DEFINITIESTUDIE WAARDEBEGRIPPEN BIJ TAXATIE VAN ONROERENDE ZAKEN NVM
drs. P.J. v a n Hulten drs. M. Pallandt
juli 1997
Aan deze publikatie hebben meegewerkt: drs. P.J. van Hulten, prof. drs. P.P. Kohnstamm, drs. M. Pallandt en drs. ing. L.B. Uittenbogaard
INHOUD
1. INLEIDING 2. OPNAMEFORMULIEREN 3. DEFINITIES 3.1 Inleiding 3.2 Vrije markt 3.2.1 Waardebegrippen 3.2.2 Conclusie 3.3 Huurprijzenwet woonruimte 3.3.1 Waardebegrippen 3.3.2 Conclusie 3.4 Jaarrekening ondernemingen 3.4.1 Waardebegrippen 3.4.2 Conclusie 3.5 Inkomsten-, vermogens- en overdrachtsbelasting en successierecht 3.5.1 Waardebegrippen 3.5.2 Conclusie 3.6 Onroerend goed belasting 3.6.1 Waardebegrippen 3.6.2 Conclusie 3.7 Verzekering 3.7.1 Waardebegrippen 3.7.2 Conclusie
4. CONCLUSIE
LITERATUUR BIJLAGE
1.
INLEIDING
Dit inventarisatie-rapport 'Waardebegrippen bij taxatie van onroerende zaken' vormt een onderdeel van het hoofdrapport met dezelfde titel. In deze studie staat de volgende vraag centraal: 'Welke aanpassingen van de gedefinieerde begrippen zijn mogelijk om de systematiek van definiëring, de eenduidigheid en hiermee de uitwisselbaarheid te optimaliseren?' Uitgangspunt hierbij zijn de definities zoals die in het NVM handboek gehanteerd worden. Deze begrippen worden door de NVM in de volgende categorieën verdeeld: A. Vrije mark; B. Huurprijzenwet woonruimte; C. Jaarrekening ondernemingen; D. Inkomsten-, vermogens- en overdrachtsbelasting en successierecht; E. Onroerend goed belasting; F. Verzekering. Ter beantwoording van de vraag is in dit inventarisatie-rapport een uitgebreide inventarisatie en analyse gemaakt van de in omloop zijnde definities bij relevante instellingen. Uitgangspunt hierbij is in eerste instantie de Nederlandse markt. Ondanks dat de opdracht betrekking heeft op de Nederlandse markt, is er omwille van toekomstige ontwikkelingen niet volledig voorbij gegaan aan vorderingen die in internationaal verband worden geboekt bij het vastleggen van waardebegrippen. Deze studie kent twee centrale invalshoeken, namelijk: inventarisatie van de belangrijkste instanties, die de gevraagde begrippen hebben gedefinieerd; een analyse van de definities. In de opnameformulieren wordt schematisch aangegeven welke voor dit onderzoek van belang zijnde instanties een definitie hebben gegeven van de geselecteerde begrippen. In de definitielijsten wordt aangegeven welke definities voor de betreffende begrippen in omloop zijn en hoe deze definities zijn opgebouwd. Dit inventarisatierapport heeft tot doel om aan te geven hoe de definitievoorstellen in het hoofdrapport tot stand zijn gekomen en dient als naslagwerk. In deze inventarisatie zal geen definitief advies worden gegeven over de structuur van de categorieën en over de voorkeuren voor bepaalde definities. Dit komt in het hoofdrapport aan de orde. In deze inventarisatie zal dus de indeling zoals die door de NVM is opgesteld, gehandhaafd blijven. Begrippen die eventueel kunnen worden toegevoegd zullen pas in het hoofdrapport aan de orde komen. Tenslotte dient nog te worden vermeld dat het in deze studie uitsluitend gaat om definities van waardebegrippen, die bij taxaties gebruikt worden. Wellicht ten overvloede: er moet dus rekening mee worden gehouden, dat er niet zal worden ingegaan op de wijze waarop de hoogte van het te taxeren bedrag dient te worden bepaald. Dit vereist immers een studie op zich.
OPNAMEFORMULIEREN
2.
In onderstaande opnameformulieren wordt aangegeven welke van belang zijnde instanties een definitie hebben gegeven van de begrippen, zoals die in het NVM Handboek worden gehanteerd'. Bij de inventarisatie van instanties is vooral aandacht geschonken aan de mate waarin bijgedragen wordt aan uniformering en uitwisselbaarheid van definities en aan het wettelijk kader van bepaalde definities.
2.
* **
'1
Bedrijfswaarde
VM* BWA TUE**(2x), NWR**(2x),
De definitie van deze begrippen komt exact overeen met die van Ten Have in zijn boek 'Taxatieleer onroerende zaken' Duidt op een andere begripsnaam, maar definieert hetzelfde
In de opnameformulieren staat aangegeven welke buitenlandse begrippen zijn gedefinieerd. Deze worden in de conclusies van het hoofdstuk van de betreffende categorie behandeld.
Overdrachtsbelasting en
3.
