naar index Jaarverslag

naar index

Ja a r v 2 0 0 e r sla 9 g

In h o u d s o p g a v e

naar index

Inhoudsopgave Voorwoord

3

Bestuursverslag

5

Volkshuisvestingsverslag 1. Missie, opgave en strategie 2. Belanghouders en samenwerking 3. Verhuur aan de doelgroepen 4. Ouderen 5. Wijken en leefbaarheid 6. Woningen en kwaliteit 7. Klanten en kwaliteit 8. Personeel en organisatie 9. Financiële continuïteit 10. Corporate governance

9 13 17 21 25 31 37 41 45 53

Verslag van de Raad van Commissarissen

57

Rapport van feitelijke bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag

64

Fotoverklaring

67

Colofon

67

rd woo Voor

naar index

Voorwoord Het jaar 2009 was het jaar waarin er, ondanks de slechte economische situatie, toch ook kansen ­waren voor Elan Wonen. Het was het jaar waarin we ons beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ verder hebben ingevoerd en waarin we aanpassingen in onze bedrijfsvoering hebben doorgevoerd. Deze aanpassingen zijn in de cijfers van het jaarverslag verwerkt.

Belang jaarverslag Met dit jaarverslag leggen we verantwoording ­af over de uitgevoerde activiteiten, de bestede mid­ delen en de behaalde prestaties. Het jaarverslag wordt verstuurd aan onze belanghouders en gepubliceerd op onze website (www.elanwonen.nl onder ‘publicaties’).

Plek in beleidscyclus Het jaarverslag heeft een logische plek in onze ­ beleidscyclus. Onze belanghouders zijn betrokken geweest bij de totstandkoming van ons beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst 2008-2012’. Met dit verslag maken we kenbaar hoe de invoering van het beleids­ plan vordert. We hebben onze beleidsdoelstellingen zo veel mogelijk vertaald in meetbare doelen en we geven in dit verslag aan in hoeverre we deze hebben gerealiseerd. Bij sommige doelstellingen ­lopen we vóór op ons voorgenomen schema, bij ­andere ­lopen we wat achter. Alles bij elkaar ge­nomen zijn wij trots op de behaalde resultaten. De verwachting is dan ook dat we in 2012 ons beleidsplan met succes ­kunnen afronden.

Thema Het jaarverslag heeft als thema ‘duurzaamheid’. Dat  begrip willen we aandacht geven in de ruimste zin van het woord en van alle kanten belichten. Duurzaamheid in relatie met onze klanten, belanghouders, ­leveranciers en ­medewerkers. Maar ook duurzaamheid bij onze inspan­ningen in wijken en buurten. Bij nieuwbouw zit de duurzaamheid vooral in de gebiedsinvulling, de architectuur, de gekozen materialen en de energetische prestatie. Ook bij het onderhoud van onze ­bestaande woningen heeft het ­energieverbruik, nu en in de toekomst, onze volle aandacht. Het gaat daarbij niet alleen om het milieu, maar ook om de duurzame betaalbaarheid van de woningen voor onze  bewoners.

Leeswijzer Informatie over het bestuur en het toezicht hierop is te vinden in het ­bestuursverslag en het verslag van de Raad van Commissarissen. Hierin wordt onder meer beschreven met welke onderwerpen het bestuur en de raad zich in 2009 hebben beziggehouden. Deze onder­werpen zijn in het volkshuisvestingsverslag ­verder uitgewerkt. Het volkshuisvestingsverslag is ingericht naar de zes prestatie­ velden die in het Besluit Beheer Sociale Huursector staan beschreven. De hoofdstukken 3 tot en met 8 ­volgen steeds eenzelfde ­stramien, waarbij van het ­betreffende ­onderwerp eerst een uiteenzetting van het beleid wordt gegeven, gevolgd door een ­opsomming van de doelstellingen voor 2009 en een beschrijving van de gerealiseerde doelstellingen en keuzes die daarbij ­gemaakt zijn. Ten slotte worden de toe­ komstige doelstellingen verwoord.

3

naar index

4

m a a z r u Du

n e r u t s be

naar index

Bestuursverslag

Bestuursverslag Taak en positie van het bestuur Elan Wonen kent een tweelagenstructuur. ­ Het bestuur is verantwoordelijk voor het voort­ bestaan van de onderneming. De taken, verant­ woordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn beschreven in de statuten en verder uitgewerkt in het bestuursstatuut (zie www.elanwonen.nl onder ‘elan wonen-organisatie’). De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het bestuur. In zijn eigen verslag legt de raad verantwoording af over de manier waarop hij dat toezicht heeft uitgeoefend.

Fonds voor Urgente Noden voor Haarlem en ­omgeving te Haarlem.

Afwezigheid van tegenstrijdige belangen In 2009 is bij beide bestuursleden geen sprake geweest van ­tegenstrijdige belangen of van transacties waarin ­tegenstrijdige belangen zouden kunnen spelen.

Belangrijkste thema’s in 2009 Verdere invoering van het beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ Dit beleidsplan heeft betrekking op de periode 2008-2012. In 2009 zijn ­belangrijke stappen gezet met de invoering van dit plan. In het volkshuis­ vestingsverslag zijn de vorderingen te lezen die in 2009 ­gerealiseerd zijn.

Personalia Naam

Grischa Lowinsky Arend Mol

Functie directeur

adjunctdirecteur

Geboortedatum

28-11-1951

22-11-1956

Huidige functie per

01-08-1994

01-08-1994

In dienst per

16-11-1972

01-07-1987

Nevenfuncties Grischa Lowinsky is lid van de Raad van Commissa­ rissen van Woonservice in Haarlem. Arend Mol is lid van de Raad van Commissarissen bij Stichting

De Verandering In 2009 is duidelijk geworden dat aanpassingen van de bedrijfsvoering nood­zakelijk zijn om de gevolgen van het rijksbeleid – met name de invoering van vennootschapsbelasting, de Vogelaarheffing en het ­inflatievolgend huur­beleid – financieel het hoofd te kunnen ­bieden. Om sturing te geven aan deze aanpassingen, heeft het bestuur een nota geschreven met als titel ‘De Verandering’. Voor het jaar 2009 hebben de aanpassingen nog geen ­directe gevolgen, maar voor de jaren daarop wel. Zo zijn aanpassingen ­doorgevoerd op het gebied van het huurprijsbeleid en de vastgoedstrategieën. Daarnaast is het inkoopproces aan­gescherpt en is het onderhoudssysteem op alle aspec­ ten onder de loep genomen. De financiële ­effecten van deze aan­passingen ­worden verder uitgewerkt in ­hoofdstuk 9 van het volks­ huisvestingsverslag.

5

naar index

Acquisitiebeleid Begin 2009 is ons nieuwe acquisitiebeleid voor de verwerving van nieuwe woningen opgestart. De ambities die wij met dit beleid hebben, zijn in hoofdstuk 6 van het volkshuisvestingsverslag te ­lezen. We hebben hier, juist in het jaar waarin de kredietcrisis in volle hevigheid uitbarstte en ­uitgroeide tot een economische crisis, op ingezet. Ook in tijden van crisis zijn er kansen. Die zijn in 2009 nog niet volledig tot ­uiting gekomen, maar kunnen naar alle waarschijnlijkheid in 2010 wel worden benut.

Wij bewaken de realisatie van

duurzaamheid in 6

‘Het antwoord aan Haarlem’

Milieu, energie en ­duurzaamheid Wij participeren met collega-­corporaties Pré Wonen en Ymere in ‘Haarlem Klimaat Neutraal’ (HKN). HKN streeft naar CO2-neutraliteit voor de stad Haarlem in 2030. De drie woningcorporaties zijn de grootste investeerders in HKN. Daarnaast ­bewaken wij de reali­satie van duurzaamheid in ‘Het antwoord aan ­Haarlem’. Dit aanbod deden de drie ­corporaties aan de gemeente Haarlem als ­lokale vertaling van het nationale ‘Antwoord aan de ­Samenleving’ van de branche in 2007. Dit onder­ werp heeft dus onze volle aandacht. Zo hebben wij een nieuwbouwproject van 81 woningen in uit­ voering genomen, waarbij een epc (energieprestatie­ coëfficiënt) van 0,23 wordt gerealiseerd. Deze ­woningen hebben een zeer laag energieverbruik en de energie wordt ook nog eens duurzaam opgewekt

door middel van warmte-­koudeopslag in de grond en een systeem van ­zonnecollectoren op het dak. Interne controle, risicobeheersing en integriteit Deze onderwerpen krijgen steeds meer aandacht van partijen die direct of indirect toezicht op de ­corporaties houden. Ook bij ons zijn deze onder­ werpen indringender aan de orde gekomen, met name de formalisering ervan. Dit resulteert uitein­ delijk in een scherper zicht op de financiële situatie en het risicoprofiel van de organisatie. Huurbeleid Het huurbeleid, sinds 1993 van kracht, was toe aan een revisie. De hoofdlijn van het nieuwe huur­ beleid is dat de huren beter worden afgestemd op de vraag in de markt. Uiteraard houden wij hierbij rekening met afspraken die met onze belang­ houders gemaakt zijn over het voldoende beschik­ baar hebben van sociale huurwoningen. De extra opbrengsten die dit huurbeleid op termijn op­ levert, zijn nodig voor investeringen in vastgoed en leefbaarheid. Beleid rijksoverheid Het bestuur is een groot voorstander van een ­beschaafde samenleving die mede is gebaseerd op goede kansen en leefomstandigheden voor ieder­ een die zich daarvoor inzet. Goede volkshuisvesting ligt aan de basis daarvan. Het versneld afbreken van een systeem dat in Nederland gedurende honderd jaar met bloed, zweet en tranen is opgebouwd, past

naar index

Bestuursverslag

niet bij wat we in ons land belangrijk vinden: ­fatsoenlijke woonomstandigheden voor iedereen. Het voorkómen van banlieu-achtige situaties zorgt voor rust en incasseringsvermogen. En dat laatste hebben we in een steeds snellere maatschappij met veranderende normen en waarden hard nodig. Het bestuur van Elan Wonen wil zich dan ook inzetten om zuinig te zijn op de hoogstaande waarde die we in ons land qua volkshuisvesting hebben bereikt. Zelfs als dat noopt tot juridische actie. Tegen invoe­ ring van de Europese beschikking zullen we – liefst met veel collega-corporaties – beroep instellen. Corporaties zijn onderwerp van tal van discussies bij de vorming van beleid bij de rijksoverheid. Met reeds ingevoerde maatregelen is uiteraard in dit jaarver­ slag, maar ook in de meerjarenbegroting, ­rekening gehouden. De maatregelen die nog niet zijn door­ gevoerd en waarover nog volop discussie is, zijn nog niet meegenomen. Enkele voorbeelden zijn: • het verder aanscherpen van het vennootschaps­ belastingregime; • het al dan niet gedeeltelijk verleggen van de huurtoeslag naar woningcorporaties; • het afromen van huren die boventrendmatig in rekening worden gebracht; • de invoering van de Europese beschikking ­(verzelfstandiging van de vrijehuursector­ woningen); • het idee van het Centraal Plan Bureau (CPB) om de sociale huursector te verkleinen en met de meeropbrengst het begrotingstekort van de regering te verminderen.

Het spreekt voor zich dat we, binnen de grenzen van wat ­mogelijk is, ons werk blijven uit­ voeren. Wel zullen we ons beleid ­drastisch moeten bijstellen, als een of meerdere van deze punten worden door­ gevoerd. Een bijzondere omstandigheid, waarmee ondernemers normaliter geen ­rekening hoeven te houden.

Bestuursverklaring Het bestuur van Stichting Elan ­Wonen verklaart in zijn vergadering van 25 mei 2010 dat: • alle in zijn jaarrekening 2009 verantwoorde ­uitgaven zijn gedaan in het belang van de ­volkshuisvesting; • er geen leningen zijn verstrekt aan derden; • bij verkoop van woningen steeds een ­actuele taxatie van een makelaar is ­overlegd; • er geen sponsoring plaatsvond buiten de ­reikwijdte van de betreffende MG-circulaire; • er geen activiteiten zijn verricht buiten het ­statutaire werkgebied. Het bestuur heeft het jaarverslag en de jaar­rekening ­opgesteld en ter goedkeuring ­voorgelegd aan de Raad van ­Commissarissen. In de vergadering van 25 mei 2010 heeft de Raad van ­Commissarissen het jaarverslag en de jaar­ rekening goedgekeurd. Het bestuur G. Lowinsky directeur

A. Mol adjunct-directeur

7

naar index

hart voor

ons vak ouderen hart voor

8

hart voor

hart voor

de klant

buurt en wijk

m a a z r u Du

n e m e n r e d n o

M

naar index

1. Missie, opgave en strategie Missie Elan Wonen is een woningcorporatie die haar ­klanten kwaliteit en ruimte biedt.  We luisteren naar hun wensen en spelen hierop in. Bij ons staat de klant voorop. We stimuleren eigen initiatief. Samen met onze ­bewoners en belanghouders werken we aan leukere en betere buurten. Op Elan Wonen kun je bouwen.

leveren kennis en ondersteuning als dat nodig is. Dat doen we, omdat we stellig geloven dat alle mensen – ook in kwetsbare wijken en buurten – de veerkracht ­bezitten om zelfstandig verder te komen. Sommigen hebben echter af en toe een zetje van onze kant nodig om een treedje hoger te komen op de maatschappelijke ladder. Ook wij hebben er belang bij dat mensen vooruitgaan. Dan pas gaat ook de wijk of buurt vooruit. Een woonomgeving die vooruitgaat, is van belang voor de waarde­creatie en het waardebehoud van onze bezittingen.

Elan Wonen verhuurt woningen in de sociale en vrije sector in Haarlem, Heemstede en Velsen. Daarnaast ontwikkelen we maatschappelijk vast­ goed, zoals kinderdagverblijven en gezondheids­ centra, en we verhuren bedrijfsruimtes. De wonin­ gen die we bouwen, zijn fraai en ruim en ze hebben een opvallende uitstraling. We willen ons werk­ gebied uitbreiden naar de rest van Kennemerland, de ­Bollenstreek en de Haarlemmermeer.  

Elan Wonen neemt haar verantwoordelijkheid door er in eerste instantie voor te zorgen dat mensen goed, en vooral betaalbaar, kunnen wonen in een plezierige woonomgeving. Elk jaar doen we dit weer door voldoende woningen te bouwen, afgestemd op de vraag, en door bestaande woningen goed te onder­ houden. In de woonomgeving investeren we zowel fysiek als in de mensen en hun onderlinge relaties. We vinden het erg belangrijk dat onze klanten in staat blijven om aansluiting te houden op de maatschappij en kansen te benutten uit ontwikkelingen die zich in die maatschappij voordoen.

Maatschappelijke positie: waar doen we het voor? Elan Wonen is een organisatie die midden in de ­samenleving staat. Wij – bestuur en werknemers – voelen ons onderdeel daarvan. Dat zijn geen loze woorden; we bewijzen dat enerzijds door goed te luisteren naar wat onze omgeving van ons vraagt en daar waar mogelijk naar te handelen. Anderzijds doen we ook mee, vooral door samen te werken en bij te dragen aan vele concrete projecten die de ­positie van onze huurders in de wijken verbeteren. We zijn verantwoordelijk voor het lokale wonen en zijn daarop aanspreekbaar. We betalen mee en we

Midden in de samenleving staan, betekent dat wij samenwerken met de zorg- en welzijnsorganisaties die in een wijk of buurt van betekenis zijn. We koppelen onze beleidsdoelen aan hun belangen, waardoor er een situatie ontstaat die voor beide partijen voordelen oplevert. Degenen die hier uiteindelijk het meest van profiteren, zijn de mensen uit de wijk. We ondersteunen ook initiatieven van actieve bewoners, voor zover deze het woonplezier, de leefbaarheid en de sociale cohesie in de wijk vergroten.

Volkshuisvestingsopgave algemeen

Miss ie, o pgav e en

Wij willen een oplossing bieden voor de knelpunten op het gebied van volks­

stra

9

naar index

huisvesting in onze regio. Ons woningmarktgebied is aantrekkelijk dankzij de strategische ligging aan de kust, in de Randstad met veel werkgelegenheid en de nabijheid van stedelijke voorzieningen. De aantrekkelijkheid resulteert in hoge koopprijzen waardoor startende huishoudens veelal zijn aan­ gewezen op de huurmarkt. Door de grote kloof naar een koopwoning blijven ook bewoners met een wat hoger inkomen huren en is de doorstroming erg laag. Er zijn maar beperkt locaties beschikbaar voor nieuwbouw, waardoor ook deze bron van dynamiek nagenoeg ontbreekt.

