Vastgoednieuws over kantoren, logistieke centra en vastgoedaandelen



N° 481 // 22.08.2014

Raadpleeg het archief op expertisemedia.be

N I E U W S B R I E F O V E R B E D R I J F S - & B E L E G G I N G S VA S TG O E D

Vastgoednieuws over kantoren, logistieke centra en vastgoedaandelen 24e jaargang // Verschijnt 2x per maand Volgend nummer : 12.09.2014

K ANTOREN BRUSSEL

JLL afficheert scherpere rendementen Nihil obstat voor De Meander Integrale eindelijk eigenaar HQ BIM Pitch voor Central Plaza SocMut gaat HQ renoveren Livingstone II in gebruik Slovaakse Republiek trekt in Da Vinci EU is op zoek naar nieuw gebouw Gerenoveerde Triomf I klaar voor verhuring Evere Square in exclusiviteit

2 2 2 3 3 3 3 3 4 4

IN DE REGIO'S

De Veldekens I en II volledig bezet HP blijft bij Intervest in Mechelen AA Tower bijna rijp voor de verkoop Befimmo verkoopt Pépin 5

4 4 5 5

SEMI - INDUSTRIE & LOGISTIEK

5

Privébelegger koopt Boels-portefeuille Nieuw CBREGI-fonds eigenaar in Puurs Connectimmo verkoopt vastgoed

6 6 6

JOURNAAL

Verkoop belang Interparking door AGRE Canadezen rukken op in Europa Cofinimmo injecteert 100 MEUR in renovatie

9 9 10

IN DE KIJKER

EU is op zoek naar nieuw gebouw. Het OIB heeft een oproep gelanceerd voor 27.000 m2 kantoren tegen eind september 2015.

3

Internationals geven investeringsmarkt een boost. Sinds begin dit jaar stroomt het gros van het geïnvesteerde kapitaal toe vanuit het buitenland.

7

Een goede huurder is niet altijd een trouwe huurder. Het commentaar van hoofdredacteur Kurt Reviers.

14

KANTOREN BRUSSEL

Waardeverlies kantoren nog niet ten einde De kantoren in de gedecentraliseerde wijken en in de periferie van Brussel blijven het moeilijk hebben. De minder gunstige situatie vertaalt zich in een continu waardeverlies waaraan ook in 2014H1 geen einde kwam, terwijl de kantoren in het CBD in dezelfde periode wel in waarde toenamen. Dat leidt de redactie van Expertise af uit de jongste verslagen van de bevaks Befimmo en Cofinimmo. De gebouwen van Befimmo in de buitenwijken en in de periferie verloren telkens meer dan 1%. Toch schat de bevak de situatie eerder gunstig in en wijst zij erop dat de waarden 'gemiddeld de neiging hebben om zich te stabiliseren.' Bij Cofinimmo was er voor Brussel enkel een negatieve correctie in de



buitenwijken (en een stijging met ruim 1% in de periferie), maar die correctie was zo groot en het belang van deze wijken van dergelijk gewicht dat Cofinimmo op haar totale kantorenportefeuille 80 basispunten diende af te boeken. Befimmo moest 6 basispunten vrijgeven. Waardevariatie Befimmo CBD: +0,08% Buitenwijken: -1,23% Periferie: -1,39% Vlaanderen: +0,43% Wallonië: -4,56% Waardevariatie Cofinimmo Centrum/Noord: +3,2% Leopold/Louiza: +1% Buitenwijken: -3,3% Periferie: +1,1% Antwerpen: -0,3% Andere regio's': +1,2%

JLL afficheert scherpere rendementen JLL, toch al de meest optimistische makelaar in Brussel, heeft zijn prime yields voor kantoren in Brussel in 2014Q2 nog wat verder aangescherpt. Stond het toprendement voor de Leopoldwijk eind 2013 op 5,80%, volgens JLL zijn daar de afgelopen maanden nog 5 basispunten afgegaan tot 5,75%. In de Vijfhoek en de Louizawijk gingen er zelfs 10 basispunten af (van 6 naar 5,90%). Ter rechtvaardiging wijst JLL naar enkele recente transacties alsook naar de kloof tussen de prime yields en het rendement van de OLO op 10 jaar. Dat verschil is de jongste maanden alleen maar toegenomen, waardoor de risicopremie voor vastgoed zelfs bij iets lagere aanvangsrendementen toch groter is geworden. Aan de referentiewaardes voor de buitenwijken (7,50%) en de periferie (6,0%), waar de risicoperceptie een stuk groter is, veranderde JLL niets. De beweging van JLL werd enkel gevolgd door Savills waar het rendement evolueerde van 6 naar 5,8%. De andere makelaars volgden niet. CBRE hield zijn prime yield aan het einde van 2014Q2 ongewijzigd op 6%, evenveel als DTZ. Cushman & Wakefield houdt het momenteel zelfs op 6,25%, net als BNP Paribas Real Estate.

expertisemedia.be

Nihil obstat voor De Meander De Raad van State heeft de klacht van Befimmo over de toewijzing van het nieuwe Vlaams Administratief Centrum in de Noordwijk aan T&T Project en haar project De Meander verworpen. Befimmo, zelf kandidaat met het project WTC IV, had geargumenteerd dat zij de enige was met een volledig vergund en startensklaar project. De Meander zal ca. 50.000 m2 kantoren tellen en onderdak bieden aan de Vlaamse ambtenaren die binnen enkele jaren de gebouwen Boudewijn en Phoenix zullen verlaten. De nieuwbouw is een initiatief van T&T Project, een JV tussen Extensa, IRET (Eric De Vocht) en Royal Properties (Johan Lisman).

Integrale eindelijk eigenaar HQ BIM Project T&T en Intégrale hebben de onderhandelingen over de verkoop van het nieuwe HQ van BIM (Brussels instituut voor het leefmilieu) in de Noordwijk vorige maand met succes afgerond. De gesprekken waren al aan de gang sinds de zomer van 2013. Intégrale verwerft de spraakmakende nieuwbouw op Tour & Taxis, bekend als 'de broodrooster', via een share deal voor een bedrag van 72 MEUR (4.300 EUR/ m2). Expertise schat het aanvangsrendement op minder dan 5,00%. JLL trad op als adviseur in samenwerking met comakelaar CBRE. De built-to-suit is 16.750 m2 groot waarvan 13.750 m2 kantoren en 2.500 m2 voor een ecocentrum. Er is een ondergrondse parking voor 77 wagens en 210 fietsen. Het geheel is voor 18 jaar vast verhuurd aan het agentschap op basis van een huurprijs van 160 EUR/ m2, een contract dat al in 2010 werd beklonken. T&T Project is een joint venture tussen Extensa (50%) en de privépromotoren De Vocht (25%) en Lisman (25%). • Dankzij de jongste acquisities op de kantorenmarkt in Brussel (naast het HQ BIM kocht de Luikse pensioenkas in juni ook het nieuwe HQ van Marsh & McLennan aan de Vorstlaan) ziet Intégrale haar vastgoedbeleggingen stijgen tot 460 MEUR. Volgens financieel directeur Patrice Beaupain is het de bedoeling dat dit bedrag in de komende jaren stijgt naar 750 MEUR.

EXPERTISE NEWS 481 // 22.08.2014

2



Pitch voor Central Plaza

AG Real Estate organiseert een consultatieronde onder de gevestigde makelaars voor haar kantoorgebouw Central Plaza in het centrum van Brussel. In de toren (R+14) komen 13.000 van de in totaal 24.500 m2 kantoren vrij door het vertrek van BNP Paribas Fortis. Central Plaza is gelegen aan de Loxum- en Kardinaal Mercierstraat rechtover het centraal station en is een renovatieproject uit 2006 van Immobel (ex-Westbury). Na BNP is het advocatenkantoor Stibbe de belangrijkste huurder. Het contract met BNP (ex-Fortis Bank) dateert van medio 2006.

SocMut gaat HQ renoveren Het Nationaal Verbond van Socialistische Mutualiteiten heeft een stedenbouwkundige aanvraag ingediend voor de renovatie van zijn HQ in het centrum van Brussel. Het gebouw (ca. 12.000 m2) is gelegen op de hoek van het St-Jansplein met de Gasthuisstraat en dateert van de jaren '70. Het nieuwe ontwerp is van architectenbureau BurO2.

Livingstone II in gebruik Medio deze maand start het vruchtgebruik die de Europese Commissie sloot met Cofinimmo voor het gerenoveerde gebouw Livingstone II (17.000 m2). De EU tekende een contract van 15 jaar vast tegen een initiële vergoeding van 2,715 MEUR of naar schatting 145 EUR/m2 (na aftrek van de huur voor de parkeerplaatsen, red.). De commissie zal er haar nieuwe opleidingscentrum onderbrengen.

expertisemedia.be

Slovaakse Republiek trekt in Da Vinci De familie Cigrang (Cobelfret) heeft het pas gerenoveerde kantoorgebouw Da Vinci aan de Kortenberglaan 107 in de Europese wijk in zijn geheel weten te verhuren aan de ambassade van de Slovaakse Republiek. Het gaat om 7.635 m2 kantoren en een 125-tal parkeerplaatsen. Expertise schat de huurprijs op 170 EUR/m2. Comakelaars: C&W en JLL voor de eigenaar, CBRE voor Slowakije. De keuze is logisch: Slowakije heeft een eigendom op de loopafstand, de Kortenberglaan 79, en wordt in 2016 voorzitter van de Europese Unie. Cigrang kocht het gebouw in 2011 van Cofinimmo en renoveerde het na het vertrek van Europese Commissie die het gebouw sinds het begin in 1993 had betrokken als huurder.

EU is op zoek naar nieuw gebouw Het OIB van de Europese Commissie (infrastructuur en logistiek) heeft de oproep 2014/S 130-231896 gelanceerd voor een gebouw dat tegen eind september 2015 in Brussel aan minstens 770 werknemers plaats kan bieden. Het gaat om een programma van eisen van 27.000 m2 bruto bovengronds dat zich over maximaal 2 gebouwen mag uitspreiden en waarvan het kleinste minstens 10.000 m2 groot moet zijn. Zowel nieuwbouw als renovatie komen in aanmerking. Inzake locatie moeten de gebouwen gelegen zijn in een straal van 500 m rond de as tussen de metrostations Mérode en Kunst-Wet (Leopoldwijk) of in een straal van 300 m rond de as tussen de metrostations KunstWet en Rogier (Kleine Ring). Verder omvat het programma van eisen per medewerker: - 10 m2 individuele werkplek - 1 m2 archief bovengronds (min. 770 m2) - 2 m2 vergaderruimte bovengronds (min. 1.540 m2) - 4 m2 cafeteriaruimte per tien medewerkers (min 311 m2) - een parkeerratio van 40% (min. 308 parkeerplaatsen) Het gebouw zal door de Europese Commissie voor 15 jaar vast in vruchtgebruik worden genomen, eventueel met een optie aankoop aan het einde van het contract. De oproep past bij het recente behoefEXPERTISE NEWS 481 // 22.08.2014

3



teprogramma inzake kantoorruimte 2014–2018 dat de EU in maart van dit jaar publiceerde. ONLINE > In het digitaal archief van expertisemedia.be vind

expertisemedia.be

plaatsen. Twee derde van de oppervlakte worden ingenomen door BMW voor heer nieuwe Brusselse filiaal. De andere huurders op de site zijn Krëfel, CIPAC, Level 3 en Maserati.

je extra info over het behoefteprogramma 2014–2018 (rubriek Downloads).

