platform woningcorporaties noordvleugel randstad Betreft:
Voorstel toekomst woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam
Agendapunt;
Vergadering: Van: Archiefnummer: Datum:
1
PVVNR 2 november 2011 Hans van Harten, Josée Driessen 3 november 2011
Intro
De gemeente Amsterdam heeft voorstellen gedaan voor aanpassingen in het huidig stelsel van woonruimteverdeling, waaronder het aanbodmodel. Deze voorstellen zijn half oktober goeddeels overgenomen door de gemeenteraad (zie bijlage 1), We verwijzen kortheidshalve naar deze bijlage, we herhalen de voorstellen in deze notitie niet. De voorstellen moeten worden beschouwd als inzet voor de gesprekken met de corporaties in Amsterdam (en de Stadsregio). De gemeente Amsterdam gaat er van uit dat een gewijzigd stelsel per 1 januari 2013 kan worden ingevoerd. Het huidige regionale Convenant heeft een looptijd tot 1 september 2012. De voorstellen raken deels het regionale convenant, en deels de Amsterdamse afspraken. Bijvoorbeeld de voorstellen om a) de regionale binding los te laten, b) naast woonduur/inschrijfduur ook een lotingmodule in te voeren en c) over te stappen naar alleen inschrijfduur raken de regionale afspraken, Voorstellen om het vergunningstelsel af te schaffen en het aantal bijzondere doelgroepen te beperken, raken voornamelijk de Amsterdamse afspraken. De regionale component wordt besproken in de regionale Stuurgroep Wonen. Er is ambtelijk een werkgroep met de Stadsregio samengesteld. Op Amsterdams niveau zullen de komende maanden gesprekken plaatsvinden met Freek Ossel. Kort gezegd is het Amsterdams College van mening dat er verschillende woningzoekenden zijn die op verschillende manieren zoeken. Het gevolg van het huidige stelsel van woonduur en inschrijfduur is één lange wachtrij. Het College wil toe naar een model waarin aan die verschillen recht wordt gedaan en daarmee bevorderen
Sdcfsitfi"!:-);!-: P W N R : A r n . ï l f i ' d . H i r i ^ s r e J s r H l i H v a n V V - r i ' - t j c o r p o r ^ t i e s T 027.3.160.360 F
OJ'O 3.'L6035S
>f i l c r t a f w c . n l
C t t M a n d l a » n /.
'.'.-"./•/•.v.s'V,'-:.nl
L 0 S 2 E 3 ArnsUv'.Km,
«9
Pos;i-w*
?959
ICC?, A R A m . u o r d a m
platform woningcorporaties noordvleugel randstad
Pueiua2.- ¥2 ,
dat 'Amsterdammers sneller en makkelijker een woning kunnen vinden die bij hen past'. Het Amsterdamse College wil naar eigen zeggen meer keuzemogelijkheden voor spoedzoekers en selectieve zoekers, waardoor meer recht wordt gedaan aan verschillen tussen woningzoekenden. Bij spoedzoekers wordt loting als mogelijkheid genoemd. De gemeente wil het grote aantal weigeringen tegengaan, bijvoorbeeld een sanctie bij maximaal drie weigeringen voor 'spoedzoekers'. Het College wil voorts overstappen van woonduur naar inschrijfduur. Het Amsterdams College nodigt de corporaties uit om met name op het punt van het aanbodmodel zelf met voorstellen te komen, overigens geheel conform de inzet van de corporaties zelf. De brief van de Amsterdamse Federatie over de eerste voorstellen van de gemeente Amsterdam is voor de volledigheid nog eens bijgevoegd ("bijlage 2).
2
Voorstellen van de corporaties
De afgelopen maanden heeft het PWNR een aantal sessies belegd met alle corporaties in de Stadsregio om na te denken over verbeteringen in het regionale stelsel van woningtoewijzing. Op basis daarvan doet het PWNR het volgende voorstel aan de corporaties in Amsterdam en de Stadsregio. Er wordt slechts ingezoomd op de vraagstelling van de verschillende woningzoekenden en de daarbij passende 'loketten'. Immers, op de overige onderdelen heeft de Amsterdamse Federatie al eerder een standpunt bepaald, zoals in de bijgevoegde bijlage 2. Het voorstel bevat de volgende elementen: 1. Het aanbodmodel blijft in essentie behouden 2. Er komt een experiment met loting tot maximaal 15% 3. Woonduur wordt vervangen door inschrijfduur 4. Er komen geen nieuwe maatregelen voor urgenten
1 Het aanbodmodel blijft in essentie behouden De Stadsregio Amsterdam kent een aanbodmodel bij de woningtoewijzing. Het aanbodmodel is de 'etalage' die WoningNet biedt. Woningen worden aangeboden op basis van woonduur (doorstromers) en inschrijfduur (starters), en daarnaast toegewezen aan urgenten, De huurmarkt in de Stadsregio wordt gekenmerkt door grote schaarste. Er zijn maar liefst 450.000 woningzoekenden, waarvan er zo'n 80.000 actief zoeken (dat wil zeggen: minstens één keer per jaar reageren op een woning). Er wordt vaak beweerd dat de woningmarkt 'op slot' zit, Dat is waar en ook niet waar (zie verderop). Hoe dan ook: vaak wordt het aanbodmodel als 'schuldige' aangewezen en worden allerlei ideeën bedacht, bijvoorbeeld voor meer loketten, om de doorstroming te stimuleren. Bij nadere beschouwing zijn echter veel meer andere zaken van belang bij het gebrek aan doorstroming. Denk bijvoorbeeld aan woningen die niet
fjacrEianna'.
