Kiezen voor West-Friesland 2014
Platform Westfriese Woningcorporaties
Inleiding Binnen de zeven gemeenten van West-Friesland acteren een vijftal woningcorporaties en twee gemeentelijke woningbedrijven (Koggenland en Opmeer). Zij hebben zich verenigd in het Platform Westfriese Woningcorporaties (PWW). In dit regionaal samenwerkingsverband worden ervaringen uitgewisseld, gediscussieerd over landelijke ontwikkelingen en initiatieven ondernomen die van belang zijn voor de volkshuisvesting in de regio.
Deelnemende corporaties De deelnemende woningcorporaties in het PWW zijn Intermaris, Woningstichting Het Grootslag, Wooncompagnie, Welwonen en De Woonschakel. Periodiek leggen de PWW-corporaties gezamenlijk verantwoording af over de geleverde prestaties op het gebied van nieuwbouw, onderhoud, huurontwikkeling en andere zaken.
Gezamenlijke visie Door de afzonderlijke visies van de corporaties af te stemmen ontstaat een gezamenlijke visie die van belang is voor de volkshuisvesting binnen West-Friesland. Alle leden zijn maatschappelijk betrokken ondernemers. Dit is vooral terug te vinden in de diensten die elk lid apart verleent aan deÙmaatschappij. Dit kan in de vorm zijn van een woonzorgboerderij, wijkcentrum, consultatiebureau, multifunctioneel centrum, opvanghuis voor daklozen etc..
De corporaties GEMEENTELIJKE WONINGBEDRIJVEN
Binnen de regio West-Friesland zijn de overige sociale verhuurders de twee gemeentelijk woningbedrijven van Koggenland (870 woningen) en Opmeer (873 woningen). Zij zijn beide uitsluitend actief in de eigen gemeente. Bij de bestuurlijke vergaderingen van het PWW zijn ambtelijke vertegenwoordigers aanwezig. Evenals de corporaties investeren de beide woningbedrijven in het aanbrengen van energie beperkende maatregelen in het woningbezit en worden woningen verkocht om de exploitatie minimaal sluitend te krijgen en geld te genereren voor nieuwbouwprojecten. De woningbedrijven vallen evenals de woningcorporaties onder de verhuurderheffing en zullen in de toekomst ook aangifte voor de vennootschapsbelasting moeten doen. In deze publicatie zijn de beschikbare cijfers van de beide woningbedrijven opgenomen.
DE WOONSCHAKEL
Regiocorporatie waar betaalbaarheid, kwaliteit en ondernemerschap er toe doen!
Organisatie De Woonschakel is actief met circa 5.600 woningen in de regio West-Friesland met vestigingen in Medemblik en Stede Broec en een verhuurpunt in Obdam. De corporatie beschikt over een grote uitvoerende onderhoudsdienst. En is daarmee actief in de gemeenten Medemblik, Stede Broec, Drachterland en Koggenland.
Primair beleid De Woonschakel blijft de komende jaren uitsluitend actief in West-Friesland. De betaalbaarheid en aanpassing van de ouder wordende woningvoorraad uit de jaren zestig en zeventig vragen om een voortvarende aanpak en daarbij behorende strategische maatregelen. Ingezet wordt op het duurzamer maken van de woningvoorraad. Ook zullen extra investeringen worden gedaan om oudere huurders langer in traditionele gezinswoningen te kunnen laten wonen. De ontwikkeling van dorpskernen en wijken is veelzijdig en vraagt van de corporatie actief beleid en maatwerk. Vernieuwing, behoud of beperkte krimp van de woningvoorraad zullen ingezet worden afhankelijk van de vitaliteit van een kern of wijk. Op basis van marktontwikkelingen en te verwachten veranderingen in de huursector ambieert De Woonschakel op lange termijn een corporatieomvang van circa 7.500 woningen. Hiermee wordt een meer optimalere risicospreiding en investeringscapaciteit beoogd passend bij de schaal van de regio. Een dergelijke omvang kan echter uitsluitend plaatsvinden door samenvoeging van corporaties of overname van woningbezit.
WOONCOMPAGNIE
Een nuchtere plattelandscorporatie
Organisatie
Wooncompagnie beheert ca. 14.000 woningen in het gebied boven het NoordHollands Kanaal. We werken vanuit twee vestigingen, Purmerend en Schagen. In het werkgebied rond Schagen beheert Wooncompagnie circa 6.500 woningen, in de regio rond Purmerend een kleine 6.000. Het werkgebied van vestiging Purmerend is met 1.000 woningen uitgebreid, omdat Wooncompagnie 1 juli fuseerde met AWM uit Monnickendam. In West Friesland is Wooncompagnie vertegenwoordigd met ongeveer 500 woningen en actief in de gemeenten Hoorn en Medemblik. Ze worden vanuit vestiging Schagen beheerd.