10

Midden in de

Opgave Haarlem

In Haarlem is een aantal zwak­ kere wijken geïdentificeerd. In deze wijken is de sociale cohesie matig en de economische situa­ tie zwak door een relatief ­hogere werkloosheid. Bovendien vraagt de kwaliteit van de woningen om een forse investering. Ook de open­ bare ruimte verdient een impuls, zodat de straat veiliger en plezieriger wordt. Voor het proces van integrale wijkontwikkeling zijn de zwakkere wijken verdeeld over de lokale woning­ corporaties. Elan Wonen is trekker in de wijken Boerhaave en Amsterdamsebuurten, waarbij 2009 vooral in het teken stond van het ontwikkelen van een wijkvisie voor de Boerhaavewijk. In de Slacht­ huisbuurt en Delftwijk treden wij samen op met de andere corporaties.

samenleving staan, betekent dat wij samenwerken

Opgave Heemstede De gemeente Heemstede is een bovengemiddeld vergrijsde gemeente. De komende twintig jaar zal het aantal 75+’ers met 68% toenemen (bron: Horizononline.nl). De woningvoorraad is vooral vooroorlogs en vroeg-naoorlogs. Onze soci­ ale huurwoningen zijn oorspronkelijk, op een aantal uitzonderingen na, niet geschikt om op hoge leef­ tijd zelfstandig in te wonen. Daarom moeten we de toe- en doorgankelijkheid blijven verbeteren, door aanpassingen op complexniveau en het aanbrengen van individuele aanpassingen op woningniveau.

Uitwerking van opgave in strategie Beleidsplan In het beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ is ons beleid voor de jaren 2008-2012 geformuleerd. Het beleidsplan is te vinden op www.elanwonen.nl onder ‘publicaties’. In het beleidsplan zijn algemene uitgangspunten voor wat betreft het huisvesten van de doelgroep, het bevorderen van doorstromen en het verbeteren van de woningvoorraad opgenomen. Daarnaast zijn vier speerpunten geformuleerd, waarvoor wij ons in deze beleidsperiode extra inspannen. De resultaten van deze speerpunten zijn in dit jaarverslag in de volgende hoofdstukken uitgewerkt: • Hart voor ouderen: hoofdstuk 4. • Hart voor buurt en wijk: hoofdstuk 5. • Hart voor de klant: hoofdstuk 7. • Hart voor ons vak: hoofdstuk 8.

M

naar index

Uitvoering Bij de uitvoering van het beleidsplan vinden we het belangrijk dat de speerpunten voldoende aandacht krijgen, ondanks de druk van de dagelijkse werk­ zaamheden. Daarom hebben wij voor ieder speer­ punt een interne regisseur benoemd. Deze regis­ seurs hebben de speerpunten verder uitgewerkt, verdeeld in afgebakende programma’s en uitgezet in de tijd. Alle werknemers zijn uitgenodigd en ­uitgedaagd om als programmamaker of werkgroep­ lid een bijdrage te leveren aan een of meerdere ­programma’s. Actualisering In de planning- en controlecyclus is opgenomen dat het beleidsplan halverwege de beleidsperiode volle­ dig wordt geëvalueerd. Tussentijds beoordelen de regisseurs voortdurend of de beleidsdoelen en ge­ kozen strategieën moeten worden aangepast, naar aanleiding van veranderingen in de maatschappij. Dat deden ze bijvoorbeeld met de belanghouders­ bijeenkomst, zie hoofdstuk 2. Daarnaast is in 2009 de herijking van het strategisch voorraad­beleid af­ gerond waarbij terdege rekening is gehouden met de meest recente ontwikkelingen in de woning­ markt­­sector als gevolg van de economische ­recessie. De jaarlijkse aanpassing van de meer­ jarenprognose heeft geleid tot verdere bijstelling van de vastgoedstrategieën.

Maatschappelijke resultaten De maatschappelijke resultaten die we ­hebben behaald, zijn gerealiseerd op diverse terreinen en zijn daarom verspreid in dit ­jaarverslag weergegeven. Als belangrijk­ ste ­resultaten voor dit jaar noemen wij: • Het sociaal dividend van 6,6% van het ­eigen ­vermogen (zie verder hoofdstuk 9 ­‘Financiële ­continuïteit’). • Het maatschappelijk dividend van 6,7% van het ­eigen vermogen (zie verder hoofdstuk 9 ­‘Financiële continuïteit’). • De investeringen in duurzame energie ad E 1.000.000 in nieuwbouwproject ­Nederlandlaan (zie verder hoofdstuk 6 ‘Woningen en ­kwaliteit’). • De energiebesparende maatregelen ad E 3.133.000 in het bestaand bezit, waardoor ook in 2009 een groot aantal woningen een hoger energielabel ­ heeft verkregen (zie verder hoofdstuk 6 ‘Woningen en kwaliteit’). • De investeringen in maatschappelijk vastgoed in de Provinciënwijk in Heemstede die een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de wijk (zie verder hoofdstuk 6 ‘Woningen en kwaliteit’). • De exploitatie van buurtcentrum De Hamelink, dat door de vele activiteiten het bruisend hart is ­geworden van de Slachthuisbuurt in Haarlem (zie verder hoofdstuk 5 ‘Wijken en leefbaarheid’).

Miss ie, o pgav e en

stra

11

naar index

m a a z r n u e u k D enwer sam 12

a s n e s r e d u o h g n a l e

naar index

2. Belanghouders en samenwerking Algemeen

Belanghoudersbijeenkomsten

Als maatschappelijke onderneming en lokale speler staan we dicht bij onze klanten en relaties. Doen we de juiste dingen en doen we ze goed? Dat zijn de vragen die we ons continu stellen. De antwoorden krijgen we van onze werkomgeving en vooral van onze relaties. Wil je een eerlijk – en dus niet: het ­sociaal wenselijke – antwoord krijgen, dan moet de relatie goed zijn. Een goede relatie krijg je niet in de schoot geworpen; die ontstaat door deze te onder­ houden en erin te investeren. Dit doen we door onze klanten en relaties te betrekken bij, of te laten participeren in, onze beleids- en besluitvorming.

Voor de derde keer heeft Elan Wonen een bijeenkomst voor alle belanghouders georganiseerd, het zogenaamde Elan Café. Tijdens de eerdere bijeenkomsten zijn de belang­ houders betrokken bij de beleidsvorming en zijn de resulta­ ten van hun inbreng gepresenteerd. Deze keer hebben we de belanghouders gevraagd mee te denken over de strategische keuzes rond de investeringen en uitgaven van Elan Wonen in de komende jaren. Dat deden we door met de aan­wezigen een investe­ ringsspel te spelen. Nadat diverse programmamakers (medewerkers van Elan Wonen) projecten hadden gepresenteerd, konden de deel­ nemers geld inzetten op veertien verschillende projecten.

We vinden het belangrijk dat de relaties die we ­hebben duurzaam zijn. Daarvoor hebben we een aantal strategische uitgangspunten geformuleerd, die ingebed worden in de bedrijfsvoering en waarbij persoonlijk contact voorop staat. Relatiebeheer zien we als een van de instrumenten om onze onder­ nemingsdoelstellingen te halen. Ook vanuit de Raad van Commissarissen is er ­aandacht voor de relatie met onze belanghouders. Twee leden van de Raad van Commissarissen ­(onder wie de voorzitter) zijn benoemd op voor­ dracht van de bewonersraad. De voorzitter heeft ­bovendien, vanuit zijn achtergrond, grote affiniteit met welzijn, zorg en onderwijs.

Naast de programmamakers namen ook het management en de directie deel aan Elan Café III. Iedereen kijkt terug op een geslaagde bijeen­ komst. Doordat programmamakers de argumenten om te kiezen voor een programma ­persoonlijk aan de belanghouders konden voorleg­ gen, werd de relatie ­versterkt en aandacht gevraagd voor mogelijk toekomstige samen­werking. Voor belanghouders werd duidelijk dat Elan Wonen werk maakt van duurzame samenwerking en dat zij verder uitgedaagd worden om de komende jaren de beleidsdoelstellingen uit het ­beleidsplan 2008-2012 mee te helpen vormgeven. De resultaten van Elan Café III en de impact op onze beleidskeuzes zijn ­teruggekoppeld naar de belanghouders door middel van een nieuwsbrief. Op www.elanwonen.nl onder ‘elan ­wonen-organisatie’ staat een verslag van Elan Café III met foto’s en de meest ­opvallende uitspraken.

13

naar index

Periodiek overleg met belanghouders Hieronder een overzicht van het periodieke overleg met onze belanghouders.

14

Belanghebbende

Contactvorm

Frequentie

Thema’s

Bewonersraad

Formeel overleg

3 à 4x per jaar

Deelname aan belanghoudersbijeenkomst

1x per jaar

Organisatiebeleid Organisatieontwikkelingen Begroting, jaarrekening en jaarverslag Huurbeleid en -aanpassingen

Bewonerscommissies

Formeel overleg

2x per jaar

Wijk- en complexzaken Leefbaarheidsvraagstukken Herstructurering

Samenwerkende ­Haarlemse Huurdersorganisaties

Formeel overleg

4x per jaar

Corporatieoverstijgende aangelegenheden

Gemeente Haarlem, Gemeente Heemstede, Wijkraden

Bestuurlijk en ambtelijk overleg Stuurgroepen Samenwerking

Maandelijks 4x per jaar Maandelijks

Sociaal team

Maandelijks

Stads- en gebiedsontwikkeling Convenantafspraken Antwoord aan Haarlem Haarlem Klimaat Neutraal Sociale problematiek en veiligheid

Deelname aan belanghoudersbijeenkomst

1x per jaar

Regionale gemeenten

Bestuurlijk overleg

Situationeel

Regionale woonruimteverdeling

Welzijns-, onderwijs- en zorginstellingen waar­ onder zelforganisaties

Platform WWZ Projectmatige samenwerking

Situationeel Situationeel

Gebiedsontwikkeling WMO Projecten

Sociaal team

Maandelijks

Sociale problematiek en veiligheid

Deelname aan belanghoudersbijeenkomst

1x per jaar

Bilateraal overleg Bestuurlijk overleg

Maandelijks Maandelijks

Regionaal overleg sociale verhuurders (ROSV)

3x per jaar

Collega-corporaties

Gebiedsontwikkeling Convenantafspraken Strategie en beleid Veiligheid en sociale cohesie Regionale woonruimteverdeling Regionale volkshuisvestelijke en woonruimte­verdelingsaangelegenheden

a s n e s r e d u o h g n a l e

naar index

Prestatieafspraken Haarlem

Prestatieafspraken Heemstede

Met de gemeente Haarlem zijn prestatieafspraken gemaakt en vastgelegd in de volgende overeen­ komsten: Convenant ‘Verleiden tot verhuizen’: de titel verwijst naar de op slot zittende woningmarkt. De afspraken betreffen voornamelijk de aan te houden betaalbare voorraad, de nieuwbouwproductie tot en met 2009, de nieuwbouwproductie na 2009 en de bouw­ envelop (nieuwbouw op locaties van de gemeente Haarlem). Raamovereenkomst ‘Transformatie Haarlemse woonwijken’: de afspraken hebben voornamelijk ­betrekking op de gezamenlijke gebiedsontwikkeling door herstructurering op fysiek, sociaal en econo­ misch terrein. Antwoord aan Haarlem: dit is een lokale vertaling van het door corporatiekoepel Aedes opgestelde manifest ‘Antwoord aan de samenleving’. ­ De  afspraken betreffen voornamelijk voldoende huurwoningen voor doelgroephuishoudens en de betaalbaarheid daarvan, voldoende nieuwbouw, ­bevordering van de leefbaarheid, duurzaamheid en woningisolatie.

Begin 2009 zijn de prestatieafspraken door de ­gemeenteraad vastgesteld. De afspraken betreffen voornamelijk: • de omvang van de voorraad betaalbare woningen in verhouding tot de doelgroep; • de verbetering van onder meer de energetische ­kwaliteit van de woning­portefeuille; • de vergroting van de kansen voor ­starters en de bevordering van de doorstroming; • het faciliteren van de wens van ouderen om ­zorgeloos thuis ouder te kunnen worden; • leefbaarheid en veiligheid.

Overige prestatieafspraken In de gemeente Velsen hebben wij tot nu toe slechts één woontoren met zestig woningen, een gemeen­ schappelijke huisartsenpraktijk en een onderkelder­ de parkeergarage in bezit. Door deze beperkte aan­ wezigheid hebben we met de gemeente Velsen nog geen prestatieafspraken gemaakt. Ook met onze bewoners en andere belanghouders zijn geen ­specifieke prestatieafspraken gemaakt.

15

naar index

16

r a a b l a a t e b m a a z r u u D

an uur a Verh

naar index

oelg de d

3. Verhuur aan de doelgroepen

Beleid Woonruimteverdeelbeleid De woningmarkt in Zuid-Kennemerland is krap. Veel huishoudens uit de doelgroep moeten vele ­jaren zoekduur hebben opgebouwd voordat ze aan de beurt zijn voor een woning. Het regionale woon­ ruimteverdeelbeleid is erop gericht om de schaarste zo goed mogelijk te verdelen en de woningen aan de juiste doelgroepen te gunnen. Tot de doelgroe­ pen van Elan Wonen behoren lagere inkomens­ groepen en bijzondere aandachtsgroepen, zoals jongeren, ouderen, gehandicapten, woonwagen­ bewoners, etnische minderheden en verblijfsgerech­ tigden. In grote lijnen zijn dat dus degenen die door specifieke omstandigheden moeite hebben met het vinden van passende woonruimte. Door de doelmatige woonruimteverdeling, waarbij goedkope woningen worden gereserveerd voor huishoudens met een laag inkomen, wordt ver­ meden dat een onnodig groot beroep op de huur­ toeslag wordt gedaan. Ons beleid is er tevens op gericht om doorstroming te bevorderen, zodat er verhuisketens ontstaan als een woning vrijkomt. De vrije bemiddelingsruimte van 30% wordt, in het kader van doelmatigheid, voornamelijk ingezet ter bevordering van de doorstroming. Incassobeleid Elan Wonen hanteert een zakelijk, maar rechtvaardig en sociaal incassobeleid. Kern van het incassobeleid is een vroege signalering van de huurachterstand en een persoonlijke benadering bij huurschuld.

Doelstellingen 2009 • H  andhaven van een transparante woonruimteverdeling voor de sociale huurwoningen en deze uitbreiden naar zelfstandige zorgwoningen. • Bevorderen doorstroming door gebruikmaking van de 30% vrije bemiddelingsruimte. • Ontwikkelen van een structurele aanpak tegen onrechtmatige ­bewoning. • Ontwikkelen van een marktgericht huurprijsbeleid. • Beheersen van huurachterstanden. • Beperken van het aantal huisuitzettingen door huurschuld.

Realisaties en keuzes 2009 Transparante woonruimteverdeling De sociale huurwoningen worden toegewezen door een regionaal woon­ ruimteverdelingssysteem aan twee inkomensgroepen. De A-categorie heeft een maandinkomen tot E 2.526 en kan reageren op woningen met een maandhuur tot aan de maximale huurgrens. De B-categorie heeft een inkomen vanaf E 2.526 en kan reageren op woningen met een maandhuur vanaf E 400. In bijlage VI staan de resul­ taten van de woonruimteverdeling in aantallen, gespecificeerd naar huurcategorie en bijzondere aandachtsgroepen. ­Senioren hebben wij benoemd als speciale doelgroep van beleid (zie verder hoofdstuk 4 ‘Ouderen’). Veel zelf­ standige zorgwoningen worden verdeeld door aan­ liggende zorgcentra. Dit is voor de klant niet ­inzichtelijk en ook niet bevorderlijk voor de ­keuzevrijheid. Bovendien worden de klanten daardoor gedwongen zich op verschillende wachtlijsten te laten plaatsen. Om de ­beschikbaarheid en verdeling van zelf­

17

naar index

standige zorgwoningen transparanter te maken, is een voorstel ontwikkeld om deze woningen centraal te verdelen en op te nemen in het reguliere woning­ verdeelsysteem.

18

Bevorderen doorstroming Sinds 2007 kunnen de corporaties 30% van hun vrijkomende woningen toewijzen aan eigen ­bewoners. In 2009 zijn in totaal 29 huishoudens bemiddeld in deze ruimte, dit is 9% van het totaal­ aantal regulier verdeelde sociale huurwoningen. Het doel hiervan is de door­ stroming te bevorderen en doel­ matig gebruik te maken van de woningvoorraad. De vrije bemid­ delingsruimte wordt tevens ­gebruikt om sociale beheers­ problematiek te voorkomen. In principe worden alle bewoners die scheef wonen (bijvoorbeeld te groot of te goed­ koop) via de corporatie aan passende woonruimte geholpen.

