7, v etn všech svých sou ástí a p íslušenství, zapsaný na LV. 746

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

Znalecký posudek íslo 2878-129/2014 o tržní hodnot vcí nemovitých 1. areál spolenosti EXIMET TRAFO spol. s r.o. Jevišovice . pop. 105 s pozemky, pozemek parc. . st. 174, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 175, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 279/1, jehož souástí je stavba . pop. 105, pozemek parc. . st. 279/2, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 295, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 481, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 482, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 483, pozemek parc. . 1759/25, 1817/1, stavba bez p/e na parc. . st. 592/1 a st. 592/2, vetn všech svých souástí a píslušenství, zapsané na LV . 746, 2. pozemek parc. . st. 295, jehož souástí je stavba bydlení .pop. 278 v Jevišovicích, vetn všech svých souástí a píslušenství , pozemek parc. . 1266/4 a 1266/3 , vetn všech svých souástí a píslušenství, zapsané na LV . 746 3. pozemek parc. . 100/7, vetn všech svých souástí a píslušenství, zapsaný na LV . 746 4. ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ na objektu bydlení .pop. 368 v Jevišovicích na parc.. st. 662, zapsaného na LV . 906 a 1018, bytové jednotky . 368/1, 368/2, 368/3, 368/4, 368/5, 368/6, 368/7, 368/8, 368/9, 368/10, 368/11, 368/12, nebytové jednotky 368/13 a 368/14 garáže a pozemky parc. . 1888 a parc. . st. 662, zapsané na LV . 746, vetn všech svých souástí a píslušenství, vše v k.ú. Jevišovice, vetn všech souástí a píslušenství, pro k.ú. Jevišovice , obec Jevišovice, okres Znojmo.

Objednatel :

EXIMET TRAFO, spol. s r.o. I 61246336 správce konkurzní podstaty JUDr. Josef Milichovský Hrabákova 1978 149 00 Praha

Úel posudku :

pro poteby objednatele pro úely konkurzního ízení

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová soudní znalec v oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí a podnik stavebnictví - stavby obanské a obytné Brigádnická 65, Brno, 621 00 , tel. 602755296

Tento posudek obsahuje 89 stran vetn strany titulní a píloh a pedává se ve dvou vyhotoveních

Brno, 30.10.2014

Vci nemovité firmy EXIMET TRAFO, spol. s r.o., obec Jevišovice

A

B

C.

E.

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38 Stanovení tržní hodnoty

ÚVOD A.1 Základní pojmy A.1.1 Cena A.1.2 Vcná hodnota A.1.3 Výnosová hodnota A.1.4 Cena administrativní A.1.5 Cena poizovací A.1.6 Cena reprodukní A.1.7 istý roní stabilizovaný výnos A.1.8 Tržní cena A.1.9 Tržní hodnota A.1.10 Odhadovaná „Období expozice“ a „Marketingové období“ A.1.11 Dan A.1.12 Oceovací standardy A.1.13 Obecné pedpoklady a omezující podmínky stanovení tržní hodnoty: A.2 Úel ocenní A.2.1. Identifikaní údaje A.3 Rozsah odhadu A.4 Vcná bemena a jiné nároky A.5 Podklady pro zpracování posudku A.5.1 Dodané vlastníkem nemovitostí A.5.2 Opatené znalcem A.5.3 Ostatní podklady METODY OCEOVÁNÍ B.1 Administrativní cena B.2 Metoda zjištní vcné hodnoty B.3 Metoda výnosová B.4 Porovnání obchodovatelných cen Koeficienty porovnávací metody POPIS A VÝPOET OCENNÍ C.1. Vcná hodnota C.1.1. Informace o oblasti C.1.2. Celkový popis a umístní vcí nemovitých C.1.2.1. – Areál Jevišovice . pop. 105 C.1.4.- Objekt bydlení . pop. 278 s pozemky C.1.5. Bytové a nebytové jednotky v objektu . pop. 368 Jevišovice C.1.6. Pozemek parc. . 100/7 k.ú. Jevišovice C.1.7. Výpoet vcné hodnoty C.1.8. Rekapitulace vcné hodnoty C.2 Výnosová hodnota C.3 Porovnání s realizovanými prodeji C.4. Celková rekapitulace ocenní ZÁVR

3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 5 6 7 8 8 8 8 8 9 9 9 9 10 12 16 17 17 18 19 26 29 31 32 34 35 42 51 53

ZNALECKÁ DOLOŽKA

55

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2

621 000 Brno, Brigádnická 241/65


A


ÚVOD

A.1 Základní pojmy A.1.1 Cena Obvyklá cena je definována v zákon . 151/1997 Sb., o oceování majetku, ve znní zákona . 303/2013 Sb., platného od 1.1.2014, kde je v § 2 tohoto zákona definováno, že cena obvyklá vyjaduje hodnotu vci a urí se porovnáním. Zákon . 89/2012 Sb., obanský zákoník, uvádí ve svém § 492, lze – li vyjádit hodnotu vci v penzích, je to její cena. Cena vci se urí jako cena obvyklá, pokud není nco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem.

A.1.2 Vcná hodnota Reprodukní hodnota vci, snížená o pimené opotebení (potom reprodukní hodnota asová) , odpovídající prmrn opotebené vci stejného stáí a pimené intenzity používání, ve výsledku snížená o náklady na opravu závad, které znemožují okamžité užívání vci.

A.1.3 Výnosová hodnota Uvažovaná jistina, kterou je nutno pi stanovení úrokové sazby uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako istý výnos podniku (nemovitosti), nebo je možné tuto ástku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

A.1.4 Cena administrativní Cena urená podle zákona . 151/1997 Sb., oceování majetku ve znní zák..121/2000 Sb. a vyhl. MF R . 441/2013 Sb., k provedení nkterých ustanovení zákona o oceování majetku, ve znní vyhlášky 199/2014 Sb..

A.1.5 Cena poizovací Cena, za kterou bylo možno vc poídit v dob jejího poízení - rozumí se bez odetu opotebení.

A.1.6 Cena reprodukní Cena, za kterou by bylo možno stejnou novou nebo porovnatelnou vc poídit v dob ocenní, tj. bez odetu opotebení.

A.1.7 istý roní stabilizovaný výnos Výnosy (píjmy) po odetu náklad (výdaj), nebo souet provozního, finanního zisku a zisku mimoádného, stanovený jako prmrná nebo oekávaná hodnota ze soutové ady.

A.1.8 Tržní cena Tržní ceny : Tržní cenou rozumíme ástku, za níž by se na základ ádné nabídky majetek smnil mezi dobrovoln jednajícím kupujícím a dobrovoln jednajícím prodávajícím, kteí jsou bez vzájemného vztahu a jednají ve vlastním zájmu. Jedná se o skuten realizovanou ástku pi prodeji uvedenou v kupní smlouv popípad v jiném dokladu o zaplacení.

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 3



A.1.9 Tržní hodnota Tržní hodnotou rozumíme odhadovanou ástku, za níž by se na základ ádné nabídky ml majetek smnit do budoucna mezi dobrovoln jednajícím kupujícím a dobrovoln jednajícím prodávajícím, kteí jsou bez vzájemného vztahu a jednají ve vlastním zájmu, piemž ob strany mají zájem na uskutenní transakce, pistupují k ní uvážliv, bez donucení a informovan. Jedná se o odhad budoucí realizované ceny na trhu za nabízený majetek. Tržní hodnotu lze spoítat vyhodnocením vcné hodnoty, výnosové hodnoty a ceny urené porovnáním s hodnotami obdobných vcí.

A.1.10 Odhadovaná „Období expozice“ a „Marketingové období“ Doba trvání nabídky pedstavuje období, ped pedpokládaným prodejem, bhemž níž by byla daná nemovitost vystavená podmínkám trhu (zptné vyjádení). Marketingové období odpovídá asovému úseku následujícímu po stanovení tržní ceny, který je nutný k realizaci prodeje nemovitosti za cenu uvedenou v píslušném odhadu.

A.1.11 Dan Výše dan z nemovitosti se odvíjí od místa, zastavné plochy a typu nemovitosti. Výška dan není závislá od hodnoty nemovitosti. Z toho dvodu není možné provést analýzu píslušné dan z nemovitosti. Její hodnota byla pro úely zjištní náklad spojených s provozem oceované nemovitosti získána jednou z následujících možností: pedložení daového piznání k píslušné dani z nemovitosti, pedložením zaplacené složenky, ústním vyjádením majitele nemovitosti, i vlastním výpotem.

A.1.12 Oceovací standardy Metodický používaný pístup v ocenní je v souladu s Mezinárodními standardy pro oceování majetku TIAVSC (The International Assets Valuation Standard Committee) nebo Evropskými standardy pro oceování majetku (EVS, vydanými The European Group of Valuers’ Associations-TEGOVA), zákona o oceování majetku . 151/1997 Sb., ve znní pozdjších pedpis, a standardy vydanými spoleností Citibank Europe plc.

A.1.13 Obecné pedpoklady a omezující podmínky stanovení tržní hodnoty: Toto tržní ocenní bylo zpracováno v souladu s následujícími obecnými pedpoklady a omezujícími podmínkami: Odhadce vycházel ze svých databází, obecn dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti podklad pedložených klientem. Neodpovídá zejména za: - pravost a platnost vlastnických nebo jiných vcných práv k oceovaným movitým a nemovitým vcem - pravost a platnost práv k cizím vcem a nájemních vztah k nim, jejichž existence mla, nebo mohla mít vliv na provedené tržní ocenní. Odhadce vycházel z toho, že informace získané z klientem pedložených podklad pro zpracování tržního ocenní byly vrohodné a správné a nebyly tudíž ve všech pípadech z hlediska jejich pesnosti a úplnosti ovovány. Odhadce zpracoval tržní ocenní podle podmínek na trhu v dob jeho provádní a neodpovídá za pípadné zmny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po pedání tržního ocenní. Tržní hodnota v tomto tržním ocenní stanovená, respektuje právní pedpisy v oblasti cen, financování, úetnictví a daní, které mly platnost v dob zpracování. Zpracované tržní ocenní respektovalo podmínky daného obchodního pípadu a bylo provedeno za úelem poskytnutí úvrových prostedk oproti zástavnímu právu k oceované nemovitosti. Odhadce navrhl a odhadl uvedené hodnoty za výše uvedených vstup a podmínek. Nejedná se tedy o hodnoty majetku v likvidaci, konkursním ízení i o hodnoty stanovené v rámci podmínek insolvenního zákona (pokud nebyly Citibank Europe plc výslevn v píslušné objednávce vyžádány). Odhadce neshledal žádné skutenosti, které by nasvdovaly, že pedané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Zpracované tržní ocenní zohleduje všechny známé skutenosti, které by mohly ovlivnit dosažené závry nebo odhadnuté hodnoty. strana 4 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65



A.2 Úel ocenní Cílem posudku je stanovit tržní hodnotu oceovaných vcí nemovitých t.j. nemovitostí zapsaných na LV . 746 a 1018 v k.ú. Jevišovice, obec Jevišovice, okres Znojmo pro objednatele spolenost VELEBA, MILICHOVSKÝ a spol. s r.o., I: 263 09 157, Kolišt 259/55, Zábrdovice, 602 00 Brno a to pro poteby konkurzního ízení. .

Pedmtem ocenní je 1. areál spolenosti EXIMET TRAFO spol. s r.o. Jevišovice . pop. 105 s pozemky, pozemek parc. . st. 174, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 175, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 279/1, jehož souástí je stavba . pop. 105, pozemek parc. . st. 279/2, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 295, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 481, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 482, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 483, pozemek parc. . 1759/25, 1817/1, stavba bez p/e na parc. . st. 592/1 a st. 592/2, vetn všech svých souástí a píslušenství, zapsané na LV . 746, 2. pozemek parc. . st. 295, jehož souástí je stavba bydlení .pop. 278 v Jevišovicích, vetn všech svých souástí a píslušenství , pozemek parc. . 1266/4 a 1266/3 , vetn všech svých souástí a píslušenství, zapsané na LV . 746 3. pozemek parc. . 100/7, vetn všech svých souástí a píslušenství, zapsaný na LV . 746 4. ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ na objektu bydlení .pop. 368 v Jevišovicích na parc.. st. 662, zapsaného na LV . 906 a 1018, bytové jednotky . 368/1, 368/2, 368/3, 368/4, 368/5, 368/6, 368/7, 368/8, 368/9, 368/10, 368/11, 368/12, nebytové jednotky 368/13 a 368/14 garáže a pozemky parc. . 1888 a parc. . st. 662, zapsané na LV . 746, vetn všech svých souástí a píslušenství, vše v k.ú. Jevišovice, vetn všech souástí a píslušenství, pro k.ú. Jevišovice , obec Jevišovice, okres Znojmo.


strana 5



A.2.1. Identifikaní údaje

Vlastník LV . Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

EXIMET TRAFO, spol. s r.o. , Hrabákova 1978/6 Chodov, 14900 Praha 746 Jevišovice ( 659655) Jevišovice (594202), Znojmo (CZ0647) .p., zpsob využití, .jednotky, parc.., výmra, druh .p. 105 prm. objekt , parc.. st. 279/1 6080m2 .p. 278 bydlení, parc.. st. 295 1081m2 bez p/e ob. vyb. parc.. st. 174 1060m2 bez p/e ob. vyb. parc.. st. 175 236m2 bez p/e jiná stavba parc.. st. 279/2 593m2 bez p/e jiná stavba parc.. st. 481 593m2 bez p/e jiná stavba parc.. st. 482 593m2 bez p/e jiná stavba parc.. st. 483 593m2 bez p/e jiná stavba parc.. st. 592/1 593m2

Vlastnictví pozemku

Zpsob ochrany

parc.. st. 174 1060m2 zastavná plocha a nádvoí parc.. st. 175 236m2 zastavná plocha a nádvoí parc.. st. 279/1 6080m2.. zastavná plocha a nádvoí parc.. st. 279/2 593m2 zastavná plocha a nádvoí parc.. st.295...... 1081m2 zastavná plocha a nádvoí parc..st. 481 ...... 306m2 zastavná plocha a nádvoí parc.. st.482........ 114m2 zastavná plocha a nádvoí parc.. st.483........ 95m2 zastavná plocha a nádvoí parc.. st. 662........ 191m2 zastavná plocha a nádvoí ( stavba na LV 906) parc.. 100/7 3185m2 ostatní plocha manipulaní plocha parc.. 1266/3 2687m2 orná pda zemdlský pdní fond parc.. 1266/4 3135m2 ostatní plocha parc.. 1759/25 145m2 ostatní plocha zele parc.. 1817/1 6423m2 ostatní plocha manipulaní plocha parc.. 1888 30m2 ostatní plocha jiná plocha parc.. 1266/3 zemdlský pdní fond BPEJ 44078 482m2


strana 6



Vlastník

LV . Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

EXIMET TRAFO, spol. s r.o., Hrabákova 1978/6 Chodov, 14900 Praha podíl 1/2 Msto Jevišovice .p. 56, 67153 Jevišovice podíl 1/2 906, 1018 Jevišovice ( 659655) Jevišovice (594202), Znojmo (CZ0647) .p., zpsob využití, .jednotky, parc.., výmra, druh .p. 368 bytový dm na parc.. st. 662 zapsané na LV . 746

Vlastnictví jednotek LV . 1018 368/1 368/2 368/3 368/4 368/5 368/6 368/7 368/8 368/9 368/10 368/11 368/12 368/13 368/14

byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt garáž garáž

podíl 529/5650 podíl 322/5650 podíl 530/5650 podíl 529/5650 podíl 322/5650 podíl 530/5650 podíl 529/5650 podíl 322/5650 podíl 528/5650 podíl 434/5650 podíl 322/5650 podíl 437/5650 podíl 158/5650 podíl 158/5650

Zpsob ochrany Poznámka : Na LV jsou evidována zástavní práva smluvní a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu na nemovitosti je pohlíženo jako na nezatížené.

A.3 Rozsah odhadu V pedloženém odhadu je stanovena cena vcí nemovitých. Ocenní je provedeno na základ sdlení a listinných podklad poskytnutých panem JUDr. Josefem Milichovským, správcem konkurzní podstaty zástupcem spolenosti VELEBA, MILICHOVSKÝ a spol. s r.o., I: 263 09 157, Kolišt 259/55, Zábrdovice, 602 00 Brno, panem Cigánkem, jednatelem spolenosti EXIMET TRAFO, spol. s.r.o., panem Fikarem, bývalým správcem budov spolenosti EXIMET TRAFO, spol. s.r.o. a na základ výsledk místního šetení provedeného na míst samém dne 24.09.2014 a 14.11.2013, za úasti zpracovatele posudku Ing. Šárky Švancarové a za úasti zástupc firmy EXIMET TRAFO, spol. s.r.o.. Stanovení ceny oceovaných vcí nemovitých je zpracováno pro stav ke dni místního šetení t.j. 24.09.2014. Zpracovatel neruí za pedložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní dsledky nepravých doklad a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem pedložených podklad pro zpracování ocenní jsou vrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich pesnosti a úplnosti ovovány. Zpracovatel vyhotovil ocenní podle podmínek trhu v dob jeho zpracování a neodpovídá za pípadné zmny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po pedání ocenní. Zpracované ocenní respektuje Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 7



podmínky daného obchodního pípadu a bylo provedeno za úelem poskytnutí úvrových prostedk oproti zástavnímu právu k oceované nemovitosti.

A.4 Vcná bemena a jiné nároky Podle sdlení objednatele a dle pedloženého listu vlastnictví . 746 a 1018 není na oceovaných nemovitostech zapsaných na LV . 749 a 1018 zapsáno žádné vcné bemeno. Jiná vcná bemena vzniklá pímo ze zákon (vodního, energetického, telekomunikaního apod.), popípad závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze pesvdit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištna a ani na n zpracovatel nebyl žádnou osobou upozornn. Oceované nemovitosti nejsou umístny v záplavovém území. Pístup k areálu Jevišovice . pop. 105 bez rizika z veejné komunikace parc. . 1759/16 a 1746/1 v majetku Msta Jevišovice. Objekt . pop. 278 je pístupný pes pozemek parc. . 1265/5 v majetku msta Jevišovice a 1265/6 v majetku soukromé osoby. Pístup k pozemku parc. . 100/7 není z komunikace, pouze pes cizí pozemky. Pístup k objektu . pop. 368 je pes pozemky parc. . 994/120 a 994/56 v majetku msta Jevišovice.

