Jurisprudentieoverzicht

Jurisprudentieoverzicht mr. A. van der Hilsf Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd of aan de redactie ter hand gesteld - in de periode 1 april 2013 tot en met 31 mei 2013. Hoge Raad Hoge Raad 5 april 2013, UNBY8286 (tussentijdse beëindiging, onvoorziene omstandigiteden) De liuurder huurt bedrijfsruimte ter exploitatie van een cafetaiia voor een termijn van vijf jaai, welke teimijn bij niet tijdige opzegging telkens met vijfjaar wordt verlengd. De huurovereenkomst loopt tot 1 maait 2009. In 2007 heeft een adviesbureau de sloop van het gehuurde geadviseerd op een termijn van maximaal driejaar vanwege betonschade aan het complex. Per brief van 7 april 2008 zegt de verhuurder de oveieenkomst op tegen I mei 2009 in verband met de noodzakelijke sloop van het gehuurde. De huuider stelt zich op het standpunt dat niet tijdig is opgezegd, zodat de hum-overeenkomst stilzwijgend is verlengd tot 1 maait 2014. De huurder heeft het gehuurde ontruimd en verlangt schadevergoeding voor het gemiste huurgenot tot het einde van de huurovereenkomst. De verhuui'der verweert zich hiertegen met een beroep op onvoorziene omstandigheden. Het hof heeft overwogen dat voor de toepassing van art. 6:258 BW alleen plaats is als de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpaitij van degene die herziening van de overeenicomst verlangt, naai' maatstaven van redelijkheid en billijkheid (ongewijzigde) instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten, terwijl het moet gaan om omstandigheden die zijn ingetreden na het sluiten van de overeenkomst en die paitijen niet uitdrukkelijk of stilzwijgend in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Het hof oordeelde dat de verhuui-der werd geconfl-onteerd met een situatie waai'in bij het aangaan van de huurovereenkomst niet was voorzien, namelijk de noodzaak om het gehele complex te slopen. Daai' kwam bij dat ten tijde van de opzegging door de verhuurder de onti'uiming van overige percelen in het complex in een vergevorderd stadimn was. De hum'der mocht bij deze stand van zaken niet uitgaan van voortzetting van de huurovereenkomst na het moment waaitegen de verhuurder had opgezegd. Dit brengt mee dat de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden per 1 mei 2009 als ontbonden dient te worden beschouwd. Voor schadevergoeding voor gemist huurgenot is dan geen plaats. In cassatie voert de huurder rechtsen motiveringsklachten aan tegen het oordeel van het hof dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van ait. 81 lid 1 RO, dus zonder nadere motivering. Hoge Raad 19 april 2013. LJNBY6108 (faillissement, oplevering, boedelschuld) In deze uitspraak was aan de orde ofde verplichting van de curator van de huurder om schade te herstellen na het einde van de huur kwalificeert als een boedelschuld in faillissement. De kantonrechter had geoordeeld dat geen sprake was van een boedelschuld, omdat de verplichting tot herstel. 260

kort gezegd, al tijdens de looptijd van de huurovereenkomst bestond op giond van de algemene bepalingen, en dus niet door toedoen van de curator was ontstaan. Door de verhuui'der werd in (sprong)cassatie, met een beroep op het 'toedoencriterium' uit onder andere het arrest Circle Plastics, betoogd dat sprake was van een boedelschuld, nu de curator de huur had opgezegd ten behoeve van de boedel, en daaimee 'door zijn toedoen' de opleveringsverplichting was ontstaan. De Hoge Raad stapt in dit aiTCSt echter van het - veel bekritiseerde - toedoencriterium af en oordeelt dat niet in het stelsel van de Faillissementswet past dat, indien de cuiator in het belang van de boedel de huur beëindigt, de schadevergoedingsverplichting die in verband met de huurbeëindiging ontstaat, een boedelschuld is op de enkele grond dat zij is ontstaan als gevolg van een rechtshandeling - en dus door toedoen - van de cui ator. De Hoge Raad houdt echter de mogelijkheid open dat de ontruimingsverplichting na beëindiging van de huur wel kwalificeert als boedelschuld. Hoge Raad26 april 2013, LJNBZ0158 (beëindiging huurbeding, pandrecht) De vei'huurder heeft een lidmaatschapsrecht verki'egen in een coöperatie, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van eenflatwoning.De verhuui'der heeft zijn lidmaatschapsrecht verpand aan een bank tot zekerheid van een geldlening. De pandakte bevat een huurbeding, inhoudende dat deflatniet zonder schi-iftelijke toestemming van de bank mag worden verhuurd of onder andere titel aan derden in gebruik mag worden gegeven. De verhuurder heeft zich niet aan het huurbeding gehouden en heeft de flat verhuurd. Vanwege het niet nakomen van de betalingsverplichting van de verhuurder, heeft de bank de openbai'e verkoop aangezegd. De huui der beroept zich op ait. 7:226 BW en stelt dat de openbar-e verkoop niet afdoet aan zijn rechten uit de hum-overeenlcomst. De bank betoogt dat het op hypotheekrecht van toepassing zijnde art. 3:264 BW analoog dientte worden toegepast op het pandrecht, zodat het huui'beding (ook) tegen de huui'der kan worden ingeroepen. Nadat de bank zowel in eerste aanleg, als in hoger beroep in het ongelijk is gesteld, is de bank in cassatie gegaan. De Hoge Raad acht art. 3:264 BW echter eveneens niet van analoge toepassing op het pandrecht omdat dehuurder voor informatie over het al ofniet bestaan van een huui'beding afhankelijk is van de bereidheid van de verhuurder (ofde coöperatie) om daaromtrent (juiste) informatie te verstrekken. Een pandrecht (met het daarin opgenomen huui'beding) hoeft unmers niet te worden ingeschreven in de openbai'e registers zoals bij een hypotheekakte wel veiplicht is. Het door de bank ingestelde cassatieberoep wordt verwoipen.

Arnout van der Hilst is advocaat bij HouthoffBuruma te Amsterdam en is dank verschuldigd aan Thomas de Rave voor zijn bijdrage aan dit overeicht.

Tijdschriftvoor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Nr.4 juli/augustus 2013

Jurispnidenlieoverzichl

Hoge Raad 3 mei 2013, UN BZl 708 (beëindiging mondelinge opzegging) De huurder huurt bedrij fsrmmte voor de duur van vijfjaar, wellce periode na ommekomst daaivan met vijfjaai- wordt verlengd, tenzij door één van de pai-tijen bij aangetekende brief of deurwaai-dersexploot wordt opgezegd. De huurder heeft mondeling verzocht dé huidige huurovereenkomst te laten overnemen door zijn broer. De verhuurder stuurt daarop een brief, waai-in is vermeld dat hij (verhuurder) contractueel verplicht is de huurovereenkomst op te zeggen om een nieuwe huurovereenkomst te kunnen sluiten met de broer van de huurder. Tussen de verhuurder en de broer komt het niet tot een overeenkomst. In cassatie is in geschil wanneer de huurovereenkomst is geëindigd, waarbij de huurder stelt dat de liuurovereenkomst mondeling door hem is opgezegd, terwijl de verhuurder zich op het standpunt stelt dat de overeenkomst niet lechtsgeldig (want niet schriftelijk) is opgezegd. Het hof achtte de overeenkomst mondeling rechtsgeldig opgezegd door de huurder. Hiertoe werd overwogen dat uit de voormelde brief van de verhuurder blijkt dat de opzegging laatstgenoemde heeft bereikt, zodat hem geen beroep toekomt op het feit dat de opzegging niet schiiftelijk is geschied. Als gevolg van die opzegging is de huurovereenkomst geëindigd. De Hoge Raad verwerpt het beroep tegen het an-est van het hof met toepassing van ait. 81 RO, vermoedelijk vanwege het hoge feitelijke gehalte van het ai-rest. Hoge Raad 17 mei 2013, LJNBZ4156 (onderverhuur, beëindiging, ontruiming, belangenafweging) De huurder van museumruimte heeft een onderhuurovereenkomst gesloten ter zake van de café- en restam-antruimte. In verband met een verhuizing heeft de onderverhum-der de huur aan de onderhuurder opgezegd op giond van de belangenafweging. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen en dit vonnis is in hoger beroep bekrachtigd. De onderhuurder gaat in cassatie en voert aan dat het hof de belangenafweging onvoldoende heeft gemotiveerd, dat het boften onrechte betekenis heeft toegekend aan de belangen van de hoofdverhuurder en dat niet de onderverhuurder, maai- de hoofdverhuurder de vordering tot ontruiming had dienen in te stellen. De Hoge Raad verweipt het cassatieberoep met toepassmg van art. 81 RO. Hoge Raad 24 mei 2013, LJN BZl 782 (onderverhuur, beëindiging, gebruilisvergoeding) De hoofdhuurder van bedrijfsruimte heeft een gedeelte van het gehuurde onderverhum-d met toestemming van de hoofdverhuurder. De hoofdhum-overeenkomst is beëindigd, waarop de hoofdverhuurder en de onderhum-der tevergeefs hebben onderhandeld over een rechtstreekse huurovereenkomst. Pas na enige tijd komt aan het licht dat de onderhuurder een lagere huurprijs was verschuldigd aan de voormalig hoofdhuurder, dan dat de hoofdhuurder aan de hoofdverhum-der betaalde. De hoofdverhuurder vordeit van de onderhum-der een vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte vanaf het moment van het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst, tot het moment waarop deze ruimte door de onderhuurder is onti-uimd. Als maatstaf voor de berekening van deze vergoeding hanteert de hoofdverhuurder de prijs/m^ die in de voormalig hoofdhuurovereenkomst was opgenomen. De rechtbank heeft de vordering toegewezen. Het hof heeft dit vonnis vemietigd en de vordering alsnog afgewezen, onder meer omdat er geen sprake was van wanprestatie nu er


geen overeenkomst bestond tussen paitijen. De Hoge Raad overweegt dat onder voornoemde omstandigheden voor dit voortgezet gebruik in beginsel een gebruiksvergoeding is verschuldigd op de voet van ait. 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking). Degene die het gebruik van de bedrijfsruimte voortzet, is daardoor immers ven-ijkt omdat het gebruik van andermans bedrijfsruimte in het maatschappelijk verkeer in de regel slechts tegen een vergoeding plaatsvindt, terwijl de onderhuurder is bevrijd van de met zijn wederpai-tij overeengekomen verplichting de huurprijs te voldoen. De eigenaai- van de bedrijfsruünte lijdt door dat voortgezette gebruik schade, ook als hij niet elders vervangende bedrijfsruimte hoeft te huren en hij niet door dat gebruik wordt gehinderd de ruimte aan een derde te verhuren. Gelet op de analogie met de gevallen die zijn geregeld in ait. 7:225 en ait. 7:230a BW, past het in het stelsel van de wet de schade van de eigenaar in het onderhavige geval naai- objectieve maatstaven te berekenen. Het causaal verband tussen deze verrijking en veraiming ligt in de omstandigheden van het geval besloten. Ten slotte is aanvaarding van een verrij¬ kingsvordering in beginsel niet om-edelijk omdat het gebruik van de bedrijfsruimte welbewust door de gebruiker is voortgezet en het daaruit resulterende voordeel hem niet is opgedrongen, terwijl de vordering slechts toewijsbaai- is tot het laagste bedrag van de ven-ijking en de verarming. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst het geding naai- Hof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing. Gerechtshof GerechtshofAmsterdam 5juni 2012, LJNBZ0439 (Imurprijs, nadere iiuurprijsvaststelling, verjaring) De huurder huurt een tankstation voor een periode van tien jai-en met de optie de huur op gelijke condities te verlengen met een aansluitende periode van tien jaar. De huurder heeft bij de verlenging te kennen gegeven de huurprijs door de kantonrechter te willen doen verlagen omdat deze niet in overeenstemming zou zijn met de huuiprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De verhuurder stelt dat dit niet mogelijk is omdat de verlenging op gelijice condities geschiedt. De verhumder bestrijdt niet dat het voortzetten op gelijke condities een afwijking inhoudt van ait. 7:303 lid 1 sub aBW, waai-in is bepaald dat de humprijs voor de nieuwe huurperiode door de rechter op verzoek nader wordt vastgesteld. Dit artikel is van dwingend recht,' zodat de huurder het beding in beginsel kan vernietigen. De verhuurder beroept zich echter op verjaring van het beroep op vernietiging van het beding, omdat meer dan drie jaar is verstieken nadat de vernietigingsgrond aan de huurder ten dienste is komen te staan (ait. 3:52 lid 1 sub d BW). Het hof overweegt dat in het arbeidsrecht en in de regeling van de algemene voorwaarden is geregeld dat de verjaringstermijn bedoeld in art. 3:52 lid 1 sub d BW begint te lopen op de dag volgende op de dag waai-op een beroep is gedaan op het van het dwingend recht afwijkende beding (art. 7:614 respectievelijk 6:235 lid 4 BW). Een dergelijke regeling ontbreekt in het huurrecht. Niettemin is het hof van oordeel dat het dwingendrechtelijke karakter van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte en de beschermingsgedachte die daai-aan ten gi-ondslag ligt, ertoe nopen ook in het kader van het huurrecht att. 3:52 lid 1 sub d BW aldus uit te leggen dat de

1. Bedoeld zal zijn semi-dwingend recht omdat er niet ten nadele van de huurder van mag worden afgeweken.

TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

261

Jurisprudemieoverzichi

bevoegdheid tot vernietiging de huui'der eerst ten dienste Icomt te staan wanneer de verhuurder een beroep op het afwijlcende beding heeft gedaan. Hiervan uitgaande acht het hof het beroep op vernietiging van het beti'effende beding tijdig. GerechtshofAmsterdam 29januari 2013, LJNBZ6702 (tussentijdse beëindiging, dwaling) De hum'der huurt een bedrijfsruimte voor de exploitatie van een snackbai'. Per afzonderlijke overeenkomst huurt hij de bijbehorende inventaris. Ruim een maand nadat hij met de exploitatie is begonnen, vernietigt de huurder de overeenkomsten op grond van dwaling omdat hem onjuiste omzetcijfers ter beschikking zijn gesteld. De verhum'der vordert nakoming van de betalings- en gebruiksverplichtingen uit de huurovereenkomsten. De voorzieningem'echter heeft de voi'dering afgewezen. In het daai'op ingestelde hoger beroep overweegt het hof dat de verhuurder zich had moeten realiseren dat de winstcapaciteit van de onderneming voor de hum'der van overwegend belang was. Een makelaar die de verhum'der bijstond, heeft de omzetcijfers van de vorige exploitant aan de huurder verstrekt. De makelaar, noch de verhuurder, heeft in de communicatie met de huurder enig voorbehoud gemaakt over de juistheid van de omzetcijfers, waaimee de verhuurder deze voor zijn rekening heeft genomen. De hum'der stelt dat uit onderzoek naai' de facturen van de gi'ootste leveranciers van de onderneming blijkt dat de daadwerkelijk gerealiseerde omzet aamnerkelijk lager moet zijn uitgevallen dan de opgegeven omzet (minder dan 50%). Het hof overweegt dat in dit stadium van het geding niet met voldoende zekerheid valt uit te sluiten dat de door de huurder gestelde discrepantie zich heeft voorgedaan en dat het beroep op dwaling zou slagen. De vorderingen van de verhuui'der zijn in kort geding niet toewijsbaai'. GerechtshofAmsterdam 12februari 2013, LJNBZ6687 (beëindiging, eindafrelcening, water- en energielcosten) De hum'der hum't een bedrijfspand dat onderdeel is van een complex van diie panden. De huurder deelde de nutsvoorzieningen met andere hum'ders en voldeed de water- en energierekeningen, die mede betrekking hadden op het verbruik van de overige huurders. De verhuurder berekende door middel van tusseimieters het water- en energieverbruik van de andere huurders en bracht dat bij hen in rekening. Vervolgens betaalde de verhuurder deze bedragen door aan de hum'der die de water- en energierekeningen voldeed. De huui'der verzoekt bij beëindiging van de huurovereenkomst om een eindafrekening. Uit deze aft'ekening blijkt dat hij nog een klein bedrag te goed heeft. De huurder maakt echter aanspraak op een veel hoger bedi'ag, omdat de verhuurder minder zou hebben vergoed dan de overige hum'ders hebben verbruikt. In eerste aanleg is de door de huurder ingestelde vordering afgewezen omdat de vordering door de onjuiste (dochtei')ondei'neming is ingesteld. In hoger beroep komt het hof wel aan een inhoudelijke behandeling van de vordering toe. Het hof oordeelt echter dat de stelling van de huurder dat de verhuurder minder aan hem heeft vergoed dan dat de andere huurders hebben verbruikt, vooi'namelijk is gebaseerd op vermoedens en niet nader is onderbouwd. Het hof verwerpt het beroep.

262

Tijdschrift voor

Gereclitshof Amsterdam 19 februari 2013, UNBZ6684 (beëindiging, opzegtermijn, conversie, renovatie) De huurder huurt een bedrijfspand ten behoeve van de exploitatie van een coffeeshop. De verhuurder zegt de hum'overeenkomst bij aangetekende brief op omdat hij het gehumde vanwege een noodzakelijke ingi'ijpende renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebraik. De kantom'echter heeft de door de verhuurder ingestelde vordering tot onti'uiming toegewezen. Het door de huurder ingestelde hoger beroep slaagt echter. Bij de opzegging van de overeenkomst dient een termijn van ten minste eenjaai' in acht te worden genomen. In de huurovereenkomst is een opzeggingstermijn van zes maanden opgenomen. Van de opzegtermijn van een jaai' kan echter niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, zonder rechterlijke goedkeuring. Als onvoldoende weersproken, komt vast te staan dat de opzeggingsbrief de huui'der één dag te laat heeft bereikt, als gevolg waarvan de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd. In de hum'overeenkomst is bepaald dat deze alsdan wordt verlengd voor een aansluitende periode van vijfjaar. Voor ambtshalve conversie van de opzegging (zodat deze geldt voor opzegging tegen de einddatum van de verlengde overeenkomst) is geen aanleiding omdat de verhuui'der nog ruim de gelegenheid heeft om tegen die datum op te zeggen. Het hof vernietigt het vormis van de kantomechter en wijst de vordering van de verhum'der tot ontruiming van het gehuurde alsnog af. GerechtshofAmsterdam 19februari 2013, LJNBZ6958 (indeplaatsstelling, beëindiging) De hum'der is als gevolg van een bedrijfsovername in oktober 2001 huurder geworden van een winkelruimte. De huurder zegt de hum'overeenkomst op tegen 8 oktober 2011 waai'bij hij zich op het standpunt stelt dat hij in 2001 niet in de plaats is getreden van de vorige huurder, maai' dat er destijds een nieuw humconti'act tot stand is gekomen met een looptijd van tien jaar. De verhuurder gaat hier echter niet mee akkoord omdat er volgens hem sprake is van indeplaatsstelling. De oorspronkelijke huurovereenkomst werd telkens verlengd met een periode van vijfjaar, waardoor volgens de verhuurder in november 2009 een nieuwe termijn van vijfjaar is gaan lopen en de huurovereenkomst voor het eerst opzegbaar is tegen november 2014. De verhuurder vordert, onder meer, betaling van de huurpenningen tot november 2014. Deze vordering is door de kantomechter afgewezen, waarna de verhuurder hoger beroep heeft ingesteld. Het hof oordeelt dat uit de beschikbare correspondentie volgt dat de huidige huurder in 2001 in de plaats is gesteld van de vorige huurder. Het hof acht indeplaatsstellmg voorshands bewezen, maar biedt de huurder de mogelijkheid om tegenbewijs te leveren. Subsidiair heeft de verhuurder gesteld dat voor zover in 2001 een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, deze onlangs is verlengd. Het hof acht de verlenging van de hum'overeenkomst eveneens voorshands bewezen, maar biedt de huurder de mogelijkheid om ook hiertegen tegenbewijs te leveren. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. GerechtshofAmsterdam 5 maart 2013, LJNBZ6957 (telcortkoming, beëindiging) De huui'der huurt bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. Hij heeft een samenwerkingsovereenkomst met een andere huurder. Van deze andere humder is de verhuurder enig aandeelhouder. Bij aangetekende brief zegt de hum'-

HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Nr. 4 juli/augustus 2013

Jurispriidentieoveriicht

der de huurovereenkomst op. Tevens heeft hij de samenwerking met de andere huurder per direct beëindigd. De huurder beweegt twee werknemers van de andere huurder om voor hem te komen werken, en ontvreemdt enkeie computerbestanden van de andere huurder. Ook besluit hij het gehuurde te verlaten voordat de opzegtermijn is verstreken. Pei- abuis is dit voornemen per e-mail aan de verhuurder verstuurd. Daarop vervangt de verhuurder de sloten van het bedrijfspand om te voorkomen dat de huurder er vandoor gaat met spullen die hem niet toebehoren. De verhuurder vordert betaling van de huurpenningen tot de datum waai te¬ gen is opgezegd. De humder verweert zich door aan te voeren dat de ontzegging van het gebruik van het gehuurde door vei-vanging van de sloten de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat hij een daartoe strekkende verklaring heeft doen toekomen aan de verhuurder. De kantomechter heefl geoordeeld dat er geen grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en heeft de vordering van de veriiuurder toegewezen. Het hof overweegt dat de vrije toegang tot het gehuurde een essentieel recht van de humder is, zodat schending van dat recht door de verhuurder normaal gesproken toerekenbaai- tekortschieten oplevert. Het incident met de computerbestanden, gerezen onduidelijkheden over de eigendom van voorraden en het feit dat de verhuurder de huurder wel toegang heeft verleend onder zijn toezicht, maken echter dat in dit geval geen sprake is van een toerekenbare tekoitkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zodat de hum-der gehouden is de huurpenningen te voldoen tot de datum waartegen is opgezegd. Het hof beki-achtigt het vonnis van de kantonrechter. GerechtshofAmsterdam 9 april 2013, LJNBZ8564 (indeplaatssteliing, faillissement, actio pauiiana) De humder is door middel van indeplaatsstelling huurder geworden van een winkelruimte. In de akte van indeplaatsstelling is bepaald dat de nieuwe hum-der aan de voormalige huurder een bedrag voldoet dat gelijk is aan het bedrag van de bankgai antie die de voormalig huurder ten behoeve van de verhuurder heefl gesteld. De verhum-der zal het bedrag onder de bankgai-antie in zijn geheel opeisen als waai-borgsom, als wai-e deze gestort door de nieuwe huurder. Kort na de totstandkoming van de akte van indeplaatssteliing, failleert de voormalige huurder. De curator van de voormalige huurder beroept zich op nietigheid van de afspraken omü-ent de bankgaiantie omdat deze door de gefailleerde onverplicht zouden zijn aangegaan en leiden tot benadeling van diens creditemen. Hetzelfde zou gelden voor betalingen van de huur voor zover deze zien op huurtermijnen na de overname van de huurovereenkomst. In eerste aanleg is de verhum-der niet verschenen en zijn de vorderingen van de curator toegewezen. In het door de verhuurder ingestelde hoger beroep ovei-weegt het hof dat het beroep van de cm-ator op de actio pauliana strandt op de grond dat de rechtshandelingen niet om niet hebben plaatsgevonden. Als gevolg van de akte van indeplaatsstelling is de bankgaiantie opgeëist, waai- tegenover staat dat de voormalig hum-der wordt bevrijd van zijn huurveiplichtingen. Tegenover de betaalde huur staat het door de (voormalige) huurder genoten genot van het gehuurde. Daai-naast heefl de cmator volgens het hof onvoldoende aannemelijk gemaakt dat van wetenschap van benadeling bij de verhuurder sprake was. Ook de op onverschuldigde betalmg gegronde vordering tot terugbetaling van de door de voormalig huurder betaalde hum-penningen (voor zover


deze zien op huurtermijnen na overname van het hum-contract) wordt afgewezen. De hum-betaling (die is gedaan voor de nieuwe huurder) is niet onverschuldigd omdat deze niet zonder rechtsgrond is. Deze betaling heeft immers de rechtsgi-ond die ten grondslag ligt aan de betalingsverplichting van die ander. De vorderingen van de curator worden afgewezen. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 23 april 2013, LJNBZ8750 (telcortlcoming huurprijs, executiegeschil) De huurder huurt bedi-ijfsruimte ter exploitatie van een wokrestaurant. Er zijn betalingsachterstanden ontstaan. De kantonrechter heefl de huurder veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpemiingen en dit voimis uitvoerbaaibij voon-aad verklaat-d. Tegen dit vonnis is door de huurder hoger beroep ingesteld. Desalniettemin heeft de verhuurder executoriaal beslag gelegd onder de bank, alsmede op de inventaris van de humder. Hierop is de huurder een executie kort geding gestait. De voorzieningemechter heeti de verhuurder bevolen de executiemaatregelen jegens de huurder op te heffen, totdat in hoger beroep op de vorderingen is beslist. Hiervan komt de verhumder in hoger beroep. Het hof stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak de tenuitvoerlegging van een vonnis slechts wordt geschorst indien de rechter van oordeel is dat de executant, mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die door de executie zullen worden geschaad, geen in redelijkheid te respecteren belang heefl bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid om tot tenuitvoerlegging over te gaan. Dat zal het geval kunnen zijn indien het te executeren vormis klaai-blij kelijk op een juridische of feitelijke misslag berust of indien de tenuitvoerlegging op grond van na het vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaai-blijkelijk aan de zijde van de geëxecuteerde een noodtoestand zal doen ontstaan, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaai-d. Het hof overweegt dat een door de kantom echter gemaakte fout in de bewijswaardering, wat er van de juistheid van die stelluig verder ook zij, geen feitelijke ofjuridische misslag oplevert in de hierboven vermelde zin. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningemechter en wijst de vordering van de hum-der tot opheffing van de executiemaatregelen af. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 14 mei 2013, UN CAI422 (totstandkoming, essentialia huurovereenlcomst, wilsgebrek) De huurovereenkomst is neergelegd in een door de huurder ondertekende brief. Hierin is bepaald dat nadat de huurder heefl getekend, in overleg met de eigenaar van het pand, zal worden vastgesteld wie als verhuurder optreedt onder de in de brief opgenomen voorwaai-den. Vervolgens laat de huurder weten niet in te gaan op het in de voornoemde brief opgenomen voorstel tot het huren van het beheffende pand. De verhuurder gaat hier niet mee akkoord en vordert nakoming van de huurovereenkomst omdat volgens hem overeenstemming was bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst. De kantom-echter heeft de vorderingen toegewezen. Het hof overweegt dat in ieder geval de huurder zich door zijn ondertekening van de brief heeft verbonden de desben-effende bedrijfsruimte te hmen. Uit deze brief blijkt dat de afzender van de brief zich heeft voorbehouden wie als verhumder optreedt. Aan de gebondenheid van de huurder


263

Jurispi-udentieoverzichl

doet dit niet af. Het feit dat de liuuider niet nucliter was tijdens liet gesprek met zijn onderhandelingspaitner en dat liij in zijn enthousiasme door de alcohol de brief heeft ondertekend, komt volledig voor zijn rekening, zodat hem geen beroep toekomt op een wilsgebrek noch op het ontbreken van zijn wil. Ook het hof wijst de vorderingen toe.

belang van de ki-akers bij het behoud van hun woom-uimte weegt niet op tegen het belang van de eigenaar bij ontruiming. Daai'bij wordt rekening gehouden met het feit dat de eigenaar alternatieve woomuimte heeft aangeboden waai-van de ki-akers om ideologische redenen geen gebruik wensten te maken. Het hof beki'achtigt het vonnis van de voorzieningemechter.

Gerechtshof Arnliem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 21 mei 2013, LJNCA0798 (gebruiic, ontruiming, goedhuurderscitap) De huurder huurt bedrijfsruünte die grenst aan zijn achtertuin. De verhuurder heeft een schutting geplaatst, zodat de humder het gehuurde niet meer vanuit zijn tuin kan bereiken. Bij een politie-inval wordt 44.000 liter GBL (de belangrijkste grondstof voor de partydrug GHB) aangetioffen in het gehuurde. De huurpenningen zijn door de huurder steeds tijdig voldaan. De huurder vordert verwijdering van de schutting waarop de verhuurder in reconventie ontruiming van het gehuurde vordert vanwege de aanwezigheid van GBL. In eerste aanleg heeft de kantom-echter de ontruiming toegewezen op straffe van een dwangsom. Het hof is van oordeel dat de omstandigheid dat de huurder het gehuurde heeft gebruikt of heeft doen gebruiken voor de opslag van goederen ter voorbereiding en vervaardiging van grote hoeveelheden haiddiugs, een zodanig ei-nstige schending van goed huurderschap oplevert, dat dit op zichzelf reeds een voldoende grond voor ontruiming oplevert. Dat de huurder hiervoor niet strafi'eehtelijk is veroordeeld, maakt dit niet anders. Gelet op de toe te wijzen ontruiming heeft de huurder geen belang meer bij zijn voi'dering in conventie tot verwij derüig van de schuttmg. Het hof veroordeelt de huurder tot onti'uiming van het gehum'de.

Gerechtshof 's-Gravenliage 12 februari 2013, LJNBZ6061 (gebrelc, huurgenot) De huurder huurt een woning van de verhuurder. Als gevolg van brand is de woning tijdelijk onbewoonbaar' geweest. In opdracht van de verhuurder zijn diverse herstelwerkzaamheden verricht. Er is sprake van een huurachterstand, waarvan de verhuurder betaling vordert. De huurder verweert zich met de stelling dat de woning vanwege verflucht onbewoonbaar' was en dat de schilders hun werk niet goed hebben gedaan. Het huurgenot was, aldus de huurdei', niet alleen verminderd, maai' ontbrak geheel, met als gevolg dat hij geen enkel humbedrag verschuldigd is. In eerste aanleg wordt de vordering van de verhuurder tot betaling van de huur toegewezen, waai-na de hum-der hoger beroep instelt. Ook het hof volgt het verweer van de huurder niet. Een huurder is verplicht om de overeengekomen huurprijs te voldoen, behoudens ontbinding van de huurovereenkomst ofeen vordermg tot humprijsvermindering. Op geen van beide heeft de huurder een beroep gedaan. Ten ovei'vloede overweegt het hof dat de door de hum'der aangevoerde omstandigheden onvoldoende zijn om aan te nemen dat een humprijsvermindering tot nihil gerechtvaardigd zou zijn. Het hof beki'achtigt het bésü'eden vonnis van de kantom'echter en veroordeelt de hum'der tot betaling van de huurachterstand.