Primair beleid Wooncompagnie is een echte plattelandscorporatie, met woningbezit dat in kleine plukjes verspreid ligt over bijna zestig kernen. Het beleid voor de komende jaren is uitgestippeld in het koersdocument 2013-2016, waarin Wooncompagnie zich blijft positioneren als een nuchtere volkshuisvestingsorganisatie. In het beleid van Wooncompagnie staan vijf prestatievelden centraal: heeft tevreden bewoners. De bewoners nemen ons de maat. Zij bepalen of ze de kwaliteit van de woning en van de dienstverlening voldoende vinden. We meten periodiek het tevredenheidsoordeel en streven naar verbetering van achterblijvende rapportcijfers. zorgt voor voldoende betaalbare huurwoningen. We willen dat ook mensen met een bescheiden inkomen op de woningmarkt reële keuzemogelijkheden hebben. Dat vereist een voorraad betaalbare huurwoningen van voldoende omvang en ook voldoende verspreid over ons werkgebied. Het vereist ook dat er uit die voorraad voldoende woningen beschikbaar komen voor nieuwe verhuur. zorgt voor een woningaanbod van goede kwaliteit. De koers voor de komende jaren krijgt op drie punten een scherper accent: alle woningen voldoen aan een vooraf omschreven basiskwaliteit; Wooncompagnie werkt aan een ‘vraagbestendige’ woningvoorraad; de energieprestaties van de woningvoorraad worden verbeterd. zorgt voor geschikte woonruimte voor mensen met een zorgbehoefte. Onze grootste opgave ligt in de bestaande voorraad. We willen dat mensen ook met een zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarom maken
we een steeds groter deel van onze voorraad ‘zorggeschikt’ en werken we intensief samen met zorgaanbieders. draagt bij aan een aangename woonomgeving. We willen dat onze bewoners zich thuis voelen in hun buurt. Daarom bemoeien we ons waar nodig ook met het voorzieningenniveau, de openbare ruimte en de omgang tussen bewoners. In de buurten die om aandacht vragen gaan we niet ‘zomaar’ aan de slag maar zoeken we een medeverantwoordelijke opdrachtgever en maken we afspraken over de aanpak en te behalen resultaten.
INTERMARIS
“Wij zijn een volkshuisvester”
Organisatie
Wij zijn een volkshuisvester, wij zorgen dat er voldoende en betaalbare woningen zijn voor mensen met een lager inkomen. Wij hebben oog voor de meest kwetsbare groepen in onze samenleving. Wij zijn en voelen ons mede verantwoordelijk voor de stabiliteit in de wijken waar wij bezit hebben. Ons woningaanbod is van een goede kwaliteit en sluit aan bij de verschillende stadia van ieders wooncarrière: van starters tot senioren. Intermaris beheert ruim 17.000 woningen in Noord-Holland. We werken vanuit twee vestigingen, in Hoorn en Purmerend. In de regio West-Friesland ligt onze focus, met zo’n 10.000 woningen, op Hoorn. Wij zijn actief in de gemeenten Hoorn, Opmeer en Koggenland.
Primair beleid De legitimiteit en professionaliteit van woningcorporaties staan momenteel volop ter discussie. Doen ze wat ze moeten doen? Doen ze dat op een effectieve en efficiënte manier? Ons antwoord: het volkshuisvestelijke belang blijven dienen, ofwel het verhuren van goede betaalbare woningen aan mensen met een lager inkomen. Wij zijn er primair voor huishoudens met een lager inkomen. Politiek is dit gedefinieerd als huishoudens met een inkomen tot €34.678. Wij bedienen deze huishoudens met een huur tot de liberalisatiegrens. Daarnaast is ons bestaansrecht gelegen in de waardering van onze huurders en in de waardering van de maatschappij. Onze huurders bieden wij een goede en betaalbare woning en een goede dienstverlening. De waardering van de maatschappij zoeken wij in lokale verankering, samenwerking en zichtbaar bijdragen aan de samenleving.
De thema’s die wij omarmen zijn: • Wij zorgen dat er voldoende goede en betaalbare woningen zijn voor mensen met een lager inkomen. • Wij betrekken onze huurders door middel van bewonersparticipatie. • Ons duurzaamheidsbeleid zorgt voor lagere energiekosten voor bewoners. • Wij dragen bij aan leefbaarheid en spreken onze huurders aan op goed huurderschap. • Wij doen wat de klant van ons mag verwachten vanuit een gezonde bedrijfsvoering. • Wij werken samen met huurdersorganisaties, gemeenten en maatschappelijke organisaties.
