Met ons vinden mensen hun thuis

Met ons vinden mensen hun thuis

Jaarverslag 2007

Inhoud

Voorwoord

7

Deel 1: Het verslag 1. Beleid maken in dialoog 1.1 Nieuwe bedrijfsvisie 1.2 Strategisch voorraadbeleid 1.3 Verkoopbeleid 2007 1.4 Huurbeleid 1.5 Huurincasso en ontruimingen 1.6 Woonfraude 1.7 Huurdersraad 1.8 Bewonerscommissies 1.9 Klachtencommissie 1.10 Prestatieafspraken

2. Klanten hun thuis laten vinden 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9

Dienstverlening Onderzoek woonwensen Keuzevrijheid Reparatieverzoeken Toewijzing woningen Reacties Verhuur woningen Huurtoeslag Huurbezwaren

3. Werken aan goede woningen 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

Ons bezit Standaard uitrustingsniveau (SUN) Onderhoud Renovaties Klankbordgroepen en begeleiding Investeringen zonder huurverhoging Energiebesparing

4. Investeren in prettige buurten 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

2

ISV Buurtbeheer en leefbaarheid Edelstenenbuurt Planetenbuurt Het Groene Dorp Stromenbuurt Zeeheldenbuurt Overlast Maatschappelijke betrokkenheid

13 13 15 15 17 17 18 18 18 19 19

20 20 20 20 21 22 23 24 26 27

28 28 30 30 31 32 32 32

33 33 33 34 34 34 35 35 35 35

5. Bouwen van nieuwe woningen 5.1 Preludeweg / HOED 5.2 Woonzorgproject Zegerkwartier 5.3 Nieuwe Sloot 5.4 Lupinesingel 5.5 ’t Span 5.6 Zwammerdam 5.7 Deelgebied Q 5.8 Stationsomgeving 5.9 Lage Zijde 5.10 Deelgebied KLOP 5.11 Prestatieafspraak nieuwbouw

6. Samenwerken voor wonen, welzijn en zorg 6.1 Stevige samenwerking 6.2 Bestaande bouw 6.3 Nieuwbouw

7. Werken bij wonenCentraal 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7

Handboek P&O Arbeidsomstandigheden Functiehandboek Opleidingsprogramma Beoordelen en organisatiecompetenties Personeelsbezetting Medezeggenschap

8. Inzetten van ons vermogen 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

Het vermogen Meerjarenprognose Financieren en beleggen Fiscale zaken Effectieve bedrijfsvoering

9. Het bestuur 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5

37 37 37 37 37 38 38 38 38 38 38 39

41 41 41 41

43 43 44 44 45 45 45 46

47 47 49 49 50 50

52

Bestuur en toezicht Toezichtkader Profiel, samenstelling en beloning Werkwijze en inhoud van het toezicht Bestuursverklaringen

52 55 56 61 66

10. Rapport van bevindingen inzake het  volkshuisvestingsverslag

68

3

Deel 2: De cijfers 1. Balans per 31 december 2007 (na voorgestelde resultaatbestemming)

74

2. Winst- en verliesrekening over 2007

76

3. Kasstroomoverzicht 2007 (indirecte methode)

77

4. Algemene toelichting

78

4.1 Regelgeving 4.2 Stelselwijziging 4.3 Verbindingen

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

Algemeen Materiële vaste activa Financiële vaste activa Voorraden Vorderingen Langlopende schulden Overige activa en passiva Leasing

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen 6.2 Bedrijfsopbrengsten

78 78 78

80 80 80 82 83 83 84 84 84

85 85 85

7. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 88 7.1 Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel 7.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

88 88

8. Kasstroomoverzicht

89

9. Toelichting op de balans

90

9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8 9.9

4

Materiële vaste activa Financiële vaste activa Voorraden Vorderingen Liquide middelen Eigen vermogen Langlopende schulden Kortlopende schulden Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

90 92 94 94 95 96 96 99 101

10. Toelichting op de winsten verliesrekening

103

10.1 Huren 10.2 Vergoedingen en lasten leveringen en diensten 10.3 Overheidsbijdragen 10.4 Verkoop onroerende goederen 10.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 10.6 Overige bedrijfsopbrengsten 10.7 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa 10.8 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 10.9 Lasten onderhoud 10.10 Overige bedrijfslasten 10.11 Resultaat deelnemingen 10.12 Rentelasten en rentebaten 10.13 Belastingen

104 104 104 105 105 106 106 106 107 108 108 108 109

11. Kengetallen

110

12. Ondertekening van de jaarrekening

112

13. Overige gegevens

113

13.1 Gebeurtenissen na balansdatum 13.2 Voorstel resultaatbestemming

14. Accountantsverklaring Bijlage 1: definities kengetallen Bijlage 2: Balanced Scorecard 2007 en toelichting Balanced Scorecard

113 113

114 116 118

5

6

Voorwoord Het afgelopen jaar was een roerig en belangrijk jaar voor volkshuisvesters en het maatschappelijk middenveld, waarvan de corporatiesector deel uitmaakt. De moeizame discussies over de vennootschapsbelasting, de Krachtwijken en de solidariteit tussen woningcorporaties kan niemand zijn ontgaan. WonenCentraal heeft zich actief in die discussie opgesteld. Volgens de lijn die we lokaal al consequent volgden. Betrokken, ondernemend, aanspreekbaar, transparant en constructief. Wij beschouwen ons bedrijf als een bedrijf met een maatschappelijke missie en ons vermogen als maatschappelijk vermogen. We hebben een brede taakopvatting, gebaseerd op een lokaal bepaalde agenda, met wonen als kern. We beschouwen het werken aan solidariteit tussen mensen, de een met meer en de ander met minder kansen, als essentie van onze opgave. In constructieve samenwerking met de overheid en andere organisaties. Niet voor niets hebben wij in 2007 onze missie opnieuw geformuleerd: Met Ons Vinden Mensen Hun Thuis.

Lokale borging Gelukkig bleken in 2007 onze lokale wortels nog steeds heel stevig. Heel nadrukkelijk zijn wij, min of meer los van het landelijke debat, in onze directe omgeving op zoek gegaan naar wat er van wonenCentraal anno nu in Alphen aan den Rijn precies wordt gevraagd en verwacht. (zie hoofdstuk 1 voor een uitgebreide beschrijving).

Woningmarkt; verkoop, nieuwbouw, starters en ouderen Om te beginnen hebben we intensief onze markt, onze (potentiële) klanten en onze woning portefeuille geanalyseerd. Dat heeft de conclusie opgeleverd dat wij veel bezit hebben dat minder geschikt is voor de mensen die op ons zijn aangewezen. Maar dat wel heel geschikt is voor mensen die geen huisbaas of sociale huurwoning meer nodig hebben. Dat heeft geleid tot een heel stevige verkoopambitie voor de komende jaren. Daarmee komt er voor de koopstarters in Alphen aan den Rijn een substantieel aanbod beschikbaar in een tot op heden zo goed als ontbrekend marktsegment. Daartegenover staat dat er veel nieuwbouw in de huursector nodig is om te voorzien in de behoefte aan zorggeschikte appartementen met een hoge kwaliteit. Ditzelfde geldt voor eengezins huurwoningen. Daarom is ook onze nieuwbouwambitie hoog. Verkoop en nieuwbouw, twee kanten van een medaille die er samen toe zullen bijdragen dat over een periode van meerdere jaren de woningmarkt in Alphen aan den Rijn meer dynamiek krijgt en beter tegemoet komt aan de lokale vraag. Bijvoorbeeld die van oudere huishoudens. Daarnaast ontstaan er veel betere kansen voor starters, zowel in de koop- als in de huursector. Ook is er een opgave om woningen te verbeteren. Het gaat dan om het energiezuiniger maken en om het seniorgeschikt maken van woningen. Tegelijkertijd, zo laten analyses zien, worden buurten minder eenzijdig. Kwetsbare buurten worden sterker, andere beter toegankelijk voor mensen met een smalle beurs of een beperking. Zo wordt Alphen aan den Rijn meer de onverdeelde stad die het wil zijn.

Lokale belanghouders We hebben onszelf in 2007 ook nadrukkelijk de principiële vraag gesteld wat nu uiteindelijk het bestaansrecht van een woningcorporatie is. Dat wil zeggen in ieder geval het bestaansrecht van wonenCentraal in Alphen aan den Rijn. Die discussie zijn we ook uitvoerig extern aangegaan. Dan komen we via goede woningen, leefbare buurten en tevreden klanten uiteindelijk terecht bij mensen. Mensen die het zonder hulp niet of niet helemaal redden. Of dat nou smal wordt beschouwd (de woningmarkt) of breed (de samenleving), daar ligt de reden van ons bestaan: Mensen hebben een Thuis nodig. Hun Thuis. Wie bij de start wat hulp kan gebruiken, krijgt van ons een duwtje in de rug. Als dat niet volstaat, wordt het een steuntje in de rug.

7

In verbinding We hebben al met al in 2007 veel tijd genomen om onze lokale belanghouders te betrekken bij het opstellen van onze agenda en de missie, visie en strategie voor de komende jaren. Dat heeft geleid tot nog steviger lokale banden, met als resultaat ook al concrete initiatieven langs de lijnen: 1. wonen – leven – samenleven; 2. wonen – welzijn – zorg; 3. wonen – leren – werken.

Wonen – leven – samenleven Op het gebied van leefbaarheid en buurtbeheer waren de inspanningen van wonenCentraal door de jaren heen al fors en waarschijnlijk bovengemiddeld. Al was het alleen maar omdat meer dan één op de tien van onze collega’s zo goed als permanent buiten loopt, als huismeester. Nog afgezien van opzichters en andere collega’s die ook regelmatig ‘in de buurt’ zijn. Dit gebeurde ook in 2007 weer met veel succes en tot grote tevredenheid van bewoners en andere organisaties. Bovendien hebben analyses en debatten in 2007 geleid tot extra middelen en een andere opzet voor buurtbeheer (onder andere gericht op participatie en empowerment) in ISV-wijken, zoals de Edelstenenbuurt. Dit hebben we natuurlijk gerealiseerd in nauwe samenwerking met onder meer de gemeente, politie en welzijn.

Wonen – welzijn – zorg De welwillende betrokkenheid van lokale en regionale zorgen welzijnspartijen heeft ook tot nog betere samenwerking geleid bij de herijking van onze agenda voor de komende jaren. Ook heeft het geleid tot gedeelde visies waaruit een stevig aantal concrete plannen voor de ontwikkeling van zorggeschikte woningen en woonmilieus op diverse locaties zijn gekomen, zoals de Lupinehof, KLOP, ’t Span en Zwammerdam. Voor het unieke project ‘Zegerkwartier’ dat aan mensen met psychiatrische beperkingen onder andere een thuis geeft in een verder zo ‘normaal’ mogelijk woonmilieu zijn we er in geslaagd het ambitieuze tijdspad te handhaven. Oplevering zal volgens schema in het najaar van 2008 plaatsvinden. Daarnaast zijn voor de ontwikkeling van de woonservicezone Nieuwe Sloot (deelgebied Park) de belangrijkste hobbels genomen. In de eerste helft van 2008 zullen we daarvoor met de gemeente de realisatieovereenkomst tekenen.

Wonen – leren – werken In 2007 is wonenCentraal betrokken geraakt bij de mogelijke ontwikkeling van een leerpark in Alphen aan den Rijn. Daarnaast zijn we bezig met de concrete (her-)ontwikkeling van een aantal kinderopvangplaatsen, scholen en schoollocaties. Tevens is de eerste damwand geslagen voor het prachtige project op de Stationslocatie dat onder het motto ‘Meervoudig Mobiel’ niet alleen plaats biedt aan starters op de woningmarkt, maar ook aan startende ondernemers. Tot slot noemen we ‘het Schoutenhuis’. In deze lunchroom werken mensen met een verstandelijke beperking en nemen zij zo deel aan de samenleving. In die zin staat het voor wat wij willen zijn en doen. Het is een symbool voor onze keuze voor de lokale samenleving en de mensen die het daarin alleen net niet helemaal redden. Het laat zien dat betrokkenheid, ondernemerschap en samenwerking kunnen leiden tot een effectieve combinatie van wonen, leren, werken, welzijn en zorg met als uiteindelijk doel ruimte te geven aan een ieder.

Lerende organisatie Tijdens de herbezinning was in 2007 natuurlijk ook ‘de winkel’ open. Het reguliere werk van ver huren, beheren, onderhouden, verbeteren, vernieuwen en bouwen ging natuurlijk gewoon door. Niet zonder resultaat bovendien. Te denken valt aan de verhuur van 849 woningen aan mensen uit de primaire doelgroep, de verkoop van 60 woningen, bijdragen aan leefbaarheid en lokale initiatieven (zoals de skatebaan in het Europapark), de huisvesting van statushouders en ‘Generaal-pardonners’, de bijna 13.000 reparatieverzoeken die zijn uitgevoerd of het aantal ontruimingen door huurschuld dat opnieuw is afgenomen. Dit laatste mede dankzij de samenwerking met andere partijen. Iets dat tot uitdrukking kwam in het convenant ‘Voorkoming Huisuitzetting’ dat in oktober 2007 is getekend.

8

Natuurlijk ging bij al dat werk niet alles goed. Waar gehakt wordt, vallen spaanders. Zo is ook dit jaar niet het gehele programma Planmatig Onderhoud gerealiseerd. Evenmin is de bouw van het geraamde aantal nieuwbouwwoningen gestart. Daarnaast is er in de dienstverlening aan individuele klanten het een en ander fout gegaan. Het is echter goed te zien dat de energie die in 2007 is gestopt in de mensen die bij wonenCentraal werken, zich terugbetaalt in de vorm van een aanspreekbare, ondernemende en lerende organisatie. Er is wel ruimschoots meer van het planmatig onderhoud aanbesteed en uitgevoerd dan in voorgaande jaren en de betreffende planningen worden steeds adequater. De tweede fase van de renovatie van het Groene Dorp loopt vanaf de zomer 2007 vele malen beter dan de eerste fase. Dat is ook het geval volgens de mensen die dit proces (op grond van hun ervaringen in de eerste fase heel begrijpelijk) zeer kritisch volgen. Ook in de afhandeling van verzoeken en klachten zijn we weer iets ondernemender en klantgerichter geworden. Nieuwe klanten waarderen ons gemiddeld met een 7,2 en de onafhankelijke klachtencommissie heeft maar één keer in actie hoeven komen. Deze en andere vaak vergeten ‘normale’ resultaten hebben eraan bijgedragen dat we met trots terugblikken op 2007 en vol vertrouwen naar de toekomst kijken.

Verantwoorden Wij zijn een maatschappelijk gedreven onderneming. Wij werken met maatschappelijk vermogen. Wij laten graag zien hoe wij dit vermogen het afgelopen jaar hebben besteed. Dat begint natuurlijk bij een gesprek over hoe we ons vermogen gaan inzetten voor de komende jaren (zoals we hebben gedaan met onze bedrijfsvisie). Het jaarverslag is een middel om aan te geven wat we daarvan waar maken en is in die zin ook een basis voor verdere gesprekken. Dit uitgebreide jaarverslag is daarom bedoeld voor de organisaties waar wij verantwoording aan af moeten en willen leggen: gemeente Alphen aan den Rijn, Ondernemingsraad, Huurdersraad, partners in zorg en welzijn, Ministerie van VROM, Centraal Fonds Volkshuisvesting, WSW, accountant en banken. Daarnaast maken wij een populaire versie in de vorm van een krant. Deze geeft snel een beeld van onze activiteiten. Beide uitgaven zijn ook via onze website te raadplegen.

9

10

Deel 1 Het verslag

11

12

1. Beleid maken in dialoog Wij zijn een maatschappelijke onderneming. We voelen ons betrokken bij en diep geworteld in de Alphense samenleving. Daarom vinden we het belangrijk om ons beleid in dialoog met onze huurders en stakeholders te maken. Of het nu gaat om onze nieuwe bedrijfsvisie of om een renovatie van een complex, wij gaan hierover graag in gesprek over met onze omgeving. 1.1 Nieuwe bedrijfsvisie In 2007 hebben we intensief gewerkt aan het opstellen van de nieuwe bedrijfsvisie. Daarbij ging het om een heroriëntatie op de positie, rol, taken en toekomst van wonenCentraal. We zijn het proces begonnen met de vraag waartoe wij op aarde zijn en wat onze opgave is. Wat moeten we leveren om te doen wat er gedaan moet worden? Wat is nodig, met name in Alphen aan den Rijn? Daartoe hebben we verschillende analyses gemaakt; van de landelijke en Europese ontwikkelingen, lokale verwachtingen tot uitgebreide verkenningen van de lokale markt en onze portefeuille. We hebben gezocht naar de optimale wijze om zowel klantrendement, maatschappelijk rendement en financieel rendement te kunnen boeken met als doel effectief en efficiënt om te gaan met ons maatschappelijk vermogen.

1.1.1 In gesprek We hebben een heel jaar uitgetrokken voor de totstandkoming van de bedrijfsvisie, zodat we onze partners intensief konden betrekken. Denk hierbij aan gemeenteraadsleden, wethouders, ambtenaren, zorgen welzijnsorganisaties, makelaars, ontwikkelaars, Kamer van Koophandel en onze huurders (via de Huurdersraad en een klantenpanel). We zijn begonnen met een enquête, ook wel Maatschappij Relatie Management (MRM), welke is ontwikkeld door Aedes en een aantal corporaties. In deze enquête kan men aangeven wat de maatschappelijke rol van de corporatie nu is en wat deze zou moeten zijn. Vervolgens zijn we met de partners in gesprek gegaan over de uitkomsten en hun verwachtingen. Kort gezegd komt het erop neer dat zij vinden dat wonenCentraal zich moet ontwikkelen naar een maatschappijgedreven corporatie. Dat komt overeen met ons eigen beeld. Wij willen een open, naar buiten gerichte, proactieve en oplossinggerichte organisatie zijn. Alle betrokkenen stellen ook dat wonen onze kerntaak is. Huisvesten van mensen is onze primaire maatschappelijke bijdrage. Zeker als het gaat om diegenen die moeite hebben om dit op eigen kracht te kunnen.

1.1.2 Nieuwe missie Onze missie is: ‘Met Ons Vinden Mensen Hun Thuis’. Dat begint voor ons bij Thuis. Daarvoor is een goed huis de basis. Maar het gaat om meer dan dat huis alleen. Het draait om meedoen, deelnemen aan de samenleving, deel hebben aan je omgeving. Thuis zijn, je thuis voelen en thuis geven, gaat om meer dan het bieden of hebben van een huis. Van belang daarbij is de overtuiging dat het uiteindelijk altijd om Mensen gaat. Vastgoed is ons vak, woningen zijn ons instrument, maar ons bestaan wordt gerechtvaardigd door de mensen voor wie we dat vak uitoefenen. Leidend daarbij is het besef dat mensen zelf bepalen wat Hun thuis is. Dat kan voor een ieder verschillend zijn. Wij letten op, onderzoeken, vragen en luisteren. We zijn alert en responsief. En we gaan uit van de eigen wil en kracht van mensen. We helpen mensen hun thuis zelf te Vinden. We koersen op de kracht van mensen en ondersteunen waar die tekort schiet. Wie het (nog) niet (helemaal) alleen redt, kan op ons rekenen. Die vindt zijn thuis Met Ons.

Missie wonenCentraal:

Met Ons Vinden Mensen Hun Thuis

13

1.1.3 Onze visie Iedereen in Alphen aan den Rijn moet de kans hebben op een woning die past bij zijn of haar levens wijze. Dat betekent dat ook huurders moeten kunnen kiezen uit verschillende woningtypen en overal in Alphen aan den Rijn moeten kunnen wonen. Op dit moment is dat onvoldoende het geval, want er worden te weinig woningen voor de lokale huurmarkt gebouwd. De huurportefeuille moet bovendien meer geschikt worden voor de vraag van senioren. In beperkte mate door renovatie, maar vooral door nieuwbouw van zorggeschikte woningen. Daarnaast moet het segment eengezinswoningen in de huurportefeuille groeien, zodat ook huurders een wooncarrière kunnen maken. We bouwen daarom de komende jaren 1.200 nieuwe woningen: 400 eengezins woningen en 800 woningen die zorggeschikt zijn. Hiermee brengen we beweging in de woningmarkt. Want deze verhuizende huishoudens laten (goedkope) huurwoningen achter die we aan starters kunnen verhuren. WonenCentraal biedt ook zeer betaalbare koopwoningen, in een prijsklasse die verder niet voor handen is in Alphen aan den Rijn. Daarmee bieden we koopstarters een unieke opstap in hun woon carrière. Verkoop is bovendien goed voor de stabiliteit van buurten en draagt bij aan een onverdeeld Alphen aan den Rijn. De opbrengsten van de verkoop gebruikt wonenCentraal om de nieuwbouw en aanpassingen van bestaande woningen te betalen. We willen 1.400 woningen verkopen. Door selectieve verkoop en nieuwbouw brengen we meer balans in de portefeuille en daarmee meer keuzevrijheid voor huurders. Mensen die dat nodig hebben, geven we een extra steuntje in de rug. Dat doen we op verschillende manieren. Zo zorgen we voor lage woonlasten. Naast het laag houden van de huren, verlagen we ook het energieverbruik. Voor dat laatste trekken we vijf miljoen euro extra uit. Hiermee dragen we bovendien bij aan het voorkomen van klimaatverandering. Daarnaast bieden we woningen voor mensen met een beperking. Dat betekent vaak het realiseren van voorzieningen voor zorg en welzijn in de buurt. De periode tot 2015 besteden we één miljoen euro extra aan vastgoed voor welzijn, zorg, leren en werken. Prettige buurten zijn belangrijk voor een thuisgevoel. Daarom investeren we flink in leefbaarheid van buurten: we trekken voor de periode van de bedrijfsvisie één miljoen euro extra uit voor leefbaarheid. WonenCentraal investeert op vol vermogen voor goed wonen en leven in Alphen aan den Rijn. Als middelgrote corporatie kiezen wij ervoor om lokaal te blijven. Onze kracht ligt in het dichtbij en aanspreekbaar zijn voor zowel onze huurders als onze partners. Wij investeren op vol vermogen in Alphen aan den Rijn. We werken daarbij graag samen met lokale en regionale partijen. Samen van en voor Alphen aan den Rijn. Dat is de kern van de bedrijfsvisie van wonenCentraal. Een visie die het antwoord is op verwachtingen die onze partners naar ons hebben uitgesproken. Een visie die een oplossing biedt voor lokale maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen, welzijn, werken en samenleven. Maar ook een visie die gebaseerd is op uitgebreide analyses van ontwikkelingen op de lokale woningmarkt, zodat Alphen aan den Rijn kan voldoen aan de toekomstige woningvraag. Tot slot gaat het om een haalbare visie. RIGO, een onafhankelijk en vooraanstaand bureau, heeft alle ontwikkelingen doorgerekend en geconcludeerd dat deze haalbaar zijn. De nieuwbouw, aanpassingen, verkoop en investeringen vormen een samenhangend geheel dat leidt tot goede wijken en goed wonen in Alphen aan den Rijn.

14

1.2 Strategisch voorraadbeleid Eind 2007 stelde de Raad van Commissarissen de nieuwe bedrijfsvisie vast. Deze visie bepaalt de samenstelling van de gewenste woningportefeuille. Het strategisch voorraadbeleid moet de trans formatie naar deze streefportefeuille bewerkstelligen. Daarom zal het strategisch voorraadbeleid in 2008 centraal staan. Het eerste kwartaal van 2008 kennen we de strategielabels toe aan de com plexen. Die kunnen zijn: doorexploiteren, verkopen, renoveren, herpositioneren of herstructureren. Op basis daarvan stellen we plannen vast voor de gebouwen waar een verandering nodig is. In 2007 hebben we gewerkt met de oude labels en waar nodig een inschatting gemaakt van de eventuele benodigde maatregelen op basis van de huidige marktsituatie en toekomstige verhuurbaarheid van de verschillende complexen.

1.3 Verkoopbeleid 2007 Al enkele jaren verkopen we een deel van onze woningen. Onze koopwoningen zijn zeer betaalbaar en bevinden zich in een prijsklasse die verder in Alphen aan den Rijn zo goed als niet voor handen is. Dit betekent voor (koop)starters een unieke kans op een eigen woning. Ook maken we met verkoop maatschappelijk gebonden vermogen vrij voor investeringen in nood zakelijke nieuwbouw en aanpassingen in de bestaande woningen. Hiermee zorgen we voor een aan trekkelijk en gevarieerd woningaanbod en meer differentiatie in wijken. Dat laatste is weer goed voor de stabiliteit en leefbaarheid van buurten. De huidige huurder krijgt als eerste de mogelijkheid de woning te kopen. Als deze niet geïnteresseerd is, verkopen we de woning bij vertrek van de huurder via een makelaar. Alle woningen worden voor de marktprijs verkocht. In 2007 hebben we nog eens 80 woningen aan de Neptunus-, Pluto- en Uranusstraat (Planetenbuurt) aan het verkoopplan toegevoegd. Voorafgaand daaraan hebben we de woningen aan de buitenkant grondig opgeknapt. Het afgelopen jaar verkochten we in totaal 60 huurwoningen en één garage. Daarmee hebben we onze doelstelling van 50 woningen ruimschoots gehaald. Van deze woningen verkochten we er 43 (86%) aan starters op de koopmarkt.

15

Beheereenheid

Start verkoop

Verkocht Aantal gelabeld t/m 2006 voor verkoop verkopen (doel)

Verkocht Verkocht Verkocht in in 2007 cumulatief percentage van het doel

Woningen Verkoopplan t/m 2004

div. jaren

699

408

26

434

62

Poortwachter

2005

32

4

2

6

19

Saffierstraat

2005

40

11

6

17

43

Keizershof e.o.

2005

44

9

3

12

27

Preludeweg

2005

64

12

5

17

27

Wederikstraat

2005

66

11

1

12

18

Pr. Hendrikstraat

2005

3

0

0

0

0

Dwarsstraat

2005

1

0

0

0

0

Euromarkt

2005

32

5

1

6

19

Akerboomseweg

2005

4

1

0

1

25

Klompenmaker/Wever

2006

59

5

5

10

17

Lauwers

2006

42

3

3

6

14

Kleiwerf e.o.

2006

29

5

0

5

17

Planetenbuurt

2007

80

0

9

9

11

Vliestroom

2007

44

0

3

3

7

1.239

474

64*

538

43

33

9

1

10

30

Uitbreidingsplan in 2005

Totaal woningen Garages

2005

Tabel 1: cumulatieve verkoopaantallen

* Van vier woningen waren de ontbindende voorwaarden op de balansdatum nog niet vervallen.

16

Vanaf 2008 gaan wij de verkoop van onze woningen sterk intensiveren. We gaan de komende jaren 1.400 woningen verkopen. Onze huurders krijgen daarbij een flinke korting. Het zeer betaalbare koopaanbod biedt koopstarters een unieke kans op een wooncarrière en het is goed voor de buurten waar deze woningen staan. Omdat we het geld investeren in nieuwbouw voegen we kwaliteit toe, bieden we meer keuzevrijheid voor huurders en daarmee brengen we de woningmarkt in beweging.

