METHODIEK FINANCIËLE BEOORDELING

M E TMETHODIEK H O D I E K F I N FINANCIËLE A N C I Ë L E B E O BEOORDELING O R D E L I N G

23

2003

METHODIEK FINANCIËLE BEOORDELING WONINGCORPORATIES 2003 Zoals gebruikt door Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting in het kader van zijn signalerende en adviserende taak aan het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

juni 2003

Inhoud

2

Centraal Fonds Volkshuisvesting Huizerstraatweg 117a Postbus 5075 1410 AB Naarden telefoon 035 - 69 54 070 fax 035 - 69 54 080 internet www.cfv.nl e-mail [email protected]

VOORWOORD 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

DE BEOORDELINGSMETHODIEK OP HOOFDLIJNEN Algemeen Waardering bezit Risicoanalyse Trechtermodel: van grof naar fijn Vertrouwelijkheid informatie Financieel oordeel

3

4 4 4 5 6 6

2.

HET GEPRESENTEERD- EN GECORRIGEERD WEERSTANDSVERMOGEN 2.1 Het gepresenteerd weerstandsvermogen 7 2.2 Correcties op het gepresenteerd weerstandsvermogen 7 2.3 Het gecorrigeerd weerstandsvermogen 8 3.

HET MINIMAAL NOODZAKELIJK WEERSTANDSVERMOGEN 3.1 Het risicoprofiel bij de eerste selectie 3.2 Het risicoprofiel bij het dossieronderzoek

10 12

4.

DE CATEGORIE-INDELING

13

BIJLAGEN Criteria en normeringen risicoprofiel eerste selectie Onderzoeksaspecten en vraagpunten risicoprofiel dossieronderzoek

15

1. 2.

18

Voorwoord

Voor u ligt de vijfde uitgave van de brochure ‘Methodiek financiële beoordeling’. De methodiek als zodanig is niet gewijzigd ten opzichte van vorig jaar. In de eerste selectie wordt het door het Centraal Fonds Volkshuisvesting bepaalde gecorrigeerd weerstandsvermogen (het door de corporatie gepresenteerd weerstandsvermogen, gecorrigeerd voor de over- of onderwaardering van het bezit op basis van de bedrijfswaarde) voor het verslagjaar en de vijf prognosejaren vergeleken met het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen dat is gebaseerd op het risicoprofiel van de corporatie. De opvraging van de informatie over de bedrijfswaarde van het bezit is voor het verslagjaar 2002 uitgebreid. Het Fonds beschikt daarmee over een bedrijfswaarde die is gespecificeerd naar zowel normaal door te exploiteren woongelegenheden, verzorgingshuizen en overige verhuureenheden als verhuureenheden met een andere bestemming, zoals verkoop, sloop en overige investeringsingrepen. In verband daarmee is voor zowel het bestaande bezit als de mutaties daarin een aantal rekenregels in het beoordelingsmodel aangepast bij de bepaling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen. Daarbij gaat het ondermeer over de aftopping van de bedrijfswaarden van specifieke delen van de portefeuille. De normen en rekenregels voor de vaststelling van het risicoprofiel zijn niet gewijzigd ten opzichte van vorig jaar. Door het Fonds wordt van iedere corporatie een individueel risicoprofiel opgesteld. Een profiel waarbij drie aspecten een rol spelen: de risico’s rondom de (financiële) bedrijfsuitoefening van de corporatie, de lokale of regionale woningmarkt waarbinnen iedere corporatie opereert en tenslotte de kwaliteit van de organisatie. Deze drie aspecten zijn vertaald in een zestal elementen, waarbij per element onderdelen geformuleerd zijn die in de ogen van het Fonds een rol kunnen spelen bij de beoordeling van de financiële situatie. Hiervoor zijn vervolgens normeringen geformuleerd om mogelijke risico’s te waarderen.

Het Fonds hoopt met de publicatie van deze brochure een bijdrage te leveren aan discussies over de waardering van de financiële positie van woningcorporaties, alsmede aan de duidelijkheid over de door het Centraal Fonds in zijn financiële toezichtstaak gebruikte systematiek.

Namens het bestuur van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, Drs. J. van der Moolen Directeur

3

1.

4

DE BEOORDELINGSMETHODIEK OP HOOFDLIJNEN

1.1 Algemeen

1.2 Waardering bezit

Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft sinds mei 1998 onder meer tot taak jaarlijks de financiële positie van alle corporaties te beoordelen en hierover het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer te adviseren. Deze beoordeling integreert het ministerie in het door haar te geven jaarlijkse prestatieoordeel per corporatie, waarin naast de financiële continuïteit, ook de geleverde volkshuisvestelijke prestaties en het rechtmatig handelen worden getoetst. De financiële beoordeling moet een antwoord geven op de vraag of de corporatie financieel gezien voldoende levensvatbaar is, waardoor een beroep op saneringssteun van het Centraal Fonds de komende jaren niet in de lijn der verwachtingen ligt. Het gaat derhalve om een early-warning systematiek. Gelet op deze doelstelling wordt een tijdshorizon van vijf jaar toereikend geacht.

De waardebepaling van het bezit (vaste activa) is van belangrijke betekenis voor de hoogte van het weerstandsvermogen. Om te bewerkstelligen dat de financiële positie van elke corporatie vanuit de jaarrekening zoveel mogelijk eenduidig wordt vastgesteld, heeft het Fonds als vertrekpunt voor de beoordeling gekozen voor een ruim vermogensbegrip: het gepresenteerd weerstandsvermogen. Dit weerstandsvermogen wordt bepaald door het eigen vermogen te verhogen met de egalisatierekening en de voorzieningen en hierop de eventuele immateriële vaste activa en herwaarderingsreserve in mindering te brengen. Dit voorkomt dat de verschillende keuzes, die corporaties overigens binnen de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving inzake de waardering van verschillende balansposten maken, een eenduidige financiële beoordeling in de weg staan. Bij de beoordeling van de financiële positie van de corporatie wordt vervolgens de bedrijfswaarde betrokken. Op basis van de door de corporatie verstrekte bedrijfswaarde wordt onderzocht of er sprake is van over- of onderwaardering van het bezit op grond waarvan het gepresenteerd weerstandsvermogen wordt aangepast. Op deze aanpassing wordt een deel in mindering gebracht in verband met de onzekerheid van het in de toekomst kunnen realiseren van de bedrijfswaarde. Daarnaast wordt de rentabiliteitswaardecorrectie in de berekening meegenomen. Aldus resulteert het gecorrigeerd weerstandsvermogen.

De beoordelingsmethodiek berust op twee pijlers, te weten de beoordeling van de waardering van het bezit en een risicoanalyse. Eerstgenoemd punt komt tot uitdrukking in de berekening van het gecorrigeerd weerstandsvermogen, het tweede punt in het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. Toetsing van het gecorrigeerd aan het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen kan leiden tot selectie voor door het Fonds te plegen onderzoek. Voor de beoordeling hanteert het Centraal Fonds een model waarbij drie stappen worden uitgevoerd, een trechtermodel als het ware: 1. Een eerste selectie - op basis van de Cijfermatige Kerngegevens - van die corporaties waarbij een dossieronderzoek noodzakelijk is om tot een uitspraak te komen over de financiële positie 2. Indien de corporatie hiertoe is geselecteerd, volgt een dossieronderzoek. Dit betreft een nadere beoordeling van de financiële positie. Hierbij wordt onder meer gebruik gemaakt van informatie uit het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag en eventuele informatie uit andere bronnen 3. In het algemeen wordt dit gevolgd door een vervolgonderzoek, waarbij de resultaten van het dossieronderzoek met de corporatie worden besproken en zonodig aanvullende informatie wordt ingewonnen om tot een eindoordeel te komen.

