micro een bottom up verkenning van regionale dynamiek EINDRAPPORT bureau Nieuwe Gracht - BuroCerutti - Universiteit Utrecht (ESD 2 )

micRO

een bottom up verkenning van regionale dynamiek bureau Nieuwe Gracht - BuroCerutti - Universiteit Utrecht (ESD 2)

EINDRAPPORT

micRO, een bottom up verkenning van regionale dynamiek

Voorwoord

Beste lezer, Met veel plezier hebben wij de afgelopen twee jaar - onder de naam micRO - onderzocht wat de ruimtelijke consequenties zijn van de opkomst van kleinschalige bedrijvigheid. Bij dit micRO-onderzoek zijn we niet over één nacht ijs gegaan. Na een test voor Utrecht zijn de gemeenten Tilburg, Maastricht en Enschede tegen het licht gehouden. In elk van deze gemeenten zijn verschillende werkbijeenkomsten georganiseerd, zijn buurten op de fiets verkend en hebben interviews plaatsgevonden. Dit heeft per gemeente geleid tot een omvangrijke rapportage en stapels kaartmateriaal. Het onderwerp was dan wel gericht op kleinschaligheid, de aanpak was dat zeker niet! Voor u ligt het eindresultaat van het onderzoek, waarin de belangrijkste conclusies en kansen & strategieën voor de toekomst worden gepresenteerd. Deze zijn uiteraard van toepassing op de onderzochte steden, maar we durven na het doorlichten van vier steden de stelling aan dat ze in de meeste gevallen universeel toepasbaar zijn. Schaalverkleining in de economie is een feit en de vraag is niet zozeer wat we daar van vinden, maar vooral hoe we daar op kunnen en willen inspelen. Dit eindrapport is daarmee wat ons betreft interessant voor iedereen die - vanuit een economische of stedebouwkundige invalshoek - betrokken is bij de Nederlandse ruimtelijke ordening op stedelijk en regionaal niveau.

Veel van de afbeeldingen in deze rapportage zijn gemaakt voor het micRO-symposium dat in september 2015 heeft plaatsgevonden. Op dat moment was het onderzoek in Enschede net opgestart. De meeste fotobewerkingen zijn daarom gericht op Tilburg en Maastricht. Bij de overige analysekaarten is Enschede daarom wat ruimer vertegenwoordigd. We wensen u veel leesplezier! Het micRO-onderzoeksteam, Oedzge Atzema Jan Hein Boersma Vera Cerutti Koen Janssen Wim Keijsers Han Olden Daniël Speldekamp Jan Willem Tap april 2016

3

micRO is mogelijk gemaakt dankzij een subsidie van het Stimuleringsfonds voor de Creatieve Industrie


Inhoudsopgave

Inleiding

7

4. Verbeeldingen

1. Opzet micRO-onderzoek

9

4.1 Inleiding 4.2 Toekomstverkenningen

2. Conclusies 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Inleiding Grote verschillen tussen steden DNA van de stad is herkenbaar Herkenbare vestigingspatronen Veel bedrijven in woonwijken (bijna) Alle woonwijken in beeld Kloof tussen planning en praktijk Bedrijventerreinen nauwelijks van belang Ontmoetingsmilieus zijn interessant Rafelranden zijn belangrijk Imago is van groot belang bij bedrijfsverzamelgebouwen

3. Kansen & strategieën 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inleiding Ga uit van eigen kracht Wees zuinig op het eigen DNA Stop met alles aanharken Bied ruimte in woongebieden Loslaten: stel proeftuinen in Toets anders (& ontschot) Voeg nieuwe typologieën toe Belast leegstand Zet investeringen gericht in

15 15 17 19 21 25 27 29 31 33 35 37

39 39 41 43 45 47 49 53 55 58 59

Colofon . . . . .

Werkgroep Gemeentelijke begeleidingsgroepen Deelnemers workshops Foto’s Illustraties

61 61 63

69 69 69 70 70 70

Bronnen

71

Bijlagen

73

1. 2.

Bedrijfsindeling Overzicht vestigingsfactoren

73 75

5


6


Inleiding

open oproep Eind 2013 heeft het Stimuleringsfonds voor de creatieve industrie een open oproep uitgeschreven onder de noemer ‘de attractieve regio’. Met deze oproep beoogde het Stimuleringsfonds ruimtelijk ontwerpen stimuleren in een tijd waarin ruimtelijke ordening laag op de agenda was komen te staan. Het Stimuleringsfonds was met name geïnteresseerd in onderzoeksvoorstellen die gericht waren op het verbeteren van de samenhang tussen economie en ruimte.

MicRO concentreert zich op het in beeld brengen van kleinschalige economische dynamiek en op het analyseren van de ruimtelijke, sociale en culturele context waarbinnen deze dynamiek functioneert. Van daaruit kunnen lessen worden getrokken voor de toekomst. En daarmee zijn we terug bij de open oproep van het Stimuleringsfonds, dat het micRO-voorstel voor een ‘bottom up verkenning van stedelijke en regionale dynamiek’ heeft gehonoreerd met een onderzoekssubsidie.

micRO Naar aanleiding van deze oproep heeft bureau Nieuwe Gracht het onderzoeksvoorstel micRO ingediend. MicRO als tegenhanger van de macro-benadering, die de afgelopen decennia aan de basis heeft gelegen van ruimtelijke plannen voor stad en regio. Grootschalige programma’s op het gebied van woningbouw en bedrijven vormden de drager van die plannen. Als gevolg van de economische crisis en het wegvallen van juist die grootschalige programma’s is de (regionale) ruimtelijke ordening de afgelopen jaren grotendeels stil komen te vallen. Dat houdt ons allemaal zodanig bezig dat we bijna over het hoofd zouden zien dat al ruim tien jaar sprake is van de opkomst van een compleet nieuwe, veel kleinschaliger economische dynamiek.

verschillende steden & regio’s Een van de uitgangspunten van micRO is dat het meeste over economische schaalverkleining valt te leren door er onderzoek naar te doen in verschillende steden en/of regio’s. Daarbij is bewust gekozen voor steden en regio’s buiten de randstad. Tilburg en Maastricht zijn als eerste onderzocht. Tot slot is ook Enschede in kaart gebracht. Bij de start van micRO is bovendien getest voor de gemeente Utrecht, dat daarmee als (randstedelijk) referentiekader fungeert.

subsidie Stimuleringsfonds MicRO ziet het ontstaan van al die kleine bedrijven als de voorbode van een nieuwe tijd. Een tijd waarin economische productie en arbeid wel eens op een totaal andere leest geschoeid zouden kunnen zijn dan we altijd gewend waren. Daarmee is het een ontwikkeling die grote gevolgen heeft voor de ruimtelijke organisatie van stad en regio.

micRO-scope De resultaten van het onderzoek in Tilburg, Maastricht en Enschede zijn vastgelegd in afzonderlijke rapportages. Voor u ligt de eindrapportage van micRO, waarin de volledige ‘scope’ van het micRO-onderzoek in beeld wordt gebracht. Het gaat daarbij om conclusies, kansen & strategieën en verbeeldingen. Om al deze zaken te kunnen plaatsen is enige achtergrondinformatie over de opzet van het micRO-onderzoek noodzakelijk. Dit gebeurt in het volgende hoofdstuk. De belangrijkste conclusies vindt u in hoofdstuk 2. Kansen & strategieën en verbeeldingen komen in respectievelijk hoofdstuk 3 en 4 aan bod.

7

Tilburg, Piushaven


1.

Opzet micRO-onderzoek

onderzoeksvraag De centrale onderzoeksvraag van micRO bestaat er uit ‘inzicht te verkrijgen in de ruimtelijke en culturele indicatoren van het vestigingsklimaat van kleinschalige economische dynamiek’. Dat gebeurt door: -

Kennis op te bouwen over de omgeving waarbinnen dergelijke bedrijven ontstaan en zich ontwikkelen. Daarbij zijn zowel ruimtelijke, als sociale en culturele aspecten in beeld.

-

Ontwerpend en strategisch te verkennen op welke manieren steden en/of regio’s kleinschalige economische dynamiek kunnen faciliteren, ondersteunen en/of stimuleren.

gelijke basis, met ruimte voor verschillen Om ervoor te zorgen dat de resultaten van de onderzoeken in de verschillende steden en regio’s vergelijkbaar zijn, is overal dezelfde basisaanpak gehanteerd. Bovendien zijn in alle onderzochte steden in dezelfde bedrijfscategorieën in beeld gebracht. Tegelijkertijd is de verschillende steden en regio’s de mogelijkheid geboden accenten te leggen in de vorm van stedelijke of regionale speerpunten, andere specifieke aandachtspunten en/of uitbreiding en verbreding van het onderzoeksgebied. volle breedte van de economie MicRO richt zich in eerste instantie op de volle breedte van de economie. Om er tegelijkertijd voor te zorgen dat de hoeveelheid data behapbaar blijft is op basis van de standaard bedrijfsindeling (SBI) van het CBS een selectie gemaakt van bedrijfstypen waarvan het vermoeden bestaat dat ze sterk worden beïnvloed door schaalverkleining. Nagelstudio’s, constructeurs,

boekhouders, webdesigners en architecten - om er maar een paar te noemen - voldoen aan dit criterium. Een energiebedrijf is dan weer minder interessant. De geselecteerd bedrijfstypen zijn vervolgens onderverdeeld in categorieën. Naar aanleiding van de Utrechtse test zijn deze aangevuld en verfijnd. De volgende vijf categorieën zijn onderzocht: Winkels, wellness & horeca - web- & traditionele winkels - nagelstudio’s, kappers enz. - kantines, catering, cafés Kunst & creatieve diensten - architecten - reclamebureaus - creatieve makers - drukkerijen, uitgevers Financiën & onroerend goed - financieel advies - onroerend goed - verzekeringen Ict, consultancy & andere kennisintensieve diensten - softwaremakers - rechtskundige begeleiding - vertalers - consultants Ambachten & andere kundigheden - bouwvakkers, stratenmakers - meubelmakers - reparateurs

9


De volledige lijst van geselecteerde bedrijfstypen is te vinden in bijlage 1. startende bedrijven volgen Startende bedrijven staan bij micRO centraal. Er is daarbij onderscheid gemaakt tussen bedrijven met één werkzame persoon (overwegend zelfstandigen zonder personeel) en bedrijven met twee tot vijf werknemers. Op basis van de Utrechtse test is namelijk gebleken dat deze twee bedrijfsvormen verschillende keuzes maken als het gaat om vestigingsmilieus. Ruwweg komt het erop neer dat bedrijven met meer dan één werknemer sneller geneigd zullen zijn een werkplek buitenshuis te zoeken. Zzp’ers daarentegen zijn overwegend in woonwijken te vinden. 10

Op basis van LISA-data is in beeld gebracht welke bedrijven in de periode 2004 tot en met 2013 in de onderzochte steden zijn opgestart.1 Dit levert een beeld op van de werkmilieus die geschikt zijn voor startende ondernemingen. Van diezelfde groep startende bedrijven is vervolgens in beeld gebracht welke bedrijven verhuisd zijn in de periode tot en met 2013. Wat de aanleiding ook mag zijn, verhuizen betekent keuzes maken en het zijn juist die achterliggende motieven die interessant zijn. Van de verhuisde bedrijven zijn ook de nieuwe vestigingsmilieus in beeld gebracht. 1. LISA staat voor ‘landelijk informatiesysteem arbeidsplaatsen. Het registreert sinds het midden van de jaren negentig bedrijfsvestigingen. LISA levert voor dit onderzoek de meest bruikbare data, in vergelijking met de andere twee nationale databanken van het CBS en de Kamer van Koophandel, met name omdat LISA actueel inzicht biedt in het aantal arbeidsplaatsen per vestiging. Door de bestanden met individuele bedrijfsvestigingen van verschillenden jaren te koppelen op basis van het registratienummer kunnen starters worden geïdentificeerd. De selectie heeft plaatsgevonden op basis van fulltime arbeidsplaatsen.

kwantitatief & kwalitatief onderzoek Het in beeld brengen van de start en (her)vestigingsmilieus van bedrijven vormde het kwantitatieve deel van het micRO-onderzoek. Het kwalitatieve deel bestond uit het verkennen van de ruimtelijke kenmerken van deze milieus en de bijbehorende vestigingsmotieven van bedrijven. Oftewel: wat zijn significante ruimtelijke, economische en sociaal-culturele kenmerken van de door succesvolle startende en verhuizende bedrijven gekozen locaties? Veldwerk en interviews hebben hiervoor de basis gelegd. strategie Op basis van deze kwantitatieve en kwalitatieve analyse komt voor de verschillende typen bedrijven in beeld welke eisen ze stellen aan hun omgeving. Dit biedt interessante invalshoeken voor strategieontwikkeling. Daarbij spelen zowel ruimtelijke als beleidsmatige aspecten een rol. brede samenwerking Uit eerder onderzoek van onder andere de gemeente Amsterdam blijkt dat de voedingsbodem voor de startende en zich verder ontwikkelende kleine bedrijfjes opgebouwd is uit ruimtelijke, financiële, sociale en culturele componenten.2 Voor micRO is daarom een breed werkteam samengesteld. Nieuwe Gracht is een bureau voor stedebouw, landschap en ruimtelijk onderzoek, dat in het kader van micRO samenwerkt met Vera Cerutti en ESD2. Vera Cerutti is socioloog en cultureel antropoloog en auteur van het boek ‘creatieve fabrieken’. ESD2 is het expertisecentrum voor 2. Maurits de Hoog, De Hollandse Metropool, ontwerpen aan de kwaliteit van interactiemilieus (2012).

