Werken aan oplossingen voor de middeninkomens

Werken aan oplossingen voor de middeninkomens Strategische opties voor corporaties op de woningmarkt

Werken aan oplossingen voor de middeninkomens In samenwerking met dertien corporaties 3. 23 juni

1. 8 maart

WIE?

WAT? HOE?

2. 10 mei

23 Juni 2011

1

Atrivé BV en Stichting OpMaat In samenwerking met dertien corporaties

Werken aan oplossingen voor de middeninkomens 0

Dit rapport is een uitgave van: Atrivé BV en Stichting OpMaat In samenwerking met 13 corporaties 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Bernardus Wonen De Kernen Eigen Haard KleurrijkWonen Omnivera Parteon Pré Wonen SVUwonen/Woonbelang Veghel (Area) Tablis Wonen Tiwos Trivire Wassenaarsche Bouwstichting Woonkracht10

Oudenbosch Hedel Amsterdam Culemborg Hardinxveld-Giessendam Zaandam Haarlem Uden/Veghel Sliedrecht Tilburg Dordrecht Wassenaar Zwijndrecht

Opstellers van dit rapport: Kees Fes, senior adviseur, Atrivé BV Günter Weber, adviseur, Stichting OpMaat Contactinformatie Atrivé: 030 693 60 00 [email protected] www.atrive.nl Contactinformatie OpMaat: 033 462 12 23 [email protected] www.opmaat.nl LinkedIn: Europadossier staatssteun woningcorporaties

Houten, 7 oktober 2011


Voorwoord U leest het rapport van de groep van dertien woningcorporaties die samen met Atrivé en Stichting OpMaat het afgelopen halfjaar hebben gewerkt aan oplossingen voor de middeninkomens. Begin dit jaar hebben Atrivé, OpMaat en deze groep woningcorporaties elkaar gevonden in de missie oplossingen te zoeken voor de middeninkomens. Want het idee was en is dat middeninkomens met de invoering van de DAEB1-regelgeving tussen wal en schip vallen en daardoor moeilijk aan woonruimte kunnen komen. Wij vinden het van groot belang dat ook voor deze groep van de middeninkomens goed aanbod wordt georganiseerd en we zien dat dit niet door marktpartijen wordt opgepakt. Tweede motief voor ons is dat wij een scherpe deling van wonen voor lagere inkomens en middeninkomens ongezond vinden voor een goede opbouw van wijken, buurten en steden. Dit was de reden van het project dat in cocreatie is ondernomen. Toen in 2010 de contouren van de Europese regelgeving over DAEB en niet-DAEB gepubliceerd werden was er nog veel onbekend. Anno 2011 is er meer bekend over regelgeving, maar er zijn ook onbekende brokstukken. Om strategische redenen wachten we niet op alle uitwerkingen, maar anticiperen we op de uitkomsten en verkennen we de strategische opties. Want wie goed is voorbereid weet snel de juiste oplossing te vinden. De opgave die we ons gesteld hebben is deze: We zijn op zoek naar een duurzaam businessmodel voor woningcorporaties, waarmee zij op maatschappelijk verantwoorde en financieel renderende wijze, rekening houdend met de regelgeving uit de Europese Beschikking, huishoudens met een middeninkomen structureel en voor hen betaalbaar kunnen blijven huisvesten. Hoe kunnen we het rendement op wonen optimaliseren, dusdanig dat maatschappelijk rendement en financieel rendement hand in hand gaan?

Volkshuisvestelijk Organisatorisch Financieel

Bijzondere opgave is dat we vanaf de start hebben gewerkt vanuit drie invalshoeken: volkshuisvestelijk, organisatorisch en financieel. Hierin was de woningmarkt en de volkshuisvestelijke benadering bepalend in plaats van de financiële stroom of de organisatorische benadering.

We hebben zes maanden hard gewerkt. Het was pittig om de verschillende invalshoeken tegelijkertijd op te pakken en te begrijpen. We merkten dat we te maken hebben met een echt complex vraagstuk, waarin meerdere belangen en inzichten gewogen moeten worden. 1

Diensten voor Algemeen en Economisch Belang (zie § 2.3)


Ook zagen we dat de oplossing van de een, het probleem voor de ander is. We hebben elkaar aangespoord en zijn door onze externe inleiders uitgedaagd. En: het is gelukt! Het goede nieuws is dat we drie strategische opties/businessmodellen hebben gevonden voor dit vraagstuk. Het tweede goede nieuws is dat we zes strategische adviezen laten zien. Het derde goede nieuws is dat in dit rapport methoden en inzichten staan waarmee velen een dieper inzicht krijgen in dit vraagstuk. Het grote DAEB-debat is als het ware in mootjes te hakken. Het vierde goede nieuws is dat we een manier hebben gevonden om beslissers en beleidsbepalers te helpen bij hun afweging. Nog meer: u vindt ook in dit rapport de gehele ontwikkeling en de actuele stand van zaken van het Europadossier. Wij houden het bij en we werken er aan. Volg de laatste ontwikkelingen op de website www.atrive.nl of kijk op LinkedIn

Europadossier staatssteun woningcorporaties.

September, 2011 Namens Atrivé BV

Namens Stichting OpMaat

Eppie Fokkema (directeur) Kees Fes (senior adviseur)

Rein Bakker (directeur) Günter Weber (adviseur)


Inhoudsopgave

Voorwoord ............................................................................................................... 2 Inleiding ................................................................................................................. 5 Samenvatting’Oplossingen voor de Middeninkomens’ ............................................. 6 DEEL 1: .................................................................................................................. 11 Oplossingen voor de middeninkomens .................................................................. 11 1.1 Zes strategische adviezen .................................................................................. 11 1.2 Drie strategische opties voor middeninkomens ..................................................... 20 1.3 Afwegingskader ............................................................................................... 23 1.4 Betaalbaarheid ................................................................................................. 31 1.5 Financiële doorrekening niet-DAEB ..................................................................... 37 1.6 Oplossingenmatrix (huuren koopoplossingen) .................................................... 39 1.7 Het beslismodel voor oplossingen voor middeninkomens ....................................... 45 1.8 Implementatiechecklist ..................................................................................... 54 DEEL 2: .................................................................................................................. 56 Ontwikkeling van het Europadossier en politieke wetgeving ................................. 56 2.1 De tijdslijn....................................................................................................... 56 2.2 De Europese visie: ‘Level playing field’ ................................................................ 57 2.3 De Europese Beschikking ................................................................................... 57 2.4 De tijdelijke ministeriële regeling ........................................................................ 58 2.5 Herziening Woningwet ....................................................................................... 59 2.6 AMvB administratieve scheiding.......................................................................... 63 2.7 Politieke besluitvorming ..................................................................................... 64 2.8 Reactie op de Europamaatregelen ....................................................................... 68 Bijlagen ................................................................................................................. 74 1. 2. 3. 4. 5. 6.

De cocreatie Theory U Businessmodel: Wie? Wat? Hoe? Financiële kengetallen Instrumenten Gegevens voorraad fictieve corporatie


Inleiding Onder begeleiding van Atrivé en Stichting OpMaat is in de periode januari tot en met augustus 2011 door dertien corporaties in een Community of Practice gewerkt aan oplossingen voor de middeninkomens. Dit is gedaan vanuit drie invalshoeken: volkshuisvestelijk, organisatorisch en financieel. Complex was het feit dat gedurende het ontwikkeltraject het concept van

Volkshuisvestelijk

Organisatorisch

Financieel

de nieuwe Woningwet is verschenen en dat de financiële uitvoering van de wet nog moet worden geregeld (via AMvB’s2). Volledige uitwerking is daardoor niet mogelijk.

Om zowel de lezer te bedienen die snel inzage wil in de oplossingen, als de lezer die geïnteresseerd is in de opbouw van de weg naar de oplossingen, beginnen we dit rapport met de belangrijkste adviezen en strategische opties en werken daarna de oplossingen en analyses verder uit. Het rapport ‘werken aan oplossingen voor de middeninkomens’ is opgebouwd in twee delen. Deel 1: Oplossingen voor de middeninkomens We geven een afwegingskader: willen, kunnen en mogen corporaties oplossingen bieden voor de middeninkomens? Vervolgens zoomen we in op de problematiek van de betaalbaarheid van de middeninkomens. Welke middeninkomens vallen tussen wal en schip? Dan volgt een beslismodel wat helpt bij het bepalen van de oplossing die passend is bij de visie van de corporatie en de lokale woningmarkt. Als richting zijn drie strategische opties uitgewerkt. We geven een overzicht van bestaande oplossingen en instrumenten. Tot slot volgt een implementatiechecklist. Deel 2: Analyse Europadossier We gaan in op de ontwikkeling van het Europadossier en de relatie met het regeerakkoord en de nieuwe woonvisie. We geven een beeld van de reacties van corporaties, politieke partijen en andere organisaties op het Europadossier in het algemeen en de middeninkomens in het bijzonder. Bijlage: Het cocreatieproces In de bijlagen vindt u informatie over het cocreatieproces en het theoretisch model Theory U, dat als basis voor de Community of Practice heeft gediend. Daarnaast een overzicht van de belangrijkste financiële kengetallen, alsmede informatie over het businessmodel dat is gebruikt voor de ontwikkeling van de strategische opties.

2

Algemene Maatregel van Bestuur (zie § 2.6)


Samenvatting’Oplossingen voor de middeninkomens’ Leefbare buurten met een mix van lagere en middeninkomens; gemengde wijken is een groot goed in de Nederlandse volkshuisvesting. Betaalbaar wonen voor alleenstaanden, gezinnen en senioren. Kan dit nog na de uitvoering van de Europese Beschikking? In de Europese Beschikking staat aangegeven dat woningcorporaties alleen nog staatssteun mogen ontvangen voor Diensten van Algemeen en Economisch Belang (DAEB) en de voorwaarde dat er een administratieve scheiding moet komen tussen DAEB en niet-DAEBactiviteiten. Door de tijdelijke ministeriële regeling van 1 januari 2011 is dit in de Nederlandse wet geregeld. In deze regeling is een toewijzingsnorm voor sociale huurwoningen opgenomen. Middeninkomens tussen wal en schip Vanaf 1 januari 2011 geldt als toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen ten minste 90% toewijzen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614,-. Als gevolg van deze grens vallen in populaire gebieden in Nederland meerdere huishoudens met een middeninkomen tussen wal en schip. Met name de middeninkomens die te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig verdienen om voldoende te kunnen lenen voor een betaalbare koopwoning.

Kansen middeninkomens verschillen De kansen op de woningmarkt voor huishoudens met een middeninkomen zijn afhankelijk van inkomen, leeftijd en huishoudensamenstelling en de spanning tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. Dit verschilt van regio tot regio. Huishoudens met een inkomen tussen € 33.614,- en circa € 38.500,- en in het bijzonder huishoudens boven de 55 jaar en gezinnen met kinderen en tweepersoonshuishoudens (op basis van 2 inkomens) hebben geen toegang meer tot de sociale huurmarkt (terwijl ze dit voor een betaalbare woning wel nodig hebben) en hebben daarnaast te weinig leencapaciteit om een passende woning te kopen. In de ene woningmarkt zijn voldoende betaalbare woningen, in de andere regio is er nauwelijks nog betaalbare keuze voor middeninkomens.


Mogen, willen en kunnen corporaties oplossingen bieden aan middeninkomens? Veel corporaties willen naast de lagere inkomens ook de middeninkomens bedienen, maar kennen nog geen specifiek beleid gericht op middeninkomens. Het merendeel van de corporaties is op dit moment vanwege onduidelijkheid over de gevolgen van de regelgeving, terughoudend in het toewijzen van woningen aan de middeninkomens. Past de toewijzing binnen de 10%-regeling of loopt de corporatie risico op sancties omdat deze ‘teveel’ sociale huurwoningen toewijst aan huishoudens met een middeninkomen? Als gevolg van deze regelgeving en de economische crisis is de woningmarkt verder op slot geraakt. Het aantal verhuizingen in de koop- en de huursector is dit jaar gedaald. In mei 2011 is een concept van de nieuwe Woningwet verschenen waarin onder meer de Europese Beschikking definitief in de wet wordt geregeld. Het concept ligt op dit moment ter behandeling in de Tweede Kamer. De uitvoering verloopt via Algemene Maatregelen van Bestuur. Alleen al voor de uitvoering zijn tien AMvB’s aangegeven die nog moeten worden uitgewerkt en vastgesteld. Een deel heeft betrekking op de toewijzing en een ander deel heeft betrekking op de financiële uitvoering. Het geheel moet per 1 januari 2013 zijn ingevoerd. De huidige en de nieuwe wetgeving biedt corporaties een aantal mogelijkheden om de middeninkomens te bedienen. Er lijkt een politieke kanteling te zijn van de visie dat corporaties er alleen moeten zijn voor de lagere inkomens, naar de visie dat corporaties zich mogen richten op lagere en middeninkomens die niet zelfstandig in betaalbare huisvesting kunnen voorzien. Oplossingen voor de middeninkomens zijn mogelijk Met een groep van dertien woningcorporaties is het afgelopen halfjaar gewerkt aan oplossingen voor de middeninkomens. Dit rapport geeft kennis en inzichten weer die we gezamenlijk hebben opgebouwd, van probleemverdieping tot inzichten in betaalbaarheid. En van analyse van wetgeving tot discussies over de toepassingen en effecten van oplossingen. De discussies en bijeenkomsten hebben geleid tot tal van inzichten, waar we als adviesbureaus een zestal strategische adviezen aan hebben gekoppeld die corporaties helpen bij het kiezen van oplossingen voor de middeninkomens.


Zes strategische adviezen 1. Gebruik overmaat woningvoorraad voor de middeninkomens Het aanbod aan sociale huurwoningen is groter dan het aantal huurders met een laag inkomen. Het verschil noemen we hier overmaat. Deze overmaat kan worden ingezet voor de middeninkomens. De middeninkomens zijn een belangrijke klantgroep voor corporaties in het realiseren van gemengde wijken en om -met het oog op de bevolkingskrimp- de verhuurbaarheid op langere termijn te garanderen. 2. Vergroot de woningvoorraad voor het middensegment. Harmoniseer, liberaliseer en verkoop uit de overmaat Er is een te beperkt aanbod aan betaalbare huurwoningen in de prijsklasse van € 652,tot € 800,- en te beperkt aanbod aan betaalbare koopwoningen tot € 150.000,-. Vergroot de keuze voor de middeninkomens! Er liggen mogelijkheden in het beter afstemmen van aanbod en huurprijs van woningen op de vraag van middeninkomens. 3. Bevorder de doorstroming Veel middeninkomens blijven op dit moment ‘zitten waar ze zitten’. Essentieel is het weer op gang brengen van een verhuisketen, waardoor corporaties meer woningen kunnen harmoniseren, liberaliseren; of verkopen. Dit kan bijvoorbeeld door het ‘verleiden van senioren’ om te verhuizen van een grotere eengezinswoning naar een kleine woning. 4. Bied betaalbare oplossingen in huur én koop Zorg als corporatie dat je betaalbare oplossingen biedt in sociale huur, vrije sector, kopen met korting tot vrije verkoop gericht op lagere inkomens tot € 33.614,-, lagere middeninkomens tussen € 33.614,- en € 38.500,- en middeninkomens boven € 38.500,-. 5. Onderscheid DAEB en niet-DAEB administratief, organisatorisch én juridisch De administratieve scheiding van niet-DAEB is wettelijk verplicht. Om iedere schijn van oneigenlijke inzet van staatssteun door vermenging van geldstromen te voorkomen, adviseren we om een aparte organisatie en rechtspersoon voor niet-DAEB-activiteiten op te richten. Dit onderscheid vergroot de focus op niet-DAEB en de middeninkomens. Het is niet langer een bijactiviteit naast sociale verhuur. De middeninkomens worden klant. 6. Breng zoveel mogelijk overmaat over naar niet-DAEB Voldoende vermogen in niet-DAEB is van belang om de activiteiten te kunnen financieren. De overdracht van vermogen moet nog in een AMvB worden geregeld. Er is nu sprake van een tijdelijke regeling. 1 januari 2013 wordt mogelijk de peildatum voor de waardebepaling van de activa ten behoeve van de overdracht van het eigen vermogen. Dit betekent dat tot deze peildatum nog woningen kunnen worden ingebracht in niet-DAEB.


Drie strategische opties In ontspannen markten waarin de middeninkomens zelfstandig betaalbare woningen vinden, kan mogelijk worden volstaan met de 10%-regeling of een eventuele middeling van de 10%-regeling tussen corporaties. 10% benutten

Hier kan de 10% toewijzing aan middeninkomens volstaan. Bij een lichte overschrijding is het interessant om de 10% te middelen met andere corporaties die ruimte over hebben (AMvB nieuwe Woningwet).

Voor meer gespannen markten worden een drietal opties voorgesteld waaruit –al dan niet in mengvorm- kan worden gekozen. Strategische opties

Beschrijving

Model 1: Doorstroming

Het binnen de bestaande Toegelaten Instelling bedienen van de middeninkomens door middel van het creëren van zoveel mogelijk mutaties (verhuisketens). Om extra verhuisbewegingen te veroorzaken, krijgen 55+ huishoudens met een middeninkomen die een eengezinswoning achterlaten, voorrang op het huren van een appartement.

Model 2: Overmaat

Het inzetten van de overmaat aan huurwoningen in een specifiek aanbod voor de middeninkomens door inzet van koopoplossingen (kopen met korting) en huuroplossingen (door het matchen van inkomens met de prijs/kwaliteit van woningen). Organisatorisch bij voorkeur via een apart organisatieonderdeel (Niet-DAEB) van de Toegelaten Instelling met een hoger rendementsdoel dan de sociale tak (DAEB-deel).

Model 3: Bundeling

Een participatiemodel waarbij corporaties in een werkgebied hun niet-DAEB-activiteiten bundelen en onderbrengen in een nieuwe onderneming of shared service center. De corporaties zijn aandeelhouder en sluiten een beheerovereenkomst af met de nieuwe, gezamenlijke onderneming die deze niet-DAEBactiviteiten op basis van een overeengekomen rendementdoel gaat beheren.


Twaalf huurvarianten en vier koopvarianten zijn beschreven op hun werking, toepasbaarheid en effect. Het bepalen van een passende strategie voor de middeninkomens is afhankelijk van volkshuisvestelijke, organisatorische en financiële keuzes. De organisatorische en financiële onderdelen vloeien voort uit de volkshuisvestelijke visie van de corporatie. Integrale benadering

Werkgebiedspecifiek

Strategische keuzes

Volkshuisvestelijk Organisatorisch

Financieel

De keuzes van de corporaties zijn afhankelijk van het werkgebied waarin de corporatie actief is en de strategische ambitie en mogelijkheden van de betreffende corporatie. Hiertoe is een beslismodel ontwikkeld ter ondersteuning bij het maken van volkshuisvestelijke keuzes en organisatorische en financiële keuzes, inclusief een implementatiechecklist. Tot slot Atrivé en OpMaat ondersteunen door middel van strategische sessies of verdiepingsworkshops corporaties bij het ontwikkelen van een aanpak voor de middeninkomens.


DEEL 1: Oplossingen voor de middeninkomens

Middeninkomens die tussen wal en schip dreigen te vallen. Dat was de kern van de discussie die is ontstaan als gevolg van de invoering van een toewijzingsnorm voor sociale huurwoningen. Per 1 januari 2011 moeten corporaties minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614,- om nog in aanmerking te komen voor staatssteun. Deze regelgeving beperkt de kansen op de woningmarkt voor middeninkomens die op basis van de nieuwe regelgeving te veel verdienen om nog in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig verdienen om een woning te kunnen kopen. 1.1 Zes strategische adviezen We beginnen het overzicht van de zes belangrijkste adviezen met de kanttekening dat gegeven de lokale woningmarkt en de individuele strategieën van woningcorporaties adviezen vooral maatwerk in strategie en bedrijfsvoering vragen. 1. Gebruik overmaat woningvoorraad voor de middeninkomens. 2. Vergroot de woningvoorraad voor het middensegment. Harmoniseer, liberaliseer en verkoop uit deze overmaat. 3. Bevorder de doorstroming. 4. Bied betaalbare oplossingen in huur én koop. 5. Onderscheid DAEB en niet-DAEB administratief, organisatorisch én juridisch. 6. Breng zoveel mogelijk overmaat over naar niet-DAEB. De uitwerking van ieder advies volgt hierna.


