Naar een integrale aanpak van bestrijding van vermogensfraude met onroerende zaken
Opgesteld
door de brancheorganisaties van makelaars, taxateurs en vastgoeddeskundigen: LMV, VBO, RVT en NVM 9 juli 2007
TAXATIE
mi
VBO@)MAKELMR LMV
NVM
Inhoudsopgave
Onderwerp
Bladzijde
Inleiding Analyse Eendimensionaal probleem
2
Geïsoleerde aanpak
4
Samenwerkingsverbanden
4
Beinvloedingsmogelijkheden makelaars en taxateurs Opdrachtgeverschap
3 4
5 5
Authenticiteit
6
Validatie Ethiek Opsporing, bestrijding en preventie
7
Proces en transacties
9
7
8
Samenvatting
10
Aanbevelingen
11
~
TAXA TI E
~ m.1I ·
tJh ~
VBO COMAKELAAR
LMV
Inleidine In het derde kwartaal 2006 is, geïnitieerd door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), een uitgebreide publieke discussie op gang gekomen over hypotheekfraude. Bij de WEW is in de periode 2003 2006 een expansieve toename geconstateerd van fraude met -
onroerende zaken waarop een hypothecaire zekerheidstelling was geplaatst met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Jaar 2003 2004 2005 2006
Verstrekte 62.094 77.546
totaal
NHG garanties
76.546 75.956 292.142
Schadedossiers 178
% Schade 0.29 %
331 592 796
0.43 % 0.77 %
1.897
1.05 % 0.65 %
In een periode van vier jaar tijd kan geconcludeerd worden dat er sprake is van bijna een verviervoudiging van schadedossiers. Schadedossiers zijn in deze gedefinieerd als die waarbij gevallen, consumenten niet in staat zijn hun hypothecaire verplichtingen na te komen en waarbij, na verkoop van de onroerende zaak, sprake is van een negatief verschil tussen de verkoopopbrengst van de onroerende zaak en de verleende hypothecaire verstrekking. In dergelijke gevallen pleegt de hypotheekverstrekker de schade te verhalen op het garantiefonds van de WEW. Door de WEW is de stelling gedeponeerd dat het vermoeden bestaat dat er sprake is van (al dan niet grootschalige) fraude met NHG verstrekkingen en dat hierin sprake is van onrechtmatig handelen door een grote diversiteit aan betrokkenen.
De WEW en de brançheorganisaties van makelaars en taxateurs (LMV, VBO, NVM en RVT), verder te noemen BMT, hebben vervolgens besloten dat er door de BMT inhoudelijk onderzoek zal worden verricht naar deze dossiers. Dit, om eventuele laakbare gedragingen van makelaars/taxateurs in deze dossiers te kunnen vaststellen. Binnen het totaal van circa 1900 schadedossiers, zijn in ongeveer 650 gevallen taxatierapporten uitgebracht door taxateurs aangesloten bij de BMT. De overigen zijn uitgevoerd door taxateurs die niet onder de beinvloedingssfeer van de BMT vallen. Het totale onderzoek naar deze 650 dossiers bevindt zich op dit moment in een afrondende fase.
Uit een tussentijdse rapportage blijkt dat er twee soorten van betrokkenheid van makelaars/ taxateurs
bij fraudedossiers
bestaat:
1) Bewuste betrokkenheid 2) Onbewuste betrokkenheid Daar waar betrokkenheid twee niveaus: 1) Bekwaamheid 2) Onbekwaamheid
gesignaleerd is, kan deze betrokkenheid weer opgesplitst worden in
TAXATiE
m~..VBO~MAKELAAR I
V\ ~
LMV
2
Hierdoor ontstaat er een matrix van participatie van makelaars I taxateurs bij fraudedossiers, welke als volgt kan worden weergegeven. Betrokkenheidmatrix
Bewust en bekwaam
i)
Onbewust en onbekwaam ii)
Onbewust en bekwaam iii)
Bewust en onbekwaam iv)
Samenvattend zijn er vier categorieën van betrokkenheid te definiëren: i) Bewust meewerken aan fraudegevallen, handelend binnen het eigen vakbekwaamheids (competentie) gebied Onbewust meewerken aan fraudegevalleIl; handelend buiten het eigen ii) vakbekwaamheids (competentie) gebied iii) Onbewust meewerken aan fraudegevallen, handelend binnen het eigen vakbekwaamheids (competentie) gebied
iv)
handelend aan Bewust meewerken fraude, gebied (competentie) vakbekwaamheids
buiten
het
eigen
Door de BMT zijn de gevallen waarin geen verklaring kan worden afgegeven, dat de uitgebrachte taxatie als inzichtelijk, verklaarbaar en begrijpelijk wordt beoordeeld, gemeld aan de WEW. Door de WEW zal vervolgens civielrechtelijk en/of strafrechtelijk worden opgetreden, waarbij door de BMT tuchtrechtelijk de klachten zullen worden behandeld. In de gevallen i) en iv) is sprake van opzettelijk handelen, gericht op het (ondersteunen van) frauderen. In het geval ii) is sprake van verwijtbaar handelen wegens het acteren op terreinen waarop de makelaar/taxateur zich niet bekwaam mocht achten. In geval iii) is sprake van een beroepsfout binnen de normale beroepsuitoefening.
