MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V ČR

Masarykova univerzita v Brně Ekonomicko-správní fakulta

Studijní obor: Peněžnictví – pojišťovnictví

MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V ČR Prospects for building financing in CR

Bakalářská práce

Vedoucí bakalářské práce:

Autor:

Ing. Jan KRAJÍČEK

Rudolf NYTL

Brno, duben 2006

1

Jméno a příjmení autora:

Rudolf NYTL

Název v angličtině:

Prospects for building financing in CR

Název bakalářské práce: Katedra:

Vedoucí bakalářské práce: Rok obhajoby:

Možnosti financování bydlení v ČR Katedra financí

Ing. Jan Krajíček 2006

Anotace

Bakalářská práce se zabývá analýzou dostupných forem financování bydlení, zejména

základními body financování bytové politiky. Nejdříve se věnuji principu a fungování

stavebního spoření, jeho právními normami, poté jeho průběhem, srovnáním poskytovatelů a

výhodami a nevýhodami stavebního spoření. Zabývám se i vývojem stavebního spoření v posledních letech. I při analýze hypotečních úvěrů volím stejný postup. Dále se pak věnuji

možným kombinacím těchto produktů a výhodné státní podpoře. Na závěr se snažím zájemcům o financování bydlení usnadnit rozhodování mezi hypotečním úvěrem a stavebním spořením. Annotation

This bachelor’s work deals with the analysis of available forms of financing of housing,

especially with the base points of the financial housing policy. At first, it deals with the principle and functioning of the building saving and its rules of law, then it deals with its

process, comparison of its providers and finally its advantages and disadvantages. It also deals with the development of building saving in recent years. The same approach is also used when

analysing the mortgage loan. Then, this work deals with possible combinations of these products as well as the beneficial national assistance. In conclusion, this work tries to make it easier for the interested people to decide between the mortgage loan and building saving. Klíčová slova

Stavební spořitelna, cílová částka, státní příspěvek, hodnotící číslo, úvěr, meziúvěr, hypoteční banka, hypotéka, hypoteční zástavní listy, bonita, úmor, úroková sazba Keywords

Building society, objektive amount, state subsidy, rating number, loan, interim loan, mortgage bank, mortgage, mortgage bond, credit score, redemption, interest rate 2

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci vypracoval samostatně pod vedením Ing. Jana Krajíčka a uvedl v seznamu literatury všechny použité literární a odborné zdroje.

V Brně dne

-------------------------------------vlastnoruční podpis autora

3

Poděkování Touto cestou bych rád poděkoval svému vedoucímu bakalářské práce Ing. Janu Krajíčkovi za jeho praktické rady a připomínky, které mi napomohly k vypracování mé bakalářské práce.

4

OBSAH:

ÚVOD………………………………………………………………………..6 1 ANALÝZA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ………………………………..8 1.1 Stavební spoření dříve a dnes…………………………………………8 1.2 Systém stavebního spoření……………………………………………9 1.2.1 Změny podmínek stavebního spoření po 1.1. 2004………….12 1.2.2 Varianty spoření……………………………………………...14 1.3 Průběh stavebního spoření…………………………………………...16 1.3.1 Spořící fáze…………………………………………………..17 1.3.2 Cílová částka…………………………………………………18 1.3.3 Fáze poskytnutí úvěru a jeho splácení……………………….20 1.3.4 Překlenovací úvěr……………………………………………21 1.4 Zhodnocení stavebního spoření……………………………………...22 1.4.1 Výhody a nevýhody stavebního spoření……………………..22 1.4.2 Vývoj a konkurence na trhu stavebního spoření……………..23 2 ANALÝZA HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ…………………...25 2.1 Vývoj hypotečního bankovnictví……………………………………25 2.2 Právní úprava hypotečního bankovnictví……………………………25 2.2.1 Druhy hypotečních úvěrů……………………………………28 2.2.2 Zdroje financování hypotečních úvěrů………………………30 2.2.3 Nemovitost pro účely zajištění………………………………30 2.3 Poskytování hypotečního úvěru……………………………………..31 2.3.1 Přípravná fáze……………………………………………….31 2.3.2 Schvalovací fáze…………………………………………….32 2.3.3 Po vyčerpání úvěru a jeho splatnost…………...……………33 2.4 Státní příspěvek k hypotečnímu úvěru………………...……………34 2.4.1 Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka…………...………..36 2.4.2 Hypoteční zástavní listy……………………………………..37 2.5 Zhodnocení hypotečního bankovnictví……………………………...38 2.5.1 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru…………………….39 3 OSTATNÍ MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ……………………………41 3.1 Kombinace produktů………………………………………………...42 3.1.1 Hypoteční úvěr a stavební spoření…………………………..42 3.1.2 Hypoteční úvěr a kapitálové životní pojištění………………43 4 MODELOVÝ PŘÍKLAD FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ…………….45 ZÁVĚR……………………………………………………………………48 POUŽITÁ LITERATURA………………………………………………...50 SEZNAM TABULEK, SCHÉMAT A GRAFŮ…………………………..53 5

ÚVOD Mít vlastní bydlení patří k základním lidským potřebám. Podobně jako potřebujeme jíst, potřebujeme i někde bydlet.

Potřeby vlastního bydlení se netýkají pouze mladých lidí, kteří se hodlají osamostatnit a chtějí bydlet sami, sami hospodařit a časem založit rodinu. U mladých lidí je však tento problém

obzvláště palčivý, protože ho řeší na počátku své pracovní kariéry a nemají dostatek prostředků k tomu, aby si mohli odpovídající bydlení pořídit. I kdyby měli dostatečné příjmy, nemají

dostatek času k tomu, aby nahromadili potřebný kapitál. Ceny bytů nebo domů dosahují totiž několika ročních příjmů. .

Problém s bydlením však řeší i další lidé. Často bydlí v domě nebo bytě, který jim nevyhovuje

buď svou polohou, kvalitou nebo velikostí. V případě že se nejedná o první bydlení, bývá

situace jednodušší. Může se jednat buď přímo o výměnu bytů, nebo se původní byt prodá a hledá se místo něho jiný. Tato změna není tolik náročná na potřebný kapitál. I vláda si uvědomuje naléhavost situace řešení bytové otázky a snaží se některým, zvláště mladým

občanům s jejich problémem pomoci. Proto přichází s různými státními podporami. Bytová politika je pro stát velice důležitá, protože zasahuje do dalších oblastí ekonomické a sociální

sféry. Úlohou státu není nahradit soukromou iniciativu, ale stimulovat a podporovat tok

soukromých investic.

Těm, kteří se nevzdávají a chtějí svou představu o bydlení uskutečnit, či jen vyřešit, se nabízí

možnost využití několika finančních produktů, které mají za úkol k tomu napomoci. Mezi

nejdůležitější a základní pilíře financování bydlení patří stavební spoření a hypoteční úvěry.

Tyto nástroje jsou v posledních letech čím dál více oblíbené. Je to dáno nejen podporou ze strany státu, ale i klesajícími úrokovými sazbami.

Ve své bakalářské práci provádím analýzu úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru. Cílem práce je na základě obecného zhodnocení a na konkrétních případech porovnat výhodnost těchto produktů při financování bydlení. 6

V první kapitole analyzuji stavební spoření, které je upraveno zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v platném znění. Tento zákon byl

postupně novelizován a od 1.1.2004 platí nové podmínky, kterými se v této části také zabývám.

V druhé kapitole hodnotím hypoteční bankovnictví, jehož úpravu představuje zákon č. 84/1995 Sb. v platném znění, který je znám jako „zákon hypoteční“.

V závěrečné kapitole uvádím i další možnosti financování bydlení. Dále aplikuji popsané

produkty na konkrétní případy, možnosti jak jednotlivé produkty co nejvýhodněji kombinovat. Cílem práce je umožnit zájemci o bydlení, aby si mohl udělat představu o tom, jaký proces jej

čeká a doporučit vhodné prostředky k financování bydlení, dle možností trhu i zájemce o bydlení.

7

1 ANALÝZA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Stavební spoření je všeobecně považováno za nejvýnosnější z málo rizikových způsobů

investování. Výhodné je především díky každoročně připisované státní podpoře. Ačkoliv je pro někoho získání státní podpory tím nejdůležitějším faktorem při zakládání stavebního spoření, přesto by nikdo při výběru stavební spořitelny neměl zapomínat na ostatní faktory. V první

řadě jde o nejrůznější poplatky, které ovlivňují výši celkového výnosu ve fázi spoření. V druhé

řadě jde o podmínky získání úvěru, pokud má o něj účastník stavebního spoření zájem. Státní

podporu dostane při splnění podmínek každý účastník ve všech stavebních spořitelnách stejnou, poplatky a podmínky získání úvěru se poněkud liší. Proto je důležité si výběr stavební spořitelny promyslet.

1.1

Stavební spoření dříve a dnes

Myšlenka stavebního spoření vznikla v Německu po první světové válce. Za jeho zakladatele

je považován Georg Krapp, jenž v roce 1921 inicioval vznik sdružení, které za příspěvky

vybírané od svých členů začalo stavět rodinné domy a byty. Kvůli nedostatku peněz byly byty ve sdružení zpočátku přidělovány losem – až po větším rozšířením ideje stavebního spoření začalo být toto spoření nabízeno bankami v podobě, kterou podporováno státem.

známe dnes, a začalo být

Dnes je stavební spoření forma spoření, která spojuje v jeden kompaktní celek spoření a poskytnutí

účelového úvěru. Stavební spoření je účelové spoření spočívající v přijímání

vkladů od účastníků stavební spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavební spoření a v poskytování

příspěvku

fyzickým

osobám

účastníkům

stavebního

spoření.Státem

podporované stavební spoření bylo na český finanční trh uvedeno v roce1993 na základě zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Hlavním

důvodem zavedení tohoto finančního nástroje byla snaha státu dát podnět obyvatelstvu k vlastní iniciativě při řešení bytových otázek, to znamená, že stavební spoření představuje možnosti vytvoření a získání zdrojů pro řešení bytových potřeb občanů, přičemž je dotováno a kontrolováno státem.

8

Stavebních spořitelen působících na českém trhu je celkem šest1: • • • • • •

Českomoravská stavební spořitelna, a.s.

Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. HYPO stavební spořitelna, a.s.

Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Wustenrot – stavební spořitelna, a.s. Raiffeisen – stavební spořitelna, a.s.

Novela č. 423/2003 Sb. platná pro smlouvy uzavřené od 1.1.2004 změnila základní podmínky

stavebního spoření, především vyšší státní podporou a dobou spoření.

1.2

Systém stavebního spoření

Stavební spoření lze charakterizovat jako účelovou formu spoření se státním podílem na jeho

výnosech, které je vhodné pro široké vrstvy obyvatelstva. Stavební spoření je forma spoření, která spojuje v jeden kompaktní celek spoření a poskytnutí účelového úvěru.

Základní právní normou upravující stavební spoření je zákon č. 96/1993 Sb2., o stavebním

spoření a státní podpoře stavebního spoření, v platném znění, jenž nabyl účinnosti dne 1. dubna

1993. Od 1.1.2004 vešla v platnost novela zákona o stavebním spoření, která zásadně změnila podmínky stavebního spoření. Zákon o stavebním spořením je tvořen dvěma částmi, první se

věnuje stavebnímu spoření jako takovému, můžeme zde najít např. vymezení pojmu stavební

spoření, bytové potřeby, všeobecné obchodní podmínky apod. Druhá část je věnována státní podpoře a zabývá se např. výší, poskytováním, výplatou a evidencí státní podpory, dále povinnostmi stavební spořitelny apod.

Zákon č. 96/1993 Sb. definuje stavební spoření jako účelové spoření spočívající: • • •

v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření

v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření

v poskytování státní podpory fyzickým osobám účastníkům stavebního spoření

Účastníkem stavebního spoření může být fyzická nebo právnická osoba. 1 2

http://www.finance.cz/home/financovani_bydleni/seznamy/stavebni_sporitelny/index.phtml http://www.mvcr.cz/sbirka/1993/zakon_1q.html#castka_27

9

Státní podporu může získat : • •

občan České republiky

občan Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území České

republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky – od 1.5.2004 – vstup do Evropské Unie

•

fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem

Bytové potřeby jsou definovány zákonem a rozumí se jimi: • •

získání bytu

výstavba nebo koupě stavby pro bydlení

•

získání stavebního pozemku za účelem výstavby stavby pro bydlení nebo stavebního

•

změna, modernizace a údržba bytu, stavby pro bydlení nebo její části, včetně úhrady

•

stavební úprava nebytových prostor na byt

•

pozemku, na kterém se nachází stavba pro bydlení případného podílu na úpravách společných částí

úhrada závazků souvisejících s výše uvedenými účely s výjimkou pokut a dalších

sankcí uložených účastníkovi za porušení jeho povinností při řešení jeho bytových potřeb

Každá stavební spořitelna si vypracovává vlastní Všeobecné obchodní podmínky, v nichž

uvádí svoji nabídku v rámci zákona o stavebním spoření. Při jejich sestavování musí dbát na to, aby obsahovaly minimálně zákonem stanovené údaje a náležitosti: • • • • •

uzavírané druhy stavebního spoření, typy smluv a podmínky jejich uzavírání, postupy při uzavírání smluv, úročení vkladů a úvěrů,

strukturu stavebního spoření, předpoklady a postup při poskytování úvěrů, řízení při navrácení vkladů u vypovězených smluv,

postup při vyřizování smluv v případě zániku stavební spořitelny nebo při odnětí povolení k provozování stavebního spoření příslušným orgánem.