Advies 1. Gebruik overmaat woningvoorraad voor middeninkomens 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 aantal x mln

Corporatie-woningen

Huurders < € 33.614,-

Overmaat

2,4

1,6

0,8

Bron: WoON, 2009

Landelijk zijn 2,4 miljoen huurwoningen in het bezit van corporaties. In ongeveer 1,6 miljoen woningen wonen huurders met een inkomen lager dan € 33.614,-. Ongeveer 750.000 huurders (32%) hebben een inkomen daarboven. Het aanbod aan sociale huurwoningen is daarmee groter dan het aantal huurders met een laag inkomen (inkomen onder de € 33.614,- is primaire doelgroep). Het verschil noemen we hier overmaat. Deze overmaat kan worden ingezet voor de vraag van huishoudens met een middeninkomen. De middeninkomens3 zijn een belangrijke klantgroep voor corporaties in het realiseren van gemengde wijken en om -met het oog op de bevolkingskrimp- de verhuurbaarheid op langere termijn te garanderen. Nuancering is dat de cijfers de inkomens van de zittende huurders weergeven en het huidige huurbeleid en de Europese Beschikking geen rekening houden met inkomensontwikkeling van huurders. Er wordt alleen gekeken naar de hoogte van het inkomen bij het aangaan van het huurcontract.

3

360.000 huurders met inkomen < € 43.000,- en 390.000 huurders met inkomen > € 43.000,- (bron: WoON, 2009)


Advies 2. Vergroot de woningvoorraad voor het middensegment Harmoniseer, liberaliseer en verkoop uit deze overmaat 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

% van 2.4 mln

Huurder met recht op huurtoeslag

Woningen met huurtoeslag bereikbaar

Woningen boven € 653

Aantal woningen > 141 WWSpunten

55%

92%

4%

20%

Bron: Woonvisie, Aedes jaaroverzicht

 

Meer dan 92% van de woningen4 is met huurtoeslag bereikbaar, terwijl minder dan 55% van de huurders recht heeft op huurtoeslag. Minder dan 4% van de woningen is geliberaliseerd (huur > € 652,52), maar meer dan 20%5 van de woningen heeft op basis van het WWS-stelsel qua kwaliteitsniveau voldoende punten voor een huurprijs hoger dan € 652,52 (liberalisatiegrens).

De consequentie van het huurbeleid is dat het merendeel van de corporatiewoningen een huurprijs heeft lager dan € 550,- (huurtoeslaggrens) en er relatief weinig aanbod van corporatiewoningen is boven deze huurtoeslaggrens of boven liberalisatiegrens. De particuliere sector richt zich vooral op het hogere huursegment van € 850,- en hoger. Het gevolg is dat er relatief weinig woningen zijn in de huurklasse van € 550,- tot € 850,-. Voor meer evenwicht in de woningmarkt is het interessant het aanbod op dit ‘middensegment’ te vergroten. Er liggen verdienmogelijkheden voor corporaties in het beter afstemmen van het aanbod en de huurprijs op de vraag van lagere inkomens én middeninkomens. Het beter in balans brengen van prijs en kwaliteit omdat voor een deel van de woningen niet de huurprijs wordt gevraagd die ze qua kwaliteit wel mag hebben. Gezien het feit dat de inkomsten (inflatievolgend) en uitgaven (beheerkosten, investeringen in duurzaamheid; invoering huurtoeslagheffing) van corporaties steeds meer onder druk komen te staan, is het vanuit het oogpunt van continuïteit van belang om (hogere) huurprijzen te vragen in relatie met de geboden kwaliteit (zie model ‘overmaat’).

4 5

Gebaseerd op corporatiewoningen in de huursector (bron: WoON, 2009) Gegevens uit 2010. Hierin zijn nog niet de extra punten voor energiemaatregelen en schaarstegebieden ingerekend (2011)


Advies 3. Bevorder de doorstroming Als gevolg van de Europamaatregelen en de onzekerheid op de koopmarkt is de woningmarkt verder op slot geraakt. Veel middeninkomens blijven op dit moment ‘zitten waar ze zitten’ en de mutatiegraad (verhuisgraad) is landelijk gedaald. Belangrijk is het weer op gang brengen van een verhuisketen, waardoor corporaties meer woningen kunnen harmoniseren, liberaliseren; of verkopen.

Een mogelijkheid is het ‘verleiden’ van senioren die blijven wonen in hun eengezinswoning (‘empty nesters’). Dit staat verder beschreven in het model ‘doorstroming’.  

In de 10%-regeling mag een corporatie straks voorrang bieden aan senioren die een sociale huurwoning achterlaten. Daarnaast wil het kabinet vanaf 1 juli 2012 corporaties de mogelijkheid bieden om huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.000,- jaarlijks een extra huurverhoging op te leggen van +5%. Dit om het scheefwonen minder aantrekkelijk te maken.


Advies 4. Bied betaalbare oplossingen in huur én koop

Primaire doelgroep < € 33.614

Lagere middeninkomens € 33.614 – 38.500

Sociale huursector Ook sociale huur Huren < € 652 (nieuwe woningwet)

Hogere middeninkomens > € 38.500

Markthuren > € 652

Koopmarkt Woningen < € 150.000 inclusief 10% bijkomende kosten (o.a. referentienummer Koopgarant)

Voor: tussen wal en schip

Woningen > € 150.000 inclusief 10% bijkomende kosten 4

Na: mix van huur én koopoplossingen

Om te voorkomen dat middeninkomens tussen wal en schip vallen is het van belang betaalbare oplossingen te bieden in de huur en de koop die zijn afgestemd op de verschillende inkomensklassen. Het is de primaire taak van de corporatie te zorgen voor betaalbare huisvesting van de lagere inkomens (tot € 33.614,-). Het ondersteunen van middeninkomens die niet meer zelfstandig kunnen voorzien in passende huisvesting is te beschouwen als een secundaire taak van een corporatie. Dat wil zeggen het bieden van betaalbare huuren koopoplossingen aan middeninkomens die door de nieuwe regelgeving niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, en te weinig leencapaciteit hebben om een woning te kopen. Dit geldt met name voor huishoudens boven de 55 jaar en gezinnen met kinderen en tweepersoonshuishoudens tussen € 33.614,- en € 38.500,- (zie voor verdere toelichting § 1.4 tabel betaalbare huren). Voor het bieden van een betaalbare huur is het nodig om hiervoor een deel van de sociale voorraad in te zetten (mag in nieuwe Woningwet), om huuroplossingen te bieden in het segment van € 652,- en € 800,- en te zorgen voor voldoende betaalbaar aanbod in de koop (tot € 150.000,- inclusief 10% bijkomende kosten). Kopen met korting (o.a. Koopgarant) biedt voor met name de lagere middeninkomens gezien hun leencapaciteit ruimere mogelijkheden dan vrije verkoop.


Hierna volgt een fictief voorbeeld van het strategisch voorraad beleid (SVB) voor een corporatie. Fictieve verdeling van mix van huuren koopoplossingen 90% Fictief voorbeeld SVB-beleid: - 80% lagere inkomens - 20% middeninkomens

80% 70% 60% 50%

-

40%

95% huur/5% koop 14% lagere/6% hogere middeninkomens

30% 20% 10% 0%

Fictief

Sociale huur Lagere inkomens < 33.614

Sociale huur Middeninkomens < 38.500

Vrije sector huur Middeninkomens > 38.500

Koop < 150.000 Middeninkomens < 38.500

Koop > 150.000 Middeninkomens > 38.500

80%

11%

4%

3%

2%

Voorbeeld indeling van mix van huuren koopoplossingen


Advies 5. Administratief, organisatorisch én juridisch onderscheid DAEB en niet-DAEB

Toegelaten

BV

Instelling

Niet-DAEB

(TI) DAEB

DAEB-activiteiten

Niet-DAEB-activiteiten

Direct rendement van 3%+

Direct rendement van 4%+

investeren in samenleving

voor aandeelhouders

Scheiding DAEB (TI) en niet-DAEB

Om volstrekt zuiver en transparant de geldstromen te onderscheiden en daarmee iedere schijn van oneigenlijke inzet van staatssteun te voorkomen, adviseren we om een aparte organisatie en rechtspersoon voor niet-DAEB-activiteiten op te richten. Het onderscheid vergroot de focus op niet-DAEB en de middeninkomens. Het is niet langer een bijactiviteit naast sociale verhuur. Sturen op rendement is de basis onder de DAEB en niet-DAEB-activiteiten. Voor beide is het realiseren van een gezond rendement van belang voor de continuïteit op lange termijn, omdat momenteel het indirecte rendement6 (vastgoedwaardeontwikkeling) lager is dan de huidige inflatie en het vastgoed daardoor niet waardevast is.  Een gezond rendement op DAEB-activiteiten maakt het mogelijk te investeren in zaken van maatschappelijk belang zoals leefbaarheid, duurzaamheid en betaalbaarheid. Een corporatie kan in geval van een hoog eigen vermogen volstaan met een lager rendement, maar rendement is noodzakelijk om niet in te teren op het eigen vermogen.  Het realiseren van rendement op niet-DAEB-activiteiten is van essentieel belang om ‘op eigen benen te kunnen blijven staan’. Een hoger rendement is mogelijk7. Deze rendementsgerichte benadering stelt eisen aan de sturing en competenties van mensen. Maatschappelijk rendement zoals het extra verhuren van sociale huurwoningen aan de middeninkomens is mogelijk, zolang de niet-DAEB-BV in staat is om het lagere financiële rendement hierop te compenseren door opbrengsten uit andere verhuur- en verkoopactiviteiten.

6

IPD/aeDex corporatievastgoedindex 2010: direct rendement van 3,0% + indirect rendement van 0,6%

7

Vastgoedindex niet-corporaties ROZ IPD 2010: direct rendement van 4,0%; IVBN = 5,0%


Advies 6. Breng zoveel mogelijk overmaat naar niet-DAEB

Toegelaten Instelling DAEB

BV

< 70% WOZ?

Niet-DAEB

Sociale activiteiten

Goede businesscase voor

Maatschappelijk rendement

commerciële financiering

Overdracht vanuit TI naar niet-DAEB

De financiële uitvoering van de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB is op dit moment nog onduidelijk. De onderhandelingen lopen nog. Het ministerie wil de uitvoering per 1 januari 2013 via AMvB’s regelen. Hier zijn aantal dingen van belang. 1. De uitkomsten van de onderhandelingen en de regeling via AMvB’s  Tegen welke vastgoedwaarde wordt de activa overgedragen. Is dit op basis van marktwaarde in verhuurde staat (70% van WOZ) of wordt dit lager?  Achterblijven van geborgde leningen in TI.  Startkapitaal van de niet-DAEB-tak. Op dit moment is het voorstel om voor de nietDAEB-woningen ten minste 60-70% eigen vermogen naar rato vanuit de TI naar nietDAEB over te hevelen. Er is sprake van een tijdelijke regeling. De nieuwe Woningwet gaat in per 1 januari 2013. Er zijn nu twee mogelijkheden voor de waardebepaling van de activa (verhouding DAEBniet-DAEB-bezit) ten behoeve van de overdracht van het eigen vermogen: a. Peildatum 1 januari 2011. Deze datum is gepasseerd. Nieuwe mutaties in de overheveling van bezit van DAEB hebben geen invloed meer. b. Peildatum 1 januari 2013. De datum ligt in de toekomst. Je kunt nog overhevelen. Wanneer we in deze lijn doorredeneren van zoveel mogelijk naar niet-DAEB overhevelen, is het mogelijk interessanter om tot 1 januari 2013 tegen een zo hoog mogelijk waarde activa over te dragen. Dit in verband met de overdracht van eigen vermogen en de waardebepaling per 1 januari 2013. Het voordeel van het verkrijgen van extra eigen vermogen compenseert dan de extra rentelast.


2. Een gezonde bedrijfsvoering, ofwel het realiseren van positief rendement op de nietDAEB-activiteiten. Dit rendement is afhankelijk van het optimaliseren van de kasstromen uit inkomsten (hogere huur voor middeninkomens; opbrengsten uit verkoop) en lasten (lagere beheerlasten; bijvoorbeeld niet toerekenen van leefbaarheid). Commerciële financiering is vereist voor de niet-DAEB-activiteiten. Banken eisen voor commerciële financiering 40% eigen vermogen. Dat maakt investeringen in nieuwbouwprojecten lastig. Zie de bank in deze als een commerciële partner bij het ontwikkelen van een goede businesscase. Hoe eerder de bank wordt betrokken, hoe groter de kans op (betere) financiering. Hiertoe is een speciaal niet-DAEB-rekenmodel8 ontwikkeld dat de bedrijfsvoering en geplande projecten van een corporatie beoordeeld op financiële kengetallen. In dit rekenmodel kunnen verschillende niet-DAEB-scenario’s worden doorgerekend. Een grotere niet-DAEB-vastgoedportefeuille maakt het interessanter voor pensioenfondsen om te beleggen. Beleggers willen een andere minder risicovolle haven dan aandelen en zijn geïnteresseerd in uitbreiding van hun vastgoedportefeuille, maar dan wel de meest courante delen (voorkeur voor nieuwbouw, of recente bouw, in met name de Randstad). Wanneer de uitvoering geregeld is, lijkt er bereidheid om te participeren als aandeelhouder (zie model bundeling).

8

Informatie over het niet-DAEB-rekenmodel is op te vragen bij Atrivé


1.2 Drie strategische opties voor middeninkomens In het cocreatieproces werd duidelijk dat lokale woningmarkten en strategische visies van corporaties zodanig van elkaar verschillen dat één businessmodel niet voldoet. De huidige 10%-regeling volstaat voor een ontspannen woningmarkt. Er zijn drie strategische modellen ontwikkeld voor corporaties die actief zijn in meer gespannen woningmarkten en die keuzes bieden passend bij de visie van de corporatie. Type woningmarkt Bij een ontspannen

Bij licht ontspannen

Bij groter aanbod aan

Bij een kleine woning-

markt

tot gespannen

sociale huur dan

markt/niet-DAEB-

woningmarkt en een

omvang lagere

portefeuille en de wens

hoog aantal empty

inkomens. En bij

om door een grotere

nesters in eengezins-

ontwikkeling van een

portefeuille beleggers

woningen

gespannen naar een

aan te trekken of door

meer ontspannen

samenwerking te

woningmarkt

professionaliseren

10% regeling &

Model 1: Doorstroming

Model 2: Overmaat

Model 3: Bundeling

middeling

Visie van de corporatie  In welke mate wil de corporatie zich specifiek of in samenwerking met andere corporaties richten op het vraagstuk van de middeninkomens  In hoeverre wil de corporatie een onderscheidende organisatorische bedrijfsvoering toepassen tussen DAEB en niet-DAEB-activiteiten Organiseer je de bediening van de middeninkomens in de afdeling sociale verhuur, creëer je een aparte afdeling of richt een aparte BV of andere organisatievorm op? Is de portefeuille groot en interessant genoeg voor commerciële financiers om dit zelfstandig te organiseren of is het strategisch beter om samen te werken met andere corporaties? En welk rendement wil of moet je behalen op de DAEB en niet-DAEB-activiteiten?


Het combineren van de mate waarin de corporatie zich specifiek of in samenwerking met andere corporaties wil richten op het vraagstuk van de middeninkomens en/of een onderscheidende organisatorische bedrijfsvoering wil toepassen tussen DAEB en niet-DAEBactiviteiten, levert voor de drie modellen de volgende matrix op. Zelf organiseren

10% benutten

Model Doorstroming

Model Overmaat

Binnen

Aparte

bestaande

organisatie

organisatie

Middeling (nieuwe Woningwet)

Model Bundeling

Met andere corporaties organiseren Atrivé-matrix organisatiekeuzes

Voor de volledigheid zijn in de matrix ook de keuzes aangegeven die een corporatie heeft in een ontspannen markt waarin de 10%-regeling volstaat voor het huisvesten van de middeninkomens, dan wel waar er sprake is van een lichte overschrijding en gebruik kan worden gemaakt van middeling met andere corporaties (nog uit te werken in AMvB). Bij ontspannen markt

Beschrijving

10% benutten

Hier kan de 10% toewijzing aan middeninkomens volstaan. Bij een lichte overschrijding is het interessant om de 10% te middelen met andere corporaties die ruimte over hebben (AMvB nieuwe Woningwet).


Hierna zijn de drie strategische opties voor de meer gespannen markten –waar middeninkomens beperktere kansen hebben- verder uitgewerkt. De drie strategische opties bij gespannen markten Strategische opties Model 1: Doorstroming

Beschrijving Het binnen de bestaande Toegelaten Instelling (TI) bedienen van de middeninkomens door middel van het creëren van zoveel mogelijk mutaties (verhuisketens). Om extra verhuisbewegingen te veroorzaken, krijgen 55+ huishoudens met een middeninkomen die een eengezinswoning achterlaten, voorrang op het huren van een appartement.

Model 2: Overmaat

Het inzetten van de overmaat aan huurwoningen in een specifiek aanbod voor de middeninkomens door inzet van koopoplossingen (kopen met korting) en huuroplossingen (door het matchen van inkomens met de prijs/kwaliteit van woningen). Organisatorisch bij voorkeur via een apart organisatieonderdeel (Niet-DAEB) van de Toegelaten Instelling met een hoger rendementsdoel dan de sociale tak (DAEB-deel).

Model 3: Bundeling

Een participatiemodel waarbij corporaties in een werkgebied hun niet-DAEB-activiteiten bundelen en onderbrengen in een nieuwe onderneming of shared service center. De corporaties zijn aandeelhouder en sluiten een beheerovereenkomst af met de nieuwe, gezamenlijke onderneming die deze niet-DAEBactiviteiten op basis van een overeengekomen rendementdoel gaat beheren.


1.3 Afwegingskader De discussie richtte zich onder meer op de rol van de woningcorporaties bij dit dilemma. Om antwoord te geven op de vraag in welke mate woningcorporaties huishoudens met een middeninkomen mogen, willen en kunnen blijven bedienen, geven we een afwegingskader. De groep middeninkomens is gedefinieerd als de groep huishoudens met een inkomen tussen € 33.614,- en € 49.500,-, ofwel de ’Europagrens’ van € 33.614,- tot 1.5x modaal.

2. Willen woningcorporaties zich richten op middeninkomens?

1. Mogen woningcorporaties zich richten op middeninkomens?

3. Kunnen woningcorporaties zich richten op middeninkomens?

Wat zijn middeninkomens en hun kansen op de woningmarkt?

4. Richten woningcorporaties zich op de middeninkomens?

Figuur 1: Atrivé afwegingskader middeninkomens

Het afwegingskader begint met de volgende fundamentele, strategische vragen. In welke mate mogen woningcorporaties huishoudens met een middeninkomen bedienen?  In hoeverre staat de Nederlandse regelgeving en Europese Beschikking toe dat woningcorporaties huishoudens met een middeninkomen ondersteunen bij het vinden van passende huisvesting? In welke mate willen woningcorporaties middeninkomens bedienen?  Vind je het als woningcorporatie belangrijk dat je naast het huisvesten van de primaire doelgroep er ook moet zijn voor het passend huisvesten van huishoudens met een middeninkomen? In welke mate kunnen woningcorporaties middeninkomens bedienen?  Welke mogelijkheden hebben woningcorporaties in het bedienen van huishoudens met een middeninkomen?


1.3.1 Afwegingskader: legitimering De eerste fundamentele vraag in het afwegingskader is de vraag of corporaties huishoudens met een middeninkomen passende huisvesting mogen bieden? Legitimering middeninkomens

Samenvattend: 

BBSH: ja, taak is te zorgen voor huisvesting voor mensen die niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien.

Mogen woningcorporaties zich richten op middeninkomens?



Europese Beschikking: ja, maximaal 10% van de verhuur van de sociale huurwoningen valt onder DAEB-activiteiten en mag met behoud van staatssteun worden benut voor de middeninkomens (let op: urgenten gaan voor). Daarbuiten mag dit alleen via nietDAEB-activiteiten.



