negyedik negyedév

Budapest City Report Budapesti Ingatlanpiaci Körkép Q4 2014 / 2014. negyedik negyedév

HU

Q4

Budapest City Report - Q4 2014

Economy/Investment Hungarian economy In 2014, on the back of increasing performance of agriculture, manufacturing and construction, the seasonally adjusted yearon-year quarterly GDP growth was above 3% during the first three quarters of the year, which means that the country’s economy expanded at its fastest pace in the last 8 years. Although the official statistics are not published yet, based on the latest forecast, a 3.2% annual growth is predicted for 2014. The rebounding economy is also having a positive impact on the labour market: Hungary's unemployment rate between October and December was 7.1%, which is a substantial improvement compared to the corresponding period of last year. Investment climate The total transaction volume in Hungary for Q4 2014 amounted to some €77 million with €60 million of investment deals. The most notable transactions emerged from the office sector with two larger and two smaller properties acquired. A 15,000 m2, nearly 90% let asset was transacted in South Buda while the 14,000 m2 Óbuda Gate was sold by Polonia to Diófa REIM. As for the smaller buildings: Diófa REIM also acquired the 6,300 m2 Buda Business Center from CA Immo, whereas Redevco sold Kálmán Imre Office Building, fully occupied by Regus on nearly 3,200 m2. On top of these office deals we saw smaller industrial, retail and hotel assets to be sold, mainly through bank disposals. Also worth to mention, that the National Bank of Hungary continued its property investments by purchasing a nearly 4,000 m2 villa in the Castle District. Annual investment volumes since 2009 (%) € million 800 600 400 200 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Office Retail Industrial Hotel Other Source: JLL Research, February 2015

out of which income producing assets represented around €450 million. Investor appetite has gained momentum for Hungarian assets due to improving market conditions and the attractive prices compared to Poland or the Czech Republic, making prime assets particularly attractive. Among the various asset classes, the performance of the Hungarian office market was especially convincing as vacancy dropped to the lowest level of the past 6 years while gross take-up broke record volumes. As usual, the most popular asset class was office, generating 35% of the total volume, followed by retail with 29% and industrial with 13%. The remaining share is accounted for by hotels and properties for redevelopment. In terms of offices out of the most significant deals we can mention the sale of Eiffel Palace purchased by the National Bank of Hungary in Q3; the north wing of Vision Towers sold to Erste’s open ended fund, setting the new benchmark yield in Q3; and the transaction of Skanska’s Green House acquired by Diófa REIM also in Q3. The largest retail transaction of the year was recorded in Q2 after 50% of Allee Shopping Centre was disposed by ING Real Estate Development. Apart of it, the sale of the countrywide Park Center stripmall portfolio from Mosaic to Revetas accounted for another noteworthy transaction at the beginning of the year. In 2014 various hotel assets were transacted: the InterContinental Hotel was acquired by the Al Habtoor Group whereas three vacant buildings were purchased for hotel redevelopment purposes. As for the industrial sector we should mention: the sale of Tulipán Park by SEB to Logicor (Blackstone) and the acquisition of the single let Auchan warehouse in the Viktória Park by Prologis from Invesco. The largest industrial transaction of the period was an owner occupier deal by Audi, who bought its BTS 70,000 m2 warehouse/production line in Győr. Based on the latest transactional evidence, the prime office yield stands at 7.30%. Prime retail is at 7.25% and prime logistics now stands at 9.25%. We expect a potential 25 bps compression in the latter two asset classes in the upcoming quarters supported by the improving real estate environment and investment activity. According to our opinion, 2015 will see increasing interest for Hungarian assets from international investors and local funds. We also expect the National Bank to continue its real estate investment programme. Based on the deal pipeline, we already foresee that the average ticket size will significantly increase in 2015 and that some landmark assets will be transacted, taking the transaction volume to at least €750-800 million.

In 2014, Hungary witnessed its second highest transaction volume since 2007 with a total volume of just over €580 million,

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved

2


2


Gazdaság/Befektetési piac

volumenen belül 29%, az ipari ingatlanoké 13% volt, míg a maradék részt szállodák és újrahasznosítandó ingatlanok tették ki. Az év során a legjelentősebb iroda eladások között

Gazdasági környezet A mezőgazdaság, az ipari termelés, illetve az építőipar javuló teljesítményének hatására 2014 első három negyedévében a szezonálisan kiigazított negyedéves GDP növekedés 3% fölött volt, ami azt jelenti, hogy Magyarország gazdaságának teljesítménye az elmúlt 8 év legmagasabb növekedési ütemét produkálta. Az előrejelzések alapján a 2014-es éves bővülés 3,2% körül lesz. A javuló gazdasági teljesítmény a munkaerőpiacra is pozitív hatással volt: 2014 negyedik negyedévében a munkanélküliségi ráta 7,1%-ra süllyedt, ami jelentős csökkenés 2013 azonos időszakához képest.