P W N R : A r m l e"dFim.?s r e d e r a l i s v a n
02:,-iUWlèü F: 020 3 / . 6 3 3 5 3
nU;lci -i ;
nl
Wr>'ii"cjco "f;(irnlie3 ,
C & l f i s n d l a f i f i '\ \:<:\
PCJÏ-.ÜUÜ 9 9 5 ?
IÜ£2E3Air,i'.t..:,jL] ï, l
10:.i A R A m s ' y j r d i i m
• • 'platform woningcorporaties noordvleugel randstad
p.^naj/
n
zijn geprijsd conform hun waarde, het gat tussen huren en kopen en het ontbreken van een middensegment als 'buffer' tussen de goedkope sociale huur en de koop. De woningtoewijzing is dus niet het 'duizenddingendoekje' dat naar believen kan worden gebruikt om de problemen op de woningmarkt op te lossen. Het is dan ook verstandig orn enige bescheidenheid te tonen als het gaat om de sturingsmogelijkheden bij woningtoewijzing. In essentie is de toewijzing bedoeld om in een schaarse markt woningzoekenden in een volgorde te plaatsen en daarbij zoveel mogelijk te voldoen aan hun woonwensen. Hoe worden woningzoekenden in het huidige aanbodmodel bediend? Doorstromers verhuizen met hun opgebouwde woonduur en starters met hun inschrijfduur. Het aanbodmodel zelf kent verder geen onderscheid naar groepen woningzoekenden. Een goed aanbodmodel bedient meerdere groepen en dat doet het nu. Het huidige aanbodmodel is zo gek nog niet. Er is transparantie (zichtbaar aanbod), er is keuzevrijheid. De crux van het systeem is een ingebakken mechanisme: voor een goede woning moet een woningzoekende lang wachten. Als iemand haast heeft, moet deze genoegen nemen met minder kwaliteit. Wenszoekers en spoedzoekers In het voorstel van de gemeente Amsterdam wordt gepleit voor het onderscheid tussen wens- en spoedzoekers en maatregelen om deze beide groepen apart te bedienen. Wij zien daar de noodzaak niet direct van in, want:
-
Er is geen harde grens russen wens- en spoedzoekers. Zie de dagelijkse praktijk: wenszoekers reageren op starterswoningen, spoedzoekers op doorstroomwoningen. Dit is niet op voorhand te bepalen. Overigens was er tot medio jaren '90 een model met wenszoekers (leden, de corporaties) en spoedzoekers (urgenten, de gemeente). Veel woningzoekenden schreven zich bij allebei in met als gevolg meer woningzoekenden dan inwoners. Wens- en spoedzoekers zijn ook geen statische categorieën, in één en hetzelfde jaar kan iemand van spoed- wenszoeker worden en even later toch weer spoed. We hoeven niet alles op de reguliere sociale huurmarkt op te lossen. Er zijn meer woningmarktsegmenten in Amsterdam: koop, particuliere verhuur, de kamermarkt, stuclentenwoningweb, vrije sectorhuur en tijdelijke verhuur. Zie ter illustratie het kader hieronder. WoningNet kent sinds kort het element wenszoeken: woningzoekenden kunnen door middel van een profiel aangeven welk deel van het aanbod ze willen zien. Met een persoonlijk digizine worden ze via de mail op de hoogte gebracht van aanbod dat aan liet profiel voldoet. Dat lijkt al veel op een optiemodel,
Punten van aandacht voor hei aanbodmodel Hoeven we daarmee niets aan het aanbodmodel te doen, is het perfect? Geen enkel systeem is perfect, zeker niet omdat het de schaarste verdeelt, maar sommige punten behoeven toch wel aandacht:
S a e r e ! a r i a a': P W N R : A r n s t f i r t l a m o e F e d a r s l i s v a n Wn'-ir'-g c o r p o r a l i s ; ; f: 0 2 : r j U l j T . i . f i F: 0 2 0 3.', i
/
Y
i| |.v;racirv;...n! l
l
w
w
w
.
s
-
w
c
ui
C^[f!;jndla;-jn h L<J 1Ü62E3 A n . ? ' ^ .jbm
Poreus
r9i-'?