Nieuwe Woningwet: ja, tot eerste werkdomein behoort de (secundaire) taak ervoor te zorgen dat huishoudens met hogere inkomensniveaus reële kansen hebben op een passende woning. In een AMvB mogelijkheid tot toewijzing sociale huurwoningen aan middeninkomens, mits commercieel gefinancierd.

Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Corporaties dienen te zorgen voor huisvesting voor mensen die niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien. Deze zinsnede is ook van toepassing voor huishoudens met een middeninkomen.

Nieuwe Woningwet (concept) In de memorie van toelichting bij de nieuwe Woningwet staat dat tot het eerste werkdomein van toegelaten instellingen behoort het huisvesten van lagere inkomens (primaire taak), maar ook ervoor zorgen dat huishoudens met hogere inkomensniveaus reële kansen hebben op een passende woning en een verbetering van hun woon- en leefsituatie (secundaire taak). Dit kan door de verhuur van woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens 9 aan huishoudens met een middeninkomen, door verkoop van huurwoningen, maar ook via de bouw van koopwoningen en duurdere huurwoningen of het verbeteren van de woningkwaliteit in wijken en buurten. Aangegeven staat het streven naar wijken met een gemengde huishoudensamenstelling. Europese Beschikking/staatssteunregeling In beginsel is er op basis van de Europese Beschikking geen belemmering voor het bieden van huisvesting aan middeninkomens door de corporaties. De kern van de Beschikking is het

9

In 2011 lag de huurtoeslaggrens op een maandhuur van € 652,-


uitgangspunt van ‘level playing field’. Dat wil zeggen dat er geen sprake moet zijn van concurrentievoordeel voor corporaties op de commerciële markt als gevolg van het ontvangen van staatssteun. De Nederlandse regering heeft vervolgens de Europese Beschikking uitgewerkt in de staatssteunregeling. In dit kader is er een overzicht geformuleerd van sociale (DAEB) en commerciële activiteiten (niet-DAEB) en is gesteld dat corporaties staatssteun alleen mogen aanwenden voor DAEB-activiteiten. Het bedienen van middeninkomens is een commerciële activiteit (niet-DAEB). Er is een toewijzingsnorm gesteld dat corporaties ten minste 90% van hun sociale huurwoningen (tot de huurtoeslaggrens) moeten verhuren aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614,wil een corporatie voldoen aan de voorwaarden voor staatssteun. Wanneer een corporatie meer dan 10% van de sociale huurwoningen toewijst aan middeninkomens, loopt zij als corporatie het risico de staatssteun terug te moeten betalen. Meer dan 10% toewijzen mag wel, maar dan via de niet-DAEB-tak (dus zonder staatssteun). Corporaties moeten onderscheid aanbrengen tussen hun DAEB en niet-DAEB-activiteiten. Regeerakkoord en politieke ontwikkeling In het regeerakkoord van het kabinet Rutte staat ‘De woningcorporaties vervullen een rol in de woningmarkt voor degenen die geen toegang hebben tot de koopmarkt en door investeringen van maatschappelijk belang. De sociale huursector wordt meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben’. Belangrijke thema’s zijn de aanpak van het zogeheten ‘scheefwonen’, dat wil zeggen het wonen van huishoudens met een hoger inkomen in een sociale huurwoning en invoering van het ‘right to buy’. Het recht voor huurders om tegen een redelijke prijs hun huurwoning te kopen. Meerdere politieke partijen in de Tweede Kamer vinden dat minister Donner moet regelen dat (lage) middeninkomens vaker terecht kunnen in een sociale huurwoning. De VVD vindt dat er meer corporatiehuizen (huur tot € 652,-) beschikbaar moeten komen voor mensen met een inkomen tot € 43.000,- per jaar. Mensen met een middeninkomen zouden voor een corporatiehuis misschien wel iets meer kunnen betalen dan de eigenlijke doelgroep. ‘Aangezien de doelgroep voor een sociale huurwoning kleiner is, kan een deel van het sociale woningbouwbestand aangewend worden om de middeninkomens te huisvesten. Het liefst via het verkopen van de woning, maar als de nieuwe bewoner liever huurt, dan dat laatste’. Woningcorporaties hebben de woningen én de faciliteiten zoals Koopgarant om mensen met middeninkomens in staat te stellen een woning te kopen, aldus de VVD. Conclusie Ja, corporaties mogen zich richten op de middeninkomens. De Europese Beschikking en de nieuwe Woningwet bieden hiertoe ruimte. Het politieke klimaat lijkt te kantelen van ‘corporaties, richt je alleen op de lagere inkomens’ naar ‘corporaties, bied ook oplossingen ook aan de middeninkomens’. In deel twee van dit rapport staat meer informatie over de inhoud van de Europese Beschikking en de nieuwe Woningwet.


1.3.2 Strategische visie van de corporatie Een tweede belangrijke vraag in het afwegingskader is de vraag of woningcorporaties zelf vinden dat zij zich moeten richten op de middeninkomens. Dit is afhankelijk van de strategische visie van de corporaties. Willen corporaties?

Samenvattend: 

Willen woningcorporaties zich richten op middeninkomens?

Ja, corporaties streven in het kader van leefbaarheid naar gemengde wijken. Jong en oud, starters, gezinnen en senioren, lagere en middeninkomens.



Naast het huisvesten van mensen met een laag inkomen, huisvesten corporaties al langere tijd middeninkomens. Veelal huurders die ooit als huurder gestart zijn met een laag inkomen.

Corporaties bezitten 2,4 miljoen huurwoningen. In ongeveer 30%10 van deze woningen wonen huishoudens met een midden of hoger inkomen. Deze middeninkomens zijn veelal ooit met een laag inkomen (primaire doelgroep) gestart met huren en hebben vervolgens in de loop der jaren een inkomensgroei doorgemaakt en niet de stap willen of kunnen maken in hun wooncarrière naar een koopwoning. Dit zijn met name gezinnen en senioren. Corporaties willen deze huishoudens niet wegjagen. De corporaties die in haar strategische visie de wijk of de klant centraal stellen, behouden deze huishoudens graag als klant omdat ze zorgen voor de gewenste stabiliteit in de wijken. Een te eenzijdige samenstelling van lage inkomens in complexen en wijken kan leiden tot problemen op het gebied van leefbaarheid. De meeste corporaties zien graag een mengeling van jong en oud, gezinnen en senioren, lage en hogere inkomens in de wijken. Middeninkomens zijn het cement van de wijken, omdat zij bijdragen aan de stabiliteit en de vitaliteit van de wijken. Veel corporaties proberen om die reden een mix van huur en koop in verschillende prijskwaliteitsklassen in wijken te realiseren, zowel in nieuwbouw (bouw van koop en huur) als in bestaande bouw (het verkopen van huurwoningen aan zittende huurders en andere belangstellenden). Corporaties voelen zich verantwoordelijk voor hen die zich niet zelfstandig in passende woonruimte kunnen voorzien en dat betekent in veel regio’s ook de (lagere) middeninkomens.

10

WoON, 2009: In 1,6 miljoen van de 2,4 miljoen sociale huurwoningen wonen mensen met een inkomen lager dan € 33.614,-


1.3.3 Mogelijkheden Een derde strategische vraag in het afwegingskader is de vraag of woningcorporaties (nog) in staat zijn om zich te richten op de middeninkomens. Kunnen corporaties het?

Samenvattend: Ja, maar dit is afhankelijk van een aantal variabelen. 

Kunnen woningcorporaties zich richten op middeninkomens?

Hoeveel ruimte is er in het bezit om naast de primaire doelgroep ook de middeninkomens te bedienen?



Is deze extra voorraad ook voldoende interessant (prijs/kwaliteit) voor de middeninkomens en deelgroepen als senioren en gezinnen?



Heeft de corporatie voldoende vermogen en een verdienmodel om met

duurdere

commerciële

financiering

de

verhuur

aan

middeninkomens rendabel te financieren? Is de bedrijfsvoering hier voldoende op ingericht? 

Financiering van het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen voor middeninkomens lijkt –gezien de onrendabele top– niet haalbaar.

De mate waarin corporaties de middeninkomens kunnen bedienen, is afhankelijk van een aantal variabelen. 1. De ruimte in het bezit versus de omvang van de primaire doelgroep In hoeverre zijn er extra huuren/of betaalbare woningen beschikbaar voor de middeninkomens? Dat wil zeggen: bezit de corporatie meer woningen dan nodig voor de primaire doelgroep. Corporaties in Nederland bezitten ongeveer 1/3 van de woningvoorraad in Nederland en meer dan 70% van het aantal huurwoningen. Landelijk is dit meer dan de omvang van de primaire doelgroep. Lokaal kan dit sterk verschillen. De beschikbaarheid is afhankelijk van de verhuisgraad en de koopbereidheid van de zittende huurders. Beide kennen een dalende tendens. 2. De kwaliteit van deze extra voorraad Huishoudens met een middeninkomen wonen vandaag ook al in een woning. De vrijkomende woning (huur of koop) zal voor deze doelgroepen (met name gezinnen en senioren) interessanter qua prijs/kwaliteit moeten zijn (grotere of betere woning, betere buurt) dan hun huidige woning, willen zij bereid zijn te verhuizen naar een andere woning. Overigens is dit een dilemma voor een corporatie. Aan de ene kant willen corporaties graag dat deze middeninkomens willen blijven wonen vanwege hun bijdrage aan de menging en stabiliteit van de wijk en aan de andere kant is het bijvoorbeeld gewenst dat senioren (empty nesters) verhuizen van hun eengezinswoning naar een appartement, om zo weer een gewilde eengezinswoning te kunnen bieden aan een gezin.


3. Het vermogen en de bedrijfsvoering van de corporatie In hoeverre is de corporatie in staat om de extra kosten voor de commerciële financiering van haar bestaande woningvoorraad te dragen in haar bedrijfsvoering of door te berekenen wanneer zij aan middeninkomens gaat verhuren; naast de uitgaven en investeringen in haar reguliere bedrijfsvoering? Kortom heeft de corporatie het vermogen om een sluitende exploitatie in te richten en een gezonde bedrijfsvoering te realiseren? 4. De financiële haalbaarheid Het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen specifiek voor de middeninkomens lijkt een financiële uitdaging, gezien het feit dat commerciële partijen niet of nauwelijks bereid zijn om een niet-sluitende exploitatie (onrendabele top) te financieren. 1.3.4 Wat doen corporaties? Tussen wat mág en wat kán liggen verschillen, dit blijkt wanneer we inzoomen op wat corporaties na invoering van de regeling per 1 januari doen. Wat doen corporaties?

Samenvattend: 

diegenen die reageren op vrijkomende woningen en kennen niet of

Richten woningcorporaties zich op de middeninkomens?

Zeer beperkt. Corporaties zijn primair gericht op het huisvesten van

nauwelijks een specifieke aanpak voor de middeninkomens. 

Sinds

1

januari

2011

hebben

meerdere

corporaties

in

hun

woonruimteverdelingsysteem de verhuring aan middeninkomens zelfs stopgezet. 

Er ontstaan enkele initiatieven op het gebied van huur.

Wat betreft de nieuwe verhuringen lijkt sinds 1 januari 2011 onduidelijkheid en terughoudendheid te regeren. Sinds de invoering van de 90%-toewijzingsnorm uit de Europese Beschikking, resteert nog slechts 10% voor het toewijzen aan bijzondere doelgroepen en aan huishoudens met een inkomen boven de € 33.614,-. De bijzondere doelgroepen zijn urgenten en huishoudens die als gevolg van sloop/nieuwbouwprojecten moeten verhuizen. Een deel van de corporaties heeft ervoor gekozen om de 10% vrije ruimte te ‘reserveren’ voor urgenten en de toewijzing op slot te zetten voor huishoudens met een middeninkomen. Uit angst voor het overschrijden van de 10% aan het eind van het jaar en daardoor het recht op staatssteun te verliezen, dan wel een sanctie te krijgen, zeggen corporaties steeds vaker nee tegen woningzoekenden met een middeninkomen, of wordt de mogelijkheid om te reageren op een sociale huurwoning simpelweg geblokkeerd. WoningNet -die de woonruimteverdelingsystemen van zo’n 100 corporaties beheert- meldt dat het aantal verhuringen aan middeninkomens in het eerste kwartaal van 2011 met 45%


is gedaald. In het eerste kwartaal na invoering van de regeling nam het aantal woningzoekenden met een middeninkomen dat op een woning reageerde met 66% af. Bij de hogere inkomens ging het zelfs om een daling van 70%. De grootste verschillen zijn te zien in de stadsregio Amsterdam en in Utrecht. Het gevolg is dat de bestaande huurders met een middeninkomen op dit moment vaker verkiezen om te blijven wonen in hun huidige woning. In het hele land melden corporaties dat de doorstroming naar een nieuwe woning (mutatiegraad) is afgenomen. Niet iedere corporatie heeft de mogelijkheid voor verhuur van sociale huurwoningen op slot gegooid. Er zijn ook corporaties die op creatieve manieren proberen de middeninkomens te huisvesten. Soms door simpelweg te adviseren ‘ga maar samenwonen nadat je een huurwoning hebt’, soms op andere manieren:  

   

het reserveren van huurwoningen voor middeninkomens (Woonticket Ymere) het hanteren van twee verschillende huurprijzen voor een huurwoning. Een sociale huurprijs voor lagere inkomens; hogere huurprijs voor middeninkomens (onder andere Woonbron) het bieden van vrije sectorhuurwoningen het bieden van ‘kopen met korting’ constructies (Koopgarant, Start me up door Dudok) het ontwikkelen en bouwen van huizen voor middeninkomens zie verder oplossingen voor de middeninkomens (§ 1.6).


1.3.5 Conclusies afwegingskader De conclusie is dat de kansen op de woningmarkt voor huishoudens met een middeninkomen afhankelijk van inkomen, leeftijd en huishoudensamenstelling zijn. De kans als gevolg van lokale huuren koopprijzen en de mate van spanning tussen vraag en aanbod zijn regionaal verschillend. Huishoudens met een inkomen tussen € 33.614,- en circa € 38.500,- en in het bijzonder huishoudens boven de 55 jaar en gezinnen met kinderen en tweepersoonshuishoudens (op basis van 2 inkomens) hebben geen toegang tot de sociale huurmarkt meer (terwijl ze dit qua betaalbare huurquote wel nodig hebben) en hebben daarnaast te weinig leencapaciteit om een passende woning te kopen. Corporaties willen middeninkomens huisvesten omdat een mix van jongere en oudere mensen en een mix van lagere en middeninkomens bijdraagt aan leefbare en vitale wijken. Een te eenzijdige samenstelling van goedkopere woningen en lagere inkomens kan ten koste gaan van de leefbaarheid in een wijk. Corporaties mogen zowel volgens Nederlandse als Europese wetgeving middeninkomens voorzien van passende huisvesting, maar mogen slechts voor zover de toewijzing van de sociale huur binnen de 10%-regeling valt hiertoe staatssteun aanwenden. Meer verhuren aan middeninkomens mag, maar het toewijzingsdeel boven de 10% en de verhuur boven een huur van € 652,52 en de verkoop van woningen zijn conform de Europese Beschikking sinds 1 januari 2011 commerciële activiteiten en hieraan is verbonden de verplichting tot commerciële financiering. Corporaties hebben landelijk gezien voldoende woningen om naast de primaire inkomens ook middeninkomens te huisvesten. Wel vraagt dit gezien de meerkosten van commerciële financiering een hogere huurprijsstelling, dan wel een passend aanbod van koopwoningen dat rekening houdt met de financieringsmogelijkheden van deze huishoudens. Veel corporaties zijn op dit moment als gevolg van de nieuwe regelgeving en mogelijke sancties onzeker en terughoudend om de middeninkomens te bedienen en hebben de mogelijkheden om te reageren op het woningaanbod van corporaties op slot gezet. Er zijn oplossingen. In de komende hoofdstukken gaan we hier verder op in.


1.4 Betaalbaarheid Hier geven we inzicht in het vraagstuk van betaalbaarheid door de middeninkomens. In hoeverre hebben huishoudens met een middeninkomen als gevolg van de Europese Beschikking kansen om zelfstandig te voorzien in passende en betaalbare huisvesting? Wat zijn de kansen van de middeninkomens op de woningmarkt? Betaalbaarheid van woningen is een belangrijk thema in de volkshuisvesting. Wat is ‘betaalbaar’ en ‘redelijk’ voor huishoudens om maandelijks te betalen aan huur of hypotheek. Dit is vastgelegd in normen over betaalbare woonlasten door het NIBUD11, maar ook in normen over financieringslasten van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG)12. Op basis daarvan is bepaald wat in Nederland bij een bepaald inkomen betaalbare huur- of hypotheeklasten zijn. Betaalbare huren op basis van gemiddelde betaalbare huurquote13 Bel. Ink./jr

net. Ink./mnd

Huurklasse

Betaalbare Maximale huurquote Netto huur

Huurgrens = € 652,52 Inkomen voor huurtoeslag 1p < 65

€

21.625

€

1.374

361,66 - 517,64

34,1%

€

469

Inkomen voor huurtoeslag 2p < 65

€

29.350

€

1.825

361,66 - 517,64

26,2%

€

478

Inkomen voor huurtoeslag meerpersoonshh

€

29.350

€

2.168

361,66 - 517,64

21,7%

€

470

Inkomen voor huurtoeslag 1p > 65

€

20.325

€

1.506

517,64 - 554,76

35,5%

€

535

Inkomen voor huurtoeslag 2p > 65

€

27.750

€

1.987

554,76 - 652,52

28,0%

€

556

1p < 65

€

33.614

€

1.839

>652,52

38,3%

€

704

2p < 65

€

33.614

€

2.050

554,76 - 652,52

28,5%

€

584

1p > 65

€

33.614

€

2.228

>652,52

41,9%

€

934

2p > 65

€

33.614

€

2.309

>652,52

30,8%

€

711

Meerpersoonshuishouden met kind

€

33.614

€

2.365

554,76 - 652,52

24,2%

€

572

>652,52

27,8%+

€

757+

Alle typen huishoudens

€

43.000+

€

2.305+

Figuur 2: Atrivé-overzicht van betaalbare huren op basis van inkomen en huishouden (basis: Nibud, 2011)

Uit figuur 2 blijkt dat met name tweepersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar en meerpersoonshuishoudens met kind(eren) met een laag middeninkomen (€ 33.614,- en circa € 38.500,-) zijn aangewezen op woningen met een ‘sociale’ huurprijs.

11

http://www.nibud.nl/kennis-diensten/verantwoorde-kredietverstrekking/betaalbare-woonlasten.hshoudens kml http://www.nhg.nl/geldverstrekker/hulpmiddelen-en-applicaties/nhg-sneltoets.html 13 Betaalbare gemiddelde huurquote = aandeel uitgaven aan huur wat huishoudens op basis van het gemiddeld bestedingsbedrag volgens Nibud kunnen betalen 12


Betaalbare woonlasten op basis van hypotheekquote14 Bij koopwoningen is de maximale financieringslast gebaseerd op het inkomen en de hoogte van de rente. Bruto-inkomen

Financieringslastpercentage bij rente 5,5% tot 6%

€ 33.500

31,2%

€ 39.000

31,3%

€ 43.000

31,9%

€ 49.500

33,5%

Figuur 3: Overzicht financieringslastpercentages huishoudens jonger dan 65 (bron: NHG, 2011)

Hoewel corporaties, overheid en hypotheekverstrekkers deze financieringsnormen hanteren, geven ze nog geen gedetailleerd beeld van wat huishoudens daadwerkelijk aan hypotheeklasten kunnen betalen. Ze houden bijvoorbeeld slechts beperkt rekening met gezinssamenstelling, inkomensopbouw (één- of meerverdieners) en leeftijd (65- en 65+). In het kader van het bieden van oplossingen voor middeninkomens is het van belang rekening te houden met de maximale leencapaciteit van huishoudens met een middeninkomen. De maximale leencapaciteit is het bedrag dat een huishouden maximaal kan lenen. De hoogte van de lening is afhankelijk van leeftijd, huishoudensamenstelling en het aantal gezinsleden met een inkomen. Figuur 4 en 5 geven een beeld van de maximale leencapaciteit naar leeftijd en naar inkomensopbouw. 300000

max bij 33600 max bij 39000

250000

max bij 43000 200000

max bij 49000

150000 100000 50000 0 20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

Figuur 4: Maximale leencapaciteit o.b.v. leeftijd bij 1 inkomen (bij rente 5%, NHG, sept 2011)

14

Hypotheekquote = aandeel uitgaven aan hypotheekrente, uitgedrukt in % van het netto maandinkomen


Uit het figuur blijkt dat de maximale leencapaciteit van eenverdieners tot € 33.600,- tot de leeftijd van 55 jaar maximaal € 150.000,- bedraagt. Vanaf deze leeftijd neemt de leencapaciteit sterk af. 250000


200000


150000

100000

50000

0 20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

Figuur 5: Maximale leencapaciteit o.b.v. leeftijd bij 2 gelijkwaardige inkomens (bij rente 5%, NHG, sept 2011)

Bij tweeverdieners ligt de maximale leencapaciteit tot een leeftijd van 55 jaar bijna 35% lager dan bij eenverdieners met een inkomen van € 33.614,-. Zij kunnen maximaal € 100.000,- lenen. Ook bij hen daalt de leencapaciteit bij hogere leeftijden sterk. Samengevat:  De maximale leencapaciteit neemt vanaf de leeftijd van 55 jaar sterk af.  Tweeverdieners met een laag middeninkomen, hebben een veel lagere leencapaciteit dan eenverdieners met hetzelfde inkomen (dit kan zelfs 35% lager zijn in bepaalde gevallen!). Wat kopers kunnen betalen, is maar een deel van de oplossing. De vraag is vervolgens: ‘Is dat aanbod ook te vinden in de regio waar de middeninkomens (willen) wonen?’.


