Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren Eindrapportage

Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren Eindrapportage In opdracht van: IPO/VNG

Buck Consultants International Nijmegen, 24 November 2011

Inhoudsopgave Blz. 1 Inleiding

2

2 Noodzaak tot een nieuwe indeling

4

3 Resultaten praktijktoets

19

4 Toepassen nieuwe indeling

35

5 Samenvatting/Conclusies/ Aanbevelingen

43

 Buck Consultants International, 2011

1

1 Inleiding Achtergrond Begin 2011 hebben IPO en VNG ingestemd met het landelijke Actieprogramma Leegstand Kantoren. Eén van de uitvoeringspunten van het actieprogramma betreft een quick scan naar de harde en zachte plancapaciteit van kantoorlocaties Op dit moment bestaat immers onduidelijkheid over de totale omvang van de plancapaciteit. Ook is er een onscherpe definitie van harde en zachte planvoorraad. Bovendien lijkt het onderscheid tussen deze twee in de huidige vorm niet altijd relevant: zogenaamd harde plannen worden niet ontwikkeld, terwijl zachte plannen wél tot realisatie komen

Doel van het onderzoek A

B

Het verkrijgen van een globaal inzicht in de plancapaciteit van de belangrijkste kantoorgemeenten en het maken van een aanzet voor een nieuw onderscheid in de hardheid van kantorenplannen (VERKENNING) Het toetsen van de nieuwe indeling bij een zestal gemeenten, het achterhalen van de redenen voor uitstel of juist versnelling en het analyseren van de uiteenlopende risico’s die gemeenten lopen bij de verschillende soorten plancapaciteit (VERDIEPING)


2

Aanpak studie Er zijn twee (groepen van) bronnen voor inzicht in de planvoorraad: Enerzijds de NEPROM, die in haar jaarlijkse overzicht Nieuw Commercieel Vastgoed een overzicht laat zien van projectplannen van ontwikkelaars en bouwers. Anderzijds hebben IPO en VNG in mei 2011 de G32 gemeenten en Randstadprovincies gevraagd informatie over de planvoorraad aan te leveren, uitgesplitst naar zachte en harde planvoorraad. In de verkenningsfase is op geaggregeerd niveau van de 50 belangrijkste kantorensteden de planvoorraad vergeleken die door deze twee partijen is geïnventariseerd Het resultaat van de verkenningsfase is: • • • •

compleet, coherent en reëel overzicht van de harde en zachte plannen in de belangrijkste kantorenregio’s in Nederland (op basis van beschikbare gegevens) analyse van de verschillen tussen de bronnen voorzet voor een betere indeling van de planvoorraad belang van plancapaciteit in effectieve aanpak van (toekomstige) leegstand

In de verdiepingsfase is de nieuwe indeling getoetst tijdens rondetafelgesprekken bij een vijftal gemeenten nl.: Den Haag, Nieuwegein, Zoetermeer, Arnhem en Eindhoven. Dit vertegenwoordigt een mix van grote en kleine/satelliet steden, binnen en buiten de Randstad


3

Uitgangspunten/ aannames Onder kantoor wordt in deze rapportage verstaan: een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten (minimale verhouding van 70% kantoor – 30% andere functie). De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten (Bron: Bak en toevoeging BCI) Overeenkomsten in de planfase (IOK/VO en SOK/DO) zijn in deze rapportage altijd tussen een projectontwikkelaar en een gemeente1)

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden kort de resultaten van de verkenning gepresenteerd In hoofdstuk 3 behandelen we de uitkomsten van de verdieping In hoofdstuk 4 staat centraal op welke manier de nieuwe indeling kan worden toegepast We sluiten af met conclusies en aanbevelingen in hoofdstuk 5

1) In de definitie van de NEPROM zijn overeenkomsten in de planfase niet uitsluitend tussen

projectontwikkelaars en gemeenten, maar ook tussen projectontwikkelaars en beleggers of eindgebruikers  Buck Consultants International, 2011

4

2 Noodzaak tot een nieuwe indeling Definitie Plancapaciteit

Om een globaal inzicht te verkrijgen in de plancapaciteit in Nederland heeft BCI verschillende bronnen naast elkaar gelegd Hieruit blijkt dat in Nederland diverse partijen verschillende definities en indelingen van kantoren plancapaciteit hanteren. Hierna volgt een samengevat overzicht van een aantal definities en indelingen, die gangbaar zijn bij verschillende partijen:

Neprom De Neprom volgt ieder jaar de nieuwbouwplannen van 250 partijen, leden en nietleden, waarmee zij jaarlijks een actueel overzicht van de markt geeft t.a.v. nieuwe en geplande kantoren. De Neprom hanteert de volgende definities:

Planvoorraad kantoren: voornemens van projectontwikkelaars en bouwmaatschappijen voor de ontwikkeling van kantoren • Harde planvoorraad: de harde planvoorraad zitten plannen waarvoor een bouwvergunning is afgeleverd, maar die nog niet in aanbouw zijn genomen • Zachte planvoorraad: de zachte planvoorraad zitten plannen waarvoor nog geen bouwvergunning is afgeleverd. Deze plannen verkeren in de ideefase of in de planfase

Planfase: plan voor de nieuwbouw of renovatie van een kantoorgebouw, waarvoor een samenwerking- of intentieovereenkomst is getekend of bij eigen realisatie een ontwerp ligt


5

De planfase bestaat uit 2 delen: • •

Planfase intentieovereenkomst (iok) of voorlopig ontwerp (VO) Planfase samenwerkingsovereenkomst (sok) of definitief ontwerp

Samenwerkingsovereenkomst (sok): een overeenkomst die de ene partij sluit met een andere, in veel gevallen projectontwikkelaar met overheid (gemeente). In deze overeenkomst worden voorwaarden vastgelegd die de gemeenschappelijke belangen beschermen en bevorderen Definitief ontwerp (DO): een ontwerp dat geldt als het ontwerp dat waarschijnlijk gerealiseerd kan worden en waarvoor een bouwvergunning aangevraagd kan worden Intentieovereenkomst (iok) is een juridische onderlegger en wordt in veel gevallen getekend tussen projectontwikkelaar(s) en overheid (veelal gemeente). In de praktijk is waarneembaar dat de intentieovereenkomst vaak eindigt met het vervolmaken van de visie of het masterplan. Op basis daarvan kan dan de verdere samenwerking worden besproken Voorlopig ontwerp (VO): een eerste ontwerp, waaraan vaak nog veel wordt getekend waarna er een definitief ontwerp wordt opgesteld Ideefase: Plan voor nieuwbouw of renovatie van een kantoorgebouwen waar geen bouwvergunning voor is afgegeven, samenwerkings- of intentieovereenkomst is getekend of een ontwerp is gemaakt Van elk plan is het jaar opgenomen waarin de oplevering is verwacht. En in het geval dat het onbekend is wordt het niet genoemd Bron: Neprom, ‘Nieuw Commercieel Vastgoed, 2011  Buck Consultants International, 2011