1.4 Huurbeleid De regering heeft afgesproken dat de maximale huurverhoging gelijk is aan de inflatie. Dit betekent dat de huren voor 2007 ten hoogste 1,1% mochten stijgen. Wij hebben de huur van al onze woningen met 1,1% verhoogd (in 2006 bedroeg onze gemiddelde huurstijging 2%). Uitzondering zijn de woningen met een huurvast- of een huurzekercontract. Daarvoor is het percentage aangehouden dat contractueel is vastgelegd. Voor sommige woningen passen wij de huur aan op het moment dat de woning opnieuw wordt verhuurd (harmonisatie). Dit is dan nodig om het evenwicht in de prijs/kwaliteitverhouding te herstellen. In ons huurprijsbeleid hanteren wij voor woningen in vier verschillende huurklassen de volgende percentages voor de maximaal redelijke huur:

Netto huurgrens

in %

< € 368

70

€ 368 - € 454

75

€ 454 - € 603

80

≥ € 603

85

Tabel 2: percentage maximale huur per huurklasse

1.5 Huurincasso en ontruimingen WonenCentraal is er vooral voor mensen die het minder gemakkelijk hebben en een steuntje in de rug nodig hebben. Daarom willen wij voorkomen dat kwetsbare huishoudens uit hun woning worden gezet omdat ze de huur niet meer kunnen betalen. Achter de financiële problemen zitten vaak vele andere, minder zichtbare problemen. Nauwe samenwerking met zorginstanties en de gemeente kan ervoor zorgen dat dergelijke huurders aan hun problemen kunnen gaan werken en de draad weer kunnen oppakken. Daarom ondertekende wonenCentraal in 2007 samen met de gemeente en de GGD Hollands Midden het Convenant Voorkoming Huisuitzettingen. In dit convenant is intensieve samenwerking tussen deze partijen en andere zorgen welzijnsorganisaties vastgelegd. Het convenant borduurt voort op het incassobeleid dat wij in 2006 hebben ingevoerd, waarbij we individuele gesprekken aangaan met huurders die een huurachterstand hebben. Op die manier kunnen wij ze op maat helpen. Dit nieuwe beleid werpt zijn vruchten af: waren er in 2004 nog 44 ontruimingen, in 2006 daalde dit aantal naar 23 en in 2007 vonden er 19 ontruimingen plaats. Ook bij vrijwel al deze gevallen hebben we alle zeilen bijgezet om ontruiming te voorkomen. We hebben uitgebreid en intensief contact gehad met de betrokkenen zelf, familieleden en/of maatschappelijke instanties. Ons doel was maximaal 30 ontruimingen. Dat hebben we dus ruim schoots gehaald. Helemaal nul zal het aantal nooit worden. Er blijven altijd mensen die met de noorderzon vertrekken of die geen hulp accepteren of waarbij de huurschuld een hefboom is om elders een nieuwe start te maken.

17

In het voorjaar van 2007 hebben wij de actie ‘Een schone lei’ uitgevoerd voor huurders die consequent de huur te laat betalen, met maximaal één maand huurachterstand. Wij hebben ze een voorstel gedaan om de achterstand in te lopen via een betalingsregeling. De totale huurachterstand van de huidige huurders nam mede daardoor in 2007, net als in 2006, licht af en bedroeg aan het eind van het jaar 0,75% van de totale bruto jaarhuur (in 2006 bedroeg deze 0,82%). Hieruit blijkt dat onze aanpak goed werkt, landelijk ligt dit percentage namelijk gemiddeld op 1,5%. Het bedrag aan vorderingen dat ter incasso aan de deurwaarder is gegeven, bedroeg € 269.000,-. Een stijging van 3,8% ten opzichte van 2006 (€ 259.000,-).

1.6 Woonfraude In de grote steden is woonfraude een structureel probleem. Dat komt omdat daar de huurprijs lager is dan de marktwaarde en de wachttijden erg lang zijn. Deze situatie doet zich in Alphen aan den Rijn niet voor. De gemiddelde huurprijs ligt niet veel lager dan de marktwaarde en het is mogelijk om binnen enkele maanden een woning te huren (uiteraard geldt voor zeer populaire woningen een veel langere wachttijd). Woonfraude komt in onze woningen weinig voor. Vóór het aangaan van een huur overeenkomst verifiëren wij in een huuradviesgesprek gegevens over inkomen, gezinssamenstelling en identiteit. Daarnaast hebben wij twaalf huismeesters in dienst die precies weten wie waar woont. Zij hebben snel in de gaten als er iets niet klopt en nemen dan meteen actie. In 2007 deden zich zes gevallen van onderhuur voor. In vier gevallen heeft wonenCentraal dit samen met de huurder opgelost (opzegging van de huur; óf door de huurder, óf door wonenCentraal). In de andere twee gevallen schakelden we een extern bureau in dat voor een goede oplossing zorgde. Een van onze huurders gebruikte in 2007 zijn woning als hennepkwekerij. In overleg heeft de huurder zelf de huur opgezegd.

1.7 Huurdersraad In 2007 hadden we zeven keer overleg met de Huurdersraad. Een van de vergaderingen was helemaal gewijd aan overleg over de nieuwe bedrijfsvisie. De Huurdersraad gaf verder onder andere gekwali ficeerd advies over het huurbeleid. Een advies daaromtrent, geen huurverhoging in complexen waar een paar jaar geen onderhoud is gepleegd, hebben we niet overgenomen. Wel hebben we de adviezen van de Huurdersraad inzake het probleem rond liften en brancards en het ZAV-beleid overgenomen. WonenCentraal zegde toe in nieuwbouw altijd liften te zullen plaatsen die geschikt zijn voor brancards en bij renovatie de mogelijkheden zorgvuldig te zullen bekijken. Adviesaanvragen vanuit de Huurdersraad over wijziging van de statuten en over het werkplan van de Huurdersraad leidden tot fundamentele discussies in een opbouwende sfeer. Beide adviezen zijn overgenomen.

1.8 Bewonerscommissies In 2007 waren 24 bewonerscommissies actief. Vier minder dan onze doelstelling. In de loop van het jaar gingen twee commissies samen (Vlistor en Lauwers) en ging in Geerestein een nieuwe bewoners commissie van start. De bewonerscommissie Magnolia (zorgcentrum) hield op te bestaan, vooral vanwege de hoge leeftijd van de commissieleden. Om toch regelmatig met deze bewoners contact te houden, organiseren wij voor hen met regelmaat koffieochtenden om eventuele knelpunten en woonwensen te kunnen bespreken. Met het overlijden van Gert Verhoeff van de bewonerscommissie Groene Dorp viel een belangrijke gesprekspartner van wonenCentraal weg. De heer Verhoeff leverde ruim twee jaar namens de bewonerscommissie een actieve en bijzonder zinvolle bijdrage aan de plannen die leidden tot de uitvoering van de renovatie van de woningen in het Groene Dorp.

18

Samen met de Huurdersraad organiseerde wonenCentraal voor de bewonerscommissies twee thema-avonden. De eerste avond stond communicatie tussen wonenCentraal en de bewoners commissies centraal. Tijdens de tweede avond was dat de communicatie tussen de bewoners commissies en de huurders. Emancipatie is een belangrijk uitgangspunt van onze bedrijfsvisie, hetgeen ook goed terug te zien is in onze missie. Emancipatie vraagt om participatie en activering in de ruimste zin van het woord. Op dat gebied is nog een wereld te winnen. Daarom gaan we de komende jaren nieuwe vormen van participatie verkennen, naast de overleggen met bewonerscommissies en de Huurdersraad.

1.9 Klachtencommissie Hoewel wij het proberen te voorkomen, kan het altijd gebeuren dat een huurder niet tevreden is over onze werkwijze of over de manier waarop wij met hem of haar communiceren. De huurder kan dan een klacht indienen bij de klachtencommissie. Deze bestaat uit vijf onafhankelijke personen die op basis van het klachtenreglement schriftelijke klachten beoordeelt en daarover adviseert aan de bestuurder van wonenCentraal. Daarnaast adviseert de commissie in algemene zin over klacht afhandeling en dienstverlening. Daarvoor gebruiken zij onder meer de klachten die zij formeel niet in behandeling nemen. In 2007 behandelde de commissie één klacht, waarin zij oordeelde dat wonenCentraal tot een schadevergoeding zou moeten overgaan. Het bestuur heeft het advies van de klachtencommissie onverkort overgenomen. De huurder heeft aangegeven daarmee ook volledig tevreden te zijn.

1.10 Prestatieafspraken In januari 2006 ondertekenden we een overeenkomst met de gemeente waarin we onze gezamenlijke ambitie vastlegden. We maakten afspraken over het huisvesten van kwetsbare groepen, de kwaliteit van bestaande woningen, nieuwbouw, de ontwikkeling van woonservicezones en de leefbaarheid in buurten en wijken. Ook in 2007 zijn weer de nodige resultaten bereikt. Zo maakten we afspraken over een experiment in Lage Zijde waarbij starters voorrang krijgen. Verder behaalden we de jaar lijkse taakstelling voor de huisvesting van statushouders en doelstelling voor verkoop van woningen.  De gemeente en wonenCentraal waren in overleg over de knelpunten op de lokale woningmarkt en mogelijke oplossingen door een samenhangend pakket van nieuwbouw, herstructurering en aanpassing van woningen. Dat verwerkten we in onze bedrijfsvisie.

19

2. Klanten hun thuis laten vinden Centraal in alles wat we doen, staat het bieden van een goed en betaalbaar huis. Een huis waarin je je thuis kunt voelen. Dat is onze eerste zorg. Nu en in de toekomst. Daarbij willen we zoveel mogelijk rekening houden met de wensen van onze (toekomstige) huurders. Om te weten wat deze wensen zijn, doen wij diverse onderzoeken. Ook gaan wij regelmatig in gesprek met de Huurdersraad, bewonerscommissies en huurders. Daarnaast geven wij onze huurders de vrijheid om hun woning aan te passen of te laten aanpassen, zodat het zoveel mogelijk hun thuis wordt. 2.1 Dienstverlening Jaarlijks veranderen ongeveer achthonderd van onze woningen van huurder. Zowel voor de nieuwe huurders als voor wonenCentraal is het belangrijk dat dit proces prettig en efficiënt verloopt. Sinds twee jaar houden wij onder de nieuwe bewoners een enquête om te horen hoe zij dit proces ervaren. Zaken als het contact met onze medewerkers, hun houding en inzet worden door hen positief gewaar deerd, evenals de mate waarin wij informatie over de woning hebben verstrekt. Maar begin 2007 waren er ook punten die wij volgens onze nieuwe huurders niet goed genoeg deden. Bijvoorbeeld de manier waarop wij zaken afhandelden die bij de oplevering van een woning niet in orde waren. Daarin hebben wij verbetering gebracht. Nu vindt 74% van de nieuwe huurders de manier waarop wij met de klant meedenken (ruim) voldoende en hierin hebben wij onze doelstelling (70%) ruim schoots gehaald. Het nakomen van afspraken en de afhandeling willen we komend jaar nog verder verbeteren. Daarin hebben we namelijk onze doelstelling (90%) niet gehaald (87%). Wij deden een tevredenheidsonderzoek om te weten of de huurders tevreden zijn over onze dienst verlening rond reparatieverzoeken. Daarbij kwamen punten aan de orde als telefonische bereik baarheid van het Meldpunt, communicatie tussen medewerkers en klant, de termijn en het in één keer goed afhandelen van een reparatieverzoek en uiteraard de kwaliteit van het uitgevoerde werk. Op bijna al deze punten haalden we onze doelstelling of overtroffen we die. Alleen ons streven om minimaal 80% van de verzoeken in één keer af te handelen is niet gelukt (77%). Het goed bedienen van onze klanten hebben wij hoog in het vaandel staan. Dit komt tot uitdrukking in onze doelstellingen die we in de toekomst zonder uitzondering willen halen. Het optimaliseren van de basisprocessen als mutaties, reparatieverzoeken en klachtenafhandeling is daarom één van de speerpunten in onze bedrijfsvisie.

2.2 Onderzoek woonwensen Mensen die een woning zoeken, kunnen bij ons de Woonwensenwijzer invullen. Ze krijgen daarmee een goed beeld van hun wensen op het gebied van wonen. Voor onszelf is deze interactieve vragenlijst één van de bronnen waarop wij ons beleid baseren. Omdat wij senioren als een belangrijke doelgroep zien, hebben wij in 2007 hun woonwensen onderzocht. Voor een goede respons zijn we bij de respondenten thuis langsgegaan. Opvallend is dat de ouderen in Alphen aan den Rijn, in vergelijking met ouderen in de rest van Nederland, meer dan gemiddeld in hun eigen woonplaats willen blijven wonen. Daarbij gaat hun voorkeur uit naar het wonen in een appartement waar ze zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen.

2.3 Keuzevrijheid Je thuis kunnen voelen in je eigen huis is belangrijk. Maar wat ‘thuis’ is, bepaalt iedereen zelf. Dat is voor iedereen verschillend. Daarom biedt wonenCentraal haar huurders keuzevrijheid, waarmee ze op verschillende manieren zelf hun thuis kunnen realiseren.

20

2.3.1 Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Als een huurder veranderingen in de woning wil aanbrengen, dan ondersteunen wij dat graag. Een voorwaarde daarbij is dat de huurder hiervoor vooraf toestemming vraagt aan wonenCentraal. Als de wijziging voldoet aan de technische eisen en voorschriften, mag deze wat ons betreft blijven zitten als de huurder vertrekt. In 2007 zijn 279 aanvragen goedgekeurd, 19 meer dan in 2006. Het ging daarbij vooral om het leggen van laminaat, het aanbrengen van dakramen en het plaatsen van schotelantennes.

2.3.2 Geriefsverbeteringen De dalende trend in het aantal aanvragen voor individuele geriefsverbeteringen waar een huur verhoging aan vastzit, zette zich in 2007 verder voort. Van tien aanvragen in 2006 naar vijf aanvragen in dit verslagjaar. Deze betroffen de plaatsing van een tweede toilet naar aanleiding van de renovaties van de badkamers in Geerestein en Aardster. Naast de verbeteringen die de bewoners zelf aanbrachten, zorgden wijzelf ook voor verbeteringen die het wooncomfort verhogen. In het kader van ons SUN-beleid (standaarduitrustingsniveau) voerden wij bij groot onderhoud, renovaties, mutaties van woningen en projectmatig per complex verbeterin gen door (zie ook hoofdstuk 4). Voor deze verbeteringen berekenden wij geen huurverhoging.

2.3.3 Huurvast/Huurzeker Een aantal jaren geleden introduceerden wij het concept Huurvast en Huurzeker waarbij de huur der voor langere tijd zekerheid kon krijgen over de hoogte van de te betalen huur. Wegens geringe belangstelling hebben we eind 2005 besloten deze mogelijkheid niet langer aan te bieden. De eerste contracten van de huurders die hiervoor hebben gekozen, liepen in 2007 af. Besloten is deze, en de nog lopende contracten niet meer te verlengen. De huurders betalen dus vanaf dat moment weer de jaarlijks vast te stellen huurverhoging.

2.4 Reparatieverzoeken Voor reparatieverzoeken kunnen onze huurders ons dag en nacht via het Meldpunt bereiken. Voor spoedeisende gevallen buiten kantoortijden neemt een meldkamer dit over. In 2007 ontvingen wij 1.372 reparatieverzoeken na kantoortijd. Hiervan was 21% niet urgent. In 1.058 gevallen leidde het tot een directe herstelopdracht voor een aannemer en in 302 gevallen is doorverwezen naar een ander bedrijf. 24 uurs meldingen 180 160

aantal meldingen

140 120 100 80 60 40 20 0

1

2

3

4

5

6

7

maand

8

9

10

11

12

Figuur 3: aantal reparatieverzoeken buiten kantoortijd per maand

21

In totaal zijn in 2007 bijna dertienduizend reparatieverzoeken uitgevoerd waarvoor we ruim € 2,7 miljoen uitgaven. Dat is bijna € 600.000,- meer dan begroot. Voor een belangrijk deel is dit verschil te verklaren doordat het aantal reparatieverzoeken ten opzichte van het voorgaand jaar steeg met ruim tweeduizend én door het aanzienlijk groter aantal opdrachten voor reparaties aan badkamers dan begroot. De belangrijkste reparatieverzoeken betroffen verder herstelwerkzaamheden aan onderde len in de gevel (zoals deuren, ramen en metselwerk), centrale verwarming en intercomapparatuur.

2.5 Toewijzing woningen WonenCentraal neemt samen met vier andere woningcorporaties uit de regio deel aan de Stichting Woonmarkt Rijnstreek. Deze corporaties bieden gezamenlijk hun huuraanbod aan via een eigen website en een tweewekelijks verschijnende Woonkrant.

2.5.1 Lokale bindingseisen Zowel de corporaties als de gemeenten in de Rijnstreek willen woningzoekenden meer keuze bieden door verhuizen binnen de regio makkelijker te maken. Daarom zijn we in 2006 gestart met een experiment om de lokale bindingseisen bij 15 tot 25% van de in de regio vrijkomende huurwoningen te laten vervallen. Inwoners van een gemeente hebben bij deze woningen in hun gemeente geen voorrang meer. Het experiment is geslaagd en daarom is besloten deze regionale aanbieding voort te zetten.

2.5.2 Starters Voor starters op de woningmarkt is het moeilijk aan een betaalbare woning te komen, zowel op de koopmarkt als op de huurmarkt. Speciaal voor deze nieuwkomers ontwikkelde wonenCentraal dit jaar plannen om bij het station 78 betaalbare appartementen te bouwen. Minimaal 24 van deze woningen worden toegewezen aan jonge starters van 18 tot 23 jaar. Daarvan zal wonenCentraal twaalf tweekamerwoningen aanwijzen voor jongeren tot 23 jaar die afhankelijk zijn van huurtoeslag. In het voorjaar tekenden wonenCentraal en de gemeente een overeenkomst voor dit project. Tijdens deze bijeenkomst voerden de organisaties een discussie met jongeren over huisvesting en flexibele huur. Van dit laatste bleken de jongeren een voorstander te zijn. Dat heeft ertoe geleid dat wij in 2007 voorbereidingen troffen voor een bijzonder experiment genaamd ‘Huur op maat’. Dit experiment heeft tot doel om de woningen bereikbaar te houden voor deze groep. Jongeren krijgen in eerste instantie een extra lage huur via een korting. Hiermee valt voor degenen die dat nodig hebben, de huurprijs onder de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens/jongerengrens van € 343,49 (de grens voor jongeren om in aanmerking te komen voor huurtoeslag). Wanneer het inkomen van de jongeren stijgt, neemt de korting op de huur af. Aan de ‘Lage Zijde’ startten wonenCentraal en de gemeente Alphen aan den Rijn met een experiment om panden die in afwachting van sloop leeg staan, tijdelijk te verhuren. WonenCentraal verzorgt de verhuur van en het onderhoud aan 49 woningen. Ook hier hebben we speciale aandacht voor jongeren: bij zestien woningen krijgen geïnteresseerden tussen de 18 en 23 jaar voorrang. Doorstroming betekent kansen voor starters. Daarom bouwen we vooral eengezinswoningen en wonin gen voor senioren. Vervolgens bevorderen we de doorstroming met experimenten. Bij de verhuur van de 69 woningen in de Vroonhoevelaan, Eendenkooi en Amerikalaan in Kerk en Zanen hebben we bij voorbeeld afwijkende toewijzingsregels gehanteerd. Aan het inkomen van de aspirant-huurder werden hogere eisen gesteld. Een andere eis was dat de nieuwe huurders een goedkope woning achter zouden laten. Het experiment leidde ertoe dat er 50 woningen in de goedkope sector vrijkwamen, hetgeen woningen opleverde voor starters. Ook via ons reguliere huurbeleid zorgen wij bij toewijzing via inkomensregels dat het aanbod van goedkopere woningen behouden blijft voor minder draagkrachtige doelgroepen. De woningen die wonenCentraal verkoopt, zijn zeer betaalbaar en daarmee bereikbaar voor (koop)starters. Dat blijkt wel, want 86% van onze koopwoningen verkopen we aan (koop)starters, waaronder vele jongeren.

22

2.5.3 Urgent woningzoekers en statushouders Sommige mensen zitten in een lastige situatie waarin ze snel een woning moeten vinden. In 2007 bood wonenCentraal woningen aan voor deze urgent woningzoekenden. Hiermee konden we in alle dringende situaties (58 in totaal) een oplossing bieden. Onze doelstelling hebben we daarmee ruim gehaald. Daarnaast hebben we ook nog tien dringend woningzoekenden met een zorgvraag een woning kunnen bieden. WonenCentraal neemt haar maatschappelijke rol serieus. Wij willen ook statushouders en mensen met generaal pardon in Alphen aan den Rijn een thuis bieden. Mensen die op dit moment geen woning hebben. In 2007 hebben we 27 statushouders kunnen huisvesten. Hiermee kwamen we de afspraak met de gemeente (25) ruim na. Sinds afgelopen zomer bieden we ook woningen aan voor mensen met een generaal pardon. Van de 21 mensen met een generaal pardon hebben we 18 mensen een woning kunnen bieden. De overige drie krijgen in 2008 zo snel mogelijk een woning aangeboden. In 2007 hebben we totaal dus 45 asielzoekers, voornamelijk gezinnen, aan een woning geholpen.

2.5.4 Experiment vrijesectorwoningen In 2007 plaatste wonenCentraal bij wijze van proef gedurende een half jaar een deel van haar vrijesectorwoningen op de website van Portaal Leiden en vice versa. Dit deden we omdat we van mening waren dat het moeilijker is deze woningen via de bestaande kanalen te verhuren. Ook wilden we kijken of er sprake is van overloop tussen de regionale markt van Alphen aan den Rijn en Leiden. Na afloop van de proef bleek dat alle via de website van Portaal aangeboden woningen van wonen Centraal alsnog via het normale traject zijn verhuurd. In dezelfde tijd is het aanbod van vrijesector woningen gedaald, omdat een aantal werd verkocht aan de zittende huurder.

2.6 Reacties 100%

80%

60%

40%

20%

0%

2003

2004

2005

2006

>50

21-50

11-20

4-10

1-3

0

2007

Figuur 4: reacties op het woningaanbod

Stichting Woonmarkt Rijnstreek bood in 2007 via advertenties in de Woonkrant bijna 1.100 huur woningen aan in de regio. Iets minder dan in 2006. Daarvan waren ruim 700 woningen van wonenCentraal. Het aantal reacties op dit woningaanbod bleef ongeveer gelijk: in 2007 bedroeg het aantal reacties 28.900 en in 2006 waren dat er 28.800. Hiervan waren ruim 23.000 reacties op woningen van wonenCentraal. Het aantal geregistreerde woningzoekenden daalde van ruim 18.000 op 1 januari 2007 naar ruim 15.000 op 31 december 2007. Deze daling was een gevolg van een opschoning van het woningzoekendenbestand.

23

Leeftijd

Geregistreerd

Actief

% Actief

Tot 23

2.493

609

24%

23-34

4.775

1.648

35%

35-64

5.269

1.196

23%

65 +

2.914

325

11%

Totaal

15.451

3.778

24%

Actief

Toewijzing

Slaagkans

Tot 23

609

159

26%

23-34

1.648

465

28%

35-64

1.196

267

22%

325

98

30%

3.778

989

26%

Figuur 5: woningzoekenden per 31 december 2007 (naar leeftijd)

Leeftijd

65 +

Totaal Figuur 6: slaagkans naar leeftijd

2.7 Verhuur woningen In 2007 verwisselden 849 woningen en woongelegenheden van huurder. Dit is 9,6% van het totale aanbod. Een daling van 1% ten opzichte van 2006.

Mutatiegraad Jaar

Aantal verhuringen

Aantal woningen en woongelegenheden

Percentage

2003

753

8.987

8,4%

2004

878

8.949

9,8 %

2005

918

8.893

10,3 %

2006

937

8.853

10,6 %

2007

849

8.859

9,6 %

Figuur 7 : het aantal verhuizingen in de afgelopen vijf jaar

24

Inkomenstabel Bij het verhuren van de woningen maken wij gebruik van een inkomenstabel om ervoor te zorgen dat de goedkopere woningen beschikbaar blijven voor huurders met een lager inkomen. De grafieken laten zien dat we ook in 2007 dit uitgangspunt consequent hebben toegepast.

Eenpersoonshuishoudens 250

Aantal verhuringen

200

150

100

50

0 < 65 jaar

< 65 jaar

> 65 jaar

> 65 jaar

<= €20.300

> €20.300

<= €18.250

> €18.250

Huurklasse 1 (<=€343,49)

Huurklasse 2 (>€343,49 en <= €491,64)

Huurklasse 3 (>=€491,64)


Huurklasse 2 (>€343,49 en <= €491,64)


Tweepersoonshuishoudens 250

Aantal verhuringen

200

150

100

50

0 < 65 jaar

< 65 jaar

> 65 jaar

> 65 jaar

<= €27.575

> €27.575

<= €24.275

> €24.275

25

Drie- en meerpersoonshuishoudens 250

Aantal verhuringen

200

150

100

50

0 < 65 jaar

< 65 jaar

> 65 jaar

> 65 jaar

<= €27.575

>€ 27.575

<= €24.275

> €24.275


Huurklasse 2 (>€343,49 en <= €526,89)


Figuur 8: het aantal verhuringen per één, twee- en drie- of meerpersoonshuishoudens naar leeftijd en inkomen. De inkomensklassen gelden voor het hele jaar, de huurklassen gelden per 1 juli 2007

Leegstand in procenten van de beschikbare capaciteit 0,40% 0,35% 0,30% 0,25% 0,20% 0,15% 0,10% 0,05% 0,00%

2003

2004

2005

2006

2007

Figuur 9: de leegstand steeg in 2007

Hoewel de leegstand in procenten van de beschikbare capaciteit ook in 2007 is gestegen, bleef het percentage beneden het maximale percentage dat wij ons ten doel hadden gesteld (0,5%). Ook het aantal dagen dat een woning leegstond bij mutatie bleef met 11,6 onder onze doelstelling van maximaal 12 dagen.

2.8 Huurtoeslag In 2007 hebben 1.775 huurders ons gemachtigd de huurtoeslag te verrekenen. In 2006 waren dat er 1.995. Deze daling kan een gevolg zijn van een andere werkwijze van de Belastingdienst, omdat die de toeslag steeds vaker rechtstreeks aan de huurder overmaakt. Per aanvraag is gemiddeld € 2.092,toeslag verrekend (in 2006 was dat € 2.032,-).

26

2.9 Huurbezwaren In 2007 waren er 188 huurders die de huurverhoging niet (direct) betaalden. Eén huurder tekende bij de Huurcommissie bezwaar aan tegen de huurverhoging. Eind 2007 had de Huurcommissie hierover nog geen uitspraak gedaan. De overige huurders betalen inmiddels allemaal de nieuwe huur. In de loop van het jaar diende één huurder een bezwaar in bij de Huurcommissie vanwege de afrekening van de servicekosten. Dit bezwaar werd ongegrond verklaard.

27

3. Werken aan goede woningen Net als kopers, moeten ook huurders kunnen kiezen uit verschillende woningtypen en overal in Alphen aan den Rijn kunnen wonen. Dat kunnen huurders op dit moment onvoldoende. Daarom moeten er veel woningen worden gebouwd. Tegelijkertijd moeten we ook op langere termijn ons huidige bezit technisch in goede staat houden, passend bij de vraag van nu en de toekomst. Dit doen wij zowel per complex als op individueel verzoek van de huurder. Voor ons milieu en het verlagen van de woonlasten is energiebesparing van groot belang. 3.1 Ons bezit Bijna één op de drie woningen in Alphen aan den Rijn is van wonenCentraal. Wij zijn eigenaar van driekwart van alle huurwoningen in deze gemeente en zijn daarbij vrijwel de enige verhuurder van sociale huurwoningen. Ruim tweederde van onze woningen valt onder de zogenaamde kernvoorraad: woningen met een maximale huurprijs van € 491,64 per maand. Het andere deel behoort tot de zogenaamde betaalbare voorraad. Ruim 60% van onze woningen is een appartement in een (middel)hoogbouwcomplex. Deze flats zijn grotendeels gesitueerd in het noorden van Alphen aan den Rijn.

Woningen per 31-12-2007 Woningtype Eengezinswoning Boven/benedenwoning Corridorflat

Aantal 2.700 53 570

Galerijflat

3.531

Portiekflat

1.500

Maisonnette Bijzondere woonvorm

Totaal Figuur 10: woningen in aantallen per woningtype

28

413 92

8.859

In 2007 hanteerden wij productlijnen die overeenkomen met onderstaande huurklassen. Voor de betaalbaarheid van de woningen zijn de prijsgrenzen uit de Wet op de Huurtoeslag maatgevend. Daarbij gaat het om de kernvoorraad, die aan het eind van het jaar uit 6.498 woningen bestond.

