Jurisprudentieoverzicht

Jurisprudentieoverzicht mw. mr. P.K. Oosterling - van der Maarel*

Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd - of aan de redactie ter hand gesteld - in de periode 28 januari 2012 t/m 2 april 2012.

zoek om verlenging van de ontruimingstermijn werd afgewezen op de gi'ond dat de huurder zich aan onbehoorlijk gebruik van het gehuurde schuldig heeft gemaakt. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van art. 81 RO.

Hoge Raad Hoge Raad 10 februari 2012. RvdW 2012, 292 (telcorticoming. voorlceursreciit) De huurovereenlcomst bevat een voorkeursrecht van koop. De huurder vordert in deze procedure een verklaring voor reclit dat de verliuui-der in sü'ijd met dh voorkeursrecht heeft gehandeld en dientengevolge aan de huurder 10% van de verkoopprijs van het gehuurde verschuldigd is. In eerste aanleg wordt de gevorderde verklaring voor recht toegewezen. Het hof beki'achtigt het vonnis van de rechtbank. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van art. 81 RO.

Hoge Raad 16 maart 2012, RvdW 2012, 426 (beëindiging, opzegging, dringend eigen gebruik) De verhumder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en vordert beëindiging van de huurovereenkomst. Zowel de kantonrechter als het hof hebben de door de verhuurder aangevoerde grond als deugdelijk aangemerkt en de vordering tot huurbeëindiging toegewezen. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van art. 81 RO.

Hoge Raad 10 februari 2012, UNBU5602 (icwalificatie. connexiteitsleer, doorbreldng rechtsmiddelenverbod) Centraal staat de vraag of het gehuui'de is aan te merken als een om'oerende aanhorigheid in de zin van art. 7:290 lid 3 BW. Het hof had overwogen dat beslissend is ofde 'andere' ruimte aangemerkt kan worden als gehum de bedrijfsmimte m de zin van ait. 7:290 lid 2 BW. Volgens de Hoge Raad is dh onjuist. Noodzakelijk, maar ook voldoende, is dat de verhuui'der ermee heeft ingestemd dat de verhum'de ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimte als bedrijfsruimte te worden gebruikt. Het enkele feh dat de humder eigenaar is van die andere ruimte, staat aan de contractuele bestemming tot om'oerende aanhorigheid in de zin van ait. 7:290 lid 3 BW niet in de weg. Hoge Raad 17 februari 2012, LJNBU9891 (oplevering redelijldieid en billijkheid, oppervlakte, ondermaat, overmaat, exoneratieclausule) Het oordeel van het hofdal het beroep van de verkoper op een exoneratieclausule ter zake ondermaat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar' is, is onjuist indien het gebaseerd is op de enkele omstandigheid dat verweerster door de ondermaat jaar lijks een aanzienlijk bedrag aan hum'inkomsten derft. Het oordeel is ontoereikend gemotiveerd indien het hof heeft geoordeeld dat naast de omvang van de gederfde huurinkomsten ook andere omstandigheden meebrengen dat een beroep op het exoneratiebeding naai' maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai'dbaai' is, nu het hof niet heeft vermeld op welke omstandigheden het zijn oordeel 'mede' heeft gebaseerd. Hoge Raad24 februari 2012, UN BU9880 (kwalificatie, ontruimingsbescherming) In het kader van een ontruimingsbeschermingsprocedme staat ter discussie in hoeveiTe een manege met aanhorigheden kan worden gekwalificeerd als 290-bedrijfsruirate dan wel 230a-bedi'ijfsmimte. In eerste aanleg heeft de kantonrechter bepaald dat sprake is van 290-bedrijfsruimte, doch in hoger beroep besliste het hofdal het gehuurde niet als 290-bedi'ijfsruimte viel aan te merken. Het subsidiaire ver180

Hoge Raad23 maart 2012, UNBV3427 (tekortkoming, ontbinding, bestemming) De huurder en de verhumder hebben een huurovereenlcomst gesloten met als bestemming 'koffieshop'. De verhuurder vordert ontbindmg van de hum'overeenkomst op de gr'ond dat de hum'der zonder toestemming van de verhuurder het gebruik van de bedrijfsr-uimte heeft gewijzigd in een winkel waar verdovende middelen worden verhandeld en verkocht. In eerste aanleg is de vordering van de verhum'der afgewezen. In hogerberoep is de voi'dering van de verhuurder alsnog toegewezen. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van art. 8 IRO. Gerechtshof GerechtshofAmsterdam 1 november 2011, WR 2012, 33 (voortgezet gebruik, tekortkoming) Tussen paitijen bestaat verschil van mening over de vraag in hoeverre de humovereenkomst op grond van ait. 7:230 BW voor onbepaalde tijd is voortgezet en de huui'der dientengevolge verplicht is om huurpenningen aan de verhum'der te betalen. In dit geval was de huurovereenkomst door ontbinding geëindigd, maar had de humder het gebruik na ontbinding voortgezet. In de eerste plaats oordeeh het hof dat art. 7:230 BW ook van toepassing is op een humovereenkomst die door ontbinding is geëindigd. Ten tweede is het hof van mening dat paitijen met de voortzetting van het gebruik geen andere bedoeling hadden dan voortzetting van de geëindigde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het hof wijst de vordermg tot betaling van de huurpermingen toe. GerechtshofAmsterdam 10januari 2012, PRG 2012, 81 (beëindiging, opzegging, dringend eigen gebruik) De verhum'der heeft de humovereenkomst opgezegd en vordert beëindiging wegens dringend eigen gebr-uik, nu de verhuurder inwoning wil bieden aan de au pair die voor zijn kind zorgt. De kantom'echter heeft hierin evenwel geen dr'ingend eigen gebruik gezien en het hof bekrachtigt dh vormis.

Kim Oosterlmg - van der Maarel is advocaat bij Houthoff Bumma te Amsterdam.

Tijdschriftvoor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Nr. 3 mei/juni 2012

Jurispnidemieoverziclji

GerechtshofAmsterdam 31 januari 2012, LJNBV4292 (icwalificatie, omvang gehuurde) De verhuurder verhuurt aarr de huurder een bedrijfsruhnte op de begane grond die bestemd is om te worden gebruikt als 'winlcel/woonhuis'. De huurder heeft tevens de zolderruimte van het pand waar'van het gehuurde deel uitmaakt in gebniik. De verhuurder heeft de huurder verzocht de zolderruimte te ontruimen, doch de huurder heeft dh geweigerd. De huurder vordert een verklai ing voor recht dat de zolderruimte onderdeel uitmaaict vanhet gehumde en dat hij derhalve niet verplicht kan worden de zolderruimte te ontruimen. De verhuurder heeft in reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenlcomst betrekking heeft op 230a-bedrijfsruimte. De kantomechtei- heeft op grond van de feiten en omstandigheden van het geval de vordering van de huurder toegewezen en de vordering van de verhuurder afgewezen (en geoordeeld dat sprake is van woom-uimte). Het hof heeft het vormis van de kantom-echter beki-achtigd. Gereciitsiwf Amsterdam 21 februari 2012, NJF2012, 130 (onderveriiuur, algemene bepalingen, vernietigbaarheid, contractuele boete) In de toepasselijke algemene bepalingen is bepaald dat het de humder verboden is om zonder schriftelijke toestemming van de verhumder het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan een ander, één en ander op shaffe van een contr-actuele boete. De verhumder vordert betaling van de contractuele boete vanwege het feit dat de huurder het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder heeft onderverhumd. Het hof is van ooi deel dat de overhandiging van de algemene bepalingen tijdig heeft plaatsgevonden, dat het beding niet oneerlijk of onredelijk bezwai end is en dat derhalve voor vernietiging of nietigverklaiing geen grond bestaat. Het hof overweegt dat de boete hoog is in relatie tot het inkomen van de huurder, doch dat die omstandigheid op zichzelf onvoldoende zwaai wegend is voor het oordeel dat het resultaat van de toepassing van het boetebeding buitensporig en dus onaanvaardbaar- is. Matiging van de boete om die reden zou bovendien de preventieve werking van het beding vei-minderen in juist die gevallen waar in de verleiding om onder te verhmen het gi'ootst is. GerechtshofArnliem 20 maart 2012, LJNBW0215 (faillissement, tekort/coming, iiuurachterstand) De verhum-der is failliet gegaan en de cmator vordert (o.a.) betaling van de achterstallige humpenningen tot aan de datum waar-op de huurovereenkomst is beëindigd. De kantonrechter heeft dh deel van de vordering van de curator afgewezen. Het hof concludeert dat de huurder geen beroep op opschorting toekomt en dat voor verrekening geen plaats is, zodat het voimis in eerste aanleg (op dh punt) kan worden vernietigd. Gerechtshof 's-Gravenhage 31 mei 2011, UN BRI 898 (kwalificatie) De hum der verzoekt om benoeming van één of meer deskundigen zoals bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW. De kantonrechter heeft de huurder in zijn verzoek niet-ontvankelijk verklaard, omdat er geen sprake zou zijn van 290-bedi-ijfsruimte. In hoger beroep gaat het om de vraag ofsprake is van 290-bedi-ijfsruimte en in het bijzonder om de vraag of de bedrijfsruimte bestemd is voor de uitoefening van een ca-

Nr. 3 mei/juni 2012

teringbedrijf dat niet alleen maahijden bezorgt, maar- ook ter plaatse verkoopt, dan wel van een bedrijf dat maaltijden uitsluitend bij klanten bezorgt. Pai'tijen zijn het erover eens dat in het eerste geval niet en in het tweede geval wel sprake is van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, zodat het hof daai van uitgaat. Het hof is het met de kantom'echter eens dat hier geen sprake is van 290-bedrijfsi-uimte en verwerpt het beroep. Gerechtshof 's-Gravenhage 22 november 2011, WR 2012, 20 (voortgezet gebruik, gebruiksvergoeding) Na het einde van de hoofdhuurovereenkomst onderhandelen de onderhuurder en de hoofdverhuurder over een rechtstreeks tussen hen te sluiten huurovereenkomst. Gedurende de onderhandelingen blijft de onderhuurder met toestemming van de hoofdveihuurder de ruimte in kwestie gebruiken. De onderhandelingen worden door de verhum'der afgebroken. In deze procedure staat de vraag centraal ofde onderhuurder aan de hoofdverhuurder een gebruiksvergoeding voor het gebruik in de onderhandelingsperiode verschuldigd is. Het hof oordeelt dat de onderhuurder niet omechtmatig heeft gehandeld door te weigeren een gebruiksvergoeding te betalen over de periode van onderhandeling. Evemnin ziet het hof grond voor het analogisch toepassen van art. 7:230a hd 6 BW c.q. art. 7:225 BW. Gerechtshof 's-Gravenhage 28 februari 2012, LJNBW0027 (beëindiging, dringend eigen gebruik belangenafweging, waclittijd) De vorderingen van verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst met humder (coffeeshop) na een looptijd van mim 11 jaar vanwege renovatie/herontwikkelmg op grond van dringend eigen gebruik, onbehoorlijke bedrijfsvoering en/of algemene belangenafweging, worden afgewezen. Het hof oordeelt dat de wachttijd van driejaar- ten aanzien van de vordering die ziet op dringend eigen gebruik van toepassing is, nu er nog geen drie jai-en zijn verstreken sinds de rechtsoverdracht aan huurder is medegedeeld. Voorts is onbehoorlijke bedrijfsvoering niet aannemelijk geworden. De belangenafweging dient ten slotte ook m het voordeel van de huurder uh te vallen. Volgt beki-achtiging van het vonnis in eerste aanleg. Gerechtshof 's-Gravenhage 27 maart 2012, UNBV8507 (tekortkoming) Uit het gehuui'de zijn diverse roerende zaken van de huurder verdwenen. De huurder heeft daarop het gehuurde verlaten en geen huur meer betaald. Nadien is het pand door een derde gehuurd. De verhuurder heeft betaling gevorderd van (onder meer) de acliterstallige hum'penningen. De kantom'echter heeft de vordering van de verhuurder afgewezen. Het hof neemt als uitgangspunt dat de eigenaar van het gehum'de de roerende zaken uh het gehumde heeft vei-wijderd. Van de hum der kan onder die onistandigheden niet worden gevergd om, na aanschaf van nieuwe zaken, zijn bedrijfsactiviteiten m het gehuurde te hervatten. Gelet op de nauwe band tussen de eigenaar en de verhumder en de bijzondere poshie van de verhuurder (in die zin dat deze het onderhavige pand van de eigenaai' verhuurt), dient dh voor risico van de verhuurder te komen. Op giond van ait. 6:248 BW acht het hof het onaanvaardbaar dat de hum der de gevorderde humpeimingen betaah.

TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

181

Juhsprudenüeoverzichl

Gerechtshof 's-Gravenhage 27 maart 2012, LJNBW0417 (beëindiging, uitleg) De ondei verhuui-der vordert een verklaring voor recht dat de onderhuurovereenkomst is geëindigd. De kantom-echter heeft de vordering van de onderverhuurder afgewezen. Daarbij is het standpunt van de onderhuurder gehonoreerd dat bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst sprake was van een sti-ategische samenwerking en dat het de bedoeling was dat de onderhuurder van de onderverhumder zou kunnen huren zolang de onderverhuurder van de hoofdverhumder kon huren. Aangezien de hoofdhumovereenkomst nog in stand bleef, kon de onderhuurder blijven huren. In het kader van de uitleg van de onderhuurovereenkomst acht het hof - op grond van de omstandigheden van het geval - een objectieve uhleg meer op zijn plaats. Gelet op deze objectieve uitleg, ligt een uitleg zoals deze door de onderhuurder wordt voorgestaan niet in de rede. Een objectieve uitleg pleit eerder voor een eermialig optierecht van de onderhuurder dat reeds is ingeroepen door de onderhuurder en voor het verstrijlcen van deze verlenging. Het hof vernietigt het vonnis van de kantom-echter en verklaar-t voor recht dat de onderhuurovereenkomst is geëindigd. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 31 januari 2012, LJN BV2625 (telcortlcoming, algemene bepalingen, boete) In deze procedure vordert de verhum'der (onder meer) betaling van de achterstallige humpenningen, vermeerderd met de conüactuele boete. De kantom-echter heeft deze vordering afgewezen, omdat de humpeimingen inmiddels alsnog betaald zijn en de boete de kantom-eehter disproportioneel voorkwam. Het hof acht het boetebeding in de algemene voorwaarden, mede gelet op de aard en overige inhoud van de overeenkomst (die is gesloten tussen bedrijfsmatig liandelende pai-tijen), de wijze waarop de voorwaai-den tot stand zijn gekomen, de wederzijdse kenbai-e belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, niet omedelijk bezwai-end. Vooi-ts acht het hof de boete in het onderhavige geval niet buitensporig hoog en niet onaanvaaidbaar-. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het gaat om bedrijfsmatig handelende paitijen, de advocaat van de verhuurder de humder heeft verzocht om in de toekomst de humpemiingen tijdig te betalen en hem heeft gewezen op het boetebeding en de hum-der, door desondanks het slechte betalmgsgedrag te handhaven, verwijtbaar- heeft gehandeld en daaimee een risico heeft genomen dat voor zijn eigen rekening komt. Dat het boetebedrag wellicht aanzienlijk hoger is dan de renteschade die de verhuurder door de te late betaling heeft geleden, maakt de boete niet onaanvaardbaar-, nu een boetebeding een behoorlijke prikkel tot nakoming mag inhouden. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 14 februari 2012, PRG 2012, 83 (telcortkoming, ontbinding, ontruiming, hennep) De verhuurder vorder-t ontbinding van de huurovereenkomst en onüuiming van het gehuurde op de gi ond dat de huurder ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de humovereenkomst door in het gehuurde een hennepkwekerij te (laten) exploiteren. De kantom'echter heeft geoordeeld dat de huurder in de nakoming van de humovereenkomst tekor-t is geschoten, doch dat de tekor-tkoming in het licht van de persoonlijke omstandigheden van de huurder onvoldoende ernstig is om de ontbinding van de humovereenkomst en de onü-uiming van het gehuurde te rechtvaardigen. De kantom'echter heeft de vordermg van de verhuui'der afgewe182

Tijdschrift voor

zen. Bij de afweging van de belangen is liet hof, anders dan de kantom'echter, van oordeel dat niet voldaan is aan de in art. 6:265 BW verwoorde 'tenzij - clausule'. Het hof vernietigt het vonnis en wijst de vordering van de verhuurder alsnog toe. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 20 maart 2012, LJNBV9720 (onderverhuur, beëindiging) De huui'der heeft de verhuurder verzocht om mee te werken aan indeplaatsstelling van de onderhuurder. De verhuurder weigert mee te werken. De hum'der, zijnde een rechtspersoon, is vervolgens opgeheven en opgehouden te bestaan. De verhuurder heeft de onderhuurder verzocht het gehuui'de te verlaten (nu hij zonder recht of titel in het gehuurde verblijft), doch de onderhuurder de gelegenheid geboden om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Zo ver is het niet gekomen. De verhuurder vordert in deze procedure onti uiniing van het gehuurde. De voorzieningem-echter heeft de vordering afgewezen. Het hof is van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de hum-overeenkomst tussen de verhuurder en huurder met wederzijds goedvinden is geëindigd. Het verzoek van de humder tot indeplaatsstelling van de onderhuurder en de registratie dat de huurder is opgehouden te bestaan, geven daaitoe geen aanleiding. Evenmin is sprake van een beëindiging van de huurovereenkomst door middel van opzegging of ontbinding. Mocht echter wel worden uitgegaan van de beëindiging van de huurovereenkomst, dan is het standpunt van de verhuurder dat daai'door ook de onderhumovereenkomst is geëindigd, niet houdbaar. De situatie zoals bedoeld in art. 7:306 lid 1 BW doet zich hier niet voor. Het hof concludeert derhalve dat niet gezegd kan worden dat de onderhuurder zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Het hof bekrachtigt het vonnis waai'van beroep. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 27 maart 2012, LJNBW0400 (tekortkoming, koopoptie) De verhumder vordert (onder meer) betalmg van de achterstallige huurpenningen. De huurder heeft in (vooraaardelijke) reconventie medewerking door de verhum'der aan het passeren van de akte van levermg van het gehuurde gevorderd uh hoofde van een koopoptie. De kantom-echter heeft de vordering van de verhumder in conventie toegewezen en de verhuurder in vooi-waardelijke reconventie veroordeeld om (na ontvangst van de achterstallige huurpenningen) mee te werken aan levering. Het hof oordeelt dat de huurder volgens de huurovereenkomst in beginsel gehouden was tot betaling van de hum- aan de verhuurder tot het moment waaïop het gehumde ter uitvoering van de door de huurder ingeroepen koopoptie aan de hum-der zou worden geleverd en dat het verzuim van de verhum-der om mee te werken aan de levering voorshands niet is komen vast te staan (aangezien de huurder nog geen datum van levering had bepaald). Vooralsnog moet het er dan ook voor worden gehouden dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn humbetalingsverplichtingen en in verzuhn is. Het oordeel van de kantom echter op dh punt is derhalve juist. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 27 maart 2012, LJNBW0412 (beëindiging, tekortkoming, verlenging) De verhuurder vordert dat de huurder wordt geboden de hum-overeenkomst voor een periode van vijfjaar voort te zetten en dat het de huurder wordt verboden het gehum-de te verlaten. De verhuurder meent dat paitijen zijn overeen-

HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Nr. 3 mei/juni 2012

JurispitidenüeoverziclU

gekomen dat de huur voor nog vijfjaar zal worden voortgezet. De voorzieningem-echter heeft geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat de huurder zich heett verbonden tot verlenging van de huurovereenkomst en heeft derhalve de vordering van de verhuurder afgewezen. Het hof oordeeh eveneens dat niet als vaststaand kan worden aangenomen dat de huurder zich heeft verbonden tot verlenging. Deze kort geding procedure leent zich niet voor een nadere bewijslevering. Het hof is van oordeel dat de vordering van de verhuurder niet toewijsbaar is. GerechtshofLeeuwarden 31 januari 2012, LJNBV2383 (ontbinding, sluiting) De burgemeester heeft op grond van de Opiumwet de tijdelijke sluhing bevolen van het gehumde. De verhuurder heeft vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en vordert ontruiming van het gehum-de. Volgens het hof maakt art. 7:231 lid 2 BW geen onderscheid tussen een definitieve en een tijdelijke sluiting. Dat de burgemeester het gehuurde voor diie maanden gesloten heeft, betekent dan ook niet dat de verhuurder niet bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Voorts oordeelt het hof dat uh de wetsgeschiedenis van art. 7:231 lid 2 BW volgt dat met de term 'gesloten' gedoeld wordt op de feitelijke sluiting vanhet gehuui-de. Voor die feitelijke sluiting is geen onherroepelijk besluh vereist. Bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming op grond van een nog niet onherroepelijk besluit, dient de rechter zich er rekenschap van te geven dat het besluh kan worden vernietigd en zal hij zich een oordeel moeten vormen over de kans dat het besluit vernietigd zal worden. Het hof oordeelt dat met ruime mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de vordering van de verhuurder tot onti-uiming van het gehuurde in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Het hof beki aehtigt het vonnis van de kantomechter. GerechtshofLeeuwarden 13 maart 2012, IJNBV8678 (beëindiging, oplevering, ongerechtvaardigde verrijJcing, vergoeding) De verhuurder vordeit (onder meer) betaling van de hum-¬ achterstand. In reconventie vordert de huurder betaling van een vergoeding voor de zaken die hij in het gehumde heeft achtergelaten. De kantom-echter heeft de vordering van de verhuurder toegewezen en de vordering in reconventie afgewezen. Vaststaat dat de huurovereenkomst is geëindigd als gevolg van de opzegging van de huurovereenkomst door de huurder, doch de huurder stelt dat de beëindiging in onderling overleg.op een eerder tijdstip is ingetreden. Het hof acht deze stelling niet aannemelijk. Vooits staat vast dat de huurder vloeren en wanden in het gehuurde heeft achtergelaten en dat de verhum-der heeft nagelaten de humder in te lichten over het feh dat de opvolgend hum-der de achtergelaten zaken niet wilde overnemen. De verhuurder is op grond van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen aan de huurder geen vergoeding verschuldigd voor achtergelaten zaken. Het niet mformeren van de huurder heeft niet tot gevolg dat de verhum der reeds op die gr ond een vergoeding verschuldigd is geworden. Daarnaast is niet aarmemelijk gemaakt dat er sprake is van een ongerechtvaardigde verrijking.