megemlíthetjük az Eiffel Palace értékesítését az MNB számára a harmadik negyedévben; a Vision Towers északi szárnyának eladását, aminek eredményeképp az elérhető legmagasabb hozam 20 bázispontot csökkent; és a Green House eladását, melyet a Diófa a Skanska-tól vásárolt meg. A legjelentősebb kiskereskedelmi tranzakciók az év során az Allee Bevásárlóközpont 50%-os részesedésének értékesítése volt a második negyedév során, illetve a vidéki Park Center portfólió eladása az év elején. A szállodákat tekintve jelentős tranzakció volt az InterContinental Hotel értékesítése az Al Habtoor csoport számára, illetve 3 belvárosi üres ingatlant is megvásároltak,

Befektetési piac

melyeket szállodákká kívánnak alakítani az új tulajdonosok.

2014 negyedik negyedévében az ingatlanpiaci befektetések

A Tulipán Park-ot az SEB a Logicor (Blackstone) számára

volumene nagyjából 77 millió euró volt. Ezen belül a

értékesítette, míg egy Auchan által bérelt Viktória Park-on

jövedelemtermelő ingatlanok értékesítéséből származó összeg

belüli raktárat a ProLogis vásárolt meg az Invesco-tól. Az év

60 millió euró volt. A legjelentősebb tranzakciók iroda eladások

során az Audi Győrben megvásárolta a közel 70.000 m2-es

voltak, miután két nagyobb illetve két kisebb területű ingatlant

gyártóbázisát is.

értékesítettek. Egy 15.000 m2-es közel 90%-ban bérbeadott irodaházat értékesítettek Dél-Budán, míg a 14.000 m2-es

Ingatlanpiaci hozamok 2009.IV.né-től (%)

Óbuda Gate-et a Polonia a Diófa Ingatlanalap kezelő számára

%

értékesítette. A Diófa megvásárolta továbbá a 6.300 m2-es

9.50 9.00 8.50 8.00 7.50 7.00 6.50 6.00

Buda Business Center-t a CA Immo-tól, míg a Redevco a 3.200 m2-es Kálmán Imre irodaházat értékesítette, melyet a Regus bérel. Az említett iroda adás-vételeken túl kisebb bankok által visszavett szállodai, ipari és kiskereskedelmi ingatlanokat értékesítettek a negyedév során, illetve érdemes megemlíteni, hogy a Magyar Nemzeti Bank tovább folytatta ingatlan portfóliójának bővítését, miután egy 4.000 m2-es villát vásárolt meg a Budai Vár területén. 2014-ben az ingatlanpiaci befektetések volumene közel 580

Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 Iroda

Bevásárlóközpont

Ipari ingatlan

Forrás: JLL Research, 2015. február

millió euró volt, ami a 2007 óta tapasztalt második legmagasabb éves volumen. Ezen belül a jövedelemtermelő

Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva az elérhető

ingatlanok értékesítéséből származó összeg 450 millió euró

legmagasabb hozam irodák tekintetében 7,30%, logisztikai

volt.

ingatlanok esetében 9,25%, kiskereskedelmi ingatlanok

Az irodapiac teljesítménye kimondottan kimagasló volt az év

esetében 7,25%. Az utóbbi két ingatlantípus hozamszintje

során, hiszen az üresedés az elmúlt 6 év legalacsonyabb

esetében 25 bázispontos csökkenést prognosztizálunk 2015

szintjére süllyedt, míg a bérbeadás rekord magasságot ért el.

során. Előrejelzéseink szerint 2015-ben a nemzetközi

Ennek következtében az irodák voltak a legnépszerűbb

befektetők és a helyi ingatlanalapok érdeklődése is növekedni

befektetési célpontok 2014 során az éves volumen 35%-át

fog a magyar kereskedelmi ingatlanok iránt. 2015-ben az éves

képviselve. A kiskereskedelmi ingatlanok részesedése a teljes

befektetési volumen 750-800 millió euró körül alakulhat.