Netto maandhuur

Aantal woningen en woongelegenheden

Percentage

< € 368,-

2.207

25,0 %

€ 368,- - € 454,-

3.235

36,5 %

€ 454,- - € 603,-

3.007

33,9 %

410

4,6 %

8.859

100

> € 603,-

Totaal

Figuur 11: aantal woningen verdeeld over de verschillende huurklassen in 2007

Naast woningen verhuren wij ook winkel- en bedrijfspanden, verzorgingshuizen, garages, kelders en andere ruimten. De samenstelling van ons bezit bleef nagenoeg gelijk ten opzichte van 2006.

Aantal verhuureenheden

2007

2006

Woongelegenheden

8.859

8.872

29

29

5

5

407

409

Verhuurbare ruimten

38

38

Kelders

96

96

9.434

94.49

Bedrijfsruimten Verzorgingsruimten Garages

Totaal vhe’s Figuur 12: de samenstelling van ons bezit per 31 december 2007

Woonwagens WonenCentraal beheert voor de gemeente Alphen aan den Rijn een woonwagenlocatie met zes standplaatsen aan de Marokkostraat. Twee woonwagens zijn eigendom van de gemeente en worden verhuurd. De andere vier zijn eigendom van de bewoners zelf. Op verzoek van de gemeente bekijken wij onder welke condities wij het beheer en/of eigendom van alle woonwagenlocaties (ook het Goudse Rijpad en Vroonhoevelaan, Eendenkooi en Amerikalaan) kunnen overnemen.

29

3.2 Standaard uitrustingsniveau (SUN) In het kader van de kwaliteitsverbetering van het huidige bezit stelden wij in 2003 een tienjarenplan vast om alle woningen op een standaard niveau te brengen. Dit doen we zowel planmatig per complex, als bij mutaties en op verzoek van de huurder. In 2007 gaven we hieraan in totaal € 860.000,- uit. Bij 75 woningen betegelden we de douches opnieuw. Bij vrijwel alle mutaties voorzien we waar nodig de doucheplafonds van schimmelwerende verf en verbeteren we zaken als wasmachineaansluitingen en elektra. Op verzoek van de huurder en bij mutatie van de woning vervangen we zachtboardplafonds door gipsplafonds. Eveneens in het kader van het SUN-beleid brengen we projectmatig collectieve warmwatervoorziening, inbraakwerende sloten, mechanische ventilatie en dubbel glas aan. Daarnaast voeren we bij het cyclisch en planmatig onderhoud ook andere isolatiewerkzaamheden uit (afgezien van dubbel glas). Op een aantal gebouwen vervingen we de dakbedekking en brachten we een isolatiepakket aan. Daarmee kunnen we, ondanks de stijgende kosten voor energie, de woonlasten voor de bewoners laag houden en hun wooncomfort verhogen.

3.3 Onderhoud In 2007 vond een aantal cyclische grootonderhoudsprojecten plaats waarvoor we € 6,6 miljoen uittrokken. In de Wederikstraat 2-242 zijn de badkamers en toiletten gerenoveerd. Helaas leidden verschillende omstandigheden ertoe dat dit project langer duurde dan voorzien, maar het resultaat is naar ieders tevredenheid. Ook de Aardster en Geerestein kregen een grondige onderhoudsbeurt. In 2007 hebben we de keukens vervangen en balkons aangepakt. We hebben ook de voorbereidingen getroffen voor het vervangen van de badkamers in deze complexen. De uitvoering daarvan vindt in 2008 plaats.

Planmatig onderhoud

Beheereenheid

Vervangen keukens

Aardster, W.M.C. Regtstraat, Poortwachter, Witte de Withstraat, Mandenvlechter, Klepperman, Wagenmaker, Eikenlaan, Geerestein

834

Entrees

Stortemelk, Vliestroom

424

Schilderwerk

Diverse beheereenheden

Gevelherstel en schilderwerk

Ds. Benninck Boltstraat, Marsdiep, Kerk en Zanen

787

Dakbedekking balkons

Geerestein

393

Renovatie badkamer

Saffierstraat, Wederikstraat

963

Figuur 13: groot cyclische onderhoudsprojecten

30

Totale kosten x € 1.000

1.297

Aan dagelijks onderhoud is in 2007 in totaal € 5,6 miljoen besteed (exclusief de uitgaven voor contractonderhoud voor installaties, liften en centrale verwarming). Onderstaande tabel toont de verdeling van deze uitgaven per woning.

2007

2006

Contractonderhoud

€ 98,- per woning

€ 114,- per woning

Klachtenonderhoud



Vernielingenonderhoud

€ 10,- per woning

€ 9,- per woning

Mutatieonderhoud

€ 3.180,- per mutatie

€ 2.369,- per mutatie

Figuur 14: dagelijks onderhoud

3.4 Renovaties Dertien jaar geleden startten wij met het meerjarenproject ‘Een Flat is er ook voor de Toekomst’. Aanvankelijk ging het vooral om het opknappen en verbeteren van de uitstraling van de buiten kant van grote flats. Steeds nadrukkelijker wordt nu ook de binnenkant van de woningen opge knapt. Daarnaast investeren we in het verhogen van de veiligheid en leefbaarheid in en rondom flatgebouwen. Dit doen we vooral in het kader van het ISV-project (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing). Bij de flats aan de Vliestroom en de Stortemelk zijn in 2007 de werkzaamheden aan de entrees afgerond. De bewoners hebben een duidelijke inbreng gehad in onder meer het kleurgebruik van de entree en lifthallen. Er zijn scootmobielruimten gekomen en onze huismeester kreeg er zijn nieuwe kantoor. Na de renovatie hebben we samen met de gemeente de parkeerdekken verbeterd. In aansluiting op de werkzaamheden aan de binnenkant van de woningen een jaar eerder, zijn we in 2007 begonnen met het opknappen van de buitenkant van het flatgebouw aan het Marsdiep. Deze flat is opnieuw geverfd, de bergingsdeuren zijn vernieuwd en voorzien van een veilig slot. Net als de flat aan de Vliestroom kreeg het dak een nieuwe, beter isolerende bedekking. In 2007 is er verder gewerkt aan de voorbereiding van de renovatie van de flat in de Castorstraat. Met deze renovatie willen we vooral het comfort, de veiligheid en de uitstraling verbeteren. De plannen hebben enige tijd stilgestaan vanwege nieuwe inrichtingsplannen voor de aangrenzende Sterrenlaan. Ook de voorbereidingen voor renovatie van de flats aan de Preludeweg liepen in 2007 vertraging op. In de zomer van 2008 gaan we van start met een grondige opknapbeurt voor de vijf aan elkaar gekoppelde flatgebouwen. Halverwege 2007 zijn we begonnen aan fase II van de omvangrijke renovatie van het Groene Dorp. We verbeteren de 144 woningen van de laagbouw zowel aan de binnenkant als aan de buitenkant. Ze krijgen onder andere een nieuwe keuken, badkamer en toilet, thermisch dubbelglas, vloeren spouwisolatie, nieuw voegwerk, houtrotherstel, nieuwe ramen en deuren. De buitendeuren, kozijnen en delen van het gevelmetselwerk zijn groen geschilderd, net als de hoogbouw. De bewoners hadden per blok de keuze uit drie tinten groen voor het buitenschilderwerk. De woningen zijn beveiligd volgens de eisen van het politiekeurmerk Veilig Wonen. Met de gemeente Alphen aan den Rijn kwamen we overeen dat zij na de renovatie van dit deel van de wijk de omgeving opnieuw inrichten.

31

3.5 Klankbordgroepen en begeleiding Voor en tijdens de uitvoering van grote onderhouds- en renovatiewerkzaamheden krijgen onze huurders de ruimte om mee te denken over de verbeteringen en de wijze waarop deze worden aangebracht. In 2007 waren er klankbordgroepen bij de renovatie van de flats aan de Preludeweg, de Castorstraat, de Vliestroom oneven en het Groene Dorp. In het Groene Dorp maakte een groep bewoners een eigen Hyves-pagina op internet om ervaringen en kennis uit te wisselen. Een prima initiatief vinden wij. We nemen dan ook regelmatig deel aan gesprekken op deze site. Renovaties trekken een zware wissel op de bewoners. Daarom hebben we bij het Groene Dorp gewerkt met een sociaal begeleider (in navolging op Marsdiep en Vliestroom, waar de huismeester deze taak succesvol op zich had genomen). Deze begeleider gaat de dag voorafgaand aan de renova tie nog bij de mensen thuis langs om alles door te nemen en houdt ook tussentijds de vinger aan de pols. Dit wordt zeer op prijs gesteld door de bewoners.

3.6 Investeringen zonder huurverhoging WonenCentraal investeert vaak op grote schaal zonder dat daar een huurverhoging tegenover staat. Het gaat daarbij vooral om maatregelen die de prijs/kwaliteitverhouding verbeteren en de veiligheid en leefbaarheid in en rond de gebouwen en woningen verhogen. Dit is vooral het geval bij de SUNmaatregelen en bij bovengenoemde renovaties. Ook met het ‘sleutelplan’ investeert wonenCentraal in veiligheid. In onze flatgebouwen vervangen we alle sloten van de portiekdeuren, de bergingsgangdeuren en de deuren van de technische ruimten. Alle grote woongebouwen krijgen elektronische sloten. De bewoners krijgen in plaats van een sleutel een tac om de deur van hun portiek en bergingsgang te openen. Onze huismeesters kunnen voort aan met één sleutel in alle ruimten van de flat komen en de liftmonteurs kunnen met één sleutel alle liften bereiken. Met deze maatregel wordt de veiligheid in deze flats aanzienlijk verhoogd. Eind 2007 was 20% van gebouwen die daarvoor in aanmerking komen, voorzien van de nieuwe sloten. We investeerden in 2007 bijna € 2 miljoen zonder dat daar een huurverhoging tegenover stond.

3.7 Energiebesparing Uitgaven voor energie vormen een groot deel van de woonlasten van onze huurders. In de toekomst wordt energie zelfs de grootste uitgave voor wonen. Daarom, en met oog voor het milieu, werken we aan energiebesparende maatregelen. In 2007 besteedden we daaraan, in de bestaande woningen, bijna € 850.000,-. Bij 95 woningen hebben we cv-ketels vervangen door hr-ketels. Bij 20 woningen zorgden we voor een rendement verbetering van het mechanisch ventilatiesysteem. In het Groene Dorp zijn we in 144 woningen begonnen met het plaatsen van dubbelglas en het isoleren van de spouwmuren, vloeren, gevels en daken. In Marsdiep en Vliestroom kregen de flatgebouwen nieuwe, beter isolerende dakbedekking. De voorbereidingen voor de verplichte energielabels zijn in 2007 afgerond. In de eerste helft van 2008 krijgen onze woningen een eigen energielabel.

32

4. Investeren in prettige buurten Om je thuis te voelen is er meer nodig dan een goed onderhouden huis. Voor een echt thuisgevoel is een prettige buurt net zo belangrijk. Schoon, heel en veilig bepalen in belangrijke mate de leefbaarheid in een buurt. Maar ook het groen en het contact met buurtbewoners spelen hierbij een belangrijke rol. Daarom steekt wonenCentraal veel geld en energie in deze en andere zaken die de leefbaarheid bevorderen. 4.1 ISV In het kader van het ISV (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing) werken we al zeven jaar intensief samen met gemeente, politie en Stichting Welzijn aan het verbeteren en in stand houden van de leefbaarheid in vijf zogenaamde ISV-wijken. Dit zijn de meest kwetsbare wijken in Alphen aan den Rijn: de Edelstenenbuurt, de Planetenbuurt, het Groene Dorp, de Stromenbuurt en de Zeeheldenbuurt. Hier proberen we nadrukkelijk de bewoners actief bij hun buurt te betrekken. In gezamenlijke nieuwsbrieven brengen de gemeente en wonenCentraal de bewoners op de hoogte van ontwikkelingen in hun wijk.

4.2 Buurtbeheer en leefbaarheid Buurtbeheer is een manier om de bewoners actief bij hun buurt te betrekken. Het draait op vrijwillige inzet van buurtbewoners met als aanspreekpunt en spil de huismeesters. In totaal 31 toezichthouders (bewoners die van wonenCentraal maandelijks een kleine vergoeding krijgen) houden de omgeving van de flats schoon en spreken zonodig medebuurtbewoners aan op hun gedrag. Samen met andere vrijwilligers bij Buurtbeheer onderhouden ze de plantenbakken en ander groen in de buurt. Daarnaast organiseren ze knutselmiddagen en andere bewonersbijeenkomsten in de buurtbeheerruimte, die wonenCentraal daarvoor heeft vrijgemaakt. Buurtbeheer is in vier van de vijf ISV-wijken actief. Het aantal bewoners dat deelnam aan Buurtbeheer lag in 2007 gemiddeld iets lager dan in 2006. Tegenover een lichte terugloop in de Edelstenenbuurt was er een lichte toename van het aantal deelnemers in de Planetenbuurt. Naast Buurtbeheer voor volwassenen was in de Edelstenen- en de Planetenbuurt ook Jeugdbuurtbeheer. Dit zijn kinderen die tijdens speciale prikacties de huismeester helpen met het schoonhouden van de buurt. Buurtbeheer geeft in twee wijken een aantal keer per jaar een eigen nieuwsbrief uit onder verantwoordelijkheid van de huismeester. WonenCentraal stelt in veel wijken ruimten beschikbaar voor activiteiten van bewoners zonder daar huur voor te vragen. De twaalf huismeesters (tien procent van ons personeelsbestand) houden zich vooral bezig met het verhogen van de leefbaarheid van buurten. Zij hebben niet alleen oog voor tech nische zaken, maar vooral ook voor sociale problemen die in de buurt kunnen spelen. Uit bijeenkom sten met bewoners en ISV-partners blijkt dat hun werk en aanwezigheid breed wordt gewaardeerd. De teams van woondiensten besteedden in 2007 € 38.000,- aan Buurtbeheer en € 67.000,- aan ondersteuning van (leefbaarheids)activiteiten van bewoners. In de Eikenhorst bijvoorbeeld organi seerden wij een Goede Buur-borrel om de onderlinge verhoudingen tussen de bewoners te verbeteren. De bijeenkomst was een succes, de bewoners gingen weer met elkaar praten. In de Magerhorst en de Schelfhorst gaan we naar aanleiding van klachten van de bewoners de speeltuintjes vervangen. De bewoners konden kiezen uit twee ontwerpen, met de afspraak dat ze na aanleg het speeltuintje zelf zouden onderhouden. Verder stellen we in veel wijken ruimten beschikbaar voor activiteiten van bewoners zonder daar huur voor te vragen. Bovendien gaven we ruim € 200.000,- uit aan het verhogen van de veiligheid en leefbaarheid in en rond de gebouwen en woningen bij renovatie en onderhoud. Tot slot zijn de sponsoring van de skatebaan (€ 45.000,-) en het Schoutenhuis (€ 50.000,-) gefinancierd vanuit het leefbaarheidsbudget (zie voor een beschrijving hiervan de paragraaf maatschappelijke betrokkenheid). In totaal besteedde wonenCentraal in 2007 € 575.000,- aan leefbaarheid.

33

4.3 Edelstenenbuurt In een bijeenkomst met bewoners eind 2006 werd duidelijk dat er in deze wijk diverse problemen spelen. Buurtbewoners klagen over overlast van jongeren en vervuiling. Deze problemen pakken we samen met de ISV-partners aan. Tijdens een tweede bewonersbijeenkomst in maart hebben we samen met de gemeente, de politie en diverse welzijnsorganisaties de bewoners geïnformeerd over de stand van zaken. Een van onze huismeesters nam het initiatief tot een aantal serieuze gesprekken met (lastige) jon geren in de wijk. Dankzij zijn inspanningen volgden er twee gesprekken tussen de jongeren en de burgemeester. Stichting Welzijn kreeg van wonenCentraal in één van de grote flats een ruimte om een huiskamerproject voor jongeren te starten. Hier staat onder andere een computer die de jongeren kunnen gebruiken om hun huiswerk te maken. Een jongerenwerker begeleidt ze in het vinden van werk of stageplek. Op initiatief van wonenCentraal, gemeente en politie maakten leerlingen van een school in de wijk in het kader van hun stage voor het vak Maatschappelijke Vorming de wijk schoon. Tweemaal organiseerden twee buurtbewoners een grote schoonmaakactie rond de Zegerplas. De mensen van Buurtbeheer en overige flatbewoners deden enthousiast mee samen met medewerkers van de gemeentereiniging, de duikvereniging, wonenCentraal en scouting. Na afloop van deze actie was er een drukbezochte multiculturele barbecue. Met Kerst maakten Buurtbeheer en andere bewoners kerststukjes. Niet alleen voor henzelf, maar ook voor medebuurtbewoners. Ook plaatste Buurtbeheer de hoogste kerstboom van Alphen aan den Rijn op het dak van de Diamantflat. In deze wijk hielp Jeugdbuurtbeheer de huismeester met het verplaatsen van een fietsenstalling. Dit jaar hebben we wederom een beveiligingsbedrijf ingehuurd om de jaarwisseling rustig te laten verlopen. Met succes.

4.4 Planetenbuurt In de Planetenbuurt is Buurtbeheer in vier flats actief. Hier organiseren de vrijwilligers van Buurtbeheer koffie-uurtjes en knutselclubs voor volwassenen en kinderen. Buurtbeheer leverde een actieve bijdrage aan de feestelijke heropening van de sleutelwerkplaats bij de flat in de Plutostraat. WonenCentraal stelt de ruimte voor deze werkplaats beschikbaar. Ieder jaar zet Buurtbeheer zich actief in voor de organisatie en uitvoering van feestelijke gebeurtenis sen als de nationale straatspeeldag en een multicultureel festival in de buurt. Rond 5 december orga niseerde Buurtbeheer samen met de ISV-partners en Stichting Welzijn in Serviceflat Driehoorne een feest waar de bejaarde bewoners en de kinderen uit de buurt samen Sinterklaas vierden. En met Kerst maakten de leden van Buurtbeheer in de serviceflat kerststukjes voor de bejaarde bewoners. Bij de Herculesflat was een aantal kinderen actief in Jeugdbuurtbeheer.

4.5 Het Groene Dorp Na afronding van de renovatie van de hoogbouw ging in september 2007 de renovatie van de laag bouw van start. Omdat een dergelijk groots project onvermijdelijk voor ongemakken en onrust in de buurt zorgt, stuurde wonenCentraal een sociaal begeleider de wijk in. Dit werd bijzonder op prijs gesteld. Het heeft geleid tot een soepel verloop van de werkzaamheden. In het Groene Dorp zijn vijf buurtbewoners actief in Buurtbeheer. Naast het schoonhouden van de woonomgeving organiseren ze in de buurtbeheerruimte iedere week knutselmiddagen voor de kinderen uit de wijk. Daarnaast begeleidt Buurtbeheer creatieve activiteiten van een vrouwengroep.

34

4.6 Stromenbuurt In deze gemêleerde buurt (44 verschillende nationaliteiten, hoogbouw en laagbouw, koop- en huur woningen) werken wij samen in een platform met zes bewonerscommissies, een aantal verenigingen van huiseigenaren, de gemeente en de politie. Dit platform organiseerde in 2007 onder andere een straatspeeldag en een Halloween-optocht. Verder zijn er, gestimuleerd door een bewonersvereniging en ondersteund door wonenCentraal, voor Kerst gezamenlijk kerststukjes gemaakt. De grootonderhouds- en schilderprojecten bij de flats in deze buurt droegen ook bij aan de leefbaarheid.

4.7 Zeeheldenbuurt In de Zeeheldenbuurt nemen wij deel aan het buurtteam, samen met afgevaardigden van de gemeente, politie, bewonerscommissie, Stichting Welzijn en buurthuis Halfje Wit. Bij wijze van proef zijn we in de Prinses Marijkestraat gestart met portiekbeheer. Op ons verzoek konden bewoners zich aanmelden om tegen een kleine vergoeding toezicht te houden op acht portieken. Een echtpaar gaf hieraan gehoor en houdt sindsdien toezicht. Als de proef succesvol is (de eerste resultaten zijn goed) dan willen we portiekbeheer ook bij andere flats toepassen. WonenCentraal heeft het groen bij de portiekwoningen herbeplant. Samen met de bewoners hebben we een gemeenschappelijke binnentuin opgeknapt.

4.8 Overlast In een drukbevolkt land als het onze is het bijna onvermijdelijk dat mensen wel eens last van elkaar hebben. In sommige gevallen leidt dit zelfs tot overlast. Mede dankzij het goede contact tussen huis meesters van wonenCentraal en wijkagenten kan dreigende overlast in een vroeg stadium worden ondervangen. Daarnaast attenderen we mensen op de mogelijkheid van buurtbemiddeling. In 2007 hoefde wonenCentraal dan ook geen enkele keer over te gaan tot ontruiming op basis van overlast.

4.9 Maatschappelijke betrokkenheid Het oudste monument van Alphen aan den Rijn, het Schoutenhuis, is gerenoveerd en kreeg dankzij wonenCentraal een maatschappelijke functie. Wij vinden het belangrijk dat zoveel mogelijk mensen van dit culturele erfgoed kunnen genieten. Wij hebben daarom samen met Ipse de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis opgericht die het Schoutenhuis voor vijf jaar huurt. Hiermee realiseerden wij een lunchroom waar mensen met een verstandelijke beperking in de bediening werken. Zij krijgen op deze manier de kans om volwaardig deel te nemen aan de samenleving. In de avonduren kan de ruimte gebruikt worden voor vergaderingen en bijeenkomsten. WonenCentraal investeerde € 50.000,in dit project en verstrekte bovendien een risicodragende lening aan de lunchroom. Voor uitbreiding en vervanging van de bestaande skatebaan kregen de skaters in Kerk en Zanen van wonenCentraal € 45.000,-. Met deze bijdrage ging hun lang gekoesterde wens in vervulling. Al eerder hadden ze hiervoor een burgerinitiatief ingediend bij de gemeente. De bijdrage van wonenCentraal zorgde voor het laatste ontbrekende bedrag. Als tegenprestatie moeten de jongeren in overleg met omwonenden een gedragscode opstellen en een aantal maatschappelijke activiteiten op zich nemen. De jongeren hebben hiervoor een plan opgesteld dat zij in 2008 gaan uitvoeren. WonenCentraal steunt de plannen van IVN (Vereniging voor natuur- en milieueducatie) voor het bou wen van een bezoekerscentrum bij het Zegerslootgebied. In dit centrum, dicht bij de Edelstenenbuurt en het Zegerkwartier, wil het IVN de mensen bewust maken van de waarde van de natuur en het milieu in de omgeving waarin zij wonen. Een stap op weg naar een duurzame samenleving die wij met een financiële bijdrage van € 5.000,- van harte steunden. In ruil hiervoor zal IVN een aan tal natuur- en milieueducatieve activiteiten voor de Edelstenenbuurt en het Zegerkwartier op zich nemen.

35

Andere Alphense activiteiten die wij steunden zijn de 20 van Alphen aan den Rijn, de jaarmarkt, de veteranenkrant, de WMO-krant en de auto voor ZorgKompas. In totaal doneerde wonenCentraal in 2007 ruim € 107.000,- aan maatschappelijke activiteiten in Alphen aan den Rijn.

36

5. Bouwen van nieuwe woningen Huurders in Alphen aan den Rijn hebben een te beperkte keus. Ze zijn vooral aangewezen op appartementen in het noorden van Alphen aan den Rijn. Er zijn te weinig eengezinswoningen en seniorgeschikte woningen waardoor de doorstroming stokt. Er worden onvoldoende woningen voor de lokale huurmarkt gebouwd. Daarom gaan we de komende jaren 1.200 nieuwe woningen bouwen: 400 eengezinswoningen en 800 zorggeschikte woningen. 5.1 Preludeweg / HOED Aan de Preludeweg bouwden wij een HOED-praktijk (Huisartsen Onder Een Dak) met daarboven 36 huurwoningen. In 2007 leverden wij hier 24 van op. De helft van de appartementen in dit gebouw, de vierkamerwoningen, zijn bestemd voor 55-plussers. De woningen zijn zeer in trek. Het onder streept nogmaals de noodzaak van ons voornemen om extra appartementen voor senioren te bouwen met voorzieningen in de buurt. In de HOED vestigden zich zeven huisartsen en een apotheek.

5.2 Woonzorgproject Zegerkwartier In de Saffierstraat bouwen wij aan een bijzondere woonwijk: het Zegerkwartier. Er komen 121 woningen waarvan wij er 65, zowel eengezinswoningen als appartementen, verhuren aan woning zoekenden. De overige 56 zijn zorgwoningen voor GGZ Rijnstreek, een organisatie voor geestelijke gezondheidszorg. Voor de cliënten van GGZ Rijnstreek, die nu nog in Noordwijkerhout wonen, betekent het een terugkeer naar hun vertrouwde omgeving in Alphen aan den Rijn. En bovendien een thuis in een normale woonwijk, waardoor zij de kans krijgen om deel te nemen aan de samen leving. Centraal in de woonwijk komt een dagactiviteitencentrum waarin op termijn een buurt restaurant wordt gevestigd. Met de nieuwe woningen in het Zegerkwartier kunnen wij een grote groep woningzoekenden een gevarieerd aanbod doen. Van eengezinswoningen tot verschillende soorten appartementen in een groot aantal huurcategorieën. Heel 2007 stond in het teken van de ‘ruwbouw’. In december werd het hoogste punt bereikt. Een feest waarbij ook de toekomstige huurders van Rivierduinen aanwezig waren.

5.3 Nieuwe Sloot In deelgebied Park van Nieuwe Sloot gaat wonenCentraal 300 ruime appartementen bouwen. In de loop van 2007 mondden de besprekingen met andere partners uit in een voorlopig ontwerp. Nieuwe Sloot is de eerste woonservicezone in Alphen aan den Rijn, met deelgebied Park als hart. Het wordt een groene en waterrijke buurt met een grote diversiteit aan voorzieningen. Stichting ActiVite levert er een zwembad, fysiotherapie, fitnessruimte, grand-café, restaurant, kapsalon en thuiszorg. Verder zorgt deze stichting samen met Stichting Welzijn voor allerlei creatieve en educatieve activiteiten. Daarnaast komt er een kinderdagverblijf. Bovendien zijn huisartsen en ziekenhuis dichtbij. Tot slot is er ruimte voor commerciële activiteiten. Kortom, een complete woonservicezone. Wij bouwen hier 300 appartementen: 194 huurwoningen en 106 koopwoningen. Beide in verschil lende prijsklassen. Door de veelheid aan voorzieningen zijn ze geschikt voor mensen van alle leeftijden. De woningen zijn levensloopbestendig. In één van de woongebouwen in deelgebied Park vestigen wij ook ons nieuwe kantoor. Een geschikte plek, dichtbij een groot aantal van onze huurders. We bouwen ons kantoor zo, dat we het multi functioneel en maatschappelijk kunnen gebruiken. Naar verwachting gaat de bouw in het eerste kwartaal van 2009 van start.

5.4 Lupinesingel Met Gemiva en de gemeente zijn wij in overleg over de bouw van 34 zorgunits ter vervanging van het gezinsvervangend tehuis van Gemiva. Dit combineren we met de bouw van 52 koopwoningen en 30 huurwoningen. Daarnaast ontwikkelden we plannen voor de bouw van een HOED-praktijk en

37

een apotheek op deze locatie. Ook onderzochten we of, en op welke manier, vervangende nieuwbouw van de hier aanwezige school mogelijk is. WonenCentraal treedt op als ontwikkelaar voor het hele programma.

