.SPISU:
EX 173/03
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2937 - 35/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
m .p. 41
k.ú.
okr. Hodonín obec: Žeravice VLASTNICTVÍ: LV . 1080 Josef Hudec, .p.41, 696 47 Žeravice Miroslava Hudecová, .p.41, 696 47 Žeravice
Žeravice u Kyjova na pozemku, parc. . St.520 parc. . St.506 parc. . 247/2
LV . 1080 a 892 zastav ná plocha a nádvo í zastav ná plocha a nádvo í orná p da SJM SJM
LV . 892 Josef Hudec, .p.41, 696 47 Žeravice Miroslava Hudecová, .p.41, 696 47 Žeravice
Hlavní pr elí
Podíl: Podíl:
Dvorní pr elí
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného: Josef Šrámek, podnikatel, se sídlem Malinovského 941, Uherské Hradišt proti povinnému: Josef Hudec, .p.41, 696 47 Žeravice na základ usnesení ze dne 11.12.2009 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš Sadová 15, 695 01 Hodonín Perunská 46, 695 04 Hodonín
14.4.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
1/2 1/2
17
I :13085735
tel: 518341823
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
Po et p íloh:
Vyhotovení .
3.5.2010 1
3
OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Výpo et administrativní ceny B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné hodnoty E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol Ocen ní nemovitosti: 1. LV . 1080 pro k.ú. Žeravice u Kyjova, obec Žeravice. m .p. 41, v etn p íslušenství: Zastav ný pozemek, . parc. St.520 Související pozemky: .parc. St.520 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 8m2 2. LV . 892 pro k.ú. Žeravice u Kyjova, obec Žeravice. m bez .p., v etn p íslušenství: Zastav ný pozemek, . parc. St.506 Související pozemky: .parc. St.506 .parc. 247/2
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 487m2 orná p da o vým e 534m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 14.4.2010, v cenách, platných v dob podání znaleckého posudku. Informace o nemovitosti LV .1080 k.ú. Žeravice u Kyjova, RD .p.41 v .p íslušenství: Adresa nemovitosti: 696 47 Žeravice Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Žeravice, Katastrální území:Žeravice u Kyjova, Po et obyvatel:1 059 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,4374 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,44 K /m2
2
LV .892 k.ú. Žeravice u Kyjova, pozemky: Adresa nemovitosti: 696 47 Žeravice Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Žeravice, Katastrální území:Žeravice u Kyjova, Po et obyvatel:1 059 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,4374 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,44 K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 14.4.2010 za p ítomnosti p. Hudcem. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, Katastrální ú ad v Hodonín , detaš.prac.Kyjov pro LV .1080 a 892, k.ú. Žeravice u Kyjova ze dne 5.8.2003. - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 14.4.2010. Vlastnické a eviden ní údaje Doklad: LV . 1080, k.ú.Žeravice u Kyjova, obec Žeravice, okr. Hodonín Druh vlastnictví: SJM Vlastníci: Josef Hudec, .p.41, 696 47 Žeravice Miroslava Hudecová, .p.41, 696 47 Žeravice Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji. Doklad: LV . 892, k.ú.Žeravice u Kyjova, obec Žeravice, okr. Hodonín Druh vlastnictví: podílové Vlastnívi: Josef Hudec, .p.41, 696 47 Žeravice Miroslava Hudecová, .p.41, 696 47 Žeravice Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji.
