Alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed

Alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed “Een verkennend onderzoek naar de mogelijkheden voor zorginstellingen om zorgvastgoed te financieren middels alternatieve financieringsvormen”

Amsterdam School of Real Estate Master of Science in Real Estate Master Thesis Steffen van der Wielen [email protected] Augustus 2014 Eerste beoordelaar:

dhr. drs. Y.M.B. van der Werf

COLOFON Titel Subtitel

: Alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed : Een verkennend onderzoek naar de mogelijkheden voor zorginstellingen om

zorgvastgoed te financieren middels alternatieve financieringsvormen

Plaats en datum Status

: Sint-Oedenrode, 29 augustus 2014 : Definitief

Auteur

: S. (Steffen) van der Wielen [email protected]

Onderwijsinstelling Opleiding

: Amsterdam School of Real Estate : Master of Science in Real Estate

Eerste beoordelaar

: dhr. drs. Y.M.B. van der Werf

Tweede beoordelaar : dhr. drs. W. van der Post

STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

VOORWOORD “Voor u ligt mijn master thesis, geschreven in het kader van de afronding van de postinitiële masteropleiding Master of Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate.” Ik heb er erg naar uitgekeken om deze prachtige volzin aan het (digitale) papier toe te vertrouwen. Voor het afronden van deze opleiding heb ik bewust gekozen voor een onderwerp dat wat verder van mijn dagelijkse werkpraktijk af staat. Hierdoor is het afstuderen in elk geval een interessante en leerzame periode geworden. De ontwikkelingen in de zorgsector, de zorgvastgoedmarkt en de bijbehorende financieringsuitdagingen zijn een erg actueel, maar ook een bijzonder complex onderwerp gebleken. Hier zou ik dan ook aan willen sluiten bij het volgende citaat van een van de geïnterviewde bankprofessionals: “De financiering van zorgvastgoed zal radicaal anders moeten, we weten alleen nog niet hoe. Dat maakt het spannend.” Graag wil ik alle mensen bedanken die een bijdrage hebben geleverd aan dit onderzoek. Te beginnen bij Martijn Verwoerd van Bouwend Nederland die mij in een vroeg stadium met de juiste mensen in contact heeft gebracht. Guus Bannenberg van de Van Neynsel Groep, Lenard Markus van Actiz en Irma Langeraert van Ilfa Treasury Support die mij deelgenoot hebben gemaakt van hun eigen zoektocht naar alternatief kapitaal voor zorgvastgoed. Klaas Kroot van Financieel Opleidingsinstituut FOI, Paul Joore en Mike Vermeer dank ik voor het delen van hun kennis over financieringen en crowdfunding. De ‘meelezers’ Jan Luursema van MaPaLaNa, Maico Verhagen en Michiel van Summeren dank ik voor hun kritische commentaar op het concept van deze thesis. Bijzondere veel dank gaat uit naar de mensen van de zorginstellingen die de tijd en moeite hebben genomen om de enquête in te vullen en mij daarmee van waardevolle informatie hebben voorzien. Guus Brommet, André Vermeulen, Erwin Winkel en Anja van Balen bedank ik voor de openheid tijdens de interviews en de heldere inkijk die zij mij hebben gegeven in de perceptie van de bancaire sector. Vanuit de ASRE wil ik graag mijn begeleider en eerste beoordelaar Ytzen van der Werf bedanken voor zijn begeleiding en feedback tijdens het onderzoek. Ook wil ik Wim van der Post graag bedanken voor zijn input bij het formuleren van de onderzoeksvraag en de feedback tijdens het schrijven van deze thesis. De directie van Adriaans Bouwgroep dank ik voor de gelegenheid die ze me hebben geboden om deze studie te volgen en voor de ongekende vrijheid die ik kreeg om deze ook succesvol af te ronden. Ten slotte wil ik vooral het ‘thuisfront’ bedanken voor de steun en het eindeloze geduld tijdens het schrijven van deze thesis! Steffen van der Wielen Sint-Oedenrode, 29 augustus 2014



MANAGEMENTSAMENVATTING Door demografische ontwikkelingen en de wens van de overheid om meer grip te krijgen op de stijgende zorgkosten worden ingrijpende stelselwijzigingen in de zorgsector doorgevoerd. Door de wijzigingen in de bekostigingsstructuur dragen zorginstellingen zo in toenemende mate het risico van de vastgoed- en zorgexploitatie. Tegelijkertijd wordt de toestroom naar verzorgingstehuizen van met name ouderen met een lichte zorgvraag beperkt waardoor deze maatregelen veel impact hebben op de zorginstellingen die actief zijn in de ouderzorg (de sector Verpleging, Verzorging en Thuiszorg). Door deze risicoverschuiving en door de verscherpte bancaire regelgeving (Basel III) zijn bancaire instellingen terughoudend geworden in het verstrekken van kredieten voor zorgvastgoed(projecten). In de oude bekostigingsstructuur, waarin de kapitaallasten van zorgvastgoed volledig door de overheid werden vergoed, werden investeringen in zorgvastgoed volledig en nagenoeg risicoloos gefinancierd door bancaire instellingen. Dit heeft geleid tot een hoge mate van financiering met vreemd vermogen. Door de toenemende risico’s bij zorginstellingen neemt ook het risico voor de vreemd vermogensverschaffers toe. Hierdoor worden de kosten voor het vreemd vermogen hoger en neemt de financieringsbereidheid af. Zorginstellingen met een financieringsopgave kunnen die dus niet zondermeer, zoals voorheen, bancair gefinancierd krijgen. Doordat eigen vermogen, althans op sectorniveau, beperkt voorhanden is en de mogelijkheid (door de rechtsvorm stichting) ontbreekt om aandelen uit te geven, oriënteren zorginstellingen zich op alternatieve financieringsvormen voor hun financieringsopgaven. Voorliggend onderzoek richt zich op die alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed. De centrale vraag in het onderzoek is of alternatieve financieringsvormen als aanvulling of ter vervanging van bancaire financiering een rol kunnen spelen bij de (her)financiering van zorgvastgoed(projecten) in de sector Verzorging en Verpleging. Concreet worden twee alternatieve financieringsvormen behandeld, te weten crowdfunding en het uitgeven van verhandelbare obligaties. In het onderzoek is het theoretisch kader gevormd aan de hand van de moderne financieringtheorieën uit de corporate finance. Deze theorieën beschrijven de optimale vermogensstructuur van een onderneming (verhouding eigen en vreemd vermogen), de financieringhiërarchie die ondernemingen daarbij volgen en de consequenties die dat heeft voor de financieringscondities. De gevonden literatuur over de alternatieve financiering van zorgvastgoed is vrij beperkt en spreekt veelal generaliserend over de zorginstellingen en de bancaire sector. Om dit verder te kunnen duiden is empirische data verzameld aan de hand van een enquête onder zorginstellingen en interviews onder professionals die namens de vier belangrijkste bancaire instellingen zorgvastgoedfinancieringen behandelen. Er blijkt zowel vanuit de zorginstellingen als vanuit de bancaire instellingen behoefte te zijn aan nieuw kapitaal voor de zorgvastgoedsector. Dit kan vervangend vreemd vermogen zijn waarmee de bancaire exposure wordt verlaagd, maar dat is geen oplossing voor de huidige financieringsimpasse. Deze impasse concentreert zich voornamelijk op dat deel van het vreemd vermogen dat voorheen (nagenoeg) risicoloos bancair werd gefinancierd en nu, door de


toenemende risico’s op de zorgen vastgoedgoedexploitatie en de beperkte beschikbaarheid aan kapitaal, vervangen zou moeten worden door (risicodragend) eigen vermogen of (achtergesteld) vreemd vermogen van alternatieve financiers. Als een financieringsbehoefte niet intern kan worden ingevuld dan biedt het aantrekken van leningen die zijn achtergesteld aan de (senior) bancaire financiering, de zogenaamde mezzanine financiering, daartoe mogelijkheden. Er zijn twee alternatieve financieringsvormen nader onderzocht, het verkrijgen van kapitaal via crowdfunding en het uitgeven van verhandelbare obligaties. Het is met beide financieringsvormen mogelijk om senior, junior en mezzanine financieringen aan te trekken en beide zijn dus als middel geschikt voor de financiering van zorgvastgoed als aanvulling op of ter vervanging van de bancaire financiering. Beide financieringsvormen kunnen dus als zodanig een rol spelen bij de (her)financiering van zorgvastgoed. In de praktijk is dat echter voor zover bekend nog niet gebeurd. De kosten van een dergelijke achtergestelde financiering zijn hoger dan de kosten voor bancair krediet. De respondenten geven in de enquête aan dat zij bereid zijn om meer te betalen, echter lijkt dat niet toereikend te zijn om dergelijk risicodragend kapitaal uit de markt te halen. Of een (fors) hogere rentevergoeding voor risicodragend kapitaal acceptabel is zal per zorginstelling verschillen, maar de vraag of dat zal leiden tot een gezonde bedrijfsvoering is daarbij legitiem. Elke alternatieve financieringsvorm en -platform heeft zijn eigen voorwaarden, omvang en kostenstructuur. Dat een vastgoedfinanciering volledig met deze alternatieve financieringsvormen wordt ingevuld lijkt zeer onwaarschijnlijk. Voor het senior deel van de financiering is dat waarschijnlijk ook niet nodig omdat de bancaire instellingen aangeven dat nog te willen financieren. Door de huidige balansfinancieringen en de hoge mate van financiering met vreemd vermogen blijven bancaire instellingen zeer nauw betrokken bij financieringsvraagstukken. Aan die betrokkenheid blijken de zorginstellingen ook uitdrukkelijk behoefte te hebben. De vraag die opkomt is dan ook of zorginstellingen eigenlijk wel zelfstandig deels in deze (risicodragende) kapitaalbehoefte moeten willen gaan voorzien om zo te trachten datzelfde kapitaal rechtstreeks te benaderen waarvan de bancaire instellingen aangeven dat het reeds beschikbaar is. De tweede vraag die opkomt is of daarmee dan ook het gewenste effect wordt bereikt, aangezien het kapitaal dient ter investering en niet ter nadere zekerheid van de bancaire instellingen. In dat geval is te allen tijde bancaire commitment noodzakelijk om een vastgoedfinancieringsbehoefte in te vullen. Bancaire instellingen stellen dan hoge eisen aan de businesscase en het is niet onwaarschijnlijk dat ze bij nieuwe financieringen of herfinancieringen ook de risico’s op andere financieringen bij de betreffende zorginstellingen proberen te reduceren. Daarom lijkt in de inhoud en kwaliteit van de businesscase de crux te zitten. Uit de interviews blijkt namelijk dat de financieringsbereidheid van de bancaire instellingen erg laag is indien zij niet het vertrouwen hebben dat de zorginstelling de onzekerheden op sectorniveau binnen de organisatie en de businesscase onder controle heeft. Het in gezamenlijkheid met de bancaire instellingen leggen van directe contacten met nieuwe kapitaalverschaffers en het komen tot een maatwerkoplossing per zorginstelling en per businesscase lijkt toch meer kansrijk. De alternatieve financieringsvormen crowdfunding en het uitgeven van obligaties zijn dan denkbaar als financieringsmiddel, maar moeten niet gezien worden als oplossing voor de financieringsproblematiek. Partijen zullen dus moeten samenwerken aan het vormgeven van toekomstbestendige businesscases. Hiervoor is rust en duidelijkheid op sectorniveau zeer gewenst. STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING....................................................................................................................................... 1 1.1

Aanleiding ....................................................................................................................................................................... 1

1.2

Onderwerp ...................................................................................................................................................................... 2

1.3

Afbakening onderzoek ................................................................................................................................................. 3

1.4

Doelstelling en relevantie ............................................................................................................................................. 4

1.5

Centrale vraagstelling .................................................................................................................................................... 4

1.6

Onderzoeksmethode, -model en leeswijzer .............................................................................................................. 4

2.

ONTWIKKELINGEN ZORGVASTGOED ...................................................................................... 7 2.1

Inleiding .......................................................................................................................................................................... 7

2.2

Plaatsbepaling zorgvastgoed ........................................................................................................................................ 7

2.3

Ontwikkelingen bekostigingsstructuur zorgvastgoed ............................................................................................. 8

2.3.1

Wijzigingen Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) ................................................................. 8

2.3.2

Scheiden van wonen en zorg ............................................................................................................................. 9

2.3.3

Invoering normatieve huisvestingscomponent (NHC) ................................................................................ 9

2.4

Consequenties zorgvastgoed ..................................................................................................................................... 10

2.4.1

Consequenties voor bestaand zorgvastgoed ...................................................................................................... 10

2.4.2

Woonzorgconcepten .............................................................................................................................................. 11

2.5 3.

Deelconclusies ontwikkelingen zorgvastgoed ........................................................................................................ 12 FINANCIERING VAN ZORGVASTGOED .................................................................................... 13

3.1

Inleiding ........................................................................................................................................................................ 13

3.2

Moderne financieringtheorieën ................................................................................................................................. 13

3.2.1

Financieringstheorie Modigliani en Miller ......................................................................................................... 13

3.2.2

Pecking order theorie van Myers en Majluf ....................................................................................................... 15

3.2.3

Financieren met vreemd vermogen..................................................................................................................... 15

3.3

Financiering van zorgvastgoed in de praktijk ......................................................................................................... 17

3.3.1

De huidige financiering van zorgvastgoed .................................................................................................... 17

3.3.2

De markt voor vastgoedfinancieringen ......................................................................................................... 17

3.3.3

De toekomstige financiering van zorgvastgoed ........................................................................................... 18

3.4 4.

Deelconclusies financiering van zorgvastgoed ....................................................................................................... 20 ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ........................................................................... 21

4.1

Inleiding ........................................................................................................................................................................ 21

4.2

Crowdfunding .............................................................................................................................................................. 21

4.2.1

Wat is crowdfunding en hoe werkt het? ........................................................................................................ 21

4.2.2

Toepasbaarheid van crowdfunding bij zorgvastgoed(projecten) .............................................................. 23

4.2.3

Financieringsvoorwaarden crowdfunding..................................................................................................... 24

4.2.4

Conclusies crowdfunding................................................................................................................................. 24

4.3 4.3.1

Uitgifte van verhandelbare obligaties ....................................................................................................................... 25 Wat zijn obligaties en hoe werkt het? ............................................................................................................ 25 STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

4.3.2

Toepasbaarheid van de uitgifte van obligaties bij zorgvastgoed(projecten) ........................................... 27

4.3.3

Financieringsvoorwaarden ............................................................................................................................... 27

4.3.4

Conclusies uitgifte verhandelbare obligaties ................................................................................................. 28

4.4 5.

ENQUÊTE ZORGINSTELLINGEN.............................................................................................. 31 5.1

Inleiding ........................................................................................................................................................................ 31

5.2

Onderzoeksmethode en -instrument ....................................................................................................................... 31

5.3

Onderzoekspopulatie .................................................................................................................................................. 32

5.4

Dataverzameling .......................................................................................................................................................... 33

5.5

Preparatie van de gegevens ........................................................................................................................................ 33

5.6

Analyse onderzoeksresultaten ................................................................................................................................... 34

5.6.1

Organisatie .......................................................................................................................................................... 34

5.6.2

Vastgoed en kapitaal ......................................................................................................................................... 35

5.6.3

Financieringsbehoefte....................................................................................................................................... 36

5.6.4

Toekomstige financieringswijze ...................................................................................................................... 37

5.6.5

Alternatieve financieringsvormen................................................................................................................... 39

5.7

Conclusies enquête ...................................................................................................................................................... 41

5.8

Deelconclusie enquête zorginstellingen ................................................................................................................... 43

6.

INTERVIEWS BANCAIRE INSTELLINGEN ............................................................................. 45 6.1

Inleiding ........................................................................................................................................................................ 45

6.2

Onderzoeksmethode en -instrument ....................................................................................................................... 45

6.3

Analyse onderzoeksresultaten ................................................................................................................................... 46

6.3.1

Financieringsbeleid intramuraal en extramuraal zorgvastgoed(projecten) .............................................. 46

6.3.2

Alternatieve financieringsvormen................................................................................................................... 48

6.3.3

Rol organisatie en bereidheid medewerking ................................................................................................. 50

6.4 7.

Deelconclusies interviews .......................................................................................................................................... 51 ANALYSE ONDERZOEKSRESULTATEN .................................................................................. 53

7.1

Inleiding ........................................................................................................................................................................ 53

7.2

Aanleiding voor alternatieve financieringsvorm .................................................................................................... 53

7.3

De toepasbaarheid van de alternatieve financieringsvorm ................................................................................... 54

8.

9.

Deelconclusie alternatieve financieringsvormen .................................................................................................... 29

CONCLUSIES EN REFLECTIE .................................................................................................... 57 8.1

Inleiding ........................................................................................................................................................................ 57

8.2

Conclusies ..................................................................................................................................................................... 57

8.3

Reflectie ......................................................................................................................................................................... 60 BIBLIOGRAFIE .............................................................................................................................. 63

Bijlage I - RECENTE OBLIGATIENOTERING EURONEXT Bijlage II - ENQUÊTE ZORGINSTELLINGEN Bijlage III – VERANTWOORDING ENQUÊTEVRAGEN Bijlage IV – VERANTWOORDING INTERVIEWVRAGEN


1. INLEIDING 1.1 Aanleiding De Nederlandse zorgsector is aan ingrijpende wijzigingen onderhevig. Demografische ontwikkelingen en overheidsingrijpen zijn van invloed op de wijze waarop zorginstellingen zorg verlenen en huisvesting bieden aan hun cliënten en hoe daarvan de bekostiging verloopt. Deze ontwikkelingen hebben met name grote invloed op de ouderenzorg, de zogenaamde sector Verpleging, Verzorging en Thuiszorg (VVT). De publicatie van het onderzoek De Vergrijzing Voorbij van Berenschot (2013) stelt dat door deze ontwikkelingen voor 800 van de 2.000 verpleegen verzorgingshuislocaties leegstand en dus mogelijk sluiting dreigt (Berenschot, 2013). Volgens het Kenniscentrum Wonen-Zorg (onderdeel van Aedes, vereniging van woningcorporaties en ActiZ, organisatie van zorgondernemers) sluit de komende drie jaar zelfs de helft van de verzorgings- en verpleeghuizen (KCWZ, 2014). Hoe dit gaat verlopen zal de tijd uitwijzen, maar wat vast staat is dat de impact op de zorgsector en de zorgvastgoedmarkt groot zal zijn. In 2010 was circa 11,7 miljoen m2 zorgvastgoed in gebruik bij zorginstellingen in de VVT sector (Economisch Instituut voor de Bouw [EIB], 2010). Ongeveer twee derde deel van dit zorgvastgoed is eigendom van de zorginstellingen, ongeveer een derde wordt gehuurd van woningbouwcorporaties (Rijksoverheid, 2011). De financiering van het zorgvastgoed wordt hoofdzakelijk verzorgd door bancaire instellingen (Diepstraten e.a., 2012). Voorheen kregen zorginstellingen hun kapitaallasten volledig vergoed door de overheid en waren zij dus met zekerheid in staat om rentelasten aan deze bancaire instelling te voldoen (ING I, 2013). Onder andere door de toenemende extramuralisatie, het scheiden van wonen en zorg en de invoering van de normatieve huisvestingscomponent (zie de nadere uitwerking in paragraaf 2.3) wordt de mate waarin zorginstellingen de (rente)lasten kunnen voldoen afhankelijk van de bezetting en het concurrentieprofiel van het vastgoed. Zorginstellingen en de zorgvastgoedexploitaties hebben daardoor een verhoogd risicoprofiel. Mede gezien de krapte op de kapitaalmarkt zijn bancaire instellingen daardoor steeds terughoudender in het verstrekken van nieuwe vastgoedfinancieringen en hanteren daarbij steeds striktere voorwaarden (Diepstraten e.a., 2012). De Nederlandsche Bank (DNB, 2012) rapporteert een groot verschil in de opslagen bovenop de basisrente van voor en na de val van Lehmann Brothers in september 2008 en constateert dat 60% van de vastgoedleningen in Nederland in de komende 3 jaar geherfinancierd moet worden (DNB, 2012). Bij deze herfinancieringen kunnen bancaire instellingen aanvullende voorwaarden stellen en zekerheden verlangen. Dit zullen zij doen met inachtneming van het Basel III akkoord dat hogere eisen stelt aan de kapitaalbuffers, risicoweging en liquiditeit van banken. Bij kapitaalmarkttransactie is de hoogte van de aan te houden kapitaalbuffer afhankelijk van het risicoprofiel van de kredietnemer (KPMG, 2012). Met name in tijden van economische of financiële crises vragen financiers voor langlopende verplichtingen aanvullende zekerheden in de vorm van convenanten. Daarmee kan de financier een hogere aflossing verlangen of mogelijk zelfs de lening opeisen bijvoorbeeld indien de waarde van het onderliggende vastgoed te ver daalt (LTV-convenant) of de nettohuurinkomsten te ver dalen (ICR-convenant) (Berkhout & Zwart, 2013). Indien zorginstellingen voor de financiering of herfinanciering van zorgvastgoed(projecten) afhankelijk zijn van deze bancaire instellingen zullen zij mogelijk meer eigen vermogen aan moeten wenden dan voorheen het geval was. Indien het eigen vermogen beperkt voorhanden is zullen zorginstellingen dus op zoek moeten naar alternatieve financieringsmogelijkheden om de bancaire STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

1

financiering aan te vullen of zelfs volledig te vervangen. Juist deze alternatieve financieringsmogelijkheden staan centraal in dit onderzoek. Ook voor Actiz, de brancheorganisatie voor zorgondernemers, is dit een bijzonder actueel thema. Ten tijde van het opstellen van deze onderzoeksopzet (januari 2014) bleek dat Ilfa Treasury Support in opdracht van Actiz het rapport ‘Anders financieren in de zorg’ aan het opstellen was. Hierbij is bijzondere aandacht uitgegaan naar het uitgeven van obligaties op de effectenbeurs in Amsterdam via Alternext, een initiatief van NYSE Euronext. In het rapport ‘Alternatieve kapitaalstructuren in de zorg’ noemen Diepstraten e.a. (2012), drie toekomstige alternatieve financieringsvormen, te weten Social Impact Bonds, het oprichten van een vastgoedfonds en ook het plaatsen van (achtergestelde) obligaties op Alternext als kansrijke financieringsvormen die naast de bancaire financiering aangewend kunnen worden (Diepstraten e.a., 2012). Ook crowdfunding wordt op diverse plaatsen genoemd als mogelijk alternatief voor de financiering van vastgoed in algemene zin (o.a. Vermeer & Joore, Crowfunding in Vastgoed, 2014 en Ebrahimi, How Crowdfunding Could Reshape Real Estate Investing, 2013) en voor zorgvastgoed in het bijzonder (o.a. Actiz dhr. Koster, 2014). Crowdfunding is een vorm van maatschappelijk financieren die snel in opkomst is, maar is vooralsnog slechts beperkt toegepast voor het financieren van vastgoed(projecten). Het uitgeven van obligaties door zorginstellingen om onderhands vastgoed te financieren was in het verleden (tot in de jaren zeventig van de vorige eeuw) heel gebruikelijk, maar deze vorm van financieren is de afgelopen decennia verdrongen door de bancaire financieringen (Actiz/Ilfa, 2014). Sinds de start in mei 2005 zijn er op Alternext geen obligaties uitgegeven voor zorginstellingen of zorgvastgoed (Euronext NV - dhr. Leufkens, 2014). Meeuwssen onderzocht in 2013 de toepasbaarheid van Alternext-obligaties en crowdfunding als alternatief bij de financiering van commerciële vastgoedprojecten voor MKB-bedrijven. Hij concludeert dat crowdfunding minder geschikt is voor commercieel vastgoed omdat blijkt dat investeerders behalve het rendement ook sympathie willen hebben met het aangeboden initiatief wat wel mogelijk is wanneer het vastgoedobject een maatschappelijke functie heeft (Meeuwssen, 2013). Aangezien zorgvastgoed een maatschappelijke functie vervult kan het mogelijk wel aan de kritische succesfactoren van crowdfunding voldoen. Voor beleggers staan directe en indirecte rendementen op de kantoren- en winkelvastgoedmarkt onder druk en komt zorgvastgoed steeds meer in de belangstelling te staan (ABN AMRO, 2013). Voor beleggers die hun investeringen verder willen spreiden kan zorgvastgoed daarom een interessante sector zijn om in te beleggen. De spaarrente is momenteel historisch laag en door de inflatie en de belasting op vermogen (vermogensrendementsheffing in box 3) kan sparen zelfs leiden tot een negatief rendement. Ook voor de particuliere beleggers kan het dus interessant zijn om (spaar)geld in ruil voor een hoger rendement ter beschikking te stellen. Door middel van het uitgeven van obligaties of financiering via crowdfunding kan beleggen in zorgvastgoed toegankelijk gemaakt worden. 1.2 Onderwerp Kredietverlening en financiering is een zeer actueel en belangrijk vraagstuk voor zorginstellingen, zeker daar waar het de financiering van (woon)zorgvastgoed betreft. Door het verhoogde risicoprofiel van zorgvastgoed krijgen zorginstellingen steeds moeilijker toegang tot bancair krediet. Dit kan tot problemen leiden indien lopende financieringen worden opgezegd, bestaande STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

2

vastgoedfinancieringen geherfinancierd (moeten) worden en bij het aangaan van nieuwe vastgoedfinancieringen. Daardoor kan het noodzakelijk zijn dat zorgvastgoed moet worden afgestoten of zorgvastgoedprojecten moeten worden gestaakt, tenzij meer eigen vermogen wordt ingebracht of alternatieve financieringsbronnen kunnen worden aangewend. Deze alternatieve financieringsbronnen voor zorgvastgoed en de toepasbaarheid ervan staan in dit onderzoek centraal. 1.3 Afbakening onderzoek Sector Verpleging, Verzorging en Thuiszorg (VVT) De Nederlandse zorgvastgoedmarkt wordt onderscheiden door de “cure”-sector en de “care”sector. De cure bestaat voornamelijk uit genezing en op preventie gerichte zorg. De care omvat voornamelijk langdurige verpleging en verzorging. In 2010 betrof het ongeveer 52 miljoen m2 zorgvastgoed, 23,8 miljoen m2 cure bestaande uit onder andere ziekenhuizen, medische, paramedische en tandheelkundige praktijken en 28,2 miljoen m2 care bestaande uit verpleegen verzorgingstehuizen, gehandicaptenzorg, jeugdgezondheidszorg en ggz-instellingen. Met ongeveer 11,7 miljoen m2 maken de verpleegen verzorgingstehuizen daar het grootste onderdeel van uit. Dit type zorgvastgoed is vooral gericht op de functie wonen (EIB, 2012). Dit onderzoek richt zich op de verkenning naar alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed(projecten) in de Sector Verpleging, Verzorging en Thuiszorg omdat de (voorgenomen) overheidsmaatregelen en de demografische ontwikkelingen met name op deze sector van invloed zijn. Daardoor zijn de recent verschenen publicaties met name ook op de VVT-sector gericht en is hierover derhalve meer informatie voor het onderzoek beschikbaar. De overige sectoren worden buiten beschouwing gelaten. Branchevereniging Actiz Er is ten behoeve van het onderzoek geen dataset beschikbaar met contactgegevens van organisaties die werkzaam zijn in de VVT-sector. Circa 90% van deze organisaties zijn echter aangesloten bij Actiz, de branchevereniging voor zorgondernemers (CNV, 2013). In het kader van dit onderzoek is daarom contact gelegd met Actiz. Actiz heeft ruim 430 leden die actief zijn op de zorgterreinen ouderen, chronisch zieken, kraam- en jeugdgezondheid. Daar waar mogelijk is aansluiting gezocht bij (lopende) onderzoeken van Actiz en tevens worden, in verband met de beschikbaarheid van contactgegevens, enkel Actiz leden benaderd voor het empirisch onderzoek. Alternatieve financieringsvormen Zorgvastgoedfinancieringen zijn onder te verdelen in “on balance” en “off balance” financieringen en het onderscheid wordt bepaald door de partij die de financiering aangaat. In geval van off balance zal dat een derde zijn en zal de zorginstelling het vastgoed – bijvoorbeeld – door middel van een huurovereenkomst huren van deze derde. Dit kan een woningcorporatie zijn, maar dit is ook van toepassing indien het vastgoed wordt ondergebracht in een vastgoedfonds. Dit onderzoek richt zich op alternatieve on balance financieringsvormen waarbij de zorginstelling zelf het eigendom van het vastgoed bezit en zelf kredietnemer van de financiering is of wordt. Diepstraten e.a. (2012) noemen naast het oprichten van een vastgoedfonds en het uitgeven van obligaties ook Social Impact Bonds als alternatieve financieringsvorm voor zorgvastgoed. Social Impact Bonds is een vorm van achtergesteld vreemd vermogen. Een deel van het rendement van deze belegger wordt voldaan door een derde stakeholder (bijvoorbeeld een zorgverzekeraar). De toevoeging van deze derde partij maakt het een complex investeringsmodel. Er is daarnaast internationaal gezien STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

3

slechts beperkte literatuur voorhanden over Social Impact Bonds en er is geen link gevonden met de financiering van vastgoed. Op basis van de beschikbare literatuur en om aansluiting te zoeken bij de recente onderzoeken, waaronder die van Actiz (zie ook de inleiding in paragraaf 1.1), wordt ervoor gekozen om twee financieringsvormen in dit onderzoek te betrekken, te weten crowdfunding en het uitgeven van verhandelbare obligaties. 1.4 Doelstelling en relevantie Dit onderzoek heeft als doel om alternatieve financieringsmogelijkheden voor zorgvastgoedprojecten te verkennen en om te onderzoeken in hoeverre deze daadwerkelijk toepasbaar zijn. Mochten zij niet toepasbaar zijn worden daarvoor aanbevelingen gedaan. Hoewel dit onderzoek zich richt op de financieringsmogelijkheden voor zorgvastgoedprojecten speelt eenzelfde financieringsproblematiek bij vastgoedprojecten in andere sectoren. De conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek kunnen dus mogelijk ook voor andere vastgoedsectoren relevant zijn. 1.5 Centrale vraagstelling Op basis van het voorgaande is de volgende centrale vraagstelling geformuleerd: Centrale vraagstelling: Kunnen de alternatieve financieringsvormen crowdfunding en het uitgeven van verhandelbare obligaties, als aanvulling op of ter vervanging van bancaire financiering, een rol spelen bij de (her)financiering van zorgvastgoed(projecten) in de VVT sector? Om een antwoord te kunnen geven op deze centrale vraagstelling zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: 1. Welke ontwikkelingen zijn van invloed op de bancaire financiering van zorgvastgoed(projecten) in de VVT sector? 2. Welke problemen doen zich voor bij bancaire financiering van zorgvastgoed? 3. Wat zijn de kenmerken van de alternatieve vastgoedfinancieringsvormen crowdfunding en verhandelbare obligaties? 4. Hoe kijken zorginstellingen zelf naar deze alternatieve financieringsvormen? 5. Hoe kijken bancaire instellingen naar deze alternatieve financieringsvormen? 6. Onder welke voorwaarden zijn deze financieringsvormen toepasbaar op zorgvastgoed(projecten)? 1.6 Onderzoeksmethode, -model en leeswijzer In dit onderzoek wordt de toepasbaarheid van alternatieve financieringsvormen, zoals crowdfunding en verhandelbare obligaties, voor zorgvastgoed verkend. Het onderzoek betreft daarom een kwalitatief onderzoek dat explorerend van aard is. Het onderzoek wordt verricht in drie onderdelen, theorie, praktijk en analyse (TPA-model).