3


3


Office Market Supply

immediately available offices is located in the Váci Corridor

In Q4 2014, the modern office stock in Budapest increased to 3.24

submarket (148,770 m2).

million m2 after the handover of three new office buildings. Futureal delivered the 9,075 m2 south wing of Vision Towers (73% let) in the

Demand

Váci Corridor and the 6,120 m2 Corvin Corner (43% let) in Pest

In Q4, the volume of new leases, expansions, pre-leases and

Central South, whereas a 3,600 m2 building was refurbished in Buda

renewals reached 117,040 m2, 17% higher than in the previous

South to be fully occupied by a single tenant. At the end of the

quarter of the year. Out of this, the volume of net take-up comprised

year, the size of the speculatively built office stock comprises 2.6 million

m 2,

while the size of the owner occupied stock is 637,630

63,935 m2, indicating a 8% growth quarter-on-quarter. The two m 2.

largest transactions of the quarter were renewals (each above 9,000

In 2014, the volume of new supply in Budapest reached 68,190 m2,

m2) followed by a pre-lease of GE in the second phase of the Váci

which is 126% higher than the total annual new supply in 2013

Greens office complex. The largest new transaction of the period

(30,100 m2). The office stock expanded by 6 buildings (out of which,

was signed by UPC for more than 5,600 m2 in Haller Gardens.

one was delivered in two phases).

Annual gross take-up totalled 465,600 m2, which is an all-time high in the history of the Budapest office market and 17% stronger than

Office completions in 2014 Submarket

Building

GLA (m2)

Váci Corridor

Váci Corner Offices

21,070

CBD

Eiffel Palace

14,500

Váci Corridor

Vision Towers North

11,125

Váci Corridor

Vision Towers South

9,075

Pest Central South

Corvin Corner

6,120

Buda South

Daróczi 30

3,600

Pest Central North

Ilka Corner

2,700

in 2013. The volume of net take-up reached 251,605 m2, which is the highest volume since 2009. In total, almost 700 transactions were signed in 2014, with an average deal size of 664 m2. Significant transactions of the year included a renewal of 29,000 m2 in Spirál, GE’s pre-lease agreements in Váci Greens C of 14,500 m2 and another pre-lease in V17 for 8,400 m2. Rents Prime rent stands at €20.0 m2 / month. This level is only achievable in a few, selected prime properties in the CBD for the best office units within the building. Average asking rents remained in the range of €11.0-14.0 m2 / month for “A” class offices with generous

Source: BRF, JLL Research, January 2015

incentive packages.

The vacancy rate declined by 66 bps quarter-on-quarter and a

Forecast

massive 220 bps year-on-year, dropping to 16.2%. The

The impressive recovery of the Budapest office market is expected

improvement was due to a combination of factors: a strong annual

to continue in 2015. The volume of completions will be

net absorption of nearly 125,000 m2 and the limited volume of

approximately half of the 2014 volume and nearly 100% of that is

completions paralleled with significant pre-lease activity in the newly delivered buildings. Out of the nine office submarkets, the highest availability (relative to the stock) is recorded in the Periphery

already pre-let. This means that in case occupier activity remains similarly strong as in 2014, the decline of the vacancy rate will remain robust. For the first time since the crisis, landlords’ of modern, “A” class offices might see their negotiation position

submarket (31.7%), while the lowest is in the Buda South submarket

strengthen permanently, driven by the quick absorption of high

(9.9%). In terms of the amount of vacant space, the largest pool of

quality vacant office units.


4


4


Irodapiac

Kereslet A negyedik negyedév során a bruttó bérbeadás 117.040 m2 volt, ami 17%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest.

Kínálat

Ezen belül a nettó bérbeadás 63.935 m2 volt, ami 8%-os

2014 negyedik negyedévében a modern irodapiaci állomány

növekedést mutat a megelőző időszakhoz képest. A negyedév

három új irodaházzal bővült és 3.238.180 m2-re emelkedett. A

két legnagyobb tranzakciója szerződéshosszabbítás volt

Futureal fejlesztésében elkészült a Váci úti folyosón a Vision

(mindkét szerződés több, mint 9.000 m2 irodaterületre szólt).

Towers irodaház déli szárnya 9.075 m2-en (73%-os

További jelentős tranzakciónak számít a GE előbérlete (8.165

bérbeadottság), illetve a Pest Központ Dél részpiacon a 6.120

m2) a Váci Greens iroda komplexum második fázisában, illetve a

m2-es

Corvin Corner irodaház (43% bérbeadottság), továbbá egy

UPC új szerződése a Haller Gardens-ben (5.600 m2).