stedelijke dynamiek en duurzaamheid van de Universiteit Utrecht en wordt geleid door Oedzge Atzema en Han Olden. Beiden zijn economisch geograaf. zwaan kleef aan Volgens het principe van ‘zwaan kleef aan’ zijn in de loop van het proces steeds meer partijen bij het onderzoek betrokken. Het gaat daarbij allereerst om de betrokken gemeenten, waarbij zowel input is geleverd vanuit ruimte als economie. Er is actief meegedacht in de vorm van workshops, het tegenlezen van tussenproducten en assistentie bij het leggen van de benodigde contacten met externen. Die externen bestonden uit lokale ondernemers, beheerders en gebruikers van de verschillende werkgebieden. Zij zijn geïnterviewd en waar mogelijk bij de workshops betrokken. Zij kunnen immers het meest direct inzicht verschaffen in de afwegingen die ten grondslag liggen aan de keuze voor een bepaalde locatie en de perspectieven die bedrijven er zien. Ook niet onbelangrijk was dat ze tevens een goed beeld hebben van eventuele ruimtelijke en beleidsmatige belemmeringen die aan het opzetten en uitbouwen van hun bedrijf zijn gekoppeld.


kadertekst Schaalverkleining in de economie

inleiding Sinds het einde van de vorige eeuw is het aantal bedrijfsvestigingen in ons land snel gegroeid van ruim 810.000 in 1998 tot ruim 1,3 miljoen in 2013. Dit is een groei van 62%. Deze groei lag aanzienlijk boven de groei van de werkgelegenheid. Het aantal arbeidsplaatsen nam in dezelfde periode toe met 16% (figuur 1). Onder invloed van de economische crisis is de werkgelegenheid na 2008 geleidelijk teruggelopen, terwijl het aantal bedrijfsvestigingen is blijven groeien. Deze ontwikkeling ging gepaard met een geleidelijke afname van de gemiddelde bedrijfsgrootte. In 1998 waren er per vestiging gemiddeld nog 8,4 personen werkzaam. In 2013 was dit afgenomen naar 6,0 werkzame personen.

Figuur 1: Ontwikkeling van het aantal vestigingen en werkgelegenheid index 1998=100 (1998 - 2014) Bron: LISA

11

Vooral de industrie en de bouw verloren werkgelegenheid. Groei trad nog op in de kwartaire sector, met name in de sector zorg. Voor de middellange termijn verwacht het CPB dat deze trend zich tot 2017 zal voortzetten. De werkgelegenheid in de marktsector daalt en de zorg is de groeisector op de arbeidsmarkt. Bovendien zijn vooral de kleine vestigingen met minder dan tien werkzame personen sterk gegroeid. Uit LISA-data blijkt dat de werkgelegenheid bij deze bedrijven in de periode 1998 t/m 2014 met 25% toenam. Het bovengemiddelde groeitempo van de kleine vestigingen kwam tot stand na 2008. Tot dat jaar groeiden vooral de grote bedrijven met honderd of meer werkzame personen. Na 2008 was er uitsluitend nog sprake

Figuur 2: Ontwikkeling van het aantal zelfstandigen zonder personeel index 1998=100 (1998 - 2012) Bron: Speldekamp 2014


van groei van de werkgelegenheid vestigingen met minder dan tien werkzame personen. De werkgelegenheid bij de grotere bedrijven nam af. De snelle groei van het aantal vestigingen is het gevolg van de explosieve groei van het aantal zelfstandigen zonder personeel (zzp’ers). Het aantal zzp’ers is tussen 1998 en 2012 meer dan verdubbeld (figuur 2). Zij zijn verantwoordelijk voor 80% van de groei van het aantal vestigingen in die periode.

12

Uit gegevens van het CBS blijkt dat veel starters zich bevinden in de sectoren specialistische zakelijke dienstverlening, handel en bouw. Daarnaast bevinden zich relatief veel starters in de zorg en in het onderwijs. belang voor de regionale economie Vernieuwing van de economie is een belangrijk aandachtspunt in het beleid van het ministerie van Economische Zaken. Naast bewezen groeikracht van bestaande specialisaties draagt ook het aanpassingsvermogen van de economie bij aan vitale regionale en stedelijke economieën. Economische dynamiek speelt hierbij een belangrijke rol (WRR, 2013). Achtergrond van de analyse is de gedachte uit de evolutionaire economie dat een hoge bedrijvigheidsdynamiek een indicator is voor een vitale economie. Deze opvatting wordt door Bosma en Nieuwenhuijsen (2002, p. 172) als volgt verwoord: ‘Toe- en uittreding van bedrijven (turbulentie) kan bijdragen aan een selectieproces tussen bedrijven, waardoor de (regionale)

economie als geheel dynamischer en efficienter wordt. Minder presterende bedrijven kunnen dan plaatsmaken voor nieuwe bedrijven. Naast het ‘wegdrukken’ van slecht presterende bedrijven kan de turbulentie bestaande bedrijven prikkelen om productief te blijven. De bedrijven worden immers geconfronteerd met toetreding of toetredingsdreiging, waardoor hun positie op de markt niet zonder meer en voor altijd vaststaat.’ Positieve effecten van turbulentie treden met name op, als er sprake is van netto toetreding (Speldekamp 2014). de vraag naar ruimte De toenemende kleinschaligheid van bedrijven, gekoppeld aan de economische structuurveranderingen, heeft consequenties voor de ruimtevraag van bedrijven. Er zal minder vraag zijn naar grootschalige bedrijventerreinen en kantoren. Sinds 2008 is zowel op de markt voor bedrijventerreinen als op de kantorenmarkt sprake van krimp. De uitgifte van bedrijventerreinen is na 2008 gehalveerd (figuur3). Ook op de vrije markt voor kantoren loopt de opname snel terug. Dit is niet alleen het gevolg van de economische recessie. Naast de al genoemde economische structuurveranderingen en de toenemende kleinschaligheid spelen onder meer demografische krimp en technologische vernieuwing een rol. Tevens zal de invloed van het nieuwe werken steeds zichtbaarder worden. De verwachtingen zijn dan ook dat zelfs bij economisch herstel in de komende decennia sprake zal zijn van een

Figuur 3: De uitgifte van bedrijventerreinen in Nederland (2001 - 2013) Bron: IBIS

Figuur 4: Opname op de vrije markt voor kantoren (2005 2014) Bron: NVM


aanhoudend lage vraag naar kantoren en bedrijventerreinen. Er zal nauwelijks nog uitbreidingsvraag zijn. De belangrijkste opgave is het aanpassen van het bestaande vastgoed aan de veranderende eisen van gebruikers. De verwachting is dat dit niet alleen zal leiden tot minder vraag naar commercieel vastgoed, maar ook tot vraag naar andere typen vastgoed. huisvestingseisen starters In een onderzoek naar bedrijvigheid in stedelijke woonwijken vonden Raspe et al. (2010) dat vooral woonwijken functioneren als broedplaats voor nieuwe ondernemingen. Dit hangt samen met de toegenomen kleinschaligheid en de vaak beperkte middelen die nodig zijn voor het starten van een bedrijf. De keuze voor woonwijken is vooral ingegeven door praktische overwegingen. In de eerste levensfase kunnen veel activiteiten plaatsvinden in de woning. Hierdoor blijven de kosten beperkt en kunnen bedrijfsactiviteiten met andere activiteiten worden gecombineerd. Bij de keuze van de wijk spelen in de eerste plaats woonvoorkeuren een rol. Het lokale productiemilieu is in de startfase veel minder van belang. Verschillen in het aantal oprichtingen en in de sectoren waarin deze oprichtingen plaatsvinden, zouden daarom zijn toe te schrijven aan verschillen in kenmerken van de beroepsbevolking.

Als bedrijven groeien, veranderen de eisen die zij stellen aan de huisvesting van hun bedrijf. Op enig moment zal de woning te klein zijn en zal indeling niet meer voldoen aan de eisen die vanuit de bedrijfsvoering worden gesteld. In eerste instantie zullen zij in de directe omgeving zoeken. Bij de eerste verhuizing zal het aanbod aan goedkope huisvesting een belangrijke rol spelen. Als dat aanbod onvoldoende aanwezig is, zullen bedrijven de wijk waarin zij zijn gestart noodgedwongen verlaten. Vanwege de voorkeur voor lage huisvestingslasten zal nieuwbouw op formele bedrijventerreinen en kantorenlocaties niet snel in aanmerking komen. De voorkeur zal uitgaan naar bestaand vastgoed, waarvan de prijs in de latere fase van de levenscyclus zal dalen. Behalve op oudere bedrijventerreinen en kantorenlocaties is veel van dit oude vastgoed nog te vinden in de vooroorlogse stadswijken in en rond het centrum. In de naoorlogse woonwijken is het aanbod aan huisvestingsmogelijkheden voor bedrijven beperkt. De stedenbouwkundige opzet van deze wijken is ingegeven door het accent op functiescheiding, waardoor er alleen ruimte was voor aan de wijk gebonden consumentenvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen. Bij een nog verdere doorgroei zullen bedrijven zich uiteindelijk wel vestigen op bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Bedrijventerreinen zijn nog altijd goed voor ruim twee miljoen arbeidsplaatsen (Weterings et al. 2008; Knoben et al. 2015). In kantoren zijn

er eveneens circa twee miljoen arbeidsplaatsen (Zuidema et al 2012).1 Overigens zullen niet alle bedrijven groeien. Slechts een beperkt aantal bedrijven valt in de categorie snelle groeiers (Van Wissen 2005). Veel gestarte bedrijven blijven klein. Een groot aantal zzp’ers heeft niet de ambitie om te groeien. Deze bedrijven blijven vaak aan huis gebonden. Ook in latere stadia van de levenscyclus verhuizen deze bedrijven door veranderende woonvoorkeuren en niet vanwege bedrijfseconomische overwegingen (Mackloet et al. 2006). Hoewel er beleidsmatig vanuit de economische invalshoek veel accent ligt op het starten van bedrijven heeft de huisvesting van startende ondernemers weinig aandacht gekregen in het ruimtelijk beleid. Het accent in het ruimtelijk beleid ligt op de ontwikkeling van formele bedrijventerreinen en kantorenlocaties die vooral in de latere levensfasen van bedrijven in beeld komen en aan betekenis verliezen. Het beleid daarbij is sterk ingegeven door het stimuleren van economische groei door het aantrekken van bedrijven van buiten de gemeenten.

1. Omdat een deel van de werkgelegenheid in kantoren op bedrijventerreinen is gevestigd, mogen beide categorieën niet bij elkaar worden opgeteld.

13

Enschede, UT-terrein


2.

Conclusies

Inleiding verschillen tussen steden en regio’s In dit hoofdstuk staan de belangrijkste conclusies uit het micRO-onderzoek centraal. Allereerst wordt ingegaan op de vraag of sprake is van verschillen tussen de vier onderzochte steden. Deze vraag is cruciaal voor het onderzoek, aangezien micRO gericht was op het zoeken naar aangrijpingspunten in de autonome ontwikkeling van steden en regio’s, voor het opstellen van onderscheidende visies op stedelijke en regionale schaal. patronen van vestiging en verhuizing Vervolgens staan de startende en verhuizende bedrijven centraal en dan met name vestigingspatronen die daarbij horen. Is er bijvoorbeeld sprake van onderscheidende patronen tussen de verschillende categorieën bedrijvigheid die onderzocht zijn? En in vervolg daarop: zijn er verschillen waar te nemen tussen die patronen in de vier onderzochte steden? De blik is daarbij in eerste instantie gericht op de schaal van de (cbs-) buurt, maar er wordt ook stilgestaan bij delen van de stad die zich losmaken van afzonderlijke buurten. Tot slot komt ook het fenomeen bedrijfsverzamelgebouwen aan bod.