6

VNG De Vereniging van Nederlandse Gemeenten heeft in het kader van het Actieprogramma Leegstand Kantoren eerder dit jaar een inventarisatieronde bij gemeenten gedaan naar plancapaciteit. De volgende definities van plancapaciteit werden gehanteerd: Harde plancapaciteit voor kantoren: • De max. realiseerbare capaciteit, die in onherroepelijke bestemmingsplannen vast ligt en die in bestemmingsplanprocedures, die op dit moment lopen, opgenomen is. Voor de eenvoud zijn hier de diverse planstadia onder één noemer gebracht. De overweging daarbij is dat de gemeente met het in een bestemmingsplan meenemen van kantoorcapaciteit aangeeft deze capaciteiten ook te willen realiseren • De max. realiseerbare capaciteit, die nog niet in een bestemmingsplanprocedure is meegenomen, maar waarbij wel harde afspraken met externe partijen zijn gemaakt om nieuwbouw van kantoren te realiseren. Te denken valt aan boeteclausules in overeenkomsten, als de gemeente niet meewerkt aan het realiseren van de nieuwe kantoorlocatie of –pand Zachte plancapaciteit voor kantoren: • Alle voornemens, ramingen, ideeën etc. voor ontwikkeling van nieuwe kantoorlocaties. En verder kenmerkend: als de gemeente zou besluiten deze plannen te schrappen, zou dat (nagenoeg) zonder kosten voor de gemeente plaats kunnen vinden) Bron: VNG, Inventarisatie planvoorraad onder gemeenten ihk van het actieprogramma leegstand , 2011  Buck Consultants International, 2011

7

Plabeka (Platform Bedrijven en Kantoren – Metropoolregio Amsterdam) Het Platform Bedrijven en Kantoren in de Metropool regio Amsterdam (Plabeka), waarin gemeenten in de metropoolregio Amsterdam samenwerken en afstemming hebben over het bedrijventerreinen- en kantorenbeleid, maakt in haar Uitvoeringsstrategie 2010-2040 het volgende onderscheid in plancapaciteit

Planfase De procedurele fase van het bestemmingsplan dat van toepassing is op het grootste nog uitgeefbare/te ontwikkelen deel c.q. op de nog uitgeefbare/te ontwikkelen delen van de werklocatie. Opties: (Vastgesteld en) Onherroepelijk bestemmingsplan: een vastgesteld bestemmingsplan voor een werklocatie dat onherroepelijk is geworden Vastgesteld bestemmingsplan: is een bestemmingsplan voor een werklocatie dat door de gemeenteraad is vastgesteld waartegen nog beroepsmogelijkheden openstaan of waartegen beroep is ingesteld Ontwerp bestemmingsplan: is een ontwerp voor een bestemmingplan voor een werklocatie dat door burgemeester en wethouders ter inzage is gelegd Plan in structuurvisie: werklocatie opgenomen in een provinciale of gemeentelijke structuurvisie en waarvoor nog geen bestemmingsplanprocedure gestart is Ruimtelijk plan: werklocatie niet opgenomen in een provinciale of gemeentelijke structuurvisie, maar waar wel een (master)plan voor is opgesteld en waarover bestuurlijk overleg plaatsvindt Studiefase: locatie in studie


8

Hardheid van de plannen volgens de Plabeka-definitie: 1 2

3 4

5

Er is geen bestemmingsplan aanwezig, maar de locatie is (evt.) wel opgenomen in een streekplan, omgevingsplan of structuurplan Er is geen bestemmingsplan aanwezig, maar er zijn wel contractuele en/of financiële afspraken gemaakt met bedrijven/ontwikkelaars Er is een vigerend bestemmingsplan aanwezig (maar ha/m2 zijn niet direct uitgeefbaar/ ontwikkelbaar) Er is een vigerend bestemmingsplan aanwezig en uitvoeringscontracten zijn afgesloten met ontwikkelaars (dus harde plancapaciteit: bouwrijp en terstond uitgeefbaar) Het plan is in uitvoering (er vinden momenteel bouwactiviteiten plaats)

Zacht

Hard

Bron: Plabeka, Snoeien om te kunnen bloeien, Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040, 2011


9

Conclusies De marktpartijen en de overheden verschillen in hun benadering. De begrippen harde en zachte plancapaciteit benaderen zij vanuit ieders eigen perspectief Bij de overheden is het bestemmingsplan leidend; bij de markt (Neprom) is de planfase van het project leidend


10

Plancapaciteit 2011 BCI heeft een analyse uitgevoerd naar de huidige plancapaciteit (2011). Voor de analyse van harde en zachte planvoorraad cijfers is gebruik gemaakt van bronnen en bestaande indelingen van de marktpartijen (Neprom) en de overheden (IPO/VNG, provincies, regionale samenwerkingsorganisaties en een aantal afzonderlijke gemeenten) Uit de analyse blijkt dat de omvang van de harde en zachte plancapaciteit bij provincies zeer aanzienlijk verschilt tussen de marktpartijen en de overheden. De totale plancapaciteit voor kantoren (hard +zacht) die de overheden presenteren is ruim 2 keer zo groot als die van de marktpartijen (zie ook de slides hierna) Dit geldt met name voor de harde plancapaciteit, die de overheden hoger inschatten De omvang van de zachte plancapaciteit bij beide partijen ligt dichter bij elkaar


11

Harde en zachte planvoorraad (in m2 bvo kantooroppervlak 2011, provinciaal niveau) Neprom Overheden Provincie Zacht Hard Totaal Zacht Drenthe 19.500 10.000 29.500 13.000 Flevoland 123.300 123.300 300.000 Friesland 45.650 45.650 400.000 Gelderland 394.100 23.000 417.100 345.000 Groningen 36.200 23.500 59.700 12.500 Limburg 151.000 24.500 175.500 129.000 Noord-Brabant 859.600 46.500 906.100 753.000 Noord-Holland 1.618.950 139.500 1.758.450 555.300 Overijssel 289.450 21.800 311.250 182.000 Utrecht 515.250 115.700 630.950 863.000 Zeeland Zuid-Holland 1.836.836 132.500 1.969.336 1.619.150 Totaal 5.889.836 537.000 6.426.836 5.171.950

Noot

Hard 163.300 745.300 51.000 510.800 725.000 1.055.000 1.820.500 1.224.700 441.350 661.000 1.516.840 8.914.790

Verschil Neprom-Overheden Totaal Zacht Hard Totaal 176.300 6.500 -153.300 -146.800 1.045.300 -176.700 -745.300 -922.000 451.000 -354.350 -51.000 -405.350 855.800 49.100 -487.800 -438.700 737.500 23.700 -701.500 -677.800 1.184.000 22.000 -1.030.500 -1.008.500 2.573.500 106.600 -1.774.000 -1.667.400 1.780.000 1.063.650 -1.085.200 -21.550 623.350 107.450 -419.550 -312.100 1.524.000 -347.750 -545.300 -893.050 3.135.990 217.686 -1.384.340 -1.166.654 14.086.740 717.886 -8.377.790 -7.659.904

De gemeenten in Zeeland zijn vanwege beperkte hoeveelheid plancapaciteit buiten beschouwing gelaten

Bronnen: Neprom Kantorenlijst ‘Nieuw Commercieel Vastgoed, 2011, VNG 2011, Provincie Zuid-Holland, Plabeka Uitvoeringsstrategie 2010-2040, juni 2011, gemeenten Assen en Woerden 2011; bewerking BCI