Gerechtshof Arnhem-Leeicwarden, locatie Arnhem, 24 mei 2013, UNCA0998 (IcraJcen, ontruiming) De eigenaar van een aantal ki'aakpanden heeft deze verkocht aan een projectontwikkelaai-. In een door de projectontwikkelaar' aangespannen kort geding komt de voorzieningem'echter tot het voorshandse oordeel dat sprake is van een koopovereenkomst en is de eigenaar- veroordeeld tot het aanhangig maken van een kort geding tot ontiuiming van de panden. Tegen dit vonnis gaat de eigenaar üi hoger beroep, maai' intussen voldoet hij wel aan de veroordeling in kort geding en heeft hij de vordering tot ontmiming (waar het in de onderhavige procedm'e om gaat) aanhangig gemaakt. De onti'uimmgsvordering is in eerste aanleg toegewezen, waai'op de krakers in hoger beroep gaan. Het hof overweegt dat de krakers zonder recht of titel verblijven in de panden, dat de eigenaai' van de panden onü uiming vordert en dat gelet daai'op de vordering tot onhuiming in beginsel kan worden toegewezen. Dat is slechts anders indien de eigenaar onvoldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering, of misbruik maakt van zijn bevoegdheid tot ontruiming. Naar het oordeel van het hof is het voldoende aaimemelijk dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen de eigenaar en de projectontwikkelaai'. Dat de eigenaai' in het hoger beroep tegen het vonnis waai'in hij is veroordeeld tot het aanhangig maken van de onderhavige onü-uimingsprocedui e mogelijk nog verweer zal voeren tegen de stelling dat er een koopovereenkomst tussen hem en de projectontwikkelaar- is gesloten, doet niet af aan het oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de panden daadwerkelijk en op korte termijn aan de projectontwikkelaar geleverd zullen worden. Het

264

Gerechtshof's-Gravenhage 12 februari 2013, LJN BZ? 162 (onderverhuur, bevoegdlieid) Een pand is verhuurd aan een huurder die het op zijn beurt heeft onderverhuurd. Een bestuurder van de onderverhuurder heeft het pand tegen de wil van de onderhumder betreden. De kantom'echter heeft de onderhuurder aangemerkt als hum'der van het pand en aan de onderverhuurder en zijn besmurder een verbod opgelegd om hèt pand te betreden ofte laten betreden op straffe van verbemte van een dwangsom. De ondei-verhuurder gaat in hoger beroep omdat er volgens hem geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die het verbod rechtvaai-digen. Het hof overweegt dat het een onderverhuurder niet zonder meer vrij staat zich tegen de wil van de onderhuurder de toegang te verschaffen tot het gehuurde. Dit in aanmerkmg genomen, mede in het licht van de voortdurende onenigheid tussen partijen omtrent het pand in het verleden, bestond en bestaat naai' het oordeel van het hof voldoende grond voor het opgelegde, met dwangsom bedreigde verbod. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantom'echter. Gerechtshof 's-Gravenhage 16 april 2013, LJNBZ9950 (kwalificatie, gebouwd, ontruimingsbescherming) De huurder mag op basis van een huurovereenkomst met de Staat gebruik maken van een landingsbaan van een vliegveld. De Staat wil het vliegveld herontwikkelen en zegt de hum'overeenkomst op. In deze procedure verzoekt de huui'der om de termijn waarbinnen het gehuurde dient te worden ontraünd te verlengen met eenjaai' op de voet van art. 7:230a lid 1 BW. Het hof oveweegt dat het bij de beant-



Jurispnidenlieoverzichl

woording van de vraag wellc huurregime op een huurovereenkomst van toepassing is, aankomt op hetgeen paitijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Het hof overweegt, dat het in de overeenkomst omschi-even gebruik is beperkt tot het landen, taxiën, paikeren, stallen en opstijgen met zweef- en sleepvliegtuigen. Het hof oordeelt dat de landingsbaan op het vliegveld niet is aan te merken als een gebouwde omoerende zaak. Onder het begrip 'gebouw' valt niet een om-oerende zaak die niet gebouwd is, maar — zoals de onderhavige landingsbaan - aangelegd. Anders dan de huurder betoogt, ziet de huurovereenkomst niet op het medegebruik van gebouwen voor andere dan stallingsdoeleinden, nu daai voor een afzonderlijke privaatrechtelijke vergunning moet worden verleend. Het hof komt tot de slotsom dat van een gebouwde om oerende zaak geen sprake is en befa-achtigt het vonnis van de kantonrechter. Gerechtshof•s-Hertogenbosch5 februari 2013, UNBZ0899 (ontruimingsbescherming, tenuitvoerlegging) Een huurovereenkomst voor woonruimte is onlierroepelijk ontbonden bij vormis van de kantomechter. Paitijen zijn overeengekomen dat de huurder onder strikte vooi waaiden nog een jaar in de woning mag blijven, waarna wordt bezien of een nieuwe huurovereenkomst zal worden gesloten. De verhuurder heeft de hum-der (na verloop van het jaar-) ontruiming van de woning aangezegd. De hum-der vordert hierop dat het de verhum-der wordt verboden om over te gaan tot ontruimmg omdat er een nieuwe humovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Het hof overweegt dat de huurder er niet gerechtvaai-digd op heeft mogen vertrouwen dat er een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan. Hiertoe wordt ovei-wogen dat het voor paitijen duidelijk was dat er vooralsnog geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen zou worden gesloten noch stilzwijgend tot stand kon komen. Het hof is van oordeel dat een situatie als de onderhavige niet van onbeperkte duur mag zijn omdat dan de ratio van de hum-beschermingsbepalingen zou kunnen worden doorkruist. De termijn van eenjaai- is hieibij niet om-edelijk. De vordering van de voormalig huurder wordt afgewezen. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 7 mei 2013, LJNBZ9862 (uitleg, beëindiging, iilantenbestand) De humder hum t bedi-ijfsruimte en, bij afzonderlijke overeenkomst, inventaris ter exploitatie van een sportschool. De hum-der heeft de optie om na twee jaai- de inventai-is en het klantenbestand over te nemen. De huurder zegt de beide overeenkomsten op en begint in dezelfde plaats een eigen sportschool. Daarbij neemt hij klanten mee van het gehuurde naai' zijn eigen sportschool. Het hof ziet zich gesteld voor de vraag welke rechten de huurder aan de humovereenkomst kon ontlenen met betrekking tot de klanten van de sportschool. Het hof legt de overeenkomsten zo uit dat de sportschool aan het einde van de huuiperiode in zijn geheel, mclusief het alsdan bestaande klantenbestand, aan de verhuurder zou toevallen. Door de opzegging heeft de humder zelfde situatie gecreëerd dat hij niet langer kon profiteren van de winstgevendheid van de sportschool. Die omstandigheid komt voor zijn eigen rekening en risico. Een en ander leidt tot het oordeel dat de humder vanwege het meenemen van de klanten toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoe-


ring van de huurovereenkomst. De huurder is gehouden de door de verhuurder geleden schade te vergoeden. Gerechtshof •s-Hertogenbosch 7 mei 2013, UNBZ9882 (beëindiging, dringend eigen gebruilc, verhuis- en inrichtingskosten) In een tussenarrest heeft het hof ovenvogen dat de vordering van de verhumder tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik in beginsel toewijsbaar is. Daarbij heeft het hof bepaald onder welke voorwaarden en voor welk bedi-ag de huurder tegemoet wordt gekomen in zijn verhuis- en inrichtingskosten. De verhuurder heeft zich bij akte uit mogen laten over de vraag of hij zijn vordering in wilde trekken. De verhuurder maaict geen gebmik van deze intrelckingsbevoegdlieid, waarna het hof uitspraak doet overeenkomstig het tussenarrest. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 7 mei 2013, UNCA0724 (kwalificatie, huurkoop, tekortkoming) Partijen hebben een overeenkomst gesloten met betrekking tot een woonliuis en een bedrijfspand. Tussen partijen is onenigheid ontstaan over de aard van de overeenkomst. In afwachting van de uitkomst in een bodemprocedure zijn paitijen tijdens de behandeling van een kort geding overeengekomen dat de overeenkomst voorlopig als humkoopovereenkomst moet worden gekwalificeerd, waar-mee zij hun rechtsverhouding wensen te regelen voor de loop van het geding. De huurkoper heeft twee huurkoop termijnen te laat voldaan en twee termijnen in het geheel niet voldaan. De huurverkoper vordert ontbinding van de overeenkomst, welke vordering in eerste aanleg wordt toegewezen. In hoger beroep overweegt het hof dat op de overeenkomst de Tijdelijke wet huurkoop omoerende zaken van toepassing is. Deze wet bepaalt dat ontbinding van de huurkoopovereenkomst op giond van tekortschieten van de huurkoper, slechts door de rechter kan geschieden en dat ontbinding van de huurkoop wegens niet tijdige nakoming van zijn verplichtingen door de huurkoper slechts kan worden gevorderd als de huurkoper, na in gebreke te zijn gesteld, in de nakoming van zijn verplichtingen blijft tekortschieten. Gesteld noch gebleken is dat de huurverkoper de huurkoper in gebreke heeft gesteld wegens het te laat betalen van de overeengekomen termijnen waardoor de vordering tot ontbinding van de overeenkomst ten om-echte is toegewezen. Huurkoper heeft in hoger beroep een reconventionele vordering ingesteld tot ontbinding van de humkoopovéreenkomst omdat hij het pand inmiddels, na de door de huurverkoper aangekondigde ontruiming, had ontruimd. Het hof oordeelt dat de huurverkoper toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de hum-koopovereenkomst doordat hij de huurkoper ten omechte uit de onroerende zaak heeft gezet, althans ontruiming door een deurwaarder heeft laten aankondigen. Het hof spreekt ontbinding van de overeenkomst uit zoals gevorderd door de huurkoper. Daai-bij is het hof van oordeel dat de huurkoper schade leidt doordat hij de eigendom van de omoerende zaak niet verkrijgt en de waai-devermeerdering die hij met de door hem aangebrachte verbeteringen heeft gerealiseerd, niet kan verzilveren. Deze schade dient door de huurverkoper te worden vergoed.


265


Gerechtshof 's-Hertogenbosch 21 mei 2013, UNCA0870 (faillissement, beëindiging) De hum-der van bedrijfsruimte heeft een factum- voor de huurpeimingen over het eerste Icwai-taal van 2011 niet voldaan. Op 5 januai-i 2011 is de humder failliet verklaard, waarna de verhuurder onder de bankgaiantie heeft gehokken in verband met de huurschuld voor het eerste kwai-taal. De cm-ator heeft de onderneming verkocht en per 13 januat-i 2011 geleverd aan een doorstaiter. De doorstaiter is met de verhuurder een nieuwe humovereenkomst overeengekomen per 15 januai-i 2011. In de onderhavige procedme vordeit de cm-ator vaststellmg dat de oorspronkelijke huurovereenkomst per 14januai'i 2011 is geëindigd, alsmede terugbetaling door de verhuurder van huurpeimingen voor zover deze zien op de periode na 14 januaii 2011 (die de verhuurder heeft getrokken onder de bankgarantie). De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. In hoger beroep voert de curator aan dat een brief d.d. 13 januai-i 2011 van de verhuurder aan de curator, waai in wordt gevraagd het gehuurde bezemschoon op te leveren, het feit dat de verhuurder met de doorstarter met ingang van 15 januari 2011 een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten, de omstandiglieid dat de curator het gehuurde met de sleutels op 14 januaii 2011 ter beschikking heeft gesteld aan de verhuurder waaitegen deze niet heeft geprotesteerd, en de erkenning door de verhumder dat de humovereenkomst toen feitelijk is geëindigd, tezamen meebrengen dat de huurovereenkomst per 14 januari 2011 is geëindigd. De verhuurder stelt dat de curator in januari 2011 geheel op eigen initiatief het feitelijk bezit in handen van de verhuurder heeft gesteld en dat de verhumder daar pas achteraf achter is gekomen. De verhuurder heeft niet aangedrongen op oplevering; zijn brief van 13 januari 2011 is een reactie op de algemene brief van de cmator van 11 januari 2011, die inhield dat de huurder failliet was. Het hof constateert dat pai tijen versciiillende interpretaties geven aan de brief d.d. 13 januai-i 2011 en van mening verschillen over de vraag of, en zo ja welk, contact in januari 2011 tussen paitijen heeft plaatsgevonden. Vanwege het uitdrukkelijke bewijsaanbod en het feit dat het hier de laatste feitelijke instantie betreft, stelt het hof de curator in de gelegenheid om het aangeboden bewijs te leveren. Iedere overige besUssing wordt door het hof aangehouden. Rechtbank Rechtbanlc Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 28 januari 2013, LJNBZ1004 (gebrek asbest, gebruik dwaling) Deze zaak betreft een in een winkelcentrum voor rekening en risico van de huurder uitgevoerde verbouwing waai-bij asbest vrijkomt. In de uitspraak passeren zeer veel juridische aspecten de revue, waai-onder: de vraag of de aanwezigheid van asbest kwalifieeeit als een gebrek, waai bij van belang is of het (zonder toestemming) uitvoeren van ingrijpende werkzaamheden moet worden aangemerkt als het huurgenot dat de hum-der redelij kei-wijs mag verwachten; de bekendheid met de aanwezigheid van asbest van huurder en verhuurder; een vrij wai'ing van de verhuurder jegens de huurder voor claims van derden; een exoneratie van de verhuurder voor schade als gevolg van gebreken en de vraag ofeen beroep hierop naai- maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is; de vraag of door de huurder juist is gehandeld na het vrijkomen van het asbest. 266

De kantomechter veroordeelt de huurder in conventie om de schade te voldoen die is ontstaan door sluiting van het winkelcentrum. Verder veroordeelt de kantomechter de huurder om de overige schade als gevolg van de asbestverspreiding aan de verhuurder te voldoen, maar de kantom-echter vermindert deze schadevergoeding met 35% vanwege tekortschieten van de verhumder (het schenden van zijn mededelingsplicht). De reconventionele vordering van de huurder tot schadevergoeding op grond van toerekenbaar tekortschieten van de verhum-der wordt toegewezen, doch deze wordt met 65% verminderd als gevolg van het eigen tekortschieten van de huurder. De vordering van de huurder tot huuiprijs verlaging wordt eveneens voor 35% toegewezen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 8 februari 2013, LJNBZ1145 (gebrek exoneratiebeding, brand) De huurders hm-en een opslagruimte van de verhuurder. Als gevolg van brand ontstaat er schade aan de opgeslagen goederen. In de algemene voorwaarden is een exoneratiebeding ten behoeve van de verhuurder opgenomen. De huurders stellen dat de algemene voorwaarden niet ter hand zijn gesteld en dat het exoneratiebeding overigens omedelijk bezwai-end is. De huurders hebben een machtigmg getekend waai-in onder meer is vermeld dat zij hebben kennisgenomen van de algemene bepalingen. Het tegendeel is niet aannemelijk geworden, zodat ervan uit wordt gegaan dat de algemene voorwaarden ter hand zijn gesteld. Voorts oordeelt de rechtbank dat het vei-moeden ex art. 6:237 sub f BW (gi-ijze lijst) dat het exoneratiebeding als omedelijk bezwai-end moet worden aangemerkt, voldoende is weerlegd door de verhuurder. Hiertoe wordt overwogen dat het voor de verhum-der onmogelijk was op een economisch verantwoorde wijze een collectieve verzekering af te sluiten voor zijn huurders omdat hij geen inzicht had in de waai-de van hetgeen door deze huurders in het gehuurde werd opgeslagen. Daai-naast heeft de verhuurder aannemelijk gemaakt dat hij bij het tot stand komen van een huurovereenkomst voor opslagruimte, de nieuwe huurders er standaard op wijst dat er een inboedelverzekering moet worden afgesloten. Van grove schuld of een ernstig nalaten van de verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde is evenmin gebleken. Het beroep van de verhumder op het exoneratiebeding slaagt derhalve en de vorderingen van de huurders worden afgewezen. Rechtbanlc Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 9 april 2013, UNBZ6950 (contractsovername, uitleg) De huurder huurt een tweetal bedrijfspanden van de verhum-der. De huurder failleert, waaina de ondememing van de gefailleerde wordt overgedragen door de cmator. In de koopovereenkomst is bepaald dat alle rechten en verplichtingen van de gefailleerde overgaan op de doorstarter. Een overzicht van de over te nemen overeenkomsten wordt aangehecht. In dit overzicht worden de twee huurovereenkomsten waai- het in de onderhavige zaak om gaat niet genoemd. Nadat de verhumder aan de curator een nota heeft gestumd voor de huurpenningen uit deze overeenkomsten, zegt de cm-ator beide hum-overeenkomsten op tegen 14 september 2012, waarbij hij verklaart dat de doorstarter de huurpenningen tot 14 september 2012 voor zijn rekening zou nemen. Door imoeping van een bankgarantie en betaling door de doorstarter zijn de humpenningen tot 14 september 2012



Jurisprudentieovenichl

ook betaald. De verhuurder stelt echter dat de huurovereenkomsten niet rechtsgeldig zijn opgezegd omdat de curator geen contractspai-tij meer was en verlangt veroordeling van de doorstarter tot het voldoen van de openstaande humpeimingen. De kantom-echter stelt voorop dat niet in ge¬ schil is dat de huurovereenkomsten in ieder geval op 1 oktober 2012 zijn geëindigd. Paitijen verschillen van mening of de doorstaiter gehouden is tot betaling van de humpenningen vanaf 14 september tot 1 oktober 2012. De kantomechter overweegt dat uit de koopovereenkomst niet kan worden afgeleid dat de curator en de doorstaiter de beide hum-overeenkomsten van de gefailleerde wilden overdi-agen/overnemen, nu die beide huurovereenkomsten niet in de bijlage bij de overnameovereenkomst werden genoemd. De bepaling dat alle rechten en verplichtingen van de huurder door de doorstarter worden overgenomen, betrefl slechts een standaardbepaling. De huurovereenkomsten zijn derhalve rechtsgeldig opgezegd door de curator, zodat de vordering van de verhuurder wordt afgewezen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 9 april 2013, LJNCA0028 (beëindiging, renovatie) De humder huurt (imniddels) voor onbepaalde tijd bedrijfsruimte. De gemeente laat de verhuurder weten dat de fundering van het verhum-de niet voldoet en dat de brandveiligheid onvoldoende is. Als gevolg hiervan dient de verhuurder werkzaamheden te laten verrichten aan het gehuurde. In onderhavige procedure vordert de verhuurder beëindiging van de huurovei-eenkomst en onti-uiming van het gehuurde. Hieraan legt hij primair dringend eigen gebruik ten grondslag, subsidiah- slecht huurderschap en meer subsidiair de algemene belangenafweging. De kantomechter overweegt dat werkzaamheden aan de fundering en de voorpui van het gehumde geen wijziging van de plaats en/of functie van het gehuurde met zich brengen. Voor het uitvoeren van deze werkzaamheden is het niet noodzakelijk dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, zodat de huurovereenkomst niet kan worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Met de eveneens voorgenomen interne verbouwing wordt de verhuurbai-e winkelruimte nagenoeg verdubbeld, maar de verhuurder heefl niet voldoende onderbouwd waarom deze interne verbouwing dringend is. Aangaande de subsidiaire grondslag van de vordering acht de kantom-echter zich te weinig voorgelicht. Daarom gelast hij een compai-itie en houdt iedere verdere beslissing aan. Rechtbank Amsierdam, sector kanton, 22 april 2013, LJNCA0351 (beëindiging, renovatie, wanverhouding huurinkomsten/exploitatiekosten) De humders huren een appar tement in een pand bestaande uit vier woonlagen. De verhuurder heeft de humovereenkomsten opgezegd omdat het pand een groot aantal bouwkundige gebreken vertoont die op afzienbai-e termijn dienen te worden opgelost. Het gj-ootste deel van de werkzaamheden moet inpandig plaatsvinden, waai-door bewoning van het pand gedurende die periode niet mogelijk is. Daai-naast zou de renovatie niet tefinancierenzijn bij voortzetting van de huurovereenkomst en zou er een structurele wanverhouding bestaan tussen huurinkomsten en exploitatiekosten. De kantom-echter ovei-weegt dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot uitvoering van een bouw- en renovatleplan, geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, ook niet ingeval de exploitatie


van het verhuurde in ongewijzigde staat om-endabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaar digd zijn dat de verhuurder het verhum-de in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genoraen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Volgens de kantom-echter heeft de verhuurder echter onvoldoende aangetoond dat sprake is van een dergelijke structurele wanverhouding, waardoor de vordering wordt afgewezen. Rechlbank Amsterdam 1 mei 2013, LJNCA0585 (kort geding) (kwalificatie, ontruiming) De hum-der krijgt op basis van een bruikleenovereenkomst een woning in gebruik in afwachting van de verkoop, sloop of renovatie van het pand. De bruikleengever heeft de bruilcleenovereenkomst opgezegd om de woning te kunnen verkopen en heeft de bruikleennemer een andere woning aangeboden. Deze weigert het aanbod en beroept zich op hum-bescherming, waaïop de bruikleengever in deze procedure de onti-uiming van de woning vordert. De voorzieningenrechter overweegt dat een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van - in dit geval - de woning. Weliswaai- was de bruikiener aan een gevolmachtigde van de bruikleengever een vergoeding voor het gebmik van voorzieningen verschuldigd, maar deze werden niet doorbetaald aan de bruikleengever. De voorzieningenrechter oordeelt dat geen sprake is van een tegenprestatie als bedoeld in ait. 7:201 lid 1 BW, waardoor de overeenkomst moet worden gekwalificeerd als bmikleenovereenkomst. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 6 mei 2013, UN CA0559 (gebrek exoneratie, ontbinding, huurprijsvermindering, gebrekkig werkklimaat) In deze uitspraak wordt beoordeeld of mankementen aan (klimaat- en parkeer) installaties van een geavanceerd kantoorgebouw gebreken ex ait. 7:204 BW zijn. Voorts komt aan de orde ofde gebreken de humder recht op hum-prijsvermindering en ontbinding van de huurovereenkomst geven. Bij de beoordeling van het recht op hum-prijsvermindering en het recht op ontbinding zijn de in de humovereenkomst overeengekomen exoneratieelausules relevant. Rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, 5 april 2013, LJNCA0516 (kort geding) (tekortkoming, dringende werkzaamheden) De huurder huurt bedrijfsruimte welke hij feitelijk laat gebruiken door een dochterondememing van hem voor de exploitatie van een horeeaonderneming. In de zijgevel van het gehuurde zit een deur die uitgang biedt op het perceel van de bumman. In een door de bumman aangespannen kort geding is de verhuurder veroordeeld tot het verwijderen van de deur en het dichtmetselen van de mum op strafte van een dwangsom. In deze procedm-e vordeit de verhumder de medewerking hieraan door de hum der, de gebruiker en de bestum'der van de gebmiker. De voorzieningem'echter overweegt dat op grond van ait. 7:220 lid 1 BW een humder gehouden is om dringende werkzaamheden (die niet reparaties hoeven te zijn) tijdens de looptijd van de huurover-


267

Jurisprudentieoverzicht

eenkomst toe te staan. De weikzaamheden waartoe de verhumder in het hierboven genoemde vonnis is veroordeeld, zijn dringende werkzaamheden in de zin van art. 7:220 lid 1 BW, nu die niet kunnen worden uitgesteld zonder dat de verhuurder schade lijdt. De voorzieningem-echter veroordeeh de huurder tot het verlenen van medewerking aan de voornoemde werkzaamheden, op snaffe van een dwangsom. Rechtbank 's-Gravenhage 15 november 2012. 1VR2013, 57 (gebrek asbest) De hum-der van een woning heeft de hum-overeenkomst opgezegd. Voor de oplevering van het gehuurde diende het door hem gelegde tapijt te worden verwijderd. Bij het verwijderen van een onder dit tapijt liggende zeilvloer met een schummachine, is asbest vrijgekomen. De verhuurder heeft de woning op zijn kosten laten saneren. De huurder stelt dat de verhum der jegens hem tekort is geschoten en om-echtmatig heeft gehandeld en vordert vergoeding van zijn (toekomstige) (immateriële) schade, nader op te malcen bij staat. De kantomecliter overweegt dat de enkele aanwezigheid van het asbesthoudende zeil in het gehuurde geen gebrek oplevert. Het zeil kon immers geen kwaad zolang het onaangeroerd bleef. Daar komt bij dat de verhum der zijn huurders voldoende heeft geïnformeerd over de risico's van asbest. Het is aan de ondeskundige bewerking van de vloerbedekking door de hum'der te wijten dat het asbest is vrijgekomen. De kantonrechter wijst de vordering van de hum-der af. Rechtbank 's-Gravenhage 6 maart 2013, LJNBZ7044 (ontruiming, anoniem dagvaarden) De verhumder van volkstuintjes is voornemens de grond te verkopen. Doordat de bodem ernstig is veronfa-einigd, dient voorafgaand aan de verkoop te worden gesaneerd. Hierdoor wenst de verhuurder de kavels te ontruimen. Bij toegangswegen tot de volkstuincomplexen zijn aankondigingsborden geplaatst met de oproep aan personen die menen enig recht te hebben ten aanzien van genoemd complex om contact op te nemen met de verhuurder. Vei-volgens vordert de verhuurder ontruiming van het complex door nog altijd anonieme gebruikers, op de grond dat deze zonder zijn toestemming en zonder recht of titel van het terrein gebruikmaken. De dagvaardmg is betekend aan het parket, gepubliceerd in een landelijk dagblad en voorts op mededelingsborden bij toegangswegen tot de volkstuinen geplaatst. De rechtbank oordeelt dat het feit dat naam en woonplaats in de dagvaarding ontbreken niet hi de weg staat aan de rechtmatigheid van de dagvaarding, zodat tegen de anonieme gedaagden verstek kan worden verleend. Hiertoe wordt overwogen dat de verhumder zich onder de gegeven omstandigheden voldoende heeft ingespannen om de identiteit van zijn wedeipai-tij te achterhalen en zich ook heeft ingespannen, ondanks onbekendheid met de naam en woonplaats van betrokkenen, zijn wederpaitij te bereiken om haar- in te lichten over dag, tijd en inhoud van het geding dat hij voor de rechter wil brengen. De rechtbank wijst de vordering van de verhum-der tot onüuiming toe. Rechtbank Limburg, sector kanton, locatie Maastricht, 23 april 2013, LJNCA0956 (kortgeding) (tekortkoming, tussentijdse beëindiging, huurachterstand, ontruiming) De hum-der van bedi-ijfsruimte erkent de door de verhuurder gestelde huurachterstand. Hij stelt dat hij de huuiprijs niet heeft voldaan omdat de verhumder de huurovereenkomst na

268

aanvang meteen heeft opgezegd en omdat andere huurders in het pand een lagere hum-prijs betalen. De kantonrechter ovei-weegt dat dit rechtens geen redenen zijn die hem bevrijden van de verplichting de overeengekomen maandelijkse huuiprijs te voldoen. Het niet betalen van de humpenningen in een mate zoals in de onderhavige zaak het geval is, levert tevens een zodanige tekortkommg in de nakoming van de huurovereenkomst op dat deze een ontruiming in kort gedmg rechtvaai-digt. De vorderingen tot betaling van de huurachterstand en onü uiming van het gehum-de worden toegewezen. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Amersfoort, 10 april 2013, UNBZ7197 (Imurprijs, kwalificatie, bestemming, vergunningen) De huurder huurt bediijfsruimte ter exploitatie van een wmkel. Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als bedrijfsruimte. Krachtens de huurovereenkomst dient de huurder te zorgen voor het verkr ijgen van de voor de uitoefening van het bedrijf vereiste vergunningen en/of ontheffingen. De gemeente heeft in 1998 op stratïe van een dwangsom gelast het gebruik van de bovem-uimte van het gehuurde te staken, omdat in het geldende bestemmingsplan de ruunte op de eerste verdieping is aangewezen als woom-uimte. De verhumder vordert in deze procedure nadere vaststelling van de huurprijs per 1 augustus 2011 op grond van ait. 7:303 BW. De kantomechter ovei-weegt dat bij de waai-dering van de bedrijfsruimte, het gehuurde (zoals vastgelegd in de humovereenkomst) als uitgangspunt dientte worden genomen. Op grond van de overeenkomst is de humder verplicht te zorgen voor het verkrijgen van de vereiste vergunningen en ontheffingen. Het gebraik conform het bestemmmgsplan valt hieronder. Indien het gebruik van het gehumde in strijd komt met het bestemmingsplan komt dit voor risico van de huurder. Dit betekent in het onderhavige geval dat bij de waar dering van het gehuurde de eerste verdieping moet worden beüokken. Bij de waardering van het gehumde dient de conüactuele besteraming als uitgangspunt te worden genomen, zodat (ook) de eerste verdieping moet worden gewaai-deerd als bedrijfsramite. Nu de verhum-der zijn vordering tot nadere humprijs vaststelling heeft beperkt tot de door de adviseur aangehouden humwaai de gebaseerd op de eerste verdieping aangemerkt als woomuimte, wordt deze lagere waaidering in aanmerking genomen. De humverhoging wordt toegewezen en de humder wordt veroordeeld in de proceskosten, waaronder de kosten van het deskundigenrapport. Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 19 april 2013, UNBZ8043 (kortgeding) (beëindiging, contractsovername, licentieovereenkomst, betalingsachterstand) De huurder exploiteert een winkel in een pand dat hij van de verhuurder humt. De huurder is tevens een licentieovereenkomst aangegaan met de verhuurder. Hierin is bepaald dat opzegging van de licentieovereenkomst mede de opzegging van de humovereenkomst tot gevolg heeft. De verhum-der heeft de licentieovereenkomst opgezegd omdat de humder in verzuim was ten aanzien van de betaling van openstaande factmen. De verhuurder vordert ontraiming van het gehuurde op süaffe van verbeurte van een dwangsom. De huurder vordeit veroordeling van de verhumder tot nakoming van zowel de licentie- als de huurovereenkomst. De huurder betwist dat de overeenkomsten rechtsgeldig zijn geëindigd




omdat de verhumder geen paitij zou zijn bij deze overeenicomsten. De verhuurder stelt daaientegen dat spralce is geweest van een rechtsgeldige contractsovername waai door hij paitij is geworden. De voorzieningemechter overweegt dat er geen akte bestaat van conti-actsovername. Nu beide partijen echter ruim vijfjaar- zaken hebben gedaan, is het niet uitgesloten dat in een bodemprocedure blijkt dat sprake is geweest van een rechtsgeldige contractsovername, zodat in kort geding wordt uitgegaan van de geldigheid daarvan. De voorzieningem-echter is van oordeel dat de verhuurder de licentieovereenkomst niet met omniddeUijke ingang had mogen opzeggen, maar dat hij een opzegtermijn in acht had moeten nemen aangezien betalingsachterstanden in het verleden werden gedoogd en de licentieovereenkomst ondanlcs de achterstanden recentelijk is verlengd. Nu niet te verwachten valt dat de bodemrechter de opzegging van de licentieovereenkomst rechtsgeldig zal achten, moet de hum-der in staat worden gesteld de exploitatie van de winkel voort te zetten. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht, 24 april 2013, LJNBZ9463 (beëindiging, onderverhuur, dringend eigen gebruik francliise) De hum-der van winkelmimte ten behoeve van een supermarkt is gerechtigd het gehuurde onder te verhuren, met toestemming van de verhuurder, aan een aan hem gelieerde fi-anchisenemer. Van dit recht heefl de hum-der gebi-üikt gemaakt. Tussen de onderverhumder en onderhumder is onenigheid ontstaan over de voorgenomen verkoop van de supermarkt door de huurder, dan wel de wijziging van de winkelfoi-mule. De rechtbank stelt vast dat in een in gezag van gewijsde gegaan vonnis tussen paitijen is geoordeeld dat de samenwerkingsovereenkomst tussen paitijen is geëindigd door opzegging door de onderverhumder/fi-anchisegever. hl de onderhavige procedm-e vordeit de onderverhuurder primair ontbinding van de onderhuuróvereenkomst en ontruiming van het gehumde, en subsidiair dat de onderhuurovereenkomst is geëindigd door opzegging. De rechtbank stelt voorop dat in de onderhumovereenkomst geen bepaling is opgenomen dat deze eindigt zodra de samenwerkingsovereenkomst eindigt. Dat het verblijf (nadat de onderhuurder niet langer geUeerd is aan de onderverhuurder) van de onderhum-der in het gehuurde in strijd is met de bedoeling van pai tijen bij het sluiten van de onderhuurovereenkomst - dat de onderhuurder alsfranchisenemervan de onderverhumder in het gehuurde een supemarkt zou drijven - is door de onderverhumder veroorzaakt en kan niet aan de onderhum der worden tegengeworpen. Daai-naast geldt dat de onderverhumder de samenwerkingsovereenkomst op onjuiste gronden tussentijds heeft beëindigd. Van een tekortkoming van de onderhuurder in de nakoming van zijn verplichtingen uit de onderhumovereenkomst is geen sprake. Omdat de vordering van de hoofdverhum-der in de procedure tegen de hoofdhuurder tot ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst en ontruiming van het gehum de wordt toegewezen, kan de ondei-verhuurder niet langer beschikken over het gehumde. De beperking van de schade die het gevolg is van het niet langer kunnen verschaffen van het humgenot aan de onderhum-der is echter geen grond waai-op de huurovereenkomst kan worden opgezegd. De kantom-eehter wijst de vorderingen van de onderverhuurder af Subsidiaüvoeit de onderverhum-der aan dat de opzegging is gegrond op dringend eigen gebruik. Naar het oordeel van de kanton-


rechter is voldoende aannemelijk geworden dat de onderverhuurder de wil heeft om zelf in het gehum de duurzaam een supermarkt te exploiteren. De onderverhuurder heefl volgens de kantomechter voldoende aannemelijk gemaakt dat hij, ten opzichte van de huidige situatie, op afzienbai-e termijn een beter resultaat uit het gehuurde zal kumien behalen als hij daai-in zelf een supermarkt exploiteert. De grootte van de totale omzet van het supermaiktconcern kan niet tot het oordeel leiden dat met betrekking tot het onderhavige pand geen dringende behoefte kan bestaan tot ingebruikneming. De kantomechter overweegt dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is, waai-na paitijen de mogelijkheid ki-ijgen om zich uit te laten over een eventuele tegemoetkoming in de verhuis- en im-ichtingskosten. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanion, locatie Utrecht, 24 april 2013, LJN BZ9490 (ontbinding onderverhuur, franclriseovereenkomst) De (opvolgend) humder (dezelfde als in de hierboven besproken uitspraak (ZJiVBZ9563)) humt bedrijfsruimte ter exploitatie van een supermarlct. In de huurovereenkomst is bepaald dat onderhum- niet is toegestaan behoudens met toestemming van de verhuurder. Vooits dient de onderhuurder een dochterbedrijf of een aan de huurder gelieerde franchiseonderneming te zijn. De rechtsvoorganger van de huurder heefl het gehum-de met toestemming onderverhuurd aan een aan hem gelieerdefranchisenemer.Deze franchiseovereenkomst is beëindigd. Sindsdien exploiteert de onderhumder in het gehum-de een supei-markt onder eigen naam. De hoofdverhuurder vordeit daai-op ontbinding van de hoofdhumovereenkomst omdat de onderhuurder niet langer een aan de hoofdhuurder gelieerdefranchisenemeris. Volgens de kantomechter volgt uit de huurovereenkomst voldoende duidelijk dat het de bedoeling van paitijen is geweest onderverhum- alleen mogelijk te maken aan dochterondernemingen offranchisenemersvan de hoofdhumder. Het standpunt van de hoofdhuurder dat dit vereiste alleen geldt bij het aangaan van de onderhumovereenkomst, wordt door de kantonrechter niet gevolgd. Nu het hier volgens de kantom-echter niet gaat om een tekortkoming van geringe betekenis, wordt de vordering van de hoofdhuurder tot ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst en de ontmiming van het gehum-de toegewezen. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht, 24 april 2013, LJNBZ9503 (beëindiging, tekortkoming, onderverhuur, franchiseovereenkomst) Deze procedure hangt nauw samen met de twee uitspraken die hierboven zijn besproken en toont sterke gelijkenissen met de procedure tussen de onderverhuurder en de onderhuurder (iJAfBZ9463). Het befreft dezelfde onderverhumder, maar een andere onderhuurder/fi-anchisenemer. De vordering tot ontbinding van de hum-overeenkomst en de ontrumiing van het gehum'de worden afgewezen op dezelfde gronden als hierboven besproken. Omdat de vordering van de hoofdverhuurder in dé procedure tegen de hoofdhum'der tot ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst en ontruuning van het gehuurde wordt toegewezen, kan de onderverhuurder niet langer beschikken over het gehuurde. De beperkmg van de schade die het gevolg is van het niet langer kunnen verschaffen van het hum'genot aan de onderhumder is echter geen gi'ond waarop de humovereenkomst