Analvse de BMT wordt geconstateerd dat de omvang van betrokkenheid van, bij de brancheorganisaties aangesloten, makelaars/taxateurs bij fraudedossiers marginaal is. Er is geen sprake van een wijd verspreid probleem. Voor zover sprake is van gevallen zoals genoemd onder i) tlm iv) zijn deze terug te voeren op een beperkt aantal leden, die vaak in
Door
meerdere dossiers betrokken zijn. Daarbij zijn de agglomeraties waarin deze makelaars / taxateurs opereren beperkt. In deze gevallen wordt tuchtrechtelijk opgetreden.. Elke vorm van betrokkenheid bij fraude en ondeskundig handelen, schaadt het imago van de totale beroepsgroep. De BMT stellen dat de integriteit van aangesloten leden buiten elke vorm van discussie dient te staan. Alleen zij die zowel de bekwaamheid als de ethische normen kunnen garanderen van het keurmerk van de brancheorganisatie, mogen dit keurmerk voeren. Hierin valt geen onderscheid te in strategie maken en beleid van de verschillende BMT.
betreffende
TAXATIE
mjl.I..~.. VBO~MAKELAAR J
V'J
-4
LMV
3
Uit de analyse van de behandeling van de WEW ~dossiers komen twee zaken overduidelijk naar voren: 1) Vennogensfraude met onroerende zaken kan niet worden gezien als een ééndimensionaal probleem. 2) Een geïsoleerde aanpak van de bestrijding enlof de preventie van vermogensfraude
met onroerende zaken is ineffectief en inefficiënt. Eendimensionaal probleem Vermogensfraude met onroerende zaken manifesteert zich in veel varianten. Van bijvoorbeeld de vervalsing van een salarisstrook door een individuele consument, om zo een (hogere) hypotheek te kunnen verkrijgen, tot het stelselmatig en grootschalig witwassen van illegale gelden middels verkrijgen en vervreemden van onroerende zaak posities. Het te voeren beleid tegen een intermediair die zelf taxatierapporten vervalst, vraagt een andere insteek dan de bestrijding van biedingmanipulaties bij executoriale veilingen. Hier worden stelselmatig biedingen door particuliere~ met bedreiging en suppressie door handelaren,
tegengehouden.
Met
ééndimensionale
oplossingen kan men
geen
pluriform
probleem
tegengaan of voorkomen.
Geïsoleerde aanpak De BMT willen bijdragen aan acties die leiden tot bestrijding en preventie van dit multidimensionale probleem. Echter, alleen indien er een ketengerichte aanpak wordt uitgevoerd, zal er sprake kunnen zijn van een succesvolle aanpak. Er dient dus sprake te zijn van een ketengerichte aanpak op het gebied van signalering, preventie, opsporing en bestrijding, waarbij alle aetoren binnen hun eigen bevoegdheden en expertise opereren. Echter, door vastgelegde en helder gedefinieerde afspraken dient er wel sprake te zijn van synergie in handelen. De BMT zullen hierin het initiatief nemen door alle betrokken partijen uit te nodigen om gezamenlijk te komen tot het sluiten van effectieve convenanten (of andere vormen van samenwerking die een effectieve, gezamenlijke aanpak realiseren) en na te streven dat deze convenanten door betrokkenen in de keten ook onderling worden gesloten.
