Stagnatie woningproductie

Stagnatie woningproductie

NVM visie

Goed gevoel NVM

Inhoudsopgave

1 Inleiding

........................................................................................................................................................................................................................................................................................

4

1.1

Aanleiding .................................................................................................................................................................................................................................................................... 4

1.2

Leeswijzer ..................................................................................................................................................................................................................................................................... 4

2 Conclusies en aanbevelingen............................................................................................................................................................................................................................. 5 2.1

Samenvatting........................................................................................................................................................................................................................................................... 5

2.2

Conclusies .................................................................................................................................................................................................................................................................... 5

2.3

2.2.1

Politieke ambities .......................................................................................................................................................................................................................... 6

2.2.2

Regionale afstemming ........................................................................................................................................................................................................... 6

2.2.3

Ruimtelijk beleid ............................................................................................................................................................................................................................. 6

2.2.4

Sluiten exploitatie en grondprijspolitiek ........................................................................................................................................................ 6

2.2.5

Stedenbouwkundig plan ..................................................................................................................................................................................................... 6

2.2.6

Indeling object ................................................................................................................................................................................................................................... 6

Aanbevelingen ....................................................................................................................................................................................................................................................... 7 2.3.1

Erken de noodzaak tot samenwerking ............................................................................................................................................................... 7

2.3.2

Gebruik objectieve en specifieke kennis ......................................................................................................................................................... 7

2.3.3

Stel ambities vast in samenspraak ......................................................................................................................................................................... 9

2.3.4

Zie programma en object als gezamenlijke verantwoording.............................................................................................. 9

2.3.5

Stel een bouwplatform in ................................................................................................................................................................................................... 9

2.3.6

Maak gebruik van marktpartijen................................................................................................................................................................................ 9

2.3.7

Evalueer ..................................................................................................................................................................................................................................................... 9

3 Perspectief makelaardij ........................................................................................................................................................................................................................................... 10 3.1

Rol makelaar in ontwikkeling nieuwbouw ...................................................................................................................................................................... 10

3.2

Perspectief makelaar op stagnatie bouwproductie ............................................................................................................................................ 11

4 Oorzaken van regionale stagnatie woningproductie ....................................................................................................................................................... 12 4.1

Opzet onderzoek................................................................................................................................................................................................................................................ 12

4.2

Regio Zwolle - Kampen ............................................................................................................................................................................................................................ 12 4.2.1

Ambitiegerelateerde oorzaken stagnatie ................................................................................................................................................... 12

4.2.2

Procesgerelateerde oorzaken stagnatie ....................................................................................................................................................... 13

4.3

Regio Twente......................................................................................................................................................................................................................................................... 14

4.4

Stadsregio Amsterdam (voormalig ROA) ....................................................................................................................................................................... 15

4.5

Regio Groningen - Assen ....................................................................................................................................................................................................................... 17

4.6

4.7

4.8

4.5.1


4.5.2


Regio Stedendriehoek ............................................................................................................................................................................................................................... 19 4.6.1


4.6.2


Regio Holland Rijnland ............................................................................................................................................................................................................................. 20 4.7.1


4.7.2


SRE-gebied ............................................................................................................................................................................................................................................................... 21 4.8.1


4.8.2

Regionaal Convenant Wonen .................................................................................................................................................................................... 22

4.8.3

WMC-monitor ................................................................................................................................................................................................................................. 22


3

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Om tot deze visie te komen heeft een werkgroep het

Op 4 juli 2006 is in een het gesprek met toenmalig

thema tussen september 2006 en maart 2007 nader

minister Dekker gesproken over de achterblijvende

onderzocht. Met een zevental individuele makelaars

woningproductie. De NVM, zijnde de branchever-

uit verschillende regio’s is nagegaan welke ontwik-

eniging van makelaars o.g. wil graag haar visie op

kelingen daar de snelheid bepaalden. Dit vormt de

deze problematiek delen.

basis voor deze notitie. Eveneens zijn we met het eigen databestand nagegaan of er verklarende

Als NVM zien we dat veel oorzaken van de stagnatie

factoren bestonden in de kenmerken van de wo-

hun ontstaansgrond hebben in een veranderende

ningvoorraad1. Hier hebben we geen verklaringen

context. Waar het bouwen zich voorheen afspeelde

in gevonden. Binnen deze notitie wordt dit verder

op grootschalige locaties door enkele partijen met

buiten beschouwing gelaten.

duidelijk onderscheidende rollen, is de opgave verschoven naar inbreiding waarbij meer partijen

De vereniging en individuele leden kunnen met

complexere relaties tot elkaar hebben. Ook de markt

specifieke ervaring, kennis en databestanden een

is veranderd. Meer differentiatie is gewenst. Het

waardevolle bijdrage leveren aan het evalueren en

zoeken naar nieuwe omgangsvormen die effectief

verbeteren van de woningproductie. Naast onze

zijn in deze kwalitatieve opgave, is een opgave die

bevindingen over stagnatie, zullen we daarom ook

alle partijen treft.

mogelijke verbeteringen benoemen en de rol die makelaars hierin kunnen spelen.

Ook de rol van de makelaars is aan verandering onderhevig. Steeds meer makelaars zoeken een

1.2 Leeswijzer

bredere rolinvulling. Adviseren over het bouwpro-

In hoofdstuk 2 geven we onze visie op de stagnatie.

gramma en de invulling is een voorbeeld hiervan.

De nadruk ligt hierbij op aanbevelingen waarmee

Op dit moment betreft dit een groep van ongeveer

we als gezamenlijke bouwpartners tot een betere

10% van de makelaars. Vaak zijn zij actief in de

sturing op de ontwikkeling van woningen kunnen

nieuwbouw of als woningmarktconsultant en

komen. In hoofdstuk 3 zetten we de positie van de

hebben een positie in het lokale of regionale

makelaar in het ontwikkelingsproces kort uiteen.

netwerk van ruimtelijke planvorming. De toege-

Ook maken we inzichtelijk wat vanuit deze rol het

voegde waarde bestaat uit de unieke kennis van

perspectief is op stagnatie in de bouwproductie.

consumentenbehoeften en voorkeuren die zij

Hoofstuk 4 beschrijft voor een zevental regio’s

vertegenwoordigen.

voorbeelden van ontwikkelingen die tot stagnatie leidden of ontwikkelingen die de snelheid in de

Nu over de stagnatie. De achterblijvende productie

productie juist ten goede kwamen.

is een probleem dat ook de makelaars raakt. Het mooiste in het werk is het tot stand brengen van een goede aansluiting tussen woning en consument. Hier blijven nu kansen liggen. Graag willen we onze visie op de stagnatie met u delen.

1) De databestanden van de NVM zijn zeer waardevol voor het uitvoeren van dit type analyses. Graag willen we geintereseerden kennis laten maken met de mogelijkheden die zij bieden. Bij deze bevelen we dan ook de volgende notities van harte aanbevelen: ‘VINEX/NIET VINEX, een vergelijking’ en ‘kansen voor de doorstroommonitor’. Deze beide notities geven een duidelijk beeld van de mogelijkheden van de NVM-data.

