Ontwikkelingsplan 't Zand 25 Bredevoort Vooraf Gedurende geruime tijd heeft de vereniging Bredevoorts Boekbelang zicht ingezet voor een herinvulling van het schoolgebouwtje op 't Zand in Bredevoort, de laatste 22 jaar beter bekend als Boek op 't Zand. Uiteindelijk heeft de Gemeente Aalten een Plan van Aanpak gepresenteerd. Dit geeft ons inziens een mooie en passende invulling. Ook financieel is dit een goede oplossing, voor de gemeente (denken we), maar zeker voor geïnteresseerden die een activiteit in Bredevoort willen opstarten. De inschrijftermijn voor dit project is gesloten op 1 november 2014. Wij hebben daarvan gebruik gemaakt en ons aangemeld. Wij ontvingen 27 november een brief van de gemeente dat er op verzoek van andere belangstellenden een nul-meting wat betreft het onderhoud zal plaatsvinden. Wij ontvingen op 21 januari de resultaten. Die gaven onzerzijds geen aanleiding tot nadere opmerkingen. In de brief van november werd de mogelijkheid geboden ons eventueel terug te trekken. Wij maken daar geen gebruik van. Parallel aan dit traject is door vereniging Bredevoorts Belang / werkgroep Bredevoort 2020 een project opgestart voor een algehele invulling van de thans leegstaande panden in Bredevoort. Daartoe is door SLAK Atelierbeheer uit Arnhem een plan 'Kunstenaarsstad Bredevoort' opgesteld. Voor een peiling van de belangstelling onder kunstenaars is een enquete gehouden. Half februari zou door Slak de uiteindelijke invulling van dit plan bekend worden gemaakt. In het plan zou de thans leegstaande ruimte in het schoolgebouw aan 't Zand 25 volledig als atelierruimte worden ingericht. In een gesprek met wethouder Kok op 26 januari bleek dat van een invulling door SLAK Atelierbeheer van het schoolgebouw niet langer sprake is. Daarentegen is een nieuw plan ontstaan op initiatief van Atelier 't Aanzicht. Dit betreft – kort samengevat – het opstarten van een Bredevoortse Stadsbrouwerij. In ons concept-plan voor de invulling van 't Zand 25 wordt uitdrukkelijk een plaats ingeruimd voor ambachtelijke activiteiten. Een brouwerij past mogelijk ook daarin. Inleiding In het 'Plan van Aanpak Boek op 't Zand' heeft de gemeente Aalten de randvoorwaarden geschetst voor het gebruik van dit pand. Naast Bredevoort als boekenstad zijn historie, kunst, cultuur en ambachten belangrijke waarden voor de verbreding en de versterking van het toerisme in Bredevoort. Naast deze elementen is een kleinschalige horecavoorziening mogelijk. Dit voorstel neemt deze uitgangspunten uitdrukkelijk in aanmerking. Naamgeving Boek op het Zand is niet meer, we zullen verder spreken over 't Zand 25. Dit om de gedachtengang te vergemakkelijken. Beheer Middels de erfpacht overeenkomst stelt de gemeente voorwaarden. Zo is de erfpachter verplicht de onroerende zaak in zodanig technische staat te houden dat deze de toebedachte bestemming behoorlijk kan dienen. Daartoe dient de erfpachter de onroerende zaak in alle opzichten goed te onderhouden en waar nodig tijdig te vernieuwen. Om dit te waarborgen wordt een het beheer van 't Zand 25 ondergebracht in een afzonderlijke stichting . Het bestuur van de beheerstichting dient daarbij een mandaat te krijgen dat op zekere afstand staat van de belangen van de afzonderlijke gebruikers van het pand. De stichting bewaakt de voorwaarden zoals aangegeven in 'Plan van Aanpak', de technische en bouwkundige staat van het pand en de financiële verplichtingen. Daarbij is het wenselijk dat ook de gemeente op de hoogte wordt gehouden. Het beheer wordt ondergebracht bij de Stichting Bredevoort Kunstmanifestatie. In het verleden verzorgde zij de tentoonstellingen in Boek op 't Zand en de brunchconcerten op 't Zand.