3.600

m2-es

2014-ben az éves bruttó bérbeadás volumene 465.600 m2 volt,

épületet felújítottak a Dél Buda részpiacon egy bérlő

számára. Az év végén a spekulatív irodapiaci kínálat 2.600.550

ami a budapesti irodapiac eddig mért legerősebb keresletét

m2-re emelkedett, míg a tulajdonosok által használt irodák

jelenti és 17%-kal erősebb a 2013-as bérbeadási volumennél. Az

területe 637.630 m2. 2014-ben az új irodapiaci kínálat volumene

éves nettó bérbeadás 251.605 m2 volt, ami az elmúlt 5 év

68.190

m2

volt Budapesten, ami 126%-kal több, mint a 2013-ban

átadott új épületek volumene (30.100

m2).

Az állomány 6 új

legerősebb volumene. Az év során 700 bérleti tranzakciót kötöttek, melyek átlagos mérete 664 m2 volt. 2014 legjelentősebb

irodaházzal bővült (melyek közül egy ingatlant két fázisban adtak

tranzakciói között említhető egy 29.000 m2-es hosszabbítás a

át).

Spirál irodaházban, a GE előbérleti szerződései a Váci Greens C

Az üresedési ráta negyedéves szinten 0,66 százalékponttal, éves

épületében (14.500 m2) illetve egy 8.400 m2-es előbérlet a V17

szinten pedig 2,2 százalékponttal csökkent 16,2%-ra. A

irodaházban.

javulásnak számos összetevője volt: az erős éves nettó abszorpció (125.00 m2), illetve az új kínálat visszafogott

Bérleti díjak

volumene, mely nagy részben már bérbe volt adva az átadás

A legmagasabb bérleti díj 20 euró/m2/hó körül áll. Fontos

pillanatában. A budapesti irodapiac 9 részpiaca közül az

megjegyezni, hogy ez a bérleti díj csupán néhány, belvárosi

állományra vetített legmagasabb üresedési rátát az

épületben érhető el. Az átlagos ajánlati árak az „A” kategóriás

Agglomerációban mértük (31,7%), míg a legalacsonyabbat a Dél

épületekben nem változtak, nagyjából 11-14 euró/m2/hó között

Buda részpiacon (9,9%). Az üres irodaterületek legnagyobb

állnak, melyeken felül jelentős bérleti ösztönzők is elérhetőek.

kínálata a Váci úti irodafolyosón található, ahol összesen Előrejelzés

148.770 m2 területre lehet azonnal költözni.

A budapesti irodapiaci mutatók javulása 2015 során tovább fog folytatódni. Az év során az új kínálat mennyisége nagyjából a

Új kínálat és üresedési ráta

2014-es volumen fele lesz és szinte 100%-ban bérbe van már

400,000

25%

300,000

20%

adva. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a kereslet hasonlóan

15%

alakul a 2014-es szinthez, úgy az üresedési ráta továbbra is

10%

jelentős mértékben fog csökkenni. Ennek következtében az

5%

ingatlanpiaci válság óta először a modern, „A” kategóriás

0%

irodaházak tulajdonosainak tárgyalási pozíciója tartósan

200,000 100,000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Új kínálat (m2)

Üresedési ráta (%)

erősödhet, amit elsősorban a minőségi irodaterületek gyors ütemű bérbeadása segíthet.

Forrás: JLL Research, 2015. február


5


5


Retail Market

The current national shopping centre stock (excl. Budapest) equals 541,000 m2 in 33 centres, while the total volume of strip malls and outlets totals 495,210 m2. Looking ahead, the most

Market environment Following the drag of retail sales growth between July and September, growth regained momentum in Q4 peaking at 5.6% in December. The quarterly improvement was driven by the traditional holiday spending as well as the sharply falling oil prices, which pushed up vehicle fuel sales. As for the whole year, a 5.2% growth was recorded (approximately 4% if the effects of the data collection change are excluded) driven by a combination of factors: high consumer confidence, close to 0% inflation, improving labour market conditions (including wage growth), lower fuel prices and the mandatory connection of tills to the tax office. As for 2015, a similar strong growth is forecast at around 5%. Although the impressive growth rate of retail sales is a positive sign, it’s worth mentioning that the volume of retail sales are still ~15% below their 2006 levels. While the end of the year proved to be successful and advantageous on a household level, the retail sector had to face various new, adverse legislations, which they need to adapt in the upcoming years. The Hungarian government approved several changes concerning the sector, of which the full extent to the market is yet to be seen. New legislation includes: the Sunday closure of shops (concerning shops above 400 m2, coming into force on 15th March, 2015), increased food supervisory fee (the former flat rate of 0.1% becomes progressive based on net revenue peaking at 6%), restricted sale of daily consumables (as from 2017) and the extent of the construction ban. The new legislation triggered loud opposition from various associations in the retail sector while the largest food hypermarket chains (eg. Tesco, Spar) have already announced significant measures (lay -offs, closures, hold back in investments, restructuring operation forms) to minimize the negative effects of them. Having said that, the impacts of the legislations are yet to be seen over the next 12 month period.

