Hoe het begon De plannen voor de Peperklip worden onder een moeilijk gesternte geboren. Eind jaren zeventig wil de gemeente Rotterdam de prostitutie van Katendrecht verplaatsen naar een nieuw eroscentrum op Feijenoord. De Bewonersorganisatie Feijenoord (BOF) verzet zich met hand en tand tegen die plannen; ze vreest de gevolgen voor de geplande vierduizend woningen in dit stadsvernieuwingsgebied. Om te bewijzen dat het eroscentrum en woningbouw elkaar niet in de weg hoeven te zitten, zet de gemeente Rotterdam vaart achter de plannen voor een nieuw, groot woongebouw tussen de spoorlijn Rotterdam-Dordrecht en het Binnenhaventerrein. Het wooncomplex is vooral bedoeld voor bewoners uit de stadsvernieuwingsbuurten Afrikaanderwijk en Feijenoord. In 1978 benadert de gemeente architect Carel Weeber. Door de gespannen situatie weigeren bewoners mee te denken over het ontwerp en de planvoorbereiding. Ze worden dus ook niet bij de bouwplannen betrokken. Het zal later vaak worden genoemd als (mede-)oorzaak van problemen.
‘MIJN GEBOUW WAS EEN REACTIE OP DE TRUTTIGHEID DIE JE IN ROTTERDAM ZAG.’
Architect Carel Weeber 2007
Het ontwerp Carel Weeber gaat voortvarend te werk. Plannen voor een verkaveling in kleine blokjes veegt hij van tafel. Hij komt met het idee voor een superblok, in de vorm van een uitgebogen paperclip, met in het midden een besloten binnenterrein. De naam De Peperklip verwijst daarnaast naar vroeger tijden, toen klippers met peper en andere specerijen hier de Rotterdamse haven binnenvoeren. In 1980 past Weeber zijn voorlopig ontwerp op twee punten aan. De lange wand aan de Binnenhaven wordt gebogen in plaats van recht, en er komen – tegen zijn zin overigens – onderdoorgangen naar het binnenterrein. Op de koppen van de Peperklip worden de grote woningen gesitueerd, in de lange wanden de kleinere. Het eerste ontwerp gaat uit van in totaal 533 twee-, drie-, vier- en vijfkamerwoningen. Later worden dat er 549, omdat de gemeente extra bejaardenwoningen op de begane grond wil. Daardoor blijft er te weinig ruimte over voor de bergingen. Dit probleem lost Weeber op door op het binnenterrein stalen bergingen te plaatsen, een oplossing waarvan hij achteraf spijt heeft. Het gevecht tegen het eroscentrum gaat intussen gewoon door en eindigt in 1980 in een overwinning voor de tegenstanders.
1
De eerste paal Op maandag 27 april 1981 gaat in opdracht van het Gemeentelijk Woningbedrijf Rotterdam de eerste paal de grond in. Kort daarop duiken – letterlijk – problemen op. Het bouwterrein blijkt verontreinigd met ammonia en gasolie. Een sanering is noodzakelijk, maar de bouw moet gewoon doorgaan. Dat levert honderdduizenden guldens extra kosten op. In de pers valt voor het eerst de term peperduur. Het is de tijd waarin menigeen nog enthousiast is over woonerven, bloemkoolwijken, schuine daken en pergola’s. De Peperklip met zijn prefab beton en zijn gevels met witte, grijze, zwarte, gele, blauwe en rode tegels breekt daar resoluut mee. ‘Weg met het getrut in de architectuur. Het is een breuk met het gangbare en misschien het begin van het einde van de dakkapel,’ zegt Weeber over zijn gebouw (Het Vrije Volk, 8 december 1982).
‘HET GEBOUW KREEG DE SCHULD EN DE ARCHITECT KREEG DE SCHULD. DE PEPERKLIP WAS DAARMEE OOK MIJN LAATSTE OPDRACHT VOOR WONINGBOUW IN ROTTERDAM.’
