Jurisprudentieoverzicht mr. G. Eist*

Jurisprudentieoverzicht mr. G. Eist* Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspralcen gepubliceerd - ofaan de redactie ter Iiand gesteld - in de periode 1 augustus 2013 tot en met 30 september 2013. I-loge Raad Hoge Raad B september 2013, ECLI:NL:HR:20I3:689 (tekortkommg, ontruiming, beëindiging, huuracliterstand) De humder van woonruimte is reeds tweemaal veroordeeld tot onti-uiming van het gehuurde wegens een huurachterstand. De huurder heeft ontruiming steeds weten te voorkomen door alsnog de achterstallige huurpenningen te voldoen. Vervolgens heeft de hum der wederom een huurachterstand laten ontstaan. In de lopende procedure is de humder op vordering van de verhuurder door de kantom-echter veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, terwijl bovendien de huurovereenkomst is ontbonden. Daai-op heeft ontruiming van het gehuurde door de huurder daadwerkelijk plaatsgevonden. Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter beki-achtigd. Van dit ai-rest komt de huurder thans in cassatie. De huurder steft naar de kern genomen dat het hoften omechte het voimis van de kantom echter heeft bekrachtigd, nu de huurder de huurachterstand (wederom) heeft ingelopen met als gevolg dat de wanprestatie reeds tot het verleden behoorde. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep zonder nadere motivering met toepassing van art. 81 RO. Hoge Raad 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:697 (tekortkoming, ontbinding, huurachterstand, huurkoop) De huurder van woomuimte op Cmafao heeft een huurachterstand laten ontstaan. De verhuurder vordert onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de huurder tot betaling van de hum achterstand. In eerste aanleg zijn deze vorderingen afgewezen. Het Gemeenschappelijk Hofvan Justitie van Aruba, Cm-agao, Sint Maai-ten en van Bonaire, Sint Eustatius, en Saba heeft dit vonnis vernietigd en de voornoemde vorderingen toegewezen. Het hof is daai-bij voorbijgegaan aan de stelling van de huurder dat sprake is van een huurkoopovereenkomst en niet van een huurovei-eenkomst. Van dft airest komt de huurder in cassatie. Hij voert aan dat de stukken van het geding geen andere uitleg toelaten dan dat zijn stelling, dat sprake is van een huurkoopovereenkomst, niet door de verhuurder is betwist. De huurder meent dat het hof had dienen aan te nemen dat sprake is van een huurkoopovereenkomst en niet van een huurovereenkomst. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van mX. 81 RO. Gerechtshof GerechtshofAmsterdam 19 maart 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:850 (beëindiging, opzegging, tekortkoming) Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betreffende parkeeiTuimte met oprit. De huurder heeft het recht de huurovereenkomst te verlengen voor telkens een aansluitende periode van vijf jaai-. De huurovereenkomst is door de verhuurder opgezegd tegen het einde van

394

de eerste huurperiode. De huurder heeft daarop niet gereageerd en evenmin haai- recht tot verlenging van de huurovereenkomst ingeroepen. Thans vordert de verhuurder (o.a.) primair een verklaiing voor recht dat de huurovereenkomst middels opzegging is geëindigd en subsidiaft ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedi-agen. De kantom-echter heeft zowel de primaire als subsidiaire vordering van de veihuurder afgewezen. Het hof overweegt dat de huurder zich niet uitdi-ukkelijk op zijn verlengingsrecht heeft beroepen. De huurder heeft ook niet gereageerd toen de verhuurder te kennen gaf de huurovereenkomst te willen beëindigen. Het uitblijven van enige reactie op die opzegging, vaft ook in redelijkheid niet te begrijpen als een stilzwijgend imoepen van het verlengingsrecht door de hum-der. Er is daai-mee geen sprake van een tij dige en ondubbelzinnige wilsuiting door de huurder gericht op verlenging van de huurovereenkomst. Dft betekent dat de huurovereenkomst is geëindigd. Het hof overweegt vervolgens dat de verhuurder ondanks het slagen van zijn eerste grief belang heeft bij de behandeling van zijn grieven tegen het oordeel van de kantonrechter aangaande zijn subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. In tegenstelling tot de kantomechter concludeert het hof dat de huurder zich niet als een goed hum-der heeft gedi-agen, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Daartoe wordt onder andere overwogen dat de huurder onherroepelijk sti-afi-echtelijk is veroordeeld voor mishandeling vlakbij of op het gehuurde, dat hij onbevoegdelijk bomen van de verhuurder heeft gesnoeid en dat door onderhuurders van de hum'der wordt geparkeerd op een niet van het gehuurde deeluitmakende gi'oenstrook. Het hof vernietigt het vonnis van de kantom-echter, verklaait dat de huui'overeenkomst is geëindigd en veroordeelt de huurder tot onti-uiming van het gehuurde. . Gérechtshof Amsterdam 7 mei 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2507 (onderverhuur, ontruiming tekortkoming, schadevergoeding) De hum-der van woomuimte heeft de wonhig in sft-ijd met de huurovereenkomst onderverhum-d. De hoofdhum-der zegt de huurovereenkomst op, maai- wenst daai- later op terug te komen. Thans vordeit de hoofdverhuurder ontruiming van het gehuurde door de hoofden de onderhum'der, betaling door de hoofdhuurder van een gebruiksvergoeding voor de periode dat de onderhum-der in het gehuurde verblijft en een voorschot op schadevergoeding in verband met de illegale onderverhuur. De kantom-echter heeft de vorderingen integi-aal toegewezen. Het hof overweegt dat de ontruiming terecht ook jegens de hoofdhuurder is uitgesproken, aangezien dit voorkomt dat de hoofdhuurder de woning weer in gebraik zou nemen. Voorts ovei-weegt het hof dat de hoofdverhuurder als gevolg van ait 7:269 lid 1 BW van rechtswege

Gijs Eist is advocaat bij Houthoff Burmna te Amsterdam en is dank verschuldigd aan Thomas de Rave voor zijn bijdrage aan dit overzicht.

Tijdschrift voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Nr 6 „ovember/december2013

Jurisprudentieoverzicht

in de plaats is getreden van de hoofdhuurder als verhuurder aan de onderhuurder. Als gevolg hiervan is de onderhuui der van rechtswege huur verschuldigd aan de hoofdverhuurder, zodat de hoofdhum-der ten om-echte is veroordeeld tot betaling van voornoemde gebi-uiksvergoeding aan de hoofdverhuurder. Deze gebruiksvergoeding is slechts verschuldigd indien de onderhumder in gebreke blijft de huurtermijnen te voldoen. De hoofdverhuurder wordt vervolgens in de gelegenheid gesteld zich hierover nader uit te laten. Ten slotte oordeelt het hoften aanzien van het door de hoofdverhuurder gevorderde voorschot op de schadevergoeding dat op giond van art. 6:104 BW de door de hoofdverhumder als gevolg van de onderverhuur geleden schade kan worden gesteld op de winst die daai-mee door de hoofdhuurder is genoten. Voldoende aannemelijk is dat de schadevergoeding minstens zo hoog uitvalt als het gevorderde voorschot. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan om te bezien of pai-tijen het geschil in onderling overteg kunnen afhandelen. GerechtshofAmsterdam 14 mei 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1500 (onderverhuur, beheerder, telcortkoming, schadevergoeding) De hoofdhuurder van een woning (optredend als bemiddelaai- tussen de verhuurder en de onderhuurders) was bevoegd tot onderverhuur aan één huishouden, maai- heeft onderverhuurd aan vier studenten. De hoofdverhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik en vordert thans veroordeling van de hoofdhuurder (naast de onderhuurders) tot vergoedmg van de schade aan de woning. De kantom-echter heeft de vordering toegewezen, waarbij hij oordeelde dat de hoofdhuurder als beroepsmatig beheerder tekortgeschoten is in zijn verplichting het gehuurde zorgvuldig op te leveren aan de hoofdverhumder. Voor zover relevant oordeelt het hof als volgt. Het hof ovei-weegt allereerst dat de hoofdhum-der door de kantom-echter terecht is aangemerkt als beheerder, nu uit diens con-espondentie met de hoofdverhuurder blijkt van een dergelijke taakopvatting, terwijl de hoofdverhuurder het financiële risico droeg van leegstand. Derhalve staat de hoofdhum-der ln twee hoedanigheden ten opzichte van de hoofdverhuurder: als (hoofdjhuurder en als beheerder. Het hof oordeelt vervolgens dat de hoofdhuurder in zijn hoedanigheid als hoofdhum-der op grond van art. 7:219 BW zonder meer aansprakelijk is jegens de hoofdverhuurder voor schade die de onderhuurders zouden hebben veroorzaakt. In zijn hoedanigheid als beheerder is hij niet zonder meer aansprakelijk; hiervoor zijn bijkomende omstandigheden vereist. Als de hoofdverhuurder zijn vordering wil baseren op art. 7:219 BW, heeft hij tegen zich te laten gelden dat hij als hoofdverhuurder een beginstaat en een eindstaat diende te maken en dat bij gebreke aan een beginstaat het vermoeden van ai-t. 7:224 lid 2 BW heeft te gelden. Dft vermoeden houdt in dat indien geen beginstaat is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst, het gehuurde aan het eind van de huurovereenkonist wordt verondersteld te zijn opgeleverd in de staat waai-in het zich bij aanvang van de hum-overeenkomst bevond. Nu de hoofdverhuurder geen beginstaat heeft opgemaakt en onvoldoende heeft aangevoerd tegen het voornoemde vermoeden, wordt deze vordering van de hoofdverhuurder afgewezen. Vervolgens overweegt het hof dat de hoofdhuurder wel tekort is geschoten in zijn taak als beheerder. Het hof stelt namelijk dat een behoorlijk beheerder bij aanvang van iedere huurovereenkomst

Nr. 6november/december2013

een begin- en eindstaat dient op te maken. Dft is echter niet gebemd. Dit nalaten maakt de hoofdhuurder in zijn hoedanigheid van beheerder echter slechts schadeplichtig jegens de hoofdverhuurder voor zover de schade aan het gehuurde niet kan worden verhaald op de onderhuurders, hetgeen is gesteld, noch gebleken. Wel heeft de hoofdhumder in zijn hoedanigheid van beheerder in strijd met de hoofdhuurovereenkomst onderverhuurd aan studenten in plaats van aan een huishouden. De hoofdhuul•der^eheerder is aansprakelijk voor de schade als gevolg hiervan. Bovendien wordt aangenomen dat de woning bij het aangaan van de hoofdhuurovereenkomst niet beschadigd en vies was, omdat het als professionele beheerder op de weg van de hoofdhuurder had gelegen daarvan melding te maken en hij dft niet heeft gedaan. Het hof oordeelt daarop dat de hoofdhuurder in zijn hoedanigheid van beheerder aansprakelijk is voor de schade die is veroorzaakt door de te hoge bewoningsgraad als gevolg van het feft dat is onderverhuurd aan vier studenten in plaats van aan een huishouden. Vervolgens stelt het hof de hoogte van de schadevergoeding door middel van een schatting vast. Het hof oordeelt hierbij wel dat hetgeen de hoofdhuurders ten aanzien van de betreffende schade hebben vergoed op gjond van hun eigen aansprakelijkheid jegens de hoofdverhuurder in mindering wordt gebracht op hetgeen de hoofdhuurder aan de hoofdverhuurder is verschuldigd. Het hof vernietigt het vonnis van de kantom echter voor zover dft ziet op (de hoogte van) de schadevergoeding en bekrachtigt het voimis voor het overige. GerechtshofAmsterdam 4juni 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1674 (gebrek, tekoi tkoming ontbinding, ontruiming, schadevergoeding) Pai'tijen zijn het erover eens dat een gebrek aan de vloer van de gehuurde woning de bewoning daai-van onmogelijk maakt. De kantom-echter heeft op grond van een door hem bevolen deskundigenrapport geoordeeld dat dft gebrek aan de vloer van het gehuurde aan de humder is te wijten. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en de hum-der veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De vordering van de verhuurder tot schadevergoeding is echter afgewezen. De vloer moest namelijk toch worden vervangen om de voorgenomen renovatie van de kelder en funderingsherstel mogelijk te maken. Voorts is de huurder veroordeeld tot betaling van een hum achter¬ stand, terwijl diens vordering tot terugbetaling van hum-penningen wegens gemist huurgenot is afgewezen. Naar aanleiding van de uitspraak van de kantomechter heeft de huurder de woning ontruimd. Het hof overweegt allereerst dat de bewijslast ten aanzien van de wanprestatie van de hum-der, in de vorm van de schade die is veroorzaakt aan het gehuurde, bij de verhuurder ligt. Art. 7:218 lid 2 BW bevat slechts een bewijsvermoeden waaitegen tegenbewijs kan worden geleverd. Het hof oordeeft in afwijking van de kantonrechter dat uft het deskundigenbericht niet kan worden afgeleid dat het gebiek aan de vloer aan de humder kan worden verweten. Het bewijsvei-moeden ex art. 7:218 lid 2 BW kan de verhum-der in het licht van de bevindingen in dft rapport dan ook niet baten. Daarmee kan de verhuurder geen aanspraak maken op schadevergoeding ter zake van de gebrekkige vloer en is de door de verhumder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst evenmin toewijsbaar. Gelet op de devolutieve werking van het appel worden vervolgens de overige door de verhuurder gestelde ontbindings-

TijdSchriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

395


gronden behandeld. Een van deze ontbindingsgronden is het door de verhuurder aangevoerde bestaan van een huurachterstand van ruim drie maanden. Het hof gaat hier echter niet in mee. Het hof stelt namelijk vast dat de huurder een beroep heeft gedaan op huurprijs vermindering vanwege de gebrekkige vloer. Het feit dat de huurder daarmee twee jaai- heeft gewacht, terwijl gewoon huurpenningen werden betaald, maakt het beroep niet tardief Het hof vermindert de huurprijs wegens onbewoonbaarheid van de woning tot nihil vanaf zes maanden voor de door de huurder ingestelde vordering tot huuiprijsvermmdering tot de woning weer kan worden bewoond (aif. 7:257 lid 3 BW). De huurachterstand wordt geheel teniet gedaan door deze huurprijsvermindering. Van een tekoitkoming zijdens de humder die ontbindmg van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, is derhalve geen sprake. De in hoger beroep door de huurder gevorderde verschaffing van het woongenot van het gehuurde door de verhuurder wordt toegewezen. Het hof vernietigt het vomiis van de kantonrechter en oordeelt als voomoemd. GerechtshofAmsterdatn 4 juni 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1676 (beëindiging, schadeloosstelling) De huurder humt op basis van twee afzonderlijke huurovereenkomsten bedrijfsruimte inftveeaangrenzende (samengevoegde) panden ter exploitatie van een restaurant. De huurovereenkomst ter zake van één van de panden is ontbonden en het betreffende pand is vervolgens gesloopt. De verhuurder bij de overgebleven huurovereenkomst heeft deze huurovereenkomst opgezegd in verband met deze sloop en met het oog op het realiseren van voorzieningen in een nieuw gebouw. Thans vordert de huurder schadeloosstelling (op te maken bij staat) ter zake van het eindigen van de tweede huurovereenkomst op de voet van art. 7:309 BW. Bij tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat art. 7:309 BW op dft . geval van toepassing is, zodat de verhuurder aan de huurder in beginsel een schadeloosstelling is verschuldigd. Daai-bij heeft het hof de hum-der in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over in hoeverre een bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie van het restaurant nog mogelijk was, nu één van de huurovereenkomsten betieffende de bedrijfsruimte reeds was ontbonden. In dft kader heeft de huurder vervolgens onder andere aangevoerd dat een deel van de zitplaatsen uit het niet langer gehuurde pand zou kunnen worden overgebracht nam- het nog wel gehuurde pand. Bovendien stelt de huurder dat het verlies van capaciteft zich slechts tijdens hoogtijdagen zou doen voelen. Vooits voert hij aan dat de helft van zijn omzet wordt gerealiseerd door middel van afhaalmaaltijden. Het hof overweegt dat de huurder de mogelijkheid van schade door het tevens eindigen van de tweede hum-overeenkomst aannemelijk heeft gemaakt, hetgeen voldoende is voor het doen slagen van zijn vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat. Hiermee is derhalve nog geen uitspraak gedaan over de omvang van de schade, die de hum-der in de schadestaatprocedm-e zal moeten onderbouwen. Dam-bij geeft het hof in overweging dat de kantom-echter reeds een bedrag aan verhuis- en inrichtingskosten aan de huurder heeft toegekend.

396

GerechtshofAmsterdam 4 juni 2013, ECL1:NL:GHAMS:2013:1677 (huurprijs, buitengerechtelijke kosten) Degene die aanspraak maakt ophuurprijsvermindering kan niet een daai-toe stiekkend venveer voeren, mam- dient een (reconventionele) vordering in te stellen. Wie aanspraak maakt op vergoeding van buitengerechtelijke kosten dient dat genoegzaam te onderbouwen. GerechtshofAmsterdam 4juni 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1680 (ontruiming ondeiyerhuui; tekortkoming) De huurder van woom-uimte heeft in strijd met de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst het gehuurde aan derden in gebruik gegeven. Thans vordert de verhuurder in kort geding veroordehng van de huurder tot ontruiming van het gehuurde. De voorzieningem-echter heeft de vordering afgewezen omdat op giond van de overlegde stukken onvoldoende zeker was of de bodemrechter de huurovereenkomst zou ontbinden. De verhuurder gaat hiertegen in hoger beroep. Het hof overweegt vervolgens dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de humder de woning in overwegende mate aan derden in gebruik heeft gegeven en daar niet zelf woonde. Daartoe wegen onder meer mee een verklm-ing van een derde die het gehum-de daadwerkelijk bewoonde en verklaringen van de onderburen van de woning waar de huurder wél feitelijk zijn hoofdverblijfhad. De huurder heeft damtegenover onvoldoende concreet vei-weer gevoerd. Op grond hiervan vernietigt het hof het vonnis van de kantom-echter en wijst de vordering van de verhuurder alsnog toe. Gerechtshof Amsterdam 11 Juni 2013, WR2013, 103 (kwalificatie, huurbescherming, bruikleenovereenkomst, boele, spoedeisend belang) De bruikleengever vordert in kort geding ontruiming van de in bruikleen gegeven woning en betaling van een contractuele boete door de bruiklener, omdat de bruikleenovereenkomst is opgezegd en de bruiklener sindsdien zonder recht of titel in de woning verblijft. De bruiklener betoogt dat sprake is van een humovereenkomst en beroept zich op huurbescherming. De voorzieningem-echter heeft de ontruimingsvordering, alsmede de (gematigde) boete, toegewezen. Het hof overweegt dat in het onderhavige geval de bruiklener maandelijks een bedrag betaalde aan een ten behoeve van de bruikleengever opft-edende bemiddelaai-. Doordat iedere maand dat de bruikleenovereenkomst voortduurde een bedrag werd betaald, werd de hoogte van de vergoeding voor de bemiddeling afhankelijk van het resultaat ervan, hetgeen het hof niet om-edelijk voorkomt. Bovendien trad de bemiddelam- ook gedurende de bruikleen op namens de bruikleengever. Vooits is het maandbedrag niet demate hoog dat een huui-vergoeding meer aannemelijk is dan een gebruiksvergoeding. Het hof meent dat er geen contractuele relatie is opgetuigd om onder de dwingende huurbescherming uft te komen, doch dat de op temijn voor verkoop bestemde woning in bruikleen is gegeven om leegstand te voorkomen. Dat de bmikleenovereenkomst onwenselijk lang heeft gedum-d verandert de overeenkomst niet in een huurovereenkomst. Bovendien is de lange duur het gevolg van een samenloop van omstandigheden en niet van een vooropgezette bedoeling. Met betrekking tot de boete steft het hof dat de bmikleengever geen spoedeisend belang


Nr.6november/december2013

Jurisprudentieoverzichl

heeft bij zijn vordering. Als zodanig kan niet gelden het karakter van de boete als prikkel tot nakoming. Voorts hangt deze vordering niet zozeer samen met de ontruimingsvordering dat de proceseconomie gelijktijdige behandeling vordert. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter ter zake van de ontruimingsvordering, maai' wijst de gevorderde boete alsnog af. GerechtshofAmsterdam lljuni 2013, ECLI:NL: GHAMS:2013.•1798 (renovatie, draagvlakmeting, bouwkundige eenheid) De verhuurder van woningen wenst verschillende woningen ingiijpend te renoveren en heeft de renovatie gestalte gegeven door middel van verschillende projecten. Per project is een draagvlakmeting in de zin van art. 7:220 lid 3 BW gehouden. Een huurder vordert thans een verklaring voor recht dat hij niet is gebonden aan de door de verhuurder gehouden draagvlakmeting nu zijn woning geen bouwkundige eenheid vormt met de overige in de meting betrokken woningen, als bedoeld in art. 7:220 lid 3 BW. De kantomechter heeft de vordering toegewezen. Het hof stelt vast dat de woningen die tezamen een project vormen weliswaai- allen gelegen zijn in dezelfde straat, doch niet aan dezelfde kant van deze sftaat en evenmin in hetzelfde bouwblok. Gelet op deze verspreide ligging kan niet worden gesproken van een bouwkundige eenheid als bedoeld in art. 7:220 lid 3 BW. De door de verhuurder aangedi-agen factoren dat de woningen in administratief opzicht een eenheid vormen en dat zij onder één bouwvergunning zijn gebouwd, zijn niet in rechte komen vast te staan. Het hof kent geen betekenis toe aan de overigens door de verhuurder aangedragen factoren, waaronder gelijkenis in het type woningen en de aai-d van de uit te voeren werkzaamheden. Het hof kan zich voorts niet vinden in de stelling dat de verhuurder zelf in-vuUing kan geven aan het begrip bouwkundige eenheid en stelt vast dat de verhum-der is gebonden aan het bepaalde in ai-t. 7:220 lid 3 BW. Het hof bekiachtigt derhalve het vonnis van de kantonrechter. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem, lójuli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5219 (gebrek, huurprijs, schadevergoeding, gevolgschade, ongerechtvaardigde verrijking) Bij het aangaan van de hum- heeft de verhuurder bijzondere toezeggingen gedaan aan de hum-der ten aanzien van de te vei-wachten rustige woonomgeving. In strijd daarmee zijn commerciële instellingen (waaionder verschillende scholen en een logopediepraktijk) gevestigd in het bouwblok waarin de huurder is gaan wonen. Als gevolg daarvan heeft de huurder niet het humgenot genoten waar hij recht op had en bovendien verminderd beschikking gehad over de gehuurde paikeeiTuimte. De huurder vordert humprijs vermindering over de periode dat hij niet het hum-genot heeft genoten waai- hij recht op had, alsmede -vergoeding van de daaruft voortvloeiende schade. Bij verstek van de verhum-der heeft het h o f - bij inmiddels in ki-acht van gewijsde gegaan ai-¬ rest - geoordeeld dat het voorgaande een gebrek oplevert m de zin van art. 7:204 BW. Thans vermindert het hof de hummet 25% per maand over de periode dat de overlast is opgetreden, hetgeen de tijdelijke opschorting door de huurder van het betalen van de huur rechtvaai-digt. Bovendien heeft de huurder als gevolg van de overlast geen kantoor aan huis kunnen houden, waai-op hij een kantoon-uimte heeft ge-

Nr. 6 november/december 2013

humd. De kosten daai van komen als gevolgschade voor rekening van de verhuurder. Het hof overweegt vervolgens echter dat een apaite kantoorruimte luxer is dan een kantoor aan huis. Daannee profiteert de huurder van de tekortkoming van de verhuurder, welk voordeel met de door de verhum-der verschuldigde vergoeding wordt verrekend. De helft van de huurkosten ter zake van de kantoorruimte blijft derhalve voor rekening van de hum der. De reiskosten die de huurder in dit kader dagelijks heeft gemaakt, blijven tevens voor zijn rekening nu hij dichter bij huis een kantoorruimte had Icunnen hmen. De kosten van kinderopvang blijven voor rekening voor de huurder, nu de aanwezigheid van kinderen ook het houden van een kantoor aan huis belemmert. Ten slotte heeft de huurder een vordering uit ongerechtvaai-digde verrijking ingesteld ter zake van door hem aangebrachte verbeteringen aan het gehuurde. De vordering wordt afgewezen aangezien ait. 7:216 lid 3 BW het de huurder mogelijk maakt om na het eindigen van de huurovereenkomst een soortgelijke vordering in te stellen. De huurder heeft onvoldoende toegelicht waai-om die regeling niet volstaat en reeds nu tussen partijen zou moeten worden afgerekend. Alle door de huurder gemaakte (buitenjgerechtelijke kosten zijn voldoende gespecificeerd en dienen op grond van de algemene vooi-waai den bij de huurovereenkomst door de verhuurder te worden vergoed. Het hof vernietigt gedeeltelijk het vonnis van de kantom-echter en beslist als vooi-meld. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem, lójuli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5223 (gebrek herstelplicht, tekortkoming) De verhuurder is op vordering van de huurder door de voorzieningem-echter veroordeeld om voor een bepaalde datum het door een brand béschadigde dak van een bedrijfshal te repaieren, op straffe van een dwangsom. Vlak voor het verstrijken van de termijn legt de arbeidsinspectie de herstelwerkzaamheden stil wegens dé vemoedelijke aanwezigheid van een kankerverwekkende stof (dioxine) in de dakplaten. Thans vordert de verhuurder ophefiing, althans schorsing, van de dwangsom. De voorzieningenrechter heeft de vordering tot schorsing toegewezen, aangezien de verhuurder tijdelijk in de onmogelijkheid verkeert om aan de veroordeling te voldoen. Het hof overweegt dat de huurder onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld op basis waarvan kan worden vastgesteld dat de verhum-der onvoldoende voortvai-endheid heeft betracht bij het opheffen van de stillegging van de werkzaamheden. De werkwijze van de verhumder, te weten het laten uitvoeren van onderzoek naai- de aanwezigheid van dioxine en het laten interpreteren daarvan, getuigt van een voldoende zorgvuldige aanpak. Het hof concludeert dat de verhuurder redelijkei-wijze al het mogelijke heeft gedaan om aan de hoofdveroordeling te voldoen en beki-achtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem, lójuli 2013. ECLI:NL:GHARL:2013:5238 (tekortkoming boetebeding, redelijkheid en billijkheid, algemene voorwaarden, beëindiging) De huurder van woom-uimte heeft een betalingsachterstand laten ontstaan. In de algemene voorwaarden bij de hum-overeenkomst is bepaald dat de hum-der een contractuele rente van 1% van de verschuldigde hoofdsom is verschuldigd bij verzuim met betaling van een geldsom. Tevens is de huurder een boete van 25 euro per dag verschuldigd voor elke ver-