WELWONEN
Terug naar de oorsprong
Organisatie
Welwonen is woningcorporatie en welzijnsorganisatie tegelijk. Naast verhuurder van 2350 woningen is ze eigenaar en sociaal beheerder van drie welzijnsaccommodaties. Een verenigingsgebouw, een jongerencentrum en een mede door zorg cliënten gerund sociaal eetcafé. In 2013 hebben we een multifunctioneel gezondheidscentrum met o.a. een poli van het WFG opgeleverd. Met de stichting voor Effies voorzien we in tijdelijke dak- en thuislozenopvang. Opbouwwerk zet zich in voor leefbare buurten en wijken, het ouderenwerk organiseert uiteenlopende activiteiten voor 65- plussers terwijl het ambulant jongerenwerk hetzelfde doet voor 12 tot 18 jarigen. Ondanks dat Welwonen als twee-eenheid werkt blijven de financieringsstromen strikt geschieden. Dit op last van het Bbsh dat daarmee weglek van volkshuisvestingsgeld naar welzijn wil voorkomen.
Primair beleid De corporatietaak is politiek bepaald en wettelijk vastgelegd. Met de (aankomende) Herzieningswet zijn we (opnieuw) uitvoerder van overheidsbeleid. Nu nog voornamelijk dat van het Rijk. Straks versterkt ook dat van de gemeente. Corporaties moeten terugkeren naar hun kerntaak. Bouwen en verhuren van sociale huurwoningen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229,(prijspeil 2014). Wij hebben ons hiertoe altijd al beperkt waardoor van ‘terug naar de kerntaak’ niet echt sprake is. Onze huidige voorraad omvat (rond) 2.350 woningen. Van de 30 boven de liberalisatiegrens maken we er 20 na mutatie weer sociaal. De overige 10 willen we (proberen te) verkopen. We delen de politieke opvatting dat vrije sector verhuur geen corporatietaak (meer) is. We zijn het ook eens met de stelling dat er niet meer sociale huurwoningen hoeven te zijn dan nodig voor de doelgroep van beleid. En dat de berekende overmaat van 500.000 corporatiewoningen (dus) verkocht kan worden. Gekoppeld aan een geactualiseerde Woonvisie is onderzocht dat voor de doelgroep (ongeveer) 1.900 sociale huurwoningen in Enkhuizen nodig zijn. Afgezet tegen het huidige aantal kunnen er (maximaal) dus nog 450 verkocht worden. Met de opbrengst financieren we deels (strategische) voorraadbeheerplanmaatregelen.
Maar meer nog de Verhuurdersheffing, die in 2017 tot € 1,5 miljoen is opgelopen. Voor de volledigheid moet worden vermeld dat we deze ook bekostigen uit besparingen op zowel onderhoudsuitgaven als bedrijfslasten.
WONINGSTICHTING HET GROOTSLAG Ons huis uw thuis
Organisatie We verhuren direct en indirect aan 2.560 huishoudens in kernen in de gemeenten Medemblik en Drechterland en zorgen daarbij voor voldoende kwalitatieve huisvesting voor onze primaire doelgroep, mensen uit de laagste inkomenscategorieën.
Primair beleid Dagelijks wordt door onze medewerkers ingezet op het in goede kwalitatieve staat in stand houden van ons woningbezit. We kijken kritisch naar de lange termijn en onze financiële positie, waarbij de betaalbaarheid en kwaliteit leidend zijn. Strategische nieuwbouw en –verkoop zorgen voor het juiste woningbezit. Voor onze beleidskeuzes ligt de basis in de uitgangspunten zoals beschreven in ISO 26000 en ‘keep it simple and straightforward’ of gewoon ‘hou het eenvoudig en ongecompliceerd’. Vanaf 2012 is gestart met een andere manier van samenwerken met onderaannemers. Ze werken nu met hetzelfde automatiseringssysteem, zodat we de reparatieverzoeken direct kunnen volgen en ze maar een keer moeten worden vastgelegd. Vanaf 2013 kunnen klanten coproducent zijn. Ze kunnen reparatieverzoeken 24/7 indienen, gegevens in ons systeem aanpassen en kijken naar een deel van hun woning- en persoonsdossier. Hiermee gaan we de komende jaren verder.
Lokaal verankerd Onze organisatie is sterk lokaal verankerd. Het bezit van divers maatschappelijk vastgoed, zoals GOED-en en dorpshuizen is daarvan het logische gevolg.