Architect Carel Weeber 2007
2
De eerste sleutel, de eerste problemen Op 27 januari 1982 krijgen de heer en mevrouw Roelofs de eerste sleutel uitgereikt door Jan Cees van Riet, directeur van het Gemeentelijk Woningbedrijf. Elke week wordt nu een blok van 32 woningen in gebruik genomen. De euforie die bij de eerste sleutel is te bespeuren, verdwijnt snel. In oktober confronteren Peperklip-bewoners burgemeester Peper, sinds 18 maart in functie, met talloze klachten. Het binnenterrein blijkt lawaaierig, jongeren richten vernielingen aan. De Peperklip staat geïsoleerd, ver weg van de bewoonde wereld; er zijn geen winkels of andere voorzieningen in de buurt. Het Gemeentelijk Woningbedrijf is er intussen veel aan gelegen het gebouw snel bewoond te krijgen. De dienst neemt het daarom met de toewijzing niet zo nauw, zodat er al snel veel huurders wonen met een problematische achtergrond, afkomstig uit verschillende buurten van Rotterdam. De sociale samenhang is zoek.
De opening, de oplevering, de eerste verbouwing 11 juni 1983, de officiële opening van de Peperklip, zou een mooie dag moeten zijn. De werkelijkheid is anders. Hoewel veel bewoners blij zijn met hun nieuwe huis, kampen ze met grote problemen. Zo deugt het alarmsysteem van de lift niet, kunnen de deuren van de bergingen gemakkelijk worden ontzet en lopen het vandalisme en de vervuiling de spuigaten uit. In de koppen van het gebouw is veel geluidsoverlast. Twintig procent van de bewoners wil weer vertrekken; tien procent van de woningen staat leeg. Vanaf dit moment is de teneur in de pers uitgesproken negatief. ‘Terreur teistert Peperklip-getto’, kopt Het Vrije Volk half juni. En weer valt de term peperduur. In juni en juli is al voor zeventigduizend gulden aan vandalismeschade gerepareerd. Drie maanden na de eindoplevering op 11 juli 1983 moet de Peperklip al voor veel geld worden verbouwd. In oktober trekt de gemeente acht ton uit voor herstel van vernielingen, aanstelling van een huismeester, verschillende bouwkundige ingrepen (zoals nieuwe sloten en inbraakbestendige brievenbussen), verbetering van de woonomgeving en aanpak van de vervuiling.
“TOEN DE PEPERKLIP KLAAR WAS TROK IEDEREEN AL SNEL Z’N HANDEN ER VANAF. BEWONERS WERDEN ER GEDUMPT, ER WAREN GEEN WINKELS OF ANDERE VOORZIENINGEN IN DE BUURT, NIKS! Architect Carel Weeber 2007
3
Uit het dal De renovatiemaatregelen blijken in 1984 effect te sorteren. Vooral de aanstelling van de huismeester heeft veel verbeterd. Halverwege de jaren tachtig daalt de leegstand tot een acceptabele 2 à 3 procent. Toch blijven de onderhoudskosten hoog, is het vandalisme niet uitgebannen en blijft het gebouw de eigenaar én de bewoners voor uitdagingen plaatsen. B. de Graaf, directeur van het Gemeentelijk Woningbedrijf, zegt op een congres ronduit dat de Peperklip nooit op deze manier op deze plaats gebouwd had mogen worden. Hij wijt de problemen overigens niet aan falend toewijzingsbeleid, maar aan de autonome planvorming zonder inspraak, de verschillende typen woningen in het complex, de geïsoleerde ligging en het ontbreken van voorzieningen. De bewoners laten het er overigens niet bij zitten. In april richten ze een bewonersvereniging op met een clubhuis, de ‘Vuurklip’.
Hoge stookkosten, kakkerlakken en muizen
‘IK BEN ERVAN
Alsof het allemaal nog niet genoeg is, woedt vanaf medio 1984 een kakkerlakkenplaag in de Peperklip. Het gebouw blijkt een ideale biotoop voor deze insekten. Bij bestrijding in het ene huis nemen ze via de verwarmingspijpen de wijk naar een andere woning. De aanpak van de plaag wordt bemoeilijkt doordat niet alle bewoners willen meewerken aan de collectieve bestrijding. Ook muizen worden gesignaleerd.
OVERTUIGD DAT ER EEN
Het is koren op de molen van de kritische pers. ‘De Peperklip heeft als woongebouw vanaf het begin alles tegen gehad,’ tekent een verslaggever van Het Vrije Volk op 16 april 1986 op uit de mond van bewoners Yvonne en Kees.