397


plichting die niet wordt nagekomen. Thans vordert de verhuurder ontbinding van de humovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand, de contractuele rente en de boete. De kantom'echter heeft de vorderingen toegewezen. In hoger beroep ageert de humder tegen het (im'oepen van het) boetebeding. Het hof steft allereerst vast dat mmiddels alle huurtermijnen zijn voldaan. Ten aanzien van het boetebeding overweegt het hof dat uit de huurovereenkomst blijkt dat de algemene voorwaarden aan de huurder ter hand zijn gesteld. Omdat sprake is van een pai ticuliere verhuurder is het boetebeding niet omedelijk bezwai-end. Voor matiging is geen plaats omdat de verhuurder slechts een fractie van de boete heeft gevorderd. Daarentegen is tussen pai'tijen niet over het boetebeding onderhandeld en is de contractuele rente van 1% per maand in vergelijking met de wettelijke rente hoog. De boete per dag geldt bovendien ongeacht de ernst van de tekortkoming en is niet gemaximeerd. Naar de eigen stelling van de verhuurder is de boete imniddels opgelopen tot ruim 550% van de hoofdsom. Het hof oordeelt dat een beroep op het boetebeding in de gegeven omstandigheden naai' maatstaven van redelijklieid en biUijklieid onaanvaardbaai' is. Vervolgens verwijst het hof naar een arrest van het Hofvan Justitie van de Europese Unie {RvdWlQU, 931), waarin is beslist dat een boetebeding in een consumentenovereenkomst, waai'over niet afzonderlijk is onderhandeld en dat als oneerlijk moet worden aangemerkt, wordt geschi'apt en dat de nationale rechter de hoogte van de boete niet mag verlagen. In geval van een onaanvaai'dbaar beroep op het boetebeding is er geen plaats om te beoordelen of een lagere boete voor de schuldenaar wel aanvaardbaai' zou zijn. Weliswaar ziet dft arrest op een consumentenovereenkomst, terwijl in dft geval de verhuurder niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedi'ijf, maai' dat verschil is van onvoldoende gewicht. Het hof vernietigt het vonnis van de kantom-echter voor zover dft ziet op betaling van de boete en de (imniddels mgelopen) hum-achterstand. De huurder wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele rente voor elke maand dat de huurder in gebreke is gebleken de huurtermijnen tijdig te voldoen. GerechtshofArnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 30Juh 2013, ECLL:NL:GHARL:2013:5712 (beëindiging, opzegging, renovatie, totstandkoming, tekortkoming) De opvolgend verhum'der heeft de huurovereenkomst beft-effende winkelruimte opgezegd wegens dringend eigen gebruik in verband met een renovatie. De huurder heeft de rechtsgeldigheid -yan de opzegging betwist. Vervolgens heeft de verhuurder een naburig pand aan de huurder te huur aangeboden. Pai tijen hebben onderhandeld over een nieuwe hum'overeenkomst en op enig moment heeft de huurder de sleutel geki'egen van het aangeboden pand. De hum der heeft het aangeboden pand echter niet betrokken. Thans vordert de verhum'der schadevergoeding wegens het niet meewerken van de hum-der aan renovatie van het pand waarvan het (oorspronkelijk) gehuurde deel uitmaakt, vergoeding voor de renovatie van het door de verhumder aangeboden pand, vergoeding voor gemiste huurtermijnen ter zake van dft pand en vaststelling van rechtsgeldige opzegging van de (oorspronkelijke) huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de geldvorderingen (grotendeels) toegewezen en de hum'overeenkomst ontbonden. Het hof steft vast dat de opvolgend verhuurder nog geen drie jaai' verhuurder was, zodat

398

ai't. 7:296 lid 2 BW aan opzegging wegens dringend eigen gebruik in de weg staat. Bovendien houdt de opzeggingsbrief niets in over renovatie, laat staan waai'om de humovereenkomst daarvoor moet eindigen. Het hof overweegt vervolgens dat de verhuurder wel heeft gesteld dat de hum der niet heeft meegewerkt aan de renovatie van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt, maai' dat de verhum'der niet heeft aangegeven waaruft blijkt dat de huurder aansprakelijk is voor de daaruft volgende schade, waarvoor in de regel ook nodig is dat de huurder in verzuim is geraakt. Aldus kan de verhuurder geen renovatiekosten en gemiste humtermijnen verhalen op de huurder. De verhuurder voert nog aan dat hij met het aanbod te verhuizen een redelijk voorstel heeft gedaan in de zin van art. 7:220 lid 2 BW. Dft beroep gaat niet op aangezien het in dft wetsai-tikel bedoelde aanbod uitgaat van renovatie bij voortzetting van de bestaande huurovereenkomst, waai van in dit geval geen sprake was. Het hof vernietigt het vonnis van de kantom-echter en wijst alle vorderingen van de verhuurder alsnog af Gerechtshof Arnhem-Leetiwarden, locatie Leeuwarden, 20 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6208 (kwalificatie, opstalrecht, beëindiging, sdiadevergoeding) De huui'der van een perceel grond heeft daarop nadien een opstal gebouwd zonder dat te zijner behoeve een opstalrecht is gevestigd. De verhuurder heeft de hum-overeenkomst na verloop van 25 jaai- opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De kantonrechter heeft voor recht verklaai-d dat de hum-overeenkomst is opgezegd, de huurder veroordeeld tot voldoening van de opgelopen huurachterstand en aan de huurder schadevergoeding toegekend ter compensatie van de door de huurder gedane investeringen. In hoger beroep voert de huurder (o.a.) aan dat sprake was van de huur van 290-bedrijfsruimte zodat hem huurbescherming toekomt, dan wel dathij door middel van verjaring een opstalrecht heeft verki-egen ten aanzien van de door hem geplaatste opstallen op het gehuurde. Voorts stelt de huurder dat de verhuurder hem een gelijkwaardige alternatieve locatie had moeten aanbieden en dat de schadevergoeding te laag is vastgesteld. Het hof overweegt onder verwijzing naai' rechtspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2012:BW3217 en ECLI:NL:HR:2012:BW7172) dat geen sprake is van de verhum' van 290-bedrijfsruimte. Van belang is met name hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Ook als de opstsJ er eerder zou zijn geweest dan de huurovereenkomst, betekent dat niet dat daarmee geen sprake meer zou zijn van huur van onbebouwde grond. Vooi-ts is er nooit een recht van opstal gevestigd en diende de hum'der bij het eindigen van de huurovereenkomst de grond vrij van opstallen op te leveren. De huurder is slechts houder van de opstallen geweest en geen bezitter geworden (ai-t. 3:111 BW), zodat hij door verj aring geen recht van opstal heeft kunnen verki'ijgen (art. 3:101 BW). Bovendien was de verhuurder in tegenstefting tot hetgeen de huurder stelt onder de gegeven omstandigheden niet (meer) gehouden tot het aanbieden van een gelijkwaai'dige altematieve locatie. Hierbij weegt mee dat de hum'der verschillende aanbiedingen ongefundeerd als inferieur heeft afgewezen en geen duidelijkheid schept over zijnflnancieringsmogelijkheden. Ten slotte, ziet het hof geen grond om aan de huurder schadevergoeding toe te kennen op grond van de redelijkheid en billijkheid. Zijn investeringen in de opstal zijn na 25 jaar denkelijk volledig afgeschreven en de huurder üet stel-




selmatig na de huur te betalen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantom echter, zij het dat aan de huurder geen schadevergoeding wordt toegekend en de proceskosten in eerste aanleg geheel voor zijn rekening komen. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem, 24 september 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:7058 (beëindiging, dringend eigen gebruik, schadeloosstelling, tegemoetkoming uitvoerbaar bij voorraad) De (opvolgend) verhuurder van bedrijfsruimte heeft twee humovereenkomsten met de huurder opgezegd wegens di'ingend eigen gebruik, bestaande uft een ingrijpende renovatie en de herontwikkeling van het gebied. Thans vordert de verhuurder beëindiging van de huurovereenkomsten wegens drmgend eigen gebruik, dan wel op grond van de belangenafweging. In reconventie vordert de huurder schadevergoeding wegens het onrechtmatig handelen van de verhuurder door het dichtspijkeren van het pand boven het gehuurde. Bovendien vordeit de huurder schadeloosstelling op grond van art. 7:309 BW (afbraak in het algemeen belang), alsmede een tegemoetkoming in de verhuis- en imichtingskos-, ten op grond van ait. 7:297 BW. De kantom-echter heeft de huurovereenkomsten beëindigd op gi-ond van dringend eigen gebruik zijdens de verhuurder en alle vergoedingsvorde¬ ringen van de huurder afgewezen. In hoger beroep voert de huurder aan dat de kantomechter zijn beslissing had dienen aan te houden totdat duidelijk is ofhet initiatiefwetsvoorstel houdende verbetering vari de huurbescherming van hum-ders van bedi-ijfsitiimte zal worden aangenomen {Kamerstukken 7/2011/12, 33 018). Het hof oordeeft dat daartoe geen reden is, reeds omdat onduidelijk is of, en zo ja wanneer, het wetsvoorstel zal worden aangenomen. Ook voor anticipatie op het wetsvoorstel is geen grond, nu de voorgestelde regeling een breuk inhoudt met de huidige regeling, geen sprake is van een lacune in de huidige regeling en de voorgestelde regeling voor wat beft-eft het overgangsrecht afwijkt van de in art. 205 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek voor Titel 4 van Boek 7 BW neergelegde eerbiedigende werking. Vervolgens oordeelt het hof dat de door de verhuurder voorgenomen renovatie valt aan te merken als persoonlijk gebruik in de zin van ait. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW. Ten aanzien van de noodzaak van renovatie heeft de verhuurder gesteld dat het gehuurde dringend toe is aan renovatie en dat hij daarbij een grootfinancieelbelang heeft, hetgeen door de huurder onvoldoende is weersproken. De omstandigheid dat de verhuurder bij de vei-werving van de panden wist dat de huurder niet akkoord zou gaan met opzegging is onvoldoende om de vordering van de verhuurder af te wijzen. Voorts overweegt het hof dat de verhum-der voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de renovatie niet mogelijk is met behoud van de hum-óvereenkomsten, nu de plaats en de functie van het gehuurde zullen wijzigen. Bovendien is niet bij voorbaat onaannemelijk dat de hiervoor vereiste publiekrechtelijke vergunningen zullen worden verki-egen. Op grond van het voorgaande meent het hof dat de kantonrechter de huurovereenkomsten terecht heeft beëindigd wegens dringend eigen gebruik zijdens de verhuurder. Vervolgens overweegt het hof dat de huurder onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van enig omechtmatig handelen van de verhum-¬ der jegens de huurder. Vooits is er geen grond voor toekenning van schadeloosstelling aan de hum-der op de voet van art. 7:309 BW, nu het renovatieplan niet past in het geldende overheidsbeleid en het inftiatief voor de (voor de beoog-


Tijdschrift voor

de renovatie noodzakelijke) wijziging van het bestemmingsplan uitsluitend lag bij de verhuurder. Ook voör toewijzing van een tegemoetkoming in de verhuis- en imichtingskosten is geen grond, nu de hum-der zijn vordering daartoe onvoldoende heeft onderbouwd. Ten slotte verwerpt het hof het incidentele beroep van de verhum-der dat de kantomechter zijn vonnis ten om-echte niet uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaai-d, nu er geen sprake is van een kennelijk ongegrond verweer van de hum-¬ der. Het hof overweegt daarbij dat de rechter terughoudend moet zijn bij het uitvoerbaai- bij voorraad verklaien van een ontruimingsvonnis. Ook de door de verhuurder bij voorlopige voorziening gevorderde ontruiming van het gehuurde voor de datum van de beëindiging van de huurovereenkomsten, wordt om deze reden afgewezen, waarbij ook in aanmerking wordt genomen dat het belang van de huurder bij zijn broodwinning zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder bij de gevraagde voorziening. Het hof beki achtigt het vonnis van de kantom echter Gerechlshof 's-Gravenhage 10 seplember 2013, ECLLNL:GHDHA:2013:3340 (beëindiging belangenafweging, uitvoerbaar bij voorraad) De verhuurder van een snackbar (portacabin met inventaris) heeft geen recht of titel op het perceel waai-op het gehuurde is gelegen, terwijl de grondeigenaai- niet van de aanwezigheid daarvan op de hoogte was. De grondeigenaai- heeft ten aanzien van de snackbar een tijdelijke huurovereenkomst aangeboden aan de verhuurder, voor de duur van de onderhavige huurovereenkomst (zonder verlenging). De verhum-der heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de lopende termijn. De huurder heeft hier echter niet mee ingestemd. Thans vordeit de verhuurder een verklai-ing voor recht dat de huurovereenkomst eindigt per 1 mei 2014. De kantom-echter heeft de vordering op grond van de belangenafweging als bedoeld in ai-t. 7:296 lid 3 BW toegewezen. In appel wordt door de hum-der opgekomen tegen dft oordeel. Het hof concludeert echter eveneens dat de belangen van de verhuurder zwaai-der wegen dan die van de huurder. Daaitoe overweegt het hof dat niet is gebleken van enige door de huurder gepleegde investeringen die nog niet zijn terugverdiend. Voorts is het eindigen van de huurovereenkomst vroegtijdig aangekondigd. Opk is de huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd, zodat de huurder er niet blind op mocht vertouwen dat deze door zou lopen na ommekomst van de bepaalde tijd. Bovendien is de verhuurder de huurder tegemoetgekomen door de helft van de resterende huuiterrnijnen kwijt te schelden. Ten slotte is van belang dat de verhuurder vanafde opzeggingsdatum geen recht of titel meer zal hebben op het gehuurde omdat de tijdelijke huurovei-eenkomst met de grondeigenaar dan afloopt. De verhum-der heeft de belangen van de hum-der al voldoende gediend door voornoemde tijdelijke huurovereenkomst met de grondeigenaar te sluiten. Bovendien zou een andere uitkomst van de belangenafweging ertoe leiden dat de verhuurder wordt veroordeeld tot het onmogelijke, nu de grondeigenaar naai- alle waarschijnlijkheid succesvol de verwijdering van het gehuurde zal kunnen bewerkstelligen. In tegenstelling tot de kantom-echter verklaart het hof zijn beslissing uitvoerbaar bij voorraad onder toepassing van de laatste volzin van art. 7:295 lid 1 BW. Daartoe vernietigt het hof het vonnis van de kantomechter, terwijl de vordering van de verhum-der wordt toegewezen.

HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

399


Gerechtshof 's-Gravenhage 17 september 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:3357 (servicekosten, huurprijs) De voormalige verhuurder van een parkeergarage vordeit na overdracht van het gehuurde onder andere eindafiekening van de door de huurder verschuldigde servicekosten. De huurder betwist onder meer de hoogte van de servicekosten en beroept zich op huurprijsvermindering, omdat na een verbouwing van het gehuui de vijf parkeerplaatsen minder beschikbaai' waren dan voorheen. De kantom-echter heeft de vordering van de verhuurder toegewezen en die van de huurder afgewezen. Het hof gaat allereerst in op de vordering tot huurprijsvermindering van de huurder. Het hof stelt vast dat paitijen in een brief\visseling een pro rata huurprijsvermindering zijn overeengekomen voor iedere volwaardige pai'keerplaats die verloren is gegaan. Met toepassing van de Haviltex-maatstaf begrijpt het hof de afspraalc zo, dat de huui'der wordt gecompenseerd voor het feitelijk aantal parkeerplaatsen dat door de verbouwing verloren is gegaan. Dat de huurder drie maanden is vrijgesteld van huur is dan ook enkel een compensatie voor de overlast tijdens de verbouwing en niet een compensatie voor de verloren paikeeiplaatsen als overeengekomen in de voornoemde brief. De vordering van de huurder ligt derhalve voor toewijzing gereed. De hum-der wordt in de gelegenheid gesteld een berekening van het onverschuldigd betaalde bedrag over te leggen. Vervolgens gaat het hof in op de vordering van de verhum-der tot betaling van de servicekosten. Het hof stelt vast dat partijen zijn overeengekomen dat de huurder een gedeelte van de energiekosten voor zijn rekening zou nemen en dat daartoe een eigen meter of tussenmeter geplaatst zou worden. De omstandigheden dat een dergelijke meter niet is geplaatst en de verhum-der pas na een aantal jaren de eerste factm-en voor de verschuldigde sei-vicekosten heeft verstuurd, doen niet af aan de betalingsverplichting van de hum-der en maakt het m rekening brengen van de servicekosten niet naai- maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai'dbaai-. Nu partijen het niet eens kunnen worden over de hoogte van deze servicekosten zal het hof een deskundige benoemen ter vaststelling daai-van. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 30 juü 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3466 (gebrek) De verhuurder van twee woningen heeft tussen de voortuinen daai-van een schutting aangebracht op verzoek van een van de huurders. Voordien wai-en de twee tuinen niet van elkaar gescheiden. De andere huurder vordert in rechte (o.a.) vei-wijdering van de schutting en vermindering van de huurprijs. Kern van het geschil in hoger beroep is de vraag of plaatsing van de schutting een gebrek aan het gehuurde oplevert. De kantonrechter heeft geoordeeld dat geen sprake is van een gebrek aan het gehumde in de zin van ait. 7:204 BW en dat geen sprake is van slecht verhuurderschap. Het hof overweegt dat de huurder er rekening mee moest houden dat op enig moment de situatie waai-in geen erfafscheiding met de bm-en was geplaatst, zou veranderen. Het feit dat een erfafscheiduig werd geplaatst, levert dan ook geen gebrek op. Wel dient de schutting zorgvuldig te worden geplaatst, maai- niet iedere afwijking van enkele centimeters van de erfgrens is onzorgvuldig. Voorts kan de stelling dat de humder de schutting lelijk vindt niet in aanmerking worden genomen. Het betreft een gebruikelijke schutting en de huurder mag slechts de plaatsing van een normale schut-

400

Tijdschrift voor

ting verwachten. Het hof concludeert dat geen sprake is van een gebrek in de zin van ait. 7:204 BW. Dat de schutting niet voldoet aan de eisen die de verhuurder zelfstelt wanneer een van zijn huurders op eigen initiatief een schutting plaatst, doet hier niet aan af, omdat in casu de verhuurder zelf de schutting plaatst. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 6 augustus 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3596 (huurprijs, huurachterstand, ontbinding, opzegging) De hum-der van een woning heeft een huurachterstand laten ontstaan. De verhuurder vordert (o.a.) ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de huurachterstand. De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen. In hoger beroep voert de huurder allereerst aan dat de verschuldigde huuiprijs aanzienlijk lager had moeten worden vastgesteld als gevolg van achterstallig onderhoud aan het gehuui'de. Het hof overweegt dat de huurder op twee manieren een vordering had kunnen instellen tot vermindering van de huurprijs, namelijk via de rechter ex art. 7:257 lid 1 juncto 7:207 BW of via de huurcommissie ex ait. 7:257 hd 2 juncto 7:241 BW Het nu nog volgen van deze procedures is echter niet meer mogelijk vanwege de bijbehorende vervaltermijnen, die door de rechter ambtshalve worden toegepast. Voorts stelt de huurder de overeenkomst op enig moment te hebben opgezegd, zodat hij nadien geen vergoeding meer was verschuldigd. Bij gebrek aan bewijs is een opzegging van de huurovereenkomst per brief echter niet vast komen te staan. Een op de deur achtergelaten brief kan niet als zodanig worden aangemerkt, nu uit de inhoud daarvan niet volgt dat de huurder het gehuui'de weer ter vrije beschikking aan de verhum'der wilde stellen. Het hof beki'achtigt derhalve het vonnis van de kantom-echter. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 13 augustus 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3758 (tekortkoming, gebrek algemene voorwaarden, wijzigingen, onderverhuur, verzekeringspremies) De verhum'der van bedrijfsruimte vordert (o.a.) ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van een hum'achterstand, meerpremies onder de opstalverzekering, verbem'de boetes en schadevergoeding. De vorderingen zijn deels gebaseerd op de algemene voorwaaiden bij de huurovereenkomst. In reconventie vordert de huurder vernietiging van de algemene voorwaai-den, een verklaring voor recht dat (de schade veroorzaakt door) het gebrek aan het dak voor rekening komt van de verhuurder en terugbetaling van onverschuldigd betaalde meerpremie. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de verhuurder niet is geslaagd in het bewijs dat de algemene voorwaai-den ter hand zijn gesteld, alle daai-op gebaseerde vorderingen afgewezen, en tot terugbetaling van de meerpremie geoordeeld. Voorts heeft de kantonrechter bij inmiddels in ki-acht van gewijsde gegaan deelvonnis geoordeeld dat het dak van het gehuurde gebrekkig is, waarbij de verhuurder is veroordeeld tot het nemen herstelmaatregelen en vergoeding van de lekkageschade van de hum-der. In hoger beroep baseert de verhumder bovenstaande vorderingen waar mogelijk (ook) op de huurovereenkomst en niet uitsluitend op de algemene voorwaai-den. Het hofis voorshands van oordeel dat de terhandstelling van de algemene bepalingen tussen paitijen vaststaat nu de algemene bepalingen expliciet van toepassing zijn verklaai-d in de huurovereenkomst en de betreffende pagina's door de huurder zijn



Jurisprudenlieoyerzicht

geparafeerd. De huurder wordt wel toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. De vordering tot ontbixiding is mede gebaseerd op de niet in geschil zijnde stelling dat de humder in strijd met ait. 7:215 BW zonder schriftelijke toestemming wijzigingen heeft aangebracht aan het gehuurde. Het beroep op het schi-iftelijkheidsvereiste is echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaar, indien komt vast te staan dat de verhuurder tijdens ofvan tevoren op de hoogte was van de uitgevoerde wijzigingen. De huurder wordt toegelaten tot bewijs van de (stilzwijgende) instemming van de verhuurder met de wijzigingen. Het hof verlangt verder deskundigenvoorlichting omtrent de vraag of deze wijzigingen schade hebben veroorzaakt. Ten aanzien van de door de huurder verschuldigde meerpremies overweegt het hof dat, om te kunnen vaststellen ofde huurder meerpremies ter zake van verzekeringen aan de verhumder verschuldigd is, de voor het gehuurde betaalde verzekeringspremie dienen te worden vergeleken met een standaard premie voor een woon- annex bedrijfsruimte. De verhuurder heeft de daartoe benodigde gegevens niet overgelegd terwijl hij daartoe ruimschoots in de gelegenheid is gesteld, zodat deze vordering wordt afgewezen. De gestelde huurachterstand wordt door de huurder erkend, terwijl deze zich op verrekening dan wel opschorting beroept. Daaromtrent overweegt het hof dat de schade als gevolg van het gebrekkige dak dient te worden vastgesteld in een schadestaatprocedure. Bovendien is de verhum-der beweerdelijk niet tot herstel van het gebrekkige dak overgegaan omdat hem de toegang tot het gehuurde is ontzegd, hetgeen zou leiden tot schuldeisersverzuhn van de humder. Ook blijkt niet dat de hum-der kosten heeft gemaakt om herstel van het dak zelf uft te voeren. Van een opeisbare (geldjvordering op de verhuurder lijkt voorshands dus geen sprake, zodat het beroep op verrekenmg dan wel opschorting faaft. Met betrekking tot het al dan niet bestaan van dergelijke vorderingen wenst het hof nader te worden geïnformeerd. Gezien de voornoemde bewijsopdrachten en informatieverzoeken houdt het hof iedere verdere beslissing aan. Gérechtshof 's-Hertogenbosch 24 september 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:4343 (belangenafwegmg contractuele medehuur) Twee broers zijn contractueel medehuurder van een vakantiehuis dat toebehoort aan hun moeder. Een van de broers bewoont het vakantiehuis al vijftien jaar permanent, met (impliciete) toestemming van de verhuurder. De andere broer heeft tegen deze gang van zaken nooit geprotesteerd en heeft al jai-en geen gebmik gemaakt van het vakantiehuis. In eerste aanleg vorderde de niet van het vakantiehuis gebruikmakende humder beëindigmg van het medehum-der¬ schap met veroordeling van de andere huurder tot onü'uiming. Subsidiair vorderde hij wijziging van de medehuur, zodanig dat beiden zes maanden per jaai- van het vakantiehuis gebruik zouden kunnen maken. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. In hoger beroep vordert de niet van het vakantiehuis gebruikmakende huurder toedeling van het huurrecht van het vakantiehuis, voor zover hem dat niet reeds toebehoort (ex ai-t. 3:169 BW). Subsidiair vordert hij verdeling van het huurrecht zodanig dat hij het alleem-echt heeft tot gebruikmaking van het vakantiehuis voor de komende 25 jaar. Het hof overweegt dat paitijen gezamenlijk contractueel hum-der zijn, zodat tussen hen een beperkte gemeenschap is ontstaan die vatbaar is voor verdeling als be-


doeld in ait. 3:185 BW. Het antwoord op de vraag hoe het humrecht dient te worden verdeeld, hangt net als bij iedere verdehng af van een belangenafweging tussen de rechthebbenden. Bij deze belangenafweging kan rekening worden gehouden met de wensen van de verhuurdei-, maaideze zijn niet van doorslaggevend belang. Het hofis met de kantonrechter van oordeel dat de belangenafweging ten gunste van de gebruikmaker van het vakantiehuis dient uft te vallen. Daai-toe wordt overwogen dat het woonbelang van de gebruikmaker aanzienlijk zwaai-der weegt dan het belang van de andere huurder om het huis in de toekomst als vakantiehuis te gaan gebmiken. Dat de niet van het vakantiehuis gebruikmakende huurder aldus feftelijk geen gebruik meer kan maken van zijn huurrechten maakt dft niet anders. Dit is een onvermijdelijk gevolg van het feit dat paitijen niet samen het huurrecht kunnen uitoefenen (het valcantiehuis is daarvoor te Idein), terwijl zij wel elkaai-s medehuurder zijn. Het hof bekr achtigt het vonnis van de kantonrechter Gerechtshof 's-Hertogenbosch 24 september 2013, ECU:NL:GHSHE:2013:4346 (tekortkoming boetebeding algemene voorwaarden, onderverhuur) De huurder van woomuimte heeft in strijd met de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst iemand gedurende twee jaar bij hem laten inwonen. Thans vordert de verhumder van de huurder onder andere een boete wegens deze tekoitkoming op gi-ond van een beding in de algemene voorwaaiden. De huurder verweert zich primair met de stelling dat het boetebeding om-edelijk bezwm-end is in de zin van art. 6:233 sub a BW en derhalve buiten toepassing moet worden gelaten. Subsidiair betoogt hij dat de boete dient te worden gematigd De kantonrechter heeft de door de verhuurder gevorderde boete (gematigd) toegewezen. Het hof overweegt allereerst dat de hum-overeenkomst tussen de verhuurder (een bedrijfsmatig verhuurder) en de huurder (een particulier) valt onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13/ EEG van de Europese Unie. Vervolgens verwijst het hof nam- een arrest van het Hofvan Justitie van de Europese Unie ('HvJEU') {RvdWlOU, 931) waarin is ovei-wogen dat, indien een boetebeding in een consumentenovereenkomst als oneerlijk moet worden aangemerkt, het beding zonder meer dient te worden vernietigd en dat de nationale rechter de boete niet mag matigen. Dit betekent naar de mening van het hof dat bij de beoordeling ofeen beding omedelijk bezwarend is, geen betekenis toekomt aan de omstandigheid dat de rechter de boete mag matigen. Verder dient wel rekening te worden gehouden met alle overige omstandigheden van het geval, waaronder de am-d en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze wamop de voorwaarden tot stand zijn gekomen en de wederzijds kenbm-e belangen van partijen (ECLI:NL:HR:2012:BW6135). Vervolgens toetst het hof of sprake is van een onredelijk bezwm-end beding. Het hof constateert dat in het onderhavige geval partijen niet over het boetebeding hebben onderhandeld. Voorts heeft het boetebeding beti-ekking op iedere overft-eding van de algemene voorwaarden, ongeacht de aarde en ernst van de overft-eding. Ook is er aan de boete geen limiet gesteld en kan het beding in afwijking van art. 6:92 BW worden ingeroepen wanneer de verhuurder tevens aanspraak maakt op nakoming en/of schadevergoeding. Op gi-ond van het voorgaande ovei-weegt het hof dat het boetebeding inderdaad om-edelijk bezwm-end is. Daai aan doet niet af dat er - zoals verhuurder steft - geen andere middelen zijn om onderhuur te bestrijden en dat een