Gerenoveerde Triomf I klaar voor verhuring In de komende weken beëindigt Befimmo de renovatie van zijn gebouw Triomf I, het vroegere HQ van Levis op de hoek van de A. Fraiteurlaan 15-23 met de Triomflaan in Elsene (omgeving VUB). Het gaat om een grondige renovatie die een investering van ca. 11 MEUR vergde (960 EUR/m2). Het gebouw uit 1998 (11.498 m2 en 134 parkeerplaatsen) kreeg onder meer een nieuwe inkomhal en een andere beglazing en werd binnenin volledig heringericht. Het gebouw wordt te huur aangeboden door CBRE, DTZ en BNPPRE. Vraagprijs: 165 EUR/m2.

Evere Square in exclusiviteit

Transpolis van het web en uit de markt De makelaar op wiens website het project Transpolis op de terreinen van Brussels Airport te huur werd aangeboden, meldt dat het een vergissing betreft en heeft het project ondertussen van haar website gehaald. De laatste keer dat Transpolis actueel was, was toen Immobel het project voorstelde aan de Vrt die op zoek was naar een nieuw HQ.

IN DE REGIO'S

De Veldekens I en II volledig bezet Wereldhave Belgium meldt dat zijn kantoorgebouwen De Veldekens I (11.192 M2) en De Veldekens II (16.003 m2) aan de Singel in Berchem-Antwerpen eindelijke helemaal werden verhuurd. In 2014Q2 werden contracten getekend met HLB Belgium voor 984 m2 kantoren en met Investar voor 1.763 m2. Beide huurders werden geïntroduceerd door Hugo Ceusters. Huurprijs: 120 EUR/m2. De Veldekens III (11.192 m2) is voor 84% verhuurd.

HP blijft bij Intervest in Mechelen AXA REIM Belgium, voor rekening van de investeerder AXA Belgium, en het bedrijf IRET, hebben zopas aangekondigd dat zij een akkoord hebben bereikt over de overdracht van 100% van de aandelen van de vennootschap die eigenares is van het project Evere Square, gelegen tussen de Leuvensesteenweg en de Mommaertslaan in Evere. Beide partijen bevestigen dat zij in exclusiviteit zijn en het akkoord zullen kunnen finaliseren tegen het einde van de zomer (september). Evere Square telt 50.000 m2 bovengronds (kantoren, magazijnen, retail eb showroom) en 665 parkeer-

Door met een van zijn belangrijkste huurders een huurhernieuwing te negotiëren, bespaart Intervest O/W zich in Mechelen heel wat narigheid. Aan de leasing van Hewlett-Packard Belgium, dat 13.574 m2 kantoren bezet in de Mechelen Business Tower, komt in maart 2016 een einde. De bevak anticipeerde daar gevat op door met HP een huurcontract te tekenen voor de periode na 2016. Het gaat om een klassieke 3/6/9 waarover Intervest verder geen andere details meldt dan dat het contract werd afgesloten tegen 'marktconforme voorwaarden', lees: inclusief niet onbelangrijke incentives (want dat is wat gebruikelijk is in dit segment). EXPERTISE NEWS 481 // 22.08.2014

4



Daarmee verhindert Intervest niet alleen dat HP in Mechelen zou overstappen naar een concurrent, bijvoorbeeld naar het York Business Park van Uplace dat onlangs in commercialisering ging, maar blokt het ook de dreiging af dat een eventueel vertrek van HP in 2016 zich bovenop het voor dezelfde periode voorziene vertrek van Deloitte in Diegem zou voegen. • Met 9% van de alle huurinkomsten is Deloitte immers de grootste huurder van Intervest en HP Belgium met 6% de nummer drie.

AA Tower bijna rijp voor de verkoop

expertisemedia.be

Befimmo verkoopt Pépin 5 Fedimmo, het 100%-filiaal van de bevak Befimmo, heeft in juni jl. zijn gebouw aan de rue Pépin 5 in het centrum van Namen verkocht. Het gaat om een van de kantoorgebouwen uit het vroegere patrimonium van de Belgische staat waarin ook federale ambtenaren huizen. Hun huurcontract loopt eind 2015 af en dan dringt zich, gezien de staat en de ligging van het gebouw, een reconversieprogramma op. Ingevolge haar strategie van pure player in kantoren wou Befimmo die transformatie niet zelf uitvoeren en werd het goed verkocht aan het Institut St-Louis dat het goed later zelf zal betrekken. Makelaars: JLL in co-agentschap met DTZ. Het gebouw dateert van 1965 en is 1.800 m2 groot. Het werd verkocht tegen een bedrag van 2,2 MEUR K.K. (1.220 EUR/m2 V.O.N.). Befimmo is in Namen eigenaar van nog vijf andere kantoorgebouwen: Stassart 9 (1.939 m2), Henri Lemaître 3 (990 m2), Pépin 22 (877 m2) en Pépin 31 (1.018 m2). • Befimmo kondigde inmiddels aan ook haar eigendom aan de Rue Rennequin-Sualem 28 in Luik te zullen verkopen. Het betreft een gebouw uit 1968 met 2.991 m2 kantoren.

JLL bemiddelde deze zomer vier verhuringen op rij in de AA Tower van MG Real Estate in Gent. Er werden contracten getekend met I Cubes (2.152 m2), Agoria (731 m2), Huawei (550 m2) en Daikin Europe (379 m2). Gemiddelde huurprijs: 150 EUR/m2. De AA Tower is gelegen op het technologiepark van Zwijnaarde, op een zichtlocatie langs de E40 niet ver van de toren die MG Real Estate eerder ontwikkelde voor KBC. De pas opgeleverde AA Tower telt 13.600 m2 kantoren die inmiddels voor 90% verhuurd zijn. Eerder waren belangrijke delen voorverhuurd aan TP Vision (7.681 m2) en het business center iMinds (2.100 m2). Het project is een 50-50% JV tussen MG Real Estate en Globalindus. Expertise vermoedt dat het gebouw binnenkort als eindbelegging zal worden aangeboden.

SEMI-INDUSTRIE & LOGISTIEK

Rendementen in logistiek weer wat scherper Cushman & Wakefield heeft de prime yield voor logistiek vastgoed in 2014Q2 met 5 basispunten naar beneden toe bijgesteld. De correctie gebeurde voor alle belangrijke logistieke centra: Brussel (7,00%), Antwerpen (7,25%), Luik (7,80%), Gent (7,70%) en HasseltGenk (7,80%). Op jaarbasis daalt het rendement voor Brussel bij Cushman & Wakefield hiermee zelfs met 35 basispunten. Bij een vlakke huurprijs van 50 EUR/ m2 geeft dat een toename van de investeringswaarde met 5% tot 714 EUR/m2 VON. De jongste 10 jaar schommelde de prime yield tussen 6,20% (2007Q32008Q2) en 8,30% (2004Q2-2004Q4).


5



Privébelegger koopt Boels-portefeuille De West-Vlaamse promotor-investeerder Globalindus uit Oostkamp (Global Estate Group) heeft een portefeuille met vestigingen van het verhuurbedrijf Boels Rental verkocht aan een privébelegger. Het gaat om 9 locaties met een gezamenlijke oppervlakte van 13.000 m2. De transactie dateert uit 2041Q1 maar raakte pas nu bekend; zij vertegenwoordigt een investeringsvolume van 14,5 MEUR (1.115 EUR/m2). Makelaar: JLL.

Project Futurn op Brucargo volledig verhuurd Na contracten met de Amerikaanse logistieke dienstverlener BDP en het Zwitserse bedrijf SGS heeft projectontwikkelaar Futurn deze zomer op Brucargo ook een overeenkomst afgesloten met het Japanse Kintetsu World Express Benelux (KWE). Futurn zal op perceel 729 voor KWE een hal bouwen met 1.691 m2 opslag en 295 m2 kantoren. KWE en Futurn tekenden een overeenkomst van ter beschikkingstelling van 10 jaar vast tegen marktconforme voorwaarden (iets meer dan 60 EUR/m2). Oplevering is voorzien tegen medio 2015. Makelaar: JLL (Christophe Golenvaux). In totaal ontwikkelde Futurn op het 0,7 ha grote perceel 729 van Brucargo 3.825 m2 logistiek en 738 m2 kantoren. Gezien Futurn een projectontwikkelaar en geen investeerder is, vermoedt Expertise dat het logistieke project op termijn voor een eindinvesteerder ter beschikking zal komen.

expertisemedia.be

Privébelegging in Nazareth Een particulier investeerder heeft de Bosch-site aan de Venecoweg 1 in Nazareth-Deinze (regio Gent) gekocht. Verkoper is Xendra Invest, een holding uit Schilde. De koper betaalt 2 MEUR voor het semi-industrieel goed. Makelaar: JLL.

Connectimmo verkoopt nietstrategisch vastgoed Het vastgoedfiliaal van Belgacom, Connectimmo, heeft zijn site aan de Place Albert I 1-5 in het centrum van Nijvel verkocht. Koper is een lokale promotor die het goed zal herontwikkelen. Investering: 2,7 MEUR. Makelaar: JLL. Nijvel was een van de niet-strategische locaties waarvoor Connectimmo vorig jaar aan drie makelaars de opdracht gaf om ze te verkopen. De meeste panden zijn gelegen in stadscentra en hebben een gemengde bestemming als showroom, atelier en/of kantoren. Naast Nijvel verkocht het Belgacom-filiaal sites in Halle (Basiliekstraat), Hasselt, Ninove en Ronse, alles samen 25.000 m2 met een investeringswaarde van 25 MEUR. Alle verkopen werden begeleid door JLL.