12

Analyse planvoorraad (in m2 bvo kantooroppervlak 2011, provinciaal niveau) 3.000.000

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

Neprom:

Noot

Hard

Zacht

Overheden:

Hard

Zu id -H ol la nd

Ze el an d

ch t Ut re

O ve rij ss el

No or dHo lla nd

No or dBr ab an t

Li m bu r

g

n G ro ni ng e

G el de rla nd

an d Fr ie sl

Fl ev ol an d

Dr en th e

-

Zacht

De gemeenten in Zeeland zijn vanwege beperkte hoeveelheid plancapaciteit buiten beschouwing gelaten

Bronnen: Neprom Kantorenlijst ‘Nieuw Commercieel Vastgoed, 2011, VNG 2011, Provincie Zuid-Holland, Plabeka Uitvoeringsstrategie 2010-2040, juni 2011, gemeenten Assen en Woerden 2011; bewerking BCI  Buck Consultants International, 2011

13

Plancapaciteit in perspectief Overheden (RO oriëntatie) Zacht: 5,2 mln m²

Hard: 8,9 mln m²

Ruimtelijk Structuurplan, plan, visie streekplan

Studiefase

Contract. afspraken

NEPROM (projectoriëntatie)

In aanbouw

BP BP procedure vaststelling

BP onherroepelijk

BouwStart vergunning bouw

Hard: 0,5 mln m²

Zacht: 5,9 mln m²

Legenda: BP = Bestemmingsplan IOK = Intentieovereenkomst VO = Voorlopig ontwerp SOK = Samenwerkingsovereenkomst DO = Definitief ontwerp

Metrages zijn in m² bvo kantooroppervlak

IOK / VO

Ideefase

Planfase

SOK / DO

In aanbouw

BouwStart vergunning bouw

Conclusie: er bestaan grote verschillen tussen de verschillende inventarisaties  Buck Consultants International, 2011

14

Oorzaken van de verschillen (I) Verschil in definities m.n. op de grens tussen harde en zachte plancapaciteit: • • • •

VNG: plannen die in het bestemmingsplan staan of een bestemmingsplanprocedure doorlopen, zijn hard; de rest is zacht Neprom: grens ligt tussen het wel of geen bouwvergunning hebben; in aanbouw behoort niet tot plancapaciteit Plabeka: een bestemmingsplan én wat in aanbouw is, wordt in harde plancapaciteit meegenomen Provincie Zuid-Holland: hard is vastgesteld/onherroepelijk vastgesteld of in aanbouw

Verschil in dataverzamelingsmethode •

•

Neprom: op basis van een (jaarlijkse) projectenlijst die voorgelegd is aan 250 ontwikkelaars (leden en niet-leden) om de planvoorraad te actualiseren naar peildatum 1-1-2011 (respons > 80%). Plannen < 2.500 m2 vallen buiten het onderzoek. Niet geheel volledig door het ontbreken van gegevens van kleinere partijen, eigenaargebruikers en ontwikkelaars die niet mee hebben gedaan aan het onderzoek Overheden: op basis van eigen bestanden beschikken gemeenten over exacte cijfers, of een redelijke of ruwe weergave daarvan. Deze cijfers zijn vaak incl. aanbod dat in eigendom is van gemeenten


15

Oorzaken van de verschillen (II) Verschil in de datering van gegevens. Het laatste half jaar zijn gemeenten, regionale samenwerkingsorganisaties in de planvoorraad aan het schuiven en schrappen • • •

Neprom: stand van zaken op 1-1-2011 VGN: stand van zaken voorjaar-zomer 2011 Plabeka: stand van zaken juni 2011 (incl. het schrappen/doorschuiven van planaanbod)

Locatieaanduiding verschilt tussen de bronnen, waardoor metrages dubbelop kunnen voorkomen of juist worden gemist Invloed van interne politiek •

•

Bij ontwikkelaars die projecten willen laten vervallen maar waarover nog geen overeenstemming is in de afwikkeling (lees: nog in onderhandeling zijn). Deze projecten blijven in de Neprom-database gehandhaafd Voor overheden geldt min of meer hetzelfde en gaat het om bestaande grondexploitaties en gemaakte plankosten die wegvallen als projectplannen komen te vervallen


16

Noodzaak voor een nieuwe indeling De huidige situatie laat zien dat marktpartijen en overheden nu niet op één lijn zitten ten aanzien van omvang en hardheid van de planvoorraad Om op een effectieve manier leegstand te bestrijden met het schrappen van nieuwbouwplannen en het sturen van de nieuwbouwvraag naar specifieke nieuwbouwlocaties, is een reëel, compleet en consistent beeld van plancapaciteit nodig Zo kan gewerkt worden aan toekomstig evenwichtige marktverhoudingen en aan het terugdringen van de leegstand Daarnaast hebben gemeenten een instrumentarium nodig om kantoorplannen te monitoren en waar nodig te prioriteren. Bij voorkeur is deze gekoppeld aan de landelijke inventarisaties van planvoorraad


17

Een nieuwe indeling

De planvoorraad is op twee manieren geïnventariseerd: door overheden op basis van de ruimtelijke ordening (RO) status van het gebied en door de NEPROM op basis van de status van het projectplan. Deze geven beide een bepaalde mate van hardheid aan Deze twee benaderingswijzen zijn door BCI gecombineerd in een matrix, waarbij de RO-status op de verticale as en de status van het projectplan op de horizontale as worden weergegeven. Hierin kunnen de projectplannen worden geplot. Daarnaast wordt de eigendomssituatie inzichtelijk gemaakt en ingedeeld naar privaat, gemeente, of een combinatie van beiden. Dit laat zien bij welke partij(en) mogelijk financieel-juridisch risico ligt Op deze manier ontstaat een indeling van de kantorenvoorraad naar hardheid die recht doet aan beide benaderingswijzen


18

Voorzet nieuwe indeling (medio sept. 2011)

Status projectplan

1

2

Geen project

Project in ideefase

RO status gebied

3

4

5

Project in planfase

6

7

Bouwvergunning

8 In uitvoering

IOK / VO

SOK / DO

> 24 mnd toegekend

< 24 mnd toegekend

< 24 mnd & start < 2 jr

A

Geen plan

X

ZZ

X

X

X

X

X

X

B

Plan in ideefase

ZZ

ZZ

ZZ

X

X

X

X

X

C

Plan in structuurvisie

ZZ

ZZ

ZZ

X

H

X

X

X

D

Ontwerp (nw) bestemmingsplan

ZZ

ZZ

Z

H

H

X

X

X

E

Vastgesteld bestemmingsplan

ZZ

ZZ

H

H

H

HH

SH

IU

Legenda planfase projecten:

Legenda (voorlopige aanduiding):

Met symbolen eigendomssituatie toevoegen:

IOK = Intentieovereenkomst VO = Voorlopig ontwerp SOK = Samenwerkingsovereenkomst DO = Definitief ontwerp

ZZ = Zacht Zacht Z = Zacht H = Hard HH = Hard Hard SH = Super Hard X = Bestaat niet IU = In Uitvoering

p = privaat g = gemeente c = combinatie (pps-constructie) * grond die in eigendom is van andere overheden dan gemeenten (bijvoorbeeld de RGD), wordt in deze studie gezien als privaat