De vrije bemiddelingsruimte gebruiken we om sociale beheers-

problematiek te voorkomen

Structurele aanpak onrechtmatige bewoning Woonfraude leidt ertoe dat de slaagkansen van ­woningzoekenden onnodig verminderen. Het is aan goedwillende woningzoekenden ook niet uit te ­leggen dat zij lang op een huis moeten wachten, terwijl anderen het systeem omzeilen met sleutel­ geldpraktijken en illegale doorverhuur, of omdat ­woningen illegaal aan hun bestemming worden ­onttrokken. Onrechtmatige bewoning heeft ook

­ egatieve gevolgen voor de leefbaarheid. Illegale n huurders vermijden contact met de buren en heb­ ben weinig betrokkenheid met de woonomgeving. ­Tevens worden woningen illegaal gebruikt als hen­ nepplantage of pension. In 2009 heeft Elan Wonen een plan van aanpak opgesteld om onrechtmatige bewoning vanaf 2010 structureel aan te pakken. Huurprijsbeleid In 2009 hebben we een marktgericht en transparant huurprijsbeleid ontwikkeld voor huurwoningen. De bewonersraad heeft inmiddels een positief ­advies gegeven over dit huurprijsbeleid, dat ingaat op 1 juli 2010. Huurachterstanden en huurderving Elan Wonen reageert snel op huurachterstanden. Aan de ene kant om het financiële verlies van huur­ derving zo klein mogelijk te houden, aan de andere kant om de huurschulden bij deze bewoners niet hoog op te laten lopen. Hiervoor wordt een krachti­ ge procedure gebruikt met veel persoonlijke aan­ dacht voor de klant. Dat deze procedure duurzaam is, blijkt uit de lage huurachterstanden en huurder­ ving van de laatste jaren. Ook in 2009, een voor vele klanten financieel moeilijk jaar, heeft ons incas­ sobeleid zich bewezen en is de huurachterstand met 0,73% bijzonder laag. Om huurachterstanden en huurderving te mini­ma­ liseren, stimuleren wij onze bewoners om de huur via automatische incasso te betalen. Een van de ­stimuleringsmaatregelen is het jaarlijks verloten van

an uur a Verh

naar index

oelg de d

drie keer één maand gratis huur. Alle huurders die via automatisch incasso de huur betalen, ­maken kans. Preventie huisuitzettingen Samen met de gemeente Haarlem, GGD en de Haarlemse corporaties hebben we sinds september 2008 een twee jaar durend experiment ‘Preventie Huisuitzettingen’ opgezet. In september 2009 is het experiment tussentijds geëvalueerd. Hieruit bleek dat het proces tegenviel, ondanks een afname van het aantal huisuitzettingen. Hierop heeft de GGD besloten zijn regievoerders terug te trekken. Per 1 januari 2010 is het experiment, conform het convenant, dan ook gestopt. Het schijnbare resul­ taat van de samenwerking voor Elan Wonen is tien huisuitzettingen vanwege huurschuld in 2009, ­tegenover vijftien in 2008.

Toekomstige doelstellingen • O  nderzoek naar de consequenties van de nieuwe Huisvestingswet en de mogelijkheden binnen het woonruimteverdelingssysteem.

• U  itvoering van het plan om een transparante ­woningverdeling voor zorgwoningen te ­realiseren ­binnen het gangbare woonruimteverdelings­systeem. • Aangaan van een nieuw ­convenant ­‘Preventie Huisuitzettingen’ met de ­gemeentelijke ­afdeling Schuldhulp­ verlening en de Haarlemse corporaties. In dit convenant worden nieuwe ­afspraken ­vastgelegd voor een effectieve werkwijze om huisuitzettingen op financiële ­gronden zo veel mogelijk te voor­komen. • Het plan van aanpak rondom onrecht­ matige bewoning uitvoeren. Hier­onder ­vallen het ­benoemen van een interne specialist voor de ­coördinatie, het trai­ nen van mede­werkers en het onder­ zoeken van de ­ontvangen signalen van ­illegale onderhuur bij ­ongeveer ­dertig ­adressen per jaar.

19

naar index

n e v e l m a a e i z r g e u r u D in

20

naar index

Ouderen

4. Ouderen Beleid In ons beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ onder het speerpunt ‘Hart voor ouderen’ zijn voor de ­periode 2008-2012 de plannen beschreven voor onze huidige en toekomstige oudere klanten. Net als in de rest van Nederland is de vergrijzing van de bevolking ook in de regio Zuid-Kennemer­ land een in het oog springende ontwikkeling. We verwachten dat deze groep huurders proble­ men zal ondervinden met traplopen en dat zij een groter beroep zullen doen op zorgvoorzieningen. Het aantal huurders van 55 jaar en ouder is bij Elan Wonen ongeveer 57% (Nederland 25%). Ongeveer 19% van de huurders van Elan Wonen is ouder dan 75 jaar. De kern van ons ouderenbeleid is dat we zo veel mogelijk tegemoet willen komen aan de wens van de oudere klant om in deze fase van het leven ­plezierig, en zo lang mogelijk zelfstandig, te blijven wonen met regie op het eigen leven. Dit betekent dat het aantal levensloopbestendige woningen moet worden uitgebreid. Daarnaast ligt er een sociale opgave voor wat betreft het opbou­ wen van een effectief ondersteunend netwerk voor ouderen. Elan Wonen bouwt hiervoor een partner­ schap op met zorg- en welzijnsorganisaties, mantel­ zorgers, vrijwilligers en gemeenten. Om achteraf te kunnen vaststellen of ons doel met alle inspanningen bereikt is, hebben we studenten

van de Haagse Hogeschool opdracht gegeven een ­nulmeting te doen naar de woonbeleving van de huidige oudere klanten (65+) op de aspecten veiligheid, comfort, ondersteuning door Elan Wonen, ­betrokkenheid bij de buurt en samenwerking met maatschappelijke partners. Dit onder­ zoek is begin 2010 uitgevoerd in de Haarlemse woon­wijken ­Boerhaavewijk en Amsterdamsebuurt. In 2014/2015 wordt dit ­onderzoek herhaald, waarna de uitkomsten van beide onder­zoeken met elkaar worden ­vergeleken en worden geanalyseerd.

Doelstellingen 2009 • O  rganiseren van woonworkshops voor oudere ­klanten, waarbij de deel­ nemers gestimuleerd worden om hun huidige en toekomstige woonwensen te definiëren en voor zichzelf een woonplan te maken, gericht op het zelfstandig kunnen blijven wonen. • Starten van een proef waarbij oudere klanten, die in een eengezins­ woning wonen, door middel van maatwerk geholpen worden bij het vinden van een beter passende woning. • Ontwikkelen van domotica- en telemedicinevoorzieningen, in ­samenwerking met ouderenzorgorganisatie SHDH.

Realisatie 2009 Woonworkshops In samenwerking met Sint Jacob Academie hebben we woonworkshops georganiseerd voor onze oudere klan­ ten om hen te helpen bij het maken van de juiste keuzes voor het wonen in de toekomst. In totaal zijn drie workshops georganiseerd, zijn er 590 klanten aangeschreven en hebben 16 klanten deelgenomen. De reacties waren onver­ deeld positief. De huurders kregen een beter beeld van hun mogelijkheden.

21

naar index

Maatwerk Maatwerk is een onderdeel van de vrije bemidde­ ling, ­speciaal bedoeld voor 65+’ers die in een eengezins­woning wonen. Ouderen die gebruik­ maken van Maatwerk, krijgen E 2.500 tegemoet­ koming in de verhuiskosten en kunnen via de ­website hun woonwensen invullen en een optie ­nemen op een voor hen geschikte woning. De proef is in januari 2009 van start gegaan en in totaal zijn 590 klanten binnen de doelgroep ­benaderd om aan Maatwerk deel te ­nemen. In to­ taal hebben 6 klanten gebruikge­ maakt van Maatwerk en 101 klan­ ten hebben een optie ­genomen op een andere woning.

Het aantal levensloopbestendige 22

woningen moet worden uitgebreid

Domotica en telemedicine voorzieningen Voor het appartementencomplex Nieuw Meerwijk is de haalbaarheid van een proefopstelling onderzocht en heeft een leveranciersselectie plaatsgevonden. De verdere realisatie staat voor 2010 gepland. Huisbezoeken Met de gemeente Haarlem en het welzijnswerk heb­ ben we voorbereidingen getroffen om 75+’ers uit de Boerhaavewijk door vrijwilligers te laten bezoeken. De huisbezoeken moeten informatie verschaffen over de specifieke ondersteuningswensen van ­ouderen. Tegelijkertijd is het een middel om de ­eenzaamheid onder ouderen te verkleinen.

Levensloopbestendigheid De vastgoedportefeuille is ­herijkt, zie verder hoofd­ stuk 6 ‘Woningen en kwaliteit’. Per ­woning is de ­geschiktheid voor bewoning door ouderen bepaald, waarbij ook de ­locatie en het voorzieningenniveau in de directe omgeving zijn meegewogen.

Toekomstige doelstellingen • T  oepassen van een meer persoonlijke klant­ benadering om meer rendement te halen uit ons product Maatwerk. Het doel is minimaal één ­bemiddeling per maand tot stand te brengen. De woonworkshops blijven we organiseren als ondersteuning voor Maatwerk. • Realiseren van een proefopstelling met domotica in een beperkt aantal woningen in appartementen­ complex Nieuw Meerwijk. Alle bewoners ­worden in de gelegenheid gesteld om de mogelijkheden van domotica te ervaren en aan te ­geven of en hoeveel zij bereid zijn daarvoor te betalen. • Het ontwikkelen van instrumenten die aanvul­ lend gebruikt gaan worden om de oudere klant te verleiden tot het verhuizen naar een beter ­passende woning. Het gaat hierbij om een prijs­ beleid voor ouderen waarmee de negatieve finan­ ciële gevolgen van de hogere nieuwe huurprijs kunnen worden weggenomen. Tevens wordt een verhuisservice ontwikkeld, die de oudere klant ondersteunt bij de organisatie van de verhuizing. • Het opstarten van huisbezoeken door vrijwilli­

naar index

Ouderen

gers bij 75+’ers in de Boerhaavewijk. Elan Wonen ondersteunt en speelt in op de informatie die ­tijdens deze huisbezoeken wordt verkregen. • Maken van werkafspraken met de gemeenten Haarlem en Heemstede, zodat bewoners gemak­ kelijker eenvoudige woningaanpassingen in het kader van de WMO kunnen krijgen. • Bepalen van de aanpassingen op productniveau om de gehele woning voor de doelgroep beter bereikbaar te maken. De veiligheid van de direct aangrenzende openbare ruimte, verlichting, zichtlijnen, hellingen en de bereikbaarheid van de voorzieningen spelen hierin een grote rol.

23

naar index

m a a z r n u e u d D erbin v 24

W

naar index

5. Wijken en leefbaarheid Beleid In ons beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ onder het speerpunt ‘Hart voor wijk en buurt’ zijn de ­plannen beschreven voor de periode 2008-2012. Wij vinden dat het leefklimaat en de voorzieningen in een wijk of buurt mede bepalend zijn voor het woongenot van bewoners én voor hun maatschap­ pelijke kansen. We nemen onze verantwoorde­ lijkheid op dit terrein en zoeken actief de samen­ werking met organisaties op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs. Ook vinden wij de inbreng en inzet van buurtbewoners essentieel voor een duur­ zame buurtgerichte aanpak. Wij zetten hierbij sterk in op het ondersteunen en/of verbeteren van de ­sociale cohesie in de wijken en buurten.

ben zij een belangrijke taak als aanspreekpunt en toe­ zichthouder voor de bewoners. Zij voeren preventieve controles uit tijdens de rondgang in en om de woon­ gebouwen in het kader van sociale veiligheid. Ook spreken zij bewoners aan op hun woongedrag en zijn zij de eerste ­opvang bij overlastproblemen. Uit de jaarlijkse enquête onder de bewoners blijkt dat de aanwezigheid en het functioneren van de huismeester als belangrijk voor het sociale klimaat wordt ervaren. Het is van belang dat de huismeester goed samenwerkt met het buurt­ beheer, de gebiedsagenten, jongerenwerk en eventueel de scholen. Naast een goede flatwoning speelt namelijk de leefomgeving een cruciale rol bij het prettig wonen in een buurt. De huismeester stimuleert bewoners tot het gezamenlijk schoonhouden van de galerij, bemiddelt als eerste bij overlast ­tussen buren en schakelt voor vervolgbemiddeling onze afdeling Sociaal ­Beheer in.

Trekker in zwakke wijken

Huiselijk geweld en kindermishandeling

In Haarlem is een aantal zwakkere wijken geïdenti­ ficeerd met een matige sociale cohesie, een zwakke economische situatie en een relatief hoge werk­ loosheid. Voor het proces van integrale wijkontwik­ keling zijn de zwakkere wijken verdeeld over de ­lokale woningcorporaties. Elan Wonen vervult een voortrekkersrol in de wijken Boerhaave en ­Amsterdamsebuurten. In de Slachthuisbuurt en Delftwijk treden wij samen op met de andere ­corporaties.

Mederwerkers van Elan Wonen signaleren en melden huiselijk geweld en kindermishandeling volgens een vastgesteld protocol. Zie verder hoofdstuk 8 ‘Personeel en organisatie’.

Buurtbeheer Het buurtbeheer in Haarlem is uitbesteed aan Kontext. In buurten met een kwetsbaar leefklimaat controleert Kontext regelmatig op opgeruimde portieken, zwerf­ vuil en woongedrag. Kontext rapporteert regelmatig voorkomende zaken aan de sociale beheerders van Elan Wonen.

Huismeesters

Wijk en e n

In de grotere woongebouwen zijn vijf huismeesters fulltime actief. Hun meerwaarde leveren zij al sinds vele jaren. Naast uitvoerende werkzaamheden heb­

leef b aarh eid

25

naar index

Wijkcontracten In de afgelopen jaren zijn in Haarlem tien ­wijk­contracten opgesteld tussen corporaties, wijk­ raden, gemeente, politie en welzijns­organisaties. In een wijkcontract staat ­beschreven hoe organi­ saties en bewoners gezamenlijk concrete knel­ punten in de wijk op het gebied van leefbaarheid en veiligheid gaan aanpakken. In de wijkcon­ tracten worden ­onderwerpen en kansen aangepakt, die ­alleen door samenwerking tussen de bewoners, de gemeente en de partnerorganisaties kunnen wor­ den opgelost. In de wijkcontracten zijn speci­ fieke projecten ­benoemd en zijn afspraken vastge­ legd over de ­inspanningen die iedere partij ­levert om het project te laten ­slagen en daarmee de wijk beter te laten functio­neren. Elan ­Wonen neemt ac­ tief deel aan een aantal projecten die vanuit de wijkcontracten ­worden ­ondernomen.

Inbreng en inzet van buurtbewoners is essientiëel voor een duurzame 26

buurtgerichte aanpak

Resultaatmeting Om het effect van onze inspanningen te meten, gebruiken wij de ­resultaten van de tweejaarlijkse Leefbaarheids- en Veiligheidsmonitor van de ­gemeente Haarlem. Hierbij kijken we vooral naar Boerhaavewijk, Europawijk en Amsterdamsebuurt omdat deze wijken momenteel op het gebied van sociale cohesie zwakker scoren dan gewenst. Op de vragen die wij hebben geselecteerd over het

gevoel van achteruitgang in de wijk, de verbetering van de sociale ­cohesie en de waardering van de woonomgeving streven wij binnen vier jaar naar een verbetering van respectievelijk 25%, 10% en 8%.

Doelstellingen 2009 • I nvesteren in het sociaal programma voor de Slachthuisbuurt en ­opstarten activiteiten in buurtcentrum De Hamelink. • Ontwikkelen gebiedsvisie Boerhaavewijk. • Actieve deelname aan diverse projecten vanuit de wijkcontracten. • Stimuleren van buurtbemiddeling. • Ondersteunen van het project Troepers, waarbij kinderen hun eigen buurt schoonmaken. • Omvormen van voormalige containerruimtes in ­samenspraak met bewoners. • Handhaven van wijkbudgetten voor initiatieven van ­bewoners ten behoeve van de leefbaarheid in de wijk.