1.3 Risicoanalyse Corporaties lopen financiële risico’s bij de uitvoering van volkshuisvestelijke activiteiten. Risico’s die samenhangen met de exploitatie van woningen, met investeringen (projectmatige activiteiten), met het gewenste treasurybeleid en met de vernieuwings- en herstructureringsopgave. Maar ook moet gedacht worden aan financiële risico’s voortvloeiende uit de marktpositie en de organisatie. Dat corporaties bij de uitvoering van de volkshuisvestelijke taken en de hierbij gemaakte beleidskeuzes risico’s kunnen lopen, is vanzelfsprekend en past bij het maatschappelijk ondernemerschap. Het is van belang om te onderzoeken of de corporatie over voldoende financiële middelen beschikt om op verantwoorde wijze de risico’s nu en in de toekomst te kunnen dragen. Het Centraal Fonds geeft dit vorm door per corporatie deze risico’s in beeld te brengen en op basis van een risicoprofiel

een indicatie te geven van het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen in de gegeven marktpositie. Gekozen is voor een risicoprofiel waarbij drie hoofdaspecten een rol spelen: de risico’s rondom de (financiële) bedrijfsuitoefening van de corporatie, de lokale of regionale woningmarkt waarbinnen iedere corporatie opereert en de kwaliteit van de organisatie. De risico’s rondom de (financiële) bedrijfsuitoefening zijn vertaald in vier risico-elementen: de risico’s die voortvloeien uit de gewone bedrijfsuitoefening, treasury, projecten en vernieuwing/herstructurering. Tezamen met de risico-elementen marktpositie en organisatie bestaat het risicoprofiel dus uit zes elementen, waarbij per element onderdelen geformuleerd zijn die een rol kunnen spelen bij de bepaling van het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen.

Beoordelingsmodel gepresenteerd weerstandsvermogen

gecorrigeerd weerstandsvermogen

Waardering bezit

minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen

risicofactoren

Gewone bedrijfsuitoefening

5

1.4 Trechtermodel: van grof naar fijn Ten behoeve van de jaarlijkse beoordeling dient het Centraal Fonds uiterlijk 1 juli, volgend op het verslagjaar, de jaarstukken te ontvangen van de 556 in 2003 inzendplichtige corporaties. Deze stukken vormen de basis voor het financiële oordeel, dat het Fonds aan het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer moet uitbrengen. Vanuit doelmatigheidsoverwegingen, maar ook gegeven het korte tijdsbestek van uitvoering, vindt een eerste selectie plaats van die corporaties, waarbij het noodzakelijk is een financiële beoordeling (dossieronderzoek) uit te voeren. Het gaat hierbij om corporaties, waarvan het gecorrigeerd weerstandsvermogen in het verslagjaar en/of de prognoseperiode lager is dan het - op basis van het risicoprofiel - berekende minimaal noodzakelijke niveau. Bij de niet geselecteerde corporaties wordt in principe een gezonde financiële positie verondersteld1. Deze eerste selectie vindt plaats op basis van de Cijfermatige Kerngegevens. De Cijfermatige Kerngegevens geven echter in beperkte mate inzicht in de financiële situatie en het risicoprofiel van de corporatie. Hierdoor is in dit stadium alleen een grove selectie mogelijk. Om zoveel mogelijk te voorkomen dat een corporatie ten onrechte niet voor een dossieronderzoek wordt geselecteerd, is bij de eerste selectie op onderdelen gekozen voor ruime normeringen. Van de uitkomst van de eerste selectie ontvangen alle corporaties individueel bericht.

Treasury

Projecten

Selectie en financiële beoordeling

Vernieuwing/ herstructurering

1e selectie Marktpositie

1

Organisatie

.

dossieronderzoek 2

vervolg onderzoek 3

financieel zwakke corporaties

1

De financiële gegevens van corporaties, die niet voor een dossieronderzoek zijn geselecteerd, worden op een aantal punten marginaal getoetst. In uitzonderingsgevallen kan het voorkomen, dat op basis van deze toets alsnog wordt overgegaan tot een dossieronderzoek.

6

Bij de geselecteerde corporaties vindt een financiële beoordeling plaats bestaande uit een dossieronderzoek, als regel gevolgd door een vervolgonderzoek. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de informatie uit het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en de overige verantwoordingsstukken van het Besluit beheer socialehuursector. Ook eventuele beschikbare informatie uit andere bronnen wordt bij dit onderzoek betrokken. Doordat gebruikt wordt gemaakt van meer informatie is het mogelijk normeringen, toegepast bij de eerste selectie, scherper te stellen en meer te relateren aan de specifieke situatie van de te onderzoeken corporatie. Ook is het mogelijk aspecten aan het risicoprofiel toe te voegen die niet tijdens de eerste selectie eenduidig kwantitatief meetbaar zijn en die dus om nadere interpretatie vragen, dan wel omdat de Cijfermatige Kerngegevens onvoldoende informatie hierover verschaffen. Hierbij moet met name gedacht worden aan de onderdelen Vernieuwing/herstructurering, Markt en Organisatie van het risicoprofiel. In die gevallen waarbij er naar aanleiding van het dossieronderzoek vraagtekens blijven bestaan over de financiële positie en over de vooruitzichten, dan wel dat nog niet alle noodzakelijke informatie voor een eindoordeel beschikbaar is, zal met de corporatie contact worden opgenomen. Doelstelling van een dergelijk vervolgonderzoek is om de resultaten van het dossieronderzoek te bespreken (hoor en wederhoor) en zonodig nadere informatie in te winnen. Het bestuur van een corporatie kent derhalve het oordeel van het Centraal Fonds dat in de vorm van een advies eind november aan de bewindspersoon van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer wordt gezonden.

1.5 Vertrouwelijkheid informatie Ten behoeve van het gesprek wordt het concept van de beoordelingsrapportage aan de corporatie gezonden. Naar aanleiding van de bespreking wordt deze zonodig aangepast. De conceptrapportage is vertrouwelijk en alleen bestemd voor de corporatie. De rapportage heeft geen openbaar karakter. Het Centraal Fonds zal deze dan ook niet aan derden verstrekken. Het staat de corporatie uiteraard vrij zelf de informatie aan derden te verstrekken.

1.6 Financieel oordeel Het oordeel en het advies, alsmede de definitieve beoordelingsrapportage, worden vervolgens aangeboden aan de bewindpersoon van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. De definitieve rapportage wordt tevens aan de corporatie gezonden. Voor de oordelen worden de onderzochte corporaties in verschillende categorieën ingedeeld, te weten: • Voldoende weerstandsvermogen • Onvoldoende weerstandsvermogen, maar er worden voldoende maatregelen getroffen om het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen te bereiken • Onvoldoende weerstandsvermogen en de corporatie treft onvoldoende maatregelen om het minimaal noodzakelijke niveau te bereiken • Saneringscorporaties: corporaties die een steunaanvraag hebben ingediend of overwegen dit te doen, dan wel worden gevolgd in het kader van de toekenning van een saneringsbijdrage.

2.

HET GEPRESENTEERD- EN GECORRIGEERD WEERSTANDSVERMOGEN

2.1 Het gepresenteerd weerstandsvermogen

2.2 Correcties op het gepresenteerd weerstandsvermogen

Bij de opstelling van de jaarstukken dient de corporatie rekening te houden met de ‘Richtlijn toegelaten instellingen Volkshuisvesting’ van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Hierin zijn ondermeer richtlijnen gegeven met betrekking tot de wijze van waardering van de activa en passiva, alsmede de bepaling van het resultaat. Bij raadpleging van de jaarstukken is de eigen vermogenspositie (solvabiliteit) meestal het eerste gegeven, waar bij de analyse van de financiële positie naar wordt gekeken. Het Centraal Fonds is van mening dat hiermee niet volstaan kan worden. De richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving bevatten immers ruime keuzemogelijkheden bij de waardering van activa en passiva, die van invloed (kunnen) zijn op de omvang van het eigen vermogen. In de praktijk blijken corporaties bijvoorbeeld zeer verschillend om te gaan met de waardebepaling van het woningbezit, alsmede bij de vaststelling van voorzieningen voor onder andere toekomstige onderhoudsuitgaven. Hierdoor kan het financiële beeld dat in het jaarverslag wordt gepresenteerd, in identieke situaties zeer verschillend zijn.