AR A m V e i ' h i m
platform woningcorporaties noordvleugel randstad •
Pagiw^'u
Het reguliere systeem biedt wel heel weinig kansen aan starters of nieuwkomers die immers een aantal jaren inschrijfduur nodig hebben om een kans te maken. Dat ondemüjnt enigszins de legitimatie van het systeem. Wat doet het aanbodmodel voor hen? Het aanbodmodel geeft ook weinig kansen aan huishoudens met gezinsuitbreiding die nog maar een paar jaar woonduur hebben opgebouwd (daaruit is de Woonversnelling voortgekomen); Woningzoekenden die tijd hebben maar kwaliteit zoeken, moeten gewoon meedoen in de bulk van woningzoekenden. Bovendien, zij met veel woonduur of inschrijfduur krijgen vaak niet de gewenste woning, omdat er altijd wel een urgent is die de woning voor hem of haar 'wegkaapt'; Woningzoekenden die al een woning hebben, hoeven niets te doen om een riante positie te verkrijgen in het aanbodmodel: ze bouwen vanzelf woonduur op. Actief zoeken wordt daarmee niet beloond; Experimenten als 'van hoog naar laag' of 'Van groot naar beter' lopen stroef, omdat de oudere die naar beneden of naar een kleinere woning wil verhuizen, in de regel wel een geharmoniseerde huur moet betalen. Die huur kan verder omhoog gaan door de extra 15/25 punten van Donner'.
•
•
•
•
Het lijkt verstandig als uitgangspunt te kiezen dat we zoveel mogelijk het bestaande aanbodmodel blijven hanteren. Het model heeft 'bulk' nodig en voorspelbaarheid, en dat biedt het model. Maar bovenstaande punten verdienen nadere beschouwing en deze worden hieronder successievelijk behandeld. Starters en nieuwkomers Het aanbodmodel dat we kennen en zoals dat op de Amsterdamse markt functioneert, biedt voor veel groepen wat wils, maar gezegd kan worden dat starters met weinig inschrijfduur en nieuwkomers in de stad vrijwel geen kans van slagen hebben. Die moeten het hebben van de (nog) weinig transparante kamermarkt, studentenhuisvesting, tijdelijke verhuur, particuliere markt enzovoorts, of bijvoorbeeld via de voor deze groepen gelabelde jongeren of studentenwoningen. Hoe dan ook kleeft er aan het aanbodmodel het imago van ontoegankelijkheid: als je van buiten komt, heb je per definitie geen schijn van kans. Het gevoel bestaat enigszins dat dit de legitimiteit van ons aanbodmodel vermindert. Tegelijkertijd weten we dat extra kansen bieden voor deze groep ten koste gaat van andere woningzoekenden: de zero sum. Er worden immers niet méér woningen verdeeld.
Rochdale en de Alliantie bieden verhuizing in dit verband aan zonder harmonisatie, H u n ervaring is dat desondanks nauwelijks gebruik wordt gemaakt van de regeling. 1
S s c r f i l a r i H g ' . P W N R : A m s i e ' ï l a m a e F e J e r a ! ie v a n V h^''"-gr,o i>or^\ ,
F: 0 2 "
;nk;(ü;rwc.nl
F: Ü 2 Ü 3 / I É . C 3 5 C
vvw'.v./rwc.nl.
