Raadpleeg het archief op expertisemedia.be
N° 260 // 26.02.2016
NIEUWSBRIEF OVER W B EI N DK R IEJLFVSA- S&T G BO E LE EDGEGNI NRGESTA V AI LSETXGPOAENDS I E
Vastgoednieuws
N°250
over handelspanden in stadscentra, shoppingcenters en retail parks 11e jaargang // Verschijnt 2x per maand Volgend nummer : 11.03.2016
INVESTERINGEN 2
IN DE KIJKER
Niet-strategische verkopen bij Retail Estates Nieuwe prijsindicatie voor Docks Bruxsel E X PA N S I E 2
H&M opent bij ABLI in Geraardsbergen Bel & Bo opent in Ring Shopping
Retailscopie Main Six (3). De groten worden steeds groter aan de topwinkelstraten.
3
Belgische retailsector zit in zwaar weer. In 2015 is de leegstand in het winkelvastgoed verder gestegen.
7
PROJEC TEN 3
Spanningsveld tussen kostprijs en kwaliteit in beheer. Interview met Luc Plasman en Piet Van Poppel, BLSC. 8
Nieuw winkelproject van Stephano Immo Athelean bouwt aan de Huidevettersstraat BMB start project in Luik
JOURNA AL 6
Bimmo afficheert groei in baanwinkelsegment Belgische retailsector zit in zwaar weer Prowinko zit momenteel vooral aan verkoopzijde L’Esplanade boekt aanzienlijke huurgroei Nieuwe propertymanager bij Ascencio BEHEER
Spanningsveld tussen kostprijs en kwaliteit
INVESTERINGEN
Ramy Baron investeert aan Waterloolaan
8
De privé belegger Ramy Baron heeft de controle verworven over de Waterloolaan 57A-B in Brussel. Makelaar: Cushman & Wakefield. Het dubbele handelspand, met een gevelbreedte van veertien meter, wordt verhuurd aan de luxemerken Chopard en Moncler. De nieuwe eigenaar zal de huurincasso maximaliseren door de eerste verdieping te verhuren aan een derde internationale keten. De totale opbrengst zal dan rond 980.000 EUR schommelen, wat een tegen een aanvangsrendement van 3,5% de toekomstige investeringswaarde op 28 MEUR zou brengen. Ramy Baron is een oudgediende als investeerder in high street shops in Brussel, maar evenzeer in de luxewinkelkernen van Antwerpen (Schuttershofstraat) en Knokke. Vorig jaar kocht hij ook een pand aan de Nieuwstraat.
expertisemedia.be
Niet-strategische verkopen bij Retail Estates In het kader van haar jaarlijks weerkerend verkoopprogramma heeft Retail Estates twee individuele baanwinkels verkocht in Heusay en Tienen: - Heusay: 914 m2, verhuurd aan Brantano. - Tienen: 1.080 m2, verhuurd aan JBC. De panden werden verkocht voor 1,97 MEUR netto (988 EUR/m2) of 180.000 EUR lager dan de geschatte reële waarde. Het gaat om solitaire winkelpanden die door hun locatie, winkelgrootte of de erin uitgeoefende activiteit niet tot de kernportefeuille behoren, meldt het management.
Nieuwe prijsindicatie voor Docks Bruxsel De redactie kreeg bijkomende gegevens over de investeringswaarde die bij de verkoop van Docks Bruxsel zou kunnen worden bereikt. Vorige ramingen lagen te laag omdat het complex uit veel meer bestaat dat enkel het shoppingcenter (kantoren, bioscoop, leisure, enz.). De huurprijs zou bij een volledige verhuring uitkomen op 18,5 à 20 MEUR, wat tegen een aanvangsrendement van 5,10% een bruto verkoopwaarde oplevert van 360 à 390 MEUR. Dat is dan ook de investeringswaarde waar Expertise in zijn prognoses rekening mee zal houden.
EXPANSIE
H&M opent bij ABLI in Geraardsbergen In het najaar van 2016 opent H&M een winkel in het kernwinkelgebied van Geraardsbergen. De keten neemt plaats in het nieuwbouwproject van Actif Belgian Land Investments (ABLI) aan de Oudenaardsestraat 35-41 op een oppervlakte van 1.656 m2. Makelaar: ProProperties. Er komt in totaal 1.806 m2 retail waarvan 150 m2 voor zittende huurder Lloyds Pharma. De bouw vergt een investering van 5,5 MEUR. H&M opent naast Geraardsbergen dit jaar nog minstens zes winkels in Antwerpen (verhuis en nieuwe winkel), Basilix Shopping, Froyennes, Les Grand Prés (verhuis) en Docks Bruxsel. Inclusief de geplande winkels tellen de Zweden inmiddels 91 vestigingen in de Belux.
