Nadere toelichting ontwerp-omgevingsvergunning bouwplan De Posterij In de commissie Ruimte van 18 januari zijn de ontwerp-omgevingsvergunning en de verklaring van geen bedenkingen voor het bouwplan “De Posterij” aan de Raadhuisstraat, hoek Postlaan besproken. Zoals aan de commissie is toegezegd volgt hieronder een nadere toelichting op de ruimtelijke afweging van het college. Wat is er in 2011 vergund? Tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan “Centrum en omgeving” is met de initiatiefnemer, de Vof afgesproken dat zijn initiatief zou worden meegenomen bij de vaststelling van dit bestemmingsplan. Zijn initiatief behelsde: 14 woningen, ca. 330 m² ruimte voor centrumvoorzieningen (exclusief Horeca) en een (dubbellaagse) parkeervoorziening voor 29 parkeerplaatsen. Hierop is door de initiatiefnemer een ruimtelijke onderbouwing opgesteld voor het onderstaande bouwplan, dus inclusief een opgetrokken geveldeel van ca. 10 meter hoog en ca. 8 meter breed van de oostgevel aan de Lieven de Keylaan).
Bouwvolume omgevingsvergunning 2011, Hoek Raadhuisstraat-Postlaan
Bouwvolume omgevingsvergunning 2011, Lieven de Keylaan
Het bouwplan is vervolgens opgenomen in het bestemmingsplan mét de intentie om ook het opgetrokken geveldeel aan de Lieven de Keylaan over te nemen en positief te bestemmen. Overigens is pas bij de indiening van het nieuwe bouwplan gebleken dat de hoogte van dit geveldeel abusievelijk niet in het bestemmingsplan is opgenomen. Aansluitend is op 29 november 2011 een bouwvergunning verleend. Tegen de bestemmingsplanwijziging en de bouwvergunning zijn geen zienswijzen of bezwaarschriften van omwonenden ingediend, zodat de verleende bouwvergunning onherroepelijk is. Wat betekent dit? Dit betekent dat de initiatiefnemer op grond van de verleende omgevingsvergunning het vergunde bouwvolume mag bouwen, dus inclusief opgetrokken gevel ondanks dat die formeel niet past in het bestemmingsplan. Wat wijzigt er ten opzichte van het in 2011 vergunde bouwplan? De huidige aanvraag gaat uit van een bouwplan van 10 woningen en ca. 120 m² bedrijfsruimte (technische ruimte telefooncentrale KPN) en een (enkellaagse) parkeervoorziening voor 19 parkeerplaatsen. Uiteraard leidt het nieuwe bouwplan tot de nodige wijzigingen. Deze blijven echter bijna allemaal binnen de bebouwingscontouren van het oorspronkelijke bouwplan. De afwijkingen betreffen: - een parkeervoorziening voor 19 parkeerplaatsen in plaats van 29 parkeerplaatsen; - een verbreding van het opgetrokken deel van de oostgevel aan de Lieven de Keylaan van ca. 8 meter breed naar ca. 10 meter breed. Daarnaast wordt de in 2011 gemaakte fout in het bestemmingsplan hersteld. Waarom is een procedure nodig voor de wijziging van het aantal parkeerplaatsen? Om er zeker van te zijn dat bij de uiteindelijke bouw van het beoogde bouwplan voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd, is in 2011 in het bestemmingsplan de bepaling opgenomen dat tenminste 29 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Dit geeft de raad tevens de mogelijkheid om in het geval van een gewijzigde planopzet met bijvoorbeeld een ander aantal woningen, zoals bij het nu voorliggende bouwplan, af te wegen of aan het aantal parkeerplaatsen uit het bestemmingsplan moet worden vastgehouden of dat minder parkeerplaatsen kunnen worden toegestaan. 1
Voor de parkeerberekening van het voorliggende plan verwijzen wij naar de onderbouwing van de ontwerp-omgevingsvergunning. Conclusie is dat in de eigen parkeerbehoefte wordt voorzien en dat wordt voldaan aan de eisen uit het geldende ruimtelijke parkeerbeleid van de gemeente. Wat is de motivatie om de verbreding van het opgetrokken geveldeel toe te staan? In beide bouwplannen is er voor de kapverdieping sprake van een afwisseling van enkele en dubbele dakkapellen met een recht opgetrokken geveldeel. In het nu voorliggende plan zijn enkele dakkapellen uitgewisseld voor een verbreding van het opgetrokken geveldeel.