269


kan WOlden opgezegd. De kantom-eehter wijst de vorderingen van de onderverhumder af. Rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem, 7februari 2013, zaak/rolnummer 548536/CV EXPL 12^2838 (tussentijdse beëindiging, contractuele medehuur) De verhuurder heeft met twee hum-ders een hum-overeenkomst gesloten voor kantoorruimte. Deze twee hum-ders gebruiken ieder een eigen deel van het gehumde, maai- delen het gebruik van de keuken en een vergaderruimte. De huurders betalen samen één humsom op basis van één factum-. De verhuurder heeft niet ingestemd met het verzoek van een van de huurders om twee aparte huurovereenlcomsten te sluiten. Nadat één van de huurders de huurovereenkomst voor zijn deel op had gezegd en het gehuurde had verlaten, betaalde de overgebleven huurder vanaf dat moment de volledige huurprijs. In de onderhavige procedure vordert de overgebleven huurder van de vertrokken huurder betaling van 'zijn deel' van de huurpermingen. Op basis van de hiervoor omscln-even omstandigheden oordeelt de kantomechter dat sprake is van contractuele medehuur en hoofdelijke gebondenheid tussen de huurders. Vanwege deze hoofdelijkheid en de tussen huurders geldende eisen van redelijkheid en billijkheid kon de vertrokken medehuurder niet 'zoiider meer' opzeggen. De vordering van de overgebleven huurder wordt derhalve toegewezen. Rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem, 28 maart 2013, LJNBZ6255 (kwalificatie, beëindiging, afwijkende bedingen, gezag van gewijsde) De hum-der hum-t twee bedrijfsruimten van de verhum-der ter exploitatie van een supermarkt en een slijterij. Naast de humovereenkomsten hebben partijen twee concessieovereenkomsten gesloten. In de humovereenkomsten is bepaald dat deze eindigen wanneer de daaimee samenhangende concessieovereenkomsten eindigen. De rechter heeft deze bedingen goedgekeurd conform art. 7:291 BW. De verhum-der heeft de huurder medegedeeld dat de huur- en concessieovereenkomsten niet zullen worden verlengd. De hum-der verzet zich tegen de beëindiging van de overeenkomstèn, stellende dat de concessieovereenkomsten moeten worden gekwalificeerd als humovereenkomsten dan wel als gemengde overeenkomsten waai-in het huurelement overheerst, zodat deze alleen kunnen worden opgezegd op grond van de in art. 7:293 e.v. BW gegeven opzeggingsgronden. Voorts voert hij aan dat de rechter onterecht goedkem-ing heeft verleend voor het beding dat de hum-overeenkomsten doet eindigen bij het eindigen van de concessieovereenkomsten, zodat een beroep op de goedkeuring van het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai'dbaar is. De kantomechter ovei-weegt dat voor de kwalificatie van een overeenkomst de essentialia van doorslaggevende betekenis zijn. De hoofdkenmerken van de humovereenkomsten zijn het aan de hum der verleende recht om een specifiek omschi-even bedrijfsruimte in gebruik te nemen en de verplichting om voor dat gebruik een vaste huurprijs te betalen. De hoofdkenmerken van de concessieovereenkomsten zijn van andere aard. De concessieovereenkomsten bevatten weliswaar- ook bepalingen die in humovereenkomsten voorkomen, maar dat maakt deze overeenkomsten niet tot humovereenkomsten. Het beroep van de verhumder op de rechterlijke goedkeuring van het beëindigingbedmg is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaar.

270

alleen al omdat de beschildcingen gezag van gewijsde hebben. De klachten van de huurder zijn gericht tegen de wijze van totstandkoming en de inhoud van de beschikkingen en beide worden juist door het gezag van gewijsde afgedekt. De vorderingen van de huurder worden afgewezen. Rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem 19 april 2013, LJNBZ8308 (kortgeding) (beëindiging, afwijkende bedingen, licentieovereenkomst) De huurder exploiteert een sportwinkel in een pand dat hij van de verhuurder hum-t. De huurder is tevens een licentieovereenkomst aangegaan met de verhuurder. Hierin is bepaald dat opzegging van de licentieovereenkomst mede het eindigen van de humovereenkomst tot gevolg heeft. De verhuurder heeft de licentieovereenicomst opgezegd omdat de huurder in verzuim was ten aanzien van de betaling van openstaande factmen. De verhuurder vordert primair ontruiming van het gehuurde en subsidiair dat de huurder ervoor zorgt dat bij het exploiteren van de winkel niets meer zal herinneren aan de licentieformule. De huurder vordeit in reconventie veroordeling van de verhuurder tot nakoming van zowel de licentie- als de huurovereenkomst. De voorzieningem-echter steh voorop dat in art. 7:291 BW is bepaald dat van de wettelijke bepalingen betreffende huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, tenzij de rechter daai-voor toestemming heeft verleend. In de licentieovereenkomst is de verhuurder gemachtigd mede namens de huurder te verzoeken om toestemming voor de bepaling die inhoudt dat bij beëindiging van de licentieovereenkomst ook de humovereenkomst eindigt. Nu vaststaat dat nimmer om die toestemming is gevraagd, komt de verhumder geen beroep op deze bepaling toe. Nu niet te verwachten valt dat de bodemrechter de opzegging van de huurovereenkomst en de licentieovereenkomst rechtsgeldig zal achten, moet de humder in staat worden gesteld de exploitatie van de winkel voort te zetten. Rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem, 1 mei 2013, LJNBZ8868 (tekortkoming, onderverhuur, beëindiging, ontruiming) De gedaagden hmen een bedrijfsruimte in hun hoedanigheid van veimoten van een vof. In de humovereenkomst is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan het gehuurde onder te verhuren, behoudens met voorafgaande schr-iftelijk toestemming van de verhum-der, op sü-aflfe van een boete. Kort na aanvang van de verhuur wordt de vof opgeheven. De verhumder heeft bij allonge toestemming verleend voor onderverhuur voor de duur van eenjaai-. Ook na die periode vindt onderverhum- plaats. Bovendien is er een huurachterstand ontstaan. Hierop vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de gedaagden tot betaling van de achterstallige huurpeimingen inclusief boetes, buitengerechtelijke incassokosten en schadevergoeding. De kantom-echter ovei-weegt dat de gedaagden de huurachterstand niet hebben weersproken en dat de bedrij fsi-uimte inmiddels is verlaten, zodat voor een veroordeling tot ontruiming geen plaats is. De gevorderde boete wegens het niet tijdig voldoen van de huurpenningen wordt toegewezen. De gevorderde boete wegens omechtmatige onderverhuur wordt afgewezen. Weliswaar had de verhuurder geen (volgende) schriftelijke toestemming verleend voor de onderverhuur langer dan een jaar, maar paitijen zijn wel steeds in gesprek geweest over de verdere onderverhuur en


Nr. 4 Juli/augustus 2013

Jurispnidentieoverzicht

de onderverhuurder heeft er ook steeds voor gezorgd dat de looptijd van de onderhuurovereenkomst gelijk liep met de hoofdhuurovereenkomst, overeenkomstig de wens van de verhuurder. Rechtbanlc Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, 27 maart 2013, LJNBZ6188 (uitleg, beëindiging, onderhoudsverdeling) De huurder hum t een aantal tennisbanen van de gemeente voor onbepaalde tijd. hi de humovereenkomst is (in samenhang met een gemeentelijke verordening) bepaald dat de sportvoorzieningen door de gemeente worden onderhouden. Pai-tijen verschillen van mening of hier ook het gi-oot onderhoud onder vaft. In de overeenkomst is vooits bepaald dat opzegging van de overeenkomst door de gemeente uitsluitend plaats kan vinden als de hum-der handeh in snijd met de in de gemeentelijke verordening opgenomen vooi-waarden. Desondanks heeft de gemeente de overeenkomst opgezegd, onder verwijzing naar gewijzigde inzichten omtrent de taak van de overheid. Hierop vordert de huurder dat de verhuurder zal worden verplicht om de huurovereenkomst vooit te zetten en het vereiste gi-oot onderhoud uit te voeren. De rechtbank overweegt dat de bepaling "dat de sportvoorzieningen door de gemeente worden onderhouden " te weinig specifiek is om ilierin mede een verplichting te lezen voor de gemeente om groot onderhoud uit te voeren. De enkele stelling van de hum-der dat deze bedoeling van partijen kan worden afgeleid uit de oorspronkelijke achtergrond bij de overeenkomst (namelijk dat de overheid in beginsel dit soort werkzaamheden tegen een vergoedmg uitvoerde) is onvoldoende, mede in het licht van het feit dat de door de huurder betaalde hum- voor de tennisbanen op een zeer laag bedr-ag is vastgesteld. Ten aanzien van de opzegging stelt de rechtbank dat de Hoge Raad heeft overwogen dat een duurovereenkomst die niet voorziet in een regeling voor de opzegging in beginsel opzegbaar- is. Voorts kunnen de eisen van redelijklieid en billijkheid in verband rnet de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzeggmg bestaat. Nu over de looptijd van de overeenkomst niets is geregeld, is de overeenkomst in beginsel opzegbaar. De rechtbank is van ooi deel dat de beleidsmatige en financiële belangen van de gemeente voldoende grond opleveren voor de opzegging van de huurovereenkomst. De vorderingen van de huurder tot instandhouding van de hum-overeenkomst en het uitvoeren van groot onderhoud door de verhuurder worden afgewezen. Rechtbanlc Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, 9 april 2013, LJNBZ7247 (kortgeding) (faillissement, gebruik) De humder van bedrijfsruimte is gefailleerd. De curator heeft een deel van de roerende goederen van de gefailleerde verkocht aan een derde paitij. Deze derde is voornemens de goederen te veilen vanuit het gehuurde. De verhum-der maakt hiertegen bezwaai-, stellende dat de cm-ator de humovereenkomst dient te respecteren, die voorschrijft dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebmikt als productieen kantoormimte. De derde partij zou op haar beurt zonder recht of titel gebruikmaken van het gehuurde voor een veiling die de verhumder niet ziet zitten. De rechtbank overweegt dat de cmator belast is met het beheer en de vereffening van de faillissementsboedel. Bij de wijze waai-op de


cm ator zijn taak uitoefent, komt hem een grote mate van vrijheid toe. Het belang van de boedel is met de veiling gediend, nu de derde het gehuurde bezemschoon zal opleveren en de curator een vergoeding voor hum- en energiekosten zal betalen. Niet aannemelijk is geworden dat de curator - alle belangen in aanmerking nemend - 'm redelijkheid niet heeft kunnen komen tot zijn beslissmg om de veiling in het gehumde toe te staan. De door de verhuurder gevraagde voorzieningen ter voorkoming van de veiling worden afgewezen. Rechtbank Rotterdam 18 februari 2013, UNBZ9325 (Icort geding) (indeplaatsstelling, bestemmingsclausule) De huurder verkoopt zijn winkel aan een nieuwe huurder, wenst een indeplaatsstelling en start een kort geding tegen de verhum der. In het kort geding komen de volgende vragen aan bod. Is er sprake van een bedrijfsoverdracht in de zin van ait. 7:307 lid 1 BW ofvan verkoop van een huurovereenkoinst? Staat de bestemmingsbepaling waar in is bepaald dat het gehum-de gelóruikt moet worden overeenkomstig de formule van de huurder een beroep op ait. 7:307 BW in de weg? Heeft de hum der een zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht en wiens belang weegt zwaarder, dat van de huurder of van de verhuurder? De voorzieningemechter veroordeeh de verhuurder om te gehengen en te gedogen dat de nieuwe huurder in het gehuurde een (dames)modewinkel volgens zijn eigen formule zal exploiteren. Rechtbank Rolterdam 8 mei 2013, LJNCA0272 (beëindiging, ongerechtvaardigde verrijking) De huurder humt een perceel grond met water (een forellenplas) ter exploitatie van een vliegvissehool. In de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder aan de huurder geen vergoeding is verschuldigd voor zaken die met toestemming Van de verhumder niet hoeven of mogen worden verwijderd bij het eindigen van de huurovereenkomst en worden achtergelaten. De huurder heeft op het perceel een bedrijfsgebouw gesticht, waaina de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd. In deze procedure wordt aangevoerd dat de verhum-der ongerechtvaai-digd is verrijkt ten koste van de huurder. Voor een aanspraak op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die de huurder bij het einde van de humniet heeft weggenomen, is slechts plaats indien bijzondere omstandigheden daai toe aanleiding geven. De verhuurder is doornatrekking eigenaar geworden van het door de huurder gestichte bedrijfsgebouw. De kosten die de huurder voor dit gebouw heeft moeten maken, heeft hij op geen enkele wijze kunnen terugverdienen. De verhuurder heeft profijt van het gebouw omdat hij een hogere humprijs kan bedingen voor het gehuurde inclusief de horecagelegenheid. Omdat de verhuurder daarnaast aan de huurder heeft toegezegd de waarde te vergoeden, oordeelt de rechtbank dat de verhuurder ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van de huurder, wat maakt dat de verhuurder de schade dient te vergoeden voor zover dit redelijk is. Dit zal in beginsel het verschil tussen de waai-de van het gehuurde zonder het gebouw, en de waarde van het gehuurde met het gebouw zijn. Dit bedrag zal worden verrekend met achterstallige huurpeimmgen. De verhuurder krijgt de gelegenheid zich hierover uit te laten.


271


Rechtbank Rotterdam 8 mei 2013, LJN CAO 199 (telcortkoming, schadevergoeding) De huurder huurt vier tankstations van de verhuurder. In een eerdere procedure is de vordering van de huurder tot vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling afgewezen. De reconventionele vordering van de verhuurder tot veroordeling van de hum-der om de resterende goodwillvergoeding te voldoen, is in die eerdere procedure toegewezen. De huurder heeft dit bedi-ag, inclusief wettelijke rente, aan de verhum-der betaald. In deze procedure vordert de verhuurder, onder meer, renteschade en advieskosten als gevolg van bovengenoemde feiten en de gevoerde procedure. De rechter overweegt dat over de wettelijke rente reeds een bindende beslissing is gegeven en wijst dit onderdeel van de vordering af. Schade kan echter ook bestaan uit redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid of kosten ter voldoening buiten rechte, waai-door advieskosten schade kunnen zijn. De verhuurder wordt in de gelegenheid gesteld de gemaakte kosten inzichtelijk te maken. De rechtbank verwijst hiervoor de zaak naar- de rolzitting en houdt iedere verdere beslissing aan. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kattton, locatie Breda, 10 oktober 2012, WR2013, 63 (b\'aiificatie, ambachtsbedrijf, voor het publiek toegankelijk iokaai, beëindiging) De huurder huurt bedrijfsruimte ter uitoefening van een timmerfabriek. De verhum-der heeft de huurovereenkomst opgezegd met machtneming van de formaliteiten die gelden voor de huur van 7:230a-bedrijfsruimte. De huurder besti-ijdt de geldigheid van de opzeggmg, en vordert een verklai-ing voor recht dat sprake is van 7:290-bedi-ijfsruimte. Volgens de kantomechter kan sprake zijn van 7:290-bediijfsruimte als het gehuurde is bestemd ter uitoefening van een ambachtsbedi-ijf, mits in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken aanwezig is (ai-t. 7:290 lid 2 sub a BW). Naar het oordeel van de kantomechter is inderdaad sprake van een ambacht. Voorts kunnen (potentiële) klanten zich tijdens kantooruren bij de huurder vervoegen voor het bespreken van wensen en het bestellen en ophalen van goederen. Voor de kantom echter is dit voldoende om aan te nemen dat er (tevens) een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is waai-door sprake is van 290-bedi-ijfsruinite en de opzegging door de verhum-der nietig is. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Breda, 13 maart 2013, Prg 2013, 114 (partij, oplichting) De verhuurder, een stichting, verhuurt een aantal woningen. Door diverse humders wordt de verhuurder erop attent gemaakt dat zij brieven hebben ontvangen, waar-in onder meer is medegedeeld dat wegens fraudegevoeligheid en een lopend onderzoek jegens de directie van de stichting, alle huurbetalingen via een nieuwe betaalweg dienen te lopen. Daarbij wordt een rekeningnummer van de gedaagde vermeld waarop de huur zou moeten worden overgemaakt. De verhuurder steh dat de gedaagde heeft getracht de hum-ders te bewegen de verschuldigde hum- op zijn rekening te storten, waar-mee hij omechtinatig heeft gehandeld jegens de verhumder. De verhum-der vordert schadevergoeding bestaande uit één huurtermijn welke door een humder aan de gedaagde is overgemaakt en door de verhuurder is vergoed, de kosten van het conservatoir beslag op goederen van

272

de gedaagde en een bedrag aan loonkosten ter zake van het aantal uren dat medewerkers van de verhuurder hebben besteed aan het voorkomen dat huurders aan de verkeerde zouden betalen. De gedaagde voert aan dat hij als katvanger is gebruikt door een persoon die hem zou helpen bij het opzetten van een eigen bedrijf. De kantom-echter overweegt dat de gedaagde mogelijk een vordering heeft op deze persoon^ maar- dat dit hem niet ontslaat van aansprakelijkheid in deze zaak. De kantom-echter veroordeelt de gedaagde tot vergoeding van de schade van de verhuurder. Reciitbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Tilburg, 10 april 2013, LJNBZ9110 (contractsovername, stilzwijgend, feitelijk handelen) De huurder van bedrijfsruimte heeft zijn onderneming verkocht aan een derde. Op enig moment is het huurcontract op naam van deze derde gesteld. Vervolgens heeft de derde de onderneming teragverkocht aan de oorspronkelijke huurder. De verhum der lieeft een tweetal facturen gestuurd aan de onderneming, t.a.v. de oorspronkelijke huurder. Vervolgens heeft de verhuurder aan deze huurder een concept huurovereenkomst gestuurd. De derde heeft nog wel een ruimte van de oorspronkelijke huurder in gebruik op grond van een onderhuurovereenkomst met de oorspronkelijke huurder. De oorspronkelijke huurder heeft na de eerste huurbetalingen aan de verhuurder na zijn terugkeer, geen hum- meer betaald, terwijl de onderhuurder rechtstreeks aan de hoofdverhum-der betaalde. De hoofdverhumder vordeit vervolgens dat de onderhum der als hoofdhum-der aangemerkt moet worden. De kantomechter overweegt dat het m essentie draait om de vraag of na de (teiug)vei-koop van de onderneming een contractovername ten aanzien van de hum-overeenkomst is gerealiseerd. De vereiste medewerking van de verhuurder kan in elke vorm geschieden en hoeft niet altijd te worden gegeven in de vorm van een uitdr ukkelijke verklai'ing. Uit de feitelijke gang van zaken leidt de kantom'echter af dat tussen de verhuurder en de oorspronkelijke humder contact over de overname van het contract is geweest en dat de verhuurder met die overname heeft ingestemd. De facturen zijn vanaf dat moment op naam van de oorspronkelijke huurder gesteld en de verhuurder heeft hem een contract gestuurd dat op zijn naam stond. Uit deze gang van zaken leidt de kantomechter af dat de verhuurder zijn medewerking heeft verleend aan de contractovername. Als gevolg daarvan wordt de vordering van de verhuurder om de onderhuurder als hoofdhuurder aan te merken afgewezen. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Bergen op Zoom. 29 april 2013, LJNBZ9159 (afwijkende bedingen, beëindiging, ontruiming) De huurder huurt bedrijfsruimte voor een bakkerij, terwijl paitijen eveneens een franchiseovereenkomst hebben gesloten. Paitijen komen overeen dat zodra de fi-anchiseovereenkomst eindigt, ongeacht de grond waar op, de tussen partijen gesloten hum-overeenkomst per dezelfde datum zal ehidigen. De kantomechter heeft op gezamenlijk verzoek goedkeuring in de zin van art. 7:291 BW verleend voor deze beëindigingsmogelijkheid in de hum-overeenkomst. De fi-anchisenemer laat een betalingsachterstand ontstaan, als gevolg waai'van hij geen goederen meer krijgt geleverd. In reactie hierop sluit defi'anchisenemerde winkel, waai'op de wederpmtij defl'anchiseovereenkomsten de humovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt. Hierop vordeit de verhuurder



Jurispnidenlieoverzicht

ontiuiming van tiet geiiuui-de. De Icantoniecliter overweegt dat in de reclitspraalc (vooralsnog) geen eensgezindheid bestaat over het antwoord op de vraag of (en zo ja, onder welke voorwaarden) de rechter bedingen kan goedkeuren die voorzien in het zonder rechterlijke tussenkomst eindigen van de huurovereenkomst op instigatie van de verhuurder. Nu de beü-etfende bedingen in de onderhavige huurovereenkomst echter zijn goedgekeurd, moet er vooralsnog van worden uitgegaan dat deze bedingen niet vernietigbaar zijn en tussen paitijen gelden. Nu onweersproken vaststaat dat de explohatie van de winkel is gestaakt, moet voorshands worden geoordeeld dat de verhuurder gerechtigd was de franchiseovereenkomst te ontbinden. Het vorenstaande leidt tot het voorlopige oordeel dat defianchise-en huurovereenkomst zijn geëindigd. De kantomechter wijst de vordering tot ontruiming toe. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, 6 mei 2013, UN BZ9546 (kort geding) (beëindiging, franciüseovereenkomst, tekortkoming) Twee echtgenoten hebben met de verhuurder in de hierboven beschi-even zaak (ZJF BZ9159) als vennoten een franchise- en een huurovereenkomst gesloten ter exploitatie van een bakkerij. De echtgenoten raken vei-wikkeld in een echtscheidhigsprocedui-e, waarop de vrouw zich ziek meldt. De man zet de exploitatie van de bakkerij in strijd met de fi-anchiseovereenkomst voor-t onder eigen naam. In de franchiseovereenkomst is een non-concurrentiebeding opgenomen voor een periode van één jaar na beëindiging van de overeenkomst. De verhum-der heeft een overname- en beëindigingovereenkomst aangeboden op gi'ond waar-van zowel de hum- als de franchiseovereenkomst zou eindigen en de verhum-der een overnamesom zou betalen aan de hum-der. De vrouw vordert in deze procedme om de man te bevelen zijn medewerking te verlenen aan de tussentijdse beëindiging van de franchise- en huurovereenkomst. Aan deze vordering legt de vrouw ten grondslag dat de man in strijd handeh met, onder andere, het non-concurrentiebeding uit de fianchiseovereenkomst door via zijn eenmanszaak de broodver¬ koop vanuit het bedrijfspand voort te zetten en dat zij hiervoor hoofdelijk aansprakelijk is. De voorzieningem-echter acht het onder déze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als de man zijn medewerking aan de overname en beëindigingovereenkomst van de hum-- en franchiseovereenkomst onthoudt. De vordering van de vrouw wordt toegewezen.

installatie specifiek op elkaai- zijn afgestemd. Wanneer de car-wash-installatie zou worden verwijderd, zou de resterende onroerende zaak incompleet zijn en niet de functie van bedrijfshal of loods kunnen vervullen. Hieruit volgt dat de eigendom van de cai wash-installatie bij de verhumder lag. Daarna overweegt de rechtbank dat, zonder nadere aanknopmgspunten, niet kan worden aangenomen dat pai tijen de in lid 1 van art. 7:216 BW opgenomen bevoegdheid om weg te breken, hebben "weggecontracteerd". Art. 7:216 lid 1 BW regelt onder welke voorwaaide een huurder bevoegd is een zaak weg te breken. De bevoegdheid zaken weg te breken is afliankelijk van de vervulling van de voorwaarde dat het gehuurde door de huurder in de toestand wordt gebracht die bij het einde van de hum- redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht. Nu de cürator heeft aangegeven niet verplicht en niet bereid te zijn het gehuurde in de toestand te brengen die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemmmg met de oorspronkelijke kan worden geacht, bestond er geen bevoegdheid tot wegbreken van de earwash-installatie. De vordering van de verhuurder Wordt toegewezen en wel in die zin dat de cmator niet bevoegd was tot wegbreken. Het wegbreken is daarmee om echtmatig jegens de verhuurder. De curator wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade van de verhuurder.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant, localie Breda, 22 mei 2013, UN CAI252 (faillissement, beëindiging, wegbreekrecht) De humder hum-t een casco pand, bestemd voor een cai-wash. De humder is gefailleerd, waar-na de cmator de hum-¬ overeenkomst heeft opgezegd. De curator heeft de verkoop van de cai-wash-installatie ter hand genomen. Hierop vordert de verhuurder verklar-ingen voor recht dat de installatie door nafiekking bestanddeel is geworden van het bedi-ijfspand en dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft afgezien van het wegbreekr-echt als bedoeld in ait. 7:216 BW. Ten slotte zou de curator om-echfinatig jegens de verhuurder hebben gehandeld door delen van de installatie weg te breken en over te dragen. Ten aanzien van natrekking is de rechtbank van oordeel dat de aan het gebouw vernchte aanpassmgen zo ingrijpend zijn, dat gebouw en de cai-wash-



273

Jurisprudentieoverzicht mw. mr. P.K. Oosterling-van der Maarel en mw. mr. drs. C.F.J. Heemskerk*

Jurisprudentieoverzidit betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd - of aan de redactie ter hand gesteld - in de periode 15 december 2012 tot en met 31 januari 2013. Hoge Raad Hoge Raad 21 december 2012, RvdW 2013, 97 (wijzigingen, scijotelantenne, vrije informatiegaring) De huurder van woonruimte heeft aan zijn buitenmuur een scliotelanterme hangen, terwijl in de algemene voorwaai'den is bepaald dat de huurder zonder toestemming van de verhuurder geen schotelanteime op of aan het gehuurde mag bevestigen. De verhuurder heeft deze schotel aanvankelijk gedoogd, maar verzoekt de huurder in 2004 om deze te verwijderen. De huurder geeft geen gehoor aan de herhaalde verzoeken van de verhum-der en de verhuurder vordeit daarop de verwijdering van de schotelantenne bij de kantom-echter. Nadat de kantom echter de vordering van de verhumder heeft afgewezen en de verhuurder tegen dat vonnis in hoger beroep is gekomen, heeft het Hof 's-Gravenhage de vordering van de verhum-der alsnog toegewezen. Tegen dit ai-¬ rest stelt de hum-der cassatie in, waarin hij zich onder meer beroept op het recht op vrije informatiegaring uit ai t. 10 EVRM. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van ait. 81 lid 1 RO (en dus zonder nadere motivering). Hoge Raad 25 januari 2013, LJNBY1104 (tussentijdse beëindiging, telcortlcoming huurder, ontruiming) De huurder huurt op grond van een mondelinge overeenkomst een perceel dat gelegen is achter de woning van de directeur van de verhuui-der. De humder heeft eveneens het achter het gehum-de gelegen perceel in gebruik genomen. Volgens de verhuurder is het gebruik van dit tweede perceel om-echtmatig. Daai-naast meent de verhumder dat de huurder het gehuurde in sü'ijd met milieuwetgeving gebruikt vanwege (dreigende) verontreiniging door olie uit opgeslagen (vei-wai-mings)ketels en de opslag van asbesthoudende stoffen. Hierop vordert de verhumder ontbinding van de hum-¬ overeenkomst - omdat de huurder toerekenbaar tekort zou zijn geschoten in de nakoming van zijn ver-plichtingen uit de huurovereenkomst - en ontruiming van de beide percelen. Nadat de kantomechter deze vorderingen heeft afgewezen, heeft het Hof 's-Gravenhage de vorderingen wel toegewezen. Het hof heeft zijn oordeel onder meer gebaseerd op brieven van de gemeente Westland waarm de gemeente aangeeft dat sprake is van asbesthoudende materialen 'van de hoogste risicocategorie'. De huurder steh cassatie in tegen het ai-rest van het hof De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van art. 81 lid 1 RO. Gerechtshof GerechtshofAmsterdam 1 mei 2012, UNBW9640 (gebrelc) Centraal staat de vraag of de verzakkmg van de tuin van de hum-der een zodanig gebrek vormt dat de woning aan de humder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het hof

110

deeh het standpunt van de kantonrechter dat geen sprake is van een gebrek als bedoeld in ait. 7:204 BW. Het verzakken van de gj-ond is in potentie problematisch, maar- tot nu toe nog onvoldoende om te worden gekwalificeerd als een gebrek. Het hof gaat er vanuit dat met de door de huurder getroffen provisorische maatregelen, de woning normaal toegankelijk is. Dat de woning voor bezoekers met een rolstoel problematisch is, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Niet kan worden aanvaai d dat een woning in algemene zin reeds gebrekkig is als deze niet rolstoel-toegankelijk is. Vooits neemt het hofin aanmerking dat kleine herstellingen, zoals het zorgdragen voor het gemakkei ij k(ei-) openen van de poort en het rechtzetten en rechthouden van de schutting, voor rekening van de hum-der komen (ait. 7:240 BW). Dit geldt ook voor het egaliseren van de tuin waarvoor de verhuurder de benodigde grond heeft aangeleverd. GerechtshofAmsterdam 9 oktober 2012, UNBY6336 (gebrek bindende afspraak ontbinding, boete) Nadat de huurder heeft geklaagd over het klimaat in het gehuurde, doet de verhuurder aan de humder een huurvoorstel met daai-in ook een voorstel voor de oplossing van de problemen. De huurder gaat zonder voorbehoud akkoord met het humvoorstel. Nadien stelt de huurder dat de geconstateerde gebreken niet afdoende zijn verholpen. De humder staakt de hum-betalingen, ontbindt de huurovereenkomst, verlaat het gehuurde en neemt elders zijn inü ek. De kantonrechter heeft in eerste aanleg geoordeeld dat beide partijen een bindende regeling hebben getroffen ter oplossing van de problemen aan het gehuurde, waarmee de huurder de mogelijke bevoegdheid heeft prijsgegeven om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan wegens diezelfde gebreken. Het hof overweegt in gelijke zin dat de huurder heeft ingestemd met het humvoorstel met de strekking om het tussen pai-tijen bestaande geschil te beëindigen. Door het huurvoorstel te accepteren, staat het de hum-der niet meer vrij om louter op grond van de voordien aan de huuider bekende gebreken tot ontbindmg van de humovereenkomst over te gaan. Die bevoegdheid heeft hij door de ondubbelzinnige aanvaarding van het huurvoorstel opgegeven. Ook het beroep van de huurder op dwaling kan daarom niet slagen. De huurder heeft niet voldaan aan zijn verplichting tot huurbetaling en het daadwerkelijke gebruik van het gehum-de. De kantomechter heeft op de overü-eding van de exploitatieverplichtmg al een dwangsom gesteld en daarom is er aanleiding om de in de humovereenkomst daai-op gestelde boete te matigen. Er is geen reden voor matiging van de boete op de hum-achterstand.