4

Theorie In het eerste, theoretische, deel van dit onderzoek worden onderzoeksvragen 1 tot en met 3 beantwoord. Op basis van een literatuuronderzoek wordt hiervoor het theoretisch kader vormgegeven. In hoofdstuk 2 wordt gestart met een literatuuronderzoek dat als doel heeft om de verschillende ontwikkelingen in kaart te brengen die spelen binnen de zorgsector en die van invloed zijn op de (her)financiering van zorgvastgoed. Inzicht in deze ontwikkelingen is noodzakelijk om de financieringsproblematiek zowel vanuit het perspectief van de zorginstellingen als vanuit de bancaire sector te kunnen doorgronden. In verband met de specifieke Nederlandse context waarin de financiering van zorgvastgoed plaatsvindt, wordt er geen buitenlandse focus ingevoegd. In hoofdstuk 3 wordt allereerst ingegaan op de moderne financieringtheorieën, waaronder de theorieën van Modigliani en Miller (1958) en Myers en Majluf (1984). Deze theorieën vormen de basis voor de corporate finance ofwel ondernemingsfinanciering dat toeziet op het verkrijgen van een optimale kapitaalstructuur voor ondernemingen. Deze theorieën worden gehanteerd om het oude financieringsmodel van zorgvastgoed te kunnen duiden, om de behoefte en noodzaak aan alternatieve financieringsvormen theoretisch te onderbouwen en om de implicaties daarvan op de financieringscondities te onderzoeken. Er is geen literatuur beschikbaar over het toepassen van de alternatieve financieringsvormen crowdfunding en het uitgeven van obligaties bij de financiering van zorgvastgoed. Wel is er recent onderzoek gedaan naar het toepassen van crowdfunding en het uitgeven van verhandelbare obligaties bij commercieel vastgoed (Meeuwssen, 2013) en het financieren van vastgoed via crowdfunding (o.a. Vermeer & Joore, 2014 en Holl, 2012). In hoofdstuk 4 worden de belangrijkste kenmerken van deze financieringsvormen toegelicht en wordt omschreven onder welke voorwaarden deze vormen toepasbaar kunnen zijn bij de financiering van zorgvastgoed. Praktijk Er zijn geen onderzoeken bekend op basis waarvan onderzoeksvragen 4 en 5 beantwoord kunnen worden. In het tweede, praktische, deel van dit onderzoek wordt hiervoor empirisch onderzoek uitgevoerd. Om de zorginstellingen in het onderzoek te betrekken wordt dit uitgevoerd in de vorm van een enquête, waarvan de resultaten zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Hieruit zal ten minste duidelijk moeten worden in hoeverre de zorginstellingen problemen hebben met het verkrijgen van bancaire financieringen, of er behoefte is aan alternatieve financieringsvormen en welke toekomstige rol zij deze financieringsvormen toedichten. De deelconclusies van hoofdstukken 2 tot en met 4 worden gebruikt als input voor het opstellen van de enquêtevragen zodat deze ook theoretisch verankerd zijn. Per enquêtevraag zal in de bijlage aangegeven worden waarom deze vraag relevant is voor het onderzoek. Naast het in beeld brengen van de vraagzijde naar alternatieve financieringsvormen is het wenselijk om ook de aanbodzijde van het (alternatieve) kapitaal in beeld te krijgen om te onderzoeken of vraag en aanbod hier bij elkaar kunnen komen. De aanbodzijde van alternatieve financieringsvormen bestaat in potentie uit alle particulieren en bedrijven die kapitaal in welke omvang dan ook ter beschikking zouden willen stellen of uit zouden willen lenen. Om van deze grote populatie voldoende representatieve data te verzamelen is een grootschalig onderzoek (bijv. een enquête) noodzakelijk. De kosten van een dergelijk onderzoek passen niet binnen de kaders van dit onderzoek. Het wordt niet zinvol geacht om in plaats daarvan interviews te houden met een beperkt aantal beleggers, omdat de response te klein zal zijn om een representatief beeld te kunnen schetsen van de beleggingsmotieven van een dergelijke grote populatie. De STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

5

financieringscondities van de aanbodzijde van de alternatieve financieringsvormen worden daarom op basis van het literatuuronderzoek onderzocht. Er is een beperkt aantal bancaire instellingen betrokken bij de financiering van het Nederlandse zorgvastgoed en deze instellingen samen spelen nu een uiterst belangrijke rol in het financieringslandschap. Naast de visie van de zorginstellingen is het daarom relevant om de visie van deze bancaire instellingen op het gebied van zorgvastgoedfinancieringen en hun visie op de toepasbaarheid van alternatieve financieringsvormen in het onderzoek te betrekken. Het tweede deel van het empirisch onderzoek wordt uitgevoerd om data te verzamelen over de bancaire instellingen die zorgvastgoed financieren. Aangezien het een beperkt aantal bancaire instellingen betreft en er behoefte bestaat aan informatie over de inzichten en motieven van de respondenten wordt deze data verzameld aan de hand van gedeeltelijk gestructureerde interviews. Met het houden van interviews is het namelijk, in tegenstelling tot bijvoorbeeld een enquête, mogelijk om ´doorvragen´ te stellen om daarmee meer diepgaande informatie te verkrijgen. De resultaten van deze interviews zijn in hoofdstuk 6 uitgewerkt. Analyse In hoofdstuk 7 worden alle (deel)conclusies en de antwoorden op de onderzoeksvragen gecombineerd en geanalyseerd om zo te kunnen komen tot het beantwoorden van de centrale vraagstelling. Conclusies Deze thesis wordt in hoofdstuk 8 afgesloten met de conclusies en de beantwoording van de centrale vraagstelling, de reflectie op het onderzoek en de aanbevelingen voor vervolgonderzoek. Het onderzoeksmodel ziet er schematisch als volgt uit:

Theorie

Praktijk

Ontwikkelingen zorgvastgoed [H2]

Enquête zorginstellingen [H5]

Analyse

Analyse [H7]

Financiering zorgvastgoed [H3] Alternatieve financieringsvormen [H4]

Interviews bancaire instellingen [H6]

Conclusies en reflectie [H8]

Figuur 1.1: Ond erzoeksmodel met hoofd stukindeling (eigen bewerking)


6

2. ONTWIKKELINGEN ZORGVASTGOED 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden op basis van literatuuronderzoek de actuele ontwikkelingen op het gebied van zorgvastgoed toegelicht. Deze ontwikkelingen hebben invloed op de wijze van financiering en op de financierbaarheid van zorgvastgoed(projecten). Na de plaatsbepaling in paragraaf 2.2 worden in paragraaf 2.3 de overheidsmaatregelen beschreven die van invloed zijn op de bekostigingsstructuur van zorgvastgoed. Paragraaf 2.4 omschrijft de consequenties die deze ontwikkelingen hebben op het bestaande en nieuw te ontwikkelen zorgvastgoed. In paragraaf 2.5 wordt dit hoofdstuk afgesloten met de deelconclusies. 2.2 Plaatsbepaling zorgvastgoed Dit onderzoek heeft betrekking op de caresector en de sector VVT in het bijzonder (zie afbakening in paragraaf 1.3). Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen twee plaatsen van behandeling, te weten intramuraal en extramuraal. Er is sprake van intramurale zorg indien zorg wordt verleend aan mensen die zijn opgenomen in een instelling en daar langer dan 24 uur verblijven. Verpleegof verzorgingshuizen, ziekenhuizen en instellingen voor mensen met een verstandelijke handicap zijn voorbeelden van intramurale voorzieningen. Indien zorg, zonder opname, wordt verleend in de directe omgeving van de cliënt of patiënt dan is sprake van extramurale zorg. (Thesaurus Zorg & Welzijn, 2014). Bij intramurale zorg is dus sprake van een verblijfscomponent en wordt huisvesting geboden in woonzorgvastgoed. Bij extramurale zorg kan ook sprake zijn van zorgvastgoed, maar dan betreft het veelal een verhuursituatie tussen de cliënt en de zorginstelling of een derde zoals een woningcorporatie. Het intramurale zorgvastgoed bestaat uit ongeveer 1.300 verzorgingstehuizen met een capaciteit van ca. 100.000 plaatsen die zijn gericht op ouderen met een lichtere intramurale zorgvraag en ongeveer 340 verpleeghuizen met een capaciteit van 65.000 plaatsen die de doelgroep met een zwaardere zorgvraag bedienen (ING I, 2012). In totaal beslaan de verpleegen verzorgingstehuizen ca. 11,7 miljoen m2. Ongeveer twee derde deel van dit intramurale zorgvastgoed is eigendom van de zorginstellingen, ongeveer een derde wordt gehuurd van woningbouwcorporaties (Rijksoverheid, 2011). De woningmarkt krijgt de komende jaren te maken met een groeiende groep ouderen met een zorgvraag. De demografische ontwikkelingen zijn voor de omvang van de opgave het meest bepalend (EIB, 2012). Volgens voorspellingen van het CBS stijgt het aantal 65-plussers namelijk van 2,5 miljoen in 2010 naar 4,6 miljoen in 2040 en neemt het aantal 80-plussers jaarlijks toe (CBS, 2013). Vooral rond 2025 zal het aantal 80-plussers sterk groeien, waarbij de piek rond 2050 ligt. De toename van zowel het aantal 65-plussers als de 80-plussers wordt aangeduid als dubbele vergrijzing, er komen meer ouderen en de ouderen worden steeds ouder. Het EIB schat aan de hand van een ramingsmodel dat het zorgvastgoed daarom zal toenemen tot 58,6 miljoen m² in 2016 en 78,5 miljoen m² in 2030 (EIB, 2012). Sec kijkend naar deze demografische ontwikkelingen zou verondersteld mogen worden dat het gebruik van het intramurale care zorgvastgoed de komende jaren alleen maar toe zal nemen en er meer geschikt zorgvastgoed benodigd is om aan die vraag te kunnen voldoen. Met name bij de verzorgingstehuizen spelen echter een aantal trends en ontwikkelingen die bepalend zijn voor de STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

7

toekomstige huisvestingsopgave voor deze groeiende groep ouderen. Zo willen de ouderen zelf bijvoorbeeld langer thuis blijven wonen (Rli, 2014). De grootste invloed op de omvang en samenstelling van de zorgvastgoedmarkt wordt echter veroorzaakt door een aantal ingrijpende stelselwijzigingen die de overheid doorvoert in het zorgstelsel, zie daarvoor paragraaf 2.3. 2.3 Ontwikkelingen bekostigingsstructuur zorgvastgoed De kosten van de Nederlandse gezondheidszorg groeien al jaren fors (CPB, 2013). De reële zorguitgaven stijgen sinds het begin van deze eeuw bijna drie keer zoveel als de structurele economische groei. De uitgaven van de langdurige zorg zullen zonder ingrijpen verder stijgen. Daarnaast dient bezuinigd te worden om de gevolgen van de financiële crisis op te vangen. Het kabinet voert daarom een groot aantal hervormingen door in het stelsel van de langdurige zorg en heeft daarvoor drie motieven: 1) het verbeteren van de kwaliteit van de zorg en ondersteuning, 2) het vergroten van de betrokkenheid in de samenleving (meer voor elkaar zorgen) en 3) de financiële houdbaarheid van de langdurige zorg en ondersteuning (Rijksoverheid, 2013). De maatregelen die van invloed zijn op het zorgvastgoed worden in de volgende sub paragrafen toegelicht. 2.3.1

Wijzigingen Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ)

De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) vergoedt langdurige zorg voor een ernstige beperking. Het gaat om beperkingen door een handicap, chronische ziekte of ouderdom. De AWBZ vergoedt de volgende soorten zorg (Rijksoverheid, 2014): - Persoonlijke verzorging - Verpleging - Begeleiding - Behandeling - Langdurig verblijf in een zorginstelling - Kortdurend verblijf in een zorginstelling Voor deze soorten zorg kan de cliënt van het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) een indicatie en daarmee recht op vergoeding ontvangen per functie. Bij langdurig verblijf krijgt de cliënt echter geen indicatie voor een functie maar voor een zorgzwaartepakket, afgekort ZZP. Een zorgzwaartepakket omvat wonen, zorg, diensten en eventueel dagbesteding. Er zijn zorgzwaartepakketten voor de sectoren Verpleging & Verzorging (VV), Gehandicaptenzorg (GZ) en Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ) (In voor Zorg, 2013). In het Regeerakkoord 2013 is de maatregel aangekondigd om de lichte zorgzwaartepakketten (ZZP 1 t/m 3) voor nieuwe cliënten per 1 januari 2013 te extramuraliseren. Door wijziging van de Regeling zorgaanspraken (Rza) zijn ZZP 1 VV en ZZP 2 VV per 1 januari 2013 vervallen voor nieuwe cliënten en ZZP 3 VV is per 1 januari 2014 tevens komen te vervallen voor nieuwe cliënten. Zzp 4 vervalt per 1-1-2016 naar verwachting voor 50% (TransitieBureau Wmo, 2014). De overheid voert verdere hervormingen door in de AWBZ. Momenteel ligt er een wetvoorstel bij de Tweede Kamer waarin is opgenomen dat de AWBZ per 1 januari 2015 wordt vervangen door de Wet langdurige zorg (Wlz). Met de Wlz wordt beoogt dat, indien ondersteuning nodig is, mensen eerst kijken naar het eigen, sociale netwerk en de financiële mogelijkheden en wordt hulp dichtbij STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

8

georganiseerd. Deze taken worden gedecentraliseerd en komen bij gemeenten te liggen middels de herinrichting van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Pas als het eigen netwerk redelijkerwijs niet in staat is om te participeren kan een beroep worden gedaan op ondersteuning. Voor kwetsbare mensen die niet meer in een thuisomgeving kunnen wonen wordt het recht op passende zorg in een beschermde intramurale omgeving geregeld in een nieuwe ‘kern-AWBZ’. De hiervoor omschreven extramuralisatie van ZZP’s uit het Regeerakkoord worden overgenomen in de Wlz (Rijksoverheid, 2013). Concreet betekent dit dat ouderen met een lichte zorgvraag, die eerder zondermeer in een verzorgingshuis terecht konden, geen aanspraak meer kunnen maken op de verblijfscomponent en nu op zorg “thuis” zijn aangewezen. Voor (intramurale) zorgverleners betekent dat geleidelijk minder cliënten een beroep doen op intramurale zorg en dat zij gemiddeld een zwaardere zorgvraag krijgen. 2.3.2

Scheiden van wonen en zorg

Met de extramuralisatie van de lichte zorgzwaartepakketten (zie § 2.3.1) is de toestroom van ouderen naar verzorgingshuizen beperkt. Dat betekent echter niet dat zij daar dan niet meer kunnen of mogen wonen. Gekoppeld aan de extramuralisatie is sinds 1 januari 2013 het zogenaamde ‘scheiden van wonen en zorg’ verder doorgevoerd. Het scheiden van wonen en zorg stond al in 1996 op de politieke agenda door de behoefte van de toenmalige regering om de financiering van wonen en zorg te scheiden. Cliënten kunnen er voor kiezen om thuis te blijven wonen en zorg op maat in te kopen of kunnen woonruimte huren in verzorgingshuizen. Door de zorg los te koppelen van het wonen zou de cliënt meer keuzevrijheid en regie krijgen en deze financiële scheiding zou ook moeten leiden tot kostenbeheersing (KCWZ, 2014). Zorginstellingen hebben dus de mogelijkheid om delen van gebouwen die (door de extramuralisatie) niet meer in gebruik zijn te verhuren. Zij leveren dan extramurale zorg aan deze cliënten gekoppeld aan het verhuren van woonruimtes. Zorginstellingen treden dan op als verhuurder van het vastgoed en krijgen te maken met huurwetgeving en maximale huurprijzen volgens het woningwaarderingsstelsel. (Rijksoverheid, 2013). 2.3.3

Invoering normatieve huisvestingscomponent (NHC)

Tot 2011 werden de kapitaallasten van zorginstellingen voor zorgvastgoed volledig op basis van nacalculatie door de overheid vergoed. Hiervoor vroegen zij een vergunning aan bij het College bouw zorginstellingen (Cbz) voor hun investeringsbedrag. Hierdoor liepen zorginstellingen in feite geen leegstandsrisico van het in eigendom zijnde zorgvastgoed. Vanaf 1 januari 2012 is gestart met de geleidelijke invoering van de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Tot en met 2017 geldt een overgangsregime en vanaf 2018 geldt de NHC volledig ingevoerd. In de ZZP tarieven die zorginstellingen ontvangen per cliënt wordt een huisvestingscomponent opgenomen voor die cliënt, waardoor de vergoeding van de zorginstelling afhankelijk is van de bezetting van het zorgvastgoed. Zorginstellingen gaan zodoende in toenemende mate risico lopen op het zorgvastgoed (ING deel I, 2013).


9

2.4 Consequenties zorgvastgoed De wens van ouderen om langer thuis te blijven wonen en de door de overheid doorgevoerde stelselwijzigingen hebben forse consequenties voor het bestaande zorgvastgoed. In haar advies ‘Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn’ constateert de Raad voor de Leefomgeving en infrastructuur (2014) dat er een toenemend verschil op de woningmarkt is ontstaan tussen vraag en aanbod van ‘wonen met zorg’ en ‘wonen met diensten’. Dit verschil is zowel kwalitatief als kwantitatief van aard. Hoewel ouderen langer zelfstandig willen wonen wil dat niet zeggen dat de huidige woning en leefomgeving daarvoor ook geschikt is. Nu mensen met een lagere zorgindicatie geen toegang meer krijgen tot een intramuraal verblijf dienen er ook betaalbare alternatieven te zijn voor thuis wonen met zorg. Deze zijn momenteel nog onvoldoende voorhanden (Rli, 2014). Deze ontwikkelingen zijn van invloed op het bestaande zorgvastgoed en vormen de basis voor nieuw te ontwikkelen woonconcepten. 2.4.1

Consequenties voor bestaand zorgvastgoed

Voor zorginstellingen en andere zorgvastgoedeigenaren wordt de toestroom van nieuwe bewoners voor de verzorgingshuizen beperkt. Doordat het zeer specifiek vastgoed betreft is de alternatieve aanwendbaarheid beperkt waardoor leegstand dreigt. Zeker nu het leegstandsrisico in toenemende mate bij de zorginstellingen komt te liggen dienen zij echter op korte termijn te anticiperen op de gewijzigde omstandigheden en regelgeving. Voor bestaand intramuraal verzorgingshuisvastgoed beschrijft ING vier strategieën, te weten (ING I, 2014): Strategie 1: Het vergroten van de verpleeghuiszorgcapaciteit (ZZP 5 tot 10); Strategie 2: Het verhuren van zorgappartementen en (mogelijk) extramurale zorg verlenen; Strategie 3: Het reorganiseren van de vastgoedportefeuille en thuiszorgcapaciteit uitbreiden; Strategie 4: Het alternatief inzetten van het vastgoed met als einddoel het vastgoed afstoten. De mate waarin zorginstellingen deze strategieën toe kunnen passen is van veel factoren afhankelijk. Zo speelt het regionale aanbod van alternatieve vormen van wonen, zorg en welzijn een belangrijke rol. Deze bepaalt in hoeverre er ruimte bestaat om meer plaatsen te bieden aan de zwaardere doelgroep en of er markt is voor het verhuren van de zorgappartementen als zelfstandige eenheden. Maar ook de locatie, de aantrekkelijkheid van het vastgoed en de (planologische) mogelijkheden voor herbestemming en de boekwaarde zijn bepalend (Rijksoverheid, 2013). De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli, 2014) is van mening dat het afbouwen van de lage zorgindicaties te snel gaat en daardoor nu leidt tot aanpassing en zelfs sloop van gebouwen terwijl deze gebouwen demografisch gezien door de vergrijzing op termijn weer benodigd zijn. Er zou nu al een tekort bestaan aan 40.000 woningen in de categorie ‘verzorgd wonen’ dat naar verwachting in de periode 2013-2021 zelfs op kan lopen tot 81.000. Tevens zou er een tekort bestaan van 46.000 woningen met ‘diensten’. Het betreft dan vooral kwalitatieve tekorten. Tegelijkertijd constateert de Rli dat senioren eigenlijk niet wil verhuizen en in het eigen sociale netwerk willen blijven (Rli, 2014). De tweede strategie die ING omschrijft betreft het verhuren van de zorgappartementen aan cliënten met een lichte zorgvraag die voorheen wel in aanmerking kwamen voor een verblijf. Aangezien de senior met een lichte zorgvraag niet meer in aanmerking komt voor een verblijf in een verzorgingshuis maar ook zelf langer thuis wil blijven wonen is het de vraag of deze STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

10

zorgappartementen, al dan niet na renovatie, aantrekkelijk genoeg zijn voor de senior. De angst bij zorginstellingen is groot dat dit niet het geval is (KCWZ, 2013), echter blijkt uit recent onderzoek dat een grote groep ouderen interesse blijkt te hebben in een zelfstandige woning in een (voormalig) verzorgingstehuis, zeker indien ze een zorgbehoefte hebben (USP Marketing Consultancy, 2014). 2.4.2

Woonzorgconcepten

Zelfstandig willen/moeten wonen betekent niet vanzelfsprekend dat iemands huidige woning en leefomgeving daarvoor geschikt is. Betaalbare alternatieven voor thuis wonen met zorg is nog slechts beperkt beschikbaar. Heinen et al. (2012) constateren dat het historische onderscheid tussen verzorgings- en verpleeghuizen steeds meer aan het verdwijnen is. Bij grotere projecten is een deel van de woningen vaak geschikt voor mensen met een (lichte) extramurale zorgvraag, een deel voor mensen met een (lichte) intramurale zorgvraag en een deel voor mensen met zware intramurale zorgvraag. Ondanks die verschillen is het streven van veel instellingen een ‘zo gewoon mogelijk wonen’ voor alle bewoners. Dit resulteert in de volgende woonzorgconcepten: Thuiszorg In de toekomst zal de zware zorg thuis toe blijven nemen. Enerzijds omdat het aanbod aan intramurale capaciteit niet toereikend zal blijven en anderzijds omdat mensen er gewoon niet voor kiezen. Toekomstige ouderen zullen in toenemende mate zelf het initiatief nemen om hun zorgvraag te managen. Dit zal naar verwachting leiden tot diverse extramurale kleinschalige woonconcepten, binnen de huidige voorraad als ook in een zelf georganiseerd bouwproject. Technologie zal daarbij een belangrijke rol gaan spelen. Met name de ouderen met een zware zorgvraag zullen terug moeten vallen op integrale intramurale woonzorgconcepten. Individuele appartementen De bewoners van de verzorgingshuizen hebben eigenlijk altijd over een eigen appartement kunnen beschikken. Deze doelgroep met een lichte zorgvraag is goed in staat zelfstandig te wonen. Deze appartementen kunnen nu, in het kader van het scheiden van zorg, verhuurd worden aan mensen met een lichte zorgvraag waarbij de zorg wordt ingekocht als thuiszorg. Deze appartementen zijn door een toenemende mate van beschikbaarheid van ondersteunende voorzieningen steeds beter geschikt voor mensen met een zwaardere zorgbehoefte. Kleinschalig groepswonen Voor mensen met dementie (zwaardere zorgvraag, zzp 4 en hoger) wordt de laatste jaren veelvuldig het kleinschalig groepswonen concept toegepast. Dit concept komt voort uit het ideaal dat de kwaliteit van leven van mensen met dementie verbeterd zou kunnen worden. Dit kan zowel binnen kleinschalige voorzieningen binnen de wijk (maximaal 24 bewoners) als in een grootschalige setting. De ambitie van het Ministerie van VWS is dat binnen een aantal jaren een derde van alle opvang voor ouderen met psychogeriatrische klachten kleinschalig is. Hiervoor is ook een stimuleringsregeling toegepast (Heinen et al., 2012).


11

Zorgresidenties De meer vermogende senioren die gewend zijn aan luxe stellen mogelijk andere eisen aan de woonomgeving en dagbesteding indien ze zorgbehoevend worden. Hierop sluit het concept van de zorgresidentie mogelijk beter aan. Bakker (2012) definieert een zorgresidentie als een comfortabele en aantrekkelijk gelegen particuliere woonvoorzieningen in de stad, dorp of natuurrijke omgeving. Hierbij wordt een totaalpakket van wonen, zorg en dienstverlening aangeboden. Naast de basiszorg biedt een zorgresidentie aanvullende diensten, waaronder het serveren van dagverse maaltijden, was- en strijkservice en fysiotherapie. De residenties bieden wooncomfort en luxe die aansluit op de leefsituatie die de bewoners van de residentie wensen. Veelal beschikt de residentie over een aantal gemeenschappelijk ruimtes, zoals een restaurant, grand café, fitnessruimte, sauna of huiskamer (Bakker, 2012). 2.5 Deelconclusies ontwikkelingen zorgvastgoed De Nederlandse zorgsector blijkt aan ingrijpende wijzigingen onderhevig te zijn. Deze wijzigingen komen deels voort uit demografische ontwikkelingen en deels uit daarmee samenhangende overheidsmaatregelen. Op het gebied van zorgvastgoed hebben zorginstellingen een complexe investeringsopgave, enerzijds voor wat betreft de exploitatie van het bestaande intramurale zorgvastgoed en anderzijds voor wat betreft het creëren van toekomstbestendige intramurale en extramurale woonconcepten. Door de wijzigingen in de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten, de aankomende invoering van de Wet langdurige zorg, de invoering van de normatieve huisvestingscomponent en het scheiden van wonen en zorg komt het risico van de vastgoedexploitatie meer bij de zorginstellingen zelf te liggen. Deze risicoverschuiving heeft invloed op de wijze waarop en de mate waarin zorginstellingen en het zorgvastgoed bancair gefinancierd kan worden. In het volgende hoofdstuk wordt daarom, op basis van de moderne financieringtheorieën, nader ingegaan op de huidige bancaire financieringswijze van zorgvastgoed en de knelpunten die zich daarbij voordoen.


12

3.

