Multifunctionele gebouwen nut of noodzaak?

Multifunctionele gebouwen nut of noodzaak?

Een onderzoek naar de risico’s bij het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen

Multifunctionele gebouwen; nut of noodzaak? Een onderzoek naar de risico’s bij het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen

Masterthesis MSRE Augustus 2007

Michiel Verlaak [email protected] 06-51627011

Voorwoord … en dan schrijf je als allerlaatste het voorwoord… Na een periode van twee jaar colleges, groepsopdrachten, tentamens, presentaties, literatuurstudie en interviews rond ik mijn masterthesis af. Het vormt de kroon op mijn MSREopleiding die ik bijna altijd met veel plezier heb gevolgd. In deze master thesis heb ik getracht een antwoord te vinden op een vraag die me het afgelopen jaar heeft bezig gehouden. Waarom zijn er zo weinig gebouwen in Nederland waarin zowel gewoond, gewerkt als gewinkeld wordt? We hebben onze mond vol van ruimtebesparing, levendige gebieden en functiemenging, maar in de vastgoedwereld zie ik er (nog) weinig van terug. Ik heb me verdiept in het fenomeen multifunctionele gebouwen en vanuit de risico’s die kleven aan het ontwikkelen van dergelijke gebouwen gezocht naar een antwoord op de gestelde vraag. Naar mijn mening is deze masterthesis interessant voor vastgoedprofessionals, maar zeker ook goed leesbaar voor mensen die nauwelijks of zelfs geen kennis hebben van vastgoedontwikkeling. Ik wil de personen die ik gesproken heb tijdens het ‘veldonderzoek’ bedanken voor hun tijd en inbreng. Speciale dank gaat uit naar de personen die mijn master thesis-in-wording van commentaar hebben voorzien. Dit zijn de heer Nozeman van de Amsterdam School of Real Estate en Marjon van Bree van DTZ Zadelhoff. Daarnaast wil ik mijn vrouw Valérie bedanken voor haar onvoorwaardelijke steun en stimulans (of stok achter deur?) en mijn zoontje Florijn die in zijn eerste levensjaar, nietsvermoedend, als inspiratiebron van onschatbare waarde is geweest. Dit is ‘m dan. Ik zet er een punt achter.

Michiel

Master Thesis MSRE 2007 Drs. Michiel Verlaak

Samenvatting Functiemenging en -scheiding zijn ruimtelijke ordeningsprincipes die we al decennialang kennen in Nederland. Functiemenging op gebouwniveau komt veel minder voor. Dit onderzoek zoekt naar de redenen hiervoor. De vraag die centraal staat luidt: “Waarom worden in Nederland relatief weinig multifunctionele gebouwen ontwikkeld en voor welke uitdagingen staat een ontwikkelaar bij het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen?” De definitie van multifunctionele gebouwen is als volgt gekozen: • tenminste twee zelfstandig functionerende invullingen met elk een significante omvang; minimaal circa 2.500 m² bvo per functie en elke functie verdeeld over twee of meer bouwlagen; • er moet sprake zijn van fysieke integratie van de te onderscheiden functies; • de ontwikkeling van het complex heeft plaatsgevonden aan de hand van een vooropgezet, coherent plan. Een goede, maar vooral een eenvoudige exercitie om het areaal bestaande multifunctionele gebouwen in Nederland in te schatten, is niet mogelijk op basis van beschikbaar cijfermateriaal over gebouwen in Nederland. Een rondgang langs een aantal deskundigen leert dat het aantal gebouwen dat aan de gegeven definitie voldoet in Nederland in ieder geval zeer gering is. De schattingen lopen uiteen van enkele tot enkele tientallen. In de planvoorraad (van met name winkelprojecten) zitten meer multifunctionele gebouwen, maar is naar schatting nog steeds maximaal slechts enkele procenten van het totale areaal gebouwen in Nederland. Om antwoord te kunnen geven op de centrale vraag is onderzoek uitgevoerd. Hierbij is in eerste instantie gekeken of de vraag naar multifunctionele gebouwen (vanuit de eindgebruiker) wel aanwezig is. Om de potentiële vraag te kunnen inschatten is de doelgroep van multifunctionele gebouwen gedefinieerd. Aan de hand van die doelgroepenbepaling en een kwantificering van de omvang van die doelgroepen mag worden verondersteld dat er voldoende marktpotentie is om meer multifunctionele gebouwen te ontwikkelen. Door vervolgens in te zoomen op de risico’s voor ontwikkelaars bij het realiseren van multifunctionele projecten is helderheid verschaft in de specifieke problematiek. Een literatuurstudie en een reeks interviews hebben geleid tot een overzicht van risico’s waarvoor een ontwikkelaar zich geplaatst ziet bij de ontwikkeling van multifunctionele gebouwen. De belangrijkste zijn: • Het vertalen van de verschillende programma’s van eisen (als gevolg van een combinatie van verschillende functies) in één ontwerp is een complexe opgave. • Een slecht ontwerp uit zich in tal van problemen zoals tegenvallende functionaliteit, uitstraling, flexibiliteit, opbrengst en afzetbaarheid. • De kwaliteit van het multifunctionele gebouw en het uiteindelijke projectresultaat uit zich vooral in de kracht van het concept. Zowel de eindgebruikers als de belegger(s) moeten de meerwaarde van het multifunctionele aspect inzien en ervaren. Dit reikt tot in de exploitatiefase. • De financiële haalbaarheid; de kosten voor ontwikkelen en exploiteren van multifunctionele gebouwen zijn in de regel hoger dan bij monofunctionele gebouwen terwijl er gemiddeld genomen geen hogere opbrengst tegenover staat. • Het inpassen van parkeerfaciliteiten in een multifunctioneel gebouw is vaak slechts mogelijk tegen zeer hoge kosten.

2


• • •

Als gevolg van het grote aantal belanghebbenden bij een (binnenstedelijk) multifunctioneel gebouw, is de kans op tegenstellingen, conflicten en juridische procedures groot. Dit uit zich veelal in vertraging, hetgeen leidt tot kostenstijgingen en bedreiging van de plankwaliteit De almaar uitdijende regelgeving draagt in belangrijke mate bij aan vertraging en lagere plankwaliteit. De gemeente heeft bij binnenstedelijke ontwikkeling veel verschillende belangen. Deze belangen kunnen elkaar tegenspreken, hetgeen de medewerking van de gemeente (in de tijd).

Het onderzoek is afgesloten met verschillende maatregelen om de geïdentificeerde uitdagingen en risico’s aan te gaan en te beheersen. In antwoord op de vraag waarom in Nederland relatief weinig multifunctionele gebouwen ontwikkeld worden, zijn mijn inziens twee redenen te noemen. De eerste is dat het multifunctionele karakter van een gebouw vaak noodgedwongen en niet uit vrije wil gekozen is. Het project is ruimtelijk, politiek, financieel of markttechnisch niet haalbaar gebleken zonder de combinatie van functies. De tweede reden is het hogere risicoprofiel van multifunctionele projecten.

3


Inhoudsopgave Voorwoord

1

Samenvatting

2

Inhoudsopgave

4

Hoofdstuk 1

6

Aanleiding en vraagstelling

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Aanleiding Vraagstelling Doelstelling Subvragen Afbakening Conceptueel model Onderzoeksmethode 1.7.1 De exploratieve methode 1.7.2 Deelonderzoeken 1.8 Leeswijzer

6 7 8 8 8 11 11 11 12 13

Hoofdstuk 2

15

Multifunctionele projectontwikkeling

2.1 2.2

Verschijningsvormen multifunctionele gebouwen Areaal multifunctionele gebouwen in Nederland 2.2.1 Bestaande bouw 2.2.2 Planvoorraad 2.2.3 Locaties van multifunctionele gebouwen 2.3 Conclusie

15 17 17 18 18 19

Hoofdstuk 3

21

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Functies en doelgroepen

Kantoren Woningen Detailhandel Hotelfaciliteiten Overige horeca, urban entertainment en sportfaciliteiten Marktpotentieel 3.6.1 Kantoren 3.6.2 Woningen 3.6.3 Detailhandel 3.6.4 Hotelfaciliteiten 3.6.5 Overige horeca, urban entertainment en sportfaciliteiten 3.7 Conclusie

21 24 25 26 27 27 28 29 29 30 30 30

4


Hoofdstuk 4

Projectontwikkeling en risico’s

4.1 4.2 4.3 4.4

31

Inleiding Ontwikkelingsproces Rol en taken van de projectontwikkelaar Risico’s bij projectontwikkeling 4.4.1 Risico’s en onzekerheden 4.4.2 Soorten risico’s 4.5 Risicoanalyse 4.6 Risico’s van multifunctionele gebouwen; een literatuurverkenning 4.7 Conclusie

31 31 32 32 32 33 35 37 39

Hoofdstuk 5

41

Multifunctionaliteit in de praktijk

5.1 5.2

Inleiding Interviewresultaten 5.2.1 Functionaliteit 5.2.2 Ontwerp 5.2.3 Samenwerking gemeente 5.2.4 Afzetbaarheid 5.2.5 Exploitatie 5.2.6 Concept 5.3 Conclusie

41 41 42 44 46 48 49 50 52

Hoofdstuk 6

53

6.1 6.2 6.3 6.4

Conclusies

Risico’s van multifunctionele gebouwen Aanbevelingen: risico’s beheersen Niet/nauwelijks beheersbare risico’s Slotbetoog

Bijlage 1

Voorbeelden multifunctionele gebouwen

Bijlage 2

Lijst van gesprekspartners

53 54 55

Bibliografie

5


Hoofdstuk 1 1.1

Aanleiding en vraagstelling

Aanleiding

In het verleden werden veel gebieden monofunctioneel ingevuld, omdat ‘functiescheiding’ decennialang het leidende planologische principe is geweest. Wonen, werken en recreëren kregen ieder hun eigen plek in het stedelijk gebied. Tegenwoordig propageert de overheid (weer) functiemenging; woningen, kantoren, winkels en andere voorzieningen dienen in één ontwikkelingslocatie te worden gecombineerd. De discussie omtrent functiemenging is niet nieuw. Al decennia worden voors en tegens geïnventariseerd en afgewogen. Al in 1961 verscheen één van de meest invloedrijke boeken in de discussie over stedelijke ontwikkeling en stadsplanning; The Death and Life of Great American Cities van Jane Jacobs. Jacobs legde hierin de mechanismen bloot waardoor levendige stadsbuurten in hun voortbestaan werden bedreigd door planners die functies als wonen, werken en verkeer zoveel mogelijk wilden scheiden. Jacobs houdt in haar boek een pleidooi voor kleinschalige buurten met een druk straatbeeld waar wonen, werken en winkelen zoveel mogelijk vermengd zijn. 1 Ook in Nederland is de discussie al enkele tientallen jaren oud. In 1974 is in Nederland in opdracht van de toenmalige Rijksplanologische Dienst en het Ministerie van Economische Zaken een rapport verschenen met als titel De gewenste spatiëring van het voorzieningenapparaat (Buit, 1974). Deze publicatie geeft een uitvoerige analyse van de pro’s en contra’s van een gespreid respectievelijk geconcentreerd voorzieningenpatroon in nieuwe woonwijken. Op basis van beschikbare recente literatuur is een aantal redenen te geven waarom multifunctionele gebieden prevaleren boven monofunctionele gebieden 2 ; • levendigheid en sociale veiligheid; een multifunctioneel gebied ‘leeft’ ook buiten kantoortijden. Dit komt de sociale veiligheid ten goede; • zelfredzaamheid; een multifunctioneel gebied kan voorzien in allerlei behoeften die er zijn binnen een gebied; • synergie-voordelen; een multifunctioneel gebied kan kosten- of ruimtebesparend werken op het gebied van bijvoorbeeld voorzieningen zoals parkeren; • duurzaamheid; een multifunctioneel gebied heeft een grotere toekomstwaarde door de dynamiek die de combinatie van verschillende functies oplevert en de aanwezigheid van diverse functies vermindert de mobiliteitsbehoefte. Multifunctionele gebouwen Multifunctionaliteit is ook op gebouwniveau te realiseren. In een multifunctioneel gebouw zijn functies als het ware onder één dak gebracht. De achterliggende gedachte is enerzijds schaarste aan grond waardoor functies gestapeld worden en anderzijds de vele ruimteclaims die diverse functies (wonen, werken, infrastructuur, recreëren) uitoefenen op bepaalde locaties. In Planning mixed-use development: what’s the problem? vat Rowley (p.10) de voordelen van multifunctionele projecten samen in drie kernwoorden, te weten: 1. ‘sustainability’, waarmee hij doelt op duurzaamheid, het minimaliseren van de milieubelasting en het efficiënt gebruik van grond en gebouwen; 1 2

www.wikipedia.nl; trefwoord ‘Jane Jacobs’ Deze redenen worden vrijwel altijd gebruikt en zijn dan ook niet afkomstig uit 1 specifieke literatuurbron

6


2. ‘vitality’, waarmee hij vitaliteit en levendigheid bedoelt; 3. ‘safety en security; waarmee hij doelt op alle vormen van veiligheid en met name sociale veiligheid. In Reclaiming the City geeft Coupland (1997, p.245) vijf redenen voor ontwikkelaars om multifunctionele projecten te bouwen: • voorschrift in het bestemmingsplan om multifunctioneel te bouwen; • herontwikkelingstraject waarbij bestaande functie/bebouwing gespaard moet worden; • overheid wil specifieke mix van functies in bepaald gebied; • ontwikkelaar ziet multifunctionele invulling als beste oplossing in bepaald gebied; • economische/markttechnische redenen. Met de vlucht die grootschalige (her-)ontwikkelingsprojecten hebben genomen de laatste jaren, kan worden geconstateerd dat in Nederland meer en meer multifunctionele gebieden worden ontwikkeld. Voorbeelden in uitleggebieden zijn de diverse Vinexwijken in Nederland, zoals Leidsche Rijn bij Utrecht, Ypenburg bij Den Haag en de Waalsprong bij Nijmegen. Voorbeelden van multifunctionele projecten in bestaand stedelijk gebied zijn Ceramique in Maastricht, het Paleiskwartier in Den Bosch, de IJ-oevers in Amsterdam en de Kop van Zuid in Rotterdam. In vrijwel elke stad is de laatste decennia wel een grootschalig multifunctioneel bouwproject gerealiseerd, of staan er één of meer op de agenda. Wanneer iemand gevraagd wordt tien gebouwen te noemen waarin meerdere functies zijn samengebracht, moet men langer nadenken. Er lijken op het eerste gezicht slechts weinig multifunctionele gebouwen te zijn in Nederland. Anders gezegd: in Nederland is inmiddels veel ervaring opgedaan met het horizontaal mengen van functies(het mengen van functies op gebiedsniveau), maar nog weinig met verticaal mengen van functies(het mengen van functies in één gebouw). Functiemenging beperkt zich momenteel tot voornamelijk monofunctionele gebouwen die elkaar afwisselen in multifunctionele gebieden. In centrumgebieden staan kantoorgebouwen naast appartementencomplexen, zelden tref je deze functies aan in één gebouw. Weliswaar hebben deze gebouwen vaak een commerciële invulling in de plint, maar dat komt vaak voort uit beleidsmatige of stedenbouwkundige noodzaak. Van een combinatie van functies in één gebouw waarbij de verschillende functies elkaar in evenwicht houden qua omvang en commercieel belang is nauwelijks sprake. Dit is opmerkelijk en daarom een interessant onderwerp voor een onderzoek.

1.2

Vraagstelling

De tweeledige vraag die centraal staat in dit onderzoek, luidt: “Waarom worden in Nederland relatief weinig multifunctionele gebouwen ontwikkeld en voor welke uitdagingen staat een ontwikkelaar bij het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen?”

7


1.3

Doelstelling

De doelstelling van dit onderzoek is tweeledig, namelijk een wetenschappelijke en een maatschappelijke doelstelling. Het wetenschappelijke doel is het bijdragen aan kennis over en het vergroten van inzicht in het omgaan met risico’s bij het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen. Het maatschappelijke doel is het aanreiken van handvatten aan projectontwikkelaars om het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen te stimuleren.

1.4

Subvragen

Een aantal subvragen leidt stapsgewijs tot het antwoord op de centrale vraag. Hierbij zijn de subvragen te verdelen naar twee hoofdonderwerpen: Multifunctionele gebouwen • Wat is een multifunctioneel gebouw? • Hoeveel multifunctionele gebouwen zijn er in Nederland? • Welke functies komen in beginsel in aanmerking voor menging? • Wat is de indicatieve marktpotentie van multifunctionele gebouwen? Risico’s bij projectontwikkeling van multifunctionele gebouwen • Wat is projectontwikkeling? • Welke rol spelen risico’s in het ontwikkelingsproces? • Welke risico’s loopt een projectontwikkelaar bij projectontwikkeling? • Welke risico’s loopt een projectontwikkelaar bij het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen? • Hoe kan een projectontwikkelaar de (specifieke) risico’s van multifunctionele gebouwen managen?

1.5

Afbakening

De afbakening van dit onderzoek bestaat uit drie delen: 1. definitie multifunctionele projectontwikkeling 2. onderzoeksperspectief 3. type ontwikkeling Ad 1. definitie multifunctionele projectontwikkeling Dit onderzoek richt zich op multifunctionele gebouwen. Omdat multifunctionaliteit een breed begrip is dient het helder afgebakend te worden. The Urban Land Institute (ULI) heeft in 1976 reeds een definitie opgesteld van multifunctionele projecten, in de vorm van een drietal voorwaarden waaraan een multifunctioneel project moet voldoen 3 : • drie of meer ‘significant omzetgenererende’ functies (red: self-supporting; niet ondersteunend); • ‘significant’ fysieke en functionele integratie van plan-/projectonderdelen met ononderbroken voetgangersverbindingen; 3

Urban Land Institute, Mixed-use development handbook, 1987, p. 3

8


• ontwikkeling volgens een samenhangend plan. Deze definitie laat ruimte voor monofunctionele gebouwen die in samenhang ontwikkeld zijn. De toenmalige Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (SBV) heeft in 1993 in haar onderzoeksrapport ‘Multifunctionele hoogbouw’ de volgende randvoorwaarden opgesteld om van multifunctionele gebouwen te kunnen spreken 4 : • het complex moet tenminste twee verschillende functies bevatten die beide of alle een significante omvang vertegenwoordigen. Indien hulpfuncties bij elkaar een significante omvang vertegenwoordigen wordt eveneens aan dit criterium voldaan. Een significante omvang per functie wordt geoperationaliseerd door de ondergrens van 25% van het totaal oppervlak of een minimum van 2.500 m² bruto vloeroppervlak (bvo); • er moet sprake zijn van sterke fysieke integratie. Dit betekent ook dat er sprake moet zijn van een zekere compactheid. Er moet sprake zijn van intensief grondgebruik als gevolg van bijvoorbeeld stapeling van functies, een compacte bouwwijze of het uitgebreid gebruik maken van liften, roltrappen, looppaden en dergelijke; • de ontwikkeling van het complex heeft plaatsgevonden aan de hand van een vooropgezet, coherent plan en • de minimum omvang moet tenminste 20.000 m² bvo bedragen. Deze randvoorwaarden komen deels overeen met de definitie van ULI, maar zijn meer geoperationaliseerd en daarom bruikbaarder voor een inschatting van het areaal multifunctionele gebouwen in Nederland. Aan de andere kant leidt het operationaliseren van de definitie van ULI tot het kiezen van arbitraire grenzen. Een kantoorgebouw van 20.000 m² met in de plint 2.000 m² winkelruimte valt bijvoorbeeld buiten de definitie, maar zal qua problematiek voor de ontwikkelaar, eindgebruiker of -belegger niet afwijken van een gebouw met 2.500 m² winkelruimte in de plint van een kantoorgebouw van 20.000 m². De uiteindelijke definitie van een multifunctioneel gebouw die in dit onderzoek wordt gehanteerd bestaat uit de volgende voorwaarden: • tenminste twee zelfstandig functionerende invullingen met elk een significante omvang; minimaal circa 2.500 m² bvo per functie en elke functie verdeeld over twee of meer bouwlagen; • er moet sprake zijn van fysieke integratie van de te onderscheiden functies. Dit kan tot uitdrukking komen door gebruik van bijvoorbeeld dezelfde entree of bouwtechnische voorzieningen zoals liften en installaties. Fysieke integratie zal met name tot uitdrukking komen in gebouwen waar verschillende functies (grotendeels) boven elkaar zijn gesitueerd; • de ontwikkeling van het complex heeft plaatsgevonden aan de hand van een vooropgezet, coherent plan. Dit houdt in dat al in de ontwerpfase rekening is gehouden met twee of meer verschillende functies in één gebouw. De randvoorwaarde dat een multifunctioneel gebouw moet voldoen aan een minimaal vloeroppervlak van 20.000 m² bvo is in deze definitie komen te vervallen. De eis met betrekking tot de omvang draagt immers niet bij aan de mate waarin een gebouw multifunctioneel is of niet. Het multifunctionele aspect wordt ondervangen door het minimale aantal verschillende (zelfstandig opererende) functies en de minimale omvang per functie. In de definitie zoals gebruikt in dit onderzoek zit een spanningsveld tussen ‘het geoperationaliseerde’ en ‘het arbitraire’. De ondergrens van 2.500 m² per functie moet daarom ruim worden geïnterpreteerd. De toevoeging dat elke functie over meer dan één bouwlaag moet 4

Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde, Multifunctionele hoogbouw, 1993, pp. 3-5

9


zijn verdeeld is van groter belang en ‘waakt’ (samen met de genoemde ‘circa 2.500 m²’) over de eis dat het gebouw is ontworpen voor minimaal twee verschillende functies. Restruimte in een kantoorgebouw die wordt opgevuld met een andere functie past niet in de geest van de opgestelde definitie. Dit houdt tevens in dat de vele corporatieflats (appartementengebouwen met in de plint enkele commerciële units) niet tot het onderzoeksgebied behoren. Internationaal opererend makelaarskantoor CB Richard Ellis maakt in haar publicatie ‘Delivering Mixed-Use’ uit 2006 het onderscheid tussen ‘mixed-use buildings’ en ‘mixed-use schemes’, hetgeen vertaald kan worden als respectievelijk multifunctionele gebouwen en multifunctionele projecten. Volgens CBRE worden bij mixed-use buildings verschillende functies gecombineerd in één gebouw, terwijl in mixed-use schemes voornamelijk monofunctionele gebouwen gecombineerd in één en hetzelfde (multifunctionele) project. In dit onderzoek is de ‘mixed-use building’ als onderwerp genomen. Echter, wanneer de problematiek van het ontwikkelen van ‘mixed-use schemes’ specifiek op het multifunctionele aspect is gebaseerd, worden deze multifunctionele gebieden ook als voorbeeld meegenomen in dit onderzoek. In de bijlage is een overzicht van multifunctionele gebouwen en multifunctionele gebieden opgenomen, waaruit blijkt dat er een grijs gebied bestaat. Ad 2. perspectief Het onderzoek wordt ingestoken vanuit het perspectief van de ontwikkelaar. Vanzelfsprekend zijn de perspectieven van eindgebruiker en belegger van essentieel belang, maar een ontwikkelaar houdt hier op voorhand rekening mee, om van succesvolle verhuur aan eindgebruikers en verkoop aan een belegger verzekerd te zijn. Ad 3. type ontwikkeling Tevens beperkt het onderzoek zich tot ‘commerciële projectontwikkeling’. Hiermee wordt bedoeld dat het gebouw (grotendeels) voor de markt moet worden/zijn ontwikkeld, en niet op initiatief van één of meer (grote) gebruiker(s) is ontwikkeld. De risico’s die de ontwikkelaar loopt zijn bij projecten voor de markt het meest zuiver.

10


1.6

Conceptueel model

Als gesteld wordt dat er relatief weinig multifunctionele gebouwen worden ontwikkeld in Nederland kan het zijn dat er simpelweg geen vraag naar is. Als er wel vraag naar multifunctionele gebouwen bestaat, moeten er andere oorzaken zijn waarom multifunctionele gebouwen niet ontwikkeld worden. Figuur 1.1

Conceptueel model

In dit onderzoek is getoetst of de veronderstelde relaties in dit model in de praktijk terug te vinden zijn.

1.7

Onderzoeksmethode

1.7.1 De exploratieve methode Het onderzoek dat ten grondslag ligt aan dit verslag is een ‘exploratief’ onderzoek; het gaat verder dan enkel beschrijvend onderzoek, maar is nog geen toetsingsonderzoek (er zijn immers nog geen hypothesen die getoetst zouden kunnen worden). Een exploratief onderzoek is gericht op de ontwikkeling van begrippen, hypothesen of een theorie. 5 Dit onderzoek heeft veel kenmerken van een kwalitatieve survey, maar ook kenmerken van een meervoudige case-study. Bij een kwalitatieve survey is het doel het maken van een overzicht of inventarisatie van 5

Baarda, De Goede en Teunissen, Basisboek Kwalitatief Onderzoek, 2005, p. 96

11


onderzoeksverschijnselen. Zo’n onderzoek geeft een dwarsdoorsnede van een facet van de onderzoeksverschijnselen. Het kenmerkende van een kwalitatieve survey is dat de dataverzameling over het algemeen ongestructureerd of semi-gestructureerd plaatsvindt. Dit uit zich veelal in open gesprekken en ongestructureerde, vaak participerende observaties. 6 Dat is in dit onderzoek het geval geweest. Een meervoudige casestudy wordt gebruikt als gekozen cases kunnen worden gezien als representanten van gelijksoortige cases. Kenmerkende verschijnselen worden zo zorgvuldig onderzocht, uitgaande van de veronderstelling dat de verschijnselen zich in de andere (niet onderzochte) cases op nagenoeg dezelfde wijze voordoen. De in dit onderzoek opgetekende ervaringen geven aanleiding om te veronderstellen dat de specifieke risico’s voor de ontwikkelaar als representatief kunnen worden beschouwd voor multifunctionele ontwikkelingen in het algemeen. Een meervoudige casestudy ligt ook voor de hand wanneer, in de te onderzoeken cases, bepaalde verschijnselen of gebeurtenissen in de praktijk juist in verschillende gradaties voorkomen en je die wilt vergelijken. Kenmerkend voor deze aanpak is dat de te onderzoeken verschijnselen min of meer dezelfde zijn, maar dat juist de omstandigheden, condities en contexten van de gekozen cases die je wilt onderzoeken variëren. 7 1.7.2 Deelonderzoeken Binnen het totale onderzoek is ook een viertal deelonderzoeken met bijbehorende onderzoeksmethoden te onderscheiden: I Aanbodzijde van de markt; Wat is een multifunctioneel gebouw en hoe vaak komt het voor? Deze vraag wordt beantwoord door in de eerste plaats een literatuuronderzoek naar de begripsomschrijving. Daarna vond een kwantitatief onderzoek naar multifunctionele gebouwen in Nederland plaats om zicht te krijgen op het aantal multifunctionele gebouwen in Nederland. II Vraagzijde van de markt; Welke functies komen in aanmerking voor vestiging in een multifunctioneel gebouw en welke doelgroepen kunnen voor deze functies worden onderscheiden? Een literatuuronderzoek naar de doelgroepen die in beginsel in aanmerking komen voor mogelijke vestiging in een multifunctioneel gebouw. Vervolgens een kwantitatief onderzoek naar de potentiële vraag van deze doelgroepen naar multifunctionele gebouwen. III Projectontwikkeling en risico’s Projectontwikkeling wordt wel omschreven als het managen van risico’s. Een literatuurstudie zoomt in op het ontwikkelingsproces van vastgoed in Nederland en de rol van risico’s en het omgaan met risico’s daarbinnen. IV Risico’s van het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen Welke risico’s loopt een projectontwikkelaar bij het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen? Hiertoe is in de eerste plaats een literatuurstudie uitgevoerd. Vervolgens zijn interviews gehouden met adviseurs, beleggers, projectontwikkelaars en overheidsfunctionarissen om de specifieke risico’s van het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen in de praktijk te identificeren. Het doel van de interviews is enerzijds de resultaten van de literatuurstudie te verifiëren en anderzijds de resultaten van de literatuurstudie aan te vullen met nieuwe inzichten 6 7

Baarda, De Goede en Teunissen, Basisboek Kwalitatief Onderzoek, 2005, pp. 128-130 Baarda, De Goede en Teunissen, Basisboek Kwalitatief Onderzoek, 2005, pp. 123-124

12


en argumenten. Interviews Er hebben 18 interviews plaatsgevonden met 20 professionals uit de vastgoedmarkt. De gesprekspartners zijn als volgt verdeeld over de verschillende rollen die ze vervullen in het ontwikkelingsproces: Tabel 1.1 Rol Adviseur Belegger Ontwikkelaar/belegger Ontwikkelaar Gemeente

Aantal gesprekspartners 7 4 3 4 2

De gesprekspartners onder de adviseurs zijn geselecteerd op basis van hun specifieke kennis van multifunctionele gebouwen of hun rol in de ontwikkeling van multifunctionele gebouwen. Hieronder vallen een makelaar verhuur/aanhuur, beleggingsmakelaar, consultant aan huurderszijde, taxateur, bouwkostendeskundige, een vastgoedmanager en een architect. De gesprekspartners onder de ontwikkelaars en beleggers zijn geselecteerd aan de hand van concrete, gerealiseerde en geplande multifunctionele gebouwen die zij in portefeuille hebben (gehad). De interviews kunnen grofweg in twee soorten worden verdeeld. De eerste interviews met de adviseurs beoogden inzicht te krijgen in de aanbod- en vraagzijde van multifunctionele gebouwen. Daarnaast is met de gesprekspartners vooral gekeken naar de risico’s die kleven aan het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen. De tweede reeks interviews was met de partijen die daadwerkelijk met risico’s worden geconfronteerd bij de ontwikkeling (of verwerving) van multifunctionele gebouwen, te weten de ontwikkelaars en de beleggers. Tenslotte hebben drie telefonische interviews plaatsgevonden om meer inzicht te krijgen in het aantal gerealiseerde en nog te realiseren multifunctionele gebouwen. Ook is een vergadering bijgewoond van een ontwikkelaar en een architect over het voorlopig ontwerp van een multifunctioneel gebouw. Een overzicht van de hierboven genoemde gesprekspartners staat in de bijlage. Deze interviews kunnen worden omschreven als deels gestructureerd; de gesprekken hebben plaatsgevonden aan de hand van een tweetal hoofdthema’s en een aantal basisvragen. De thema’s die aan de orde zijn gesteld tijdens de interviews zijn de volgende: 1. multifunctionele gebouwen in Nederland 2. problematiek en risico’s van het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen Elk gesprek begon met de afbakening van het onderwerp, het multifunctionele gebouw. De definitie van multifunctionele gebouwen en de reden om voor deze definitie te kiezen stonden hierin centraal. De leidende vraag in het eerste deel van het gesprek was steeds: ‘ken je multifunctionele gebouwen die voldoen aan de definitie en zo ja, hoeveel?’ Vervolgens zijn de antwoorden in perspectief geplaatst door het aandeel van multifunctionele gebouwen in de totale voorraad en ontwikkelingsplannen te plaatsen. In het tweede deel van het gesprek werd ingezoomd op de problematiek en de risico’s die kleven aan het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen. Het uitgangspunt was hierbij telkens 13


de positie van de ontwikkelaar. Aan de hand van een aantal fasen in het ontwikkelingsproces is een inventarisatie van risico’s en aandachtspunten gemaakt die het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen met zich meebrengen. De vragen die gesteld werden zijn opgenomen aan het begin van hoofdstuk 5. Met genoemde thema’s en vragen is getracht een beeld te schetsen van de specifieke problematiek voor de ontwikkelaar van multifunctionele gebouwen. Met de gespreksresultaten wordt dan ook een bijdrage geleverd aan kennis van en inzicht in de ontwikkelingsopgave op tal van binnenstedelijke locaties.

1.8

Leeswijzer

Deze master thesis bestaat naast de aanleiding voor dit onderzoek uit een theoretisch kader en een praktijk deel. Het theoretisch kader komt aan de orde in de hoofdstukken 2,3 en 4, het praktijkgerichte deel in hoofdstuk 5. Dit onderzoeksverslag sluit af met conclusies en de beantwoording van de centrale vraag in hoofdstuk 6. Wanneer dit grafisch wordt weergegeven ontstaat het volgende beeld. Figuur 1.2

Leeswijzer

14


Hoofdstuk 2

Multifunctionele projectontwikkeling

Een multifunctioneel gebouw • heeft tenminste twee zelfstandig functionerende invullingen met elk een significante omvang; minimaal circa 2.500 m² bvo per functie en elke functie verdeeld over twee of meer bouwlagen; • er is sprake van fysieke integratie van de te onderscheiden functies. Dit kan tot uitdrukking komen door gebruik van bijvoorbeeld dezelfde entree of bouwtechnische voorzieningen zoals liften en installaties. Fysieke integratie zal met name tot uitdrukking komen in gebouwen waar verschillende functies (grotendeels) boven elkaar zijn gesitueerd; • de ontwikkeling van het complex heeft plaatsgevonden aan de hand van een vooropgezet, coherent plan. Dit houdt in dat al in de ontwerpfase rekening is gehouden met twee of meer verschillende functies in één gebouw.

2.1

Verschijningsvormen multifunctionele gebouwen

Volgens de geraadpleegde literatuur kunnen in hoofdzaak twee verschijningsvormen van multifunctionele gebouwen worden onderscheiden 8 ; • één enkel gebouw, vaak in de vorm van een toren, waarin de verschillende functies zijn gestapeld; • een project dat bestaat uit twee of meer bouwdelen, vaak in de vorm van torens, die op een gezamenlijke onderlaag van één of meer verdiepingen staan. De belangrijkste gemene deler in de verschijningsvorm van multifunctionele gebouwen is vaak de hoogte. Veel van de bestaande en nog te realiseren multifunctionele gebouwen zijn hoogbouwprojecten. Een fysieke integratie van functies, die elk afzonderlijk een bepaalde kritische massa moet hebben over meer dan één bouwlaag, is al snel om financiële redenen slechts mogelijk door functies te stapelen. Overigens is het niet uitgesloten dat multifunctionele gebouwen beperkt zijn tot enkele bouwlagen, maar ze komen slechts incidenteel voor. Een aantal voorbeelden van ‘multifunctionele laagbouw’ is in bijlage 1 te vinden. De oorzaak van de dominantie van hoogbouw als verschijningsvorm van multifunctionele gebouwen zit in het ruimtegebrek of schaarste aan bouwgrond en het sluitend krijgen van een grondexploitatie. Een grote concentratie van mensen leidt vaak tot een schaarste aan grond. Die schaarste leidt bijna altijd tot hogere grondkosten. Hoe hoger het aandeel van de grondkosten in de totale stichtingskosten, hoe groter de noodzaak voor hoogbouw is. Het sluitend krijgen van een grondexploitatie is in binnenstedelijk gebied in Nederland vaak moeilijk omdat er nauwelijks of geen braakliggende terreinen meer zijn. Er zal eerst gesloopt moeten worden hetgeen tot hogere exploitatiekosten leidt (kapitaalvernietiging bestaande bebouwing en sloopkosten). Om deze hogere exploitatiekosten goed te maken is het ‘terugbouwen’ van forse volumes vaak noodzakelijk. Dit leidt in veel gevallen tot hoogbouw. De keuze voor hoogbouw komt niet alleen voort uit noodzaak door hoge gronden stichtingskosten. Hoogbouw heeft ook unieke eigenschappen, zo roept hoogte een zekere fascinatie op bij mensen. Vaak zorgt deze fascinatie voor bekendheid van het gebouw, hetgeen het gebouw een icoon- of landmark-functie geeft. Daarnaast bieden hoge gebouwen vaak een fraai uitzicht aan gebruikers van de hogere gelegen verdiepingen. Ook worden hoge gebouwen, zeker in Nederland waar laagbouw de dominante bouwvorm is, meer en meer geassocieerd met exclusiviteit. Tenslotte kan hoogbouw bijdragen aan het corporate image van bedrijven en

8

Van Eijsden, Hotel Property, 2005, p. 75

15


ontleent de ontwikkelaar aan zijn hoogbouwprojecten vaak het nodige aan prestige

9

Vanuit financieel oogpunt bekeken is hoogbouw minder interessant dan laagbouw. Het realiseren van hoogbouw is duurder dan het realiseren van laagbouw. De belangrijkste redenen hiervoor zijn 10 : • Langere ontwikkelingstijd leidt tot hogere renteverliezen • Geen mogelijkheid tot fasering • Duurdere parkeerfaciliteiten • Ongunstiger bruto/netto-verhouding Over het algemeen kan gesteld worden dat bouwen boven de honderd meter circa 1,5 keer zo duur is dan bouwen tot 30 meter. 11 Flexibele concepten Een ontwikkelingsconcept dat eveneens vaak wordt aangeduid met de term multifunctioneel, is dat van flexibele vastgoedconcepten. Dat is echter een andere invalshoek dan de multifunctionele gebouwen zoals die in dit onderzoek zijn gedefinieerd. In dit onderzoek hoeven multifunctionele gebouwen geen flexibele concepten te zijn. Met flexibele vastgoedconcepten worden concepten of gebouwen bedoeld die relatief eenvoudig aanpasbaar zijn aan de invulling die het op dat moment krijgt. Hierbij kan worden gedacht aan de uitwisselbaarheid van functies als werken (kantoorruimte), wonen (appartementen) of een hotel. De vraag naar flexibele concepten komt voort uit het verschil tussen de functionele en technische levensduur van een gebouw. De functionele levensduur is de tijd dat het aan de wensen en eisen van de gebruikers voldoet terwijl de technische levensduur betrekking heeft op de tijd dat het gebouw fysiek mee kan. De functionele levensduur is grosso modo circa 25 jaar en wordt eigenlijk alleen maar korter. Aan het einde van de functionele levensduur ontstaat leegstand die niet meer kan worden ingevuld, omdat er geen gebruiker meer voor is te vinden. De technische levensduur daarentegen is veel langer, voor bepaalde onderdelen van een gebouw tot wel 200 jaar. Daar komt nog bij dat door meer kennis van materialen, fabricage, montage en onderhoud de technische levensduur eigenlijk alleen maar langer wordt. Het steeds groter wordende verschil tussen de functionele en technische levensduur levert problemen op in de exploitatie en daarmee indirect in de waarde. De oplossing voor dit probleem is het verlengen van de functionele levensduur, zodat functionele en technische levensduur weer dichter bij elkaar liggen. Dit is mogelijk wanneer het gebouw aangepast kan worden aan veranderende eisen en wensen van de gebruiker of zelfs gemakkelijk kan inspelen op wensen en eisen van verschillende invullingen. 12 Overigens zou het inkorten van de technische levensduur ook een oplossing kunnen zijn van de geschetste exploitatieproblematiek, maar dat betekent dat bewust voor een (relatief) lage kwaliteit wordt gekozen. Dit is een oplossingsrichting die weinig partijen in de vastgoedmarkt zal aanspreken.

