Middeninkomens: een nieuw huursegment in wording

6

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting

nummer 1 februari 2014

de toekomst van woningcorporaties

Middeninkomens: een nieuw huursegment in wording Als de woningcorporaties de wal zijn en de markt het schip, vallen de middeninkomens daar volgens sommigen precies tussenin. Zeker nu is gebleken dat het minister Blok menens is met de begrenzing van de doelgroep van woningcorporaties tot huishoudens met een inkomen tot 34.000 euro. Zijn de middeninkomens inderdaad verworden tot paria van de Nederlandse volkshuisvesting? Of krijgt de woningmarkt er juist een nieuw, commercieel aantrekkelijk huursegment bij?

DOOR Eric Harms, freelance journalist, @emharms

I

n het debat dat de Tweede Kamer in november 2013 voerde met minister Blok over de begroting van Wonen en Rijksdienst kwamen de middeninkomens uitgebreid aan de orde. Daarbij ging het vooral over de hardheid van de inkomensgrens van 34.000 euro voor het verkrijgen van een toegangsbiljet tot een sociale huurwoning. Een meerderheid in de Tweede Kamer onder aanvoering van de PvdA wil die grens, al dan niet voor een periode van vijf jaar, oprekken tot 38.000 euro en pleit daarnaast voor onderzoek in Brussel naar de mogelijkheden die de Europese Commissie zou kunnen bieden om deze nog verder te verhogen naar 43.000 euro. Daarmee volgt de Tweede Kamer de lobby van Aedes, vereniging van woningcorporaties, die in de aanloop van het Kamerdebat nadrukkelijk had gewezen op de in haar ogen benarde positie van de middeninkomens. De betreffende motie werd door minister Blok sterk ontraden. Een dergelijke maatregel hindert volgens hem de bestrijding van het scheefwonen in de sociale sector en belemmert de vorming van een nieuw commercieel segment op de woningmarkt dat juist deze doelgroep zou moeten bedienen. Daar komt dan nog eens bij dat het overbodig is, aldus de bewindsman. Corporaties hebben namelijk de mogelijkheid om 10 procent van hun woningvoorraad te verhuren buiten de primaire doelgroep om. En van die ruimte wordt slechts 6 procent gebruikt. De argumenten bleken aan dovemansoren gericht. Een meerderheid van de Tweede Kamer stemde in met de PvdA-motie en verwacht van de minister dat hij deze ook gaat uitvoeren. Of dat werkelijk gaat gebeuren, moet worden afgewacht. Zoals ook moet worden afgewacht hoe het akkoord tussen minister Blok en Aedes over de verhuurders-

heffing concreet in wetgeving wordt vertaald. Pas dit voorjaar is de parlementaire behandeling van de betreffende en nog in te dienen Novelle bij de herziene Woningwet voorzien. Dan wordt dus ook pas duidelijk of en hoe de scheiding tussen diensten die wel of niet van algemeen economisch belang zijn (DAEB en niet-DAEB) administratief en organisatorisch vorm zal moeten krijgen. Mede in samenhang tot de Verhuurdersheffing. Oordeelsbrieven Getuige de zogeheten oordeelsbrieven over de prestaties van woningcorporaties in 2012, die eind november 2013 door de bewindsman werden rondgestuurd, is het hem menens met de handhaving van de gestelde inkomensgrens en de beperking van het speelveld van corporaties tot de DAEB-activiteiten. Bijna zeventig woningcorporaties werd de wacht aangezegd, omdat zij de administratie niet op orde hadden, de gestelde grens in beperkte mate hadden overschreden of omdat ze plannen in voorbereiding hebben voor de ontwikkeling van nieuwe projecten waarmee de grenzen van het werkveld zouden kunnen worden overschreden. 18 corporaties kregen daadwerkelijk een sanctie opgelegd, wegens het te ruim overschrijden van de 90 procentgrens. Of, zoals het ministerie van BZK desgevraagd laat weten: “In de tijdelijke regeling voor staatssteun aan woningcorporaties is bepaald dat minimaal 90 procent van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot € 664,66 wordt toegewezen aan huishoudens waarvan het belastbaar inkomen niet hoger is dan € 34.085,- (prijspeil 2012). Onderschrijding van de norm over 2012 kan ertoe leiden dat de woningcorporatie voor aangewezen complexen over 2014 geen staatssteun toekomt. Er is vastgesteld dat 18 woningcorporaties in de verantwoordingsinformatie hebben aangegeven dat ze in minder dan 85 procent van alle gevallen sociale huurwoningen hebben verhuurd aan de doelgroep.”