Nieuw CBREGI-fonds eigenaar in Puurs CBRE Global Investors heeft zijn logistiek platform in Puurs binnen zijn internationale portefeuille overgeheveld van het ene naar het andere fonds. De nieuwe eigenaar is CBRE GI Fund 2 dat het goed aankocht tegen 22,7 MEUR. De transactie had plaats in Q1, maar raakte pas onlangs bekend. Het platform van bijna 40.000 m2 is gelegen aan de Schoonmansveld 40 en is verhuurd aan DSV Global Transport & Logistics.




expertisemedia.be

INVESTERINGEN

Internationals geven investeringsmarkt een boost Was 2014Q1 (344 MEUR) het zwakste kwartaal in investeringen sinds eind 2010, het sterke resultaat van 2014Q2 (1.267 MEUR) compenseerde dat ruimschoots. Sinds begin dit jaar stroomt het gros van het geïnvesteerde kapitaal toe vanuit het buitenland. Een teken dat de internationale vastgoedmarkten zich eindelijk weer meer ontspannen en de investeerders anders tegen de risico's van de sector aankijken dan twee jaar gelden.–Kurt Reviers Na het uitbreken van de vastgoedcrisis in 2008 plooiden de meeste markten zich op zichzelf terug en domineerden plaatselijke partijen de investeringen. Dat was de voorbije drie jaar niet anders in ons land, toen de Belgen gemiddeld drie kwart van het volume (74% om precies te zijn) voor hun rekening namen. Afgelopen kwartaal kwam aan die situatie een einde. Kapitaal uit het buitenland (52%) zet weer de toon en de Belgen (48%) werden netto verkopers. Enkel voor kantoren Dat is de belangrijkste trend in de cijfers van 2014H1 die Expertise berekende op basis van haar eigen inventaris van alle in Capital Markets gepubliceerde deals. Op een totaal volume van 1.610 MEUR aan pure investeringen (exclusief aankopen voor eigen gebruik en aankopen door projectontwikkelaars) waren de Belgen voor 1.051 MEUR verkopers (65%) en voor slechts 767 MEUR kopers (48%). Opvallend is dat deze trend zich aan de verkoperszijde in alle segmenten manifesteert: zowel in kantoren (60%) als in retail (77%) en semi-industrie (53%) zijn de Belgen in de meerderheid als het op verkopen aankomt. Maar het is enkel op de kantorenmarkt dat zij het aan de koperszijde laten afweten of overtroefd worden door internationale partijen. In retail (80%) en semi-industrie (68%) blijven de locals immers dominant. Alleen in kantoren (31%) is dat niet meer het geval. Het is dan ook vooral deze markt (en dan nog in hoofdzaak Brussel) die vandaag de meeste internationale aandacht trekt. Breder kooppubliek Hannover Leasing (Duitsland) en Gingko (China) gaven met de acquisitie van de Belair in 2013 de voor-

zet; dit jaar volgden in hun spoor spelers als het pensioenfonds ATP (Denemarken), de fundmanager GLL Real Estate Partners (Duitsland) en de private-equitygroep Ares Management (US). De huidige grensoverschrijdende interesse is dubbel belangrijk: 1) deze buitenlanders zorgen voor een hoger volume met grotere tickets; 2) zij zijn nu met meer en van een veel diverser pluimage dan enkele jaren geleden. Naast de gebruikelijke en gekende investeerders uit Duitsland heb je sinds kort nieuwkomers uit Azië (Gingko), de US (Ares, PELP en Schröders) en, dichterbij huis, uit Frankrijk (Dassault, Immorente, NEIF en Teychené Invest) en Spanje (Morabanc). Niet enkel naar nationaliteit zijn de buitenlanders meer divers, ook naar het type belegger: zij zijn actief in zowel het core als het added value en opportunistic segment en bestrijken dus alle facetten van de kantorenmarkt. Grotere tickets Die zeer brede interesse belooft voor de toekomst, al is het kapitaal uit het buitenland ook noodzakelijk om de tanende interesse van de Belgische investeerders voor hun eigen kantorenmarkt te compenseren. De twee grote bevaks in dit segment, Befimmo en Cofinimmo, deden dit jaar nog niet één acquisitie (Cofinimmo was met de North Galaxy zelfs de grootste netto verkoper). Bij de grote verzekeraars was er enkel AG dat in de kijker liep met de opportunistische megadeal rond het Kievitplein in Antwerpen, terwijl de 'nieuwere' lokale institutionele spelers uit dit segment (Baloise, Belfius Insurance, Ethias, Intégrale, enz.) hun intussen bekende expansie verderzetten. AXA beperkte haar interventies tot die van asset manager van de North Galaxy en een inleg van 10% van de totale waarde.



expertisemedia.be


8



De tickets liggen in 2014 dus opnieuw wat hoger, met de acquisitie van de North Galaxy door ATP en AXA als grootste singel asset deal ooit op de Brusselse kantorenmarkt. Expertise telde in het kantorensegment 12 deals van meer dan 10 MEUR met een gemiddeld ticket per deal van 85 MEUR. Ter vergelijking: in 2013 waren er over het hele jaar 18 deals boven 10 MEUR met een gemiddelde van 65 MEUR. Retail (maximum 23 MEUR) en semi-industrie/logistiek (eveneens max. 23 MEUR) profiteren voorlopig niet van deze evolutie naar grotere tickets, al liggen er in het winkelvastgoed wel enkele grote deals in het verschiet (Basilix, Feest- en Kultuurpaleis, Mediacité, Kortrijk Ring Noord Shopping en Galeries St-Lambert; samen ca. 520 MEUR).

JOURNAAL

Verkoop belang Interparking geeft AGRE financiële ademruimte AG Real Estate gaat 39% van de aandelen van haar 90%-filiaal Interparking verkopen aan de Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB). Het akkoord dateert van medio juli en wordt in de komende weken beklonken. Het Canadese pensioenfonds betaalt 376 MEUR voor de participatie, berekend op basis van een 2013 EBITDA-waardemultiple van 13x. Morgan Stanley en Linklaters adviseerden AGRE; CPPIB werd bijgestaan door Citigroup en Freshfields Bruckhaus Deringer. Interparking is een belangrijke speler in de Europese parkeersector. De onderneming, geleid door CEO Roland Cracco, is gevestigd in Brussel en realiseerde in 2013 een omzet van 344 MEUR. Interparking is aanwezig in 9 landen en telt 2.300 werknemers. De intrede van de Canadezen moet de groei van de onderneming in Europa en eventueel op andere continenten ondersteunen. AGRE werd hoofdaandeelhouder van Interparking in 2002. De resterende 10% blijft in handen van de NV Parkimo, de in 2013 opgerichte holding van de familie De Clercq, een van de twee oprichtende families van Interparking (de familie Charles De Pauw was de andere oprichter, red.). Na deze transactie daalt het

expertisemedia.be

aandeel van de parkingactiviteiten in de vastgoedportefeuille van AGRE 25 naar 15%. AG Real Estate blijft hoofdaandeelhouder (51%) en zal de rekeningen van Interparking blijven consolideren. 'Twaalf jaar nadat wij aan het hoofd van de onderneming kwamen, wensten wij een deel van de waarde van Interparking te verkopen', zegt Serge Fautré, CEO van AG Real Estate. 'Maar ons engagement blijft even sterk en wij zullen mee bouwen aan de groei. Dankzij deze transactie beschikken we nu over de financiële ademruimte om onze vastgoedportefeuille verder uit te bouwen. Zo kunnen wij geleidelijk aan verder onze doelmarkten aanboren en nieuwe partnerschappen smeden.'

Canadezen rukken op in Europa De acquisitie van 39% van Interparking is lang niet het eerste wapenfeit van de Canadese CCP Investment Board op de Europese vastgoedmarkt. In 2007 lag CCPIB mee aan de basis van het logistiek fonds Prologis European Fund II. Nadien volgde een lange lijst partnerships voor onder meer de acquisitie van twee grote shoppingcenters in Duitsland (Hürth en Centro Oberhausen), met de Britse REIT Hammerson voor kantoren in Londen en met het Nederlandse pensioenfonds APG voor het retailluik van Westfield Stratford City op de site van London Olympics 2012. In mei van dit jaar sloot CCPIB een partnership met het Scandinavische retailvastgoedbedrijf Citycon. Bovendien is CCIPB ook lang niet de enige Canadese speler in Europa. Andere namen die zich recent onderscheiden, zijn onder meer Dream Global REIT, Healthcare of Ontario Pension Plan, Inovalis, Oxford Properties en het NorthWest International Healthcare Properties. Het betreft zowel pensioenfondsen als REITs en private-equitygroepen. In België werden wij vorig jaar geconfronteerd met de intrede van PELP, een JV tussen het Canadese PSP Investment en de Britse REIT Segro, in de logistieke centra van Segro in Bornem en Rumst. Niet alleen investeerders maar ook dienstverleners uit Canada zetten voet op Europese bodem. In april van dit jaar nam de makelaar Avison Young zijn Britse branchegenoot NAI Haywards over. Ook de beursgenoteerde adviseur FirstService Corporation, de moedermaatschappij van Colliers International, komt uit Toronto, Canada. EXPERTISE NEWS 481 // 22.08.2014

9



Cofinimmo injecteert 100 MEUR in renovatie en herontwikkeling Tussen nu en eind 2016 investeert de bevak Cofinimmo bijna 100 MEUR in de renovatie en herontwikkeling van haar bestaande kantorenportefeuille. Dat is 57% van de in totaal 175 MEUR aan CAPEX die tijdens deze periode wordt gereserveerd voor renovaties en nieuwbouw. Het gros van de uitgaven voor kantoren zijn gebudgetteerd in 2015 (32 MEUR) en 2016 (43 MEUR). De belangrijkste projecten zijn: Wetenschap 15-17 (herontwikkeling), Guimard 10-12 (renovatie), Vorst 23-25 (herontwikkeling en nieuwbouw), Woluwe 34 (residentiële reconversie), Tervuren 270-272 (renovatie) en Livingstone II (renovatie).

expertisemedia.be

RESULTATEN BEVAKS

• Ascencio maakte resultaten bekend over de drie eerste kwartalen van het lopende boekjaar en die ogen goed: de huurinkomsten stegen met ruim 23% (dankzij 103 MEUR nieuwe acquisities) en het courant resultaat met 19%. Bovendien werd deze groei gerealiseerd met een fors lagere schuldgraad (van 45,4 Naar 38,3%). Resultaat: +19% Portefeuille: 474 MEUR (reëel) Rendement: 6,97% (bruto) Bezetting: 97,1% Schuld: 38,3%

Hecta is een professionele vastgoedontwikkelaar die gespecialiseerd is in de ontwikkeling van binnenstedelijke gemengde vastgoedprojecten in Vlaanderen en Brussel. Kent u ons nog niet? Kijk dan snel even op www.hecta.be. Om onze sterke groei te ondersteunen zijn we op zoek naar 3 nieuwe medewerkers. SENIOR PROJECT DEVELOPER

SENIOR TECHNICAL MANAGER

JUNIOR DEVELOPER

Je bent de eindverantwoordelijke voor de globale ontwikkeling van één of meerdere projecten. Als hoofd van het project team stuur je dagelijks interne en externe partners aan. Met uw helicopterview zorg je ervoor dat alle milestones van het project gehaald worden en ontwikkel je, samen met ons team, unieke projecten.

Je bent verantwoordelijk voor de werfopvolging van A tot Z van één of meerdere grootschalige projecten. Je zorgt ervoor dat alle bouwpartners vlekkeloos samenwerken zodat de bouwwerken kwalitatief, binnen het vooropgestelde budget en op tijd gerealiseerd kunnen worden.

Als rechterhand van een ervaren vastgoedontwikkelaar zoek je nieuwe opportuniteiten, analyseer je de ontwikkelingsmogelijkheden, maak je haalbaarheidsstudies en leer je de knepen van het vak van een specialist!

