Monitor Woningproductie Noordvleugel 2015 Woningvraag, Plancapaciteit en Productie
Versie: juli 2015
Inleiding monitor woningproductie Noordvleugel Deze tweede monitor woningproductie vindt zijn oorsprong in de bestuurlijke afspraken die bij de Rijksstructuurvisie RRAAM (2013) en het BO MIRT van november 2013 zijn gemaakt, maar is qua opzet en uitwerking Noordvleugelbreed. Het gaat immers in deze markt om communicerende vaten. Daarnaast spelen er naast RRAAM ook ander grote projecten in de Noordvleugel, zoals het Noordzeekanaalgebied (NZKG), de as Stationsgebied Utrecht-Leidsche Rijn en SMASH (structuurvisie Schiphol). De totale plannings- en ontwikkelingsopgave in de Noordvleugel is zo groot en complex dat het noodzakelijk is overzicht te houden op alle projecten en de hoofdlijnen met elkaar vast te leggen en vast te houden. Daartoe is er, samen met het rijk, een Gebiedsagenda Noord-Holland-Flevoland-Utrecht gemaakt (2013). Belangrijk daarin is de grote woningbouwopgave tot 2040. De voortgang van het behalen van die opgave wordt met deze monitor in beeld gebracht. De productie van de woningbouw per jaar wordt gemeten, maar ook afgezet tegen de vraag (onderverdeeld naar verschillende soorten woonmilieus en woonlocaties) en de plancapaciteit. Overigens richt de monitor zich volgens afspraak op de Noordvleugel (MRA + NV-Utrecht), maar enerzijds omdat de data zo gegroepeerd zijn en anderzijds omdat dat past op de geografische afbakening van de Gebiedsagenda, beslaan veel gegevens, grafieken en kaartbeelden in deze monitor de drie volledige provincies. Waar dat nodig en nuttig is zal wel worden ingezoomd op de specifieke situatie in de Noordvleugel. Deze monitor geeft sec de getalsmatige uitkomsten weer van wat gemeten is. Daaruit vallen een aantal feitelijke hoofdconclusies te trekken, die in de tekst bij de monitor steeds in rood vermeld staan. De beleidsmatige conclusies en consequenties die deze monitor tot gevolg kan hebben, worden tussen Rijk en regio besproken op het BO-MIRT in het najaar van 2015. De monitor zal digitaal beschikbaar zijn op de websites van de deelnemende partijen in de Noordvleugel: provincie Noord-Holland, provincie Flevoland, Stadsregio Amsterdam, Haarlem, Almere, provincie Utrecht en het ministerie BZK. Op de website van Noord-Holland zijn ook onderliggende gegevens en data beschikbaar, evenals de bronnen. Regio-indeling monitor woningbouwproductie Noordvleugel
2
Woningvraag Sterke concentratie bevolkingsgroei in stedelijke Noordvleugel Figuur 1: Bevolkingsontwikkeling en huishoudensontwikkeling 2015-2040, bron: Primosprognose 2014
Figuur 1 en 2: Een groot deel van de bevolkingsgroei in Nederland zal zich in de komende jaren concentreren in de Noordvleugel van de Randstad. Ook binnen Overig-Nederland concentreert de groei zich in de steden. Bijvoorbeeld in Groningen, Zwolle en de Brabantse Stedenrij.
Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling 2012-2040, bron: Pearlprognose 2013
Een groot deel van de bevolkingsgroei in Nederland zal zich in de komende jaren concentreren in de Noordvleugel van de Randstad. In absolute aantallen neemt het aantal inwoners van Amsterdam, Utrecht en Almere het meeste toe. Aan de randen van Nederland vindt bevolkingskrimp plaats. In de periode tot 2025 gaan de grote steden nog fors groeien door natuurlijke bevolkingsgroei (het verschil tussen geboorten en sterfgevallen) en hun aantrekkingskracht voor binnenlandse en buitenlandse migranten. Rondom de grote steden wordt ook in diverse randgemeenten een stevige bevolkingsgroei verwacht. Het gaat dan om gemeenten als Zaanstad, Bunnik, Zeist, Haarlemmermeer en Amstelveen. In vrijwel alle regio’s neemt naar verwachting het aantal huishoudens de komende decennia toe, soms is door vergrijzing de huishoudensgroei zelfs hoger dan de bevolkingsgroei. Zowel in de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad is de relatieve groei sterk. Ook daarbuiten zijn er nog regio’s met een sterke huishoudensgroei zoals de regio rondom de stad Groningen en stedelijke regio’s in de provincies Gelderland, Overijssel en Brabant.