r
\ë:i
C f c L f i a n f i l a a n h u\ Arn^c?' d a m
PUÈ::ÏU;> 9959 \{)Zh
AR A n v ^ e r d a n i
platform woningcorporaties noordvleugel randstad
Pagum 5 / 1 2
Maar er is toch iets voor te zeggen om bij kleine, relatief goedkope woningen die in de regel toch naar starters gaan, naast het gangbare woonduur/ inschrijfcriterium ook een lotingvariant mogelijk te maken (zie paragraaf 2). Huishoudens met gezinsuitbreiding Eenzelfde redenering is denkbaar voor de groep doorstromers met weinig woonduur die wel toe is aan gezinsuitbreiding en een grotere woning zoeken. Momenteel loopt hier de Woonversnelling van een aantal corporaties. Die wordt geëvalueerd. Als de uitkomst van de evaluatie positief is, kan worden besloten om de lotingmodule voor een deel ook voor deze groep te benutten. Kwaliteitszoekers In het Amsterdamse voorstel worden de kwaliteitszoekers' genoemd als mogelijke doelgroep voor een apart loket. Bij nadere beschouwing lijkt dit toch een minder goed begaanbare weg. In de eerste plaats is het begeleiden van kwaliteitszoekers in een zeer schaarse markt ingewikkeld en wellicht uiteindelijk frustrerend voor de woningzoekende. Hoe lang duurt het voor de gewenste woning vrijkomt? De kans is groot dat deze net niet wil verhuizen op het moment dat de woning vrijkomt of toch maar via het gewone systeem aan een woning probeert te komen. Het is niet voor niets dat zo'n optiemodel in een meer ontspannen markt over het algemeen beter werkt. 1
In de tweede plaats is het zo dat natuurlijk iedereen 'kwaliteit' zoekt, maar dat een kwaliteitszoeker meestal iemand is die al een zekere carrière op de woningmarkt heeft gemaakt. Het is een groep vaak oudere woningzoekenden met relatief veel woonduur. Met hun woonduur maken ze al relatief veel kans op de woningmarkt. Als ze daar hulp bij nodig hebben, dan kan de corporatie die natuurlijk bieden. Maar een 'apart' loket lijkt niet erg zinvol. Ook al niet omdat zoals gezegd WoningNet sinds kort met zoekprofielen werkt, waarbij woningzoekenden heel precies kunnen aangeven voor welk soort woningen zij belangstelling hebben en daarover worden zij wekelijks geïnformeerd via het nieuwe Digizine. Belonen actief zoeken Iedereen vindt wel in meer of mindere mate dat actief zoeken beloond zou moeten worden. Eigenlijk gebeurt dat al: vroeger kreeg je in het distributiesysteem een woning aangeboden, nu moetje in het aanbodmodel zelf reageren op woningen. In die zin is het aanbodmodel al een stap vooruit. De prikkel zou kunnen worden versterkt door in de toekomst niet meer met woonduur te werken, maar alleen met inschrijfduur (zie paragraaf 3). Overigens wordt het 'actief zoeken' ook meer beloond in het lotingmodel: je moet telkens een kansje wagen! Experimenten als van hoog naar laag Naast de Woonversnelling hebben we nog 'Van Hoog naar Laag' lopen en 'van Groot naar Beter'. Ons is niet precies bekend hoe dit loopt, maar wij krijgen wel signalen dat er nauwelijks gebruik van wordt gemaakt omdat bij 'van Hoog naar Laag' mensen die naar beneden verhuizen, een geharmoniseerde huur gaan betalen voor dezelfde woonkwaliteit. Veel mensen lijken dat er niet voor over te hebben. Dat is natuurlijk ook een probleem bij 'van groot naar beter',
S a c r e l a r i a a : P W N R ; A r n s l e " t 1 a r n 3 s F e d e r a l ie v a n W o n i n g c o r p o r a li e s T: 0 2 " 3 / . È Ü 3 6 Ü
mloföafwc.riL
C ö L r i a r ï d l a a n h ;K)
P U S ' . O U S 995'/
F: 0 2 0 3 / i é ü 3 5 n
wv^v.ï/we.nl
11J 62 E 3 A m m e - d a m
IOC 4 A R A m s a r d a m
platform woningcorporaties noordvleugel randstad Komen jongeren
en starters
Pagina n
in Amsterdam
helemaal
1*2
niet aan de bak?
Het aantal mutaties in de sociale huursector in Amsterdam volgens Woningnet is in het tweede kwartaal van 2011 op een dieptepunt van 1.785 aangeland, nadat in het eerste kwartaal ook al een dieptepunt was bereikt met 1.958. Ter vergelijking: in het eerste kwartaal van 2010 werden nog 2,536 sociale huurwoningen verhuurd en in het tweede kwartaal 2.004. Als het aantal verhuringen over de eerste helft van 2011 maatgevend is voor heel 2011, worden dit jaar in totaal in Amsterdam nog geen 7.500 woningen verhuurd, zo'n 1,300 minder dan in 2010. De mutatiegraad, die al was gezakt, daalt verder tot onder de 4%.
Aantal mutaties ligt feitelijk 2 maal zo hoog Kijken we echter naar alle verhuringen inclusief tijdelijke verhuur, vrije sector en onzelfstandige eenheden, dan komen we twee maal zo hoog uit. Bovendien neemt het aantal verhuringen inclusief vrije sector en tijdelijke verhuur toe! Dat komt vooral omdat de tijdelijke verhuur de laatste jaren sterk is gestegen. Dat blijkt uit de cijfers die de corporaties in juni hebben aangeleverd over de afgelopen drie jaren, Het hangt er dus maar vanaf welke definitie we hanteren. Als we verkoop ook meenemen komen we zelfs boven de 20.000 mutaties uit in de stad. De mutatiegraad komt dan niet op 4% uit maar op 10%.