9

Duijnisveld, Het rendement van een investering in hoogbouw, 2001, pp. 5-6 en 9-10 Doets, High-Rise Buildings, in B.O.S.S. Magazine, juni 2001, pp. 5-7 11 Duijnisveld, Het rendement van een investering in hoogbouw, 2001, p. 14 12 Van Bree, Flexibele kantoor-/woonhoogbouw, 2002, p. 8 10

16


2.2

Areaal multifunctionele gebouwen in Nederland

Aan de hand van de definitie van multifunctionele gebouwen uit hoofdstuk 1 heeft een beknopt onderzoek plaats gevonden naar de omvang van dit fenomeen in Nederland. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen bestaande gebouwen en de planvoorraad aan nieuw te ontwikkelen gebouwen in Nederland. 2.2.1 Bestaande bouw Voor cijfermatig onderzoek in de voorraad bestaande gebouwen in Nederland is doorgaans een aantal bronnen te raadplegen. Voor de kantorenmarkt is de gebouweninventarisatie van Bak, tegenwoordig Hoofd Research bij CB Richard Ellis, een belangrijke en betrouwbare bron. In zijn databank waar momenteel circa 13.000 kantoorgebouwen zijn opgenomen, is echter geen onderscheid gemaakt naar multifunctionele gebouwen en monofunctionele gebouwen. Enkel het metrage kantooroppervlak is in zijn databank geregistreerd. Een telefonisch interview met de heer Bak heeft geleid tot een eerste inventarisatie van bestaande multifunctionele gebouwen. Voorbeelden zijn de Milleniumtoren en het project Montevideo in Rotterdam. Voor een overzicht van multifunctionele gebouwen wordt verwezen naar bijlage 1. Voor de retailmarkt is de databank van het retailinformatiebureau Locatus de standaard. Echter, ook hierin is niet direct inzage te verkrijgen in het areaal multifunctionele gebouwen. Een selectie van de belangrijkste planmatig opgezette winkelcentra in binnenstedelijk gebied, aangevuld met parate kennis binnen DTZ Zadelhoff over de aanwezigheid van andere functies in deze projecten, heeft een beperkt aantal multifunctionele gebouwen opgeleverd. Voorbeelden zijn winkelcentrum Hoog Catharijne en gebouw La Vie in Utrecht en de Kalvertoren in Amsterdam. De Stichting Hoogbouw heeft een database waarin circa 2.200 gebouwen staan geregistreerd die het predikaat hoogbouw dragen. Een definitie van hoogbouw is overigens net zo moeilijk te geven als van multifunctionaliteit, omdat het antwoord op de vraag ‘wat is hoog?’ subjectief van aard is. De Stichting Hoogbouw hanteert de pragmatische definitie dat indien er één of meer liften aanwezig zijn er sprake is van hoogbouw. In de regel is dit bij gebouwen van vijf verdiepingen en hoger. Het raadplegen van de database van Stichting Hoogbouw voor het inschatten van het areaal multifunctionele gebouwen was gezien de aard en opbouw van de database niet gemakkelijk. In de database is meestal alleen de hoofdfunctie in het gebouw geregistreerd, waardoor de toets aan de definitie van multifunctionaliteit niet kon worden uitgevoerd. Door een telefonisch interview met de heer Klerks van Stichting Hoogbouw kon echter een (beperkt) aantal hoogbouwprojecten worden geïdentificeerd als multifunctioneel. Naast de eerder genoemde voorbeelden werd onder andere de Weenatoren in Rotterdam (kantoren en appartementen) als multifunctioneel gebouw geïdentificeerd. Geconcludeerd kan worden dat een goede, maar vooral een eenvoudige exercitie om het areaal multifunctionele gebouwen in Nederland in te schatten, niet mogelijk is. Bestaand cijfermateriaal over gebouwen in Nederland kunnen hierin geen inzicht verschaffen. Een rondgang langs een aantal deskundigen leert dat het aantal gebouwen dat aan de gegeven definitie voldoet in Nederland in ieder geval zeer gering is. De schattingen lopen uiteen van enkele tot enkele tientallen. Uitgaande van alleen al 13.000 kantoorgebouwen in Nederland, is nog geen één procent van de bestaande gebouwen in Nederland te kwalificeren als multifunctioneel.

17


2.2.2 Planvoorraad Voor een inschatting van de nog-te-realiseren multifunctionele gebouwen dient inzicht te worden verkregen in de planvoorraad. Sinds een aantal jaren inventariseert de NEPROM, overkoepelend orgaan van Nederlandse projectontwikkelaars, de planvoorraad voor commercieel onroerend goed. Deze inventarisatie leert dat er momenteel circa 3.000 commercieel onroerend goedprojecten gepland zijn. Wanneer de definitie van multifunctionele gebouwen uit hoofdstuk 1 hierop wordt losgelaten blijven slechts enkele tientallen projecten over. Op basis van analyse van de planvoorraadinventarisatie van de NEPROM kan derhalve worden geconcludeerd dat multifunctionele gebouwen slechts in zeer beperkte mate voorkomen. Door navraag bij een aantal ontwikkelaars komt een iets ander beeld naar voren. De belangrijkste ontwikkelaars in Nederland hebben op hun projectenlijsten onder de noemer ‘winkelprojecten’ namelijk relatief veel multifunctionele projecten staan. Winkelen vindt meer en meer plaats over minstens twee verdiepingen en vaak worden appartementen ontwikkeld boven de winkelruimte. Hiermee voldoen veel van deze projecten aan de definitie van multifunctionele gebouwen zoals gebruikt in dit onderzoek. De conclusie lijkt dan ook te rechtvaardigen dat in de planvoorraad van winkelprojecten veel meer multifunctionaliteit voorkomt als eerder verondersteld. De oorzaak van het toenemende multifunctionele karakter is het feit dat er steeds vaker sprake is van herstructurering, revitalisatie of herontwikkeling dan van nieuwbouwtoevoeging. Om met name de complexe binnenstedelijke opgaven haalbaar te maken worden projecten omvangrijker. Hierbij worden steeds meer ruimteclaims (vraag van diverse functies) geïntegreerd in de ontwikkelingsplannen. Echter, ondanks het voorgaande is de conclusie dat het absolute aantal multifunctionele ontwikkelingsprojecten is beperkt tot naar schatting enige tientallen. Wanneer dit aantal wordt afgezet tegen de 3.000 commercieel onroerend goedprojecten die de Neprom heeft geïnventariseerd, blijkt dat slechts enkele procenten hiervan multifunctionele gebouwen betreffen. 2.2.3 Locaties van multifunctionele gebouwen De selecte groep bestaande en geplande multifunctionele gebouwen bevinden zich in hoofdzaak in de Randstad en dan met name in de vier grote steden, Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Incidenteel zijn multifunctionele gebouwen buiten de Randstad te vinden, maar ook dan meestal in de grotere steden. Binnen deze steden zijn de locaties waar al multifunctionele gebouwen zijn of nog worden ontwikkeld, in hoofdzaak stadscentra en (andere) infrastructurele knooppunten. Voorbeelden zijn het Weena in Rotterdam, de stationsgebieden van Utrecht Centraal en Den Haag Centraal, maar ook de Zuidas in Amsterdam. De belangrijkste redenen hiervoor zijn: • de goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en per auto; • de daarmee samenhangende grote hoeveelheid mensen die als forensen, consumenten of toeristen deze gebieden aandoen en • de relatieve schaarste aan ruimte voor vastgoedontwikkeling op deze locaties. Een ander type locaties waar multifunctionele gebouwen op grond van bovenstaande locatiekenmerken verwacht kunnen worden zijn locaties die al een belangrijke entertainment of leisure-functie hebben zoals bijvoorbeeld voetbalstadions (Galgenwaard Utrecht en Euroborg Groningen), maar ook de ArenA-boulevard in Amsterdam Zuidoost. Echter, de nu bekende multifunctionele gebouwen zijn niet gevestigd op deze locaties. Tenslotte blijken ook binnenstedelijke grootschalige herontwikkelingslocaties in aanmerking te

18


komen voor multifunctionele gebouwen. Bekende voorbeelden hiervan zijn de Wilhelminapier in Rotterdam en het voormalige Shell-terrein ‘Overhoeks’ in Amsterdam.

2.3

Conclusie

Geconstateerd is dat er maar een beperkt aantal multifunctionele gebouwen zijn in Nederland. De vraag is wat de reden is voor de schaarste aan deze gebouwen. Is er te weinig vraag naar? Is het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen kostbaarder dan het ontwikkelen van monofunctionele gebouwen? Speelt het gebrek aan ervaringen met multifunctionele gebouwen een rol? Kortom; brengt het ontwikkelen van een multifunctioneel gebouw risico’s met zich mee waardoor ontwikkelaars ervan afzien? In het eerder aangehaalde onderzoeksrapport ‘Multifunctionele hoogbouw’ wordt een aantal redenen gegeven waarom multifunctionele hoogbouw in Nederland niet veel voorkomt 13 : • kritische houding van Nederland ten opzichte van hoogbouw • hogere stichtingskosten per nuttige m² • complexe en dure exploitatie • (te) grote schaal voor beleggers • spreidingsbeleid van Rijksoverheid heeft positie van steden verzwakt • beperkte aanwezigheid van geschikte bouwlocaties (voor met name hoogbouw) • beperkte omvang van de steden • reeds aanwezige diversiteit in de binnensteden Een aantal van deze redenen is specifiek van toepassing op hoogbouw en niet zozeer op het multifunctionele karakter. Daarnaast is een aantal van genoemde redenen inmiddels achterhaald, zoals de kritische houding en de te grote schaal voor beleggers. Al met al geeft dit nog geen overtuigend beeld van de redenen waarom multifunctionele gebouwen in Nederland zo weinig voorkomen. In het buitenland, en dan met name in de Verenigde Staten, komen meer gebouwen voor die meerdere functies huisvesten. Veelal in de vorm van hoogbouw. Het concept van multifunctionele hoogbouw is dan ook afkomstig uit de Verenigde Staten. Deze oorsprong heeft een aantal oorzaken 14 . In de Verenigde Staten: • staat men positiever tegenover hoogbouw (en multifunctionaliteit uit zich nu eenmaal vaak in hoogbouw, zie volgende paragraaf); • bestaan geen of nauwelijks beschermde stadsgezichten; • zijn multifunctionele projecten ontwikkeld om de hoognodige revitalisatie van binnensteden te realiseren. De bekendste Amerikaanse voorbeelden van multifunctionele gebouwen zijn de ‘John Hancock Tower’ in Chicago, het ‘Rockefeller Center’ in New York en de ‘Trump Tower’, eveneens in New York. In de diverse Europese (hoofd-)steden zijn inmiddels ook multifunctionele gebouwen te vinden, maar het zijn stuk voor stuk uitzonderingen op de regel. Het grootste en wellicht meest besproken gebouw dat momenteel wordt gerealiseerd, is de Burj Dubai Tower 15 . Hierin zal naast kantoren en appartementen het eerste 7-sterren hotel van de wereld worden gevestigd.

13

Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde, Multifunctionele hoogbouw, 1993, pp. 3 en 7-8 Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde, Multifunctionele hoogbouw, 1993, pp. 5-7 15 CB Richard Ellis, Delivering mixed-use, 2006, pp. 6-7 14

19


Dat hoogbouw in Nederland slechts mondjesmaat voorkomt kan deels worden toegeschreven aan het lang gekoesterde planologische principe van spreiding. Deze spreiding komt bijvoorbeeld tot uitdrukking in het fenomeen Randstad. Daar waar internationaal vaak de hoofdstad van een land niet alleen de grootste stad is maar ook fungeert als politiek en economisch centrum, is in Nederland de dominantie van Amsterdam minder groot. Rotterdam heeft de haven als één van de belangrijkste motoren van de Nederlandse economie, Den Haag is het politieke centrum van Nederland en hoofdkantoren van Nederlandse en internationale bedrijven zijn zowel in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag als Utrecht te vinden. De metropolen Londen, Parijs, Berlijn zijn dan ook veel beter te vergelijken met de Randstad (of de vier grote steden daarbinnen) als geheel. Dit heeft tot gevolg dat de bebouwingsdichtheid van de Nederlandse steden niet zo hoog is als in veel buitenlandse (hoofd-)steden. Er is dan ook ‘slechts’ sprake van ruimtegebrek in Nederland op het niveau van het land als geheel. Dit heeft tot gevolg dat grondprijzen op de toplocaties, relatief gezien, niet heel hoog zijn. Hiermee vervalt een belangrijke voorwaarde voor de (financiële) haalbaarheid van hoogbouw. Andere redenen waarom multifunctionele gebouwen in Nederland nog een relatieve zeldzaamheid vormen, worden aangegeven in het eerder genoemde boek ‘Reclaiming the City’ 16 : • de criteria waaraan beleggingsobjecten moeten voldoen (en daarmee ook ontwikkelingsprojecten); • de karakteristieken (en vooral beperkingen) van taxatiemethoden; • de beleggers zijn risico-avers en zien multifunctionele ontwikkelingen als risicovoller dan monofunctionele. Projectontwikkelaars zullen derhalve zelf moeten pionieren, eerst het bewijs leveren dat multifunctionele ontwikkelingen goede rendementen opleveren; • ontwikkelaars worden vaak bijgestaan door adviseurs die expertise hebben in enkel een specifiek deel van de markt en huurders hebben voorkeur voor een ‘eigen’ identiteit in single-use en liefst single-tenant gebouwen. Deze redenen lijken meer hout te snijden. De vraag blijft echter of hiermee de geconstateerde schaarste aan multifunctionele gebouwen kan worden verklaard. In hoofdstuk 3 wordt de potentiële vraag naar multifunctionele gebouwen ingeschat om te bezien of het beperkte aanbod een simpel gevolg is van marktwerking; weinig vraag behoeft weinig aanbod. Daarna zal de schaarste aan multifunctionele gebouwen worden benaderd vanuit de mogelijke risico’s die de ontwikkeling van dergelijke gebouwen met zich meebrengen. De gedachte hierachter is dat mag worden verondersteld dat wanneer de specifieke risico’s groot of onbeheersbaar zijn, ontwikkelaars liever geen multifunctionele gebouwen realiseren, ongeacht de aanwezige marktvraag.

16

Coupland, Reclaiming the city, 1997, pp.117-118, 125 en 276

20


Hoofdstuk 3

Functies en doelgroepen

In dit hoofdstuk komen de functies en doelgroepen van multifunctionele gebouwen aan bod. Hierbij is als vanzelfsprekend de definitie van multifunctionele gebouwen uit hoofdstuk 1 het uitgangspunt. Met dit hoofdstuk wordt op hoofdlijnen een marktpotentie bepaald voor multifunctionele gebouwen in Nederland. Wanneer de potentiële vraag van de geïdentificeerde doelgroepen wordt afgezet tegen het huidige aanbod (zie hoofdstuk 2) dan kan een inschatting worden gemaakt van de marktpotentie. Functies De belangrijkste zelfstandig opererende functies die mogelijkerwijs in een multifunctioneel gebouw kunnen worden ondergebracht zijn: • Kantoren • Woningen (en dan met name appartementen) • Detailhandel en consumentendiensten • Hotelfaciliteiten • Overige horeca • Urban entertainment • Sportfaciliteiten zoals een fitnesscentrum In de volgende paragrafen wordt per functie de doelgroep voor een multifunctioneel gebouw bepaald. In paragraaf 3.6 wordt de omvang van de gedefinieerde doelgroepen aangegeven, waarmee een marktpotentieel voor multifunctionele gebouwen kan worden ingeschat.

3.1

Kantoren

De invulling van een gedeelte van een multifunctioneel gebouw met kantoren ligt voor de hand. Echter, niet alle kantoorhoudende organisaties zullen interesse hebben in vestiging in een multifunctioneel gebouw. Om binnen de doelgroep van kantoorhoudende organisaties specifiekere doelgroepen aan te wijzen is het noodzakelijk om een nader onderscheid te maken. Een veelgebruikte indeling van typen kantoorgebruikers is gebaseerd op de zogenaamde SBIcodes van de Kamer van Koophandel. Wanneer ingezoomd wordt op de typen kantoororganisaties die op binnenstedelijke locaties gevestigd (willen) zitten, blijven er vier over, te weten: • Zakelijke dienstverlening (inclusief ICT) • Bank- en verzekeringswezen • Overheid en overige non-profit • Handel Het belang dat verschillende, gegeneraliseerde doelgroepen hechten aan bepaalde locatiefactoren, staat in onderstaande tabel overzichtelijk weergegeven.

21


Tabel 3.1

Vestigingseisen per sector

Autobereikbaarheid OV-bereikbaarheid Parkeergelegenheid Parkeernorm 1:.. m²

Zakelijke Bank- en Overheid, nondienstverlening verzekeringswezen profitinstellingen +++ ++ + + +++ +++ +++ ++ + 50 50 100

Stedelijk imago ++ Voorzieningenniveau + Zichtbaarheid ++ Solitair of verzamel solitair/verzamel Huurprijsniveau 0/+

+++ ++ +++ solitair +

+ +++ + solitair ++

Handel ++ + ++ 50 ++ + + verzamel 0

Bron: DTZ Zadelhoff Research, 2006

Legenda: 0 = gering van belang + = enig belang ++ = belangrijk +++ = zeer belangrijk

Wanneer voorgaande vestigingseisen tegen het licht worden gehouden, zijn met name de zakelijke dienstverleners en de financiële instellingen (bank- en verzekeringswezen) potentiële doelgroepen voor multifunctionele gebouwen. Deze typen kantoororganisaties hechten belang aan een hoog stedelijk imago en een goede zichtbaarheid, kenmerken die goed passen bij multifunctionele gebouwen. Daarnaast is de hoogte van de huurprijs van secundair belang. Overheid en non-profitinstellingen zijn typen kantoororganisaties die minder goed passen in deze doelgroepbenadering. Deze organisaties hechten minder belang aan een hoog stedelijk imago en een goede zichtbaarheid en zijn dan ook in mindere mate bereid ervoor te betalen. De handelsorganisaties passen ook goed in de doelgroep, maar zullen gezien de beperktere gemiddelde omvang per organisatie veel eerder terechtkomen in een multi-tenantconcept met meerdere handelsorganisaties zoals een WTC. Binnen de verschillende doelgroepen kunnen drie typen activiteit worden onderscheiden, te weten front offices, back offices en back offices+. Front offices hebben betrekking op de (hoofd-) kantoren van bedrijven, back offices van organisaties huisvesten voornamelijk ondersteunende en administratieve taken en verkoopkantoren en regionale vestigingen kunnen worden betiteld als ‘back office+’. In onderstaande tabel is de importantie van de in de voorgaande tabel behandelde factoren voor zowel front offices, back offices+ als back offices weergegeven.

22


Tabel 3.2

Vestigingseisen per activiteit

Autobereikbaarheid OV bereikbaarheid Parkeergelegenheid Parkeernorm 1: … m²

Front office ++ + ++ 75 - 100

Back office+ +++ + +++ 50 – 100

Back office ++ +++ 0/+ 125 - 200

Stedelijk imago Voorzieningenniveau Zichtbaarheid Solitair of verzamel Huurprijsniveau

+++ 0/+ +++ solitair 0

+/++ ++ ++ Solitair/verzamel +

0/+ +++ 0/+ verzamel ++

Bron: DTZ Zadelhoff Research, 2006 Legenda: 0 = gering van belang + = enig belang ++ = belangrijk +++ = zeer belangrijk

Wanneer deze vestigingseisen tegen het licht worden gehouden zijn met name front offices en back office+ organisaties potentiële doelgroepen voor multifunctionele gebouwen. Ook hier spelen het belang van een hoog stedelijk imago en goede zichtbaarheid een belangrijke rol, evenals de ondergeschiktheid van de huurprijs. Een andere segmentatie van kantoorgebruikers, die naast bovengenoemde locatiekeuzefactoren ook aandacht schenkt aan ‘zachtere’ locatiekeuzefactoren zoals imago van de wijk of van het stadsdeel, historisch en/of statig karakter van de omgeving, herkenbaarheid en representativiteit van het pand en uitzicht op groenvoorzieningen, is de volgende 17 : • Ambulanten; bedrijven in de zakelijke dienstverlening en het bank- en verzekeringswezen. Diensten worden hoofdzakelijk buiten kantoor verleend, waardoor het kantoor slechts als uitvalsbasis dient. De goede autobereikbaarheid is van eminent belang. • Classicisten; bedrijven die hoogwaardige advisering en vertegenwoordiging aan hun klanten aanbieden, zoals juristen, accountants, makelaars, maar ook ambassades. De uitstraling van het pand is één van de belangrijkste vestigingsplaatsfactoren. Daarnaast speelt het aanzien van de directe omgeving een belangrijke rol. • Modalisten; bedrijven waarvan de core-business niet kantoorhoudend is zoals bedrijven in de sectoren industrie, handel en transport. De belangrijkste vestigingsplaatsfactoren zijn lage huurprijs en autobereikbaarheid. Representativiteit van gebouw en omgeving is van ondergeschikt belang. • Stationairen; voornamelijk non-profitorganisaties en overheidsinstellingen. Eén van de belangrijkste vestigingsplaatsfactor is bereikbaarheid per openbaar vervoer. Daarnaast wordt relatief veel waarde gehecht aan goede werkomstandigheden, omdat de werknemers relatief veel tijd in het kantoor doorbrengen. De uitstraling van het pand is van ondergeschikt belang. • Visualisten; voornamelijk commerciële organisaties en het bank- en verzekeringswezen. Huisvesting moet representatief en herkenbaar zijn en degelijkheid uitstralen. Ook de directe omgeving dient een positieve naamsbekendheid te hebben. Een goede (auto-) bereikbaarheid is van groot belang. 17

Indeling volgens DTZ Zadelhoff, Rijksgebouwendienst, ABP en Stichting Bouwresearch; jaartal n.b.

23


Binnen deze onderverdeling zijn met name ambulanten en visualisten potentiële doelgroepen voor multifunctionele gebouwen. Typen kantoorhoudende organisaties die tot deze ‘bloedgroepen’ behoren zijn bedrijven in de zakelijke dienstverlening en het bank- en verzekeringswezen. Dit komt overeen met de eerder getrokken conclusies. Het locatieprofiel van de Stationairen, graag gevestigd in de nabijheid van knooppunten van openbaar vervoer, past weliswaar goed bij de verschijningsvorm van multifunctionele gebouwen, maar voor veel van de overige wensen ten aanzien van huisvesting is een binnenstedelijk multifunctioneel gebouw geen juiste oplossing. Conclusie: met name frontoffices en regionale vestigingen van zakelijke dienstverleners, ICTbedrijven en financiële instellingen kunnen tot de doelgroep van multifunctionele gebouwen worden gerekend.