DEFINITIES
3.1
Inleiding
De inventarisatie bestaat uit de waardebegrippen uit het NVM Handboek, die gebruikt worden bij taxaties van onroerende zaken. 'Onroerende' zaken zijn 'de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond duurzaam verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken (BW Boek 3, art. 3 lid 1). 'Roerende' zaken zijn 'alle zaken die niet onroerend zijn' (BW Boek 3, art. 3 lid 2). Bij onderstaande inventarisatie worden allereerst de benamingen van de categorieën zelf door ons gedefinieerd. Dit is gedaan om beter inzicht te krijgen in het onderscheid tussen de verschillende categorieën. Door het definiëren van de categorieën wordt het doel van de betreffende categorie duidelijker. Vervolgens worden de begrippen (met hun definities) per categorie schematisch weergegeven. De analyse van de inventarisatie van definities vindt plaats aan de hand van hoofdkenmerken en randvoorwaarden. De hoofdkenmerken geven de essentie van de definitie weer en de randvoorwaarden geven aan onder welke conditie dit geldt. Per begrip worden twee of meer definities gegeven, al naar gelang het begrip door de benaderde instanties is gedefinieerd enlof wordt gehanteerd. De verschillen en overeenkomsten die er met betrekking tot die waardebegrippen bestaan, worden hierdoor zichtbaar. Deze zullen een belangrijke bijdrage leveren aan de formulering van de definitievoorstellen (hoofdrapport).
3.2
Vrije markt
3.2.1 Waardebegrippen Tot deze eerste categorie behoren de waarden die in de vrije markt tot stand zijn gekomen. De NVM hanteert hier de volgende begrippen: de onderhandse verkoopwaarde, de executiewaarde en de economische huurwaarde.
Onderhandse verkoop: Een verkoop, waarbij de gegadigden geen kennis hebben van de hoogte van elkaars biedingen.
de voor het onroerend goed meest
c) op meest geschikte wijze,
van een vastgoedobject verkregen kan van vrij van verhuurverplichtingen en gebruik na de beste voorbereiding en op de
e) aanbod in verhuurde1
bij onderhandse verkoop naar schatting zullen opbrengen nadat de verkoper de
c) op gebruikelijke wijze,
op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaken aanvaardt onder estanddoening van de lopende
Terugkomende hoofdkenmerken binnen één begrip, worden niet nogmaals expliciet vermeld. De definitie, opgesteld door de NVM, is het uitgangspunt.
onder de op het moment van de taxatie geldende marktomstandigheden
marktomstandigheden,
voor een onderhavig onroerend goed in het rapport geschetste gebruikssituatie, daarbij rekening houdend met de huidige bestemming en gebruiksmogelijkheden, alsmede de mogelijke (toekomstige) risico's met betrekking tot locatie (ontwikkeling),
onder de op het moment van de taxatie geldende marktomstandigheden aan de meest 'gerede' koper en binnen een voor een onderhavig object de in het rapport geschetste gebruikssituatie, daarbij rekening houdend met de huidige bestemming en gebruiksmogelijkheden, alsmede de mogelijke (toekomstige) risico's met betrekking tot locatie (ontwikkeling), gebruik, verhuur, bouwkundige staat, onderhoudsstaat, wetgeving en
verschillende factoren.
marktomstandigheden, e) uitgaande van geschetste
verschillende factoren.
Executie: Het in beslag nemen en verkopen van iemands goederen wegens schuld.
gevolge van een gedwongen openbare verkoop van een vastgoedobject, volgens
d) op de meest geschikte wijze
tijdstip wordt door eigenaar
van de onroerende
evolge van een gedwongen openbare erkoop van een vastgoedobject, na de este voorbereiding en op de meest eschikte wijze van marketing, waarbij de oper met het procesverbaal van veiling
eest biedende gegadigde nou zijn
) na de beste voorbereiding.
d j in verhuurde staat, e) met toestemming van
veiling volgens plaatselijk gebruik ten gevolge van een gedwongen openbare verkoop van een vastgoedobject, na de beste voorbereiding en op de meest geschikte wijze van marketing, waarbij het object overgedragen wordt in de verhuurde staat en het gebruik van dat moment, waarvoor de hypotheekhouder, dan wel de
f) op de meest geschikte wijze g) na de beste voorbereiding.
c) op meest geschikte wijze, d) na beste voorbereiding.
huur aanbieden van een vastgoedobject, na
vraag en aanbod.