Realisatie en keuzes 2009 Ontwikkeling Slachthuisbuurt en ­exploitatie ­buurtcentrum De Hamelink In 2009 is veel geïnvesteerd in het ­sociale pro­ gramma van de Slachthuisbuurt. Vooral de exploi­ tatie van buurtcentrum De Hamelink ­(gezamenlijk eigendom met Pré Wonen en Ymere) heeft veel energie gekost, maar het resultaat mag er zijn. De Hamelink is het bruisend hart geworden van de Slachthuisbuurt. Ruim tachtig vrijwilligers werken er, ­ondersteund door professionals, aan een breed

W

naar index

scala van wijkactiviteiten voor jong en oud. Zo brengt het 5eKwartier kunst in de wijk, terwijl moedercentrum Doenja de vrouwen in de wijk ­activeert en emancipeert. Het 5eKwartier en Doenja werken samen aan de Verhalenkeuken, een buurt­ kantine waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en verhalen kunnen uitwisselen. Kern van alle activiteit is de ­basisschool die, na de aanvankelijke opheffing, toch weer een plekje heeft gekregen. De Hamelink is daarmee een mooie opstap naar de sociale trans­ formatie: meer betrokkenheid van mensen bij de wijk, meer sociale samenhang en ­cohesie. Deze be­ weging moet duurzaam blijven ­bestaan en zal zich in 2010 voortzetten in de wijk via diverse activiteiten. Parallel aan deze sociale activiteiten is gewerkt aan de ontwikkeling van de Zuidstrook. Zie hiervoor ­verder hoofdstuk 6 ‘Woningen en kwaliteit’. Gebiedsvisie Boerhaavewijk Het proces rondom de herontwikkeling van de Boer­ haavewijk heeft vertraging opgelopen. Elan Wonen probeert samen met de partners (Pré Wonen, Ymere, zorgleverancier Stichting Sint Jacob en de gemeente) te komen tot een ­gebiedsvisie die ook op draagvlak kan rekenen bij de bewoners van de wijk. Dat blijkt een intensief en complex proces. In 2009 zijn de sociale vraag­ stukken ruim onderzocht. Het vraagstuk rondom de ruimtelijke aan­passingen is in behandeling, maar zal pas in 2010 ­worden opgelost.

Wijk en e n

Subsidie 40+-wijken Voor wijken die niet tot de veertig aandachtswijken behoren, maar die wel vergelijkbare problemen kennen, is door het ministerie van Wonen, Werken en Integratie (WWI) een budget beschikbaar gesteld van 60 miljoen euro ­(eerste tranche 2008-2009, tweede tranche 2009-2010). Voor de Haarlemse wijk Zomerzone (Slachthuisbuurt, Parkwijk en Zuiderpolder) heeft het ministerie van WWI in de eerste tranche een ­bijdrage van maximaal E 2.000.000 ­toe­gekend op voorwaarde dat er ­cofinanciering plaatsvindt door gemeente en woning­corporaties. Elan ­Wonen draagt een bedrag van E 200.000 bij. Het geld wordt de komende twee tot drie jaar besteed aan ­diverse projecten met een sociaal-economisch ­karakter. De projecten zijn ingediend door ­bewoners en profes­ sionals en hebben de volgende ­doelstellingen: • Meedoen aan een vertrouwde samenleving. • Investeren in leren en opvoeden. • Stimuleren van werktoeleiding en wijkeconomie. Voor de tweede tranche is een subsidieaanvraag van E 2.000.000 gedaan voor Boerhaavewijk. ­Cofinanciering zal plaatsvinden door gemeente, woning­ corporaties en stichting Sint Jacob. Elan ­Wonen draagt een bedrag van E 317.000 bij. Als de subsidieaanvraag wordt gehonoreerd dan wordt het geld de komende twee tot vijf jaar besteed aan diverse op duurzaamheid gerichte ­projecten met de volgende doelstellingen: • Verbeteren van de wijkeconomie (werken). • Bevorderen van leren en opgroeien/opvoeden. • Bevorderen van meedoen/integreren. • Verbeteren van de veiligheid.

leef b aarh eid

27

naar index

28

Wijkcontracten Elan Wonen heeft een actieve bijdrage geleverd aan diverse projecten binnen de tien wijkcontracten waaraan de burgemeester van Haarlem zich heeft verbonden. De projecten draaien veelal om de ­volgende thema’s: • een schone buurt; • parkeren; • groen; • aanpak hondenpoep; • aanbod activiteiten voor kinderen, ­tieners en ­jongeren; • contact met de buren; • hoe spreek ik een ander aan; • samen sporten in de wijk. In 2009 zijn vijf wijkcontracten beëin­ digd en ge­ëvalueerd. Hoewel het veel inzet en energie heeft gekost, zijn de resultaten bevredigend. De betrok­ kenheid van de bewoners bleek min­ der dan verwacht. Aandachtspunten voor de toekomst zijn dan ook: meer bewonersparticipatie, draagvlak voor ­inzet van burgers en een meer gedifferentieerde ­benadering van de wijkontwikkeling.

De leefomgeving speelt een cruciale rol bij het prettig

wonen in een buurt

Buurtbemiddeling Vanuit het wijkcontract Delftwijk is Buurtbemidde­ ling geïntroduceerd. De stichting Meerwaarde voert dit project namens de gemeente en de Haarlemse corporaties uit. Zij leiden bewoners op tot vrijwillige buurtbemiddelaars en coördineren de meldingen.

Het project is in 2009 uitgebreid over andere wijken in Haarlem en losgekoppeld van de wijkcontracten. Voor Elan Wonen zijn op deze wijze dertien meldin­ gen afgehandeld. Troepersproject Vanuit het wijkcontract Meerwijk is een samen­ werkingsverband aangegaan tussen de gemeente Haarlem, de gezamenlijke woningcorporaties, ­welzijnsorganisatie Dock en reinigingsbedrijf ­Spaarnelanden. In dit project helpen kinderen de wijk schoon te houden door met een bepaalde ­regelmaat in groepjes en onder begeleiding van ­ouders zwerf­ vuil op te halen. Vanuit de deel­nemende scholen worden educatieve en recreatieve activiteiten georga­ niseerd. Het doel van dit project is het verkrijgen van een schonere buurt en meer betrokken bewoners. Omvormen containerruimtes Een aantal containerruimtes in appartementen­ complexen is over­bodig geworden door de onder­ grondse vuilopslag in de buurt. Voor één ruimte is inmiddels samen met bewonerscommissie en ­bewoners het plan uitgewerkt om deze ruimte om te ­vormen tot ontmoetingsruimte. ­Bewoners ­worden zelf verantwoordelijk voor het beheer en ­gebruik van de ruimte. Zodra de gemeente de bestemmings­wijziging heeft afgegeven, wordt ­gestart met de ­ver­bouwing van de containerruimte. Wijkbudgetten Sinds 2005 stelt Elan Wonen jaarlijks € 38.000 aan

W

naar index

wijkbudgetten ter beschikking. Dit bedrag kunnen bewonerscommissies (in overleg met hun achter­ ban) naar wens en behoefte besteden aan projecten die de leefbaarheid in de wijk bevorderen. Het feit dat bewoners onderling overleggen over de beste­ ding, heeft op zich al een bindend effect. Doorgaans zijn bewoners creatief in het vinden van een goede bestemming voor het geld. Enkele voorbeelden zijn een burendag voor senioren, een groenproject voor blinde muren, een rommelmarkt, een jazzavond, ­inrichting van een hal en de befaamde buurt­ barbecue. In totaal is het afgelopen jaar 58% van het budget besteed. Deelname aan initiatieven van bewoners, ­gemeenten en welzijnsorganisaties Ook dit jaar heeft Elan Wonen deelgenomen aan ­diverse initiatieven. Enkele voorbeelden: de dag van de dialoog, de nationale straatspeeldag, dag van de mantelzorger en verscheidene lentefrisacties, rondgangen in de buurt, swingend Schalkwijk en de nationale burendag.

Toekomstige doelstellingen • Voortzetten van de positieve beweging in de Slachthuisbuurt via diverse activiteiten en een gebiedspromotie onder het motto ‘De Slacht­ huisbuurt, een buurt met karakter’. • Oplossen van de vraagstukken betreffende de ruimtelijke aanpassingen in Boerhaavewijk samen met de partners. Daarmee wordt tevens de gebiedsvisie Boerhaavewijk afgerond.

Wijk en e n

• Evalueren van het beleid van functioneel toezicht in de wijk. Om het wijkgericht werken meer te ­ontwikkelen, beraden wij ons op een meer integra­ le wijk­aanpak vanuit de eigen organisatie. • Uitbreiden van buurtbemiddeling naar de gemeente Heemstede. Het doel is 10% van de overlastklachten te laten afhandelen door de ­bewoners die als vrijwillige buurtbemiddelaars ­optreden. • Evalueren van het concept ‘Troepers’ nadat het is ­ingebed in Meerwijk en de ondersteuning voor een groot deel is afgebouwd. De vrijgekomen capaci­ teit bij welzijnsorganisatie Dock kan vervolgens worden ingezet om een andere wijk te faciliteren. • Stimuleren van de ontwikkeling van buurtvoor­ zieningen door het realiseren van maatschappelijk vastgoed en deze ter beschikking te stellen aan de hand van actuele vraag­analyses. ­Gebleken is dat onze organi­satie nog niet ­voldoende wijkgericht is ­ingericht om ­actuele analyses te kunnen maken van de vraag. Voor een duurzame wijkgerichte aanpak is een goed vraaggericht systeem nodig om vragen, signalen en behoeften in kaart te ­kunnen brengen, te analyseren en om te zetten in acties. Het wijk­gericht onderzoek en wijkgericht werken wordt in 2010 een van de grootste deel­ programma’s. • Ontwikkelen van acties om de sociale ­cohesie in de wijken te bevorderen zoals het verwelkomen van nieuwe huurders, het organiseren van Lagerhuis­debatten en het opzetten van wijk­ netwerken.

leef b aarh eid

29

naar index

30

n e l e k m k a i a w z t r n u o u D wen en bou

6. Woningen en kwaliteit Woningvooraad Elan Wonen is met circa zevenduizend woningen en duizend overige verhuureenheden een middelgrote corporatie. In bijlage VI is een overzicht opgenomen van de woningvoorraad per gemeente naar woning­ types, bouwjaarklassen en huurprijscategorieën. Nieuwbouw in aanbouw In 2009 zijn er geen woningen opgeleverd. Wel zijn er 177 woningen in aanbouw op twee locaties in Haarlem (Archipelstraat en Nederlandlaan). Beide complexen worden in de eerste helft van 2010 ­op­geleverd. In het appartementencomplex aan de ­Nederlandlaan is E 1.000.000 geïnvesteerd in duurzame energetische technieken zoals warmtekoude­opslag, warmtepompen en zonnepanelen. Nieuwbouw in ontwikkeling In Heemstede starten we in 2010 met de bouw van 39 woningen in het Watertorenplan aan de Dreef­zijde. Onder de naam ‘De Slottuin’ werken we, ­samen met een projectontwikkelaar, aan plannen voor de bouw van ongeveer 100 woningen op het terrein van het voormalige Nova College in Heemstede. Gebiedsontwikkelingen De zuidstrook van de Slachthuisbuurt wordt samen met Ymere en Pré Wonen herontwikkeld. De ont­ werpen voor de eerste deelplannen krijgen vorm. In het eerste deelplan heeft Elan Wonen een beperkt aandeel. De ontwikkeling wordt dan ook hoofdzake­

n e n e g n i n o

i e t i l a w k

naar index

lijk door Ymere begeleid. Elan Wonen is betrokken bij de voor haar relevante zaken, om uiteindelijk 24 woningen met parkeerplekken en bergingen plus 6 commerciële ­ruimtes van 85 m2 volgens het turnkeyprincipe van Ymere af te nemen. Het ontwerp voor de inrichting van de openbare ruimte is gereed. In 2011 start Elan Wonen in het tweede deelplan met de bouw van 102 woningen met parkeerplaatsen plus 2100 m2 commerciële ruimte. In een later stadium bouwt Elan Wonen de ­resterende 188 woningen.

In Boerhaavewijk is het afgelopen jaar gewerkt aan een gebiedsvisie (zie ook hoofdstuk 5 Wijken en leefbaarheid). Het vraagstuk rondom de ruimtelijke ­aanpassingen zal naar verwachting in 2010 worden opgelost.

In Schalkwijk werkt Elan Wonen, samen met Ymere en Pré Wonen, ook aan de herontwikkeling van het gebied rondom het voormalige belasting­kantoor en een aantal garagebedrijven.

Maatschappelijk vastgoed Elan Wonen heeft een groot aantal complexen waarin maatschap­ pelijke voorzieningen zijn gehuisvest. Dit loopt uiteen van oude­ renhuisvesting en huisvesting voor gehandicapten tot zorg­ voorzieningen en bijvoorbeeld kinderopvang. In bijlage VII is een overzicht opgenomen van ons maatschappelijk en woon/zorgvastgoed. In 2009 zijn in de Provinciënwijk in Heemstede een ZOED (zorg onder één dak), een kinderdag­verblijf, een naschoolse opvang en een dag­opvang voor ouderen gerealiseerd. In de ­gemeente Velsen is op de begane grond van ons nieuwbouw­ complex De ­Komeet een huisartsen­ praktijk gerealiseerd.

31

naar index

In Haarlem wordt in ons voormalige kantoor­ gebouw een nieuw kinderdagverblijf gerealiseerd voor kinderen met verstandelijke en lichamelijke ­beperkingen. De verbouwing zal grotendeels in 2010 plaatsvinden.

Duurzaamheid en energetische

Beleid

Strategisch voorraadbeleid Het strategisch voorraadbeleid is beschreven in het strategisch voorraadbeleidsplan 2009-2019. De doelstelling is dat ons ­woningbezit duurzaam aansluit bij de klantbehoeften van nu en in de toekomst. Aandachtspunt daarbij is vergroten van het ­aandeel levensloopbestendige en energiezuinige ­woningen. Financiële en maatschappelijke rendementen van het vastgoed­beleid vormen de randvoorwaarden voor een ­gezonde bedrijfsvoering. Het strategisch voorraadbeleidsplan is leidend op portefeuille­ niveau en vormt de leidraad voor beslissingen over aanvullende nieuwbouw, sloop-nieuwbouw, verkoop, reno­vatie, grootonderhoud en doel­ groepenbeleid.

kwaliteit spelen een belangrijke rol in ontwerp- en bouwproces 32

Acquisitiebeleid In 2009 heeft Elan Wonen een actief acquisitie­ beleid ontwikkeld om de doorstroming op de ­woningmarkt te stimuleren en het woningbezit te verjongen en zo mogelijk uit te breiden. We streven ernaar jaarlijks zo’n honderd woningen aan het ­bezit toe te voegen. Omdat de mogelijkheden

­ innen het bestaande werkgebied (Haarlem en b Heemstede) beperkt zijn, hebben we het in aansluiting op ons beleidsplan uitgebreid tot geheel Zuid-Kennemerland en de Bollenstreek. Binnen dit werkgebied verwachten wij voldoende ontwikkel­ mogelijkheden te vinden om onze doelstellingen te realiseren. De te realiseren projecten moeten voldoende rende­ ment opleveren om onze bedrijfseconomische ­positie te handhaven of te versterken. Dit betekent dat wij ook in het duurdere segment woningbouw­ projecten zullen realiseren. Daarmee wordt dan ­tevens tegemoet gekomen aan de behoefte van de middeninkomens. Transformatiebeleid De komende jaren gaat Elan Wonen veel verouder­ de woningen vervangen door nieuwbouw. Hiermee zorgen we voor verjonging van het bezit en houden we rekening met de veranderde woonwensen. Dit is een grote opgave, zowel in aantallen woningen als in financiële zin. Verkoop van bestaand bezit is noodzakelijk om deze opgave vanuit bedrijfsecono­ mische aspecten verantwoord te kunnen uitvoeren. Vervanging vindt plaats als renovatie geen soelaas biedt en wij verkoop niet verantwoord vinden. Milieu- en energiebeleid Wij willen de milieuprestaties van ons bezit ver­ beteren. In een convenant met de gemeente ­Haarlem is afgesproken het gasverbruik met 20% te verminderen tussen 2008 en 2018. We hebben

Kwaliteitsbeleid woningen Elan Wonen is zich er zeer van bewust dat nieuw­ bouwprojecten voor lange tijd een duurzame bij­ drage leveren aan de kwaliteit van het wonen en de bebouwde omgeving. Aansprekende architectuur, ruime woningen en een meer dan gemiddeld af­ werkingsniveau zijn daarom belangrijke aandachts­ punten bij de ontwikkeling van nieuwe woningen. Bij nieuwbouwprojecten in de appartementensfeer wordt een gemeenschappelijk antennesysteem ­geplaatst. Verder worden alle woningen ontworpen volgens Woonkeur, wat een garantie is voor levens­ loopbestendige ­woningen. Tenslotte spelen duur­ zaamheid en energetische kwaliteit een ­belangrijke rol in het ontwerp- en bouwproces. Door de toe­ passing van duurzame technieken, zoals warmte-

koudeopslag, zonne­collectoren en vloer­verwarming, besparen de  ­bewoners op hun energiekosten en wordt een ­aanzienlijke beperking van de CO2-emissie ­gerealiseerd. Onderhoudsbeleid Het kwaliteitsniveau van de bestaande woningen is een belangrijk aandachtspunt in het beleid van Elan Wonen. Het kwaliteitsniveau van het hele woningbezit wordt met behulp van een driejaarlijkse ‘technische conditiemeting’ in beeld gebracht. Met behulp van het software­ programma Integraal Beheer Vastgoed (IBV) wordt de conditiemeting afgezet ­tegen de norm (NEN 2767). Voor het gehele bezit wordt een kwaliteitsniveau nagestreefd dat over­eenkomt met nieuwbouwkwaliteit, waar­ bij enige ­tekenen van veroudering geaccep­ teerd worden. Een lager kwaliteitsniveau wordt gehanteerd voor producten die op (korte) termijn worden gesloopt of waarvan de toekomst onzeker is. De resultaten uit IBV worden gebruikt om planmatig onderhoud in te plannen. Bij mutaties worden de woningen door de woon­makelaar aan de binnenkant opgeno­ men en beoordeeld. Indien nodig wordt de woning opgeknapt en gereed­ gemaakt voor een nieuwe verhuurperiode. Tevens maken we van de gelegenheid gebruik

n e n e g n i n o

ons in 2009 ook verbonden met de doelstellingen van Haarlem Klimaat Neutraal. Hierbij reiken de ­ambities nog verder dan in het eerdergenoemde convenant. Om het milieu zo min mogelijk te belasten, stellen we hoge eisen aan de te gebruiken materialen bij nieuwbouwprojecten. Er mag bijvoorbeeld alleen hout met een FSC-keurmerk worden gebruikt. Ook het bewonersgedrag is van grote betekenis voor het werkelijke energieverbruik en de daarmee samenhangende energielasten. Elan Wonen biedt daarom al haar klanten aan gebruik te maken van de Beter Peter-energiecoach. Dit is een interactieve website die deelnemers stimuleert hun gedrag milieu­vriendelijker en kostenbesparend te maken.

i e t i l a w k

naar index

33

naar index

34

om de woning op het gewenste kwaliteitsniveau te ­brengen. Naast planmatig en mutatieonderhoud is er het ­reguliere onderhoud. Hieronder vallen de reparatie­ verzoeken die bewoners indienen bij onze Service­ dienst. De reparatiewerkzaamheden worden zo veel mogelijk door de eigen Onderhoudsdienst uitge­ voerd. Waar nodig worden de werkzaamheden uit­ besteed aan een select aantal aannemers waarmee vaste eenheidsprijzen zijn overeengekomen.