PROFIEL Wij zijn op zoek naar dynamische team players die deel willen uitmaken van een snelgroeiend succesvol bedrijf met een jong en ambitieus management in een no-nonsens cultuur. Bij Hecta gaat het er vaak hectisch aan toe, daarom dien je flexibel, zelfstandig en stressbestendig te kunnen werken. Voor deze 3 functies bieden wij een aantrekkelijke verloning in lijn met uw ervaring. Wij garanderen u een unieke ervaring vol uitdagingen en met tal van carrièremogelijkheden. Durf jij het aan om ons succes team te vervoegen?

INTERESSE Contacteer dan vandaag nog Davy Demuynck [email protected] 0473/670.715


10



• Befimmo wekte in het eerste halfjaar de indruk een pas op de plaats te maken: er waren geen belangrijke acquisities of desinvesteringen en ook inzake de oproep van het VAC in de Noordwijk ving de bevak bot. Wellicht vragen de grote feiten van 2013, zoals de verwerving van de Blue Tower en AMCA en de intrede van AXA in het kapitaal, tijd om te verwerken. Daarnaast slorpt de voortzetting van de werken aan het Financiecentrum in Luik de nodige energie en financiële middelen op. Het eerste halfjaar werd afgesloten met een iets lager operationeel resultaat van 61,4 MEUR (-5%), hoofdzakelijk te wijten aan oplopende vastgoedkosten (herstellingen, studiekosten, enz.), en een brutomarge van 83,5%. De huurincasso en bezettingsgraad bleven nagenoeg gelijk. Resultaat: -5% Portefeuille: 2.248 MEUR Rendement: 6,76% (reëel) Bezetting: 95% Duration: 8,78 jaar Schuld: 46,92%

expertisemedia.be

• Bij Cofinimmo was het de afgelopen zes maanden alle hens aan dek om de verkoop van North Galaxy (475 MEUR), de grootste single asset deal ooit op de Belgische kantorenmarkt, tot een goed einde te brengen. Daarnaast lopen er nog een hele reeks renovaties en bouwprogramma's, zowel voor rusthuizen als kantoren. Door een lager vastgoedresultaat daalde het operationeel resultaat tot 90,3 MEUR (-3%). De financiële impact van de North Galaxy-deal en de herschikking van de schulden die daarmee gepaard ging, leidden tot een negatief financieel resultaat en daardoor ook tot een ferm negatief nettoresultaat, maar dat zijn boekhoudkundige ingrepen van voorbijgaande aard. Resultaat: -3% Portefeuille: 3.278 MEUR Rendement: 6,62% (bruto) Bezetting: 94,59% Duration: 10,9 jaar Schuld: 48,88%

WE ARE MOVING ! on Friday, August 29th 2014

from Avenue Louise 326 1050 Brussels to our new offices situated Rue des Colonies 56 bte 15 1000 Brussels Our data, such as VAT number, telephone and fax numbers remain unchanged. Our new address as from SEPTEMBER 1ST, 2014: Belgian Real Estate Services sa RUE DES COLONIES 56, BTE15 1000 BRUSSELS VAT number: BE 0451.308.732


11



• Weinig spectaculaire feiten bij Intervest O/W in 2014H1, maar below the line werkte de bevak wel aan een verdere versterking van zijn portefeuille door voor 16% van zijn totale huurincasso huurverleningen af te sluiten. Dat zal zich pas later in de resultaten vertalen. Voorlopig vielen die iets lager uit waardoor ook het direct uitkeerbaar resultaat verminderde (-6%). De bevak had eerder al laten weten dat het dividend voor dit boekjaar lager zou uitvallen. Andere belangrijke wapenfeiten van het semester waren een private plaatsing van een obligatielening voor een bedrag van 60 MEUR en de bevestiging door de directie dat de bevak opnieuw op zoek is naar een koper voor een pakket niet-strategische kantoorgebouwen. Resultaat: -6% Portefeuille: 592 MEUR (bruto) Rendement: 7,3% Bezetting: 85% Duration: 3,8 jaar Schuld: 49,8%

expertisemedia.be

• Winkelvastgoedspecialist Vastned Retail Belgium kon zijn operationeel uitkeer resultaat verhogen. Ook andere parameters ogen gunstig: een hoge bezettingsgraad (96,7%), een lichte toename van de waarde van de portefeuille (+0,2%) en een schuldgraad van amper 35%. Bovendien werd de strategische heroriëntatie van baan- naar stadswinkels succesvol voortgezet met aankopen in het kernwinkelgebied in Brugge (Steenstraat) en, na het afsluiten van de resultaten, in het centrum van Gent (Veldstraat). Stadswinkels vertegenwoordigen nu 59% van de totale portefeuille. Resultaat: +1,5% Portefeuille: 368MEUR (bruto) Rendement: 5,2% (netto) Bezetting: 96,7% Schuld: 35%


12



expertisemedia.be

• Bij WDP (logistiek) steeg het operationeel resultaat met 13%. De winst per aandeel ging er 7% op vooruit zodat de prognose voor een dividend van 3,40 euro kon worden bevestigd. De bezettingsgraad bedraagt 97%. Positief is dat 90% van de huurcontracten die dit jaar vervallen, konden worden vernieuwd. Zoals gemeld volgt WDP een groeipad van 600 MEUR om tegen 2016 een portefeuille ter waarde van 1.800 MEUR te bereiken. Twee derde van die 600 MEUR zijn al in uitvoering waaronder de 145 MEUR aankopen die eerder dit jaar werden uitgevoerd (Echt Susteren, Ternat, Tilburg, Zaventem). De keerzijde van die ambitie is een schuldgraad Van 58,2 %.

• De resultaten van Wereldhave Belgium liggen op koers en zijn in overeenstemming met het profiel van degelijk bestuurde maar ook sterk gestuurde onderneming dat dit filiaal van de Nederlandse FBI Wereldhave heeft. Toch moet gezegd dat de hogere resultaten mee te danken zijn aan de inzet voor een sterkere bezetting van de kantorenportefeuille (tot bijna 93%), niet meteen Wereldhave's meest geliefde segment maar toch voldoende belangrijk (20% van de portefeuille) om er ernstig werk van te maken. De Veldekens I en II in Antwerpen werden in 2014H1 immers eindelijk helemaal verhuurd. Ook de lopende projecten in Doornik, Genk en Gent liggen op schema.

Resultaat: +12% Portefeuille: 1.400 MEUR Rendement: 8,20% Bezetting: 97% Duration: 7,4 jaar Schuld: 58,2%

Resultaat: +2,5% Portefeuille: 506,6 MEUR (reëel) Bezetting: 97% Schuld: 24,7%

Executive Programme en Immobilier 2014 - 2015

Investissez-vous dans l’immobilier professionnel Meegedeeld in het Frans

Une formation post-universitaire pour mieux appréhender les aspects de l’immobilier professionnel Renseignements: www.solvay.edu/immo ou +32 (0)2 650 65 57

La prochaine séance d’information sur le programme aura lieu le 9 septembre à partir de 18h30. Inscription par email à [email protected]

L’Executive programme en Immobilier est «Academic Member» de l’EPRA et de la European Property Federation


13



BIJ DE BUREN

• De vastgoedaandelen in Europa gaven tijdens de maand juli gemiddelde 0,6% terrein prijs volgens de GPR250-index, onder meer door zware correcties in Italië, Oostenrijk en Turkije. Het Belgisch vastgoedpapier realiseerde evenwel een groei van 1,8%. • Swiss Life heeft de Duitse asset manager Corpus Sireo overgenomen. Gecombineerd zal de vastgoedafdeling een 1000-tal medewerkers tellen die samen 36.000 MEUR vastgoed beheren. Corpus Sireo heeft één kantoorgebouw in Brussel en werd onlangs getipt als de kandidaat-koper van het HQ van Swiss Life aan de Lloyd Georgelaan. • Unibail-Rodamco heeft een portefeuille met 7 winkelcentra in Frankrijk verkocht aan Carmila, het nieuwe vastgoedvehikel van Carrefour. Investering: 931 MEUR. Unibail-Rodamco is het grootste beursgenoteerd vastgoedbedrijf van Europa en ontwikkelaar van de Mall of Europa op de Heizel. • Met een portefeuille van 78.600 MEUR is The Blackstone Group (US) de grootste asset manager in vastgoed van de wereld, blijkt uit een update van INREV, de belangenorganisatie van niet-beursgenoteerde fondsen. Iets meer dan de helft (51,5%) van alle door asset managers beheerde vastgoedactiva zit in nietbeursgenoteerde fondsen. De top 10 heeft een aandeel van 37%.

• In 2014H1 kochten beleggers uit China 5,4 miljard dollar aan vastgoed buiten hun grenzen, aldus JLL. Het meest investeerden zij in Londen, San Francisco en Chicago. De meeste actieve bedrijven zijn China Construction Bank, China Overseas Holdings and China Life. • De Franse SIIC Klépierre heeft een vriendelijk overnamebod uitgebracht op zijn Nederlandse branchegenoot Corio. Beide samen worden zij de op een na grootste beursgenoteerde investeerder in shoppingcenters in Europa. De grootste aandeelhouders van Klépierre, dat in België eigenaar is van L'Esplanade, zijn BNP en Simon Property uit de V.S.

expertisemedia.be

• The Gherkin, het bekende kantoorgebouw in Londen in de vorm van een augurk, staat officieel te koop. Deloitte Real Estate en Savills werden aangeduid als verkoopadviseurs. Vraagprijs: 820 MEUR. Het gebouw was een investering van IVG en Evans Rendall, maar viel in handen van curator na financiële problemen. • De economische boycot zal niet zonder gevolgen blijven voor de Russische vastgoedmarkt, meldt JLL. Geld uitlenen zal er duurder worden, de wisselkoers van de roebel kan onder druk komen en Russische vastgoedbedrijven zullen geen beroep meer kunnen doen op de Europese kapitaalmarkten. In Rusland staan enkele van de grootste shoppingcenters van Europa in de steigers. JLL schat dat het professioneel vastgoed in Rusland 5 tot 10% van zijn waarde zou kunnen verliezen.

PERSONALIA

• Per 1 september ruilt Alexis Duvieusart zijn job bij Knight Frank voor een nieuwe uitdaging bij sectorgenoot Allten. Hij zal de (nog niet bestaande) afdeling Investment ontwikkelen en leiden. Allten zal zijn diensten in een eerste fase richten op verkoopadvies en asset-managementdiensten (inclusief aankoopopdrachten). Duvieusart werkte 8 jaar bij Knight Frank Belgium waar hij Partner was; daarvoor was hij werkzaam bij Cushman & Wakefield, Intermarché en Auchan. Duvieusart studeerde Marketing en Economie. • JLL benoemde 2 van zijn Belgische teamleden tot National Director: Ignace de Haut de Sigy, de verantwoordelijke van Tetris, en Vincent Van Brée, een medewerker op Capital Markets.


