Zware tijden voor woningcorporaties

Zware tijden voor woningcorporaties Woonpartners Midden-Holland: Maatschappelijk ondernemen met hindernissen Eenzijdige aanpak kabinet trekt woningmarkt niet vlot

Inhoudsopgave 2

4

Zware tijden voor woningcorporaties

Maatschappelijk ondernemen met hindernissen

9 Issues & Insights

11 ‘Ketensamenwerking is de toekomst’

14

21

‘Eenzijdige aanpak kabinet trekt woningmarkt niet vlot’

‘Het gezonde verstand zal zegevieren’

25

Tempus bespaart u de energie! Tempus, onderdeel van Eneco Installatiebedrijven, is in ZuidHolland het installatiebedrijf voor alles op het gebied van warmte en warm water. Naast een actieve rol in de consumentenmarkt zijn we ook nadrukkelijk aanwezig bij woningbouwverenigingen en VVE’s in de regio Zuid-Holland. Dit doen we met 350 collega’s die dag en nacht klaar staan. Ons call center is 7 dagen per week, 24 uur per dag bereikbaar. Onze klanten kunnen bij ons terecht voor koop, verhuur, installatie, service en onderhoud van de traditionele producten zoals geisers, boilers en cv-ketels. Ook het volledige traject van opnemen, engineeren, bouwen

en service en onderhoud aan diverse producten en diensten kunt u bij ons neerleggen. Denkt u bijvoorbeeld aan duurzame producten zoals zon- en windenergie. Energiebesparen Op het gebied van energiebesparen denken we graag met u mee. Diverse modules geven u inzicht in de mogelijkheden die er voor u zijn. Voor totale complexen maar ook voor individuele woningen. Een Energie Prestatie Advies is hiervoor veelal de eerste stap. De rapportage die u hierover ontvangt laat precies zien waar u kunt investeren om energie te besparen. Ook de terugverdientijden zijn in kaart gebracht.

Knokken en laten zien waar we goed in zijn

Gouda maakt inhaalslag op woningmarkt

Eigen gedrag Belangrijk bij energie besparen is het gedrag van de bewoners zelf. Tussen de 10 en 25% van het energieverbruik ligt namelijk in verandering van gedrag! Ook deze aanpassingen brengen wij graag in kaart voor u. Kortom: Ŭ {{{{ŝ~ō scheidende en krachtige organisatie. Ŭ ~{ŝ~{ō tevredenheid. Ŭ ~{ŝ|bare en professionele organisatie. Ŭ {{}ŝ} assortiment. Ŭ ŝ{{{{š

26

28 Adverteerdersindex

Inleiding

Niettemin heeft de sector de afgelopen jaren een belangrijke bijdrage geleverd aan de nieuwbouw en de vernieuwing van oude stadswijken.

door Ernst Delfos, uitgever

Woningcorporaties zijn een essentiële schakel in de volkshuisvesting. Bijna veertig procent van de woningen in Nederland is bezit van een corporatie. Ze voorzien in de woonbehoefte van mensen die zelf geen woning kunnen kopen. Daarnaast realiseren ze maatschappelijke voorzieningen, zoals scholen, kinderdagverblijven, verzor gingshuizen, wijkcentra en gezondheidscentra.

De corporaties hebben het op dit moment moeilijk. Hun inkomsten staan onder druk door nationale en internatio nale regelgeving. Ze kunnen daardoor minder investeren in nieuwe woningen en renovatie van bestaande woningen. Terwijl juist in economisch moeilijke tijden corporaties belangrijk zijn om de bouwsector aan het werk te houden. De ontwikkelingen in de corporatiewereld zijn voor het redactieteam van Insights aanleiding om deze bedrijfstak uitgebreid te belichten. Het resultaat heeft u nu in handen. Een informatieve uitgave, die inzicht geeft in een snel veranderende markt.

In 1995 zijn de woningcorporaties verzelfstandigd. De omslag van een ambtelijke organisatie naar een professioneel gerund bedrijf heeft veel moeite gekost. Soms ging het ook gepaard met uitwassen en mislukte prestigeprojecten.

www.tempus.nl

088 895 5000 1

housing

Zware tijden voor woningcorporaties

praktijk betekent dit dat er tussen €650 en €1000 nauwelijks een woningaanbod is voor mensen die straks niet meer mogen huren omdat ze net te veel verdienen.”

De vette jaren van de woningcorporaties liggen achter ons. In 2009 maakten de corporaties €250 miljoen verlies. De vermogenspositie is aangetast door de economische crisis en veel corporaties snijden flink in hun voorgenomen investeringen in nieuwbouw en renovatie. Marc Calon, voorzitter van branchevereniging Aedes, ziet het met lede ogen aan. “Als het slecht gaat met de corporatiesector, gaat het slecht met de samenleving”, waarschuwt hij.

N

og niet zo lang geleden hadden woningcorporaties een imago van rijke, dikke en luie organisaties. Dat beeld werd versterkt door verschillende incidenten, zoals mislukte investeringen in omstreden projecten en bedenkelijk gedrag van directeuren. “Dat beeld is inmiddels wel gekanteld”, zegt Calon. “Dat is op zich gunstig. Er zijn geen incidenten meer geweest en corporaties manifesteren zich als maatschappelijk betrokken bedrij ven. Minder gunstig is dat veel corporaties het financieel moeilijk hebben.”

Netjes De situatie wordt er door het beleid van het kabinet Rutte niet beter op. Calon kwalificeert het beleid afwisselend als ‘onverstandig’ en ‘niet slim’. Anderen heb ben zich in krachtiger termen uitgelaten, maar, zegt Calon, “ik houd het netjes.” De Aedes-voorzitter begrijpt de visie van de Europese Commissie dat Nederland maatregelen moet nemen om een gelijk speelveld te creëren voor corporaties en particuliere beleggers. Hij heeft wel sterke bezwaren tegen de manier waarop de Nederlandse overheid meent dat te moeten uitvoeren. Volgens hem zijn er voldoende mogelijkheden om tegemoet te komen aan de wensen van ‘Brussel’ die de cor poratiesector minder schade berokkenen.

Die verslechtering van de financiële positie heeft een aantal oorzaken, legt Calon uit. “Wat wij doen is woningen bouwen en die tegen een relatief lage prijs verhuren. Dat is geen rendabele economische activiteit. Toch ging het lang goed, dankzij de stijging van de waarde van het onroerend goed. Corporaties verkochten woningen en de opbrengst konden ze weer gebruiken om te inves teren in nieuwe woningen. De waarde van hun bezittingen gaf hen ook de ruimte om te lenen.”

Bij ongewijzigd beleid ziet de toekomst voor de corporaties er slecht uit, en daarmee ook voor de woningmarkt en de bouw, betoogt Calon. “De aanslagen op de cashflow van de corporaties maakt dat ze veel minder gaan investeren in nieuwbouw en renovatie. Dat wordt alleen maar erger als de rente stijgt en als corporatie meer rente moeten betalen doordat projecten niet meer geborgd zijn. Dat betekent minder bouwactiviteiten, onvoldoende woningen, werkloosheid en faillissementen in de bouw en aanver wante sectoren. Maar ooit moeten die huizen toch gebouwd en verbouwd worden. Dan is er een tekort aan vakmensen en krijg je hoge loonkosten. Economisch gezien is dat bijzonder dom.”

Calon heeft aan minister Donner en aan Tweede Kamerleden voorgesteld om private investeerders op de woningmarkt ook het rentevoordeel te bieden. “Ik denk dat

Nieuwbouwlocatie van Woonpartners -MH: ‘t Leliepark in Gouda waaronder 18 appartementen met begeleiding van Gemiva-SVG

Foto: Woonpartners Midden-Holland

18 gerenoveerde huurwoningen van Woonpartners-MH in het Rijksmonument Willen Vroesenhuys te Gouda

2

3

housing


housing

Buschauffeur Calon pleit voor een gedifferentieerde salarisgrens om te voorkomen dat mensen tussen de wal en schip raken. In gebieden met een gespannen woningmarkt zou de grens hoger moeten zijn. De maatregel zal overigens de doorstroming niet bevorderen, voorspelt Calon. “Een buschauffeur en een verpleegster huren een tweekamerflat in Eindhoven. Samen verdienen ze net iets meer dan €33.641. Ze verwachten een baby en willen graag naar een grotere huurwoning. Daar komen ze dus niet voor in aanmerking. Kopen kunnen ze met dat inkomen ook niet, dus blijven ze op die te kleine flat zitten. Of mensen gaan minder werken om maar beneden die inkomensgrens te blijven.”

“Dankzij de borging van het Waarborg fonds Sociale Woningbouw kunnen wij goedkoper lenen. Daarnaast krijgen we projecten tot 100 procent gefinancierd. Dat is ons voordeel. Brussel gaat over mededinging en stelt dat je markten niet mag verstoren. Het kabinet heeft besloten dat te doen door een inkomensgrens te trekken van €33.641. Wij moeten 90 procent van onze woningen verhuren aan mensen met een gezinsinkomen onder deze grens. In een normale markt zou ik daar geen moeite mee hebben. Maar de markt is niet normaal. Door de hypotheek renteaftrek liggen de huizenprijzen zo’n 30 procent boven het normale niveau. In de

De afgelopen jaren kwam er echter de klad in. Corporaties mogen al jaren de huren niet meer verhogen dan met het inflatiepercentage. Ondertussen stegen de salarissen van medewerkers en de bouw kosten. De inkomsten van de corporaties liepen daardoor terug. Door de crisis stagneerde de waardestijging van de woningen. Bovendien is het door de onzekere economie lastig om woningen te verkopen, zelfs met flinke kortingen op de marktwaarde voor zittende huurders. Calon: “In onzekere tijden blijven mensen liever huren dan dat ze hun woning kopen. En het zit er niet in dat dit snel verandert. Als de prijzen stijgen, is er een motief om te kopen, maar als de prijzen onder druk staan, wachten mensen af.”