Praktisch zou dit kunnen betekenen dat deze groep corporaties dit jaar niet meer in aanmerking komt voor de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, en dus ook niet meer tegen gereduceerd rentetarief projecten kan financieren. Maar zover is het nog niet. De betreffende woningcorporaties wordt in de oordeelsbrief eerst om een reactie op de sanctie gevraagd. “Mogelijk zijn er omstandigheden op basis waarvan een sanctie kan worden voorkomen. Zolang de correspondentie met de corporaties daarover loopt, is het WSW gevraagd om de faciliteringsvolumes voor deze corporaties voor 2014 voor wat betreft de nieuwbouw van sociale huurwoningen tot nader order te bevriezen, zodat geen onomkeerbare stappen worden gezet.” In verweer Een van de gesanctioneerde woningcorporaties is De Goede Woning uit Zoetermeer. Statutair directeur Ed Pannebakker laat weten het inderdaad niet eens te zijn met de sanctie en heeft schriftelijk dus ook verweer geleverd. Het is volgens hem afwachten of dit effect zal hebben. “De mogelijke gevolgen van een onverhoopte sanctie onderzoeken wij op dit moment. Een vertraging in projecten kunnen wij nu nog niet uitsluiten. En dat zou meer dan jammer zijn, omdat wij de enige woningcorporatie nog zijn in Zoetermeer die in staat en bereid is om nieuwe projecten te starten.” De sanctie heeft voor Pannebakker wel een wrange bijsmaak. Want de oorzaak is gelegen in het project De Elementen in de wijk Oosterheem, waarmee De Goede Woning nog voor de invoering van de staatssteunregeling is begonnen. Bovendien stapte de corporatie in op verzoek van de gemeente Zoetermeer, nadat was gebleken dat marktpartijen er geen interesse in hadden terwijl het voor de wijk Oosterheem een belangrijk project was. En naar nu blijkt is er juist voor de doelgroep tot 34.000 euro ook nog eens ‘een fantastisch volkshuisvestelijk resultaat’ bereikt. Het doorstromingseffect heeft namelijk 112 goedkope sociale huurwoningen in de bestaande voorraad vrijgemaakt voor mensen met een lager inkomen. In afwachting van de uitkomst van de discussie met BZK trekt De Goede Woning vooralsnog niet aan de rem. Evenmin past zij haar beleid voor de huisvesting van middeninkomens aan. Pannebakker: “Dat neemt niet weg dat wij een knelpunt voorzien zodra wij met de herhuisvesting starten voor de herstructurering van de wijk Palenstein. Dan zullen wij in de reguliere woningtoewijzingen mogelijk geen of nog weinig reguliere woningzoekenden kunnen helpen met een gezamenlijk jaarinkomen van boven de 34.000 euro en onder de 43.000 euro. Ik verwacht niet dat de commerciële markt dit zal oppakken. Zeker niet voor wat betreft de meerpersoonshuishoudens. Uit berekeningen van het Nibud blijkt namelijk dat vooral huurders in dit segment zich de huren van de vrije sector niet kunnen veroorloven.” Angst voor sancties Kees Fes is senior adviseur van adviesbureau Atrivé. Hij heeft in 2011 onder andere meegewerkt aan ‘Werken aan oplossingen voor middeninkomens’, een gezamenlijk rapport van Atrivé, Stichting Opmaat en 13 woningcorporaties, waarin drie businessmodellen voor het huisvesten van middeninkomens worden beschreven. Zijn pleidooi was altijd dat woningcorporaties de middeninkomens, die circa 33 procent van hun klantenbestand uitmaken, juist zouden moeten omarmen en niet onder invloed van de staatssteundiscussie de deur zouden moeten wijzen. Maar in de praktijk anno 2014 is juist het tegenovergestelde aan de gang, merkt Fes. “Steeds meer corporaties