Bron: Buck Consultants International, 2011  Buck Consultants International, 2011

19

3 Resultaten praktijktoets Praktijktoets nieuwe indeling De voorzet voor een nieuwe indeling is getoetst, aan de hand van de historische analyse van de planvoorraad die door de marktpartijen is gegeven, in de volgende vijf gemeenten1: • • • • •

Arnhem Den Haag Eindhoven Nieuwegein Zoetermeer

Gemeente buiten de Randstad G4-gemeente in de Randstad Gemeente buiten de Randstad Satellietgemeente in de Randstad Satellietgemeente in de Randstad

De volgende sheets laten de uitkomsten per gemeente en op geaggregeerd niveau zien van het opnieuw ordenen van de huidige plannen van zowel de markt (Neprom) als de gemeenten in de nieuwe indeling. Het betreft een indeling van de huidige planvoorraad die op dit moment bij gemeenten en marktpartijen bekend zijn 1

Oorspronkelijk behoorde de gemeente Amsterdam ook tot deze groep, om de indeling te toetsen. Een gesprek met de gemeente heeft plaatsgevonden en een beperkt aantal plannen is getoetst. Vanwege het grote aantal projecten was de gemeente Amsterdam niet in staat om in het korte tijdsbestek van deze opdracht en de beperkte tijd bij de gemeente zelf ons van gedetailleerde informatie te voorzien


20

Uitkomsten onderzoek Arnhem (situatie sept. 2011, naar eigendomsituatie) Privaat (p)

A B C D E

Geen (voorgenomen) kantoorbestemming Plan in ideefase Plan in structuurvisie Ontwerp (nw) bestemmingsplan Vastgesteld bestemmingsplan Totaal

Gemeente (g)

A B C D E


Combinatie (c )

A B C D E


1 Geen project

2 Project in ideefase 12.300

3 4 Project in planfase IOK / VO SOK / DO

5

6 Bouwvergunning > 24 mnd < 24 mnd & start < 2 jr

7 In uitvoering Totaal

10.500 20.000

1 Geen project

12.300 2 Project in ideefase

10.500

14.000 111.600 145.600


-

6.100 6.100

5


23.000 23.000 7 In uitvoering

Totaal

10.000 70.000

80.000 1 Geen project

2 Project in ideefase

-

-


-

-

5


-

-

-

30.000

-

-

10.000 70.000 80.000


30.000 -

22.800 20.000 14.000 140.700 197.500

-

30.000 30.000

IOK: intentieovereenkomst, VO: Voorontwerp, SOK: Samenwerkingsovereenkomst, DO: definitief ontwerp

Metrages zijn in m² bvo kantooroppervlak Bronnen: Neprom 2011, input uit gesprek met de individuele gemeente, september 2011; bewerking BCI  Buck Consultants International, 2011

21

Totaal

A B C D E


1 Geen project 10.000 70.000 80.000

2 Project in ideefase 12.300 12.300

3 4 Project in planfase IOK / VO SOK / DO 10.500 10.500

20.000 44.000 111.600 175.600

5

6 Bouwvergunning > 24 mnd < 24 mnd & start < 2 jr -

6.100 6.100

7 In uitvoering

23.000 23.000

Totaal 22.800 30.000 70.000 44.000 140.700 307.500


Conclusies Arnhem Ruim 60% van de totale plancapaciteit is in privaat grondeigendom 140.000 m2 ligt vastgesteld in bestemmingsplannen, waarvan een groot deel (112.000 m2) redelijk ver gevorderd is in de planfase (SOK/DO) De markt heeft een aantal, relatief kleine, plannen die men wil ontwikkelen op locaties waarop kantoren niet zijn voorzien. De gemeente heeft nog 80.000 m2 aan plancapaciteit in de pijplijn die overigens nog in ideefase verkeren of als plan zijn opgenomen in de structuurvisie Het aantal plannen met een verleende bouwvergunning is beperkt nl. 2% van de totale plancapaciteit


22

Uitkomsten onderzoek Den Haag (situatie sept. 2011, naar eigendomsituatie) Privaat (p)

A B C D E


Gemeente (g)

A B C D E


Combinatie (c )

A B C D E


1 Geen project



1 Geen project

33.000 63.500 2 Project in ideefase



3.000 1.000

67.000 67.000

5

25.000 29.000

40.000 15.000 30.000 85.000


-

20.000 20.000

5


164.000 164.000 7 In uitvoering

Totaal

19.500

30.000 1 Geen project

-


30.000

12.000 12.000


13.000

35.400

13.000

2.500 37.900

40.000 40.000

-

-

5


-


-

33.500 41.000 15.000 339.000 428.500

-

19.500 30.000 42.000 91.500


-

48.400 42.500 90.900


Bronnen: Neprom 2011, input uit gesprek met de 5 individuele gemeente, september 2011; bewerking BCI  Buck Consultants International, 2011

23

Totaal

A B C D E


1 Geen project 67.000 67.000

2 Project in ideefase 63.000 63.000 126.000

3 4 Project in planfase IOK / VO SOK / DO 38.400 1.000 30.000 27.500 96.900

40.000 15.000 82.000 137.000

5


20.000 20.000

7 In uitvoering Totaal 164.000 164.000

101.400 41.000 45.000 423.500 610.900


Conclusies Den Haag Van de totale plancapaciteit is 70% eigendom van private partijen en 15% van de gemeente; de overige 15% ontwikkelt men in publiek private samenwerking 425.000 m2 ligt vast in bestemmingsplannen. Hiervan is 164.000 m2 in aanbouw genomen en ongeveer 110.000 m2 is gepland en liggen overeenkomsten aan ten grondslag (IOK/VO en SOK/DO) Ruim 100.000 m2 aan plannen verkeren in idee- of planfase waarvan de locaties niet vastgesteld liggen in een structuurvisie of een (ontwerp)bestemmingsplan


24

Uitkomsten onderzoek Eindhoven (situatie sept. 2011, naar eigendomsituatie) Privaat (p)

A B C D E


Gemeente (g)

A B C D E


Combinatie ( c)

A B C D E


1 Geen project


3 4 Project in planfase IOK / VO SOK / DO 36.000

26.050 50.000

20.000 56.000

123.500 199.550

5


Totaal

25.000 70.000 70.000 1 Geen project

49.000 2 Project in ideefase


-

4.000 4.000

12.000 12.000

6 7 Bouwvergunning In uitvoering > 24 mnd < 24 mnd & start < 2 jr

100.000 31.500 44.000 144.000 1 Geen project

-


18.000 18.000

31.500

-


-

6.000 6.000

86.050 50.000 25.000 229.500 390.550

5

-

-

5


-

IOK: intentieovereenkomst, VO: Voorontwerp, SOK: Samenwerkingsovereenkomst, DO: definitief ontwerp Bronnen: Neprom 2011, input uit gesprek met de individuele gemeente, september 2011; bewerking BCI  Buck Consultants International, 2011