Tyto podmínky podstupuje stavební spořitelna ke schválení Ministerstvu financí České

republiky, které je konzultuje s Českou národní bankou. Před zahájením provozování

10

stavebního spoření je stavební spořitelna povinna tyto podmínky zveřejnit patřičným způsobem.

Smlouva o stavebním spořením se uzavírá mezi stavební spořitelnou a účastníkem v písemné podobě. Účastník se zavazuje ukládat u stavební spořitelny vklady ve smluvené výši. Smlouva

uzavíraná fyzickými osobami musí obsahovat prohlášení, zda účastník žádá o přiznání státní

podpory, stanovení výše poplatků za vedení účtu. Dále musí být ve smlouvě o stavebním spoření uvedena úroková sazba z vkladů a úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření. U

dříve uzavřených smluv mohou být úroky místo ve smlouvě uvedeny ve Všeobecných obchodních podmínkách. Úrokovou sazbu z vkladů uvedenou ve smlouvě může stavební spořitelna jednostranně změnit, pokud účastník stavebního spoření po splnění podmínek

stanovených stavební spořitelnou pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nabídku na úvěr

nepřijme a od uzavření smlouvy uplyne nejméně šest let. Možnost a způsob stanovení změněné úrokové sazby z vkladů musí být uvedeny ve smlouvě. Princip stavebního spoření

Stavební spoření funguje na principu uzavřeného systému financování, při němž je využito

modelu, který vypadá tak, že určitá část účastníků stavebního spoření poskytuje stavební

spořitelně vklady – svoje vlastní finanční prostředky – čímž se vytvoří takový objem

finančních prostředků, jenž umožňuje stavební spořitelně poskytovat úvěry těm účastníkům, kteří již splnili stanovené podmínky, mají o čerpání úvěru zájem a kteří s pomocí těchto úvěrů řeší své bytové potřeby. I když název stavebního spoření napovídá, že se jedná o spoření

na stavbu, je možné, aby účastník který nemá po uplynutí cyklu zájem o úvěr, použil

nastřádané finanční prostředky i s úroky a státní podporou dle vlastní úvahy na jakýkoliv účel.

Stavební spořitelny považují jejich účast (tzv. přátelští klienti) v tomto systému za velice důležitou. Je totiž zcela jisté že by nikdy nebylo dostatek finančních prostředků k poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a tento systém by se pravděpodobně zhroutil.

11

1.2.1 Změny podmínek stavebního spoření po 1.1.2004 Zákon o stavebním spoření po novele č. 423/2003 Sb3.

1.1.2004 dochází k zásadním změnám v systému stavebního spoření. Novelou zákona dochází

ke snížení státní podpory z 25 procent – maximálně 4500,-Kč/rok na 15 procent – maximálně

3000,- Kč/rok. Došlo ke zvýšení ročního limitu z 18 000,-Kč na 20 000,-Kč, z něhož se státní podpora počítá. Státní podpora zůstala i nadále přiznána dětem mladším patnácti let.

Doba spoření byla prodloužena z původních pěti na šest let. Pokud není tato podmínka

dodržena, ztrácí účastník nárok na výplatu státní podpory. Stavební spořitelna je povinna tuto zálohu vrátit do dvou měsíců v plné výši ministerstvu.

Tabulka č.1 Přehled hlavních změn u stavebního spoření platných od 1. 1. 2004 Státní podpora Výše vkladu pro získání 100% st. podpory Věkové omezení pro státní podporu Doba spoření Státní podpora na více smlouvách Možnost snížení úroků ze strany spořitelny Osvobození vkladů od daně z příjmu Bonifikace klientů, kteří investují účelově Účastníci spoření

Stav do 31 .12. 2003 25% max 4 500kč 18 000kč/rok ne 5 let ne ne ano ne ČR

Stav od 1. 1. 2004 15% max. 3 000kč 20 000kč/rok ne 6 let ano ano ne ne ČR a EU4

Zdroj:http://www.finance.paysoft.cz/sporeni/stavebni-sporeni/novela-zakona-osporeni.php

stavebnim-

Od 1.1.2004 může účastník požádat o podporu ke každé smlouvě, kterou uzavře, ale jejich

součet na všech těchto smlouvách nesmí přesáhnout celkový limit na účastníka. Novela umožňuje stavební spořitelně změnu úrokových sazeb po uplynutí šestileté doby. Lze tím

zabránit zneužívání tohoto systému, kdy bylo možné a výhodné spořit neomezeně dlouhou

dobu. Od 1.1.2004 mají možnost uzavřít smlouvu o stavebním spoření také občané Evropské unie, kteří pracují na území České republiky, dříve měli tuto možnost pouze fyzické osoby s trvalým bydlištěm na území České republiky a rodným číslem a právnické osoby se sídlem v České republice. 3 4

http://www.mvcr.cz/sbirka/2003/zakon_12.html#castka_139 účastníci spoření z EU od 1. 5. 2004 (po vstupu ČR do EU)

12

Pokud vaše prostředky vložené na účet stavebního spoření v jednom kalendářním roce přesáhnou maximum, ze kterého se vypočítává státní podpora, je částka přesahující tento limit

z hlediska posuzování nároku na státní podporu převáděna do následujícího roku spoření. V jednom roce můžete vložit na svůj účet vysokou částku a z ní pak získáváte i v následujících

letech státní podporu. Takové převádění úspor do dalších let je možné i po novele zákona, ale

pouze u smluv, u kterých je uplatněn požadavek na státní podporu a tento požadavek nebude

po celou dobu trvání smlouvy změněn. Změníte-li v průběhu spoření požadavek na státní podporu, bude zapotřebí, abyste pro získání nároku na maximální státní podporu vložili v každém kalendářním roce 20 000,- Kč.

Také se změnila definice „bytových potřeb“, na které je možno použít úvěr ze stavebního spoření. Dříve se jednalo o řešení bytových potřeb samotného účastníka, nyní byl tento pojem rozšířen i na bytové potřeby osob blízkých

Dnem 1. října nabyl účinnosti zákon č. 292/2005 Sb5., který novelizoval zákon o stavebním

spoření č. 96/1993 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Jde o jeho již třetí novelu. Tato se konkrétně zabývá stanovením výše poplatků za vedení účtu ve smlouvě a dále stanovuje pravidla pro úročení záloh státní podpory.Tento nový zákon ukládá stavebním spořitelnám povinnost jasně stanovit ve smlouvě o stavebním spoření výši poplatku za vedení účtu nebo uvést způsob, jakým se bude v dalších letech trvání smlouvy navyšovat. Klient musí už při

sjednávání smlouvy vědět, kolik bude v jednotlivých letech spořitelně za správu účtu platit. Tento požadavek se vztahuje na období do ukončení doby spoření, nejdéle na dobu šesti let ode dne uzavření smlouvy.

Dále měly stavební spořitelny podle původního znění zákona na připsání záloh státní podpory na účty svých klientů celý měsíc poté, co je obdrží od Ministerstva financí. Toho využívaly a

z těchto záloh mohly celý měsíc získávat úroky samy pro sebe. Novela stávajícího zákona o

stavebním spoření byla v §11 odstavci 2 doplněna o ustanovení, že úroky ze zálohy státní

podpory náleží klientům ode dne následujícího po dni, kdy stavební spořitelna obdrží tuto zálohu od Ministerstva financí. Toto opatření se vztahuje na všechny účastníky stavebního

5

http://www.mvcr.cz/sbirka/2005/zakon_07.html#castka_104

13

spoření, bez ohledu na to, kdy si smlouvu o stavebním spoření sjednali, tedy i na stávající klienty.

1.2.2 Varianty spoření Smlouva o stavebním spoření musí obsahovat cílovou částku a nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Vklady jsou stanoveny v minimální částce, za uzavření smlouvy je

účastník povinen zaplatit v souladu s všeobecnými obchodními podmínkami příslušné stavební spořitelny a ve stanovené lhůtě. Ve smlouvě musí být uvedena úroková sazba z vkladů a úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření.

V průběhu spoření lze snížit nebo zvýšit cílovou částku na základě písemné žádosti účastníka,

přičemž při zvýšení cílové částky si stavební spořitelna účtuje poplatek v procentech z navýšené částky. Při snížení cílové částky si stavební spořitelna neúčtuje žádný poplatek. Varianty stavebního spoření

Jednotlivé varianty spoření u stavebních spořitelen jsou založeny na totožném principu. Je

zřejmé, že varianta spoření ovlivňuje čekací dobu na poskytnutí úvěru, také výši splátek a dobu splatnosti úvěru. •

Varianta pomalá – znamená pro účastníka, že mu nárok na poskytnutí úvěru vznikne za

•

Varianta rychlá – znamená pro účastníka, že mu nárok na poskytnutí úvěru vznikne

•

Varianta standardní – představuje střední cestu mezi pomalou a rychlou variantou

delší čas, úvěr bude splácet nízkými částkami a delší dobu dříve, úvěr bude splácet vyššími částkami ale kratší dobu

14

Tabulka č.2 Srovnání variant stavebního spoření u všech stavebních spořitelen úr.sazba z vkladu 2,10% 2,10% 2,10% 2,10% 2,11% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

uspořeno za 6 let 149 113,149 113,149 113,149 113,148 686,148 686,148 686,148 686,148 686,148 686,148 686,148 686,148 686,148 686,-

z toho vklady 122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,-

za vedení účtu ročně 250,250,250,250,290,360,360,360,285,285,290,290,280,300,-

poplatek za zřízení 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,20% 1,80% 0,90% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Kredit - standardní

2,00%

148 686,-

122 400,-

300,-

1,00%

Kredit – standardní 4%

2,00%

148 686,-

122 400,-

300,-

1,00%

Modrá pyr. Modrá pyr.

Kredit – pomalá 5%

2,00%

148 686,-

122 400,-

300,-

1,00%

Kredit – pomalá 4%

2,00%

148 686,-

122 400,-

300,-

1,00%

Kredit – pomalá 3%

2,00%

148 686,-

122 400,-

300,-

1,00%

Wüstenrot Wüstenrot Wüstenrot HYPO HYPO ČMSS ČMSS Wüstenrot

Optimální finanční 1,0% Optimální speciální 1,0% Optimální normální 1,0% NADSTANDARDní úvěr - B NADSTANDARDní úvěr - A Atraktiv - rychlá Atraktiv - standardní Optimální kreditní 1,0%

1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

144 481,144 481,144 481,144 481,144 481,144 481,144 481,144 481,-

122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,122 400,-

250,250,250,360,360,290,290,250,-

1,00% 1,00% 1,00% 1,20% 1,80% 1,00% 1,00% 1,00%

spořitelna

Wüstenrot Wüstenrot Wüstenrot Wüstenrot ČMSS HYPO HYPO HYPO SS ČS SS ČS ČMSS ČMSS Raiffeisen Modrá pyr. Modrá pyr. Modrá pyr.

Modrá pyr.

produkt Optimální finanční 2,1% Optimální normální 2,1% Optimální kreditní 2,1% Optimální speciální 2,1% Perspektiv – dlouhodobá NADSTANDARDní spoření - A NADSTANDARDní spoření - B Smart standardní rychlá Invest – standardní Invest – rychlá Global Kredit – rychlá 5%

Zdroj: http://www.kurzy.cz/stavebni-sporeni/ Pozn. Uvažujeme pravidelný měsíční vklad 1700kč. Při výpočtu celkové naspořené částky za šest let je počítáno s vklady na konci kalendářního měsíce, příp. na konci kalendářního roku, přičemž první vklad je v případě měsíčních splátek vložen na konci měsíce ledna a v případě ročních splátek na konci měsíce prosince. Z počátek stavebního spoření (de uzavření smlouvy) je považován začátek kalendářního roku. U státní podpory je počítáno s jejím připisováním na účet stavebního spoření vždy k 30. 4. následujícího kalendářního roku, přičemž státní podpora poskytnutá za šestý rok spoření není úročena. Od částky uspořené za pět let není odečten poplatek za uzavření smlouvy a o stavebním spoření ani roční poplatky za vedení účtu. Úroky z vkladů včetně úroku ze státní podpory jsou osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob.