likely development to set off in 2015 is the 43,000 m2 Etele City Center. The new retail development of Futureal is located at a multi-modal transportation hub in District 11, accessible by train, bus and Budapest’s newest metro line M4. Futureal teamed up with ECE for the leasing and management of the scheme. Shopping centre stock and future supply in Budapest (m2) m2 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 2010

2011

2012

SC stock (m2)

2013

2014 2015 F 2016 F 2017 F

New supply (m2)

Source: JLL Research, February 2015

Demand During Q4 2014, Zara Home opened its first Hungarian unit of 900 m2 at Fashion Street and Italian cosmetic brand, Pupa Milano, entered Duna Plaza and Westend Shopping Centre. At the beginning of 2015, Heinemann Duty Free opened a Victoria’s Secret shop of 82 m2 at Terminal 2A of the Budapest Airport. This is the first opening of the American L Brand Group in Hungary. In 2015, we expect new brands to enter the country. The tenant mix of Andrássy Avenue will keep on changing and a new luxury retailer is likely to open soon. Rents Typical shopping centre rents range between €20 and 65 m2 /

Supply

month, but we are aware of significantly higher rents in some

In 2014, the Budapest shopping centre stock remained

leading shopping centres, depending on the location and

unchanged as no new completions were delivered. Therefore,

surroundings of the unit. Prime downtown high street rents for a

the total shopping centre stock in Budapest stands at 771,500 m2

50-150 m2 unit on Váci Street, are around €80 to 100 m2 / month

in 25 assets (phased shopping centres account for one property),

and €40 to 80 m2 / month on Andrássy Avenue. Retail park rents

while the shopping centre density is equal to 443 m2 / per 1,000

range from €6 to 8 m2 / month, while factory outlets have rents of

inhabitants. On top of this, based on the latest information

€22 to 25 m2 / month in Budaörs and €16 m2 / month in the

received from landlords, strip malls and outlet centres comprises

regions.

an additional 196,000 m2, including the capital’s agglomeration.


6


6


Üzlethelyiségek Piaci környezet A kiskereskedelmi forgalom növekedésének harmadik

Kínálat 2014-ben nem adtak át új kiskereskedelmi egységet Budapesten,

negyedéves lassulása után az év utolsó negyedéve során ismét

így a bevásárlóközpont állomány változatlan maradt. A

erősebb ütemű növekedést mértek, mely decemberben 5.6%-ot

fővárosban jelenleg 25 modern bevásárlóközpont található

ért el. A negyedéves javulásban számos tényező közrejátszott: a

összesen 771.500 m2-en, míg az ezer lakosra vetített

hagyományos ünnepek előtti erőteljesebb forgalom, illetve a

bevásárlóközpont állomány 443 m2. Ezen felül a tulajdonosoktól

jelentősen lecsökkent üzemanyagárak hatására megnövekedett

kapott legfrissebb adataink alapján a strip mall-ok és outlet-ek

üzemanyag forgalom is. 2014 során a kiskereskedelmi forgalom

állománya további 196.000 m2-t tesz ki a főváros

5,2%-kal nőtt éves alapon (4%-kal, amennyiben kiszűrjük az

agglomerációjában. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány

adatgyűjtési módszer változásából eredő hatásokat), melyben

541.000 m2 33 kiskereskedelmi egységgel, illetve további

közrejátszott a növekvő fogyasztói bizalom, a 0%-hoz közeli

495.210 m2-en találhatóak strip mall-ok és outlet-ek.

inflációs környezet, a javuló munkaerőpiaci tendenciák, a növekvő bérek, az alacsonyabb üzemanyagárak, illetve a pénztárgépek kötelező összekapcsolása az adóhatósággal. 2015-re a kiskereskedelmi növekedés 5%-os növekedési ütemét prognosztizálják és bár ez egy pozitív szint, fontos megjegyezni, hogy a kiskereskedelmi forgalom volumene 2014-ben még mindig 15%-kal kevesebb volt, mint 2006-ban. Habár az év végén a háztartások számára előnyös folyamatok zajlottak, a kiskereskedelmi szektor szereplőinek számos új törvénymódosítással kellett szembenézni. A kormány által elfogadott új intézkedések és törvénymódosítások piacot befolyásoló hatása egyelőre nem látható előre. Az új intézkedések a következőek: a boltok vasárnapi zárva tartása (400 m2 feletti üzletekre vonatkozóan, 2015. március 15-től), megnövelt élelmiszerfelügyeleti díj (a korábbi egykulcsos 0,1%os adó helyett sávos rendszert vezetnek be a nettó bevételtől függően 6%-os felső határral), a napi fogyasztási cikkek

