Financieringsvormen voor woningcorporaties De zoektocht naar alternatieven, risico’s reduceren en kansen grijpen Nicole Spée
Inhoud 1. Aanleiding 2. Strategische keuzes in financiering 3. Ontwikkelingen en trends
Inleiding Inmiddels is de nieuwe toekomst voor de sector vanuit vele invalshoeken zichtbaar: ….De vertrouwde wijze waarop corporaties hun activiteiten financieren gaat op de schop. De sectorbanken zullen op termijn niet meer in de behoefte kunnen voorzien, zoals de corporaties gewend zijn. De garantie vanuit de overheid, via het WSW, houdt mogelijk op te
bestaan….(PwC, 2011). … Het beleid van de Europese Unie ten aanzien van de status en economische positie van corporaties wordt onverminderd verder ontwikkeld. Bij een verdere economische eenwording ontkomt ook de
sociale huisvesting niet aan structurele veranderingen…(PWC,2011)
Incentive Vanuit goed ondernemerschap moeten we als sector nu in beweging komen om te kunnen ANTICIPEREN op de VERANDERING en de TOEKOMST zelf te kunnen VORMEN.
De veranderende omgeving is voldoende INCENTIVE voor ACTIE … om risico’s te reduceren en kansen te grijpen.
…Dat is voor mij overigens de kern van risico management dat je tijd creëert om je aan te passen…. (Erik Wilders, WSW, 2013)
Samenvattend Stel voor dat structurele veranderingen er gaan komen en de volgende ontwikkelingen/trends zetten door:
•
Scheiding / splitsing van activiteiten
•
Noodzakelijke krimp van sociale huursector
•
Middensegment (ND) groter en te bedienen door corporaties
•
Intensievere informatieverschaffing voor adequate risico-inschatting van stakeholders/toezichthouders m.b.v. vergaande automatisering
•
Vergaande samenwerking in branche op operationeel gebied om noodzakelijke verlaging van bedrijfslasten te realiseren
•
Corporaties moeten meer op eigen kracht gaan financieren,
dan is het tijd / behoefte voor nieuwe financieringsvormen...
Individuele Woco Hoge kosten Maatwerk producten Differentiatie (value added) Ambachtelijke benadering
Staat
Markt
VS Huur
Lage kosten Standaardisatie Operational excellence Schaalbenadering
Collectief <- Strategic Scope -> (size and composition)
Gebaseerd op Porter’s generic strategies
<- Strategic Strenght -> (strenghts and competency product costs- product differentiatie)
Strategische keuzes in financiering
Financieringsvormen huidige en initiatieven 1. Bank financiering / Plain Vanilla •
balans financiering/ Project financiering ((un)secured)
•
(on)geborgde corporate lening (neg pledge/ pari passu, etc)
2. Kapitaalmarkt/ niet-bancaire financiering •
Euro Medium Term Note Programma (geborgd/ ongeborgd)
•
Colonnade Duhaf (MTN bundeling meerdere wocos)
•
European Bond (o.b.v. corporate rating)
Initiatieven •
Structured Finance oplossingen (asset based/ securitisatie)
•
Index linked bonds
3. Collegiale financiering 4. Verkoop (complexgewijs, uitponden) KEUZE afhankelijk van doel en beschikbaarheid van middelen
Bestaand versus opkomend Individuele WOCO Oplossingsvorm toegankelijkheid
Corp loan
Eurobond
EMTN
beperkt
divers (>50)
Beschikbaarheid Financiers
Structured
Project Initiatieven verkoop
WSW (geborgd) Alle corporaties
(nog) niet succesvol Succesvol/ frequent beperkt
Wensen / Programmaeisen? •
Gemakkelijk: As easy as to use
•
Gestandaardiseerd: processen / documentatie / risico meting
•
Eigentijds: geautomatiseerd, kosten efficiënt, lage oper. effort
•
Pricing: scherpe pricing, (verhandelbaar), o.b.v. pool rating
•
Control: WOCO blijft in control /uitvoerende partij /eigen beleid, afgebakende financieringsportefeuille
•
Scope: multiple Financiers, multiple WOCO, multiple pools
•
Toekomstbestendig: Europa, D/ nD onafhankelijk
•
Schaalbaar: een groot volume kan worden bereikt
•
Eerlijk: eenduidige berekeningsgrondslag, zekerhedenstructuur
•
Flexibel: optimalisatie portefeuille (tijd,bevoorschotting,financier)
•
Compliance: D/ND, Autoriteit, MinBZK, International Standards
•
Add-on: In afstemming/ aansluiting met geborgde methode
•
Zekerheden/ Risicobasis: Risico van huurportefeuille (niet o.b.v. solidariteit), gebruikmakend van homogeniteit assets en sector control CFV , misschien ook risk rating WSW
Te denken valt aan.. Financieringsplatform als sectorbrede oplossing die diversiteit financieringsbronnen aanbiedt en meeste
wensen/eisen kan inwilligen Een infrastructuur voor: •
Operaties (afsluiten lening, settlement, etc)
•
Juridische documentatie
•
Risico calculatie
•
Data verwerking
Dergelijke infrastructuren bestaan voor andere activa klasse en techniek is operationeel in de markt.