Samenwerkingsverbanden De BMT zijn van mening dat zelfregulering in de vastgoedkolom een krachtig instrument is om problemen op te lossen en te voorkomen. Hierbij kan gewerkt worden met het maken van onderlinge afspraken in de vorm van convenanten, samenwerkingscontracten of het vaststellen van gedragsregels. Sterk commitment van betrokken partijen tot realisatie van deze samenwerkingsverbanden is essentieel in deze. Om draagvlak te creëren voor deze samenwerkingsverbanden, adviseren de BMT een nauwe betrokkenheid van relevante Ministeries bij het opstellen van deze zelfreguleringmethodieken. De BMT zullen in een vroegtijdig stadium derhalve de betreffende Ministeries (Financiën/EZ, VROM, Justitie) betrekken bij de te formuleren strategie.
TAXATIE
~
mll.~... VBO~MAKELAAR ,
~
~
LMV
4
Bemvloedin~smo*elijkheden makelaars en taxateurs In het totale proces rondom het verkrijgen van onroerende zaken speelt de makelaar / taxateur een centrale rot Enerzijds door zijn rol als makelaar die partijen bij elkaar brengt, anderzijds door zijn rol als taxateur bij het waarderen van de onroerende zaak. Ten aanzien van het taxeren wordt door de BMT het volgende gesteld.
Opdrachtgeverscbap Een taxatierapport kan gebruikt worden voor meerdere doeleinden. In het kader van dit dossier wordt gefocust op taxatierapporten die (primair) dienen voor het vaststellen van de onderliggende waarde van een onroerende zaak, bij het verkrijgen van een hypothecaire belanghebbende in deze is de geldverstrekker. De geldverstrekking. De primaire lening te geldverstrekker het verstrekken, zal, in zijn keuze een hypothecaire besluitvormingsproces mede laten bepalen door de onderliggende (huidige en toekomstige) waarde van de onroerende zaak. In praktijk wordt de aanvraag tot taxatie van de onroerende zaak gedaan door de hypotheekaanvrager, de consument, of door diens assurantietussenpersoon c.q. het intermediair. Hierdoor ontstaat een ongewenste situatie.
In de praktijk anno 2007 wordt door menig intermediair bij het verstrekken van de taxatieopdracht al aan de taxateur gemeld, welk bedrag minimaal op het taxatierapport dient komen te staan. De taxateur dient dan vaak vooraf te melden aan het intermediair of dit bedrag zal worden gehaald. Is dit niet het geval, dan zoekt het intermediair naar een andere taxateur, die wel het gewenste minimum bedrag in zijn rapport vermeldt.
.
In situaties waarin geen minimum waarde wordt genoemd door het intermediair, verdwijnt indien de taxateur niet tot het gewenste taxatiebedrag komt, het rapport in de prullenbak. De taxateur die het voor de financiering onbruikbare rapport heeft uitgebracht, wordt in menig geval vervolgens geïnformeerd dat hij niet voor zijn -
diensten zal worden betaald
enlof in de toekomst geen opdrachten tot taxatie meer zal
van het betreffende intennediair. Door deze werkwijze dreigt het taxatiesysteem zijn doel voorbij te schieten. Niet alleen wordt banken inzicht onthouden in taxatierapporten die hen juist kunnen behoeden voor te hoge financieringen, er treedt ook nog eens een soort selectiemechanisme in werking ten "hoog" taxeren. gunste van taxateurs die ontvangen
heeft een ander belang bij het taxatierapport dan de bank. De financieringstaxatie voornamelijk als middel tot het verkrijgen van de consument ziet bij de hypotheek, voorkeur tegen zo laag mogelijke lasten. Een zo hoog mogelijke taxatie is in zijn belang. De bank zoekt echter naar een reele waarde ter onderbouwing van het risico model bij de verstrekking, c.q. compliance. De consument
.
Het intermediair heeft een ander belang bij het taxatierapport dan de bank. Het intermediair wordt veelal op provisiebasis betaald door de hypotheekverstrekker, waarbij de hoogte van de verstrekte hypotheek van invloed is op het verdienmodel. geprikkeld mogelijke hoog Het intermediair Oln fmancieel wordt zo hypotheekverstrekkingen te bemiddelen, waardoor een hoge taxatie meer inkomsten
.
Hierdoor dreigt het gevaar dat de intrinsieke waarde van de onroerende zaak van minder belang is dan de hoogte van de hypothecaire verstrekking. genereert dan een lagere.
TAXATiE
~ mu .