2
De ruimtelijke impact van de verbreding van de opgetrokken gevel moet dan ook worden afgezet tegen die van een steile kap met dakkapellen (zie onderstaande afbeeldingen). Dit verschil is zo gering dat hier geen sprake is van een verslechtering van het plan. Dit wordt bevestigd in het verslag van de commissie Welstand (zie bijlage). De commissie beoordeelt het nu voorliggende bouwplan als “een verbetering ten opzichte van het vergunde bouwplan”.
Gevelaanzicht Lieven de Keylaan bouwplan 2011
Gevelaanzicht hoek Postlaan-Lieven de Keylaan bouwplan 2015
Overigens is bij de afweging t.a.v. de gewijzigde oostgevel tevens meegewogen dat de afstand van de gevel ten opzichte van de dichtstbijgelegen gevels van de omliggende woningen tenminste 24 meter bedraagt.
3
Tenslotte kan nog worden opgemerkt dat het effect van de verbreding van het opgetrokken geveldeel voor de omliggende woningen minimaal is, doordat de nok van het hellende dakvlak en de dakrand van het opgetrokken geveldeel dicht bij elkaar liggen. Uit onderstaande tekening wordt duidelijk dat de zon achter de dakrand van het opgetrokken geveldeel nauwelijks eerder zal ondergaan dan achter de nok van het hellende dakvlak. Op andere momenten van de dag heeft het opgetrokken geveldeel geen effect op omliggende woningen.
Zicht op ondergaande zon, vanaf ooghoogte begane grond van de in dit opzicht meest relevante woning (oranje pijl = nok hellende dakvlak, rode pijl = dakrand opgetrokken geveldeel)
Wat gebeurt er als de raad de verklaring van geen bedenkingen niet verleent? In dat geval kan het college ook geen omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan verlenen. Dit betekent dat de initiatiefnemer: 1. kan terugvallen op het oorspronkelijke bouwplan van 14 woningen en 29 parkeerplaatsen; 2. een bouwvergunning voor een plan van 10 woningen en 29 parkeerplaatsen binnen het in 2011 vergunde bouwvolume kan aanvragen. Overigens willen wij benadrukken dat er op dit moment voor de initiatiefnemer geen mogelijkheid is om het voorliggende bouwplan te bouwen. Het besluit om de benodigde ontwerp-besluiten ter inzage te leggen is de eerste stap in de planologische procedure. De omwonenden hebben dan ook nog alle rechtsbeschermingsmogelijkheden (zienswijzen, bezwaar en beroep) tot hun beschikking. De activiteiten die de initiatiefnemer vooruitlopend op het verlenen van de omgevingsvergunning onderneemt, vallen onder zijn eigen verantwoordelijkheid. Overige vragen Is het speelterrein wel of niet kleiner geworden? Het oppervlak van het speelterrein blijft vergelijkbaar. Alleen de vorm is efficiënter geworden (bredere rechthoek i.p.v. smallere L-vorm). Bij herinrichting van het speelterrein in 2010 is in afstemming met de initiatiefnemer geanticipeerd op de nieuwbouw. Wat zijn de prijzen van de appartementen? De prijzen van de appartementen variëren van € 225.000 (67 m²) tot € 675.000 (189 m²).
RB 25 januari 2015. 4
Bijlage: Verslag Commissie Welstand over gewijzigde en oorspronkelijke bouwplan (bronnen: welstandsverslagen 10 en 24 september 2015, omgevingsvergunning 23 november 2011)
5