Gebruik van het gebouw Thans liggen verschillende gebruiksmogelijkheden voor. Enerzijds een cluster waarbij een ambachtelijke invulling de boventoon voort: Glasatelier 't Aanzicht en de Stadsbrouwerij De Borghman. Daarnaast een cluster met voornamelijk een culturele invulling: kunst, boeken, kunstnijverheid en ondersteuning van (boeken)markten. 1. Atelier 't Aanzicht Het glasatelier heeft in de loop van jaren dat een geheel eigen positie verworven. Het atelier heeft een aparte status als huurder. Dit wordt ongewijzigd voortgezet; dit is ook onderdeel van de gemeentelijke voorwaarden. 2. De Borghman Recent is het plan voor het Proeflokaal en Ambachtelijke Stadsbrouwerij De Borghman gepresenteerd. In een ambachtelijke en historische setting wordt een voor Bredevoort een geheel nieuwe invulling gegeven die zeker een bijdrage zal leveren aan een toeristische en economische versterking. Dit initiatief wordt mede gedragen door de eigenaar van 't Aanzicht. 3. Cultuurkwartier Een naam is er nog niet, maar wel een invulling voor dit onderdeel. Onze vereniging maakt zich vooral sterk voor dit onderdeel. Hieronder een weergave in kernpunten. Kleinschalig en zakelijk Kleinschalig: Om de diversiteit te bevorderen krijgt geen van de gebruikers de beschikking over een groot deel van ruimte. Zakelijk: bij de huidige wijze van gebruik is in een relatief groot deel van het pand sprake van loze ruimtes als gangen en halletjes. Dit gebruik bemoeilijkt de effectieve exploitatie ten zeerste. Daarvoor wordt een alternatief aangedragen, zodat een zo groot mogelijk vloer- en muur oppervlak beschikbaar is voor exploitatie. Ruimtes worden zoveel mogelijk multifunctioneel gebruikt. Uitstraling 't Zand 25 laat zich nog steeds zien als het naar binnen gekeerde schoolgebouw. Komend uit de richting van de Markt en Sint-Joriskerk wordt de aandacht getrokken door een blinde muur en een enigszins dichtgeplakt schoollokaal. En daartussen zit nog een stukje opslagruimte. Daarmee wordt geen belangstelling aangemoedigd. Een bouwkundige aanpassing van de blinde muur van het lokaal aan de rechterzijde is waarschijnlijk in financieel opzicht niet aan de orde. Maar een kunstzinnige aankleding zou heel goed passen. Het lokaal aan de linkerzijde verdient een open, uitnodigende uitstraling. De tussenliggende opslagruimte kan gebruikt worden als de centrale ingang, op een zo goed mogelijk zichtbare plaats. Energie Dit gebouw is niet bijzonder energiezuinig in opzet. Een flink deel van het dak is echter geschikt voor zonnepanelen. Isolatie van spouwmuren moet onderzocht worden. Er zijn veel glazen wanden die deels zijn voorzien van dubbel glas, met ook gedeeltes met enkel glas die aanpassing behoeven. Ook kan er winst geboekte met een energiezuinige verlichting. Huurprijzen Het kostenniveau voor financiering en onderhoud van 't Zand 25 in aanmerking genomen kan worden uitgegaan van een betrekkelijke lage huurprijs, die ook voor starters mogelijkheden biedt. Onze verwachting is dat huurprijs op dit moment per m² per jaar tussen de € 30 en € 40 zal bedragen. Een uitwerking wordt gegeven in de financiële bijlage. Cultuurkwartier 't Zand 25 omvat diverse activiteiten. Voor zover dit verkopen betreft is dit deels een gezamenlijke organisatie. Daarbij wordt uitgegaan van het concept zoals dit op tijdelijke basis is gebruikt voor
het internationale antiquariaat, met een gemeenschappelijk kassafunctie en ruime openingstijden. Qua verdere indeling moet gedacht worden aan het concept van een moderne winkel: open afdelingen met verschillende producten en shop-in-shops voor afzonderlijke leveranciers. In de ruimten van 't Zand wordt een looproute gecreëerd zodat op een natuurlijke manier de hele ruimte bezocht wordt. Door de gemeenschappelijke kassafunctie ontstaat de mogelijkheid 6 of 7 dagen per week open te zijn. Een suggestie voor openingstijden: in de winterperiode van 11 tot 17 u, 's zomers van 10 tot !8 u, ook op maandag. Toerisme, kunst, ambacht, boeken 't Zand 25 wil vooral kansen creëren voor mensen met plannen met een toeristische of culturele inslag in en om Bredevoort. Zoals:handgemaakte producten, sieraden, streekproducten, keramiek, museum, kunstgalerie, workshops, brocante, beeldende kunst, schilderkunst of sieraden. Promotie van toeristische attracties in Bredevoort en de Achterhoek. Maar in Bredevoort Boekenstad natuurlijk ook boeken: antiquarisch, tweedehands, modern antiquariaat, actueel, nieuw verschenen, uitgeverij, papier of drukkerij. Dat kan heel klein zijn. Enkele m2 voor een presentatie van een passie, of een verkooppunt bestaande uit een enkel kast of tafel. Maar het kan natuurlijk ook groter. Rondom Ook aan de buitenzijde van 't Zand 25 willen we laten zien dat hier iets gebeurt, bijv. in de vorm van beeldende kunst. Steunpunt bij evenementen Bij evenementen als de boekenmarkten, het festival van het papieren boek, de olde markt, lunchconcerten en septemberkunst is ondersteuning vanuit het schoolgebouw al sinds jaar en dag een vaste