Bel & Bo opent in Ring Shopping De Belgische modeketen Bel & Bo opent zijn eerste winkel in een shopping center. De retailer tekende voor 712 m2 in Ring Shopping van Wereldhave in Kortrijk. Makelaar: Cushman & Wakefield. Bel & Bo telt inmiddels meer dan 90 winkels die vooral in de periferie gelegen zijn.
COLOFON REDAC TIE
ABONNEMENTEN
CO PYR I G H T
Kurt Reviers, hoofdredacteur
[email protected] / 0475 27 62 01 Martijn Reviers, senior writer
[email protected] / 0472 21 15 87 Muriel Lieffring, vertalingen
Retail Focus is een onafhankelijke nieuwsbrief over winkelvastgoed en retailexpansie. Verschijnt om de twee weken, 20 keer per jaar, in het Nederlands en in het Frans. Verspreiding in pdf enkel via abonnement. Online abonneren op expertisemedia.be
Expertise BVBA geeft drie vakbladen uit op maat van de vastgoedmarkt in België: Expertise News, Retail Focus en Square Info.
DIRECTIE
Raymonde Musch, verantwoordelijk uitgever
[email protected] / 016 31 49 70 REDAC TIEADRES
Ramberg 7, 3000 Leuven T +32 (0)16 31 49 70 F +32 (0)16 22 53 80
TA R I E V E N
334 euro, incl. 21% btw 20 nummers per jaargang
Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of openbaar gemaakt door middel van scan, druk, fotokopie of op enige andere wijze, zonder voorafgaand schriftelijk akkoord van de uitgever.
ADVERTENTIES
Tarieven, formaten en kalender: expertisemedia.be
RETAIL FOCUS 260 // 26.02.2016
2
expertisemedia.be
PROJECTEN
RETAILSCOPIE MAIN SIX (3)
Nieuw winkelproject van Stephano Immo
Groten worden steeds groter aan de topwinkelstraten
Stephano Immo wil Cinéma ABC aan de Adolphe Maxlaan in Brussel ombouwen tot een grote handelszaak. De investeerder vroeg een stedenbouwkundige vergunning in die zin aan. De herontwikkeling wordt echter betwist door een stichting die de culturele bestemming wil behouden. Stephano Immo uit Elsene is de holding van de familie Dyckman en een bekende privébelegger in het Brusselse winkelvastgoed. Eind 2014 had de vennootschap ruim 33 MEUR materiële activa op de balans staan.
De zes belangrijkste winkelstraten van het land zijn het speelterrein van een select clubje gespecialiseerde investeerders en grote retailers.–Martijn Reviers
Athelean bouwt aan de Huidevettersstraat In Antwerpen is de holding Athelean (Groep Van Leemput) gestart met de sloop van de voormalige Standaard Boekhandel aan de Huidevettersstraat 5759. Het pand van 1.266 m2 wordt tegen eind 2017 vervangen door een nieuwbouw. In een gesprek met de redactie bevestigt Lennert Van Leemput van Athelean dat de commercialisering volgende maand van start gaat. Standaard Boekhandel was ruim tachtig jaar aanwezig aan de Huidevettersstraat, maar verhuisde recent naar een nieuwe locatie op de Schoenmarkt 16-18. Daar opende de retailer een winkel van 1.100 m2 volgens een nieuw concept.
BMB start project in Luik Promotor Benelux Master Builders (groep Binet) is gestart met de herontwikkeling van de site Amercoer aan de Rue Frédéric Nyst in Luik. Het woon- en winkelproject Espace Cornillon omvat 3.000 m2 winkels en een 30-tal appartementen. De grootste unit van 1.600 m2 is verhuurd aan de supermarkt Market Mestdagh. De investering bedraagt 7 MEUR. Oplevering: eind 2017.
