gemeente Eindhoven
mw. drs. M.-A. Schreurs Wethouder van innovatie en design, duurzaamheid en cultuur
Van M.H.C.Roest-Verkerk Kamer 3.17 Telefoon (040) 238 28 23 6 juni 2014
Memo Betreft: beantwoording technische vragen NRE gebouw 3
Geachte heer, mevrouw Wagt, Op 2 september heeft u de volgende aanvullende vragen gesteld over NRE gebouw 3. Vervuiling: 1. Wat is de zwarte borrelende zwarte substantie op het NRE terrein die continue via de tegels naar boven komt? Wat zijn de gevolgen voor de volksgezondheid? 2. Hoe wordt hierover met de omgeving gecommuniceerd? 3. Wat is het gevaar van aanleggen riolering en nutsaansluiting in vervuilende grond (graag risico’s van graafwerkzaamheden in vervuilde grond aangeven, maar ook wat de consequenties zijn voor volksgezondheid van aanleggen nieuwe riolering en nutsaansluiting die in vervuilende grond komt te liggen voor de toekomst. 4. Hoe zeker is het dat werkzaamheden onder de onderste vloer van gebouw 3 voorkomen kunnen worden? 5. Wie is verantwoordelijk voor ontmanteling TRAFO complete NRE terrein die in gebouw 3 staat? Wat zijn de risico’s hiervan? Exploitatie: 6. Hoe lang duurt het eer er huur betaald gaat worden, en hoe wordt deze periode van geen inkomsten opgevangen binnen de exploitatie? 7. Er staat dat minimaal 130.00 euro aan huurinkomsten nodig zijn, maar ook dat de te verwachten opbrengsten 135.000 euro zijn. Zijn deze 135.000 euro al op dit moment gegarandeerde huuropbrengsten? Wil graag iets meer uitgebreidere informatie over de te verwachten huuropbrengsten. 8. Er wordt gesproken over 3370 m2 BVO minus fietsenstalling (450 m2 BVO), blijft totaal over dat verhuurd kan worden: 2920 m2 BVO 2847 m2 BVO is daarvan redelijk zeker verhuurd, in stuk wordt gesproken dat daarmee 485 m2 BVO nog verhuurd moet worden. Volgens mij is er2920 m2 BVO -/- 2847 m2 BVO slechts 73 m2 BVO over dat nog verhuurd moet worden en niet 485 m2 BVO. Kunt u mij dit verschil uitleggen. 9. Hoe is het beheer van het gehele gebouw geregeld? 10. Waarom is natural step niet toegepast in dit project?
Postadres Postbus 90150 Bezoekadres Stadhuisplein 1
5600 RB Eindhoven
5611 EM Eindhoven
[email protected]
www.eindhoven.nl
Telefoon (040) 238 44 05
A Parkeren: 11. Wat wordt bedoeld met ‘realisatie van het budget 50 parkeerplaatsen dient in de huur te worden verwerkt als eenmalige investering?’ 12. Uitgegaan wordt van 50 parkeerplaatsen elders, waar is dit? 13. Nu gebouw 3 behouden blijft vervalt de parkeermogelijkheid voor ambtenaren. Waar worden deze parkeerplaatsen wel gerealiseerd? Tijdens de commissievergadering van 26 aug. jl. is agendapunt 3.3 op verzoek van het CDA niet meer besproken en doorgeschoven naar de vergadering van 16 sept. as. Hieronder vindt u de antwoorden op de vragen. 1. Wat is de zwarte borrelende zwarte substantie op het NRE terrein die continue via de tegels naar boven komt? Wat zijn de gevolgen voor de volksgezondheid? Op 28 augustus is de betreffende plek onderzocht door Royal Haskoning/DHV. Het betreft een teerachtige substantie die in vaste vorm (als puur product) onder de bestrating aanwezig is. Bij warm weer wordt een gedeelte vloeibaar en kan het door de voegen omhoog komen. Er zijn geen gevolgen voor de volksgezondheid als er geen contact is met de teerachtige massa. De locatie is inmiddels afgeschermd waardoor er geen contactmogelijkheden zijn. Om stankoverlast te voorkomen wordt dat deel nog verder afgedekt. 2. Hoe wordt hierover met de omgeving gecommuniceerd? Na het B&W besluit van mei 2013 om de gebiedsontwikkeling van het NRE-terrein op te starten is in juni 2013 de klankbordgroep NRE in het leven geroepen. In deze groep hebben omwonenden (vertegenwoordigd door de werkgroep Picus-NRE), de Henri van Abbestichting en Trefpunt Groen de mogelijkheid om mee te denken over de plannen m.b.t. het terrein. Vanuit de klankbordgroep is ook een ontwerpgroep opgezet waarin leden van de klankbordgroep (inclusief de werkgroep Picus-NRE) samen met de voorkeurskandidaten voor de panden en kavels op het terrein samen het terrein vormgeven. De verontreinigingssituatie is meerdere malen besproken in de klankbordgroep en in de ontwerpsessie. Daarnaast is op 26 juni is een netwerkborrel gehouden waarbij de buurt uitgenodigd was. 3.