FINANCIERING VAN ZORGVASTGOED

3.1 Inleiding Uit het literatuuronderzoek in hoofdstuk 2 valt op te maken dat zorginstellingen in toenemende mate risico gaan lopen op de zorgen vastgoedexploitatie door de hervormingen die worden doorgevoerd in het zorgstelsel. Hierdoor zijn zorginstellingen genoodzaakt om meer bedrijfsmatig naar hun organisatie te kijken. In dit kader wordt daarom aansluiting gezocht bij de moderne financieringstheorieën uit de corporate finance. In paragraaf 3.2 worden deze financieringtheorieën behandeld. In paragraaf 3.3 wordt de huidige en toekomstige financieringswijze van zorgvastgoed omschreven en aangegeven welke problemen zich daarbij kunnen voordoen. Dit hoofdstuk wordt vervolgens in paragraaf 3.4 afgesloten met de deelconclusies. 3.2

Moderne financieringtheorieën

3.2.1

Financieringstheorie Modigliani en Miller

De basis voor de moderne financieringstheorieën voor ondernemingen (corporate finance) is gelegd in het artikel “The Cost of Capital, Corporation Finance and the Theory of Investment” van Modigliani en Miller (1958). Dit artikel gaat over de vraag of er een optimale kapitaalstructuur bestaat voor een onderneming. De kapitaalstructuur van een onderneming is in dat verband de totale vermogenspositie, opgebouwd uit eigen vermogen (equity) en vreemd vermogen (debt). Alvorens in te gaan op de theorie zullen eerst deze twee begrippen toegelicht worden (Ots, 2004): Vreemd vermogen: vreemd vermogen is opgebouwd uit de schulden van een onderneming op korte en lange termijn en voorzieningen. Vreemd vermogen wordt getypeerd als risicomijdend of niet-ondernemend vermogen. Dit betekent niet dat vreemd-vermogenverschaffers geen risico lopen. Bij faillissement van de onderneming kunnen de schuldeisers hun vordering (geheel of gedeeltelijk) verliezen, maar ze komen wel als eerste in aanmerking voor terugbetaling. De leverage geeft aan welk deel (in procenten) van de vermogenspositie met vreemd vermogen gefinancierd is, hoe hoger de leverage hoe hoger het aandeel vreemd vermogen. Eigen vermogen: het eigen vermogen van een onderneming is gedefinieerd als waarde van de bezittingen minus het vreemd vermogen. Het eigen vermogen wordt getypeerd als risicodragend of ondernemend vermogen. De aandeelhouder loopt het risico dat hij zijn vermogen verliest bij een faillissement of liquidatie. In dat geval komt hij pas aan de beurt als de schuldeisers betaald zijn. De verhouding (in procenten) tussen het eigen vermogen ten opzicht van de totale vermogenspositie wordt de solvabiliteit genoemd. Hoe hoger het aandeel eigen vermogen hoe hoger de solvabiliteit. Uitgaande van een aantal, strikte, veronderstellingen stellen Modigliani en Miller (1958): I: dat de waarde van een onderneming onafhankelijk is van diens kapitaalstructuur. Elke combinatie van eigen en vreemd vermogen optimaliseert de ondernemingswaarde. II: Dat de kosten voor het eigen vermogen een lineaire functie is van de verhouding eigen vermogen / vreemd vermogen. Dit veronderstelt een verband tussen de kosten van het eigen vermogen en de mate van financiering met vreemd vermogen, doordat het risico op eigen vermogen stijgt naarmate een onderneming meer gefinancierd is met vreemd vermogen. STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

13

De volgende veronderstellingen liggen aan deze stellingen ten grondslag (Modigliani et al, 1958): - Er zijn geen belastingen; - Er zijn geen transactiekosten; - Er zijn geen kosten verbonden aan faillissementen; - De kapitaalmarkten zijn perfect; - Bedrijven en investeerders beschikken over dezelfde informatie (informatie-symmetrie); Deze veronderstellingen gaan echter in werkelijkheid niet allemaal en niet altijd op. Zo is bijvoorbeeld betaalde rente in de meeste belastingsregimes fiscaal aftrekbaar. De oorspronkelijke stellingen gaan in dat geval niet op. Modigliani en Miller hebben de veronderstelling dat er geen belastingen zijn daarom in hun theoretisch model aangepast. In dit aangepaste model (1963) neemt de waarde van de onderneming, door deze fiscale aftrekbaarheid, toe naarmate er meer vreemd vermogen in de kapitaalstructuur zit. Dit zou er toe leiden dat ondernemingen een zo hoog mogelijk aandeel vreemd vermogen moeten nastreven (Modigliani et al, 1963). Faillissementen zijn in werkelijkheid echter niet kosteloos en hoe groter het aandeel vreemd vermogen hoe groter de kans op een faillissement. Indien inkomsten tegenvallen kan bij een groot aandeel aan vreemd vermogen immers de situatie ontstaan dat een onderneming niet meer aan haar verplichtingen aan crediteuren kan voldoen. Vreemd vermogenverschaffers zullen de kosten van een faillissement en de kans daarop doorberekenen in de kosten van het vreemd vermogen. Als de consequenties van een mogelijk faillissement worden meegenomen in de kapitaalstructuur dan ligt de conclusie om zoveel mogelijk vreemd te financieren dus niet meer zo voor de hand. Ondernemingen zoeken derhalve naar een optimum in fiscale optimalisatie en anderzijds de doorberekende kosten voor een verhoogde kans op faillissement., dit wordt door Kraus en Litzenberger (1973) ook wel de “tradeoff theory” genoemd (Kraus et al., 1973). De theorie van Modigliani en Miller heeft betrekking op de financiering van ondernemingen. Het onderhavige onderzoek heeft echter betrekking op de financiering van (zorg)vastgoed en de vraag is derhalve in hoeverre de theorie ook relevant is bij vastgoedfinancieringen. McDonald (2012) concludeert inderdaad dat de theorie ook opgaat als het in plaats van een onderneming de financiering van een vastgoedobject betreft. De waarde van het onderliggende vastgoed wordt niet beïnvloed door de financieringsstructuur en het risico op het eigen en vreemd vermogen neemt toe naarmate de er een groter aandeel met vreemd vermogen is gefinancierd (McDonald, 2012). De theorie van Modigliani en Miller is niet de enige theorie die zich richt op de kapitaalstructuur van ondernemingen. Dat er, in tegenstelling tot de veronderstellingen van Modigliani en Miller, in werkelijkheid wel transactiekosten verbonden zijn aan het afsluiten van externe financieringen en omdat er in werkelijkheid wel sprake is van informatieasymmetrie tussen bedrijven en investeerders was voor Myers en Maljuf (1984) aanleiding om de “Pecking order theorie” te ontwikkelen. Ook de Pecking order theorie van Myers en Maljuf wordt veelvuldig gebruikt in termen van corporate finance. Deze Pecking order theorie wordt daarom in paragraaf 3.2.2 nader toegelicht.


14

3.2.2

Pecking order theorie van Myers en Majluf

Op basis van de theorieën van Modigiliani en Miller hebben Myers en Majluf (1984) de “Pecking order theory” ofwel de pikordetheorie ontwikkeld. Volgens de Pecking order theorie hebben ondernemingen een financieringshiërarchie. De financiering van een onderneming kan komen uit drie financieringsbronnen, te weten: 1) Interne bronnen zoals reserves; 2) Vreemd vermogen; 3) (extern) Eigen vermogen; De kosten van deze financiering speelt in de financieringhiërarchie een belangrijke rol. De financiering met interne bronnen is het goedkoopste, gevolgd door vreemd vermogen en eigen vermogen is de duurste vorm. Om de kosten van de kapitaalstructuur zo laag mogelijk te houden wordt een financieringsbehoefte dan ook bij voorkeur intern ingevuld. Pas indien dat niet voorhanden is probeert men vreemd vermogen aan te trekken en pas als dat niet meer voorhanden is (of het niet meer verstandig is om nog meer schuld aan te gaan) wordt extern eigen vermogen aangewend. Ingeval van een onderneming betekent dat de uitgifte van aandelen waardoor ook de eigendomsstructuur (en dus de zeggenschap) wijzigt. De keuze tussen verschillende vormen van vreemd vermogen wordt gemaakt op basis van de bijbehorende transactiekosten. De kapitaalstructuur wordt in de pikordetheorie dus bepaald door de beschikbaarheid van financieringsbronnen waarbij er geen optimale kapitaalstructuur bestaat. De wijze van financieren kan dus ook een signaal afgeven aan vermogensverschaffers. Kiest de onderneming voor het aantrekken van extern eigen vermogen dan zijn interne bronnen en vreemd vermogen kennelijk uitgeput. Dit kan van invloed zijn op de risicobeoordeling en dus op de kosten van het kapitaal. Hierbij speelt informatieasymmetrie een relevante rol, want managers weten meer over de vooruitzichten, risico’s en waarde van een onderneming dan externe investeerders weten (Myers et al, 1984). De theorieën van Modigliani en Miller en Myers en Maljuf zullen als leidraad gelden bij de verdere analyse van het vraagstuk en de beantwoording van de centrale onderzoeksvraag. Vreemd vermogen speelt een belangrijke rol in de kapitaalstructuur. In de volgende paragraaf wordt daarom toegelicht hoe het financieren met vreemd vermogen in zijn werk gaat. 3.2.3

Financieren met vreemd vermogen

Eigen vermogen is veelal beperkt voorhanden en op grond van de financieringstheorie is het voor een optimale kapitaalstructuur wenselijk om vreemd vermogen aan te trekken. Daarom kan een deel van het benodigde kapitaal voor een (vastgoed)investering worden geleend bij een financier. Deze vastgoedfinancier verstrekt dan het vreemd vermogen en krijgt daarvoor (alleen) rente vergoed over het verstrekte vreemd vermogen. Om het beschikbaar gestelde vreemd vermogen terug te krijgen is de vastgoedfinancier afhankelijk van de financiële gegoedheid van de kredietnemer en het resultaat van de (vastgoed)exploitatie. Omdat de vastgoedfinancier te allen tijde volledig gecompenseerd wil worden zal hij om zekerheden vragen. Hoe meer zekerheden hoe minder risico de kredietgever loopt op het verlies van zijn inbreng en hoe lager de prijs van het krediet is. De vergoeding die de vastgoedfinancier ontvangt voor het beschikbaar stellen van het STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

15

vreemd vermogen wordt de rente genoemd. Berkhout en Zwart omschrijven de rente als het inkooptarief voor de bank (bijv. Euribor of IRS) vermeerderd met de debetopslag. De hoogte van de debetopslag wordt bepaald door de risico’s van de financiering (Berkhout & Zwart, 2013). De afweging die kapitaalverstrekkers maken noemt Modigliani (1997) de “trade-off” tussen rendement en risico en aangezien beleggers niet van risico’s houden dient risico gecompenseerd te worden met een “risk premium” ofwel risicopremie (Modigliani, 1997). Het risicoprofiel van een financiering wordt onder andere bepaald door (Berkhout & Zwart, 2013): - De kredietwaardigheid van de kredietnemer ofwel de mate waarin de kredietnemer in staat zal zijn om aan de rente en aflossingsverplichtingen te voldoen; - De Loan to Value (LTV): de LTV is de pro resto hoofdsom van alle compensabele leningen van de kredietgever aan de kredietnemer, gedeeld door de waarde van alle onderpanden die de kredietnemer ten gunste van de kredietgever heeft ondergezet, uitgedrukt als percentage. Hoe hoger de LTV hoe hoger het risicoprofiel van de financiering; - De Debt Service Coverage Ratio (DSCR): de DSCR betreft de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten en wordt berekend door de netto huurinkomsten te delen door de rente- en aflossingsverplichtingen. Hoe hoger de DSCR hoe lager het risico van de financiering; - De zekerheden die de kredietnemer aan de financier kan verstrekken, zoals het recht van hypotheek op het te verwerven of te verbouwen vastgoed. Het recht van hypotheek kan uitgeoefend worden door executie van het verhypothekeerde goed. Naast het recht van hypotheek kunnen door de kredietnemer diverse zekerheden c.q. verklaringen worden afgegeven die het risico voor de financier verlagen, zoals borgstellingen, pari passu-verklaring, achterstellingsverklaring, verpanding van de huurpenningen, positieve en negatieve hypotheekverklaring, etc.; - Naast hypothecaire zekerheden vragen financiers voor langlopende verplichtingen met name in financiële crises aanvullende zekerheden in de vorm van convenanten. Daarmee kan de financier een hogere aflossing verlangen of mogelijk zelfs de lening opeisen bijvoorbeeld indien de waarde van het onderliggende vastgoed te ver daalt (LTV-convenant) of de nettohuurinkomsten te ver dalen (ICR-convenant). Verschillende kredietverstrekkers kunnen ook verschillende posities hebben ten opzichte van elkaar. Dit wordt aangeduid als de ´senioriteit van de lening´. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen senior en junior financieringen. De verstrekker van de senior financiering zal, in geval van faillissement van de kredietnemer, als eerste worden terugbetaald. Pas daarna volgt terugbetaling aan de verstrekker(s) van de junior lening(en). Leningen kunnen ook worden achtergesteld, bijvoorbeeld in de vorm van een achtergestelde obligatielening. Verstrekkers van achtergestelde leningen kunnen pas verhaal halen indien alle andere schuldeisers zijn betaald. Naast junior en senior financieringen bestaat ook een derde vorm, de zogenaamde mezzanine financieringen. Een mezzanine financiering is eigenlijk een tussenvorm tussen eigen vermogen en vreemd vermogen. Mezzanine financieringen zijn niet afgedekt met een hypothecaire zekerheid en zijn achtergesteld aan de senior en junior financiering. Hierdoor kent de mezzanine financiering een hoog risicoprofiel en dus een hogere risicopremie (Ross e.a., 2002).


16

3.3

Financiering van zorgvastgoed in de praktijk

3.3.1

De huidige financiering van zorgvastgoed

De financiering van zorgvastgoed wordt hoofdzakelijk verzorgd door bancaire instellingen (Diepstraten e.a., 2012). Veel traditionele zorginstellingen hebben de rechtsvorm stichting. Een stichting heeft geen verschaffers van eigen vermogen en dus vormt het beschikbare kapitaal de buffer. Deze buffer kan alleen worden aangevuld door het genereren van rendement/winst, maar verlies op de zorg- of vastgoedexploitatie zal hier ook door moeten worden opgevangen dus behoud ervan is essentieel (Actiz/Ilfa, 2014). Zorginstellingen hebben dus ook geen aandeelhouders die eigen vermogen verschaffen en daarbij afwegingen maken omtrent rendement en risico. De bekostigingsstructuur heeft daardoor een sterke oriëntatie op vreemd vermogen in de hand gewerkt (RVZ, 2006). Op basis van het oude financieringsmodel, de kapitaallastenvergoeding (zie ook § 2.3.3), werden de kapitaallasten namelijk volledig door de overheid vergoed. Daarnaast werden financieringen voor voorzieningen ten behoeve van verzekerde zorg geborgd door de Stichting Waarborgfonds voor de Zorgsector (WfZ), het garantie-instituut van en voor zorginstellingen. Daarmee was ook voor de bancaire instellingen de cashflow gegarandeerd en ontstond zo een (nagenoeg) risicoloos financieringsconcept. Met een borgstelling van het WfZ kan een zorginstelling tegen gunstige condities langjarige financiering aantrekken voor investeringen. De huidige financieringswijze van zorginstellingen sluit daarmee goed aan bij de theorieën van Modigliani en Miller (1958 en 1963). Door de kapitaalstructuur was de kans op faillissementen en dus het niet nakomen van de verplichtingen van zorginstellingen aan de bancaire instellingen (nagenoeg) nihil en zullen dus ook zeer beperkt faillissementskosten zijn doorberekend in de kosten van het vreemd vermogen. Door het (nagenoeg) risicoloze financieringsconcept was de financieringsbereidheid bij bancaire instellingen hoog. Hierdoor werd waarschijnlijk een zo hoog mogelijk aandeel aan vreemd vermogen nagestreefd. Door de hervormingen in de zorgsector en de kredietcrisis is dat echter geen houdbaar financieringsmodel gebleken. 3.3.2

De markt voor vastgoedfinancieringen

Voorafgaand aan de crisis was er een overvloed aan liquiditeit voorradig onder historisch gunstige condities. Dit resulteerde in een onstuimige groei van kredietverlening, waar door de kredietcrisis een abrupt einde kwam. Een groot aantal systeembanken had overheidssteun nodig om een systeemcrisis te voorkomen. Om te voorkomen dat bancaire instellingen over onvoldoende buffers beschikken om verliezen op te vangen, en daarmee nationaal en internationaal andere banken en de reële economie besmetten, is in internationaal opzicht regelgeving opgesteld door het Basel Committee on Banking Supervision. Met Basel III, als gevolg op Basel I (1988) en Basel II (2007) zijn de solvabiliteitseisen van banken aangescherpt. De verscherpte solvabiliteitseisen uit Basel III moeten resulteren in een betere financiële gezondheid en stabiliteit van de financiële sector. SEO Economisch onderzoek (2011) geeft aan dat banken verschillende mogelijkheden hebben om aan deze verhoogde buffers te kunnen voldoen. Zo kunnen zij: - hun winsten inhouden en investeren in kapitaalreserves; - via aandelenemissies extra geld aantrekken; - hun balans verkorten door activiteiten af te stoten of te verminderen. STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

17

Uit een analyse van de belangrijke consequentie van Basel III blijkt dat het nemen van risico duurder wordt omdat er meer kapitaal voor moet worden aangehouden. Dit kan leiden tot een verschuiving van risicovolle naar minder risicovolle activiteiten, maar ook tot een stijging van de prijs voor te nemen risico’s. In Basel III worden ook verschepte eisen gesteld aan de liquiditeit van de bancaire instellingen. Zij zullen de funding van hun financieringen meer in lijn moeten brengen met het langetermijnkarakter, en deze voor een groter deel moeten financieren met langlopende in plaats van kortlopende leningen. De hogere rente die zij hiervoor moet betalen zal naar waarschijnlijkheid (deels) in de prijs worden opgenomen (SEO Economisch onderzoek, 2011). Aangezien vastgoedleningen in Basel III aan de hoogste risicocategorie zijn toegekend moeten bancaire instellingen hiervoor een substantieel deel van het (schaarse) eigen vermogen voor alloceren. Huibers (2012) constateert dat dit leidt tot terughoudendheid bij het aangaan van nieuwe vastgoedfinancieringen. Bij lopende financieringen is “delay and pray” veelal de gekozen aanpak. Indien convenanten worden gebroken wordt ingrijpen zoveel als mogelijk voorkomen zolang de rente wordt voldaan. Dit in de hoop dat de vastgoedprijzen in de toekomst weer zullen herstellen. In het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten wordt inmiddels een substantieel deel (ca. 20%) van de vastgoedleningen door alternatieve partijen zoals verzekeraars en pensioenfondsen gefinancierd. Huibers (2012) vroeg zich af of dit, gezien de ontwikkelingen in de bancaire sector, ook op de Nederlandse vastgoedmarkt te verwachten is, maar concludeert dat het onwaarschijnlijk is dat dit binnenkort het geval zal zijn. De redenen hiervoor zitten met name in de eigenzinnige structuur van de Nederlandse vastgoedmarkt en diens financieringsstructuur (Huibers, F., 2012). 3.3.3

De toekomstige financiering van zorgvastgoed

Onder andere door de toenemende extramuralisatie, het scheiden van wonen en de invoering van de normatieve huisvestingscomponent wordt de mate waarin zorginstellingen de (rente)lasten kunnen voldoen afhankelijk van de bezetting en concurrentieprofiel van het vastgoed. Tevens kunnen zorginstellingen geen borging meer krijgen voor investeringen die zijn gericht op het omzetten van intramurale capaciteit naar appartementen voor de verhuur (Blok, 2014). De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli, 2014) signaleert naast een toenemend exploitatierisico (afnemende zekerheid over de omvang van de omzet) en een toenemend boekwaarderisico (door afnemende zekerheid van verhuur en omzet) ook de toename van de (her)financieringsrisico’s (Rli, 2014). Op basis van de theorie van Modigliani en Miller mag verondersteld worden dat dit leidt tot hogere kosten voor het vreemd vermogen omdat kapitaalverschaffers de kosten van deze risico’s doorberekenen aan de kredietnemers, zeker nu de kans op faillissement hoger is bij organisaties die relatief met veel vreemd vermogen zijn gefinancierd. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur ziet inderdaad dat vastgoedfinanciers maar ook waarborgende instanties (zoals gemeenten, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Waarborgfonds voor de Zorgsector) deze onzekerheid doorberekenen in de kosten van (her)financiering van zorgvastgoed (Rli, 2014). STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

18

Diepstraten e.a. (2012) constateren dat banken door de toegenomen risico’s terughoudender en de voorwaarden voor financiering strikter zijn geworden. Naast hogere kredietopslagen is er slechts beperkte commitment om kredietopslagen en de beschikbaarheid voor de langere termijn vast te leggen. Verandering in voorwaarden van het Waarborgfonds voor de Zorgsector laten een grote terughoudendheid zien in het borgen van bankfinancieringen. WFZ borgt slechts nog een beperkt deel van de totale lening (Diepstraten e.a., 2012). Door al deze wijzigingen nemen de spanning tussen de zorginstellingen en de bancaire instellingen naar verwachting toe. Banken hebben de mogelijkheid om kredieten op te zeggen of aanvullende zekerheden te verlangen indien convenanten niet (kunnen) worden nagekomen, maar hebben er evengoed belang bij dat zorginstellingen financieel gezond blijven dus zullen daartoe niet snel overgaan. Indien het risico van de bank is toegenomen, bijvoorbeeld bij de verhuur van zorgappartementen aan de cliënt, zal de bank, zodra het kan, de marges aanpassen (Zorgvisie, 2014). Door het hoge aandeel vreemd vermogen is de afhankelijkheid van de bancaire instellingen ook groot. Het is echter onwenselijk dat zorginstellingen al te afhankelijk worden van de financiers (Actiz/Ilfa, 2014). Om de bestuurbaarheid van de instelling in eigen hand te houden moet die afhankelijkheid verkleind worden en neemt het belang van eigen vermogen of alternatieve financieringsvormen toe (Diepstraten e.a., 2012). Volgens de financieringhiërarchie van Myers en Majluf zou na het aanspreken van eigen reserves, die bij zorginstellingen veelal te beperkt zijn om omvangrijke vastgoedfinancieringen te dragen, vreemd vermogen het meest voor de hand liggen als financieringsinstrument. Er is al veel met vreemd vermogen gefinancierd en door de toenemende risico’s en de gevolgen van de kredietcrisis wordt de toegang tot het bancaire vreemd vermogen beperkt c.q. de kosten ervan worden verhoogd. Het uitgeven van aandelen om het eigen vermogen te vergroten is bij zorginstellingen door de rechtsvorm niet mogelijk en de financiering lijkt door de hiervoor beschreven ontwikkelingen in een impasse te zijn geraakt. Deze impasse vormt de aanleiding voor zorginstellingen om op zoek te gaan naar alternatieve vormen van kapitaal ter aanvulling of ter vervanging van bancaire financiering. Met deze alternatieve financieringsvormen is het denkbaar dat institutionele en particuliere beleggers, bewoners en/of hun familieleden, medewerkers van de zorginstelling, lokale particulieren en ondernemers of bijvoorbeeld bij het vastgoed(project) betrokken ondernemers zoals aannemers bereid zijn om een deel van de investering te financieren. Alternatieve financieringsvormen kennen waarschijnlijk een hoger rentepercentage dan bankfinanciering. Indien deze is achtergesteld verbetert dat de positie van de zorginstelling en de positie van de bancaire instelling (Diepstraten et al., 2012).


19

3.4 Deelconclusies financiering van zorgvastgoed Bij de financiering van een onderneming wordt onderscheid gemaakt tussen eigen vermogen (risicodragend) en vreemd vermogen (niet risicodragend). Volgens de moderne corporate finance financieringtheorieën heeft de vermogensstructuur geen invloed op de waarde van de onderneming of het vastgoed en bestaat er derhalve geen optimale vermogensstructuur. Indien rekening wordt gehouden met belastingaftrek wordt het nastreven van zoveel mogelijk vreemd vermogen in de hand gewerkt, tenzij dit leidt tot onevenredig hoge kosten voor het vreemd vermogen omdat de kosten van een (potentieel) faillissement van een kredietnemer worden doorbelast in de kosten van het vreemd vermogen. Het risico op een faillissement wordt namelijk hoger naarmate ondernemingen meer met vreemd vermogen zijn gefinancierd. Door de bekostigingsstructuur was het financieren van zorgvastgoed voorheen echter nagenoeg risicoloos en zorginstellingen zijn daardoor in grote mate door bancaire instellingen met vreemd vermogen gefinancierd. Door de toenemende risico’s op de zorgen vastgoedexploitatie en door de consequenties van de kredietcrisis gaan de bancaire instellingen als vreemd vermogenverschaffers anders kijken naar de financiering van de zorgsector. Hierdoor zijn de, van nature risicomijdende, bancaire instellingen terughoudender geworden in het financieren van zorgvastgoed en zullen zij daar waar mogelijk risico’s verder proberen te reduceren. Het eigen vermogen van zorginstellingen en de buffers zijn veelal beperkt en nu de bancaire instellingen terughoudender zijn geworden lijkt de financiering van zorginstellingen en zorgvastgoed in een impasse te zijn geraakt. Zorginstellingen die dat betreft zullen dus op zoek moeten naar alternatieve (her)financieringsmogelijkheden. Deze conclusies zijn getrokken op basis van een aantal bronnen en het betreft vooral conclusies op sectorniveau. Hiervoor is echter nog geen empirisch bewijs bekend. Het is daarom ook niet duidelijk of alle zorginstellingen met financieringsproblemen kampen of dat daarbij bijvoorbeeld regionale verschillen te ontdekken zijn. Op basis van de trade-off theorie wordt een relatie verondersteld tussen de mate waarin de organisatie gefinancierd is met vreemd vermogen en de mate waarop de voorwaarden van de financiering zijn verzwaard. Of die veronderstelling uit de corporate finance ook opgaat bij zorginstellingen is niet bekend. Om deze bevindingen nader empirisch te onderbouwen zal een enquête worden gehouden onder zorginstellingen (hoofdstuk 4) en zullen interviews worden gehouden met zorgvastgoedfinanciers uit de bancaire sector (hoofdstuk 5). De huidige “financieringsimpasse” zou op basis van de literatuur en de financieringstheorie aanleiding zijn om op zoek te gaan naar alternatieve financieringsmogelijkheden. In het volgende hoofdstuk worden daarom eerst twee mogelijke alternatieve financieringsmogelijkheden inhoudelijk behandeld.


20

4.

ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN

4.1 Inleiding In hoofdstuk 3 is gebleken dat de ontwikkelingen en hervormingen in de zorgsector en de bancaire sector, in combinatie met de huidige financieringswijze van het zorgvastgoed, hebben geleid tot een financieringsimpasse. Voor de zorginstellingen die dat betreft zou dat aanleiding kunnen zijn om op zoek te gaan naar alternatieve financieringsmogelijkheden. Uit het literatuuronderzoek blijkt inderdaad dat het voor zorginstellingen wenselijk en in sommige gevallen zelfs noodzakelijk om alternatieve financieringen aan te trekken ter aanvulling op of mogelijk ter vervanging van bancaire financieringen. Dit sluit tevens aan bij de pikordetheorie, waarbij andere vormen van kapitaal worden overwogen indien interne bronnen en de, op basis van de relatief lage transactiekosten, meer geëigende vreemd vermogen bronnen niet of onvoldoende voorhanden zijn. In dit hoofdstuk worden de twee alternatieve financieringsvormen uitgewerkt, te weten crowdfunding (paragraaf 4.2) en het uitgeven van verhandelbare obligaties (paragraaf 4.3). Dit hoofdstuk wordt in paragraaf 4.4 afgesloten met de deelconclusies. 4.2 Crowdfunding Net als bij zorgvastgoed speelt de (bancaire) financieringsproblematiek ook bij andere typen vastgoed. Vermeer en Joore (2014) nemen op basis van risicospreiding en –mijding aan dat banken nu en in de toekomst zeer waarschijnlijk niet meer de volledige financier zullen zijn van vastgoedprojecten en een comfortabeler gevoel hebben wanneer ook andere partijen delen van de financiering voor hun rekening nemen. Initiatiefnemers dienen er rekening mee te houden dat andere partijen – de meer risicovolle – delen van de financiering voor hun rekening moeten nemen en dat banken vooral open staan voor financiering indien het te nemen risico (nagenoeg) nihil is. Crowdfunding zou hiervoor het geëigende instrument zijn (Vermeer & Joore, 2014). Ook ING (2013), Nederlands grootste bancaire instelling, geeft aan dat er, hoewel er nog relatief weinig gebruik wordt gemaakt van crowdfunding, uiteindelijk een financieringsmodel zal ontstaan waarbij banken meer en meer zullen gaan samenwerken met verschaffers van andere financieringsvormen. Crowdfunding is daarbij een vorm van maatschappelijk financieren die snel in opkomst is (ING Economisch Bureau, 2013). Crowdfunding is ontstaan door de behoefte om de vraag en aanbod van kapitaal bijeen te brengen zonder tussenkomst van financiële instellingen. Een zogenaamd crowdfundplatform treedt op als intermediair tussen partijen. In beginsel is crowdfunding in de Verenigde Staten veel toegepast in de creatieve sector om zo het werk van artiesten in de kunst, film, literatuur en muzieksector te financieren. In toenemende mate wordt crowdfunding, zeker in Europa, toegepast om startende ondernemingen en de ontwikkeling van nieuwe, veelal innovatieve, producten te financieren. 4.2.1

Wat is crowdfunding en hoe werkt het?

Er zijn veel verschillende definities van crowdfunding in de literatuur te vinden. Deze zijn onder andere gebaseerd op publicaties van Belleflamme e.a. uit 2011 en Ordanini e.a. uit 2011. De verschillen in deze definities zijn subtiel. Voor dit onderzoek wordt aansluiting gezocht bij de definitie van crowdfunding die Vermeer en Joore (2014) hebben gedefinieerd in hun publicatie Crowfunding in Vastgoed. Specifiek voor de toepassing van crowdfunding in vastgoedprojecten wordt in deze definitie “de realisatie van een vastgoedproject” en “in ruil voor het toekomstige rendement” toegevoegd. De definitie van Vermeer en Joore luidt als volgt:


21

Crowdfunding is een publiekelijk verzoek aan een (of meerdere) netwerk(en) van mensen voor een financiële bijdrage aan de realisatie van een vastgoedproject, in ruil voor het toekomstige rendement of een andere materiële dan wel immateriële tegenprestatie of een combinatie hiervan. In de literatuur worden vier vormen van crowdfunding onderscheiden: De zogenaamde incentive based vormen: 1. Donatie: het ondersteunen van een goed doel en daar een immateriële tegenprestatie en eventueel een kleine materiële tegenprestatie voor krijgen. 2. Voorverkoop: het ondersteunen van een productidee en daar een materiële tegenprestatie voor krijgen in de vorm van minimaal de leverantie van het gerealiseerde product. En de equity based vormen: 3. Investering (eigen vermogen): het investeren in een bedrijf en daar zeggenschap en winstdeling voor krijgen. 4. Lening (vreemd vermogen): het uitlenen van geld voor een beperkte periode aan een bedrijf of particulier tegen een rentevergoeding. Bij crowdfunding worden drie partijen onderscheiden, te weten de initiatiefnemer, de intermediair en de financiers. De initiatiefnemer start het crowdfundproces door te besluiten een project met crowdfunding te gaan financieren. Hij maakt dit kenbaar via het online platform van de intermediair. Op dit platform kan de initiatiefnemer zichzelf, het project, de financiering en indien van toepassing de tegenpresentatie nader presenteren (Holl, 2012). De financiers kunnen via het online platform bepalen in welk project zij wensen te investeren. Dit zullen zij doen indien ze sympathie hebben met de initiatiefnemer, geïnteresseerd zijn in de uitvoering of het doel van het initiatief of geïnteresseerd zijn in de tegenprestatie (Van Vliet, 2011). Ter bescherming van de belangen van de financiers introduceren Vermeer en Joore bij vastgoedfinancieringen nog een Raad van Toezicht in het model. Dit onafhankelijk toezichthoudend orgaan dient te borgen dat de gemaakte afspraken tussen partijen, en die van de intermediair in het bijzonder, worden nagekomen (Vermeer & Joore, 2014). De intermediair speelt een belangrijke rol in het bijeen brengen van de initiatiefnemer en de financiers. De intermediair wordt ook wel het crowdfundplatform genoemd. De Nederlandse websites van Geldvoorelkaar (www.geldvoorelkaar.nl) en Crowaboutnow (www.crowdaboutnow.nl) zijn voorbeelden van crowdfundplatformen waar de vorm Lenen wordt toegepast. Daarnaast bestaan diverse platformen die zich speciaal richten op vastgoedprojecten zoal 2fund (www.2fund.nl) en Sameningeld (www.sameningeld.nl). Beide sites richten zich op de vorm Lenen met hypothecaire zekerheid. Op deze websites staan geen zorgvastgoedprojecten. Het toezicht op de financiële markten wordt in Nederland uitgevoerd door de Autoriteit Financiele Markten (AFM) en de Nederlandsche Bank (DNB). Op 5 mei 2013 hebben zij gezamenlijk een document opgesteld over de interpretatie van crowdfunding in het kader van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Uit dit stappenplan blijkt dat er bij de crowdfundvorm Lening sprake is van opvorderbare gelden in de zin van de Wft. Het crowdfundplatform dient in dat geval te beschikken over een ontheffing van de AFM. Datzelfde geldt indien via het platform investeringen worden gedaan in de vorm van obligaties (AFM & DNB, 2013).


