.SPISU:
007EX 445/03
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2977 - 75/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST :
m .p. 4269
k.ú.
Bohuslavice u Kyjova na pozemku, parc. . 265
okr. Hodonín obec: Kyjov
LV . 1905 zastav ná plocha a nádvo í
VLASTNICTVÍ: Miloš Tenk, Bohuslavice 4269, 696 55 Kyjov 3
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného: sto Kyjov, se sídlem Masarykovo nám.30, 697 01 Kyjov I :002858030 proti povinnému: Miloš Tenk, Bohuslavice 4269, 696 55 Kyjov 3 na základ usnesení ze dne 24.2.2010 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš Sadová 15, 695 01 Hodonín Perunská 46, 695 04 Hodonín
5.7.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
13
tel: 518341823
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
Po et p íloh:
Vyhotovení .
8.7.2010 0
3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné hodnoty E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m .p.4269, na parc. . 265, v etn p íslušenství LV . 1905 pro k.ú. Bohuslavice u Kyjova Související pozemky: .parc.265 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 130m2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 5.7.2010. Do nemovitosti nebyl znalci umožn n vstup, p estože to bylo povinnému uloženo usnesením soudního exekutora Exekutorského ú adu Hodonín. Povinný byl ádn obeslán a uv dom n o termínu konání prohlídky nemovitosti. Obsílku si však nevyzvedl a na místo prohlídky se v avizovaném termínu nedostavil. P i zjiš ování podklad pro ocen ní znalec uvažuje s p edpokládaným rozsahem a technickým stavem interiérového vybavení a vnit ních konstrukcí a zp sobem využití prostor obytných ástí domu a p íslušenství na základ vn jších znak nemovitosti, výpov dí soused . P ípadn se vychází z údaj , získaných na obecním ú ad v míst nemovitosti. Znalec z uvedených d vod nep ebírá odpov dnost za takové rozdíly mezi p edpokladem a skute ností, které by mohly významn ovlivnit hodnotu nemovitosti. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: 697 01 Kyjov 4269 Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Kyjov, Katastrální území:Bohuslavice u Kyjova, Po et obyvatel:11 707 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 114,3817 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 114,38 K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 5.7.2010.
2
Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrální ú ad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt Kyjov, pro LV . 1905 k.ú. Bohuslavice u Kyjova ze dne 12.6.2008, ízení PÚ . 1898/08-738/1 - stavební povolení - nezjišt no - kolauda ní rozhodnutí - nezjišt no - informace sd lené sousedy - informace poskytnuté na M Ú v Kyjov - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 5.7.2010. Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV . 1905 k.ú.Bohuslavice u Kyjova Druh vlastnictví: Výhradní Vlastnické právo: Miloš Tenk, Bohuslavice 4269, 696 55 Kyjov 3 Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti Oce ovaný d m .p. 4269 je situován do stavebn odd lené ásti m sta Kyjova, místní ásti Bohuslavice do skupinové zástavby. P ístup k nemovitosti je po št rkové, nezpevn né komunikaci, která navazuje asi po 100m na hlavní pr jezdní komunikaci v obci. Do domu je možnost p ipojení veškerých inženýrských sítí - elektro, plyn, voda, kanalizace i kabelová televize. D m však není napojen na žádnou z inž. sítí, mimo nadzemní p ípojky elektro. D m je p ízemní, p dorysného tvaru L. Sestává ze dvou k ídel, vzájemn kolmo navazujících a je z ásti podsklepený. D m je bez obytného podkroví. P es branku v oplocení je vstup na dvorek, z kterého je pak p ístup do obytné ásti domu. Do obytných místností se vstupuje p es malou vstupní verandu, na kterou navazují t i obytné pokoje, kuchyn a koupelna. WC v dom není. V obytné ásti domu nejsou prostory, které by mohly sloužit ke komer ním ú el m ani provozní místnosti. Z toho d vodu je d m charakterizován jako rodinný. vodní d m byl postaven a uveden do užívání p ibližn v roce 1930 a asi po 30 letech bylo k n mu istaveno dvorní k ídlo. K domu náleží dvorek ohrani ený z ásti zástavbou a z ásti plotem. Pozemek je tvo en jedinou parcelou, ozna enou jako zastav ná plocha a nádvo í. íslušenstvím k domu je vedlejší stavba - šopa v dezolátním stavu, venkovní úpravy, plot a branka a pozemek . parc. 265 bez trvalých porost .