waarde die niet graag gemist zal worden. Informatiepunt Al de jaren van Bredevoort boekenstad heeft het schoolgebouw in meer of mindere mate als een centrum voor informatie van de bezoekers van Bredevoort. Thans is dit grotendeels verlegd naar het VVV-kantoor aan de Markt 8. Dit pand is eigendom van de Vereniging Bredevoorts Belang, die het echter wil verkopen. Op het moment van verkoop zal de VVV deze ruimte moeten verlaten. In onze beleving vervult de VVV thans een centrale rol bij de promotie van Bredevoort. Wij hechten daar grote waarde aan. Bij de planvorming van 't Zand 25 wordt uitdrukkelijk rekening gehouden met de mogelijke vestiging van het VVV-kantoor: voor inrichting van een informatiebalie en kantoorruimte wordt ruimte vrijgehouden. Onder andere door realisatie van eenvoudige kantoorruimte op de zolderverdieping, aansluitend op de aanwezige trap. Multifunctionele ruimtes Het klaslokaal aan de zuidzijde wordt ingericht als multifunctionele ruimte te gebruiken als kantine, meetingpoint, leeszaal, werkruimte, ruimte voor cursussen, presentaties en bijeenkomsten. Dit lokaal ligt naast het keukentje, zodat eenvoudig kan worden voorzien in koffie etc. Tentoonstellingsruimte Dit kantinelokaal is tevens te gebruiken als tentoonstellingsruimte, waarvoor de wanden ter beschikking staan. Daarnaast blijft het lokaal wat de afgelopen jaren werd gebruikt als tentoonstellingsruimte beschikbaar, in combinatie met het gebruik als verkoopruimte. Techniek De gemeenschappelijke kassa wordt voorzien van een pin mogelijkheid, zodat het opheffen van de geldautomaat door de Rabobank enigszins kan worden gecompenseerd. Ook is het mogelijk dat deelnemers aan de (boeken)markten daarvan gebruik kunnen maken. Daarnaast willen we graag een wifi verbinding realiseren, zodat ook gewerkt kan worden met laptops e.d.
Historie 't Zand 25 ligt bovenop het kasteel van Bredevoort. Een aantal jaren geleden hebben we bij de archeologische opgraving een glimp van het kasteel vlak naast de school kunnen zien. De gerede verwachting is dat ook onder de school resten aanwezig zijn. Dit kan waarschijnlijk zichtbaar worden gemaakt binnen 't Zand 25. Te samen met voorwerpen uit de opgravingen kan dit museaal gepresenteerd worden. Maatschappelijk betrokken In dit project willen we graag de ruimte geven voor stages en afstudeerprojecten voor verschillende onderwijs niveau's: praktijkonderwijs, vbmo, mbo, hbo. Bijvoorbeeld op het gebied van vormgeving, detailhandel, bouw en technische scholing. Ook voor mensen op afstand van de gewone arbeidsmarkt maken we graag plaats. Open plan De invulling zoals hiervoor geschetst kan uitgebreid worden met de invulling van de stadsbrouwerij. Hiervoor hebben we een indicatie aangegeven voor het cultuurkwartier gedeelte. Dit zijn wellicht niet de openingstijden die voor de stadsbrouwerij aan de orde zullen zijn. Verder verwachten we dat 't Aanzicht en de stadsbrouwerij prijs stellen op een eigen bedrijfsvoering, los van de invulling zoals door ons aangegeven. Naar wij begrijpen is ook een aanzienlijke verbouwing aan de orde. Wat ons betreft moet de overlast daarvan zoveel mogelijk beperkt worden. De conclusie is dat – zeker tijdens de verbouwing – de stadsbrouwerij in een afgesloten gedeelte zal opereren, zodat stof- en andere overlast wordt voorkomen. Veiligheid Op dit moment is er in het thans niet in gebruik zijnde gedeelte van pand een ingang aan de westzijde en een nooduitgang aan de noordzijde. Als er een gedeelte wordt afgesloten zal er een ruimte ontstaan met ingang en nooduitgang, en een gedeelte met uitsluitend een in/uitgang. Wij betwijfelen of daarmee aan de geldende veiligheidsvoorschriften kan worden voldaan. Ook in dit opzicht is een extra ingang aan de zuidzijde aan de orde. Beheerstichting Het ligt in de bedoeling dat het bestuur van de beheerstichting wordt samengesteld uit personen die de kwaliteiten en de belangstelling hebben 't Zand 25 en Bredevoort Boekenstad toeristisch en economisch op de kaart te zetten. Hiervoor worden ook diverse organisaties benaderd om kandidaten voor te dragen. Het bestuur van een stichting heeft echter een zelfstandige positie en is niet direct gekoppeld aan een organisatie die een voordracht voor een bestuurder doet. De huurders worden een positie gegeven in het bestuur in een adviserende rol. Verdere invulling Op dit moment zijn en worden diverse organisaties en personen benaderd die een invulling kunnen geven op bestuurlijk niveau of een inhoudelijke invulling. Zoals de Stichting Vrienden van Boekenstad, Vereniging Bredevoorts Belang, VVV Bredevoort, Stichting Bredevoort Kunstmanifestatie, 't Aanzicht/Stadsbrouwerij, Stichting Beeldhouwerij Thorvald, antiquariaten, locale boekhandels etc. Daarbij gaan we er van dat op korte termijn het een en ander (deels) kan worden ingevuld, zodat er voldoende mogelijkheden zijn om onmiddellijk te starten, ook zonder aanpassing van het bestaande gebouw. Wij willen de start van het toeristenseizoen zeker niet missen.