erealiseerd kan worden indien het
b) rekening houdend met
worden, rekening houdend met de op het moment van de taxatie bestaande marktomstandigheden, bestemming,
3.2.2 Conclusie De categorie 'Vrije markt' Bij het begrip 'vrije markt' kunnen enkele kanttekeningen worden geplaatst wat betreft de duidelijkheid van de benaming. Het begrip 'vrije markt' doet vermoeden dat het gaat om vrije (verfhuur en (ver)koop, terwijl ook de executiewaarden, dat wil zeggen waarden bij gedwongen verkoop, hiertoe behoren. Dit schept verwarring. Tot deze categorie (A) behoren bovendien waardebegrippen die gebruikt worden bij koop (Al. tim A5.) én huur (A6.) van onroerende zaken. in de volgende categorie (B)
komt er echter weer een huurbegrip aan de orde, de wettelijk bepaalde huurprijs. Gezien de overeenkomsten met definities uit categorie B, 'Huurprijzenwet woonruimte', zou de 'economische huurwaarde' beter in categorie B kunnen worden geplaatst. De hierdoor veranderde samenstelling van de categorieën A en B heeft gevolgen voor de benaming van beide categorieën. Bij alle begrippen uit categorie A (na eventuele wijziging in A l . t/m A5.) vindt een overdracht van eigendom van onroerende zaken plaats, terwijl bij categorie B uitsluitend sprake is van de overdracht van gebruiksrecht van onroerende zaken. Dit onderscheid zou tot uitdrukking gebracht kunnen worden in de benaming van deze categorieën. De begrippen en definities Onderhandse verkoopwaarde In de weergegeven definities waarin sprake is van 'onderhandse verkoopwaarde' is door velen nagelaten te definiëren wat 'onderhandse verkoop' inhoudt. Hierdoor is de definitie niet compleet, omdat het te definiëren begrip herhaald wordt in de omschrijving.
De begrippen in deze categorie zijn niet limitatief. Veel niet-genoemde begrippen zijn echter onduidelijk, niet eenduidig etc. Een voorbeeld is het begrip 'going concernwaarde', dat veel overeenkomsten heeft met 'onderhandse verkoopwaarde'. De definitie volgt hieronder.
edrijf wordt uitgeoefend, uitgaande van elijkblijvend gebruik en bestemming, bij
) voortzetting bedrijfsuitoefening op gelijke wijze.
Dit begrip duidt meestal op een bijzondere waarde, dat het getaxeerde heeft voor juist het bedrijf dat erin gevestigd is of voor een soortgelijk bedrijf. Dit leidt vaak tot een hogere waarde dan de 'onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik'. Het komt bovendien veel overeen met het begrip 'vervangingswaarde'. Nationaal en internationaal wordt gepleit voor afschaffing van dit begrip. Executiewaarde Momenteel zijn over het handhaven van het begrip 'executiewaarde' ook discussies gaande. Het feitelijke gebruik van dit begrip neemt af. Executieverkoop komt (in grote delen van het land) zo weinig voor dat een betrouwbare inschatting van de waarde moeiiijk te maken is. Bovendien is executie enlof veiling geen populaire verkoopwijze, zodat bij gedwongen verkoop toch wordt getracht dit onderhands te doen. Het gevolg is dat de 'echte veilingwaarde' in de praktijk niet de opbrengst is die bij gedwongen verkoop wordt gerealiseerd. Dit neemt echter niet weg dat
verkoop onder executie nog altijd plaatsvindt. Afschaffing behoort (nog) niet tot de mogelijkheden. Ontwikkelingen in de internationale taxatieleer tenderen wel naar vervanging van executiewaarde door 'mildere' begrippen als 'estimated restricted realisation price'(RIC.3). Dit zou in Nederland alleen kunnen als er toestemming wordt gegeven door De Nederlandse Bank, aangezien die de 'mildere' waarde moet goedkeuren. 'Executiewaarde' vertoont overeenkomsten met de 'onderhandse verkoopwaarde' met name in de kern '...de prijs die door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed, na de beste voorbereiding op de meest geschikte wijze van marketing...' Een belangrijk verschil ligt echter verscholen in de verkoopwijze, namelijk vrijwillig of gedwongen. Dit onderscheid zou beter tot uitdrukking moeten komen in de definitie. Bij verdere bestudering van waardebegrippen in deze categorie 'vrije markt' valt op dat een bepaalde systematiek is waar te nemen. De kern van de begrippen A l . t/m A5. is voor een groot deel hetzelfde. Door deze kern als uitgangspositie te nemen, kan goed aan de doelstelling van het onderzoek tegemoet worden gekomen, namelijk het optimaliseren van de systematiek van definiëren. Met behulp van een systematische opbouw van de definities kan eerst een algemene definitie gegeven worden, bijvoorbeeld van de wijze van verkoop. Vervolgens kan deze stapsgewijs uitgebreidlaangepast worden voor de betreffende afwijkingen van de verschillende waardebegrippen. Dit gebeurt ten dele al. Te denken valt aan het volgende: Achtergrond van verkoop (vrijwillig of gedwongen), wijze van verkoop (onderhands of openbaar) en soort gebruik (vrij of verhuurd).
Internationaal Naast de ontwikkelingen die plaatsvinden op nationaal niveau, spelen ontwikkelingen op internationaal niveau ook een rol bij de keuze voor de uiteindelijke definitie van de waardebegrippen. Verdergaande internationalisering vergroot de noodzaak om in de toekomst aansluiting te zoeken met internationale standaards. De 'onderhandse verkoopwaarde' vertoont veel overeenkomsten met het in het buitenland veelvuldig gebruikte begrip 'open market value' en 'market value'.
