Jurisprudentieoverzicht mw. mr. P.K. Oosterling-van der Maarel en mw. mr. drs. C.F.J. Heemskerlc

Jurisprudentieoverzicht mw. mr. P.K. Oosterling-van

der Maarel en mw. mr. drs. C.F.J. Heemskerlc .

Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd - ofaan de redactie ter hand gesteld - in de periode 1 oktober 2012 f/m 14 december 2012

Hoge Raad Hoge Raad B juli 2012, LJNBW6754 (beëindiging, dnngend eigen gebruik, renovatie, wanverhouding) De verhuurder heeft de hum'overeenkomst opgezegd op grond van di'ingend eigen gebruik en vordert in deze procedure vaststelling van hettijdstip waai'op de huurovereenkomst zal eindigen. De kantomechter heeft de vordering toegewezen. Het hof heeft geoordeeld dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten. Dat achterstallig onderhoud mede debet is aan de door de verhuurder opgevoerde noodzaak tot renovatie staat aan het oordeel dat sprake is van dringend eigen gebruik niet in de weg. Voorts is ook de vermogenspositie van de verhuurder niet relevant voor het bepalen of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de hum'opbrengst en de exploitatiekosten. Het hof bekrachtigt het vormis in eerste aanleg. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van art. 81 RO. Hoge Raad 5 oktober 2012, UNBX5796 (kwalificatie) In deze procedure is aan de orde ofeen schoonheidssalon moet worden aangemerkt als 230a-bedrijfsruimte, dan wel als 290-bedrijfsruimte. Het hof oordeelt dat sprake is van 290-bedi'ijfsruimte en dat de hum'der derhalve geen aanspraak op ontruimingsbescherming ex art. 7:230a BW toekomt. De Hoge Raad laat dit oordeel in stand met toepassing van ait. 8 IRO. Hoge Raad 26 oktober 2012, UNBX7481 (beëindiging ontbinding, gebrek) Deze procedure betreft de vraag of sprake was van een gebrek, nadat strenge(re) plaatselijke regelgeving het gebruik van het gehuurde als reclameruimte beperkte. Het hof heeft deze vraag bevestigend beantwoord. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met gebruikmaking van art. 81 RO. Het oordeel van het hof dat sprake was van een gebrek dat het genot van het gehuurde geheel onmogelijk maakte waardoor de huurovereenkomst met een beroep op ai't. 7:210 BW kon worden ontbonden, blijft daarom in stand. Hoge Raad 9 november 2012, RvdW 2012, 1411 (beëindiging, dringend eigen gebruik, belangenafiveging) In deze zaak staat de vraag centraal ofde ondei'verhuurder bevoegd was de huur op te zeggen wegens dringend eigen gebruik dan wel op grond van een belangenafweging.. De Hoge Raad bekrachtigt het oordeel van de kantonrechter en het hof dat de verhum'der onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het eetcafé weer zelf wenst te exploiteren en dat de belangenafweging in zijn voordeel uitvalt.

50

Hoge Raad 23 november 2012, UNBX7849 (huurprijs, huurprijswijziging, verbeteringen) Tussen de huurder en de verhuurder is een geschil ontstaan over de hoogte van de door de verhuurder voorgestelde nieuwe huurprijs en zij hebben daarover geen overeenstemming bereikt. De verhuurder vordert m deze procedure een nadere vaststelling van de huurprijs. De kantomechter heeft het oordeel van de benoemde deskundigen overgenomen en de huurprijs nader vastgesteld. De huurder heeft hoger beroep ingesteld. De kantom'echter zou ten om'echte geen rekening hebben gehouden met de door de huurder gedane investeringen in het gehuui'de. Volgens het hof is het deskundigenonderzoek beëindigd en is er geen plaats meer om de deskundige nogmaals te verzoeken een deskundigenbericht uft te brengen dan wel voor de benoeming van een opvolgend deskundige. Volgens het hof heeft de verhuurder art. 20 lid 2 Rv QPartijen zijn tegenover elkaar verplicht onredelijke vertraging van de procedure te voorkomen.'') geschonden en heeft de procedure onredelijke verti'aging opgelopen. Het hof verbindt hieraan de conclusie dat niet kan worden beoordeeld in hoeverre de investeringen in de huurprijs tot uitdrukking komen en gaat er daarom van uit dat deze investeringen geen huurwaarde verhogende verbeteringen betreffen, althans al zijn afgeschreven en daarom niet van invloed zijn geweest op de hum-prijs. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantomechter. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van art. 81 RO. Hoge Raad 30 november 2012, UNBX7852 (beëindiging ontbinding, ontruiming, huurachterstand) De verhuurder vordert in deze procedm-e ontbinding van de hum-overeenkomst en ontrumiing van het gehuurde, alsmede betaling van de achterstallige huur. De kantom-echter heeft de vordering toegewezen en het hof heeft dft vonnis beki-achtigd. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van ait. 81R0. Hoge Raad 30 november 2012, UNBX8442 (gebrek ontbinding, huuiprijsvermindering, exoneratie) De verhuurder verhuurt een nieuw gebouwd bedrijfspand aan de hum-der. In de hum-overeenkomst (gebaseerd op het ROZ-model) is onder meer opgenomen dat het gehuurde zal worden opgeleverd met een vloeistofdichte vloer. Op een gegeven moment ontstaan er vochtproblemen m het gehuurde, waarop de huurder in deze procedm-e (o.a.) ontbinding van de huurovereenkomst en huurprijsvermindering vordert. De verhuurder vordeit in reconventie (o.a.) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede betalmg van de huurachterstand. De kantomechter oordeeft dat de verhuui-der met succes een beroep kan doen

Kim Oosterling - van der Maaiel en Carolien Heemskerk zijn advocaat bij HouthofFBuruma te Amsterdam en zijn dank verschuldigd aan Shanna Derksen, Gijs Eist, Arnout van der Hilst en Tjark de Waai'd voor hun bijdrage aan dit overzicht.

TijdSchriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Nr. 1 januari/februari 2013

Jurisprudentieovenicht

op de exoneratie in de algemene bepalingen. Het hof heeft de vorderingen van de huurder alsnog toegewezen, nu naai' het oordeel van het hof is gebleken van ernstige nalatigheid aan de zijde van de verhum-der, zodat de verhuurder geen beroep toekomt op de door hem ingeroepen exoneratie. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van ait. 81 RO. Gerechtshof Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, LJNBW7820 (beëindiging, verhuis- en inrichtingslcosten) Tussen paitijen bestaat verschil van mening over de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, in het bijzonder over de vraag ofde hum-der recht heeft op een vergoeding voor tweemaal gemaakte verhuis- en im-ichtingskosten. Het hofis van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de huurder eerst is verhuisd naai- een tijdelijke winlcelruimte in afwachting van de verbouwing en imichting van het pand waarin hij definitief zijn intrek wilde nemen, niet eitoe dient te leiden dat alleen een tegemoetkoming wordt verleend voor de kosten gemoeid met de eerste verhuizing en de im-ichting van de eerste winkel. Aangenomen moet worden dat de huurder van meet af aan de bedoeling had te verhuizen naai- de tweede winkel en de tijdelijke huurovereenkomst slechts is gesloten met het oog op de verbouwing van die tweede winkel. Dit brengt mee dat bij de bepaling van de tegemoetkoming ook de verhuis- en im-ichtingskosten dienen te worden betrokken die betrekkmg hebben op de tweede winkel. GerechtshofAmsterdam 10juli 2012, LJNBX9805 (gebrelc, overlast) De huurder ondervindt overlast van zijn bovenburen en vordert in deze procedure een verklai-ing voor recht dat spra-. ke is van een gebrek en dat de verhuurder tekortschiet in het verhelpen van dit gebrek, evenals herstel van dh gebrek. De kantom-echter heefl: geoordeeld dat er geen sprake is yan een gebrek en heefl; de vorderingen van de huurder afgewezen. Het hof volgt het oordeel van de kantom-echter en bekrachtigt het vonnis in eerste aanleg. Gerechtshof Amsterdam 17 juli 2012, WR2012, 134 (huurprijs, huurprijswijziging, deslcundige, overleg) De huurder heeft de verhum-der een voorstel gedaan tot huurprijsveriaging per 1 juli 2011. Op 1 november 2011 heeft de huurder een verzoek ex ait. 7:304 lid 2 BW tot benoeming van een deskundige ingediend, stellende dat tussen pai-tijen geen overeenstemming bestond over wijzigmg van de hum-prijs. De kantonrechter heeft dit verzoek toegewezen. Het hof heeft de beschiklcing vernietigd en de huurder alsnog niet-ontvankelijk verklaard op de grond dat er geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden tussen patijen. Het gaat erom dat de kantonrechter pas wordt benaderd nadat is gebleken dat partijen niet tot overeenstemming hebben kunnen komen. GerechtshofAmsterdam 17juli 2012, LJNBX983 7 (beëindiging, ontbinding, goed huurder, gebruik, onderverhuur) De verhuurder vordert ontbmding van de huurovereenkomst en onü-uiming van het gehuurde op de gi-ond dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedi-agen door in süijd met de huurovereenkomst het gehuurde gedmende geruime tijd niet zelf te bewonen en onder te verhuren. De kantom echter heeft de vordermg toegewezen. Het hofis het met de kantonrechter eens dat de tekoitkommg van de huurder de ontNr. 1 januari/februari 2013

binding rechtvaardigt en heeft het bestreden vonnis bekiachtigd. GerechtshofAmsterdam 24 juli 2012, LJNBY0209 (beëindiging, ontbinding, ontruiming, gebruik) De veihuurder vordert ontbmding van de hum-overeenkomst en ontruiming van het gehuurde op de grond dat de huurder zijn verplichtingen onder de humovereenkomst niet nakomt door het gehuurde niet zelf te bewonen. De kantom-echter is van oordeel dat de stellingen van de verhum-der ontoereikend zijn om tot ontbinding en veroordeling tot ontrumiing over te gaan en wijst de vorderingen af Het hof beki-achtigt dft vonnis. GerechtshofAmsterdam 28 augustus 2012, UN BX9835 (beëindiging, ontbinding, gebruik indeplaatsstelling) De verhuurder vórdert ontbinding van de huurovereenkomst en ontraiming van het gehuurde op de giond dat de huurder tekortschiet in zijn verplichtingen door het gehuurde in gebruik te geven aan een derde. De huurder vordert een machtiging tot indeplaatsstelling. De kantomechter wijst de machtiging afen de ontbinding toe. Het hof bekrachtigt dft vonnis. GerechtshofAmsterdam 28 augustus 2012, LJNBX9836 (oplevering, inspectie, herstelkosten) De verhuurder is in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter waarin is geoordeeld dat de verhuurder niet de kosten van herstel van het gehuurde in rekening kan brengen bij de huurder, omdat geen gezamenlijke inspectie heeft plaatsgevonden. Het hof oordeeft dat het ontbreken van een inspectie er niet toe leidt dat de verhuurder geen aanspraak kan maken op vergoeding van de herstelkosten. De inspectie heeft - naast bewijsbetekenis - betekenis voor de berekening van de schadevergoedmg. De verhuurder zal geen aanspraak kunnen maken op een hoger bedrag dan de huurder zelf aan herstelkosten kwijt zou zijn, indien de huurder niet zeifin de gelegenheid wordt gesteld geconstateerde gebreken alsnog zelf te verhelpen. GerechtshofAmsterdam 4 september 2012, UNBY0270 (ontruiming, schadevergoeding, bewijs) De verhuurder heeft op basis van een later vernietigde titel in kort geding de huurder laten ontruimen en is daai-om in begmsel schadeplichtig voor de door de huurder als gevolg daarvan geleden schade. De verhum-der beroept zich evenwel op een exoneratieclausule die was overeengekomen in een nieuwe overeenkomst op het moment dat de eerste huurovei-eenkomst (van twee jaar) van rechtswege was verlengd, tot vijfjaar-, inhoudende dat hij niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van renovatie. Voor zover de geleden schade betrekking heeft op de periode dat daadwerkelijk is gerenoveerd, wordt de verhuurder toegelaten tot het bewijs dat de exoneratie al was overeengekomen toen de hum-¬ der nog vrij was in zijn keuze al dan niet de huurovereenkomst te verlengen. GerechtshofAmsterdam 18 september 2012, LJNBY0272 (huurprijs, deskundige) De bedrijfshum-adviescommissie (BHAC) Alkmaai- is op verzoek van de huurder door de kantonrechter tot deskundige benoemd tot het geven van een advies ter nadere vaststelling van de huurprijs confom art. 7:303 en 7:304 BW.


51

Jurisprudentieoverzicht

In hoger beroep komt de verhuurder met diverse grieven op tegen het oordeel van de BHAC Alkmaai- dat de huur moet worden verlaagd. Het hof beveeh een deskundigenonderzoek door de BHAC Amsterdam naai- een aantal aannames en oordelen van de BHAC Alkmaai-. GerechtshofAmsterdam 18 september 2012, LJN BYl 668 (beëindiging, dringend eigen gebruik, slecht huurderschap) De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en slecht hum-derschap en vordert ih deze procedure vaststelling van het tijdstip waai-op de humovereenkomst zal eindigen, alsmede betaling van de huurachterstand en schadevergoeding. De kantomechter heeft het einde van de huurovereenkomst vastgesteld en het overige afgewezen. Het hof bekrachtigt het vomiis van de kantom-echter. GerecittshofAmsterdam 16 oktober 2012, LJN BYl 786 (kwalificatie, vaststellingsovereenkomst) Uft een vaststellingsovereenkomst ontstaat alleen dan gebondenheid aan een beoogde rechtstoestand die in strijd is met dwingend recht als de vaststellingsovereenlcomst een reeds bestaande onderzekerheid ofeen reeds bestaand geschil beëindigt. Dft betekent dat op het moment van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst tussen pai-tijen onzekerheid of geschil moet bestaan met het oog waatop zij een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Een vaststellingsovereenkomst die (enkel) strekt ter voorkoming van onzekerheid of geschil, welke onzekerheid of geschil tussen partijen nog niet bestaat ten tijde van de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst, kan niet leiden tot gebondenheid aan die vaststelling. Dat in abstracto onzekerheid bestond of kon bestaan over de jm-idische kwalificatie van de huurovereenkomst is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat die onzekerheid ook daadwerkelijk tussen paitijen bestond en dat met het oog daai-op een vaststelling is overeengekomen. GerechtshofAmsterdam 23 otober 2012, LJNBY6133 (beëindigitig, ontbinding, huurachterstand) De hum-der laat een huurachterstand ontstaan, waaiop de verhum-der ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehum-de vordert. Het hof oordeelt dat de huurovei-eenkomst reeds 31 jaar heeft geduurd, van een eerdere relevante betalingsachterstand niet is gebleken en de huurachterstand met alle bijkomende kosten inmiddels is voldaan. In het licht van die omstandigheden kan de tekortkoming van de huurder de ontbinding van de hum-overeenkomst en de ontruiming van het gehuurde niet rechtvaai-digen. GerechtshofArnhem 8 mei 2012, WR 2012, 133 (bevoegdheid, vertegenwoordiging) In deze procedure staat de uitleg cenhaal van een clausule in de humovereenkomst waarin de huurder reeds bij voorbaat verklaart middels ondertekening van de huurovereenkomst dat degene die namens hem alle met deze overeenkomst samenhangende stukken ondertekent, respectievelijk zal ondertekenen, en daarmee verband houdende afspraken maakt, respectievelijk zal maken, daaitoe bevoegd is. Het hof oordeeft dat niet aannemelijk is dat de bepaling ziet op een carte blanche ten aanzien van onbenoemde personen, doch dat de bedoeling van deze clausule eerder lijkt te zijn dat sprake

52

Tijdschriftvoor

is van een veronderstelde volmacht van de personen die de huurovereenkomst hebben ondertekend om (nadere) afspraken ten aanzien van de huur te maken. Gerechishof Arnhem 14 augustus 2012, LJN BX4440 (totstandkoming) De verhuurder heeft een schi-iftelijk huuraanbod gedaan aan de huurder, waaiin onder meer is bepaald dat de huurovereenkomst zal worden gebaseerd op het ROZ-model. De hum-der heeft dit aanbod voor akkoord getekend en geretomneerd. Vervolgens heeft de verhum-der een uitgewerkte huurovereenkomst ter ondertekening aan de huurder voorgelegd. De huurder heeft deze overeenkomst getekend, doch daai-bij schriftelijk aangegeven dat ait. 13.4 van de algemene bepalingen niet akkoord is. De verhuurder is niet akkoord gegaan met deze doorhaling en heeft een nieuwe huurovereenkomst ter ondertekening toegesftiurd. De huurder heeft deze niet ondertekend en afgezien van verdere huuronderhandelingen. De verhuurder vordert een verklaring voor recht dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen alsmede nakoming van de huurovereenkomst en betaling van de verbeurde boete. De kantom-echter heeft de vordering van de verhuurder (grotendeels) toegewezen. Het hof oordeeft dat, indien moet worden geconcludeerd dat de algemene bepalingen via de verwijzing in het huuraanbod deel zijn gaan uitmaken van dat aanbod, het beroep van de huurder op vernietiging van de algemene bepalingen slaagt, nu niet is gesteld of gebleken dat de algemene bepalingen aan de hum-der bekend wai-en en/of ter hand waren gesteld c.q. dat de huurder de redelijke mogelijkheid is geboden daai-van kennis te nemen. De algemene bepalingen maken wel expliciet deel uit van de uitgewerkte hum-overeenkomst, zodat de uitgewerkte hum-overeenkomst in zoverre moet worden beschouwd als een nieuw aanbod. Dat nieuwe aanbod is aanvaai-d, met uitzondering van art. 13.4 van de algemene bepalingen. Indien ervan uit wordt gegaan dat de aanvaai-ding slechts op een ondergeschikt punt afwijkt van het aanbod, is er een overeenkomst tussen paitrijen tot stand gekomen waai-van ait. 13.4 van de algemene bepalingen geen deel uitmaakt. Dat is slechts anders indien de verhuurder onvei-wijld bezwaai- maakt tegen de afwijzing. Volgens het hof heeft de verhuurder onverwijld bezwaar gemaakt tegen de aftvijzing, zodat (ook) op basis van de uitgewerkte huurovereenkomst geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Het hof wijst daarom de vorderingen van de verhuurder af. GerechtshofArnhem 9 oktober 2012, LJNBX9741 (beëindiging, ontbinding, bestemming, bestemmingsplan) De huurder di ijft in het gehum-de een aitiesten boekings- en bemiddelingsbm-eau evenals een muziekstudio aimex oefeni-uimte. Hoewel in de huurovereenkomst daarover enkel is bepaald dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt conform de werkzaamheden omschi-even in het door de huurder verstrekte uittreksel van de Kamer van Koophandel en confoi-m het bestemmingsplan, is dit gebruik in de aan de huurovereenkomst voorafgegane besprekingen tussen pai-tijen wel aan de orde geweest. De bestemming van het gehum-de blijkt echter niet te passen binnen het bestemmingsplan en aan een verzoek tot ontheffing daarvan zal geen medewerking worden verleend. De huurder heeft dientengevolge de huurbetaluigen gestaakt en de sleutels van het gehum-de geretourneerd. De verhumder vordert in deze procedm-e ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van

HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE


Jurispnidenlieoverzichl

het gehuurde evenals betaling van de huurachterstand en de verbeurde boetes. De huurder vordert in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie c.q. non-conformiteit c.q. misleiding evenals schadevergoeding. De kantom-echter heeft de vordering van de verhuurder (grotendeels) toegewezen en de vordering van de huurder afgewezen. Het hof oordeelt dat de verhum-der geen verwijt kan worden gemaakt ter zake het niet inwinnen van informatie ofhet doen van onderzoek naar de vraag ofhet door de hum-der voorgenomen gebruik past birmen het vigerende bestemmingsplan. Evenmin kon van de verhum-der worden verwacht dat hij het probleem voor de huurder zou oplossen toen het zich voordeed. Dientengevolge was de huurder niet gerechtigd om zijn huurbetalingen op te schorten en komt hem geen schadevergoeding toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantom echter. Gerechishof Arnhem 6 november 2012, LJNBY2301 (beëindiging, oniruiming, vaslstellingsovereenicomst) De verhuurder en de huurder liebben een schi-iftelijke huurovereenkomst gesloten en nadien een overeenkomst gesloten waai-in het einde van de huurovereenkomst wordt vastgelegd op 30 november 2008 en de ontruimingsdatum op 1 augustus 2011. De huurder heeft de verhuurder vervolgens bericht dat hij de huurovereenkomst wegens economische redenen per 1 september 2009 moet opzeggen en het gehuurde per die datum zal opleveren. De verhuurder is van mening dat in dit geval sprake is van een huurovereenkoinst die tot 1 augustus 2011 voortduurt en niet tussentijds kan worden opgezegd en vordert om die reden in deze procedure (o.a.) betaling van de hum- tot 1 augustus 2011 en ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder is van mening dat sprake is van een vaststellingsovereenkomst die onder meer een ontruimingstermijn bevatte en dat het hem vrijstond het gebruik van het gehuurde, na opzegging, eerder te beëmdigen. De kantom-echter heeft de vorderingen van de verhuurder afgewezen. Het hof oordeeft dat er geen sprake is van een nieuwe huurovereenkomst, maai- van een vaststellingsovereenkomst strekkende tot beëindiging van de tussen partijen voordien bestaande huurverhoudmg en de afwikkeling daai-van. Voorts komt het hof tot het oordeel dat de juistheid van de door de verhuurder aan zijn vorderingen ten grondslag gelegde uitleg van de overeenkomst niet vaststaat en bekrachtigt het vonnis van de kantom echter GerechtshofArnhem 13 november 2012, UNBY2354 (uitleg, totstandkoming, bewijslast) Partijen twisten over het bestaan van een huurovereenkomst. De verhuurder meent dat er geen sprake is van een huurovereenkomst en heeft het gebruik van de huurder opgezegd en de onftuiming aangezegd. De huurder stelt dat er wel een huurovereenkomst is en dat hij daarom huurbescherming geniet. Het hof overweegt met een verwijzing naai- ait. 150 Rv dat de partij die zich beroept op een huurovereenkomst (in casu op hum-bescherming op grond van de huurovereenkomst) het bestaan daai-van dient te bewijzen en daai-om op de huurder de bewijslast rust van het bestaan van de huurovereenkomst. Gerechtshof 's-Gravenhage 29 mei 2012, UNBX9630 (beëindiging, ontbinding, ontruiming) Dit beti-eft een schadestaatprocedure na toewijzing van de vorderingen van de verhum-der tot ontbinding van de huur-

Nn 1 januari/febmari 2013

overeenkomst en ontruiming van het gehumde. De huurder heeft een winstdervingvordering ingesteld voor de periode vanafhet moment dat hij het gehuurde niet heeft kunnen gebruiken als gevolg van een gebrek. De kantom-echter heeft de vordering afgewezen omdat de huurder het gehuurde dusdanig ingi-ijpend aan het verbouwen was dat hij - het gebrek weggedacht - het gehuurde nooft als café had kunnen exploiteren gedm-ende de periode waai over de huurder winstderving vordert. Het hof volgt de kantomechter niet, nu niet vaststaat dat het gehuurde - ook afgezien van het gebrek in exploitabele staat is opgeleverd. Het hof acht aannemelijk dat dit niet het geval was. De vordering van de hum-der wordt echter alsnog afgewezen omdat hij zijn schade onvoldoende heeft onderbouwd. De vordering van de huurder tot vergoeding van gemiste inkomsten uft de speelautomaten wordt wel toegewezen. De huurdervingvordering en de vordering tot vergoeding van herstelkosten van de verhuurder worden tevens toegewezen. Gerechlshof 's-Gravenhage 31 juh 2012, LJNBY1545 (totstandkoming, huurkorting, dwaling) De huurder huurt een hotel van de verhuurder. Partijen zijn op enig moment een huurkoitingsregeling overeengekomen omdat de huurder heeft aangegeven dat de groep waai-van hij deel uitmaakt in zwaai- weer terecht is gekomen als gevolg van de economische recessie. De hum-der stelde dat indien er een huurkorting zou worden overeengekomen, de exploitatie van het hotel zou kunnen worden doorgezet. Later is gebleken dat de groep al vóór de economische crisis verliezen leed en dat de financiële situatie van de groep dusdanig slecht was dat de huurkorting slecht een druppel op de gloeiende plaat was. De huurkorting kon dan ook niet bewerkstelligen dat de hum-der de exploitatie van het gehum-de kon voortzetten. In het licht hiervan vordert de verhuurder vernietiging van de hum-kortingsregeling op grond van dwaling. Het hof wijst de vordering van de verhum-der toe. De verhuurder ging bij het aangaan van de huurkortingsregeling uft van een onjuiste voorstelling van zaken omtrent de financiële situatie waai-in de huurder (en zijn groep) verkeerde. Gerechtshof 's-Gravenhage 9 oktober 2012, LJNBX9635 (beëindiging, ontbinding, huurachterstand) De huurder heeft een hum-achterstand van zes maanden laten oplopen, nadat al meerdere malen sprake is geweest van betalingsproblemen. Op enig moment doet de politie een inval in het gehuurde. De huurder en zijn gezin blijken niet aanwezig te zijn en de politie voorziet het gehuurde van een slot. De politie overhandigt de sleutel aan de verhuurder. De verhuurder weigert de huurder vei-volgéns toegang tot het gehuurde, tei-wijl de huurder enkele maanden de hum- blijft voldoen. De verhuurder vordert - onder meer - ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder vordeit - onder meer - teruggave van de sleutels en terugbetaling van de huur over de periode dat hij geen toegang tot het gehuurde had. Het hof oordeelt dat de humachterstand van zes maanden, mede in acht genomen de eerdere betalingsachterstanden, ontbinding van de hum-overeenkomst rechtvaardigt. Het hof wijst de vordering van de huurder af Het hof oordeeft dat de verhuurder weliswaai- in strijd heeft gehandeld met zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen ex ait. 7:203 BW door de huurder de toegang tot de woning te ontzeggen, maar dft betekent volgens het hof niet dat de over die periode betaalde huur als schade is aan te merken. De