*

Kim Oosterlmg - van der Maai-el en Carolien Heemskerk zijn advocaat bij Houthoff Bmuma te Amsterdam en zijn dank verschuldigd aan Shanna Derksen, Gijs Eist, Ai-nout van der Hilst en Tjark de Waard voor hun bijdrage aan dit overzicht.


Nr. 2raaart/april2013


Gerechtshof Atnsterdam 30 ohober 2012, UN BY6340 (tekortkoming, onderverhuur, wijzigingen, vertegenwoordigingsbevoegdiieid) De huui der van een aantal woningen heeft wijzigingen aan deze woningen aangebracht en de woningen onderverhuurd. De verhuurder vordert een verklai-ing voor recht dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten en omechtmatig jegens de verhuurder heeft gehandeld, zodat onder meer de ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de woningen gerechtvamdigd is. De huurder stelt zich op het standpunt dat hij van de beheerder, namens de verhuurder, toestemming heeft gekr egen om de woningen te verbouwen en onder te veihmen. De kantom'echter heeft de vorderingen van de verhuurder rn eerste aanleg afgewezen en overgewogen dat de huurder mocht vertrouwen op de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de beheerder. Het hof dient te beoordelen of de huui'der redelijkerwijs op het bestaan van een toereikende volmacht heeft mogen vertrouwen. Daarbij speelt de vraag of naai' verkeersopvatting uit Inet vervullen van een belieerdersfunctie ook de bevoegdheid voortvloeit om de huurder toestemming te geven de gehuui'de woningen ingrijpend te verbouwen en zonder enige beperkingen onder te verhuren. Het hof is van ooi'deel dat het geven van toestemming voor zeer ingrijpende wijzigingen van het gehuui'de nog (net) valt binnen de normale taakomschrijving van de beheerder. Dit is volgens het hof anders voor wat betreft het verlenen van toestemming tot onbeperkte onderverhuur. Door een dergelijke toestemming wordt aan de huurder/de onderverhuurder het recht verleend de woningen te exploiteren ten koste van de hoofdverhuurder/de eigenaar en zonder enige beperking in de tijd. Dit is zo afwijkend van een normaal beheer van woningen dat een beheerder in beginsel niet kan worden geacht daai'toe bevoegd te zijn. Het hof oordeeh dat de hum'der er redelijkerwijs niet op heeft mogen verü'ouwen dat de beheerder een toereikende volmacht had om toestemming te geven voor onbeperkte onderverhum. Dh laat echter onverlet dat niet is uitgesloten dat een dergelijke volmacht wel bestond. De huurder zal daai'om worden toegelaten tot het bewijzen van zijn stelling dat de beheerder een volmacht heeft geki'egen om de humder toestemming te verlenen om de woningen door middel van onderverhum' te exploiteren. GerechtshofAmsterdam 20 november 2012, UNBY6370 (onderverhuur, boete) De kantonrechter heeft in eerste aanleg de vordering van de verhuurder (een woningcorporatie) tot ontbinding van de hum'overeenkomst, tot onü-uiming van het gehuurde en tot betaling van de contractuele boete vanwege de ongeoorloofde onderverhum door de huurder toegewezen. De huurder komt in hoger beroep op tegen de veroordeling tot betaling van de contractuele boete. De hum der steh dat het boetebeding onredelijk bezwarend is en derhalve vernietigbaar is op grond van art. 6:233 BW, alsmede in strijd is met de Richtlijn 93/13/EEG inzake oneeriijke bedingen, welke richtiijn in art. 6:233 BW is geïmplementeerd. Het hof ovei-weegt dat een boetebeding een instrument voor de verhum-der is om ongeoorloofde onderverhum te voorkomen. Het moeilijk te kwantificeren kaï'akter van de schade die illegale onderverhuur in het algemeen toebrengt aan de leefbaarheid in woonbuurten en van de kosten die de verhum'der moet maken om zijn huisvestingsbeleid in goede banen te leiden, verhindert dat de hoogte van de boete wordt getoetst aan het criteri-

Nr. 2 maart/april 2013

um van de 'onevem'edig hoge schadevergoeding' uit de bijlage bij de richtiijn. Het hof overweegt voorts dat het boetebeding beoogt de overtreding van het onderverhuurverbod te voorkomen en niet prhnair de stiekking heeft om schade te vergoeden. Het hof komt tot de conclusie dat het beding niet oneerlijk of om'edelijk bezwarend is. Volgens het hof kan in het midden blijven of de huurovereenkomst van partijen een consumentenovereenkomst is in de zin van de richtiijn en of dat tot ambtshalve toetsing van het onderhavige boetebeding noopt. De omstandigheid dat de boete hoog is in relatie tot het inkomen van de humder is, naar het oordeel van het hof, op zichzelf onvoldoende zwaarwegend om de toepassing van het boetebeding buitensporig en dus onaanvaai'dbaar te achten. Het hof beta'achtigt het bestreden vonnis. Gerechtshof 's-Gravenhage 6 november 2012, UNBY2746 (tussentijdse beëindiging, ontruiming, boete) In eerste aanleg heeft de kantomechter de huurovereenkomst ontbonden en is de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De vordering van de verhumder tot betaling van een conüactuele boete van € 50.000 door de huurder heeft de kantom'echter afgewezen wegens onvoldoende bewijs voor de aanwezigheid van een hennepkwekerij. In incidenteel appèl komt de verhuui'der op tegen deze laatste beslissing en stelt dat de contractuele boete volgens het huurcontract zou worden verbem'd als er een hennepplantage in het schuurtje zou worden aangetroffen of andere criminele activiteiten in het pand zouden plaatsvinden. Het hof oordeelt dat de huurder de boeteclausule heeft overtreden door in de woning meer dan 2.000 dozen met hennepplanten m bezit te hebben en de aanleg van een stroomkabel vanuit de meterkast in de woning naai' de eveneens door hem gehuurde loods om de daar gelegen hennepkwekerij van stroom te voorzien. Er is daai'om sprake van criminele activiteiten en de huurder wordt door het hof veroordeeld tot het betalen van de conü-acüiele boete van € 50.000. Gerechtshof's-Gravënhage 15januari 2013, UNBY8258 (afwijkende bedingen) De verhuurder en de huurder zijn een samenwerkings- en humovereenkomst aangegaan. Paitijen hebben zich op de voet van ait. 7:291 lid 3 BW tot de kantomechter gewend met het verzoek om een afwijkend beding in de huurovereenkomst goed te kem'en. Het afwijkend beding bepaalt onder meer dat de verhumder, indien en zodr-a de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd, door middel van eèn enkele schr-iftelijke kennisgeving met onmiddellijke ingang ook de humovereenkomst kan beëindigen. Voor wat beüeft de duur van de hum overeenkomst is bepaald dat deze onlosmakelijk is verbonden met de samenwerkingsovereenkomst. De kantomechter heeft het verzoek afgewezen, omdat het artikel volgens hem ziet op een afwijking van het bepaalde in ait. 7:231 BW en niet op afwijking van een bepaling in afdelmg 6 van titel 4 van boek 7 BW. De verhuui'der komt tegen deze beslissing van de kantom'echter op en stelt dat de kantomechter ten omechte heeft overwogen dat de bepaling in de hum'overeenkomst in strijd is met ait. 7:231 BW. Het hof weegt mee dat de rechtsgeldigheid van de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst door de huurder ter toetsing aan de rechter kan worden voorgelegd. Voorts weegt het hof mee dat het aitikel uit de huurovereenkomst ook in het voordeel van de huurder werkt. Hiermee wordt namelijk uitgesloten dat de huur-


lil


der, in geval de samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd, aan de humovereenkomst gebonden zou blijven met alle verplichtingen van dien. Daarnaast heeft het hof onder ogen gezien dat de maatschappelijke positie van de huurder (kleine partij) verschilt van die van de verhuurder (gi'ote partij). Het hof kemt het afwijkende beding alsnog goed. Gerechtshof 's-Hertogenhosch 25 september 2012, LJNBX8590 (uitleg, rechtsverwerldng) In de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is bepaald dat indien vanwege het bedrijf/beroep in het gehuurde een hogere dan normale premie voor brandverzekering moet worden betaald door de verhuurder of andere huurders van het gebouw (een zogenaamde 'meerpremie'), het meerdere boven de normale premie aan de verhuurder en andere huurders door de huurder moet worden vergoed. Verhuurder tracht achteraf met terugwerkende ki-acht over een periode van vijfjaar' de achterstallige meerpremie te vorderen. Huurder verweert zich en stelt zich onder meer op het standpunt dat door het tijdsverloop bij hem het vertrouwen is gewekt dat de verhuurder geen aanspraak meer zal maken op vergoeding van de meerpremie. Het hof overweegt dat rechtsvei'werking, als toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, niet snel moet worden aangenomen. Van rechtsverwerking kan slechts spralce zijn wanneer de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaai' is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Enkel tijdsverloop dan wel louter stilzitten is hiervoor onvoldoende. Op grond van een aantal bijzondere omstandigheden, concludeert het hof echter dat de verhum'der zich in dit geval heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het alsnog vorderen van een vergoeding van de meerpremie van de brandverzekering over een periode van vijfjaar'. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 13 november 2012, UNBY3390 (tussentijds beëindiging, ontruiming, huurachterstand) De huurder is in eerste aanleg veroordeeld tot ontruiming van de woning. De huurachterstand was op zichzelf genomen weliswaar niet zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde, maai' gelet op de overige omstandigheden van het geval lag ontbinding van de humovereenkomst en ontruuning van het gehumde naar- het oordeel van de kantomechter niettemin in de rede. De verhumder heeft namelijk meerdere keren een procedure tegen de huurder moeten voeren vanwege humachterstanden. Ondanks een vaststellingsovereenkomst heeft de huurder opnieuw een achterstand laten ontstaan en hoewel huurder wist dat bepaalde inhoudingen vanwege gebreken onterecht waren, heeft de humder de inhoudingen niettemin voortgezet. De huurder komt op tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming. Het hof overweegt dat iedere tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding daar van rechtvaardigt, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haai' gevolgen niet rechtvaar'digt. Bij woom'uimte dient de rechter ook het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrelcken en aangezien dit een zwaarwegend belang is, is een humachterstand van minder dan drie maan-

112

Tijdschrift voor

den doorgaans van te geringe betekenis om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te laten ontruimen. Dit is echter anders indien een huurder in het verleden meermalen huurachterstanden heeft laten ontstaan. Door de omstandigheid dat de huurder na aanvang van de procedure zijn huurachterstanden heeft ingelopen en nieuw verschuldigde huurtermijnen tijdig voldoet, worden de tekortkomingen uit het verleden voorts niet weggenomen. Het hof bekr achtigt het vormis van de kantomechter. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 18 december 2012, UNBY6964 (beëindiging, dienstwoning, dringend eigen gebruiic) De verhuurder heeft aan een derde haai' agrarisch bedrijf ter exploitatie ter beschikking gesteld. De naast het agrarisch bedi'ijf gelegen woning is aan de huurder verhuurd. De verhum'der wil de huurovereenkomst beëindigen, omdat hij de woning als dienstwoning wil gebruiken. In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vordering van de verhum'der tot vaststelling van de einddatum van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehum'de toegewezen. In hoger beroep komt de huurder tegen deze beslissing van de kantom'echter op. Naai' de mening van de huurder zou er geen sprake zijn van dringend eigen gebruik. Het hof oordeeh echter dat er wel spralce is van dringend eigen gebruik. Onder meer omdat de verhum der de woning wil gebruiken ten dienste van een bedr'ijf waai'in hij zelf een aandeel heeft en de werkzaamheden in het bedrijf vereisen dat storingen direct moet kunnen worden opgelost waardoor het betrekken van de woning door een werknemer van het bedrijf noodzakelijk is. Het hof gaat vervolgens, omdat het woomumite betreft, over tot een belangenafweging. Het hof komt tot de conclusie dat, de belangen van beide paitijen naar billijkheid in aanmerking genomen, in beginsel niet van de verhumder kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De door de kantomechter vastgestelde datum waai'op de hum'overeenkomst zal eindigen, is inmiddels echter verstreken. Gelet op ait. 7:272 lid 1 BW ('tot de rechter onherroepelijk heeft beslist') kan het hof het onderdeel van het vormis van de kantom echter waar in de einddatum is bepaald niet beki'achtigen en stelt daaiom een nieuwe einddatum vast. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 15 januari 2013, UNBY8628 (wijzigingen, telcortkoming) De hum'der heeft zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder veranderingen aan de woning aangebracht, waai'onder de aanleg van een zwembad in de achtertuin van de woning. De verhuurder vordeit in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en ontruimmg van het gehum'de. In reconventie vordert de huurder een veroordeling van de verhuurder om het gehum'de aan hem te verkopen. De kantomechter heeft de vorderingen van de verhuurder afgewezen en de hum'der met terugwerkende kr'acht gemachtigd alsnog de door hem gerealiseerde wijzigingen aan het gehum'de aan te brengen. De verhuui'der heeft in appèl betoogd dat (i) de kantom'echter buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door in de eis in reconventie een voi'dering van de humder tot vervangende toestemming voor de aangepaste wijzigingen te lezen, (ii) de kantom'echter de vervangende toestemming in ieder geval niet met terugwerkende kr acht had mogen verlenen en (iii) de kantomechter hoe dan ook geen toestem-




ming liad moeten verlenen voor de betreffende wijzigingen aan het gehuurde. Het hof overweegt dat de kantonr-echter inderdaad de grenzen van de rechtsstrijd heeft overschr-eden. De huurder heeft in reconventie geen vordering als bedoeld m ai-t. 7:215 lid 3 BW mgesteld. Daai-naast oordeeh het hof dat volgens vaste rechtspraak de rechterlijke machtiging als bedoeld in ait. 7:215 lid 3 BW vóór het aanbrengen van de wijzigingen moet worden gevorderd en verki-egen en deze niet achterafkan worden verleend. Voorts overweegt het hof dat de verhuurder als woningcorporatie een zwaar wichtig belang heeft zich tegen wijzigingen aan het gehumde te verzetten. Verlening van een machtiging als bedoeld in art. 7:215 lid 3 BW was ook om deze reden niet geïndiceerd. Het hof komt tot de conclusie dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de betreffende wijziging aan liet gehuurde aan te brengen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Dat dh een tekortkoming oplevert, volgt uit de overeenkomst en uit de wet. Het hof vernietigt het voimis van de rechtbank. GerechtshofLeeuwarden 18 december 2012, LJNBY7404 (totstandkoming, vertegenwoordigingsbevoegdheid, afbreiien onderhandelingen) De verhuurder heett in eerste aanleg primair een verklaring voor recht gevorderd dat er tussen hem en de humder een huurovereenkomst bestaat en subsidiah- dat het afbreken van de onderhandelingen ten aanzien van een nieuwe huurovereenkomst omechtmatig is. De kantomechter heeft de primaire vordering van de verhuurder afgewezen, maar de subsidiaire vordering toegewezen. Paitijen hebben in hoger beroep de tussen hen bestaande geschillen in volle omvang aan het hof voorgelegd. Tussen partijen is in geschil of de verhuurder gerechtvaai-digd een beroep op ait. 3:61 lid 2 BW' heeft gedaan. Het hof neemt het uitgangspunt aan dat de verhuurder ervan uit is gegaan dat de accountmanager van de huurder bevoegd was een nieuwe huurovereenkomst op nagenoeg dezelfde voorwaai-den als in de eerdere huurovereenkomst te sluiten. Volgens het hof had de verhuurder erop bedacht moeten zijn dat de accountmanager niet bevoegd was namens de huurder een huurovereenkomst met de verhuuider aan te gaan en dat de door de accountmanager met de verhuurder gemaakte afspraken over het opnieuw hmen van de locatie door de bevoegde bestuurder moesten wor-den bevestigd. Het hof overweegt dat bij een functie van een accountmanager vertegenwoordigingsbevoegdheid niet zonder meer verondersteld mag worden. Volgens het hof kan er, indien wordt vastgesteld dat de humder niet gebonden is doordat hij niet door de accountmanager werd vertegenwoordigd, evenmin sprake zijn van om'echtmatig afgebroken onderhandelingen. Er zijn volgens het hof geen feiten of omstandigheden aangevoerd waai'om dat dh in dh geval anders zou zijn. GerechtshofLeeuwarden 18 december 2012, LJNBY7436 (kwalificatie, tegenprestatie) Appellant heeft een tuinhuisje aan geïntimeerde ter beschikking gesteld en eenjaai- later aangegeven dat het gebruiksrecht wordt beëindigd. Appellant heeft in eerste aanleg in kort geding onh-uiming van het huisje gevorderd. De kantomechter heeft de zaak ver-wezen naar de rechtbank en de voorzieningem-echter heeft daai-op geoordeeld dat ingevolge art. 150 Rv op appellant de bewijslast rust van voldoen-


de grondslag voor zijn vordering en dat appellant zijn stelling dat geen sprake was van hum-, maai- van bruikleen niet met objectieve, verifieerbai-e stukken heeft onderbouwd. Appellant heeft spoedappèl ingesteld tegen dit vonnis. Het hof constateert dat geïntimeerde het huisje is gaan bewonen met toestemming van appellant, dat appellant het gebruisrecht heeft willen beëindigen en op onh-uiming heeft aangedrongen. Ter afwering daarvan heeft geïntimeerde zich op huurbescherming beroepen. Naar- het oordeel van het hof dient geïntimeerde zijn stelling dat hem huurbescherming toekomt zodamg te onderbouwen, dat het hof er, in kort geding, rekening mee moet houden dat de bodemrechter zou kurmen oordelen dat sprake is van huur. In dh geval is daai-voor nodig dat hij voldoende steh dat hij met appellant voor het genot van het huisje een tegenprestatie is overeengekomen die als bedongen huurprijs kan gelden. Geïntimeerde heeft desgevraagd niet kunnen aangeven welke afspraken omtrent door hem te verrichten werk bij aanvang van het gebruik over het opknappen van het tuinhuisje zijn gemaakt. Onder deze omstandigheden kan er naar het oordeel van het hof geen sprake zijn van een huurovereenkomst, zodat het beroep van geïntimeerde daai-op als verweer tegen de ontruimingsvordering, wordt verworpen. Het hof zal het vormis waarvan beroep vernietigen en de vordering tot onh-uiming alsnog toewijzen. Rechtbank Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 28 december 2012, LJNBY8430 (kwalificatie, tegenprestatie, ontruiming) In dit geschil vordert de verhum-der ontruiming van het gehumde door de humder op de grond dat deze zonder recht of titel in het gehum-de verblijft. De voorzieningem-echter komt evenwel tot de conclusie dat niet vaststaat dat de humder zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, nu sprake is van een tegenprestatie (zowel een geldelijke bijdi-age als onderhoud) en vooralsnog aannemelijk is dat er sprake is van een vorm van huur. Hoe de rechtsverhouding tussen partijen precies dient te worden gekwalificeerd staat vooralsnog niet voldoende vast. De voorzieningem-echter wijst het verzoek tot onü uiming af Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 28 december 2012, LJNBY8446 (tekortkoming, bankgarantie) In dk geschil staat centraal of de hum der gehouden is een nieuwe bankgai-antie af te geven conform het ROZ-model, nadat de verhuurder onder de vorige bankgarantie heeft geü-okken. De huurovereenkomst is geëindigd en vaststaat dat er (i) geen enkele aanwijzing is dat er sprake is van bodemverontreiniging, (ii) geen sprake is van een huurachterstand en (iii) ook geen sprake lijkt te zijn van substantiële herstelkosten bij oplevering. De voorzieningem-echter komt daarom tot de conclusie dat de bodemrechter mogelijk tot het oordeel zal komen dat het stellen van een nadere bankgaran-

1.

Art. 3:61 lid 2 BW bepaah het volgende: "Is een rechtshandeling in naam van een ander verricht, dan ican tegen de wederpartij, indien zij op grondvan een veridaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden rèdelijkeiwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep worden gedaan"


113


tie in redelijldieid niet van de huui-der gevergd kan worden en wijst de vordering af. Voorziemngenrechter Reciitbanic Almelo 2 Januari 2013, LJNBY7847 (ontruimiiig, overlast) In deze procedure vordert de verhuurder ontiuiming van het gehuurde waarin met toestemming van de huurder — die in detentie zk - een man en een vrouw verblijven. De vordering tot onh-uiming van de verhuurder wordt afgewezen door de voorzieningenrechter, omdat de huurder op korte termijn uit detentie zal terugkeren en dan pas kan worden vastgesteld ofde personen die nu in het gehuurde verblijven medehuurders zijn geworden. Daar-naast is niet komen vast te staan dat sprake is van enige overlast. Voorzieningenrecliter Rechtbanlc Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 5 september 2012, LJN BX6998 (indeplaatsstelling, faillissement) In deze procedure vordert de verhuuider in kort geding ontruiming van het gehuurde op de grond dat de hum-der failliet is gegaan en hij in het verleden betalingsachterstanden heeft doen ontstaan. De curatoren vorderen in reconventie dat de verhuurder voortzetting van de huur dient te gedogen totdat onherroepelijk op hun vordering tot indeplaatsstelling is beslist. De voorzieningem-echter overweegt dat de cm-atoren voldoende aarmemelijk hebben gemaakt dat een doorstart met behoud van de winkel wezenlijk waardeverhogend is. Hij concludeert verder dat de opzegging van de huurovereenkomst door de verhum der ertoe leidt dat hij zichzelf zou bevoordelen en de andere crediteuren zou benadelen. Op gr-ond daarvan kan er met voldoende zekerheid van uk worden gegaan dat de bodemrechter de opzegging van de huurovereenkomst zal kwalificei-en als misbruik van recht dan wel strijdig met de in acht te nemen normen van redelijkheid en billijkheid. Voorts oordeeh de voorzieningenrechter dat de voorgestelde nieuwe hum-der voldoende zekerheden biedt, de curatoren een zwaarwichtig belang hebben en ook aan de overige vooi-waarden van art. 7:307 BW is voldaan. De voorzieningem-echter komt dan ook tot de conclusie dat de verhumder het gebruik van het gehuurde dient te gedogen totdat onherroepelijk op de vordering tot indeplaatsstelling is besloten. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 27 november 2012, LJNBY7818 (beëindiging, dringend eigen gebruik renovatie, belangenaf veging) De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie, althans op grond van de belangenafweging en vordert in deze procedm-e beëindiging van de humovereenkomst en ontruiming van het gehumde. De kantom-echter oordeelt dat de drmgende noodzaak van de renovatie niet aannemelijk is geworden, onder meer doordat niet voldoende aarmemelijk is geworden dat de voorgestelde renovatie een zodanig significant beter rendement met zich brengt dat reeds om die reden sprake is van een dringende noodzaak. Evenmin heeft de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats kan vinden. Voorts vak ook de belangenafweging in het nadeel van de verhum-der uk. De vorderingen van de verhumder worden afgewezen.

114

Rechtbank Amsterdam, sector kanton, iocatie Amsterdam, 27 november 2012, UNBY7825 (beëindiging, dringend eigen gebruik renovatie, belangenafweging) De verhum-der vordert in deze procedm-e beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dr-ingend eigen gebruik vanwege renovatie, althans op grond van de belangenafweging. De kantomechter oordeeh dat de renovatie een vergi-oting van het verhuurbar e vloeroppervlak tot gevolg zal hebben, dat daai-door de huuropbrengst sterk zal stijgen, dat de verhuurder daai-om een grootfinancieelbelang heeft bij renovatie en dat daarmee de noodzaak van renovatie voldoende aannemelijk is gemaakt. Gezien de ingrijpende renovatie oordeelt de kantom-echter dat deze niet plaats kan vinden zonder de huurovereenkomst te beëindigen. Relevant daarbij is ook dat de huurder heeft verklaai-d dat hij geen behoefte heeft aan een driemaal groter winkeloppervlak zoals de verhuurder wil realiseren. De vordering van de verhuurder wordt toegewezen. De huurder wordt nog wel in de gelegenheid gesteld zich uk te iaten over de hoogte van de verhuiskostenvergoeding. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 18 december 2012, LJNBY7465 (exploitatie, tekortkoming, vergunningen, bestemming) De verhumder en de huurder hebben een huurovereenkomst gesloten met als contractuele bestemming 'hoogdrempelige horecagelegenheid'. Beide partijen hadden bij het aangaan van de humovereenkomst bij deze bestemming voor ogen dat het gehuurde geschikt is voor de exploitatie van een horecagelegenheid wam-hi alcohol kan worden geschonken en kansspelautomaten kunnen worden geplaatst. Tevens was in de hum-overeenkomst bepaald dat de huurder verantwoordelijk is voor het verki-ijgen van de vereiste vergunningen. In geschil is of het gehuurde geschikt is voor het gebruik conform de bestemming die partijen voor ogen stond, nu de hum-der geen vergunning heeft verki-egen voor de beoogde exploitatie. De kantom echter heeft beoordeeld of de vergunningen c.q. ontheffingen zijn geweigerd op grond van redenen die in het gehuurde 'sec' zijn gelegen. De kantomechter oordeelt dat het gehuurde an sich geschikt is voor de beoogde bestemming. Derhalve ligt het niet verki-ijgen van de vereiste vergunningen in de risicosfeer van de huurder. Zodoende slaagt de vordering van de humder tot vernietiging van de huurovereenkomst niet en wordt de huurder veroordeeld tot betaling van de huurachterstand. RechtbankArnhem, sector kanton, locatie Arnhem, 8 oktober 2012, UNBY1683 (servicekosten, boete) De verhumder vordert in deze procedure betaling van de servicekosten door de huurder over een periode van vijfjaar en vordeit tevens betaling van de contractuele boete wegens het niet stellen van een nieuwe bankgarantie en het niet tijdig betalen van de servicekosten. De kantomechter wijst de vordering tot betaling van de servicekosten (gedeeltelijk) toe. De gevorderde boete wordt gematigd tot nihil, nu de verhumder heeft nagelaten rubrieksgewijze overzichten te versü-ekken van de onderhouds- en energiekosten. Voorzieningenrechter RechtbankArnhem 12 december 2012, LJNBY7922 (kralcen) De voorzieningenrechter wijst een ontruimingsvordering in kort geding toe, omdat hij het aannemelijk acht dat de aanwezigheid van krakers een belemmering vormt voor de

TiJdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE



verkoop van het pand en de ernaast gelegen woningen. De eigenaar van het pand heett aannemelijk gemaakt dat hij een zwaar wegend belang heett bij het zo gunstig mogelijk verkopen van de panden en dat hij groot belang heeft bij het ontvangen van liquiditeiten uit de verkoop van de panden. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 1 november 2012, LJNBY6505 (kwalificatie, ontruimingsbescherming) In deze procedure verzoekt de huurder (explohant van een hockeykantine) voorwaar delijk verlenging van de ontruimingsbescherming. Primair heeft de huurder betoogd dat sprake is van 290-bedrijfsruimte zodat hij het verzoek voorwaardelijk mdient. Subsidiair heeft de huurder verzocht om verlenging van de ontruimingstermijn. Onder verwijzing naar een andere procedure (onder nummer 557500 CV EXPL 12-6322, ZJVBY3228) beslist de kantonrechter dat sprake is van verhuur van 290-bedrijfsruimte. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 5 december 2012, LJNBY7004 (contractsovername, indeplaatsstelling, huuraeliterstand) De verhum-der vordeit in deze procedure betalmg van de huurachterstand. De hum-der heeft geweigerd de huur te betalen omdat hij meent dat voor hem een andere hum-der in de plaats is gesteld. De kantom-echter oordeelt dat geen sprake is van contractsovername of indeplaatsstelling, nu de verhuurder nooh een contractsovername of indeplaatsstelling heeft geaccepteerd en evenmin sprake is van enige stilzwijgende indeplaatsstelling. Dat het gehumde in de praktijk door een andere, aan de hum der gelieerde, vermootschap wordt geëxploiteerd en dat deze de humpenningen heeft betaald, leidt niet tot de conclusie dat sprake is van stilzwijgende conh-actsover-name of indeplaatsstelling, te meer niet omdat de huurder en de gelieerde veimootschap een expliciet verzoek tot indeplaatsstelling hebben neergelegd bij de verhuurder en daarop nooit een poshief antwoord hebben ontvangen. Het had op de weg van de huurder en de gelieerde vennootschap gelegen om desnoods in rechte indeplaatsstelling te vorderen. De vordering van de verhuurder wordt toegewezen. Rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie •s-Hertogenbosch. 3 januari 2013, UN BY7904 (beëindiging, dringend eigen gebruik) Deze zaak betreft een voeging van twee zaken die paitijen over en weer tegen elkaai- hebben aangespaimen. In de ene zaak vordert de verhumder (een muziekverenigmg) beëindiging van de humovereenkomst op grond van dringend eigen gebr-uik, omdat hij de exploitatie van het gehuurde zelf ter hand wil nemen. De verhuurder heeft echter niet voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de exploitatie substantieel en structureel beter kan uitvoeren dan de huidige huurder en de kantom-echter wijst deze vordering daarom af. In de andere zaak hebben de huurder en de verhuurder over en weer vorderingen ingesteld, waai-onder een verbod op het trekken onder de bankgai-antie en verstrekking van afi-ekeningen voor sei-vicekosten, die op diverse feitelijke gronden worden toeof afgewezen.


Rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Terneuzen, 11 januari 2012, UNBW3212 (beëindiging, ondeiyerhuui; gebruik voorkeursrecht van koop) De verhuurder verhuurt een woning/boerderij aan de huurder. De huurovereenkomst bevat een verbod op het uitbaten van prostitutie en een voorkeursrecht van koop. Paitijen zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst tevens een sideletter overeengekomen waai-in staat dat het gehuurde mag worden gebruikt als woning en opnamestudio. Vastgesteld wordt dat de verhuurder bij het aangaan van de humovereenkomst wist dat het gehum-de zou worden gebruikt voor het opnemen van pornofilms. Na acht jaar wordt het gehum-de onderverhum d als SM-club. De verhuurder kan zich niet vinden in dh gebiuik en biedt het gehuurde te koop aan aan de huurder op grond van het voorkeursrecht van koop. De huurder weigert echter gebruik te maken van dit voorkeursrecht. Vervolgens vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst. De kantom-echter wijst de ontbinding van de huurovereenkomst toe. De kantom-echter overweegt dat een SM-club in voldoende mate gelijk is te stellen aan een bordeel. De uitbating van een bordeel is uitdrukkelijk verboden in de huurovereenkomst. Dat de verhum-der wist dat er pornofilms in het gehuurde werden opgenomen doet hier niet aan af De kantomechter ovei-weegt voorts dat een voorkem-srecht van koop niet hetzelfde is als een koopoptie. De verhumder heeft het gehuurde aan de huurder aangeboden. De huiu-der heeft het aanbod niet geaccepteerd. De verhuurder is niet verplicht het voorkeursrecht van koop gestand te doen na ontbinding van de humovereenkomst. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 17 februari 2012. UNBY7S81 (huurprijs, exploitatiekosten) De verhuurder vordert verhoging van de humprijs omdat sprake zou zijn van een wanverhouding tussen de huurprijs en de exploitatiekosteri. De verhum-der beroept zich - onder meer - op art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM en een arrest van het EHRM (Hutten-Czapska/Polen). De kantomechter wijst de vordering af omdat de verhumder het gehuurde in verhuurde staat heeft gekocht, zodat er geen sprake kan zijn van een onvrijwillige totstandkoming van de humovereenkomst (hetgeen wel het geval was in het arrest van het EHRM). Bovendien zijn de onderhavige casus en de Nederlandse wetgeving wezenlijk anders dan de zaak Hutten-Czapska/Polen en de destijds in Polen geldende wetgevmg. Voorzieningenrechter Rechtbarik Rotterdam 16 oktober 2012, UNBY7767 (beëindiging, opzegging, intrekking) De humder zegt de huurovereenkomst op omdat hij overlast ondervmdt van andere huurders. De verhum-der accepteert de huuropzeggmg. Vei-volgens bericht de huurder dat hij zijn opzegging inti-ekt. De verhumder wenst de huurder echter te houden aan zijn opzegging. De humder vei-weert zich hiertegen en stelt dat hij psychiafiische klachten heeft en dat hij daai-door impulsief kan handelen. De verhumder vordert in deze procedure - onder meer - ontruiming van het gehumde. De voorzieningem-echter ovei-weegt dat de opzegging nadelige gevolgen heeft voor de huui-der. Derhalve had de verhumder zich ervan moeten vergewissen dat de huurder inderdaad de huurovereenkomst wilde opzeggen. De verhum-der heeft dh echter niet gedaan. Bovendien heeft de huurder de opzegging snel ingetrokken en heeft de verhumder niet gesteld dat hij op gj-ond van de opzegging al moeilijk temg te draai-


115


en Stappen met betrekking tot de woning lieeft ondernomen. Derhalve kan niet zonder meer woi'den aangenomen dat de verhuurder een beroep toekomt op grond van art. 3:35 BW, zodat de vordering van de verhuurder wordt afgewezen. Ook de vorderingen tot ontbinding op gi-ond van overlast en op gi'ond van een huurachterstand worden afgewezen. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 19 november 2012, UNBY8793 (afivijkende bedingen, huurprijs) Par tijen dóén een gezanfenlijk verzoek tot goedkeuring van enkele afwijkende bedingen ten aanzien van de huurprijsherzieningsbescherming van ait. 7:303 BW. De kantom-echter verleent goedkeuring aan de afwijkende bedingen omdat de maatschappelijk positie van de liuurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming in redelijklieid niet behoefl. De huurder is volgens de kantom-echter een professionele paitij die nietfinancieelafhankelijk is van de verhuurder. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, 4 december 2012, LJNBY9340 (totstandkoming belangenverstrengeling) Een directeur van de huurder huurt, namens het bestuur, een (mede) aan hem toebehorend pand. De directeur steh zelf de huurovereenkomst op, zonder dh met de rest van het bestum- van de hum-der te bespreken. De kantomechter overweegt dat de huurovereenkomst nietig is vanwege sfiijd met de goede zeden, te weten het voorkomen van belangenverstrengeling. Rechtbank Rotterdam 5 december 2012, LJNBY7422 (onderverhuur, onrechtmatige daad) De verhuurder humt een tankpar k aan de huurder, die het gehuurde op zijn bemt onderverhuurt aan de onderhuurder. De hoofdhuurovereenkomst bevat een bepaling dat de huurder slechts huur aan de hoofdverhuurder hoeft te betalen nadat hij de huuipermmgen van de onderhuurder heeft ontvangen. De onderhuurder vernietigt de onderhuurovereenkomst buitengerechtelijk op grond van dwaling en stopt met betalen. De huurder gaat vervolgens failliet. De hoofdverhuurder meent dat de onderhumder omechtmatig jegens hem heeft gehandeld. De rechtbank oordeelt dat de onderhuurder had behoren te begj-ijpen dat zijn wanbetaling gevolgen zou kunnen hebben voor de betaling van de huur onder de hoofdhuurovereenkomst. Dit enkele feit is echter onvoldoende om aan te nemen dat de belangen van de hoofdverhuurder zodanig bij de onderhuurovereenkomst zijn betrokken dat wanbetaling onder de onderhuurovereenkomst omechtmatig kan zijn jegens de hoofdverhum der. Dit zou anders zijn indien de onderhumder wist van voor-noemde bepaling. Dh is echter rüet gebleken, zodat de rechter de vordering van de hoofdverhuurder afwijst.

BW. De huurder meent dat dh niet het geval is, omdat vier van de vijf vergelijkingspanden veel kleiner zijn dan het gehuurde. De kantonrechter overweegt dat de BHAC binnen de aai-d van haai- opdi-acht grote beleidsvrijheid geniet. De vergelijkhigspanden dienen echter bij voorkeur wel dezelfde oppervlakte te hebben. De Hoge Raad heeft echter geoordeeld dat grotere bedi-ijfsruimte wel met kleinere bedi'ijfsruimte kan worden vergeleken indien de grotere bedi'ijfsruimte bouwkundig in kleinere delen kan worden gesplitst, mits de bouwkundige ingreep die hiervoor nodig is, te verwaarlozen is. De BHAC meent dat het gehuurde eenvoudig in kleinere delen kan worden gesplhst, zodat de vergelijking met de kleinere vergelijkingspanden mogelijk is. De kantonrechter gaat mee met de BHAC en wijst de vordering van de verhuui'der toe. Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, 6 november 2012, LJNBY2625 (onderhoud) De verhum'der verhuurt een woning aan de huurder. De huurder vordert een verklar'ing voor recht dat de bewassing van de buitenzijde van een vast raam m de woonkamer voor rekening komt van de verhuurder. De huurder beroept zich op de wetsgeschiedenis en een mtspraak van de Kantom'echter te Maastricht (UA^BP7385), waaiin de kantonrechter oordeelde dat kosten voor de bewassing van ramen die voor de huurder niet bereikbaar zijn voor rekening van de verhuurder komen. De kantonrechter wijst de vordering van de huurder af Naast het raam bevindt zich een naar binnen draaiend raam. Via dh raam kan het vaste raam met een ragebol of stok met spons gewassen wörden. Dat de humder zich hiertoe, gezien zijn gevorderde leeftijd,fysiekniet in staat voelt, doet er niet toe. Het raam is naar objectieve maatstaven bereikbaai- voor een huurder. Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle. 13 november 2012. LJNBY7741 (beëindiging ontbinding overlast, huurachterstand) De huurder humt een woning van de verhum-der. De huurder heeft een huurschuld en heeft zonder toestemming een derde bij hem laten inwonen. Bovendien veroorzaakt de huurder structmeel overlast. De verhumder vordert ontbinding van de hum'overeenkomst op gr'ond van betalingsachterstand, ongeoorloofde inwoning en structurele overlast. De kantomechter oordeeh dat de humschuld en de ongeoorloofde inwoning ontbindmg van de huuro-vereenkomst reeds rechtvaardigen. De vraag ofsprake is van structm-ele overlast behoeft volgens de kantomechter daai-om geen beantwoording meer. De vordering van de verhuurder wordt toegewezen.

Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 7 december 2011 (niet elders gepubliceerd) (huurprijs, BHAC, vergelijkingspanden) De verhuurder verhuurt een winkelruhnte aan de humder. De verhuurder vordert nadere vaststelling van de huurprijs op grond van ait. 7:303 BW. De huurder ver-weert zich hiertegen. Partijen twisten over de vraag ofde door de BHAC gekozen panden kurmen worden aangemerkt als vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de zin van art. 7:303 lid 2

116



(

Jurisprudentieoverzicht mw. mr. P.K Oosterlmg-van

der Maarel en mw. mr. drs. C.F.J. Heemskerk*

Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd - of aan de redactie ter hand gesteld - in de periode 1 februari tot en met 31 maart 2013. Hoge Raad Hoge Raad 21 december 2012, RvdW2013, 97 (wijzigingen, sclioteiantenne, vrije informatiegaring) De huui der van wooiuuiriite heeft aan zijn buitenmuur een schotelanterme hangen, terwijl in de algemene voorwaai-den is bepaald dat de huurder zonder toestemming van de verhuurder geen schotelantenne op of aan het gehuurde mag bevestigen. De verhuurder heeft deze schotel aanvankelijk gedoogd, maar verzoekt de huurder in 2004 om deze te verwijderen. De huurder geeft geen gehoor aan de herhaalde verzoeken van de verhum-der en de verhuurder vordeit daar-op de verwijdering van de schotelantenne bij de kantomechter. Nadat de kantom-echter de vordering van de verhuurder heeft afgewezen en de verhuurder tegen dat vonnis in hoger beroep is gekomen, heeft het Hof 's-Gravenhage de vordering van de verhum-der alsnog toegewezen. Tegen dh arrest stelt de hum-der cassatie in, waar-in hij zich onder meer beroept op het recht op vrije informatiegaring uit ait. 10 EVRM. De Hoge Raad verweipt het cassatieberoep met toepassing van ait. 81 lid 1 RO (en dus zonder nadere motivering). Hoge Raad 18 januari 2013, LJNBY2580 (beëindiging dringend eigen gebruiic) Van de rechtsvoorganger van de verhumder heeft de huurder bedrijfsruimte gehuurd. De verhuurder heeft de humovereenkomst opgezegd op de grond dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed hum-der betaamt en wegens dringend eigen gebruik. De verhuurder vordert vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het gehuurde ontiuimd dient te zijn. De kantonrechter heeft de vorderingen van de verhuurder afgewezen. De verhuurder is hiertegen in hoger beroep gekomen. Het hof heeft geoordeeld dat sprake is van persoonlijk gebruik. Dat de 100% deehieming van de verhuurder het gehum-de gaat gebruiken, doet daaiaan niet af. Daainaast heeft de verhuurder volgens het hof aannemelijk gemaakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebmik. De Hoge Raad verwerpt het beroep op grond van ait. 81 lid 1 RO. Hoge Raad 25 januari 2013, UNBY1104 (tussentijdse beëindiging, telcortlcoming liuurder, ontruiming, asbest) De huurder humt op gi-ond van een mondelinge overeenkomst een perceel dat gelegen is achter de woning van de directeur van de verhumder. De humder heeft eveneens het achter het gehuurde gelegen perceel in gebmik genomen. Volgens de verhum'der is het gebruik van dh tweede perceel omechtmatig. Daarnaast meent de verhumder dat de humder het gehum'de in strijd met milieuwetgeving gebruikt vanwege (dreigende) verontreiniging door olie uh opgeslagen (vei-warmingsjketels en de opslag van asbesthoudende stoffen. Hierop vordeit de verhumder ontbinding van de hum'-

overeenkomst - omdat de huurder toerekenbaai' tekort zou zijn geschoten in de nakoming van zijn veipiichtingen uit de huurovereenkomst - en ontruiming van de beide percelen. Nadat de kantom echter deze vordermgen heeft afgewezen, heeft het Hof 's-Gravenhage de vorderingen wel toegewezen. Het hof heeft zijn oordeel onder meer gebaseerd op brieven van de gemeente Westland waarin de gemeente aangeeft dat sprake is van asbesthoudende materialen 'van de hoogste risicocategorie'. Dehuurder steh cassatie in tegen het arrest van het hof. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van art. 81 lid 1 RO. Hoge Raad 1 februari 2013, LJNBX9761 (wijzigingeri, schotelantenne, vrije informatievergaring) Op grond van het huurreglement dat van toepassing is op de humovereenkomst met betrekking tot een flat is het de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet toegestaan het gehumde te wijzigen. De huurder heeft aan het gehuurde een schotelantenne geplaatst zonder daarvoor de toestemming van de verhuui'der te vragen. De verhum'der vordert veraijdering van de schotelantenne. De kantom'echter heeft de vordermgen van de verhum-der toegewezen. Het hof ovei-weegt dat het beroep van de huui'der op art. 10 EVRM (recht op vrije infor'matiegaring) en ait. 28 en 49 van het EG-Verdrag (die zien op het vrije verkeer van goederen en diensten) niet kunnen slagen. Het hof oordeelt dat het belang van de verhum'der bij naleving van het huurreglement zwaarder dient te wegen dan het belang van de humder bij handhaving van de schotelanterme. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantomechter. In cassatie steh de huurder dat het hof zijn beroep op ait. 56 VWEU' (voorheen ait. 49 EG-Verdrag) onvoldoende gemotiveerd heeft gepasseerd. De Hoge Raad over-weegt dat het hof geen kenbai'e overweging heeft gewijd aan deze als essentieel aan te merken stelling van de huurder. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof. Hoge Raad 8 februari 2013, UNBY2599 (beëindiging, huurprijs, verzet, eisvermeerdering) De verhum-der van woomuimte heeft naast de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontmiming van het gehumde ook vernietiging gevorderd van de uitspraak van de humcommissie dat de voorgestelde huurprijsverlaging van de huurder redelijk is. De kantom-echter heeft de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontrumiing van het gehumde bij deelvonnis afgewezen. In de voortgezette procedm-e met betrekking tot de vordering tot vernietiging van de uitspraak van de hum-commissie heeft de verhumder bij wege van eisvermeerdering een vordermg tot ontbinding

*

Kim Oosterlmg - van der Maarel en Carolien Heemskerk zijn advocaat bij HouthoffBuruma te Amsterdam en zijn dank verschuldigd aan Shanna Derksen, Gijs Eist, Ar-nout van der Hilst en Tjark de Waard voor hun bijdrage aan dit overzicht. 1. Verdrag beheffende de werking van de Em-opese Unie.


Nr. Bmei/jimi 2013

Jurispnidenlieoverzicht

van de huurovereenkomst en onh'uiming van het gehuurde op grond van onvoorziene omstandigheden gevorderd. De huurder heeft zich tegen deze eisvermeerdering verzet. De Icantom-echter heeft in zijn eindvormis de eisvermeerdering afgewezen en de beslissing van de huureommissie vernietigd. In hoger beroep wordt de verhuurder niet-ontvankelijk verklaard. Het hof is tot dh oordeel gekomen omdat tegen de gegrondverklai-ing van het verzet tegen de eisvermeerdering op grond van art. 130 lid 2 Rv ^ geen hogere voorziening openstaat, zelfs niet als er sprake is van zogenaamde doorbrekingsgr onden. In cassatie komt de verhuurder op tegen de niet-ontvankelijkverklaiing. Volgens de verhuurder heeft het hof miskend dat de uhsluiting van een hogere voorziening van art. 130 lid 2 Rv niet in de weg staat aan de ontvankelijkheid van het hoger beroep van een pai tij die klaagt dat de rechter ten onrechte toepassing heeft gegeven aan ait. 130 lid 1 Rv. De Hoge Raad oordeelt dat de klacht ongegrond is en verwijst naar zijn arrest van 28 mei 1999, IJNZC29U. In dh arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het onderhavige rechtsmiddelenverbod niet doorbroken kan worden indien (thans) art. 130 lid 1 Rv. ten onrechte dan wel met verzuim van essentiële vormen is toegepast, often omechte buiten toepassmg is gelaten. Hoge Raad 15 febniari 2013, UNBY5061 (Contractsovername, bedrijfsovername, exploitatiepliclit, inspanningsverpliciiting) De 'oude' hum der heeft toezeggingen gedaan ertoe strekkende dat de 'nieuwe' hum'der de huurovereenkomst zou kurmen overnemen: er is een 'huurovernameovereenkomst' gesloten. Die toezeggingen konden echter niet worden ingelost omdat de huurovereenkomst werd beëindigd door de 'oude' huurder en de 'nieuwe' huurder het pand moest ontruimen. Daai'mee werd de inspanningsverplichting van de 'oude huui'der' om mee te werken aan een overdracht van de hum'rechten c.q. een indeplaatsstellingspiocedme illusoir. Gerechtshof Gereclitshof Amsterdam 1 mei 2012, LJNBW9640 (gebrelc) Centraal staat de vraag of de verzakking van de tuin van de huurder een zodanig gebrek vormt dat de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het hof deelt het standpunt van de kantonrechter dat geen sprake is van een gebrek als bedoeld in art. 7:204 BW. Het verzakken van de grond is rn potentie problematisch, maai' tot nu toe nog onvoldoende om te worden gekwalificeerd als een gebrek. Het hof gaat ervan uh dat met de door de huurder getroffen provisorische maatregelen, de woning normaal toegankelijk is. Dat de woning voor bezoekers met een rolstoel problematisch is, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Niet kan worden aanvaai'd dat een woning in algemene zin reeds gebrekkig is als deze niet rolstoel-toegankelijk is. Voorts neemt het hof in aanmerking dat kleine herstellingen, zoals het zorgdragen voor het gemakkelijk(er) openen van de pooit en het rechtzetten en rechthouden van de schutting, voor rekening van de huurder komen (art. 7:240 BW). Dit geldt ook voor het egaliseren van de tuin waarvoor de verhuurder de benodigde grond heeft aangeleverd.

Nr. 3 mei/juni 2013

GerechtshofAmsterdam 11 september 2012, LJNBY1493 (onderverhuur, huurovereenkoinst naar zijn aard van korte duur, diplomatenclausule) De vei'huurder heeft vanwege een reis naai' het buitenland zijn woning tijdelijk verhuurd. De verhuurder vordeit in de ene procedm'e betaling van de achterstallige hum en in de andere procedure primair een verklai'ing voor recht dat de hum'overeenkomst tussen paitijen een hum'overeenkomst betreft naai' zijn aai'd van korte duur en subsidiair de vaststelling van de humprijs en het voorschotbedi'ag servicekosten op een hoger bedi'ag dan door de humcommissie is bepaald. De huurder heeft verweer gevoerd en vordert in reconventie een verldai'ing voor recht dat de humprijs en het voorschot voor servicekosten niet meer bedragen dan door de huureommissie is vastgesteld. De kantomechter heeft de zaken gevoegd en de vordering tot betaling van de achterstallige huur toegewezen en de reconventionele vorderingen afgewezen. De kantom'echter overweegt dat de huurovereenkomst gebruik van woonruimte betreft dat naai' zijn aaid van korte duur is in de zin van ait. 7:232 lid 2 BW en dat de huurders zich niet kunnen beroepen op huur- en huurprijsbescherming. De huurder komt in hoger beroep op tegen dh vonnis van de kantonrecliter. Volgens het hof is de mededeling van de verhuurder dat er sprake is van huisbewai'ing en dat hij op reis gaat onvoldoende voor de conclusie dat het gaat om hum' die naai' zijn aard van korte dum is. Een verblijf van een jaar' in het buitenland is bij uitstek het soort situatie, waai'voor de wetgever ait. 7:274 lid 1 sub b ('de diplomatenclausule') heeft bedoeld. Gesteld noch gebleken is dat pai'tijen over en weer op de hoogte waren van bijzondere omstandigheden die tot de conclusie zouden kunnen leiden dat de hum naar' zijn aard van korte duur was. Daar'naast heeft de term 'huisbewai'ing' geen duidelijke, vastomlijnde betekenis zodat aan de omstandigheid dat die term is genoemd in het aanbod op internet geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend. Daar' komt bij dat de hoogte van de door de verhum'der gevraagde vergoeding doet denken aan gewone verhum'. Het hof komt tot het oordeel dat de huurder op grond van de inhoud van de overeenkomst en hetgeen hij omtrent de situatie van de verhuui'der wist erop mocht verü'ouwen een gewone huurovereenkomst te hebben gesloten, zij het met een zogenaamde diplomatenclausule. De verhum'der wordt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het bedrag dat de verhuurder volgens hem verschuldigd is. GerechtshofAmsterdam 9 oktober 2012. LJNBY6336 (gebrek bindende afspraak, ontbinding, boete) Nadat de humder heeft geklaagd over het klimaat in het gehumde, doet de verhum'der aan de huurder een huurvoor-

2. Art. 130 lid 1 Rv bepaalt, dat zolang de rechter nog geen emdvonnis heeft gewezen, de eiser bevoegd is zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of bij akte, te veranderen of te vermeerderen. De gedaagde is bevoegd hiertegen bezwaar te maken, op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De rechter beslist, partijen gehoord, zo spoedig mogelijk. De rechter kan op dezelfde grond ook ambtshalve een verandermg of ver'meerdering van eis buiten beschouwing laten. Art. 130 lid 2 Rv bepaalt vervolgens dat tegen een beshssing van de rechter zoals bedoeld in het eerste hd geen hogere voorzienmg openstaat.


179


Stel met daarin ook een voorstel voor een oplossing van de problemen. De humder gaat zonder voorbehoud akkoord met het huurvoorstel. Nadien stelt de huurder dat de geconstateerde gebreken niet afdoende zijn verholpen. De huurder staakt de huurbetalingen, ontbmdt de huurovereenkomst, verlaat het gehuurde en neemt elders zijn intrek. De kantonrechter heeft in eerste aanleg geoordeeld dat beide partijen een bindende regeling hebben getroffen ter oplossing van de problemen aan het gehum de, waarmee de hum-der de mogelijke bevoegdheid heeft prijsgegeven om tot ontbindmg van de huurovereenkoinst over te gaan wegens diezelfde gebreken. Het hof overweegt in gelijke zin dat de humder heeft ingestemd met het huurvoorstel met de strekking om het tussen paitijen bestaande geschil te beëindigen. Door het huurvoorstel te accepteren, staat het de humder niet meer vrij om louter op grond van de voordien aan de huurder bekende gebreken tot ontbinding van de liuurovereenkomst over te gaan. Die bevoegdheid heeft hij door de ondubbelzimiige aanvaarding van het huurvoorstel opgegeven. Ook het beroep van de huurder op dwaling kan daaiom niet slagen. De hum der heeft niet voldaan aan zijn verplichting tot huurbetaling en het daadwerkelijke gebruik van het gehuurde. De kantonrechter heeft op de oveitredmg van de exploitatieverplichting al een dwangsom gesteld en daarom is er aanleiding om de in de huurovereenkomst daarop gestelde boete te matigen. Er is geen reden voor matigmg van de boete op de hum-achterstand.

GerechtshofAmsterdam 23 oktober 2012, WR2013, 17 (beëmdiging, dringend eigen gebruik) De verhuurder van woonruimte vordeit met een beroep op dringend eigen gebruik (vanwege sloop en vervangende nieuwbouw) dat zal worden bepaald dat de humovereenkomst met de huurder zal eindigen na verloop van twee maanden na betekening van de uitspraak en dat de hum-der het gehuurde na het verstrijken van die termijn zal ontruimen. De kantom-echter heeft geoordeeld dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehum-de dringend nodig heeft voor eigen gebr-uik en dat van hem niet kan worden gevraagd dat de humovereenkomst wordt verlengd en dat de huurder andere passende woom-uimte kan verkrijgen. In hoger beroep komt in de eerste plaats aan de orde ofsprake is van een structurele wanverhouding tussen de explohatiekosten van het huizenblok en de humopbrengsten, van dien aard dat deze de opzegging van de humovereenkomst met beü-ekking tot de woning rechtvaardigt. Het is aan de verhumder om aannemelijk te maken dat zich een dergelijke situatie zich voordoet. De hum-der komt in hoger beroep op tegen de beoordeling van de kantom-echter op verschillende deelaspecten die in het kader van deze afweging van belang zijn, namelijk: de staat van de fundering, de hoogte van de humprijs waarvan moet worden uitgegaan, de kosten van herstel en de hoogte van de exploitatiekosten in de oude en de huidige situatie. Het hof acht een nader deskundigenbericht aangewezen over de vraag ofde aansluiting op het riool met maatwerk zonder schade te bewerkstelligen is en, zo ja, welke kosten hiermee zijn gemoeid. GerechtshofAmsterdam 30 oktober 2012, LJNBY6340 (tekortkoming, onderverhuur, wijzigingen, vertegenwoordigingsbevoegdheid) De hum-der van een aantal woningen heeft wijzigingen aan deze woningen aangebracht en de woningen onderver-

180

huurd. De verhumder vordert een verklaring voor recht dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten en om-echtmatig jegens de verhuurder heeft gehandeld, zodat onder meer de ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de woningen gerechtvaardigd is. De hum-der stelt zich op het standpunt dat hij van de beheerder, namens de verhumder, toestemming heeft gekregen om de woningen te verbouwen en onder te verhm-en. De kantomechter heeft de vorderingen van de verhuurder in eerste aanleg afgewezen en overgewogen dat de huurder mocht verüouwen op de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de beheerder. Het hof dient te beoordelen of de huurder redelijkei-wijs op het bestaan van een toereikende vohnacht heeft mogen vertrouwen. Daarbij speeh de vraag of naar verkeersopvatting uit het vervullen van een beheerdersfunctie ook de bevoegdheid vooitvloeil om de huurder toestemming te geven de gehuurde woningen ingrijpend te verbouwen en zonder enige beperkingen onder te verhuren. Het hof is van oordeel dat het geven van toestemming voor zeer mgr-ijpende wijzigingen van het gehum-de nog (net) vah binnen de normale taakomschrijving van de beheerder. Dit is volgens het hof anders voor wat betreft het verlenen van toestemming tot onbeperkte onderverhum-. Door een dergelijke toestemming wordt aan de huurder/de onderverhuurder het recht verleend de woningen te exploiteren ten koste van de hoofdverhuurder/de eigenaaien zonder enige beperking in de tijd. Dit is zo afwijkend van een normaal beheer van woningen dat een beheerder in beginsel niet kan worden geacht daaitoe bevoegd te zijn. Het hof oordeeh dat de humder er redelijkerwijs niet op heeft mogen veitrouwen dat de beheerder een toereikende vohnacht had om toestemming te geven voor onbeperkte onderverhuur. Dit laat echter onverlet dat niet is uitgesloten dat een dergelijke volmacht wel bestond. De huurder zal daarom worden toegelaten tot het bewijzen van zijn stelling dat de beheerder een volmacht heeft geki-egen om de hum-¬ der toestemming te verlenen om de woningen door middel van onderverhuur te exploiteren. GerechtshofAmsterdam 20 november 2012, LJNBY6370 (onderverhuur, boete) De kantom-echter heeft in eerste aanleg de vordering van de verhum-der (een woningcorporatie) tot ontbinding van de huurovereenkomst, tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de contractuele boete vanwege de ongeoorloofde onderverhuur door de huurder toegewezen. De humder komt in hoger beroep op tegen de veroordeling tot betaling van de contractuele boete. De huurder steh dat het boetebeding omedelijk bezwai;end is en derhalve vernietigbaar is op grond van ai-t. 6:233 BW, alsmede in strijd is met de Richtlijn 93/13/EEG inzake oneerlijke bedingen, welke richtlijn in art. 6:233 BW is geïmplementeerd. Het hof overweegt dat een boetebeding een insti-ument voor de verhuurder is om ongeoorloofde onderverhuur te voorkomen. Het moeilijk te kwantificeren kaï-akter van de schade die i l legale onderverhuur in het algemeen toebrengt aan de leefbaarheid in woonbuurten en van de kosten die de verhuurder moet maken om zijn huisvestingsbeleid in goede banen te leiden, verhindert dat de hoogte van de boete wordt getoetst aan het criterium van de 'onevem-edig hoge schadevergoeding' uit de bijlage bij de richtlijn. Het hof overweegt vooits dat het boefebedhig beoogt de overtreding van het onderverhuurverbod te voorkomen en niet primair de


Nr. 3 mei/juni 2013


Strekking lieett om schade te vergoeden. Het hof komt tot de conclusie dat het beding niet oneerlijk of onredelijk bezwarend is. Volgens het hof kan in het midden blijven of de huurovereenkomst van partijen een consumentenovereenkomst is in de zin van de richtlijn en of dat tot ambtshalve toetsing van het onderhavige boetebeding noopt. De omstandigheid dat de boete hoog is in relatie tot het inkomen van de huurder is, naai- het oordeel van het hof, op zichzelf onvoldoende zwaar wegend om de toepassing van het boetebeding bmtensporig en dus onaanvaai-dbaai- te achten. Het hof bekrachtigt het bestreden vonnis. GerechtshofAmsterdam 27 november 2012, LM BZl 998 (kwalificatie, 230a-bedrijfsruimte) De huurder huurt smds geruime tijd een voormalig stationsgebouw. De verhuurder vordert een verklaring voor recht dat het stationsgebouw bedrijfsruimte in de zin van ar-t. 7:230a BW is. De kantomechter heeft de vordering afgewezen, aangezien het hier gaat om een gemengde huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte en bedrijfsruimte, splitsing van de woom uimte en bedrijfsruimte niet mogelijk is en onvoldoende is gesteld dat het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan bewoning in gebruik is. Volgens de kantomechter moet het gehuurde in zijn geheel als woomuimte worden aangemerkt. De verhuurder komt in hoger beroep op tegen het vormis van de kantom-eehter. Volgens het hof rust op degene die meent dat het gehuurde in zijn geheel als bedrijfsruimte moet worden aangemerkt, de taak om die 'overwegende mate' te stellen en zo nodig te bewijzen. Aan die stelplicht heeft de verhumder niet voldaan. De verhuurder heeft niet aangegeven welk vloeroppervlak en welke ver-trekken in de bedoelingen van de contractsluitende partijen waren bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte (atelier). De lage huurprijs en de im-ichting van het gehumde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst wijzen volgens het hof niet in de richting van een overwegend gebruik als bedrijfsruhnte. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantomechter. GerechtshofAmsterdam 5 februari 2013, JJNBZ5736 (ontruiming, hennep) Nadat brand is uitgebroken in de woning heeft de politie vermoedelijke heimepplanten en -stekken aangeü-offen. De verhumder vordeit in kort geding ontruiming van de wonmg. De kantomechter heeft de vordering toegewezen. In hoger beroep komt de hum-der op tegen het oordeel van de kantóm-echter dat in de woning sprake is van bedrijfsmatig kweken van hennepplanten. Volgens de huui-der was enkel sprake van het kweken van planten voor eigen gebmik. Volgens het hof is op grond van de aangetroffen hennepplanten en de aangeü-offen materialen voldoende aarmemelijk dat geen sprake was van het enkel voor eigen gebr-uik telen maar van het bedrijfsmatig telen van hennepplanten door de huurder. Hiermee is naar het oordeel van het hof ook voldoende aannemelijk dat daardoor sprake was van gevaar-¬ zetting door de huurder. Door risico's in het leven te roepen, heeft de huurder niet alleen zichzelf maai- ook de buren aan gevaai- blootgesteld. Het hof komt tot het oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding van de humovereenkomst gerechtvaai-digd zal achten en bekrachtigt het vonnis van de kantom-eehter.