Nr. 3 mei/juni 2012

GerechtshofLeeuwarden 20 maart 2012, niet gepubliceerd (beëindiging, ontruimingsbescherming, afstand van recht) De huurder huurt van de verhuurder een bedrijfsruimte waarin een kampeerboerderij wordt geëxploiteerd. Deze boerderij wordt aan gioepen verhuurd die daar in op basis van zelfverzorging verblijven. De verhuurder heeft de humovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd. De humder vordeit verlenging van de onü-uimingstermijn, maaiheeft primah geconcludeerd dat hij in zijn verzoek niet-ontvankelijk verklaard moet worden omdat de kampeerboerderij moet worden aangemerkt als 290-bedi-ijfsruimte. De kantonrechter heeft de liuurder uiteindelijk niet-ontvankelijk verklaard op de grond dat de huurovereenkomst tussen partijen nog bestaat en niet door opzegging is geëindigd. Het hof is van oordeel dat de kantom-echter terecht heeft geoordeeld dat onder de gegeven omstandigheden de verhuurder zich niet meer met recht op de huuropzegging van zijn rechtsvoorganger kan beroepen. Hij heeft wellicht geen afstand van die opzegging gedaan, doch wel minstens de huurder in de waan gebracht dat de huuropzegging van tafel was. De verhuurder heeft zijn recht verwerkt om zich op die opzegging te beroepen. GerechtshofLeeuwarden 27 maart 2012, UNBW0023 (gebrekenregeling, onderhoud, brand) In de onderhavige procedure vordeit de huurder (o.a.) een verklai-ing voor recht dat er sprake was van achterstallig onderhoud, de verhuurder gehouden was dh onderhoud te verrichten en de huurovereenkomst is ontbonden voor wat betreft de verplichting om huur te betalen totdat het gehuurde is herbouwd (het gehumde was namelijk door brand volledig verwoest: zie ook de uitspraak hierna). De kantomechter heeft de vorderingen van de hum-der afgewezen, nu niet is komen vast te staan dat er sprake was van achterstallig onderhoud en van gebreken als bedoeld in art. 7:204 lid 1 BW. Het hof draagt de huurder op dit nader te bewijzen. GerechtshofLeeuwarden 27 maart 2012, UN BW0024 (ontbinding, gebrekenregeling) De verhuurder heeft de huurovereenkomst ontbonden, omdat het gehuuide door brand volledig was verwoest. De hum der heeft de nietigheid van die buitengerechtelijke ontbinding ingeroepen. De verhumder vordert een verklaring voor recht dat de hum-overeenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, op grond van ait. 7:210 BW. De huurder vordeit in reconventie de hum overeenkomst te ontbinden voor wat befieft de verplichting tot huurbetaling en de verhuurder te verplichten om over te gaan tot herbouw van het gehuurde. De kantom-echter heeft de vordering van de verhuurder toegewezen en de vordering van de huurder afgewezen. Het hof steh vast dat er sprake is van een gebrek in de zm van art. 7:204 lid 2 BW en dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk is geworden. Nu vaststaat dat door de brand het gehuurde volledig is verwoest en de gevolgen van de brand alleen kunnen worden verholpen door herbouw, is naar- het oordeel van het hof het verhelpen van de door de brand ontstane gebreken onmogelijk in de zin van ait. 7:206 lid I BW. Het voorgaande betekent dat het de verhuurder in beginsel vrij stond om met een beroep op art. 7:210 lid 1 BW de hum-overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Het hof is voorts van oordeel dat een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en biUijkheid al-


183

Jurisprudentieoverzicht

leen kan slagen, indien de liuuider stelt en bewijst dat er sprake was van zodanige gebreken dat met aan zekerheid grenzende waarscliijnlijkheid aangenomen moet worden dat de brand daardoor is ontstaan en dat de verhuurder met het verhelpen daarvan in gebreke is gebleven. Volgens het hof heeft de huurder onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat het beroep dat de verhumder heeft gedaan op art. 7:210 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaai' is. Rechtbank Voorzieningenrechter Rechtbanlc Alicmaar 8 maart 2012, UNBV8257 (telcortkoming, onrechtmatige daad) Twee hum-ders van naastgelegen ruimten verschillen van mening over de vraag in hoeverre de door de ene huurder gehuurde winkelruimte onderdeel uitmaaict van de door de andere huurder gehuurde winkelruimte. De huurder die zich op het standpunt steh dat de naastgelegen ruimte tevens tot zijn gehuurde winkeh-uimte behoort, heeft de lichtreclame van de andere huurder verwijderd en vervangen door een eigen reclamebord, alsmede een voorzetwand en een groot bord geplaatst voor de etalage van de andere huurder als gevolg wam van deze etalage aan het oog onttrokken is. De benadeelde huurder vordert dat deze maatregelen ongedaan worden gemaakt. Beide paitijen stellen zich op het standpunt dat zij de desbeüeffende winkelruimte op rechtmatige wijze huren van hun eigen verhum-der. De voorzieningem-echter overweegt dat de vraag ofde benadeelde huurder zonder recht of titel gebruik maakt van de winkelruimte zonder nader onderzoek in het kader van dh kort geding niet te beantwoorden is. Deze vraag is echter niet relevant voor de vraag ofde gedaagde humder zich onzorgvuldig gedraagt jegens de benadeelde huurder. Naar het oordeel van de voorzieningemechter is er sprake van een zodanige onevem-edigheid nissen het belang van de gedaagde huurder en het getroffen belang van de benadeelde huurder dat de gedaagde humder nam- redelijkheid niet tot uitoefening van zijn gestelde bevoegdheid tot het plaatsen van een voorzetwand had kunnen komen. Ten aanzien van de lichtreclmne oordeelt de voorzieningenrechter dat niet kan worden vastgesteld welke rechten de benadeelde huurder in het kader van de huurovereenkomst met de verhuurder kan doen gelden met betrekking tot de lichtreclame op de gevel. Dam-voor is nader onderzoek noodzakelijk en voor dergelijk nader onderzoek leent een kort geding zich naar zijn am d niet. Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, 21 februari 2012, PRG 2012, 94 (tekortkoming tegenprestatie) De verhuurder vordeit betaling van (onder meer) achterstallige huurpermingen. Hiertoe betoogt de verhum-der dat de door de huurder te betalen tegenprestatie bestaat uh een huurprijs per maand en uit door de huurder te ven-ichten maandelijkse werkzamnheden. Daarbij is niet afgesproken hoeveel uur de hum-der maandelijks voor de verhuurder zou gaan werken. De kantom-echter oordeeh dat de ar beidsprestatie van de huurder door de verhuurder weliswam- is vastgesteld op een bepaald bedrag per mamid, mam- dat niet duidelijk is hoeveel um- dam-voor door de humder gewerkt moet worden. Dit brengt nam- het oordeel van de kantom-eehter mee dat onvoldoende bepaalbaar is wat, naast de geldsom, voor het genot van het gehuurde als tegenprestatie zou hebben te gelden. De door de verhuurder gestelde m-beid kan dam-om geen onderdeel uitmaken van de humovereenkomst. 184

Daarbij komt dat niet is gesteld en niet is gebleken dat de verhuurder er ooh toe is overgegaan de huurder sclu-iflelijk op te roepen voor het verrichten van werk. De vordering van de verhuurder zal worden afgewezen. Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, 21 februari 2012, LJNBV6776 (beëindiging dringend eigen gebruik) De verhuurder heefl de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en vordert dat het tijdstip wordt vastgesteld wam-op de huurovereenkomst zal zijn geëindigd. De kantom-echter oordeeh dat van persoonlijk dumzamn (eigen) gebraik ook sprake kan zijn indien de verhuurder door het gehuurde aan een ander in gebraik te geven zijn eigen belang dient. Indien de verhuurder het gehumde aan een aan hem gelieerde franchisenemer in gebruik wil geven kan er spiake zijn van persoonlijk eigen gebruik. De kantonrechter draagt de verhuurder op om dit te bewijzen. Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, 13 maart 2012, LJNBV9032 (oplevering, vergoeding) De verhuurder vordert een vergoeding voor de werkzaamheden die de verhuurder heefl moeten doen uitvoeren omdat het gehuurde niet nam- behoren door de huuider is opgeleverd. In dit geval ging het om een gedwongen ontruiming vanhet gehum-de, wambij het gehuurde niet is geïnspecteerd door pmtijen teneinde de huurder de gelegenheid te geven eventuele geconstateerde gebreken zelf te herstellen. De kantomechter oordeeh dat de verhuurder de huurder de gelegenheid had moeten geven de bedoelde schade door zelfwerkzaamheid of anderszins te beperken. Het was voor de huurder niet evident dat het hier om gebreken ging die op zijn kosten moesten worden hersteld. Voorts oordeelt de kantomechter dat indien geen inspectieprocedure wordt gevolgd, de verhuurder slechts die herstelkosten kan vorderen, die de huurder zelf zou hebben gemaakt. De verhumder heefl daarin geen inzicht gegeven. De vordering wordt om die reden afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 16 maart 2012, LJNBV9811 (tekortkoming, ontruiming) De verhumder vordert ontruimmg van het gehum-de op grond van een tekoitkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Vanuit het gehuuide wordt in verdovende middelen gehandeld, terwijl de huurovereenkomst het handelen in verdovende middelen vanuit het gehum-de verbiedt. De hum-der heeft zich niet als goed hum-der gedragen en is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend dam-op, de ontruiming van het gehuurde. Voorzieningenrecliter Rechtbank Almelo 21 maart 2012, UNBV9436 (totstandkoming, huurovereenkomst, tekortkoming) De eigenaar vordert onü uiming van een om-oerende zaak op de grond dat de gebruiker daar zonder recht of titel jegens de eigenaar verblijft. De gebruiker stelt zich op het standpunt dat hij de omoerende zaak humt. Nu de onderhavige proceduie zich niet leent voor het leveren van bewijs, is thans onvoldoende aannemelijk geworden dat de gebruiker het gebouw zonder recht of titel bewoont. De voorzieningem-echter wijst de vordering van de eigenaar af


Nr. 3 mei/juni 2012

Jurispivdentieoverzichl

Voorzienmgenrechter Rechtbanlc Altnelo 21 maart 2012, LJNBV9694 (telcortlcoming, ontruiming, overlast, griffierecht) De verhuuider vordeit ontruhning van het gehuurde op de grond dat de huurder voor tdurend overlast veroorzaakt. Het gedrag van de huurder is vooralsnog dusdanig ernstig, dat van de verhuui der, die tevens verplicht is het huurgenot van zijn overige huui-ders te waaiborgen, niet langer kan worden verwacht dat de hum der nog langer het genot heett van het gehuurde. De voorzieningem-echter acht het in voldoende mate aarmemelijk dat in een eventuele bodemprocedure de door de huurder veroorzaakte overlast aanleiding zal zijn de huurovereenkomst te ontbinden. De vordering zal om die reden worden toegewezen. Het is vooits onduidelijk waarom de verhuurder de onderhavige procedure heeft aangebracht bij de voorzienmgem-echter, daar waar ook de kantomechter bevoegd was. Daardoor wordt de huurder, als de in het ongelijk gestelde paitij, geconfi-onteerd met hogere griffierechten dan bij een kantonprocedure. Om die reden vindt de voorzieningem-echter het onjuist om de nadelige financiële gevolgen van deze keuze volledig op de huurder af te wentelen. Een gedeelte van het griffierecht zal dan ook voor rekening van de verhuurder komen. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam 8 maart 2012, UNBV8591 (totstandkoming, afgebroken onderhandelingen) De gebruiker van een jachthaven vordeit hervatting van contractsonderhandeiingen, alsmede een verbod voor de eigenaar- om in afwachting van die onderhandelingen over te gaan tot ontruiming. Volgens de gebruiker is de eigenaar niet in de positie om de onderhandelingen af te breken. Hij steh een gerechtvaardigd vertrouwen te hebben gehad in de totstandkoming van een huurovereenkomst. De voorzieningemechter oordeelt dat de eigenaar- bij de gebruiker het gerechtvaai-digd vertrouwen heeft gewekt dat een humovereenkomst tot stand zou komen. De vordering van de gebruiker zal worden toegewezen. RechtbankArnhem, sector kanton, locatie Nijmegen, 9 december 2011, WR 2012, 36 (bèëindigirig, belangenafweging, verwezenlijking bestemming) De verhuurder verhuurt een bedrijfsruimte aan de hum-der, die op zijn beurt de bedi-ijfsruimte onder-verhuurt aan de onderhuurder. De onderhuurder exploiteeit in de bedrijfsruimte een supermai-kt. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op gi-ond van de belangenafweging en op grond van het verwezenlijken van een bestemming. De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van de verwezenlijking van een bestemming, nu de bestemming van het gehuurde reeds is verwezenlijkt door verhum aan de huurder, althans dat geen andere bestemming aan het gehum-de wordt gegeven indien de uitbreiding van het gehuurde aan een derde wordt verhuurd. De kantom-echter is evenwel van oordeel dat de belangenafweging in het voordeel van de verhum-der uitvah. De verhumder heeft een hum-overeenkomst met een derde gesloten op grond waar-van hij de uitbreidingsplannen kan realiseren. De verhuurder zal met deze humovereenkomst een hogere huurprijs realiseren. Dit maakt dat de verhuurder een zwaai wegend belang heeft bij de realisering van zijn plannen. Verder is het belang van de verhuurder daar-in gelegen dat de omliggende winkelunits bij die uitbreidmg zullen worden beü okken en dat deze thans leegstaan en niet

Nr. 3 mei/juni 2012

verhuurd worden. De belangen van de huurder en zijn onderhuurder leggen daartegenover onvoldoende gewicht in de schaal. De vordering van de verhuurder wordt toegewezen. RechtbankArnhem 28 december 2011, PRG 2012, 80 (oplevering, bew aarneming, zaakwaarneming) De hum-der vordert schadevergoeding op de grond dat de verhuurder niet de zorg van een goed bewaarnemer in acht heeft genomen door de inboedel van de hum-der te vernietigen. De verhuurder heett in reconventie een vergoeding in het kader van zaakwaarneming gevorderd. Het is onvoldoende vast komen te staan dat een overeenkomst van bewaaineming tot stand is gekomen. De vordering van de huurder is daaiom niet toewijsbaai-. Voorts stelt de rechtbank vast dat pai-tijen het erover eens zijn dat de huurder geen maatregelen had getroffen voor het behoud van zijn inboedel na de onüuiming. Door zich over de inboedel van de huurder te ontfermen, heeft de verhuurder gehandeld op basis van zaakwaarneming. Voor zover zijn belang naar behoren is behartigd, is de huurder verplicht de schade te vergoeden die de verhuurder heeft geleden als gevolg van de zaalcwaai-neming. Tot slot oordeelt de rechtbank dat de verhum-der niet heeft gehandeld in strijd met zijn zorgverplichting als zaakwaainemer door de zaakwaaineining na het aflopen van de termijn te beëindigen en de inboedel te laten vernietigen. De vordering van de verhum-der zal worden toegewezen. RechtbankArnhem 14 maart 2012, UNBW0515 (bevoegdheid) De gedaagde vordert in een incident dat de rechtbank zich onbevoegd verklaait om van de vordering in de hoofdzaak kennis te nemen, nu sprake is van een onderwerp dat op grond van ait. 93 onder RV door de kantom echter moet worden behandeld. De rechtbank oordeeh dat geen sprake is van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst. De in de raamovereenkomst genoemde directe kosten voor huur komen voort uh een rechtsbetrekking die bestaat tussen de gedaagde en een derde partij en niet uif de rechtsbetrekking die bestaat tussen par tijen. De incidentele vorderhig van de gedaagde wordt afgewezen. Rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen, 31 Januari 2012, LJNBV7360 (renovatie, uitbreiding, overnamesom) De hum-der hum t van de verhuurder een kantine in een sporthal. De verhuurder en de huurder zijn overeengekomen dat de huurder de kantine op zijn kosten mag uitbreiden en dat de verhuurder de nieuwbouw tegen een door een derde te taxeren waai-de van de huurder zal overnemen. Na de overdracht zal de huurder voor het gebruik van de uitbreiding huur gaan betalen. Partijen verschillen van mening over de hoogte van de overTiamesom en de hoogte van de bijbehorende huurprijs. De vordering van de hum-der tot betalmg van de overnamesom kan worden toegewezen, nu deze op dejulste wijze is bepaald. Partijen worden in de gelegenheid gesteld om zich verder uh te laten over een nieuwe huurprijs. Rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen, 14 februari 2012, LJNBV7350 (indeplaatsstelling kwalificatie) De huurder heeft zijn in het gehumde uitgeoefende bedrijf overgedragen aan een derde. De huurder heeft de verhumder verzocht om in te stemmen met indeplaatsstelling. De ver-


185


huui-der heeft hiermee niet ingestemd. De liumder vordeit dat hij zal worden gemachtigd om deze derde in zijn plaats te stellen als hum'der en legt daaraan ten grondslag dat sprake is van 290-bedrijfsi'uimte en dat aan alle vereisten van art. 7:307 BW is voldaan. De onderneming van de humder houdt zich bezig met het voor particulieren op maat maken van kasten en schuifdem'en. De kantom'echter oordeeh dat sprake is van 290-bedrijfsmimte en dat aan alle vereisten van indeplaatsstelling is voldaan. Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, 22 februari 2012, LJNBV7314 (totstandkoming, tekortkoming, ontbinding) Paitijen verschillen van mening over de vraag of tussen hen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Gelet op de feiten en omstandigheden van het geval beslist de kantom'echter dat tussen partijen een liuurovereenkomst tot stand is gekomen. Nu de huurder heeft laten weten zich niet gebonden te achten aan de huurovereenlcomst, is sprake van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaai'digt. Rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, 23 november 2011, LJNBV3576 (faillissement, oplevering, boedelschuld) De hum'der is failliet verldaard en de curator heeft de huurovereenkomst opgezegd. Bij de oplevering is gebleken dat er schade is aan het gehuui'de. De verhuurder stelt dat de huui'der deze schade heeft veroorzaakt en dat de verplichting tot het correct opleveren van het gehumde een boedelschuld is, omdat deze verplichting is ontstaan door toedoen van de curator (namelijk door de opzegging van de huurovereenkomst in het belang van de boedel). De kantomechter oordeelt dat de onderhavige schade is aan te merken als werkzaamheden en/of repaiaties die al tijdens de looptijd van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder kwamen en dat de hum'der deze schade tijdig diende te herstellen. Om die reden is de verplichting tot herstel van de schade niet ontstaan als gevolg van de rechtshandelmg van de curator, doch vloeh deze voort uit de huurovereenkomst. De vordering van de verhuurder tot vergoeding van de schade is derhalve geen boedelschuld, maar een concurrente voi'dering. De vordering van de verhuurder wordt afgewezen. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 14 september 2011, LJNBU3693 (kwalificatie, publiek toegankelijk lokaal) De huurder humt van de verhuurder een ruimte in een zorgcentrum ten behoeve van de exploitatie van een kapsalon. De huui'der vordert een verklai ing voor recht dat tussen partijen een huurovereenkomst ex art. 7:290 e.v. BW bestaat en dat de opzegging door de verhuurder om-echtmatig is. De kantom'echter oordeeh dat het kappersbedrijf moet worden beschouwd als een ambachtsbedrijf en daai-om onder de begi-ipsbepaling van ait. 7:290 BW vah. De kantom-eehter is vooits van oordeel dat de kapsalon feitelijk slecht bereikbaai- is voor het publiek, maar dat naast de feitelijke bereikbaar-heid ook moet worden gekeken naai' wat paitijen voor ogen stond en staat bij de verhuur van een kapsalon. De kantom'echter gaat er op grond van de feiten en omstandigheden van uh dat het de bedoeling van partijen was en is om slechts de bewoners van het zorgcentrum te bedienen. Het

186

Tijdschrift voor

enkele feit dat ook klanten van buiten het zorgcentrum worden behandeld, kan geen verandering brengen in de bedoeling van paitijen. Gelet op die bedoeling van paitijen sluit de feitelijke toegankelijkheid daar op aan. Volgens de kantom'echter is dan ook geen sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal en dient de vordering van de huurder te worden afgewezen. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 15 februari 2012, PRG 2012, 96 (ontruimingsbescherming voortgezet gebruik) De huurder en de verhuurder zijn een huurovereenkomst aangegaan voor een beperkte duur en in afwachting van de sloop van het gehuui'de en de realisering van nieuwbouw. De verhumder heeft de humovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd. De huurder vordert primair niet-ontvankelijkverklaring en subsidiair een verlenging van de ontruimingstermijn. De huurder betoogt dat spralce zou zijn van een huurovereenlcomst voor onbepaalde tijd, omdat het gebruik van het gehuurde na het verstrijken van de oorspronkelijk overeengekomen termijn met toestemming van de vei'huurder is voortgezet. Dh betoog van de liuurder kan geen stand houden. Uh art. 7:230 BW volgt dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoelmg blijkt. Die andere bedoeling is hier overduidelijk aanwezig. Paitijen hadden slechts de bedoeling een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten tot de datum van de sloop van het gehuurde. Deze bedoeling staat eraan in de weg om thans een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te kurmen aarmemen. De kantomechter is van oordeel dat tussen paitijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gold die uiteindelijk is geëindigd. Voorts is de kantonrechter van oordeel dat de te maken belangenafweging met zich brengt dat thans het belang van de verhuui'der zwaai'der dient te wegen dan dat van de huurder, zodat ook het subsidiaire verzoek zal worden afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem 24 februari 2012, LJNBV7752 (ontbinding, voortgezet gebruik executiegeschil) hl een eerdere procedure is de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken. Paitijen zijn vervolgens mondelmg overeengekomen dat de huurovereenkomst zal worden verlengd. Vervolgens is er een nieuwe discussie ontstaan tussen de huui'der en de verhumder. De liumder vordert in deze procedure schorsing van de tenuitvoerleggmg van het eerder genoemde vonnis, totdat m de bodemprocedure eindvonnis is gewezen ten aanzien van deze nieuwe discussie. De voorzieningemechter oordeelt dat tussen partijen een nieuwe humovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan de huurder het gebruik van het gehum de heeft voortgezet. De onüuimingstitel is echter verkregen op grond van een betalingsachterstand ter zake een eerdere, inmiddels ontbonden, huurovereenkomst. Deze titel kan door de verhuurder niet worden ingeroepen tegen de huurder als executoriale ontruimingstitel voor de ontruhning wegens niet-nakoming van een andere, nadien tot stand gekomen, humovereenkomst. De gevorderde schorsing zal daarom worden toegewezen.

HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Nr. 3 mei/juni 2012


Rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, 8 maart 2012, LJNBV8581 (tekortkoming gebrekenregeling, opschorting) De verhuurder vordert (onder meer) betaling van de achterstallige huurpermingen, alsmede ontbinding van de Imurovereenkomst en ontruimmg van het gehuurde. De hum'der meent echter dat er spralce is van een gebrelc en recht te hebben op opschoi-ting van de huurbetalingsverplichting. In re^ conventie vordei't de huurder vergoeding van de schade ter gi'ootte van het door de huurder opgeschorte bedr ag. De kantom'echter stelt voorop dat het in beginsel niet vereist is dat het im oepen van een opschortingrecht vooraf wordt aangekondigd. Daarbij is het evenwel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai'dbaai' om tot opschorting over te gaan als de huurder aan de verhumder geen mededeling heeft gedaan van de gebreken. De kantom'echter stelt in de eerste plaats vast dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijklieid niet onaanvaai'dbaai' is dat de verhuurder een beroep doet op het opschoitingverbod in de toepasselijke ROZ algemene bepalingen. Dit betekent dat de substantiële humachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaai'digt, evenals de vordering tot ontruiming van het gehuurde. Ook de vordering tot betaling van de achterstallige huurpermingen ligt voor toewijzing gereed. Nu voorts niet is gebleken dat de verhumder door de huurder in gebreke is gesteld ten aanzien van de door de huurder gestelde tekortkoming in de nakoming van de hum'overeenkomst, noch dat verzuim van de verhuurder op andere wijze is ingetreden, komt de kantom'echter niet toe aan de vraag ofsprake is van een toerekenbare tekortkoming van de verhuurder en evenmin aan de vraag of de verhuui'der gehouden is tot het betalen van schadevergoeding. De vordering van de humder zal dan ook worden afgewezen. Rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, 9 maart 2012, UNBV9049 (totstandkoming afgebroken onderhandelingen) Een potentiële huurder en een ontwikkelaar- zijn met elkaai' in onderhandeling getreden over een te sluiten huurovereenkomst. De ontwikkelaar- heeft vervolgens evenwel een huurovereenkomst gesloten met een concurrent van de potentiële huurder. De potentiële huurder vordert schadevergoeding. De kantom-echter overweegt dat pai-tijen het over veel onderdelen van de te sluiten huurovereenkomst in belangrijke mate met elkaar- eens wai-en, maar dat een schr-iftelijke overeenkomst ten aanzien van alle onderdelen van de voorgenomen huurovereenkomst nog tot stand diende te komen. Voorts oordeeh de kantom-echter dat bij de potentiële huurder wel het rechtens relevante vei-ü-ouwen post heeft kunnen vatten dat bij voortzetting van de onderhandelingen een huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Om die reden komt de gevorderde schadevergoeding voor toewijzing in aanmerking. Voorzieniiïgenrechter Reciitbank Middelburg 19 april 2011, WR 2012, 10 (renovatie, -wijziging, toestemming, tekortkoming) Tussen de huurder en de verhuurder heeft overleg plaatsgevonden over een verbouwing door de huurder van het gehuurde. Pai-tijen hebben daarover geen overeenstemming weten te bereiken. De aarmemer van de humder is vervolgens wel gestar-t met de werkzaamheden. De verhum'der vordert (onder meer) dat de huurder wordt veroordeeld om

Nr. 3 mei/juni 2012

de verrichte werkzaamheden ongedaan te rnaken. De voorzieningemechter komt tot de conclusie dat voor de werkzaamheden de schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist was. Die toestermning heeft de huurder niet gekregen, terwijl naai' het voorlopig oordeel van de voorzieningem'echter ook niet vaststaat dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat redelijke overwegingen voor het onthouden van die toestemming ontbreken. Het stond de huurder derhalve niet vrij om zonder toestemming ingrijpende verbouwingswerkzaamheden door te voeren. Dh klemt te meer nu de hum'der ook door middel van tussenkomst van de rechter had kunnen trachten alsnog toestemming te ki'ijgen (art. 7:215 lid 3 BW). De vordering tot ongedaamnaking wordt toegewezen. Rechtbank Roermond, sector bestuursrecht, 9 maart 2012, LMBV8602 (tekortkoming sluiting) De burgemeester heeft de verhuurder gelast het gehuurde voor de periode van zes maanden te sluiten. Tegen dit besluit heeft de verhuurder bezwaar gemaakt en zich tevens tot de voorzieningenrechter gewend met het verzoek een voorlopige voorziening te treffen. De voorzieningem'echter ziet geen grond voor het oordeel dat het besluit in bezwaar of beroep geen stand zal houden. Het verzoek zal daarom worden afgewezen. De omstandigheid dat de verhuurder niet op de hoogte zou zijn geweest van het feh dat een hennepkwekerij aanwezig was in het gehuurde, staat niet aan sluhing van het gehuurde in de weg. De gevolgen van drugshandel vanuh een huurpand komen voor risico van de verhumder. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 15 juli 2011, PRG 2012, 55 (tekortkoming ontbinding gebrekenregeling, huurprijsvermindering, onvoorziene omstandiglieden) De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de achterstallige humpenningen. In reconventie vordert de hum-der een hum-prijsvermindering gelet op het feit dat de exploitatie problematisch is geworden als gevolg van de economische crisis. De kantonrechter oordeelt dat deze ontwikkeling tot het bedrijfsrisico van de huurder behoor-t en naai- verkeersopvatting voor rekening en risico van de huurder komt. Daarmee is sprake van een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid in de zm van ait. 7:204 BW, zodat van een gebrek geen sprake kan zijn. Evenmin is sprake van een onvoorziene omstandigheid zoals bedoeld in art. 6:258 BW. De kantom'echter stelt de verhuui'der in de gelegenheid een akte te nemen teneinde toe te lichten of de huurovereenkomst inderdaad tot een einde is gekomen en op welke wijze. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 1 februari 2012 (nietgepubliceerd) (liuuiprijs, afhankelijke woning) Een horecabedrijfsruimte met bovenwoning is als één geheel met één humprijs verhuurd. Verhumder vordert een nadere humprijsvaststelling (art 7:303 BW). De kantomechter oordeeh dat sprake is van een niet-afhankelijke woning. Verder oordeeh de kantom'echter dat de huurprijs van de bovenwoning niet geliberaliseerd is. De totale huurprijs dient te worden gesplitst in de huurprijs voor de horecabedrijfsruimte en de humprijs voor de bovenwoning. Het gedeelte van de huurprijs dat toeziet op de bovenwoning wordt vast-


187

Jwisprudentieovenicht

gesteld conform de maximaal redelijke huurprijs voor zelfstandige woom'uimte. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 14 maart 2012, LJNBV8661 (tekortkoming, overlast, ontbinding, ontruiming) De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de humovereenkomst doordat vanuh het gehumde overlast wordt veroorzaakt. De kantomechter oordeelt dat de familieleden van de huurder de afgelopen jaren, naai- objectieve maatstaven bezien, in onacceptabele mate overlast hebben veroorzaakt. Nu de huurder verantwoordelijk is voor zijn familieleden die met zijn toestemming in het gehumde verblijven, kan het overlast gevende gedrag hem worden aangerekend. Hiermee is de huurder tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Deze tekortkoming rechtvaai-digt de ontbinding van de huurovereenkomst. De vorderingen van de verhuurder zullen worden toegewezen. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 21 maart 2012, LJNBW0534 (oplevering schade) De huurder vordert van de verhuurder (onder meer) vergoeding van schade als gevolg van de te late oplevermg van het gehuurde. Par-tijen worden in de gelegenheid gesteld zich uh te laten over de persoon van de te benoemen deskimdige en de aan deze te stellen vragen in verband met de vaststelling van de schade.


(

Jurisprudentieoverzicht mr. A. van der Hilsf

Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd of aan de redactie ter hand gesteld - in de periode 3 april 2012 t/m 3 Juni 2012.

Hoge Raad Hoge Raad20 april 2012, LJNBV7339 (huurprijs, achterstallige huurtermijnen, grenzen reciitsstrijd) De hum'der heeft een andere partij aangedragen om de huurovereenlcomst over te nemen. De verhuurder stemde hiermee in, maai- verbond hieraan wel de voorwaarde dat de huurder alle achterstallige huurtermijnen diende te voldoen en de kosten te dr-agen voor de verwijdering van rondom de bedrijfsloods aanwezige houtresten. In deze procedure vordert de verhuurder betaling van de achterstallige huurtermijnen en schadevergoeding voor de verwijdering van de houh-esten. De humder verweert zich met het betoog dat de humovereenkomst op een eerder moment is geëindigd, zodat geen sprake is van achterstalhge huurbetalingen. De door het hof benoemde deskundige heeft onderzocht wanneer de huurovereenkomst'is geëindigd en in hoeverre sprake is van een huurachterstand. Beide pai-tijen hebben vervolgens de uitkomst van dh onderzoek onderschr-even. Het hof hanteert evenwel een andere berekening dan de deskundige. Het cassatiemiddel klaagt erover dat het hof met dit oordeel buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden en dat het hof zijn onderdeel onvoldoende en onvolledig heeft gemotiveerd vanwege de onjuiste berekenmg. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het Hof 's-Hertogenbosch en verwijst de zaak naai- HofArnhem. Hoge Raad27 april 2012, RvdW2012, 676 (Gebrekenregeling, genotsverschaffing, huur stuk strand t.b.v. exploitatie strandpaviljoen, belemmering toegankelijkheid gehuurde) In dit arrest staat de uitleg van de begr-ippen 'gebrek' en 'genot' cenüaal. Op basis van de parlementaire geschiedenis oordeelt de Hoge Raad dat de door de verhumder gehuldigde enge opvatting van het begrip 'gebrek' onjuist is. Het begi-ip 'gebrek' heeft een ruhne betekenis waai-bij het niet alleen om de staat ofde materiële eigenschappen van de gehumde zaak gaat. Het hof had geoordeeld dat de verminderde bereikbaai-heid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het gehuurde in het licht van de omstandigheden een gebrek opleverde. Hierbij was met name van belang dat de verhuurder ten tijde van de hum-verlenging in 2004 op de hoogte was van de herontwikkelingswerkzaamheden en de overlast die dh zou geven voor de huurder-, hij bij machte was om hier invloed op uit te oefenen en hij de humder niet behoorlijk hierover had geïnformeerd. De Hoge Raad laat dh oordeel in stand. HogeRaad]juni2012, LJNBW4001 (huurprijs, gebrekenregeling) Hum-der heeft op eigen kosten een aantal gebreken verholpen die bij aanvang van de hum al bekend waren en daar-naast een aantal gebreken die daai-na aan het licht zijn gekomen omdat de verhum-der dh niet wilde doen. De humder

heeft dientengevolge zijn huurbetalingen enkele maanden opgeschort. De verhuurder vordert betalmg van de achterstallige huurpenningen. Deze vorderingen worden in eerste aanleg en in hoger beroep afgewezen. De verhum der klaagt in cassatie over het ontbreken van een deugdelijke ingebrekestelling en het ten om-echte afwijzen van boetes wegens te late hum betaling. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van ait. 81 RO. Gerechtshof GerechtshofAmsterdam 13juli 2010, NJ2012, 240 (beëindiging, renovatie door verhuurder, dringend eigen gebruik) De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd omdat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, bestaande uh sloop en nieuwbouw van woningen. De kantomechter heeft de vordering van de verhumder in eerste aanleg toegewezen. Het hof overweegt dat bij de beoordeling van de dr-ingendheid rekening moet worden gehouden met het bestaan van alternatieve plannen voor de verhuurder waar-bij de huurovereenkomst wel in stand kan blijven. Daarnaast dat het in beginsel aan de verhum-der is om te bepalen hoe hij zijn onderneming wenst uh te oefenen. De realisering van de plannen van de verhuurder zijn niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft volgens het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van dringend eigen gebruik en het hof beki-achtigt het vonnis van de kantomechter GerechtshofAmsterdam 29 november 2011, LJNBW1993 (huurprijs, honorering deskundige, nadere huurprijsvaststelling, deskundigenbericht) In deze procedme heeft een nadere huurprijsvaststelling na deskundigenbericht plaatsgevonden. De huurder heeft echter bezwai-en tegen de uitkomst van het deskundigenbericht die onder meer zien op de vergelijkbaai-heid van de vergelijkingspanden en op de ingediende declaraties van de deskundigen. Het hof acht de declai-aties van de deskundigen echter niet buitensporig hoog omdat de drie deskundigen recht hebben op een bij hun deskundigheid passende beloning. Daar-naast is volgens het hof gebleken dat het de deskundigen veel tijd en moeite heeft gekost om vergelijkingspanden te vinden. Aan de deskundigen moet ruimte worden gegeven om het onderzoek uh te voeren op de wijze die hen het beste voorkomt. Volgens het hof is niet gebleken dat aan het rapport zodanige gebreken kleven dat de beloning naar beneden moet worden bijgesteld. GerechtshofAmsterdam 20 december 2011, NJ2012, 206 (beëindiging, opzegging, dringend eigen gebruik) De verhum-der heeft de huurovereenkomst opgezegd en vordert beëindiging wegens dringend eigen gebruik. Deze vordering is in eerste aanleg toegewezen en vervolgens door

Arnout van der Hilst is advocaat bij HouthoffBuruma te Amsterdam. Met dank aan Shanna Derksen en Max Hetterscheidt.


Nr.4 juli/augustus 2012


Hof Den Haag afgewezen. Na vemietiging van liet airest van liet hof, heeft de Hoge Raad de zaak doorverwezen naar Hof Amsterdam. Het hof overweegt dat ingevolge het aiïest van de Hoge Raad de vordering niet mag worden afgewezen op de enkele grond dat de verhuurder niet heeft gesteld dat hij tijdens de opzegtermijn duidelijk heeft gemaakt dat hij bij zijn opzegging volhai'dde. Toch wijst het hof de vordering af omdat de stelling van de verhuurder dat hij het gehuurde dringend nodig heeft volgens het hof te veel vragen oproept en de verhuurder daarom niet is geslaagd om aannemelijk te maken dat sprake is van dringend eigen gebruik. GerechtshofAmsterdam 13 maart 2012, UNBW2064 (huurprijs, beëindiging, wanprestatie van te geringe beteicenis) De huurder van twee bedrijfsruimten heeft in het verleden süTJCtureel (twintig keer) te laat zijn huur betaald. Daai-na heeft de huurder zijn betalingsgedrag verbeterd, zij het niet volledig. De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst. De kantom-echter wijst deze vordering af Het hof beki aehtigt dit vormis vanwege de aanzienlijke verbetering in het betaalgedrag waai-door sprake is van een wanprestatie van geringe betekenis die de ontbinding van de huurovereenkomst en haai- gevolgen niet rechtvaaidigt. Het hof geeft de huurder nog een laatste kans om zijn betalingsgedrag (verder) te verbeteren. GerechtshofArnhem 24 april 2012, UNBWS316 (beëindiging, uitleg beëindigingsovereenimmst) Centraal staat de vraag ofeen rechtsgeldige overeenkomst tot beëindiging van de hum- is overeengekomen. Een vrouw huurt een wonhig van haar (ex) man waai- zij samen rnet hun zoon heeft gewoond. De man en vrouw zijn per brief overeengekomen dat de huurovereenkomst eindigt op het tijdstip dat hun zoon een eigen woning betrekt. Nadat de zoon is verhuist, vordeit de verhum-der een verklarmg voor recht dat de huurovereenkomst is beëindigd met wederzijds goedvinden. De kantomechter heeft in eerste aanleg deze vordering afgewezen omdat geen sprake zou zijn van een beëindigingsovereenkomst. Het hof overweegt dat de wettelijke bescherming van de huurder meebrengt dat deze pas rechtsgeldig kan toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst, nadat de verhuurder op concrete wijze te kermen heeft gegeven dat hij de humovereenkomst wil beëindigen en op welk tijdstip. Het hof oordeelt dat de brief geen beëindigmgsovereenkomst is. De beëindiging van de hum-overeenkomst was immers afhankelijk van de verhuizing van de zoon, waai-van het tijdstip nog niet vaststond. Gerechtshof 's-Gravenhage 7 februari 2012, WR 2012, 59 (uitleg, kwalificatie huurovereenkomst) De vraag is of de overeenkomst op gi-ond waarvan de eiser verplicht is tot het verlenen van diensten bestaande uh het verkopen van zaken aan gedetineerden in de penitentiaire inrichting, is aan te merken als een humovereenkomst. Het hof oordeelt dat geen sprake is van een humovereenkomst maaivan een overeenkomst van opdr acht. De opdrachtnemer betaalde een vergoeding voor de afschi-ijvingskosten van de aan hem beschikbaai- gestelde mimte en de daarin aanwezige inventaris. Dh is geen tegenprestatie gerelateerd aan het gebruik van de ruimte. Op grond van de overeenkomst was de penitentiaire imichting gehouden een niet nader omschreven ruimte ter beschikking te stellen van waamh eiser zijn

Nr. 4 juli/augustus 2012

diensten zou loinnen verrichten. Deze overeenkomst is geen huurovereenkomst. Gerechtshof 's-Gravenhage 27 maart 2012, UNBVS507 (tussentijdse beëindiging, tekortkoming, opschorting) Huurder stelt dat er goederen mt het gehuurde verdwijnen en staakt zijn humbetalingen. De verhuurder verhuurt het gehuurde vervolgens aan een derde, maai- vordert wel betaling van de achterstallige humpenningen van de gewezen humder. De kantom-echter wijst deze vordering af omdat de echtgenoot van de verhum-der, tevens eigenaar- van het gehuurde, de goederen van de huurder heeft weggenomen. De verhuurder steh hoger beroep in en voert aan dat het incident ten aanzien van de weggenomen goederen buiten de contractuele relatie tussen par-tijen valt en derhalve niet in de risieosfeer van de verhuurder ligt. Het hof oordeelt dat een en ander wel degelijk aan de verhum der valt toe te rekenen. Het hof bekiaehtigt het bestreden vonnis. Gerechtshof 's-Gravenliage 1 mei 2012, UNBW4608 (exploitatie door huurder, uitleg, francliise) Huurder heeft na het faillissement van de vorige huurder als fi-anchisenemer en onderhuurder van de franchisegever de exploitatie in het gehuurde voortgezet. Kort daaiop staakt de huurder de exploitatie van defianchiseformule,hetgeen in strijd met de exploitatieplicht is. De verhuurder vordert de veroordeling van de huurder dat het gebruik van het gehuurde wordt hervat. De kantonrechter heeft dit toegewezen. In hoger beroep steh de huurder dat het handhaven van de exploitatieplicht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaai- is. Het hof oordeeh dat in het algemeen een vordering tot nakoming moet worden afgewezen indien nakoming onmogelijk is, onverminderd het recht op schadevergoeding. Met deze situatie moet op één lijn worden gesteld het geval dat de schuldenaar- wel zou kurmen voldoen, maai- slechts door het brengen van ofiers die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, niet m redelijkheid van hem kurmen worden gevergd. De humder heeft onweersproken gesteld dat geen weldenkend mens bereid is tegen normale voorwaarden eenfi-anchiseovereenkomstvoor het gehumde aan te gaan. Dit betekent dat het voor de humder onmogelijk is aan de exploitatieplicht te voldoen, anders dan door zelf defianchiseformulete exploiteren. Naai- voorlopig oordeel is het hof de opvatting toegedaan dat dh in de gegeven omstandigheden niet van de huurder kan worden gevergd en wijst de vordering af. Gerechtshof 's-Hertogenhosch 23 augustus 2011, WR 2012, 60 (beëindiging, opzegging, conversie, onvoorziene omstandigheden) De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2009 in plaats van tegen 1 maai-t 2009 zoals de huui-overeenkomst voorschrijft. Het hof oordeeh dat wanneer met inachtneming van een juiste opzeggingstermijn tegen een dergelijk te laat tijdstip is opgezegd, conversie niet aan de orde komt omdat geen geldige rechtshandeling voorhanden is die tot het door de verhumster gewenste resultaat kan leiden. Wel oordeeh het hof dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die meebrengen dat de huurovereenkomst per 1 mei 2009 als geheel ontbonden moet worden beschouwd. In de loop van de huurperiode is namelijk gebleken dat de sloop van het gehele complex noodzakelijk is.


249


wat niet bij liet aangaan van de huurovereenkomst was voorzien. Gerechtshof Arnliem 17 april 2012, LJN BW2989 (tussentijdse beëindiging, beeindigingsvergoeding, btw) Als humder en verhumder een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst overeenkomen, wordt dat voor de btw aangemerkt als een dienst. Voor die dienst geldt hetzelfde belastingregime als voor de verhum- zelf. Als de verhuur belast is met btw, is ook de beëindigingsvergoeding belast met btw. GerechtshofArnhem 8 mei 2012, UN BW7265 (beëindiging, redelijke opzegtermijn) Huurder van een ruimte in een tandaitspraktijk is het gehum de reeds gaan gebruiken terwijl partijen nog aan het onderhandelen waren over een huurovereenkomst. De onderhandelingen lopen spaak en de huurder zegt de hum-overeenkomst op met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. In eerste aanleg oordeelde de rechtbanlc dat hier sprake was van een rechtsgeldige opzegging, tegen welk oordeel de verhuurder in hoger beroep gaat. Nu volgens het hof geen sprake is van de huur van middenstandsbedrijfsi-uimte is geen reden om aansluhing te zoeken bij de wettelijice regeling daai-voor. hi het licht van de gerezen meningsverschillen oordeeh het hof dat de opzeggingstermijn van drie maanden redelijk is, waarna het vonnis van de rechtbank wordt beki-achtigd. Gerechtshof •s-Hertogenhosch 29 mei 2012, LJNBW7070 (uitleg, contractuele boete, wettelijke handelsrente) Centraal staat de vraag of er wettelijke handelsrente is verschuldigd over de hum-. De verhumder vordert betaling van een opgelopen hum-achterstand. Nadat enkele vemeren van de huurder worden afgewezen wijst het hof deze vordering toe. De wettelijke handeisrente als bedoeld in ait. 6:119a BW is niet toewijsbaai- omdat het gaat om de nakoming van een humovereenkomst die is gesloten vóór 8 augustus 2002. Op gi-ond van art. 6:92 BW kan de door de verhumder gevorderde contractuele boete niet cumulatief met de wettelijke rente over de hoofdsom worden toegewezen. Rechtbank Rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Alkmaar, 30 maart 2012, LJNBW5018 (ontruimingsbescherming, belangenafweging) Huurder exploiteert en beheert een recreatiebungalowpark en huurt daai-naast een loods op het terrein van dh paik. De verhuurder heeft de huurovereenkomst voor de loods opgezegd. De humder heeft twee maal succesvol verzocht om de ontruimingstermijn met een jaar te verlengen. In deze procedure verzoekt de hum-der om de ontruimingstermijn nogmaals met eenjaai- te verlengen. Er dient te worden beoordeeld of de belangen van de huurder bij ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij het huidige gebruik. De belangen van de huurder zijn voor de kantomechter evident aangezien het gehuurde de enige vergelijkbai-e voorziening in de onmiddellijke nabijheid van het recreatiepark is. De kantomechter overweegt dat aan de zijde van de verhuurder belangen van derden niet mogen worden meegewogen. De verhumder heeft onvoldoende onderbouwd dat hij de loods zelf nodig heeft en daarnaast is niet gebleken dat het voor de verhuurder van groot belang is om

250

zaken in de omniddeUijke nabijheid van het recreatiepaik op te slaan. De kantonrechter komt tot de conclusie dat de belangen van de huurder zwaai-der wegen dan die van de verhuurder en verlengt de ontruimingstermijn. Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 10 januari 2012, WR2012, 49 (beëindiging, faillissement, misbruik opzeggingsbevoegdheid) Na faillissement van de huurder heeft de cm-ator de hum-¬ overeenkomst ex ai-t. 39 Fw opgezegd met inachtnemmg van de wettelijice opzegtermijn van drie maanden. De curator is met de koper van de immateriële activa overeengekomen dat de cm-ator het pand nog drie maanden zal gebruiken tegen betaling van de reguliere huurprijs. De verhuurder wil een nieuwe huurovereenkomst aangaan en steh dat de curator geen enkel belang heeft bij het nog dr-ie maanden in stand houden van de huurovereenkomst. De voorzieningem-echter is van oordeel dat de curator rechtsgeldig overeenkomstig art. 39 Fw heeft opgezegd en de verhuurder de daaibij behorende einddatum moet accepteren, tenzij de opzegging in strijd is met de redelijklieid en billijkheid. De curator heeft geen misbruik gemaakt van zijn wettelijke opzeggmgsbevoegdheid, nu hij door hier gebruik van te maken een hogere koopprijs heeft kunnen bedingen. Daai-mee heeft hij zijn taak als curator naar- behoren uitgeoefend omdat de gezamenlijke schuldeisers er belang bij hebben dat de hoogst mogelijke koopsom in de boedel zal vallen. De kantomechter overweegt dat de belangen van de verhum-der niet dusdanig zwaar wegen dat het boedelbelang dat de cm-ator dient te behartigen, daarvoor zou moeten wijken. Rechthank Almelo, sector kanton, locatie Enscliede, 21 februari 2012, PRG 2012, 105 (beëindiging, opzegging dringend eigen gebruik) De verhuurder vordert beëindiging van de hum-overeenkomst wegens dringend eigen gebmik van een aan hem gelieerde franchisenemer. De kantom-echter overweegt dathet gebruik door een ander dan de verhurende paitij ook als eigen gebruik kan gelden, indien het belang van de verhuurder is gediend door het gehum-de aan een ander in gebruik te geven. De kantomechter oordeeh echter dat de verhuurder vooralsnog onvoldoende aarmemelijk heeft gemaakt dat zij, dan wel een aan hem gelieerde ondememing, het gehumde dringend nodig heeft. De verhuurder wordt toegelaten tot bewijslevering. Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, 28 februari 2012, PRG 2012, 106 (beëindiging opzegging dringend eigen gebruik) De verhuurder heeft de humovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruUc. De huurder stemt niet met de beëindiging in. De kantomechter wijst de vordering van de verhum-der tot beëindiging bij verstek toe, waai-na de huurder in verzet komt. De verhuurder stelt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik voor 'horizontale uitbreiding' van zijn keuken van het naastgelegen restaurant. De kantom-echter overweegt dat de voorgenomen uitbreiding zich enkel laat verwezenlijken door ingebmikneming van (een deel van) het gehuurde en dat derhalve sprake is van dringend eigen gebruik.