4


2 Conclusies en aanbevelingen

2.1 Samenvatting

2.2 Conclusies

In dit rapport zijn per regio voorbeelden gegeven

In deze visie vindt u voorbeelden van stagnatie die

van stagnatieoorzaken en van instrumenten om de

zowel in de eerste fasen van de ontwikkeling vorm

productie te versnellen. Binnen de stagnatie kunnen

krijgt als voorbeelden van stagnatie tijdens de afzet.

we onderscheid maken tussen ambitiegerelateerde

De problematiek in proces en procedures is een

en procesgerelateerde oorzaken. Procesgerelateerde

complex geheel van oorzaken, gevolgen en afhan-

oorzaken kunnen we nog verder onderverdelen in

kelijkheden waarover veel partijen zich al buigen.

exploitatie en procedurele aspecten. Binnen de pro-

Er blijken helaas geen eenvoudig aanwijsbare

cesgerelateerde stagnatieoorzaken is de makelaar

oorzaken of oplossingen te zijn. Omdat makelaars

vaak slechts toeschouwer vanaf de zijlijn. Hij heeft

zich op dit punt vooral ‘toeschouwer’ voelen, trek-

hierin geen directe rol. Wanneer er tijdens en na

ken we op dit vlak geen conclusies en doen we geen

de afzet stagnatie ontstaat, is de makelaar wel een

aanbevelingen.

direct belanghebbende. Hetzij omdat hij zijn taak tot het afzetten van voldoende woningen niet waar kan

De stagnatie in de afzet aan de andere kant is een

maken, hetzij doordat de bouwfase onvoorzien lang

probleem waarop makelaars zich terdege pro-

duurt of te laat start waardoor de ontwikkeling soms

bleemeigenaar voelen. Op dit punt zien makelaars

onzeker wordt danwel de doorlooptijd toeneemt.

ook meerdere verbetermogelijkheden. In de

(Dit leidt tot grote ergernis bij de kopers, wat in eer-

voorgaande hoofdstukken is deze problematiek

ste instantie de reputatie van de makelaar schaadt).

geanalyseerd en geïllustreerd.

De afzet kan stagneren door de volgende oorzaken:

Volgens de makelaars zou de afzet aanzienlijk beter

1. Onvoldoende druk op de markt door te hoge

kunnen lopen wanneer de aansluiting van woningen

productie als gevolg van verkeerde inschatting. 2. Onvoldoende druk op de markt door verkeerde

op markt verbetert. Op verschillende momenten zien zij daartoe ruime mogelijkheden wanneer (beter)

timing aanbod door onvoldoende lokale/

gebruik gemaakt zou worden van kennis uit de

regionale afstemming.

markt. Deze kennis wordt nu onvoldoende gebruikt

3. Onvoldoende potentiële inschrijvers doordat programma niet aansluit. 4. Onvoldoende potentiële inschrijvers door gebrekkige marketing activiteiten. 5. Onvoldoende inschrijvers doordat object of omgeving niet aansluit. 6. Onvoldoende inschrijvers doordat prijs/product

op de volgende planmomenten:

• Politieke ambities • Regionale afstemming • Ruimtelijk beleid • Sluiten exploitatie en grondprijspolitiek • Stedenbouwkundig plan • Vormgeving object

verhouding niet aansluit. In de onderstaande subparagrafen geven we per planmoment aan hoe de beperkte aanwezigheid van marktinformatie van invloed is op de kwaliteit van besluitvorming of eindproduct.


5

2.2.1 Politieke ambities

2.2.4 Sluiten exploitatie en grondprijspolitiek

De lokale politiek hanteert nogal eens uitgangspun-

Er wordt veel gewerkt met aannames over behoefte

ten die niet aansluiten op de lokale woningbehoefte.

en afzet. Aannames die vaak bevestigd of weerlegd

Voorbeelden hiervan zijn de verhouding huur/koop,

zouden kunnen worden door plaatselijke experts.

selectie en allocatie van doelgroepen, verwachting

Op basis van deze aannames worden financiële

van financiële opbrengst en ruimtelijk ideologische

verwachtingen gesteld. Het komt voor dat wanneer

principes. Ook over de snelheid van afzet worden

gebieden onvoldoende winstgevend blijken te zijn

soms uitspraken gedaan die niet gestoeld blijken te

gegrepen wordt programmatische oplossingen

zijn op kennis van de werkelijkheid. We willen hier

zoals het uitbreiden van de hoeveelheid hoogbouw

geen pleidooi houden voor het afschaffen van een

of het aanpassen van de segmentatie. Dit zijn maat-

ideologische grondslag in de ruimtelijke planning,

regelen die het risico in zich dragen dat de ontwikke-

maar het ontbreekt nogal eens aan het besef dat

ling niet aansluit op de lokale behoefte.

ideologie en veronderstelde maakbaarheid risico

Ook merken we dat gemeenten zich al op een vroeg

met zich meebrengt. Het zou goed zijn expliciet aan

moment rijk rekenen of sowieso zoveel mogelijk

te geven wat ideologie is en welke risico’s dit met

uit de grondprijs willen halen. Hierdoor blijkt het

zich meebrengt.

vaak nodig op object en omgeving te beknibbelen. Gemeenten werken vaak met hoge grondquotes.

2.2.2 Regionale afstemming

Dit heeft een prijsopdrijvend effect. Zeker wanneer

In verschillende regio’s zou een betere onderlinge

meerwerk wordt verrekend in de grondprijs loopt de

afstemming leiden tot een meer passende woning-

relatie tussen grondprijs, kwaliteit en koopsom uit

productie. Het komt nu voor dat er in korte tijd

de pas.

elkaar beconcurrerende projecten op de markt komen of dat in een bepaald woningtype nergens

2.2.5 Stedenbouwkundig plan

wordt voorzien. De behoefte zou maximaal worden

We zien regelmatig dat er stedenbouwkundige

ingevuld wanneer er op regionaal niveau slim

keuzes zijn gemaakt die de aantrekkelijkheid van de

wordt omgegaan met zowel programma en timing.

individuele objecten beperken. Hierbij kan het gaan om dakvorm, keuze voor woningtypen, woningtype

2.2.3 Ruimtelijk beleid

in relatie tot locatie, verkaveling, ruimte voor tuin en

Voor het definiëren van de plaatselijke woonbehoefte

berging. Makelaars hebben het gevoel dat er zeker

wordt vaak van weinig locatiespecifieke informa-

op dit planniveau veel valt te verbeteren wanneer

tie uitgegaan. Hierdoor bestaat er regelmatig een

stedenbouwkundigen met meer marktkennis zouden

afstand tussen beleid en werkelijkheid. Ook houdt

opereren en zich nadrukkelijker verplaatsen in het

de ruimtelijke planning soms onvoldoende reke-

perspectief van het individuele object.

ning met de beperkingen van een locatie. Niet elke locatie leent zich goed voor woningen in het hogere

2.2.6 Indeling object

segment of voor bijvoorbeeld seniorenwoningen.

Het komt voor dat het aantal slaapkamers, de uitstraling of mogelijkheden die een tuin biedt niet marktconform zijn. Daarnaast zien we dat veel woningen als ‘instapmodel’ worden verkocht. De dakkapel kan in het meerwerk worden opgenomen, terwijl eigenlijk bij voorbaat bekend is dat alle aspirant kopers hier behoefte aan zullen hebben. Dit drijft de (grond)prijs onnodig op.

6


2.3 Aanbevelingen

markt zien. De makelaars zien volop mogelijkheden

De NVM ziet verschillende mogelijkheden voor

om gemeente hierbij te ondersteunen.

gemeenten, projectontwikkelaars en woningcorporaties om de afstemming tussen markt en

2.3.2 Gebruik objectieve en specifieke kennis

ontwikkelingsbeleid te verbeteren. We doen de

Veel beleid en programma’s worden gemaakt op

partijen hiervoor de volgende suggesties:

basis van globale data of veronderstellingen.

• Erken noodzaak tot samenwerking • Gebruik objectieve en specifieke kennis • Stel ambities vast in samenspraak • Zie programma en object als gezamenlijke

Informatie die onvoldoende specifiek is. We zien dat in de Nederlandse woningmarkt gedetailleerde kennis over de vraagzijde en kennis van de doorstroming ontbreekt. De beschikbaarheid van deze

verantwoording

kennis kan een enorme kwaliteitsimpuls geven

Stel een bouwplatform in

aan de productie wat samenwerking makkelijker

• • Maak gebruik van marktpartijen • Evalueer

en lucratiever maakt. Immers, het woningbeleid is gebaseerd op de exacte behoefte wat de afzet vergemakkelijkt. De makelaar is door zijn kennis van

Deze aanbevelingen lichten we hieronder toe.

en de dagelijkse confrontatie met consumenten, de

Per aanbeveling geven we eveneens aan hoe de

geijkte persoon om een bijdrage aan deze informatie

makelaar hier een rol in kan spelen.

te leveren. De positie van makelaar en overheden in deze informatiecyclus hebben we in het onder-

2.3.1 Erken de noodzaak tot samenwerking

staande figuur schematisch weergegeven.

