02 december 2008
Ger Hukker, voorzitter NVM:
‘Makelaar kan juist in deze zware tijden zijn meerwaarde bewijzen’ Dagelijks staan de kranten bol van zorgwekkende berichten over de gevolgen van de kredietcrisis voor de woningmarkt. Door de onzekerheid lopen de huizenprijzen en het aantal transacties terug. Ger Hukker, voorzitter van de NVM, ontkent niet dat de markt in slecht weer zit, maar ziet geen reden voor paniek. “Voor grote groepen kopers is de huidige situatie met lagere prijzen best interessant. Er liggen allerlei kansen in de markt. Makelaars spelen een belangrijke rol om de consument hierbij te begeleiden. Als ze hun creativiteit en deskundigheid combineren met passie, draagt dat bij aan het herstel van de markt.”
Ger Hukker, zelf makelaar in hart en nieren, wil de problemen op de woningmarkt niet bagatelliseren. De prijzen staan onder druk en het aantal verkopen neemt af. “Er is duidelijk een terugval in het aantal transacties. Ook consumenten die geen probleem hebben om de financiering bij de bank rond te krijgen, wachten liever even af voordat ze een grote aankoop als een woning doen. En voor woningen die nog wel van de hand gaan, wordt niet meer de topprijs betaald, zoals in de afgelopen jaren. Maar het is een onjuiste beeldvorming dat er helemaal geen woningen meer van de hand worden gedaan. Circa 80 procent wordt nog gewoon verkocht en de prijzen blijven nog redelijk overeind.”
Welke groepen consumenten hebben het zwaarst te lijden onder de situatie op de markt? “Bij een deel van de te koop staande woningen, zowel oudbouw als nieuwbouw, wordt een te hoge vraagprijs gehanteerd. Dit soort woningen heeft last van de slechtere situatie op de woningmarkt. Ook woningen die in een slechte staat verkeren en waar veel aan moet gebeuren, worden minder goed verkocht.”
“Een andere categorie die het moeilijk heeft, bestaat uit mensen die vóór de crisis een nieuwe woning hebben gekocht en nu met hun vorige woning blijven zitten, waardoor ze dubbele lasten hebben of gaan krijgen. Dat is zo’n 20 procent van de markt. Die mensen moeten goed worden begeleid, want ze zitten ongewild in een lastige situatie.”
De prijzen op de woningmarkt staan onder druk als gevolg van de huidige situatie. Waar zijn de grootste dalingen te verwachten? “De prijsdalingen zijn totnogtoe beperkt omdat er nog steeds krapte in de markt is. Zeker in regio’s waar het aanbod beperkt is, zullen de prijzen zich redelijk kunnen handhaven. Maar er zijn ook segmenten waar de gevolgen van de marktsituatie wat duidelijker voelbaar zijn, met name aan de bovenkant van de markt. Dat heeft wel als voordeel dat de woningmarkt de komende tijd voor doorstromers interessanter wordt. Duurdere woningen zullen voor hen beter betaalbaar worden.”
Wat betekent de huidige malaise voor de situatie op de nieuwbouwmarkt? “Nieuwbouw is hard nodig om de krapte op de Nederlandse woningmarkt te verminderen. Door de huidige situatie komt de voortgang van sommige nieuwbouwprojecten in gevaar. Dat is lastig voor gemeenten, omdat die grondposities bezitten. En ook ontwikkelaars ondervinden schade, omdat die met woningen in de pijplijn zitten, waarvan ze niet zeker weten of ze die straks nog kwijt kunnen. Het is belangrijk om die situatie extra aandacht te geven. Gemeenten kunnen de pijn van de ontwikkelaars verzachten door bijvoorbeeld creatiever om te gaan met randvoorwaarden voor nieuwbouwprojecten, zodat ontwikkelaars meer vrijheid krijgen bij het invullen van hun plannen. Op lokaal vlak kunnen verschillende partijen om de tafel gaan zitten om een samenhangend plan van maatregelen op te stellen om de problemen op de woningmarkt te lijf te gaan. Ook corporaties en beleggers kunnen daarin een belangrijke rol spelen. Het lijkt me verstandig dat ook makelaars daarbij aanschuiven, met hun goede kennis van de markt.”
Welke rol spelen de banken in de huidige situatie op de woningmarkt? “De banken zijn op dit moment veel te terughoudend met het verstrekken van kredieten, waardoor ze de problemen - die ze voor een deel zelf hebben veroorzaakt – alleen maar groter maken. Ze hebben de regels met betrekking tot het verstrekken van hypotheken en de hypotheekrentes van de ene op de andere dag abrupt verscherpt. Kopers kunnen minder lenen, terwijl de hypotheekrente fors hoger ligt dan voorheen. Met dit gedrag brengen de banken de
marktwerking op de woningmarkt in gevaar. Je vraagt je af of de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) hier gelukkig mee is. Wij vinden dat de overheid ervoor moet zorgen dat de marktwerking weer terugkomt bij banken. Het geld moet weer gaan stromen. De overheid zou de banken verder moeten helpen met het ordenen van hun financiële huishouding, want daar gaat het niet goed.”
Welke ondersteunende maatregelen kan de landelijke overheid verder nemen? “De landelijke overheid kan op fiscaal gebied projectontwikkelaars ontzien, zodat de nieuwbouw niet in gevaar komt. Ze kan besluiten om over grond overdrachtsbelasting te blijven heffen, in plaats van de veel hogere omzetbelasting, als er een begin is gemaakt met de exploratie van het terrein. Hierdoor krijgen de ontwikkelaars geen financiële tik. Zij blijven 6 procent overdrachtsbelasting betalen, in plaats van 19 procent omzetbelasting. Dit is een heel concrete maatregel, die snel kan worden ingevoerd.”