15


categorie Enschede

Maastricht

Tilburg

Nederland

16

1

2

zzp

31,0

17,8

2-5

45,6

Totaal

3

4

5

4,3

30,2

16,6

13,4

4,6

26,0

34,0

16,9

4,4

zzp

30,4

20,3

2-5

58,9

Totaal

categorie Enschede

1

2

3

4

5

zzp

+23

-2

-17

-2

-20

10,4

2-5

+8

+2

-37

+4

-17

29,4

15,3

Totaal

+19

-1

-21

-1

-19

4,7

29,9

14,6

zzp

+21

+12

-10

-3

-29

8,9

5,1

20,8

6,4

2-5

+42

+32

-30

-17

-49

35,1

18,5

4,8

28,4

13,2

Totaal

+23

+8

-14

-4

-31

zzp

23,4

22,4

4,6

28,6

21,0

zzp

-7

+24

-12

-7

+1

2-5

46,9

18,9

3,1

22,3

8,8

2-5

+11

+44

-57

-11

-30

Totaal

28,8

21,6

4,3

27,2

18,3

+1

+26

-23

-8

-4

zzp

25,2

18,1

5,2

30,9

20,7

zzp

25,2

18,1

5,2

30,9

20,7

2-5

42,2

13,1

7,3

25,0

12,5

2-5

42,2

13,1

7,3

25,0

12,5

Enschede

Totaal

28,6

17,1

5,6

29,7

19,0

Totaal

28,6

17,1

5,6

29,7

19,0

Tilburg

Maastricht

Tilburg

Totaal Nederland

Tabel 1

Tabel 2

Procentuele verdeling van de binnen micRO onderzochte

Op basis van tabel 1: verschillen in het aantal startende

startende bedrijven over de vijf bedrijfscategorieën, per

bedrijven per categorie t.o.v. de landelijke verdeling (in %).

stad en voor Nederland als geheel. Aangezien het aantal startende bedrijven met één werkzame persoon over het algemeen groter is dan het aantal startende bedrijven met 2-5 werknemers, liggen de percentages onder ‘Totaal’ het dichtst bij de percentages van de zzp’ers.

cat. 1 cat. 2 cat. 3 cat. 4 cat. 5

Winkels, wellness & horeca Kunst & creatieve diensten Financiën & onroerend goed Ict, consultancy & andere kennisint. diensten Ambachten & andere kundigheden

Maastricht

1

Grote verschillen tussen steden inderdaad grote verschillen Om maar meteen met de deur in huis te vallen: ja, er blijkt inderdaad sprake te zijn van grote verschillen tussen de onderzochte steden. Maastricht is een duidelijk andere stad dan Tilburg en Tilburg is weer anders dan Enschede. In de tabellen op de bladzijden hiernaast is per stad een overzicht gegeven van de scores voor de vijf onderzochte bedrijfscategorieën. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen zzp’ers en bedrijven met 2-5 werknemers. Ter vergelijking is bovendien het Nederlands gemiddelde voor de vijf bedrijfscategorieën uitgerekend.

bijzondere positie Utrecht Aangezien bij de Utrechtse test met een iets andere indeling van de vijf categorieën is gewerkt, is de stad niet in deze tabellen opgenomen. Desondanks is wel duidelijk geworden dat Utrecht binnen Nederland een bijzondere stad is. Dat komt met name door het hoge aandeel van de categorieën financiën & onroerend goed (3) en ict & consultancy (4). In de categorieën kunst & creatieve diensten (2) en ambachten & andere kundigheden (5) scoort de stad dan weer uitgesproken laag. Utrecht is daarmee een echte dienstenstad, die met name op financieel gebied een bijzondere positie inneemt. verrassende uitkomsten Met Tilburg, Maastricht en Enschede richt het micRO-onderzoek zich op drie voormalige industrie- en arbeiderssteden. Van die drie was Maastricht de eerste die zich op industrieel gebied begon te ontwikkelen, met dank vooral aan Petrus Regout. Het huidige imago van de stad


wordt hoofdzakelijk bepaald door het aantrekkelijk centrumgebied. Voor de start van het onderzoek was de inschatting dan ook dat Maastricht een bijzondere positie zou innemen en dat de uitkomsten van Tilburg en Enschede vergelijkbaar zouden zijn. Dat blijkt in de praktijk niet zo te zijn. Sterker nog, als er al overeenkomsten zijn tussen de onderzochte steden, dan toch vooral tussen Enschede en Maastricht. Enschede & Maastricht Dat Enschede vergelijkbaar is met Maastricht komt vooral door het hoge percentage bedrijven in de categorie winkels, wellness & horeca. Met 34% van het totaal ligt dit percentage in Enschede iets lager dan de 35,1% van Maastricht, maar tegelijkertijd ruim hoger dan de 28,8% in Tilburg. Dat laatste cijfer ligt overigens keurig rond het landelijke gemiddelde. Een gemiddelde waar Enschede dus ruim boven zit. De score van Enschede in categorie 1 wordt vooral gedragen door het hoge percentage zzp’ers. Een mogelijke verklaring voor het relatief hoge aandeel van categorie 1 kan zijn dat de wellness-sector in Enschede en Maastricht - onder Duitse invloeden - groter is dan in andere steden. de kracht van Tilburg Een volledig sluitende verklaring voor de bijzondere positie van Tilburg kan op basis van het micRO-onderzoek niet worden gegeven.Wat zeker meespeelt is dat in Tilburg door de jaren heen altijd sprake is geweest van een combinatie van grote fabrieken en kleinschalige bedrijvigheid (o.a. toeleveranciers). In Enschede en Maastricht ontbrak die kleinschalige bedrijvigheid veelal, waardoor deze steden na het verdwijnen van de traditionele industrieën veel meer nog dan Tilburg ‘opnieuw’ hebben moeten beginnen.

per categorie Maastricht en met name Tilburg scoren bovengemiddeld in de categorie kunst & creatieve diensten. Enschede blijft hier iets achter. Daar staat tegenover dat de stad het in categorie 4 (ict & consultancy) juist erg goed doet ten opzichte van de andere twee steden. Hier lijkt de invloed van de Universiteit Twente zich te doen gelden. Een invloed die ook tot uitdrukking komt in de relatief hoge score in categorie 5. Hoewel ambachtenstad Tilburg hier duidelijk aan kop gaat heeft Enschede het hoogste percentage bedrijven met 2-5 werknemers. Dit biedt goede aanknopingspunten voor de toekomst. Overigens scoren zowel Tilburg, Maastricht als Enschede in de categorie ambachten & andere kundigheden ruim onder het landelijke gemiddelde. Het vermoeden bestaat dat dit gemiddelde vooral wordt bepaald door kleinere gemeenten met meer ruimte voor opslag en kleinschalige productie. Ook in categorie 3 (financiën & onroerend goed) scoren de drie onderzochte steden ver onder het landelijke gemiddelde. Dit kan veroorzaakt zijn door de sterke dominantie van Utrecht (en mogelijk ook Amsterdam) binnen deze categorie.

17


18

het dna van Maastricht: parochies, ‘dubbelcentrum’ & kleinschalige woonbuurten

het dna van Tilburg: dorpskernen, linten, kleinschalige bedrijventerreinen & ruime binnenterreinen

2

DNA van de stad is herkenbaar dna van de stad Die verschillen tussen steden hebben onder andere te maken met de geschiedenis, de ruimtelijke opbouw van de stad en de opbouw van de bevolking. We noemen dit het dna van de stad. Dat dna is herkenbaar en biedt daarmee goede uitgangspunten voor toekomstige ontwikkeling. Maar daarover meer in het volgende hoofdstuk. De drie onderzochte steden onderscheiden zich op de volgende punten: Tilburg Het dna van Tilburg is misschien wel het meest kenmerkende van alle onderzochte steden. Het wordt allereerst gevormd door de vele oude dorpskernen die in de loop der eeuwen in de stad zijn opgenomen. Ook de oude linten tussen die kernen zijn erg herkenbaar, net als de driehoekige pleintjes op de kruisingen van de linten. Zowel in de dorpskernen als langs de linten is veel kleinschalige bedrijvigheid te vinden, vooral in de categorie winkels, wellness en horeca. Het echte geheim van Tilburg is echter niet te zien bij een eerste vluchtige kennismaking. Het gaat dan om de bijzonder ruime binnenterreinen binnen veel van de wat oudere woonblokken in de stad. Binnenterreinen die veel speelruimte bieden voor kleinschalige bedrijvigheid. Met name de creatieven en de makers voelen zich hier thuis. Daarnaast kent Tilburg het fenomeen buurtbedrijventerreinen. Hoewel er in de afgelopen decennia veel zijn verdwenen, hebben veel buurten aan de noordzijde van het spoor


nog hun eigen, kleinschalige bedrijventerrein. Ook de oudere delen van het bedrijventerrein Loven bieden nog die kleinschaligheid en een unieke menging van wonen en werken. Maastricht Maastricht is een stad van uitersten. Aan de ene kant zijn er de grootschalige bedrijventerreinen aan het water en de oude fabriekspanden die in een ring rond het centrum liggen. Aan de andere kant is Maastricht de stad van de menselijke maat, opgebouwd vanuit een parochiemodel van compacte buurten rondom een kerk en een voorzieningencentrum. De woningen in die buurten zijn relatief klein, net als de tuinen. De Tilburgse tussenschaal van buurtbedrijventerreinen en ruime binnenterreinen ontbreekt daarmee grotendeels. Daar komt nog bij dat Maastricht vooral Sjiek en Sjoen is: een nette stad zonder de ‘rommelzones’ die nou juist zo geschikt zijn voor het ontstaan van kleinschalige bedrijvigheid. Maar eerst en vooral is Maastricht de stad met het fraaie centrum. Een centrum dat steeds meer uit twee volwaardige delen bestaat. We kennen allemaal het historische centrum rond het Vrijthof, op de westelijke Maasoever. Wijck, aan de overzijde van de Maas, heeft zich echter de laatste decennia enorm ontwikkeld en is inmiddels veel meer dan een doorgangsgebied vanaf het station. Wijck is hip en artistiek en een duidelijk brandpunt bij het ontstaan van kleinschalige bedrijvigheid.

Enschede Enschede lijkt qua opbouw duidelijk meer op Tilburg dan op Maastricht. De stad kent weliswaar nauwelijks oude dorpskernen, maar wel veel oude linten die richting het (voormalige) buitengebied lopen. Ook de voor Tilburg zo kenmerkende binnenterreinen zijn in Enschede terug te vinden, zij het op minder grote schaal. Daarnaast liggen her en der in de stad oude fabrieken of fabrieksterreinen. Enschede kreeg al in 1325 stadsrechten, maar kwam pas laat echt tot bloei. Het was vooral de ontwikkeling van de textielnijverheid die ervoor zorgde dat de stad vanaf 1830 begon te groeien. Dit heeft echter niet geleid tot een forse 19e eeuwse ring rond het centrum, zoals we die in veel andere Nederlandse steden wel zien.

19


Startende bedrĎven

Startende bedrĎven

zzp’ers categorie 1


winkels, wellness & horeca

kunst & creatieve diensten

+

Verschillen per buurt


in % t.o.v. het Enschedese gemiddelde berekend t.o.v. het aantal huisadressen

in % t.o.v. het Enschedese gemiddelde berekend t.o.v. het aantal huisadressen +

> 100 %

70 - 100 %

40 - 70 %

40 - 70 %

20 - 40 %

20 - 40 %

10 - 20 %

0

10 - 20 %

0 - 10 %

0

0 - 10 % 10 - 20 %

0 - 10 % 0 - 10 % 10 - 20 %

20 - 40 %

-

> 100 %

70 - 100 %

20 - 40 %

40 - 70 %

40 - 70 %

70 - 100 %

70 - 100 %

> 100 %

-

> 100 %

Bedrijventerrein / geen data


Geen starters / geen info


20

Startende bedrĎven

Startende bedrĎven



financiën & onroerend goed

ict, consultancy & andere kennisintensieve diensten

+





> 100 %

+

70 - 100 %

40 - 70 %

40 - 70 %

20 - 40 %

20 - 40 %

10 - 20 %

0

-

> 100 %

70 - 100 %

0 - 10 % 0 - 10 %

10 - 20 %

0

0 - 10 % 0 - 10 %

10 - 20 %

10 - 20 %

20 - 40 %

20 - 40 %

40 - 70 %

40 - 70 %

70 - 100 %

70 - 100 %

> 100 %

-

> 100 %





een overzicht van de vestigingspatronen van startende zzp’ers in Enschede, voor de categorieën 1 t/m 4

3

Herkenbare vestigingspatronen verschillen & overeenkomsten Hoewel de verschillen tussen steden leiden tot verschillen in de percentages bedrijven per categorie, zijn de vestigingspatronen voor de vijf categorieën wel degelijk herkenbaar. Ongeacht het type stad blijken de onderzochte bedrijfstypen dus voor specifieke plekken te kiezen. En dat geldt zowel voor de thuiswerkers als voor bedrijven die een eigen werkplek hebben. Het is goed om daarbij in het achterhoofd te houden dat bij de thuiswerkers sprake is van een sterke relatie tussen het type bewoners en het type bedrijven dat in een buurt te vinden is. De vuistregel die daarbij kan worden gehanteerd is, hoe duurder de buurt, hoe meer bedrijven uit de categorieën 1, 3 en 4. winkels, wellness & horeca Als door de oogharen naar de kaarten met starters wordt gekeken, valt direct op dat het centrum en de verschillende wijken buurtcentra duidelijk naar voren komen. Ook de aanloopstraten naar het centrum toe zijn goed herkenbaar, zeker op de kaart met 2-5 persoons bedrijven. De verhuiskaarten ondersteunen dit beeld: verhuizers richten zich vooral op het centrum en de aanloopstraten. Tot zover het te verwachten beeld. Minder voor de hand liggend is dat in alle onderzochte steden bovengemiddeld veel starters te vinden zijn in de directe omgeving van buurten wijkcentra. Het gaat dan over het algemeen om gewone woonhuizen. Kennelijk is het voor mensen die in de buurt van een buurt- of wijkcentrum wonen erg inte-


ressant om een eigen bedrijfje op te richten binnen deze categorie. De grotere aanloop en de parkeermogelijkheden spelen daarbij ongetwijfeld een rol. En hiermee zijn we aangeland bij wat eigenlijk het meest opvallend is: het grote aantal starters in woongebieden. Het gaat dan vooral over zzp’ers. In alle onderzochte steden is goed te zien dat naoorlogse en dan met name recent gebouwde buurten goed scoren. kunst & creatieve diensten Het vestigingspatroon van bedrijven binnen de categorie kunst & creatieve diensten is in alle onderzochte steden erg overzichtelijk: het zijn vooral het centrum en de omliggende - wat oudere - buurten die er uit springen. Dit beeld komt terug bij zowel zzp’ers als bedrijven met 2-5 werknemers, hoewel de buurten waar de nadruk op ligt, kunnen verschillen. Incidenteel is ook een bedrijventerrein in beeld. Het gaat dan zonder uitzondering om bedrijventerreinen met een kleine korrel en een duidelijke menging van wonen en werken. diensten De vestigings- en verhuispatronen van bedrijven uit de categorieën financiën & onroerend goed en ict & consultancy zijn erg vergelijkbaar. Daarom worden ze hier tegelijkertijd besproken, onder de noemer ‘diensten’. De verschillen tussen zzp’ers en bedrijven met 2-5 werknemers zijn overigens groot.