53


huuider heeft niet gesteld dat hij ten gevolge van het handelen van de verhuurder kosten (bijvoorbeeld voor vervangende woom uimte) heeft moeten niaken of bepaalde inkomsten is misgelopen. Bovendien is er geen sprake van onterecht betaalde huur nu de hum-der in beginsel gehouden is de humte betalen tot het moment van de ontbinding van de hum overeenkomst. Gerechtshof •s-Gravenhage 9 oktober 2012, LJNBX9856 (exploitatie, schadevergoeding) De huurder is in sftijd met de huurovereenkomst gestopt met de exploitatie van het gehum-de. De verhum der vordert schadevergoeding vanwege de waardedaling van het gehuurde. Vaststaat dat de gestaakte explohatie een tekortkoming oplevert en dat de hum-der aansprakelijk is voor de schade die daai uit voortvloeft. Thans is nog in geding of de verhuurder schade lijdt en, zoja, wat de omvang van deze schade is. Op grond van de antwoorden van de door het hof aangestelde deskundigen oordeelt het hof dat - de tekortkoming van de huurder weggedacht — in de huidige marktomstandigheden de kans van een geslaagde nieuwe verhuur (zeer) klein is. Het hof concludeert dat niet voldoende vaststaat dat de tekortkoming van de hum-der in causaal verband staat met de waaideverinindering van het gehuurde, zodat de huurder niet tot vergoeding hiervan is gehouden. Bovendien was slechts sprake van een korte huurtermijn van vijf jaar en heeft de verhuurder bij het sluiten van de hum-overeenkomst geen conti-actuele voorzieningen bedongen (zoals een boetebeding) ter bescherming van zijn posftie in het geval de hum-der tekort zou schieten gedurende de hum-overeenkomst. Het hof wijst de vordering van de verhuurder daarom af Gerechtshof 's-Gravenhage 16 otober 2012, LJNBY0306 (onrechtmatige daad, werkgeversaansprakelijkheid, energieleverancier, hennepkwekerij) Natum-lijke persoon X heeft een bedrijfsruimte in eigendom. De beheerder van natuurlijke persoon X heeft, buiten medeweten van natuurlijke persoon X om, het gehuurde verhuurd aan een derde. Deze derde heeft in het gehum-de een hennepkwekerij opgezet. Daarbij heeft deze derde zonder energieleveruigovereenkomst en buiten de energiemeter om elektriciteit afgetapt. De energieleverancier aan het gehum-de heeft natuurlijke persoon X aangesproken op grond van omechtmatige daad (6:162 BW) en werkgeversaansprake¬ lijkheid (6:170 BW). Het hof overweegt dat nu natum-lijke persoon X nergens van afwist, aansprakelijkheid niet op ait. 6:162 BW kan worden gebaseerd. Verder overweegt het hof dat de betamelijkheidverplichting over het algemeen niet meebrengt dat een verhum-der tegenover een energieleverancier gehouden is bepaalde conti-actuele veiplichtingen (zoals het afsluiten van een energieleveringovereenkomst) aari zijn huurder op te leggen. Het hof wijst aansprakelijkheid op grond van ait. 6:170 BW tevens af, nu de energieleverancier onvoldoende heeft gesteld dat er sprake is van een fout van de beheerder. Gerechtshof 's-Gravenhage 18 otober 2012, LJNBY0504 (gebrek ontbinding, goed huurder) De huurder heeft zonder toestemming een schoorsteen verwijderd uit het gehuurde, wat tot schade heeft geleid. De verhum-der vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en onü-uiming van het gehuurde. De hum-der steft in

zijn reconventionele vordering dat er sprake is van een gebrek als gevolg van achterstallig onderhoud aan de achtergevel. Net als de kantom-echter oordeeft het hof in reconventie dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Nu de verhum-der wist van dft gebrek, had de verhuurder dit gebrek zonder nadere ingebrekestelling moeten verhelpen. In conventie oordeeft het hof dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen door de schoorsteen zonder toestemming van de verhuurder te slopen. Nu beide paitijen zijn tekortgeschoten, oordeeft het hof dat, mits de huurder de door de verhum-der geleden schade vergoedt, de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Gerechtshof 's-Gravenliage 27 november 2012, LJN BY4678 (beëindiging, ontbinding, overlast) De huurder heeft een tweeling die ernstige overlast veroorzaakt in de omgeving van het gehum-de. De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op grond van de stelling dat de huurder zich onvoldoende heeft ingespannen om doelüeffende maatregelen te nemen tegen de overlast. Het hof overweegt dat er geen voldoende verband is tussen de veroorzaakte overlast en het gebruik van het gehuurde. De tweeling misdraagt zich niet in of vanuit het gehuurde ofde gemeenschappelijke ruimten, maai- min of meer ver(dei-) verwijderd van het gehuurde (niet erin, eromheen ofer vlak voor). De huurder wist weliswaar al enige tijd van de overlast, maar de verhuurder heeft onvoldoende geconcretiseerd aangegeven welke redelijkei-wijs te verlangen inaatregelen de huurder had kunnen nemen tegen de overlast. De vordering van de verhuurder wordt daaiom afgewezen. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 5 otober 2010, LJNBY3783 (totstandkoming, vertegenwoordiging) In geding is wie de huurder is onder de huurovereenkomst. De verhuurder steft dat natumlijke persoon X de huurder is. Natuurlijke persoon X stelt dat hij de huurovereenkomst namens een Duitse vennootschap is aangegaan en dat die vennootschap daai om de huurder is. Het hof oordeelt, in navolging van - doch op andere gronden dan - de kantom-echter, dat natuurlijke persoon X de bewijslast draagt ten aanzien van het feit dat de huurovereenkomst is aangegaan met de Duitse vennootschap en niet met hem. Het hof overweegt dat men bij wijze van uitgangspunt ten behoeve en voor rekening van zichzelf handeh. Daai-om draagt degene die steft dat hij namens een ander heeft gehandeld de bewijslast van deze stellmg. In tegenstelling tot de kantonrechter oordeeft het hof dat natum-lijke persoon X niet is geslaagd in zijn bewijsopdracht. Natumlijke persoon X heeft niet voldoende duidelijk gemaakt dat hij de Duitse vennootschap wilde binden in plaats van zichzelf Gerechtshof 's-Hertogenbosch 5.april2011, LJNBY3786^ (beëindiging, ontbinding, ontruiming, milieuvervuiling, strafbaar feit) De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Op het gehuurde zijn namelijk (onderdelen van) gestolen vrachtwagens aangetroffen. Voorts heeft de gemeente geconstateerd dat het

1.

Vervolg op voorgaande uitspraak.

TijdSchriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIIVITE

Nr. 1 Januari/februari 2013


gehuurde terrein ernstig vervuild is geraakt en dat milieuvoorschi-iften zijn overtreden. Het hof overweegt dat de verplichting van een huurder zich als goed huurder te gedragen tevens de zorg omvat dat in of op het gehuurde geen strafbai-e feiten worden gepleegd of dat er gebemtenissen plaatsvinden die daai-mee verband houden of daaraan gelieerd kunnen worden. Het hof overweegt dat nu de huurder geen verkiailng heeft gegeven voor de aanwezigheid van de (onderdelen van) gestolen vrachtwagens, hij voornoemde zorg niet in acht heeft genomen. Verder overweegt het hof dat hoewel uit de aanwezigheid van de milieuvervuiling niet kan worden geconcludeerd dat de huurder deze heeft veroorzaakt, hieruit wel kan worden géconcludeerd dat hij niet heeft voorkomen dat een strafbaar feit op het gehuurde heeft plaatsgevonden. De ontbinding wordt daarom toegewezen. De verhuurder vordert tevens achterstallige huurpenningen. De huurder verweert zich hiertegen met de stelling dat de verhuurder hem geen toegang tot het gehuurde heeft verleend over de betreffende maanden. Het hof oordeeh dat dit verweer afstuit op de omstandigheid dat hieraan een tekortschieten van de zijde van de huurder vooraf is gegaan. Dit tekortschieten bestond uit de voornoemde milieuvervuiling en de niet-betaling van de hum- over de maand maait. Mitsdien was de verhuurder bevoegd zijn verplichting de humder toegang tot het gehuurde te verlenen, op te schorten. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 3 mei 2011, UNBY3818 (beëindiging, dringend eigen gebruik, belangenafweging) De verhuurder verhuurt een eetcafé onder aan de huurder. De huurder heeft te kennen gegeven het eetcafé te willen verkopen aan een derde. De verhumder heeft vervolgens de hum overeenkomst opgezegd op grond van - voor zover relevant - di-ingend eigen gebruik en de belangenafweging. De verhuurder stelt ten aanzien van het dringend eigen gebruik dat hij bij aanvang van de onderhuurovereenkomst heeft afgezien van een vergoeding voor de inventai-is en de opgebouwde goodwill. De reden hiervoor was om de huurder, met wie de verhuurder een affectieve relatie had gehad, de mogelijkheid te geven om te kunnen voorzien in haai- eigen inkomen nadat hij de relatie met haar had beëindigd. Een verkoop van het eetcafé zou ertoe leiden dat hij de door hem gedane investeringen niet meer zou kunnen terugverdienen. Daarom wil hij het eetcafé weer zelf gaan exploheren. Het hof overweegt dat voornoemde reden, indien juist, op zichzelf een reden zou kunnen zijn om de huurovereenkomst op gi-ond van dringend eigen gebruik op te zeggen indien de huurder door haar handelswijze zoufi-usü-erendat de verhuurder de door hem gedane investeringen kan temgverdienen. De verhum-der heeft zijn stellingen echter niet aannemelijk gemaakt. Daai-om wijst het hof het beroep op di-ingend eigen gebruik af Omdat de verhuurder geen andere gronden heeft aangevoerd voor de opzegging van de huurovereenkomst valt de belangenafweging ook in zijn nadeel uit. De huurder heeft namelijk belang bij voortzetting van de huurovereenkomst omdat zij financieel volledig afhankelijk is van het eetcafé. Omdat de verhuurder geen verder belang heeft (gesteld), wijst het hof ook de opzegging op grond van de belangenafweging af

Nr 1 januari/febmari 2013

Gerechishof 's-Hertogenbosch 2 ohober 2012, LJN BX9745 (beëindiging, voorwaarde) In het onderhavige geding gaat het - voor zover relevant - over de vraag wanneer de humovereenkomst ten aanzien van een loods tussen partijen is geëindigd. Niet in geschil is dat paitijen zijn overeengekomen dat de hum-overeenkomst zou emdigen op het moment dat de nieuwbouw voor de huurder gereed zou komen. Paitijen zijn het echter niet eens over de vraag of voornoemde voorwaarde voor het eindigen van de huurovereenkomst is vervuld. De verhuurder meent dat de voorwaai-de wel is vervuld doordat de huurder zijn activiteiten heeft verplaatst naai- een bepaalde nieuwbouw bedrijfsruimte. (De curator van) de huurder stelt echter dat niet de huurder maar zijn zusteronderneming naai- deze nieuwbouw is verhuisd. Het hof oordeelt op grond van het Haviltex-criterium dat de verhuurder op gi ond van de door het hof vastgestelde feiten (onder meer de grote verknochtheid tussen de groepsmaatschappijen van de huurder) mocht verwachten dat de afspraak met de huurder inhield dat de humovereenkomst zou eindigen wanneer de in het gehuurde ondergebrachte bedrij fsactiviteUen konden worden verplaatst naai- een elders nieuw te bouwen bedrijfsruimte. Hierbij is niet van belang of die bedrijfsactiviteiten werden verricht door de huurder of door een aan hem gelieerde zusteronderneming. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 2 ohober 2012, UN BX9777 (beëindiging, huurachterstand, beëindigingsovereenkomst) De huurder hum-t een winkelruimte van de verhum-der. Partijen zijn een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst overeengekomen, omdat de huurder de huur niet meer kon opbrengen. Paitijen hebben per e-mail afgesproken dat de huurovereenkomst per 31 december 2009 werd beëindigd 'en' dat de humder de huurachterstand tot die datum zou voldoen. De humder heeft deze hum-achterstand echter niet voldaan. De verhuurder stelt zich daarom op het standpunt dat de huurovereenkomst is voortgezet omdat de betaling van de huurachterstand een voomaarde was voor beëindiging van de humovereenkomst dan wel omdat de niet-betaling een grond voor ontbinding van de huurbeëindigingsovereenkomst oplevert. Wat betreft de mogelijkheid tot ontbinding van de huurbeëindigingsovereenkomst overweegt het hof, in navolging van de kantom-echter, dat de verplichting tot huurbetaling reeds voortvloeit uit de gesloten huurovei-eenkomst, zodat als uitgangspunt dient te gelden dat de beëindigingsovereenkomst niet een nieuwe verplichting voor de huurder in het leven roept waai-van niet-nakoming grond voor ontbinding van de beëindigingsovereenkomst zou kunnen opleveren. Niet is gebleken dat paitijen hieromhent anders zijn overeengekomen. Het hof bekrachtigt vooits het oordeel van de kantonrechter dat de betaling van de huurachterstand geen voorwaai-de was voor het eindigen van de huurovereenkoinst. Niet is gebleken dat dit bij het aangaan van de beëindigingovereenkomst werd beoogd en bovendien is de e-mail van 1 oktober 2009, waai'in de verhuurder aangeefi dat dit wel een voorwaarde zou zijn, expliciet per e-mail van 6 oktober 2009 door de huurder betwist. Daaina is de verhuurder hier niet meer op ingegaan. Ten slotte komt het hof tot het voorlopige oordeel dat de om-echtmatige daad vordering tegen de bestuurder van de huurder dient te worden afgewezen, omdat niet is gebleken dat er sprake is van een ernstig vemijt van de be-


55


Stuurder van de huurder. Het hof vraagt echter nadere informatie over de jaairekeningen van de huurder en houdt zijn definhieve beslissing hieromtrent aan. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 16 oktober 2012, UN BY1288 (huurprijs, huurprijswijzigingsprocedure, deskundige) Paitijen hebben gezamenlijk de BAHC verzocht een rapport op te maken ter vaststelling van de huurprijs. De huurder is het niet eens met de uitkomst van het rapport. De verhumder vordert vaststelling van de huurprijs conform het rapport van de BAHC en betaling met terugwerkende b-acht van het als gevolg van de huurprijsvaststelling door de huurder te weinig betaalde. De huurder verweert zich met de stelling dat de BAHC zijn bezwai-en tegen het rapport ongemotiveerd heeft verworpen en dat het rapport ondeugdelijk is. Zowel de kantom'echter als het hof oordelen dat bij de beoordeling van de factoren die voor een humprijs vaststelling als de onderhavige van belang zijn, groot gewicht dient te worden toegekend aan wat de deskundigen van de BAHC dienaangaande hebben geadviseerd. De partij die bezwaien heeft tegen (onderdelen van) het rapport van de BAHC dient zwaai'wegende ai'gumenten aan te voeren en deze argumenten deugdelijk te onderbouwen. De huurder slaagt hier niet in, zodat de vordering van de verhum'der zowel in eerste aanleg als in hoger beroep wordt toegewezen. Gerechtshof 's-Hertogeiibosch 13 noveinber 2012, UN BY3882 (totstandkoming, tegenprestatie, ontruiming) Paitijen twisten over het feit of er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De verhuurder steh dat dit niet het geval is, nu de huurder geen tegenprestatie levert en hierover ook geen overeenstemming is bereikt. De huurder stelt dat hij wel een tegenprestatie levert in de vorm van onderhoud van de op het gehuurde gelegen eigenfi-ietkraamen de omgeving. Het hof oordeelt in navolging van de kantonrechter dat er geen sprake is van een tegenprestatie. Hoewel de huurder op zich gelijk heeft dat de tegenprestatie niet hoeft te bestaan uit het betalen van een geldsom, doet dit niet af aan het vereiste dat overeenstemming dient te worden bereikt over een (voldoende bepaalde) tegenprestatie. In het onderhavige geval is hier geen sprake van. De verhuurder heeft steeds vastgehouden aan een geldsom als tegenprestatie en heeft het door de huurder verrichte onderhoud nimmer als tegenprestatie aanvaai'd. De huurder heeft nimmer ingestemd met een hum-prijs en deze evenmin betaald. Het hof concludeert dat er geen sprake is van een hum'overeenkomst en wijst de vordering tot ontruiming van de verhum'der daarom toe. GerechtshofLeeuwarden 21 februari 2012, LJNBV8259 (wijzigingen, renovatie, schadevergoeding) De verhuurder van een complex woningen heeft de huurders in de gelegenheid gesteld om, naast de door de verhuurder uit te voeren renovatiewerkzaamheden, te kiezen voor verdere verbeteringen aan de wonmgen. De huurder heeft van deze mogelijkheid gebmik geraaakt, De huurder vordeit in de onderhavige zaak vergoeding van zowel materiële als immateriële schade die hij stelt te hebben geleden ten gevolge van hinder vanwege het aanbrengen van de verdere verbeteringen door de verhuurder. De kantonrechter heeft de vordering van de huurder toegewezen. Het hof overweegt dat de huurder uitdmkkelijk te kennen heeft gegeven de verde-

56

re verbeteringen te wensen, zodat hij zich er niet op kan beroepen dat de werkzaamheden bij hem langer hebben geduurd en meer overlast hebben veroorzaakt dan het geval zou zijn geweest bij het achterwege laten van de verdere verbeteringen. Hoewel de huurder gedm'ende de werkzaamheden in beperkte mate genot van het gehuurde heeft gehad, ziet het hof daarin, gelet op alle omstandigheden van het geval - waai'onder het feft dat het ging ora verbeteringen (en dus geen gebreken) en er na de uit\'oering van de verbeteringen geen hum'prijsverhoging plaatsvond-, geen grond voor vermindering van de humprijs of schadevergoeding. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter GerechlshofLeeuwarden 16 oklober 2012, UNBY0530 (beëindiging, ontbinding, overlast, schadevergoeding, verhuis- en inrichtingskosten) De huui'der is in kort geding veroordeeld tot ontmiraing van het gehuui'de op de grondslag dat de huurder overlast veroorzaakt. De huurder heeft het gehumde vervolgens verlaten. In deze procedure vordert de huurder een vei'goeding voor verhuis- en imichtingskosten op de grondslag dat de verhuurder de huurder ten om'echte heeft gedwongen het gehuui'de te verlaten. Het hof oordeelt dat vaststaat dat de huui'der ernstige overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden en derden. De verhum'der kan daarom niet worden verweten dat hij de onhuimingsprocedure in gang heeft gezet en evemnin dat hij, na daarvoor een titel te hebben verki'egen, de huurder heeft gedwongen het gehuurde te verlaten. De vordering tot vei'goeding van de verhuis- en im'ichtingskosten stuit hierop af Gerechtshof Leeuwarden 23 oktober 2012, LJN BYl 2 49 (beëindiging, schorsing) De kantomechter heeft de vordering van de verhuurder tot vaststelling van hettijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt toegewezen. Na het wijzen van het vonnis is de gemeente rechtsopvolger van de verhum-der geworden. De gemeente heeft schorsing van de zaak ex ait. 225 lid 2 Rv aangezegd. De erfgenamen van de huurder verzetten zich tegen de schorsing van het geding. Het hof overweegt dat de gemeente thans eigenaar is van het gehuurde en de huurovereenkomst nog niet is geëindigd. Hierdoor is de betrekking waai-in de verhuurder het geding voerde, opgehouden te bestaan. Dat is een grond voor schorsing van het geding. Het hof verwerpt het verzet van de erfgenamen tegen de schorsing van het geding. Gerechtshof Leeuwarden 22 novemher 2012, LJNBU5490 (gebrek) Tussen partijen is in geschil ofhet ontbreken van een achteruitgang bij het gehum-de, hetgeen mede het gevolg is van nalatigheid van de verhum-der, als een gebrek in de zin van ait. 7:204 BW kan worden aangemerkt. Volgens de kantonrechter levert het ontbreken van een achtemitgang een gebrek op en rechtvaai-digt dit een huuiprijsvermindering. Het hof overweegt dat het niet meer kunnen beschikken over de achteruitgang inderdaad een gebrek oplevert. De vraag is echter ofhet gebrek kan worden opgeheven door de verhuurder. Hiervoor is namelijk de medewerking van de bm-en vereist. Volgens het hof is het verhelpen van het gebrek door aankoop van de woning van de buren, niet onmogelijk. Het hof verwijst de zaak naar de rol voor akte aan de zijde van de verhuurder. De verhuurder dient in deze akte aan te ge-


Nr. 1 januari/febmari 2013


ven wat er na het airest is gedaan om de woning van de buren te kopen en indien de buren bereid zijn tot verkoop, onder welke vooi-waai den zij hiertoe bereid zijn. GerechtshofLeeuwarden 27 november 2012, LJNBY4486 (gebrek, ontbinding) Bij oplevering van het gehuurde heeft de huurder vocht- en schimmelproblemen geconstateerd. Na renovatie van het gehuurde heeft de hum'der het gehuurde niet meer betrokken en de huur, ondanks sommaties, niet voldaan. In kort geding heeft de verhuurder, vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst, ontzegging van ieder gebruiksrecht gevorderd. Deze vordering is toegewezen en bij ai'rest van het hof in kort geding beki achtigd. De kantom echter heeft in eerste aanleg de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenicomst, onft'uiming van het gehuui'de, betaling van de huurachterstand en restitutie van de verhuiskostenvergoeding toegewezen. De huurder komt in hoger beroep op tegen de oveweging van de kantomechter dat de beslissing van het hof in kort geding leidend is voor zijn verdere beoordeling. Het hof overweegt dat de regel dat de kortgedingrechter in appèl zijn oordeel in beginsel dient af te stemmen op een reeds gegeven oordeel in de bodemprocedm'e, niet omgekeerd geldt voor de bodemrechter. Hiermee is echter nog niet gegeven dat de beslissing van de kantomechter onjuist is. Ten aanzien hiervan heeft de huurder volgens het hof niet genoegzaam onderbouwd dat het gehuurde bij oplevering na de renovatiewerkzaamheden nog een gebrek vertoonde. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantom-echter. Rechtbank Rechtbank Alhnaar, sector kanion, locatie Hoorn, 30 maart 2012, LJNBW5018 (ontruimingsbescherming, belangenafweging) De huurder exploiteert een i-eci-eatie(bungalow)pai-k en huurt van de verhuurder een zich achter op het park bevindende schuur die wordt gebruikt ten behoeve van de exploitatie van het park. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd. De ontruimingstermijn is reeds tweemaal met een jaai- verlengd. De huurder verzoekt de termijn waaibinnen ontruiming moet plaatsvinden voor een derde maal te verlengen. De rechtbank komt tot het oordeel dat de belangen van de huurder bij voortzehing van het gebruik van het gehuurde zwaai der wegen dan de belangen van de verhuurder bij ontmiming daarvan. De verhuurder heeft de in de schuur te stallen materialen niet zo vaak nodig dat deze dichtbij het pai'k moeten worden opgeslagen. Voorts kan de huurder niet tijdig een nieuwe schuur realiseren. De termijn waaibinnen ontruiming van de schum' moet plaatsvinden, wordt met een jaai' verlengd. Voorzieningenrechter Rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn, 15 ohober 2012, LJNBY5776 (ontruiming overlast) De verhuui'der vordert onft'uiming van het gehum'de op de grond dat de huurder ernstige overlast veroorzaakt. De voorzieningem'echter oordeelt dat de door de huurder veroorzaakte overlast een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert dat met een grote mate van waai'schijnlijkheid vah te verwachten dat in een bodemprocedure de ontmiming zal worden bevolen. De vordering van de verhuurder wordt toegewezen.

Nn 1 januari/febmari 2013

Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, 30 oktober 2012, UNBY2285 (indeplaatsstelling) De huurder vordert een machtiging om een onderneming die zijn eenmanszaak heeft voortgezet in zijn plaats te stellen als de huurder. Deze vordering is eerder bij verstekvonnis toegewezen. De verhum-der verzet zich tegen de indeplaatsstelling en voi'dert (onder meer) dat de vordering van de huurder wordt afgewezen en het vonnis wordt vernietigd. De kantomechter oordeelt dat een voortzetting van een onderneming niet is gelijk te stellen met een bedrijfsoverdracht als bedoeld in ait. 7:307 BW. De kantonrechter vernietigt het door de kantom'echter bij verstek gewezen vonnis. Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 13 november 2012, LJNBY5495 (tekortkomiiig, beslag, opheffing) In deze procedure staat (o.a.) het opheffen van een conservatoir beslag centraal. Aan het beslag ligt ten grondslag dat de huuider tekort zou zijn geschoten in zijn verplichting de huur te betalen en in zijn verplichting het gehuurde te exploiteren. Volgens de huurder is deze grondslag ondeugdelijk. De voorzieningemechter kan in de eerste plaats niet vaststellen of de huurder tekort is geschoten in zijn betalingsverplichting. Ten tweede oordeeft de voorzieningenrechter dat — hoewel voorshands moet worden geoordeeld dat de huurder tekortschiet in de nakoming van de exploitatieverplichting - het op dft moment onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat deze tekoitkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De voorzieningem-echter concludeert dat de huurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vordering van de verhum-der - waai-op het beslag rust - op ondeugdelijke gronden is gebaseerd. De vordering van de huurder tot opheffing van het beslag wordt toegewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 30 november 2012, LJNBY5914 (ontruiming, proceslcosten) De verhuurder vordert ontraiming van het gehuurde wegens geluidsoverlast. De voorzieningem'echter wijst deze vordering toe. De voorzieningem'echter overweegt echter dat onduidelijk is waaiom de verhuurder de procedure heeft aangebracht bij de voorzieningenrechter van de sector civiel, daai' waai- ook de kantonrechter bevoegd is tot het geven van een voorziening zoals gevorderd. De huurder zal, als de in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten moeten dragen en wordt door de handelswijze van de verhum-der geconfronteerd met een hoger totaalbedrag aan gi-iffierecht dan wanneer de zaak bij de kantom-echter zou zijn aangebracht. Naai- het oordeel van de voorzieningenrechter is het billijk om een gedeelte van het verschuldigde griffierecht als nodeloos veroorzaakt voor rekenmg van de verhum-der te laten. Voorts kent de voorzieningemechter een bedrag aan salaris toe overeenkomstig de door de sector kanton gehanteerde tai-ieven. Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 5 december 2012, LJNBY5634 (ontruiming, overlast) De verhumder vordert ontitiiming van het gehuurde op grond van het feit dat de huurder ernstige overlast veroorzaakt. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van dusdanige overlast dat de gevraagde voorziening moet worden toegewezen.


57


Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 10 april 2012, LJNBW1474 (ontruimiiig, dringend eigen gebruik renovatie, belangenafiveging) De verhumder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik bestaande uft een ingrijpende renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. De huurder heeft niet ingestemd met beëindiging. De verhuurder vordert in kort geding ontruiming van het gehuurde. De voorzieningenrechter oordeelt dat uft niets blijkt dat de verhuurder zelf in enige vorm betrokken is en blijft bij het ontwikkelen en/of uitvoeren van de renovatieplannen, dan wel van (eventuele) sloop- en herontwikkelingsplannen. Daai-door kan niet worden beoordeeld of sprake is van 'eigen gebruik' door de verhuurder. Vooralsnog kan niet met voldoende waarschijnlijkheid worden aangenomen dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat er sprake is van 'eigen gebruik' als in de wet bedoeld. Daainaast oordeelt de voorzieningem echter dat vooralsnog niet kan worden aangenomen dat het belang van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan dat van de huurder. De vordering van de verhum der wordt afgewezen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 17 september 2012, LJNBX7498 (beëindiging buitengerechtelijke kosten) Bij verstekvonnis wordt de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehum-de toegewezen. De kantom-echter overweegt met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten dat ai-t. 6:96 BW per 1 juli 2012 is gewijzigd. De verhuurder heeft in de dagvaai-ding geen onderscheid gemaakt ten aanzien van de huurachterstand waai-mee de hum-ders voor 1 juli 2012 en na 1 juli 2012 in verzuim waren en er is dus ook geen uitsplitsing gemaakt van de incassokosten die zouden kunnen worden toegewezen over de huurachterstand voor 1 juli 2012 en na 1 juli 2012. De kantomechter ziet hierin grond om de buitengerechtelijke kosten in zijn geheel af te wijzen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 12 oktober 2012, UNBY0273 (oplevering, exploitatie) De verhuurder vordert in kort geding primair oplevering van het gehuurde en subsidiair het gehuurde weer conform de overeengekomen bestemming, 'kofheshop/horecabediijf', in gebmik te nemen op straffe van een dwangsom. De kantonrechter overweegt dat vaststaat dat het gehum-de niet meer volgens de contractuele bestemmmg wordt gebruikt en dat dit gebruik door de gemeente ook niet meer aan de huurder zal worden toegestaan vanwege verlies van vergunningen.' Volgens de kantomechter is het aannemelijk dat de bodemrechter dit zal aamnerken als een tekortkoming in de nakoming van dè huurovereenkomst, dan wel dat dft in strijd is met de verplichtingen van een goed huurder als bedoeld in ai-t. 7:296 lid 1 sub a BW. De kantom-echter ovei-weegt dat moet worden nagegaan of deze tekortkomingen zo ernstig zijn dat zij de ontbinding dan wel beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaai-digen. Volgens de kantom-echter is het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de verhuurder een gerechtvaardigd belang heeft om leegstand op langere termijn te voorkomen. De kantonrechter wijst de (primaire) vordering van de verhuurder toe.