Actief worden aan de Main Six is niet voor iedereen weggelegd. Retailers moeten hoge huurprijzen betalen en beleggers moeten diep in hun zakken tasten om een kroonjuweel te bemachtigen. Daardoor zijn de toplocaties het werkterrein geworden van een select clubje. De jaarlijkse doorlichting door de redactie leert dat de tien grootste investeerders aan de Main Six samen de helft van de oppervlakte controleren. Bovendien bezetten de tien grootste retailgroepen eveneens de helft van de beschikbare ruimte. Het zijn vaak ook net deze spelers die hun positie weten te versterken waardoor het voor nieuwkomers geen evidentie is om marktaandeel te veroveren. Leegstand daalt De afgelopen twaalf maanden is de leegstand aan de Main Six gedaald van 4% naar 2,5%. Er wachten nu nog 31 panden met een totale oppervlakte van 8.770 m2 op een nieuwe invulling. De leegstand ligt het hoogst in Luik (6,5%) en het laagst in Brussel (0,6%). Daarnaast worden er 23 panden verbouwd in afwachting van een nieuwe huurder die samen een oppervlakte vertegenwoordigen van 10.200 m2. Er wordt onder meer uitgekeken naar de verhuis van H&M in Antwerpen en AS Adventure in Gent. De cijfers geven aan dat de komende maanden waarschijnlijk nog heel wat panden van uithangbord kunnen wisselen. Er komt voorlopig geen einde aan de continue stoelendans aan de topwinkelstraten. Vorig jaar wisselden in totaal niet minder dan 68 panden van invulling waarmee de rotatie een gemiddelde haalde van tien procent. De wissels lagen het hoogst in Gent (15,5%) en het laagst in Brussel (3%). Meer ketens; iets minder mode Het aandeel van de ketens is de afgelopen twaalf maanden opnieuw toegenomen, van 95% naar 96%. RETAIL FOCUS 260 // 26.02.2016
3
expertisemedia.be
TOP 10 OWNERS MAIN STREETS SIX Investor GLA* Redevco 63.534 m2 Marotta 25.509 m2 Prowinko 23.676 m2 AG Real Estate 17.819 m2 Hayen Group 15.085 m2 Vastned 12.628 m2 QRF 10.047 m2 Athelean 9.515 m2 Tans Group 8.493 m2 P&C 7.822 m2 * Estimation/not confirmed SOURCE: EXPERTISE DATABASE © RETAIL FOCUS 2016
Share 19,4% 7,8% 7,2% 5,4% 4,6% 3,9% 3,1% 2,9% 2,6% 2,4%
De filialisering ligt het hoogst in Gent en Brussel, waar de beschikbare oppervlakte voor 99% verhuurd is aan ketens. In Brugge en Hasselt (beide 92,5%) ligt het aandeel van de zelfstandige handelaars het hoogst. Ook dit jaar zal de dominantie van de ketens verder toenemen, want bekende lokale handelaars zoals Rubica in Brugge en Dany May in Antwerpen verlaten de toplocaties. Hoewel 13% van de panden wordt uitgebaat door zelfstandige handelaars, vertegenwoordigen zij slechts 4% van de oppervlakte. Er worden door hen een 90-tal panden uitgebaat, maar het gaat om kleinere boetieks met een gemiddelde oppervlakte van 145 m2, terwijl ketens gemiddeld 540 m2 bezetten. De grootste panden zijn te vinden in Brussel (720 m2) en Gent (630 m2). In Brugge (310 m2) is een winkel gemiddeld ruim de helft kleiner. Het aandeel van de modebranche (inclusief accessoires en schoenen) is het afgelopen jaar gedaald van 63% naar 61,5%. Er kwamen ook heel wat nieuwkomers bij uit andere branches waaronder woondecoratie (H&M Home, Zara Home, Pylones en Flying Tiger), voeding (Leonidas) en horeca (McDonalds). Inclusief de warenhuizen van Inno en Hema (samen ca. 60.000 m2), waarvan een groot deel van het aanbod eveneens uit fashion bestaat, is de dominantie van de modebranche een stuk groter groter. Weinig deals, grote volumes De afgelopen twaalf maanden registreerde de re-
dactie slechts een handvol investeringen, maar er waren wel enkele grote dossiers bij zoals de verkoop van Galeries St-Lambert (AG Real Estate) en Espace St-Michel (Benson Elliot) in Luik, Inno/Kruidvat in Hasselt (QRF), de Teniersplaats 5-9 in Antwerpen (Tans Group) en de ruiloperatie tussen Prowinko en Sonnabend in Brussel. Alle transacties samen vertegenwoordigen een volume van naar schatting 270 MEUR. Naast de directe investeringen kon Group Hayen zijn positie versterken door de ontwikkeling op maat voor Primark in Hasselt, een kunststukje dat de privébelegger wil herhalen in Antwerpen met de Meir Square. Ook Tans Group en Athelean zijn in de weer met verschillende herontwikkelingsprojecten. De appetijt van de beleggers voor de zes grootste winkelstraten blijft groot. Getuige daarvan zijn de daling van de prime yields, die volgens Cushman & Wakefield in elk van de steden met 10 tot 40 basispunten naar beneden gingen en in Antwerpen en Brussel op 3,85% staan. Professionele privébeleggers domineren De grootste groep eigenaars aan de Main Six zijn de professioneel georganiseerde privébeleggers die samen 55% van de Main Six in handen hebben. Er zijn een 20-tal privéprofessionelen actief zoals Athelean, Bermaso, Bösschen, Groep Hayen, Groupe Hibert, Groupe