Voor bedrijven met 2-5 werknemers is het beeld betrekkelijk eenvoudig. Over het algemeen gaat het hier om bedrijven die een publieke functie hebben en dus gebaat zijn bij aanloop. Opvallend vaak zijn dit soort bedrijven terug te vinden in de aanloopstraten naar het centrum en de centrumranden. Hoekpanden - met dubbele etalages - genieten de voorkeur. Bij de zzp’ers is het beeld op het eerste gezicht veel complexer: buurten die het goed doen zijn ogenschijnlijk lukraak over de onderzochte gemeenten verspreid. Bij een nadere blik blijkt er wel degelijk sprake te zijn van logica, aangezien het vooral de duurdere buurten zijn die het goed doen. Wat daarbij opvalt is dat bedrijven in de categorie financiën & onroerend goed over het algemeen te vinden zijn in de wat goedkopere delen van die duurdere buurten, terwijl bedrijven in de categorie ict & consultancy juist de duurdere delen opzoeken. Hier is een duidelijk verband zichtbaar tussen inkomsten en huisvesting. In alle gevallen komt clustering van bedrijven binnen woonbuurten overigens nauwelijks voor. Bij verhuizingen is een interessante verschuiving te zien bij zowel de thuiswerkers als bedrijven met 2-5 werknemers. Het lijkt er op dat bedrijven uit het centrum wegtrekken om zich in de (woon)buurten die in een ruime kring rond het centrum liggen te vestigen. Tot slot is in Enschede de aanwezigheid van de Universiteit duidelijk van invloed. In de categorie ict & consultancy zijn veel bedrijven in de directe omgeving van het universiteitscompex te vinden.

21


Startende bedrĎven zzp’ers categorie 5 ambachten & andere kundigheden

Verschillen per buurt in % t.o.v. het Enschedese gemiddelde berekend t.o.v. het aantal huisadressen 22 +

> 100 % 70 - 100 % 40 - 70 % 20 - 40 % 10 - 20 %

0

0 - 10 % 0 - 10 % 10 - 20 % 20 - 40 % 40 - 70 % 70 - 100 %

-

> 100 %

Bedrijventerrein / geen data Geen starters / geen info

het vestigingspatroon van startende zzp’ers in Enschede, voor bedrijven in categorie 5


ambachten & andere kundigheden Wat onmiddellijk opvalt aan de starters en verhuiskaarten van bedrijven in de categorie ambachten & andere kundigheden is dat de patronen zo anders zijn dan die bij de andere categorieën. Zeker bij de zzp’ers zijn het centrum en omgeving nauwelijks in beeld. Dat het centrum wel rood kleur bij de starters met 2-5 werknemers heeft alles te maken met het feit dat aan dergelijke bedrijven soms een winkelfunctie is gekoppeld. Bedrijven in deze categorie stellen duidelijk andere eisen aan hun omgeving dan de hiervoor beschreven bedrijven. ln alle onderzochte steden doen de buurten in een ruime ring rond het centrum het goed. Hoewel er zeker uitzonderingen zijn, gaat het in de meeste gevallen om buurten met een relatief lage woningwaarde, gekoppeld aan een relatief laag gemiddeld inkomen per hoofd van de bevolking. De ruimtelijke opzet van buurten blijkt in deze categorie een belangrijke rol te spelen. Bij clusters van bedrijvigheid in woonbuurten blijkt het heel vaak te gaan om straten met veel garages of ruime binnenterreinen. Dit levert speelruimte op voor werken aan huis of opslag. Hoewel het wel te verwachten was, blijkt ook in deze categorie nauwelijks sprake van starters op bedrijventerreinen. Alleen als sprake is van kleinschalige terreinen, terreinen met mengvormen van wonen en werken of bedrijfspanden die bedoeld zijn voor kleine bedrijven, zijn er in wat grotere aantallen starters en verhuizers te vinden.

De aanwezigheid van de Universiteit Twente maakt dat Enschede een bijzonder hoog percentage kent van startende bedrijven met 2-5 werknemers. Deze bevinden zich in verschillende gevallen in buurten die afwijken van het hiervoor beschreven patroon. Dat komt waarschijnlijk omdat het hier gaat om nieuwe makers, die zich over het algemeen in het hogere segment van de markt bevinden.

23


24

3d-verbeeldingen van micRO-bedrijvigheid in onderzochte buurten in Tilburg en Maastricht (de kleur van de bebouwing correspondeert met de kleur van de logo’s van de onderzochte categorieën)

4


Veel bedrijven in woonwijken grote aantallen, in alle categorieën Het is bij de vorige conclusie al even ter sprake gekomen: het grote aantal bedrijven dat terug te vinden is in woonwijken. En dat geldt voor bedrijven uit alle categorieën. Categorie 1 - winkels, wellness & horeca - spant echter de kroon. Van al die woonbuurten springen met name de nieuwbouwbuurten er uit. Het aantal bedrijven is er het hoogst en er zijn ook de meeste typen bedrijven te vinden. Tot slot is er nog iets dat opvalt aan al die bedrijven in de woonbuurten: je merkt er op het eerste gezicht nauwelijks iets van. De bedrijven zijn er, maar je ziet ze niet. Vrijwel niemand heeft een bord in de tuin of naast de voordeur. Kennelijk bereiken ze hun klanten vooral via internet en social media.

25

fotobewerkingen van micRO-bedrijvigheid in onderzochte buurten in Tilburg (de kleur van de bebouwing correspondeert met de kleur van de logo’s van de onderzochte categorieën)


Startende bedrĎven

Bijna alle woonwijken zijn in beeld, maar over het algemeen


laag. Als voorbeeld Enschede, waar de wederopbouwwij-

scoren de wederopbouwwijken met stempelstedenbouw ken Wesselerbrink & Twekkelerveld laag scoren.

ambachten & andere kundigheden

Verschillen per buurt in % t.o.v. het Enschedese gemiddelde berekend t.o.v. het aantal huisadressen 26 +

> 100 % 70 - 100 % 40 - 70 % 20 - 40 % 10 - 20 %

0

0 - 10 % 0 - 10 % 10 - 20 % 20 - 40 % 40 - 70 % 70 - 100 %

-

> 100 %

Bedrijventerrein / geen data Geen starters / geen info

Twekkelerveld

Wesselerbrink

5

(bijna) Alle woonwijken in beeld uitschieters naar boven en naar beneden Woonbuurten doen het dus bijzonder goed in het micRO-onderzoek. Maar dat wil nog niet zeggen dat ze het allemaal even goed doen. Er zijn twee duidelijke uitschieters, zowel naar boven als naar beneden. En dat geldt voor alle onderzochte steden.


Conclusies Totaalbeeld alle categorieën

zzp’ers & bedrijven met 2 - 5 werknemers

uitschieters naar beneden Verrassend genoeg scoren wederopbouwwijken met stempelstedenbouw relatief laag. Er zijn soms wel wat clusters van bedrijvigheid waarneembaar, maar over het algemeen springen dit soort wijken er niet echt uit. Gezien de verhalen over onder meer allochtoon ondernemersschap was dit vooraf duidelijk anders ingeschat. Het kan zijn dat de indeling van de vijf categorieën niet of onvoldoende aansluit bij de bewoners van dit soort wijken. uitschieters naar boven Verrassend hoog scoren Vinex-wijken en dan met name de duurdere delen van deze wijken. Een directe verklaring komt niet uit het onderzoek, een vermoeden wel: de woningen zijn over het algemeen ruim, tweeverdienen is er de norm en de inwoners zijn relatief jong. Van een generatie in elk geval die niet per se in loondienst hoeft te werken en die de zorg voor de kinderen en werk zo goed mogelijk wil combineren.

27

* *

Tuindorp de Kievit

Bijna alle woonwijken zijn in beeld, maar (de nieuwere delen van) nieuwbouwwijken springen er echt uit. Als voorbeeld Tilburg, waar met name Tuindorp de Kievit erg hoog scoort.

bv

*


28

Uitsnede bestemmingsplan Villapark, Maastricht (boven). In grote delen van de buurt zijn

Idem: uitsnede bestemmingsplan Tuindorp de Kievit, Tilburg (boven) en bedrijven in de buurt

bedrijven niet toegestaan, maar ze ziiten er wel (onder).

(onder)

6


Kloof tussen planning en praktijk functiescheiding als principe We maken keurig aangeharkte woonbuurten en bedrijventerreinen. Functiescheiding staat daarbij al geruime tijd voorop. En dat heeft ons veel gebracht, want het is prettig wonen in de Nederlandse woonwijken. Tegelijkertijd strookt dit beeld niet meer met de realiteit. Onze woonbuurten blijken vol te zitten met bedrijven en wonen en werken lopen steeds meer in elkaar over. Al die bedrijven veroorzaken weliswaar nauwelijks hinder, maar ze veranderen wel de manier waarop de stad gebruikt wordt. Zo is bijvoorbeeld ook overdag steeds meer sprake van een hoge parkeerdruk, omdat mensen thuis werken én ook steeds meer voor hun werk bezoek aan huis krijgen.

29

te beperkend Tijdens het micRO-onderzoek is van verschillende kanten aangegeven dat de voorschriften vanuit bestemmingsplannen te beperkend zouden zijn. Gezien de grote aantallen bedrijven in woonwijken is ‘beperkend’ natuurlijk een relatief begrip, maar dat neemt niet weg dat er wel degelijk verschillen blijken te zijn. Zo wordt in verschillende steden ruimte geboden om binnen een woonbestemming een percentage van het woonoppervlak voor bedrijfsdoeleinden te gebruiken. Meestal ligt dat percentage rond de 20%. In Enschede is bij de herbouw van Roombeek geëxperimenteerd met een percentage van maximaal 49%. In het micRO-onderzoek scoort Roombeek in vrijwel alle categorieën het hoogst. bestemmingsplanvoorschriften Villapark (Maastricht)


Conclusies Totaalbeeld alle categorieën

zzp’ers & bedrijven met 2 - 5 werknemers

bedrijventerrein Euregio

gebieden of plekken die interessant zĎn om op in te zoomen buurten

10 of meer vermeldingen 8 of 9 vermeldingen 6 of 7 vermeldingen 4 of 5 vermeldingen

30

2 of 3 vermeldingen 1 vermelding

clusters

4 vermeldingen 3 vermeldingen 2 vermeldingen 1 vermelding

bv-gebouwen

4 vermeldingen 3 vermeldingen 2 vermeldingen 1 vermelding

Bedrijventerreinen spelen nauwelijks een rol bij startende bedrijven in de onderzochte categorieën. Als voorbeeld Enschede. Enige uitzondering vormt bedrijventerrein Euregio.

7


Bedrijventerreinen nauwelijks van belang te grootschalig en eenvormig Waar de woonbuurten in het micRO-onderzoek erg goed scoren, doet het standaard bedrijventerrein juist niet of nauwelijks mee. En dat komt niet door een gebrek aan ruimte of aan beschikbare panden. Nee, dergelijke terreinen zijn door hun grootschaligheid en eenvormigheid gewoon niet aantrekkelijk voor kleinschalige bedrijvigheid. enkele uitzonderingen Dat wil niet zeggen dat er helemaal geen bedrijventerreinen zijn die het goed doen. Kleinschalige terreinen, met een menging van wonen en werken herbergen over het algemeen wel veel starters en zijn ook bij verhuizers in trek. Bedrijventerrein Loven in Tilburg en het zuidoostelijke deel van bedrijventerrein Euregio in Enschede zijn hier goede voorbeelden van. Dit laatste terrein doet het zelfs goed in bijna alle categorieën onderzochte bedrijven.

