MGR. NOLENSPLEIN. Een werelds plein; een plein van ontmoetingen. Pleinvisie. WonenBreburg Gemeente Breda

MGR. NOLENSPLEIN Een werelds plein; een plein van ontmoetingen.

Pleinvisie

WonenBreburg Gemeente Breda juni 2010

Mgr. Nolensplein; een werelds plein, een plein van ontmoetingen juni 2010

2

Voorwoord Voor u ligt de pleinvisie Mgr. Nolensplein. Deze visie is opgesteld nadat een subsidie van het Ministerie van EZ is toegekend voor revitalisering van het plein. Dit document zal dan ook dienen als tussenrapportage voor het ministerie. Op basis van deze visie wordt ook aan de bestuurders van WonenBreburg en de Gemeente Breda gevraagd in te stemmen met de beschreven strategie en uitvoeringsplan, waarna de daadwerkelijke uitvoering ter hand kan worden genomen. De ondernemers van het Mgr. Nolensplein, de Heuvel Business Club, Stichting Wijkbelang Heuvel, wijkbewoners en diverse medewerkers van WonenBreburg en de Gemeente Breda hebben bijgedragen aan de ontwikkeling van deze pleinvisie. Behalve de direct belanghebbenden zijn tevens experts, die in verschillende delen van het land ervaring hebben met het revitaliseren van vergelijkbare pleinen en winkelstraten, geconsulteerd. Enkelen van hen hebben tijdens een bezoek aan het plein in een interview hun visie gegeven. Anderen zijn op een expertmeeting uitgenodigd om samen met Stichting Wijkbelang Heuvel, de Heuvel Business Club en enkele ondernemers van het plein te brainstormen over de toekomst van het Mgr. Nolensplein. In bijlage I is een procesbeschrijving opgenomen die de bredere context weergeeft. Een woord van dank is hier op zijn plaats voor de inzet en betrokkenheid van hen allen.


3

Inhoudsopgave

Voorwoord .......................................................................................................................... 3 1. Inleiding ...................................................................................................................... 5 2. Het Mgr. Nolensplein in 2015 ......................................................................................... 6 3. De kracht van Heuvel .................................................................................................... 7 3.1 De omgeving ......................................................................................................... 7 3.2 De bewoners ......................................................................................................... 7 3.3 Bestaande voorzieningen en projecten ...................................................................... 8 4. Aanknopingspunten ...................................................................................................... 9 4.1 Ligging.................................................................................................................. 9 4.2 Cultuur ................................................................................................................. 9 4.3 Wensen uit de wijk ................................................................................................. 9 4.4 Samenwerking ...................................................................................................... 10 4.5 Huis van de Heuvel................................................................................................ 10 5. Plan van aanpak .......................................................................................................... 12 5.1 Pleinmanager........................................................................................................ 12 5.2 Vastgoed .............................................................................................................. 12 5.3 Randvoorwaarden ................................................................................................. 12 5.4 Marketing en PR .................................................................................................... 13 5.5 Gevelaanpak......................................................................................................... 14 6. Actoren ...................................................................................................................... 15 7. Financiering ................................................................................................................ 16 8. Planning ..................................................................................................................... 17 Bijlage .............................................................................................................................. 18 I. Wat eraan vooraf ging .................................................................................................. 18 1.1 Projectdoelstelling ................................................................................................. 18 1.2 Huidige situatie ..................................................................................................... 18 1.3 Context ................................................................................................................ 19 1.4 Concept pleinvisie ................................................................................................. 19 1.5 Haalbaarheidsstudie .............................................................................................. 19 1.6 Expertmeetings ..................................................................................................... 20 Bijlage .............................................................................................................................. 21 II. Analyse van de wijk ..................................................................................................... 21 Bijlage .............................................................................................................................. 24 III. POM / Ondernemersvereniging / VvE .............................................................................. 24 Bijlage .............................................................................................................................. 25 IV. Planning ..................................................................................................................... 25 Bijlage .............................................................................................................................. 26 V. Outputdoelstellingen .................................................................................................... 26


4

1. Inleiding In de Ontwikkelingsvisie Heuvel 2010-2015 is onderstreept dat het Mgr. Nolensplein een kleinschalig plein moet blijven dat een buurtfunctie heeft. Dit is aanvullend op de functie van het Dr. Struyckenplein dat een versterkt buurtwinkelcentrum voor Heuvel wordt met supermarkten, detailhandel en sociaal-maatschappelijke voorzieningen. Deze kleinschaligheid past bij het stedenbouwkundig karakter van de buurt en draagt daarnaast bij aan de algehele verbetering van de leefbaarheid in de wijk. Uit een recent onderzoek van Planbureau voor de Leefomgeving, Universiteit van Utrecht en Atlas voor Gemeenten blijkt namelijk dat kleinschalige bedrijvigheid een positieve uitwerking heeft op de leefbaarheid in wijken. De kleine winkelier heeft veel klanten uit de wijk en de ontmoetingsfunctie van de winkelstrip is daarmee vorm gegeven en komt ten goede aan de sociale cohesie van de wijk. Andersom geldt ook dat afname van overlast, verloedering, inbraken, enzovoorts een gunstig effect heeft op de toename van bedrijvigheid. Met minder leefbaarheidsproblemen is de kans groter dat bedrijven overleven en groeien en is dus de kans dat ze verhuizen kleiner. 1 Met dit uitgangspunt in gedachte is onderliggende pleinvisie Mgr. Nolensplein tot stand gekomen. De pleinvisie beschrijft het perspectief waar naar toe wordt gewerkt. Een sterk concept heeft namelijk meer kans van slagen dan alleen meegaan met de flow; de som is meer dan de optelling van de afzonderlijke delen. In de vorm van (nog op te stellen) randvoorwaarden voor het plein is sturing te geven aan de ontwikkelrichting. Meer dan dat is niet mogelijk, omdat de markt vooral haar eigen werk moet doen. Er moet daarbij ook voor ogen worden gehouden dat indien de omstandigheden het vragen er bij te sturen is; het concept is geen keurslijf. Leeswijzer In het volgende hoofdstuk wordt u eerst meegenomen naar het Mgr. Nolensplein zoals dat over een aantal jaren functioneert. In hoofdstuk 3 wordt onderbouwd waarom er voor dit toekomstperspectief is gekozen. Vervolgens is in hoofdstuk 4 aangegeven wat de strategie is om te komen tot de te realiseren visie. In het daaropvolgende hoofdstuk wordt de strategie verfijnt in een plan van aanpak. Het voorlaatste hoofdstuk, hoofdstuk 7, gaat in op de financiën en het laatste op de planning. Om de huidige visie goed te kunnen plaatsen is in de bijlagen achtergrondinformatie opgenomen over het proces tot nu, een cijfermatige analyse van Heuvel en over een plein ontwikkeling maatschappij; een instrument waarvan de haalbaarheid wordt onderzocht. De laatste twee bijlagen zijn de planning en de outputdoelstellingen uit de subsidieaanvraag. 1

Bron: Bedrijvigheid en leefbaarheid, A. Gerritse e.a.