zijn steeds strikter gaan toewijzen om maar aan de regels te voldoen. Voor mensen met een inkomen van meer dan 34.000 euro heeft het bij veel corporaties nauwelijks zin meer om te reageren op een sociale huurwoning. De angst voor sancties is bij veel woningcorporaties groter geworden dan de wens om middeninkomens te bedienen.” Een alternatief biedt de koopsector. “Koopwoningen zijn absoluut betaalbaarder geworden, maar dat geldt zeker niet voor alle middeninkomens. Iemand die 38.000 euro verdient kan maximaal 160.000 euro hypotheek krijgen. Een alleenstaande met een inkomen van 43.000 staat ook te boek als een middeninkomen, maar heeft wel veel meer mogelijkheden met een leencapaciteit van 183.000 euro. Het is dus erg afhankelijk van de individuele situatie of iemand in de koopsector terecht kan. Duidelijk is wel dat de koopsector voor steeds meer mensen weer in beeld komt, nu onder druk van de verhuurdersheffing veel corporaties hebben besloten om de huren te harmoniseren. Ook stijgt de belangstelling onder huurders om hun woning van de corporatie over te kopen. “Nu de inkomensafhankelijke huurverhoging is doorgevoerd, zijn met name de middeninkomens met forse huurverhogingen geconfronteerd. Dat is voor meerdere mensen aanleiding geweest om tot koop van hun huurwoning over te gaan. Er blijkt opmerkelijk veel corporatiebezit te zijn verkocht aan zittende huurders.” Ondertussen neemt ook de interesse voor het huursegment onder marktpartijen toe. “De afgelopen periode zijn er weer meer corporatiecomplexen verkocht aan beleggers. Zij bieden deze vervolgens aan tegen een huurprijs van 700 tot 900 euro. Er begint dus wel een nieuw huursegment te ontstaan. Het vrije-sectoraanbod van corporaties groeit.” Dat neemt volgens Fes niet weg dat er nog steeds een groep mensen is, die tussen wal en schip valt. In het onderzoek van 2011 heeft Atrivé die effecten voor verschillende huishoudens in kaart gebracht: “Met een inkomen boven de 43.000 euro zijn er voldoende alternatieven, in de koopsector en in de vrije-sectorhuur. Maar zit je in de inkomenscategorie tot 38.000 euro en heb je een gezin met kinderen, dan heb je een probleem. Specifiek voor die groep mensen, met een inkomen van 34.000 tot 38.000 euro zou toegang tot de sociale huursector mogelijk moeten blijven. Corporaties zouden hier meer op kunnen inspelen.” Niet onder de brug De suggestie dat middeninkomens tussen wal en schip zouden vallen gaat Frank van Blokland, directeur van IVBN, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland, veel te ver. “Niemand woont in Nederland onder de brug. Ook de lagere middeninkomens hebben gewoon een woning tot hun beschikking.” Dat neemt niet weg dat er iets moet gebeuren. “Wat heeft de woningmarkt nodig? Dat er tussen sociale huurwoningvoorraad en de koopsector een grote vrije huursector tot stand komt. Dat is een belangrijk nog ontbrekend segment op de Nederlandse woningmarkt.” Dat segment moet deels tot stand komen door bestaande corporatiewoningen die ervoor in aanmerking komen naar het vrije huursegment over te hevelen. Daarnaast moeten marktpartijen verleid worden te investeren in de bouw van nieuwe huurwoningen. “Als dat gebeurt ontstaat er een vrije huursector van circa 750.000 tot 800.000 woningen, waarmee ook de middeninkomens op hun wenken bediend kunnen worden.” Cruciaal voor het ontstaan van dit nieuwe marktsegment is wat de woningcorporaties willen doen met hun 500.000 tot 600.000 te liberaliseren huurwoningen. “Dat zijn de woningen in de voorraad die objectief gezien op de vrije markt verhuurd hadden moeten worden, omdat ze nu een hoge kwaliteit voor een te lage prijs bieden. Gaan de