We staan voor betaalbaarheid… DE WOONSCHAKEL
Betaalbare huren is als kerntaak van woningcorporaties één van de belangrijkste speerpunten in het beleid van De Woonschakel. Wij richten ons op een verdienmodel van minimaal 5.000 huurwoningen welke voor 80% onder de eerste aftoppingsgrens van de huidige huurtoeslaggrens (€ 556) ligt. Dit vertaalt zich in een vraaghuurpercentage van 70% van de huidige maximaal redelijke huur. Slechts een beperkt deel van de woningvoorraad valt onder de categorie duur met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (€ 699). Vanuit ondernemerschap wordt gekeken of een passend aanbod van huurwoningen (€ 600 - € 850) voor huishoudens met een inkomen tussen € 35.000 - € 45.000 beschikbaar is op de regionale huurmarkt en welke bijdrage De Woonschakel hieraan kan en wil leveren.
WOONCOMPAGNIE
Wooncompagnie legt een extra accent op betaalbaarheid. Op het punt van de betaalbaarheid, baart de woonlastenproblematiek van een flink deel van onze huurders ons grote zorgen. In reactie daarop heeft Wooncompagnie het afgelopen jaar eerst in de regio rond Purmerend en recent ook in het werkgebied van vestiging Schagen de streefhuren verlaagd.
Huurbeleid We zoeken naar een balans tussen gematigde huurverhogingen per 1 juli en matiging van de streefhuren. Een gematigde huurverhoging merkt iedere huurder direct in zijn portemonnee. Gematigde streefhuren zorgen voor meer betaalbaar beschikbaar aanbod. Voor nieuwe huurders is dit dus een belangrijk aspect als het gaat om betaalbaarheid. Maar ook voor zittende huurders heeft een gematigd streefhuurbeleid effect op de woonlasten. Zittende huurders die een huurprijs betalen die lager is dan de streefhuur, bereiken immers sneller de inflatievolgende streefhuur. Inflatievolgend, omdat de huurprijs wordt afgetopt op het niveau van de streefhuur. Zodra dit niveau is bereikt, zal de huurverhoging niet hoger zijn dan de inflatiecorrectie van de puntprijs.
INTERMARIS
Voldoende en betaalbare woningen Aan mensen met een lager inkomen verhuren wij goede betaalbare woningen. Minimaal 90% van de beschikbaar komende woningen wijzen we toe aan onze belangrijkste doelgroep: huishoudens met een inkomen tot € 34.678. Zij betalen een huur niet hoger dan de liberalisatiegrens, tot € 699,48 (prijspeil 2014). Ook investeren wij fors op het gebied van duurzaamheid. Ons duurzaamheidbeleid zorgt voor lagere energiekosten voor onze huurders, waardoor de woonlasten dalen.
WELWONEN
Voor steeds meer huurders met minimuminkomens zijn of worden de almaar stijgende huren zo langzamerhand onbetaalbaar. Voor sommigen loopt de huurquote op tot wel 40% van hun maandelijkse bestedingsruimte. Hún probleem wordt (uiteindelijk) ook óns probleem. Zonder hiervoor nu al een oplossing aan te (kunnen) reiken, moet hier wel grondig over nagedacht worden. Vooruitlopend is overigens nu al een aantal beleidskeuzes gemaakt. Zoals kleinere maatvoering van nieuwbouw, goedkoper bouwen en (nog) beter isoleren.
WONINGSTICHTING HET GROOTSLAG
Het is onze maatschappelijke taak om voldoende betaalbare woningen beschikbaar te hebben voor onze doelgroep. Onze eerst zorg is daarbij betaalbare huisvesting voor onze primaire doelgroepen van beleid (inkomensgroep onder EU-norm en mensen met beperkingen die niet zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien). De beschikbare aantallen zijn afhankelijk van lokale en regionale woonvisies. We leggen de gewenste kwaliteit en aantallen graag vast in prestatieafspraken met gemeenten. Dit geldt ook voor de woningtoewijzing aan de doelgroepen. We hanteren een streefhuurpercentage van 65% van maximaal toegestaan en hanteren geen inkomensafhankelijke huurverhoging. We gebruiken de huursombenadering als middel om de aanwezige huurruimte zo goed mogelijk te benutten. We hebben vroegtijdig maatregelen getroffen en zijn binnen Het Grootslag vanaf 2006 actief om de betaalbaarheid te kunnen waarborgen.