Marc Calon

je in Brussel kunt uitleggen hoe de situatie hier in elkaar steekt. Beschrijf de knelpunten en hoe je die wilt oplossen. Daar moet de Europese Commissie voor openstaan. Tegelijk moeten er maatregelen genomen worden om de kloof tussen huren en kopen te dichten. Dat kan door tegelijk de huurmarkt en de koopmarkt aan te pakken.”


Maatschappelijk ondernemen met hindernissen

René Mascini

Woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland heeft als missie om betaalbare woningen aan te bieden in leefbare wijken met goede maatschappelijke voorzieningen. Ze richt zich daarbij in de eerste plaats op mensen die zelf niet in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Dat vraagt vaak de nodige vasthoudendheid en creativiteit, vertelt directeur René Mascini. De laatste jaren staat de investeringskracht van corporaties onder druk, onder meer door nationale en Europese regelgeving. En die investeringskracht is nou net hard nodig om antwoorden te bieden op vragen uit de samenleving.

W

oonpartners Midden-Holland is actief in de gemeenten Boskoop, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas (op 1 januari 2010 ontstaan door een fusie van Moordrecht, Nieuwerkerk aan den IJssel en Zevenhuizen-Moerkapelle). De corporatie bestaat sinds 1996, toen drie lokale verzuilde woningbouw verenigingen besloten samen verder te gaan. In 2000 nam Woonpartners het gemeentelijk woningbedrijf van Gouda over, dat in financiële nood verkeerde. Daarmee kreeg de corporatie bijna 2.500 woningen in Gouda in bezit.

Gebiedsregisseur Woonpartners Midden-Holland heeft veel woningen in Gouda Oost, een deel van de stad dat ook onder handen genomen moet worden. Woonpartners speelt hier de rol van gebiedsregisseur. “We hebben in samenwerking met externe partijen een gebiedsanalyse laten uitvoeren en een plan van aanpak opgesteld”, vertelt Mascini. “Dat lag aan de basis van de ontwikkelovereenkomst voor het gebied.”

moet veel gebeuren, en het zijn complexe trajecten. Daar zijn wij goed in.”

Echte uitdaging In het hoofdkantoor van Woonpartners in Waddinxveen geeft directeur-bestuurder René Mascini zijn visie op de ontwikke lingen in corporatieland. De corporatie is bezig met een flink aantal herstruc tureringsprojecten. Daar kan ze volgens Mascini het beste haar meerwaarde tonen. “Nieuwbouw is ook belangrijk, maar dat kunnen meer partijen”, zegt hij. “De echte uitdaging ligt bij wijkvernieuwing. Daar

Als voorbeeld noemt hij ’t Leliepark aan de rand van de Goudse wijk Korte Akkeren. Daar heeft Woonpartners Midden-Holland in samenwerking met de gemeente Gouda 144 bestaande woningen gesloopt en vervangen door 61 huurappartementen, 72 koopappartementen en 19 eengezins koopwoningen. In een van de apparte mentengebouwen zit ook een woonlocatie waar achttien mensen met een lichamelijke

Dag van de Bouw bij het nieuwbouwproject Groot Swanla in Zevenhuizen

Een bijzonderheid van het contract is dat het zich uitstrekt over een periode van twintig jaar. “Herontwikkeling vraagt forse investeringen”, legt Mascini uit. “Een groot deel hiervan is onrendabel, dat wil zeggen dat we er niet op verdienen of zelfs geld bijleggen. Dat geeft niet, dat hebben we ervoor over. Het gaat ons niet in de eerste plaats om winst, maar om het bieden van goede woningen. Maar het is wel wrang dat wanneer we er eenmaal in geslaagd zijn om een wijk ‘om te keren’, andere partijen er komen investeren. Wij hebben de afspraak gemaakt dat Woonpartners als eerste in aanmerking komt om verder te ontwikkelen.”

Woonpartners ondersteunt het jongerenproject via de Sportbus in Waddinxveen

Eind 2009 had Woonpartners MiddenHolland 6.846 woningen en 709 andere verhuureenheden. Daarvan staan er 3.261 in Waddinxveen, 1.107 in Zuidplas en 2.473 in Gouda. In 2010 werd Woonpartners Midden-Holland ook actief in Boskoop door een samenwerking met collegacorporatie Trifolium Woondiensten Boskoop. Woonpartners Midden-Holland ontwikkelt en financiert de helft van twee nieuw bouwprojecten van Trifolium. Trifolium gaat na oplevering namens Woonpartners het dagelijks beheer en de verhuur van de woningen verzorgen.

housing

In september 2010 is de gerestaureerde Mallemolen opgeleverd, aan de rand van ’t Leliepark. Woonpartners heeft de restauratie van de uit 1804 daterende molen financieel ondersteund. “Dit zijn mooie projecten”, zegt Mascini. “We hebben bij de ontwikkeling van ’t Leliepark ook de woonomgeving meegenomen. Bij de oplevering hebben we een deel van de woonomgeving overgedragen aan de gemeente, die er nu verder voor verant woordelijk is.” Zo’n aanpak vraagt een goede samen werking, en die is er ook, betoogt Mascini. “We hebben de samenwerking met de gemeente Gouda en collega-corporatie Mozaïek Wonen ondergebracht in een aparte organisatie, Bureau Wijkontwikkeling. We overleggen regelmatig en werken als het even kan samen om projecten van de grond te krijgen.” (Zie ook het interview met wethouder Daphne Bergman van Gouda elders in deze Insights.)

Met het project Catsburg speelt Woonpartners in op de behoefte van eigentijdse architectuur

Woonpartners stelt de ontmoetingsruimte van De Bühne tijdelijk beschikbaar aan de buurtbewoners voor organiseren van activiteiten

handicap of niet-aangeboren hersenletsel wonen in eigen appartementen met begeleiding van Gemiva-SVG.

De financiële positie van Woonpartners is goed, stelt Mascini, maar er wordt wel geknaagd aan de investeringskracht van

4

5

housing

speciaal beleid te voeren en de toewijzing te veranderen. Maar op lange termijn is het een slecht plan omdat het grote groepen uitsluit van de keuze om te huren en de noodzakelijk stedelijke vernieuwing belemmert.”

corporaties, ook aan die van Woonpartners. “In de media wordt soms de indruk gewekt dat wij op gouden bergen zitten, maar het geld zit allemaal vast in stenen. Onze vermogenspositie geeft ons wel de ruimte om projecten te financieren, maar

De corporatie stimuleert de bewoners om hun om geving schoon en veilig te houden. Daarvoor organi seren de woonconsulenten samen met de bewoners regelmatig opschoondagen.

Door ‘portiekgesprekken’ weten de medewerkers van de corporatie wat er speelt in de wijk

In de optiek van Mascini zouden corpo raties juist méér ruimte moeten krijgen om huurwoningen aan te bieden, ook duurdere huurwoningen voor de midden inkomens. “Huren is de afgelopen jaren alleen maar interessanter geworden. Mensen zijn mobieler dan vroeger en verhuizen vaker. Met een huurhuis zijn ze veel flexibeler. Daarnaast heb je niet de sores van onderhoud; dat regelt de verhuurder. In het verleden was het opbouwen van vermogen vaak een motief om een woning te kopen, maar de vraag is of dat voor de toekomst nog wel op gaat. Je kunt ook stellen dat je met een huurwoning geen vermogensrisico loopt!”

dat hebben we ook hard nodig. De inves teringen van corporaties zijn cruciaal voor de woningmarkt.”

Reeds 75 jaar bouwt, verbouwt en onderhoudt Van der Speld Aannemers woningen, bedrijfsruimten, scholen en zorggebouwen. Dagelijks werken 70 vakkundige medewerkers aan vastgoed in met name de randstad. Vastgoed onderhoud In opdracht van woningcorporaties en vastgoedbeheerders realiseert Van der Speld Aannemers seriematig onderhoudsprojecten. Qua omvang zijn series van 5 tot 500 woningen het meest voorkomend. Het betreft zowel de vervanging van sanitaire ruimtes en keukens, als gevelonderhoud en complete renovaties.

VAN DER SPELD AANNEMERS BV Marconistraat 80, 2809 PE Gouda T (0182) 39 81 77 E [email protected] I www.vdspeld.nl 24 SERVICE VASTGOED ONDERHOUD BV Marconistraat 80, 2809 PE Gouda T (0182) 54 70 60 E [email protected] I www.24servicebv.nl

Keuzebegeleiding bewoners Bij renovatieprojecten begeleidt Van der Speld Aannemers de bewoners bij het maken van hun keuzes uit sanitair, tegels, kranen en extra’s. Het speciaal voor dit doel ontwikkelde software programma biedt een scala aan keuzemogelijkheden, van standaard tot maatwerk. Vastgoed service Van der Speld Aannemers heeft 25 onderhoudswagens met allround service monteurs ter beschikking voor het verrichten van kleinschalig onderhoud, zoals timmer-, tegel-, stuc- en loodgieterswerkzaamheden. Beschikbaar op oproepbasis of verpakt in een klantgericht servicecontract, waarbij heldere afspraken

Ondertussen hebben de corporaties het nodige voor hun kiezen gehad. Al jaren mogen ze de huren niet verhogen met een percentage dat hoger ligt dan de inflatie – en die is erg laag. Sinds 2008 moeten corporaties bovendien vennoot schapsbelasting betalen; voor die tijd waren zij hiervan vrijgesteld. Daarnaast moesten corporaties de Vogelaarheffing betalen, al heeft het kabinet Rutte deze heffing geschrapt en heeft de rechter in november 2010 uitgesproken dat corpo raties de betaalde heffing terug moeten krijgen.

Vaak wordt beweerd dat institutionele beleggers deze duurdere huurwoningen moeten realiseren en verhuren, maar Mascini betwijfelt of ze dat ook doen. “Ik zie in de praktijk eerder dat ze zich terugtrekken uit vastgoed, omdat ze onzeker zijn over de vermogensgroei. Corporaties hebben de knowhow en de ervaring om de markt voor duurdere huurwoningen goed te bedienen.”