property would have been completed
b) met als enige overweging
date of valuation, assuming"
a) willing seller = niet gedwongen maar ook niet buitengewoon geïnteresseerd; b) a reasonable period = een redelijke verkooptermijn; d) no account is taken of any additional bid by a prospective purchaser with a special interest = potentiële kopers met buitengewoon belang bij de onroerende zaak worden buiten beschouwing gelaten; e) without compulsion= zonder dwang van (ver)koper
regard to the nature of the property and the state of the market) for the proper marketing of the interest, for the agreement of the price and terms and for the compietion of the c) that the state of the market, level of values and other circumstances were, on any earlier assumed date of exchange of contracts, the Same as on the date of
d) that no account is taken of any additional bid by a prospective purchaser with a special interest; and
and a willing seller in an arm's length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowlegdeably, prudently and without compulsion.
c) bij geschikte marketing.
the date of valuation assuming: a) a willing seller; b) a reasonable period within which to negotiate the sale, taking into account the nature of the property and the state of the c) values wiil remain static throughout the the property wil1 be freely exposed to the arket with reasonable publicity; and
TIAVSC (market value): The estimated
De overeenkomst tussen 'market value' en 'onderhandse verkoopwaarde' wordt met name in de kern van de definitie gevonden. Onderhandse verkoopwaarde
(gedeeltelijk): 'de prijs die bij aanbieding ter verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Market value (gedeeltelijk): 'The estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm's length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeable, prudently and without compulsion (TIAVSC). Het Nederlandse 'onderhandse verkoopwaarde' vindt dus in grote mate aansluiting bij deze waardebegrippen gehanteerd in het buitenland. Uitwisselbaarheid met het buitenland zou dus in de toekomst tot de mogelijkheden kunnen behoren. Voor het vergroten van de overeenkomsten zal de systematiek door de RICS of Tegevofa gehanteerd, gevolgd moeten worden, vanwege de uitgebreide toelichting en overzichtelijkheid van opstellen.
De kern van 'executiewaarde' ('de prijs van de meest biedende gegadigde, bij verkoop na de beste voorbereiding op meest geschikte wijze') komt in bepaalde mate overeen met het in het buitenland gehanteerde 'estimated restricted realisation price' (RICS), de vervanger van de 'forced sale value'.
be obtained on future completion of an unconditional sale of the interest in the subject property assuming4.
d) redelijkerwijs verwacht mag worden te verkrijgen in de
b) that completion wili take place on a future date specified by the Client (and recorded in the Valuers Report) which does not allow a reasonable period for proper marketing (having regard to the nature of the property and the state of the market); c) that no account is taken of any additional bid by a prospective purchaser with a special interest; and d) that both parties to the transaction wil1 act
b) does not allow a reasonable period= vooraf bepaalde verkooptermijn
Dit nieuwe begrip geeft een iets genuanceerdere verklaring van 'gedwongen verkoop'. Dit komt o.a. tot uiting in de aanwezigheid van 'a willing seller', een aspect dat onverenigbaar lijkt met executie. Dit zou de aanleiding kunnen zijn voor de discussie die momenteel gaande is over het gebruik van 'executiewaarde' in Nederland. Verkoop van onroerende zaken vindt namelijk in een klein aantal van de gedwongen verkopen in de betekenis van 'executiewaarde' plaats. De kern van de discussies betreft het vervangen van executiewaarde, eventueel door het begrip 'gedwongen onderhandse verkoop' (vergelijkbaar met het begrip van de RICS) en 'gedwongen openbare verkoop' (vergelijkbaar met de huidige executiewaarde). Daarentegen wordt executiewaarde wel veelvuldig gebruikt wanneer een hypotheek wordt afgsloten. In aanvulling op 'economische huurwaarde' kan nog een internationaal gehanteerde definitie worden gegeven, namelijk 'open market rental value'. De overeenkomsten kunnen als volgt worden verwoord: 'de prijs bij aanbieding ter verhuur van de meest biedende na de beste voorbereiding op de meest geschikte wijze'. Het verschil is gelegen in het feit dat in de 'open market rental value' wel gesproken wordt van 'a willing landlord', in tegenstelling tot het Nederlandse 'economische huurwaarde'. De definitie volgt hieronder.
interest in property would have been completed at the date of valuation a) a wiliing landlord; b) that, prior to the date of valuation, there had been a reasonable period (having regard to the nature of the property and the state of the market) for the proper marketing of the interest, for the agreement of the rent and other letting terrns and for the completion of the letting; c) that the state of the rnarket, levels of values and other circumstances were, on any earlier assumed date of entering into an agreement for lease, the Same as on the date of valuation; d) that no account is taken of any additional bid by a prospective tenant with a special
e) a stated length of term and stated principal conditions applying or assumed to appiy to the letting and the other terms are not exceptionally onerous or beneficia1 for a
ee period is in respect only of the time hich would have been needed by the ing tenant to make the subject rty fit for the occupation; and ) that both parties to the transactio had cted knowledgeable, prudently and withou
3.3
Huurprijzenwet woonruimte
3.3.1 Waardebegrippen Deze categorie, de 'Huurprijzenwet woonruimte', bevat alleen het begrip 'wettelijke huurwaarde woonruimte'.