Bij de beoordeling van de financiële positie van de corporatie wordt vervolgens de bedrijfswaarde betrokken. De financiële mogelijkheden van corporaties worden voor het grootste deel bepaald door de opbrengst die zij kunnen genereren met de voortgezette exploitatie van het woningbezit. Het gepresenteerd weerstandsvermogen conform de laatste jaarrekening van de corporatie brengt dit opbrengstpotentieel onvoldoende in beeld. De bedrijfswaarde laat het opbrengstpotentieel, ofwel de verdiencapaciteit van het bezit zien op lange termijn. De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven over de restant levensduur van het bezit. Op basis van de door de corporatie verstrekte bedrijfswaarde wordt onderzocht of er sprake is van over- of onderwaardering van het bezit op grond waarvan het gepresenteerd weerstandsvermogen wordt aangepast. De bedrijfswaarde heeft een prospectief karakter, omdat gerekend wordt met toekomstige - en dus onzekere - uitgangspunten, bedragen en stijgingspercentages. Dit kan leiden tot grote fluctuaties in de tijd en variaties ten gevolge van gewijzigde inzichten. De risico’s bij het realiseren van de bedrijfswaarde zijn hierdoor mede bepalend voor de financiële middelen die corporaties moeten aanhouden of verkrijgen om enerzijds de financiële continuïteit te waarborgen en anderzijds de volkshuisvestelijke taken te kunnen uitvoeren. Omdat de bedrijfswaarde volgt uit onzekere toekomstige opbrengsten en uitgaven, zullen de werkelijke uitkomsten afwijken binnen een bepaalde bandbreedte, met aan de bovenkant een (onwaarschijnlijke) optimistische uitkomst en aan de onderkant een (eveneens onwaarschijnlijke) pessimistische uitkomst. Met behulp van een risicoanalyseprogramma worden deze bandbreedtes door het Fonds bepaald. Met de door de corporatie opgegeven bedrijfswaardegegevens worden op basis van vooraf ingestelde grenzen voor de verschillende parameters simulatieberekeningen uitgevoerd. In de navolgende tabel is een voorbeeld weergegeven van de parameters en de hierbij door het Fonds toegepaste standaardwaarden.

Om te bewerkstelligen dat de financiële positie van elke corporatie vanuit de jaarrekening zoveel mogelijk eenduidig wordt vastgesteld, heeft het Fonds als vertrekpunt voor de beoordeling, gekozen voor een ruim vermogensbegrip: het gepresenteerd weerstandsvermogen. Het gepresenteerd weerstandsvermogen wordt bepaald door het eigen vermogen te verhogen met de egalisatierekening, alsmede de voorzieningen en hierop de eventuele immateriële vaste activa (bijvoorbeeld geactiveerde tekorten DKP) en een eventuele herwaarderingsreserve in mindering te brengen.

7

8

Parameters en toegepaste standaardwaarden Parameters Opgave corporatie Restant levensduur in jaren Huurstijging in percentage Huurderving in percentage Lastenstijging in percentage Exploitatielasten per woning per jaar Financieringsrente Rentabiliteitswaardecorrectie per woning

Verwachte afwijking min en plus

24 2,5 2,0 2,5 e 1.700,6,5% e 200,-

2 0,5 1,0 0,5 e 125,2,0% e 50,-

Uit de simulatie ontstaat de gemiddelde afwijking van de bedrijfswaarde, uitgedrukt in de standaarddeviatie. Bij de waardebepaling van de materiële vaste activa wordt éénmaal de standaarddeviatie als voorzichtigheidsmarge in mindering op de bedrijfswaarde gebracht. In de praktijk komt dit in de meeste gevallen neer op een correctie van circa vijf tot tien procent van de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde c.q. eenderde deel van het surplus (verschil bedrijfswaarde en boekwaarde). Onderstaand volgt een cijfervoorbeeld van een berekening van het gecorrigeerd weerstandsvermogen, waarbij een correctie wegens onderwaardering van de materiële vaste activa heeft plaatsgevonden.

Voorbeeld correctie wegens onderwaardering materiële vaste activa Omschrijving Gepresenteerd weerstandsvermogen Materiële vaste activa in exploitatie Bedrijfswaarde volgens corporatie Surplus Af: standaarddeviatie Gecorrigeerd weerstandsvermogen Gecorrigeerd balanstotaal Gecorrigeerd weerstandsvermogen in procenten gecorrigeerd balanstotaal

Bedrag per woning (x e 1) 5.000,30.000,37.500,7.500,2.500,-

5.000,10.000,40.000,25,-

2.3 Het gecorrigeerd weerstandsvermogen Bij de eerste selectie. De opvraging van de informatie over de bedrijfswaarde van het bezit is voor het verslagjaar 2002 uitgebreid. Het Fonds beschikt daarmee over een bedrijfswaarde die is gespecificeerd naar zowel normaal door te exploiteren woongelegenheden, verzorgingshuizen en overige verhuureenheden als - voorzover door de corporatie in de bedrijfswaarde opgenomen - verhuureenheden met een andere bestemming, zoals verkoop, sloop en overige investeringsingrepen. De eerste selectie vindt geautomatiseerd plaats, zonder nadere beoordeling van de cijfers. In verband daarmee is voor zowel het bestaande bezit als de mutaties daarin een aantal rekenregels in het beoordelingsmodel aangepast bij de bepaling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen.

In de eerste selectie worden de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarden van de specifieke portefeuilleonderdelen daarom getoetst en zonodig ‘afgetopt’: • Indien bij de normaal door te exploiteren woongelegenheden (exclusief verzorgingshuizen) een contante waarde van de restwaarde is opgegeven, wordt deze niet in de eerste selectie meegenomen. • Indien de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde (exclusief restwaarde) van de door normaal door te exploiteren woongelegenheden (exclusief verzorgingshuizen) gedeeld door de afgeleide aanvangshuur een waarde heeft die hoger is dan de door het Fonds berekende normatieve huurkapitalisatiefactor plus één wordt deze afgetopt. In dat geval wordt 50% van het meerdere buiten beschouwing gelaten. De normatieve huurkapitalisatiefactor wordt door het Fonds bepaald op basis van de samenstelling van het bezit naar bouwperiode en naar bouwvorm. • Voor de eenheden in verzorgingshuizen wordt een eventueel surplus in de eerste selectie niet in de bepaling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen betrokken. De door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde wordt gelijk gesteld aan de door de corporatie opgegeven boekwaarde. • De bedrijfswaarde van de overige verhuureenheden (garages, bedrijfsruimten en winkels) wordt afgetopt indien de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde per overige verhuureenheid meer dan negen maal de afgeleide aanvangshuur bedraagt. • De bedrijfswaarde van de woongelegenheden met een bijzondere bestemming, zoals verkoop, sloop en overige investeringsingrepen wordt afgetopt indien de verhouding bedrijfswaarde/boekwaarde van dit bezit groter is dan de verhouding bedrijfswaarde/ boekwaarde van de normaal door te exploiteren woongelegenheden. • Bij de bepaling van de mutaties in de bedrijfswaarde ten gevolge van nieuwbouw en aankoop, wordt de door de corporatie opgegeven netto investering jaarlijks getoetst aan een door het Fonds berekende normatieve bedrijfswaarde. Indien de netto investering hoger is dan de normatief berekende bedrijfswaarde wordt het meerdere als ‘onrendabel’ afgeboekt. • Bij de waardebepaling wordt éénmaal de via de simulatieberekening bepaalde standaarddeviatie als voorzichtigheidsmarge in mindering op de bedrijfswaarde gebracht.

In de eerste selectie wordt met behulp van een simulatieberekening rekening gehouden met de ontwikkeling van het surplus (de in de eerste selectie geaccepteerde bedrijfswaarde minus de boekwaarde) in de prognosejaren en wordt de rentabiliteitswaarde correctie van de leningen in een beperkt aantal jaren afgebouwd. Daarnaast wordt bij de bepaling van het verloop van het gecorrigeerd weerstandsvermogen rekening gehouden met de mutaties in het bezit in de prognosejaren. Bij het dossieronderzoek Indien een corporatie geselecteerd is voor een dossieronderzoek wordt de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde en de door het Fonds in de eerste selectie geaccepteerde bedrijfswaarde nader beoordeeld. Hiertoe worden onder andere de gebruikte parameters en deeluitkomsten van de bedrijfswaarde, zoals de contante waarde van de huren en onderhoudsuitgaven, vergeleken met een ‘referentiecorporatie’. Deze referentiecorporatie geeft het gemiddelde van een groep corporaties met een aantal gemeenschappelijke kenmerken naar de mate van stedelijkheid en de restant levensduur van het bezit. Ook worden deze uitkomsten vergeleken met de kasstromen, blijkend uit de Cijfermatige Kerngegevens van de corporatie zelf. Indien de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde van de specifieke deelportefeuilles, de marktomstandigheden en/of de door de corporatie gekozen uitgangspunten hiertoe aanleiding geven, maakt het Fonds meerdere variantberekeningen van de bedrijfswaarde. Daarnaast kunnen, op basis van de resultaten van dit deelonderzoek alsmede het verkregen inzicht in de specifieke marktpositie van de corporatie, de toegepaste standaardwaarden voor de bepaling van de standaarddeviatie worden aangepast. Hierbij geldt dat hoe minder realistisch een parameter in de ogen van het Fonds is ingeschat, hoe breder de bandbreedte zal worden ingesteld. Op basis van de variant- en/of simulatieberekeningen is met de geselecteerde corporatie een betere gedachtewisseling mogelijk over de omvang van de bedrijfswaarde, de keuze van de parameters en de levensduurverwachting gebaseerd op de specifieke situatie van de corporatie. De tijdens het dossieronderzoek uitgevoerde controles en berekeningen kunnen aldus resulteren in een andere correctie op het gepresenteerd weerstandsvermogen, dan toegepast bij de eerste selectie.