Middeninkomens Een andere bedreiging komt vanuit Brussel. Volgens een beschikking van de Europese Commissie moeten corporaties zich vooral richten op mensen met een kleine beurs. In de ogen van de EU betekent dit dat 90 procent van de woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden €33.614. “Middeninkomens worden hiervan de dupe”, voorspelt Mascini. “Die hebben in veel gevallen geen alternatief. Als je meer verdient dan €33.614, wil dat nog niet zeggen dat je een woning kunt kopen. Vooral in de Randstad komen door deze maatregel middeninkomens in de knel.”

Behalve huurders wil Woonpartners Midden-Holland ook starters van dienst zijn. In 2010 is de corporatie begonnen met het aanbieden van woningen in de Koopgarant-constructie. Kopers kunnen dan een woning van de corporatie met korting kopen. Als de eigenaar het huis weer wil verkopen, dan koopt de corporatie de woning terug. Zij delen de waardestijging of -daling. Woonpartners doet ervaring op met deze constructie in Zuidplas en overweegt die op grotere schaal toe te passen bij de nieuw bouwprojecten Westergouwe (Gouda), Triangel (Waddinxveen) en Zuidplaspolder (Zuidplas).

worden gemaakt en vastgelegd.

Bouw op Van der Speld Aannemers, dat doet u goed.

Veel Aedes-leden overwegen om de beschikking niet uit te voeren. De branche vereniging onderzoekt de juridische haken en ogen. Mascini twijfelt nog. “Wij wijzen op dit moment ongeveer 87 procent van woningen toe aan mensen beneden de inkomensgrens. Dat ligt dicht bij die 90 procent. Ik heb nog geen plannen om

7

housing

Breijer. Partner in elk bouwproject

U kunt ons met recht totaalleverancier noemen als het gaat om nieuwbouw, renovatie, vernieuwbouw, installatie, afbouw, onderhoud en beheer. Doordat we bijna alle specialismen in huis hebben, kunnen we praktisch elk project oppakken. En dankzij onze ervaring in integraal bouwen kunnen we uitermate efficiënt te werk gaan. Onze projectmanager stemt de werkzaamheden en logistiek perfect op elkaar af. Zo komt wachten op elkaar niet meer voor en kan een project sneller worden afgerond. Wilt u weten wat Breijer voor uw organisatie kan betekenen? Kijk op www.breijer.nl.

De juiste mensen op de juiste plek Breijer goo.indd 1

10-12-2010 11:17:52

BOUW SCHILDERWERKEN

Issues & Insights particuliere initiatieven. Dankzij de Woningwet van 1901 konden woningbouw verenigingen overheidssteun ontvangen. In de meeste gemeenten werden toen één of meerdere woningbouwverenigingen opgericht. Daarnaast ontstonden de eerste gemeentelijke woningbouwverenigingen. De verenigingen bouwden vooral arbeiders woningen.

Anno 2010 telt Nederland ongeveer 430 woningcorporaties. In 2004 waren dat er nog 508. De daling is het gevolg van fusies. De corporaties beheren samen ruim 2,4 miljoen woningen. Dat is bijna 32 procent van de woning voorraad. Bij de corporaties werken ongeveer 28.500 mensen. In 2009 investeerden corporaties 8,6 miljard euro in nieuwbouw en renovatie van de bestaande woningvoorraad. Corpo raties hebben in 2009 41.200 nieuwe woningen gerealiseerd.

E

In 1994 werd de corporatiesector verzelf standigd. De woningbouwverenigingen werden omgezet in stichtingen met een niet-gekozen bestuur. Ook werden ze financieel zelfstandig. Corporaties moesten voortaan zelf het benodigde geld bij elkaar verdienen. Er bleef wel landelijk toezicht. Daarbij wordt gekeken of de corporaties voldoen aan de eisen van de Rijksoverheid en of ze hun financiën goed voor elkaar hebben.

De eerste woningcorporaties ontstonden halverwege de negentiende eeuw als

De corporaties maken een moeilijke periode door. Naar verwachting zullen ze de komende jaren fors minder investeren als gevolg van verminderde nettoinkomsten. De inkomstendaling is onder meer te wijten aan lagere verkoop opbrengsten. Daarnaast zijn de kosten gestegen, terwijl de corporaties hun huren niet meer mochten verhogen dan de inflatie. Bovendien kregen de corporaties te maken met vennootschapsbelasting. Vanaf 2014 moeten de corporaties ook gaan meebetalen aan de huurtoeslag.

en woningcorporatie is een organi satie die zich zonder winstoogmerk richt op het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte. De Nederlandse overheid liet het bouwen van goede en goedkope woningen groten deels aan deze organisaties over. Zelf beperkte ze zich veelal tot de rol van financier, regelgever en toezichthouder. Hierdoor heeft de woningcorporatie in Nederland een centrale rol in de volks huisvestingssector gekregen. De taken van de woningcorporaties zijn in 1993 geregeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).

Woonpartners Midden-Holland

Huis ter Heideweg 6, 3705 LZ Zeist • Postbus 116, 3700 AC Zeist T 030 - 692 88 00 • F 030 - 691 81 74 • E [email protected]

w w w . m e n s - z e i s t . n l Mens-Zeist goo.indd 1

• Woonpartners Midden-Holland levert woondiensten en aan wonen gerelateerde diensten in de gemeenten Waddinxveen, Gouda, Zuidplas en Boskoop. • De corporatie heeft zijn hoofdkantoor in Waddinxveen en vestigingen in Gouda en Zevenhuizen • Bezit: circa 7.000 woningen • Balanstotaal: €215.865.000 (eind 2009) • Aantal medewerkers: 98, van wie 52 fulltime en 46 parttime

22-11-2010 16:43:19

9

housing

Giesbers Rotterdam Ons motto: DENKEN EN DOEN

D

aadkracht tonen; daar hebben we wat aan. Vooral in deze tijd. Geen tijd verliezen dus; maar wel de kennis en expertise blijven gebruiken waarop we al jaren succesvol bouwen. Denken en Doen dat is de kracht van Giesbers Rotterdam. Giesbers-Rotterdam is een flexibele organisatie met korte communicatielijnen, één aanspreekpunt en een nauwe samenwerking met andere bedrijven binnen de Giesbers Groep. Zo kunnen we slagvaardig en snel op projectspecifieke omstandigheden inspelen en optimaal gebruik maken van onze specialistische kennis op het gebied van woningen utiliteitsbouw. Willem van Zanten

“Lean-bouwen hiermee willen we ons onderscheiden in de markt!” Als Giesbers Rotterdam focussen we ons al enige tijd op een systematische en continu plaatsvindende verbetering van onze werkprocessen. Om de kans op fouten en verspilling te elimineren, om risico’s beter te kunnen inschatten en erop te kunnen anticiperen. Maar ook om doorlooptijden te verkorten, kosten te besparen en zo het rendement voor onze opdrachtgevers te verhogen. Bouwen volgens de lean-methode is geen wonderformule, maar wel een manier om voortdurend kritisch naar onszelf te kijken en stap voor stap meetbare verbeteringen door te voeren. Wij denken dat kosten die niet bijdragen aan een waardevermeerdering van het te bouwen product omlaag kunnen. Door een slimme, efficiëntere organisatie van het bouwproces en door een betere onderlinge afstemming tussen betrokkenen. Voor de man of vrouw op de werkvloer is een actievere rol weggelegd met meer verantwoordelijkheid en vanuit deze rol worden ook de prestaties van anderen in de gaten gehouden.

Stanislas College te Pijnacker

Hierdoor kunnen besparingen worden gerealiseerd zonder dat aan kwaliteit wordt ingeboet. Een verbeterpotentieel van tenminste 10%, maar we gaan uiteraard voor meer! Volgens de lean-methode is het niet de bouwer die de planning dicteert maar de leveranciers en onderaannemers maken met elkaar een planning waarbij alle werkzaamheden op elkaar aansluiten. Iedereen voelt zich op deze manier medeverantwoordelijk voor het gezamenlijk te behalen eindresultaat. In dit proces is het van belang om naast alleen naar de prijs-kwaliteit verhouding, te kijken naar de waarde die een onderaannemer aan het bouwproces kan toevoegen. Het is de kunst hier optimaal gebruikt van te maken. Vooraf goede afspraken maken en elkaar z’n marge gunnen. Dit komt de onderlinge samenwerking en dus ook het bouwproces, het eindproduct, ten goede. Dit proces gebruiken we nu met de realisatie van de Multifunctionele Accommodatie (MFA) in opdracht van Woonpartners in Gouda Oost.

‘Ketensamenwerking is de toekomst’ De bouwwereld en de woningcorporaties staan de komende jaren voor een grote uitdaging. De corporaties moeten voor veel geld renoveren om de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad op peil te houden. Bouwbedrijven krijgen door de vergrijzing te maken met een tekort aan vakmensen, zowel in kwaliteit als in kwantiteit. Algemeen directeur Peter van Ieperen van de Van Ieperen Groep pleit voor een andere, efficiëntere manier van samenwerking. Dat voorkomt faalkosten, vergt minder personeel en levert uiteindelijk een beter product op.

“W

Meer weten over Giesbers Rotterdam en de Lean-methodiek, kijk voor meer informatie op onze website www.giesbersrotterdam.nl

Peter van Ieperen

Giesbers-Rotterdam Bouw BV Postbus 11064 3004 EB Rotterdam T F E I

010 - 262 01 22 010 - 262 02 62 [email protected] www.giesbersrotterdam.nl

risico op faalkosten fors beperkt. “Tachtig procent van de faalkosten ontstaat in de voorbereiding. Wanneer de betrokkenen vanaf de planfase met elkaar overleggen, kun je problemen signaleren voordat ze ontstaan. Het is dan in ieders belang om maatregelen te nemen. De faalkosten bedragen per project circa 20 procent. Dat is pure verspilling. Ik denk dat we gemiddeld 20 procent op de kosten van een renovatieproject kunnen besparen door ketensamenwerking. Werken vanuit een andere structuur, gezamenlijk en projectongebonden, dan deel je kennis en heb je een leereffect.”

e krijgen een groot pro bleem in de bouw”, zegt Peter van Ieperen. “In 2013-14 is er een piek in de uitstroom van vakmensen die met pensioen gaan, zowel in de uitvoering als op kantoor. De instroom van nieuw personeel is heel laag en kwalitatief vaak van een ander niveau. Tegelijk zien we dat de opdrachten complexer worden. Willen we toch in staat zijn om het werk te doen dat op ons afkomt, dan moeten we veel meer samenwerken in de keten. Opdrachtgevers, architecten, hoofdaannemers en onderaannemers moeten hun krachten bundelen, en wel in een veel eerder stadium dan nu gebeurt.”