3
Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m .p. 4269 - § 26a m je p ízemní, áste podsklepený, se sedlovou st echou v hlavní a pultovou ve dvorní ásti. Objekt je bez obytného podkroví. Je umíst n ve skupinové zástavb jako koncový. Vstup do domu je z oploceného dvorku p es vstupní verandu, na kterou navazují obytné pokoje, kuchy a koupelna. Vybavení kuchyn a koupelny nebylo zjišt no. V dom není WC. vodní d m byl vybudován p ibližn v roce 1930, p ístavba domu sm rem do dvorní ásti byla postavena asi v roce 1960 do sou asného stavu. D m, jako celek byl vybudován tradi ní stavební technologií a je podstandardního vybavení. Základy domu jsou cihelné nebo kamenné, p ípadn i z ásti betonové, bez hydroizolací, st ny jsou z páleného i nepáleného cihelného zdiva omítnutého vn jší vápennou hladkou omítkou, bez soklu, pouze v uli ní ásti. Ve dvorní ásti vn jší omítky chybí. Stropy jsou pravd podobn d ev né s omítaným podhledem, podlahy jsou d ev né nebo betonové. St echu obou ástí tvo í jednoduchý, d ev ný krov, krytina je z pálených tašek na ev ném la ování. St echa nad vstupní ástí je plochá se st íškou z laminátových vlnovek. Klempí ské konstrukce - žlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou d ev ná dvojitá nebo jednoduchá len ná situována p evážn do dvora, jeden obytný pokoj je opat en pouze malým okýnkem situovaným do ulice. Vytáp ní domu je lokální na tuhá paliva. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 20a):
Rodinný d m Jihomoravský kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel 80 rok 3 327,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: : :
3,10×6,77 4,53×10,25 3,10×6,77 1,80×1,51
Název podlaží 1.PP: 1.NP: : :
= = = = Zastav ná plocha 20,99 m2 46,43 m2 20,99 m2 2,72 m2
4
20,99 m2 46,43 m2 20,99 m2 2,72 m2
Konstruk ní výška 2,10 m 2,82 m 3,00 m 2,60 m
Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: 3,10×6,77×2,10 VRCHNÍ STAVBA: 4,53×10,25×2,82+3,10×6,77×3,00+1,8×1,55×2,60 ZAST EŠENÍ: 10,25×4,53×2,42×0,5+6,77×3,10×1,70×0,5 Obestav ný prostor – celkem: Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost
= = = =
44,07 m3 201,15 m3 74,02 m3 319,24 m3
ZP1 = 70,14 m2 ZP = 91,12 m2
ZP : ZP1 = 1,30
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku . 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené I nebo kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - Žádné nebo pouze p ípojka elektr. energie I 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I 7. Zákl. p íslušenství v RD - Pouze áste né ve stavb nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu II RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Snižující hodnotu RD I 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo I do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - Objekt je dlouhodob neobydlen a I bez ádné údržby. 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí V dlouhodobé životnosti)
Vi -0,01 -0,08 0,00 0,01 -0,10 -0,08 -0,05 0,00 -0,03 -0,03 -0,01 -0,10 0,40
0,70
Koeficient pro stá í 80 let:
12
Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V13 × 0,70 = 0,146 i=1
Index polohy: Název znaku . 1. Význam obce - bez v tšího významu I 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop . m stský ú ad se stavebním ú adem nebo banka nebo policie II nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 4. Okolní zástavba a životní prost edí - evažující objekty pro bydlení III 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo pouze se základními I potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani sportovní za ízení I 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické za ízení I 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi III pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 10. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji I 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 12
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,850 i=1
5
Pi 0,00 0,02 -0,01 0,00 -0,03 -0,04 -0,05 0,00 0,00 -0,04 0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu
. II II II
