NEN 2767 Conditiemeting en Risicosturing. Johan Smit

NEN 2767 Conditiemeting en Risicosturing Johan Smit

Doel Inzicht in: Methodiek van conditiemeting en risicobeoordeling van gebreken voor gebouwen. Toepassing van NEN 2767 deel 1 en 2 in prestatiecontracten.

Dia 2 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis

Agenda • Inleiding NEN 2767 • Toelichting Methodiek Conditiemeting NEN 2767 • Risicobepaling onderhoudsgebreken • Prestatieniveaus toegepast in prestatiecontracten • Ten slotte


Inleiding NEN 2767

Wat is Conditiemeting? Definitie NEN 2767 • Objectieve methodiek voor de bepaling (gebaseerd op een gebrekenopname) van de conditie van een bouw- of installatiedeel

Conditie is de technische toestand of staat waarin een bouw- of installatiedeel verkeert


Visie op onderhoud • Onderhoud is primair gericht op Instandhouding en Waarborgen Prestaties

• Het Meerjarenonderhoudsplan o.b.v. NEN 2767 is als hulpmiddel gericht op beheersen onderhoudskosten, -kwaliteit en -risico’s in de tijd • Conditiemeting NEN 2767 moet de effectiviteit van het onderhoudsproces optimaliseren en bijdragen aan beheersing van prestaties op korte en lange termijn


Conditie van bouw- en installatiedelen en gebouwen Wanneer heeft een gebouw een uitstekende of een slechte conditie?


Onderhoud van gebouwen Prestatieverloop

De aanwezige gebreken bepalen de conditie waarin een gebouw verkeert.


Opbouw NEN 2767 - Conditiemeting • NEN 2767-deel 1: Methodiek Algemeen – Deel 4.1: Methodiek specifiek voor Infrastructuur (aanvulling op deel 1)

• NEN 2767-deel 2: Gebrekenlijst van bouw- en installatiedelen gebouwen – Deel 4.2: Gebrekendatabase/demarcatie Infrastructuur Aanvullende relevante publicaties voor meerjarenplannen: • NTA 8026 • NTA 8027

Vastgoedsturing en conditiemeting Kwaliteitscriteria voor kwaliteitsverstrekking voor conditiemetingen en opstellen van onderhoudsbehoefte en meerjarenbegrotingen (concept)


Doelstellingen gebouwbeheerder met Conditiemeting (1) • In beeld brengen van de huidige conditie van de gebouwenvoorraad • Meten en controleren van onderhoudscondities • Kwantificeren van “achterstallig of uitgesteld onderhoud” • Opstellen van meerjarenonderhoudsplanningen – korte en lange termijn • Afstemming gewenste technische staat (prestaties) en huidige technische staat (instandhouding) • Middel om over OH-beleid en gewenste prestatie te kunnen communiceren


Doelstellingen gebouwbeheerder met Conditiemeting (2) • Verdelen van onderhoudsbudgetten in relatie tot de risicoafweging - wat kunnen we betalen/wat heeft prioriteit • Toetsing bijdrage onderhoudsactiviteiten aan doelstellingen • Optimaliseren onderhoudsprognose, -kosten, kwaliteit en rendement – efficiënt en effectief • Kader voor afspraken (huurcontract) over onderhoudsverplichtingen huurder/verhuurder (kruisjeslijst)

• Basis voor prestatieafspraken t.b.v. contractvorming


Conditieverloop zie deel 1 blz. 9 • Conditie 1

Uitstekend

• Conditie 2

Goed

• Conditie 3

Redelijk

• Conditie 4

Matig

• Conditie 5

Slecht

• Conditie 6

Zeer slecht


De norm Technische staat

Corrigeren kwaliteitstekorten

Corrigeren kwaliteitsverliezen

Narooikosten

Temporiseren kwaliteitsverliezen

Bouwfase

Gebruiksfase

Oplevering


Calamiteiten

Tijd

Inspecteur & Adviseur staan centraal in de Methodiek Informatie = input voor prestatieafspraken en beleid 1