Huurprijzenwet (SBV): Het wettelijk regelen van de huurprijzen van de woonruimte, waarbij de elatie is gelegd tussen de prijs die voor het gebruik van de woonruimte moet worden betaald en liteit van deze woonruimte. uimte (1.6 Huurprijzenwet woonruimte, art. la): Een gebouwde onroerende zaak die een
(Huurprijs): De prijs welke bij huur en
3.3.2 Conclusie
De categorie 'Huurprijzenwet woonruimte' Zoals geconcludeerd bij de vorige categorie kan 'economische huurwaarde' (A6.) op grond van de overeenkomsten in de definitie ook bij bovenstaande huurbegrip worden geplaatst. De 'economische huurwaarde' is echter niet wettelijk vastgelegd, maar op basis van vraag en aanbod tot stand gekomen. De benaming van categorie B voldoet hierdoor dus niet meer. Een algemenere benaming als 'Overdracht van gebruiksrecht van onroerende zaken' of 'Huur en verhuur en pacht' zou een alternatief kunnen zijn. Hierbinnen kan dan een opsplitsing worden gemaakt van soort waarde naar herkomst: 1. de waarde die wordt gekoppeld aan wettelijke bepalingen; 2. de waarde die op de vrije markt tot stand komt. Indien een meer algemene benaming wordt gegegeven aan deze categorie, kunnen er nog andere waardebegrippen worden toegevoegd. Er kunnen ook
huurovereenkomsten worden opgesteld voor bedrijfsruimtes, agrarische onroerende zaken en overige onroerende zaken. Het Burgelijk Wetboek handelt over de huurprijs van 1624-bedrijfsruimtes. Voor de gebouwde onroerende zaken, dat wil zeggen hetgeen dat noch onder de Huurprijzenwet woonruimte, noch onder art.1624 e.v. van het Burgelijk Wetboek valt, en noch onder de Pachtwet vallen, is er de Huurwet. De definities volgen hieronder.
verbeteringen, die berekend wordt, gelet op
onroerende zaken.
b) voor het enkele gebruik.
Het begrip en definities De door de SBV verzamelde definities komen over het algemeen redelijk met elkaar overeen. Er wordt dan wel gesproken over enerzijds de 'maximaal redelijke huurprijs' en anderzijds de 'verschuldigde prijs bij huur', maar deze begrippen houden hetzelfde in. In de Huurwet wordt immers geregeld hoe de 'verschuldigde prijs' berekend moet worden, wat maximaal aanvaardbaar ('maximaal redelijk') is of minimaal nodig (de verschuldigde prijs) is. In de praktijk blijkt dat de overeengekomen huur af kan wijken van huur, zoals die was geschat door de taxateur. De FGH-BANK N.V. heeft daarvoor het begrip 'meerhuur' gedefinieerd, weergegeven op de volgende pagina. Het nadeel van de definitie is dat het meer een methode is om de waarde de berekenen, dan een definitie die de betekenis van het begrip weergeeft.
taxateur geschatte huurwaarde van de getaxeerde bedrijfsruimte.
3.4
Jaarrekening ondernemingen
3.4.1 Waardebegrippen De waarde van onroerende zaken wordt niet alleen bepaald bij de overdracht van het bezit of van het gebruiksrecht, maar ook voor andere doeleinden, zoals de jaarrekening. Volgens de wet mag gewaardeerd worden volgens twee methoden, namelijk op basis van: 1) historische kostprijs en afschrijvingen; 2) actuele waarde, vastgelegd in het Besluit Waardering Activa. De historische kostprijs is echter een berekeningsmethode, geen waardebegrip met een definitie en zal daarom hier niet worden uitgewerkt. Een derde methode is de marktwaarde, maar die is uitsluitend toegestaan voor beleggingsmaatschappijen. Vanwege deze beperking zal ook daar niet verder op worden ingegaan. Op deze plaats dus een bespreking van de waardebegrippen die in de jaarrekening onder de verzamelnaam 'actuele waarde15 vallen, namelijk de opbrengstwaarde, bedrijfswaarde en vervangingswaarde.
De jaarrekening geeft volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en het resultaat, alsmede voor zover de aard van een jaarrekening dat toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de rechtspersoon.
maken kosten.
a) prijs meest biedende,
wijze op aangeboden op de
5,
Het begrip 'actuele waarde' is dus zelf geen waardebegrip, maar slechts een verzamelnaam van de drie genoemde waardebegrippen.
orporatie het bezit ten beste kan verkopen,
deel van de netto-omzet, die kan worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf waartoe het dient of bestemd is.
marktwaarde inkoopprijs of indirecte opbrengstwaarde genoemd) De waarde, ten tijde van de waardering, van het aan een goed of samenstel van goederen toe te rekenen deel van de netto-omzet die kan worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf waartoe het dient of bestemd is.
aan de onderneming, rekening houdend heid van de activiteiten van die
an een vastgoedobject op het moment van e waardering van het aan dit object toe te kenen deel van de netto-omzet, welke kan orden verkregen door de uitoefening van
de bedrijfsuitoefening.