3.2

Woningen

Ook de invulling van een gedeelte van een multifunctioneel gebouw met woningen, en dan uiteraard vooral met appartementen, ligt voor de hand. Ook in het geval van bewonerstypen zal de interesse in wonen in een multifunctioneel gebouw niet altijd even groot zijn. In de woningmarkt zijn diverse klantsegmentaties ontwikkeld. Onderzoeksbureaus zoals Smart Agent, Bock en Dekker en Motivaction komen op hoofdlijnen tot overeenkomstige indelingen. De indeling van Motivaction, waarin deelgroepen ‘leefstijlgroepen’ of ‘woonbelevingsgroepen’ worden genoemd, is als volgt: Figuur 3.1

Motivaction; woonbelevingsgroepen

Hoog

Gemeenschapsgezinden

Gehaaste middenklassers

Actieve Individualisten 11% 10%

17%

17%

Midden

Gesettelde idealisten

Tolerante socialisers

14%

11%

Huiselijken

Buurtgeoriënteerden 20%

Laag status waarden

Traditioneel Behouden

Modern Bezitten

Verwennen

Postmodern Ontplooien

Beleven

24


In onderstaande tabel staan de leefstijlgroepen of woonbelevingsgroepen nogmaals weergegeven, met de daarbijbehorende woonwensen: Tabel 3.3

Woonwensen Motivaction

Groep Tolerante socializers Buurtgeoriënteerden Actieve individualisten Huiselijken Gehaaste middenklassers Gemeenschapsgezinden Gesettelde idealisten

Woonwensen Buurt, levendige sfeer op straat, uitgaansgelegenheden in de buurt Locatie dicht bij familie en vrienden, ééngezins- rijwoning, traditionele waarden Modern en trendgevoelig, voorkeur voor grote stad, ruimte en luxe Behoudend, buurt en veiligheid is belangrijk, woonoppervlak is niet belangrijk Statusgevoelig, privacy en veiligheid, onderscheidende woning Harmonie en rust, landelijke omgeving, traditionele waarden, groot huis Groene en rustige woonomgeving, sobere levensinstelling, status

Bron: Motivaction

De leefstijlgroepen die in het centrum van de stad en mogelijkerwijs in een multifunctioneel gebouw willen wonen, zijn de actieve individualisten en de gehaaste middenklassers. Deze groepen hebben voorkeur voor wonen in de stad, zijn statusgevoelig, hebben een moderne en trendgevoelige levensstijl en wonen graag in een ruim en luxe appartement. Doelgroepen voor appartementen in multifunctionele gebouwen kunnen ook bepaald worden aan de hand van ervaringen in monofunctionele gebouwen op vergelijkbare locaties en met vergelijkbare uitstraling. Op goede locaties in de Nederlandse binnensteden worden in toenemende mate hoogbouwprojecten gerealiseerd met appartementen uit de hogere prijsklasse. De doelgroep van dergelijke appartementen bestaat uit zakelijke gebruikers (tijdelijk gebruik of tweede woning voor doordeweeks gebruik nabij werk), ex-pats, singles, samenwonenden zonder kinderen en senioren. De doelgroep heeft relatief veel te besteden en geeft graag geld uit aan een woonconcept waarbij comfort en gemak hoog in het vaandel staan. Hierbij kan worden gedacht aan voorzieningen en diensten zoals: • Huismeester, beveiliging en klussendienst • Huishoudelijke hulp en was-/droog-/strijkservice • Boodschappenservice • Kinderopvang en oppasservice • Zwembad, sauna, fitness, persoonlijke verzorging Daarnaast groeit de vraag naar dergelijke appartementen voor een kortere huurperiode (maximaal enkele jaren) door toename van het aantal echtscheidingen, toegenomen krapte op de koopwoningmarkt en mensen die vanwege de sterk toegenomen files tijdelijk dichter bij hun werk willen wonen.

3.3

Detailhandel

Ook voor detailhandel geldt dat niet alle vormen of typen gebruikers interesse zullen tonen in een multifunctioneel gebouw. Daarnaast is het type locatie waar het gebouw zich bevindt relevant voor het bepalen van de doelgroep. Veel vormen van detailhandel zijn door het gemeentelijke detailhandelsbeleid uitgesloten van vestiging buiten de bestaande winkelgebieden.

25


Locatus, een onderzoeksbureau dat het Nederlandse winkelaanbod continu inventariseert, hanteert op hoofdlijnen de volgende indeling: • Dagelijkse goederen, bestaande uit o Levensmiddelen o Persoonlijke verzorging • Niet-dagelijkse goederen, bestaande uit o Mode en luxe o Sport en spel o In-en-om-het-huis o Overige detailhandel Daarnaast zou dienstverlening aan consumenten zoals bankfilialen, reisbureaus, uitzendbureaus, kapsalons en daghoreca kunnen worden gezien als vormen van detailhandel. Door de ondergrens van circa 2.500 m² winkelruimte zijn er slechts 2 typen winkels die in aanmerking komen om een dergelijk metrage in één keer in te vullen, te weten een warenhuis en een (grote) supermarkt. Voor een warenhuis moet de locatie de absolute top in de desbetreffende stad zijn om verzekerd te zijn van genoeg passanten. Voor een supermarkt moeten de bereikbaarheid per auto, de parkeerfaciliteiten en de bevoorradingsmogelijkheden goed zijn. Het aantal locaties dat aan bovenstaande kenmerken voldoet en tegelijkertijd mogelijkheden biedt voor het ontwikkelen van een multifunctioneel gebouw is echter zeer gering. Door het metrage aan winkelruimte te verdelen over enkele units komen meerdere branches zoals ‘mode&luxe’ in beeld als potentiële doelgroep. De situering en het ontwerp van het gebouw moet indeling in marktconforme winkelunits wel mogelijk maken. Winkelmeters gelegen op de eerste verdieping of in de kelder zijn echter slechts gewenst als de locatie behoort tot het A-winkelgebied, de drukste/beste locatie van de binnenstad.

3.4

Hotelfaciliteiten

Een hotel is bij uitstek een functie die in binnenstedelijk gebied goed tot z’n recht komt. Stadscentra hebben onder andere een ‘werkfunctie’ (kantoren en congrescentra) en een toeristische functie (detailhandel, cultuur en entertainment) 18 . Hotels bieden zowel een verblijfplaats voor zakelijke bezoekdoelen als voor toeristische bezoekdoelen. De hotels die het meest geschikt zijn voor vestiging in een multifunctioneel gebouw zijn hotels die op enigerlei wijze profijt hebben van de andere functie(s) in het gebouw 19 . Dit profijt kan enerzijds bestaan uit een vraag naar kamers die gegenereerd wordt door bijvoorbeeld kantoren of entertainmentinvullingen zoals een theater, anderzijds uit een sterk imago van het project of gebouw waar het onderdeel van uitmaakt. Een spectaculaire architectuur of een bijzondere locatie kan een positieve bijdrage leveren aan het imago van het gebouw en daarmee ook aan de hotelfunctie.

18 19

Van Eijsden, Hotel Property, 2005, pp. 60-61 Van Eijsden, Hotel Property, 2005, p. 79

26


Type hotels die op grond van het voorgaande met name interesse zullen tonen in vestiging in een multifunctioneel gebouw, zijn de middelgrote tot grote, luxere hotels (vier of 5 sterren), van (inter)nationaal bekende formules. De belangrijkste eisen die dergelijke hotels aan een locatie stellen zijn 20 : • een goed imago van de omgeving; • een attractieve en veilige locatie; • goed en bereikbaar per auto en openbaar vervoer; • aanwezigheid van functies die vraag naar kamers genereert. Favoriete locaties zijn historische binnensteden, ‘central business districts’ en stationsomgevingen.

3.5

Overige horeca, urban entertainment en sportfaciliteiten

Naast detailhandel en hotels zouden ook andere publieksfuncties deel kunnen uitmaken van een multifunctioneel gebouw. Deze publieksfuncties onderscheiden zich van detailhandel omdat het zwaartepunt van het bezoek zich in de avonduren en in het weekend bevindt. Onder overige horeca worden in dit verband restaurants en cafés verstaan. Deze vormen van avondhoreca passen goed op de begane grond van gebouwen die op centrale locaties zijn gelegen in de binnensteden. De locatiekeuzefactoren en pandspecifieke eisen zijn in eerste aanleg vergelijkbaar met detailhandel. Onder urban entertainment worden bijvoorbeeld bioscopen, casino’s en bowlingcentra verstaan. Deze functies bieden vermaak in een stedelijke omgeving. Deze kunnen ook op de verdieping of in de kelder worden gesitueerd, maar zullen zich bij voorkeur op de begane grond willen vestigen. De benodigde ruimte is in tegenstelling tot overige (avond-) horeca veel groter en de eisen ten aanzien van de indelingsmogelijkheden van de ruimte zijn veel meer afhankelijk van de daadwerkelijke invulling of exploitatie. Tot slot zijn fitnesscentra goede invullingen voor multifunctionele gebouwen. Zowel vanuit kantoorpersoneel als vanuit bewoners kan direct vraag worden uitgeoefend naar sportvoorzieningen. Tevens is een openbare functie voor kantoorpersoneel en bewoners uit de buurt goed denkbaar. De belangrijkste vestigingsplaatsfactoren zijn, vergelijkbaar met de winkelmarkt, de bereikbaarheid en de (gratis) parkeermogelijkheden. Daarnaast is de grootte van het verzorgingsgebied van belang. Hierbij is het aantal inwoners dat binnen een bepaalde straal van het fitnesscentrum woont bepalend. Mensen die gebruik maken van fitnessfaciliteiten komen meestal uit de midden- en hogere sociale klasse. 21 Gezien de aard en locatiekenmerken van multifunctionele gebouwen, zullen met name de kleinere ‘binnenstads’-concepten tot de doelgroep kunnen worden gerekend.

3.6

Marktpotentieel

Het marktpotentieel voor multifunctionele gebouwen kan worden ingeschat op basis van de voorgaande doelgroepenbepaling. Hiervoor is per functie de omvang van de geïdentificeerde doelgroepen ingeschat.

20

Van Eijsden, Hotel Property, 2005, p. 159 Huizer en Staal, Model brengt verzorgingsgebied fitnesscentrum in kaart, in Property Research Quarterly, oktober 2005, p. 17 21

27


3.6.1 Kantoren Wanneer de relatieve opname van kantoorruimte sinds 2000 wordt onderscheiden naar sector ontstaat het volgende beeld. Figuur 3.2 Relatief aandeel in kantooropname per sector sinds 2000 18%

Industrie, Handel en Transport 32%

ICT

17%

Financiële instellingen

Zakelijke Dienstverlening 7%

Overheid en overigen Non-profit

27%

Bron: DTZ Zadelhoff

Uit deze grafiek kan worden afgeleid dat de geïdentificeerde doelgroepen voor multifunctionele gebouwen (zakelijke dienstverleners, de ICT-sector en financiële instellingen) samen goed zijn voor ruim de helft van de kantooropname in Nederland sinds 2000. De doelgroep handelsorganisaties zit in de cijfers van de sector ‘industrie, handel en transport’ opgesloten en is in deze analyse derhalve buiten beschouwing gelaten. Wanneer de kantooropname sinds 2000 van de doelgroepen zakelijke dienstverleners, ICTsector en financiële instellingen gezamenlijk wordt verbijzonderd naar type locatie ontstaat het volgende beeld: Figuur 3.3 Relatieve opname kantoorruimte van de doelgroep sinds 2000 naar type locatie 18% 29%

Overig

Snelweglocatie 17%

Stations/snelweg locatie

Stationslocatie

36%

Bron: DTZ Zadelhoff

28


De centrumstedelijke locaties waar multifunctionele gebouwen zijn te vinden komen het meest overeen met stationslocaties. In de groep station/snelweglocaties en overige locaties zitten ook centrumstedelijke locaties, maar het aandeel daarvan is moeilijk in te schatten en is daarom niet in de analyse meegenomen. Wanneer voorgaande opnamecijfers worden gecombineerd, kan worden gesteld dat sinds 2000 de geëffectueerde vraag naar kantoren van de doelgroep zakelijke dienstverleners (inclusief ICT) en financiële instellingen op centrumstedelijke locaties 51% * 18% = 9,2% bedraagt. Doordat handelsorganisaties in deze analyse niet zijn meegenomen, evenals centrumstedelijke locaties in de groep ‘station/snelweglocaties en overige locaties’, zal de marktpotentie hoger uitvallen. Er mag dan ook worden verondersteld dat de marktpotentie van kantoren voor multifunctionele gebouwen tussen 10 en 20% bedraagt. 3.6.2 Woningen De doelgroep voor wonen in het centrum van de stad en (mogelijkerwijs) in een multifunctioneel gebouw, zijn als eerder aangegeven de actieve individualisten en de gehaaste middenklassers. Deze twee leefstijlgroepen zijn samen goed voor 27% van het totaal aantal woonconsumenten (zie grafiek paragraaf 3.2). Wanneer naar bevolkingsopbouw en inkomensklasse wordt gekeken kan de doelgroep als aangegeven in paragraaf 3.2 worden gedefinieerd als alleenstaanden of samenwonenden uit de hogere inkomensklassen. Van de 7,1 miljoen Nederlandse huishoudens bestaat momenteel 64% uit alleenstaanden of samenwonenden zonder kinderen. De inkomensverdeling van huishoudens is grofweg als volgt: 10% heeft een besteedbaar inkomen van meer dan EUR 50.000,-, 20% heeft een inkomen van meer dan EUR 40.000,- en 40% heeft een inkomen van meer dan EUR 30.000,- 22 . Om een appartement in multifunctionele gebouwen op centrumstedelijke locaties te kunnen betalen (uitgaande van een maximaal te verwonen deel van het besteedbaar inkomen van 40%) is een inkomen van EUR 40.000,- al snel nodig. Dit betekent dat 20% van alle huishoudens, bestaande uit alleenstaanden of samenwonenden zonder kinderen leidt tot een marktpotentie van circa 13% (20% * 64% = 13%). 3.6.3 Detailhandel Het inschatten van de marktpotentie in de detailhandel is moeilijk te geven. Als een multifunctioneel gebouw gesitueerd is op een goede winkellocatie in de binnenstad, dan is de doelgroep zeer groot. Vrijwel alle vormen van detailhandel zullen interesse tonen in vestiging als de detailhandelsomzetverwachting van de locatie voldoet aan de eisen van de retailer. Daarnaast spelen gebouwspecifieke kenmerken een belangrijke rol, als: • Is er een gesloten winkelfront? • Hoe is de entree gelegen ten opzichte van de passantenstroom? • Wat zijn de indelingsmogelijkheden van de winkelunit? • Wat zijn de mogelijkheden met betrekking tot aanvoer van goederen? • Etc.. De marktpotentie voor detailhandel als aangegeven in paragraaf 3.3 in hoge mate afhankelijk van het detailhandelsbeleid van de gemeente. Er kan worden gesteld dat marktpotentie van detailhandel voor multifunctionele gebouwen niet of nauwelijks afhankelijk is van het multifunctionele aspect van het gebouw, mits de te realiseren winkelunits in functioneel opzicht niet afwijken van monofunctionele winkelgebouwen.

22

www.cbs.nl; trefwoord ‘regionale inkomensverdeling kerncijfers’

29


3.6.4 Hotelfaciliteiten De doelgroep in de hotelsector voor vestiging in een multifunctioneel gebouw, zijn de middelgrote tot grote, luxere hotels (vier of vijf sterren). Het aandeel van deze hotels in het totaal aantal overnachtingen in Nederland is met circa 48% niet onaanzienlijk. De hotelmarkt is echter een incidentenmarkt. Er zijn slechts een aantal grotere vier of vijf-sterren hotels per stad nodig om aan de vraag naar overnachtingen te kunnen voldoen. Er zal dan ook nooit op risico een hotelontwikkeling worden gestart voordat bekend is wie het hotel gaat exploiteren. 3.6.5 Overige horeca, urban entertainment en sportfaciliteiten Voor de ‘overige horeca’ (zoals restaurants en cafés) en de urban entertainment-functies is geen literatuur of cijfermateriaal gevonden op basis waarvan een inschatting kan worden gemaakt van het marktpotentieel voor vestiging in een multifunctioneel gebouw. Echter, op basis van de overeenkomsten in locatiekeuzefactoren en pandspecifieke eisen met detailhandel, mag ook voor restaurants, cafés, bioscopen en ander vermaak worden verondersteld dat de marktpotentie niet of nauwelijks afhankelijk is van het multifunctionele aspect van het gebouw. In de fitnessbranche kan worden uitgegaan van een belangstellingsgraad van maximaal 16% van de inwoners en 7 tot 10% van de werkzamen in een straal van 3 kilometer rondom het fitnesscentrum. In de binnensteden in Nederland leidt dit al gauw tot vele (tien-) duizenden fitnessbeoefenaren. Wanneer vervolgens rekening wordt gehouden met 1 tot 1,5 m² fitnesscentrum voor elke fitnessbeoefenaar, blijkt de niet onaanzienlijke marktpotentie voor fitnesscentra in de Nederlandse binnensteden. In 2003 was dan ook 30% van de fitnesscentra in Nederland gelegen in de centra van grote steden. 23 De markt voor fitnesscentra is al jaren groeiende. De verwachting is dat dit de komende jaren nog zal aanhouden en derhalve een stijgende vraag naar locaties voor fitnesscentra zal betekenen.

3.7

Conclusie

Er mag vanuit diverse functies voldoende potentiële vraag naar ruimte in multifunctionele gebouwen worden verwacht. De locatiekenmerken van veel multifunctionele gebouwen, zoals een centrale ligging in de stad waar veel passanten voor de gevel langslopen en een goede bereikbaarheid, zijn belangrijke pluspunten voor veel verschillende typen gebruikers. De conclusie lijkt dan ook gerechtvaardigd dat het geconstateerde aanbod in de bestaande en toekomstige voorraad (hoofdstuk 2) in schril contrast staat tot de ingeschatte marktpotentie. Er moet echter één belangrijke nuancering worden toegevoegd aan bovenstaande conclusie. Er is namelijk geen onderzoek bekend waarin de vraag naar huisvesting specifiek wordt verbijzonderd naar huisvesting in een monofunctioneel of in een multifunctioneel gebouw. Aangenomen mag worden dat een deel van de doelgroep zoals in dit hoofdstuk gedefinieerd geen interesse heeft in vestiging in een multifunctioneel gebouw en enkel in een monofunctioneel gebouw gehuisvest wil zijn. De gevolgen hiervan op de in dit hoofdstuk becijferde marktpotentie voor multifunctionele gebouwen zijn zonder onderzoeksgegevens niet in te schatten. Overigens blijkt bij navraag aan makelaars van DTZ Zadelhoff dat kantoorhoudende partijen, die graag in de binnenstad zijn gevestigd, juist de combinatie met bijvoorbeeld een hotel in hetzelfde gebouw als een meerwaarde ervaren. Het verdient echter aanbeveling meer onderzoek te doen naar het effect van het specifieke multifunctionele karakter van het gebouw op de marktpotentie van de verschillende functies. 23

Huizer en Staal, Model brengt verzorgingsgebied fitnesscentrum in kaart, in Property Research Quarterly, oktober 2005, p. 17

30


Hoofdstuk 4 4.1

Projectontwikkeling en risico’s

Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is aangetoond dat er meer potentiële vraag naar multifunctionele gebouwen bestaat dan dat er aanbod is. De constatering dat er weinig multifunctionele gebouwen zijn moet dus andere oorzaken hebben. In dit hoofdstuk wordt vanuit de rol van de ontwikkelaar gezocht naar een verklaring voor de schaarste aan multifunctionele gebouwen in Nederland. Projectontwikkeling kan worden omschreven als: ‘Het op eigen initiatief, zonder oogmerk tot zelf exploiteren en zekerheid van een afnemer, voor eigen rekening en risico tot stand brengen van één of meer bouwprojecten voor de markt, via het integreren en coördineren van de benodigde professionele kennis en kunde afgestemd op de vraag van een beoogde specifieke doelgroep of afnemer cq gebruiker, waarbij die betrokkenheid zich uitstrekt tot de fase van ingebruikneming dan wel korter indien het project eerder verkocht wordt.’ 24 Uit bovenstaande definitie komt een aantal belangrijke factoren naar voren. De eerste is het ‘op eigen initiatief… eigen rekening en risico tot stand brengen van … bouwprojecten’. De tweede is ‘het integreren en coördineren van de benodigde professionele kennis en kunde’ en de derde is dat de ‘betrokkenheid zich uitstrekt tot de fase van ingebruikneming dan wel korter…’. In de komende paragrafen komen deze factoren uitgebreider aan bod. In paragraaf 4.2 wordt ingezoomd op de het ‘integreren en coördineren’, immers het ontwikkelingsproces bestaat uit verschillende fasen waarbij allerlei specifieke kennis komt kijken. In paragraaf 4.3 komt de ‘betrokkenheid’ van de ontwikkelaar aan bod, waarbij wordt ingezoomd op de rollen en taken van de ontwikkelaar. In paragraaf 4.4 tenslotte wordt nader ingezoomd op de risico’s die projectontwikkeling met zich meebrengt.