Podíl:1/2 Podíl:1/2
Celkový popis nemovitosti m .p. 41 na pozemku, parc. . St.520 na LV . 1080 a parc. . St.506 na LV . 892 k.ú. Žeravice u Kyjova, obec Žeravice, okr. Hodonín m .p. 41 je situován do b žné, uli ní zástavby v centrální ásti obce Žeravice. P ístup k domu je od zpevn né, pr jezdní komunikaci, silnici II.t ., po zpevn ném, panelovém p íjezdu. V okolí je p evážn zástavba rodinných dom . V míst je možnost napojení na ve ejný vodovod, plynovod a zemní rozvody elektro. Vstup do domu je z ulice, vstupními dve mi v uli ním pr elí nebo p es vrata vestav né garáže. m je patrový, obdélníkového p dorysu, z ásti podsklepený, má sedlovou st echu a krytinu z pálených tašek. Podst ešní prostory sedlové st echy nejsou uzp sobeny pro trvalé bydlení a jsou využívány jako da. Dispozice obsahuje celkem ty i obytné pokoje, kuchy s jídelnou, dále komoru, prádelnu, p edsí , chodbu, koupelnu a v obou podlažích WC a vestav nou garáž s možnosti pr jezdu do dvora. Vstup do suterénu je z interiéru domu. V suterénu jsou nevyužívané sklepní místnosti. Všechny prostory domu jsou využívány výlu k bytovým ú el m, Nebytovým prostorem je pouze vestav ná garáž v úrovni p ízemí. Celkov obytná plocha p evažuje nad nebytovými prostorami a z toho d vodu je d m charakterizován jako rodinný. 3
m byl postaven a uveden do trvalého užívání ú ední kolaudací v roce 1990. Na dom nebyly provedeny úpravy mimo b žnou údržbu. V sou asnosti je d m dokon en, je trvale užíván, jeho obytná ást je v pom rn dobrém technickém stavu a jeho údržba je standardní. Pozemek je tvo en celkem t emi parcelami ozna enými v katastru nemovitostí jako zastav ná plocha a nádvo í a orná p da. Všechny parcely na sebe navazují a tvo í spolu jednotný, funk ní celek (parc. . St. 506 a parc. . 247/2 jsou zapsány na LV . 892, zastav ná parcela . St. 520 a vlastní d m jsou zapsány na LV . 1080 v k.ú. Žeravice). P íslušenstvím k domu jsou pouze venkovní úpravy, zejména sesvahování a zpevn ní terénu dvora a zpevn ný nájezd ze dvora do garáže, p ípojky IS a pozemek . parc. St. 520, St. 506 a 247/2 bez trvalých porost .
Posudek A) Výpo et administrativní ceny Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
LV .1080 k.ú. Žeravice u Kyjova RD .p.41 v .p íslušenství a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m .p. 41 - § 26a m byl vybudován a osazen do uli ní zástavby jako adový vnit ní. Je patrový, áste podsklepený, má sedlovou st echu s taškovou krytinou. Byl postaven na základ stavebního povolení v letech 1987 až 1990 a byl po dokon ení uveden do trvalého užívání. Zp sob výstavby domu je obvyklý pro danou výstavbu v míst a ase. Stavební technologie je zvolena tradi ní, vybavení je standardní. Základové konstrukce jsou plošné, betonové s vodorovnou i svislou hydroizolací. St ny jsou z cihelného zdiva (v suterénu) a z plynobetonových tvárnic (v obou nadzemních podlažích). Stropy jsou z prefabrikovaných železobetonových desek s vodorovným omítaným podhledem. Krov je klasický, sedlový, ev ný, st ešní krytina je z pálených tašek. Dispozi je d m len n rovn ž obvyklým zp sobem. V suterénu je pouze kotelna s uhelnou. ízemí je provedeno jako tzv. technické. Je zde vestav ná garáž, sušárna a prádelna. Místnost za vstupem vlevo - p vodn dílna - je v sou asné dob využívána jako pokoj. V pat e je obytná ást, kterou tvo í t i pokoje a dále kuchyn s jídelnou. Sociální prostory jsou tvo eny koupelnou a samostatným záchodem. Vstup do domu je z ulice hlavním vstupem do zádve í a chodby, kde je schodišt , spojující všechny podlaží. Po pravé stran vypl uje celý pravý trakt vestav ná garáž, která je pr jezdná do dvorní ásti. Vjezd do garáže je v uli ním pr elí vpravo. Vybavení obytných prostor je b žné. Okna jsou zdvojená, d ev ná, dve e hladké nebo prosklené. Podlahy obytných místností tvo í vesm s vlysy, n které místnosti v pat e jsou opat eny nov plovoucí lamelovou podlahou, ostatní místnosti mají na podlaze dlažbu. Schodišt je železobetonové, v nadzemní ásti s teracovým povrchem. Koupelna je obložená keramickými obklady. V kuchyni je el. sporák. Vnit ní omítky jsou hladké, štukové, vn jší jsou b izolitové, dopln né obkladem soklu a ost ní vstupních dve í. Vytáp ní je centrální teplovodní na tuhá paliva. Oh ev teplé užitkové vody je z centrálního zdroje. D m je v dobrém technickém stavu, udržovaný. 4
Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 20a):
Rodinný d m Jihomoravský kraj - do 2 000 obyvatel 20 rok 3 164,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: (4,90×3,75)+(7,75×2,70) 1.NP: 10,50×11,52 2.NP: 10,50×11,52 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:
= = = Zastav ná plocha 39,30 m2 120,96 m2 120,96 m2
Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: ((4,90×3,75)+(7,55×2,70))×(1,72) VRCHNÍ STAVBA: (10,50×11,48)×(6,28)+(1,80×5,20+0,51×3,05)×1,00 ZAST EŠENÍ: (10,50×11,48)×(4,16×0,5) Obestav ný prostor – celkem: Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP : ZP1 = 2,32
39,30 m2 120,96 m2 120,96 m2
Konstruk ní výška 2,30 m 2,60 m 2,60 m
= = = =
66,67 m3 767,91 m3 250,72 m3 1 085,30 m3
ZP1 = 120,96 m2 ZP = 281,22 m2
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku . 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tlouš ka obvod. st n - mén jak 45 cm I 4. Podlažnost - Hodnota v tší než 2 I 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, napoj. na ve ej. kanal. nebo IV domovní istírna 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové II zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II
Koeficient pro stá í 20 let:
1,00 12
Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V13 × 1,00 = 1,040 i=1
5
Vi -0,01 0,00 -0,02 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,01 0,00 1,05
Index polohy: Název znaku
.
1. Význam obce - bez v tšího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní za ízení v obci - pouze ordinace praktického léka e 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv
I III II II II II II II I III II
Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než I nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II
Ti -0,10 0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,040 × 0,950 × 0,900 = 0,889 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 3 164,- K /m3 × 0,889 = 2 812,80 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU × OP = 2 812,80 K /m3 × 1 085,30 m3 = 3 052 731,84 K Rodinný d m .p. 41 - zjišt ná cena =
3 052 731,84 K
b) Pozemky b1) Pozemky, náležející k domu .p.41 - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 8,00
Zastav ná plocha a nádvo í St.520 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et 6
Jedn. cena [K /m2] 35,44 -20 % -20 % 10 % 10 %
Cena [K ] 283,52 283,52 - 56,70 226,82 + 22,68 249,50
Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
× 0,8170 × 2,1730 442,95
Pozemky, náležející k domu .p.41 - zjišt ná cena
=
442,95 K
LV .892 k.ú. Žeravice u Kyjova pozemky a) Pozemky a1) Pozemky, náležející k domu
- § 27 - § 32
Pozemek sestává ze t í parcel, zastav né plochy a nádvo í a orné p dy, která je využívána jako ídomní zahrada. Je ohrani en zástavbou a plotem a parcely tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován do centrální ásti zástavby obce, podél místní komunikace, která navazuje na pr jezdní komunikaci asi po 30ti m. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 100m. Pozemek je svažitý. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r a zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít , v etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku nejsou porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek je z místní, ve ejné panelové komunikace po zpevn né, nájezdní ploše p ed domem. Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 487,00
Zastav ná plocha a nádvo í St.506 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [K /m2] 35,44 -20 % -20 % 10 % 10 %