5

2. Het Mgr. Nolensplein in 2015 Het zonlicht wordt door de platanen gefilterd en valt op de kleine klinkers van het Mgr. Nolensplein. De monumentale voormalige kerk, met daarin het buurtrestaurant, heeft zijn deuren geopend en het terras zit vol. Moeders die hun kinderen naar school in het Huis van de Heuvel hebben gebracht drinken er een kop koffie of trakteren zichzelf op een eenvoudige lunch. Kinderen spelen op het plein en doordat er weinig doorgaand verkeer langs het plein rijdt is het veilig genoeg om hen er met een gerust hart te laten spelen. Ouderen op weg naar het zorgkantoor maken een praatje met elkaar. Studenten bezoeken de winkels rondom het plein voor een Turks brood of een echte Italiaanse olijfolie voor een schappelijke prijs. Bezoekers snuffelen in de tweedehandswinkel naar een uniek jaren vijftig meubel. De in opgeknapte gevels en in frisse kleuren geschilderde kozijnen rondom het plein versterken de mediterrane sfeer. De eigenheid in architectuur van elk pand afzonderlijk onderstreept de kleinschaligheid van het plein en de eigen identiteit van elke onderneming. De uithangborden zijn bescheiden en vormen een eenheid die past bij de kleinschaligheid. Het samenspel van de gevels, uithangborden en kleurstelling versterkt de sfeer op het plein. Kortom: Mgr. Nolensplein. Een werelds plein, een plein van ontmoetingen.

Bij dit toekomstperspectief horen de kernbegrippen: ontmoeten, sfeer, levendigheid, veiligheid, kleinschalig, voor een breed publiek en betaalbaar. Deze begrippen staan op de voorgrond bij de initiatieven en ingrepen die op het Mgr. Nolensplein plaatsvinden.


6

3. De kracht van Heuvel Bovenstaande visie is ontstaan vanuit het zoeken naar de eigenheid van Heuvel en het Mgr. Nolensplein. Het inzetten op - en het versterken van - de kracht van de wijk geeft de meeste kans op succes bij de revitalisering. Op verschillende vlakken liggen er sterke punten, zoals de omgevingskwaliteit, de bevolkingssamenstelling, de betrokkenheid van de bewoners bij de wijk, de komst van Huis van de Heuvel, de bouw van de Talmazone en het sfeerbeeld dat de kerk met het plein oproept.

3.1

De omgeving

Heuvel is een groene en vriendelijk ogende wijk. De jaren-vijftig wijk straalt karakter en kwaliteit uit door het geslaagde stedenbouwkundig ontwerp en de afwisselende gevelbeelden. Het Mgr. Nolensplein is een van de plekken in Heuvel die aan die kwaliteit bijdraagt. Het plein met zijn platanen, groenstructuur, zijn kleinschalige en gedifferentieerde bebouwing en zijn monumentale kerk is een knus plein dat spontaan associaties oproept met Montmartre of een Italiaans dorpsplein. Het heeft een zuidelijk karakter wat staat voor buiten zijn, openheid, ontmoeting, elkaar kennen.

Mgr. Nolensplein anno 2010; foto Ton Gjeltema

3.2

De bewoners

De bewonerssamenstelling in heuvel is gemêleerd (zie ook bijlage II). Iets minder dan dertig procent van de bevolking van Heuvel heeft een niet-Nederlandse achtergrond. Veruit de grootste allochtone groep is de Marokkaanse gemeenschap. In Heuvel zijn geen etnische spanningen en is deze bevolkingssamenstelling een verrijking. Heuvel roept ook geen associaties op met een “zwarte wijk” die in de ogen van buitenstaanders vaak synoniem is met problemen. De bevolking in Heuvel is in zijn algemeenheid laag opgeleid en er is een groter percentage niet-werkenden dan gemiddeld in Breda. Een ander kenmerk van Heuvel is dat de groep eenoudergezinnen (die groter is dan het gemiddelde in Breda) de laatste jaren is toegenomen. Deze sociaaleconomische positie van de wijkbewoners maakt dat de koopkracht in de wijk beperkt is. De, deels nog te realiseren, woningen aan de nabijgelegen Talmazone vallen in een duurder segment en het is te verwachten dat deze bewoners meer koopkracht hebben. Deze nieuwe bewoners zijn met name de jonge, moderne stedelingen. Dit is een groep die niet direct verbinding zal zoeken met de oorspronkelijke Heuvelnaren, maar wel een potentiële doelgroep is voor de ondernemers.


7

3.3

Bestaande voorzieningen en projecten

Er is een diversiteit aan winkeltjes en voorzieningen op het plein, maar er staan ook nog panden leeg. Er is een goed lopende Turkse bakkerij annex supermarkt die ook een (beperkt) aanbod heeft voor de autochtone Nederlandse klant. Deze eigenaar, evenals de eigenaar van een van de twee kapperszaken, is begaan met de toekomst van het plein. Van oudsher zit er een orthopedische schoenenwinkel die ook klanten trekt van ver buiten de wijk. Verder is er een aantal horecavoorzieningen en een fietswinkel. Een autonome ontwikkeling die sinds kort gaande is op het plein is de vestiging van een tweetal thuiszorgorganisaties. In bijlage I is een plattegrond van het plein met de op dit moment aanwezige voorzieningen opgenomen. In de nabije omgeving wordt de Talmazone gebouwd. Dit is een gebied met een kleine 400 nieuwbouwwoningen in een parkachtige omgeving met diverse woningtypen in het dure en middeldure segment. Op een van wooneilanden wordt een zorgcluster voor intra- en extramurale zorg gebouwd. De bewoners in Heuvel zijn betrokken bij de wijk wat zichtbaar is aan de grote belangstelling voor “Bewoners Heuvel aan Zet”. Veel initiatieven die hieruit voortkomen hebben “ontmoeten” als doel. Een goed voorbeeld hiervan is de maandelijkse maaltijd voor ouderen in het Inloophuis waarbij Marokkaanse vrouwen koken voor buurtbewoners en waar Marokkaanse jongens (soms dezelfde als die op het Nolensplein “hangen”) het eten serveren.


8

4. Aanknopingspunten In dit hoofdstuk is beschreven wat de strategie is, van welke huidige middelen (fysiek en nietfysiek) gebruik kan worden gemaakt, om het toekomstperspectief vorm te geven.

4.1

Ligging

Heuvel ligt niet ver van het centrum, maar het Mgr. Nolensplein ligt niet aan een doorgaande route. Er kan dus niet gerekend worden op een automatische bezoekersstroom. De klanten zullen in eerste instantie uit de wijk zelf komen. Om die wijkbewoners te verleiden het plein te bezoeken moet het aanbod met name op hen gericht zijn. De gezamenlijke kracht van de ondernemers kan vervolgens als vliegwiel dienen om ook een tweede stroom bezoekers aan te trekken: die van buiten de wijk. Hiervan moet het plein niet afhankelijk van zijn, maar deze maakt het net wat sterker.

4.2

Cultuur

Aangezien het percentage allochtonen in Heuvel relatief hoog is, is het niet ondenkbaar dat kwalitatief goede winkels met een assortiment dat deze groep aanspreekt ook bestaansrecht heeft op het plein. De Turkse ondernemer die nu aan het plein is gevestigd kan hier mogelijk een sterke rol in vervullen. In veel culturen is de maaltijd een belangrijk moment van ontmoeten en samenzijn. Vaak wordt veel aandacht besteed aan het bereiden van de maaltijd. In de allochtone gemeenschap vaak nog wat meer dan in de autochtone cultuur. Tegelijk is het in de Nederlandse cultuur steeds populairder geworden om samen met vrienden of collega‟s een kookworkshop te volgen. Hier zijn wellicht combinaties te maken; een kleinschalige voorziening die (mediterrane) ingrediënten te koop aanbiedt en tevens kookworkshops verzorgt voor kleine groepen. Dit zou de tweede bezoekersstroom kunnen aantrekken van buiten de wijk.