Ti -0,05 0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,146 × 0,850 × 0,950 = 0,118 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 3 327,- K /m3 × 0,118 = 392,59 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU × OP = 392,59 K /m3 × 319,24 m3 = 125 330,43 K Rodinný d m .p. 4269 - zjišt ná cena =
125 330,43 K
b) Pozemky b1) Pozemek, náležející k domu .p.4269 - § 27 - § 32 Zastav ný pozemek je tvo en jedinou parcelou, zastav nou domem. Pozemek je svažitý, z v tší ásti zastav ný, zbytek je využíván jako malý dvorek. Ohrani en je ploty nebo zástavbou. V míst je možnost napojení na inž. sít . P ístup je z ve ejného prostranství, kde probíhá místní, nezpevn ná komunikace. Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 130,00
zastav ná plocha a nádvo í 265 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 2.1. p ístup po nezpevn né komunikaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [K /m2] 114,38 -8 % 10 % 2%
Pozemek, náležející k domu .p.4269 - zjišt ná cena
Cena [K ] 14 869,40 14 869,40
+ 297,39 15 166,79 × 1,0280 × 2,1730 33 880,24 =
33 880,24 K
Výsledné ceny: a) Rodinný d m .p. 4269 b) Pozemek, náležející k domu .p.4269
= =
Výsledná cena nemovitosti iní celkem
125 330,43 K 33 880,24 K 159 210,67 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
6
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: ervenec 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE A TRHU NEMOVITOSTÍ V MÍST : Historické m sto Kyjov je kulturním a spole enským st ediskem severní ásti Slovácka a leží asi 20 km severn od Hodonína a 25 km na východ od Uherského Hradišt . P ipojená obec Bohuslavice leží asi 6km severozápadním sm rem. Dominantou m sta je na jižní Morav ojedin lá renesan ní radnice z let 1561-62. Záme ek se sgrafitovou výzdobou pochází p ibližn ze stejné doby. Dnes slouží jako muzeum s národopisnými, historickými a p írodopisnými sbírkami. Poblíž p ipojené obce Bohuslavice, ležící na rozhraní Ch ib a Ždánského lesa, bylo nalezeno sídlišt ze starší doby kamenné a zbytky st edov ké tvrze. Kyjov je také významným národopisným centrem. V blízkosti p ipojené obce Bohuslavice se nachází zajímavá p írodní památka Bohuslavické strán s teplomilnou vegetací. Bohuslavice jsou klidnou lokalitou na trase z m sta Kyjova do Kory an. Výhodou je p íznivá vzdálenost od centra m sta Kyjova. V obci jsou b žn upravené komunikace a nabídka služeb je minimální. V okolí i ve vlastní obci je velmi malá nabídka pracovních míst. Trh s nemovitostmi zaznamenává výrazný vzr st v této lokalit . Dobré autobusové spojení. V oblasti je mírn nadpr rná nezam stnanost. Po et ástí: 4 Katastrální vým ra: 2988 ha Po et obyvatel: 12792 Z toho v produkt. v ku: 7948 Pr rný v k: 37,3 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ano Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano
EHLED POROVNÁVANÝCH NEMOVITOSTÍ: 1.
2.
Koncový adový rodinný d m ur ený k rekonstrukci. Je vhodný k trvalému bydlení i k rekreaci. Na strop jsou d ev né trámy, d m velice zachovalý a suchý. V kuchy ce stává va na propan-butan. V koupeln vana, umyvadlo, splachovací WC. Na dvo e se nachází chlévy a stodola, kterou lze p estav t na garáž. D m se nachází ve velice p kném prost edí.V blízkosti Ch iby, Ždánický les a koupališt . Vým ra Zastav ná plocha a nádvo í 195 m2 Dispozice Chodba na dv r, vlevo ložnice, na pravo pr chozí kuchyn do obývacího pokoje. Vpravo za kuchyní je vchod do koupelny. Vybavenost IS: vodovodní p ípojka, obecní kanalizace, elekt ina 220+380 V, plynová ípojka p ed domem. Rodinný d m o velikosti 2+1 v Kyjov Boršov .Celková zastav ná plocha 127 m2. Dispozi ní ešení: 2 pokoje, kuchy , dvorek, koupelna, kuchy ka, hospodá ská místnost, suchá toaleta. D m je vhodný k p estavb , nebo jako stavební pozemek. WC: ano Koupelna: ano - sprchový kout Zástavba: polo adový, p ízemní Topení (typ): el. p ímotopy Za ízení: Možnost p dní vestavby: ano Dopl ující informace: Polo adový, p ízemní RD 1+1 s možností rozší ení. Interiéry po GO (podlahy, omítky). Smíšené zdivo (suché). Plocha zastav ná: 127 m2 Plocha podlahová: 65 m2 Plocha pozemku: 127 m2 Plocha sklepu: 15 m2 Rok kolaudace: 1945.