2) activa worden
3.4.2 Conclusie De begrippen en definities Wat betreft de begrippen die tot deze categorie behoren valt 'bedrijfswaarde' op. 'Bedrijfswaarde' wordt twee maal door de TUE gedefinieerd. In het geval de activiteiten van een onderneming worden voortgezet, wordt dit ook wel 'going concern-waarde' genoemd. Bank Lexicon hanteert daarvoor dezelfde definitie onder de benaming 'indirecte opbrengstwaarde'. Beiden zijn tegenstrijdig met het begrip 'bedrijfswaarde, waarin juist één van de randvoorwaarden is, dat de activiteiten worden gestaakt (dit gebeurt wel in de andere definitie van de TUE). Met als in paragraaf 3.2.2 blijkt ook nu 'going concern-waarde' een omstreden en onduidelijk begrip. De behoefte aan eenduidige en gebruiksvriendelijke definities van waardebegrippen blijkt eens te meer. Ter verduidelijking, het begrip opbrengstwaarde wordt gebruikt indien verkoop ter sprake komt, vervangingswaarde wanneer de activiteiten worden voortgezet en bedrijfswaarde tenslotte wanneer de activiteiten worden gestaakt.
3.5 Inkomsten-, successierecht
vermogens-
en
overdrachtsbelasting
en
3.5.1 Waardebegrippen Het gemeenschappelijke element van alle begrippen in deze categorie is dat zij zijn opgesteld ten behoeve van een belasting. Al deze verschillende belastingen kennen één waardebegrip, waarvan de definities hieronder worden weergegeven. Er wordt op deze plaats niet ingegaan op de invoering van de Wet Waardering Onroerende Zaken per 01-01-1 997, waar een belangrijk deel van deze categorie sindsdien onder valt. Daarvoor wordt verwezen naar paragraaf 3.6 'Onroerend goed belasting'.
erplichte bijdrage tot de openbare geldmiddelen. nkomstenbeiasting (Wet Inkomsten Belasting): Belasting geheven op het inkomen. elastbare som van het (belastbaar) inkomen van natuurlijke personen.
Overdrachtsbelasting (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 2-1): Belasting die geheven wordt ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Successierecht (Successiewet): Belasting verschuldigd door ieder die krachtens erfrecht verkrijgt door het overlijden van iemand ten tijde van dat overlijden binnen het Rijk woonde; naar mate de erfgenaam verder verwant is van de erflater des te hoger is de belasting. (Bank lexicon): Belasting die, behoudens bepaalde vrijstellingen,
gebruikelijke wijze, marketing en op de gebruikelijke wijze, eventueel gecorrigeerd voor belastende
belastende factoren.
verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende
3.5.2 Conclusie De categorie 'Inkomsten-, vermogens- en overdrachtsbelasting en successierecht' In deze categorie wordt het kader gecreëerd door de verschillende wetten. Dit verklaart wellicht dat er maar één begrip onder valt. Ook in de wet wordt immers gestreefd naar eenduidigheid. De Wet Waardering Onroerende Zaken is daarvan het resultaat. Het begrip en de definities Alleen het begrip 'waarde in het economisch verkeer' behoort tot deze categorie. Waarschijnlijk als resultaat van het wettelijk kader hebben de definities de volgende kern gemeenschappelijk: 'de prijs van de meest biedende gegadigde bij aanbieding ter verkoop na de beste voorbereiding op de meest geschikte wijze'. De kern komt bovendien in grote mate overeen met het begrip 'onderhandse verkoopwaarde' uit de A- categorie.
3.6
Onroerend goed belasting
3.6.1 Waardebegrippen De titel 'Onroerend goed belasting' geeft het doel van het waardebegrip dat tot deze categorie behoort, al aan, namelijk de onroerend goed belasting. Bij de bepaling van de waarde is het nog van belang een onderscheid te maken tussen courante en incourante goederen.
erkrijger het goed in de staat waarin het
overgedragen en gebruikt
oegekend, indien de volle en onbezwaarde igendom daarvan zou kunnen worden vergedragen en de verkrijger de zaak in de taat waarin die zich verbindt, onmiddellijk
te omstandigheden,
omstandigheden.
het te koop aanbieden van een courant
de beste voorbereiding, marketing en op gebruikelijke wijze, indien het volle en onbezwaarde eigendom van het object zou worden overgedragen en de koper het object in de staat waarin het zich bevindt
vastgoedobject meest
gebruikelijke wijze.
onroerende zaak bij de bepaling waarvan
onroerende zaak,
en functionele veroudering, die is opgetreden sedert de stichting van dat ed, waarbij de invloed van latere zigingen mede in aanmerking wordt
veroudering sinds de
opgetreden technische en functionele veroudering en daarbij in aanmerking nemende (eventueel) aangebrachte tussentijdse wijzigingen.
c) en latere wijzigingen.
tussentijdse wijzigingen.