58

Tijdschriftvoor

Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 23 oktober 2012, UN BY1451 (wijzigingen, beëindiging, gebruik) De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens het zonder toestemming van de verhuurder aanbrengen van wijzigingen in het gehum-de, welke wijzigingen tot gevolg hebben dat de hum-ders deels andere ruimtes in gebmik hebben dan volgens de schi iftelijke huurovereenkomst in gebruik zijn gegeven. De kantomechter overweegt dat de (toenmalige) verhuurder niet expliciet heeft ingestemd met het van de huurovereenkomst afwijkende gebruik door de huurders. De kantom-echter is echter van oordeel dat deze tekortkoming van geringe betekenis is, aangezien het afwijkende gebmik kort na ingang van de huurovereenkomst is begonnen, het afwijkende gebruik al meer dan 25 jaar voortduurt en de (toenmalige) verhuurder op de hoogte is geweest van de afwijkingen en hier geen bezwaar tegen heeft gemaakt. De vordering wordt afgewezen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 8 november 2012 (niet gepubliceerd) (servicekosten, dwaling, mededelingsplicht) De huurder vordert in deze procedm-e (o.a.) een verklaiing voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is vemietigd, althans vemietiging van de huurovereenkomst, op de grond dat sprake is van dwaling nu de werkelijke servicekosten aanzienlijk hoger blijken te liggen dan het overeengekomen voorschot. De kantom-echter oordeeh dat gelet op de enorme discrepantie tussen het overeengekomen voorschot en de werkelijke kosten in verhouding tot de overeengekomen jaai-huurprijs en gelet op de positie van beide pai'tijen bij de overeenkomst, het voor de verhuurder onder deze omstandigheden evident moet zijn geweest, althans had de verhuurder er rekening mee moeten houden, dat de huurder de overeenkomst niet of niet op de thans overeengekomen voorwaarden zou hebben gesloten, indien hij op de juiste wijze was gemfoi-meerd over de hoogte van de werkelijke servicekosten. Onder die omstandigheden gaat de mededelingsplicht van de verhum-der boven de onderzoeksplicht van de huurder, zodat het beroep op dwaling slaagt. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 28 november 2012, LJNBY4863 (beëindiging, opzegging, ontruimingsbescherming) De hoofdhuurder heeft de huurovereenkomst voor een kinderdagverblijfmet de onderhuurder opgezegd. De onderhum'der vordert primair dat hij niet-ontvankelijk wordt verklaai'd in zijn verzoek ex ait. 7:230a BW en subsidiair verlenging van de ontruimingstermijn. De kantonrechter overweegt dat het gaat om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, die door beide paitijen opzegbaar is op giond van ait. 7:228 lid 2 BW. De onderhum-der kan niet worden gevolgd in zijn stelling dat er geen voldoende zwaarwegende gi-ond voor opzegging bestaat. Uitgangspunt is dat in het geheel geen toetsing van de opzeggingsgronden behoeft plaats te vinden en dat dit alleen in bijzondere gevallen, op gi-ond van de eisen van redelijkheid en billijkheid, anders kan zijn. Het ontbreken van huurbescherming en het opzeggen van de huurovereenkomst op een moment dat men een nieuw contract tracht uft te onderhandelen, is niet uitzonderlijk ten opzichte van de risico's die iedere huurder van 230a-bedrijfsi'uimte loopt. Gelet op de conhactsvrijheid


Nr. 1 januari/febraari 2013


overweegt de kantomechter dat de primaire reden voor opzegging, te weten dat de hoofdliuurder geen relatie met een onderhum-der wenst die hij door een aantal ont\vikkelingen waaiop de hoofdhuurder geen invloed heeft gehad, opgedrongen heeft gekregen, valide is. De kantom-echter ziet echter aanleidmg om de ontruimingstermijn te verlengen, omdat de onderhuurder nog niet over een nieuwe locatie beschikt en zodoende voldoende tijd kiijgt om alternatieve opvang te zoeken. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam 28 november 2012, LJNBYS052 (ontruiming, buitengerecltielijke kosten, onderzoekskosten) De verhuurder vordeit ontruiming van het gehuurde en betaling van de buitengerechtelijke kosten. De buitengerechtelijke kosten zien op de interne onderzoekskosten die gemaakt zijn om om-echtmatige bewoning op te sporen en te bestrijden. De voorzieningemechter is van oordeel dat deze kosten vallen onder 'kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid' zoals bedoeld in ait. 6:96 lid 2 sub b BW. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden ecliter afgewezen, aangezien er door de verhuurder onvoldoende feiten zijn aangevoerd om de kosten te schatten als bedoeld in art. 6:97 BW. Rechtbank Amsterdam, sector kanion, locatie Amsterdam, 4 december 2012, LJNBY5579 (beëindiging, ontbinding, dringend eigen gebruik slecht huurderschap, wijzigingen) De verhuurder heeft de humovereenkomst opgezegd op gi-ond van slecht huurderschap en dringend eigen gebruik. De huurder heeft niet ingestemd met de beëindiging. De verhuurder vordert in deze procedure ontbinding c.q. beëindiging van de huurovereenkomst, alsmede ontruiming van het gehuurde. De verhuurder legt aan deze vordering ten grondslag dat het in shijd met de huurovereenkomst in gebruik nemen van de gehele zolderverdieping en het zonder toestemming van de verhum-der aanbrengen van wijzigingen in het gehuurde een tekoitkoming is die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaai-digt, alsmede slecht huurderschap oplevert. Verder voert de verhuurder aan dat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van de zolderverdieping een structurele wanverhouding bestaat en hij het gehuurde wil samenvoegen met de zolderetage teneinde een zelfstandig verhuurbaar gedeelte te creëren. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbindmg af, nu hetzij bij aanvang van de huurovereenkomst de gehele zolderverdieping in verhum- is gegevén, hetzij het betrekken van een zolderkamer bij het gehuurde geen tekoitkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst oplevert. Dientengevolge levert de door de huurder uitgevoerde verbouwing evenmm een tekoitkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaai-digt. Voorts oordeelt de kantom-echter dat de verhuurder onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die opzeggmg wegens dr ingend eigen gebraik rechtvaai-digen. De vorderingen van de verhuurder worden afgewezen. Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen, 21 september 2012, LJNBY1904 (beëindiging, opzegging) De huurder heeft de huurovereenkomst per briefvan 22 augushis 2006 per diezelfde datum opgezegd. Deze opzegging is echter te laat geschied, zodat de huurovereenkomst is verlengd met vijfjaar tot 30 juni 2012. Paitijen hebben

Nr. 1 januari/febmari 2013

vervolgens overleg gevoerd over de ontstane situatie wat heeft geresulteerd in de mogelijkheid van gedeeltelijke onderverhuur De huurder is vervolgens in 2011 uft het gehuurde vertiokken en vordert in deze procedure een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 30 juni 2012 is geëindigd. Ter onderbouwing voert de huurder aan dat hij de hum-overeenkomst per briefvan 22 augustus 2006 heeft opgezegd tegen de eerst mogelijke dahim, te weten 30 juni 2012. De kantonrechter oordeelt dat de opzeggingsbrief moet worden aangemerkt als een opzeggmg per 30 juni 2006 en dat de huurder niet kan volhouden dat de opzeggingsbrief bedoeld was als een opzegging per 30 juni 2012. Niettemin was het voor beide partijen duidelijk dat de huurder van de huurovereenkomst af wilde en dat die wens door de getroffen regeling niet was vervallen. Onder die omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaai- dat de verhuurder zich er thans op beroept dat er geen nieuwe opzegging is gevolgd voor 1 juli 2011. De verklaring voor recht wordt toegewezen. Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen, 3 oktober 2012, UNBY2420 (lussenlijdse beëindiging, breakoptie) In de huurovereenkomst is een breakoptie opgenomen inhoudende dat de huurder de huurovereenkomst tegen een bepaalde datum mag opzeggen, indien blijkt dat de exploitatie in het gehuurde niet winstgevend is. De huurder doet een beroep op deze breakoptie en zegt de huurovereenkomst op. De verhum-der vordert in conventie een verklaiing voor recht dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en vordert nakoming van de hum-overeenkomst. In reconventie vordert de huurder een verklai-ing voor recht dat hij rechtsgeldig heeft opgezegd. Volgens de verhum-der is de huurovereenkomst niet tijdig opgezegd, zijn de door de huurder overgelegde stukken niet 'gevalideerd' in de zin van de breakoptie, en maakt de huurder oneigenlijk gebruik van de breakoptie. De kantom-echter overweegt dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd, maai- dat het naai- maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaai- is dat deze overschi-ijding van de tennijn de nietigheid van de opzegging met zich brengt. Onduidelijk is wat partijen ten tijde van de huurovereenkomst hebben bedoeld met 'validatie' in de zin van de breakoptie. De kantonrechter gaat bij de uitleg van de breakoptie uit van de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de breakoptie. Volgens de kantonrechter is voldoende weeriegd dat sprake zou zijn van oneigenlijk gebruik van de breakoptie. Partijen worden in de gelegenheid gesteld een akte te nemen ten aahzien van enkele nog resterende punten. Voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem 15 oktober 2012, LJNBY0755 (renovatie) De verhuurder wil groot onderhoud aan het gehuurde plegen, doch de huurder weigert hieraan mee te werken. De verhuurder vordert dat de voorzieningem-echter de hum der veroordeeh om de uitvoering door of namens de verhum der van de door hem aangegeven werkzaamheden aan het gehuurde toe te staan c.q. te gedogen. Op grond van ait. 7:220 lid 1 BW dient de huurder dringende werkzaamheden aan het gehumde te gedogen. Voldoende aannemelijk is geworden dat de werkzaamheden dringend zijn. De door de huurder gestelde overlast is onvoldoende. De huurder dient te gedogen dat de werkzaamheden aan het gehuurde zullen


59

Jurisprudentieoverzichl

worden verricht. De vordering van de verhuurder wordt toegewezen.

tot een ander oordeel, nu het twee van elkaai- te onderscheiden vorderingen betreft.

Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen, 24 oktober 2012, LJN BYl 769 (gebruik) De verhuurder vordert onüuimmg van het gehuurde, aangezien de lluurders volgens hem zonder enig zakelijk of persoonlijk recht in het gehum-de zijn gevestigd. De huurders verweren zich hiertegen. De kantom-echter overweegt dat om antwoord te kunnen geven op de vraag ofde huurders de bedrijfsruimte rechtmatig in gebruik hebben het noodzakelijk is dat, gezien de complexiteit van de zaak, pai-tijen de mogelijkheid ki-ijgen tot het leveren van nader bewijs en/of het indienen van nadere stukken. De kantonrechter acht de kort geding procedure niet geschikt voor de behandeling van de zaak en wijst de vordering daaiom af

Rechlbank Assen, sector kanton, locatie Assen, 2 otober 2012, LJN BYl872 (seivicekosten, verjaring, verrekening) De verhuurder vordert betaling van de huurachterstand. De huurder doet echter een beroep op verrekening met de te veel betaalde servicekosten, welk bedrag is vastgesteld in uitspraken van de Humcommissie. Het beroep van de verhum-der op verjaring van de vordering tot betaling van te veel betaalde servicekosten wordt door de kantonrechter verworpen op grond van art. 5:131 BW. De kantom-echter honoreert het beroep op verrekening en stelt het te betalen bedrag door de hum-der vast.

Rechlbank Ariihem, sector kanton, locatie Nijmegen, 16 november 2012, LJNBY5688 (huurprijs, indexering, opschorting, gebrek) De verhuurder heeft ineens de huurprijs over een aantal jaar gèmdexeerd en de huurders verzocht het bedrag aan huurverhoging te voldoen. De verhuurder vordert in conventie ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehum-de wegens het niet betalen van de indexering van de humprijs. De humders hebben betaling van de huurverhoging opgeschort wegens gebreken aan het gehum-de en vorderen in reconventie huurprijsvermindering. De kantom-echter overweegt dat de verhum-der tot indexering ineens heeft mogen overgaan. De huurders hebben tot opschorting van de betaling van de huurindexering kunnen overgaan, maar enkel tot het moment waarop de gebreken zijn verholpen. De kantonrechter komt tot het oordeel dat geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De humprijs wordt lager vastgesteld. Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen, 7 december 2012, LJNBY5984 (beëindiging ontbindmg overlast, wijzigingen) De verhuurder vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehum-de en subsidiair verwijdering van een serre. Deze vordering is gebaseerd op de stelling dat de huurder overlast veroorzaakt en dat de huurder zonder toestemming een serre aan het gehuurde heeft geplaatst. De grondslag van overlast wordt als onvoldoende feitelijk onderbouwd gepasseerd. Ten aanzien van de serre overweegt de kantonrechter dat de huurder deze serre zonder toestemming van de verhuurder heeft geplaatst en dat dh in beginsel een tekortkoming oplevert. Nu de verhuurder evenwel niet is opgetreden tegen dergelijke toevoegingen aan andere verhuurde objecten, acht de verhuurder deze zaken kennelijk van te geringe betekenis om hiervoor ontbinding van de diverse huurovereenkomsten te vorderen. De kantom-echter oordeelt daai-om dat de tekoi-tkoming van te geringe betekenis is om over te gaan tot ontbinding van de hum-overeenkomst. De kantonrechter wijst de subsidiaire vordering wel toe. De huurder is tekortgeschoten door de sen-e zonder toestemming van de verhuurder te plaatsen. Of de verhumder nu wel ofnlet tegen toevoegmgen in de rest van de buurt optreedt, doet daai- niet aan af. Het gelijkheidsbeginsel, zoals dat geldt in het bestuursrecht, geldt nu eenmaal niet in het civiele recht. Dat die toevoeging de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaai-digt, leidt niet

60

Voorzieningenrechter Rechlbank 's-Gravenhage 3 otober 2012, LJNBX9064 (taken) Een pand wordt geki-aakt. De eigenaar van het pand geeft de krakers een week de tijd om het pand te verlaten. Na deze week vordert de eigenaar- in kort geding ontruiming van zijn pand. De voorzieningemechter overweegt dat de eigenaaizijn spoedeisende belang met de voorgenomen verkoop voldoende heeft onderbouwd. De kiakers verblijven zonder recht of titel in het gehuurde, overtreden daaimee art. 138a Sr en handelen aldus omechtmatig jegens de eigenaar. De vordering tot ontrukning (binnen vijf dagen na betekening van het vonnis) wordt toegewezen. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 4 juli 2012, LJNBY5669 (gebrek exoneratie, brandschade) De huurder huurt een aantal units in een voormalige fabriek van de verhum-der. Door de beheerder van de voormahge fabriek, die in opdiacht van de verhuurder (voor eigen risico) de oude technische installaties in het pand ontmantelt, wordt bij werkzaamheden brand veroorzaakt. De ruimtes die door de huurder worden gehum-d, alsmede een groot deel van zijn inventaris, is door de brand verloren gegaan. De huurder is niet verzekerd voor brandschade eri spreekt (daarom) de verhuurder aan tot vergoeding van de door de brand veroorzaakte schade. De verhuurder beroept zich op een exoneratieclausule in de algemene bepalingen op grond waarvan de aansprakelijkheid voor brand is uitgesloten. De kantonrechter overweegt dat vaststaat dat de brand en de gevolgen daai van moeten worden beschouwd als een gebrek in de zin van ai t. 7:204 BW. De verhumder is gehouden om de door het gebrek veroorzaakte schade te vergoeden op gi ond van ai-t. 7:208 BW, indien het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen. Deze bepaling is echter van regelend recht en de verhuurder kan zich aldus op de betreffende exoneratieclausule beroepen. De door de huurder subsidiair aangedragen gi-ondslagen (werkgeversaansprakelijkheid en opdrachtgeveraansprakelijkheid) horen niet bij de kantonrechter thuis, waai-door de zaak voor het overige wordt verwezen naar de sector civiel. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 1 augustus 2012, UN BY2302 (ontruimingsbescherming) De hum-der huurt vanaf augustus 2009 een bedrijfsruunte waarin hij een kinderdagverblijf exploiteert. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was bekend dat de verhuurder op korte tei-mijn (na anderhalfjaai) over wenste te gaan tot sloop van het gehuurde. Nadat de huurovereen-



Jurisprudentieoverzictit

komst nog met een jaar is verlengd, zegt de verhuurder de huurder de ontruiming aan tegen 31 januari 2012. De huurder stemt hier niet mee in en beroept zich op ontruimingsbescherming. De huurder voert onder meer aan dat hij zich vanafhet begin af aan heeft ingespannen vervangende ruhnte te vinden, dat er thans nog geen alternatieve huisvesting is, dat hij pas vanaf 1 december 2012 een nieuwe ruimte kan betrekken en dat de eigenai-en van het kinderdagverblijf voor hun inkomen geheel afhankelijk zijn van het kinderdagverblijf Volgens de kantonrechter staat weliswaai' vast dat de verhuurder schade lijdt door de uitgestelde sloop en dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat deze overeenkomst van tijdelijke aard was, maai' dienen de belangen van de huui'der toch zwaarder te wegen. De kantom'echter wijst het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming toe. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam, 4 oktober 2012, LJNBX9491 (beëindiging, algemene voorwaarden, kernbediiig, uitleg, opzeggingstermijn) De exploitant van een restaurant huurt ten behoeve van dat restaurant een aantal roerende zaken van de verhuurder. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst kan worden opgezegd met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Voor wat betieft de looptijd van de hum overeenkomst wordt verwezen naar de algemene vooi-waarden. Hierin is bepaald dat de looptijd driejaar bedraagt. Na een jaar zegt de huurder de huurovereenkomst op met inachtneming van de temijn van diie maanden. Hier gaat de verhuurder niet mee alckoord. De kantonrechter is met de huurder van mening dat de hum'der niet bedacht hoefde te zijn op de looptijd van driejaar-, omdat dit kernbeding slechts in de algemene vooi-waarden is opgenomen. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 1 november 2012, LJNBY3228 (kwalificatie) De huurder huurt van de verhumder een ruimte in een clubgebouw van een hockeyvereniging waarin hij een kantine exploiteert. Hiertoe hebben de verhuurder en de hum-der een exploitatieovereenkomst gesloten voor driejaar en vervolgens verlengd met vijfjaai-. De verhuurder zegt de overeenkomst op tegen het einde van deze tweede huurperiode. De huurder stemt hier niet mee in en beroept zich op de huurbescherming van ai-t. 7:290 e.v. BW. Hierop stai-t de verhuurder een procedure. De kantonrechter ovei-weegt in de eerste plaats dat hier sprake is van een gemengde overeenkomst in de zin van ai-t. 6:215 BW nu deze overeenkomst zowel elementen van een huurovereenkomst, als van een exploitatieovereenkomst bevat. In de tweede plaats oordeelt de kantomechter met de huurder dat inderdaad sprake is van 7:290-bedrijfsruimte waai-voor een looptijd van 2 x 5 jaaigeldt. Aan dit oordeel legt de kantom-echter ten grondslag dat het pubiïek van de kantine weliswaar een enigszins beperkt publiek is, maar dat het publiek breder is dan alleen de leden van de betreffende hockeyclub. De vordering van de verhum-der wordt daarom afgewezen. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 15 november 2012, LJNBY3202 (gebrek onderhoud) De verhuurder heeft uh het gemeenschappelijk trapportaal asbesthoudend zeil laten vei-wijderen en daarbij aangegeven dat het portiek moet worden opgeknapt. Vei-volgens gaat de verhuurder niet over tot het opknappen van het ti'ap-


Tijdschrift voor

portaal. De huurder gaat hier niet mee akkoord en schakelt een deskundige in. Deze deskundige oordeelt onder meer dat de aanblik van het trappenhuis 'duidelijk m-moedig' is. De huurder vordert dat de verhuurder wordt veroordeeld tot herstel van de onderhoudsgebreken van het trappenhuis op straffe van een dwangsom. De verhuurder verweert zich door te stellen dat het trappenhuis wellicht niet aan de esthetische wensen van de huurder voldoet, maai' dat van een gebrek geen sprake is. De kantonrechter overweegt dat vaststaat dat de afgelopen 20 jaar geen onderhoud is verricht aan het trapportaal en dat de verhuurder het rapport van de ingeschalcelde deskundige onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken. Volgens de kantomechter is sprake van een gebrek in de zin van ait. 7:204 BW dat de verhuurder op grond van ai-t. 7:206 BW moet verhelpen. Rechtbank 's-Hertogenbosch 28 november 2012, UN BY4348 (beëindiging,fiaillissement,schadevergoeding) De huurder is failliet verklaard, waarna de verhuurder het einde van de huurovereenkomst heeft aangezegd tegen 1 augustus 2010 en de curator de huur heeft opgezegd tegen 30 juni 2010. De verhuurder voi'dert in deze procedm'e dat hij wordt toegelaten als concurrent schuldeiser in het faillissement van de huurder. De rechtbank oordeelt dat de humovereenkomst is geëindigd door opzegging door de curator ex ait. 39 Fw en dat de contractuele bepaling ter zake schadevergoeding geen effect heeft. De verhuurder is evenwel van mening dat de opzegging ex ait. 39 Fw in dit geval niet relevant is omdat de aanspraak op schadevergoeding al was ontstaan door de aanzegging van de verhuurder die aan de opzegging door de curator vooraf is gegaan. Volgens de verhuurder is de aanspraak op schadevergoeding gekoppeld aan de enkele aanzegging tot beëindiging van de huurovereenkomst en niet aan de door die aanzegging alsdan te realiseren beëindiging. De rechtbank deelt dit standpunt niet. Voor zover het standpimt van de verhuurder wel juist zou zijn, hangt het ontstaan van het recht op schadevergoeding dan toch zozeer samen met de beëindiging van de huurovereenkomst dat het daai'van niet los kan worden gezien. In geval van beëindiging van de huurovereenkomst heeft de Hoge Raad zich duidelijk uitgesproken over het recht op schadevergoeding voor de verhuurder. Als het einde van de huurovereenkomst wordt veroorzaakt door opzegging door de cmator ex art. 39 Fw dan sorteert die contractuele bepaling geen effect. De rechtbank concludeert dat de verhuurder geen vordering op de boedel heeft ter zake schadevergoeding voor alle nog niet betaalde huurtermijnen en daai om niet als concm'rent schuldeiser in het faillissement van de huurder kan worden toegelaten. Voorzieningenrechter Rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, 4 oktober 2012, UNBY0624 (beëindiging, ontruiming, huurachterstand) De verhuurder vordert in dit kort geding zowel een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst na afloop van de overeengekomen bepaalde tijd ls geëindigd, als dat de huurder het gehuui'de ontruimt vanwege een opgelopen huurachterstand van drie maanden. De verklaring voor recht kan (reeds) vanwege het constitutieve karakter van de gevraagde beshssing in kort geding niet worden toegewezen. Partijen verschillen van mening over de vraag per welke datum - de eerste of de vijftiende van de maand - de huur uiterlijk moet zijn betaald. De kantom'echter sluft aan bij de tekst


61


van de huuiovereenkomst en oordeelt dat de huur elke eerste van de maand moet zijn betaald, hoewel ui het verleden de gemeente een aantal maanden de huur namens de huurder rechtstreeks aan de veihuurder heeft betaald op de vijftiende van de maand met instemming van dè verhuurder. Uitgaande van de betalingsverplichting op de eerste van de maand, bedraagt de humachterstand exact drie maanden, welke achterstand door de huurder wordt erkend. De kantom-echter overweegt dat het alleszins aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. De kantom-echter wijst de gevorderde ontruiming daai-om toe. Rechtbank Rolterdam, sector kanton, locatie Middelharnis, 12 november 2012, UNBY4752 (totstandkoming, huurachterstand, misbruik van omstandigheden) De huurder heeft een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan waai-voor hij door de verliuurder in rechte is aangesproken. In deze eerdere procedure hebben partijen een regeling getroffen waarbij zij zijn overeengekomen dat de huurder de huurachterstand in zal lopen, bij gebreke waai-van de huurovereenkomst zal zijn ontbonden. Twee maanden na het overeenkomen van deze regeling (die de huurder niet volledig is nagekomen) sluiten pai-tijen een nieuwe humovereenkomst (met een nieuwe looptijd en de verplichting voor de huurder een bankgarantie te stellen). De huurder kan zich echter niet verenigen met de inhoud van deze humovereenkomst waai-op hij de nietigheid/vernietigbaarheid van de overeenkomst imoept op grond van misbruik van Omstandigheden. De kantomechter overweegt dat er weliswaar sprake is van een bepaalde afhankelijkheidsrelatie, maar dat de gevolgen daai-van in beginsel voor rekening van de huurder dienen te komen, nu het ook aan hem te wijten is dat deze afhankelijkheidsrelatie is ontstaan. Daarnaast komen de bepalingen van de huurovereenkomst de kantonrechter niet omedelijk voor (in het licht van de herhaalde wanprestatie van de huurder). De kantonrechter oordeelt aldus dat een perfecte nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen en veroordeeh de huurder tot betaling van de achterstallige huurtermijnen en de daarover verschuldigde wettelijke handelsrente. Voorzieningenrechter Rechtbank Utrecht 19 september 2012, LJNBY1142 (beëindiging ontruiming) De huurder huurt winkelruimte met magazijnruimtes in een winkelcentrum. In verband met de herontwikkeling van het stationsgebied heeft de verhuurder de hum-overeenkomsten opgezegd tegen 31 december 2011 op gi-ond van dringend eigen gebruik. De huurder heeft deze opzegging niet geaccepteerd, waarna de verhumder een bodemprocedure is gestart. In deze bodemprocedure heeft de kantonrechter in een tussenvonnis overwogen dat de vordering in beginsel toewijsbaar is, maai- dat pai tijen zich nog uit dienen te laten over de verhuis- en im-ichtingsvergoeding. De verhuurder kan niet wachten op (het in ki-acht van gewijsde gaan van) het emdvonnis in de bodemprocedure omdat hij dan in de knoop komt met de geplande sloopwerkzaamheden. Daai-om stai-t de verhum-der een kort geding waarin hij ontruiming vordert, uiterlijk op 1 november 2012. De voorzieningenrechter overweegt dat de verhum-der een voldoende spoedeisend belang heeft (de geplande sloopwerkzaamheden waarvoor al een omgevingsvergunning betreffende de sloop is verleend) en dat er geen gerede twijfel is dat de rechter in de bodemprocedure uiteindelijk de vordering tot onhuiming toe

62

Tijdschriftvoor

zal wijzen, nu de kantom echter zelf dat met zoveel woorden heeft ovei-wogen. Hoewel de ontruiming grote financiële gevolgen voor de huurder mee zal brengen, dient het belang van de verhuurder bij onhuiming toch zwaai-der te wegen, vooral omdat de sloop van het gehuurde slechts een onderdeel vormt van de zeer ingewikkelde herontwikkeling van het stationsgebied. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen. De voorzieningem-echter verklaai-t het vonnis uitvoerbaai- bij voorraad vanwege de grote belangen van de verhuurder en derden. Voorzieningenrechter Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 23 november 2012, LJNBY4133 (ontruiming, huurachterstand, indexeren) In deze procedure vordert de verhuurder m kort geding de ontruiming van het gehuurde vanwege een opgelopen huurachterstand en leverantieschuld. De huurachterstand bestaat uh het niet hebben voldaan van een deel van de gefactureerde huur, maai- ook uit het feit dat de verhuurder per abuis niet de volledige huurprijs heeft gemdexeerd de afgelopen tien jaai-. De kantomechter overweegt dat de verhumder, mede gelet op de langdurige periode waaiop de vermeende betalingsachterstand ziet, niet zonder meer heeft kunnen besluhen om dh bedrag alsnog in rekening te brengen (met een betalingstermijn van vijf dagen). Dit deel van de vordering wordt daaiom afgewezen. Het resterende deel van de huurachterstand en leverantieschuld wordt wel toegewezen (nu de hum-der die beide erkent). Aangezien de betalingsachterstand minder bedraagt dan de hum- die verschuldigd is over een periode van drie maanden, wijst de kantonrechter de gevorderde ontruiming af. Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector civiel, locatie Zwolle, 26 september 2012, UN BYl 775 (faUlissemenl, tussentijdse beëindiging, gebruiksovereenkomst) De huurder heeft een huurovereenkomst gesloten met de verhuurder voor een pand dat hij eerst iu eigendom had. Tevens bestaat er een gebruiksovereenkomst tussen de dochtermaatschappij van de hum-der en de verhum-der. Nadat het bedrijf van de huurder in slecht weer is komen te verkeren, heeft de huurder (een deel van) de activiteiten naar een nieuwe locatie verplaatst. Voor het gebruik van deze nieuwe locatie, waai-in een sportaccommodatie wordt gevestigd, is de gebruiksovereenkomst gesloten. Het pand waarin het bedi-ijf van de huurder werd uitgeoefend is vervolgens voor een symbolisch bediag overgedragen aan de verhuurder en de huurder heeft dit op zijn bernt van de verhum-der gehum-d. Nadat de huurder failliet is gegaan, zegt de curator van de huurder de huurovereenkomst op. In reactie hierop beëindigt de verhumder de gebruiksovereenkomst met de dochtermaatschappij van de hum-der, omdat beide overeenkomsten naar zijn oordeel nauw met elkaai- samenhingen en ontzegt de huurder de toegang tot de sportaccommodatie. De curator van de huurder stemt hier niet mee in en vordert schadevergoeding vanwege het toerekenbaar tekortschieten van de verhuurder. De rechtbank volgt het betoog van de cm-ator dat op basis van de specifieke omstandigheden van het geval, niet kan worden geoordeeld dat sprake is van een zodanige verbondenheid tussen de huurovereenkomst en de gebruiksovereenkomst dat opzegging van de huurovereenkomst doorwerkt in de gebruiksovereenkomst. Het subsidiaü-e verweer van de verhuurder dat sprake is van onvoorziene omstandigheden wordt eveneens afgewezen.