ONTWIKKELINGEN TRENDS
1. •
Juridische structuur JURIDISCHE SPLITSING IS UITEINDELIJK NOODZAKELIJK OM STAATSSTEUN TE BEHOUDEN.
Al ruim 10 jaar wordt er gesproken over mogelijke scheiding van gereguleerde huur en vrije sector. Er lijkt keuze voor administratieve of juridische scheiding. … Het beleid van de Europese Unie ten aanzien van de status en economische positie van corporaties wordt onverminderd verder ontwikkeld. Bij een verdere economische eenwording ontkomt ook de sociale huisvesting niet aan structurele veranderingen… (PWC,
2011). …Scheiding van vastgoed en maatschappelijke taken draagt bij aan transparantie…
2. •
Krimp sociale huur DE SOCIALE HUURSECTOR ZAL SUBSTANTIEEL MOETEN KRIMPEN VAN DE OVERHEID
….De sociale huur sector is hier, vergeleken met de omringende landen, uitzonderlijk groot. Dat mag best terug naar 2 miljoen….(Kees Koedijk,2013 ) …Momenteel hebben zij 2,4 miljoen woningen in hun portefeuille, terwijl een 1,5 miljoen genoeg zou moeten zijn voor de doelgroep…(PWC, 2011)
3. •
Groei middensegment HET MIDDENSEGMENT MOETEN ABSOLUUT WORDEN BEDIEND DOOR DE WONINGCORPORATIES, MAAR WEL O.B.V.
MARKTCONDITIES.
….Er is geen fatsoenlijke huurmarkt buiten de corporatiesector. Institutionele beleggers en particulieren kunnen dat gat niet opvullen… In het middensegment moet je je sociale doelstelling laten varen… (Kees Koedijk, 2013)
4. Intensivering Informatieverschaffing Corporatie Benchmark: Aedes kondigde bij de lancering aan dat alle leden verplicht worden hier aan mee te werken en dat het
wenselijk is dat normen worden gesteld vanuit overheid op KPI. WSW gaat veel zwaarder accent leggen op risicobeoordeling en beheersing…(Erik Wilders, WSW). WSW kiest voor deze nieuwe aanpak omdat het vindt dat grote risico’s binnen het systeem een bedreiging vormen voor de onderlinge solidariteit, het fundament onder de borging.
De nieuwe door WSW gehanteerde methodiek is geënt op rating methodologie. Reeds standard practise bij marktfinanciering.
5. •
Automatisering VERGAANDE AUTOMATISERING LEIDT TOT GEWENSTE INZICHTELIJKHEID EN TRANSPARANTIE BIJ MINDER EFFORT
VERA gremium: Een aantal grote corporaties en branchegerichte software-leveranciers zijn hierin vertegenwoordigd. Ook de toezichthouders (CFV/WSW) en accountantsorganisaties zijn direct of indirect betrokken, alsmede BZK. VERA is dus een sector breed initiatief om tot een standaard voor definitie, uitwisseling en opslag van gegevens te komen. Overleg hoe SBR ingevoerd kan worden. Quick scan zegt: - Data pull methode uit de systemen - Hoogfrequente aanlevering
- Toenemende transparantie VERA (Volkshuisvesting Referentie Architectuur) -> SBR (standard business reporting) -> XBRL (eXtenible Business Reporting Language)
6. •
Bedrijfslasten verlaging WONINGCORPORATIES ZULLEN STRUCTUREEL BEDRIJFSLASTEN MOETEN VERLAGEN
Shared service centers zijn reeds beschikbaar, echter worden nog maar mondjesmaat gebruikt. Er zijn gedachten over Super SSC met een bovenregionaal werkgebied. Overeenkomstig de hypotheekbanken die werken met onafhankelijke partijen die excelleren in de operaties. Er zal echt anders moeten worden gekeken naar de processen en
samenwerking moeten plaatsvinden.
7. •
Financiering (1) DE OMVANG VAN DE GARANTIE ZAL MOETEN WORDEN AFGEBOUWD.-> CORPORATIES ZULLEN MEER OP EIGEN KRACHT
MOETEN FINANCIEREN. Momenteel is een corporatie een niet-transparant vehikel en ongeborgde financiering is dus niet aantrekkelijk voor financiers. Onduidelijke rollen, onduidelijke verdienmodellen en een onduidelijke rol van de overheid helpen niet mee. Een scheiding tussen vastgoed- en maatschappelijke taken leidt al tot transparantie. De markt financiert alleen in transparantie.(PWC, 2011). Het financieringsvoordeel van Staatssteun (0,3-0,5%) is teniet gedaan door de verhuurderheffing.
7. •
Financiering(2) BESCHIKBAARHEID VAN MIDDELEN VIA DE REGULIERE NEDERLANDSE KANALEN WORDT BEPERKTER.
….De vertrouwde wijze waarop corporaties hun activiteiten financieren gaat op de schop. De sectorbanken zullen op termijn niet meer in de behoefte kunnen voorzien, zoals de corporaties gewend zijn. De garantie vanuit de overheid, via het WSW, houdt mogelijk op te bestaan….(PwC, 2011).