5.5 ’t Span Al enkele jaren zijn wij in overleg met het bestuur van Stichting Philadelphia Zorg om de huisvesting te verbeteren van 24 cliënten met een verstandelijke handicap aan de Koningshof 70. De bestaande huisvesting voldoet niet meer. Stichting Philadelphia Zorg heeft dit pand aangeboden aan wonenCentraal met de bedoeling het te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Begin 2007 is een bouwvergunning verleend voor woonruimte voor maximaal zestien cliënten. Omdat het Stichting Philadelphia niet lukte om in 2007 een overbruggingshuisvesting voor haar cliënten te vinden, is de start van de bouw uitgesteld tot uiterlijk februari 2009.

5.6 Zwammerdam Voor zestien woningen aan de Buitendorpstraat in Zwammerdam (met elk een vloeroppervlak van slechts 35 m²) ontwikkelen we plannen voor sloop en herbouw op dezelfde plek. De nieuwbouw betreft 22 seniorenwoningen (levensloopbestendige appartementen) en tien eengezinswoningen. Zowel de gemeente als de belangenvereniging reageerden positief op deze plannen. In 2008 willen we via een enquête onderzoeken wat onze andere huurders in Zwammerdam ervan vinden. Met De Bruggen hebben we verkennende gesprekken gevoerd over eventuele zorgvoorziening die vanuit De Bruggen geleverd kan worden.

5.7 Deelgebied Q In Kerk en Zanen bouwden wij in deelgebied Q 40 appartementen en 29 eengezinshuurwoningen. De laatste vijftien eengezinswoningen van dit plan zijn in 2007 opgeleverd. Om de doorstroming in ons woningbezit te bevorderen, hebben wij voor deze woningen bij wijze van experiment bijzondere toelatingseisen gesteld. Het experiment slaagde, er kwamen ongeveer vijftig huurwoningen met een lage huurprijs vrij.

5.8 Stationsomgeving In het najaar van 2008 start wonenCentraal met de bouw van 78 woningen en 1.500 m2 kantoor ruimte op de Stationslocatie. Na afloop van een levendige discussie met starters op de huurwoning markt ondertekenden we samen met de gemeente in het voorjaar van 2007 een intentieovereenkomst (zie hoofdstuk 2 starters). De woningen worden gebouwd volgens het concept ‘Meervoudig Mobiel’. Hierin staat mobiliteit centraal: mobiel op de woningmarkt, vervoer (OV en autodaten), maatschappij, ICT en milieu. De appartementen krijgen een ondergrondse parkeergarage en op de begane grond komen ruimten voor commerciële en maatschappelijke activiteiten. Daarbij is er speciale aandacht voor startende ondernemers. Eind december was het definitieve ontwerp klaar.

5.9 Lage Zijde WonenCentraal is nauw betrokken bij de plannen van de gemeente Alphen aan den Rijn voor de herstructurering van de zogeheten Lage Zijde van het stadshart. In verband met de aanleg van een nieuwe toegangsweg moeten hier 128 portiekwoningen van wonenCentraal verdwijnen. WonenCentraal is samen met Bouwfonds MAB de beoogde ontwikkelaar van alle nieuw te bouwen woningen in dit gebied. Daarbij nemen we meer dan de helft van de ongeveer 450 woningen voor onze rekening. Naar verwachting worden de onderhandelingen over de grondprijs in de eerste helft van 2008 afgerond. Hierna kan de herontwikkeling van start gaan.

5.10 Deelgebied KLOP Deelgebied KLOP is het laatste gebied in Kerk en Zanen met grootschalige nieuwbouw. In het hele gebied worden naar verwachting ongeveer 900 woningen gebouwd waarvan wonenCentraal er minimaal 200 gaat bouwen met inachtneming van de prestatieafspraken. In 2007 zijn we begonnen

38

met het ontwerp van 60 huurwoningen en een gezinsvervangend tehuis in de deelgebieden K en P. Bij het ontwerp van deze buurt staat duurzaamheid centraal. In de vormgeving komt dit onder meer tot uiting via het thema ‘groen en gras’. We hebben een aantal keer overlegt met de gemeente om wensen en aandachtspunten voor de nieuwe wijk te bespreken. We streven ernaar eind 2008 met de bouw te starten.

5.11 Prestatieafspraak nieuwbouw In 2006 hebben we met de gemeente afgesproken dat we 500 nieuwe huurwoningen toevoegen aan het woningaanbod. Hieronder vindt u een overzicht van de stand van zaken rondom deze prestatie afspraak. Hieruit blijkt dat we de prestatieafspraak zeker gaan halen, op sommige plaatsen wellicht later dan gepland.

Nieuwbouwproject

Aantal

Lopend vanaf 2006

Eengezinswoning

Judith Leijsterstraat

Status Appartementen

opgeleverd 36

Mariaschool Aarlanderveen

11

Q in Kerk en Zanen

29

Nieuwe Sloot

Lage Zijde

15

HOED, apotheek

opgeleverd

opgeleverd

40

Inloophuis & Woonunits Gemiva

Stationslocatie

Divers

10

HOED Preludeweg

Zegerkwartier

Zorgunit

opgeleverd 14

opvang daklozen

opgeleverd

130

64

+ 106 koop woningen, kantoor wonen Centraal, kin derdagverblijf, diverse voor zieningen voor welzijn en zorg

voorlopig ontwerpfase

50

56

dagactiviteiten centrum

realisatiefase

commerciële ruimte, onder meer voor startende ondernemers

definitief ontwerpfase

> 250

initiatieffase

78

39

Nieuwbouwproject

Aantal

Lopend vanaf 2006

Eengezinswoning

KLOP in Kerk en Zanen

1e fase 60. overige fase: nader te bepalen

Status Appartementen

Zorgunit gezins vervangend tehuis Philadelpia equivalent van 9 woningen

Lupinesingel

34

’t Span/Philadelphia

16

Zwammerdam

10

22

Jongkindt Coninckstraat

10

8

Figuur 15: voortgang prestatieafspraken 2006 nieuwbouw huurwoningen 500+

40

Divers voorlopig ontwerpfase (1e fase)

+52 koop woningen, HOED, apotheek en evt. school

initiatieffase

realisatiefase initiatieffase

24

bieding

6. Samenwerken voor wonen, welzijn en zorg Met ons vinden mensen een thuis. Dat geldt voor iedereen, maar vooral voor mensen die een extra steuntje nodig hebben. Het aantal senioren groeit en de ontwikkelingen in de zorgsector leiden tot een verschuiving van grote instellingen naar kleinschalig wonen. Uitgaande van de eigen wil en kracht van de mensen hebben wij een belangrijke rol om ervoor te zorgen dat al deze mensen zo lang en zoveel mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Dat betekent dat wij levensloopbestendig bouwen, met zorgen welzijnsvoorzieningen in de buurt en een goede bereikbaarheid van het openbaar vervoer. 6.1 Stevige samenwerking De gesprekken die wij in het kader van de nieuwe bedrijfsvisie met zorginstellingen voerden, ondersteunen de juistheid van onze accentverschuiving langs de lijnen van wonen-welzijn-zorg en wonen-leven-samenleven. We zoeken en overleggen met oude en nieuwe partners welke rol wij kunnen spelen op het gebied van voorzieningen voor welzijn en zorg. In 2007 werkten we nauw samen met Stichting ZorgKompas, Stichting Thuiszorg Groot Rijnland, Stichting Welzijn, Stichting Rivierduinen, Stichting Open Venster, Stichting Philadelphia en de Gemiva-SVG groep (ser viceflat Driehoorne). Met bijzondere en unieke nieuwbouwprojecten als gevolg. In juni van 2007 was wonenCentraal één van de partijen die een convenant ondertekenden waarin een lokale visie op wonen, welzijn en zorg is vastgelegd. Het convenant is het resultaat van overleg tussen zorgleveranciers, welzijnspartijen, de gemeente en wonenCentraal dat in 2006 op initiatief van de gemeente werd gestart. Na ondertekening van het convenant is een uitvoeringsprogramma opgesteld met een concrete visie op wijkniveau. Vraag en aanbod worden met elkaar vergeleken waarna we aandachtspunten en maatregelen zullen formuleren. De gemeente gaat het uitvoerings programma monitoren.

6.2 Bestaande bouw Met een aanpassing in de woning kunnen bewoners vaak langer zelfstandig blijven wonen. In 2007 verzorgden wij voor 77 huurders een woningaanpassing. Zij deden daarvoor een beroep op de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning). Dit zijn er 31 minder dan in 2006 toen 108 huurders een beroep deden op de toenmalige WVG. Per huurder werd echter meer geld besteed. Met deze woning aanpassingen was een totaalbedrag van bijna € 107.000,- gemoeid (in 2006 bijna € 137.000,-). Vanaf 2008 gaan we, waar mogelijk en zinvol, flats aanpassen om deze beter seniorgeschikt te maken.

6.3 Nieuwbouw De huurportefeuille moet meer geschikt worden voor de vraag van senioren. In beperkte mate door renovatie, maar vooral door nieuwbouw van levensloopbestendige woningen met voorzieningen voor zorg en welzijn in de buurt. Daarnaast is er een toenemende vraag voor zorggeschikte woningen vanwege de verschuiving van grote instellingen naar kleinschalig wonen. Ook hiervoor is nieuwbouw nodig. WonenCentraal werkt hier hard aan met diverse projecten. Afgelopen jaar leverden we een schitterend gebouw aan de Preludeweg op met een HOED-praktijk en een apotheek op de begane grond. De woningen gingen als zoete broodjes over de plank bij 55-plussers. De woonservicezone Nieuwe Sloot is de eerste in Alphen aan den Rijn, maar ook een paradepaardje in de hele regio. Hier komen 300 woningen die geschikt zijn voor senioren. De toekomstige bewoners zijn van alle gemakken voorzien door de veelheid aan welzijn- en zorg voorzieningen in de plint en directe omgeving. Een deel van de woningen verhuren we aan ActiVite voor hun cliënten die op dit moment nog in Zorgcentrum Rijnzate wonen. Daarbij komt ook ruimte voor psychisch geriatrische cliënten. In Zwammerdam zullen we oude, zeer kleine woningen slopen en vervangen voor seniorenwoningen.

41

Mensen met een psychische of verstandelijke beperking willen graag gewoon deelnemen aan onze samenleving. Dat betekent zoveel mogelijk op een normale wijze kunnen wonen, werken en leven. Een uniek project op dit gebied is het Zegerkwartier. Hier vinden mensen met psychische problemen een thuis in een normale wijk. En, dichtbij familie en vrienden. Nu wonen zij in Noordwijkerhout. In KLOP en in ’t Span bieden wij woningen voor mensen met een verstandelijke beperking; cliënten van Stichting Philadelphia Zorg. Ook aan de Lupinesingel realiseren we 34 zorgunits voor mensen met een verstandelijke beperking. In dit geval cliënten van Gemiva. En we bouwen daar een HOED-praktijk.

42

7. Werken bij wonenCentraal Met Ons Vinden Mensen Hun Thuis. Deze missie geldt zowel buiten als binnen wonenCentraal. Want ook medewerkers vinden hun thuis bij wonenCentraal. Werk is zinvol als je je kunt identificeren met de missie. Daarom is hieraan in het management/medewerkersontwikkelings programma (MOP) veel aandacht besteed. Binnen het MOP is het leiderschap van het management verder ontwikkeld om medewerkers op de juiste competenties te coachen. Vooral de voorbeeldrol van het management op het gebied van authenticiteit, integriteit en identificatie met de bedrijfsvisie speelde het afgelopen jaar een grote rol. Leidinggevenden en medewerkers gingen met elkaar in gesprek over hun eigen waarden, normen en drijfveren, die van wonenCentraal en hoe deze samenvallen. Na afloop van tien MOP-teamsessies, waarin aan alle medewerkers is gevraagd of en hoe ze willen bijdragen aan de missie, kreeg iedereen een aandeel ter waarde van € 100,- van wonenCentraal. Daarmee werd wonenCentraal symbolisch een stukje van iedereen. In 2008 houden we de eerste ‘aandeelhoudersvergadering’. Voor de organisatie benoemden we drie kernwaarden, met de daarbij horende gedragsvoorbeelden: betrokken, ondernemend en bruisend. Deze hebben we omgezet in concrete gedragsvoorbeelden die opgaan in het systeem van beoordelen en belonen.

7.1 Handboek P&O In overleg met de OR hebben we besloten alle personeelsregelingen die in 2007 zijn herzien, op te nemen in een handboek. Hierin kunnen de medewerkers, naast informatie over praktische werkafspraken en huisregels, informatie vinden over het personeelsbeleid, de secundaire arbeids voorwaarden (personeelsregelingen), zaken die geregeld zijn in de arbeidstijdenwet, de wet Arbeid en Zorg en de wet op ondernemingsraden. Per 1 januari 2008 gaat het handboek in, maar een aantal onderdelen hebben we al in 2007 ingevoerd: exit-interviews, de 9-urige werkdagen, de integriteitsen klokkenluiderregeling en het arbobeleid.

7.1.1 Exit-interviews In 2007 vertrokken veertien mensen bij wonenCentraal (in 2006 waren dat er achttien). In overleg met de OR zijn we in de tweede helft van het jaar gestart met de invoering van exit-interviews. Met deze gesprekken willen we inzicht krijgen in de redenen waarom medewerkers wonenCentraal ver laten. Deze informatie wordt gebruikt om de verantwoordelijke leidinggevende te informeren of te adviseren. Bovendien dragen de interviews als personeelsmanagementinstrument voor zelfonderzoek bij aan een betere bedrijfsvoering.

7.1.2 Negen-urige werkdagen In 2007 startten we een pilot (één jaar) met het aanbieden van de 9-urige werkdag als aantrekkelijke secundaire arbeidsvoorwaarde. Van deze mogelijkheid maken 49 mensen gebruik.

7.1.3 Integriteit Als maatschappelijke organisatie werken we met geld van derden voor derden. Bovendien werken we met een schaarse en belangrijke eerste levensbehoefte: wonen. Dat vraagt om integriteit, professiona liteit en betrouwbaarheid. Naar elkaar toe, maar ook naar klanten, relaties en stakeholders. Integriteit zien we in de eerste plaats als een kwestie van mentaliteit en bewustwording. Leidinggevenden spelen hierbij een belangrijke rol. De integriteitsregeling gaat er vooral vanuit dat we aanspreekbaar zijn op ons gedrag, dat we transparant en open handelen.

43

7.1.4 Klokkenluiderregeling We vinden het belangrijk dat medewerkers op adequate en veilige wijze melding kunnen doen van eventuele vermoedens van misstanden of fraude binnen de organisatie, de bedrijfsvoering of in de omgang met huurders en relaties. Daarom hebben wij de klokkenluiderregeling ingevoerd gebaseerd op de standaardregeling van de Stichting van de Arbeid. We streven naar een open aanspreekcultuur gekenmerkt door integriteit en transparantie. Via onder andere het MOP investeren we hier perma nent in.

7.2 Arbeidsomstandigheden Goede arbeidsomstandigheden dragen bij aan de gezondheid en maken dat we ons werk beter kun nen verrichten. Ze hebben grote invloed op het plezier dat we aan ons werk kunnen ontlenen. Naar aanleiding van een in 2006 uitgevoerde risico-inventarisatie kwam er in 2007 een arbobeleid, stelden we het arbojaarplan vast en zijn preventiemedewerkers opgeleid. Op advies van de arbodienst en de bedrijfsarts hebben we, in overeenstemming met de OR, beeldschermwerkplekken een hoge prioriteit gegeven. De vier preventiemedewerkers onderzochten samen met de bedrijfsarts alle werkplekken. Zij deden de aanbeveling 60% van alle stoelen te vervangen. De stoelen die slecht bleken voor de gezondheid van de medewerkers zijn direct vervangen. De rest volgt in 2008. Andere verbeteringen waren draadloze muizen, documenthouders, kleine toetsenborden, het instellen van pauzesoftware en voetenbankjes. Volgens de Arbowet moeten alle werknemers die met de computer werken, een basistraining beeld schermwerk volgen om de fysieke werkhouding en de werkplek te verbeteren. In 2007 volgden 45 medewerkers deze training. Iedereen met een dienstverband bij wonenCentraal heeft de mogelijkheid een gezondheidscheck te laten uitvoeren. Daarvoor gebruiken we de FitKit®. Zeven medewerkers lieten hun gezondheid checken. Als tijdelijk onderdeel van het BOV-programma (Bewegen, Ontspanning en Voeding) konden onze medewerkers gedurende een aantal weken een stoelmassage ondergaan. Vijftig medewerkers namen daaraan deel.

7.3 Functiehandboek Op 1 januari 2007 is het nieuwe functiehandboek ingevoerd. Alle medewerkers ontvingen een inde lingsbesluit bestaande uit een functieomschrijving, de hoogte van het salaris en de salarisgarantie.

7.3.1 Bezwaren en geschillencommissie In 2007 hanteerde wonenCentraal een geschillenprocedure voor het geval medewerkers het niet eens waren met de gang van zaken. Deze procedure begon met een gesprek met de leidinggevende. Eventueel samen met P&O. Als het niet lukte tot overeenstemming te komen, dan kon men terecht bij de Interne Geschillen Commissie (IGC) met afgevaardigden van de werkgever en de OR. Deze bracht een zwaarwegend advies uit aan de directeur-bestuurder. De IGC behandelde vier bezwaren. Dit mondde uit in: • één niet-ontvankelijk verklaring; • twee keer een advies om het bezwaar niet te honoreren; • één advies om het bezwaar te honoreren. Alle adviezen van de IGC zijn onverkort door de directeur-bestuurder overgenomen. Voor het geval overeenstemming via de IGC niet mogelijk was, dan kon er bezwaar worden aangetekend bij de Commissie Geschil en Onderhoud. Deze bestond uit twee door Aedes en twee door de vakorganisaties benoemde leden. Er zijn bij deze commissie geen bezwaren ingediend.

44

7.4 Opleidingsprogramma Het jaarplan van wonenCentraal en de afdelingsjaarplannen die daarop aansluiten, vormen de leidraad voor opleidingen en trainingen van de medewerkers. Vanuit de informatie die we uit de functioneringsgesprekken verkregen, hebben we maatwerkopleidingen aangeboden aan onze mede werkers. We richtten ons hierbij op het verkrijgen en ondersteunen van de juiste competenties, kennis en vaardigheden voor alle medewerkers in alle functies. Voor het collectieve opleidingsprogramma gaven we ruim € 85.000,- uit. Dat is € 10.000,- meer dan we hadden gepland. Aan individuele opleidingen besteedden we bijna € 88.000,-. Dat is € 42.000,minder dan we hadden begroot.

7.5 Beoordelen en organisatiecompetenties Beoordelen van de medewerkers gebeurt bij wonenCentraal op een zorgvuldige en eenduidige wijze. Iedere leidinggevende heeft in december zijn of haar salarisvoorstellen toegelicht in de beoordelings commissie die bestond uit alle MT-leden en de manager P&O. Er is budget vrijgemaakt om de competenties samenwerken en klantgerichtheid extra te kunnen waarderen. Er zijn 94 bonussen van € 100,- toegekend.

7.6 Personeelsbezetting Eind 2007 werkten er 112 mensen bij wonenCentraal. In de loop van het jaar vertrokken veertien medewerkers en kwamen er zeventien bij. Dit betekent dat er een personeelsverloop is van 12,7%. Dat is 2,7% meer dan voorzien. Ruim driekwart van de mensen vertrok op eigen verzoek, 7% ging (vervroegd) met pensioen en 14% verliet wonenCentraal vanwege het niet verlengen van een tijdelijke arbeidsovereenkomst, ontslag en/of beëindiging met wederzijds goedvinden. Het ziekteverzuim bevond zich in 2007 met 2,84% (exclusief zwangerschapsverlof) ruim onder onze norm van maximaal 5%. Vergeleken met 2006 was dat een lichte daling (0,16%). Het aantal keer dat medewerkers zich ziek meldden bleef met 1,4% onder onze norm van 1,5%.

Totaal absoluut

Mannen

Vrouwen

Voltijd

Deeltijd

Formatie begroot

Formatie werkelijk

112

47%

53%

56,3%

43,7%

103,5 fte’s

99,4 fte’s

Figuur 16: personeelsbezetting

70

aantal medewerkers

60 50 40 30 Vrouw

20 10

Man

0 60-65

55-60

50-55

45-50

40-45

35-40

30-35

20-30

totaal

leeftijd Figuur 17: het aantal medewerkers per leeftijdscategorie

45

53

Man Vrouw

59 Figuur 18: in 2007 werkten er 53 mannen(47%) en 59 vrouwen (53%) bij wonenCentraal

aantal medewerkers

60 50 40 30 20 10 0 0-5

5-10

10-15

15-20

20-25

25-30

30 +

dienstjaren Figuur 19: het aantal dienstjaren van de medewerkers

7.7 Medezeggenschap De Ondernemingsraad van wonenCentraal vergaderde in 2007 elf keer, voerde zesmaal overleg met de directie en tweemaal met de Raad van Commissarissen. In 2007 is gestart met een maandelijks bilateraal overleg tussen de directeur-bestuurder, de voorzitter van de OR en een (roulerend) lid. Zaken die in deze overleggen aan de orde kwamen, waren onder andere de totstandkoming van de nieuwe bedrijfsvisie, de plannen voor een nieuw kantoor, het arbobeleid, exit-interviews en de mogelijkheid om vier dagen van negen uur te werken. Verder was de OR nauw betrokken bij de keuze voor de opvolger van het lid van de Raad van Commissarissen dat op voordracht van de OR deelneemt aan de Raad van Commissarissen. De OR droeg twee collega’s voor om zitting te nemen in de bezwarencommissie met betrekking tot het nieuwe loongebouw. Tot slot was de OR betrokken bij de totstandkoming van het personeels handboek. In 2007 waren er tussentijdse verkiezingen om de twee nog openstaande vacatures te vervullen. Omdat één van de twee nieuwe leden de organisatie in september verliet, was er aan het eind van het jaar alweer een vacature. De OR bestond op dat moment uit zes leden.

46

8. Inzetten van ons vermogen In onze nieuwe bedrijfsvisie, die in gesprek met onze belanghouders tot stand kwam, is transparantie een belangrijk uitgangspunt. Wij zijn een maatschappelijke onderneming. Het moet voor onze belanghouders duidelijk zijn wat wij doen en op welke manier wij ons maatschappelijk vermogen inzetten. 8.1 Het vermogen In 2007 is er veel geschreven en gesproken over de veronderstelde rijkdom van woningcorporaties. Deze discussie heeft ook het belastingplan 2008 beïnvloed. Corporaties moeten vanaf 2008 vennootschapsbelasting betalen over hun winst. Tevens heeft het Ministerie van VROM een heffing aangekondigd van € 75 miljoen in 2008. Wij vinden het belangrijk uit te leggen wat onze vermogens positie is en wat we nu eigenlijk doen met het geld van de corporatie.

8.1.1 Hoe rijk is wonenCentraal? Ons bezit bestaat uit woningen en bedrijfsruimten in de gemeente Alphen aan den Rijn. Maar wat is dat bezit nu waard? Er zijn verschillende invalshoeken om dit te beoordelen: • We hebben er € 382 miljoen voor betaald op het moment dat het werd gebouwd verminderd met de subsidies die in die tijd gebruikelijk waren. Als we ook de jaarlijkse afschrijvingen hiervan afhalen, staat dit bezit nu met een boekwaarde van € 306 miljoen op de balans. • Rekening houdend met wat deze panden in de huidige staat aan huur in de toekomst kunnen opbrengen verminderd met toekomstige kosten voor onderhoud en beheer en inclusief onze voorgenomen verkopen voor de komende jaren (dit is de zogenaamde bedrijfswaarde) is het bezit € 443 miljoen waard. • De gemeente taxeert jaarlijks al ons bezit voor de WOZ. Deze waarde op taxatiedatum 1-1-2007, die de basis is voor de aanslag in 2008, bedraagt € 1.432 miljoen. • Een ander beeld krijgen we als we ons bezit per stuk op de vrije markt zouden verkopen. Deze fictieve leegwaarde (grof gebaseerd op de gemiddelde koopprijs van tussenwoningen en appartementen in Alphen aan de Rijn in 2007) wordt geschat op € 1,6 miljard. • Uit het verschil tussen de marktwaarde en bedrijfswaarde blijkt de voornaamste maatschappelijke prestatie.

8.1.2 Onderneemt wonenCentraal op effectieve wijze? Wij willen zo effectief mogelijk met ons vermogen omgaan. Om te zorgen dat er geen geld onnodig wegvloeit, beschrijven we onze processen en handelen daarnaar. We houden onze bedrijfskosten in de hand. Onder meer door goed te sturen op personeelskosten en kosten voor ons bedrijf. De gemid delde kosten per woning zijn in 2007 slechts met 3% gestegen. Ter vergelijking: het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) constateerde een landelijke stijging van 4,3% in 2006. Als we de cijfers van het CFV indexeren, dan scoort wonenCentraal nabij het landelijk gemiddelde. De WOZ-waarde steeg in vergelijking met taxatiedatum 1-1-2005 gemiddeld met circa 4,6%. Huurachterstand bewaken we duidelijk en consequent. De huurachterstandpercentages en het verloop daarvan laten dat over de jaren heen duidelijk zien: van 1,3% in 2002 tot 0,72% in 2007.

8.1.3 Investeert wonenCentraal effectief? In onze strategie voor de toekomst streven we de volgende doelen na: • Dynamisch voorraadbeleid: we genereren vermogen door verkoop en investeren dat direct in huurwoningen met een betaalbare huurprijs. • Energiebesparing in combinatie met woonlastenbeheersing. • Zorg, welzijn en leefbaarheid zijn mede het speerpunt in onze ontwikkelingen. Per investering benoemen we de resultaten die we op deze gebieden willen bereiken en welke middelen we daarvoor inzetten. Als we de juiste klanten bedienen met de juiste producten, dan bereiken we al een groot deel van dit maatschappelijk rendement. Verder gaan we meer gebruik

47

maken van benchmarking om te kunnen beoordelen hoe we het doen in vergelijking met andere corporaties om daarvan te leren. In 2009 laten we ons visiteren.

8.1.4 Beheerst wonenCentraal de risico’s waaraan zij is blootgesteld? Het CFV heeft onze positie beoordeeld en is van mening dat wij een minimaal weerstandsvermogen moeten aanhouden van 10,3% (dat is circa € 45 miljoen). WonenCentraal heeft een scherpe ambitie neergelegd en heeft op basis daarvan berekend dat een extra buffer van 5% nodig is. Dat heeft voor namelijk te maken met politieke risico’s (bijvoorbeeld de fiscalisering, extra heffing en vaststelling van huurverhoging) en het feit dat de spreiding van de leeftijd van het bezit, de doelgroep en het assortiment niet optimaal is. Ook op langere termijn willen we de risico’s die hierin besloten liggen het hoofd kunnen bieden. We hebben immers ambitieuze plannen voor de bouw van nieuwe huur woningen en het grootschalig verkopen van bezit om dit te kunnen financieren. De risico’s van deze projecten willen we beheersen via gerichte analyse en het nemen van maatregelen om het risico te verlagen. Beter beheer van deze risico’s betekent dat er uiteindelijk meer geld over is voor het voor ons zo belangrijke maatschappelijk rendement.

8.1.5 Benut wonenCentraal haar financiële middelen ten volle? Bij het doorrekenen van onze plannen zijn we als volgt te werk gegaan. We berekenen de over waarde van ons bezit als we ‘gewoon’ zouden doorexploiteren. Daarbij tellen we onze opbrengsten uit verkoop van bezit. Als lasten halen we daarvan af wat we aan kosten hebben voor de sloop van woningen, renovatiekosten die extra kwaliteit aan woningen toevoegen, de extra maatschappelijke investeringen en ongedekte nieuwbouwinvesteringen (de onrendabele top). Dan houden we terug gerekend naar euro’s van nu (netto contante waarde) ongeveer € 80 miljoen over. Dit bedrag is noodzakelijk voor minimale solvabiliteit volgens het Centraal Fonds, in combinatie met een opslag voor extra risico’s als gevolg voor nieuw beleid en politieke onzekerheden en voor het creëren van vol doende financiële ruimte voor de volgende strategische beleidsperiode. Zodoende kunnen we constateren dat we het maximale halen uit ons vermogen.