401


hoge boete nodig is om de huurder het profijt dat hij van de onderhuur heefl: gehad te ontnemen. Het hof vernietigt derhalve het voimis van de Icantom echter en wijst de doOr de verhuurder gevorderde boete alsnog af. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 24 september 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:4352 (tekortkommg beëindiging ontbinding, ontruiming, overlast) De humder van woom-uimte heeft in sti-ijd met de algemene voorwaai-deri bij de huurovereenkomst (ernstige) overlast veroorzaakt aan omwonenden en beschadigingen aangebracht aan het gehuurde. Er is sprake geweest van bedreigingen, scheldpartijen, harde muziek en gesneuvelde ruiten. De verhuurder vordert onder andere ontbinding van de huurovereenicomst en veroordeling van de huurder tot ontruiming van het gehuurde. De kantomechter heeft de vorderingen toegewezen. Het hof overweegt in reactie op grieven van de huurder als volgt. Zelfs al zou moeten worden aangenomen dat de huurder bepaalde door hem aangebrachte schade zelf zou hebben hersteld, neemt dat de eerdere tekortkoming bestaande uit het toebrengen van de schade niet weg. Voorts heeft de verhuurder afdoende bewezen dat de huurder schilders of medewerkers van de verhuurder heeft bedreigd. Dat geen aangiftes bij de politie, doch (slechts) mutatierapporten van de politie zijn overgelegd doet daai-aan niet af Ook neemt de omstandigheid dat andere omwonenden tevens overlast veroorzaakten niet weg dat in belangrijke mate en gedurende een ruime periode is geklaagd over door de hum-der veroorzaakte overlast. Verder zijn de tekortkomingen van de huurder naai- het oordeel van het hof niet van zodanig bijzondere aai-d of geringe betekenis dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigen. Daarbij neemt de mogelijkheid dat het overlastgevende gedag van de huurder mogelijk verband houdt met diens psychische problematiek niet weg dat zijn gedrag in zijn verhouding met de verhuurder aan hem moet worden toegerekend. Ten slotte hoeft het zwaarwegende belang van de verhuurder bij beëindiging van de humovereenkomst niet te wijken voor het belang van de huurder bij het behoud van zijn woom-uhnte ondanks de (gestelde) ernstige gevolgen voor de huurder als gevolg van het verlies van het gehuurde. Gezien het voorgaande beki-achtigt het hof het vonnis van de kantom-echter. Rechtbank Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 19 juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5802.(ontruimingsbescherming belangenafweging, beëindiging, totstandkoming) De humder is op gi-ond van mondelinge afspraken het gehuurde gaan gebruiken ter exploitatie van een spoi-tschool en is voor het gebruik een maandelijkse vergoeding gaan betalen. Na aanvang van het gebmik van de huurder heeft de verhuurder twee conceptovereenkomsten aan huurder toegestuurd, waarvan één het gehum-de betrof Onderhandelingen hebben niet tot overeenstemming geleid, waarop de verhuurder ontmiming van het gehum-de heeft gevorderd. In kort geding is de huurder vervolgens veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Thans verzoekt de huurder een verlenging van de ontiuhningstei-mijn ex ait. 7:230a lid 1 BW met de stelling dat sprake is van een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar De kantomechter concludeert dat tussen partijen (in ieder geval) een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen betreffende 7:230a-mimte nu de huurder voorafgaand aan de onderhandelingen over de 402

concepthuurovereenkomsten het gehuurde is gaan gebruiken en hiervoor een maandelijkse vergoeding heeft betaald. De vraag is vervolgens voor welke periode de huurovereenkomst is aangegaan. De schiiftelijke concepthuurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde bepaalde dat de humovereenkomst voor tien jaai- zou worden aangegaan. Deze concepthumovereenkomst was echter afhankelijk gesteld van de ondertekening van de andere concepthum-overeenkomst. Over deze andere conceptovereenkomst is geen overeenstemming bereikt, zodat aan de concepthuurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde geen gelding kan toekomen. De kantom-echter bepaaft vei-volgens de inhoud van de mondelinge humovereenkomst. Hij overweegt hiertoe dat de mondelinge huurovereenkomst is gesloten in het kader van de afbouw van enkele andere gebouwen en totdat het gebouw, waai-van het gehuui de deel uitmaakt, benodigd was voor de voorgenomen herontwikkeling. In het licht daai van heeft de huurder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat mondeling een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur van tien jaar is overeengekomen. De kantonrechter constateeit vervolgens dat in het Hcht van de minimale opzegtermijn van ait. 7:228 lid 1 BW, de verhum-der de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd met een opzegtermijn van één maand tegen 1 mei 2013. De kantomechter overweegt daarop dat de huurder op tijd een beroep heeft gedaan op ontruhningsbescherming. De kantom-echter verlengt de onüuimingstermijn bovendien met vier maanden op de voet van ait. 7:230a lid 4 BW. Daaitoe overweegt de kantom-echter ten aanzien van het belang van de hum-der dat de hum-der geen vervangende ruimte beschikbaar heeft, dat de verhum-der geen alternatieve locatie heeft aangeboden en dat discontinuïteit van de onderneming de huurder veel klandizie zou kosten. De kantomechter oordeeft ten aanzien van het belang van de verhuurder dat de opgelopen betalingsachterstand van twee maanden nog (net) niet zodanig is dat van de verhum der niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht van het gehuurde behoudt. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 23 augustus 2013, rolnummer 139.58.40 (beëindiging, dringend eigen gebruik, belangenafweging) In deze uitspraak wordt de vordering tot beëindiging van de hum-overeenkomst op giond van dringend eigen gebmik door een opvolgend verhuurder die zelf een supeimai-kt in het gehuurde wenst te exploiteren, beoordeeld. De hum-der is van mening dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaai- is. Ook meent de huurder dat de wachttermijn van drie jaai- van toepassing zou zijn (ondanks het feit dat de opzeggmg niet gedaan is tegen het einde van de eerste huurtei-mijn). De kantonrechter verwerpt de argumenten van de hum-der. De kantonrechter meent dat voldoende aannemelijk is geworden - mede aan de hand van exteme onderzoeksrapporten-dat de verhum-der het gehuurde daadwerkelijk dringend nodig heeft voor eigen gebmik. De vordering wordt toegewezen. Pai tijen worden nog nader in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de verhuis- en im-ichtingskosten. Die beslissing wordt derhalve aangehouden. Rechtbank Amsierdam, sector kanton, 27 augustus 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 (beëindiging dringend eigen gebruik, verwezenlijking bestemmingsplan, belangenafweging, uitvoerbaar bij voorraad) De gemeente is verhuurder van twee kiosken (7:290-be-


Nr. 6november/december2013


drijfsruimte). De gemeente is voornemens de omgeving waarvan liet gehuurde deel uitmaakt te herontwikkelen en heeft hiervoor het bestemmingsplan aangepast en met projectontwikkelaais gecontracteerd. De gemeente zegt de huurovereenkomsten vervolgens op met primair een beroep op dringend eigen gebruik en/of realisering van het bestemmingsplan en subsidiair op de belangenafweging. De huurder heeft niet met de opzegging ingestemd. Thans vordeit de verhuurder (o.a.) vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomsten eindigen en ontruiming. De kantom-echter overweegt dat in een geval als het onderhavige, waai-in de verhuurder in verband met gewenste stedenbouwkundige herontwikkeling het gehuurde wenst te slopen en vervolgens de grond wenst te vervreemden aan een derde, van persoonlijk in gebruik nemen geen sprake is. Daarentegen staat vast dat de huidige kiosken (qua oppervlakte) elk in stiijd zijn met het huidige onherroepelijke bestemmingsplan, waartegen de huurder tevergeefs bezwaai- heeft ingesteld. Daai-niee staat het de gemeente - civielrechtelijk - vrij om aan dat sti-ijdige gebruik een einde te maken en de nieuwe bestemming te realiseren. Onder verwijzing naai- rechtspraak van de Hoge Raad {NJ 1997, 208) ovemeegt de kantonrechter dat de huurovereenkomsten daaitoe kunnen worden beëindigd, indien in de concrete situatie de verhuurder bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot vemezenlijking van de bestemming noopt. De kantom-echter neemt daai'bij in ovemeging dat deze planologische afweging mai-ginaal dient te worden getoetst. Met toepassing van deze maatstaf oordeelt de kantonrechter dat de hum-overeenkomsten - mede gelet op het oordeel van de bestuursrechter - op grond van de vemezenlijking van de op het gehum-de liggende bestemming dienen te worden beëindigd. Daarbij weegt mee dat de huurder reeds zeer lange tijd gebruik maakt van het gehuurde, dat hem op grond van de wet vergoedingsrechten toekomen en hem tijdelijk een vervangende nabm-ige locatie is aangeboden. De kantonrechter vraagt de verhuurder vervolgens onherroepelijk afstand te doen van zijn bevoegdheid tot inti-ekking van de beeindigingvordering ex art. 7:297 lid 2 BW. Daartoe wordt een regiezitting gelast, waarop ook de procedure aangaande de verhuis- en im-ichtingskosten aan de orde zal komen. Indien de verhuurder voornoemde afstand doet, is de kantom-echter voornemens het eindvonnis, waarbij tevens de ontruimingsdatum zal worden bepaald, uitvoerbaar- bij voorraad te verklaren. Daaitoe weegt mee dat een hoger beroep de nieuwe inrichting van de gehele omgeving zou veitiagen (met alle kosten van dien), dat de hum'der tijdelijke vervangende ruimte is aangeboden en dat een hoger beroep gezien de voornoemde maiginale toetsing naai' het oordeel van de kantom'echter nagenoeg geen kans van slagen heeft. Met het oog op het voorgaande gelast de kantonrechter een regiezitting en houdt iedere verdere beslissing aan.

gen onder de huurovereenkomst. De huurder is in staat van liquidatie geraakt, waarop een andere vennootschap het gehuurde heeft betrokken en de hum- is gaan betalen. De beide rechtspersonen zijn jegens de verhumder door dezelfde persoon vertegenwoordigd. Op enig moment heeft de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd en is het gehuurde ontruimd. Thans vordeit de verhum'der onder andere betaling van achterstallige huur en vei'goeding van de schade aan het gehuurde en een boete wegens een tekortkoming in diens opleveringsverplichting en betalingsverplichtingen. De vorderingen zijn ingesteld tegen de (voormaUg) huurder en tegen de (voormalig) feitelijk gebruiker. Subsidiair vordert de verhuurder schadevergoeding van de feitelijk gebruiker, omdat misbruik zou zijn gemaakt van het identiteitsverschil tussen beide rechtspersonen ter frustratie van het verhaal van de vorderingen van de verhuurder. De kantonrechter overweegt dat de feitelijk gebruiker niet op grond van de huurovereenkomst kan worden aangesproken omdat tussen de feitelijk gebruiker en de verhuurder geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Van een feitelijke voortzetting van de huurovereenkomst door de feitelijk gebruiker, zonder dat er tussen hem en de verhum der is gesproken over een indeplaatsstelling, kan namelijk geen sprake zijn. Vervolgens ovemeegt de kantom'echter dat de vorderingen tot betaling van achterstallige huurtermijnen en vergoeding van de schade aan het gehuurde jegens de (geliquideerde) wel hum'der toewijsbaar zijn. Aansluitend gaat de kantonrechter in op de gevorderde boetes. De kantom'echter oordeeft ten eerste dat de boetebedingen geen om'edelijk bezwarende bedingen zijn als bedoeld in ait. 6:223 sub aBW. Daarbij weegt mee dat de hum-der 80 werknemers heeft, geen consument is en bovendien valt onder het bepaalde in art. 6:235 BW, zodat de algemene voomaardem-egeling niet (zonder meer) op hem van toepassing is. De boete ten aanzien van de achterstallige betalingen wordt ongematigd toegewezen, nu deze is opgenomen in de bijzondere bepalmgen en er geen sprake is van een dusdanige wanverhouding dat matiging geboden is. De door de verhuurder gevorderde boete ter zake van de opleveringsverplichting van de huurder wordt echter afgewezen. De verhuurder heeft de huurder namelijk al vóór het einde van de humovereenkomst met een termijn van één week in gebreke gesteld ten aanzien van de oplevering. Toen was de hum-der echter nog niet verplicht het gehuurde op te leveren. De huurder kon derhalve niet reeds in verzuim zijn met betrekking tot diens opleveringsverplichting. Nu kantom-echter aanneemt dat de boete alleen ziet op de periode tot het einde van de hum-óvereenkomst is de hum-der dan ook geen boete verschuldigd. Ten slotte oordeelt de kantonrechter dat niet vast is komen te staan dat de feitelijk gebruiker in de gegeven omstandigheden onrechtmatig heeft gehandeld jegens de verhuurder. Daarbij is van belang dat de derde na het gehum'de te hebben betrokken, de huurpenningen anderhalfjaai- lang heeft betaald.

Rechtbanlc Amsterdam, sector kanion, 9 september 2013, ECLLNL:RBAMS:2013-.6241 (tekortkoming, indeplaatsstelling, feitelijk gebruiker, misbruik identiteitsverschil) In de huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte is een conti-actuele boete opgenomen voor het geval dat een door de huurder verschuldigd bedrag niet (tijdig) wordt betaald. Voorts is krachtens de algemene voomaai-den bij de huurovereenkomst een boete verschuldigd voor tekortkomingen van de huurder in de nakoming van diens verplichtin-

Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam, 17 september 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5922 (kwalificatie, ontruiming, tekortkoming) De huurder humt een pand van de gemeente en geeft deze vervolgens in gebruik aan maatschappelijke instellingen. De gemeente heeft subsidie toegekend aan een van de gebruikers van het pand. De gemeente heeft met deze gebruiker afgesproken dat een deel van deze subsidie zal worden ingehouden in verband met het gebruik van het betieffende deel

Nr 6 november/december 2013

Tijdschrift voor


403


van het gehuui de en dat dit deel van de subsidie door de gemeente rechtsti-eeks aan de huurder zal worden afgedragen ten titel van huur Op enig moment heeft de gemeente de subsidie stopgezet en de gebruiker verzocht rechtstreeks een huurovereenkomst aan te gaan met de hum-der. Toen de gebmiker dit niet deed, heeft de gemeente de gebruiker verzocht het door haai- gebruikte deel van het gehuurde te ontruimen. Thans vordert de gemeente in rechte (onder meer) ontmiming van het pand door de gebruiker onder andere op gi-ond een betalmgsachterstand van 24 maanden. Paitijen twisten allereerst over de vraag of sprake is van een huurovereenkomst of een gebruiksovereenkomst. De voorzieningemechter oordeelt dat tussen de gemeente en de gebruiker een huurovereenkomst bestaat. Daaitoe wordt overwogen dat aan de gebruiker een mimte ter beschikking werd gesteld, terwijl een deel van de aan de gebruiker toegekende subsidie werd ingehouden en ten titel van huur aan de huurder werd betaald. Aldus bestaat een hum-overeenkomst tussen de gemeente en de gebruiker, nu aan alle voorwaaiden van ai-t. 7:201 lid 1 BW is voldaan. Dit geldt temeer nu de gemeente na het eindigen van de subsidierelatie heeft aangedi-ongen dat de gebruiker en de huurder een directe hum-¬ overeenkomst met elkaai- zouden sluiten. Aangezien vaststaat dat de gebruiker meer dan 24 maanden huurachterstand heeft, acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. De voorzieningem-echter veroordeeh de gebmiker derhalve tot ontruiming van het gehumde. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 18 september 2013, ECL1:NL:RBAMS:2013:6254 (beëindiging, kwalificatie, samenhangende overeenkomsten, tekortkoming, gebruiksvergoeding) De verhuurder heeft de huurder woomtiimte ter beschikldng gesteld met het doel dat de huurder op termijn weer zelfstandig kan wonen. Paitijen hebben een zorgleveringsovereenkomst en een 'onzelfstandige huurovereenkomst' gesloten. Omdat de huurder zorgverlening heeft geweigerd, heeft de verhum-der de ovei-eenkomst(en) beëindigd en de hum-¬ der de toegang tot het gehuurde ontzegd. Niet in geschil is dat de zorgleveringsovereenkomst is geëindigd. Thans vordert de hum der veroordeling van de verhuurder tot het wederom aan hem ter beschikking stellen van de woning omdat de huurovereenkomst los van de zorgleveringsovereenkomst zou voortduren. In reconventie vordert de verhumder ontruiming van het gehuurde en een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat de hum-der het gehuurde in gebruik houdt, althans heeft gehouden, na het einde van de huurovereenkomst. De voorzieningenrechter overweegt onder verwijzing naai- rechtspraak van de Hoge Raad dat indien een overeenkomst niet alleen het gebruik van woom-uhnte betreft, maaibovendien zorgverlening regelt, de wetsbepalingen betreffende woom uimte van toepassing zijn, tenzij het zorgleveringselement duidelijk overheerst {NJ 1986, 38). Gelet op het doel van de zorgverlening is het in gebruik geven van het gehuurde naai- het voorlopig oordeel van de voorzieningem-echter zodanig nauw met dë zorgverlening verbonden dat het einde van de zorgleveringsovereenkomst tot gevolg heeft dat de ingebruikgeving van het gehum-de niet in stand kan blijven. Nu de zorgleveringsovereenkomst is geëindigd, brengt het voorgaande mee dat de daai-mee verband houdende aanspraak op het gehuurde door de huurder ook is geëindigd. De vordering van de huurder wordt afge404

Tijdschrift voor

wezen, terwijl de reconventionele vordering van de verhuurder tot onti uiming van het gehumde door de huurder wordt toegewezen. De kantomechter wijst de gebmiksvergoeding voor iedere maand na het einde van de huurovereenkomst dat de huurder het gehuurde in gebruik houdt, alüians heeft gehouden, af Per de datum van het einde van de huurovereenkomst heeft de verhum-der namelijk eigenmachtig de sloten van het gehuurde gewijzigd en de hum-der de toegang tot het gehuurde ontzegd. Voorts kan de verhuurder geen aanspraak maken op een gebruiksvergoeding, nu er weliswaar nog spullen van de huurder in het gehuurde aanwezig zijn, maar in kort geding onvoldoende is komen vast te staan om hoeveel bezittingen het gaat en of de verhuurder de huurder in de gelegenheid heeft gesteld zijn spullen te verwijderen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 24 september 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6388 (gebrek tekortkoming verrekening, opschorting) De huurder van een paikeerplaats in een paikeergarage is herhaaldelijk het slachtoffer geworden van diefstal en vernieling van zijnfietsen scooter. De huurder heeft daai op de betaling van de huur opgeschort wegens het (naai- zijn mening) uitblijven van adequate maatiegelen door de verhuurder. Thans vordert de verhuurder onder meer betaling van de achterstallige hum-penningen. In reconventie vordert de hum-der onder andere veroordeling van de verhumder tot hetti-efifenvan adequate maaft-egelen op strafie van een dwangsom. Voorts vordert hij een verklai-ing voor recht dat hij slechts gehouden is tot voldoening van 75% van de huur, totdat voornoemde maatregelen zijn genomen. De kantom-echter overweegt allereerst dat de bevoegdheid van de huurder om de betaling van de huurprijs op te schorten contractueel is uitgesloten, zodat hij daai-op geen beroep kan doen. Ook de bevoegdheid tot verrekenmg is contracftieel uitgesloten. Wanneer een dergelijk beding echter deel uitmaakt van de algemene vooi-waai-den wordt deze vermoed om-edelijk bezwarend te zijn, zodat het door de huurder kan worden vernietigd (art. 6:237 onder gjo 6:233 BW). De kantom-echter gaat er vervolgens veronderstellenderwijs van uft dat het beding kan worden vernietigd en komst tot de conclusie dat de huurder zelfs in dat geval geen beroep toekomt op verrekening. De gegrondheid van de vordering waarop hij zich ter verrekening beroept, is namelijk niet eenvoudig vaststelbaar. De vordering van de verhuurder tot betalmg van de hum-achterstand is daai-mee toewijsbaai-. Ten aanzien van de reconventionele vordering oveweegt de kantonrechter als volgt. Van een gebrek aan het gehum-de.in de zin van art. 7:204 BW (en de contractueel overeengekomen definitie) kan in het onderhavige geval sprake zijn indien de beveiliging in de gebouwde voorziening waarin de pai-keeiplaats is gelegen zodanig is dat een hum-der zijn fiets en scooter niet veilig kan stallen. De hum-der legt aan zijn stelling dat sprake is van een gebrek ten grondslag dat de door de verhuurder genomen maatregelen niet voldoende zijn en verwijst hiervoor naar een rapport van een door hemftigeschakeldedeskundige. De verhuurder betwist gemotiveerd dat sprake is van een gebrek. De kantonrechter oordeeft vervolgens dat nadere inlichtingen dienen te worden verstrekt en gelast een gerechtelijke plaatsopneming. De kantom-echter houdt iedere verdere beslissing aan.




Rechtbank Gelderland, sector kanton, locatie Arnhem, 5 juni 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:CA2469 (tekortkoming, beëindiging, ontruiming, beschermingsbewind, ontvankelijkheid, prejudiciële vragen) De onder (bescherniings)bewind gestelde huurder van een woning heeft een huurachterstand laten ontstaan. De verhuurder steh niet van het bewind op de hoogte te zijn geweest en heeft uitsluitend de huurder gedagvaard. De verhuurder vordeit ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. Bij versteki'onnis zijn de vorderingen toegewezen. Thans komt de bewindvoerder namens de huuider van dit vonnis in verzet. Hierin stelt hij dat de verhuurder niet-ontvankelijk had dienen te worden verklaard omdat hij op de hoogte was, of had Icunnen zijn, van de benoeming van een bewindvoerder en vervolgens heeft verzuimd de bewindvoerder mee te dagvaarden. De kantom-echter stelt dat de bewindvoerder zou kimnen worden toegelaten tot bewijs van deze stelling. Alvorens daaitoe over te gaan, is de kantonrechter voornemens een drietal prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad, omtrent de te hanteren wijze van dagvaarden ingeval van een beschermingsbewind. Paitijen kiijgen de gelegenheid zich over dit voornemen en de inhoud van de voorgestelde vragen uit te laten. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. Rechtbank Gelderland, sector kanton, locatie Arnhem, 12Juni 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:3184 (beëindiging tekortkoming, opschorting, toegelaten instelling) De verhuurder van twee verzorgingstehuizen is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. De aanvangshuurprijzen zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst vastgesteld door de Mmister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. De betalingsverplichting van de huurder bestaat naast de huuiprijs (onder meer) uit het bedrag van aflossing en rente op de lening voor de exploitatiekosten als bedoeld in de op de Woningwet gebaseerde Regeling geldelijke steun Toegelaten Instellingen 1968 ('de Regeling')Voorts is in de huurovereenkomsten opgenomen dat de betreffende huurovereenkomst ophoudt te bestaan wanneer de betreffende lening is afgelost. Alsdan zullen paitijen in onderhandeling treden over een nieuw te sluiten huurovereenkomst. Stellende dat de lening inmiddels is afgelost, heeft de huurder gedurende langere tijd betaling van een deel van de huurprijzen opgeschort. Vervolgens heeft de huurder de ingehouden bedragen alsnog betaald. Thans vordert de verhuurder de wettelijke rente ter zake van de (zijns inziens) ontrecht door de huurder opgeschorte betalingen, alsmede veroordeling van de huurder tot onverkorte nakoming van zijn betalingsverplichtingen. In reconventie vordert de huurder een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten zijn geëindigd, met veroordeling van de verhuurder tot betaling van het verschil tussen de conti-actuele hum- en de lager getaxeerde markthum-. Voorts vordert hij veroordeling van de verhuurder tot het aanhouden van het conti-actueel overeengekomen onderhoudsfonds. De kantom-echter stelt voorop dat paitijen het er over eens zijn dat hun hum-overeenkomsten kwalificeren als huurovereenkomsten als bedoeld in art. 7:230a BW. Voorts overweegt de kantonrechter dat de beëindigingclausules in de huurovereenkomsten (anders dan de hum-der stelt) betrekking hebben op de leningen als bedoeld in de Regeling. Hoewel deze lenmgen (mede) als gevolg van de bruterings-

Nr. 6 november/december2013

operatie ter verzelfstandiging van toegelaten instellingen zijn afgelost (op gi-ond van de Wet balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting 1995), is de kantomechter van oordeel dat de huurovereenkomsten niet zijn geëindigd. Daaitoe overweegt de kantomechter dat de beëindigingclausules moeten worden uitgelegd in het licht van het stelsel dat gold ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomsten. Uit de Regeling leidt de kantom-echter af dat bij de huurprijsvaststelling door de minister rekening werd gehouden met een bepaalde looptijd van de leningen en dus met een bepaalde levensduur van de gebouwen. Deze looptijd is nog niet verstreken. Een gelijkluidende conclusie volgt uit het feit dat bij de berekening van de contante waai-de van de leningen op basis van de Wet balansverkorting diezelfde termijnen als uitgangspunt zijn genomen. Vooits overweegt de kantonrechter dat uit de tekst van de Wet balansverkorting niet is af te leiden dat de wetgever met de bruteringsoperatie heeft beoogd in te grijpen in de verhouding van de paitijen bij de huurovereenkomsten. Op grond van het voorgaande komt de kantomechter tot de conclusie dat de huurovereenkomsten niet zijn geëindigd. Aldus wordt de huurder veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente ter zake van de huurbetalingen die hij ten onrechte deels heeft opgeschort. Daarnaast overweegt de kantom echter ten aanzien van het onderhoudsfonds dat de Wet balansverkoitmg ook daaromhent geen wijziging beoogde te brengen in de verhouding tussen pai-tijen. Bovendien kan de verhuurder niet worden gevolgd in zijn stelling dat de huurder akkoord is gegaan met het schiappen van het onderhoudsfonds. De conclusie is dat de verhuurder wordt veroordeeld tot het aanhouden van het overeengekomen onderhoudsfonds. Rechtbank Gelderland, sector kanton, locatie Arnhem, 21 augustus 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:2663 (tekortkoming beëindiging, ontruiming, beschermingsbewind, ontvankelijkheid, prejudiciële vragen) Dit vonnis is het vervolg op het eerdergenoemde vonnis (Rechtbank Gelderland, sector kanton, locatie Ai-nhem, 5 juni 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:CA2469;. Paitijen hebben aangegeven zich te kunnen vinden in het voornemen van de kantonrechter om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad omtrent de te hanteren wijze van dagvaarden ingeval van een beschermingsbewind. Namens de huurder is een aanvulling voorgesteld, maai- de kantonrechter ziet geen aanleiding om de vragen te wijzigen. De kantom-echter stelt de vragen aan de Hoge Raad en houdt iedere verdere beslissing aan. Rechtbank Gelderland, sector kanton, locatie Arnhem, 6 september 2013. ECLI:NL:RBGEL:2013:2834 (tekortkoming, huurachterstand, aanmaning) De hum-der van woonruimte heefl een huurachterstand laten ontstaan. Thans vordert de verhuurder betaling van de huurachterstand, vergoeding van buitengerechtelijke kosten en rente. Voordat de dagvaarding aan de hum-der is betekend, heeft deze de achterstand voldaan, zodat het geschil zich beperkt tot de overige vorderingen. De door de verhuurder gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen. Daartoe overweegt de kantom-echter dat niet is vast komen te staan dat de huurder op de voet van ait. 6:96 lid 6 BW een kosteloze aanmaning heeft ontvangen ter zake van de humtei-mijnen (nu dit door hem gemotiveerd wordt betwist), terwijl door de verhum-der geen nader bewijs hier-


