Vastgoedadvies voor woningcorporaties

Vastgoedadvies voor woningcorporaties

Duidelijk. DTZ Zadelhoff www.dtz.nl Vastgoedadvies voor woningcorporaties | DTZ Zadelhoff | 1

Vastgoedtaxatie en -verkoop voor woningcorporaties Het speelveld van woningcorporaties is voortdurend in beweging

DTZ Zadelhoff adviseert woningcorporaties bij de hiervoor vermelde

vanwege nieuwe wet- en regelgeving en algemene ontwikkelingen in

en gerelateerde vraagstukken. Wij zijn gespecialiseerd in:

de woningmarkt. Recente economische en politieke ontwikkelingen

• (Portefeuille)taxaties ten behoeve van de marktwaardering

zetten vraagtekens bij de richting waarin onze economie zich verder

voor de balans, voor financiering of voor complexgewijze

ontwikkelt. Wat betekent dit voor woningcorporaties?

(ver)koop; • Taxaties maatschappelijk vastgoed: taxaties

Misschien stelt u zich ook vragen als: • Wat is de marktwaarde van mijn bezit? • Wat is de invloed van de Woningwet op de marktwaardering? • Welke effecten hebben de huidige economie en politiek

op mijn vastgoedbezit? • Hoe implementeer ik zo efficiënt en effectief mogelijk

de verplichte balanswaardering op marktwaarde? • Welk bezit moet ik behouden en welk bezit kan ik beter afstoten? • Hoe ga ik om met de nieuwe regelgeving over complexgewijze

verkoop (Woningwet)? • Hoe ga ik om met maatschappelijk en zorgvastgoed en

hoe stuur ik dit bezit? • Hoe houd ik maatschappelijk en economisch rendement

in balans?

2 | DTZ Zadelhoff | Vastgoedadvies voor woningcorporaties

voor specifiek zorg-, onderwijs- en cultuurvastgoed; • Taxaties voor herbouwwaarde: taxaties voor

brandverzekeringsdoeleinden; • WOZ-taxaties; • De begeleiding van de (ver)koop van woningcomplexen,

zorgobjecten of ander onroerend goed; • Online verkopen: de verkoop van onroerend goed

via een digitaal platform.

Reguliere taxaties DTZ Zadelhoff is gespecialiseerd in het efficiënt en effectief uitvoeren van (portefeuille)taxaties voor woningcorporaties.

Casus Een woningcorporatie vroeg om hulp bij de waardering

Taxaties vinden plaats voor meerdere doeleinden. Denk hierbij aan:

op marktwaarde van haar bezit, dat noodzakelijk was

• Balanswaardering marktwaarde;

vanwege nieuwe regelgeving. Het expliciete verzoek

• Financiering;

was om kennisoverdracht te faciliteren.

• (Ver)koop; • (Her)ontwikkeling.

DTZ Zadelhoff hielp bij het opstarten en uitvoeren van dit proces, onder andere met de implementatie

Balanswaardering

van een taxatiesysteem.

De wetgeving brengt veel uitdagingen met zich mee voor woningcorporaties. In de nieuwe Woningwet is opgenomen dat

Door intensieve samenwerking met de opdrachtgever

woningcorporaties in het kader van de jaarrekening het vastgoed in

en duidelijk procesmanagement heeft DTZ Zadelhoff

exploitatie dienen te waarderen op marktwaarde (vanaf verslagjaar

een solide fundering gelegd voor toekomstige balans-

2016). Hiermee is de mogelijkheid die bestond om op historische kosten

waarderingen en portefeuillesturing. De medewerkers

of bedrijfswaarde te waarderen, beëindigd.

van de woningcorporatie hebben het taxatieproces onder controle en het bestuur heeft vertrouwen in de cijfers

Wij zijn op de hoogte van de laatste wet- en regelgeving en hanteren

waarop zij sturen.

zowel onze eigen rekenmodellen als andere gangbare gevalideerde rekenmodellen (waaronder Reaturn TM, Ortec Finance TMS, MSCI, fluX). DTZ Zadelhoff kan u adviseren bij vraagstukken als: • Wij willen meer grip op onze portefeuilletaxatie. Welk systeem is het meest effectief voor onze organisatie? • Wat wordt dit jaar van ons verwacht voor de balans? • Welke nieuwe regelgeving en nieuwe trends zijn er in de vastgoedmarkt?