Nr. 3 mei/juni 2013

GereclitshofAmsierdam 12 februari 2013, LJNBZ5715 (beëindiging, ontruiming) In een huurovereenkomst met betrekking tot een woning is bepaald dat de huurder de woning daadwerkelijk, behoorlijk, overeenkomstig de bestemming en zelf als hoofdverblijf dient te gebruiken. Daarnaast is het in gebruik geven aan een derde dan wel het onderverhuren zonder voorafgaande schi-iftelijke toestemmmg van de verhuurder niet toegestaan. De huurder is naai- het buitenland vertrokken. Tijdens een huisbezoek van de verhuurder worden twee personen in de woning aangetroffen. De kantomechter heeft de huurovereenkomst tussen paitijen ontbonden, aangezien de huurder de woning niet als hoofdverblijf gebruikt. De huurder is tevens veroordeeld tot onti uiming van de woning. De humder komt in hoger beroep op tegen de overweging van de Icantomechter dat hij op geen enkele wijze nader heeft toegelicht dat hij niet'mstaat was om vanuh het buitenland terug te reizen naai- Nederland en dat hij tijdens zijn afwezigheid nimmer openheid van zaken heeft gegeven. Het hof overweegt dat de door de huurder opgegeven redenen voor zijn langdmig verblijf in het buitenland niet eenduidig zijn en onvoldoende steun bieden voor de stelling dat hij niet in staat was eerder dan na anderhalfjaar naar Nederland terug te vliegen. De overige in beroep overgelegde veiklai-ingen en stukken brengen het hof evenmin tot een ander oordeel. Het hof beki-achtigt het vonnis van de kantom-echter. GerechtshofAmsterdam 12 maart 2013, LJNBZ5717 (tussentijdse beëindiging, ontbinding, telcortlcoming huurder) De verhuurder van een restaurant heefl de humovereenkomst opgezegd wegens slecht huurderschap, dringend eigen gebruik en op gi-ond van de belangenafweging. De humder heeft hier niet mee ingestemd. In eerste aanleg is de vordering van de verhum-der tot ontbinding wegens wanprestatie afgewezen en zijn vordering tot beëindiging op giond van de belangenafweging toegewezen. De humder gaat in hoger beroep. In hoger beroep voert de verhuurder nogmaals aan dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden wegens een tiental tekortkomingen van de huurder. Het hof oordeeh dat zes van de tien klachten van verhuurder terecht zijn aangevoerd. Hoewel deze ieder afzonderlijk beschouwd niet van gioot gewicht zijn, leidt de combinatie van al die overtredingen volgens het hof tot de conclusie dat de huurder kennelijk niet bereid of in staat is om rekening te houden met de belangen van de verhuurder. De vordering tot ontbindmg van de huurovereenkomst wegens wanprestatie van de hum dêr, wordt in hoger beroep alsnog toegewezen. Het hof heeft meegewogen dat de verhouding tussen partijen volledig is verstoord, terwijl partijen een aantal voorzieningen in het pand moeten delen. GerechtshofAmsterdam 19 maart 2013, LJNBZ5652 (tussentijdse beëindiging, ontbinding, telcortkoming verhuurder, right of first refusai) De huurder van kantoorruimte vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de verhuurder de vrijgekomen ruimte in het pand waarin het gehum-de zich bevindt niet aan de huurder heeft aangeboden. Volgens de humder was de verhuurder daaitoe wel gehouden op basis van een in de huurovereenkomst opgenomen 'right of first refiisal'. De verhumder steh onder meer dat hij in gesprekken met de humder een huuraanbieding heeft gedaan en dat de humder geen interesse (meer) had in de vrijgekomen


181


ruimte. Zowel de rechtbank als het hof volgen de verhuurder hierin niet. De verhuurder heeft niet hard kunnen inaken dat de huurder in gesprekken in de gelegenlieid is gesteld om de vrijgekomen ruimte te hm-en en afstand zou hebben gedaan van zijn 'right of first refusai'. Enkel tijdsverloop is onvoldoende om tot rechtsverwerking te concluderen en ook overigens is niet gebleken dat de hum-der recht op nakoming zou hebben verwerkt. De door de kantomechter uitgesproken ontbinding blijft derhalve in stand. GerechtshofArnhem 30 oktober 2012, WR 2013, 20 (beëindiging, ontruiming in kort geding, verhouding met bodemprocedure) In een eerdere procedure tussen partijen heeft de kantonrechter (in een bodemprocedure) geoordeeld dat de vordering van de verhumder (Hoog Catharijne) tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik vanwege een herontwikkeiing in beginsel toewijsbaar was, zij het dat de kantom echter nog geen datum voor de beëindiging kon geven, omdat het een veelomvattend project betrof waai van de voortgang van veel externe factoren afhankelijk is en daarmee moeilijk voorspelbaar is. Dh eerdere vonnis is niet uitvoerbaaibij voorraad verklaard. In kort geding vordeit de verhuurder ontaüming van het gehuurde, vanwege de realisatie van de OV-termirial. De voorzieningemechter heeft de ontruiming toegewezen en uitvoerbaaibij voorraad verklaai-d. Hiertegen komt de huurder in hoger beroep met diverse grieven. Het hof komt evenwel niet tot een ander oordeel, nu het hof het oordeel van de kantom-echter (in de bodemzaak) rn beginsel dient te volgen. Voor wat betreft de uitvoerbaar bij voorraad verklaring over-weegt het hof dat er destijds kennelijk nog onvoldoende feitelijke basis bestond om de beëindigingsdatum vast te stellen. Imniddels (bijna eenjaai- later) is dk echter anders. Het hof is met de voorzieningemechter van oordeel dat de verlangde voorziening dient te worden toegewezen en uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaar-d. GereclttslwfArnliem 19 maart 2013, LJNBZ4296 (gebrek exoneraties, draagvermogen vloer, redelijkheid en billijkheid, toerekening van kennis van rechtsvoorganger) In de huurovereenkomst is opgenomen dat de hoogst toelaatbai-e belasting van de vloer 500 kg/m^ is. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft de verhuurder werkzaamheden aan, onder meer, de vloer uk laten voeren. Daai-naast heeft de hum der werkzaamheden laten verrichten om rn het gehuurde een bakkerij te kunnen exploiteren. Een jaar- na het sluiten van de huurovereenkomst heeft er aan de zijde van de verhuurder rechtsopvolging plaatsgevonden. Aangezien er problemen ontstonden met de vloer, heeft de huurder daar onderzoek naar- laten doen. Uk dk onderzoek bleek dat de in de huurovereenkomst weergegeven maximale belasting van de vloer bij lange na niet werd gehaald vanwege het ontbreken van wapening in het beton, de geringe dikte van de vloer en het ontbreken van een folie. De humder vordert in deze procedm-e (van de 'nieuwe' verhuurder) de kosten van het herstel en vergoedmg van de schade die hij heeft geleden als gevolg van het gebrek. De verhuurder verweert zich door aan te voeren dat geen sprake is van een gebrek en dat in de algemene bepalingen (in ait. 11.5 e.v.) is bepaald dat de verhum'der niet aansprakelijk is voor de gevolgen van gebreken die iiij niet kende of behoorde te kennen. De verhum-der onderbouwt dk door aan te voeren dat hij opvol-

182

gend verhuurder is en dat de kennis van zijn rechtsvoorganger niet aan hem kan worden toegerekend. In eerste aanleg zijn de vorderingen van de huurder toegewezen en oordeelde de kantomechter dat een beroep van de verhuurder op de exoneraties naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaai- was. Hiertegen stelt de verhum-der hoger beroep in. Het hof overweegt dat de kermis van de rechtsvoorganger van de verhumder niet één op één overgaat op zijn rechtsopvolger op grond van art. 7:226 BW. Daai-naast maakt het hof onderscheid tussen diverse vormen van schade en de aanvaar dbaarheid van een beroep op de uksluiting van aansprakelijkheid. Het hof oordeeh dat het beroep van de verhuurder op de exoneraties (grotendeels) onaanvaardbaai- is, omdat het in dit geval een essentiële eigenschap van het gehumde betreft die expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen. Het beroep van de verhuurder op de uitsluiting van aansprakelijkheid voor bedi-ijfsschade van de huurder (ait. 11.8 van de algemene bepalingen) acht het hof, in tegenstelling tot de kantom-echter, niet onaanvaar-dbaar. Het hof vernietigt het voimis op dk punt en verwijst het geding terug naai- de kantom-echter om op dk punt opnieuw te oordelen. GerechtshofArnhem 2 april 2013, zaaknummer 200.091.486 (bevoegdheid, schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid) De verhumder is met zijn huurders een aanvulling op de tussen partijen geldende hum-overeenkomst overeengekomen. De huurders beroepen zich erop dat degene die namens hen de aanvulling heeft gesloten, niet bevoegd was om hen te veitegenwoordigen. Het hof overweegt dat de namens de hum-ders betrokken persoon inderdaad (op basis van de statuten) niet vertegenwoordigingsbevoegd was. De verhuurder beroept zich echter daarnaast op de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. Het hof komt, op basis van de vaststaande feiten en getuigenverklaringen, tot het oordeel dat de humders op de hoogte war en van de onderhandelingen en daai- ook naar handelden. Daai-om is er naai- verkeersopvattingen sprake van een zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid dat de verhumder erop mocht verü-ouwen dat degene met wie de aanvulling op de huurovereenkomst is gesloten, ook bevoegd was om dat namens de huurders te doen. Het hof oordeelt dan ook dat de humders gebonden zijn aan de gesloten aanvulling op de huurovereenkomst. Gerechtshof 's-Gravenltage 6 november 2012, LJNBY2746 (tussentijdse beëindiging, ontruiming, boete) In eerste aanleg heeft de kantomechter de huurovereenkomst ontbonden en is de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehumde. De vordering van de verhum-der tot betaling van een contractuele boete van € 50.000 door de huurder heeft de kantom-echter afgewezen wegens onvoldoende bewijs voor de aanwezigheid van een hennepkwekerij. In mcidenteel appèl komt de verhuurder op tegen deze laatste beslissing en stelt dat de contractuele boete volgens het huurcontract zou worden verbemd als er een hennepplantage in het schuurtje zou worden aangetroffen of andere criminele activiteiten in het pand zouden plaatsvinden. Het hof oordeelt dat de humder de boeteclausule heeft overtreden door in de woning meer dan 2.000 dozen met hennepplanten in bezit te hebben en de aanleg van een stroomkabel vanuk de meterkast in de woning naar de eveneens door hem gehuurde loods om de daar gelegen


Nr. 3 mei/juni 2013


hennepkwekerij van stroom te voorzien. Er is daarom sprake van criminele activiteiten en de huurder wordt door het liof veroordeeld tot het betalen van de contractuele boete van €50.000. Gerechtshof 's-Gravenhage 15 januari 2013, LJNBY8258 (afwijlcende bedingen) De verhuurder en de huurder zijn een samenwerkings- en humovereenkomst aangegaan. Partijen hebben zich op de voet van art. 7:291 lid 3 BW tot de kantom-echter gewend met het verzoek om een afwijkend beding in de huurovereenkomst goed te keuren. Het afwijkend beding bepaah onder meer dat de verhuurder, indien en zodra de samenwerkingsovereenkomst tussen paitijen rechtsgeldig is geëindigd, door middel van een enkele schiiftelijke kennisgeving met omniddeUijke ingang ook de huurovereenkomst kan beëindigen. Voor wat betreft de dum- van de huurovereenkomst is bepaald dat deze onlosmalcelijk is verbonden met de samenwerkingsovereenkomst. De kantomechter heeft het verzoek afgewezen, omdat het ai-tikel volgens hem ziet op een afwijking van het bepaalde in ait. 7:231 BW en niet op een afwijking van een bepaling in afdeling 6 van thel 4 van boek 7 BW. De verhuurder komt tegen deze beslissing van de kantomechter op en steh dat de kantonrechter ten omechte heeft overwogen dat de bepaling in de hum-overeenkomst in stiijd is met art. 7:231 BW. Het hof weegt mee dat de rechtsgeldigheid van de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst door de hum-der ter toetsing aan de rechter kan worden voorgelegd. Voorts weegt het hof mee dat het artikel uh de humovereenkomst ook in het voordeel van de huurder werkt. Hiermee wordt namelijk uitgesloten dat de huurder, in geval de samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd, aan de huurovereenkomst gebonden zou blijven met alle verplichtingen van dien. Daarnaast heeft het hof onder ogen gezien dat de maatschappelijke poshie van de huurder (kleine partij) verschilt van die van de verhuurder (grote paitij). Het hof keurt het afwijkende beding alsnog goed. Gerechtshof 's-Gravenhage 12 februari 2013, LJNBZ1165 (tussentijdse beëindiging, ontbinding, huurachterstand, schade als gevolg van ontbinding) De humder van bedrijfsruimte heeft een huurachterstand laten ontstaan. De verhumder heeft in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en daainaast betaling van een bedrag gelijk aan de huurprijs tot het moment waarop de hum-overeenkomst normaal gesproken zou voortdmen. De huurder is ih eerste aanleg niet verschenen. De kantomechter heeft de ontbinding toegewezen, maai- voor de omvang van de schadevergoeding de verhum-der verwezen naffl- de schadestaatprocedme. Tegen deze laatste besUssing komt de verhum-der in hoger beroep. Het hof oordeeh dat de huurder weliswaar gehouden is om de schade die de verhuurder als gevolg van de ontbinding lijdt te vergoeden, maar dat op dh moment nog niet vaststaat hoe groot die schade is, omdat de verhuurder het gehum-de wellicht al voor de einddatum van het oorspronkelijke contiact kan verhm-en. De schade wordt berekend tot het moment van de laatste memorie van de verhuurder (toen was het gehuurde immers nog niet verhum-d) en voor het overige is de verhuurder aangewezen op de schadestaatprocedm-e.

Nr. 3 mei/juni 2013

Geieclitslwf 's-Gravenhage 19 februari 2013, LJNBZ1874 (totstandlcoming, waarborgsom) De huurder en de verhuurder van bedrijfsruimte komen op 27 oktober 2009 overeen dat de hum-overeenkomst tussen hen in zal gaan op 1 februari 2010. Deze afspraak wordt door de makelaar- bij brief van diezelfde datum bevestigd, evenals de overige gemaakte afspraken met betrekking tot de looptijd, huurprijs en opzegtermijn. Op 3 december 2009 maakt de humder de waarborgsom over en ki-ijgt hij de sleutel van het gehuurde. Nadat de verhum-der vervolgens niet mee wenstte betalen aan het geschikt maken van de bedrijfsruimte voor de explohatie van een restamant, geeft de huurder de sleutels terug en vraagt om het temgstoiten van de waarborgsom. Nu de verhuurder daai- niet mee akkoord gaat, vordert de huurder terugbetaling van de waarborgsom. In eerste aanleg, waarin door de verhuurder niet tijdig verweer is gevoerd, is deze vordering toegewezen, waai-na de verhuurder in hoger beroep gaat. Het hof overweegt dat er op 27 oktober 2009 een perfecte huurovereenkomst tot stand is gekomen (ondanks dat nog enkele ondergeschikte punten openstonden) en dat de huurder met ingang van 1 februari 2010 huurpermingen is verschuldigd. De verhuurder heeft de waaiborgsom met deze niet betaalde huurpenningen mogen verrekenen, waar door in hoger beroep de vordering van de huurder alsnog wordt afgewezen. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 13 november 2012, UN BY3390 (tussentijds beëindiging, ontruiming, huurachterstand) De hum-der is in eerste aanleg veroordeeld tot ontiuiming van de woning. De huurachterstand was op zichzelf genomen weliswaai- niet zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de hum-overeenkomst rechtvaardigde, maar gelet op de overige omstandigheden van het geval lag ontbinding van de humovereenkomst en ontiuiming van het gehum-de naai- het oordeel yan de kantonrechter niettemin in de rede. De verhuuider heeft namelijk meerdere keren een procedure tegen de hum-der moeten voeren vanwege huurachterstanden. Ondanks een vaststellingsovereenkomst heeft de humder opnieuw een achterstand laten ontstaan en hoewel de humder wist dat bepaalde inhoudingen vanwege gebreken onterecht wai-en, heeft de huurder de inhoudingen niettemin voortgezet. De hum-der komt op tegen de ontbinding van de huurovereenkoinst en de ontmiming. Het hof overweegt dat iedere tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding daai-van rechtvaardigt, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aar-d of geringe betekenis de ontbinding met haar- gevolgen niet rechtvaai-digt. Bij woonruimte dient de rechter ook het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken en aangezien dh een zwaarwegend belang is, is een huurachterstand van minder dan dr-ie maanden doorgaans van te geringe betekenis om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te laten onti-uimen. Dh is echter anders indien een huurder in het verleden meermalen huurachterstanden heeft laten ontstaan. Door de omstandigheid dat de humder na aanvang van de procedure zijn huurachterstanden heeft ingelopen en nieuw verschuldigde huurtei-mijnen tijdig voldoet, worden de tekortkomingen uit het verleden vooits niet weggenomen. Het hof bekr-achtigt het vonnis van de kantomechter.


183


Gerechtshof 's-Hertogenbosch 18 december 2012, UN BY6964 (beëindiging, dienstwoning, dringend eigen gebruilc) De verhuurder heeft aan een derde zijn agrarisch bedrijf ter exploitatie ter beschikking gesteld. De naast het agrarisch bedrijf gelegen woning is aan de huui'der verhuurd. De verhuurder wil de huurovereenkomst beëindigen, omdat hij de woning als dienstwoning wil gebruiken. In eerste aanleg heeft de kantom'echter de vordering van de verhuui'der tot vaststelling van de einddatum van de humovereenkomst en de onti'uiming van het gehuurde toegewezen. In hoger beroep komt de huurder tegen deze beslissing van de kantom'echter op. Naar de mening van de hum der zou er geen sprake zijn van dringend eigen gebruik. Het hof oordeelt echter dat er wel sprake is van dringend eigen gebraik. Onder meer omdat de vei'huurder de woning wil gebruiken ten dienste van een bedrijf waarin hij zelf een aandeel heeft en de werkzaamheden in het bedrijf vereisen dat storingen direct moet kunnen worden opgelost waardoor het betrekken van de woning door een werknemer van het bedrijf noodzakelijk is. Het hof gaat vervolgens, omdat het woom'uimte betreft, over tot een belangenafweging. Het hof komt tot de conclusie dat, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, in beginsel niet van de verhuurder kan worden gevergd dat de humovereenkomst wordt verlengd. De door de kantom'echter vastgestelde datum waai'op de humovereenkomst zal emdigen, is mmiddels echter verstreken. Gelet op ai-t. 7:272 lid 1 BW ('tot de rechter onherroepelijk heeft beslist') kan het hof het onderdeel van het vonnis van de kantom'echter waarm de einddatum is bepaald niet bekrachtigen en steh daarom een nieuwe einddatum vast. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 15 januari 2013, UNBY8628 (wijzigingen, tekortkoming) De hum'der heeft zonder voorafgaande schr'iftelijke toestemming van de verhumder veranderingen aan de woning aangebracht, waaronder de aanleg van een zwembad in de achtei-tuin van de woning. De verhum'der vordert in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en onü-uiming van het gehuurde. In reconventie vordert de hum der een veroordeling van de verhuurder om het gehum'de aan hem te verkopen. De kantomechter heeft de vorderingen van de verhuurder afgewezen en de huurder met terugwerkende kr-acht gemachtigd alsnog de door hem gerealiseerde wijzigingen aan het gehumde aan te brengen. De verhuurder heeft in appèl betoogd dat (i) de kantom echter buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getieden door in de eis in reconventie éen voi'dering van de humder tot vei'vangende toestemming voor de aangepaste wijzigingen te lezen, (ii) de kantom'echter de vervangende toestemming in ieder geval niet met terugwerkende ki'acht had mogen verlenen en (iii) de kantomechter hoe dan ook geen toestemming had moeten verlenen voor de betreffende wijzigingen aan het gehum'de. Het hof overweegt dat de kantomechter inderdaad de grenzen van de rechtsshijd heeft oversciireden. De huurder heeft in reconventie geen voi'dering als bedoeld in art. 7:215 lid 3 BW ingesteld. Daarnaast oordeeh het hof dat volgens vaste rechtspraak de rechterlijke machtiging als bedoeld in art. 7:215 lid 3 BW vóór het aanbrengen van de wijzigingen moet worden gevorderd en verkregen en deze niet achteraf kan worden verleend. Voorts overweegt het hof dat de verhumder als woningcorporatie een zwaarwichtig belang heeft

184

zich tegen wijzigingen aan het gehuui de te verzetten. Verlening van een machtiging als bedoeld in m't. 7:215 lid 3 BW was ook om deze reden niet geïndiceerd. Het hof komt tot de conclusie dat de humder is tekortgeschoten in de nakoming van de humovereenkomst door de betreffende wijziging aan het gehuurde aan te brengen zonder voorafgaande schr'iftelijke toestemming van de verhumder. Dat dh een tekortkoming oplevert, volgt uit de overeenkomst en uh de wet. Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 5 maart 2013, UNBZ3510 (telcortlcoming, omvang gehuurde, ongerechtvaardigde verrijking) In deze procedm'e heeft de verhuurder ontbinding van de huurovereenlcomst gevorderd, omdat de huurder in de schum' (behorende bij de woomuimte) een hennepknipperij had. De huurder stelt dat de schum' geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde omdat hij deze, na het tot stand Icomen van de huurovereenkomst, zelfheeft gebouwd. Voorwaardelijk reconventioneel vordert de huurder een vergoeding voor zijn investeringen (het plaatsen van de schuur), nu de verhum'der hierdoor ongerechtvaardigd wordt verrijkt. In eerste aanleg zijn zowel de ontbinding als de reconventionele vordering toegewezen. De huurder stelt hoger beroep in en de verhuui'der incidenteel appèl tegen de veroordeling in reconventie. Het hof is eveneens van oordeel dat de door de huurder gebouwde schum' onderdeel is gaan uitmaken van het gehuurde (omdat pmtijen geen andersluidende afspraken hebben gemaakt) en dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehumde de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvam'digt. Ten aanzien van de reconventionele vordering overweegt het hof dat de humder gedmende lange tijd (tien jam-) van zijn investeringen heeft kunnen profiteren. Zelfs indien deze investeringen nog niet volledig zijn gecompenseerd (door de afschi'ijving en het verhoogde hum'genot over de afgelopentienjaai'),komt de huurder hiervoor geen vergoeding toe, nu het volledig aan zijn eigen handelen is te wijten dat er een voortijdig einde is gekomen aan de huurrelatie. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 19 maart 2013, UNBZ5078 (Beëindiging, dringend eigen gebruik verhuis- en inrichtingskostenvergoeding) De vVerhumder, een supermmktexploitant, heeft de huurovereenkomst met de huurder, eveneens een supermm-ktexploitant, opgezegd, onder meer op de grond 'dringend eigen gebruik'. Het gerechtshof concludeert dat aan de criteria van deze opzeggingsgrond is voldaan en dat de vordering van de vei'huurder tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbam' is. De humder heeft, voor het geval de vordering tot beëindigmg van de huurovereenkomst zou worden toegewezen, een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten gevorderd als bedoeld in mt. 7:297 BW. Het gerechtshof stelt een tegemoetkoming vast, mam' verbindt daaraan overeenkomstig het bepaalde in m t. 6:105 lid 1 slot BW twee vooi'wam'den. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 26 maart 2013, UNBZ5712 (gebrek) De huurder humt winkelraimte van de vei'huurder. Er is meerdere malen sprake geweest van lekkages in het gehumde. De humder steh dat dh te wijten is aan achterstallig onderhoud. De vei'huurder betwist dit. De huurder vordeit


Nr. 3 mei/juni 2013


huurprijsvérmindering en ontbinding van de huurovereenlcomst. De verhuurder vordeit - voor zover relevant - betaling van de door de huurder reeds ingehouden huur. De kantonrechter heeft de vorderingen van de huurder toegewezen. Het hof overweegt dat lekkages in beginsel zijn aan te merken als een gebrek in de zm de zin van art. 7:204 BW. Op grond van art. 7:206 BW is een verhum-der verplicht een gebrek te verhelpen. De verhuurder heeft telkens direct nadat de huurder heeft geklaagd over een lekkage maatregelen genomen. Op die plekken is vervolgens ook niet opnieuw een lekkage geweest. Er is dus geen sprake van dat de verhumder zijn verplichting tot het verhelpen van de lelckage heeft veronachtzaamd. De vordering van de humder tot huurprijsvermindering wordt afgewezen. De kantonrechter overweegt namelijk dat niet iedere vermindering van het genot huuiprijsvèrmindering rechtvaai-digt en dat in dh geval niet aannemelijk is gemaakt dat sprake is van een zodanige genotvermindering dat deze enige huurprijsvérmindering rechtvaaidigt. De vordering van de verhum-der tot betaling van de hum achterstand wordt toegewezen. GerechtshofLeeuwarden 18 december 2012, UNBY7404 (totstandkoming, vertegenwoordigingsbevoegdheid, afbreken onderhandelingen) De verhuurder heeft in eerste aanleg primair een verklaring voor recht gevorderd dat er tussen hem en de humder een huurovereenkomst bestaat en subsidiair dat het afbreken van de onderhandelingen ten aanzien van een nieuwe huurovei-eenkomst om-echtmatig is. De kantomechter heeft de primaire vordering van de verhuurder afgewezen, maar de subsidiaire vordering toegewezen. Partijen hebben in hoger beroep de tussen hen bestaande geschillen m volle omvang aan het hof voorgelegd. Tussen pai-tijen is in geschil of de verhuuider gerechtvaardigd een beroep op ai-t. 3:61 lid 2 B W heeft gedaan. Het hof neemt het uitgangspunt aan dat de verhuurder ervan uit is gegaan dat de accountmanager van de huurder bevoegd was een nieuwe huurovereenkomst op nagenoeg dezelfde voorwaai-den als in de eerdere humovereenkomst te sluiten. Volgens het hof had de verhum der erop bedacht moeten zijn dat de accountmanager niet bevoegd was namens de huurder een humovereenkomst met de verhuurder aan te gaan en dat de door de accountmanager met de verhum-der gemaakte afspraken over het opnieuw huren van de locatie door de bevoegde bestumder moesten worden bevestigd. Het hof overweegt dat bij een fimctie van een accountmanager vertegenwoordigingsbevoegdheid niet zonder meer verondersteld mag worden. Volgens het hof kan er, indien wordt vastgesteld dat de huurder niet gebonden is doordat hij niet door de accountmanager werd vertegenwoordigd, evenmin sprake zijn van om'echtmatig afgebroken onderhandelingen. Er zijn volgens het hof geen feiten of omstandigheden aangevoerd waarom dat in dh geval anders zou zijn. GerechtshofLeeuwarden 18 december 2012, LJNBY7436 (kwalificatie, tegenprestatie, ontruiming) Appellant heeft een tuinhuisje aan geïntimeerde ter beschikking gesteld en een jaar' later aangegeven dat het gebruiksrecht wordt beëindigd. Appellant heeft in eerste aanleg in kort geding ontruiming van het huisje gevorderd. De kantomechter heeft de zaak ver-wezen naar de rechtbank en de voorzieningemechter heeft daar'op geoordeeld dat ingevolge art. 150 Rv op appellant de bewijslast rust van voldoen-

Nr. 3 mei/juni 2013

de grondslag voor zijn vordering en dat appellant zijn stelling dat geen sprake was van huur, maai- van bruikleen, niet met objectieve, verifieerbare stukken heeft onderbouwd. Appellant heeft spoedappèl ingesteld tegen dit vonnis. Het hof constateert dat geïntimeerde het huisje is gaan bewonen met toestemming van appellant, dat appellant het gebruiksrecht heeft willen beëindigen en op onüuiming heeft aangedrongen. Ter afwering daai van heeft geïntimeerde zich op hum-¬ bescherming beroepen. Naar het oordeel van het hof dient geïntimeerde zijn stellmg dat hem humbeschermmg toekomt zodanig te onderbouwen, dat het hof er, in kor-t geding, rekenmg mee moet houden dat de bodemrechter zou kunnen oordelen dat sprake is van hum-. In dh geval is daarvoor nodig dat hij voldoende stelt dat hij met appellant voor het genot van het huisje een tegenprestatie is overeengekomen die als bedongen huurprijs kan gelden. Geïntimeerde heeft desgevraagd niet kunnen aangeven welke afspraken bij aanvang van het gebruik over het opknappen van het tuinhuisje zijn gemaakt. Onder deze omstandigheden kan er naai- het oordeel van het hof geen sprake zijn van een humovereenkomst, zodat het beroep van geïntimeerde daai-op als verweer tegen de ontruimingsvordering, wordt verworpen. Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen en de vordering tot ontruiming alsnog toewijzen. Rechtbank Voorzieningenrechter Rechtbank Altnelo 28 december 2012, LJNBY8430 (kwalificatie, tegenprestatie, ontruiming) In dh geschil vordert de verhuurder ontiuiming van het gehumde door de humder op de grond dat deze zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. De voorzieningem-echter komt evenwel tot de conclusie dat niet vaststaat dat de humder zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, nu sprake is van een tegenprestatie (zowel een geldelijke bijdrage als onderhoud) en vooralsnog aaimemelijk is dat er sprake is van een vorm van huur. Hóe de rechtsverhouding tussen partijen precies dient te worden gekwalificeerd, staat vooralsnog niet voldoende vast. De voorzieningem'echter wijst het verzoek tot ontruimmg af. Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 28 december 2012, UNBY8446 (tekortkoming, bankgarantie) In dit geschil staat centraal of de hum-der gehouden is een nieuwe bankgai-antie afte geven conform het ROZ-model, nadat de verhuui'der onder de vorige bankgarantie heeft getrokken. De huurovereenkomst is geëindigd en vaststaat dat er (i) geen enkele aanwijzing is dat er sprake is van bodemveronüeiniging, (ii) geen sprake is van een huurachterstand en (iii) ook geen sprake lijlct te zijn van substantiële herstelkosten bij oplevering. De voorzieningem'echter komt daarom tot de conclusie dat de bodemrechter mogelijk tot het oordeel zal komen dat het stellen van een nadere bankgarantie in redelijkheid niet van de huurder gevergd kan worden en wijst de vordering af.