15

Tabulka č. 3 Varianty spoření ze vztahu k řádnému úvěru u všech stavebních spořitelen spořitelna

produkt

Modrá pyr. Wüstenrot Wüstenrot Wüstenrot Wüstenrot ČMSS ČMSS HYPO

Kredit – pomalá 3% Optimální kreditní 1,0% Optimální finanční 1,0% Optimální normální 1,0% Optimální speciální 1,0% Atraktiv – rychlá Atraktiv – standardní NADSTANDARDní úvěr – B NADSTANDARDní úvěr - A Kredit – pomalá 4%

poplatek za úvěr

úr. sazba z úvěru

40 000,-

zdarma

3,00%

0,75%

8

30 000,40 000,50 000,50 000,38 000,38 000,40 000,-

Zdarma Zdarma Zdarma Zdarma Zdarma zdarma 2%, min.500,-kč

3,70% 3,70% 3,70% 3,70% 3,70% 3,70% 3,90%

0,70% 0,70% 0,50% 0,60% 0,60% 0,80% 1,00%

10 let a 2 měsíce 8 let a 2 měsíce 10 let a 6 měsíců 8 let a 3 měsíce

40 000,-

2%, min.500,-kč

3,90%

1,00%

11 let a 2 mšsíce

40 000,-

Zdarma

4,00%

0,60%

10

Kredit – standardní 4%

40 000,-

Zdarma

4,00%

0,90%

6

40 000,-

2%, min.500,-kč

4,70%

1,00%

11 let a 2 měsíce

40 000,-

2%, min.500,-kč

4,70%

1,00%

11 let a 2 měsíce

SS ČS

NADSTANDARDní spoření – A NADSTANDARDní spoření – B Standardní

40 000,-

4,75%

0,55%

10, příp. 13 let

SS ČS

Rychlá

40 000,-

4,75%

0,65%

10, příp. 13 let

CMSS CMSS Wüstenrot Wüstenrot Wüstenrot Wüstenrot ČMSS HYPO Raiffeise Modrá pyr. Modrá pyr. Modrá pyr.

Invest – standardní Invest – rychlá Optimální finanční 2,1% Optimální speciální 2,1% Optimální normální 2,1% Optimální kreditní 2,1% Perspektiv – dlouhodobá Smart Global Kredit – rychlá 5%

40 000,40 000,40 000,50 000,50 000,30 000,35 000,40 000,40 000,40 000,-

0,3%, min.300,,max.900,-kč 0,3%, min.300,,max.900,-kč Zdarma Zdarma Zdarma Zdarma Zdarma Zdarma Zdarma 2%, min.500,-kč Zdarma Zdarma

4,80% 4,80% 4,80% 4,80% 4,80% 4,80% 4,80% 4,90% 4,90% 5,00%

0,50% 0,70% 0,70% 0,60% 0,50% 0,70% 0,53% 1,00% 0,50% 0,75%

11 let a 10 měsíců 7 let a 8 měsíců 8 let a 11 měsíců 8 let a 8 měsíců 10 let a 11 měsíců 10 let a 10 měsíců

8 let

Kredit – standardní 5%

40 000,-

Zdarma

5,00%

0,60%

10 let

Kredit – pomalá 5%

40 000,-

Zdarma

5,00%

0,45%

12 let

HYPO Modrá pyr. Modrá pyr. HYPO HYPO

min. naspořená částka

min. měsíční splátka

doba splácení úvěru

11 let a 2 měsíce

11 let a 2 měsíce

Zdroj: http://www.kurzy.cz/stavebni-sporeni/stsp.asp?A=S2

1.3 Průběh stavebního spoření Stavební spoření se skládá ze dvou fází. První fáze spočívá v období spoření, druhá fáze v období čerpání a splácení úvěru.

16

1.3.1 Spořící fáze V rámci spořící fáze je účastník stavebního spoření povinen spořit měsíčně částku, kterou si sjednal ve smlouvě o stavebním spoření. Během fáze spoření lze provádět změny smlouvy o

stavebním spoření – výše cílové částky, varianty spoření atd., pokud se v průběhu spoření změní představy či potřeby účastníka. Doba spoření začíná dnem uzavření smlouvy a končí

dnem uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření, nejdříve však uplynutím 24 měsíců, nebo vyplacením zůstatku účtu stavebního spoření, nejpozději však dnem ukončení smlouvy.

Ukládat vklady na účet lze jak měsíčně, tak i čtvrtletně nebo jednou ročně. Minimální měsíční

vklad bývá zpravidla ve výši 0,5 procenta z cílové částky. Na účet lze ukládat i vklady mimořádné či jednorázové.

Mimořádné vklady bývají ukládány na účet zpravidla ke konci roku za cílem získání plné výše

státní podpory, či s cílem zvýšit parametr ohodnocení – hodnotící číslo a mít tak možnost získat dříve úvěr.

Jednorázový vklad ve stanovené výši (40-50 procent cílové částky) učiněný ihned na začátku spoření má za cíl získat úvěr v co nejkratším možném čase. U tohoto způsobu spoření bude nutně výnos z úročení o zjevnou částku vyšší než u standardních způsobů spoření.

Úroky – zůstatek na účtu tvoří vklady, připsaná státní podpora a připsané úroky. Tato položka

je úročena úrokovou sazbou příslušné stavební spořitelny. Úroky jsou připisovány na konci kalendářního roku či k datu výplaty naspořené částky po uplynutí minimální doby spoření.

Státní podpora – činí ze stavebního spoření výhodný produkt. Na státní podporu má nárok

pouze fyzická osoba při splnění všech patřičných podmínek. Tato podpora je stavebním spořitelnám poskytována Ministerstvem financí České republiky na základě písemné žádosti a

je poskytována formou zálohy, jako určitá pojistka pro případ nedodržení stanovených

podmínek pro její přiznání. Výše státní podpory je 15 procent z ročně naspořené částky,

maximálně však z 20 000,-Kč. Během šestiletého spoření může účastník získat od státu maximum 21 000,-Kč. Výhodou je, že státní podporu mohou získat všichni členové rodiny, což představuje již dostatečné finanční prostředky na realizaci bytových potřeb.

17

1.3.2 Cílová částka Cílová částka je faktor určující výši minimálních měsíčních vkladů, také výši poplatku za uzavření smlouvy a výši měsíčních splátek úvěru. Cílová částka se sjednává smluvně, její

minimální výši určuje stavební spořitelna, maximální výše stanovena není. Tato částka je tvořena následujícími položkami: •

vklady účastníka, připsanými státními podporami, připsanými úroky z vkladů a ze

•

úvěrem ze stavebního spoření ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a zůstatkem na

státní podpory – souhrnně ji označujeme zůstatkem na účtu účtu.

Přidělení cílové částky účastníkovi je závěrečnou etapou fáze spoření, které lze realizovat za předpokladu splnění tří podmínek: První podmínka je dána zákonem

Od okamžiku uzavření smlouvy účastník ukládal na účet své finanční prostředky nejméně po dobu 24 měsíců, tzn. minimální doba spoření.

Druhá podmínka je individuální pro jednotlivé stavební spořitelny

V termínu ohodnocení musí činit zůstatek na účtu alespoň 40% nebo 50% smluvně sjednané cílové částky, tzn. minimální zůstatek na účtu. Třetí podmínka

Třetí podmínkou je parametr ohodnocení – hodnotící číslo, jenž vypočítávají stavební

spořitelny způsobem uvedeným ve svých Všeobecných obchodních podmínkách a který ovlivňuje rozhodnutí, zda může být cílová částka přidělena, popřípadě v jakém časovém horizontu. ČMSS stanovuje parametr ohodnocení dle následujícího vzorce:

18

Schéma č.1 Vzorec pro výpočet parametru ohodnocení – hodnotícího čísla HČ6 výše úroků

hodnotící číselný

výkonnostní

k rozhodnému dni x faktor dle varianty x faktor (VF)

HČ = ---------------------------------------------------------------1 tisícina cílové částky

zůstatek na účtu stavebního spoření k rozhodnému dni

VF = --------------------------------------40 % CČ

Hodnotící číselný faktor – objevuje se ve vzorci – jeho výši si určuje stavební spořitelna ve

Všeobecných obchodních podmínkách a to ve vztahu k příslušné variantě spoření. Jeho výše ovlivňuje podíl úmoru na celkové splátce, tzn. čím vyšší je hodnota faktoru, tím rychleji, formou vyšších splátek, bude klient splácet poskytnutý úvěr. Přidělením cílové částky vzniká účastníkovi nárok: • •

na výplatu naspořené částky, státní podpory a úroků z nich na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření

Výpověď smlouvy – účastník může kdykoliv v průběhu stavebního spoření smlouvu písemně

vypovědět. Výpovědní lhůta trvá tři měsíce a začíná prvním dnem měsíce, který následuje po doručení stavební spořitelně. Při výpovědi v průběhu spoření nemá účastník nárok na státní

podporu. Při úmrtí účastníka stavebního spoření přechází všechna práva a povinnosti z této

smlouvy na pozůstalého manžela. Pokud tento neexistuje, je smlouva o stavebním spoření předmětem dědictví. Nedohodnou-li se dědici mezi sebou, zaniká smlouva o stavebním spoření

dnem úmrtí zůstavitele a v dědickém řízení se vypořádává pouze uspořená částka včetně úroků a poměrná část státní podpory ke dni úmrtí účastníka.

6

http://www.cmss.cz/produkty/uver/hodnotici_cislo

19

1.3.3 Fáze poskytnutí úvěru a jeho splácení Úvěr ze stavebního spoření – po skončení spořící fáze a po splnění následujících podmínek

přechází stavební spoření do fáze druhé – úvěrové. Účastník stavebního spoření má nárok na

úvěr ze stavebního spoření s nízkou úrokovou sazbou. Ve většině případů jsou v České republice úvěry ze stavebního spoření úročeny 3 až 5 procenty p.a.

Podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření jsou následující: •

smlouva o stavebním spoření trvá již alespoň 24 měsíců

•

účastník naspořil částku požadovanou stavební spořitelnou (40 nebo 50 procent cílové

•

účastník získal hodnotící parametr požadovaný stavební spořitelnou

částky)

Účastník má právo na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na financování bytových

potřeb při splnění požadavků stanovených stavební spořitelnou ve Všeobecných obchodních

podmínkách a po prokázání schopnosti úvěr splatit. Financováním bytových potřeb účastníka se rozumí i financování bytových potřeb osob blízkých. Za osobu blízkou se v této situaci považuje příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel.Za standardní situace, kdy účastník spoří

0,5 procenta z cílové částky měsíčně, vznikne nárok na úvěr ze stavebního spoření nejdříve po pěti až šesti letech. Pokud však účastník spoří vyšší částky, nebo jednorázově složí na účet

stavebního spoření požadovaný vklad ve výši 40 nebo 50 procent z cílové částky, může získat

nárok na úvěr ze stavebního spoření dříve, již po dvou letech. Stavební spořitelna prověřuje úvěruschopnost účastníka pomocí dokladů prokazujících příjmy, tzn. potvrzení o příjmu

zaměstnance zaměstnavatelem, pokud je účastník samostatně výdělečně činný, tak daňové

přiznání. Pokud by účastník nesplňoval příslušnou bonitu, stavební spořitelna může akceptovat spoludlužníky.

Zajištění – stavební spořitelna požaduje dostatečnou záruku návratnosti zapůjčených

finančních prostředků tzn. zajištění. Nejčastější druhy zajištění jsou: •

nemovitosti – nachází se na území České republiky, musí být zapsána v katastru

•

ručiteli – stavební spořitelna do určité částky ručitele nevyžaduje, od určité částky jsou

nemovitostí a bez věcného břemene ručitelé nutností

20

•

vklady – lze ručit například termínovaným vkladem či vkladní knížkou svěřenou do

•

bankovní záruka – stanovuje se v závislosti na individuálním posouzení stavební

úschovy stavební spořitelně spořitelny

Tabulka č.4 Podmínky zajištění úvěru ze stavebního spoření Nezajištěná částka < 300.000,Bez zajištění 1 ručitel nebo finanční pohledávka nebo < 400.000,nemovitost < 500.000,2 ručitelé nebo pohledávka nebo nemovitost > 500.000,Pohledávka nebo nemovitost

Nezajištěná částka se shoduje s výší úvěru Finanční pohledávka – zástavní právo k finanční pohledávce Zdroj: http://www.cmss.cz/produkty/uver/zajisteni_navratnosti

Čerpání úvěru probíhá vždy bezhotovostně a může být buď jednorázové nebo postupné, průběžné. Právo na čerpání úvěru trvá nejdéle 24 měsíců od uzavření smlouvy o úvěru, v některých případech může stavební spořitelna tuto lhůtu prodloužit. Po uplynutí této lhůty

nárok na čerpání úvěru zaniká. Úvěr je úročen pevnou sazbou ode dne čerpání úvěru. Výše

úrokové sazby je zákonem omezena, rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru může být maximálně tři procenta. Účastník začíná splácet úvěr ode dne čerpání úvěru, první splátka je určena předmětnou stavební spořitelnou a musí být složena v dané lhůtě. Doba splatnosti a měsíční splátky jsou určeny v závislosti na variantě spoření.