Jiirispnidentieoverziclil

Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 11 januari 2011, WR 2012, 62 (opschorting, huuiprijsvèrmindering, gebrek) In de huuioveieenkomst is bepaald dat de huurprijs 'zonder enige compensatie of korting' bij vooruitbetaling is verschuldigd. Dit staat volgens de kantom'echter niet aan opschoiting van de huur in de weg. Daarnaast valt huurprijsvermindering wegens een gebrek niet onder de 'aansprakelijkheid van de verhuurder' te brengen, zodat de exoneratieclausule voor aansprakelijkheid bij schade ten gevolge van gebreken aan het gehuurde niet van toepassing is. De kantom-eehter overweegt dat een huurprijsvennindering alleen op zijn plaats is als sprake is van een gebrek. De enkele omstandigheid dat de in het gebouw aanwezige standleidingen in gebrekkige staat verkeren, leveit geen gebrek op. Slechts indien sprake is van lekkage is dat een gebrek. Aan de hand van de specifieke omstandigheden van elk van de voorgekomen lekkages (waaronder de duur en overlast) dient te worden nagegaan of, en zo ja, welk bedrag op de maandelijkse huurprijs in mindering kan worden gebracht. De kantoru'echter oordeelt op de voet van art. 7:207 lid 1 BW dat de vermindering van het huurgenot als gevolg van de diverse lekkages een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt van € 50.250,-. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 17 oktober 2011, WR2012, 44 (gebrekenregeling, koelinstallatie) Centraal staat de vraag of de (beperkte) capaciteit van de koelinstallatie m de gehuurde woning in het dumdere segment moet worden aangemerkt als een gebrek. De kantonrechter overweegt dat van een koelmstallatie mag worden ver-wacht dat de temperatuur in het gehuurde met ongeveer 5 graden Celsius kan worden verlaagd. Aangezien de installatie slechts 1 a 2 graden kan koelen, voldoet de installatie niet aan deze redelijke verwachting. De kantomechter komt tot het oordeel dat sprake is van een gebrek aan de gehuurde woning en wijst de gevorderde huurprijsvérmindering toe. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 13 januari 2012, WR 2012, 61 (renovatie door verhuurder, dringend eigen gebruik) De verhum-der wil de huurovereenkomst ten aanzien van winkelruimte beëindigen wegens dringend eigen gebruik omdat de huidige indeling van het gebouw en de verdeling van defimctieservoor zorgen dat het pand (met name de kantoorruimte die een gr-oot deel van het pand in neemt) moeilijk te verhm-en is. In de dhecte omgeving van het gehuurde staat al de nodige kantoorruimte leeg waardoor de verhuurder er belang bij heeft om de kantoon-uimte bij de winkelruimte te trekken en gezamenlijk te verhuren. Daai-naast wil de verhuurder een zo breed mogelijk winkelfi'ont creëren, waai'door de winkelraimte van de huurder in het midden van het winkelfi'ont niet gehandhaafd kan blijven. Het rendement van het gehuurde zal na renovatie aanzienlijk hoger zijn dan het huidige rendement. De kantomechter wijst de voi'dering tot beëindiging van de bestaande humovereenkomst wegens dringend eigen gebruik toe, aangezien de vei'huurder een aanzienlijkfinancieelbelang heeft bij de voorgenomen renovatie.


Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 18 mei 2012 LJNBW6626 (sei-vicekosten, wanprestatie verhuurder) De verhum-der is eigenhandig tot afsluiting van de elektriciteh overgegaan omdat de humder nog nooit servicekosten heeft betaald, terwijl de verhumder deze wel aan de leverancier diende te voldoen. De humder vordert in kort geding heraansluhing van de elektra op sü'atfe van een dwangsom. De voorzieningemechter oordeelt dat voor een dergelijke afsluhing geen contractuele basis bestaat en dat het eigenmachtig afsluiten van de stroom omechtmatig is. Voor het innen van een vordering staan in dit kader juridische wegen open, tei-wijl een dergelijke maatregel schade bij de huurder kan veroorzaken. De gevraagde heraansluhing wordt toegewezen. De voorzieningemechter steh daainaast een voorscliot servicekosten per maand vast dat de huurder dient te voldoen. RechtbankAmsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 21 mei 2012, UNBW6598 (ontruimingsbescherming, faillissemenl huurder) De huurder van de 230a-ruimte is failliet verklaard en heeft verzocht om verlenging van de onü-uimingsbescherming en het vaststellen van de hoogte van de gedurende die periode verschuldigde gebruiksvergoeding. De kantomechter overweegt dat het indienen van een verzoek tot verlengde onti'uimingsbescherming de verplichting tot ontruiming schorst, totdat op het verzoek is besUst. Hierdoor kan het tijdstip waaïop de ontraimingsbescherming eindigt, niet zijn gelegen voorafgaand aan de datum van de beschikking. Daai'naast oveTOcegt de kantom'echter dat geen belangenafweging plaatsvindt indien sprake is van wanbetaling. De kantom'echter oordeeh dat het verzoek tot verlengmg van de onti'uimingsbescherming een 'niet verifieerbaar verzoek' in de zin van art. 25 jo. 27 Faillissementswet is waardoor de verhumder de mogelijkheid moet kr'ijgen om de cm ator voor de verdere behandeling op te roepen om een beslissing te verki'ijgen die ook de curator bindt. Over deze vraag heeft de verhuurder zich niet uitgelaten en de kantom-echter nodigt de verhuurder uh om dit alsnog te doen. Rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen, 20 oktober 2011, WR2012, 64 (kwalificatie, huur of niet, al dan niel 290-bedrijfsruimte) In het verleden is tussen Kuwah en de rechtsvoorganger van Mai'inus een overeenkomst gesloten ter zake (de ondergiond van) een onbemand tankstation voor een periode van tien jaai'. Thans is in geschil of er sprake is van een hum'- dan wel een gebruiksovereenlcomst en, in het eerste geval, of een onbemand tankstation als 290-bedi'ijfsi'uimte kan worden aangemerkt. De kantomechter komt tot de conclusie dat sprake is van een humovereenkomst van 290-bedi'ijfsi'uimte. Er is volgens de kantom-echter sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening omdat bij het tankstation een paal rnet kassasysteem is geplaatst, welke voor een ieder toegankelijk is en waai- men brandstoffen kan afrekenen waai-bij men een kwitantie ki-ijgt. Daai-bij betrekt de kantonrechter dat er een 'watchman-ftmctie' is, waardoor rollen kassapapier worden bijgehouden. Verder zijn er handschoenen- en handdoekbakjes opgehangen en worden het terrein en de installaties netjes en schoon gehouden. Tot slot is sprake van plaatsgebondenheid.


251

Jurispnidenlieoverzichl

Rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen, 14 februari 2012, PRG 2012, 107 (kwalificatie geliuurde, 290-bedrijfsruimte) Centraal staat de vraag of het gehuurde - waar in de huurder zijn bedrijf dat kasten en schuifdem-en op maat maakt voor particulieren uitoefent - 23 Oa-ruimte of290-bedrijfsruimte betreft. De kantom-echter overweegt dat het gehuurde een verkoopbalie heeft en dat de verkoopruimte meer dan 50% van de oppervlakte van het gehum de beslaat. Bij de beoordeling is beslissend hetgeen partijen over het gebruik van het gehum-de bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Op basis hiervan oordeelt de kantonrechter dat sprake is van 290-bedrijfsi-uimte. Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, 25 mei 2011, LJNBQ6146 (gebrekenregeling, mededinging, concurrentie, branehebesehermingsafspraak) De huurder humt een bedrijfsruimte in een winkelcentrum waarin hij een herenkapperszaak exploiteert. De verhumder gaat vervolgens een huurovereenkomst aan met een nieuwe huurder die een dameskapperszaak in hetzelfde winlcelcenti um begint. De huurder betoogt dat de vestigmg van deze nieuwe kapperszaalc in het winkelcenü-um een gebrek oplevert. De kantom-echter wijst deze stelling af en oordeeh dat de concun-entie door de dameskapperszaak (waai- af en toe ook enkele heren worden geknipt) geen gebrek oplevert als bedoeld in art. 7:204 BW. Een hum-der van bedrijfsruimte heeft immers concmrentie van een bepaalde omvang te dulden. Van een (impliciete) branehebesehermingsafspraak is geen sprake nu deze niet in de schr-ittelijke hum-overeenkomst is opgenomen. Rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, 12januari 2012, LJNBW0718 (uitleg) Huurder exploiteert een winkel in een winkelcentrum waarbij in de openbare ruimte gelegen voor zijn winkelruimte een kooi rnet een papegaai heeft neergezet. Na de renovatie hebben paitijen een nieuwe hum-overeenkomst gesloten. Op basis van deze nieuwe overeenkomst zijn uitstallingen in de openbare ruimte zonder uitdrukkelijke toestemmmg van de verhuur-der niet toegestaan. De verhuurder vordert verwijdering van de papegaaienkooi. In geschil is ofde kooi onder het begrip uitstalling vah. De kantom-echter is van oordeel dat met het oog op het esthetische doel dat werd beoogd rnet de renovatie van het winlceleentrum de huurder niet kan volhouden dat met uitstalling enkel is gedoeld op commerciële uitstallingen. De kantom-echter geeft de huurder de mogelijkheid om bewijs aan te dragen van fehen en omstandigheden waaruh blijkt dat de verhuurder heeft ingestemd met een uitzondering op het uitstallingsbeleid voor wat betreft de kooi met papegaai. Rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, 29 maart 2012, UNBW0719 (uitleg) Vei-volg op het tussenvoimis van de Kantom echter te Dordrecht van 12 januai-i 2012. De hum-der is niet geslaagd in zijn bewijsopdracht ten aanzien van de instemming door de verhuurder met een uhzondering op het uitstallingbeleid. De rechter wijst de vordering tot verwijdering van de papegaaienkooi toe.

252

Rechtbank Dordrecht 9 mei 2012, LJNBW5752 (kwalificatie, tekortkoming, bewaargeving) Huurder humt standruimte op een vakbeurs. Na de opbouw van de stand heeft de humder zijn goederen achtergelaten en later blijken deze goederen te zijn verdwenen. De hum-der vordert schadevergoeding vanwege het verlies van zijn goederen op grond van bewaarnemmg, dan wel tekoitkoming of onrechtmatige daad. Volgens de kantom-echter mocht de huurder in geen geval verwachten dat de verhumder de goederen zou bewaken in die zm dat de veiligheid van zijn goederen zou zijn gewaaiboigd. De vorderingen worden afgewezen. Reciitbank 's-Graveniiage, sector kanton, locatie Leiden, 27 april 2011, WR2012, 48 (beëindiging, redelijklieid en billijkheid, ontruimingsbescherming, belangenafweging) Na een lange huurrelatie zegt de verhuurder van een psychotherapiepraktijkr-uimte de huurovereenkomst op met inachtneming van de overeengekomen (korte) opzeggingstermijn. De kantom-echter oordeeh dat de opzegging niet rn strijd is met de redelijkheid en billijkheid en derhalve effect heeft. De huurder vraagt om verlenging van de ontruimingstermijn. De kantoni-echter overweegt dat de belangen van de huurder en de verhuurder gelijkwaardig zijn, maar acht desondanks een verlenging van de onü-uimingstermijn toewijsbaar. De kantonrechter acht het van belang dat de langlopende huurovereenkomst abrupt en zonder enig vooroverleg door de verhuurder is opgezegd rnet een relatief korte opzegtermijn. Aangezien de huurder naar verwachting enige tijd nodig zal hebben om adequate ruimte elders te vinden die aan zijn gerechtvaai-digde eisen van rust en privacy voldoen, oordeeh de kantom-echter dat het belang van de huurder ten opzichte van het belang van de verhuurder rechtvaardigt dat de ontruimingstermijn met acht maanden wordt verlengd. Rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Giwenhage, 17 november 2011, LJNBU7640 (bevoegdheid arbitragebeding) De verhuurder heefl de huurovereenkomst met een bloemist in een supermaikt opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De hum der accepteert de opzeggmg niet. De humder betoogt dat de aangezochte kantom-echter onbevoegd is om van het geschil kennis te nemen omdat in de humovereenkomst een arbitragebeding is opgenomen waarin is bepaald dat alle geschillen, anders dan ter zake van de huurbetaling of geschillen van spoedeisend belang, in ai-bitrage dienen te worden beslist. De kantom-echter overweegt dat het huurrecht van semi-dwingend recht is en dat hier-van niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dit betekent echter niet dat de huurder niet zou mogen kiezen voor een ai-bitrale geschillem-egeling, welke doorgaans wordt beschouwd als procedureel met voldoende waar borgen omgeven. Ook ai-biters zuüen met de wettelijke bescherming van een hum-der rekening houden. De kantom-echter verklaart zich derhalve onbevoegd. Voorzieningenrechter Rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, 23 november 2011, PRG 2012, 108 (beëindiging, indeplaatsstellingsbeding) De voormaUge verhuurder van een ligplaats heeft verzuimd het met de huurder (en eigenaar van een woonboot) overeengekomen indeplaatsstellingsbeding in het koopcontract



Jurispnidenlieoverzicht.

met de koper van de ligplaats op te nemen. Na het sluiten van de koopovereenkomst heett de nieuwe verhuurder de huurder laten weten dat hij zich bij verkoop van de woonboot niet verplicht achtte om deze nieuwe eigenaar' als huuider te accepteren. Op deze brief heeft de huurder niet gereageerd. Vervolgens is de ligplaats nogmaals verkocht. Deze nieuwe verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Ondanks dat de huurder niet meer op de boot woont en de boot in verval is geraakt, stemt de huui'der niet zonder vergoeding in met de beëindiging. Door de beëindiging zou hij innners de kans mislopen om de woonboot te verkopen en de nieuwe eigenaai' de huurovereenlcomst over te laten nemen. De voorzieningem'echter overweegt dat de huidige verhuui'der bij de eigendomsoverdracht van de ligplaats geen wetenschap had van het indeplaatsstellingsbeding. De verhum'der is daar dan ook niet aan gebonden volgens de voorzieningem'echter. De huui'der heeft zelf verzuimd de voormalige vei'huurder op deze onvolkomenheid in het koopcontract met de nieuwe verhuurder te wijzen en hij heeft niet gereageerd op de brief waarin de nieuwe verhum'der aangaf zich niet gebonden te achten aan enig indeplaatsstellingsbeding. Nu het indeplaatsstellingsbeding geen onderdeel (meer) uhmaakt van de huurovereenkomst heeft de huui'der geen belang bij handhaving van de huurovereenkomst. De nieuwe verhumder heeft wel belang bij beëindiging van de huurovereenkomst nu hij daar zelf wil gaan wonen. De vordering van de verhum'der tot onü'uiming van de ligplaats wordt toegewezen. De voorzieningemechter ovei-weegt dat de ligplaats geen woonruimte is, zodat ait. 7:274 lid 5 en 7:275 BW niet van toepassing zijn. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam, 23februari 2012, UNBW1142 (gebrekenregeling, tussentijdse beëindiging, voorkeursrecht van huur) De humder van kantoorruimte stelt dat het gehuurde een gebrek vertoont vanwege reclame-uhmgen hierop door een medehuurder en dat de verhuurder wanprestatie heeft gepleegd door schending van het in de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht van hum. De huurder vordeit ontbinding van de huurovereenkomst. De kantomechter overweegt dat de op het pand aangebrachte reclame-uhingen geen gebrek zijn omdat het gebruik van het pand hierdoor niet wordt belemmerd. Ten aanzien van het voorkeursrecht oordeeh het hof dat de verhum-der gehouden was de begane gi-ond eerst aan de humder aan te bieden. Volgens de kantomechter moet het voor de verhumder duidelijk zijn geweest dat hij nog steeds gehouden was om de huurder in de gelegenheid te stellen de begane grond te huren omdat de huurder voldoende duidelijk had aangegeven dat hij hierm was geïnteresseerd. Nu de verhuurder de begane grond zonder voorafgaand overleg aan een derde heeft verhumd, heeft de verhuurder in strijd met het voorkeursrecht gehandeld en daarmee de kenbai-e belangen van de hum-der geschaad. De kantom-echter ontbindt de huurovereenkomst. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 1 maart 2012, LJNBW4201 (gebrekenregeling asbest, ontbinding) Centraal staat de vraag of de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest een gebrek aan het gehum-de oplevert en of dh gebrek ontbinding dan wel vernietiging van de humovereenkomst rechtvaardigt. De kantom-echter overweegt dat uh


de omstandigheden volgt dat de asbestvervuiling kan worden aangemerkt als een gebrek. Hiertoe acht de kantonrechter van belang dat uit een rapport van een ingenieursbureau blijkt dat op de begane gr ond en op de eerste verdieping van het gehuurde een risicovolle situatie is aangetroffen en dat wordt geadviseerd om op zeer korte termijn het asbest door een asbestverwijderingsbediijf te laten verwijderen. Bovendien blijkt dat dh soort asbest (bi-uin asbest) een gevaar voor de gezondheid oplevert, wanneer dh is verwerkt in niethechtgebonden materiaal. De kantomechter oordeeh dat de enkele aanwezigheid van dh niet-hechtgebonden asbest het te verwachten huurgenot in de weg staat en een gebrek in de zin van ait. 7:204 lid 2 BW oplevert. De huurovereenkomst is volgens de kantonrechter met succes door de hum-der buitengerechtelijk ontbonden. Rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch, 22 maart 2012, UNBW4604 (beëindiging, scliadevergoeding) De verhuurder wenst de huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte (horeca) in een ziekenliuis te beëindigen in verband met de verhuizing van het ziekenhuis. De huurder heeft niet met de beëindiging ingestemd, maar wel laten weten dat hij voor de nieuwe locatie van het ziekenhuis diverse ideeën heeft waaruit de directie een keuze zou kimnen maken. Na het doorlopen van een onderhandse aanbestedingsprocedure met betrekking tot de exploitatie van de horeca in de nieuwbouw, is de exploitatie dam-van aan een derde gegund. De huurder steh dat de opzegging nietig is en vordeit schadevergoeding op grond van wanprestatie, dan wel om echtmatige daad. De kantom'echter overweegt dat sprake is van een rechtsgeldige opzegging en dat de verhuizing van het ziekenhuis geruime tijd is voorbereid. Dat de verhuurder een geheel nieuw ziekenhuis wenst in te richten, is zijn goed recht. De verhuurder was niet verplicht om met de huurder een nieuwe overeenkomst voor de nieuwe loeatie aan te gaan. Nam' het oordeel van de kantomechter heeft de verhuurder zich voldoende de belangen van de huurder aangetrokken door hem de kans te bieden mee te doen in de aanbesteding voor de nieuwe locatie. Gezien het feit dat de overeenkomst sinds de verhuizing van het ziekenhuis in april 2011 zinledig is, stelt de kantonrechter het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen op 1 april 2012 vast. De kantonrechter beveelt een deskundigenonderzoek naar de hoogte van de vergoeding voor de schade die de hum-der lijdt doordat hij gedurende dit jam- geen inkomsten uh de huurovereenkomst beeft gehad. Rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, 17 april 2012, niet gepubliceerd (huurprijs, deskundigen, verzoekschrift, ontvankelijkheid) De verhuurder wenst te komen tot een huurprijsaanpassing. In dat kader wordt de kantom-echter aangezocht om een onafhankelijke deskimdige aan te wijzen nu pm tijen hierover geen overeenstemming hebben bereikt. De kantomechter is van oordeel dat de verhuurder onvoldoende heeft geprobeerd om tot overeenstemming te komen en verklamt de verhuurder niet ontvankelijk.

TiJdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

253

Jurispi-udentieoverzichl

Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam 23 december 2011, LJNBW3711 (ontbinding, uitleg inspanningsverpliciiting verhuurder) Op basis van de huurovereenlcomst is de verhuurder verplicht om onder bepaalde omstandigheden naai- een nieuwe bedrijfsruimte voor de huurder te zoeken, zodat deze een nieuwe hum-overeenkomst kan aangaan. Het is in de eerste plaats de vraag of dit een inspannings- dan wel een resultaatsverplichtmg voor de verhuurder is en vervolgens of deze verplichting voldoende is nagelcomen. De verhuurder was op de hoogte van het soort bediijfsruimte dat de huurder zocht, maai- er bestond nog wel onderhandelingsruimte ten aanzien van de voorwaarden waai-onder een ander pand ver-worven en gehuurd zou worden. De rechter oordeeh dat sprake is van een mspanningsverplichting aangezien het resultaat van de voor de verhuurder geldende verplichting nog niet in alle opzichten vaststond. Vervolgens constateert de rechter dat de verhuurder sinds het eerste verzoek daaitoe van de huurder geen passende (vervangende) bedrijfsruimte heeft aangeboden en ook heeft aangegeven daaitoe niet meer te zullen overgaan. Dit levert een schending van de overeengekomen inspannmgsverpliehting op waaidoor de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kan worden toegewezen. Rechlbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 7 maart 2012, LJNBW1534 (kwalificatie gehuurde, 23 Oa-ruimte) Centraal staat de vraag of het pand dat wordt gebr-uikt als museum waai-in ook zalen worden verhuurd en een museumwmkel is gevestigd, kan worden aangemerkt als 290-bedr-ijfsruimte of 230a-i-uimte. Om meer inzicht en duidelijkheid te verkrijgen in de indelmg van het gehuurde en de door de huurder in het gehuurde ontplooide activiteiten heeft een gerechtelijke plaatsopneming plaatsgevonden. De kantomechter oordeeh dat uh de indeling van het gehuurde blijkt dat de kernactiviteh van de huurder daadwerkelijk is 'het zijn van een museum'. De verhuur van zalen aan derden en het exploiteren van de 'museumwinkel' zijn overduidelijk ondergeschikt en hoogstens indirect ondersteunend aan die kernactiviteh. De kantom-echter komt tot de conclusie dat sprake is van 230a-ruimte. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 28 maart 2012, NJF 2012, 243 (onderveriiuur, schadevergoeding) De huurder verhuurt zijn woning onder aan derden in strijd met de huurovereenkomst. De door de verhuurder gevorderde ontbinding wordt toegewezen, evenals de gevorderde ontruiming. De verhumder vordert op grond van ait. 6:104 BW een schadevergoeding gelijk aan de winst die de huurder heeft genoten (zijnde het verschil tussen de huurprijs en de onderhuurprijs). De kantomechter overweegt dat voor toepassing van art. 6:104 BW eerst moeten worden beoordeeld ofde verhuurder schade heeft geleden. Daarbij gaat het niet om de winst die de verhum-der had kunnen maken, maai- slechts om de winst waai-van redelijker-wijs mag worden aangenomen dat hij die daadwerkelijk zou hebben gemaakt. Aangezien niet aannemelijk is dat de verhumder de door de hum-der overeengekomen onderhuurprijs ook werkelijk zou hebben bedongen (maar veeleer dat hij de 'oorspronkelijke humprijs' zou hebben gehandhaafd), oordeeh de kantomechter dat de verhum-der geen schade heeft geleden en wordt de gevorderde schadevergoeding afgewezen.

