraag, met als resultaat een toenemende spanning op de woningmarkt buiten de steden. Sinds de publicatie van de Nota Mensen, Wensen, Wonen en in de Vijfde Nota (VROM 2001) is het taboe op het faciliteren van deze vraag naar landelijk wonen doorbroken en het restrictieve bouwbeleid is onder druk komen te staan.

De taak van het Programmabureau is om een ontwikkelingsprogramma en een uitvoeringsprogramma op te stellen en vervolgens te zorgen dat de uitvoering voortvarend ter hand wordt genomen. Het doel van de drie samenwerkende provincies is een landschappelijk mooi, ecologisch waardevol en economisch vitaal hart van de Randstad, waar het voor inwoners en recreanten goed toeven is. Samenwerking met maatschappelijke organisaties blijft in de nieuwe organisatievorm belangrijk en de stuurgroep zal regelmatig overleg voeren met verschillende partijen.

Maatschappelijke trends, waaronder de vergrijzing, toenemende mobiliteit en de diversificatie van leefstijlen, zullen leiden tot een groei in de vraag naar landelijk wonen in de toekomst.

De vraag naar het wonen buiten de steden kan worden gekwantificeerd aan de hand van het meest recente Woningbehoefte Onderzoek (WBO). In 2002 gaven rond de 565.000 actief verhuisgeneigde huishoudens aan binnen twee jaar te willen verhuizen naar de woonmilieus centrum-dorps of landelijk wonen. Deze 565.000 huishoudens vormen de potentiële vraag. Het beschikbare woningaanbod in deze twee woonmilieu’s werd berekend op circa 403.000 woningen. Dit betreft woningen achtergelaten door doorstromers en woningverlaters. Het verschil tussen vraag en aanbod vormt de nieuwbouwvraag naar woningen buiten de steden. Deze bedraagt dus 162.000 woningen.19 Verreweg de meeste woningzoekenden willen verhuizen binnen de eigen regio en het grootste deel van de vraag naar landelijk wonen komt van huishoudens die al gehuisvest zijn in dorpen of op het platteland. De provincies met het grootste potentiele tekort aan woningen in het centrum-dorps milieu zijn Noord-Brabant (17.000), Noord-Holland (16.500), Gelderland (14.500) en Zuid-Holland (12.500). Met betrekking tot landelijk wonen zijn Gelderland (14.500), Noord-Brabant (12.000) en Zuid-Holland (12.000) de provincies met het grootste potentiële tekort.

19 Hier worden de woonmilieus “Centrum-dorps” en “Landelijk” (de 4e en 5e woonmilieu volgens de vijfledige woonmilieuverdeling gehanteerd door het ministerie VROM) samengenomen, zoals in de RIGO analyse van het WBO (2004).

37

Woningtekort Groene Hart Tabel 1: Woningtekort en -overschot naar woonmilieu, WBO 2002

Woonmilieu

Woningvoorraad

Urgente tekort/overschot20 Aantal woningen % van voorraad

Potentieel tekort/overschot21 Aantal woningen % van voorraad

Centrum-stedelijk

519.900

-58.000

-11,2%

-188.500

-36,3%

Buiten-centrum

2.557.500

12.000

0,5%

64.500

2,5%

Groen-stedelijk

846.000

-61.000

-7,2%

-234.500

-27,7%

Centrum-dorps

2.072.300

-43.000

-2,1%

-88.500

-4,3%

Landelijk wonen

631.300

-16.500

-2,6%

-73.500

-11,6%

Landelijk-dorps

2.703.600

-59.500

-2,2%

-162.000

-6,0%

Totaal Nederland

6.626.900 -166.000

-2,5%

-520.500

-7,9%

Het urgente tekort heeft betrekking op huishoudens die meer dan een halfjaar woningzoekend zijn en hebben aangegeven binnen één jaar te willen verhuizen. Het urgente tekort aan centrum-dorpse woningen is het grootst in Zuid-Holland (9.000), Noord-Holland (8.500) en Noord-Brabant (6.500). In Gelderland (4.000), NoordBrabant (3.000), Zuid-Holland (2.500) en Noord-Holland (2.000) is het urgente tekort aan landelijk wonen het grootst. Voor de drie Groene Hartprovincies is het beeld als volgt: Tabel 2: Woningtekort voor de drie Groene Hartprojecten