31

Enschede: bedrijventerrein Euregio

Enschede: bedrijventerrein Euregio

Ook speciale ‘conceptgebouwen’, die bestaan uit verschillende kleine(re) units zijn op de kaarten regelmatig terug te vinden. Daarbij moet wel de kanttekening worden gemaakt dat ze snel verouderen, doordat bijvoorbeeld de plafondhoogtes niet meer voldoen aan de eisen van nieuwe bedrijven. Per saldo huisvesten deze bedrijfsverzamelgebouwen een relatief klein deel van de kleinschalige bedrijven.

Tilburg: een verzamelgebouw voor kleinschalige maakbedrijven op bedrijventerrein Het Laar


32

ontmoetingsmilieus in Tilburg

8


Ontmoetingsmilieus zijn interessant alternatieven voor het centrum Als het micRO-onderzoek iets duidelijk heeft gemaakt, dan is het wel dat kleinschalige bedrijvigheid zich op andere delen van de stad richt dan ‘traditionele bedrijvigheid’. Centrumgebieden zijn bijvoorbeeld duidelijk minder in trek. Ze zijn vaak te duur en veel bedrijven voelen zich niet thuis in de door ketenwinkels gedomineerde winkelstraten. Maar ook kleinschalige bedrijven hebben behoefte aan ruimte voor ontmoeting. Die ruimte zoeken ze met name in de centrumranden. Hier zijn veel bedrijven uit categorie 1, 2, 3 en 5 te vinden. Er is relatief veel aanloop, de prijzen liggen lager dan in het centrum en - heel belangrijk - de 19e eeuwse gordel biedt ruimte voor expressie en ‘anders zijn’. Ook liggen er mogelijkheden voor het combineren van productie en verkoop.

33

Ontmoeting vindt plaats op verschillende schalen. Voor veel bedrijven is het belangrijk een plek te hebben waar met klanten kan worden afgesproken. Hippe koffietenten - de zogenaamde ‘koude horeca’ - zijn daarbij erg in trek. Voor bedrijven die producten willen verkopen zijn clusters van gelijkgestemden belangrijk. waar te vinden In Tilburg heeft de centrumrand zelfs een naam: het Dwaalgebied. In Maastricht speelt Wijck een belangrijke rol, terwijl in Enschede de aanloopstraten ruimte bieden voor ontmoeting.

ontmoetingsmilieus in Maastricht


34

rafelranden in Tilburg

9


Rafelranden zijn belangrijk kraamkamers van bedrijvigheid Ook tijdelijke locaties en rafelranden blijken erg in trek bij kleinschalige bedrijven. Het is een combinatie van factoren die ze er naartoe trekt. De prijs is zeker belangrijk, want veel kleinschalige bedrijven draaien kleine omzetten. Minstens zo belangrijk is echter de vrijheid die een tijdelijke locatie biedt. De panden zijn naar eigen zin in te richten en er is ruimte voor opslag en af en toe een beetje herrie. Dit soort plekken zijn dan ook ware kraamkamers voor de ontwikkeling van kleinschalige bedrijvigheid. Vluchtig is het ook, soms zijn op kaarten clusteringen van bedrijven te vinden, die in werkelijkheid alweer verdwenen blijken te zijn. 35

rafelranden in Maastricht


36

overzicht van bedrijfsverzamelgebouwen per categorie in Maastricht en Tilburg

10


Imago is van groot belang bij bedrijfsverzamelgebouwen

interessant onder voorwaarden Bedrijfsverzamelgebouwen kunnen interessant zijn voor kleinschalige bedrijven. Maar die bedrijven hebben wel zo hun voorwaarden. Deze verschillen ook nog eens per type bedrijf. kunst & creatieve diensten Bedrijven uit de categorie kunst & creatieve diensten (2) zijn veel te vinden in verzamelpanden met een duidelijke identiteit en een eigen karakter. De inrichting en het beheer van het pand - geen receptie! - regelen ze bij voorkeur zelf. Betutteling is een garantie voor mislukking. Autobereikbaarheid is niet van belang. 37

dienstverleners Bedrijven uit de categorieën financiën & onroerend goed en ict & consultancy staan er exact tegenovergesteld in: ze hechten aan een hoog afwerkingsniveau en willen alles graag geregeld hebben. Een nette ontvangstbalie en eigen parkeerplaatsen zijn een must. ambachten & andere kundigheden Voor bedrijven uit categorie vijf zijn er unitconcepten. De ervaringen zijn wisselend, o.a. in verband met de vaak hoge huren en de perifere ligging.

bedrijfsverzamelgebouwen naar categorie in Maastricht

Maastricht, Belvédère


3.

Kansen & strategieën

Inleiding universeel van toepassing Voortbordurend op de conclusies uit het vorige hoofdstuk staan in dit hoofdstuk de belangrijkste kansen & strategieën voor de toekomst centraal. Ze zijn universeel van toepassing, wat wil zeggen dat ze niet op één specifieke stad zijn gericht. Dat betekent overigens niet persé dat ze allemaal in elke stad evenveel effect zullen hebben. Het zal niet verbazen dat kansen en strategieën op het gebied van kleinschalige bedrijvigheid beginnen met voortbouwen op wat je bent en wat je hebt. Vervolgens kan ruimte worden geboden voor nieuwe ontwikkelingen. Anders omgaan met nieuwe ontwikkelingen - bijvoorbeeld door anders te toetsen - is daar onlosmakelijk mee verbonden. micRO-symposium Onder andere tijdens het micRO-symposium is bij de aanwezigen gecheckt welke strategieën als het meest kansrijk worden gezien, op basis van mogelijke resultaten en invoerbaarheid. Er zijn er drie die vaak genoemd worden: -

Ga uit van eigen kracht. Loslaten: stel proeftuinen in. Toets anders (& ontschot).

39


40

referentiebeelden Maastricht

1


Ga uit van eigen kracht voortbouwen op sterke punten Een van de belangrijkste uitkomsten van dit onderzoek is wat ons betreft dat er sprake is van duidelijke verschillen tussen steden. Uiteraard is er niets mis mee om te proberen ook andere kwaliteiten en bedrijfstakken te ontwikkelen, maar vergeet daarbij niet wie of wat je bent. Ga niet te veel tegen de stroom oproeien. De tijd van grote nieuwe bedrijventerreinen en kantoorlocaties ligt (voorlopig) achter ons en daarmee ook de gedachte dat een imago onbeperkt stuurbaar is. Het is daarom meer dan ooit verstandig om gebruik te maken van de ontwikkeling en speelruimte die er nog wel is, namelijk de ‘autonome’ economische ontwikkeling van een stad of regio.

41

Zonder op de stoel van de politiek te willen gaan zitten zou het motto daarom moeten zijn: koester je eigen kracht en bouw deze uit.

referentiebeelden Tilburg


42

historische kaart met buurtbedrijventerreinen in Tilburg (veel daarvan zijn inmiddels verdwenen)

belangrijke elementen uit het dna van Enschede

2


Wees zuinig op het eigen DNA linten, binnenterreinen & fabrieksgebouwen Een belangrijk deel van de eigen kracht van steden ligt besloten in het ruimtelijke dna. Wees daarom zuinig op dit dna. In Tilburg betekent dit zuinig zijn op de linten, buurtbedrijventerreinen en bouwblokken met grote binnenterreinen. Enschede lijkt qua opbouw op Tilburg, hoewel de linten en binnenterreinen iets minder dominant aanwezig zijn. De oude fabrieksterreinen in de stad zijn daarentegen duidelijk herkenbaar. Maastricht is een stad die traditioneel veel minder overruimte heeft. Wellicht is het daarom dat de aantallen nieuwe bedrijven iets achterblijven bij wat je zou verwachten op basis van het inwoneraantal. In Maastricht bieden de monumentale fabriekspanden nieuwe speelruimte en kan het fijnmazige voorzieningennetwerk nieuwe ankerpunten bieden voor levendigheid en functiemenging in woonbuurten.

43

belangrijke elementen uit het dna van Maastricht


44

huidige situatie

Rotsoord Utrecht

De verschillende afbeeldingen op deze pagina’s hebben betrekking op het gebied Rotsoord in Utrecht. Rotsoord is een typische rafelrand, die plaats biedt aan de nodige kleinschalige bedrijvigheid. Momenteel wordt er druk gebouwd aan de toekomst van het gebied. Er komen honderden appartementen, o.a. voor studenten. Zonder daar een waardeoordeel over te willen uitspreken zal duidelijk zijn dat dergelijke plannen consequenties hebben voor de bedrijven die nu in het gebied gevestigd zijn. De kans is groot dat Rotsoord zodanig van karakter verandert dat de broedplaatsfunctie verloren gaat. bestaande bedrijven en functies in Rotsoord

3


Stop met alles aanharken behoefte aan speelruimte Ook kleinschalige bedrijvigheid heeft ruimte nodig en die ruimte kan heel divers zijn. MicRO toont aan dat stedelijke rafelranden en herstructureringsgebieden erg belangrijk zijn bij het bieden van deze ruimte. Het woord rafelranden wordt daarbij in de meest positieve zin van het woord gebruikt. Elke stad heeft ze en heeft ze ook nodig. Het gaat dan bijvoorbeeld om wat oudere bedrijventerreinen, vaak met een kleine korrel en een menging van wonen en werken. Maar ook leegstaande fabriekspanden, kanaalzones en woonbuurten die op de nominatie staan om te worden gesloopt zijn interessant voor kleinschalige bedrijvigheid. De vierkante meterprijzen liggen er laag en er is ruimte voor opslag en het verlaten van de gebaande paden.

45

ijzeren voorraad stedelijke rafelranden We hebben in Nederland de onbedwingbare neiging om dit soort gebieden aan te harken, met als gevolg dat ze wellicht korte tijd een rol kunnen vervullen als kraamkamer, maar dat het grootste deel van de kleinschalige bedrijvigheid op enig moment weer zal vertrekken. Het verdient daarom aanbeveling een ijzeren voorraad stedelijke rafelranden aan te houden. Daarbij is het bewaren van het juiste evenwicht tussen het bieden van voldoende speelruimte en verloedering verreweg de moeilijkste opgave.

appartementencomplex De Trip

plan op hoofdlijnen

andere typologieën, zelfde mogelijkheden

vergroten

vergroten

mogelijkheden

mogelijkheden

vergroten

voor uitbouwen woningen (1)

voor combineren panden

mogelijkheden voor functiemenging

vergroten

vergroten

mogelijkheden

mogelijkheden

voor uitbouwen woningen (2)

voor functiemenging

46

vergroten mogelijkheden voor tweede entrée

flexibele parkeeroplossingen

vergroten mogelijkheden voor wonen boven werken

Mogelijkheden voor het vergroten van de ruimtelijke en functionele flexibiliteit in woonbuurten

vergroten mogelijkheden voor uitbouwen

vergroten mogelijkheden voor combineren panden

vergroten mogelijkheden voor functiemenging

4

op straat- en buurtniveau

Bied ruimte in woongebieden te veel beperkingen Veel kleinschalige bedrijvigheid bevindt zich in woongebieden. Het is voor veel mensen de perfecte manier om werk en zorg voor bijvoorbeeld de kinderen te combineren en tegelijkertijd de vaste kosten laag te houden. Onze woonwijken zijn echter niet gebouwd op die combinatie van wonen en werken. Het gevolg is dat er nauwelijks groeiruimte is voor bedrijven, die de stap naar een werkruimte elders niet kunnen of willen zetten.

meer flexibiliteit Als we hier iets aan willen veranderen, dan zullen we bestemmingsplannen flexibeler moeten maken. Dat begint met soepeler regels voor het gebruiken van delen van de woning als werkplek. Bij de herbouw van Roombeek heeft de gemeente Enschede dit toegestaan voor maximaal 49% van het woonoppervlak, veel meer dan gebruikelijk. Het resultaat is dat Roombeek verreweg het beste scoort op het gebied van kleinschalige bedrijvigheid van alle Enschedese buurten.

vergroten

creëren

mogelijkheden voor

achteromstraten

uitbouwen woningen / andere functies

(service alleys)

47 benutten mogelijkheden achterom en garageboxen

benutten mogelijkheden van binnenterreinen

Maar meer ruimte bieden gaat verder dan dat. Het gaat ook om ruimte voor uitbreiding van woningen en meer ruimte voor functiemenging en ontmoeting.

realiseren van ontmoetingsruimte / bijzondere plekken in de buurt

overkappen binnenterreinen (markthal)


48

verbeelding mogelijke proeftuin Tilburg (rechts: bestaande situatie)

5


Loslaten: stel proeftuinen in ruimte voor functiemenging en ontmoeting In het verlengde hiervan kan ook op andere plekken in de stad meer ruimte worden geboden aan kleinschalige bedrijvigheid. Vooral centrumranden en aanloopstraten zijn hiervoor interessant. Gebieden die belangrijk zijn voor verschillende categorieën kleinschalige bedrijvigheid, met name de creatieven, makers en een deel van de bedrijven uit categorie 1. Hier vindt functiemenging en ontmoeting plaats. Vaak lopen bedrijven daarbij tegen grenzen en regels aan. Zo is het combineren van ‘maken’ en verkopen vaak lastig, net als de bij kleine bedrijven populaire shop in shop concepten. Een eerste stap kan er uit bestaan een aantal gebieden aan te wijzen waar meer ruimte is voor functiemenging op straat- en pandniveau. We noemen deze gebieden stedelijke proeftuinen. Ook de gemengd creatieve gebieden waar in Enschede mee wordt geëxperimenteerd vallen daar onder.