Heilig geloof ‘Voorwaarts integreren’, is de term die Van Ieperen gebruikt. Hij gelooft er heilig in en heeft er zelfs een boek over uit gegeven, Anders Durven Samenwerken, met een voorwoord van Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland, en bijdragen van verschillende deskun digen uit de bouw, de corporatiewereld, advisering en wetenschap. “Het is heel belangrijk dat dit idee steun krijgt”, verklaart hij. “Daarom participeren we in verschillende netwerken, zoals Vernieuwing Bouw van Bouwend Nederland en het Netwerk Conceptueel Bouwen. Door breed mee te denken binnen de keten kunnen we corporaties beter van dienst zijn.”

Als partijen eerder bij elkaar aan tafel zitten, hoeft veel voorbereidend werk maar één keer gedaan te worden, legt Van Ieperen uit. Bovendien wordt het

11

housing

GZcdkVi^ZZc KVc>ZeZgZc
De ideeën zijn mooi, maar de praktijk moet uitwijzen of ze kloppen. Een aantal corporaties werkt al volgens de nieuwe werkwijze, zoals Woonwaard in Alkmaar en Com.wonen in Rotterdam. “De boel is in beweging”, zegt Van Ieperen. “De resultaten zijn veelbelovend. We hebben minder overhead en er zijn minder partijen betrokken bij de uitvoering. De kosten voor externe adviseurs zijn lager en de doorlooptijden zijn korter. Maar ik kan dat wel zeggen, het is belangrijk dat het ook wetenschappelijk wordt onder bouwd. Corporaties willen bewijzen zien, en terecht.” sies was dat projecten steeds complexer worden, en daardoor steeds moeilijker te behappen voor één persoon. We zoeken daarom niet vaker meer naar een schaap met vijf poten, maar naar vijf schapen, die samenwerken in een team. Daardoor is communicatie veel belangrijker geworden. Binnen het team, maar ook met opdrachtgever en onderaannemers. Met een goede communicatie kun je veel faalkosten voorkomen.”

Vertrouwen en transparantie Ketensamenwerking vraag een andere instelling van corporaties en bouwbedrij ven. De relatie moet veel meer gebaseerd zijn op vertrouwen en transparantie. Dat is een ommekeer in de bouw, waar vaak nog het eerst wordt gedacht aan het eigen belang. “Ieder voor zich, en God voor ons allen”, vat Van Ieperen samen. “Daar moeten we van af. Wij werken met veel corporaties in bouwteams. Dat betekent veel afstemmen en niet bang zijn om een ander in je keuken te laten kijken. Integer en transparant, dat zijn de toverwoorden. Ik geef toe dat het daar in de bouw nog wel eens aan heeft ontbroken. Maar vertrouwen is essentieel voor een goede samenwerking. Daar moeten we in investeren.”

De Van Ieperen Groep werkt geregeld in bouwteams samen met woningcorporaties. In het eerder genoemde boekje memo reert Elco Brinkman dat de vraag gesteld wordt of ketensamenwerking past binnen de regelgeving op het gebied van aan besteden, mededinging en integriteit. Bouwend Nederland en Aedes onderzoeken dat. “Bij grote projecten boven de 3 à 4 miljoen euro hebben we te maken met Europese aanbestedingsregels”, zegt Peter van Ieperen. “Dat maakt het ingewik kelder. Bij kleinere projecten voorzien we minder problemen. Ketensamenwerking is wat ons betreft echt de toekomst.”

Van Ieperen heeft in het eigen bedrijf in het verleden de nodige stappen onder nomen om een basis te leggen voor de nieuwe manier van werken. “We hebben op basis van een analyse van dertig projecten onderzocht waar de oorzaken liggen van faalkosten. Een van de conclu

9Z KVc >ZeZgZc ZeZgZcZeZgZcZcgZcdkVi^Zc#

DeYgVX]i\ZkZg

DeYgVX]icZbZg

De Van Ieperen Groep De Van Ieperen Groep is in 1985 opgericht door Huig van Ieperen als onderaannemer voor gevelwerk zaamheden. Twee jaar later kwamen zijn broer Jan en neef Peter ook in het bedrijf werken. In de 25 jaar van zijn bestaan is de onderneming uitgegroeid tot een allround renovatiebedrijf dat als hoofdaannemer renovaties en onderhoud uitvoert voor zo’n zestig woningcorporaties. De Van Ieperen Groep is gevestigd in IJsselstein en heeft een jaaromzet van circa 55 miljoen euro. Bij het bedrijf werken 180 eigen medewerkers en 125 externe medewerkers.

>cKaVVgY^c\Zc^hYZ;adgZhaVVcZZc\dZYkddgWZZaYkVcidiVVagZcdkVi^ZlVVgW^_'-YjeaZm" ldc^c\Zco^_c\ZigVch[dgbZZgYcVVggj^bZ!bdYZgcZZZc\Zo^chldc^c\Zc#7Zcij\ZciZgZh" hZZgY!kgVV\YVcYZVa\ZbZcZ^c[dgbVi^ZVVcW^_^c[d5^ZeZgZc#ca#

6gX]^iZXi

KVc>ZeZgZc?hhZahiZ^c!IZa#%(%+-+-&'&!;Vm%(%+--()*%!lll#^ZeZgZc#ca!^c[d5^ZeZgZc#ca

13

housing

‘Eenzijdige aanpak kabinet trekt woningmarkt niet vlot’


Woonpartners levert nog in 2011 het nieuwbouw project ‘Bovenland’ met 13 huurappartementen in Waddinxveen op

D

e paragraaf ‘Wonen’ van het regeerakkoord bevat een aantal maatregelen voor de huurmarkt. Zo krijgen huurders van een corporatie woning het recht om hun woning tegen een redelijke prijs te kopen. Daarnaast wordt de toewijzing van woningen beperkt tot lagere inkomensgroepen. Corporaties moeten 90 procent van hun woningen verhuren aan mensen met een gezins inkomen van maximaal €33.641. Voor huishoudens met een inkomen tot €43.000 stijgt de huur niet meer dan de inflatie. Huurders die meer verdienen kunnen een huurverhoging krijgen van inflatie plus 5 procent. Dit moet het ‘scheefwonen’ tegengaan.


De woningmarkt kent de nodige knelpunten, zowel in de huurmarkt als in de koopmarkt. De aansluiting tussen huren en kopen laat daardoor te wensen over. Het kabinet Rutte heeft ervoor gekozen de koopmarkt ongemoeid te laten en zijn pijlen vooral te richten op de huurmarkt. Verschillende partijen waarschuwen dat deze eenzijdige aanpak de woning markt meer kwaad dan goed zal doen.

Emeritus hoogleraar Hugo Priemus, pleit bezorger van een integrale aanpak van de woningmarkt (zie ook het interview met Hugo Priemus elders in deze uitgave), is uitgesproken teleurgesteld over de keuzes van het kabinet. “De koopsector is volledig buiten schot gebleven”, constateert hij. “Ik kan slechts gissen hoe de paragraaf in het regeerakkoord tot stand is gekomen. Misschien was het laat en waren de onder handelaars vermoeid, misschien zijn er zaken uitgeruild tegen zaken in andere hoofdstukken, maar de coalitiepartners hebben een kas gemist.” Hij wijst erop dat noch de VVD, noch het CDA in hun verkiezingsprogramma het kooprecht of het inflatievolgend huurbeleid hadden opgenomen.

In het appartementencomplex van Groot Swanla in de gemeente Zuidplas is gekozen voor een combinatie van zowel huur- als koopappartementen

neemt in de huursector en het eigen woningbezit ongemoeid laat, vererger je de problemen alleen maar. De Woonbond komt op voor de belangen van huurders. Maar ook Van Genugten zet vraagtekens bij het inflatievolgend huurbeleid. Aedes en de Woonbond waren het erover eens dat een huurverhoging van inflatie plus 1 procent acceptabel zou zijn om de corporaties meer investerings mogelijkheden te bieden. “We vinden het ook onverstandig om de verhuurders in de toekomst 750 miljoen te laten bijdra gen in de huurtoeslag. Het wordt dan wel erg moeilijk om te investeren in nieuwe woningen.”

Problemen verergeren Ook René van Genugten van de Woonbond noemt de maatregelen “heel eenzijdig”. “De onevenwichtigheden op de woning markt kun je alleen oplossen als je die in zijn geheel beetpakt. Dan moet je ook durven praten over de hypotheekrente aftrek. Een deel van het probleem zit in de slechte aansluiting van de huur- en de koopmarkt. Als je alleen maatregelen

housing

Een woordvoerder van het ministerie van Binnenlandse Zaken, waaronder tegen woordig wonen valt, denkt dat het wel meevalt met de lagere huurinkomsten.

14

nieuws, voor ons als bouwsector, en in feite voor de samenleving als geheel. Wij vinden het van groot belang dat zij de investeringen die ze moeten plegen ook kunnen blijven plegen. De verdiencapa citeit van corporaties moet hoe dan ook op peil worden gehouden. Bijvoorbeeld door het scheefwonen aan te pakken en de huurprijzen vergaand te liberaliseren.”

“Er zijn ongeveer 350.000 huishoudens met een inkomen van meer dan €43.000 die een corporatiewoning huren. Van deze groep mag jaarlijks een extra huurver hoging van 5 procent worden gevraagd. Dat kan de corporatiesector honderden miljoenen euro’s extra huurinkomsten opleveren. Alleen de huishoudens met een inkomen tot €43.000 zijn beschermd door het inflatievolgende huurbeleid.”