22

4.2.2

Toepasbaarheid van crowdfunding bij zorgvastgoed(projecten)

Er is geen literatuur beschikbaar omtrent de financiering van zorgvastgoed(projecten) middels crowdfunding. Ook de literatuur over crowdfunding bij de financiering van vastgoed is slechts beperkt voorhanden en deze is – logischerwijs - zeer recent. Zo onderzocht Holl (2012) de toepasbaarheid van crowdfunding bij stedelijke gebiedsontwikkeling. Ook in stedelijke gebiedsontwikkeling bleek behoefte te zijn aan onder andere nieuwe financieringsmethoden. Stedelijke gebiedsontwikkeling speelt zich af op een hoger schaalniveau maar ook op het niveau van een deelontwikkeling kan crowdfunding volgens Holl een geschikte financieringsvorm zijn voor projecten waarvan onduidelijk is of ze in de behoefte gaan voldoen. De traditionele rol van de bancaire instellingen kan worden ingenomen indien via de crowd gefinancierd kan worden met de vormen Investering en Lening. Voor de initiatiefnemer zou dat een voordeel kunnen bieden indien dan een lagere rente verschuldigd is of indien de financiering onder gunstigere voorwaarden kan worden verkregen. Voor financiers is het mogelijk om een hoger rendement te krijgen op hun investering in vergelijking met bijvoorbeeld een spaardeposito of belegging. Bezien in de context van vastgoed(ontwikkeling) acht Holl de vorm Donatie niet haalbaar omdat de urgentie om te financieren zal ontbreken. De initiatiefnemer zou dan immers financiële winst maken met de donatie terwijl de financier er geen rendement over ontvangt. Ook voor de vorm Voorverkoop heeft Holl geen toepassing kunnen duiden. Voor de financiering van een vastgoedinvesteringsmaatschappij ziet Holl mogelijkheden in de vormen Lening en Investering. Via een Investering is het namelijk mogelijk om te participeren in een vennootschap en daarover (gedeeltelijk) zeggenschap te verkrijgen. Bij het financieren van een gebouweigenaar past de vorm Lening het beste. De lening wordt dan, onder hypothecaire voorwaarden, verstrekt door een netwerk van financiers in plaats van een centrale instelling (Holl, 2012). Meeuwssen (2013) onderzocht de toepasbaarheid van crowdfunding als alternatief bij de financiering van commerciële vastgoedprojecten voor MKB-bedrijven. Hij concludeert dat crowdfunding minder geschikt is voor commercieel vastgoed en dat het meer geschikt is voor maatschappelijk vastgoed, vastgoedexploitaties of verbouwingen. Naast het rendement wil de investeerder een tegenprestatie ontvangen in materiële of immateriële zin of sympathie hebben met het aangeboden initiatief. Dat is mogelijk wanneer het vastgoedobject een maatschappelijke functie heeft (Meeuwssen, 2013). Vermeer en Joore (2014) zijn optimistisch over het toepassen van crowdfunding bij vastgoed(projecten). Ook zij noemen een aantal kritische succesfactoren, waaronder het vereiste dat projecten maatschappelijke relevantie moeten hebben en verder moeten gaan dan het winstoogmerk van de eigenaar en/of huurder. Bestaande vastgoedobjecten die na een verbouwing of renovatie een sympathieke toepassing krijgen hebben het meeste kans op succes (Vermeer & Joore, 2014). De incentive based vormen Donatie en Voorverkoop bieden bij de financiering van vastgoed dus weinig mogelijkheden. Op grond van de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) hebben zorginstellingen een toelating nodig wanneer zij zorg aan willen bieden die op grond van de zorgverzekeringswet (cure) of de AWBZ (care) voor vergoeding in aanmerking komt. De WTZi STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

23

bepaalt ook welke zorginstellingen winst uit mogen keren. De hoofdregel is dat intramurale zorginstellingen geen winst mogen uitkeren (WTZi, 2005). De vorm Investering, die uitgaat van winstdeling, valt daarmee voor het intramurale vastgoed af. Bij zorginstellingen die extramurale zorg aanbieden is het winstoogmerk wel meer gangbaar. Hier zou de vorm Investering wel mogelijk zijn. De aanleiding voor zorginstellingen om alternatieve financiering aan te wenden wordt echter met name gevonden in de wens om minder afhankelijk te worden van financiers en om de zeggenschap over de instelling te behouden c.q. te vergroten. Om die reden wordt geconcludeerd dat zowel bij het intramurale als het extramurale zorgvastgoed enkel de vierde (equity based) vorm van crowdfunding Lening in aanmerking komt. 4.2.3

Financieringsvoorwaarden crowdfunding

Vermeer en Joore (2014) omschrijven vier verschillende sub vormen van crowdfundvorm Lening die toepasbaar zijn bij de financiering van vastgoed, dit zijn: 1. Vastgoed Crowdfund Hypotheek (VCH): de lening wordt verstrekt onder hypothecaire zekerheid, waarbij een laag risico geldt en een verwacht rendement tussen 4% en 5%; 2. Vastgoed Crowdfund Belegging (VCB): hierbij wordt eigen vermogen verschaft voor de aankoop en beheer van vastgoed, waarbij een middelhoog risico geldt en een verwacht rendement tussen 5% en 6%; 3. Vastgoed Crowdfund Ontwikkeling (VCO): hierbij wordt eigen vermogen verschaft voor de ontwikkeling van vastgoed, waarbij een hoog risico geldt en een verwacht rendement tussen 6% en 8%; 4. Vastgoed Crowdfund Exploitatie (VCE): hierbij wordt eigen vermogen verschaft voor de exploitatie van vastgoed, waarbij een zeer hoog risico geldt en een verwacht rendement tussen 8% en 12%; Meeuwsen heeft een drietal verschillende crowdfundplatformen (Symbid, CrowdAboutNow, Geldvoorelkaar) met elkaar vergeleken en komt daarbij tot een aantal overeenkomsten: - Het te doneren/investeren bedrag is vrij laag - De rente bedraagt gemiddeld tussen de 6% en 10% - Er zijn diverse verdienmodellen voor de intermediairs, meestal middels een aanbreng fee betaalt door de initiatiefnemer. Uit het Nationaal Crowdfund Onderzoek in 2013 onder 1277 personen is gebleken dat 89% hen een financiële bijdrage heeft gedaan via crowdfunding voor een bedrag onder € 500,00. 57% deed een donatie onder de € 50,00. Slechts 12% van de personen ontving daarvoor een financiële tegenprestatie (Akker e.a., 2013). 4.2.4

Conclusies crowdfunding

Op basis van het voorgaande kunnen de volgende conclusies worden getrokken over de alternatieve financieringsvorm crowdfunding: - Crowdfunding is als middel geschikt voor vastgoedfinancieringen, maar is daarvoor nog slechts beperkt toegepast; - Crowdfunding is bij vastgoedfinancieringen meer geschikt indien het vastgoed ook een maatschappelijke relevantie heeft; STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

24

- Voor intramuraal zorgvastgoed komt alleen de crowdfund vorm Lening in aanmerking; - Voor extramuraal vastgoed zou naast de vorm Lening ook de vorm Investeren in aanmerking komen, echter wordt de zorginstelling dan niet minder maar juist meer afhankelijk van de kapitaalverstrekker(s); - Er zijn vier sub vormen denkbaar voor de crowdfundvorm Lening, elk met hun eigen risico-rendement verhouding; - De Wet financieel toezicht is hierop van toepassing en het platform dient te beschikken over een ontheffing van de AFM; - Er geldt bij crowdfunding geen minimum of maximum op het te vergaren kapitaal; - Het gemiddelde bedrag dat via crowdfunding wordt ingelegd was in 2013 vrij laag en slechts een beperkt deel van de crowdfunders had daarvoor financiële motieven; - Het beperkt aantal bestaande crowdfundplatform waar kapitaal voor vastgoed wordt gevraagd gaan uit van financiering met hypothecaire zekerheid. Een platform specifiek voor zorgvastgoed ontbreekt; 4.3 Uitgifte van verhandelbare obligaties De tweede alternatieve financieringsvorm betreft het uitgeven van verhandelbare obligaties. Het uitgeven van obligaties door zorginstellingen om onderhands vastgoed te financieren was in het verleden (tot in de jaren zeventig van de vorige eeuw) heel gebruikelijk maar deze vorm van financieren is de afgelopen decennia verdrongen door de bancaire financieringen. In de Roadmap Anders financieren in de zorg beschrijft Langeraert het uitgeven van obligaties als een alternatief om vreemd vermogen aan te trekken om nieuwe financieringsbehoefte in te vullen danwel bestaande bancaire kredietfaciliteiten te vervangen of aan te vullen (Actiz/Ilfa, 2014). Met name bij bedrijfsfinancieringen voor MKB-bedrijven winnen obligaties terrein als alternatief op bancair krediet. 4.3.1

Wat zijn obligaties en hoe werkt het?

Een obligatie is een verhandelbare schuldbewijs voor een lening die door een overheid, onderneming of instelling is aangegaan. De koper van de obligatie ontvangt van de uitgevende instelling een rentevergoeding. Een obligatie kan onderhands worden uitgegeven, maar kan ook via een beursplatform worden uitgegeven en worden verhandeld. In dit onderzoek staan openbaar verhandelbare obligaties centraal. Beursplatform Euronext In Nederland worden effecten (aandelen en obligaties) verhandeld aan de Amsterdamse effectenbeurs. Deze beurs is eigendom van NYSE Euronext (NYX), een fusie tussen Euronext N.V. en de New York Stockexchange Group (NYSE). Om ondernemingen en instellingen toegang te bieden tot deze kapitaalmarktplaats heeft NYX in mei 2005 de Alternext-beurs geïntroduceerd. Hiermee beoogt NYX de beurs als bron van alternatieve financiering te positioneren en kleine en middelgrote ondernemingen te promoten als een aantrekkelijke assetclass bij beleggers. Sinds de start in mei 2005 zijn er op Alternext geen obligaties uitgegeven voor zorginstellingen of voor zorgvastgoed. Wel zijn er inmiddels een groot aantal bedrijfsobligaties genoteerd aan Alternext met name in de Europese beurzen van België, Frankrijk en Portugal (Euronext NV - dhr. Leufkens, 2014). In april 2014 bleken sinds de oprichting van Alternext slechts vier bedrijven genoteerd te zijn op de Nederlandse Alternext beurs. Op grond daarvan heeft NYX besloten de Amsterdamse STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

25

Alternext-beurs te sluiten. Om reeds genoteerde bedrijven de mogelijkheid te bieden om over te stappen blijft Alternext uiterlijk tot eind 2015 open (NYX, 2014). Om kleine en middelgrote ondernemingen (ofwel small and medium enterprises, afgekort SME’s) te begeleiden naar de beurs is door Euronext de organisatie Enternext opgericht. Het is dus nu nog enkel mogelijk om obligaties te noteren op het Euronext handelsplatform. Euronext stelt de volgende voorwaarden aan de eerste uitgifte van obligaties door een organisatie of instelling (SME’s), ook wel Initial Bond Offer (IBO) genaamd: - Het minimale kapitaal bedraagt € 5.000.000,00; - Een door de AFM goedgekeurde EU-prospectus; - Tijdens de beursgang wordt de onderneming of instelling begeleidt door een Listing Agent; - Er wordt een krediet rating uitgevoerd door een ESMA geaccrediteerd bureau zoals CreditReform of Scope; - De rapportage (jaarverslagen) van de onderneming of instelling zijn opgesteld volgens de boekhoudkundige standaard IFRS; - De onderneming of instelling heeft de doorlopende verplichting om bij koesgevoelige informatie te rapporten doch ten miste halfjaarlijks en jaarlijks. Bij de IBO is het mogelijk om coupures van € 100,00 te noteren, na de IBO is het mogelijk om aanvullende obligaties te noteren waarbij een minimale kapitaalomvang van € 200.000,00 en een minimale coupuregrootte van € 1.000,00 geldt. Bij het uitschrijven van de obligaties kan zelf de coupongrootte (rentepercentage) worden bepaald. De markt bepaalt vervolgens of die coupongrootte in verhouding staat tot het risico van de financier. Enternext noemt onder andere de volgende voordelen van het uitgeven van obligaties ten opzichte van bancair krediet: - Extra financieringsbron waardoor de afhankelijkheid van de bank wordt verminderd; - Lagere looptijd (5 tot 10 jaar) dus geschikt voor lange termijn financiering; - Terugbetaling aan het einde van de looptijd dus geen tussentijdse aflossing; - Geen convenanten dus geen tussentijdse verplichtingen; - Toegang tot een groot aantal particuliere en professionele beleggers; - Extra zichtbaarheid voor de zorgonderneming.

Online handelsplatform NPEX Als alternatief op de Euronext beurzen is de Nederlandse Participatie Exchange B.V., ofwel NPEX, opgericht. NPEX is een online handelsplatform waar beleggers effecten kunnen verhandelen die niet op enige andere beurs verhandeld worden. Beleggers dienen bij NPEX een beleggingsrekening te openen vanwaar zij effecten kunnen kopen en verhandelen. Uitgevende instellingen kunnen er voor kiezen om effecten aan te bieden aan het publiek of binnen een besloten groep van beleggers. NPEX staat onder toezicht van de AFM en de Nederlandse Bank. NPEX stelt de volgende voorwaarden aan de uitgifte van obligaties (NPEX, 2014): - Het minimale kapitaal bedraagt € 500.000,00; - Het bedrijf bestaat in principe minimaal 3 jaar waarvan het laatste jaar winstgevend is;


26

Door de AFM goedgekeurde prospectus indien noodzakelijk in het kader van de Wet op het Financieel toezicht (indien het op te halen bedrag hoger is dan € 2.500.000,-, de coupures lager zijn dan € 100.000,00 of indien de obligaties worden aangeboden aan meer dan 150 geïnteresseerden);

-

Op NPEX ontbreekt het nog aan institutionele beleggers en professionele handelaren (NPEX, 2014). De verhandelbaarheid en transparantie is daarmee lager dan bij het uitgeven van obligaties via Euronext. Door het lagere minimale kapitaal is NPEX wel toegankelijker voor kleinere zorginstellingen. 4.3.2

Toepasbaarheid van de uitgifte van obligaties bij zorgvastgoed(projecten)

Uit het literatuuronderzoek zijn geen (recente) voorbeelden van financieringen van zorgvastgoed, zorginstellingen of zorgvastgoedprojecten middels verhandelbare obligaties gebleken. Finance Ideas (2012) stelt dat de uitgifte van obligaties door zorginstellingen opportuun word geacht als manier om achtergesteld kapitaal via de publieke kapitaalmarkt aan te trekken. Met name omdat een notering aan de Alternext beurs makkelijker en goedkoper is dan een notering aan Euronext. De voornaamste reden daarvoor was het feit dat de aan Alternext genoteerde fondsen niet verplicht waren om te rapporteren volgens de IFRS-nomen. IFRS wordt omschreven als een zeer gedetailleerd internationaal boekhoudsysteem dat analisten de mogelijkheid biedt om ondernemingen in verschillende landen met elkaar te vergelijken. Met name voor kleinere bedrijven zijn de administratieve lasten van de IFRS-verplichting buiten proportie (Finance Ideas, 2012). Nu Alternext wordt beëindigd (zie paragraaf 3.4.1) gaat dat argument echter niet meer op. De uitgifte van obligaties via NPEX past daarom mogelijk beter bij de financieringsvraag van zorginstellingen. 4.3.3

Financieringsvoorwaarden

Het risicoprofiel (de mate waarin de onderneming of instelling op einddatum in staat is om de hoofdsom terug te betalen en de rente te voldoen tijdens de looptijd) bepaalt uiteindelijk de prijs van het krediet. Enternext geeft de volgende voorbeelden bij de prijzen (rentevergoeding) bij verschillende financieringsvormen (rendement-risico verhouding):

Figuur 4.1: voorbeelden prijzen van financieringen (bron: Euronext, 2014)


27

Hierbij wordt voor obligaties een indicatie gegeven van 7,50% en 12,50% voor een achtergestelde (mezzanine) lening. De recente obligatienoteringen op Euronext en Alternext variëren in coupongrootte van 3,75% voor Leaseinvest Real Estate (€ 75 mio, looptijd 6 jaar) tot 7,95% voor Touax (€ 20,5 mio, looptijd 6 jaar). De lijst met recente obligatienoteringen in Europa is als bijlage I toegevoegd. Het betrof hier met name private placements waarbij particuliere beleggers zijn uitgesloten van deelname. Op NPEX worden momenteel de volgende obligatieleningen aangeboden/verhandeld: - RoodMicrotec: Hypothecaire obligatielening ter grootte van € 2.500.000,-, looptijd 6 jaar, tegen een rentevergoeding van 6,00%; - CRES Community Finance BV: Kortlopende brugfinanciering (3 tot 12 maanden) tegen een vaste vergoeding van 1,00% per maand; - MKBi Duurzaam: Achtergestelde obligatielening € 16.500.000,- (330 obligaties van € 50.000,-), looptijd maximaal 5 jaar, tegen een rentevergoeding van 7,76% per jaar; - Trotter International Holding BV: obligatielening € 2.200.000,-, looptijd maximaal 5 jaar, tegen een rentevergoeding van 7,23% per jaar. Indien zorginstellingen obligaties uit willen geven dient dus een prospectus opgesteld te worden die ter goedkeuring aan de AFM wordt voorgelegd. De prospectusplicht en de informatieplicht na het uitgeven van de obligatie vormt voor veel kleinere partijen een drempel. Het is mogelijk om hier vrijstelling op te verkrijgen indien het aanbieden van effecten gebeurt door een vereniging of instelling zonder winstoogmerk, om haar niet-commerciële doeleinden te verwezenlijken. Het is in dat geval noodzakelijk om een waarschuwing op te nemen in de prospectus dat men belegt buiten AFM-toezicht (Actiz/Ilfa, 2014). Het is aldus Langeraert echter sterk de vraag of dat in het kader van de transparantie een wenselijke situatie is (Langeraert, 2014). 4.3.4

Conclusies uitgifte verhandelbare obligaties

Op basis van het voorgaande kunnen de volgende conclusies worden getrokken over het uitgeven van verhandelbare obligaties als alternatieve financieringsvorm voor zorgvastgoed: - Het is mogelijk om via beursplatform Euronext verhandelbare obligaties uit te geven, hiermee wordt toegang verkregen tot institutionele, professionele en particuliere beleggers; - Er zijn verschillende kapitaalvragen denkbaar, elk met hun eigen risico-rendement verhouding. Een obligatielening kent naar verwachting een coupon van 7,50%, voor een achtergestelde (mezzanine) financiering is dat ca. 12,50%; - De meer laagdrempelige beurs Alternext wordt (althans in Nederland) beëindigd waardoor obligaties enkel nog genoteerd kunnen worden aan de Euronext beurs. Dit betekent onder andere dat het minimale kapitaal € 5.000.000,- bedraagt, de instelling een krediet rating benodigd heeft en haar verslaglegging opstelt volgens de IFRS-methode; - De administratieve lasten van deze IFRS-verplichtingen lijken volgens deskundigen, zeker voor kleinere ondernemingen en instellingen, buiten proportie; - Als laagdrempelig alternatief voor de Euronext beurs is het online handelsplatform de Nederlandse Participatie Exchange B.V. (NPEX) opgericht. Het minimale kapitaal op NPEX bedraagt € 500.000,- en er worden geen eisen gesteld aan de methode van verslaglegging. NPEX staat ook onder toezicht van de AFM. - Institutionele beleggers en professionele handelaren ontbreken vooralsnog op NPEX.


28

4.4 Deelconclusie alternatieve financieringsvormen In voorgaande paragrafen zijn een tweetal financieringsalternatieven uitgewerkt, te weten het relatief nieuwe maar sterk in opkomst zijnde crowdfunding en het uitgeven van publiekelijk verhandelbare obligaties. Hoewel deze vormen uitdrukkelijke verschillen vertonen hebben ze ook veel gemeen. Beide vormen hebben als doel om kapitaal aan te trekken en in beide gevallen wordt er een publiekelijke oproep gedaan om te kapitaal in te brengen en is er een platform dat als intermediair optreedt om de aanbieders en vragers van kapitaal (in meer en mindere mate) gestructureerd bijeen te brengen. Beide financieringsvormen vallen onder toezicht van de AFM en DNB. Het is met beide financieringsvormen mogelijk om senior, junior en mezzanine financieringen aan te trekken en zijn dus beide geschikt als middel geschikt voor de financiering van zorgvastgoed. Crowdfunding is bij vastgoedfinancieringen meer geschikt indien het vastgoed ook een maatschappelijke relevantie heeft. Voor zorgvastgoed komt alleen de crowdfund vorm Lening in aanmerking. Crowdfunding lijkt echter vooral een laagdrempelige financieringsvorm te zijn, waarbij de inleg per financier beperkt is en dit middel zich dus meer leent voor lage investeringsbedragen of voor projecten met een hoge mate van (landelijke of zelfs internationale) bekendheid zodat een voldoende groot publiek bereikt en aangesproken kan worden. Via de Amsterdamse Euronext beurs kunnen obligaties uitgegeven. Hiermee wordt voor kapitaalbehoefte boven de € 5.000.000,- het kapitaal van institutionele, professionele en particuliere beleggers bereikbaar, maar daarbij moet wel aan strikte voorwaarden worden voldaan. De voorwaarden voor het uitgeven van verhandelbare obligaties via Euronext werpen een flinke drempel op. Het minimale investeringsbedrag, de voorwaarden die gesteld worden aan bijvoorbeeld aan de verslaglegging (IFRS) en de kosten maken dat dit middel vooral geschikt lijkt voor grote zorginstellingen met een forse (her)financieringsopgave. Het online handelsplatform de Nederlandse Participatie Exchange is een laagdrempeliger alternatief om obligaties uit te geven en blijkt een interessante tussenvorm te zijn, zeker nu het platform Alternext wordt beëindigd. In het volgende hoofdstuk zullen deze alternatieve financieringsvormen middels een enquête worden voorgelegd aan de zorginstellingen. Het doel daarvan is om inzicht te verkrijgen in de behoefte aan alternatieve financiering en de beoogde rol die daarvoor wat hen betreft is weggelegd.


29


30

5.

ENQUÊTE ZORGINSTELLINGEN

5.1 Inleiding In voorgaande hoofdstukken is op basis van literatuuronderzoek onder andere geconcludeerd dat zorginstellingen steeds moeilijker toegang krijgen tot bancair krediet en dat de financieringsvoorwaarden zijn aangescherpt. Deze beschikbare literatuur (o.a. Diepstraten et al 2012; Blok, 2014; Rli, 2014) spreekt veelal over de zorginstellingen en bancaire instellingen op sectorniveau en is daardoor zeer globaal en generaliserend van karakter. Om meer en beter inzicht te verkrijgen in de financieringsproblematiek van zorginstellingen enerzijds en hun verwachting bij de rol die alternatieve financieringsvormen daarbij kunnen hebben anderzijds, is het noodzakelijk om zelf data voor het onderzoek te verzamelen. Het eerste deel van het empirisch onderzoek bestaat daarom uit een enquête onder zorginstellingen die actief zijn in de VVT sector. In paragraaf 5.2 volgt een toelichting op het gekozen onderzoeksinstrument en wordt het doel van deze enquête nader toegelicht, daarna wordt ingegaan op de onderzoekspopulatie (paragraaf 5.3), de dataverzameling (paragraaf 5.4), de preparatie van de gegevens (paragraaf 5.5), de analyse van de onderzoeksresultaten (paragraaf 5.6) en de conclusies van de enquête (paragraaf 5.7) Het hoofdstuk wordt in paragraaf 5.8 afgesloten met de deelconclusies. 5.2 Onderzoeksmethode en -instrument De onderzoekspopulatie bestaat uit alle Nederlandse zorginstellingen die actief zijn binnen de VVT sector (zie ook paragraaf 5.3). Om een representatief beeld te verkrijgen wordt daarom gekozen voor het verkrijgen van data via een online-enquête. Zo is het mogelijk om snel en tegen lage kosten veel respondenten in het onderzoek te betrekken, meer dan bijvoorbeeld met een mondelinge afname mogelijk is. Het voordeel van een schriftelijk enquête is tevens dat het middel weinig gevoelig is voor sociale wenselijkheid en daarmee is de betrouwbaarheid hoog (Baarda et al., 2012). Het is aannemelijk dat zorginstellingen die reeds problemen ondervinden bij het (her)financieren en zich oriënteren op alternatieve financieringsvormen meer genegen zijn om de enquête in te vullen. Dit kan invloed hebben op de betrouwbaarheid van de enquêteresultaten. Het doel van de enquête “Alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed” is om te toetsen of zorginstellingen inderdaad problemen ondervinden met het financieren en herfinancieren van vastgoed(projecten), hoe dat tot uiting komt en om meer inzicht te verkrijgen in de omvang van deze (her)financiering. Daarbij zal onderscheid worden gemaakt tussen nieuwe financieringen en herfinancieringen en financieringen voor intramuraal en extramuraal vastgoed. Nu bancaire instellingen behoudender zijn geworden met het (her)financieren van zorgvastgoed(projecten) is het interessant om te weten hoe zorginstellingen zelf naar de toekomstige financiering van zorgvastgoed kijken en welke rol zij daarin zien voor enerzijds de bancaire instellingen en anderzijds de alternatieve financieringsvormen (zoals crowdfunding en het uitgeven van obligaties via Alternext). Tevens kan de enquête gebruikt worden om een beeld te vormen of het verkrijgen van kapitaal op een alternatieve wijze wenselijk of juist noodzakelijk is en of er bereidheid is om voor (aanvullend) alternatief kapitaal meer te betalen. De enquête is als volgt opgebouwd: 1. Introductie 2. Organisatie (vragen 1 t/m 6) STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

31

3. 4. 5. 6. 7.

Vastgoed en kapitaal (vragen 7 t/m 12) Financieringsbehoefte (vragen 13 en 14) Toekomstige financieringswijze (vragen 15 t/m 19) Alternatieve financieringsvormen (vragen 20 t/m 26) Afsluiting

De enquête is in concept voorgelegd aan de volgende personen: - dhr. dr. A.F.I. Bannenberg MPA, Raad van Bestuur Van Neynsel Groep; - dhr. drs. L. Markus, beleidsmedewerker van Actiz; - mevr. I. Langeraert, directeur Ilfa Treasury Support en auteur Roadmap Anders financieren in de zorg (2014); - dhr. M. Vermeer MSc en dhr. drs. P. Joore RA, auteurs Crowdfunding in vastgoed (2014); - dhr. drs. Y.M.B. van der Werf, begeleider en onderzoeker Amsterdam School of Real Estate. Op basis van de reacties op het concept is de enquête op 6 april 2014 aangepast en definitief vastgesteld. De volledige enquête is opgenomen in bijlage II. De verantwoording van de enquêtevragen is opgenomen in bijlage III. Bij het opstellen, uitvoeren en analyseren van de enquête is gebruik gemaakt van het boek Basisboek Methoden en Technieken van Baarda en de Goede, 5e druk 2012. Voor het digitaal beschikbaar stellen van de enquête is gebruik gemaakt van de enquêtesoftware van de website Enqueteviainternet.nl. 5.3 Onderzoekspopulatie De onderzoekseenheden zijn zorginstellingen die actief zijn in de VVT sector. Actiz heeft in 2014 in totaal 434 leden waarvan er 396 actief zijn in de VVT sector. Actiz hanteert een indeling in omzetgrootteklasse S t/m XL. Het ledenaantal is als volgt verdeeld: totaal

VVT

Minder dan € 10 miljoen (grootteklasse S)

191

158

Tussen € 10 en € 40 miljoen (grootteklasse M)

116

111

Tussen € 40 en € 100 miljoen (grootteklasse L)

84

84

Meer dan € 100 miljoen (grootteklasse XL)

43

Totaal 434 Tabel 5.1: Led en Actiz naar grootteklasse per 5 juni 2014

43 396

De populatie bestaat uit medewerkers die zich bij deze zorginstellingen bezighouden met het verkrijgen van (her)financieringen voor (woon)zorgvastgoed. Het is onduidelijk hoe groot de populatie is. Om representatieve uitspraken te doen over de populatie van 396 VVT zorginstellingen zijn, bij een steekproefmarge van 5% en een betrouwbaarheidsniveau van 95% ten minste 195 ingevulde enquêtes benodigd. Aangezien het hier een exploratief onderzoek betreft is representativiteit geen strikte vereiste. Het doel is om zoveel mogelijk response te genereren om voldoende inzicht te krijgen om de onderzoeksvragen te kunnen beantwoorden. STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

32

5.4 Dataverzameling De financiering van zorgvastgoed is een erg actueel thema. Het onderzoek is daarmee ook voor de onderzoekspopulatie erg relevant. Op 15 april 2014 heeft Actiz daarom voor haar leden een bijeenkomst georganiseerd genaamd Anders financieren in de Zorg. Deze bijeenkomst vond plaats op het Beursplein 5 in Amsterdam. Hier waren ca. 30 medewerkers, directieleden en bestuursleden van zorginstellingen aanwezig. Alle aanwezigen hebben een informatiemap ontvangen met daarin de enquête met retourenveloppe. Tevens is kort de gelegenheid geboden om het onderhavige onderzoek toe te lichten aan de aanwezigen. De enquête was van 10 april tot en met 15 mei 2014 via internet in te vullen op de website www.enquetezorgvastgoed.nl die hiervoor was opgezet. Via het netwerk van de onderzoeker en via LinkedIn zijn personen die zich bij zorginstellingen bezig houden met de financiering van zorgvastgoed verzocht de enquête in te vullen. Op 2 mei 2014 is daarnaast via de website van Actiz een selectie gemaakt van Actiz leden. Aan alle Actiz leden die op die datum op de website van Actiz vermeld stonden is een e-mail gezonden met het verzoek de enquête in te vullen. Dit met uitzondering van de leden die enkel in de kraamzorg en thuiszorg actief bleken of leken te zijn, omdat verondersteld mag worden dat zij zelf geen (woon)zorgvastgoed in eigendom hebben en dus niet tot de onderzoekspopulatie behoren. In totaal zijn op deze wijze nog 269 zorginstellingen aangeschreven. Een aantal e-mailadressen bleek niet meer beschikbaar en van de onbestelbare emailberichten zijn de e-mailadressen gecontroleerd en opnieuw verzonden. Door alle wijzigingen in de zorgsector zijn zorginstellingen een interessant en dus gewild onderzoeksonderwerp. Door brancheorganisatie Actiz is vooraf aangegeven dat er hierdoor onder haar leden mogelijk een ‘enquêtemoeheid’ bestaat. In totaal hebben 32 respondenten de enquête ingevuld. Het merendeel is ingevuld naar aanleiding van de e-mails die op 2 mei zijn verzonden. Gemiddeld hebben de respondenten 17 minuten over het invullen van de enquête gedaan. De invultijd varieerde tussen 6 en 36 minuten. Zeker gezien de aansluiting die is gezocht bij Actiz en de themabijeenkomst is dit, ondanks de waarschuwing, toch enigszins tegengevallen. Aan de andere kant is het uiterst positief dat de respondenten die de enquête wel hebben ingevuld dit erg serieus hebben gedaan (getuige daarvan de vele toevoegingen bij de open vragen en de beschikbaar gestelde tijd). De resultaten van de enquête zijn in elk geval niet representatief voor de populatie en moeten ook als zodanig worden behandeld. 5.5 Preparatie van de gegevens Op 16 mei 2014 zijn de ingevulde enquêtes gedownload en geïmporteerd in SPSS Statistics 21. De gegevens van vraag 13 en 14 bleken niet goed in SPSS door te komen en zijn per ingevulde enquête nagekeken en daar waar nodig handmatig gecorrigeerd. Twee van de respondenten hebben aangegeven niet bij een zorginstelling werkzaam te zijn, maar bij een adviesbureau. Deze records zijn verwijderd uit de dataset. Eén respondent gaf aan directeur te zijn van een woningcorporatie. Hoewel woningcorporaties een relevante taak vervullen in het landschap van zorgvastgoed behoren zij niet tot de onderzoekspopulatie. Ook deze response is uit de dataset verwijderd.