Stránka 7
3. Rodinný d m s pozemkem - Bohuslavice u Kyjova, reg. Hodoníns Rodinný d m se 2 obytnými místnostmi se nachází v okrajové ásti obce, ve svahu. Objekt je vhodný jako víkendová chata. Celoro obyvatelné, nutná rekonstrukce. V okolí lesy, možnost turistiky. Vlakové a autobusové spojení do Kyjova /cca 5 km/. Celková plocha je 293 m².
Prodej samostatn stojícího p izemního rodinného domu 1,5 + 1. Nepodsklepený. m se skládá ze dvou místností, kuchy ského koutu s halou a vstupem do koupelny, WC a druhého pokoje. Dále k domu pat í p ístavek (k lna na d evo) a vjezd se vstupem na p du. Vhodné k bydlení i rekreaci - krásná lokalita v okolí lesy. Ihned obyvatelný. V roce 2003 prob hla rekonstrukce koupelny, WC, kuchyn a byly zatepleny stropy. Zastav ná plocha 100 m2 Užitná plocha 80 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 104 m2 Stav budovy dobrý Voda Voda - dálkový vodovod Plyn Plynovod Elekt ina Elektro - 230 V
4.
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ované nemovitosti: K1 Cena p ed a po redukci na Koef red. lokalita pramen ceny
1. 2. 3. 3.
Porovnávaná nemovitost Rodinný d m v Bohuslavicích u Kyjova Rodinný d m v Kyjov Boršov Rodinný d m v Bohuslavicích u Kyjova Rodinný d m v Bohuslavicích u Kyjova
355 000 K
1,00
355 000 K 450 000 K
0,80
360 000 K 244 000 K
1,00
244 000 K 234 000 K
1,00
234 000 K
K4 K3 K5 K6 K7 velikost velikost vybavení dosrtup- stavebn Cena porovnávaná domu pozemku domu nost IS technický stav
K2 funk ní využitelnost
1,00 Obdobné 0,85 Lepší
0,80 Lepší 0,80 Lepší
1,00 1,00 Obdobné Obdobné 1,00 1,00 Obdobné Obdobné
0,60 Lepší 0,70 Lepší
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,80 Lepší 0,90 Lepší
1,00 1,00 Obdobné Obdobné 0,90 1,00 Lepší Obdobné
0,70 Lepší 0,70 Lepší
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
0,60 Lepší 0,70 Lepší
1,00 0,80 Obdobné Lepší 1,00 0,80 Obdobné Lepší Maximální porovnávaná cena: 119 952 K Minimální porovnávaná cena: 102 240 K Odchylka od pr ru: 0,15
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
107 000 K
Stránka 8
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
106 755 K
102 240 K 119 952 K 109 312 K 106 142 K
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m .p. 4269
Bohuslavice u Kyjova
k.ú.