9

3.

10

HET MINIMAAL NOODZAKELIJK WEERSTANDSVERMOGEN

3.1 Het risicoprofiel bij de eerste selectie De beoordeling van de financiële positie maakt het noodzakelijk zoveel mogelijk eenduidige criteria en normeringen te hanteren. Het Fonds heeft hierbij niet gekozen voor algemene landelijke of regionaal bepaalde normeringen, maar voor criteria en normeringen die direct afgeleid worden uit een risicoprofiel van de corporatie zelf. Door per corporatie een risicoprofiel op te stellen en daarvan een minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen af te leiden, wordt getracht zoveel mogelijk recht te doen aan het feit dat corporaties in verschillende (markt)om-standigheden actief zijn. Dit betekent dat, indien een corporatie bij de uitvoering van haar taken hogere risico’s loopt, de corporatie over een groter weerstandsvermogen moet kunnen beschikken. Deze risico’s zijn sterk afhankelijk van onder meer plaatselijke c.q. regionale marktomstandigheden, van de samenstelling van het bezit en van de toekomstige volkshuisvestelijke opgaven. Bij de bepaling van het risicoprofiel geldt als vertrekpunt dat alle corporaties over een weerstandsvermogen moeten kunnen beschikken van vijf procent van het balanstotaal als dekking voor de risico’s die voortvloeien uit de gewone bedrijfsuitoefening betreffende het reguliere beheer van het bestaande woningbezit. Meer in het bijzonder gaat het hierbij om de verhuuractiviteiten, de onderhoudswerkzaamheden en het administratief beheer. Dit percentage kan verhoogd worden indien de corporatie een verhoogd risico loopt bij bepaalde activiteiten. Hierbij wordt een zestal factoren onderscheiden, die kunnen leiden tot een verhoogd risico, te weten: 1. Gewone bedrijfsuitoefening 2. Treasury 3. Projecten 4. Vernieuwing/herstructurering 5. Marktpositie 6. Organisatie Hiernavolgend worden deze punten toegelicht. Het bij de eerste selectie toegepaste risicoprofiel met de daarbij behorende criteria en normeringen, is in bijlage 1 opgenomen.

Ad 1. Gewone bedrijfsuitoefening Er kan sprake zijn van een verhoogd risico direct verband houdend met de gewone bedrijfsuitoefening op het gebied van het beheer van de bestaande voorraad en de prognose van de financiële positie. Hiertoe worden de volgende indicaties gehanteerd: - Fluctuerende prognoses Het Fonds beschikt over meerdere verantwoordingsjaren, waardoor het mogelijk is de verschillen tussen de door de corporatie aangeleverde prognosecijfers te bepalen en als risicomaatstaf te gebruiken voor de ‘voorspelkracht’ van de corporatie. Het niet realiseren van de prognose van het voorafgaande jaar is van belang voor de juistheid van het oordeel van het Centraal Fonds over de (ontwikkeling van de) financiële positie van een corporatie. De prognosecijfers spelen immers een belangrijke rol in het beoordelingsmodel bij de toetsing van het gecorrigeerd en minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. - Verkoopafhankelijkheid Indien de toekomstige jaarresultaten sterk afhankelijk zijn van voorgenomen verkopen, vormt dit een extra risico indien de aantallen of verkoopprijzen in de prognosejaren niet kunnen worden gerealiseerd. - Overige verhuuractiviteiten Naast woningen beheren corporaties veelal ook andere objecten zoals kantoorgebouwen, bedrijfsruimten, sociaal-culturele ruimten, garages en winkels. Verondersteld wordt dat de exploitatie van dergelijke objecten over het algemeen risicovoller is. In het dossieronderzoek worden daarnaast de volgende factoren in de beoordeling betrokken: - Hoogte bedrijfslasten Als de bedrijfslasten in de prognose aanmerkelijk lager zijn opgenomen dan die van de referentiecorporatie dan wel de landelijke c.q. regionale gemiddelden, is de kans aanwezig dat dit niet kan worden gerealiseerd en vormt dit mogelijk aanleiding om een extra risico-opslag te hanteren. - Parameterkeuze bij prognose Te optimistische uitgangspunten en/of parameterkeuzes bij de financiële prognose geven aanleiding tot een verhoogd risicoprofiel.

Ad 2. Treasury In dit onderdeel van het risicoprofiel staat de vraag centraal of de corporatie op het terrein van de financiering, beleggingen, liquiditeitenbeheer en renteontwikkelingen een meer dan gemiddeld risico loopt. Per onderstaand aandachtspunt kan daarom een extra risico-opslag worden toegekend voor: - Financiering Ingeval van overfinanciering kan sprake zijn van een verhoogd risico van de financierbaarheid van de corporatie op termijn. - Beleggingen en liquiditeitenbeheer Het beheer van beleggingen en liquiditeiten kan een verhoogd risico met zich meebrengen. Er worden soms (bewust) hoofdsom-, debiteuren- en andere risico’s gelopen, teneinde een naar verwachting hoger rendement te behalen dan bij meer risicomijdende beleggingsvormen. - Renterisico’s Onvoldoende spreiding in herfinancierings- en renteconversiedata van leningen kan een verhoogd risico geven. Soms worden meer structurele vermogensbehoeften gefinancierd met kortlopende kredieten c.q. doorlopende kredietfaciliteiten met variabele rente. Anderzijds worden vaak rente-instrumenten toegepast om het aanvankelijke renterisico op basis van de verwachte kasstromen te reduceren. Daarnaast kunnen structurele werkkapitaaltekorten in de prognosejaren een risicofactor vormen. Ad 3. Projecten Corporaties die zich vooral richten op de exploitatie en instandhouding van het bestaande bezit, lopen vooral exploitatie- en treasuryrisico’s (zie risicofactor 1 en 2). Daarnaast kunnen corporaties in meer dan wel mindere mate - en al dan niet via deelnemingen in andere rechtspersonen - activiteiten op het gebied van nieuwbouw, aan- en verkoop, sloop en het beheer voor derden ontplooien. Deze activiteiten kunnen extra project- en procesrisico’s met zich meebrengen. Ad 4. Vernieuwing/herstructurering In verband met de waarderisico’s in de portefeuille van de corporatie, is het voor de beoordeling van de financiële positie van belang inzicht te hebben in de samenstelling van het bezit en de (achterstands)problematiek in de wijken. Vanuit dit inzicht moet ook rekening worden gehouden met de daaruit voortvloeiende volkshuisvestelijke taken in de toekomst. Zeker in de (grote) steden mag verwacht worden dat in de komende jaren de voorraad ingrijpend gewijzigd zal worden. Het gaat hierbij