We staan voor wonen en zorg… DE WOONSCHAKEL
De komende jaren zal De Woonschakel een hernieuwde positie moeten kiezen in dit domein. Scheiding van wonen en zorg, ontwikkelingen in de thuiszorg en nieuwe visies op het verlenen van zwaardere zorg aan mensen in Nederland hebben gevolgen voor vastgoed en het strategisch voorraadbeleid. De exploitatie van zorgvastgoed (met name verzorgingshuizen) is onder grote druk gekomen en exploitatierisico’s nemen fors toe. Zorgpartijen, gemeenten en De Woonschakel zullen hier gezamenlijk keuzen in moeten maken. De traditionele verbondenheid van verzorgingshuizen met aangrenzende woningen voor senioren op het platteland van West-Friesland is geen automatisme meer, bestaande locaties worden bedreigd in het voortbestaan. Het wijzigen van doelgroepen van traditionele seniorenappartementen en woningen wordt niet uitgesloten.
INTERMARIS
Het scheiden van wonen en zorg leidt tot nieuwe huisvestingsvraagstukken. Een steeds groter wordende groep ouderen is al dan niet met ondersteuning langer aangewezen op zelfstandige woonruimte. Dit geldt in toenemende mate ook voor mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking. Wij vinden dat de maatschappij van ons hierin een bijdrage mag verwachten. Niet ontzorgen, maar samen aanpakken met gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties. Ieder vanuit zijn eigen expertise en verantwoordelijkheid; wij bieden en financieren het wonen en gaan een duurzame samenwerking aan met zorgaanbieders en maatschappelijke instanties.
WELWONEN
Leefbare buurten zijn een met de gemeente gedeeld -gemeenschappelijkbelang. Daarom subsidieert deze het van Welwonen deel uitmakende welzijnswerk. Onze omschrijving van prettig wonen is een goed (t)huis in een
sociaal leefbare buurt. Woondiensten is daarbij verantwoordelijk voor de fysieke woonkwaliteit. De gemeente voor die van de openbare ruimte en de voorzieningen daarbinnen. Voor het sociale leefklimaat zijn de buurtbewoners primair zelf verantwoordelijk. Met advies, begeleiding of ondersteuning (desgewenst) geholpen door het welzijnswerk. Deze rolverdeling beantwoordt aan wettelijk vereiste functiescheiding tussen corporatie, welzijnswerk en gemeente.
WOONCOMPAGNIE
Van grootschalige nieuwbouw naar kleinschalige voorraadverbetering. In de afgelopen 10 tot 15 jaar hebben we veel nieuwbouw gerealiseerd. Voor onder meer (te extramuraliseren) zorgcliënten. Maar met name voor 65-plussers. Het eerdere tekort is volledig weggewerkt en vraag & aanbod zijn in evenwicht. Grootschalige nieuwbouw maakt dan ook plaats voor kleinschalige voorraadaanpassing. En soms door sloop als blijkt dat de onrendabele top hiervan kleiner is dan bij renovatie. Als er nog nieuwbouw plaatsvindt, gaat het om slechts kleine woningaantallen. We hopen tenminste één -wonen en welzijn verbindend- Hofje te kunnen realiseren. Evenals een zogenoemd (Thuishuis) voor (vereenzamende) 65-plussers.
WONINGSTICHTING HET GROOTSLAG
We hebben de laatste decennia bewust en veelvuldig geïnvesteerd in zorgvastgoed. Dat varieert van in- en aanleunwoningen tot kleinschalige woonclusters voor dementerenden, mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking of mensen met psycho-sociale problematiek. Zorgvastgoed maakt inmiddels substantieel onderdeel uit van onze vastgoedportefeuille. De laatste jaren ingevuld volgens het principe ‘scheiden van wonen en zorg’. De grote maatschappelijke transities raken dit deel van onze vastgoedportefeuille. In nauwe samenwerking met zorg- en welzijnspartijen zorgen we ervoor dat er lokaal voldoende adequaat aanbod blijft voor het zolang mogelijk zelfstandig wonen van ouderen en mensen met een beperking; zowel intramuraal als extramuraal.
We staan voor duurzaamheid… DE WOONSCHAKEL
De keuze voor betaalbare huren en financiële gevolgen van de verhuurdersheffing leidt er toe dat investeringen in het duurzamer maken van het woningbezit en energie beperkende maatregelen in een minder hoog tempo worden uitgevoerd. De nationale ambitie van een gemiddeld B label voor huurwoningen in 2020 wordt mogelijk niet gerealiseerd en schuift op naar 2025. De Woonschakel voert een actief duurzaamheidsbeleid waarbij lagere woonlasten voor huurders voorop staat. Het verbeteren van de energieprestatie van bestaande woningen, het aanbieden van zonnepanelen, informatie over energielasten en bewustwording van gebruik van energie dragen bij aan het duurzaamheidsbeleid.