3
Huishoudensgroei blijft tot 2040 hoog, vooral in periode 2015-2020 Figuur 3 en 4: Ontwikkeling en jaarlijkse groei van het aantal huishoudens in de Noordvleugel (3 provincies) 2015 tot 2040, bron: CBS, Primosprognose 2014*
Figuur 3: In de Noordvleugel stijgt het aantal huishoudens tot 2040 van iets boven de 2 miljoen naar ongeveer 2,5 miljoen.
Figuur 4: De huishoudensgroei is het grootst op de korte termijn. Weergegeven is de jaarlijkse groei.
*Door statische correcties is de huishoudensgroei vertekend in 2013 en 2014.
In de Noordvleugel stijgt het aantal huishoudens tot 2040 van iets boven de 2 miljoen naar ongeveer 2,5 miljoen. Deze groei is het grootst in de komende jaren met meer dan 20.000 huishoudens per jaar (figuur 3). Na 2018 neemt de groei langzaam af naar ongeveer 10.000 huishoudens per jaar.
Prognosebeeld komt overeen Figuur 5: Huishoudensgroei 2015-2030 per regio in de Primos- (2014) en Pearlprognose (2013)
Figuur 5: De groei per regio bij de Primos- en Pearlprognose komt overeen. M.u.v. de gemeente Amsterdam, hier is de Primosprognose beduidend hoger.
4
Op landelijk niveau bestaan twee prognoses: Primos opgesteld in opdracht van de ministeries BZK/IenM en Pearl opgesteld door het Planbureau voor de Leefomgeving en het CBS. Figuur 5 toont voor beide prognoses de verwachte huishoudensgroei tot 2030 per regio. Duidelijk is dat beide prognoses nog een forse huishoudensgroei voorzien in de Noordvleugel. De groei is bij Primos in veel regio’s hoger dan Pearl maar de verschillen zijn relatief beperkt. Alleen in de gemeenten Amsterdam is het verschil groot. Dit komt vooral door het verwachte nieuwbouwprogramma. De aantrekkingskracht van Amsterdam is zo groot dat de verwachte groei sterk wordt bepaald door het verwachte nieuwbouwprogramma.
Regionale verschillen nemen toe: oude steden populair, instroom nieuwe steden neemt af Een verklaring voor de sterke groei van de Noordvleugel is, naast de autonome groei, de verandering van binnenlandse migratiestromen. We zien een sterke verstedelijking in plaats van suburbanisatie. Dit leidt tot een grote instroom in met name de gemeenten Amsterdam en Utrecht. Binnen de Noordvleugel zien we de laatste jaren dat ook hier de verstedelijking doorzet. Oude steden zoals Amsterdam, Utrecht en Haarlem groeien sneller dan de nieuwe steden zoals Hoofddorp, Purmerend en Almere. Figuur 6 toont het saldo van de binnenlandse migratie in 2013 en specifiek voor Amsterdam de uitstroom in de regio. Te zien is dat de instroom naar Amsterdam stijgt terwijl de uitstroom afneemt. De afgelopen jaren heeft de crisis, de stokkende doorstroming in koopwoningenmarkt en het terugvallen van de nieuwbouwproductie ongetwijfeld invloed gehad op de doorstroming en de verhuisbewegingen. Ondanks de crisis zet de groei van de Noordvleugel door. In 2014 zien we weer een toename van het aantal verhuizingen en ook het aantal verkochte woningen neemt toe. (Op dit moment zijn de migratiecijfers naar richting voor 2014 zijn nog niet beschikbaar). Figuur 6: Saldo Binnenlandse migratiestromen in de Noordvleugel in 2013, bron: CBS Saldi binnenlandse migratie 2013
NH-Noord Kop NH 650 Wfr
regio Alkm 750
1.150
Flevol ov
MRA
Zaanst
regio Waterl
300
300
IJmond
300
500 750
Almere
5.200
A'dam
regio Hlm
0 800 300
350
SRA-zd
ov NL
3.750
Gooi & Vecht
Amersf 200
0 1.150
BRU 0
Utrecht-W
500 0
Utrecht-ZO
5
Belangrijkste migratiestromen Amsterdam (Saldi gemiddelde per jaar 2004-2008 links en 2009-2013 rechts), bron: CBS Purmerend