verhuurd of in
3.6.2 Conclusie De categorie 'Onroerend goed belasting' Deze categorie is eigenlijk achterhaald vanwege de invoering van de Wet WOZ, met ingang van 1 januari 1997, die de opvolger van de onroerend goed belasting is. Dat deze nieuwe wet voortborduurt op de onroerend goed belasting is te zien aan de overeenkomsten tussen de begrippen 'waarde in het economische verkeer' en 'gecorrigeerde vervangingswaarde', zoals die in de Wet WOZ worden gehanteerd. 'Wet WOZ' kan dus een goede benaming zijn voor de hele categorie. Begrippen en definities Wat betreft de definities verdient het begrip 'waarde in het economisch verkeer' nadere bestudering. Ten eerste is dit begrip ook gedefinieerd met betrekking tot andere belastingen, die genoemd zijn in categorie D. De vraag is of beide categorieën D (Inkomsten-, vermogens- en overdrachtsbelasting en successierecht) en E (Onroerend goed belasting) op grond hiervan in een nieuwe categorie kunnen worden ondergebracht. Dit zou in overeenstemming zijn met de doelstelling van de Wet WOZ (uniformiteit van de waarde voor verschillende belastingen). De Wet WOZ zal immers gaan gelden voor de volgende soorten belastingen: o de gemeentelijke onroerende zaak belastingen (OZB); o het huurwaardeforfait in de inkomstenbelasting; de eigen woning in de vermogensbelasting; en de waterschapsomslag gebouwd. Zowel de overdrachtsbelasting als het successierecht vallen dus niet binnen dit kader. Een tweede punt van aandacht richt zich op de overeenkomst van de definitie van 'waarde in het economisch verkeer' in de categorieën D en E en het begrip 'onderhandse verkoopwaarde (A-categorie). Indien er een verschil is tussen beide begrippen naar aanleiding van het doel waarvoor zij gebruikt worden (resp. bij (ver)koop en voor belasting), zal dit verschil duidelijk(er) tot uitdrukking moeten komen in de definitie. Ten slotte kan niet onvermeld blijven dat de 'waarde in het economische verkeer' (kortom: vervangingswaarde) zoals deze door de Wet WOZ is omschreven, mogelijk ook aanknopingspunten biedt voor het definiëren van 'vervangingswaarde' ten behoeve van de jaarrekening (C3). Internationaal De RICS heeft twee verschillende soorten 'vervangingswaarde' gedefinieerd, weergegeven in de tabel op de volgende pagina. Geconstateerd kan worden dat met name de eerste definitie van RICS zeer helder en uitgebreid is. Bepaalde formuleringen zijn aan te bevelen voor de Nederlandse definities. In het Besluit Waardering Activa wordt bijvoorbeeid gesproken over 'in economisch opzicht gelijke betekenis'. De RICS vennloordt dit als volgt: 'appropriate deductions for the age, condition, economic or functional obsolescence and environmental factors, etc.'. Vanwege de overeenkomsten is er dus aanleiding om te verwachten dat de wettelijk opgestelde, Nederlandse begrippen in de toekomst kunnen aansluiten op internationaal gehanteerde begrippen, omdat zij dat nu ten dele al doen.
for the existing use or a notional
deductions may then be made to allow for the age, condition, economic or functional obsolescence and environmetal factors,
milieufactoren.
roperty being worth less to the undertaking
to an undertaking which is expected to
weergeeft voor een
3.7
Verzekering
3.7.1 Waardebegrippen Deze laatste categorie betreft begrippen die zijn opgesteld met betrekking tot de verzekering. Nadat is aangegeven wat onder verzekering wordt verstaan zal ingegaan worden op de begrippen herbouw- en vervangingswaarde.
enot van een premie, verbindt om hem schadeloos te stellen wegens verlies, schade
et voorval op dezelfde plaats en met ezelfde bestemming
geval van te niet gaan ervan op dat moment, op dezelfde plaats, met dezelfde bestemmingen op technisch gelijkwaardige
bestemming en op technisch gelijkwaardige
) op dezelfde plaats met dezelfde bestemming.
a a n verzeker-
dezelfde bestemming,
begane grond-, of keldervloer, tenzij anders
3.7.2 Conclusie De categorie 'Verzekering' Ondanks de overeenkomst met vervangingsbegrippen uit andere categorieën is het wenselijk om de categorie in zijn oorspronkelijke vorm te handhaven, aangezien het begrip voor een specifiek doel, namelijk verzekering, wordt gebruikt en algemeen geldend is. De begrippen en definities Ogenschijnlijk gaat het in deze categorie om twee begrippen met dezelfde betekenis (de TUE hanteert zelfs dezelfde definitie voor de twee verschillende begrippen). Bij verdere bestudering blijkt echter dat er toch belangrijke verschillen zijn tussen beide begrippen. Met betrekking tot het moment van herbouw wordt bij 'herbouwwaarde' gesteld dat dat 'onmiddellijk na het voorval' moet plaatsvinden, en ook 'op dezelfde plaats en met dezelfde bestemming'. 'Vervangingswaarde' kent deze specificaties niet. Wel geldt voor beide begrippen dat de waarde exclusief fundering is.
4.