Met de benoeming van een vastgoedadviseur is ­gewaarborgd dat het strategisch voorraadbeleid een centrale plek heeft in de bedrijfsvoering van Elan Wonen. Het bewaken van de toekomstwaarde van de woningvoorraad is de kerntaak van de vastgoed­ adviseur. Omdat de energetische kwaliteit een ­belangrijk aspect is van de duurzaamheid van de voorraad, is de vastgoedadviseur ook verant­ woordelijk voor de advisering van energetische maatregelen in het bestaande bezit.

Doelstellingen 2009

Acquisities Als direct gevolg van de economische crisis zijn ons vooral in de laatste maanden van 2009 diverse woningbouwprojecten aangeboden en zijn er ­serieuze onderhandelingen met diverse partijen ­gevoerd. Een van deze onderhandelingen heeft ­geleid tot de verwerving van 39 appartementen in het middeldure huursegment in Heemstede. De bouw start in 2010. Andere onderhandelingen zijn nog gaande. Wij verwachten enkele van deze onderhandelingen in 2010 positief af te ronden.

• Herzien van het strategisch voorraadbeleid. • Opstarten van acquisitiewerkzaamheden en daarmee honderd woningen toevoegen aan de portefeuille. • Opstellen energiebeleid voor het algemene ­milieubelang, maar ook voor de betaalbaarheid van de totale woonlasten op langere termijn. • Vervangen van alle 781 open verbrandings­ toestellen. Deze geisers vormen een risico doordat de verbrandingsgassen in de woning blijven. Ook ontstaat hierdoor een risico op koolmonoxidevergiftiging.

Realisatie en keuzes 2009 Strategisch voorraadbeleidsplan Een werkgroep heeft in 2009 een nieuw strategisch voorraadbeleidsplan 2009-2019 ­opgesteld. Eind 2009 is het strategisch voorraad­beleid vertaald naar het tactische niveau door het vaststellen van woon­ labels per ­product.

Milieu- en energiemaatregelen In 2009 zijn de afspraken vanuit ‘het antwoord aan de samenleving’ vertaald naar een energiebeleid. Alle woningen zijn in 2009 bij Agent NL (voorheen Senter Novem) afgemeld. Van bijna iedere woning zijn nu het energielabel en de energieprestatie ­bekend. Verbeteringen in de voorraad zijn vanaf nu nauwkeurig te volgen. In 2009 is voor E 3.133.000 geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen

Open verbrandingstoestellen In 2009 zijn bijna alle open verbrandingstoestellen verwijderd en vervangen. In het eerste kwartaal van 2010 wordt deze operatie afgerond.

Toekomstige doelstellingen • Invoering van de strategieën per product en ver­ taling naar het operationele niveau. Dit betekent onder meer dat er een verkoopbeleid en een ­verkoopprogramma worden opgesteld. Het ver­ koopbeleid geeft invulling aan zowel de verkoop­ wijze als de manier waarop het verkoopproces georganiseerd wordt. • We handhaven vooralsnog het streven jaarlijks honderd woningen toe te voegen aan de porte­ feuille door actieve acquisitie. Vanuit 2009 lopen er diverse onderhandelingen met marktpartijen in 2010 door.

• Vertalen van het energiebeleid op portefeuille­ niveau naar concrete maatregelpakketten op ­productniveau. • Het verminderen van het risico van branddooren overslag door het aanbrengen van rook­ melders in 1238 woningen. Per (risico)complex wordt in 2010 een plan van aanpak opgesteld, dat vanaf 2011 wordt uitgevoerd.

n e n e g n i n o

op het bestaande bezit. Sinds 2008 hebben 621 ­woningen een hoger energielabel verkregen door de uitvoering van energiebesparende maat­ regelen. Tevens heeft Elan Wonen geparticipeerd in het Builddesk/SEV-experiment FIMAREN om beter ­inzicht te krijgen in de lasten en baten van energieinvesteringen.

i e t i l a w k

naar index

35

naar index

s e i t a l e r e m a z r u u D 36

n ten e Klan

naar index

iteit kwal

7. Klanten en kwaliteit

Beleid In ons beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ onder het speerpunt ‘Hart voor de klant’ zijn de plannen beschreven voor de periode 2008-2012. Elan Wonen wil op het vlak van klanttevredenheid een topcor­ poratie zijn. Al jaren werken wij aan het verhogen van de klanttevredenheid en het verbeteren van onze producten en dienstverlening. Het is dan ook een duurzaam beleidsaspect! Op het gebied van klanttevredenheid is al veel werk verzet, maar er kan altijd een tandje worden bijge­ schakeld. We buigen onze klantgerichte houding om naar een klantgedreven houding. We zetten nieuwe middelen in om onze dienstverlening te ­verbeteren. Vooral door nog beter te letten op de behoeften van onze klanten, spelen we beter in op hun specifieke wensen. Wij meten de resultaten van onze inspanningen op het gebied van klanttevredenheid en de kwaliteit van onze producten en diensten door middel van diverse interne enquêtes en via het Kwaliteits­ centrum Woningcorporaties Huursector (KWH). We zijn al een aantal jaren in het bezit van het KWH-­label, hét kwaliteitslabel voor woondiensten van corporaties. Bij de meting 2010/2011 willen we ­uitkomen op een KWH-score van gemiddeld 8,0.

Elan Wonen heeft een eigen klantenpanel en is ­tevens aangesloten bij de Regionale Geschillen­commissie ­Woningcorporaties. Het reglement van de geschillen­ commissie is te vinden op www.elanwonen.nl onder ‘elan wonen-een klacht?’.

Doelstellingen 2009 • O  pstellen van een klantgedreven opleverbeleid, ­service­abonnement en ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte ­Veranderingen). • Invulling geven aan Customer Relationship Management. • Doorontwikkelen van het kwaliteitsbeleid. • Behouden van een goede score KWH-label.

Realisaties en keuzes 2009 Klantgedreven opleverbeleid, serviceabonnement en ZAV-beleid Het meer klantgedreven maken van het opleverbeleid is bijna afgerond. ­Bij de oplevering van een woning wordt nu meer ruimte gegeven aan en rekening gehouden met de individuele wensen van de klant. Het nieuwe service­abonnement is nog in de maak. Om meer aan de wensen van onze ­klanten tegemoet te komen, worden hierin onderdelen opge­ nomen die de klanten in een klantenpanel hebben aangegeven. Ook het meer klantgedreven maken van het ZAV-beleid is nog in ontwikkeling. De huidige procedure is administratief omslachtig en de klanten moeten te lang op toestem­ ming wachten. Het nieuwe ZAV-beleid moet dit voor de klanten veel ­eenvoudiger maken.

37

naar index

Customer Relationship Management (CRM) In het CRM-beleid dat we hebben vastgesteld, zijn de kaders opgenomen om te komen tot een klant­ gedreven organisatie. Instrumenten die hiervoor worden ingezet zijn: een klant­volgsysteem, een documentmanagement­systeen en een interactief ­internet.

38

Kwaliteit dienstverlening Elan Wonen heeft een nieuw kwaliteitsbeleid ont­ wikkeld. Belangrijk pluspunt is dat voorstellen voor de kwaliteitsverbeteringen nu op een centraal punt worden gemaakt en geïntegreerd in de organisatie. Tevens is een systematische ­aanbesteding van het dagelijks onderhoud ingevoerd. Dit bevor­ dert het efficiënt functioneren van de aannemers, er vindt scherpere prijsvorming plaats en er worden heldere afspraken ­gemaakt over kwaliteitsbewaking en klantvriendelijk gedrag door aannemers zodat ook het ­kwaliteitssysteem verbetert.

Inspelen op de specifieke

wensen van onze klanten

KWH-label Ook dit jaar zijn wij weer op vijf onderdelen ­onderzocht en hebben we het label behouden. Over de jaren 2008/2009 hebben we een score van 7,6 behaald, gelijk aan het gemiddelde van alle KWH-deelnemers. Wij scoorden daarmee echter ­onder onze eigen score van 7,9 over de jaren 2006/2007. Wij analyseren de resultaten en blijven

werken aan de verbetering van onze kwaliteit en daarmee de klanttevredenheid. Wij leggen de lat hoog en streven naar een gemiddelde score van 8,0 over de jaren 2010/2011. Digitaal aanbieden van woningen Sinds november 2009 verloopt het aanbiedings­ proces van sociale huurwoningen digitaal. De gese­ lecteerde woningzoekenden ontvangen nu, direct na vrijgeven van de selectie, per e-mail een uitnodi­ ging voor de bezichtiging. Een groot gemak voor de klant en een geweldige tijdsbesparing in het proces. Geschillencommissie Er is bij de Regionale Geschillencommissie in 2009 slechts één geschil ontvangen. Het betrof een ­geschil over de kosten van een ontruiming in 1997 waarover de huurder destijds een klacht had inge­ diend bij de corporatie. De Geschillencommissie heeft de klacht niet-ontvankelijk verklaard, omdat de huurder niet bereikbaar was op het opgegeven adres. Beloning vroeg melden van huuropzegging  Meestal weten huurders al een tijd van tevoren dat ze gaan verhuizen. Toch zeggen de meeste huurders pas een maand van tevoren de huur op. Huurders die ons eerder laten weten dat zij hun ­woning gaan verlaten, ontvangen hiervoor voortaan een vergoeding. Hoe eerder wij weten dat een bewoner gaat ver­ huizen, hoe meer tijd wij hebben om een nieuwe

n ten e Klan

naar index

iteit kwal

huurder te zoeken. Zo verminderen wij de leegstand bij mutatie en kunnen wij meer tijd besteden aan de nieuwe klant. Omgang met laaggeletterden Omdat een groot deel van de laaggeletterden een huis van een corporatie huurt, hebben wij aandacht besteed aan het herkennen van laaggeletterdheid. Vooral de medewerkers met veel klantcontact en zij die ‘achter de voordeur’ komen, zijn hierop attent gemaakt. Ook in de correspondentie en andere communicatie-uitingen houden we rekening met deze doelgroep door heldere en duidelijke taal te gebruiken, want wij willen met al onze klanten naar tevredenheid communiceren.

Toekomstige doelstellingen • I mplementeren van het klantgedreven service­ abonnement, ZAV-beleid en opleverbeleid. • Invoeren van een klantvolgsysteem om de ­communicatie tussen afdelingen te verbeteren en ervoor te zorgen dat we op de hoogte zijn van klantwensen en -behoeften. • Plan van aanpak opstellen voor de invoering van een interactieve website, zodat de klant thuis zijn zaken met de corporatie kan regelen wanneer het hem uitkomt. • Het ontwikkelen van een strategisch marketing­ beleid om te waarborgen dat onze producten duurzaam aan de klantwensen blijven voldoen.

39

naar index

40

p a : h m c a s a r e z v r e u Du d werkg go e

naar index

Personeel en organisat

8. Personeel en organisatie Beleid De beleidsplannen rondom personeel en organisa­ tie zijn voor de periode 2008-2012 beschreven in ons beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ onder het speerpunt ‘Hart voor het vak’ en in hoofdstuk 5 ‘de organisatie’. Voor ons stonden in 2009 ‘betrokken­ heid bij de organisatie’ en ‘verantwoordelijkheid ­nemen’ centraal. Dit komt vooral tot uiting in een grote deelname aan het opzetten en uitvoeren van deelprogramma’s waarmee we ons beleidsplan ­realiseren. Uit ons medewerkerstevredenheids­ onderzoek is gebleken dat medewerkers behoefte hebben aan ontwikkelingsmogelijkheden. In die ­behoefte voorzien we door hen te betrekken bij ­beleidsontwikkeling. Tegelijkertijd biedt dit onze ­organisatie soms onverwachte en frisse invalshoe­ ken en een breder draagvlak voor nieuwe plannen. Door continue ontwikkelingsmogelijkheden te ­bieden, ook door middel van een opleidings- en ­trainingsaanbod, ondersteunen we medewerkers bij hun steeds breder wordende takenpakket en werken we aan een duurzame onderlinge relatie.

Doelstellingen 2009 • Z  iekteverzuim van 3% en tevens 1% voor andere vormen van verzuim zoals zorgverlof en preven­ tief verlof. • Ontwikkelings- en opleidingsbeleid formuleren zodat de verantwoordelijkheden en bevoegd­ heden van werkgever, werknemer en leiding­ gevende in deze duidelijk zijn.

• P  rofessionaliseren van relatiemanagement door ­medewerkers te leren omgaan, samenwerken en communiceren met belanghouders. • Backoffice reorganiseren om knelpunten in de huidige ­organisatie op te lossen. • Formatie vrijmaken voor een stagecoördinator. Door het ­creëren van stageplekken willen wij voorzien in een behoefte en tevens de aantrekkelijkheid vergroten van Elan Wonen als werk­ gever voor jonge ambitieuze werkzoekenden.

Realisatie en keuzes 2009 Ziekteverzuim en duurzame inzetbaarheid In 2009 bedroeg het verzuimpercentage 9,8%. Het hoge verzuimcijfer is te ­verklaren uit een aantal langdurige en niet-beïnvloedbare ziektegevallen. Voor het terugdringen en/of beheersen van verzuim is een goede advisering van een arbodienst noodzakelijk. In 2009 hebben we besloten een samen­ werking met een andere arbodienst aan te gaan. Met de inzet van een ­verzuimmanager in de eerste lijn sluit deze samenwerking optimaal aan bij de uitgangspunten van ons verzuimbeleid. In het kader van verzuimpreventie is in 2009 een onderzoek naar de duurzame inzetbaarheid van de onderhoudsmedewerkers ­afgerond. Uit dit onderzoek is gebleken dat deze fysiek ­belastende functie zonder problemen tot aan de pensioen­ gerechtigde leeftijd uitgevoerd kan worden, zolang er ­rekening wordt gehouden met de planning van de werkzaamheden. Beleid ontwikkeling en opleiding Er is binnen Elan Wonen altijd ruimte geweest voor het volgen van opleidingen, maar de nadruk lag daarbij tot nu toe op het bij­ houden van vakkennis. De focus is met

41

naar index

het nieuwe beleid verbreed naar competentie­ ontwikkeling en -vorming. Ontwikkeling staat nu hoog op de agenda, er is een duidelijke link met de beleidsthema’s en ambities gemaakt en we stimule­ ren medewerkers bewust bezig te zijn met hun ­eigen ontwikkeling en loopbaan. De organisatie ­faciliteert en biedt kansen aan degenen die initiatieven nemen. De rode draad is verantwoorde­ lijkheid nemen, want verplicht opleiden werpt zijn vruchten meestal niet af. We kiezen heel duidelijk voor moti­ vatie. Medewerkers die kansen zien, mogen die ook grijpen. Leidinggevenden hebben in de nieuwe ­situatie voor hun afdeling een eigen opleidings­ budget beschikbaar.