niet alleen om fysieke ingrepen in de woningvoorraad (zoals woningverbetering, sloop en vervangende nieuwbouw, aankoop, verkoop en maatregelen ter verbetering van de woonomgeving), maar ook om maatregelen ter verbetering van de leefbaarheid, alsmede de sociale en economische structuur van wijken en buurten. Momenteel bestaan er nog veel onzekerheden over de omvang en de reikwijdte van de toekomstige opgaven. De gegevens hierover zijn niet altijd in voldoende mate terug te vinden in de door corporaties overgelegde jaarstukken. Derhalve zijn hierover door het Fonds aanvullende vragen gesteld. Door het Fonds wordt onderscheid gemaakt in ‘vernieuwing’ en ‘herstructurering’, waarbij de aan vernieuwing verbonden risico’s minder ver gaan dan die van de herstructurering. Bij vernieuwing gaat het met name om het inspelen op de (toekomstige) vraag naar meer kwaliteit van de woonconsument, terwijl bij herstructurering de maatregelen een onderdeel vormen van een integrale aanpak van sociale problematiek in achterstandswijken en -buurten. Voor beide begrippen is een indicator ontwikkeld waarbij vernieuwing voor corporaties in alle gemeenten aan de orde is, terwijl de herstructureringsopgaven vooral in de wijken van de grote steden voorkomen. Het is van belang de effecten op de vermogenspositie van de corporatie in te schatten van het al dan niet uitvoeren van delen van de vernieuwing/herstructurering. Het gaat hierbij vooral om de vraag wat de (waarde)risico’s zijn indien een corporatie niet (tijdig) noodzakelijke vernieuwings- en herstructureringsopgaven tot uitvoering brengt, temeer omdat deze risico’s zich veelal op de middellange termijn zullen openbaren. Ad 5. Marktpositie Dit onderdeel van het risicoprofiel omvat de vraag of de corporatie markttechnisch gezien een verhoogd risico loopt. In de eerste selectie wordt daarbij een marktindicatie toegepast. Deze marktindicatie is opgebouwd uit meerdere elementen. Gebruik wordt gemaakt van een berekening waarbij de regionale vraag-aanbodverhoudingen van diverse kenmerken van de woningen (type, prijs, grootte en woonmilieu) uit het Woningbehoefteonderzoek 1998 (WBO) vergeleken worden met de samenstelling van het bezit van de corporatie op die kenmerken. Om de methodiek minder kwetsbaar te maken voor de (inmiddels gedateerde) regionale WBO-uitkomsten, wordt daarnaast ook gebruik gemaakt van andere marktgegevens. Het betreft hier de hoogte en de ontwikkeling van de waarde van de woningen in de gemeenten, waar de corporatie bezit heeft.

11

12

Daarbij wordt de waardering op de peildata 1995 en 1999 volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) gevolgd. Daarnaast wordt het aantal woningen in wijken met marktproblemen meegerekend, zoals die in het kader van de Nota Mensen, Wensen Wonen geïdentificeerd zijn. Tenslotte wordt ook de verkooptijd van koopwoningen binnen de gemeente aan de hand van recente gegevens van de makelaars in de marktindicatie meegewogen. Bij het dossieronderzoek worden de (lokale) marktomstandigheden voor de corporatie en de specifieke positie van de corporatie in de markt in beeld gebracht. Daarbij worden ondermeer informatie over de toekomstige woningbehoefteontwikkeling, de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt, de verhuurbaarheidsgegevens van de corporatie en de concurrentiepositie ten opzichte van andere (sociale) verhuurders betrokken. Tevens wordt het corporatiebeleid nader beschouwd. Het gaat hierbij om de vraag op welke wijze de corporatie inspeelt op de marktmogelijkheden, gegeven de samenstelling van haar woningbezit en de mogelijke risico’s die hieruit voortvloeien. Deze nadere analyse kan voor het Fonds aanleiding vormen het opslagpercentage volgens de eerste selectie aan te passen. Ad 6. Organisatie In verband met het belang van deze factor is door het Fonds onderzocht of meetbare aanknopingspunten konden worden gevonden die het rechtvaardigen in de eerste selectie een opslagpercentage toe te passen. Op basis van het uitgevoerde onderzoek is toepassing verantwoord geacht voor een beperkt opslagpercentage. Voor het meten van de ‘algemene kwaliteit’ van de organisatie zijn daartoe vijf aandachtsvelden onderscheiden met elf daarbij behorende indicatoren. Deze indicatoren kunnen worden gekwantificeerd op basis van de beschikbare informatie. Per indicator worden aan de corporatie punten toegekend. Op basis van de totale score wordt een opslagpercentage bepaald.

3.2 Het risicoprofiel bij het dossieronderzoek Ten behoeve van de bepaling van het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen vindt bij het dossieronderzoek een nadere beoordeling plaats van de zes risicofactoren die eveneens in de eerste selectie worden gehanteerd. Hierbij staat de vraag centraal of op basis van nadere informatie uit het dossieronderzoek de bij de eerste selectie berekende opslagpercentages aanpassing behoeven.

Daarnaast wordt bezien of er aanleiding is het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen aan te passen voor wat betreft eventuele extra risico’s in de gewone bedrijfsuitoefening ten aanzien van de bedrijfslasten en de parameterkeuze bij de prognose. De aard van deze onderdelen van het risicoprofiel brengt met zich mee, dat op basis van de Cijfermatige Kerngegevens, nog geen eenduidige kwantitatieve indicatoren zijn te stellen ten behoeve van mogelijke opslagpercentages voor het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. Daarom zijn deze factoren niet bij de eerste selectie betrokken. In de fase van het dossieronderzoek wordt op basis van ‘professional judgement’ zonodig het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen verhoogd indien het risicoprofiel op deze onderdelen hiertoe aanleiding geeft. In bijlage 2 zijn de onderzoeksaspecten en vraagpunten opgenomen, die bij de beoordeling van het risicoprofiel aan de orde kunnen komen. Door uitbreiding van het aantal elementen van het risicoprofiel, alsmede doordat meer informatiebronnen worden geraadpleegd, is het mogelijk in deze fase van het onderzoek een vollediger en beter inzicht te verkrijgen in het risicoprofiel van de onderzochte corporaties. Het uiteindelijke risicoprofiel komt aan de orde in de contacten met de corporatie omtrent de resultaten van het financiële onderzoek (hoor en wederhoor). Doelstelling is, door afstemming en overleg, een zo evenwichtig mogelijk risicoprofiel te definiëren, vertaald in een redelijk risico-opslagpercentage.

4.

DE CATEGORIE-INDELING

Op basis van het dossier- en/ of vervolgonderzoek wordt een inschatting gemaakt van de waarschijnlijkheid, dat de corporatie - financieel gezien - voldoende levensvatbaar is, waardoor beroep op steun van het Centraal Fonds in de komende jaren niet in de lijn der verwachtingen ligt. Indien uit het dossieronderzoek of het vervolgonderzoek blijkt, dat het gecorrigeerd weerstandsvermogen lager is dan het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen, is die kans niet uitgesloten. Bij een dergelijk oordeel zijn nuanceringen aan te brengen. Deze houden direct verband met marktmogelijkheden en de beleidsmatige keuzes, die de corporatie heeft gemaakt met betrekking tot de financiële ontwikkelingen. Naast het kwantitatieve oordeel omtrent de hoogte van het weerstandsvermogen worden deze bestuurlijke aspecten in het eindoordeel meegewogen. Mede ter verhoging van de uniformiteit in de beoordeling van de onderzochte corporaties is daarom gekozen voor de hiernavolgende categorie-indeling, waarbij tevens mogelijke vervolgacties zijn vermeld. Op basis van de financiële beoordeling wordt elke corporatie in één van deze categorieën ingedeeld. Groep

Omschrijving

Mogelijke voorstellen voor vervolgactie/interventie

A: Voldoende weerstandsvermogen Op basis van de financiële beoordeling is vastgesteld dat de corporatie in de komende vijf jaar over een gecorrigeerd weerstandsvermogen beschikt dat hoger is dan het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen, conform een al dan niet bijgesteld risicoprofiel2.

Financieel onderzoek afronden. Geen verdere acties

B: Onvoldoende weerstandsvermogen/corporatie treft voldoende maatregelen om het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen te bereiken 1.

Corporatie heeft inmiddels (aantoonbaar) voldoende maatregelen genomen ter verbetering van de vermogenspositie.

2.

Corporatie voert reeds een financieel beleid, dan wel de corporatie heeft inmiddels besloten in de komende tijd additionele maatregelen te nemen ter verbetering van de vermogenspositie.

3.

Corporatie heeft maatregelen ter verbetering van de vermogenspositie in voorbereiding, doch besluitvorming is nog niet afgerond.

Vooralsnog financieel onderzoek afronden in afwachting van de BBSHverantwoordingsstukken over het volgende verslagjaar. Monitoring gericht op uitvoering van de beoogde maatregelen en het financiële beleid. Monitoring gericht op beleids- en besluitvormingsproces.

C: Onvoldoende weerstandsvermogen/corporatie treft onvoldoende maatregelen om het mimimaal noodzakelijk weerstandsvermogen te bereiken Van de in deze categorie ingedeelde corporaties kan nog niet geconcludeerd worden dat voldoende maatregelen zijn of worden genomen, teneinde het weerstandsvermogen op het door het Fonds noodzakelijk geachte niveau te brengen.

Verder overleg met de corporatie om te zoeken naar oplossingen ter verbetering van de financiële positie.

D: Saneringscorporaties Deze corporaties hebben een steunaanvraag ingediend of overwegen dit te doen, dan wel worden gevolgd in het kader van de toekenning van een saneringsbijdrage.