Herkomst en besteding beleidswaarde 200 180 160

In mln € netto contant

140 120 100 sloop

80

renovatie

60

maatschappelijke investeringen nieuwbouw onrendabele top

40

verkoop

20

overwaarde bij door exploiteren

0 besteding

herkomst

Het verschil tussen herkomst en besteding dient ter dekking van de minimale noodzakelijke risico buffer volgens het CFV (10,3%) en de extra buffer van 5% die wonenCentraal hanteert ter dekking van onder andere politieke risico’s.

48

8.2 Meerjarenprognose We hebben de voornemens uit de bedrijfsvisie financieel vertaald en doorgerekend in de meerjarenbegroting. Als we de gevolgen uitrekenen op basis van onze huidige waarderingsgrond slagen, te weten historische kostprijs, dan geeft dat voor de komende vijf jaar het volgende beeld.

2008

2009

2010

2011

2012

Jaarresultaat (x € 1.000)

13.431

32.356

19.265

11.014

10.065

Eigen vermogen einde boekjaar (x € 1.000)

56.179

88.536

107.801

118.815

128.880

16,2

23,2

25,6

25,3

25,8

9,0

9,1

8,8

8,1

7,9

Rentabiliteit eigen vermogen

31,4

57,6

21,8

10,2

8,5

Rentabiliteit totaal vermogen

7,7

11,9

7,9

5,7

5,6

Solvabiliteit op basis van HKP Minimaal noodzakelijke solvabiliteit

Bovenstaande ontwikkeling van het eigen vermogen op basis van historische kostprijs geeft hier een vertekend beeld. Dat wordt veroorzaakt doordat in de jaarresultaten van de eerste jaren de boekwin sten van de te verkopen woningen zijn verwerkt en de negatieve exploitatie-effecten van de onrenda bele toppen nieuwbouw pas later worden gerealiseerd. Als we de onrendabele toppen als waardevermindering in de betreffende jaren berekenen, dan buigt de solvabiliteit vanaf 2010 terug naar een niveau van 16% in het jaar 2017.

Werkelijke t.o.v. minimaal noodzakelijke solvabiliteit met afboeking onrendabele toppen 30,0 25,0

in procenten

20,0 15,0 10,0 Solvabiliteit (hkp) Solvabiliteit vorige meerjarenbegroting (hkp) Minimale noodzakelijke solvabiliteit (hkp)

5,0 0,0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

jaren

8.3 Financieren en beleggen Het treasurystatuut bleef in 2007 ongewijzigd. We hebben voor € 10 miljoen aan leningen afgesloten. Deels ter herfinanciering en deels uit nieuwe behoefte. We profiteerden van de lage rente op kapitaalmarktleningen door in 2007 de zogenaamde Payers-Swaps te laten starten. Daardoor kunnen we ook in de toekomst van die lage rente blijven profiteren als we gaan investeren. De gemiddelde rente van onze leningportefeuille is nu 4,81% ten opzichte van 4,91% vorig jaar. De rentabiliteit van ons eigen vermogen was 16,9% in 2007. In dat jaar stuurden we actief op liquidi teiten; overtollige liquide middelen plaatsten we tijdelijk in depot. De rente op kortlopende leningen was in 2007 gemiddeld maar net iets lager dan rente voor financieringen met een looptijd van 10 jaar.

49

8.4 Fiscale zaken Vanaf 1 januari 2008 zijn woningcorporaties verplicht om over hun volledige winst vennootschaps belasting te betalen. Over 2006 en 2007 hoefde dat alleen nog over hun echte commerciële activitei ten waar zij in concurrentie met andere partijen hun werk deden. Ook wonenCentraal ontkomt niet aan belastingbetaling. We hebben berekend dat in de komende tien jaar ongeveer € 6 miljoen aan belasting moet worden betaald. We hebben in 2007 vooral gewerkt aan het opdoen van meer kennis over de wijze waarop je het beste met de belastingdruk kunt omgaan, om uiteindelijk zoveel mogelijk geld over te houden voor lokale investeringen. In de jaarrekening is een voorlopige schatting opgenomen van de fiscale winst over 2006 en 2007.

8.5 Effectieve bedrijfsvoering In 2007 streefden wij onderstaande doelstellingen na. Wat is daarvan terechtgekomen? Welke doelstellingen zijn gehaald? En welke niet?

Doelstelling jaarplan wonenCentraal

Stand van zaken eind 2007

Invoeren methodiek risicobeheersing en risicocontrole

De Raad van Commissarissen stelde de kaders vast. Verdere uitwerking loopt door in 2008.

Minimale norm eigen vermogen ultimo 2007: € 27,6 miljoen

Eigen vermogen ultimo 2007: € 46,7 miljoen.

Maximale rentevoet voor (her)financiering: 4,75%

Alle leningen zijn gefinancierd lager dan 4,75% (gemiddeld 4,285%).

Verbeteren van stuurinformatie

De BSC is op onderdelen aangepast. In 2008 passen we de BSC verder aan zodat deze goed aansluit op de nieuwe bedrijfsvisie.

Vastleggen van processen in procedures

Meerdere processen zijn beschreven, waaronder nieuwbouw, planmatig onderhoud, dagelijks onderhoud en cashmanagement.

Verbeteren van de rol opdrachtgever / opdrachtnemer

Vastgelegd is wie er in het kader van onderhoud en investeringen belegger, ontwikkelaar en beheerder is.

Opzetten contractmanagement en inkoopfunctie

Verankerd in de procesbeschrijvingen planmatig onderhoud, nieuwbouw, dagelijks onderhoud en groslijst.

Voor de beheersing van onze financiële positie in 2008 gaan wij meer sturen op: • het invoeren van risicomanagement, controlemethoden aanpassen op efficiency en effectiviteit; • effecten van indirect rendement; • rendement eigen vermogen; • uitwerken strategisch voorraadbeleid en verankering in meerjaren (bedrijfs)begroting: • het uitvoeren van de strategische punten uit de bedrijfsvisie; • operationaliseren van het maatschappelijk presteren en de waardering daarvan.

50

Voor de versterking van de bedrijfsvoering ondernemen we de volgende activiteiten: • bijstellen van functionele inrichting van de organisatie; • herijken, en waar nodig verbeteren, procesbeschrijvingen strategisch voorraadbeleid; • verkoop woningen, planmatig onderhoud en mutatieprocessen; • voorbereiden wijze uitvoering benchmarking en visitatie; • competentie- en loopbaanontwikkeling medewerkers, inclusief nieuw prestatie- en beloningssysteem; • doorvertalen van opzet sturingsinformatie naar de afdelingen; • meten effectiviteit van de interne en externe communicatie. Het is een uitdaging om te kunnen voldoen aan richtlijnen en regels voor de minimaal vereiste solvabiliteit. Onze ambitie, zoals we die hebben neergelegd in de bedrijfsvisie, is hoog. Dit vereist een voortdurende toetsing van de effecten van positieve en negatieve ontwikkelingen aan de mini male gewenste reserves. Om een goede uitvoering van onze bedrijfsvisie in de dagelijkse gang van zaken te borgen, volgen we een planningen controlcyclus. Door toetsing van jaarplannen en de activiteitenplanning in managementinformatie en een Balanced Scorecard (BSC), geven we invulling aan de behoefte aan zowel strategische als tactische informatie. Begin 2008 zullen we nieuwe kritische succesfactoren benoemen die aansluiten op de bedrijfsvisie. Die vormen dan een vast onderdeel van de BSC. De BSC is opgesteld langs de vier verschillende INK-perspectieven: 1. klanten, partners en leveranciers 2. medewerkers 3. maatschappij 4. bestuurders en financiers Per perspectief is een aantal prestatie-indicatoren geformuleerd met daarbij behorende normen. We toetsen door het jaar heen onze resultaten aan deze normen en we sturen bij waar het nodig is. Op het gebied van risicomanagement en het treffen en borgen van maatregelen hebben we in 2007 vooruitgang geboekt. We schreven in 2007 een notitie voor de Raad van Commissarissen om de Governance Code op dit punt te ontwikkelen. Hier sluiten we aan bij het zogenaamde COSO-model. We gebruiken het handboek Corporatie Governance als leidraad. De accountant beoordeelde de beheersomgeving in 2007 als positief. Met het vaststellen van een integriteitcode en een klokken luiderregeling is de beheersomgeving verder verbeterd. Bovendien werkten we in 2007 aan het opstellen en optimaliseren van een aantal belangrijke werk processen, waaronder nieuwbouw, planmatig onderhoud, dagelijks onderhoud en cashmanagement. De planningen controlcyclus wordt steeds meer verfijnd en we toetsen de afgesproken prestaties. Met de Balanced Scorecard toetsen we maandelijks of we onze voornemens ook bereiken en sturen we waar nodig bij (zie bijlage 2, BSC). Binnen de organisatie brengen we functiescheiding aan, die we zowel in een nieuw procuratiereglement hebben uitgewerkt als in de rolverdeling binnen processen. We hebben per december 2007 een digitale verwerking en autorisatie van facturen geïmplementeerd door middel van workflowmanagement.

51

9. Het bestuur 9.1 Bestuur en toezicht 9.1.1 Van wie is de woningcorporatie? Raad van Commissarissen en bestuur van wonenCentraal zijn zich bewust van het belang van Good Governance. De laatste jaren zijn de vragen naar legitimatie en verantwoording van de woning corporatie belangrijker geworden. Logisch en terecht, denken wij. Logisch in een tijd waarin keuzes tussen (centrale) overheidsturing en marktwerking steeds meer maatschappelijke discussie opwerpen. Een tijd bovendien waarbij ook op dat maatschappelijke middenveld de schaalvergroting doorzet. Of het nu om scholen, ziekenhuizen, zorginstanties of woningcorporaties gaat. Schaalvergroting kan leiden tot tal van voordelen maar het brengt uitgerekend in deze sectoren vraagstukken over (lokale) borging, legitimatie en verantwoording met zich mee. Van wie is de woningcorporatie? Wat wordt zij geacht te doen? Hoe en aan wie legt zij daarover verantwoording af? De Raad van Commissarissen van wonenCentraal heeft die vragen in 2007 expliciet aan de orde gesteld. Enerzijds door het ingeslagen pad naar de definiëring, versterking en professionalisering van de eigen rol door te zetten. We onderschrijven de Governancecode Woningcorporaties en passen deze toe. Anderzijds door extra in te zetten op lokale borging, het intensief betrekken van lokale belang houders en het open communiceren over doelen en resultaten. Wij beseffen dat het functioneren van een maatschappelijke organisatie als een woningcorporatie in het middelpunt van de publieke belang stelling staat en dat dit onder andere vraagt om transparante publieke verantwoording. Ook over de werkwijze en werkzaamheden van de Raad van Commissarissen.

9.1.2 De structuur van de governance Het bestuur bestuurt de onderneming en is verantwoordelijk voor het formuleren en realiseren van de doelstellingen, de strategie en het beleid. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van weten regelgeving en beheersing van risico’s. Het bestuur van wonenCentraal wordt gevormd door de directeur-bestuurder. De operationele verantwoordelijkheid wordt door de directeur gedragen samen met drie managers, lid van het managementteam. Gezamenlijk zijn zij verantwoordelijk voor het functioneren van het bedrijf als geheel en het realiseren van de maatschappij- en klantgedreven visie en doelstellingen. Zij worden daarin bijgestaan door de afdeling Strategie en Communicatie. Elk voor zich zijn de managers verantwoordelijk voor een deel van de bedrijfsvoering: • De manager Woondiensten is primair verantwoordelijk voor het dagelijks beheer, het realiseren van doelstellingen op het gebied van leefbaarheid en het realiseren van de klanten marktstrategie. • De manager Vastgoed is op de eerste plaats verantwoordelijk voor het uitvoeren van dagelijks en planmatig onderhoud, projectontwikkeling en voor de realisatie van de vastgoedstrategie, ten behoeve van de klanten marktstrategie. • De manager Financiën, Faciliteiten en Control (FFC) is vooral verantwoordelijk voor de financiële en administratieve organisatie, ondersteunende diensten en voor risicomanagement en rapportages. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en is verantwoordelijk voor benoeming, beloning en ontslag van het bestuur. In de statuten is aangegeven voor welke besluiten het bestuur de goedkeuring van de Raad van Commissarissen behoeft.

9.1.3 Reglement van de Raad van Commissarissen In het reglement van de Raad van Commissarissen zijn de spelregels voor het toezicht nader uitgewerkt. De belangrijkste zaken die hierin zijn geregeld zijn betreffen: • procedure benoeming, herbenoeming en aftreden; • evaluatie en beoordeling bestuurder; • vergadering en besluitvorming; • taakverdeling, overleg, informatieverstrekking.

52

In aansluiting op het reglement is al in 2006 vastgelegd dat voor de beloning van de bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen de in de sector geldende regelingen worden toegepast en dat jaarlijks een zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen plaatsvindt. Eind 2006 is ook een auditcommissie ingesteld, die gedurende het gehele jaar 2007 heeft gefunctioneerd.

9.1.4 Governancecode De Raad van Commissarissen onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties. De in de code opgenomen principes en uitwerkingen worden toegepast. Uitzonderingen daarop zijn: • Vanwege reeds aangegane verplichtingen is de benoemingsperiode van de directeur-bestuurder niet beperkt tot vier jaren. • De profielschets van de Raad van Commissarissen stond in 2007 niet op de website van de wonenCentraal. Dat zal medio 2008 wel het geval zijn. Dat hangt samen met een traject van aanpassingen van de website. • Het reglement van de Raad van Commissarissen bevatte in 2007 nog geen expliciete regels over hoe om te gaan met (potentieel) tegenstrijdige belangen bij leden van het bestuur, de Raad van Commissarissen en de externe accountant in relatie tot de woningcorporatie, en voor welke transacties goedkeuring van de Raad van Commissarissen nodig is. In 2008 wordt het reglement onder andere hierop aangepast. • Er heeft in 2007 geen visitatie plaatsgevonden. Evenmin is dat voorzien in 2008. Het verslagjaar 2007 heeft in het teken gestaan van een grondige herziening van de rol, positie, legitimatie, visie en strategie van de woningcorporatie. Het jaar 2008 zal vooral gekenmerkt worden door de implementatie en doorwerking daarvan. Op grond daarvan en na consultatie van extern deskundigen is geconcludeerd dat visitatie na 2008 meer zinvol zal zijn. • De Raad van Commissarissen is in 2007 niet voltallig aanwezig geweest bij een plenair overleg met belanghebbenden over het volkshuisvestelijke en maatschappelijke presteren. Wie belangheb bend zijn en de wijze waarop belanghebbenden in 2007 zijn betrokken, is wel door de Raad van Commissarissen vastgesteld. In het verslagjaar is daar buitengemeen veel tijd en aandacht aan besteed, voor de herijking van de missie, visie en strategie. De groep van belanghebbenden was in dat kader heel breed samengesteld en omvangrijk. De wijze waarop zij zijn betrokken was divers en intensief. Eén plenaire bijeenkomst in aanwezigheid van een voltallige Raad van Commissarissen was daarom fysiek bijna onmogelijk en inhoudelijk weinig zinvol. Daarnaast heeft heeft de Raad van Commissarissen deelgenomen aan het traject Maatschappij Relatie Management (MRM). Bovendien zijn afzonderlijke leden van Raad van Commissarissen aanwezig geweest bij specifieke bijeenkomsten en in overleggen met de Huurdersraad en de Ondernemingsraad. De voorzitter is aanwezig geweest bij een gemeentelijke Woonconferentie, in het najaar van 2007, waar ook visie en strategie van wonenCentraal waren geagendeerd. In 2008 wordt gestart met overleggen met een wat beperktere groep (benoemde) belanghouders, waarvoor de voltallige Raad van Commissarissen wordt uitgenodigd. In het voorjaar gebeurt dat in de vorm van een soort ‘aandeelhoudersvergadering’ voor de medewerkers van wonenCentraal. In het najaar volgt een overleg in de vorm van een symposium voor externe belanghouders. Beide naar aanleiding van de jaarrekening en het jaarverslag over 2007.

9.1.5 Procuratieregeling, treasurystatuut en control Er is een procuratieregeling vastgesteld en geïmplementeerd. Daarin zijn geregeld de bevoegdheden met betrekking tot opdrachtverstrekking, betalingen, correspondentie en het innen en afboeken van vorderingen. In 2007 is conform die regeling gehandeld. Het treasurystatuut geeft eveneens duidelijk heid over verantwoordelijkheden en bevoegdheden maar is eerst en vooral een instrument voor risicobeheersing.

53

De manager FFC is tevens controller. Hij legt verantwoording af aan de bestuurder en beschikt daarbij over een medewerker die processen en procedures toetst en zonodig vastlegt of bijstelt. Dat geschiedt op basis van een jaarlijks vastgesteld auditplan dat voornamelijk is gebaseerd op de bevindingen van de accountant bij de controle van de jaarrekening.

9.1.6 Klokkenluiderregeling en integriteitcode WonenCentraal beschikt over een klokkenluiderregeling en een integriteitcode. Beide zijn integraal te vinden op de website. Beide zijn actief geïmplementeerd binnen de organisatie. De integriteitcode is nageleefd. In 2007 hebben zich geen bijzondere zaken in het kader van één van beide regelingen voorgedaan.

9.1.7 Klachtencommissie WonenCentraal heeft een onafhankelijke klachtencommissie. De klachtencommissie werkt op grond van een reglement, dat openbaar is en op aanvraag wordt verstrekt. Een publieksvriendelijke samen vatting staat op de website. De voorzitter van de klachtencommissie maakt jaarlijks een jaarverslag dat door de bestuurder wordt geagendeerd voor de Raad van Commissarissen. Het jaarverslag over 2007 wordt in de eerste helft van 2008 door de Raad van Commissarissen behandeld.

9.1.8 Horizontale verantwoording Bestuur en Raad van Commissarissen van wonenCentraal zijn overtuigd van nut en noodzaak van horizontale verantwoording. Discussies over legitimiteit en maatschappelijk presteren vragen daarom. De nadrukkelijke positionering van wonenCentraal als ondernemende woningcorporatie die midden in de lokale samenleving staat en door die samenleving aanspreekbaar is, is daarop ons antwoord. Samen met lokale belanghouders zijn in 2007 de rol, positie en maatschappelijke doelstellingen vastgesteld. Over de prestaties leggen wij graag publiekelijk verantwoording af. Op de daarbij gehanteerde methode en de resultaten daarvan in 2007 wordt op meerdere plaatsen in dit ver slag ingegaan. De Raad van Commissarissen is hierbij op verschillende tijdstippen en manieren nadrukkelijk betrokken geweest. Ook daarvan wordt bij de desbetreffende onderwerpen verslag gedaan. Van groot belang is hierbij geweest het signaleren en benoemen van de lokale belanghouders. Daarbij zijn zes hoofdgroepen onderscheiden, met daarbinnen weer deelpopulaties. Het gaat dan om:

• Overheid Bestaande uit: college van burgemeester en wethouders, gemeenteraad, raadsfracties, ambtenaren, regionaal platform Wonen, Welzijn en Zorg, ISV-platform.

• Klanten Bestaande uit: Huurdersraad en bewonerscommissies, huurders (verschillende doelgroepen) en potentiële huurders of kopers.

• Zorg-, welzijns- en onderwijsorganisaties Bestaande uit ActiVite, Philladelphia, De Bruggen, Stichting Welzijn, SKA, SCOPE, Groene Hartlyceum, Gemiva-SVG Groep, Stichting De Binnenvest, Stichting IPSE en de Stichting Welzijn.

• Marktpartijen

Lokale makelaars, bouwers en ontwikkelaars.

• Belangenorganisaties

Waaronder de OSO (ouderen), de VOA (ondernemers) en de Kamer van Koophandel.

• WonenCentraal Bestaande uit de Raad van Commissarissen, bestuur, management, leidinggevenden, medewerkers en Ondernemingsraad. Al deze partijen zijn, op uiteenlopende manieren maar wel volgens een samenhangend plan, betrokken bij de vaststelling van de te leveren maatschappelijke prestaties in 2007. Zij zullen opnieuw op basis van maatwerk in 2008 worden uitgenodigd om kennis te nemen van onze prestaties en om daarover met ons in debat te gaan.

54

9.2 Toezichtkader 9.2.1 Rol en positie Op de route van ‘vermaatschappelijking’ van de woningcorporatie heeft de Raad van Commissarissen zich het afgelopen jaar in belangrijke mate bezig gehouden met het tot stand komen van een nieuwe missie, visie en strategie. De Raad van Commissarissen heeft er daarbij op toegezien dat deze een optimale combinatie is geworden van: • analyse van de politieke en maatschappelijke arena op grond waarvan een duidelijk standpunt is ingenomen waar het gaat om de gewenste rol, positie en opdracht voor wonenCentraal, als een lokale, maatschappij en klantgedreven organisatie; • de lokale verwachtingen van lokale belanghouders, voor een bepaling van de strategische oriëntatie, de maatschappelijke identiteit en de rol- en taakopvatting. Dat is onder andere gebeurd door toepassing van het instrumentarium voor Maatschappij Relatie Management (MRM), dat hiervoor speciaal is ontwikkeld door woningcorporaties in samenwerking met Aedes en de SEV; • gedegen markten klantanalyses, onder andere door gebruik van algemeen, specifiek en eigen onderzoeksmateriaal en gesprekken met klanten- en deskundigenpanels; • financiële analyses en simulaties, die bovendien door externe deskundigen zijn getoetst en beoordeeld en zijn doorvertaald naar een adequaat instrumentarium voor risicobeheersing, rapportage en verantwoording.

9.2.2 Opgave en doelstellingen Bij het bepalen van de missie, visie en strategie voor de periode 2008-2017 is vanzelfsprekend aan sluiting gezocht bij de volkshuisvestelijke opgave en de doelstellingen die volgen uit de positie van toegelaten instelling en zoals ze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). Deze opgave en doelstellingen zijn benoemd en waar mogelijk gekwantificeerd en tot een optimale combinatie van maatregelen en (des)investeringen samengevoegd. Belangrijk element daarin is het bereiken van meer dynamiek en keuzevrijheid op de woningmarkt, vooral voor starters, koopstarters, senioren en mensen met (financiële, verstandelijke en of geestelijke) beperkingen. Een andere belangrijke doelstelling is het tot stand brengen (of in stand houden) van leefbaarheid en weerbaarheid in de buurten waarin wonenCentraal werkzaam is. Daarbij wordt vooral gericht op participatie en zelfredzaamheid van bewoners. Daarvoor is onder andere benoemd wat de (additio nele) bijdrage aan leefbaarheid en weerbaarheid van buurten moet zijn. Er zijn soortgelijke kaders gedefinieerd voor de rol en bijdrage aan de gebieden zorg, welzijn, onderwijs en arbeidsparticipatie. Tot slot zijn lijnen uitgezet voor de keuze van daarbij onontbeerlijke partners en vormen voor samenwerking.

9.2.3 Integraal toezichtkader Het nieuwe beleidskader ‘missie, visie en strategie’ is in gedeelten (van grof naar fijn) in de loop van 2007 tot stand gekomen en uiteindelijk in november 2007 in zijn totale samenhang definitief vast gesteld door de Raad van Commissarissen. Het is in de plaats gekomen van de visie en strategie, zoals die waren opgesteld voor de 2004-2007. Samen met in de meerjarenbegroting (MJB) vast gestelde parameters, normen voor de solvabiliteit en renterisico’s, vormt dit het toezichtkader voor de Raad van Commissarissen. Alle in 2007 voorgelegde activiteiten, informatie en besluiten zijn in dat licht beoordeeld. Alle besluiten en (des)investeringen hebben plaatsgevonden binnen de benoemde kaders van de MJB en de vigerende visie en strategie.

9.2.4 Toezicht en rapportage Maandelijks rapporteert het management aan het bestuur, door middel van een Balanced Scorecard, gerelateerd aan de begroting en de jaarplannen. De bestuurder rapporteert op basis daarvan tweemaandelijks aan de Raad van Commissarissen. Deze systematiek verschaft tevens inzicht in de mogelijkheden voor (bij)sturing.

55

Daarnaast wordt periodiek en gestandaardiseerd aan bestuur respectievelijk Raad van Commissarissen gerapporteerd over de voortgang van onderhouden nieuwbouwprojecten.

9.2.5 Resultaatgerichte afspraken Naast de doelstellingen die volgen uit de vastgestelde begroting en jaarplannen voor 2007, waarover periodiek in een Balanced Scorecard wordt gerapporteerd, zijn door de Raad van Commissarissen resultaatgerichte afspraken (RGA’s) met de directeur-bestuurder gemaakt en vastgelegd. Deze SMART gemaakte afspraken betreffen: • maatschappelijk ondernemen en presteren, met accenten op leefbaarheid, participatie en transparantie; • klanttevredenheid; • risicobeheersing en financiële continuïteit; • realisatie van onderhouden nieuwbouwprogramma’s; • herijking van missie, visie en strategie; • organisatieontwikkeling; • systematiek van begroten, rapporteren en verantwoorden. Op grond van de afspraken wordt vastgesteld of strategische doelen worden behaald en of de organisatie voor langere termijn op koers ligt. Dat wordt mede op grond van de jaarrekening en het jaarverslag vastgesteld. Dit vormt bovendien mede de basis voor de evaluatie en beoordeling van de directeur-bestuurder door de Raad van Commissarissen.

9.3 Profiel, samenstelling en beloning 9.3.1 Profiel van de leden van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat uit zeven personen. Van elk van deze personen wordt verwacht dat zij: • een onafhankelijke opstelling hebben, waarbij geen sprake is van tegenstrijdige belangen en dat zij kunnen handelen zonder last of ruggespraak; • blijk geven van begrip voor de aard en het belang van professioneel toezicht en als professioneel toezichthouder kunnen functioneren; • aannemelijk maken dat zij over een brede maatschappelijke ervaring en betrokkenheid beschikken; • aantoonbaar beschikken over een visie op maatschappelijke ontwikkelingen, in het bijzonder die in de volkshuisvesting; • over een breed en adequaat netwerk beschikken; • groot belang hechten aan integriteit; • over een gezond beoordelingsvermogen beschikken; • een positief kritische, constructieve houding hebben; • goed samenwerken in een team; • bestuurlijk inzicht hebben, in complexe organisaties en beschikken over bestuurlijke dan wel toezichthoudende ervaring in een voor de organisatie relevante situatie; • beschikken over adviesvaardigheden en kunnen functioneren als sparringpartner; • strategisch en beleidsmatig inzicht hebben en beschikken over een academisch werken denkniveau; • over één of enkele specifieke deskundigheid beschikken dat er zo aan bijdraagt dat het totale profiel van de Raad van Commissarissen optimaal is.

56

9.3.2 Profiel van de Raad van Commissarissen als geheel Van de Raad van Commissarissen in totaal wordt verwacht dat er voldoende deskundigheid en ervaring is met: • politiek-bestuurlijke verhoudingen; • personeel en organisatie; • relevante weten regelgeving; • financiële zaken; • vastgoed; • wonen, zorg, welzijn; • arbeidsrechterlijke verhoudingen; • participatie, belanghouders en maatschappelijk (verantwoord) ondernemen; • het lokale netwerk. Op dit moment is de Raad van Commissarissen dusdanig samengesteld dat alle gewenste deskundigheden in voldoende mate aanwezig zijn. Wel is vastgesteld dat een volgende kandidaat bij voorkeur over een lokaal netwerk beschikt. Het jarenlang primair werven op basis van inhoudelijke deskundigheden heeft als neveneffect gehad dat de huidige Raad van Commissarissen op dit moment geen leden telt die in Alphen aan den Rijn wonen of werken of anders met de lokale gemeenschap verbonden zijn.