405


van is aangeboden. De door de verliuurder gevorderde rente wordt wel toegewezen, zij het tot een lager bedrag. De kantom-echter compenseert de proceskosten en oordeelt overigens als voornoemd. Voorzieningenrecliter Rechtbank 's-Gravenhage, locatie 's-Gravenhage, 17juli 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:9448 (tekortkoming, huurachterstand, beslaglegging) De hum-der van bedrijfsruimte heeft consei-vatoir eigenbeslag en conservatoir derdenbeslag onder een andere huurder laten leggen wegens teveel betaalde huurpenningen, terwijl een kort geding aanhangig was waarin de verhuurder (o.a.) van deze huurder betaling vorderde van een huurachterstand. De vordering van de verhuurder in kort geding is toegewezen. Thans vordert de verhuurder opheffing van beide beslagen, aangezien de huurder in het beslagrekest in strijd met art. 21 Rv geen melding heeft gemaakt van het aanhangige kort geding, terwijl hij zich in het beslagrekest heeft beroepen op stellingen die in het kort geding onderwerp van debat zijn geweest. De voorzieningrechter stelt dat van een verzoeker tot beslaglegging kan worden verlangd dat hij melding maakt van alle lopende of beëindigde procedures die relevant zijn voor een goede beoordeling van de zaak. Gelet op de overeenkomsten tussen het verweer in het kort gedmg en het beslagrekest is voldoende aannemelijk dat deze informatie voor de beslagrechter van belang zou zijn geweest. De beslagrechter had het inhoudelijk oordeel in het kort geding kunnen afwachten alvorens een beslissing te geven op het beslagrekest. De voorzieningem-echter acht een en ander zodanig in strijd met de goede procesorde dat de gelegde beslagen worden opgeheven. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 10 december 2012, WR2013, 102 (afwijkende bedingen, huurprijs, deskundigenbenoeming) Paitijen zijn, aldus de huurder, ten nadele van de huurder afgeweken van art. 7:304 lid 2 BW aangaande een nadere huurprijsvaststeiling, zonder dat voor deze afwijking op de voet van art. 7:291 BW goedkeuring is verleend door de rechter. Thans vordert de huurder benoeming van één deskimdige (in plaats van di-ie) ter nadere vaststelling van de huui-prijs. Naar het oordeel van de kantomechter is het beding waarin wordt afgeweken van art. 7:304 lid 2 BW vernietigbaar, zodat de verhuurder daarop geen beroep kan doen. De aftvijking beperkt namelijk de keuze van de huurder over het aantal en de achtergrond van de deskundigen, en brengt ook beperkingen in tijd met zich mee. Voorts staat vast dat partijen langdurig hebben onderhandeld over een huurverlaging, maai- dat daarover geen overeenstemming is bereikt. De huurder heeft weliswaai- in strijd met art. 7:304 lid 2 BW nagelaten om aan de verhum-der te vragen ofhij met een deskundigenbenoeming instemde, maai- dit belemmert de ontvankelijkheid van het onderhavige verzoek van de huurder niet. Daaitoe wordt ovei-wogen dat het de verhuurder gezien de voornoemde vruchteloze onderhandelingen kenbaar was dat het advies van een deskundige noodzakelijk was. Daarentegen wordt de huurder op grond van het ontbreken van een dergelijk overleg veroordeeld in de proceskosten van de onderhavige procedure. Dat het handelen van de hum-der uftsluitend is gericht op het sauveren van de ingangsdatum van de nieuwe humprijs is niet gebleken. De kantonrechter benoemt de door de huurder aangedragen des-

406

kundige bij gebreke van bezwaai- hiertegen door de verhuurder. Voorzieningenrechler Rechtbank Limburg, locatie Maastricht, 26juni 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:4790 (tekortkoming, huurachterstand, spoedeisend belang) De verhuurder van een woning vordert in kort geding (o.a.) betaling van een hum achterstand van 38 maanden. De hum-der betwist (o.a.) dat de verhuurder een spoedeisend belang heeft. De verhuurder stelt dat hij in de financiële problemen komt door het achterwege blijven van huurbetalingen. De verhuurder heeft echter een aanzienlijke hoeveelheid spaargeld en heeft verklaard de te ontvangen huur te willen afstaan aan zijn dochter, in welk licht geen spoedeisend belang aanwezig wordt geacht. Daarvan is evenmin sprake op grond van de beweerdelijke psychische belasting die het geschil (in familiesfeer) met zich meebrengt. Bovendien is onvoldoende toegelicht waarom de verhuurder de vordering pas heeft ingesteld na bijna drie jaar geen hum-betalingen te hebben ontvangen. De voorzieningem-echter wijst de vordering af wegens ontbreken van een spoedeisend belang. Voorzieningenrechter Rechtbank Limburg, locatie Roermond 30 augustus 2013, ECLI:NL:RBLLM:2013:5265 (ontruiming, overlast) De hum-der van een woning in een seniorencomplex bezorgt medebewoners zodanige overlast (o.a. bestaande uft schi-eeuwen en schelden) dat zij de situatie niet meer aankunnen. Thans vordert de verhuurder ontruiming van het gehuurde door de huurder. De voorzieningenrechter overweegt dat het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zou ontbinden. De medebewoners (allen senioren) zijn onweersproken bang voor de huurder en kunnen de situatie gezien hun mindere weerbaarheid niet meer aan. Ondanks het feft dat de overlast inmiddels minder is, oordeeft dè voorzieningem echter dat sprake is van voldoende spoedeisend belang. Het woonbelang van de hum-¬ der wordt minder zwaarwegend geacht dan het woonbelang van de overige huurders en het béiang van de verhuurder. De voorzieningenrechter wijst de ontruimingsvordering van de verhumder toe. Op gi-ond van dé omstandigheden van het geval wordt de hum-der een onft-uimingstermijn van drie maanden gegund. De voorzieningemechter ovei-weegt ten slotte expliciet dat er een rol yoor de verhuurder ligt bij het vinden van vervangende woom-uunte. Voorzieningenrechter Rechtbank Limburg, locatie Heerlen, 5 september 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:5334 (tekortkoming, onderbewindstelling, overlast) De ouderbewindgestelde huurder van woom-uimte veroorzaakt overlast aan omwonenden bestaande uit drugsgebruik, geweld en bedreigingen. De verhuurder heeft in kort geding uitsluitend de hum-der gedagvaard ter verki-ijging van een veroordeling tot ontruiming. Omtrent de ontvankelijkheid van de verhuurder ovei-weegt de voorzieningenrechter dat, totdat de Hoge Raad anders heeft beslist, het huurrecht niet wordt aangemerkt als een goed waarover het bewind is ingesteld als bedoeld in ait. 1:431 lid 1 BW. De bewindvoerder hoeft dus niet naast de huurder de worden gedagvaai-d, temeer nu de vordering tot ontruiming in het onderhavige geval uitsluitend is gebaseerd op een tekoitkoming van de huurder in een verplichting die naai- zijn aard alleen door de huurder zelf kan worden nagekomen. Op grond van


Nr 6 november/december2013

Jwispnidenlieovemchl

de feitelijke omstandigheden oordeelt de voorzieningem-echter dat het aarmemelijk is dat de bodemrechter de hum-overeenkomst zou ontbinden als gevolg van de overlast, zodat de vordermg tot ontruiming -wordt toegewezen. De vordering van de verhuurder tot machtigmg om de hum der eigenhandig uit het gehuurde te ontruimen, wordt afgewezen. Een dergelijke machtiging strijdt met het bepaalde in ait. 556 Rv, dat bepaalt dat een gedwongen ontruiming door de deur- . waai-der geschiedt. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanion, locatie Utrecht, 10 juh 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3232 (beëindiging, ontbinding, brand) Als gevolg van een brand in het gehuurde zijn voorzieningen als een verlaagd plafond en leidingen vernietigd, terwijl de bouwkundige constructie van het gehuurde intact is gebleven. Als gevolg daarvan kan het gehuurde niet langer worden gebruikt conform de overeengekomen bestemming als restaurant. De huurder heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op giond van art. 7:210 BW. Thans vordeit de verhuurder (o.a.) betaHng van achterstallige hum-, stellende dat de ontbinding geen doel heeft getroffen. Het gehuurde zou uitsluitend casco zijn verhuurd en in die staat nog prima te gebruiken zijn. De kantom-echter overweegt dat de huidige huurder in de plaats is getreden van een voorgaande huurder, die op zijn beurt opvolgend huurder was. Slechts beslissend voor de vraag wat is verhum-d, is derhalve wat de verhuurder en de oorspronkelijke huurder zijn overeengekomen over de onivang van het gehuurde. De verhuurder heeft daai-over geen informatie verstrekt en de betreffende huurovereenkomst is niet in het geding gebracht. Een overeenkomst tussen de oorspronkelijke huurder en een andere verhuurder die beweerdelijk gelijkluidend is aan de oorspronkelijke huurovereenkomst wordt buiten beschouwing gelaten en ziet bovendien niet op cascoverhuur. De kantonrechter overweegt dat de voorzieningen deel uitmaakten van het gehuurde. Desondanks doet de in ait. 7:210 BW geboden mogelijkheid tot ontbinding zich hier niet voor, omdat de verhuui-der is gehouden tot herstel van het gebrek. De ontbinding kan wel worden gestoeld op art. 6:265 BW. Er is namelijk sprake van een tekortkommg van de verhum der, bestaande uit het niet herstellen van het gebrek. Een ingebrekestelling is niet nodig nu sprake is van een onmogelijkheid tot nakoming in de periode voordat tot herstel wordt overgegaan. De kantom-echter concludeert dat de ontbindingsverklaiing doel heeft getroffen en wijst de vorderingen van de verhuui-der af Voorzieningenrechter Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 9 augustus 2013, ECU:NL:RBMNE:2013:3404 (gebrek gerechtvaardigd vertrouwen, disproportionele kosten) De verhuurder van standplaatsen op een camping is in twee eerdere procedures veroordeeld tot het (doen) herstellen van de gestaakte levering van gas aan de huurders, op straffe van een dwangsom. De gasleverantie is door de verhuurder ter hand genomen, maar na verloop van tijd gestaakt. Thans vorderen de huurders opnieuw het (doen) hervatten van de levering van gas op straffe van een dwangsom, alsmede een veroordeling tot betaling van verbem-de dwangsommen. De voorzieningem-echter stelt voorop dat de verhuurder gehouden is gas te leveren aan de huurders. Daaitoe wordt, onder verwijzmg naar voornoemde procedures, overwogen dat de


hum-ders lange tijd continu gebruik hebben kunnen maken van het op de camping aanwezige, aan de verhuurder toebehorende, gasleidingnet. Daaidoor hebben de huurders er gerechtvaai-digd op mogen vertrouwen dat het kunnen betrekken van gas via die aansluiting een eigenschap van de gehuurde standplaats was. De verhuurder is derhalve gehouden ervoor te zorgen dat er gas aan de huurders wordt geleverd. De verhuurder voert onder overlegging van een gemeentelijk dwangsombesluit aan dat levering van gas via het aanwezige gasleidingnet niet langer mogelijk is, omdat dit te onveilig is. Daai-bij voert hij aan niet tot herstel van het gasleidingnet te zijn gehouden, omdat dit uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van hem kunnen worden gevergd. Een en ander zoals bedoeld in ait. 7:206 BW. De camping is bovendien reeds economisch overgedragen en de (beoogde) nieuwe eigenaai- is voornemens het bestaande net te vervangen. Daarbij wordt aan de huurders een tussenoplossing geboden in de vorm van gasflessen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter komt de verhuurder met deze tussenoplossing zijn verplichting om gas te leveren voldoende na. Dit doet echter niet af aan het feit dat dwangsommen door de verhuurder zijn verbeurd tot aan het maximum, voordat in rechte is komen vast te staan dat de verhuui der niet langer gehouden is gas te leveren via het bestaande gasleidingnet. De verhuurder wordt dan ook veroordeeld tot betaling van de dwangsommen. De overige vorderingen worden afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 21 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3577 (tekortkoming, beëindiging, vernietiging, ontbinding, exploitatievergunning) De huurder van bedi-ijfsraimte is een exploitatievergunning en een drank- en horecavergunning geweigerd in verband met het strafrechtelijk verleden van een aan de verhum-der verbonden persoon. De huurder heeft de huurovereenkomst daaiom buitengerechtelijk ontbonden op gi-ond van dwaling. In een bodemprocedure vordert de huurder (o.a.) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is vernietigd, althans dat deze wordt vernietigd dan wel ontbonden. Verder eist de huurder terugbetaling van de reeds betaalde huurpenningen en schadevergoeding. Thans vordert de huurder in kort geding een voorschot op de door de verhuurder aan hem te betalen vergoeding. De voorzieningem-echter overweegt dat aan de vorderingen van de huurder ten gi-ondslag hgt dat de door de hum-der benodigde vergunningen niet zijn verleend door toedoen van de met de verhum-der verbonden persoon. Daaromtrent overweegt de voorzieningem-echter dat de met de verhuurder verbonden persoon tegen de vergunningweigering in bezwaai- is gekomen en voornemens is, indien nodig, bestuursrechtelijk beroep in te stellen. Het is op voorhand niet uitgesloten dat deze bestuursrechtelijke procedure succesvol zal zijn en dat de vergunningen alsnog aan de huurder worden verleend. Gelet op het voorgaande is het onvoldoende aannemelijk dat de door de huurder benodigde vergunningen door toedoen van de met de verhuurder verbonden persoon niet zullen worden verleend. Voorts had van de huurder mogen worden verwacht dat hij (ook) zelf de vergunningweigering zou aanvechten. Gelet op het voorgaande is het onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter de geldvordering, waarvan thans betaling wordt gevorderd, zal toewijzen. De voorzieningemechter wijst de vordering van de huurder af.


407


Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht, 28 augustus 2013, ECL1:NL:RBMNE:2013:3558 (huurprijs, nadere vaststelling, advieskosten) Paitijen zijn het niet eens kunnen worden over een door de verhuui'der gewenste hum-verhoging. Op vordering van de verhuurder heeft de kantonrechter ex art. 7:304 BW deskundigen benoemd ter advisering over een nadere huurprijs en geoordeeld dat de kosten hiervoor voorshands voor rekening van de verhuurder komen. Na uitbrenging van het deskundigenadvies wenst de hum-der in te stemmen met de geadviseerde humprijs. Hij weigert echter bij te dragen aan de advieskosten. Thans vordert de verhum-der vaststelling van de huurprijs conform het advies en veroordeling van de hum-¬ der tot vergoeding van de advieskosten. De kantom-echter overweegt dat de werkzaamheden van deskundigen zijn te beschouwen als proceskosten als bedoeld in ait. 7:304 lid 3 BW. Als paitijen na kennisneming van het advies tot overeenstemming komen over de huurprijs, maai- niet over de verdeling van die proceskosten, is geen integrale regeling van het geschil bereikt en zal de rechter alsnog, zij het uitsluitend over de proceskosten, een oordeel hebben te geven. Nu paitijen het vóór de deskundigenbenoeming niet eens konden worden oyer de huurprijs is geen sprake van nodeloos door de verhuurder veroorzaakte kosten. Het vei-weer van de hum-der dat hij oorspronkelijk niet instemde met een huuraanpassmg vanwege onbekendheid met de wettelijke regeling kan hem niet baten. Nu partijen dankzij het advies duidelijkheid hebben geki-egen over hun rechtspositie, en de geadviseerde huurprijs ligt tussen de respectievelijk door hen beiden voorgestelde bedragen, dienen beide pai-tijen de helft van de advieskosten te di-agen. De kantom-echter steh de humprijs vast confoi-m het advies en veroordeelt de hum-der tot betaling aan de verhuurder van de helft van de advieskosten. Als grotendeels in het ongelijkgestelde paitij wordt de huurder tevens veroordeeld in de (overige) proceskosten van het onderhavige geding. Voorzieningenrechter Rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Alkmaar, 29 Januari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:8077 (Beëindiging, ontbinding ontruiming, terme de grace) Hum-achterstand van drie maanden rechtvaai-digt ontbinding van de huurovereenkomst en dus ook ontitiiming van het gehum-de. Desondanks staat de kantom-echter de huurder naar analogie van ait. 7:280 BW een termijn van een maand toe om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen. Voorzieningenrechter Rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Alkmaar, 29 januari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:8105 (ontruiming tekortkoming huurachterstand, voorwaardelijk veroordeling) Huurachterstand van acht maanden rechtvaai-digt ontbindmg van de hum-overeenkomst en dus ook ontrumiing van het gehuurde. Desondanks staat de kantom-echter de hum der naar analogie van ait. 7:280 BW een termijn van een maand toe om alsnog aan haai- veiplichtingen te voldoen. Rechtbank Oost-Brabant, sector kanton, locatie Eindhoven, 31 januari 2013, WR 2013,114 (beëindiging, schadevergoeding, afbraak in algemeen belang) Verscheidene humders van bedrijfsruimte hebben de huur opgezegd geki-egen, kort voordat de respectievelijke verhuurders de bedrijfsgebouwen hebben overgedragen aan de

408

gemeente. Thans vorderen de huurders schadevergoeding van de gemeente op de voet van ait. 7:309 BW. Ten aanzien van één van de huurders steh de gemeente dat sprake is van beroepsuitoefening, zodat geen sprake is van de huur van bedrijfsruimte en ait. 7:309 BW aldus geen toepassing vindt. De kantom-echter overweegt echter dat geen sprake is geweest van persoonsgebonden dienstverlening, maai- van de uitoefening van een bedrijf waarin naast de levering van diensten onder meer sprake is van in- en verkoop van goederen. Derhalve valt de gehuurde bedrijfsruimte onder de reikwijdte van art. 7:309 BW. Voorts stelt de kantomechter dat onder afbraak van het gebouwde met het oog op werken in het algemeen belang ook de situatie als de onderhavige valt, waai in het gebouwde met behoud van monumentale gevel deels intern wordt gesloopt en deels wordt vervangen door nieuwbouw ter realisering van de geplande herontwikkeling van het industrieterrein. Ten aanzien van het oorzakelijk verband tussen de opzegging van de huurovereenkomsten en de uitvoering van werken in het algemeen belang wordt overwogen dat geen andere reden voor de opzeggingen aannemelijk is geworden. Genoegzaam is gebleken dat bij de gemeente ten tijde van de opzegging van de huurovereenkomsten het plan bestond om het industrieterrein te herontwikkelen. Vooits is de kantom-echter van oordeel dat van werken in het algemeen belang sprake is als het gaat om werken die deel uitmaken van, dan wel aansluiten bij, vanwege de overheid ontwikkeld beleid dat op zijn minst genomen voor een belangrijk deel op doeleinden van algemeen belang is gericht. Als minimumeis moet worden gesteld dat het algemeen belang ten minste uitdi-ukkmg heeft gevonden in concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd. Daarvan is in het onderhavige geval genoegzaahi gebleken. De kantom-echter concludeert dat de gemeente op gi-ond van art. 7:309 aan de huurders een schadeloosstelling is verschuldigd. Gelet op de uiteenlopende standpunten over de wijze van berekening daai-van wenst de kantonrechter deskundigenbericht in te winnen. Alle óverige beslissingen worden aangehouden. Voorzieningenrechter Rechtbank Oost- Brabant, locatie 's-Hertogenbosch, 13 augustus 2013, ECLI:NL:RBOBR:2P13:4937 (ontruimingsbescherming huurbeding, beheerbeding, ontruimingsbeding) De hypotheekgever heeft een betalingsachterstand laten ontstaan en de verhypothekeerde woning (in strijd met een hum-beding) aan meerdere huurders verhuurd. De hypotheeknemer verzoekt verlof om een beroep te doen op een huurbeding als bedoeld in ait. 3:264 BW, alsmede op het beheer- en ontiuimingsbeding als bedoeld in ai-t. 3:267 BW. De voorzieningenrechter steh vast dat de woom-uimte aan één van de huurders reeds was verhum-d voor het vestigen van het hypotheeki-echt, zodat het hum-beding op grond van art. 3:264 lid 4 BW niet jegens hem kan worden ingeroepen. Vervolgens beoordeelt de voorzieningemechter ofhet verlof tot het inroepen van het huurbedmg wel kan worden ingeroepen jegens de overige huurders, die na vestiging van het hypotheeki-echt het pand (gedeeltelijk) hebben betrokken. De voorzieningem-echter overweegt hiertoe dat het voor de hoogte van de executiewaarde (blijkens het door de hypotheeknemer overgelegde taxatierappoit) niet bepalend is ofer zich één of meerdere hum-ders in het pand bevinden. Van een belang van de hypotheekhouder bij de ontmiming



Jurisprudentieoverziciit

van de ovenge huurders is aldus niet gebleken. Dit betekent dat ook jegens de overige huurders het hypotheekbeding niet kan worden ingeroepen. Het verzoek tot machtiging om het onderpand in beheer te nemen wordt wel toegewezen, nu de hypotheekgever in ernstige mate is tekortgeschoten in zijn verplichtingen. Uitdrukkelijk overweegt de voorzieningenrechter dat de verzoeker op grond van dit beding geen bevoegdheid tot ontniiming toekomt, maai- slechts de bevoegdheid tot instandhouding van (de waai'de van) het pand. Voor gebruikmaking van het ontruhningsbeding is geen rechterlijke machtiging vereist, zodat het verzoek daartoe wordt afgewezen. De voorzieningenrechter overweegt dat dit beding wel tegen de hypotheekgever kan worden ingeroepen maai-, nu het huurbeding niet jegens de huurders kan worden ingeroepen, uitdrukkelijk niet aan de huurders kan worden tegengeworpen. Wel dienen de huurders ex ai-t. 7:223 BW mee te werken aan bezichtigingen van het pand. Rechtbank Oost-Nederland, sector kanton, locatie Arnhem, 11 februari 2013, ECLI:NL:RBONE:2013:CA2466 (tekortkoming, beëindiging, onti-uiming, beschermingsbewind, ontvankelijkheid) De onder beschermingsbewind gestelde huurder van een woning heeft een huurachterstand laten ontstaan. De verhuurder dagvaardt uitsluitend de bewindvoerder, ter zake van ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. De kantomechter ovei-weegt dat het voeren van verweer geen belieersdaad is ex ait. 1:438 BW, zodat de bewindvoerder de rechthebbende niet van rechtswege vertegenwoordigt. De bewindvoerder is geen procespartij, behoudens voor zover hij mede in zijn hoedanigheid als bewindvoerder wordt gedagvaai-d met het oog op het gedogen van de ontruiming. Voorts is en blijft de huurder als formele contractspartij aansprakelijk voor betaling van huurpenningen aan de verhuurder. Ten slotte behelst de ontruiming een feitelijke handeling en is derhalve geen beheersdaad. De verhum-der wordt nietontvankelijk verklaard in zijn vorderingen. Rechtbank Overijssel, seclor kanton, locatie Zwolle, 9 april 2013, ECLI:NL:RBOVE:2013:CA1054 (beëindiging tekortkoming, gebrek herstel) De verhuurder van woom-uimte vordert (onder andere) vaststelling van het tijdstip waarop de humovereenkomst zal eindigen omdat huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen, dan wel op grond van dringend eigen gebruik. In reconventie vordeit de huurder herstel van gebreken die door de humcommissie zijn vastgesteld. De huurcommissie heeft de huurprijs reeds tijdelijk verminderd in verband met deze gebreken. De kantom-echter overweegt allereerst dat onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld die kunnen leiden tot toewijzing van de conventionele vorderingen van de verhuurder. Ten aanzien van de reconventionele vordering van de huurder stelt de kantonrechter vast dat het gehuurde een gi-oot aantal gebreken kent. De verhuurder is op de voet van ait. 7:206 BW gehouden deze gebreken te verhelpen, tenzij dh uitgaven vergt die redelijkei-wijs niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. Deze uitzondering mag blijkens de wetsgeschiedenis niet snel worden aangenomen. In casu kan het merendeel van de gebreken worden herleid tot het jarenlang uitblijven van onderhoud aan het gehuurde. Aannemelijk is dat ten tijde van de aankoop van het pand door de huidige verhuurder reeds sprake was van

Nr 6november/december2013

achterstallig onderhoud, hetgeen zich gezien de professionele hoedanigheid van de verhuurder zal hebben geuit in de voor het pand betaalde koopprijs. Voorts zal herstel van de gebreken de waarde van het pand positief beïnvloeden en de verschuldigdheid van de volledige huurprijs doen herleven. De voornoemde uitzondering in ait. 7:206 lid 1 BW doet zich gezien het voorgaande niet voor. De verhuurder wordt veroordeeld tot herstel van de gebreken op straffe van een dwangsom. Voorzieningenrechter Rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Almelo, 13 augustus 2013, ECLI:NL:RBOVE:2013:1776 (renovatie, belangenafweging) De verhuurder van een woning vordert veroordeling van de huurder om zijn medewerking te verlenen aan de renovatie van het gehuurde in de zin van ait. 7:220 BW. 95% van de huurders heeft ingestemd met de renovatie, zodat het renovatieplan als redelijk moet worden beschouwd. De vraag of de huurder gehouden is medewerking te verlenen aan de renovatie dient vervolgens te worden beantwoord op basis van een belangenafweging. De verhuurder heeft er belang bij dat alle woningen tegelijk worden gerenoveerd. De humder heeft er belang bij zo min mogelijk overlast te ervaren. De voorzieningem-echter overweegt dat de verhuurder voldoende maatregelen heeft genomen ter beperking van de door de renovatie veroorzaakte overlast. De door de huurder gestelde persoonlijke omstandigheden maken dft niet anders. De voorzieningem-echter oordeelt dat de humder, in het kader van goed huurderschap, verplicht is tot het verlenen van zijn medewerking aan de renovatie. Voorzieningenrechter Rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Almelo, 13 augustus 2013, ECL1:NL:RBOVE:2013:1777 (renovatie, belangenafweging) De verhuurder van een woning vordert veroordeling van de hum-der om zijn medewerking te verlenen aan de renovatie van het gehuurde in de zin van art. 7:220 BW. 95% van de huurders heeft ingestemd met de renovatie, zodat het renovatieplan als redelijk moet worden beschouwd. De vraag of de huurder gehouden is medewerking te verlenen aan de renovatie dient vervolgens te worden beantwoord op basis van een belangenafweging. De verhuurder heeft er belang bij dat alle woningen tegelijk worden gerenoveerd. De huurder heeft er belang bij zo min mogelijk overlast te ervaren. De voorzieriingenrechter overweegt dat de verhuurder voldoende maatregelen heeft genomen ter beperking van de door de renovatie veroorzaakte overlast. De huurder heeft de door hem gestelde persoonlijke omstandigheden die dit anders zouden maken onvoldoende onderbouwd. De voorzieningem-echter oordeelt dat de hum-der, in het kader van goed huurderschap, verplicht is tot het verlenen van zijn medewerking aan de renovatie. Rechtbank Rottetdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 12 juh 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6944 (tekortkoming huurachterstand, ontbinding, ontruiming, kostenvergoeding) De huurder van woom-uimte heeft herhaaldelijk een huurachterstand laten ontstaan, laatstelijk gelijk aan diie huurtei-mijnen. Thans vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst, onü-uhning van het gehum-de, betalmg van de huui-achterstand en wettelijke rente, en vergoeding