7

8




corporaties die woningen liberaliseren? Of houden ze deze bewust onder de liberalisatiegrens van 700 euro? Als dat gebeurt blijven corporaties de markt verstoren en maken zij zich schuldig aan oneerlijke concurrentie.” Het is in dat licht bezien ook vreemd om marktpartijen ervan te betichten dat zij zich niet of nauwelijks om de middeninkomens zouden bekommeren. “De crux is juist dat de woningcorporaties de oorzaak zijn van de huidige scheve situatie, omdat zij al jarenlang hun woningen aan iedereen verhuren en de huren ook kunstmatig laag hebben gehouden.” Waar mogelijk proberen marktpartijen ook in de vrije huursector woningen bij te bouwen. “Wij bouwen wat en waar we kunnen. Verhoudingsgewijs zelfs drie keer zoveel als woningcorporaties. Maar zolang die enorme voorraad te liberaliseren huurwoningen en het

Woningen te huur in het centrum van Tilburg, met de huurprijs erbij (Foto Peter Hilz / Hollandse Hoogte)

scheefwonen niet worden aangepakt, blijft de rem op particuliere investeringen in de vrije huursector. De kernvraag is: zijn we politiek en maatschappelijk bereid het scheefwonen in de corporatiesector aan te pakken? Dat gebeurt nu door in 2013 en 2014 inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren. Daarmee worden de scheefwoners daadwerkelijk aangepakt. Maar dat zou je nog een aantal jaren langer moeten volhouden, zeker een jaar of vijf. Want dan zijn de huren marktconform en is een eerlijker afweging mogelijk.” En overigens kunnen de middeninkomens ook in de huidige situatie uitstekend terecht in de particuliere voorraad, zo stelt Van Blokland. “Onze leden hanteren inkomensnormen, maar die belemmeren de middeninkomens niet om een beleggerswoning te huren. Wie een inkomen heeft dat gelijk is aan de jaarhuur maal vier kan in principe bij ons huren. Om een woning van 700 euro te kunnen huren, is een


nummer 1 FEBRUARI 2014


inkomen van 33.600 euro wat ons betreft akkoord. Het gaat met andere woorden niet aan om iedereen over een kam te scheren: mogen mensen zelf bepalen of ze dat bedrag willen (en ook kunnen) uitgeven aan huur? Zeker: een gezin met drie jonge kinderen en dat inkomen kan beter niet die woning van 700 euro huren. Maar er zijn zat middeninkomens die dat wel kunnen.” Te weinig aanbod Volgens Marien de Langen, directeur-bestuurder van de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot zit het probleem er vooral in dat een stad als Amsterdam simpelweg te weinig aanbod heeft. Dat is ook de reden dat Stadgenoot in samenwerking met de gemeente Amsterdam, collega-corporaties Eigen Haard en Ymere en ondersteund door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties begonnen is met de

pilot Flexibel Huren. Dit is een driejarig experiment, waarbij mensen met een inkomen van 29.900 tot bijna 44.000 euro, die nu nog een sociale huurwoning bezet houden, een vrijesectorwoning kunnen huren met korting. Het doel is om een meer en passend woningaanbod te creëren binnen de vrije sector voor de lage middeninkomens en doorstroming binnen de huursector te bevorderen. “Ja, wij zien de middeninkomens nadrukkelijk als onze doelgroep”, stelt De Langen. “Waarom? Omdat puur volkshuisvestelijk geredeneerd woningcorporaties er zijn voor mensen die het niet zelfstandig kunnen redden op de woningmarkt. In Amsterdam begint de keuzevrijheid op de woningmarkt voor mensen pas wanneer zij meer dan 43.000 euro verdienen. Dat betreft dus circa 60 procent van alle Amsterdamse huishoudens: waanzinnig veel.” Daar komt bij dat de markt dit segment niet oppakt. “Ik zou het fan-