WONEN, ONDER
Daar is weinig tegenin te brengen. Sinds de oplevering zijn er ook problemen met de verwarming en warmwatervoorziening. Door een ontwerpfout worden alle woningen per abuis ook in ‘s zomers verwarmd. De fout wordt in het voorjaar van 1985 verholpen, maar de extra stookkosten in de voorafgaande jaren zijn wel in rekening gebracht. De bewoners eisen in 1986 via de rechter hun geld terug. In november van dat jaar stelt de rechter hen in het gelijk.
PRACHTIG GEBOUW LIGT. EEN GEBOUW WAAR JE GOED IN KUNT
BEPAALDE VOORWAARDEN.’ Architect Carel Weeber 1983
4
‘Peperklip, ik hou van jou’ In oktober 1987, als het gebouw vijf jaar oud is, is er een eerste grootscheepse opknapactie, onder de naam ‘Peperklip, ik hou van jou’. Bewoners beschilderen de golfplaten schuurtjes met vrolijke tekeningen, er is een kinder- en jongerenprogramma, een internationale avond, een voetbalwedstrijd en een feest. In november opent in de omgeving eindelijk een tijdelijke supermarkt de deuren. Er zijn nu eindelijk ook positieve geluiden. Sommige bewoners roemen zelfs de saamhorigheid in het complex. Ze vergelijken ‘de Klip’ met een doodgewone volksbuurt, waar net te veel uitkeringstrekkers, net te veel etnische minderheden en net te veel probleemgevallen wonen. Regelmatig organiseren ze – geassisteerd door de reinigingsdienst – grote schoonmaakacties. Begin jaren negentig lijkt een kentering zichtbaar. Het binnenterrein is autovrij gemaakt, de trappenhuisingangen zijn verbouwd, de liften weer eens verbeterd. De vijfkamerwoningen worden nu verhuurd aan kleinere huishoudens. En sinds twee jaar is er ook weer een huismeester, die klachten van bewoners zo snel mogelijk afhandelt. Het hardnekkigste probleem lijkt soms de negatieve publiciteit te zijn. Positieve ontwikkelingen en initiatieven van bewoners komen niet of nauwelijks in de media.
In andere handen; een tweede jeugd Op 1 januari 1994 verkoopt het Gemeentelijk Woningbedrijf de Peperklip aan de Stichting voor Volkshuisvesting Tuinstad-Zuidwijk (STZ), voor bijna 100 miljoen gulden. De verwerving past in de plannen van STZ voor de Kop van Zuid, waarvan de ontwikkeling rond deze tijd in een stroomversnelling komt. Voorwaarde voor de verkoop is een goed beheerplan. Want ondanks alle inspanningen kampt de Peperklip medio jaren negentig wéér met jongerenoverlast, vandalisme, zwerfvuil en kakkerlakken. STZ, het Gemeentelijk Woningbedrijf en de woningcorporatie Volkswoningen dragen samen bij aan de kosten (9 miljoen gulden) van een omvangrijk plan van aanpak, waarbij technische verbeteringen hand in hand gaan met sociale maatregelen. Ook de BOF, de gemeentelijke dienst Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting, de ArchitectenCie van Carel Weeber én de Peperklipbewoners denken mee.
‘IN HOOGBOUW WONEN IS MOEILIJK, NIETS IS VANZELFSPREKEND, ZEKER ALS JE GEWEND BENT AAN EEN HUIS MET EEN TUINTJE. OP ZO’N MOMENT MOET JE MENSEN LEREN HOE ZE HUN WONING MOETEN GEBRUIKEN.’ Architect Carel Weeber 2007
5
Bij de grote opknapbeurt van het gebouw doen bouwvakkers soms bizarre ontdekkingen. Zo blijkt een bewoner een kruipruimte tot twee meter diep te hebben uitgegraven om er een illegale slaapkamer van te maken. Op een loggia komt een schilder oog in oog te staan met een krokodil. Maar op Koninginnedag 1995 is het eindelijk zover. De Peperklip viert groot feest. De ‘tweede jeugd’ van het eigenlijk nog zo jonge gebouw kan beginnen. De open doorgangen naar het binnenterrein zijn gedicht, de stalen schuurtjes vervangen door vriendelijke houten exemplaren. Portieken zijn geschilderd en van luifels voorzien. Ook zijn nieuwe, snellere liften geplaatst met glazen deuren, zodat bewoners een veiliger gevoel hebben. Het beton is schoongemaakt, het dak vernieuwd. Daarnaast zijn er sociale verbeteringen. Overlastgevende gezinnen zijn vertrokken. Bovendien is er een dokterspraktijk, een Surinaams-Antilliaans eethuis, een vestiging van de Thuiszorg en een wijkveiligheidspost.