4.3

Wensen uit de wijk

Wijktafelbijeenkomst d.d. 19 okt. 2009 in het kader van herijken Ontwikkelingsvisie Heuvel foto Gemeente Breda

Bovenstaande sluit aan bij de wensen die op tafel zijn gekomen tijdens de wijktafelbijeenkomsten in 2009, zoals een goedkope plek om te eten, een buurtrestaurant, koken, leerwerkplekken voor jongeren en/of licht verstandelijk gehandicapten. De roep om gezelligheid en terrasjes is groot onder de wijkbewoners. Dit is ook door de zittende ondernemers genoemd als een bijdrage aan levendigheid en daarmee sociale veiligheid. Voorop staat echter dat de voorzieningen in de eerste instantie aantrekkelijk, en dus ook betaalbaar en laagdrempelig, zijn voor de wijkbewoners. Dat wil zeggen een kwalitatief goed aanbod en verzorgde voorzieningen, maar geen luxe en dure uitstraling.


9

De uitdaging voor ondernemers is dan ook om levendigheid en “de loop” te bewerkstelligen en tevens te voorkomen dat hierdoor overlast wordt ervaren door omwonenden. De huidige en toekomstige ondernemers zullen een evenwicht moeten vinden tussen de belangen van hun onderneming, hun klanten, de omwonenden en het gezamenlijk belang van het plein. Bij enkele ondernemers leeft de wens een ondernemersvereniging op te richten, maar blijkbaar lukt het hen niet om daarin een eerste goede stap te zetten. De sociaal makelaar kan een rol vervullen om de ondernemers bij de eerste stappen te adviseren. Let wel, de sociaal makelaar heeft niet de volledige kennis om een ondernemersvereniging te ondersteunen, dus een inhoudelijk goede ondersteuning kan pas komen van de pleinmanager. Om op korte termijn de levendigheid op het plein te brengen zullen zoveel mogelijk bestaande activiteiten op het Mgr. Nolensplein landen. In 2010 zijn er activiteiten (geweest) als de nieuwjaarsreceptie van Stichting Wijkbelang Heuvel, de Paasactiviteit, de markt van de Mananagirls, de straatspeeldag en de Heuveldag. Hierdoor komt het plein wat vaker positief in het nieuws èn op het netvlies te staan van omliggende wijken en ondernemers.

Heuveldag 2007; foto Tim Eshuis

4.4

Samenwerking

Een andere strategie is het zoeken naar samenwerkingsverbanden met opleidingsinstituten om een winkel of restaurant te exploiteren met leerlingen. Breda heeft veel opleidingsinstituten die een jarenlange band met de stad hebben; denk aan Avans, NHTV, Stichting Joost en de Rooi Pannen. Er liggen ook mogelijkheden bij het samenwerken tussen ondernemers, scholen en zorgpartijen waarbij een win-win situatie ontstaat. Dit kan leiden tot een aanbod van goedkope voorzieningen voor de wijk, studenten doen werkervaring op (in ondernemerschap en zorg) en gehandicapten participeren in de maatschappij door te werken in een winkel of bij een andere voorziening op het Mgr. Nolensplein. Samenwerken met deze scholen kan in het verlengde worden gezien van het sociaal programma dat wordt ontwikkeld. Dit aanbod gaat zich richten op de doelstelling “meedoen” (onderwijs en participatie) uit de wijkontwikkeling en wordt grotendeels in het Huis van de Heuvel aangeboden. Vanuit het project Buurteconomie van de gemeente worden de ondernemers die in Heuvel 100 hun zaak runnen, begeleid door een ondernemerscoach om een doorstart te maken op een andere locatie. Heuvel 100 sluit namelijk op 1 januari 2011 zijn deuren. Deze (door)startende ondernemers of kunstenaars die bijdragen leveren aan de revitalisering binnen het concept zijn een welkome aanvulling op het Mgr. Nolensplein.

4.5

Huis van de Heuvel

De nog te bouwen multifunctionele accommodatie Huis van de Heuvel komt deels in de kerk op het Mgr. Nolensplein en deels in nieuwbouw die aan de kerk wordt gebouwd. In deze kerk komt onder andere een buurtrestaurant dat rechtstreeks aan het plein grenst, met mogelijkheden voor een terras op het plein.


10


De Brede School in Huis van de Heuvel gaat inzetten op het aantrekken van kinderen uit de buurt en laat zodoende de ouders kennismaken met het Mgr. Nolensplein. Het Huis van de Heuvel wordt zomer 2012 opgeleverd. De werkzaamheden in het kader van de revitalisering moeten minstens tot na de oplevering doorlopen om een goede aansluiting te vinden met de activiteiten die vanuit Huis van de Heuvel worden georganiseerd.


11

5. Plan van aanpak De manier waarop de revitalisatie wordt vormgeven is in dit hoofdstuk uiteengezet. Het gaat dan, in willekeurige volgorde, om de inzet van een pleinmanager, een marketing campagne, fysieke aanpak, vastgoed en de noodzakelijke randvoorwaarden. In bijlage IV is een gedetailleerde planning opgenomen.

5.1

Pleinmanager

Het revitaliseren van het Mgr. Nolensplein vergt specifieke kennis van de markt en van winkel-/ pleinmanagement in naoorlogse gebieden. Een pleinmanager met deze specifieke kennis kan een goede aanvulling zijn op de aanwezige kennis bij de corporatie en de gemeente. De pleinmanager is op inhoudelijk vlak betrokken, terwijl de opdrachtgevende partijen het proces en de financiën (in het kader van de subsidieaanvraag) bewaken. Allereerst richt de pleinmanager zich op het bij elkaar brengen van de ondernemers om de betrokkenheid bij het plein te vergroten. Hij kan hen eveneens adviseren in het opzetten van een ondernemersvereniging. Verder pakt hij de marketing op, evenals de werving (en selectie) van nieuwe ondernemers. Om dit goed neer te zetten is kennis van de markt en van de zakelijke netwerken nodig. De pleinmanager zal ook met de welzijnspartijen in Huis van de Heuvel overleggen om te kijken hoe het aanbod op het plein aan kan sluiten bij het aanbod van dit Huis. Tevens zal met verschillende opleidingsinstituten afspraken gemaakt moeten worden over samenwerking en investering van hun zijde. Het initiatief voor overleg met ondernemers en andere belanghebbenden over een gevelaanpak komt ook van de hand van de pleinmanager. Hij zal het totale uitvoeringsplan (zie hoofdstuk 6) concretiseren, rekening houdend met de subsidievoorwaarden. De pleinmanager zal worden geselecteerd op basis van de economisch meest voordelige aanbieding. De complexe rol die de pleinmanager op zich dient te nemen wordt in een globale taakomschrijving met harde outputdoelstellingen in de selectie opgenomen.