Betaalbaar koopaanbod Regionaal kan de vraag naar en kansen op passende en betaalbare woonruimte voor huishoudens met een middeninkomen sterk variëren. Om dat te illustreren, is voor een aantal lokale woningmarkten een overzicht gemaakt van het procentuele aanbod aan woningen per prijsklasse op basis van de genoemde leencapaciteit.

Regionaal aanbod perGrafiektitel prijsklasse 60% 50%

Astitel

40%

30% 20% 10% 0%

Amsterda m

Rotterdam

Utrecht

Tilburg

75.000-150.000

5%

40%

11%

150.000-250.000

39%

37%

47%

>250.000

56%

23%

42%

Uden

Heerlen

Nederland

18%

6%

50%

13%

52%

39%

28%

38%

30%

56%

22%

48%

Figuur 6: Regionaal aanbod per prijsklasse. Bron: Funda.nl, augustus 2011

In augustus 2011 stonden in Nederland ongeveer 240.000 woningen te koop (appartementen en eengezinswoningen). Minder dan 13% werd aangeboden tegen een prijs lager dan € 150.000,-15, maar dit aanbod kan regionaal sterk verschillen. Zo is het aanbod in de prijsklasse tot € 150.000,- in Amsterdam of bijvoorbeeld in een plaats als Uden minder dan 6%. Terwijl in steden als Rotterdam en Heerlen respectievelijk 40% en 50% onder die vraagprijs wordt aangeboden. Op wijkniveau kunnen de aanbodverschillen nog groter zijn.

15

Bij een inkomen van €33.600,- is de maximale hypotheek € 150.000,- inclusief 10% bijkomende lasten


De knelindicator Kijkend naar inkomen, leeftijd en gezinssamenstelling kunnen we bepalen welke huishoudens met een middeninkomen meer of minder kansen hebben op een ‘betaalbare’ woning in de huur of koop. De knelindicator geeft hiertoe een beeld.

Figuur 7: Knelindicator ® OpMaat/Atrivé

Het meest in de knel (hoe roder, hoe groter de knel) komen:  

Huishoudens boven de 55 met een inkomen tussen € 33.614,- en circa € 38.500,-. Gezinnen met kinderen en tweepersoonshuishoudens met een inkomen tussen € 33.614,- en circa € 38.500,- (op basis van 2 inkomens).

Deze huishoudens hebben geen toegang meer tot de sociale huurmarkt. Zij kunnen echter geen ‘commerciële’ huur betalen. Tegelijkertijd hebben zij te weinig leencapaciteit om een passende, betaalbare woning te kopen. De kansen voor de middeninkomens in de koopsector en huursector verschillen met name in de koopmarkt per deelgroep.  

55-plussers zonder eigen vermogen hebben nauwelijks kansen in de koopsector, vanwege hun te geringe leencapaciteit. Tweepersoonshuishoudens met een inkomen tot € 38.500,- (op basis van 2 inkomens) hebben nauwelijks kansen in de koopsector, vanwege de geringe leencapaciteit.


 

Huishoudens met een inkomen tot circa € 38.500,- (vooral tweeverdieners) zijn vanwege de betaalbaarheid (zie figuur 3 en 5) aangewezen op de sociale huursector. Starters hebben vooral een ‘instapprobleem’. De lat van de aanschafprijs van de eerste woning ligt op basis van het inkomen en de leencapaciteit te hoog om zelfstandig een woning te kunnen kopen of betaalbaar te huren. Ook in sommige gevallen speelt het feit dat starters meteen de stap naar een eengezinswoning willen maken, terwijl een betaalbaar appartement eerder bereikbaar is (kwaliteitsvraag).

Kansen middeninkomens

Samenvattend: 

De kansen op de woningmarkt zijn regionaal verschillend en met name afhankelijk van de variabelen:

Wat zijn de kansen van middeninkomens op de woningmarkt? 



inkomen



leeftijd



huishoudensamenstelling



lokaal aanbod en kwaliteit.

Huishoudens met een inkomen tussen € 33.614,- en circa € 38.500,- in het algemeen en huishoudens boven de 55 jaar en gezinnen met kinderen en tweepersoonshuishoudens (op basis van 2 inkomens) in het bijzonder hebben geen toegang meer tot de sociale huurmarkt (terwijl ze dit qua betaalbare huurquote wel nodig hebben) en hebben te weinig leencapaciteit om een passende woning te kopen.


1.5 Financiële doorrekening niet-DAEB Aan de hand van een fictieve corporatie16 zijn voor de drie strategische modellen de effecten op de belangrijkste financiële ratio’s17 in het niet-DAEB-deel bekeken. Hierin is uitgegaan van een beperkt rendement in de modellen doorstroming en overmaat (onder meer het verhuren van extra sociale huurwoningen aan lagere middeninkomens) en een hoger rendement in het model bundeling. Gegevens voorraad fictieve corporatie Aantal woningen (Eengezinswoningen/Appartementen)

7000 (5000/2000)

Gemiddelde Mutatiegraad

5%

Gemiddelde leegwaarde Eengezinswoningen/Appartementen

€ 210.000,-/€ 160.000,-

Niet-DAEB-portefeuille

5% (gemiddelde huur € 655,-)

Huurbeleid niet-DAEB

Gemiddelde huurverhoging 3%

Bij het vergelijken van de effecten van de drie strategische opties, gemeten ten opzichte van de nulmeting en vergeleken met de norm17, ontstaat het volgende beeld. Simulatie effecten niet-DAEB

Nulmeting

Doorstroming

Overmaat

Bundeling

Rendement vastgoedportefeuille

matig

matig

matig

goed

LTV (Loan to Value)

goed

goed

goed

goed

Ontwikkeling Eigen Vermogen

goed

goed

goed

goed

Schuldverdienratio

goed

goed

goed

goed

Financiering LTC (Loan to Cost)

matig

onvoldoende

onvoldoende

matig

ICR (Interest Coverage Ratio)

goed

goed

goed

goed

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

goed

onvoldoende

onvoldoende

goed

Atrivé meting m.b.v. niet-DAEB-rekenmodel

In bovenstaande tabel is uitgegaan van de situatie dat conform de brief van minister Donner het aangetrokken vreemde vermogen per 31 december 2010 achterblijft bij DAEB en dat de vermogensbepaling plaatsvindt per 1 januari 2011. Vermogensbepaling per 1 januari 2013 zal het effect op niet-DAEB positief beïnvloeden.

16 17

voor gegevens zie bijlage 6 Voor toelichting op de kengetallen: zie bijlage 5


Er zijn een aantal verklaringen voor de weergegeven matige en onvoldoende effecten. 

Het uitgangspunt van een niet-DAEB-portefeuille met een gemiddelde huurprijs van € 655,- betekent een laag rendement op de vastgoedportefeuille. Dit rendement verbetert pas wanneer de corporatie de huur substantieel verhoogt en de beheerkosten substantieel verlaagt (model bundeling).



Het verhuren van sociale huurwoningen met een gemiddelde prijs van € 580,- aan middeninkomens (AMvB) is mogelijk, maar betekent uit maatschappelijk oogpunt het accepteren van een matig rendement (model overmaat).



Vrije verkoop heeft vanzelfsprekend het grootste positief effect op de kasstromen. Het verkopen van woningen met korting leidt tot een beperkter effect naarmate de korting hoger is. Wanneer een corporatie een woning met 25% korting verkoopt en de inbrengwaarde in niet-DAEB is 70% van de WOZ-waarde, is de bijdrage positief maar beperkt. Het is duidelijk dat de bijdrage binnen het niet-DAEB-segment pas toeneemt bij een lagere inbrengwaarde van het vastgoed, dan wel een lagere verkoopkorting aan de klant.



Het te financieren bedrag (Loan to Cost) laat een onvoldoende effect zien omdat de inbreng van eigen middelen te gering is en er in deze situatie via de TI geleend moet worden. Het effect op de ratio van de financieringslasten (DSCR) is eveneens beperkt omdat de impact op de kasstromen zodanig beperkt is dat er niet voldoende binnenkomt om de rente en aflossing te voldoen. De te betalen rente en aflossing stijgen snel zodra bezit wordt overgeheveld naar niet-DAEB.



Het ‘model bundeling’ laat uiteindelijk het meest positieve effect zien. Oorzaak hiervan is een hogere gemiddelde huur dan in de andere varianten en lagere beheerkosten. Dit heeft een hoger direct rendement tot gevolg.

Let op: alle berekeningen zijn op basis van een fictieve situatie. Het niet-DAEBrekenmodel kan de werkelijke situatie doorberekenen en de effecten van beleidsbeslissingen simuleren.


1.6 Oplossingenmatrix (huuren koopoplossingen) Er zijn tal van huuren koopvarianten genoemd als oplossingen voor de middeninkomens. De inzetbaarheid is afhankelijk van de mogelijkheden in de regelgeving en het huurbeleid van de corporatie. Allereerst volgt een totaaloverzicht, daarna gaan we in op werking, toepasbaarheid en de mate van effect. Verhuur

Verkoop

1. Huurverhoging

1.

2. Harmonisatie

Koopvarianten met een terugkoopplicht of –recht en/of korting op de marktwaarde

3. 10% benutten

2.

Vrije verkoop met eventueel korting < 10%

4. Liberaliseren

3.

Koopvarianten met onderscheid tussen grond en

5. Huurverhoging bij inkomens > € 43.000,-

opstal

6. Huurbevriezing net boven DAEB-grens

4.

Financieringsproducten

7. Inkomensafhankelijke huurkorting (eenmalig) 8. Huur op Maat (inkomensafhankelijk huren) 9. Tweehurenbeleid 10. Labelen woningen € 550 - € 653 11. Middelen 90% toewijzingsnorm 12. Verlagen staatssteungrens naar € 550

Hierna worden toepasbaarheid.

alle

oplossingen

kort

toegelicht,

inclusief

opmerkingen

over

de

1.6.1 Huuroplossingen 1.Huurverhoging

2. Harmonisatie

3. 10% benutten

4. Liberaliseren

5. Extra verhoging

6. Bevriezing net

bij inkomen >

boven DAEB-grens

€ 43.000

7. Huurkorting

8. Huur op Maat

afhankelijk van

9. Tweehuren-

10. Labelen sociale

11. Middelen 90%

12. Verlagen

beleid

huur woningen

toewijzingsnorm

staatssteungrens

inkomen

naar € 550,toewijzingsnorm

1. Huurverhoging Werking

De huurverhoging voor zittende huurders is 1x per jaar. Deze is tot 2014 inflatievolgend voor woningen met een huur onder € 653,- (sociale huur) en vrij te bepalen voor de woningen daarboven.

Opmerkingen

De afgelopen periode zijn de beheerlasten van corporaties sneller gestegen dan de inflatie.


2. Harmonisatie Werking

Bij een nieuwe verhuring de huurprijs op een vooraf bepaald huurniveau brengen (bijvoorbeeld 90% van maximaal redelijk volgens WWS).

Opmerkingen

Goede mogelijkheid als onderdeel van SVB-beleid18 in afstemming prijs/kwaliteit op behoeften en woonlasten lagere en middeninkomens. Toepassing afhankelijk van mutatiegraad.

3. 10% benutten Werking

Sociale huurwoningen ook aan inkomens boven de € 33.614,- toewijzen. Binnen de Europese Beschikking mag tot 10% worden toegewezen aan huishoudens met inkomen boven € 33.614,-.

Opmerkingen

Ook urgenten vanwege herhuisvesting en sloop vallen binnen de 10% en deze hebben voorrang op middeninkomens. De werkelijke ruimte is derhalve lager. Het is afhankelijk van de lokale situatie of door toe te wijzen boven de inkomensgrens of de 10% grens wordt overschreden.

4. Liberaliseren Werking

Bij nieuwe verhuring de huurprijs van de woning boven de liberalisatiegrens 19 brengen.

Opmerkingen

Geen doel op zich. Altijd onderdeel van SVB-beleid. Let op dat er voldoende woningen (bijvoorbeeld grotere eengezinswoningen) beschikbaar blijven voor de primaire doelgroep.

5.

Extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000,-

Werking

Vanaf 1 juli 2012 mag aan huishoudens met een inkomen > € 43.000,- die in een sociale huurwoning wonen, 5% extra huurverhoging worden doorgevoerd. Dit om het zogeheten scheefwonen tegen te gaan.

Opmerkingen

Inkomensgegevens moeten door de corporatie worden opgevraagd bij de belastingdienst. Dit betekent extra administratieve handeling en discussie met deze huurders.

6.

Bevriezing net boven DAEB-grens

Werking

Huurprijs bij nieuwe verhuring aan middeninkomen wordt gesteld op € 653,01 (= niet-DAEB) en de huurprijs wordt bevroren vanuit de gedachte dat jaarlijks de liberalisatiegrens wordt verhoogd en dat deze woning weer tot het DAEB-segment valt.

Opmerkingen

Moment van nieuw huurcontract is bepalend. In dit geval dus niet-DAEB. Of per 1 januari de liberalisatiegrens wordt verhoogd is onzeker.

7.

Huurkorting afhankelijk van inkomen (eenmalig)

Werking

Afhankelijk van het inkomen van de woningzoekende per mutatiedatum kan een eenmalige korting worden gegeven gedurende een periode van 3 of 5 jaar, zodat deze toch een duurdere (niet DAEB) woning kan huren.

Opmerkingen

Houdt alleen rekening met het inkomen op het moment van het aangaan van het huurcontract en niet met eventuele inkomensontwikkeling. Is afhankelijk van inkomen en huurprijs een niet-DAEBactiviteit.

18 19

Strategisch Voorraad Beleid van corporaties In 2011 maandhuur boven € 652,52


8.

Huur op Maat (experiment)

Werking

Met Huur op Maat worden woningen geprijsd naar kwaliteit en afgeprijsd naar inkomen. Huur op Maat is een experiment dat in 2011 is geëvalueerd.

Opmerkingen

De kern is dat het inkomen van de huurder jaarlijks wordt getoetst en dat de huur daarop kan worden aangepast naar boven en naar beneden. Politieke kritiek op rol corporatie om inkomen te toetsen. Experiment eindigt mogelijk per oktober 2011. Dit product is nog niet inzetbaar.

9.

Tweehurenbeleid

Werking

Voor een vrijkomende woning twee huurprijzen hanteren: een sociale huurprijs voor lagere inkomens en een hogere prijs voor middeninkomens.

Opmerkingen

Deze inkomenstoets is eenmalig op het moment van het aangaan van het huurcontract. Afhankelijk van huurprijs en toewijzing aan middeninkomen valt deze onder niet-DAEB. Nadeel is twee prijzen voor eenzelfde kwaliteit woning.

10. Labelen deel van sociale huurwoningen (tussen € 550,- en € 653,-) voor middeninkomens Werking

Het (met voorrang) verhuren van sociale huurwoningen met een huur > € 550,- aan middeninkomens. In de nieuwe Woningwet wordt deze mogelijkheid aan een TI geboden om een percentage van het sociale bezit met toestemming van de minister te reserveren voor middeninkomens (AMvB).

Opmerkingen

Dit biedt bij nieuwe verhuur een mogelijkheid tot een passende huur voor de middeninkomens. Deze verhuringen van sociale huurwoningen aan middeninkomens worden beschouwd als een nietDAEB-activiteit en mogen derhalve niet met staatssteun worden gefinancierd. Deze oplossing is niet direct inzetbaar (AMvB).

11. Middelen 90% Werking

In de Woningwet wordt gesproken over het middelen van de 90%. Moet nog worden uitgewerkt in een AMvB.

Opmerkingen

Dit biedt een mogelijkheid om op verzoek van meerdere corporaties de 90% te middelen en zo aan deze regeling te voldoen. Dit mag maximaal 4 jaar en de visie van de gemeente in deze wordt gevraagd. Deze oplossing is niet direct inzetbaar (AMvB).

12. Verlagen staatssteungrens naar € 550,Werking

Op dit moment zijn de grenzen voor huurtoeslag, liberalisatie en de Europagrens aan elkaar gelijk (2011: € 652,52). Er is een pleidooi om de staatssteungrens te verlagen naar € 550,- om zo ook de middeninkomens te bedienen.

Opmerkingen

De consequentie van de verlaging is dat nog meer woningen commercieel moeten worden gefinancierd. Bepalend is dan de financierbaarheid van niet-DAEB. Deze is nu onduidelijk. Daarnaast kunnen lokaal de slaagkansen voor middeninkomens variëren. Deze oplossing is afhankelijk van politieke besluitvorming.


1.6.2 Koopoplossingen

1. Koopvarianten met

2. Vrije verkoop of

3. Vrije verkoop of

terugkoopplicht of –recht

uitpondingsvarianten

uitpondingsvarianten met

en/of korting op de

onderscheid tussen grond

marktwaarde

en opstal

4. Financieringsproducten

1. Koopvarianten met een terugkoopplicht of –recht en/of een korting op de marktwaarde Werking

Koopgarant, Slimmer Kopen, Kopen met Korting (en vele andere) kennen een korting voor de woningzoekende bij aankoop van de woning, in ruil voor het delen van de waardeontwikkeling tussen corporatie en koper bij vertrek uit de woning. Bij Te Woon kan de klant zelf kiezen wat hij doet: huren of kopen in diverse varianten.

Opmerkingen

Breed toepasbaar: Bij nieuwbouw en bestaande bouw, bij zittende bewoners en bij mutatie. De korting en de terugkoopplicht verlaagt de drempel om te kopen. De terugkoopverplichting wordt op de balans verantwoord. Door de erfpacht (of een andere juridische constructie) komt de woning uiteindelijk altijd weer in het bezit van de corporatie.

2. Vrije verkoop of uitpondings-varianten Werking

Opmerkingen



Vrije verkoop tegen marktwaarde



Vrije verkoop met korting voor zittende huurders (maximaal 10% korting)



Vrije verkoop vrij op naam (woningcorporatie betaalt kosten koper)

Kan worden toegepast bij nieuwbouw en bestaande bouw, zowel bij mutatie als bij zittende huurders. Met deze varianten neemt de corporatie definitief afscheid van de woning.

3. Vrije verkoop of uitpondingsvarianten met onderscheid tussen grond en opstal Werking

Bij Kopen naar Wens bepaalt de woningzoekende zelf welk deel van de koopprijs hij betaalt, met een minimum van 50% van de marktwaarde. Het restant van de koopprijs wordt betaald bij doorverkoop van de woning. Het restantdeel wordt elk jaar geïndexeerd met de gemiddelde waardeontwikkeling van het vastgoed in de regio (kadasterindex).

Bij KoopGoedkoop koopt men de woning en ‘huurt’ men de grond. Grond en opstal(len) worden voor 50 jaar in erfpacht uitgegeven door de woningcorporatie. De waarde van de grond en de opstal wordt gesplitst. De waarde van de grond wordt vertaald in een erfpachtcanon, ook wel grondhuur genoemd, waarop een korting wordt gegeven die jaarlijks wordt afgebouwd totdat in het elfde jaar de volledige grondhuur is betaald.