2015 során várhatóan egy bevásárlóközpont fejlesztése kezdődhet el, melyet a Futureal indít. Az Etele City Center egy 43.000 m2-es bevásárlóközpont lesz, a XI. kerületi multi-modális tömegközlekedési csomópontjánál, így vonattal, busszal és az M4-es metróval is könnyen elérhető. A Futureal az épület bérbeadásával és üzemeltetésével az ECE-t bízta meg. Kereslet 2014 negyedik negyedévében a Zara Home megnyitotta első magyarországi üzletét 900 m2-en a Fashion Street-en, míg az olasz kozmetikai márka, a Pupa Milano, a Duna Plaza-ban és a Westend Bevásárlóközpontban nyitott üzletet. 2015 januárjában a Budapest Airport 2A termináljában a Heinemann Duty Free egy 82 m2-es Victoria’s Secret üzletet nyitott, mely az amerikai L Brand Group első magyarországi üzlete. 2015 során további új márkák megjelenésére számítunk a magyar piacon, az Andrássy út bérlői mixe pedig további luxus márkával fog bővülni.

forgalmazásának korlátozása (2017-től), az építési tilalom meghosszabbítása. A változtatások erőteljes ellenkezést váltottak ki szakmai körökben, míg a nagy hipermarket láncok (Tesco, Spar) már be is jelentettek olyan intézkedéseket, melyekkel minimalizálni kívánják a veszteségeiket (elbocsátások, bolt bezárások, fejlesztések visszafogása, operációs módok átalakítása). Az új törvényi rendelkezések hatásai az elkövetkező 12 hónap során fognak kibontakozni.

Bérleti díjak A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja átlagban és a teljes állományra vetítve 20-65 euró/m2/hó körül mozog. A top bevásárlóközpontokban találhatunk ennél jóval magasabb bérleti díjakat is lokációtól, környezettől függően. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai 50-150 m2-es egységek esetében a Váci utcában 80-100 euró/m2/hó között vannak, míg az Andrássy úton, 40-80 euró/m2/hó között mozognak. A bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8 euró/m2/hó, míg a factory outlet-ekben Biatorbágyon 22-25 euró/m2/hó és vidéken 16 euró/m2/hó között állnak.


7


7


Industrial Market Budapest Gyál. Interestingly, we recorded the second strongest

Supply

vacancy rate improvement in Budapest North, however, the vacancy

Industrial stock (m2) and vacancy (%) m2 1,900,000

% 27 24 21 18 15 12 9 6 3

1,800,000 1,700,000 1,600,000 1,500,000 1,400,000 2008

2009 2010 Stock (m2)

2011

2012 2013 Vacancy rate (%)

Q4 2014

rate of this submarket (29.6%) is still the highest out of the six industrial submarkets’. There are five parks with a total available industrial space of above 20,000 m2 and five others with available space above 10,000 m2. At the end of 2014, a new 5,000 m2 built-tosuit development was kicked off at the Freeport of Budapest for Ekol Logistics. This is the only on-going construction in Budapest, meaning that the volume of completions will remain similarly weak in 2015 as in 2014, supporting further potential vacancy improvement. Demand We registered robust occupier activity during the last quarter of 2014

Source: BRF/ JLL Research, February 2015

with 128,465 m2 of leased industrial space. It means that the fourth At the end of 2014, the modern industrial stock in Budapest was

quarter witnessed the strongest demand in 2014, which was 85%

expanded by 7,500 m2 after Prologis delivered a new built-to-suit

higher than the recorded demand in the third quarter and 80%

(BTS) warehouse in Szigetszentmiklós for Schenker. Therefore, the

stronger than in the corresponding period of 2013. 58% of it (74,620

size of the industrial stock increased to 1.85 million

m 2.