5.2

Vastgoed

Om het revitaliseringsproces te kunnen sturen is het hebben van een vastgoedpositie een vereiste. Enerzijds om de gewenste voorzieningen op het plein te kunnen huisvesten en anderzijds om niet gewenste voorzieningen effectief te kunnen weren. WonenBreburg heeft al een aantal panden aan het Mgr. Nolensplein in bezit en van elk te koop staand pand worden de aankoopmogelijkheden bekeken. Aankoop geschiedt alleen als het financieel kostendekkend is. Van de 24 panden zijn er nu zes in bezit van WonenBreburg. De gemeente is eigenaar van drie panden. WonenBreburg heeft hierop het eerste recht van aankoop. Tot die tijd zijn deze op basis van tijdelijke contracten verhuurd. WonenBreburg onderzoekt ook of de aankoop van het pand van Albert Heijn aan de Flierstraat (nadat op het Dr. Struyckenplein een nieuwe Albert Heijn is geopend) wenselijk en noodzakelijk is voor de revitalisering.

5.3

Randvoorwaarden

Stedenbouwkundig De karakteristieke sfeer van het plein moet behouden blijven. Daarom is het van belang de huidige bomen, die sterk bijdragen aan die sfeer en in de toekomst in samenhang met andere maatregelen een zuidelijke sfeer kunnen doen oproepen, te handhaven. De stedenbouwkundige opzet van het plein verandert niet. De gewenste kleinschaligheid van de voorzieningen past prima bij het huidige kleinschalige en individuele karakter van de panden rondom het plein. De kern van het plein is dat het organisch gegroeid lijkt, het heeft korte wanden en een besloten karakter.


12


De bestaande rooilijnen en perceelindeling blijven gehandhaafd. Indien wenselijk kan onderzocht worden of het mogelijk is achter de gevel panden samen te voegen. Om het plein goed bereikbaar te laten zijn is het handhaven van de bestaande busroute essentieel. Veiligheid Een belangrijke randvoorwaarde om tot een sfeervol en levendig plein te komen is veiligheid. Dit komt op elke wijkbijeenkomst aan de orde; ingebracht door wijkbewoners en door ondernemers. Veiligheid heeft de aandacht. Door inzet van onder andere de politie, de veiligheidsregisseur en het overleg sociaal-fysiek beheer Heuvel is de objectieve veiligheid in orde. In het najaar van 2009 is een grote actie geweest waarbij op basis van strikt toezicht en handhaven van vergunningen bepaalde (overlastgevende) ondernemers van het plein vertrokken zijn. De politie heeft in een bepaalde periode op willekeurige tijden in de nacht gepatrouilleerd om zo een beeld te krijgen van de situatie op het plein. De hangjeugd die regelmatig op het plein te vinden is wordt goed gevolgd en er wordt ingegrepen als zij overtredingen begaan. In het verleden is onderzocht of het SET team (Samen Er Tegenaan; het overlast interventieteam van Surplus Welzijn) in te zetten is. Uit het onderzoek bleek dat de overlast niet groot genoeg was om dit team, anders dan op de gebruikelijke wijze, in te zetten. Uiteraard is het toezicht op (jongeren)overlast ook via het normale politieoptreden gegarandeerd. In de beleving van de wijkbewoners (de subjectieve veiligheid) is het echter nog steeds onveilig op het Mgr. Nolensplein. Dat kan niet worden genegeerd, maar dit gevoel is ook moeilijk weg te nemen. Door te laten zien wat er in het verleden al is gedaan en door goed te blijven handhaven zal ook de subjectieve veiligheid toenemen. Alle betrokkenen hebben er echter ook vertrouwen in dat het creëren van de loop naar het plein een positieve bijdrage levert. Verkeer en parkeren In Heuvel leven veel zorgen over de parkeerproblematiek. Mede daarom is toevoegen van grootschalige voorzieningen aan het Mgr. Nolensplein geen reële optie, omdat dit per definitie extra verkeer en parkeerdruk met zich meebrengt die niet wenselijk is in Heuvel. Het is echter ook niet de verwachting dat grootschalige voorzieningen zich op het Mgr. Nolensplein zullen vestigen; uit expertmeetings en wensen uit de wijk blijkt dat kleinschaligheid de beste optie.

5.4

Marketing en PR

Het doel van de marketing is het concept van het Mgr. Nolensplein onder de aandacht te brengen van potentiële investeerders en ondernemers. Het sfeerbeeld moet sterk worden neergezet, zodat de geïnteresseerde ondernemer in een oogopslag een beeld heeft van het Mgr. Nolensplein en wat voor hem de mogelijkheden zijn. In samenspraak met de pleinmager zal bekeken worden of het noodzakelijk is een marketingbureau te vragen om in een pakkende tekst de pleinvisie te omschrijven. Mgr. Nolensplein; een werelds plein, een plein van ontmoetingen juni 2010

13

Het Mgr. Nolensplein heeft continue, positieve aandacht nodig. In de hele publiciteitscampagne krijgt de communicatie met de wijkbewoners een prominente plek. Enthousiaste ondernemers en bewoners zijn de beste ambassadeurs.

5.5

Gevelaanpak

Een ander middel om een bijdrage te leveren aan het vertrouwen in de revitalisering van het plein is het verbeteren van de uitstraling van de bestaande gevels. Ondersteund door de pleinmanager zullen de ondernemers uitgedaagd worden een plan voor de gevelaanpak te maken; denk aan bijvoorbeeld verlichting, uithangborden, schilderwerk en eventueel andere ingrepen die het mediterraan karakter versterken. Om de ondernemers te stimuleren financieel te investeren in hun pand is een stimuleringsbijdrage mogelijk vanuit de subsidiegelden van het ministerie van Economische Zaken. Een duidelijk plan van aanpak, met begroting en een overzicht van de eigen bijdrage moet de basis vormen voor het verkrijgen van de stimuleringsbijdrage.


14

6. Actoren Om de pleinvisie ten uitvoer te brengen zullen partijen conform de subsidiebeschikking “Functieverandering Mgr. Nolensplein” diverse activiteiten uitvoeren. Hierbij zijn de outputdoelstellingen (zie bijlage V) van de subsidieaanvraag en de subsidiedeadline van eind 2011 leidend. Voor het totale project ligt de eindverantwoordelijkheid bij WonenBreburg en de gemeente. Hierbinnen hebben beide organisaties een deelverantwoordelijkheid voor de verschillende onderdelen. De pleinmanager neemt een groot deel van het inhoudelijke takenpakket op zich en heeft daarvoor een eigen verantwoordelijkheid. Bij alle werkzaamheden zijn de drie partijen over en weer nauw betrokken. De gemeente draagt zorg voor het zorgvuldig uitkeren van de subsidiegelden. Verder stelt zij integrale randvoorwaarden op voor de revitalisering van het Mgr. Nolensplein. Tevens is zij als beheerder van de buitenruimte ook verantwoordelijk voor het schoon, heel en veilig zijn van het plein. De gemeente en WonenBreburg zijn in de eerste instantie gezamenlijk verantwoordelijk voor de communicatie over de pleinvisie met alle stakeholders in de wijken. Gezamenlijk stellen zij de selectiecriteria op voor de pleinmanager. WonenBreburg organiseert de selectie en is opdrachtgever van pleinmanager. De pleinmanager draagt zorg voor het verenigen van de ondernemers, de marketing en PR en stelt samen met de ondernemers en opdrachtgevers een plan van aanpak op voor de revitalisering. Dat plan van aanpak bevat onder andere de gevelaanpak, een investeringsplan en een stimuleringsregeling voor de ondernemers. De pleinmanager doet ook onderzoek naar de mogelijkheden van het oprichten van een POM en onderzoekt (doorlopend) mogelijkheden voor aankoop van de panden op en rond het plein. WonenBreburg rapporteert aan de gemeente over de outputdoelstellingen van de subsidievoorwaarden. Een andere belangrijke partij is de Stichting Wijkbelang Heuvel. Wijkbelang kent de wijk en de huidige ondernemers en bewoners van het plein. Zij kan vanuit die invalshoek gewenste ontwikkelingen voor het plein signaleren en stimuleren, terwijl ongewenste ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld vandalisme, gemeenschappelijk en integraal met Wijkbelang kunnen worden aangepakt.