( De vordering van de curator tot vergoeding van de door de huurder geleden schade, nader op te maken bij staat, wordt daarom toegewezen. Voorzieningenrechter Zwolle-Lelystad, sector civiel, locatie Zwolle, 19 oktober 2012, UNBY0525 (faillissement, onderverhuur, beëindiging) De onderhumder humt sinds 1 mei 2008 kantoorruimte van de onderverhuurder, die het op zijn beurt huurt van de hoofdverhuurder. De onderverhuurder gaat op 12 juli 2012 failliet, waai-na de curator van de onderverhuurder de hoofdhuurovereenkomst op gi-ond van art. 39 Fw opzegt tegen 30 november 2012. Hierop bericht de onderhuurder dat hij zich met ingang van de maand oktober niet langer gebonden acht aan de verplichting om huur te betalen aan de onderverhuurder of de boedel. Nu de onderhum der een bankgai-antie heeft gesteld, vordert hij bij de voorzieningenrechter dat het curatoren wordt verboden om te trekken onder de bankgai antie. De voorzieningem-echter gaat er veronderstellenderwijs van uit dat ait. 37 Fw op de onderhuurovereenlcomst van toepassing is. Dit leidt er volgens de voorzieningem echter echter niet toe dat de vordering van de onderhuurder moet worden toegewezen, nu de curatoren van de ondei-verhuurder ook in dat geval nog het recht hebben om nakoming van de overeenkomst te vorderen over de maanden waai-in zij nog wel in staat zijn het huurgenot te verschaffen (oktober en november 2012). De vordering van de onderhuurder wordt dan ook afgewezen en de onderhuurder wordt veroordeeld om de huur over de beheffende maanden te voldoen. Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle ', 23 oktober 2012, UN BYl 761 (huurprijs, betalingsachterstand, vereenzelviging) De hum-der huurt op grond van een mondelinge huurovereenkomst een bedrijfsruimte waarin hij een Chinees restaurant exploiteert. De bestuurders van de verhuurder zijn (uiteindelijk, na tussenkomst van B.V.'s) de heer pC] en de heer [Yj. De heer [X] is tevens bestuurder van de huurder. In deze procedure vordert de verhuurder betaling van een huurachterstand die is opgelopen tot ruim € 245.000,-. De hum-¬ der ontkent dat sprake is van een hum-achterstand en beroept zich ter onderbouwing daarvan er onder meer op dat een deel reeds is overgemaakt via automatische incasso, dat een deel moet worden verrekend met een belastingschuld die de huurder voor de verhuurder heeft voldaan en dat de huurachterstand voor het overige teniet is gegaan door ven-ekening. Ter ondersteuning hiervan beroept de huurder zich op een verklaring van de verhuurder dat de huurachterstand is ingelopen. De kantonrechter beoordeeh de diverse vei-weren van de huurder. Het belangi-ijkste aigument, dat de verhuurder heeft erkend dat er geen huurachterstand meer bestaat, wijst de kantom-echter van de hand nu deze verklaring (indirect) van de heer \X\ afkomstig is, terwijl diezelfde heer [X] de uiteindelijke bestuurder van de huurder is. Vanwege deze vermenging van posities en belangen bij de heer PC| als aandeelhouder en bestuurder van zowel de verhuurder als de hum der en de te maken vereenzelviging, valt volgens de kantom-echter niet in te zien dat de hum-der gerechtvaardigd mocht veitrouwen op de juistheid van deze mededelingen en de gebondenheid van de verhuurder daaraan. Nu ook de overige verweren van de huurder gewogen en te licht bevonden zijn, oordeeh de kantom-echter dat de volledige vordering van de verhuurder moet worden toegewezen.

Nr.1 januari/februari2013


63

Jurisprudentieoverzicht mr. P.K. Oosterling-van der Maarel en mr. drs. C.F.J. Heemskerk* Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd - ofaan de redactie ter hand gesteld - in de periode 1 augustus 2012 t/m 30 september 2012.

I-loge Raad Hoge Raad 10 augustus 2012, NJ2012, 483 (huurprijs, ingangsdatum huurverplichting, tussentijdse beëindiging) Het gaat om de vraag vanaf welk moment huur is verschuldigd. Bij het aangaan van de huurovereenkomst voor woonruimte was het pand nog niet geschild voor bewoning. Verliuurder zou de werkzaamheden aan de buitenkant voor zijn rekening nemen en huurder die aan de binnenkant. Na afronding dóor verhuurder van de werkzaamheden aan de fiindermg en de buitenzijde van het pand, wordt het gehuurde aan huiuder ter beschikking gesteld voor het oploiappen van de binnenkant. Vervolgens weigert huurder om de humte voldoen, waarop verhum-der betaling van de achterstallige hum-penningen en tevens ontbinding van de huurovereenkomst vordert. Het hof heeft geoordeeld dat in beginsel huur is verschuldigd vanafhet moment dat verhuurder het gehuurde aan hum-der ter beschikking heeft gesteld, tenzij pai-tijen anders zijn overeengekomen. De bewijslast voor het bestaan van een dergelijke afwijkende afspraak rust op huurder. Nu huurder niet is geslaagd in dft bewijs, is hij humverschuldigd vanaf de ingangsdatum van de huur en rechtvaai-digt de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst. Dft oordeel wordt door de Hoge Raad in stand gelaten, gedeeltelijk met eenzelfde ai-gumentatie als het hof en voor het overige met toepassing van ai-t. 81 RO. Hoge Raad 10 augustus 2012, LJNBW6737 (kwalificatie gehuurde, splitsing) Huurder huurt een gebouwencomplex dat volgens de huurovereenkomst bestemd is om te worden gebruikt als werken woomuimte ten behoeve van de leden van de coöperatieve werkgemeenschap. Van het gehuurde wordt 57,2 % gebraikt als woom-uimte, 29,2% als 230a-i-uimte en 5% als 290-bedi-ijfsi-uimte. In het kader van een door verhuurder gewenste huurverhoging voor de 290-bedrijfsruimte, steft verhum-der dat de huurovereenkomst moet worden gesplitst in afzonderlijke humovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten. Het hof heeft op basis van alle omstandigheden van het geval geoordeeld dat m dft specifieke geval niet kan worden gesplitst. Bij de beoordeling van de vraag of splitsing mogelijk is, dient de rechter volgens de Hoge Raad achtte slaan op "alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder." Het hof heeft volgens de Hoge Raad dejulste maatstaf toegepast en het oordeel is niet onbegi-ijpelijk, terwijl het voor het overige zozeer verweven is met waai-deringen van feitelijke aai-d, dat het niet volledig in cassatie kan worden getoetst. Nr.6november/december2012

Hoge Raad 28 september 2012, LMBX0358 (uitleg, opschortende voorwaarde) In deze zaak gebruikt onderhuurder een gedeelte van een ongebouwd terrein voor zijn onderneming in (buiten-)sportevenementen voor groepen. Een ander deel van dit terrein (namelijk het deel dat niet in onderhuur is gegeven) wordt door onderverhuurder gebruikt als speeltuin. Bij onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst rechtstreeks tussen hoofdverhuurder en onderhuurder, nemen partijen in de considerans een paragraaf op die aangeeft dat er drie overeenkomsten moeten worden gemaakt, namelijk één tussen onderhuurder en hoofdverhuurder en twee tussen hoofdverhuurder en onderverhuurder. Als gevolg van een ontstaan conflict ziet hoofdverhuurder af van de aanvankelijk beoogde overeenkomsten zoals verwoord in de considerans, waarop onderhuurder nakoming vordert. Nadat deze vordering in eerste aanleg was toegewezen, vernietigt het hof deze uitspraak omdat het de pai-agraaf in de considerans uitlegt als een opschortende vooi-waai-de die niet in vervuihng is gegaan. De Hoge Raad laat dft oordeel in stand met toepassing van art. 81 RO. Gerechtshof Gerechtshof Amsterdam 24 Januari 2012, WR2012, 108 (beëindiging, opzegging, oplevering, wijziging) Verhum der verhuurt een vleugel in een ziekenhuis aan huurder. Verhuurder vordert betaling van de huur over de maanden april t/m juli 2008, te vermeerderen met de conhactuele boete en buitengerechtelijke incassokosten, alsmede betaling van herstelkosten. Verhuurder is van oordeel dat de hum-¬ overeenkomst doorloopt t/m 31 juli 2008 en dat huurder niet heeft voldaan aan zijn ongedaanmakingsverplichting ten aanzien van door hem aangebrachte wijzigingen/aanpassingen. Huurder is echter van menmg dat hij per dag mocht opzeggen en per 1 april 2008 de huurovereenkomst heeft opgezegd en het gehuurde op die datum leeg en onhuimd ter beschikking van verhum-der heeft gesteld. Het hof oordeeft dat huurder gerechtigd was de huurovereenkomst per dag op te zeggen en dat per 1 april 2008 ook heeft gedaan. Verhuurder wordt toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden op gi-ond waai-van huurder redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat hij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in oorspronkelijke staat aan verhum-der diende op te leveren. GerechtshofAmsterdam 8 mei 2012, WR2012, 101 (beëindiging, dringend eigen gebruik renovatie) Verhum-der heeft de huurovereenkomst opgezegd op gi-ond van di-ingend eigen gebraik. In de onderhavige procedure vordert verhuurder om de datum vast te stellen waai-op de huurovereenkomst eindigt, alsmede onhuiming van het ge-

Kim Oosterling-van der Maaiel en Carolien Heemskerk zijn advocaat bij Houthoff Bunima te Amsterdam. Met dank aan Shanna Derksen en Arnout van der Hilst.


393

Jurispnidenüeoverzichl

humde. De kantom-echter heeft deze vordering afgewezen op de grond dat de in de opzeggingsbrief vermelde opzeggingsgrond uitgangspunt dient te zijn bij de beantwoording van de vraag of verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en verhum-der onvoldoende heeft gesteld om te kminen aannemen dat de door hem verlangde renovatie niet anders kan geschieden dan door beëindiging van de huurovereenkomst. Ook het hof komt tot het oordeel dat verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de renovatie van het pand waarin het gehuurde is gelegen zodanig ingi ijpend is dat die slechts mogelijk zal zijn als huurder is vertrokken. Het hof beki achtigt het vonnis waarvan beroep. Gerechtshof Amsierdam 3 juh 2012, UN BX4222 (oplevering, gederfde huur) Bij het einde van een huurovereenkomst kantoorruimte ontstaat een geschil over de staat van oplevering. Volgens verhuurder dient huurder nog diverse werkzaamheden uh te voeren, waaronder het verwijderen van scheidingswanden en tapijt. Nu huurder weigert om deze werkzaamheden uit te voeren, vordeit verhuurder een bedrag van € 26.290,- voor de werlczaamheden en 6 38.313,- aan gederfde huur. De kantomechter wijst deze vorderingen af, omdat er sloopplannen zijn voor het gebouw en de gebrekkige staat van oplevering derhalve geen schade oplevert. In het door verhuurder ingestelde hoger beroep wordt het voimis van de kantomechter vernietigd. Volgens het hof zijn de sloopplannen niet concreet genoeg, aangezien er sinds het vertrek van huurder al vier jaai- zijn versheken en er nog steeds geen concreet uitzicht op sloop bestaat. Vervolgens overweegt het hof dat huurder niet (volledig) aan zijn opleveringsverphchting heeft voldaan. Over de vraag welke conclusies daaiaan moeten worden verbonden, dienen pattijen zich nader uh te laten. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan. GerechtshofAmsterdam 17juh 2012, NJF 2012, 391 (beëindighig, redelijk aanbod, dringend eigen gebruik belangenafweging) Verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op de grond (primah) dat huurder niet heeft ingestemd met het aanbod om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan en (subsidiair) dringend eigen gebruik. In de onderhavige procedure vordeit verhuurder om de datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt. Het hof oordeelt dat de primaire opzeggmgsgi-ond niet kan slagen, aangezien het door verhuurder gedane aanbod niet als redelijk kan worden beschouwd. Het hof acht het belang van verhuurder om het gehumde ter beschikking te ki-ijgen di-ingend. Vooits oordeeh het hof dat daarnaast dient te worden beoordeeld in hoeverre verhum-der het gehuurde ook zo dringend nodig heeft dat van hem, de belangen van beide paitijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Het uitvoeren van deze belangenafwegmg is door huurder bemoeilijkt doordat hij terughoudend is geweest in zijn mededelingen. Deze terughoudendheid komt volgens het hof voor rekening van huurder. Alles afwegende, komt het hof tot het oordeel dat van verhumder niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten.

394

GerechtshofArnhem 10juh 2012, UNBX4703 (beëindiging, opzegtermijn) De huurovereenkomst voor kantoorruimte is aangegaan voor de duur van vijfjaai-, eindigend op 1 mei 2011. Behoudens opzegging (met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden) zal de huurovereenkomst worden verlengd met nogmaals vijfjaar Hum-der zegt de overeenkomst op per aangetekende brief (gedateerd 29 april 2010). Deze brief verstumt huurder diezelfde dag nog per e-mail, maaide aangetekende brief bereikt verhuurder pas - vanwege Koninginnedag en het weekend - op 3 mei 2010. Verhumder stelt dat huurder de opzeggingstermijn niet in acht heeft genomen en dat de huurovereenkomst dientengevolge met vijf jaai- is verlengd. Hierop vordert huurder een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst wel rechtsgeldig is opgezegd en dat de huurovereenkomst derhalve eindigt op 1 mei 2011. De kantom-echter wijst deze vordering toe op grond van de beperkende werkhig van de redelijkheid en billijkheid (de opzeggingsregels zoals geformuleerd in de huurovereenkomst zijn niet van toepassing). In hoger beroep behandelt het hof eerst het beroep op de aanvullende werking van de redelijklieid en biUijklieid (waai-op huurder eveneens een beroep heeft gedaan). Nu paitijen niet in de overeenkomst hebben geregeld wat tussen hen rechtens is indien de uiterste opzeggingsdatum een feestdag is, zal deze overeenkomst moeten worden aangevuld. Het hof bereikt langs de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid hetzelfde resultaat als de kantom-echter via de beperkende werking: de huurovereenkomst is tijdig opgezegd. GerechtshofArnhem 4 september 2012, UNBX6413 (gebrekenregeling, bestemmingsplan, ontbinding) Paitijen hebben een huurovereenkomst gesloten waai-bij een horecabedrijf wordt verhum-d. Dit horecabech-ijf is gelegen op een sportpark waarop ingevolge het bestemmingsplan de bestemming 'sport- en recreatiegebied' rust. Dit houdt in dat het horecabedrijf alleen als sportkantine kan worden gebruikt. Dit is niet overeenkomstig de bedoeling van partijen. De kantonrechter heeft onder meer geoordeeld dat verhumder tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uft de huurovereenkomst en dat hum-der de huurovereenkomst gerechtvaardigd heeft kunnen ontbinden. Het hof overweegt in dft kader dat ook de aanwezigheid van een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt een gebrek kan vormen in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Volgens het hofis daarvan ui het onderhavige geval sprake en is dit gebrek van voldoende gewichtige aai-d en ernst voor de door hum-der gevorderde ontbinding van de overeenkomst. Gerechtshof 's-Gravenlmge 13 december 2011, WR 2012, 109 (huurprijswijziging, benoeming deskundigen) Verhuurder heeft aan huurder te kennen dat hij aanpassing van de huurprijs wenst. Paitijen hebben elk de in hun opdracht opgemaakte deskundigenrapporten aan de ander toegezonden en hebben op basis daai-van onderhandeld over de huurprijs. Paitijen hebben evenwel geen overeenstemming bereikt. Verhuurder heeft vei-volgens een verzoekschrift ex art. 7:304 lid 2 BW ingediend en primair verzocht hem in dat verzoek niet-ontvankelijk te verklai-en en subsidiair de benoeming verzocht van de door hem voorgestelde deskundige. Het hof oordeeft dat er geen sprake is van een of meer gezamenlijk benoemde deskundigen, nu partijen ieder door een eigen deskundige de huurprijs hebben laten taxeren en


Nr 6 november/december 2012


beide taxaties onafhanlcelijk van elkaai- tot stand zijn gekomen. Op grond hiervan is het hof van mening dat verhum der ontvankelijk is in zijn verzoek. Het hof gaat derhalve over tot benoeming van deskundigen. Gerechtshof 's-Gravenhage 14 augustus 2012, LJNBX4375 (beëindiging, uitleg, medeondertekening) Bij de huurovereenkomst voor winkeli-uimte tekent de echtgenote van hum-der mee en zal daaimee gai-ant staan voor alle financiële verplichtingen -welke voortvloeien uit de huurovereenkomst. Humder wordt kort na het ingaan van de huurovereenkomst doodgeschoten, waarna de huurovereenkomst door zijn echtgenote wordt opgezegd. De echtgenote stelt dat pai-tijen zijn overeengekomen dat de echtgenote de hum- zal blijven betalen totdat er een nieuwe huurder zal zijn gevonden. Verhuurder accepteert de opzegging niet en vordert ontbinding van de huurovereenkomst en vergoeding van de leegstandsschade. De kantonrechter wijst de ontbinding toe overwegende dat de ontbinding gelijkgesteld moet worden aan een ontbinding met wederzijds goedvinden, omdat verhuurder als professionele partij de echtgenote had moeten wijzen op de opzeggingsmogelijkheid op giond van ait. 7:302 BW. Hierm ziet de kantonrechter aanleiding om de leegstandsschade af te wijzen. Verhuurder voert in hoger beroep aan dat de echtgenote medehuurder zou zijn. Na uitleg van de overeenkomst, komt het hof tot het oordeel dat de echtgenote geen medehum-der was, maaislechts gai-ant stond. Het vonnis van de kantom-echter wordt beki-achtigd. Gerechtshof 's-Gravenhage 28 augustus 2012, LJN BX7241(uitleg, gebruiksovereenkomst, opschorting, ontruiming) Verhuurder van woonruimte vordert in kort geding ontruiming van de woom-uimte, omdat huurder de woonruimte slechts tijdelijk mocht gebruiken tegen betaling van gas en elektra. De voorzieningenrechter oordeelde dat geen sprake was van tijdelijk anti-ki-aakgebruik, maai- van gebruik op grond van een hum-overeenkomst, terwijl verhuurder weigerde de schriftelijke huurovereenkomst aan huurder te versti-ekken. Op basis hiervan was huurder gerechtigd de huurbetalmg op te schorten, hi hoger beroep oordeelt het hof dat verhum-der de huurovereenkomst inderdaad diende te verstrekken, maai- dat dit niet de opschoiting van de volledige huurpenningen rechtvaardigde. Als gevolg hiervan bestond voor een aanzienlijk deel van de huurachterstand geen rechtvaai-diging. Nu de woning ten tijde van het wijzen van arrest al was ontruimd, is de ontruiming niet toegewezen, maar werd huurder wel veroordeeld in de proceskosten. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 21 september 2010, NJ2012, 477 (beëindiging, ontbinding, ontruiming, opschorting, gebreken) Verhuurder vordert ontbinding van de hum-overeenkomst en ontruiming van het gehuurde op grond van een tekortkoming van huurder in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichtingen. Huurder beroept zich op een opschortingsrecht in verband met achterstallig onderhoud en gebreken aan het gehuurde. De kantonrechter wijst de vorderingen van verhuurder toe. Het hof oordeek dat, indien al sprake zou zijn van de door huurder gestelde gebreken, die omstandigheid niet kan dienen als rechtvaardiging voor het gedurende acht maanden geheel onbetaald laten van de huur. Het hof beki-achtigt het vonnis waarvan beroep.

Nn 6november/december2012

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 22 mei 2012, WR 2012, 104 (beëindiging, ontbinding, ontruiming, schuldsanering) De kantom-echter heeft de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehumde toegewezen. Nadien is op huurder de schuldsaneringsregeling van toepassing geworden. Het hof ovei-weegt dat bij de beoordeling van de vorderingen ex nunc het gegeven dat inmiddels de schuldsanering is uitgesproken niet aan bekrachtigmg van het vonnis in eerste aanleg in de weg staat. De toepasselijkheid van de schuldsaneringsregeling brengt mee dat de tenuitvoerlegging van het bela achtigde vonnis wordt opgeschort voor de duur van de schuldsaneringsregeling, mits de lopende huurtermijnen vanaf het moment van uitspreken van de toepasselijkheid van de schuldsaneringsregeling tijdig worden voldaan. Die opschorting vervalt indien tijdens de duur van de schuldsanering opnieuw een huurachterstand ontstaat. Als dat het geval is, zal verhuurder alsnog het ontruimingsvonnis ten uitvoer kunnen leggen. Indien hum-der aanhet einde yan de schuldsaneringsregeling een 'schone lei' verkrijgt, komt de grond van het ontruimingsvonnis en de beëindiging van de huurovereenkomst te vervallen. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 14 augustus 2012, UN BX4718 (huurprijs, voorschot huurverhoging) Verhuurder van een horecapand vordert in kort geding een voorschot op een hogere huurprijs, omdat een deskundige heeft geadviseerd dat de huurprijs kan worden verhoogd met € 40.000,- per jaai-. De kantom-echter heeft deze vordering afgewezen. Het hof wijst deze vordering echter toe, zij het tot een bedrag van € 30.000,- per jaai-. Reden hiervoor is het incassorisico dat verhuurder loopt als hij moet wachten op een uitspraak in de bodemprocedure, omdat het bedrijf van huurder niet goed loopt. Het restitutierisico voor huurder wordt ondervangen door het stellen van een bankgai-antie door verhuurder. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 21 augustus 2012, UN BX5165 (tussentijdse beëindiging, huurachterstand) Huurder van woonruimte heeft een huurachterstand laten ontstaan van ongeveer zes maanden. In eerste aanleg heeft de kantomechter de huurovereenkomst op vordering van verhum-der ontbonden. In hoger beroep voert huurder aan dat zijn huurachterstand lager is en de ontbinding niet rechtvaai-digt, omdat hij deze kan verrekenen met de waai-borgsom en de huurprijs over één maand waarin verhuurder de watertoevoer gedm ende twee weken had afgesloten. Volgens het hof gaat het beroep op verrekening niet op en is een hum-prijsvermindering van € 100,- gerechtvaai-digd als gevolg van het afsluiten van de watertoevoer gedurende twee weken. Het vonnis wordt beki-achtigd. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 28 augustus 2012, UN BX6032 (tussentijdse beëindiging, huurachterstand) Verhuurder en huurder van woom-uimte heffen een regeling om de opgelopen huurachterstand in te lopen. Huurder loopt zijn huurachterstand wel in, maai- betaak regelmatig te laat (direct na het ontvangen van zijn uitkering op de 15e van de maand). Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de opgelopen huurachterstand. Het hof overweegt dat verhuurder geen beroep kan doen op de huurachterstand die is ontstaan voor het treffen van de regeling, omdat deze tekortkoming door het treffen van de regeling is hersteld.