Een project dat niet aansluit op de markt is een

De NVM heeft de structuur en ambitie om beide

mislukt project. Desondanks zien we dat gemeenten

kennissystemen te ontwikkelen. Het structureel

niet op de daartoe geëigende momenten de aanslui-

verzamelen van kennis over de vraagzijde start deze

ting met de marktpartijen zoeken. Vooral het moment

zomer. De ontwikkeling van de doorstoommonitor

waarop de programmatische randvoorwaarden

staat in de startblokken. De WMC-monitor (regio

(ruimtelijke politiek) en de stedenbouwkundige

Eindhoven, zie ook regioverslag) is de voorloper

structuur invulling krijgen, lijken voorbehouden te

van de doorstoommonitor. Over beide initiatieven

zijn aan gemeentelijke zeggenschap. Jammer, want

zullen we u nader informeren. Graag gaan we ook

op deze momenten worden vaak cruciale beslis-

met andere overheden in gesprek hoe zij deze

singen genomen. Het zou goed zijn als deze betrok-

kennis kunnen inzetten.

kenen aangeven hoe zij de samenwerking met de

Overheden en ontwikkelaars

(betere) ambities Informatie

Product (betere) samenwerking

Makelaar

Consument


7

8


2.3.3 Stel ambities vast in samenspraak

2.3.6 Maak gebruik van marktpartijen

Op dit moment worden binnen overheden ambities

In ontwikkelingsprocessen komen partijen allerlei

gesteld die niet aansluiten bij wat consumenten

hindernissen tegen. We merken dat de betrokken

willen of voor de markt haalbaar is. Het kan hierbij

makelaars, maar waarschijnlijk ook de andere partij-

gaan om financiële of tijdstechnische kaders dan

en, ‘in hun hok’ worden gehouden. De verantwoor-

wel om inhoudelijke wensen. Overheden kunnen

delijkheden zijn scherp verdeeld en de voortgang

veel winnen door ambities meer in samenspraak

van de ontwikkeling wordt onvoldoende benaderd

met marktpartijen op te stellen.

als een gezamenlijke opgave. Jammer, want vaak

NVM-makelaars die gespecialiseerd zijn in nieuw-

kan onvermoede kennis of talent bijdragen aan de

bouw of woningmarktconsultancy bezitten veel

probleemoplossing.

kennis over de consumentenvoorkeuren, over realistische afzettermijnen en haalbare prijs/pro-

Een goed voorbeeld hiervan is de makelaar die het

ductcombinaties. Zij adviseren overheden graag

proces versnelt door te ondersteunen bij bezwaar-

over deze lokale zaken als onafhankelijke partner.

procedures. De makelaar zou dan bijvoorbeeld in een voorstudie met omwonenden een goede com-

2.3.4 Zie programma en object als gezamenlijke

pensatiemaatregel kunnen ontwikkelen of kunnen

verantwoording

bijdragen in de voorlichting over de gevolgen voor

Het is op dit moment eerder uitzondering dan regel

de woningen van bezwaarhebbenden. Het lokale

dat makelaars wordt gevraagd of stedenbouwkun-

netwerk en empatisch vermogen richting de be-

dige opzet of objectindeling aansluiten op de markt.

zwaarmakende huiseigenaar zijn unieke kwaliteiten

Jammer, want vaak zijn er eenvoudige verbeterin-

van een makelaar die veel kunnen opleveren in

gen aanwijsbaar waarmee de marktaansluiting fors

deze processen.

toeneemt. Makelaars die hiertoe de vaardigheden bezitten, adviseren graag over de aansluiting van

2.3.7 Evalueer

programma en object op de markt.

Het gebeurt weinig dat de ontwikkeling achteraf geëvalueerd wordt. De gegevens van kopers

2.3.5 Stel een bouwplatform in

worden niet vergeleken met de oorspronkelijke

Ontwikkelingsprocessen hebben het gevaar

doelstellingen. En ook het proces als zodanig wordt

stroperig te worden. Daarnaast bezitten de verschil-

niet geëvalueerd. De makelaar ziet vaak verbeter-

lende ontwikkelingspartners uit een regio vaak over

mogelijkheden in de afzet, marketing en communi-

kennis of initiatieven die onverwachts voor andere

catie. Deze informatie komt nu niet op de goede

partijen van belang kunnen zijn. In verschillende

plek terecht. Aan de ene kant ligt hier een taak voor

regio’s wordt daarom gewerkt met plaatselijke of

de makelaar om actief aan deze after-sales vorm te

regionale platforms waarin alle partijen elkaar

geven. Aan de andere kant is het opmerkelijk dat de

ontmoeten. Goede voorbeelden zijn de Zuiderkerk-

ontwikkelende partijen (lees: gemeente, corporatie,

bijeenkomsten in Amsterdam of het Zwolse Con-

ontwikkelaar) niet uit eigen beweging geïnteres-

silium. Daarnaast kunnen dergelijke fora ook van

seerd zijn in de leerpunten van het voorbije project.

nut zijn voor het afstemmen van de regionale

De overtuiging bestaat dat dergelijke evaluaties

productie. Hiermee kan voorkomen worden dat op

voor vooral overheden van bijzonder grote toege-

een zelfde moment te veel projecten op de markt

voegde waarde zijn. De doorstroommonitor zal voor

komen. De NVM ziet op dit punt geen specifieke

een deel in deze informatie voorzien. Het is echter

rol voor zichzelf weggelegd. De NVM-leden actief in

vooral een kwestie van in gesprek met elkaar het

de nieuwbouw zijn vanzelfsprekende deelnemers

proces nalopen.

aan dergelijke platforms.


9

3 Perspectief makelaardij

De makelaar koppelt koper en verkoper. Voor beide

In de ontwerpfase kan de makelaar een bijdrage

kan hij als adviseur optreden. Vanuit deze positie

leveren in het toetsen van het ontwerp. Hij heeft

heeft hij een brede kijk op de vraag van consumenten,

uitgebreide kennis over de voorkeuren van

het aanbod op de markt en de relatie hiertussen.

consumenten en hoe ruimtelijke variabelen de

Deze rol van de makelaar is aan verandering onder-

verkoopbaarheid beïnvloeden. Denk hierbij aan:

hevig. Steeds meer is de tendens gaande waarin

typologie, indeling, vormgeving, afzetbaarheid,

makelaars hun expertise eerder in ontwikkelings-

prijs/productverhouding. De ontwikkelaar kan

trajecten inbrengen. Dit heeft vooral te maken met

opdrachtgever voor dit advies zijn.

verschuiving van de opgave van kwantitatief naar kwalitatief. Het doet ertoe wat gerealiseerd wordt:

In de bestekfase bestaat het advies uit de selectie

een goede aansluiting is noodzakelijk. De makelaar

van marketeer, communicatiebureau of reclame-

zal vanuit zijn kennis van de vraag daarom vaker op

bureau. De makelaar ondersteunt deze partijen met

treden als adviseur in eerdere fasen van het ontwik-

advies over strategie en inhoud. Daarnaast worden

kelingsproces. De NVM heeft hiertoe onder meer de

op dit moment projectnotaris en administrateur

opleiding tot woningmarktconsultant gestart. Op dit

VvE geselecteerd en contractstukken ontwikkeld.

moment is ongeveer 10% van de makelaars actief

Ook hieraan levert de makelaar een bijdrage.

vanuit een bredere rolopvatting. In deze paragraaf zetten we uiteen hoe deze rol invulling kan krijgen

De makelaar is het meest zichtbaar tijdens de fase

in de ontwikkeling van nieuwbouw. Vervolgens

van verkoop/verhuur. Op het moment dat het daad-

beschrijven we hoe de makelaar vanuit deze rol

werkelijke contracteren start, heeft de makelaar

stagnatie in de productie ervaren kan.

vaak al een lijst van mogelijke geïnteresseerden. Met behulp van de marketingstrategie zal hij andere

3.1 Rol makelaar in ontwikkeling nieuwbouw

potentiële kopers benaderen. Soms wordt hiertoe

In het ontwikkelingsproces zijn voor de makelaar vijf

makelaar een belangrijke rol in speelt. Hij verzorgt

verschillende momenten te onderscheiden waarin

de inschrijving, eventuele loting en de voorbereiding

hij een rol kan spelen. Dit zijn:

van de overdracht.