4.2

Ontwikkelingsproces

Het projectontwikkelingsproces kan worden uiteengerafeld in een aantal fasen. De meest voor de hand liggende is de indeling zoals de overkoepelende organisatie van Nederlandse projectontwikkelaars (NEPROM) die hanteert, namelijk: 1. de initiatief- of startfase waarin de haalbaarheid van een project moet worden bepaald; 2. de ontwikkelingsfase waarin, na een positief besluit over de voortgang van het project en het verkrijgen van een grondpositie, de realisatie wordt voorbereid door het gehele ontwerpproces te doorlopen; 3. de realisatiefase waarin het project fysiek tot stand komt; 4. de exploitatie/beheerfase waarin het opgeleverde project daadwerkelijk geëxploiteerd wordt. Na de initiatief- of startfase en aan het einde van de ontwikkelingsfase kan worden besloten niet verder te gaan omdat het beoogde project, om welke reden(-en) dan ook, niet haalbaar wordt geacht. In veel gevallen zal de ontwikkelaar terug gaan naar het begin, het opnieuw ontwikkelen van een vastgoedconcept in de initiatieffase.

24

Keeris, Vastgoedbeheer lexicon: begrippen, omschrijving en toelichting, 2001, p.

31


4.3

Rol en taken van de projectontwikkelaar

De projectontwikkelaar initieert en ontwikkelt vastgoedprojecten en is de spil in het projectontwikkelingsproces. De ontwikkelaar is enerzijds entrepreneur of ondernemer en anderzijds teambuilder. De belangrijkste taak van de ontwikkelaar is het managen van risico’s. Het projectontwikkelingsproces kan worden verdeeld in: • projectontwikkeling; het bedenken van het project, waarde creëren/toevoegen De fase van projectontwikkeling kan worden omschreven als het op gang brengen van een proces en daarna het managen van risico’s. • projectmanagement; het maken/realiseren van het project De fase van projectmanagement kan worden omschreven als het bewaken van een lopend proces. Figuur 4.1

verhouding omvang taak-tijd

omvang taak

Projectmanagen

Projectontwikkelen tijd In de verschillende fasen van het ontwikkelingsproces is de ontwikkelaar steeds bezig zichzelf te herpositioneren. Een ontwikkelaar moet zich bewust zijn van de gevolgen van zijn handelen met het oog op verdere fasen in het proces. Een ontwikkelaar moet creatief en flexibel zijn om met risico’s en onzekerheden te kunnen omgaan. Projectontwikkeling kan in het licht van het bovenstaande dan ook worden omschreven als het op gang brengen van een proces en daarna managen van risico’s. Hierbij is de projectontwikkelaar de spil in de verschillende ontwikkelingsfasen en heeft een coördineerde functie. Het doel van de projectontwikkelaar is het creëren van waarde door het leveren van een product met een positieve impact hetgeen bijdraagt aan een solvabel bedrijf.

4.4

Risico’s bij projectontwikkeling

4.4.1 Risico’s en onzekerheden Als in de vorige paragraaf al genoemd, de projectontwikkelaar is een ondernemer. Een ondernemer is altijd op zoek naar kansen en probeert deze zo veel mogelijk te benutten. Karakteristiek aan ondernemen is dat het proces onderhevig is aan risico’s. Een goede ondernemer onderscheidt zich van concurrenten door het behalen van een hoger rendement,

32


hetgeen het resultaat is van een betere inschatting van de risico’s van een project 25 . Dit betekent dat je als projectontwikkelaar goede kennis dient te hebben van mogelijke risico’s die het ontwikkelingsproces en uiteindelijk het rendement negatief kunnen beïnvloeden. Maar de vraag is: wat wordt exact verstaan onder ‘risico’? De definitie van een risico in relatie tot het vakgebied van projectontwikkeling luidt volgens Gehner; ‘Een risico is een voorspelbare en stochastisch modelleerbare gebeurtenis die leidt tot een negatieve afwijking van de rendementseis van een project.’ 26 Het verschil tussen risico’s en onzekerheden schuilt in het ‘voorspelbare’ en het ‘(stochastisch) modelleerbare’. Gebeurtenissen die ofwel onvoorspelbaar, ofwel voorspelbaar maar niet stochastisch modelleerbaar zijn, worden gezien als onzekerheden. Met het ‘voorspelbare’ wordt bedoeld dat het mogelijk is om een kansinschatting te maken. Deze kansinschatting (of probabiliteit) kan gebaseerd zijn op objectieve als subjectieve kansuitspraken. Bij objectieve kansuitspraken is de waarschijnlijkheid van een gebeurtenis gebaseerd op de relatieve frequentie waarmee een gebeurtenis op de lange termijn optreedt, zoals bij het gooien met een dobbelsteen. Bij subjectieve kansuitspraken is de waarschijnlijkheid van een gebeurtenis gebaseerd op geloof of vertrouwen. Dit geloof of vertrouwen is weer gebaseerd bijvoorbeeld op kennis en ervaringen uit het verleden of intuïtie. Met het ‘(stochastisch) modelleerbare’ wordt bedoeld dat het mogelijk is om de probabiliteit van een variabele te kwantificeren. Bij zowel een objectieve als een subjectieve kansuitspraak kan de variabele worden onderworpen aan een kansverdeling 27 . Wanneer overigens sprake is van een positieve afwijking van de rendementseis, is het gebruik van de term risico niet gebruikelijk. Vaak wordt dan gesproken van een ‘opportunity’. In de projectontwikkeling is de kansinschatting voornamelijk gebaseerd op subjectieve kansuitspraken, omdat elk project uniek is en als gevolg daarvan geen (voldoende) statistisch materiaal beschikbaar is. Overigens zijn in de literatuur verschillen te vinden in het onderscheid tussen risico’s en onzekerheden. Overeenstemming is er echter over de opvatting dat risico’s (beter) te kwantificeren zijn en daarmee ook in veel gevallen te managen. Binnen het begrip risico is sprake van zowel een waarde- als een waarschijnlijkheidscomponent. De waardecomponent vertegenwoordigt het effect of gevolg van de gebeurtenis uitgedrukt in (negatieve) afwijkingen van het gewenste resultaat. De waarschijnlijkheidscomponent vertegenwoordigt de gekwalificeerde kans dat een (ongewenste) gebeurtenis optreedt. Wanneer dit wordt weergeven in formulevorm ontstaat het volgende: ‘risico’ = ‘kans op falen’ * ‘gevolg’. 4.4.2 Soorten risico’s Er zijn veel verschillende soorten risico’s. Risico’s die kunnen voorkomen in de vastgoedwereld hangen deels samen met de specifieke kenmerken van vastgoed. Deze kenmerken zijn onder andere: • vastgoed is locatiegebonden; • vastgoed en locatie zijn fysiek ondeelbaar; 25

Gehner, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, 2003, p. XI Gehner, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, 2003, p. 4 27 Gehner, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, 2003, p. 3 26

33


• vastgoed is als gevolg hiervan uniek; • vastgoed kent een relatief lange productietijd; • vastgoed is kapitaalintensief; • vastgoed kent hoge transactiekosten; • vastgoed kent een beperkte verhandelbaarheid; • vastgoed heeft een lange levensduur; • de vastgoedmarkt is cyclisch De risico’s die voortvloeien uit bovenstaande kenmerken van vastgoed zijn legio. Wanneer deze risico’s worden gegroepeerd naar soort of type kan onderstaande indeling ontstaan 28 : •

•

•

Omgevingsrisico’s o Politieke, bestuurlijke en maatschappelijke risico’s o Economische risico’s o Wet- en regelgeving o Risico’s in verband met financiële parameters o Samenwerkingsrisico’s Projectrisico’s o Grond/gebiedsexploitatierisico’s o Planontwikkelingsrisico’s o Ruimtelijke en technische risico’s Organisatierisico’s o Structuurrisico’s o Communicatieve risico’s o Culturele risico’s o Personeelsrisico’s

Een andere mogelijke indeling van risico’s is de volgende: • kwaliteitsrisico; het product is niet goed o locatiefactoren o technische en ontwerpkwaliteit o functionaliteit • tijdrisico; het product is te laat gereed o vertraging leidt tot rentelast o veranderende markt o boetebedingen • geldrisico; o het product is te duur grondkosten bouwen installatiekosten bijkomende kosten financieringskosten o het product levert te weinig op soort product (product-marktcombinatie) leidt tot verhuurrisico marktsituatie leidt tot leegstandsrisico Bovenstaande indelingen zijn beide bruikbaar. Echter, de indelingen wijken van elkaar af als gevolg van het doel waarvoor deze indelingen zijn gemaakt. De eerste is opgesteld door het 28

Kenniscentrum PPS en PPS-bureau landelijk gebied, Handleiding risicomanagement bij ppsgebiedsontwikkelingsprojecten, 2004, pp. 41-43

34


Kenniscentrum PPS dat een handleiding heeft geschreven voor het managen van risico’s bij ontwikkelingstrajecten in publiek-private samenwerkingsverbanden. Hierin hebben de risico’s ten aanzien van de vaak complexe organisatie een prominent rol. De tweede is de indeling die het Kennisnetwerk Risicomanagement RISNET heeft ontwikkeld. In de ‘RISMAN-indeling’ worden geen risico’s ten aanzien van samenwerking genoemd. Dit komt omdat de RISMAN-methodiek is gebaseerd op infrastructurele projecten waarbij een klassieke opdrachtgever/opdrachtnemerrelatie bestaat en sprake is van heldere financiële uitgangspunten in de vorm van een projectbudget. In het vervolg van dit onderzoek zal bij een indeling in risico’s het onderscheid in ‘kwaliteit’, ‘tijd’ en ‘geld’ worden gehanteerd, waaraan ‘samenwerking’ als risicogroep wordt toegevoegd.

4.5

Risicoanalyse

De uitdaging voor de projectontwikkelaar kan worden omschreven als het verhogen van het rendement in een risicovol project door een goede procesbeheersing met behulp van een adequate risicoanalyse. 29 In feite wordt hiermee de essentie van projectontwikkeling, de rol van de ontwikkelaar daarin en de functie van het uitvoeren van een risicoanalyse in één zin samengevat. De risicoanalyse neemt dus een zeer belangrijke plaats in, in het speelveld van de projectontwikkeling. Met een risicoanalyse kunnen mogelijke risico’s worden geïnventariseerd en beoordeeld. De risicoanalyse bestaat uit twee activiteiten 30 : • risico-identificatie; het systematisch in kaart brengen van de risico’s van een project; • risicokwantificering; het toekennen van een kans en een effect aan de geïdentificeerde risico’s. De voordelen van een risicoanalyse zijn 31 : • het uitvoeren van een risicoanalyse levert aanvullende, objectieve projectinformatie; • bij de risicoanalyse wordt een datasysteem opgebouwd met generieke kennis over de projecten, die in de toekomst als referentiekennis kan worden gebruikt; • het voorheen intuïtieve besluitvormingsproces wordt gerationaliseerd en geobjectiveerd; • door het onderkennen van de risico’s wordt men zich bewust van de noodzaak tot beheersmaatregelen; • intern wordt de informatieoverdracht verbeterd en wordt een extra communicatie-instrument geïntroduceerd, dat ook van dienst kan zijn in de communicatie met externe partners. Een risicoanalyse kan niet op elk willekeurig moment in het projectontwikkelingsproces worden uitgevoerd. 32 Immers, in de initiatieffase is er nog een zeer grote mate van onzekerheid door het ontbreken van informatie over het project, en dan is een risicoanalyse nog niet zinvol. De noodzaak is er overigens dan ook nog niet, omdat er slechts geringe investeringen zijn gedaan en er nog geen contractuele verplichtingen zijn aangegaan. De haalbaarheidsstudie die in de initiatieffase wordt opgestart en volledig moet zijn aan het einde van de ontwikkelingsfase is een belangrijke managementtool met als doel tot risico29

Gehner, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, 2003, p. XI Gehner, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, 2003, p. 5 31 Gehner, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, 2003, pp. 8-9 32 Gehner, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, 2003, pp. 39-40 30

35


reductie te komen. Het bevat meerdere risicobeheersingsmaatregelen die toegepast kunnen worden in de verschillende fasen van het projectontwikkelingsproces. In onderstaande figuur is grafisch weergegeven op welke twee momenten een risicoanalyse van belang is. Figuur 4.2

Risicoanalysemomenten tijdens het projectontwikkelingsproces.

Investeringskosten

tijd initiatief

planontwikkeling

realisatie

verkoop

investeringscurve zekerheidscurve invloedscurve risicoanalyse; Go/No Go-beslissing risicoanalyse; Go/Go Elsewhere-beslissing

Het maken van een risicoanalyse wordt relevant als de kennis over een project toeneemt. Deze kennis bestaat voornamelijk uit het programma van eisen (functies, massastudie en kwaliteitsniveau), de begroting en de planning. Dit moment markeert het begin van de planontwikkelingsfase. Het type beslissing dat, mede op basis van de risicoanalyse, in deze fase wordt genomen is een ‘Go’/‘No Go’-beslissing; het proces kan nog worden afgebroken omdat reeds gemaakte kosten zijn te overzien of voor een belangrijk deel kunnen worden terugverdiend door bijvoorbeeld verkoop van verworven grond. Een risicoanalyse is (vrijwel) niet meer relevant als de realisatiefase contractueel is vastgelegd, immers de beslissingen ten aanzien van investeringen zijn dan al genomen. Een risicoanalyse is

36


van belang om de beslissing fors te investeren goed te kunnen nemen. De investeringen zullen vanaf dit moment toenemen omdat de realisatiefase in zicht komt. Het juiste moment voor een risicoanalyse is dan ook aan het einde van de planontwikkelingsfase of definitiefase van het ontwerp. Het type beslissing dat nu genomen wordt is een ‘Go’/‘Go Elsewhere’-beslissing;het afbreken van het project is ongewenst en een alternatief plan kan alsnog tot een gewenst rendement leiden. Er zijn tal van methodieken ontwikkeld om een risicoanalyse uit te kunnen voeren. Deze methodieken staan uitvoerig beschreven in het boek Risicoanalyse bij projectontwikkeling (Gehner, 2003). De risicoanalyse is een bruikbare tool om goed inzicht te krijgen in de risico’s die een ontwikkelaar loopt bij het ontwikkelen van vastgoedprojecten. Om de risico’s te definiëren die specifiek zijn voor multifunctionele gebouwen is een ‘technische’ benadering van een risicoanalyse minder bruikbaar. Een risicoanalyse zoomt in op een specifieke situatie, terwijl in dit onderzoek de risico’s van het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen in algemene zin worden belicht. In de volgende paragraaf is een literatuurverkenning gedaan om die risico’s ook in kaart te kunnen brengen.

4.6

Risico’s van multifunctionele gebouwen; een literatuurverkenning

In de wetenschappelijke literatuur zijn geen bronnen te vinden waarin de verschillen tussen het ontwikkelen van monofunctionele en multifunctionele gebouwen zijn uitgewerkt, laat staan dat er literatuur te vinden is waarin specifiek wordt ingezoomd op de verschillen in risico’s. Toch zijn enkele aanknopingspunten gevonden in vaktijdschriften, websites en in studies die aanpalende onderzoeksgebieden, zoals hoogbouwontwikkeling en het ontwikkelen van multifunctionele gebieden als onderwerp hebben. Hieronder worden de resultaten van deze literatuurverkenning weergegeven. In het onderzoeksrapport Multifunctionele hoogbouw van de Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (1993, pp. 9-21) worden knelpunten voor gebruikers, beleggers en maatschappij onderscheiden met betrekking tot het ontwikkelen van multifunctionele hoogbouw. De hoogbouwaspecten zijn voor dit onderzoek niet relevant en zullen in het vervolg van dit onderzoek buiten beschouwing gelaten worden. De inventarisatie van knelpunten is samengesteld op basis van Amerikaanse literatuur, aangevuld met relevante ervaringen in Nederland tot dan toe. Knelpunten voor gebruikers: • Noodzakelijkheid van hogere huurprijzen als gevolg van hogere stichtingskosten. • Beperking identiteit per functie als gevolg van gemeenschappelijke entree of het gedwongen delen van de beschikbare ruimte op de begane grond ten behoeve van een entree. Daarnaast kan ook de totale omvang van het gebouw beperkend werken op de identiteit. • Suboptimale maatvoering omdat met name bij het stapelen van functies gekozen moet worden voor een stramien waarin elke functie ingepast kan worden. • Afhankelijkheid van invulling en succes van andere functies in het gebouw. Synergievoordelen kunnen wegvallen en uitstraling/imago kan worden aangetast als bepaalde functies in het gebouw niet succesvol zijn of overlast veroorzaken. Knelpunten voor beleggers: • Grotere complexiteit als gevolg van het combineren van meerdere functies. De verschillende wensen en eisen vragen om een brede expertise van de ontwikkelaar en de architect. 37


•

• •

Hogere stichtingskosten per netto m² als gevolg van het hoogbouw-aspect (meer ruimte en kosten voor het verticaal verkeer, constructies, installaties en renteverliezen) en het multifunctionele aspect (ongunstigere bruto/netto-verhouding als gevolg van suboptimale indeling en maatvoering). Hoge beheerskosten als gevolg van verschillend gebruik binnen een multifunctioneel gebouw. Hoog investeringsbedrag als gevolg van grootschaligheid van multifunctionele hoogbouw.

Knelpunten voor maatschappij: • Architectonische inpassing door schaalgrootte en volume in historische Nederlandse binnensteden is complex en ligt gevoelig. • Karakter en sfeer van openbare ruimte wordt beïnvloedt door grootschaligheid. Projectontwikkelaar Bouwfonds MAB onderkent tien belangrijke aandachtspunten om met succes binnenstedelijke gemengde gebieden te ontwikkelen 33 . De meeste aandachtspunten zijn ook van toepassing op gebouwen. Daar waar de aandachtspunten enkel van toepassing zijn op gebieden zullen ze in het vervolg van dit onderzoek buiten beschouwing worden gelaten: 1. Publiekstrekkend vermogen Minstens één, maar liefst meer verschillende functies in een multifunctioneel gebied moeten een publiekstrekkend vermogen hebben. Retail is hiervan een goed voorbeeld, dit geeft een belangrijke impuls aan de stad. 2. Horizontaal mengen in plaats van verticaal mengen Functies moet je niet stapelen, maar naast elkaar plaatsen in aparte gebouwen. Uit de praktijk blijkt dat het lastig is om meerdere functies in hetzelfde gebouw te vestigen. Stapelen van functies leidt al gauw tot een afname van de prijs-kwaliteitverhouding. 3. Flexibiliteit Door verschillende deelprojecten te ontwikkelen kunnen deze, indien noodzakelijk, worden aangepast aan de marktomstandigheden van dat moment. 4. Tijdelijke invulling Het scheppen van ruimte voor tijdelijk gebruik biedt voordelen in met name langjarige trajecten. Hierbij kan worden gedacht aan (kleinschalige, low-budget) bedrijfshuisvesting, studentenhuisvesting of parkeren. Het plangebied krijgt voor de definitieve invulling al een functie, waardoor het gebied leeft en een identiteit krijgt. Daarnaast voorziet het in een behoefte. 5. Bestemming uitstellen Voor grote, langlopende gebiedsontwikkelingen geldt dat een deel van de gebouwen bestemmingsloos en daarmee flexibel moet worden ontwikkeld. 6. Bereikbaarheid De stad in het algemeen en het multifunctionele project in het bijzonder moeten goed bereikbaar zijn, zowel per openbaar vervoer als per auto. Dit betekent dat ook het parkeren goed geregeld moet zijn. 7. Afspraken maken Bij gemengde projecten zijn bijna per definitie relatief veel partijen betrokken. Het is van groot 33

www.bouwfonds.nl, Succes- en faalfactoren gemengde projecten, in Bouwfonds-dossier no. 17; pp. 4-6

38


belang in een vroeg stadium met alle betrokken partijen om per fase heldere afspraken te maken. 8. Wet- en regelgeving Het spanningsveld tussen regelgeving en beleid wordt steeds groter. De steeds stringenter wordende regelgeving staat haaks op de wens op multifunctionele projecten te realiseren. Gevolgen zijn dat uitvoering langer gaat duren, plannen suboptimaal worden en de kosten steeds verder oplopen. Uiteindelijk bestaat de kans dat marktpartijen multifunctionele projecten gaan mijden. 9. ‘Belangenmanagement’ Bij multifunctionele projecten kunnen talloze conflicterende belangen optreden als gevolg van de veelheid aan betrokken partijen. Een krachtig leiderschap bij bestuurders enerzijds en vakmanschap, gedrevenheid en continuïteit bij betrokken ambtenaren op sleutelposities anderzijds is van eminent belang voor de voortgang van multifunctionele projecten. 10. Regionaal perspectief Complementaire multifunctionele gebieden moeten qua positionering, segmentering en fasering op regionaal niveau op elkaar worden afgestemd. in haar publicatie Delivering mixed-use noemt internationaal opererend makelaarskantoor CB Richard Ellis (1996, p.5) vijf uitdagingen bij de ontwikkeling van multifunctionele gebouwen: • conflicterende functies in één gebouw, zoals (avond-) horeca in combinatie met appartementen; • indeling van de kavel en het ontwerp van het gebouw; verschillende entrees voor de te onderscheiden functies in het gebouw kunnen het verhuurbare deel op de begane grond sterk reduceren; • bouwregelgeving kan beperkingen inhouden en complicaties opleveren voor de beoogde mix van functies; • om een mix van functies levensvatbaar te maken is het vaak noodzakelijk om forse volumes te ontwikkelen; • de impact op de woonfunctie van overlast van overige functies zoals geluid, stank en gebruiks- of openingstijden.