33

Bij vraag 5 is de jaaromzet gevraagd van de organisatie waar de respondent werkzaam is. Hierbij was het mogelijk om te verwijzen naar het jaarverslag van de betreffende organisatie. Twee respondenten hebben de naam van de organisatie opgegeven en verwezen naar het jaarverslag. Via de website www.jaarverslagenzorg.nl zijn op 17 mei 2014 de betreffende jaarverslagen opgezocht en is de grootteklasse van de organisatie aan de dataset toegevoegd. Vraag 8 had betrekking op de solvabiliteit van de organisatie. Ook hier was het mogelijk om te verwijzen naar het jaarverslag. Acht respondenten hebben dat gedaan en ook hier zijn via voornoemde website de jaarverslagen geraadpleegd en de ontbrekende gegevens aangevuld. In drie gevallen was van 2013 geen jaarverslag of –rekening beschikbaar en is de solvabiliteit van 2012 in de dataset opgenomen. Bij vragen 13 en 14 zijn schattingen gevraagd van bedragen voor nieuwe vastgoedfinancieringen en herfinancieringen. Eén respondent heeft hier tweecijferige bedragen ingevuld. Gezien de hoogte van de geschatte bedragen van andere respondenten en het feit dat het een organisatie betrof met jaaromzet van meer dan € 100 mio zijn deze bedragen met een factor miljoen verhoogd. Er is de respondenten toegezegd dat de enquêteresultaten volledig anoniem verwerkt worden. Om dit te waarborgen zijn de e-mailadressen en de verwijzingen naar de jaarverslagen verwijderd uit de dataset. 5.6 Analyse onderzoeksresultaten De enquête is onderverdeeld in vijf hoofdonderwerpen. In de volgende paragrafen zijn de resultaten van de enquête opgenomen per onderdeel, te weten: § 5.6.1 Organisatie § 5.6.2 Vastgoed en kapitaal § 5.6.3 Financieringsbehoefte § 5.6.4 Toekomstige financieringswijze § 5.6.5 Alternatieve financieringsvormen 5.6.1 Organisatie Van alle respondenten (100%) is de organisatie werkzaam in de Verpleging, Verzorging en Thuiszorg (VVT) sector. Drie daarvan zijn tevens werkzaam in de Gehandicaptenzorg (GHZ). 1 respondent (3,5%) is lid van de Raad van Bestuur, 7 respondenten (24,1%) zijn directeur bij de organisatie, 15 (52,7%) zijn controller en de overige 6 bekleden een andere functie binnen de organisatie waarbij op basis van de functienaam verondersteld mag worden dat zij zich bezig houden met zorgvastgoed danwel vastgoedfinancieringen. De organisaties zijn verspreid over Nederland actief en in elke provincie is een of meerdere organisaties actief. In figuur 5.1 is de response per provincie weergegeven:


34

Drenthe Flevoland Friesland Gelderland Groningen Limburg Noord-Brabant Noord-Holland Overijssel Utrecht Zeeland Zuid-Holland Landelijk

1 2 1 5 2 2 6 6 3 6 1 5 2 0

1

2

3

4

5

6

7

Figuur 5.1: verdeling respondenten per provincie

11 van de 29 organisaties (37,9%) zijn actief in een krimpgebied. 16 (55,2%) niet en 2 (6,9%) weten dat niet. De organisaties vallen in de volgende omzetgrootteklassen: Minder dan € 10 miljoen (grootteklasse S) Tussen € 10 en € 40 miljoen (grootteklasse M) Tussen € 40 en € 100 miljoen (grootteklasse L) Meer dan € 100 miljoen (grootteklasse XL)

3 6 17 3 0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

Figuur 5.2: verdeling respondenten per omzetgrootteklasse

22 respondenten (75,8%) hebben de solvabiliteit ingevuld. De brandbreedte van de antwoorden ligt tussen de 17% en de 64%, gemiddeld bedraagt de solvabiliteit 28,23%. Van de respondenten die deze vraag hebben ingevuld is er dus geen organisatie waarvan de solvabiliteit onder de 15% norm van het WfZ ligt. 5.6.2

Vastgoed en kapitaal

28 van de 29 organisaties (96,6%) hebben zelf (woon)zorgvastgoed in eigendom. De organisatie zonder (woon)zorgvastgoed heeft wel een investeringsprogramma voor extramuraal zorgvastgoed van ca. € 15 mio dus is verder wel meegenomen in de analyse. In figuur 5.3 is weergeven bij hoeveel bancaire instellingen de organisaties vastgoedfinancieringen hebben lopen. Twee organisaties (6,8%) hebben geen vastgoedfinanciering bij een bancaire instelling. De overige organisatie (m.u.v. een waar de gegevens onbekend bleken) hebben allemaal vastgoedfinancieringen lopen bij een of meerdere bancaire instellingen. Wat opvalt is de meeste organisaties verbonden zijn aan meerdere bancaire instellingen voor hun vastgoedfinancieringen.

Onbekend >4 4 3 2 1 Geen

1 5 2 7 7 5 2 0

2

4

6

8

Figuur 5.3: aantal bancaire instellingen


35

17 respondenten (58,6%) hebben de gemiddelde Loan to Value (verhouding huidige vastgoedfinanciering ten opzichte van de actuele waarde van het vastgoed) ingevuld. Deze zijn als volgt ingevuld:

90% tot 100%

0

80% tot 90%

1

70% tot 80%

3

60% tot 70%

4

50% tot 60%

4

40% tot 50%

4

30% tot 40%

0

20% tot 30%

1

10% tot 20%

0 0

1

2

3

4

5

Figuur 5.4: gemiddeld e Loan to Value

26 van de 29 respondenten (89,7%) geeft aan sinds 2008 te maken gehad te hebben met een bancaire instellingen voor (een) nieuwe vastgoedfinanciering(en) of voor het herfinancieren van (een) bestaande vastgoedfinanciering. 25 van hen hebben aangegeven of de voorwaarden voor deze (her)financiering verzwaard zijn ten opzichte van de periode voor 2008. Bij slechts 3 respondenten (12% bij n=25) zijn de voorwaarden niet verzwaard. Bij de overige respondenten werd: • bij 64% de rente en/of risico-opslagen verhoogd; • bij 56% bij de voorwaarden aangescherpt; • bij 20% de looptijd van de financiering verkort; • bij 12% de aflossing versneld; • bij 20% aanvullende zekerheden verlangd in de vorm van convenanten (LTV of ICR); • bij 12% de financiering geweigerd. In geen van de gevallen werd het bedrag van de lening verlaagd. In een open antwoordmogelijkheid gaven respondenten aan dat aanvullende hypothecaire zekerheid, zekerheidsstelling door het WfZ en afdekking van renterisico middels rentederivaten werd verlang. Tevens is aangegeven dat het moeilijker is geworden om borging te krijgen en dus meer ongeborgde financiering nodig is. 6 van de 29 respondenten (20,7%) hebben aangegeven dat ze sinds 2008 een of meerdere projecten hebben moeten uitstellen of vastgoed moeten afstoten omdat deze niet (meer) gefinancierd konden worden. 5.6.3

Financieringsbehoefte

De respondenten is gevraagd om aan te geven voor welk bedrag zij naar schatting de komende vijf jaren nieuwe vastgoedfinancieringen nodig hebben voor de volgende onderdelen: Renovatie / groot onderhoud Nieuwbouw intramuraal vastgoed Nieuwbouw extramuraal vastgoed


36

Tevens is gevraagd om aan te geven voor welk bedrag zij naar schatting de komende vijf jaren vastgoedfinancieringen moeten of willen herfinancieren voor de volgende onderdelen: Intramuraal vastgoed Extramuraal vastgoed Deze gegevens zijn door 22 respondenten ingevuld, de overige 7 hebben aangegeven dat deze gegevens hen onbekend zijn. In onderstaande tabellen zijn de geschatte bedragen per onderdeel opgenomen. Tevens is het minimum, het maximum en het gemiddelde bedrag opgenomen. Nieuwe financiering Renovatie / groot onderhoud Nieuwbouw intramuraal Nieuwbouw extramuraal Totaal

n

Totaal

Minimum

Maximum

Gemiddeld

14

€ 120.500.000

€ 1.000.000

€ 30.000.000

€ 8.607.143

13 4

€ 205.000.000 € 30.000.000 € 355.500.000

€ 3.000.000 € 5.000.000

€ 40.000.000 € 15.769.231 € 10.000.000 € 7.500.000

Tabel 5.2: nieuwe financieringsbehoefte respondenten per onderdeel

Herfinanciering Intramuraal vastgoed Extramuraal vastgoed Totaal

n 12 3

Totaal € 197.000.000 € 110.000.000 € 307.000.000

Minimum € 1.500.000 € 15.000.000

Maximum € 50.000.000 € 60.000.000

Gemiddeld € 16.416.667 € 36.666.667

Tabel 5.3: herfinancieringsbehoefte per onderd eel

5.6.4

Toekomstige financieringswijze

25 van de 26 respondenten (96%) wil de vastgoedfinancieringen (weer) onderbrengen bij een bancaire instelling. 8 organisaties (32% bij n=25) hebben niet voldoende eigen vermogen dat noodzakelijk is naast de bancaire financiering. Van hen overwegen er 7 (87,5%) alternatieve financieringsbronnen als aanvulling (4) als vervanging (1) en als aanvulling op en vervanging van bancaire financiering (2). Eén organisatie overweegt geen alternatieve financieringsbronnen ook al beschikt zij niet over voldoende eigen vermogen. In de toelichting heeft deze respondent aangegeven dat de organisatie eerst de liquiditeit op orde moet krijgen. In onderstaande tabellen is weergegeven welk deel van de in paragraaf 5.6.3. opgenomen financieringsbehoefte betrekking heeft op deze 8 organisaties met onvoldoende eigen vermogen. Nieuwe financiering Renovatie / groot onderhoud Nieuwbouw intramuraal Nieuwbouw extramuraal Totaal

Totaal

% van opgegeven financieringsbehoefte

€ 54.000.000

44,8%

€ 70.000.000 € 10.000.000 € 134.000.000

34,1% 33,3% 37,7%

Tabel 5.4: aandeel nieuwe financieringen van respond enten met onvoldoende EV


37

Herfinanciering Intramuraal vastgoed Extramuraal vastgoed Totaal

Totaal € 82.500.000 € 110.000.000 € 192.000.000

% van opgegeven financieringsbehoefte 41,8% 100% 62,5%

Tabel 5.5: aandeel herfinancieringen van respondenten met onvoldoend e EV

17 organisaties (68% bij n=25) hebben wel voldoende eigen vermogen beschikbaar om het deel te financieren dat de bancaire instelling niet financiert. Toch overweegt 82% van hen alternatieve financieringsbronnen, 47% ter aanvulling op de bancaire financiering, 6% ter vervanging en 29% als aanvulling en ter vervanging van de bancaire financiering. Redenen hiervoor zijn onder andere de wens om meer vrijheid te hebben, de afhankelijkheid van de banken te verkleinen en de mogelijk om met alternatieve financieringen de eigen liquiditeit op peil te houden. De respondenten is tevens gevraagd in welk gevallen zij bereid zouden zijn om voor alternatieve financiering een hogere rente te betalen dan voor een bancaire financiering. 16,3% is daartoe onder geen enkele voorwaarde bereid. 25,6% is daartoe bereid indien er dan een groter aandeel gefinancierd kan worden en er dus minder eigen vermogen aangewend hoeft te worden. 23,3% is daartoe bereid indien daardoor het risico van de bancaire instelling wordt gereduceerd en daardoor de financierbaarheid toeneemt. 25,6% ziet daar aanleiding toe indien de afhankelijkheid van de bancaire instelling wordt gereduceerd en de onderhandelingspositie daardoor versterkt. 13,6% gaf een andere reden op, namelijk de bereidheid om een hogere rente te betalen indien projecten of huisvestingsplannen dan wel gerealiseerd kunnen worden, of indien daartoe wordt besloten op basis van de afweging van de gemiddelde vermogenskostenvoet of indien dit de betrokkenheid van de cliënten vergroot. Het onderdeel over de toekomstige financieringswijze is afgesloten met de vraag op welke wijze de respondenten verwachten dat het zorgvastgoed in de toekomst met name gefinancierd zal worden. Op deze meerkeuze vraag is als volgt geantwoord: 9,9% verwacht door bancaire instellingen (al dan niet aangevuld met eigen vermogen) 82,8% verwacht door bancaire instellingen aangevuld met alternatieve financieringsvormen 13,8% verwacht financiering middels alternatieve financieringsvormen 48,3% verwacht financiering door woningcorporaties 34,5% verwacht financiering door institutionele beleggers 34,5% verwacht financiering door particuliere beleggers Hieruit valt duidelijk op te maken dat de respondenten verwachten dat de zuivere bancaire financiering tot het verleden behoort en dat de toekomstige financiering met name ligt bij een combinatie van bancaire financiering en alternatieve financieringen.


38

5.6.5

Alternatieve financieringsvormen

Bij het onderdeel van de enquête dat betrekking heeft op de alternatieve financieringsvormen zijn twee alternatieve vormen toegelicht, te weten het uitgeven van obligaties via Alternext en crowdfunding. Voor de letterlijke tekst van deze toelichting wordt verwezen naar de volledige enquête in bijlage II. 65,5% van de respondenten ziet deze alternatieve financieringsvormen als een haalbaar alternatief voor het verkrijgen van vastgoedfinancieringen. De overige respondenten ziet dit niet als een haalbaar alternatief omdat zij problemen verwachten met de (huidige) weten regelgeving (10,3%) of deze voorzien bij toezichthouders (6,9%), omdat het nog geen bewezen alternatief is (13,8%), omdat ze niet aan een grote groep beleggers gebonden willen zijn (6,9%) en/of omdat ze verwachten dat de financieringscondities hiermee niet gunstig(er) zullen zijn (13,8%). 62,1% van de respondenten vindt deze alternatieve financieringsvormen het beste passen bij de financiering van intramurale nieuwbouwprojecten, 58,6% bij de financiering van zorgresidenties. De respondenten is gevraagd welke rentevergoeding wat hen betreft maximaal geoorloofd is bij het aanwenden van alternatieve financieringsvormen als volledige vervanging van bancaire financiering voor een looptijd van 7 jaar, waarbij het risicoprofiel ten minste gelijk is aan dat van een bancaire financiering. De antwoordmogelijkheden zijn gegeven in procenten en varieerden van 1,00% tot en met 10,00% en > 10,00%. De 7,00% 0 5 opgegeven bandbreedte ligt tussen de 3,00% en 6,00%. 20 van 6,00% 5,00% 20 de 29 respondenten (69%) geeft aan een rentevergoeding van 4,00% 3 5,00% maximaal geoorloofd te vinden. In figuur 5.5 zijn de 3,00% 1 0 5 10 15 20 25 overige antwoorden weergegeven. Figuur 5.5: maximale vervangende financiering

Tevens is gevraagd welke rentevergoeding maximaal geoorloofd is bij het aanwenden van alternatieve financieringsvormen als aanvulling op bancaire financiering. Dit ingeval er bijvoorbeeld 60% door de bank gefinancierd wordt en voor het resterende, meer risicovolle deel, aanvullende financiering noodzakelijk is. De antwoorden laten hier een bescheiden stijging en meer spreiding zien. De bandbreedte ligt hier tussen de 4,00% en 7,00%. In figuur 5.6 zijn de antwoorden weergegeven.

7,00%

rente

bij

5

6,00%

13

5,00%

6

4,00%

5

3,00%

0 0

5

10

15

Figuur 5.6: maximale rente bij aanvullende financiering

Per case is een handmatige vergelijking uitgevoerd met de vorige vraag waarin de alternatieve financieringsvorm als volledige vervanging wordt aangegaan. Hieruit blijkt dat: - 2 respondenten aangeven een rentevergoeding van 1,00% minder geoorloofd te vinden voor aanvullende alternatieve financiering;


39

- 11 respondenten (37,9%) voor een aanvullende financiering dezelfde rentevergoeding geoorloofd vinden als voor een vervangende financiering; - 12 respondenten (41,4%) een 1,00% hogere rentevergoeding geoorloofd vinden bij aanvullende financieringen; - 4 respondenten (13,8%) een 2,00% hogere rentevergoeding geoorloofd vinden bij aanvullende financieringen; In de laatste twee gesloten vragen van de enquête is de respondenten gevraagd om hun verwachtingen uit te spreken over de bereidheid van partijen om obligaties te kopen of om geld uit te lenen via crowdfunding. Verwachtingen van respondenten of partijen die obligaties zouden kopen van hun vastgoedpropositie: Institutionele beleggers

27,60%

Particuliere beleggers

31,00%

Bewoners en/of hun familie

31,00%

58,60%

13,80%

62,10%

6,90%

58,70%

10,30%

laag Medewerkers van uw organisatie

89,70%

Lokale particulieren

10,30% 0,00%

48,30%

Lokale ondernemers

44,80%

betrokken ondernemers

27,60%

58,60%

0%

10%

20%

30%

38,00%

40%

50%

60%

70%

hoog

6,90%

72,40%

80%

gemiddeld

0,00% 3,40%

90%

100%

Figuur 5.7: verwachting per partij t.a.v. het kopen van obligaties

Gemiddeld genomen is de verwachting dat partijen obligaties zullen kopen voor een vastgoedpropositie vrij laag. Er zijn slechts enkele respondenten die bij partijen een hoge verwachting hebben. Indien een weging wordt toegekend aan de antwoorden (-1 voor laag, 0 voor gemiddeld en +1 voor een hoge verwachting) dan is de verwachting als volgt (van hoog naar laag): 1. Institutionele beleggers 2. Bewoners en/of hun familie 3. Particuliere beleggers 4. Lokale particulieren 5. Bij het vastgoed(project) betrokken ondernemers (bijv. aannemers) 6. Lokale ondernemers 7. Medewerkers van de zorgorganisatie


40

Verwachtingen van respondenten of partijen hun geld zouden lenen via crowdfunding: Institutionele beleggers

75,90%

Particuliere beleggers

24,10%

31,00%

Bewoners en/of hun familie

55,20%

34,50%

0%

13,80%

41,40%

24,10%

laag Medewerkers van uw organisatie

79,30%

Lokale particulieren

13,80%

44,80%

51,80%

6,90% 3,40%

Lokale ondernemers

69%

31%

0%

betrokken ondernemers

69%

27,60%

3,40%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

gemiddeld hoog

100%

Figuur 5.8: verwachting per partij t.a.v. het uitlenen van geld via crowdfunding

Gemiddeld genomen is de verwachting dat partijen geld uit zullen lenen via crowdfunding ook vrij laag en maar ook lager dan bij obligaties. Er zijn slechts enkele respondenten die bij partijen een hoge verwachting hebben. Indien een weging wordt toegekend aan de antwoorden (-1 voor laag, 0 voor gemiddeld en +1 voor een hoge verwachting) dan is de verwachting als volgt (van hoog naar laag): 1. Bewoners en/of hun familie 2. Particuliere beleggers 3. Lokale particulieren 4. Bij het vastgoed(project) betrokken ondernemers (bijv. aannemers) 5. Lokale ondernemers 6. Medewerkers van de zorgorganisatie 7. Institutionele beleggers Ter afsluiting van de enquête is gevraagd om per alternatieve financieringsvorm aan te geven welke kansen en welke bedreigingen de respondenten zien. Dit betrof open vragen waarvan de antwoorden niet eenduidig te analyseren zijn. Over de kansen van het uitgeven van obligaties zijn de respondenten wel beduidend positiever dan over de kansen die crowdfunding biedt. De opgegeven risico’s lijken voor beide vormen redelijk gelijk te zijn en zitten met name in de onzekerheid over het te vergaren bedrag, de extra administratie en het extra werk dat deze financieringsvormen met zich meebrengen, tevens verwacht men hoge kosten voor uitvoering (communicatie en bijvoorbeeld voor het maken van een prospectus). 5.7 Conclusies enquête De enquête Alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed is met diverse experts tot stand gekomen. Bij een bijeenkomst van branchevereniging Actiz over dit onderwerp en aan de hand van directe en indirecte contacten is getracht een zo hoog mogelijk response te krijgen op de enquête. Dit heeft geresulteerd in 32 ingevulde enquête, waarvan 29 respondenten bij organisaties werkzaam zijn die tot de populatie behoren.


41

De enquêteresultaten zijn door de beperkte response niet representatief voor de populatie en kunnen in het kader van dit exploratieve onderzoek alleen maar gebruikt worden ter beeldvorming. Op basis van de analyse van de enquêteresultaten kunnen over de steekproef de volgende conclusies worden getrokken: - Alle organisaties zijn werkzaam in de VVT sector, twee van hen zijn tevens werkzaam in de gehandicaptenzorg (GHZ); - Twee organisaties werken landelijk de rest is verdeeld over Nederland actief. Alle provincies zijn vertegenwoordigd in de steekproef. Er zijn echter onvoldoende respondenten om hierin regionale verschillen te ontdekken; - 96,6% van de organisaties heeft zelf (woon)zorgvastgoed in eigendom; - 89,7% heeft sinds 2008 te maken gehad met een bancaire instelling voor (een) nieuwe vastgoedfinanciering(en) of (een) herfinanciering(en); - Bij het merendeel van hen (88%) zijn de voorwaarden voor de financiering sinds 2008 door de bancaire instellingen verzwaard, met name door het verhogen van de rente en/of risicoopslagen, het aanscherpen van de voorwaarden en het verkorten van de looptijd. - 75,8% heeft aangegeven welk bedrag zij de komende vijf jaar aan (her)financiering nodig verwachten te hebben, dit is totaal € 355.500.000,- aan nieuwe vastgoedfinancieringen en € 307.000.000,- aan herfinancieringen. Bij de overige respondenten is dat bedrag onbekend. - 96% met een financieringsbehoefte wil die financiering weer onderbrengen c.q. verlengen bij een bancaire instelling. Van hen heeft 32% niet voldoende eigen vermogen om het deel te financieren dat de bancaire instelling niet financiert. Hun financieringsbehoefte bedraagt ca. € 134.000.000 aan nieuwe financiering en € 192.000.000 aan herfinanciering dat is respectievelijk 37,7% en 62,5% van het totaal. Zij overwegen alternatieve financieringen ter aanvulling en ter vervanging van bancaire financiering. Van de 68% die wel over voldoende eigen vermogen beschikt overweegt 82% toch alternatieve financieringen ter aanvulling en ter vervanging van bancaire financiering. - 83,7% is bereid een hogere rentevergoeding te betalen voor alternatieve financieringen. Redenen kunnen zijn het behoud van eigen vermogen, toenemende financierbaarheid en het verkleinen van de afhankelijkheid ten opzichte van de bancaire instelling(en). - 82,8% verwacht dat het zorgvastgoed in de toekomst wordt gefinancierd door bancaire instellingen aangevuld met alternatieve financieringen. Slechts 9,9% verwacht dat van bancaire financieringen aangevuld met eigen vermogen. - 65,5% ziet het uitgeven van obligaties en crowdfunding als een haalbaar alternatief voor het verkrijgen van vastgoedfinancieringen. - 62,1% van de respondenten vindt deze alternatieve financieringsvormen het beste passen bij de financiering van intramurale nieuwbouwprojecten, 58,6% bij de financiering van zorgresidenties. - Als vervanging van bancaire financiering zou de meeste respondenten een rentevergoeding van maximaal 5,00% geoorloofd vinden. De banbreedte ligt tussen de 3,00% en 6,00%. - De rentevergoeding die men maximaal geoorloofd vindt voor het aanvullende, meer risicovolle financieringsdeel, ligt iets hoger. De bandbreedte ligt hierbij tussen de 4,00% en 7,00%, de spreiding is daarbij wel groter. 6,00% wordt het meest als antwoord gegeven (44,8%). - Op basis van de interpretatie van de afsluitende open vragen kan geconcludeerd worden dat de respondenten alternatieve financiering via het uitgeven van obligaties een hogere kans toedichten dan alternatieve financiering via crowdfunding. STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

42

5.8 Deelconclusie enquête zorginstellingen Uit het literatuuronderzoek in hoofdstuk 3 is gebleken dat bancaire instellingen door de ontwikkelingen in de zorgsector terughoudender zijn geworden in de financiering van zorgvastgoed(projecten) en dat de financieringsvoorwaarden zijn aangescherpt. Uit de enquêteresultaten blijkt inderdaad dat bij het merendeel van de respondenten de bancaire financieringsvoorwaarden aangescherpt zijn. Tegelijkertijd lijkt er, althans binnen de steekproef, een forse (her)financieringsopgave te zijn waarvan 96% van de respondenten heeft aangegeven die financiering weer onder te willen brengen bij een bancaire instelling. 82,2% van de respondenten verwacht dat deze bancaire financiering in de toekomst worden aangevuld met alternatieve financieringsvormen. In dat geval zullen bancaire instellingen het senior deel van de vastgoedfinanciering verzorgen en is aanvullend kapitaal in de vorm van junior en/of mezzanine financiering noodzakelijk. Nu zorginstellingen de bancaire instellingen die rol toe blijven dichten is het de vraag of bancaire instellingen überhaupt nog zorgvastgoed willen financieren, met inachtneming van de ontwikkelingen op sectorniveau en hoe zij deze alternatieve financieringsvormen in dat geval beoordelen. In het volgende hoofdstuk wordt daarom het tweede deel van het empirisch onderzoek uitgevoerd om de visie van deze bancaire instellingen op het financieren van zorgvastgoed in het onderzoek te betrekken. Tevens zal worden ingegaan op de voorwaarden die zij eventueel stellen aan het toepassen van deze alternatieve financieringsvormen.


43


44

6.

INTERVIEWS BANCAIRE INSTELLINGEN

6.1 Inleiding Om te komen tot beantwoording van de centrale vraagstelling is het noodzakelijk om de visie van de bancaire instellingen op het financieren van zorgvastgoed en de rol die alternatieve financieringsvormen daarbij kunnen vervullen, in het onderzoek te betrekken. Hiervan is geen data beschikbaar en is het dus noodzakelijk om zelf data te verzamelen. Het tweede deel van het empirisch onderzoek bestaat daarom uit interviews met bancaire instellingen die actief zijn in het verstrekken van vastgoedfinancieringen in de VVT sector. In paragraaf 6.2 wordt een toelichting gegeven op de onderzoeksmethode en het gekozen onderzoeksinstrument. De analyse van de onderzoeksresultaten is opgenomen in paragraaf 6.3. Het hoofdstuk wordt in paragraaf 6.4 afgesloten met de conclusies van de interviews. 6.2 Onderzoeksmethode en -instrument Er is slechts een beperkt aantal Nederlandse banken bereid om de groeiende risico’s van de zorgvastgoedmarkt op zich te nemen. Dit zijn de Rabobank, de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), ABN AMRO Bank en de ING Bank (Cobouw, 2012). Aangezien het dus slechts een beperkt aantal organisaties betreft wordt gekozen om data te verzamelen door interviews te houden. Met interviews is het namelijk, in tegenstelling tot bijvoorbeeld een enquête, mogelijk om door het stellen van ‘doorvragen’ meer diepgaande informatie te verkrijgen over de kennis, inzichten en motieven van respondenten. Juist die diepgang is ook gewenst omdat het hier gaat over toekomstige gedragingen van de geïnterviewden en de organisaties waar zij werkzaam zijn. Om de interviewvragen op een systematische wijze in het onderzoek te verwerken is gekozen voor een gedeeltelijk gestructureerd interview, waarbij de hoofdvragen en de volgende op voorhand vastliggen. Een nadeel van het mondeling afnemen van een vragenlijst is dat de methode gevoeliger is voor sociale wenselijke antwoorden en dat de interviewer invloed kan hebben op de uitkomsten. Dit maakt dat met deze methode de betrouwbaarheid van de resultaten lager is (Baarda et al., 2012). Dit laatste aspect dient expliciet bij het analyseren van de resultaten meegewogen te worden. Om de visie van de bancaire instellingen in het onderzoek te betrekken zijn de volgende vier personen geïnterviewd: 1. mevr. A. van Balen, Sector Banker Healthcare, ABN AMRO; 2. dhr. G. Brommet, kredietspecialist zorgfinanciering [op persoonlijke titel1]; 3. dhr. A. Vermeulen, Senior Sectorspecialist Gezondheidszorg, Rabobank International; 4. dhr. E.G.J. Winkel, Sectormanager Gezondheidszorg, ING Bank; De geïnterviewden hebben voorafgaand aan het interview de vragenlijst ontvangen, een toelichting op het interview en een samenvatting van de resultaten van de enquête (zoals samengevat in paragraaf 5.7). Bij het opstellen, uitvoeren en analyseren van de interviews is gebruik gemaakt van het boek Basisboek Methoden en Technieken van Baarda en de Goede, 5e druk 2012.