• Initiatieffase • Ontwerpfase • Bestekfase • Verkoop/verhuur • After-sales

een presentatiemiddag georganiseerd waar de

Vaak is de doelstelling om binnen een korte periode 70% van de te ontwikkelen woningen te verkopen. Hiervoor is een enthousiaste markt nodig. Een zekere druk helpt hierbij. Wordt deze verkoop niet gerealiseerd, dan wordt de ontwikkeling gestaakt.

In de initiatieffase kan de makelaar adviseren over

In de huidige constructies werken makelaars vaak

het programma. Vanuit zijn kennis over de voorkeu-

op basis van courtage over gerealiseerde verkopen.

ren van consumenten draagt zijn advies bij aan een

Een goede aansluiting op de markt is daarom niet

programma dat aansluiting vindt op de markt. Denk

enkel voor de ontwikkelaar maar ook voor makelaar

hierbij aan: oriëntatie, voorzieningen, woningtype,

(en de andere kopers) van belang.

prijsklasse. Projectontwikkelaar, woningcorporatie of gemeente kan opdrachtgever voor dit advies zijn.

10


Na tot stand komen van de verkoop verzorgt de

De afzet is de verantwoording van de makelaar.

makelaar de after-sales. Hij houdt contact met de

Gebleken is dat de afzet kan stagneren door de

consumenten tijdens de bouwfase en verzorgt

volgende oorzaken:

meerwerk aanvragen en kopersinformatieavonden.

1. Onvoldoende druk op de markt door te hoge

De makelaar kan rapporteren aan de ontwikkelaar en lokale overheid over het kopersprofiel en over eventuele klachten.

productie door verkeerde inschatting. 2. Onvoldoende druk op de markt door verkeerde timing aanbod door onvoldoende lokale/ regionale afstemming.

3.2 Perspectief makelaar op stagnatie bouwproductie

3. Onvoldoende potentiële inschrijvers doordat

Tijdens de vroege fasen (initiatief, ontwerp, bestek)

4. Onvoldoende potentiële inschrijvers door

van het project heeft de makelaar hoofdzakelijk contact met de ontwikkelaar. In de laatste fasen (verkoop, after-sales) heeft hij eveneens contact met de consument. Stagnatie in de vroege fasen heeft zijn oorzaak veelal in een gebrek aan overeen-

programma niet aansluit. gebrekkige marketing activiteiten 5. Onvoldoende inschrijvers doordat object of omgeving niet aansluit. 6. Onvoldoende inschrijvers doordat prijs/product verhouding niet aansluit.

stemming over het te realiseren programma of het sluiten van de exploitatie. De makelaar beziet dit

Voor de makelaar is vertraging hinderlijk. In de

vanaf de zijlijn, maar is hierin zelf geen partij. Voor

eerste plaats omdat hierdoor onevenredig veel tijd

de makelaar is deze stagnatie in enige mate hinder-

wordt besteed aan de afzet. Maar daarnaast ook

lijk omdat het betekent dat er onevenredig veel

omdat vertraging het vertrouwen van consument

tijd wordt gestoken in de voorfase van het project.

in de makelaar schaadt. Vertraging schaadt de reputatie. In de volgende hoofdstukken zullen we de

Tijdens de laatste fasen is de makelaar zelf

oorzaken van stagnatie onderverdelen in oorzaken

eveneens partij. Stagnatie in deze fasen heeft zijn

gerelateerd aan ambitie en oorzaken gerelateerd

oorzaak veelal in vertraging in het bouwproces of

aan proces. Bij de procesgerelateerde oorzaken kan

onvoldoende snelheid in de afzet. Vertraging in het

daarnaast onderscheid gemaakt worden tussen:

bouwproces wordt in het merendeel veroorzaakt door problematiek in het rond krijgen van ruimtelijke en milieuvergunningen. De procedures, en vooral mogelijkheden tot bezwaar, kunnen tot meer

• Oorzaken die verband houden met afspraken over de ontwikkeling.

• Oorzaken die verband houden met procedures volgend uit wet en regelgeving.

vertraging leiden dan is geraamd. De makelaar is hierin zelf geen partij, maar beziet dit vanaf de zijlijn.


11

4 Oorzaken van regionale stagnatie woningproductie 4.1 Opzet onderzoek

4.2 Regio Zwolle - Kampen

Vanuit de NVM dragen we voorbeelden uit de

Zwolle-Kampen is een van de regio’s waar de

makelaarspraktijk aan waar stagnatie in de woning-

productie ten opzichte van andere regio’s vlot loopt.

productie werd ervaren en wat de oorzaken hiervan

Voor een deel wordt dit positieve beeld toege-

zijn. In het voorliggende hoofdstuk schetsen we per

schreven aan het gunstige regionale economische

regio een beeld.

klimaat. Zwolle-Kampen vestigt naam als netwerkstad. Het aantal arbeidsplaatsen neemt toe van

Dit beeld is verkregen door een gesprek met

80 naar 110 duizend. Steeds meer bedrijven

meerdere NVM-makelaars uit verschillende regio’s.

(Kon. Marechaussee, ABN AMRO) vestigen zich in

Hierbij zijn makelaars geselecteerd die veel nieuw-

de regio. Het aantal studenten aan de hogeschool

bouwprojecten in portefeuille hebben of hebben ge-

Windesheim groeit. Bedrijventerreinen als de

had. Deze ervaringen zijn gekleurd door de persoon-

Hessenpoort groeien en zijn verder in ontwikkeling.

lijke perceptie van de desbetreffende makelaar. De verslagen illustreren daardoor slechts de stagnatie

4.2.1 Ambitiegerelateerde oorzaken stagnatie

of voortgang in de regio. Dit maakt de verslagen

De mate waarin de gestelde ambitie aansluit op de

echter niet minder waardevol. De praktijkervaring

vraag uit de markt is voor een groot deel bepalend

geeft een goed beeld van wat er daadwerkelijk ge-

voor een goede afzet. Bij een moeizame afzet ver-

beurt en biedt een basis om te denken over moge-

tragen projecten of worden geannuleerd. In geval

lijke verbeteringen. Ook is het een goede methode

van annuleren start het ontwikkelingsproces

om inspiratie op doen uit goede voorbeelden.

opnieuw. Een goede aansluiting echter draagt eraan bij dat projecten snel in de markt worden afgezet.

Er zijn zowel regio’s geselecteerd waar de

In de regio hebben de volgende ontwikkelingen hier

productiesnelheid op koers ligt, als regio’s waar

positief of negatief aan bijgedragen:

deze achterblijft. De geselecteerde regio’s zijn:

• • Twente • Stadsregio Amsterdam • Assen - Groningen • Stedendriehoek • Holland Rijnland • Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) Zwolle - Kampen

• Het Consilium, een vereniging van alle partijen op de nieuwbouwmarkt, bewaakt een goede aansluiting op de markt van het woningbouwprogramma. Hierdoor is de aansluiting vaak goed (zie kader op pagina 14).

• De Jaarlijkse Woningmarktmonitor is een instrument van het Consilium waarin zij de trends op de woningmarkt beschrijft. Hierin komen zaken aan bod als demografische ontwikkelingen, migratie,

In Twente, Zwolle - Kampen en Stadsregio

regionale woningproductie, woningvoorraad,

Amsterdam loopt de productie goed. In Assen -

woningmarktontwikkelingen, inkomen en betaal-

Groningen, Stedendriehoek, Holland Rijnland en

baarheid van woningen. Met deze monitor heeft

SRE blijft deze achter.

het Consilium een instrument om, indien noodzakelijk, nieuwbouwplannen aan te passen. Dit verbetert de aansluiting.