15

7. Financiering Voor de uitwerking van de revitalisering is € 800.000 subsidie van het Ministerie van Economische Zaken verkregen. In de subsidieaanvraag die op 26 maart 2009 naar het Ministerie is gestuurd, is aangegeven dat van de totale subsidie € 400.000 gereserveerd wordt voor gevelaanpak. De resterende € 400.000 is procesgeld (interne uren, extern onderzoek en advisering, communicatie), waarbij WonenBreburg als projecttrekker het grootste gedeelte van het geld (€ 250.000) kan besteden. Voor wat betreft de aan te stellen pleinmanager zullen partijen de kosten hiervan verdelen op basis van fifty/fifty, waarbij elk der partijen deze kosten kan opvoeren ten laste van de verkregen subsidiegelden. Begroot t/m SOK

Subsidie

Besteed (per 1 juni 2010)

Proceskosten WonenBreburg incl. externe € 345.000 € 200.000* € 182.755 advieskosten Gemeente incl. communicatiekosten € 92.000 € 100.000** € 52.052 (intern/extern) Pleinmanager € 100.000 € 100.000 €0 Investeringsstimuleringsregeling € 400.000 € 400.000 €0 * van de € 250.000 aan subsidie wordt € 50.000 gereserveerd voor de pleinmanager ** van de € 150.000 aan subsidie wordt € 50.000 gereserveerd voor de pleinmanager


16

8. Planning In dit hoofdstuk worden de belangrijkste stappen benoemd die in de rest van het proces bij de revitalisering een rol spelen. Een gedetailleerde planning is opgenomen in bijlage IV. De pleinmanager speelt in de vervolgfase een grote rol. De eerstvolgende stap, na het vaststellen van deze pleinvisie, is dan ook het opstellen van de selectiecriteria en het starten van de selectieprocedure voor de pleinmanager. Uiterlijk 1 november 2010 is de pleinmanager aan de slag, maar (afhankelijk van het verloop van de selectieprocedure) zoveel eerder als mogelijk. In ongeveer dezelfde periode, juli tot oktober 2010, worden de integrale randvoorwaarden voor de revitalisering door de gemeente opgesteld. De eerste taak van de pleinmanager bestaat uit het maken van een marketingplan dat binnen een maand na start werkzaamheden (dus uiterlijk 1 december 2010) aan de opdrachtgevers wordt opgeleverd, waarna er uitvoering aan kan worden gegeven. Vervolgens zal de prioriteit liggen bij het verenigen van de ondernemers en eigenaren om te komen tot een convenant over de samenwerking tussen alle partijen bij de revitalisering. Het streven is dit convenant in januari 2011 te hebben opgesteld. De ondernemers en eigenaren van de panden werken daarna gezamenlijk, onder verantwoordelijkheid van de pleinmanager, aan het opstellen van een investeringsplan voor de gevelaanpak. Daaruit volgt een investeringsstimuleringsregeling voor de ondernemers. Deze beide plannen zijn uiterlijk mei 2011 afgerond. Daarna kan de aanbesteding starten en zal de uitvoering van de gevelaanpak in het najaar van 2011 plaatsvinden.


17

Bijlage I.

Wat eraan vooraf ging

1.1

Projectdoelstelling

Het Mgr. Nolensplein is binnen Heuvel een van de beeldbepalende pleinen. De kwaliteit van het plein is van grote invloed op het imago van deze wijkontwikkelingsbuurt. Echter, het plein oogt verlaten en er dreigt als gevolg van de subjectief ervaren onveiligheid en het niet levensvatbaar zijn, leegstand op te treden bij de aanwezige winkelvoorzieningen. Deze ontwikkelingen zijn niet wenselijk gelet op het imago van het plein en de wijk, alsmede onwenselijk vanuit beleggeroptiek (waardeontwikkeling vastgoed). Op initiatief van WonenBreburg is samen met Gemeente Breda een project gestart om de gewenste revitalisering van het plein mogelijk te maken. Het gaat om het op een economisch levensvatbare wijze revitaliseren van het plein zodat:  de betreffende panden door externe beleggers als een duurzame belegging, door eigenaar/gebruikers als een duurzame investering en door winkeliers als een aantrekkelijke levensvatbare locatie worden beschouwd;  er een levendig plein ontstaat waar – in combinatie met wonen - ondernemingen en instellingen gevestigd zijn met een directe verbinding met de wijk;  er op en in de omgeving van het plein ook activiteiten worden georganiseerd door de daar gevestigde ondernemers/instellingen die gericht zijn op de (jongere) buurtbewoners en aan de wijk ten goede komen. De randvoorwaarde hierbij is dat het plein een kleinschalig karakter heeft met een buurtfunctie en aanvullend is op de voorzieningen en detailhandel die op het Dr. Struyckenplein worden ontwikkeld. 1.2

Huidige situatie heemskerks traat 6 7 particulier schoenwinkel bezit particulier bezit

8

9a: boven= part 10a= part eigendom huurder WBB 9 10 WBB WBB nwe kerk

11 inloophuis troelstrastraat gemeente

huismeesterpostWBB 13 particulier eigendom 14 shoarma 15 kapsalon 16 WBB: bovenwoning en Careijn (thuiszorg) 17 kerk

woning en winkel (turkse bakker) 18

plein

flierstraat 20 fietsenzaak 21 chinees 22 kleding 23 snackbar 33 wonen

31 wonen

30 wonen

29 kebab

28 wonen

27 WBB

26 kapsalon WBB

hogendorp

massage praktijk 25

24 cafe

limburg v stirumstr

Figuur 1; voorzieningen op het Mgr. Nolensplein d.d. juni 2010

Op dit moment zijn er diverse winkels, kantoren en welzijnsvoorzieningen aan het plein gesitueerd (zie bovenstaande tekening). De kerk staat leeg in afwachting van de verbouw voor het Huis van de Heuvel; een multifunctionele accommodatie met onder andere een brede school, welzijnsvoorzieningen voor diverse doelgroepen, kinderopvang en een buurtrestaurant. Mgr. Nolensplein; een werelds plein, een plein van ontmoetingen juni 2010

18

Op dit moment zijn zes panden in eigendom van WonenBreburg. De gemeente heeft drie panden in haar bezit. 1.3