Meer informatie

• Wat is de marktwaarde van ons bezit (DAEB/niet-DAEB)?

drs. Joosje Lugard MSRE MRICS RT

• Hoe gaan wij efficiënt om met complex-indelingen?

T +31 20 8 407 340

• Welke processen worden door accountants goedgekeurd?

M +31 6 20 628 308

• Hoe interpreteren wij de uitkomsten en hoe sturen wij erop?

E [email protected]

Vastgoedadvies voor woningcorporaties | DTZ Zadelhoff | 3

Taxaties en advies basisversie of full versie In de nieuwe Woningwet is voor woningcorporaties de verplichting

Full versie

opgenomen om het vastgoedbezit te waarderen op marktwaarde.

DTZ Zadelhoff kan u, naast de genoemde punten

De waardering is mogelijk met twee versies: de basisversie en de full

in de basisversie en in de full versie helpen bij:

versie. De overstap naar marktwaarde betekent een grote omslag in

• Uitvoering van de waardering;

de manier van denken en werken van woningcorporaties. Naast het

• Vaststelling van de vrijheidsgraden markthuur, leegwaarde(stijging),

uitvoeren van waarderingen voor de full versie, biedt DTZ Zadelhoff

disconteringsvoet, mutatiekans, erfpacht en onderhoud.

ook advies- en taxatiediensten voor de basisversie om uw corporatie verder te helpen en te ontzorgen bij de invoering van de marktwaarde.

Uw voordelen • Inzicht in de marktwaarde op complexniveau;

Basisversie

• De mogelijkheid tot vastgoedsturing;

DTZ Zadelhoff kan u in de basisversie helpen bij:

• Verantwoordingsinstrument richting stakeholders;

• Vaststelling van de complexindeling;

• Product op maat;

• Begeleiding bij het op orde brengen van inputgegevens;

• Ontzorging;

• Verwerking van inputgegevens in het waarderingsmodel;

• Kwaliteitsaspect;

• Aannemelijkheidscheck van de waarderingsuitkomsten

• Gemak tegen gunstig tarief;

op marktconformiteit; • Presentatie van de markt en resultaten bij u op kantoor.

Uw voordelen • Product op maat; • Ontzorging; • Kwaliteitsaspect; • Gemak tegen gunstig tarief; • Geleidelijke overgang naar eventuele full versie; • Kennisoverdracht (leertraject).

Meer informatie drs. Joosje Lugard MSRE MRICS RT RDMW T +31 20 8 407 340 M +31 6 20 628 308 E [email protected] Ing. Eelco Horstman RDMW T +31 20 8 407 207 M: +31 6 21 712 148 E [email protected] Joost Daalmans MSc RDMW T +31 20 8 407 215 M +31 6 21 712 149 E [email protected]


• Geleidelijke overgang naar eventuele full versie; • Kennisoverdracht (leertraject.

Taxaties van zorgen maatschappelijk vastgoed De budgetten in de publieke sector zijn in de afgelopen jaren sterk

Casus

afgebouwd. Als gevolg hiervan zijn maatschappelijke en zorgorganisaties

Een woningcorporatie verneemt van een zorgpartij

zich nog steeds aan het heroriënteren. Ook toekomstperspectieven

dat het huurcontract van een aantal verzorgingshuizen

bieden niet altijd de gewenste zekerheid als gevolg van veranderend

wordt opgezegd vanwege teruglopende inkomsten als

beleid en nieuwe wet- en regelgeving. Van maatschappelijke en zorg

gevolg van de extramuralisering. De mogelijkheden

organisaties verlangt dit een aanpassing in hun strategie, onder meer

van de gebouwen moeten in kaart worden gebracht.