12


• In Zwolle vindt echter te veel verdichting in de

•

vorm van gestapelde bouw plaats. Dit woningtype

partijen willen vooruit. Zowel vanuit de overheid

lijkt de eerste voorkeur te zijn bij verdichtings-

als vanuit de markt zijn mensen bereid naar elkaar

opgaves.

te luisteren en te zoeken naar oplossingen. Daar-

Ook op objectniveau is de afstemming op de

naast is het verloop van bestuurders en ambte-

markt niet altijd goed. Een voorbeeld hiervan is de

naren niet hoog, waardoor de partijen elkaar ook

vraag naar woningen voor starters. Het program-

goed kennen. Ook zijn het vaak dezelfde private

ma schrijft maar 1 slaapkamer voor. Het advies

partijen die betrokken zijn in de ontwikkelingen.

van de makelaar was om dakkapel op te nemen in project, zodat toch 2 slaapkamers gerealiseerd kunnen worden. Dit is niet in het plan meegeno-

•

• Er heerst alom een ‘winningteam’-gevoel. Alle

• Het succes van de vinexlocatie Stadshagen werkt stimulerend.

• De overheid is heel actief. Gedeputeerde Rietkerk

men, waarbij vervolgens alle kopers tegen hogere

van de provincie Overijssel heeft 4 miljoen euro

kosten de dakkapel alsnog hebben geplaatst.

beschikbaar gekregen om nieuwbouw te

Een punt van zorg zijn echter de vele woningen

versnellen, waarbij de nadruk ligt op de bouw van

in de kleine randgemeenten die nu ‘in de pijplijn’

woningen voor ouderen en starters. Ook zet de

zitten. Na afloop van het vinex-beleid mogen

gedeputeerde zich sterk in om ‘zaken van tafel te

veel kleine kernen een vrij fors bouwprogramma

krijgen’. Het gaat dan vaak om problemen die op-

realiseren. Hierbij wordt onvoldoende rekening gehouden met het absorptievermogen van de

treden bij voorschriften en vergunningstrajecten.

• Er is de flexibiliteit om te variëren in de verhouding

markt. Dit kan tot afzetproblemen leiden wanneer

koop/huur aanbod bij projecten. Combiprojecten

veel woningen tegelijk op de markt komen.

worden dan opgezet, waarbij er de mogelijkheid is om 50% koop en 50% huur te realiseren. Uiteinde-

4.2.2 Procesgerelateerde oorzaken stagnatie

lijk worden projecten dan toch voor 90% verkocht.

Naast ambitiegerelateerde succes- en stagnatiefactoren worden in de regio ook verschillende

Voorbeelden van stagnatie die worden veroorzaakt

procesgerelateerde factoren herkend. Hierbij maken

door procedures volgend uit wet en regelgeving:

we onderscheid in factoren die samenhangen met

• Te gedetailleerd uitgewerkte bestemmings-

de exploitatie en factoren die samenhangen met

plannen, waardoor moeilijker op veranderingen

procedures volgend uit wet en regelgeving.

kan worden ingespeeld, hebben in het verleden in

In de regio Zwolle-Kampen dragen verschillende

Stadshagen voor de nodige vertragingen gezorgd.

factoren bij aan een prettige samenwerking tussen de partijen. Dit vertaalt zich in voorspoedige ontwikkelingsprojecten en heeft er toe geleid dat de laatste drie jaar de productie in Zwolle ruim 900 in plaats van 800 woningen was. De factoren die hieraan bijdragen zijn:


13

Voorbeeld: het Consilium (afkomstig uit: ‘bouwstenen’, maart 2007, gemeente Zwolle) Het Consilium bestaat uit:

• Gedeputeerde uit provincie Overijssel: Theo Rietkerk. • Wethouder Volkshuisvesting Zwolle: Gerard van Dooremoolen (voorzitter Consilium). • Vertegenwoordiger VROM. • Marktpartijen die meer dan 30 woningen (per jaar) produceren. • Makelaars die meer dan 50 (nieuwbouw)woningen (per jaar) verkopen. Het Consilium komt bij elkaar om te overleggen en problemen te bespreken, die op de nieuwbouwmarkt leven (zoals een antispeculatiebeding). Door deze bijeenkomsten is er de gelegenheid om met elkaar te spreken. Ook zorgt het ervoor dat alle partijen elkaar kennen. Naast de bijeenkomsten van het Consilium zijn er ook ‘werkvloerbijeenkomsten’. Hierbij worden gemeentelijke ambtenaren (ook brandweer en politie), medewerkers van projectontwikkelaars en medewerkers van makelaars bij elkaar gezet in groepen om van gedachten te wisselen en meer onderling begrip te kweken. Op deze manier wordt het ‘wij-gevoel’ gestimuleerd. Het Consilium presenteert ieder jaar een woningmarktmonitor. Een werkgroep stelt het rapport samen. In deze werkgroepen hebben mensen uit de overheid, projectontwikkelaars en makelaars zitting.

4.3 Regio Twente Twente is een van de regio’s waar de woningpro-

er weinig noodzaak is tot het onderling afstemmen

ductie goed loopt. De desbetreffende makelaar kan

van beleid en ontwikkelingen. Op dit moment

dit beeld beamen; hij ziet geen noemenswaardige

worden er echter wel regionale prestatieafspraken

problemen in de regio. Aan de andere kant lijken er

gemaakt. Deze afspraken bevestigen het beeld van

ook geen bijzondere instrumenten of constructies

een markt met weinig onderlinge afhankelijkheid.

aanwezig te zijn waarmee het succes kan worden

• In de regio zijn vooral regionaal georiënteerde

verklaard. In de regio loopt het ‘gewoon’ goed. De

ontwikkelaars actief. Voorbeelden hiervan zijn:

samenwerking tussen overheden en ontwikkelaars

Conrad Wessels, Koopmans, Dura Vermeer en

gaat vaak voorspoedig. Natuurlijk is er regelmatig

Trebbe. Daarnaast zijn enkele grotere landelijke

discussie tussen ontwikkelaars en stedebouwkun-

ontwikkelaars vertegenwoordigd. Dit maakt

digen en zijn er op dit vlak mindere voorbeelden te

de markt redelijk overzichtelijk en zorgt dat de

noemen, maar op de gehele productie is dit niet van

samenwerking goed loopt dankzij langdurige

grote invloed.

relaties.

Een aantal kenmerken is uniek voor de bouw-

14

• De interregionale dynamiek is laag. Dit maakt dat

• In de steden in de regio is nog veel plaats voor

productie in de regio Twente. Deze kenmerken

inbreiding. Dit betreft veelal oude textiellocaties,

hebben invloed op de voortgang van de productie.

oude scholen maar bijvoorbeeld ook een oude

We noemen hier de volgende:

brouwerij in Enschede.


• De regio kent van oudsher een sterke traditie van

4.4 Stadsregio Amsterdam

particulier opdrachtgeverschap. In deze categorie

Ook Amsterdam is een van de regio’s waar de

ontstaat dankzij de ervaring die er reeds mee is,

productie ten opzichte van andere regio’s goed

dan ook geen extra vertraging. Bijvoorbeeld ook

loopt. Dit beeld wordt herkend.

in de Enschedese wijk Roombeek is veel door particulieren ontwikkeld.