1

De heer Brommet is werkzaam als kredietspecialist zorgfinanciering bij de Bank Nederlandse Gemeenten, maar heeft aangegeven op persoonlijke titel aan het interview te willen deelnemen.


45

De interviewvragen zijn als volgt opgebouwd: 1. financieringsbeleid intramuraal en extramuraal zorgvastgoed(projecten) (vraag 1 en 2) 2. Alternatieve financieringsvormen (vragen 3 t/m 6) 3. Rol organisatie en bereidheid medewerking (vragen 7 t/m 9) De volledige lijst met interviewvragen is opgenomen in bijlage III. In paragraaf 6.4 worden de antwoorden per vraag samengevat. De antwoorden op vragen 5 en 6 zijn hierbij samengevoegd omdat deze vragen een gelijke strekking hebben. De verantwoording van de interviewvragen is opgenomen in bijlage IV. 6.3 Analyse onderzoeksresultaten Tijdens de interviews zijn audio-opnames gemaakt. Hiervoor is voorafgaand aan het interview expliciet toestemming gevraagd. Alvorens de input van de geïnterviewden te verwerken zijn deze audio-opnames in letterlijke tekst uitgewerkt. Het doel van de interviews is niet om verschillen tussen de vier bancaire instellingen inzichtelijk te maken en daarnaast is mogelijk bepaalde informatie concurrentiegevoelig. Derhalve is ervoor gekozen om deze letterlijke uitwerkingen niet als bijlage bij dit rapport te voegen. Er wordt daarom tevens zoveel mogelijk voorkomen dat bepaalde uitspraken herleidbaar zijn naar een specifiek persoon (en dus naar een specifieke organisatie). Zo kan ook de invloed van sociale wenselijkheid op de uitkomst van de interviews worden beperkt. In sub paragrafen 6.3.1 t/m 6.3.3 zijn de interviews per vraag samengevat waardoor een algemeen beeld per vraagstelling ontstaat. Hier ontstaat het risico op onjuiste interpretatie door de onderzoeker en dus invloed op de uitkomsten van het onderzoek. Om dit te ondervangen is de concept uitwerking op 24 juni 2014 voorgelegd aan de vier geïnterviewden. 6.3.1

Financieringsbeleid intramuraal en extramuraal zorgvastgoed(projecten)

1. “Hoe kijkt uw organisatie momenteel aan tegen het financieren en herfinancieren van intramurale zorgvastgoed(projecten)?” De respondenten geven aan dat de investeringen in zorgvastgoed in het verleden volledig als bedrijfsmiddel gefinancierd werden door middel van een balansfinanciering op instellingniveau. Hierbij zijn, zeker bij de grotere zorginstellingen, veelal meerdere bancaire instellingen gezamenlijk betrokken. De positie van deze verschillende bancaire instellingen ten opzicht van de zorginstelling is daarbij gelijk, zogenaamd pari passu. De kasstromen van de gehele instelling (zorgen vastgoedexploitatie) vormden de basis voor die financiering. Het loket voor nieuwe financieringen in intramuraal zorgvastgoed staat open, maar door de wijzigingen in regelgeving, de bekostigingsstructuur en de demografische ontwikkelingen, verandert de aard van de activiteiten van zorginstellingen. Zorginstellingen begeven zich daarom (soms onbewust) deels op het vlak van vastgoedontwikkeling en die aanvragen worden door de bancaire instellingen op een hele andere manier beoordeeld. Voor goede verbouw- of nieuwbouwprojecten die zich dominant richten op ABWZ (of straks de Wlz) gefinancierde activiteiten is in principe nog steeds kapitaal beschikbaar. Men geeft aan tegenwoordig wel veel kritischer te kijken naar de zorginstelling zelf en naar de te financieren businesscase.


46

Bij de beoordeling van de zorginstelling speelt de mate waarin zij zich bewust zijn van de transitie waar ze in zitten en hoe ze die transitie denken te verwezenlijken een belangrijke rol. Instellingen moeten kosten kunnen besparen en er op voorbereid zijn dat de beschikbare gelden minder worden. Dit vereist een strategische visie op de aard van de dienstverlening en de positionering van de organisatie binnen de sector en het meetbaar maken van en het sturen op de drie pijlers wonen, zorg en treasury. De kwaliteit van de eigen organisatie op het gebied van planning en control laat volgens een aantal respondenten bij veel zorginstellingen te wensen over. Vertrouwen in de klant, dus de organisatie en de bestuurder(s), is voor de bancaire instellingen echter cruciaal. Hierdoor zijn er instellingen die er niet doorheen komen, maar ook instellingen die nog prima financierbaar zijn. Bij de beoordeling van een businesscase voor intramuraal vastgoed speelt de bekostigingsstructuur een belangrijke rol. Daar waar het AWBZ (straks Wlz) gefinancierde activiteiten betreft vindt de bekostiging plaats via de NHC. Hier is een meerjarig perspectief vanuit de zorgverzekeraars en zorgkantoren gewenst. Nu kan dat nog niet, maar de Wlz geeft die mogelijkheid wel. Zonder dat meerjarig perspectief blijven (toekomstige) kasstromen onzeker en dat risico weegt mee in de beoordeling van de financierbaarheid van de businesscase. Een van de respondenten geeft aan dat het nadeel van de NHC is dat intramurale capaciteit gebouwd blijft worden rondom de bekostigingsstructuur terwijl de discussie juist is dat de zorg betaalbaar moet blijven. Zij stellen de zorginstellingen bij elke financieringsaanvraag de vraag of er een goedkoper verdienmodel in de markt te zetten is waardoor je een goedkopere en betaalbare propositie voor de stakeholders (verzekeraars, zorgkantoren of gemeenten) krijgt. Is dus dezelfde zorg te leveren (dus niet in hetzelfde vastgoed) in een setting die een goedkopere exploitatie tot gevolg heeft? Het doel daarvan is om toekomstbestendig zorgvastgoed te creëren dus ook voor intramuraal zorgvastgoed dat voor zwaardere zorg gebouwd wordt. In een optimale variant kan de vastgoedcomponent worden gefinancierd door middel van sociale verhuur en dekt de zorgindicatie de zorgexploitatie. In dat geval creëer je vastgoed dat als productiemiddel optimaal is afgestemd op de (zware) zorgvraag. Hier zijn reeds voorbeelden van en dergelijke projecten zijn prima bancair te financieren. Toekomstbestendig vastgoed zou daarnaast in moeten kunnen spelen op veranderende marktomstandigheden in de breedste zin van het woord. Delen van gebouwen zouden eenvoudig verhuurd of zelfs verkocht moeten kunnen worden als op zichzelf staande eenheden. Flexibiliteit of alternatieve aanwendbaarheid alleen is niet voldoende. Veel businesscases vallen door dit criterium af. Daarnaast worden businesscases nog te vaak sluitend gerekend met de NHC en soms zelfs met (zware) besparingsprogramma’s. De scheiding tussen zorg, vastgoed en treasury, zowel in exploitatie als in onderliggende kasstromen, is hierbij echter van belang. Volledige financiering door de bancaire instelling behoort pertinent tot het verleden. Ook bij een goede businesscase bestaat er behoefte aan de inbreng van meer eigen vermogen. Een respondent geeft aan dat 20% tot 30% eigen inbreng in dat geval gewenst is. De gemiddelde solvabiliteit van de zorgsector wordt te laag geacht. En ook al heeft de zorginstelling een hoge solvabiliteit dan is het maar de vraag of dit eigen vermogen aanwendbaar is. Veelal zit het vast in de stenen en is het dus niet liquide beschikbaar voor (vastgoed)investeringen.


47

2. “Hoe kijkt uw organisatie momenteel aan tegen het financieren en herfinancieren van extramurale zorgvastgoed(projecten)?” Hier wordt een onderscheid gemaakt tussen bestaand (intramuraal) vastgoed dat reeds door de bancaire instelling gefinancierd wordt. Mocht in deze complexen een deel van het vastgoed geëxtramuraliseerd worden en daarvoor een financiering voor een renovatie benodigd zijn dan hoeft dat geen problemen te geven, mits de onderliggende kasstromen voldoende zijn, er een deugdelijke onderbouwing van de marktvraag ligt en de zorginstelling haar (financiële) zaken goed voor elkaar heeft. Ook hier speelt het vertrouwen in de organisatie en het bestuur een cruciale rol. De financiering van nieuwe zorgvastgoedprojecten die zich richten op de lichtere zorgvraag of bijvoorbeeld de verbouwing van een gedateerd verzorgingshuis is echter van andere orde. Dit wordt, behalve als het echt expliciet onderdeel uitmaakt van het bedrijfsconcept, gezien als de ontwikkeling van woningen en dus als (commerciële) vastgoedontwikkeling. Lichte zorg kan in feite ook thuis verleend worden en daarbij kent de markt van het vastgoed dus een veel groter aanbod. De financieringscriteria die hieraan gesteld worden zijn dan ook compleet anders dan bij zorgvastgoed. Bij dergelijke vastgoedfinancieringen wordt vooral gekeken naar de verhuurbaarheid van de stenen, de LTV en de aflossingscapaciteit. De financiering geschiedt in dat geval assetbased. Hierbij wordt als indicatie een eigen inbreng van 40% tot 50% genoemd. Ook hierbij geldt dat het vastgoed toekomstbestendig moet zijn en dat de kosten- en opbrengstenstructuur in balans moeten zijn. De locatie van het vastgoed speelt daarbij tevens een belangrijke rol. Zo is de verwachting dat appartementen op het instellingterrein van een zorginstelling niet snel als reguliere woningen verhuurd of verkocht kunnen worden. Bouwkundig zijn ze dan mogelijk wel flexibel, maar markttechnisch allerminst. De respondenten vragen zich af of een zorginstelling wel de beste partij is om dergelijk vastgoed te ontwikkelen. Er zijn partijen (bijvoorbeeld beleggers of vastgoedfondsen) die dergelijke lange termijnverplichtingen veel beter kunnen dragen. De respondenten geven aan graag met hun klanten (de zorginstellingen) op zoek te gaan naar partijen die bereid zijn mee te investeren maar soms geldt een off-balance financiering zelfs als harde voorwaarde. 6.3.2

Alternatieve financieringsvormen

3. Ziet u alternatieve financieringsvormen (bijvoorbeeld het uitgeven van obligaties via een platform als Alternext of crowdfunding) als een verrijking van het financieringslandschap of juist als een bedreiging voor uw organisatie? De financieringscondities zijn gewijzigd en volledige bancaire financiering is niet meer wenselijk. De solvabiliteit in de zorgsector is laag en veel eigen vermogen zit vast in de stenen en is dus niet liquide. Alle respondenten erkennen dat er daarom naast de huidige financiering additionele financiering benodigd is voor vastgoedinvesteringen. Er zijn slechts vier Nederlandse bancaire instellingen die zorgvastgoed financieren en het is zeer wenselijk om andere partijen toe te voegen aan het financieringslandschap en om nieuwe financieringsarrangementen te ontwikkelen. Een aantal respondenten geeft aan dat hun organisatie zelf ook actief op zoek is naar een oplossing voor


48

deze kapitaalbehoefte. In die zin zouden alternatieve financieringsvormen dus zeker een verrijking zijn. Tegelijkertijd zijn zij van mening dat zorginstelling hun marges moeten vergroten en de afhankelijkheid van het kapitaal juist moeten verkleinen. Die afhankelijkheid is veroorzaakt door het oude financieringsmodel. Een van de respondenten geeft aan dat alternatieve financiering, in welke vorm dan ook, geen middel zou mogen zijn om slechte businesscases te financieren. Er komen veel “slechte” businesscases voorbij waarbij onvoldoende rekening is gehouden met de onzekerheden op sectorniveau en de vraag is of je als bancaire instelling proposities via andere kanalen wilt laten financieren terwijl je er zelf niet in zou willen stappen. Het verkrijgen van alternatieve financiering zal echter ook bij een goede businesscase noodzakelijk en dus interessant zijn. 4. Wat is uw verwachting bij de toekomstige rol van deze alternatieve financieringsvormen bezien in de context van zorgvastgoed? De specifiek genoemde vormen crowdfunding en het uitgeven van obligaties zijn volgens de respondenten nog niet eerder voorgekomen bij de financiering van zorgvastgoed. De verwachting is ook niet dat dit snel zal gaan gebeuren. Vastgoedgerelateerde investeringen gaan vaak over grote bedragen en men vraagt zich af of crowdfunding daarvoor het juiste middel is. De coupures zijn vaak erg klein. Bij kleine lokale initiatieven, met beperkte investering en maatschappelijk draagvlak zou het mogelijk beter passen. Voor zowel crowdfunding als obligaties geldt dat de informatieverplichting en de administratieve last zwaar wordt ingeschat en er wordt sterk betwijfeld of zorginstellingen dat georganiseerd kunnen krijgen. De kosten voor het uitgeven van obligaties (o.a. voor de creditrating) maken dat dit middel enkel geschikt wordt geacht voor de hele grote zorginstellingen met een grote kapitaalbehoefte (> € 100 mio). De oplossing voor het financieringsvraagstuk zit wel in het vinden van complementaire financiering en in het vergroten van de marge en het op orde krijgen van de eigen financiële situatie. Van hun huisbankier mogen zorginstellingen verwachten dat ze het financieringslandschap overzien en dat ze de kennis in huis hebben om de zorgen vastgoedexploitatie te beoordelen en een rol kunnen spelen in het leggen van de verbinding met andere partijen. De respondenten achten het gezien de lange termijn horizon en de aard van de onderliggende kasstromen van zorgvastgoed meer kansrijk dat er beleggers, institutionele beleggers, verzekeraars, en pensioenfondsen de zorgvastgoedmarkt gaan betreden. Er zijn diverse grote partijen op zoek naar investeringen in zorgvastgoed. Het probleem lijkt ook hier te zitten in het gebrek aan goede businesscases. Voor de kleinere zorgvastgoedobjecten wordt gekeken naar vastgoedfondsen die de assets in eigendom nemen en daarvoor zelf de funding regelen. 5. Onder welke voorwaarden is het, bezien vanuit uw organisatie, voor zorginstellingen mogelijk om een bancaire vastgoedfinanciering aan te vullen met alternatieve financieringen? De antwoorden op vragen 5 en 6 zijn onder vraag 6 samengevoegd. 6. Hoe beoordeelt uw organisatie een kredietaanvraag waarbij naast of in plaats van eigen vermogen van de zorginstelling kapitaal via alternatieve financieringsvormen wordt ingebracht?


49

De respondenten geven aan dat de positie van de bank niet mag verslechteren. De alternatieve financiering is bij voorkeur achtergesteld (aan de bancaire financiering) maar is daar ten minste aan gelijk (pari passu). Hier lijkt wel een onderscheid gemaakt te worden tussen crowdfunding en obligaties. Bij crowdfunding stelt men dat dit alleen toepasbaar is indien de lening wordt achtergesteld en derhalve als eigen vermogen wordt behandeld. Door de structuur van de obligatie zou deze ook als vreemd vermogen aangewend kunnen worden. Indien de alternatieve financiering is achtergesteld is het vanzelfsprekend dat daarvoor een hogere risico-opslag wordt betaald. Bij de beoordeling van de businesscase zal dat worden meegenomen. Het uitgangspunt daarbij is dat de kasstromen voldoende moeten zijn om de totale financieringslasten op te kunnen brengen. Het risico van de bancaire instelling verandert niet door het financieringsinstrument. De exposure van de bancaire instelling kan eventueel wel dalen. Voor de beoordeling van een dergelijke businesscase gelden dus niet direct andere voorwaarden. 6.3.3

Rol organisatie en bereidheid medewerking

7. Met name bij de zorginstellingen met beperkt eigen vermogen kunnen de komende jaren problemen ontstaan bij het (her)financieren van de vastgoedportefeuille. Welke rol kan en wil uw organisatie daarin spelen? De respondenten geven aan belang te hebben bij het voorbestaan van de instellingen die ze al financieren. Door het oude financieringsmodel zijn ze langdurig aan elkaar verbonden terwijl er in het huidige systeem op sectorniveau een aantal onzekerheden zitten die een onevenwichtige basis vormen voor de financiering. Indien er problemen (dreigen te) ontstaan zal er herstructurering plaats moeten vinden. De zorgorganisatie zal dan maatregelen moeten treffen om de financierbaarheid te vergroten. In principe trekken bank en zorginstelling dan samen op tenzij de zorginstelling geen perspectief meer heeft. Aan de financiering van de transitie wordt zoveel als redelijkerwijs mogelijk medewerking verleend. 8. Indien zorginstellingen kapitaal aan moeten trekken is het de vraag welke zekerheden ze te bieden hebben nu deze (althans in veel gevallen) al aan de bancaire instelling zijn verstrekt. Is uw organisatie bereid om zekerheden te delen met derden (bijv. met obligatiehouders of crowdfunders)? En zo ja, onder welke voorwaarden? Het is zoals bij vraag 1 gemeld gebruikelijk dat zorginstellingen door meerdere bancaire instellingen tegelijk gefinancierd worden. Hierbij worden de zekerheden ook gedeeld. Het is dus ook mogelijk om te delen met alternatieve financiers. Als het alternatief kapitaal leidt tot verlaging van de bancaire exposure bestaat de bereidheid om zekerheden te delen. Hierbij wordt echter expliciet het onderscheid gemaakt tussen eigen en vreemd vermogen. De behoefte bestaat namelijk niet direct aan nieuwe vreemd vermogen verschaffers, maar juist aan de inbreng van meer eigen (dus risicodragend) vermogen. Bij risicodragend (achtergesteld) kapitaal worden geen zekerheden gedeeld. Dit zou bij crowdfunding dus ook niet het geval zijn. Dit verandert indien de “crowd” de volledige asset financiert. In dat geval krijgen zij natuurlijk ook de zekerheden. 9. Bent u bereid om de rente en/of de risico-opslagen te verlagen indien hierdoor in de businesscase van de zorginstelling ruimte ontstaat om een hogere rentevergoeding te betalen


50

voor alternatieve financieringvormen met een hoger risicoprofiel? En zo ja, onder welke voorwaarden? De rente die aan de zorginstellingen in rekening wordt gebracht wordt bepaald op basis van de kosten van het krediet. De risico-opslag wordt bepaald door het risico dat de bancaire instelling denkt te lopen. Voor het risicoprofiel maakt het geen verschil of het deel van de investering dat de bancaire instelling niet financiert nu met eigen vermogen van de instelling of via alternatieve achtergestelde financieringsvormen wordt gefinancierd. Echter zodra de leverage van de bancaire instelling verder verlaagd kan worden reduceert dat het risicoprofiel en dat kan wel consequenties voor het tarief hebben. Bij een off-balance financiering kunnen echter weer andere risico’s een rol gaan spelen, zoals bijvoorbeeld de looptijd van het huurcontract. De uitgangspositie van de bancaire instelling, de structuur van de zekerheden en de businesscase zijn hiervoor bepalend. 6.4 Deelconclusies interviews Op basis van de interviews is een beeld ontstaan over het huidige financieringsbeleid van de bancaire instellingen. De zorginstellingen zijn met name balans gefinancierd op basis van de kasstromen van de zorgen vastgoedexploitatie. Veelal zijn daarbij meerdere bancaire instellingen op basis van gelijkwaardigheid betrokken. Voor intramuraal zorgvastgoed dat dominant AWBZ (of straks Wlz) gefinancierd is, is nog bancair krediet beschikbaar. De financiële positie van de zorginstelling, de mate waarin zij grip heeft op de financiële situatie, de strategische visie op de toekomst en de inhoud van de businesscase zijn bepalend voor het verkrijgen van een vastgoedfinanciering. Daarnaast kan de kans op financiering worden vergroot indien zorgvastgoed (zowel qua locatie, bouwkundige eigenschappen en qua kosten- en opbrengstenstructuur) toekomstbestendig wordt ontwikkeld. Daar waar een bestaande financieringsrelaties bestaat tussen de bancaire instelling en de zorginstelling, zal zoveel als mogelijk medewerking worden verleend aan het financieren van deze transitie, maar onderliggende kasstromen zijn voor die medewerking bepalend. Zorginstellingen begeven zich (soms onbewust) op het vlak van vastgoedontwikkeling waaraan door de financiers compleet andere voorwaarden worden gesteld. Hiervoor worden andere partijen zoals beleggers en vastgoedfondsen meer geschikt geacht. Voor zowel intramuraal als extramuraal (zorg)vastgoed geldt dat van een volledige financiering door de bancaire instelling geen sprake meer zal zijn. Bij een goede businesscase is de inbreng van aanvullend kapitaal ook voor de bancaire instellingen zeer wenselijk. Dit kan vreemd vermogen zijn (bijvoorbeeld door het uitgeven van obligaties) waardoor de exposure van de banken verlaagd kan worden, maar met name bestaat behoefte aan achtergesteld risicodragend kapitaal dat als eigen vermogen wordt aangemerkt. Indien door alternatief kapitaal in te brengen het risico van de bancaire financiering daalt heeft dat consequenties voor de tarifering van het krediet. De verwachting is niet dat de alternatieve financieringsvorming crowdfunding en het uitgeven van obligaties snel toegepast zullen worden om dit kapitaal naar de zorgsector te halen. Crowdfunding zou enkel kunnen dienen om risicodragend kapitaal te vergaren zonder dat daarvoor zekerheden worden gegeven, tenzij de crowd de volledige asset financiert. Crowdfunding of het uitgeven van (achtergestelde) obligaties mag echter geen oplossing zijn om slechte businesscases toch te financieren. In de kwaliteit van de businesscase zit de sleutel voor het succes. Er zou nu namelijk al voldoende kapitaal beschikbaar zijn (o.a. bij beleggers, verzekeraars en pensioenfondsen) om te investeren in de zorgvastgoedmarkt echter ontbreekt het, naar mening van de respondenten, momenteel nog aan voldoende goede toekomstbestendige businesscases. STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

51


52

7.

ANALYSE ONDERZOEKSRESULTATEN

7.1 Inleiding Om de centrale vraag en de onderzoeksvragen te beantwoorden is literatuuronderzoek en empirisch onderzoek uitgevoerd door middel van een enquête onder zorginstellingen en gedeeltelijk gestructureerde interviews onder bancaire instellingen. In dit hoofdstuk worden de bevindingen uit de verschillende onderzoeken geanalyseerd en wordt tevens de laatste onderzoekvraag beantwoord. 7.2 Aanleiding voor alternatieve financieringsvorm Door de oude bekostigingsstructuur is een (nagenoeg) risicoloze financieringsmodel voor zorgvastgoed ontstaan, wat het financieren met een groot aandeel vreemd vermogen in de hand heeft gewerkt. De Nederlandse zorgsector is daarom met name gefinancierd door bancaire instellingen. De sector is echter aan ingrijpende wijzigingen onderhevig en deze wijzigingen verhogen het risicoprofiel van de zorginstellingen en het zorgvastgoed bezien vanuit de bancaire instellingen en hebben consequenties op (her)financieringen. Op basis van de trade-off theorie kan verondersteld worden dat de kosten van het vreemd vermogen stijgen indien het risico van faillissement van een kredietnemer wordt doorberekend. Tevens neemt het risico op faillissement toe zodra de onderneming of instelling meer met vreemd vermogen gefinancierd is. Daarnaast zijn bancaire instellingen in het kader van Basel III verplicht hogere kapitaalbuffers aan te houden. Hierdoor zijn zij terughoudender geworden bij het verstrekken van financieringen en worden de voorwaarden waar nodig aangescherpt. Dat de voorwaarden voor de vastgoedfinancieringen bij zorginstellingen zijn verzwaard wordt bevestigd door de 29 respondenten op de enquête die is verspreid onder zorginstelling die werkzaam zijn in de VVT-sector [totale populatie: 396]. Het overgrote deel van de respondenten heeft sinds 2008 te maken gehad met een bancaire instelling voor de (her)financiering van zorgvastgoed waarbij de voorwaarden zijn aangescherpt. Een vijfde van de respondenten heeft hierdoor sinds 2008 een of meerdere projecten moeten staken of projecten of vastgoed af moeten stoten. De respondenten verwachten de komende jaren een forse (her)financieringsbehoefte. Op basis van de financieringhiërarchie uit de pikorde theorie (Myers en Maljuf, 1984) zullen instellingen hun financieringsbehoefte eerst met interne bronnen proberen in te vullen, daarna met vreemd vermogen en pas daarna door het aantrekken van (extern) eigen vermogen. Het eigen vermogen van de zorgsector is beperkt en door de rechtsvorm (veelal stichting) is het uitgeven van aandelen om de eigen vermogenspositie te versterken niet mogelijk. Het ligt daarom voor de hand dat geprobeerd wordt om de financieringsbehoefte weer met vreemd vermogen in te vullen. Van de respondenten met een financieringsbehoefte geeft inderdaad 96% aan die financiering weer onder te willen brengen c.q. te verlengen bij een bancaire instelling. De geïnterviewde professionals uit de bancaire sector bevestigen dat er nog steeds kapitaal beschikbaar is voor het financieren van zorgvastgoed (zowel intramuraal als extramuraal), maar dat het volledig financieren van zorgvastgoed tot het verleden behoort. Voor AWBZ bekostigd intramuraal zorgvastgoed zou 20% tot 30% eigen vermogen benodigd zijn, voor extramuraal vastgoed (feitelijk woonvastgoed) zou 40% tot 50% eigen vermogen ingebracht moeten worden. Door het beperkte eigen vermogen van zorginstellingen en het feit dat dit eigen vermogen veelal STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

53

niet liquide is, is alternatief kapitaal benodigd, als aanvulling op de senior bancaire financiering, om de toekomstige financieringsbehoefte voor zorgvastgoed in te kunnen vullen. De voorheen nagenoeg risicoloze sector wordt risicovoller en dus ontstaat er behoefte aan een gezondere vermogensstructuur. Dit kan door de marges te vergroten en het aandeel eigen vermogen te vergroten of door (achtergesteld) risicodragend kapitaal aan te trekken. Ongeveer een derde van de zorginstellingen in de steekproef heeft onvoldoende eigen vermogen om het deel te financieren dat de bancaire instellingen (naar verwachting) niet financieren en overweegt om die reden alternatieve financieringsvormen ter vervanging of ter aanvullingen van bancair krediet. Hoewel de overige twee derde wel voldoende eigen vermogen heeft om de bancaire financiering aan te vullen overweegt de meerderheid van hen ook alternatieve financieringsvormen. 83,7% van de respondenten zou bereid zijn meer te betalen voor alternatief kapitaal. Redenen daarvoor kunnen zijn het behoud van eigen vermogen, toenemende financierbaarheid en het verkleinen van de afhankelijkheid ten opzichte van de bancaire instelling(en). 7.3 De toepasbaarheid van de alternatieve financieringsvorm In het onderzoek zijn twee alternatieve financieringsvormen uitgewerkt, te weten het relatief nieuwe maar sterk in opkomst zijnde crowdfunding en het uitgeven van publiekelijk verhandelbare obligaties (bijvoorbeeld via Euronext of NPEX). Het is met beide financieringsvormen mogelijk om senior, junior en mezzanine financieringen aan te trekken en zijn dus beide geschikt als middel geschikt voor de financiering van zorgvastgoed als aanvulling op of ter vervanging van de bancaire financiering. 65,5% van de respondenten op de enquête ziet crowdfunding en het uitgeven van obligaties als een haalbaar alternatief om alternatieve kapitaal aan te trekken. De bancaire instelling hebben een lage verwachting bij deze financieringsvormen, maar zullen de vormen accepteren indien de positie van de bank niet verslechtert en de kasstromen van de instelling voldoende blijven om de rente en aflossingsverplichtingen van de lopende en de nieuwe financieringen te kunnen voldoen. Een goede businesscase en grip op de organisatie is in alle gevallen van belang. Hieronder worden per financieringsvorm de belangrijkste conclusies weergegeven: Crowdfunding Crowdfunding is bij vastgoedfinancieringen meer geschikt indien het vastgoed ook een maatschappelijke relevantie heeft. Voor zorgvastgoed komt alleen de crowdfund vorm Lening in aanmerking. Crowdfunding lijkt echter vooral een laagdrempelige financieringsvorm te zijn, waarbij de inleg per financier beperkt is en dit middel zich dus meer leent voor lage investeringsbedragen of voor projecten met een hoge mate van (landelijke of zelfs internationale) bekendheid zodat een voldoende groot publiek bereikt en aangesproken kan worden. De bancaire instellingen zien crowdfunding enkel als middel om meer risicodragend kapitaal in te brengen om zodoende de eigen vermogenspositie van de zorginstellingen te versterken. Zij zijn niet bereid om zekerheden met de ‘crowd’ te delen. Het is mogelijk om via crowdfunding risicodragend kapitaal zonder zekerheden aan te trekken. De zorginstelling zal hiermee het signaal afgeven dat dat de interne en de meer geëigende vreemd vermogen bronnen ontoereikend zijn. Bij het risicoprofiel van een dergelijke junior of mezzanine financiering hoort dan ook een fors hogere risico-opslag. STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

54

De rentevergoeding die de respondenten op de enquête maximaal geoorloofd vindt voor het aanvullende, meer risicovolle financieringsdeel, ligt tussen de 4,00% en 7,00%. 6,00% wordt het meest als antwoord gegeven (44,8%). Voor een dergelijke achtergestelde lening staat die rentevergoeding niet in verhouding tot het risico van de financier. Zonder het bieden van zekerheden voor dit externe eigen vermogen is het onwaarschijnlijk dat hier beleggers in zullen stappen. De respondenten op de enquête verwachten dat bewoners en/of hun familie, particuliere beleggers en lokale particulieren de partijen zijn die het meest waarschijnlijk via deze vorm kapitaal ter beschikking zouden stellen. Verhandelbare obligaties Via de Amsterdamse Euronext beurs kunnen obligaties worden uitgegeven. Hiermee wordt voor kapitaalbehoefte boven de € 5.000.000,- het kapitaal van institutionele, professionele en particuliere beleggers bereikbaar, maar daarbij moet wel aan strikte voorwaarden worden voldaan. De voorwaarden voor het uitgeven van verhandelbare obligaties via Euronext werpen voor zorginstellingen een flinke drempel op. Het minimale investeringsbedrag, de voorwaarden die gesteld worden aan bijvoorbeeld aan de verslaglegging (IFRS) en de kosten maken dat dit middel vooral geschikt lijkt voor grote zorginstellingen met een behoorlijke financieringsopgave. Het online handelsplatform de Nederlandse Participatie Exchange (NPEX) is een laagdrempeliger alternatief om obligaties uit te geven en blijkt een interessante tussenvorm te zijn, zeker nu het platform Alternext wordt beëindigd. Het uitgeven van beursgenoteerde obligaties is mogelijk als vreemd vermogen om daarmee de bancaire exposure te verlagen. Hierbij is het mogelijk om de financieringen zodanig te structureren dat zekerheden kunnen worden verstrekt aan de vreemd vermogenverschaffers. Het uitgeven van obligaties is ook geschikt om achtergestelde (mezzanine) financieringen te verkrijgen. Net als bij crowdfunding geldt dan echter dat de risicopremies hoger zullen zijn dan waar de respondenten nu van uit lijken te gaan.