Wat is het gevaar van aanleggen riolering en nutsaansluiting in vervuilende grond (graag risico’s van graafwerkzaamheden in vervuilde grond aangeven, maar ook wat de consequenties zijn voor volksgezondheid van aanleggen nieuwe riolering en nutsaansluiting die in vervuilende grond komt te liggen voor de toekomst. Voorafgaand aan het leggen van nieuwe kabels en leidingen wordt de grond gesaneerd. De werkzaamheden worden uitgevoerd door een (voor bodemsanering) gecertificeerde aannemer en in aanwezigheid van een milieukundig begeleider. De
2
A nieuwe kabels en leidingen komen in schone grond te liggen. Dit staat beschreven in het gefaseerd saneringsplan dat op 2 september is ingediend. 4.
Hoe zeker is het dat werkzaamheden onder de onderste vloer van gebouw 3 voorkomen kunnen worden? Op basis van de bij ons bekende plannen van de gebruikers is er geen aanleiding om doorbraken te maken in de onderste betonvloer. De beschikbare ruimte is voldoende om eventuele leidingen weg te werken. In de bruikleenovereenkomst/huurovereenkomst wordt hier een specifieke bepaling aan gewijd. Indien er toch werkzaamheden uitgevoerd moeten worden onder de onderste vloer dan dient voorafgaand een deelplan opgesteld te worden. De werkzaamheden moeten uitgevoerd worden door een gecertificeerde aannemer en onder milieukundige begeleiding. 5.
Wie is verantwoordelijk voor ontmanteling TRAFO complete NRE terrein die in gebouw 3 staat? Wat zijn de risico’s hiervan? Volgens de koopovereenkomst is de Gemeente verantwoordelijk voor het verplaatsen van de trafo in gebouw 3 naar een nieuwe locatie in de openbare ruimte. Momenteel wordt de optie onderzocht om een nieuwe trafo onder te brengen in een nieuw op te richten gebouw op het terrein aan de Nachtegaallaan. Exploitatie: 6. Hoe lang duurt het eer er huur betaald gaat worden, en hoe wordt deze periode van geen inkomsten opgevangen binnen de exploitatie? Huurovereenkomsten worden pas getekend zodra er zekerheid is dat de noodzakelijke aanpassingen (bouwkundig en infra) in en rond het pand uitgevoerd kunnen worden. Daarmee is ook de onzekerheid voor de huurder dat wij een functioneel pand kunnen leveren opgeheven. Tot dat moment maken de partijen gebruik van het pand door middel van een gebruiksovereenkomst en zijn alleen de kosten voor gas, water en elektra gedekt. 7.
Er staat dat minimaal 130.00 euro aan huurinkomsten nodig zijn, maar ook dat de te verwachten opbrengsten 135.000 euro zijn. Zijn deze 135.000 euro al op dit moment gegarandeerde huuropbrengsten? Wil graag iets meer uitgebreidere informatie over de te verwachten huuropbrengsten. Op basis van de huidige vastgoedmarkt wordt de markthuur voor vergelijkbare objecten (casco bedrijfsruimte) marktconform geraamd. De geschatte huurinkomsten en lopende gesprekken met potentiële huurders (waarvan sommige in een vergevorderd stadium zijn) komen uit op € 135.000,-,. Met het oog op de doelgroep creatieve ondernemingen waarvan het niet ondenkbaar is dat een aantal in een opstartfase verkeren van hun bedrijf wordt rekening gehouden met kortere huurperioden en een hoge mutatiegraad. Bij de bepaling van de huuropbrengsten is daarom, voor de ruimten die geen deel uitmaken van het erfgoedhuis en de
3
A fietsenstalling, uitgegaan van een gemiddelde bezettingsgraad van 85% over de komende 10 jaar. Hierdoor beschikken we over een buffer om eventuele tegenslagen op te vangen. 8.