• Een bijzonder voorbeeld waarin de productiesnel-

De gemeente Amsterdam heeft door haar grondpositie een wezenlijk andere verhouding met ont-

heid in een grootschalige ontwikkeling is gewaar-

wikkelende partijen dan andere gemeenten. Vertra-

borgd, is de vinexwijk ‘De Eschmarke’. Hierin is

gingen in het ontwikkelingsproces zijn hierdoor zeer

de gemeente Enschede met een consortium van

uitzonderlijk. De analyse zoals deze in voorgaande

verschillende ontwikkelaars een overeenkomst

regio’s is gemaakt, houdt in Amsterdam geen stand.

aangegaan. De geselecteerde ontwikkelaars zijn

In deze paragraaf beschrijven we de wijze waarop

de grote regionale spelers. De bekendheid met de

woningproductie wordt ontwikkeld in de regio.

spelers en de duidelijke overeenkomst maakten dat de samenwerking in dit project bijzonder goed

De gemeente Amsterdam geeft alle gronden in

loopt.

erfpacht uit. De gemeente is dus altijd eigenaar van de gronden. Zij hanteert een tarief voor de erfpacht

Ook in de regio Twente duiken zo nu en dan proble-

en maakt hierbij een afspraak met een looptijd van

men op. Hierbij kan genoemd worden het aandeel

50 jaar. Dit systeem van erfpacht geeft de gemeente

woningbouw in het duurdere segment. In de regio

een stevige prikkel om de onderhandeling en ont-

worden bijna geen woningen voor starters of in de

wikkeling zo kort mogelijk te houden. Zij heeft

lagere prijsklassen gebouwd. Dit terwijl er aan deze

immers een constante bron van inkomsten wanneer

woningen veel behoefte is.

de grond is uitgegeven. Dit komt de productie

Wat in de ontwikkeling in de regio verder opvallend

ten goede.

is, is de betrokkenheid van de ambtelijke apparaten in de kleinere kernen. In deze kernen wordt niet fre-

De gemeente heeft met de corporaties prestatie-

quent gebouwd. Wanneer er dan ontwikkeld wordt,

afspraken over ontwikkeling. Locaties die de

voelt het hele ambtelijke apparaat zich er zeer bij

gemeente private partijen wil laten bouwen worden

betrokken. Dit kan tot vertraging leiden, maar is

gegund aan de hoogste inschrijver. Vaak geeft de

wellicht een gegeven waar gewoon rekening mee

gemeente hierbij programmatische randvoorwaar-

gehouden kan worden.

den mee die door de stedebouwkundige zijn opgesteld (‘bouwenvelop’). Deze randvoorwaarden willen de grenzen van wat mogelijk in de markt is, nog wel eens heel scherp benaderen. De ontwikkelaars werken hierdoor vaak voor een beperkte marge en zullen zich fors moeten inspannen om deze te behouden. De inschrijvers betreffen enkel partijen die op ‘de lijst’ staan. Wanneer een partij de ontwikkeling niet conform afspraken uitvoert, wordt zij van de lijst verwijderd en is daarmee geen samenwerkingspartner meer. Ook corporaties treden als opdrachtgever op richting ontwikkelende partijen.


15

16


Ondanks de hoge prijzen is het voor ontwikkelaars

De gemeente Amsterdam heeft de regie rondom

een stevige opgave om winst te maken op locaties

de ontwikkeling strak in handen. Het tempo is goed.

in de stadsregio. Zij kunnen zich dan ook geen

Opvallend is dat wanneer ontwikkelingen afwijkende

fouten permitteren. De private ontwikkelingen

randvoorwaarden hebben en zij buiten dit stramien

sluiten daardoor haast altijd goed aan op de markt.

vallen, dit vaak tragere ontwikkelingen worden.

Woningcorporaties hebben deze prikkel minder.

De strakke afspraken en heldere relaties zijn voor

Zij kunnen vanuit maatschappelijke doelstellingen

het tempo blijkbaar noodzakelijk.

investeren in wijken. Het bouwen van producten die op de korte termijn winstgevend zijn, is voor

4.5 Regio Groningen - Assen

corporaties niet altijd een overweging.

Het samenwerkingsverband Groningen-Assen bestaat uit de beide steden en de omringende kernen.

Naast deze structuur zijn er ook andere factoren te

Het aantal inwoners van de regio Groningen-Assen

noemen die bijdragen aan een vlotte bouwproduc-

blijft de komende jaren flink groeien. De vraag naar

tie. De verschillende plaatsen waar in Amsterdam

woningen in allerlei soorten en maten neemt dan

aanjagers/versnellers zitten zijn noemenswaardig.

ook fors toe; tot 2020 komen er bijna 43.000 nieuwe

Denk hierbij aan de, inmiddels oud-wethouder Duco

woningen bij. Daarnaast worden nog 17.000 oude

Stadig die zowel het grondbedrijf als het wonen in

woningen vervangen door nieuwe. Groningen-

portefeuille had. Ook is er een woningbouwregisseur

Assen is een van de regio’s waar de productie

op de werkvloer aanwezig om partijen met elkaar in

achterblijft. Dit beeld wordt herkend.

contact te brengen. Tenslotte kunnen kleine conflicten betreffende het bouwen tussen private partijen


en stadsdelen naar het niveau van de centrale stad

In de regio komt het regelmatig voor dat niet de

worden opgeschaald. Deze aanjagers zorgen dat de

juiste ambitie wordt gesteld. Hierdoor mist een pro-

samenwerking nooit voor langere tijd in het slop

ject aansluiting op de markt wat de afzet bemoeilijkt.

kan raken. De voortgang blijft.

Projecten vertragen hierdoor of worden geannuleerd

Daarnaast zijn er de Zuiderkerkbijeenkomsten. Deze

waarbij het ontwikkelingsproces opnieuw start.

dragen positief bij aan de samenwerking. Op deze

Voorbeelden hiervan zijn:

maandelijkse informele bijeenkomst met lezingen is

• In project ‘De Vosholen’ in Hoogezand-Sappemeer

er ruimte voor ontmoeting. Alle ontwikkelende en

worden in totaal 600 woningen gerealiseerd.

bouwende partijen zijn welkom. Ook is er ambtelijke

De markttoets leert dat de locatie niet past bij het

en bestuurlijke vertegenwoordiging. De bijeenkom-

segment dat nagestreefd wordt. De ambitie van

sten zijn ideaal voor het contact houden en elkaar

de gemeente om per jaar 350 woningen te

laagdrempelig infomeren/bevragen over de gang

realiseren is optimistisch. Er is regulier draagvlak

van zaken.

voor 250 woningen per jaar.

• In de gemeente Groningen is de markt onvoldoen-

Bijzonder om te noemen in de rol die de regionale

de in staat gebleken doorstroming te genereren.

zender AT5 inneemt. De gemeente koopt veel

Dit komt voornamelijk door het achterblijven van

zendtijd in. Zij gebruikt deze om potentiële kopers

het aantal grondgebonden woningen in het mid-

enthousiast te maken voor mogelijke ontwikkelingen.

densegment. Resultaat is een toenemende scheef-

De ontwikkelaar krijgt dus een enthousiaste markt

groei door de toevoeging van appartementen.

cadeau.

Hierdoor krijgt de consument een te groot aanbod nieuwbouwappartementen te verwerken en is de keuze te groot. Op dit moment staan projecten


17

als Kop van Oost, Stoker en Brander, Dinkelpark,

Daarnaast kan ook de afzet worden bemoeilijkt door

Rokade, Fortuna, Confiance in verkoop. Projecten

een onvoldoende bekendheid en/of uitstraling van

die door het aantal onderling enorm concurreren.

het project in de markt. Marketing wordt daarom

Daarnaast zijn er veel projecten in de pijplijn. Er

essentieel. Een voorbeeld waarin imago en bekend-

zijn nu al projecten met appartementen waarvan

heid goed zijn opgebouwd is ‘de Blauwe Stad’. De

de afzet moeizaam verloopt.

sterke punten van de marketing van dit project waren:

• Ook in de gemeenten rondom de stad Groningen worden veel appartementen aangeboden (Hoogezand, Assen, Veendam, etc.). Dit is zodanig dat de grotere gemeenten hun aantrekkende rol door nieuwbouw en onderscheidend aanbod onvoldoende kunnen laten spreken.

• De gemeente Groningen werkt graag met een

• Langdurige promotie vanaf initiatieffase.

De periode van start promotie tot start afzet was meer dan een jaar.

• Insteek op de regionale/nationale markt. • Een voldoende ruim budget voor effectieve promotie.

aantal bijzondere, soms buitenlandse architecten.