Marotta, Olphibel, Prowinko, Retail Capital, Prowinko, Rosenbaum, Sontag, Straco, Tans Group en Vabeld. Er zijn ook een tiental institutionele beleggers actief waaronder de B-REIT's Vastned Retail Belgium en Qrf, de verzekeraars AG Real Estate en AXA IM-RA en fondsenmanagers Benson Elliot en Blackstone. Samen controleren zij 16,5% van de oppervlakte aan de Main Six. De occasionele private eigenaars controleren een kwart van de oppervlakte, maar hebben wel bijna 400 panden of 60% van het totaal in eigendom. Deze groep controleert immers vooral kleinere panden (gemiddeld 218 m2), terwijl de privéprofessionelen (927 m2) en institutionelen (822 m2) de grotere winkels in eigendom hebben. De vierde groep eigenaars zijn de retailers die hun eigen pand bezitten of via zelfstandige investeringsvehikels ook verhuren aan derden (o.a. Cool Cat Real Estate en WE Vastgoed). Redevco Belgium blijft veruit de grootste individuele RETAIL FOCUS 260 // 26.02.2016
4
expertisemedia.be
RETAILERS TOP MAIN STREET SIX Retailer H&M Zara Ici Paris XL Mobistar Base Esprit Leonidas Mango C&A Calzedonia Celio Claire's Desigual Foot Locker Hunkemöller Levi's WE Veritas © RETAIL FOCUS 2016 eigenaar aan de Main Six met een aandeel van bijna een vijfde. De investeringsholding van Cofra Group is in de binnensteden bovendien opnieuw actief aan de aankoopzijde, getuige daarvan de aankoop in Hasselt (Mango/s.Oliver). Hoewel privébelegger Rocco Marotta de afgelopen jaren niet veel bijkocht, blijft hij toch de tweede grootste eigenaar, net voor Prowinko. De belangrijkste klimmer in de ranking is AG Real Estate dat zijn positie wist te versterken door de aankoop van de Galeries St-Lambert in Luik. Qrf is nieuw in de ranking dankzij de aankoop van Inno/Kruidvat in Hasselt. Inditex meeste winkels; Inno meeste oppervlakte Niet alleen de investeerders hebben het afgelopen jaar getracht om hun positie te versterken, maar ook de retailers. De belangrijkste nieuwe merken die er in 2015 bijkwamen zijn Flying Tiger, H&M Home, Hallhuber, JD Sports, Juttu, Kiko, PME Legend, Pylones en Uniqlo. De lijst met individuele formats die ten minste zes winkels uitbaten telt voor deze editie 18 partijen. Leonidas is nieuw in de ranking met 7 verkooppunten, terwijl Eram uit de lijst verdween.
Stores 14 12 8 8 7 7 7 7 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6
Change = 1 = -1 1 -1 NEW = = = -1 = = = = = -1 =
Origin Sweden Spain Hong Kong France NL Hong Kong Belgium Spain NL Italy France USA Spain USA NL France NL Belgium
Bovenaan de ranking verandert er weinig. De twee eerste plaatsen blijven bezet door H&M en Zara, terwijl Ici Paris XL en Mobistar de derde plaats delen. Wat opvalt in vergelijking met de ranglijst van vijf jaar geleden is dat er toen zeven retailers waren die minstens negen winkels hadden, terwijl dat er nu nog maar twee zijn. Daaruit kan worden afgeleid dat er meer nieuwe spelers bijkomen en dat de zittende huurders kiezen voor optimalisatie door te verhuizen naar grotere panden en door winkels samen te voegen. Dat is recent onder meer het geval geweest voor WE in Gent en Brugge. Een aantal retailers heeft zijn positie zien afkalven en moeten het nu stellen met minder dan zes winkels zoals Springfield, New Look, Score, Six en Eram. Naast de ranking van de individuele formats, geeft de positie van de verschillende retailgroepen eveneens een interessante inkijk, zeker omdat zij vaker met verschillende fomats expansie ondernemen. Naast de gespecialiseerde retailgroepen zijn er ook heel wat private equity fondsen actief die hun investeringen regelmatig laten roteren waardoor retailketens tegenwoordig vaak van eigenaar wisselen. Dat was recent onder meer het geval voor Inno, HunRETAIL FOCUS 260 // 26.02.2016
5
expertisemedia.be
RETAIL GROUPS TOP MAIN SIX (GLA) Group/Fund Hundson's Bay H&M Group Inditex Cofra Group Associated British Foods Esprit Group Lion Capital Mango Holding Logo International AS Watson Bestseller Desigual Cool Investments Cortefiel Etam Groupe © RETAIL FOCUS 2016
Stores 5 15 26 6 2 7 6 7 7 13 12 6 4 8 10
kemöller en AS Adventure. Omdat Inno Galeria werd ingelijfd door de Canadese warenhuisgroep Hudson’s Bay, is het met ruim 54.000 m2 meteen de belangrijkste huurder geworden. H&M volgt in oppervlakte op nummer twee, hoewel Index veruit het meeste winkels telt. De Spaanse groep is inmiddels met niet minder dan 26 filialen van zijn verschillende format actief aan de Main Six. Associated British Foods, de eigenaar van Primark, is eveneens aan een opmars bezig. Opvallend is dat er geen enkele Belgische groep tot de grootste huurders behoort. De vijftien retailgroepen die minsten 2.000 m2 huren, controleren met 175.000 m2 trouwens ruim de helft van de beschikbare oppervlakte.