2

3

4

5

6

1 1 1 2 111 2 2 3 222 3 3 333


Toelichting methodiek Conditiemeting NEN 2767

Kader Conditiemeting en risico beoordeling


TOTAAL Overzicht

STAP 1

Inventarisatie Hoofdcode

Voor input zie NEN 2767 deel 2

STAP 2

Inventarisatie Bouwdeelcode

Voor input zie NEN 2767 deel 2

STAP 3

Inventarisatie Beschrijving element en afwerking/type

Eigen uitwerking op basis van waargenomen feiten

Inspectie Gebreken & Vaststellen Ernst

NEN 2767 deel 2, gebrekenlijsten

STAP 4

Ernstig STAP 5

Vaststellen Intensiteit

Vaststellen Omvang

Bepaal Conditie 1

STAP 8

STAP 9

STAP 10

STAP 11

STAP 12

2=Midden

CONDITIEMETING Let op in geval van Meerdere gebreken & Verval

3=Hoog

NEN 2767 deel 1 blz. 12, tabel 2 1=<2%

STAP 7

Gering

NEN 2767 deel 1 blz. 12, tabel 3 1=Laag

STAP 6

Serieus

INVENTARISATIE

2=2-10% 3=1=-30% 4=30-70%

5=>70%

NEN 2767 deel 1 blz. 13, tabel 4 (of zie het kaartje van NEN) 2 3 4 5

6

Bepaal Risico in geval van het niet herstellen van het gebrek

NEN 2767 Bijlage D (nader vast te stellen welke aspecten) blz. 21

Bepaal Activiteit

Eigen kennis op basis van inzicht, ervaring en specifiek kennis/expertise

Bepaal Startjaar

Zet uit met verouderingskromme in NEN 2767 deel 1 blz. 14

Bepaal Herstelkosten

Gebruik kengetallen of bereken arbeid/materiaal kosten

Bepaal Conditie na uitvoeren onderhoud

NEN 2767 deel 1 blz. 13 (rekening houden met eventueel rest gebreken)


RISICO BEPALING

Meerjarenonderhoudsbehoefteraming

CONDITIEMETING

Gebrek (zie deel 1 blz. 16 Bijlage A) • Ernst • Intensiteit • Omvang


ERNST van gebreken zie deel 1 blz. 16 Bijlage A en Uitwerking Deel 2

• Mate van invloed van het gebrek op het functioneren • Ernstige: – Directe inbreuk op functioneren: houtrot, corrosie • Serieuze: – Degradatie: erosie, verwering • Geringe:

– Esthetisch: vervuiling en dergelijke


ERNST van gebreken


INTENSITEIT van gebreken zie deel 1 blz. 12 Tabel 3 •

Beginstadium:

– Nauwelijks waarneembaar, beginnend •

Gevorderd stadium:

– Duidelijk waarneembaar •

Eindstadium – Zeer duidelijk waarneembaar, kan niet verergeren


OMVANG van gebreken zie deel 1 blz. 12 Tabel 2 • Percentage van de totale hoeveelheid • Uitgedrukt in omvangklassen: – Incidenteel – Plaatselijk

< 2% 2 - 10%

– Regelmatig

10 - 30%

– Aanzienlijk

30 - 70%

– Algemeen

 70%

Bij installatie vaak op basis van % van de totale vervangingswaarde! Dia 22 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis

Gebrek -> Conditiemetingmatrix zie deel 1 blz. 13 Tabel 4 Ernstige gebreken Omvang 1: Incidenteel 2: Plaatselijk 3: Regelmatig 4: Aanzienlijk 5: Algemeen Intensiteit (<2%) (2-10%) (10-30%) (30%-70%) (>=70%) 1: Begin1 1 2 3 4 Stadium 2: Gevorderd 1 2 3 4 5 Stadium 3: Eind2 3 4 5 6 Stadium

Serieuze gebreken Omvang 1: Incidenteel 2: Plaatselijk 3: Regelmatig 4: Aanzienlijk 5: Algemeen Intensiteit (<2%) (2-10%) (10-30%) (30%-70%) (>=70%) 1: Begin1 1 1 2 3 Stadium 2: Gevorderd 1 1 2 3 4 Stadium 3: Eind1 2 3 4 5 stadium