Het project Meerstad, ook in Groningen, zal op

Dit leidt altijd tot hogere bouwkosten. Helaas leidt

dezelfde wijze worden gepromoot.

betere architectuur niet altijd tot betere verkoop waardoor de architectuur voor de ontwikkelaar


kostbaar wordt; de marge komt hierbij onder

Naast ambitiegerelateerde stagnatiefactoren worden

grote druk te staan.

in de regio Groningen-Assen ook verschillende

• Het totale aantal woningen dat gebouwd moet

procesgerelateerde stagnatieoorzaken herkend.

worden in de regio is hoog. De verschillende

Hierbij maken we onderscheid in factoren die

gemeenten (Leek/Roden, Zuidhorn, Groningen,

samenhangen met de exploitatie en factoren die

Tynaarlo, Groningen, Hoogezand-Sappemeer,

samenhangen met procedures volgend uit wet en

Assen) krijgen ieder een deel van de productie

regelgeving. Voorbeelden van stagnatie die wordt

toegewezen. Er is sprake van regionale afstem-

veroorzaakt door problemen in het sluitend krijgen

ming, maar het is maar de vraag of deze afstem-

van de exploitatie zijn:

ming er ook is tussen ontwikkelaars in de aanloop

• De grondmarkt is verstoord. Gemeenten hanteren

naar of tijdens de afzetfase. Projecten kunnen

een te hoge grondprijs om marktconforme pro-

elkaar hierdoor te sterk gaan beconcurreren. Ook

ducten te kunnen maken en af te zetten. Dit geldt

is het van belang dat de afgesproken productie-

voornamelijk voor gemeenten met een actief

aantallen worden bijgesteld naar aanleiding van

grondbeleid of voor gronden die de gemeente in

de actuele marktsituatie. Nu al zijn er in de regio

eigendom heeft. Door deze twee factoren ontstaat

projecten, bijvoorbeeld De Vosholen in Hooge-

een grote druk op de exploitatie, waardoor de

zand-Sappemeer, waarvan de afzetsnelheid

gehele exploitatie kwetsbaar wordt en afzet door

tegenvalt.

proceszaken vertraagd. Een voorbeeld hiervan is het Ciboga terrein in Groningen.

• Corporaties hebben door prestatieafspraken een voorkeurspositie bij gemeenten en kopen vaak vóór marktpartijen projecten. Daarbij worden projecten die moeilijk vermarktbaar zijn door achtervang of geheel door corporaties gekocht voor de verhuur.

18


• Gemeenten met een passief grondbeleid kunnen door middels van wet- en regelgeving (bestem-

Voorbeelden van situaties waarin de ambities leiden

mingsplan, welstand, stedenbouwkundige

tot een moeizame afzet zijn:

uitwerking etc.) sturing op de projectplanning

•


•

In de regio worden regelmatig producten ontwik-

creëren. Ondanks dat een ontwikkelaar de locatie

keld die niet optimaal aansluiten op de markt. Dit

in eigendom heeft, vertraagt de ontwikkeling.

komt veelal omdat de gemeente te weinig ruimte

Doordat de gemeente te veel invloed wenst, ont-

geeft om gezamenlijk met marktpartijen tot een

staat een gespannen relatie met een ontwikkelaar.

goed programma te komen. Hierdoor ligt bij ont-

Het ontwikkelproces wordt hierdoor kwetsbaar en

wikkelingen te veel de nadruk op de stedebouw-

langduriger met als gevolg dat een project later

kundige ambities van de gemeente. De wensen

start. Een voorbeeld hiervan is project Held 3.

van de consument zijn hieraan ondergeschikt

Ook starten gemeenten vaak met ontwikkeling op

gemaakt. Dit kan zowel keuzes in het programma

het moment dat zij de grond nog niet geheel in

(dichtheid, verkaveling, product/locatie) als keuzes

handen hebben of op het moment dat delen van

op objectniveau (dakvorm, materiaal, kleuren)

de grond nog gesaneerd moeten worden. Deze

betreffen.

trajecten kennen een aanzienlijke onzekerheid in

• De relatie tussen product en locatie is niet altijd

doorlooptijd, waardoor het risico ontstaat dat de

optimaal. In Apeldoorn worden regelmatig

ontwikkeling fors vertraagt. Voorbeelden hiervan

appartementen in het hogere segment ontwikkeld

zijn: Ter Borch, het veemarktterrein Assen en

waarbij locatiefactoren niet optimaal zijn. Dit kan

De Citadel.

het uitzicht betreffen of de omgevingskwaliteit.

• Sommige projecten worden teveel als ‘solitaire

Een voorbeeld hiervan zijn de apartementen rond-

bouwopgave’ benaderd. Vaak, in het bijzonder in

om het stationsplein, waarvan enkele woningen

de grotere projecten, is het voor de uiteindelijke

reeds lange tijd te koop staan.

kwaliteit van belang dat ook de realisatie van infra-

• Er wordt vaak te weinig aandacht besteed aan de

structurele en sociaaleconomische voorzieningen

woonomgeving of er wordt zeer zuinig mee

gegarandeerd is. Dit is nu niet altijd het geval.

omgegaan. Zo is er geen ruimte voor bergingen in de achtertuinen, geen plaats voor hagen i.p.v.

4.6 Regio Stedendriehoek

schuttingen of wordt er onvoldoende speelruimte

Ook de Stedendriehoek is een van de regio’s waar de

gerealiseerd. In project Vijfhoek (Deventer) wordt

productie ten opzichte van andere regio’s traag loopt.

in de laatste fase door de gemeente meer aan-

Dit beeld wordt herkend. Onderstaande opsomming

dacht besteed aan ruimte. In de planfase worden

betreffen voorbeelden van situaties die tot stagnatie

bewoners verleid met een aantrekkelijke woon-

leidden. De voorbeelden zijn geordend naar ambitie-

omgeving en voorzieningen. Er zijn echter geen

gerelateerde en procesgerelateerde oorzaken.

garanties dat dit werkelijk geraliseerd wordt. De consument is soms, maar lang niet altijd kritisch genoeg om dit te doorzien.


19

• Daarnaast wordt vaak veel op objectniveau


weggesneden. Hierdoor krijgen consumenten een

De gesproken makelaar ervaart dat de afstemming

heel eenvoudig product voor de prijs. De grond-

op de markt in de regio redelijk tot goed loopt.

prijs drijft de prijs vaak op, doordat deze vaak

Regelmatig wordt hij geconsulteerd. Dit kan zowel

wordt gerelateerd aan de waarde van het object

in de initiatieffase gebeuren als tijdens het ontwerp-

zoals het opgeleverd zal worden. In Apeldoorn

proces. Maar ook in de regio Holland-Rijnland komt

(maar ook in andere gemeenten) wordt meerwerk

het voor dat projecten in de markt worden gezet

dat de consument neemt, vaak meegenomen in

waargeen vraag naar is. Een voorbeeld hiervan is

de waardebepaling die de basis biedt voor de

Roombeek in Leiden. In dit project zijn 3 apparte-

grondprijs. De consument betaalt het meerwerk

mentencomplexen opgenomen. Dit terwijl elke

hierdoor dubbel via de grondprijs.

kenner van de markt aan had kunnen geven dat er in Leiden onvoldoende markt is voor dit type ontwik-

4.6.2 Procesgerelateerde oorzaken

keling. De afzet loopt dan ook onvoldoende.

stagnatie Voorbeelden van situaties waarin vertraging


ontstond door het moeizaam sluitend krijgen van

Naast ambitiegerelateerde succes en stagnatiefac-

de exploitatie zijn:

toren worden in de regio ook verschillende proces-

• De gemeente wil geen verlies op geworven

•

gerelateerde factoren herkend. Hierbij maken we

gronden en past het programma desnoods aan

onderscheid in factoren die samenhangen met de

om dit te bewerkstelligen. Hierdoor worden er on-

exploitatie en factoren die samenhangen met proce-

gewenst veel appartementen en stadswoningen

dures volgend uit wet en regelgeving. Voorbeelden

gebouwd.

die samenhangen met het sluitend krijgen van de

De gemeente Apeldoorn verwacht soms een

exploitatie zijn:

grotere invloed op de voorkeur van de consument

•

In Voorhout is in project Hoogh Teijlingen (betreft

dan zij daadwerkelijk heeft. Een voorbeeld is dat

800 woningen) onenigheid over het omslaan van

zij verwacht dat bewoners uit Berg en Bos (het

infrastructurele voorzieningen. De plaatselijke po-

stadsdeel met aanzien op de bosgrond) in Zuid-

litiek houdt vast aan het idee dat deze aanvullende

broek (een ‘gewoon’ stadsdeel op de rivierklei)

infrastructuur over de woningen dient te worden

zullen gaan wonen wanneer er voor hen aantrek-

omgeslagen terwijl voor de ontwikkelaar hiermee

kelijke producten worden gerealiseerd. Een enke-

ofwel de afzet bedreigd wordt door een te hoge

ling doet dit, de meeste mensen echter niet.

prijs ofwel de winst verdwijnt. Het proces zit nu vast en vertraagt hiermee.