Hypotheekrenteaftrek Priemus en Van Genugten pleiten voor aanpak van de hypotheekrenteaftrek. Van Genugten: “Door die fiscale bevoordeling zijn de koophuizen veel te duur en kunnen mensen niet doorstromen van huur naar koop. Mensen met een eigen woning zitten goed, de rest heeft het nakijken. Dat wordt nog versterkt door aanscherping van de normen voor een maximale hypotheek.” Priemus: “Voor de verkiezingen had ik op BNR een discussie

Bouwend Nederland, de brancheorgani satie voor de bouw, maakt zich net als de Woonbond zorgen over de financiële gezondh eid van de corporaties. “De corporatiesector wordt aan alle kanten geconfronteerd met de negatieve gevolgen van beleidsmaatregelen en de economische crisis”, aldus Mathieu van Rooij, senior beleidsmedewerker bouw condities van Bouwend Nederland in de nieuwsbrief Podium. “En dat is slecht

15

housing

In het project ‘t Leliepark is gekozen voor een combinatie van huur- en koopwoningen

utiliteitsbouw retail

“Een van de hoekstenen van het kabinets beleid is het herstel van vertrouwen in de koopmarkt”, zegt de woordvoerder van Binnenlandse Zaken. “Herstel van vertrouwen verhoudt zich niet met maat regelen die aan het eigenwoningbezit tornen, integendeel. Het ongemoeid laten van de hypotheekrenteaftrek is daarom de belangrijkste maatregel om het vertrouwen in de koopmarkt te versterken en de inves teringen te ondersteunen.”

groot onderhoud speciﬁeke bouw

Houtman, uw duurzame bouwpartner T: 0182 - 585505 F: 0182 - 586300

E: [email protected] I: www.houtmangouda.nl

Houtman goo.indd 1

18-11-2010 13:18:26

Projectburo Rijnland b.v.

Projectburo Rijnland is als bouwkundig adviseur regelmatig betrokken bij projecten van Woonpartners Midden-Holland. Onze expertise bestrijkt het gehele scala van bestaande bouw. Naast de technische aspecten zijn duurzaamheid, veiligheid en levensloopbestendigheid belangrijke thema’s. Onze werkzaamheden bestaan onder meer uit: opnemen van de technische staat van objecten, meerjarenplanning en/of (groot-) onderhoudsplan opstellen, bouwkostenbewaking, omgevingsvergunning aanvragen, bestek maken, aanbesteding organiseren en toezicht en directievoering tijdens de uitvoering. Diverse woningcorporaties mogen wij tot onze kring van opdrachtgevers rekenen. Ook aan particulieren, bedrijven, schoolbesturen en verenigingen van eigenaren leveren wij bouwadvies op maat.

verbouw nieuwbouw Rijnland goo.indd 1

bestekken inspecties

calculatie mjop

b o uwa d vi e s o p m aat

Wilhelminastraat 39 Bodegraven (0172) 650025 www.pbrijnland.nl

beheer en onderhoud toezicht en directievoering

Huurders krijgen volgens de plannen van het kabinet ook de mogelijkheid om hun woning te kopen van de corporatie. Verschillende partijen hebben echter ge waarschuwd dat een kooprecht in strijd is met het eigendomsrecht en daardoor heel ingewikkeld. Bovendien zou het kunnen leiden tot meer hypotheekrenteaftrek en lopen de corporaties het gevaar dat ze met de slechte woningen blijven zitten. De woordvoerder van Binnenlandse Zaken erkent dat er haken en ogen aan het voornemen zitten. “We onderzoeken de mogelijkheden. Misschien zijn er ook andere wegen om te bereiken dat corporaties meer woningen verkopen aan bewoners.”

Bouwend Nederland is ingenomen met de keuze om van de hypotheekrenteaftrek af te blijven. De bouwers zijn ook te spreken over de maatregelen om scheefwonen tegen te gaan, zoals de extra huur verhoging van 5 procent voor huurders die meer dan €43.000 verdienen. Van Genugten (Woonbond) betwijfelt of die extra huurverhoging zal leiden tot meer doorstroming. “Als je een woning wilt kopen van €250.000 euro, dat is de gemiddelde prijs van een woning, dan moet je al zo’n €60.000 verdienen. Dat betekent in de praktijk dat huurders met een inkomen boven €43.000 nergens heen kunnen. Ze moeten alleen meer huur betalen, maar het doet niets voor de woningmarkt.”

Stichting voor het Wonen Hans André de la Porte (Vereniging Eigen Huis) is voorstander van een breed plat form van betrokken organisaties om een plan met visie op de woningmarkt de formuleren, een Stichting voor het Wonen. “Achtereenvolgende kabinetten laten het afweten. Nu is wonen ondergebracht bij Binnenlandse Zaken onder minister Donner. In de eerste debatten heeft hij weinig affiniteit met het onderwerp laten zien. Dat baart ons grote zorgen. Er zijn veel knelpunten op te lossen. Er zijn te weinig goede huur- en koopwoningen voor jonge mensen. Daarnaast wordt er te weinig rekening gehouden met de ver grijzing. Steeds minder mensen kunnen de overstap maken van huurwoning naar eigen woning. En in de steden valt de vernieuwing stil. Er zijn al verschillende rapporten verschenen die pleiten voor een integrale aanpak van de woningmarkt, maar er wordt te weinig mee gedaan.”

Koopwoning verder weg Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis waarschuwt dat ook mensen met een inkomen boven €33.614 het straks heel moeilijk gaan krijgen om een woning te kopen, terwijl ze ook minder snel in aanmerking komen voor een huurwoning. “Mensen met een modaal inkomen komen nu volgens de regels van de Nationale Hypotheekgarantie nog in aanmerking voor een hypotheek van €147.000. Dat is straks nog maar €105.000. Doordat de Koopsubsidie en Starterslening in 2010 zijn afgeschaft, zijn grote groepen niet meer in staat om een woning te kopen.” Het ministerie maakt zich minder zorgen om de mogelijkheden van deze midden

07-01-2011 12:24:06

17

housing


woningbouw

Marconistraat 29 2809 PH Gouda

inkomens. “De afgelopen paar jaren zijn gemiddeld 50.000 huishoudens met een inkomen van €33.000 tot € 38.000 verhuisd. Hiervan zijn slechts ruim 17.000 huishoudens verhuisd naar een sociale huurwoning bij een woningcorporatie. De rest heeft een koopwoning, een duurdere huurwoning of een goedkopere particu liere huurwoning betrokken. Per jaar mag 10 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen – ofwel ongeveer 20.000 woningen – worden toegewezen aan inkomens hoger dan €33.000. De 10 procent vrije ruimte die de regeling biedt is dan landelijk bezien voldoende om ook huishoudens net boven de €33.000 aan een sociale huurwoning te helpen.”

met Rutte. Die ontkende dat de hypo theekrenteaftrek koopwoningen voor een grote groep onbereikbaar maakt. Maar even later in het debat zei hij dat we niet aan de aftrek mogen tornen, want dan gaat prijs onderuit. Het gaat de politici kennelijk uiteindelijk toch om de stemmen.”

Advertorial

“U zoekt het maar uit!” Inderdaad: u heeft het voor ’t uitzoeken. Want Bolton Ontwikkeling biedt een uniek concept voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk met ongekend veel variatie!

U wilt in uw gemeente een nieuwe woonwijk realiseren met een zeer gevarieerd beeld? Waarbij toekomstige bewoners in hoge mate zelf kunnen bepalen hoe hun nieuwe huis er uit komt te zien en op die manier hun persoonlijke woonwensen kunnen vervullen? Met een extra verdieping? Veel keuze in raampartijen? Hogere plafonds? Bakstenen die zij mooi vinden? Een bredere woonkamer dan standaard? Een Frans balkon? Een aparte indeling of een groter volume? Waardoor elke woning en wijk een eigen en unieke uitstraling krijgt?

Kan dat? Ja, dat kan! Want Bolton Ontwikkeling introduceert een totaalconcept waarbinnen zeer persoonlijke woonwensen werkelijkheid kunnen worden. Bolton kan in uw gemeente of regio namelijk een hele woonwijk realiseren waarbij bewoners zeer nauw betrokken zijn bij de wijze waarop de eigen woning vorm krijgt en opgeleverd wordt. Zij kunnen niet alleen kiezen tussen ‘indeling a, b of c’, maar het huis zó laten bouwen dat het precies naar hun zin is. Bolton heeft hiervoor een unieke aanpak ontwikkeld. Samen met de gemeente wordt op grond van het beeldkwaliteitsplan en andere randvoorwaarden een basisbeeld samengesteld met een enorm aantal variabelen. Dat maakt het mogelijk aan nagenoeg alle woonwensen van de aanstaande bewoners tegemoet te komen en de nieuwe wijk tóch een coherent geheel te laten vormen. Dit alles passend binnen uw visie.

Met Bolton Ontwikkeling Waar vele mensen hun droomhuis bouwen ontstaat een droomwijk Ook u profiteert van spraakmakend ontwikkelen! Vooral in onzekere tijden vraagt u zich als gemeente of corporatie af of voorgenomen uitbreidingsplannen nog wel doorgezet moeten worden. Daar speelt Bolton met dit ontwikkelconcept op in. De aantrekkelijkheid van een project bepaalt immers in hoge mate de interesse van de koper. Juist door toekomstige bewoners veel inspraak te geven in de opzet en indeling van hun nieuwe huis is grote belangstelling te verwachten. De grote vraag uit de markt wordt beantwoord. Terwijl de woningen ook met deze uitzonderlijke variatie tóch betaalbaar blijven.

Een woonwijk realiseren waarbinnen diverse invullingen mogelijk zijn, vraagt uiteraard enige durf, ook van uw kant. Hoe de wijk er uiteindelijk uit komt te zien, is vooraf immers moeilijk te voorspellen. Groot voordeel is echter dat de te realiseren woningen extra aantrekkelijk zijn voor kopers. Zij worden intensief betrokken bij de totstandkoming van het gehele project en de eigen woning. De trotse bezitters worden vervolgens weer goede ambassadeurs van hun eigen woonplaats. De gemeente maakte het immers mogelijk hun droomhuis te realiseren! Door het saamhorigheidsgevoel en het gevarieerde beeld ontstaat een aantrekkelijke en gewilde woonwijk. Met een kleinschalige uitstraling die sterk bijdraagt aan het prettige woonklimaat. Daardoor is de verwachting dat het verloop in de wijk relatief laag zal zijn. Consumentgericht bouwen op deze wijze is letterlijk spraakmakend! En daar profiteert u ook van mee!