7 In uitvoering

-

-

Totaal 100.000 31.500 44.000 175.500


-

24.000 24.000

Metrages zijn in m² bvo kantooroppervlak 25

Totaal

A B C D E


1 Geen project 100.000 114.000 214.000

2 Project in ideefase 24.000 25.000 18.000 67.000

3 4 Project in planfase IOK / VO SOK / DO 36.000 31.500 20.000 87.500

26.050 50.000 129.500 205.550

5


4.000 4.000

7 In uitvoering Totaal 12.000 12.000

86.050 50.000 125.000 31.500 297.500 590.050


Conclusies Eindhoven Bij ruim 65% van de plancapaciteit heeft de markt grondposities in eigendom De helft van planvoorraad ligt vast in een bestemmingsplan, waarvan 150.000 m2 in planfase verkeert. Ook is er voor 125.000 m2 aan kantoorplannen opgenomen in de structuurvisie 214.000 m2 aan kantoorlocaties is gereserveerd door de gemeente, maar waarvoor vanuit de markt nog geen projecten zich aandienen. Voor een deel is dit van toepassing op locaties die al zijn vastgesteld in bestemmingsplannen en voor een ander deel locaties die in de structuurvisie staan genoemd Het aantal plannen met een bouwvergunning is beperkt en relatief klein van omvang  Buck Consultants International, 2011

26

Uitkomsten onderzoek Nieuwegein (situatie sept. 2011, naar eigendomsituatie) Privaat (p)

A B C D E


Gemeente (g)

A B C D E


Combinatie (C)

1 Geen project



5


21.000 14.000

1 Geen project

183.000 183.000 1 Geen project



21.000

-


-

-


9.500 23.500

-

-


Totaal 21.000 14.000 36.500 71.500

5

6.100 6.100

-

-


Totaal 189.100 189.100

5

A B C D E

Geen (voorgenomen) kantoorbestemming Plan in ideefase Plan in structuurvisie Ontwerp (nw) bestemmingsplan Vastgesteld bestemmingsplan Totaal IOK: intentieovereenkomst, VO: Voorontwerp, SOK: Samenwerkingsovereenkomst, DO: definitief ontwerp

-

-

Totaal -


Bronnen: Neprom 2011, input uit gesprek met de individuele gemeente, september 2011; bewerking BCI  Buck Consultants International, 2011

27

Totaal

A B C D E

1 Geen project


183.000 183.000


3 4 Project in planfase IOK / VO SOK / DO 21.000 21.000

-

5

6 7 Bouwvergunning In uitvoering > 24 mnd < 24 mnd & start < 2 jr 14.000 15.600 29.600

-

-

Totaal 21.000 14.000 225.600 260.600


Conclusies Nieuwegein In tegenstelling tot de andere gemeenten, is ruim 70% van de plancapaciteit in eigendom van de gemeente en 30% in privaat eigendom 225.600 m2 ligt vast in bestemmingsplannen; hierbij geldt echter dat voor het overgrote deel vanuit de markt (nog) geen plannen zijn voorzien Het aantal plannen met een bouwvergunning is, relatief gezien, weliswaar groter (11% van de plancapaciteit), maar het in aanbouw nemen van deze projecten laat al even op zich wachten


28

Uitkomsten onderzoek Zoetermeer (situatie sept. 2011, naar eigendomsituatie) Privaat (p)

A B C D E


Gemeente (g)

A B C D E


Combinatie (c )

A B C D E


1 Geen project

1 Geen project




-

5


-


-

-

5



7 In uitvoering

Totaal

40.000 34.800 74.800 1 Geen project

-


-

-

18.000 18.000


-

-

-

5


70.000 70.000

-


-

-

-

40.000 56.300 96.300


-

70.000 70.000


Bronnen: Neprom 2011, input uit gesprek met de individuele gemeente, september 2011; bewerking BCI  Buck Consultants International, 2011

29

Totaal

A B C D E

1 Geen project


40.000 34.800 74.800


3 4 Project in planfase IOK / VO SOK / DO -

88.000 88.000

5


-

7 In uitvoering Totaal -

40.000 126.300 166.300


Conclusies Zoetermeer Het merendeel van de plancapaciteit is in handen van de gemeente > 75% ligt vast in bestemmingsplannen, waarvan bijna 90.000 m2 redelijk ver gevorderd is in de planfase (SOK/DO) Plannen met een bouwvergunning zijn vooralsnog niet aanwezig


30

Geaggregeerde uitkomsten voor 5 gemeenten (situatie sept. 2011, naar eigendomsituatie, geaggregeerd voor 5 gemeenten) Privaat grondeigendom A B C D E


Gemeente grondeigendom A B C D E


Combinatie (PPS) A B C D E


1 Geen project 137.000 137.000

2 3 4 5 6 Project in Project in planfase Bouwvergunning ideefase IOK / VO SOK / DO > 24 mnd < 24 mnd & start < 2 jr 66.800 70.500 26.050 70.000 25.000 1.000 40.000 14.000 29.000 60.000 45.000 265.100 23.500 30.100 151.800 116.500 430.150 37.500 30.100

7 In Uitvoering 199.000 199.000

Totaal 163.350 70.000 80.000 29.000 759.700 1.102.050

1 Geen project 140.000 261.800 401.800

2 3 4 5 6 Project in Project in planfase Bouwvergunning ideefase IOK / VO SOK / DO > 24 mnd < 24 mnd & start < 2 jr 19.500 61.500 33.500 30.000 6.100 53.000 61.500 30.000 6.100 -

7 In Uitvoering -

Totaal 19.500 140.000 61.500 331.400 552.400

1 Geen project 10.000 70.000 80.000

2 3 4 5 6 Project in Project in planfase Bouwvergunning ideefase IOK / VO SOK / DO > 24 mnd < 24 mnd & start < 2 jr 13.000 35.400 30.000 18.000 2.500 116.000 31.000 37.900 146.000 -

7 In Uitvoering -

Totaal 48.400 10.000 70.000 30.000 136.500 294.900

Metrages zijn in m² bvo kantooroppervlak IOK: intentieovereenkomst, VO: Voorontwerp, SOK: Samenwerkingsovereenkomst, DO: definitief ontwerp Bronnen: Neprom 2011, input uit gesprekken met de 5 individuele gemeenten, september 2011; bewerking BCI  Buck Consultants International, 2011

31

Totaal A B C D E


1 Geen project 10.000 210.000 398.800 618.800

2 3 4 5 6 Project in Project in planfase Bouwvergunning ideefase IOK / VO SOK / DO > 24 mnd < 24 mnd & start < 2 jr 99.300 105.900 26.050 70.000 25.000 1.000 40.000 14.000 61.500 59.000 111.500 47.500 411.100 29.600 30.100 235.800 215.900 606.150 43.600 30.100

7 In Uitvoering 199.000 199.000

Totaal 231.250 80.000 290.000 120.500 1.227.600 1.949.350


Conclusies Bij circa 60% van de plannen hebben de gemeenten geen grondpositie 1.2 miljoen m2 aan kantoorplannen ligt vast in bestemmingsplannen. Hiervan bevindt bijna 460.000 m2 projecten in planfase waar al afspraken over zijn gemaakt in de vorm van een IOK/VO of een SOK/VO Voor 202.000 m2 kantoorplannen is géén bestemmingsplan aanwezig of is het plan opgenomen in de structuurvisie (IOK/VO en SOK/DO) Er zijn 231.000 m2 plannen van ontwikkelaars op locaties waar gemeenten in principe geen kantoren voorzien. Daarentegen is er ook 619.000 m2 gereserveerd voor kantoren waar op dit moment de marktpartijen geen plannen voor hebben  Buck Consultants International, 2011