Potentieel woningtekort Centrum-dorps landelijk

Urgent woningtekort Centrum-dorps landelijk

Noord-Holland

16.500

12.000

8.500

2.000

Zuid-Holland

12.500

5.000

9.000

2.500

Utrecht

4.000

3.000

3.000

500

Totaal

29.000

20.000

20.500

5.000

De vraag naar landelijke woonmilieus heeft vooral betrekking op huishoudens met hogere inkomens, gezinnen met kinderen, empty-nesters en autochtonen. Het betreft voor een deel ouderen die terug willen gaan naar hun geboorteplek. Volgens het WBO is er vooral een tekort aan eengezinswoningen in het landelijk gebied en vrijstaande woningen in het bijzonder. Heins (2002) heeft de vraag van stedelingen naar landelijke woonmilieus onderzocht22. Uit haar onderzoek is gebleken dat “ruraal wonen” als idyllisch wordt gezien door de overgrote meerderheid van verhuisgeneigde

38

stedelingen, maar dat slechts een minderheid van deze huishoudens wil verhuizen naar het “echte platteland”. Veel stedelingen wensen een woonomgeving met landelijke kenmerken - veilige, overzichtelijke en groene wijken - dichtbij stedelijke centra. Heins concludeerde dat er vraag is naar een “pseudo-plattelands woonmilieu”. Nader onderzoek van RIGO Research en Advies geeft aan dat slechts 15% van de verhuisgeneigden die landelijk-dorpse woonmilieus zoeken, ook daadwerkelijk in het buitengebied wenst te wonen; 50% zoekt een aansluiting bij een dorps milieu/bebouwde kom en 25% weet het nog niet of spreekt geen voorkeur uit.

Het is van belang erop te wijzen dat de woningvraag die in het Woningbehoefte Onderzoek wordt gemeten, wordt beïnvloed door de economische situatie en door marktomstandigheden. Huishoudens passen hun voorkeuren en eisen aan aan de mogelijkheden die zij voor zichzelf zien. Het WBO van 1998 – uitgevoerd in een periode van economische groei en toenemende welvaart - laat een beduidend hoger tekort aan landelijke woonmilieus zien (400.000 woningen) dan het WBO van 2002. Dat kan voor een belangrijk deel worden verklaard door de minder gunstige economische situatie. Bij de interpretatie van het WBO 2002 moet daarom worden bedacht dat

20 Het urgente tekort/overschot heeft betrekking op urgente verhuisgeneigde huishoudens. Dit zijn doorstromer en starters die meer dan een halfjaar woningzoekend zijn en hebben aangegeven binnen één jaar te willen verhuizen; het tekort of overschot betreft het verschil tussen de beschikbare woningen achtergelaten door doorstromers en woningverlaters en de gewenste woningen van verhuisgeneigde huishoudens. 21 Het potentiële tekort/overschot betreft actief verhuisgeneigde huishoudens. Dit zijn huishoudens die hebben aangegeven binnen twee jaar te willen verhuizen. 22 S. Heins, Rurale woonmilieus in stad en land – vraag naar en aanbod van rurale woonmilieus, 2002. willen verhuizen.

de behoefte aan landelijke woonmilieus is getemperd door de economische dip23. De woningvraag in het landelijke gebied is ook groter onder huishoudens met een hoger inkomen. Het betaalbare aanbod is uitermate gering, waardoor lagere inkomens voor zichzelf weinig kansen zien in het landelijk gebied.

4.6 Wonen en groen Hoewel sprake is van conjuncturele schommelingen, is duidelijk dat er vraag bestaat naar centrum-dorpse en landelijke woonmilieus en dat zich forse tekorten voordoen door achterblijvend aanbod. Omtrent de relatie wonen en groen en de behoefte aan groen is minder bekend. De Raad voor het Landelijk Gebied spreekt in een recent advies haar zorgen uit over de groene kwaliteit van de openbare ruimte24. Vanuit de stelling dat iedere burger recht heeft op groen, geeft de RLG vier belangrijke motieven voor de groene kwaliteit van de openbare ruimte: Leefbaarheid Een aangename, groene omgeving biedt recreatiemogelijkheden in de nabijheid van wonen en werken, geeft speel- en ontmoetingsmogelijkheden en maakt steden aantrekkelijker.

De Nota Ruimte hanteert een richtgetal van 75 m2 groen per woning in de stad en 72 m2 per woning buiten de stad25. De RLG stelt op basis van recente onderzoeken dat beide richtgetallen een onderschatting zijn van de werkelijke behoefte. Men raamt de groenbehoefte om de stad eerder op zo’n 300 m2 per woning. Uitgaande echter van de beide richtgetallen blijkt dat 17 van de G30-steden onder de 75 m2 groen per woning in de stad zitten, terwijl van de 72 m2 buiten de stad ca 41 m2 aanwezig is. Met name de steden in het westen van het land zitten fors onder de richtgetallen (ca 50 m2 groen per woning in de stad).