Purmerend
Zaanstad
Zaanstad 700
200 Almere
1.000
Almere 800
1.700
Amsterdam
500
Amsterdam
500
Haarlem
400
Haarlem
600
900
1.300
Haarlemmermeer
100 3.400 Amstelveen Haarlemmermeer Overig NL
5.900 Amstelveen Overig NL
Uitleg: De pijlen in de schema’s bevatten de belangrijkste binnenlandse migratiestromen. Het weergegeven getal is het saldo tussen twee regio’s. Voorbeeld: in de periode 2004 tot 2008 verhuisden gemiddeld per jaar 1.300 mensen uit de gemeente Amsterdam naar de gemeente Haarlemmermeer. In de periode 2009-2013 is dit gedaald naar 100 personen. Figuur 7 en 8: Binnenlandse migratiesaldo van Noord-Holland Zuid en Utrecht naar Flevoland en van Overig Nederland naar de Noordvleugel (3 provincies), bron: CBS
Figuur 7 en 8: Opvallende ontwikkelingen op Noordvleugelniveau zijn:
Uit Noord-Holland Noord verhuizen tegenwoordig meer mensen naar Amsterdam dan andersom; De uitstroom uit Amsterdam neemt af (met name naar Almere en de Haarlemmermeer); De migratierelatie tussen Utrecht en Flevoland is beperkt; De instroom uit overig Nederland naar de Noordvleugel (vooral gemeente Amsterdam en Utrecht) neemt toe; Het aantal verhuizingen neemt sinds begin 2014 weer toe, de dynamiek op de woningmarkt komt weer op gang.
6
Figuur 9: Indicatie bevolkingsontwikkelingen in 2014 (voorlopige cijfers), bron: CBS Natuurlijke aanwas 1.100
Saldo buitenlands 1.300
Saldo binnenlands -1.100
NH-Zuid
7.200
7.300
5.000
19.600
MRA
9.100
7.500
4.000
20.700
Almere/Lelystad
1.900
200
-1.000
1.100
Amsterdam
5.900
4.600
500
11.000
Utrecht (gemeente)
3.400
400
2.200
6.000
Noord-Holland
8.300
8.600
3.900
20.800
Utrecht (provincie)
5.700
1.600
2.500
9.800
Flevoland
2.800
2.100
-3.300
1.600
NH-Noord
Groei/Daling 1.200
Figuur 9: Actuele demografische ontwikkelingen. Noord-Holland Noord en Almere en Lelystad hadden in 2014 een binnenlands vertrekoverschot. De recente bevolkingsgroei concentreert zich meer in de oude steden (Amsterdam, Utrecht, Haarlem) en minder in nieuwe steden. Opvallend in 2014 is het hoogste binnenlandse migratiesaldo van de gemeente Utrecht en het hoge buitenlandse migratiesaldo van de gemeente Amsterdam.
*Door de aanwezigheid van asielzoekerscentra is het binnenlandsmigratiesaldo in Flevoland enigszins vertekend
Gemeenten met de hoogste bevolkingsgroei in 2014 Gemeente
Bevolkingsgroei
1
Amsterdam
2
Utrecht (gemeente)
6.000
3
Amstelveen
2.100
4
Amersfoort
1.600
5
Haarlem
1.500
6
Almere
900
7
Zaanstad
800
8
Hilversum
800
9
Diemen
700
Zeist
400
10
11.000
Ook in de Noordvleugel: toename huishoudens vooral 65+ Bij de ontwikkeling van de kwalitatieve vraag zien we een aantal belangrijke ontwikkelingen. Ook de Noordvleugel kent de komende jaren een sterke vergrijzing. Het aandeel 65+ers onder de huishoudens neemt toe; het aantal huishoudens in de leeftijd van gezinnen met kinderen (35-65 jaar) neemt tot 2040 niet meer toe, terwijl het aantal jongeren de komende periode nog wel stijgt. Het aantal 65+ huishoudens stijgt tot 2040 bijvoorbeeld met meer dan 400.000, terwijl het aantal huishoudens in de categorie 35-65 stabiel blijft. Deze ontwikkeling heeft gevolgen voor het potentiele bouwprogramma. Ouderen hebben al een woning, blijven steeds langer thuis wonen en verhuizen relatief weinig en over korte afstanden. Hun mobiliteit is hiermee beperkt. Daarnaast laten ouderen, bij overlijden, op termijn veelal eengezinswoningen achter die daarmee beschikbaar komen voor gezinnen met kinderen.