32

Conclusies (vervolg) Van de bijna 2 mln m2 plancapaciteit komt naar verwachting 10% binnenkort op de markt. Slechts 3% heeft een bouwvergunning. Ruim 50% verkeert in een plan- of ideefase en voor meer dan 30% bestaat, vanuit de markt, gezien geen plan % verdeling projectplanstatus in plancapaciteit

10% 32%

42%

12%

In uitvoering

Bouwvergunning

4%

Planfase

Ideefase

Geen project

Bron: Buck Consultants International, 2011: op basis van de gegevens Neprom en gemeenten


33

Bevindingen uit de gesprekken De indeling is positief ontvangen door de gemeenten en als bruikbaar instrument gezien om de plancapaciteit in beeld te brengen. Elk bestaand plan heeft een ‘verhaal’ en een historie, die objectief in te passen zijn in de indeling zoals deze is getoetst De verschillen die eerder zijn benoemd, worden herkend, maar ook andere verschillen zijn genoemd: •

Definitie van het begrip ‘kantoren’ − −

•

Definitie en interpretatie van overeenkomsten: −

− −

•

niet-solitaire kantoorruimte met bedrijfsruimte R&D ruimte (bijvoorbeeld bij campussen) Een iok / sok kan zowel een afspraak tussen een ontwikkelaar en een gemeente zijn als een afspraak tussen een ontwikkelaar en een andere partij. In de beleving van gemeenten is bij een iok/sok de gemeente betrokken Juridische betekenis van een IOK/SOK Anterieure overeenkomsten: afspraken tussen marktpartij en gemeente, waarbij de private partij ontwikkelrechten heeft, en de gemeente zich verplicht tot het aanpassen van een bestemmingsplan. Deze overeenkomsten worden door gemeenten nu als SOK meegenomen

Herontwikkeling/renovatie projecten: soms wordt bij renovatie/ herontwikkeling het totale metrage opgenomen, dus inclusief het oude bestaande gebouw. Incidenteel zelfs als er geen toevoeging is van het kantorenmetrage. Als het gaat om plancapaciteit wordt alleen het aantal m2 dat wordt toegevoegd, meegenomen


34

Bevindingen uit de gesprekken (2) Onderscheid in bestemmingsplannen: •

Ouder en jonger dan 10 jaar. In nieuwe bestemmingsplannen (< 10 jr) worden vaak wel metrages genoemd. In oude niet

•

Globale bestemmingsplannen met een nadere uitwerkingsverplichting en uitgewerkte bestemmingsplannen

Bouwvergunning: •

Wettelijk is vastgesteld dat een bouwvergunning mag worden ingetrokken na een jaar, maar de realiteit laat zien dat dit niet vaak wordt toegepast

Eigendom & erfpacht: •

In gemeenten waar erfpacht aan de orde is, is gemeente eigenaar van de grond. Gemeente kan bouwrechten verkopen zodat een marktpartij aan de slag kan gaan


35

4 Toepassen nieuwe indeling Definitieve nieuwe indeling (okt. 2011) Op basis van de praktijktoets bij gemeenten, is de definitieve nieuwe indeling voor de analyse van plancapaciteit hieronder weergegeven. Deze indeling brengt op een consistente en neutrale manier reliëf aan in harde en zachte plancapaciteit van kantoren Status projectplan

1

2

Geen project

Project in ideefase

3

4

5

Project in planfase

Bouwvergunning

IOK / VO

SOK / DO

> 24 mnd toegekend


RO status gebied A

6

7 In uitvoering

Geen (voorgenomen) kantoorbestemming

X

ZZ

ZZ

ZZ

X

X

X

B

Plan in ideefase

ZZ

ZZ

ZZ

Z

X

X

X

C


ZZ

ZZ

ZZ

Z

X

X

X

D


ZZ

ZZ

Z

H

X

X

X

E


ZZ

ZZ

H

H

H

HH

IU


Legenda:


ZZ = Zacht Zacht Z = Zacht H = Hard HH = Hard Hard X = Bestaat niet IU = In Uitvoering


Met symbolen eigendomssituatie toevoegen: p = privaat g = gemeente* c = combinatie (pps-constructie) * grond die in eigendom is van andere overheden dan gemeenten (bijvoorbeeld de RGD), wordt in deze studie gezien als privaat 36

Belang van plancapaciteit in de leegstandsdiscussie In de kantorenmarkt zijn drie elementen van belang die per vestigingsmilieu redelijkerwijs met elkaar in verhouding moeten staan in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin: Jaarlijkse opname

Courante leegstand

kwaliteit

eit

kw ali tei t

alit kw

Kantorenmarkt

Plancapaciteit

Bron: Buck Consultants International, 2011

Met het aanbrengen van reliëf in de plancapaciteit wordt het mogelijk gemaakt om die projecten met een hoge aanbodrealisatiekans in relatie te brengen tot de jaarlijkse opname en de huidige courante leegstand in de kantorenmarkt. Daarmee kan worden toegewerkt naar een meer evenwichtige markt Hiernaast is een kwalitatieve beoordeling van de plancapaciteit op locatieniveau nodig. Zo wordt duidelijk aan welk type vestigingsmilieu een tekort of overschot bestaat en al dan niet plancapaciteit kan worden ingezet  Buck Consultants International, 2011

37

Wat is aanbodrealisatiekans? •

•

Er zijn veel kantoorplannen in de pijplijn. Een planvoorraadindeling waarin de kans is opgenomen in welke mate een plan daadwerkelijk wordt gerealiseerd, geeft een realistischer beeld weer in verhouding tot opname en leegstand in de kantorenmarkt De nieuwe indeling plancapaciteit geeft inzicht in de mate waarin het juridischplanologische traject is afgelegd dat noodzakelijk is voordat kantoorplannen daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden en of er betrokkenheid is van marktpartijen. Overheden moeten het bestemmingsplan hebben vastgesteld, private partijen moeten via een IOK en een SOK naar het verkrijgen van een bouwvergunning. Hoe ver de partijen in dit traject gevorderd zijn is als volgt in te delen:

1

Hoge aanbodrealisatiekans: plannen waar een bestemmingsplan van toepassing is dat kantoren toestaat en waar afspraken (IOK, SOK, Bouwvergunning) met private partijen zijn om kantoren te ontwikkelen

2

Gemiddelde aanbodrealisatiekans: plannen waar geen kantoorbestemming op rust, maar waar wel afspraken zijn om kantoren te ontwikkelen, of waar in een structuurvisie kantoren zijn aangegeven óf waar de gemeente zelf eigenaar is van de grond

3

Lage aanbodrealisatiekans: plannen waar noch ontwikkelaars, noch gemeenten concrete plannen hebben voor kantoorontwikkelingen en waar nog geen afspraken voor zijn gemaakt

→ De aanbodrealisatiekans van kantoorplannen neemt toe naarmate een plan zich verder ontwikkelt naar de rechter onderkant van de matrix (zie bladzijde 40)  Buck Consultants International, 2011