Met name de steden in het westen van het land zitten fors onder de richtgetallen voor groen per woning in de stad.

Binnen de G30-steden is nog tenminste ca 2.288 ha groen nodig en buiten de steden nog ca 48.000 ha extra. De aanleg van groen buiten de stad stagneert, met name waar het plannen betreft die na 1995 zijn gestart. De RLG berekent dat deze groenopgaven gerealiseerd kunnen worden met een extra budget (bovenop bestaande regelingen, zoals het GSBIII) van Q 55 - Q 60 miljoen per jaar voor groen in de stad en Q 20 - Q 25 miljoen per jaar voor groen om de stad. Volgens de RLG betekent dat een bijdrage per bestaande woning in de G30 van Q 37 per jaar.

Gezondheid Natuurlijk groen heeft een positieve invloed op het welzijn en welbevinden van mensen, nodigt uit tot bewegen en kan bijdragen aan een betere luchtkwaliteit. Economie De waarde van onroerend goed neemt toe door de nabijheid van groen en water. Uit onderzoek van Bervaes en Vreke (2003) blijkt dat 12% van de woningwaarde is toe te schrijven aan open groen aan de achterkant. In Berlijn was in 2000 de waarde van de grond in straten met bomen 17% hoger dan in straten zonder bomen. Uit onderzoek van ECORYS in Arnhem komt naar voren dat water leidt tot een 10% hogere m2-prijs. Natuur Flora en fauna in en rond de steden dragen bij aan natuurbeleving en geven draagvlak voor natuurbehoud en natuurontwikkeling.

23 Landelijk-dorps wonen: vraag en aanbod, Rigo Research en Advies BV, juli 2004. 24 Recht op groen, advies RLG, juni 2006, deel 1. 25 Dit richtgetal is gebaseerd op de aanname dat recreatief groen goed te bereiken is als het binnen een straal van 500 m van de woning ligt (loopafstand) en binnen 5 km van de stad (fietsafstand). Mede vanwege de vergrijzing vindt de RLG deze afstanden te ruim.

39

Beschikbare hoeveelheid openbaar groen in grote steden 1996

Figuur 9: Beschikbare hoeveelheid openbaar groen in de grote steden

2000

160 140 120

Bron: Recht op groen, advies van de RLG, blz. 16: De beschikbare oppervlakte groen in grote steden, verdeeld naar landsdeel, in de jaren 1996 en 2000 (bron RIVM natuurbalans 2004)

100 80

75 = richtgetal Nota

60 40 20 0

Noord Nederland

Oost Nederland

4.7 Groene en blauwe kansen In februari 2005 publiceerde de Stuurgroep Groene Hart ‘De Balans van het Groene Hart’. Daarin staan 26 gebiedsgerichte projecten van de Groene Hart-provincies centraal, die tezamen nagenoeg het gehele gebied bestrijken. De projecten zijn allemaal gericht op verbetering van natuur en landschap, maar ze kennen eigen accenten. Veel projecten omvatten investeringen in natuur en recreatie. Vaak worden cultuurhistorische waarden en het waterbeheer hierin meegenomen. Sommige projecten hebben een economische component, zoals het saneren en concentreren van glastuinbouw. Ruim de helft (15) van de 26 provinciale projecten wordt al uitgevoerd, andere verkeren nog in een definitiefase. Van de 26 projecten kennen er 19 knelpunten, waarbij onder meer worden genoemd: ontbrekende financiële middelen; impasse, door onenigheid over doelen of de toevoeging van extra doelen; • onteigeningen die noodzakelijk, maar moeizaam te realiseren zijn; • het ontbreken van draagvlak voor (een deel van) de maatregelen; • onvoldoende inzet van partijen voor de uitvoering van het project. • •

West Nederland

Zuid Nederland

De knelpunten kunnen samengevat worden als onvoldoende (bestuurlijk) draagvlak, tekortschietend organisatorisch vermogen en gebrek aan financiële middelen. Op grond van de inventarisatie geeft het Programmabureau Groene Hart een aantal belangrijke constateringen: een goede provinciale regie is nodig, gegeven de vele betrokken partijen; • op cruciale onderwerpen zijn innovaties nodig in beleid en uitvoering; • concentreren op een beperkt aantal realiseerbare projecten is beter dan alles willen. •

Het Programmabureau Groene Hart voert een audit uit waarbij deze 26 projecten worden bezien op hun mogelijke voortgang. Ook wordt onderzocht hoe de kwaliteitszonering, waarbij het Groene Hart is onderscheiden in deelgebieden verder kan worden uitgewerkt. Er worden werkplaatsen gehouden, onder meer om oplossingen te vinden voor het financieringsvraagstuk. In het najaar van 2005 verschijnt op basis hiervan een ontwikkelingsprogramma, waarbij de provincies preciezer aangeven in welke gebieden ze welke ontwikkelingen wenselijk vinden. Op basis daarvan kan de hier gepresenteerde integrale ontwikkelingsstrategie en haalbaarheidsanalyse verder worden verfijnd.