voor het vastgoed dat ze in gebruik hebben. DTZ Zadelhoff maakt een feitelijke inschatting van het • Welke effecten heeft dit voor het maatschappelijk

vastgoed dat u bezit? • Heeft een woningcorporatie een probleem wanneer

een zorgpartij of onderwijsinstelling opzegt of kan

potentiële verdienmodel dat een zorgpartij kan realiseren bij de exploitatie van elk van de verzorgingshuizen. Daarbij wordt rekening gehouden met alternatieve aanwendingsmogelijkheden.

het gebouw een alternatieve bestemming krijgen? • Speelt de zittende huurder daar nog een rol in?

Een aantal verzorgingshuizen blijkt verouderd te zijn

• En wat betekent dit voor de waarde van het vastgoed?

en niet meer geschikt voor intramurale exploitatie, onder andere vanwege het geringe aantal hoge

DTZ Zadelhoff helpt u bij het in kaart brengen, analyseren en waarderen

zorgindicaties. DTZ Zadelhoff rekent een aantal

van uw vastgoed. Zo kunt u goed inspelen op de huidige ontwikkelingen

scenario’s door. Een transformatie en daarna een mix

en uw vastgoed zo inzetten dat het zowel maatschappelijk als financieel

van verpleging en het scheiden van woon en zorg

goed rendeert.

blijkt het best aan te sluiten op de huidige markt. Dit vertegenwoordigt ook de hoogste waarde. Met deze kennis heeft de woningcorporatie met de zorgpartij besloten dit model voor een aantal verzorgingshuizen toe te passen.

Meer informatie Feddo Bosveld MRICS RT T +31 20 8 407 208 M +31 6 53 197 432 E [email protected]


Herbouwwaardetaxaties Door het afsluiten van een opstalverzekering beschermt u zich tegen

Een taxatie voor verzekeringsdoeleinden dient altijd door een

de financiële gevolgen van bijvoorbeeld brand, storm of andere

deskundige VRT geregistreerde taxateur te worden vastgesteld om

calamiteiten. Als een dergelijke calamiteit zich voordoet wilt u er

de volgende redenen:

zeker van zijn dat uw verzekeraar de volledige schade dekt. • Het wordt in veel gevallen verplicht gesteld door de verzekeraar; Om op een juiste wijze opstalverzekeringen af te sluiten, zijn herbouw

• Ter voorkoming van onder- of oververzekering;

waardetaxaties noodzakelijk. Indien de waarde in verzekerings

• Het creëren van bewijslast bij schade, waarde voor

polissen niet overeenkomt met de actuele waarde van het object, kan dit ongewenste gevolgen hebben. DTZ Zadelhoff zorgt voor

een eventuele schade; • Het voorkomen van discussie over de juiste waarde

gedegen herbouwwaardetaxaties op basis van Artikel 7:960 BW.

voor een calamiteit; • Het uitsluiten van privéaansprakelijkheid van bestuurders.

Onze taxatierapporten zijn wettelijk beschermd. Met dit rapport kunt u een Vaste Taxatie Polis volgens Art. 7:960 BW afsluiten

Ons taxatierapport zorgt voor een duidelijke, onafhankelijke en

die zes jaar lang de juiste waarde verzekert en waarbij in geval van

transparante taxatie met daarbij een heldere rapportage en

schade de getaxeerde bedragen bindend zijn.

schriftelijke toelichting.