Deskundige assistentie bij de keuzes Het hele bouwproces is opgedeeld in overzichtelijke procedures waarin Bolton de kopers goed begeleidt. Vanaf het begin krijgen kopers deskundige assistentie bij het maken van hun keuzes. Aan de hand van keuzeboeken en tekeningen maken we samen met de koper de afwegingen. We wijzen op ongedachte mogelijkheden en adviseren hen over praktische consequenties. Samen bepalen we de diepte en breedte, het aantal verdiepingen, de hoogte van de etages, de indeling van de gevel en de te gebruiken materialen. Op dezelfde manier maken we keuzes voor de plaats van dakkapellen of dakramen, de indeling en inhoud van het huis. De gemeentelijke visie, het bestemmingsplan, het bouwbesluit, de technische mogelijkheden en bijvoor-

Advertorial

Consumentgericht bouwen betekent:

✓

een droomhuis werkelijkheid laten worden!

✓ nieuwe

ambassadeurs voor de woonplaats

✓

een nieuwe wijk met eigen en unieke uitstraling

✓ uw visie

✓ transparantie

✓ slim en met

over keuzes, mogelijkheden en financiën

gerealiseerd

bewezen technieken bouwen

beeld gemeentelijke verordeningen vormen de kaders voor het project. Bolton hanteert een transparante planning met efficiënte procedures. Samen met de doordachte bouwtechnieken zorgt dit voor een verrassende korte looptijd tot oplevering.

Eerst de wensen, dan de plek Om kopers zonder enige beperking hun droomhuis te laten samen stellen, is de plek van het huis binnen het project nog niet bekend. Wel zijn alle mogelijke keuzecombinaties uitgewerkt. Samen met de architect werkt Bolton vooraf elke constructieve oplossing uit. Zo garanderen we dat elke aangeboden keuze ook daadwerkelijk kan worden uitgevoerd. Nadat elke koper zijn wensen heeft vertaald in een eigen unieke woning, wordt de exacte plek in de wijk bepaald. Desgewenst kunnen op grond van de exacte plaatsing nog aanpassingen plaatsvinden zoals plaatsing van tuindeuren op het zuiden. Pas als de koper tevreden is over de woning en de uiteindelijke plek is de koop definitief!

Logisch Natuurlijk Door het gebruik van aardwarmte voor verwarming, koeling en de warmwatervoorziening hebben de tussenwoningen een Energie Prestatie

Coëfficient (EPC) van maximaal 0,4. In plaats van de warmtepomp is ook het gebruik van de modernste HR-ketel mogelijk. Met extra zonnecollectoren en isolatie in het dak wordt ook hier de EPC van 0,4 gehaald.

De koper heeft het voor het uitzoeken Door slim en met bewezen technieken te bouwen, kunnen persoonlijke wensen eenvoudig worden doorgevoerd. De koper kan bijvoorbeeld zelf bepalen waar de badkamer komt. Net zoals de grootte en plaats van de ramen en het aantal slaapkamers. Extra energiebesparende maatregelen? Het kan. Bijvoorbeeld door zonnecollectoren in het dak op te nemen of een zonneboiler te installeren. Want het idee voorziet in het later aanbrengen hiervan. Een energieneutrale woning is hierdoor haalbaar. Bolton besteedt bovendien veel aandacht aan goede ventilatie zodat het huis ook in de winter van verse lucht wordt voorzien. En in de zomer kunnen de ramen en deuren helemaal open. Dan doet de warmtepomp z’n verkoelende werk door de vloer te koelen met uit de ondergrond opgepompt water. Het resultaat is een heerlijk binnenklimaat en een groot leefcomfort.

Ook in financieel opzicht uniek De grote flexibiliteit die Bolton biedt, blijft door slim te ontwikkelen en bouwen toch verrassend scherp geprijsd. Natuurlijk: dertig dezelfde woningen bouwen is goedkoper dan dertig zeer verschillende. Toch zijn kopers per saldo niet veel duurder uit, juist omdat het concept het inpassen van unieke wensen waarmaakt. Dit in tegenstelling tot een meer traditionele aanpak, waarbij het vaak niet mogelijk is (of alleen tegen hoge kosten) af te wijken van de standaard. Daarnaast ligt het hele bouwproces, van eerste schetsen tot aan de oplevering (én de garantieperiode), in één hand. Koper, gemeente én corporatie hebben daardoor alleen met Bolton te maken. Dat garandeert een soepele en flexibele samenwerking in het ontwikkelings- en bouwproces.

Uw wensen vormen het vertrekpunt Is uw interesse gewekt? Bolton laat u graag kennismaken met de vele mogelijkheden die consumentgericht bouwen kopers én gemeenten biedt. Andersom stellen we ons ook goed op de hoogte van de wensen die u als gemeente of corporatie heeft. Immers: die vormen voor Bolton weer het vertrekpunt voor het basisbeeld van de nieuw te realiseren woonwijk. Wat er binnen die kaders allemaal mogelijk is, brengen we graag voor u in beeld. Samen met u gaan we de uitdaging aan een voor potentiële kopers zeer aantrekkelijk concept te ontwikkelen. Zodat u straks letterlijk tegen uw nieuwe bewoners kunt zeggen:

“U zoekt het maar uit!” Kijk op: hetkanmetbolton.nl Bolton Ontwikkeling

telefoon: (+31) 348 40 57 40

Dhr. Arjan Ton, directeur

fax:

(+31) 348 40 57 10

Westdam 3h

e-mail:

[email protected]

3441 GA Woerden

Internet: www.boltonontwikkeling.nl

Foto: A.Smits

Foto: A.Smits

Foto: A.Smits

Hervorming woningmarkt onontkoombaar

‘Het gezond verstand zal zegevieren’ Politici blinken over het algemeen niet uit in langetermijndenken. Zeker niet als er verkiezingen op komst zijn. En ze zijn als de dood om grote groepen burgers tegen zich in het harnas te jagen door impopulaire maatregelen te nemen. Dit is een van de redenen waarom de woningmarkt zo slecht functioneert. Koopwoningen zijn te duur, huurwoningen zijn te goedkoop en vraag en aanbod zijn uit balans. Er is een integrale hervorming van de woningmarkt nodig, betoogt Hugo Priemus, emeritus hoogleraar systeeminnovatie en ruimtelijke ontwikkeling aan de TU Delft.

Vios goo.indd 1

16-12-2010 13:42:35

SCHILDERS BOUW MATERIEEL

D

e problemen op de woningmarkt zijn het gevolg van een falende markt en falend beleid, aldus Priemus. De knelpunten zitten zowel in de huursector als in de koopsector. Huurwoningen zijn te goedkoop doordat corporaties ze moeten verhuren onder de markthuur. Door het inflatievolgend huurbeleid van de afgelopen jaren hebben corporaties hun inkomsten zien stag neren. Daarnaast moeten ze sinds 2006 vennootschapsbelasting betalen. Hun ver mogen om te investeren staat daardoor

onder druk. Tegelijk stuwen de relatief lage huren de vraag omhoog. Aan de andere kant wordt kopen gesti muleerd door de hypotheekrenteaftrek. Het gevolg van deze fiscale koopsubsidie is dat de prijzen te hoog zijn. Volgens het Centraal Planbureau rond de 20 procent, volgens de OECD zelfs 38 tot 49 procent. Het verschil tussen huren en kopen is hierdoor vrijwel onoverbrugbaar geworden. Mensen die eigenlijk zouden willen kopen blijven daardoor een huurwoning bezet houden en de woningmarkt stagneert. Een bijkomend aspect van de hypotheekrente aftrek is dat vooral mensen met een hoog inkomen ervan profiteren.

‘drie specialismen onder één dak’ Steeds meer woningbouwverenigingen, ondernemers en particulieren werken samen met ROZA Vastgoedonderhoud. Zoals onze naam zegt, zijn we goed in het onderhouden van vastgoed. Onze specialismen zijn onderverdeeld over drie divisies: Schilders, Bouw en Materieel.

ROZA vastgoedonderhoud B.V. Postbus 133 4100 AC Culemborg Tel.:

0345 53 44 96

Internet: www.rozavastgoedonderhoud.nl

Foto: A.Smits

ROZA vastgoedonderhoud is u graag van dienst. Heeft u vragen over onze dienstverlening? U kunt ons altijd bereiken op telefoon 0345 - 53 44 96.

“De hypotheekrenteaftrek in de huidige vorm moedigt aan tot schulden maken”, zegt Priemus. “Het is voordeliger rente te betalen dan af te lossen. Nederlanders hebben samen met de Denen de hoogste hypotheekschuld in de Europese Unie. De afgelopen jaren is dat alleen maar toegenomen; calculerende burgers en banken willen maximaal profiteren van de fiscale mogelijkheden. Met alle risico’s vandien als het economisch slechter gaat of wanneer de rente stijgt.”

Roza goo.indd 1

02-12-2010 16:00:38

Integrale aanpak Priemus was lid van de Commissie van Sociaal-Economische Deskundigen (CSED)

Hugo Priemus

21

housing

• Aanleg, onderhoud en

advisering van elektrotechnische installaties. • Sterkstroom- en zwakstroom-

installaties • Keuringen elektra woningen,

gereedschappen, etc. Voor zowel bedrijven als particulieren.

www.ijsselstijn.nl Edisonstraat 6, Gouda

Tel. 0182 52 65 46

www.goomedia.com

Woonhart logo goo.indd 1

09-11-2010 12:10:49

Comfort Partners. Dat staat als een huis

C

Comfort Partners is een groot technisch specialist in de woningbouw. Een veel gekozen bouwpartner in zowel nieuwbouw- als renovatie-projecten. Dit ligt niet alleen aan onze betrouwbaarheid, kennis en ervaring. Natuurlijk, we leveren en installeren comfort. Maar onze echte kracht ligt in het plezier waarmee we ons werk doen.