Medewerkers stimuleren bewust bezig te zijn met eigen ontwikkeling en loopbaan 42

Agressie en geweld In 2009 is het protocol Agressie opgesteld. Dit pro­ tocol biedt onze medewerkers handvatten over hoe te handelen bij verbale en fysieke agressie. Dit pro­ tocol wordt vertaald naar de praktijk in de trainin­ gen ‘omgaan met agressie’. Protocol: signaleren en melden huiselijk ­geweld en kindermishandeling Elan Wonen ontwikkelde het afgelopen jaar samen met RAAK (Reflectie en Actiegroep Aanpak Kinder­ mishandeling) het protocol ‘Signaleren en melden huiselijk geweld en kindermishandeling voor ­woningcorporaties’. Hierin staat stapsgewijs

­ eschreven hoe medewerkers moeten handelen als b ze geweld vermoeden. Medewerkers, die regelmatig bij de mensen thuis komen, hebben in 2009 een training gevolgd om de signalen van huiselijk ge­ weld te kunnen herkennen en hiervan melding te doen bij de betrokken instanties. Op deze manier kunnen zij bijdragen aan het terugdringen van ­huiselijk geweld: een functie die een woningcor­ poratie, als maatschappelijk betrokken organisatie in wijken en buurten, op het lijf geschreven is. ­Aedes ondersteunt de landelijke invoering van het protocol, dat tevens beschikbaar is gesteld voor alle andere woningcorporaties. Reorganisatie backoffice De backoffice heeft, in reactie op diverse onder­ werpen die speelden, kritisch nagedacht over de structuur en de formatie van de afdeling. Samen met alle directbetrokkenen is de nieuwe organisatie vormgegeven. Mede daardoor is het veranderings­ proces soepel verlopen, met als resultaat een ­logischer verdeling van werkzaamheden, waardoor ook de aansturing verbeterd is. Toolkit: omgaan met belanghouders Relatiemanagement wordt in verband met de steeds intensievere contacten met belanghouders belangrijker. In 2009 is een strategische beleidsnota over relatiemanagement vastgesteld, die in 2010 wordt ingevoerd. Om vooral programmamakers tot die tijd te ondersteunen, is een toolkit ontwikkeld. De toolkit beschrijft de basisprincipes van relatie­

naar index

Personeel en organisat

beheer met tips, kansen en valkuilen en is daarmee een praktisch hulpmiddel. Stageplaatsen Onze ambities op dit vlak zijn in 2009 niet waar­ gemaakt en het benoemen van een stagecoördina­ tor is doorgeschoven naar 2010. Toch heeft Elan Wonen ook dit jaar weer voorzien in drie stage­ plaatsen voor leerlingen van de middelbare school. Daarnaast liepen vier leerlingen, op verzoek van Elan Wonen, stage via het leer-werkbedrijf van ­bureau Jeugdzorg op het grootonderhoudsproject in Schalkwijk. Drie van deze leerlingen hebben een vaste aanstelling bij het bouwbedrijf gekregen. Een  zeer succesvolle samenwerking dus.

Toekomstige doelstellingen • Z  iekteverzuim van 3% en 1% ruimte voor andere vormen van verzuim. • Het werken met een strategisch ontwikkelingsen opleidingsplan, afdelingsontwikkelings­ plannen en opleidingsbudgetten vanaf 2010. • Het benoemen van een stagecoördinator en het profileren op de arbeidsmarkt in de breedste zin van het woord, onder meer door maatschappe­ lijke en middelbareschoolstages, afstudeer­ onderzoeken, traineetrajecten en dergelijke. • Het vervangen van het primaire systeem ­door­ een moderner informatiesysteem waarmee ­efficiënter voldaan kan worden aan de toe­ nemende vraag naar verantwoordingsinformatie. • Een antwoord vinden op de vraag: hoe vinden en

binden we talentvolle werknemers aan onze ­organisatie. • Een passend en marktconform arbeids­ voorwaardenpakket samenstellen dat ­beter aansluit bij de wensen en behoeften van onze huidige en toekomstige mede­ werkers. • Ontwikkelen van het middenkader dat door de toegenomen complexiteit zijn ­organisatieonderdeel vooral op tactisch ­niveau moet aansturen. • In 2010 beraden we ons over de volgende ­vragen: - welke specifieke kwaliteiten hebben we nodig en in welke mate? - hoe verhouden de gewenste kwali­ teiten zich met de ­kwaliteiten waarover onze medewerkers al kunnen beschikken?

43

’s o c i s de OnRi r a a w r d s o f n j i e N r i d r d i D a e v i ­B la aarde D e n g e e o d r V m w a le r t g a e o k n b r w i i N t a a r r k D e d r t a M n e a s a e l d e r r e M e inve d n a r g a a o O a r w V l t d a w e g k a n s r f b n e j w a i a ri d s r i d f e M j d v t i i n e s r e e D e d r B d n v r e e e s n a ’ B d i a r o m r a ’s w le ic o a o s s e i f c j w N b i i R t a r s r men Onrend de Mark o’s Bed rmen Ri Vogelaa investe c r o i e d l a g s i N e n a i n i R e b r v w r i a a d s e i n f t a d D e l v ij s n e e r e e m g d d v r r r o e o n n a i s ­V B f a N O j e i g l s r w r ’ d t e n a d o i n k Risic g Vogela invester nrendab e Divide rde Mar ico’s Be is tering n O e a d i l r R a r e d a e w n b t n a s e a s inve Onrend e Divide Marktw s Bedrijf r Norm le inves de Divi e a r rd aarde isico’ a b a d l e a a a n e a B d e g w w n t s d o t ’ e k R w V r o r rk drijfs c n a n i g a e s n O i M i M m r de o’s Be ar Nor nveste ividend waarde rmen R investe i o c a s i l e D f e l s N e j l i i e e g e r r R b d o a b d r a a V a e a l d d B e a g n n g n e w s i e ’ r o r r o kt n V n r c i a O g s ­ O i n d i M en R d r n n e e e t e d d s r n d i e a e v m v i r a m n o D i w ar N r o e e l d N e r r la endab ktwaa a e a l g e o g r r V o a n V M O g e d n i d n r r e a d a w s f drij naar index

44

m a a z r u Du

n e r e h e b

F

irn es-

iee-

naar index

9. Financiële continuïteit Financieel beleid Stichting Elan Wonen is een maatschappelijke ­organisatie. Financiële resultaten zijn geen doel op zich, maar de financiële continuïteit is cruciaal om ook op termijn onze volkshuisvestelijke en maat­ schappelijke opgaven te kunnen waarmaken. Sinds 2008 is onze interne financiële sturing ­ge­baseerd op kasstromen, actuele waarde en rende­ mentseisen. Ieder jaar wordt voor Elan Wonen (niet geconsolideerd) een financiële meerjarenprognose voor de komende tien jaar opgesteld, waarbij alle beleidsvoornemens en vastgoedstrategieën zijn meegerekend. Sturing vindt plaats aan de hand van diverse kengetallen, die worden berekend op basis van diezelfde financiële meerjarenprognose en ­worden afgezet ­tegen onze intern genormeerde doelstellingen. In dit hoofdstuk geven wij inzicht in de meest ­relevante aspecten van het financiële beleid van Elan Wonen. In de bijlagen bij dit verslag is meer gedetailleerde informatie te vinden over de (onren­ dabele) investeringen, de mutaties in de bedrijfs­ waardeberekening en de belastingpositie. De volle­ dige jaarrekening is te vinden op onze website www.elanwonen.nl onder ‘publicaties’.

Sturen op kasstromen Een van de randvoorwaarden van ons financieel ­beleid is dat Elan Wonen blijvend toegang wil hou­ den tot de borgingsfaciliteiten van het Waarborg­ fonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit betekent dat het faciliteringsvolume binnen de planperiode

altijd toereikend moet zijn om leningen met ­WSW-borging te kunnen aantrekken en dat de ­opbrengsten uit exploitatie voldoende moeten zijn om de rente over de leningenportefeuille en de ­aflossingsfictie van 2% te kunnen voldoen. Operationele kasstroom De operationele kasstroom wordt gevormd door het exploitatie­ resultaat minus het financierings­resultaat. De financiële continuïteit van een woningcorporatie wordt primair bepaald door de mogelijkheid om de ­rentelasten op de opgenomen leningen te kunnen betalen uit het ­exploitatieresultaat na vennootschaps­belasting. Het nieuwe huurbeleid heeft een positief effect op de operationele kasstroom, al is het effect daarvan pas over een aantal jaren goed merkbaar. De integrale vennootschaps­belasting en de Vogelaarheffing hebben echter een negatief effect op de operationele kasstroom. In het overzicht ‘operationele kasstroom-interestdekkingsratio’ wordt het ­verloop van de operatio­nele kasstroom weergegeven. De interestdekkings­ ratio geeft de verhouding aan tussen exploitatie­resultaat en rentelasten. ­Binnen Elan Wonen hanteren we voor de interestdekkingsratio een norm van minimaal 1,25. (Zie tabel 1 voor de meerjarenprognose.) Het WSW beoordeelt of de corporatie uit de opera­tionele ­kasstroom een fictieve jaarlijkse aflossing van 2% van haar ­leningsportefeuille kan voldoen. De interestdekkingsratio op basis van deze WSW-grondslagen moet minimaal 1,00 zijn. (Zie tabel 1 voor de meerjarenprognose.) (Des)investeringskasstroom De (des)investeringskasstroom wordt gevormd door de investeringsuitgaven in nieuwbouw en bestaand ­bezit minus de nettoverkoop­ opbrengsten. In 2009 heeft Elan Wonen ­besloten in 2011 te starten met de ver­

Fina ncië le co ntinu ïteit

45

naar index

46

koop van delen van het bestaande bezit. We hebben diverse complexen aangewezen waarvan de wonin­ gen bij mutatie worden verkocht. De kasstroom uit deze verkopen is onder meer noodzakelijk om onze ambities te kunnen waarmaken op het ­gebied van acquisitie, ­herstructurering en energiebesparingen. De lening/investeringsratio geeft de mate aan waar­ in de investeringen extern gefinancierd moeten worden. Elan Wonen heeft zich hierbij een norm gesteld van maximaal 75%. (Zie tabel 2 voor de meerjarenprognose.) Gedurende een aantal jaren wordt deze norm overschreden. Dit is echter accep­ tabel, gezien de huidige lening/waarderatio. (Zie tabel 3.)

Sturen op waarde De bedrijfswaarde van ons vastgoed is een belang­ rijk aspect van de financiële sturing. De bedrijfs­ waarde is de contante waarde van de verwachte ­inkom­sten en uitgaven die aan het vastgoed worden toegerekend, ­gebaseerd op ons integrale beleid. De actuele bedrijfswaarde eind 2009 is hoger dan de begrote bedrijfswaarde. Dit komt door de in 2009 doorgevoerde beleidsaanpassingen, zoals het ­nieuwe huur­beleid, de ­aangepaste vastgoed­ strategieën (waaronder verkoop) en bezuinigingen op onderhoudskosten. De lening/waarderatio laat zien hoe de waarde van het vastgoed zich verhoudt tot de externe finan­ ciering. Elan Wonen heeft zich hierbij een norm ­gesteld van maximaal 75%. (Zie tabel 3 voor de meerjarenprognose.)

De marktwaarde van ons vastgoed ligt hoger dan de ­bedrijfswaarde. Dit verschil is het gevolg van: • Het verhuren van de sociale woningen onder de markthuur. • Het hanteren van een hoger kwaliteitsniveau voor het onderhoud dan de standaard volgens ­aeDex/IPD. • Bijdragen aan de leefbaarheid van wijken en ­buurten. In de grafiek ‘Historische ontwikkeling marktwaarde en bedrijfswaarde’ (tabel 4) wordt het verschil tussen marktwaarde en bedrijfswaarde in de afgelopen jaren weer­gegeven. Voor de marktwaarde hanteren wij de aeDex/IPD-waarde. Deze waarde wordt vastgesteld via de methode van de aeDex/IPD Corporatie Vast­ goedindex. Deze landelijke benchmark meet de pres­ taties van Elan Wonen als investeerder en beheerder.

Sturen op rendementen Elan Wonen hanteert interne rendementseisen per investeringscategorie zoals sociale huur, ­commer­ciële huur, bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk vastgoed. Deze rendementseisen ­worden gehanteerd bij investeringsbeslissingen. Verder worden de behaalde directe en indirecte ren­ dementen vergeleken met de aeDex/IPD-benchmark.

Resultaatontwikkeling 2009 In tabel 5 staat de vergelijking van het actuele jaarre­ sultaat 2009 en de begroting 2009 en het actuele jaarresultaat 2008.

F

naar index

Exploitatieresultaat De forse overschrijding van de onderhoudskosten ligt geheel bij het regulier en mutatieonderhoud. De overschrijding van het regulier onderhoud wordt veroorzaakt door veel en langdurig ziekte­verzuim bij onze eigen onderhoudsdienst, waardoor veel onderhouds­opdrachten uitbesteed ­moesten wor­ den. De overschrijding van het mutatie­onderhoud komt door hoge uitgaven aan ­woningen die in ­eerdere jaren, op verzoek van de bewoners, niet zijn meegenomen in grootonderhouds­projecten. Feitelijk gaat het hier om uitgesteld grootonder­ houd/renovatie.

voornamelijk veroorzaakt doordat voor 2009 begrote onrendabele ­investeringen al in de jaarrekening van 2008 zijn ver­antwoord.

Portfolioresultaat Het portfolioresultaat bestaat uit de mutatie in de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa ad E 62.962.000 (begroting E 3.493.000) en de  ­onrendabele ­investeringen ad E 12.281.000 (begroting E 22.614.000). De mutatie in de bedrijfswaarde is voornamelijk het resultaat van de in 2009 doorgevoerde beleids­ aanpassingen, zoals het nieuwe huurbeleid, de aan­ gepaste vastgoedstrategieën (waaronder verkoop) en bezuinigingen op onderhoudskosten. Deze beleids­aanpassingen waren nog niet in de begro­ ting van 2009 opgenomen. Een gedetailleerd over­ zicht van de bedrijfswaardemutatie is opgenomen in de toelichting op de geconsolideerde resultaten­ rekening (zie verder in ­bijlage V). De onrendabele investeringen zijn in 2009 ten ­opzichte van de begroting lager uitgekomen. Dit is

Generieke achtervang

Financieringsresultaat Het financieringsresultaat is in 2009 gunstiger uit­ gekomen dan begroot. Dit is het directe gevolg van de lagere investeringen waardoor minder leningen moesten worden aangetrokken. De lagere investeringen zijn voornamelijk veroorzaakt door verschuivingen in de tijd. Ook zijn door de eerdergemelde wijzigingen in de vastgoed­strategieën een aantal ­investeringen komen te vervallen.

Om de financiering van woningbouw voor woning­ corporaties optimaal te organiseren, is in Nederland een systeem van borging georganiseerd. Binnen dit ­systeem staan de woningcorporaties in ­eerste instantie zelf onderling borg, in tweede instantie de rijksoverheid en de betrokken gemeenten. Dat gemeenten en rijks­ overheid borg staan, noemt men ‘achtervang’. De achter­vang van gemeenten kan per specifieke lening voor een specifieke investering aan­gevraagd worden. Het ­organiseren van borging bij de gemeenten voor ­iedere afzonderlijk aan te trekken ­lening is admini­ stratief gezien erg ­bewerkelijk. Daarom is in 2009, ­samen met collega corporaties geprobeerd een systeem op te zetten waarbij per jaar de achtervang voor elke ­woningcorporatie in één keer geregeld wordt. Het over­ leg met de gemeente Haarlem loopt nog.

Fina ncië le co ntinu ïteit

47

naar index

Huisvestingsproject in de derde wereld Elan Wonen is niet alleen begaan met de volkshuis­ vesting in Nederland. Elan Wonen maakt daarom gebruik van de mogelijkheid om onder voorwaarden woningbouwprojecten in be­ paalde ­derdewereldlanden te steunen. In 2009 heeft Elan ­Wonen een garantiestelling van E 891.074 gegeven voor een ­woningbouwproject van een ­jonge corporatie in Zuid Afrika. We doen dat in nauwe samen­ werking met DIGH. Deze stichting screent en bege­ leidt volkshuis­vestings­projecten in de tweede en derde wereld en speelt een belangrijke bemiddelen­ de rol bij de ­financiering. Aan een garantiestelling is uiteraard een risico verbonden, maar wij zijn ervan overtuigd dat Elan Wonen hiermee een bijzonder groot maatschap­pelijk rendement realiseert. ­Fatsoenlijk wonen is in het algemeen de eerste stap naar ­welvaart.