Opmerkingen

Kopen naar Wens: De maandlasten kunnen bij een ‘lage instap’ gelijk of lager zijn dan bij het huren van dezelfde woning. Kan worden ingezet bij bestaande bouw. KoopGoedkoop: Doordat de koper alleen voor de prijs van de woning een hypotheek hoeft af te


sluiten, is die tot 30% lager dan in reguliere gevallen. Bovendien is de grondhuur in de vorm van erfpachtcanon aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De werkelijke grondhuur wordt jaarlijks geïndexeerd voor inflatie.

4.

Financieringsproducten

Werking

De gemeentelijke en provinciale Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten en het bedrag dat de koper bij de bank maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De hoogte van de Starterslening hangt af van het inkomen, het eigen vermogen en de voorwaarden van de gemeente of provincie.

De Corporatie Starterslening, aangeboden door SVn en de woningcorporatie, overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten en het bedrag dat de koper bij de bank maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De hoogte van de Corporatie Starterslening hangt af van het inkomen, het eigen vermogen en de voorwaarden van de woningcorporatie.

De StartersRenteregeling van Social Finance. De woningcorporatie betaalt via Social Finance 20% van de maandelijkse hypotheekrente voor de koper, 10 jaar lang. De koper mag deze, ond er voorwaarden, wèl bijna helemaal aftrekken van zijn belastbaar inkomen. De maandelijkse hypotheeklasten zijn zo dus een stuk lager.

Opmerkingen

Starterslening: De eerste drie jaar betaalt de koper geen rente en aflossing. Hierna betaalt hij een marktconforme rente en aflossing, als hij het kan betalen, volgens de op dat moment geldende normen en voorwaarden van NHG. Zo niet, dan kan een hertoets worden aangevraagd en gaat de koper een maandlast betalen die past bij het inkomen dat hij op dat moment heeft.

De Corporatie Starterslening heeft een rentevaste periode van 15 jaar en heeft een looptijd van maximaal 30 jaar. De eerste drie jaar betaalt de koper geen rente en aflossing. Hierna betaalt hij een marktconforme rente en aflossing, als hij het kan betalen, volgens de op dat moment geldende normen en voorwaarden van NHG. Zo niet, dan kan een hertoets worden aangevraagd en gaat de koper een maandlast betalen die past bij het inkomen dat hij op dat moment heeft.

StartersRenteregeling: Pas wanneer de koper de woning weer verlaat, of na 30 jaar, wordt de voorgeschoten hypotheekrente terugbetaald (alléén als het huis meer waard is geworden).


1.6.3. Oplossingenmatrix Het succes van iedere oplossing verschilt in implementatietijd en effect. Dat heeft bijvoorbeeld te maken met de mutatiegraad20, de koopbereidheid van huurders, de afhankelijkheid van derden (licenties, gemeente). Per corporatie verschilt de lokale woningmarkt en de bij de corporatie aanwezige kennis van producten en diensten.

LT

Oplossingenmatrix, implementatiesnelheid en effect

Nieuwbouw Huur Op Maat

Tweehurenbeleid Vrije verkoop Huur liberalisatie/ harmonisatie/ labelling snel

Kopen met korting en terugkoop

Implementatietijd Binnen 6 maanden Doorstromingsacties

Implementatietijd Langer dan 6 maanden

AMvB: labelling < € 652

Boven € 33.000 sociaal toewijzen

AMvB: Middeling 90%

KT

10% benutten

Startersrenteregeling

Effect

1

Figuur: Brainstorm cocreatiebijeenkomst mei 2011 + aanvullingen

Voor veel oplossingen geldt dat zij afhankelijk zijn van de mutatiegraad, de snelheid waarin woningen vrijkomen voor nieuwe verhuur (mogelijkheid tot harmoniseren of liberaliseren) of verkoop.

20

Snelheid waarmee huurders verhuizen


1.7 Het beslismodel voor oplossingen voor middeninkomens Voor het bepalen van een passende strategie voor de middeninkomens is een integrale benadering nodig die ingaat op volkshuisvestelijke, organisatorische en financiële vraagstukken. De organisatorische en financiële onderdelen vloeien voort uit de volkshuisvestelijke visie van de corporatie. Integrale benadering

Werkgebiedspecifiek

Strategische keuzes

Volkshuisvestelijk

Organisatorisch Financieel

De keuzes van de corporaties zijn afhankelijk van het werkgebied waarin de corporatie actief is en de strategische ambitie en mogelijkheden van de betreffende corporatie. 1.7.1 Volkshuisvestelijke visie De volkshuisvestelijke vragen zijn verbonden met de strategische keuzes die een corporatie maakt. Wat is de visie van de corporatie op het werkgebied en haar wijken en kernen en welke plaats nemen de middeninkomens hierin in? Wat is de benodigde woningportefeuille voor de primaire en de middeninkomens? In welke delen van de huuren koopmarkt wil je actief zijn en welke huuren koopoplossingen wil je inzetten voor de middeninkomens?

Wat is de strategische visie en missie?

In welke delen van de huuren koopmarkt wil je actief zijn?

Welke groepen middeninkomens in werkgebied zitten in de knel?

Wil je de middeninkomens bedienen?

Hoe groot is het % middeninkomens bij zittende huurders?

Is hier meer ruimte voor nodig dan de toewijzingsnorm?

Bepaal wensportefeuille voor primaire doelgroep

Bepaal benodigde omvang DAEB-tak;

Bepaal per subgroep gewenste huuren koopoplossingen

Wat is de overmaat?

Atrivé-beslismodel volkshuisvestelijke visie


1.7.2 Organisatorische en financiële vragen De organisatorische en financiële vraagstukken volgen op het bepalen van de visie op de volkshuisvestelijke vraagstukken en strategische keuzes die een corporatie maakt. Hierin bepaal je de gewenste omvang en vermogen, de rendementsturing en de organisatievorm van de niet-DAEB-tak. Wanneer deze bepaald zijn, is duidelijk of de portefeuille groot en interessant genoeg is voor commerciële financiers of dat regionale samenwerking met collega-corporatie door middel van bundeling van het aanbod een interessantere optie wordt.

Bepaal benodige omvang niet-DAEBtak

Krijg je voldoende commerciële financiering?

Is omvang, risico en rendement interessant genoeg voor beleggers?

Bepaal benodigd vemogen (AMvB)

Kan de niet-DAEBtak zelfstandig bestaan?

Is regionale samenwerking een optie?

Bepaal rendement niet-DAEB-tak

Naast administratieve, ook juridische scheiding (aparte BV)?

Atrivé-beslismodel organisatorische en financiële visie

Afhankelijk van uitkomsten in het beslismodel zijn in de kern drie basisstrategieën voor de middeninkomens mogelijk. Combinaties op onderdelen zijn zeker mogelijk, maar voor de leesbaarheid zijn ze van elkaar onderscheiden.


1.7.3 Businessmodellen In de volgende paragrafen zijn de drie genoemde strategische optie door de deelnemende corporaties verder beschreven aan de hand van een businessmodel21. Dit businessmodel beoogt alle facetten te beschrijven die invloed hebben op het creëren van meerwaarde. Het gaat dus verder dan een verdienmodel waarin alleen de Hoe-vraag centraal staat. In dit businessmodel worden de ‘Wie–Wat-Hoe’-vragen met elkaar verbonden. Het businessmodel is derhalve opgebouwd aan de hand van een aantal basisvragen: Wie zijn de klanten? Wat ga je ze bieden? Hoe ga je dat doen? Wat kost het en wat levert het op? Om inhoud te geven aan deze vragen zijn er 3 pilaren (Wie, Wat, Hoe) van het businessmodel met in totaliteit 9 bouwstenen (zie bijlage voor verdere toelichting).

Businessmodelling Welke partnerpartijen zijn nodig om de dienst te leveren?

Via welke verkoop- of communicatiekanalen bied je aan?

Welke producten of diensten wil je aanbieden?

Distributiekanaal

Partnernetwerk Aanbod per PMC (waardepropositie) Kernprocessen

Middeninkomens

WIE?

WAT?

Op welke segment(en) Richt je?

HOE? Wat worden de belangrijkste kernprocessen om de diensten te realiseren?

verdienmodel

Klantrelatie

Kerncapaciteiten (competenties) Wat is het verdienmodel ? opbrengsten en kosten)

Op welke wijze wil je contact met deze groep? Businessmodel Middeninkomens

24 mei 2011

Op welke wijze werken wij samen met onze partners?

2

Wie-Wat-Hoe-model

De strategische modellen ‘doorstroming’, ‘overmaat’ en ‘bundeling’ zijn aan de hand van dit model beschreven met daaraan toegevoegd het perspectief van de klant en de corporatie.

21

Gebaseerd op Business Modelling door Alex Osterwalder


Model Doorstroming

Dienst:

Om

bewegingen

te

zoveel

mogelijk

veroorzaken,

verhuis-

krijgen

55 +

huishoudens met een middeninkomen die een EGW achterlaten, voorrang We gebruiken, om met name de groep 55 + met een laag middeninkomen te verleiden, de volgende instrumenten: 

We zoeken deze doelgroep gericht op in het bezit en vragen naar hun woonwensen en –voorkeuren

Het bedienen van middeninkomens door middel van het

creëren

van

zoveel

mogelijk



10%

beleid

+

inkomensafhankelijke

korting

(in

combinatie met Huurvast) voor 5 jaar, waardoor huursprong

mutaties

(verhuisketens)

Huur:

naar andere gewenste woning niet te groot wordt 

Koopvarianten met korting, waardoor koopprijs binnen bereik komt (voor mensen met eigen vermogen)

Perspectief klant

Verdienmodel



Kans op passende woning voor middeninkomens

Het rendement van het model is afhankelijk van het aantal



Meer keuze door extra vrijkomende woningen

mutaties. Door voorrang te verlenen aan 55+-huishoudens en aan



Gericht op wat mensen kunnen betalen

huurders van de corporatie ontstaat een (langere) verhuisketen, tot wel 3 mutaties. Elke mutatie kan extra rendement opleveren door liberalisatie/harmonisatie van huren dan wel verkoop van de woning

Perspectief corporatie 

Vervullen

volkshuisvestelijke

middeninkomens



van

taak

passende

om woning

Organisatie: Geen aparte afdeling of BV

ook

nodig voor bedienen middeninkomens

te

voorzien. Niet alleen lagere inkomens. Corporatie

Het gaat om de klant. Het feit of de woning DAEB of niet-DAEB

is er voor beide groepen

wordt toegewezen doet er in dit model volkshuisvestelijk niet toe.

Mogelijkheid tot huurharmonisering, liberalisatie

De medewerkers komen wel meer in een adviserende rol, in

of verkoop bij mutatie

plaats van een informerende rol. Opleiding en scholing biedt hier uitkomst


Doelgroep: Huishoudens met een laag middeninkomen (€ 33.614,tot € 38.500,-). o.b.v. segmentatie

Deze groep kan als volgt worden gesegmenteerd 1.

Senioren 55+

2.

Gezinnen

3.

1-2 persoonshuishoudens

Kernprocessen 

Extra controlerende werkzaamheden (inkomenscheck!)



SVB-labeling



Huurbeleid



Onderhoudsbeleid

Communicatie

Partnernetwerk

Communicatie met de doelgroep via de gebruikelijke



Gemeente(n)

kanalen voor woonruimteverdeling. Daarnaast ook via



Makelaars (taxateurs)

(lokale) weekbladen. Binnen het bezit gericht op zoek



Geldverschaffers (financiers)

gaan naar verhuisgeneigde huishoudens



Partnercorporaties (regionaal t.b.v. de 10% beleidsruimte)

Distributiekanalen

Samenwerking

De

wordt

Samenwerking met regionale corporaties ten behoeve van de

geprioriteerd op basis van doelgroepen. Hierdoor

verkoop

en

toewijzing

van

woningen

10% beleidsruimte voor toewijzing aan middeninkomens via

ontstaat een langere verhuisketen

DAEB


Model Overmaat

Product of dienst: mix van specifieke huuren koopoplossingen gericht op doelgroepen + matchen prijs/kwaliteit voorraad met inkomen



Woningen < 122-punten richten op de primaire doelgroep



Overmaat aan woningen tussen de 122 en 141 punten harmoniseren naar huren tussen € 550,- en € 652,- met voorrang

voor

middeninkomens

tussen

€

33.614,-

en

€ 38.500,Het

inzetten

van

de

overmaat

aan



corporatiewoningen voor de middeninkomens en het beter matchen van inkomens met prijs/kwaliteit van

Woningen boven 141 punten liberaliseren (verhogen naar huur boven € 652,52)



woningen

Deel overmaat aanbieden in koopvarianten met korting (op basis van 1 maand niet-DAEB-huur)

Perspectief klant

Verdienmodel



Keuze uit huuren koopoplossingen





Gericht op wat mensen kunnen betalen



Tijdelijke korting voor lagere middeninkomens op

(meer woningen liberaliseren) 

geliberaliseerde woning 



markt op rendement van 4% 

Afdeling markt breidt uit (afdeling sociaal bouwt af)

eengezinswoningen voor lagere inkomens



Geen leefbaarheid toerekenen aan afdeling markt

voldoende geschikte woningen (aangepast en



Extra rentelasten van ongeveer € 100,- per woning bij commerciële financiering niet-DAEB

Perspectief corporatie Bedienen

van

lagere

inkomens

en

middeninkomens 

Afstemmen

van

het

bezit

op

de

werkelijke

marktvraag (prijs/kwaliteit bezit bij verhuring koppelen aan inkomen)en mutatiegraad 

Sturing sociale verhuur op rendement van 3% en afdeling

Het beschikbaar houden van voldoende grote

nultreden) voor senioren en zorgbehoevenden



Huurprijs in balans brengen met kwaliteit van de woningen

Organisatie: corporatie met aparte afdeling of BV voor sociale huren (DAEB) en aparte afdeling/BV markt (niet-DAEB) Realiseren van hoger rendement vraagt andere competenties, daarom onderscheid in afdeling of BV

Realiseren van extra rendement op de overmaat


1.

Doelgroep: Huishoudens met een laag

Kernprocessen

en middeninkomen



Prijs/kwaliteitwaardering woningvoorraad



Advisering op het gebied van huur en verkoop



Inkomenstoets/kortingstoets



CRM/klantvolgsysteem om zo koopaanbieding en andere

Huishoudens met een inkomen tot € 33.614,(mét en zónder recht op huurtoeslag) = primaire

aanbiedingen te kunnen doen

doelgroep 2.

Huishoudens tussen € 33.614,- en € 38.500,(= laag middeninkomen)

3.

Huishoudens tussen € 38.500,- en € 49.000,(= hoger middeninkomen)

Communicatie

Partnernetwerk

De reguliere verhuurprocessen van sociale woningen



Commerciële financier

zullen in toenemende mate online gaan verlopen. Voor de duurdere woningen ga je als woonmakelaar huur of koopadvies bieden en ga je zo nodig naar deze woningzoekenden toe

Distributiekanalen

Samenwerking

Woningzoekenden hebben in eerste instantie contact



met

de

klantenservice

van

de

corporatie.

De

Samenwerking met regionale corporaties op het gebied van commerciële en financieel-juridische expertise

opvolging vindt plaats door de afdeling sociale huren of de afdeling markt. In principe wordt gebruik gemaakt van de bestaande woonruimtemodellen


Model Bundeling

Product en dienst gericht op corporatie en bewoner

Gericht op de corporatie:

Meer Met Middeninkomens

participatiemodel waarbij corporaties

in

een

werkgebied hun niet-DAEB-activiteiten bundelen en onderbrengen

in

een

Beheer van niet-DAEB-activiteiten



Financiële en juridische expertise



Aankoop en terugverkoop van bezit



Collectieve inkoop en investeringen

Gericht op de bewoner:

3M

Een



nieuwe

onderneming.



Keuze in uitrustingsniveau



Keuze in contractvormen



Aanvullende dienstverlening gericht op woonwensen



Bemiddeling naar andere woonruimte

De

corporaties zijn aandeelhouder Perspectief klant

Verdienmodel



Meer keuzemogelijkheden ten aanzien van het

Corporaties sluiten een beheerovereenkomst af met de nieuwe,

uitrustingsniveau van de woning en meer keuze

gezamenlijke

onderneming.

Deze

koopt

de

woningen

in,

in dienstverlening

exploiteert en beheert deze woningen voor een periode van 10 tot



Zoekopdrachten voor de klant

15 jaar. Tegen een marktconforme huur. En gaat vervolgens over



De

nieuwe

organisatie

ondersteunt

markt-

tot verkoop of terugverkoop

conforme diensten aan huurders van niet-DAEDbezit. Deze diensten worden door de corporatie

Het verdienmodel is gericht op waardestijging en efficiënter

als frontoffice geleverd

beheer tegen marktconforme huur en lagere beheernormen dan de

corporatie.

rendement.

Door

Dit

efficiënter

rendement

beheer wordt

ontstaat uitgekeerd

een

aan

aandeelhouders of kan worden gebruikt als investering

Perspectief Corporatie 

Organisatie: aparte beheer-BV of shared

Schaalvoordeel bij het herfinancieren en beheren

service center met corporaties als

van niet-DAEB bezit 

Hoger rendement op het beheer van niet-DAEB



Gezamenlijke inkoop van diensten



Actieve verkoop aan zittende huurders

aandeelhouder



Financieel-juridische expertise



Commerciële expertise



Technische expertise



Management en ondersteuning



Kerncompetenties: marktgericht en innovatief

hoger




de

Doelgroep: middeninkomens Starters, gezinnen en medioren

Communicatie 

Ander

advertentiekanaal;

Kernprocessen 

Financiering niet-DAEB



Aankoop en terugkoop woningen



Beheer contractvormen



Inkoop aanvullende diensten

Partnernetwerk meer

makelen/

optiemodel



VVE-beheer, makelaars, bemiddelingsbureau



Ketenpartners bij inkoop en beheer



Beleggers en financiële instellingen

 Distributiekanalen

Samenwerking



De nieuwe onderneming beheert en verkoopt





De toewijzing blijft via de corporatie verlopen. De

Regionale corporaties

corporatie is frontoffice


1.8 Implementatiechecklist Na het maken de keuzes vanuit het strategisch beslismodel en het kiezen van de huur en koopoplossingen, is een implementatiechecklist een hulpmiddel bij de invoering.

De implementatiechecklist is opgebouwd aan de hand van de PDCA-cyclus zodat planning, uitvoering, controle en verbetering als een continu proces zijn ingeregeld. Hieronder wordt de algemene checklist weergegeven. We ondersteunen als adviesbureau per corporatie een gerichte implementatie. PDCA

Belangrijkste stappen Stap: Analyseer lokale woningmarkt

Plan

•Huidige markt en positie corporatiebezit •Toekomstige markt en positie corporatiebezit •Bepaal wensportefeuille •Doelgroepanalyse in marktgebied •Prestatieafspraken gemeente Stap: Bepaal strategie voor bediening middeninkomens: benoem targets en normen

• Percentage toewijzing aan middeninkomens • Gebruik van 10% ruimte • Prioritering en segmentering doelgroepen • Ouderen, gezinnen, 1 en 2 persoonshuishoudens, 65 +, etc. • Benoem gewenst rendement DAEB - niet-DAEB Stap: Inventariseer benodigde (product)kennis en behoefte aan opleidingen •Afhankelijk van strategie inventariseren van product en proceskennis bij medewerkers •Peil behoefte aan opleidingen Stap: Inventariseer benodigde aanpassingen aan primair systeem Stap: Financieel (commerciele financiering en bepalen kostentoewijzing)


Stap: Vertaal strategische doelstellingen naar SVB

Do

• Keuze complexen/clusters/woningen • Fasering! • Projectvoorbereiding inzake contracten, splitsingen, etc. Stap: Schaf licenties voor producten en hulpmiddelen aan • Koopvarianten • Huurvarianten • Hulpmiddelen Stap: Koop kennis in of leidt medewerkers op • Opleidingsplan medewerkers en externen (makelaars, notarissen, taxateurs, etc.) Stap: Richt primaire systeem in • Aanpassen primaire systeem • Administratieve scheiding Stap: Voer projecten uit en registreer de resultaten • Procesmanagement • Genereer voldoende managementinformatie aan de hand van benoemde targets en normen Stap: Analyseer managementinformatie

Check

• Check strategische doelstellingen, targets, normen en tempo fasering • Analyseer eventuele tekortkomingen, problemen • Check rendementen Stap: Check kennisniveau en vaardigheden medewerkers en externen • Analyseer eventueel tekortkomingen

Stap: Check processen/primaire systeem • Werkt het?