Gebiedsgerichte projecten Groene Hart Noord-Holland 1. Groene Uitweg 2. Amstelgroen 3. Amstelland 4. Vechtstreek 5. SGB Loosdrecht

Utrecht 6. De Venen 7. Utrecht-West 8. Hollandsche IJssel Oost 9. Linschoterwaard 10. Noorderpark

provinciegrens grens Groene Hart

Zuid-Holland 11. VP Gouwe Wiericke 12. VP Krimpenerwaard 13. Oude Rijn zone 14. Merwedezone 15. Aar + Amstelzone 16. Boomteeltpact regio Boskoop 17. Strategisch Groenproject Zoetermeer Zuiderplas

18. Uitvoeringsprogramma Wijk en Wouden 19. IOP Rijn- en Veenstreek 20. Hollandsche IJssel-West 21. Groenblauwe slinger 22. Fort Wierickerschans 23. Alblasserwaard - Vijfheerenlanden 24. Bodegraven-Noord 25. Driebruggen

Bron: Sector Geografische informatievoorziening van Provincie Utrecht, januari 2005

Figuur 10: Gebiedsgerichte projecten Groene Hart

40

41

Bijlagen Deelnemers workshop Groene Hart, 21 december 2004 Bouwfonds MAB Ontwikkeling: Friso de Zeeuw, Eric van Winsen, Pieter van der Wulp Nationaal Groenfonds: Roelof Balk en Gertine van der Vliet Programmabureau Groene Hart: Guus van de Hoef Ministerie van LNV, PPS Bureau Landelijk Gebied: Peter Kurstjens ECORYS: Christine Oude Veldhuis en Bart Witmond

Literatuur Balans van het Groene Hart, Programmabureau Groene Hart, februari 2005 De Venen in 2020, folder van het Projectbureau De Venen van de provincie Utrecht, 2004-2005 • Kleur bekennen in het Groene Hart, Nico Pieterse in Ruimte in Debat maar 2003, RPB • Landelijk-dorps wonen: vraag en aanbod, Rigo Research en Advies BV, 2004 • Landschapsplan Alblasserwaard/Vijheerenlanden, Bosch en Slabbers tuin- en landschapsarchitecten, 1998 en revisie 2002 • Natuur voor mensen, mensen voor natuur, Tweede Kamer, vergaderjaar 1999-2000, 27 235 nr. 1 • Nota Ruimte, Tweede Kamer, vergaderjaar 2003-2004, nr. 29 435, nr. 1 • Recht op Groen, deel 1, advies RLG, 2006 • Rurale woonmilieus in stad en land – vraag naar en aanbod van rurale woonmilieus, S. Heins, 2002 • Startdocument Project Linschoterwaard, provincie Utrecht, april 2005 • The green heart region towards 2050: three scenarios for the green heart region, De Niet, R., et al, RIVM/ICIS Maastricht, 2000 • Woningbehoefteonderzoek, Ministerie van VROM, 2002 • Van Confrontatie naar Symbiose, Bouwfonds Ontwikkeling en Nationaal Groenfonds, 1999 • •

Colofon Uitgave: Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Nationaal Groenfonds, september 2005 Auteurs: ECORYS Christine Oude Veldhuis, Bart Witmond • Vormgeving & Productie: Baanbrekers Concept, ontwerp & uitwerking B.V. • Fotografie: Anton van Daal (pag. 31: Lamboo, P.) • Drukwerk: Drukkerij Bakker • •

Dit is een uitgave van Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Nationaal Groenfonds. U kunt aan deze uitgave geen rechten ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Nationaal Groenfonds. 42

Bouwfonds MAB Ontwikkeling

Nationaal Groenfonds

Niet polderen, maar rekenen!

44

Nationaal Groenfonds Westerdorpsstraat 68, 3871 AZ, HOEVELAKEN Postbus 15, 3870 DA, HOEVELAKEN Tel. 033 - 253 98 40 Fax. 033 - 253 95 95 www.groenfonds.nl [email protected]

2005

Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8, 3821 BT, AMERSFOORT Postbus 15, 3870 DA, HOEVELAKEN Tel. 033 - 253 97 00 Fax. 033 - 253 96 85 www.bouwfonds.nl [email protected]