Fatsoenlijk wonen is in het algemeen de

eerste stap naar welvaart 48

Oordeel extern toezicht Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoor­ deelt het vermogen van de corporatie op actuele waarde en zet die vervolgens af tegen de markt­ risico’s, macro-­economische risico’s en operationele risico’s. Het CFV geeft twee oordelen af, namelijk een solvabiliteitsoordeel (per balansdatum) en een ­continuïteitsoordeel (vermogen in 2013). Beide oor­ delen over het jaar 2008 zijn voor Elan Wonen ­positief.

Ten opzichte van de CFV-referentiecijfers blijkt dat de ­risico’s van Elan Wonen laag worden ingeschat.

Sociaal en maatschappelijk dividend Elan Wonen markeert haar rol als maatschappelijk ­ondernemer in financiële zin door de besteding van E 24,3 miljoen aan sociaal-en maatschappelijk ­dividend. Sociaal dividend Elan Wonen verstrekt aan de huurders van de sociale woningen een korting op de markthuur. De markt­huur is een afgeleide van de waarde van de woning, waarbij rekening wordt gehouden met de wettelijk toegestane maximaal redelijke huur. Deze huur­korting kan bedrijfs­ matig worden gezien als sociaal dividend aan onze huurders als belanghouder van Elan Wonen. De totale korting bedroeg in 2009 E 12,0 miljoen. Uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen bedroeg het sociaal dividend 6,6%. Maatschappelijk dividend De onrendabele investeringen kunnen bedrijfs­matig worden beschouwd als maatschappelijk dividend aan de maatschappij in het werkgebied van Elan ­Wonen. De totale onrendabele investeringen bedroegen in 2009 E 12,3 miljoen. Uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen bedroeg het maatschappelijk ­dividend 6,7%.

F

naar index

Tabel 1

Operationele kasstroom-interestdekkingsratio Bedragen x E 1.000 Exploitatieresultaat en Vpb Financieringsresultaat Operationele kasstroom Interestdekkingsratio Aflossingsfictie 2% Interestdekkingsratio op basis van WSW-grondslagen

Actueel Begroting 2009 2009

2010

Meerjarenprognose 2011 2012 2013

14.353 - 8.562 5.791

17.714 - 10.018 7.696

20.388 - 12.635 7.753

20.712 - 13.769 6.943

25.161 - 15.097 10.064

24.569 - 17.120 7.449

1,68

1,77

1,61

1,50

1,67

1,44

- 3.893

- 3.893

- 4.666

- 5.595

- 5.895

- 6.584

1,15

1,27

1,18

1,07

1,20

1,04

Meerjarenprognose 2011 2012

2013

49

Tabel 2

(Des)investeringskasstroom - lening/investeringsratio Bedragen x E 1.000

Actueel Begroting 2009 2009

2010

Investeringen - 52.813 - 63.387 - 56.942 - 50.780 - 57.688 Verkopen 43 - 28.721 12.357 (Des)investeringskasstroom - 52.770 - 63.387 - 56.942 - 22.059 - 45.331 Financieringskasstroom 45.101 55.691 49.189 15.116 35.267 Lening/investeringsratio 85,47% 87,86% 86,38% 68,53% 77,80%

- 63.330 10.541 - 52.789 45.341

Fina ncië le co ntinu ïteit 85,89%

naar index

Tabel 3

Sturen op waarde - lening/waarderatio Bedragen x E 1.000

Actueel Begroting 2009 2009

2010

Meerjarenprognose 2011 2012 2013

Bedrijfswaarde 412.509 298.870 449.178 470.172 500.641 Nettoschuldpositie 230.709 250.713 284.889 299.907 335.084 Lening/waarderatio 55,93% 83,89% 63,42% 63,79% 66,93%

524.809 380.337 72,47%

Tabel 4

50

Historische ontwikkeling marktwaarde en bedrijfswaarde

900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 Marktwaarde

100.000

Bedrijfswaarde

2006

2007

2008

2009

F

naar index

Tabel 5

Resultaatontwikkeling 2009 Bedragen x E 1.000

Actueel Begroting 2009 2009

Huuropbrengsten Vergoeding servicekosten Overige bedrijfsopbrengsten

36.412 3.300 1.675 41.387 Onderhoudskosten 9.561 Belastingen en verzekeringen 2.205 Servicekosten 3.043 Overige bedrijfslasten 9.952 Vogelaarheffing 396 25.157

Actueel 2008

36.731 3.160 1.606 41.497

34.609 3.021 1.542 39.172

8.048 2.196 3.149 9.328 483 23.204

11.504 2.174 2.842 9.369 410 26.299

18.293

12.873

Exploitatieresultaat

16.230

Portfolioresultaat Financieringsresultaat Deelnemingsresultaat

50.681 - 26.107 - 26.204 - 8.562 - 10.018 - 7.709 - 1.766 - - 483

Resultaat voor belastingen 56.584 - 17.832 Vennootschapsbelasting - 1.877 - 579

Jaarresultaat

54.707

- 18.411

- 21.523 2.417

- 19.106

Fina ncië le co ntinu ïteit

51

naar index

52

n e d r o o w t n a r e v m a a z r u Du

10. Corporate governance Organisatiestructuur Elan Wonen heeft een tweelagenstructuur, waarbij het bestuur bestuurt en de Raad van Commissa­ rissen toezicht houdt, adviseert en als klankbord ­fungeert. Het bestuur kan daarnaast geadviseerd worden door de bewonersraad en de onder­ nemingsraad.

Governance Code Elan Wonen heeft de door Aedes opgestelde ­Governance Code Woningcorporaties onder­ schreven. Daarmee hebben we ons verplicht ­nauwgezet een aantal regels toe te passen. Die ­regels vormen de governancestructuur die is vastgelegd in een aantal documenten. Deze zijn integraal te downloaden op www.elanwonen.nl ­onder ‘elan wonen-organisatie’.

Afwijkingen van de Governance Code Op twee punten wijkt Elan Wonen af van de ­Governance Code. • Het bestuur van Elan Wonen heeft een arbeids­ overeenkomst voor onbepaalde tijd in plaats van voor de vereiste vier jaar. Hiertoe is besloten ­omdat grote waarde wordt gehecht aan bestuur­ lijke continuïteit. De jaarlijkse evaluatie van het functioneren van het bestuur biedt de Raad van Commissarissen voldoende mogelijkheden in te grijpen, indien dat nodig mocht zijn. • Bij Elan Wonen is een van de commissarissen huurder van Elan Wonen. Deze commissaris is destijds benoemd op voordracht van de ­bewonersraad.

c n a n r e v o g e t a r o p r o

naar index

Raad van Commissarissen

Bewonersraad

Bewonerscommissies Gezag

Bestuur

Werkorganisatie

Advies

Ondernemingsraad

Vertegenwoordiging/voordracht

 andacht voor governanceaspecten in 2009 A en in de toekomst Wijzigingen In 2009 zijn er geen veranderingen aangebracht in onze actuele ­governancestructuur. Visitatie In 2009 heeft Elan Wonen Ecorys als een onafhankelijke visitatiecom­missie gecontracteerd die in de eerste helft van 2010 zal ­beoordelen of wij gedurende de afge­lopen vier jaar onze maatschappelijke doelstellingen voldoende hebben ­gerealiseerd. De conclusies van de visitatie­ commissie worden op onze ­website gepubliceerd.

53

naar index

Integriteit Binnen de werkorganisatie is in 2009 extra aan­ dacht gegeven aan het thema ­‘integriteit’. Er zijn ­intern twee vertrouwen­sp ­ ersonen benoemd. Daar­ naast hebben alle medewerkers deelgenomen aan dilemmabijeenkomsten, waarin werd gediscussieerd over diverse integriteitsonderwerpen. Ook in de komende jaren heeft integri­ teit onze voortdurende ­aandacht. Naast de integriteitscode zijn ook in diverse andere reglemen­ ten ­integriteitsaspecten verwerkt. Wij gaan alle ­regelingen met integriteitsaspecten in kaart brengen om vast te kunnen stellen of er nog omissies zijn op dit gebied.

Dilemmabijeenkomsten voor medewerkers over

integriteitsonderwerpen 54

Belanghouders In de komende jaren blijven wij de samenwerking zoeken met onze belanghouders en gaan we hen in toenemende mate betrekken bij onze beleidskeu­ zes. Het Elan Café III van ­afgelopen jaar was daar een goede aftrap voor. Zie ook hoofdstuk 2 ‘Belang­ houders en samen­werking’. Risicomanagement Elan Wonen is zich bewust van de noodzaak van ­risicomanagement om te garanderen dat wij onze organisatiedoelen duurzaam kunnen realiseren. De komende jaren zullen we de bestaande risico­ beheersings- en controlesystemen verder documen­

teren en waar nodig uitbreiden. Zie bijlage VIII voor een uiteenzetting van de huidige interne risico­ beheersings- en controlesystemen.

Verbonden rechtspersonen Het schema hiernaast geeft een overzicht van de aan Stichting Elan Wonen verbonden rechts­ personen. De rechtspersonen zijn veelal opgericht om fiscale en operationele redenen of om risico’s te beheersen. De tweelagenstructuur van Stichting Elan Wonen is ook van toepassing op alle ver­bonden rechtspersonen. Alle paars gekleurde rechtspersonen vormen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De VOF Nova Heemstede is een samenwerkings­ verband met Pathos Projectontwikkeling BV. Alle andere deelbelangen betreffen samenwerkings­ verbanden met Pré Wonen en Ymere.

c n a n r e v o g e t a r o p r o

naar index

Stichting Bewonersraad Elan Wonen

Stichting Elan Wonen

51%

100%

Stichting Ketelhuis Noorwegenstraat

100% Elan Zona Matadero BV

100% Essence Projecten BV

33,33% VOF Zona Matedero

Elan Wonen Holding BV

33,33% Belcanto VOF

100% Ambiance Projecten BV

50% VOF Nova Heemstede

100% Elan Energie BV

22.78%

Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV

55

naar index

n 56

m a a n z e r d u u D ichthou z e o t

an lag v Vers

naar index

v aad de R

Verslag van de Raad van Commissarissen

Algemeen De Raad van Commissarissen (RvC) verhoudt zich tot het bestuur als toezichthouder, werkgever en ­adviseur. De taken, verantwoordelijkheden en ­bevoegdheden van de RvC zijn vastgelegd in de ­statuten van Stichting Elan Wonen en verder uitge­ werkt in het reglement werkwijze van de Raad van Commissarissen. Daarin zijn opgenomen de profiel­ schets, het reglement Auditcommissie en het regle­ ment Remuneratiecommissie. Deze reglementen zijn integraal te downloaden op www.elanwonen.nl onder ‘elan wonen-organisatie’.

Toezichtkader De RvC houdt vanuit een onafhankelijke positie toe­ zicht op de algemene gang van zaken en het beleid van Stichting Elan Wonen en haar deelnemingen. De raad bewaakt de maatschappelijke doelstel­ lingen en continuïteit van de woningcorporatie. ­Daarnaast is de raad het klankbord voor de twee ­bestuurders en hij heeft een adviserende rol. Het toezichtkader dat de RvC gebruikt, bestaat ­onder meer uit: • het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH); • de Aedescode en de Governance Code Woning­ corporaties; • het beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst 20082012’;

• het strategisch voorraadbeleidsplan 2009-2019; • de jaarbegroting 2009 en de meerjarenprognose 2009-2017, inclusief het meerjareninvesteringsprogramma; • het financieel beleid en de daarin vastgestelde normen voor ­financierings- en rendementskengetallen; • het treasurystatuut; • het acquisitiebeleid inclusief financiële, maatschappelijke en ­volkshuisvestelijke randvoorwaarden.

Ontwikkelingen in de branche In de regionale woningmarkt waar Elan Wonen actief is, is een schaarste aan woningen. Deze schaarste is niet in alle woningsegmenten even groot. Het aan­ tal goedkope huurwoningen is op zich ruim voldoende maar door de grote schaarste aan middeldure huurwoningen blijven veel huishoudens met een gezinsinkomen tot € 45.000 aangewezen op een betaalbare huurwoning. Voor deze groep is onder de huidige omstandigheden een koopwoning veelal niet bereikbaar. Om deze reden ziet Elan Wonen het als haar taak om ook deze groep te bedienen. Vandaar dat wordt gekoerst op aanvullingen van de woningvoorraad, gericht op het middel­ dure segment. Deze strategie kan gehinderd worden door de voorgeno­ men plannen van het Rijk zoals de maatregelen in aan­ sluiting op de Europese beschikking en de ideeën van het Centraal Plan Bureau om de volkshuisves­ tingssector sterk in te krimpen. Uit het Rapport brede heroverweging blijkt echter ook dat i middels de noodzaak wordt gezien van een integrale aanpak van de woningmarkt, dus zowel koop als huur. Dit is terecht want

57

naar index

n als de woningmarkt niet gezond in beweging komt, blijft het voor woningzoekenden schipperen om een door hen gewenste woning te bemachtigen.

lingen van de interne controle. De raad stemt in met het gevoerde financieel beleid en de interne ­risicobeheersings- en controlesystemen.

Toezicht

Volkshuisvestelijke en maatschappelijke functie In de meerjarenprognose is ook een meerjaren­ investeringsprogramma opgenomen. Hierin staan de plannen voor acquisitie, nieuwbouw, sloop en ­renovaties. Via kwartaalrapportages en Balanced Score Cards wordt de RvC geïnformeerd over de voortgang van bouwprojecten, herstructureringen en acquisities.

Strategieontwikkeling De uitkomsten van de meerjarenprognose zijn voor het bestuur aanleiding ­geweest strategieaan­passingen voor te stellen. Deze zijn vast­ gelegd in de bestuursnotitie ‘De Verandering’. De raad kan zich verenigen met de strategie­ aanpassingen. De RvC is door het bestuur op de hoogte gehou­ den van de voortgang van de voorgestelde strategie­ aanpassingen.

Er wordt gekoerst op aanvullingen van de woningvoorraad, gericht op 58

het middeldure segment

Financiële risicobeheersing Jaarlijks ontvangt de RvC een jaarbegroting en een meerjarenprognose waarin het meerjareninveste­ ringsprogramma is opgenomen. Via kwartaal­ rapportages ontvangt de RvC gedurende het jaar ­informatie over de financiële positie. Omgevings­ risico’s zijn geanalyseerd en gerapporteerd via het strategisch voorraadbeleidsplan. Projectontwikke­ lingsrisico’s worden gerapporteerd via de kwartaal­ rapportages en investeringsvoorstellen. Daarnaast heeft de Auditcommissie zich, in een ­vergadering met een bestuurslid, een financieel ­beleidsmedewerker en de externe accountant, laten informeren over de status, voortgang en ontwikke­

Werkwijze De RvC heeft in 2009 zesmaal vergaderd in zijn vol­ tallige samenstelling. Tijdens twee vergaderingen was de externe accountant aanwezig. De RvC heeft een rondrit door het bezit gemaakt en er was een themagerichte brainstorm­sessie met de voltallige RvC en het bestuur van Elan Wonen. Ten slotte is er een vergadering geweest met het management van Elan Wonen waarbij het beleid is besproken. Tevens heeft een afgevaardigde van de RvC een­ maal een vergadering met de leden van de onder­ nemingsraad en driemaal een vergadering met de ­bewonersraad bijgewoond. De RvC heeft twee commissies: een Audit­ commissie en een Remuneratiecommissie.

an lag v Vers

naar index

v aad de R

Auditcommissie De Auditcommissie bestaat uit twee leden van de RvC en heeft in 2009 tweemaal vergaderd. Bij deze vergaderingen waren tevens aanwezig: één bestuurs­ lid, één financieel beleidsmedewerker en de externe accountant. In deze vergaderingen is onder meer gesproken over: • de jaarrekening 2008 en het jaarverslag 2008; • het accountantsverslag en de managementletter; • de begroting 2010 en de meerjarenprognose 2010-2018; • borging op de financiële continuïteit en de ­bijstelling van het beleid zoals neergelegd in de bestuursnotitie ‘De Verandering’; • financiering; afspraken met het WSW en de ­generieke achtervang met gemeenten; • de waardering van vastgoed tegen actuele waarde en de effecten hiervan op de financiële positie en de jaarrekening; • fiscaliteiten waaronder de vennootschaps­ belasting en de integratieheffing btw; • risicomanagement, waarbij de ­behoefte is uit­ gesproken risico’s te kwantificeren; • status van de interne controle en de ­geplande stappen om tot een integraal ­controleplan te komen. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie bestaat uit twee leden van de RvC en heeft in 2009 eenmaal vergaderd in aanwezigheid van het bestuur van Elan Wonen. In deze ver­gadering is onder meer gesproken over:

• bezoldiging van de RvC-­leden; • beoordeling en bezoldiging van het ­bestuur van Elan Wonen.