14



• Deloitte heeft Wim Ottevaere aangeworven als Senior Manager Real Estate. De afgelopen vier jaar was hij aan de slag bij het departement Valuations van Cushman & Wakefield. De landmeter-expert van opleiding begon zijn carrière bij JLL in de researchafdeling. Ottevaere is master in de sociaaleconomische geografie, volgde de postgraduaat vastgoedopleiding (KUL) en behaalde de RICS-accreditatie. • Het Antwerpse beheerbedrijf Cobelpro (Tribeca) heeft Davy Braem aangeworven als Property Manager. Braem komt over van Quares; daarvoor werkte hij bij Colliers en Intervest. Braem studeerde boekhouding, fiscaliteit en makelaardij en is energiedeskundige.

expertisemedia.be

• Reinier Walta wordt de nieuwe CFO van Vastned, de Nederlandse moedermaatschappij van de bevak Vastned Belgium. Walta komt over van Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) en volgt bij Vastned binnenkort Tom de Witte op. Daarvoor werkte Walta bij ING REIM. • Wereldhave Nederland van haar kant heeft Robert Bolier definitief aangesteld als haar nieuwe CFO en bestuurder. Bolier werkte eerder bij Atrium European Real Estate, Assa Abloy en Warburg Pincus. • Het Nederlandse pensioenfonds APG heeft de Belg Philip Neyt benoemd als Public Affairs Adviser voor zijn beleggingen. Neyt stond vroeger aan het hoofd van het pensioenfonds van Belgacom en is voorzitter van de Belgian Association of Pension Institutions. Met 375.000 MEUR activa in beheer, waarvan een flink pak onroerend goed, is APG een van de belangrijkste staatsfondsen van de wereld.

• Befimmo benoemde onlangs twee nieuwe bestuurders: Annick Van Overstraeten (via BVBA AVO Management) en Kurt De Schepper (via BVBA Kadees). Van Overstraeten is CEO van Lunch Garden Group en werkte eerder voor Philips, Leonidas en Quick. Zij wordt onafhankelijk bestuurder. Kurt De Schepper zetelt als vertegenwoordiger van Ageas waar hij meer dan 30 jaar geleden zijn carrière begon en waar hij tot deze zomer Chief Risk Officer was. Befimmo nam afscheid van André Sougné (via BVBA Arcade Consult). Het mandaat van Marc Van Heddeghem (via BVBV MVH-Consult) werd verlengd. • Bij Cofinimmo werd Christophe Demain benoemd als lid van de Raad van Bestuur. Hij treedt op als vertegenwoordiger van de aandeelhouder Belfius Insurance. Demain is bij de verzekeraar Chief Investment Officer. Eerder werkte hij bij AXA Belgium. Demain is ook bestuurder van Retail Estates.


15



COMMENTAAR

Een goede huurder is niet altijd een trouwe huurder Klant is Koning, maar sommige zijn meer klant dan zij koning zijn, lijkt het wel. De belangrijkste klant van de vastgoedsector is onbetwistbaar de Huurder. Hij staat aan het begin van de keten en levert de noodzakelijke brandstof om de motor te laten draaien. Zonder huurder geen huurinkomsten en dus nul rendement of zelfs een negatief rendement, want de eigenaar zal een deel van de lasten en taksen die normaal op de huurder worden verhaald, zelf moeten ophoesten. Dus is het credo van de sector om een zo hoog mogelijke bezettingsgraad na te streven en de huurcontracten over een zo lang mogelijke periode veilig te stellen. Naast de bezettingsgraad wordt immers ook de duration, de gemiddelde looptijd van de contracten, steeds vaker als een parameter beschouwd die accuraat aangeeft hoe solide de inkomstenstaat van een eigenaar-verhuurder wel is. Besluit: goede huurder, trouwe huurder? Niet altijd, en misschien streeft de sector dat ook niet altijd even echt na. Toevallig publiceerden de bevaks Befimmo en Intervest O/W zopas halfjaarresultaten die iets lager uitvielen dan in 2013 en wel omdat zij dit jaar geen of minder opzegvergoedingen en schadeloosstellingen ontvingen van huurders die vervroegd hun contract opzegden. Bij Intervest komt het 'verlies' zelfs uit op zeven eurocent per aandeel, toch niet

expertisemedia.be

onaanzienlijk (0,5 MEUR op een totaal aan 19,8 MEUR huurincasso). Cofinimmo maakte het enkele jaren geleden ook mee toen Dexia als huurder vervroegd een einde maakte aan de bezetting van de Livingstone. De resultaten van de bevak werden in dat ene boekjaar kunstmatig gestuwd dankzij de miljoenenvergoeding die Dexia ter compensatie betaalde. Niet weinig contracten voor kantoren in Brussel worden afgesloten voor 6/9 jaar in plaats van de klassieke 3/6/9. Door toezeggingen en incentives dirigeren de eigenaars-verhuurders hun klanten zelfs handig naar langere periodes van bezetting. Het is een toegift die zij zich eigenlijk wel kunnen permitteren, want met een langere overeenkomst lijk je als verhuurder altijd prijs te hebben: ofwel zit de huurder zijn hele contract uit en ben je voor lange tijd verzekerd van duurzame inkomsten, ofwel stapt hij vervroegd op en ontvang je een schadeloosstelling. Er bestaan geen precieze cijfers over hoe lang huurcontracten in Brussel gemiddeld lopen en hoe groot het percentage is van de huurders die hun contract niet uit doen, maar in de wetenschap dat in zaken een business plan op een termijn 6 of 9 jaar mijlenver in de toekomst ligt, lijkt het mij best mogelijk dat de groep van vervroegde opzeggingen misschien niet zo onbelangrijk is. Mocht dat kloppen, dan zouden ontrouwe huurders zelfs als een structurele bron van inkomsten kunnen worden beschouwd. Kurt Reviers, hoofdredacteur Reageer op dit commentaar op expertisemedia.be

COLOFON REDAC TIE

ABONNEMENTEN

CO PYR I G H T

Kurt Reviers, hoofdredacteur [email protected] / 0475 27 62 01 Martijn Reviers, senior writer [email protected] / 0472 21 15 87 Muriel Lieffring, vertalingen

Expertise News is een onafhankelijke nieuwsbrief over bedrijfs- en beleggingsvastgoed. Verschijnt om de twee weken, 20 keer per jaar, in het Nederlands en in het Frans. Verspreiding in pdf enkel via abonnement. Online abonneren op expertisemedia.be

Expertise BVBA geeft drie vakbladen uit op maat van de vastgoedmarkt in België: Expertise News, Retail Focus en Square Info.

DIRECTIE

Raymonde Musch, verantwoordelijk uitgever [email protected] / 016 31 49 70 REDAC TIEADRES

Ramberg 7, 3000 Leuven T +32 (0)16 31 49 70 F +32 (0)16 22 53 80

TA R I E V EN

968 euro, incl. 21% btw 20 nummers per jaargang

Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of openbaar gemaakt door middel van scan, druk, fotokopie of op enige andere wijze, zonder voorafgaand schriftelijk akkoord van de uitgever.

ADVERTENTIES

Tarieven, formaten en kalender: expertisemedia.be


16



WETGEVING

Rubriek verzorgd door de afdeling Real Estate van het advocatenkantoor Lydian. Info: Wouter Neven ([email protected]), 02 787 90 82.

Belgisch staatsblad • Decreet van 28 maart 2014 tot wijziging van diverse decreten met het oog op een verdere harmonisering van de procedures van voorkooprechten, B.S. 10 juli 2014. Dit besluit wijzigt onder meer de volgende zaken aan de procedure inzake de Vlaamse voorkooprechten: (i) De aanbieding en uitoefening van het voorkooprecht van overheden gebeurt via het e-voorkooploket. Voortaan dient de begunstigde van het voorkooprecht enkel de percelen te melden waarop een voorkooprecht rust én waarvoor hij ook echt aanbiedingen wil ontvangen. Men hoeft dus niet langer alle percelen op te laden; (ii) Voorheen diende de begunstigde enkel de afbakening van het ruimtelijk gebied te melden waarin het voorkooprecht is toegekend. Het Agentschap voor Geografische Informatie Vlaanderen (AGIV) identificeerde vervolgens de verscheidene percelen. Voortaan dient de begunstigde zelf de percelen te melden waarop het voorkooprecht kan worden uitgeoefend; (iii) De Vlaamse regering krijgt de mogelijkheid om een procedure uit te werken in geval van onbeschikbaarheid van het e-voorkooploket mochten er technische storingen zijn. In principe is het e-voorkooploket 24 uur per dag en 7 dagen per week beschikbaar; (iv) Vlaamse voorkooprechten hebben uitwerking vanaf de bekendmaking ervan en niet meer vanaf de eerste kalenderdag na de bekendmaking; (v) Bij een verkoop uit de hand dient het aanbod van het voorkooprecht, uitgaande van de instrumenterende ambtenaar, voortaan te worden vergezeld van een overzicht met de genotsrechten op het goed (huur, pacht, vruchtgebruik, erfpacht, opstal). Zo zal de begunstigde beter kunnen beoordelen of hij het voorkooprecht al dan niet wenst uit te oefenen; (vi) Het e-voorkooploket bezorgt het aanbod aan de begunstigden. Als de begunstigde het aanbod aanvaardt, brengt het e-voorkooploket op de hoog-

expertisemedia.be

te binnen 60 dagen. Iedere begunstigde kan tevens binnen 60 dagen de instrumenterende ambtenaar verzoeken om aanvullende informatie. Binnen vijf werkdagen na ontvangst van het verzoek dient deze informatie te worden bezorgd; (vii) Als er bij een openbare verkoop een hoger bod is gedaan, meldt de instrumenterende ambtenaar dat minstens tien dagen voor de zitdag na hoger bod aan het e-voorkooploket; (viii) Er wordt tevens verduidelijkt dat de termijnen worden gerekend van middernacht tot middernacht. De termijn begint te lopen vanaf de dag na die van de gebeurtenis die de termijn doet ingaan en omvat alle kalenderdagen. De vervaldag is in de termijn begrepen. Het decreet is op 20 juli 2014 in werking getreden. • Ordonnantie van 3 april 2014 tot wijziging van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening en de ordonnantie van 12 december 1991 houdende oprichting van begrotingsfondsen, B.S. 7 mei 2014. Met deze ordonnantie kunnen voortaan alle stedenbouwkundige misdrijven, opgenoemd in het Brussels Wetboek voor Ruimtelijke Ordening (BWRO), die niet strafrechtelijk vervolgd zijn, onderworpen worden aan een administratieve geldboete. Deze hervorming heeft onder andere een snellere afhandeling van misdrijven tot doel. Deze ordonnantie brengt ook de volgende wijzigingen aan: (i) de aanpassing van sommige stedenbouwkundige misdrijven met het oog op de mogelijke oplegging van de administratieve geldboete; (ii) de Brusselse gemeenten moeten, vanaf 1 november 2014, ook in het kader van de stedenbouwkundige inlichtingen, informatie verschaffen over de toestand in rechte van het goed teneinde de koper van een onroerend goed te beschermen tegen een schuldigverklaring wegens een stedenbouwkundig misdrijf verbonden aan dat goed. Deze inlichtingen dienen eveneens door de notaris bekend gemaakt te worden in geval van verkoop of verhuring van een onroerend goed voor meer dan negen jaar of de vestiging van een recht van erfpacht of opstal; (iii) de verplichting tot herstel van de plaatsen in hun primaire staat voor de aanvrager van de stedenbouwkundige vergunning is niet langer beperkt tot situaties waarin de geldigheidstermijn van de vergunning is verstreken, maar wordt uitgebreid tot alle EXPERTISE NEWS 481 // 22.08.2014