395


Gerechtshof 's-Hertogenbosch 4 september 2012, UN BX73 77 (beëindiging, failUssement huurder) Huuider van bedi'ijfsruimte gaat failliet waarna de cm'ator de huurovereenkomst opzegt met inachtneming van een termijn van drie maanden. Binnen deze drie maanden verhuurt verhuurder dit pand aan een derde voor een lagere huurprijs dan de oorspronkelijke huurprijs. Na het eindigen van de tijdelijke huurovereenicomst met deze derde, blijfl de derde gebruik inaken van het gehuurde. Verhuurder vordert van de curator over de drie maanden opzegterniijn het verschil tussen de oorspronkelijke huurprijs en de lagere huurprijs die de derde betaalt. Tegelijkertijd vordert verhuurder van de derde een redelijke gebruiksvergoeding na het eindigen van de huurovereenkomst die gelijk moet worden gesteld aan de oorspronkelijke (door de failliete huurder betaalde) huurprijs. De vordering tegen de derde wordt door het hof gedeeltelijk toegewezen waa bij het hof de redelijke vei'goeding stelt op het lagere bedrag dat deze derde ook tijdens de tijdelijke huurovereenkomst betaalde. De vordering tegen de boedel wordt volledig toegewezen nu het volgens het hof redelijk is dat verhuurder uheindelijk dezelfde opbrengst heeft als die hij zou hebben gehad indien hij het gehuui'de niet opniemv zou hebben verhuui'd binnen de opzegtermijn van di'ie maanden (en daai'mee de kosten voor de boedel heeft beperkt). Gerechtshof 's-Hertogenbosch 25 september 2012, UN BX8590 (uitleg, normale premie brandverzekering) Verhuurder vordert op grond van de algemene bepalingen winkelruimte betaling van huurder (tevens onderverhuurder) van de hogere dan normale premie voor de afgesloten brandverzekerrng welke zou worden veroorzaakt door het door onderhuurder uitgeoefende bedi'ijf Onderhuurder exploiteert in het gehuui'de een pizzeria wat naar het oordeel van verhuurder een verhoogd risico (hoger dan het brandrisico bij neutraal gebruik) met zich zou brengen. Op giond hiervan dient huurder de hogere dan normale premie te vergoeden. Huurder stelt daai'cntegen dat de 'normale premie' uit de algemene bepalingen moet worden begrepen als een normale premie voor een brandverzekerrng voor een restaurant of cafébedrijf Het hof volgt huui'der niet en stelt verhumder m het gelijk. Huurder beroept zich nog op rechtsvemerking. Dit betoog wordt wel gevolgd. Verhuurder heeft niet alleen lang stilgezeten, maar huurder is ook in een nadelige poshie komen te verkeren omdat hij geen rekening heeft kunnen houden met deze hogere premie en deze dus niet heefl door kunnen belasten aan zijn onderhuurder. De vordering wordt derhalve toegewezen, maar slechts vanafhet moment dat verhuurder voor het eerst aankondigde dat huurder deze hogere premie was verschuldigd. GerechtshofLeeuwarden 14 augustus 2012, UNBX4440 (onderhoud, totstandkoming) De eigenaai' van een bedi'ijfspand doet een potentiële hum'der een aanbod voor een op het ROZ-model gebaseerde huui'overeenkomst waarbij een gi'oot aantal voorzieningen 'om niet' ter beschikking aan huurder worden gesteld, met dien verstande dat huurder het eventuele onderhoud en vervangmg voor zijn rekening zal nemen, met uitzondering van het jaariijkse onderhoud van de voorzieningen die vallen onder de servicekosten. Dh aanbod is door huurder ondertekend en geretourneerd. Eigenaar stuurt vervolgens een uitgewerkte huurovereenkomst toe waarop de algemene be396

Tijdschrift voor

palingen van het ROZ-model van toepassing zijn. Huurder gaat akkoord, met uitzondering van met art. 13.4 van de algemene bepalingen dat betrekking heefl op de onderhoudsverplichting van huui'der. Eigenaar stemt niet in met de uitsluiting van art. 13.4. De potentiële huurder breekt de onderhandelingen af, waarop verhum-der stelt dat reeds een overeenkomst tot stand is gekomen. In eerste aanleg heeft de kantonrechter geoordeeld dat inderdaad een huurovereenkomst tot stand is gekomen, maai' dat art. 13.4 van de algemene bepalingen niet van toepassing is. Het hof volgt echter het betoog van huurder dat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, nu verhuurder onverwijld bezwaai' heeft gemaakt tegen de aanvaarding door hum der van het aanbod met het daarin opgenonien voorbehoud. Gerechtshof Leeuwarden 21 augustus 2012, UNBX5434 (onderhoud, beëindiging) Verhuurder van een woning vordert ontbinding van de huurovereenkomst vanwege ernstig achterstallig huurdersonderhoud bestaande uit leklcages en verstoppingen in de riolering. Tijdens de gerechtelijke plaatsopneming is door het hof geconstateerd dat weliswaar sprake is van acliterstallig onderhoud, maar dat dit onvoldoende is om de ontbinding van de huurovereenkoinst te rechtvaai'digen. Rechtbank Voorzieningenrechter Rechtbank Alkmaar, sector civiel, 7 oktober 2011, UNBX8535 (kwalificatie, deelgenoten) Partijen zijn gezamenlijk eigenaai- van een aantal appartementen. Na de echtscheiding tussen één van de eisers en gedaagde gaat gedaagde met medeweten van de eisers in één van de appaitementen wonen. Na verioop van tijd vorderen eisers ontbinding van de huurovereenkomst, omdat gedaagde geen huurpenningen betaalt. Volgens de voorzieningenrechter is echter geen sprake van een hum overeenkomst, noch van een gebruiksovereenkomst. Paitijen zijn deelgenoten nu zij gezamenlijk de eigendom van de appai-tementen hebben en moeten zich jegens elkaai- overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid gedragen. Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo, sector civiel, 3 augustus 2012, LJNBX3617 (beëindiging huurachterstand) Verhuurder vordert in kort geding onh uhning van de verhuurde bedrijfsruimte onder meer vanwege een opgelopen huurachterstand. Huurder vei-weeit zich met de stelling dat hij reeds huur bij vooruitbetaling heeft voldaan aan een voorgaande verhuurder. De voorzieningenrechter wijst de ontbinding af, maar veroordeeh huurder wel tot het voldoen van zijn huurachterstand. Het is aan hum-der om de voomitbetaalde huur op grond van onverschuldigde betaling terug te vorderen. Voorzieningemechter Rechtbank Almelo, sector civiel, 3 augustus 2012, UNBX3622 (beëindiging huurachterstand) Gedaagde is de 'voorgaande verhuurder' uft het hierboven besproken vonnis en thans huurder van één van de bedi-ijfsruimten van de nieuwe verhuurder. In dft kort geding steft gedaagde dat hij alle huurpenningen reeds aan de overige huurders terug heeft betaald (zie ook het hierboven besproken vonnis). Zelf heeft hij echter geen hum- betaald nu verhuurder hem niet als huurder wil hebben. De voorzieningenrechter wijst de gevorderde ontruiming af, maai- veroordeelt


Nr. 6 november/december 2012


huurder wel tot het betalen van de huurpenningen en het voldoen van zijn achterstand. Voorzieningenrechter RechtbanliAlmelo, sector civiel, 20 september 2012, UNBX8108 (beëindiging koop breekt geen huur) Na aankoop van het gehuurde, vordert verhuurder onhuiming van het gehuurde, omdat huurder er zonder recht of titel gebruik van zou maken. Hum der verweert zich met een beroep op at. 7:226 BW (koop breekt geen huur), omdat hij het van de rechtsvoorganger van verhuurder zou hebben gehuurd. Volgens verhuurder heeft huurder echter een huurovereenkomst gesloten met een veimootschap die geen zeggenschap had over het gehuurde. Deze vennootschap trad echter wel als lasthebber op bij de aanlcoop van de woning. Volgens de voorzieningenrechter zijn er voldoende omstandigiieden aanwezig om aan te nemen dat de vennootschap wel bevoegd was om de huurovereenkomst te sluiten. In dat geval moet de nieuwe verhuurder de huurovei'eenkomst respecteren op grond van at. 7:226 BW. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdatn 12 april 2012, NJF 2012, 329 (beëindiging, opzegging, schuldsanering) Verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van at. 305 lid 3 Fw. Hierin is bepaald dat verhuurder bevoegd is de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen indien hum'der jegens verhuurder een verplichting die ontstaat na de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling, niet nakomt. De kantomechter heeft huurder vervolgens veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Huurder heeft hoger beroep tegen dit vonnis ingesteld. In het onderhavige kort gedmg komt huui'der op tegen de dreigende onti'uiming, met als gi'ondslag dat er sprake is van een juridische misslag. De voorzieningenrechter oordeeh dat de opzegging van de hum'overeenkomst ex art. 305 Fw als bijzondere (opzeg)bepaling derogeert aan de gewone opzeggingsregels in het BW, zodat er geen sprake is van een juridische misslag. De vordering van huurder wordt afgewezen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 4 mei 2012, WR 2012, 106 (tekortkoming huurder, schotelverbod) Verhum der en hum'der zijn overeengekomen dat de plaatsing van individuele schotelantennes niet is toegestaan. Niettemin heeft huurder toch een individuele schotelantenne geplaatst. Verhum'der heeft vervolgens een plan ontwikkeld tot plaatsing van een gemeenschappelijke satelliet ontvangst voor het gehele complex waavan het gehum-de deel uitmaakt. Vervolgens zijn alle huurders van het beheffende complex aangesloten op de gemeenschappelijke satelliet ontvangst en hebben alle huurders, behalve huurder in kwestie, de individuele schotelantenne vemijderd. Verhuurder vordert in deze procedm'e verwijdering van de schotelantenne door huurder. De kantom'echter oordeeft dat de vordering tot verwijdering van de schotelantenne toewijsbaa is. Rechtbank Amsterdam, sector civiel, 20 juni 2012, UN BX5436 (exploitatie door huurder, aansprakelijkheid makelaar) Een makelaa' die nanens verhuurder op zoek is gegaan naa een huurder van woomtiimte is veroordeeld tot een schadevergoedmg, omdat hij zijn zorgplicht als makelaa heeft geschonden. De makelaa' heeft immers ondanks de hoge hum'prijs (€ 7.000,-/maand), geen onderzoek gedaan naa de

Nr. 6november/december2012

persoon van huurder, terwijl hum'der het gehuui'de zeer snel na het ingaan van de huurovereenkomst heeft verlaten. Inmiddels waren de sloten vervangen en werden blokken hasj in de woning aangetroffen. De schade wordt begroot op enerzijds de concrete schade (onder meer aan de sloten), en anderzijds de misgelopen huminkomsten die de rechter voor deze woning aannemelijk voorkomen. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 5 september 2012, UNBX6998 (faillissement, beëindiging, indeplaatsstelling) Nadat huurder failliet is gegaan, zegt verhuurder de huurovereenkomst op grond van art. 39 Fw op. Verhuui'der vordert in kort geding de ontruiming van het gehuui'de op de gi'ond dat (1) hij hiertoe gerechtigd is op grond van de toezegging van huui'der in te stemmen met ontbinding en ontruiming indien hij opnieuw in gebreke zou blijven met de tijdige betaling van de huurprijs, (2) hij de hum' rechtmatig heeft opgezegd en (3) niet aan de voorwaarden van art. 7:307 BW is voldaan. De curatoren vorderen te bepalen dat de opzegging door verhuurder nietig is c.q. daaraan geen effect toekomt, alsmede verhum'der te gebieden een derde in het gehuui'de toe te laten totdat in een bodemprocedure de indeplaatsstelling onlierroepelijk is afgewezen. Volgens de voorzieningem'echter is van een toezegging onvoldoende gebleken. De voorzieningem'echter oordeelt vooits dat de belangen van verhuui'der bij opzegging van de huurovereenkomst van onvoldoende gewicht zijn tegenover de belangen van de cm'atoren. Er kan met voldoende zekerheid van uit worden gegaan dat de bodemrechter de opzegging van de huur zal kwalificeren als misbruik van recht dan wel shijdig met de in acht te nemen normen van redelijkheid en billijkheid. Tot slot oordeeh de voorzieningem'echter dat met voldoende zekerheid kan worden vooruitgelopen op het oordeel van de bodemrechter dat de cmatoren een zwaawichtig belang bij de indeplaatsstelling hebben en dat ook overigens aan de voorwaarden van at. 7:307 BW zal worden voldaan. De vordering van verhuurder wordt afgewezen en de vordering van huurder - onder voorwaaden - toegewezen. Voorzieningenrechter Rechtbatik Amsterdam 11 september 2012 (niet gepubliceerd)^ (kraken, spoedeisend belang) De eigenaar van een (geki'aakt) gebouw vordert ontruiming van het gebouw en vaststelling van een anti-herki aaktermijn van een jaa. De ki'akers stellen dat ontruiming tot leegstand zal leiden en de eigenaa derhalve geen spoedeisend beleing heeft. De voorzieningem'echter overweegt dat het enkele feft dat een ontruiming tot leegstand leidt, nog niet maakt dat een eigenaa geen belang heeft bij ontruiming van zijn onroerend goed. De vraag is of de leegstand ongerechtvaa'digd is. De voorzienmgemechter oordeeh dat de eigenaa' een gerechtvaadigd belang heeft om in ieder geval gedurende een j a a te kunnen proberen het gebouw onder optimale omstandigheden te verkopen. Dat het gebouw na ontruiming gedurende het verkoopproces enige tijd leeg zal staan, leidt volgens de voorzieningem'echter niet tot ongerechtvaadigde leegstand. De vordering van de eigenaa wordt toegewezen.

1.

Deze uitspraak is gepubliceerd op www.tijdschiiftvoorhuuii echtbedrij fsruimte .nl.


397


Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 17 september 2012, UNBX7498 (tekortkoming, buitengerechtelijke kosten) Verhuui der vordert ontbinding van de huurovereenicomst, onti-uiming van het gehuurde en veroordeling van huurder in de buitengerechtelijke kosten. Humder wordt bij verstek veroordeeld. De vordering tot ontbinding en onti-uiming wordt toegewezen. De kantomechter oordeeh verder dat ait. 6:96 BW per 1 juli 2012 is gewijzigd. Per die datum gelden andere voorschriften om aanspraak te kurmen maken op buitengerechtelijke kosten. Aangezien verhuurder geen onderscheid heeft gemaakt in de huurachterstand van voor 1 juli 2012 en na 1 juli 2012, en dus geen uitsplitsing kan worden gemaakt van de incassokosten die zouden kunnen worden toegewezen over de huurachterstand voor en na 1 juli 2012, moeten de buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 18 september 2012, UNBX8702 (beëindiging, opzegging, vormvereisten) Huurder en verhuurder zijn in onderhandeling getreden over het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst. Huurder heeft in dat kader per e-mail aan verhuurder aangegeven dat hij de huurtermijn zal uitdienen indien partijen niet samen uit de onderhandelingen komen. Verhuurder vordert een verklai-ing voor recht dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en de huurovereenkomst met een termijn van vijfjaar is verlengd op de grond dat de opzegging niet of niet juist is geschied. De kantom-echter oordeelt dat het voor verhuurder duidelijk was of had behoren te zijn dat huurder met zijn mededelingen heeft beoogd de huurovereenkomst tegen het einde van de huurtermijn op te zeggen. De kantom-echter oordeeh dat, zelfs in het geval verhum-der de mededelingen van huurder niet als opzegging heeft opgevat, het naai- maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaaidbaar- is dat verhuurder zich beroept op het ontbreken van een formele opzeggmg omdat het in de gegeven omstandigheden voor verhum-der voldoende duidelijk was dat hum der op wilde zeggen. De vordering wordt afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 20 september 2012, UNBX8225 (tekortkoming, ontruiming, hennepteelt) Verhum der vordert in kort geding ontruiming van het gehuurde nadat een hennepplantage in het gehuurde is aangetroffen. De aanleg van een bedrijfsmatig opgezette hermepplantage is in beginsel een voldoende ernstige tekortkoming om de humovereenkomst te ontbinden. De voorzieningenrechter oordeelt echter dat onvoldoende is aangetoond dat in het geval van ontruiming voor adequate opvang van de di-ie schoolgaande kinderen wordt gezorgd. Het voorgaande en het feh dat reeds anderhalfjaar is verstreken sinds de ontmanteling van de plantage is onvoldoende aanleiding om vooruitlopend op de beslissing in een bodemprocedure de vordering tot onhuiming in kort geding af te wijzen. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 26 september 2012, UNBX8231 (tekortkoming, huurpenningen, boete) Verhuurder vordert betaling van de huurachterstand vermeerderd met (o.a.) de conhactuele boete. Huurder heeft de huurachterstand erkend, zodat dh deel van de vordering

398

wordt toegewezen. De voorzieningem echter oordeelt verder dat de boetebepaling in de algemene bepalingen, voor zover het betreft de toevoeging 'met een minimum van € 300,00 per maand', onduidelijk is. De voorzieningenrechter vraagt zich af of deze toevoeging behekking heeft op elk bedrag dat verschuldigd is voor elke inaand dat dit bedi ag open staat, op het totaal aan verschuldigde bedragen voor elke maand dat deze open staan of op een minimumdrempel aan verbeurde boetes, onder welke drempel nog geen boete verschuldigd is. Dit deel van de boetebepalmg wordt bij de toewijzing van de boete dan ook buiten toepassing gelaten. Rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen, 4 september 2012, UNBX8445 (tekortkoming, ontbinding, ontruiming) Verhuurder vordeit ontbinding van de hum-overeenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. De kantom-echter overweegt dat de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het verzoek van huurder om een terme de grace toe te staan wordt afgewezen, aangezien huurder niet aannemelijk heeft' gemaakt dat hij in staat is binnen een maand de huurachterstand te voldoen. Rechtbank Breda, sector kanton, 8 augustus 2012, UN BX8727 (tekortkoming, ontbinding, achterstallige huur, servicekosten, terme de grace) Huurder huurt sedeit lange tijd een woning van de woningcorporatie. Aangezien enkele keren de schoomnaakwerkzaamheden niet zijn verricht, betaalt huurder slechts gedeeltelijk de huur en geen servicekosten. Twee keer eerder is huurder veroordeeld tot betaling van de achterstallige bedragen en is zij geadviseerd om zich tot de hum-commissie te wenden voor wat betreft de klachten over de schoomnaakwerkzaamheden. Zij doet dit echter niet en blijft in gebreke met de huurbetalingen en servicekosten. In de derde procedure vordeit verhuurder niet alleen betaling van de achterstallige bedragen, maar tevens ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. Opnieuw geeft de kantonrechter aan dat huurder met betrekking tot de schoonmaakwerkzaamheden naar de huurcommissie had moeten gaan. Voorts overweegt de kantonrechter dat het voor de derde keer niet (geheel) voldoen van de huurpenningen en de semcekosten, de ontbinding van de hum-overeenkomst rechtvaatdigt. Aan huurder wordt echter een terme de grace verleend. Zij moet voor de rolzitting van 5 september 2012 betalen en daarvan bewijsstukken overleggen. Indien zij dit niet doet, zullen de vorderingen worden toegewezen. Rechtbank Breda, sector kanion, locatie Tilburg, 22 augustus 2012, UNBX7622 (gebrekenregeling ontbinding, huurprijsvermindering, schadevergoeding) Hum-der vordert (primair) ontbinding van de huurovereenkomst en (subsidiair) huurprijsvermindering en schadevergoeding op de grond dat sprake is van gebreken in de zin van ait. 7:204 BW. De kantom-echter oordeelt dat geen sprake (meer) is van gebreken in de zm van art. 7:204 BW. Ten overvloede merkt de kantom-echter op dat in het geval er (nog) wel sprake zou zijn van een gebrek, de vorderingen van hum-der alsnog zouden moet worden afgewezen. Verhuurder heeft terecht een beroep gedaan op ait. 11.5,11.6 en/of 11.8 van de algemene bepalingen. De vorderingen van huurder worden afgewezen.




Rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Gorinchem, 30Juh 2012, LJNBX5073 (tekortkoming, huurachterstand, contractsovemame, indeplaatsstelling) Verhuurder vordeit betalmg van de huurachterstand. Huurder stelt dat niet hij, maai- zijn rechtsopvolger gehouden is de huurachterstand te voldoen. De vraag die hier centraal staat, is of sprake is geweest van contractsoverneming zoals bedoeld in art. 6:159 BW. De kantomechter oordeeh dat niet is gebleken dat verhuurder met een overdracht van de huurovereenkomst heeft ingestemd dan wel aan een overgang van de hum-overeenkomst zijn medewerking heeft verleend. Daarnaast is volgens de kantom-echter geen sprake van een conhactsoverneming zoals bedoeld in ait. 7:307 BW. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt toegewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank 's-Gravenhage, sector civiel, 18Juh 2012, LJNBX2956 (tussentijdse beëindiging, otitruimingsverbod) Huurder, bijgestaan door een advocaat, sluit tijdens een comparitie een vaststellingsovereenkomst met verhuurder inhoudende dat zij de woning op een bepaalde datum zal verlaten. Op grond van het proces-verbaal dat is betekend aan huurder, vordeit verhuurder de ontruiming. Huurder verzet zich hiertegen en vordeit een verbod om tot onhuiming over te gaan. Geoordeeld wordt dat een in executoriale vorm uitgegeven proces-verbaal van een compai-itie, waarin een minnelijke regeling is vastgelegd, een geldige titel voor de ontruiming van een woning vormt (ait. 87 en 430 Rv). Aangezien het gaat om een executiegeschil dient overigens te worden getoetst of is voldaan aan de criteria uit het ai-rest Ritzen/Hoeksh-a (NJ 1984, 145). In de onderhavige situatie is daai- niet aan voldaan waai-door de vordering van huurder wordt afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank 's-Gravenhage 23 augustus 2012, LJNBX5497 (tekortkoming ontruiming, achterstallige betaling) Huurder huurt een staanplaats op een camping. De camping zal worden herontwikkeld tot een recreatiepai-k. Verhuurder zegt de huurovereenkomst op en vordert in verband met deze herontwikkeling ontruiming van de staanplaats evenals betaling van het door huurder verschuldigde staangeld. In reconventie vordeit huurder vernietiging van de huurovereenkomst op grond van ait. 3:44 lid 3 en lid 4 BW alsmede schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad. De voorzienmgem-echter wijst de vordering tot vernietiging van de huurovereenkomst af, aangezien vernietiging van een overeenkomst zich niet verdi-aagt met het voorlopige karakter van een voorlopige voorziening. De vordering tot betaling van schadevergoeding wordt eveneens afgewezen, aangezien het niet wam-schijnlijk is dat de bodemrechter de vordering tot vernietiging van de humovereenkomst zal toewijzen. Voor wat betreft de vorderingen in conventie oordeelt de voorzieningenrechter dat verhuurder de huurovereenkomst rechhnatig heeft opgezegd. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen, evenals de vordering tot betaling vanhet verschuldigde staangeld.

Voorzieningemechter Rechtbank 's-Gravenhage 21 september 2012, UNBX8024 (tekortkoming, ontruiming, achterstallige huut) Verhuurder vordert ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. Hoewel huurder niet (tijdig) aanwezig is geweest bij de zitting wordt het vonnis toch als een vonnis op tegenspraak beschouwd. Tegen hum-der was namelijk al eerder verstek verleend, welk verstek hij had gezuiverd. Daarom kan in een later stadium niet nogmaals verstek worden verleend waai-door een zuivering gericht op het (niet verleende) verstek geen effect sorteert. De vordering van verhuurder wordt toegewezen. Voorzieningenrechter Rechtbatik Haarlem, sector kanton, locaüe Haarlem, 6Juh 2012, UN BX5603 (wijzigingen, machtiging, bestemming) Huurder vordert in kort geding een machtiging om de voorpui van het gehuurde te wijzigen. De kern van het geschil is ofde door huurder beoogde veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde en of zwaai-wegende bezwaren van verhuurder zich verzetten tegen de aanpassingen. De voorzieningemechter oordeeft dat met de aanpassing van het gehum de het gebruik van het gehuurde niet binnen de overeengekomen bestemming blijft. De beantwoording van de vraag of de verandering noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van het gehuurde en of de bezwai-en van de zijde van verhum-der zich tegen het aanbrengen van de verandering verzetten, is aan de bodemrechter en niet aan de voorzieningem-echter. De voorlopige voorziening wordt geweigerd. Voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 18Juh 2012, UNBX5744 (tekortkoming, ontruiming, achterstallige huur) Verhuurder vordert ontruiming van het gehuurde, alsmede schadevergoeding en betalmg van de achterstallige huurpenningen. De kantom-echter oordeelt dat op basis van de in het geding gebrachte stukken niet kan worden vastgesteld ofde humtermijnen opeisbaai- zijn en welke gevorderde bedragen dejulste zijn. Gelet op deze onduidelijkheden en het feit dat in het gehuurde een groot aantal onderhuurders hun onderneming voeren, komt de kantom-echter na een belangenafweging en in het licht van de huidige economische situatie, tot het oordeel dat het niet verantwoord is nu al een onomkeerbaie beslissing tot ontruiming af te geven. Rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, 3 augustus 2012, LJNBX3844 (tekortkoming, ontbinding, ontruiming, hennep) Verhum-der vordert ontbinding van de huurovereenkomst, onhuiming van het gehum-de en schadevergoeding op de grond dat in het gehuurde hennep is aangehofifen. De kantom-echter overweegt dat, gezien de kleine schaal waarop hum-der zich met hennep heeft bezig gehouden, het uitblijven van overlast in welke vorm dan ook en het feit dat hum-¬ der enkel voor eigen gebruik kweekte, de geconstateerde tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaai-digt. De vordering van verhum der wordt afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Middelburg 16 februari 2012, UNBX7425 (ontruiming, executiegeschii) De kantom-echter heeft de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder ontbonden op de grond dat huurder het ge-