De problemen blijven
Het roer gaat om
Maar zoals zo vaak, volgt op een periode van verbetering weer een inzinking. Wanneer woningcorporatie Vestia in 1997 door fusies eigenaar wordt van de Peperklip, blijkt alweer een opknapbeurt noodzakelijk. De tweede jeugd blijkt maar kort te hebben geduurd. Ondanks de wekelijkse veegacties van bewoners, de verbeterde woningtoewijzing en de vele miljoenen die in verbetering zijn gestoken, blijven problemen het complex teisteren. Junks, probleemjongeren en vandalen zorgen voor overlast. Nog steeds worden brievenbussen en glazen toegangs- en liftdeuren kapotgetrapt, fietsen en bromscooters op de galerijen gestald en wordt alle denkbare afval vanuit de ramen naar buiten gegooid.
Bij het twintigjarig bestaan van De Peperklip, in 2002, besluit Vestia een streep te trekken. Samen met de gemeente Rotterdam, het Bureau Werken aan de Stad en de Stichting Cleo Patria gooit de woningcorporatie het roer definitief om. Een analyse laat zien dat het beheer van het gebouw de kern van het probleem is. Klachten van bewoners worden niet verholpen, medewerkers komen hun afspraken niet na.
Als kroonprins Willem Alexander in januari 2000 op bezoek komt in Marokkaans restaurant Marrakesh, krijgt hij van eigenaar Idriss een sociaal wenselijk antwoord op de vraag hoe het gaat: ‘Ja, hij kende de reputatie van de Peperklip wel, de Peperklip is toch vrij bekend. Maar we hebben hem verteld dat het een stuk veiliger en schoner is dan een paar jaar geleden en dat het met de integratie ook steeds beter gaat.’
SLOOP OF TOCH WEER INVESTEREN? HET ROER GAAT OM
6
Dat moet anders. Voortaan worden twee sporen gevolgd. Het contact met en tussen bewoners wordt structureel verbeterd, én de bestaande regels worden streng gehandhaafd. ‘Je moet een ondergrens definiëren en die keihard handhaven,’ zegt Fred Bergwerff, adviseur van het bureau Werken aan de Stad. In juni 2003 wordt hij de eerste floormanager van de Peperklip: de regisseur tot wie politie, beveiligers, gemeente, hulpverleners, huismeesters en de beleidsmakers zich kunnen wenden. Typerend voor zijn aanpak is dat Bergwerff eerst een maand in de Peperklip gaat wonen. Hij noteert hoe laat het vuilnis wordt opgehaald, wie ’s avonds over straat loopt, welke geluiden je hoort, en waar het vuil naar beneden komt.
Zijn observaties leiden tot een andere vorm van beheer. De bewoners zijn vanaf nu zelf betrokken bij – en verantwoordelijk voor – hun omgeving. Vestia behandelt hen als klanten, maar treedt hard op als ze asociaal gedrag vertonen. Maar dat is niet alles. Vestia grijpt ook zelf rigoureus in. Alle personeel wordt vervangen, van schoonmakers tot huismeesters. Het welzijnswerk wordt de deur gewezen. Zo merken de bewoners dat er écht iets verandert. Vanaf nu staan bouwtechnische ingrepen niet meer op zichzelf, maar in het teken van goed wonen. Zo krijgt ieder portiek en iedere garageboxengang een unieke sleutel, zodat alleen de bewoners er toegang toe hebben. Een beperkt aantal probleemhuurders wordt uit hun huizen geprocedeerd. Een schimmige pizzeria wordt gesloten, liften worden weer eens opgeknapt. Verder voert Vestia strenge regels in voor huisvuil en rondslingerende spullen in de portieken.