1.3.4 Překlenovací úvěr Pokud účastník stavebního spoření nenaspořil dostatečně vysoký vklad požadovaný stavební

spořitelnou nebo dosud nedosáhl požadovanou úroveň parametru ohodnocení, nemá nárok na

úvěr ze stavebního spoření. V takovém případě mu může být poskytnut překlenovací úvěr do doby, než účastník splní veškeré podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření. Překlenovací úvěr poskytuje stavební spořitelna účastníkovi ve výši celé cílové částky, nikoli

jen z rozdílu cílové částky a naspořených vkladů účastníka. Naspořené prostředky účastníka jsou také součástí fondu stavebního spoření, ze kterého úvěry poskytovat nelze. Následkem

toho účastník platí i úroky z vkladů, které sám naspořil. Splátky překlenovacího úvěru zahrnují pouze platbu úroků, splácením překlenovacího úvěru účastník nesnižuje své 21

zadlužení a zbytkovou částku úvěru. Po splnění všech podmínek pro získání úvěru ze

stavebního spoření spořitelna překlenovací úvěr částečně splatí naspořenými prostředky

účastníka a zbytkovou část přemění na úvěr ze stavebního spoření.

Výhodou překlenovacího úvěru je nižší vyžadovaná akontace – naspořené prostředky z cílové částky. Tento úvěr lze získat již po podpisu smlouvy o stavebním spoření. I pro překlenovací

úvěr platí podmínka prokázání, že tento úvěr bude sloužit k financování bytových potřeb, jak stanovuje zákon o stavebním spoření.

1.4 Zhodnocení stavebního spoření V této kapitole ukončím problematiku stavebního spoření, upozorním na výhody a nevýhody stavebního spoření, zmapuji aktuální vývoj a konkurenci na trhu stavebního spoření.

1.4.1 Výhody a nevýhody stavebního spoření K výhodám stavebního spoření patří především: •

státní podpora 25% z ročních úspor až do výše 4 500,-Kč u smluv uzavřených do

•

státní podpora 15% z ročních úspor až do výše 3 000,-Kč u smluv uzavřených od

•

možnost kdykoliv splatit část nebo celý úvěr bez sankce

•

31.12.2003 1.1.2004

vklady jsou ze zákona pojištěné

•

uspořené peníze včetně státní podpory je možné po ukončení spoření použít jakkoliv,

•

stavební spoření není omezeno věkem, každý člen rodiny může spořit a získat tak státní

•

úročení vkladu 1 – 4% p.a. po celou dobu spoření

• •

účelovost se váže pouze na úvěry ze stavebního spoření podporu

možnost žádat o rychlý a nízko úročený úvěr

úvěry s pevnou úrokovou sazbou 3 – 6% je možno získat již po dvou letech spoření

Výše uvedené výhody vytváří ze stavebního spoření na peněžním trhu jeden z nejvýnosnějších

produktů. Pro dokázání úplné přesnosti a vypovídací schopnosti hodnocení, je nutné použít 22

výpočtu pomocí metody – vnitřní míry výnosnosti7. Její správná aplikace potvrzuje skutečnost, že stavební spoření je jeden z nejvýnosnějších produktů při ukládání určitých měsíčních částek. Nevýhody stavebního spoření: •

omezení roční výše státní podpory částkou 4 500/3 000,-Kč u ročních vkladů nad

•

minimální doba trvání stavebního spoření 5/6 let, pokud chcete pouze spořit

•

při ukončení stavebního spoření bez čerpání úvěru do 5/6 let od uzavření smlouvy

•

relativně vyšší úroky u překlenovacích úvěrů

18 000/20 000,-Kč

a naspořené prostředky použít na cokoliv

ztráta záloh státní podpory

1.4.2 Vývoj a konkurence na trhu stavebního spoření Aktuální vývoj stavebního spoření: Magickým rokem pro stavební spoření a zejména stavební spořitelny byl rok 2003, kdy stoupl

počet uzavřených smluv o 62%. V následujícím roce naopak klesl o 85%. Rok 2005 však opět zaznamenal nadprůměrný růst. Stavební spoření zůstává stále nejoblíbenějším způsobem uložení peněz.

V roce 2005 bylo uzavřeno 430 233 nových smluv o stavebním spoření, což je o 36,7 procenta více než v předchozím roce8. Tento relativně vysoký nárůst lze přičíst tomu, že v roce 2004

počet uzavřených smluv rapidně poklesl. Tento rok byl pro stavební spoření zlomový, stát tehdy snížil maximální podporu z 4 500,- na 3 000,-Kč ročně. Rok 2003 zaznamenal vůbec rekordní počet nových uzavřených smluv – 2,097 milionu. Lidé totiž ještě rychle využívali

možnosti získat vyšší státní podporu. Loňský opětovný růst však svědčí o tom, že i třítisícová

státní podpora činí ze stavebního spoření velmi výhodný způsob uložení peněz, k čemuž

přispívá i nadstandardně vysoké zúročení vkladu. Za loňský rok vyplatil stát i přes snížení

státní podpory na příspěvcích střadatelům 16,1 miliardy korun, což je o skoro 5% více než za rok 2004. Postupně se mění skladba smluv, podíl smluv uzavřených po 1. lednu 2004 s maximální státní podporou 3 000,-Kč již přesahuje deset procent. Ve stavebním spoření mají

čeští občané uloženo celkem 329 miliard korun a tyto vklady tak tvoří podstatnou část 7 8

DOUCHA,R.: Stavební spoření, Praha: Grada Publishing, 2000.95 s. ISBN 80-7169-894-6 ACHREMENKO,M.: Stavební spoření zrychluje. Rovnost 2006-02-14, s 18.

23

veškerých úspor. Ne však všichni účastníci stavebního spoření šetří na nové bydlení či na jeho rekonstrukci.

Konkurence na trhu stavebního spoření: V současné době působí na trhu stavebního spoření v České republice šest stavebních spořitelen. Jejich akcionáři jsou jak české tak i zahraniční subjekty. Domácími akcionáři jsou

zpravidla české banky, zahraničními pak německé či rakouské peněžní ústavy, které mají se stavebním spořením dlouholeté zkušenosti.

Stavebními spořitelnami působícími na českém trhu jsou: • • • • • •

Českomoravská stavební spořitelna, a.s.

Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. HYPO stavební spořitelna, a.s.

Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Wustenrot – stavební spořitelna, a.s. Raiffeisen – stavební spořitelna, a.s.

Stavební spořitelny v loňském roce výrazně zvýšily svou aktivitu na poli půjček, poskytly

úvěry celkem za více jak 54 miliard korun, což představuje meziroční zvýšení objemu o více

jak 12 miliard korun9. Největší nárůst zaznamenala Stavební spořitelna České spořitelny, která

zvedla objem poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření na bydlení ze 14 na 21 miliard korun. Výrazněji si polepšila také Modrá pyramida Komerční banky s růstem ze 6 na 8,3 miliard

korun. Českomoravská stavební spořitelna půjčila 18,8 miliardy korun, Raiffeisen stavební spořitelna zvedla objem na 3 miliardy korun, Wustenrot z 2,1 na 2,6 miliardy korun, pouze u Hypo stavební spořitelny poklesl meziročně poskytnutý objem z 0,21 na 0,18 miliardy korun.

2 ANALÝZA HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ Hypoteční úvěr je jedna z nejstarších forem úvěrových vztahů mezi dlužníkem a věřitelem.

Jeho důvodem byla potřeba zajištění finančních prostředků pomocí konkrétní věcné záruky. 9

http://www.bydlet.cz/bydlet/bpg_114851.htm

24

2.1 Vývoj hypotečního bankovnictví Již v době antického Řecka patřily nemovitosti dlužníků k oblíbeným zárukám, poskytujícím

jistotu návratnosti těm, kteří zapůjčili své peníze. Důvodem je právě to, že nemovitost nemůže být fyzicky přesunuta mimo dosah věřitele a její hodnota klesá minimálně, ba naopak může i růst.

V Čechách vznikla první fungující hypoteční banka ve druhé polovině 19. století. Byla to Hypoteční banka království Českého v Praze založená v roce 1864 jako banka pro získávání úvěru na domovní a pozemkový majetek10. V době mezi světovými válkami fungovalo

hypoteční bankovnictví formou veřejnoprávních ústavů podléhajících dozoru zemských

správních orgánů. V době okupace byl tento vývoj zastaven a v důsledku dalšího vývoje v Československu v roce 1948 vymizela oblast hypoték z vědomí občanů.

2.2 Právní úprava hypotečního bankovnictví Obnovení hypotečního bankovnictví v bývalé ČSFR bylo dáno až v roce 1990 vydáním zákona

č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který definoval pojem a podstatu hypotečních zástavních listů a hypotečního úvěru. Tento zákon neřešil právní úpravu hypoték komplexně. To předpokládalo

přijetí speciálního hypotečního zákona. V roce 1995 byl přijat zákon č. 84/1995 Sb., jako zákon hypoteční11, jež novelizoval zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, ve znění pozdějších

předpisů, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č.

328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů.

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech12, v platném znění, který vstoupil v platnost dnem našeho vstupu do Evropské unie, tj. 1.5.2004 nově definuje hypoteční úvěry:

Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků VENCOVSKÝ,F.,JINDRA,Z.,NOVOTNÝ,J.,PŮLPÁN,K.,DVOŘÁK,P.a kol. Dějiny bankovnictví v českých zemích .1.vyd. Praha: Bankovní institut,a.s.,1999. 104s ISBN 80-7265-030-0. 11 http://www.mvcr.cz/sbirka/1995/zakon_05.html#castka_18 12 http://www.mvcr.cz/sbirka/2004/zakon_04.html#castka_63 10

25

zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního

úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Zastavená nemovitost se musí nacházet

na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor.

Dříve bylo možné poskytovat hypoteční úvěry pouze na investice do nemovitostí na území České republiky, na jejich výstavbu či pořízení, a zajistit jeho splácení zástavním právem

k nemovitosti. Nyní již tato podmínka zákonem dána není a hypoteční úvěry jsou vlastně

všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Nové znění zákona umožnilo jednu zásadní změnu, kterou je možnost poskytování hypotečních úvěrů také na zajištění potřeb bydlení, které nebylo

možné financovat klasickým hypotečním úvěrem – na koupi družstevního bytu, složení

členského podílu do bytového družstva, zaplacení odstupného dosavadnímu uživateli

družstevního bytu nebo zaplacení odstupného uvedeného v darovací smlouvě k nemovitosti, rekonstrukci bytu v majetku obce nebo družstva s cílem získání užívacího práva k bytu apod.

Pro stávající hypoteční úvěry, které banky poskytují jako účelové k investicím do nemovitostí

platí, že banka neposkytne tyto hypoteční úvěry na nákup movitých věcí jako je např.automobil.

Investicí do nemovitosti tak nadále zůstává: • • • • •

koupě nemovitosti nebo stavebního pozemku výstavba nemovitosti

rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti

splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti

získání vlastnického podílu na nemovitosti – např. vypořádání společného jmění

manželů, vypořádání dědictví apod.

Objektem hypotečního úvěru k investici do nemovitosti může být např.: • • • •

stavební pozemek

nemovitost sloužící k bydlení – rodinný dům či bytová jednotka nemovitost sloužící k individuální rekreaci bytový dům, provozní dům

26

•

nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí – garáž, bazén,

•

podnikatelské objekty

sauna apod.

Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činnosti dle §1 odstavec1 zákona o bankách č. 21/1992 Sb13, v platném znění. Činnost vydávání hypotečních zástavních

listů již není zvláštní licencovanou činností a podřazuje se pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle §1 odstavec1 výše jmenovaného zákona. To znamená, že hypoteční úvěry může poskytovat jakákoliv banka, pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich použije k financování hypotečních úvěrů.

V současné době patří mezi banky poskytující hypoteční úvěry14: • • • • • • • • • • • • • •

Česká spořitelna, a.s.

Českomoravská hypoteční banka, a.s. Československá obchodní banka, a.s. eBanka, a.s.

GE Money Bank, a.s.

HVB Bank Czech Republic Komerční banka, a.s. Raiffeisenbank a.s.

Wustenrot hypoteční banka a.s. Živnostenská banka, a.s. Volksbank CZ a.s. ING Bank N.V.

BAWAG Bank CZ a.s. Citibank a.s.

2.2.1 Druhy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry můžeme v současné době rozlišit na dva základní typy, dle využití úvěru: • 13 14

účelové

http://www.mvcr.cz/sbirka/1992/zakon_01.html#castka_5 http://www.finance.cz/home/financovani_bydleni/seznamy/hypotecni_banky/

27

•

neúčelové – tzv. americká hypotéka

Účelové hypoteční úvěry může klient použít pouze na účely definované bankou. Hypoteční

úvěr musí být použit na investice do nemovitosti, objektu bydlení a to jak již u objektu v osobním vlastnictví, tak také obecněji na zajištění potřeb bydlení, které nemusí mít klient v osobním vlastnictví.