Stap: Pas doelstellingen aan

Act

• Pas indien nodig de doelstellingen, of de targets en normen aan

Stap: Verbeter kennis bij medewerkers en externen • Aangepast en uitgebreid opleidingsplan voor medewerkers en partners

Stap: Verbeter processen/primaire systeem • Verbeter processen • Pas primair systeem aan


DEEL 2: Ontwikkeling van het Europadossier en politieke wetgeving

Dit deel beschrijft de ontwikkelingen in het Europadossier en de relevante politieke ontwikkelingen, gerelateerd aan de middeninkomens. 2.1 De tijdslijn De invoering van het Europadossier start op het moment dat in december 2009 de Europese Commissie een Beschikking aanneemt over staatssteun en corporaties. Nederland moet deze Beschikking uitwerken in nationale wetgeving. Vooruitlopend daarop voert de minister de tijdelijke regeling in op 1 januari 2011. De herziening van de Woningwet regelt de implementatie van de Europese Beschikking definitief. In de tweede helft van 2011 zal de Tweede Kamer de herziening van de Woningwet behandelen. Dit is voor een deel een wet op hoofdlijnen. De memorie van Toelichting bij de herziening Woningwet geeft namelijk aan dat de definitieve uitvoering in diverse AMvB’s zal worden uitgewerkt. Onder meer de administratieve scheiding tussen DAEB en niet-DAEB-activiteiten. De invoering van het Europadossier is nauw verbonden met de ontwikkeling van de visie op de woningmarkt door het huidige kabinet VVD-CDA en de gedoogpartner PVV. Onderstaand plaatje geeft de ontwikkelingen in de tijd weer. Herziening

Europese Beschikking

Woningwet

(15-12-2009)

(01-01-2012)

Tijdelijke Ministeriële regeling

AMvB administratieve scheiding

(01-01-2011)

(01-01-2013)

Regeerakkoord

Woonvisie

30-09-2010

01-07-2011


In de volgende paragrafen lichten we deze stappen toe. In dit document lichten we alleen de relevante onderdelen eruit die van invloed zijn op het thema middeninkomens. 2.2 De Europese visie: ‘Level playing field’ De basisgedachte achter het Europadossier zijn de Europese mededingingsregels die eisen dat de lokale overheid in een officieel besluit vastlegt welke DAEB-activiteiten aan toegelaten instellingen worden opgedragen en waarvoor onder voorwaarden overheidsmiddelen ter beschikking mogen worden gesteld. De aanleiding voor de invoering van de Europese Beschikking is de klacht die de belangenvereniging voor institutionele vastgoedbeleggers (IVBN) in 2007 heeft ingediend over oneerlijke concurrentie van woningcorporaties op de Nederlandse woningmarkt. De visie vanuit Europa is dat Toegelaten Instellingen nu staatssteun gebruiken -zoals achtervang van de overheid om goedkopere leningen aan te trekken, projectsteun en verlaagde grondprijzen- voor commerciële activiteiten waardoor er een oneigenlijk concurrentievoordeel is ontstaan. Europa wil een ‘level playing field’. 2.3

De Europese Beschikking

De Europese Commissie heeft op 15 december 2009 een Beschikking aangenomen over staatssteun en corporaties. In deze Beschikking staat voor welke activiteiten corporaties staatssteun mogen ontvangen. Alleen staatssteun voor volgende DAEB-activiteiten   

Aankoop, bouw en verhuur van sociale huurwoningen en zelfstandige woonruimten in woon-zorgcomplexen Bouw en verhuur van maatschappelijk vastgoed (limitatieve lijst) Aanpalende werkzaamheden (leefbaarheid)

Geen staatssteun meer voor niet-DAEB-activiteiten  Bouw van koopwoningen  Bouw en/of verhuur van vrije sectorwoningen  Bouw en/of verhuur van commercieel onroerend goed  Verhuur van garages aan niet-huurders (verhuur van losse garages)  Verkoop van onroerend goed  Activiteiten als VVE-beheer, (opbrengst uit beheer) deelnemingen Voorwaarde: administratieve scheiding aanbrengen tussen DAEB en niet-DAEB-activiteiten.


2.4

De tijdelijke ministeriële regeling

Deze Europese Beschikking moet worden uitgewerkt in nationale regelgeving (herziening Woningwet). Vooruitlopend hierop is vanaf 1 januari 2011 de tijdelijke ministeriële regeling van kracht. Hierin zijn de volgende zaken opgenomen: 1

2

Toewijzingsnorm: Minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614,-.  Het gaat om woningen met een kale huurprijs t/m € 652,52 (dus zonder servicekosten); dit geldt voor alle woonruimtes voor permanent verblijf, zowel zelfstandige en onzelfstandige woonruimte.  Onzelfstandige wooneenheden in verzorgingshuizen en verpleeghuizen (waaronder gehandicaptenzorg) vallen niet onder de 90% toewijzingsregel (veelal complexen waar cliënten wonen met een AWBZ–financiering).  Inspanningsverplichting voor de corporatie om het juiste inkomen te registreren. Het gaat om de schatting van het verzamelinkomen van de huurder en de meerderjarige medebewoners in het jaar van de aanvang van het huurcontract. Inkomens kinderen tellen niet mee. Huurder vult op basis van een recente belastingaangifte of IB-60 formulier het verzamelinkomen van een recent jaar in volgens het inkomenschema van BZK22 en geeft aan of het inkomen sindsdien wezenlijk is veranderd. Huurder is zelf verantwoordelijk voor inkomensverklaring. Corporatie legt het inkomen vast en bepaalt of het hoger of lager ligt dan de norm en wijst op basis daarvan toe Volgordebepaling toewijzing overige 10%. Corporaties moeten objectieve en controleerbare toewijzingsregels volgen, bijvoorbeeld voorrang voor herhuisvestingsurgenten, pas gescheiden mannen of vrouwen met kinderen, specifieke beroepsgroepen en/of andere woningzoekenden met een urgentieverklaring boven huishoudens met een

3

inkomen boven de € 33.614,- (de middeninkomens). Europese aanbesteding van bouw en verbetering van maatschappelijk vastgoed

4

boven € 4.845,- miljoen (deze is inmiddels vervallen). Regeling herfinanciering niet-DAEB na 1 januari 2011 houdt in dat voor herfinanciering van deze activiteiten alleen nog commerciële financiering is toegestaan.

Sanctie Wanneer een woningcorporatie niet voldoet aan de toewijzingsnorm voor het betreffende jaar, loopt de corporatie het risico als sanctie voor de financiering van (nieuwbouw)projecten geen borging meer te ontvangen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Hiervoor komt een apart toezichtorgaan (zie verder Woningwet).

22

http://www.rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-en-publicaties/richtlijnen/2010/11/18/schema-toetsing-huishoudinkomenhuurders/inkomensschema-definitief.pdf


Conclusie Er geldt dus in deze ministeriële regeling een maximale toewijzingsruimte van 10% van sociale huurwoningen aan huishoudens met een middeninkomen. Maar deze 10% kent een voorrangscriterium voor ‘urgenten en bijzondere beroepsgroepen’. Dat betekent dat in de praktijk minder dan 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen beschikbaar is voor mensen met een middeninkomen. 2.5

Herziening Woningwet

In de herziening Woningwet worden zaken rond de Europese Beschikking en de tijdelijke ministeriële regeling definitief geregeld. Belangrijkste elementen zijn: Het brede domein van de corporaties blijft gehandhaafd Corporaties zijn er zowel voor activiteiten waarvoor ze staatssteun krijgen, de zogenaamde DAEB, als voor niet-DAEB-activiteiten. Corporaties zijn verantwoordelijk voor goede huizen in een goede woonomgeving voor iedereen die daar hulp bij nodig heeft. En in de huidige woningmarkt zijn dat op veel plekken in ons land ook de huishoudens met een middeninkomen. Corporaties mogen zich voor de groep middeninkomens blijven inzetten door de bouw van duurdere huuren koopwoningen. Domein Niet BBSH-/Niet-DAEB (niet toegestaan) Niet-BBSH/nietDAEB

•

Commercieel vastgoed

•

Investeringen buiten Nederland (uitzonderingen via AMvB)

BBSH/niet-DAEB

BBSH/Niet-DAEB (geen staatssteun) •

Verhuur woningen > € 652,52

•

Verhuur woningen < € 652,52 aan huishoudens boven € 33.614,- (via AMvB)

BBSH/DAEB

•

Verkoop van nieuwbouwwoningen

•

Bouw van koop of dure huurwoningen

•

Kleinschalig commercieel vastgoed

BBSH/DAEB (staatssteun) •

Aankoop, bouw en verhuur van sociale huur (< € 652,52) en zelfstandige woningen in woon-zorgcomplexen

•

Maatschappelijk vastgoed (limitatief)

•

Leefbaarheid


Meer mogelijkheden voor middeninkomens 

De minister kan via een AMvB voor een Toegelaten Instelling bepalen dat deze een percentage van de sociale huurwoningen (onder de € 652,52) vrij van de DAEBtoewijzingsregels mag verhuren aan huishoudens met een inkomen boven de € 33.614,-. Deze woningen vallen dan onder de niet-DAEB-tak van een Toegelaten Instelling (= geen staatssteun). Opvallend is dat de minister hier spreekt over ‘tak’ en niet over ‘activiteiten’.



Mogelijkheid tot middelen van de 90% met andere corporaties. Visie gemeente wordt gevraagd.

Inzet eigen vermogen in DAEB en niet-DAEB nog niet geregeld De nieuwe Woningwet geeft geen regels over de inzet van het eigen vermogen van corporaties. Dit is een van de zaken die nog in een AMvB geregeld gaat worden. In een toelichting op de wet staat te lezen dat het ‘van groot belang is om het risico in te perken dat de niet-DAEB-tak, die op de markt met andere aanbieders moet kunnen concurreren, daartoe onvoldoende geëquipeerd is’, maar garanties voor deze risicobeperking biedt de wet niet. Om toegang tot de kapitaalmarkt te krijgen, is inzet van het eigen vermogen vereist. Aan de zorg en onduidelijkheid over de financiering van niet-DAEB-activiteiten is met dit wetsvoorstel dus nog geen einde gekomen. De mogelijke toerekening van vermogen aan de DAEB- en niet-DAEB-activiteiten. Tegen welke waarde en in welke omvang worden activa, eigen vermogen en leningen vanuit de TI overdragen aan de niet-DAEB-tak? Bij verkoop van bestaande woningen is het huurcontract bepalend voor waar de kasstroom valt, maar de vraag is of bij verkoop na overheveling van een DAEB-woning naar niet-DAEB, wat de hoogte is van lening die dan vanuit de TI overgaat? Dit moet nog in AMvB’s worden geregeld. Verplichte administratieve scheiding van activiteiten en vermogen Punt van zorg is dan ook de administratieve scheiding tussen de DAEB en niet-DAEBactiviteiten, inclusief de scheiding van het vermogen van beide ‘takken’. Aanvullend op de tijdelijke ministeriële regeling over staatssteun (DAEB-categorie) verplicht het wetsvoorstel corporaties om deze scheiding door te voeren. Streven is dat de toegelaten instelling in de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak zoveel mogelijk gescheiden opereert, en voor beide takken balansen en winst- en verliesrekeningen opstelt en in elk van de takken aan een eigen gezond financieel toekomstperspectief werkt. Dit geldt ook voor corporaties met een omzet minder dan 40 miljoen euro. Dat is opmerkelijk. Ondernemingen uit andere sectoren met een dergelijke omzet zijn namelijk van die verplichting gevrijwaard in de Mededingingswet (artikel 25b). Vooral voor kleinere corporaties betekent deze verplichte scheiding een flinke last. Wat te denken van een corporatie met ongeveer 500 DAEB-woningen en nog geen vijf niet-DAEB-woningen?


Evenwichtige relatie tussen gemeenten en corporaties De nieuwe Woningwet gaat uit van een evenwichtige relatie tussen corporaties en gemeenten. Gemeenten krijgen een sterkere positie dan nu. De wet formuleert explicieter dat de werkzaamheden van corporaties ‘naar redelijkheid’ moeten bijdragen aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Dit is een rechtstreeks gevolg van het feit dat corporaties en gemeenten bij de start van het kabinet Rutte onder één ministerie (Binnenlandse Zaken) zijn geplaatst. Deze relatie is een goed startpunt voor concrete prestatieafspraken tussen corporaties en gemeenten over het lokale huisvestingsbeleid. De Woningwet bepaalt de kaders, maar de uiteindelijke invulling gebeurt in de regio’s. Corporaties moeten jaarlijks voor 1 december de gemeente een overzicht (5 jaar) geven van de voorgenomen werkzaamheden in die gemeente in het kader van de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid. Dit vijfjarenoverzicht moet worden goedgekeurd door de Raad van Toezicht. Toezicht Nederlandse Autoriteit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (NATIV) Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting krijgt een nieuwe naam –Autoriteit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting– maar blijft in hoofdzaak dezelfde taken houden als nu. Het toezicht blijft beperkt tot de financiële aspecten van de werkzaamheden van corporaties, inclusief de daarmee verband houdende naleving van de regels over staatssteun. De autoriteit zal toezicht houden op de uitvoering van de administratieve scheiding, de scheiding van activa en passiva en het voorkomen van mogelijke kruissubsidiëring en het weglekken van vermogen. (Over)compensatie terugbetalen Wanneer een corporatie niet voldoet aan de toewijzingsnorm kan zij voor de eerstkomende periode geen compensatie (WSW-borging of projectsteun) krijgen voor de bouw of aankoop van sociale huurwoningen, totdat zij weer voldoet aan de toewijzingsnorm. Wanneer een corporatie meer staatssteun ontvangt dan noodzakelijk (zogenoemde overcompensatie), moet de staatssteun worden terugbetaald. De gedachte hierachter is dat een corporatie alleen staatssteun krijgt als deze het nodig heeft. Een corporatie moet aantonen dat deze niet meer dan een redelijke winst heeft gemaakt op DAEB-activiteiten. Als een corporatie teveel winst heeft gemaakt (overcompensatie) moet deze dit terugbetalen. Dit moet nog in AMvB’s worden uitgewerkt. De minister beoordeelt jaarlijks op 1 december -voor het eerst in 2012- of in het voorafgaande kalenderjaar -voor het eerst over 2011- de corporatie de compensatie (staatssteun) volledig toekomt.


Actuele stand van zaken Op 8 september 2011 is in de Tweede Kamer een rondetafelgesprek met deskundigen gehouden over de nieuwe Woningwet. Belangrijkste discussiepunten waren:    



Beroep op de politiek om de inkomensgrens (€ 33.614,-) generiek te verhogen. Verschillende inzichten in de scheiding van DAEB en niet-DAEB. Er zijn voorstanders van administratieve scheiding, het CFV is voor juridische scheiding. Pleidooi voor een vrijstelling voor het scheiden van DAEB en niet-DAEB voor corporaties met een omzet lager dan € 40 miljoen (conform mededingingswet). Zorgen over een eventuele vermogensscheiding tussen DAEB en niet-DAEB-activiteiten; de vrees dat de nieuwe Woningwet de corporaties sterk beperkt in hun investeringsmogelijkheden en dat hierdoor de wijkvernieuwing stil komt te liggen. Zorgen ten aanzien van commerciële financiering van gemengde projecten en de eisen van banken om ten minste 50% eigen vermogen in te brengen.

Op 28 september 2011 zijn nieuwe rondetafelgesprekken gehouden.  Vanuit verschillende kanten is gepleit voor een integrale aanpak van de woningmarkt.


2.6

AMvB administratieve scheiding

Als de nieuwe Woningwet in werking treedt, worden belangrijke kaders voor het werk van corporaties voor lange tijd vastgelegd. De huidige Woningwet, het Besluit Beheer Sociale Huursector en de Tijdelijke Regeling Staatssteun behoren dan definitief tot het verleden. Dat illustreert het belang van deze nieuwe wet. Maar veel zaken moeten nog worden geregeld via AMvB’s, waardoor de uitvoering pas in de komende periode duidelijk wordt. In de memorie van toelichting worden 23 AMvB’s genoemd. Voor de cocreatie middeninkomens zijn de volgende 10 AMvB’s het meest relevant. Toewijzing 1

Jaarlijkse indexatie van de inkomensgrens van € 33.614,-.

2

Uitwerken procedure en voorwaarden waaronder deel van de sociale huurwoningen in niet-DAEB-deel kan vallen. De minister kan via een AMvB voor een Toegelaten Instelling bepalen dat een percentage van sociale huurwoningen (onder de € 652,52) vrij van de DAEB-toewijzingsregels mag worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven de € 33.614,-. Deze woningen dienen dan onder te worden gebracht in de niet-DAEB-tak van de Toegelaten Instelling (= geen staatssteun). Tijdelijke afwijking 90% norm/mogelijkheid tot middelen van de 90% met andere corporaties. Visie gemeente wordt gevraagd. Regels met betrekking tot transparant toewijzen DAEB-woningen.

3 4

Financieel 5 6

Regels ten behoeve van (over)compensatie. Inhoudelijke en procedurele eisen ten aanzien van scheiding baten/lasten en

7

passiva/activa en beschikbaarstelling kapitaal. Beperkingen welke onroerende zaken in verbindingen mogen.

8 9

Vereisten voor aanpassing financiële bijdrage aan verbindingen. Maximaal percentage van totaal Eigen Vermogen als kapitaal inbreng bij verbindingen.

10

Regels ten aanzien van verkoop woningen en maatschappelijk vastgoed.

Deze AMvB’s maken helder hoeveel eigen vermogen van DAEB naar niet-DAEB mag worden overgeheveld; hoe activa en passiva worden verdeeld; tegen welke waarde de schuld in de TI wordt overgedragen en waar verkoopopbrengsten komen te vallen. Conclusie Deze tien nog uit te werken AMvB’S, maken duidelijk dat veel zaken -met name op financieel gebied- nog moeten worden bepaald voordat ze definitief in de uitvoering kunnen worden geregeld.


2.7

Politieke besluitvorming

De ontwikkeling van het Europadossier is niet los te zien van de visie en de maatregelen van kabinet Rutte. In de volgende paragrafen wordt de woonparagraaf uit het regeerakkoord aangehaald en de in juli 2011 verschenen woonvisie van minister Donner op een rij gezet, omdat hier meerdere zaken in staan die direct of indirect van invloed zijn op de mogelijkheden van corporaties voor de middeninkomens. 2.7.1

Het regeerakkoord

De politieke koers van het kabinet VVD/CDA met gedoogsteun van de PVV is gericht op verkleining van de corporatiesector. In het regeerakkoord van 30 september 2010 staat hierover het volgende aangegeven.    

‘De woningcorporaties vervullen een rol in de woningmarkt voor degenen die geen toegang hebben tot de koopmarkt en door investeringen van maatschappelijk belang. De sociale huursector wordt meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben’. Het kabinet wil het ‘right to buy’23 voor huurders invoeren. Het kabinet Rutte wil vanaf 2014 ter vervanging van de VPB en Vogelaarheffing een huurtoeslagheffing van € 760,- miljoen opleggen aan de corporaties.

2.7.2

Woonvisie minister Donner

In de Woonvisie van minister Donner die op 1 juli 2011 is gepresenteerd, wordt de visie op de woningmarkt en de corporatiemarkt gegeven en een aantal maatregelen. Visie op de woningmarkt De woningmarkt functioneert niet goed door:  inefficiënte inzet van publieke middelen  

belemmeringen op de huuren koopmarkt om te verhuizen beperkte keuzemogelijkheden voor de burger



onvoldoende aantrekkelijk investeringsperspectief voor marktpartijen.

De bouwen woningmarkt zal zich van groei via terugval naar gematigde ontwikkeling in de komende jaren ontwikkelen. De behoefte voor de komende tien jaar wordt geschat op 500.000 – 600.000 nieuwe woningen. Donner stelt dat heroriëntatie van het woonbeleid nodig is door doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringsperspectief en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt.