En oog en oor te hebben voor ieder zijn wensen. Eerlijk en respectvol. De mensen van Comfort Partners maken het werk en dus ons merk. Comfort Partners beschikt eveneens over een grote en professionele serviceafdeling. Comfort Partners biedt contracten aan op maat voor correctief, planmatig en groot onderhoud. Regelmatig onderhoud aan de installaties van een woning voorkomt storingen, onveilige situaties en een onnodig hoog energiegebruik. Met gedegen service en onderhoud kan Comfort Partners het wooncomfort in elke woning behouden EN verhogen. Want goed onderhoud verlengt de levensduur van de installaties, verlaagt het energiegebruik en bevordert de duurzaamheid van de woning.

Comfort Partners Houten Bezoekadres Duwboot 85 3991 CG Houten Postadres Postbus 181 3990 DD Houten T F E

030 - 638 58 00 030 - 638 58 58 [email protected]

De reacties van partijen op de woning markt varieerden, maar waren over het algemeen positief, van Vereniging Eigen Huis tot Woonbond en van Aedes tot Bouwend Nederland. “Iedereen beseft dat het zo niet verder kan”, zegt Priemus. “En helemaal nieuw waren onze plannen ook weer niet. De VROM-raad kwam in 2007 al met voorstellen die hierop sterk lijken. Sommige partijen hebben wel begrijpelijke reserves omdat de economie er op dit moment niet goed voor staat. Maar wij willen tot 2015 niet meer doen dan voorbereidingen treffen. Tegen die tijd kan de woningmarkt weer robuuster zijn dan thans het geval is.”

“Ons uitgangspunt is dat de overheid huren en kopen zoveel mogelijk gelijk moet behandelen”, zegt Priemus. “Er is geen reden om eigenwoningbezit boven huren te stellen en dat fiscaal te stimuleren. Er moet meer ruimte komen voor een goede marktwerking. De huren kunnen omhoog naar een meer marktconform niveau. De corporaties moeten hun extra inkomsten in volkshuisvesting steken conform letter en geest van de Woningwet. Er moeten wel garanties blijven dat ook mensen met een laag inkomen fatsoenlijk kunnen wonen. Daarbij maakt het niet uit of je huurt of in een eigen woning woont. We pleiten daarom voor een woontoeslag in plaats van een huurtoeslag, bestemd voor huishoudens met een bescheiden inkomen.”

De politiek heeft tot nu toe weinig gedaan met de ideeën van de sociaal-economisch deskundigen. Priemus wijt dat voor een deel aan het feit dat de verkiezings programma’s al gedrukt waren toen het rapport verscheen. Maar ook in het regeerakkoord was er weinig van terug te vinden. De voorgestelde wijzigingen in de huurmarkt dreigen volgens Priemus de onevenwichtigheden alleen maar te versterken (zie ook het artikel over de kabinetsplannen elders in deze Insights). Hij is niettemin hoopvol gestemd nadat de Eerste Kamer in november 2010 in een motie het kabinet opriep om met integrale plannen te komen voor de woningmarkt. “Er moet echt iets gebeuren. Ik vertrouw erop dat het gezond verstand zal zege vieren. Uiteindelijk.”

De CSED wil de hypotheekrenteaftrek flink beperken, maar niet van de ene dag op de andere. “Wij stellen voor om vanaf 2015 te starten met maatregelen en die over 25 jaar uit te smeren. Op die manier kan iedereen wennen aan de nieuwe situatie en zijn er geen ontwrichtende prijs dalingen of huurstijgingen te verwachten. We willen eerst de aftrek verminderen van maximaal 52 procent naar 30 procent, en dan de eigen woning overhevelen naar box 3, net als andere vermogensdelen. De schuld trek je af van het vermogen. We opperen daarbij een fiscale vrijstelling voor de eerste 200.000 euro.”

Foto: A.Smits

Voor all uw elektra werkzaamheden.

omfort Partners denkt in termen van comfort. Onze focus ligt op het welzijn en wooncomfort van de bewoners. Maar we richten ons ook op het comfort van de partijen waar we mee samenwerken. Als opdrachtgever wilt u de zekerheid dat het project vlekkeloos verloopt. Dus zoekt u daar de juiste partner bij. De mensen van Comfort Partners zoeken en vinden die balans met enerzijds, de technische mogelijkheden, de geldende regels en het budget en anderzijds, de wensen van de opdrachtgever en een bewoner.

hypotheekrenteaftrek. Grote schokken zijn uitgebleven en de extra inkomsten zijn gebruikt om de tarieven van de inkom stenbelasting omlaag te brengen.”

van de SER. Deze commissie presenteerde in april 2010 de nota ‘Naar een integrale hervorming van de woningmarkt’. Wil je de woningmarkt in evenwicht brengen, zo redeneerde de commissie, dan moet je zowel de huurmarkt als de koopmarkt aanpakken. Maatregelen in beide segmen ten zijn nodig om ervoor te zorgen dat starters weer een huur- of koopwoning kunnen vinden, mensen doorstromen van huurwoningen naar koopwoningen en de nationale hypotheekschuld beheersbaar wordt.

Brits voorbeeld Voordeel voor de overheid is dat er door de vermindering van de aftrek meer belas tinginkomsten zijn. Die kunnen worden teruggesluisd naar de burger, bijvoorbeeld door een verlaging van de inkomsten belasting. Dat zou ten goede komen aan de welvaart. “Zo hebben de Britten het ook gedaan”, zegt Priemus. “Onder een conservatieve regering is men daar begonnen met het verminderen van de

23

housing

Knokken en laten zien waar we goed in zijn

uit Hilversum en Hopman Interheem Groep uit Gouda, beide dochterondernemingen van het TBI-concern. De samenvoeging bracht de creativiteit van Johan Matser en de ervaring in procesbeheersing van Hopman Interheem samen in één onderneming. Hopman Interheem bracht bovendien de nodige grondposities in.

De economische crisis hakt er in de bouw en aanverwante sectoren hard in. De stedelijke vernieuwing werd daarbij nog sterker getroffen dan uitbreidingslocaties. Projectontwikkelaar Synchroon in Utrecht is een van de bedrijven die fors hebben moeten inkrimpen. Toch is directeur Bart van Breukelen gematigd optimistisch over de toekomst. “We zullen hard moeten knokken en nog meer laten zien waar we goed in zijn.”

Crisis Een sterk en enthousiast bedrijf, dat kansen zou gaan benutten, was de gedachte. Kort na fusie brak echter de kredietcrisis uit, gevolgd door de economisch crisis in een toch al stagnerende woningmarkt. De bouwsector ging hard onderuit. De woningbouw nam in 2009 met 11,5 procent af. In het eerste halfjaar van 2010 werden zelfs 33 procent minder nieuwe woningen opgeleverd dan in dezelfde periode in 2009.

S

ynchroon BV is als projectontwik kelaar vooral actief in gebieds ontwikkeling en de bouw van woningen en winkels, met name in de bebouwde omgeving. Het bedrijf is onder meer betrokken bij de herinrichting van oude bedrijventerreinen en de revitalisering van wijken. Op dit moment werkt Synchroon onder meer aan de vernieuwing van winkelcentrum Overvecht in Utrecht en de Oostelijke Handelskade in Amsterdam.

Bouwen aan de toekomst De kennis van ons bedrijf zit in de mensen die er werken. Expertise op het gebied van wonen, winkelen, werken en meer … Neem bijvoorbeeld Hans Bootsma (l), regiomanager Zuid-Holland bij Synchroon. Samen met

Ook Synchroon voelde de teruggang. “De stedelijke vernieuwing lijdt harder onder de crisis dan de bouw op uitbreidingloca ties”, vertelt Van Breukelen. “Corporaties hebben door overheidsmaatregelen minder armslag om te investeren. Bovendien zijn die binnenstedelijke projecten vaak minder gemakkelijk aan te passen. Een ander probleem is dat starters en jonge gezinnen liever kiezen voor een grond gebonden woning aan de rand van de stad dan voor een appartement in het centrum.”

Samenwerken “Wij zijn projectontwikkelaar pur sang”, zegt Van Breukelen. “Bij de projecten zijn vaak veel andere partijen betrokken, ieder met hun eigen rol: gemeenten, corporaties, bouwbedrijven, beleggers. Daar komen wij het beste tot ons recht. Het samenwerken zit in onze genen. Bij complexe projecten in verstedelijkt gebied kunnen we onze creativiteit, geduld en langetermijnvisie optimaal benutten om goede oplossen te helpen realiseren.”

Niettemin is de directeur van Synchroon hoopvol gestemd voor de toekomst. “Er ligt een grote opgave in de stad. Er komen veel terreinen vrij die geschikt zijn voor woningbouw. We kunnen daar mooie wijken van maken waar mensen graag wonen. De uitdaging voor ons bedrijf is om wat meer balans in onze portefeuille te brengen en tegelijk te blijven focussen op onze kwaliteiten: kennis, samenwerken en ervaring met complexe projecten.”

Synchroon ontstond in 2008 uit de fusie tussen Johan Matser Projectontwikkelaars

projectontwikkelaar René de Wit (r) werkt hij aan de ontwikkeling van Groot Swanla. Wij zijn er trots op om samen met Woonpartners een bijdrage te mogen leveren aan de groei van de gemeente Zuidplas. Zo dragen wij ons steentje bij aan de ontwikkeling van de bebouwde omgeving en maken wij plekken waar mensen graag komen en blijven. Om voorlopig niet meer weg te gaan.

www.synchroon.nl 25

housing

Daphne Bergman

Wie aan Gouda denkt, denkt aan het prachtige stadhuis, kaarsen, kaas en stroopwafels. De laatste jaren wordt dat idyllische beeld echter verstoord door in de media breed uitgemeten incidenten met jongeren van Marokkaanse komaf. Tot verdriet van wethouder Daphne Bergman en veel anderen binnen de gemeente Gouda. “Er gebeurt heel veel om het wonen in Gouda zo plezierig mogelijk te maken”, betoogt ze. “Gouda goed op de kaart zetten is dan ook een van de speerpunten van ons collegeprogramma.”