Stagiair Met ingang van 1 januari 2010 wordt mevrouw drs. M. Paul, voor de periode van één jaar, als ­sta­giair toegevoegd aan de RvC. De Vereniging van Toezichthouders in Woning­corporaties (VTW) heeft samen met diverse wervings- en selectiebureaus een initiatief ontwikkeld om het tekort aan toezicht­ houders tegen te gaan. Het doel is stagiaires te plaatsen bij bedrijven waardoor kandidaten ervaring en kennis opdoen. Na het stagejaar kan besloten worden een vaste aanstelling als lid van de RvC aan te ­bieden indien de ­mogelijkheid zich voordoet.

Onderwerpen en besluiten Door constructieve samenwerking en wederzijds vertrouwen tussen RvC en bestuur is er ruimte om onderwerpen in alle openheid te bespreken. ­Communicatielijnen die gehanteerd worden, zijn kort. Tijdens de vergaderingen van de RvC kwamen onder meer de volgende onderwerpen aan bod: • strategisch voorraadbeleid 2009-2019; • onderhanden projecten: investeringen, risico’s en voortgang; • acquisitiebeleid en acquisitievoorstellen; • formatiewijzigingen: aanstellen acquisiteur en vastgoedadviseur; • voortgang uitvoering beleidsplan en de daarin opgenomen maatschappelijke doelstellingen;

59

naar index

n • borging van de financiële continuïteit en de ­bijstelling van het beleid zoals neergelegd in de bestuursnotitie ‘De Verandering’; • het in 2009 vernieuwde ­treasurystatuut; • de belanghoudersbijeenkomst Elan Café III; • diverse operationele thema’s naar aanleiding van de kwartaalrapportages en de Balanced ­Score Cards.

60

 e RvC heeft besluiten genomen over en/of goed­ D keuring verleend aan: • het jaarverslag en de jaarrekening 2008; • de begroting 2010 en de meerjarenprognose 2010-2018; • acquisitie van het Watertorenplan-Dreef te Heemstede; • benoeming van de externe accountant; • de opdracht tot het uitvoeren van visitatie in 2010.

• rapportage van de regionale geschillencommissie; • benchmarkgegevens van aeDex/IPD, KWH en het Effectory medewerkerstevredenheidsonder­ zoek. De belangrijkste interne toetsingsinstrumenten voor de RvC zijn: • Balanced Score Cards met diverse metingen op basis van het huidige beleidsplan en verge­ lijkingen met benchmarkgegevens; • kwartaalrapportages waarin gerealiseerde ­resultaten (zowel financieel als niet-financieel) worden afgezet tegen voornemens uit het ­beleidsplan en de jaarbegroting; • voortgangsrapportages van de onderhanden projecten inclusief risicoanalyses; • strategisch voorraadbeleid; • investeringsvoorstellen inclusief risicoanalyses; • diverse beleidsnotities en themagerichte ­memo’s.

Informatievoorziening De belangrijkste externe toetsingsinstrumenten voor de RvC zijn: • zienswijze prestaties en oordeelbrief van de ­minister van Wonen, Wijken en Integratie; • ‘corporatie in Perspectief’ van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); • solvabiliteitsoordeel en continuïteitsoordeel van het CFV; • direct overleg met en rapportages van de externe accountant;

Bezoldiging RvC-leden De bezoldiging van de commissarissen is in 2009 geïndexeerd volgens de cao. In de toelichting op de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de ­bezoldiging van de commissarissen. Zie ook bij­lage V van het jaarverslag. Het totale RvC-budget, inclusief bezoldiging, ­bedroeg € 62.000 in 2009.

an lag v Vers

naar index

v aad de R

Samenstelling van de Raad van Commissarissen Naam

Geboorte- datum

Benoemd sinds

Aftredend Herbe- per (01-01) noembaar Bijzonderheden

drs. H.R. Huisman 14-06-1944 01-05-2003 2011 Ja Voorzitter prof. dr. ir. A. Bliek Lid

30-04-1955

01-01-2002 2010

Benoemd op voordracht bewonersraad. Per 01-01-2007 benoemd tot voorzitter. Voorzitter Remuneratiecommissie.

Ja

Voorzitter Auditcommissie.

drs. J.R. Beets-Hehewerth 19-02-1944 01-01-2004 2012 Ja Lid

Lid Remuneratiecommissie.

J.H. Breij 14-12-1946 01-05-2004 2012 Ja Lid

Benoemd op voordracht bewonersraad.

drs. R.N. Nurmohamed RA 22-02-1966 Lid

Lid Auditcommissie.

01-01-2009 2013

Volgens de statuten worden onze commissarissen voor een periode van vier jaar benoemd, waarna maximaal twee ­herbenoemingen voor een periode van telkens vier jaar kunnen plaatsvinden. Geen enkele commissaris ontvangt een ­bezoldiging die gekoppeld is aan de financiële prestaties van Elan Wonen.

Ja

61

De heer Nurmohamed is in 2008 via een open procedure geworven. Hij is aangetreden per 1 januari 2009 en heeft een ­introductieprogramma doorlopen. Tevens hebben leden van de RvC hun kennis verder ontwikkeld door middel van cursussen en workshops.

naar index

n De commissarissen waren in 2009 ook actief op andere fronten. Naam

Relevante functies

drs. H.R. Huisman Bestuurslid Stichting gezondheidszorg Spaarneland. Lid Commissie Beroep en Bezwaar van het openbaar primair onderwijs. Haarlem en Kennemerland. Bestuurslid Haarlems Interscholair Toernooi. prof. dr. ir. A. Bliek

Decaan van de faculteit Bètawetenschappen van de Universiteit van Utrecht. Vicevoorzitter Raad van Toezicht Ziekenhuisgroep Twente. Voorzitter Raad van Toezicht Health Management Forum.

Mw. drs. J.R. Beets-Hehewerth

Directeur Teyler Stichting.



62

J.H. Breij Voorzitter bestuur Stichting Gehandicaptensport SGH. Adviseur aangesloten sportverenigingen SGH v.w.b. de gehandicapten­ sport in Zuid-Kennemerland. Bestuurslid/secretaris-penningmeester Stichting Fonds Gehandicapten­ sport Zuid-Kennemerland SFG. drs. R.N. Nurmohamed RA Directeur Rabobank Zaanstreek. Lid Raad van Toezicht van de PO-raad (brancheorganisatie primair ­ onderwijs).

De RvC is van oordeel dat elke commissaris zijn/haar functie in 2009 onafhankelijk heeft uitgeoefend. Er zijn in 2009 geen transacties geweest waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen.

an lag v Vers

naar index

v aad de R Beoordeling bestuur

Eén RvC-vergadering vond deels in afwezigheid van de bestuursleden plaats. Op die manier is iedere commissaris in de gelegenheid gesteld zich vrije­lijk uit te spreken over het functioneren van het be­ stuur. Vervolgens is met het bestuur besproken op welke wijze men aan de gestelde prestatie-eisen heeft voldaan. Beoordeling van het bestuur vindt plaats op basis van het algemeen functioneren en de gerealiseerde prestaties in het geldende jaar. Prestatie-indicatoren zijn daarbij: de borging van de financiële continuïteit, de voortgang van het  beleidsplan en de beleidsbijstellingen van ‘De Verandering’, KWH-scores, acquisitieresultaten en de relatie met de huurdersorganisatie. De beoordelingscriteria voor het functioneren ­bestaan uit integriteit, samenwerking met externe partijen, de uitkomsten van het medewerkerstevre­ denheidsonderzoek en het verslagleggingsproces in samenhang met de risicobeheersing en controle­ systemen. De RvC kwam tot een goede beoordeling van het bestuur. Het belangrijkste aandachtspunt voor de toekomst is het bewaken van de financiële continuï­ teit onder de gegeven omstandigheden. Dit vooral gezien het meerjarenperspectief.

Bezoldiging bestuur De bestuursbeloning bestaat uit het jaarloon, ­pensioenlasten, vergoedingen- en werkgeverslasten en het gebruik van een auto van de zaak.

Bij de bepaling van het jaarloon van het ­bestuur ­worden, conform het beleid, geen variabele bestuurs­ bonussen uitgekeerd. De salariëring past, los van ­vervoer en ­pensioen, binnen de op de branche van ­woningcorporaties van toepassing zijnde ­Izeboud-norm. Daarnaast wordt het bestuur gekop­ peld aan voorwaarden die van toepassing zijn voor zijn medewerkers met bijvoorbeeld de nominale ­eindejaarsuitkering. In de toelichting op de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de bezoldering per bestuurslid. Zie ook bijlage V van het jaarverslag.

Zelfevaluatie In 2009 is uitvoerig stilgestaan bij de wijze waarop de zelfevaluatie behandeld moet ­worden in de raad. Hier is uitgekomen dat de manier waarop de zelf­evaluatie tot nog toe werd uitgevoerd, aangepast zou ­moeten ­worden. In 2009 en een aantal ­jaren daar­ voor was het gebruikelijk aan de hand van een vooraf opgestelde methode als raad ­onder elkaar te evalueren. Er is afge­sproken, mede gelet op de ­invloeden van buitenaf, toe­ gesneden elementen door een ­externe des­ kundige te laten ­inbrengen. Een zelfevaluatie op een dergelijke ­manier organiseren, kost meer tijd dan de eerdergebruikte methode. Daarom heeft de ­evaluatie wat later (begin 2010) dan de ­bedoeling plaatsgevonden. In het jaar­verslag over 2010 schenken we aandacht aan deze ­evaluatie.

63

naar index

Rapport van feitelijke bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag Aan de directie van Elan Wonen Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal speci­ fieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huur­ sector over het boekjaar 2009, van Stichting Elan Wonen te Haarlem. Het volkshuisvestingsverslag is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de ­leiding van de toegelaten instelling. Deze rappor­tage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden.

64

Aard en reikwijdte van de verrichte ­werkzaamheden Onze werkzaamheden zijn verricht in overeen­ stemming met Nederlands recht, waaronder ­Standaard 4400 “Opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden met betrekking tot financiële informatie”. Het doel van een opdracht tot het verrichten van overeenge­ komen specifieke werkzaamheden is het verrichten van die werkzaamheden die wij met Stichting Elan Wonen zijn overeengekomen en het rapporteren over de feitelijke bevindingen. Aangezien wij slechts verslag doen van feitelijke bevindingen uit hoofde van de overeengekomen werkzaamheden betekent dit dat op het in het volkshuisvestingsverslag opge­ nomen cijfermateriaal en toelichtingen geen ac­ countantscontrole is toegepast en dat evenmin een beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Dit houdt in dat aan onze rapportage geen zekerheid kan ­worden ontleend omtrent de getrouwheid van het

in het volkshuisvestingsverslag opgenomen ­cijfer­materiaal en toelichtingen daarop. Het is de bedoeling dat u zelf een oordeel vormt over de werkzaamheden en over de in dit rapport weergegeven ­bevindingen en op basis daarvan uw eigen conclusie trekt. Wij wijzen u er op dat indien wij aanvullende werkzaamheden ­zouden hebben ­verricht of een controle- of beoordelingsopdracht zouden hebben uit­gevoerd, wellicht andere onder­ werpen aan het licht zouden kunnen zijn gebracht die voor u van belang kunnen zijn. Verrichte werkzaamheden Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het controleprotocol in rubriek B1 van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Feitelijke bevindingen Wij hebben vastgesteld dat: 1. Het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting geeft over de ­onderwerpen, genoemd in artikel 26, tweede lid, van het ­Besluit beheer socialehuursector, dan wel vermeldt waarom geen ­uiteenzetting is gegeven. 2. De in het volkshuisvestingsverslag opgenomen ­informatie, voor zover wij dat kunnen beoorde­ len, aansluit op de jaarrekening.

naar index

Rapport van feitelijke bev

3. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. de toegelaten instelling een uiteenzetting heeft gegeven van de in artikel 26, 2e lid, onder­delen j en k, genoemde ­onderwerpen, ­danwel heeft vermeld waarom geen ­uiteenzetting is gegeven; b. de in het verslagjaar aan de voorraad van de toegelaten instelling toegevoegde woon­ gelegenheden en onroerende aanhorigheden (in eigendom en in beheer) binnen het ­statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, zijn ­gelegen; c. De samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onder­ deel b, van het Besluit beheer sociale-huur­ sector (Raad van Toezicht), in het verslagjaar voldeed aan de statutaire bepalingen daar­ over, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onder­ delen c, d en e, en tweede lid, onderdeel a, van dat besluit; d. de toegelaten instelling de gemiddelde huur­ prijs per 1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toe­ gestaan op voet van artikel 15a; e. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit beheer socialehuursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent de samen­







stelling en werkwijze van de commissie van kracht is; f. de toegelaten instelling in het verslagjaar ten minste een maal per jaar overleg heeft ­­gevoerd met de huurders van haar woon­ gelegenheden of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit ­beheer sociale-huursector, en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent dat overleg van kracht was; g. met betrekking tot de in het verslagjaar gerea­ liseerde nieuwe woningen (huur en koop) voorzover de kosten voor het verkrijgen in ­eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan E 200.000 per woning, een motivering is ge­ geven dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onder­ delen a tot en met f; h. de toegelaten instelling een overzicht heeft gegeven van haar activiteiten en de daaraan verbonden risico’s in het verslagjaar op het gebied van beleggingen, overeenkomstig ­artikel 26, lid 2, onderdeel l en dat dit over­ zicht niet strijdig is met de jaarrekening;

4. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. met betrekking tot de in het verslagjaar gerea­ liseerde nieuwe woningen (huur en koop)

65

naar index



66

­ innen de verbindingen van de toegelaten b ­instelling, voor zover de kosten van het ver­ krijgen in eigendom van die woningen hoger zijn dan of gelijk zijn aan E 200.000 per ­woning, een motivering is gegeven dat de werkzaam­heden dienaangaande hebben bijge­ dragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; b. de toegelaten instelling in overleg met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers een reglement heeft vast­ gesteld met betrekking tot de bijdragen in de kosten van verhuizing van huurders in ver­ band met een voorgenomen renovatie dan wel sloop, bedoeld in artikel 11g, eerste en tweede lid en de vigerende MG’s, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen is vast­ gelegd.

Deze rapportage is uitsluitend bestemd voor u ter verantwoording aan de door de Minister van Volks­ huisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties aangezien ande­ ren die niet op de hoogte zijn van het doel van de werkzaamheden de resultaten onjuist kunnen inter­ preteren. Wij attenderen u er derhalve op dat de rapportage niet (geheel of gedeeltelijk) aan anderen mag worden verstrekt zonder onze uitdrukkelijke toestemming vooraf. Haarlem, 25 mei 2010 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Eric Hartkamp R.A.

C

naar index

Fotoverklaring

Colofon

Pagina 4 Het Bestuur van Elan Wonen. Arend Mol, links (adjunct-directeur) en Grischa Lowinsky (directeur). Pagina 8 De harten uit ons beleidsplan. Pagina 12 Elan Café III, belanghouders spelen het investeringsspel. Pagina 16 Statushouder Mohamed Said met zijn dochter woont sinds twee maanden in een woning van Elan Wonen. Pagina 20 De heer en mevrouw Spee krijgen van medewerker ­makelaardij Ferty Maulidhinna uitleg over ‘Maatwerk’. Pagina 24 Bewoners in de Van Zeggelenbuurt fleuren de ‘blinde ­muren’ in hun buurt op met (klim)planten. Pagina 30 Dennis Voerman, links (projectopzichter Elan Wonen) en Henk Janssen (hoofduitvoerder aannemer VBK) bij  nieuwbouwproject De Archipel in Haarlem. Pagina 36 Mevrouw Does woont al negentig jaar meer dan tevreden in haar woning van Elan Wonen. Pagina 40 Gerard van Gelder, links (onderhoudsmedewerker Elan ­Wonen) en Danny Morsch (stagiair) aan het werk in de ­Provinciënwijk in Heemstede. Pagina 52 Folder “Met het oog op integriteit” voor medewerkers Elan Wonen. Pagina 56 De Raad van Commissarissen. V.l.n.r. mevrouw Beets, de heren Bliek en Huisman, mevrouw Paul (stagiaire), de heren Breij en Nurmohamed.

Idee, samenstelling, redactie en coördinatie Elan Wonen

Colo fon e n

Tekstredactie Taalent Communicatie, Utrecht Tekstcorrectie Tekstcorrectiebureau Van der Snoek, Haarlem Fotografie Chris Hoefsmit, Haarlem (pag. 36) Ton Hurks fotografie, Amsterdam (pag. 16 en 20) Ruben Timman Fotografie, Zaandam (pag. 12) Opzet, Santpoort-Zuid (pag. 52) Yvonne Mul, Elan Wonen (pag. 4, 24, 30, 40 en 56) Vormgeving Opzet, Santpoort-Zuid Drukwerk StyleMathôt, Haarlem

fotov erkla r

67

naar index

68