Conclusie
Met deze bijlage is de inventarisatiefase voltooid. Per waardebegrip zijn twee of meer definities beschreven. Bij nadere beschouwing zijn bepaalde aspecten in overeenstemming met andere definities of wijken daar juist van af. Dit is waargenomen op het niveau van de categorie-indeling en op het lagere niveau van begrippen die tot de verschillende categorieën behoren. Er zijn overeenkomsten tussen de definities, zelfs tussen definities van waardebegrippen die niet tot dezelfde categorie behoren. Dit kan de uniformiteit ten goede komen. Er zijn ook verschillen waargenomen tussen de definities van waardebegrippen. Dit wordt veroorzaakt door verschillen in uitgangspuntl doeleinden (zie doelstelling verschillende instanties), in bereik (voor welke doelgroepen is de definitie te hanteren?) of in naamgeving van de begrippen. Soms wordt een identieke uitleg gegeven aan een begrip met een andere naam of uit een andere categorie. Daarom zijn van belang zijnde afwijkingen1overeenkomsten per categorie kort toegelicht. Gebleken is dat vanwege veranderde wetgeving de gehanteerde hoofdindeling niet meer volstaat. Ook ontwikkelingen, die zich op internationaal niveau afspelen, zijn van belang bij het opstellen van een nieuwe hoofdindeling. Het zou duidelijker zijn het begrip AG. 'Economische huurwaarde' te verplaatsen naar de B-categorie. Dit schept mogelijkheden voor een nieuwe, duidelijker benaming van beide categorieën. In categorie C zijn weinig moeilijkheden op de voorgrond getreden. Er is geen aanleiding deze categorie te wijzigen in naam of samenstelling. Door de invoering van de Wet WOZ kunnen categorie D en E in één categorie worden ondergebracht. De overdrachtsbelasting en het successierecht vallen echter niet onder de nieuwe regelingen, dus zullen een aparte categorie blijven. Categorie F tenslotte blijft gehandhaafd onder de noemer 'verzekering'. Door de hoofdindeling te wijzigen worden bovengenoemde problemen, die op de voorgrond zijn getreden met betrekking tot de formulering van waardebegrippen, opgelost. De nieuwe indeling, waardebegrippen en bijbehorende definitievoorstellen zijn waar te nemen in het hoofdrapport.
LITERATUUR Algra, N.E. en Gokkel, H.R.W. (1994). Venuijzend en verklarend juridisch woordenboek. Alphen aan den Rijn: Samson H.D. Tjeenk Willink. Arnhem, P. Ch. van (1991). Waarde-indicators Nederlands Vastgoed, een scriptieonderzoek in het kader van de Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde. Woerden. The European Group of Valuers of Fixed Assets (1988). Guidance notes on the valuation of fixed assets. Madrid. FGH-BANK N.V. (1997). Definities van de door FGH-BANK N.V. in hun taxatierapporten gehanteerde begrippen. Ut recht. Handboek Jaarverslaggeving woningcorporaties.
(NWR)
( l 994).
Nieuwste
richtlijnen
voor
Have, G.G.M. ten (1992). Taxatieleer onroerende zaken. Leiden: Stenfert Kroese Hoeken, F.G. van (1995). De kwaliteit van gemeentelijke OZB-taxaties, een opiniepeiling onder contra-experts, afstudeerrapport. Zeist. The International Assets Valuation Standards Committee (1994). international Valuation Standards /VS I through 4 and Preface to Standards. Toronto: TIAVSC Keeris, W.G. (TUE) (1996). (concept) Begrippen vastgoedbeheer, omschrijving, toelichting. Koninklijke PBNA (1997). Praktijkhandboek Wet WOZ, Praktische en actuele informatie over de Wet Waardering Onroerende Zaken. Arnhem. Nederlandse Beurs Brandpolis (1991). Nederlands Instituut voor het Bank- en Effectenbedrijf (1995). Banklexicon. Amsterdam: Kluwer. NVM (1 995). NVM handboek, aanbevolen waardebegrippen bij taxatie van onroerend goed. Popta, R.G. van & Vermeulen, 1. (1996). Trainingsboek WOZ-examen. Alphen aan de Rijn: Samson H.D. Tjeenk Willink B.V. The Royal Institution of Chartered Surveyors (1995). RICS Appraisal and Valuation Manual.
Sikkel, I.A. (1996). Bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor de Wet WOZ. Utrecht, afstudeerrapport. Vereniging VNO-NCW (1996). De Wet WOZ, een uniforme waarde van onroerende zaken voor de belastingheffing. Den Haag. Waarderingskamer (1994). Rapport kostenverrekening, rapport kostenbepaling en kostenverrekening in het kader van de Wet WOZ.
inzake
de
Waarderingskamer (1996). Vraagbaak kostenberekening 1996, alles over de kostenverrekening in het kader van de Wet WOZ. Waarderingskamer (1994). Waarderingsinstructie 1995, regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling naar waardepeildatum I januari 1995 in het kader van de Wet WOZ. Waarderingskamer (1995). Waarderingsinstructie 1995, regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling naar waardepeildatum 1 januari 1995 in het kader van de Wet WOZ, 2e herziene druk. Waarderingskamer (1996). Wet WOZ, Waarde Onroerende zaken Belastingen, doelmatigheid, duidelijkheid, uniformiteit, kwaliteit. Wetgeving Makelaardij O.G., 1996/ 1997. Deventer: Kluwer
BIJLAGE
Verklarende lijst van gebruikte afkortingen van de belangrijkste geraadpleegde instanties en publikaties
NVM: NWR: O.Z. RICS: Tegevofa: TIAVSC: Wet WOZ:
Nederlandse Vereniging van Makelaars Nationale Woningraad Onroerende Zaken The Royal Institution of Chartered Surveyors The European Group of Vatuers of Fixed Assets The International Assets Valuation Standards Committee Wet Waardering Onroerende Zaken