Cena [K ] 17 259,28 17 259,28 - 3 451,86 13 807,42 + 1 380,74 15 188,16 × 0,8170 × 2,1730 26 964,16
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,44 K /m2. Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 534,00
orná p da 247/2 Sou et Úprava ceny - íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et 7
Jedn. cena [K /m2] 35,44 -20 % -20 % 10 % 10 %
Cena [K ] 18 924,96 18 924,96 - 3 784,99 15 139,97 + 1 514,16 653,97
Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki ( íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 5 - celkem
× 0,4000 × 0,8170 × 2,1730 11 826,59
Pozemky, náležející k domu - zjišt ná cena
=
38 790,75 K
Výsledné ceny: LV .1080 k.ú. Žeravice u Kyjova RD .p.41 v .p íslušenství: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Rodinný d m .p. 41 b) Pozemky b1) Pozemky, náležející k domu .p.41
=
3 052 731,84 K
=
442,95 K
LV .1080 k.ú. Žeravice u Kyjova RD .p.41 v .p íslušenství - celkem:
LV .892 k.ú. Žeravice u Kyjova pozemky: a) Pozemky a1) Pozemky, náležející k domu
3 053 174,79 K
=
LV .892 k.ú. Žeravice u Kyjova pozemky - celkem:
38 790,75 K 38 790,75 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
8
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: duben 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Vina ská obec Žeravice leží asi 9 km východn od Kyjova, v nejjižn jší ásti Jihomoravského kraje v Hodonínském okrese - v regionu zvaném Moravské Slovácko. Od Brna je vzdáleno asi 65 km. První zmínka o obci pochází z roku 1235, v roce 1503 byly Žeravice povýšeny králem Vladislavem II. na m ste ko. Kolem roku 1538 zde sídlili eští a moravští brat i, v obci se konaly bratrské synody - konsilia sedmi starších. Na synod konané 26. dubna 1616 byl ordinován na kn ze Jan Amos Komenský. V domku, kde byl ordinován, je nyní památník a expozice lidového um ní a emesel. K dominantám obce pat í barokní kostel z roku 1722 zasv cený St tí sv. Jana. Uprost ed kostela se nachází hrobka Marie Crestencie z Petrswaldu. Barokní h bitovní kaple sv.Barbory, vysoký sloup se sousoším bi ovaného Spasitele a vy ezávaný d ev ný k íž z roku 1791. Obec leží na silnici II. t . mezi Bzencem a Kyjovem. Obtížn jší dopravní návaznost na hlavní tahy k Brnu a Hodonínu. Klidná lokalita s minimální frekvencí dopravy, hezké okolí, blízkost rekrea ního území V esovice, Osv timany atd. Po et ástí: 1 Katastrální vým ra: 700 ha Po et obyvatel: 1046 Z toho v produkt. v ku: 647 Pr Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano
rný v k: 36,7 Pošta: Ano Škola: Ano
POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - P EHLED: 1. Samostatn stojící rodinný d m 5+1 v Žeravicích,okres Hodonín,kde je možnost dvou samostatných jednotek.Vytáp ní kombinované-plyn a tuhá paliva.K domu náleží HS a okolo je zahrada. Plocha zastav ná: 110 m2 Plocha pozemku: 465 m2.
2. Rodinný d m s velkou zahradou s vinicí a sadem ovocných strom , který je situován na konci p kné klidné obce Žeravice v mírném svahu nedaleko Ch ib . V p ízemí RD je garáž, kotelna, prádelna, skladovací prostory. V 1. pat e je kuchy , obývací pokoje, ložnice komora, WC, balkon, schodišt . 2. patro – 3 pokoje a koupelna, balkon. Za domem je dv r a velká zahrada. Plocha zastav ná: 263 m2 Plocha pozemku: 2 899 m2 .
Stránka 9
3. Prodej samostatn stojícího cihlového RD 4+2 v Ježov u Kyjova. D m byl postaven v roce 1965 a v roce 2002-2005 byl kompletn rekonstruován: nová st echa, nová plastová okna, vchodové a balkonové dve e, nové plynové topení, rozvody topení (m ), radiátory, 2x nová koupelna + 2x wc, nové dlažby a rozvody vody a elekt iny. m je napojen na tyto IS: elekt ina 220/380 V, plyn, vodovod, kanalizace, telefon. m je áste podsklepený, zahrada za domem, cleková vým ra pozemku je 1031 m2, garáž, klidná ulice, nová p íjezdová cesta k domu, slunná poloha. Plocha parcely 1 031 m2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy po rekonstrukci.