9

10


nummer 1 FEBRUARI 2014


Middeninkomens in cijfers Uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek over de inkomensverdeling van huishoudens in 2012 blijkt dat van de 7.513.000 huishoudens bijna 534.000 huishoudens in 2012 een inkomen hadden van 34.000 tot 38.000 euro. Daarvan zijn 197.000 huishoudens tweeoudergezinnen met kinderen en 34.000 eenoudergezinnen met kinderen. Circa 398.000 huishoudens hebben een eigen woning; circa 137.000 huishoudens huren een woning, waarvan 14.000 met huurtoeslag en 123.000 zonder huurtoeslag. Visie van BZK op de middeninkomens “Uiteraard moet ook voor de middeninkomens voldoende aanbod beschikbaar zijn c.q. komen, ook om hun een reële keuze te kunnen bieden tussen huur en koop. Maatregelen in het kader van de hervorming van de woningmarkt (zie de brief van minister Blok van 17 september 2013) zijn daar mede op gericht. Het

WOoN-onderzoek laat een groeiende vraag naar middeldure en geliberaliseerde huurwoningen zien. Daar schiet het aanbod nog tekort en liggen er dus kansen voor particuliere investeerders. Om die kansen/ruimte te vergroten zullen onder meer corporaties weer terug worden gebracht naar hun kerntaak. Corporaties kunnen ook woningen (mits de kwaliteit dit toelaat) geliberaliseerd verhuren aan deze groep of bestaande huurwoningen aan hen verkopen. Verder kunnen zij de vrije ruimte in het kader van de tijdelijke staatssteunregeling gebruiken om zo nodig een sociale huurwoning toe te wijzen. In hoeverre de middeninkomens (lokaal/regionaal) ook echt tussen wal en schip vallen, is bij BZK onvoldoende bekend, want we kennen hun concrete vraag niet en ook niet hun alternatieven op de betreffende lokale/regionale markt. Er zijn meldpunten die bepaalde signalen geven en individueel zullen er tijdelijke

tastisch vinden als het gebeurt, maar het gebeurt niet of nauwelijks. Wij merken in onze praktijk dat marktpartijen zich vooral schuldig maken aan cherry picking. De markt vist eruit wat haar aanstaat en de rest laat ze liggen. Ook als het om projecten gaat met een goed rendement. Op die manier wordt het aanbod, ook voor de middeninkomens, veel te beperkt opgevoerd. Daar zit een zekere logica in: het gaat marktpartijen immers om maximaal rendement, en niet om het oplossen van een huisvestingsvraagstuk. En dat rendement is in het geval van middeninkomens niet zo hoog, dus zijn beleggers veel selectiever. Wij als corporatie kunnen ons dat echter niet veroorloven.” Desondanks voldoet Stadgenoot aan de regels van BZK voor het ontvangen van staatssteun, zo blijkt uit haar oordeelsbrief. De Langen: “Door die regels vallen mensen met een inkomen van boven de 34.000 euro voor toewijzing van een woning in de klassieke sociale voorraad buiten de boot. Maar dat is dus precies de reden dat we juist ook in dat segment willen blijven opereren. Het is op dit moment wat ingewikkeld, omdat de parlementaire discussie over de Novelle nog moet worden gevoerd. Maar in principe is het ons toegestaan om ook in het niet-DAEB segment actief te blijven, mits de gemeente het toestaat en de markt er niet in voorziet. Per saldo betekent het dat alles boven de inkomensgrens van 34.000 onder de niet-DAEB-administratie valt. En dan is het hanteerbaar, want dan komt de 90 procent niet in gevaar.” De Langen kent de kritiek van onder andere de IVBN aan het adres van de corporaties. “En sommige collega’s hebben ook zaken opgepakt die we niet meer zouden moeten willen. Dat woningcorporaties weer terugkeren naar het volkshuisvestelijke domein is prima. Maar vervolgens komt de vraag wat dat domein dan is. Door die gekke staatsteunregeling is de formele grens gelegd bij DAEB en niet-DAEB. En bij nietDAEB begint Blok op te letten. Prima, dat doe ik dus ook. En als ik iemand anders kan vinden die dit soort activiteiten wil ontplooien, vind ik dat prachtig. Maar zelfs in de Amsterdamse praktijk - toch een van de sterkste woningmarkten van Nederland - blijkt dat niemand het structureel wil oppakken. Ik heb projecten waar marktpartijen morgen zouden kunnen beginnen, met een keurig rendement, voor-