49


50

verbeelding mogelijke proeftuin Maastricht (boven: bestaande situatie, rechts: fotobewerking)


51


52

Loslaten vraagt ook om een andere manier van kaders stellen. Hier wordt volop mee geëxperimenteerd. Zo heeft de Amerikaanse stad Portland in haar comprehensive plan de grootste kwaliteiten van de stad centraal gezet. Elke ruimtelijke ontwikkeling is in principe toegestaan, mits voldaan wordt aan twee regels: -

Elk kind moet veilig kunnen fietsen of wandelen naar de bibliotheek.

-

De markante Mount Hood moet vanuit de stad altijd waarneembaar blijven.

6


Toets anders (& ontschot) ‘ja, mits’, inplaats van ‘nee, tenzij’ Met ‘loslaten’ beginnen we te raken aan de beleidsmatige kant van dit verhaal. Loslaten betekent namelijk ook anders toetsen. Tijdens de gesprekken en discussies die we in de loop van het micRO-onderzoek hebben gevoerd is verschillende malen gesuggereerd dat bij ontwikkelingen niet alleen zou moeten worden gekeken naar de functie, maar ook naar de ondernemer en de kansen die een ontwikkeling biedt voor de stad. De houding die hierbij hoort is er een van ‘ja, mits’ inplaats van ‘nee, tenzij’. Accepteer en leer van wat er in de stad gebeurt en durf fouten te maken. Te denken valt aan een aparte toetsingscommissie voor de proeftuinen, die rechtstreeks onder de wethouder valt of kleine gebiedsteams met vergaande bevoegdheden. Binnen zo’n toetsingscommissie of gebiedsteam moeten verschillende disciplines vertegenwoordigd zijn, zodat steeds een integrale afweging kan worden gemaakt. Dit vraagt om ‘ontschotten’ en denken buiten de eigen sectorale belangen. Bij een dergelijke benadering zal het ongetwijfeld een keer misgaan, maar veel interessanter dan een ingecalculeerd risico is de mogelijke winst die hiermee voor de stad te halen is.

53

De structuurvisie Apeldoorn is opgebouwd volgens hetzelfde principe als het comprehensive plan van Portland: initiatieven zijn welkom, mits ze voldoen aan de vijf principes van de buitenstad. De structuurvisie biedt daarmee de basis voor een nieuwe manier van toetsen, waarbij niet alleen de mogelijke bedreigingen, maar vooral de kansen van een bepaalde ontwikkeling centraal staan.


54

verbeelding gedifferentieerd woongebied (rechts: bestaande situatie)

7


Voeg nieuwe typologieën toe woon- en werkgebieden Ook bij nieuwbouw of herstructurering is het mogelijk om rekening te houden met kleinschalige bedrijvigheid. We moeten onszelf de vraag stellen hoe we nieuwe typen woongebieden en bedrijventerreinen toe kunnen voegen aan de stad. Woongebieden en bedrijventerreinen die een echte aanvulling vormen op het huidige aanbod, die meer ruimte bieden aan kleinschalige bedrijvigheid en die ook nog eens levensloopbestendig zijn.

55


56

verbeelding gedifferentieerd werkgebied (boven: bestaande situatie, rechts: fotobewerking)


57

8


Belast leegstand zet een leegstandsfonds op Veel steden kampen met leegstand in winkelgebieden en op bedrijventerreinen. Tegelijkertijd zijn er veel kleinschalige bedrijven die best een eigen werkruimte zouden willen, maar daarvoor geen marktconforme prijzen kunnen betalen. Vaak willen ontwikkelaars hun verlies echter nog niet nemen en ontstaat een patstelling. Tijdens een van de workshops is gesuggereerd om leegstand zwaarder te gaan belasten, bijvoorbeeld door de ozb voor leegstaande panden te verhogen. De opbrengsten kunnen worden benut voor het vullen van een leegstandsfonds, dat kan worden ingezet voor het verbeteren van de leefbaarheid in buurten en wijken. Uit het bijgevoegde krantenartikel blijkt dat verschillende gemeenten hier serieus over nadenken.

58

Het Parool, 21 juli 2015

9


Zet investeringen gericht in wie heeft een steuntje in de rug nodig? Tot slot is de vraag legitiem bij welke van de onderzochte categorieën bedrijven het loont om te investeren en bij te springen en welke typen bedrijven er uit zichzelf ook wel zullen komen. Over het algemeen is het beeld dat bedrijven uit de categorieën financiën & onroerend goed en ict & consultancy het uit zichzelf wel zullen redden. De omzetten zijn relatief hoog, er kan goed vanuit huis gewerkt worden en men is bovendien vaak gedetacheerd bij bedrijven. Het zijn vooral bedrijven uit de categorieën 1, 2 en 5 die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Los van het feit dat in deze categorieën minder wordt verdiend, zijn zij het die het meeste tegen ruimtelijke barrières aanlopen. Barrières in woonbuurten, in centrumranden en aanloopstraten en bedrijfsverzamelgebouwen.

59

welke investeringen lonen voor welke vorm van bedrijvigheid (hoe groter het logo, hoe groter het nut van de investering)



financiën & onroerend goed

ict, consultancy & andere kennisintensieve diensten

ambachten & andere kundigheden

Transformatie 1 De wijk is ruim opgezet daardoor zijn er genoeg kansen zijn om op woning niveau aanpassingen te doen die aansluiten op de desbetreffende cat. Doordat de buitenzijde van de woonbuurt een formele functie heeft is het logisch dat alleen aan de achterzijde de woning wordt aangepast. Aan de binnenzijde van de buurt is dit niet het geval dus zouden woningen op zowel voor en achterzijde aangepast kunnen worden (zie concept uitwerking). Op deze wijze ontstaat er ook een meer gedifrensieerd beeld. In de buurt zijn ook kansen voor bedrijfsverzamelgebouwen, of ontmoetingsplaatsen. logischerwijs zouden deze in hoekwonigen gestitueerd kunnen worden omdat ze zo het meest kenbaar worden gemaakt

Legenda Bestaande woningen Bedrijf cat.1 Bedrijf cat.2 Bedrijf cat.3 Bedrijf cat.4 Bedrijf cat.5 Toekomstig nieuwe bedrijfjes aan huis Toekomstig uitbouw Toekomstig Bedrijfspand Ruime vrijstaande woningen Ruime rijwoning of twee onder een kap Kleine rijwoning Ontmoetingsplek voor de buurt (cafe bijv.) Bedrijfsverzamelgebouw Zoekgebieden voor uitbreiding of transformatie

De VINEX locatie De Reeshof herbergt veel kleinschalige bedrijvingheid, vooral in de cat. 1 en 4. Deze cat. kunnen makkelijk van huis uit te beoefenend worden en de woning prijzen zijn relatief hoog. De Reeshof is volgens een strak stramien gebouwd. Dit bied weinig kansen voor cat. 2 en 5 omdat deze ook ruimte nodig hebben. Er is een sterke architectonische afstemming van de woningen. De wijk wordt opgedeeld in verschillende buurtjes door de hoofdstructuren van de wijk, zoals infra en groen. Aan de buitenkant van de buurtjes liggen de grotere en duurdere woningen. Binnenin de kleinere en relatief goedkopere woningen. Hierdoor is er een sterke gradatie aan bebouwing. De buurten vormen als het ware een bouwblok. De kansen voor kleinschalig bedrijvigheid liggen in eerst instantie dan ook in het uitbreiden op woning niveau. Waarbij de woning zo kan aangepast worden op de desbetreffende activiteit. Doordat de wijk ruim is omgezet zijn er genoeg kansen om in te breiden. In een later statium zullen ook plekken in deze wijk aan transformatie toe zijn. Dit bied kansen om ook andere cat. de ruimte te geven en af te wijken van het huidige strakke stramien van wijk. Transformatie 2 In een later statium (afhankelijk van de leeftbaarheid en economische situatie van de wijk) zullen ook andere delen getransformeerd moeten worden. Dit zijn de delen die nu de miste kwaliteit hebben. Op deze wijze is er een kans om binnen het strakke stramien van de wijk, delen binnenin de buurt aan te passen op kleinschalige bedrijvigheid. Het straten patroon is gewijzigd. hierdoor is het mogelijk een servise ally aan te leggen waarbij het blok heeft twee gezichten krijgt. De formele buitenkant en de informele binnenkant. binnen in het blok wisselen bedrijfruimte en wonigen elkaar af. Het wordt hierdoor mogelijk om te wonen (aasn de b it k t) t k (bi k t) h i

mogelijk toekomstbeeld voor Tuindorp de Kievit in de Reeshof, op basis van de hiervoor beschreven micROkansen en -strategieën


4.

Verbeeldingen

4.1 Inleiding ander soort plannen De in de vorige hoofdstukken geschetste conclusies, kansen en strategieën maken duidelijk dat aandacht voor kleinschalige, autonome ontwikkelingen - die worden gedreven door wat een stad of regio in de basis is - inderdaad interessante nieuwe invalshoeken kan bieden bij stedelijke en regionale planning. Tegenover de traditionele top down benadering kan op deze manier ook een bottom up benadering worden geplaatst. Het voert te ver om te zeggen dat de wereld daarmee op z’n kop staat of dat alles nu anders moet. Wij zouden vooral willen pleiten voor een slimme combinatie van beide benaderingen, als basis voor stedelijke en regionale plannen die echt differentiëren. Dit op verschillende momenten relevant bij het opstellen van stedebouwkundige plannen: -

in de programmafase Steden en regio’s kunnen zich scherper positioneren. Als je weet waar je goed in bent en waar nog winst te halen valt, dan kan je dit ook actief gaan uitdragen en er beleid op gaan voeren. Dit stuurt de programma’s, thema’s en hoofdkeuzes die aan de basis liggen van stedelijke en regionale plannen.

-

bij het ontwerpen van woon- & werkmilieus Een micRO-benadering biedt aanknopingspunten bij het vormgeven en realiseren van nieuwe woon- en werkmilieus. Aangezien de tijden van de grote uitleglocaties voorlopig voorbij zijn, zou de aandacht zich vooral moeten richten op stedelijke herstructurering.

-

bij uitwerkingen op lage schaal Tot slot is door slimme vormen regelgeving op de schaal van de woning en het bedrijfspand veel winst te behalen.

Wat de micRO-benadering enigszins ongrijpbaar maakt is dat de ruimtelijke maatregelen die horen bij een zwaardere focus op kleinschaligheid en ontwikkelingen die ‘van onderop komen’ zelf ook vaak kleinschalig zijn. Ingrepen of soepeler regelgeving op pandniveau - zoals in het vorige hoofdstuk verbeeld - zijn lastig zichtbaar te maken in een stedelijk of regionaal plan. Het is een beetje als met acupunctuur: de naalden zijn klein, maar het zijn er wel heel veel. Het meest zichtbaar wordt de micRO-benadering daarom bij het ontwerpen van nieuwe woon- en werkmilieus. Daar richten de voorbeelden in dit hoofdstuk zich dan ook op.