2

Geringe gebreken Omvang 1: Incidenteel 2: Plaatselijk 3: Regelmatig 4: Aanzienlijk 5: Algemeen Intensiteit (<2%) (2-10%) (10-30%) (30%-70%) (>=70%) 1: Begin1 1 1 1 2 Stadium 2: Gevorderd 1 1 1 2 3 Stadium 3: Eind1 1 2 3 4 stadium Dia 23 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis

Voorbeeld (1) • Gebrek

• Gat ->lekkage

• Ernst

• Ernstig

• Intensiteit

• Eindstadium

• Omvang

• 2-10%

• Conditie

• 3: redelijk


Voorbeeld (2) • Gebrek

• Verzanding

• Ernst

• Serieus

• Intensiteit

• Gevorderd stadium

• Omvang

• 10-30%

• Conditie

• 2: goed


Gebrek verspreid over oppervlak

10-30% van totaal


Gebrek geconcentreerd

10-30% van totaal


Conditie en restlevensduur • Alleen bij verouderingsgebreken!!!!!! • Voorbeeld: levensduur dakbedekking/koelmachine: 20 jaar – bij conditie = 2 vervangen na 10 jaar – bij conditie = 3 vervangen na 5 jaar


Restlevensduur Voorbeeld: HWA van PVC en 20 jaar oud heeft nu conditie = 3. Theoretische levensduur is 20 jaar. Wanneer kosten opnemen voor vervanging?

Na 5 jaar vervanging opnemen > Alleen toepassen bij verouderingsgebreken


Restlevensduur (vervolg) PVC HWA: 20 jaar Conditie = 3 Wanneer vervangen?

Manifeste gebrek: Direct een activiteit opnemen!


Werkwijze meerdere gebreken aan een bouw- of installatiedeel


Casus Dak


Uitvoering casus Dak Drie mogelijke situaties! SITUATIE 1 - Afzonderlijke gebreken op exact hetzelfde ‘deel’ • De conditiescore wordt bepaald door het gebrek dat tot de slechtste conditie leidt


Uitvoering casus Dak (1) SITUATIE 1 - Afzonderlijke gebreken op exact hetzelfde ‘deel’ • De conditiescore wordt bepaald door het gebrek dat tot de slechtste conditie leidt Waarneming ter plaatse op Dak: • Afschot

= Serieus

• Craquelé

= Serieus

• Blazen

= Serieus

• Vervuiling

= Gering

Afschot, Craquelé en Blazen zijn Ernstiger dus die zijn uitgangspunt voor het bepalen van de Conditie. Dia 34 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis

Uitvoering casus Dak (2) SITUATIE 2 - Gebreken met dezelfde ernst en intensiteit en op verschillend ‘gedeelte’ Op hetzelfde oppervlak - vlakke dakvlak

• Afschot /Blazen (Craquelé) = Serieus & Eindstadium (Begin) Op ander verschillend te onderscheiden deel - goot • Blazen en Plooien = Serieus & Eindstadium Omvang van afzonderlijke gebreken optellen tot totale omvang waarmee de Conditie wordt bepaald. Dia 35 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis

Uitvoering casus Dak (3) SITUATIE 3 - Gebreken met verschillende ernst en intensiteit op verschillend ‘gedeelte’ => Splitsen We hebben al …

• Afschot/Blazen zijn Serieuze Gebreken in Eindstadium op een groot deel van het vlakke dakoppervlak op diverse plaatsen in de goot .. daar komt bij:

• Lekkage, en dat is een Ernstig Gebrek in Eindstadium op één plaats in de goot En! • Geen gebreken aan overige deel van het vlakke dakoppervlak en delen van de goot!