WOONCOMPAGNIE
Wooncompagnie legt een extra accent op duurzaamheid. Extra inspanningen op het gebied van energiereductie worden momenteel in samenwerking met onze huurdersorganisaties verder uitgewerkt. Wooncompagnie blijft voldoen aan de landelijk overeengekomen afspraak om de huurvoorraad in 2020 gemiddeld op label B-niveau te brengen.
INTERMARIS
Hoewel duurzaamheid niet gaat over energiebesparing alleen, ligt hierop wel onze focus. Meer en meer hebben huishoudens met een lager inkomen moeite om elke maand het huishoudboekje kloppend te krijgen. De energietarieven die afgelopen jaren sterk stegen, zijn deel van het probleem. Het energiezuiniger maken van onze woningen en omlaag helpen brengen van de energierekening houdt wonen betaalbaar. Dat er vervolgens sprake is van een win- winsituatie mag duidelijk zijn. Minder energieverbruik betekent minder uitputting van grondstoffen, een positieve bijdrage aan de klimaatverandering en een lagere energierekening voor onze huurders.
WONINGSTICHTING HET GROOTSLAG
Met huurdersvereniging De Driehoek zijn afspraken gemaakt om een groot deel van ons bezit te verduurzamen. Ons streven is dat ons hele woningbezit op termijn een A label heeft, doch minimaal een B label. Gezien ons betaalbaarheidsbeleid realiseren we ons terdege dat een deel van de duurzaamheidsmaatregelen voor onze rekening komt. Per saldo betekent dit dat onze bewoners er financieel direct op vooruit gaan als we duurzaamheidsmaatregelen treffen. Voor ons is 2020 niet leidend, maar de kwaliteit en continuïteit op langere termijn. We maken deze keuze omdat we in het verleden als veel hebben geïnvesteerd in duurzaamheid.
Financiële uitgangspunten DE WOONSCHAKEL
De Woonschakel richt zich in de huidige eigen positie op een houdbaar verdienmodel van minimaal 5.000 huurwoningen welke voor 80% onder de eerste aftoppingsgrens van de huidige huurtoeslaggrens (€ 556) ligt. Dit vertaalt zich in een vraaghuurpercentage van 70% van de huidige maximaal redelijke huur. De verkoop van huurwoningen draagt bij aan een versnelling van de gewenste kwaliteitsimpuls en de bouw van nieuwe woningen (ambitie minimaal 25 woningen per jaar). Om de continuïteit en de vrijheid van handelen te borgen zal strikt gestuurd worden op de aanwezigheid van voldoende kasstromen uit de jaarexploitatie van woningen en een maximum leningsbedrag per woning. De Woonschakel wenst onder geen beding te vallen onder verzwaarde regels van toezichthoudende instanties waaronder het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Niet uitgesloten wordt dat de komende jaren stimuleringsmaatregelen zullen worden ingezet om het aantal verkooptransacties te bevorderen. Hierbij wordt geaccepteerd dat de particuliere verkopers met woningen < € 175.000 onder druk worden gezet.
WOONCOMPAGNIE
Wooncompagnie hanteert een duurzaam financieel sturingsmodel, dat bestaat uit een kader voor de kasstromen, de vermogensontwikkeling, resultaat- en rendementsdoelstellingen, het rendement op investeringen en de leningen. Op de aankondiging van de verhuurderheffing is door Wooncompagnie gereageerd door de huurders zoveel mogelijk buiten schot te laten maar wel de bedrijfskosten verder te verlagen en het investeringsvolume terug te brengen. Investeringen in de bestaande voorraad blijven echter gehandhaafd. Wooncompagnie stuurt op een gezonde operationele kasstroom. Om de financierbaarheid te waarborgen sturen we op het rentedekkingsgetal: dat dient minimaal 1,5 te zijn en de komende jaren verder te verbeteren tot minimaal 1,8. Aan de inkomstenkant van de exploitatie vormen de huuropbrengsten en verkoopbaten de voornaamste bronnen. Het huurprijsbeleid
motiveren we maatschappelijk. Het resulteert in West Friesland in streefhuren van 75% (energielabel A t/m D) of 70% (label E t/m G). Wooncompagnie streeft er naar de verkoop van jaarlijks 100 woningen te continueren. Aan de kostenkant zijn de onderhoudsuitgaven gemaximeerd op € 1.250 en de bedrijfslasten op € 1.100 per woning per jaar. De opbrengsten uit exploitatie en verkoop leveren een positieve kasstroom op. Die kan worden benut om leningen aan te trekken en zo een investeringsbudget te vormen. Wooncompagnie hanteert hier een voorzichtig uitgangspunt, waarin het aandeel van de leningen in de waarde van de investeringen wordt beperkt tot maximaal 25%. In het verlengde daarvan streven we ernaar de gemiddelde schuld op een niveau van € 35.000 per woning te handhaven.