~
.-4
~
VBO~MAKELAAR LMV
5
In de praktijk wordt door het intermediair een forse retourprovisie gevraagd aan de taxateur voor het uitbrengen van een taxatie. Deze retourprovisie kan oplopen tot 6070% van het totale bedrag wat de consument voor de taxatie dient te betalen. Indien een taxateur niet bereid is deze retourprovisie te betalen aan het intermediair, wordt gezocht naar een taxateur die bereid is deze retourprovisie wel te betalen. Hierdoor wordt, gezien de marginale beloning voor de taxateur, het kwaliteitsaspect van het taxatierapport onder druk gezet. Tevens wordt in deze niet een kwalitatief goed taxatierapport de norm, maar de hoogte van de retourprovisie.
.
De huidige werkwijze is de afgelopen jaren geleidelijk aan ontstaan. Gezien de verschillende belangen en intrinsieke motivatoren die aanwezig zijn, vergroot de huidige systematiek de kansen op het plegen van fraude. De BMT zijn van mening dat, om deze situatie te voorkomen, het opdrachtgeverschap tot het uitbrengen van een taxatie rechtstreeks van de geldverstrekker moet komen. De BMT zijn bereid een systeem te ontwikkelen dat deze werkwijze mogelijk maakt, middels een transparant, efficiënt en effectief proces. De BMT nodigen de geldverstrekkers uit, individueel of vertegenwoordigd via de NVB, CHF enlof SFR, tot het komen tot een convenant waarbij het voorkomen van fraude wordt nagestreefd en waar gezamenlijk wordt gewerkt aan een methodiek, waarin opdrachtgeverschap tot het verrichten van een financieringstaxatie alleen nog rechtsreeks door de geldverstrekker wordt gedaan.
Authenticiteit Het fmancieringstaxatierapport (woonruimte) wat door de individuele makelaar I taxateur momenteel wordt uitgebracht, is opgesteld conform het format wat overeengekomen is tussen het CRF en de BMT in 2002. Het betreft hier doorgaans een geprint document welke ter beschikking wordt gesteld aan de consument of de assurantie tussenpersoon c.q. het intermediair. Zoals vermeld in het katern "opdrachtgeverschap" verdwijnt het betreffende
document vervolgens uit het beYnvloedingsveld van de opsteller. Hierbij zijn de BMT tot de volgende conclusies gekomen:
Er wordt onvoldoende
.
modeltaxatierapport aantasten. Er bestaat
.
gebruik
de waarborgen die het BMT of andere handelingen die de authenticiteit
gemaakt
biedt tegen vervalsing
geen controle mechanisme
van
ter verificatie
van de authenticiteit van de
geplaatste handtekeningen. Op het taxatierapport bestaat ruimte voor de individuele makelaar / taxateur om zijn lidmaatschap van een brancheorganisatie te vermelden. Uit praktijkervaring blijkt dat vrijwel nimmer door de geldverstrekkers navraag wordt gedaan inzake het
.
lidmaatschap van makelaars / taxateurs
bij brancheorganisaties. De BMT
hebben geen
inzage in uitgebrachte taxatierapporten en eventuele onterechte lidmaatschapsclaims.
van gecertificeerde makelaars / taxateurs (SCVM of VastgoedCert gecertificeerd) zijn openbaar en ongelimiteerd opvraagbaar via het Internet. Dit, gecombineerd met de bijbehorende certificeringnummers. Uit praktijkervaring blijkt dat de geldverstrekkers slechts beperkt navraag doen naar de inschrijving van makelaars I taxateurs bij de certificerende instellingen of de bijbehorende
De namen
.
brancheorganisaties. TAXATIE
mll.~VBO~MAKELAAR I
V\ -..
~ LMV
6
Een consument beschikt op dit moment over een ongelimiteerde mogelijkheid tot het doen laten opstellen van taxatierapporten, zoals hierboven beschreven in het katern 'opdrachtgeverschap Hierdoor kan het voorkomen dat voor 10 verschillende potentiële geldverstrekkers er tien verschillende taxatierapporten bestaan. Uitgebracht
.
,
.
door 10 verschillende taxateurs.
De BMT zijn van mening dat, om deze situatie te voorkomen, het produceren en aanbieden van een taxatierapport niet langer in fysieke, geprinte, vorm dient te gebeuren aan de consument dan wel het intermediair. Het taxatierapport dient in digitale vorm, middels een gevalideerde en geauthentiseerde digitale handtekening in een centrale database te worden opgeslagen, welke toegankelijk is voor de geldverstrekkers en andere relevante stakeholders. De BMT zijn bereid een geautomatiseerd platform in te richten welke deze werkwijze effectief en efficiðnt beschikbaar maakt.