A.5 Podklady pro zpracování posudku A.5.1 Dodané vlastníkem nemovitostí x x x x x x

výsledek místního šetení ze dne 24.09.2014 a 14.11.2013, informace získané pi místním šetení od zástupc spolenosti EXIMET TRAFO, spol. s.r.o., pana Fikara, správce budov, Cigánka jednatele, LV . 746 a 1018 ze dne 30.10.2014, vyhotovil eský úad zemmický a katastrální – SCD, ásti pvodní projektové dokumentace na stavby areálu Jevišovice 105, objektu . pop. 368 a . pop. 278, schémata rozvod sítí v areálu – voda, kanalizace, plyn, stlaené plyny, elektina, teplovody a další, vyhotoveno správou budov spolenosti EXIMET TRAFO, spol. s.r.o., panem Fikarem, schémata umístní budov v areálu, vyhotoveno správou budov spolenosti EXIMET TRAFO, spol. s.r.o., panem Fikarem,

A.5.2 Opatené znalcem x x x

interní databáze znalce ceník URS Praha a.s. – Ukazatele prmrné orientaní ceny na mrovou a úelovou jednotku 2014 výbr z databáze Realitních server

A.5.3 Ostatní podklady x x x x x

zákon . 151/1997 Sb. zákon o oceování majetku, Úední oceování majetku, 2014, Prof. Bradá a kol. Mapy cz, nahlížení do cuzk a další veejné zdroje z internetu výpoetní program ABN 2014, ostatní veejné zdroje mapy.cz, cuzk.cz a další


strana 8



B METODY OCEOVÁNÍ Pehled oceovacích metod : B.1. administrativní cena B.2. metoda zjištní vcné hodnoty B.3. metoda výnosová B.4. metoda porovnávání obchodovatelných cen

B.1

Administrativní cena

Zpsob tohoto ocenní je provádn za použití platného pedpisu dle data, ke kterému je vc nemovitá oceována. Cena je stanovena podle cenového pedpisu; v souasné dob u nemovitostí podle zákona . 151/1997 Sb., o oceování majetku ve znní zák..121/2000 Sb. a vyhl. MF R . 441/2013 Sb., k provedení nkterých ustanovení zákona o oceování majetku ve znní vyhlášky 199/2014 Sb..

B.2

Metoda zjištní vcné hodnoty

Zpsob ocenní touto metodou je založen na úvaze, že kupující nebude platit za aktiva, jež jsou pedmtem jeho zájmu více, než by inily náklady na jejich poízení. Jednotlivá aktiva se ocení a následn setou, ímž se zjistí hodnota oceovaného celku.

B.3

Metoda výnosová

Zjednodušen eeno jistina, kterou je nutno pi stanovené úrokové sazb uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako istý výnos z podniku (nemovitosti). Zjistí se u nemovitostí z dosaženého (resp. pi dobrém hospodaení v daném míst a ase dosažitelného) roního nájemného, sníženého o roní náklady na provoz. Do tchto náklad by se mly zapoítat prmrné roní náklady na údržbu a správu nemovitosti, da z nemovitostí, pojištní budov ap. Nakládání s odpisy/amortizací pro úely CS. Z istého zisku, pokud bude konstantní a trvalý i v následujících letech, se pak výnosová hodnota vypote podle vzorce istý zisk z nájmu nemovitosti za rok (ped zdanním) C = ———————————————————————— × 100 % V

úroková míra v % Problematická je zde výše úrokové míry, zejména v období inflace. Pro výpoet ceny nemovitosti je nutno vycházet z nájemného, není možno použít jako výnos zisk z podniku v nemovitosti umístného; v takovém pípad by se jednalo o ocenní podniku, tzn. vetn technologie, know-how, ceny ochranných známek atp., tedy v. goodwillu. U nemovitostí s regulovaným nájemným z byt je teba vycházet z nájemného podle píslušných pedpis. Vyjádení hodnoty nemovitostí jen pomocí úrokové míry (výnosové hodnoty) však není možno považovat za zcela vrohodné zejména v období vyšší inflace a v období regulovaného nájemného u byt, kdy navíc není do budoucna známo, jak se nájemné bude vyvíjet. Je zejmé, že vcná hodnota staveb bude závislá na vývoji cen stavebních dodávek. Nap. pi 10 % mezironí inflaci cen stavebních prací vzroste poizovací cena staveb o 10 %; odpoteme-li opotebení stavby za jeden rok o 2 %, vzroste reprodukní cena stavby jen inflací o 8 %. Není tedy teoreticky teba dosahovat žádného zisku a pesto cena stavby roste rychleji, než jistina + úroky v penžním ústavu. Problémem však zstává likvidita - okamžitá prodejnost nemovitosti za reprodukní cenu. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 9



B.4 Porovnání obchodovatelných cen (též „tržní hodnota“, „cena obecná“, „obchodovatelná cena“) Obvyklá cena (ozn. zpravidla CO nebo COB) je cena, kterou by bylo možno za konkrétní vc jako pedmt prodeje a koup v rozhodné dob a míst dosáhnout. V zákonu . 151/1997 Sb., o oceování majetku, je definována cena obvyklá takto: Majetek a služba se oceují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpsob oceování. Obvyklou cenou se pro úely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného, popípad obdobného majetku nebo pi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi trhu se rozumjí napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjaduje hodnotu vci a urí se porovnáním. Mimoádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimoádné okolnosti trhu, osobní pomry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Podle mezinárodních oceovacích standard IVS (analogicky i u evropských EVS) je základem ocenní oceování na základ tržní hodnoty (tržní hodnota = odhadnutá ástka, za kterou by aktivum mohlo být vymnno v den ocenní mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím pi transakci založené na ádné koncepci podnikatelské politiky a za pedpokladu, že ob strany jednaly vdom, rozvážn a bez nátlaku). Základní metodou ocenní je metoda porovnávací, zásada: vše by se mlo odvíjet od trhu. Pokud však se daný druh majetku na trhu neobchoduje, je teba použít pimen jinou náhradní metodiku; je však teba na tuto skutenost výslovn upozornit. Nkteí autoi literatury pro oceování nemovitostí dívjší i souasní uvádjí, že dležitou hodnotou jsou reprodukní náklady; v tržním hospodáství existují síly, které v dlouhodobém prmru ženou hodnotu k reprodukní cen. Dvod je nasnad: pokud bude uritý druh nemovitostí velmi ziskový, vznikne po nich poptávka, budou se ve velkém množství stavt, vznikne nadbytek, bude problém je pronajmout a jejich výnosová hodnota klesne. Toto bude trvat až do doby, kdy se nap. nkteré z tchto nemovitostí použijí na nco jiného a vznikne rovnováha, resp. nedostatek a zanou se opt stavt. Je proto teba za jedno z vyjádení hodnoty nemovitosti, která by nepodléhala konjunkturálním vlivm, považovat zjištní pomocí hodnoty reprodukní, snížené o pimené opotebení. Pokud se týká obecné hodnoty, pak v zahranií (a také u nás od minulého století do druhé svtové války) se nkdy jako obvyklá cena uvažuje prmr mezi hodnotou vcnou a výnosovou. V souasné dob pi stavu, kdy vcná hodnota je vtší než výnosová, se pijateln osvdil vážený prmr, s vyšší váhou na hodnotu výnosovou. Pro stavební pozemky a zahrady se využijí cenové mapy pozemk v obcích, ve kterých tyto cenové mapy byly vypracovány, pokud byly vypracovány na základ zodpovdného srovnání s již realizovanými prodeji nemovitostí. Pomocn je možno použít i cenových map obcí podobných, pi respektování jejich odlišností. Pokud takové mapy nejsou, je možno nkdy využít srovnávací indexovou metodu, kdy na základ porovnání polohy a vybavenosti jednotlivých pozemk pomocí index je ze známé ceny nkterých pozemk odvozována cena pozemk dalších. Vlastní tržní cena se tvoí až pi konkrétním prodeji resp. koupi a mže se od zjištné hodnoty i výrazn odlišovat. Není možno ji pesn stanovit. V souasné dob je používán i pojem „tržní cena v tísni“ pro takovou cenu, za jakou je zcela jist nemovitost rychle prodejná. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 10



Podle zákona . 151/1997 Sb., o oceování majetku, jedním ze zpsob oceování je porovnávací zpsob, který vychází z porovnání pedmtu ocenní se stejným nebo obdobným pedmtem a cenou sjednanou pi jeho prodeji; je jím též ocenní vci odvozením z ceny jiné funkn související vci. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecn cenu vci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenní voln prodávanými vcmi, na základ ady hledisek: druhu a úelu vcí, koncepce a technických parametr, materiálu, kvality provedení, podmínek výroby (kusová, sériová ap.), opravitelnosti, dostupnosti náhradních díl, u nemovitostí dále jejich velikosti, využitelnosti, stupni údržby, umístní a vliv okolí. Platí, že obvyklá cena CO se zjistí vynásobením asové ceny C (reprodukní cena snížená o opotebení vcná hodnota) prmrným koeficientem prodejnosti KP podle vztahu CO = C × KP Z toho koeficient prodejnosti nemovitosti -i- je dán pomrem obvyklé a asové ceny této vci (nemovitosti) CCOBKPi= Koeficient prodejnosti je definován jako prmr z koeficient prodejnosti KP , získaných jako pomr mezi i

skuten dosaženými prodejními cenami a asovými cenami vcí uritého, resp. srovnatelného typu v rozhodné dob a v rozhodném míst podle vztahu nKPKPn1ii == Za dostaující (statisticky významný) poet je považováno n = 15 vcí. Statisticky významné odchylky se do souboru nezahrnují. Zjednodušen eeno koeficient prodejnosti vyjaduje, kolikrát se obdobné vci v daném míst prodávají dráže nebo levnji, než odpovídá jejich asové cen. Tato zdánliv jednoduchá srovnávací metoda má u nemovitostí nkolik více i mén podstatných úskalí. Za prvé bude zejm problémem zjistit skutené ceny prodejní. O tchto by mohly podat informace realitní kanceláe, což ovšem vzhledem k jejich profesní etice zejm není oficiáln možné. Dalším, ryze odborným úskalím bude reprezentativnost daného porovnání. Nemovitostí se v daném míst neprodává zdaleka tolik, jako napíklad automobil. Navíc automobily jsou vci pemístitelné, takže stejn opotebené vozy téže znaky a typu budou mít v jednom míst stejnou asovou i obvyklou cenu. Toto ovšem nelze íci o nemovitostech. Až na stejné typové domky v jedné ulici je prakticky vyloueno, aby mly stejný koeficient prodejnosti. A i zde bude možná rozdíl, bude-li se jednat o jeden konec ulice blíže k mstu, s obyvateli urité skupiny, nebo o konec druhý, dále od msta, s obyvateli jiného profesního a sociálního složení. Jinak budou rozdíly v koeficientu prodejnosti ve vztahu k dnešním vyhláškovým cenám podstatné zejména pokud se týká polohy a využitelnosti nemovitosti. Porovnání vcí nemovitých jako celku Porovnání je možno provést na základ srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skuten realizovanými cenami, pi zohlednní všech výše uvedených souvislostí a zásad. Na základ uvedených podklad pak následuje zdvodnní a (podle zadání) uvedení bu odhadnuté ceny nebo rozmezí, v nmž by se pimená cena mla pohybovat. Pokud je možno provést srovnání nejmén se temi obdobnými objekty shodných vnjších i vnitních charakteristických znak, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, urí znalec srovnávací cenu na základ porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Údaje o srovnávacích objektech musí být v ocenní podrobn uvedeny vetn pramene, odkud byly získány. Rozdíly mezi objekty musí být upraveny. Jednotlivé koeficienty vyjadují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt lepší než oceovaný. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 11



Koeficienty porovnávací metody Obecn ke koeficient m Pi cenovém porovnávání je teba uvažovat nemovitosti polohou i typem velmi podobné. Pi stavu, kdy v daném kriteriu jsou nemovitosti z cenového hlediska totožné, je koeficient roven jedné. Pokud se srovnávací nemovitost v daném kriteriu jeví cenov lepší než nemovitost oceovaná, je koeficient vyšší než jedna, v pípad opaném je koeficient menší než jedna. Pokud jsou v nkterém kriteriu nemovitosti výrazn odlišné, pak se vliv ostatních kriterií projeví mén, tedy ostatní koeficienty se více blíží jedné. Pro cenové porovnání se pro výpoet indexu odlišnosti zpravidla používají koeficienty uvedené v tabulce . 1. Tab. 1 - Koeficienty porovnávací metody Koeficienty vyjadují pedpokládaný cenový vztah mezi srovnávacím a oceovaným objektem

. 1

Koeficient Redukce pramene ceny

Oznaení K1

Zahrnuje vliv vrohodnosti zdroje

Rozptí zpravidla 0,70 až 1,00

= cena po redukci na pramen ceny

2

Velikosti objektu

K2

pednostn pomr užitných ploch výjimen pomr obestavného prostoru

Dáno výsledkem výpotu Nepoužije se pi porovnávání jednotkových cen objekt

= cena po úprav na velikost objektu

3

4

5

Polohy

Provedení a vybavení

Celkového stavu

K3

K4

K5

charakteristiky obce dopravní dostupnosti životního prostedí pírodní lokality okolní zástavby napojení na IS využití resp. další využitelnost pozemk

konstrukního systému kvality provedení technického vybavení

doby dalšího trvání možnosti zmny zpsobu využití nutnosti investic do provozuschopného stavu; pi poteb znaných investic se ocení jako provozuschopný objekt a nutné investice se v závru odetou (tzv. metoda zbytku)


Je teba uvažovat nemovitosti polohou velmi podobné. Rozptí: 0,90 až 1,10

Zpravidla 0,80 až 1,20

0,22 až 1,5

strana 12


6

Vlivu pozemku

7

Úvaha zpracovatele ocenní

K6

K7


vlastnictví pozemku pod stavbou velikosti souboru pozemk k objektu celkem u pozemku ásten cizího v rozmezí 0,85 až 1,00

vcných práv k nemovitostem vztahu nemovitosti ke katastru zajištní pístupu rizikové polohy dalšího subjektivního posouzení

pozemek cizí ........... 0,85 vlastní, velikost do 1,5×ZP objektu....1,00 do 2 × ZP .................1,05 do 3 × ZP .................1,10 do 5 × ZP .................1,20 nad 5 × ZP . individuáln

0,80 až 1,20

Uvedené koeficienty jsou doporuené; v konkrétních pípadech mže zpracovatel ocenní použít se zdvodnním i koeficienty jiné, ve vtším resp. menším potu. Vodítkem mže být také posouzení vliv vyjmenovaných viz níže. K jednotlivým koeficient m Koeficient redukce pramene ceny Tento koeficient cenu upravuje dle zdroje (pramene) ceny. Jednotlivé zdroje pro ceny porovnávacích nemovitostí mohou a zpravidla mají rznou odchylku od skuten realizované ceny nemovitosti. Pokud máme k dispozici pímo prodejní ceny, bude tento koeficient roven 1,00. Nejastji jsou však k dispozici pro porovnání nabídkové ceny z realitních inzercí, kde ceny sice mohou, ale ve velké vtšin pípad neodpovídají skuteným tržním resp. prodejním hodnotám vzhledem k tomu, že tržní cena vzniká vyrovnáním nabídky s poptávkou. U jiného zdroje, než jsou prodejní ceny, bude tedy jeho hodnota nižší než 1,00. Pokud používáme aktuální ceny realitní inzerce, které nesledujeme dlouhodob, mže se hodnota koeficientu blížit 0,85. ím déle sledujeme pohyb ceny, tím více se vyrovnává nabídka s poptávkou a tím se tedy hodnota koeficientu bude blížit k 1,00. Koeficient velikosti objektu U nemovitosti je dležitým faktorem pomr užitné plochy k celkové podlahové ploše a dále obestavný prostor ve vztahu k zastavné ploše a potu podlaží. Tento koeficient se nepoužije pi porovnání jednotkových cen objekt. Koeficient polohy Koeficient polohy má rzný význam u odlišných typ nemovitostí. Proto je dále rozlenn podle jednotlivých typ objekt a kurzívou jsou uvedeny rzné stupn vliv, od nejmén píznivého po nejpíznivjší. KOEFICIENT POLOHY - STAVEBNÍ POZEMKY PRO KOMERNÍ VÝSTAVBU Vlivy k posouzení: územní plán a omezení (stavební omezení, omezení užívání pozemku (CHKO, zátopové území apod.)), obec (úady, pracovní píležitosti, obchod, služby, kultura, školství, sport, zdravotnictví, veejná doprava), poloha nemovitosti v obci (atraktivita oblasti, vhodnost polohy vzhledem k úelu užití stavby) základové podmínky (svažitý pozemek, podzemní vody,…), pístup, píjezd – komunikace (povrch nezpevnný, zpevnný, betonový, dláždný) Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 13



napojení na veejné inženýrské sít, docházkové vzdálenosti na MHD, do centra apod. pírodní lokalita a životní prostedí, okolní zástavba - úinky okolí negativní, pozitivní, obyvatelstvo v okolí, dostupnost služeb v okolí nemovitosti, zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti, KOEFICIENT POLOHY - OBJEKTY PRO SKLADOVÁNÍ A MANIPULACI Vlivy k posouzení: obec z hlediska poteby objekt pro skladování a manipulaci, zda využití možno obcí, nebo jinými nájemníky, vlastníky, dopravní dostupnost, poloha nemovitosti v obci, zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti. KOEFICIENT POLOHY - OBJEKTY PRO PRMYSL ( výrobní areály, stavby a zaízení stavebnictví, vetn navazujících pomocných provoz, vnitních komunikací, odstavných ploch a technického vybavení) Vlivy k posouzení: obec z hlediska poteb a možnosti využití objekt pro prmysl, z hlediska dostupnosti pracovních sil, poloha nemovitosti v obci, vzdálenost od obytné zóny (omezení – hluk, emise,…), dopravní dostupnost, zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti.

