Mogelijkheden zorgkapitaal vanuit een hotelperspectief
5 februari 2013
Agenda 1) Verschillen en gelijkenissen van hotels en zorginstellingen 2) Introductie hotelvastgoed 3) Investeerders in hotelvastgoed 4) Contractvormen in hotelvastgoed 5) Discussie: opties zorgkapitaal vanuit hotelperspectief
5 februari 2013
2
Verschillen en gelijkenissen hotels en zorginstellingen
5 februari 2013
(1/ 5)
Verschillen hotels en zorginstellingen • Zakelijke/toeristische versus zorg activiteit • Externe versus interne vraaggeneratoren • Commerciële versus sociale betalingsstructuur
5 februari 2013
4
Gelijkenissen hotels en zorginstellingen
5 februari 2013
5
Gelijkenissen hotels en zorginstellingen
• Het gaat niet primair om de beleving van slapen, drinken en eten
5 februari 2013
6
Introductie hotelvastgoed
5 februari 2013
(2/ 5)
‘Traditioneel’ vastgoed niet zonder risico’s • Steeds minder projecten • Kantoren, woningen & winkels niet zonder risico’s
5 februari 2013
8
‘Traditioneel’ vastgoed niet zonder risico’s
5 februari 2013
9
Hotels zo slecht nog niet Voordelen investeren in hotelvastgoed: • Spreiding in portfolio optimalisatie risico/rendement • Specialistische kennis vereist minder grote concurrentie • Koppeling vastgoed/exploitatie minder grote kans leegstand beter onderhoud langere looptijd contracten
5 februari 2013
10
Investeerders in hotelvastgoed
5 februari 2013
(3/ 5)
Soorten hotelinvesteerders
Bron: European Hotel Transactions 2011 - HVS
5 februari 2013
12
Grote hotelinvesteerders wereldwijd • • • • • • • • • •
Blackstone Group Blumberg Capital Partners Canyon Capital Realty Advisors Greenfield Partners HEI Hotels & Resorts Lone Star Funds RLJ Development LLC Starwood Capital Group Stockbridge Capital Partners Waldeck Capital
5 februari 2013
13
Grote hotelinvesteerders Nederland • • • • • • • • • • •
Annexum Invest AXA Real Estate Investment Management Blackstone Group DEKA Immobilien Investment GmbH Inno Capital Invesco Real Estate London & Regional Pan-European Hotel Acquisition Company (x) Starwood Capital Group Union Investment Real Estate Westmont Hospitality Group
5 februari 2013
14
Soorten hotelfondsen • Vastgoedfondsen met hotels, > $ 1 miljard, meerdere • Gespecialiseerde hotelfondsen, +/- 500 $ miljoen, enkele • Kleinschalige gespecialiseerde hotelfondsen, $ 50 – 500 miljoen
5 februari 2013
15
Contractvormen in hotelvastgoed
5 februari 2013
(4/ 5)
Basisvormen exploitatie hotelvastgoed Vier basisvormen exploitatie voor hotelinvesteerders zijn: • Investeerder exploiteert hotel zelf • Investeerder verhuurt gebouw aan exploitant via huurcontract • Investeerder huurt exploitant in via managementcontract • Investeerder kiest één van bovenstaande én sluit franchisecontract af
5 februari 2013
17
Ketens gebruiken verschillende basisvormen
Keten
Voorbeeld eigendom
Voorbeeld huurcontract
Voorbeeld managementcontract
Voorbeeld franchisecontract
NH
NH Grand Hotel Kransnapolsky, Amsterdam
NH Musica, Amsterdam
NH Tropen, Amsterdam
-
Accor
Ibis Amsterdam Airport, Haarlemmermeer
The Convent Hotel Amsterdam, MGallery Collection
Hotel Sofitel Legend The Grand Amsterdam
Mercure, Eindhoven
Hampshire
Designhotel Maastricht – Hampshire Eden
Amsterdam American Hotel – Hampshire Eden
Hampshire Hotel -108 Meerdervoort, Den Haag
Hampshire Sporthotel – SnowWorld Landgraaf
5 februari 2013
18
Per hotel zijn er soms verschillende basisvormen Holiday Inn Eindhoven:
Eigenaar: Invesco Real Estate Huurcontract Huurder: Hampshire Hospitality Franchisecontract
Merknaam: InterContinental Hotels Group
5 februari 2013
19
Basisvormen hotelexploitatie vergeleken Vergoeding
Zeggenschap
Risico
Garantie
Eigendom
Zuiver bedrijfsresultaat
Eigenaar
Eigenaar
Geen
Huur
Vaste of variabele huur of combinatie
Management company
Vaste huur: management company, variabele huur: eigenaar
Bankgarantie t.w.v. 0,5-2,0 x jaarhuur
Management
Base + incentive management fee
Management company, mogelijk gedeeld met eigenaar d.m.v. approval clauses
Eigenaar
Garantie van management company voor minimale winst
Franchise +eigendom + huur + management
Franchise fee
Eigenaar en/of management company
Eigenaar en/of management company
Geen
5 februari 2013
20
Complexiteit contractvormen Hoog
Hybride Huur
Management
Franchise
Laag contractcomplexiteit
5 februari 2013
21
Discussie: Opties zorgkapitaal vanuit hotelperspectief
5 februari 2013
(5/ 5)
Zorginstellingen zo slecht nog niet? Voordelen investeren in zorgvastgoed: • Spreiding in portfolio optimalisatie risico/rendement • Specialistische kennis vereist minder grote concurrentie • Koppeling vastgoed/exploitatie minder grote kans leegstand
5 februari 2013
23
Dank voor uw aandacht!
5 februari 2013
24