Nr. 6 november/december2012


399

Jwispnidentieoverzicht

humde in strijd met de algemene huui vooi-waaiden heeft gebruikt voor handelingen die op grond van de Opiumwet zijn verboden. Huurder vordert in koit geding opschoiting van de datum waaitegen de ontrukning is aangezegd. De voorzieningemechter oordeeh dat sprake is van een noodtoestand zijdens hum-der en dat hum-der inmiddels daadwerkelijk beschikt over andere woomuimte. Het is aannemelijk dat hum-der na ommekomst van de door hem verzochte termijn het gehum-de ook daadwerkelijk zal verlaten. Het doorzetten van de executie zal naar het oordeel van de voorzieningem-echter misbruik van recht opleveren. Voorzieningenrechter Rechtbanlc Rotterdam 26 maart 2009, LJNBX6445 (wijzigingen, installatie) Verliuurder verhuurt aan huurder een gedeelte van een dak alsmede ruimte(n) voor het toebehoren van telecommunicatieapparatuur. Huurder vordert (o.a.) de volledige en actieve medewerking van verhuurder aan de installatie van de door hem gewenste appai-atum- op het gehuurde. De voorzieningenrechter oordeelt dat het op gi-ond van de tekst van de humovereenkomst is toegestaan om de bestaande installatie aan te passen. De vordering tot medewerking van verhuurder wordt toegewezen. Rechtbank Rotterdam, seclor kanton, locatie Rotterdam, 16 maart 2012, LJNBX4109 (tekortkoming, ontbinding, goed huurderschap) Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst op de grond dat hum-der zich niet als een goed huurder heeft gedragen (de zoon van huurder zou in verdovende middelen hebben gehandeld). Verhum der is toegelaten tot het leveren van bewijs dat hum-der van de handel in verdovende middelen op de hoogte was en hum-der is toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. De kantonrechter oordeelt dat verhum-¬ der niet is geslaagd in het leveren van bewijs en dat niet is komen vast te staan dat huurder zich niet als goed huurder heeft gediagen. De vorderingen van verhuurder worden afgewezen. Rechtbank Rotterdam, seclor kanton, locatie Rotterdam, 11 mei 2012, LJNBX4256 (tekortkoming, schadevergoeding, overlast) Huurder ondervindt geluidsoveriast van de bovenburen en vordert schadevergoeding op de grond dat verhuurder ern-" stig zou zijn tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovei-eenkomst. De kantom-echter oordeelt dat verhuurder voldoende actie heeft ondernomen na de gemelde geluidsoverlast. Dat verhum-der na de uitkomst van het geluidsonderzoek enige tijd heeft gewacht met het nemen van concrete rechtsmaatregelen jegens de bovenbm en, is naaihet oordeel van de kantom-echter van onvoldoende gewicht om een toerekenbare tekortkoming aan te nemen. De vordering wordt afgewezen. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 6 juü 2012, LJNBXSm (overdrachl, huurkorting leegstandsrisico, onderhoud) Huurder vordert een bijdrage voor onderhoud, administratie en leegstand. Verhuurder steh dat niet hij maaide nieuwe eigenaar van het gehum-de tot betaling van de bijdrage gehouden is. De kantom-echter oordeelt dat de afspraak omhent de op verhuurder rustende onderhoudsveiplichtingen geen verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de 400

zaak tegen een door huurder te betalen tegenprestatie zoals bedoeld in ait. 7:226 lid 3 BW. Dh geldt ook voor de in de huur-Zbeheerovereenkomst opgenomen administratie- en beheertaken. Dh deel van de vordering wordt derhalve toegewezen. De kantonrechter oordeelt dat het beding dat feitelijk neerkomt op een huurkorting wegens het door huurder dragen van het leegstandsrisico, omniddellijk verband houdt met het gebruik van de zaak tegen een door huurder te betalen tegenprestatie. Dit beding is naar het oordeel van de kantomechter dan ook met de eigenai-enwissel overgegaan op de nieuwe verhuurder. Dit deel van de vordermg wordt derhalve afgewezen. Rechlbank Utreciit 7 december 2011 (niet gepubliceerd)'^ (huwprijswijziging) Partijen zijn verdeeld over de vraag of de door de BHAC gekozen panden kunnen worden aangemerkt als 'vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse' in de zin van art. 7:303 lid 2 BW. Vier van de vijf vergelijkingspanden zijn substantieel kleiner dan het door huurder gehuurde pand. Volgens huurder zijn deze panden daai-om ongeschikt. De kantonrechter volgt dh standpunt niet. Daarbij wordt onder meer overwogen dat een grotere bedrijfsruimte met een kleinere kan worden vergeleken, indien de grotere bedi-ijfsmimte in kleinere delen kan worden opgesplitst, mhs de bouwkundige ingi-eep die voor een wijziging vereist is, valt te verwaarlozen (HR 6 maait 1987, NJ 1987, 971 en HR 15 juni 2011, NJ 2011,435). Hoewel in dit geval niet gezegd kan worden dat het gaat om een te vei-waai-lozen ingreep, is deze zodanig beperkt in omvang (er behoeven namelijk geen constructieve ingi-epen plaats te vinden), dat aan dh criterium wordt voldaan, mits een correctie op de vierkante meterprijs wordt toegepast. De kantonrechter stelt de huurprijs van het gehuurde overeenkomstig het advies van de BHAC vast en veroordeelt huurder tot betaling daarvan. Rechtbank Ulrechl, seclor kanton, locatie Utrecht, 27juni 2012, LJNBX3438 (gebrekenregeling, schadevergoeding, asbest) Huurder van een bedrijfshal heeft een in de bedrijfshal gelegen koelcel aan een derde onderverhumd. Na ontdekking van asbest in het dak van de bedrijfshal, wordt het dak in opdracht van verhuurder verwijderd. Op het moment dat het gehuurde geen dak heeft, trekken er zwai-e regenbuien over het gehuurde. Hierdoor lijdt de onderhuurder schade. De onderhuurder houdt verhuurder en de aannemer aansprakelijk voor de schade. De onderverhuurder, de hoofdverhuurder en de aannemer zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de schade, aangezien zij onvoldoende voorzorgsmaatregelen hebben geü-offen. De kantom-echter neemt voor een deel eigen schuld van de onderhuurder aan. Rechtbank Utrecht, seclor kanton, locatie Utrecht, 11 juh 2012, LJNBX3489 (servicekosten) Na beëindiging van de huurovereenkomst ontstaat tussen pai-tijen discussie over de verschuldigde servicekosten over de jai-en 2007 en 2009. Verhum-der vordert betaling van deze servicekosten, doch heeft niet binnen de in de algemene bepalingen opgenomen termijn een mbrieksgewijs overzicht

2.

Deze uitspraak is gepubliceerd op www.tijdschiiftvoorhuurrechtbediijfsrumite.nl.


Nr 6 november/december2012

Jurisprudenlieoverzichl

van de servicekosten aan liuuider overgelegd. De kantonrechter oordeek dat het overschrijden van deze termijn niet zonder meer tot gevolg heeft dat verhuurder geen aanspraak meer kan maken op de betaling van de servicekosten, aangezien op de overschiijding geen sanctie staat. Vooits heeft het enkele stilzitten geen rechtsverwerking dan wel afstand van recht tot gevolg. Verhuurder heeft echter onduidelijke berekeningen overgelegd, zodat de vordering van verhuurder om die reden m zijn geheel moet worden afgewezen. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 11 juli 2012, LJNBX3528 (Overdracht, koop breekt geen huur, feitelijk bezit) Voor de werking van art. 7:226 BW is niet vereist dat huurder het feitelijk genot van het gehuurde heeft ten tijde van de overdi-acht. Rechlbank Ulrechl, seclor kanton, locatie Utrecht, 22 augustus 2012, LJNBX6618 (uitleg servicekosten) Verhuurder vordeit betaling van de huurachterstand (inclusief servicekosten) en betaling van de onbetaald gelaten naheffing van de energiekosten. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag ofhet in de huurovereenkomst opgenomen bedrag ter zake servicekosten een vast bedrag of een voorschotbedi-ag is. De rechtbank oordeeft dat uk de tekst van de huurovereenkomst niet kan worden opgemaakt dat het bedrag een voorschot op de servicekosten is. Er moet derhalve worden uitgegaan van een vast bedrag van servicekosten en de hoger uitgevallen energiekosten mogen in begmsel dus niet aan huurder worden doorberekend. De kantom-echter oordeelt echter dat het in shijd met goed hum-derschap is om zodanig met de energievoorzieningen in het gehum de om te gaan dat dit tot gevolg heeft dat de kosten van de energielevering voor verhuurder buitensporig hoog uitvaften en deze in geen enkele verhouding meer staan tot hetgeen mocht worden verwacht bij normaal gebraik van energie in het gehum de. Huurder heeft zich niet als goed huurder gedragen door de wijze waarop hij met de energievoorzieningen in het gehuurde is omgegaan. Dit levert een tekoitkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst die aan hem moet worden toegerekend. Aangezien het exacte bedrag van de schade moeilijk kan worden vastgesteld, begroot de kantom echter de schade op een bedrag dat hij redelijk acht.

op een tegemoetkoming in de verhuis- en im-lchtmgskosten als bedoeld in art. 7:297 BW, niet onevem-edig in zijn eigendomsrecht in de zin van art. 1 EP getroffen. De kantomechter ziet geen aanleiding om over dit onderwerp een prejudiciële beslissing te vragen aan het EHRM. Voorzieningenrechler Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, 2 augustus 2012, LJNBX3468 (tekortkoming, ontruiming, achterstallige huur, spoedeisend belang) Verhum der vordert ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand en de verschuldigde boetes. Vaststaat dat huurder structtueel en in ernstige mate zijn hoofdverplichting, de betaling van de huur, niet is nagekomen. De kantom-echter oordeeft dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruimmg van het gehuurde in een bodemprocedure met hoge mate van waarschijnlijldieid zal worden toegewezen. Dat huurder inmiddels voor een aanzienlijk bedrag investeringen in het gehuurde heeft gedaan, doet aan dk oordeel niet af De vordering tot ontruiming wordt derhalve toegewezen. De overige onderdelen van de vordering worden wegens gebrek aan spoedeisend belang afgewezen.

Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 29 augustus 2012, LJNBX6420 (beëindiging, dringend eigen gebruik) Verhuurder verhuurt aan huurder een winkelruimte en heeft de hum-overeenkomst opgezegd op de gi-ond dat verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft vOor eigen gebruik, dan wel op giond van de belangenafweging van ait. 7:296 lid 3 BW. De kantom-echter oordeeft dat sprake is van persoonlijk duurzaam gebraik aangezien de renovatie van het winkelcentrum waai-in het gehuurde is gelegen niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Verhuurder heeft tevens voldoende aannemelijk gemaakt dat hij het gehumde dringend nodig heeft in verband met de herontwikkeling van het winkelcentrmn. Het beroep van hum-der op ait. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM kan niet slagen. Huurder wordt door de weftelijke regeling betreffende de opzegging van de huur door verhum-der wegens dringend eigen gebruik, in aanmerking genomen het recht van hum-der



401

{

( 1

Jurisprudentieoverzicht mr. drs. C.F.J. Heemskerk* Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verliuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd of aan de redactie ter hand gesteld - in de periode 4 juni 2012 t/m 31 juli 2012.

Hoge Raad Hoge Raad 1 juni 2012, RvdW2012, 785 (gebre/ainregeling woonruimte, verrelcening Pierstelimsten) Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan met betrelcking tot woonruimte voor een relatief hoge huurprijs voor de duur van zes maanden. Zowel voor aanvang als kort daarna zijn diverse gebreken aan het gehuurde geconstateerd. De veihuiu-der weigert deze gebreken te herstellen. De huurder schort de betaling van de huurpenningen daarop deels op en laat de gebreken uiteindelijk herstellen, waama hij de herstelkosten verrekent met de huurpenningen. De verhuurder vordert betaling van de achterstallige huur en de contractuele boete. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep wordt de huurder in het gelijk gesteld, waama de verhuurder cassatie insteh. De verhuui-der klaagt er in de eerste plaats over dat hij niet deugdelijk in gebreke is gesteld ten aanzien van enkele kostenposten en daardoor niet in verzuim is geraakt. Daarnaast klaagt de verhum-der erover dat het hof voorbij is gegaan aan zijn stellingen met behekking tot de contractuele boete. De Hoge Raad volgt het advies van A-G Huydecoper en verwerpt beide klachten. Volgens de Hoge Raad behoeft de verwerping, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Hoge Raad 15 juni 2012, RvdW2012, 863 (bevoegdheid, afgebroken onderhandeUngen, optierecht huurder) De huurder humt bedrijfsruimte waarbij paitijen een eerste recht van hum- voor de huurder zijn overeengekomen voor het geval de verhuurder een nieuw gedeelte aan de bedrijfsruimte bouwt. Na aanbouw van het nieuwe gedeelte, treden pai-tijen in onderhandeling over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst daai-voor. Op het moment dat pai-tijen op hoofdlijnen overeenstemming hebben bereikt, schrijft de verhuurder aan de hum der dat hij het aanbod voor een bepaalde datum sclii-iftelijk moet aanvaai-den bij gebreke waai-van het aanbod is vervallen. De huurder geeft telefonisch zijn akkoord en een schriftelijke reactie blijft uit. De verhuurder breekt vervolgens de onderhandelingen af, waai-na de hum-der een vordermg tot dooronderhandelen in kort geding insteft. De vordering van de huurder wordt toegewezen. Daarop vordert de verhuurder schorsing van de tenuitvoerlegging, welke wordt toegewezen. In de daai opvolgende bodemprocedure vordert de huurder schadevergoeding wegens het ten om-echte niet totstandkomen van een overeenkomst. Deze schadevergoeding wordt in eerste aanleg en in hoger beroep toegewezen, waarna de verhum-der cassatie insteh. A-G Wissink gaat in op de leer van de afgebroken onderhandelingen zoals neergelegd in CBB/JPO en meent dat het hof deze leer juist heeft toegepast. De Hoge Raad volgt de A-G

Nr 5 september/oktober 2012

en ovei-weegt dat de tegen het ai-rest van het hof gerichte klachten niet tot cassatie kunnen leiden (ai-t. 81 RO). Hoge Raad 15juni 2012, LJNBW3210 (bevoegdheid, koopoptie, schadevergoeding) Het gaat om de vraag of de opvolgend verhuurder heeft voldaan aan het beding in de hum-overeenkomst dat bepaaft dat indien de verhuurder het pand wenst te verkopen, de verhuurder het pand eerst aan de huurder dient aan te bieden waai-na de huurder twee weken bedenktijd heeft. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de verhuurder de bepaling heeft geschonden. Het hof heeft aan de schending nog een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen via de wet verbonden. De verhuurder heeft cassatie ingesteld, maaide aangevoerde klachten kimnen niet tot cassatie leiden (art. 81 RO). Hoge Raad 29 juni 2012, NJ2012, 411 (beëindiging, ongebouwd onroerendgoed, redelijkheid en billijkheid) De hoofdhuurder/onderverhuurder zegt de hum-overeenkomst met de onderhuurder van ongebouwd om-oerend goed op in verband met overlast en de wens om het gehuurde zelf te gebruiken. De onderhuurder, die op het gehum-de outdoor activiteiten organiseert, stemt niet in met de opzegging. De onderhuurder vordert een verklai-ing voor recht dat de huuropzegging geen effect sorteert. De kantonrechter heeft de vordering van de onderhuurder toegewezen nu de belangen van de verhuurder bij hum-beëindiging onvoldoende zwaarwegend zijn in verhouding tot de belangen van de onderhum-der. De onderverhuurder steft hoger beroep in. Het hof overweegt dat een huurovereenkomst die betrekking heeft op ongebouwd onroerend goed op grond van ait. 7:228 BW in beginsel opzegbaar is met inachtneming van een opzegtermijn van een maand, tenzij sprake is van misbruik van opzeggingsbevoegdheid (ait. 3:13 BW) en vernietigt het vonnis van de kantonrechter. De huurder gaat in cassatie en betoogt dat dft een te beperkte maatstaf is. A-G Huydecoper en de Hoge Raad gaan mee in dit betoog. Het hof had volgens de Hoge Raad niet mogen volstaan met een toets aan misbruik van opzeggmgsbevoegdheid. De eisen van redelijkheid en billijkheid, in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Omdat het hof niet tevens aan deze maatstaf heeft getoetst, heeft het blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting en vernietigt de Hoge Raad het arrest van het hof Hoge Raad 29 juni 2012, RvdW 2012, 915 (tussentijdse beëindiging, huurachterstand, woonruimte) Nadat de huurder van woonruimte een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan, vordert de verhuurder ont-

Carolien Heemskerk is advocaat bij HouthoffBuruma te Amsterdam. Met dank aan Shamia Derksen, Anne Maiie Ferwerda en Arnout van der Hilst.


317


binding van de huurovereenkomst en betaling van de huurachterstand. De huurder heeft zich bij wijze van verweer beroepen op een opscliortingsreclit vanwege diverse gebreken aan het gehuurde. Zowel de kantomechter als het hof wijzen de vorderingen van de verhuurder toe en gaan voorbij aan het opschortingsverweer. Hierover klaagt de humder in cassatie. De A-G overweegt dat een algehele opschorting van de huur gedurende een betrekkelijk lange periode alleen gerechtvaaidigd is als er gebreken van navenante ernst zijn die tijdig zijn gemeld. In dit geval ging het om gebreken die niet, althans niet noodzalcelijkerwijs, een wezenlijke vermindering van het huurgenot opleverden, terwijl de hum-der een aantal van deze gestelde gebreken ook niet tijdig aan de verhuurder had gemeld. De Hoge Raad volgt de conclusie van de A-G en verwerpt de cassatieklachten met toepassing van ai-t. 81 RO. Hoge Raad29 juni 2012, RvdW 2012, 917 (beëindiging (sclïijn van) verlegenwoordiging) In deze zaak draaft het om de vraag ofeen opzegging gedaan door de gebruiker van het pand heeft te gelden als een rechtsgeldige opzegging namens de huurder. De feitelijke gebruiker van de door de verhuurder aan de huurder verhum-de kantoorruimte was een derde. De verhuurder communiceerde rechtstreeks met deze derde en de huurpenningen werden ook door deze derde rechtsheeks aan de verhuurder betaald. Nadat de gebruiker de huurovereenkomst heeft opgezegd, vordert de verhuurder een verklaring voor recht dat er niet rechtsgeldig is opgezegd en dat de huurr overeenkomst op basis van een bedmg dat daai-in is opgenomen voor vijfjaar is verlengd. De gevraagde verklai-ing wordt tot en met de Hoge Raad afgewezen. De Hoge Raad doet dft met toepassing van ai-t. 81 RO. Hoge Raad 13 juli 2012, LJNBW3217 (kwalificatie gehuurde) De hum-der huurt van de verhuurder een terrein waarop een tankstation wordt geëxploiteerd. De op het terrein gelegen opstallen - die voor het overgrote deel al aanwezig waren bij het aangaan van de huurovereenkomst — maken blijkens de huurovereenkomst geen deel uft van het gehum-de. De humder is op basis van de huurovereenkomst wel een vergoeding voor het tankstation verschuldigd aan de verhumder De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd en de onü-uhning aangezegd. In eerste aanleg heeft de kantom-echter geoordeeld dat ai-t.7:290 BW op de huurovereenkomst van toepassing is. Het hof heeft echter geoordeeld dat geen sprake is van bediijfsmimte in de zin van art. 7:290 BW, omdat paitijen de huurovereenkomst uitdrukkelijk hebben beperkt tot het terrein. De huurder heeft cassatie ingesteld en aangevoerd dat paitijen naast de hum-overeenkomst ook een exploitatieovereenkomst hebben gesloten, zodat sprake is van een gemengde overeenkomst waai-op ait.7:290 BW van toepassing is. De Hoge Raad overweegt echter dat het hof zonder miskenning van enige rechtsregel heeft kunnen oordelen dat het enkele feit dat het tankstation reeds op het ten ein aanwezig was toen de huurovereenkomst werd gesloten, er niet aan afdoet dat die overeenkomst betrekkmg had op een ongebouwde onroerende zaak. De omstandigheid dat de verhuurder door natrekking eigenaar is geworden, is ook niet van belang evenals het feft dat in de huurovereenkomst ook een exploitatievergoeding is opgenomen, nu geen

318

290-bedi-ijfsi-uimte maar een ongebouwde omoerende zaak wordt verhuurd. Hoge Raad 13 juh 2012, UNBW6754 (beëindiging dringend eigen gebruik woonruimte) De verhum-der vordert beëindiging van de huurovereenkomst wegens dr ingend eigen gebruik in verband met renovatie van de woomumite. Uit het deskundigenrapport is gebleken dat sprake is van een noodzaak van een mgrijpende en algehele renovatie. Renovatie is niet mogelijk met instandhouding van de huurovereenkomst. In eerste aanleg wordt de vordering toegewezen, waaibij wordt overwogen dat het in de rede ligt om huurder een vergoeding toe te kennen in de verhuis- en im-ichtingskosten. Deze tegemoetkoming wordt vastgesteld op € 100.000,-. Het hof beki achtigt het vonnis van de rechtbank. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van art. 81 RO. Hoge Raad 13 juü 2012, LJNBW7172 (kwalificatie gehuurde, exploitatievergoeding, gemengde overeenkomst, beëindiging, ontruiming) De huurder heeft een verklaring voor recht gevorderd dat op de huurovereenkomst het regime van ait. 7:290 BW van toepassing is. De huurder heeft op het gehuurde benzinestations opgericht voordat de huurovereenkomst inging. In cassatie wordt betoogd dat hierdoor het regime van 7:290 BW van toepassing is. De Hoge Raad overweegt dat paitijen wai-en overeengekomen dat de huurder op eigen kosten een benzinestation mocht stichten en dat aan het einde van de huurovereenkomst de gi-ond in ongebouwde staat aan de verhum-der zou moeten worden teruggegeven. Het feft dat de hum-der de benzinestations al had opgericht voordat de huurovereenkomst inging, doet er niet aan af dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een ongebouwde om-oerende zaak. Het hof heeft geoordeeld dat partijen met de opvolgende huurovereenkomst niet bedoeld hebben een nieuwe, van de eerste humovereenkomst wezenlijk af\\'ijkende overeenkomst, aan te gaan. De opvolgende huurovereenkomsten zien daai-om nog steeds slechts op ongebouwde giond en betreffen geen zelfstandige huurovereenkomsten met beü-ekking tot 290-bedrijfsruimte. De Hoge Raad vei-werpt het beroep. Hoge Raad 13 juU 2012, LJNBW7483 (huurprijs) Paitijen zijn overeengekomen om de BHAC als deskundige te benoemen ter opsteUing van een advies omhent een nader vast te stellen huurprijs zoals bedoeld in ait. 7:304 BW. De BHAC heeft vervolgens een deskundigemapport uitgebracht. De verhum-der heeft zich niet bij dft rapport willen neerleggen. De verhuurder vordert dat bij de vaststellmg van de huurprijs - in tegenstelling tot het gestelde in het rapport van de BHAC - wordt uitgegaan van de volledige aan de huurder ter beschikking staande bedi-ijfsruunte, met inbegrip van de voor rekening en risico van de hum-der gerealiseerde uitbreiding. De huurder stelt dat de door hem gerealiseerde uitbreiding dient te worden aangemerkt als een verbetering van het gehumde die op zijn kosten is aangebracht en dat, gelet op ait.7:303 lid 3 BW, deze uitbreiding niet mag worden meegerekend bij de verhoguig van de huurprijs. De kantom-echter heeft de vordering afgewezen en het hof heeft het vonnis van de kantom-echter beki-achtigd. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van ait. 81 RO.


Nr. 5 september/oktober 2012


Gerechtshof Gerechtshof Amsterdam 10 januari 2012, WR2012, 78 (indeplaatsstelling, huurkoop) De verhuurder bestrijdt dat de liuurder aan de wettelijlce vereisten voor indeplaatsstelling heeft voldaan. Naai- haar oordeel is een overeenkomst van humkoop geen overdracht van de onderneming in de zm van art. 7:307 BW en oefent de opvolgend hum-der niet zelfhef bedrijf uit, maar een van haai- dochterondernemingen. Het hof oordeeh dat ook een overeenkomst van huurkoop als overdi-acht zoals bedoeld in art. 7:307 BW moet worden beschouwd. Ondanks dat pas na vijfjaai- de laatste betalmg door de hum-koper wordt gedaan, kan niet pas na ommekomst van deze termijn over de legitimiteh van de indeplaatsstelling worden beslist. Voorts is er sprake van vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap en gaat het personeel dat bij de hum der in dienst was mee over naai- de opvolgend huurder. Er is derhalve daadwerkelijk sprake van overdracht van onderneming. Tevens geldt dat de opvolgend huurder voldoende waaiborgen biedt doordat een bankgaiantie is gesteld. GerechtshofAmsterdam 10 april 2012, LJNBW7821 (huurprijs, indexering, onredelijk nadeel) De verhuurder vordeit veroordeling van de humder om de achterstallige indexermg van de huurprijs over de periode 1990 tot 2009 te voldoen. De kantom-echter is van oordeel dat het naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaai- is dat aanspraak wordt gemaakt op de achterstallige indexering over deze periode en heeft de vorderingen van de verhuurder grotendeels afgewezen. Het hof overweegt dat de huurovereenkomst voorziet in een automatische indexering van de humprijs. Door deze bepaling te aanvaarden, heeft de huurder de verschuldigdheid van de jaai-lijkse indexering geaccepteerd. De huurder voert aan dat de verhuurder enkel in 1993 heeft verzocht om indexering en dat de huurder hieruit kon opmaken dat de verhum-¬ der geen aanspraak zou maken op de indexering. Naai- het oordeel van het hof heeft bij de huurder niet het gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontstaan dat de verhuurder definitief zou afzien van vordering van de te weinig betaalde bedragen. De stellmg van de huurder dat hem de mogelijkheid is ontnomen ora op de financiële gevolgen van de indexering te anticiperen, leidt er volgens het hof niet toe dat sprake is van onredelijke benadeling van de huurder. Het hof komt derhalve, anders dan de kantom-echter, tot het oordeel dat het de verhuurder vrijstaat om - met inachtneming van de begrenzing die vooitvloeit uit ait. 3:308 BW - zowel voor het verleden als wat betreft de lopende huur jegens de hum-¬ der aanspraak te maken op geïndexeerde huurbedragen. Het vonnis van de kantom-echter wordt vemietigd en de vorderingen van de verhum-der worden toegewezen. GerechtshofArnhem 8 mei 2012, UNBW7265 (beëindiging, investeringen verhuurder) De verhum-der heeft een tandaitsenpraktijk. Eind 1999 zijn de huurder en de verhuurder overeengekomen dat de huurder een ruimte zou huren, waai-bij de huurder gebruik kon maken van de door de verhuurder in het gehuurde ter beschikking gestelde behandelstoel en inventai-is. Pas begin 2002 heeft de verhuurder een concept-huurconhact aan de hum-der doen toekomen. De huurder is het niet eens met de inhoud daai-van en heeft de humovereenkomst op 30 december 2002 opgezegd tegen 31 maai t 2003. De verhuurder is

Nn 5 september/oktober2012

van mening dat de opzegtermijn te kort is. De kantom-echter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. In hoger beroep stelt de verhuurder dat het, gelet op de grote investeringen in het pand, de bedoeling van partijen was dat zij zich voor langere tijd aan elkaar verbonden en dat moet worden uitgegaan van een humtennijn van vijfjaai-. Naar het oordeel van het hofis het gehuurde niet aan te merken als 290-bedrijfsralmte en is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan. Het hof overweegt dat de -verhuurder de investeringen in het pand al had gedaan bij het aangaan van de hum-overeenkomst. Bovendien blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever aan de hum-¬ der een termijn heeft willen bieden ora zijn investeringen terug te verdienen. De door de verhuurder gedane investeringen gaan bij vertrek van de huurder niet verloren en leveren derhalve geen grond op voor de veronderstelling dat sprake zou zijn van een huuiterraijn van minimaal vijfjaar. Indien de verhum der een dergelijke tennijn wenselijk achtte, had hij deze bij het aangaan van de huur moeten opnemen. Het niet opnemen van een huurtermijn brengt voor beide partijen het risico mee dat de huur tegen een eerder tijdstip kan worden beëindigd dan hun aanvankelijk voor ogen had gestaan. Naai- het oordeel van het hofraochtde hum-der daarom de huui- beëindigen met inachtneming van een redelijke termijn. De door de huurder in acht genomen terraijn van drie maanden wordt redelijk geacht. GerechtshofAmsterdam 15 mei 2012 (niet gepubliceerd) (indeplaatsstelling, contractsovername) De verhuurder heeft met de huurders een mondelinge overeenkorast gesloten ten aanzien van de huur van een stuk weiland dat dient als tuin en parkeerplaats bij het woonschip dat de huurders in eigendora hebben en waai-op zij perraanent wonen. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd. De kantonrechter heeft reeds geoordeeld dat de door de verhuurder gedane huuropzeggingen geen rechtsgevolg hebben en dat de huurovereenkorast voor onbepaalde tijd voOrtdumt. In hoger beroep gaat het voornamelijk om de vraag of er een verklai-ing voor recht kan worden afgegeven dat van de huurovereenkomst deel uitmaakt een beding inhoudende dat de huurovereenkomst, in geval van overdracht van het woonschip, wordt voortgezet door de nieuwe eigenaar van het woonschip. Het hof overweegt, kort gezegd, dat de oevergrond voor een eigenaai- van een woonschip onmisbaai- is. Daai-ora is een dergelijke huurovereenkomst voor de verhuurder geen vrijblijvende zaak. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengenraeedat de verhuurder jegens de hum-ders verplicht is om met de huurders en de beoogde nieuwe eigenaar van het woonschip in redelijk overleg te heden over een verdere verhum- van de oevergi-ond en dat de verhuurder niet zonder meer mag weigeren aan verdere verhm-ing mee te werken. Dit is ook gebruikelijk in de orageving waai- het woonschip is gelegen. De hum-ders zullen echter ook met de gerechtvaardigde belangen van de verhuurder rekening moeten houden. De concrete omstandigheden van dat moment kunnen meebrengen dat van de verhum der niet kan worden gevergd aan een verdere verhuring van de oevergi-ond raee te werken. Er is geen plaats voor de toewijzing van de vordering in (onjgeclausuleerde vorm, aangezien een verklaring voor recht geen duidelijkheid biedt of in een concreet geval, zoals zich dat te zijner tijd zal aandienen, een verplichting tot verdere verhm-ing bestaat.