KOEFICIENT POLOHY - OBJEKTY PRO ENERGETIKU (Rozvody a zaízení sloužící zásobování elektrickou energií, trafostanice vetn VN pípojek, elektrárny, teplárny, rozvodny, kotelny, výmníkové stanice, sdlovací sít, pilíe pro elektromry, skín pro rozvody. Speciální stavby pro energetiku (chladící vže, komíny, pehrady a nádrže, jezy vetn hydraulických ástí, složišt popela vetn hrází, úložišt vyhoelých palivových lánk.) Vlivy k posouzení: obec z hlediska poteby objekt pro energetiku, poloha objektu v obci, terén, vzdálenost od obytné zóny (omezení – hluk, emise,…), dopravní dostupnost, zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti. Koeficient provedení a vybavení V daném koeficientu se vzájemn mezi objektem srovnávacím a oceovaným hodnotí stavební prvky dlouhodobé a krátkodobé životnosti a vybavení objektu, a to z hlediska jejich pedpokládaného vlivu celkem na tržní cenu nemovitosti. Pokud se jeví prvky u srovnávacího objektu cenov dražší (bez ohledu na velikost objektu, jen provedením, a také bez ohledu na opotebení, jež je obsaženo v koeficientu celkového stavu), pak je koeficient vyšší než jedna. V pípad objektu srovnávacího horšího než oceovaný je koeficient nižší než jedna. U objekt provedením pibližn totožných resp. v pípad, že není pesn známo provedení srovnávacího objektu, je tento koeficient roven jedné. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 14



Koeficient celkového stavu Pro celkový stav nemovitosti je dležité nejen opotebení, ale zejména doba dalšího trvání provozuschopném stavu, která vyjaduje dobu do zchátrání, za pedpokladu bžné údržby. Dalším dležitým vlivem je hledisko možnosti zmny zpsobu využití objektu s ohledem na vnitní dispozici a uspoádání. Komerní nemovitost, která má vtší možnost variability, mže být rychleji a snadnji adaptována na jiné využití, které je na trhu s nemovitostmi žádané. Tetím faktorem je provedení nezbytn nutných investic, aby byl objekt v provozuschopném stavu. Nutné jednorázové investice vtšího rozsahu ovšem budou zohlednny tak, že se nemovitost ocení jako bžn provozuschopná a nutné investice na jednorázovou opravu se od takto zjištné ceny odetou v pedpokládané výši. Pokud se jeví z hlediska tohoto kriteria srovnávací objektu cenov dražší (opt bez ohledu na velikost objektu, jen stavem opotebení), pak je koeficient vyšší než jedna. V pípad objektu srovnávacího horšího než oceovaný je koeficient nižší než jedna. U objekt provedením pibližn totožných resp. v pípad, že není pesn znám stav srovnávacího objektu, je tento koeficient roven jedné. Úvaha zpracovatele ocenní Kriterium slouží pro uplatnní vliv, jež nejsou obsaženy v koeficientech výše uvedených. Pitom je teba mít jednoznan stanoveno, zda se zde uplatní rizika, nebo se nemovitost ocení jako bezriziková, rizika se jen uvedou v ocenní a jejich vliv na obvyklou cenu zohlední S. Možná rizika jsou nap. zástavní právo, pedkupní právo, vcná bemena, zajištní pístupu a píjezdu, zátopová oblast, výskyt radonu, ochranná pásma.


strana 15



C. POPIS A VÝPOET OCENNÍ Na základ výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem . VI „Obecné zásady oceování majetku“ a Znaleckým standardem . VII „Oceování nemovitostí“): Na žádost objednatele mže být provedeno ocenní podle oceovacího pedpisu (zákon . 151/1997 Sb., o oceování majetku a vyhlášky MF R . 441/2013 Sb., v platném znní). Ze strany objednatele nebyla v ešeném pípad administrativní cena požadována. Ocenní asovou cenou (vcná hodnota) - zjistí se náklady na poízení staveb v souasné cenové úrovni (snížené o pimené opotebení vzhledem ke stáí, stavu a pedpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemk. Vzhledem k tomu, že vyhláška . 199/2014 Sb. používá koeficienty zmny cen staveb, jež pimen upravují základní cenovou úrove 1994 na úrove souasnou, použije se zpravidla cena zjištná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti, nebo jiné ceníkové základny nap. URS Praha, RTS Brno a pod. Ocenní výnosovou hodnotou, které je ist ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na poízení nemovitosti. Na základ istého reáln dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném míst a ase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypote souet všech pedpokládaných budoucích píjm z nemovitosti, odúroených (diskontovaných) na souasnou hodnotu. Výsledek reprezentuje ástku, kterou by bylo teba uložit do penžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako pedpokládané isté píjmy z nemovitosti. Ocenní porovnávacím zpsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodej obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceovanou nemovitost. Závrený odborný odhad obvyklé ceny v ase a míst podle odborné úvahy zpracovatele znalce, na základ zvážení všech okolností a výše vypotených cen.

Pedmt ocenní 1.1.

Areál firmy EXIMET TRAFO, spol. s r.o. Jevišovice 105 s pozemky v k.ú. Jevišovice

1.2.

Objekt bydlení .pop. 278 na parc.. st. 295 s pozemky parc. . 1266/3, 1266/4 v k.ú. Jevišovice

1.3.

Bytové a nebytové jednotky v bytovém dom .pop. 368 na parc.. st. 662 s pozemky parc. . st. 662 a 1888 v k.ú. Jevišovice

1.4.

Pozemek v k.ú. Jevišovice


strana 16


C.1.


Vcná hodnota

Ocenní pedmtného majetku je provedeno na základ užitné plochy jednotlivých budov a následného zjištní reprodukní hodnoty ( Rc). Tato reprodukní hodnota je pak na základ opotebení upravena na vcnou hodnotu zstatkovou (Rc). R c = Op x J c kde : reprodukní hodnota Rc užitná plocha Up jedná se o cenový ukazatel na jednotku užitné plochy dle místních podmínek, cenová Jc hladina byla konzultována s místními stavebními firmami Rc = Rc ( 1- Mto) kde : vcná hodnota zstatková Rc míra ekonomického opotebení ( stáí / ekonomická životnost ) Mto (ekonomická životnost je v tomto pípad pedpokládaná doba, zajišující pi stávajícím estetickém a technickém standardu stabilizovaný výnos v dané hladin)

C.1.1. Informace o oblasti Msteko Jevišovice leží na území okresu Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Píslušnou obcí s rozšíenou psobností je okresní msto Znojmo. Obec Jevišovice je vzdálené severn od Znojma asi 17km. Tuto oblast adíme do turistický atraktivního Podyjí. V msteku žije trvale zhruba 1170 obyvatel. Obec je vzdálená asi17 km od rakouských hranic. Obanská vybavenost je pimená – ZŠ a MŠ, lékai a zuba, pošta, domov dchodc, sportovišt a koupališt. Msteko má veejný vodovod, plyn a kanalizaci. Jevišovice leží v prmrné výšce 352 metr nad moem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1289. Celková katastrální plocha obce je 785 ha, z toho orná pda zabírá 75%. Lesy zabírají jen cca desetinu plochy katastru obce. V obci jsou ovocné sady. Na severním okraji Jevišovic smrem východním od hlavní silnice II/361 meandruje kolem starého zámku eka Jevišovka. Na západ od silnice cca 300m je hráz vodní nádrže Jevišovice a na jejím pravém behu jsou zahrady a chaty rekreaní oblasti s kempem. Silnice II/361 vede ze severu z Jaromic nad Rokytnou pes Jevišovice na jih do Znojma. Kižuje ji silnice II/398 od západu odboující ze silnice z Brna do Znojma (I/38) v Pavlicích smrem na východ do Jevišovic ( 8km). Pokrauje dál na jihovýchod podél eky Jevišovky pes Rudlice a za nimi na sever do Mikulovic a Horních Dunajovic. Železniní spojení msteko nemá, nejbližší žel. stanice je 11km na západ.


strana 17



C.1.2. Celkový popis a umístní vcí nemovitých Areál je situovaný podél jihovýchodní hranice kulturn sportovního centra s restaurací zvaného Sýpka u kruhové kižovatky dvou hlavních komunikací na jihovýchodní stran msteka. Východní stranu areálu ohraniuje místní komunikace, vedoucí podél zdi parku Nového zámku, která odbouje za kostelem ze silnice II/398. Z této komunikace se vjíždí do areálu asi 120m od odboky z hlavní silnice. Areál je napojen na vodovod, zemní plyn a kanalizaci. Elektina je z trafostanice v areálu. V areálu jsou provedeny rozvody elektiny do všech objekt (mimo plechového skladu), vody a kanalizace do objekt inv. . 10001, 10012, 10006, vytápní z centrální kotelny bylo zrušeno a nahrazeno vytápním plynovým lokálním pro objekty inv. . 10001-10006. V areálu jsou rozvody poítaové sít do hlavních výrobních objekt. Do všech objekt jsou provedeny rozvody vnitního telefonu. Rozvod stlaené vzduchu je do výrobních prostor montáží.


strana 18



C.1.2.1. – Areál Jevišovice . pop. 105 1. Administrativní budova (parc..st. 175, inv. . 10001) – stojí po pravé stran širokého vjezdu do areálu. Zdný dvoupodlažní objekt, stropy z hurdisek, s rovnou stechou, obdélníkového pdorysu, délky 24,8m, šíky 10,24m, výška 5,4m s pístavbou zádveí 1,53m x 9,53m, výška 3,20m. Stáí cca 50 let. Objekt má na volné jižní štítové stran a pravé polovin dvorní strany objektu pízemní pístavbu vstupní chodby se závtím. Plocha zastavné ásti je 236m2.

Inv. .10001 Administrativní budova 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

KANCELÁ 1 KANCELÁ 2 KANCELÁ 3 KANCELÁ 4 KANCELÁ 5 KANCELÁ 6 KANCELÁ 7 WC MUŽI 2.NP WC ŽENY 2.NP CHODBA - kanceláe KANCELÁ 10 KANCELÁ 11 KANCELÁ 12 KANCELÁ 13 TELEFONNÍ ÚST EDNA + POÍTA WC MUŽI 1.NP WC ŽENY 1.NP CHODBA - kanceláe CHODBA - vedle odbytu KANCELÁ 19 KANCELÁ 20 KANCELÁ 21

Celkem

Výška m 2,68 2,68 2,68 2,68 2,68 2,68 2,68 2,68 2,68 2,68 2,87 2,87 2,87 2,87 2,87 2,87 2,87 2,87 2,87 2,87 2,87 2,87

Délka m 3,75 3,8 3,5 3,5 4,3 7,9 4,7 1,15 1,15 1 3,75 3,8 3,5 3,5 4,3 7,9 4,7 1,15 1,15 1 1 1

Šíka m

Plocha m

4,1 5,1 4,75 4,75 5,9 3,8 3,8 1,5 1,5 11,95 4,1 5,1 4,75 4,75 5,9 3,8 3,8 1,5 1,5 11,95 11,95 12,65

15,375 19,38 16,625 16,625 25,37 30,02 17,86 1,725 1,725 11,95 15,375 19,38 16,625 16,625 25,37 30,02 17,86 1,725 1,725 11,95 11,95 12,65

337,91

Byl postaven klasicky jako zdný, stropy HURDIS, stecha plochá, krytina povlaková, oplechování z pozinkovaného plechu. Okna devná zdvojená, dvee Jihlava do ocelových zárubní, omítky venkovní i vnitní hladké vápenné, sokl nátr. Obklady keramické na soc. zaízení a za kuchyskou linkou. Podlahy PVC na betonu nebo teracová dlažba, schody z umlého kamene. Vytápní kotlem na plyn centrální, radiátory litinové nebo deskové. V oknech míže. 2. Výroba trafo píprava materiálu( na parc..st. 279/1) – píprava materiálu,inv. . 10002, piléhá k AB ze severní strany – starší zdný výrobní objekt pízemní se sedlovou stechou, stropy do kleneb a traverz, obdélníkového pdorysu. Uliní strana má délku 33,3m, dvorní strana 30,80m, šíka objektu je 10,24m, výška 4,66m. Plocha zastavná objektem je 311,6m2 . Obsahuje 2 výrobní prostory. Byl postaven klasicky jako zdný, stropy klenbové cihelné nebo betonové, stecha sedlová, krov tradiní devný, krytina pálená, oplechování z pozinkovaného plechu. Okna ocelová, devná, sklobetonová jednoduchá nebo zdvojená, dvee plechové nebo typizované do ocelových zárubní, omítky venkovní i vnitní hladké vápenné, sokl nátr. Obklady nejsou. Podlahy beton. Vytápní kotlem na plyn, radiátory deskové nebo registry. Vrata roletová. Užitná plocha - 271,35m2 3. Výroba trafo ( na parc..st. 279/1) – výroba velkých, traf navazuje na severní štít pedchozího objektu v délce 44,40m z uliní strany, šíka je 10,24m , výška 4,88m. Je stejn vysoký jako sousední ást výrobny. Zdný objekt stejného stáí jako .2 se sedlovou stechou, stropy z kleneb a nebo traverz. Na pravé dvorní stran je pistavna ezárna (.18) o rozmrech 8,94m x 6,55m, výšky 3,60m, na levé polovin k dvorní Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 19



stran piléhá objekt skladu a brusírny, s hebenem stechy kolmým k hebenu stechy výrobny. Mezi ezárnou a skladem je podél dvorní strany výrobny ocelový pístešek. Plocha zastavná objektem je 438m2. Obsahuje 6 výrobních prostor. Byl postaven klasicky jako zdný, stropy klenbové cihelné nebo betonové, stecha sedlová, krov tradiní devný, krytina pálená, oplechování z pozinkovaného plechu. Okna ocelová, devná, sklobetonová jednoduchá nebo zdvojená, dvee plechové nebo typizované do ocelových zárubní, vrata ocelová, omítky venkovní i vnitní hladké vápenné, sokl nátr. Obklady nejsou. Podlahy beton. Vytápní kotlem na plyn lokálními prmyslovými topidly nebo registry. Zdné komíny.

Inv. . 10002 EZARNA ZKUŠEBNA V.T. SKLAD V.T. DÍLNA V.T. LISOVNA NAVIJARNA V.T. - 1 NAVIJARNA V.T. - 2 - TLUMIVKY

Výška m 2,89 4,82 4,81 4,83 4,79 4,72

Délka m 6,19 4,3 9,07 8,98 8,97 7,82

Šíka m

Plocha m

6,24 5,43 11,49 4,93 11,38 8,96

38,6256 23,349 104,2143 44,2714 102,0786 70,0672

Celkem

382,60

ezárna na parc.. st. 279/1- zdný pízemní objekt pistavný k dvorní obvodové zdi výroby trafa ( .3). Pízemní nižší pístavba k objektu výroby trafa s rovnou stechou z hurd do I profil a s plechovou krytinou. 4. Sklad, brusírna ( na parc..st. 279/1) – inv. . 10004, 10003, stojí podél hranice dvora sousední Sýpky na severozápadní podélné stran areálu – zdný objekt obdélníkového pdorysu v délce 74m a v šíce 9,2m, výška 4,27m. Pízemní s nízkým zastešením, stropy klenbové, z hurdisek, rovné. Plocha zastavná objektem je 681m2. Obsahuje 6 výrobních prostor. Za tímto skladem se nachází plechový jednoduchý sklad – ocelový pístešek o rozmrech 18,80m x 9,20m. Byl postaven klasicky jako zdný, stropy rovné, HURDIS nebo betonové, klenbové stecha sedlová, krov tradiní devný, krytina pálená, oplechování z pozinkovaného plechu. Okna ocelová, devná, sklobetonová jednoduchá i dvojitá, dvee plechové nebo typizované do ocelových zárubní, vrata plechová, omítky venkovní i vnitní hladké vápenné, sokl nátr. Obklady nejsou. Podlahy beton. Vytápní kotlem na plyn lokálními prmyslovými topidly nebo registry.

BUDOVA DÍLNA SVAENÍ inv. . 10004 DÍLNA V.T. DÍLNA V.T. - P ÍPRAVA BUDOVA IMPREGNACE SKLAD inv. . 10003 DÍLNA - VYSOUŠECÍ PEC SKLAD KANCELÁ 5 KANCELÁ 6 chodba Celkem

Výška m

Délka m

Šíka m

4,26 4,5

8,44 6,81

8,51 7,69

4,48 3,01 2,52 2,53 2,55

7,66 20,88 3,34 3,34 4,1

13,44 7,6 3,28 3,28 6,69

Plocha m 71,8244 52,3689 0 102,9504 158,688 10,9552 10,9552 27,429 435,1711

5. Sklad ( na parc..st. 279/1) - stojí podél dvorní( jihovýchodní) strany skladu .4 a objektem lisovny (. 7), která je rovnobžná se skladem . 4 odsazená o 10,2m. V této proluce byl nov postaven sklad . 5 se sedlovou o nco vyšší stechou než oba objekty po stranách. Tento nový objekt má ocelovou nosnou konstrukci, stechu prosvtlenou 6 pásy sklolaminátu, krytina plechová, okna taktéž sklolaminátová, vrata sekní, na podlaze je dlažba nebo beton. Zaíná u objektu . 3 a koní jako zastešený prjezd u objektu . 6, v celkové délce 61,5m a stejn široký jako mezera mezi objekty . 4 a .7- 10,2m. Plocha zastavná objektem je 627m2. Obsahuje 2 výrobní prostory. Užitná plocha iní – 522,35m2 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 20



6. Lisovna ( na parc..st. 279/1) – inv. . 10005, prmyslová pízemní hala s rozptím vazník 12m, strop rovný, stecha sedlová, krytina plechová, obezdní z cihel , okna ocelová dvojitá, vata plechová, sokl nátr. Vnitní a venkovní omítky hladké. Podlaha betonová. Plocha zastavná objektem je 483,5m2. Obsahuje 2 výrobní prostory. Užitná plocha iní – 445,83m2 7. Sociální budova ( na parc..st. 279/2)- inv. . 10006, objekt je z roku 1988. Típodlažní budova s rovnou stechou. Stropy z betonových panel, nosné zdivo z cihelných tvárnic, krytina živiná. Bez výtahu s centrálním vytápním. Napojení na inženýrské sít vetn plynu. V 1.NP je administrativa, jídelna a soc. zaízení výška 3,20m, v 2.NP a 3.NP sociální zázemí, ásten výroba a sklady, výška 3,30m. Plocha zastavná objektem je 593m2. Byl postaven klasicky jako zdný, stropy rovné prefa, stecha plochá, krytina povlaková, oplechování z pozinkovaného plechu. Okna devná zdvojená nebo ocelová, dvee Jihlava do ocelových zárubní nebo plechové, omítky venkovní i vnitní hladké vápenné, sokl kabinec. Obklady keramické na soc. zaízení a v prostorách jídelny. Podlahy PVC na betonu nebo teracová a keramická dlažba, schody z umlého kamene. Vytápní kotlem na plyn centrální, radiátory litinové nebo deskové. Venkovní nerezový komín od kotle ÚT. Objekt byl vybudován v roce 1988. Užitná plocha objektu - 1 285,20m2 8. Nástrojárna ( na parc..st. 279/1)- inv. . 10006, pízemní objekt s mírn sklonnou sedlovou stechou byl pistavn na levé stran severního dvora areálu k nejstarší podélné hale výrobny ( .15), volným severozápadním štítem proti sociální budov. Objekt má pdorysný rozmr 21,70m x 12,90m, výška 4,70m. Jedná se o zdný objekt, stropy z heraklitu do traverz, podlaha betonová, krytina plechová. Smrem do jižního dvora jsou situovány dva zdné pístavky a rampa. Plocha zastavná objektem je 280m2. Ze zadní strany je umístn výmník tepla pro bývalý rozvod tepla o rozmrech 2,75m x 3,88m , v. 2,75m a 3,83m x 3,20m , v. 2,10m. Vrata plechová. Byl postaven klasicky jako zdný, stropy klenbové cihelné nebo betonové, stecha sedlová, krov tradiní devný, krytina pálená, oplechování z pozinkovaného plechu. Okna ocelová, devná, sklobetonová, dvee plechové nebo typizované Jihlava do ocelových zárubní, omítky venkovní i vnitní hladké vápenné, sokl není. Obklady nejsou. Podlahy beton. Vytápní na plyn lokální prmyslové. Užitná plocha – 210,00m2 9. Výrobní hala – linka + expedice na parc.. st. 174 – inv. . 10006, nejstarší objekt, stojí mezi severní ástí a jižní ásti areálu. Píjezd je možný z obou vjezd do areálu. Štítová jihovýchodní strana objektu je volná podél místní komunikace. Oplocený areál s bránou zaíná u jižního rohu objektu. Smrem do jižního dvora je podélná obvodová ze rozdlena pilastry s obloukovým zaklenutím. V každém oblouku je okno s dvojitým zasklením ( venkovní ocelové neotvíravé). V prvním poli je v oblouku vstup do objektu s plastovým oknem a dvemi. Na severovýchodní podélné stran je stejné lenní fasády, jen u vjezdu do areálu je ped lícem objektu pistavn nižší objekt s pultovou stechou (impregnace - . 16). Jedná se o objekt délky 66m , šíky 12,60m, výška 4,50m. Zdný objekt je pízemní, pevážn s devnými stropy a krovem, s valbami v sedlové steše. Má krytinu z pálené tašky bobrovky. Do objektu jsou zavedeny všechny inženýrské sít. Plocha zastavná objektem je 1060m2. Obsahuje 7 výrobních prostor. eln u objektu je pístavba vrátnice která obsahuje vstupní prostoru, kancelá vrátného a sociální ást. Jedná se pdorysn o ást 12,20m x 6,00m, výška 3,0m. Byl postaven klasicky jako zdný, stropy klenbové cihelné nebo betonové, stecha sedlová, krov tradiní devný, krytina pálená, oplechování z pozinkovaného plechu. Okna ocelová, devná, sklobetonová, dvee plechové nebo typizované Jihlava do ocelových zárubní, omítky venkovní i vnitní hladké vápenné, sokl není. Obklady nejsou. Podlahy beton. Vytápní na plyn lokální prmyslové nebo registry a vytápní z kotel ÚT na plyn. Užitná plocha - 680m2. 10. Impregnace na parc.. st. 174 - plocha pístavby je zahrnuta do plochy výrobní haly - zdný pízemní objekt s mírn sklonnou pultovou stechou je pistavný k nosné zdi sousední výrobny. Strop rovný, krytina plechová. Rozmry pístavby – délka 30,7m a šíka 5,4m. Užitná plocha - 140m2. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 21