KERNCIJFERS MAIN SIX 2016 Winkels: 669 GLA: 327.000 m2 Rotatie: 10% Leeg (GLA): 2,5% Bouw (GLA): 3% Ketens (GLA): 96% Fashion (GLA: 61,5% Prime rent: 1.875 EUR/m2 Prime yield: 3,85% Bron: Expertise Retail Focus 2016
GLA 54.150 m2 27.075 m2 25.661 m2 13.977 m2 8.708 m2 7.920 m2 6.310 m2 5.883 m2 5.664 m2 5.500 m2 4.876 m2 2.785 m2 2.553 m2 2.123 m2 2.023 m2
Formats Galeria Inno H&M, H&M Home, COS, & Other Stories Zara, Zara Home, Pull & Bear, Bershka, C&A Primark Esprit Hema, Alain Afflelou Mango WE, O'Neil Kruidvat, Ici Paris XL Vero Moda, Jack & Jones, Only, Peices Desigual Cool Cat, MS Mode, America Today Springfield, Women'Secret Etam, Undiz, 1.2.3.
JOURNAAL
Bimmo afficheert groei in baanwinkelsegment Met de spraakmakende acquisitie van het Dansaert Retail Park in Groot-Bijgaarden heeft Bimmo nadrukkelijk de neus aan het venster gestoken. De holding van Johan De Bie, gevestigd in Schilde, heeft weliswaar al vijftien jaar op de teller staan, maar tot dusver verkoos de privé-investeerder low profile te blijven. Dansaert lijkt een keerpunt, want de groep kondigde tegelijkertijd aan in de nabije toekomst verder te willen groeien met nieuwe retailprojecten. De naam van Johan De Bie is in de retailsector vooral bekend van de doe-het- zelf zaken Sefmade, aangesloten bij Hubo, de tuincenters Tuincomfort en de speelgoedwinkels Fun. Hoewel Bimmo is ontstaan uit die ketens, wil de holding zijn basis verbreden en diversifiëren. 'De aankoop van het Dansaert Park past in onze strategie om verder complete retailparken te ontwikkelen en erin te investeren', zegt Johan De Bie. 'De aankoop van een bijkomend park met voornamelijk winkels uit de fashionbranche is een gepaste diversificatie in de uitbreiding van onze huurders. We willen enseignes aantrekken uit een zo breed mogelijk aanbod.' RETAIL FOCUS 260 // 26.02.2016
6
expertisemedia.be
Naast de nieuwbouw in Groot-Bijgaarden zitten ook retailparken in Edegem, Grimbergen, Kontich, Merelbeke, Schilde en St-Martens-Latem en een winkelcomplex in Aubagne in Frankrijk in de portefeuille van Bimmo. De grootste winkelparken worden uitgebaat onder de merknaam 'Mart', zoals GrimMart in Grimbergen (8.500 m2) en SchilMart in de thuisbasis Schilde (75.000 m2). De portefeuille is voor honderd procent verhuurd. Hoewel winkelvastgoed de hoofdmoot uitmaakt behoren ook kantoren in Antwerpen, studentenresidenties in Leuven, appartementen en zorgvastgoed tot het werkdomein van het bedrijf.
Belgische retailsector zit in zwaar weer In 2015 is de leegstand in het winkelvastgoed verder gestegen. Volgens de laatste telling van Locatus staat in België nu bijna een op de tien handelspanden leeg. Het aantal leegstaande panden ging van 19.000 eind 2014 naar bijna 20.000 eind 2015. Landelijk staat de leegstandsgraad op 9,4%.De leegstand bereikt daarmee een volume dat even groot is als de winkelkernen van Antwerpen, Gent en Luik samen. Oorzaken zijn het groeiend succes van de e-commerce en de snel toenemende winkelvoorraad. De bezettingsgraad evolueert ongelijk. De grootste steden doen het iets beter dan de middelgrote, aldus Locatus. In de dertien grootste stedelijke centra staat 10,9% leeg, in de middelgrote steden 15,8%. Op de A1-locaties van de grootste steden zoals de Nieuwstraat in Brussel en de Meir in Antwerpen ligt de leegstand zelfs maar op 3,7%. De hoge leegstand in de topsteden wordt vooral veroorzaakt door een zeer hoge leegstand op C-locaties (17,6%). In de centra van middelgrote steden is de leegstand met 9,8% ook aanzienlijk op de A1-delen. Ondanks de jaarlijks oplopende leegstand is het aantal winkelmeters in België vorig jaar met 150.000 m2 toegenomen, vooral in het segment van de baanwinkels en de verspreide bewinkeling.