319


GerechtshofArnhem 10 juh 2012, LJN BX0845 (totstandkommg, appel tegen tussenvonnissen) Leidt lioger beroep tegen een eindvonnis en een tussenvonnis, terwijl reeds eerder is geappelleerd tegen het tussenvonnis, dat tevens een beslissing op een provisionele vordering bevat, tot niet-ontvankelijklreid van het hoger beroep tegen dat tussenvonnis? Nee, volgens het hof niet. Voor zover in dat tussenvonnis tevens in de hoofdzaak is beslist, kon en mocht appellant daai tegen eerst hoger beroep instellen tegelijk met het eindvonnis in de hoofdzaak. Partijen onderhandelen enkele jai-en over de aanhuur van een gedeelte van het nog te renoveren stadhuis in Zaltbommel. Er wordt een concept-huurovereenkomst gepai-afeerd. Is er een huurovereenkomst ontstaan? Nee, volgens het hof, op basis van het cri¬ terium uhHR2 februai-i 2001, #J2001, 179. Hoewel de zijdens partijen gepaiafeerde concept-huurovereenkomst de essentialia van een Iiuurovereenkomst bevat, is dat onder de gegeven omstandigheden onvoldoende voor de conclusie dat partijen definhieve overeenstemming hebben bereikt. De geparafeerde concept-huurovereenkomst kan niet los worden gezien van de andere daarmee samenhangende verbintenissen die nog tussen paitijen moeten worden geregeld en over een aantal daai van bestaat nog geen overeenstemming. Op basis van het criterium neergelegd in HR 12 augustus 2005, NJIQQS, AGI wordt het afbreken van de onderhandelingen evenmin onaanvaai-dbaar of om-echtmatig geacht. GerechtshofArnhem 10juli 2012, LJNBX1289 (tussentijdse beëindiging, tekortkoming, redelijkheid en billijkheid) De verhuurder vordert betaling van de resterende hum-penningen, nu de huurder de woning voor het einde van de huurovereenkomst heeft verlaten terwijl de huurovereenkomst niet tussentijds kon worden beëindigd. In dit geval is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst met een informeel karakter (noodoplossing tussen ex-pai-tners). Met het kar akter van de overeenkomst strookt dat de huurder zou proberen om zo snel mogelijk te verhuizen. Op het moment dat een meer permanente oplossing zich voordeed, is de huurder verhuisd. In het licht van het vorenstaande is het naai- maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaai- dat de verhuurder de huurder houdt aan shikte naleving van de humovereenkomst en betaling van de overige huurpenningen. Van zwaai-wegende belangen aan de zijde van de verhuurder is niet gebleken. Het hof beki-achtigt het vonnis waarvan beroep. Gerechtshof 's-Gravenhage 24 juü 2012, UNBX1656 (beëindiging, faillissement huurder) Nadat de huurder, een door de gemeente gesubsidieerde welzijnsmstelling, failliet is gegaan, zegt de verhum-der (de gemeente) de hum-overeenkomst op gi-ond van art. 39 Fw op. De curator betwist de rechtmafigheid van deze opzegging. Volgens de curator is de verhuurder slechts uh op economisch gewin nu het aan de hum-overeenkomst gekoppelde opstalrecht zou vervallen door de opzegging en de verhuurder daardoor ruim vijfjaar eerder het op het gehum-de gebouwde bum-thuis in eigendom zou verki-ijgen. Het hof volgt het betoog van de curator niet. De dum- van het tijdelijke opstalrecht is expliciet aan de duur van de huurovereenkomst gekoppeld, tei-wijl dit buurthuis geheel ofin overwegende mate is betaald uit overheidssubsidies. Daarnaast geldt dat de huurder door zijn faillissement niet meer in staat was om de, door het algemeen belang ingegeven, welzijnstaken

320

Tijdschrift voor

te vervullen en dat deze taken imniddels in handen van een derde waren. Volgens het hofis derhalve geen sprake van misbruik van bevoegdheid van de zijde van de verhuurder dan wel handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het hof overweegt nog dat dh wellicht anders zou kunnen zijn indien de curator aannemelijk zou hebben gemaakt dat de huurder aanzienlijke investeringen in het gehum-de zou hebben gedaan en onvoldoende tijd zou hebben gehad om deze terug te verdienen. Gerechtshof 's-Gravenhage 26juli 2011, WR2012, 94 (indeplaatsstelling gebrekenregeling, opschorting) De huurder huurt vanafjanuari 2003 een ouder, niet gerenoveerd pand waaiin hij een islamitische slagerij exploiteert. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder bekend is met de staat waarin het gehum-de verkeert en dat hij het gehuurde accepteert 'as is'. Als gevolg van verzakking van de fundering ontstaan er diverse scheuren, bai-sten wandtegels en klemmen deuren en kozijnen. De huurder verzoekt de verhuurder om deze gebreken te herstellen. Nu de verhuurder niet aan dit verzoek voldoet, schort de huurder de lium-betalingen op tot een bedrag van 6 347,99 per maand. De verhuurder vordert betaling van de achterstallige huurpenningen waarna de huurder in reconventie een hum-prijsvermindering vordert. In eerste aanleg is de verhuurder in het gelijk gesteld, met name omdat het verweer van de huurder onvoldoende was onderbouwd. Na hoger beroep van de huurder oordeelt het hof echter dat er wel degelijk sprake is van een gebrek, nu de huurder een dergelijke verzakking niet hoefde te verwachten bij het aangaan van de hum-overeenkomst. Het hof oordeelt dat het verminderde huurgenot van de hum-der een hum-prijsvermindering van 6 100,00 per maand rechtvaai-digt. Hoewel het opschortingsbediag van € 347,99 per maand hiermee onevenredig is, kan volgens het hof niet worden geoordeeld dat de tekortkoming dit bedrag niet rechtvaai-digde nu opschorting ook (ofjuist) als pressiemiddel wordt gebruikt. De tevens door de huurder ingestelde vordering tot indeplaatsstelling wordt afgewezen, omdat de huurder zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd en tevens niet is komen vast te staan dat de beoogde nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 6 maart 2012, WR 2012, 72 (overlast) De huurders van de verhuurder hebben een reputatie op het gebied van overlast en zijn daarom in bepaalde woningen geplaatst. De buur van de huurders vordert onder meer dat de verhuurder maatregelen treft om overlast tegen te gaan. Aan de orde komt de vraag of de verhuurder door de bumals niet contractspaitner gedwongen kan worden om rechtsmaatregelen te treffen jegens haar huurders. Overwogen wordt dat een goed verhuurder de belangen van de buur van haai- huurders dient af te wegen tegen die van haar hum-ders. Stilzitten kan onder omstandigheden onrechtmatig zijn. In het onderhavige geval zijn er omstandigheden die de gestelde onduldbaie overlast mdirect aannemelijk maken en daarom is de medewerking van de verhuurder aan het treffen van een voorziening die (mogelijk) leidt tot vermindermg van de overlast geboden. Daarbij speeh tevens een rol dat het in de macht van de verhuurder ligt om een einde te maken aan de door de buur ondeivonden overlast. Aangezien direct bewijs voor de overlast ontbreekt, dient echter terughoudendheid



Jurisprudentieoverzichi

te worden betracht bij de aai d van de te treffen maatregelen. Zolang het effect van andere maatregelen nog niet duidelijk is, ligt de meest vergaande maatregel in de vorm van ontruiming niet m de rede. Gerechtshof 's-Hertogenhosch 3 juh 2012, UN BX0425 (servicekosten) De huurder huurt bedrijfsruimte op de benedenverdieping van de veihuurder en de verhuurder verhuurt de boven de bedrijfsruimte gelegen woning aan een derde. Het pand heeft geen gescheiden energie- en watermeters voor de bediijfsruimte en de bovenwoning. De energie- en watermeters staan op naam van de huurder en de verhuurder en de huurder hebben de afspraak gemaakt dat de huurder een vergoeding voor de voorgeschoten energie- en waterkosten mag verrekenen met de te betalen huur. In geschil is of de tussen paitijen vastgestelde vergoeding een vast bedi-ag is of naderhand moet worden aangepast afhanlcelijk van het werkelijke verbruik van de bovenwoning. Het hof oordeelt dat bij een situatie waai'bij splitsing van het pand heeft plaatsgehad en sepai aat aan twee huurders wordt verhuurd zonder dat er afzonderlijke energie- en watermeters zijn, het uitgangspunt is dat er een verdeling plaatsvindt op basis van het werkelijke verbruik van iedere eeniieid. Indien het werkelijice verbruik niet exact kan worden vastgesteld, dient dft te worden geschat. Gerechtshof 's-Hertogenhosch 10 juh 2012, UNBX2253 (oplevering gehuurde) In deze procedure ging het om de oplevering van de gehuurde woonruimte aan het einde van de huur. Na opzegging door de huurder, volgt twee dagen voor het einde van de huur een inspectie van het gehum'de waarbij de huurder aanwezig is. Hierbij wordt een lijst opgesteld met geconstateerde gebreken die voor rekening van de huurder dienden te worden hersteld. De hum'der voert geen van deze werkzaamheden uit, waai'na de verhuurder deze zelf laat uitvoeren. De verhuurder vordeit in rechte betaling door de huui'der van de kosten van deze werkzaamheden. Zowel de kantom'echter als het hof wijzen de vordering toe. Het betoog van de huurder dat bij de aanvang van de huur geen beschi'ijving van het gehuurde is gemaaict, kan hem (voor zover dft al juist is) niet baten, omdat de huui'der niet heeft betwist dat het gehuurde zich in goede staat bevond en hij heeft erkend dat hij de werkzaamheden uft het inspectierapport voor zijn rekening diende uft te voeren. De huurder stelt ook dat hem geen redelijke termijn is gegeven om de werkzaamheden zelf uft te voeren. De huurder is echter verplicht om bij het einde van de huur het gehuui'de in goede staat temg te geven. Indien deze verplichting niet is nagekomen op het tijdstip waaiop de huurovereenkomst eindigt, dan is de huurder zonder ingebrekestelling in verzuim en schadeplichtig. De redelijke termijn is slechts van belang voor de hoogte van de schadevergoeding waaiop de verhuurder aanspraak kan maken. Gerechtshof 's-Hertogenhosch 17 juli 2012, UN BX2404 (indeplaatsstelling, wanprestatie verhuurder jegens brouwerij) De verhuurder van een horecapand heeft zich tegenover de brouwerij verplicht om bij vertrek van de huurder een door de brouwerij aangedragen nieuwe huurder een humovereenkomst aan te bieden, op dezelfde voorwaai'den als de oude huurovei'eenkomst (zodat de brouwer bij een nieuwe huurNr. 5 september/oktober2012

der de oorspronkelijke gegmandeerde afzet behoudt). In een tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat de verhuurder zich niet aan deze verplichting heeft gehouden en dat er als gevolg van deze wanprestatie geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Nadat paitijen zich hebben uitgelaten over de (hoogte van de) schadevergoeding, stelt het hof de schadevergoeding vast op € 19.125,00. Dft bedi'ag is gebaseerd op een looptijd van vier jaai' en diie maanden, een afiiame van 150 hectoliter per jaai' en een winstmai'ge van € 30,00 per hectoliter. Deze € 30,00 is gelijk aan de schadevergoeding die de vorige huurder onder de humovereenkomst per hectoliter diende te betalen, indien hij niet aan zijn afnameverplichting zou voldoen. GerechtshofLeeuwarden 3 juh 2012, UNBX0462 (contraetsovername, 403-verklaring) In het kader van een gesloten koopovereenkomst wenste de huurder de huurovereenkomst over te di'agen aan een opvolgend huurder De huurder had tevens een garantie afgegeven aan de verhuurder ten aanzien van de nakoming door de opvolgend huurder van diens veiplichtingen. De huur werd niet voldaan en naai' aanleiding daai van heeft de verhumder in eerste aanleg ontbmding van de huurovereenkomst gevorderd en betaling van de achterstallige huurpenningen van zowel de huurder (onder de afgegeven garantie) als de opvolgend huurder (op grond van de overgedragen huurovereenkomst). De kantom'echter heeft de vorderingen afgewezen, omdat de overdracht van de huurovereenkomst wegens gebrek aan medewerking door de verhum der nooft is geëffectueerd. De verhum'der kan zich derhalve niet op de garantie beroepen. In de toelichting bij een van haar giieven in hoger beroep voert de verhuurder aan dat wanneer de huurovei'eenkomst nooit is overgedragen, de oorspronkelijke huurder nog altijd huurder is en de moedermaatschappij van de huuider aansprakelijk is voor de humschuld op basis van de verklaring ex ait. 2:403 BW welke krachtens de huurovei'eenkomst ten behoeve van de huurder is afgegeven. Deze vordering wijst het hof toe. GerechtshofLeeuwarden 24 juli 2012, UNBX2644 (tussentijdse beëindiging, onderverhuut) De verhuurder van woomuimte vordert ontbinding en ontruiming vanwege verboden onderverhuur. De huurder gaat hier niet mee akkoord. In een tussenvonnis heeft de kantomechter de verhuurder opgedragen om bewijs te leveren dat de huurder 'gedurende lange tijd, een paai'jaai', de woning niet zelf in gebruik heeft gehad en/of de woning uit winstbejag heeft onderverhuurd (...).' Van deze bewijsopdracht komt de verhuurder in hoger beroep. Het hof volgt de verhuurder in zijn stelling dat dit een te zware maatstaf is en dat voor toewijzing van de ontbindingsvordering voldoende is als genoegzaam vast komt te staan dat de huurder het gehuurde gedurende 'enige tijd - zodanig dat de derde er zijn intrek heeft genomen - ter beschikking heeft gesteld.' Het hof vernietigt het vonnis van de kantomechter en verwijst de zaak naar Rechtbank Zwolle, waar de huurder de mogelijkheid zal ki'ijgen om aan te tonen dat de onderhuur met medeweten en goedkeuiing van de verhum'der is geschied.


321

Jurisprudenlieoverzichl

GerechtshofLeem'cn-den 24 juU 2012, UN BX2683 (lussenlijdse heëindiging, huurachterstand, servicekosten, oniruiming) De vordering van de verhuiu-der tot ontbinding van de humovereenkomst en ontruiming van liet gehuurde is door de kantomechter toegewezen. De kantom-echter heeft zijn oordeel onder meer gebaseerd op een e-mailwisselingftissende accountant van de verhuurder en de huurder, achterstallige hum-betaling dan wel het te laat betalen van de huur en geluidsoverlast. Het hof steft vast dat de kantonrechter selectief gebruik heeft gemaakt van de tekst van de e-mail van de accountant van de huurder. De verhuurder heeft aan het verzoek tot ontbinding een achterstallige betaling ten grondslag gelegd van het vierde kivai-taal van 2005. Vast staat dat deze betaling in november 2005 is voldaan. Weliswaaiheeft de huurder ook voordien stelselmatig de huur te laat betaald, maaide verhuurder verwierf eerst in mei 2005 de hoedanigheid van verhuurdei-, zodat de verhuurder zijn vordering tot ontbinding en ontruiming wegens het stelselmatig te laat betalen van de hum- niet gerechtvaardigd kan onderbouwen. Ditzelfde geldt voor de geluidsoverlast die door de huurder zou zijn veroorzaakt. Niet gesteld of gebleken is dat de vorige verhuurder hier een punt van heeft gemaakt. Het hof komt tot de conclusie dat de gronden die de kantonrechter aan zijn beslissing ten gi-ondslag heeft gelegd, niet de ontbindmg en ontruiming van de huurovereenkomst kunnen dragen. Het hof gelast een compai itie van pai-tijen voor het geven van nadere inlichtingen en het beproeven van een schikking. Rechtbank Rechtbank Almelo, seclor kanton, locatie Enschede, 15 mei 2012, UNBW5853 (tussentijdse beëindiging, overlast, opschorting huuipenningen) De hum-der huurt een woning en ondervindt overlast van ratten. De huurder schort de betaling van de huurprijs (gedeeltelijk) op. De overlast wordt door de verhuurder verholpen. De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehum de en betaling van de achterstallige huur. De kantonrechter overweegt dat de rattenoverlast een gebrek opleverde en de huurder zijn huurbetaling heeft mogen opschorten. Dft bevrijdt de humder echter niet zonder meer van zijn huurbetalingsverplichtingen. Naai- het oordeel van de kantom-echter is het gebrek hersteld en daarmee het bestaande opschortingsrecht opgeheven. De hum der heeft wel recht op een klein bedrag aan immateriële schadevergoeding. De vorderingen van de verhuurder worden afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo, 30 juh 2012, UN BX3143 (tussentijdse beëindiging, faillissement verhuuider, •woonruimte) De verhuurder van woomuunte is failliet verklaard en de curator heeft de huurder verzocht om te ontmimen. De huurder stemt hier niet mee in. Volgens de voorzieningenrechter is de bevoegdheid om tot onhuiming over te gaan weliswaar niet in de wet geregeld, maai- heeft de curator deze bevoegdheid op grond van het Nebula-arrest (HR 3 november 2006, NJ 2007,155). In dft an est, dat niet specifiek op de relatie verhuurder-gefailleerde/huurder zag, heeft de Hoge Raad immers bepaald dat de wederpartij van een gefailleerde bij een wederkerige overeenkomst niet zijn rechten uft deze overeenkomst kan blijven uitoefenen als ware er geen faillissement. Dft zou in strijd zijn met het beginsel van gelijk322

Tijdschrift voor

heid van schuldeisers. De voorzieningemechter trekt hieruft de conclusie dat de huurbeschermingsbepalingen van de huurder van woonruimte voor dft beginsel moeten wijken en wijst de vordering tot ontmimmg toe met inachtneming van een ontruimmgstermijn van twee maanden. Rechtbank Amsierdam, seclor kanton, 2 december 2011, WR 2012, 85 (servicekosten, redelijke koslen) In deze procedure hebben de huurders de servicekosten deels niet voldaan omdat deze te hoog zouden zijn en de verhuurder geen volledig inzicht wilde verschaffen in de administratie van de servicekosten. De verhuurder vordert betaling van de servicekosten inclusief 5% administratiekosten. De kantom-echter oordeelt dat de verhuurder, zeker gezien de gerekende administratiekosten, verplicht is om inzicht te verschaffen in de servicekosten. Volgens de huurders zijn de servicekosten veel te hoog, omdat het contract met de energieleverancier gebaseerd is op een gebruik dat bijna tweemaal zo hoog is als het daadwerkelijke gebruik. De kantonrechter overweegt dat bij de parlementaire behandeling van ai-t. 7:259 BW door de minister van Justftie is gesteld dat een verhuurder moet toezien op de kosten en het kwaliteitsniveau van de serviceverlening als hij hiervoor derden inschakeh. Volgens de kantonrechter betekent dh dat van de verhuurder mag worden verlangd dat hij zich op de daaitoe geëigende momenten rekenschap geeft van de door de derden geleverde diensten en de kosten daarvan. Indien de verhum-der aan die verplichting zou hebben voldaan dan was er een goedkoper contract afgesloten. De kantom-echter wijst de vordering van de verhuurder af en oordeeft dat de huurders de afgelopen jai-en € 12.405,87 teveel aan energiekosten inclusief adminish-atiekosten en btw) hebben betaald. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam 21 maart 2012, WR 2012, 76 (bevoegdheid, huurbeding) Verzoekster heeft het in de hypotheekakte opgenomen humbeding ingeroepen. Op grond van art. 3:264 lid 5 BW heeft zij verlof voor ontruiming bij de voorzieningenrechter gevraagd, aangezien het pand op een veiling iri onverhuurde staat meer oplevert. Blijkens de hypotheekakte betreft het definancieringvan een bestaande vastgoedportefeuille met veelal in Amsterdam gelegen woonpanden waai-op de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening van toepassing zijn. Deze panden zijn grotendeels bestemd voor sociale verhuur en zullen derhalve ook worden verhuurd. Verzoekster had daai-om redelijkerwijs kunnen weten of vermoeden dat niet alle panden gedurende de looptijd van de financiering en de hypotheek 'tijdelijk' niet zouden worden bewoond in verband met een verbouwing. Verzoekster heeft hier onvoldoende onderzoek naai' gedaan. Verweerster heeft belang om de woning te kunnen blijven huren en ook ten aanzien van een opvolgend huurder zal de woning zijn bestemd voor sociale verhuur. Verzoekster kan naar redelijkheid niet overgaan tot de uitoefening van het recht om het huurbeding in te roeperi. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsierdam, 13 april 2012, WR 2012, 90 (renovatie door verhuurder, redelijkheid voorstel, bouwkundige eenheid) De verhuurder is voomemens om twaalf panden te renoveren. In één van die panden woont de hum der. Onder de voorgenomen werkzaamheden vaft het vei-wijderen van zowel de schoorsteenmantel als het schoorsteenkanaal. De ver-



Jurisprudentieoverziciit

huurder laat weten een diaagvlakmeting te hebben uitgevoerd, waaruit blijlct dat 78% van de huurders voorstander is van de renovatie. De huurder wil zijn schoorsteenmantel en schoorsteenlcanaal echter behouden vanwege de aanwezigheid van een gaskachel. Hiertoe voert hij aan dat zijn woning niet een bouwkundige eenheid vormt met de overige panden, waai-door hij niet gebonden is aan de di-aagvlakmeting. De kantom-echter overweegt dat het begi-ip 'bouwkundige eenheid' weliswaai- niet in de wet is gedefinieerd, maar dat dh niet betekent dat de verhuurder de bevoegdheid heeft om zelf te oordelen welke panden hij gezamenlijk als bouwkundige eenheid aanmerkt. Gezien de zeer verspreide ligging van de panden is volgens de kantom-echter van enige bouwkundige eenheid geen sprake. Vervolgens beoordeelt de kantomechter ofhet voorstel desondanks toch redelijk is in de zin van ait. 7:220 lid 2 BW. De verhuurder voert aan dat de woningen geïsoleerd worden en dat centrale verwarming wordt aangelegd. De huurder stelt echter dat hij door de voorgenomen werkzaamheden geen gaskachel meer kan gebruiken, terwijl hij de daardoor verspreide warmte verkiest boven de verwalmde droge luchtstromen van centrale verwarming. De kantomechter overweegt dat in het pand van de huurder twee van de drie huurders tegen het renovatievoorstel zijn. Nu de huurder duidelijk heeft aangegeven dat hij voldoende op de hoogte is van het belang van goede ventilatie bij het gebruik van een gaskachel, er voldoende mogelijkheid tot ventilatie bestaat in de woning en het gebruik van gaskachels niet wordt verboden door zowel het oude als het nieuwe Bouwbesluit, oordeeft de kantonrechter dat het renovatievoorstel op dft punt niet redelijk is. Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, 5 maart 2012, LJNBW8101 (huurprijs, middenstandsbedrijfsruimte, advies BHAC) Bij een verzoek tot huuiprijsherziening van middenstandsbedrijfsruimte laat de kantom-echter zich veelal adviseren door de Bedi-ijfshuuradviescommissie (BHAC). In de regel wordt dat advies gevolgd; slechts als het advies ondeugdelijk is gemotiveerd of inconsequenties bevat, wordt hiervan afgeweken. In dft geval was niet voldoende gemotiveerd en onderbouwd waaiom bepaalde panden in de vergelijking wai-en betrolcken en andere, meer voor de hand liggende panden, niet. Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen, 22 juni 2012, UNBW9950 (tussentijdse beëindiging, tekortkoming, huurachterstand, ontbinding) De huurder huurt van de gemeente bedrijfsruimte waai-in een cultureel centrum wordt geëxploiteerd. De huurder heeft over een groot aantal manden een huurachterstand laten ontstaan, welke inmiddels is voldaan. De humachterstand zou zijn ontstaan omdat de huurder onvoldoende compensatie van de gemeente zou ontvangen. De gemeente heeft onder meer ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en onhuiming van het gehuurde. De hum-der heeft in reconventie de compensatie gevorderd. Geoordeeld wordt dat in de humovereenkomst geen afspraken zijn gemaakt over de compensatie. De huui der wist derhalve welke verplichting hij aanging en dat daar geen compensatie tegenover stond. Het laten ontstaan van een aanzienlijke huurachterstand is geen tekortkoming die gelet op de bijzondere aai-d daai-van de ontbinding niet rechtvaardigt. De huurder kon niet gerechtvaai-digd op de vergoeding vertrouwen. De gevorderde


ontbinding en ontruiming worden toegewezen en de reconventionele vordering wordt afgewezen. Rechtbank Arnhem, sector kanion, locatie Wageningen, 27 juni 2012, UNBW9938 (beëindiging, renovatie, dringend eigen gebruik) De verhuurder van bedi-ijfsruimte ex art. 7:290 lid 2 BW heeft beëindiging van de hum-overeenkomst met de huurder gevorderd, primair op gi-ond van dringend eigen gebruik wegens renovatie en subsidiair op grond van de algemene belangenafweging. De verhuurder is een vennootschap die is gericht op de renovatie en exploitatie van winkelvastgoed. De verhuurder is ook eigenaai- van het naast het gehum-de gelegen pand dat gedeeltelijk wordt verhuurd aan een zustermaatschappij van de verhuurder die daarin een supermai-kt exploiteert. De zustermaatschappij heeft een wens tot uitbreiding en gelet hierop wil de verhuurder het gehuurde na renovatie aan de zustermaatschappij verhuren. De ver¬ hum der stelt dat zij hierbijflnancieelbelang heeft. Geoordeeld wordt dat de verhuurder voldoende aamiemelijk heeft gemaaict dat er sprake is van een noodzaak tot renovatie die mede is ingegeven door financiële belangen. De vordering van de verhuurder wordt derhalve op de eerste grondslag toegewezen. Rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen, 17 januari 2012, WR 2012, 79 (wijzigingen, splitsing, onvoorziene omstandigheden) De verhuurder van winkelruimte vordert wijziging van de huurovereenkomst primair op grond van ait. 2:334r BW en subsidiair op gi-ond van ai t. 6:258 BW vanwege splitsing van de huurder. De verhuurder stelt dat zij geconfi-onteerd wordt met een minder gegoede hum-der en dat de huurovereenkomst daai-om niet ongewijzigd in stand kan blijven. In ait. 2:334r BW is een expliciete, bijzondere regeling opgenomen voor het geval dat er een onvoorziene omstandigheid is die bestaat uft de splitsing van een paitij bij een overeenkomst en de regeling dient teruglioudend te worden toegepast. Als een vordering op grond van ait. 2:334r BW niet toewijsbaai- is, is er geen plaats meer voor toetsing aan art. 6:258 BW, tenzij er sprake is van andere gronden c.q. een ander feitencomplex. Het gaat erom of door de splitsing sprake is van zodanig nadeel voor de verhuurder dat wijziging van de hum-overeenkomst aangewezen is om dh nadeel op te heffen. De wijziging behoort in relatie te staan met dat nadeel en niet verder te gaan dan nodig ter ondervanging daai-van. Dft geldt in het onderhavige geval alleen ten aanzien van de vordering tot het afgeven van een bankgai-antie. Rechtbank Assen, sector kanton, locatie Emmen, 1 februari 2012, WR 2012, 95 (kwalificatie, beëindiging uitleg huurders optie) Partijen hebben in 1964 een huurovereenkomst gesloten voor een stuk ongebouwde grond waai-bij partijen hebben afgesproken dat de huurder hierop een tankstation zou realiseren. Nadat het tankstation is gebouwd, zijn partijen in 1996 een nieuwe hum-overeenkomst aangegaan 'voor de duur van 15 jaai- met de mogelijkheid van 2 x 5 optie]a¬ ren.' In 2009, dus voor het verstrijken van de 15 jaar geeft de huurder te kennen gebraik te maken van de optie. De verhuurder stemt hier niet mee in en zegt de humovereenkomst op tegen het einde van de tei-mijn van 15 jaai-. Omdat de hum-der niet instemt met de opzegging, heeft de verhuurder