11. Sklad barev ( na parc..st. 482)- inv. . 10009,pízemní objekt s rovnou stechou stojí proti nástrojárn na jižním dvoe, kratší stranou proti nástrojárn. Mezi nástrojárnou a skladem je vzdálenost cca 11,5m. Tento jižní dvr je pístupný dalším vjezdem do areálu, ze stejné komunikace o cca 30m dál než vjezd do severního dvora. Sklad barev má podél delší, severozápadní strany rampu. Stecha plechová. Plocha zastavná objektem je 114m2. Pdorysný rozmr objektu je 13,10m x 6,90m, výška 3,00m. Užitná plocha – 75m2. 10. Kotelna ( na parc..st. 481)- inv. . 10012, je situována po levé stran vjezdu do jižního dvora. Stojí samostatn, , kratší stranou proti objektu výrobny( .15). Kotelna neslouží pvodnímu úelu. Hala pízemní, má rozptí 12m, se sedlovými vazníky ocelovými, krytina plechová, podlaha betonová. Plocha zastavná objektem je 306m2. Objekt má obdélníkový pdorys o rozmrech 12,00m x 24,85m, výška nejvyšší 4,5m. Obsahuje kotelnu a uhelnu. Užitná plocha – 0m2 11. Trafostanice ( na parc.. 483) – je situována v jižním cípu areálu, delší stranou 1,8m vzdálená od jeho oplocení podél místní komunikace. Zdný objekt s ocelovou stešní konstrukcí, pultovou stechou má jedno nadzemní podlaží a dv trafokobky. Plocha zastavná objektem je 95m2. Objekt má obdélníkový pdorys o rozmrech 12,90m x 7,30m, výška nejvyšší 4,90m. Obsahuje 3 prostory pro umístní traf. Užitná plocha – 0m2 12. Garáže a kompresorovna ( na parc.. 592/1 a 592/2) - tato stavba je na 2 cizích pozemcích a to ve vlastnictví msta Jevišovice a firmy ABB. (Parc.. st. 592/1 je zapsána na LV . 10001 a parc..st. 592/2 na LV . 859). Objekt je situován vedle vjezdu do jižního dvora areálu. Prjezd mezi kotelnou na protjší stran a vjezdem do 4 garážových vrat je v nejužším míst 10m. Objekt je zdný s rovnou stechou z betonových panel. Plocha zastavná je 155,3m2. Objekt má lichobžníkový pdorys a obsahuje 4 prostory – 3 garáže a kompresorovnu. Výška objektu je 3,00-3,20m. Užitná plocha iní – 132,00m2 13. Sklad ( na parc.. 1817/1) – inv. . 10011 stojí uprosted jižního dvora, kratší stranou proti výrobn ( .15) rovnobžn se skaldem barev (. 9) a sousedním skladem (. 14 ). Jedná se o obloukovou trubkovou konstrukci pekrytou laminátovou fólií. Vjezd je ze severovýchodní strany z manipulaní plochy mezi výrobnou a vraty skladu ( šíka prjezdu je 11,25m). Plocha zastavná je 364,5m2. Užitná plocha iní – 360,00m2 14. Sklad ( na parc.. 1817/1) – inv. . 10011, stojí rovnobžn vedle skladu .13. Lehký plechový sklad se sedlovou stechou, mírn sklonnou, plocha zastavná skladem cca 183m2. Horší technický stav. Užitná plocha iní – 180,00m2 17. Sklad na parc.. 1817/1 – je situován podél hranice areálu na jihozápadní stran, mezi objektem skladu barev a sociální budovou. Jedná se o plechový nezateplený sklad a otevený pístešek vedle nho, pístupný ze severovýchodní strany. Opláštní skladu hladkým plechem, krytina z profilovaného plechu bez oplechování a energií. Plocha skladu 24m2, pístešku 42m2. Užitná plocha iní – 66,00m2


strana 22



Obr. .1 : katastrální mapa, zdroj cuzk.cz

Obr. .2 : územní plán, zdroj znojmo-city.cz


strana 23



Technický stav: Stáí – objekty byly postaveny v rzných asových úsecích, pvodní zemdlské stavby jsou doplnny objekty z 70-90 let minulého století. Objekty jsou v dobrém technickém stavu, bez zjevných technických závad. Opotebení je ureno lineární metodou na základ ekonomické životnosti. Vhodnost využití a ekologické zatížení : Stavby sloužily pvodn jako provozn – výrobní a správní objekty pro drobnou stojní výrobu – výroba traf. Možné využití na skladování nebo výrobu, vetn menšího sociálního a kanceláského zázemí. V evidenci KN je stavba evidována jako prmyslový objekt. Venkovní úpravy : Veškeré venkovní úpravy jsou na pozemku parc. . st. 279/1 a 1817/1. Jedná se o pípojky inženýrských sítí ( voda, kanalizace vetn šachet, plyn, elektina, sdlovací kabely) a zpevnné asfaltové plochy, oplocení, vjezdové brány. Pro úely tohoto ocenní je hodnota venkovních úprav vyjadována % sazbou v asové hodnoty staveb. Vzhledem ke svému rozsahu je odpovídající sazba 12 %. Pozemky : Jedná se o pozemky v centrální ásti obce, pln zasíované, v rovin. Parc. .

Výmra m2

st. 174 st.175 st.279/1 st.2779/2 st.481 st.482 st.483 1759/25 1817/1 Celkem

1060 236 6080 593 306 114 95 145 6423 15052


Druh pozemku

zastavná plocha a nádvoí zastavná plocha a nádvoí zastavná plocha a nádvoí zastavná plocha a nádvoí zastavná plocha a nádvoí zastavná plocha a nádvoí zastavná plocha a nádvoí ostatní plocha ostatní plocha

strana 24



Provozní areál Uvedený areál má tyto kladné stránky : x dobrý technický stav, x prbžná údržba a modernizace, x možnost pronájmu nkolika rzným subjektm x je možné rozšíení na vlastních pozemcích x umístní v centrální ásti obce x pístup a sít bez rizika z veejných ástí Uvedený areál má tyto slabší stránky : x objekty jsou provozn náronjší na vytápní x vtší rozsah starších objekt, omezení možnost zmny dispozice vzhledem k masivnímu konstruknímu systému x problematický nájezd do areálu pro velmi velká nákladní vozidla x v blízkosti bytová zástavba x velmi velká vzdálenost na dálniní a rychlostní silniní sí x druhotné využití pro nemovitosti je v obci velmi omezené x v pípad uvolnní na volné stavební pozemky se náklady na demolice odhadují na 3-4 mil. K


strana 25



C.1.4.- Objekt bydlení . pop. 278 s pozemky Objekt bydlení (vila) je situován na severním okraji msteka. Stojí v mírném severovýchodním svahu, vzdálený od místní komunikace cca 10m na pravém behu eky Jevišovky. Asfaltová komunikace odbouje za mostem pes Jevišovku doprava ze silnice II/361, vedoucí od severu do centra msta. Dm stojí osamle cca po 50m od silnice II/361, vpravo od místní komunikace, která pokrauje po vrstevnici dále na západ, k rekreaní oblasti nad hrází vodní nádrže Jevišovka. V místní komunikaci jsou vedeny inženýrské sít, elektina je vedena vzduchem ze sloupu u cesty. Prostor kolem domu není oplocený, l domu vede dláždný chodník. Do objektu je zaveden plyn, voda, elektina i kanalizace. Vlevo od domu je na par. . st. 295 ješt další, voln stojící pízemní objekt. Jednalo se zejm o sklad nebo rekreaní chatu. Severn od tohoto objektu a sousední vily je les, svažující se k ece. Okolní pozemky mají parc. . 1266/3 a 1266/4 k.ú. Jevišovice.

Dm má dv nadzemní podlaží a valbovou stechu, bez zateplení. Smrem na východ je pedsazen rizalit schodišt, smrem na západ na celou šíku domu je dvoupodlažní pístavba s rovným zastešením, se vstupem po venkovních schodech na úrove 1.NP ze severní strany. Dm je v mírném svahu, s podezdívkou 0,4 až 1,0m. Pdorys 1. PP


strana 26



Pdorys 1. NP

Pdorys 2. NP

Objekt . pop. 278 1. NP 2. NP 1.PP Celkem

Užitná plocha m2 129,20 115,70 64,00 308,90

Byl postaven klasicky v letech 1930 až 1935 jako zdný z plných cihel, stropy trámové, krov devný, krytina pvodní pálená taška bobrovka, nové oplechování z pozinkovaného plechu. Okna plastová ( vymnna ped 4 roky vetn parapet), dvee Jihlava do ocelových zárubní nahradily pvodní dvee, omítky venkovní i vnitní hladké vápenné, sokl z umlého kamene. Obklady keramické na soc. zaízení a za kuchyskou linkou. Podlahy PVC na betonu, schody z umlého kamene. Vytápní kotlem na plyn centrální – instalováno ped dvma roky, radiátory deskové. Sloužila jako ubytovna pro zamstnance. Stavebn technický stav objektu je prmrný až horší, neodpovídá dnešním požadavkm na ubytování. Opotebení je ureno odborným odhadem na 75 %. Plocha zastavná rodinným domem – 166m2.


strana 27



Vedlejší stavba je pízemní, se sedlovou nízkou stechou, krytou hladkým i vlnitým plechem. Obvodové stny ze sendviových panel, okna devná jsou souástí skladby obvodových stn. Zavedena elektina. Plocha zastavná 60m2. Stavebn technický stav je horší.

Obr. .3 : katastrální mapa, zdroj cuzk.cz

Venkovní úpravy : Veškeré venkovní úpravy jsou na pozemku parc. . st. 295. Jedná se o pípojky inženýrských sítí ( voda, kanalizace vetn šachet, plyn, elektina). Pro úely tohoto ocenní není hodnota venkovních úprav a drobné stavby z bunk uvažována. Tato odhadovaná hodnota je zapotena do hodnoty hlavní stavby. Pozemky : Jedná se o pozemky v centrální ásti obce, pln zasíované, v rovin. Parc. .

st.295 1266/3 1266/4 Celkem

Výmra m2 1081 2687 3135 6903

Druh pozemku

zastavná plocha a nádvoí orná ostatní plocha

Objekt bydlení . pop. 278 s pozemky Uvedený objekt má tyto kladné stránky : x je možné rozšíení na vlastních pozemcích x umístní v rekreaní oblasti x pístup bez rizika po pozemích msta Jevišovice Uvedený objekt má tyto slabší stránky : x horší technický stav, nutná celková rekonstrukce x vyšší náklady na údržbu rozsáhlých pozemk Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 28


C.1.5.


Bytové a nebytové jednotky v objektu . pop. 368 Jevišovice

Jedná se o bytový dm na parc. st. 662 k.ú. Jevišovice , . pop. 368, stojí na pozemku parc. . st. 662 a okolní pozemek má . 1888, oba tyto pozemky jsou zapsány na LV . 746 k.ú. Jevišovice. Jednotlivé bytové jednotky nebyly zpístupnny. Dm stojí v lokalit novjší výstavby msteka na sever od silnice II/398 a 400m od kruhové kižovatky dvou hlavních silnic o Sýpky a kostela. K domu .pop. 368 vede od kižovatky silnice II/398 smrem na jihovýchod, zatáí na severovýchod a ped další zatákou na východ vede rovn místní komunikace v délce cca 80m. Pak zatáí doprava, kolem oceovaného domu po pravé stran k dalším domm tohoto sídlišt. Dm stojí samostatn na pozemku ve vlastnictví firmy EXIMET TRAFO spol. s r.o. – parc.. st.662 o výme 191m2( LV . 746). Okolo této parcely je úzký pruh pozemku - parc.. 1888 – výmra 30m2 stejného vlastníka (LV . 746). Okolní pozemky kolem objektu jsou v majetku msta Jevišovice. Dm byl postaven sdruženými prostedky firmy EXIMET TRAFO a msta Jevišovice. Každému z tchto vlastník náleží ideální polovina nemovitosti, zapsané na LV . 906. Objekt byl dán do užívání na základ kolaudaního rozhodnutí .j. 257/96-257/12 ze dne 31.12.1996 257/1996. Dm má jedno technické podzemní podlaží a tyi nadzemní. Základní pdorysné rozmry bytového domu jsou 11,25m x 16,85m. V sedlové steše jsou pdní vestavby. Celkem má dm 12 bytových jednotek, z toho šest byt o velikosti 2+1 s píslušenstvím a 6 byt 1+1 s píslušenstvím. Dále jsou v 1.PP dv garáže, chodby, prádelna a sklepy. Na každém podlaží jsou 3 bytové jednotky. Kolem domu je travnatá veejn pístupná plocha a vjezdy do dvou garáží z východní strany a pístupový dláždný chodník z místní komunikace ze západní strany. Stáí domu je 17let. Údržba objektu je prmrná. Objekt je napojen na rozvod vody, kanalizace plynu a elektiny z veejných rozvod. K objektu je zpevnný pístupový chodník a nájezdy ke garážím mají nezpevnný povrch. Byty mly regulované nájemné, jeho výše se nemnila. Jedná se o cihelnou stavba na betonových základech, stropy z dutinových panel, sedlová stecha, krytina pálená, klempíské prvky z pozinkovaného plechu. Schodišt prefa, dm je bez výtahu. Venkovní omítka vápenná hladká probarvená. Okna plastová, stešní. Vnitní omítky vápenné. Vnitní dvee typizované do ocelových zárubní. Obklad koupelen a WC, zaizovací pedmty standardní – vana, umyvadlo, splachovací EC. Podlahy povlakové nebo keramické, v technickém podlaží betonové. El. 230V/400V. Vytápní vl. plynovými kotli , píprava TUV v kotli ÚT. Garážová vrata jsou plechová. Plocha zastavná bytovým domem 191m2. Vzhledem k dotacím je realizace pevodu vlastnictví možná dle sdlení až v roce 2016 – 2017, nájemní smlouvy v 6 bytech v péi msta Jevišovice koní k 30.4.2017. Užívání objektu je rozdleno dohodou, bytové jednotky . 368/1, 368/5, 368/6, 368/7, 368/11, 368/12 má ve správ spolenost EXIMET TRAFO spol. s.r.o.. Jednotky 368/2, 368/3, 368/4,368/8, 368/9, 368/10 má ve správ msto Jevišovice. . bytu

nájemce

konec nájmu dle aktuální smlouvy

368/1

Olga Kasalová

31.3.2015

368/5

Lucie Kozlová

28.2.2015

368/6

Otakar Toman

31.12.2014

368/7

Helena Fuíková

31.12.2014

368/11

Leoš Neumann

31.12.2014

368/12

Stanislav Šlápota

nájem skonil v 10/2014, bude prodlouženo cca o 3-4 msíce


strana 29



Jednotka 368/1 368/2 368/3 368/4 368/5 368/6 368/7 368/8 368/9 368/10 368/11 368/12 368/13 368/14

Užitná plocha m2

Velikost

Doba náj. smlouvy

52,90 32,20 53,00 52,90 32,20 53,00 52,90 32,20 52,80 43,40 32,20 43,70 15,80 15,80

2+1 1+1 2+1 2+1 1+1 2+1 2+1 1+1 2+1 2+1 1+1 2+1 G G

31,3.2015 30.4.2017 30.4.2017 30.4.2017 28.2.2015 31.12.2014 31.12.2014 30.4.2017 30.4.2017 30.4.2017 31.12.2014 10/2014 10/2014 30.4.2017


strana 30



Stavebn technický stav objektu je prmrný, odpovídá dnešním požadavkm na bydlení. Opotebení je ureno odborným odhadem na 20 %. Venkovní úpravy : Jedná se o pípojky inženýrských sítí ( voda, kanalizace vetn šachet, plyn, elektina). Pro úely tohoto ocenní není hodnota venkovních úprav. Tato odhadovaná hodnota je zapotena do hodnoty hlavní stavby. Pozemky : Jedná se o pozemky v centrální ásti obce, pln zasíované, v rovin. Parc. . st. 662 1888 Celkem

Výmra m2 191 30 221

Druh pozemku zastavná plocha a nádvoí ostatní plocha

Bytový d m . pop. 368 s pozemky Uvedený objekt má tyto kladné stránky : x umístní v centru obce x dobrý technický stav x menší byty mají vyšší prodejnost Uvedený objekt má tyto slabší stránky : x realizace je možná až po ukonení lhty z dotace

C.1.6. Pozemek parc. . 100/7 k.ú. Jevišovice Parcela . 100/7 se nachází v lese jihozápadn od Jevišovic, zpsob využití manipulaní plocha – výmra 3185, pístupná po lesní cest ze silnice II/398 smrem na jih. Nejedná se o stavební pozemek Parc. . 100/7

Výmra m2 3185

Druh pozemku ostatní plocha

Uvedený pozemek má tyto kladné stránky : x nezjištno Uvedený pozemek má tyto slabší stránky : x pístup pes cizí pozemky


strana 31



C.1.7. Výpoet vcné hodnoty C.1.7.1 Areál Jevišovice . pop. 105 Objekt

Užitná plocha Jed. cena Stáí Ekonom. Živ. Opotebení Reprodukní cena 2 2 m K/m (odhad) K

Administrativa Píprava materiálu výroby traf Výroba velkých traf Sklad brusírna Sklad Lisovna Sociáln výrobní objekt Nástrojárna Výroba malých traf a vrátnice Impregnace Kotelna Trafostanice Garáže , kompresorovna OK sklad Ok sklad Sklad

337,91 271,35 382,60 435,17 522,35 445,83 1285,20 210,00 680,00 140,00 253,00 80,00 132,00 180,00 360,00 66,00

18000 18500 18500 18500 18500 21000 20000 18500 18500 18500 15000 15000 15000 8500 8500 8500

40 80 80 80 40 30 26 80 80 40 40 40 40 30 30 30

50 100 100 100 70 60 40 100 100 60 50 60 70 40 40 40

80 80 80 80 57 50 65 80 80 67 80 67 57 75 75 75

Venkovní úpravy a inženýrské stavby

12%

6 082 380,00 5 019 975,00 7 078 100,00 8 050 645,00 9 663 475,00 9 362 430,00 25 704 000,00 3 885 000,00 12 580 000,00 2 590 000,00 3 795 000,00 1 200 000,00 1 980 000,00 1 530 000,00 3 060 000,00 561 000,00 102 142 005,00 12 257 040,00

asová cena K 1 216 476,00 1 003 995,00 1 415 620,00 1 610 129,00 4 141 489,29 4 681 215,00 8 996 400,00 777 000,00 2 516 000,00 863 333,33 759 000,00 400 000,00 848 571,43 382 500,00 765 000,00 140 250,00 30 516979,05 3 662 037,50

Výpoet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceované lokalit nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejm pozemk o porovnatelné výme a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláí a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemk pro komerní využití se v dané lokalit pohybuje v rozmezí 50,- až 300,- K/m2. Vzhledem k poloze a funknímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 150,- K/m2.