Neúčelový hypoteční úvěr, tzv. americká hypotéka, nemá pro klienta žádná omezení, na co

peníze z úvěru použije. Může tak tímto úvěrem financovat i věci movité, jako je třeba

automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba zahraniční zájezd. Oba dva typy úvěrů však musí být zajištěny nemovitostí v osobním vlastnictví.

Hypoteční úvěr může být poskytnut maximálně do výše hodnoty nemovitosti, která slouží jako zástava. I přes velkou rizikovost dnes banky poskytují hypoteční úvěry až do výše 100 procent ceny nemovitosti, respektive odhadu ceny. U neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60 procent ceny zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení poskytují banky úvěry

do výše 70 – 100 procent hodnoty nemovitosti, ale pouze 70% úvěru může být kryto hypotečními zástavními listy.

Hypoteční úvěr je úvěr dlouhodobý, doba splatnosti se pohybuje v rozmezí 5 – 30 let. Platí zde

zásada, že doba, na kterou je úvěr poskytnut, by neměla být delší, než je životnost objektu, který je z úvěru pořizován. Dále je potřeba zohlednit také doba, po kterou bude klient schopen

splácet hypoteční úvěr. Dostupnost hypotečního úvěru pro klienta je u delší doby splatnosti dána nižšími splátkami hypotečního úvěru, na druhé straně však zvyšuje celkové úrokové náklady spojené se splácením a to úvěr prodražuje.

Hypoteční úvěry můžeme rozlišit také podle způsobu splácení na splácení: •

anuitní – klient platí po celou dobu splácení stejnou výši měsíční splátky

•

progresivní – klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně

•

degresivní – klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje

v průběhu let zvyšují

28

Některé hypoteční banky nabízí také hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty. Jeden

produkt neumí v sobě integrovat všechny výhody, které finanční trh nabízí. Každý z produktů má jiné výhody. Zejména v oblasti státních podpor je situace pestrá a výhod je tím více.

Některé produkty, jako je třeba stavební spoření, mají státní podpory, a proto jsou výhodné na spoření. Jiné produkty v sobě zahrnují funkci pojištění, proto je výhodné použít je na snížení

rizik, která mohou ohrozit příjem žadatele. Z těchto důvodů se využívají různé kombinace jednotlivých produktů, které se takto velice výhodně doplňují. Nutnou podmínkou je jejich správné použití.

Především se jedná o kombinaci se: •

stavebním spořením – díky státní podpoře ve stavebním spoření dosáhneme

zajímavých výnosů, budeme mít nižší náklady na splácení hypotečního úvěru, než

budou výnosy ze stavebního spoření, také úroková sazba je u stavebního spoření fixovaná, u hypotečního úvěru pouze na určitou dobu, v případě jejich růstu můžeme čerpat úvěr ze stavebního spoření a vyhneme se tak navýšení splátek hypotéky •

životním pojištěním – v průběhu splácení hypotečního úvěru platíme bance pouze

úroky z úvěru a nesplácíme jistinu, v životním pojištění se naše peníze zhodnocují,

z nich nakonec hypoteční úvěr splatíme, klient je během splácení úvěru pojištěn, hypoteční úvěr je úročen nižší sazbou, pokud má klient životní pojištění •

hypotečními zástavními listy – tyto instrumenty nabízejí jenom malý výnos, šance existuje díky státním podporám, záleží na konkrétní situaci a na výši podpor

O hypoteční úvěr může žádat: •

fyzická osoba občan

•

podnikatelé – právnické osoby

•

obce a města

- fyzické osoby podnikatelé

29

2.2.2 Zdroje financování hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry jsou úvěry dlouhodobé, které vyžadují existenci dlouhodobých zdrojů,

kterými je možné tato dlouhodobé bankovní pohledávky krýt. Jedním z těchto zdrojů jsou hypoteční zástavní listy. Česká právní úprava je definuje jako dluhopisy, které mají jako

součást svého názvu označení hypoteční zástavní list a jejichž jmenovitá hodnota je plně kryta

pohledávkami z hypotečních úvěrů, popřípadě též náhradním způsobem. Hypoteční zástavní listy mohou vydávat pouze hypoteční banky, které získaly zvláštní licenci, přičemž vydání

další emise je zvlášť posuzováno a schvalováno institucemi, které vykonávají dozor nad kapitálovým trhem.

Při vydávání hypotečních zástavních listů se hypoteční banky nacházejí vůči svým klientům

v roli dlužníků. Předností těchto dluhopisů je jejich neodvolatelnost ze strany investora před dobou jejich splatnosti. Majitel hypotečních zástavních listů může své investované prostředky získat zpět před dobou splatnosti dluhopisu pouze prodejem jinému investorovi. Od ostatních dluhopisů se liší tím, že výnos z jejich prodeje je účelově vázán ke krytí hypotečních úvěrů.

2.2.3 Nemovitost pro účely zajištění Důležitým prvkem hypotečního bankovnictví je zajištění nemovitosti zástavním právem. Všechny nemovitosti a to i rozestavěné ze zákona podléhají evidenční povinnosti. Tuto evidenci provádí katastrální úřady podle katastrálních území a přidělených evidenčních čísel.

Nemovitosti slouží v hypotečním bankovnictví jako zástavy, je to určitá garance za splacení hypotečního úvěru. Pro tyto účely můžeme rozlišit nemovitosti na stavby a pozemky. Cenu nemovitosti stanovuje sama banka ve spolupráci s odhadcem, aby se cena přiblížila ceně tržní.

V případě potřeby při nesplácení úvěru klientem, může banka zastavenou nemovitost prodat a z jejího výtěžku uhradit hypoteční pohledávku.

30

2.3 Poskytování hypotečního úvěru

2.3.1 Přípravná fáze

Hypotečním úvěrem rozumíme pouze úvěr nefinancovaný hypotečními zástavními listy. Ze

zákona je potřeba splnit určité podmínky, aby mohl být hypoteční bankou poskytnut hypoteční úvěr. V prvé řadě musí být úvěr použit na investici do nemovitosti, dále musíme mít nemovitost, která může být dána do zástavy. Tato podmínka je splnitelná, jelikož lze ručit i nemovitostí, kterou pomocí hypotečního úvěru získáváme.

Důležitou podmínkou pro získání hypotečního úvěru je schopnost žadatele prokázat, že je tento úvěr také schopen splatit. Tedy čím vyšší jsou žadatelovy příjmy, tím vyšší je jeho

schopnost úvěr splácet a také tím vyšší může být hypoteční úvěr. Žadatel o úvěr může z důvodu posílení platební schopnosti přizvat i spoludlužníky, ze zákona je to druhý z manželů,

rodiče i sourozenci. Podpisem smlouvy se stávají spoludlužníky a ručí za hypoteční úvěr solidárně v celé jeho výši.

Základem pro poskytnutí hypotečního úvěru je písemná žádost a doklady, které prokazují: •

výši příjmů žadatele o hypoteční úvěr a spolužadatelů – potvrzení od zaměstnavatele,

•

účel investičního záměru – kupní smlouva, stavební povolení, smlouva o provedení

•

existenci nemovitosti – výpis vlastnictví z katastru nemovitostí, kopie plánu

•

ocenění – odhad nemovitosti, která má sloužit jako zástava – většinou zařizuje ocenění

daňové přiznání

stavebních prací apod.

katastrálního území, fotografie nemovitosti apod.

banka, jinak je přijímáno pouze od znalců, se kterými banka spolupracuje

Banka ještě před poskytnutím úvěru požaduje, aby bylo do katastru nemovitostí vloženo zástavní právo k nemovitosti v její prospěch, a aby nebyla omezena možnost převodu nemovitosti. Některé banky vyžadují ve svůj prospěch i předkupní právo k zastavené nemovitosti, jelikož zástava není překážkou dalšího prodeje. To znamená, že dlužník může

nemovitost se zástavou klidně prodat, přičemž zástava přechází na nového vlastníka. Většinou se však při koupi nemovitosti vyžaduje čistý list vlastnictví bez zástav či břemen. Dále banky

31

požadují, aby byla nemovitost pojištěna proti živelním pohromám a toto pojistné plnění bylo vinklováno ve prospěch úvěrující banky.

2.3.2 Schvalovací fáze Po podání žádosti si banka nechává určitý čas na zpracování žádosti – i za tuto část vybírá banka nevratný poplatek. Banka posuzuje: •

bonitu klienta – stabilitu finančního hospodaření a dostatečně velké příjmy, aby pokryly

splátky hypotečního úvěru a náklady na běžnou existenci žadatele včetně rodinných příslušníků

• •

bonitu úvěrovaného objektu

bonitu garance – kvalita a vhodnost zástavy

Na tomto základě rozhoduje o poskytnutí úvěru či o odmítnutí žádosti o úvěr, o výši úvěru a o

úrokových podmínkách. Pokud je úvěr schválen, vyzve banka klienta k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. Klient je seznámen se smluvními

dokumenty. Po splnění podmínek – vinkulace pojistek, zapsání zástavního práva do katastru nemovitostí může začít úvěr čerpat.

2.3.3

Po vyčerpání úvěru a jeho splatnost

Po vyčerpání úvěru obdrží klient oznámení o ukončení čerpání hypotečního úvěru a definitivní

výši splátky. Dále potom klient splácí úvěr a dostává od banky výpisy. Před změnou úrokové sazby je klient o této změně informován a má také možnost částečně nebo úplně úvěr splatit.

32

Schéma č. 2 Anuitní koeficient i ( 1 + i )ⁿ a = --------------------( 1 + i )ⁿ - 1 a = anuitní koeficient i = úroková sazba n = počet období (doba splatnosti hypotečního úvěru)15

Roční perioda je při splácení hypotečních úvěrů a úroků z nich příliš dlouhá, a to jak pro banky, tak pro klienty. V praxi se často volí kratší periody, obvykle čtvrtletní nebo měsíční. Při

kratší periodě než roční je nutné upravit výpočet anuitního koeficientu o počet splátkových období v rámci jednoho roku.

Schéma č. 3 Upravený anuitní koeficient i ( 1 + i /m )n m a = -----------------------( 1 + i /m )n m – 1

m = počet splátkových období v rámci jednoho roku13

Pokud budeme chtít co nejvíce prodloužit dobu splatnosti hypotečního úvěru, aby jsme rodinný

rozpočet zatížili co nejnižší měsíční splátkou, můžeme si být jisti, že v konečném součtu

zaplatíme za úvěr mnohem více. Optimální doba splatnosti se pohybuje mezi 10 – 20 lety.

Nabídka hypotečních bank má však širší hranice. Ty se pohybují mezi 5 – 30 lety.

Kratší doba splatnosti je náročná, majitel nemovitosti odevzdá hypoteční bance měsíčně velkou

část svých příjmů. Obvykle volí tento způsob lidé s vysokými příjmy, kteří hypotékou řeší relativně krátkodobý nedostatek finančních zdrojů.

SŮVOVÁ,H. a kol. Specializované bankovnictví.1.vyd.Praha:Bankovní institut,1997.171s ISBN 80902243-2-6 16 SŮVOVÁ,H. a kol. Specializované bankovnictví.1.vyd.Praha:Bankovní institut,1997.171s ISBN 80902243-2-6 15

33

Dlouhou dobu splatnosti u hypotečních úvěrů volí zájemci s běžnými příjmy, ta jim umožňuje platit měsíčně částky přijatelné pro jejich rodinný rozpočet. Základem úspěšného splacení hypotečního úvěru je reálné posouzení vlastních možností.

2.4 Státní finanční příspěvek k hypotečnímu úvěru Podpora hypotečního úvěrování na bydlení spočívá v současné době v poskytování příspěvku

k úrokům z hypotečního úvěru. Výše úrokové dotace se každoročně stanovuje na základě

průměrné úrokové sazby z poskytnutých hypotečních úvěrů s nárokem na podporu z předchozího roku. Pokud průměrná úroková sazba klesne pod určitou, předem danou

hodnotu, tak se dotace pro nově uzavírané úvěry sníží, případně se dotace může snížit až na nulu, tzn. že není k hypotečním úvěrům poskytována. Graf č.1

Dynamika vývoje průměrných úrokových sazeb hypoték od roku 2003

HYPOINDEX – vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry

Zdroj:http://fincentrum.idnes.cz/hypoindex.asp?r=hypoindex&c=A060317_130802_hypoindex _jjj Nárok na podporu hypotečního úvěrování nemá každý. K získání podpory, pokud je

poskytována, má klient nárok pouze tehdy, pokud splní dané podmínky. V současné době

upravuje podporu hypotečního úvěrování na bydlení nařízení vlády č. 249/2002 Sb17. o

podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. Cílem

podpory je zvýšit dostupnost staršího vlastnického bydlení pro mladé lidi a tím jim napomoci

při zajištění vlastního adekvátního bydlení. Cílovou skupinou jsou mladí lidé, kteří v roce 17

http://www.mvcr.cz/sbirka/2002/zakon_06.html#castka_93

34

podání žádosti o tuto formu podpory nedovrší věk 36 let, bez ohledu na svůj rodinný stav. Pokud je žadatel o tuto formu podpory ženatý nebo vdaná, musí věkovou podmínku splnit i partner.