Premier Balkenende heeft onlangs de hypotheekrenteaftrek weer bespreekbaar gemaakt, met zijn opmerkingen over de invoering van een vlaktaks. Is dat een goed plan? “De timing van de opmerkingen van Balkenende was onverstandig. Van de hypotheekrenteaftrek moet geen taboe worden gemaakt, maar het tijdstip was niet goed gekozen. Je moet nu vooral zorgen dat de markt in beweging blijft en dat het consumentvertrouwen weer verbetert. Zo’n structurele discussie over het belastingsstelsel draagt daar op dit moment niet aan bij.”
De perceptie bij consumenten is dat er op de woningmarkt niets meer verkocht wordt. Hoe kun je die veranderen? “Het is een onjuiste beeldvorming dat er geen woningen meer van de hand worden gedaan. Circa 80 procent wordt nog gewoon verkocht. De NVM moet, in samenwerking met Funda, zichtbaar maken dat voor 80 procent van de woningen nog wel een koper wordt gevonden. Makelaars kunnen in de krant laten zien, wat er de afgelopen week in een bepaald gebied is verkocht. Daarmee kun je consumenten laten zien dat er nog steeds vertrouwen is in de markt.”
Wat is de no-risk clausule? Welke zekerheid biedt die aan kopers van een huis? “Deze clausule houdt in dat de aankoop van een woning wordt ontbonden als het huis van de koper niet wordt verkocht. De koper kan dankzij deze clausule gewoon gaan onderhandelen
en een bod uitbrengen. Er kan een koopovereenkomst worden opgemaakt, waarin staat dat de koop niet doorgaat, als het huis van de koper niet wordt verkocht. Van de koop kan worden afgezien als er een koper komt, die zonder ontbindende voorwaarden het huis wil aanschaffen. Een dergelijke clausule is heel makkelijk in te bouwen in de NVM-standaard koopovereenkomst. Voor de verkoper kan deze clausule ook interessant zijn omdat hij hiermee in contact komt met potentiële kopers.”
Wat kan de makelaar in deze markt voor de klant betekenen? “Makelaars moeten hun uiterste best doen om de woningmarkt in beweging te houden. De tijd van voorspoed is voorbij. Zij moeten betrokkenheid en passie naar de consument uitstralen. De consument moet het gevoel hebben, dat de makelaar steeds met hem bezig is. Deskundigheid van de NVM-makelaar gaat tellen. De klant mag van hem creativiteit en passie verwachten.”
[kader] TIPS VOOR CONSUMENTEN
NVM-voorzitter Ger Hukker geeft consumenten enkele nuttige tips om de zware tijden in de woningmarkt het hoofd te bieden:
Tips voor kopers
Informeer tijdig naar uw financieringsruimte “Zorg dat u goed weet welke financieringsruimte u heeft voordat u woningen gaat bezichtigen. In het verleden was dat meestal geen probleem, maar dat is veranderd. Vraag uw NVM-makelaar om advies over kredietmogelijkheden bestedingsruimte, financieringslimiet etc..”
Leer de wijk kennen “Dit is eigenlijk een open deur, want iedere makelaar kent de wijk waarin hij opereert doorgaans op zijn duimpje. Toch is het goed om te weten hoe een bepaalde wijk standhoudt in de huidige situatie. Is de wijk waardevast of gaan de prijzen onderuit? Hoe snel worden
woningen verkocht? Met dit soort kennis sta je sterker. Uw makelaar kan bij de NVM gedetailleerde informatie vinden over welke wijken traag en welke beter lopen.”
Speel op zeker “In deze markt heeft u baat bij zekerheid en daar kan de makelaar aan bijdragen. Vraag om een bouwkundig onderzoek, of een technische keuring. Met uw keus voor een NVM-makelaar koopt u zekerheid.”
Sta sterk in het onderhandelingsproces “Uw NVM-makelaars weet precies wat er te halen is in de markt. Moet u nu 2 of 4 procent onder de vraagprijs bieden in deze markt? Dat antwoord kan de makelaar geven. Bij het onderhandelingsresultaat speelt hij een belangrijke rol waarmee u veel geld kan besparen.”
Tips voor verkopers
Zorg voor reële verkooprijs “Zorg dat u een scherpe, maar wel een reële prijs vraagt voor uw woning. De NVM-makelaar kan u daarbij helpen met zijn kennis over recente ontwikkelingen in de markt en een specifieke wijk. De NVM beschikt over gedetailleerde actuele informatie per wijk.”
Investeer in imago van woning “Het kan geen kwaad om wat extra geld te steken in het uiterlijk van uw woning. Zeker bij woningen die wat langer te koop staan, kan een extra opknapbeurt kopers in verleiding brengen. Schakel bijvoorbeeld een styliste in die verkopers op heel simpele dingen kan wijzen, zoals het schilderen van één muur, of de kast iets anders neerzetten. Zorg ervoor dat het huis er geweldig bijstaat. Vraag uw NVM-makelaar om advies.”
Sta sterk in het onderhandelingsproces “Ook voor verkopers is professionele ondersteuning in het onderhandelingsproces van groot belang. Uw NVM-makelaar weet precies wat er te halen is in de markt en kan zorgen dat u de beste prijs krijgt voor uw woning. Bij het onderhandelingsresultaat speelt hij een belangrijke rol waarmee u veel geld kan besparen.”