150,- K/m2 15 052 m2

Jednotková cena stavebního pozemku Celková výmra Obecná cena stavebního pozemku

150,- K/m2 u 15 052 m2

Celková obecná hodnota pozemku


=

2 325 300,- K 2 325 300,- K

strana 32



C.1.7.2 Objekt bydlení . pop. 278 s pozemky Objekt Objekt .pop. 278

Užitná plocha Jed. cena Stáí Ekonom. Živ. Opotebení Reprodukní cena asová cena m2 K/m2 K K 308,9 29500 84 100 84 9 112 550,00 1 458 008,00

Výpoet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceované lokalit nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejm pozemk o porovnatelné výme a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláí a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemk pro komerní využití se v dané lokalit pohybuje v rozmezí 70,- až 250,- K/m2. Vzhledem k poloze a funknímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 70,- K/m2. 70,- K/m2 6 903 m2


70,- K/m2 u 6 903 m2

=

Celková obecná hodnota pozemk

483 210,- K 483 210,- K

C.1.7.3 Bytový d m . pop. 368 s pozemky Objekt Objekt . pop. 368

Užitná plocha Jed. cena Stáí Ekonom. Živ. Opotebení Reprodukní cena asová cena m2 K/m2 K K 565 28500 17 85 20 11 582 500,00 9 266 000,00

Výpoet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceované lokalit nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejm pozemk o porovnatelné výme a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláí a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemk pro komerní využití se v dané lokalit pohybuje v rozmezí 100,- až 200,- K/m2. Vzhledem k poloze a funknímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 150,- K/m2.

150,- K/m2 221 m2


150,- K/m2 u 221 m2

Celková obecná hodnota pozemk


=

33 150,- K 33 150,- K

strana 33



C.1.8. Rekapitulace vcné hodnoty Popis

asová cena K

Areál Jevišovice . po. 105 Stavby Venkovní úpravy Pozemky Celkem

30 516 979,00 3 662 037,00 2 325 300,00 36 504 316,00

Objekt bydlení . pop. 278 Pozemky Celkem

1 458 008,00 483 210,00 1 941 218,00

Obytný dm . pop. 368 Pozemky Celkem

9 266 000,00 33 150,00 9 299 150,00


strana 34


C.2


Výnosová hodnota Do modelu výnosové hodnoty jsou zahrnuty jen ty plochy, které zaruují výnos.

V daném pípad výpoet výnosové hodnoty u bytového domu s bytovými jednotkami pronajatými za smluvní nájemné v hladin díve regulovaného nájemného nemá dostatenou vypovídací schopnost a v daném pípad není vyjadována. V daném pípad výpoet výnosové hodnoty u objektu bydlení . pop. 278 s pozemky vzhledem k technickému stavu a vybavení není reálné uvažovat s pronájmem. V daném pípad není výnosová hodnota pro tyto vci nemovité vyjadovaná. U provozního areálu je možno uvažovat s pronájmem výrobních nebo skladových ploch vytápných i nevytápných. Do pronajímatelných ploch modelujících výnos nejsou zahrnuty plochy komunikaní, rozvoden, kotelen, strojoven apod. Na základ zhodnocení dosavadních skuteností považuji za nejobjektivnjší urení výnosu z pronájmu ploch objektu a to k výrobním nebo skladovým úelm. V souasné dob nejsou na nemovitosti sjednány žádné nájmy. Všechny prostory užívá vlastník, jedná se o výrobní prostory s kancelásko sociální ástí a sklady. Strategická analýza Struná makroekonomická analýza Makroekonomická analýza byla zpracována s využitím materiálu „Makroekonomická predikce eské republiky, 04/2014“ vydaným Ministerstvem financí R, odborem Finanní politiky. V makroekonomické analýze jsem se zamila na odhad hodnot klíových makroekonomických ukazatel R do roku 2014 resp. 2015 (vetn).

Podle aktuálních dat SÚ se reálný HDP za celý rok 2013 snížil o 0,9 %. Pekvapiv silný mezitvrtletní rst o 1,8 % ve 4. tvrtletí 2013 byl sice z vtší ásti dán jednorázovými faktory (pedzásobení se cigaretovými kolky v souvislosti se zvýšením spotební dan z cigaret k 1. 1. 2014), což se negativn promítne do rstu zejména v 1. tvrtletí tohoto roku, pozvolné oživování ekonomické aktivity by ale mlo pokraovat. HDP by tak v letošním roce mohl vzrst o 1,7 %, v roce 2015 by se rst mohl zrychlit na 2,0 %. V tomto i píštím roce by k rstu ekonomiky mly všechny výdajové složky pispívat kladn, piemž rst by zhruba ze dvou tetin ml být dán domácí poptávkou a z jedné tetiny saldem zahraniního obchodu. Navzdory oslabení koruny vlivem devizových intervencí NB by se rok 2014 ml vyznaovat velmi nízkou inflací. Na rozdíl od pedchozích let by totiž bhem celého letošního roku mly administrativní vlivy (zejména pokles cen elektiny) psobit protiinflan. Míra inflace by tak letos mohla dosáhnout 1,0 %. V roce 2015 by se rst spotebitelských cen mohl v souvislosti s oživením ekonomiky a zpoždným psobením oslabené koruny zrychlit na 2,3 %. Pedpokládané zavedení tetí sazby DPH ve výši 10 % na vybrané zboží a služby od roku 2015 bude spolu se zrušením poplatk za návštvu lékae psobit mírn protiinflan. Snaha zamstnavatel o zvyšování produktivity práce by mla vést k jen minimálnímu rstu zamstnanosti v tomto i píštím roce. Dopad pedpokládáme též na míru nezamstnanosti (VŠPS), která by se v obou letech mla i pes pozvolný rst ekonomiky snižovat jen nepatrn. Objem mezd a plat by se letos mohl zvýšit o 1,8 %, pro rok 2015 pak poítáme se zrychlením rstu na 3,5 %. Deficit vládního sektoru dosáhl v roce 2013 podle pedbžného odhadu SÚ 1,4 % HDP. Fiskální úsilí dosáhlo i pes zápornou produkní mezeru 1,3 p. b. Pro rok 2014 je oekávána expanzivní fiskální politika s deficitem kolem 1,8 % HDP. Dluh vládního sektoru v roce 2013 v pomru k HDP mírn poklesl na 46 %, pro letošní rok pitom poítáme s jeho dalším snížením na 44 %, a to z dvodu zmn v ízení likvidity. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 35



Oekáváme, že zejména díky píznivému vývoji salda zahraniního obchodu bude v letech 2014 i 2015 deficit bžného útu platební bilance zanedbatelný. Pehled hlavních ukazatel

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2013

2014

Aktuální predikce

Minulá predikce

2015

Hrubý domácí produkt

rst v %, s.c.

2,5

1,8

-1,0

-0,9

1,7

2,0

-1,4

1,4

2,0

Spoteba domácností

rst v %, s.c.

0,9

0,5

-2,1

0,1

0,6

1,5

-0,2

0,6

1,5

Zamstnanost (VŠPS)

rst v %

-1,0

0,4

0,4

1,0

0,2

0,2

0,9

0,1

0,1

Míra nezamstnanosti (VŠPS)

prmr v %

7,3

6,7

7,0

7,0

6,8

6,6

7,0

7,0

6,9

Objem mezd a plat (dom. koncept)

rst v %, b.c.

0,8

2,2

1,8

-0,9

1,8

3,5

-0,2

2,2

4,3

25,3

24,6

25,1

26,0

27,3

27,2

26,0

27,3

27,2

Pedpoklady: Smnný kurz CZK/EUR Dlouhodobé úrokové sazby

% p.a.

3,7

3,7

2,8

2,1

2,4

2,6

2,1

2,4

2,5

Ropa Brent

USD/barel

80

111

112

109

105

101

109

104

101

HDP eurozóny (EA12)

rst v %, s.c.

1,9

1,6

-0,6

-0,4

1,1

1,5

-0,4

0,9

1,5

Tabulka 1: Hlavní makroekonomické indikátory

S ohledem na vývoj konjunkturálních statistik, zahraniního obchodu i výše uvedených pozitivních signál v oblasti spoteby domácností a tvorby hrubého kapitálu pedpokládáme, že domácí i zahraniní poptávka psobily v 1. tvrtletí 2014 prorstov. Souasn je však poteba zohlednit již zmínný jednorázový faktor v podob pedzásobení se cigaretovými kolky, který naopak dynamiku HDP na mezitvrtletní bázi snížil. Konkrétn odhadujeme, že HDP mezitvrtletn klesl o 0,5 % (proti stagnaci). Od 2. tvrtletí 2014 by se ml mezitvrtletní rst HDP mírn zrychlovat až na 0,5 % (proti 0,6 %) v posledním tvrtletí letošního roku. Odhadujeme, že HDP v 1. tvrtletí 2014 meziron reáln vzrostl o 2,0 % (proti 1,0 %). S ohledem na revizi dat o vývoji spoteby domácností ve 3. tvrtletí 2013 upravujeme odhad rstu v 1. tvrtletí 2014 o 0,3 p. b. na 0,3 %. Nemníme odhad rstu spoteby vlády o 1,0 %. Naopak s ohledem na pekvapivý vývoj investic a rovnž s ohledem na erpání prostedk z projekt EU, které dále rozvádíme níže, odhadujeme, že tvorba hrubého fixního kapitálu meziron reáln vzrostla o 3,4 % (proti poklesu o 1,1 %). S ohledem na oživení zahraniního obchodu odhadujeme, že se vývoz reáln meziron zvýšil o 4,2 % (proti 3,8 %) a dovoz o 3,7 % (proti 3,2 %). Ve srovnání s lednovou predikcí pro rok 2014 poítáme s nepatrn píznivjším vývojem vnjšího okolí, což se promítá do mírn vyššího tempa rstu exportních trh. Pedpokládáme také, že se zlepšující se konjunkturální ukazatele postupn promítnou do rozhodování domácností a firem o spoteb, resp. investicích. To v jisté míe potvrzují statistiky z jednotlivých odvtví ekonomiky. Letos by reálný HDP mohl vzrst o 1,7 % (proti 1,4 %). Za zmnou oproti minulé predikci stojí zejména zvýšení prognózy rstu tvorby hrubého fixního kapitálu. Pro rok 2015 pak poítáme s rstem HDP o 2,0 % (beze zmny). Rst HDP by ml být v obou letech pibližn ze dvou tetin dán domácí poptávkou. Domácnosti budou i v roce 2014 relativn více dchodov omezeny. Predikujeme pouze limitovaný rst reálného disponibilního dchodu, což je dáno primárn nízkou dynamikou nominálních dchod, nebo rst cenové hladiny bude i pes devizové intervence NB nízký. Míra nezamstnanosti se bude snižovat jen velmi pozvoln a ve srovnání s rokem 2013 dojde pouze k nepatrnému rstu zamstnanosti. Proti tmto faktorm však stojí rapidn se snižující pesimismus eských domácností, který by mohl tlumit tvorbu opatrnostních úspor. Pro rok 2014 predikujeme rst spoteby domácností o 0,6 % (beze zmny). Relativn znatelné snížení predikce rstu reálných píjm tak bude z velké ásti kompenzováno rstem spotebního apetitu domácností. V roce 2015 by se rst spoteby domácností mohl zrychlit na 1,5 % (beze zmny). Nominální HDP by ml v roce 2014 vzrst o 3,6 % (proti 3,1 %). Pro rok 2015 predikujeme rst nominálního HDP o 3,7 % (proti 3,3 %).


strana 36



Ceny zboží a služeb (inflace) Rok 2014 by se i pes oslabení koruny vlivem devizových intervencí NB ml vyznaovat velmi nízkou inflací. Jak je patrné z rozkladu mezironí inflace na tržní a administrativní vlivy, administrativní opatení by v prbhu letošního roku mla psobit protiinflan. Záporný píspvek regulovaných cen totiž peváží nad kladným píspvkem zmn nepímých daní. Z nepímých daní poítá predikce inflace na rok 2014 se zvýšením spotebních daní z cigaret. Úhrnný píspvek do prosincového mezironího rstu cen by mohl init 0,3 p. b., z ehož pibližn tetina pipadne na zvýšení spotebních daní úinné od 1. 1. 2014. Zbylé 0,2 p. b. pak pipadají na oekávané zvýšení spotebních daní vyplývající z transpozice evropské smrnice, které však ješt neprošlo legislativním procesem. Promítání tchto daových úprav do spotebitelských cen by mlo být postupné a mlo by se projevovat pevážn ve 2. pololetí 2014. Na základ uvedených pedpoklad oekáváme, že píspvek administrativních opatení k mezironímu rstu spotebitelských cen bude v prosinci 2014 nulový (proti –0,1 p. b.), z ehož by na elektinu mlo pipadat – 0,4 p. b. Administrativní opatení budou na rozdíl od pedchozích let významným protiinflaním faktorem. Protiinflan bude psobit i záporná produkní mezera, a to i pes solidní mezitvrtletní rst HPH ve 4. tvrtletí 2013. Dalším initelem, který by ml psobit slab protiinflan, je uvažovaný vývoj jednotkových náklad práce. Nepíliš významn by na inflaci mla psobit dolarová cena ropy, u které je pedpokládán mírný pokles o 3,8 %. Naopak významným proinflaním faktorem je oslabení koruny dané devizovými intervencemi NB. Pedpokládané mezironí oslabení koruny o 4,8 % proti euru a o 3,2 % proti americkému dolaru pedstavuje pomrn citelný proinflaní impuls, který vedle píspvk administrativních opatení stojí za oekávanou akcelerací mezironí inflace v prbhu roku 2014. Ta v 1. tvrtletí patrn dosáhla jen 0,2 %, avšak ve 4. tvrtletí by mla init již 1,9 %. Pes znan uvolnnou mnovou politiku jak v kurzové, tak úrokové složce, by pr mrná míra inflace v roce 2014 mla být velmi nízká a dosáhnout pouze 1,0 % (beze zmny), pi prosincovém mezironím rstu cen o 2,0 % (proti 1,9 %). V roce 2015 by již administrativní opatení mla psobit obvyklým proinflaním smrem, a to i pes zavedení tetí sazby DPH ve výši 10 %4 a zrušení poplatk za návštvu lékae, což by dohromady mlo inflaci snížit o 0,2 p. b. Proinflan by na rozdíl od letošního roku mly psobit jednotkové náklady práce. Inflace by mla nadále být nepíliš významn tlumena mírným poklesem ceny ropy, vliv oslabeného kurzu koruny by ml doznívat, záporná produkní mezera by již mla rst cen tlumit mén intenzivn než letos. Oekáváme, že prmrná míra inflace v roce 2015 dosáhne 2,3 % (proti 2,4 %) a prosincový mezironí rst spotebitelských cen 2,0 % (beze zmny). Zamstnanost Míra zamstnanosti ve vku 15–64 let vykazuje od poloviny roku 2010 nepetržitý rst. Ve 4. tvrtletí 2013 se zejména kvli zvyšování podílu ástených úvazk meziron dále zvýšila o 1,2 p. b. (proti 1,0 p. b.). Míra ekonomické aktivity (15–64 let) ve 4. tvrtletí 2013 meziron vzrostla o 1,0 p. b. (proti 0,9 p. b.). Tento nárst nadále odráží zejména zvýšenou motivaci domácností formálními i neformálními výdlenými aktivitami kompenzovat pokles reálného disponibilního dchodu. Ke zvyšování míry participace vedle nárstu pracovní aktivity významn pispívá, a v nejbližších letech ješt pipívat bude, zmna demografické struktury (viz kapitola A.5). Nezamstnanost V kontextu EU je sice míra nezamstnanosti (VŠPS) v R jedna z nejnižších, na druhou stranu však v roce 2013 poet uchaze o zamstnání registrovaných úady práce dosáhl nejvyšší úrovn v historii R. Další nárst pitom pedpokládáme i v roce 2014.


strana 37



Struný závr z makroekonomické analýzy R x

x x

eská ekonomika má ve stedndobém horizontu tžko predikovatelný výkonový potenciál díky stále probíhající finanní krizi ve svt, z krátkodobého hlediska se pikláním k hodnocení ekonomiky jako mírn stagnující s výhledem ke zvýšení výkonu ekonomiky R v roce 2014, v roce 2013 by se prmrná míra inflace mla pohybovat na úrovni 3,3 %, tedy v blízkosti inflaního cíle NB, pro následující rok 2014 odhaduji prmrnou míru inflace ve výši 2,3%, rovnž cenový vývoj a vývoj sazeb na finanních a kapitálových trzích se mže pohybovat podle aktuálního vývoje, v nejbližší dob se pedpokládá uritá stabilita pohybu úrokových sazeb s projekcí jejich postupného snižování pod tlakem udržení inflaních cíl NB.