Verhuur en verhoop corporatiewoningen Amsterdam in 2008, 2009 en 2010 20.000 18.000 6.000 14.000 12.000 10.000 8.000
6.000 4.000 2.000 2009
2008
2010
! ca WoningNet < huurtoeslag
B regulier niet bekend bij WoningNet
i ü VS verhuringen
• tijdelijke verhuur
' • gebruiksovereenkomsten en antikraak
[^studenten zelfst.
BH short stay zelfst.
• overig (via instelling, woongroepen, woningrui
• onzelfst.
Everkoop
P i\2Z 2 / i i D 3 ó D
infcnjafwc.nl
Calfianrilaan/<
'V^ur,
F: 0 2 0 2->\h\>2%\\
wv^v.;rwc.nL
I 0 Ó 2 E 3 Acns'.t" darn
1 flZt A R A r n s ' e i d a m
9959
( j
^platform woningcorporaties noordvleugel randstad
PagiiKi 7 / 12
Onderstaand schema beoogt enig inzicht te bieden: 200S
2009
2010
9.226
9,592
8,755
215
985
606
VS verhuringen
1084
106S
1284
tijdelijke verhuur
1127
1298
1731
470
637
497
studenten zelfst,
1662
1148
1381
short stay zelfst,
361
622
914
overig (via instelling, woongroepen, woningruil)
1211
705
974
onzelfst.
2.921
2.935
3,008
Verkoop
1.704
1.214
1.144
Totaal
19.981
20.204
20.294
WoningNet < huurtoeslag regulier niet bekend bij WoningNet
gebruiksovereenkomsten en antikraak
NB: deze Amsterdamse gegevens worden nog aangevuld met de regionale. Uit onderzoek naar de verkoop van sociale huurwoningen is al eerder gebleken dat vooral jongere woningzoekenden onder de 35 jaar gebruik maken van deze mogelijkheid. Het 'loket' van WoningNet moet dus steeds meer worden beschouwd als één van de mogelijkheden waarlangs starters en jongeren aan woonruimte komen.
2 Experiment met loting Starters en jongeren vinden, vaak buiten het aanbodmodel om, met de nodige creativiteit nog wel vaak - al dan niet tijdelijk - onderdak. De vraag is of we ook niet in het reguliere aanbodmodel een faciliteit voor deze groep kunnen bieden. Wanneer we voor kleine, relatief goedkope woningen (die in de regel toch naar starters gaan), naast het gangbare woonduur/ inschrijfciïterium ook een lotingvariant mogelijk maken, zou dit de legitimiteit van ons aanbodmodel kunnen vergroten. Het sluit meer aan bij de belevingswereld van met name jongeren om af en toe een kans te wagen naast het langdurige traject van inschrijven. Ook in de wijze van aanbieden (bijvoorbeeld via SMS) kan meer bij nieuwe wijzen van communiceren worden aangesloten. Dat wil overigens niet zeggen dat starters per definitie meer kansen krijgen. Het lijkt verstandig die woningen in de lotingmodule te brengen die ook volgens het aanbodmodel met woonduur en inschrijfduur normaal gesproken naar jongeren/starters gaan. Naast de legitimiteit kan het voor corporaties het voordeel hebben dat deze woningen minder worden geweigerd. De corporaties in de stadsregio kiezen er niet voor om gebruik te maken van de mogelijkheid om sancties te verbinden aan een weigering. Het experiment zou moeten uitwijzen of wij ons verhuurproces efficiënter kunnen maken door starters of jongerenwoningen via een ander volgordecriterium namelijk loting - aan te bieden. Dit model heeft alleen maar zin als de 'spoedzoekers' ook gewoon mee kunnen doen in het gangbare model van inschrijfduur en woonduur.
5-5 e r e !.;!n"f) 3 i P W N R : A i n s t e - d a m s e F e :le na l i s v a n VVr.ni".g c o l o r s l i e s T: 02:: 3 / 6 0 3 4 0
iftlcliiafwc.nl
C e l f l a f i d l a a n /. o g
P o * : DUS, i f ? 5 ?