Základní charakteristiky podpory: •

podpora má formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků

•

výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné

ke splátkám hypotečního úvěru

výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne li průměrná úroková sazba pod 5%, je výše podpory pro nově uzavřené smlouvy nebo v tomto termínu přepočítávané smlouvy nulová

•

výše úrokové dotace platí vždy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi

klientem a hypoteční bankou ve smlouvě o úvěru, maximálně však po dobu pěti let. Po uplynutí této doby bude výše úrokové dotace nově stanovena

•

úroková dotace bude poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru,

•

úroková dotace bude poskytována k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě

maximálně však po dobu deseti let

koupě bytu nepřekročí 800 tisíc Kč, a v případě rodinného domu s jedním bytem nepřekročí 1,5 milionu Kč. Část úvěru překračující tyto limity nebude dotována

Základní podmínky poskytnutí podpory vyplývají z ustanovení nařízení vlády č. 249/2002 Sb.

ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. a mezi nejdůležitější patří: •

žadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru – v případě manželů ani jeho partner – nesmí

•

žadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru – v případě manželů ani jeho partner – nesmí

v roce podání žádosti dovršit věk 36 let

v době podání žádosti mít ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jehož koupi je podpora žádána

•

byt nebo rodinný dům s jedním bytem, na jehož koupi je žádána tato podpora, musí být starý nejméně dva roky a musí se nacházet na území České republiky

35

•

byt nebo rodinný dům s jedním bytem, při jehož koupi byla využita tato podpora, musí

po dobu jejího poskytování sloužit k trvalému bydlení žadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví – v případě manželství ve společném jmění

Písemnou žádost o poskytnutí podpory předloží uchazeč hypoteční bance u které čerpá hypoteční úvěr a která je ministerstvem zmocněna k přijímání žádostí a uzavírání smluv o

poskytování podpory nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději v den

započetí jeho čerpání. K úvěrům, kde již bylo započato čerpání, nebude možno podporu poskytnout. Výpočet výše státní podpory se provádí na základě ideálního průběhu splácení

hypotečního úvěru formou anuitní splátky. Vypočte se anuitní splátka s úrokovou sazbou banky platnou ke dni ukončení čerpání úvěru a anuitní splátka s úrokovou sazbou banky

sníženou o státní podporu platnou ke dni 1. čerpání úvěru a jejich rozdíl zaokrouhlený na celé

koruny nahoru je výší státní podpory. Nová výše procentních bodů podpory se vyhlašuje vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku.

2.4.1 Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka V roce 1998 umožnila novelizace zákona č. 586/1992 Sb.18 o daních z příjmů daňové

zvýhodnění pro fyzické osoby, které řeší svou bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního

úvěru, úvěru ze stavebního spoření, popř. jinými úvěry poskytnutými na financování bytových potřeb. Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru – i z úvěru ze stavebního spoření – na financování bytových potřeb, u hypotečního úvěru sníženou o státní finanční příspěvek lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to až do výše 300 000,- Kč ročně. Při

placení úroků jen po část roku nesmí nezdanitelná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků. Odečet může provést osoba, jež je účastníkem úvěrové smlouvy, je-li účastníků více, odečet provádí jedna z nich, nebo každá z nich rovným dílem.

18

http://www.mvcr.cz/sbirka/1992/zakon_12.html#castka_117

36

Tabulka č.5

Daňová pásma

Základ daně

od Kč

do Kč

0

121 200

218 400

331 200

121 200 331 200

Daň 12%

218 400

14 544 Kč + 19%

a více

61 212 Kč + 32%

33 012 Kč + 25%

Ze základu přesahujícího

121 200 Kč

218 400 Kč

331 200 Kč

Zdroj: MARKOVÁ,H.: Daňové zákony 2006,Praha: Grada publishing,2006. ISBN 80-247-1581-3

2.4.2 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy vydávané hypotečními bankami s cílem získat

finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu hypotečních zástavních listů je plně kryta pohledávkami z hypotečních

úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být použity

pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí. Vedle institutu řádného krytí funguje také tzv. náhradní krytí, což mohou být jen vysoce

likvidní a bonitní prostředky – například hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB. Takto kvalitní krytí činí z hypotečního zástavního listu jeden z vůbec nejbezpečnějších cenných papírů. Hypoteční zástavní listy jsou tak vhodné pro konzervativní investory, kteří nemají příliš velké zkušenosti s kapitálovými trhy a nechtějí podstupovat významnější riziko.

Hypoteční zástavní listy jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou navíc zajištěny prostřednictvím zástavního práva reálně existující nemovitosti. Dvojí zajištění a fakt,

že je nemůže vydávat každý, činí z hypotečních zástavních listů jistou a bezpečnou investici. Disponují téměř stejnou jistotou jako třeba vkladní knížky nebo státní dluhopisy, většinou ale přinesou svému majiteli vyšší výnos.

Úrok, který na základě vlastnictví hypotečního zástavního listu obdržíte, je obvykle stanoven jako fixní. To znamená, že bude platit po celou dobu trvání hypotečního zástavního listu. Navíc

je tento výnos čistý. Úrok totiž nepodléhá dani z příjmu jako například u termínovaných vkladů

nebo vkladních knížek. Mimoto můžete za předpokladu klesajících úrokových sazeb realizovat 37

zisk z nárůstu kurzu hypotečních zástavních listů na pražské burze nebo na RM-Systému. Lze zde těžit z diference ceny hypotečního zástavního listu při jeho nákupu a předčasném prodeji na některém ze dvou výše uvedených kapitálových trhů.

Hypoteční zástavní listy patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, což umožňuje jejich

majiteli, aby je kdykoli prodal. Pokud tedy budete potřebovat hotovost blokovanou v hypotečních zástavních listech ještě před lhůtou splatnosti, můžete se k ní jednoduše dostat.

Hypoteční zástavní listy je možno zakoupit na vybraných pobočkách emitující banky – obvykle v nominální hodnotě 10 000,- Kč nebo na veřejných kapitálových trzích. K nákupu je

zapotřebí občanský průkaz, případně výpis z majetkového účtu Střediska cenných papírů.

Pokud hypoteční zástavní listy pořizuje právnická osoba, bude jistě zapotřebí výpis z obchodního rejstříku a plnou moc k zastupování. Nákupní ceny hypotečních zástavních listů

Se stanovují v závislosti na vyhlašované úrokové sazbě a situaci na kapitálovém trhu. Platba může proběhnout buď hotově nebo převodem z účtu.

Hypoteční zástavní listy nemají žádnou výpovědní lhůtu. Jelikož se s nimi obchoduje na

Pražské burze nebo na RM-Systému, lze je kdykoliv v obchodní dny na těchto trzích prodat. Informace o

možnosti odkupu můžete získat i na pobočce banky, která jej vydala. Při

předčasném prodeji musíte počítat s možnými poplatky banky nebo obchodníka s cennými

papíry. Hypoteční zástavní listy jsou upraveny zákonem č. 190/2004 S., o dluhopisech a zákonem č. 591/1992., o cenných papírech, ve znění pozdějších předpisů.

2.5. Hodnocení hypotečního bankovnictví Hypoteční úvěry již dnes patří mezi standardní bankovní služby, které nám umožňují získat

bydlení dle našich představ. V této kapitole se věnuji výhodám a nevýhodám hypotečních úvěrů a aktuálnímu vývoji a konkurenci na trhu hypotečních bank.

38

2.5.1 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Výhody hypotečního úvěru: • • •

rychlý zdroj prostředků na financování bydlení nízké úrokové sazby

splatnost až 30 let (rozložení splátek do delšího časového období představuje menší

zatížení rodinného rozpočtu či rozpočtu jednotlivce)

•

možnost získat státní finanční podporu vyplývající z jednotlivých vládních nařízení (na

•

úroky z úvěru jsou odčitatelnou položkou od základu daně z příjmu

•

rozdíl od stavebního spoření mohou státní finanční podporu získat i právnické osoby) možnost fixace úrokové sazby

Nevýhody hypotečního úvěru: • • • • •

dlouhodobé zatížení rodinného rozpočtu či rozpočtu jednotlivce poplatky za poskytnutí úvěru a za vedení úvěrového účtu administrativní náročnost spojená s vyřizováním úvěru

omezení státní finanční podpory absolutními částkami (800 000,-Kč byt / 1 500 000,-

Kč rodinný dům)

sankce za předčasné splacení úvěru – bez poplatku je možné splatit úvěr pouze v období fixace úrokové sazby

Hypoteční úvěry nabyly na počátku své existence příliš známé, proto byly také i málo

využívané. Jejich rozšíření také bránily vysoké úrokové sazby. Ty neúměrně zvyšovaly měsíční zatížení žadatelů, proto byly pro široký okruh nedostupné.

Právě díky poklesu úrokových sazeb jsou hypoteční úvěry dostupnější širším vrstvám obyvatelstva a jsou stále více žádané. Zájem o hypoteční úvěry neustále roste. V loňském roce poskytly české banky přes 52 tisíc hypotečních úvěrů v celkovém objemu 72,7 miliardy korun.

Lidé na hypotékách ke konci loňského roku dlužili 182 miliard korun a jen letos v lednu se tento dluh zvýšil o dalších 5 miliard.

39

ČSOB v loňském roce poskytla přes tři a půl tisíce hypotečních úvěrů v objemu přes 5 miliard,

což je téměř dvakrát tolik než v roce 2004. Česká spořitelna poskytla loni téměř 17,5 tisíce hypotečních úvěrů o celkovém objemu 24,8 miliardy, což představuje nárůst třiceti procent19.

V nabídce hypotečních bank můžeme najít všechny typy hypotečních úvěrů – klasická

hypotéka, stoprocentní, na družstevní byt, hypotéka v kombinaci se stavebním spořením nebo s životním pojištěním, novomanželská nebo americká hypotéka. Nelze stanovit, která z nich je nejlepší, záleží totiž na konkrétních podmínkách a požadavcích.

Většina hypotečních bank již dnes nabízí vyšší než klasickou hypotéku, která kryje 70 procent hodnoty zastavené nemovitosti. Můžeme tak získat úvěr na celou hodnotu domu či bytu.

Existují však i další, speciální typy hypoték. Oblibu získává mimo jiné americká hypotéka, kterou již má v nabídce většina bank. Je to úvěr na cokoliv na základě zastavené nemovitosti. Česká spořitelna nabízí novomanželskou hypotéku určenou lidem do 36 let na pořízení bytu či

domu s nízkou měsíční splátkou po dobu pěti let. ČSOB, Raiffeisenbank a Hypoteční banka

nabízí službu Hypotéka bez doložení příjmů, v rámci které není třeba předkládat potvrzení o příjmu od zaměstnavatele nebo daňové přiznání, ale jsou jiná, přísnější kritéria (ČSOB například půjčí pouze 50% z hodnoty zastavené nemovitosti) a vyšší úroky.

Samozřejmě hypoteční banka i u hypotéky bez doložení příjmu posuzuje rizikovost klienta a jeho schopnost dostát svým závazkům. Například u Hypoteční banky musí žadatel mimo jiné předložit notářský zápis o uznání dluhu, s výjimkou těch, kteří již alespoň po tři roky splácejí

hypotéku u Hypoteční banky, nebo předloží tři poslední výpisy z účtů prokazující dostatečné příjmy pro splácení úvěru. Banka dále zkoumá, zda klient nedluží České správě sociálního pojištění a finančnímu úřadu. Zhatit žádost o hypoteční úvěr může i zapomenutá nezaplacená pokuta.

V Raiffeisenbank bonitu, tedy schopnost klienta splácet úvěr, kalkulují buď z doložených

příjmů nebo z dostatečné hodnoty majetku, a to nemovitostí, finančních prostředků či cenných papírů. Banky rovněž prověřují v dostupných úvěrových registrech, zda neměl žadatel v minulosti závažné problémy se splácením úvěrů. Pokud žadatel splní tyto podmínky, čeká ho ještě čestné prohlášení, že má dostatečné příjmy na splácení hypotéky. 19

ŠTEFEK,J.:Zájem o hypotéky rostl i loni.MF DNES,2006-02-23,sB3

40

Hypotéka bez doložení příjmu může být vhodný pro podnikatele, jejichž výše příjmů, uvedená

v aktuálním daňovém přiznání není pro získání jiného typu hypotečního úvěru dostačující. Rovněž mohou tento typ hypotéky využít i lidé, kteří pobírají vyšší příjmy kratší dobu, rodiče

po mateřské dovolené, kteří nemohou předložit několikaměsíční potvrzení o příjmech.