Nezamstnanost Poet nezamstnaných na celém svt vzrostl o 5 milion v roce 2013 na tém 202 milion. Toto íslo zárove vyjaduje míru nezamstnanosti v globálním mítku 6 procent. Tento trend je bohužel neudržitelný a v budoucnu se dostaneme do ne zrovna píjemné situace. Ostatn urit stojí zato se podívat i na nkterá další ísla, která se nezamstnanosti jako takové pímo týkají. Všechna data jsou fakticky závry konference Svtové trendy zamstnanosti 2014. Oekává se, že poet uchaze o zamstnání se zvýší o více než 13 milion do roku 2018. Míra nezamstnaných ve vku od 15 do 24 let bude bohužel také pomrn strm stoupat. Dostane se až na njakých 13,1% u nezamstnanosti u tchto mladých lidí. Pozitivní trend vývoje nezamstnanosti pokraoval i v msíci beznu. Mezimsíní pokles nezamstnanosti byl ve sledovaném msíci nejvyšší za posledních 5 let. Poet uchaze se snížil o 3,3 % a tento pokles byl vyšší než v celé R (2,7 %). Podíl nezamstnaných na obyvatelstvu je v kraji stejn vysoký jako v celé R – 8,34 %. K 31. 3. 2014 evidují pracovišt úadu práce ve Zlínském kraji 33 921 uchaze o zamstnání, z nichž bylo 33 061 dosažitelných, tedy tch, kteí mohou okamžit nastoupit na pracovní místo (nejsou nap. úastníci rekvalifikace nebo v pracovní neschopnosti). V prbhu msíce bezna se na pracovištích úadu práce ve Zlínském kraji nov zaevidovalo 2 631 uchaze o zamstnání, což je o 6 % více než v únoru. Vzrostl také poet vyazených uchaze na 3 803, což je o 33 % více oproti únoru 2014 a souasn se jedná o nejvyšší beznový údaj o uchazeích vyazených z evidence úadu práce za poslední 4 roky.Vývoj nezamstnanosti v jednotlivých okresech Zlínského kraje byl podobný, ve všech okresech došlo k poklesu nezamstnanosti. Nejvíce klesla nezamstnanost v okrese Uherské Hradišt a to o 4,4 % (pokles potu uchaze o 351 osob). Podíl nezamstnaných v tomto okrese klesl v prbhu bezna z 8,0 na 7,6. Naopak nejmén klesla nezamstnanost v okrese Vsetín (o 2,2 %, tj. o 219 osob) a tento zstává okresem s nejvyšším podílem nezamstnaných v rámci kraje – 9,6 %. Tab. 1 Podíl nezamstnaných osob na obyvatelstvu a neumístní uchazei o zamstnání podle kraj k 31. 12. 2013


strana 38



Obvyklé nájemné bylo stanoveno z následujících reprezentant : Vytápné

( 103+500+731 )/3 x 0,75 ( korekce na inzerci) = 325 K = 300 K Nevytápné – je uvažováno v hladin 50 % jako za vytápné Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 39



Výše tohoto pedpokládaného v míst obvyklého nájemného pro danou oblast a kvalitu prostoru odpovídá reálnému stavu v objekt. Vytíženost objekt v prbhu kalendáního roku je uvažována 75 %. Pedpokládá se pronájem i více nájemcm. Jedná se o provozní areál v prmrném interiérovém standardu v malé obci vzdálenjší od rychlostní dopravní infrastruktury, ve stedu obce. Na základ šetení v dané lokalit a s ohledem na vývoj cen pronájmu lze pedpokládat optimální výši obvyklého nájemného v hladin pro skladování nebo výrobu vytápné s pihlédnutím k estetickému standardu, vytápné v rozmezí : 300 až 200 K /m2/ rok. Pro daný pípad volím hladinu vytápné - 250 K/m2. Kanceláské plochy - 300 K /m2/ rok. Nevytápné sklady - 150 K/m2/rok Zdrojem informací : vlastní databáze zpracovatele, s-reality.cz Plocha vhodná k pronájmu: Objekt Administrativa Píprava materiálu výroby traf Výroba velkých traf Sklad brusírna Sklad Lisovna Sociáln výrobní objekt Nástrojárna Výroba malých traf a vrátnice Impregnace Kotelna Trafostanice Garáže , kompresorovna OK sklad Ok sklad Sklad Celkem Jedn. cena v K/m2/rok istý výnos Celkem Z toho 75 %


Užitná plocha vytápná m2

Užitná plocha nevytápná m2

337,91 271,35 382,60 435,17 522,35 445,83 1285,20 210,00 680,00 140,00 0,00 0,00

4 710,41 300,00 1 413 123,00 1 523 823,00 1 142 867,25

132,00 180,00 360,00 66,00 738,00 150,00 110 700,00

strana 40



Pedpokládané náklady na provoz: Da Da z nemovitostí – odborným odhadem 80 000 K. Pojištní Pojištní podnikatelských rizik vetn pojištní budov - porovnáním iní 105 000 K. Náklady na údržbu Náklady ron cca 800 000 K, dle odborného odhadu. Správa V tomto pípad je zaveden pedpoklad, že objekt má svého „správce“, ostatní práce a dodávky služeb se pedpokládají smluvní dodávané z vnjšku. Náklady na správu jsou stanoveny porovnáním ve výši 50 000 K. Jiné náklady Nejsou zde uvažovány. Nájemné z pozemk Není. Úroková míra Pro daný pípad je zvolena úroková míra 11,50 %. Obvyklá hodnota kapitalizaní míry pro daný typ nemovitosti – skladování – výroba je v rozptí 8,50 -13 % 1. dle umístní, 2. dle technického stavu a vybavení. 3. dle velikosti, kritéria jsou azena dle své priority. Výnosové ocenní - konstantní píjmy po dlouhou dobu, vná renta Píjmy z nájemného (za rok) nájemné ron - pedpoklad v daném míst, Objekt objekt dokonený K 1 142 867,00 Celkem píjem z nájemného ron K 1 142 867,00 Výdaje na dosažení píjm (za rok) Podklady pro výpoet výdaj Reprodukní (výchozí) cena všech staveb v. písl. RC (K) 126 289 699,00 asová cena všech staveb vetn píslušenství C (K) 37 744 672,00 Výpoet výdaj Da z nemovitosti (dle piznání) K 80 000,00 Pojištní K 105 000,00 Prmrné kapitalizované roní odpisy výpotem K 0,00 Prmrné roní náklady na bžnou údržbu a opravy K 800 000,00 Správa nemovitostí K 50 000,00 Jiné náklady K 0,00 Roní nájemné z pozemku (je-li vlastnictvím jiného subjektu) K 0,00 Celkem výdaje ron K 1 035 000,00 Výpoet istého roního nájemného Píjmy ron celkem K 1 142 867,00 Výdaje ron celkem K -1 035 000,00 isté roní nájemné K 107 867,00 Výpoet výnosové hodnoty Pedpoklad dlouhodobých konstantních píjm z nájemného? ano výpoet vnou rentou isté roní nájemné K 107 867,00 Míra kapitalizace pro výpoet výnosové hodnoty % 11,50 Výnosová hodnota v souasném stavu (zaokrouhleno) K 938 000,00

Z výsledku je zejmé, že pi zapotení všech faktor vyplývajících z metodiky výpotu výnosové hodnoty t.j. zejména možných ztrát píjmu z nájemného a odeitatelných položek ( odpisy – nejsou zde uvažovány, údržba, pojistné, da a pod. ) vychází pi obvyklé kapitalizaci úmrné danému typu provozní stavby neodpovídající výsledek oekávané transakní realit. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 41


C.3


Porovnání s realizovanými prodeji

Ocenní nemovitostí má být provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základ jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenní vychází z porovnání pedmtu ocenní se stejným nebo obdobným pedmtem a cenou sjednanou pi jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecn cenu vci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenní voln prodávanými vcmi, na základ ady hledisek. Pro ocenní dané nemovitosti má být použita metoda porovnání na základ standardní jednotkové tržní ceny SJTC podle Prof. Ing. Bradáe. Princip metody spoívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí pepoítacích index jednotlivých objekt odvozena jednotková tržní cena (za m3 obestavného prostoru, za m2 zastavné plochy, podlahové plochy, užitkové plochy hrubé a isté). Indexy u jednotlivých objekt respektují jejich zvláštnosti pokud se týká obce a jejího vybavení, umístní objektu v obci ve vztahu k centru, k sousedním objektm, v terénu, dostupnosti objektu, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, pomru zastavné a nezastavné plochy aj. Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako prmrná, minimální a maximální, je potom indexem oceovaného objektu obdobn získaným pepotena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výmrou objektu je potom získána jeho porovnávací cena. Protože však není k dispozici dostatený poet (vtší než 15) co nejpodobnjších nemovitostí a tak podrobn definovaných objekt (viz výše) jak pedpokládá tato metoda, zejm. pro odvození jednotkových srovnávacích cen (za m3 obestavného prostoru, za m2 zastavné plochy, podlahové plochy, užitkové plochy hrubé a isté), bude porovnání provedeno dle dostupných údaj realitní inzerce a inzerce realitních server zjednodušeným zpsobem, avšak zcela v rámci zákona o oceování majetku (viz ást A. bod 1.1 Základní pojmy tohoto posudku). Podle zákona . 151/1997 Sb., o oceování majetku ve znní pozd. pedpis, je porovnávací zpsob ocenní takový, který vychází z porovnání pedmtu ocenní se stejným nebo obdobným pedmtem a cenou sjednanou pi jeho prodeji je jím též ocenní vci odvozením z ceny jiné funkn související vci. Realitní inzerce je jedním z dležitých objektivních podklad pro cenové porovnání pi stanovení obvyklé ceny (hodnoty) nemovitostí, pokud jsme si však vdomi jejích specifik. Zejména je dležité uvdomit si, že ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovit, jak cena urité nemovitosti postupn v ase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zejm prodala za cenu blízkou poslední požadované. Z toho vyplývá dležité kriterium: cena (jednotková cena) odhadované nemovitosti nem že být vyšší než cena (jednotková cena) stejné nemovitosti inzerované k prodeji. Z inzerce (realitní asopisy, realitní inzerce na Internetu ap.) je teba vzít v úvahu co nejvíce dostupných informací, u co nejvtšího potu objekt. V posudku se veškeré tyto informace uvedou. U každé nemovitosti, použité pro srovnání, je teba uvést maximum údaj, jež jsou k dispozici pro její identifikaci a popis (pípadn i její fotografii, napíklad z Internetu, je-li dostupná). Vzhledem k tomu, že se jedná o ceny požadované, je teba v daném regionu sledovat pomr mezi cenami v inzerci a cenami skuten za inzerované objekty dosaženými. Tento pomr je místn i asov promnný. Do doby zjištní ustálených regionálních hodnot pomru inzerovaných a skuten realizovaných cen je možno výchozí hodnoty cen z inzerce upravovat indexem 0,75 ±. Dále je nabídková cena upravena zjednodušenou soustavou koeficient, které zohledují vlivy polohy obce nabízené nemovitosti, její vybavenost a správní význam, dále polohu, stav, vybavení, možnosti rozšíení, podlažnost a údržbu nabízené nemovitosti v porovnání s oceovanými nemovitostmi a názor znalce z hlediska tržního ocenní (podstandardní, standardní (1,00) a nadstandardní). U cen nabídkových, nabídkových cen upravených indexem úpravy nabídkové (tedy maximální) ceny o pokles k cen prodejní, a cen upravených dalšími, výše uvedenými koeficienty je následným statistickým vyhodnocením zjištna maximální, minimální a prmrná, je potom získána jeho porovnávací hodnota. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 42



Pi výbru reprezentant pro porovnání je poteba vymezit z nabízených realit co nejbližší segment což by mlo zajistit, aby nemovitosti byly podobné pedevším v následujících charakteristikách: 1. ve velikosti sídla a významu polohy pro úastníky trhu (samota, vesnice, spádová vesnice, pedmstí, msto, centrum, mstské aglomerace, apod.), 2. typu nemovitostí zejména ve vazb na úelovou vhodnost použití jednotlivými úastníky trhu (rodinný dm venkovského typu, zemdlská usedlost, rodinný dm mstského typu, ádový rodinný dm, dm nové satelitní lokalit, bungalov a pod.), 3. velikosti ve vazb na pimenost poteb co do rozsahu využití úastníky trhu (nap. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, apod.), 4. kvality ve vazb na zpsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k pedstavám jednotlivých úastník trhu (nap. urené k zásadní rekonstrukci, po celkové pestavb a modernizaci, revitalizované a pod.), V rozhodování o výbru nemovitosti mže též asto hrát svou roli mimo vlastní technické parametry uritá transparentnost, respektive viditelnost areálu z piléhajích komunikací, typ okolní zástavby ( objekty konkurenních firem a podobn ). Pi tomto hodnocení je nutné si uvdomit, že dále posuzovaná srovnávací hodnota stejn jako obvyklá cena jsou zcela oproštny od jakýchkoli úelových faktor, nemovitost je ve smyslu metodiky ocenna jako taková bez dalších provozn obchodních vazeb. V tomto smyslu je však nutné uvést, že tzv. úelové pisuzování vtšího významu hodnot majetku než jaký ve skutenosti má, je z tržním prostedí možné, a je jen otázkou vlastní kalkulace, zda.li nákup s pimeným navýšením oproti obvyklé cen mže podnikatelskému subjektu pinést oekávaný rentabilní efekt s následného provozu. Pro analýzu trhu v daném míst a širším okolí byly sledovány pevody obdobných majetk od roku 2012 do roku 2014. Pi przkumu pevod vlastnických práv k majetkm byly zjišovány pevody pibližn obdobných stavebntechnicky srovnatelných provozn - skladovo - výrobních objekt s pozemky v okolí msta Znojma a Tebíe, bytových dom v okolí msta Jevišovice a bytových jednotek v menších obcích. Ze zjištných skuteností lze konstatovat, že od propadu zaátku roku 2009 se trh s nemovitostmi výraznji nemnil, a to s nemovitostmi užívanými pro výrobu – skladování, administrativní prostory zaznamenávají mírný pokles. V dané lokalit dlouhodob petrvává vyrovnaný stav nabídka – poptávka, firmy mají stabilizovanou situaci, nenakupují ani neprodávají. Provozní areál Jevišovice pop. 105 s pozemky Posuzované nemovitosti provozního areálu Jevišovice z hlediska rozsahu jsou spíše nemovitostmi stedního rozsahu ( výrobní plochy cca 5 450m2 užitné plochy ). Vybraní reprezentanti :


strana 43



Lokalita

Velikost (užitková 2 plocha m )

Poet podlaží

Velikost pozemk 2 (m )

Jevišovice

5 448

1

15 052

(2) Bhaovice Police Citonice Jaromice nad Rokytnou

(3) 510 3 700 2 000

(3) 1 2 2

(3) 2 849 4 363 5 000

2 372

1

19 908

. Oce. objekt (1) 1 2 3 4

.

(1) 1 2 3 4

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

K

pramen ceny KCR

K

poloha

(6) 899 000 4 300 000 5 000 000 12 200 000

(7) 0,75 0,75 0,75 0,75

(8) 674 250 3 225 000 3 750 000 9 150 000

(9) 0,98 0,98 1,00 1,00

Cena po redukci na pramen ceny

K1


K2 velikost užitkové plochy (10) 0,19 0,78 0,47 0,54

Popisy provozní areál ve stedu obce, starší objekty, prmrný stav, všechny sít, rovina (5) provozní objekt s pozemkem, dobrý stav, pozemek okolo provozní areál ve stedu obce, dobrý stav, všechny sít provozní areál správy zem. družstva, horší stav, rovina, provozní areál pily, prmrný stav, v. katru, velké zpevnné pozemky

K3

K4

K5

K6

IO

Cena oceovaného objektu odvozená

tech. Stav

stav a vybavení

pozemky

úvaha znalce

K1× … × K6

K

(11) 1,05 1,00 1,00 1,00

(12) 1,00 1,45 0,95 1,55

(13) 1,255 0,963 1,203 1,510

(14) 1,00 1,00 1,00 0,98

(15) 0,25 1,07 0,54 1,24

(16) 2 697 000 3 014 000 6 944 400 7 379 000

strana 44



Celkem prmr Minimum Maximum Smrodatná výbrová odchylka Pravdpodobná spodní hranice Pravdpodobná horní hranice

K K K s prmr - s prmr + s

zaokrouhleno zaokrouhleno

5 008 600 2 697 000 7 379 000 2 495 866 2 512 700 7 504 500

K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištní ceny: skutená kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce pimen nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceovaného objektu se pi pímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.

Pozn.: V uvedeném pehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné nemovitosti a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená ástka v plné výši – korekní koeficient je stanoven na základ interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,75).

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalit a ase je obchodovatelný v rozmezí 2 697 000,- K až 7 379 000,- K.

Objekt bydlení . pop. 278 s pozemky Vybraní reprezentanti :

NC


2 216 000 K

strana 45



. Oce. objekt (1) 1 2 3

.

(1) 1 2 3

Lokalita

Velikost (užitková 2 plocha m )

Podlaží

Velikost pozemk 2 (m )

Jevišovice

308

1

6 093

(2) Bhaovice Police Hostim

(3) 384 317 115

(3) 2 2 1

(3) 333 350 3 400


Koef. redukce na

K

pramen ceny KCR

K

poloha

(6) 1 290 000 2 216 000 1 290 000

(7) 0,75 0,75 0,75

(8) 967 500 1 662 000 967 500

(9) 0,98 0,98 0,99


K1

Celkem prmr Minimum Maximum Smrodatná výbrová odchylka Pravdpodobná spodní hranice Pravdpodobná horní hranice


K2 velikost užitkové plochy (10) 1,35 1,13 0,47

Popisy obyjekt byslní, pvodní vila z 30 let. Horší stav, velké pozemky (5) rodinný dm prmrný stav, okraj obce rodinný dm prmrný stav, v obci rodinný dm s nedokonenou pestavbou, zahrada

K3

K4

K5

K6

IO


tech. Stav

stav a vybavení

pozemky

úvaha znalce

K1× … × K6

K

(11) 1,05 1,00 1,00

(12) 1,15 1,45 0,90

(13) 0,773 0,778 1,123

(14) 0,95 1,10 0,95

(15) 1,17 1,37 0,45

(16) 826 900 1 213 100 2 150 000

K K K zaokrouhleno zaokrouhleno

s prmr - s prmr + s

1 396 700 826 900 2 150 000 680 383 716 300 2 077 100

strana 46



K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištní ceny: skutená kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce pimen nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceovaného objektu se pi pímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.

Pozn.: V uvedeném pehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné nemovitosti a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená ástka v plné výši – korekní koeficient je stanoven na základ interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,75).

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalit a ase je obchodovatelný v rozmezí 826 900,- K až 2 150 000,- K. Bytový d m s 12 bytovými jednotkami a 2 garážemi s pozemky Pro úely tohoto ocenní je stanovena tržní hodnota za 1m2 užitné plochy bytové jednotky. Vybraní reprezentanti :


strana 47



. Oce. objekt (1) 1 2 3 4

.

Velikost (m )

Jevišovice

1,00

(2)

(3) 66 66 51 54

Práe Bhaovice Uherice Moravské Budjovice Cena požadovaná resp. zaplacená K

(1) 1 2 3 4

2

Lokalita

(6) 790 000 300 000 449 000 750 000

Koef. redukce na pramen ceny KCR (7) 0,90 0,95 0,95 0,90

Podlaží

(4) 1/3 2/2 1/3 3/4


K1

K2

K

poloha

velikost

(8) 711 000 285 000 426 550 675 000

(9) 0,98 0,95 0,95 1,02

(10) 66,00 66,00 51,00 54,00

Celkem prmr Zaokrouhleno Minimum Maximum Smrodatná výbrová odchylka Pravdpodobná spodní hranice Pravdpodobná horní hranice


Jiné bytová jednotka 2+1 nebo 1+1 v novjším bytovém dom, standardní tech. ešení a vybavení, vlastní plynové topení (5) zdná bytové jed. po rek. dm po revitalizaci zdná bj. El. topení, prmrný stav zdná bj. Centr. topení, po ást rek. zdná b.j. v novjším dom. Dobrý stav, balkon, vl. Plynové topení

K3

K4

balkón, lodžie, jiné (11) 1,00 1,00 1,10 1,02

stav a vybavení (12) 1,00 0,80 1,00 1,00

K5

K6

IO


patro

úvaha znalce

K1× … × K6

K

(13) 1,00 1,00 1,00 1,00

(14) 1,00 0,95 1,00 1,00

(15) 64,68 47,65 53,30 56,18

(16) 10 993 5 981 8 003 12 015

K K K K s prmr - s prmr + s

9 248 9 250 5 981 12 015 2 764 6 484 12 012

strana 48



Jednotka

368/1 368/2 368/3 368/4 368/5 368/6 368/7 368/8 368/9 368/10 368/11 368/12 368/13 368/14 Celkem

Užitná plocha m2 52,90 32,20 53,00 52,90 32,20 53,00 52,90 32,20 52,80 43,40 32,20 43,70 15,80 15,80

Velikost

2+1 1+1 2+1 2+1 1+1 2+1 2+1 1+1 2+1 2+1 1+1 2+1 G G

Jed. cena

Celkem V K

K/m2 9 250 9 250 9 250 9 250 9 250 9 250 9 250 9 250 9 250 9 250 9 250 9 250

Tržní hodnota V K zaokrouhleno

489 325 297 850 490 250 489 325 297 850 490 250 489 325 297 850 488 400 401 450 297 850 404 225

na základ odborného odhadu na základ odborného odhadu

500 000 300 000 500 000 500 000 230 000 500 000 500 000 300 000 500 000 400 000 300 000 400 000 80 000 80 000 5 090 000

Vci nemovité v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností a informací získaných z realitních kanceláí obchodují o 10 – 20 % mén než je prostý matematický podíl z obvyklé hodnoty zjištné zlomkem z ceny celku - v tomto pípad navrhuji hodnotu ve výši 10%. Pro daný pípad stanovuji cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na oceovaných vcech nemovitých na : 5 090 000 K/2 x 1 = 2 545 000 K x 0,90 = 2 290 500 K = 2 300 000 K. Poznámka : Vzhledem k nízké predikci inflace pro roky 2015-2017 není s úpravou ceny dále uvažováno.