4.7

Conclusie

De knelpunten voor gebruikers, beleggers en maatschappij zoals geïnventariseerd in het onderzoeksrapport ‘Multifunctionele hoogbouw’ van de Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (1993), de tien aandachtspunten van Bouwfonds MAB en de vijf uitdagingen van CB Richard Ellis, bieden aanknopingspunten om te komen tot een inventarisatie van risico’s die kleven aan het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen. Echter, een risico is eerder omschreven als een kans op een gebeurtenis maal een effect dat optreedt als gevolg van die gebeurtenis. De geïnventariseerde knelpunten, aandachtspunten en uitdagingen kunnen niet altijd worden uitgedrukt in heldere kansen en effecten. Conclusie is dan ook dat de definitie van risico’s zoals gepresenteerd in dit hoofdstuk (kans * effect) een theoretische en technische benadering is die in de praktijk niet altijd uitvoerbaar blijkt. Er is een overgangsgebied met veel gradaties van zachtere ‘uitdagingen’ naar hardere risico’s voor ontwikkelaars bij het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen. Wanneer in dit onderzoek wordt gesproken over risico’s worden alle gradaties van die risico’s bedoeld, dus ook de uitdagingen behoren hier toe.

39


Op basis van de voorgaande literatuurstudie zijn de volgende risico’s en uitdagingen te benoemen die specifiek zijn voor het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen: Kwaliteitsrisico’s • lagere verhuurbaarheid doordat het ontwerp niet goed genoeg is (suboptimale maatvoering, beperking identiteit) • verminderde uitstraling als gevolg van leegstand in andere gebouwdelen • goede stedenbouwkundige/architectonische inpassing van (vaak grootschalige) multifunctionele gebouwen in kleinschalige historische binnensteden is moeilijk • afname prijs/kwaliteitverhouding als gevolg van stapelen van functies • beperkte flexibiliteit van het concept bij gebrek aan deelprojecten Geldrisico’s • het niet kunnen realiseren van een hogere huurprijs door tegenvallende marktvraag • lagere opbrengst als gevolg van een ongunstige bruto/netto-verhouding • hogere exploitatiekosten door complexiteit van het beheer • beperkte groep mogelijke eindbeleggers door groot investeringsvolume Tijdrisico’s • vertraging, kostenstijging en bedreiging plankwaliteit als gevolg van overdaad aan regelgeving • vertraging als gevolg van politieke onmacht Samenwerkingsrisico’s • conflicten met partners door gebrekkige (verslaglegging) van afspraken De vraag is of de bovenstaande inventarisatie van risico’s volledig is en strookt met de werkelijkheid van vandaag. Geven bovenstaande punten een sluitende verklaring voor de geconstateerde beperkte ontwikkeling van multifunctionele gebouwen? Om hierop een antwoord te kunnen geven is veldwerk verricht in de vorm van interviews met deskundigen en marktpartijen. Het volgende hoofdstuk vormt een weergave van de interviewresultaten.

40


Hoofdstuk 5 5.1

Multifunctionaliteit in de praktijk

Inleiding

Na de literatuurstudie hebben interviews plaatsgevonden om te toetsen of de gevonden resultaten nog steeds actueel zijn en of er aanvullend nog argumenten zijn aan te dragen voor het beperkt ontwikkelen van multifunctionele gebouwen. De interviews zijn dan ook gehouden met personen uit de praktijk van (de ontwikkeling van) multifunctionele gebouwen; adviseurs, beleggers en ontwikkelaars. De semi-gestructureerde interviews zijn afgenomen aan de hand van een vaste lijst van onderwerpen: • Definitie multifunctionele gebouwen o Wat versta je onder multifunctionele gebouwen? o Wat is de kritische factor bij multifunctionele gebouwen? • Bestaande en toekomstige voorbeelden o Ken je bestaande multifunctionele gebouwen? o Ken je geplande multifunctionele gebouwen? • Doelgroepen o Welke doelgroepen komen in beeld bij multifunctionele gebouwen? • Risico’s o Waarom zijn er zo weinig multifunctionele gebouwen? o Welke risico’s zijn specifiek voor multifunctionele gebouwen? De antwoorden op de vragen met betrekking tot definitie van multifunctionele gebouwen, voorbeelden en doelgroepen hebben voornamelijk ten doel gehad het onderwerp bij de gesprekspartner te verhelderen en af te bakenen. De antwoorden op de vragen met betrekking tot de risico’s maken deel uit van het onderzoek en komen in dit hoofdstuk aan bod.

5.2

Interviewresultaten

De focus in deze paragraaf ligt op de opmerkingen die de gesprekspartners hebben gemaakt bij de beantwoording van de hierboven genoemde vragen. Aan de hand van deze opmerkingen kan vervolgens een inventarisatie van risico’s worden gemaakt. De interviewresultaten zijn in dit hoofdstuk gerangschikt naar een zestal onderwerpen: • Functionaliteit • Ontwerp • Samenwerking gemeente • Afzetbaarheid • Exploitatie • Concept

41


5.2.1 Functionaliteit Ten aanzien van het functioneel programma zijn de volgende onderwerpen aan bod gekomen: • Juiste mix van functies o Combinatie met detailhandel o Parkeren inpassen • Afstemming kwaliteit functies • Volgorde van ontwikkelen • Spanningsveld multifunctionaliteit – plankwaliteit • Spanningsveld multifunctionaliteit – financiële haalbaarheid Juiste mix van functies Afstemming van functies is één van de moeilijkste opgaven in het ontwikkelproces van een multifunctioneel gebouw. Verschillende functies hebben uiteenlopende vormen van gebruik van het pand. Het is vooraf moeilijk in te schatten hoe deze verschillende vormen van gebruik elkaar uiteindelijk zullen verdragen. Het inpassen van alle functies in het concept waarbij volledig recht wordt gedaan aan alle vormen van gebruik is een moeilijke puzzel. Dit wordt verder bemoeilijkt als gedurende het traject andere functies of type eindgebruikers in beeld komen. Bepaalde combinaties van functies liggen voor de hand, omdat deze elkaar goed verstaan: • Kantoren en hotel; kantoorhoudende organisaties kunnen gebruik maken van faciliteiten van het hotel zoals vergader- en presentatie ruimten, de ondersteunende horeca en de mogelijkheid overnachtingen aan te bieden voor (buitenlandse) werknemers of gasten. Met name voor buitenlandse kantoorhoudende organisaties is een eigen bedrijfsrestaurant ongebruikelijk. Deze partijen zullen dan ook sneller gebruik willen maken van het restaurant van het hotel. Hotels kunnen omzet genereren uit de aanwezigheid van kantoren. • Appartementen en detailhandel; de bewoners van de appartementen hebben winkels letterlijk binnen handbereik hetgeen gezien wordt als bevorderend voor het woongenot. Tevens kunnen winkeliers rekenen op potentiële klanten onder de bewoners van de appartementen. Daarnaast zijn er functies die elkaar niet hoeven te bijten: • Kantoren en appartementen • Kantoren en detailhandel • Hotel en appartementen Combinatie met detailhandel Een combinatie met detailhandel zorgt voor een levendige plint, maar gaat vrijwel altijd ten koste van representativiteit van bovengelegen kantoren of hotel. Deze kunnen zich immers niet of moeilijk presenteren op de begane grond omdat detailhandel zo veel mogelijk van de plint in gebruik neemt. Het gevaar van functies boven detailhandel is dat het imago van bovengelegen kantoorruimte of hotel negatief wordt beïnvloed en dat er mogelijk nadelen optreden, zoals: • stankoverlast door vuilcontainers bij supermarkten; • geluidsoverlast door koelinstallaties op het dak van supermarkten; • stank- en geluidsoverlast en onveilige situaties als gevolg van aanvoer van goederen door vrachtwagens.

42


Parkeren inpassen Het parkeren kan synergievoordelen opleveren. Met name bij functies die een in tijd verschillend gebruik van de parkeerfaciliteit hebben, zoals kantoren enerzijds en appartementen anderzijds, is dubbelgebruik van parkeerplaatsen mogelijk. Dit betekent overigens dat met zogenaamde ‘zwerf-parkeerplaatsen’ moet worden gewerkt; er zijn geen vaste parkeerplaatsen, maar de gebruiker heeft de vrijheid om de auto in een vak te parkeren waar hij of zij wil. Huurders en met name kopers van duurdere appartementen prefereren echter eigen, vaste parkeerplaatsen. Dit neemt de mogelijke synergievoordelen van dubbelgebruik van parkeerplaatsen weg. Parkeren is één van de belangrijkste struikelblokken in de financiële haalbaarheid van multifunctionele gebouwen. Hoe groter het gebouw des te meer parkeerplaatsen er moeten komen. Daarnaast is parkeren zeer moeilijk inpasbaar in binnensteden. Dit betekent dat vaak naar ondergrondse oplossingen moet worden gezocht. De grondwaterstand in grote delen van Nederland is van dien aard dat bij meer dan één ondergrondse parkeerlaag onder het grondwaterpeil moet worden gebouwd. Dit brengt forse kostenstijgingen met zich mee. Afstemming kwaliteit functies Naast een goede afstemming van functies is ook een goede afstemming van marktsegment of kwaliteitsniveau van belang. Een 5-sterrenhotel is bijvoorbeeld moeilijk te combineren met een supermarkt. Om afwijkende kwaliteitsniveaus van verschillende functies te verkleinen kunnen oplossingen worden gevonden die in de regel kostenverhogend werken. Een voorbeeld is het inpandig bevoorraden van supermarkten of het ondergronds parkeren van fietsen. Volgorde van ontwikkelen Ook de volgorde van het ontwikkelen van functies in een multifunctioneel project is van belang, uiteraard indien faseren überhaupt al mogelijk is. De keuze kan worden ingegeven door de wens van de gemeente of om het gebied alvast een bestemming te geven. Als plandelen al opgeleverd en in gebruik zijn, moet rekening worden gehouden met de bouw van andere plandelen. Aandachtspunten zijn dan geluidsoverlast, vuil, stank, veiligheid en dergelijke. Spanningsveld multifunctionaliteit - plankwaliteit Een belangrijk spanningsveld zit tussen multifunctionaliteit en plankwaliteit; hoe meer functies je stapelt, hoe meer ruimte op de begane grond gereserveerd moet worden voor entreepartijen en ontsluitingen naar overige verdiepingen. Dit komt de kwaliteit van het plan of de ontwikkeling niet ten goede. Spanningsveld multifunctionaliteit - financiële haalbaarheid Daarnaast zit er ook een belangrijk spanningsveld tussen multifunctionaliteit en financiële haalbaarheid. De verhouding bruto vloeroppervlak/verhuurbaar vloeroppervlak staat onder druk als gevolg van het verlies aan verhuurbaar oppervlak ten behoeve van gescheiden entreepartijen, verticaal verkeer en wettelijk verplichte gescheiden brandveiligheidsvoorzieningen. Daarnaast kan de begane grond (die in de regel veel oplevert) niet optimaal worden geëxploiteerd als gevolg van het verlies aan ruimte ten behoeve van entreepartijen en verticaal verkeer.

43


5.2.2 Ontwerp Ten aanzien van het ontwerp zijn de volgende onderwerpen aanbod gekomen: • Hoge eisen aan het ontwerp en bouwproces • Kosten besparen in het ontwerp • Juiste situering van functies • Juiste maatvoering • Goede interne ontsluiting en entrees • Goed installatieplan • Voldoen aan regelgeving • Zo veel mogelijk flexibiliteit Hoge eisen aan het ontwerp en bouwproces Er worden hoge eisen gesteld aan het ontwerp en het bouwproces van multifunctionele gebouwen: • De architect staat voor de uitdaging een ontwerp te maken waarin de te onderscheiden functies een bepaald evenwicht bereiken en waarin niet één van de functies domineert. • De afzonderlijke functies willen altijd een bepaalde mate van eigen identiteit behouden. De massa van een multifunctioneel gebouw geeft de afzonderlijke functies vaak weinig identiteit, maar zorgt juist voor anonimiteit. Het geheel is vaak onoverzichtelijk. • Architecten streven van nature naar eenheid in het ontwerp, terwijl de opdracht vaak is dat ze tegen zo laag mogelijke kosten een gebouw moeten ontwerpen. Dit staat op gespannen voet met elkaar. • De eisen ten aanzien van architectuur zijn in de loop der jaren toegenomen, met name in binnenstedelijk gebied. • De architect en de aannemer staan voor de uitdaging een ‘lineaire bouwstroom’ te bedenken. Dit betekent dat zoveel mogelijk in één ontwerp alle functies moeten worden ondergebracht. • De wensen (marktvraag) en eisen (regelgeving) van verschillende functies samenbrengen in één ontwerp blijkt in de praktijk een complexe opgave te zijn. • De architect heeft bij multifunctionele gebouwen (indirect) vaak meerdere opdrachtgevers, namelijk ‘vertegenwoordigers’ van de verschillende functies. Dit kan betekenen dat ook budgetten van elkaar afwijken. Kosten besparen in het ontwerp De winst in een bouwproject zit voor een belangrijk deel in de mogelijkheid in het ontwerp en de realisatie repetitie-elementen in te bouwen. Dit houdt in dat als het ontwerp van een verdieping meerdere keren gekopieerd kan worden er weinig kosten gemaakt hoeven te worden voor deze overige verdiepingen, terwijl er wel (volledige) opbrengsten tegenover staan. Het omslagpunt waar opbrengsten hoger worden dan de kosten kan dan ook (als gevolg van het repetitieelement) worden uitgedrukt in een bepaalde bouwhoogte of verdieping. Bij multifunctionele gebouwen moet echter vaak voor een andere functie vanaf een bepaalde verdieping een ander ontwerp gemaakt worden. Het repetitie-element komt dan goeddeels te vervallen, zodat het omslagpunt waar opbrengsten hoger worden dan kosten ook hoger komt te liggen. Uit kostenoverwegingen worden in ontwerpen dimensies gemarginaliseerd. Alles moet lager, smaller, krapper en kleiner. De aanpasbaarheid of flexibiliteit van het gebouw neemt hierdoor af. Juiste situering van functies Eén van de meest gehoorde voordelen van multifunctionele gebouwen is het kunnen uitruilen van vierkante meters tussen verschillende functies al naar gelang de marktvraag. Voorwaarde

44


hiervoor is echter dat het in het ontwerp rekening is gehouden met verschillende vormen van gebruik. Op de begane grond worden vrijwel altijd publieksfuncties geplaatst. Dit zijn bijvoorbeeld ontvangstruimtes voor kantoren en hotels, maar met name winkels en horeca. Stedenbouwkundig is dit ook het meest wenselijk omdat het bijdraagt aan een levendige plint. Dit kan beperkingen opleggen aan het streven naar een bouwtechnisch optimum. Juiste maatvoering Verschillende stramienen van verschillende functies hoeven in de regel niet tot grote problemen te leiden. Op een stramien van een veelvoud van 90 centimeter kunnen veel verschillende functies worden ontworpen. Op een kolomafstand van 720 centimeter (6*90 centimeter) kunnen zowel woningen, kantoren, winkels, hotels, maar bijvoorbeeld ook parkeren (drie parkeerplaatsen tussen elke twee kolommen) goed worden ingepast. Een voor de hand liggend gebouwtechnisch concept is een kernkantoor, waarin in het midden (de kern) de liftschachten zijn gesitueerd. Hier worden vaak ook de trappenhuizen en sanitaire ruimtes aan gekoppeld. Technisch is alles mogelijk, echter elke aanpassing of overgang van de ene stramienmaat op de andere kost ruimte en omdat in bestemmingsplannen bouwhoogte gemaximeerd is, kost ruimte dus geld. Goede interne ontsluiting en entrees De ontsluiting van de verschillende functies is een complexe opgave. Naast de functionele wensen en eisen zoals een zo kort mogelijke afstand van de parkeerplaats onder het gebouw tot de voordeur van het appartement, worden ook eisen gesteld aan het ontwerp ten aanzien van veiligheid. Entrees voor de verschillende functies moeten zo veel mogelijk gescheiden worden. Dit is deels vastgelegd in het bouwbesluit, maar de markt vraagt er ook om. Wanneer detailhandel en kantoorruimte in een multifunctioneel gebouw zijn gecombineerd, is de entree naar de bovengelegen kantoren zelden geslaagd. Of de entree zorgt voor een hinderlijke onderbreking van de winkelplint of de kantoren hebben een ondefinieerbare, weggestopte entree. Een goed voorbeeld hiervan is Hoog Catharijne. De entrees naar de kantoorruimte op de verdiepingen zijn moeilijk te vinden en spreken niet tot de verbeelding. In de praktijk krijgen hotels en kantoren de meest prominente entrees in multifunctionele gebouwen. Appartementen moeten het nogal eens met een ‘second-best’ entree doen, zoals een zij-ingang. Een goed voorbeeld hiervan is de Weenatoren in Rotterdam, waar advocatenkantoor Houthoff Buruma de onderste 13 verdiepingen als kantoorruimte in gebruik heeft en daarboven 18 verdiepingen appartementen zijn gesitueerd. De entree aan het Weena wordt volledig gebruikt door het advocatenkantoor, terwijl de entree naar de appartementen er naast is gesitueerd en de uitstraling heeft van een secundaire, zij-ingang. Goed installatieplan Voor de woonfunctie zijn de mogelijkheden tot verwarming een belangrijk aandachtspunt, terwijl koeling dat (nog) niet is. De verwachting is overigens dat binnen circa 5 tot 10 jaar ook koeling door middel van aircosystemen meer en meer tot de standaarduitrusting van appartementen zal behoren. Voor kantoren is het precies andersom. Daarbij is verwarming nauwelijks een issue (er wordt alleen overdag gewerkt en de vele computerapparatuur zorgt voor de nodige warmte), terwijl de