De BMT nodigen de geldverstrekkers en de bijbehorende stakeholders uit om te komen tot een convenant welke waarborgen biedt om de authenticiteit van taxatierapporten veilig te stellen.
Validatie Branchegeorganiseerde makelaars en taxateurs dienen te voldoen aan de kwalificatie-eisen zoals opgesteld door de certificerende instellingen en aan de eisen welke verbonden zijn aan de inschrijvingseisen van de betreffende brancheorganisaties. Deze kwalitatieve norm doet niet af aan het feit dat het verrichten van een taxatie mede is gebaseerd op de invloed van subjectieve factoren op de geschatte waarde van het object. Niettegenstaande dit gegeven zijn de BMT van mening dat de waarde, zoals opgesteld door een taxateur, gepaard dient te gaan van een modelmatige, objectieve validatie van de door hem ingeschatte waarde. Op dit moment bestaan er meerdere databanken die daarvoor gebruikt kunnen worden. Daar waar sprake is van een significante afwijking dient de taxateur een nadere specifieke motivatie aan te geven, op basis waarvan een afwijkende waarde wordt opgesteld..
De BMT nodigen de geldverstrekkers en bijbehorende stakeholders uit, om te komen tot een convenant waarin uniform gebruik van modelmatige waardeberekeningen,
ter verificatie van
de afgegeven taxatiewaarde.
Ethiek Anno 2007 zijn zo'n 8.000 dienstverleners actief die transacties van onroerende zaken begeleiden, dan wel taxaties daarvoor verrichten. Hiervan staan ongeveer 5.750 professionals als zijnde lid van de BMT ingeschreven bij de registers SCVM en VastgoedCert. Deze professionals voldoen aan de kwalitatieve normen voor persoonscertificering en beschikken daarmee over de door deze registers voorgeschreven adequate competentie en kwalificatie. Ook bieden zij in tegenstelling tot de overige ruim 2.200 dienstverleners wél waarborgen geconformeerd VBO de hebben de zich de en LMV, voor consument. Immers, NVM aan Algemene Consumentenvoorwaarden, die in overleg met de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis zijn opgesteld. Naleving wordt getoetst door de onafhankelijke -
-
Stichting Geschillencommissie voor Consumentenzaken voor de Makelaardij te Den Haag (SGC). Door de LMV, VBO en NVM is een nakominggarantie afgegeven inzake uitspraken van de SGC bij behandelde disputen. Hierdoor wordt transparantie gegarandeerd inzake TAXATIE
mil ~~..VBO~MAKELAAR .
V"1 """"
~ LMV
7
werkwijze en verantwoordelijkheden van aangesloten leden bij de behandeling van klachten. Onverlet blijft ook de tuchtrechtelijke toetsing van toepassing.
bij de registers van respectievelijk VastgoedCert (LMV, NVM en RVT) of SCVM (VBO en RVT). De registers staan, zoals eerder gemeld, onder toezicht van KEMA (VastgoedCert) ofDNV (SCVM). Bij SCVM staan circa 1.000 inschrijvingen geregistreerd, bij VastgoedCert circa 8.000. De Leden van de LMV, RVT,
NVM
en
VBO
staan
ingeschreven
registers zien toe op het kwalitatief functioneren van de ingeschreven individuele personen. De brancheorganisaties zien toe op het ethisch en normatief handelen van de aangesloten leden middels erecode, tuchtrecht alsmede middels de aansluiting bij de onafhankelijke SGC. Ondanks al deze (consumenten- )waarborgen, zijn er nog steeds ruim 2.200 entiteiten actief welke zich aan geen enkele vorm van toezicht wensen te onderwerpen. De BMT zijn van mening dat dit een onwenselijke situatie is. Net zoals register accountants ingeschreven dienen te zijn bij het NIVRA indien zij een accountantsverklaring willen afgeven, zijn de BMT van mening dat taxateurs die een taxatie willen afgeven, ingeschreven dienen te zijn bij een register (VastgoedCert of SCVM) én lid dienen te zijn van één van de vier brancheorganisaties (LMV, VBO, NVM, RVT). Hierbij dienen mededingingrechtelijke
bepalingen uiteraard in acht te wQrden genomen. Op dit moment wordt alleen voor het opstellen van een taxatie ten behoeve van een NHG verstrekking de eis gesteld tot inschrijving in een register, echter geen eis tot aansluiting van een brancheorganisatie. In het kader van het onderzoek naar fraude met NHG verstrekkingen, valt deze groep niet georganiseerde makelaars/taxateurs buiten het vakinhoudelijk onderzoek van de BMT en buiten de invloedssfeer van de BMT en is tuchtrechtelijke interventie niet mogelijk. Momenteel kan het voorkomen dat makelaars / taxateurs geroyeerd worden als lid van een BMT bijvoorbeeld in verband met fraude, maar dat vervolgens de (frauduleuze) werkzaamheden voortgezet worden zonder aansluiting bij een BMT.