F: 0 2 0 3 ' i 6 G 3 5 C
wv./w.£ wc.[il
IG£-2E3 A m s u o ' d a m
IQIó AR A m * ' e c J a m
:
platform woningcorporaties noordvleugel randstad Andersom mogen ook doorstromers meedoen, maar die zullen dat nauwelijks doen, omdat de aangeboden woningen geen wooncarrière stap betekenen. Bovendien moet deelname per corporatie ook facultatief zijn. Aan de omvang van de module moet een maximum worden gesteld (bijvoorbeeld 10%), maar het mag ook minder zijn. Een coiporatie die niets ziet in een lotingmodule, kan bijvoorbeeld wat meer woningen labelen voor jongeren of studenten. Labeling is immers weer een andere methode om iets voor jongeren te doen. Zoals hierboven opgemerkt kan loting volgens de methode van de Woonversnelling ook worden ingezet doorstromers met weinig woonduur die vanwege gezinsuitbreiding een grotere woning zoeken. Als de uitkomst van de evaluatie van de Woonversnelling positief is, kan worden besloten om de lotingmodule voor een deel ook voor deze groep te benutten. A l met al zou overigens de lotingmodule als geheel niet meer dan zo'n 15% moeten zijn van het geheel, omdat anders te veel afbreuk wordt gedaan aan het gangbare systeem en het aanbodmodel te zeer wordt versnipperd. Immers: het kan niet vaak genoeg gezegd worden dat de woningmarkt een 'zerosum' is. Bovendien moet er voldoende aanbod over blijven in het reguliere model om naar behoren te kunnen functioneren.
3 Woonduur wordt inschrijfduur? De noodzaak om woonduur te vervangen door inschrijfduur leek er te zijn vanwege de nieuwe Huisvestingwet en Europa, maar de minister heeft onlangs lokaal maatwerk toch weer mogelijk gemaakt door de ontwerp wet te wijzigen (bijlage 3). Overigens blijft de vraag of woonduur houdbaar blijft. Omdat daarover het laatste woord voorlopig nog niet is gezegd, lijkt het verstandig om vooralsnog onze eigen lijn te trekken. Wat willen we? Voordelen van vervanging door inschrijfduur: Woonduur 'overkomt je', daar hoeft een woningzoekende niets voor te doen. Met inschrijfduur moet elke woningzoekende zich inschrijven om een kans te maken op een sociale huurwoning (en daarmee in zekere zin actief zijn). Communicatief eenvoudiger: Hoe kom je aan een sociale huurwoning in de Stadsregio Amsterdam? Eén antwoord: inschrijven bij WoningNet. Inschrijfduur geeft meer openheid: iedereen kan zich inschrijven. Weliswaar moet er een overgangsregeling komen voor mensen met woonduur die zich inschrijven, maar qua systematiek is er dan ook geen onderscheid meer tussen woningzoekenden binnen en buiten de Stadsregio (want ze moeten zich allemaal inschrijven). Als weigeren aangepakt wordt, is inschrijfduur daarvoor geschikter: dat kan voor een periode 'on hold' worden gezet, terwijl woonduur altijd doorloopt. Senioren die van een koopwoning naar een huurwoning willen verhuizen, wordt het iets minder gemakkelijk gemaakt. In de stadsregio wordt het soms als onrechtvaardig gezien dat deze groep met een lange woonduur zonder verdere actie vóórgaat op anderen.
F>3crelar=Hd • PVYI'sR: A r r L ï E e ' y l a m . ? ? r e ; 1 e ' ^li'- '.-an V V n n i - ' f j c o r p o r a l i & ' i 1
02:: 2 / . i f J - ; ó l j F: 0 2 0
l
<\k:ïü,vvv..nl nl
CöLEUmcll-jan A v.<j I 0 É 2 E 3 r \ n r ^ .kun
P u ^ u s ]02i,
A R A m -.'>_•[ J.-ini
platform woningcorporaties noordvleugel randstad
Pagina ) / 12 1
Nadelen van vervanging: - Het zal een omvangrijke operatie zijn: o Aanpassingen nodig bij WoningNet (de ervaring leert ons dat dat nooit eenvoudig is); o Communicatietraject gericht op alle huidige inwoners van de Stadsregio; o Lastig een goede overgangsmaatregel te bedenken om de huidige woningzoekenden met alleen woonduur te 'vertalen' naar een inschrijfduur. In Haaglanden en Regio Utrecht is dat overigens zonder al te veel commotie gebeurd. We tornen daarmee aan de verworven rechten van inwoners van de Stadsregio. Gezien deze voor- en nadelen kiezen we ervoor om het woonduursysteem af te bouwen. We beraden ons op een goede overgangsregeling (zie in de bijlage de voorbeelden van Haaglanden en Utrecht). Het belangrijkste argument daarvoor is dat we hiermee een actieve opstelling van de woningzoekende bevorderen. Een gunstig neveneffect is dat we meer zicht krijgen op de woningzoekenden.