254

Rechlbank Utrecht, seclor kanton, locatie Utrecht, 11 april 2012, LJNBW3534 (gebrekenregeling onderhoud, uitleg huurprijs, opschorting) De verhuurder vordert betaling van achterstallige huurpenningen. De hum-der steh dat partijen een huurverlaging zijn overeengekomen. De verhuurder erkent deze huurverlaging maai- stelt dat de ontbindende voorwaai-de voor die huurverlaging is ingetreden omdat de hum-der niet aan zijn verpliciiting tot tijdige betaling van de huurpermingen heeft voldaan. De huurder doet echter een beroep op zijn opschortingsrecht in verband met gebreken aan de c.v.-installatie, vochtproblemen in de kelder en lekkage van het dak. In deze procedure is het de vraag of de huurder terecht een beroep heeft gedaan op zijn opsehoithigsrecht. De kantomechter overweegt dat de verhuurder zijn verplichtingen na moet Icomen en de klachten van de huurder serieus moet nemen. De huurder heeft volgens de kantom-echter voorafgaand aan de procedure onvoldoende aan de verhuurder kenbaar gemaakt dat de klachten (nog steeds) bestonden en dat deze gebreken onvoldoende wai en verholpen. De huurder heeft ten omechte een beroep gedaan op zijn opschortingsrecht. Dh rechtvaai-digt volgens de kantom-echter echter niet de stelling van de verhuurder dat de ontbindende voorwaarde is ingeü-eden. Volgens de kantonrechter hebben pai-tijen met de ontbindende voorwaarde die ziet op niet tijdige huurbetaling, niet beoogd dat deze ontbindende voorwaar-de ook intreedt indien de huurder (weliswaar ten om-echte) de humbetalingen opschort vanwege achterstallig onderhoud. Rechtbank Zwolle, sector kanton, localie Zwolle, 19 april 2012, LJNBW4016 (huurprijs, benoeming deskundige, beantwoording voorvragen) De verhum-der verzmekt om benoeming van een deslcundige ex ait. 7:304 BW die zich zal uitlaten over de huurprijs. De hum-der heeft in deze procedure een aantal ai-gumenten opgeworpen waardoor huuiprijswijziging (nog) niet mogelijk is. De verhum-der steh zich op het standpunt dat deze procedure zich niet leent voor de beantwoorcTing van de door de huurder opgeworpen voorvragen, tei-wijl dat wel nodig is voor de waai-dering van diens ai gumenten. De kantom-echter overweegt dat uh het ar-rest van de Hoge Raad van 12 mei 2006 (WR 2006, 75) kan worden afgeleid dat de beantwoording van een voorvraag in het kader van een procedure ex ait. 7:303 BW mogelijk is. Volgens de kantom-echter verzet de aard van de onderhavige procedure zich niet tegen een uitputtende behandeling van een voorvraag, mits hoor en wederhoor wordt toegepast. De voorvraag of humaanpassing mogelijk is wordt poshief beantwoord, de voorvraag of bij aUonge is afgezien van een huurprijswijziging wordt negatief beantwoord. De kantonrechter benoemt de BHAC om onderzoek te doen naai- de humprijs.


Nr. 4 juli/augustus 2012

(

(

Jurisprudentieoverzicht MM', mr. P.K. Oosterling - van der Maarel*

Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd - of aan de redactie ter hand gesteld - in de periode 10 oktober 2011 t/m 12 december 2011.

Hoge Raad Hoge Raad 14 ohober 2011, UNBR3054 en UNBT7545 (hvalificatie, opzegging) De huui-der huurt van de verhuurder een perceel grond op een bedrijventerrein en exploiteert daarop een autosloperij. De huurder heeft daai-toe bepaalde opstallen op het gehuurde geplaatst. De verhuurder heeft de huurovereenkoinst opgezegd en vordert ontruiming van het gehuui-de. De huurder stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van de humvan een ongebouwde om-oerende zaak. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep is de vordering van de verhumder toegewezen. De Hoge Raad doet de zaak af op gi ond van art 81 RO. Hoge Raad 28 ohober 2011, RvdW 2011, 1315 (haken) Krakers vorderen dat het de Staat wordt verboden orn toepassing te geven aan art. 551a Sv tot bij onherroepelijke rechterlijke beslissing is vastgesteld dat zij wederrechtelijk in de desbetreffende ruimten vertoeven. In eerste aanleg werd deze vordering afgewezen. In hoger beroep oordeelde het hof dat de Staat niet tot onti-uiming mag overgaan, zolang niet aan de krakers de gelegenheid is geboden om ten minste in eerste aanleg aan de voorzieningemechter voor te leggen of voor de ontraiming een deugdelijke grond bestaat. De Staat heeft tegen het an-est van het hof cassatieberoep ingesteld, doch de Hoge Raad verwerpt het beroep van de Staat. Hoge Raad2 december 2011, UNBT2721 (totstandkoming) De humder vordert een verklai-ing voor recht dat (primair) er een hum-overeenkomst tot stand is gekomen en (subsidiair) de verhumder schadeplichtig is wegens het afbreken van de onderhandelingen. De kantonrechter heeft de vorderingen van de huurder afgewezen en het hof heeft het vonnis van de kantonr-echter beki-achtigd. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van ar-t. 81 RO. Hoge Raad 9 december 2011, UNBT7502 (beëindiging) De rechtbank heeft het tijdstip vastgesteld waai-op de humovereenkomst tussen de verhuurder en de hum-der beti-effende de bedrijfsruimte eindigt. Het hof heeft dh vormis bekrachtigd, met dien verstande dat het hof de dag waai-op de huurovereenkomst eindigt nader heeft vastgesteld. De Hoge Raad doet de zaak af op gi-ond van ai-t. 81 RO, met dien verstande dat nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomst had bepaald, is verstreken, de Hoge Raad een nieuwe datmn bepaalt.

Gerechtshof GerechtshofAmsterdam 30 maart 2010, WR 2011, 105 (beëindiging, ontbinding, gebrek) De verhuurder is eigenaar van twee panden die op de begane grond zijn gescheiden door middel van een scheidingsmuur. De verhumder heeft één pand verhuurd aan de huurder ten behoeve van gebruik als woomuimte. De gemeente heeft jegens de verhuurder een dwangsombesluh genomen tot het verwijderen en verwijderd houden van de scheidingsmuur. De verhuurder heeft de huurovereenkomst met de huurder vervolgens buitengerechtelijk ontbonden op gi-ond van art. 7:210 BW. In kort geding heeft de verhuurder ontruiming van de woning gevorderd. In eerste aanleg is de vordering van de verhuurder toegewezen. Het hof oordeelt dat, hoewel de last onder dwangsom uitsluitend ziet op de verwijdering van de scheidingsmum, voorlopig vaststaat dat de gemeente tevens handhavend zal optreden met betrekking tot de bewoning op de begane grond, omdat dh in sti-ijd is met het bestemmingsplan. Onder deze omstandigheden is er sprake van een situatie waarin een overheidsmaatregel het gebruik van het gehumde als woning verhindert, waar-door het genot dat de huurder op grond van de hum-overeenkomst mocht verwachten geheel onmogelijk wordt gemaakt. Dh geeft de verhuurder op grond van art. 7:210 BW het recht de huurovereenkomst te ontbinden. GerechtshofAmsterdam 18 januari 2011, WR 2011, 122 (kwalificatie, onbebouwde onroerende zaak) De verhumder verhumt aan de huurder een stuk gi-ond dat (onder meer) bestemd is als tijdelijke pai'keerplaats. Het pai-keerterrein is buitendijks gelegen op een betonnen plaat die op palen boven het IJ is gesitueerd. Deze betormen plaat was reeds aanwezig bij het aangaan van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd. De huurder heeft verzocht om de termijn waar binnen hij het gehuurde dient te ontruimen, te verlengen. De kantom-echter heeft de hum-der niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek, aangezien geen sprake is van een gebouwde om-oerende zaak in de zin van ait. 7:230a BW. Het hof acht het aannemelijk dat het pai-tijen bij het aangaan van de hum-overeenkomst voor ogen heeft gestaan om aan de huurder een stuk grond bestemd als pai'keerterrein te verhuren. De feiten en omstandigheden bieden onvoldoende aanknopingspunt voor de stelling van de huurder dat paitijen een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak. Het hof verwerpt het hoger beroep. GerechtshofAmsterdam 12juli 2011, PRG 2011, 269 (tekortkoming, ontbinding, huurachterstand) De verhuurder heeft ontiuiming van het gehum'de gevorderd op gi-ond van dringend eigen gebr-uik gelegen in gezinsuitbreiding. In eerste aanleg is de vordermg van de verhum-

Kun Oosterling - van der Maarel is advocaat bij Houthoff Burama te Amsterdam. Nr. 1 januari/februari 2012


55

Jiirisprudentieoverzichi

der afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. In hoger beroep heeft de verhuurder zijn eis vermeerderd met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van achterstallige hum-. Het hof oordeelt dat de schending van de verplichtmg om het gehuurde zelf te bewonen in combinatie met de aanzienlijke hum-achterstand, de ontbinding van de humovereenkomst rechtvaardigt. De vordering van de verhum-der tot betaling van de huurachterstand is op grond daarvan eveneens toewijsbaar-. GerechtshofAmsterdam 16 augustus 2011, NJF 2011, 432 (totstandlcoming, volmacht) De verhuurder heeft gedaagde een huuraanbieding gedaan met betrekking tot de huur van een nog te realiseren winkelruimte. De in de huuraanbieding genoemde vermootschap is door gedaagde met pen doorgestreept en vervangen door een andere vennootschap. Na deze handmatige wijziging heeft de gedaagde het voorstel van de verhuurder voor akkoord getekend. Gedaagde heeft de verhuurder er vervolgens van op de hoogte gesteld dat hij van de huur afziet. De verhuurder vordert (o.a.) ontbinding van de humovereenkomst en betaling van de vervallen huurtermijnen. De kantom-echter heeft de vorderingen van de verhum der afgewezen op de grond dat niet kan worden vastgesteld dat gedaagde een huurovereenkomst heeft gesloten met de verhumder, zodat de verhumder op gr-ond daarvan geen vorderingen jegens gedaagde geldend kan maken. Het hof oordeeh dat gedaagde de huurovereenkomst voor een nader te noemen volmachtgever heeft gesloten en niet aan zijn verplichting tot het noemen van zijn volmachtgever heeft voldaan, zodat hij wordt geacht de huurovereenkomst voor zichzelf te hebben gesloten. Het hof heeft de zaak verwezen voor een nadere akte aan de zijde van de verhuurder. GerechtshofAmsterdam 30 augustus 2011, PRG 2011, 298 (telcortlcoming, ontbinding, ontruiming) De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruhning van het gehuurde, op de grond dat de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen door in het gehumde hermep te laveken. De kantom-echter heeft de vordering afgewezen. Het hof oordeelt dat er sprake is van een tekortkoming en dat zich hier niet de shuatie voordoet dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Het hof vernietigt het vonnis in eerste aanleg en wijst alsnog de vordering van de verhumder toe. GerechtshofAmsterdam 11 oktober 2011, LJNBU2965 (overdracht, side letter, onrechtmatige daqd) De oorspronkelijke verhuurder heeft het gehuurde in eigendom overgedragen, doch daai-bij geen melding gemaakt van de door hem aan de hum-der toegezegde huisvestingsbijdrage. Via een aantal andere eigendomsoverdrachten is eiseres uiteindelijk eigenaar geworden. Eiseres heeft een verklaring voor recht gevorderd dat de oorspr onkelijke verhuurder jegens eiseres omechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor alle daai-uh voortvloeiende schade. Het hof oordeelt dat de oorspronkelijke verhuurder, door na te laten melding te maken van de aanvullende huurafspraken, in strijd heeft gehandeld met hetgeen volgens ongeschi-even recht in het maatschappelijk verkeer betaamt en daai-mee omechtmatig heeft gehandeld. Ook jegens de opvolgende verkrijgers die, zonder kennis hiervan, het gehuurde hebben gekocht. Het hof oordeeh het aarmemelijk dat eiseres door dh nalaten mo-

56

gelijk enige schade heeft geleden. Deze vaststelling vormt voldoende grondslag voor verwijzing naar een schadestaatprocedure. GerechtshofAmsterdam 25 oktober 2011, UN BU4956 (gebrekenregeling, opschorting, last onder dwangsom, bestemmingsplan) De verhumder verhumt een winkelruimte aan de huurder met als bestemming showroom voor exclusieve meubelen. Blijkens een aan de humder gericht voor-nemen tot een last onder dwangsom, wordt het overeengekomen gebi uik van het gehuurde in strijd geoordeeld met het ter plaatse van laacht zijnde bestemmingsplan. Het voornemen strekt tot het doen staken en gestaakt houden van dat gebruik. Omdat de hum-der vervolgens geen hum- meer betaalde en het gehuurde niet meer in gebruik nam, heeft de verhuurder de hum-der in kort geding gedagvaard. Het hof oordeeh dat aan het gehum-de een gebrek kleeft in de zin van ai-t. 7:204 lid 2 BW. Op grond daarvan komt de huurder in beginsel het opschortingsrecht toe van de tegenover dat humgenot staande betaling van de huurpenningen. De overeengekomen conüactuele bestemming dient te prevaleren boven art. 6.8.1 en 6.8.2. van de ROZ-bepalingen. Zou dh anders zijn, dan zou dit tot het onaanvaai dbm-e resultaat leiden dat de verhum-¬ der zich eenzijdig en zonder enig nadeel kan onttrekken aan de nakoming van de hoofdverplichting die voor hem uh de humovereenkomst voortvloeh. De vordering van de verhuurder zal wor-den afgewezen. GerechtshofAmsterdam 29 november 2011, UNBU6343 (beëindiging, opzegging, dringend eigen gebruik, belangenafweging, onderhuurovereenkomst) De verhuurder en de humder hebben een (onder)huurovei-eenkomst gesloten ter zake een café- en restaurantmimte. De verhuui'der heeft de (onder)humovereenkomst opgezegd op de grond dat de belangenafweging in zijn voordeel uitvah c.q. op grond van dringend eigen gebruik (oplevering aan de eigenaai-Zhoofdverhuurder). De verhuurder vordert dat de kantom-echter zal bepalen dat de (onder)huurovei-eenkomst eindigt, met veroordeling van de humder tot ontruimmg van het gehuurde. De kantom-echter heeft de vordering toegewezen. Het hof oordeelt in de eerste plaats dat de verhumder zijn huurovereenkomst met de eigenaar heeft opgezegd, zodat art. 7:306 BW toepassing mist. Daarnaast oordeelt het hof dat vast staat dat de eigenaar de verhumder wenst te houden aan zijn opleveringsverpliehting en dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn voor een voldoende reële mogelijkheid dat de (ondei-)huui-der in het gehuurde kan blijven. Verder is het hof van oordeel dat de verhuurder bij zijn streven naar beëindiging van zijn (hoofd)huurovereenkomst, ook de daarbij betrokken belangen van zijn onderhuurder in acht had te nemen. Dat betekent evenwel niet dat die belangen zonder meer in de weg staan aan de door de verhuurder nagestreefde beëindiging van zijn humovereenkomst met de eigenaar-. Het hof oordeelt dat de belangen van de verhuurder bij de beëindiging van de hum-overeenkomst zwaarder wegen dan die van de onderhuurder bij contmuering daai-van. Tot slot is de verhuurder jegens de eigenaar gehouden tot oplevering van het gehum-de en heeft hij mhsdien het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik.


Nr. 1 januari/februari 2012

Jurispnidentieoversicht

GerechtshofArnhem 19 juli 2011, WR 2011, 121 (beëindiging, schadeloosstelling, afbraalc in het algemeen belang) In deze piocedure staat de schadeloosstelling ex art. 7:309 BW centraal. Het hof oordeelt dat het in art. 7:309 BW bedoelde algemeen belang ten mmste uitdrukking moet hebben gevonden in concreet, openbaar- gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd. Uh de tekst en strekking van ait. 7:309 lid 1 BW vloeh voort dat voor de toepassing van dh criterium ontwildcehngen na de datum van opzegging niet meer bepalend kunnen zijn. Op de huurder rust ingevolge ait. 150 Rv de stelplicht en de bewijslast dat aan de eisen van art. 7:309 lid 1 BW is voldaan. De regel van art. 7:309 lid 3 BW strekt ertoe om de bewijsposhie van de liuurder, geconfi-onteerd met een opzegging waaruit niet blijlct van de voorgenomen afbraalc, ten aanzien van het oorzakelijk verband tussen de voorgenomen afbraak en de opzegging, te vergemaklcelijken, doch beoogt geen verandering te brengen in de bewijsposhie ter zake de vraag of een aflDraalc geschiedt met het oog op de uitvoering van werken van algemeen belang. Het hof steh voorop dat bij sloop van gebouwen en bouwwerkzaamheden de gemeentelijke overheid steeds moet worden betrokken uh hoofde van de Woningwet en de Wet Ruimtelijke Ordening. Haai- medewerking in dh verband betekent op zich zelf nog niet dat de uit\'oei-ing van de werken plaatsvindt in het algemeen belang. Daarvoor is meer nodig, namelijk dat het hier bedoelde algemeen belang ten minste uitdrukking heeft gevonden in concreet, openbaai- gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het beü-okken nieuwe werk wordt gerealiseerd. Daar-van is volgens het hof geen sprake. Het hof concludeert derhalve dat niet kan worden aangenomen dat de verhuurder de huur heeft opgezegd in verband met de omstandigheid dat het gebouwde zal worden afgebroken met het oog op de uitvoermg van het algemeen belang. Ai-t. 7:309 lid 1 BW biedt geen grond tot schadeloosstelling. GerechtshofArnhem 11 oktober 2011, UN3T7633 (tekortkoming, ontbinding, ontruiming) De verhuurder vordeit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op gr ond van ernstig tekortschieten van de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen, bestaande mt het gedurende vele jai-en niet gebruiken van het gehuurde. De kantom-echter heeft deze vorderingen toegewezen. Het hof oordeeh dat de huurder zich, door zonder medeweten van de verhuurder het gehumde jar enlang ongebruikt te laten, niet als goed huurder heeft gedragen en daai-mee tekort is geschoten in zijn verplichtingen jegens de verhuurder. Het vonnis van de kantom-echter wordt beki-achtigd. GerechtshofArnhem 11 oktober 2011 niet gepubliceerd (gebrekenregeling, bodemvervuiling) Bij het ver-wij deren van de oude en het aanbrengen van de nieuwe riolering is vervuiling aangeüoffen. Deze vervuiling is zodanig dat de werkzaamheden pas voltooid konden worden na sanering van de grond. Naai- het oordeel van het hof dient dh beschouwd te worden als een gebrek aan het gehuurde. De verhumder is derhalve, behoudens een andere afspraak, aansprakelijk voor de kosten die zijn gemoeid met de sanering van de grondi-einiging. Weliswaar- zijn pai-tijen overeengekomen dat de riolering door de huurder zou worden vervangen, maar daai-uh kan niet de gevolgtrek-


king worden gemaaict dat het gebrek ook voor rekenmg van de huurder zou komen. Nu de verhuurder zich op het standpunt stelde niet gehouden te zijn de sanering ter hand te nemen en dit ook aan de humder kenbaai- heeft gemaakt, was hij naai- het oordeel van het hof in verzuim en kon de huurder op gr-ond van art. 7:206 lid 3 BW de met de sanering gemoeide kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen. GerechtshofArnhem, nevenzittingsplaats Leeuwarden 8 november 2011, UNBU3588 (tekortkoming, ontbinding, ontruiming, bestemming) De verhuurder vordeit (onder meer) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Het hof oordeeh dat de huurovereenkomst niet toestaat om het winkelgedeelte van het gehum-de voor het publiek te splitsen in een baldcerijgedeelte voor Hollandse bakkerijproducten en een gedeelte voor Turkse producten. Immers, het gehuurde diende als geheel de bestemming Hollandse balckerij te hebben. Het feh dat het de huurder vrijstond om bepaalde Turkse producten vanuh een apar te counter te verkopen, betekent nog niet dat liet hem ook vrijstond deze producten vanuit een afgescheiden gedeelte van het gehumde te verkopen. De huurder is derhalve tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichting het gehuurde volledig te gebruiken conform de contractuele bestemmmg. Wanneer een dergelijke vooitdmende verplichting gedurende enige tijd wordt geschonden, is nakoming ervan omnogelijk geworden, zodat op grond van art. 6:265 lid 2 BW ontbinding mogelijk is zonder verzuim. Een ingebrekestelling was dan ook niet noodzakelijk. Er is geen sprake van een tekortkoming die vanwege haar bijzondere aai-d of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaaidigt. GerechtshofArnhem 15 november 2011, UNBU3964 (telcortkoming, ontbinding, ontruiming, huurprijsvermindering) De verhuurder heeft ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en ontmiming van het gehuurde op grond van een humachterstand. Deze vordering is in eerste aanleg toegewezen. Het hof oordeelt dat, indien de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daai aan evem-edige vermindering van de huurprijs wenst, hij daaitoe een vordering bij de rechter dient in te stellen. Nu de huurder in zijn reconventionele vordering tot humprijsvermindering niet-ontvankelijk is verklaar-d (de humder had zijn eis niet direct bij antwoord ingesteld) en het voimis in zoverre zal worden beki-achtigd, ontbreekt een zodanige vordering tot huurprijsvérmindering. Daaiop kan de huurder dus geen opschorthig baseren. Het vonnis in eerste aanleg wordt bekiachtigd. Gerechtshof 's-Gravenhage 13 oktober 2009, NJ2011, 547 (contractsovername, faiUissement, beëindiging) De verhuurder verhumt het gehumde aan een publieki-echtelijke rechtspersoon. Het gehumde werd gebruikt door het reintegratiebedrijf van de hum-der. Ingevolge de zogenoemde 'Kliq-wet' is dh reïntegratiebedrijf verzelfstandigd. Het vermogen van de huurder, voor zover betrekking hebbend op reïntegratiediensten, is overgegaan onder algemene titel op een derde. Als gevolg hiervan zijn ook de rechten en plichten voortvloeiende uh de huurovereenkomst op deze derde overgegaan. Deze derde is failliet verklaard en de cm ator