55

In onderstaande tabel is een overzicht van de belangrijkste kenmerken van de toegelichte financieringsvormen weergegeven: Crowdfunding Geschikt voor de financiering van zorgvastgoed Kapitaalstructuur Toegang tot type belegger

Senior-financiering mogelijk Mezzanine-financiering mogelijk Minimum bedrag Verstrekken zekerheden Meest geschikt voor

Kredietrating noodzakelijk Prospectus benodigd AFM Voorwaarden jaarverslaglegging Rente

Ja EV Particuliere beleggers Sympathisanten Nee Ja Nee Kleine initiatieven om lokale betrokkenheid te vergroten Nee Ja Nee Afhankelijk van risico financier

Obligaties Euronext Ja

Obligaties NPEX Ja

EV/VV Institutionele Professionele Particuliere beleggers Ja Ja € 5.000.000,Ja Grote (her)financierings opgaven

EV/VV Particuliere beleggers

Ja Ja Ja (IFRS) Afhankelijk van risico financier

Ja Ja € 500.000,Ja Kleine tot middelgrote (her)financierings opgaven Nee Ja Nee Afhankelijk van risico financier

Tabel 7.1: overzicht kenmerken financieringsvormen


56

8.

CONCLUSIES EN REFLECTIE

8.1 Inleiding Het doel van deze master thesis is om te verkennen of alternatieve financieringsvormen een rol kunnen spelen bij het (her)financieren van zorgvastgoed. De centrale vraagstelling die hiervoor geformuleerd is luidt als volgt: Kunnen de alternatieve financieringsvormen crowdfunding en het uitgeven van verhandelbare obligaties, als aanvulling op of ter vervanging van bancaire financiering, een rol spelen bij de (her)financiering van zorgvastgoed(projecten) in de VVT sector? In paragraaf 8.2 wordt aan de hand van de conclusies de centrale vraag beantwoord. Dit hoofdstuk wordt in paragraaf 8.3 afgesloten met een reflectie op het onderzoek en de onderzoeksmethoden en tevens worden daarin aanbevelingen gedaan voor vervolgonderzoek. 8.2 Conclusies Door de oude bekostigingsstructuur is een (nagenoeg) risicoloze financieringsmodel voor zorgvastgoed ontstaan, wat het financieren met een groot aandeel vreemd vermogen in de hand heeft gewerkt. De Nederlandse zorgsector is daarom met name met vreemd vermogen gefinancierd door bancaire instellingen. De sector is echter aan ingrijpende wijzigingen onderhevig en deze wijzigingen verhogen het risicoprofiel van de zorginstellingen en het zorgvastgoed bezien vanuit de bancaire instellingen en hebben daardoor consequenties op (her)financieringscondities. Op basis van de trade-off theorie kan verondersteld worden dat de kosten van het vreemd vermogen stijgen indien het risico van faillissement van een kredietnemer wordt doorberekend. Tevens neemt het risico op faillissement toe zodra de onderneming of instelling meer met vreemd vermogen gefinancierd is. Daarnaast zijn bancaire instellingen in het kader van Basel III verplicht hogere kapitaalbuffers aan te houden. Hierdoor zijn zij terughoudender geworden bij het verstrekken van financieringen en worden de voorwaarden waar nodig aangescherpt. Dat de voorwaarden voor de vastgoedfinancieringen bij zorginstellingen zijn verzwaard wordt bevestigd door de 29 respondenten op de enquête die is verspreid onder zorginstelling die werkzaam zijn in de VVT-sector [totale populatie: 396]. Het overgrote deel van de respondenten heeft sinds 2008 te maken gehad met een bancaire instelling voor de (her)financiering van zorgvastgoed waarbij de voorwaarden zijn aangescherpt. Een vijfde van de respondenten heeft hierdoor sinds 2008 een of meerdere projecten moeten staken of projecten of vastgoed af moeten stoten. De respondenten verwachten de komende jaar een forse (her)financieringsbehoefte. Op basis van de financieringhiërarchie uit de pikorde theorie (Myers en Maljuf, 1984) zullen instellingen hun financieringsbehoefte eerst met interne bronnen proberen in te vullen, daarna met vreemd vermogen en pas daarna door het aantrekken van (extern) eigen vermogen. Het eigen vermogen van de zorgsector is beperkt en door de rechtsvorm (veelal stichting) is het uitgeven van aandelen om de eigen vermogenspositie te versterken niet mogelijk. Het ligt daarom voor de hand dat geprobeerd wordt om de financieringsbehoefte weer met vreemd vermogen in te vullen. Van de respondenten met een financieringsbehoefte geeft inderdaad 96% aan die financiering weer onder te willen brengen c.q. te verlengen bij een bancaire instelling. STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

57

Zowel de zorginstellingen als de bancaire instellingen die zijn geconsulteerd in dit onderzoek erkennen de noodzaak om nieuw kapitaal naar de zorgsector te halen en om nieuwe financieringsmodellen te ontwikkelen. De zorginstellingen hebben behoefte aan bancaire financiering om vastgoedinvesteringen te doen om in te spelen op de veranderende marktvraag en gewijzigde regelgeving. Tegelijkertijd bestaat er vanuit de bancaire sector behoefte aan vervangend vreemd vermogen om de bancaire exposure te verlagen en om met achtergesteld kapitaal het risicoprofiel van die exposure verder te verlagen. Dit leidt ook tot terughoudendheid en het aanscherpen van de financieringsvoorwaarden. Het vervangen van het vreemd vermogen door toetreding van andere partijen vormt echter geen oplossing voor de huidige de financieringsimpasse. Deze impasse concentreert zich voornamelijk op dat deel van het vreemd vermogen dat voorheen (nagenoeg) risicoloos bancair werd gefinancierd en nu, door de toenemende risico’s op de zorgen vastgoedgoedexploitatie en de beperkte beschikbaarheid aan kapitaal, vervangen zou moeten worden door (risicodragend) eigen vermogen of (achtergesteld) vreemd vermogen van andere financiers. Hiervoor kunnen zorginstellingen interne financieringsbronnen (reserves of eigen vermogen) aanspreken of kan eigen vermogen liquide gemaakt worden bijvoorbeeld door vastgoed af te stoten. Als dit niet of onvoldoende beschikbaar is zullen de marges moeten worden vergroot zodat eigen vermogen kan worden opgebouwd. Tevens resteert de mogelijkheid om te financieren met extern eigen vermogen. Ondernemingen kunnen dat doen door de uitgifte van aandelen, echter is dat voor zorginstellingen niet mogelijk door de rechtsvorm stichting. Het aantrekken van leningen die zijn achtergesteld aan de bancaire financiering, de zogenaamde mezzanine financiering, biedt ook mogelijkheden om de eigen vermogenspositie te versterken. Hierdoor kan de bancaire leverage worden verlaagd waardoor investeringen mogelijk wel financierbaar en realiseerbaar zijn. Hiermee kan de afhankelijkheid van de bancaire instellingen worden verlaagd, maar blijft de zorginstelling wel afhankelijk van andere kapitaalverstrekkers. De kosten van een dergelijke achtergestelde financiering zijn hoger dan de kosten voor bancair krediet. De respondenten geven in de enquête aan dat zij bereid zijn om meer te betalen, echter lijkt dat niet toereikend te zijn om dergelijk risicodragend kapitaal uit de markt te halen. Of een (fors) hogere rentevergoeding voor risicodragend kapitaal acceptabel is zal per zorginstelling verschillen, maar de vraag of dat zal leiden tot een gezonde bedrijfsvoering is daarbij legitiem. Er zijn twee alternatieve financieringsvormen nader onderzocht, namelijk het verkrijgen van kapitaal via crowdfunding en het uitgeven van verhandelbare obligaties. Het is met beide financieringsvormen mogelijk om senior, junior en mezzanine financieringen aan te trekken en beide zijn dus geschikt als middel geschikt voor de financiering van zorgvastgoed als aanvulling op of ter vervanging van de bancaire financiering. In de praktijk is dat echter nog niet gebeurd. Elke financieringsvorm en platform heeft zijn eigen voorwaarden en kostenstructuur. Door de kleinschaligheid van crowdfunding, de zware juridische structuur en hoge kosten van verhandelbare obligaties en de verwachte administratieve lasten bij beide vormen maken dat zowel de zorginstellingen als de bancaire instellingen hierbij een lage verwachting hebben. Dat een vastgoedfinanciering volledig met deze alternatieve financieringsvormen wordt ingevuld lijkt zeer onwaarschijnlijk. Voor het senior deel van de financiering is dat waarschijnlijk ook niet nodig omdat de bancaire instellingen aangeven dat nog te willen financieren. Door de huidige balansfinancieringen en de hoge mate van financiering met vreemd vermogen blijven bancaire STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

58

instellingen toch al nauw betrokken bij financieringsvraagstukken. Aan die betrokkenheid blijken de zorginstellingen ook uitdrukkelijk behoefte te hebben. In dat geval is te allen tijde bancaire commitment noodzakelijk om een vastgoedfinancieringsbehoefte in te vullen. Bancaire instellingen stellen dan hoge eisen aan de businesscase en het is niet onwaarschijnlijk dat ze bij nieuwe financieringen of herfinancieringen ook de risico’s op andere financieringen bij de betreffende zorginstellingen proberen te reduceren. Daarom lijkt in de inhoud en kwaliteit van die businesscase de crux te zitten. Zolang de bancaire instellingen niet het vertrouwen hebben dat de zorginstellingen de onzekerheden op sectorniveau binnen de organisatie en de businesscase onder controle hebben zal de financieringsbereidheid erg laag zijn. Zonder bancaire financiering zullen investeringen off balance door andere partijen gefinancierd moeten worden. Ook deze partijen zullen kijken naar de risico’s in de businesscase, de financiële gegoedheid van de zorginstelling, de ontwikkelingen op sectorniveau en de mate van financiering met vreemd vermogen en dus het risico op faillissement c.q. het niet na kunnen komen van de verplichtingen door de zorginstelling. Bij een goede businesscase en dus bancaire commitment zou er, althans volgens de geïnterviewde bankprofessionals, reeds aanvullend risicodragend kapitaal in de markt beschikbaar zijn bij onder andere institutionele en private beleggers. De vraag die opkomt is dan ook of zorginstellingen eigenlijk wel zelfstandig deels in deze (risicodragende) kapitaalbehoefte moeten willen gaan voorzien door obligaties uit te geven of via crowdfunding en zo te trachten datzelfde kapitaal rechtstreeks te benaderen, waarvan de bancaire instellingen aangeven dat het reeds voor de zorgsector beschikbaar is. De tweede vraag die opkomt is of daarmee dan ook het gewenste effect wordt bereikt. Het aangetrokken kapitaal moet immers gebruikt kunnen worden om te investeren en niet alleen dienen ter aanvullende zekerheid van de bancaire instellingen. Het in gezamenlijkheid met de bancaire instellingen leggen van directe contacten met nieuwe kapitaalverschaffers en het komen tot een maatwerkoplossing per zorginstelling en per businesscase lijkt toch meer kansrijk. De alternatieve financieringsvormen crowdfunding of het uitgeven van obligaties zijn dan denkbaar als financieringsmiddel, maar moeten niet gezien worden als oplossing voor de financieringsproblematiek. Partijen zullen moeten samenwerken aan het vormgeven van toekomstbestendige businesscases. Hiervoor is rust en duidelijkheid op sectorniveau zeer gewenst. Explorerend onderzoek kan gebruikt worden voor de ontwikkeling van een theorie en-of scherpe(re) formulering van hypothesen (Baarda e.a., 2009). Op basis van voormelde conclusies en bevindingen kunnen de volgende hypothesen worden geformuleerd: 1. De Nederlandse zorgsector kent nog teveel onzekerheden om alternatieve financieringsvormen succesvol toe te passen bij financieringen van zorgvastgoed(projecten). 2. De financiering van zorgvastgoed kan vooralsnog alleen plaatsvinden met bancaire commitment en alternatieve financieringsvormen zijn bij daarbij enkel geschikt als complementaire financiering. 3. Er is voldoende bancair kapitaal en complementair risicodragend kapitaal in de markt beschikbaar om de toekomstige financieringsbehoefte van zorginstellingen in te kunnen vullen.


59

8.3 Reflectie Voorliggend onderzoek betreft een verkennend onderzoek naar alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed. Hoewel de hervormingen in de zorgsector al langer op de agenda staan is de exacte impact nog niet bekend. De sector staat aan het begin van een ingrijpende transitie en het tijdsbeeld en de onzekerheden beïnvloeden de uitkomsten van het onderzoek. Indien over een aantal jaren een vergelijkbaar onderzoek wordt uitgevoerd zullen de resultaten zondermeer anders zijn omdat zowel de zorginstellingen als de bancaire instellingen dan een duidelijker beeld hebben bij de impact van de transitie en de rol die hun organisatie binnen de zorg(vastgoed)sector vervult. Daarnaast zullen er dan waarschijnlijk meer succesvolle of juist minder succesvolle voorbeelden bekend zijn van vastgoedfinancieringen die (mede) via alternatieve financieringsvormen zijn ingevuld. Het leek een unieke kans om door middel van de enquête aansluiting te zoeken bij de themabijeenkomst van Actiz op 15 april 2014 over het onderwerp Anders financieren in de zorg. De verwachting was dat dit tot een hoge response zou leiden en daarom zijn in de enquête veel vragen gesteld over de zorginstelling zelf om zodoende verschillen of overeenkomsten te kunnen ontdekken. Helaas viel die response, mogelijk mede door het uitgebreide karakter van de enquête, echter toch tegen. Het is daarnaast denkbaar dat juist de organisaties die zich vrijwillig of noodgedwongen oriënteren op alternatieve financieringsvormen de moeite hebben genomen om de enquête in te vullen. De enquêteresultaten zijn daarom niet representatief voor de populatie van zorginstellingen actief in de VVT sector en dienen dus ook als zodanig gebruikt te worden. De interviews met de medewerkers van de bancaire instellingen hebben goed inzicht gegeven in hun beleid ten aanzien van de financiering van zorgvastgoed. Hier speelt mogelijk echter ook een commercieel belang mee. Hoewel er uitdrukkelijk geen enkele aanleiding is gevonden om dat te veronderstellen zou het, mijns inziens, niet in het belang van deze banken zijn om aan te geven dat ze, bijvoorbeeld omwille van de reactie op de Basel III normen, helemaal geen zorgvastgoed of zorginstelling meer willen financieren. Daarnaast lijkt het een open deur dat er voor goede businesscases geld beschikbaar is. De validiteit van deze uitspraken is dan ook niet uit het onderzoek gebleken. Volgens Actiz blijken er namelijk wel degelijk goede businesscases te zijn die toch niet financierbaar zijn. De “goede businesscase” is dus aan verschillende interpretaties onderhevig. Op dit vlak had het onderzoek, bij nader inzien, meer diepgang kunnen krijgen door het empirisch onderzoek om te draaien. In dat geval hadden de interviews met de bancaire instellingen kunnen leiden tot de kritische succesfactoren voor de financieringsbereidheid (lees: de voorwaarden voor een “goede en financierbare businesscase”) die dan in de enquête konden worden meegenomen. Dit had echter naar verwachting, althans voor wat betreft de centrale vraagstelling over de toepasbaarheid van de alternatieve financieringsvormen, niet direct tot andere resultaten geleid. De in paragraaf 8.2 opgenomen hypothesen bieden goede aanknopingspunten voor aanvullend onderzoek. Ook om de toepasbaarheid van alternatieve financieringsvormen verder te onderzoeken kan nog aanvullend onderzoek gedaan worden. Aanbevolen wordt om dan een aantal casestudies uit te voeren van vastgoedfinancieringsvragen die niet bancair gefinancierd konden worden en daarvan de exacte financieringsvraag te onderwerpen aan een analyse per (alternatieve) financieringsvorm. Het blijft dan echter speculeren over de mogelijke participatie van beleggers die


60

via deze financieringsvormen worden benaderd. De beste toets lijkt daarom dan ook om te trachten, bij wijze van pilot, een concrete businesscase ter financieren aan te bieden via een van de alternatieve financieringsvormen. Dit laatste is echter niet aan de wetenschap maar aan de zorginstellingen zelf. Vanuit de vastgoedkunde is het definiëren van de “goede, toekomstbestendige en financierbare zorgvastgoed businesscase” een erg interessant onderzoeksonderwerp. Hierbij kan ook expliciet de rol van complementaire alternatieve financieringsvormen worden belicht.


61


62

9. A

BIBLIOGRAFIE

ABN AMRO (2013). ABN AMRO Insights - Beleggers in onroerend goed. Geraadpleegd op https://insights.abnamro.nl/wp-content/uploads/2013/08/Beleggers-Onroerend-Goed.pdf Actiz/Ilfa (2014). Actiz, & Langeraert, I. (2014). Anders financieren in de zorg. Akker, P. Van den, Kleverlaan, R., Koren, G., Vliet, K. (2013). Samen mogelijk maken; Onderzoek naar de motivaties van crowdfunding in Nederland. Autoriteit Financiële Markten & De Nederlandsche Bank (2013). DNB en AFM geven interpretatie over crowdfunding. Geraadpleegd op http://www.afm.nl/~/media/ Files/crowdfunding/interpretatie-dnb-afm.ashx B Baarda, D.B., De Goede, M.P.M., (2012). Basisboek Methoden en Technieken. Kwalitatief praktijkgericht onderzoek op wetenschappelijke basis. Houten: Noordhoff uitgevers Groningen. Baarda, D.B., De Goede, M.P.M., Teunissen, J. (2009). Basisboek Kwalitatief Onderzoek. Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek. Houten: Noordhoff uitgevers Groningen. Bakker, M. (2012). Financieren van zorgresidenties. Geraadpleegd op http://www. vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/12/Bakker_M.pdf Belleflamme, P., Lambert, T., & Schwienbacher, A. (2012). Crowdfunding: Tapping the Right Crowd. Geraadpleegd op http://innovation-regulation2.telecom-paristech.fr/wpcontent/uploads/2012/10/Belleflamme-CROWD-2012-06-20_SMJ.pdf Berenschot, Castelijns, E., Van Kollenburg, A., & Te Meerman, W. (2013). De Vergrijzing Voorbij. Utrecht, Nederland: Stichting Fundatie Berenschot. Berkhout, T. M., & Zwart, Ph.H. (2013). Basisboek Vastgoedfinanciering. Naarden/Amsterdam, Nederland. Blok, S.A. (2014). Kamerbrief over langer zelfstandig wonen. Geraadpleegd op http://www.rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2014 /06/04/kamerbrief-over-langer-zelfstandig-wonen/kamerbrief-over-langer-zelfstandigwonen.pdf C Centraal Bureau voor de Statistiek. (2013). Kernprognose 2013 - 2060. Geraadpleegd op http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/0068AF92-643D-4B0A-9532-E9EE6118B31E/0/ Kernprognose20132060.pdf Christelijk Nationaal Vakverbond. (2013). VVT: goede CAO, moeilijke omstandigheden. Geraadpleegd op https://www.mijnvakbond.nl/VVT-goede-CAO,-moeilijke-omstandigheden Cobouw (2012). Financiering van zorgvastgoed is als schaatsen op dun ijs. Geraadpleegd op http://www.cobouw.nl/nieuws/economie/2012/06/13/financiering-van-zorgvastgoed-isals-schaatsen-op-dun-ijs Centraal Planbureau. (2013). Toekomst voor de zorg. Geraadpleegd op http://www.cpb.nl/sites/default/files/publicaties/download/cpb-boek-7-toekomst-voorde-zorg.pdf

D Diepstraten, P. (2012). Alternatieve kapitaalstructuren in de zorg. Geraadpleegd op http://www.financeideas.nl/uploads/files/HD_12129-Alternatieve-kapitaalstructuren-in-de-zorg.pdf


63

De Nederlandsche Bank. (2012). Overzicht Financiële Stabiliteit Voorjaar 2012. Geraadpleegd op http://www.dnb.nl/binaries/OFS%20in%20Nederland%20voorjaar%202012_tcm46272648.pdf

E Ebrahimi, R. (2013). How Crowdfunding Could Reshape Real Estate Investing. Geraadpleegd op http://www.forbes.com/sites/rodebrahimi/2013/12/12/how-crowdfunding-will-impactreal-estate-investing-an-interview-with-realtyshares/ Economisch Instituut voor de Bouw, Van Elp, M., Van Zaal , M. P. J., & Zuidema, M. V. (2012). Bouwen voor de zorg. Perspectief voor de Nederlandse bouw.. Geraadpleegd op http://www.eib.nl/pdf/bouwen_voor_de_zorg.pdf Euronext N.V.. (2014). Europees Fee Book 2014. Geraadpleegd op https://europeanequities.nyx.com/sites/europeanequities.nyx.com/files/eu-15721_fees_ book_nl.pdf

F Finance Ideas Academy (2012). Alternext: een extra financieringsbron naast traditionele bankfinanciering. Geraadpleegd op http://www.fi-academy.nl/home/actualiteit/2012/10/435.html

H Heinen, J., Sijsling, H., & Groen, M. (2012). Zorgarchitectuur Zorgvastgoed. Den Haag, Nederland: BIM Media. Holl, B. (2012). Crowdfunding - Gemeenschapsfinanciering in stedelijke gebiedsontwikkeling. Geraadpleegd op http://oaithesis.eur.nl/ir/repub/asset/12277/Barry%20Hol%20-versie%20oktober.pdf Huibers, F. (2012). Alternative Real Estate Finance. Geraadpleegd op http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/ASRE_research_paper_12_08_Alternative _real_estate_finance.pdf

I In voor Zorg (2013). Wijziging Regeling Zorggaanspreaken en Beleidsregels indicatiestelling AWBZ 2013. Geraadpleegd op 03 mei, 2014, op http://www.invoorzorg.nl/ivzweb/Overzichten-In-VoorZorg!/map-nieuws/Wijziging-Regeling-Zorgaanspraken-en-Beleidsregels-indicatiestellingAWBZ-2013-gepubliceerd.html ING Economisch Bureau, Winkel, E., & De Valk, M. (2013). Themavisie Scheiden wonen zorg in de AWBZ deel I Ouderenzorginstellingen. Geraadpleegd op https://www.ing.nl/Images/ING%20%20Scheiden%20wonen%20zorg%20I%20Ouderenzorginstellingen%20%20juni%202013_tcm14-137607.pdf ING Economisch Bureau, Winkel, E., & De Valk, M. (2013). Themavisie Scheiden wonen zorg in de AWBZ deel II Woningcorporaties. Geraadpleegd op https://www.ing.nl/Images/ING%20%20Scheiden%20wonen%20zorg%20II%20Woningcorporaties%20%20juni%202013_tcm14-137604.pdf ING Economisch Bureau, Elemans, C., & Van Sante, M. (2013). Beperkt gebruik alternatieve financieringsvormen. Geraadpleegd op http://www.ing.nl/Images/EBZ_mkb-bericht-beperktgebruik-alternatieve-financieringsvormen_tcm7-151435.pdf

K Kenniscentrum Wonen-Zorg. (2014, 15 mei). Meer woningen nodig voor ouderen en gehandicapten. Geraadpleegd op http://www.kcwz.nl/dossiers/feiten_en_cijfers/meerwoningen-nodig-voor-ouderen-en-gehandicapten


64

KPMG. (2012). Stapeling Regelgeving Een onderzoek naar de effecten van de toename en stapeling van regelgeving op de Nederlandse bancaire dienstverlening. Geraadpleegd op https://www.kpmg.com/NL/nl/IssuesAndInsights/ArticlesPublications/Documents/ PDF/Banking-en-Leasing/Stapeling-Regelgeving-def.pdf Kraus, A. & R. H. Litzenberger (1973) A State-Preference Model of Optimal Financial Leverage. Journal of Finance, 28, 911–922.

M McDonald, J.F. (2012). Equity Participation: a Theoretical Analysis. Journal of Real Estate Portfolio Management, 247–255. Meeuwssen, R. (2013). Aternatieve financieringsvormen voor commercieel vastgoed vanuit de particuliere kapitaalmarkt. Geraadpleegd op http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/13/ Meeuwssen.pdf Modigliani, F., & Miller, M. H. (1958). The cost of capital, corporation finance and the theory of investment. Geraadpleegd op https://www2.bc.edu/~chemmanu/ phdfincorp/MF891%20papers/MM1958.pdf Modigliani, F., & Miller, M. H. (1963). Corporate Income Taxes and the Cost of Capital: A Correction. Geraadpleegd op https://www2.bc.edu/~chemmanu/phdfincorp/ MF891%20papers/MM1963.pdf Modigliani, F., & Modigmiani, L. (1997). Risk Adjusted Performance, how to measure it and why. Myers, S. C., & Maljuf, N. S. (1984). Corporate Financing and Investment Decisions When Firms Have InformationThat Investors Do Not Have. Geraadpleegd op http://www.nber.org/papers/w1396.pdf Nederlandse Participatie Exchange B.V.. (z.j.). website. Geraadpleegd op https://www.npex.nl/

N NYX Euronext NV. (2014). Enternext. Geraadpleegd op https:// www.enternext.biz/nl/enternext/prospect/financier-uw-groei/waarom-obligaties-uitgeven

O Ordanini, A., Micelli, L., Pizzetti, M., & Parasuraman, A. (2011). Crowd-funding: Transforming customers into investors. Ots, H. J. (2004). Externe financiële verslaglegging. Pearson Education Benelux, Nederland.

R Rijksoverheid (2011). Scheiden van wonen en zorg (SWZ) - Technische Briefing Tweede Kamer 7 maart. Geraadpleegd op http://www.rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-en-publicaties/ brochures/2012/04/27/sheets-scheiden-van-wonen-en-zorg-swz/sheets-scheiden-vanwonen-en-zorg-swz.pdf Rijksoverheid (2013). Notitie Hervorming van de langdurige ondersteuning en zorg. Geraadpleegd op http://www.rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-en-publicaties/publicaties/2013/ 04/25/hervorming-van-de-langdurige-ondersteuning-en-zorg/hervorming-van-delangdurige-ondersteuning-en-zorg-def.pdf Rijksoverheid (2014). Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ). Geraadpleegd op 03 mei, 2014, op http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/algemene-wet-bijzondere-ziektekostenawbz/awbz-zorg Raad voor de leefomgeving en infrastructuur. (2014). Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn. Geraadpleegd op http://www.rli.nl/sites/default/files/rlibriefadvieslangerzelfstandigeengedeeldeopgavevanwonenzorgenwelzijndef23-113-30_0.pdf STEFFEN VAN DER WIELEN – ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

65

Ross, S.A., Westerfield, R.W., Jordan, B.D. (2002). Fundamentals of Corporate Finance, Sixth Edition, Alternate Edition. Geraadpleegd op http://fi.qu.edu.az/~faliyev/books/f_ross.pdf Raad voor de Volksgezondheid en Zorg. (2006). Dossier management van vastgoed in de zorgsector. Geraadpleegd op http://rvz.net/uploads/docs/Achtergrondstudie_-_Dossier_ management_van_vastgoed_in_de_zorgsector.pdf

S SEO Economisch Onderzoek (2011). Sectorstudie Vastgoedfinanciering. Geraadpleegd op http://www.seo.nl/uploads/media/2011-43_Sectorstudie_Vastgoedfinanciering_01.pdf

T Thesaurus Zorg en Welzijn (2014). Thesaurus Zorg en Welzijn. Geraadpleegd op 03 mei, 2014, op http://www.thesauruszorgenwelzijn.nl/ TransitieBureau Wmo. (2014). ZorgZwaartePakketten (ZZP). Geraadpleegd op 03 mei, 2014, op http://www.invoeringwmo.nl/onderwerpen/zorgzwaartepakketten-zzp

U USP Marketing Consultancy bv. (2014). Nieuw woonconcept in verzorgingshuizen biedt kansen. Geraadpleegd op 09 mei, 2014, op http://www.usp-mc.nl/nieuws/corporaties/nieuwwoonconcept-in-verzorgingshuizen-biedt-kanse/

V Van Vliet, K. (2012). Crowdfunding: Waarom doen we mee?. Geraadpleegd op http://koenvvliet.nl/wpcontent/uploads/2014/05/Crowdfunding-waarom-doen-we-mee.pdf Vermeer, M. M., & Joore, P. (2014). Crowdfunding in vastgoed. Geraadpleegd op http://nl.scribd.com/doc/215919184/Crowdfunding-in-Vastgoed-door-Vermeer-Joore

W WTZi (2005). Rijksoverheid. (2005). Uitvoeringsbesluit WTZi. Geraadpleegd http://wetten.overheid.nl/BWBR0018983/geldigheidsdatum_09-07-2014

op

Z Zorgvisie (2014). Spanning tussen banken en zorginstellingen neemt toe. Geraadpleegd op http://www.zorgvisie.nl/Huisvesting/Nieuws/2014/5/Spanning-tussen-banken-enzorginstellingen-neemt-toe-1516953W/


66

BIJLAGE I - RECENTE OBLIGATIENOTERING EURONEXT


67


68

BIJLAGE II - ENQUÊTE ZORGINSTELLINGEN


69

ENQUÊTE ALTERNATIEVE FINANCIERING ZORGVASTGOED

Deze enquête wordt uitgevoerd in het kader van een verkennend onderzoek naar alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed. Het onderzoek beoogt in kaart te brengen of en in welke mate zorginstellingen problemen ondervinden met het verkrijgen van bancair krediet (herfinanciering danwel nieuwe financiering) voor zorgvastgoed(projecten) en in hoeverre de financieringsvraag aansluit op het aanbod van alternatieve financieringsvormen. Het invullen van de enquête neemt ca. 10 tot 15 minuten in beslag. Gelieve de enquête voor 10 mei 2014 via de bijgevoegde retourenveloppe retourneren. Indien u de resultaten van het onderzoek wenst te ontvangen kunt u op de laatste pagina uw contactgegevens invullen. De enquêteresultaten worden volledig anoniem verwerkt. U kunt de enquête bij voorkeur digitaal invullen op: http://www.enquetezorgvastgoed.nl Hartelijk dank voor uw medewerking!