Casus Een grote woningcorporatie wilde een accurate en volledige, maar scherp geprijsde taxatie van haar vastgoed. Door de verzekeraar werden veel objecten op basis van een globale schatting bepaald. Omdat specifieke kenmerken van het gebouw buiten

Meer informatie

beschouwing kunnen worden gelaten, is het risico

Paul Smolenaers MSc

op onderverzekering of een te hoge premie bij een

T +31 20 8 407 269

desktoptaxatie groot. DTZ Zadelhoff bood een

M +31 6 21 507 047

alternatief. DTZ Zadelhoff bekeek het woningbezit

E [email protected]

op complexniveau en elk complex aan de buitenzijde. In samenspraak met de woningcorporatie is de

Anton Dörsch REV VRT RT

belangrijkste informatie per woningcomplex

T +31 20 8 407 279

geïnventariseerd. Per complex werd een afzonderlijk

M +31 6 20 748 967

taxatierapport opgesteld. Op deze manier is tegen een

E [email protected]

zeer scherp tarief en binnen tien weken een accurate inschatting gemaakt van de herbouwwaarde.


WOZ-taxaties Een juiste WOZ-waarde is van groot belang, zowel aan de opbrengstenals aan de kostenkant. De WOZ-waarde speelt mee in het nieuwe Woningwaarderingsstelsel (WWS) voor de vaststelling van de maximale huurprijs. Daarnaast kunt u met een WOZ-taxatie flink besparen op belastingen en heffingen, zoals de verhuurderheffing. Als basis voor deze heffingen en belastingen dient de waarde in het economisch

Casus

verkeer op 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar

Een woningcorporatie besloot op advies van DTZ

te worden vastgesteld.

Zadelhoff de WOZ-waarde van haar volledige bezit te laten taxeren om onnodig hoge belastingen en

Onze taxateurs zorgen voor het:

heffingen te voorkomen. DTZ Zadelhoff zorgde ervoor

• Voeren van vooroverleg met de gemeentelijke Belastingdienst om

dat de WOZ-waarde van vrijwel alle complexen werd

direct de juiste WOZ-waarde en dus belastingheffing te hebben,

verlaagd, in een aantal gevallen zelfs met meer dan

waardoor bezwaar niet nodig is;

20%. Eerst werd het corporatiebezit onderverdeeld in

• Indien geen vooroverleg plaatsvindt: het maken van bezwaar tegen de ontvangen WOZ-beschikkingen;

complexen en per complex een representatieve VHE bepaald. Bij het bezichtigen van de VHE’s is vooral gelet

• Bewaken van de wettelijke termijnen binnen de bezwaarprocedure;

op oppervlakte/inhoud, locatie, courantheid en staat van

• Motiveren en onderbouwen van het bezwaar;

onderhoud. Op basis van referentietransacties bepaalde

• Voeren van het formele overleg (hoorzitting) met de gemeenten;

DTZ Zadelhoff per VHE de waarde. Deze bleek erg af te

• Uiteindelijk afhandelen van het bezwaar.

wijken van de gemeentelijke WOZ-waarde. De gemeente had haar referentiestelsel gebaseerd op transacties van particuliere woningen. Deze verschillen vrijwel altijd van corporatiebezit qua voorzieningen, kwaliteit en afwerkingsniveau. De referentie van DTZ Zadelhoff

Meer informatie Joost Daalmans MSc RDMW

bleek realistisch en gunstiger. Dit leidde tot een significante besparing op gemeentelijke belastingen.

T +31 20 8 407 215 M +31 6 21 712 149 E [email protected] ir. Lennaert Diephuis RT T +31 20 8 407 264 M +31 6 22 951 549 E [email protected]


Complexgewijze koop en verkoop De markt van complexgewijze koop en verkoop van woningcorporatie bezit groeit sterk. Bij een dergelijke verkoop is een strak en transparant verkoopproces van het grootste belang. Timing is hierbij cruciaal. Bovenal wilt u uw financiële doelstellingen behalen. Casus Een woningcorporatie besloot een deel van de woning