57

Jurisprudentiecrferzichl

heeft vei volgens de huurovereenkoinst opgezegd op grond van ait. 39 Fw. De verhuurder steh dat de Staat door het reïntegratiebedrijf te privatiseren een om'echtmatige daad jegens hem heeft gepleegd en vordert een verklaring voor recht dat de Staat om-echtmatig jegens hem heett gehandeld, alsmede dat de Staat aansprakelijk is voor de dientengevolge door de verhuurder geleden schade, nader op te maken bij staat. De rechtbank heett de vorderingen afgewezen. Het hof oordeelt dat de grieven van de humder falen en dat het vonnis van de rechtbanlc moet worden bekrachtigd. Gerechtshof 's-Gravenhage 1 maart 2011, WR 2011, 123 (beëindiging, opzegging, redelijldieid en billijldieid) De verhuurder heeft de humovereenlcomst opgezegd en de ontruiming van het gehuurde aangezegd. De huurder vordert (onder meer) een verklaring voor recht dat de opzegging nietig is c.q. in sü'ijd is met de huurovereenkomst, dan wel in sti'ijd is met de redelijkheid en billijkheid. Het hof oordeeh in de eerste piaats dat in dit geval sprake is van de huur van een ongebouwde omoerende zaak. Op grond van ai-t. 7:228 BW eindigt een voor onbepaalde tijd aangegane humvan een ongebouwde onroerende zaak door opzegging tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van ten minste een maand. Opzegging van de onderhavige huurovereenkomst is derhalve mogelijk en een belangenafweging is in dat kader niet vereist. Dat neemt echter niet weg dat paitijen zich jegens elkaar dienen te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dit kan met zich brengen dat een tussen hen geldende regel buiten toepassing dient te blijven, voor zover deze in de gegeven omstandigheden naai- maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaar zou zijn. Naar het oordeel van het hof doet een dergelijke simatie zich in casu voor. Gelet op enerzijds het grote belang van de huurder om zo lang mogelijk van het gehumde gebruik te kurmen blijven maken en anderzijds, gelet op het stadium van de plaimen, het ontbreken van een belang van de verhuui'der bij onü'uiming van het gehum'de op korte termijn, acht het hof de opzegging van de hum' en aanzegging van de ontruiming naai' maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar-. Gerechtshof 's-Gravenhage 19 juh 2011, WR2011, 116 (beëindiging, opzegging, dringend eigen gebruik) De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beëindiging van de humovereenkomst niet mogelijk is. De verhumder vordert dat de kantonrechter een tijdstip zal vaststellen waarop de hum-overeenkomst zal eindigen en, bij wijze van voorlopige voorziening ex art. 223 Rv, de ontruiming van het gehuurde. In eerste aanleg zijn de vorderingen van de verhumder toegewezen. Het hof bekr-achtigt het vonnis van de kantomechter. Gerechtshof 's-Gravenhage 16 augustus 2011, PRG 2011, 258 (tekortkoming, ontbinding, huuraeliterstand) De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruimmg van het gehuurde en betaling van de achterstallige huurpermingen. De kantomechter heeft het betalingsgedrag van de huurder aangemerkt als een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaai'digt. In hoger beroep steh de huurder zich op het standpunt dat in dh geval de tekortkommg van geringe betekenis is en derhalve de ontbinding van de hum'overeenkomst niet

58

rechtvaai'digt. Dit beroep gaat evenwel niet op. Het gedurende lange tijd structureel te laat betalen van de huurpenningen en de ten tijde van de inleidende dagvaai'ding bestaande achterstand van twee maanden, zijn tekortkomingen die niet van zodanige geringe betekenis geacht kunnen worden dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Het inlopen van een huurachterstand in de loop van een procedure ontneemt aan het niet-tijdig betalen van de huurtermijnen niet het karakter van tekortkoming. Gerechtshof's-Gravenhage 11 oktober 2011, LJNBU3329 (kwalificatie) De verhuurder vordert in kort geding ontruimmg van een bedrijfswoning. De voorzieningemechter oordeelt in eerste aanleg dat niet gesteld of gebleken is dat gedaagde een huurovereenkomst of een andere overeenkomst heeft gesloten ten aanzien van de bedrijfswoning, zodat de vordering wordt toegewezen. De gedaagde komt tegen dh oordeel op en voert aan dat het gebruiksrecht ten aanzien van de bedrijfswoning voortvloeh mt het feit dat gedaagde na intrek in de bedrijfswoning flink aan salar'is heeft ingeleverd. Het hof oordeeh dat uh de stellingen van gedaagde geen huurovereenkomst vah te destilleren. De enkele omstandigheid dat gedaagde fors aan salaris heeft ingeleverd, is hiertoe onvoldoende. Er is immers geen enkele aanwijzing dat deze bedragen als tegenprestatie voor het gebruik van de bedrijfswoning waren bedoeld. Hier komt bij dat evenmin sprake is van bepaalbaarheid van de eventuele tegenprestatie in de zm van ait. 6:227 BW, Gedaagde kan zich dus niet beroepen op huurbeschei-ming. Gerechtshof 's-Gravenhage 18 oktober 2011, LJNBT9372 (kwalificatie, beëindiging, schadevergoeding) Eiseres vordert schadevergoeding wegens het ongegi-ond opzeggen van de tussen partijen bestaande overeenkomsten. Volgens het hof kan de overeenkomst met betrekking tot de twee kiosken worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst in de zin van ait. 7:290 BW. Dh betekent dat in beginsel een looptijd van vijfjaar geldt en gedaagde de huurovereenkomst nog niet had kunnen opzeggen. Voor wat betreft de overeenkomst ten aanzien van de catering vanuh de mobiele uitgiftepunten, overweegt het hof dat geen sprake is geweest van huur of van een overeenkomst van opdracht. In de gegeven omstandigheden vloeit uh de redelijkheid en biUijkheid voort dat bij de beëindigmg van de cateringsovereenkomst een opzegtermijn in acht had moeten wor-den genomen. Het hof overweegt dat een opzegtermijn van 18 maanden als een redelijke opzegtermijn heeft te gelden. Deze termijn wordt als grondslag gelegd aan de berekening van de schade die eiseres heeft geleden, doordat zij gedmende deze termijn geen snacks heeft kunnen kopen, vanwege de overdi'acht van de catering aan een derde. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechtei', in die zin dat de gedaagde gehouden is tot betaling van schadevergoeding. Gerechtshof 's-Gravenhage 25 oktober 2011, LJNBU3325 (onrechtmatige daad, hennep, energieleverancier) In de door humder gehuurde bedrijfsruimte worden restanten van een hennepkwekerij aangetroffen. Door Eneco is vastgesteld dat de daai' aanwezige elektriciteitsmeter was gemanipuleerd en dat onbemeten energie was afgenomen ten behoeve van de hennepkwekerij. Eneco meent dat


Nr. 1 januari/febmari 2012

Jurispriidentieoverziclil

de huurder uh hoofde van onrechtmatige daad aanspralceli]k is jegens haai- voor de schade voortvloeiende uh de manipulatie van de energiemeter en de onbemeten energieafhame. Het hof oordeelt dat de grondslag voor de vordering van Eneco niet in een contractuele aansprakelijkheid kan worden gevonden en dat voor aanspralcelijkheid uh omechtmatige daad in beginsel enige wetenschap bij de huurder vereist is omnent de hennepkwekerij en de daai-mee verbandhoudende manipulatie van de elektriciteitsmeter. De hum-der was hiermee niet bekend en hoefde daarmee ook niet bekend te zijn. De stelhng van Eneco dat op een verhuurder in zijn algemeenheid een zorgplicht jegens een energieleverancier rust en/of dat hij geregeld inspecties moet uhvoeren, vindt geen steun in het recht. Dh wordt niet anders door de stelling van Eneco dat het een feit van algemene bekendheid is dat bedrijfsloodsen regelmatig voor hennepteelt worden gebruikt. De omstandigheid dat het huurcontract tussen de verhuurder en de huurder onderhuur verbiedt, maakt dit evenmin anders. Eneco kan hier als derde niet de door haar- gestelde rechten aan ontlenen. Gerechtshof 's-Gravenhage 15 november 2011, UN BU4552 (tekortkoming, ontbinding, ontruiming, Imurprijsvermindering) De verhuurder vordeit ontbinding van de huurovereenkomst en onü-uiming van het gehuurde op gr-ond van tekortkomingen aan de zijde van de huurder. Het hof oordeeh dat gedmende langere tijd sprake is geweest van een substantiële huurachterstand. Dat deze achterstand was ingelopen ten tijde van het bestreden eindvormis, maakt deze tekortkoming niet ongedaan. Datzelfde geldt voor een eventuele na deze tekortkoming ontstane nieuwe verrekeningsgr-ond voortvloeiende uit de lekkage in het gehumde. Daarnaast is sprake van een tekortkoming aan de zijde van de huurder, nu de huurder werkzaamheden aan het gehuurde heeft verricht, zonder daar voor toestemming aan de verhuurder te vragen en zonder met de verhuurder te commimiceren over de door hem uh te voeren herstelwerkzaamheden. Het hof komt tot het oordeel dat de ontbindmg en ontruiming van het gehuurde terecht zijn toegewezen. Het hof acht evenwel een evenredige vermindering van de humprijs in verband met de lekkage op zijn plaats. Ook de vordering van de huurder tot vergoeding van de kosten van de deskundige komt, nu hiertegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd en gelet op ait. 6:96 lid 2 sub d BW, voor toewijzing in aanmerking. Gerechtshof 's-Gravenhage 15 november 2011, UN BU5066 (tekortkoming, ontbinding, ontruiming, overlast) De verhum-der vordeit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de gi-ond dat de hum-¬ der overlast veroorzaakt. De kantom-eehter wijst de vordering toe. Het hof is van oordeel dat de hum der ernstige overlast heeft veroorzaakt en daardoor tekort is geschoten in zijn verplichting jegens de verhuurder. Deze tekortkoming is niet zo gering van aai-d of betekenis dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Het hof bekr achtigt het voimis van de kantonrechter. Gerechtshof 's-Gravenhage 1 december 2011, UNBU7183 (tekortkoming, ontbinding) De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehumde, alsmede betaling van de achterstallige hum-. De kantomechter heefl de hum-over-


eenkomst ontbonden, de huuider veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van de huurachterstand. Het hof bekrachtigt het vormis van de kantom-eehter. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 11 oktober 2011, UN BT7654 (tekortkoming, afgebroken onderhandelingen) De 'huurder' en de 'verhuurder' hebben onderhandeld over de totstandkoming van een huurovereenkomst. De verhuurder heeft deze onderhandelingen afgebroken. De huurder vordeit een verklaring voor recht dat de verhum-der jegens hem om-echtmatig heeft gehandeld en betaling van een schadevergoeding. De rechtbanlc heeft de vorderingen afgewezen. Het hof oordeeh dat het de verhuurder in beginsel vrijstond de onderhandelingen afte breken, tenzij dat onder de gegeven omstandigheden onaanvaai-dbaar- zou zijn. Het hof meent dat die uitzondering zich niet voordoet. Bovendien oordeelt het hof dat partijen met betrekking tot de verschillende essentialia van een te sluiten huurovereenkomst geen overeenstemming hadden bereikt en er geen stukken voorhanden waren op basis waarvan binnen een redelijke termijn overeenstemming bereikt zou kunnen worden. Bij deze gang van zaken bestaat geen gr-ond voor een gerechtvaar-digd vertrouwen bij de huurder dat een huurovereenkomst tot stand zou komen. De vorderingen van de huurder komen niet voor toewijzing in aanmerkmg. Het vonnis waai van beroep wordt bekiachtigd. Gerechtsiiof 's-Hertogenbosch 1 november 2011, UN BU3194 (beëindiging, opzegging, dringend eigen gebruik wachttermijn) De verhuurder heefl de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De huurder heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. De verhum-der heeft vervolgens vaststelling van het tijdstip waai-op de humovereenkomst zal eindigen en vaststelling van het tijdstip van de onüuiming van het gehumde gevorderd, alsmede veroordeling van de humder om het gehuurde voor of op het vastgestelde ontruimingstijdstip te verlaten en te ontruimen. De huurder meent dat het de. verhuurder niet is toegestaan de hum- te beëindigen wegens dringend eigen gebruik, omdat de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schr-iflelijk ter kermis is gesteld van de hum-der. Volgens de huurder is hij hiervan nimmer in keimis gesteld. Daarnaast heefl de hum-der betwist dat er sprake is van di-ingend eigen gebruik. De kantomechter heeft de vorderingen van de verhuurder afgewezen. Het hof komt tot de conclusie dat er voor alsnog van mt dient te worden gegaan dat er nog geen dr-ie jar en war en verstreken tussen de kennisgeving van de rechtsopvolging aan de hum-der en de opzegging van de humovereenkomst door de verhuurder, zodat de vorderingen van de verhumder reeds op die grond dienen te worden afgewezen. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 1 november 2011, UN BU3297 (tekortkoming, girale betaling) De humder is aan de verhuurder een bedr-ag verschuldigd. De verhuurder heeft betaling van dh openstaande bechag gevorderd. De kantom-echter heeft toereikend bewijs aanwezig geacht dat de huurder dit bedrag reeds aan de verhum-der heeft betaald. In hoger beroep staat de vraag centraal ofde humder het betreffende bedrag al dan niet reeds aan de verhumder heeft voldaan. De humder beroept zich op een girale betaling in de zin van art. 6:114 BW. Op grond van lid


59

Jurisprudenlieoverzicht

1 van art. 6:114 BW is een girale betaling pas voltooid door bijschrijving op de rekening van de schuldeiser. In de onderhavige zaak is de bankiekening van de verhuurder niet met het openstaande bedrag gecrediteerd. Het vonnis waarvan beroep kan derhalve niet m stand blijven. Het hof veroordeeh de huurder tot betaling van voormeld bedrag. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 1 november 2011, UN BU3306 (beëindiging, sluiting) De burgemeester heeft besloten het gehuurde op grond van ai-t. 174a Gemeentewet geheel te sluiten voor een bepaalde periode in verband met een geconstateerde verstoring van de openbare orde. De huurder heeft naar aanleiding daarvan het gehuurde verlaten. De verhuurder heeft de huurovereenkomst vervolgens op grond van art. 7:231 lid 2 BW met onmiddellijke ingang beëindigd. Het primaire besluit van de burgemeester tot sluhing van het gehuurde is uheindelijk ingetrokken. De huurder vordert terbeschilckingstelling van een passende woning. In eerste aanleg is de verhuurder veroordeeld een passende woning ter beschikking te stellen. Dit vonnis wordt in hoger beroep bekrachtigd. Gereclitshof 's-Hertogenbosch 1 november 2011, UN BU3354 (tekortkoming, ontbinding, ontruiming, huurachterstand) De verhuurder vordert betaling van de achterstallige huur, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantomechter heeft de vordering tot betaling van de achterstallige huur toegewezen, doch is van oordeel dat de omvang van de huurachterstand te gering is om toewijzmg van de vordering tot ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Het hof overweegt dat de rechter, indien een gedaagde niet in de procedure verschijnt, op grond van art 139 Rv de vordering van een eiser toewijst, tenzij deze hem onrechtmatig of ongegr-ond voorkomt. Dit artikel verplicht de rechter ambtshalve te toetsen of het gevorderde niet in strijd is met het objectieve recht en ofde aangevoerde gronden het gevorderde kunnen dragen. Volgens het hofstaat vast dat de hum-der is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De aangevoerde gronden kunnen de vorderingen van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot onti-uiming van het gehuurde dragen. Deze vorderingen zijn onrechtmatig noch ongegrond. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 8 november 2011, UN BU3913 (beëindiging) In geschil is de vraag ofde huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd of dat van de verhuurder kan worden verlangd de huurovereenkomst op te zeggen. Het hof constateert dat de huurovereenkomst niet rept over verlengingen, zodat moet worden aangenomen dat die ook niet zijn overeengekomen. De overeenkomst eindigt aldus op de voet van art. 7:228 lid 1 BW van rechtswege, zonder dat opzegging nodig is, met het verstrijken van de laatst geldende termijn. Het oordeel van de kantom-echter dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd en dat niet van de verhuurder kan worden verlangd de huurovereenkomst op te zeggen, is derhalve juist.

60

Gereclitshof 's-Hertogenbosch 15 november 2011, UN BU5265 (tekortkoming, ontbinding, ontruiming, hennep, bestemming) De verhuurder vordert ontbinding van de hum-overeenkomst en ontruiming van het gehuurde op de grond dat de humder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen door het gehuurde in strijd met de bestemming en zijn verphchtingen als goed huurder te gebruiken als hennepdrogerij. De kantomechter heeft de huurovereenkomst ontbonden met veroordeling van de huurder om het gehuurde te ontruimen. Het hof komt tot dezelfde conclusie. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 6 december 2011, UN BU6968 (tekortkoming, inboedel, scliadevergoeding) De verhuurder heett zonder toestemming van de huurder de sloten op de deuren van het gehumde verwisseld en hem daar-mee de toegang tot het gehum de belet. De inboedel in het gehuurde is verdwenen. De huurder vordert schadevergoedmg. De kantonrechter heeft de vordering van de huurder afgewezen. Het hof steh de huurder in de gelegenheid om te bewijzen dat hij beschilcte over een inboedel in het gehuurde, uit welke zaken de inboedel bestond, dat de inboedel ten tijde van de verwisseling van de sloten een bepaalde waar-de had en dat de verhum-der de inboedel heeft verwijderd of doen verwijderen. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 6 december 2011, UN BU7155 (beëindiging, opzegging, belangenafweging) De (hoofd)verhum-der verhuurt aan de (hoofdjhuurder een bedrijfsruimte als bedoeld m ait. 7:290 BW. Het gehum-de is bestemd om te worden gebruikt als horecauhnte met bedrijfswoning. De (hoofd)huui-der heeft het pand onderverhuurd aan een onderhum-der die eén cafébedrijf in het gehuurde exploiteert. De (hoofd)verhumder heeft de huurovereenkomst opgezegd. De opzegging wordt gestoeld op de belangenafweging zoals bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW. Volgens de opzegging is het belang van de (hoofd)vei-huui-der er rnet name in gelegen dat hij tot verkoop in onverhuurde staat wenst over te gaan. De (hoofd)hum-der heeft de onderhum-overeenkomst met de onderhum-der vervolgens tegen dezelfde datum opgezegd. De (hoofdjverhuurder vorder-t bepaling van het moment waaï op de huurovereenkomst eindigt en ontruimmg van het gehumde. De (hpofd)hum-der meent dat de (hoofdjverhuurder aan zijn vorderingen andere redenenten giondslag legt dan hij in zijn opzeggingsbrief heeft genoemd. De werkelijke reden is volgens hem dat de (hoofd)verhuurder de (hoofd)huurder als hoofdhuurder wenst te ver-vangen door een andere brouwerij. De kantonrechter heeft de vordering van de (hoofd)verhum-der afgewezen. De kantomechter oordeeh dat de (hoofd)huurder een zwaai-wegend belang heeft bij handhaving van het café als verkooppunt van zijn bier en dat de belangen die de (hoofd) verhuurder stelt te hebben daar bij in het niet vallen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantom-echter. Gerechtshof Leeuwarden 11 oktober 2011, UNBT7469 (tekortkoming, ontbinding, ontruiming) De verhum-der vordert o.a. m kort geding ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehum-de. De kantonrechter heeft de vordering tot ontmiming toegewezen en de overige vorderingen afgewezen. Het hof oordeeh dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtmgen uh de hum-overeenkomst. Huurder betwist dat de



Jurispnidenlieoverzicht

verhuurder een spoedeisend belang heeft bij de vordermg en beroept zich op het 'tenzij' aan het slot van art. 6:265 lid 1 BW. Het beroep van de huurder op art. 6:265 lid 1 BW moet voorshands kansloos worden geacht. De gevorderde ontbinding betreft een voorziening die de rechtstoestanden tussen par-tijen vaststek en die naar haar aard niet voorlopig is. Het hof zal het vonnis van de kantomechter bekr achtigen. GerechtshofLeeuwarden 11 oktober 2011, UNBU1808 (kwalificatie, omvang gehuurde) De verhuurder vordeit veroordeling van de huurder om een sh-ook grond van sierbestrating en geel zand te ontdoen en te vooizien van teelaai-de. In hoger beroep staat de vraag centraal of de hum der feiten en omstandigheden heeft bewezen waaruit volgt dat de huurder op grond van de huurovereenkomst ook de strook grond mag gebruiken. Dat is het geval wanneer uk de door de humder bewezen feiten en omstandigheden volgt dat partijen zijn overeengekomen dat de strook grond tot het gehuurde behoort, dan wel dat de huurder er gerechtvaai-digd op mocht vertrouwen dat dit het geval was. Het hof laat de humder toe te bewijzen dat tijdens de bezichtiging van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is verklaar d dat de strook grond tot het gehuurde behoorde. GerechtshofLeeuwarden 25 oktober 2011, LJNBU1892 (telcortkoming, ontbinding, ontruiming, contractuele bestemming) De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de grond dat de huurder (onder meer) het gehuurde in strijd met de bestemming gebruikt. Het hof oordeeh dat het gebruik van het gehuurde in sn ijd is met de contractuele bestemming. Het hof acht het zinvol om een compaikie van paitijen te gelasten, voordat het hof de vraag beantwoordt of de verhuur-der wetenschap had van en heeft ingestemd met het van de contractuele bestemming afwijkende feitelijke gebruik. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan. GerechtsiiofLeeuwarden 1 november 2011, LJN BU2989 (liennep, onrechtmatige daad) De eigenaai- van het gehuurde meent dat de huurder om-echtmatig jegens hem heeft gehandeld doordat hennepteelt in het gehuurde heeft plaatsgevonden. De huurovereenlcomst tussen de huurder en de verhuurder, de zoon van de eigenaar, verbiedt het telen van hennep en bevat een gebod om zich te houden aan de voorschi-iften van de nutsbedrijven. Volgens het hofstaat vast dat m het gehum-de hennep is geteeld en dat de elektriciteitsaansluiting in het gehuurde is gewijzigd. Daar-mee is de huurder jegens de verhumder toerekenbaartekortgeschoten. Dh betekent echter nog niet zonder meer dat de huurder omechtmatig heeft gehandeld jegens de eigenaar- van het gehumde. In de contractuele verhouding tussen de huurder en de verhum-der is de eigenaar immers een derde. Warmeer de belangen van een derde echter zo nauw ben-okken zijn bij de behoorlijke uitvoering van een overeenkomst dat de derde schade of ander nadeel kan lijden als een paitij bij die overeenkomst in die uitvoering tekortschiet, kunnen de normen van wat in het maatschappelijk verkeer betaamt meebrengen dat die paitij ook deze belangen dient te ontzien en dat schending van zijn verplichtingen uk de overeenkomst door deze paitij ook onzorgvuldig is jegens


de derde. Naar het oordeel van het hof is daai-van in dit geval sprake. Gerechtshof Leeuwarden 22 november 2011, UN BU5490 (gebrekenregeling, herstel) De hum-der vordert (o.a.) een verklai-ing voor recht dat het ontbreken van een achteruitgang bij het gehuurde een gebrek is. Het hof oordeelt, dat in de situatie waarin bij het aangaan van de humovereenkpmst sprake was van een achteruitgang, de huurder mocht verwachten dat de achteruitgang tot het gehum de behoorde. Het niet meer kunnen beschikken over een achteruitgang is een gebrek. Daaraan doet niet af dat het gebruik niet uitdrukkelijk in de hum-prijs is verdisconteerd. Ook aspecten die niet uitdi ulckelijk in de huurprijs zijn betrolcken, kunnen op het genot van het gehuurde van invloed zijn. Voor opheffing van het gebrek is de medewerking van derden noodzakelijk, zodat de verhuurder het opheffen van het gebrek niet in eigen hand heeft. Volgens het hof is het omnogelijk om het gebrek te verhelpen op een wijze waarbij de medewerking van een derde noodzakelijk is. Naar- het oordeel van het hof is het verhelpen van het gebrek door aankoop van de woning van de derde echter niet onmogelijk. Gebleken'is dat de derde aangegeven heeft niet prettig te wonen en van mening is dat zijn woongenot ernstig is aangetast door het conflict met de huurder. Het is dan ook niet onwaai-schijnlijk dat de derde bereid is zijn woning te verkopen wanneer hem een aannemelijk bod wordt gedaan. De vraag die resteert, is ofvan de verhuurder redelijkerwijs gevergd kan worden de woning van de derde aan te kopen, om zo het gebrek te herstellen. Het hof beantwoord die vraag bevestigend. Het hof heeft op dk punt behoefte aan nadere informatie en verwijst de zaak naar de rol voor een nadere akte aan de zijde van de verhuurder. Gerechtshof Leeuwarden 6 december 2011, UNBU6819 (tekortkoming, bestemming, ontbinding) De verhuurder verhuurt aan de huurder een ruimte met als bestemming een sociaal cultureel centrum voor bruiloften, begrafenissen en/of kerkelijke, toeristische activiteiten. Het is de huurder niet toegestaan zonder toestemming van de verhuur-der een andere bestemming aan het gehumde te geven. De verhumder vordeit ontbinding van de humovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de grond dat de humder (onder meer) het gehuurde in strijd met de bestemming gebruikt door er eèn Spaans-Portugees restamant in te exploiteren. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen. Het hof oordeelt dat het gebruik van het gehuurde niet is te beschouwen als gebruik als sociaal cultureel centrum voor bruiloften, begi-afenissen en/ of kerkelijke toeristische activiteiten. Om de vraag te kunnen beantwoorden ofde huurder de wetenschap en de instemmuig van de verhuurder met het van de contractuele bestemming afwijkende feitelijke gebruik heeft bewezen, gelast het hof eerst een compar itie van partijen. Gerechtshof Leeuwarden 6 december 2011, LJNBU6984 (tekortkoming, ontbinding) De verhuurder vordert ontbindmg van de huurovereenkomst, ontmiming van het gehuurde, alsmede betaling van de achterstallige huur. De kantom-eehter heeft alleen de vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen toegewezen. Tegen de afwijzing door de kantomechter van de vorderingen tot ontbinding en ontmiming heeft de verhum-