De BMT nodigen de geldverstrekkers en de NHG uit om te komen tot een convenant dat leidt tot optimale samenwerking, teneinde waarborgen te creëren voor zowel het kwalitatieve aspect van taxaties, alsmede het creëren van waarborgen voor de bewaking van de ethische en normatieve handelingen van makelaars/taxateurs. Een verplichting tot aansluiting bij een BMT waarmee het naleven van de erecodes en statutaire bepalingen wordt geëist alsmede onderlinge afstemming tussen BMT en stakeholders inzake aangesloten leden vormen hiervoor een basis. Dit, uiteraard met inachtneming van mededingingrechtelijke aspecten.
Opsporing, bestrijding en preventie Zoals uit voorgaande informatie blijkt, vormen gecertificeerde en de bij BMT aangesloten makelaars/taxateurs niet de oorzaak van het probleem rondom vermogensfraude met onroerende zaken. Wel kunnen zij bijdragen aan (deel)oplossingen bij opsporing, bestrijding en preventie van dit, inmiddels maatschappelijk, probleem. Door de BMT wordt op dit moment geparticipeerd in bijvoorbeeld het Alijdaproject, waar op lokaal niveau wordt gewerkt aan een integrale aanpak. Ook hier geldt echter weer, dat
met onroerende zaken geen ééndimensionaal probleem is. Niet alleen veelkoppig het betreft monster, ook duikt deze op meerdere plaatsen op. Als de een vermogensfraude in Rotterdam geheel wordt uitgebannen, is het probleem niet opgelost. Dit vermogensfraude
TAXATIE
mi
~
VBO@)MAKELAAR LMV
8
zal zich vervolgens op een andere plaats manifesteren.. Crimineel verkregen kapitaal zal zijn weg blijven zoeken van onderwereld naar bovenwereld. Illegale verhuur en verhuur aan illegalen, hennepkwekerijen, pandjesmelkerij, illegale splitsingen, het zal zich snel verspreiden naar locatie B, indien het in locatie A onmogelijk is gemaakt. De BMT zijn van mening dat onderlinge afstemming en uitwisseling van informatie, bij voorkeur in een vroegtijdig stadium, een wezenlijke verbetering van opsporing, bestrijding en preventie kan realiseren. De BMT hebben, naast participatie in het A lijd ap roj eet te Rotterdam, inmiddels een tweede initiatief genomen. Met de Belastingdienst, in het kader van het Project Horizontaal Toezicht, wordt op dit moment gewerkt aan het opstellen van een convenant waarin wederzijdse mogelijkheden voor opsporing, bestrijding en preventie worden gedefinieerd. Niet alleen in het kader van melding, maar ook middels het ter beschikking stellen van expertise en ondersteuning, zullen de BMT samen met de Belastingdienst hun verantwoording nemen in dit dossier. De BMT nodigen alle betrokken partijen uit, om te komen tot zowel een één op één convenant tussen de BMT en de stakeholders, alswel een integraal convenant tussen alle betrokken partijen.