Problémem však může být skutečnost, že banky takto poskytují pouze 50% hodnoty zastavené nemovitosti. Pouze Raiffeisenbank v programu Flexi nabízí až 70% hodnoty zastavené nemovitosti. Běžně však na jiné typy hypotečních úvěrů poskytují banky 85 – 100% hodnoty

zastavené nemovitosti. ČSOB dále podmiňuje přidělení úvěru i minimální hodnotou zastavené nemovitosti ve výši jednoho milionu korun20.

Přes všechen pozitivní vývoj, který můžeme zaznamenat na trhu hypoték (pokles úrokových sazeb, větší ochota bank půjčovat, rozšíření státní pomoci), nepatří hypotéka mezi snadno dostupné finanční produkty. Schvalovací proces není zrovna jednoduchý, jak vyplývá z mnoha

klientských zkušeností, a je také řádně zpoplatněn. Nemluvě o tom, že většinou získáte úrokovou sazbu vyšší, než je minimální dosažitelná, která je určena nejlepším klientům a také pro reklamu.

Hypotéka ani dnes není pro všechny a každý klient by si takový závazek měl dobře rozmyslet. Přesto může mnohým pomoci, jelikož její dostupnost se pomalu, ale jistě zvyšuje a vývoj se ubírá správným směrem.

3 OSTATNÍ MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ Existují i další možnosti, jak si pořídit vlastní bydlení. Nejsou však tolik rozšířené a ani tak výhodné, jako výše popsané produkty.

Jednou z možností získání vlastního bydlení je použití vlastních prostředků. To je chápáno jako nejjednodušší, nejbezpečnější a nejlevnější forma financování. Vše je v pořádku až na poslední

poznámku nejlevnější. Použitím vlastních prostředků se zbavujeme možnosti získávat státní podporu, která se k úvěrům na bydlení pojí.

20

MANDAUSOVÁ,K.:Příjmy není třeba dokládat.MF DNES,2005-10-18,sE3

41

Dále se budu věnovat možným kombinacím produktů financování bydlení.

3.1

Kombinace produktů financování bydlení

Jeden produkt v sobě neumí integrovat všechny výhody, které finanční trh nabízí. Každý

z produktů má jiné výhody. Zejména v oblasti státních podpor je situace pestrá a výhod je tím

více. Některé produkty, jako je například stavební spoření, mají státní podpory, a proto jsou výhodné na spoření. Jiné produkty v sobě zahrnují funkci pojištění, proto je výhodné použít je pro snížení rizik, která mohou ohrozit příjem žadatele. Z těchto důvodů se využívají různé kombinace jednotlivých produktů, které se takto velice výhodně doplňují. Nutnou podmínkou je jejich správné použití.

3.1.1 Hypoteční úvěr a stavební spoření Stavební spoření je produkt, který má své velké výhody. Je to vhodný produkt na spoření a

nabízí zajímavý výnos. Efektivní úrok je přibližně 6% p.a. Toho dosáhneme díky státním podporám, které se ke stavebnímu spoření váží. Má nízkou úrokovou sazbu, která je navíc

známá již při podpisu smlouvy o stavebním spoření. Již dnes víme, kolik nás bude stát úvěr například za pět i více let. Těchto výhod se dá dobře využít právě při kombinaci stavebního spoření a hypotečního úvěru21.

Úrokové sazby u hypotečního úvěru se pohybují kolem 6% p.a. Navíc většinou máme možnost

daňových odpočtů, takže výsledné zatížení je ještě nižší. Pravděpodobně se dostaneme pod 6% ročně. To je pod efektivní úrok stavebního spoření. To nás přivádí na myšlenku využít levný

hypoteční úvěr, nespěchat s jeho splácením a zároveň spořit ve stavebním spoření s vyšším

výnosem. Díky státní podpoře ve stavebním spoření dosáhneme zajímavých výnosů. Proto budeme mít nižší náklady na splácení hypotečního úvěru než budou výnosy ze stavebního spoření a ušetříme.

Další důvod pro použití kombinace hypotéky a stavebního spoření je ve výhodnosti úvěrů ze

stavebního spoření. U hypotečního úvěru máme jistou úrokovou sazbu pouze na určitou dobu, dobu fixace úrokové sazby. Po uplynutí této doby je nám nabídnuta nová úroková sazba. Její 21

SYROVÝ,P.:Financování vlastního bydlení. Praha:Grada Publishing,2005,s124,ISBN 80-247-1097-8

42

výši dnes neznáme. To pro nás znamená riziko, protože nevíme, jaké náklady budeme mít se splácením úvěru.

Tuto nevýhodu hypotečních úvěrů nám pomůže zmírnit stavební spoření. U něj máme jistotu, že budeme moci čerpat úvěr cca za pět let a víme, jakou bude mít úrokovou sazbu. V případě

růstu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů můžeme čerpat úvěr ze stavebního spoření a vyhneme se tak navýšení splátek hypotéky.

Některým klientům to přijde nelogické, protože splácí hypoteční úvěr a v rodinném rozpočtu nejsou další zdroje k tomu, aby se ještě spořilo na stavební spoření. V tomto případě je na

zvážení toto řešení. Prodloužit splatnost hypotečního úvěru a snížit tak měsíční zatížení.

Prodloužení doby splatnosti nemusí znamenat, že opravdu budeme splácet hypoteční úvěr například 20 let místo15 let. Bude to znamenat, že na počátku s bankou domluvíme delší splatnost, tím nám vyjde nižší splátka a při skončení doby fixace se rozhodneme, co uděláme s úvěrem dále. Pravděpodobně ho část splatíme, vždyť na to máme rezervu na stavebním spoření. Prodloužením doby splatnosti se úvěr stane dostupnějším.

Další variantou je použití splácení úvěru s progresivně rostoucí splátkou. To znamená, že

splátka na počátku splácení bude nižší a s postupem času poroste. Nízká částka na počátku nám dává prostor pro spoření do stavebního spoření a vytváří rezervy.

Až bude končit doba fixace, máme možnost splatit část hypotečního úvěru. Buď použijeme

jenom naspořenou částku nebo použijeme ještě úvěr ze stavebního spoření. O využití úvěru se

rozhodneme až v době, kdy to bude aktuální. Těsně před změnou úrokové sazby rozhodneme o

tom, jestli je pro nás výhodnější splácet úvěr ze stavebního spoření nebo hypoteční úvěr. Rozhodneme se podle toho, který úvěr bude pro nás výhodnější – levnější.

3.1.2 Hypoteční úvěr a kapitálové životní pojištění Hypoteční úvěr je samozřejmě možné splácet běžně anuitě, jak jsem se již zmínil. Často se také

objevuje jiná nabídka, která vypadá velice lákavě. Je to nabídka životního pojištění, která nám

43

má přinést úspory. Celkově zaplatíme méně než při běžném anuitním způsobu splácení. Navíc má několik dalších výhod22.

Kromě hypotečního úvěru si založíme ještě kapitálové životní pojištění, kam ukládáme peníze.

Z nich nakonec hypoteční úvěr splatíme. V průběhu splácení platíme bance pouze úroky z úvěru a nesplácíme jistinu. V životním pojištění se naše peníze zhodnocují.

Můžeme zdůraznit následující výhody. Klient je během splácení úvěru pojištěn. V případě jeho

smrti uhradí pojišťovna bance celou výši dluhu. Tento přístup je zodpovědný vůči našim blízkým, kterým by mohly zbýt naše dluhy. Více odečteme na daních. Výše hypotečního úvěru se nesnižuje, proto platíme více na úrocích. Čím více platíme na úrocích, tím více ušetříme na

daních. Navíc v některých případech je možné odečíst zaplacené pojistné od základu daně a ušetřit tak další peníze. Pojišťovny dosahovaly v minulosti zisků přibližně 6 až 10% ročně. O

naše peníze tak bude velice dobře postaráno. Na takto vysokých výnosech se můžeme podílet. Po skončení hypotéky dostaneme od pojišťovny peníze navíc. Pokud má klient životní pojištění je hypoteční úvěr úročen nižší sazbou. V celkovém součtu zaplatíme méně peněz než při běžně spláceném hypotečním úvěru. Tabulka č.6

Porovnání běžné hypotéky a kapitálového životního pojištění

Výše hypotečního úvěru Splatnost Úroková sazba Měsíční splátka Z toho úrok Pojistné Daňová úspora Celková platba Celkem zaplaceno Podíl na zisku (6%) Celkové náklady Úspora

Běžná hypotéka 1 000 000 Kč 20 let 6% 7 164 Kč 5000 Kč 210 Kč 1 250 Kč 6 124 Kč 1 671 667 Kč

1 671 667 Kč

Kombinace 1 000 000 Kč 20 let 5,5% 4583 Kč 4583 Kč 4 000 Kč 1 146 Kč 7 438 Kč 1 874 250 Kč 446 935 Kč 1 427 315 Kč 244 352 Kč

Zdroj: SYROVÝ,P.:Financování vlastního bydlení. Praha:Grada Publishing,2005,s124,ISBN 80-247-1097-8

I když tato kombinace vypadá zajímavě, pro klienta jde o finančně náročnější variantu než běžně splácená hypotéka. Kombinace je dosti složitá.

22

SYROVÝ,P.:Financování vlastního bydlení. Praha:Grada Publishing,2005,s124,ISBN 80-247-1097-8

44

4 MODELOVÝ PŘÍKLAD FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ Při realizaci bytových potřeb je jedním z možných řešení využití trhem nabízených úvěrových produktů. Nejvýznamnější a nejrozšířenější produkty financování bydlení jsou na českém trhu právě dva. Jedná se o hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření, výhodná je i kombinace těchto produktů.

Při výpočtu financování hypotečním úvěrem jsem použil produkt České spořitelny Hypoteční

úvěr Nové Top Bydlení a pro výpočet přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření tarif INVEST od Českomoravské stavební spořitelny.

V této části bakalářské práce se věnuji modelovému příkladu financování bydlení. Jedná se o financování koupě staršího rodinného domku v hodnotě 1 800 000,-Kč. V prvním příkladě provádím financování prostřednictvím hypotečního úvěru, v druhém příkladě provádím financování pomocí kombinace hypotečního úvěru a stavebního spoření. PŘÍKLAD č. 1

Mladý manželský pár ve věku muž 28 let a žena 26 let s jedním dítětem ve věku do šesti let se

rozhodli pořídit si starší rodinný domek v hodnotě 1 800 000,-Kč. Mají naspořeno 360 000,-Kč a jejich čistý měsíční příjem činí 40 000,-Kč. Tabulka č.7

Sazebník úrokových sazeb pro hypotéky u České spořitelny

Produkty hypotečního úvěrování standardní Pevná úroková sazba na 1 rok 4,89% Pevná úroková sazba na 2 roky 5,19% Pevná úroková sazba na 3 roky 5,49% Pevná úroková sazba na 4 roky 5,79% Pevná úroková sazba na 5 let 5,99% Pevná úroková sazba na 10 let 6,49% Pevná úroková sazba na 15 let 6,99% Zdroj: Česká spořitelna

Garantovaná HYPOHIT NTB BONUS Podnikatel 3,39% 3,89% 3,89% 3,69% 4,19% 4,19% 3,99% 4,49% 4,49% 4,29% 4,79% 4,79% 4,49% 4,99% 4,99% 4,99% 5,49% 5,49% 5,49% 5,99% 5,99%

Financování hypotečním úvěrem

Smlouvu o hypotečním úvěru uzavřeli v únoru 2006 s úrokovou sazbou ve výši 4,49% a splatností 20 let, při pětileté fixaci a anuitním způsobu splácení. Počáteční náklady představují 45

0,9% z objemu úvěru, což v našem případě představuje 12 960,-Kč. Vzhledem k tomu, že oba

žadatelé jsou mladší 36 let, vzniká nárok na úrokovou dotaci od státu, která je na úrovni 1%. Dotace v tomto případě činí 787,-Kč a požadavky na čisté společné příjmy činí 21 300,-Kč. Tabulka č.8

Parametry hypotečního úvěru

Doba splácení Úroková sazba Potřebný měsíční příjem Měsíční splátka Přislíbená státní úroková dotace – měs. Náklady spojené s vyřízením úvěru Měsíční náklady na vedení účtu Úroky z úvěru za 20 let Celkové náklady

Zdroj:Vlastní výpočet dle podmínek a programu České spořitelny

20let 4,49% p.a. 21 300,-Kč 9 151,-Kč 787,-Kč 12 960,-Kč 150,-Kč 756 216,-Kč 2 056 122,-Kč

Celkové měsíční náklady jsou ve výši 8 514,-Kč, což vzhledem k jejich příjmům působí jako

relativně rozumná míra měsíčního zatížení rodinného rozpočtu. Je třeba si však uvědomit, že se jedná o závazek na 20 let pravidelného splácení. PŘÍKLAD č. 2

Financování pomocí kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření

Vycházíme ze stejného zadání jako v příkladu č. 1. Prostřednictvím každého z těchto produktů budeme financovat polovinu ceny nemovitosti, tzn. hypotečním úvěrem 900 000,-Kč a úvěry

ze stavebního spoření (3 smlouvy – 3 úvěry) také 900 000,-Kč s využitím řádného úvěru ze stavebního spoření.