38

Belangrijke opmerking: Een hoge aanbodrealisatiekans geeft aan dat er weinig of geen juridische belemmeringen zijn om met de bouw te beginnen. Dit wil niet zeggen dat er daadwerkelijke bouwplannen zijn. Verschillende locaties verkeren in een stadium waar nauwelijks of geen juridische belemmeringen bestaan om met de bouw te beginnen, maar waar het ontbeert aan marktvraag. Zolang er geen marktvraag is naar plancapaciteit met een hoge aanbodrealisatiekans zal daadwerkelijke bouw in de meeste gevallen niet op korte termijn plaatsvinden. Financiering voor bouwen op risico is momenteel vaak niet beschikbaar en bovendien werken verschillende gemeenten dit actief tegen door (ook als er een IOK of SOK bestaat) geen bouwvergunning te verlenen

Aanbodrealisatiekans geeft aan of het uitvoeren van kantoorplannen is toegestaan, marktkans geeft aan of er partijen zijn die de plannen daadwerkelijk willen realiseren


39

Waar liggen aanbodrealisatiekansen in de indeling? De nieuwe indeling is als basis gebruikt voor het vaststellen van de aanbodrealisatiekans: welk aandeel van de plannen kent nauwelijks of geen juridische belemmeringen voor daadwerkelijke realisatie en welk aandeel heeft nog een traject af te leggen? Status projectplan

1

2

Geen project

Project in ideefase

3

4

5

Project in planfase IOK / VO

7

Bouwvergunning

SOK / DO

> 24 mnd toegekend

RO status gebied

A

6

In uitvoering


Lage kans


X

L

L

G

X

X

X

B

Plan in ideefase

L

L

L

G

X

X

X

C


G

G

G

G

X

X

X

D


G

G

G

G

X

X

X

E


G

G

H

H

Hoge kans H

H

IU


Legenda aanbodrealisatiekansen:


H = Hoog G = Gemiddeld L = Laag X = bestaat niet IU = In uitvoering


Gemiddeld kans

40

Aanbodrealisatiekansen - situatie 5 gemeenten (geaggregeerd) Totaal A B C D E


1 Geen project 10.000 210.000 398.800 618.800

2 3 4 5 6 7 Project in Project in planfase Bouwvergunning In ideefase IOK / VO SOK / DO > 24 mnd < 24 mnd & Uitvoering start < 2 jr 99.300 105.900 26.050 70.000 25.000 1.000 40.000 61.500 59.000 111.500 47.500 411.100 29.600 30.100 199.000 235.800 215.900 606.150 29.600 30.100 199.000

Totaal 231.250 80.000 276.000 120.500 1.227.600 1.935.350


Conclusies

Op papier hebben de 5 gemeenten tezamen een planvoorraad van bijna 2 mln m2. Door een onderscheid te maken naar aanbodrealisatiekansen van plannen, blijkt dat 30% hiervan (ruim 500.000 m2) een hoge aanbodrealisatiekans heeft De verhouding jaarlijkse opname, courante leegstand en plancapaciteit met hoge aanbodrealisatiekans wordt daarmee realistischer Verdeling kantoorplannen naar aanbodrealisatiekans in totale plancapaciteit 12% 30% Hoog Gemiddeld Laag 58%

Bron: Buck Consultants International, 2011: op basis van de gegevens Neprom en 5 gemeenten  Buck Consultants International, 2011

41

Verschillende perspectieven spelen een rol bij het prioriteren en reduceren van plancapaciteit In het licht van het creëren van een gezonde kantorenmarkt waarin vraag en aanbod in evenwicht zijn, moeten kantorenplannen kritisch tegen het licht worden gehouden Hierbij zijn verschillende stakeholders betrokken zoals gemeentelijke en provinciale overheden, ontwikkelaars en eigenaar-gebruikers die elk hun belangen en afspraken hebben (al of niet in gezamenlijkheid) Alle vijf in dit onderzoek betrokken gemeenten kijken kritisch naar de planvoorraad en verschillende evaluatie- en schrapronden vinden plaats. Meestal wordt dat (tot op bepaalde hoogte) regionaal afgestemd. Plannen worden geheel of gedeeltelijk geschrapt, gefaseerd, of gehandhaafd. Beoordeling vindt plaats op basis van de volgende criteria: • •

Kwaliteit van het aanbod incl. stedenbouwkundige en ruimtelijke wens tot ontwikkeling van de locatie (inclusief alternatieve mogelijkheden) Verwachte vraag naar het aanbod op de specifieke locatie


42

•

Financieel-juridische situatie −

−

•

Als grond met een bestemming ‘kantoren’ eigendom is van private partijen, is mn. het financieel risico groot voor de markt. Indien een gemeente besluit om te schrappen, dan loopt de gemeente verhoogd risico op schadeclaims Als grond met bestemming ‘kantoren’ eigendom is van de gemeente en er liggen geen ontwikkelafspraken met marktpartijen vast, ligt het financieel risico bij de gemeente zelf nl. in de GREX

Gemeentelijke politieke druk (soms)

Welke criteria het belangrijkst zijn, verschilt per gemeente. Vaak is het een mix en wordt eerst vanuit kwaliteit/beleid gebieden aangewezen waar groei mag plaatsvinden (naar type). Daarna wordt gekeken naar de aanbodrealisatiekans van de plannen en sneuvelen de plannen met een lage aanbodrealisatiekans (met het minste risico) het eerst Binnen de gemeenten vinden interne discussies plaats tussen grondbedrijf (nadruk op financiën) en beleidsmedewerkers (nadruk stedenbouwkundige wensen en maatschappelijke urgentie)


43

Elke partij heeft te maken met risico’s als plannen worden geschrapt of uitgesteld. Risico’s hangen sterk samen met: • • • • • •

de eigendomssituatie van de grond reeds vastgestelde bestemmingsplannen onderliggende overeenkomsten tussen marktpartijen of tussen marktpartijen en overheden bestaande ontwikkelrechten reeds verleende bouwvergunningen; en andere belangen die een rol spelen waarbij kantoorontwikkeling een voorwaarde is (bv. bij een woningbouw- of infrastructuurontwikkeling)

Een goede risico-analyse voor zowel overheden als marktpartijen waarin ook de financiële aspecten en consequenties aan de orde komen, is dan ook van belang


44

5 Samenvatting/ Conclusies/ Aanbevelingen Er blijkt een discrepantie te bestaan tussen de planvoorraad die de markt weergeeft en die door overheden wordt gezien. De volgende oorzaken verklaren ondermeer de verschillen: • • • • • •

Definitie m.n. op de grens tussen harde en zachte plancapaciteit, maar ook van het begrip kantoren Dataverzamelingsmethode Datering van gegevens Locatieaanduiding Nieuwbouw als gevolg van herontwikkeling/renovatie Invloed van interne politiek

Gemeenten blijken meer dan 2x zoveel plancapaciteit te noteren dan de markt. Dit zit met name in plannen die gemeenten in de strategische reserve hebben zitten, maar waarin ontwikkelaars (nog) geen positie hebben BCI heeft een voorzet voor een nieuwe indeling van de plancapaciteit ontwikkeld waarin de planologische status van een gebied gekoppeld wordt aan de planstatus van een projectplan die door de markt wordt ontwikkeld (zie volgende bladzijde). Dit onderzoek gaat niet in op de kwaliteit van de individuele locaties  Buck Consultants International, 2011