Prowinko zit momenteel vooral aan verkoopzijde Niet enkel met Le Toison d'Or staat Prowinko aan de
kant van de verkopers die de huidige scherpe rendementen in de high streets willen verzilveren. Ook vorig jaar al was de Nederlandse investeerder betrokken bij enkele verkopen, niet alleen in secundaire diensten, zoals vroeger het geval was, maar ook op toplocaties in de Main Six. Dat leidt de redactie af uit haar eigen inventaris van recente verkopen. Expertise komt voor Prowinko op minstens 50 MEUR desinvesteringen voor 2015. De verkopen hadden plaats in provinciesteden als Aalst en Leuven, maar ook in de winkelkernen van Brussel en Hasselt. De belangrijkste transactie was die in Hasselt met Redevco. • Aalst, Nieuwstraat 31-33, Aalst. Bedrag: 17 MEUR. Koper: Qrf. • Brussel, Nieuwsstraat 56-62. Bedrag: 11 MEUR. Koper: Sonabend. • Hasselt, Koning Albertstraat 2-10. Bedrag: 15,2 MEUR. Koper: Redevco. • Leuven, Diestsestraat 42-46. Bedrag: 6 MEUR. Koper: privé. De 50 MEUR verdwijnt echter in het niets in vergelijking met het recordbedrag dat Prowinko hoopt te realiseren aan de Guldenvlieslaan. Het viervoudige winkelpand verhuurd aan Apple, Bodum, Marks & Spencer en Zara haalt wellicht een rendement van 3,10%, wat op basis van de geschatte huurprijs van 6,2 MEUR een investeringswaarde oplevert van 200 MEUR of 16.000 EUR/m2. De verkoop zal in principe gebeuren via een share deal, wat echter wel betekent dat op de vennootschap een enorme fiscale latentie zal rusten. De verkoop wordt begeleid door Cushman & Wakefield. Een eerste biedronde is achter de rug en leverde, zoals eerder gemeld, de Duitse assetmanager Union Investment als gedoodverfde kandidaat-koper op.
L’Esplanade boekt aanzienlijke huurgroei Het winkelcentrum L’Esplanade in Louvain-La-Neuve heeft vorig jaar de netto huurinkomsten zien stijgen met 7,3% tot 14 MEUR. Dat meldt eigenaar Klépierre in zijn jaarverslag. De groei werd gerealiseerd door het aantrekken van nieuwe huurders en een hele reeks huurhernieuwingen. De retailers in L’Esplanade rapporteerden een omzetgroei van 1,7%, waarmee België het wel minder goed RETAIL FOCUS 260 // 26.02.2016
7
expertisemedia.be
doet dan de groei met 4,4% voor de hele portefeuille van Klépierre. De waarde van het winkelcentrum (54.600 m2) wordt inmiddels geschat op 371 MEUR (6.790 EUR/m2). De investering voor de uitbreiding van L’Esplanade (+ 20.650 m2) bedraagt 131 MEUR. De opening volgt in het tweede kwartaal van 2020.
Nieuwe propertymanager bij Ascencio Ascencio versterkt haar team met de komst van Daniel Labrador als Senior Property Manager. Labrador begon zijn carrière bij Cushman & Wakefield waarna hij drie jaar aan de slag was bij Wereldhave. Tot nu was hij actief bij Carrefour in het departement dat verantwoordelijk is voor de expansie. Onder leiding van Bertrand Labesse en in samenwerking met Maxime Trifaux zal hij het beheer en de marketing verzorgen van de gebouwen die Ascencio in België bezit.