4.
Dvoupodlažní, áste podsklepený rodinný d m v obci Žeravice. Dispozi ní ešení: 1. PP - malý sklep, 1. NP - 2 obytné pokoje, kuchy , komora, koupelna, WC. 2. NP - 2 obytné pokoje, p da s možností p dní vestavby ješt 1 pokoje. Inženýrské sít : el. 220/380V, plyn, úst ední topení, obecní vodovod, kabel TV, telefonní p ípojka, septik, vl. studna. Za domem je terasa se zahradou o vým e 1288 m2. Využití objektu: bydlení | Stav nemovitosti: dobrý | Konstrukce: zd ná | Po et místností: 5 | Podlaží: 2 | Doprava: autobusová, vlastní | Po et byt : 0 | Rok výstavby: 0 | Rok rekonstrukce: 0 | Pozemky celkem (m2): 1660 | Zastav ná plocha (m2): 372 | Podlahová plocha (m2): 0 | Garáž (m2): 0 | Nebytové prostory (m2): 0 | Sklepní prostory (m2): 0 | Obytná plocha (m2): 0 | Nájemníci: ne | Elekt ina: 220/380V | Voda: obecní vodovod | Plyn: ano | Telefon: telefonní p ípojka | St ešní krytina: sedlová | Odpady: septik | Vytáp ní: úst ední plynové topení |
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:
Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Žeravicích 2. Rodinný d m v Žeravicích 3. Rodinný d m v Ježov 4. Rodinný d m v Žeravicích
850 000 K
0,80
680 000 K 1 850 000 K
0,70
1 295 000 K 1 572 000 K
1,00
1 572 000 K 731 000 K
1,00
731 000 K
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K4 K3 K2 K6 K1 K5 Index velikost velikost vybavení stavebn funk ní poloha Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický nost stav 1,21 1,00 1,10 1,10 Horší Obdobné Horší Horší 0,65 1,00 0,85 0,90 Lepší Obdobné Lepší Lepší 0,51 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Lepší 1,10 1,00 1,05 1,05 Horší Obdobné Horší Horší Maximální porovnávaná cena: 847 027 K Minimální porovnávaná cena: 804 864 K Odchylka od pr ru: 0,15
1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné 1,00 0,95 0,90 Obdobné Lepší Lepší 0,80 0,80 0,80 Lepší Lepší Lepší 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
810 000 K
Stránka 10
813 830 K
822 800 K 847 027 K 804 864 K 805 928 K
B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m .p. 41
k.ú.