7
Figuur 10: Ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijdscategorie in de Noordvleugel (3 provincies) 2000-2040, bron: tot 2014: CBS, 2014-2040: Primosprognose 2014
Figuur 10: Tot 2011 zat de groei van het aantal huishoudens bijna volledig bij de groep 35-65 jaar (blauw). Recent is een trendbreuk opgetreden. De groei zit vooral bij ouderen (65+) (grijs) en jongeren (groen).
Vooral vraag naar stedelijke woonmilieus en wonen in centrummilieus Figuur 11 en 12: Vraag naar woonmilieus, bron: Companen op basis van WoON 2012 (Utrecht) en 2009 (N-H/Flevoland)
Figuur 11 en 12: De gewenste woonmilieus zijn vooral stedelijk. Voorbeeld: In de Provincie Utrecht willen tot 2030 ongeveer 6.000 huishoudens extra gaan wonen in een centrum-stedelijk woonmilieu. Op basis van het WoON onderzoek 2009 is door onderzoeksbureau Companen voor de drie Noordvleugel provincies de additionele behoefte (= groei van het aantal huishoudens vanaf 2010) per woonmilieu berekend. De additionele behoefte geeft hiermee een beeld van de toekomstige vraag. De toekomstige toename van het aanbod is hierin nog niet verdisconteerd. In verband met de periode van de geïnventariseerde plancapaciteit is voor de provincie Utrecht de vraag weergegeven voor de periode 2010-2030 en voor Noord-Holland en Flevoland van 2010 tot 2040. De vraag naar woonmilieus concentreert zich in stedelijke woonmilieus, met name centrum stedelijk en stedelijk grondgebonden. Uit een update voor de provincie Noord-Holland op basis van WoON 2012 blijkt dat verschillen in woonvoorkeur voor woonmilieus tussen 2009 en 2012 marginaal zijn veranderd, de vraag is iets stedelijker geworden met iets meer voorkeur voor huurwoningen. NB. De monitor van 2016 kan op basis van nieuwe cijfers een meer recent beeld geven.
8
Plancapaciteit Totale plancapaciteit 345.500 woningen Figuur 13: Plancapaciteit per regio, bron: Noord-Holland en Flevoland: www.plancapaciteit.nl 2014 / QuickScan woningbouw MRA 2012, Provincie Utrecht: Woningmarktmonitor 2014, Flevoland: alleen Almere (inclusief Almere Pampus (25.000)/Lelystad. Voor Amsterdam en Zaanstad is ook de potentiele capaciteit na 2030 meegenomen. Regio Kop van Noord-Holland West-Friesland Regio Alkmaar Waterland Gemeente Zaanstad IJmond Zuid-Kennemerland Amstel-Meerlanden Gemeente Amsterdam Gooi en Vechtstreek Gemeente Almere Gemeente Lelystad Utrecht West Regio Utrecht Gemeente Utrecht Utrecht Zuid-Oost Gemeente Amersfoort Regio Amersfoort Noord-Holland Noord MRA Provincie Utrecht Noordvleugel
Hard
Zacht
3.000 5.000 9.900 3.900 1.200 1.400 1.200 6.800 29.500 2.400
3.000 6.700 2.600 4.900 13.000 2.000 9.000 32.500 60.500 9.400
63.900 1.600 2.500 6.800 29.000 3.600 5.400 4.700 17.900 46.400 23.000 87.300
Totaal 6.000 11.700 12.500 8.800 14.200 3.400 10.200 39.300 90.000 11.800 63.900 1.600
2.000 4.600 6.200 4.200 3.100
4.500 11.400 29.000 9.800 9.600 7.800
12.300 196.800 49.100 258.200
30.200 243.200 72.100 345.500
Figuur 13: De totale nu bekende woningbouwcapaciteit bedraagt 30.200 woningen in Noord-Holland Noord (tot 2040), 243.200 woningen in de MRA, en 72.100 in de provincie Utrecht. Een deel van de capaciteit ligt binnen de invloedsfeer van de Haven Amsterdam en Schiphol. Van deze locaties is nog niet duidelijk of deze volledig beschikbaar zijn.