‘NA 25 JAAR HEEFT HET
De Peperklip anno 2007: een succesvolle proeftuin
DE PLAATS GEKREGEN
De gekozen aanpak blijkt succesvol. In 2004 blijkt de criminaliteit in en rond het gebouw met veertig tot zestig procent gedaald. Het vandalisme is sterk afgenomen, de veiligheid verbeterd, de huurachterstanden zijn ingelopen. Uit een bewonersonderzoek in 2006 blijkt dat 75 procent van de bewoners er trots op is om in de Peperklip te wonen. In 2003 was dat nog maar 16 procent. Het wooncomplex groeit uit tot een ware proeftuin voor Vestia. De corporatie experimenteert in ‘de Klip’ met alles wat nieuw is op het gebied van wonen en welzijn, zoals bijvoorbeeld woningtoewijzing op grond van leefstijlen. Het intensieve beheer vergt veel energie, geld en menskracht, zeker in vergelijking met andere wooncomplexen. Daar staat tegenover dat er minder schade is, minder overlast en minder huurachterstand. Maar de belangrijkste opbrengst is de toegenomen tevredenheid en trots op hun woongebouw onder de bewoners.
DIE IK ERVOOR HAD BEDACHT, HET IS EINDELIJK GEREHABILITEERD.’
Architect Carel Weeber
Een onderzoek door Werken aan de Stad en de Stichting Experimenten Volkshuisvesting in 2000 laat echter zien dat een kwetsbaar wooncomplex als De Peperklip blijvend intensief beheer zal vergen. Dat beheer moet ook duurzaam worden verankerd; het mag niet van personen of individuen afhangen. En als dat lukt - de komende jaren zullen het laten zien - dan zal de geschiedenis van de Peperklip uiteindelijk het gelijk bewijzen van Carel Weeber, die in 1983 opmerkte: ‘Ik ben ervan overtuigd dat er een prachtig gebouw ligt. Een gebouw waar je goed in kunt wonen, onder bepaalde voorwaarden.’
2007
Onder de naam vrouwenhuis De Studio richt de Stichting Cleo Patria in 2003 twee Peperklipappartementen in tot ruimtes voor ontmoeting, cursussen en activiteiten. Binnen een jaar is De Studio het sociale hart van de Peperklip
7
Vestia, wie? Vestia is een landelijk werkende woningcorporatie met ca.72.000 woningen en 5000 winkel- en bedrijfsruimten in beheer. Vestia is grootschalig waar dat financieel en beleidsmatig voordeel biedt en kleinschalig als het gaat om de huurder en zijn of haar woonomgeving. De woningen zijn namelijk verdeeld over 13 lokale corporaties, die werken in hun eigen wijken en buurten. Zij kennen de situatie ter plekke goed en hebben rechtstreeks contact met het lokale bestuur, plaatselijke organisaties en vooral met de bewoners. Naast de lokale corporaties heeft Vestia de beschikking over vier gespecialiseerde bedrijven op het gebied van projectontwikkeling, makelaardij en interne aannemerij. In totaal werken er 900 mensen bij Vestia.
Vestia, wat? In de eerste plaats zet Vestia zich in voor goede dienstverlening aan haar klanten: de huurders en kopers van een woning van Vestia. In dat verband werkt Vestia nadrukkelijk aan het bevorderen van een goed woonmilieu voor haar huurders zodat zij zich vooral thuis voelen in hun woning èn in hun wijk. Verder is de inzet van Vestia gericht op keuzevrijheid in wonen en het bieden van eerlijke woonkansen voor iedereen. Daarbij zijn de volgende thema’s van belang: • Werken aan vernieuwing van buurten en wijken • Werken aan wonen met zorg • Verbeteren kansen huisvesting voor jongeren • Werken aan leefbaarheid en veiligheid • Werken aan goede, betaalbare en duurzame huisvesting voor bijzondere doelgroepen
8
Vestia, waar? Vestia is vooral actief in de Randstad met woningen in Delft, Den Haag (4 kantoren) Naaldwijk, Nieuwerkerk aan den IJssel (2 kantoren), Rotterdam (4 kantoren) en Zoetermeer. Vanuit Vestia Midden-Nederland (gehuisvest in Nieuwerkerk aan den IJssel) werkt men voor meer dan 30 gemeenten in heel Nederland. Midden-Nederland heeft daarom regiokantoren in Bergeijk, Brielle, Liemeer, Tilburg en Wehl. Het hoofdkantoor van Vestia, de Vestia Groep, is gehuisvest aan het Kruisplein in Rotterdam