DTZ Zadelhoff biedt een verkoopplatform voor complexgewijze

portefeuille te verkopen. De reden voor dispositie was

verkoop van woningen, zorgobjecten en bedrijfs onroerend goed

een nieuwe regionale focus; alles buiten de regio moest

(BOG) dat aan al deze eisen voldoet. Wij geven antwoord op vragen

verkocht worden. Een groot deel van de woningcomplexen

van woningcorporaties als:

viel onder de typering ‘sociaal’ vanwege het aandeel

• Hoe kunnen wij onze portefeuille optimaal structureren?

sociale huur binnen het complex. DTZ Zadelhoff verkocht

• Op welke wijze kunnen we het beste voldoen aan alle

in korte tijd de woningcomplexen aan internationale partijen en grote particuliere beleggers met een leegwaarderatio boven de 80%. De historisch lage rente in de huidige markt levert investeerders nauwelijks

verkoopbelemmerende beperkingen van de overheid? • Kan DTZ Zadelhoff de sociale en/of geliberaliseerde woningcomplexen voor ons verkopen? • Hoe kunnen we onze zorgobjecten zo goed mogelijk verkopen?

rendement op bij risicoloze investeringen. Investeerders accepteren daarom steeds meer risico en zoeken hun toevlucht in de relatief zekere opbrengsten van sociaal

Uw objecten complexgewijs laten verkopen door

verhuurde woningcomplexen.

DTZ Zadelhoff biedt u veel voordelen zoals: • Verantwoording voor het gehele verkoopproces; • Een lokaal, nationaal en internationaal netwerk en toegang tot de financiële markten, met als resultaat een optimale prijsvorming; • Een transparant proces waarbij integriteit hoog in het vaandel staat; • Adviseurs gespecialiseerd in de regelgeving van complexverkopen voor corporaties; • Een eigen researchteam met ervaring en inzicht in de woningmarkt; • Lokale experts met regio-overschrijdende kennis.

Meer informatie drs. Alex van der Schilden T +31 20 5 711 440 M +31 6 29 738 606 E [email protected] mr. drs. Dick van den Top T +31 20 5 711 436 M +31 6 51 801 986 E [email protected]


Online verkopen Of het nu gaat om bouwkavels, (verhuurde) wooncomplexen, agrarisch onroerend goed, kantoorgebouwen of winkels: met een online verkoop bent u verzekerd van een transparant, laagdrempelig, efficiënt en prijsoptimaliserend verkoopproces. Casus Online verkopen

U wilt zich meer gaan richten op DAEB activiteiten en

Verkopen via internet is voor alle betrokken partijen een efficiënt

een aantal niet-DAEB complexen afstoten, waaronder

proces. Potentiële kopers hoeven niet fysiek aanwezig te zijn in een

woningen, bedrijfsruimten en kantoren.

veilingzaal, maar hebben de mogelijkheid om via internet te bieden. Door middel van een digitale dataroom kan alle relevante juridische,

DTZ Zadelhoff biedt een online verkoopplatform dat

bouwkundige en financiële objectinformatie gecontroleerd worden

aan alle eisen van de overheid voldoet en transparant is,

aangeboden. Dankzij het digitale opbod- en/of afslagsysteem kan uw

dus zeer geschikt voor de verkoop van corporatiebezit.

object volledig transparant en prijsoptimaliserend worden verkocht.

Alleen partijen die zich van tevoren bekend maken kunnen deelnemen aan het verkoopproces.

Additioneel verkoopkanaal DTZ Zadelhoff creëert voor u als eigenaar of verantwoordelijke

We maken een analyse van de niet-DAEB complexen

voor de verkoop van nieuw of bestaand vastgoed een additioneel

en adviseren u over de geschiktheid en timing van

verkoopkanaal dat bij de doelgroep en de huidige tijd past.

de verkoop. We stellen een verkoopschema op. Per online veiling worden de woningen zowel individueel

Uitgebreid netwerk

als in combinatie aangeboden, waarbij er gegund kan

DTZ Zadelhoff zorgt voor alle voorzieningen die noodzakelijk en

worden bij de optimale opbrengst.