Figuur 13 geeft een overzicht van de beschikbare plancapaciteit in de Noordvleugel. In totaal bedraagt deze circa 345.000 woningen. Eventuele extra ruimte door transformatie van kantoren en leegstand van bestaand vastgoed is hierin nog niet volledig meegenomen. Dat komt voor een deel ook doordat er geen goede cijfers zijn over het aantal, zelfstandige en onzelfstandige, permanente en tijdelijke, woningen als gevolg van transformatie en herbestemming. De werkelijke capaciteit ligt hierdoor waarschijnlijk iets hoger. Daar staat tegenover dat er altijd sprake is van planuitval en dat een deel van de capaciteit binnen de invloedsfeer van de Haven Amsterdam en Schiphol ligt. Van deze locaties is nog niet duidelijk of deze volledig beschikbaar zijn. In de provincie Utrecht is de plancapaciteit tot en met 2030 geïnventariseerd. In de periode hierna is ook plancapaciteit beschikbaar maar die is nog niet als zodanig geïdentificeerd en gekwantificeerd.
9
Capaciteit lijkt voldoende maar biedt geen reserves Figuur 14 en 15: Huishoudensgroei tot 2030 en plancapaciteit, bron: Primos 2014/Pearl 2013. Plancapaciteit: bron zie boven.
Potentieel na 2030
Figuur 14 en 15: Voorlopig is voldoende capaciteit beschikbaar. Eventuele tekorten doen zich pas voor na 2030. In figuur 14 en 15 is de huishoudensgroei afgezet tegen de plancapaciteit. Voorlopig is nog voldoende capaciteit beschikbaar. Eventuele tekorten doen zich pas voor na 2030. In Almere is op termijn het aanbod aan plancapaciteit groter dan de verwachte huishoudensgroei. Het gaat hier om de kwantitatieve cijfers per locatie. Dat zegt nog niets over de uiteindelijk gevraagde kwalitatieve invulling naar bijvoorbeeld woningtypen.
10
Productie Nieuwbouwproductie blijft laag, aantal verleende bouwvergunningen flink gestegen Figuur 16 en 17: Nieuwbouw en verleende bouwvergunningen (aantal woningen) in de Noordvleugel (3 provincies), bron: CBS
Bouwproductie in de Noordvleugel (3 provincies) (Grootste gemeenten), bron : CBS* Toevoegingen Verleende Nieuwbouw anderzins Onttrekkingen Correcties bouwvergunningen Gemeente 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 Zaanstad 865 441 246 233 202 110 85 170 394 -2 2 2 168 127 268 Haarlem 224 472 559 228 321 549 305 206 236 405 44 2 384 169 48 Haarlemmermeer 193 201 140 71 139 201 97 46 264 1 -5 1 69 71 440 Amsterdam 2.829 2.449 2.732 1.912 1.754 2.618 2.501 1.535 2.093 -1 -98 12 1.105 1.557 3.056 Almere 573 617 584 150 28 79 3 59 21 134 135 2 512 500 640 Utrecht (gemeente) 2.648 970 1.036 503 562 322 865 558 143 -139 231 -33 573 1.037 1.389 Amersfoort 463 539 390 210 222 187 60 283 252 -199 121 53 335 156 370 Overig Noordvleugel 7.105 7.041 6.614 4.486 12.361 4.606 3.416 4.198 3.004 1.606 544 145 6.248 3.408 5.866 Totaal Noorvleugel 14.900 12.730 12.301 7.793 15.589 8.672 7.332 7.055 6.407 1.805 974 184 9.394 7.025 12.077 * Door de overgang naar de BAG in 2012 en 2013 zijn administratieve correcties die de gemeenten hebben doorgevoerd terecht gekomen in de categorie “toevoegingen anderszins”. Het gaat om bestaande voorraad en niet om nieuwe toevoegingen. Ook het cijfer voor onttrekkingen is daardoor vertekend. In Amsterdam wordt gerekend met start bouw en in deze monitor wordt uit gegaan van opleveringen, daardoor is de productiestijging voor Amsterdam in deze monitor nog niet zichtbaar. Helaas loopt de registratie van bouwvergunningen achter, waardoor dit voor Amsterdam geen goede voorspeller is van de woningbouwproductie.