409


van de buitengerechtelijke kosten. Ten tijde van de conclusie van repliek heeft de huurder de huurachterstand volledig ingelopen en is zelfs sprake van een voorstand. Het alsnog betalen doet echter niet af aan het tekortschieten van de huurder in de nakoming van zijn verplichting jegens de verhumder tot het tijdig betalen van huurtermijnen. Het herhaaldelijk tekortschieten van de huurder is niet van zodanig geringe betekenis dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd, zodat de vorderingen van de verhuurder tot ontbinding van de hum-overeenkomst en ontruiming van het gehum-de toewijsbaar zijn. De kantomechter oordeeft echter dat toewijzmg van de ontbindings- en onftuimingsvordering in de gegeven omstandigheden naai- maatstaven van redelijkheid en billijldieid onaanvaai-dbaar zou zijn. Daaitoe weegt mee dat de huurder aan de verhuurder heeft gemeld vanaf wanneer hij weer over voldoende middelen zou beschikken om (tijdig) de huur te voldoen. Hierop is door de verhuurder echter niet inlioudelijk gereageerd. Bovendien heeft de huurder ook daadwerkelijk vanaf dat tijdstip de bestaande huurachterstand ingelopen en is zij aan haar huurbetalingsverplichtingen blijven voldoen. Voorts wordt de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten afgewezen nu de verhuurder de huurder abusievelijk heeft aangeinaand en gédagvaai-d voor een te hoog bedrag, waaidoor de aanmaning niet voldoet aan de door ait. 6:96 lid 6 BW gestelde eisen. Bovendien maakt het uitblijven van voornoemde inhoudelijke reactie dat het dagvaarden als rauwelijks geldt zodat de vordering tot vergoedmg van de proceskosten eveneens wordt afgewezen. De vordering tot vergoeding van de wettelijke rente over de te laat betaalde huur wordt (voor een lager bedrag) toegewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, 26juü 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6264 (totstandkoming) De (beoogde) huurder heeft zijn woning verkocht aan de (beoogde) verhuurder, met de bedoeling deze vervolgens tei-ug te huren. Vast staat dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen, maar in geschil is de vraag of een huurovereenkomst bestaat. De huurder vordert nakoming van beide overeenkomsten. Tijdens een gesprek heeft de verhuurder een humprijs voorgesteld, maar daai-naast heeft hij zorgen geuft over de kredietwaai-digheid van de huurder. De huurder vond de huurprijs te hoog en is boos weggelopen. Vervolgens heeft de huurder hiervoor zijn excuses gemaakt en is namens hem (o.a.) verklaai-d dat de hum- van 400 euro per maand voor de categorie bijstandtt ekkers niet de hoogst mogelijke is en dat hij, ter zekerstelUng dat de vaste lasten zouden worden betaald, vrijwillig onder bewind wordt gesteld. Naai- het oordeel van de voorzieningem-echter is hiermee voldoende aannemelijk dat de huurder (uiteindelijk) heeft ingestemd met de voorgestelde huurprijs, waannee tussen partijen overeenstemming bestond over de essentialia van de hum-overeenkomst. Onvoldoende aannemelijk is dat de verhuurder de koopovereenkomst wegens niet-nakoming heeft kunnen ontbinden. De verhuurder heeft de koopovereenkomst namelijk ontbonden op grond van het feit dat de huurder niet wilde meewerken aan de levering van de woning. De reden hiervoor was echter dat de verhuurder had aangegeven dat hij niet langer aan de huurder wilde verhuren. Van de huurder kon niet worden verwacht dat hij mee zou werken aan overdracht van de woning zonder (terugjhuur daarvan. De vordering tot ontbindingsverklaring van de verhuur-

410

der wordt dus afgewezen. De verhumder wordt vervolgens veroordeeld tot nakoming van beide overeenkomsten op shaffe van een dwangsom. Voorzieningenrechter Rechtbank Rotlerdam, locatie Rotlerdam, 29 juh 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6336 (kraken, ontruiming, schadevergoeding) Een aantal ki-akers is bij verstek veroordeeld tot onttuiniing van een verhuurd bedrijfspand en tot betaling van een vergoeding ter hoogte van de huurprijs voor de periode dat zij in het pand verbleven. Thans komt een aantal van de krakers tegen dft vonnis in verzet, stellende dat de vergoeding dient te worden afgewezen en de eigenaai- niet-ontvankelijk dient te worden verklaai d in zijn ontruimingsvordering. De voorzieningem-echter overweegt dat de ki-akers zonder recht of titel in de bedrijfsruimte verbleven en daarmee inbreuk maalrten op het eigendomsrecht van de eigenaar. Dat de eigenaar daardoor schade heeft geleden bestaande uit niet-ge'incasseerde huurpenningen is evident en deze schade zal door de ki akers dienen te worden vergoed. De stelling dat de huurovereenkomst enkel is aangegaan om de kialcers uft het pand te krijgen, is onvoldoende onderbouwd. De eigenaai- is niet medeschuldig aan de schade, nu hij er redelijkerwijs alles aan heeft gedaan om de bedrijfsruimte van de kiakers terug te eisen. Voor toewijzing van de in de verzetprocedure ingestelde vordering van de eigenaai' ter zake van schade aan het bedrijfspand is evenwel geen plaats, nu in kort geding niet is vast komen te staan dat de schade is veroorzaakt door de kiakers. De voorzieningem'echter verklaart het verzet vervolgens gedeeltelijk gegrond en veroordeelt de krakers töt vergoeding van de door de eigenaar geleden schade ter zake van door hem niet-geïncasseerde huurinkomsten. Voorzieningenrechter Rechtbank Rotlerdam, locatie Rotterdam, 12 september 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:7050 (ontruiming, beschermingsbewind, procesrecht, verstek) De hum'der van woom'uimte is onder meerdeijarigenbewind gesteld. Na het eindigen van de huurovereenkomst is de huurder verhuisd, maar heeft hij kostbai'c audioapparatuur in de woning achtergelaten. Thans vordert de verhuui'der veroordeling van de huurder tot ontruiming van het gehuurde en (voor zover nodig) veroordeling van zijn bewindvoerder tot het geheugen en gedogen van de ontitiiming. De voorzieningemechter overweegt dat de bewindvoerder de huurder zowel in als buiten rechte vertegenwoordigt. Nu de huurder zonder zijn bewindvoerder ter zitting is verschenen, heeft de huurder formeel-juridisch verstek laten gaan in deze procedure, althans voor zover de vordering ziet op zijn onder bewind gestelde goederen. Voor zover de vordering van de verhum'der buiten de kaders van het bewind treedt, is de hum'der wel rechtsgeldig verschenen nu onti'uiming van een woning mede een feitelijke, iysieke handeling is waarop het bewind niet ziet. De kantonrechter concludeert dat de verhuurder aldus terecht zowel de bewindvoerder als de huui'der heeft gedaagd. Vei'volgens overweegt de voorzieningrechter dat de vorderingen als juist voorkomen, respectievelijk als niet omechtmatig of ongegrond, zodat zij worden toegewezen. Daai'bij wordt de huurder gezien zijn fysieke gesteldheid een iets langere ontruimingstermijn gegund dan door de verhuurder gevorderd.


Nr 6november/december2013

l (

(

Jurisprudentieoverzicht mw. mr. P.K Oosterling - van der Maarel* Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verliuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd - of aan de redactie ter hand gesteld - in de periode 31 mei 2013 tot en met 31 juli 2013. Hoge Raad Hoge Raad 7Juni 2013, LJNBZ5670 (gebrek, tekortkoming, beëindiging) De huuider vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst en huurprijs vermindering en subsidiair schadevergoeding en herstel, stellende dat sprake is van gebreken in de zin van art. 7:204 BW. De huurder ondervindt overlast van rioollucht (met rioolmuggen), muizen en ratten, het winkelcentrum verkeert in verwaai'loosde staat en er is sprake van leegstand. De kantomechter heeft de vorderingen afgewezen. Het hof heeft dit vonnis vernietigd, de hum-overeenkomst ontbonden, de verhuurder veroordeeld tot schadevergoeding en de vordering tot huurprijsvermindering toegewezen. Het hof overwoog dat overlast van rioolmuggen en de verwaaiioosde staat aan de achterzijde van het winkelcentrum waaiün het gehuurde is gevestigd gebreken zijn die aan de verhuurder zijn toe te rekenen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de hum-overeenkomst en er is sprake van verzumi, omdat nakomkig van de overeenkomst blijvend onmogelijk is. De verhuurder komt van dft arrest in cassatie, stellende (o.a.) dat de aanwezigheid van rioolmuggen geen aan hem toe te rekenen gebrek vormt en dat er geen sprake is van verzuim zonder ingebrekestelling. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van art. 81 RO. Hoge Raad 7Juni 2013, LJNBZ5675 (tekortkoming, scltade, boete, wettelijke rente) De hum der van een woning heeft een hum achterstand laten ontstaan, waai-na de hum-overeenkomst op vordering van de verhum-der is ontbonden. De aangezegde onü-uiming van de woning is opgeschort, omdat de hum-der heeft aangegeven de woning van de verhuurder te willen kopen. Partijen sluiten een koopovereenkomst. Deze wordt door de huurder niet nagekomen, omdat hij definancieringniet rond kan ki-ijgen en waai-op hij een contractuele boete verbeurt. De verhuurder laat de huurder weten dat de wonmg niet is achtergelaten in de staat waarin dat had gemoeten. In rechte vordert de verhuurder schadevergoeding ter zake van schade aan de woning en voornoemde contractuele boete, beiden vermeerderd met de wettelijke rente. De kantom-echter heeft de vorderingen tot een bepaald bedrag toegewezen. Het hof heeft dit vonnis vernietigd, doch uitsluitend voor zover het de hoogte betrof van de door de huurder te betalen bedragen en opnieuw rechtdoende deze bedragen op een lager (voor wat betreft de hum-schade) / hoger (voor wat betreft de boete) vastgesteld. In cassatie voert de huurder (onder meer) aan dat de verhum-der de hoogte van de geëiste contractuele boete in hoger beroep heeft gewijzigd, waardoor de huurder geen wettelijke rente verschuldigd zou zijn over dft bedrag voor de periode voorafgaand aan de eiswijziging. Voorts voert hij aan dat het hof hem ten om-echte

niet heeft toegelaten tot tegenbewijs tegen de boeteclausule in de koopovereenkomst. Bovendien klaagt hij over de gehanteerde schadebegroting bij gebrek aan een opnamestaat van de woning bij het aangaan van de huurovereenkomst. De Hoge Raad vei-werpt het cassatieberoep met toepassing van ait 81 RO. Hoge Raad 14Juni 2013, LJNBZ4104 (tekortkoming, ontvangst verklaring) De huurder is voormaUg eigenaai- van het gehuurde. In de huurovereenkomst is een terugkooprecht opgenomen. Voorts is opgenomen dat dft recht vervaft, indien de verhuurder de huurder in totaal drie keer een aanmaning heeft moeten stm-en voor een huurtermijn. De verhuurder heeft per aangetekende brief drie maal een aanmaning verstuurd aan de huurder, telkens naar hetzelfde postadres. De eerste aamnaning heeft de huurder onbetwist bereikt. De overige twee zijn aan de verhuurder geretourneerd. Thans vordert de hum-der een verklai-ing voor recht dat zijn terugkooprecht niet is komen te vervallen, omdat twee van de drie aamnaningen hem niet hebben bereikt. De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Het hof heeft dit vonnis vernietigd en de vordermg toegewezen. De Hoge Raad overweegt dat ait. 3:37 lid 3 BW, voor zover thans van belang, inhoudt dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt. Met betrekking tot een schi-iftelijke verklaring geldt als uitgangspxmt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen. Indien de ontvangst van de verklai-mg wordt betwist, brengt een redelijke, op de behoeften van de praktijk afgestemde, uitleg mee dat de afzender in beginsel feiten of omstandigheden dient te stellen en zonodig te bewijzen waaiuit volgt dat de verklai-ing door hem is verzonden naar een adi-es waai-van hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde aldaai- door hem kon worden bereikt, en dat de verklai-ing aldaar is aangekomen. Als adres in vorenbedoelde zin kan in beginsel - behoudens andersluidend bedmg - worden aangemerkt de woonplaats van de geadi-esseerde in de zin van ait. 1:10 BW, dan wel, indien de mededeling een zakelijke kwestie betreft, het zakelijke adres van de geadresseerde, en voorts het adres waai van de afzender op grond van verklai-ingen of gedragingen van de geadresseerde mocht aannemen dat deze aldaar door hem kon worden bereikt, bijvoorbeeld diens postbus, e-mailadres of ander adi-es dat bij recente contacten tussen pai'tijen door de geadiesseerde is gebruikt. In casu is van belang dat de door de verhuurder verstuurde (geretom-iieerde) aanmaningen naar dezelfde postbus ten name van de hum-der zijn verzonden als de daai-aan voorafgaande aanmaning die hem heeft bereikt. Volgens het hof is in dit geval de uitzondering van ai-t. 3:37 lid 3, tweede zhi, BW niet van toepassing omdat deze postbus niet door de huur-

Kim Oosterling - van der Maaiel is advocaat bij Houthoff Buruma te Amsterdam en is dank verschuldigd aan Thomas de Rave voor zijn bijdrage aan dit overzicht.


Nr. 5 september/oktober 2013


der aan de verhuurder is aangewezen als adres waarop hij bereikbaar is, en dit adres evenmin uit het handelsregister blijkt. De door het hof gestelde eis dat de postbus door de huurder moet zijn aangewezen als adres waaiop hij bereikbaai' is, berust niet op de wet. Dit brengt mee dat het bestreden ai'rest niet in stand kan blijven. De Hoge Raad vernietigt het ai'rest van het hof en verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing. Hoge Raad 14 juni 2013, LJNBZ6531 (totstandlcoming, contractsovername) Als partijen bij een huurovereenkomst zijn vermeld de verhuurder en als huurder een vennootschap onder firma bestaande uit twee vennoten. De vennoten brengen het gezamenlijk vermogen in in een besloten vennootschap. De besloten vennootschap is ruim een jaar na haar oprichting in staat van faillissement verklaard. De verhuurder vordert van beide vennoten betaling van de vervallen huurtermijnen tot het tijdstip waaiop de overeenkomst rechtsgeldig tussen paitijen zal zijn geëindigd. Een van de vennoten is toegelaten tot de schuldsaneringsregeling en zijn bewindvoerder heeft de huurovereenkomst opgezegd en de vordering van de verhuurder voorlopig erkend. In de onderhavige procedure bestrijdt de overige veimoot de vordering van de verhuui'der. Hij stelt dat het niet de bedoeling was dat de vennoten als huurder worden aangemerkt, maai' de besloten vennootschap, althans dat de verhuurder op voorhand ofwel naderhand ermee heeft ingestemd dat de besloten vennootschap na ham' oprichting de positie van huurder zou innemen. Het hof heeft geoordeeld dat de juistheid van de standpunten van de vennoot niet zijn aangetoond en de vennoot veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen. In cassatie voeit de vennoot aan dat het hof ten om echte geen betekenis heeft toegekend aan een proces-verbaal van terbeschikkingstelling van het gehum'de dat '[naam besloten vennootschap] v.o.f' als hum'der vermeldt. Vooits voert hij aan dat de akte wam'mee de v.o.f. al ham' rechten en verplichtingen heeft ingebracht in de besloten vennootschap heeft te gelden als een akte van contractsovernmne als bedoeld in art. 6:159 BW, met welke overname de verhuurder stilzwijgend heeft ingestemd. Ten slotte wordt het hof verweten geen aandacht te hebben besteed aan het feft dat de cm'ator van de besloten vennootschap de overeenkomst inmiddels heeft opgezegd en het gehuurde is ontruimd. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van mt. 81 RO. Hoge Raad 12 juli 2013, ECLI:NL:HR:2013:98 (beëindiging, totstandkoming, tekortkoming) De verhuurder vordert betalmg van achterstallige huurpenningen. De huurder verweert zich door te stellen dat hij de huurovereenkomst heeft beëindigd door middel van opzegging en dat een huurovereenkomst tussen de verhuurder en een derde tot stand is gekomen. De kantom'echter heeft de opzegging niet bewezen geacht en de vordering van de verhuurder toegewezen. Het hof heeft het betoog van de huurder aldus verstaan dat hij geen huur meer is verschuldigd, omdat de verhuurder en de derde een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten, althans dat de huurder er, gelet op het gedrag van de verhuurder, op mocht vertrouwen dat de verhuurder met een nieuwe huurrelatie had ingestemd. Het hof heeft geoordeeld dat de huurder geslaagd is in het bewijs dat zijn huurbetalingsverplichting is geëin-


digd, althans dat hij dam' gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen. Het hof heeft het vomiis van de kmitom'echter vernietigd en de vordering van de verhuurder afgewezen. In cassatie voert de verhuui'der aan dat het hof buiten de gi'enzen van de rechtsstrijd is getreden en/of het verweer van de huurder op ontoelaatbare wijze heeft aangevuld, door te oordelen dat de verhuurder zijn recht op betaling van hum' heeft verwerkt. Vooits wordt aangevoerd dat het hof het bewijs, waaronder een verklaring van een partijgetuige, onjuist heeft gewaardeerd. Ten slotte wordt betoogd dat de huurder er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat zijn betalingsverplichting is geëindigd, althans dat het hof dit onvoldoende heeft gemotiveerd. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van art. 81 RO. Hoge Raad 12 juli 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ9965 (beëindiging, opzegging, ontruiming, onderverhuut) De onderverhuurder heeft de onderhuurovereenkomst opgezegd, waarna de onderhuurder een procédm e is gestart ter verkr ijging van een verklaring voor recht dat de opzegging geen effect sorteert. De onderhumder heeft in reconventie onti'uiming gevorderd. De kantonrechter heeft de vordering in conventie toegewezen. In een tussenmrest heeft het hof vastgesteld dat de overeenkomst bevoegdelijk is opgezegd, hetgeen slechts anders zou zijn indien de onderverhuurder misbruik zou hebben gemaakt van zijn opzeggingsbevoegdheid. Hethof heeft de beslissing op de ontruimingsvordering van de onderverhuurder aangehouden, totdat het hof in een andere procedure tussen de hoofdverhuurder en de onderhum'der zou hebben beslist omü ent de vraag of tussen hen een huurovereenkomst tot stand was gekomen. In het door de onderverhuurder ingestelde cassatieberoep tegen het hiervoor vermelde tussenarrest van het hof, heeft de Hoge Raad overwogen dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvafting door bij de beantwoording van de vraag of de opzegging effect heeft gesorteerd, uftsluitend te oordelen aan de hand van de maatstaf of de ondei'verhum'der misbruik heeft gemaakt van zijn opzeggingsbevoegdheid. De Hoge Raad heeft het tussenarrest vervolgens vernietigd en de zaak verwezen nam' een ander hof In de tussentijd heeft het hof bij eindmrest de ontruimingsvordering van de onderverhuurder toegewezen, overwegende dat de onderhum'der zonder recht of titel jegens de hoofden onderverhuurder gebruik maakt van het gehuurde. De onderhavige procedure betreft het cassatieberoep van de Onderhuurder tegen dat eindarrest. De Hoge Raad overweegt dat gezien haar beslissing in het voornoemde arrest (cassatie van het tussenarrest) nog niet onherroepelijk vaststaat dat de onderhuurder geen geldige titel meer zou kunnen ontienen aan zijn overeenkomst met de onderverhuurder. Vernietiging van het tusserim'iest brengt niet mee dat het thans bestreden eindm'iest van rechtswege vervalt. De Hoge Raad vernietigt het eindarrest van het hof en verwijst de zaak naar een ander hof ter verdere behandeling en beslissing. Hoge Raad 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 (ajwijkeruie bedingen, vernietiging, aanvang verjaringstermijn) Een huui'overeenkomst voor 7:290 bedrijfsruimte is aangegaan voor een initiële periode vantienjaai', met aansluitend een optieperiode van tien jaai' voor huurder Hum der


335


en verhuurder zijn overeengelcomen dat zij pas bij het einde van de optieperiode voor het eerst het recht hebben om zich tot de kantom-echter te wenden met een vordering tot hum-prijswijziging. Aan het einde van de initiële periode maakt huurder gebruik van de verlengingsoptie. Na vruchteloze onderhandelingen om tot een veriagmg van de huurprijs te komen, verzoekt huurder de kantom-echter om op de voet van ai-t. 7:304 BW een deskundige te benoemen, teneinde langs de weg van ai-t. 7:303 BW tot verlaging van de huurprijs te komen. Verhuurder steh dat tussentijdse aanpassmg van de huurprijs vóór het einde van de optieperiode contractueel is uitgesloten. Humder beroept zich op vernietigbaai-heid van die afspraak wegens strijd met art. 7:291 lid 1 BW. Verhuurder steh dat het recht op vernietiging ex art. 3:52 lid 1 onder d BW is verjaai-d. Kantonrechter en hof verwerpen dit beroep op veijai-ing. De Hoge Raad casseert. Gerechtshof Gerechtsliof Amsterdam, nevenzittingsplaals Arnhem, 14 februari 2012 (tussenbeschikking) en 28 juni 2013 (eindbeschikking), ECLLNL:GHARN:2012:3857 en ECLI:NL:GHARL:2013:4995 (afvijkende bedingen, verjaring) Er is sprake van een huurovereenkomst, aangegaan in 1999, met betrekking tot een motorbrandstoffenverkooppunt (art. 7:290 BW). In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst na vijftien jaar van rechtswege eindigt. Voorts is bepaald dat partijen aan de kantom-echter goedkeuring voor een afwijkend bedhig zullen verzoeken. Dat verzoek doet de verhuurder pas na elf jaai-. De huurder beroept zich op vernietiging van het afwijkend beding. Het beroep op vemietiging wordt in eerste aanleg en in hoger beroep verworpen gelet op het bepaalde in ai-t. 3:51 lid sub d BW (de driejaar termijn voor vernietiging). Na een bewijsopdracht en getuigenbewijs verleent het gerechtshof goedkemhig op basis van ai-t. 7:291 BW. GerechtshofAmsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ6684 (beëindiging opzegging termijn, conversie) De verhuurder heefl de huurovereenkomst ter zake een 290-bedrijfsruimte opgezegd bij aangetekende brief op de grond dat hij het gehuurde in verband met een noodzakelijke ingrijpende renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De verhuurder vordert in rechte (o.a.) vaststelling dat de huurovereenkomst is geëindigd. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof overweegt dat vaststaat dat de opzeggingsbrief de huurder niet tijdig heeft bereikt als gevolg waai-van de huurovereenkomst niet tij dig is opgezegd. Dat de verhuurder in een eerdere brief heeft aangegeven de huurovereenkomst niet te willen verlengen, maakt dit niet anders. Deze brief bevatte geen opzeggingsgi-ond en kan daarmee niet als opzeggingsbrief worden beschouwd. Conversie van de opzeggmg is niet verzocht en het hof ziet geen reden voor ambtshalve conversie, nu de verhuurder nog ruim de gelegenheid heefl de verlengde overeenkomst tegen dejulste datum op te zeggen. GerechtshofAmsterdam 9 april 2013, LJNCA1757 (gebrek, ontbinding, ontruiming, brand) De huurder huurt casco mwbouw bedi-ijfsi-uimte. In het gehuurde heeft een brand gewoed. De verhumder heeft in kort geding tevergeefs ontruiming gevorderd op giond van ai-t. 336

7:231 jo. 7:210jo. 7:206BW, stellende dat hij bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, omdat er naar zijn mening als gevolg van de brand sprake was van een gebrek dat hij als verhuurder niet verplicht was te verhelpen en het genot van het gehuurde geheel onmogelijk was geworden. Het hof overweegt dat onvoldoende is gebleken dat de brand, behalve de imichting, ook de casco ruwbouw heeft aangetast, enige roetschade daai-gelaten. Aldus is niet voldaan aan de voorwaarde dat zich een gebrek aan het gehuurde voordoet zodat reeds om die reden het beroep van de verhuurder op art. 7:210 BW niet kan slagen. Indien zou blijken dat de huurder door de brandgevaailijke wijze waai-op hij zijn bedrijf heeft ingericht de brand heeft doen ontstaan, dan nog is dat geen grond om een huurovereenicomst buftengerechtelijk te ontbinden op gi-ond van het bepaalde in ait. 7:210 BW. Een kort geding leent zich niet om de deze beweerde wanprestatie nader te onderzoeken. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningem echter. GerechtshofAmsterdam 16 april 2013, UN CAI 749 (h-aken, schorsing tenuitvoerlegging) In het kader van herontwikkeling vordert de eigenaai- van een kiaakpand veroordeling van de krakers tot ontruiming van het pand. De rechtbank heeft de vordering toegewezen. De kiakers verzoeken in hoger beroep in een incident om schorsing van de executie van het ontruimingsvonnis (ait. 351 Rv). Het hof overweegt dat voor een dergelijke schorsing slechts plaats is, indien de tenuitvoerlegging van het vonnis misbruik van executiebevoegdheid oplevert. Daarvan is naai- het oordeel van het hof in casu geen sprake. Het hof vólgt de ki-akers niet in hun stelling dat het enkele verlies van hun woom-uimte door ontruiming een noodtoestand voor hen oplevert. Daarvoor zijn immers na het vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten nodig die dft meebrengen. Het door de ki-akers aangevoerde feit dat de stadsdeelraad druk wil uitoefenen op de eigenaai- tot heroverweging van de onüuiming van de krakers kan niet tot een dergelijke conclusie leiden. Ook volgt het hof de ki-akers niet in hun stelling dat de eigenaai- geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij de tenuitvoerlegging van het vormis alvorens het hoger beroep is afgerond. Dit criterium veronderstelt geen volledige toetsing van de belangen van partijen. Het hof wijst de mcidentele vordering afen verwijst de hoofdzaak naai- de rol. Gerechtshof Amsterdam 7 mei 2013, UNCA1751 (beëindiging, opzegging, dwaling, misbruik van omstandigheden) Bij een politie-inval in de gehum-de woning is een XTC laboratorium aangetroffen. Twee medewerkers van de verhumder hebben de huurder opgezocht op het politiebureau en hem een verklaring van vrijwillige hum-opzegging laten tekenen. Tevens heeft de huurder per handgeschreven briefje een familielid gemachtigd om de huur af te handelen. De verhuurder vordeit in kort geding onft-uiming van het gehuurde en betaling van een vergoeding voor gebruik van het gehuurde tot aan de dag van de ontruiming. Hij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat de huurder de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, maar weigert de wonhig te verlaten c.q. dat de tekortkomingen van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst en onft-uiming rechtvaai-digen. De voorzieningrechter heeft de vordering toegewezen. In hoger beroep voert de huurder aan dat hij (nog) niet is veroordeeld voor het vervaai-digen van