4 Er komen geen nieuwe maatregelen voor urgenten In ons aanbodmodel wordt de voorspelbaarheid nogal doorkruist door de grote hoeveelheid urgenten die vaak net een woning voor de neus van iemand met veel woonduur 'wegkapen'. Dit is ook een legitimatiepunt voor het systeem: er is teleurstelling en een gevoel van onrechtvaardigheid als de zo gewenste woning toch naar een ander gaat, die er minder lang (of helemaal niet) op heeft 'gewacht'. Als aan de teleurgestelde woningzoekende tegemoet gekomen wil worden, dan zijn er verschillende opties, zoals: • We kunnen de 'bak' met woningen scheiden, door op WoningNet alleen de woningen te publiceren waarop 'gewone' starters of doorstromers mogen reageren. Urgenten worden 'weggeholpen' door de corporaties via directe bemiddeling, op basis van afspraken met de gemeente over de termijn waarbinnen een urgent een woning krijgt. Enerzijds neemt de transparantie daardoor af, maar transparantie is ook weer een nadeel 'als je er alleen maar naar mag kijken', en de urgenten er mee aan de haal gaan. Het betekent meer werk voor de corporatie (directe bemiddeling) en het contract met WoningNet sluit daarop niet aan (prijs afgesproken over de hele bulk). Voordeel is verder dat we alle nuances in de voorrangsstatussen kunnen afschaffen: het wordt er een stuk eenvoudiger op. De 'bak' met woningen wordt wel 'verknipt' en de massa (ogenschijnlijk) minder; •
Het huidige model wordt gehandhaafd, dus met een transparant aanbod, maar we geven mensen met lange woonduur of inschrijfduur vanaf een bepaald punt voorrang boven urgenten. Bijvoorbeeld: woonduur of inschrijfduur boven twintig jaar gaat altijd vóór op urgenten. Op die manier wordt deels het zelfde resultaat bereikt. Maar nadeel is dat langer wachten (tot je over de twintig jaar zit) wel erg aantrekkelijk wordt.
Secr&lan'aa: P W N R ; A m s l e " d a m s e Fedei oüs van W n n h g c o r p o r o l i e s T: 020
inlcraafwcnl
C o L f l a n d l a a n h \:<:\
P o r e u s 9959
F: 0 2 0 3 < ^ 3 5 G
www.i'wc.nl
1 A m s i G ;
1026 A R A m s t e r d a m
dam
platform woningcorporaties noordvleugel randstad •
Puuinu W ; \2
Er zou een label ingevoerd kunnen worden 'niet toegankelijk voor (sv-)kandidaten', voor een deel van de meest populaire woningen
Bij nader inzien wordt bij het scheiden van de 'bakken' de spoeling ('bulk') wel erg dun. Bovendien is ongewis hoeveel extra werk het zelf bemiddelen van urgenten voor de corporaties met zich meebrengt. Hoe dan ook moeten we voorkomen dat maatregelen zoals hierboven genoemd snelle doorverhuur belemmeren en onnodig leegstand opleveren. Daarbij is voor de corporaties het tijdig verhuizen van stadsvernieuwingskandidaten cruciaal en ook daar moet zo weinig mogelijk een rem op gezet worden. We hebben hier lang over gesproken, en in de voorbereidende groep zijn de voors en tegens uitgebreid aan de orde gekomen. Ter relativering van het probleem zij nog opgemerkt dat het aantal sv-projecten en daarmee de sv-urgenties sterk is verminderd, waardoor het probleem van urgenten die altijd voorgaan zich minder vaak voordoet. Daarbij heeft de gemeente Amsterdam het aantal urgenten al sterk teruggebracht. Willen we toch iets doen, dan is het introduceren van een label 'niet toegankelijk voor (sv-) kandidaten' het meest eenvoudig en productief, toe te passen op bijvoorbeeld maximaal 20% van het aanbod. In ons voorstel nemen we geen nieuwe maatregelen voor urgenten op. De nadelen lijken vooralsnog groter dan de voordelen.