Pozemek parc. . 100/7 k.ú. Jevišovice Vybraní reprezentanti :


strana 49



. Oce. objekt (1) 1 2 3

.

(1) 1 2 3

Zpsob využití ostatní plocha (4) ostatní ostatní orná

velikost 2 pozemku m

Lokalita Jevišovice

3185

(2) Moravský Krumlov Miroslav Opatov

(3) 9311 1551 16194


K celkem

K / m

(6) 408 805 63 000 259 104

44 41 16

2

Koef. redukce na pramen ceny KCR (7) 0,75 0,75 0,85

Cena po redukci na pramen ceny K / m

2

(8) 33 30 14

Celkem jednotková cena - prmr Minimum Maximum Výmra oceovaného pozemku Celkem cena pozemku - pr mr Zaokrouhleno Minimum Maximum


Vlastnosti nestavební pozemek za obcí bez sítí a pístupu z komunikace, z áasti náletové smíšené deviny (5) nestavební pozemky, les, pole, louky bývalý sad, vinice, zahrada, v blízkosti zast. ásti msta nestavební pozemky, les, pole, louky

K1

K2

K3

poloha

velikost

svah ap.

(9) 1,25 1,15 1,00

(10) 1,00 1,00 1,00

(11) 1,00 1,00 1,00

K4 stav a vybavení (12) 1,00 1,00 1,00

K5

K6

IO (1-4)

Cena oce objektu

jiné

úvaha znalce

.

K / m

(13) 2,00 2,00 1,00

(14) 1,00 1,15 1,00

(15) 2,50 2,65 1,00

(16) 13 11 14 2

K / m 2 K / m 2 K / m 2 m K K K K

2

13 11 14 3 185 40 343 40 000 35 035 44 590

strana 50



C.4. Celková rekapitulace ocenní Pro stanovení odhadu tržní hodnoty za podmínek trhu v píslušné lokalit a k datu zpracování analýzy vycházím z vcné hodnoty, výnosové a porovnávací hodnoty s pihlédnutím k aktuální situaci na trhu v segmentu podobných staveb. Výnosová hodnota je zjištna pro pípad náhradního využití provozního majetku pro nájem. Pronájem v dané lokalit je jen velmi obtížn možný, proto pi ocenní k výnosové hodnot nepihlížím. Dalším vodítkem je i porovnávací hodnota, nebo vybrané ucelené majetky lze obchodovat a podobné nemovitosti se obchodují, cenu lze porovnávat. V ocenní jsou porovnány stanovené dílí majetky, které by za uritých podmínek byly samostatn obchodovatelné a jejich hodnoty jsou odhadnuty s pihlédnutím k vývoji na trhu v tomto segmentu nemovitostí. Odhad tržní hodnoty v míst a ase obvyklé provozního areálu v mst Jevišovice byl proveden pomocí tí standardních metodických postup s tmito dílími výsledky: 1. Vcná hodnota => 36 504 316 K 2. Výnosová hodnota => 938 000 K 3. Porovnávací metoda => 5 000 000 K Vcná hodnota nezobrazuje reálnou hodnotu nemovitostí na trhu v dsledku odlišného vývoje poizovacích a tržních hodnot jednotlivých vstupních titul. Metoda vyjaduje statický pohled na hodnotu majetku. Výnosová metoda odráží uritý pohled investora, který na svou investici pohlíží z hlediska budoucích výnos. Investor porovnává výnosnost investice z hlediska asu s jinými alternativními možnostmi pro investování. Porovnávací hodnota v tomto pípad nejreálnji zobrazuje prodejní hodnotu nemovitostí, kdy vychází z aktuálního stavu na trhu a vztahuje se ke konkrétní lokalit. Z uvedených dílích výsledk je patrné, že hledaná hodnota výše specifikovaného nemovitého majetku – provozního areálu s pozemky v Jevišovicích se pohybuje mezi 938 000 K až 40 000 000 K ( zaokrouhlen ). Trendy - v lokalit Jihomoravského kraje a zejména msta Znojma je nyní v segmentu provozních staveb situace prmrná, ustálená a dále se pedpokládá že bude stagnovat, prodeje se realizují avšak podstatn lépe v prmyslových aglomeracích msta Brna a s pímou návazností na dálniní sí. Na úseku nájm nebytových prostor pro kanceláské úely, výrobu, provoz i komerní úely nájmy stále mírn klesají. Další pokles vzhledem k vazb na ekonomickou nestabilitu lze pedpokládat. Pístupy - pístup k nemovitostem je pímý po zpevnné komunikaci z místní komunikace, bez rizika. Nemovitosti jsou umístny mimo záplavová území. Analýza ekonomických dat, vývojový potenciál trhu. V daném konkrétním pípad se jedná o komerní nemovitosti – provozní plochy umístné v mst Jevišovice. Pro vypoet výnosové hodnoty nemovitostí byla výše nájemného stanovena v úrovni tržného nájemného s pihlédnutím k technickému stavu jednotlivých prostor a jejich poloze.


strana 51



Vývojový potenciál trhu. Nemovitosti jsou v dobrém umístní, v centrální ásti msta Jevišovice. Technický stav objekt je prmrný. Konstrukní systém u pevážné ásti objekt umožuje variabilní uspoádání vnitních prostor. S ohledem na tyto skutenosti je pedpoklad realizace a využitelnosti nemovitostí daného typu. Nejlepší využití majetku Jedna se o komerní objekty ve mst Jevišovice v centrální ásti msta. S ohledem na technický stav objekt , jedná se o prmrné provozní objekty s volnou dispozicí je možné pro výrobní nebo skladové úely se sociálním zázemím. Na základ provedených analýz a po zvážení okolních vliv ( umístní, lokalita ve mst, velikost, technický stav a vybavení ) je stanovena tržní hodnota ve výši porovnávací hodnoty 5 000 000 K

Odhad tržní hodnoty objektu bydlení . pop. 278 s pozemky v mst Jevišovice byl proveden pomocí tí standardních metodických postup s tmito dílími výsledky: 4. Vcná hodnota => 1 941 218 K 5. Výnosová hodnota => nezjiš ováno 6. Porovnání výpotových metod => 1 400 000 K Na základ provedených analýz a po zvážení okolních vliv ( umístní, lokalita ve mst, velikost, technický stav a vybavení ) je stanovena tržní hodnota ve výši porovnávací hodnoty 1 400 000 K Odhad tržní hodnoty pozemku parc. . 100/7 k.ú. Jevišovice byl proveden pomocí tí standardních metodických postup s tmito dílími výsledky: 7. Vcná hodnota => nezjiš ováno 8. Výnosová hodnota => nezjiš ováno 9. Porovnání výpotových metod => 40 000 K Na základ provedených analýz a po zvážení okolních vliv ( umístní, lokalita, velikost) je stanovena tržní hodnota ve výši porovnávací hodnoty 40 000 K

Odhad tržní hodnoty spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 na 12 bytových a 2 nebytových jednotkách v bytovém dom . pop. 368 s pozemky v mst Jevišovice byl proveden pomocí tí standardních metodických postup s tmito dílími výsledky: 10. Vcná hodnota => 9 299 150 K 11. Výnosová hodnota => nezjiš ováno 12. Porovnání výpotových metod => 2 300 000 K Na základ provedených analýz a po zvážení okolních vliv ( umístní, lokalita ve mst, velikost, technický stav a vybavení ) je stanovena tržní hodnota ve výši porovnávací hodnoty 2 300 000 K


strana 52



E. Závr Cílem bylo provést odhad tržní hodnoty uvedených vcí nemovitých, a to ke dni 24.09.2014. Na základ provedených analýz s použitím uvedených metod ocenní, je mnou odhadnutá tržní hodnota pak pro 1. areál spolenosti EXIMET TRAFO spol. s r.o. Jevišovice . pop. 105 s pozemky, pozemekparc. . st. 174, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 175, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 279/1, jehož souástí je stavba . pop. 105, pozemek parc. . st. 279/2, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 295, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 481, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 482, jehož souástí je stavba bez p/e, pozemek parc. . st. 483, pozemek parc. . 1759/25, 1817/1, stavba bez p/e na parc. . st. 592/1 a st. 592/2, vetn všech svých souástí a píslušenství, zapsané na LV . 746 je navržená na : 5 000 000 K slovy : ptmilion korun eských

Doba expozice : 6 - 24 msíc Doba marketingového období : 12 - 36 msíc

2. pozemek parc. . st. 295, jehož souástí je stavba bydlení .pop. 278 v Jevišovicích, vetn všech svých souástí a píslušenství , pozemek parc. . 1266/4 a 1266/3 , vetn všech svých souástí a píslušenství, zapsané na LV . 746 je navržená na : 1 400 000 K slovy : jedenmiliontyistatisíc korun eských

Doba expozice : 6 - 12 msíc Doba marketingového období : 12 - 24 msíc 3. pozemek parc. . 100/7, vetn všech svých souástí a píslušenství, zapsaný na LV . 746 je navržená na : 40 000 K slovy : tyicettisíc korun eských

Doba expozice : 6 - 12 msíc Doba marketingového období : 12 - 24 msíc


strana 53



4. ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ na objektu bydlení .pop. 368 v Jevišovicích na parc.. st. 662, zapsaného na LV . 906 a 1018, bytové jednotky . 368/1, 368/2, 368/3, 368/4, 368/5, 368/6, 368/7, 368/8, 368/9, 368/10, 368/11, 368/12, nebytové jednotky 368/13 a 368/14 garáže a pozemky parc. . 1888 a parc. . st. 662, zapsané na LV . 746, vetn všech svých souástí a píslušenství, je navržená na : 2 300 000 K slovy :dvamilionytistatisíc korun eských

Doba expozice : 6 - 12 msíc Doba marketingového období : 12 - 24 msíc vše v k.ú. Jevišovice, vetn všech souástí a píslušenství, pro k.ú. Jevišovice , obec Jevišovice, okres Znojmo.

V Brn, dne 30.10.2014

Vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec v oborech ekonomika - ceny a odhady nemovitostí, oceování podnik, stavebnictví - stavby obytné a obanské certifikovaný odhadce QEN 13/73/QEN/2010-RE s platností do 31.05.2015 autorizovaný inženýr Brigádnická 65, Brno 621 00 +420 602 755 296 [email protected]


strana 54



Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyn jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brn ze dne 15.6.1993 .j. Spr. 3941/92, jmenování rozšíeno dne 15.2.2000 .j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvtví ceny a odhady nemovitostí, oceování podnik a nepenžitých vklad obor stavebnictví odvtví stavby obytné, stavební odvtví rzná se specializací stavby obanské. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 2878-129/2014 znaleckého deníku. Znalené a náhradu náklad (náhradu mzdy) útuji podle pipojené likvidace na základ likvidace. Otisk kulaté peet Podpis znalce


strana 55

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!" "# #$%&'!(

"$# )*&+$+,-

!'# %)*:)),-

( '&%

2;((< !< =1!"9> 59?2@4!1A % '&!( )( '&!%

. /0122203456*'78%0#9 0 6&7$$9&

*+ %6+&%::%

& $ $!%&!

'( )!, - ./ 0 1 2 6$%$ C!519 2BB6'& !5 > 3 4!! 4=8=04=2<4 3!! ! 4 2BB6'& +:% C!519 2BB6') !5 > 3 4!! 4=8=04=2<4 3!! ! 4 2BB6') %$7$ C!519 2BB+'*86 !5 > 3 4!! ,-0=22B6$)0D(24 3!! ! 4 2BB+'*86 )*: C!519 2BB+'*8+ !5 > 3 4!! 4=8=0!52 3!! ! 4 2BB+'*8+ 6$76 C!519 2BB+*) !5 > 3 4!! ,-0=22B+'704< 1! 3!! ! 4 2BB+*) :$% C!519 2BB&76 !5 > 3 4!! 4=8=0!52 3!! ! 4 2BB&76 66& C!519 2BB&7+ !5 > 3 4!! 4=8=0!52 3!! ! 4 2BB&7+ *) C!519 2BB&7: !5 > 3 4!! 4=8=0!52 3!! ! 4 2BB&7: 6*6 C!519 2BB%%+ !5 >

! !! ,-0=22B:%704<2 D(0G*$% (!1=! :67) !19 BB6$$8' 19 +%7' !5D B6+%%8: B6+%%8& B6')*8+) B676'86 B6777

:6:) !19 6&) !19 %&+: !19 :$ !19

$ &

0 1 %/!

(C C1"D ! F!

!1 !5D 1E (!1=! 19 !519

!! "# !

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!" "# #$%&'!(

"$# )*&+$+,-

!'# %)*:)),-

( '&%

2;((< !< =1!"9> 59?2@4!1A 3! 7 ! " %4

0 1 2 ! !%&

4=8=

!52

&

5 ! HI5

*

6 &!%/ ! 7 !/ 6 )

0 1 %/!

2BB)*+860G6$$$6 2BB)*+8+0G7)*

$

5!59 !5!9L5!

-C!91 5<"-62+*%2%&$0H=>1-!( !!5++2662+$6: M41 M5410 M8MN$$$$$$$6H H677+'8+$6:H'6: 1N2BB6'& $$60<!55N/!!=!;> H677+'8+$6:H'6: 1N2BB6') 91!(C90OC5!5 1N2BB+'*86 H677+'8+$6:H'6: %6*8+70 PC066$$$96 1N2BB+'*8+ H677+'8+$6:H'6: 1N2BB+*) H677+'8+$6:H'6: 1N2BB&76 H677+'8+$6:H'6: 1N2BB&7+ H677+'8+$6:H'6: 1N2BB&7: H677+'8+$6:H'6: 1N2BB%%+ H677+'8+$6:H'6: 1NBB6$$8' H677+'8+$6:H'6: 1NB6+%%8: H677+'8+$6:H'6: H677+'8+$6:H'6: 1NB6+%%8& 1NB6')*8+) H677+'8+$6:H'6: H677+'8+$6:H'6: 1NB676'86 1NB6777 H677+'8+$6:H'6: 4N4=8=B!2 H677+'8+$6:H'6: 2BB)*+8602BB)*+8+ 8! 9 !5 !C>!5!95=22H))7+7*%8+$6:/!!=! ;> 91!(C90J9H,K!C !++2662+$6:2 H677+'8+$6:H'6: 8! <(C!5 !C!4<5!(9 !9 !=22 ))7+7*%86:8+$66H+)+$6H6$)7$$ !++2662+$6:25!( !+726+2+$6:2 5!;=!<5 !:$2$62+$6&25 ! !+&2$+2+$6&2 H'&+8+$6&H'6: $ 9! 15!;<;=!!P 4C!5 5!59 !5!9L5!

-C!91 5<"-:*:2+7*0H=>1-!( !!56)2)2+$6: M41 11!P( 168+ /!!=!;> ,9("

. /0122203456*'78%0#9 0 0!5(C4 <*78&0I!H 6&7$$9&0 M8MN%6+&%::% (C0%$+$$I! 1N2BB6'& H%*6%8+$6:H'6: 1N2BB6') H%*6%8+$6:H'6: 1N2BB+'*86 H%*6%8+$6:H'6: 1N2BB+'*8+ H%*6%8+$6:H'6: 1N2BB+*) H%*6%8+$6:H'6:

!! "# ! )

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!" "# #$%&'!( !'# %)*:)),-

"$# )*&+$+,- ( '&%

2;((< !< =1!"9> 59?2@4!1A 7 !/ 6 )

$

H%*6%8+$6:H'6: 1N2BB&76 H%*6%8+$6:H'6: 1N2BB&7+ H%*6%8+$6:H'6: 1N2BB&7: H%*6%8+$6:H'6: 1N2BB%%+ H%*6%8+$6:H'6: 1NBB6$$8' H%*6%8+$6:H'6: 1NB6+%%8: H%*6%8+$6:H'6: 1NB6+%%8& H%*6%8+$6:H'6: 1NB6')*8+) H%*6%8+$6:H'6: 1NB676'86 1NB6777 H%*6%8+$6:H'6: 4N4=8=B!2 H%*6%8+$6:H'6: 2BB)*+8602BB)*+8+ 8! 9 !5 !C>!5!95=226*$:++%8+$6:/!!=! ;> ,9("J!( !6)2$)2+$6:2 H%*6%8+$6:H'6: $ 9! 15!;<;=!!P 4C!5 5!5(1!

-C!91 5"-@)2$$$2$$$0H=>1-! MI/!L0220I!-5 1N2BB6'& H67)8+$6:H'6: +):78&$0!9 <06$6$$96$0 1N2BB6') H67)8+$6:H'6:

M8MN&)'*&+'7 1N2BB+'*86 H67)8+$6:H'6: 1N2BB+'*8+ H67)8+$6:H'6: 1N2BB+*) H67)8+$6:H'6: 1N2BB&76 H67)8+$6:H'6: 1N2BB&7+ H67)8+$6:H'6: 1N2BB&7: H67)8+$6:H'6: 1N2BB%%+ H67)8+$6:H'6: 1NBB6$$8' H67)8+$6:H'6: 1NB6+%%8: H67)8+$6:H'6: 1NB6+%%8& H67)8+$6:H'6: 1NB6')*8+) H67)8+$6:H'6: 1NB676'86 H67)8+$6:H'6: 1NB6777 H67)8+$6:H'6: 4N4=8=B!2 H67)8+$6:H'6: 2BB)*+8602BB)*+8+ 8! (1>!5!95 14=22 !6$2$62+$6:25!;=!< 1 5 !6'2$62+$6:2 H67)8+$6:H'6: $ 9! 15!;<;=!!P 4C!5 5!5(1!

-C!91 5"-@+2$$$2$$$0H=>1-! -C!91 5"-@:2$$$2$$$0H=>1-! M1!549 !4!02 20 15:::86)$0 10 6)$$$9)0 M8MN$$$$6:)$

1N2BB6'& 1N2BB6') 1N2BB+'*86 1N2BB+'*8+ 1N2BB+*) 1N2BB&76

H%7%78+$6+H'6: H%7%78+$6+H'6: H%7%78+$6+H'6: H%7%78+$6+H'6: H%7%78+$6+H'6: H%7%78+$6+H'6:

!! "# !