INTERMARIS
Invulling geven aan onze volkshuisvestelijke taken en tegelijkertijd de financiële continuïteit borgen. Daar staan we voor. Aan deze financiële continuïteit worden steeds hogere eisen gesteld. Dit zet onze investeringscapaciteit onder druk, maar wij blijven investeren in ons bezit. Een corporatie die niet investeert, betaalt op termijn de echte rekening. Intermaris werkt aan een efficiënte en effectieve bedrijfsvoering. Een structurele heroriëntatie op onze organisatie moet een besparing opleveren van €2,5 mln. Tevens besparen wij 10% op onderhoudskosten. Maximaal 50% van de verhuurderheffing wentelen we af op onze huurders. Wij investeren in energiebesparende maatregelen: gemiddeld energielabel B in 2020. Om de investeringen te financieren brengen wij 60% van de energiekostenbesparing in rekening bij de huurder. Per saldo is sprake van een substantieel voordeel voor onze huurders. Wij voeren een inkomensafhankelijk huurbeleid; iemand die meer verdient, betaalt een hogere huur. Wij verruimen ons woningaanbod met een licht geliberaliseerd huurniveau. De meeropbrengsten zetten wij in voor de goedkope sociale voorraad. Wij verruimen ons woningaanbod in het goedkope huursegment tot ca. €400. Met de opbrengsten uit woningverkoop financieren wij onze nieuwbouw. Wij verkopen jaarlijks ca. 100 woningen.
WELWONEN
Gewone huurinkomsten zijn net toereikend voor de dekking van onze normale uitgaven. Onrendabele investeringen, renovatie, strategische voorraadaanpassing en nieuwbouw moeten afgedekt worden met verkoopinkomsten. Dat geldt ook voor de Verhuurdersheffing. Een andere dekkingsbron voor deze heffing is vermindering van onze onderhoudsuitgaven met 25% ten opzichte van 2010. En maximaal € 1.000,- bedrijfslasten per woning in 2017.
WONINGSTICHTING HET GROOTSLAG
Voor ons is de vastgoedportefeuille het bepalende onderdeel voor ons verdienmodel. Ook het risicomanagement bepaalt de koers. Risico’s over het vastgoed worden regelmatig in kaart gebracht en maken onderdeel uit van toekomstig beleid. Ook risico’s in het kader van onze bedrijfsvoering (interne risico’s) en onze maatschappelijke functies binnen de samenleving, zoals het maatschappelijk- en zorgvastgoed (externe risico’s) worden jaarlijks in kaart gebracht en geanalyseerd om het beleid verder te ontwikkelen. Het Grootslag kijkt kritisch naar haar bedrijfs- en onderhoudslasten om hiermee de structurele lasten waar mogelijk te beperken. Vanaf 2006 zijn we intern actief bezig geweest om te onderzoeken: of we de juiste dingen doen, of we ze goed doen en of we deze dingen wel zelf en zelfstandig moeten uitvoeren. Intern is hierbij de vraag gesteld of we naar vermogen presteren. Vanaf 2006 wordt dit jaarlijks herijkt en passen we zaken aan waar dat noodzakelijk is. We maken daarnaast een onderscheid in structurele en eenmalige uitgaven. Jaarlijks groeien we nog gestaag en verkopen uit het bestaande bezit gemiddeld acht woningen op jaarbasis. Door de komende aanslagen van de verhuurderheffing verkopen we extra woningen de komende jaren om de leningenportefeuille te verlagen. Daarmee houden we de huren betaalbaar. Iedere euro die je leent moet op een later moment worden terugbetaald en rente geeft een structurele last.