Uitvoering casus Dak (4) Conditiebepaling diverse afzonderlijke gedeeltes van het dakvlak Uitgangspunt kiezen: •

vanuit Concrete hoeveelheid (m2)

of

•

vanuit Vervangingswaarde (€)

naar Percentage in % t.o.v. gehele bouwdeel dakbedekking • Deel vlakke dakvlak + deel goot is • Lekkage plek in goot is • Overig deel dakbedekking is Totaal is dat


85% van het hele dakvlak 1% van het hele dakvlak 14% van het hele dakvlak 100%

Uitvoering casus Dak (5) Conditiebepaling diverse afzonderlijke gedeeltes van het dakvlak De omvang voor het bepalen van de conditie van elk afzonderlijk deel van het dakvlak is dan 100% •

Deel vlakke dakvlak + deel goot - Serieus & Eindstadium : Conditie is 5 (o.b.v. 100%)

•

Lekkage plek in goot - Ernstig & Eindstadium

: Conditie is 6 (o.b.v. 100%)

•

Overig deel dakbedekking - Geen gebreken

: Conditie is 1 (o.b.v. 100%)


Uitvoering casus Dak (6) Conditiebepaling van het bouwdeel vanuit het samenstel van de delen Elk deel met een bepaalde conditie vermenigvuldigen we met de correctiefactor in Tabel B1

Tabel B.1 (85% x 1,7 = 144,5) + (1% x 2 = 2) + (14% x 1 = 14) = 160,5% : 100% = 1,605


Uitvoering casus Dak (7) Conditiebepaling van het bouwdeel vanuit het samenstel van de delen Met de uitkomst uit Tabel B.1 wordt de totale conditie herleid van het bouwdeel vanuit het samenstel van delen.

Tabel B.2 De uitkomst 1,605 zit tussen 1,4 en <= 1,78 = Conditie 5


Hoe werkt Conditie aggregatie?

Zie einde film op You Tube


Risico bepaling onderhoudsgebreken

Conditie- en risico gestuurd onderhoud… Kwaliteit

Onderhoudskosten in relatie tot herstel prioriteit Risico


… = input voor prioriteren!! 100% Kwaliteit

0% risico Dia 44 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis

Aspecten (risico’s) (1) • Aspecten of risico parameters • In te vullen o.b.v. wensen opdrachtgever • In te vullen door inspecteur op basis van feitelijke situatie en los van beleid • Directe relatie tussen risico van niet herstellen aangetroffen gebreken en gewenste minimale prestatie


Aspecten (risico’s) (2) (zie deel 1 Bijlage D) •

Belevingswaarde – Esthetica, het aanzien

•

Gebruik – Gebruik en functionaliteit

•

Binnenmilieu

– Binnenluchtkwaliteit, vocht, rookgassen of Wet- en regelgeving met betrekking tot technische staat •

Veiligheid – Constructieve veiligheid, gevaar op letsel

Verder: Vervolgschade, Toename Storingsonderhoud, …, Milieu/Duurzaamheid, …etc. Dia 46 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis

Invulling risicoaspecten door inspecteur • Mogelijke invullingen – Het gebrek heeft geen/gering effect op het betreffende criterium (1) – Het gebrek heeft een matig effect op het betreffende criterium (2) – Het gebrek heeft een sterk/ernstig effect op het betreffende criterium (3)

Gebrek

Geen/Gering effect

Risico Aspect

Matig effect

Sterk effect

Beleving Gebruik Binnenmilieu

1 1 1

2 2 2

3 3 3

Veiligheid Klachtenonderhoud Vervolgschade

1 1 1

2 2 2

3 3 3


Toepassing in prestatiecontracten

Prestatienormering Bijvoorbeeld • Conditie- en risicoscores o.b.v. NEN 2767

• Functionele eisen -> Kritische Prestatie Indicatoren (KPI); Kwaliteitseisen die buiten de conditiemeting vallen • Storingsgedrag, responstijden en maximaal aantal storingen

• Uitvoeringseisen en –kwaliteit • Aanvullende eisen zoals; aanleveren rapportages, keuringen, tijdstippen van onderhoud en maximale duur van onderhoud


Prestatieafspraken o.b.v. NEN 2767 Essentieel voor succes: • Transparante en ‘objectieve’ methodiek conditiemeting NEN 2767 • Aanwezigheid van een goed startniveau • Ondergrens aan prestaties: conditie, functionaliteitseisen en acceptabele risico’s = • = waarde prestatie op einddatum contact • Vastleggen duidelijke toetsmomenten en verdere samenwerkingsafspraken


Prestatie-eisen Functionele prestatie-eisen •

Kwalitatieve eisen die aan de functie(s) van een bouw- of installatiedeel worden gesteld