LV . 1905
I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m .p. 4269 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 70 m2 2 0m
Obestav ný prostor: 319 m3 0 m3
70 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
319 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í
o vým e
130 m2
Vým ra pozemku celkem:
130 m2
parc. . 265
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
70 0 0 0 0
m2 2 m 2 m 2 m m2
(ur eno pom rem ze zastav né plochy) 2 = 49 m 2 = 0m 2 = 0m 2 = 0m 2 = 0m 49 m2
x x x x x
0,70 1,00 1,00 0,80 1,00 Užitné plochy celkem:
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Hodonín 1600 2. Realitní kancelá Kyjov 1550 3. Realitní kancelá Veselí n.M. 1500 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 1500 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 1 540 (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k plochy podm. pronájmu vhodné k pronájmu Druh využití: 49 bydlení 0 0 skladování 0 provozovna 0 0 0 garážování 0 0 jiné ú ely 0 Užitná plocha celkem: 0 49 2 Využitelná plocha staveb celkem : 49 m 2 Pr rné nájemné na 1m využitelné plochy: 1 160 /m2/rok
Stránka 9
plochy nevhodné k pronájmu 0 0 0 0 0 0
Pr rná Sníževýše nájmu ní v Základní ro ní výše /m2/rok % nájmu 56 595 K 1 540 25% 0 0% 0K 0 0% 0K 0K 0 0% 0K 0 0% Celkem: 56 595 K z toho na bydlení:
809
2
/m /rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
negativní
Index 0,80
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
negativní
0,80
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,80
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,31 snižující
360
Dosažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 80 rok edpokládaná životnost: 100 rok edpokládaná ekonomická životnost: 15 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
Index 0,60
negativní bez vlivu
1,00
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 20 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 13,4% 80,0% 255 200 K ano - výpo et v nou rentou 400 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
3 062 K
Správa nemovitosti:
2 250 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
13 721 K
Nájemné z pozemku:
0K 19 434 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
110%
17 640 ,- K /rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 3,0%
c) rizika:
r3 = 5,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 13,4%
0K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Hodonín 35 2. Realitní kancelá Kyjov 30 3. Realitní kancelá Veselí n.M. 30 4. Zjišt né nájemné v míst nebo nezjišt no okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 30 2 (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní parkování, plochy pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 2 0 0 0 2,5 0 0 2,5 0
0
nezjišt no
0
0
0
2
0
0
0,00
2,30
0,00
0,00
Stránka 10
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu: Pr rná Snížeplochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše plochy podmíne % pronájmu /m2/rok vhodné k pronájmu nájmu 0,0 30,00 0% 0,0 3 900 K 0,0 0,00 0% 0,0 0K 0,0 0,00 0% 0,0 0K 0,0 2,30 0% 0,0 0K 0,0 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,0 Celkem: 3 900 K 2 2 Pr rný výnos z 1m využitelné plochy: 30,00 /m2/rok 130 m
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 130 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 0 jiné využití 0 Vým ry celkem: 130 Využitelná plocha pozemku celkem :
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,60
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Index 0,60
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
bez vlivu 0,36
10,80 VN = Náklady (odhad): 20% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem:
/m2/rok 1 404 ,- K /rok 281 ,- K /rok 13,4%
Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
1,00 snižující
8 382 K 8 382 K
8 400 K
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m .p. 4269
319 m3
4000
x
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Pozemek a porosty :
130 m
2
/m3
=
1 276 000 K 80,00% opot ebení: 0K Výše náklad na opravy: cná hodnota: 10 000 K 80,00% pr rné opot ebení: cná hodnota: 2 = 150 /m x Sou et:
cná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 11
276 700 K
255 200 K
2 000 K 19 500 K 276 700 K
E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 125 330,43 K 33 880,24 K 0,00 K
I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
159 210,67 K
Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
159 po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR r:
125 330 K 33 880 K
RU: CN / Cv = n=
Pom r v cné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený pr
210 K
32,940 5,000 53 117 K
(Cn + n x Cv) / (n + 1) =
53 100 K
po zaokrouhlení:
Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr
ru:
53 100 K 159 210 K 107 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
107 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti mimo ádn zanedbaná údržba 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE: negativní
Hodnocení:
0,70
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 0,70
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
Stránka 12
74 900 K
F) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 1905
k.ú.
m .p. 4269 parc. .
Bohuslavice u Kyjova
obec Kyjov
okr. Hodonín
etn p íslušenství a pozemku 265
zastav ná plocha a nádvo í
75 000 K
Obvyklá cena:
slovy: sedmdesátp ttisíc K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 8.7.2010
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2977 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 75/10 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 8.7.2010
Stránka 13