4.7 Regio Holland Rijnland Holland Rijnland is een van de regio’s waar de productie ten opzichte van andere regio’s minder goed loopt. Dit beeld wordt herkend.

20


Stagnatie die wordt veroorzaakt door procedures

• In de ontwerpfase van een Groene kamer in

volgend uit wet en regelgeving hangt vaak samen

Waterrijk (een deelpplan in Meerhoven) bleek de

met de vertragende bezwaarprocedures. Dit betreft

stedebouwkundige opzet (in deze situatie de ont-

vaak minder de nieuwbouw, maar voornamelijk de

sluiting van de woning in relatie tot infrastructuur)

inbreidinglocaties. Recente voorbeelden uit de

zodanig dat de individuele woningen ten behoeve

regio zijn:

van de aansluiting op de nutsvoorzieningen een

• Het Agnesterrein in Voorhout waar 83 apparte-

•

gang over de gehele diepte zouden moeten hebben.

menten worden ontwikkeld. De koop is inmiddels

Een indeling die door consumenten niet gewaar-

rond, maar het bestemmingsplanproces gaat

deerd zal worden en waarmee de makelaar niet

langer duren dan gehoopt. Oorzaak is de vele be-

de verkoop starten wou. Deze situatie wordt nu

zwaren van omwonenden tegen de nieuwe bouw.

aangepast, maar had voorkomen kunnen worden

Ontwikkeling aan de kop van de boulevard in

door de kennis van de markt op een eerder

Noordwijk. Een aangrenzende villa heeft alle rech-

moment in het project te gebruiken.

telijke mogelijkheden voor bezwaar benut wat in totaal tot 11 jaar vertraging heeft geleid.

Naast ambitiegerelateerde succes en stagnatiefactoren worden in de regio ook verschillende

4.8 SRE-gebied

procesgerelateerde factoren herkend. Voorbeelden

Eindhoven is een van de regio’s waar de productie

die samenhangen met het sluitend krijgen van de

ten opzichte van andere regio’s traag loopt. Dit beeld

exploitatie zijn:

wordt herkend. Onderstaande opsomming betreffen

• Focus op de gezamenlijke meerwaarde lijkt niet

situaties die tot stagnatie leidden. De voorbeelden

aanwezig. Het lijkt de partijen ook niet te lukken

zijn geordend naar ambitiegerelateerde en proces-

deze insteek in de procesgang vorm te geven.

gerelateerde oorzaken.

De samenwerking loopt hierdoor moeizaam wat leidt tot een trager ontwikkelproces.


• Het verwerven van gronden ten behoeve van

Voorbeelden van situaties waarin de ambities

Meerhoven (vinexlocatie te Eindhoven) loopt uit

leiden tot een moeizame afzet zijn:

waardoor vertraging ontstaat.

• De afstemming met de markt vindt laat plaats.

• De bestuurlijke agenda’s in Eindhoven/Helmond

De makelaar wordt pas betrokken in de ontwik-

zitten zo vol dat er niet genoeg ruimte is voor de

kelingstrajecten op het moment dat veel rand-

projecten. Op de agenda staan daarnaast vaak

voorwaarden al vastliggen. Het is dan moeilijk

kleine onderwerpen die in vergelijking met de

en tijdrovend plannen aan te passen zodanig dat

beschikbare capactiteit onhandig veel druk op

de aansluiting op de vraag alsnog voldoende is,

de agenda’s laten ontstaan. Het ontwikkelproces

optimaal is de aansluiting dan zeker niet.

loopt hierdoor vertraging op.

• Het SRE zette het beleid uiteen in het regionaal

• In het SRE gebied is de nieuwbouwverhouding

woningbouwprogramma 2005-2010. Deze in-

30% sociale huur en 70% koop nog altijd als

schattingen bleken later te optimistisch en harde

uitgangspunt gehanteerd. Een dergelijke over-

plancapaciteit bleek een probleem te vormen.

tuiging draagt niet bij aan een constructieve

Toch blijft het SRE op deze zogenaamde

discussie over het meest wenselijke programma.

minimum variant van 23.820 woningen sturen.

Dit bemoeilijkt het ontwikkelproces.


21

4.8.2 Regionaal Convenant Wonen

4.8.3 WMC-monitor

De woningmarktpartijen hebben een gemeenschap-

Met de WMC-monitor wordt in het SRE gebied een

pelijk belang bij het goed functioneren van de wo-

continu en actueel beeld gecreëerd van de nieuw-

ningmarkt en spelen elk daarbij een belangrijke rol.

bouwwoningmarkt. Aan het project werken de

Daarom is, als uitwerking van de Regionale Woon-

regionale makelaars en de regionale corporaties

visie, het Regionaal Platform Wonen ingesteld.

gezamenlijk mee. Met de informatie kan de kwaliteit

Op 13 januari 2005 is het Regionaal Platform Wonen

van het marktonderzoek voor alle betrokken parijen

voor het eerst bijeengekomen. Het platform kan ad-

verbeteren waardoor:

viezen geven aan de bestuursorganen van het SRE.

• Beter zicht op resultaat van nieuwbouw, wat

Het Platform Wonen heeft besloten de samenwer-

betere beleidsbeslissingen mogelijk maakt.

king tussen de woningmarktpartijen vast te leggen in een Regionaal Convenant Wonen. Dit Convenant

• Beter zicht op effect doorstroming, wat betere beleidsbeslissingen mogelijk maakt.

is begin 2007 door 500 partijen ondertekend. Doelstelling van het platform is op basis van een

De monitor werkt als volgt:

gezamenlijke en wederzijdse inspanning het verbe-

Alle nieuwbouwontwikkelingen in een gebied

teren van de woningmarkt en het woon- en leef-

worden geregistreerd op het moment dat de start

klimaat in de ruimste zin van het woord binnen de

van de verkoop of verhuur een aanvang neemt.

regio, teneinde hierdoor een betere afstemming op

Op dat moment zal de betreffende verkoop- of

de woningmarkt te verkrijgen. De deelnemers van

verhuurorganisatie de data invoeren. Bij iedere

het Regionaal Platform zijn organisaties die werk-

verkoop- of verhuurtransactie worden van de koper

zaam of betrokken zijn op het gebied van wonen in

of huurder enkele gegevens vastgelegd. Op basis

de regio Eindhoven. De deelnemers zijn geen verte-

van deze informatie kan veel actuele en nu niet

genwoordigers namens hun achterban; zij nemen

voor handen zijnde informatie verzameld worden

deel op persoonlijke titel. Het Platform Wonen is een

die ter beschikking staat aan de deelnemers.

instantie op basis van vrijwillige samenwerking.

Naar verwachting is de monitor in de tweede helft

Het is aan de deelnemende partijen om te bepalen

van 2007 effectief.

of en zo ja, hoe men op termijn het platform een minder vrijblijvend karakter wil geven. De deelnemers vertegenwoordigen de volgende organisaties:

• Gemeenten • Woningbouwcorporaties • Projectontwikkelaars • Makelaars • Institutionele beleggers • Zorginstellingen • Woonconsumenten/belangenorganisaties

22


Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM

Fakkelstede 1 Postbus 2222 3430 DC Nieuwegein T 030 - 608 51 85 www.nvm.nl

Stagnatie woningproductie

Recommend Documents