61


62


4.2 Toekomstverkenningen Tuindorp de Kievit veel kleinschalige bedrijvigheid Tuindorp de Kievit in de Reeshof herbergt veel kleinschalige bedrijvigheid, vooral in de categorieën 1 en 4. Bedrijfstypen die makkelijk vanuit huis beoefend kunnen worden. De Reeshof is volgens een strak stramien opgebouwd, met een sterke architectonische afstemming van de woningen. Dit biedt weinig kansen voor bedrijven in de categorieën 2 en 5, omdat deze over het algemeen wat meer ruimte nodig hebben. Infrastructuur en groen delen de wijk op in verschillende buurten. Aan de buitenkanten van deze buurten liggen de grotere en duurdere woningen. Binnenin de buurten zijn kleinere en relatief goedkope woningen te vinden. De kansen voor kleinschalige bedrijvigheid liggen in eerste instantie vooral in uitbreidingen en aanpassingen op woningniveau. Doordat de wijk ruim is opgezet zijn er daarnaast genoeg kansen om in te breiden. In een later stadium zullen ook delen van de wijk aan transformatie of herstructurering toe zijn. Dit biedt kansen om ook andere bedrijfscategorieën de ruimte te geven en zo hier en daar af te wijken van het huidige strakke stramien van de wijk. stap 1 De wijk is ruim opgezet, waardoor er genoeg kansen zijn om op woningniveau aanpassingen te doen die aansluiten op de betreffende categorie bedrijven. Doordat de buitenzijde van de woonbuurt een formele functie heeft is het logisch dat woningen alleen aan de achterzijde worden aangepast. Aan de binnenzijde van de

63


64

uitwerking centrale bouwblok

buurt is dit niet het geval, dus daar zouden woningen aan zowel de voor- als de achterzijde kunnen worden aangepast. Op deze wijze ontstaat ook een meer gedifferentieerd beeld. In de buurt liggen ook kansen voor het ontwikkelen van bedrijfsverzamelgebouwen of ontmoetingsplaatsen. Deze zijn in hoekwoningen het meest op hun plek, aangezien ze daar het meest in het oog springen. stap 2

In een later stadium - afhankelijk van de leefbaarheid en economische situatie van de wijk kunnen ook andere delen getransformeerd worden. Dit zijn de delen die nu de minste kwaliteit hebben. Op deze wijze is er een kans om binnen het strakke stramien van de wijk delen binnenin de buurt aan te passen voor kleinschalige bedrijvigheid. Het stratenpatroon wordt daarbij gewijzigd, waardoor het mogelijk is een service alley aan te leggen. Het blok krijgt hierdoor twee

gezichten: een formele buitenkant en een informele binnenkant. Binnen in het blok wisselen bedrijfsruimte en woningen elkaar af. Het wordt hierdoor mogelijk om te wonen (aan de buitenkant van het blok) en te werken aan huis (aan de binnenkant van het blok).

Transformatie 3 In de wijk liggen verschillende groene voorzienen zonder

micRO, een bottom up verkenning van regionale dynamiek duidelijke functie. Deze kunnen in de toekomst mogelijk gebruikt worden om te verdichten in de wijk. Bij transformatie 1 wordt er aan gesloten op de huidige structuur en een service alley toegevoegd.

Legenda Bestaande woningen Bedrijf cat.1 Bedrijf cat.2 Bedrijf cat.3 Transformatie 2 Twee bouwblokken die mogelijk in de toekomst verouderen worden getransformeerd tot en blok met binnen in een service alley. Het blok heeft twee gezichten. De formele buitenkant en de informele binnenkant. binnen in het blok wisselen bedrijfruimte en wonigen elkaar af. Het wordt hierdoor mogelijk om te wonen (aasn de buitenkant) en te werken (binnenkant) aan huis. De opzet van het blok is gebazeerd op de huidige structuur.

Bedrijf cat.4 Bedrijf cat.5

aan huis Toekomstig uitbouw Semi openbaargebied Het lint De rafelranden achter het lin Ontmoetingsplek voor de buurt (cafe bijv.) Bedrijfsverzamelgebouw

Transformatie 3 De zones achter de linten bieden kansen maar zijn op plaatsen ook verrommeld. Doordat de blokken beschikken over diepe achtertuinen is het mogelijk hier een servise alley aan te leggen zonder het blok op grote schaal te slopen of te transformeren.

mogelijk toekomstbeeld voor het noordwestelijke deel van de buurt Hasselt, op basis van de hiervoor beschreven micRO-kansen en -strategieën

Zoekgebieden voor uitbreiding of transformatie

De Linten Het DNA van Tilburg wordt gekenmerkt door linten en buurtjes die buurtjes zijn in verschillende tijdsperiodes tussen de linten gebouwd. Dit gebied bied vooral kansen aan cat 1. 2. 5. Dit omdat het linten en de zones er achter ruimte bieden en bedrijfsruimte die relatief goedkoop zijn. Het zijn ook de plekken waar van oudsher kleinschalige bedrijven zijn gevestigd, omdat mensen hier de ruimte hadden/hebben om

65


66

uitwerking centrale bouwblok


Hasselt linten & diepe bouwblokken Het dna van de oudere delen van Tilburg wordt gekenmerkt door linten en ruime bouwblokken in de woongebieden tussen de linten. Dit zijn de plekken waar van oudsher kleinschalige bedrijven zijn gevestigd, omdat de diepe bouwblokken ruimte boden voor opslag en fabricage. En ook nu nog zijn er in deze buurten veel bedrijven te vinden in de categorieën 1, 2 en 5. In deze verborgen binnenwereld schuilt de grote kracht van Tilburg. Deze is echter niet onbedreigd, aangezien bij herstructurering veel van deze stedelijke ‘speelruimte’ is verdwenen en nog steeds verdwijnt. Herstructurering biedt echter ook kansen voor het stimuleren van bedrijvigheid en het zoeken naar een moderne invulling van het typisch Tilburgse bouwblok. Ook kan er gezocht worden naar (nieuwe) ruimte voor ontmoeting, die van oudsher aan de linten te vinden was. stap 1 De zones achter de linten bieden kansen, maar zijn op plaatsen ook verrommeld. Doordat de blokken beschikken over diepe achtertuinen is het mogelijk hier een service alley aan te leggen, zonder het blok op grote schaal te slopen of te transformeren. stap 2 Twee bouwblokken die verouderd zijn kunnen worden getransformeerd tot één groot blok, met in het hart een service alley. Het blok krijgt hiermee twee gezichten: een formele buitenzijde en een informele binnenzijde. Binnenin het

blok wisselen bedrijfsruimte en woningen elkaar af. Het wordt hierdoor mogelijk om te wonen (aan de buitenzijde) en te werken aan huis (aan de binnenzijde). De opzet van het blok is gebaseerd op de huidige structuur. stap 3 In de wijk liggen verschillende groene voorzieningen zonder duidelijk functie. Dit biedt in de toekomst mogelijk kansen voor verdichting. Daarbij gelden dezelfde uitgangspunten als bij stap 1 en 2.

67


68


Colofon

werkgroep Deze rapportage is opgesteld door bureau Nieuwe Gracht, in samenwerking met BuroCerutti en ESD2 (Faculteit der Geowetenschappen van de Universiteit Utrecht). Nieuwe Gracht - Jan Hein Boersma (planoloog) - Koen Janssen (stedebouw & economische geografie / jonge ontwerper) - Wim Keijsers (stedebouw) - Jan Willem Tap (stedebouw)

BUREAU NIEUWE GRACHT www.nieuwegracht.nl . [email protected] Ondix-gebouw . Rotsoord 13a . 3523 CL Utrecht . 030-2310200

BuroCerutti

BuroCerutti - Vera Cerutti (sociologie & culturele antropologie) ESD2 - Oedzge Atzema (economische geografie) - Han Olden (economische geografie) - Daniël Speldekamp (economische geografie)

gemeentelijke begeleidingsgroepen Enschede - Cristien Bensink (ro / projecttrekker) - Tom Brughuis (planologie) - Markus Götz (stedebouw) - Dinand de Jong (economie / binnenstad) - Rob Marsch (economie & werk) Maastricht - Camiel de Bruijn (onderzoeker) - Marleen van Oeveren (economie) - Jake Wiersma (stedebouw / projecttrekker) - Pieter Paul van de Wouw (economie & cultuur)

69


70

Tilburg - Myrna Spil (economie / projecttrekker) - Marco Visser (stedebouw) - Michel van Munster (cartografie) - Pieter Siebers (economie)

-

deelnemers workshops

-

Enschede - Cristien Bensink (ro / projecttrekker) - Mirjam Berning (projectmanager) - Tom Brughuis (planologie) - Markus Götz (stedebouw) - Bernadette ter Huurne (ontwikkelmanager stadsdeel centrum) - Dinand de Jong (economie / binnenstad) - Filis Katalanc-Alp (startersloket) - Rob Marsch (economie & werk) - Lianne Terstal (woningcorporatie Domijn) - Nicole Verzijl (stadsdeelmanager centrum) Maastricht - Camiel de Bruijn (onderzoeker) - Marcel van Kasteren (starterscentrum Limburg, afdeling Maastricht) - Huub Kloosterman (UrbanXchange) - Marleen van Oeveren (economie) - Jake Wiersma (stedebouw / projecttrekker) - Pieter Paul van de Wouw (economie & cultuur) Tilburg - Lucy Bathgate (ondernemersadviseur) - Marleen van Dongen (Architectuur Lokaal) - Henk Kielenstijn (afdelingshoofd economie & arbeidsmarkt) - Luciën Kuijsters (programmamanager conceptontwikkeling spoorzone)

Michel van Munster (cartografie) Saskia Nieuwesteeg (lintenmanager) Erik de Ridder (wethouder EZ) Pieter Siebers (economie) Remmert Slagter (omgevingsmanager bedrijventerreinen) Leonardo Soro (bedrijfsmakelaar) Myrna Spil (economie / projecttrekker) Gert-Jan de Vet (ondernemersadviseur) Marco Visser (stedebouw)

micRO-symposium Frank den Brok (wethouder Oss) Berry Bruekers (gemeente Den Bosch) Tom Brughuis (gemeente Enschede) Thecla van Dijk (Okra) Sjoerd Elseman (gemeente Roosendaal) Markus Götz (gemeente Enschede) Dimphy van Grinsven (gemeente Oss) Mylene Hodzelmans (gemeente Breda) Sander Kern (gemeente Helmond) Indira van het Klooster (Architectuur Lokaal) Sandra Koster (gemeente Eindhoven) Lucien Kuijsters (gemeente Tilburg) Rob Marsch (gemeente Enschede) Michel van Munster (gemeente Tilburg) Erik de Ridder (wethouder Tilburg) Myrna Spil (gemeente Tilburg) Lidwine Spoormans (studiols) Tim van Wanroij (Maastricht LAB) Jake Wiersma (gemeente Maastricht) Alex van Zundert (stichting Ateliers Tilburg) Jet van Zwieten (directeur Vechtclub XL) Oedzge Atzema Jan Hein Boersma Vera Cerutti Wim Keijsers Jan Willem Tap

foto’s

Bureau Nieuwe Gracht & Vera Cerutti

illustraties

Bureau Nieuwe Gracht


Bronnen

-

-

Advies Topteam Creatieve Industrie, “Creatieve industrie in topvorm” (2011). Ton Bastein, Elsbeth Roelofs, Elmer Rietveld, Alwin Hoogendoorn “Kansen voor de circulaire economie ion Nederland” (TNO, 2013). Nicole Bosch “Succes als zelfstandige starter” (CPB, 2014). Nicole Bosch, Gijs Roelofs, Daniël van Vuuren, Mathijn Wilkens “De huidige en toekomstige groei van het aandeel ZZP’ers in de werkzame beroepsbevolking” (CPB 2012). Centraal bureau voor de Statistiek “Aantal werknemers met twee banen neemt toe” (webmagazine 14 november 2014). Centraal Bureau voor de Statistiek “Bedrijven; bedrijfstak/branche (SBI 2008), grootte en rechtsvorm (Statline, maart 2015). Centraal Bureau voor de Statistiek “Bedrijven; oprichtingen, fusies, overnames; SBI 2008 (Statline, maart 2015). Centraal Bureau voor de Statistiek “Zelfstandigen zonder personeel; persoonskenmerken (Statline, maart 2015). Centraal bureau voor de Statistiek “Monitor topsectoren 2014, uitkomsten 2010, 2011 en 2012 (CBS, 2014). Centraal bureau voor de Statistiek “Uitgesproken faillissementen, kerncijfers (Statline, maart 2015). Centraal bureau voor de Statistiek “Vestiging van bedrijven; oprichtingen en opheffingen, bedrijfstak, regio (Statline, maart 2015). Centraal Planbureau, “Succes als startende zelfstandige” (2014). Centraal Planbureau, De Nederlandse economie tot en met 2017; juniraming 2012, inclusief begrotingsakkoord 2013. CPB, Den Haag (2012).

-

-

Vera Cerutti, Creatieve fabrieken, waardecreatie met herbestemming van industrieel erfgoed’ (2013). Commissie Positie Zelfstandig Ondernemers “ZZP’ers in beeld, een integrale visie op zelfstandigen zonder personeel” (SER, 2010). De Groene Amsterdammer, “Ieder zijn eigen fabriek” (2012). De Groene Amsterdammer, “Work is where the wifi is” (2014). Diverse Auteurs “De invloed van digitale productie op stedelijke en regionale ontwikkeling” (Manifest, oktober 2014). Gemeente Amsterdam (dro), “Productiemilieus van de creatieve industrie in Amsterdam” (2006). Aldert Hanemaaijer, Ton Manders, Otto Raspe, Martijn van den Berge, Laurens Brandens, Stefan van der Esch, Jos Notenboom, Melchert Reudink “Vergroenen en verdunnen, op zoek naar kansen voor de Nederlandse Economie” (PBL, 2012). Maurits de Hoog, De Hollandse Metropool, ontwerpen aan de kwaliteit van interactiemilieus (2012). Kamer van Koophandel “Rapport startersprofiel 2013” (KvK, 2014). KIEN, Onderzoek SNM Hopper Campagne (2014). KL, Creatieve starters, kansen en knelpunten voor starters in de creatieve industrie (2005). Knoben J., A. Weterings en H. van Amsterdam, Werkgelegenheid op bedrijventerreinen. In: E. van der Krabben. C.J. Pen en F. de Feijter, De markt voor bedrijventerreinen; uitkomsten van onderzoek en beleid. Platform 31 Den Haag (2015).