2

Zie Beleidsregels 2003. In voorkomende gevallen monitoring op uitvoering voorwaarden bij toekenning saneringsbijdrage.

Voor corporaties die in de eerste selectie niet voor een financiële beoordeling in aanmerking zijn gekomen, is categorie A: Voldoende weerstandsvermogen, eveneens van toepassing.

13

14

Toelichting op de categorie-indeling: Bij de corporaties die in de categorie B1 worden ingedeeld, is gebleken dat na balansdatum, doch voor de datum van afronding van het onderzoek, maatregelen zijn genomen, die leiden tot een structurele verbetering van de financiële positie, dan wel tot verlaging van het risicoprofiel. Voorbeelden van dergelijke maatregelen zijn fusie, gerealiseerde verkoop van woningen en afdekking van toekomstige (her)financieringsrisico’s. In dergelijke gevallen wordt het vervolgonderzoek afgesloten met de conclusie dat verdere acties niet noodzakelijk zijn. Wel zal aan de hand van de verantwoordingsstukken over het volgende jaar getoetst worden of het herstel van het weerstandsvermogen daadwerkelijk plaatsvindt. Corporaties ingedeeld in categorie B2 hebben besloten maatregelen te treffen ter verbetering van de financiële positie, doch deze moeten nog worden gerealiseerd en zullen dus pas in de toekomst effect sorteren. Deze corporaties zijn zich dus bewust van de zwakke financiële positie en hebben, gegeven de huidige kennis van zaken, adequate maatregelen getroffen, waardoor naar verwachting het weerstandsvermogen in een periode van vijf jaar het minimaal noodzakelijke niveau zal bereiken. Het is echter in de ogen van het Fonds noodzakelijk de bewindspersoon van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer te adviseren deze corporaties de daaropvolgende periode te monitoren. De monitoring zal zich voornamelijk richten op de vraag of de beoogde maatregelen ook feitelijk voldoende zijn voor financieel herstel en of er externe of interne aspecten zijn, die de uitvoering van de beoogde maatregelen bemoeilijken of belemmeren. Met de corporatie vindt afstemming plaats over de aard, omvang en intensiteit van de monitoringsactiviteiten. In de praktijk bestaat dit meestal uit periodiek overleg met de corporatie, waarbij de eerdergenoemde vragen centraal staan in relatie tot de marktomstandigheden waarbinnen deze corporatie opereert. Soms wordt een corporatie verzocht periodiek nadere schriftelijke informatie te verstrekken omtrent de voortgang van de beoogde activiteiten en de financiële uitkomsten. Met deze monitoractiviteiten wordt direct invulling gegeven aan het early-warning systeem. In categorie B3 worden corporaties opgenomen, waarbij de financiële positie en vooruitzichten niet gunstig zijn en maatregelen geboden zijn.

De corporatie heeft echter nog geen keuze gemaakt, welke maatregelen het meest effectief en doelmatig zijn. De bestuurlijke besluitvorming is nog niet volledig afgerond. Redenen hiervan zijn bijvoorbeeld dat het woningmarktonderzoek of de technische inventarisatie van het bezit nog niet is afgerond, dat er een haalbaarheidsstudie naar fusie loopt of een lopende reorganisatie. In deze gevallen zal het Centraal Fonds de bewindspersoon van VROM als regel adviseren de monitoringsactiviteiten vooral te richten op de stimulering en zo mogelijk versnelling van de bestuurlijke processen rond de beleids- en besluitvorming. De aard van de problematiek brengt met zich mee dat in deze gevallen monitoring veelal wordt ingevuld door periodiek overleg met het bestuur van de corporatie, waarbij uitwisseling van kennis en ervaring plaatsvindt c.q. heeft plaatsgevonden. Van corporaties die worden ingedeeld in categorie C kan vooralsnog niet geconcludeerd worden, dat voldoende maatregelen zijn of worden genomen teneinde het weerstandsvermogen op het gewenste niveau te brengen. Bij deze groep corporaties is in potentie dus het risico aanwezig dat de financiële continuïteit bij bestendiging van het huidige beleid in gevaar komt. Het Fonds zal bij deze corporaties erop (blijven) aandringen te zoeken naar oplossingen ter verbetering van de financiële positie. Daarnaast worden in deze categorie corporaties ingedeeld, die het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen niet binnen circa vijf jaar, maar eerst op langere termijn kunnen realiseren. Dit betreffen voornamelijk (kleinere) corporaties met in belangrijke mate DKPH-bezit. De mogelijkheden voor versterking van het vermogen op korte termijn zijn voor deze corporaties niet altijd aanwezig. Met name de marktontwikkelingen zijn in belangrijke mate bepalend of de voor de lange termijn gehanteerde veronderstellingen kunnen worden gerealiseerd. Monitoring van deze corporaties zal vooral hierop gericht worden. De corporatie ingedeeld in categorie D heeft een steunaanvraag ingediend of overweegt dit te doen. In deze gevallen voert het Centraal Fonds overleg over mogelijke toekenning van saneringssteun. Ook is het mogelijk dat de corporatie inmiddels een saneringsbijdrage heeft ontvangen. Monitoring vindt dan plaats conform de afspraken die zijn gemaakt als onderdeel van het besluit tot toekenning van de saneringsbijdrage.

Bijlage 1

15

Criteria en normeringen risicoprofiel eerste selectie Beschrijving risicofactor

Berekening minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen

I. Basisrisico gewone bedrijfsuitoefening Dat corporaties bij de uitvoering van volkshuisvestelijke taken en de hierbij gemaakte beleidskeuzes risico’s lopen is vanzelfsprekend en past bij het maatschappelijk ondernemerschap. Meer in het bijzonder gaat het hierbij om de risico’s die voortvloeien uit de verhuuractiviteiten, de onderhoudswerkzaamheden en het administratief beheer. Voor de risico’s die voortvloeien uit de gewone bedrijfsuitoefening wordt daarom een voor alle corporaties vast percentage gehanteerd.

Als vertrekpunt geldt dat alle corporaties over een minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen moeten beschikken van vijf procent van het balanstotaal als dekking voor risico’s die voortvloeien uit de gewone bedrijfsuitoefening.

II. Extra risicofactoren per individuele corporatie A. Gewone bedrijfsuitoefening Risicofactor a1: fluctuerende prognoses Het niet realiseren van de prognose van het voorafgaande jaar is van belang voor de juistheid van het oordeel van het Centraal Fonds over de (ontwikkeling van de) financiële positie van een corporatie. Indien de aangeleverde prognoses 2001 en 2002 over de jaren tot en met 2006 sterk afwijken kan dit een risicofactor vormen.

Indien het - naar jaren gewogen - gemiddelde absolute verschil tussen de door de corporatie aangeleverde prognosecijfers 2001 en 2002 over de jaren 2002 tot en met 2006 meer dan e 750,- per woongelegenheid afwijkt, wordt een risico-opslag van 2% toegekend.

Risicofactor a2: verkoopafhankelijkheid Indien de toekomstige jaarresultaten sterk afhankelijk zijn van voorgenomen verkopen vormt dit een extra risico indien de aantallen of verkoopprijzen in de prognosejaren niet kunnen worden gerealiseerd.

De verkoopafhankelijkheid wordt bepaald door de som van de verkoopopbrengsten in de prognosejaren te delen door de totale opbrengsten (som der bedrijfsopbrengsten en resultaten uit verkoop) in de prognosejaren. Als risico-opslag wordt 20% van de verkoopafhankelijkheid toegekend.

Risicofactor a3: overige verhuuractiviteiten De verhuur van winkels, bedrijven etc. wordt risicovoller geacht dan de verhuur van woningen (kerntaak corporatie).

Per overige verhuureenheid (exclusief garages) zowel in eigendom als in beheer, wordt een risico-opslag van e 7.500,- toegekend en vervolgens uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal. De risico-opslag kan maximaal 10% bedragen.

B. Treasury Risicofactor b1: financiering Indien de netto schuldpositie groter is dan de netto omvang van de (im-)materiële vaste activa bestaat het risico dat bij herfinanciering beschikbaarheidsproblemen ontstaan.