323


een verklaring voor recht gevorderd dat het gehuurde kwalificeert als een ongebouwde onroerende zaak en daarnaast de ontruiming van het gehuurde. De kantom-echter oordeelt dat ondanks dat het tankstation reeds lang voor het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst is gebouwd, toch sprake is van de verhuur van een ongebouwde om-oerende zaak. De kantom-echter komt tot dh oordeel, omdat de huurder niet op zijn minst aannemelijk heeft gemaakt dat paitijen bij het aangaan van de humovereenkomst in 1996 een wezenlijk andere constructie voor ogen heeft gestaan dan bij de eerdere huurovereenkomsten, waai-door de huurovereenkomst conform deze eerdere overeenkomsten moet worden uitgelegd. Het object van de huurovereenkomst is ook in de nieuwe overeenkomst een 'terrein ter grootte van 1200 m2'. De artikelen 7:290 e.v. BW zijn derhalve niet van toepassing. Vervolgens beoordeeh de kantom-ecliter de vraag of sprake is van een huurdersoptie waarvan de humder gebruik heeft gemaakt waardoor de huurovereenkomst met vijfjaai- is verlengd. Deze bepaling moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. De omstandigheden van het geval in aamnerking nemend, komt de kantom-echter tot het oordeel dat partijen bedoeld hebben te regelen dat de overeenkomst niet automatisch op grond van ai-t. 7:228 BW zou eindigen en evenmin op grond van ait. 7:230 BW voor onbepaalde tijd zou worden verlengd, maar desgewenst voor een nieuwe vaste periode van vijfjaai-. De huurovereenkomst is dientengevolge met de opzegging van de verhumder geëindigd. De kantom-echter wijst de ontruiming toe op een termijn van twee maanden zoals gevorderd. Rechtbank Breda, 4 juU2012, LJNBX0769 (beëindiging, oniruiming, schuldsanering) De huurder verzoekt de rechtbank om de onhuiming op te schorten en verzoekt gelijktijdig toelating tot de schuldsanermgi-egeling (art. 287b Fw). De rechtbank overweegt dat de opschorting kan worden toegewezen als daarmee kan worden bereikt dat een schuldenaar in het minnelijke traject tot overeenstemming met zijn schuldeisers kan komen. Naaihet oordeel van de rechtbank dient de opschoiting steeds te worden toegewezen, tenzij zwaarwegende belangen van de schuldeisers zich daar tegen verzetten, zodat tussen de huurder en de verhuurder een belangenafweging dient plaats te vinden. De rechtbank komt tot het oordeel dat het belang van de verhuurder om over te gaan tot ontruiming van het gehuurde zwaai-der dient te wegen dan het belang van de huurder om vanuft een stabiele situatie zijn financiële problemen te kunnen oplossen. Voorzieningenrechter Rechtbank Dordrecht, 16 mei 2012, UNBW5790 (tekortkoming, huurachterstand, overlast) De verhuurder vordert ontruiming van het gehuurde, omdat de huurder overlast veroorzaakt en een huurachterstand heeft laten ontstaan. Omdat de gemeente dreigt met de sluiting van het kamei-verhuurbedrijf heeft de verhuurder naaihet oordeel van de voorzieningem-echter een spoedeisend belang bij de onhuiming van het gehuurde. Vast is komen te staan dat de huurder een huurachterstand heeft laten bestaan, in huis blowt - hetgeen verboden is in de huurovereenkomst - en dat de huurder geluidsoverlast heeft veroorzaakt. Naar het oordeel van de voorzieningemechter leveren blowen en geluidsoverlast wanprestatie op, maai- is dft onvoldoende om het gehuurde te ontruhnen indien de huurachterstand tijdig wordt voldaan. De vordering tot ontrumiing en de gevorder-

324

Tijdschrift voor

de achterstallige hum- worden toegewezen, met dien verstande dat aan de huurder een week de tijd wordt gegeven om de huurachterstand te betalen in welk geval de ontruiming geen doorgang vindt. Rechtbank's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, 23 tiovember 2011, WR2012, 96 (beëindiging faillissement huunier, oplevering gehuurde, boedelschuld) Nadat de huurder failliet is gegaan, heeft de verhuurder de humovereenkomst voor bedrijfsruimte opgezegd. Bij oplevering blijlct dat er schade is aan de buitengevel en de deuren van het pand ter waai-de van € 24.000,-. De verlium-der vordert betaling van dit bedrag van de failliete huurder en stelt daarbij dat het een boedelschuld betreft nu deze verplichting tot schadevergoeding is ontstaan door toedoen van de curator en daaimee voortvloeh uft de opleveringsverplichting. De kantonrechter overweegt dat de huurder op grond van de huurovereenkomst al gedurende de looptijd gehouden was om deze schade te herstellen. Deze schadevergoeding is volgens de Icaiitoiii-echter daarmee geen schade die naai- haai- aai-d pas na het beëindigen van de huurovereenkomst moet worden vergoed en daarmee dan ook geen boedelschuld. Rechtbank 's-Gravetihage, sector kanton, locatie Gouda, 19 januari 2012, WR2012, 80 (beëindiging, dringend eigen gebruik, belangenafweging) De verhuurder is de juridische eigenaar van bedrijfsruimte waaiin een supermai-kt wordt geëxploiteerd. De verhuurder heeft, voor zover nodig mede namens de economische eigenaar, de huur opgezegd. Een van de vennoten van de economische eigenaai-, een commanditaire vennootschap, is onderhum-der en de verhuurder acht de positie van de onderverhuurder, ClOOO, als tussenschakel onwenselijk. Primair is opgezegd op grond van dringend eigen gebruik in de zin van ait. 7:296 lid 1 sub b BW en subsidiah op grond van de belangenafweging in de zin van art. 7:296 lid 3 BW. Persoonlijk gebraik in de zin van ait. 7:296 Ud 1 sub b BW door een ander dan de verhuurder kan gelden als eigen gebruik van de verhuurder, indien de verhum-der door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient. Dat is hier niet het geval. Op grond vanfiscaleen juridische overwegingen en vanuit rendementsbelang is gekozen voor een constructie waai-in de economische eigenaaihet gehuurde voor de jm-idische eigenaar houdt. Er is geen sprake van een economische eenheid die tot doel heeft het drijven van een onderneming in (een deel van) het complex. De belangen van de vennoten van de economische eigenaar zijn niet zodanig met de belangen van de juridische eigenaar (en tevens de hoofdverhuurder) te vereenzelvigen dat het in gebruik geven van de bedi-ijfsruimte door de juridische eigenaar aan de vennootschap van één van de vennoten kan gelden als het gebruik dat de juridische eigenaai- van die bedrijfsruimte maakt. Het belang dat de juridische eigenaar heeft bij de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst met ClOOO komt m het licht van ait. 7:296 lid 3 BW m beginsel voor afweging in aanmerkmg. Niet gesteld of anderszins is echter gebleken dat de juridische eigenaai- zelf enig nadeel lijdt of voordeel mist indien de hum-overeenkomst tussen haar en ClOOO blijft voortduren. De vorderingen van de verhuurder worden afgewezen. Hoger beroep higesteld.




Reciitbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 10 maart 2011, LJNBX0120 (tekortkotning, gebruik in strijd met bestemming, onderverhuur) De verhuurder verhuurt winkehuimte aan de huurder. De winkehuunte mag uitsluitend worden gebruikt als verkoopen magazijnruimte voor kinderkleding en aanverwante artikelen. De verhum-der vordert ontbinding van de hum-overeenkomst, ontruiming van het gehuurde en maakt aanspraak op de contractuele boete. De huurder zou namelijk een deel van het gehuurde onderverhuren aan een stomerij, hi het gehuurde is slechts een klein kledingi-ek met stoomgoed aanwezig dat voor klanten wordt ingenomen ten behoeve van een stomerij en ook weer door klanten wordt afgehaald. Geoordeeld wordt dat niet is komen vast te staan dat de huurder een deel van het gehuurde aan een derde in onderhuur dan wel in gebruik heeft gegeven, het gehuurde in strijd met de bestemming zou gebruiken en/of handeh in strijd met de openingstijden genoemd in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst. Het blijkt dat de verhuurder het gehuurde wenst te verkopen. Dit is echter geen geldige ontruimingsgrond. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem 13 juni 2012, LJNBW9625 (uitleg, totstandkoming nieuwe huurovereenkomst, vaststellingsovereenkomst) De verhuurder heeft nakoming door de huurder van de huurovereenlcomsten gevorderd. De huurder beroept zich op een vaststellmgsovereenkomst waai-bij paitijen eUcaar finale kwijting hebben verleend onder de voorwaai-de dat een nieuwe huurovei-eenkomst tot stand is gekomen tussen de verhuurder met een nieuwe huurder. De verhum-der steh dat nog geen overeenstemming is bereikt met de nieuwe huurder, zodat de voorwaarde nog niet is vervuld. Aan de orde komt dat de verhuurder en de nieuwe humder overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van een nieuwe huurovereenkomst. Onder verwijzing naar het Haviltex-criterium en de omstandigheden van het concrete geval wordt ovei-wogen dat paitijen een geldige vaststellingsovereenkomst hebben gesloten en dat de voorwaarde is vervuld. De huurder mocht er daaiom op vertrouwen dat hij niet meer door de verhuurder zou worden aangesproken. Rechtbank 's-Hertogenhosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch, 15 maart 2012, UNBV9689 (tussentijdse beëindiging, imputatieregeling) De verhuurder vordert ontbinding van de hum-overeenkomst en onh uiming van het gehuurde met veroordeling van de huurder tot betaling van de achterstallige huur. De kantonrechter overweegt dat de verhuurder de door de huurder gedane deelbetallngen op grond van art. 6:44 lid 1 BW in mindering heeft laten strekken op de buitengerechtelijke kosten. Buitengerechtelijke kosten vallen echter niet onder de zogenaamde imputatieregeling van art. 6:44 lid 1 BW. De achterstallige huur betreft na aftrek van de deelbetallngen geen volle di-ie maanden en rechtvaai-digt de vorderingen van de verhum-der niet en deze worden derhalve afgewezen. Rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, 8februari 2012, UNBW8460 (tussentijdse beëindiging belangenafweging) De verhuurder vordeit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruimmg van het gehum-de wegens mishandeling van een medewerker van de verhuurder door de huurder. Het ge-

Nr. 5september/oktober2012

zin van de hum-der betreft een sociaal zwak gezin en door de ontbinding van de huurovereenkomst zou het gezin in een noodsituatie komen te verkeren. De keuitonrechter oordeelt dat de belangen van de humder zwaai-der wegen dan het belang van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst. De vorderingen van de verhuurder worden afgewezen. Rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, 23 mei 2012, UNBW8400 (tussentijdse beëindiging, branchebescherming, wanprestatie verhuurder, matiging boete) Bij beëindigingsovèreenkomst zijn paitijen een beding overeengekomen waai bij de verhuurder wordt opgedragen er zorg voor te dragen dat zich in het gehumde gedurende tweeëneenhalf jaar geen modezaak vestigt op straffe van een boete van ruim € 38.000,-. De verhuurder houdt zich niet aan deze afspraak en verhuurt het pand aan een modezaak anderhalve maand voor het verstrijken van die tennijn. De gewezen huurder vordert betaling van de schadevergoeding. De veihuurder verzoekt om matiging, omdat hij zich gedurende lange tijd wel aan het bedmg heeft gehouden en intern over het hoofd heeft gezien dat de tennijn nog niet was verstreken. De kantom-echter overweegt dat matiging slechts aan de orde is indien de billijkheid dh klaaiblijkelijk eist en derhalve terughoudend moet worden toegepast. Het gaat om een overeenkomst tussen professionele paitijen, het boetebeding is helder en duidelijk geformuleerd en de verhuurder heeft er zelf voor gekozen om het boetebeding in de tijd te limiteren. Dat de hoogte van de boete en de werkelijke schade uiteenlopen, is onvoldoende om tot matiging over te gaan. De kantom-echter wijst derhalve de vordering tot schadevergoeding van de gewezen huurder volledig toe. Rechtbank Rottetdam, seclor kanton, locatie Rotterdam, 19 augustus 2011, WR 2012, 77 (servicekosten, redelijkheid en billijkheid) De verhuurder verstrekt de huurder jaai iijks, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalendeijaar, een overzicht van de in dat kalendeijaai- in rekening gebrachte sei-vicekosten. De verhuurder heeft geen voorbehoud opgenomen dat wanneer blijkt dat een post op dé afi-ekening van de servicekosten niet klopt, deze post in een volgend jaar gecorrigeerd kan worden. De huurder mocht er daai om op veitrouwen dat erfinaalwas afgerekend en behoefde niet bedacht te zijn op nieuwe kostenposten. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is dit niet onaanvaaidbaar- zoals de verhum-der steh. De verhuurder kan immers een voorbehoud opnemen en bij een kenbai-e fout of vergissing zal er wel eerder aanleiding zijn om onaanvaardheid aan te nemen. Rechtbank Rotterdam, seclor kanton, locatie RoUerdam 24februari 2012, UNBW9349 (exploitatie door huurder, bestemming gehuurde) Een logé van de huurder heeft in de gehuurde woning gedurende een periode van ongeveer tien dagen seksuele diensten tegen betalmg aangeboden. De verhuurder vordeit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat de huurder de woning niet overeenkomstig de bestemmingsclausule heeft gebruikt en daarmee wanprestatie heeft gepleegd en zich niet als goed huurder heeft gedragen. De kantom-echter oordeeh dat de bestemming van het gehuurde niet is gewijzigd door het enkele feh dat een logé van de huurder gedurende tien dagen seksuele diensten


325


heeft aangeboden. Voor zover al spralce zou zijn van een tekortkoming aan de zijde van de huurder, rechtvaai-digt deze volgens de kantonrechter niet de ontbinding van de hum-¬ overeenkomst en haai- gevolgen. De vorderingen van de verhuurder worden dan ook afgewezen. Voorziettingenrecltter Rechtbanlc Rotterdam, 30 maart 2012, LJNBW6175 (huurprijs, tegenprestatie, bruildeenovereenlcomst) De huurder huurt een woning van de verhum der die hij niet meer wh bewonen na een schietincident. De verhuurder zorgt voor een vervangende woning die de huurder maximaal één maand kosteloos mag bewonen. De huurder betrekt de nieuwe woning. Na één maand brengt de verhuurder maandelijks een bedrag in rekening bij de huurder. De verhumder vordert vervolgens ontruiming van de nieuwe woning. De verhuurder stelt dat met de huurder een bruikleenovereenkomst is gesloten en deze tot een einde is gelcomen. De voorzieningenrechter overweegt dat bij een huurovereenkomst sprake moet zijn van een tegenprestatie en bij een bruikleenovereenkomst niet. Naai- het oordeel van de voorzieningem-echter is er spralce van een huurovereenkomst aangezien partijen de essentialia van gebruik en tegenprestatie zijn overeengekomen. Dat de door de huurder betaalde vergoeding niet marktconform is, doet niets af aan het rechtskai-akter van een huurovereenkomst. Niet is gebleken dat de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd en de huurder heeft ingestemd met beëindiging. Het beroep van de verhum-der op ai-t. 7:232 lid 2 BW (huurovereenkomst naai- zijn aaid van korte duur), op grond waai-van de huurder geen huurbescherming zou genieten, kan gezien de restrictieve uitleg van dft artikel niet slagen. De vordering wordt afgewezen. Rechtbanlc Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, 24 april 2012, NJF 2012, 275 (gebrekenregeling, asbest, gevolgschade) In een aan het gehuurde gi enzend bedrijfspand breekt brand uit waai-door asbest neerdaaft in de tuin van de huurder. De neerdwarrelende asbest is weliswaai- het gevolg van een feitelijke stoornis door derden, maai- een met asbest vervuilde tum dient te worden gekwalificeerd als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. De verhuurder heeft dft gebrek hersteld door de tuin van de hum-der eerst af te graven en alle aanwezige opstallen en materialen zoals bestrating, beplanting, schutting en tuinhuis te verwijderen en vervolgens weer op te hogen. De kosten van herim-ichting van de tuin, welke de huurder vordert, worden als gevolgschade aangemerkt en behoeven niet door de verhuurder te worden vergoed, aangezien het gebrek niet aan de verhuurder kan worden toegerekend. Voorzieningenrechter Rechtbank Rotterdam, 26juni 2012, LJNBX1209 (tussentijdse beëindiging, tekortkoming, ontruiming) De huurder vordert de ontruiming van de woning te schorsen (al dan niet voor een beperkte periode). De voorzieningenrechter overweegt dat de verhuurder zijn bevoegdheid tot ontruiming baseert op een driejaar- oud vonnis. Uft coulance heeft de verhuurder verschillende malen regelingen met de huurder getroffen die de hum-der niet (conect) nakwam. Nu de voorzieningemechter niet is gebleken dat de huui-der de komende periode wel de huurachterstand kan 326

Tijdschriftvoor

voldoen, heeft de verhuurder een gerechtvaai-digd belang om tot ontruiming over te gaan. Een belangenatweging leidt niet tot een ander oordeel. De vordering van de huurder wordt afgewezen. Rechtbank Rotterdam 4 juh 2012, LJNBX1414 (totstandkoming, garantie, achterstallige huuipenningen) De opvolgend verhuurder doet een beroep op de door de moedermaatschappij van de huurder afgegeven garantie. Pai-tijen twisten over de vraag of de garantie daadwerkelijk tot stand is gekomen. Geoordeeld wordt, met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, dat er nauwe samenhang bestaat tussen de huurovereenkomst en de garantieovereenkomst en dat zonder de gai antie de oorspronkelijke verhuurder niet bereid was om de huurovereenkomst aan te gaan. Hieruh volgt dat de gai-antie inderdaad tot stand is gekomen. Ook wordt geoordeeld dat de gai-antie is overgedragen aan de opvolgend verhuurder. Wel strekt de garantie zich slechts uh over de verschuldigde huuipenningen en niet over de schade. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 28 maart 2012, WR 2012, 75 (onderverhuur, schadevergoeding) De verhum-der heeft ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, omdat de huurder de gehuurde woning in shijd met het verbod tot onderverhuur heeft onderverhuurd. Deze vorderingen worden toegewezen. De verhuurder heeft als schadevergoeding ook afdracht van de winst gevorderd die de huurder met de onderverhuur heeft gemaakt. Onder verwijzing naar HR 18 juni 2010, RvdW2012, lll wordt overwogen dat ait. 6:104 BW de rechter een discretionaire bevoegdheid geeft om in het geval dat schadevergoeding is gevorderd, de schade te begroten op het bedrag van de winst dat met de wanprestatie is genoten. Indien aannemelijk gemaakt wordt dat geen schade is ontstaan, kan niet tot toepassing van ait. 6:104 BW worden overgegaan. De verhuurder steft dat hij de woning blijkens de gesloten onderhumovereenkomst voor een hogere huurprijs had kunnen verhuren en derhalve winst had kunnen maken. Deze winst komt echter niet in aanmerking voor schadevergoeding en deze vordering wordt afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Amersfoort, 13 juni 2012 (niet gepubliceeid) (tussentijdse beëindiging, ontbinding, brand, wezenlijk ander huurgenot) Hum- van een winkelpand met bovengelegen woningen, dat voor meer dan tweederde deel door brand onbruikbaai- is geworden. Een bodemi-echter zal waarschijnlijk oordelen dat de verhuurder de huurovereenkomst terecht op giond van ait. 7:210 BW buitengerechtelijk heeft ontbonden. De door de hum-der gevraagde voorzieningen, te weten een verbod tot sloop en het treffen van bouwkundige maatregelen aan het gehuurde, worden afgewezen. Rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Oost Gelre, 6 juni 2012, LJNBW8073 (huurprijs, onderhoud, wijziging overeenkomst) De huurder huurt sportterreinen en kleedaccommodaties van de gemeente, de verhuurder. In een notariële akte van 30 jaar geleden is vastgelegd dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud van het gehuurde en is een bepaalde (lage) huurprijs afgesproken. Aan de orde is de vraag


Nr. 5 september/oktober2012


of partijen zijn gebonden aan deze afspralcen. Aangezien er geen zwaarwichtige feiten en/of omstandigheden zijn die zouden kurmen meebrengen dat de verhuurder thans niet meer aan de afspraken omtrent het groot onderhoud kan worden gehouden, gelden deze afspraken voor de verhuurder onverkort. Ten aanzien van de huurprijs wordt overwogen dat een huurprijs geen statisch gegeven is en dat de verhuurder door een verhoudingsgewijs zeer lage huurprijs onbillijk kan worden benadeeld. De huidige huurprijs wijkt sterk af van de huurprijzen van sportverenigingen die binnen de gemeente redelijk worden geacht. De verhum der mag een passende huurprijs in rekening brengen (en niet een, zoals verzocht, veel hogere huurprijs) waai-voor een overgangsregeling wordt vastgesteld. Rechtbank ZwoJle-Lelyslad, sector kanton, locatie Zwolle, 20 december 2011, WR 2012, 81 (beëindiging, redelijkheid en billijkheid) De huurder heeft de huurovereenicomst, die reeds tien jaaiheeft gedum-d, acht dagen te laat opgezegd waardoor de huurovereenkomst met een termijn van vijfjaai- is verlengd. Geoordeeld wordt dat de oversclu-ijding gering is en dat de verhuurder er reeds van op de hoogte was dat de huurder de exploitatie van de winkel in het gehuurde wilde beëindigen, de beheerder van de verhuurder reeds op zoek is gegaan naai- een (ondei-)huui-der en de huurder het gehuurde te humhad aangeboden. De verhum-der wordt daarom niet in haar belang geraakt door de te late opzegging. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het onaanvaai-dbaar dat de verhum-der vasthoudt aan de opzeggingstermijn. Gelet hierop kan de vraag of conversie zoals bedoeld in art. 3:42 B W moet plaatsvinden in het midden blijven. Rechlbank Zwolle-Lelystad, locatie Zwolle, 15 februari 2012, LJNBW7187 (tussentijdse heëindiging, verrekening, faillissementspauliana) De hum-der van een café heeft een huurachterstand opgelopen van ongeveer een jaar Om deze schuld in te lossen, doet de huurder een poging om de inventaris van zijn café te verkopen, hetgeen hem niet lukt. Hierop komen pai-tijen overeen dat de huur zal worden beëindigd, de café-inventaris zal worden gekocht door de verhuurder en de koopprijs verrekend zal worden met de achterstallige huurpenningen. Twee maanden na het totstandkomen van deze constructie gaat de huurder failliet. In deze procedure vordert de curator vernietiging van de verrekening Op gi-ond van ai-t. 42 Fw omdat deze handeling paulianeus zou zijn. De rechtbank volgt de curator in zijn betoog nu er sprake is van (i) een onverplichte rechtshandeling, (ii) benadeling van de gezamenlijlce schuldeisers (nu niet alle schuldeisers, maaislechts enkelen zich kunnen verhalen op de inventaris) en (iii) wetenschap van deze benadeling bij zowel de huurder als de verhuurder. De wetenschap van benadeling bij de verhuurder construeert de rechtbank aan de hand van de omstandigheden dat de huurachterstand al langere tijd bestond en dat de verhuurder wist dat het de huurder niet lukte om deze in te lopen. De rechtbank laat, zoals gevorderd, de koopovereenkomst in stand en vernietigt alleen de verrekening.


Voorzieningenrechter Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locafie Zwolle, 27juh 2012, LJNBX2972 (tussentijdse beëindiging, renovatie door verhuurder) Met betrekking tot winkelruimte zijn pai-tijen een huurovereenkomst overeengekomen voor de duur van één jaai'. Daaina kan de huurovereenkomst worden verlengd met respectievelijk twee maal twee jaar en vervolgens met vijfjaar De verhuurder heeft opgezegd tegen het einde van de eerste verlenging en dus tegen het verstrijken van het derde jaai-. Nadat de huurder niet met de onhuiming heeft ingestemd, vordert de verhuurder ontruiming in kort geding. De kantom-echter overweegt dat een dergelijke ingi-ijpende maatregel terughoudend moet worden toegepast in kort geding. Vervolgens overweegt de kantonrechter dat de huurovereenkomst met de verlenging van twee jaai- een huurovereenkomst betreft voor de duur van langer dan twee jaai-, dat geen goedkeuring voor het afwijkende beding ten aanzien van de looptijd is gevraagd en dat de huurovereenkomst van rechtswege is geconverteerd in een huurovereenkomst voor vijf plus vijfjaar-. Voor de stelling van de verhuurder dat sprake is van beëindiging met wederzijds goedvinden zijn vooralsnog onvoldoende aanknopingspunten, terwijl het kort geding zich niet leent voor nadere bewijslevering. De gevraagde voorziening wordt afgewezen. Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba Gerecht in Eersie Aanleg van Aruba 20 juni 2012, LJN BX0667 (lussenlijdse beëindiging, tekortkoming) De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehumde en betalmg van de huurachterstand van meer dan zes maanden door de huurder. De huurder stelt dat de Huurcommissie bevoegd is. De toepasselijlcheid van de Huurcommissieverordening, die de huurder bescherming beoogt te bieden, staat echter niet in de weg aan een vordering tot ontbindmg van de huurovereenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming van de huurder in de nakoming daai-van. Volgens ai-t. 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een pai-tlj in de nakoming van een van haai- verbintenissen aan de wederpai tij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeehelijk te ontbinden. Gelet op de betalingsachterstand was de verhuurder tot ontbinding gerechtigd nu de betaling van de huurprijs één van de hoofdverplichtingen van de huurder is. Naai-Arubaans recht bestaat er geen (on)geschi-even rechtsregel op grond waarvan ontbinding van een huui-overeenkomst met betrekking tot kantoorruimte, in afwijking van ait. 6:267 lid 1 BW, slechts door de rechter kan geschieden.


327

Jurisprudentieoverzicht mw. mr. P.K. Oosterling-van der Maarel en mw. mr. drs. C.F.J. Heemskerlc

Recommend Documents