9.3.3 Profiel van de voorzitter van de Raad van Commissarissen Van de voorzitter wordt verwacht dat hij naast voornoemde competenties beschikt over: • het vermogen leiding te geven aan oordeelsvormende en besluitvormende processen; • flexibiliteit en relativeringsvermogen; • uitstekende communicatieve vaardigheden; • uitstekend gevoel voor bestuurlijke verhoudingen; • teamleiderschap en bindend vermogen; • representativiteit; • voldoende tijd en energie. Van de vicevoorzitter worden vanzelfsprekend vergelijkbare deskundigheid en vaardigheden verwacht.

9.3.4 Auditcommissie De Raad van Commissarissen kent sinds 2006 een auditcommissie die bestaat uit twee personen. De voorzitter van de Raad van Commissarissen maakt geen deel uit van de auditcommissie. Deze commissie heeft een reglement op grond waarvan van de leden van de auditcommissie wordt verwacht dat zij kennis hebben van financiële instrumenten en verslaglegging. Ten minste één van beide leden wordt geacht daarin bovengemiddeld onderlegd te zijn.

9.3.5 Werving, selectie en bezoldiging Er is geen vaste selectie- en remuneratiecommissie. Wanneer nodig wordt een ad-hoccommissie benoemd. In de regel bestaat die uit de voorzitter van de Raad van Commissarissen en een tweede lid van Raad van Commissarissen (dat varieert). De commissie wordt door extern deskundigen ondersteund. Indien het gaat om de werving of (her)benoeming van een lid van de Raad van Commissarissen wordt de directeur-bestuurder als adviseur gehoord. De commissie neemt namens de voltallige Raad van Commissarissen de betreffende taken waar. De commissie stelt een profiel op, dat wordt vastgesteld door de gehele Raad van Commissarissen, alvorens tot werving en selectie wordt overgegaan. Op grond van dat profiel wordt door een extern en onafhankelijk bureau geworven. Met de voorgedragen kandidaten wordt door de commissie gesproken, in ieder geval één keer in aanwezigheid van de extern deskundige en de directeur-bestuurder. Geschikte kandidaten worden, in volgorde van voorkeur voorgedragen aan de voltallige Raad van Commissarissen, die uiteindelijk besluit.

57

In 2007 is op deze wijze één lid van de Raad van Commissarissen geworven, op voordracht van de Ondernemingsraad (zie ook 9.4.5). Er zijn geen andere (her)benoemingen geweest. Evenmin zijn wijzigingen voorgesteld of aangebracht in de bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen (inclusief de indexering op basis van inflatie) zoals die in 2006 is vastgesteld. De voorzitter heeft in opdracht van de Raad van Commissarissen eerder genoemde resultaatgerichte afspraken (RGA’s) met de directeur-bestuurder gemaakt voor 2007. Op grond daarvan is een poten tiële doorgroei voor de directeur-bestuurder overeengekomen, passend binnen de regeling Izeboud. De RGA’s en het beloningsvoorstel zijn door de Raad van Commissarissen definitief vastgesteld in de vergadering van 23 april 2007.

9.3.6 Onafhankelijkheid en integriteit De leden van de Raad van Commissarissen voldoen allen geheel aan de eisen van onafhankelijkheid zoals bedoeld in de Governancecode Woningcorporaties. De Raad van Commissarissen als totaal beschouwt zich daarmee eveneens geheel onafhankelijk, zoals bedoeld in de Governancecode. Er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen spelen van leden van de Raad van Commissarissen en/of de bestuurder. Er zijn geen (potentieel) tegengestelde belangen gemeld door de bestuurder en/of leden van de Raad van Commissarissen en naar het oordeel van de Raad van Commissarissen hebben die zich ook niet voorgedaan. Er is evenmin sprake van nevenfuncties van de bestuurder, die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis zijn voor de taak van de bestuurder.

9.3.7 Samenstelling Raad van Commissarissen en rooster van aftreden In 2007 heeft de Raad van Commissarissen afscheid genomen van de heer Van Leeuwen. Op 3 september woonde hij zijn laatste vergadering bij. De Raad van Commissarissen heeft één nieuw lid geworven: de heer Duijmaer van Twist. Hij is per oktober 2007 aangesteld. De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De voorzitter is actief binnen de VTW als lid van de voordrachtscommissie bestuursleden VTW, als ‘trekker’ in het project Toezichthouders om Tafel (waarbij elementen van Good Governance gezamenlijk worden besproken) en als deelnemer aan de cursus ‘Functioneren van Voorzitters RvC’.

Naam

Leeftijd

Functie

Mw. L.M. van Vliet

61

voorzitter

ja

Beroep: Nevenfuncties: Deskundigheid:

januari n.v.t. 2008 2004 Eigenaar adviesbedrijf met expertise in wonen, zorg & welzijn Bestuurslid Tympaaninstituut (Kenniscentrum Zorgbeleid ZH), Voorburg Wonen, zorg en welzijn

Dhr. A.G.V. Vergeer

65

lid

ja

Beroep: Nevenfuncties:

n.v.t. • Lid rekenkamercommissie gemeente Leiden • Voorzitter rekenkamercommissie gemeente Den Haag • Voorzitter auditcommissie CAOP Financieel-economisch, bedrijfs- en organisatiekunde, bestuurlijke verhoudingen

Deskundigheid:

58

Benoemd per Herbenoemd

januari 2004

n.v.t.

Aftredend

2008

Onafh.

Naam

Leeftijd

Dhr. mr. C.M. de Graaf

58

Functie

Benoemd per Herbenoemd

Aftredend

Onafh.

Deskundigheid:

vice voorzitter/ augustus n.v.t. 2009 ja secretaris 2005 Eigenaar advies- en interimbureau • Voorzitter Commissie van Beroep Zuid I KNVB • Voorzitter Commissie van Bezwaar en beroep van de gemeenten Middelburg, Westland, Spijkenisse en Sliedrecht • Voorzitter Commissie van Beroep Waterschap Zeeuwse Eilanden • Lid Commissie van Beroep Waterschap Hollandse Delta • Lid evaluatiecommissie Algemene Wet Bestuursrecht • Voorzitter commissie rekenkamer AGV Wet- en regelgeving, bestuur en bestuurlijke verhoudingen

Dhr. ing. A. Mikkers

69


n.v.t. • Lid van de Raad van Advies van aannemingsbedrijf van Til b.v., Hauwert • Lid van de Raad van Commissarissen van De Leeuw Van Putten, Spijkenisse Vastgoed, participatie


Deskundigheid:

lid op voordracht Huurdersraad

maart 2000

januari 2006

2009

ja

Dhr. N.J.J. van Leeuwen 58

Nevenfuncties: Deskundigheid:

lid op voordracht december oktober 2003 september ja Ondernemingsraad 1994 2007 Kwartiermaker facilitaire samenwerking, Ministerie van Justitie en Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijk relaties, Den Haag n.v.t. Personeel & organisatie, bedrijfs- en organisatiekunde

Dhr. dr. T.C.W. Luijben

47

Beroep:

Beroep: Nevenfuncties: Deskundigheid:

Mw. ir. S.A. Bentinck Beroep: Nevenfuncties: Deskundigheid: Dhr. A.J. Duijmaer van Twist Beroep: Nevenfuncties:

Deskundigheid:

lid op voordracht april n.v.t. 2010 ja Huurdersraad, 2006 lid auditcommissie Directeur Duurzaam Ondernemen en Kwaliteit, Koninklijke TNT Post, Den Haag n.v.t Financieel-economisch, bedrijfs- en organisatiekunde, maatschappelijk presteren, marketing 56

lid

september n.v.t. 2010 2006 Directeur Huisvestingsontwikkeling, Universiteit van Amsterdam Lid van het Algemeen Bestuur van de Vereniging Amsterdam City Vastgoed, project en gebiedsontwikkeling

ja

66

lid op voordracht Ondernemersraad

ja

september 2007

n.v.t.

2011

n.v.t. • Voorzitter Raad van Toezicht CNV Publieke Zaak, • Lid bestuur Stichting Visitatie Sociale Diensten • Ambassadeur medezeggenschap Algemene Werkgeversvereniging Nederland • adviseur van Logica Personeel & organisatie, HRM, Wet op OR

59

9.3.8 Beloning leden Raad van Commissarissen Naam

Functie

Periode

Honorering Onkosten Totaal vergoeding

L.M. van Vliet

Voorzitter

1-1-2007 t/m 31-12-2007

€ 10.465,-

-

€ 10.465,-

T.C.W. Luijben

Lid/auditcie

1-1-2007 t/m 31-12-2007

€ 8.690,-

-

€ 8.690,-

N.J.J. van Leeuwen

Lid

1-1-2007 t/m 30-9-2007

€ 5.160,-

-

€ 5.160,-

A. Mikkers

Lid

1-1-2007 t/m 31-12-2007

€ 7.085,-

-

€ 7.085,-

A.G.V. Vergeer

Lid/auditcie

1-1-2007 t/m 31-12-2007

€ 8.690,-

-

€ 8.690,-

C.M. de Graaf

Lid

1-1-2007 t/m 31-12-2007

€ 7.085,-

-

€ 7.085,-

S.A. Bentick

Lid

1-1-2007 t/m 31-12-2007

€ 7.085,-

-

€ 7.085,-

A.J. Duijmaer van Twist

Lid

1-10-2007 t/m 31-12-2007

€ 1.875,-

-

€ 1.875,-

Deze bedragen vallen binnen het kader van de Adviesregeling van april 2006 die wordt omschreven door de VTW en Aedes. Deze regeling wordt door wonenCentraal met ingang van 1 januari 2007 expliciet toegepast.

9.3.9 Beloning directeur-bestuurder De heer R.D. Donninger (26-02-1961) werkt sinds 1 juli 2006 als directeur-bestuurder bij wonenCentraal. Het salaris van de directeur-bestuurder is gebaseerd op de adviesregeling Izeboud. Deze regeling geeft advies over de beloning van bestuurders van corporaties. Uitgangspunt daarbij vormt de zwaarte van de functie. Aan de hand van diverse factoren wordt het totaal aantal functiezwaartepunten berekend en daaruit volgt het advies voor de beloning. Er zijn geen aanvullende of bijzondere regelingen getroffen voor pensioenen ziektekosten of eventuele beëindiging van het dienstverband. De directeur-bestuurder beschikt over een leaseauto met een cataloguswaarde van € 32.000,-. De directeur-bestuurder heeft een nevenfunctie als voorzitter van de stichting Houvast in Amsterdam. Deze stichting heeft tot doel om daken thuislozen via onderhoudswerkzaamheden aan maatschappelijk onroerend goed weer op weg te helpen op de arbeidsmarkt. Door de Raad van Commissarissen zijn elf resultaatgerichte afspraken gemaakt (RGA’s), mede de basis vormen voor de evaluatie en beoordeling van de directeur-bestuurder. De mate waarin de overeengekomen resultaten zijn behaald, is bepalend voor de vraag of zo ja in welke mate, de beloning van de directeur met ingang van 1 januari 2008 wordt aangepast. Dat geschiedt binnen een daarvoor vooraf vastgestelde bandbreedte passend binnen de regeling Izeboud.

Bestuurdersbeloning Naam

Functie

Periode

R.D. Donninger

directeur/ bestuurder

1-1-2007 t/m 31-12-2007

60

Totaal vast inkomen op jaarbasis

Variabel inkomen

Pensioen kosten

Vergoedingen en werkgeverslasten

Uitkering bij beëindiging dienstverband

Totaal periode inkomen

€ 98.455,-

 -

€ 16.430,-

€ 7.880,-

 -

€ 122.765,-

9.4 Werkwijze en inhoud van het toezicht 9.4.1 Missie, visie en strategie Met Ons Vinden Mensen Hun Thuis, zo luidt onze missie per 1 januari 2008. Dat zegt veel over hoe wonenCentraal volgens ons de komende jaren in de samenleving moet staan. Dat begint bij Thuis. Een goed huis is de basis. Maar het gaat om meer dan het bieden of hebben van een huis. Het gaat om meedoen, deel nemen aan de samenleving, deel hebben aan je omgeving. Van belang is de over tuiging dat het uiteindelijk altijd om Mensen gaat. Vastgoed is ons metier maar ons bestaan wordt gerechtvaardigd door de mensen voor wie we dat vak uitoefenen. Leidend daarbij is het besef dat mensen heel vaak prima zelf kunnen bepalen wat Hun thuis is. Dat kan voor een ieder verschillend zijn. Wij letten op, onderzoeken, vragen en luisteren. We zijn alert en responsief. We gaan uit van de eigen wil en kracht van mensen. Mensen moeten dat thuis zoveel mogelijk zelf Vinden. We koersen op de kracht van mensen en ondersteunen waar die tekort schiet. Wie het niet (helemaal) alleen redt, kan op ons rekenen. Die vindt zijn thuis Met Ons. In het licht van deze missie hebben wij in 2007 ons werk als Raad van Commissarissen gedaan. Daarbij hebben wij net als in voor gaande jaren gehandeld vanuit een heldere visie op de rol van positie van een woningcorporatie als wonenCentraal. Lokaal verankerd, aanspreekbaar, transparant, open en constructief samenwerkend en met maximale inzet van het beschikbare vermogen. Dat zal ook de komende jaren het geval zijn. Het afgelopen jaar hebben we daar wel een wat ambitieuzer strategie tegen aangezet. Vooral waar het gaat om de woningvoorraad en woningmarkt. Veel verkoop, iets minder nieuwbouw, een beperkte hoeveelheid sloop en forse investeringen in de bestaande voorraad moeten in de periode 2008-2017 leiden tot een dynamischer woningmarkt, met meer kansen voor wie nu aan de kant staat. Een kleine krimpdoelstelling leidt tot een iets bescheidener maar wel kwalitatief betere portefeuille, die meer tegemoet komt aan de behoeften en wensen van onze klanten nu en in de toekomst.

9.4.2 Reguliere vergaderingen De Raad van Commissarissen is in 2007 zes keer bijeengeweest voor een reguliere vergadering. Op alle vergaderingen is de Balanced Scorecard besproken. Ter informatie zijn altijd verslagen van het managementteam en overleggen van de Ondernemingsraad toegevoegd. In de loop van het jaar zijn tal van zaken besproken en besloten. Hieronder volgt een bloemlezing van de belangrijkste besluiten, onderwerpen en overwegingen. De besluitvorming in de Raad van Commissarissen is, na analyse en debat, feitelijk telkens unaniem geweest. De belangrijkste afwegingen golden immer de vraag of het betreffende onderwerp bijdroeg aan de benoemde doelstellingen en pasten binnen de kaders van de vastgestelde visie, strategie, begroting en de meerjarenbegroting. Op 24 januari 2007 is de definitieve begroting voor 2007 vastgesteld en als taakstellend benoemd. Belangrijke overwegingen daarbij waren de (mogelijke) gevolgen van de VPB en risicobeheersing in het licht van de financiële positie van wonenCentraal. Er is eveneens besloten tot een initiatief om een lunchroom in het zogenaamde Schoutenhuis te realiseren, in combinatie met de stichting IPSE, zodat een werkplek wordt geboden aan jongeren met een geestelijke beperking. En er zijn besluiten geno men over regionale prestatieafspraken (wonen, welzijn, zorg), de verkoop van garages en bergingen en de benoeming van twee leden voor de auditcommissie, in combinatie met de bezoldiging voor deze functie. Daarnaast zijn concepten van jaarrekening en jaarverslag 2006 besproken. Op 12 maart 2007 was de VPB het belangrijkste onderdeel en is een besluit genomen tot het onder tekenen van de VSO. Belangrijke overwegingen waren de complexiteit van de materie, de onzeker heden van het dossier en de mogelijk financiële gevolgen. Daarbij zijn acties uitgezet om nog zoveel mogelijk deskundig advies in te winnen voor definitieve ondertekening. Tevens is besloten tot overdracht van onze aandelen Woonquest aan Woningnet op termijn. Overwegingen daarbij waren de wens een inhoudelijk interessant instrument in stand te houden en tegelijkertijd verliezen en risico’s te beperken. Eveneens is aandacht geschonken aan een aantal uitwerkingen en doorrekeningen van de nieuwe visie en strategie in de steigers.

61

Op 23 april 2007 is de managementletter besproken in aanwezigheid van de accountant en zijn het jaarverslag en de jaarrekening over 2007 definitief vastgesteld. Daarnaast zijn de RGA’s met de directeur-bestuurder en de bijbehorende beloningsstructuur vastgesteld. De overwegingen daarbij golden de gewenste prestaties van de organisatie, het bestuur en de wijze waarop de Raad van Commissarissen daarop effectief toezicht kan houden. In de vergadering van 4 juni 2007 zijn besluiten genomen over de Modelkeuze voor de VPB, de procuratieregeling, een plan van aanpak voor de aandachtspunten uit de managementletter, en de oprichting van een Stichting Vrienden van het Schoutenhuis ten behoeve van het initiatief dat op 24 januari was genomen. Er zijn een profiel en een procedure vastgesteld voor de vervanging van een lid van de Raad van Commissarissen in combinatie met een werkbezoek. Daarnaast zijn basiskeuzes gemaakt voor de te volgen (des)investeringsstrategie in de periode 2008-2017. Tot slot is besloten tot het tekenen van een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van de Stationslocatie. Belangrijkste overwegingen hier waren de vragen of de ontwikkeling past in de vastgestelde strategie en de kaders van de meerjarenbegroting en bijdraagt aan de gewenste portefeuille. Op 3 september 2007 is besloten over twee projecten, Nieuwe Sloot (de bouw van een nieuw kantoor van wonenCentraal incluis) en over de (aankoop van grond voor) de Stationslocatie. Daarbij golden de gebruikelijke overwegingen met betrekking tot strategie, portefeuille, voortgang, risicobeheersing en kaders van de meerjarenbegroting. Voor het besluit over de nieuwbouw van een nieuw kantoor speelde bovendien mee dat: • het huidige kantoor niet meer voldoet aan eisen van deze tijd (onder andere arbo en brandweer); • de mogelijkheden tot verbetering zeer beperkt en kostbaar zijn en de locatie zelf heel geschikt is voor herontwikkeling conform de eigen strategie (ouderenhuisvesting); • Nieuwe Sloot, deelgebied Park een heel geschikte locatie is, waar een nieuw kantoor bovendien marktconform kan worden ontwikkeld. Op dezelfde vergadering is de heer A.J. Duijmaer van Twist op voordracht van de Ondernemingsraad benoemd tot opvolger van het aftredende lid de heer N.J.J. van Leeuwen en is de procuratieregeling aangepast op advies van de auditcommissie, naar aanleiding van een (theoretische) inschatting van (beperkte) risico’s. Voor 2008 is een nadere risicoanalyse in het auditplan opgenomen. Het oordeel van het CFV over de financiële positie van wonenCentraal is besproken. Belangrijke overweging daarbij was de berekeningswijze van restwaarde en onrendabels bij (toekomstige) nieuwbouw. Besloten is bij de vaststelling van de financiële parameters van de nieuwe strategie volledig aan te sluiten bij de methodiek die het CFV hanteert. Dat is besluit is meegenomen bij het vaststellen van de planning, uitgangspunten en parameters voor de begroting van 2008. In de vergadering van 28 november 2007 is de begroting 2008 vastgesteld met een aantal kant tekeningen van de auditcommissie, aangevuld met een schriftelijke reactie daarop van de directeur-bestuurder. De belangrijkste overwegingen betroffen hier die elementen die nodig zijn om adequaat toezicht te kunnen uitoefenen en risico’s in te schatten. De belangrijkste elementen daarbij waren de (ingeschatte) effecten van de VPB, de beheersbaarheid van het onderhoud (programma en kosten) en aanpassingen van de Balanced Scorecard en de inhoud van de meerjaren begroting 2008-2017. Naast de begroting is ook het integrale pakket van een nieuwe missie, visie en strategie voor 20082017 vastgesteld. Belangrijke bouwsteen voor de besluitvorming was een second opinion, uitgevoerd op inhoud en financiële onderbouwing door RIGO Research en Advies BV.

62

Mede op grond van de doorrekeningen in de meerjarenbegroting en de second opinion (inclusief de daarbij in Sympho doorgerekende ontwikkeling van de portefeuille en solvabiliteit) heeft de Raad van Commissarissen vastgesteld dat de strategie inhoudelijk zinvol en financieel verantwoord is. Verantwoord in twee richtingen. Er worden geen onnodige reserves opgebouwd. Evenmin worden onverantwoorde risico’s genomen. Er wordt scherp aan de wind gevaren. Voor de periode 2008-2015 wordt gekoerst op een minimale solvabiliteit volgens de vereisten van het CFV (11%), vermeerderd met een buffer van 5% ten behoeve van (politieke) risico’s. Daarenboven wordt rekening gehouden met een toenemende stijging van grond- en bouwkosten. Er werd eveneens besloten tot de aankoop van grond in deelgebied KLOP ten behoeve van nieuw bouw. Zoals steeds bij dergelijke (des)investeringsbeslissingen zijn de belangrijkste overwegingen daarbij die met betrekking tot de kaders van de strategie, de portefeuille, financiën en de meerjaren begroting. Gesproken is ook over de CFV-bedrijfsvergelijking 2007, vooral de score met betrekking tot de wijze van verantwoorden (op het sectorgemiddelde). Overweging daarbij was dat het grote belang dat de Raad van Commissarissen hecht aan professioneel en transparant toezicht, helaas blijk baar onvoldoende uit de verf komt, in ieder geval bij de door het CFV gevolgde werkwijze. Tot slot is een integrale rapportage over de voortgang van onderhouds- en nieuwbouwprojecten behandeld. Belangrijke conclusie was dat nadere uitwerking van een instrumentarium voor de beheersing van bijbehorende risico’s van groot belang is. Dat is geagendeerd voor 2008. Voor het overige is vastge steld dat deze informatie tweejaarlijks in deze vorm terugkeert in de Raad van Commissarissen.

9.4.3 Tweedaagse en werkbezoek Jaarlijks vindt er een zogenaamde tweedaagse plaats met de voltallige Raad van Commissarissen en het voltallige managementteam. De tweedaagse wordt gebruikt voor: • teambuilding en deskundigheidsbevordering; • intensieve kennisuitwisseling met betrekking tot zaken als missie, visie, strategie, management, organisatieontwikkeling, bestuurlijke verhoudingen en governance. Vaak wordt daarbij gebruik gemaakt van de inbreng van één of enkele deskundigen. In 2007 vond de tweedaagse plaats op 5 en 6 oktober. De agenda bestond uit de missie, visie en strategie. Er is veel aandacht gegaan naar onderliggende analyses van de maatschappelijke omgeving, lokale belang houders, markt, klant en portefeuille. Veel tijd is ook besteed aan het gewenste instrumentarium voor het begroten van, besluiten en rapporteren van de bijbehorende (des)investeringen en het beheersen van de afzonderlijke en cumulatieve risico’s. Een belangrijk deel van de tijd is besteed aan de resulta ten van een second opinion, uitgevoerd door RIGO Research en Advies. De resultaten daarvan werden gepresenteerd door de heer A. Zandstra, directeur van het betreffende bureau en daarna in discussie nader verkend en beoordeeld. Op 7 september 2007 is afscheid genomen van de heer N.J.J. van Leeuwen als lid van de Raad van Commissarissen. Dat afscheid is gecombineerd met een werkbezoek aan twee locaties in Den Haag, te weten het Coornhertcentrum (Humanistisch Centrum voor Wonen, Welzijn en Zorg) en de Erasmusflat (Vestia). Dit onder andere met het oog op de opgave die er in Alphen aan den Rijn ligt, bijvoorbeeld in Nieuwe Sloot, Zwammerdam en Bospark.

63

9.4.4 Auditcommissie De auditcommissie heeft conform het reglement gehandeld. De leden van de auditcommissie hebben in 2007 veel contact gehad. Onderling en met de directeur-bestuurder en de manager FFC. Dit vooral met het oog op het opstellen van de bijbehorende auditplannen en het intensieve traject rondom de VPB en de VSO. Een overleg met de externe accountant in afwezigheid van de directeur-bestuurder is om agendatechnische redenen verschoven naar begin 2008. Verslagen van formele bijeenkomsten, plannen, voortgangsverslagen en/of adviezen van de auditcommissie zijn geagendeerd geweest in de vergaderingen van: • 24 januari (reglement, prioriteiten AC); • 23 april (managementletter, jaarrekening); • 4 juni (modelkeuze VPB, managementletter, procuratieregeling, basiskeuzes (des)investeringstrategie, verslag vergadering auditcommissie, onder andere inzake AO en beveiliging ICT, functiescheiding, klokkenluiderregeling, integriteitcode, accountingpolicies en treasury); • 3 september 2007 (procuratieregeling en parameters begroting 2008); • 28 november 2008 (begroting 2008, plan van aanpak 2008, instrumentarium risicobeheersing en rapportage).

9.4.5 Wervingscommissie Een wervingscommissie heeft zich namens de Raad van Commissarissen bezig gehouden met de werving van een nieuw lid, daarbij ondersteund door bureau Kader. Dat bureau heeft kandidaten geselecteerd en voorgedragen aan een vertegenwoordiging van de Ondernemingsraad. Die OR-leden hebben gesprekken gevoerd met de kandidaten, in aanwezigheid van de voorzitter van de Raad van Commissarissen en mevrouw M. Sindorf van Kader als toehoorders. Vervolgens heeft de Ondernemingsraad twee kandidaten als benoembaar voorgesteld aan de Raad van Commissarissen. Met die kandidaten is gesproken door de voorzitter mevrouw Van Vliet en de heer De Graaf, in aan wezigheid van de directeur-bestuurder als toehoorder. Vervolgens heeft de commissie één kandidaat voorgedragen. Deze is door de Raad van Commissarissen benoemd.

9.4.6 Overleg met de Ondernemingsraad In 2007 heeft een delegatie van de Raad van Commissarissen gesproken met de Ondernemingsraad van wonenCentraal. Dat was op 4 juni 2007 en op 3 december 2007. Verslagen van die gesprekken zijn behandeld in de daarop volgende vergaderingen van de Raad van Commissarissen. In de gesprek ken heeft de Ondernemingsraad aangegeven tevreden te zijn over de relatie met de directeur-bestuur der en de wijze waarop de medewerkers worden meegenomen in het traject van herijking van de missie, visie en strategie.

9.4.7 Overleg met de Huurdersraad Een afvaardiging van de Raad van Commissarissen heeft op 7 mei 2007 overleg gehad met de Huurdersraad. Een verslag daarvan is behandeld in de vergadering 4 juni 2007. De algemene teneur van dat gesprek was positief evenals van het oordeel van de Huurdersraad over de relatie met wonenCentraal. Er was wat onvrede over een aantal relatief kleine praktische zaken, hetgeen relatief eenvoudig kon worden opgelost. Substantiëler waren vragen over de toekomst van deze vorm van participatie, de benodigde deskundigheid om de complexe en snelwijzigende ontwikkelingen bij te houden en over de begroting en beschikbare budgetten. Daarover zijn structu rele afspraken gemaakt. Structurele analyse en zonodig wijziging van deze vorm van participatie is geagendeerd voor 2008 en er is hulp geboden voor de behoefte aan deskundigheid en bij het opstel len van een begroting, de bijbehorende budgetten en verantwoording. Een gepland tweede overleg is om agendatechnische redenen verschoven naar begin 2008.