Als in 2002 de netto schuldpositie als percentage van de netto (im-)materiële vaste activa meer dan 95%, 100% respectievelijk 105% bedraagt, wordt een risico-opslag van 0,5%, 1% respectievelijk 2% toegekend. Onder de netto-schuldpositie wordt de som van de leningen overheid/kredietinstellingen op lange termijn en de schulden op korte termijn verstaan, verminderd met de langlopende beleggingen (effecten en overige financiële vaste activa) en de vlottende activa. Onder de netto omvang van de (im-)materiële vaste activa wordt de som van de geactiveerde tekorten DKPH en de materiële vaste activa in exploitatie en in ontwikkeling verstaan. Op deze laatste post wordt een eventueel negatief saldo van het bedrijfswaardesurplus en de rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen in mindering gebracht.

16

Beschrijving risicofactor

Berekening minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen

Risicofactor b2: beleggingen en liquiditeitenbeheer Effecten Het beheer van een relatief omvangrijke effectenportefeuille kan een verhoogd risico betekenen. Er worden soms (bewust) hoofdsom-, debiteuren- en andere risico’s gelopen teneinde een naar verwachting hoger rendement te behalen dan bij meer risicomijdende beleggingsvormen.

Indien de posten effecten (financiële vaste activa) en effecten (vlottende activa) als percentage van het balanstotaal ultimo 2002 meer dan 2% respectievelijk 5% bedragen wordt een risico-opslag van 0,5% respectievelijk 1,0% toegekend.

Financiële activa Het beheer van een relatief omvangrijke overige financiële vaste activa en liquide middelen kan een verhoogd risico betekenen. Er worden soms (bewust) hoofdsom-, debiteuren- en andere risico’s gelopen teneinde een naar verwachting hoger rendement te behalen dan bij meer risicomijdende beleggingsvormen.

Indien de posten overige financiële vaste activa en liquide middelen als percentage van het balanstotaal ultimo 2002 meer dan 5% respectievelijk. 15% bedragen, wordt een risico-opslag van 0,5% respectievelijk 1,0% toegekend.

Risicofactor b3: renterisico’s Herfinanciering en renteconversie Onvoldoende spreiding in herfinancierings- en renteconversiedata van leningen kan een bovenmatige risiscofactor vormen.

Indien de opgegeven herfinancierings- en renteconversies in de prognosejaren herleid in percentages van het balanstotaal ultimo 2002 in enig jaar meer dan 10% bedragen, wordt het meerdere aangemerkt als een verhoogd risico. Van deze bovennormale renterisico’s wordt het nadelige resultaateffect bepaald op basis van het verschil tussen de door de corporatie opgegeven disconteringsvoet en de aanname dat de rente bij herfinanciering of renteconversie 9% kan bedragen. Als het cumulatieve effect ultimo 2007, uitgedrukt als percentage van het balanstotaal ultimo 2002, groter is dan 0,5%, 1% respectievelijk 2%, wordt een risico-opslag van 0,5%, 1% respectievelijk 2% toegekend.

Kortgeldfinanciering Indien in de prognosejaren structurele werkkapitaaltekorten zijn voorzien, kan dit een risicofactor vormen.

Indien het gemiddelde tekort van het opgegeven werkkapitaal voor de prognosejaren 2003 tot en met 2007 in een percentage van het balanstotaal ultimo 2002 meer dan 5%, 10% respectievelijk 20% bedraagt, wordt een risico-opslag van 0,5%, 1% respectievelijk 1,5% toegekend.

C. Projecten Corporaties zullen in meer dan wel mindere mate activiteiten op het gebied van nieuwbouw, woningverbetering, verkoop en sloop ontplooien. Deze activiteiten brengen extra project- en procesrisico’s met zich mee.

Op basis van het gemiddelde aantal mutaties ten gevolge van nieuwbouw (zowel huur als koop), aankoop, verkoop, sloop en overige mutaties over het verslagjaar en de eerste drie prognosejaren (Aanhangsel D rubriek 2a tot en met 2f) wordt een risico-opslag van e 15.000,- per mutatie gegeven, die uitgedrukt wordt in een percentage van het balanstotaal.

D. Vernieuwing/herstructurering Noodzakelijke vernieuwing/herstructurering speelt een belangrijke rol voor de bepaling van het risicoprofiel. In het kader van de early warning is het van belang dat het Centraal Fonds een eventuele vernieuwings-/ herstructureringsopgave (tijdig) signaleert.

Onder meer op basis van kenmerken van het woningbezit van de corporatie wordt een vernieuwingsscore voor de corporatie berekend. Daarbij weegt het aandeel in de vroegnaoorlogse voorraad (1945-70) en met name het aandeel meergezinswoningen in die bouwjaarklassen relatief zwaar mee. Bij de vernieuwingscore wordt daarnaast ook rekening gehouden met het aandeel woningen in wijken met lagere kwaliteit van de woningen, minder gewilde woonmilieus, een lagere investeringspotentie en negatief rekruteringspatroon, binnen de gemeente waar de corporatie bezit heeft. Bij de herstructureringsopgave wordt voor de gemeenten met meer dan 30.000 inwoners op basis van externe onderzoeken een herstructureringsintensiteit per gemeente per wijk bepaald. Door deze herstructureringspercentages per wijk te combineren met het woningbezit van de corporatie per wijk wordt een herstructureringsrisico-opslag bepaald per individuele corporatie. Daarnaast wordt bij de bepaling van de herstructuringsrisico-opslag bij alle gemeenten rekening gehouden met het aantal woningen in wijken met meervoudige sociale problemen. Alhoewel deze problematiek zich duidelijk concentreert in de steden, kan deze problematiek ook in kleinere gemeenten voorkomen. Voor vernieuwing wordt een opslagpercentage van 0 tot en met 3% toegepast. De risicopslag voor herstructurering ligt tussen de 0 en 6%. In principe kan de opslag voor vernieuwing/herstructurering gesommeerd tot 9% oplopen.

Beschrijving risicofactor

Berekening minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen

E. Marktpositie Dit onderdeel van het risicoprofiel omvat de vraag of de corporatie qua marktpositie een verhoogd risico loopt.

In de berekening van het opslagpercentage worden vier elementen meegenomen, die ieder even zwaar meewegen: - de confrontatie tussen het bezit van de corporatie en de regionale vraagaanbodverhoudingen op grond van de kenmerken woningtype, prijs, grootte en woonmilieus - de hoogte en de ontwikkeling van de waarde van woningen - het aantal woningen in wijken met marktproblemen - de verkooptijd van koopwoningen. Een risico-opslag wordt pas toegepast indien bij minimaal twee van de vier indicatoren wordt gescoord. Het maximale opslagpercentage is 3%. In de toepassing wordt gedifferentieerd in halve procenten.

F. Organisatie In de eerste selectie wordt op basis van een een aantal kwantitatief beschikbare indicatoren een risico-opslag bepaald voor de ‘algemene kwaliteit’ van de organisatie.

Voor het meten van de organisatierisico’s zijn vijf aandachtsvelden onderscheiden met elf daarbij behorende indicatoren. Per indicator worden aan de corporatie punten toegekend. Beheersing primaire proces: - het verschil tussen de gerealiseerde en geprognosticeerde onderhouds voorziening - de hoogte van de huurachterstand - het leegstandspercentage. Mate van activiteiten - de productie (nieuwbouw, aankoop, verkoop en sloop) in procenten van het aantal woongelegenheden - de betrokkenheid bij fusies - de uitgaven voor duurzaamheid en leefbaarheid in procenten van de materiële vaste activa in exploitatie. Betrokkenheid bij derden: - het tijdig indienen van de BBSH verantwoordingsstukken. Kwaliteitsbewustzijn: - deelname aan de bedrijfstakcode - deelname/kwalificatie kwaliteitskeurmerk (KWH). Beheersing secundaire proces: - realisatiepercentage voorgenomen nieuwbouw - realisatiepercentage voorgenomen sloop. Op basis van de totaalscore wordt een opslagpercentage bepaald. Voor een score van nul tot en met drie punten is de opslag 1,5%, vanaf drie tot en met drieënhalf punten 1%, vanaf drieënhalf tot en met vier punten 0,5% en vanaf vier punten 0%.