ORGANISATIE 1. In welke sector(en) bent u werkzaam? □ Verpleging, Verzorging en Thuiszorg (VVT) □ Gehandicaptenzorg (GHZ) □ Geestelijke gezondheidszorg (GGZ) □ Anders, namelijk __________________ 2. Wat is uw functie? □ Lid Raad van Bestuur □ Directeur □ Locatiemanager □ Controller

□ □ □ □

Medewerker controlling Projectleider vastgoed(ontwikkeling) Adviseur Anders, namelijk ________________

3. In welke provincie(s) is uw organisatie werkzaam? [meerdere antwoorden mogelijk] □ Landelijk □ Noord-Brabant □ Drenthe □ Noord-Holland □ Flevoland □ Overijssel □ Friesland □ Utrecht □ Gelderland □ Zeeland □ Groningen □ Zuid-Holland □ Limburg 4. Is uw organisatie actief in een ‘krimpgebied’? □ Ja □ Nee □ Weet ik niet

5. Wat is de jaaromzet van uw organisatie? □ Minder dan € 10 miljoen (grootteklasse S) □ Tussen € 10 en € 40 miljoen (grootteklasse M) □ Tussen € 40 en € 100 miljoen (grootteklasse L) □ Meer dan € 100 miljoen (grootteklasse XL) □ Onbekend □ Zie ons jaarverslag, naam organisatie: ______________________________ * 6.

[Indien bij u bekend] Wat is de solvabiliteit (eigen vermogen / totaal vermogen) van uw organisatie? ± ________ % □ □

Onbekend Zie ons jaarverslag, naam organisatie: ______________________________ *

VASTGOED EN KAPITAAL 7. Heeft uw organisatie zelf (woon)zorgvastgoed in eigendom? □ Ja □ Nee 8. Bij hoeveel bancaire instellingen heeft u vastgoedfinancieringen lopen? □ Geen □ 3 □ 1 □ 4 □ 2 □ >4 □

Onbekend

9. [Indien bij u bekend] Wat is de gemiddelde Loan to Value (verhouding huidige vastgoedfinanciering ten opzichte van de actuele waarde van het vastgoed) van de vastgoedfinancieringen? □ 0% tot 10% □ 50% tot 60% □ 10% tot 20% □ 60% tot 70% □ 20% tot 30% □ 70% tot 80% □ 30% tot 40% □ 80% tot 90% □ 40% tot 50% □ 90% tot 100% □

Onbekend

10. Heeft u sinds 2008 te maken gehad met een bancaire instelling voor (een) nieuwe vastgoedfinanciering(en) of voor het herfinancieren van (een) bestaande vastgoedfinanciering(en)? □ Ja □ Nee [ga verder naar vraag 12]

11. Zijn de voorwaarden voor deze (her)financieringen verzwaard ten opzichte van de periode voor 2008? [meerdere antwoorden mogelijk] □ Nee □ Ja, de rente en/of risico-opslagen zijn verhoogd □ Ja, de voorwaarden zijn aangescherpt □ Ja, de looptijd van de financiering is verkort □ Ja, het lening bedrag werd verlaagd □ Ja, de aflossing werd versneld □ Ja, er werden aanvullende zekerheden verlangd in de vorm van convenanten (LTV of ICR) □ Ja, want de financiering werd geweigerd □ Anders, namelijk _____________________ 12. Heeft u sinds 2008 één of meerdere projecten moeten uitstellen of vastgoed moeten afstoten omdat deze niet (meer) gefinancierd konden worden? □ ja □ nee FINANCIERINGSBEHOEFTE 13. Kunt u aangeven voor welk bedrag u naar schatting de komende vijf jaren nieuwe vastgoedfinancieringen nodig heeft voor onderstaande onderdelen: Renovatie / groot onderhoud : ± € ________ miljoen/duizend* Nieuwbouw intramuraal vastgoed : ± € ________ miljoen/duizend* Nieuwbouw extramuraal vastgoed : ± € ________ miljoen/duizend* □

Onbekend

* doorhalen wat niet van toepassing is.

14. Kunt u aangeven voor welk bedrag u naar schatting de komende vijf jaren vastgoedfinancieringen moet of wilt herfinancieren? Intramuraal vastgoed Extramuraal vastgoed □

: :

± € ________ miljoen/duizend* ± € ________ miljoen/duizend*

Onbekend

* doorhalen wat niet van toepassing is.

TOEKOMSTIGE FINANCIERINGSWIJZE 15. Wilt u deze vastgoedfinancieringen (weer) onderbrengen bij een bancaire instelling? □ Ja □ Nee □ Niet van toepassing 16. Beschikt u over voldoende eigen vermogen om het deel te financieren dat de bancaire instelling niet financiert? □ Ja □ Nee

□

Niet van toepassing

17. Overweegt u ook alternatieve financieringsbronnen als aanvulling of ter vervanging van bancaire financiering? □ Ja, als aanvulling op de bancaire financiering □ Ja, ter vervanging van de bancaire financiering □ Ja, als aanvulling en ter vervanging van de bancaire financiering □ Nee □ Niet van toepassing Zo ja, waarom?

Zo nee, waarom niet?

18. Onder welke voorwaarden bent u bereid om voor alternatieve financiering een hogere rente te betalen dan voor een bancaire financiering? [meerdere antwoorden mogelijk] □ Geen, ik ben niet bereid om een hogere rente te betalen voor alternatieve financiering. □ Indien hierdoor een groter aandeel gefinancierd kan worden en dus minder eigen vermogen aangewend hoeft te worden. □ Indien hierdoor het risico van de bancaire instelling wordt gereduceerd en daardoor de financierbaarheid toeneemt. □ Indien hierdoor de afhankelijkheid van de bancaire instelling(en) wordt gereduceerd waardoor onze onderhandelingspositie versterkt. □ Anders, namelijk _____________ 19. Op welke wijze verwacht u dat het zorgvastgoed in de toekomst met name gefinancierd is? [meerdere antwoorden mogelijk] □ Door bancaire instellingen (al dan niet aangevuld met eigen vermogen) □ Door bancaire instellingen aangevuld met alternatieve financieringsvormen □ Middels alternatieve financieringsvormen □ Door woningcorporaties □ Door institutionele beleggers □ Door particuliere beleggers □ Door de overheid □ Anders, namelijk _____________

ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN In het onderzoek worden twee alternatieve financieringsvormen nader uitgewerkt, te weten crowdfunding en de uitgifte van obligaties via (bijvoorbeeld) Alternext (onderdeel Euronext). Hieronder volgt per financieringsvorm een korte toelichting. Indien u reeds bekend bent met deze financieringsvormen kunt u direct doorgaan naar vraag 20. Uitgifte obligaties via Alternext Een notering aan Alternext (onderdeel Euronext) geeft een zorginstelling de mogelijkheid tot uitgifte van obligaties. Deze (achtergestelde) obligaties zijn onderhands en vrij verhandelbaar en kunnen dienen als financieringsbron naast of ter vervanging van de bancaire financiering. Het uitgeven van obligaties staat onder toezicht van de AFM en derhalve is een prospectus vereist. Tevens zal een credit rating van een ratingbureau worden afgeven. Het is bij deze financieringsvorm mogelijk om de betrokkenheid van stakeholders te vergroten door participaties te verstrekken aan bewoners, medewerkers, lokale particulieren, ondernemers en zorgverzekeraars. Er zijn op Alternext nog niet eerder obligaties uitgegeven door zorginstellingen. Voor de geplaatste obligaties geldt dat de looptijd doorgaans 7 jaar is en het rentepercentage bedraagt minimaal 3,50%. Crowdfunding Crowdfunding is in dit kader een collectieve inspanning van een grote groep mensen die middels een open verzoek via internet een financiële bijdrage leveren om daarmee bij te dragen aan het financieren c.q. realiseren van vastgoed(projecten) in ruil voor het toekomstige rendement. Crowdfunding heeft zich, met uitzondering van een aantal spraakmakende projecten, nog niet bewezen als alternatieve financieringsbron voor vastgoed. De reden hiervoor is onder andere dat investeerders behalve het rendement ook sympathie willen hebben met het aangeboden initiatief. Uit onderzoek blijkt dat projecten met een maatschappelijke relevantie die verder gaat dan het winstoogmerk van eigenaar en huurder of indien het vastgoedobject een belangrijk icoon in stad of dorp is, het meest kansrijk zijn. 20. Ziet u deze alternatieve financieringsvormen als een haalbaar alternatief voor het verkrijgen van vastgoedfinancieringen? [meerdere antwoorden mogelijk] □ Ja □ Nee, omdat ik reeds geprobeerd heb op deze wijze te financieren en dat dit niet geslaagd is. □ Nee, omdat ik problemen verwacht met de (huidige) weten regelgeving. □ Nee, omdat ik problemen voorzie bij de toezichthouders. □ Nee, omdat dit nog geen bewezen alternatief is. □ Nee, omdat ik niet aan een grote groep beleggers gebonden wil zijn. □ Nee, omdat ik verwacht dat de financieringscondities hiermee niet gunstig(er) zijn. □ Nee, omdat ___________________________ 21. Bij welk type financiering acht u deze alternatieve financieringsvormen het meest passend? [meerdere antwoorden mogelijk] □ (Her)financiering van bestaand vastgoed □ Financiering van intramurale nieuwbouwprojecten □ Financiering van extramurale nieuwbouwprojecten

□ □ □ □ □

Financiering van onderhoud- en renovatieprojecten Financiering van transformatieprojecten in het kader van scheiden van wonen en zorg Financiering van zorgresidenties Geen van deze Anders, namelijk ___________________________

22. Welke rentevergoeding is wat u betreft maximaal geoorloofd bij het aanwenden van alternatieve financieringsvormen als volledige vervanging van bancaire financiering voor een looptijd van 7 jaar [waarbij het risicoprofiel voor u ten minste gelijk is aan dat van een bancaire financiering]? □ 1,00% □ 7,00% □ 2,00% □ 8,00% □ 3,00% □ 9,00% □ 4,00% □ 10,00% □ 5,00% □ > 10,00% □ 6,00% 23. Welke rentevergoeding is wat u betreft maximaal geoorloofd bij het aanwenden van alternatieve financieringsvormen als aanvulling op bancaire financiering (bijvoorbeeld indien 60% door de bank gefinancierd wordt en voor het resterende, meer risicovolle deel, aanvullende financiering noodzakelijk is) bij een looptijd van 7 jaar [waarbij het risicoprofiel voor u ten minste gelijk is aan dat van een bancaire financiering]? □ 1,00% □ 2,00% □ 3,00% □ 4,00% □ 5,00% □ 6,00% □ 7,00% □ 8,00% □ 9,00% □ 10,00% □ > 10,00%

24. Wat is uw verwachting bij de bereidheid van onderstaande partijen om obligaties te kopen van uw vastgoedpropositie of om u geld te lenen via crowdfunding?

Gemiddeld

hoog

laag

Gemiddeld

hoog

Institutionele beleggers Particuliere beleggers Bewoners en/of hun familie Medewerkers van uw organisatie Lokale particulieren Lokale ondernemers Bij het vastgoed(project) betrokken ondernemers (bijv. aannemers)

Crowdfunding

laag

Obligaties

O O O O O O O

O O O O O O O

O O O O O O O

O O O O O O O

O O O O O O O

O O O O O O O

25. Welke kansen ziet u voor deze alternatieve financieringsvormen? Obligaties:

Crowdfunding:

26. Welke risico’s ziet u in deze alternatieve financieringsvormen? Obligaties: Crowdfunding:

AFSLUITING Hartelijk dank voor het invullen van de enquête en voor uw bijdrage aan het onderzoek! * Alle gegevens worden vertrouwelijk behandeld en alleen geanonimiseerd gebruikt. Uw antwoorden worden dus niet gekoppeld aan u persoonlijk of aan uw organisatie. Uw e-mailadres wordt alleen gebruikt voor het toesturen van het rapport. Voor meer informatie over dit onderzoek kunt u met mij contact opnemen. Met vriendelijke groet, Steffen van der Wielen 06-46737203 [email protected]

Indien u de resultaten van dit onderzoek toegestuurd wilt hebben, kunt u hier uw e-mailadres vermelden:

Indien u betrokken wilt worden bij het verdere verloop van het onderzoek [bijvoorbeeld in de vorm van een interview of een expertpanel] kunt u dat hieronder aangeven: □

Ja, ik neem daar graag aan deel.

Indien u nog opmerkingen of suggesties heeft ten aanzien van dit onderzoek dan kunt u deze hieronder vermelden.

BIJLAGE III – VERANTWOORDING ENQUÊTEVRAGEN ENQUÊTE ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

ORGANISATIE (vragen 1 t/m 6) De eerste zes vragen zijn met name bedoeld om een beeld te vormen van de aard en omvang van de organisatie waar de respondent werkzaam is en om te beoordelen of de respondent tot de populatie behoort. 1. In welke sector(en) bent u werkzaam? Deze vraag wordt gesteld om te beoordelen of de respondent behoort tot de onderzoekspopulatie. Dit is van belang omdat het onderzoek zich richt op zorginstellingen die actief zijn in de VVT sector. 2. Wat is uw functie? Deze vraag wordt gesteld om te kunnen beoordelen of de respondent voldoende kennis heeft van zorgvastgoedfinancieringen, of dat althans uit hoofde van zijn of haar functie verondersteld mag worden. 3. In welke provincie(s) is uw organisatie werkzaam? Mogelijk zijn er regionale verschillen te ontdekken in de financieringsproblematiek van zorgvastgoed, derhalve is het interessant om te weten in welke provincies de respondenten werkzaam zijn. 4. Is uw organisatie actief in een ‘krimpgebied’? Mogelijk zijn verschillen te ontdekken in de financieringsproblematiek van zorgvastgoed tussen organisaties die actief zijn in een krimpgebied en zij die dat niet zijn. 5. Wat is de jaaromzet van uw organisatie? Actiz heeft haar ledenbestand ingedeeld in omzetgrootteklassen S tot en met XL. Om te beoordelen of de enquêteresultaten representatief zijn voor de populatie zorginstellingen VVT is het relevant om te weten binnen welke klasse de organisatie van de respondent valt. 6. Wat is de solvabiliteit (eigen vermogen / totaal vermogen) van uw organisatie? De solvabiliteit zegt iets over financiële situatie van de zorginstelling en de mate waarin zij gefinancierd is met vreemd vermogen. Mogelijk zijn er, conform de financieringtheorieën, verschillen te ontdekken in de financieringsproblematiek tussen organisaties met een lage en organisaties met een hoge solvabiliteit. VASTGOED EN KAPITAAL (vragen 7 t/m 12) Vragen 7 tot en met 12 gaan in op het vastgoed en op de mate en wijze waarop dat vastgoed bancair gefinancierd wordt.

7. Heeft uw organisatie zelf (woon)zorgvastgoed in eigendom? Het onderzoek heeft betrekking op de financiering en herfinanciering van zorgvastgoed. Het is derhalve noodzakelijk dat de organisatie zelf (woon)zorgvastgoed (niet zijnde vastgoed ten behoeve van de bedrijfsvoering zoals kantoren) in eigendom heeft. 8. Bij hoeveel bancaire instellingen heeft u vastgoedfinancieringen lopen? Het is van belang om te weten of het in eigendom zijnde zorgvastgoed überhaupt bancaire gefinancierd is. Daarnaast is het interessant om te weten of en zo ja hoeveel verschillende bancaire instellingen daar dan bij betrokken zijn. 9.

Wat is de gemiddelde Loan to Value (verhouding huidige vastgoedfinanciering ten opzichte van de actuele waarde van het vastgoed) van de vastgoedfinancieringen? De gemiddelde Loan to Value bepaalt de mate waarin het zorgvastgoed gefinancierd is. Mogelijk zijn verschillen te ontdekken in de financieringsproblematiek van zorgvastgoed of de wijze waarop zij kijken naar alternatieve financieringsvormen tussen organisaties met een hoge en met een lage LTV. 10.

Heeft u sinds 2008 te maken gehad met een bancaire instelling voor (een) nieuwe vastgoedfinanciering(en) of voor het herfinancieren van (een) bestaande vastgoedfinanciering(en)? Uit het literatuuronderzoek blijkt dat de financieringsbereidheid en de financieringsvoorwaarden na de val van de bank Lehmann Brothers in 2008 zijn gewijzigd. Alvorens in te gaan op de impact die dit al dan niet op de organisatie van de respondent heeft gehad wordt deze vraag gesteld om duidelijk te krijgen of zij met inderdaad met bancaire instellingen contact hebben gehad. 11.

Zijn de voorwaarden voor deze (her)financieringen verzwaard ten opzichte van de periode voor 2008? Uit deze vraag zal moeten blijken of en zo ja met welke verzwaarde financieringsvoorwaarden de respondenten te maken heeft gekregen. 12.

Heeft u sinds 2008 één of meerdere projecten moeten uitstellen of vastgoed moeten afstoten omdat deze niet (meer) gefinancierd konden worden? Uit deze vraag zal moeten blijken of de financieringsproblematiek heeft geleidt tot uitstel van projecten of het afstoten van vastgoed. FINANCIERINGSBEHOEFTE (vragen 13 en 14) 13.

Kunt u aangeven voor welk bedrag u naar schatting de komende vijf jaren nieuwe vastgoedfinancieringen nodig heeft voor onderstaande onderdelen (renovatie / groot onderhoud, nieuwbouw intramuraal vastgoed en nieuwbouw extramuraal vastgoed? Zorginstellingen blijken voor een forse huisvestings- en vastgoedopgave te staan. Deze opgave heeft zowel betrekking op het renoveren van bestaand zorgvastgoed als voor de nieuwbouw van intramuraal en extramuraal vastgoed. Met deze vraag wordt duidelijk of dat inderdaad het geval is

en kan zo mogelijk kwantitatieve gegevens opleveren ten aanzien van de toekomstige financieringsbehoefte van de sector. 14.

Kunt u aangeven voor welk bedrag u naar schatting de komende vijf jaren vastgoedfinancieringen moet of wilt herfinancieren? Uit het literatuuronderzoek blijkt dat een groot deel van de vastgoedfinancieringen de komende jaren geherfinancierd moeten worden. Met deze vraag wordt duidelijk of dat zo is en welke omvang die financieringsbehoefte heeft.

TOEKOMSTIGE FINANCIERINGSWIJZE (vragen 15 t/m 26) Door middel van vragen 1 tot en met 14 is onder andere de aard van organisatie, de mate waarin het vastgoed gefinancierd is en de toekomstige financieringsbehoefte duidelijk geworden. Met vraag 15 tot en met 26 wordt duidelijk gemaakt of de respondenten deze financieringsbehoefte in willen vullen, welke rol alternatieve financieringsvormen daarbij kan vervullen en onder welke voorwaarden dat dan kan. 15. Wilt u deze vastgoedfinancieringen (weer) onderbrengen bij een bancaire instelling? Uit de literatuurstudie blijkt dat zorginstellingen de afhankelijkheid van de bancaire instellingen zouden moeten verkleinen om de bestuurbaarheid van de organisatie in eigen hand te houden. Deze vraag wordt gesteld om duidelijk te krijgen of de respondenten hun vastgoedfinancieringen überhaupt bij bancaire instellingen onder willen brengen. 16.

Beschikt u over voldoende eigen vermogen om het deel te financieren dat de bancaire instelling niet financiert? Door het toenemende risicoprofiel van de (vastgoed)financieringen van zorginstellingen zijn banken terughoudender geworden en wordt niet meer volledig gefinancierd, zoals voorheen wel het geval was. Dit betekent dat zorginstellingen zelf meer eigen vermogen aan moeten worden of alternatieve financieringsvormen in moeten zetten om vastgoed(projecten) gefinancierd te krijgen. Om de noodzaak of wenselijkheid van alternatieve financieringsvormen aan te tonen is het dus van belang om te weten of er voldoende eigen vermogen beschikbaar is om de bancaire financiering aan te vullen. 17.

Overweegt u ook alternatieve financieringsbronnen als aanvulling of ter vervanging van bancaire financiering? Deze vraag wordt gesteld om duidelijk te krijgen of de respondent überhaupt alternatieve financieringsbronnen overweegt. 18.

Onder welke voorwaarden bent u bereid om voor alternatieve financiering een hogere rente te betalen dan voor een bancaire financiering? Het is gangbaar om voor alternatief (risico)kapitaal een hogere rente te betalen dan voor bancair krediet. Deze vraag wordt gesteld om inzichtelijk te maken of de respondenten bereid zijn om meer te betalen voor alternatief kapitaal en zo ja onder welke voorwaarden dat zo is.

19. Op welke wijze verwacht u dat het zorgvastgoed in de toekomst met name gefinancierd is? Deze vraag wordt gesteld om de visie van de respondenten op het toekomstige financieringsmodel van zorgvastgoed te achterhalen. 20.

Ziet u deze alternatieve financieringsvormen als een haalbaar alternatief voor het verkrijgen van vastgoedfinancieringen? In de introductie op deze vraag worden eerst de vormen crowdfunding en het uitgeven van obligaties via (bijv.) Alternext toegelicht. Deze vraag wordt gesteld om duidelijk te krijgen welk beeld de respondenten hebben bij de haalbaarheid van deze vormen. 21. Bij welk type financiering acht u deze alternatieve financieringsvormen het meest passend? Mogelijk vinden de respondenten alternatieve financieringsvormen beter passen 22.

Welke rentevergoeding is wat u betreft maximaal geoorloofd bij het aanwenden van alternatieve financieringsvormen als volledige vervanging van bancaire financiering voor een looptijd van 7 jaar [waarbij het risicoprofiel voor u ten minste gelijk is aan dat van een bancaire financiering]? Het is gangbaar gebleken om voor alternatief (risico)kapitaal een hogere rente te betalen dan voor bancair krediet. Om te kunnen beoordelen of een volledige financiering van het zorgvastgoed middels alternatieve financieringsvormen mogelijk is, is het noodzakelijk om een beeld te hebben tegen welke rentevergoeding de respondenten dat kapitaal maximaal zouden willen lenen. 23.

Welke rentevergoeding is wat u betreft maximaal geoorloofd bij het aanwenden van alternatieve financieringsvormen als aanvulling op bancaire financiering (bijvoorbeeld indien 60% door de bank gefinancierd wordt en voor het resterende, meer risicovolle deel, aanvullende financiering noodzakelijk is) bij een looptijd van 7 jaar [waarbij het risicoprofiel voor u ten minste gelijk is aan dat van een bancaire financiering]? Om te kunnen beoordelen of een aanvullende financiering van het zorgvastgoed middels alternatieve financieringsvormen mogelijk is, is het noodzakelijk om een beeld te hebben tegen welke rentevergoeding de respondenten dat kapitaal maximaal zouden willen lenen. 24.

Wat is uw verwachting bij de bereidheid van onderstaande partijen om obligaties te kopen van uw vastgoedpropositie of om u geld te lenen via crowdfunding? Zowel bij crowdfunding als bij het uitgeven van obligaties kunnen veel verschillende kapitaalverstrekkers betrokken zijn. Deze vraag wordt gesteld om inzichtelijk te maken bij welke partijen de respondenten de hoogste verwachting hebben. 25. Welke kansen ziet u voor deze alternatieve financieringsvormen? Met deze open vraag wordt de respondent de mogelijkheid geboden om per financieringsvorm aan te geven welke kansen zij zien en welke kansen zij deze vormen toedichten. 26. Welke risico’s ziet u in deze alternatieve financieringsvormen? Met deze laatste open vraag wordt de respondent de mogelijkheid geboden om per financieringsvorm aan te geven welke risico’s en bedreigingen zij zien voor deze vormen.

BIJLAGE IV – VERANTWOORDING INTERVIEWVRAGEN 1. Hoe kijkt uw organisatie momenteel aan tegen het financieren en herfinancieren van intramurale zorgvastgoed(projecten)? Uit het literatuuronderzoek blijkt dat bancaire instellingen sinds 2008 terughoudender zijn geworden met het financieren van zorgvastgoed en dat voorwaarden voor de financiering zijn aangescherpt. Daarnaast verandert het risicoprofiel van de financiering van zorginstellingen door gewijzigde regelgeving en demografische ontwikkelingen. De enquête bevestigt dat zorginstellingen inderdaad te maken hebben gehad met financieringsvoorwaarden die zijn verzwaard. 96% van de respondenten geeft aan dat zij de toekomstige (her)financieringsbehoefte weer onder wil brengen bij een bancaire instelling. In dit kader is het van belang om te weten hoe bancaire instellingen op dit moment kijken naar het financieren en herfinancieren van intramurale zorgvastgoed(projecten). Deze vraag geeft de geïnterviewden gelegenheid om hierop zijn of haar visie te geven. 2. Hoe kijkt uw organisatie momenteel aan tegen het financieren en herfinancieren van extramurale zorgvastgoed(projecten)? Deze vraag kent dezelfde aanleiding als vraag 1 echter betreft het hier extramuraal zorgvastgoed dat ten opzichte van intramuraal zorgvastgoed een andere risicoprofiel en dus (waarschijnlijk) een andere beoordeling kent. Aangezien een groot deel van de huisvestingsopgave zit in dit extramurale zorgvastgoed is de visie van de bancaire instellingen erg relevant. 3. Ziet u alternatieve financieringsvormen (bijvoorbeeld het uitgeven van obligaties via een platform als Alternext of crowdfunding) als een verrijking van het financieringslandschap of juist als een bedreiging voor uw organisatie? Deze vraag wordt opgenomen als opmaat naar de vragen over alternatieve financieringsvormen om zodoende een beeld te kunnen vormen over hoe bancaire instellingen denken over alternatieve financieringsvormen. 4. Wat is uw verwachting bij de toekomstige rol van deze alternatieve financieringsvormen bezien in de context van zorgvastgoed? Uit de literatuurstudie blijkt dat zorginstellingen zoeken naar mogelijkheden om kapitaal op een alternatieve wijze aan te trekken. Hierbij is specifiek ingegaan op het uitgeven van obligaties en crowdfunding. Uit de enquêteresultaten blijkt duidelijk dat het aantrekken van alternatief kapitaal bij veel organisaties wenselijk is en soms zelfs noodzakelijk is. Daarnaast blijkt dat het 96% de toekomstige (her)financiering onder wil brengen en daar dus, naar verwachting, een belangrijk rol in zullen gaan spelen. Om de toepasbaarheid van alternatieve financieringvormen te beoordelen is het dus relevant om inzichtelijk te maken welke verwachting de bancaire instellingen hier zelf bij hebben. 5. Onder welke voorwaarden is het, bezien vanuit uw organisatie, voor zorginstellingen mogelijk om een bancaire vastgoedfinanciering aan te vullen met alternatieve financieringen? Er is uit de literatuur niet gebleken welke (aanvullende) voorwaarden door bancaire instellingen worden gesteld aan aanvullende alternatieve voorwaarden. Deze vraag wordt gesteld om daar meer duidelijkheid over te verkrijgen.

6. Hoe beoordeelt uw organisatie een kredietaanvraag waarbij naast of in plaats van eigen vermogen van de zorginstelling kapitaal via alternatieve financieringsvormen wordt ingebracht? Hoewel dit niet uit het literatuuronderzoek is gebleken zou het kunnen zijn dat de beoordeling van een dergelijke kredietaanvraag anders verloopt dan een ´reguliere´ kredietaanvraag. Deze vraag wordt gesteld om daar meer duidelijkheid over te verkrijgen. 7. Met name bij de zorginstellingen met beperkt eigen vermogen kunnen de komende jaren problemen ontstaan bij het (her)financieren van de vastgoedportefeuille. Welke rol kan en wil uw organisatie daarin spelen? Uit de enquête is gebleken dat er zorginstellingen zijn die een (forse) (her)financieringsopgave hebben, maar over onvoldoende eigen vermogen beschikken om dat deel te financieren dat de banken niet (meer) willen financieren. Wat gebeurt er dan in dat geval met nieuwe noodzakelijke investeringen en met al lopende financieren die opzegbaar zijn? De vraag is dan ook hoe bancaire instellingen deze problematiek beoordelen en hoe zij daar zelf mee om zullen gaan. 8. Indien zorginstellingen kapitaal aan moeten trekken is het de vraag welke zekerheden ze te bieden hebben nu deze (althans in veel gevallen) al aan de bancaire instelling zijn verstrekt. Is uw organisatie bereid om zekerheden te delen met derden (bijv. met obligatiehouders of crowdfunders)? En zo ja, onder welke voorwaarden? Alternatief kapitaal kan onder gunstigere condities worden aangetrokken indien de zorginstellingen daartegenover ook zekerheden kunnen stellen. De veronderstelling is dat bancaire instellingen op grond van hun (vastgoed)financieringen over alle (hypothecaire) zekerheden beschikken en niet zondermeer bereid zijn om die te delen of over te dragen. Met deze vraag wordt getracht duidelijkheid te krijgen over de bereidheid van bancaire instellingen om zekerhedenheden te delen en over de voorwaarden waaronder zij daartoe bereid zijn. 9. Bent u bereid om de rente en/of de risico-opslagen te verlagen indien hierdoor in de businesscase van de zorginstelling ruimte ontstaat om een hogere rentevergoeding te betalen voor alternatieve financieringvormen met een hoger risicoprofiel? En zo ja, onder welke voorwaarden? Door de inbreng van alternatief (achtergesteld) kapitaal kan het risico voor de bancaire instelling gereduceerd worden. De kosten voor dit alternatieve kapitaal zijn naar verwachting hoger dan voor het bancaire krediet. De vraag is dan ook of de bancaire instellingen bereid zijn om in dat geval ook hun risico/opslagen te verlagen zodat het voor zorginstellingen mogelijk wordt om met vergelijkbare kapitaallasten alternatief kapitaal aan te trekken.

Alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed

Recommend Documents