•

Beschikbaarheid

Technische prestatie-eisen o.b.v. NEN 2767 •

Minimale technische staat = conditie

•

Maximaal aanvaardbare risico’s


Conditieniveau 3 – wat zegt dat nu? E r n s t ig e g e b r e k e n O m vang

1 : In c id e n te e l 2 : P la a ts e lijk

3 : R e g e lm a tig 4 : A a n z ie n lijk 5 : A lg e m e e n

In te n s ite it

(< 2 % )

(1 0 -3 0 % )

1 : B e g in -

(2 -1 0 % )

(3 0 % -7 0 % )

(> = 7 0 % )

1

1

2

3

4

1

2

3

4

5

2

3

4

5

6

S ta d iu m 2 : G e vo rd e rd S ta d iu m 3 : E in d S ta d iu m

S e r ie u z e g e b r e k e n O m vang



In te n s ite it

(< 2 % )

(1 0 -3 0 % )

1 : B e g in -

(2 -1 0 % )

(3 0 % -7 0 % )

(> = 7 0 % )

1

1

1

2

3

1

1

2

3

4

1

2

3

4

5

S ta d iu m 2 : G e vo rd e rd S ta d iu m 3 : E in d s ta d iu m

G e r in g e g e b r e k e n O m vang



In te n s ite it

(< 2 % )

(1 0 -3 0 % )

1 : B e g in -

(2 -1 0 % )

(3 0 % -7 0 % )

(> = 7 0 % )

1

1

1

1

2

1

1

1

2

3

1

1

2

3

4

S ta d iu m 2 : G e vo rd e rd S ta d iu m 3 : E in d s ta d iu m


Aanvaardbaarheid aanwezige gebreken Hoe omgaan met: • Eis aan maximaal toegestane type gebreken en in welke hoeveelheid ze mogen voorkomen en waar wel en/of waar niet… • Niet toepassen van gebrek Verval bij bepaalde installaties (bijlage F deel 1) -> Conditie blijft hierdoor staat van onderhoud • Categoriseer alle gebreken op risico’s -> relatie tot managen van verwachtingen van de klant/gebouwgebruiker = communicatiemodel


Voorbeeld bouwtechnisch basis prestatieniveau Risico Aspect

Invulling Geen effect

Matig effect

Sterk effect

Beleving

Geringe afbreuk acceptabel

1

2

3

Gebruik


1

2

3

Binnenmilieu

Afbreuk niet acceptabel.

1

2

3

Veiligheid

Afbreuk niet acceptabel.

1

2

3

Klachtenonderhoud


1

2

3

Vervolgschade


1

2

3

Conditie

Invulling

Score

Conditie

Minimum conditie 3

3

Correctie cyclus

Basiswaarde aanhouden


Ten slotte ….

Kennis en competenties inspecteur Beschikken over: • Beheersen methodiek NEN 2767 (conditie en risicobeoordeling) en kunnen toepassen in de praktijk • Materialenkennis, herkennen van gebreken en oorzaken van gebreken en bouwfouten e.d. • Inzicht in veroudering en brede kennis van levensduren (oh. cycli) • Kennis van opbouwen meerjarenonderhoudsplannen en software • Inzicht kosten van onderhoudsactiviteiten • Kunnen rapporteren • Adviesvaardigheden


Opleidingen in Nederland NEN • NEN 2767 Basiskennis en Verdieping • NEN 2767 E-Learning in ontwikkeling • NEN 2767 Bedrijfstrainingen op Management en Uitvoerend niveau indien gewenst ook praktijktrainingen (maatwerk) Hogescholen/NVDO • Integraal Inspecteur Vastgoed

Stichting COMOG Examens Vastgoed (zie www.scev.nl) Onafhankelijk examens voor • Methodiek en …?

• Integraal Inspecteur (IIV) • Adviseur (IAV) Vastgoed en • Comog Onderhoudskundige Vastgoed (COV) Dia 57 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis

Imagine the result

Johan Smit, Senior Consultants [email protected] +31 655892370 Dia 58 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis

NEN 2767 Conditiemeting en Risicosturing. Johan Smit

Recommend Documents