knelpunten zijn, maar een integraal beeld is niet bevestigd. Eerdere analyses van de (huur) woningmarkt en meer specifiek van de effecten van de woningtoewijzing in het kader van de staatssteunregeling wezen uit dat er juist knelpunten voor de laagste inkomens waren, die helemaal geen alternatieven hebben. Zij blijken baat te hebben bij de toewijzingseisen van deze regeling (verkorting van de wachttijd; zie rapport van Planbureau Leefomgeving 2012). Niettemin zijn meer maatregelen nodig om de doorstroming verder te bevorderen (onder meer inkomensafhankelijke huurverhoging). Tot slot kan hier nog worden gewezen op het ruime aanbod betaalbare koop op dit moment; prijzen zijn gedaald, de rentestand is momenteel gunstig, de overdrachtsbelasting is verlaagd naar 2 procent. Ook dat biedt perspectief voor de middeninkomens.”

zien van bouwvergunning en al. En nog stapt niemand in. De markt is veel groter dan private partijen bereid zijn om te benutten, kortom. Stop dus met mopperen over het speelveld en ga aan het werk, zou ik zeggen.” Zolang dat niet gebeurt, vindt De Langen verruiming van de grenzen alleen maar goed. “Het argument van minister Blok dat verruiming van de inkomensgrenzen niet nodig is, omdat de huidige capaciteit van 10 procent niet benut wordt, deel ik niet. Want het is regionaal zeer verschillend. In Amsterdam ligt de grens voor vrije keuze op de woningmarkt rond de 43.000 euro. Diezelfde grens ligt in Groningen rond de 28.000 euro. Die regionale verschillen zijn enorm. Het is te makkelijk om een percentage voor het hele land te hanteren, terwijl er juist op de woningmarkt sprake is van grote regionale verschillen. Nog los van het feit dat we die 10 procent ook nog eens hard nodig hebben voor het toewijzen van woningen aan bijzondere doelgroepen, zoals gehandicapten.” Dat gezegd hebbend, merkt ook De Langen dat het rijksbeleid van inkomensafhankelijke huurverhoging effect begint te krijgen. “Er ontstaat absoluut meer belangstelling om door te stromen. Maar om de woningmarkt echt in beweging te krijgen moet er wel voldoende aanbod gerealiseerd worden. De kronkel bij sommigen is dat zij denken: als ik de woningcorporaties er tussenuit knip, ontstaat er schaarste en wordt het vanzelf interessant voor marktpartijen om iets in dit segment te doen. Maar dat is eigenlijk een gekke redenering. Want juist marktpartijen hebben baat bij schaarste, omdat ze dan hogere huren kunnen vragen.” Betrokkenheid van de woningcorporaties bij de huisvesting van middeninkomens zal dus nog wel enige tijd nodig blijven. “Wie zichzelf kan redden, moet dat vooral doen. We zijn ook veel preciezer geworden in het bepalen wanneer dat het geval is. Zeker in deze tijd moet je immers de middelen daar inzetten waar de nood het hoogst is. Maar dat is precies de reden dat wij voorlopig nog hardnekkig blijven zorgen voor de huisvesting van de middeninkomens.”

Middeninkomens: een nieuw huursegment in wording

Recommend Documents