64

9.4.8 Zelfevaluatie Op 3 december 2007 is de Raad van Commissarissen bijeen geweest voor een zelfevaluatie. Vooraf hebben de leden en de directeur-bestuurder vragenlijsten ingevuld, die voor dit doeleinde door Atrivé zijn ontwikkeld. De conclusies zijn schriftelijk vastgelegd. Dat verslag is, in aanwezigheid van de directeur-bestuurder behandeld in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 14 januari 2008. Als verbeterpunten zijn benoemd: 1. Deskundigheidsbevordering: • verbeteren van kennis van en vaardigheden voor good governance, professioneel en deskundig toezicht. De voltallige Raad van Commissarissen gaat in 2008 een cursus volgen over ‘toezichthouderschap’; • de leden van de auditcommissie gaan een cursus ‘treasury’ volgen; • de tweedaagse in 2008 zal goeddeels gewijd zijn aan het instrumentarium voor het in kaart brengen, volgen en beheersen van risico’s. 2. Bij vergaderstukken zijn duidelijker oplegnotities gewenst (status, wat wordt precies gevraagd of besloten). 3. Bevoegdhedenstructuur Raad van Commissarissen en directeur-bestuurder verduidelijken en bijbehorende statuten en reglementen actualiseren. 4. Beter inzicht ontwikkelen in (mogelijkheden voor sturing op) maatschappelijk presteren, met de nadruk op klant, maatschappij en duurzaamheid en het beter structureren van de relatie met lokale belanghouders ter toetsing daarvan. Tijdens deze bijeenkomst is tevens het beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder voorbereid. Dat gesprek wordt gevoerd door de voorzitter plus een lid van de Raad van Commissarissen en kent twee delen. Een algemeen deel dat vooral betrekking heeft op de beoordeling van de benodigde com petenties, de relatie met Raad van Commissarissen en de resultaten zoals die blijken uit de Balanced Scorecard. Dit gesprek vindt plaats in januari 2008. Het tweede deel heeft specifiek betrekking op de RGA’s die zijn gemaakt en vindt plaats na vaststelling van jaarrekening en jaarverslag 2007.

9.4.9 Tot slot Er is ook in 2007 weer veel goed gegaan, waarop we trots zijn. Natuurlijk zijn er ook zaken min der goed gegaan, maar duidelijk is dat zowel medewerkers, management, bestuur als Raad van Commissarissen daar open over durven te zijn en dat zij daarop aanspreekbaar zijn. Intern maar ook door de omgeving. Dat leidt tot professionele en publieke waardering. Belangrijker nog is dat het de basis is voor een lerende en ondernemende organisatie met heel stevige lokale verankering. De renovatie van het Groene Dorp en het tot stand komen van de lunchroom het Schoutenhuis zijn daar niet de enige maar wel heel sprekende voorbeelden van. De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit over de inzet en betrokkenheid waarop iedereen in de organisatie zich in het achterliggende jaar heeft ingezet voor wonenCentraal en Alphen aan den Rijn.

Bep van Vliet voorzitter Raad van Commissarissen

65

9.5 Bestuursverklaringen 9.5.1 Bestuursverklaring directeur-bestuurder De directeur-bestuurder verklaart dat alle middelen van de stichting wonenCentraal uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. WonenCentraal onderschrijft de Aedescode, bevattende de gemeenschappelijke waarden en normen in de bedrijfstak. Alle activiteiten die wonenCentraal heeft ontplooid zijn getoetst aan die Aedescode en daarmee in overeenstemming bevonden. R. D. Donninger directeur-bestuurder

9.5.2 Verklaring Raad van Commissarissen De Raad onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en verklaart in overeenstemming hiermee te hebben gehandeld. namens de Raad van Commissarissen, de voorzitter, mevrouw L.M. van Vliet

66

67

10. Rapport van bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag

68

69

70

71

72

Deel 2 De cijfers

73

1. Balans per 31 december 2007 (na voorgestelde resultaatbestemming) Ref.

2007

2006 *)

Vaste activa Materiële vaste activa

9.1

* Onroerende en roerende zaken in exploitatie * Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling * Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

305.519 11.954 3.916

295.646 17.683 4.293 321.389

Financiële vaste activa * Te vorderen BWS-subsidies * Overige

Vlottende activa

1.337 1.289

* Huurdebiteuren * Gemeenten * Overige vorderingen * Overlopende activa

Liquide middelen Totaal

1.579 5.090 2.626

6.669

491

623

9.3

* Voorraden

Vorderingen

317.622

9.2

9.4 9.4.1 9.4.2 9.4.3 9.4.4

9.5

545 52 605 990

567 59 520 460 2.192

1.606

8.829

42

335.527

326.562 (x € 1000)

*) Aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.

74

Ref. Eigen vermogen * Overige reserves

Langlopende schulden * Leningen overheid * Leningen kredietinstellingen * Waarborgsommen

2007

9.6

2006 *)

46.745

9.6.1

36.570

9.7 9.7.1 9.7.1 9.7.2

1.381 254.035 97

1.504 262.485 91 255.513

Kortlopende schulden * Schulden aan kredietinstellingen * Schulden aan gemeenten * Schulden aan leveranciers * Belastingen en premies sociale verzekeringen * Overige schulden * Overlopende passiva

Totaal

264.080

9.8 9.8.1 9.8.2 9.8.3 9.8.4 9.8.5 9.8.6

18.450 123 4.978 623 47 9.048

12.108 118 3.628 419 48 9.591 33.269

25.912

335.527

326.562 (x € 1000)

*) Aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.

75

2. Winst- en verliesrekening over 2007 Ref.

Begroting 2007

Boekjaar 2007

Boekjaar 2006*)

10.1 10.2 10.3 10.4

48.644 5.469 2 5.423

48.221 4.642 2 7.226

46.956 4.858 4 8.828

10.5 10.6

100 1.144

262 1.351

95 1.363

60.782

61.704

62.104

7.799

7.814

9.997

0

0

0

10.9

4.706 546 879 19.440

4.335 492 742 13.208

4.369 484 767 15.312

10.10

0 14.867

0 12.713

0 12.795

Som der bedrijfslasten

48.237

39.304

43.724

Bedrijfsresultaat

12.545

22.400

18.380

148

500

419

0

0

0

0 -14.028

0 -13.646

0 -14.302

-1.335

9.254

4.497

0 0

921 0

0 -1

-1.335

10.175

4.496

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten

10.7

10.8

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten

10.12

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen

Netto resultaat na belastingen

10.13 10.11

(x € 1000) *) Aangepast voor vergelijkingsdoeleinden

76

3. Kasstroomoverzicht 2007 (indirecte methode) Het saldo van de liquide middelen is in 2007 met € 8.787.000,- gestegen van € 42.000,- ultimo 2006 naar € 8.829.000,- ultimo 2007.

2007

2006

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: * Afschrijvingen * Vrijval/dotatie egalisatierekeningen * Vrijval/dotatie voorzieningen *Overige

22.400

18.380

7.814 0 0 0

9.997 0 0 0 28.377

30.214 Veranderingen in werkkapitaal: * Voorraden * Vorderingen * Effecten * Kortlopende schulden

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest/lasten herfinancieringen Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

1.909 1.439 0 -4.962

132 -586 0 6.989 6.535

-1.614

37.117

26.763 419 -14.302 0 0

500 -13.646 0 0

Kasstroom uit operationele activiteiten (a)

-12.225

-13.883

24.892

12.880

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa Investeringen in immateriële vaste activa Desinvesteringen immateriële vaste activa

-13.504 1.923 -1.348 5.391 0 0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten (b)

-16.510 2.487 -205 0 0 0

-7.538

-14.228

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (klim) Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Kortlopend gedeelte roll-over lening Waarborgsommen en overige schulden Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten

0

0

10.000

11.500

-18.573 0 6 0

-8.004 -1.500 -642 0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten (c)

-8.567

1.354

Toename/afname geldmiddelen (a+b+c)

8.787

6 (x € 1000)

77

4. Algemene toelichting 4.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winsten verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waardering- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

4.2 Stelselwijziging Met ingang van 1 januari 2007 is het niet meer toegestaan om in de balans de post Aangegane Verplichtingen op te voeren, ten gunste van de Activa in ontwikkeling. Deze wijziging heeft geen financiële gevolgen voor de jaarrekening en de bepaling van het vermogen. De cijfers van 2006 zijn met betrekking tot deze posten aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. De Materiële vaste activa zijn verlaagd met € 14.120.000,-. De Kortlopende schulden zijn tevens verlaagd met ditzelfde bedrag.

4.3 Verbindingen 4.3.1 Vastgoedland BV WonenCentraal is vanaf 31 december 1999 100% aandeelhouder van Vastgoedland BV. Het geplaatst en gestort aandelenkapitaal bedraagt € 20.000,-. Mede naar aanleiding van het (negatieve) oordeel van het Ministerie van VROM over een aantal activiteiten van Vastgoedland BV en daarmee de beper kingen om voldoende schaalvergroting te kunnen bereiken, is in 2003 besloten de werkzaamheden van Vastgoedland BV te beëindigen. Eind 2003 zijn de bedrijfsactiviteiten volledig beëindigd. De resultaten van de vennootschap zijn de afgelopen jaren negatief geweest. Dit heeft geresulteerd in een negatief eigen vermogen. Hoewel thans nog geen vooruitzichten bestaan op een positieve wending van de resultaten heeft wonenCentraal bevestigd, dat zij niet voornemens is de vennoot schap te liquideren, en ook niet op korte termijn zal overgaan tot het opeisen van de vordering op de vennootschap. Dat betekent dat het voortbestaan van de vennootschap vooralsnog is gewaarborgd. Er is een getekende garantstelling van wonenCentraal met betrekking tot Vastgoedland BV tot en met 28 februari 2009. WonenCentraal heeft ervoor gekozen om af te zien van consolidatie van de cijfers van Vastgoedland BV in verband met de geringe betekenis van de cijfers ten opzichte van het totaal.

4.3.2 WoonQuest BV Sinds 23 juni 2004 participeert wonenCentraal in WoonQuest BV. WoonQuest BV is een initiatief van acht woningcorporaties samen met Aedes, gericht op het verkrijgen van een actueel inzicht in de markt, vooral waar het gaat om woonwensen. Het initiatief heeft zich in de afgelopen jaren niet ontwikkeld zoals gehoopt en voorzien. Het aantal deelnemers is (te) beperkt gebleven. WoonQuest BV bleek structureel verliesgevend en de aandeelhouders hebben nu aandelen die zonder verdere actie niets meer waard zijn.

78

Er zijn daarom alternatieven voor een doorstart onderzocht. De samenwerking met Woningnet (de grootste woonruimtebemiddelaar van Nederland) kwam daarbij als beste alternatief naar voren. De zeggenschap binnen de vennootschap komt toe aan de oprichters (Aedes en acht woning corporaties). Hiervoor zijn prioriteitsaandelen uitgegeven. WonenCentraal bezit 6,25% (1.124 stuks) van de gewone aandelen en heeft één prioriteitsaandeel. Het aandeel van wonenCentraal in het geplaatst kapitaal bedraagt € 1.125,- (1.125 aandelen van € 1,-). Daarnaast heeft wonenCentraal in 2004 ter financiering van de bedrijfsactiviteiten een achtergestelde lening van € 36.000,- verstrekt. Het voorlopige resultaat over 2006 bedraagt ca. € 390.000,- nadelig. Gezien de financiële ontwikkelingen en de toekomstplannen van deze vennootschap zijn de lening van € 36.000,- en de aandelen voorzichtigheidshalve afgewaardeerd tot nihil. WonenCentraal heeft verder geen garanties en zekerheidsstellingen voor WoonQuest BV verstrekt.

Verenigingen van Eigenaars Als eigenaar van circa 1.300 appartementsrechten participeert wonenCentraal per 31 december 2007 in 28 Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). De werkzaamheden van deze VvE’s betreffen het beheer van gemeenschappelijke zaken en delen van appartementsgebouwen. Het totaal van de algemene reserves binnen deze VvE’s bedraagt per 31 december 2007 naar verwachting nagenoeg nihil. De voorzieningen onderhoud binnen de VvE’s en de daarop aansluitende bijdragen van de leden zijn gebaseerd op de jaarlijks geactualiseerde meerjarenonderhoudsplanningen. Het totaal van deze voor zieningen, gebaseerd op de begrotingen 2008, zijn in relatie tot de meerjarenonderhoudsplanningen toereikend. WonenCentraal heeft er voor gekozen af te zien van het consolideren van de Verenigingen van Eigenaars in verband met de geringe betekenis van deze cijfers ten opzichte van het totaal.

4.3.3 Stichting Woonmarkt Rijnstreek WonenCentraal participeert samen met vier woningcorporaties in de Rijnstreek in de Stichting Woonmarkt Rijnstreek. Doelstelling van de stichting is om op basis van een convenant tussen gemeenten en woningcorporaties te komen tot een marktgerichte verdeling van bij de deelnemers en anderen voor verhuur vrijkomende woonruimte. WonenCentraal verricht de administratieve handelingen op het gebied van de woonruimteverdeling namens de stichting en ontvangt hiervoor een vergoeding. Alle deelnemers dragen bij in de kosten op basis van het aantal geplaatste advertenties.

4.3.4 Stichting Vrienden van het Schoutenhuis WonenCentraal heeft in 2007 de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis opgericht. Doelstelling van de stichting is het verrichten van activiteiten waardoor het Schoutenhuis als cultureel erfgoed duurzaam voor de toekomst kan worden behouden, onder meer door het Schoutenhuis een maatschappelijke gebruiksfunctie te geven en daarmee toegankelijkheid te realiseren voor een zo breed mogelijk publiek. WonenCentraal heeft zich richting de verhuurder borg gesteld voor het betalen van de huur penningen. WonenCentraal heeft zich tot 2012 garant gesteld voor de continuïteit van de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis. WonenCentraal heeft er voor gekozen af te zien van het consolideren van de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis in verband met de geringe betekenis van deze cijfers ten opzichte van het totaal.

79

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen De waardering van de activa en de passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgingsof vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn gewijzigd ten opzichte van voorgaand jaar. De post Aangegane verplichtingen wordt niet meer opgenomen in de balans, tevens wordt de post Materiële vaste activa niet meer met dit bedrag verhoogd. De rubricering van de vergelijkende cijfers over boekjaar 2006 is voor vergelijkingsdoeleinden op diverse punten aangepast.

5.2 Materiële vaste activa 5.2.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardi gingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsof vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Voor zover verkregen subsidies te kwalificeren zijn als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroom genererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productlijnen welke zich als volgt laten omschrijven: a. Alpha b. Alpha Comfort c. Groene Hart d. Randstad De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Deze clustering heeft plaatsgevonden rekeninghoudend met productkenmerken. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op productlijnniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord.

80

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • de verwachte huuropbrengst 2008, gebaseerd op 1,6% huurverhoging per 1 juli 2008; • jaarlijkse huurverhogingen van 2,25%; • jaarlijkse huurderving van 0,6%; • jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 2,25%; • kosten van planmatig onderhoud, conform een bedrijfseconomische norm van € 900,- per verhuureenheid (jaarlijkse indexatie 3,25%); • kosten van niet-planmatig onderhoud, conform een bedrijfseconomische norm van € 445,- per verhuureenheid (jaarlijkse indexatie 3,25%); • de verwachte verkoopopbrengst van ruim 1.400 woningen, verdeeld over 10 jaar; • een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode conform methodiek van het CFV (voorgaand jaar: oorspronkelijke aanschafwaarde); • een disconteringsvoet van 6%; • een minimale levensduur van 10 jaar. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een ver wachte termijn, onder aftrek van een mogelijke korting en onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke extern deskundigen of vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van tien jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoor merkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijk bare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning (conform prestatieafspraken met de gemeente). Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

81

5.2.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verant woord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel, verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winsten verliesrekening, verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

5.2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van afschrijvingen. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem voor onroerende zaken en lineair voor de roerende zaken met inachtneming van de verwachte economische levensduur van de betreffende actiefpost.

5.3 Financiële vaste activa 5.3.1 Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit woninggebonden subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks vermeerderd door rente toe te rekenen tegen het subsidierendement en verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.

5.3.2 Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de netto vermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaar rekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover wonenCentraal in deze situatie geheel of ten dele instaat

82

voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

5.3.3 Overige financiële vaste activa en effecten De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen en obligaties die tot de vervaldag zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Daarnaast is onder de overige financiële vaste activa de vordering uit hoofde van een actieve belastinglatentie opgenomen. De vordering is gewaardeerd tegen de contante waarde.

5.4 Voorraden 5.4.1 Voorraden Onder de voorraden worden de verkochte huurwoningen opgenomen die nog niet per de balans datum zijn getransporteerd. Deze zijn gewaardeerd tegen de verkoopprijs. De woningen waren op het moment van het opstellen van het jaarverslag getransporteerd.

5.4.2 Onderhanden projecten Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan wor den bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een project voortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen, worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen.

5.5 Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

5.5.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een dynamische benadering.

83

5.5.2 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas-, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

5.6 Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

5.7 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

5.8 Leasing 5.8.1 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij wonenCentraal ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winsten verliesrekening over de looptijd van het contract.

84

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: • onder vlottende activa opgenomen effecten; • afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.

6.1.2 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

6.1.3 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van wonenCentraal en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2007 bedroeg dit maximumpercentage 1,1%.

6.2.2 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.

6.2.3 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van het vervallen van de ontbindende voorwaarden uit de koopakte. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

85

6.2.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten (inhuur externe projectleiders) ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

6.3 Bedrijfslasten 6.3.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de ver krijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode dan wel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden.

6.3.2 Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

6.3.3 Pensioenen WonenCentraal heeft een pensioenregeling (SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betaalt wonenCentraal op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft wonenCentraal geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. WonenCentraal heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdra gen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

6.3.4 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslag jaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.

6.3.5 Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten (servicekosten). De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

6.3.6 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winst bestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

86

Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (VPB) te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2006 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vast stellingsovereenkomst (VSO). WonenCentraal heeft de VSO ondertekend en kiest voor de jaren 2006 en 2007 voor de optie van objectieve vrijstelling. Dit impliceert dat er een administratieve scheiding binnen de corporatie wordt aangebracht tussen belaste en objectief vrijgestelde activiteiten van de corporatie. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen.

6.3.7 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Onder deze post zijn opgenomen de lasten in verband met het vervroegd aflossen en herfinancieren van kapitaalmarktleningen. Deze lasten bestaan uit herbeleggingsverliezen (boeterente), provisies en disagio (borgstelling WSW).

87

7. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: • materiële vaste activa, minimum waarderingsregel; • timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering.

7.1 Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaar digingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boek waarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van wonenCentraal. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert wonenCentraal binnen de sector gangbare uitgangspunten.

7.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens wonenCentraal zijn gedaan richting huurders, gemeen ten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toe komstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van wonenCentraal rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitiefontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

88

8. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het netto resultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

89

9. Toelichting op de balans 9.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Onroerende Totaal zaken verkocht onder voorwaarden

31 december 2006 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

365.337 0

17.683 0

7.373 0

0 0

390.393 0

-69.691

0

-3.080

0

-72.771

Boekwaarden Effecten stelselwijziging

295.646 0

17.683 0

4.293 0

0 0

317.622 0

Boekwaarden per 1 januari 2007

295.646

17.683

4.293

0

317.622

5.330 -2.452 529 0 -7.273 -230 0 0 13.969

8.240 0 0 0 0 0 0 0 -13.969

164 0 0 0 -541 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

13.734 -2.452 529 0 -7.814 -230 0 0 0

9.873

-5.729

-377

0

3.767

Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

381.769 0

11.954 0

7.537 0

0 0

401.260 0

-76.435

0

-3.621

0

-80.056

Boekwaarden per 31 december 2007

305.519

11.954

3.916

0

321.389

Mutaties 2007 Investeringen Desinvesteringen Afschrijving desinvestering Herwaardering Afschrijvingen Subsidies Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen

Totaal mutaties 31 december 2007

(x € 1000)

90

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: • grond geen afschrijvingen • stichtingskosten annuïtair 50 jaar • cv-installaties annuïtair 20 jaar • liften annuïtair 20 jaar • isolatie annuïtair 50 jaar • garages annuïtair 50 jaar • bedrijfsruimten annuïtair 50 jaar • overige zaken lineair 3-10 jaar De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt circa € 606 miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er is slechts voor één lening hypothecaire zekerheid afgegeven.

Bedrijfswaarde De materiële vaste activa worden per productlijn gewaardeerd tegen de boekwaarde dan wel tegen de lagere bedrijfswaarde. Afwaardering tot de lagere bedrijfswaarde vindt plaats indien de afwaardering naar verwachting duurzaam is. Netto contante waarde = bedrijfswaarde minus boekwaarde. De totale bedrijfswaarde per 31 december 2007 is € 443 miljoen. De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 31 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2006. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren :

Bedrijfswaarde 2006

412

(a) Jaarresultaat - effect autonome ontwikkeling

-4,1

(b) Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurprijscomponent - in de overige lasten - in de restwaarde-inschatting - in de voorgenomen desinvesteringen

-3,9 -2,7 -16,0 50,0 27,4

(d) Overige effecten (nieuwe bedrijfsvisie)

5,4

(e) Rentabiliteitswaardecorrectie

2,3

(f) Mutaties 2007 (a+b+c+d+e)

31

Totaal Bedrijfswaarde 2007

443 (x € 1 miljoen)

91

De bedrijfswaarde 2007 is berekend op basis van bepaalde uitgangspunten van de nieuwe bedrijfs visie. Hiertoe zijn ruim 1.400 woningen voor verkoop ingerekend over de periode van 10 jaar. Het verkoopprogramma is nog niet concreet uitgewerkt tot verkoopplannen per complex. Ook is het sloopprogramma (circa 350 woningen) ingerekend. De instandhoudingsonderhoudsuitgaven zijn ingerekend tegen normbedragen gebaseerd op benchmarkgegevens. Het nieuwbouwprogramma is niet ingerekend. De renovatieplannen voor het Groene Dorp, Castorstraat en de Preludeweg zijn wel ingerekend. De overige renovatieplannen zijn nog onvoldoende concreet uitgewerkt en om deze reden niet ingerekend. De realisatie van het nieuw bouwprogramma en de niet-ingerekende renovatieplannen zal de komende jaren een negatief effect op de ontwikkeling van de bedrijfswaarde tot gevolg hebben. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar hetgeen is opgenomen onder hoofdstuk 9 van het verslag. In de bedrijfswaardeberekening is verder voor € 5,7 miljoen aan overlopend onderhoud van 2007 naar 2008 en € 3 miljoen voor de ‘Vogelaarheffing’ ingerekend. De restwaarde van het vastgoed is berekend volgens de methodiek van CFV (vorig boekjaar op basis van historische kostprijs). De boekwaarde van de materiële vaste activa (verhuureenheden) bedraagt per 31 december 2007 € 306 miljoen. De netto contante waarde bedraagt in totaal € 137 miljoen. De totalen van de bedrijfswaarden van de vier productlijnen zijn hoger dan de boekwaarden. Er heeft derhalve geen afwaardering van de materiële vaste activa plaatsgevonden.

9.2 Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

Te vorderen BWS-subsidie

Deel nemingen

Effecten

Overige

Totaal

1.579

0

0

5.090

6.669

Investeringen/rentebijschrijving Desinvesteringen Afschrijvingen/aflossingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Resultaat deelnemingen Dividend deelnemingen

59 0 -301 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

1.289 0 -5.090 0 0 0 0

1.348 0 -5.391 0 0 0 0

Totaal mutaties

-242

0

0

0

-5.332

1.337

0

0

1.289

2.626

1 januari 2007 Boekwaarde

Mutaties

31 december 2007 Boekwaarde

(x € 1000):

92

Te vorderen BWS-subsidie Op basis van het Besluit woninggebonden subsidies (BWS) koopt het Rijk de negatieve voorcalcula ties van de daarvoor in aanmerking komende complexen nieuwbouwwoningen af. Hierdoor ontstaan lange termijnvorderingen op het Rijk. Deze zijn gewaardeerd op de netto contante waarde van de voorcalculatorische resultaten van de nog niet verstreken exploitatiejaren. Het Rijk wikkelt deze vorderingen gedurende een aantal jaren via het Rijnstreekberaad af. Ultimo 2007 is er sprake van tien afzonderlijke vorderingen BWS-subsidie.

Deelnemingen Vastgoedland BV Op basis van de laatst goedgekeurde jaarrekening bedraagt het eigen vermogen van Vastgoedland BV nihil. In verband hiermee is de deelneming voor deze BV op nihil gewaardeerd.

Woonquest BV Voorts heeft wonenCentraal een deelneming in WoonQuest BV. In 2005 zijn 1.125 aandelen à € 1,- gekocht. De deelneming is in 2006 afgewaardeerd tot nihil.

Overige Onderhandse geldlening De onderhandse geldlening verstrekt aan N.V. Bank Nederlandse Gemeenten, totaal groot € 5,1 miljoen is op 18 maart 2007 afgelost.

Woonquest BV Op 17 november 2004 is aan WoonQuest BV een achtergestelde geldlening van € 35.625,- verstrekt. Jaarlijks wordt 5% enkelvoudige interest vergoed. Terugbetaling van deze achtergestelde lening is hoogst onwaarschijnlijk. Om deze reden heeft in 2006 een afwaardering van deze lening plaats gevonden.

Belastinglatentie Onder de overige financiële activa is een bedrag van € 1.289.000,- opgenomen uit hoofde van actieve belastinglatenties. Deze latentie is gevormd uit hoofde van het waarderingsverschil tussen fiscale en commerciële boekwaarde voor de woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, die onder deel uit maken van het verkoopplan. De belastinglatentie is 10 jaar (gemiddelde looptijd 5,5 jaar) contant gemaakt tegen 3,75%. De nominale waarde bedraagt € 1.570.000,-. Naar verwachting zal een bedrag van ca. € 150.000,- binnen één jaar verrekend kunnen worden. Van de niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

93

9.3 Voorraden Het saldo bestaat uit verkochte huurwoningen welke in 2007 verkocht zijn (waarvan de ontbindende voorwaarden vervallen zijn) en waarvan het transport in 2008 plaatsvindt:

2007

2006

Woningen Garages Percelen grond

491 0 0

603 0 20

Totaal voorraad

491

623

3 0 0

3 0 2

Het betreft de volgende aantallen: Woningen Garages Percelen grond

(x € 1000):

9.4 Vorderingen 9.4.1 Huurdebiteuren

Huurdebiteuren huidige huurders Huurdebiteuren vertrokken huurders Af : voorziening wegens oninbaarheid

Totaal huurdebiteuren

2007

2006

397 888 1.285 -740

430 761 1.191 -624

545

567 (x € 1000):

De hoogte van de voorziening is vastgesteld rekening houdend met de ouderdom van de individuele vorderingen. Het saldo vertrokken huurders is van € 761.000,- ultimo 2005 met € 127.000,- gestegen naar € 888.000,- ultimo 2007. Het hogere saldo debiteuren vertrokken huurders heeft tot gevolg dat de voorziening dubieuze debiteuren eveneens toeneemt. Met ingang van 2005 is het incassobeleid gewijzigd. Periodiek wordt de inbaarheid van de open staande vorderingen op vertrokken huurders nagegaan. In 2007 is ruim € 52.000,- aanvullend geïncasseerd. Slechts de vorderingen die op geen enkele wijze te incasseren zijn, worden nog direct afgeboekt. Vorderingen die na vijf jaar nog niet tot in incasso hebben geleid, worden eveneens afgeboekt.

9.4.2 Gemeenten 2007

2006

Gemeente Alphen aan den Rijn

52

59

Totaal Gemeenten

52

59 (x € 1000):

94

9.4.3 Overige vorderingen 2007

2006

Af: voorziening dubieuze debiteuren

0 34 198 0 30 217 99 27 605 0

185 36 0 103 90 0 0 108 522 2

Totaal overige vorderingen

605

520

Klimbestanddeel langlopende schulden Rekening-courant Vastgoedland BV Stichting Vrienden van het Schoutenhuis Stichting Woonmarkt Rijnstreek VvE’s inzake vergoedingen verzekerd vastgoedbeheer VvE’s inzake stook/servicekosten Uitkeringen verzekeringen Overige vorderingen

(x € 1000):

Bij de rekening-courant verhouding met Vastgoedland BV is rekening gehouden met een afwaardering van € 2.000,-. Dit bedrag is in de winsten verliesrekening verantwoord onder overige bedrijfslasten.