Figuur 16 en 17 : Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen is afgenomen van boven de 20.000 naar circa 12.000 in 2014. Het aantal verleende bouwvergunningen is toegenomen in 2014 naar ongeveer 12.000. Vooral in Amsterdam is het aantal verleende bouwvergunningen en in aanbouw genomen woningen hard gestegen. De nieuwbouwproductie in Amsterdam laat een sterk opgaande lijn zien: in 2014 zijn er 3.974 nieuwbouwwoningen in aanbouw genomen en 1.229 transformaties naar woningen gestart. De nieuwbouwproductie in de Noordvleugel neemt de laatste jaren af. In 2014 werden 12.301 nieuwbouwwoningen opgeleverd. De daling van verleende bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen (een voorbode van de verwachte nieuwbouwproductie) is in 2014 gestopt. Het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is opgeleverd is gestegen naar 12.077. Dit betekent dat waarschijnlijk vanaf 2016 de productie weer gaat stijgen. De toename van het aantal verleende vergunningen doet zich in bijna alle regio’s voor.
11
Figuur 18 en 19: Crisiseffect per regio (nieuwbouw en bouwvergunningen), bron: CBS
Figuur 18 en 19: Deze figuren geven per regio een beeld van het verschil nieuwbouw en verleende bouwvergunningen in 2014 t.o.v. 2013. De verschillen in nieuwbouwproductie zijn klein. Het aantal verleende bouwvergunningen is in alle regio’s gestegen.
Toename verleende bouwvergunningen vooral bij marktpartijen Figuur 20 en 21: Verleende bouwvergunningen in de Noordvleugel (3 provincies) naar type en opdrachtgever, bron: CBS
Figuur 20 en 21: De toename van het aantal verleende bouwvergunningen zit vooral bij marktpartijen. Procentueel gezien is de toename bij koop (76%) iets groter dan bij huur (66%).
12
Binnenstedelijke productie stabiel, afname vooral bij uitleglocaties Figuur 22: Woningbouwproductie per locatietype in 2014, bron: BAG, bewerking RIGO* Nieuwbouw Toevoegingen Sloop Netto** Bruto Binnenstedelijk 113 250 32 213 363 Uitleg 883 133 18 939 1.016 % Binnenstedelijk 11% 65% 64% 18% 26% Noord-Holland Binnenstedelijk 5.288 5.273 1.812 6.025 10.561 Uitleg 1.972 366 200 2.049 2.338 % Binnenstedelijk 73% 94% 90% 75% 82% Utrecht Binnenstedelijk 1.966 2.217 429 3.343 4.183 Uitleg 1.571 259 83 1.068 1.830 % Binnenstedelijk 56% 90% 84% 76% 70% Noordvleugel Binnenstedelijk 8.137 7.623 2.259 10.307 15.760 Uitleg 3.656 875 315 3.330 4.531 % Binnenstedelijk 69% 90% 88% 76% 78% *Het aandeel binnenstedelijk in Utrecht is relatief laag doordat de ontwikkeling van Leidsche Rijn door de gehanteerde definitie (BBG 2000) meetelt als uitleg. De grenzen van BBG2000 zijn niet vergelijkbaar met de huidige grens van het bestaand bebouwd gebied. ** Netto is inclusief correcties en overige onttrekkingen. Flevoland
Figuur 22: In 2014 werd 69% van de nieuwbouwwoningen binnenstedelijk (=BBG 2000) gebouwd. De toegenomen populariteit van steden blijkt ook uit de locaties waar woningen worden opgeleverd. In 2014 werd 69% van de nieuwbouwwoningen binnenstedelijk gebouwd. Als begrenzing van het binnenstedelijk gebied is de BBG 2000 grens gebruikt, de vastgestelde grens van bestaand bebouwd gebied in 2000 (BBG2000), gebruikt door het ministerie van VROM in de Nota Ruimte. Voor de provincie Noord-Holland zijn deze gegevens als tijdreeks beschikbaar. Het percentage binnenstedelijk gebouwde woningen is hier gestegen van 50% in 2005 naar 73% in 2014. In 2014 groeide de woningvoorraad met ongeveer 5.000 woningen door transformatie van bestaande panden. Figuur 23: Toevoegingen anderszins in 2014 naar voormalige functie, bron: BAG, bewerking RIGO