BEHEER
Spanningsveld tussen kostprijs en kwaliteit Interview met Luc Plasman en Piet Van Poppel (BLSC) Met de publicatie van haar richtlijn voor de beheerskosten van winkelcentra hoopt de BLSC een einde te maken aan de jarenlange twist tussen eigenaars en retailers.–Martijn Reviers Even grasduinen in het artikelenarchief van Expertise leert dat er tien jaar geleden bij de Belgian Luxemburg Council of Shopping Centers (BLSC) al sprake van was om richtlijnen over service fees uit te werken. Het waren destijds de retailers die bij monde van het Retail Forum Belgium (RFB) bij de raad voor winkelcentra waren komen aankloppen met de vraag naar meer transparantie en duidelijkheid. Vijf jaar later sloot Comeos zich bij het debat aan. Bij de BLSC ging een werkgroep aan de slag en na heel wat overleg heen en weer werd een consensus bereikt over een richtlijn. Die is niet bindend, maar de
BLSC adviseert haar leden ten stelligste ze te volgen. De redactie kreeg tekst en uitleg van Luc Plasman en Piet Van Poppel, respectievelijk voorzitter en bestuurslid van de BLSC. Beiden hebben in hun dagelijkse praktijk met de materie te maken, de eerste als CEO van Wereldhave Belgium, de andere als countrymanager bij CBRE Global Investors. Expertise: Waarom heeft het de richtlijn zo lang op zich laten wachten? Piet Van Poppel: 'De tijd was pas nu rijp om met een finale tekst naar buiten te komen waar zowel de retailers, eigenaars als beheerders zich in konden terugvinden. De retailers en eigenaars hebben hun werking de afgelopen jaren sterk geprofessionaliseerd. De retailers zijn strengere eisen gaan stellen en de eigenaars sluiten zich daarbij aan. De richtlijnen die werden opgesteld worden vandaag al in negen op de tien winkelcentra toegepast.' Waarom trokken de retailers tien jaar geleden aan de alarmbel? Luc Plasman: 'Er heerste een gevoel van ongenoegen en er was vooral vraag naar meer transparantie. Nochtans hebben de retailers de afrekening over de beheerskosten altijd kunnen raadplegen, controleren en in vraag stellen. De praktijk leert echter dat dit zelden gebeurt. Het is aan hen om wat dat betreft een zekere discipline aan de dag te leggen, ook nu de richtlijn klaar is.' PVP: 'Er deden bij de retailers heel wat indianenverhalen de ronde die niet strookten met de waarheid. De problemen en misbruiken die werden vastgesteld in verband met de syndici van residentiële gebouwen werden zonder nuance en onterecht verbonden aan het beheer van winkelcentra.' Toch leest ook deze best practices als een overzicht waar nog vragen bij gesteld kunnen worden. LP: 'Er was nood naar meer gelijkvormigheid inzake de berekening van de kosten, het opstellen van de begroting, de eindafrekening, de fee voor de beheerder, offerteaanvragen, transparantie en marketingkosten. Er zijn heel wat oudere winkelcentra waar afspraken historisch gegroeid zijn en werden opgenomen in de basisakte. Deze afspraken komen niet altijd overeen met de huidige richtlijn.'
RETAIL FOCUS 260 // 26.02.2016
8
expertisemedia.be
Wat zijn de belangrijkste twistpunten waarmee komaf werd maakt? LP: 'Een belangrijk punt gaat over de leegstand. De richtlijn bepaalt dat die kost door de eigenaar gedragen wordt en niet onder de huurders verdeeld mag worden. Vaak was er ook discussie over de caps op de beheerskosten. Wie past het verschil bij als de kosten hoger blijken te liggen dan het maximum dat met een specifieke huurder is vastgelegd? Daar moeten duidelijke afspraken over worden gemaakt. Een ander punt stelt dat er voor alle belangrijke contracten om de drie tot vijf jaar offertes moeten worden opgevraagd, ook voor het contract van de beheerder zelf. Zo'n marktbevraging gebeurt vandaag te weinig.' PVP: 'De richtlijn raadt ook af om de vergoeding van de beheerder te bereken als een percentage van de totale beheerskosten. Deze praktijk houdt een risico in op belangenvermenging, want de beheerder heeft er in dat geval baat bij om de facturen zo hoog mogelijk te houden. Een percentage van de huurinkomsten of een vaste vergoeding zijn meer aangewezen. Over de kosten inzake marketing zijn de discussies beperkt, omdat het budget daarvoor mee wordt opgesteld en gecontroleerd door de handelaarsverenigingen. De retailers bepalen zelf hoe zij dit budget willen besteden.'
per vierkante meter. Huurders vergelijken dit met de huurprijs die zij betalen. In vergelijking met een huur van duizend euro lijken de beheerskosten in dat geval beter mee te vallen dan in een centrum waar de huur slechts driehonderd euro bedraagt. Maar de operationele kosten voor een secundair winkelcentrum zijn bijna even hoog als een shoppingcenter op een toplocatie.'
Draaien de meeste discussies niet gewoon over de hoogte van de beheerskosten? PVP: 'Er is een spanningsveld tussen de kosten en de kwaliteit die wordt geleverd. De retailers willen een zo laag mogelijke kost, maar zijn wel de eerste om te klagen als er bespaard wordt op bepaalde uitgaven.' LP: 'Hun reactie is te begrijpen. De eigenaars moeten beseffen dat de handelaars bovenop de huur met heel wat bijkomende kosten worden geconfronteerd. Bovendien zijn de beheerkosten de afgelopen jaren toegenomen door de prijsstijgingen van bijvoorbeeld de afvalverwerking en de energie. Sinds de terreurdreiging is beveiliging een belangrijk punt en daar staat uiteraard ook een kost tegenover.' PVP: 'Heel wat misverstanden ontstaan omdat huurders de kosten tussen de winkelcentra onderling vergelijken. Dat is echter onmogelijk, want elk gebouw is verschillend. Het is logisch dat in een winkelcentrum over meerdere verdiepingen met veel roltrappen de kosten voor elektriciteit hoger liggen dan in een centrum met enkel een begane grond. Gemiddeld variëren de servicekosten van zestig tot honderd euro
Wereldhave Belgium en sommige andere investeerder doen het beheer zelf. Levert die dubbele pet geen problemen op? LP: 'Daarover zijn er geen discussies met de retailers. Uiteindelijk hanteren wij als eigenaar-beheerder dezelfde kostenstructuur als een externe beheerder. Wij hebben eveneens onze operationele teams ter plaatse. Een eigenaar heeft er bovendien belang bij dat de servicekosten zo laag mogelijk liggen en wat dat betreft trekken wij aan hetzelfde eind als de retailers. Alle partijen hebben er voordeel bij dat een winkelcentrum op volle toeren draait en zijn capaciteit ten volle wordt benut.'