3. Art. 3:61 lid 2 BW bepaah het volgende: "Is een rechtshandeling in naam van een ander verricht, dan kan tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verkiaring bfgedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep worden gedaan."


185


Voorzieningenrechter Rechtbank Ahnelo 2 januari 2013, LJNBY7847 (ontruiming, overlast) In deze procedure vordeit de verhuur der ontruhning van het gehuurde waaiin met toestemming van de huurder - die in detentie zh - een man en een vrouw verblijven. De vordering tot ontiuiming van de verhuurder wordt afgewezen door de voorzieningera-echter, omdat de huurder op korte termijn uit detentie zal terugkeren en dan pas kan worden vastgesteld of de personen die nu in het gehuurde verblijven medehuurders zijn geworden. Daarnaast is niet komen vast te sfaan dat sprake is van enige overiast. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 11 juni 2012, LJNBW9136 (gebrek) • Deze uitspraak heeft betiekking op de verhuur van woonruimte en betreft in het bijzonder de vervaltermijn van ar-t. 7:257 B W Gesteld nog gebleken is dat de verhuurder iets heeft gedaan waaidoor het voor de huurders redelijkerwijs niet mogelijk was of niet voor de hand lag om eerder een vordering tot huurverlaging in te stellen. Er zijn geen gronden om te concluderen dat de toepassing van ai-t. 7:257 BW naai- maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaar is. Verder komt aan de orde in hoeverre het uitblijven van een (beoogde) renovatie een gebrek oplevert. De kantom-echter overweegt dat zolang een renovatie of verbetering op de voet van ait. 7:243 BW^ niet heeft plaatsgevonden er aanspraak kan worden gemaakt op huurverlaging als er sprake is van een gebrek dat het huurgenot noemenswaardig vermindert (en ook aan de overige vooi-waar-den is voldaan) ex art. 7:204 lid 2 BW. Hierbij draait het om het humgenot dat de humder redelijkei-wijs van een goed onderhouden zaak van de beh-efifende soort mag verwachten, in dh geval een ouder wooncomplex uh de jai-en zestig. De kantom-echter oordeeh op basis hiervan dat er diverse gebreken kleven aan het gehuurde en verlaagt de humprijzen van de hum-ders. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 5 september 2012, LJNBX6998 (indeplaatsstelling, faillissement) In deze procedme vordert de verhuurder in kort geding ontruiming van het gehuurde op de grond dat de huurder failliet is gegaan en hij in het verieden betalmgsachterstanden heeft doen ontstaan. De curatoren vorderen in reconventie dat de verhum-der voortzetting van de huur dient te gedogen totdat onherroepelijk op hun vordering tot indeplaatsstelling is beslist. De voorzieningemechter overweegt dat de cui atoren voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat een doorstait met behoud van de winkel wezenlijk waardeverhogend is. Hij concludeert verder dat de opzegging van de hum-overeenkomst door de verhum-der ertoe leidt dat hij zichzelf zou bevoordelen en de andere crediteuren zou benadelen. Op grond daar van kan er met voldoende zekerheid van uit worden gegaan dat de bodemrechter de opzegging van de huurovereenkomst zal kwalificeren als misbruik van recht dan wel strijdig met de in acht te nemen nor-men van redelijkheid en billijkheid. Voorts oordeelt de voorzieningemechter dat de voorgestelde nieuwe huurder voldoende zekerheden biedt, de cm-atoren een zwaarwichtig belang hebben en ook aan de overige voorwaarden van ait. 7:307 BW is voldaan. De voorzieningem-echter komt dan ook tot de conclusie dat de verhumder het gebruik van het gehuurde dient te gedo-

186

gen totdat onlierroepelijk op de vordering tot indeplaatsstelling is besloten. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 27 november 2012, LJNBY7818 (beëindiging, dringend eigen gebruik renovatie, belangenafweging) De verhum-der heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie, althans op grond van de belangenafweging, en vordert in deze procedure beëindiging van de huurovereenkomst en ontruimmg van het gehuurde. De kantomechter oordeeh dat de dr-ingende noodzaak van de renovatie niet aarmemelijk is geworden, onder meer doordat niet voldoende aarmemelijk is geworden dat de voorgestelde renovatie een zodanig significant beter rendement met zich brengt dat reeds om die reden sprake is van een diingende noodzaak. Evenmin heeft de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats kan vinden. Vooits valt ook de belangenafweging in het nadeel van de verhuurder uh. De vorderingen van de verhuurder worden afgewezen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 27 november 2012, LJNBY7825 (beëindiging, dringend eigen gebruik renovatie, belangenafweging) De verhumder vordert in deze procedure beëindiging van de huurovereenkomst op gi-ond van dringend eigen gebruik vanwege renovatie, althans op grond van de belangenafweging. De kantom-echter oordeelt dat de renovatie een vergroting van het verhumbare vloeroppervlak tot gevolg zal hebben, dat daai-door de huuropbrengst sterk zal stijgen, dat de verhumder daai-om een grootfinancieelbelang heeft bij renovatie en dat daarmee de noodzaak van renovatie voldoende aannemelijk is gemaakt. Gezien de ingrijpende renovatie oordeeh de kantom-echter dat deze niet plaats kan vinden zonder de huurovereenkomst te beëindigen. Relevant daaibij is ook dat de huurder heeft verklaar d dat hij geen behoefte heeft aan een driemaal groter winkeloppervlak zoals de verhum-der wil realiseren. De vordering van de verhuurder wordt toegewezen. De huurder wordt nog wel in de gelegenheid gesteld zich irit te laten over de hoogte van de verhuiskostenvergoeding. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 18 december 2012, LJNBY7465 (exploitatie, tekortkoming vergunningen, bestemming) De verhumder en de hum der hebben een huurovereenkomst gesloten met als contractuele bestemming 'hoogdi-empelige horecagelegenheid'. Beide partijen hadden bij het aangaan van de huurovereenkomst bij deze bestemming voor ogen dat het gehuurde geschikt is voor de exploitatie van een horecagelegenheid waai-in alcohol kan worden geschonken en kansspelautomaten kunnen worden geplaatst. Tevens was in de humovereenkomst bepaald dat de humder verantwoorde-

4.

Art. 7:257 BW bepaalt, kort gezegd, dat geen huurvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaande aan het mstellen van de vordering. 5. Art. 7:243 BW geeft huurders van woom-uimte de mogelijkheid om bepaalde energiebespaiende verbetermgen afte dwingen bij de verhum der, met dien verstande dat daaiaan wel een huurverhogmg verbonden is.


Nr. 3 mei/juni 2013


lijk is voor het verkiijgen van de vereiste vergunningen. In geschil is of het gehuurde geschikt is voor het gebmik conform de bestemming die pariijen voor ogen stond, nu de huurder geen verguiming heeft verkiegen voor de beoogde exploitatie. De kantom-echter heeft beoordeeld ofde vergunningen c.q. ontheffingen zijn geweigerd op gi-ond van redenen die in het gehuurde 'sec' zijn gelegen. De kantomechter oordeelt dat het gehumde an sich geschikt is voor de beoogde bestemming. Derhalve ligt het niet verkrijgen van de vereiste vergunningen in de risicosfeer van de huurder. Zodoende slaagt de vordering van de huurder tot vernietiging van de hum-overeenkomst niet en wordt de huurder veroordeeld tot betaling van de humachterstand. Voorzieningenrechter Rechtbanlc Amsterdam 30 januari 2013. LJNBZ3601 (ontruiming) De hum der vordert schorsing van de tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis. De voorzieningenrechter wijst de vordering af Er is geen sprake van een juridische of fehelijke misslag. Als de huurder inhoudelijk verweer wil voeren tegen de stellingen van de verhuurder, dient hij in lioger beroep te gaan. Rechtbanlc Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 19 februari 2013. UNBZ3483 (gebrek ouder pand) In dh geschil draah het om de vraag of onvoldoende capaciteit van de radiatoren en gebrekkige isolatie een gebrek opleveren in de zin van art. 7:204 lid 2 BW bij de verhuur van woom-uimte. De kantomechter oordeelt dat de beperkte isolatie - hetgeen bij een pand uit 1930 niet ongewoon is geen gebrek oplevert. Op basis van een door dê humder ingebracht deskundigem-appoit, oordeelt de kantomechter dat de radiatoren onvoldoende capaciteit hebben waardoor de huurder een veel hoger gasverbruik heeft dan gemiddeld. De gebrekkige capaciteit van de radiatoren vormt dan ook wél een gebrek, waarvoor de kantomechter een vermindering van de huurprijs met € 200,- per maand gerechtvaar-digd acht. Reciitbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam. 11 maart 2013, LJNBZ3880 (renovatie, gebrek huurprijsvermindering asbest) De huurder humt een woning van de verhumder. In het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt is asbest aangetroffen. De verhuurder is vervolgens werkzaamheden gestart waarbij ook ander noodzakelijk onderhoud is meegenomen. De betreffende werkzaamheden hebben uiteindelijk, aldus de humder, veel langer geduurd dan was voorzien. De hum-der stelt ook veel overlast te hebben ondervonden van de werkzaamheden. De huurder vordert derhalve huurprijsvermindering. De kantom-echter oordeelt dat ook sprake kan zijn van een gebrek als de werkzaamheden plaatsvinden buiten het gehuurde, maar in het gebouw waarin of het terrein waar-op het gehuurde is gelegen. De kantomechter oordeelt dat de stapeling van door de huurder aangedragen feiten (zoals de lengte van de werkzaamheden, vermindering van het uhzicht, beperking van toegang, etc.) ervoor zorgen dat er sprake is van een gebrek. Dit gebrek rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs met 20% over de periode dat de werkzaamheden voortduurden.

Nr. 3 mei/juni 2013

Tijdschrift voor

RechtbankArnhem, sector kanton, locatie Arnliem, 8 ohober 2012, LJNBY1683 (servicekosten, boete) De verhuurder vordert in deze procedm e betaling van de servicekosten door de huurder over een periode van vijfjaar en vordeit tevens betaling van de contractuele boete wegens het niet stellen van een nieuwe bankgarantie en het niet tijdig betalen van de servicekosten. De kantom-echter wijst de vordering tot betaling van de servicekosten (gedeeltelijk) toe. De gevorderde boete wordt gematigd tot nihil, nu de verhuurder heeft nagelaten rubrieksgewijze overzichten te versü-ekken van de onderhouds- en energiekosten. Voorzieningenrechter Reciitbank Arnhem 12 december 2012, LJNBY7922 (kraken) De voorzieningem-echter wijst een onti-uirningsvordering in kort geding toe, omdat hij het aannemelijk acht dat de aanwezigheid van ki-akers een belemmering vormt voor de verkoop van het pand en van de ernaast gelegen woningen. De eigenaar van het pand heeft aannemelijk gemaakt dat hij een zwaarwegend belang heeft bij het zo gunstig mogelijk verkopen van de panden en dat hij gi-oot belang heeft bij het ontvangen van liquiditeiten uh de verkoop van de panden. Voorzieningenrechter Rechtbank Arnliem 4 februari 2013, UNBZ2662 (kwalificatie, indeplaatssteliing, toegang gehuurde) Eiser heeft een pand in gebruik genomen, nadat het bedrijf (een eetcafé) van de (indeplaatsgestelde) huurder is opgeheven. Eiser verzoekt om huurprijsverlaging, waarna de verhumder hem bericht dat het geldende hum-contract met de indeplaatsgestelde huurder zal worden beëindigd. De verhumder heeft vervolgens de sloten van het gehum-de vervangen. Eiser vordert veroordeling van de verhum-der om alle eigendommen die door de verhuurder uh het pand zijn verwijderd in het pand terug te plaatsen en eiser na het wijzen van het vormis onbelemmerde toegang tot het gehuurde te verlenen. De voorzienmgemechter dient te beoordelen of het waar-schijnlijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat tussen partijen een onvoor-waai-delijke overeenkomst tot stand is gekomen. De voorzieningem-echter gaat na ofde eiser op grond van de gedragingen van de verhuurder erop mocht verüouwen dat de verhumder hem als nieuwe humder aanvaai-dde, dan wel dat de verhuurder ermee instemde dat eiser in de plaats van de huurder zou treden, zodat een indeplaatsstellingsaetie op grond van ai-t. 7:307 BW niet nodig was. De voorzieningenrechter oordeelt dat de verhum-¬ der voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij ei-van uitging dat de indeplaatsgestelde humder de hum-der van het pand was. De indeplaatsgestelde huurder heeft nimmer met de verhumder contact opgenomen om de huurovereenkomst te beëindigen en heeft de verhumder niet op de hoogte gesteld dat hij zijn eenmanszaak heeft doen uitschrijven bij de Kamer van Koophandel. Daarnaast heeft de verhum-der gesteld dat het in de horeca vaker gebeuit dat een persoon de humder is en dat de feitelijke exploitatie van het horecabedr-ijf door een andere persoon wordt uitgevoerd. Daai-naast is gesteld noch gebleken dat een humbetaling heeft plaatsgevonden van een bankrekening op naam van eiser, op grond waar-van de verhuurder had dienen te begr-ijpen dat dh een andere paitij was dan de indeplaatsgestelde huurder. De gevorderde (onbelemmerde) toegang tot het pand zal worden afgewezen. De dozen met boekhouding van de eiser zullen aan de eiser dienen te worden temggegeven nu niet in ge-


187


schil is dat deze boeldiouding van eiser is en eiser zijn belang bij teruggave voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Rechtbanlc Arnhem, sector kanton, locatie Arnliem, 13 februari 2013, LJNBZ1930 (tekortkoming, uitleg, vaststellingsovereenkomst) Een hondendressuurvereniging huml van de gemeente twee (voormalige) hockeyvelden. In verband met de komst van een nieuw opgerichte hockeyclub zijn de gemeente en de vereniging met elkaar- in overleg getreden over de verplaatsing van de vereniging. De partijen zijn een vaststellingsovereenkomst overeengekomen. De vereniging vordeit een verklaring voor recht dat de gemeente verplicht is de vaststellingsovereenkomst onverkort na te komen en de gemeente te veroordelen een terrein aan de vereniging ter beschikking te stellen dat volledig beantwoordt aan de vaststellingsovereenkomst. De rechtbank dient te beoordelen of de gemeente met het door haar gedane voorstel aan haar verplichting uh hoofde van de vaststellingsovereenkomst voldoet. De rechtbank overweegt dat de overeenkomst dient te worden uitgelegd met inachtneming vari de Haviltex-maatstaf Op grond hiervan mocht de vereniging niet vernachten dat de gemeente een aanbod zou doen tot een in tijd onbeperkte huurovereenkomst. Voorts oordeelt de kantom-echter dat het aangeboden hoofdveld aan de overeengekomen eisen voldoet. Ten aanzien van het vervangend clubhuis overweegt de kantomechter dat het aanbod niet voldoet aan de (letterlijke) afspraken die de paitijen hebben gemaakt aangezien het niet aan het hoofdveld grenst. De kantom-echter ziet hier echter aanleiding om toepassing te geven aan art. 6:248 lid 2 BW. Het huidige clubhuis is 75 a 100 meter van het hoofdveld gelegen. Naai- het oordeel van de rechtbank is dh geen onaanvaardbai-e afstand. De stelling van de vereniging dat de omstandigheid dat het clubhuis niet aan het hoofdveld gr enst tot inkomstder-ving zal leiden, is volgens de rechtbank onduidelijk. Het belang van de vereniging tot onverkorte nakoming van de overeenkomst op dh punt ontbreekt, nog daar gelaten de vraag of het realiseren van een nieuw clubgebouw voor de gemeente financieel haalbaar- is in een tijd van forse bezuinigingen. De vorderingen worden afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank 's-Gravenhage 20 december 2012, UN BZl378 (ontruiming, faillissement) De verhuurder heeft de tweede etage van zijn woning verhumd aan de humder en woont zelf op de eerste etage van de woning. Vervolgens is de verhum-der in staat van faUlissement verklaai-d en heeft de cmator de woning verkocht. De cm-ator vordert ontruiming van de eerste etage van de woning. De vraag die cenh-aal staat, is of moet worden aangenomen dat tussen de verhuurder en de humder een humovereenkomst van kracht is betreffende de eerste etage van de woning zoals de verhuurder stelt en de curator betwist. De rechtbank oordeelt dat dh niet het geval is. De rechtbank overweegt dat het niet voor de hand Ugt dat de eigenaar van een woning deze verhumt aan een derde en vervolgens bij die derde mtrekt, ook niet indien zij een relatie hebben. De verhum-der kan zich dan ook niet (indirect) beroepen op de bescheming van ait. 7:226 BW. Daarnaast is de handelwijze van de curator niet onzorgvuldig jegens de verhuurder en/ ofde gezamenlijke schuldeisers in diens faillissement, zodat de vordering van de cmator zal worden toegewezen.

188

Tijdschrift voor

Voorzieningenrechter Rechtbank 's-Gravenhage 20 februari 2013, UN BZ1603 (ontruiming, vertegenwoordiging in rechte) In dit kort geding vordert de eigenaar dat de (voormaUg) hum der van zijn pand (een motorclub) dh pand ontruimt. Bij het clubgebouw van de motorclub hebben zich enkele (crimhiele) om-egelmatigheden voorgedaan. Volgens de eigenaar (die zich baseert op politieonderzoek) maakt de (voormalig) huurder geen gebruik meer van het pand en is het clubgebouw zonder toestemming van de eigenaar in gebruik gegeven aan een rivaliserende motorclub, waar-na de eigenaar- de hum-overeenkomst heeft opgezegd wegens wanprestatie. De voorzieningem-echter komt op basis van de statuten van de (voormalig) huurder en een analyse van de gang van zaken tot het oordeel dat het nieuwe bestum- van de motorclub niet rechtsgeldig is benoemd, omdat de statuten niet in acht zijn genomen. Als gevolg hiervan is de motorclub in het kort geding niet bevoegd vertegenwoordigd en dus niet rechtsgeldig verschenen. De vordering van de eigenaaiwordt door de voorzienkigemechter als onweersproken toegewezen. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 1 november 2012, UNBY6505 (kwalificatie, ontruimingsbescherming) In deze procedme vordert de humder (exploitant van een hockeykantine) voorwaardelijk verlenging van de termijn voor ontruimingsbescherming. Primair heeft de huurder betoogd dat sprake is van 290-bedrijfsruimte en dat zijn verzoek tot verlenging van de termijn voor onü uimingsbescher-mmg dient te worden afgewezen, subsidiair heeft de hum-der verzocht om verlenging van de ontruimingstermijn. Onder verwijzing naaieen andere procedme (onder nummer 557500 CV EXPL 12-6322) beslist de kantomechter dat sprake is van verhuur van 290-bedi-ijfsruimte. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 5 december 2012, LJNBY7004 (contractsovername, indeplaatsstelling, huurachterstand) De verhum-der vordert in deze procedure betaling van de huurachterstand. De huurder heeft geweigerd de huur te betalen omdat hij meent dat voor hem een andere huurder in de plaats is gesteld. De kantomechter oordeelt dat geen sprake is van contractsovername of indeplaatsstelling, nu de verhuurder nooh een contractsovername of indeplaatsstelling heeft geaccepteerd en evenmin sprake is van enige stilzwijgende indeplaatsstelling. Dat het gehuurde in de praktijk door een andere, aan de humder geUeerde, veimootschap wordt geëxploiteerd en dat deze de huurpermingen heeft betaald, leidt niet tot de conclusie dat sprake is van stilzwijgende contractsovername of indeplaatsstelling, te meer niet omdat de huurder en de gelieerde vermootschap een expliciet verzoek tot indeplaatsstelling hebben neergelegd bij de verhum-der en daai op nooit een poshief antwoord hebben ontvangen. Het had op de weg van de hum-der en de gelieerde vennootschap gelegen om desnoods in rechte indeplaatsstelling te vorderen. De vordering van de verhuurder wordt toegewezen.


Nr. 3 mei/juni 2013


Rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosc1%, 3 januari 2013, LJNBY7904 (beëindiging, dringend eigen gebruik) Deze zaak beti-eft een voeging van twee zaken die partijen over en weer tegen elkaar- hebben aangespannen. In de ene zaak vorder-t de verhuur der (een muziekvereniging) beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebmik, omdat hij de exploitatie van het gehuurde zelf ter hand wil nemen. De verhuurder heeft echter niet voldoende aarmemelijk gemaakt dat hij de exploitatie substantieel en structureel beter kan uitvoeren dan de huidige huurder en de kantomechter wijst deze vordering daarom af. In de andere zaak hebben de huurder en de verhuui der over en weer vorderingen ingesteld, waar onder een verbod op het trekken onder de bankgarantie en verstrekking van afiekeningen voor servicekosten, die op diverse feitelijke gronden worden toeof afgewezen. Rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch, 21 februari 2013, UNBZ2665 (ontruiming, hennepknipperij) De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning nu hier een (professionele) heimepknipperij is aangetroffen. Volgens de verhuurder kan er worden gesproken van een besteimningswijziging, althans van een toerekenbare tekortkoming die ontbinding van de hum-overeenkomst rechtvaardigt. De kantomechter overweegt dat een hennepknipperij onderdeel uitmaakt van het totale hennepkweekproces. Een hennepknipperij leidt echter niet automatisch tot indh-ecte schade en verloedering van de wijk (in de vorm van een nadelige invloed op de uitstraling en leefbaarheid van de woonomgeving). De omstandigheden die zich bij een heimepkwekerij voordoen (vernielingen in de woning en verhoogde kans op brand en/of waterschade), doen zich bij een hennepknipperij niet voor. De kantonrechter overweegt dat mdirecte schade en verloedering van de wijk niet daadwerkelijk dient te zijn verwezenlijkt. In het onderhavige geval zijn echter geen concrete feiten gesteld die een oordeel kunnen rechtvaardigen dat zich een overlastsituatie heeft voorgedaan ofin de toekomst ver-wacht zou kunnen worden. De kantomechter wijst de vorderingen af. Rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, 31 oktober 2012, WR 2013,19 (onderveriiuur, winstafdracht) De verhuurder van woom-uimte vordei-f in deze procedure afdracht van de door de hum'der met illegale onderverhuur gemaakte winst op grond van éen contractuele bepaling, opgenomen in de algemene bepalingen. Het ver-weer van de huurder dat deze algemene bepaling om-edelijk bezwar end en daai-om vernietigbaar- is, wordt afgewezen. De kantonrechter acht een dergelijke bepaling toelaatbaar-, gelet op het gerechtvaardigde belang van de ver-huurder om ongeoorloofde onderverhum te voorkomen. De verhum-der wordt derhalve in het gelijk gesteld en de huurder dient de contractuele boete te betalen. Rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, 22 januari 2013, LJNBZ2019 (ontruiming, overlast) De verhuurder van een woning vordeit ontmiming van het gehuurde op grond van regelmatige ernstige (geluids)overlast van de hum-der. Deze overlast doet zich met name voor op momenten dat de (ex-)vriend van de huurder in de woning aanwezig is. De kantomechter overweegt dat niet met

ÏJr. 3 mei/juni 2013

een grote mate van zekerheid kan worden aangenomen dat in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Volgens de kantomechter blijkt uit de stukken dat sprake is van voortdurende en indr'ingende klachten van omwonenden over (geluids)overlast. De gegrondheid van de klachten wordt echter door de hum'der gemotiveerd en specifiek betwist, terwijl het dossier naast de klachten van de bewoners zelf geen aanvullende stukken (zoals mutatierapporten van de politie) bevat, zodat de gegrondheid van de gestelde overlast voorshands onvoldoende aannemelijk is gemaakt. Het kort geding biedt onvoldoende gelegenheid om de gegrondheid van de klachten nader te onderzoeken, zodat de kantonrechter de gevorderde voorziening weigert. Rechtbank Middelbuig, sector kanton, locatie Terneuzen, 11 januari 2012, UNBW3212 (beëindiging, onderverhuur, gebruik, voorkeursrecht van koop) De verhuui'der verhuurt een woning/boerderij aan de huurder. De huurovereenkomst bevat een verbod op het uitbaten van prostitutie en een voorkeursrecht van koop. Partijen zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst tevens een side-letter overeengekomen waaiin staat dat het gehuurde mag worden gebmikt als woning en opnamestudio. Vastgesteld wordt dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat het gehum-de zou worden gebruikt voor het opnemen van pornofilms. Na acht jaar wordt het gehuurde onderverhuurd als SM-club. De verhuurder kan zich niet vinden in dh gebruik en biedt het gehuurde te koop aan aan de humder op grond van het voorkeursrecht van koop. De huurder weigert echter gebruik te maken van dh voorkeursrecht. Vervolgens vordeit de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst de ontbinding van de hum'overeenkomst toe. De kantonrechter overweegt dat een SM-club in voldoende mate gelijk is te stellen aan een bordeel. De uitbating van een bordeel is uitdmkkelijk verboden in de huurovereenkomst. Dat de verhum'der wist dat er pornofilms in het gehumde werden opgenomen, doet hier niet aan af De kantom-echter overweegt voorts dat een voorkeursrecht van koop niet hetzelfde is als een koopoptie. De verhumder heeft het gehuurde aan de huurder aangeboden. De hum-der heeft het aanbod niet geaccepteerd. De verhuurder is niet verplicht het voorkeursrecht van koop gestand te doen na ontbinding, van de huurovereenkomst. Rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, 12 maart 2012, LJNBZ3850 (tekortkoming, ontbinding opschorting, gebrek milieuverontreiniging) In deze procedure vordert de verhuurder ontbinding van de hum-overeenkomst en ontruiming van het gehumde op giond van wanbetaling en het niet voldoen aan de verplichting om in het gehuurde hoofdverblijf te hebben. De huurder stelt als verweer dat de grond onder de woning zodanig is vervuild dat dit gevaarlijk is voor de gezondheid van hemzelf en zijn echtgenote en dat de woning daai-om onbewoonbaai- is. De huurder heeft om die reden de huurbetalingen opgeschort en het gehuurde verlaten. De huurder heeft een grondonderzoek laten verrichten waai-uh blijkt dat de grond is vervuild met minerale oliën. De verhuurder heeft daarop geweigerd nader onderzoek te verrichten of het probleem te verhelpen, terwijl de huurder en zijn echtgenote kampen met gezondheidsklachten. De kantomechter oor-


189


deelt dat het naar maatstaven van redelijklieid en billijkheid onder deze omstandigheden niet voor rekening van de huurder komt dat hij niet langer hoofdverblijf heeft gehouden in het gehuurde en de huurbetaling heeft gestaakt, en dat hem daar-voor geen verwijt treft. De vorderingen van de verhuurder worden daai om afgewezen. De vordering van de huurder in reconventie tot betaling van kosten van hotelovernachtingen en bodemonderzoek wordt slechts toegewezen voor de hotelkosten. De kosten voor het doen van het bodemonderzoek worden niet toegewezen omdat de huurder de verhuurder niet heeft gekend in zijn plannen dit onderzoek te doen. Rechtbanlc Midden-Nederland, sector kanion, locatie Utrecht, 6 maart 2013, LJNBZ4560 (tekortkoming, verhuiskosten) De hum-der vordert vergoeding van zijn verhuiskosten en dubbele woonlasten. De huurder meent genoodzaakt te zijn geweest te verliuizen nu de verhumder de toezegging om het complex mtsluitend te bestemmen voor bewoners van 55 jaar- en ouder niet is nagekomen. De kantomechter wijst de vordering af, omdat de tekortkoming van de verhum-der niet tot een noodzaak voor de huurder heeft geleid om op korte termijn te verhuizen. Rechtbank Noord-Holland 13 februari 2013, UNBZ5591 (gebruik onrechtmatige daad) De huurder huurt een loods. De humder heeft toegestaan dat zijn zusterbedrijf het gehum-de gebr-uikte om vrachtwagens te stallen en kleine reparaties uit te voeren. Hierbij werden onder meer lasapparaten en slijptollen gebruikt. Het gehuurde was hiervoor niet geschikt. Als gevolg van een brand in een vrachtwagen zijn het gehuurde en de daaromheen gelegen loodsen afgebrand. De kantom-echter oordeeh dat de humder jegens de gebruikers/eigenaars van de rondom het gehum-de gelegen loodsen in strijd heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt en derhalve op grond van art. 6:162 BW aansprakelijk is jegens deze partijen. Voorzieningenrechter Rechtbank Noord-Holland 11 maart 2013, LJNBZ5008 (ontruiming krakers) Kr-akers hebben een deel van een voormalig slachthuis gekraakt. De eigenaai- vordert ontruiming omdat de huurder van het overige deel van het slachthuis in het pand veilingen van koelapparatuur wenst te houden. De ontruiming is in een eerder kort geding op 21 december 2012 toegewezen. Daarna heeft de eigenaar echter pas in maart 2013 de ontruiming aangezegd. Vervolgens is het huidige kort geding gestai't door de ki-aker. De voorzienmgem-echter overweegt dat gezien de tijdsperiode tussen het vorige vonnis en de aanzegging van de onü-uhnmg de humder het gehumde blijkbaar niet zeer dr-ingend nodig heeft. Bo-yendien heeft in januari 2013 nog een veiling van de koelapparatuur plaatsgevonden in het pand. Gezien deze feiten valt de belangenafweging tussen de eigenaar- en de kr-aker in het voordeel van de kraker uit. Des te meer nu de kraker per 31 december 2013 het pand zal verlaten. De bescherming van art. 8 EVRM prevaleert derhalve boven het belang van de eigenaar-.