45

Definitieve nieuwe indeling (okt. 2011)

Status projectplan

1

2

Geen project

Project in ideefase

3

4

5

Project in planfase

Bouwvergunning

IOK / VO

SOK / DO

> 24 mnd toegekend


RO status gebied A

6

7 In uitvoering


X

ZZ

ZZ

ZZ

X

X

X

B

Plan in ideefase

ZZ

ZZ

ZZ

Z

X

X

X

C


ZZ

ZZ

ZZ

Z

X

X

X

D


ZZ

ZZ

Z

H

X

X

X

E


ZZ

ZZ

H

H

H

HH

IU

Legenda planfase projecten: IOK = Intentieovereenkomst VO = Voorlopig ontwerp SOK = Samenwerkingsovereenkomst DO = Definitief ontwerp


Legenda:

Met symbolen eigendomssituatie toevoegen:

ZZ = Zacht Zacht Z = Zacht H = Hard HH = Hard Hard X = Bestaat niet IU = In Uitvoering

p = privaat g = gemeente* c = combinatie (pps-constructie) * grond die in eigendom is van andere overheden dan gemeenten (bijvoorbeeld de RGD), wordt in deze studie gezien als privaat

Deze nieuwe indeling van plancapaciteit is getoetst bij 5 gemeenten, waaruit blijkt dat het een zeer bruikbare indeling is. Het geeft een compleet, objectief, consistent en een meer realistisch beeld weer van waar plannen van marktpartijen en gemeenten staan in het juridisch-planologisch traject  Buck Consultants International, 2011

46

Daarnaast wordt met het aanbrengen van reliëf in de plancapaciteit het mogelijk gemaakt om per vestigingsmilieu die projecten met een hoge aanbodrealisatiekans in relatie te brengen met de jaarlijkse opname en de huidige courante leegstand in de kantorenmarkt, in kwantitatieve zin. Daarmee kan worden toegewerkt naar een meer evenwichtige markt Jaarlijkse opname

kwaliteit

eit

kw alit

eit

alit kw

Courante leegstand

Kantorenmarkt

Plancapaciteit


Hiernaast is een kwalitatieve beoordeling van de plancapaciteit op locatieniveau nodig. Zo wordt duidelijk aan welke type vestigingsmilieu een tekort of overschot bestaat en al dan niet plancapaciteit kan worden ingezet Er zijn veel kantoorplannen in de pijplijn. Een planvoorraad-indeling waarin de kans is opgenomen in welke mate een plan daadwerkelijk wordt gerealiseerd, geeft een realistischer beeld weer in verhouding tot opname en leegstand in de kantorenmarkt  Buck Consultants International, 2011

47

De nieuwe indeling geeft inzicht in de mate waarin het juridisch-planologische traject is afgelegd dat noodzakelijk is voordat kantoorplannen daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden en of er betrokkenheid is van marktpartijen. Drie categorieën van plannen worden onderscheiden: plannen met een hoge, een gemiddelde en een lage aanbodrealisatiekans. Plannen met een hoge aanbodrealisatiekans hebben het juridisch-planologisch traject om daadwerkelijk te mogen bouwen grotendeels of geheel doorlopen. Bij een lage aanbodrealisatiekans moeten er nog verschillende stappen worden gezet. Of er marktvraag tegenover de realisatiekansen staat is niet onderzocht. De vraag of plannen met een hoge aanbodrealisatiekans op korte termijn daadwerkelijk worden uitgevoerd kan daarom niet worden beantwoord


48

Aanbodrealisatiekansen in de indeling Status projectplan

1

2

Geen project

Project in ideefase

3

4

5

Project in planfase IOK / VO

7

Bouwvergunning

SOK / DO

> 24 mnd toegekend

RO status gebied

A

6

In uitvoering


Lage kans

Geen (voorgenomen) kantoorBestemming

X

L

L

G

X

X

X

B

Plan in ideefase

L

L

L

G

X

X

X

C


G

G

G

G

X

X

X

D


G

G

G

G

X

X

X

E


G

G

H

H

Hoge kans H

H

IU

Gemiddeld kans


Legenda aanbodrealisatiekansen:


H = Hoog G = Gemiddeld L = Laag X = bestaat niet IU = In uitvoering


49

Weliswaar is de totale planvoorraad van de 5 gemeenten niet representatief voor de gehele kantoren planvoorraad in Nederland, de verdeling van plannen naar aanbodrealisatiekans laat zien dat 37% van de totale plancapaciteit (bijna 1.2 mln m2 ) een hoge aanbodrealisatiekans heeft (ruim 700.000 m2), 52% een gemiddelde aanbodrealisatiekans en 11% een lage aanbodrealisatiekans Het is daarom een goed monitoring instrument wat gebruikt kan worden bij prioritering van plannen per vestigingsmilieu, naast indicatoren als toekomstige marktvraag naar locaties en bestaande leegstand op de kantorenmarkt


50

Aanbevelingen Om de plancapaciteit compleet en consistent in beeld te brengen, is de toepassing van de indeling bij andere gemeenten ook aan te bevelen In het kader van prioritering is het kijken naar alleen de plancapaciteit niet voldoende. Om verantwoord te kunnen prioriteren, dient men drie kwantitatieve elementen van de kantorenmarkt per (nog te definiëren) vestigingsmilieu integraal te bekijken en ook kwalitatief te beoordelen. Vervolgens kan bepaald worden in welke mate de plancapaciteit het overaanbod vergroot of het tekort kan oplossen Ook verdient het aanbeveling om naast de vierkante meters, een kwalitatieve beoordeling van locaties per vestigingsmilieu en een financieel-juridische verkenning uit te voeren (als vervolgstap). Daarmee wordt inzichtelijk op welke locaties het schrappen of faseren van plancapaciteit leidt tot GREX- of planschade. Met de betreffende grondeigenaren (gemeenten of private partijen) kan dan in overleg worden getreden


51

Perspectief Om een gezonde kantorenmarkt te bereiken is transparantie en kennisverdieping noodzakelijk. Dat betreft zowel de vraagkant als de aanbodkant. Aan de aanbodkant speelt de in dit rapport besproken plancapaciteit een grote rol. Geconstateerd kan worden dat elkaar tegensprekende cijfers niet helpen om een transparant beeld te krijgen Zowel publieke als private partijen zijn er bij gebaat dat (voor zover mogelijk) duidelijkheid ontstaat over de RO-status en projectplanfase van boven de markt zwevende initiatieven en plannen Gebrek aan transparantie leidt tot weinig productieve reacties: “we moeten als gemeente stoppen met nieuwe plannen, want er zit nog zo veel in de pijplijn” en ook “we gaan als ontwikkelaar hier niet aan de slag, want er zitten nog zoveel plannen in de pijplijn”. Bovendien zijn er goede mogelijkheden om op locaal/regionaal niveau afspraken te maken tussen overheden en marktpartijen, om projecten met een lage aanbodrealisatiekans te schrappen


20111352

52

Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren Eindrapportage

Recommend Documents