5 september/oktober2013

Jurispnidentieoverzidil

XTC en dat de verhuui'der het proces-verbaal van de politie om echtmatig heeft verki egen, zodat de voorzieningem echter geen acht had mogen slaan op dft feitencomplex. Voorts beroept hij zich op dwaling en misbruik van omstandigheden ten aanzien van zijn verklaiing van vrijwillige huuropzegging. Het hof overweegt dat de vraag of de huurder zich schuldig heeft gemaakt aan het vervaardigen van XTC in het midden kan blijven, omdat de huurder de huurovereenkomst vrijwillig heeft opgezegd. Daaitoe wordt overwogen dat de huurder zich in deze niet kan beroepen op dwaling, aangezien uit het handgeschi'even briefje alsmede de overige stukken moet worden opgemaakt dat de huurder zich er voldoende van bewust was dat hiermee de huurovereenkomst door hem was opgezegd. Voorts is niet aannemelijk dat de huurder tot de opzegging is gekomen onder invloed van het feit dat hij zich in voorlopige hechtenis bevond. Wel is aannemelijk dat de huurder is beïnvloed door de voorspelling van de zijde van de verhuurder dat een beeindigingprocedure voor hem tot hoge kosten zou leiden, maai' dft kan niet als misbruik van omstandigheden worden aangemerkt. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningemechter. Gerechishof Amsierdam 7 mei 2013, UN CA1777 (tekortkoming, huurachterstand, toezegging) Een zoon humt bedrijfsruimte van een besloten vennootschap waai'in zijn vader de macht uitoefende. Na het overlijden van de vader wordt de zoon aangesproken tot betaling van de achterstallige huurpenningen. De zoon stelt zich op het standpunt dat de huurbetalingsverpUchting slechts een schijnconstructie betrof om de hypotheekfinanciering van de bedrijfsruimte te verki'ijgen. De vader heeft toegezegd dat hij ervoor zou zorgen dat het benodigde geld beschikbaar zou komen en is die toezegging tijdens zijn leven ook nagekomen. De kantonrechter heeft de gevorderde betalmg van de huurachterstand, vermeerderd met (boete)i'ente, toegewezen. Het hof overweegt dat de zoon dient te bewijzen dat hij in weerwil van de schi'iftelijke huurovereenkomst geen huurbetaling aan de besloten vennootschap verschuldigd was. De toezeggmg van de vader dat hij zou zorgen dat het benodigde geld beschikbaai' zou komen, betekent niet dat vaststaat dat de zoon aan de besloten vennootschap geen huur verschuldigd was. Dat de huurverplichting nodig was voor het verki'ijgen van financiering maakt dat niet anders, omdat die omstandigheid niet meebrengt dat de huurverplichting niet afdwingbaar zou zijn. Ook als het niet de bedoeling van de vader en de zoon was dat de zoon zelfde huur zou betalen, sluft dft geenszins uit dat de huur wel verschuldigd zou zijn, doch niet door de zoon maar door een ander, in het bijzonder door de vader, voor hem zou worden betaald. De vader kan niet worden vereenzelvigd met de besloten vennootschap, zodat een door hem gedane toezegging niet door de besloten vennootschap behoeft te worden nagekomen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechtei'. GerechtshofAmsterdam 28 mei 2013, UNCA1769 (tekortkoming, hennep, zorgplicht) De verhuurder verhuurt (naai' eigen zeggen) een deel van een schuur. In dat gedeehe wordt een hennepplantage aangetroffen. De energieleverancier vordert schadevergoeding van de verhuurder ter zake van afgetapte stroom. De rechtbank heeft de vordering toegewezen, overwegende dat de


Tijdschrift voor

verhuurder zijn zorgplicht jegens de energieleverancier om erop toe te zien dat de meter niet wordt beschadigd en de verzegeling niet wordt gebroken, heeft geschonden. Het hof overweegt dat de gegeven omstandigheden aanleiding hadden moeten zijn geweest voor de verhuurder om er actief op toe te zien dat de huurders, die kennelijk toegang hadden tot de meter, geenfi'auduleuzehandelingen zouden verrichten. Dat, zoals de verhuurder stelt, de energieleverancier zelf een verplichting tot conüole en onderhoud heeft, doet niet af aan voornoemde zorgplicht en leidt daai om niet tot een ander oordeel. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank. Gerechtshof Arniiem, locatie Arnhem, 14 februari 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:3857 (afvijkende bedingen, goedkeuring, vernietiging) In de huurovereenkomst ter zake een 290-bedrijfsruimte is bepaald dat deze na 15 jaar van rechtswege eindigt zonder dat opzegging is vereist. Vooits heeft de huurder de verhuurder gemachtigd om de kantom'echter goedkeuring te verzoeken voor het betreffende afwijkende beding. Tussen partijen is vervolgens onenigheid ontstaan, als gevolg waarvan de huurder het voornoemde beding buitengerechtelijk heeft willen vernietigen. Thans vordert de verhuurder goedkem'ing van het beding. De kantonrechter oordeelt dat de vordering tot vernietiging is veij aai'd (gelet op art. 3:51 lid 1 sub d BW) en heeft de vordering tot goedkeuring van het afwijkende beding afgewezen. Het hof overweegt dat de wet niet verbiedt dat goedkeuring wordt verzocht nadat de hum'overeenkomst is aangegaan en dat aan de indiening van een verzoek tot goedkeuring geen termijn wordt gesteld. Enkel tijdsverloop maakt een beroep op de tussen paitijen gemaakte afspraak niet naar redelijkheid en billijkheid onaanvaai'dbaai'. De verhuurder is aldus gerechtigd tot het doen van het goedkeuringsverzoek. Nu het beding leidt tot uitslufting van de rechterlijke tussenkomst bij het einde van de huurovereenkomst vormt dft beding een wezenlijke aantasting van het huurrecht. Dit laat onverlet dat de maatschappelijke posftie van de hum-der in vergelijking met die van de verhuui'der zodanig kan zijn, dat hij de bescherming van de wettelijke bepalingen niet behoeft. Het hof laat de verhuurder toe tot bewijs aangaande de maatschappelijke positie van partijen en houdt alle overige beslissingen aan. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem, 28 mei 2013, UN CA1224 (tekortkoming, beëindiging, ontruiming) Tegen de huurders van woom'uimte zijn op vordering van de verhum'der reeds vier verstekvonnissen gewezen tot betaling van huurachterstanden, ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehumde. De verhum'der heeft de vonnissen telkens niet tenuftvoergelegd omdat de huurders de achterstand alsnog betaalden. Thans betrekt de verhuurder de huurders voor de vijfde keer in rechte en in dit geval voeren de hum'ders wel verweer. De kantom'echter heeft de vorderingen afgewezen, stellende dat de ontbinding en ontruiming een te zwaar middel zouden zijn. Hiertoe werd overwogen dat de huidige huurachterstand op zichzelf te gering is om ontbinding en ontruiming te rechtvaai'digen, dat eerdere achterstanden steeds zijn aangezuiverd, dat het niet eerder tot een inhoudelijke beoordeling door de rechter is gekomen, dat er niet is gecommuniceerd dat de huurders een laatste kans werd geboden en dat de hum'achterstand is te wijten aan persoonlijke omstan-


337


digheden van de liuurdei s. Het hof stelt voorop dat iedere tekoitkoming in beginsel aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden (art. 6:265 lid I BW), waarbij met alle omstandigheden van het geval rekening wordt gehouden. Het inlopen van een huurachterstand in de loop van een procedm-e ontneemt aan het niet tijdig betalen van huurtermijnen niet het kaï-akter van de tekortkoming. Dat de verhuurder eerdere vonnissen niet ten uitvoer heefl gelegd, maakt niet dat de hum-ders erop kunnen rekenen dat het inlopen van een huurachterstand ook een volgende keer tot datzelfde resultaat leidt. De verhuurder heeft de huurders per brief wel degelijk gewaai schuwd voor de gevolgen van een nieuwe betalmgsachterstand. Dat de hum-ders in eerdere procedures geen verweer hebben gevoerd, mag niet ten nadele van de verhuurder komen. Voorts hebben de huurders de stelling dat de humachterstand te wijten is aan hun persoonlijke omstandigheden onvoldoende onderbouwd. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vorderingen van de verliuurder toe. Gerechtshof Arnhem-Leeuwai-deit, locatie Leeuwarden, 4 juni 2013, LJNCA2173 (Kwalificatie, tussentijds beëindiging) hidien onzelfstandige woomuimte wordt gehuurd in combinatie met een zorgovereenkomst dan zijn de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing indien het verzorgingselement overheerst. Bij het eindigen van de zorg, kan dan ook het gebruik van de woning beëindigd worden. De zorgaanbieder kan in kort geding ontruiming vorderen, ook al bestaat de tekoitkoming in de nakommg reeds geruime tijd: onmiddellijk in rechte opti-eden verdraagt zich immers niet met de te bieden begeleiding en voorts dient ook de ernst van de tekortkoming ontruiming in kort geding te rechtvaardigen, waarbij de omvang van de opgebouwde huurachterstand (en dus tijdsverloop) een rol speelt. Huurder steh dat hij bemoeilijkt werd in het voeren van verweer door een mondelinge wijziging van het petitum (verandering van kamernummer), maar het hof oordeelt dat kleine omissies tijdens de procedm-e kunnen worden rechtgezet omdat ervan uit mag worden gegaan dat de wederpai-tij daai-door niet in haai- mogelijkheden tot het voeren van verweer is geschaad. Het hof constateert dat huurder niet is opgekomen tegen het oordeel van de voorzieningemechter dat het verzorgingselement overheerst waai-door geen hum-bescherming geldt. Het vonnis van de voorzieningem-echter wordt beki-achtigd. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, II juni 2013, LJNCA2937 (tekortkoming, huurtermijnen, betalingsregeling) De huurder van een woning heeft een huurachterstand laten ontstaan. Paitijen zijn een betalingsregeling overeengekomen, waarin onder andere is opgenonien dat bij niet-nakoming van de voorwaai-den door de huurder de huurachterstand onmiddellijk en in één termijn opeisbaai- is. Niet in geschil is dat de huurder de betalingsregeling niet correct is nagekomen, waardoor het restantsaldo ineens opeisbaar is geworden. Dat de huurder later dan afgesproken alsnog de huurtermijnen heeft voldaan, doet daar niet aan af De huurder wordt veroordeeld tot betaling van de (volledige) achterstallige hum- vermeerderd met de wettelijke rente.

338

GerechtshofArnhem-Leeuwatden, locatie Arnhem, 17 juni 2013, LJNCA3417 (kraken, huisrecht, spoedeisend belang) De eigenaai- van een perceel grond vordert ontruiming daarvan door een aantal ki akers. De voorzieningem-echter heeft de vordering toegewezen. Niet in geschil is dat de ki-akers zonder recht of titel verblijven op het perceel van de eigenaar. Echter, wanneer wordt uitgegaan van de juistheid van de stellingen van de ki-akers - dat de tenten, caravans en met schotten en deuren dichtgetimmerde (zeejcontainers op het perceel feitelijk als woning in gebruik zijn, waarbij onder meer ook voorzieningen als elektriciteit en aansluiting op het rioleringsnet aanwezig zijn -, kan onder deze omstandigheden naar het oordeel van het hof sprake zijn van een huisrecht op een (voor het overige) onbebouwd perceel, waaibij ontruiming van het perceel een ernstige inbreuk daaiop vormt. Daarbij geldt dat een beroep op het huisrecht niet hoeft af te stuiten op de enkele omstandigheid dat de bewoning nog maar van korte duur was. Doorgaans zal het zo zijn dat het belang van de eigenaai- zwaarder weegt, maar niet kan worden uitgesloten dat, gelet op de zeer ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbaie gevolgen van de ontruiming, het belang van de krakers in het concrete geval zwaarder weegt. Daarnaast dient er een voldoende spoedeisend belang te zijn bij de door de eigenaai- gevraagde voorziening. In het kader van ontwikkeling van het perceel is de eigenaai- een bestemmingsplanprocedure gestart, waai-bij een actuele bodemrapportage aanwezig dient te zijn. Naai- het oordeel van het hofis voldoende aannemelijk dat deze rapportage niet naai- tevredenheid van de gemeente gecompleteerd kan worden voordat de ki-akers het perceel hebben ontruimd. De krakers hebben behalve het verlies van huisvesting geen omstandigheden aangevoerd die hxm belang bij voorzetting van hun verblijf op het perceel nader onderbouwen. Bij afweging van de belangen heeft de eigenaar voldoende spoedeisend belang bij zijn vordering. Het hof beki achtigt het vormis van de voorzieningem-echter. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem, 28 juni 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:4995 (afwijkende bedingen, goedkeuring, maatschappelijke positie) In de hiervoor beschreven tussenbeschikking heeft het hof de verhuui der toegelaten tot bewijs dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat de huurder de bescherming van de wettelijke bepalingen niet behoeft. Het hof overweegt dat partijen in die zin gelijkwaardig wai-en dat beide zich in verband met de totstandkoming -yan de huurovereenkomst door professionals lieten bijstaan. Een adviseur van de verhuurder heeft verklaard dat hij ei-van uitging dat bij de hum-der de kennis aanwezig was dat de overeenkomst na 15 jaar echt zou eindigen. De letterlijke tekst van de overeenkomst vermeldt dft ook. Voorts heeft de huurder uitdrukkelijk laten weten dat hij akkoord ging met de betreffende bepaling, zodat de verhuurder ervan uft mocht gaan dat de huurder instemde met het eindigen van de huurovereenkomst na 15 jaai-. Het hof concludeert dat de verhum-der in zijn bewijsopdracht is geslaagd en kemt de betreffende bepaling goed.




GerechtshofArnheiti-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 2Juh 2013, ECLL:NL:GHARL:2013:4698 (uitleg, onderhoud) In de huuiovereenkomst is, in aanvulling op de algemene bepalingen, opgenomen dat al het onderhoud voor rekening komt van de huurder. Er zijn geen afspraken gemaakt over de concrete inhoud van die verplichting. In een tussenairest heeft het hof bepaald dat de onderhoudsverplichting onvoldoende was geconcretiseerd en dat door het ontbreken van een beschrijving van het gehuurde niet kon worden aangeknoopt bij een bepaalde staat daai-van. Het hof heeft verder overwogen dat de verhuurder geen betere staat van onderhoud mag verlangen dan de staat waarin het gehuurde ter beschikking is gesteld. Aan partijen is vervolgens de keus gelaten of zij verder willen procederen over de concrete onderhoudswerkzaamheden die de verhuurder van de huurder mag verlangen of dat zij, mede gelet op de proceskosten en betrekkelijk korte duur voor afloop van de hum-overeenkomst, een andere wijze van afdoening wensen (bijv. door een opslag op de huur overeen te komen in ruil voor terugkeer naai- de onderhoüdsverdeling in de algemene bepalingen). Partijen willen beide terug naai- de onderhoüdsverdeling op basis van de algemene bepalingen, maar kunnen het niet eens worden over de prijs die de huurder dient te voldoen ter afkoop van zijn verdergaande onderhoudsverplichting. Het hof concludeert dat de huurder aan zijn onderhoudsplicht op gi-ond van de algemene bepalingen heeft voldaan. Op basis van de specifieke omstandigheden van het geval stelt het hof tevens een bedrag vast dat de huurder aan de verhuurder dient te betalen ter afkoop van zijn verdergaande onderhoudsverplichting. Het hof kent zowel een bedrag ineens toe, als een jam-lijks te betalen vergoeding. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 9juh 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5012 (beëindiging toegang, opschorting, retentie) Pmtijen hebben de huurovereenkomst met beft-ekking tot winkelruhnte en de bijbehorende woning met wederzijds goedvinden beëindigd. Reeds voor de einddatum heeft de verhuurder de hum-der de toegang tot het gehuurde ontzegd en diens achtergebleven goederen onder zich gehouden, een en ander ter verzekering van betaling van de huurachterstand. De hum-der vordert in deze procedure toegang tot het gehuurde om zijn goederen te kunnen terugnemen. De kantom-echter heeft de vordering toegewezen omdat geen sprake zou zijn van een door de verhuurder rechtsgeldig uitgeoefend retentierecht. Het hof steft voorop dat de verhuurder tot het einde van de huurovereenkomst de huurder de onbelemmerde toegang dient te verstrekken tot het gehuurde. Door de huurder de toegang te ontzeggen, heeft de verhuurder zijn hoofdverplichting opgeschort. Een verhum-der heeft echter, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, geen opschortingrecht ten aanzien van zijn hoofdverplichting. Dft volgt uft het wettelijk systeem waarin de verhuurder de huurovereenkomst niet zonder tussenkomst van de rechter kan beëindigen (art. 7:231 BW), aldus het hof. Van dergelijke bijzondere omstandigheden is niet gebleken. Nu de verhuurder de betreffende goederen door een daad van eigenrichting heeft verki-egen, kan hij zich ten aanzien van deze zaken niet op een rechtsgeldig retentierecht beroepen. De verhuurder heeft het gehuurde inmiddels aan een derde verhuurd en de goederen van de huurder elders ondergebracht.


De vordering van de huurder tot toegang tot het gehuurde wordt dam-om afgewezen, doch de verhuurder wordt veroordeeld tot afgifte van de zaken van huurder op straffe van betaling van een dwangsom. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 16 juli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5156 (beëindiging, dringend eigen gebruik, belangenafweging, afgebroken onderhandelingen, precontractuele verplichtingen) De verhuurder vordert beëindiging van de huurovereenkomst ter zake van een 290-bedrijfi-uimte op grond van (primair) dringend eigen gebruik en (subsidiair) de belangenafweging teneinde een renovatie en herinrichting van het gehuurde te realiseren. In reconventie vordert de huurder primair (o.a.) nalcoming van een beweerdelijk tot stand gekomen nieuwe huurovereenkomst en subsidiair veroordeling van de verhuurder tot voorzetting van de onderhandelingen. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder toegewezen en de vorderingen van de huurder afgewezen. Het hof overweegt dat van dringend eigen gebruik slechts sprake is als het voortbestaan van de huurovereenkomst aan de realisatie van de renovatie en de herim-ichting in de weg staat. Uit de tussen partijen gevoerde onderhandelingen volgt dat dit niet per definftie het geval is. Alleen wanneer de verhuurder zijn plannen met een andere exploitant uitwerkt, staat de huurovereenkomst aan de realisatie dam-van in de weg, aldus het hof Dft betekent dat zolang de verhuurder nog aan de hum-der gebonden is (vanwege contractuele of precontractuele verplichtingen) van dringend eigen gebruik geen sprake kan zijn. Het hof concludeert dat pmtijen geen overeenstemming hebben bereikt over de door de hum-der gestelde nieuwe hum-¬ overeenkomst. Het stond de verhuurder niet vrij de onderhandelingen ter zake af te breken, gezien het feft dat de huurder jm-enlang de vaste contractspartner van de verhuurder is geweest, partijen langdurig (exclusief) hebben onderhandeld, de herinrichtingsplannen mede het resultaat zijn van inspanningen van de hum-der en nooit aan de huurder is gevraagd ofhij bereid was mee te werken aan een soberder uitvoering van de plannen. Nu de verhuurder nog geen huurovereenkomst heeft gesloten met een derde, wordt hij veroordeeld tot het heropenen van de onderhandelingen met de huurder. Hieruft volgt dat de verhuurder nog steeds (precontractueel) gebonden is aan de huurder, zodat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt afgewezen en (zoals in appel gevorderd) de ontruiming van het gehuurde ongedaan dient te worden gemaakt. Het hof vernietigt het vonnis van de kantom-echter. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem, lójuli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5159 (beëindiging oniruiming, onderverhuur, derdenverzet) In het onderhavige executiekoitgeding vordert de onderhuurder dat de hoofdhuurder wordt bevolen de ontmiming van het gehuurde te staken en gestaakt te houden totdat het tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder gewezen vonnis (wam-in de hoofdhuurovereenkomst is ontbonden en de hoofdhuurder is veroordeeld tot ontruiming, inclusief de onderhuurder) in kracht van gewijsde is gegaan, alsmede totdat onherroepelijk is beslist op het namens de onderhuurder tegen dat vonnis ingestelde derdenverzet. De voorzieningem-echter heèft de vordering afgewezen. Het hof overweegt (o.a.) dat de hoofdverhuurder een executoriale titel


339


heeft verkiegen tot ontrunning van het gehuurde die ook tegen de onderhuurder ten uitvoer kan worden gelegd. Voorts overweegt het hof dat een veroordeling tot onhuiming in beginsel ook tegen derden die bij de procedure geen pai'tij waien ten uitvoer kan worden gelegd. Dit is slechts anders indien deze derde zich tegen de executant kan beroepen op een eigen recht, hetgeen de onderhuurder in dit geval niet kan. Bovendien wordt het belang van de onderhuurder door de ontruiming niet zodanig geschaad dat gebruikmaking van de bevoegdheid tot executie in de gegeven omstandigheden misbruik van die bevoegdheid zou opleveren. Daai-bij weegt mee dat de kans dat het derdenverzet van de onderhuurder slaagt, klein is. Ten slotte wordt de vraag beantwoord of ontruiming van het gehuurde door middel van de tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder gewezen uitspraak in strijd komt met algemene beginselen, zoals die van een goede procesorde. Niet aannemelijk is dat de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder hebben samengespannen om de onderhuurder uit het gehuurde te ki ijgen. Daaientegen heeft de kantomechter in de procedure tot ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst, naai- het oordeel van het hof, wél ten onrechte de vordering tot voeging door de onderhuurder afgewezen. Daaimee is hem de mogelijkheid ontnomen om verweer te voeren, hetgeen ontegenzeggelijk zijn procedm-ele rechten schendt. Desondanks ziet het hof onvoldoende grond om de vorderingen van de onderhuurder toe te wijzen. Wel is in zoverre sprake van misbruik van bevoegdheid dat aan de onderhuurder in redelijkheid een langere ontruimingstermijn behoort te worden gegtmd. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 23JuU 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5374 (telcortkoming, huurachterstarui, voorwaardelijke ontbinding) De huurder heeft een betalingsachterstand laten ontstaan. De kantonrechter heeft de huurder veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de humovereenkomst voorwaardelijk ontbonden voor het geval niet birmen dertig dagen na betekening van het vonnis wordt betaald. De huurder heeft binnen de door het vonnis gestelde termijn de huurachterstand voldaan. Het hof overweegt dat de huurder geen belang heeft bij vernietiging van het vonnis ter zake van de voorwaai-delijke ontbinding, nu de voorwaarde niet in vervulling is gegaan. Gerechtshof 's-Gravenhage 21 mei 2013, ECLI:NL:GHDIU:2013:1908 (gebrek, huurprijsvermindering, stookkosten) De huurder van bedrijfsruimte vordert vaststelling van de stookkosten op 50% van de in rekening gebrachte bedragen en vermindering van de huurprijs met 25%. De huurder stelt daartoe (o.a.) dat de waimtedoorstroommeter in het gehuurde sinds het begin van de huur emstige gebreken vertoont als gevolg waarvan de huurder te veel stookkosten heeft betaald en dat het gehum-de vele (andere) gebreken kent waai-door zijn humgenot blijvend is verstoord. De kantom-echter heeft de vorderingen van de huurder afgewezen. Het hof concludeert dat er een gi-oot wai-mteverlies optreedt doordat de warmtedoorstroommeter op een andere etage is gemonteerd dan waar het gehuurde zich bevindt en doordat de transportleiduig niet is geïsoleerd. Het hof overweegt dat deze feiten evenwel geen gebrek opleveren als bedoeld in ai-t. 7:204 BW. Niet elk verlies van gemeten wai-mte levert immers een gebrek op. Dft hangt mede af van het soort

340

Tijdschrift voor

pand en de (daarmee samenhangende) gerechtvaai-digde verwachtingen omtrent het genot. De huurder heeft onvoldoende onderbouwd dat en waarom hij bij het aangaan van de overeenkomst meende te mogen verwachten dat de leidingen wai-en geïsoleerd en dat de doorstroommeter op dezelfde etage was geplaatst als waar het gehuurde zich bevindt. De overige door de huurder gestelde gebreken zijn (eveneens) onvoldoende onderbouwd. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantom-echter. Gerechtshof 's-Gravenhage 21 mei 2013, ECLI:NL:GHDIM:2013:J910 (ontruiming huurbeding) Er is een hypotheeki-echt gevestigd op het pand waai-van het gehuurde deel uitmaakt. In de hypotheekakte is een hypotheekbeding opgenomen. De bank heeft definancieringaan de verhuurder opgezegd en het huurbeding ex art. 3:264 BW tegen de huurder ingeroepen. Na uitoefening van de in art. 3:264 BW vermelde bevoegdheid, vordert de koper van het pand ontruiming daarvan door de huurder. De voorzieningemecliter in eerste aanleg heeft de vordering van de koper toegewezen. Het hof steh vast dat de hypotheekakte dateert van 1999 en een huurbeding bevat. De huurovereenkomst dateert van 2011. De huurder stelt dat de bank op de hoogte was van de verhuur en daartegen niet heeft opgetreden. Het hof overweegt dat wetenschap niet gelijk is te stellen met (schiiftelijke) toestemming en dat enkel stilzitten onvoldoende is om aan te nemen dat sprake is van rechtsverwerking. Uit het voorgaande volgt dat de huurovereenkomst door im-oeping van het huurbeding is vernietigd en dat de huurder zonder recht en titel in het gehum-de verblijft. Aan een belangenafweging wordt niet toegekomen en de veroordeling tot ontmiming is in dft geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaai-dbaai-. Het hof bekrachtigt het vormis van de voorzieningenrechter in eerste aanleg. Gerechtshof 's-Gravenhage 2 JuU 2013, ECLI:NL:GHDIU:2013:1932 (gebrek) De huurder vordert vergoeding van materiële en immateriële schade wegens gebreken aan het gehuurde. De kantom-echter heeft de vorderingen vari de huurder afgewezen. In hoger beroep betoogt de huurder dat alle woningen in de flat last hebben van ernstige vochtklachten en ontoelaatbare hoeveelheden schimmels en dat de verhuurder dient te bewijzen dat het gehuurde niet gebrekkig is. Het hof volgt dit betoog niet. De algemene rapporten waai- de humder zich op beroept, vormen geen gi-ond om de bewijslast om te keren. Ook de aanwezigheid van schimmel- en vochtproblemen is daartoe onvoldoende, nu de verhuurder heeft betoogd dat deze zijn veroorzaakt door het woongedrag van de huurder. Het hof concludeert dat de huurder er niet in is geslaagd de aanwezigheid van een gebrek te bewijzen. Hiertoe wordt overwogen dat de woning in 1962 is gebouwd en de huurder niet mocht verwachten dat het gehumde voldoet aan de huidige normen ter zake moderne ventilatievoorziening. Ook de enkele aanwezigheid van een verouderde moederhaai-d is geen gebrek, nu gebruik daai-van is toegestaan en deze bij aanvang van de huurovereenkomst normaal functioneerde. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.