Met behulp van de BAG kan van de toevoegingen anderszins de voormalige functie van een pand of locatie bepaald worden. Figuur 23 geeft hiervan een beeld voor 2014. In totaal zijn in Noordvleugel in 2014 ongeveer 8.000 toevoegingen anderszins geregistreerd, Bij ongeveer 2.500 hiervan betreft het een pand/locatie met een voormalige woonfunctie. Met de aanname dat bij herstructurering meer woningen gesloopt worden dan toegevoegd (inschatting circa 3.000) is de woningvoorraad gegroeid met ongeveer 5.000 woningen door transformatie van bestaande panden. Dit is circa 1/3 van de totale netto groei in 2014.
13
Confrontatie van vraag en aanbod Druk op de woningmarkt loopt op in stedelijke regio’s Figuur 24 en 25: Druk op de woningmarkt en toename van de druk op de woningmarkt tot 2025, bron: Primos 2014
Figuur 24: De druk op de woningmarkt loopt op doordat de groei van het aantal woningen achterblijft bij de groei van het aantal huishoudens. Vooral in de steden Utrecht en Amsterdam loopt het tekort op. Met de overgang op de BAG is de definitie van het begrip woning verruimd. Doordat de definitie van het begrip woningbehoefte hierop nog niet is aangepast is het woningtekort niet langer geschikt om een indicatie te geven van de druk op de woningmarkt. Als alternatief om een indicatie te geven van de demografische druk op de woningmarkt is gekeken naar het verschil tussen het aantal huishoudens en de beschikbare woningvoorraad. De druk op de woningmarkt is vooral hoog in de steden Haarlem, Amsterdam en Utrecht, zie figuur 24. In de meer landelijke gemeenten is de woningmarkt veel ruimer. Dit is terug te zien in figuur 26 waarin de woningprijs per m2 per gemeente is weergeven. Figuur 25 toont de ontwikkeling van dit verschil aan de hand van de verwachte groei van het aantal huishoudens en de verwachte groei van de woningvoorraad uit het Primosprognose. Doordat in Almere de woningvoorraad sneller groeit dan het aantal huishoudens ontstaat hier een meer ontspannen woningmarkt. Rondom de steden Amsterdam en Utrecht loopt de druk op de markt op doordat de productie de groei van het aantal huishoudens niet kan bijhouden. Figuur 26: Gemiddelde vraagprijs per m2 in 2014, bron: Huizenzoeker.nl
Figuur 26: De woningprijs per m2 is het hoogst in de Noordvleugel van de Randstad.
14
Tekort aan plancapaciteit vooral in stedelijke milieus Figuur 27 en 28: Plancapaciteit en de additionele vraag per woonmilieu, bron: Companen Deze figuren worden in 2016 herzien op basis van het nieuwe WoON en de nieuwe inventarisaties van de plancapaciteit
Figuur 27 en 28: In Noord-Holland en Flevoland bestaat een tekort aan centrum-stedelijke, stedelijk vooroorlogse en dorpse woonmilieus en een overschot aan plannen in stedelijk naoorlogs compacte woonmilieus. Utrecht kent een tekort aan kleinstedelijke en stedelijk vooroorlogse woonmilieus en een overschot aan (groen)stedelijk grondgebonden woonmilieus en stedelijk na-oorlogs compacte woonmilieus. In deze figuren is de additionele vraag, plancapaciteit en groei (in de periode 2010-2012) per woonmilieu weergegeven. In Noord-Holland en Flevoland bestaat een tekort aan centrum-stedelijke, stedelijk vooroorlogse en dorpse woonmilieus. In de milieus stedelijk naoorlogs compact en kleinstedelijk bestaat een planoverschot. En deel van de naoorlogse compacte milieus kan wellicht opschuiven naar centrum stedelijk waardoor dit overschot is terug te brengen. In de provincie Utrecht ligt het tekort bij de kleinstedelijke, dorpse, centrum-stedelijke en stedelijk vooroorlogse woonmilieus. Opvallend is het overschot aan plannen in grondgebonden milieus.