45


mogelijkheid tot klimaatbeheersing dat wel is. Verschillende functies vragen dus ook verschillende installaties. In multifunctionele gebouwen is het installatieplan dan ook complexer. Voldoen aan regelgeving Het ontwerp moet voldoen aan diverse regelgeving. Twee belangrijke eisenpakketten ten aanzien van prestaties van gebouwen worden gevormd door het Bouwbesluit en de Arbowet. Het Bouwbesluit bevat bouwtechnische voorschriften waaraan alle bouwwerken, zoals woningen, kantoren, winkels e.d. in Nederland minimaal moeten voldoen. Bij deze bouwtechnische voorschriften kan worden gedacht aan minimale maatvoeringen, installaties en voorzieningen, prestaties ten aanzien van energiegebruik en brand-/geluidwerendheid. De voorschriften in het Bouwbesluit zijn vastgelegd in de vorm van functionele eisen en prestatieeisen. De functionele eis geeft het kader aan van de voorschriften (bijv. een te bouwen bouwwerk heeft één of meer toiletten); de prestatie-eis geeft een grenswaarde waaraan minimaal moet worden voldaan (bijv. een gebruiksfunctie heeft voor elke 125 m² gebruiksoppervlakte of een gedeelte daarvan tenminste één toiletruimte). Het Bouwbesluit is opgebouwd aan de hand van vijf 'beoordelingsaspecten': veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Het nieuwe bouwbesluit vervangt enerzijds het oude bouwbesluit dat vanuit de Rijksoverheid werd opgelegd en voor geheel Nederland gold en anderzijds de bouwverordening die gemeentelijk werd vastgesteld. In de Arbowet zijn bepalingen opgenomen die werkgevers verplichten tot het nemen van beschermingsmaatregelen voor hun werknemers. Deze eisen zijn deels overlappend aan het bouwbesluit. Een multifunctionele gebouw moet zodanig ontworpen worden dat voor alle verschillende functies aan de regelgeving wordt voldaan. Dit leidt in de praktijk tot ‘overdimensionering’ van het ontwerp. Met overdimensionering wordt bedoeld dat bepaalde gebouwdelen of installaties op de strengste eisen worden ontworpen (gedimensioneerd), terwijl die voor bepaalde functies minder streng zijn. Een voorbeeld hiervan is de vereiste brandwerendheid van de hoofddraagconstructie. Voor woningen is die strenger dan voor kantoren. In een multifunctioneel gebouw zal derhalve van de minimale eisen voor woningen moeten worden uitgegaan. Zo veel mogelijk flexibiliteit Flexibiliteit (aanpasbaarheid ten behoeve van een ander gebruik) in het ontwerp inpassen is niet eenvoudig. Er zijn tal van toekomstscenario’s te bedenken waarmee op voorhand redelijkerwijs geen rekening gehouden kan worden. Hoe meer flexibiliteit wordt ingebouwd in het ontwerp, hoe duurder het ontwerp uiteindelijk wordt. Daarnaast is het lastig en duur om een functie of gebruiker in te passen in het ontwerp die pas later in het ontwikkelingstraject in beeld komt en eigen, nieuwe wensen neerlegt bij de architect. 5.2.3 Samenwerking gemeente Ten aanzien van de samenwerking met de gemeente zijn de volgende punten van belang bij het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen: • Planologische moeilijkheden/onmogelijkheden • Verschillende ‘petten’ van de gemeente • Afhankelijkheid goedkeuring gemeente • Afhankelijkheid van politieke kleur

46


Planologische moeilijkheden/onmogelijkheden In publiekrechte sfeer wordt in de ruimtelijke ordening veel gesproken over ‘omgevingsrecht’. Het omgevingsrecht (als combinatie van ruimtelijke ordeningsrecht en milieurecht) gaat over geluidsbuffers, stankzones en veiligheidsnormen. Dit staat op gespannen voet met de wens functies te combineren. De gemiddeld genomen forse omvang van multifunctionele gebouwen is vaak moeilijk inpasbaar in het bestaand stedelijk weefsel. Ontwikkeling van grootschalige gebouwen stuit op bezwaren vanuit stedenbouwkundig oogpunt. Verschillende ‘petten’ van de gemeente De gemeente heeft bij vastgoedontwikkeling verschillende deels conflicterende functies; • Uitvoerder van overheidsbeleid; economisch en stedenbouwkundig beleid • Uitgever van grond • Handhaver van bouwregelgeving als toetsende instantie Deze functies worden ingevuld door verschillende diensten binnen het gemeentelijk apparaat en deze kunnen elkaar als gevolg daarvan ‘tegenspreken’. Het kan voorkomen dat door de gemeente medewerking aan een multifunctioneel vastgoedproject wordt uitgesproken door een gezamenlijke ambitie te formuleren. Dit gebeurt in de regel door Economische Zaken. In ruil voor steun kan een ontwikkelaar minder rendabele functies in het plan opnemen om het gehele plan politiek haalbaar te maken. Later kan blijken dat Grondzaken (alsnog) opbrengstmaximalisatie nastreeft bij de uitgifte van de benodigde gronden, waardoor de financiële haalbaarheid van het project in het gedrang komt. Deze verschillende taken of functies van de gemeente zijn in dergelijke gevallen moeilijk verenigbaar. Afhankelijkheid goedkeuring gemeente Een gemeente kan sturen op multifunctionaliteit. Hierdoor is de gemeente een partner waarvan de ontwikkelaar in belangrijke mate afhankelijk is. Eén van de pijlers onder de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) is het principe van ‘toelatingsplanologie’. Hiermee wordt bedoeld dat wettelijk kan worden vastgelegd welke functie (en in welke vorm) waar is toegestaan. Dit vindt z’n neerslag in bestemmingsplannen die juridisch bindend zijn. Dit betekent overigens ook dat activiteiten die passen in de vigerende bestemming door de gemeente toegelaten moeten worden. In bestemmingsplannen kan de gemeente per toegestane functie een maximum metrage vastleggen en zaken als maximale bouwhoogte en maximaal percentage te bebouwen oppervlakte van de kavel. Het multifunctionele aspect kan worden afgedwongen door per verdieping de toegestane bestemmingen te definiëren. De gemeente kan kiezen tussen een gedetailleerd of een globaal bestemmingsplan. Het voordeel van een globaal plan is de flexibiliteit, maar houdt wel in dat de grip op het plangebied verzwakt. Voor- en nadelen van een gedetailleerd plan zijn precies omgekeerd. Daarnaast kan de gemeente stedenbouwkundige eisen stellen aan een project. Deze eisen moeten dan wel zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Over gemeentelijke visies neergelegd in uitgangspuntennota’s kan onderhandeld worden. Uiteindelijk toetst de gemeente bouwplannen aan het bestemmingsplan, stedenbouwkundige plannen en het bouwbesluit. Hiermee heeft het de macht in handen ontwikkelingen af te keuren.

47


Afhankelijkheid van politieke kleur De politieke situatie is onvoorspelbaar. De verantwoordelijk wethouder kan na vier jaar zijn gewisseld, net als de politieke kleur van de wethouderspositie. Het verkrijgen van medewerking van de gemeente voor vestiging van detailhandel buiten bestaande detailhandelslocaties ligt moeilijk. Voorbeeld is The Globe in Den Haag, waar projectontwikkelaar TCN PropertyProjects een grootschalig sportgerelateerd detailhandelsconcept heeft ontwikkeld in een voormalig postsorteercentrum. Het heeft TCN PropertyProjects volgens eigen zeggen veel moeite gekost de gemeente te overtuigen dat de voorgestelde winkelinvulling op deze locatie kans had en niet ten koste zou gaan van de bestaande detailhandel op andere locaties. 5.2.4 Afzetbaarheid De afzetbaarheid van een multifunctioneel gebouw kan worden onderscheiden naar de eindgebruiker en naar de belegger. Eindgebruiker Voor kantoorruimte, winkelruimte en appartementen in een multifunctioneel gebouw wordt in de regel door de markt geen hogere huur- of koopprijs betaald. Een hogere huur- of koopprijs hangt samen met de kwaliteit van de goede locatie of van de afwerking van het gebouw. Een nadeel van multifunctionele gebouwen, zeker in gebouwen waar functies gestapeld zijn, is de onmogelijkheid tot het gefaseerd bouwen van het project. Het kan dan ook voorkomen dat bepaalde functies afhankelijk zijn van de succesvolle verhuur/verkoop van andere functies. De verkoop van appartementen aan bewoners zal bijvoorbeeld niet eerder plaats kunnen vinden als zeker is dat de bouw van het project daadwerkelijk plaats gaat vinden. De door de gemeente of financier opgelegde voorverhuureis (het project mag pas worden gebouwd bij een minimale verhuur van een bepaald percentage van het totaal aantal m²) kan voor problemen zorgen. Voor de winkelfunctie is oplevering van het project in één keer gewenst, voor appartementen en kantoren, indien mogelijk, liever gefaseerd. Detailhandel functioneert pas goed als het gebied waarin het gelegen is uitontwikkeld is, schoon en veilig. Wanneer bouwwerkzaamheden plaatsvinden in de directe omgeving of zelfs in het gebouw wordt, hoe goed het ook is voorbereid en uitgevoerd, hinder ondervonden. De eerder gememoreerde gewenste flexibiliteit ten aanzien van functionele invulling dient ook de afzetbaarheid. Op het laatst mogelijke moment inspelen op de dan aanwezige marktomstandigheden vergroot de kans op verhuur. Bij een plotseling wegvallende vraag naar kantoorruimte is het op z’n zachtst gezegd plezierig als een andere functie, zoals een hotel of appartementen kan worden ingepast. Belegger Het voordeel dat multifunctionele gebouwen ten opzichte van monofunctionele gebouwen hebben is een gespreid afzetrisico over verschillende functies. Dit voordeel kan echter omslaan in een nadeel als leegstand ook de verhuurbaarheid van andere functies negatief beïnvloedt. Lege kantoorruimte kan bijvoorbeeld de verhuur van appartementen in hetzelfde gebouw bemoeilijken als gevolg van imagoschade. Als gevolg van een gemiddeld groot investeringsvolume van multifunctionele gebouwen is het aantal potentiële eindbeleggers beperkt. Dat komt omdat expertise op alle vlakken is vereist. Wanneer expertise wordt binnengehaald door een partner te betrekken in de belegging, neemt

48


de invloed op het project af doordat de partner ook invloed eist. In theorie zal een belegger een multifunctioneel gebouw op identieke wijze beoordelen als een monofunctioneel gebouw. De vragen die een belegger zich stelt betreffen de lengte en kwaliteit van de lopende huurovereenkomsten en de kans dat de overeenkomst expireert en de ruimte niet opnieuw wordt verhuurd. In de praktijk zal een belegger zijn fonds zuiver houden. De reden hiervoor is dat aandeelhouders graag in één asset class (‘functie’) beleggen. Aandeelhouders in een kantorenfonds willen alleen beleggen in kantoorruimte en niet in een ‘diffuus combinatieproduct’. In het verleden is een aantal institutionele beleggers opgesplitst om zich te kunnen specialiseren en focussen op één enkel segment. Het ABP is bijvoorbeeld opgesplitst in Vesteda (woningtak), KFN (kantorentak) en WBN (winkeltak). WBN is later met VIB gefuseerd tot Corio. Het kantoren en winkel-complex Babylon in Den Haag is destijds door ABP verkocht omdat het niet paste in de opsplitsing in afzonderlijke vastgoedsegmenten. Ook bij partijen als ING Real Estate Investment Mangement en Vastned is sprake van een gespecialiseerde fondsenstructuur, waardoor multifunctionele gebouwen moeilijk onder te brengen zijn. Beleggers zijn conservatief en denken in traditionele scheiding van kantoorgebouwen, appartementengebouwen, winkelvastgoed en hotels. Beleggers zijn in de regel single-use of monofunctioneel georiënteerd. Multifunctionele gebouwen worden als (nodeloos) ingewikkeld beschouwd. Dit komt voor een belangrijk deel omdat beslissingen over aankoop in relatief korte tijd genomen moeten worden, terwijl ontwikkelaars veel langer over het product hebben nagedacht. Ze hebben ‘geloof’ in het concept ontwikkeld. 5.2.5 Exploitatie Met betrekking tot de exploitatie van multifunctionele gebouwen, zijn de volgende onderwerpen aan bod gekomen: • Goede rendementen voor alle functies • Verschillende functies, complexere exploitatie • Onderscheid in verschillende vormen van beheer • Invloed eindgebruiker structureren Goede rendementen voor alle functies Bij een multifunctioneel gebouw is er altijd wel een functie die ‘het minder doet’ dan de andere functie(s). De spreiding van risico’s die kan optreden bij beleggen in een multifunctioneel gebouw impliceert ook vrijwel altijd een verevening van goede en minder goede rendementen. Het totaal is meestal niet het theoretisch maximaal haalbare. Verschillende functies, complexere exploitatie Bepaalde functies kunnen in theorie nog zo complementair lijken aan elkaar, maar de praktijk kan weerbarstiger zijn. Onderwijsinstellingen maken steeds vaker onderdeel uit van multifunctionele ontwikkelingen in combinatie met detailhandel of horeca. Deze laatste functies kunnen via de onderwijsinstelling makkelijk aan personeel komen, terwijl de onderwijsinstelling makkelijk aan stageplaatsen voor leerlingen kan komen. De praktijk wijst echter uit dat het gedrag van leerlingen op en rond het terrein van de onderwijsinstelling vaak niet positief bijdraagt aan de uitstraling van de andere functies in het gebied. Elke functie heeft z’n eigen wensen en eisen ten aanzien van beheer. Bij de kantoorfunctie wordt in de regel een zakelijke benadering gekozen waarbij het kostenaspect zwaar meeweegt. Bij de woonfunctie spelen persoonlijke voorkeuren een belangrijke rol, terwijl bij hotels en de winkelfunctie beheertaken in dienst staan van de bedrijfsdoelstelling; het verkopen van consumentenproducten en hotelovernachtingen. 49


Verschillende vormen van gebruik en verschillende na te streven kwaliteitsniveaus (hoger of lager segment hotel bijvoorbeeld) stellen verschillende eisen aan beheer en onderhoud. In het geval van multifunctionele gebouwen zijn echter bepaalde onderhoudsactiviteiten niet te splitsen. Je kunt bijvoorbeeld de gevel van een gebouw niet voor de helft laten schoonmaken. De exploitatie van multifunctionele gebouwen is vanwege de aard van de gebouwen maatwerk. Dit vergt extra inspanningen van de belegger. Dit vertaalt zich altijd in hogere kosten dan gemiddeld. Hier staan geen significant hogere huurinkomsten tegenover. Verschillende functies hebben verschillende exploitatietermijnen. Het eerste groot onderhoud komt bij kantoren in de regel eerder dan bij woningen, met alle praktische problemen van dien. Exploitatieuitgaven zijn gebaseerd op vaak vooraf vastgestelde budgetten. Afstemming van deze budgetten per functie is noodzakelijk om de garantie te krijgen dat bepaalde beheertaken blijvend worden uitgevoerd. Onderscheid in verschillende vormen van beheer Administratief beheer hoeft voor een multifunctioneel gebouw niet wezenlijk te verschillen. Hetzelfde geldt voor technisch beheer. Het probleem kan zitten in verschillende frequenties van bepaalde onderhoudsactiviteiten. In het facilitymanagement (management met betrekking tot de servicekosten-component in huurcontracten) kunnen problemen ontstaan, omdat vaak moeilijk het exacte gebruik van bepaalde faciliteiten is te bepalen per functie of huurder. Voor commercieel beheer is kennis van de cultuur en van de wensen en eisen binnen een bepaalde markt noodzakelijk, waardoor veel synergievoordelen van een multifunctioneel gebouw niet te realiseren zijn. Invloed eindgebruiker structureren Bij gedeeld eigendom (bijvoorbeeld als koopappartementen deel uitmaken van het project) wordt vaak een Vereniging van Eigenaren opgericht. Het verschil in belangen, maar ook kennis en kunde is groot tussen professionele partijen en bewoners. Wanneer een deel van de appartementen verkocht wordt aan een woningbelegger eist de belegger vaak minimaal 51% van het stemrecht in de Vereniging van Eigenaren om belangrijke beslissingen te kunnen forceren. 5.2.6 Concept Ten aanzien van het concept van multifunctionele gebouwen zijn de volgende onderwerpen van belang: • ‘Negatieve aanleiding’ positief gebruiken • Rigiditeit tegengaan • Vasthouden aan concept • Doorbreken ‘hokjesgeest’ ‘Negatieve aanleiding’ positief gebruiken De aanleiding voor de ontwikkeling van een multifunctioneel gebouw is vaak ‘negatief’. In de eerste plaats omdat de locatie er om vraagt. Dit kan zijn omdat de kavel erg klein is ten opzichte van het beoogde programma, of omdat niet alle panden in het plangebied zijn te verwerven en rekening moet worden gehouden met complexe inpassing tussen bestaande gebouwen en functies. De locatie kan er ook om vragen omdat aankopen, afschrijven en slopen van bestaande gebouwen noodzakelijk is om een nieuwe ontwikkeling te kunnen starten. Om die nieuwe ontwikkeling financieel haalbaar te maken is dan het terugbouwen van forse volumes 50


noodzakelijk. Dit moet vervolgens vaak multifunctioneel omdat de markt monofunctionele ontwikkelingen in die omvang niet toelaat. De aanleiding kan ook ‘negatief’ genoemd worden als het bestemmingsplan of het stedenbouwkundig plan er expliciet om vraagt. Rigiditeit tegengaan Een multifunctioneel concept is vaak rigide. De multifunctionaliteit is ingebakken in het ontwerp en daardoor niet, nauwelijks of slechts tegen hoge kosten aan te passen aan veranderende wensen, inzichten of marktomstandigheden. Een voorbeeld hiervan vormen de gescheiden liftkernen in de Millenniumtoren in Rotterdam; de ene liftschacht reikt slechts tot de hoogste etage van het hotel (halverwege het gebouw), terwijl de andere liftschacht geen mogelijkheden biedt om de lift lager te laten stoppen dan de eerste etage van de kantoorruimte (direct boven het hotel). Vasthouden aan concept Een goed concept werpt pas z’n vruchten af als niet alleen tijdens de verhuur, maar ook tijdens de exploitatie het concept in stand wordt gehouden en zelfs wordt uitgedragen. De verschillende vormen van gebruik en de daadwerkelijke gebruikers moeten steeds het uitgangspunt zijn in de ontwikkeling en exploitatie van een multifunctioneel gebouw. Veranderingen in het bouwprogramma; versobering en verdichting in het plan aan het einde van de planfase kunnen de voordelen van het multifunctionele karakter ondermijnen. Als de ontwikkeling deel uitmaakt van groter ontwikkelingsplan bestaat het gevaar dat verliezen van andere plandelen leiden tot versobering en verdichting van latere plandelen. Een belegger kan het concept loslaten om financiële redenen. Als uit ‘technische’ rendement/risico-overwegingen het verstandig is om één of meerdere delen van het project (met een monofunctionele invulling) te verkopen, zal een belegger dat vaak doen. Dit kan het concept als multifunctioneel gebouw ondermijnen. Daarom is het verstandiger eerst een financiële partner te zoeken voordat gekozen wordt om het project op te splitsen. Doorbreken ‘hokjesgeest’ Ieder betrokken partij heeft een eigen professie en specialisme. Er is daardoor gebrekkige kennis van andere invalshoeken (architecten, adviseurs, makelaars, eindgebruikers, etc…). Er is door specialismen vaak geen of onvoldoende kennis van andere marktsegmenten (kantoren, appartementen, detailhandel, horeca). Dit leidt tot een gebrek aan geloof in de meerwaarde van het concept. Het gebrek aan geloof in de meerwaarde uit zich in de financiële prestaties. Taxateurs waarderen een multifunctioneel gebouw als geheel meestal niet hoger dan de som der delen (de afzonderlijke functies of bouwdelen). Er bestaat niet iets al een portefeuillepremie op gebouwniveau. Daarnaast werken financiers met gestandaardiseerde financieringsproducten. Deze producten zijn gebaseerd op monofunctionele vastgoedprojecten, zoals kantoorgebouwen, woningen, winkels, bedrijfsgebouwen, hotels, etc… Multifunctionele gebouwen kunnen niet worden ingepast in deze standaard indeling. Dit leidt tot hogere risico-inschatting van financiers en derhalve tot hogere financieringskosten.