«r. 5 september/oktober 2013

Jurisprvdenlieoverzicht

Gerechtshof 's-Hertogenhosch 19 inaart 2013, LJNBZ4991 (beëindiging, ontruiming, dringend eigen gebruilc, uitvoerbaar bij voorraad) De verhuurder van een woning heeft de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruilc. De huurder gaat niet akkoord met de opzegging, waarop de verhuurder hem in rechte beftekt. De kantom-echter heeft op vordering van de verhuurder bepaald dat de huurovereenkomst zal eindigen en een tijdstip waaiop onüuiming dient plaats te vinden, vastgesteld. In weerwil van de vordering van de verhuurder heeft de kantom-echter het vonnis echter niet uitvoerbaai- bij voon-aad verklaard. Thans beslist het hof op de incidentele vordering van de verhuurder om het vonnis alsnog uitvoerbaai- bij voorraad te verklai en. Naar het oordeel van het hof kan uitvoerbaar bij voorraad verklaring in afwijking van ait. 7:272 lid 1 BW slechts plaatsvinden in uftzonderlijke, door de verhuurder aan te voeren, omstandigheden. Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer deze omstandigheden duiden op misbruik van recht, wanneer de huurder keimelijk alleen hoger beroep heeft ingesteld om een kansloze zaak te rekken of wanneer van de verhum-der niet kan worden verlangd het gehuurde nog langer aan de huurder ter beschikking te stellen. Niet kan worden volstaan met een enkele afweging van belangen, zoals de verhuurder kennelijk veronderstelt. De door de verhuurder aangevoerde omstandigheden, te weten haai- slechte financiële situatie en haai- wens om in haar eigen woning te wonen, zodat zij in de nabijheid van haar hoogbejaai-de vader is, zijn naar het oordeel van het hof onvoldoende om te worden aangemerkt als zodanig uitzonderlijk dat zij een uitvoerbaarverklaring bij voorraad zouden rechtvaai-digen. Daar komt bij dat de kantonrechter uitdrukkelijk op de vordering van de verhuurder tot uitvoerbam- bij voorraadverkim-ing heeft beslist. In dat geval mag van de verhum-der worden verwacht dat zij aan hamincidentele vordering feiten en omstandigheden ten grondslag legt die zich eerst na de uftspraak van de kantom-echter hebben voorgedaan en die kunnen rechtvaardigen dat van de eerdere beslissing van de kantonrechter wordt afgeweken. Het hof wijst de incidentele vordering af, wambij iedere verdere beslissing wordt aangehouden. Gerechtshof 's-Hertogenbosch ll juni 2013, LJNCA3221 (tekortkoming, beëindiging, overlast) De huurder van woonruimte veroorzaakt regelmatig overlast aan omwonenden. De verhuurder vordert op grond dam van ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Het hof stelt voorop dat overlast aan omwonenden een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan opleveren, ongeacht ofde omwonenden ook een woning hm-en van de verhuurder. Naar het oordeel van het hof is komen vast te staan dat de hum-der zich niet steeds heeft gedi-agën zoals een goed huurder betaamt. De huurder is herhaaldelijk betrokken geweest bij ruzies en scheldpm-tij en op sftaat in de nabijheid van zijn woning. Er is dus, af en toe, sprake geweest van een tekortkoming van de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hofis echter, evenals de kantonrechter, van oordeel dat deze tekortkomingen in het licht van de overige omstandigheden van dft geval, in onderlinge samenhang bezien, een zodanig geringe betekenis hebben dat de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontmiming van het gehuurde er niet door gerechtvam-digd wordt. Het hof neemt daarbij in aanmerking


dat het aan ontbinding van de huurovereenkomst verbonden gevolg van ontruiming van de woning voor de huurder in de gegeven omstandigheden ingrijpend is. In dit geval is bovendien ook sprake van overlast die veroorzaakt wordt door enkele andere huurders en daartegen wordt kennelijk niet opgetreden door de woningstichting. Het hof beki achtigt het vonnis van de kantom-echter. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 18 juni 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:2632 (gebrek, schade, aansprakelijkheid) In het gehuurde is een gezondheidsbelastend binnenklimaat ontstaan door de aanwezigheid van schimmels. De verhuurder heeft het gehuurde laten renoveren. Thans steh de huurder de verhum-der aansprakelijk voor schade als gevolg van blootstelling aan schadelijke schimmels en vordert o.a. een verklming voor recht dat de verhum der daarvoor aansprakelijk is. De kantom-echter heeft de vordering afgewezen. Het hof concludeert dat niet is onderbouwd dat sprake is van een gebrek dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen, zodat de verhuurder op grond van art. 7:208 BW slechts aansprakelijk is als het gebrek aan hem is toe te rekenen. Gesteld noch gebleken is dat het gebrek aan de schuld van de verhuurder te wijten is, terwijl het gebrek evemnin krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvaftingen voor rekening van de verhuurder komt. Het hof overweegt verder dat ai-t. 7:205 BW duidelijk maakt dat de gebrekenregeling alle eventuele andere rechten van de huurder in verband met gebreken van het gehuurde onverlet laat, zoals eventuele rechten uft hoofde van m-t. 6:174 BW. Het hof overweegt dat de verhuurder op grond van art. 6:174 BW in beginsel aansprakelijk is voor schade van de huurder die is veroorzaakt door het belastende binnenklimaat. De huurder heeft echter in het geheel geen bescheiden overgelegd waarmee onderbouwd zou kurinen worden dat er sprake was van schade, zodat het beroep op art. 6:174 BW (ook) strandt. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantom-echter. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 25 juni 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:2504 (tekortkoming, huurachterstand, mondeling beding) De huurder heeft na oplevering van het gehuurde geweigerd het gehum-de te betrekken en de huur te betalen. In rechte vordert de verhumder (o.a.) gederfde huurinkomsten. De huurder verweert zich met de stelling dat hij de hum-¬ overeenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden, omdat de verhum-der zijn mondeling overeengekomen verplichting niet na is gekomen om de humder een behoorlijk aantal auto's per jam- toe te spelen om te poetsen en dat dft een essentiële voorwam-de was voor het aangaan van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder afgewezen. Volgens het hof heeft de huurder zowel de omvang van de poetsopdi-acht als het feft dat deze voor hem een essentieel onderdeel van de huurovereenkomst uitmaakt, voldoende onderbouwd. Niet doorslaggevend is dat deze afspraak niet in de schi-iftelijke huurovereenkomst is opgenomen. Ook aan mondelinge bedingen zijn partijen gebonden. Het beroep van de verhuurder op het schi-iftelijkheidsvereiste uft de algemene voorwam-den behorende bij de huurovereenkomst faaft, omdat die bepaling alleen ziet op afwijkingen en/of aanvullingen van de


341

Jurisprudentieovenicht

huurovereenicomst na het sluiten daarvan. Het hof bekr achtigt het vonnis van de kantomechter. Gerechtshof 's-Hertogenhosch 25 juni 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:2527 (faillissement, beëindiging oniruiming, indeplaatsstelling) Na het faillissement van de huurder zegt de verhuurder de huurovereenkomst op. De curator maakt hiertegen geen bezwaar- en draagt een bedrijfsopvolger aan als potentiële nieuwe huurder. De verhuurder en de bedi-ijfsopvolger komen niet tot o-vereenstemming, waarop de verhuurder het pand aan een derde verhuurt. Desalniettemin betrekt de bedi-ijfsopvolger zonder toestemming van de verhuurder het pand. In kort geding vordert de bedrijfsopvolger het gedogen van zijn aanwezigheid, terwijl de verhuurder in reconventie ontruiming van het gehuurde vordert. Het hof stelt vast dat de opzegging van de huurovereenkomst in beginsel rechtsgeldig heeft plaatsgevonden. De curator heeft pas 2,5 maand na de opzegging een beroep gedaan op ai t. 7:307 BW. Dit is een ontijdig beroep. Voorts was de verhuurder niet gehouden zich te beroepen op de ontbindende voorwaarde in de nieuwe humovereenkomst met de derde ter zake van het bestaan van verplichtingen uit de (opgezegde) huurovereenkomst. Het was immers onvoldoende zeker dat de door de bedrijfsopvolger geëntameerde indeplaatsstelling zou worden toegewezen. Voorts concludeert het hof dat de bedrijfsopvolger er niet zonder meer op mocht vertrouwen dat hij de nieuwe hum-der zou worden, temeer nu hem bekend was dat de verhum-der ook met een derde onderhandelde. Het hof beki-achtigt derhalve het voimis van de voorzieningrechter in eerste aanleg met betrekking tot de ontruiming, met dien verstande dat de bedrijfsopvolger enkel zijn eigendommen uit het pand dient te verwijderen. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 25 juni 2013, ECLI:NL:GHSHE:20I3:2823 (kwalificatie, beëindiging, ontruiming) De verhuurder van een perceel gi-ond heeft tevens een opstalrecht op dft perceel gevestigd ter zake van het vestigen v m een verkooppunt van motorbrandstoffen e.d. ten behoeve van de huurder. De verhuurder zegt zowel de huurovereenkomst als het recht van opstal op. De huurder beroept zich op de door art. 7:290 e.v. BW geboden huurbescherming, omdat hij ook de opstallen zou hm-en. De verhuurder verlangt in deze procedure een verklaiing voor recht dat (o.a.) de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd. De kantom-echter heeft de vordering toegewezen. In hoger beroep voert de hum-der aan dat het partijen voor ogen stond naast de grond (een deel van) de opstallen te verhuren. In de overeenkomst staan bepalingen die daai-op zouden kunnen duiden. Het hof verwerpt dft ai-gument omdat het niet te verenigen is met het feft dat in de aanhef van de huurovereenkomst met zoveel woorden staat dat op het gehuurde een recht van opstal rust. Uit de bewoordingen van de vestigingsakte van het opstahecht is in het geheel niet af te leiden dat bepaalde onderdelen van de aanwezige opstallen buiten het opstalrecht zouden zijn gehouden. Tevens voert de hum-der aan dat de overeengekomen huurprijs veelvuldig wordt gehanteerd voor het huren van reeds bebouwde locaties in tegenstelling tot het enkel huren van gi-ond. Het hof volgt deze redenering niet, omdat de voormalige huurder nagenoeg dezelfde huuiprijs betaalde voor de huur van enkel de grond. Het hof concludeert dat de huurovereen-

342

Tijdschriftvoor

komst enkel ziet op grond, het gehuurde niet is aan te merken als 290-bedi-ijfsi-uimte en de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Het hof beki achtigt het vonnis van de kantomechter. Gerechishof 's-Hertogenbosch 2 juli 2013, . ECLI:NL:GHSHE:2013:2741 (gebrek (risico)aansprakelijkheid, bezitter, wijwaring, onderlinge draagplicht) De verhuurder is tevens bierleverancier van de huurder. Tijdens een bevoorrading is de hulp van de chauffeur op de trap van het gehum de ten val gekomen. Bij onherroepelijk vonnis is de verhuurder/leverancier veroordeeld tot het vergoeden van de door de hulp geleden schade. Thans spreekt de verhuurder de huurder in vrijwaiing aan, zowel op grond van ait. 6:174 BW als op giond van de huurovereenkomst (in de huurovereenkomst is namelijk bepaald dat de huurder de verhuurder vrijwaart tegen vorderingen van derden ter zake van gebreken aan het gehuurde). De kantomechter heeft de vordering van de verhuurder uftsluitend getoetst aan ai t. 6:174 BW en vervolgens afgewezen. Het hof stelt voorop dat voor aansprakelijkheid op grond van de huurovereenkomst voldoende is dat de verhuurder is aangesproken tot vergoeding van schade die is veroorzaakt door een gebrek aan het gehuurde. Naai- het oordeel van het hof maakt het ontbreken van een transportglijbaan evenwel niet dat sprake was van een gebrek. Volgens het hof staat voorts voldoende vast dat de treden van deft-apnormale slijtage vertoonden en voldoende breed waren. Daarmee is naar het oordeel van het hof geen sprake van een huurrechtelijk relevant gebrek en is de huurder niet gehouden de verhuurder op gi-ónd van de huurovereenkomst te vrijwaren. Van aansprakelijkheid van de huurder op grond van art. 6:174 BW is naai- het oordeel van het hof wel sprake, doch de verhuurder dient de volledige schade in de onderlinge verhouding te dragen (nu onder de gegeven omstandigheden het aan de hum-der te maken verwijt naai- het oordeel van het hof van zeer geringe betekenis is in vergelijking met het vei-wijt dat aan de verhuurder kan worden gemaakt). Het hof beki-achtigt het vonnis, onder aanvulling van de gronden. Gerechlshof 's-Hertogenbosch 9 jtili 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:2972 (Tekortkoming, ontbinding huurprijsverlaging, brandveiligheid) Op de tussen verhuurder en hum-der uiterste datum van oplevering van het gehum-de, is nog niet duidelijk ofhet gehuurde - dat door verhuurder ten behoeve van huurder drastisch is verbouwd - gelet op de brandveiligheidseisen zonder beperkingen in gebruik mag worden genomen. Aangezien verhumder het gehuurde na de verbouwing gebruiksklaar 'gebouwd conform de wettelijke normen, inclusief alle benodigde installaties voor het uitvoeren van de activiteiten van huurder (opslag en distributie)' zou opleveren, wordt geoordeeld dat het niet voldoen van het gehum-de op de afgesproken datum een tekortkoming van verhuurder is. Deze tekortkoming, die een gebrek in de zin van ait. 7:204 lid 2 BW vormt, rechtvaai-digt naai- het oordeel van het hof echter niet de algehele ontbinding van de hum-overeenkomst, maar slechts de partiële ontbinding ex art. 7:207 lid 1 BW. Dft omdat huurder niet direct de juiste informatie over de brandlast van haai- producten had verstrekt c.q. wisselende mededelingen daarover aan verhuurder had gedaan, de gemeente, nadat zij de correcte gegevens had verkregen, alsnog toestemmmg verleende voor de ingebraikname van


N r 5 september/oktober 2013

Jvrispnidenlieoverziciil

het gehuurde door huurder en de schade voor humder derhalve relatiefis, omdat huurder het gehuurde op een later moment (gefaseerd) in gebruik kon nemen en aanvankelijk nog kon beschikken over een ruimte op het aangrenzende perceel, het niet aannemelijk is geworden dat er nog andere gebreken aan het gehuurde kleefden waaidoor het gehuurde niet door huurder in gebruik kon worden genomen en de gevolgen van ontbinding voor verhuurder te ingrijpend waren, omdat hij een aanzienlijk bedi-ag had geïnvesteerd in de nieuwbouw die geheel op de wensen van huurder was toegesneden. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 23 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3340 (gebrek, overlast, huurachterstand, ontbinding, ontruiming) De huurder van woonruimte heeft een betalingsachterstand laten ontstaan in verband met de door hem ervai-en overlast van derden, bestaande uit vandalisme en drugshandel in de grotendeels leegstaande panden in de straat. De verhuurder vordert (o.a.) ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuuide en betaling van de huurachterstand. In reconventie vordert de huurder partiële ontbinding van de huurovereenkomst vanwege een gebrek aan het gehuurde in de zin van ait. 7:204 BW. De kantomechter heeft de vordering van de huurder toegewezen en de vorderingen van de verhuurder afgewezen. Naar het oordeel van het hof kan onjuiste of ontbrekende informatie van een verhuurder over te verwachten stoornissen in het huurgenot er op zich toe leiden dat die verhuurder tekortschiet in de nakoming van zijn verphchtingen. Daai-van is in het onderhavige geval echter geen sprake, nu de huurder aan de versh-ekte informatie niet de verwachting kon ontlenen dat zijn huurgenot niet zou worden aangetast. Vooits is door derden veroorzaakte overlast in beginsel niet aan te merken als een gebrek. Op dh beginsel is in de rechtspraak een uitzondering ontwikkeld voor de situatie dat een verhuurder een bijzondere mate van zeggenschap heeft over de gedi-agingen van derden én over middelen beschikt om daaitegen op te treden. De huurder baseert de zeggenschap van de verhuurder op het feft dat de verhumder eigenaar is van de betreffende leegstaande panden. Dit vemeer hotidt echter geen stand, nu niet is gesteld of gebleken dat de eigendom van die panden na het aangaan van de huurovereenkomst door de verhuurder is verkregen. De huurder heeft een dermate grote huurachterstand laten ontstaan dat ontbinding van de hum-overeenkomst gerechtvaardigd is. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter, wijst de vordering van de huurder afen wijst de vorderingen van de verhum-der toe. Gerechlshof 's-Hertogenbosch 23 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3354 (kwalificatie, oniruiming tegenprestatie) De exploitant van een restam-ant heeft twee (inmiddels ex-) werknemers ieder een kamer ter beschikking gesteld. De exploitant vordert ontmiming van de kamers door de exwerknemers stellende dat zij de kamers zonder recht of titel gebruiken en een onhoudbare situatie veroorzaken met hun wangedrag. De kantom-echter heeft de vordering afgewezen. Het hof ovemeegt dat aan het beschikbaai- stellen van de kamers een op geld waardeerbare tegenprestatie was verbonden in de vorm van werkzaamheden op basis van de arbeidsovereenkomsten. Daarnaast gaan partijen ook uft van de verschuldigdheid van een tegenpresta-

Nr. 5 september/oktober2013

Tijdschriftvoor

tie voor het gebruik van de kamers over de periode na beëindiging van de arbeidsovereenkomst. Het hof concludeert dan ook dat er sprake is van huurovereenkomsten, zodat de ex-werknemers niet zonder recht of titel in de kamers verblijven. Vooits is van een onhoudbai-e situatie onvoldoende gebleken. Dat de ex-werknemers na afloop van de arbeidsovereenkomsten geen vergoeding hebben betaald voor het gebruik van de kamers is te wijten aan de exploitant die heeft geweigerd een bankrekeningnummer te geven. Er is daarmee sprake van schuldeisersverzuim, zodat de ontstane huurachterstand geen tekortkoming oplevert die ontbinding van de huui-overeenkomst zou rechtvaardigen. Het hof beki-achtigt het vonnis van de kantom echter. Gerechlshof Leemi'arden 25 oklober 2011, LJNBU1889 (uitleg, opslalrechl, huurafhankelijk, bezitter) De huurder humt een perceel grond waarop een recreatiewoning is gebouwd. De woning heeft de huurder gekocht van de vorige huurder met medeweten van de verhuurder. Er is geen recht van opstal gevestigd. De huurder verlangt een verklai-ing voor recht dat door verjaring een recht van opstal is ontstaan waarbij de huurder de beperkt gerechtigde is. De rechtbank heeft geoordeeld dat de huurder een huurafhankelijk opstalrecht heeft verkregen. Het hof overweegt als volgt. Of een opstalrecht zelfstandig dan wel afhankelijk is, moet worden bepaald naai- de mate van verbondenheid van het opstalrecht aan het andere recht. Essentieel is ofhet opstalrecht na het einde van de huurverhouding tussen partijen kan blijven voortbestaan en of het voor zelfstandige vervreemding of bezwaring vatbaar is (ait. 3:7 BW en 3:82 BW). Bij het einde van de hum-¬ overeenkomst mag de huurder op grond van de huurovereenkomst de opstallen aan een derde verkopen, zij het met toestemming van de verhuurder. Uft niets volgt dat het recht vervalt indien en zodra de huur eindigt. Bovendien biedt de huurovereenkomst dé huurder de bevoegdheid om buiten het voornoemde geval, met schriftelijke toestemming van de verhuurder, de recreatiewoning te vervreemden. Het hof komt dan ook tot de cónclusie dat het opstalrecht heeft te gelden als een zelfstandig opstalrecht. Of de huurder de recreatiewoning voor zich houdt, wordt naar verkeersopvatting beoordeeld, met inachtneming van de artikelen 3:109 BW e.v. en overigens op grond van uiterlijke feiten. Het kopen door de huurder van de recreatiewoning van de vorige huurder duidt erop dat hij de woning voor zich is gaan houden. Dit geldt te meer nu die aankoop en de daai-op volgende ingebruikneming met instemming van de verhuurder heeft plaatsgehad. In de huurovereenkomst is aan de huurder de bevoegdheid verleend om de recreatiewoning te verkopen aan een derde. Het hof leidt uft de voornoemde omstandigheden af dat de huurder, met instemming van de verhuurdei-, op een zodanige wijze de feitelijke macht over de recreatiewoning is gaan uitoefenen dat hij naar de in het verkeer geldende opvattingen moet worden beschouwd als bezitter van het recht tot opstal en daarnaast als huurder van het perceel waaiop de recreatiewoning staat. Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank en verklaart voor recht dat de huurder tevens bezitter is van een onafhankelijk recht van opstal.


343


Gerechtshof Leeuwarden 4 december 2012, ECLLNL:GHLEE:2012:BZ0498 (gebrek, huurprijsvermindering, opschorting, exoneratie) Een gedeelte van het dak van het gehuurde stort in, waaina de huurder betaling van de volledige huuiprijs opschort. In de huurovereenkomst is bepaald dat de humprijs moet worden voldaan zonder enige korting, aftrek of verrekening van een vordering welke de huurder op de verhuurder heeft. Tevens is opgenomen dat de huurder alleen schade kan verhalen op de verhuurder indien deze grove schuld en/of ernstige nalatigheid kan worden verweten. De verhuurder vordert betaling van de huurachterstand vermeerderd met een contractuele boete wegens wanbetaling. De huurder vordert een verklaring voor recht dat rechtens is opgeschort, alsmede huurprijsvermindering en schadevergoeding. De kantom'echter heeft de vorderingen van de verhuurdei', alsmede de door de hum'der gevorderde huurprijsvermmdering toegewezen. De overige vorderingen van de huurder zijn afgewezen. Het hof overweegt dat zonder nadere toelichting niet vaft in te zien dat een beding dat korting, aftrek of verrekening uitsluft tevens de strekking heeft om een beroep op opschorting uit te sluiten. Opschorting is immers slechts een voorlopig uitstel van betaling en geen wijze van betaling. Daai'bij is het hof van oordeel dat het inhouden van de volledige huurprijs als disproportioneel moet worden aangemerkt. Dit geldt temeer nu de huurder het gehuurde gewoon is blijven gebruiken en de overlast beperkt bleef tot een klein gedeelte van het gehuurde. Nu ten om-echte volledig is opgeschort, is de hum'der in verzuim geraakt met zijn huurbetalingen en is de conü'actuele boete voor toewijzing vatbaai'. Op grond van de oppervlakte van het gehuurde dat door de instorting niet langer kan worden gebruikt en het feit dat er terugkerende lekkages optreden, stelt het hof een huurprijsvermindering vast. Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding overweegt het hof dat de verhuurder zich kan beroepen op de exoneratie. Uit een na de instorting opgesteld rapport blijkt dat het dak in goede conditie was en dat de gebreken niet goed zichtbaar wai'en, zodat de verhuui'der geen grove schuld of ernstige nalatigheid kan worden verweten. Het hof beki'achtigt het vonnis van de kantom'echter, zij het dat een hogere huurprijsvermmdering wordt toegekend. Rechtbank Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 13 december 2012, WR 2013, 87 (onderverliuur, tekortkotning, ontruiming, ontbinding) De huui'der heeft zijn woning te huur aangeboden via een advertentie op een websfte. In de huurovereenkomst is bepaald dat onderverhuur zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder niet is toegestaan. In kort geding is de huurder veroordeeld tot ontruiming. In de bodemprocedure vordert de huurder veroordeling van de verhuurder tot het aanbieden van een nieuwe woning, nu hij de woning nooit zonder toestemming van de vérhuurder heeft willen onderverhuren c.q. slechts sprake was van een poging tot onderhuur. De kantonrechter overweegt dat daartoe alleen reden kan zijn als de huurder niet zelf zodanig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst dat ontbinding van de hum-overeenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn. De kantonrechter overweegt dat vast staat dat de huurder een poging heeft gedaan om het gehuurde onder te verhuren. Aangenomen moet worden dat de enige reden dat het niet tot een daadwerkelijke on344

Tijdschriftvoor

derverhuur is gekomen, is gelegen in het optreden van de verhuurder. Een goed huurder dient zich te onthouden van pogingen om in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst te handelen. In het licht van het contractuele onderhuurverbod, de pogingen die de verhuurder heeft ondernomen om onderverhuur tegen te gaan en de moeite die het zou kosten om een eemnaal aangegane onderverhuur ongedaan te maken, kan van de verhum-der niet worden verlangd dat hij afwacht totdat een expliciet voorgenomen onderverhuur is geëffectueerd. Ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaai'digd en de vordering van de huurder wordt afgewezen. Voorzieningenrechler Rechtbank Amsterdam 17 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ8059(ondeiyerhuur, tekortkoming, onrechtmatige daad, geluidsoverlast) De onderhuurder (een horeca-exploftant) veroorzaakt geluidsoverlast aan omwonenden, waaronder de hoofdverhuurder. De hoofdverhuurder spreekt de onderhuurder aan uft omechtmatige daad en de hoofdhuurder op giond van de hoofdhuurovereenkomst. Hij vordert veroordeling van beiden tot het realiseren van akoestische en bouwkundige verbeteringen ter wegneming van de geluidsoverlast en tot het staken van de (overlast veroorzakende) exploitatie. Vast staat dat geiuidsnormen worden overschreden. De voorzieningem'echter overweegt dat, nu de maximaal toegelaten geluidsniveaus bij wettelijk voorschrift zijn voorzien, overschi'ijdmg daai'van in beginsel een onrechtmatige daad oplevert jegens degenen die daar hinder van ondervinden. De onderhuurder handelt aldus onrechtrnatigjegens de hoofdverhuurder. De onderhuurder dient voorts te worden aangemerkt als een vanwege de hoofdhuurder in het gehuurde aanwezige derde die overlast veroorzaakt, hetgeen ingevolge de algemene bepahngen van de hoofdhuurovereenkomst niet is toegestaan. De hoofdhuurder heeft er kermelijk om hem moverende redenen voor gekozen om ondanks de overlast de onderhum-relatie voort te laten bestaan. Daarmee schiet de hoofdhuurder tekort jegens de hoofdverhuurder. Zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder worden veroordeeld tot het realiseren van akoestische en bouwkundige verbeteringen. De vordering tót staking van de (overlast veroorzakende) exploitatie gaat, gezien het belang van de onderhuurder daarbij en het door hem aangekondigde faillissement bij een dergelijke maatregel, te ver. De hoofden onderhuurder worden beide veroordeeld tot het beperken van het geluidsniveau tot een als toelaatbaai- berekend niveau, een en ander zolang voornoemde verbeteringen niet zijn gerealiseerd. Voorzieningenrechler Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 12 juni 2013, ECLL:NL:RBAMS:2013:4109 (uitleg gebruik) De huurder heeft het (mede)gebruik van een vliermg die alleen vanuft het gehuurde bereikbaar is. Volgens de huurder maakt de vliering deel uit van het gehuurde. De verhuurder sluit echter de toegang tot de vliering, ten gevolge waai'van de huurder hier geen gebruik meer van kan maken. De hum'der vordert herstel van zijn exclusieve gebmik van de vliering. De kantom'echter concludeert op grond van de feitelijke omstandigheden van het geval in samenhang met de bewoordmgen van de huurovereenkomst, dat de omstandigheid dat de vliering alleen via het gehuurde toegankelijk was op zichzelf onvoldoende is om te concluderen