61

Jurispnidentieoverzicht

der grieven gericlit. Het liof stelt voorop dat iedere tekoitkoming in de nakoming van een verbintenis uit een wederkerige overeenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit geldt echter niet warmeer de tekortkoming door haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet kan rechtvaardigen. Van een huurachterstand van drie maanden, waarvan in dit geval derhalve sprake is, kan niet worden gezegd dat een dergelijke tekortkoming de ontbinding van de hum'overeenkomst niet kan rechtvaardigen. Temeer niet, nu de huurder de huur bij herhaling veel te laat betaalde. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot onti'uiming van het gehuurde zullen daai'om worden toegewezen. Rechtbank Voorzieningenrecliter Reciitbanic Allanaar 11 augustus 2011, PRG 2011, 256 (overlast, ontruiming) Een woningbouwvereniging vordert dat een patiënt wordt veroordeeld tot ontruiming van een door een zorginstelling aan de patiënt in gebruik gegeven woning. De woningbouwvereniging legt aan haai' vordering ten grondslag dat de patiënt om'echtmatig handeh door onaanvaardbaar gedrag te vertonen bij de bewoning van genoernde woning. Het spoedeisend belang van de woningbouwvereniging is erin gelegen dat zij er belang bij heeft dat er op korte termijn duidelijkheid ontstaat over de vraag of de patiënt in de woning gehandhaafd moet worden ofniet. De woningbouwvereniging is gehouden alle huurders een ongestoord woongenot te verschaffen, temijl duidelijk is dat de bestaande situatie voor een groot aantal van de andere bewoners inmiddels niet langer aanvaai'dbaai' is. De voorzieningemechter wijst de vordering van de wonmgbouwvereniging toe. Rechtbanlc Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 28 maart 2011, WR2011, 107 (renovatie, vergoeding) Het gehum'de maakt deel uh van een complex dat wordt gerenoveerd. De vei'huurder heeft ten behoeve van het complex een renovatieplan ontwikkeld. Meer dan 70% van de hum'ders ging akkoord met het renovatievoorstel. De hum'der vordeit van de verhuurder een verhuiskostenvergoeding. De kantom echter oordeelt dat een professionele verhuurder, zoals de verhuurder, geacht moet worden te kunnen beoordelen of bepaalde renovatiewerkzaamheden redelijkerwijs kunnen worden uitgevoerd zonder dat als gevolg daai'van verhuizing noodzakelijk is. Of in het onderhavige geval een verhuizing noodzakelijk was, moet nog worden beoordeeld. Een onjuiste inschatting door de verhuurder van de noodzaak tot verhuizing, zal hij niet aan de huurder kunnen tegenwerpen. Evenmin komt de verhuurder in dh geval een beroep op dwaling toe. Gelet op het voorgaande behooit een eventuele dwaling ten aanzien van de noodzaak van een verhuizing voor rekening van de verhum'der te blijven. De kantom'echter meent dat de huurder aanspraak heeft op de vergoeding. RechtbankAmsterdam, sector kanton, locatie Hilversum, 4 mei 2011, PRG 2011, 292 (tekortkoming, brand hennep, schadevergoeding) In het gehumde breekt brand uh die is veroorzaakt doordat in de meterkast van het gehuurde een illegale aftapping van de stroomvoorziening was gemaakt ten behoeve van een hennepkwekerij. Door die brand is grote schade aan het gehum'de toegebracht en heeft de humder zijn restaurant niet 62

kunnen exploiteren. De vraag is wie de schade dient te vergoeden. De kantonrechter oordeeh dat de huui'der zich niet als een goed huurder heeft gedragen door onvoldoende toezicht uit te oefenen op de onderhumder die de illegale aftapping heeft gerealiseerd. Deze tekortkoming rechtvaai'digt ontbinding van de huurovereenkomst. De kantomechter verklaart voor recht dat de huurder aansprakelijk is voor de betaling van de door de brand in het gehuurde aangerichte schade. Voorzieningenrechter RechtbankAmsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 10 mei 2011, PRG 2011, 293 (tekortkoming, ontbinding, overlast) De verhumder vordert ontruiming vah het gehuui'de op de grond dat de zoon van de huurder overlast met een structureel karakter veroorzaakt waardoor de huurder tekortschiet in zijn verplichting als hum'der. De contrachiele verplichting dat derden die zich in het gehuurde bevinden geen overlast veroorzaken en de wettelijke verplichting in ait. 7:219 BW dat de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is voor schade, toegebracht aan het gehuui'de door derden die met goedvinden van de huurder het gehumde en gemeenschappelijke ruimtes gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuui'de bevinden, brengen niet mee dat een voi'dering tot ontbinding in een bodemprocedme reeds toewijsbaai' is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebmiken of zich daai op bevinden, gedragingen hebben verricht die, als zij zouden zijn verricht door de huurdei', in strijd zouden zijn met diens veiplichtmg zich als een goed huurder te gedr agen en bovendien voldoende ernstig zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is ofde hum'der, in het licht van die gedragingen, zelf tekort is geschoten. Hierbij dient de kantom'echter rekening te houden met alle omstandigheden vanhet geval. Hoewel het niet eenvoudig is van ouders te verlangen hun hulpbehoevende zoon te weren, mag dat in dh geval van de huurder, als huurder van een woonzorgcomplex waar ook een kwetsbai'e gi'oep huurders woonachtig is, worden verlangd. Doordat de huurder dit nalaat, is naai' het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter van een zodanige tekortkoming aan de zijde van de huui'der sprake, dat naai' verwachting de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, zodat vooruhlopend daai op de onti'uiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Voorzieningenrechter RechtbankAmsterdam 28 juni 2011, NJF 2011, 436 (kraken, strafrechtelijke ontruiming) Krakers vorderen de Staat te verbieden op strafi'echtelijke gronden tot onüuiming van een pand over te gaan. De voorzieningemechter oordeeh dat het aan de krakers is om te stellen en voldoende aannemelijk te maken dat hun belang in het onderhavige geval zwaai'der moet wegen dan het reguliere belang van de Staat om aan een süafbai'e toestand een einde te maken. Slechts indien sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden aan de zijde van de kr-akers, vah te rechtvaai-digen dat de beschenning van het huisrecht van de ki-akers dient te prevaleren boven de bescherming van het eigendom van de eigenaar. De krakers hebben geen persoonlijke omstandigheden aangevoerd. Dh heeft tot gevolg dat met betrekking tot het huisrecht van de kr akers geen andere omstandigheden aannemelijk zijn geworden dan die welke de wetgever reeds bij de afweging m abstrac-



Jurisprtidentieoverziclit

to in aamneiking lieeft genomen, zodat afwijking van de uitkomst van die belangenafweging in het onderhavige geval niet te rechtvaai'digen valt. De dooi de ki'akers gevraagde voorziening wordt geweigerd. Voorzieningenrechter RechtbankAmsterdam 13 oktober 2011, LJNBT8842 (kraken, strafrechtelijke ontruiming) Kr akers vorderen de Staat te verbieden om op strafi'echtelijke gi'onden tot ontruiming van enkele panden over te gaan. De voorzieningemechter oordeelt dat de aangekondigde strafrechtelijke ontruiming naar- voorlopig oordeel de proportionaliteitstoets kan doorstaan. De vordering van de ki-akers zal daarom worden afgewezen. RechtbankAmsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 17 oktober 2011, UNBT8386 (gebrekenregeling herstel, iiuurprijsvermiridering) De huurder vordert herstel van een gebrek en verlaging van de huurprijs. Tussen partijen is in geschil ofde omstandigheid dat de koelinstallatie van het gehuurde een zodanige capaciteit heeft dat deze de binnentemperatuur kan verlagen met één a twee graden, moet worden aangemerkt als een gebrek. Daarbij is van belang dat het gehuurde is aan te merken als een huurwoning in een duurder maiktsegment dan de gemiddelde hum woning. Gelet op de humprijs mag een huurder het nodige wooncomfort verwachten. Dat het gehuurde voldoet aan de daai'voor geldende overheidsregels en richtlijnen, betekent niet dat het huurgenot daai'van voldoet aan hetgeen een huurder van een dergelijke woning mag verwachten. Naar het oordeel van de kantomechter is hier sprake van een gebrek. Dat betekent dat de humder in beginsel aanspraak heeft op opheffing van het gebrek. Gelet op de aard van het gebrek zal dh voortdm-end aanwezig zijn geweest, zodat het feh dat de humder niet voordurend heeft geklaagd niet relevant is. Pai'tijen worden in de gelegenheid gesteld om zich door middel van een akte uh te laten over de berekening en specificatie van de hum'prijsverlaging. RechtbankAmsterdam. sector kanton, locatie Amsterdam, 20 oktober 2011, UNBU1946 (beëindiging, dringend eigen gebruik) De verhuui'der vordert vaststelling van het tijdstip waar op de huurovereenkomst eindigt en ontruiming van het gehum'de. De verhuui'der meent dat hij het gehuui'de dringend nodig heeft voor eigen gebruik, nu het pand urgent renovatie behoeft. De kantomechter komt tot het oordeel dat thans niet kan worden geoordeeld dat de verhumder het gehuurde dr-ingend nodig heeft voor eigen gebruik. De vordering wordt afgewezen. Voorzieningenrechter RechtbankAmsterdam 24 november 2011. UNBU5692 (tekortkoming, overlast, ontruiming) De verhuurder vordert onü-uiming van het gehum-de, omdat de hum-der zich niet als goed huurder in de zin van art. 7:213 BW gedi-aagt. De voorzieningem-echter oordeelt dat een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar is, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De vraag naai' het spoedeisend belang dient te worden beoordeeld naar- de toestand ten tijde van het vonnis. Naar- het oordeel van de voorzieningemechter is voldoende aannemelijk dat de huurder zijn verplichtingen niet is nage-

Nr 1 januari/febmari 2012

komen. Iedere tekortkoming geeft de wedeipartij in beginsel de bevoegdheid om de overeenicomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. De omstandigheid dat deze tekortkoming anderhalf tot eenjaai' geleden heeft plaatsgevonden en de verhumder naar aanleidmg daar van niet direct een vordering tot onüuiming heeft ingesteld, maakt niet dat liij dat reeht heeft ver'werkt dan wel dat hij geen belang heeft bij zijn vordering. De voorzieningemechter meent dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter op grond van overlast een voi'dering tot ontruiming zal toewijzen. Reciitbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 6 december 2011, niet gepubliceerd (goedkeuring afwijkende bedingen) De verhuurder en de huurder hebben de kantomechter gezamenlijk verzocht enkele afwijkende bedingen goed te keuren. De kantom'echter oordeeh in de eerste plaats dat geen goedkeuring kan worden verleend voor zover een beding de strekking heeft de huurovereenkomst buiten rechte te doen eindigen wegens een tekortkommg van de hum'der, omdat dh in strijd zou zijn met de aard en de strekking van ait. 7:231 lid 1 en lid 3 BW. Het bereik van dit aitikel is niet beperkt tot gevallen van toerekenbare tekortkomingen. Vooits oordeelt de kantom echter dat zijn bevoegdheid tot het verlenen van goedkeuring beperkt is tot de bedingen in afd. 6 van titel 7.4. Ai't. 7:231 BW maakt geen deel uh van die afdeling, zodat de kantom'echter niet bevoegd is om afwijkingen van die bepalingen goed te kern en. Vervolgens oordeeh de kantomechter dat een verklai'ing van paitijen niet als zodanig kan worden goed- of afgekem'd en dat de overige bedingen in beginsel voor goedkeuring in aanmerking kunnen komen. Alvorens definitief te beslissen, stelt de kantom'echter partijen in de gelegenheid om hun verzoek aan te passen en/of om een mondelinge behandeling te verzoeken, dan wel om een definitieve beslissing te verzoeken. Rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen, 20 oktober 2011, UNBU4747 (kwalificatie) De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd. De huurder verzoekt primair om hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek, omdat sprake is van bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW. Subsidiair verzoekt de huurder om de termijn waarbinnen ontruiming zal moeten plaatsvinden, te verlengen tot één jaar na de datum waaitegen rechtsgeldig de ontruiming is aangezegd. In de eerste plaats overweegt de kantomechter dat de tussen partijen gesloten overeenkomst als eeh huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd. Naai' het oordeel van de kantom'echter is voorts voldoende vast komen te staan dat sprake is van de verhuur van een gebouwde omoerende zaak. De kantomechter oordeelt tot slot dat een onbemand tankstation kan worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. De hum'der wordt niet-ontvankelijk verklaai'd in zijn verzoek. Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, 12 ohober 2011, UNBT8428 (tekortkoming, ontbinding, ontruiming) De verhuui'der vordeit ontbinding van de huurovereenkomst en onü'uiming van het gehuurde. De vordering van de verhumder is bij verstek toegewezen. In de verzetprocedme staat de vraag cenü aal in hoevene de hum-der tekort is geschoten in de nakoming van zijn veiplichüngen voortvloeiende uit de humovereenkomst en zich niet als een goed


63

Jwisprudentieoverzichi

huurder heeft gedragen. De kantonr-eehter overweegt dat goed hum-dersgedrag niet alleen getoond behoort te worden ten aanzien van het gehuurde, maar- ook dat de huurder in snijd met diens verplichting om zich als een goed huurder te gedragen, heeft gehandeld. Dit levert een tekor-tkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaai-digt. Het verstekvormis zal worden bekrachtigd. Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg, 12 oktober 2011, LJNBT8732 (gebrekenregeling, dwangsombesluit) De huurder vordert een financiële vergoeding in verband met het feh dat de verhuurder tekort zou zijn geschoten in zijn verplichting om de huurder het i-ustig huurgenot te verschaffen. Gelet op de met het bestemmingsplan strijdige en brandonveilige situatie heeft de huui-der zich genoodzaakt gezien de huurovereenkomst te beëindigen. Door de noodzakelijke verhuizing en herinrichting heeft de huurder aanzienlijke kosten moeten maken. Die kosten wenst hij vergoed te zien door de verlmurder. Naar het oordeel van de kantonrechter levert het dwangsombesluh van de gemeente geen. gebrek op. Op het moment van opzegging van de hum- door de huurder stond het besmm sbesluit nog niet onherroepelijk vast. Van een situatie waaiin het gebruik van het gehuurde werd verhinderd, waai door het huurgenot omnogelijk werd gemaakt, was op dat moment naai- het oordeel van de kantom-echter nog geen sprake. De vordering van de huurder moet reeds daai-om worden afgewezen. Daarnaast overweegt de kantom-echter dat de verhuurder, bij gebreke van een deugdelijk ingebrekestelling, in ieder geval niet in verzuim was. Ook om die reden moet de vordering van de hum der worden afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, 14 november 2011, LJNBU4229 (gebrekenregeling, herstel) De huurder vordert opheffing van gebreken aan het dak en de waterleiding. Ten aanzien van de waterleiding overweegt de kantom-echter dat, nog daai-gelaten de vraag of de verantwoordelijkheid voor het voorkomen van legionellabesmetting bemst op de verhuurder, de hum-der zijn stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd. De vordering süekkende tot herstel van de waterleiding dient derhalve te worden afgewezen. Voor wat beh eft het dak gaat de voorzieningem-echter er vooralsnog van uh dat er sprake is van een gebrek, hetgeen betekent dat de verhuurder in beginsel gehouden is het gebrek te verhelpen. Niet gesteld óf gebleken is dat herstel van dh gebrek aan het dak onmogelijk is. Evenmin levert het herstel van het dak een wanverhouding op tussen de daaimee gemoeide kosten en de waarde van het gehuurde. De gevraagde voorziening ter zake van het herstellen van het gebrek aan het dak wordt dientengevolge toegewezen. Voorzieningenrecliter Rechtbank Dordrecht 7 december 2011, LJNBU6972 (kraken) De eigenaai- van een pand vordert ontruiming van dh pand. De ki-aker doet een beroep op het huisrecht zoals dat onder rneer wordt beschermd door ai t. 8 EVRM. Dit beroep kan de kraker niet baten, nu dh artikel in beginsel slechts geldt in verhouding tot de overheid. De eigenaar treedt niet op namens de overheid, maar voor zichzelf. Het belang van de eigenaar- om snel tot verbouwing over te kunnen gaan, weegt 64

zwaarder dan het met eigenrichting afgedwongen huisrecht van de ki-aker. De vordering tot ontruiming zal worden toegewezen. Rechtbank 's-Gravenhage, sector kanion, locatie Leiden, 13 april 2011, PRG 2011, 268 (renovatie, tekortkoming, ontbinding, ontruiming, medewerking) Hum der hirurt van verhuurder een kiosk (bestemming: pizzeria) in een winkelcentrum sedert 1 januai-i 2007. Verhumder is eigenaai- van dat winkelcenti-um en heeft in 2008 besloten het grootste deel van het winkelcenhum te renoveren en een klein deel daar-van te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Daarbij zal ook het gehuurde worden gesloopt. Overleg tussen verhuurder en huurders heeft ertoe geleid dat alle huurders behalve de huurder van de pizzeria met de plannen van de verhuurder hebben ingestemd. Nadat huurder vier voorstellen van verhuurder heeft afgewezen, sclir-ijft verhuurder aan hum-der, dat verhuurder ontbinding van de huurovereenlcomst zal vorderen en zegt hij de huurovereenkomst op tegen 31 december 2011 met als giond dat huurder het gehuurde niet op een goede en deugdelijke wijze exploiteert en dat verhuurder het gehum-de persoonlijk in duurzaam gebmik wil nemen voor herontwikkeling/renovatie en het daartoe dringend nodig heeft. Vervolgens vordert verhuurder onder meer ontbinding van de hum-overeenkomst en veroordeling van hum der tot onh uiming. Verhum-der steh dat huurder in zijn eentje de herontwikkeiing van het winkelcentrum tegenhoudt en dat de andere winkeliers daai-van hinder en overlast ondervinden. Voorts beroept verhuurder zich erop dat humder ki-achtens de algemene voorwaai-den medewerking moet verlenen aan de renovatie. De kantomechter over-weegt, dat de renovatiebepaling in de algemene voorwaai-den in principe onredelijk bezwar-end is, omdat hum der rnoet meewerken zonder recht te hebben op vermmdering van de humprijs en op schadevergoeding. Omdat verhuurder aan huurder echter wel schadevergoeding heeft aangeboden, is de bepaling niet meer omedelijk bezwarend. Uit de wetsgeschiedenis blijlct dat huurder in beginsel niet gebonden is aan een redelijk bevonden voorstel, zodat de weigering van huurder geen toerekenbai e tekortkoming oplevert, die ontbinding van de humovereenkomst rechtvaaidigt. Volgt afwijzing. Rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, 17 november 2011 niet gepubliceerd (beëindiging, dringend eigen gebruik geschillenregeling) Tussen verhum-der en hum-der was een ar bitragebeding overeengekomen. Dh beding hield in dat alle geschillen, anders dan ter zake van de huurbetaling of geschillen van spoedeisend belang, in ai-bitrage diende te worden beslist. In deze zaak komt de vraag aan de orde of de opzegging wegens dringend eigen gebruik in aibitrage moest worden beoordeeld of dat uitsluitend de kantomechter bevoegd was. De kantomechter is van mening dat humzaken ook in ai-bitrage kunnen worden behandeld en verklaait zichzelf onbevoegd. Rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, 13 april 2011, WR2011, 103 (servicekosten) De huurder laat na de beheers- en servicekosten in verband met het schoonmaken en het vegen van het winkelcentrum en het pai-keerterreui te betalen. De verhuurder vordert betaling van deze kosten. De kantomechter meent dat de vordering van de verhuurder niet kan worden gebaseerd