15
Integrale ontwikkelingen Gebiedsagenda bevatten ongeveer 1/3 totale capaciteit
Als hoofddoel voor verstedelijking is in de Gebiedsagenda Noord-Holland/Utrecht/Flevoland een woningopgave van 440.000 woningen tot 2040 opgenomen. De Gebiedsagenda bevat vijf integrale gebiedsontwikkelingen met een omvangrijke woningbouwopgave. Figuur 29laat zien dat de capaciteit van de opgenomen integrale gebiedsontwikkelingen ongeveer 1/3 van de totale capaciteit bedraagt.
Figuur 29: Het aandeel integrale gebiedsontwikkelingen in de totale plancapaciteit van de Noordvleugel bedraagt circa 1/3.
16
RRAAM In Almere zijn in de periode 2010-2013 ongeveer 4.400 woningen opgeleverd, het overgrote deel in het westen van de stad. Wanneer in Almere circa 25.000 woningen zijn gebouwd ten opzichte van 2010 en er zicht is op de afronding van de tweede fase van Amsterdam IJburg, wordt vervolgonderzoek naar verdere infrastructuurmaatregelen voor de ontsluiting van Almere Pampus gestart. Figuur 30 toont de ontwikkeling van de woningvoorraad in Almere. Op figuur 31 is te zien dat na 2010 vooral is gebouwd in Almere Poort en Noorderplassen. Figuur 30: Ontwikkeling woningvoorraad in Almere, bron: CBS Nieuwbouw
Toevoeging anderszins
Onttrekkingen
Administratieve correcties
2010
1.640
4
3
-9
2011
975
31
4
-3
2012
573
150
3
134
2013
617
28
59
135
2014
584
79
21
2
Figuur 31: In de periode 2010-2014 is vooral gebouwd in het zuidwesten van Almere. Figuur 31: Nieuwbouw in Almere 2010-2014, bron: CBS/Bewerking RIGO
. = 1 woning
17
NZKG Onderstaande kaarten geven een beeld van de ontwikkelingen in het NZKG. Doordat het visiegebied niet exact geografisch is afgebakend, zijn de ontwikkelingen in de gemeenten rond het NZKG weergegeven. De kaarten laten zien dat de productie in de directe omgeving rondom het NZKG in 2013 en 2014 beperkt was. De plancapaciteit concentreert zich vooral in het oosten van het Noordzeekanaalgebied. Figuur 32: Nieuwbouw in het NZKG 2013-2014, bron: CBS, bewerking RIGO
. = 1 woning
Figuur 32: De woningbouwproductie in de directe omgeving van de haven was beperkt.
Gemeente Zaanstad Velsen Haarlemmerliede Amsterdam
Nieuwbouw 2012 2013 865 441 241 163 49 19 2.829 2.449
2014 246 13 13 2.732
Toevoegingen anderzins 2012 2013 233 202 37 621 3 5 1.912 1.754
2014 110 50 2 2.618
Onttrekkingen 2012 2013 85 170 109 26 5 7 2.501 1.535
2014 394 28 3 2.093
Verleende Correcties bouwvergunningen 2012 2013 2014 2012 2013 2014 -2 2 2 168 127 268 -11 28 2 448 16 182 116 1 43 -1 -98 12 1.105 1.557 3.056
Figuur 33: Woningbouwplannen in de NZKG gemeenten, bron: RIGO
Figuur 33: De plancapaciteit in het NZKG concentreert zich vooral in Zaanstad, rond het Westelijk Havengebied, Zeeburgereiland en IJburg 2.
18