Vereniging Bredevoorts Boekbelang
februari 2015
Bijlage: Meerjarenbegroting Op dit moment zijn (nog) niet alle gegevens beschikbaar om tot een nauwkeurige invulling over te kunnen gaan. Op basis van de wel bekende gegevens is een voorlopige opstelling gemaakt. Daarbij wordt uitgegaan wordt van een beoogd kostendekkend rendement van 8% van de taxatiewaarde van €187.000 . Een kostendekkende opbrengst is dan (afgerond) per jaar € 15.000 (kosten erfpacht € 7480, reservering voor onderhoud, service- en verzekeringskosten € 7.520). Voor de huuropbrengst wordt uitgegaan van 700 m² verhuurbare ruimte, zoals aangegeven in het taxatierapport van de makelaar. In het taxatierapport wordt een bedrag van € 36.000 voor tien jaar onderhoud genoemd, € 3.600 per jaar. Ons inziens is dit mogelijk voldoende voor instandhouding van het pand, maar niet voor een verantwoord en duurzaam onderhoudsplan. Voor een verantwoorde exploitatie gaan we uit van een minimale gemiddelde huuropbrengst van € 30 per m² per jaar. Dit is op zich ruim voldoende voor het reguliere onderhoud, maar daarbij is het niet zeker dat de gewenste aanpassingen kunnen worden gerealiseerd. Daarom wordt ook een overzicht gepresenteerd uitgaande van een huur van € 40 per m² per jaar. In beide opstellingen is geen indexatie verwerkt. Opstelling uitgaande van huuropbrengst van € 30 per m² per jaar: Jaar
Erfpacht Onderhouds- Totale kosten Huuropbrengst voorziening per jaar per jaar
Huuropbrengst per maand
2015¹
6.233
6.266
12.500
14.175
1.575
2016
7.480
7.520
15.000
18.900
1.575
2017
7.480
7.520
15.000
18.900
1.575
2018
7.480
7.520
15.000
18.900
1.575
2019
7.480
7.520
15.000
18.900
1.575
36.153
36.346
72.500
89.775
Totaal
¹ Vanaf 1 maart Bij de begrootte huuropbrengst is rekening gouden met een gemiddelde frictie leegstand van 10 % De huur is exclusief verwarmings- en energiekosten etc. Een betrouwbare schatting daarvan kunnen we nog niet geven. De gemeente heeft eind december 2014 de meterstanden opgenomen.
Opstelling uitgaande van huuropbrengst van € 40 per m² per jaar:
Jaar
Erfpacht Onderhoudsvoorziening
Totale kosten Huuropbrengst per jaar per jaar
Huuropbrengst per maand
2015¹
6.233
6.266
12.500
21.000
2.100
2016
7.480
7.520
15.000
25.200
2.100
2017
7.480
7.520
15.000
25.200
2.100
2018
7.480
7.520
15.000
25.200
2.100
2019
7.480
7.520
15.000
25.200
2.100
36.153
36.346
72.500
121.800
Totaal
¹ Vanaf 1 maart Een detail begroting van onderstaande posten is nog niet beschikbaar:
Investering in duurzaamheid en energiebesparing: aanbrengen zonnepanelen dubbele beglazing energiezuinige verlichting Bouwkundige aanpassingen: aanpassing huidige ingang met afsluitbare aparte ingang stadsbrouwerij aanbrengen ingang en warmtesluis zuidzijde verwijderen tussenwand voor verbeterde lichtinval Aanpassing technische installaties en keuken: verbeterde regeling centrale verwarming verbeteren keukeninstallatie en buffet Historie: zichtbaar maken van het kasteel van Bredevoort Op termijn: realisatie van eenvoudige kantoorruimte op de zolderverdieping, aansluitend op de aanwezige trap