Proces en transacties In Nederland zijn in 2006 ruim 220.000 (particuliere) woningen van eigenaar verwisseld. Uitgaande van 225 werkdagen op jaarbasis betekent dit dat er per dag bijna 1.000 transacties plaatsvinden. Een scala aan betrokken verlenen diensten bij dit proces; makelaars, hypotheekverstrekkers, intermediairs, taxateurs, notarissen, juristen, kadaster, gemeentes, accountants, bemiddelaars, woningbouwverenigingen. De keten is complex en divers, waarbij altijd twee partijen centraal staan, een verkopende partij en een aankopende partij. Er dient rekening gehouden te worden met de consequenties die het nemen van fraude beperkende maatregelen kunnen hebben op onder andere de marktwerking en de fmanciële lasten voor de consument en marktpartijen. Gewaakt dient te worden dat door het nemen van draconische maatregelen, of door overregulering, er sprake is van verstoring van het marktevenwicht of benadeling van de consument. Als voorbeeld zou hiervoor het dossier Hammerstein kunnen worden genomen. Door het toenmalige kabinet en de toenmalige Minister van Justitie is begin deze eeuw de Wet op het Notarisambt aangepast, dit mede op basis van adviezen die uitgebracht werden door de commissie Hammerstein. Het invoeren van marktwerking binnen het notariaat, onder andere middels het loslaten van vaste notaristarieven was één van de consequenties van deze aanbevelingen. Daarnaast bleef vrijheidskeuze en marktwerking bestaan voor het opstellen van de koopakte. Deze mag worden opgesteld door de consument zelf: door een jurist, door een notaris, door een makelaar. Hiervoor zijn modellen beschikbaar, onder andere door de Vereniging Eigen Huis. De aanbeveling dat een notaris bij de aankoop van een woning verplicht eerder wordt ingeschakeld dan nu het geval is- de zogenaamde Amsterdamse praktijk neemt het kabinet niet over. Hiervoor zou een wijziging van het Burgerlijk Wetboek noodzakelijk zijn, terwijl de evaluatie van het Burgerlijk Wetboek met betrekking inzake de koop van een woning gepland staat in 2008. Bovendien heeft de regering in een eerdere discussie over de Amsterdamse praktijk in 2002 zich op het standpunt gesteld dat een verplicht door de notaris op te stellen koopakte ongewenst is. Wel is toen een bedenktijd van drie dagen ingevoerd na het sluiten van de -
koopovereenkomst.
Bron: persbericht RVD, 3 februari 2006, ANP Perssupport. TAXATIE
i m.ll. t
"" ~
VBO COMAKELAAR
~ LMV
9
Zoals in bovengenoemd persbericht gemeld, is op dit moment vrije marktwerking ingesteld waarbij extra zekerheden aan de consument worden gegeven middels de wettelijke bedenktermijn van drie dagen. De Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond zijn voorstander van deze gang van zaken en zien geen toegevoegde waarde in verandering in dit proces.
Belangrijk bij een brede aanpak van fraudebestrijding is dat alle partijen hun best doen om de argumenten zo zuiver mogelijk te houden. Het gevaar dat discussies al dan niet bewust vertroebeld worden door belangentegenstellingen is niet denkbeeldig. De discussie over de notariële koopakte dient niet vennengd te worden met de problematiek van malafide praktijken. Het notarieel maken van de koopakte biedt geen oplossing voor hypotheekfraude dus ook iedere of andere malafide praktijken. Reeds nu wordt iedere hypotheekakte hypotheekakte waaraan fraude ten grondslag ligt door de notaris gepasseerd. De BMT zijn er van overtuigd dat in verreweg het overgrote gedeelte van die gevallen de notaris zich van geen kwaad bewust is geweest. Bij de koopakte zal dat niet anders zijn. Daarbij dient bedacht -
-
te worden dat in theorie iemand op één ochtend hetzelfde pand wel tien keer al dan niet aan dezelfde persoon kan verkopen, waarbij hij bovendien ook nog eens gebruik kan maken van tien verschillende notarissen..
De BMT zijn van mening dat waarborgen op het gebied van transacties en het bijbehorende proces van toegevoegde waarde zou kunnen zijn. Voor bijvoorbeeld de koopakte valt daarbij te denken aan deponering en registratie bij het Kadaster. Middels een zogenaamde "Vormerkerung" is dit momenteel al mogelijk.
De BMT nodigen de Vereniging Eigen Huis, het Kadaster en de Koninklijke Notariele Beroepsgroep uit om te komen tot een convenant waarin waarborgen voor transacties en het proces worden opgenomen, zonder inbreuk te doen aan marktwerking, verzwaring van administratieve lasten voor betrokken beroepsgroepen en het onnodig additioneel financieel belasten van consumenten.
Samenvattio2 LMV, VBO~ NVM en RVT zijn van mening dat vermogensfraude met
onroerende zaken een is, multi causaal is, zich nationaal en internationaal manifesteert en waarbij betrokkenheid in de totale keten van dienstverIening voorkomt.
fenomeen is wat multi dimensionaal
LMV, VBO, NVM en RVT
stellen dat er niet één beroepsgroep dominant aanwezig is
bij het
faciliteren van vermogensfraude met onroerende zaken. Geen van betrokken schakels in de keten van dienstverlening vormt het probleem. Zij zijn onderdeel van het probleem, zonder daadwerkelijk het probleem te zijn. Wel draagt elke beroepsgroep de oplossing voor een deel van het probleem in zich. Om deze reden stellen de brancheorganisaties makelaardij en taxatie dan ook dat alleen een integrale benadering van dit fenomeen resultaat zal geven. Elke beroepsgroep die in de spiegel kijkt en denkt daar de oplossing te hebben gevonden onderschat het probleem en overschat mogelijk haar eigen rol. Men dient naar buiten te kijken en de eigen positie te zien in de totale context. Vandaar uit, binnen de interactie met andere schakels in de totale keten van dienstverlening, dient te worden gezocht naar een oplossing. TAXATIE
ml~..... VBO @) MAKELAAR .