51


5.3

Conclusie

In dit hoofdstuk zijn de meest gehoorde meningen of stellingen met betrekking tot de risico’s bij het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen weergegeven. Doordat bij elk interview systematisch dezelfde onderwerpen aan bod zijn gekomen, kan uiteindelijk een goed beeld worden geschetst van de visie van deskundigen op dat onderwerp. Tijdens de gesprekken bleek veel consensus te bestaan over de specifieke problemen die kleven aan het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen. Een aantal opmerkingen kwam vaak terug zoals de ongunstigere bruto/netto-verhouding van multifunctionele gebouwen ten opzichte van monofunctionele gebouwen. Een aantal andere werd slechts een enkele keer gemaakt zoals het risico dat de gemeente de eerder toegezegde intentie tot samenwerking of goedkeuring van de plannen in een later stadium niet nakomt. Op het vlak van het ontwerp kwamen de meeste tegengestelde meningen aan het licht. Met name ten aanzien van de (on-) mogelijkheid verschillende stramienmaten op elkaar te stapelen liepen de meningen uiteen van ‘geen enkel probleem’, tot ‘één van de grootste problemen van multifunctionele gebouwen’. Ook de meningen ten aanzien van verschillende combinaties van functies die elkaar wel of niet verdragen, liep nogal uiteen. De risico’s uit de literatuurverkenning (paragraaf 4.7) zijn alle in meer of mindere mate ter sprake gekomen tijdens de 18 gevoerde gesprekken met deskundigen. Daarnaast is tijdens de gesprekken een aantal andere risico’s de revue gepasseerd. De belangrijkste staan hieronder: Kwaliteitsrisico’s • slecht doordacht functioneel programma leidt tijdens exploitatie tot problemen en beïnvloedt het uiteindelijke projectresultaat in negatieve zin • veel van de algehele plankwaliteit hangt af van het ontwerp; gebrekkige kennis en kunde bij de architect leidt tot een slecht ontwerp • de vaak ‘negatieve’ aanleiding om een multifunctioneel gebouw te ontwikkelen draagt niet bij aan het geloof in het concept • het loslaten van het concept tijdens de exploitatie waardoor de voordelen van het multifunctionele karakter wegvallen Geldrisico’s • het inpassen van parkeerfaciliteiten is ruimtelijk en financieel lastig waardoor het vaak een struikelblok in het project vormt Tijdrisico’s • het stapelen van functies leidt tot een beperking in de flexibiliteit in het ontwerp. Dit kan leegstand veroorzaken bij een slechte timing van het project Samenwerkingsrisico’s • de verschillende rollen die de gemeente heeft gedurende het ontwikkelingstraject kan leiden tot onvoorspelbaarheid Genoemde punten vormen in meer of mindere mate een risico voor de ontwikkelaar. Met name wanneer het gaat om aspecten die te maken hebben met het ontwerp van een multifunctioneel gebouw is meer sprake van aandachtspunten of uitdagingen (voor de architect) dan van risico’s. Dit onderscheid komt in hoofdstuk 6 nogmaals aan bod door in te zoomen op de (on-) mogelijkheid de risico’s te kunnen beheersen. 52


Hoofdstuk 6

Conclusies

In dit laatste hoofdstuk wordt teruggegrepen op de aanleiding van het onderzoek. De vraag die centraal stond luidde: “Waarom worden in Nederland relatief weinig multifunctionele gebouwen ontwikkeld en voor welke uitdagingen staat een ontwikkelaar bij het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen?” De constatering dat multifunctionele gebouwen weinig voorkomen heeft geleid tot een zoektocht naar de achterliggende oorzaken. In de eerste plaats is gekeken of er voldoende vraag bestaat naar dergelijke gebouwen. Op grond van een doelgroepenbepaling kan worden geconcludeerd dat er markt is voor de ontwikkeling van multifunctionele gebouwen. Er moeten derhalve andere redenen zijn waarom multifunctionele gebouwen slechts mondjesmaat ontwikkeld worden. De risico’s die kleven aan het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen geven kennelijk de doorslag.

6.1

Risico’s van multifunctionele gebouwen

Na de literatuurstudie en het veldwerk kan een integraal beeld geschetst worden van de belangrijkste specifieke risico’s waarvoor een ontwikkelaar zich gesteld ziet bij het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen. De eerder geïdentificeerde risico’s worden niet herhaald, maar gegroepeerd en in samenhang weergegeven aan de hand van de soorten risico’s. Kwaliteitrisico’s Het vertalen van de verschillende programma’s van eisen (als gevolg van een combinatie van verschillende functies) in één ontwerp is een complexe opgave. Een slecht ontwerp uit zich in tal van problemen zoals tegenvallende functionaliteit, uitstraling, flexibiliteit, opbrengst en afzetbaarheid. Veel van de plankwaliteit hangt derhalve af van het ontwerp van het multifunctionele gebouw. De kwaliteit van het multifunctionele gebouw en het uiteindelijke projectresultaat uit zich vooral in de kracht van het concept. Zowel de eindgebruikers als de belegger(s) moeten de meerwaarde van het multifunctionele aspect inzien en ervaren. Dit reikt tot in de exploitatiefase. Geldrisico’s Eén van de belangrijkste risico’s van het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen schuilt in de financiële haalbaarheid. De kosten voor ontwikkelen en exploiteren van dergelijke gebouwen zijn in de regel hoger dan bij monofunctionele gebouwen terwijl er gemiddeld genomen geen hogere opbrengst tegenover staat. Huurniveaus en verkoopprijzen krijgen geen opslag als gevolg van het multifunctionele karakter van het gebouw. De opbrengst van een multifunctioneel gebouw is per m² zelfs meestal lager dan bij een monofunctioneel gebouw als gevolg van de ongunstigere bruto/netto-verhouding. Daarnaast beperkt het gemiddeld genomen grote investeringsvolume de groep potentiële eindbeleggers. Steeds vaker speelt in de financiële haalbaarheid het parkeren een sleutelrol. Het inpassen van parkeerfaciliteiten in een multifunctioneel gebouw is vaak slechts mogelijk tegen zeer hoge kosten. Tijdrisico’s Als gevolg van het grote aantal belanghebbenden bij een (binnenstedelijk) multifunctioneel gebouw, is de kans op tegenstellingen, conflicten en juridische procedures groot. Dit uit zich 53


veelal in vertraging, hetgeen leidt tot kostenstijgingen en bedreiging van de plankwaliteit. Ook de almaar uitdijende regelgeving draagt in belangrijke mate bij aan vertraging en lagere plankwaliteit. Het stapelen van functies (de meest voor de hand liggende vorm van combineren van functies in één gebouw) maakt gefaseerd opleveren onmogelijk. Hiermee wordt het risico vergroot op een verkeerde timing, overaanbod of inflexibiliteit van het concept. Samenwerkingsrisico’s De gemeente heeft bij binnenstedelijke ontwikkeling veel verschillende belangen. Deze belangen kunnen elkaar tegenspreken, hetgeen de medewerking van de gemeente (in de tijd) onzeker maakt. Daarnaast is de rol van de gemeente als toetsende instantie voor de bouwvergunningen een risicofactor. De ontwikkelaar is namelijk afhankelijk van de goedkeuring van de bouwplannen door de gemeente. Een groot deel van deze risico’s zijn te beheersen zoals het risico van een slecht concept of ontwerp. Een aantal andere risico’s zijn niet te beheersen, zoals bijvoorbeeld de overdaad aan regelgeving die ontwikkeling van multifunctioneel gebouw tot een zeer complexe en risicovolle opgave maakt.

6.2

Aanbevelingen: risico’s beheersen

Om de risico’s ten aanzien van kwaliteit, tijd, geld en samenwerking te kunnen managen wordt in deze paragraaf een aantal beheersmaatregelen aangereikt. Kwaliteit Het is van groot belang om zo vroeg mogelijk in de ontwikkelingsfase goed in beeld te krijgen wat de combinatie van functies in één gebouw betekent voor het dagelijks gebruik ervan door de toekomstige huurders en/of kopers. De ontwikkelaar moet zich verdiepen in de exploitatiefase en meer inleven in het uiteindelijk gebruik van het multifunctionele gebouw. De keuze voor een bepaalde architect is van groot belang voor de kwaliteit van het uiteindelijke ontwerp. Architecten met ervaring in het ontwerpen van multifunctionele gebouwen hebben een meerwaarde. Daarnaast moeten architecten niet eenzijdig de opdracht krijgen een gebouw te ontwerpen tegen zo gering mogelijke (bouw-) kosten. Dit gaat ten koste van de kwaliteit. In het ontwerp moet goed worden nagedacht over de flexibiliteit van het uiteindelijke gebouwconcept en het gebruik. Een voorbeeld hiervan is het doortrekken van kernen naar alle verdiepingen, zodat slechts door herprogrammering van de liften een verandering in het functioneel gebruik van een gebouw relatief eenvoudig is te realiseren. Geld Een hoger opbrengst genereren is niet eenvoudig. De markt bepaalt in grote mate de huur- en koopprijzen van bijvoorbeeld kantoor-, winkelruimte en woningen. Door een zo gunstig mogelijke bruto/netto-verhouding na te streven kan de opbrengst echter wel worden gemaximaliseerd. Aan de kostenkant kan wellicht nog meer synergie worden bereikt, zodat kosten worden verdeeld over meer functies/gebruikers. Tijd Door je als ontwikkelaar eerder en meer te verplaatsen in de wensen en positie van de eindgebruiker en de eindbelegger kan het produkt nog beter worden afgestemd op de vraag

54


vanuit de markt. Door maximale flexibiliteit in het ontwerp na te streven kan de uiteindelijke invulling van een gebouw worden aangepast aan de actuele marktsituatie. Samenwerking Op het vlak van samenwerking zijn de risico’s minder goed beheersbaar, maar nog steeds beïnvloedbaar. Van de gemeente mag worden verwacht dat deze bij het onderschrijven van bepaalde ambities ook het mogelijk maken van die ambities faciliteert. Dit kan op het vlak van het verlenen van constructieve medewerking aan publiekrechtelijke procedures, maar ook in het prijsbeleid van gronduitgifte.

6.3

Niet/nauwelijks beheersbare risico’s

Naast voornoemde beheersmaatregelen zijn er ook risico’s bij het ontwikkelen van multifunctionele gebouwen waar de ontwikkelaar nauwelijks of geen invloed op uit kan oefenen. De belangrijkste zijn de overdaad aan regelgeving en het traditionele monofunctionele denken en handelen van vrijwel alle partijen in het ontwikkelingsproces. Regelgeving De overdaad aan regelgeving leidt tot tal van problemen bij het ontwikkelen van een multifunctioneel gebouw. Het omgevingsrecht , waarin geluidsbuffers, stankzones en veiligheidsnormen worden geregeld, staat op gespannen voet met de wens functies te combineren. Daarnaast leiden de uitgebreide eisenpakketten van het bouwbesluit en de Arbowet tot forse beperkingen in de mogelijkheden functies te combineren in een gebouw. Monofunctioneel denken en handelen Vrijwel alle partijen die bij het ontwikkelen van een multifunctioneel gebouw betrokken zijn, denken en handelen in meer of mindere mate monofunctioneel. Dit komt door de toegenomen specialisatie bij marktpartijen als architecten, ontwikkelaars en beleggers waarbij ze zich toeleggen op bijvoorbeeld kantoren, winkels of woningen. Daarnaast heeft functiescheiding als leidend principe in de ruimtelijke ordening gedurende langere periode de ontwikkeling van kennis en ervaring met multifunctionele gebouwen in de weg gestaan. Ook het gebrek aan de noodzaak om multifunctioneel te bouwen heeft niet bij gedragen aan het opdoen van deze kennis en ervaring. Dit leidt tenslotte tot ‘angst voor het onbekende’ of ‘wat de boer niet kent, dat eet hij niet’.

6.4

Slotbetoog

Als eerder vermeld kan in antwoord op de vraag waarom in Nederland relatief weinig multifunctionele gebouwen ontwikkeld worden, niet worden gesteld dat de vraag naar dergelijke gebouwen ontbreekt. Er zijn mijn inziens twee redenen te noemen die de schaarste aan multifunctionele gebouwen dan wel verklaren. De eerste is dat het multifunctionele karakter van een gebouw vaak noodgedwongen en niet uit vrije wil gekozen is. Het project is ruimtelijk, politiek, financieel of markttechnisch niet haalbaar gebleken zonder de combinatie van functies. Voordat het project een multifunctioneel kreeg, is de haalbaarheid van een monofunctioneel project ingeschat. Wanneer een monofunctioneel programma haalbaar was geweest, zou dit (vrijwel) altijd de voorkeur krijgen boven een

55


multifunctionele variant. Dit betekent dat een multifunctioneel programma slechts als laatste middel wordt aangewend om een project haalbaar te maken. De tweede reden is het hogere risicoprofiel van multifunctionele projecten. In dit onderzoek zijn risico’s geïdentificeerd die specifiek betrekking hebben op het multifunctionele karakter van een gebouw dat is ontwikkeld voor meerdere functies. Er is een niet onaanzienlijk aantal risico’s in kaart gebracht. Deze risico’s komen bovenop de risico’s die een ontwikkelaar al loopt in het geval van een monofunctionele ontwikkeling. Binnen het hogere risicoprofiel van multifunctionele projecten zijn veel risico’s weliswaar in meer of mindere mate te beheersen, er zijn (als in de vorige paragraaf vermeld) twee risico’s waar een ontwikkelaar niet of nauwelijks invloed op kan uitoefenen, namelijk de overdaad aan regelgeving en het hardnekkige monofunctionele cultuur van de vastgoedwereld. Zolang deze risico’s bestaan en niet of nauwelijks beheersbaar kunnen worden gemaakt, zal de ontwikkeling van het aantal multifunctionele gebouwen in Nederland in mijn optiek achterblijven bij de potentiële vraag. Dat, zoals vermeld in hoofdstuk 2, in de planvoorraad een toenemend aantal multifunctionele projecten is waar te nemen, wordt veroorzaakt door twee ontwikkelingen: • Het aandeel binnenstedelijke herontwikkelingen neemt de komende jaren toe in verhouding tot de ontwikkeling van uitleggebieden en braakliggende gronden. Creatieve ruimtelijke oplossingen worden noodzakelijk om de vele ruimteclaims in binnensteden te accommoderen. • Plannen worden groter en zijn meer en meer gebiedsontwikkelingen dan projecten die de ontwikkelen van ‘slechts’ 1 gebouw beslaan. Oorzaak hiervan is dat de financiële haalbaarheid van met name binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten steeds verder onder druk komt te staan. Financiële haalbaarheid wordt dan bereikt door het project te vergroten. In de toekomst zal de vastgoedwereld meer en meer kennis maken en ervaring opdoen met multifunctionele gebouwen. Dit kan de koudwatervrees die de monofunctionele cultuur in de vastgoedwereld in mijn optiek voedt ten aanzien van deze gebouwen, doen afnemen. Een belangrijk risico wordt hiermee langzaam maar zeker door de marktontwikkelingen weggenomen. Ten aanzien van het risico van de overdaad aan regelgeving zijn twee aanbevelingen te doen. Projectontwikkelaars en met name architecten moeten bij de ontwikkeling van multifunctionele gebouwen veel aandacht geven aan het functionele concept. Wanneer in een vroeg stadium een gemeenschappelijk programma van eisen wordt opgesteld van de diverse te combineren functies, kunnen belemmeringen als gevolg van weten regelgeving zoals het bouwbesluit snel worden geïdentificeerd. In de ontwerpfase kunnen vervolgens de belemmeringen worden getackeld. De overheid zou in het licht van de voordelen die multifunctionele gebouwen bieden (ruimtebesparing, levendige gebieden, beperking automobiliteit, etc…) meer mogen doen om de druk en beperkingen van regelgeving terug te dringen. Betere afstemming van richtlijnen in het bouwbesluit voor de diverse functies is hiervan een goed voorbeeld.

56

Bijlage 1

Voorbeelden multifunctionele projecten

stad

Project

Locatie

Bouwstatus Kantoren

Woningen Retail

Hotel

Overig

ontwikkelaar 1

Amsterdam Amsterdam Den Haag Den Haag Den Haag Eindhoven Eindhoven Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Utrecht Utrecht

Kalvertoren Byzantium The Globe New Babylon Prinsenhof Het Torengebouw Admiranttoren Markthal Weena Toren De Rotterdam Millenium Toren Belle van Zuylen La Vie

Kalverstraat/Heiligeweg Stadhouderskade Waldorpstraat Stationsgebied Prinses Beatrixlaan Smalle Haven, Vestdijk Emmasingel Grote Marktplein Weena Wilhelminapier Weena centrum Leidsche Rijn Jacobsstraat/Lange Viestraat

bestaand bestaand bestaand plan bestaand plan bestaand plan bestaand plan bestaand plan bestaand

26 stuks 63 stuks nee 34.000 m² 207 stuks 23 lagen 94 stuks 20.000 m² 18 lagen 225 stuks nee 230 stuks nee

nee nee nee ja ja, 200 kamers nee nee nee nee ja ja ja, 220 kamers nee

horeca horeca horeca bioscoop, horeca horeca nee horeca markthal, horeca nee horeca nee meeting center, horeca vergadercentrum

Multi Vastgoed Parkstede BV TCN Property Projects Maeyveld BPF Bouwinvest Van Straten Vastgoed Heijmans Provast Vestia Bouwfonds MAB NB Burgfonds NB

nee 2.500 m² 16.000 m² (7 lagen) 31.000 m² 60.000 m² 1.500 m² (5 lagen) 2.200 m² (4 lagen) nee 13 lagen 62.000 m² kantoren 40.000 m² 5 lagen

11.000 m² 2.500 m² 7.500 m² 15.000 m² nee nee nee 12.000 m² nee ja nee ja 3 lagen


Bijlage 2

Lijst van gesprekspartners

Rol

Voornaam

Achternaam

Bedrijf

Adviseurs

Marjon Eddy Patrick Frans Maurik Mark Evert

Bree, van Halter Kok Toor, van Gommers Bochoven,van Dorresteijn

DTZ Zadelhoff Corporate Consultancy DTZ Zadelhoff Taxaties DTZ Zadelhoff Taxaties DTZ Zadelhoff Beleggingen DTZ Zadelhoff Rotterdam DTZ Zadelhoff Vastgoedmanagement KCAP Architecten

Beleggers/ontwikkelaars

Bas Jan-Willem Brigit Masia Dick Jeroen René Tom Bart Anne-Lize Rolf

Buvelôt Speetjens Gerritse Verweij Loos Kraats, van der Penning Jongerius Kuil Hoftijzer Betten, van

Corio Nederland Retail Corio Nederland Retail Het Oosten Burgfonds ING Real Estate Investment Management TCN PropertyProjects Vesteda Spoorweg Pensioen Fonds (SPF) BAM Vastgoed Bouwfonds MAB BPF Bouwinvest

Overheid

Pim Anke

Venema Vliet, van

Gemeente Utrecht Gemeente Utrecht

Achtergrondinformatie

Rudolf Jan Wendy

Bak Klerks Hoven

CBRE Stichting Hoogbouw Neprom

Vergadering ontwerp

Gerard

Kohsiek

Maarssen Groep Ector Hoogstad Architecten


Bibliografie Baarda, D.B., M.P.M. de Goede en J. Teunissen (2005). Basisboek kwalitatief onderzoek. Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek. Stenfert Kroese. Beukeboom, M.J. en G.W. Bos (1998). Beleggen in multifunctioneel vastgoed. Eindrapport afstudeeronderzoek Technische Universiteit Delft. Bouwfonds (2007). Homepage (www.bouwfonds.nl), 2 juli 2007. Bree, P.P.C. van (2002). Flexibele kantoor-/woonhoogbouw. De prestatie-eisen voor functieuitwisselbare hoogbouw. Afstudeerrapport Technische Universiteit Eindhoven. CB Richard Ellis (2006). Delivering mixed-use. London. Centraal Bureau voor de Statistiek (2007). Homepage (www.cbs.nl), 23 augustus 2007. Coupland, A. (red.) (1997). Reclaiming the City. Mixed use development. London: E & FN Spon. Doets, J.D. (2001). High-Rise Buildings. B.O.S.S. Magazine. Delft: Van Marken Drukkers. Duijnisveld, A.W.M. (2001). Het rendement van een investering in hoogbouw. Masterthesis postdoctorale opleiding Vastgoedkunde Amsterdam. Eijsden, R.R. van (2005). Hotel Property. From sideline to integral component in innercity mixeduse (re)development projects. Master’s Thesis, Technische Universiteit Eindhoven. Gehner, E. (2003). Risicoanalyse bij projectontwikkeling. Amsterdam: SUN. Huizer, K. en L. Staal (2005), Model brengt verzorgingsgebied fitnesscentrum in kaart. Property Research Quarterly, oktober 2005, 17. Kenniscentrum PPS, PPS-bureau landelijk gebied (2004). Handleiding risicomanagement bij pps-gebiedsontwikkelingsprojecten. Enschede: Print Partners Ipskamp. Rowley, A. (1998). Planning mixed-use development: what’s the problem? The University of Reading. Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (1993). Multifunctionele hoogbouw. Kansen en knelpunten vanuit de optiek van marktpartijen. Onderzoeksrapport Universiteit Amsterdam. Urban Land Institute (1987). Mixed-use Development Handbook. Washington D.C. Wikipedia (2007). Homepage (www.wikipedia.nl), 20 augustus 2007.

Multifunctionele gebouwen nut of noodzaak?

Recommend Documents