Jurisprudentieovenichl

op de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. De door verhuurder te verzorgen leveringen en diensten zijn in art. 16.1 van de toepasselijke algemene bepalingen expliciet omschreven. Onder deze leveringen en diensten kan bezwaai-lijk een min of meer open norm worden verstaan in het kader waar van het de verhuurder vrij staat om eenzijdig invulling te geven aan wat de te verzorgen leveringen en diensten zijn. De kantom echter vindt mede steun voor dh oordeel m de algemene bepalingen waarin de kennelijke bedoeling van partijen tot uitdrukking wordt gebracht dat aan addhionele leveringen en diensten een afzonderlijke overeenkomst ten grondslag dient te liggen. De verhuurder kan de humder slechts met succes aanspreken, indien de vorderiirg is gebaseerd op een, de huurovereenkomst aanvullende, concrete afspraalc tussen partijen. Daarvan is in casu geen sprake. Rechtbanlc Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 17 november 2010, PRG 2011, 278 (tekortkoming, indexering) De verhuurder vordert veroordeling van de Imurder tot betaling van de achterstallige indexering te vermeerderen met de wettelijke rente. De verhuurder legt aan de vordering ten grondslag dat de huurprijs op grond van de liuurovereenkornst jaarlijks geïndexeerd wordt en dat de huurder heeft nagelaten om die indexering te betalen. De kantomechter oordeelt dat het uitgangspimt is dat de verhumder aanspraak kan maken op nakoming door de huurder van hetgeen partijen blijkens de huurovereenlcomst zijn overeengekomen, maai- dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomt geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naai- maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaar- is. De verhuurder heeft nagelaten de huurprijs gedurende 17 jaar- via indexerhrg te verhogen. Gelet daarop is de kantomechter van oordeel dat een beroep van de verhumder op de indexeringsregeling met terugwerkende ki-acht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaaidbaar is. De huurder mocht er redelijkerwijs van uitgaan dat de verhuurder geen aanspraak meer zou malcen op de indexering. De vordering tot betaling van de achterstallige indexeringen zal worden afgewezen. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 10 augustus 2011, PRG 2011, 279 (tekortkoming ontbinding, ontruiming, exploitatie, bestemming) De verhum der vordert primah- een verklai-ing voor recht dat de huurovereenkomst is beëindigd en subsidiair beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehum-de op de kortst mogelijke termijn. De kantom-echter is van oordeel dat partijen een hum-overeenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW hebben gesloten. Dat betekent dat er geen grondslag is voor de door de verhumder gestelde beëindiging van de huurovereenkomst van rechtswege. Ook de opzegging waarop de verhuurder zich beroept, houdt geen stand, alleen al omdat de verhuurder niet dejulste opzegtermijn in acht heeft genomen. De subsidiahe vordering van de verhuurder tot ontbinding van de humovereenkomst is gegrond op de stelling dat de hum-der tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting door het gehuurde te exploiteren zonder tijdig over dejulste vergunningen te beschikken en te gebruiken in strijd met de overeengekomen bestemming, alsmede door structureel de huur niet tijdig te betalen. Vaststaat dat de hum-der de explohatievergunningen inmiddels heeft verkr-egen, zodat van enige tekortko-


ming geen sprake meer is. Voorts is niet gebleken dat een eethuis in strijd is met de in de huurovereenkomst genoemde bestemming van woning met bedrijfsruimte. De in het verleden liggende wanbetaling kan Üians geen gerechtvaardige gr ondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst meer opleveren. Dit geldt te meer nu gesteld noch gebleken is dat de verhuurder in het verleden de huurder in rechte heeft aangesproken op zijn betalingsgedrag. De gevorderde onüuiming wordt afgewezen. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 20 oktober 2011, IJNBU3781 (kwalificatie, kikplicht, ontruimingsbescherming) De huurder verzoelct primair niet-ontvankelijkverklaring en subsidiair verlenging van de termijn waai-binnen ontruiming moet plaatsvinden. De huurder meent dat het gehumde bedrijfsruimte is als bedoeld in ait. 7:290 BW. Vaststaat dat het gehuurde volgens de scl-u-iftelijke hum-overeenkomst bestemd is om te worden gebruikt als sportschool en dat zich in het gehuurde een bar- bevindt waar Ideine versnaperingen,. sportkledlng en voedingssupplementen worden verkocht. Volgens de kantom-echter moet het gehuurde worden aangemerkt als 23 Oa-ruimte. De kantomechter ovei-weegt voorts dat het niet voldoen aan het bepaalde in ai t. 7:222 BW (de kikplicht van de huurder) in beginsel leidt tot de verplichting van de huurder de door zijn nalatigheid ontstane schade te vergoeden. De verhuurder is van mening dat de hum-¬ der zich, door het gebrek niet te melden, onbehoorlijk heeft gedragen als huurder en heeft daar-mee een beroep op ait 7:230a lid 4 BW gedaan. De kantomechter is van oordeel dat onvoldoende aarmemelijk is geworden dat de huurder het gebrek kende of behoorde te kennen. Het is in beginsel niet aan de huurder om in het gehuurde uitvoerig onderzoek te doen naar eventueel aanwezige gebreken die in het gewone dagelijks gebruik niet kenbaar zijn. Het is eerder aan de verhum-der om het gehum de periodiek te onderzoeken op eventueel achterstallig onderhoud of gebreken. De kantonrechter meent dat niet aaimemelijk is geworden dat de huurder zich zodanig onbehoorlijk heeft gedragen dat van de verhuurder niet gevergd kan worden dat de huurder nog langer gebruik van het gehuurde maakt. Het door de verhuurder gestelde belang bij ontruimmg is niet aannemelijk geworden. De huurder heeft daarentegen groot belang bij voortzetting van het gebruik. Het subsidiaire verzoek van de huurder wordt dan ook toegewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Haai jem, sector kanton, locatie Haarlem, 27 oktober 2011,,LJNBU3787 (eigendomsoverdracht, economisch eigenaar) De verhuurder vordert onü-uimmg van het gehuurde en betahng van de achterstallige huurpennmgen. De voorzieningemechter oordeeh dat de enkele economische overdracht niet voldoende is om het verhum-derschap op de economisch eigenaar te laten overgaan op grond van ait. 7:226 BW. Nu gesteld noch gebleken is dat de jmidisch eigenaar zijn rechtsverhouding tot de huurder op de economisch eigenaar heeft overgedragen op de wijze zoals bepaald in art. 6:159 BW of door middel van een overeenkomst van cessie zoals voorgeschr-even in ait. 3:94 BW, kan de stelling van de economisch eigenaar dat het verhuurderschap van de bedrijfsruhnte op hem is overgegaan, geen stand houden. De omstandigheid dat in een andere overeenkomst, opgesteld in verband met de ontdekkmg door de polhie van een heimep-


65

Jurispiudenüeoverzicht

plantage in het gehuui de en dienend tot vastlegging van het recht van de economisch eigenaar om het gehuurde te controleren op het overeengekomen gebruik, maakt dh niet anders. Vooralsnog is niet aarmemelijk dat de economisch eigenaar in een eventuele bodemprocedme enig vorderingsrecht als verhuurder jegens de huurder geldend kan maken, nu hij niet als verhuui der kan worden aangemerkt. De door de economisch eigenaai- verzochte voorlopige voorzieningen worden geweigerd. Voorzienmgenrechter Rechtbank Haarlem 17 november 20]], LJNBU5255 (tekortkoming, ontruiming) De verhuurder vordert ontruiming van het gehuurde. Volgens de -verhuurder is de huurder tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Zo lieeft hij, althans degenen die namens hem in het gehuurde verbleven, in het gehuurde een hennepplantage opgezet, een huurachterstand laten ontstaan en zonder toestemming het gehuurde onderverhuurd, althans in gebruik gegeven aan derden. Volgens de voorzieningem-echter dient een afweging plaats te vinden van alle betrokken belangen en zal een onverwijlde ontruiming in kor-f geding slechts gerechtvaardigd zijn indien zich bijzondere omstandigheden voordoen die zo zwaai-wegend zijn dat in redelijkheid niet van de verhuurder gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedme afwacht. Naar het oordeel van de voorzieningem-echter doet die situatie zich hier niet voor. Er is geen schade aan het gehumde toegebracht en er is geen sprake geweest van het illegaal afnemen van sti-oom. De huurachterstand van de huurder is zeer beperkt. Bovendien vah niet uh te sluiten dat de hum-der niet van het bestaan van de hennepplantage heeft geweten. Vooralsnog is onvoldoende zeker dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurder zich niet als een goed humder heeft gedr agen en de hum-overeenkomst moet wor-den ontbonden. De gevraagde voorziening wordt geweigerd. Rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, 30Juni 20]], WR 2011, 125 (tekortkoming, ontbinding, ontruiming, derdenverzet) De verhuurder en de huurder hebben een procedure gevoerd die heeft geleid tot een vonnis waai-in de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van de achterstallige hum-permingen zijn toegewezen. De feitelijke gebruiker van het gehuurde is niet als partij betrokken geweest bij deze procedure. De feitelijke gebruiker vordert thans in de hoofdzaak in het kader van het derdenverzet ex ait. 377 Rv het vormis van de kantom-eehter te verbeteren voor zover de rechten van de feitelijke gebruiker daaibij zijn benadeeld, te weten het schi-appen van de ontbinding en de ontruiming van het gehuurde. In het incident vordeit hij op voet van ait. 379 Rv schorsing van de uitvoering van het door de kantom-echter gewezen vonnis totdat in de hoofdzaak is beslist op het derdenverzet. De kantom-echter oordeelt in de eerste plaats dat derden bevoegd zijn zich tegen een vonnis te verzetten dat hun rechten benadeeh. Daai-voor is in dh geval niet vereist dat vaststaat dat er een huurovereenkomst tussen paitijen bestaat. Voldoende aarmemelijk is dat de feitelijke gebniiker van het gehuurde mogelijk in zijn rechten wordt benadeeld door het vonnis. De kantomechter acht het voorshands voldoende aarmemelijk dat de feitelijke gebruiker door middel van contractsovername huurder is geworden. Er is om die reden

66

aanleiding om de uitvoering van het vonnis te schorsen totdat uitspraak is gedaan op het derdenverzet. Rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch, 1 december 2011, LJNBU6556 (tekortkoming, ontbinding, huurachterstand) De verhum der vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehum-de en betaling van de achterstallige huurpenningen. De kantomechter meent dat er sprake is van een tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen uh de huurovereenkomst, doch dat deze op dh moment niet meer ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontmiming van het gehum-de te rechtvaardigen. De vordering tot ontbinding en ontruiming wordt om die reden afgewezen. Rechtbank Leeuwardert, sector kanton, locatie Heerenveen, 24 augustus 2011, PRG 2011, 296 (gebrekenregeling huurprijsvermindering, feitelijke stoornis) De huurder vordert humprijsvermindering gedurende de periode dat de tegen de achterzijde van het gehuurde geplaatste keukencontainer, ten behoeve van de verbouwing van een hotel dat eigendom is van de verhuurder, niet is verwijderd. Volgens de huurder komt er door de container geen daglicht meer in het gehuurde en is er ook geen ventilatie en achteruitgang meer. Volgens de humder levert dh een gebrek op als bedoeld in art. 7:204 BW en dient de verhuurder dh gebrek te verhelpen. Zolang dat niet is gebeurd, meent de huurder recht te hebben op een huur¬ prijsvermindering, De kantonrechter is van oordeel dat er in dit geval geen sprake is van een gebrek. Het huurgenot van de huurder wordt niet beperkt doordat het gehum-de niet deugt, maar doordat een derde een container heeft geplaatst naast het gehuurde, waai-door de lichtinval wordt belemmerd. Dit levert een feitelijke stoornis op. Daarvoor is niet de verhumder aansprakelijk, maar de derde die de container daar- heeft geplaatst, dan wel degene die opdi-aeht heeft gegeven tot die plaatsing. Dat de verhuurder tevens eigenaar is van de grond waarop de container staat, maakt dit niet anders. De vordering van de huurder dient te worden afgewezen. Rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, 4 oktober 2011, PRG 2011, 280 (procespartij, bewindvoerder) De verhumder vordert van gedaagde, zijnde de bewindvoerder van de huurder, (o.a.) betaling van de huurachterstand, ontbinding van de hum-overeenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantom-echter constateert dat de verhuurder gedaagde heefl gedagvaai-d in zijn hoedanigheid van bewmdvoerder, doch niet de huurder. Op grond van de toepasselijke wetsbepalingen is de gedaagde als bewindvoerder ten opzichte van de verhuurder niet gehouden om in plaats van de huurder aan de verhuurder de hum- te voldoen. De bewindvoerder vertegenwoordigt weliswaar- de rechthebbende in en buiten rechte, maai- wordt daai-mee nog geen contractspartij van de verhuurder. De verhuurder wordt niet-ontvankelijk verklaai-d in zijn vordering, nu de verhum-der de huurder had moeten dagvaarden ter zake het niet betalen van de huur.



Jiirispnidenlieovei-zichl

Rechtbank Leeuwarden, seclor kanton, localie Leeuwarden, 25 oktober 20n, LJNBU2511 (tekortkoming, ontbinding, bestemming) De verhuuider vordeit ontbinding van de huurovereenlcomst in verband met de overlast die de humder veroorzaakt door in het gehuurde een kennel met een bedrijfsmatig kar alcter te voeren. De kantomeehter overweegt dat de huuider zich niet gedraagt zoals van een goed huurder verwacht mag worden, nu sprake is van vervuiling en een sterke hondengeur. Echter, het gehele complex maakt een onverzorgde en verpauperde indi ulc. Van een ontoelaatbare vervuiling kan dan ook niet gesproken worden. Evenmin kan de aanwezige hondengem- als ontoelaatbaar hebben te gelden c.q. als een onacceptabele hinder worden beschouwd, nu in het algemeen gebruikers van een gemeenschappelijke ruimte geconfronteerd worden met geuren die samenhangen met de leefw'ijzen van andere gebruikers. Ondanlcs het voorgaande acht de kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming wel toewijsbaar. Het is de kantom-echter geblelcen dat het gehuurde absoluut niet geschikt is voor het houden van meerdere honden, laat staan voor het houden van en handelen in jonge honden. Daainaast is het lastig, zo niet omnogelijk, om afspraken te maken met de huurder, terwijl dat juist bij het beoogde gebmik door de huurder van het gehuurde en de gemeenschappelijke ruimte wel noodzakelijk is. Het voorgaande brengt mee dat de humovereenkomst ontbonden moet worden. De kantom-echter gaat er daar bij van uh dat de verhuurder bereid is zich in sterke mate in te zetten voor de huurder bij het vinden van andere woomuimte. Op dh punt rust echter geen verplichting op de verhuurder. Rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, 8 november 2011, UNBU4994 (totstandkoming) De verhuurder vordert veroordeling van de huurder tot ondertekening en pai-afering van de huurovereenkomst alsmede nakoming van de huurovereenkomst. De verhum-der steh dat er een huurovereenkomst tussen hem en de humder tot stand is gekomen en dat de vertegenwoordiger van de huurder uitdrukkelijk gemachtigd was om de huurovereenkomst namens de huurder te sluiten. Voor zover de vertegenwoordiger niet uitdrukkelijk was gemachtigd, stelt de verhumder dat de schijn van volmachtverlening is gewekt en dat hij er gerechtvaai-digd op mocht veitrouwen dat de vertegenwoordiger de huurder vertegenwoordigde. De kantom-echter oordeelt dat de huurder aan de huurovereenkomst is gebonden en wijst de primane vordering af. Door de verhumder is onvoldoende gesteld welk belang hij thans heeft bij ondertekening en paiafering van de humovereenkomst. De vordering om de huurder te veroordelen om de huurovereenkomst na te komen kan wel worden toegewezen. Rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo, 10 augustus 2011, WR 2011, 124 (gebrekenregeling, herstel, toegang) Het gehuurde maakt deel uit van een winkelcentmm. Bij het aangaan van de huurovereenkomst bezat het winkelcentrum een hoofdingang en een zij-ingang. Na een verbouwing van het winkelcentrum, is de zij-ingang omgezet in een doorloopwinkel. De huui der vordert een verklaring voor recht dat de omstandigheid dat de verhum-der de zij-ingang van het winkelcentrum heeft veranderd in een doorloopwin¬ kel, een gebrek is in de zin van art. 7:204 BW. In dh concrete geval mag een huurder verwachten dat de verhuurder zorg

Nr. 1 Januari/februari 2012

draagt voor een representatief uiterlijk van een winlceleentrum. Ook mag een huurder verwachten dat zijn winkel goed bereikbaai' is voor het winkelend publiek. In dit concrete geval oordeelt de kantom-echter dat er geen sprake is van een gebrek, omdat het winkelend publiek nog steeds gebruik kan maken van de beüeffende ingang, nu deze slechts heeft plaatsgemaakt voor een doorloopwinkel. Voorts is deze ingang na de verbouwing qua uiterlijk niet wezenlijk veranderd. De kantomechter ovenveegt voorts dat er ten aanzien van de oude situatie een cosmetische verbetermg is opgetreden. Verder is de hoofdingang altijd de belangrijkste ingang geweest voor het winkelend publiek zodat de zij-ingang altijd een veel beperktere rol als ingang voor het winlcelend publiek heeft gehad. De vordering van de huurder wordt afgewezen. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 22 juli 2011, PRG 2011, 281 (ontruimingsbesclierming, verzoeksclirift) De vei'huurder heeft de hum'overeenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd. De huurder stuurt een brief aan de kantom-eehter waarin hij verlenging van de huurovereenkomst vraagt en verwijst naar de periode van ontruimingsbescherming. Hij kondigt aan het volledige verzoekschi'ift op zeer korte termijn toe te zenden. Vervolgens is ter griffie een aanvullend verzoekschr'ift ontvangen. Op grond van ai t. 278 Rv dient het verzoekschr ift onder meer te bevatten een duidelijke omschi-ijving van het verzoek en de gronden waaiop het berust. Uh de aanvankelijk ontvangen brief blijkt voldoende duidelijk wat het verzoek behelst, maar de gronden waar'op het verzoek berust, ontbreken. In beginsel voldoet het verzoek daarmee niet aan het bepaalde in art. 278 Rv. Desondanks neemt de kantom echter het verzoek in ontvangst. Nu de huurder zich niet heeft laten bijstaan door een juridisch geschoold gemachtigde, kan het feh dat het verzoek niet aan aUe eisen voldoet niet aan de huurder worden tegengeworpen. De eerste briefis binnen de wettelijke termijn mgediend. De kantom'echter laat de belangen van de verhuurder in dh geval zwaai-der wegen dan de belangen van de huurder. Het belang van de verhuurder om zijn onderneming te starten, moet zwaarder wegen dan het (eveneens zwaarwegende) belang van de huurder om zijn activiteiten te ontplooien, omdat vanaf de aanvang van de huur duidelijk is geweest dat er sprake zou zijn van een tijdelijke verhuur. De ontruhningsbescherming is niet bedoeld om een verhuurder die voor korte tijd te.n kerkgebouw beschikbaar stelt vervolgens in een positie te brengen dat hij zijn plarmen met het kerkgebouw niet meer kan uitvoeren. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 27 april 2011, WR 2011, 106 (renovatie, renovatievoorstel) De verhuurder vordert een verklaring voor recht dat het renovatievoorstel redelijk is, alsmede de huurder te veroordelen de verhuurder toe te laten tot het gehuurde en toe te staan dat de verhuurder de werkzaamheden kan uitvoeren. In de eerste plaats oordeeh de kantomechter dat de voorgestelde renovatie (mede) betrekking heeft op het gehuurde en daarmee gekwalificeerd kan worden als een renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW. Vaststaat dat minder dan 70% van de hum'ders heeft ingestemd met het renovatievoorstel. Dam'mee is geen sprake van een wettelijk vermoeden dat het renovatievoorstel redelijk is. De kantom-eehter zal moeten beoordelen of het door de verhuurder gedane renovatie-

TiJdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

67

Jurispnidenlieoverzicht

voorstel bij afweging van de wedeizijdse belangen redelijk is. Dit zal afliangen van alle omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening gehouden moet worden met de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de humder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de huuiprijs voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden van het geval. Gelet op de aaid van de werkzaamheden, het feit dat de verhumder aangewezen is op de medewerking van de hum'der, het gegeven dat het gehumde een verfi'aaiing zal ondergaan waarvoor de huurder geen huurverhoging hoeft te betalen, de grote belangen aan de zijde van de verhum'der en het maatschappelijk belang van uitbreiding van het woningaanbod van sociale huurwoningen, is het renovatievoorstel naar het oordeel van de kantonrechter alleszins redelijk. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 9 november 2011, UNBU4898 (renovatie, renovatievoorstel) De huui'der vordert een verklar'ing voor recht dat ter zake het renovatievoorstel niet het vermoeden van redelijldieid van art. 7:220 lid 3 BW geldt c.q. dat het voorstel jegens ieder van de huurders afzonderlijk niet redelijk is en dat het voorstel, voor zover het een inperking van de omvang van het gehuurde met zich brengt, geen voorstel in de zin van ai't. 7:220 lid 3 BW vormt. De kantonrechter oordeeh dat zij uitgaat van de juistheid van de door de verhuurder opgevoerde meerderheid van 70%. Verder is het voor de hum'der, naai' het oordeel van de kantom'echter, voldoende duidelijk wat het voorstel ten opzichte van hem mhoudt en waar'op hij zijn stem heeft uitgebracht. Dat in de bijhorende tekeningen wordt gesproken over concept- c.q. ontwerptekeningen, maakt dat voorstel niet concreet en dus omedelijk. Uit de parlementaire geschiedenis van art. 7:220 BW volgt dat het begrip 'voor'tzetting van de huurovereenkomst' ruim uitgelegd dient te worden. Zo betekent dit niet dat de huurovereenkomst niet zal mogen worden aangepast. Zelfs indien het gehumde is gesloopt en opnieuw is opgetrokken, is sprake van voortzetting van de huurovereenkomst, zolang maai' vaststaat dat de plaats en fiinctie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven. Hieruh leidt de kantom'echter af dat het voorstel van de verhumder, waarin de fimctie en de plaats van het gehuurde gelijk zullen blijven en daainaast sprake is van een verbeterhig van het gehuurde, onder de definitie van renovatie als bedoeld in ai't. 7:220 BW valt. Dat daarbij een gedeelte van het gehuurde niet langer gehumd z.al worden, staat daaraan niet in de weg. In dat geval zuhen de belangen van de huurder tot uiting dienen te komen in het redelijke voorstel. De kantomechter wijst de vordering van de huurder af. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 9 november 2011, UN BUSS 16 (tekortkoming, ontbinding) De huui'der vordert gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst, voor zover het de overeengekomen huur van parkeerplaatsen betreft. Hij legt aan die vordering ten grondslag dat de pai'keerplaatsen voor hem essentieel waren bij het aangaan van de overeenkomst en dat die pai'keerplaatsen feitelijk te weinig beschikbaai' zijn. De kantom'echter wijst deze vordering af. Er is onvoldoende grond voor het oordeel dat de verhuurder is tekortgeschoten in de op hem rustende

68

verplichting de huurder het rustig huurgenot van de pai'keerplaatsen te geven. Rechtbank Utrecht, seclor kanton, locatie Utrecht, 16 november 2011, UNBU5345 (gebrekenregeling, vergunning, verhuis- en inrichtingskosten) De huurder heeft het gehuurde verlaten na een schr ijven van de gemeente waarin wordt geconstateerd dat sprake is van kamergewijse verhum' zonder de daaitoe benodigde omzet¬ tingsvergunning. De huurder vordeit een vergoeding voor verhuis- en imichtingskosten. De kantomechter overweegt dat de regeling voor verhuis- en imichtingskosten van toepassing is in het geval de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd. Deze situatie doet zich niet voor. De kantom'echter dient vervolgens ambtshalve na te gaan of de vordering van de huurder op een andere rechtsgrond toewijsbaar kan zijn. Dit is het geval. Dat het de verhuui'der op grond van de bepalingen van het bestemmingsplan niet toegestaan was het pand kamersgewijs te verhuren, is aan te merken als een gebrek dat zich niet voor herstel leent. Dit betekent dat de verhuurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn hoofdverbintenis uit de huurovereenkomst. Dh tekortschieten verplicht hem de schade die de huurder daai'door lijdt te vergoeden, tenzij de tekoitkoming hem niet kan worden toegerekend. Deze omstandigheid doet zich naai' het ooi'deel van de kantom'echter niet voor. Het had op de weg van de huurder gelegen zijn schadevordering met concrete gegevens te onderbouwen, hetgeen hij ten om'echte heeft nagelaten. Nu op zich wel aarmemelijk is dat de huurder enige schade heeft geleden, zal de kantomechter deze schattender'wijs vaststellen. Voorzieningenrecliter Rechtbank Zwolle 26 mei 2011, WR2011, 111 (indeplaatsstelling) De huurder humt winkelruimte van de verhuurder en exploiteert daarin een supermar'kt. De huurder heeft besloten de exploitatie van zijn supermarkt in het gehuurde te staken wegens aanhoudend slechte bedrijfsresultaten. De verhuurder heeft zich desgevraagd bereid verklaard medewerking te verlenen aan beëindiging van de huurovereenkomst door indeplaatsstelling van een nieuwe huurder. De voorgestelde nieuwe huurder en de verhumder zijn vervolgens met elkaar m onderhandeling geti'eden. Die onderhandelingen hebben niet tot resultaat geleid. De huurder heeft de vei'huurder gedagvaard in een bodemprocedure streldcende tot indeplaatsstellmg op de voet van art. 7:307 lid 1 BW. De kantom'echter veroordeeh de verhum-der om te gehengen en te gedogen dat de voorgestelde nieuwe hum-der de explohatie van het gehum-de voortzet totdat in de bodemprocedure onherroepelijk is beslist op de door de huurder ingestelde vordering tot indeplaatsstelling. Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad, 20 juli 2011, PRG 2011, 257 (tekortkoming ontbinding ontruiming, betalingsachterstand) De verhumder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede betahng van de huurachterstand. De kantomechter ontbindt de humovereenkomst en veroordeeh de huurder om het gehuurde te ontraimen. Eveneens wordt de gevorderde betaling van de huurachterstand toegewezen.



Jurisprudentieoverzicht

Recommend Documents