Context

Vorig jaar is de Ontwikkelingsvisie Heuvel uit 2001 herijkt. Dit is op initiatief van de gemeente samen met WonenBreburg, Laurentius en wijkbewoners vormgegeven. Het proces heeft geleid tot een Ontwikkelingsvisie Heuvel 2010-2015 die in december 2009 door het bestuur van WonenBreburg en de gemeenteraad is vastgesteld. Hierin is vastgelegd dat het Mgr. Nolensplein een buurtplein met kleinschalige bedrijvigheid blijft, als tegenhanger van het nog te ontwikkelingen nieuwe Dr. Struyckenplein dat een versterkt buurtwinkelcentrum wordt voor de wijk Heuvel. Een belangrijk onderdeel van het plein wordt het Huis van de Heuvel een multifunctionele accommodatie met Brede School die in zomer 2012 wordt opgeleverd. Deze wordt deels in de bestaande kerk op het plein gevestigd en deels in de Heemskerkstraat in nieuwbouw ondergebracht. Om de revitalisering van het Mgr. Nolensplein te kunnen realiseren, heeft de gemeente subsidie aangevraagd bij het Ministerie van Economische Zaken in het kader van voorbeeldprojecten wijkeconomie. In 2008 is enkele keren overleg geweest met het Ministerie over de eventuele mogelijkheden om het Mgr. Nolensplein als voorbeeldproject in te dienen. In het voorjaar van 2009 is de subsidieaanvraag door de gemeente in nauwe samenwerking met WonenBreburg opgesteld. Het college van B&W heeft op 26 maart 2009 deze subsidieaanvraag goedgekeurd. In de subsidieaanvraag is opgenomen dat een groot deel van de subsidie wordt overgeheveld naar WonenBreburg voor de diverse werkzaamheden. In augustus 2009 heeft het Ministerie van EZ een subsidie “voorbeeldprojecten wijkeconomie” van € 800.000 toegekend. Aansluitend hebben beide partijen (WonenBreburg en de Gemeente Breda), na gezamenlijke vaststelling van ieders verantwoordelijkheden bij revitalisering van het Mgr. Nolensplein, op 18 december 2009 een intentieovereenkomst getekend. Vervolgens heeft dit in maart 2010 geleid tot een gezamenlijk projectplan met een tijdsplanning. Dit projectplan is gebaseerd op het gemeentelijke projectdefinitie „gemeentelijke bijdrage aan revitalisering Mrg. Nolensplein‟, dat op 17 februari 2009 door het college van B&W is goedgekeurd. 1.4

Concept pleinvisie

De basis voor onderliggende pleinvisie is te vinden in de concept pleinvisie van maart 2008 (“Revitalisering Mgr. Nolensplein”) van WonenBreburg. Middels het scenario-onderzoek (niets doen, pragmatisch benaderen en duurzaam ontwikkelen) is aangetoond dat duurzaam ontwikkelen het kansrijkst is. Die concept pleinvisie ging uit van vier corners op het plein met elk een eigen „gezicht‟, te weten: zorg, winkelen, leisure en horeca. De noodzaak van aanpak van het plein die hierin beschreven is, is toentertijd door de wethouder Wijkontwikkeling onderstreept. Dit leidde tot de in paragraaf 2.3 beschreven processtappen. De gekozen richting was echter deels onderwerp van discussie. De horeca leverde onrust op bij de wijkbewoners, omdat deze direct geassocieerd werd met de destijds aanwezige overlastgevende horeca. De leisurecorner gaf veel onduidelijkheid; wat is leisure, past dit bij het kleinschalig karakter van het plein, wat voor verkeersbewegingen brengt dat met zich mee, is er een markt voor op deze plek in een woonwijk, etc. Om meer inzicht te krijgen in de problematiek als geheel besloot WonenBreburg om een haalbaarheidsstudie uit te voeren naar dit planconcept. 1.5

Haalbaarheidsstudie

Voor de haalbaarheidsstudie is het NRIT gevraagd. NRIT is een gespecialiseerd onderzoeksbureau in de vrijetijdsbranche. Hun opdracht was “het inzicht verkrijgen in de primaire haalbaarheid van leisure- en horecavoorzieningen met een aantrekkingskracht op „groot-Breda‟ als onderdeel van de revitalisering van het Mgr. Nolensplein, teneinde de meest kansrijke uitgangspunten en randvoorwaarden voor het planconcept te achterhalen”. NRIT heeft dit onderzoek gedaan door middels van diepte-interviews, gecombineerd met een bezoek aan het Mgr. Nolensplein, met een aantal experts die kennis hebben van de vastgoedmarkt, horeca, leisure, Breda en de wijk Heuvel. Dit heeft geleid tot het advies dat de cornergedachte als eindpunt wellicht haalbaar is, maar dat het startpunt kleinschalig van aard en laagdrempelig moet zijn en gedragen wordt door alle betrokken partijen. Grootschalige leisure-voorzieningen zijn gedoemd te mislukken; ze zijn niet door, met en voor de wijk en dragen ook niet bij aan de initiële doelstellingen voor het plein.


19

Op het procesmatige vlak gaf NRIT het advies om met alle betrokkenen tot een wijkperspectief (een visie) te komen voor de wijk in het algemeen en voor het Mgr. Nolensplein in het bijzonder. WonenBreburg kan in deze eerder de rol van regievoerder op zich nemen dan van initiator. Voor Heuvel is dat wijkperspectief aanwezig, in de vorm van de Ontwikkelingsvisie Heuvel 20102015. Voor het Mgr. Nolensplein is onderliggende visie dit perspectief. Het advies van NRIT is weergegeven in de rapportage Revitalisering Mgr. Nolensplein: haalbaarheid planconcept d.d. 26 oktober 2009. 1.6

Expertmeetings

Het advies om met een procesmatige aanpak tot een nieuwe pleinvisie te komen, leidde tot een tweetal expertmeetings in de wijk. Daarbij is ook rekening gehouden met de input vanuit de wijktafel bijeenkomsten in 2009 over Ontwikkelingsvisie Heuvel, waar ook uitgebreid is stil gestaan bij het Mgr. Nolensplein. Allereerst zijn diverse experts in een brainstormsessie gevraagd hun visie op het plein te leveren. Het advies van de experts is dat naast het al eerder genoemde kleinschalige, laagdrempelige voorzieningen gekozen moet worden voor een duidelijk thema; een perspectief waar naar toe gewerkt wordt. Dat thema moet aansluiten bij de genen van Heuvel, de identiteit van de wijk en moet uiteraard gedragen worden door alle partijen. Tevens is het van belang een logische aansluiting te zoeken bij de welzijnsvoorzieningen in Huis van de Heuvel; de voorzieningen hier en op het plein moeten elkaar versterken. Samenwerking met opleidingsinstituten die in Breda aanwezig zijn, is ook kansrijk. Er kunnen dan wellicht voorzieningen gerealiseerd worden die anders geen overlevingskans zouden hebben in een dergelijke woonwijk. In hoofdstuk 4 wordt het thema en de achtergrond ervan verder uitgewerkt. Vervolgens is in een andere bijeenkomst aan de ondernemers aan het plein, de Heuvel Business Club en Stichting Wijkbelang Heuvel gevraagd om te reflecteren op de twee thema‟s. Met sfeerbeelden zijn de beide thema‟s verbeeld. In deze groep bleek geen echte behoefte aan een thema, maar werd de nadruk gelegd op het kleinschalige en de wens om winkels voor de dagelijkse levensbehoefte op het plein te hebben die voor alle doelgroepen aantrekkelijk zijn. De vraag is echter of deze winkels een overlevingskans hebben. Het is een landelijke trend dat de buurtwinkel het aflegt tegen de supermarkt. In de ogen van de aanwezigen bij deze tweede bijeenkomst is veiligheid het belangrijkste aandachtspunt. De veiligheid is in hun ogen niet voldoende en die zal eerst optimaal moeten zijn, willen voorzieningen hier kans van slagen hebben. Levendigheid en de loop op het plein, ook in de avonduren, kan bijdragen aan het verbeteren van het gevoel van veiligheid: de subjectieve veiligheid. De objectieve veiligheid wijst daarentegen uit dat er niets aan de hand is. NRIT heeft deze bijeenkomsten, op 22 februari 2010 en 7 april 2010, begeleid en verslagen ervan gemaakt.