17



uitvoeringen van werken zonder de vereiste stedenbouwkundige vergunning. Deze ordonnantie is in werking getreden op 1 augustus 2014, behoudens de bepaling aangaande bovenvermelde informatieplicht die pas op 1 november 2014 in werking zal treden. • Koninklijk Besluit van 25 april 2014 betreffende de schadevergoeding tot herstel bedoeld in artikel 11bis van de wetten op de Raad van State gecoördineerd op 12 januari 1973, B.S. 16 juni 2014. Dit Koninklijk Besluit voert de procedureregels in voor het verzoek tot herstelschadevergoeding in geval van een procedure tot nietigverklaring bij de Raad van State van een akte, reglement of stilzwijgende afwijzende beslissing. Dit verzoek kan gebeuren op drie momenten, zijnde: samen met het beroep tot nietigverklaring, op gelijk welk moment tijdens de procedure tot nietigverklaring en binnen 60 dagen na de kennisgeving van het arrest dat de onwettigheid of het herstel ervan constateert. Het verzoekschrift dient, op straffe van niet-inschrijving op de rol, de gevraagde vergoeding en het geleden nadeel te vermelden en vergezeld te worden van stavingstukken en een inventaris. Het onderzoek omtrent de schadevergoeding wordt uitgesteld tot aan het arrest dat zich definitief uitspreekt over het beroep tot nietigverklaring. Indien het verzoek tot herstelschadevergoeding in dezelfde akte is gebeurd als het beroep tot nietigverklaring, kan het onderzoek echter eerder van start gaan op voorwaarde dat de auditeur meent over alle nuttige gegevens te beschikken. De uitspraak volgt binnen 12 maanden na de kennisgeving van het arrest van onwettigheid. De mogelijke verweermiddelen tegen het arrest over de herstelvergoeding zijn verzet, derdenverzet en beroep tot herziening, maar indien deze acties reeds zijn ingesteld tegen het arrest van onwettigheid, volgt een ambtshalve uitbreiding van deze verweermiddelen tot het arrest dat de verwerende partij veroordeelt tot de herstelschadevergoeding. Het besluit is op 1 juli 2014 in werking getreden. • Besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 betreffende de vrijstelling van de adviesverplichting in de procedures ongeschikt-, onbewoonbaar- en overbewoondverklaring van een woning, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse

expertisemedia.be

Regering van 20 juli 2012 houdende bepaling van de erkennings- en subsidievoorwaarden van sociale verhuurkantoren en tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen, B.S. 11 juli 2014. Dit besluit voert onder meer wijzigingen in betreffende de ongeschikt-, onbewoonbaar- of overbewoondverklaring van een woning en betreffende de veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen. Ten eerste dient de ongeschikt-, onbewoonbaar- of overbewoondverklaring van een woning door de burgemeester niet steeds vooraf te worden gegaan door een advies van een ambtenaar van het gewestelijk agentschap Wonen-Vlaanderen. Dit besluit bepaalt de voorwaarden die moeten worden vervuld opdat de gemeenteraad kan worden vrijgesteld van dat advies. De indiening van het verzoek tot vrijstelling van voorafgaand advies van een gewestelijk ambtenaar over de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring uitgaand van de gemeenteraad, dient logischerwijze aan bepaalde vormvereisten te voldoen. Bovendien legt het besluit nog enkele bijkomende voorwaarden op aan de gemeente, waaronder: (i) het beschikken over voldoende gemeentelijke controleurs die de technische richtlijnen van Wonen-Vlaanderen strikt moeten opvolgen; (ii) het voeren van een proactief woonkwaliteitsbeleid, en (iii) het hebben van een aanpak van leegstand. Ook voor het advies inzake de overbewoondverklaring kan een vrijstelling worden verkregen, maar dan dient hiervan bijkomend melding te worden gemaakt in het verzoek. Deze bepaling treedt in werking op 1 september 2014. Ten tweede verlengt dit besluit de termijn waarbinnen een nieuw conformiteitsattest moet worden aangevraagd voor studentenkamers. Normaliter moet een kamer een oppervlakte hebben van 12 m². Het Woonkwaliteitsbesluit laat evenwel toe dat studentenkamers een kleinere oppervlakte (minimaal 8 m²) hebben. De voorwaarden hiertoe zijn: (i) de kamer is bestemd voor de huisvesting van studenten; (ii) de kamer werd gebouwd of gerealiseerd vóór 1 september 1998; en (iii) er werd op basis van een aanvraag van vóór 1 september 2001 een eerste conformiteitsattest afgegeven dat sindsdien zonder onderbreking werd verlengd en dat nooit ingetrokken EXPERTISE NEWS 481 // 22.08.2014

18



werd of vervallen werd verklaard om een andere reden dan de (te kleine) oppervlakte. Wat de derde voorwaarde betreft, gaat de overheid ervan uit dat een conformiteitsattest waarvan de normale geldigheidsduur al verstreken is, toch ‘zonder onderbreking werd verlengd’ als er een nieuw is afgegeven dat werd aangevraagd binnen de zes maanden, te rekenen van 11 augustus 2013. Deze termijn van 6 maanden wordt nu verlengd naar 30 maanden, waardoor de eigenaar van de studentenkamer een nieuw conformiteitsattest moet hebben aangevraagd vóór 11 februari 2016 (in plaats van 11 februari 2014). Deze bepaling is in werking getreden met terugwerkende kracht tot 11 augustus 2013.

Rechtspraak Grondwettelijk Hof 30 juni 2014. Bij decreet van 6 juli 2012 voerde de Vlaamse decreetgever een nieuwe schorsings-en vernietigingsprocedure bij de Raad voor Vergunningenbetwistingen, opdat deze sneller en efficiënter zou kunnen werken. Wanneer de Raad zich uitspreekt over een verzoek tot schorsing, dan wordt de vernietigingsprocedure enkel voortgezet indien de meest gerede partij om de voortzetting van de procedure verzoekt. Als de Raad de schorsing beveelt, dan zal de verweerder of een tussenkomende partij een verzoekschrift tot voortzetting van de procedure moeten indienen. Zo niet, zal de vergunningsbeslissing volgens een versnelde procedure vernietigd worden. Verwerpt de Raad de vordering tot schorsing, dan is het aan de verzoeker om de voortzetting van de procedure te vragen. Dat verzoek tot voortzetting van de procedure dient in beide gevallen binnen een termijn van 15 dagen te worden ingediend. Het Grondwettelijk Hof meent dat deze termijn te kort is en aldus afbreuk kan doen aan de rechten van verdediging. Het Hof vernietigt dan ook de betrokken bepalingen. Momenteel is het evenwel onduidelijk welke rechtsgevolgen er nu verbonden zijn aan een schorsingsbeslissing. In hetzelfde arrest wordt tevens de bepaling vernietigd die de Vlaamse Regering machtigt om de bezoldiging van de leden van de Raad voor Vergunningenbetwistingen vast te leggen. Dat moet bij wet (of decreet) geregeld worden en niet via een uitvoeringsbesluit.

expertisemedia.be

TAX UPDATE

Het fiscaal regime van de gereglementeerde vastgoedvennootschap België heeft recent het statuut van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (“GVV”) geïntroduceerd als alternatief voor de Belgische vastgoedbevaks (Wet van 12 mei 2014, B.S. 30 juni 2014; verder “de Wet”).–Kurt Debrier, Michael Van Gils & Astrid Peeters* De regering heeft namelijk gemeend dat de strenge reglementering van de AIFM Richtlijn, die van toepassing zal zijn op de erkende Belgische beleggingsvennootschappen, niet aangepast noch geschikt is voor vastgoedbevaks. De GVV werd uitgedacht om vastgoedbevaks toe te laten zich aan deze Richtlijn te onttrekken, door het nieuwe statuut van de GVV aan te nemen. De GVV is er daarom op gericht een nieuw soort vastgoedvennootschap te creëren die niet onderworpen zal zijn aan voormelde Richtlijn doch waarbij de meeste andere aspecten - ook op het vlak van de fiscaliteit - van de voormalige Belgische vastgoedbevak zoveel als mogelijk van toepassing blijven. Vanaf de inwerkingtreding van de wet, zullen de bestaande openbare vastgoedbevaks over een termijn van 4 maanden beschikken om bij de FSMA een vergunning als GVV aan te vragen en bijgevolg aan de strenge AIFM regelgeving te ontsnappen. Conform het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen is de Wet op 16 juli 2014 in werking getreden. Deze bijdrage geeft een beknopt overzicht weer van de voornaamste fiscale kenmerken van de gereglementeerde vastgoedvennootschap. Belastbare basis GVV’s Net zoals vastgoedbevaks, zullen GVV’s slechts belastbaar zijn op een beperkte belastbare basis bestaande uit het totaal van de zogenaamde “ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen” en de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten EXPERTISE NEWS 481 // 22.08.2014

19



andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen. Roerende en onroerende inkomsten van de GVV’s, evenals gerealiseerde meerwaarden, blijven voor het overige aldus onbelast. GVV’s zullen daarnaast eveneens onderworpen zijn aan de bijzondere aanslag van 309% op de geheime commissielonen. GVV’s worden uitgesloten van de DBIaftrek en de aftrek voor risicokapitaal, wat logisch is, gezien hun principieel beperkte belastbare basis.

expertisemedia.be

le GVV evenwel genieten van een verlaagd tarief van roerende voorheffing van 15% voor zover ten minste 80% van het vastgoed rechtstreeks belegd is in onroerende goederen die in een lidstaat van de E.E.R. zijn gelegen en uitsluitend als "woning" worden aangewend of zijn bestemd. Ook de overgangsmaatregel voor vergunde residentiële vastgoedbevaks die vóór 2013 een volledige vrijstelling genoten, is van toepassing op residentiële GVV’s die ontstaan zijn uit de omzetting van een dergelijke vastgoedbevak.