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!" "# #$%&'!( !'# %)*:)),-

"$# )*&+$+,- ( '&%

2;((< !< =1!"9> 59?2@4!1A 7 !/ 6 )

$

H%7%78+$6+H'6: 1N2BB&7+ H%7%78+$6+H'6: 1N2BB&7: H%7%78+$6+H'6: 1N2BB%%+ H%7%78+$6+H'6: 1NBB6$$8' H%7%78+$6+H'6: 1NB6+%%8: H%7%78+$6+H'6: 1NB6+%%8& H%7%78+$6+H'6: 1NB6')*8+) H%7%78+$6+H'6: 1NB676'86 H%7%78+$6+H'6: 1NB6777 H%7%78+$6+H'6: 4N4=8=B!2 2BB)*+8602BB)*+8+ 8! (1>!5!95 14=22=2+)6'86+8)%+: !+&26$2+$6+2 5!;=!<1 5 !+)26$2+$6+2 H%7%78+$6+H'6: $ 9! 15!;<;=!!P 4C!5 5!5(1!

H91 5<NA91 5 "-%2%$$2$$$0H=>1-!(0>5 !5!=!5 1!72&2+$660 A91 5<;C0 4! :626+2+$6)15"-91 5 :)2$$$2$$$0H= A91 5<!5!4 D !P949! 1P"-:)2$$$2$$$0H=!1P ! C :$2%2+$6% H91 5<IN4 91 5< 1P"-:2)$$2$$$0H=!1P! C :$2%2+$6%

(=!4!0220 >C H+$7:8+$$*H'6: 1N2BB6'& *%*8::0PC066$$$960 1N2BB6') H+$7:8+$$*H'6:

M8MN&):6'$)& H+$7:8+$$*H'6: 1N2BB+'*86 H+$7:8+$$*H'6: 1N2BB+'*8+ H+$7:8+$$*H'6: 1N2BB+*) H+$7:8+$$*H'6: 1N2BB&76 H+$7:8+$$*H'6: 1N2BB&7+ H+$7:8+$$*H'6: 1N2BB&7: H+$7:8+$$*H'6: 1N2BB%%+ H+$7:8+$$*H'6: 1NBB6$$8' H+$7:8+$$*H'6: 1NB6+%%8: H+$7:8+$$*H'6: 1NB6+%%8& H+$7:8+$$*H'6: 1NB6')*8+) H+$7:8+$$*H'6: 1NB676'86 H+$7:8+$$*H'6: 4N4=8=B!2 2BB)*+8602BB)*+8+ H6&6&&8+$6+H'6: 1NB6777 8! (1>!5!95 14=22L2=26$$$$6*'&:) ! +'2$&2+$$*25!;=!<1 5 !+'2$&2+$$*2 H+$7:8+$$*H'6: $ 9! 15!;<;=!!P 4C!5 5!5(1!

-C!91 5 1P9!!P"-6:2*&$2)7'0:'=>1-!(

!! "# ! +

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!" "# #$%&'!(

"$# )*&+$+,-

!'# %)*:)),-

( '&%

2;((< !< =1!"9> 59?2@4!1A 7 !/ 6 )

$

GI 2220,! >9+$0)*)$6 1N2BB6'& H6$77%8+$6:H'6: 15I-0 M8MN+)))):$7 H6$77%8+$6:H'6: 1N2BB6') H6$77%8+$6:H'6: 1N2BB+'*86 H6$77%8+$6:H'6: 1N2BB+'*8+ H6$77%8+$6:H'6: 1N2BB+*) H6$77%8+$6:H'6: 1N2BB&76 H6$77%8+$6:H'6: 1N2BB&7+ H6$77%8+$6:H'6: 1N2BB&7: H6$77%8+$6:H'6: 1N2BB%%+ H6$77%8+$6:H'6: 1NBB6$$8' H6$77%8+$6:H'6: 1NB6+%%8: H6$77%8+$6:H'6: 1NB6+%%8& H6$77%8+$6:H'6: 4N4=8=B!2 2BB)*+8602BB)*+8+ 8! (1>!5!95 14=22 !+$26+2+$6:25!;=!< 1 5 !+'26+2+$6:2 H6$77%8+$6:H'6: -

5 7 !/ 6 )

$

(C!=15!1

>>5!51!(< L51! 4< 1NB6777 (C!"(C4!5

H6&6&&8+$6+H'6:

1NB6777 1N2BB%%+ 1NB676'86 1N2BB+'*86

H6&6&&8+$6+H'6: H6&6&&8+$6+H'6: H6&6&&8+$6+H'6: H6&6&&8+$6+H'6:

$& ! ) ;I5 .

!(!%&! &!

8! (1? 9 A66+)686**& ! !)2)26**&*2%26**&0

5!=!<1 !662)26**&2 GN'686**& $ . /0122203456*'78%0#9 06&7$$ 9&

H%'$$$'686**&H'6: #":*"6 %6+&%::%

!(166+%+686**) =2+(1C ! !+726626**)0

5!;=!<1 !+*26626**)2 GN+:$86**) $ . /0122203456*'78%0#9 06&7$$ 9&

H%'$$+:$86**)H'6: #":*"6 %6+&%::%

!(1666+6%86**% !6)2)26**%05!;=!<1 !++2)26**%2

!! "# ! ,

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!"

1! !>>(!F 15!;2'+86**&42 "# #$%&'!( "$# )*&+$+,- !'# %)*<)),-

( 6$67

2A((> !> ;1!"9B 59C2D4!1E % %&"'! (' %&"0!

. /0122203456*'78%0#9 0 6&7$$9& :,-0;22)%0%'6)<,-

) *

+&

%6+&%<<%

68+

$$+*+*+<

68+

& 3 #!, # <%786

-!./ 4>

1" <%78+

<%78&

<%78)

<%78%

<%78'

<%787

<%78*

4>

)<$8)%)$

4>22

)+*8)%)$

4>22

<++8)%)$

4>22

)<$8)%)$

4>22

)+*8)%)$

4>22

<++8)%)$

4>22

)+78)%)$

,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

4>

1"

4>22

,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

4>

1"

<++8)%)$

,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

4>

1"

4>22

,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

4>

1"

)+*8)%)$

,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

4>

1"

4>22

,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

4>

1"

+&" !& 4'024 02

,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

4>

1" <%78<

-!.02"

5!

,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

! "" #$ !

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!" "# #$%&'!( !'# %)*<)),-

"$# )*&+$+,- ( 6$67

2A((> !> ;1!"9B 59C2D4!1E 1" <%786$

4>

1" <%7866

<%786<

<%786&

4>22

&<'8)%)$

4>22

6)78)%)$

4>22

6)78)%)$

,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

&

3 ! " GH5

*

6 &"02! " 5!"2 6! (!

<++8)%)$

,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

I5J

1"

4>22

,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

I5J

1"

&<&8)%)$

,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

4>

1"

4>22 ,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

4>

1" <%786+

,-0;22=<%704>2 ?(0@*$% "!"0 & 2==%%+0@'&%

+

5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-62+*%2%&$0G;B1-!( !!5++2662+$6< L41 11!F( 1 268+ 1)+*8)%)$!1;!"9;59 ( L5410 L8LM$$$$$$$6G . /0122203456*'78%0#9 0 $$60>!55M/!!;!AB 6&7$$9&0 L8LM%6+&%<<% 91!(:90N:5!5 , !M<%786 G677+'8+$6(:!5 !:!4>5!(9 !9 !;22 ))7+7*%86<8+$66G+)+$6G6$)7$$ !++2662+$6<25!( !+726+2+$6<2 5!A;!>5 !<$2$62+$6&25 ! !+&2$+2+$6&2 G'&+8+$6&G'6< ! "" #$ ! )

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!" "# #$%&'!( !'# %)*<)),-

"$# )*&+$+,- ( 6$67

2A((> !> ;1!"9B 59C2D4!1E 5!"2 6! (! +8"

+

15!A>A;!!F 4:!5

5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-62+*%2%&$0G;B1-!( !!5++2662+$6< L41 11!F( 1 268+ 1<++8)%)$!1;!"9;59 ( L5410 L8LM$$$$$$$6G . /0122203456*'78%0#9 0 $$60>!55M/!!;!AB 6&7$$9&0 L8LM%6+&%<<% 91!(:90N:5!5 , !M<%7866 G677+'8+$6(:!5 !:!4>5!(9 !9 !;22 ))7+7*%86<8+$66G+)+$6G6$)7$$ !++2662+$6<25!( !+726+2+$6<2 5!A;!>5 !<$2$62+$6&25 ! !+&2$+2+$6&2 G'&+8+$6&G'6< +8" 15!A>A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-62+*%2%&$0G;B1-!( !!5++2662+$6< L41 11!F( 1 268+ 1)<$8)%)$!1;!"9;59 ( L5410 L8LM$$$$$$$6G . /0122203456*'78%0#9 0 6&7$$9&0 L8LM%6+&%<<% $$60>!55M/!!;!AB 91!(:90N:5!5 , !M<%78< G677+'8+$6(:!5 !:!4>5!(9 !9 !;22 ))7+7*%86<8+$66G+)+$6G6$)7$$ !++2662+$6<25!( !+726+2+$6<2 5!A;!>5 !<$2$62+$6&25 ! !+&2$+2+$6&2 G'&+8+$6&G'6< +8" 15!A>A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-62+*%2%&$0G;B1-!( !!5++2662+$6< L41 11!F( 1 268+ 1)+78)%)$!1;!"9;59 ( L5410 L8LM$$$$$$$6G . /0122203456*'78%0#9 0 6&7$$9&0 L8LM%6+&%<<% $$60>!55M/!!;!AB ! "" #$ !

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!" "# #$%&'!( !'# %)*<)),-

"$# )*&+$+,- ( 6$67

2A((> !> ;1!"9B 59C2D4!1E 5!"2 6! (!

+

, !M<%78* G677+'8+$6(:!5 !:!4>5!(9 !9 !;22 ))7+7*%86<8+$66G+)+$6G6$)7$$ !++2662+$6<25!( !+726+2+$6<2 5!A;!>5 !<$2$62+$6&25 ! !+&2$+2+$6&2 G'&+8+$6&G'6< +8" 15!A>A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-62+*%2%&$0G;B1-!( !!5++2662+$6< L41 11!F( 1 268+ 1&<&8)%)$!1;!"9;59 ( L5410 L8LM$$$$$$$6G . /0122203456*'78%0#9 0 6&7$$9&0 L8LM%6+&%<<% $$60>!55M/!!;!AB 91!(:90N:5!5 G677+'8+$6(:!5 !:!4>5!(9 !9 !;22 ))7+7*%86<8+$66G+)+$6G6$)7$$ !++2662+$6<25!( !+726+2+$6<2 5!A;!>5 !<$2$62+$6&25 ! !+&2$+2+$6&2 G'&+8+$6&G'6< +8" 15!A>A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-62+*%2%&$0G;B1-!( !!5++2662+$6< L41 11!F( 1 268+ 1&<'8)%)$!1;!"9;59 ( L5410 L8LM$$$$$$$6G . /0122203456*'78%0#9 0 $$60>!55M/!!;!AB 6&7$$9&0 L8LM%6+&%<<% 91!(:90N:5!5 , !M<%786+ G677+'8+$6(:!5 !:!4>5!(9 !9 !;22 ))7+7*%86<8+$66G+)+$6G6$)7$$ !++2662+$6<25!( !+726+2+$6<2 5!A;!>5 !<$2$62+$6&25 ! !+&2$+2+$6&2 G'&+8+$6&G'6< +8" 15!A>A;!!F 4:!5

! "" #$ ! +

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!" "# #$%&'!( !'# %)*<)),-

"$# )*&+$+,- ( 6$67

2A((> !> ;1!"9B 59C2D4!1E 5!"2 6! (!

+

5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-62+*%2%&$0G;B1-!( !!5++2662+$6< L41 11!F( 1 268+ 16)78)%)$!1;!"9;59 ( L5410 L8LM$$$$$$$6G . /0122203456*'78%0#9 0 6&7$$9&0 L8LM%6+&%<<% $$60>!55M/!!;!AB 91!(:90N:5!5 , !M<%786< G677+'8+$6(:!5 !:!4>5!(9 !9 !;22 ))7+7*%86<8+$66G+)+$6G6$)7$$ !++2662+$6<25!( !+726+2+$6<2 5!A;!>5 !<$2$62+$6&25 ! !+&2$+2+$6&2 G'&+8+$6&G'6< +8" 15!A>A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( !!56)2)2+$6< L41 1)+*8)%)$!1;!"9;594 > , !M<%786 G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( !!56)2)2+$6< L41 1<++8)%)$!1;!"9;594 > , !M<%78+ G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( !!56)2)2+$6< L41 1)<$8)%)$!1;!"9;594 > ! "" #$ ! ,

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!" "# #$%&'!( !'# %)*<)),-

"$# )*&+$+,- ( 6$67

2A((> !> ;1!"9B 59C2D4!1E 5!"2 6! (!

+

, !M<%78< G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( !!56)2)2+$6< L41 1)+*8)%)$!1;!"9;594 > , !M<%78& G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( !!56)2)2+$6< L41 1)++8)%)$!1;!"9;594 > /!!;!AB ,9(" , !M<%78) G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( !!56)2)2+$6< L41 1)<$8)%)$!1;!"9;594 > /!!;!AB ,9(" , !M<%78% G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( ! "" #$ ! -

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!" "# #$%&'!( !'# %)*<)),-

"$# )*&+$+,- ( 6$67

2A((> !> ;1!"9B 59C2D4!1E 5!"2 6! (!

+

!!56)2)2+$6< L41 1)+*8)%)$!1;!"9;594 > , !M<%78' G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( !!56)2)2+$6< L41 1<++8)%)$!1;!"9;594 > G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( !!56)2)2+$6< L41 1)+78)%)$!1;!"9;594 > G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( !!56)2)2+$6< L41 1&<&8)%)$!1;!"9;594 > /!!;!AB ,9(" , !M<%786$ G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6A;!!F 4:!5 ! "" #$ !

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!" "# #$%&'!( !'# %)*<)),-

"$# )*&+$+,- ( 6$67

2A((> !> ;1!"9B 59C2D4!1E 5!"2 6! (!

+

5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( !!56)2)2+$6< L41 1<++8)%)$!1;!"9;594 > /!!;!AB ,9(" G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( !!56)2)2+$6< L41 1&<'8)%)$!1;!"9;594 > /!!;!AB ,9(" G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( !!56)2)2+$6< L41 16)78)%)$!1;!"9;594 > /!!;!AB ,9(" , !M<%786< G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6A;!!F 4:!5 5!59 !5!9I5!

-:!91 5>"-<*<2+7*0G;B1-!( !!56)2)2+$6< L41 16)78)%)$!1;!"9;594 > /!!;!AB ,9(" , !M<%786& G%*6%8+$6*78&0H!G (:0%$+$$H! 7" 9 !5 !:B!5!95;226*$<++%8+$6</!!;! AB ,9("K!( !6)2$)2+$6<2 G%*6%8+$6

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

!" "# #$%&'!(

"$# )*&+$+,-

!'# %)*<)),-

( 6$67

2A((> !> ;1!"9B 59C2D4!1E 5!"2 6! (! +8"

+

15!A>A;!!F 4:!5

5!5(1!

!AB !(0 5(2(5 > 870%'$<*!(0 L8LM$$$*+'&%

:,-0;22)%0%'6)<,-0 L8LM $$+*+*+< , !M<%786 G&+<78+$$+G'6< , !M<%786$ G&+<78+$$+G'6< , !M<%7866 G&+<78+$$+G'6< , !M<%786+ G&+<78+$$+G'6< , !M<%78+ G&+<78+$$+G'6< , !M<%78< G&+<78+$$+G'6< , !M<%78& G&+<78+$$+G'6< , !M<%78) G&+<78+$$+G'6< , !M<%78% G&+<78+$$+G'6< , !M<%78' G&+<78+$$+G'6< , !M<%787 G&+<78+$$+G'6< , !M<%78* G&+<78+$$+G'6< 7" (1B!5!95 14;22+G<%&%86**7 !6$26626**70 5!A;!>1 !6'26626**7091 5"- ;<7&$$$$0GGG12&)$86**72 G+)$&8+$$6G'6< +8" 15!A>A;!!F 4:!5 :!F4B(!J5!

!62'26**705!A;!>1 !+2'26**72 :,-0;22)%0%'6)< , !M<%786$ ,-0 L8LM$$+*+*+< , !M<%78+ , !M<%78< , !M<%78& , !M<%787 , !M<%78* 7" (1:!F(4B(!<+$''86**72 @M<+&86**7 0

G6&+%8+$$&G'6< G6&+%8+$$&G'6< G6&+%8+$$&G'6< G6&+%8+$$&G'6< G6&+%8+$$&G'6< G6&+%8+$$&G'6< G%'$$<+&86**7G'6<

3 ! 9H5

+& "!( 9H5 1

"'"0&"!&" !

7" 1 ;!9 !+)'86**% !<626+26**%;22"2+)'8*%G+)'86+J5

5 !4> !662<26**'2 @M'+86**' + :,-0;22)%0%'6)<,-

. /0122203456*'78%0#9 06&7$$ 9&

G%'$$$'+86**'G'6< $#,)#6 $$+*+*+< %6+&%<<%

! "" #$ ! /

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

Mapa msta

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

Objekt . pop. 278 s pozemky

Objekt . pop. 278 s pozemky

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

Areál Jevišovice . pop. 105 s pozemky


MSPH 78 INS 4753/2014-B-38



MSPH 78 INS 4753/2014-B-38



MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

Bytový dm . pop. 368 s pozemky


MSPH 78 INS 4753/2014-B-38


MSPH 78 INS 4753/2014-B-38


Stanovení tržní hodnoty

Foto . 1 : Celkový pohled

Foto . 2: Celkový pohled

Foto . 3 : Celkový pohled na objekt

fotodokumentace

strana 1

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38




Foto . 5 : Sociáln provozní budova


fotodokumentace

strana 2

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38



Foto . 7 : Nástrojárna a výroba malých traf, expedice

Foto . 8 : Kotelna

Foto . 9 : Vjezd a vrátnice

fotodokumentace

strana 3

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38



Foto . 10 : Garáže a kompresorovna

Foto . 11 : Trafostanice

Foto . 12 : Interiér výrobních ploch – píprava materiálu

fotodokumentace

strana 4

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38



Foto . 13 : Interiér výrobních ploch – výroba traf

Foto . 14 : Interiér výrobních ploch – sklad

Foto . 15 : Interiér sociálních ploch

fotodokumentace

strana 5

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38



Foto . 16 : Interiér výrobních ploch – lisovna

Foto . 17: Impregnovna s výroba malých traf

Foto . 18 : Nástrojárna a výroba malých traf

fotodokumentace

strana 6

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38



Foto . 19 : Interiér sociáln provozní budovy - jídelna

Foto . 20 : Interiér sociáln provozní budovy - jídelna

Foto . 21 : Interiér sociáln provozní budovy - schodišt

fotodokumentace

strana 7

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38



Foto . 22 : Interiér sociáln provozní budovy - šatny

Foto . 23 : Interiér sociáln provozní budovy - šatny

Foto . 24 : Interiér výrobních ploch – výrobní plochy fotodokumentace

strana 8

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38



Foto . 25 : Interiér výrobních ploch – výroba malých traf

Foto . 26 : Interiér výrobních ploch – impregnace

fotodokumentace

strana 9

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38

Objekt bydlení . pop. 278 s pozemky



Foto 2: Objekt z bunk


fotodokumentace

strana 1

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38



Foto . 4 : Interiér



fotodokumentace

strana 2

MSPH 78 INS 4753/2014-B-38





fotodokumentace

strana 3

7, v etn všech svých sou ástí a p íslušenství, zapsaný na LV. 746

Recommend Documents