Staat de manier waarop een winkelcentrum wordt beheerd, ook ter discussie? LP: 'Retailers klagen soms dat ze weinig of geen inspraak hebben over hoe het winkelcentrum wordt beheerd. Maar uiteindelijk is de algemene strategie het voorrecht van de eigenaar. Alleen hij heeft een visie op de langere termijn. Huurders zouden kunnen kiezen voor een strategie op de korte termijn die geen rekening houdt met het algemene belang van het hele centrum.' PVP: 'De taken van de beheerder zijn essentieel. Hij heeft echter geen gemakkelijke job en moet zowel voldoen aan de verwachtingen zowel van de eigenaars en de retailers als van de bezoekers. Deze drie groepen delen niet dezelfde belangen. Bovendien heeft de beheerder geen enkel beslissingsrecht en kan hij enkel uitvoeren wat hem wordt opgedragen.'
De tekst van de richtlijn over de beheerkosten van de BLSC vindt u terug op onze website http://expertisenews.be.
RETAIL FOCUS 260 // 26.02.2016
9
expertisemedia.be
TAKE-UP // NIEUWE WINKELOPENINGEN // FEBRUARI 2016 Legende. Deal : L=verhuur; E=uitbreiding; R=hernieuwing; P=aankoop; C=overname; RL=relocation. Alle oppervlaktes= 'gross lettable area' (GLA). Informatie zoals meegedeeld door de betrokken makelaar(s).
Adres
Deal
GLA
Huurder-Koper
Docks Bruxsel, Quai des Usines 158, 1000 Bruxelles
L
107
Geox
Galeries Louise, Av. Louise 32, 1050 Bruxelles
L
200
Manymore
Allten
L
109
Base
Cushman & Wakefield
L
414
Kruidvat
Audima
L
1349
Medimarket
CBRE
L
202
Tape à l'Oeil
Devimo
De Keyserlei 43, 2000 Antwerpen
L
220
Boulangerie Paul
Hayen-Paris
Nationalestraat 27, 2000 Antwerpen
L
70
Strelli Homme
Hayen-Paris
Grote Markt 19, 3800 St-Truiden
L
270
Enjoy Fashion
CBRE
L
13
Kiosque WeFix
Audima
L
400
Damart
CBRE
L
13
Kiosque WeFix
Audima
L
13
Kiosque WeFix
Audima
L
13
Kiosque WeFix
Audima
L
2071
Brico
CBRE
Rue Taverne de Maire 8, 7503 Froyennes
L
950
La Grande Recré
Ring Shopping Kortrijk Noord, Ringlaan 34, 8500 Kortrijk
L
712
Bel & Bo
K in Kortrijk, St-Jansstraat, 8500 Kortrijk
L
825
JBC
Hugo Ceusters
Vrouwenstraat 7, 8800 Roeselare
L
45
Mehdi Boutar
Turner
Brugseweg 1, 8900 Ieper
L
345
Bank Nagelmackers
Turner
Veldstraat 64, 9000 Gent
L
44
Galler
CBRE
Brugsesteenweg 595, 9030 Mariakerke
L
567
Wibra
Ando Real Estate
L
1656
H&M
ProProperties
L
250
Birka Design
CD-Vastgoed
Westland Shopping, Bd Sylvain Dupuis 433, 1070 Anderlecht Shopping Cora Anderlecht, Drève Olympique 15, 1070 Anderlecht Cicerolaan, 1140 Evere L'Esplanade, Pl. de l'Accueil, 1348 Louvain-la-Neuve
Shopping Cora Rocourt, Chée de Tongres 265, 4000 Rocourt Rue de la Cathédrale 97, 4000 Liège Shopping Cora Châtelineau, Rue Trieu Kaizin 1, 6200 Châtelineau Shopping Cora Messancy, Route d'Arlon, 6780 Messancy
Shopping Cora La Louvière, Rue de la Franco-Belge 28, 7100 La Louvière Les Bastions Retail Park, Bd de Marvis 22, 7500 Tournai
Oudenaardsestraat 35, 9500 Geraardsbergen Hundelgemsesteenweg 101, 9820 Merelbeke
Makelaar(s) Cushman & Wakefield; JLL
Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield
RETAIL FOCUS 260 // 26.02.2016
10