71


-

-

-

72

-

-

-

-

Mackloet, A. en V. Schutjens en P. Korteweg, Starten vanuit huis; bittere noodzaak of verkozen levensstyle? Een exploratief onderzoek in twee stadswijken. DGW Ministerie van VROM en Nethur, Den Haag/ Utrecht (2006). Meike Mateboer, Jos Erkens, Hans Muller, Hans Langenberg “Inkomen en kenmerken van zelfstandigen zonder personeel” (CBS, 2014). MvO Nederland “Circulaire Economie” (Web Site, maart 2015). Oort, F. van, R. Ponds, J. van Vliet, H. van Amsterdam, S. Declerck, J. Knoben, P. Pellenbarg en J. Weltevreden, Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid. Ruimtelijk Planbureau, NAi Uitgevers, Rotterdam (2007). Panteia, “Inkomen, vermogen en dynamiek van zelfstandigen zonder personeel, verschillen tussen zelfstandigen zonder personeel en nieuwe zelfstandigen” (2012). Planbureau voor de Leefomgeving, “Grondstoffenschaarste in drie dimensies” (2012). Planbureau voor de Leefomgeving “Leegstand winkels en kantoren neemt toe” (Nieuwsbrief PBL, 23 juni 2014). Raspe, O., A. Weterings, M. van den Berge, F. van Oort, G. Marlet, V. Schutjens en W. Steenbeek, Bedrijvigheid en leefbaarheid in stedelijke woonwijken. Planbureau voor de Leefomgeving, Den Haag (2010). Monique Rosso (redactie) “Gamesmonitor ‘12, de Nederlandse gamesindustrie onderzocht” (Taskforce Innovatie Regio Utrecht, 2013). Paul Rutten, Olaf Koops “Creatieve industrie in cijfers” (TNO 2012).

-

-

-

-

-

Erik Stam “Overheid moet ZZP’ers helpen te innoveren” (Sociale Vraagstukken, november 2014). TNO, “Kansen voor de circulaire economie in Nederland” (2013). De Volkskrant, “Stapelbaan, luxe of noodzaak?” (2015). De Volkskrant, “The maker movement komt naar Nederland, tegenwoordig maak je de dingen gewoon zelf” (2015). Nardo de Vries, Nicole Braams “Inkomen, vermogen en dynamiek van zelfstandigen zonder personeel, verschillen tussen zelfstandigen zonder personeel en nieuwe zelfstandigen” (Panteia & CBS, 2012). Wissen, L. van, Groei en krimp van bedrijven in Nederland. In: P. Pellenbarg, P. van Steen en L. van Wissen, Ruimtelijke aspecten van de bedrijvendynamiek in Nederland. Van Gorcum, Assen (2005). Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid, Naar een lerende economie; investeren in het verdienvermogen van Nederland. WRR, Den Haag (2013). Weterings A., J. Knoben en H. van Amsterdam, Werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen. Ruimtelijk Planbureau, Den Haag (2008). Willem Wopereis, “Beyond the broedplaats”, de Architect (2014). Zuidema, M. , M. van Elp en M.J. van der Schaaf, Landelijke samenvatting kantorenmonitor; verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen. Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, Amsterdam (2012).


Bĳlage 1 Bedrĳfsindeling

1. Winkels, wellness & horeca

2. Kunst & creatieve diensten

471 472

13 14 231 234

474 475 476 477 478 479 55 561 562 563 772 79 86919 88101 88102 8891 9313 93146 9601 96021 96022 9604

Gespecialiseerde winkels in voedingsen genotmiddelen Winkels in consumentenelektronica Winkels in overige huishoudelijke artikelen Winkels in lectuur, sport-, kampeer- en recreatieartikelen Winkels in overige artikelen Markthandel Detailhandel niet via winkel of markt Logiesverstrekking Restaurants, cafetaria’s e.d. Kantines en catering Cafés Verhuur van consumentenartikelen Reisbemiddeling Overige paramedische praktijken en alternatieve genezers Thuiszorg Welzijnswerk voor ouderen Kinderopvang en peuterspeelzalen Fitnesscentra Sportscholen Reinigen van kleding en textiel Haarverzorging Schoonheidsverzorging, pedicures en manicures Sauna’s, solaria, baden e.d.

181 581 5821 59 631 7021 7111 7112 7311 741 742 823 85521 85522 9001 9002 900301 900302 90041 91012 91021 91022

Vervaardiging textiel Vervaardiging van kleding Vervaardiging van glas en glaswerk Vervaardiging van overige keramische producten Drukkerijen c.a. Uitgeverijen van boeken, tijdschriften e.d. Uitgeverijen van computerspellen Productie/distributie van films en TVprogramma’s, maken/uitgeven van geluidsopnames Dienstverlenende activiteiten op het gebied van informatietechnologie Public Relations bureaus Architecten Interieurarchitecten Reclamebureaus Industrieel ontwerp en vormgeving Fotografie en ontwikkelen van foto’s en films Organiseren van beurzen en congressen Dansscholen Kunstzinnige vormgeving van amateurs Podiumkunst Dienstverlening voor uitvoerende kunst Journalistiek Scheppende kunst en documentaireschrijvers Theaters en Schouwburgen Kunstuitleencentra Musea Kunstgalerieën en -expositieruimten

73


3. Financiën & onroerend goed

4. Ict, consultancy & diensten

5. Ambachten & kundigheden

64 661 662

35

31 32 33

683 692 821

Financiële instellingen Financiële bemiddeling & advisering Dienstverlening op het gebied van verzekeringen en pensioenfondsen Bemiddeling in en beheer van onroerend goed Accountancy, belastingadvisering en administratie Brede administratieve en zakelijke ondersteuning

411 5829 62 632 691 7022 7112

74

72 732 743 78 749 811 85592 85599 93195

Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Projectontwikkeling Overige uitgeverijen van software Dienstverlenende activiteiten op het gebied van informatietechnologie Overige dienstverlening op het gebied van informatie Rechtskundige dienstverlening Advisering op het gebied van management en bedrijfsvoering Ingenieurs en technisch ontwerp en advies Speur- en ontwikkelingswerk Markt- en opiniebureaus Vertalers en Tolken Arbeidsbemiddeling Overige specialistische zakelijke dienstverlening Facility Management Bedrijfsopleiding- en training Studiebegeleiding, vorming en onderwijs n.e.g. Organiseren van Sportevenementen

412 431 432 433 4932 4942 5229 53 75 812 813 8553 951 952

Vervaardiging van meubels Vervaardiging van overige goederen Reparatie en installatie van machines en apparaten Algemene burgerlijke en utiliteitsbouw Slopen van bouwerken, grondverzet en proefboren Bouwinstallatie Afwerken van gebouwen Vervoer per taxi Verhuisvervoer Expediteurs, cargadoors en bevrachters Post en koeriers Veterinaire dienstverlening Reiniging Landschapsverzorging Auto- en motorrijscholen Reparatie van computers en communicatieapparatuur Reparatie van overige consumentenartikelen


Bĳlage 2 Overzicht vestigingsfactoren

Deze bijlage bevat een totaaloverzicht van mogelijke vestigingsfactoren, afgeleid uit de onderzoeken in Enschede, Tilburg en Maastricht.



‘gewone’ detailhandel - In winkelstraten en buurten wijkcentra.

atelierwerkers - Willen vrijheid. - Ruwe en onaffe ruimtes die ze naar hun hand kunnen zetten. - Autobereikbaarheid is niet belangrijk, bereikbaarheid per fiets en ov wel. - Geen betutteling / niet te moeilijk met regels. - Goedkoop en flexibel. - Clusters op plekken in de stad met een duidelijke eigen identiteit. - Nabijheid van anderen is cruciaal, voor samenwerking, gezelschap en kostendeling. - Ruimte voor ontmoeting is essentieel. - Mogelijkheden om creëren te combineren met verkoop. - Aanwezigheid van de complete keten, startend met onderwijs. - Nieuw, onderscheidend en hip. - Geen stropdassen! - Aanwezigheid van een brandpunt, trekker in de buurt bijvoorbeeld in de vorm van een museum. - Snel internet. - Behoefte aan een kleinschalig netwerk. - Grote diversiteit aan werkplekken. - Combinatie van atelier en kantoor. - Locatie in de stad is niet doorslaggevend.

alternatieve winkels & horeca - Hechten aan de combinatie van winkel en horeca (ontmoeting): ruimte voor terrassen. - Cross-overs zijn belangrijk (bijvoorbeeld met maak en kunst en creatief). - Autoluwe en autovrije straten kunnen een voordeel zijn (toelevering moet wel mogelijk zijn). - Alternatief karakter. - Geen commerciële ketens. - Imago, zichtbaarheid en vindbaarheid. - Uitstraling knus, lokaal en huiselijk. - Hecht winkeliersnetwerk dat zelf veel regelt. - Ruimte voor ingroeimogelijkheden, bijvoorbeeld in de vorm van shop-in-shop concepten. - Achtergebieden zijn cruciaal vanwege de ruimte voor opslag. - Winkels zijn ook ontmoetingsruimte. - Koffieformules zijn in trek (zit veel marge op). - Lage huurprijzen, ze willen niet commercieel zijn. wellness - Veel anoniem in woonbuurten. - Kamer over is een voorwaarde. - Aparte entree is een plus. - Voldoende parkeermogelijkheden voor klanten. - Nabijheid van buurten wijkwinkelcentra is een plus, want meer aanloop. - Woningen met flexruimte.

thuiswerkers - Vooral terug te vinden in de wat oudere buurten, waar woningen goed naar je hand zijn te zetten, de kavels ruim en diep zijn en er mogelijkheden zijn voor opslag. - Ruimte voor ontmoeting in de nabijheid van de woning.

75


financiën & onroerend goed publieke functie - In de wat goedkopere winkelstraten. - Aanloopstraten zijn erg belangrijk. - Bij voorkeur in hoekpanden, want dubbele etalageruimte. - Representatief karakter. - Graag in bedrijfsverzamelgebouwen, representatief met receptie. - Flexplekken worden maar matig gewaardeerd, te vrijblijvend en te duur. - Mogelijkheden voor deelhuur: goedkoop en aanspraak. - Flexibele huurcontracten.

76

thuiswerkers - Varieert van redelijk anonieme bedrijven tot bedrijven met bezoek aan huis. - In de wat duurdere buurten, maar niet in de duurste delen. Woningen met een representatieve kamer over. - Goede parkeermogelijkheden (ook voor eventuele klanten). - Mogelijkheid om klanten te ontvangen. - Mogelijkheden voor een tweede entree en uitbouw. - Multifunctionele woningen. - Voorzieningen in de wijk.

ict, consultancy & andere kennisintensieve diensten publieke functie - Representatieve uitstraling is cruciaal. - Bij voorkeur oudere, statige panden. Nieuw mag ook, als het afwerkingsniveau maar zeer hoog is (corporate identity). - Bij hoogwaardige panden hoort een hoogwaardige openbare ruimte. - Koperen plaat naast de deur. - Desnoods ruimte delen. thuiswerkers - Duurdere delen van de duurdere buurten. - Woningen met een representatieve kamer over. - Mogelijkheden voor tweede entree en uitbouw. - Voldoende parkeermogelijkheden. - Behoefte aan woon-werk combi’s. - Multifunctionele woningen. - Voorzieningen in de wijk. nieuwe ict’ers - Vergelijkbaar met de creatieven. - Goedkope ruimtes. - Supersnel internet en telefoon. - Niet representatief. - Laag afwerkingsniveau.

ambachten & andere kundigheden traditionele makers - Ruimte voor opslag en veilig stallen van de bus (geen drugs, geen diefstal uit bussen en geen brandgevaar). - Afsluitbare loodsen met veel sociale controle. - Opslag in de buurt van het centrum, zodat zo min mogelijk tijd verloren gaat met heen en weer rijden om spullen te halen. - Menging van wonen en werken. - Kleinschalige bedrijventerreinen. - Hecht netwerk van kleine bedrijfjes, die samenwerken bij grotere opdrachten en elkaar werk doorspelen. - Verzamelpanden alleen als aan alle voorwaarden wordt voldaan, niet te duur. nieuwe makers - Vergelijkbaar met de creatieven. - Oudere buurten rond het centrum, waar de woningen zelf zijn in te richten, diepe kavels, mogelijkheden voor opslag. - Combinaties van produceren en verkoop. - Aanloopstraten. - Garageboxen! - Minder regelneverij!


77

micro een bottom up verkenning van regionale dynamiek EINDRAPPORT bureau Nieuwe Gracht - BuroCerutti - Universiteit Utrecht (ESD 2 )

Recommend Documents