17

Bijlage 2

18

Onderzoeksaspecten en vraagpunten risicoprofiel dossieronderzoek 1.

risicofactor: Gewone bedrijfsuitoefening

Per onderstaand aandachtspunt wordt beoordeeld of de in de eerste selectie toegekende risico-opslagen aanpassing behoeven: - Fluctuerende prognoses De oorzaken van de verschillen in de aangeleverde prognoses 2001 en 2002 over de jaren 2002 tot en met 2006 worden nader geanalyseerd. Indien sterke afwijkingen tussen de prognoses 2001 en 2002 in het voorafgaande jaar wel te voorzien waren, maar zonder geldende reden niet in de prognose van 2001 waren verwerkt, kan er aanleiding zijn om een extra risico-opslag te hanteren. - Verkoopafhankelijkheid Nagegaan wordt of mogelijk sprake is van een te optimistische inschatting van toekomstige verkoopopbrengsten. - Overige verhuuractiviteiten Nagegaan wordt in welke verhouding dit deel van het bezit staat ten opzichte van het totaal woningbezit van de corporatie. Tevens wordt onderzocht of verhuur van dit bezit op specifieke problemen stuit. Daarnaast wordt beoordeeld of er aanleiding bestaat om een risico-opslag toe te kennen op grond van de volgende twee factoren: - Hoogte bedrijfslasten Nagegaan wordt hoe de bedrijfslasten zich verhouden tot het landelijke en regionale gemiddelde en of relevante verschillen verklaarbaar zijn. Als de bedrijfslasten in de prognose aanmerkelijk lager zijn opgenomen, is de kans aanwezig dat dit niet kan worden gerealiseerd en vormt dit mogelijk aanleiding om een extra risico-opslag te hanteren. - Parameterkeuze bij prognose Op basis van de beoordeling van de gepresenteerde financiële positie wordt aangegeven of de parameterkeuze bij de financiële prognose aanleiding geeft tot een verhoogd risicoprofiel. Op basis van de beoordeling van een aantal beleidsvelden wordt nagegaan of deze aanleiding geven tot een extra risico-opslag voor wat betreft de gewone bedrijfsuitoefening.

2.

risicofactor: Treasury

Onderzocht wordt of de corporatie op het terrein van de financiering en de beleggingen, alsmede het renterisicobeheer een meer dan gemiddeld risico loopt. Per onderstaand aandachtspunt wordt beoordeeld of de in de eerste selectie toegekende risico-opslagen aanpassing behoeven: - Financiering Hierbij spitst het onderzoek zich onder andere toe op de verwachte ontwikkeling in de overfinanciering, de mogelijk te benutten maximum kredietfaciliteit/ kortgeldfinanciering, aard, omvang en ontwikkeling van een negatief werkkapitaal en de WSWoormerkings-mogelijkheid van de financiële vaste activa. - Beleggingen en liquiditeitenbeheer Bij meer omvangrijke beleggingen c.a. wordt het risicokarakter in kaart gebracht. Tevens wordt nagegaan op welke wijze invulling is gegeven aan het beleid en beheer op dit gebied. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhoogd risico, wordt onder andere onderzoek verricht naar de risicograad van de aangehouden beleggingscategorieën, de gerealiseerde waardeveranderingen van de financiële activa en effecten, de ontwikkeling van een positief werkkapitaal en de eventuele inzet van derivaten. - Renterisico’s Bijzondere aandacht bij dit deel van het onderzoek wordt besteed aan de renterisicovolumen blijkende uit de Bijlage IV van het Besluit beheer sociale-huursector in relatie met de toelichting in het jaarverslag, de gehanteerde aannames met betrekking tot de prognose van de rentelasten en de aard, omvang en ontwikkeling van een negatief werkkapitaal. Voorts wordt ingeval van relatief omvangrijke renterisico’s en eventuele toepassing van rente-instrumenten nagegaan op welke wijze op dit onderdeel het beheer en beleid gestalte zijn gegeven.

3.

risicofactor: Projecten

Nagegaan wordt welke risico’s aan deze activiteiten zijn verbonden, waarbij onder andere mogelijke vertragingen in planprocedures bij nieuwbouw van huur- en koopwoningen, deelnemingen in projectontwikkelingsmaatschappijen en risico’s ten gevolge van bijzondere eigendomsvormen bij verkoop van woningen worden onderzocht.

4.

risicofactor: Vernieuwing/herstructurering

In dit onderdeel gaat het om de vraag of gegeven de samenstelling en locatie van het bezit (grote) vernieuwings- en herstructureringsopgaven zijn te verwachten. Mede op basis van aanvullende informatie van de corporatie wordt een beeld gevormd omtrent de omvang van de vernieuwings- en herstructureringsproblematiek en de daaraan verbonden risico’s. Hierbij is het met name van belang risico’s te kwantificeren, die verband houden met het niet (tijdig) tot uitvoering brengen van de herstructureringsopgave, dan wel een niet of onvoldoende vertaling van de herstructureringsopgave in de prognosejaren.

5.

risicofactor: Marktpositie

Doelstelling van het onderzoek naar de marktpositie is na te gaan of de corporatie (op termijn), gelet op de samenstelling van het bezit en gegeven de positie in de woningmarkt, een verhoogd risico loopt. Door vraaguitval c.q. aanbodoverschot van corporatiebezit kan in meer ontspannen woningmarktsituaties het verhuren van corporatiewoningen moeilijker worden. Nagegaan wordt of er - gegeven de marktpositie, het voorgenomen beleid en de gehanteerde parameters - sprake is van een verhoogd risicoprofiel. Het gaat hierbij niet alleen om de marktpositie van de corporatie, maar ook om de concurrentiepositie ten opzichte van andere sociale- en particuliere verhuurders. Onderzocht wordt onder andere of er in de komende vijf jaar belangrijke verschuivingen op de woningmarkt zijn te verwachten (oplevering VINEX-lokaties, economische of infrastructurele ontwikkelingen), of de samenstelling van het bezit aanleiding geeft om meer dan normale exploitatierisico’s te vrezen en of er marktindicatoren zijn (bijvoorbeeld achterblijvende huurontwikkeling, mutatiegraad, huurachterstand, huurderving en hoge onderhoudskosten), die onvoldoende in het corporatiebeleid doorklinken.

6.

risicofactor: Organisatie

In dit onderdeel wordt - naast een nadere beoordeling van de in de eerste selectie benoemde indicatoren onderzocht of er risicoverhogende factoren met betrekking tot de organisatie zijn. Aandachtspunten die hierbij aan de orde kunnen komen zijn bijvoorbeeld verbindingen, de bestuurlijke continuïteit, de implementatie van een reorganisatie of fusie, een sterke toe- of afname van het bezit, de organisatie van het interne en externe toezicht, de mate waarin gebruik wordt gemaakt van externe adviseurs, het systeem van beleidsontwikkeling en de administratieve organisatie.

Onderscheid risicofactoren De risicofactoren projecten, vernieuwing/herstructurering en markt zijn op zich voldoende onderscheidend om afzonderlijke risico-opslagen te hanteren. De risico-opslag voor projecten heeft betrekking op de technische project- en procesrisico’s (mogelijke vertragingen in planprocedures, risico’s van deelnemingen, mogelijke vervuilde grond, claims, bijzondere eigendomsvormen bij verkoop, e.d.) die de onderhanden en voorgenomen projecten met zich meebrengen. Naarmate de projecten worden opgeleverd zal de risico-opslag voor projecten afnemen. De risicofactor marktpositie heeft betrekking op de toekomstige risico’s, die een corporatie met een specifiek bezit kan lopen als de afnemende vraag, zoals die door diverse marktindicatoren wordt aangegeven, voor bepaalde categorieën daadwerkelijk wordt geëffectueerd. Vernieuwing/herstructurering wordt in vele betekenissen gebruikt, maar laat zich het best omschrijven als de benaming van een samenstel van activiteiten, die (moeten) worden ondernomen om de niet gewenste kwaliteit van een woongebied om te vormen naar een gewenste kwaliteit. Het gaat hierbij niet alleen om fysieke ingrepen in de woningvoorraad, maar ook om maatregelen ter verbetering van de leefbaarheid, alsmede de sociale en economische structuur van wijken en buurten. In de eerste selectie gaat het daarbij in eerste instantie om een mogelijke vernieuwings- en herstructureringsopgave bij de desbetreffende corporatie en het op basis hiervan toekennen van een voorlopige risico-opslag. Voorshands wordt uitgegaan van de veronderstelling dat de corporatie deze noodzakelijke opgaven niet (tijdig) tot uitvoering brengt. In het dossieronderzoek wordt op basis van de ontvangen vragenlijst ‘Kenmerken woningbezit en investeringsopgave’ en aanvullende informatie beoordeeld in hoeverre de corporatie in haar financiële prognoses rekening heeft gehouden met een vernieuwings- en herstructureringsopgave. Als sprake is van een goed anticiperend beleid bij de corporatie kan de opslag voor vernieuwing/ herstructurering worden aangepast.

19

22