Žeravice u Kyjova
LV . 1080 a 892
I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m .p. 41 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 121 m2 2 0m
Obestav ný prostor: 1085 m3 0 m3
121 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
1085 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í
parc. . St.520
o vým e
zastav ná plocha a nádvo í
parc. . St.506
o vým e
8 m2 487 m2
parc. . 247/2
o vým e
534 m2
Vým ra pozemku celkem:
1029 m2
orná p da
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
242 0 0 0 0
m2 2 m m2 2 m m2
(ur eno pom rem ze zastav né plochy) 2 = 169 m 2 = 0m 2 = 0m 2 = 0m 2 = 0m 169 m2
x x x x x
0,70 1,00 1,00 0,80 1,00 Užitné plochy celkem:
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Hustope e 1600 2. Realitní kancelá B eclav 1550 3. Realitní kancelá Poho elice 1500 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 1500 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 1 540 2 (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Pr rná Snížeplochy vhodné k plochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše plochy podm. 2 pronájmu vhodné k pronájmu /m /rok % pronájmu Druh využití: nájmu 260 876 K bydlení 169 0 0 1 540 0% 0 0 skladování 0 0 0% 0K provozovna 0 0 0 0 0% 0K garážování 0 0 0 0 0% 0K 0 0 0K jiné ú ely 0 0 0% 260 876 K 0 0 Užitná plocha celkem: 169 Celkem: 2 Využitelná plocha staveb celkem : 169 m Pr rné nájemné na 1m2 využitelné plochy: 1 540 /m2/rok z toho na bydlení: 1 078 /m2/rok
Stránka 11
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
bez vlivu
Index 1,00
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,80
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,48 snižující
740
Dosažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 20 rok edpokládaná životnost: 100 rok edpokládaná ekonomická životnost: 30 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
Index 0,60
negativní bez vlivu
1,00
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 80 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 13,4% 20,0% 3 298 400 K ano - výpo et v nou rentou 600 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
19 790 K
Správa nemovitosti:
2 250 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
69 330 K
Nájemné z pozemku:
0K 91 970 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
73%
125 356 ,- K /rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 3,0%
c) rizika:
r3 = 5,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 13,4%
249 147 K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Hustope e 35 2. Realitní kancelá B eclav 30 3. Realitní kancelá Poho elice 30 4. Zjišt né nájemné v míst nebo nezjišt no okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 30 2 (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní plochy 2 2,5 2,5
0
nezjišt no
0
0
0
2
0
0
0,00
2,30
0,00
0,00
Stránka 12
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 0 0 0 0 0 0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 495 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 534 jiné využití 0 Vým ry celkem: 1029 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 1029 m
Pr rná Snížeplochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše % pronájmu /m2/rok nájmu 0,0 30,00 0% 14 850 K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 2,30 0% 1 230 K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 Celkem: 16 080 K 2 rný výnos z 1m využitelné plochy: 15,60 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,70
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Index 0,80
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
8,70 VN = Náklady (odhad): 25% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
bez vlivu 0,56
1,00 snižující
/m2/rok 8 952 ,- K /rok 2 238 ,- K /rok 13,4% 50 106 K 299 253 K
299 300 K
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m .p. 41
1085 m3
3800
x
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Pozemek a porosty :
1029 m
2
/m3
=
4 123 000 K 20,00% opot ebení: 0K Výše náklad na opravy: cná hodnota: 0K 80,00% pr rné opot ebení: cná hodnota: 2 = 50 /m x Sou et:
cná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 13
3 349 900 K
3 298 400 K
0K 51 450 K 3 349 850 K
D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 3 052 731,84 K 39 233,70 K 0,00 K
I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
Sou et:
3 091 965,54 K
Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
3 po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR r:
3 052 730 K 39 230 K
RU: CN / Cv = n=
Pom r v cné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený pr
091 970 K
11,192 5,000 807 733 K
(Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení:
Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr
807 700 K
ru:
807 700 K 3 091 970 K 810 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
Copt. =
810 000 K
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
Stránka 14
810 000 K
E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 1080 a 892 m .p. 41
k.ú.
Žeravice u Kyjova
obec Žeravice, okr. Hodonín
etn p íslušenství a pozemku parc. . St.520 zastav ná plocha a nádvo í parc. . St.506 zastav ná plocha a nádvo í parc. . 247/2 orná p da
810 000 K
Obvyklá cena:
slovy: osmsetdesettisíc K
z toho nemovitosti na LV . 892
k.ú. Žeravice u Kyjova
obec Žeravice, okr. Hodonín
Pozemky parc. . parc. . St.506 zastav ná plocha a nádvo í parc. . 247/2 orná p da
10 000 K
Obvyklá cena: slovy: desettisíc K
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 3.5.2010
Stránka 15
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2937 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 35/10 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 3.5.2010
ílohy: íloha . 1 - Fotodokumentace
1 strana
Stránka 16
íloha . 1 ke znaleckému posudku . 2937-35/10
FOTODOKUMENTACE:
Snímek . 1:
Interiér - obývací pokoj
Snímek . 2:
Kuchy
Snímek . 3:
Koupelna
Stránka 1