"^
-.
~ LMV
M
10
stellen dat makelaars en taxateurs een sp ilro I hebben bij transacties met onroerende zaken, zij vormen de spin in het web die de schakel vormt tussen de verschillende dienstverleners in de totale keten. De BMT stellen dat zij een maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben als het gaat om opsporing, bestrijding en preventie van vermogenstraude met onroerende zaken. Dit
LMV, VBO, NVM
overigens,
en
RVT
zonder de eigen bevoegdheden, mogelijkheden
en betrokkenheid
te willen
overschatten.
verantwoordelijkheid de branche organisaties Vanuit deze maatschappelijke stellen makelaardij en taxatie dat het tijdperk van informeren en beschouwen, wat hen betreft passé is. LMV, VBO, NVM en RVr nemen het initiatief met het gericht uitvoeren van acties welke daadwerkelijk overgaan tot het opsporen, bestrijden en voorkomen van vermogensftaude met onroerende zaken. De te voeren werkwijze zal in de aanbevelingen worden beschreven.
Aan bevelio 2en De BMT nodigen uit
mee te werken tot de volgende convenanten:
Convenant opdraehtgeversehap De BMT nodigen de individuele geldverstrekkers, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Contactorgaan Hypothecaire Financiers, de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken en het Waarborgfonds Eigen Woning uit, om te komen tot een convenant waarbij fraude wordt opgespoord, bestreden en voorkomen door de positie van opdrachtgever tot taxatie inzichtelijk, éénduidig en objectief te maken.
Convenant authenticiteit De BMT nodigen de individuele geldverstrekkers, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Contactorgaan Hypothecaire Financiers, de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken en het Waarborgfonds Eigen Woning uit, om te komen tot een convenant waarbij fraude wordt opgespoord, bestreden en voorkomen door het vervalsen van taxatierapporten tegen te gaan.
Convenant validatie De BMT nodigen de individuele ge Id verstrekkers, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Contactorgaan Hypothecaire Financiers, de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken en het Waarborgfonds Eigen Woning uit, om te komen tot een convenant waarbij fraude wordt opgespoord, bestreden en voorkomen door validatie van opgegeven waardes bij taxaties vanaf de bron te waarborgen.
Convenant ethiek De BMT nodigen de individuele geldverstrekkers, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Contactorgaan Hypothecaire Financiers, de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken en het Waarborgfonds Eigen Woning uit, om te komen tot een convenant waarbij fraude wordt opgespoord, bestreden en voorkomen door makelaars en taxateurs verplicht te stellen zich te aan de kwaliteitseisen van de Certificerende Registers en zich te onderwerpen tuchtrechtelijke de bepalingen van de brancheorganisaties en de bijbehorende beroeps- en aan erecodes.
onderwerpen
Convenant opsporing, bestrijding en preventie
m"" TAIATIE
~
"'V ,..,..
n
11...~. J
\.It
...
VBO~MAKELAAR LMV
11
De BMT nodigen alle partijen uit om te komen tot
een convenant waarbij fraude wordt bestreden en voorkomen door afstemmen en uitwisseling van onderlinge het onderling ter beschikking stellen van kennis en expertise alsmede het actief informatie,
opgespoord,
meewerken aan processen ingericht om doelstellingen te realiseren
Convenant proces en transactie De BMT nodigen de Vereniging Eigen Huis, het Kadaster en de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie uit, om te komen tot een convenant waarbij waarborgen in proces en transactie worden ingevoerd, zonder verstoring van marktwerking, financiele benadeling van consumenten of het veroorzaken van administratieve lastenverzwaring.
R.J .L. Limpens Directeur R VT
M. Goofers
E.W.M. van de Bijl
Secretaris/directeur
Directeur
LMV
O.A. Cremers Alg. Secretaris
NVM
VBO
TAXATIE
i mil. ·
V'i ....
~
VBO~MAKELAAR LMV
12