During 2014,

the annual volume of new completions totalled 18,600 m2; on top of the previously mentioned building, WING completed a 11,095

m2

m2) was accounted for by net take-up (new leases, expansions and pre-leases) while the remaining 42% (53,845 m2) was generated by renewals. The largest lease agreement of the quarter was a renewal

BTS warehouse in East Gate Business Park for GE Oil & Gas.

in Prologis Park Budapest-Batta for 28,585 m2, followed by a new

Since 2010, the growth of the Budapest industrial market has been

lease of GE Hungary for 20,755 m2 in Prologis Park Budapest Gyál.

very limited: between 2010 and 2014 less than 125,000 m2 of space

The annual gross occupier activity reached a record high with

was added to the market and approximately 80% of this volume

386,625 m2, indicating a significant 55% growth on 2013. Out of this

comprised BTS developments. Of the total stock, logistics parks in

volume, net take-up comprised 221,775 m2, representing a 36%

the vicinity of the highways represent ca. 91% (1.67 million

m 2)

and

growth on 2013 and the highest annual net take-up in the history of

inner-city logistics schemes for the remaining 9% (180,145 m2).

the Budapest industrial market. This clearly reflects that the long-

Between 2010-2013, despite the very moderate development

awaited recovery of the industrial market finally gained momentum.

activity, the vacancy rate did not manage to improve permanently in

In 2014, 104 leases were signed in total with an average deal size of

the Greater Budapest industrial market. It was fluctuating between

3,720 m2.

19-23%, creating a serious oversupply and rental pressure. In 2014, over the year. By Q4 2014, it reached 15.7%, reflecting a robust 555

Rents The rapidly improving market environment is expected to affect

bps decline year-on-year and 269 bps quarter-on-quarter. The

rental terms and conditions. As the high quality vacant industrial

remarkable improvement was driven by two main factors: the trace

units are becoming scarce, effective rents will eventually start rising

developments and the prominently active occupier market.

in modern logistics parks and might be followed by headline rental

the rate finally started to decline and managed to improve steadily

increases later on. On the other hand, the positive environment On a submarket level, we recorded the lowest immediate availability

won’t relate to secondary warehouses, which will not be able to

in Budapest East with 5%, where the rate declined by a massive

improve rental terms due to quality shortcomings.

791 bps quarter-on-quarter after a large move-in to Prologis Park


8


8


Ipari ingatlanok A ráta szintén jelentősen csökkent a Budapest Észak részpiacon,

Kínálat

ugyanakkor továbbra is itt a legmagasabb az értéke (29,6%).

Ipari ingatlan állomány (m2) és üresedés (%) m2 1,900,000

% 27 24 21 18 15 12 9 6 3

1,800,000 1,700,000 1,600,000 1,500,000 1,400,000 2008

2009

2010

2011

Állomány (m2)

2012

2013

Üresedési ráta (%)

2014. IV.né.

Forrás: BRF/JLL Research, 2015. február

2014 negyedik negyedévében a budapesti modern raktárpiaci állomány 7.500 m2-rel bővült, miután a ProLogis átadott egy a Schenker egyedi igényei alapján fejlesztett csarnokot Szigetszentmiklóson. Ennek következtében a modern raktárpiaci állomány 1,85 millió m2-re bővült. 2014 során az új kínálat éves volumene 18.600 m2 volt: a Schenker számára fejlesztett ingatlanon túl a WING egy 11.095 m2-es épületet adott át az East Gate Business Park-ban a GE Oil&Gas számára. 2010 óta az ipari állomány bővülése rendkívül alacsony Budapest környékén: 2010 és 2014 között összesen 125.000 m2-rel bővült az állomány és ennek 80%-át konkrét bérlői igényre fejlesztették. A teljes állományon belül a logisztikai parkok mintegy 91%-ot (1,67 millió m2), a városi logisztikai területek pedig 9%-ot (180.145 m2) képviselnek. 2010 és 2013 között az üresedési ráta még a rendkívül alacsony fejlesztési aktivitás ellenére sem tudott tartósan csökkenni Budapest környékén. 19-23% között

A budapesti ipari ingatlan piacon öt olyan logisztikai park van, amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület 20.000 m2 fölött van, és további öt, ahol 10.000 m2 felett. 2014 év végén elkezdődött egy 5.000 m2-es csarnok fejlesztése a Budapesti Szabadkikötőben az Ekol Logistics számára. Kereslet 2014 negyedik negyedévében a bérlői piac ismét aktív volt, a bruttó bérbeadás 128.465 m2-t ért el, ami az év során mért legmagasabb negyedéves kereslet. Ez 85%-os emelkedést mutat a harmadik negyedéves kereslethez képest, illetve 80%-os emelkedést a 2013 hasonló időszakában mért volumenhez képest. A bruttó bérbeadás 58%-át (74,620 m2) új szerződések, bővülések és előbérletek tették ki, míg a maradék 42%-ot (53.845 m2) szerződéshosszabbítások generálták. A negyedév legnagyobb tranzakciója a ProLogis Park Budapest-Battában egy 28.825 m2-es hosszabbítás volt, melyet a GE Hungary 20.755 m2-re kötött új szerződése követett a ProLogis Park Budapest Gyál-ban. Az éves bruttó bérbeadás rekord volument ért el 386.625 m2-rel, ami 55%-os erősödést mutat a 2013-as kereslethez képest. Ezen belül a nettó bérbeadás 221.775 m2 volt, ami 36% emelkedés az egy évvel ezelőtti volumenhez képest, és a budapesti ipari ingatlanpiac eddigi legmagasabb értéke, tükrözve azt, hogy a régóta várt piaci fellendülés egyértelműen megkezdődött. 2014 során összesen 104 bérleti szerződést kötöttek, melyek átlagos mérete 3.720 m2 volt.

