Middeninkomens & de staatssteunregeling Simulatie woningmarkteffecten
1
Inhoud Context Aanpak Uitkomsten
2
Staatssteunregeling Woningcorporaties § Positionering: staat, markt, middenveld? § Taakopvatting: breed, smal? § Dominante positie, prijsbepalers in de huurmarkt Brussel: voor DAEB is staatssteun toegestaan § Borging WSW, steun CFV, goedkoop lenen, goedkope grond § Maar: wat is dan precies DAEB? § Verhuur lage inkomens en M.V. wel, rest niet § Voorwaarden (SSR): 90% sociale woningen toewijzen aan lage inkomens (<34.085) 3 Simulatie woningmarkteffecten staatssteunregeling
Middeninkomens en de woningmarkt § Diverse groep middeninkomens – Jong oud hoog laag opgeleid huurders kopers stabiel mobiel
§ Tussen wal en schip? – – – – –
Sociale huur niet altijd naar wens, koop nu te duur Middensegment duurdere huur klein in omvang Scherpere hypotheekregels beperken toegang koop Staatssteunregeling nu ook toegang tot huur Probleem: minder keuze voor verhuisgeneigde middeninkomen
§ Komt dat door de SSR? In welke mate? § Wat is er aan te doen? Liberaliseren? Verkopen? 4 Simulatie woningmarkteffecten staatssteunregeling
Vertrekpunt simulatiemodel
5 Simulatie woningmarkteffecten staatssteunregeling
Verfijningen simulatiemodel § Vraagkant: gedrag huishoudens – demografie, opleiding, inkomens – Financiële en institutionele beperkingen in keuzeproces – Verhuisgeneigdheid & verhuisgedrag
§ Aanbodkant: gedrag corporaties, beleggers, ontwikkelaars – Waardeontwikkeling, huren, rendementen, vermogenspositie – Stuurt huurbeleid, verkoop, nieuwbouw
§ Dynamiek markt: – totale voorraad (4QM) of beschikbaar aanbod (housing vacancies)
6 Simulatie woningmarkteffecten staatssteunregeling
Aanpak analyse uitkomsten § Centrale indicator: – Zoektijd woningzoekenden in huur- en koopmarkt
§ Simulatie met en zonder SSR; aanvullende maatregelen § Simulaties voor zes regio’s voor inkleuring beeld § Simulaties zoektijden in context hele woningmarkt § Literatuurstudie, data analyse en interviews
7 Simulatie woningmarkteffecten staatssteunregeling
Belang van de bredere context
Uitstroom ouderen uit koop gaat beeld woningmarkt bepalen
8 Simulatie woningmarkteffecten staatssteunregeling
Zoektijden inkomensgroepen Lage middeninkomens
Lage inkomens
9 Simulatie woningmarkteffecten staatssteunregeling
Effecten aanvullende maatregelen
Liberalisatie en verkoop werken pas als middeninkomens de koopkracht ervoor hebben, maar benadelen lage inkomens Transfer naar niet-DAEB heeft minder huurprijseffect, verdeelt de pijn, maar maakt geen aantrekkelijk investeringsklimaat
10 Simulatie woningmarkteffecten staatssteunregeling
Regionale simulaties § Ontspannen markten Friesland en Zeeuws Vlaanderen – Staatssteunregeling levert nauwelijks complicaties op – Oudere bevolking is niet erg verhuisgeneigd – Door lage koopprijzen kunnen middeninkomens daar terecht
§ Sommige stedelijke regio’s ook geen probleem! – Rijnmond en Eindhoven (ZO-Brabant) – Kwalitatieve match middeninkomens / sociale voorraad
§ Andere stedelijke regio’s wel verslechtering door SSR – Amsterdam: meeste druk maar minder effect SSR! – Arnhem Nijmegen: gevoelig voor SSR maar grote verschillen binnen regio.. 11 Simulatie woningmarkteffecten staatssteunregeling
Kortom § De staatssteunregeling heeft een meetbaar effect – Nadeel voor woningzoekende middeninkomens – Voordeel voor lage inkomens
§ Maar bezien in het licht van woningmarkteffect vergrijzing..
§ Regionaal maakt het heel veel uit – Zelfs in sommige schaarstegebieden is er weinig probleem – Kwalitatieve verschillen bepalen mate effect SSR
12 Simulatie woningmarkteffecten staatssteunregeling