gewenst zijn voor het verkoopproces in deze opzet. We nodigen via diverse kanalen geïnteresseerden uit om online te participeren. Hierbij maken we niet alleen gebruik van ons eigen uitgebreide (lokale en regionale) netwerk en unieke bestand van investeerders zoals eigenaren, gebruikers en beleggers, maar ook van diverse online en offline communicatiemiddelen en lokale media. Online verkopen garandeert u: • Een transparant, laagdrempelig, efficiënt en prijsoptimaliserend verkoopproces; • Flexibiliteit, het proces kan tailor made worden gemaakt op basis van de wensen van de klant; • Prijsoptimalisatie; bieders zijn in een competitief traject in de gelegenheid hun bieding te herzien.

Meer informatie Xander Lausberg T +31 20 5 71 1 424 M +31 6 22 941 254 E [email protected]

Verkoop op ons online verkoopplatform is mogelijk voor alle typen vastgoed: • Woningen/woningcomplexen; • Bedrijfs-, winkel- en kantoorruimte; • Grondposities; • Cultureel en maatschappelijk vastgoed.


Strategisch portfolio services De markt van commercieel vastgoed is aan verandering onderhevig.

Het is van groot belang een duidelijke portfoliostrategie te formuleren om de gestelde rendement/risico doelstellingen te kunnen behalen. Dit geldt voor de korte termijn, maar zeker voor de lange termijn. DTZ Zadelhoff assisteert u in het opstellen van een portfoliostrategie en het op de juiste manier implementeren hiervan. Hierbij maken we gebruik van ‘best-in-class’ leveranciers. Strategisch portfolio services

Meer informatie

• Lange termijn partnerships;

Mathijs Breuk

• Onafhankelijke service;

T +31 20 8 407 289

• Herkennen van kansen en risico’s;

M +31 6 41 616 696

• ‘Best-in-class’ leveranciers;

E [email protected]

• Betrokken bij het gehele proces van analyse tot implementatie.


DTZ Zadelhoff is al ruim 45 jaar toonaangevend adviseur in commercieel vastgoed en realiseert geïntegreerde vastgoedoplossingen voor eigenaren, gebruikers, beleggers en financiers. Naast vastgoedbeheer, taxaties en advisering bij transacties, biedt DTZ Zadelhoff een breed spectrum aan gespecialiseerde diensten. Of het nu gaat om kantoren, winkels en (logistieke) bedrijfsruimten. Of om bijvoorbeeld zorgvastgoed, beleggingen in woningcomplexen of hotels. Ruim 200 vastgoedadviseurs zijn op de hoogte van wat er speelt in de markt en realiseren het beste resultaat voor hun opdrachtgevers. DTZ Zadelhoff loopt altijd voorop in nieuwe ontwikkelingen in het vakgebied en gebruikt die nieuwe inzichten om haar dienstverlening steeds weer te verbeteren. Zo is DTZ Zadelhoff de eerste vastgoedadviseur met een geïntegreerde werkwijze van het ISAE 3402 type 1 rapport en de PTA-richtlijnen. Als u hoge eisen stelt, is de keuze helder. Duidelijk. DTZ Zadelhoff Met 13 kantoren in Nederland combineert DTZ Zadelhoff haar regionale kennis met een landelijke dekking. Daarnaast heeft de organisatie een groot internationaal netwerk. De totale organisatie telt ruim 28.000 medewerkers en is wereldwijd actief met meer dan 260 vestigingen in meer dan 50 landen. Voor meer informatie kijkt u op www.dtz.nl. Of volg ons op twitter @DTZZadelhoff.


Contact voor woningcorporaties, neemt u contact op met de afdeling Valuation Advisory Services van DTZ Zadelhoff via [email protected].

09-2015

Voor meer informatie over wat DTZ Zadelhoff voor u kan betekenen bij vastgoedtaxatie en -verkoop

Vastgoedadvies voor woningcorporaties

Recommend Documents