G

ouda is met ruim 71.000 inwoners de 48e gemeente van Nederland. De stad heeft een belangrijke regiofunctie in het Groene Hart. Op 1 januari 2007 telde de gemeente bijna 30.000 woningen, waarvan 52 procent koopwoningen. De afgelopen jaren is het inwonertal iets teruggelopen. De verwachting is dat de stad de komende jaren weer groeit, mede dankzij enkele nieuwbouwprojecten. Tot 2020 worden zo’n 6.300 nieuwe woningen opgeleverd, waarvan 3.800 in de nieuwbouwwijk Westergouwe.

Wijkvernieuwing Behalve nieuwbouw is er in Gouda ook grootschalige wijkvernieuwing gaande in de wijken Gouda Oost en Korte Akkeren. Korte Akkeren is een wijk uit het begin van de vorige eeuw. Hier werkt de gemeente nauw samen met woning corporatie Mozaïek Wonen, die er veel bezit heeft. Belangrijk onderdelen in de plannen zijn een gezondheidscentrum in de Sacramentskerk en een nieuwe multifunctionele accommodatie. Die biedt onderdak aan een supermarkt, basisschool en verschillende sport-, jeugd- en culturele voorzieningen.

Foto: John van Meeteren

Gouda is bezig met een inhaalslag, legt wethouder Daphne Bergman (D66) uit. Ze heeft onder meer stedelijke vernieuwing & wijkontwikkeling en bouwen & wonen in haar portefeuille. In de periode dat het ministerie nog werkte met contingenten, kreeg Gouda maar mondjesmaat ruimte om te bouwen. Inmiddels is nieuwbouw in voorbereiding in Westergouwe, het Bolwerk en de Spoorzone. Westergouwe wordt een waterrijke wijk met veel ruimte en woningen voor starters, ouderen, gezin nen en mensen die een stapje duurder willen wonen.

tallen woningen. Maar het totale aantal is aanzienlijk. Tot 2012 verwachten we de oplevering van ongeveer vierhonderd woningen.”

Met de oplevering van het nieuwbouwproject ‘t Leliepark droeg Woonpartners een steentje bij aan de Wijkontwikkeling van Korte Akkeren

Foto: John van Meeteren

Foto: Woonpartners Midden Holland / Fotograaf: Oscar van der Wijk

Foto: Oscar van der Wijk

Gouda maakt inhaalslag op woningmarkt

In Gouda Oost heeft Woonpartners MiddenHolland veel woningen. Hier komt onder meer een Multifunctionele Accommodatie (MFA) met een Brede School, peuter speelzaal, kinderopvang, jeugdbibliotheek, sportzaal, buurtservicecentrum, en 16 huur woningen. Daarnaast krijgt het MFA een Centrum voor Jeugd en Gezin. Hier kunnen wijkbewoners terecht met vragen over opvoeden en opgroeien, maar ook voor passende hulp en coördinatie van die hulp. Iets verderop komt een complex met onder meer twee supermarkten, winkels en een gezondheidscentrum.

Het hoogste punt MFA in Gouda Oost. Met de realisatie van het MFA beoogt Woonpartners haar maatschap pelijke functie te vervullen in de Wijkontwikkeling.

inbreidingslocaties hopen we de boel in beweging te krijgen.”

De gemeente Gouda en de twee corporaties die in de stad werken, hebben in 2002 samen het Bureau Wijkontwikkeling opgezet om de activiteiten te coördineren en af te stemmen. “Ik overleg regelmatig met de directeuren van Woonpartners en Mozaïek Wonen”, zegt Bergman. “We hebben een goede relatie. Natuurlijk zijn er soms verschillen van inzicht, bijvoor beeld over de rolverdeling. Waar eindigt de rol van de gemeente en begint die van de corporatie. Daar zit een spanningsveld. Maar daar zijn we altijd nog uitgekomen.”

De crisis dreigt hierbij wel roet in het eten te gooien doordat projectontwikkelaars kopschuw worden. “We houden de vinger aan de pols met periodieke rapportages over de voortgang van de 59 projecten. Het vraagt soms veel overleg, duwen en trekken en aanpassing van projecten om die voortgang veilig te stellen. Soms knippen we projecten op in verschillende fases, zodat niet alle woningen tegelijk op de markt komen. Dat lijkt te werken; de verkoop van nieuwe woningen verloopt volgens mij redelijk.”

Doorstroming De huidige bestuurscoalitie van Gouda borduurt met het beleid voor bouwen en wonen voort op de lijnen die zijn uitgezet door eerdere coalities. Een belangrijk uitgangspunt hiervan is doorstroming. “Uit de tweejaarlijkse monitor woonvisie blijkt dat 11.400 inwoners ‘verhuisge neigd’ zijn”, aldus Bergman. “Als het goede aanbod komt, overwegen ze te verhuizen. Daarmee maken ze ruimte voor starters en doorstromers. Met de nieuwbouw en

I love Gouda De afgelopen jaren heeft Gouda hard gewerkt om de stad levensloopbestendig te krijgen. In 2004 was de gemeente een van de ondertekenaars van het Pact van Savelberg om in 2015 in de regio MiddenHolland te komen tot een helder en compleet woon-, zorgen welzijnsaanbod voor senioren en mensen met een zorg vraag. Het doel is dat inwoners hun leven lang kunnen blijven wonen in de voor hen vertrouwde omgeving. Gouda slaagt daarin aardig, zo blijkt uit een vergelijkend onder zoek. Gemeenten scoren hierop gemiddeld 63 procent, Gouda noteert 83 procent. “Het is goed wonen in Gouda”, concludeert wethouder Daphne Bergman. “Mensen wonen er graag. Het is daarom wat wrang dat ieder incident met Marokkaanse jongeren onevenredig veel aandacht krijgt in sommige media. Natuurlijk hebben we een probleem, en we werken er hard aan om dat op te lossen. Maar er gebeuren ook heel veel goede dingen in de stad. Zo is nu de actie ‘I love Gouda’ gestart, waarbij stickers door de stad worden verspreid en we mensen oproepen ambassadeur te worden voor hun eigen stad. Ik zou graag wat meer balans zien in de berichtgeving. Maar ja, goed nieuws is geen nieuws...”

Naast deze drie grotere projecten zijn er nog 56 andere projecten in voorbereiding of in uitvoering, voor een groot deel in de binnenstad. “Gouda is een compacte stad”, vertelt Bergman. “zeker in het centrum hebben we geen ruimte voor grootschalige nieuwbouw. Het gaat veelal om kleine locaties waar we slopen en nieuwe woongebouwen realiseren. Meestal gaat het om niet meer dan enkele tien

housing

26

Woningen aan de Burgemeester Gaarlandtsingel in de wijkontwikkelingswijk Korte Akkeren die in 2011 op de lijst van groot onderhoud staan

27

housing

Adverteerdersindex

Bolton Bouw

18+19

Breijer Bouw en Installatie

8

Comfort Partners

22

Giesbers-Rotterdam Bouw BV

10

Houtman BV

16

Realisatie en coördinatie Eveline Jansen Peter Molenaar Marinka Peeters Janneke Rancuret

Van Ieperen Groep B.V.

12

Tekstproductie Bureau Schrijfwerk

IJsselstijn Installatietechniek bv

22

Vormgeving en productie Goo Media

Mens-Zeist Totaalonderhoud

8

Rijnland Projectburo

16

Roza Vastgoedonderhoud B.V.

20

Smits Vastgoedzorg

Cover III

Van der Speld Aannemers BV

6

Synchroon BV

24

Tempus

Cover II

Vios Bouwgroep BV

20

housing

Insights is een uitgave van Goo Media T 071 70 70 161 I www.goomedia.nl Directie Ernst Delfos Erik Eckhardt

Woonpartners Midden-Holland T 0182 64 64 64 I www.woonpartnersmh.nl © Goo Media februari 2011 Niets in deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de uitgever. Hoewel bij de samenstelling van deze uitgave de grootst mogelijke zorgvuldigheid wordt betracht kunnen uitgever en auteurs geen aan sprakelijkheid aanvaarden voor de gevolgen van eventuele onjuistheden of onvolledigheden.

ISSN: 1570 9876

28

Smits Vastgoedzorg realiseert jaarlijks voor circa 35 miljoen euro aan projecten. Deze lopen uiteen van integraal vastgoedonderhoud in de ruimste zin van het woord, tot onderhoudsschilderwerk. Daarnaast voeren we renovatieprojecten uit in het kader van herstructurering. Daartoe behoren: het aanpassen van woningen aan de hedendaagse verwachtingen, het geschikt maken voor gebruik door ouderen, het beveiligen volgens de eisen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen® en het verbeteren van de energieprestaties. Prestatiegericht renoveren en onderhouden van vastgoed en industriële installaties is waarvoor wij staan. Wij doen dit op een doelmatige en voor iedereen winstgevende manier. De bewustwording van de noodzaak van duurzaamheid daagt ons uit om maatschappelijk te ondernemen met respect voor mens en milieu. Een duurzame aanpak leidt tot een betere leefomgeving voor mensen, een betere omgang met de aarde maar ook tot materiële winst. Door in samenwerking met opdrachtgevers te innoveren, ontstaat een verregaande vorm van keten- en procesintegratie waardoor faalkosten worden gereduceerd. Wij streven daarbij naar stabiliteit in kwaliteit en relaties om daarmee de continuïteit van de organisatie te waarborgen.

Hoofdvestiging

Telefoon

010 – 415 34 20

Thurledeweg 20, 3044 ES Rotterdam

Fax

010 – 415 35 51

Correspondentieadres

E-mail

[email protected]

Postbus 383, 3100 AJ Schiedam

Internet

www.smitsvastgoedzorg.nl

Zware tijden voor woningcorporaties

Recommend Documents