c
j= e r e ! a n'a;r. PVV K R : A m . ï i e-\-f a r n j ? F e r i e r g l i e v a n Wrvi i"'j c n' [ » ; i r n i i c 5
F. 0 2 0 3 ^ . 0 3 5 0
V.'V^'^SV._.IIL
I O i 2 E 3 A I Ï , ^ . > .Jüm
1 Ü~-r> A R AirV- >o\ d / , n ,
platform woningcorporaties noordvleugel randstad
I'u^na 11/ 12
Bijlage: overgang van woonduur naar inschrijfduur in Haaglanden en Utrecht (tekst uit een notitie van Yvonne Grooten voor de Stadsregio, uit januari 2010) Ervaringen elders Twee andere stadsregio's zijn overgegaan tot het laten vervallen van woonduur, Stadsgewest Haaglanden en om de Regio Utrecht (BRU). Het Stadsgewest Haaglanden is in 2004 is overgegaan tot het laten vervallen van woonduur als volgordecriterium, omdat de positie van doorstromers zodanig sterk was, dat starters werden verdrongen. Ook in het B R U is de woonduur afgeschaft (per 1 juli 2006). Men had behoefte om de verschillen tussen de kansen voor doorstromers en starters kleiner te maken en het 'in de rij' staan werd als minst erge van alle kwaad gezien. Wachttijd is een eenduidig selectiecriterium, dat technisch eenvoudig is toe te passen. In beide gevallen is een overgangsregeling opgenomen in de Regionale Huisvestingsverordening. Inhoud overgangsregeling Stadsgewest Haaglanden De getroffen overgangsregeling is gelaagd. Doorstromers die zich inschreven van 2005 t/m 2006 kregen voor iedere 3 jaar woonduur, 1 jaar inschrijving. Bij inschrijving vanaf 1 januari 2007 is dezelfde formule van toepassing maar met een maximum van 4 jaar inschrijving, De looptijd van de overgangsregeling is van 2005 t/m 2010. Dat wil zeggen, dat doorstromers zich nog t/m 2010 kunnen inschrijven met een beroep op de overgangsregeling. De lange overgangstermijn hangt samen met het belang dat de corporaties daar aan hechten. Zij wilden voor hun huurders een geleidelijke overgang. Bekendmaking en effecten Op de conceptovergangsregeling is een inspraakronde toegepast. Het betrof immers een beleidswijziging. De overgangsregeling is breed bekend gemaakt in huis aan huisbladen, lokale kranten en website. De ingeschreven doorstromers zijn via direct mail individueel benaderd. Deze direct mail is via de coiporaties uitgevoerd. Er is bij het Stadsgewest geen enkele klacht ontvangen over deze overgangsregeling. De overgangsregeling in Haaglanden heeft niet geleid tot meer inschrijvingen. Het bestand is er zelfs door opgeschoond en het aantal woningzoekenden is afgenomen. Inhoud overgangsregeling BRU In de regio Utrecht is het volgordecriteria woonduur met ingang van 1. juli 2006 afgeschaft. Hierover is reeds in oktober 2005 een bestuurlijk besluit genomen. Er was dus een lange aanloopperiode. Als nadelen zijn genoemd, de extra inschrijvingen (is ook gebeurd), de meerkosten voor woningzoekenden, omdat mogelijk langjarig verlengingskosten moeten worden betaald. Gekozen is de opgebouwde woonduur voor 2/5 te vervangen door inschrijfduur. Deze verhouding is gebaseerd op de 'wachttijd' voor doorstromers (12,3 jaar) in relatie tot de wachttijd voor woningzoekenden met inschrijftijd (5 jaar).
T: 02:: S ^ è D I Ó D
ifi[;;6i-jfw.:-.nl
C e l f l a n d l a a n h uy
P ü i ^ - ' . i s ?959
F: 0 2 0 G . i t . ' ^ G O
wwiv.-: w'j.ril
I062E3 A m s i c darn
1016 A R A r r i s - e r d a m
;
platform woningcorporaties noordvleugel randstad
p»ginai2/
n
Door woonduur voor 2/5 te laten meetellen voor inschrijftijd, komt deze in dezelfde orde van grootte te liggen als de gemiddelde inschrijftijd van overige woningzoekenden. Voor reeds ingeschreven doorstromers werd de gunstigste variant gekozen. Als de inschrijftijd langer is dan de woonduur, wordt na omzetting de werkelijke inschrijftijd gehanteerd. De periode voor doorstromers om zich in te schrijven (bij WoningNet) is kort gehouden om te voorkomen dat de overgangsregeling jarenlang duurt. Doorstromers hebben één jaar gekregen om zich met een beroep op de overgangsregeling in te schrijven (veel korter dan in Den Haag). Bekendmaking en effecten De overgangsregeling is bekendgemaakt in huis aan huisbladen, gemeentebladen, bladen van corporaties (huurders), de website van WoningNet. De doorstromers zijn niet individueel aangeschreven. Er is een aantal klachten ontvangen over de regeling bij het B R U . Er is een groei van het aantal woningzoekenden geweest van 40%. Dit is ook bevorderd door de korte overgangsperiode. Een aantal doorstromers heeft op de valreep 'nog gebruik gemaakt van hun woonduur om een woning te bemachtigen. Een klein jaar later was geen verandering te zien in de verhouding verhuur aan starters en aan doorstromers.