190

Voorzieningenrechter Reciitbank Noord-Nederland, sector kanton, locatie Leeuwarden, 15 maart 2013, UNBZ4867 (tekortkoming, servicekosten, opschorting) De verhuurder van een parkeergaiage had de huurder de toegang tot het gehuurde ontzegd, met een beroep op opschortmg, nu de huurder de servicekosten niet zou betalen. De huurder komt hiertegen op in kort geding en vordert dat de verhumder de verplichtingen uh de huurovereenkomst nakomt op sti-aflfe van een dwangsom. De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat de verhuurder ten omechte zijn verphchting om het huurgenot te verschaften, heeft opgeschort, nu hij geen aanspraak kan maken op betaling van servicekosten, omdat de hum-overeenkomst een all-in huur kent. De vordering van de huurder wordt dan ook toegewezen. Rechtbank Oost-Brabant, sector kanton, locatie Eindhoven, 21 maart 2013, UNBZ5477 (ontbinding hennep) De huurder huurt wooniuimte van de verhuurder. De verhuurder vordert ontbinding en ontruiming van het gehuurde omdat de huurder hennep kweekte in de tuin van het gehumde. De kantom-echter overweegt dat gezien de omstandigheden geen voldoende gr onden aanwezig zijn om de ontbinding en ontruiming toe te wijzen. De kantomechter ziet niet in dat süafbare feiten waai-voor het gehuurde wordt gebruikt - zoals het gebruik van het gehuurde als opslagplaats voor gestolen goed ofvoor wederrechtelijke vrijheidsberovingzullen worden aangevoerd en aanvaar-d als grond voor ontbinding. Volgt afwijzing van de vordering van de verhumder. Voorzieningenrechter Rechtbank Oost-Brabant, sector kanton, locatie Eindhoven, 26 maart 2013, UNBZ5767 (kwalificatie, tegenprestatie) Pai-tijen twisten over de vr aag of sprake is van een humovereenkomst ten aanzien van een sportkantine. De exploitant heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een mondelinge huurovereenkomst. Ook de sepai-ate overeenkomst tot het verrichten van diensten bevat geen elementen van hum-. Hoewel wel sprake is van het in gebruik verstrekken van een zaak, is de exploitant van de sportkantme geen geldelijke tegenprestatie verschuldigd voor het gebruik van de sportkantine. De exploitant stelt echter dat de tegenprestatie bestaat uh het verrichten van diensten. Volgens de voorzieningemechter is evenwel niet genoegzaam gebleken van een voldoende bepaalbare tegenprestatie als bedoeld in art. 7:201 BW. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 17februari 2012, LJNBY7581 (huurprijs, exploitatiekosten) De verhumder vordert verhoging van de humprijs omdat sprake zou zijn van een wanverhouding tussen de humprijs en de exploitatiekosten. De verhuurder beroept zich - onder meer - op art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM en een ai-rest van het EHRM (Hutten-Czapska/Polen). De kantom-echter wijst de vordering af omdat de verhuurder het gehum-de in verhuurde staat heeft gekocht, zodat er geen sprake kan zijn van een onvrijwillige totstandkoming van de humovereenkomst (hetgeen wel het geval was in het arrest van het EHRM). Bovendien zijn de onderhavige casus en de Nederlandse wetgeving wezenlijk anders dan de zaak Hutten-Czapska/Polen en de destijds in Polen geldende wetgevmg.

TiJdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Nr. 3 mei/juni 2013


Voorzieningenrechler Rechtbanlc Rotterdam 16 oldober 2012, LJNBY7767 (beëindiging, opzegging, intrekldng) De huurder zegt de huurovereenkomst op omdat hij overlast ondei-vindt van andeie humders. De verhuurder accepteert de huuropzegging. Vervolgens bericht de huurder dat hij zijn opzegging inü-ekt. De verhuurder wenst de huurder echter te houden aan zijn opzegging. De hum-der verweert zich hiertegen en stelt dat hij psychiatósche klachten heeft en dat hij daai'door impulsief kan handelen. De verhuurder vordert in deze procedme — onder meer — ontruiming van het gehuurde. De voorzieningem'echter overweegt dat de opzegging nadelige gevolgen heeft voor de huurder. Derhalve had de verhuurder zich ervan moeten vergewissen dat de huurder inderdaad de huurovereenkomst wilde opzeggen. De verhuurder heeft dh echter niet gedaan. Bovendien heeft de huurder de opzegging snel ingetrolcken en heeft de vei'huurder niet gesteld dat hij op giond van de opzegging al moeilijk terug te draaien stappen met betrekking tot de woning heett ondernomen. Derhalve kan niet zonder meer worden aangenomen dat de verhuurder een beroep toekomt op art. 3:35 BW, zodat de vordering van de verhumder wordt afgewezen. Ook de vorderingen tot ontbinding op grond van overlast en op grond van een huurachterstand worden afgewezen. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, localie Rotterdam, 14 november 2012, LJNBZ2697 (renovatie) De verhuui'der van een woning vordert medewerking van de huurder aan de door de verhum'der te verrichten renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde. De kantomechter overweegt dat de humder in dh geval op grond van ait. 7:220 lid 2 en 3 BW in beginsel aan de verhuui'der de gelegenheid dient te geven de renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde uh te voeren. Er is sprake van een complexgewijze renovatie waai'bij 80% van de huurders akkoord is met de werkzaamheden. De hum'der heeft de redelijkheid van het voorstel niet laten toetsen door de rechter. Voorts dient de humder een klein deel van de werkzaamheden dat ziet op onderhoud en niet op renovatie op grond van ait. 7:220 lid 1 BW te gedogen. Art. 7:220 BW is niet van dwingend of semi-dwingend recht. Partijen zijn in de huurovereenkomst van art. 7:220 lid 2 en 3 BW afgeweken, in die zin dat voor het merendeel van de renovatiewerkzaamheden expliciete toestemming van de huurder is vereist. Nu de huurder geen toestemming heeft gegeven, kan niet van hem worden verlangd dat hij aan de renovatiewerkzaamheden zijn medewerking verleent. De vordering wordt afgewezen. De humder dient op gr'ond van de huurovereenkomst wel de onderhouds- en repai'atiewei'kzaamheden te gedogen. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 19 november 2012, UNBY8793 (afwijkende bedingen, huurprijs) Partijen doen een gezamenlijk verzoek tot goedkem ing van enkele afwijkende bedingen ten aanzien van de huurprijsherzieningsbescherming van ait. 7:303 BW. De kantom-eehter verleent goedkeming aan de afwijkende bedingen omdat de maatschappelijk poshie van de humder in vergelijking met die van de verhumder zodanig is dat hij de bescherming in redelijkheid niet behoeft. De hum'der is volgens de kantomechter een professionele partij die niet financieel afhankelijk is van de verhuurder.

Nr. 3 mei/juni 2013

Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, 4 december 2012, LJNBY9340 (totstandkoming belangenverstrengeling) Een directeur van de huurder hum t, namens het bestuur, een (mede) aan hem toebehorend pand. De directeur steh zelf de huurovereenkomst op, zonder dh met de rest van het bestuur van de huurder te bespreken. De kantomechter overweegt dat de huurovereenkomst nietig is vanwege strijd met de goede zeden, te weten het voorkomen van belangenverstrengeling. Rechlbank Rotterdam 5 december 2012, UNBY7422 (onderveriiuur, onrechtmatige daad) De verhuurder huurt een tankpark aan de huurder-, die het gehuurde op zijn beurt onderverhuurt aan de onderhuurder. De hoofdhuurovereenkomst bevat een bepaling dat de huurder slechts huur aan de hoofdverhuurder hoeft te betalen nadat hij de huurpenningen van de onderhuurder heeft ontvangen. De onderhuurder vernietigt de onderhuurovereenkomst buitengerechtelijk op grond van dwaling en stopt met betalen. De huui'der gaat vervolgens failliet. De hoofdverhuurder meent dat de onderhuurder om-echtmatig jegens hem heeft gehandeld. De rechtbank oordeeh dat de onderhuurder had behoren te begi-ijpen dat zijn wanbetaling gevolgen zou kunnen hebben voor de betaling van de huur onder de hoofdhumovereenkomst. Dit enkele feit is echter onvoldoende om aan te nemen dat de belangen van de hoofdverhuurder zodanig bij de onderhuurovereenkomst zijn betrokken dat wanbetaling onder de onderhuurovereenkomst omechtmatig kan zijn jegens de hoofdverhum-der. Dit zou anders zijn indien de onderhuurder wist van voornoemde bepaling. Dh is echter niet gebleken, zodat de rechter de vordering van de hoofdverhuurder afwijst. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 6 december 2012, UNBY9626 (huurprijs, benoeming deskundige, semi-dwingend recht) De hum der van winkelruimte verzoekt de benoeming van een deskundige ex ait. 7:304 lid 2 BW. De verhuurder heeft twee (ontvankelijkheids)ver-weren gevoerd. Het eerste ontvankelijkheidsverweer van de verhuurder houdt in dat er geen overleg heeft plaatsgevonden. De kantomechter overweegt dat uh ait. 7:304 BW volgt dat het verzoek tot de benoeming van een deskundige aan de rechter pas kan worden gedaan als paitijen geen overeenstemming hebben bereikt over de aanpassing van de huuiprijs en de benoeming van een deskundige. Dit impliceert dat (enig) overleg over de benoeming (en dus de persoon) van de deskundige moet zijn gevoerd. De kantomechter oordeeh dat hier geen overleg is gevoerd. Het benoemen van een deslcundige is als zodanig nimmer ter sprake gekomen tussen de partijen. De kantomechter verklaait de huurder derhalve niet-ontvankelijk in zijn verzoek. Aangezien na deze beschikking echter vrij gemakkelijk alsnog aan de vereisten van ontvankelijkheid kan wor-den voldaan via het voeren van overleg en het niet onaaimemelijk is dat het overleg alsdan niet tot overeenstemming zal leiden, ligt het volgens de kantomechter voor de hand dat verzoekster vervolgens een nieuwe procedure zal entameren. In dat geval is het aannemelijk dat de verhuurder in die procedure het tweede ontvankelijkheidsverweer zal opwerpen. Daai'om geeft de kantomechter ook een visie op dh tweede ontvankelijlcheidsverweer. Hierbij staat de vraag centi'aal ofde door de huurder gekozen weg van het verzoek


191


ex art. 7:304 BW wel mogelijk is of dat hij de conüactueel overeengekomen weg, inhoudende onder meer een benoeming van drie deskundigen in plaats van één zoals bedoeld m art. 7:304 BW, had moeten volgen. Hierbij speeh de vraag of het semi-dwingende rechtskarakter van art. 7:304 BW in de weg kan staan aan de toepassing van de contractuele bepalingen. Volgens de kantom-echter lijkt de balans door te slaan naai- de kant van de huurder in die zin dat de conh actuele bepalingen nadelig voor de humder zijn, omdat de daai in vervatte regeling voor vaststelling van een (nieuwe) humprijs een omslachtige is, met alle kosten van dien. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 14 december 2012, LJNBY7445 (ontbinding, huuraeliterstand, hoofdverblijf) De humovereenkomst is bij verstekvonnis ontbonden wegens een betalingsachterstand en vanwege wanprestatie omdat de huurder niet aan de verplichting heeft voldaan zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. De huurder is in verzet gekomen tegen het verstekvonnis, nadat hij volgens een met de verhuurder overeengekomen betalingsregeling de huurachterstand heeft ingelopen. De huurder vordert in verzet dat de ontbinding van de huurovereenkomst alsnog wordt afgewezen. De verhuurder heeft zijn vordering gehandhaafd en heeft daai-toe aangevoerd dat de huurder niet in het gehum-de heett gewoond tijdens zijn voorlopige hechtenis en dat hij het gehum-de aan een derde ter beschikking heeft gesteld zonder dat daarvoor toestemming was gegeven. De kantom-echter concludeert dat de verhuurder onvoldoende aarmemelijk heeft gemaakt dat de huurder het gehumde aan een derde ter beschikking heeft gegeven en dat mt het kaï-akter van voorlopige hechtenis voortvloeit dat een humder die in voorlopige hechtenis verkeert niet zonder meer niet voldoet aan zijn verplichting om zijn hoofdverblijf in het gehum-de te hebben. Het verzet wordt derhalve toegewezen, en het verstekvonnis waai-in tot ontbinding is geconcludeerd, wordt vernietigd. Voorzieningenrechter Rechtbank Rotterdam 10 januari 2013, LJNBZ1972 (ontruiming, schorsing van tenuitvoerlegging) In dit kort geding vordert de humder van woom uimte dat het de verhum-der wordt verboden om de aangezegde ontmiming (op basis van een eerder, uitvoerbaar bij voorraad verkl£iai-d, vormis vanwege een huurachterstand) door te zetten. De voorzienmgemechter overweegt dat de vordering van de hum der alleen kan worden toegewezen, indien sprake is van een feitelijke of juridische misslag ofdat de tenuitvoerlegging van het vonnis een noodtoestand zal doen ontstaan. Nu hiervan volgens de rechter geen sprake is, wordt de vordering van de hum-der afgewezen, ondanks dat dit pas de eerste keer (in 25 jaar-) is dat hij een humachterstand heeft laten ontstaan. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 18januari2013, (nietgepubliceerd) (tekortkoming, exploitatie, boete)' De verhuurder vordert in deze zaak (o.a.) een contractuele boete wegens het handelen van de huurder in strijd met de exploitatieplicht. De huurder was toegelaten tot bewijs dat er emstige koudeklachten aan het gebouw kleefden, hetgeen de (gestelde) reden was geweest voor het ontmimen van het gebouw en het handelen in strijd met de explohatie-

plicht. De kantom echter komt tot het oordeel dat de huurder niet in het bewijs is geslaagd, maar matigt de boete vanwege een disproportionele discrepantie tussen de boete en het belang van de verhuurder bij de boete. De vordering tot terugbetaling van de im-ichtingsbij drage van de verhuurder wordt afgewezen, nu Iiij niet in het bewijs is geslaagd dat de imichtingsbijdrage uitsluitend bestemd was voor mrichting en aankleding van het gehuurde. De vordering tot betaling van de huurachterstand, achterstallige servicekosten en rente wordt toegewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering tot schadevergoeding voor de schade van verhuurder die is ontstaan na de ontbinding van de huurovereenkomst, onder ambtshalve verwijzing naai- de schadestaatprocedme. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rottetdam, 25 januari 2013, L1NBZ2866 (renovatie, tekortkoming) De verhum der wenst een wijk te herontwikkelen waarbij in verschillende fases woningen worden gesloopt en nieuwbouw plaatsvindt. De verhumder heeft een 'Sociaal Statuut' opgesteld, waar in de recliten en verplichtingen van de verhumder en de huurders worden weergegeven. Op grond hiervan bestaat de mogelijklieid tijdelijk te verhuizen naaieen wisselwoning en vervolgens te. verhuizen naar de nieuwbouwwijk. De huurder heeft aangegeven van deze mogelijkheid gebruik te willen maken. De huurder heeft vervolgens de nieuwbouw woning niet geaccepteerd en heeft kenbaargemaakt in de wisselwoning te willen blijven wonen. Tussen paitijen is geen overeenstemming bereikt over een nieuwe huurovereenkomst en huurprijs. De verhumder vordeit schadevergoeding gelijk aan de huurprijs voor de nieuwe woning ex art. 7:225 BW, aangezien de huurder zonder recht of titel gebr-uik maakt van de gehum-de wisselwoning. De huurder stelt zich op het standpunt dat de herontwikkelmg langer heeft geduurd dan werd voorgespiegeld en er sprake is van een ei-nstige tekortkommg, omdat de verhuurder zijn afspraken niet is nagekomen is. Daar naast stelt de huurder dat hij niet gebonden is aan het' Sociaal Statuut' omdat hij dh niet heeft getekend. De kantomechter dient te beoordelen ofde aangegane huurovereenkomst voor de wisselwoning als een huurovereenkomst naar zijn aai-d slechts van korte duur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW moet worden gekwalificeerd. De kantomechter over-weegt dat het gebruik van een wisselwoning naar zijn aai-d beperkt in tijd is. De huurder van een wisselwoning kan zich niet op huurbescherming beroepen en dient te verhuizen zodra de nieuwe woning beschikbaar is. Dat het gebruik van de wisselwoning langer heeft gedum-d dan aanvankelijk werd aangenomen, betekent niet dat de aai-d van de huurovereenkomst is gewijzigd c.q. de wisselwoning van kleur is verschoten. De hum overeenkomst is ten einde gekomen op het moment dat de huurder ervoor heeft gekozen om definitief in de wisselwoning te blijven wonen. Een redelijke toepassing van het contract brengt met zich dat de einddatum van het confiact samen moet vallen met de door de verhumder voorgestelde begindatum van het nieuwe contract. Nu geen overeenstemmmg is bereikt over de voorwaarden van het nieuwe contract moet worden geoordeeld dat de humder sinds de emddatum van het contract zonder recht of titel in het gehumde verblijft. De gevorderde ontruiming kan dan ook worden toegewezen. De

6. Deze uitspraak is gepubliceerd op www.tijdschriftvoorhuurrechtbedrijfsmimte.nl.


Nr. 3 mei/juni 2013


kantonrechter oordeeh dathet 'Sociaal Statuut' in beginsel niet van toepassing is. Dit zou echter betekenen dat de huurder rnet lege handen komt te staan en bijvoorbeeld ook geen aanspraak kan maken op toewijzing van een nieuwe woning. Deze consequentie is niet door partijen beoogd en derhalve worden de in het voordeel van de hum-der sfrekkende bepalingen uh het 'Sociaal Statuut' toch van toepassing geacht. Over de voor de huurder belastende bepalingen zal daar bij afzonderlijk door de kantomechter worden geoordeeld. De langere duur van het bouwproces vormt geen tekoitkoming en de door een beleidswijziging van de verhuurder hoger geworden huurprijs ook niet. Er kan nog ahijd huurtoeslag gevraagd worden en daaimee blijft de woning bereikbaai- voor de huurder. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, 29januari 2013, LJNBZ3477 (servicekosten, verjaring) De verhuurder verhuurt aan twee huurders een woning. De huurders zijn door de kantom-echter veroordeeld tot betalmg van de huurachterstand en voor het geval de huurders niet aan de in het vonnis opgenomen betalingsregeling zouden voldoen, werd tevens de ontbinding en ontruiming van het gehuurde uitgesproken. De verhuurder heeft de woning laten ontruimen in verband met het blijven bestaan van de hum-achterstand. In de onderhavige procedure vordert de verhuurder betaling van de herstelkosten, de stookkosten en de containerkosten. Een van de huurders voert aan dat de vordering is verj aaid. Deze huurder stelt dat de briefvan de verhuurder niet ziet op de herstel- of andere kosten. De kantom-echter overweegt dat de inhoud van deze brief anders doet vermoeden, aangezien hierin over bewoningschade wordt gesproken. Nu de huurder de ontvangst van deze brief en de daarna verstuurde aanmaningen niet heeft betwist, staat daarmee in beginsel vast dat de verjaring van de vordering is gestuh en de vordering ten tijde van het uitbrengen van de dagvaai-ding niet is veijaai-d. De kantom-echter oordeelt dat de huurders hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door de verhuurder gevorderde kosten en wijst de vorderingen toe. •Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 7december2011 (nietgepubliceerd) (huurprijs, BHAC, vergelijkingspanden) ' De verhuurder verhumt een winkelruimte aan de huurder. De verhum-der vordert nadere vaststelling van de humprijs op grond van ait. 7:303 BW. De huurder verweert zich hiertegen. Paitijen twisten over de vraag of de door de BHAC gekozen panden kurmen worden aangemerkt als vergelijkbai-e bedrijfsruimte ter plaatse in de zin van art. 7:303 lid 2 BW. De hum-der meent dat dit niet het geval is, omdat vier van de vijf vergelijkingspanden veel kleiner zijn dan het gehum-de. De kantom-echter ovei-weegt dat de BHAC bin¬ nen de aard van haar opdracht grote beleidsvrijheid geniet. De vergelijkingspanden dienen echter bij voorkeur wel dezelfde oppervlakte te hebben. De Hoge Raad heefl echter geoordeeld dat gr-otere bedrijfsruimte wel met kleinere bedrijfsruimte kan worden vergeleken indien de grotere bedrijfsruimte bouwkimdig in kleinere delen kan worden gesplitst, mits de bouwkundige ingreep die hiervoor nodig is, te vei-waarlozen is. De BHAC meent dat het gehuurde eenvoudig in kleinere delen kan worden gesplitst, zodat de vergelijking met de kleinere vergelijkingspanden mogelijk is.

De kantom-eehter gaat mee met de BHAC en wijst de vordering van de verhum-der toe. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 1 februari 2012, WR 2013, 21 (vervolg op WR 2010, 42) (huurprijs) Bij eerder tussenvonnis heeft de kantom-echter paitijen in de gelegenheid gesteld zich nader uh te laten over de vaststelling van de huurprijs van het woongedeelte van het gehuurde, dat zowel bestaat uit bedi-ijfsruhnte als uit een niet-afhankelijke woning. De verhuurder steh zich op het standpunt dat de huurprijs van het woongedeelte moet worden berekend door vaststelling van de economische waarde aan de hand van de jaarlijkse onderhuurinkomsten, terwijl de huurder zich op het standpunt stelt dat uh moet worden gegaan van het woningwaarderingstelsel. De kantomechter oordeelt uiteindelijk dat de huurprijs moet worden berekend volgens het woningwaarderingstelsel. Rechtbank Utreclit, sector kanton, locatie Utrecht, 6 maart 2013, LJNBZ4585 (kwalificatie, tekortkoming, exclusiviteit) De uitbater van een kapsalon in een ziekenhuis vordeit schadevergoeding, omdat het ziekenhuis een andere kapsalon heeft laten openen in het ziekenhuis. De kantonrechter kwalificeert de samenwerkingsovereenkomst tussen het ziekenhuis en de kapsalon als een huurovereenkomst. Deze humovereenkomst bepaalt echter niet dat het ziekenhuis aan de humder exclusiviteh biedt. Dit vloeit ook niet uh de eisen van redelijkheid en billijkheid voort, nu het ziekenhuis de kapsalon in de gelegenheid had gesteld om de extra kapsalon te exploiteren, maar de kapsalon dam-aan geen behoefte had gezien de eisen die door het ziekenhuis werden gesteld. De vorderingen van de kapsalon worden dam-om afgewezen. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Bergen op Zoom 27februari 2013, LJNBZ2695 (beëindiging, ontbinding, ontruiming, exclusief afnamebeding) Paitijen hebben zowel een (mondelinge) fi-anchiseovereenkomst als een hum-overeenkomst gesloten voor een bedr-ijfspand waar-in de huurder een birmenspeeltuin exploiteert. In de huurovereenkomst is een exclusief afiimnebeding opgenomen. Op schendmg hiervan staat een boete van € 55.000,-. De humder komt de verplichtingen van het exclusieve afnamebeding niet na en laat daarnaast een (geringe) achterstand ontstaan in de betaling van zijn huurpenningen en de franchisevergoeding. De verhum-der vordert betaling van de contractuele boete en de achterstanden en dam-naast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruirhing. De kantom-echter wijst deze vorderingen toe en verklaart het vonnis, inclusief de onti-uiming, (omdat hier onvoldoende verweer tegen is gevoerd) uitvoerbam- bij voorraad. Voorzieningenrechter Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, 12 maart 2013, LJNBZ4139 (ontbinding, buitengerechtelijk) De huurder hum t een woning van de verhum-der. Het gehuurde is door de burgemeester voor drie maanden gesloten in verband met overlast op gi-ond van art. 13b lid 1 van de Opiumwet. De verhum-der heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van mt. 7:231 BW en

7. Deze uitspraak is gepubliceerd op •www.tijdschiiftvoorhuunechtbedrijfsraimte.nl. Nr, 3 mei/juni 2013


193


vordeit ontruiming van liet geliuurde. De kantom'echter 'wijst de ontruiming toe met een verwijzing naar de wetsgeschiedenis, waai'in staat dat buitengerechtelijke ontbinding van de humovereenkomst mogelijk is indien het gehuurde is gesloten als gevolg van overlast. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Breda, 20 maart 2013, LJNBZ3801 (afivijkende bedingen) Art. 9.2 van de ROZ algemene bepalingen bepaalt dat bij een humprijsvaststelling partijen ieder een eigen deskundige aanwijzen, welke deskundigen samen een derde deskundige aanwijzen. De huui'der stelt dat dh een afwijking ten nadele van de huurder is van het bepaalde in art. 7:304 BW. De kantom'echter oordeelt dat hoewel paitijen op grond van ait. 9.2 van de ROZ algemene bepalingen strikt genomen niet gezamenlijk een deskundige aanwijzen, dit wordt ondervangen door de benoeming van een onafhankelijke deskundige door de twee paitijdeskundigen. Gelet hierop en op het feh dat de huurder de liiermee gepaai'd gaande hogere kosten voor de deskundigen kan vorderen in de procedure tot vaststelling van de huurpi'ijs, is de kantom'echter van oordeel dat er geen sprake is van een afwijking ten nadele van de huurder. De huui'der komt derhalve geen beroep toe op vernietiging van ait. 9.2 van de ROZ algemene bepalingen. Rechtbank Zutphen, sector kanton, localie Zutphen, 17november2010, WR2013, 26 (gebrek huurprijs, cv-ketel) De verhuurder van een winkelpand heeft met de huurder geen overeenstemming kunnen bereiken over de gewenste huurverhoging. De verhuurder vordert vaststelling van de jaai'lijkse huurprijs en veroordeling van de hum'der tot betalmg van de humpeimingen. In reconventie vordeit de hum'der ver-vanging van de aanwezige cv-ketel in het gehum'-. de. De verhumder weigert dh. De kantom'echter overweegt dat de hum'der onvoldoende concrete feiten heeft gesteld op gr ond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat de cv-ketel onvoldoende functioneert. Er is niet gebleken van een gebrek. Dat de cv-ketel van 1973 zou dateren, is niet van belang nu dat op zichzelf niet leidt tot het vaststellen van een gebrek. Hieraan doet niet af dat een nieuwe en modeme cvketel een hoger rendement zal behalen. De vordering van de huui'der in reconventie worden afgewezen. In conventie wordt de jaailijkse huurprijs vastgesteld. Rechlbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, 6 november 2012, LJNBY2625 (onderhoud) De verhuurder verhuurt een woning aan de huui'der. De huurder vordert een verklai'ing voor recht dat de bewassing van de buitenzijde van een vast raam in de woonkamer voor rekening komt van de verhumder. De humder beroept zich op de wetsgeschiedenis en een uitspraak van de Kantonrechter te Maastricht (UVBP7385), waarin de kantonrechter oordeelde dat kosten voor de bewassing van ramen die voor de hum'der niet bereikbaar zijn voor rekening van de verhumder komen. De kantomechter wijst de vordering van de huurder af Naast het raam bevindt zich een naar' binnen dr aaiend raam. Via dit raam kan het vaste raam met een ragebol of stok met spons gewassen worden. Dat de huurder zich hiertoe, gezien zijn gevorderde leeftijd, fysiek niet m staat voelt, doet er niet toe. Het raam is naai' objectieve maatstaven bereikbaar voor een huurder.

194

Rechtbank Zwolle-Lelystad, seclor kanton, locatie Zwolle, 13 november 2012, LJNBY7741 (beëindiging, ontbinding, overlast, huurachterstand) De huui'der huurt een woning van de verhumder. De hum'der heeft een huurschuld en heeft zonder toestemming een derde bij hem laten inwonen. Bovendien veroorzaakt de hum'der sti'uctmeel overlast. De verhumder vordert ontbmding van de huurovereenlcomst op grond van betalingsachterstand, ongeoorloofde inwoning en structurele overlast. De kantomechter oordeelt dat de humschuld en de ongeoorloofde inwoning ontbinding van de huurovereenkomst reeds rechtvaai'digen. De vraag ofsprake is van sü-ucturele overlast behoeft volgens de kantonrechter daai'om geen beantwoording meer. De voi'dering van de verhuurder wordt toegewezen. Rechtbank Zwolle, sector kanton, locatie Zwolle, 15 januari 2013, LJNBZ2036 (lekorlkoming hennep, woonruimte) De verhumder van woomuimte vordeit ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de hum door de huurder. De vei'huurder steh dat er sprake is van een tekortkoming, te weten de veroorzaakte overlast en de aangetroffen hennepkwekerij van een van de meerderjarige kinderen van de huurders. De kantom'echter oordeeh dat het op de huurverhouding toepasselijke humreglement uitdrukkelijk het kweken van hennep verbiedt, ook het kweken voor eigen gebruik. De verhum'der voert als woningcoiporatie samen met justitie en twee energiemaatschappijen ten aanzien van hennepkweek sinds een aantal jaren een streng beleid. Dit is via de lokale pers bekendgemaakt. De kantomechter gaat voorbij aan de stelling van de huurders dat zij analfabeet zijn en daai'om van de krantenaitikelen geen kennis hebben kunnen nemen. De kantom'echter oordeeh dat er sprake is van een tekortkoming. Deze tekortkoming moet worden afgewogen tegen het woonbelang van de humders. De hum-ders hebben geen bijzondere feiten en omstandigheden aangevoerd die nopen tot het oordeel dat het belang van de verhum-der bij ontbinding en ontruiming moet wijken. De vordering tot ontbinding en ontruiming wordt toegewezen, waarbij de ontruimmgster-mijn ruimer wordt vastgesteld. Voorzieningenrechter Rechtbank Zwolle, sector kanton, locatie Zwolle, 17januari 2013, LJNBZ1425 (faillissement, indeplaatssteliing, ontruiming) De curator vordert van de verhuurder te gehengen en te gedogen dat de beoogde opvolger van de gefailleerde huurder de exploitatie voortzet in de verhuurde winkel en vordert tevens medewerking aan een indeplaatsstelling. De verhuurder vordert in reconventie ontruhning van het gehumde en betaling van de huurachterstand. De inzet van het kort geding betreft de vraag of valt te verwachten dat in een bodemprocedure de vordering tot indeplaatsstelling zal worden toegewezen. De kantomechter overweegt dat gezien de tekst van art. 7:307 lid 2 BW de vordering tot indeplaatsstelling slechts kan worden toegewezen indien een zwaarwichtig belang bestaat bij de overdracht van de onderhavige winkel aan de opvolger van de gefailleerde huurder. Het bestaan van een zwaarwichtig belang is naar het oordeel van de kantom-echter niet aannemelijk gemaakt, zodat evemnin aannemelijk is dat de gevorderde indeplaatsstelling te zijner tijd zal worden toegewezen. De kantomechter ovei-weegt dat de hum-achterstand een dusdanige tekortkoming vormt, dat aannemelijk is dat de in rechte te vorderen ontbinding van de

TijdschrlftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Nr. 3 mei/juni 2013

huurovereenkomst zal worden toegewezen. De onü-uiming wordt daar-om toegewezen evenals het bedrag aan verschuldigde huurpenningen. Rechtbank Zwolle, sector kanton, locatie Zwolle, 2 februari 2013, LJNBZ4357 (Totstandkoming, shop-in-shop, nieuwe huurovereenkomst) Partijen twisten - onder meer - over de vraag of de verplaatsing van het gehuurde (een shop-in-shop) wel ofniet leidt tot een nieuwe humovereenkomst. De kantom-echter oordeeh dat er onvoldoende grond is om aan te nemen dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. De door de verhuurder gevorderde boete wordt afgewezen, omdat de kantomechter deze dusdanig eenzijdig bezwarend acht dat deze als abject moet worden aangemerkt. Rechtbank Zwolle, sector kanton, locatie Zwolle, 12 februari 2013, LJNBZ4356 (uitleg onderhoud, gebrek) De huurder vordert in deze procedure een verklai-ing voor recht dat betalingen voor het vervangen van de noodverlichting onverschuldigd zijn betaald aan de verhuurder, nu deze kosten volgens de huurovereenkomst voor rekening van de verhuurder komen. De kantom-echter constateert eerst dat de noodverlichting door de gemeente was afgekemd en dat daarom vervanging noodzakelijk was. De kantom echter constateert vervolgens dat het gebouw met de afgekem-de noodverlichting een gebrek had. Niettemin oordeeh de kantom-echter dat uit art. 6.7 en ar-t. 13 van de toepasselijke ROZ algemene bepalingen voor kantoon-uimte voortvloeh dat de humder verantwoordelijk was voor het onderhoud van de noodverlichting. De vordering wordt daarom afgewezen.

Nr. 3 mei/juni 2013


Jurisprudentieoverzicht

Recommend Documents