Roerende voorheffing I Zoals recent gewijzigd voor de vastgoedbevaks en andere beleggingsvennootschappen, kunnen GVV’s de roerende voorheffing ingehouden op ontvangen dividenden uit Belgische bron niet verrekenen met de verschuldigde vennootschapsbelasting. Er bestond enige onduidelijkheid of de aldus ingehouden roerende voorheffing op dividenden uit Belgische bron die niet langer verrekenbaar is, nog diende te worden opgenomen onder de verworpen uitgaven. Een recente circulaire van 23 juni 2014 ( Ci.RH.421/630.783) bevestigt nu dat deze roerende voorheffing niet als een verworpen uitgave moet worden beschouwd in hoofde van de GVV / vastgoedbevak. Voor wat betreft roerende inkomsten andere dan dividenden (zoals interesten), voorziet artikel 116 KB/ WIB in een vrijstelling van roerende voorheffing wanneer deze betaald of toegekend worden aan bepaalde beleggingsvennootschappen zoals bedoeld in de Wet van 4 december 1990 (nu voor een groot deel vervangen door de Wet van 3 augustus 2012 met betrekking tot bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles). Deze vrijstelling werd tot op vandaag evenwel (nog) niet uitgebreid tot GVV’s. Bijgevolg zullen dergelijke inkomsten betaald aan GVV’s (voorlopig) principieel onderworpen zijn aan 25% roerende voorheffing. De roerende voorheffing ingehouden op interesten blijft evenwel integraal verrekenbaar met de verschuldigde vennootschapsbelasting en desgevallend terugbetaalbaar. Roerende voorheffing II In het algemeen worden dividenden uitgekeerd door een GVV onderworpen aan een tarief van 25%. Net zoals voor de residentiële vastgoedbevaks, kunnen de dividenden uitgekeerd door een residentië-

Anders dan voor de openbare vastgoedbevak, bepaalt de Wet dat de Koning geen bevoegdheid heeft om de inkomsten van aandelen van GVV’s vrij te stellen van roerende voorheffing, behalve wanneer het inkomsten van aandelen van institutionele GVV’s betreft. Voor de dividenden uitgekeerd door deze laatste kan er worden afgezien van de inning van de roerende voorheffing indien (i) de dividenden onder het toepassingsgebied van de Moeder-dochterrichtlijn vallen of (ii) de dividenden ontvangen worden door een publieke GVV en betrekking hebben op een participatie van minstens 10% in het kapitaal van de uitkerende institutionele GVV die gedurende een onderbroken periode van minstens één jaar wordt aangehouden. De vraag stelt zich naar de conformiteit met het Belgisch non-discriminatiebeginsel nu dividenden uitgekeerd door een openbare GVV in geen geval kunnen genieten van enige vrijstelling van roerende voorheffing, terwijl dividenden uitgekeerd door een openbare vastgoedbevak (onder de huidige wetgeving) dit wel kunnen. Één en ander impliceert bovendien dat spaarders niet-inwoners die een dividend ontvangen van een GVV, op basis van de wet, niet kunnen genieten van een vrijstelling van roerende voorheffing. Om de fiscale neutraliteit met het statuut van de vastgoedbevak te verzekeren, zou de Koning de vrijstelling voor dividenden uitgekeerd aan spaarders-niet inwoners eventueel kunnen uitbreiden tot GVV’s. Omgekeerd zou de Koning natuurlijk ook deze vrijstelling voor vastgoedbevaks kunnen afschaffen. Vandaag is het nog niet zeker welke richting dit zal uitgaan. Enkel de inkomsten van aandelen van GVV’s worden principieel uitgesloten van een vrijstelling van EXPERTISE NEWS 481 // 22.08.2014

20



roerende voorheffing. Andere roerende inkomsten, zoals interesten, kunnen bijgevolg nog wel genieten van een vrijstelling van roerende voorheffing indien, afhankelijk van het geval, de voorwaarden daartoe zijn vervuld. Indien geen vrijstelling toepasbaar is, worden ook deze inkomsten onderworpen aan een tarief van 25% roerende voorheffing. DBI-regime De dividenden uitgekeerd door een GVV zijn, net zoals deze van een vastgoedbevak en andere beleggingsvennootschappen, principieel uitgesloten van de DBI-aftrek in hoofde van een Belgische genietervennootschap. Ook gelijkaardige buitenlandse vennootschappen worden uitgesloten van de DBI-aftrek. De uitzondering op deze uitsluiting voor dividenden van beleggingsvennootschappen waarvan de statuten in de jaarlijkse uitkering voorzien van ten minste 90 % van hun netto inkomsten voor zover die zelf voortkomen van voor DBI-aftrek in aanmerking komende dividenden of vrijgestelde meerwaarden op aandelen (de zogenaamde "distributie" - beleggingsvennootschappen), wordt evenwel - onder dezelfde voorwaarden - uitgebreid tot de GVV’s en gelijkaardige buitenlandse vennootschappen. Exit tax Op het ogenblik van de vergunning door de FSMA, zal de GVV, net zoals de vastgoedbevak, onderworpen zijn aan het exit tax regime. Dit impliceert dat alle latente meerwaarden (in het bijzonder op de onroerende goederen) belast zullen worden aan 16,995%. Openbare vastgoedbevaks die van statuut veranderen en het GVV statuut aannemen, zullen uiteraard niet opnieuw onderworpen worden aan de exit tax.

expertisemedia.be

vennootschapsbelasting en dus niet aan de exit tax van 16,995%. Jaarlijkse taks op de ICB’s Hoewel GVV’s geen collectieve beleggingsinstellingen zijn, voorziet de Wet dat zij wel onderworpen worden aan de jaarlijkse taks op collectieve beleggingsinstellingen. Het tarief van deze taks bedraagt 0,0925% voor openbare GVV’s. Voor institutionele GVV’s kan geargumenteerd worden dat het verlaagde tarief van 0,01% van toepassing is. Beurstaks Op de aankoop en verkoop van aandelen uitgegeven door een GVV zal een beurstaks van 0,09% geheven worden. Een vrijstelling is van toepassing voor verrichtingen die GVV’s zelf uitvoeren voor eigen rekening. Er wordt momenteel niet voorzien in een specifieke vrijstelling voor de handel in aandelen van een institutionele GVV, terwijl dit wel het geval is voor de handel in aandelen van institutionele vastgoedbevaks. Mogelijk betreft het een vergetelheid van de wetgever. BTW Net als voor de vastgoedbevaks, zal ook het beheer van de GVV vrijgesteld zijn van BTW.

*Kurt Debrier ([email protected]), Michael Van Gils en Astrid Peeters zijn medewerkers van Deloitte Belastingenconsulenten

De exit tax zal tevens van toepassing zijn bij fusies, splitsingen of daarmee gelijkgestelde verrichtingen waaraan een GVV deelneemt. Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat een inbreng van een algemeenheid of van één of meer bedrijfstakken door een GVV onderworpen wordt aan het standaard tarief van 33,99% inzake EXPERTISE NEWS 481 // 22.08.2014

21



expertisemedia.be

TAKE-UP // KANTOREN & SEMI-INDUSTRIE // JULI-AUGUSTUS 2014 Legende. Deal : L=verhuur; E=uitbreiding; R=hernieuwing; P=aankoop. Alle oppervlaktes= 'gross lettable area' (GLA). Prijzen met * zijn vraagprijzen of geschatte huurwaardes. Informatie zoals meegedeeld door de betrokken makelaar(s). Adres

Deal

GLA

Huur

Huurder-Koper

Makelaar(s)

L

7635

215*

Embassy Slowakia

Av. Lloyd George 7, 1000, Bruxelles,

L

450

160

Leyton Belgium

Bd A. Max 13, 1000, Bruxelles,

L

245

105

L

33

170

KNA

BNPP Real Estate

L

417

210

Alde Party

JLL

L

418

200

Homesend

BNPP Real Estate

L

561

250

HSBC

CBRE

L

670

125

Komilis

BNPP Real Estate

L

450

120

Embassy of Timor

Cushman & Wakefield

Bd L. Schmidt 3, 1040, Etterbeek,

L

949

125

Stanley & Stella

Allten

Science 14, 1040, Bruxelles,

L

760

190

FEVIA

BNPP Real Estate


L

250

190

Flanders Food

BNPP Real Estate


L

185

200

Time Warner Europe

BNPP Real Estate; JLL


L

386

200

Atlas Services Belgium

BNPP Real Estate; JLL

Rue de Trèves 31, 1040, Bruxelles,

L

29

195

EZA

JLL

Rue des Gaulois 3, 1040, Etterbeek,

L

140

130

RTL Group

BNPP Real Estate

Rue Froissart 95, 1040, Bruxelles,

L

353

260

INDRA

BNPP Real Estate

Av. Louise 222, 1050, Bruxelles,

L

316

145

De Gaulle Fleurance

BNPP Real Estate


L

350

145


L

300

160

Dilibel

BNPP Real Estate


L

452

145

IATA

BNPP Real Estate


L

188

125

Sofren Benelux

Allten; C&W

Rue Blanche 15, 1050, Ixelles,

P

400

n/a

Rue Cap. Crespel 47, 1050, Ixelles,

L

200

123

KANTOREN BRUSSEL Da Vinci, Av. de Cortenbergh 107, 1000, Bruxelles,

IPC Building, Bd Charlemagne 1, 1000, Bruxelles, Idaliebourg, Rue d'Idalie 9-13, 1000, Bruxelles, Colonies Square, Rue des Colonies 52, 1000, Bruxelles, Meeûs 23, 1000, Bruxelles, Avenue de l'Opale 108, 1030, Schaerbeek, Av. de Tervueren 102, 1040, Etterbeek,

Wakefield; JLL CBRE

RCN Justice &

BNPP Real Estate

Démocratie

Accountants Team (ACCT)

L'Union Nationale des Mutualités Libérales The Church Commissioners

CBRE; Cushman &

BNPP Real Estate

Knight Frank

Cushman & Wakefield

for England


22



Rue du Champ de Mars 2,

expertisemedia.be

L

602

135

Aebiom/Estif

L

1062

185

Milieu

L

258

120

Unique

Allten

L

279

175

Travelport

CBRE

L

385

110

Williame Optics

CBRE

L

170

125

Union

Allten

L

145

165

Ikos Consulting Belgium

CBRE

L

157

130

Eureca Mobile

Allten

L

556

130

MCL Technologies

Allten; Trevi & Loyd

L

760/72

95/75

Metabo

Structura

P

567/231

n/a

Suncomfort

Structura

L

2384

125*

Belgium Distribution

DTZ

R

207

125

Burgo

CBRE

R

544

120

Straumann

CBRE

L

645

150

Hitachi Data Systems

JLL

L

315

55

7 Plus

CBRE

L

195

115

1Dépendant

Structura

L

111

150

Flexpoint

Hugo Ceusters

Ankerrui 9, 2000, Antwerpen,

L

60

115

PJ

Anker 18

Jordaenskaai 13, 2000, Antwerpen,

L

207

260

Verenna Antwerpen

JLL

Klipperstraat 15, 2000, Antwerpen,

L

366

125

Select HR

Hugo Ceusters

P

699

n/a

Camptafid

JLL

L

216

90

Board of Innovation

Anker 18

Desguinlei 22, 2018, Antwerpen,

R

190

115

SCI Tech Engineering

DTZ

Engelselei 44, 2140, Borgerhout,

L

733

150

IQRA

Hugo Ceusters

Uilenbaan 148, 2160, Wommelgem,

L

600

79

Wouters

DTZ

1050, Ixelles, Trio, Chée de Charleroi 110, 1060, St-Gilles, Bd Paepsem 11, 1070, Anderlecht,