Er wordt gesproken over 3370 m2 BVO minus fietsenstalling (450 m2 BVO), blijft totaal over dat verhuurd kan worden: 2920 m2 BVO 2847 m2 BVO is daarvan redelijk zeker verhuurd, in stuk wordt gesproken dat daarmee 485 m2 BVO nog verhuurd moet worden. Volgens mij is er2920 m2 BVO -/- 2847 m2 BVO slechts 73 m2 BVO over dat nog verhuurd moet worden en niet 485 m2 BVO. Kunt u mij dit verschil uitleggen. Oppervlakte gebouw 3.370 m2 Niet verhuurbaar (verkeersruimten, techniek etc.) 265 m2 Verhuurbaar (inclusief fietsenstalling) 3.105 m2 Verhuurd Nog te verhuren
2.620 m2 485 m2
9. Hoe is het beheer van het gehele gebouw geregeld? De gemeente is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het casco. Daarvoor is een meerjaren onderhoudsbegroting opgesteld. De gebruikers zijn zelf verantwoordelijk voor het beheer van het deel dat zij huren. 10. Waarom is natural step niet toegepast in dit project? Het behoud in plaats van sloop van het pand is een duurzame beslissing. Daarnaast wordt het achterstallig onderhoud duurzaam uitgevoerd in kader van naturel step. Het (achterstallig) onderhoud wordt uitgevoerd op basis van een exploitatietermijn van 10 tot 15 jaar. Het onderhoud beperkt zich tot herstel werkzaamheden aan hangen sluitwerk, buitenschilderwerk en onderhoud aan dakbedekking. Omdat het gaat om een industrieel pand blijft de huidige uitstraling gehandhaafd. In kader van duurzaamheid worden/zijn de volgende zaken gerealiseerd: De energieonzuinige cv-ketels zijn vervangen door energiezuinige HR-ketels. De verlichting in de gemeentelijke fietsenstalling wordt geschakeld op basis van een bewegingssensor. Voor het gedeelte van het pand waar het erfgoedhuis komt wordt de enkele beglazing voorzien van een energiesparende folie. Parkeren: 11. Wat wordt bedoeld met ‘realisatie van het budget 50 parkeerplaatsen dient in de huur te worden verwerkt als eenmalige investering?’ Door handhaving van gebouw 3 zijn achter gebouw 1 (ambtelijke huisvesting) onvoldoende parkeerplaatsen aanwezig conform de parkeernormen. Daarom
4
A moeten deze parkeerplaatsen ergens anders gerealiseerd worden, dan wel gehuurd worden. Hiervoor is in de exploitatie een eenmalige investering opgenomen. Deze eenmalige investering wordt gedekt door de huurinkomsten van gebouw 3. De locatie voor de parkeerplaatsen is nog in onderzoek. 12. Uitgegaan wordt van 50 parkeerplaatsen elders, waar is dit? De parkeerbehoefte van gebouw 3 (conform de parkeernormen) bedraagt minimaal 27 en maximaal 46 parkeerplaatsen. Deze parkeerbehoefte wordt op het NRE-terrein voorzien. De parkeerbehoefte van de ambtelijke huisvesting wordt direct rondom het NRE-kantoor en gebouw 3 ingepast en een tekort moet elders worden ingehuurd. Aan de Fuutlaan zijn hiervoor mogelijkheden. Hierbij wordt rekening gehouden met het gebruik van parkeerplaatsen door de toekomstige functies op het NRE-terrein om het parkeeraanbod op het NRE-terrein straks optimaal te benutten. Daarbij wordt uitgegaan van dubbelgebruik van parkeerplaatsen. 13. Nu gebouw 3 behouden blijft vervalt de parkeermogelijkheid voor ambtenaren. Waar worden deze parkeerplaatsen wel gerealiseerd? De intentie is om rond het NRE-gebouw en gebouw 3 zoveel mogelijk parkeerplaatsen voor de ambtelijke huisvesting in te passen. Conform de norm zijn er tenminste 155 parkeerplaatsen voor ambtelijke huisvesting noodzakelijk. Deze parkeerplaatsen zijn niet aanwezig rond het NRE-gebouw en gebouw 3 en daarom moet elders een parkeeroplossing gevonden worden. Een voorbeeld is hier inhuren van parkeerplaatsen langs de Fuutlaan.
Met vriendelijke groet,
mw. drs. M.-A. Schreurs Wethouder van innovatie en design, duurzaamheid en cultuur
5