De cijfers Aantal woningen Corporatie Aantal woningen W-Friesland
Welwonen
Wooncompagnie
De Woonschakel
2.188
462
5.494
Woningstichting Het Grootslag 2.439
Standaard
Senioren
Totaal
1.254 8.213 1.973 3.504 363 15.307 2.318
362 3.577 634 472 100 5.145 192
2.687 12.116 2.609 3.976 463 21.851 2.520
Standaard
Senioren
Totaal
146 1.158 265 669 80 2.318
13 141 7 6 25 192
162 1.306 272 675 105 2.520
Welwonen
Wooncompagnie
De Woonschakel
21,2% 20,3% 45,4% 11,3% 1,2% 0,6% 0,0% 0,0% 100,0%
3,1% 14,5% 38,1% 24,2% 10,6% 7,1% 2,4% 0,0% 100,0%
14,3% 14,5% 47,1% 21,4% 2,5% 0,2% 0,0% 0,0% 100,0%
Intermaris 9.496
GWB Kggnland 870
GWB Opmeer 902
Woningbezit Woningbezit 2014 (o.b.v. prijspeil 2014) exclusief verhuurcontracten zorginstellingen etc. Categorie Goedkoop < 389,05 Betaalbaar 1 < 556,82 Betaalbaar 2 < 596,75 Betaalbaar 3 < 699,48 Duur > 699,48 Totaal Waarvan met verkooplabel
Jongeren < 23 jaar 1.071 326 2 0 0 1.399 10
Verkoop Overzicht gelabelde verkoopwoningen Categorie Goedkoop < Betaalbaar 1 < Betaalbaar 2 < Betaalbaar 3 < Duur > Totaal
389,05 556,82 596,75 699,48 699,48
Jongeren < 23 jaar 3 7 0 0 0 10
Energie EPA labels Label A of hoger B C D E F G * Totaal
Woningstichting Het Grootslag 14,4% 17,2% 34,5% 27,8% 5,5% 0,6% 0,0% 0,0% 100,0%
Intermaris
GWB Opmeer
6,3% 23,5% 38,2% 21,1% 6,6% 2,5% 0,4% 1,4% 100,0%
11,8% 36,0% 44,4% 5,7% 1,8% 0,3% 0,0% 0,0% 100,0%
Totaal 21.851
De cijfers EPA labels Welwonen
Wooncompagnie
De Woonschakel
Woningstichting Het Grootslag
Intermaris
GWB Opmeer
Totaal
A of hoger
464
14
786
351
598
103
2.213
B
444
67
797
420
2.232
314
3.959
C
993
176
2.588
841
3.627
387
8.226
D
247
112
1.176
678
2.004
50
4.216
Label
E
26
49
137
134
627
16
973
F
13
33
11
15
237
3
309
G
0
11
0
0
38
0
49
Geen
0
0
0
0
133
0
133
Totaal
2.188
462
5.494
2.439
9.496
873
20.079
Voorraad Minimum voorraad eenheden 2020 naar doelgroep excl. contracten zorginstellingen (aantal 2014 minus verkoop) Categorie
Aantal
in %
Jongeren
1.389
7%
Standaard
12.989
67%
Senioren
4.953
26%
Totaal
19.331
100%
Voorraad Minimum voorraad eenheden 2020 naar prijsklasse excl. contracten zorginstellingen (aantal 2014 minus verkoop) Label
Aantal
In %
2.525
13,1%
Betaalbaar 1 < 556,82
10.810
55,9%
Betaalbaar 2 < 596,75
2.337
12,1%
Betaalbaar 3 < 699,48
3.301
17,1%
Duur
358
1,9%
19.331
100,0%
Goedkoop
Totaal
< 389,05
> 699,48
De cijfers Woningbezit 2014 contracten zorginstellingen specifieke projecten per verhuurder Label
Welwonen
Wooncompagnie
De Woonschakel
Woningstichting Het Grootslag
Intermaris
Totaal
Omring
0
0
160
0
12
172
Wilgaerden
0
0
0
24
4
28
Esdégé
31
0
47
45
133
256
Philadelphia
22
4
35
0
33
94
Leekerweide
32
0
0
26
81
139
De Waerden
0
0
10
6
0
16
‘s Heeren Loo
0
0
18
0
0
18
RIBW
12
0
0
20
51
83
GGZ Noord-Holland
20
0
0
0
13
33
DnoDoen
0
0
0
0
25
25
TTW project
0
0
0
0
10
10
Overig
0
0
0
0
4
4
Totaal
117
4
270
121
366
878
Woningbezit 2014 contracten zorginstellingen specifieke projecten naar doelgroep Label
PG bewoners
Zorgeenheden
Begeleid wonen
Totaal
Omring
60
112
0
172
Wilgaerden
24
0
4
28
Esdégé
0
40
216
256
Philadelphia
0
27
67
94
Leekerweide
0
73
66
139
De Waerden
0
0
16
16
s Heeren Loo
0
0
18
18
RIBW
0
39
44
83
GGZ Noord-Holland
0
0
33
33
DnoDoen
0
0
25
25
TTW project
0
10
0
10
Overig
0
1
3
4
Totaal
84
302
492
878