20

Bijlage II.

Analyse van de wijk

Zoekend naar het kansrijke thema voor het Mgr. Nolensplein is het van belang een kleine analyse van Heuvel te doen, om enigszins een beeld te krijgen bevolkingsamenstelling de voorzieningen in de wijk. Een kleine dertig procent van de bevolking van Heuvel (zie tabel 1) heeft een niet Nederlandse achtergrond. In de gehele stad Breda betreft dat 21,3% van de bevolking. Veruit de grootste etnische groep in Heuvel is de Marokkaanse gemeenschap. In Heuvel zijn geen etnische spanningen en is deze bevolkingssamenstelling een verrijking. Hoewel de wijk dus een relatief groot aandeel allochtonen heeft, geeft Heuvel niet het beeld van een “zwarte wijk”, met de daarbij in ogen van buitenstaanders behorende problemen. Heuvel ziet eruit en voelt als een keurige buitenwijk.

GSB-indeling (Grote Steden Beleid - 7 Personen Heuvel Totaal 6.845 Nederlands 4.876 Suriname 81 Antillen/Aruba 122 Turks [personen] 131 Marokkaans 462 Vluchteling 44 Overig 1.129

groepen) , 2010 - Buurt: Heuvel % Nederlands Suriname Antillen/Aruba Turks Marokkaans vluchteling overig

71,2 1,2 1,8 1,9 6,7 0,7 16,5

Tabel 1; Bevolkingssamenstelling in Heuvel naar etniciteit Bron: GBA Burgerzaken

Figuur 2: Bevolkingssamenstelling in percentages van de totale bevolking in Heuvel Bron: GBA Burgerzaken

Er woont een vrij groot percentage 25-44 jarigen en er is ook een groot percentage eenoudergezinnen (zie figuur 2 en 3). Dit laatste is in de loop van de jaren toegenomen. Ook de groep alleenwonenden, en de twee- en driepersoonshuishoudens (niet zijnde een gezin) is toegenomen in de laatste jaren.


21

Figuur 3: Gezinssamenstelling in percentages van totaal aantal gezinnen in Heuvel Bron: GBA Burgerzaken

Figuur 4: Leeftijdssamenstelling in percentages van het totaal aantal personen in Heuvel Bron: GBA Burgerzaken

In sociaal-economisch opzicht scoort Heuvel negatiever dan Breda als totaal. Het werkloosheidspercentage is hoger; 7,2% (peildatum 1 januari 2008, zie wijkmonitor) van de Heuvelnaren heeft een uitkering in het kader van Wet Werk en Bijstand. De voorzieningen in Heuvel zijn niet in grote getale aanwezig. Behoudens een aantal winkels op het Mgr. Nolensplein en aan de Dr. Struyckenstraat is Heuvel een echte woonwijk. Het Zakencentrum Heuvel 100 is een locatie waar een aantal startende ondernemers hun bedrijf gevestigd heeft. Deze voorziening verdwijnt per 1 januari 2011 en een onderzoek naar een mogelijke andere locatie voor startende ondernemers zal in de loop van 2010 plaatsvinden. Mgr. Nolensplein; een werelds plein, een plein van ontmoetingen juni 2010

22

Op grond van diverse beleidsvisies voor Heuvel wordt de detailhandelsfunctie geconcentreerd op het Dr. Struyckenplein. Het vigerende bestemmingsplan geeft voor de panden rond het Mgr. Nolensplein de bestemming Gemengde Doeleinden aan. Daarbinnen mag kleinschalige bedrijvigheid, waaronder kleinschalige detailhandels- en horecavestigingen worden gerealiseerd, maar er is ook de mogelijkheid voor één detailhandelsvestiging van 400m 2 BVO. Deze omvang is te klein voor een reguliere buurtsupermarkt, maar biedt wel mogelijkheden om een andere winkelvoorziening te realiseren. Er zijn maximaal twee horecagelegenheden op het plein toegestaan, elk van maximaal 300 m2. Horeca in samenwerking met een school behoort ook tot de mogelijkheden. Het restaurant dat in Huis van Heuvel is gepland valt niet onder horeca in de terminologie van het bestemmingsplan. Terrassen zijn mogelijk en daarvoor hoeven geen vergunningen aangevraagd te worden.


23

Bijlage III. POM / Ondernemersvereniging / VvE In de concept pleinvisie van maart 2008 van WonenBreburg is het idee van de POM verwoord. Hieronder het citaat. “Door middel van een Plein Ontwikkeling Maatschappij (POM) kunnen de eigenaren van het vastgoed op het plein (waaronder particulieren en mogelijk toekomstige beleggers aan het plein) zich committeren aan de voorgestane ontwikkelingen. Doordat de beleggers die op het plein positie verwerven zich committeren aan het brancheringsbeleid uit de visie ontstaat een meerwaarde in termen van huurinkomsten (direct rendement) en waarde ontwikkeling (indirect rendement). Op die wijze leidt samenwerking in de POM tot een revolving fund. De POM zal uiteindelijk gefinancierd moeten worden (uit het rendement dat wordt behaald) door de gezamenlijke partijen door een positie te verwerven in de op te richten revolving fondsen die ontstaan uit de waardevermeerdering van de panden aan het plein doordat het achterstallig onderhoud wordt weggewerkt en de leefbaarheid verbetert. Onder het Motto: “Wie betaalt bepaalt en allen betalen mee!” zal de POM haar inzet plegen als: Platform voor stakeholders om input te leveren voor de geïntegreerde aanpak van het plein; Regisseur voor de diverse projecten en begeleidingsprocessen; Initiator en medegerechtigde van de vereiste beleggingsfondsen en daaruit af te leiden financiële producten; Dienstverlener/bemiddelaar/adviseur; Rapporteur/controleur van de ingezette projecten en processen; Facilitair bedrijf voor de diverse stakeholders. Zo moet het mogelijk zijn dat vastgoedontwikkelaars of beleggers over de ontwikkelingssom een bijdrage betalen aan de POM, dan wel opties/rechten afstaan over de waardeontwikkeling of aankoop, dan wel deze onderbrengen bij de POM. Het belang van de wijk wordt hiermee op lange termijn gediend en de POM zal verworden tot een belangenbehartiger van de eigenaren. Zoals reeds bij de projectdoelstellingen is aangegeven, is de opzet van een POM vanwege complexiteit ervan in relatie tot zowel de problematiek alsmede de pleinomvang niet noodzakelijk. Het is in vergelijking met zelf panden aankopen, opknappen en geschikte huurders zoeken verhoudingsgewijs duur, tijdrovend en kent als gevolg van de complexiteit een hoog risicoprofiel. Het opzetten van dit instrument kent dan echter ook een bredere doelstelling, namelijk het bezien of een POM een bruikbaar instrument is bij het verbeteren van de leefbaarheid op pleinen waar WonenBreburg (in zowel Tilburg als Breda) een vastgoedpositie inneemt. Nadat een POM-structuur voor het Nolensplein is opgezet, kan deze naar verwachting relatief eenvoudig en goedkoop op pleinen elders ingezet worden.” Doordat er nu een kleinschaliger insteek voor het plein is gekozen, en gezien bovenstaande alinea, is het de vraag of de POM in deze vorm bestaansrecht heeft. Het onderzoek naar de haalbaarheid ervan maakt deel uit van het verdere traject.