23

Het recht van de huurder om de eigen huurwoning te kopen


Visie op de corporatiemarkt  Ondersteuning en bescherming voor wie dat echt nodig hebben, blijft een noodzaak. Voor deze groep is er toegang tot de sociale huursector en kan gebruik worden gemaakt 



van huurtoeslag. Woningcorporaties hebben daarom een betekenisvolle rol op de woningmarkt. Zij waarborgen dat mensen met beperkte middelen goed kunnen wonen. Bovendien investeren zij in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed, met name in bedreigde wijken en buurten. Hierbij past een compacte, krachtige corporatiesector die zich richt op deze kerntaken.

Er staan vervolgens een aantal doelen en maatregelen weergegeven. Transitie naar een betere werking van de huurmarkt  

Huurprijs en gewildheid moeten beter met elkaar in overeenstemming komen. Woningaanbod moet beter aansluiten op de vraag.



Aantrekkelijker huurmarkt voor een grotere groep verhuurders (gelijk speelveld).

Gewenste ontwikkeling corporaties  Corporaties moeten meer huurwoningen verkopen.   

Niet-kerntaken moeten worden ondergebracht in een dochter. Waarborgen dat corporaties ook op lange termijn kunnen blijven investeren in betaalbare woningen, leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed voor de doelgroep. Er is een overmaat aan sociale huurwoningen en 40% (?) van de voorraad zou kunnen worden geliberaliseerd24. Er is een groeiende vraag naar woningen vanuit de middeninkomens. Het aanbod kan beter op de vraag worden afgestemd door: - verkoop van corporatiewoningen aan bewoners, private verhuurders en/of - marktconform aanbieden van huurwoningen via een gescheiden dochteronderneming.

De woonvisie ligt in de lijn met het regeerakkoord voor wat betreft de richting van verkleining van de corporatiesector, maar geeft meer ruimte voor corporaties om het middensegment te gaan bedienen dan in het eerdere regeerakkoord. Maatregelen verkoopmarkt  Handhaven hypotheekrenteaftrek.  Strengere eisen aan hypotheekverstrekking (geen aflossingsvrije hypotheken).  Tijdelijk verlagen overdrachtsbelasting naar 2% (van 15 juni 2011 – 15 juni 2012) om zo twijfelende potentiële koper te stimuleren nu tot aanschaf van een woning over te gaan.

24

Huur boven grens sociale huurwoningen brengen. In 2011 boven € 652,52


Het effect van het verlagen van de overdrachtsbelasting lijkt geneutraliseerd door het feit dat banken vanaf 1 augustus 2011 een strengere gedragscode hanteren voor de verlening van hypotheken. Hierdoor is de maximale hypotheek nog maar 106 procent van de koopprijs. Verbouwingen kunnen alleen nog maar gefinancierd vanuit de hypotheek als deze waardeverhogend werken. Voor een deel van de potentiële kopers betekent dit nog even doorsparen. 2.7.3

Bezuinigingen en andere maatregelen kabinet

Er zijn diverse maatregelen van het kabinet in uitvoering of aangekondigd die er op gericht zijn om meer relatie te leggen tussen huurprijs en kwaliteit van woningen. 

Waardering energielabels in WWS25 De waardering van energielabels (in plaats van isolatievoorzieningen) is per 1 juli 2011 in het WWS opgenomen.



Aanpassingen WWS in schaarstegebieden In 10 van de 40 COROP-regio’s26 met een gemiddelde WOZ-waarde van € 2.900,- per m2 krijgen corporaties de mogelijkheid om de WWS-waardering van hun huurwoningen met 15 tot 25 extra WWS-punten te verhogen. Dit gaat waarschijnlijk in per eind 2011.

Er komen maatregelen om het middeninkomens met een inkomen boven € 43.000,(‘scheefwoners’) minder aantrekkelijk te maken om in een sociale huurwoning te blijven wonen. 

Extra huurverhoging van 5% voor huishoudens met inkomen boven € 43.000,Het kabinet vindt dat huishoudens met een inkomen boven de € 43.000,- niet thuishoren in een sociale huurwoning en geeft de ruimte om naast het inflatievolgende huurbeleid voor deze groep een huurverhoging van 5% extra door te voeren. De belastingdienst is bereid om corporaties aan de hand van het BSN-nummer op verzoek te informeren welke huurders een inkomen hebben hoger of lager dan de genoemde € 43.000,-. Deze maatregel gaat in per 1 juli 2012.

Er zijn maatregelen in ontwikkeling om een deel van het corporatiebezit over te dragen aan huurders, dan wel het eigenwoningbezit bij huurders te verhogen. 

Invoeren right to buy Het moet voor huurders eenvoudiger worden om tegen een redelijke prijs hun woning te kopen. De uitwerking volgt dit najaar. Nu is het nog zo dat er door het ministerie

25 26

Woning Waardering Systeem = puntensysteem van Rijksoverheid voor huurwoningen Indeling van Nederland op basis van 40 verzorgingsgebieden


toestemming moet worden gegeven aan corporaties wanneer deze woningen met meer dan 10% korting verkoopt; mogelijk zal dit worden versoepeld. Er zijn bezuinigingsmaatregelen die de corporaties en de huurders treffen. 

Huurtoeslagheffing voor corporaties In het regeerakkoord staat dat vanaf 2014 een huurtoeslagheffing van € 760 miljoen zal worden ingevoerd, ter vervanging van de huidige VPB en Vogelaarheffing. Deze huurtoeslagheffing is aanmerkelijk hoger dan de andere belastingheffingen. Dit is derhalve een lastenverzwaring voor de corporaties.



Bezuiniging op huurtoeslag voor huurders Minister Donner wil per 1 januari 2012 de kwaliteitskortingsgrens verhogen Kwaliteitskortingsgrens

€ 361,66

Aftoppingsgrens 1+2 persoonshuishoudens Aftoppingsgrens 3 en meerpersoonshuishoudens

€ 517,64 € 554,76

Maatregelen   

Ontvangers van huurtoeslag krijgen nu 75% gesubsidieerd van de huur tussen de Kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens. Dit wordt 65%. Ouderen, gehandicapten en alleenstaanden krijgen nu subsidie voor 50% van de huur boven de aftoppingsgrens. Dat wordt 40%. Vanaf 2013 volgt een opslag op de normhuur met ± € 4,- per maand.

Dit is een lastenverzwaring voor de huurders die recht hebben op huurtoeslag van € 10 - € 20,- per maand.


2.8

Reactie op de Europamaatregelen

Er is door diverse partijen gereageerd op de Europamaatregelen. 2.8.1

RIGO-onderzoek: ‘650.000 huishoudens tussen wal en schip’27

Meer dan 650.000 huishoudens kunnen geen geschikte huur- of koopwoning vinden als de € 33.000,- inkomensgrens van kracht wordt. Dat stond in het onderzoek dat RIGO heeft uitgevoerd in opdracht van Aedes en de Woonbond en in juni 2010 werd gepubliceerd.

Ieder jaar krijgen 43.000 huishoudens met dit probleem te maken, becijferde het RIGO. Zij komen op basis van de nieuwe regels niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning van een corporatie. De particuliere huursector biedt geen alternatief, daar is nauwelijks betaalbaar aanbod. Ook maken mensen uit deze groep weinig kans om in hun eigen regio een passende koopwoning te vinden. In een groot deel van het land is namelijk een beduidend hoger inkomen nodig om een betaalbare koopwoning te kunnen vinden. Het kaartje laat zien het benodigd bruto huishoudinkomen voor toegang tot de goedkoopste 10% van het actuele koopaanbod vanaf 60 m2 (rood > € 33.000,-). Bron: RIGO 2010

De minister heeft naar aanleiding van de conclusies uit het RIGO-onderzoek een eigen onderzoek laten uitvoeren en in augustus 2010 geconcludeerd: 

dat maar ongeveer 1 op de 3 huishoudens met een inkomen tussen € 33.000,- en € 38.000,- voor huisvesting gebruik maakt van een sociale huurwoning



dat landelijk de 10% vrije toewijzingsruimte voldoende is om in de behoefte aan een sociale huurwoning van huishoudens tussen de € 33.000,- en € 38.000,- te voorzien dat corporaties in het algemeen met een gericht toewijzingsbeleid de huishoudens boven de € 33.000,- die werkelijk zijn aangewezen op een sociale huurwoning kunnen bedienen



27

http://www.aedesnet.nl/binaries/downloads/2010/06/20100628-tussen-wal-en-schip.pdf






dat corporaties met een intensiever verkoopbeleid, al dan niet in maatschappelijk gebonden eigendom, additionele mogelijkheden hebben om huishoudens met een inkomen boven de € 33.000,- te bedienen en dat er derhalve geen sprake van is dat 650.000 huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.000,- op de woningmarkt tussen wal en schip verzeild raken.

2.8.2 Aedes Aedes/VNG en Woonbond hebben in 2010 een intensieve lobby gevoerd tegen de invoering van de Europese Beschikking en de consequenties voor de middeninkomens. Hierin werd verwezen naar het RIGO-onderzoek ‘tussen wal en schip’. De toenmalige minister concludeerde echter dat de regeling goed uitvoerbaar is en dat corporaties voldoende mogelijkheden hebben om de middeninkomens te bedienen. Aedes, VNG en Woonbond hebben hierop een brief gestuurd dat invoering nog steeds onduidelijk is en pleiten voor uitstel. De minister hield zich echter aan invoering per 1 januari 2011. 2.8.3 Woonbond De Woonbond heeft in maart 2011 het digitale meldpunt www.ikwilookwonen.nl geopend waarop huurders met een middeninkomen die niet langer meer aan een sociale huurwoning kunnen komen, zich kunnen registreren. Meer dan 3.200 mensen hebben zich tot nu (september 2011) aangemeld. De Woonbond rapporteerde na 2.500 meldingen dat 62% van de meldingen komt van meerpersoonshuishoudens. ‘Deze gezinnen zijn aangewezen op ruimere en dus duurdere woningen, terwijl zij verhoudingsgewijs bij hetzelfde inkomen minder aan het wonen kunnen besteden dan andere huishoudens. En dat door de inkomensgrens het voor middeninkomens ondoenlijk is een betaalbare woning te vinden. Voor meerpersoonshuishoudens en in het bijzonder voor huishoudens met opgroeiende kinderen is een generieke verhoging naar € 38.000,- zelfs niet voldoende’. De Woonbond pleit voor een verhoging naar € 45.000,-. 2.8.4 Commerciële financiers Er zijn uiteenlopende commentaren van commerciële financiers op het Europadossier. 

 

ABN AMRO: Het aantal woningcorporaties zal in de komende vijftien jaar halveren van 400 naar 200, voornamelijk door fusies. Ook het aantal sociale huurwoningen slinkt. ’De recente EU-Beschikking is de grootste katalysator’. Zakenbank Kempen en Co: Als de huren geliberaliseerd worden is een beursnotering een goede optie voor Nederlandse woningcorporaties die op zoek zijn naar financiering. Rabobank heeft een voorkeur voor juridische scheiding tussen onderdelen DAEB en nietDAEB en wil als commerciële financier vooraan betrokken worden als ‘partner in een project’.






Jones Lang Lasalle: De vijftig grootste Nederlandse particuliere en institutionele beleggers willen tot eind 2012 minimaal € 2,5 miljard investeren in nieuwe en bestaande huurwoningen. 80% van de beleggers wil woningen kopen van woningcorporaties, maar dit is praktisch onmogelijk door de huidige regelgeving voor verkoop door woningcorporaties aan commerciële partijen. WIF: Op dit moment werkt het WIF plannen uit voor meerdere investeringsfondsen. Particuliere en institutionele beleggers beleggen daarin indirect vermogen in woningportefeuilles van corporaties. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken heeft hiervoor, in nauwe samenspraak met het CFV, toestemming gegeven.

2.8.5 Andere partijen en adviesorganen De belangenvereniging voor institutionele vastgoedbeleggers (IVBN) vindt de inkomensgrens van € 33.614,- nog steeds te hoog en pleit voor een objectieve afbakening van wat sociale en wat commerciële huurwoningen zijn op basis van 141 kwaliteitspunten. Ook willen ze een periodieke inkomenstoets voor huurders in plaats van een inkomenstoets bij toewijzing. De Raad voor de Leefomgeving -adviescollege voor de regering- geeft in haar adviesrapport ‘open deuren, dichte deuren’ voor middeninkomens op de woningmarkt een aantal conclusies en aanbevelingen. Conclusies  Buiten de sociale huursector zijn er voor huishoudens met een inkomen van € 33.614,tot € 43.000,- weinig alternatieven.  Een integrale hervorming van de woningmarkt is absoluut noodzakelijk.  Problemen voor middeninkomens kunnen wel worden gereduceerd. Belangrijkste aanbevelingen  Indexeer de inkomensgrens van € 33.000,- (uit 2005) alsnog naar € 37.300,-.  Differentieer de 90%-norm naar regio (onderzoek naar differentiëren liberalisatiegrens).  Hanteer implementatietermijn van drie jaar. Het Economisch Instituut voor de Bouw komt met een ander advies  Geef huurders in de private huursector een huuraftrek. Huurders in de vrije sector kunnen 3% van de WOZ-waarde aftrekken van hun inkomen.  Corporaties kunnen bezit dat vrijkomt met voorrang aan de middeninkomens verkopen, eventueel 10% onder de marktwaarde. Comité van de Regio's -de spreekbuis voor lokale en regionale overheden binnen de Europese Unie- stelt dat de 'Europese Commissie het standpunt Europese Beschikking


herzien'. De inkomensdrempel van € 33.000,- is zeer laag en tast de diversiteit in de sociale huisvesting aan’. Ontwikkelaar Bouwfonds, een dochter van de Rabobank, is ontevreden over de aanpak van scheefwonen door het kabinet. Die is niet radicaal genoeg. Daardoor blijven scheefwoners nog steeds zitten, kunnen aspirant sociale huurders moeilijk terecht in de corporatiesector en moeten er dus nog meer woningen van dat goedkopere kaliber worden bijgebouwd. Over twintig jaar zit Nederland zo met een overschot aan goedkope woningen. Daarom moeten scheefwoners worden verplicht hun huurhuis binnen een jaar van hun woningcorporatie te kopen. Of anders vertrekken. ‘Scheefwoners houden woningen bezet die eigenlijk voor anderen zijn bedoeld’. 2.8.6 Politiek Daar waar de regeringspartijen de corporatiesector in het regeerakkoord aanwijzen zich volledig te richten op de primaire doelgroep, is er een groeiende meerderheid in de Tweede Kamer die vindt dat minister Donner (Binnenlandse Zaken) moet regelen dat (lage) middeninkomens vaker terecht kunnen in een sociale huurwoning. Inmiddels geeft ook de regeringspartij VVD aan dat meer corporatiehuizen (met een huur tot € 652,-) beschikbaar moeten komen voor mensen met een inkomen tot € 43.000,- per jaar, maar dat mensen met een middeninkomen voor een corporatiewoning wel iets meer kunnen betalen dan de eigenlijke doelgroep. Er zijn in juli 2011 door de Tweede Kamer twee moties aangenomen. Problematiek van de middeninkomens Kamerlid De Boer (VVD) verzocht minister Donner om samen met gemeenten en corporaties nog eens goed naar de problematiek van de middeninkomens te kijken. Algemene inkomensgrens verhogen? De motie van de SP verzocht minister Donner om opnieuw met de Europese Commissie te onderhandelen over een ruimere definitie van de doelgroep die in aanmerking komt voor sociale huurwoningen. Inmiddels heeft minister Donner laten weten dat hij niet van plan is de inkomensgrens voor sociale huurwoningen te verhogen. Hij schrijft de Kamer dat onder de grens van € 33.614,- al 41% van de Nederlandse huishoudens valt. Het probleem dat nu middeninkomens nauwelijks voor corporatiewoningen in aanmerking kunnen komen, ziet hij dan ook niet zo. Bovendien kunnen corporaties de huren van woningen waar dat kan liberaliseren boven de grens van € 652,52. Het animo bij de ministers Van der Laan, Middelkoop en Donner om ‘terug naar Brussel’ te gaan voor het verhogen van de inkomensgrens is niet groot. De oorspronkelijke wens vanuit Europa was namelijk om corporaties de huurtoeslaggrens te laten hanteren (op dat moment € 28.475,-). Toenmalige minister Van der Laan heeft zelf de grens van € 33.614,-


voorgesteld. Deze is overgenomen. Mogelijk schatten de ministers in dat het heropenen van de discussie zou kunnen leiden tot een verlaging van de inkomensgrens…. De IVBN heeft een klacht ingediend bij het Europese Hof dat de inkomensgrens nog steeds te hoog is. In juni 2011 was al de volgende motie aangenomen. Inkomensgrens voor ouderen naar € 38.000,-? CDA/PvdA hebben een motie ingediend om de inkomensgrens voor ouderen te verhogen naar € 38.000,-. Deze is in juni 2011 aangenomen, maar minister Donner tast eerst op ambtelijk niveau af hoe groot de slagingskans van het voorstel is bij de Europese Commissie. Dit najaar zal minister Donner vertrekken naar de Raad van State en komt er een nieuwe minister van Binnenlandse Zaken. Dit betekent na de ministers Van der Laan, Middelkoop en Donner wederom een nieuwe minister op het Europadossier en de woningmarktdossier. Nieuwe ronde, nieuwe kansen? 2.8.7 Corporaties Het

grootste

deel

van

de

corporaties

heeft

met

weerstand

gereageerd

op

de

Europamaatregelen, maar is wel overgegaan tot uitvoering van de regelgeving. Soms door het middeninkomens niet langer mogelijk te maken te reageren op een huurwoning, soms door het zoeken naar oplossingen. Bezwaarprocedure Europees Hof In mei 2010 zijn 127 corporaties een bezwaarprocedure gestart tegen de Europese Beschikking. Zij stellen dat de Europese Commissie niet bevoegd is om van Nederland een nieuwe definitie van sociale huisvesting te eisen. De corporaties vrezen dat veel huishoudens boven de nieuwe inkomensgrens geen huurwoning meer kunnen krijgen, maar ook geen woning kunnen kopen. De verwachting is dat de rechter in 2012 een uitspraak doet. Oproep tot negeren Europaregels Tijdens het Aedescongres van 18 november 2010 riep een aantal corporatiedirecteuren op om hun volkshuisvestelijke doelstelling te laten prevaleren boven het strikt uitvoeren van de Europese regels. 'Het is belangrijk om gezamenlijk vast te stellen dat onze doelstellingen altijd voorrang hebben in situaties waarin deze conflicteren met opgelegde regels. We moeten ergens een streep trekken'. Al snel haastte Aedes zich om uit te leggen dat dit geen oproep was van corporatiedirecteuren om zich te onttrekken aan de wet, maar dat ze met de minister in gesprek zouden gaan over de uitvoering van de regeling. De minister reageerde door te zeggen open te staan voor verbeteringen, maar dat hij onverkort wilde vasthouden aan invoering van de regeling per 1 januari 2011.


Blokkeren reactiemogelijkheid op sociale huurwoningen voor middeninkomens Daarnaast bestond bij meerdere corporaties onzekerheid of de inkomens boven de € 33.614,- binnen de 10%-regeling zouden gaan passen, omdat tot dat moment geen inkomens werden geregistreerd en corporaties nu een inschatting moesten maken hoeveel urgenten binnen de 10%-regeling zouden vallen, zeker die corporaties die te maken hadden met oplevering van nieuwbouwproject of uitvoering van herstructureringsprojecten (met voorrang voor stadsvernieuwingsurgenten). Deze corporaties wilden niet het risico lopen de 10% te overschrijden. Deze corporaties namen maatregelen in hun woningtoewijzing: vanaf 1 januari 2011 konden huishoudens met een inkomen boven € 33.614,- niet langer meer reageren op vrijkomende sociale huurwoningen. Deze mogelijkheid werd geblokkeerd. Het gevolg is dat nu zo goed als alle corporaties voldoen aan de 90% norm, maar dat de kansen op een sociale huurwoning voor iemand met een laag middeninkomen sterk zijn gedaald. Corporatieoplossingen voor middeninkomens Er zijn ook corporaties die op creatieve manieren proberen de middeninkomens te huisvesten (zie overzicht: wat doen corporaties in § 1.3.4).