Jurisprtidentieoverzicht

dat de vliering deel uitmaakt van het gehum-de en de huurder het exclusieve gebruik daai van heeft. De kantom-echter overweegt dat partijen hebben beoogd dat een ieder in het pand incidenteel tot de vliering toegang had als dat nodig was voor het gebruik van de verhuiskatrol. Aldus dient de hum-der mede toegang te hebben tot de vliering. Voor de wijziging in het gebruik van de vliering heeft de verhuurder geen toestemming gekregen van de hum-der, terwijl hij evenmin blijk heeft gegeven rekening te hebben gehouden met de gerechtvaai-digde belangen van de huurder. De verhuurder wordt veroordeeld tot het verlenen van toegang tot de vliering aan de huurder. Voorzieningenrechter Rechtbanlc Amsterdam 8 Juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:4482 (tekortkoming, verbouwing, toestemming, huurachterstand) De huurder heeft het gehuurde in strijd met publieki-echtelijke regelgeving en (beweerdelijk) zonder toestemming van de verhuurder of zijn rechtsvoorganger meermaals verbouwd. Tevens is sprake van een huurachterstand van vier maanden. De verhum-der vordert in kort geding ontzegging van toegang van de huurder tot het gehuurde vanwege ernstig tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, alsmede betaling van de huurachterstand. De voorzieningem-echter overweegt dat de huurachterstand in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, doch dat de verhuurder in dft geval niet eerder melding heeft gemaakt van de ontstane achterstand. Niet uitgesloten is dat de bodemrechter de huurder een laatste kans zal geven om de openstaande huurtermijnen te voldoen. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de huurder de gelegenheid te bieden om binnen 1 week na betekening van dft vonnis de ontstane huurachterstand te voldoen. Voor eerdere verbouwingen is geen schiiftelijke toestemming verleend door de rechtsvoorganger van de verhuurder, maaideze was daarvan wel op de hoogte. Het uftvoeren van deze werkzaamheden, zonder toestemming, levert daarom geen ernstige tekortkoming op aan de zijde van de huurder. Of de latere verbouwingen die beweerdelijk ook zonder toestemming van de verhuurder hebben plaatsgevonden wel een ernstige tekortkomhig opleveren, kan zonder een nader onderzoek naar de feiten niet worden vastgesteld. De vordering van de verhuurder tot ontzegging van toegang van de huurder tot het gehuurde wordt op dit punt gedeeltelijk toegewezen, in die zin dat de huurder wel in de gelegenheid wordt gesteld het gehuurde in overeenstemming te brengen met de bouwvergunning. Rechtbank Amsterdam, sector kanion, locatie Amsterdam, 9 juU 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:4438 (renovatie, verhuis- en inrichtingskosten, gebrek schadevergoeding) De huurder van woonruimte heeft ingestemd met een door de verhuurder voorgesteld renovatieplan, in welk kader het gehuurde tijdelijk dient te worden ontruimd. Thans vordert de huurder vergoeding van de door hem in dat verband gemaakte verhuis- en inrichtingskosten. De kantonrechter overweegt dat het de hum-der niet vrij staat, na aanvaaiding van een renovatievoorstel, op die aanvaarding terug te komen en alsnog een financiële vergoeding van de verhuis- en imichtingskosten te verlangen. Dit zou anders zijn als de huurder bij de aanvaarding een uftdiukkelijk voorbehoud had gemaakt. De kantom-echter vuft de rechtsgronden aan en beziet vervolgens of de vordering van de hum--

Nn 5september/oktober2013

der ook zou kunnen worden gestoeld op art. 7:204 juncto 7:208 BW nu de renovatie mede bestond uft het herstellen van gebreken. Uitgaande van de veronderstelling dat de huurdei-, vanwege de nadelige gevolgen van de gebreken yoor zijn gezondheid, tijdelijk het gehuurde heeft moeten veriaten, vormen de kosten voor de tijdelijke verhuizing en wederim-ichting van het gehuurde schade die op grond van art. 7:208 BW in beginsel voor vergoeding in aanmerking komt. De onderlinge samenhang tussen enerzijds ai-t. 7:220 BW en anderzijds art. 7:204 juncto ait. 7:208 BW brengt evenwel mee dat aan de huurder op grond van ai-t. 7:208 BW geen schade wordt vergoed waarop hij kiachtens de regeling van art. 7:220 BW geen aanspraak (meer) kan maken. Voor een geslaagd beroep op ait. 7:204 BW juncto art. 7:208 BW dient de huurder concreet aan te geven welke door hem geleden schade niet behoort tot het nadeel dat de huurder door aanvaai-ding van het renovatievoorstel ondervindt. De huurder heeft niet gesteld welke schadeposten aan die maatstaf voldoen. De vordering van de huurder wordt afgewezen. Rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenliage, 19 december 2012, WR2013, 75 (gebrek, exoneratie, explosieven, bodemverontreiniging) De Staat verhuurt enkele percelen grond waai-op voorheen een vliegkamp was gevestigd. Uft onderzoeken is gebleken dat de locatie als verdacht op explosieven moet worden aangemerkt. Na aanvang van de huurperiode weigert de gemeente om de locatie vrij te geven vanwege de mogelijke aanwezigheid van explosieven, die ook daadwerkelijk worden gevonden. Bij ontgi-avingen in het kader van onderzoek naar explosieven blijkt dat de bodem ernstig is verontreinigd. Als gevolg van het niet vrijgeven van de percelen door de gemeente en de aansluitende sanering van de verontreinigde grond heeft de huurder het gehuurde niet kunnen gebruiken. Thans vordert de huurder hum-prijsvermindering tot nihil. De kantom-echter stelt vast dat in de huurovereenkomst is bepaald dat het gebruik van publiekrechtelijke vergünningen en/of ontheffingen voor het gebruik van het gehuurde voor rekenhig en risico van de huurder komen. Voorts is bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor (de gevolgen van) gebreken die de verhuurder op het moment van aangaan van de overeenkomst kende noch behoorde te kennen. Vaststaat dat de humder bmten zijn schuld voor een periode geen genot heeft gehad van het gehuurde, zodat sprake is van een gebrek. De kantonrechter overweegt dat bij het sluiten van de huurovereenkomst de verhuurder wel en de huurder niet wist dat vrijgave zou moeten worden verzocht aan de gemeente. De bijzondere omstandigheid dat vrijgave moest worden verzocht van het gehuurde is gerelateerd aan het gehuurde object en staat los van de wijze van het gebruik van de locatie. Daai-mee vaft de vrijgave van het terrein in dft kader niet onder de vergunningen of ontheffingen waarvan de huurder kiachtens de huurovereenkomst het risico draagt. Omdat de verhum-der ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst bekend was met (het onderzoek naar) de mogelijke aanwezigheid van explosieven, had hij zich bewust moeten zijn van de mogelijkheid dat de gemeente de grond niet onmiddellijk zou vrijgeven, zodat hij zich niet kan beroepen op het exoneratiebeding. Bovendien had het op de weg van de verhuurder gelegen om de huurder te informeren over de procedure omtrent de vrijgave, zodat de


345


huurder geen verwijt Ican worden gemaaict dat hij heeft nagelaten eerder te onderzoeken of het terrein zou worden vrijgegeven. De ernstige bodemverontreiniging is pas aan het licht gekomen als gevolg van het door de gemeente uitgevoerde onderzoek naar- explosieven. Vanwege de mogelijke aanwezigheid van explosieven heeft de verhuurder de grond niet eerder kunnen onderzoeken, zodat hij de bodemverontreiniging ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst kende noch behoorde te kennen, waaimee hij zich kan beroepen op het exoneratiebeding. De vordering van de hum-der tot huurprijsvermindering tot nihil wordt toegewezen voor de periode dat hij het gehuurde niet heeft kunnen gebruiken als gevolg van het niet vrijgeven van de grond door de gemeente, maai' afgewezen voor de periode die het gevolg is van de bodemsanering. Rechtbank 's-Gravenhage, seclor kanton, locatie 's-Gravenhage, 11 juni 2013, IJNCA2702 (kwalificatie, beëindiging, contractsovername, natrekking) De huurder hum't van de gemeente een standplaats voor een consumptiekiosk. De gemeente heeft de huurovereenkomst opgezegd in het kader van herontwikkeling van de locatie. De huurder toont zich niet bereid tot ontruiming van het gehuurde. Thans vordert de gemeente een verklaring voor recht dat de overeenkomst ziet op de hum- van een onbebouwde omoerende zaak, bepaling dat de overeenkomst is geëindigd, een vergoeding voor het gebruik van de standplaats zonder recht of titel na het eindigen van de overeenkomst, alsmede ontruiming van de standplaats. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt het feit dat de gemeente door naü ekking eigenaai' is geworden van de op de standplaats aanwezige kiosk voordat de huurovereenkomst werd gesloten niet dat de overeenkomst geen betrekking kan hebben op een onbebouwde om-oerende zaak. De hum-overeenkomst is diverse malen verlengd, waarbij het telkens de verhum- van een standjDlaats betrof De huurder wijst erop dat in het kader van een contraetsovername, waarbij de (huidige) hum-der partij werd bij de overeenkomst met de gemeente, werd gesproken van de huur van de bedi'ijfsruimte, de kiosk, waai'bij werd verwezen naar algemene bepalingen 'huurovereenkomst bedrijfsruimte'. Naai' het oordeel van de kantom'echter is dft onvoldoende om te oordelen dat de huurovereenkomst een overeenkomst tot verhuur van bedrijfsruimte betrof Uit de aan de contractsovername voorafgaande correspondentie leidt de kantom'echter af dat het niet de bedoeling van partijen was om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten, maar om de bestaande huui'overeenkomst (huur van een standplaats/perceel grond) te verlengen. Nu sprake is van de verhuur van een perceel grond mocht de gemeente de huurovereenkomst opzeggen. Voorts is de opzegging niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid, nu de gemeente een voldoende zwaai-wegende grond aan de opzegging ten gi-ondslag heeft gelegd, namelijk herontwikkeling van de locatie, waai-bij eveneens een redelijke opzegtermijn (één jaar) in acht is genomen. De kantom-echter wijst de vorderingen toe. Rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch, 10 oktober 2012, WR 2013, 77 (huurprijs, deskundigenadvies) De hum-der van supermarktruimte heeft de kantom-echter (ex art. 7:304 BW) verzocht een deskundige te benoemen ter vaststelling van een redelijke huurprijs op de voet

346

Tijdschriftvoor

van ait. 7:303 BW. Na het uitbrengen van het advies hebben paitijen geen overeenstemming bereikt over de huurprijs. Thans vordert de huurder vaststelling van de huurprijs op basis van het deskundigenadvies, tegen welk advies de verhuurder verweer voert. De kantonrechter concludeert dat de verhum'der het advies van de deskundige niet heeft kunnen ontki'achten en stelt de huurprijs vast overeenkomstig diens advies. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht, 12 juni 2013, UN CA3469 (beëindiging, dringend eigen gebruik renovatie, afgebroken onderhandelingen) De verhuurder van bedi'ijfsruimte vordert beëindiging van de hum'overeenkomst wegens di'ingend eigen gebruik. Het gehuui'de maakt deel uit van een winkelcentrum dat zal worden gesloopt, waarbij een nieuw winkelcenft'um zal worden gebouwd. In reconventie vordert de huurder veroordeling van de verhuurder tot het verder onderhandelen over een nieuw te sluiten huurovereenkomst met betrekking tot de nieuwbouw. In conventie stelt de kantomechter vast dat sprake is van een voor vijfjaar verlengde huurovereenkomst die in eerste instantie voor tien jaai' en een halve maand was aangegaan. De opzegging daai van kan geschieden tegen het einde van de verlengde termijn (ait. 7:300 lid 2 BW). Art. 7:300 lid 3 BW verklaart het bepaalde in ait. 7:296 BW van overeenkomstige toepassing. De Hoge Raad heeft overwogen dat de in ait. 7:296 lid 2 BW opgenomen wachttijd slechts van toepassing is op opzeggingen tegen het einde van de in ait. 7:292 lid 1 BW bedoelde eerste huurtermijn van vijf jaai-. De kantonrechter is van oordeel dat de wachttijd dan ook niet van toepassing is op opzeggingen tegen het einde van een door partijen overeengekomen verlengde huurtermijn. Voorts stelt de kantonrechter vast dat de hum-overeenkomst niet voorziet in voortzettmg daarvan wanneer de huurder verhuist van het gehuurde naar de nieuwbouwlocatie. In de overeenkomst is niets meer bepaald dan een akkoord van de huurder met een eventuele renovatie, ook als daarvoor een redelijke bijdrage in de kosten zou worden gevraagd. Vervolgens overweegt de kantonrechter dat sprake is van een di-mgende noodzaak tot eigen gebruik aan de zijde van de verhuurdei'. Deze heeft genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat het huidige winkelcentrum ingi'ijpende aanpassing behoeft. Weliswaar hoeft de sloop van het gehuurde niet aan voortzetting van de huurovereenkomst in de weg te staan, maar dan is vereist dat de plaats en fiinctie van het gehum-de na nieuwbouw gelijk blijven. In casu is daai-van geen sprake, nu op de plaats van het gehuurde paikeerruimte wordt gerealiseerd. De kantomechter steft de datum vast waarop de huurovereenkomst zal zijn geëindigd. In reconventie stelt de kantonrechter vast dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaaidbaar is dat de verhuurder de onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst afbreekt. De onderhandelingen bevonden zich in een vergevorderd stadium. Dat de huurder in het kader van de onderhandelingen vergoeding eiste van als gevolg van de renovatiewerkzaamheden opgetreden temggelopen omzet, doet hier niet aan af De verhuurder heeft hieruit niet mogen afleiden dat de huurder niet verder wenste te onderhandelen. Ook het feft dat de verhuurder inmiddels met derden onderhandelde, doet aan het voorgaande niet af Van professionele partijen mag worden verwacht dat zij in staat zijn de onderhandelingen weer op te pakken waai- die zijn blijven liggen. De kantomechter veroordeeh


«r. 5 september/oktober 2013


de verhuurder tot het doen van een passend voorstel om de onderhandelingen te heropenen. Rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem, 16 mei 2013, LJN CA3367 (tekortkoming, boetebeding) De huurder van bedrijfsruimte heeft enkele malen de huurprijs en servicekosten te laat betaald. Op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is de huurder bij het verstrijken van een termijn van rechtswege in verzuim en wordt een contractuele boete verbeurd. De vordering tot betaling van het voornoemde wordt bij gebrek aan betwisting ervan toegewezen. De kantonrechter matigt de boete niet (art. 6:94 BW). Het onderhavige beding is alleszins gebruikelijk en voor het overige is onvoldoende gesteld om te concluderen dat toepassing van het boetebeding buitensporig en daarom onaanvaardbaar zou zijn. Aan het betoog van de huurder dat de verhuurder verplichtingen niet is nagekomen, wordt voorbij gegaan, omdat deze in het verieden geen stappen heeft ondernomen en het onvoldoende is onderbouwd. Voorzieningenrechter Rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, 6juni 2013, UN CA22 78 (kwalificatie, ontruiming, pachtovereenkomst) De huurder huurt voor bepaalde tijd een bollenschuur. Na afloop van de humovereenkomst weigert de huurder het gehuurde te verlaten, stellende dat sprake is van een pachtovereenkomst. Volgens de huurder heeft de grondkamer geen goedkeuring gegeven voor de pachtovereenkomst, als gevolg waarvan de verhuurder geen vordering tot betaling kan instellen uit hoofde van de overeenkomst, de overeenkomst voor onbepaalde duur geldt, derhalve niet kan worden opgezegd en de aanvang van de overeenkomst niet op de contractuele datum maar een jaar later is. De verhuurder stelt dat het beroep van de huurder op het bestaan van een pachtovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De voorzieningenrechter stelt vast dat de verhuurder zich voor het aangaan van de overeenkomst heeft verplicht tot overdracht van het gehuurde aan de gemeente, dat hij daaiom aanvankelijk niet wilde instemmen met de tijdelijke verhuur en dat hij vanwege voornoemde verplichting nadrukkelijk de voorwaarde heeft gesteld dat de huur slechts tijdelijk zou zijn en niet verlengd zou kunnen worden. Bovendien heeft de huurder nooit melding gemaakt van zijn zienswijze, zodat de verhuurder de mogelijkheid tot een tijdige rechtsgang is ontnomen, en heeft hij achterstanden laten ontstaan in de betaling van energiekosten. Naar het oordeel van de voorzieningem-echter is het beroep van de huurder op het bestaan van een pachtovereenkomst met betrekking tot de schuur derhalve naai- maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Aan de stelling van de huurder dat de verhuurder als professionele vastgoedbeheerder bekend had moeten zijn met regels aangaande de kwalificatie van overeenkomsten als de onderhavige wordt voorbij gegaan, omdat aannemelijk is dat de focus van de verhuurder ligt op stedelijk vastgoed en niet op vastgoed in agrarisch gebied. De huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en zuivering van de betalingsachterstand.


Rechtbank Noord-Holland, sector kanion, locatie Haarlem, 26juni 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:6120 (gebrek, iKtstel, overlast) De huurder heeft al jai-en ruzie met de buren die een woning huren van dezelfde verhuurder. De huurder steh dat de weigering van de verhuurder om op te treden tegen deze feitelijke stoornis door derden een gebrek oplevert in de zin van art. 7:204 BW. De kantonrechter ovei-weegt dat het feh dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen de buren op te treden, een gebrek oplevert. De huurder klaagt al twee jaai- over de gestelde overlast en heeft aangifte gedaan bij de politie. Dk wordt ondersteund door een getuige. De kantom echter veroordeelt de verhuurder tot het nemen van rechtsmaatregelen gericht op opheffing van de gestelde overlast. Rechtbank Noord-Holland, seclor kanion, locatie Haarlem, 26juni 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:6359 (tekortkoming betalingsachterstand, ontbinding, ontruiming) De onderhum-der heeft een betalingsachterstaird laten ontstaan. Thans vordert de onderverhuurder (o.a.) ontbinding van de huurovereenkomst en onhuiming van het gehuurde. De kantom-echter stelt vast dat de (relatief lage) huurachterstand geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook de achterstand in de betalingen ter zake van de servicekosten rechtvaai-digt ontbinding niet, omdat er een verschil van mzicht bestaat omtrent de juistheid van de door de onderverhuurder in rekening gebrachte kosten en de onderhuurder zich op verrekening beroept met door hem gestelde geleden schade. Voorzieningenrechter Rechtbank Noord-Hollarui, sector kanion, locatie Haarlem, 2 juli 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:6147 (tekortkoming betalingsachterstand, ontruiming) De verhuurder heeft in een eerdere procedm-e ontbinding van de huurovereenkomst, onti-uiming van het gehuurde en betaling van een huurachterstand gevorderd. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. In dit kort geding vordert de verhuurder ontruiming van het gehum-de en schadevergoeding ter zake het tekortschieten van de huurder in de nakoming van zijn verplichtmgen onder de hum-¬ overeenkomst, bestaande uft het niet volledig en stelselmatig te laat betalen van de huur. De voorzieningenrechter oordeelt dat geen sprake is van een wijziging van omstandigheden. Daaitoe wordt ovei-wogen dat het (ook na het vonnis in de bodemprocedm-e voortdm-end) stelselmatig te laat betalen van de huur en het niet stellen van een bankgarantie, geen feiten en omstandigheden zijn die eerst na afloop van de bodemprocedure aan het licht zijn gekomen. Deze gang van zaken was namelijk ten tijde van de eerdere procedm-e al aan de orde en bekend. Bovendien heeft de verhuurder de omvang van de huidige huurachterstand onvoldoende onderbouwd en is onvoldoende aannemelijk dat voor de verhuurder een aanzienlijk verhaalsrisico di eigt. De voorzieningem-echter wijst de vorderingen af Voorzieningenrechter Rechtbank Noord-Nederland, sector kanton, locatie Heerenveen, 24 april 2013, UN CA3920 (onderhoud, dringende werkzaamheden) De verhuurder van woonruimte wenst onderhoud te verrichten aan het gehuurde. In de hum-overeenkomst is bepaald dat de huurder dient mee te werken aan het uitvoeren


347


van dringende werkzaamheden, zonder dat hij aanspraak heeft op vermindering van de humprijs. De hum-der weigert zijn medewerking, tenzij hem vooraf een vergoeding wordt toegekend voor de overlast. Thans vordert de verhum-der veroordeling van de huurder tot het gedogen van het onderhoud op straffe van een dwangsom. De kantom-echter overweegt dat de verhuurder spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis bij art. 7:220 BW wordt ovei-wogen dat onder dringende werkzaamheden mede wordt begi-epen repaiaties die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Daarvan is in dit geval sprake nu de verhuurder een fiscaal voordeel realiseert bij het uitvoeren van de werkzaamheden in 2013. Op grond van de huurovereenkomst dient de huurder deze werkzaamheden te gedogen, zonder dat hij aanspraak kan maken op een vergoeding. Hiertoe wordt hij veroordeeld op straffe van een dwangsom. Rechtbank Noord-Nederland, sector kanton, locatie Assen, 11 juni 2013, LJNCA3132 (gebrek, herstel, huurprijsvermindering) De hum-der vordert herstel van gebreken, huurprijsvermmdering en schadevergoeding wegens muffe (schimmel-) lucht en bedorven etenswaren. De vorderingen van de hum-¬ der worden als onvoldoende onderbouwd afgewezen. Rechtbank Oost-Brabant, sector kanton, locatie Eindhoven, 28 maart 2013, LJNBZ6045 (tekortkoming, huurachterstand, beschermingsbewind, procespartij) Een onder beschermingsbewind gestelde huurder hum-t een woning. Er is een hum-achterstand ontstaan. De verhuurder vordert betaling van de hum-achterstand, ontbinding van de humovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantom-echter stelt voorop dat de bewindvoerder de rechthebbende in en buiten rechte vertegenwoordigt tijdens het bewind bij de vervulling van zijn taak (ait. 1:441 BW). Deze bevoegdheid geldt alleen met betrekking tot handelingen die de onder bewind staande goederen betreffen. Blijkens de wetsgeschiedenis en art. 1:443 BW dient de bewindvoerder als formele procespartij te worden beschouwd in gedingen die de onder bewind gestelde goederen betreffen, tenzij de eisende partij ten tijde van het instellen van de vordering het bewind niet kende noch behoorde te kennen. In dit geval was de verhuurder op de hoogte van het bewind. Het voorgaande betekent dat, voor zover de vordering betrekking heeft op de achterstallige humpenningen, het vermogensrechtelijke karakter daai-van met zich brengt dat die vordering tegen de bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van de huurder dient te worden ingesteld. Dit betekent dat de verhuurder in zijn vordering tot betaling van achterstallige huurpenningen jegens de hum-¬ der niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De bewindvoerder wordt veroordeeld tot voldoening van de niet weersproken huurachterstand. De huurovereenkomst ziet op een verbintenisrechtelijke relatie. Gelet op het voorgaande kan de vordering tot ontbinding en onti-uiming daai-om naar het oordeel van de kantom-echter wel tegen de huurder worden ingesteld. De jegens de huurder ingestelde vordering tot ontbinding en ontruiming wordt afgewezen, vanwege de persoonlijke omstandigheden van de humder en het feit dat de humachterstand is ontstaan door een admmistratieve fout van de bewmdvoerder.

348

Rechtbank Oost-Brabant, sector kanton, locatie Eindhoven, 13 juni 2013, UN CA3292 (beëindiging, dringend eigen gebruik, tekortkoming) De huurder huurt voor onbepaalde tijd bediijfsruimte op een treinstation ter exploitatie van een grand café. De verhuurder vordert primair ontbinding van de overeenkomst op grond van tekortkomingen van de huurder en subsidiair vaststelling van het tijdstip waai-op de huurovereenkomst eindigt op grond van de opzegging wegens dringend eigen gebruik. De kantonrechter overweegt dat het niet (tijdig) betalen van de jaar lijkse servicekosten gezien de langdurige huurrelatie de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaai-digt. Daarentegen heeft de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat hij het gehuurde dumzaam in gebruik wil nemen en daaitoe dringend nodig heeft. Hiertoe wordt overwogen dat partijen het erover eens zijn dat de stationshal dringend gerenoveerd dient te worden. De plannen van de verhuurder daaitoe zijn in een vergevorderd stadium en adequaat onderbouwd. De verhuurder heeft een groot belang bij de exploitatie van het station volgens een daarvoor door hem ontwikkeld vast concept en eigen formule. Het in eigen beheer nemen van de exploitatie biedt de verhuurder de mogelijkheid de regie in eigen hand te houden. Tevens is het vaste rechtspraak dat algemene bedrijfseconomische motieven van de verhuurder ertoe kunnen bijdragen dat hij een dringende noodzaak heeft het gehuurde zelf in gebruik te nemen. De verhum-der heeft aannemelijk gemaakt dat hij een aanmerkelijk hoger rendement kan behalen ten opzichte van de huidige situatie. Dat de verhuurder de exploitatie door een dochteronderneming zal laten uitvoeren, doet aan het voorgaande niet af, omdat de verhuurder door het in gébruik geven van het gehuurde aan een dochtermaatschappij zijn eigen belang dient. De omstandigheid dat de verhuurder het ontstaan van de dringende behoefte (mede) zelf heefl veroorzaakt, doet evenmin ter zake, omdat in beginsel niet van belang is hoe de dringende behoefte is ontstaan. De kantonrechter stelt de datum vast waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Voorzieningenrechter Rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Almelo, 6juni 2013. ECLI:NL:RBOVE:2013:1186 (contractsovername, totstandkoming) Paitijen zijn een samenwerkingsovereenkomst aangegaan die ertoe strekt om nieuwbouw te realiseren ten behoeve van de verhuur van woningen. Aan de kant van de opdrachtgever vindt (beweerdelijk) contractsovername plaats. De overnemende contractspartij stelt dat onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst is dat hij van de opdi-achtnemer een ruimte in de nieuwbouw zal huren en vordert in kort geding (o.a.) toegang tot de betreffende mimte. De voorzieningem-echter overweegt ten eerste dat de uit de samenwerkingsovereenkomst voorvloeiende rechten en verplichtingen niet rechtsgeldig zijn overgedragen. Het daaitoe ingebrachte geschiift kan niet worden aangemerkt als een akte zoals bedoeld in ait. 6:159 BW. Dit neemt echter niet weg dat sinds dit geschi-ift de opdrachtnemer de overnemende contractspaitij feitelijk als een volwaai-dig contractspartner is gaan beschouwen. Vanaf dat moment is namelijk telkens tussen deze paitijen overleg gevoerd en uiteindelijk een aanvullende overeenkomst gesloten. Op basis van het vorenstaande acht de voorzieningemechter het aannemelijk dat de bodemrechter de overnemende contractspartij uiteindelijk toch als contractpartner van de opdrachtnemer zal be-



Jurispnidenlieovenichi

schouwen. De over en weer geponeerde stellingen van partijen ten aanzien van het bestaan van een huurovereenkomst brengen met zich dat voor een beslissing omtrent het bestaan van een dergelijke overeenkomst nader onderzoek en het horen van getuigen noodzakelijk is. Hiervoor is in kort geding geen plaats. De vordering van de overnemende contractspaitij wordt afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Almelo, 14 juni 2013, UN CA3228 (totstandkoming, intentiehuurovereenkomst) Paitijen zijn een intentiehuurovereenkomst met elkaai- aangegaan, waarin onder andere overeenstemming is bereikt over het te huren object, de huurtermijn en de aanvangshuurprijs. Vervolgens weigert de huurder de definitieve huurovereenkomst te tekenen. Thans vordert de verhuurder in kort geding veroordeling van de huurder tot het tekenen van de definitieve overeenkomst. Hij stelt daaitoe dat paitijen een intentiehuurovereenkomst hebben gesloten waarin alle essentialia van een definhieve huurovereenkomst reeds waien vastgelegd. De voorzieningem-echter acht de stelling van de huurder dat hij geen casco ruimte wenste te huren en de huurprijs maximaal 90.000,- euro per jaar mocht bedragen volstrekt onaannemelijk nu reeds in de intentiehum-¬ overeenkomst sprake is van casco verhum- tegen een hogere humprijs. Verder is van belang dat door de zeer beperkte wijze van verweer voeren van de huurder het overigens door de verhuurder in dit geding gestelde is komen vast te staan. De voorzieningem-echter oordeelt dat over alle essentialia overeenstemming was bereikt en de huurder ook uitvoeringshandelingen ten aanzien van de overeenkomst verrichtte (het inschakelen van externe partijen), waarmee een perfecte huurovereenkomst tot stand is gekomen. Vooits acht de voorzieningem-echter het vrijwel zeker dat ook een bodemrechter tot die conclusie zal komen. Niet voor toewijzmg vatbaar is de vordering van de verhum-der om de huurder de definitieve overeenkomst te laten tekenen, gelet op het declai-atoire kaï-akter daai-van. Daarentegen wordt de huurder veroordeeld tot nakoming van de (intentie)huurovereenkomst op shaffe van een dwangsom.



349

Jurisprudentieoverzicht mr. G. Eist*

Recommend Documents