JLL Allten; Cushman & Wakefield

Access Building (Atlantis), Av. Charles Quint 588, 1082, Berchem-Ste-Agathe, Bordet Office, Av. Jules Bordet 160, 1140, Evere, Bd de la 2ème Armée Britannique 39, 1190, Forest, Av. des Arts 3, 1210, Bruxelles, Collines de Wavre, Av. Pasteur 23, 1300, Wavre, Nysdam Office Park, Av. de la Reine Astrid 92, 1310, La Hulpe, P. Cooremansstraat, 1702, Groot-Bijgaarden, Sphere Business Park, Doornveld 1, 1731, Relegem, Pegasus Park I, 1831, Diegem, Romeinsesteenweg 468, 1853, Strombeek-Bever, Fountain Plaza, Belgicastraat 17, 1930, Zaventem, Corporate Village B-C-D-E-F, Da Vincilaan, 1930, Zaventem, Keiberg I, 1930, Zaventem, Horizon Park, Leuvensesteenweg 510, 1930, Zaventem,

KANTOREN REGIO’S Amsterdamstraat 30, 2000, Antwerpen,

WAW-Building, Mechelsesteenweg 64, 2000, Antwerpen, Dendermondestraat 46, 2018, Antwerpen,


23



expertisemedia.be

Filip Williotstraat 9, 2600, Berchem,

L

21

105

Boog

Hugo Ceusters

Blarenberglaan 4, 2800, Mechelen,

L

98

140

Ucan

JLL

L

125

156

Accent Jobs

JLL

Guffenslaan, 3500, Hasselt,

P

2400

n/a

Vandereyt

JLL

Rue Pépin 5, 5000, Namur,

P

1800

n/a

Institut St-Louis

DTZ; JLL

M. Liebaertlaan 10, 8500, Kortrijk,

L

799

38

Leeuwerikstraat 28, 9000, Gent,

P

1333

n/a

Paralleweg 6, 9000, Gent,

L

550

31

Les Ballets C. de la B.

CD-Vastgoed

L

255

137

Wilkens Vertaler

Hugo Ceusters

L

1482/684

123/44

Hogeschool Gent

CD-Vastgoed

L

649

100

Realo

CD-Vastgoed

L

547

74

Cenat

CD-Vastgoed

L

2151

150

I Cubes

JLL

L

731

150

Agoria

JLL

L

550

150

Huawei

JLL

L

379

150

Daikin Europe

JLL

L

330

81

SDP

CD-Vastgoed

L

540/195

40/80

Bubble

Structura

L

277

93

Private

Alcott Consulting

P

6210/3379

n/a

IBW

JLL

L

1082/133

50/85

Art Shippers

Alcott Consulting

Doornveld 21, 1731, Zellik,

L

2800

45

JC Decaux

CBRE

Relegem BP, 1731, Relegem,

P

141

n/a

Michel Planche

Structura

Brucargo 729, 1930, Zaventem,

L

1691/295

60

Kintetsu World Express

JLL

Noorderlaan 131, 2030, Antwerpen,

L

3000

34

Corral

DTZ

P

1259

n/a

ERP Services

Hugo Ceusters

L

1410

42

Eismann

DTZ

Koning Albertplein 5, 2800, Mechelen,

Uco Tower, E. Crommenstraat, 9050, Ledeberg, Buchtenstraat 9, 9051, St-Denijs-Westrem, Ferdinand Lousbergskaai 106, 9051, St-Denijs-Westrem, Twaalfapostelenstraat 16, 9051, St-Denijs-Westrem, AA Tower, Technologiepark, 9052, Zwijnaarde, AA Tower, Technologiepark, 9052, Zwijnaarde, AA Tower, Technologiepark, 9052, Zwijnaarde, AA Tower, Technologiepark, 9052, Zwijnaarde, Stationstraat 159, 9890, Gavere,

Leleux Associated

Turner & Dewaele

Brockers Dienstencentrum

CD-Vastgoed

Mozalek

SEMI-INDUSTRIE & LOGISTIEK Groot-Bijgaardenstraat 507, 1082, Berchem-Ste-Agathe, Chaussée de Ruisbroeck 83, 1190, Forest, Rude de l'Industrie 22, 1400, Nivelles, Stationstraat 31, 1702, Groot-Bijgaarden,

Eugeen Meeusstraat 81, 2170, Merksem, Industrieweg 15, 2340, Beerse,


24



Janssen Pharmaceuticalaan,

expertisemedia.be

L

994/175

45/100*

Altus

JLL; Knight Frank

P

190

n/a

Telict

JLL

P

216

n/a

Baron Domenicus

JLL

P

210

n/a

Marinto

JLL

P

228

n/a

Schout Service

JLL

P

266

n/a

Aciron Solutions

JLL

Fotografielaan 26, 2610, Wilrijk,

L

560

55

IT Kreative

Colliers International

Molenberglei 23, 2627, Schelle,

L

1650

37

Studio 100


L

1497/244

30/90

Tesla Motors

CBRE

Heirbaan 64, 2640, Mortsel,

L

500/75

35/90*

Hills Logisticak Support

JLL

Congobootstraat 9, 2660, Hoboken,

P

1162

n/a

Tridat

Hugo Ceusters

Molenweide 4, 2800, Mechelen,

L

2664

33

DPD

Structura

Klein Mechelen 13, 2880, Bornem,

L

1855

20

Larende Transport

Hugo Ceusters

Metropoolstraat 13, 2900, Schoten,

P

3950

n/a

Private


Wijschotbaan 5, 2900, Schoten,

L

250

50

Private


Wijtschotbaan 1, 2900, Schoten,

L

250

50

Private


Wingepark 5, 3110, Rotselaar,

L

590/437

55/130

Medicor

Aximas

P

1544

n/a

TM Distribution

Alcott Consulting

Rue de l'Yser 260, 7110, Houdeng

P

12810

n/a

ETM Group

DTZ

Noordlaan 5, 8520, Kuurne,

L

4000

40

Barco

Hugo Ceusters

L

800

75

Golfcenter

CBRE

P

114

n/a

Private

Turner & Dewaele

L

1650

29

V&H Carpets

Turner & Dewaele

Gitsberg, 8800, Roeselare,

P

300

n/a

Piamar

Turner & Dewaele

Gitsberg, 8800, Roeselare,

L

330

75

Teca

Turner & Dewaele

Herdersstraat 4, 8800, Roeselare,

L

144

44

Playcity Sales België

Turner & Dewaele

Zwaaikomsraat 2, 8800, Roeselare,

L

900

24

Verva Benelux

Turner & Dewaele

Kluizensteenweg 1, 9000, Gent,

L

1350

16

Rabako

Turner & Dewaele

L

1326/310

42/120

Toke-E

Aximas

Krijgsbaan 247, 9140, Temse,

L

311

40*

Albion Motorcars

JLL

Nijverheidskaai 24, 820, Merelbeke,

L

275/74

35/74

Retaim-Wetteren

Turner & Dewaele

2440, Geel, Elzenbroek, Herman De Nayerstraat 7, 2550, Waarloos, Elzenbroek, Herman De Nayerstraat 7, 2550, Waarloos, Elzenbroek, Herman De Nayerstraat 7, 2550, Waarloos, Elzenbroek, Herman De Nayerstraat 7, 2550, Waarloos, Elzenbroek, Herman De Nayerstraat 7, 2550, Waarloos,

Boomsesteenweg 8, 2630, Aartselaar,

Rue François Hittelet 84, 5190, Jemeppe-sur-Sambre,

Kortrijksestraat 321, 8560, Wevelgem, Maraillestraat 16, 8582, Outrijve, Nijverheidsstraat 26, 8760, Meulebeke,

Poortakkerstraat 21, 9051, St-Denijs-Westrem,


25

expertisemedia.be

EXTRA SERVICE VOOR ALLE ABONNEES

Je geheugen laat je niet meer in de steek: het digitaal archief van Expertise staat online! De redactie van Expertise heeft haar vakantie nuttig doorgebracht. Met de zon hoog in het zenit, en een verfrissend glas dicht bij de laptop, hebben wij de afgelopen weken nieuwe tools ontwikkeld die je als lezer helpen nog meer nut te halen uit de nieuwsbrieven.

Daarbij werd de lijn aangehouden van twee jaar geleden toen wij rond dezelfde tijd de stap zetten naar Expertise 2.0 : het beste van print en digitaal combineren. Je zal wel gemerkt hebben dat de opmaak lichtjes werd aangepast met nieuwe logo's en kleuren. Samen vormen de nieuwsbrieven nu één familie. Bovendien moet een nieuw lettertype het lezen op scherm of tablet gemakkelijker maken en voor wie toch wil afdrukken, werd het handige A4-formaat behouden. Gebruiksgemak voorop Een echte plus bij de tweewekelijkse publicaties is dat je als abonnee voortaan terecht kan op de website expertisemedia.be voor eerder verschenen artikels. Onder het hoedje van een nieuw bedrijfslogo kan je er zelf de actualiteit en de achtergronden selecteren die het best bij je interesses aansluiten en andere relaties leggen tussen vroeger en nu. Meer dan 7.100 artikels, verschenen in Expertise News, Retail Focus of Square Info, in het Nederlands en in het Frans, staan online. Dit digitaal archief gaat terug tot begin 2012 en wij werken hard om het verleden verder te ontsluiten.

Extra dimensie Je kan zoeken op nieuwsbrief, datum, trefwoord of elk willekeurig woord dat je ingeeft in het zoekscherm, om snel een artikel terug te vinden en online te lezen. Als redactie voegen wij daar nog een dimensie aan toe met bijkomende downloads en oude artikels die om een of andere reden weer actueel zijn, onder de aandacht te brengen. Let wel: het gaat om een archief en niet om een nieuwssite! Verwacht niet dat je er elke dag de jongste investeringstransacties zal terugvinden. Hoezeer wij daar samen van mogen dromen, het draagvlak van het Belgisch vastgoed laat niet toe om in twee talen een nieuwsdienst aan te bieden die de courante copy-paste overstijgt zoals van onze nieuwsbrieven wordt verwacht. Drie kwart van wat je bij Expertise leest, gaat immers verder dan het klassieke persbericht omdat wij voor elk item ook alle cijfers en de hele context bij elkaar zoeken. Wij zijn ervan overtuigd dat het net dat ietsje meer is dat het verschil kan maken bij een onderhandeling, een contact of een beslissing. Alvast veel werken leesplezier! Het Expertise-team

Want bij Expertise blijven wij geloven in de formule dat je al het vastgoednieuws het gemakkelijkst via één medium volgt. Je hoeft niet zelf elke dag het nieuws achterna te jagen; dat doet de redactie voor jou. Volg gewoon regelmatig een van de drie vakbladen. Was je even met vakantie of op zakenreis? Geen nood, je weet dat bij Expertise een update klaar staat. In een half uurtje ben je weer mee.

Raymonde Musch, uitgever Kurt Reviers, hoofdredacteur Martijn Reviers, senior writer Muriel Lieffring, vertaalster Marc Dausimont, corporate design

26

Vastgoednieuws over kantoren, logistieke centra en vastgoedaandelen

Recommend Documents