Bijlagen


Bijlage 1 De cocreatie In het najaar van 2010 kwam bij iedere corporatie het Europadossier op de agenda van managementteam en Raad van Commissarissen. Wat betekent het Europadossier? Voor de organisatie? Voor de huurders? Voor de bedrijfsvoering? Wat zijn de gevolgen? Gaan middeninkomens massaal tussen wal en schip vallen? Kan ik als corporatie de middeninkomens nog wel blijven bedienen? Een golf van discussie ging door corporatieland en fora, blogs en communities werden gevuld met meningen, verontwaardiging en oplossingsrichtingen. René Scherpenisse –in die periode directeur van Atrivé en nu directeur-bestuurder van Tiwos in Tilburg– stelde: ‘Volkshuisvestelijk gezien is de Europese richtlijn eerder een zegen dan een straf. Dit kan leiden tot méér volkshuisvestelijk, financieel én maatschappelijk rendement’. Met andere woorden, dit dossier kan leiden tot een nieuwe manier van denken en werken, die misschien nog wel beter is voor de sector… Maar duidelijk was ook dat het een complex probleem was en dat de verschillen in het land groot zijn. Eind 2010 ontstond binnen Atrivé en samenwerkingspartner Stichting OpMaat het idee om de krachten te bundelen en een aantal corporaties te gaan benaderen met de vraag of ze mee wilden doen om in een gezamenlijk project te gaan werken aan het ontwikkelen van een oplossing voor het maatschappelijke probleem van de middeninkomens. 31 januari 2011 werd een startbijeenkomst georganiseerd waarvoor diverse geïnteresseerde corporaties waren uitgenodigd. Al snel bleken meerdere corporaties bereid om mee te doen. Zo ontstond er een groep van dertien corporaties die aan het project deelnemen. Corporatie

Plaats

Deelnemers

Bernardus Wonen De Kernen

Oudenbosch

Anne Hart

Hedel

Maurice de Leeuw

Eigen Haard

Amsterdam

Jeroen Ohlenbusch, Marnix Wentink, Muriel Hopman

KleurrijkWonen

Culemborg HardinxveldGiessendam

André van Giffen, Ton van der Steen

Parteon Pré Wonen SVUwonen/Woonbelang Veghel (Area) Tablis Wonen

Zaandam Haarlem

Connie van Hintum

Uden/Veghel

Bert van Cuijk, Linda van Gerwen

Sliedrecht

Philip Kroon, Wim de Koning

Tiwos

Tilburg

Judith van Enckevort, Lion Mutsaers

Trivire

Dordrecht

Jos van Dorresteijn, Charlotte Geenen, Frans de Graaf

Wassenaarsche Bouwstichting

Wassenaar

Ad Zopfi

Woonkracht10

Zwijndrecht

Stef Molenaar

Omnivera

Marco Mommersteeg, Ramon Jens Esther van der Knaap


Het cocreatieproject In een projectplan is de gezamenlijke motivatie beschreven en een projectomschrijving opgesteld. 

Vanuit de gezamenlijke overtuiging dat de middeninkomens van groot belang zijn voor de differentiatie en leefbaarheid van de wijken en dat de middeninkomens betaalbaar moeten kunnen blijven wonen hebben Atrivé en Stichting OpMaat de wens uitgesproken om samen met corporaties een gezamenlijk maatschappelijk businessmodel te willen ontwikkelen voor de huisvesting van middeninkomens.



Atrivé en Stichting OpMaat hebben voor deze pilot meerdere corporaties benaderd en in een aantal sessies een projectplan voor deelname voorgelegd.



Corporaties hebben positief gereageerd en zijn geïnteresseerd in een gezamenlijk pilotproject.

Projectomschrijving 

 

 



Centraal staat het ontwikkelen van een samenhangende beschrijving van een duurzame oplossing voor huisvesting van de middeninkomens, het maatschappelijke businessmodel middeninkomens. Het maatschappelijk businessmodel stelt de deelnemers in staat om met de ontwikkelde kennis een start te maken met implementatie, indien men daartoe besluit. Flankerend doel is het inventariseren en eventueel aanpassen van reeds bestaande producten en diensten ten behoeve van de ‘gereedschapskist’, waarmee de deelnemers hun middensegmentstrategie kunnen implementeren. Atrivé en Stichting OpMaat faciliteren en coördineren de ontwikkeling van de ‘gereedschapskist’ en brengen hun inhoudelijke kennis en ervaring in. Deelnemers ontwikkelen mee in de vorm van cocreatie in een Community of Practice. Dat betekent: actief kennis inbrengen en ervaringen uit de praktijk delen, problemen oplossen en doorontwikkelen. Hiermee wordt individueel tijd en ontwikkelkosten bespaard en de kwaliteit en de toepasbaarheid van de oplossingen worden verbeterd. Deelnemers ‘halen en brengen‘ actief op een of meer van onderstaande thema’s. VOLKSHUISVESTELIJK

ORGANISATIE

FINANCIËN

vastgoedstrategie

administratieve scheiding

financiering

huuroplossingen

coöperatie

kasstromen

koopoplossingen

BV of andere rechtsvormen

rendement

flankerende producten



Op deze manier ontwikkelen de deelnemers gezamenlijk aan een universeel toepasbare ‘gereedschapskist’ voor het middensegment.


Het proces Het project bestond uit drie plenaire en diverse themabijeenkomsten. De themabijeenkomsten waren verdiepend op de thema’s volkshuisvestelijk, organisatorisch en financieel. Hier werd in kleine groepen gediscussieerd en doorontwikkeld op de genoemde thema’s en waar nodig sloten financieel specialisten aan. In de plenaire bijeenkomsten werd de uitkomsten en de voortgang van de themagroepen ingebracht. Er werd ingegaan op actualiteit en ontwikkeling in wetgeving en er waren gastsprekers om kennis verder te verdiepen. 

Maarten Vos vertelde over de ervaringen over inkomensafhankelijke huren vanuit de pilot Huur op Maat.



Marco de Boer (advocaat bij Van Breevoort & Ter Meulen) vertelde over de op dat moment nog te verschijnen Woningwet.



Audrey de Werker van Rabobank Nederland vertelde tijdens de themabijeenkomst financieel over hoe de Rabobank aankijkt tegen commerciële financiering aan woningcorporaties. En Marja Elsinga van OTB Delft en Johan Conijn van ORTEC waren uitgenodigd om te



reageren op presentaties van de drie businessmodellen. Datum e

Hoofdonderwerpen

1 bijeenkomst dinsdag 8 maart

-

Voorstelronde + motivatie deelname Aanscherpen vraagstuk Presentatie Huur op Maat Oplossingensessie Indeling in themagroepen

2e bijeenkomst dinsdag 10 mei

-

Terugkoppeling uit themagroepen waaronder een presentatie van Rabobank Nederland Ontwikkelingen in wetgeving en markt Knelpuntenanalyse presentatie Marco de Boer (Van Breevoort en Ter Meulen) Niet-DAEB-rekenmodel door Wim Pijffers Prototypesessie

-

Nieuwe ontwikkelingen en urgentie Presentatie 3 prototypen Reactie Marja Elsinga (OTB)

-

Rekenmodel niet-DAEB Modellenbouw

3e bijeenkomst donderdag 23 juni


Oorspronkelijk was de 3e bijeenkomst gepland om het eindmodel te presenteren. Gezien onduidelijkheid en vertraging over regelgeving en uitvoering is besloten om in de laatste sessie de laatste ontwikkelingen mee te nemen en een extra afrondende sessie te organiseren op 27 september 2011. De rode draad van iedere plenaire sessie was gebaseerd op Theory U van Otto Scharmer. Vanuit dit gedachtengoed werden werkvormen toegepast gericht op het uit verschillende gezichtspunten bekijken van het probleem van de middeninkomens. Zo werd er meerdere malen gebrainstormd en werd het vraagstuk besproken in deelthema’s volkshuisvestelijk, organisatorisch en financieel wat leidde tot aanvullende beelden. Uiteindelijk werd opgebouwd naar een zogeheten prototypesessie waarin in drie groepen de problematiek van de middeninkomens werd opgebouwd uit ‘toevallige voorwerpen’. Deze sessie was de basis voor de drie prototypemodellen, die in groepen verder werden uitgebouwd en in de derde sessie voor een jury werden gepresenteerd.


Bijlage 2 De theorie: Theory U De theoretische basis achter het cocreatieproces was Theory U van Otto Scharmer, docent aan het Center of Organisational Learning van het MIT in Massachusetts.28 Theory U is een zoektocht naar een aanpak voor de problemen in de huidige globale samenleving door op een andere manier naar de wereld te kijken en te leren van de toekomst zoals deze zich aan ons openbaart. Zoals Einstein eens heeft gezegd ‘fundamentele problemen kunnen niet worden opgelost met het zelfde niveau van denken dat ze heeft veroorzaakt’. Otto Scharmer probeert een manier van luisteren te identificeren die ons in staat stelt te onze ‘blinde vlek’ waar te nemen, de ‘inner place from which each of us operates’. Het leren herkennen en bewust worden van deze ‘blinde vlek’ is essentieel in het voortbrengen van diepgaande veranderingen die nodig zijn voor het aanpakken van complexe problemen waarin we op de grenzen komen van wat mogelijk en wenselijk is. Het Europadossier is in de kern ingestoken op het creëren van een groter en gelijkwaardiger concurrentieveld in de huurmarkt, maar raakt het maatschappelijk probleem van de huisvesting van de middeninkomens en de gevolgen voor de wijken. Op dergelijke complexe vraagstukken is vaak geen duidelijk en pasklaar antwoord. De manier waarop wij deze vragen in de regel aanpakken, komt doorgaans voort uit institutioneel denken. Met andere woorden: hoe past het probleem in het systeem dat wij ervoor bedacht hebben. Geen daadwerkelijke antwoorden, geen daadwerkelijke veranderingen. Denken binnen bestaande kaders. Kiezen voor veilige en aanvaardbare oplossingen, oplossingen die op de korte termijn goed zijn, maar die een negatieve invloed hebben op de (sociale) omgeving van de organisatie zijn eerder regel dan uitzondering. Het meest dominante geluid in deze discussie is die van de relativering, dat de negatieve effecten overdreven worden en dat de wijze waarop het nu gaat de juiste weg is. En vervolgens schijnoplossingen zoeken zoals het willen oprekken van de grenzen. Theory U gaat over persoonlijk leiderschap: ‘Hoe kan ik als mens een volstrekt eigen bijdrage leveren die tegelijkertijd aansluit bij wat de omgeving echt nodig heeft’. Dit vraagt om transformatie en het brengt innovatie. Innovatie niet als opdracht, maar als persoonlijk antwoord op de omgeving. Er is meer nodig dan de ervaringen uit het verleden om vraagstukken in de toekomst vorm te geven. Scharmer betoogt dat echte ‘master practioners’ (in elk beroepsveld: managers, adviseurs etc.) ook in staat zijn tot iets anders: Scharmer noemt het ‘presencing’: ‘to sense and bring in the present one’s highest future potential’. Anders gezegd: het jezelf afstemmen op de omgeving en op je eigen bron om van daaruit tot actie te komen. Volledige aandacht voor de interne- en de externe wereld en zo tot nieuwe inzichten en oplossingen komen. 28

Massachusetts Institute of Technology


Theory U, Otto Scharmer Gedurende het cocreatietraject was er een continue reflex om snel tot een kant en klare oplossing te komen. Een businessmodel met alle antwoorden op alle problemen. Gedurende het traject werd duidelijk dat corporaties van elkaar verschillen door de omgeving waarin je werkt. Stedelijk of regionaal? Is er sprake van een gespannen of ontspannen woningmarkt? Een grote of een kleine corporatie? Is er een 100% sociale visie of is er ook ruimte voor een meer zakelijke of rendementsgestuurde benadering? Deze verschillen in DNA maakten onderweg duidelijk dat het ideaal van een ultiem businessmodel niet realistisch was, maar dat de sleutel meer lag in (groei)modellen die passend zijn bij de fase waarin de organisatie en de markt zich in begeeft. De ondersteuning De cocreatiegroep is ondersteund door berichtgeving over actualiteit en opiniesites. Vanuit Atrivé is een speciale LinkedIn-site

Europadossier Staatssteun Woningcorporaties

ingericht met inmiddels zo’n 650 leden. De actuele ontwikkelingen zijn te lezen op de themasite van Atrivé: ‘Europadossier Staatssteun Woningcorporaties’. In de blog van Stichting OpMaat is regelmatig aandacht voor de actualiteit en mogelijkheden van de middeninkomens.


Bijlage 3 Businessmodel Wie? Wat? Hoe? Het businessmodel is opgebouwd aan de hand van basisvragen als: Wie zijn je klanten? Wat ga je ze bieden? Hoe ga je dat doen? Wat kost het en wat levert het op? Er zijn drie pilaren (Wie, Wat, Hoe) van het businessmodel met in totaliteit negen bouwstenen.

Businessmodelling Welke partnerpartijen zijn nodig om de dienst te leveren?

Via welke verkoop- of communicatiekanalen bied je aan? Welke producten of diensten wil je aanbieden?

Distributiekanaal

Partnernetwerk Aanbod per PMC (waardepropositie) Kernprocessen

Middeninkomens

WAT?

WIE? Op welke segment(en) Richt je?

HOE? Wat worden de belangrijkste kernprocessen om de diensten te realiseren?

verdienmodel

Klantrelatie

Kerncapaciteiten (competenties) Wat is het verdienmodel ? opbrengsten en kosten) Op welke wijze wil je contact met deze groep?

Businessmodel Middeninkomens

24 mei 2011

Op welke wijze werken wij samen met onze partners?

Pilaar 1: Klanteninterface

1. Wie zijn je klanten en wil je deze segmenteren?

(WIE)

2.

2

Op welke wijze wil je het aan de klant gaan aanbieden/interacteer je met de klant (distributie en communicatie)?

Pilaar 2: Producten en

3. Met welke diensten wil je welke waarde aan de klant bieden?

Diensten (WAT)

4. Op welke product/markt combinaties wil je je richten? 5. Wat worden per product/markt combinatie de mogelijke opbrengsten? 6. Welke kostenstructuur kan je hierop toepassen?

Pilaar 3: Infrastructuur (HOE)

7. Wat worden je belangrijkste waardecreërende activiteiten om deze producten en diensten te realiseren (kernprocessen)? 8. Wat worden de belangrijkste capaciteiten (competenties)? 9. Op welke wijze wil je je partnernetwerk inzetten?


Bijlage 4 Financiële kengetallen Kengetallen

Formules

Norm

Rendement vastgoedportefeuille

(operationele kasstroom + overhead en vaste lasten) marktwaarde activa

2%

LTV (Loan to Value)

marktwaarde vreemd vermogen marktwaarde activa

75%

Ontwikkeling Eigen vermogen

ontwikkeling Eigen Vermogen op basis van marktwaarde

Schuldverdienratio

langlopende schulden nominaal (operationele kasstroom + rentelasten + vpb)

Financiering Loan to Cost Ratio

te financieren bedrag kosten project

ICR (Interest Coverage Ratio)

(operationele kasstroom + rentelasten + vpb) rentelasten

1,4

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

(operationele kasstroom + rentelasten + vpb)

1,1

30


Bijlage 5 Instrumenten De volgende instrumenten ondersteunen inzicht en keuze in strategische opties en huur- of koopoplossingen. Instrument

Werking

Huurkoopvergelijker OpMaat

De Huur-koopvergelijker is ontwikkeld met als doel om de klanten van corporaties inzicht te geven in de financiële consequenties van kopen en huren. Deze consequenties worden gepresenteerd in maandlasten en vermogensontwikkeling. Met de resultaten van de Huurkoopvergelijker krijgt de klant van de corporatie inzicht in de financiële gevolgen van huren en kopen. Rekenmodel in Excel met als uitgangspunt de bestaande kasstromen van de TI. Deze worden verdeeld naar niet-DAEB-kasstromen. Daarna volgen mutaties als gevolg van geplande nieuwe investeringen of mutaties in de bestaande voorraad per 31/12 van elk jaar (het saldo van de mutaties in een jaar met betrekking tot niet-DAEB). Deze mutaties hebben gevolgen voor de kasstromen, ratio’s en de ontwikkeling van de balansverhouding binnen het niet-DAEB. In het rekenmodel wordt direct het effect van de strategie en/of veranderende maatregelen financieel zichtbaar en gepresenteerd op basis van een financieel dashboard met essentiële kengetallen. Het Koopgarant-kasstroommodel is een scenarioanalyse van de toekomstige kasstromen die samenhangen met terugkopen en doorverkopen van een Koopgarantportefeuille. In het Koopgarantkasstroommodel worden de huidige Koopgarantportefeuille, samen met de beleidsvoornemens van de corporatie en een aantal corporatiespecifieke parameters, gecombineerd met 500 macroeconomische scenario’s. De toekomstige transacties worden vervolgens gesimuleerd via kansberekening. De uitkomst van de analyse bestaat uit een raming van het verloop van de kasstromen en van het daarmee samenhangende rendement. Op basis van inkomen, leeftijd en gezinssamenstelling kan worden bepaald welke huishoudens met een middeninkomen meer of minder kansen hebben op een ‘betaalbare’ woning. De knelindicator geeft indicatief aan welke groepen dat zijn. De knelindicator kan een hulpmiddel zijn bij het bepalen van de te volgen strategie voor de corporatie, bij het bedienen van de middeninkomens in haar eigen werkgebied. In de tijdelijke regeling 'Diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen' is aangegeven dat 'corporaties zich naar redelijkheid ervan dienen te vergewissen welk –gezamenlijkverzamelinkomen de nieuwe huurder(s) naar schatting zullen genieten in het jaar van aanvang van het huurcontract'. In samenwerking tussen WWI, VNG en Aedes is als hulpmiddel een schema ontwikkeld.

Niet-DAEB rekenmodel Atrivé

Kasstroommodel OpMaat

Knelindicator Atrivé/OpMaat

Handreiking inkomenstoets WWI


Bijlage 6 Gegevens voorraad fictieve corporatie Gegevens voorraad fictieve corporatie Aantal woningen (Eengezinswoningen/Appartementen)

7000 (5000/2000)

Percentage woningen > 141 WWS punten

20%

Gemiddelde Mutatiegraad

5%

Gemiddelde leegwaarde Eengezinswoningen/Appartementen

€ 210.000,-/€ 160.000,-

Gemiddelde leeftijd huurders

50+

Percentage huurders met inkomen € 33.614 – € 43.000

20%

Percentage huurders met inkomen > € 43.000

5%

Huurprijsniveau

70% maximaal redelijk

Gemiddelde huurprijs

€ 450,-

Huurbeleid

Inflatievolgend Bij inkomen > € 43.000: +5%

Niet-DAEB-portefeuille

5% (gemiddelde huur € 655,-)

Huurbeleid niet-DAEB

Gemiddelde huurverhoging 3%

Aanvullend Model Doorstroming

100 senioren in de sociale sector aanschrijven 10 senioren willen verhuizen 10 blijven 400 euro betalen Er komen 10 woningen vrij 2 in de koopgarant (150) 3 trek je op naar 700 euro 5 blijven sociaal, maar harmoniseren op € 100,- per maand extra 5 komen hierdoor vrij (doorstromers) 5 blijven sociaal, maar harmoniseren op € 100,- per maand extra

Model Overmaat

Bij mutatiegraad 5% komen 350 woningen jaarlijks vrij 80% sociaal verhuren te verhuren tegen 75% maximaal redelijk 11% te verhuren tegen € 580,- (bestemmen voor lagere middeninkomens) 4% te verhuren tegen € 750,3% te verkopen met korting € 150.000,- netto (Koopgarant) 2% te verkopen in vrije verkoop € 200.000,-

Model Bundeling

Hierin brengen meerdere corporaties hun niet-DAEB-bezit in. Aanname 3 corporaties doen mee en brengen elk 350 woningen in met een gemiddelde WOZ-waarde. -

20% lagere beheerkosten stel gemiddelde huur op € 750,vastgoedwaardestijging van 1% per jaar overdracht aan nieuwe bv gewenst direct rendement van 4%


Werken aan oplossingen voor de middeninkomens

Recommend Documents