a) Financování hypotečním úvěrem Tabulka č.9

Parametry hypotečního úvěru

Doba splácení Úroková sazba Potřebný měsíční příjem Měsíční splátka Přislíbená státní úroková dotace – měs. Náklady spojené s vyřízením úvěru Měsíční náklady na vedení účtu Úroky z úvěru za 20 let Celkové náklady

Zdroj:Vlastní výpočet dle podmínek a programu České spořitelny

46

20let 4,49% p.a. 15700,-Kč 5 719,-Kč 492,-Kč 9 500,-Kč 150,-Kč 472 635,-Kč 1 299 976,-Kč

b) Financování řádným úvěrem ze stavebního spoření

Vzhledem k tomu, že rodina již naspořila 360 000,-Kč – 40% cílové částky, což je podmínkou

pro přidělení řádného úvěru, výše úvěru ze stavebního spoření bude činit 540 000,-Kč. Poplatky za vyřízení řádného úvěru si Českomoravská stavební spořitelna neúčtuje, zohledňuji však poplatky za založení smluv. Tabulka č.10

Parametry stavebního spoření

Doba umořování řádného úvěru Úroková sazba řádného úvěru Měsíční splátka řádného úvěru Potřebný měsíční příjem Poplatek za uzavření smluv Náklady spojené s vyřízením řádného úvěru Celkové náklady na vedení účtu Úroky z řádného úvěru celkem Celkové náklady

Zdroj:Vlastní výpočet dle podmínek a programu Českomoravské stavební spořitelny

Tabulka č.11

Parametry výnosů stavebního spoření

8 let 4,8% p.a. 6 951,-Kč 18 000,-Kč 9 000,-Kč zdarma 3 570,-Kč 112 287,-Kč 1 024 857,-Kč

Úroky z vkladů celkem

31 554,-Kč

Celkové výnosy

85 554,-Kč

Státní podpora celkem

54 000,-Kč

Zdroj:Vlastní výpočet

Celkové náklady se zohledněním výnosů ze stavebního spoření činí 939 303,-Kč. Co jsme získali touto kombinací produktů financování bydlení? Důležité je, že hypoteční úvěr se bude splácet 20 let, ale úvěr ze stavebního spoření pouhých 8 let. Pokud uvažujeme u

hypotečního úvěru se stále stejnou úrokovou mírou, pak prvních 8 let bude celkové měsíční zatížení rodinného rozpočtu 12 670,-Kč bez poplatku za vedení účtu a dalších 12 let to bude

splátka ve výši 5 719,-Kč, což je odlehčení rozpočtu o 6 951,-Kč – splátku úvěru ze stavebního spoření.

Srovnáme-li celkové zaplacené úroky za celé období s příkladem č. 1, tak v prvním případě zaplatíme o 171 294,-Kč více.

47

Musíme však upozornit, že v případě kombinace produktů se požadavky na minimální měsíční příjem sčítají, v našem případě je to 33 700,-Kč. To představuje vyšší nároky na získání úvěru.

Zde je patrné, že kombinace těchto produktů, pro úvěry v takovém objemu, je nejefektivnější způsob financování bytových potřeb.

ZÁVĚR Při realizaci bytových potřeb jde o pořízení nového či staršího bydlení, také však o

rekonstrukci či modernizaci stávajícího bydlení. Stát za tímto účelem poskytuje příspěvky, dotace, finanční podpory, což občany motivuje k investici do bydlení. V bakalářské práci jsem se zabýval úvěrem ze stavebního spoření a hypotečním úvěrem a jejich vzájemnému

porovnání. Oba produkty jsou podporovány státem a jsou určeny především k řešení otázky bydlení.

Stavební spoření si získalo za dobu svého působení obrovskou popularitu a je dá se říci

nejvyužívanějším finančním nástrojem u nás i ve světě. Vlivem změn v podmínkách stavebního spoření se stavební spořitelny stávají spíše úvěrujícími ústavy a i pestrá nabídka

úvěrových produktů tomuto trendu odpovídá. Zaměření stavebních spořitelen do úvěrové oblasti je značnou konkurencí hypotečním bankám. Nabídka úvěrů stavebních spořitelen se

blíží hypotečním úvěrům, rozdílem však zůstává pouze fakt, zda jsou schopny nabízet tyto úvěry tak dlouhodobé.

Hypoteční úvěry jsou jednou z nejstarších forem financování bydlení. Poptávka po nich citelně roste u nás i na celém světě. Hypoteční úvěry jsou využívány spíše na náročnější a objemnější

finanční případy než je tomu u úvěrů ze stavebního spoření, kde jsou spíše úvěrové případy

menších objemů, ale zase početnější. Mezi nevýhody hypotečního úvěru patří jeho administrativní náročnost. Nabídka hypotečních úvěrů u bank se liší především v poplatcích za vyřízení žádosti. Jedním z hlavních a velice důležitých rozdílů, který hraje významnou roli při

rozhodování mezi těmito produkty je fakt, že u úvěru či meziúvěru ze stavebního spoření lze kdykoliv zkrátit dobu splácení vyššími splátkami nebo úvěr zcela splatit formou mimořádné splátky. Tímto způsobem můžeme ušetřit na úrocích. U hypotečního úvěru je mimořádná 48

splátka možná pouze v termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby, dlužník může předčasně splatit část nebo celou výši úvěru bez sankce. Mimo tyto termíny si banky stanovují vysoké sankce za předčasné splacení.

Další výhodou u úvěru ze stavebního spoření je bezesporu neměnná úroková sazba po celou dobu splácení, což u hypotečního úvěru garantovat nelze, jen na dobu fixace úrokové míry. Také platí skutečnost, čím delší doba fixace úrokové míry, tím je sazba vyšší. U hypotečního úvěru existuje reálné riziko zvýšení měsíčních splátek, obzvláště dnes, kdy odborníci tvrdí, že úrokové míry jsou na svém minimu.

Hypoteční úvěr má velikou výhodu oproti úvěru ze stavebního spoření v možnosti rozložení splácení do delšího časového období, až na dobu třiceti let. Využitím této vlastnosti snížíme požadavek na čistý měsíční příjem žadatele a docílíme nižšího zatížení měsíčního rodinného či

rozpočtu jednotlivce. Dále musíme mít na mysli, že k získání hypotečního úvěru je nutné ručit nemovitostí, zatímco pro získání úvěru ze stavebního spoření není tato podmínka vždy nutná.

Který produkt je lepší či horší, to opravdu nelze jednoznačně říci, důležité jsou podmínky a různé priority každého klienta zvlášť. Toto je nutné brát na zřetel, abychom mohli správně

rozhodnout. Každý klient má odlišná přání a očekávání, jako například stálost měsíčního zatížení rodinného rozpočtu, flexibilita splácení, využití státních podpor a dotací, daňových

úlev apod. Na základě těchto priorit je teprve možná správná volba finančního nástroje nebo jejich kombinace.

Přes všechny možné problémy s použitím zmíněných nástrojů financování bydlení, je třeba říci, že proces využívání hypotečního úvěru a stavebního spoření je na dobré cestě a jeho vývoj

pokračuje správným směrem. Můžeme očekávat, že s postupem času se bude využívání těchto produktů financování bydlení vylepšovat a následkem bude zlepšení bytové situace. Je však dobré vědět, že v případě potřeby řešení bytové problematiky můžeme využít kvalitních nástrojů financování.

49

POUŽITÁ LITERATURA Knihy •

CÍSAŘ,J.,REKTOŘÍK,J.:Ekonomika bydlení.1.vyd.Brno:Masarykova univerzita,

•

CÍSAŘ,J.:Vybrané otázky z trhu nemovitostí.1.vyd.Praha:Vysoká škola ekonomická

•

Olprint,1999.98s. ISBN 80-210-2240-X

v Praze,1996.160s. ISBN 80-7079-690-1.

DOUCHA,R.:Stavební spoření,Praha:Grada publishing,2000.95s. ISBN 80-7169-894-

6.

•

KRAJÍČEK,J.:Marketing v peněžnictví.1.vyd.Brno:Masarykova univerzita,2004. 140s.

•

PRČÍK,T.:Stavební spoření v kostce. Svatopluk,B.1.vyd.Brno:Vydavatelství ERA,

•

REVENDA,Z.:Peněžní ekonomie a bankovnictví.Praha,Management Press, 2001. 613s.

•

ISBN 80-210-3659-1.

2002.124s. ISBN 80-86517-29-2.

ISBN 80-7261-031-7

SYROVÝ,P.:Financování vlastního bydlení. Praha:Grada Publishing,2005.124s. ISBN

80-247-1097-8

•

SŮVOVÁ,H. a kol.:Specializované bankovnictví.1.vyd.Praha:Bankovní institut,

•

SŮVOVÁ,H. a kol.:Specializované bankovnictví.1.vyd.Praha:Bankovní institut,

•

VENCOVSKÝ,F.,JINDRA,Z.,NOVOTNÝ,J.,PŮLPÁN,K.,DVOŘÁK,P.a kol.:Dějiny

1997.171s. ISBN 80-902243-2-6.

1997.171s. ISBN 80-902243-2-6.

bankovnictví v českých zemích.1.vyd.Praha:Bankovní institut a.s.,1999.104s. ISBN 807265-030-0.

50

Články

• ACHREMENKO,M.: Stavební spoření zrychluje. Rovnost 2006-02-14, s 18.

• ŠTEFEK,J.:Zájem o hypotéky rostl i loni.MF DNES,2006-02-23,sB3.

• MANDAUSOVÁ,K.:Příjmy není třeba dokládat.MF DNES,2005-10-18,sE3.

• JAROŠOVÁ,J.:Stavební spořitelny konečně pod dohledem.MF DNES,2005-10-18,sE9.

• NOVÁKOVÁ,J.:Úroky z vkladů stavebního spoření klesly.MF DNES,2005-1018,sE10.

• SAHULA,D.,BADOVÁ,L.,PLÍŠEK,J.:Hypotéka nebo stavební spoření?MF DNES, 2005-10-18,sE12.

Elektronická publikace na www: • • • • • • •

http://www.cmss.cz/ - internetové stránky Českomoravské stavební spořitelny http://www.finance.cz/ - internetový server o financích

http://www.mesec.cz/ - internetový server o osobních financích

http://www.burinka.cz/ - internetové stránky Stavební spořitelny České spořitelny http://www.mvcr.cz/ - internetové stránky Ministerstva vnitra ČR

http://www.mfcr.cz/ - internetové stránky Ministerstva financí ČR http://www.bydlet.cz/ - internetový server o osobních financích

51

Zákony a nařízení vlády: •

Zákon č, 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření,

•

Zákon č. 84/1995 Sb., v platném znění

• • • •

v platném znění.

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, v platném znění Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, v platném znění

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v platném znění

Zákon č. 423/2003 Sb., novela zákona o stavebním spoření, v platném znění

•

Zákon č. 292/2005 Sb., novela zákona o stavebním spoření, v platném znění

•

Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., v platném znění

•

Nařízení vlády č. 32/2004 Sb., v platném znění

Použité zkratky: • • • • • • • • • •

CMSS – Českomoravská stavební spořitelna

SSCS – Stavební spořitelna České spořitelny ČR – Česká republika EU – Evropská unie

HČ – hodnotící číslo

VF – výkonnostní faktor CČ – cílová částka

a.s. – akciová společnost

ČSOB – Československá obchodní banka a.s. ČNB – Česká národní banka

52

SEZNAM TABULEK, SCHÉMAT A GRAFŮ

Seznam tabulek

Tabulka č.1 Přehled hlavních změn u stavebních spořitelen platných od 1.1.2004………..12

Tabulka č.2 Srovnání variant stavebního spoření u všech stavebních spořitelen…………..15 Tabulka č.3 Varianty spoření ze vztahu k řádnému úvěru u všech stavebních spořitelen…16

Tabulka č.4 Podmínky zajištění úvěru ze stavebního spoření…………………………...…21

Tabulka č.5 Daňová pásma…………………………………………………………………37 Tabulka č.6 Porovnání běžné hypotéky a kapitálového životního pojištění…………...…..44 Tabulka č.7 Sazebník úrokových sazeb pro hypotéky u České spořitelny………….……..45 Tabulka č.8 Parametry hypotečního úvěru……………………………………………...…46

Tabulka č.9 Parametry hypotečního úvěru………………………………………….……..46

Tabulka č.10 Parametry stavebního spoření………………………………………………..47 Tabulka č.11 Parametry výnosů stavebního spoření………………………………….……47 Seznam schémat

Schéma č.1 Vzorec pro výpočet parametru ohodnocení – hodnotícího čísla HČ……..…..18 Schéma č.2 Anuitní koeficient……………………………………………………….……33 Schéma č.3 Upravený anuitní koeficient…………………………………………….……33 Seznam grafů

Graf č.1 Dynamika vývoje průměrných úrokových sazeb hypoték od roku 2003………..34

53