ingadozott, jelentős túlkínálat volt jellemző a piacon, ami

Bérleti díjak A gyorsan javuló piaci környezet hatással lesz a bérleti

nyomással volt a bérleti díjakra. 2014-ben a ráta elkezdett

feltételekre. Ahogy a modern raktárterületek kínálata egyre

tartósan csökkenni és év végére 15,7%-ra süllyedt, 5,55

csökken, úgy az effektív bérleti díjak növekedésnek indulhatnak

százalékpontos éves és 2,69 százalékpontos negyedéves

ezekben az ingatlanokban, amit a szerződéses árak növekedése

csökkenést mutatva. A jelentős csökkenés oka elsősorban a

követhet később. Ezzel szemben a pozitív környezet a régebbi

spekulatív fejlesztések teljes hiánya, illetve az aktív bérlői piac

raktárak esetében nem fog bérleti díj emelkedést indukálni,

voltak. A részpiacokat tekintve Budapest Kelet-en tapasztaltuk a

hiszen ezek műszaki hiányosságai lehetetlenné teszik az árak

legalacsonyabb üresedési rátát (5%),ami 7,91 százalékponttal

emelését.

csökkent negyedéves szinten, elsősorban a ProLogis Park Budapest-Gyál parkban történő bérbeadások következtében.


9


9


Office submarkets

Iroda részpiacok

X


10


10


Shopping centres in Budapest

Budapesti bevásárlóközpontok

Pólus Center ECE Aquincum Duna Plaza

Mundo Mammut I -II

Westend City Center Sugár

Hegyvidék

Aréna Plaza ECE Árkád I-II Corvin Shopping Centre

MOM Park

ALLEE

Lurdy H áz Europark

KÖKI Terminal

Etele City Center Új Buda Center

Campona

Csepel Plaza

Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok


11


11


Logistics developments in Greater Budapest

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

M1 Business Park Agrogate WestLog DC Rozália Park Tulipan Park West Gate Business Park Euro Business Park ProLogis Park Budapest-Batta C-Moll Logistics ProLogis Harbor Park ProLogis Park Budapest- Sziget Delta Park M0 BILK Logistics Centre ProLogis Park Budapest- Gyál Goodman Gyál Logistics Akácliget Logistics Park

Logisztikai központok Budapesten és környékén

17. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31.

M5 Gyál Business Park Viktória Industrial Park Goodman Üllő Airport Aerozone Business Park Airport City East Gate Business Park Európa Center Acquincum Logistics Park Innove Business Park Citypoint 9 Dél-Pesti Business Park Bravos Business Park Nagytétényi Industrial Park South Base Business Park


12


12


Market Practice

Piaci Gyakorlat

Leasing market practice

Bérbeadási piaci gyakorlat

Lease length The average lease length is 5 years in class ‘A’ office buildings

Bérleti időtartam

with a break option after 3 years. In class ‘B’ buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too.

Payment terms Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance. Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP Initial standard fit-out is done and paid by the landlords VAT 27 %. Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer.

Az átlagos bérleti időtartam 5 év ’A’ kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással. "B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak. Fizetési feltételek A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj euróban meghatározott és euróban vagy Forintban fizetendő. Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján. Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett. Az ÁFA mértéke 27 %. Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől

Rental deposit 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT). Other charges Service charges generally do not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption. Other costs are included in service charges. Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by

függően. Biztosíték 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA). Egyéb költségek A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását. Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban.

service charge). The Tenant covers insurance of own premises,

Biztosítás Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az

contents and civil liabilities.

üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni.

Incentives Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving

Bérleti ösztönzők A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díj-

contributions.

mentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg.


13


13

JLL Office Szabadság tér 14. 1054 Budapest Hungary Phone number +36 1 489 0202 Contacts Ferenc Furulyás

Rita Tuza

Managing Director

Head of Research

Budapest

Budapest

+36 1 489 0202

+36 1 489 0202

[email protected]

[email protected]

Budapest City Report – Q4 2014

www.jll.hu

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

negyedik negyedév

Recommend Documents