24

Bijlage IV.

Planning Betrokke nen WBB

Datum start 15 juni „10 1 april „10

Datum gereed 1 juli „10

10 juli „10

10 juli „10

1 juli „10

1 sept „10

1 sep „10

1 nov „10

1 nov „10

1 dec „10

1 juli „10

1 okt „10

1 nov „10

1 jan „11

1 jan 11

1 mrt „11

1 mrt „11

1 mei „11

1 nov. „11

ntb

1 juli „11

1 sep „11

WBB/ gemeente

1 sep „11

1 nov „11

Pleinmanager /WBB/ gemeente

1 nov „11

1 dec „11

Activiteit Ter beschikking stellen subsidie van €250.000 aan WonenBreburg Kansrijke lopende initiatieven op schrift gesteld Communicatiemoment over pleinvisie

Outputdoelstellingen Voldoende financiële ruimte bij WBB om traject voort te zetten Document tbv subsidiebeschikking Integraal opgenomen pleinvisie Informeren van alle wijkbewoners, ondernemers en stakeholders

Actor gemeente

6

Brochure / communicatie pleinvisie

Instrument om pleinmanager te selecteren en te sturen Nader te bepalen. In ieder geval de activiteiten 6 t/m 11 Marketinginstrument tbv buurt en nieuwe ondernemers

WBB

5

Selectiecriteria en output doelstellingen pleinmanager Aanstellen pleinmanager

7

Integrale randvoorwaarden pleinvisie

Gemeente

8

Medewerking revitalisering plein door huidige ondernemers / eigenaren

Gemeentelijke randvw tav ontwikkeling plein Document tbv subsidiebeschikking Convenant

9

Plan van aanpak pleinrevitalisatie met investeringsplan

Document tbv subsidiebeschikking

Plein manager

10

Investeringsstimuleringsregeling tbv gevel renovatie Uitvoer gevelaanpak

Document tbv subsidiebeschikking

Plein manager WBB / ondernemers

12

Onderzoek participatie in POM door huidige ondernemers/ eigenaren

Plein manager

13

Opstellen overeenkomsten (o.a. SOK) / convenanten tbv revitalisering plein

Document tbv subsidiebeschikking SWOT analyse en conclusies en aanbevelingen Document tbv subsidiebeschikking

WBB / gemeente WBB/gemeen te / alle stakeholders WBB/ gemeente WBB/ gemeente Pleinmanager / WBB/ gemeente WBB/ gemeente WBB/ gemeente/ ondernemers WBB/ gemeente/ ondernemers WBB/ gemeente WBB/ gemeente/ ondernemers/ aannemer WBB/ gemeente

Plein manager

14

Eindverantwoording aan Ministerie van EZ

Opleveren eindrapportage

WBB / gemeente

1 2 3

4

11

Fysieke uitvoering van gevelverbetering


gemeente WBB / gemeente

WBB Extern bureau

Plein manager

1 juli ‟10

25

Bijlage V.

Outputdoelstellingen

In deze bijlage zijn de outputdoelstellingen opgenomen die in paragraaf 4.2 van de subsidieaanvraag “voorbeeldprojecten wijkeconomie; functieverandering Mgr. Nolensplein” d.d. februari 2009, zijn beschreven. Samengevat bestaat het project functieverandering Mgr. Nolensplein uit zes onderdelen met bijbehorende outputdoelstellingen: I Het samenbrengen van marktpartijen zoals eigenaren, beleggers, investeerders, huurders en exploitanten om met hen een gedragen visie voor het Mgr. Nolensplein te ontwikkelen, die aansluit bij de doelstellingen van de gemeente Breda en WonenBreburg met als doel een gecoördineerde functieverandering van het plein te realiseren. Outputdoelstelling: “Convenant revitalisering Mgr. Nolensplein” waarin partijen de visie van WonenBreburg onderschrijven en vaststellen wat de bijdrage in materiële en immateriële zin zal zijn aan het realiseren van de geformuleerde visie. II Het in samenwerking met WonenBreburg opstellen van een investeringsstimuleringsregeling waarin wordt vastgelegd welke investeringen met de regeling kunnen worden vergoed en welk deel van de investeringen door de vastgoedeigenaren dient te worden voldaan. De investeringen moeten passen binnen de vastgestelde visie van WonenBreburg en de daaraan gekoppelde doelstellingen. Outputdoelstelling: Een door WonenBreburg vastgesteld document “Investeringsstimuleringsregeling Mgr. Nolensplein” waarin de voorwaarden van de stimuleringsregeling vastliggen. Dit document zal juridisch worden getoetst door WonenBreburg. III Aansluitend op de visie wordt met individuele vastgoedeigenaren rondom het plein een plan van aanpak met een investeringsplan voor de functieverandering gemaakt. Outputdoelstelling: middels een “plan van aanpak functieverandering met investeringsplan” worden zowel per blok als voor de samenhang in het geheel, de deelprojecten uitgewerkt, wordt de rol en betrokkenheid van de (potentiële) eigenaren/investeerders benoemd en wordt een indicatie gegeven van de beoogde investeringen in de renovatie en functieaanpassingen. IV Op basis van de “Investerings Stimuleringsregeling Mgr. Nolensplein” en het “plan van aanpak functieverandering met investeringsplan” uitkeren van de stimuleringsbijdragen aan de vastgoedeigenaren om te komen tot opwaardering van het eigen pand. Outputdoelstelling: Een overzicht van de uit te keren en uitgekeerde gelden alsmede een overzicht van de te realiseren investeringen van ondernemers en eigenaren, aangezien verwacht wordt dat in 2012 pas tot volledige uitkering kan worden overgegaan. V Alle lopende (gemeentelijke) initiatieven in de wijk Heuvel (zoals het plan “buurteconomie”, “Werk aan de wijk” en de integrale veiligheidsbenadering) worden geanalyseerd op de mogelijkheden om bij te dragen aan de functieverandering en op het bevorderen van de investeringsbereidheid van vastgoedeigenaren op het plein. Outputdoelstelling: De kansrijke (onderdelen van) de lopende initiatieven worden op schrift gesteld en ingepast in de uitwerking van de visie en de doelstellingen voor de functieverandering van het Mgr. Nolensplein. VI WonenBreburg zal op basis van de opgedane ervaringen met het project “Functieverandering Mgr. Nolensplein” bezien of een POM een werkbaar instrument is om te komen tot een duurzame verbetering van een plein of straat in een afglijdende buurt. Outputdoelstelling: WonenBreburg levert een rapport op met een SWOT analyse en conclusies en aanbevelingen aangaande een “Plein Ontwikkelings Maatschappij” als instrument om een straat of plein duurzaam te verbeteren.


26

MGR. NOLENSPLEIN. Een werelds plein; een plein van ontmoetingen. Pleinvisie. WonenBreburg Gemeente Breda

Recommend Documents