9.4.4 Overlopende activa 2007

2006

Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde interest Overige overlopende activa

543 112 335

360 85 15

Totaal overlopende activa

990

460 (x € 1000):

9.5 Liquide middelen 2007

2006

Direct opvraagbaar Kas/bank/giro Deposito

0 829 8.000

0 42 0

Totaal liquide middelen

8.829

42 (x € 1000):

De tegoeden bij banken en het kasgeld staan vrij ter beschikking van wonenCentraal. Schommelingen in de liquiditeitenpositie worden opgevangen met een roll-over lening met een variabele hoofdsom (maximum € 5 miljoen), een kasgeldfaciliteit (maximaal € 10 miljoen) en een kredietfaciliteit (maximaal € 4 miljoen). In 2007 is gebruik gemaakt van de roll-over lening met variabele hoofdsom en de kredietfaciliteit. WonenCentraal kende in 2007 alleen een beleggings vraagstuk voor de korte termijn.

95

9.6 Eigen vermogen 9.6.1 Overige reserves Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:

2007

2006

Stand per 1 januari Bij: uit de winstverdeling over het boekjaar

36.570 10.175

32.074 4.496

Stand per 31 december

46.745

36.570 (x € 1000):

9.7 Langlopende schulden 2007 looptijd korter dan vijf jaar

2007 totaal

2007 looptijd langer dan vijf jaar

2007 rentevoet

Leningen gemeente Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

665 107.668 0

839 164.817 97

1.504 272.485 97

Totaal

108.333

165.753

274.086

4,9% 4,9% 2%

2006 totaal

1.622 262.485 91

273.583 (x € 1000):

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2008 bedraagt € 18,5 miljoen. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de rente- en aflossingsverplichtingen van bestaande leningcontracten) bedraagt € 16,9 miljoen (2006 € 15,3 miljoen).

9.7.1 Leningen overheid en kredietinstellingen De mutaties in 2007 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:

Leningen Leningen kredietoverheid instellingen

Totaal

Stand per 1 januari 2007 Bij: ontvangsten wegens afgesloten leningen Af: aflossingen 2008

1.504 0 123

262.485 10.000 18.450

263.989 10.000 18.573

Stand per 31 december 2007

1.381

254.035

255.416 (x € 1000):

Hieronder zijn begrepen leningen met een gemiddelde rente van 4,93% (2006: 5,10%).

96

2006 rentevoet

5,1% 5,1% 2%

De leningenportefeuille bedroeg per 31 december 2007 € 255,5 miljoen. Van de roll-over lening met een variabele hoofdsom (maximaal € 5 miljoen) was op de balansdatum € 1,0 miljoen opgenomen. Hiervan is de vaste component van € 1 miljoen opgenomen onder de langlopende leningen. In 2007 is voor een renteconversie in het jaar 2007 een nieuwe afspraak gemaakt. Het volume bedroeg ongeveer € 4,8 miljoen met een gemiddeld nieuwe rentevoet van 4,29%.

Overzicht looptijd en rentevoet leningen Looptijd 1 tot 5 jaar

Looptijd 5 tot 10 jaar

Looptijd langer dan 10 jaar

Totaal

0< 2

8

0

0

8

2< 4

6.280

11.328

4.233

21.841

4< 6

57.428

82.097

64.873

204.398

6< 8

20.675

0

8.027

28.702

467

0

0

467

84.857

93.425

77.193

255.416

Rentepercentages

8 < 10

Totaal

(x € 1000):

Financiële instrumenten Op grond van het Treasury Statuut is het toegestaan een beperkt aantal financiële instrumenten te gebruiken waar het gaat om beheersing van het renterisico. WonenCentraal heeft de beschikking over de volgende derivaten: • een CAP voor € 5 miljoen met een strike van 5,5%. Deze CAP heeft een looptijd tot 1 februari 2010, en is op 1 februari 2004 ingegaan; • een payer-SWAP voor € 5 miljoen tegen 3,7325%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 2 november 2018, en is op 2 november 2006 ingegaan; • een payer-SWAP voor € 5 miljoen tegen 3,8125%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 2 april 2019, en gaat op 2 april 2007 in; • een payer-SWAP voor € 10 miljoen tegen 4,30%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 1 april 2019, en gaat op 1 april 2009 in; • een payer-SWAP voor € 10 miljoen tegen 4,2985%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 1 september 2018, en gaat op 1 september 2009 in. De marktwaarde van de SWAP’s bedraagt per 31 december € 1.427.000,-.

Financiering Ten opzichte van de begroting 2007 is circa € 16,5 miljoen minder financiering aangetrokken. Er is (nog) geen roll-over lening aangetrokken op de ingegane SWAP’s, en de kortgeldfaciliteiten zijn niet benut. Eind van 2007 is een overschot in deposito geplaatst van € 8 miljoen. De lagere financieringsbehoefte is veroorzaakt door de vertraging die is opgelopen bij het nieuwbouwproject Zegerkwartier, uitstel van de bijzondere projecten Castorstraat en Preludeweg, een onderuitputting van de totale onderhoudsbegroting, en het feit dat er meer woningen zijn verkocht dan begroot.

97

Renterisicoprofiel Onderstaande grafiek (1) is gebaseerd op de huidige leningenportefeuille en de aanwezige meerjarenliquiditeitsprognose. Renterisico 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 -10.000 -20.000 2008

2009

t oeg est a a n risico

2010 nieuw e leningen

2011

2012

roll-over m inus CAP

2013

2014

2015

2016

2017

renteconversies

Grafiek 1

Uit de grafiek blijkt dat in de jaren 2011 t/m 2013 het renterisico hoger ligt dan de norm. Dit hoge renterisico wordt voornamelijk veroorzaakt door de financieringsbehoefte vanwege nieuwbouw van huurwoningen in die jaren. Voor de overige jaren is het werkelijke renterisico lager dan het toe gestane renterisico (15% van het totale schuldrestant leningenportefeuille). De financieringsbehoefte in 2010 en 2011 is respectievelijk € 40 miljoen en € 65 miljoen. Het rente risico over 2010 wordt afgedekt door het koppelen van bestaande SWAP’s (totaal € 25 miljoen) aan een nog af te sluiten roll-over lening. Daarnaast is het mogelijk om de renteconversies 2010 en 2011 in 2008 vervroegd vast te leggen. Dit is onder meer afhankelijk van de renteontwikkeling in 2008. Vooralsnog zijn geen andere maatregelen geformuleerd om het renterisico over 2011 te verlagen. Dit komt door de onzekerheid over de ontwikkeling van de financieringsbehoefte vanwege verkoop huurwoningen en nieuwbouw van huurwoningen. Indien de ontwikkelingen daar aanleiding voor geven zullen gedurende 2008 aanvullende maatregelen getroffen worden. Binnen het treasurybeleid van wonenCentraal dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van (rente-, looptijden- en markt)risico’s. Op grond van het huidige treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten toegestaan. Maar alleen voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt, die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële derivaten (vooral interestswap’s) worden initieel niet in de balans verwerkt. De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie.

98

9.7.2 Waarborgsommen Het verloop van de waarborgsommen is als volgt:

2007

2006

Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen

89 2

86 3

Saldo op 1 januari

91

89

1 15 0 10 26

0 3 1 0 4

Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen

94 3

89 2

Saldo op 31 december

97

91

1 januari

Mutaties Toegevoegde rente Toegevoegde waarborgsommen Uitbetaalde rente Uitbetaalde waarborgsommen

31 december

(x € 1000):

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Het gaat om waarborgsommen voor het sleutelplan, bedrijfsruimten en woningen. Op de waarborgsommen wordt een rentepercentage van 2% uitgekeerd.

9.8 Kortlopende schulden 2007

2006

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

18.450 123 4.978 623 47 9.048

12.108 118 3.628 419 48 9.591

Totaal kortlopende schulden

33.269

25.912 (x € 1000):

99

9.8.1 Schulden aan kredietinstellingen 2007

2006

Aflossingsbestanddeel langlopende schulden volgend boekjaar Schuld aan kredietinstelling Kortlopend gedeelte roll-over

18.450 0 0

8.071 2.537 1.500

Totaal schulden aan kredietinstellingen

18.450

12.108 (x € 1000):

9.8.2 Schulden aan gemeenten 2007

2006

Schulden aan gemeenten

123

118

Totaal schulden aan gemeenten

123

118 (x € 1000):

Het saldo betreft het aflossingsbestanddeel van de langlopende door de gemeente verstrekte leningen.

9.8.3 Schulden aan leveranciers 2007

2006

Schulden aan leveranciers

4.978

3.628

Totaal schulden aan leveranciers

4.978

3.628 (x € 1000):

Deze post betreft per balansdatum openstaande facturen voor geleverde prestaties.

9.8.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2007

2006

Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Loonbelasting en premies sociale verzekeringen Pensioenpremies

189 368 187 -121

354 0 169 -104

Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

623

419 (x € 1000):

100

9.8.5 Overige schulden 2007

2006

Overige schulden

47

48

Totaal overige schulden

47

48 (x € 1000):

9.8.6 Overlopende activa 2007

2006

Transitorische rente Transitorische kosten Te verrekenen servicekosten Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag Reservering vakantiedagen Overige

6.342 1.103 533 482 287 173 128

6.671 1.605 424 387 302 144 58

Totaal overlopende activa

9.048

9.591 (x € 1000):

9.9 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw tot een bedrag van € 6,8 miljoen.

Onderhoudsverplichtingen WonenCentraal heeft op balansdatum ruim € 6,7 miljoen aan aangegane verplichtingen op het gebied van nog uit te voeren onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Deze werkzaamheden worden in 2008 uitgevoerd.

Lease WonenCentraal heeft de beschikking over vijf leaseauto’s. Daarnaast zijn er leasecontracten voor een inpakmachine, kopieerapparaten en printers. De jaarlijkse lasten hiervoor bedragen circa € 130.000,-.

Garantieverplichtingen Garantieafspraken met de Stichting Landelijk Garantiefonds Woningbouw te Gouda dekken de garantieverplichtingen voor eventuele bouwtechnische gebreken bij de in 1998 en 2005 verkochte nieuwbouw koopwoningen af.

Obligo WSW Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft een groot deel van de langlopende geld leningen gegarandeerd. Op grond van deze garantieovereenkomst is wonenCentraal verplicht een obligo aan te houden van 2,5 - 3,75% van het nominale bedrag waarvoor WSW zich heeft borgge steld. Het obligo geldt tot aan het moment van schuldvernieuwing (einde looptijd van de lening c.q. herfinanciering). De omvang van het obligo bedraagt per 31 december 2007 € 11,4 miljoen.

101

Stichting Zorgkompas Na het tekenen van de realisatieovereenkomst tussen wonenCentraal en de gemeente Alphen aan den Rijn heeft wonenCentraal de verplichting om € 275.000,- aan Stichting Zorgkompas over te maken. Daarnaast heeft wonenCentraal de verplichting op zich genomen een financiële bijdrage te doen voor de ontwikkelkosten van de projecten Zorgcentrum KLOP en Sint Joseph.

Heffing bijzondere projectsteun Op 17 september 2007 sloten Aedes en de Minister van WWI het Onderhandelaarsakkoord. Het Onderhandelaarsakkoord is door de leden van Aedes niet bekrachtigd, maar de leden hebben wel solidariteit uitgesproken met de investeringen in de 40 wijken. De corporaties hebben vanaf 17 september 2007 tot begin februari 2008 de tijd gehad om de vormgeving van hun bijdrage in de investeringen in de 40 wijken uit te werken. Over de vormgeving is geen overeenstemming bereikt met minister Vogelaar. In februari 2008 heeft minister Vogelaar besloten om de corporaties een heffing op te leggen van € 75 miljoen in 2008. Op 19 maart 2008 heeft minister Vogelaar de Tweede Kamer geïnformeerd over de heffingsgrondslag voor 2008. Voor de hoogte van de heffingen in de jaren 2009 tot en met 2017 zal zij voor de zomer 2008 een voorstel doen. Corporaties met ten minste 10% van hun bezit in één of meer van de 40 wijken en corporaties die in één of meer van de 40 wijken ten minste 15% van de daar aanwezige corporatiewoningen in die wijk in eigendom hebben, komen in aanmerking voor kwijtschelding van de heffing. WonenCentraal behoort niet tot deze corporaties. Voor wonenCentraal betekent dit dat naar verwachting een jaarlijkse bijdrage van circa € 50,- per woongelegenheid voor de jaren 2008 tot en met 2017 verschuldigd is. Deze heffing wordt ten laste van de winsten verliesrekening van de betreffende jaren gebracht. Voor 2008 bedraagt de last voor wonenCentraal ca. € 450.000,-. Uitgaande van periode van 10 jaar bedraagt deze last ca. € 4,5 miljoen.

Overige Conform de Richtlijn Jaarverslaglegging 271 moet wonenCentraal in de balans een verplichting toekomstige verwachte uitgaven opnemen voor personeelsbeloningen (bijvoorbeeld gratificaties en jubileumuitkeringen). Aangezien het hier om een zeer onzekere en globaal geschatte verplichting gaat, heeft wonenCentraal ervoor gekozen dit niet in de balans op te nemen. De hoogte zou volgens onze globale inschatting uitkomen op maximaal € 0,1 miljoen nominaal.

102

10. Toelichting op de winsten verliesrekening De winsten verliesrekening 2007 sluit met een voordelig saldo van € 9.254.000,- voor belastingen.

Toelichting ten opzichte van de begroting Ten opzichte van de begroting, welke sloot met een nadelig jaarresultaat van € 1.335.000,- is dit resultaat € 10.589.000,- voordeliger. Het gunstige resultaat is als volgt samengesteld (N=nadelig, V=voordelig):

Nadelig resultaat volgens begroting 2007 (x € 1.000)

N

-1.335

Bedrijfsopbrengsten

V

922

Bedrijfslasten

V

8.933

Rentelasten en rentebaten

V

734

Jaarresultaat 2007

V

9.254

Het verschil in de bedrijfsopbrengsten wordt met name veroorzaakt door de extra gerealiseerde verkoopopbrengsten. Het verschil in de bedrijfslasten wordt met name veroorzaakt als gevolg van vertraagde uitvoering van onderhoudsprojecten.

Toelichting ten opzichte van het jaarresultaat 2006 Ten opzichte van 2006 is het jaarresultaat 2007 € 5.274.000,- gunstiger. Het verschil is als volgt samengesteld (N=nadelig, V=voordelig):

Voordelig resultaat volgens boekjaar 2006 (x € 1.000)

V

4.496

Bedrijfsopbrengsten

N

400

Bedrijfslasten

V

4.420

Rentelasten en rentebaten

V

737

Resultaat deelneming

V

1

Jaarresultaat 2007

V

9.254

Het verschil in de bedrijfslasten wordt met name veroorzaakt door lagere afschrijvingen onderhoudskosten in 2007.

103

10.1 Huren Begroting

2007

2006

Af : huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid

46.638 2.300 48.938 -245 -49

46.261 2.237 48.498 -224 -53

45.154 2.098 47.252 -222 -74

Totaal

48.644

48.221

46.956

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

(x € 1000)

De ‘te ontvangen nettohuur’ is ten opzichte van 2006 gewijzigd als gevolg van verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging (1,1%) en het in exploitatie komen van nieuwe woningen (HOED/ Deelgebied Q). In de begroting 2007 was gerekend met een huurverhoging van 2,5%.

10.2 Vergoedingen en lasten leveringen en diensten Begroting

2007

2006

Vergoedingsderving wegens leegstand Vergoedingsderving wegens oninbaarheid Te verrekenen servicekosten (raming)

5.469 0 5.469 0 0 0

5.248 0 5.248 -73 0 -533

5.341 0 5.341 -59 0 -424

Netto-vergoeding leveringen en diensten

5.469

4.642

4.858

Doorberekende kosten levering goederen en diensten Doorberekende kosten huismeesters wonenCentraal Doorberekende administratiekosten wonenCentraal

4.981 359 160

4.200 378 137

4.444 334 140

Totaal lasten leveringen en diensten

5.500

4.715

4.918

Overige goederen, leveringen en diensten Contributies

(x € 1000)

De doorberekende kosten leveringen goederen en diensten zijn opgenomen onder de overige bedrijfslasten.

10.3 Overheidsbijdragen Begroting

2007

2006

Vrijval egalisatierekening rijksbijdragen Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie Overige rijksbijdragen

0 0 2

0 0 2

0 0 4

Totaal overheidsbijdragen

2

2

4 (x € 1000)

104

10.4 Verkoop onroerende goederen

Opbrengst verkopen bestaand bezit Af : boekwaarde Af: overige verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit

Begroting

2007

2006

7.494 -1.813 -258 5.423

9.526 -1.941 -359 7.226

11.693 -2.488 -377 8.828

0 0 0

0 0 0

0 0 0

5.423

7.226

8.828

Opbrengst verkopen projecten voor derden Af : kostprijs verkopen voor derden Verkoopresultaat projecten voor derden

Totaal verkoopopbrengst

(x € 1000)

De afname van de opbrengst verkoop onroerende goederen ten opzichte van 2006 is een gevolg van een daling van verkoop huurwoningen (2007 60 huurwoningen en 1 garage, 2006 74 huurwoningen, 5 garages en 3 percelen grond). Daarnaast waren in 2007 een viertal woningen verkocht waarvan de ontbindende voorwaarden op balansdatum nog niet waren vervallen. Deze opbrengsten zijn in 2008 verantwoord. In de begroting 2007 was gerekend met 50 te verkopen huurwoningen. Ten opzichte van de begroting 2007 was ook de gerealiseerde gemiddelde nettowinst per woning hoger dan begroot.

10.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Begroting

2007

2006

Geactiveerde productie m.b.t. projecten koopwoningen Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen

0 100

0 262

0 95

Totaal geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

100

262

95 (x € 1000)

De geactiveerde productie betreft de kosten van het inhuren van externe projectleiders ten behoeve van de realisatie van nieuwbouwprojecten.

105

10.6 Overige bedrijfsopbrengsten Begroting

2007

2006

588 200 124 0 71 50 40 21 13 0 37

563 149 126 141 70 37 48 8 16 0 193

506 200 137 71 70 44 37 16 13 60 209

1.144

1.351

1.363

Opbrengsten VvE’s Doorberekende mutatiekosten Stichting Woonmarkt Rijnstreek Nagekomen oninbare vorderingen Serviceabonnementen Vergoeding afsluiten huurcontracten Dakverhuur telefonie Doorberekend onderhoud aan huurders Verkopen kantine Afwikkelingsverschillen voorgaande jaren Overige opbrengsten

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

(x € 1000)

10.7 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Begroting

2007

2006

Afschrijving geactiveerde DKPH-tekorten Afschrijving onroerende zaken in exploitatie Afschrijving onroerende zaken t.b.v. de exploitatie

0 7.018 781

0 7.273 541

2.468 6.910 619

Totaal afschrijvingen

7.799

7.814

9.997 (x € 1000)

De hogere afschrijving op onroerende zaken in exploitatie ten opzichte van 2006 worden veroorzaakt door de annuïtaire afschrijvingsmethode en nieuwe investeringen.

10.8 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Begroting

2007

2006

Salarissen inclusief vakantiegeld

4.706

4.335

4.369

Sociale lasten Pensioenpremies Totaal sociale lasten en pensioenpremies

546 879 1.425

492 742 1.234

484 767 1.251

104,49 104,49 45,00

99,14 96,97 44,70

98,31 99,87 43,70

30,30

28,50

28,60

Feitelijke personeelsbezetting in fte’s per 31 december Gemiddelde personeelsbezetting boekjaar Gemiddeld salaris per fte (x € 1.000) Sociale lasten en pensioenpremies in procenten van het brutoloon

(x € 1000)

De stijging van het gemiddelde salaris (inclusief vakantiegeld) per fte wordt veroorzaakt door: • de periodieke salarisverhogingen (per 1-1); • de CAO-verhogingen per 1 april 2007 (1,3%) en 1 juli 2007 (1%).

106

Bezoldiging directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen Voor de bezoldiging van de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen verwijzen wij naar de tabel zoals is opgenomen in het bericht van de Raad van Commissarissen in het jaarverslag. De loonkosten van de directeur-bestuurder zijn verantwoord onder de post ‘lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten’. De vergoedingen aan de leden van de Raad van Commissarissen zijn opgenomen onder de post ‘overige bedrijfslasten’.

10.9 Lasten onderhoud

Dagelijks onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Vernielingenonderhoud/schade Planmatig onderhoud Contractonderhoud Cyclisch onderhoud I Cyclisch onderhoud II Diversen Serviceabonnementen Bijdrage voorziening onderhoud nieuwe VvE’s Overig onderhoud

Totaal onderhoud

Begroting

2007

2006

2.191 1.837 37 4.065

2.772 2.698 87 5.557

2.576 2.221 80 4.877

1.052 9.271 4.981 15.304

917 5.194 1.359 7.470

1.029 6.672 1.795 9.496

71 0 0 71

84 0 97 181

90 780 69 939

19.440

13.208

15.312 (x € 1000)

Ten opzichte van de begroting laten de lasten dagelijks onderhoud een overschrijding zien (€ 1.492.000,-). De reden van de onderschrijding op planmatig onderhoud (€ 7.834.000,-) is het uitstellen van de verbeterprojecten Castorstraat en Preludeweg (€ 2,3 miljoen), voordelige aanbesteding- en inkoopresultaten en vervallen werkzaamheden als gevolg van voortschrijdend inzicht (€ 2,7 miljoen) en onderhoudsprojecten waarvan de uitvoering in 2008 zal plaatsvinden (€ 2,8 miljoen). In deel 1, onder hoofdstuk 3 ‘kwaliteit van de woningen’ zijn het klachtenonderhoud, mutatie onderhoud en de grote cyclische onderhoudsprojecten nader toegelicht.

107

10.10 Overige bedrijfslasten

Algemene kosten Huisvestingskosten Kosten intern toezicht Overige personeelskosten Leveringen goederen & diensten Belastingen Betaalbaarheidsheffing Verzekeringen Bijdragen aan VvE’s Lasten verzekerd beheer en onderhoud Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Contributie landelijke federatie Diverse bedrijfslasten minus opbrengsten

Totaal overige bedrijfslasten

Begroting

2007

2006

2.194 183 84 1.217 4.981 2.794 1.294 172 1.253 473 150 67 5

1.895 199 85 1.886 4.200 2.696 0 182 1.122 329 116 65 -62

1.724 199 82 1.317 4.444 2.570 0 226 1.247 361 196 66 363

14.867

12.713

12.795 (x € 1000)

10.11 Resultaat deelnemingen Begroting

2007

2006

Resultaat deelneming Woonquest BV

0

0

-1

Totaal resultaat deelnemingen

0

0

-1 (x € 1000)

10.12 Rentelasten en rentebaten Begroting

2007

2006

Rentelasten Rente schulden: - Leningen overheid/kredietinstellingen - Overige schulden

-14.028 0

-13.614 -32

-14.232 -70

Totaal rentelasten

-14.028

-13.646

-14.302

66 82

344 156

317 102

148

500

419

22.400

22.970

22.344

8.520

9.824

Rentebaten Rente activa - Kredietinstellingen - Overige vorderingen/activa

Totaal rentebaten Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten Renteresultaat

8.461 (x € 1000)

108

10.13 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Vennootschapsbelasting 2006 Vennootschapsbelasting 2007 Latente belastingen

Totaal belastingen

2007

2006

-176 -192 1.289

0 0 0

921

0 (x € 1000)

Voor de toelichting op de post latente belastingen wordt verwezen naar de toelichting op de post overige financiële vaste activa.

109

11. Kengetallen 2007

2006

2005

2004

2003

2002

- Woningen/woongebouwen (aantal) - Bedrijfsruimten, garages, overig (aantal) Totaal vhe’s

8.859 575 9.434

8.872 577 9.449

8.893 598 9.491

8.949 602 9.551

8.987 612 9.599

8.936 640 9.576

Gemiddeld verzekerde waarde per woning Gemiddelde grondslag OZB per woning

77.000 150.300

78.000 139.400

80.000 139.400

79.000 95.800

78.000 95.900

74.700 97.900

843 648

1.070 568

1.228 450

695 526

900 459

598 472

1.491

1.638

1.678

1.221

1.359

1.070

51

54

11

10

64*)

74

56

36

86 33

60

1

7

4

2.215 6.644

2.244 6.644

2.274 6.619

2.333 6.616

2.348 6.639

2.362 6.574

131 436 1,1

131 429 2,0

130 419 1,6

130 404 3,0

124 392 3,0

122 381 3,0

9,6 0,75 0,5

10,6 0,82 0,64

10,3 0,86 0,6

9,8 1,0 0,6

8,4 1,1 0,5

9,3 1,3 0,5

Gegevens woningbezit

Kwaliteit Uitgaven planmatig onderhoud per woning Uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning Totale uitgaven onderhoud per woning

Mutaties in het woningbezit - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt - Aantal aangepast

2

Aantal woningen naar huurprijsklasse - Goedkoop (< € 364) - Overig

Prijs/kwaliteitsverhouding - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs - Gemiddelde huurverhoging in %

Het verhuren van woningen - Mutatiegraad in % woningbezit - Huurachterstand in % bruto jaarhuur - Huurderving in % bruto jaarhuur

110

2007

2006

2005

2004

2003

2002

9,4% 9,3% 8,2% 0,1 0,2 0,1 7,7% 11,8% -3,8% 5,24% 5,69% 6,09% 5,0% 6,1% 4,9% 26,5 25,4 26,6 7.308 5.694 6.580 1.329 1.393 781 -/-39.377 -/- 27.746 -/- 36.796

8,7% 0,1 3,6% 6,4% 6,0% 21,9 5.917 910 -/-29.448

Financiële continuïteit - Solvabiliteit - Liquiditeit (current-ratio) - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in % eigen vermogen - Interne financiering per woning - Cash-flow per woning - Netto werkkapitaal (x € 1000)

13,9% 10,7% 0,08 0,06 25,3% 14,0% 5,1% 5,1% 6,8% 5,5% 26,9 26,4 7.436 7.626 1.927 1.634 -/- 21.757 -/- 37.803

Balans en winsten verliesrekening - Eigen vermogen per woning - Voorziening cyclisch onderhoud per woning - Totaal opbrengsten per woning - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Renteresultaat per woning - Saldo buitengewone baten minus lasten per woning - Jaarresultaat per woning

5.277 0 6.965 2.422 1.435 1.109 0

4.122 0 7.000 2.739 1.442 954 0

3.607 0 6.492 2.677 1.297 956 0

3.308 0 6.056 2.766 1.237 839 0

2.905 107 5.813 2.720 1.381 773 0

3.033 265 5.989 2.788 1.311 664 0

1.045

507

278

391

-/- 111

108

10,9

11,3

11,5

11,5

10,7

10,7

Personeelsbezetting - Werkelijk (fte) per 1000 woningen

*) Van een viertal woningen is de verkoopopbrengst in 2008 verantwoord in verband met de ontbindende voorwaarden welke op balansdatum nog niet waren vervallen.

111

12. Ondertekening van de jaarrekening Alphen aan den Rijn, 21 april 2008 Bestuur:

R.D. Donninger directeur-bestuurder

Raad van Commissarissen:

mevrouw L.M. van Vliet voorzitter

mevrouw ir. S.A. Bentinck lid

A.J. Duijmaer van Twist lid

mr. C.M. de Graaf vicevoorzitter/secretaris

ing. A. Mikkers lid

dr. T.C.W. Luijben lid

A.G.V. Vergeer lid

112

13. Overige gegevens 13.1 Gebeurtenissen na balansdatum Vennootschapsbelasting WonenCentraal is vanaf 1 januari 2006 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2007 geldt een vaststellingovereenkomst (VSO) met de Belastingdienst, vanaf 1 januari 2008 is sprake van integrale belastingheffing. Rondom de praktische uitwerking van bovenstaande bestaan nog onzekerheden, mogelijke interpretatiever schillen en is continu sprake van voortschrijdend inzicht met mogelijk materiële consequenties. WonenCentraal volgt de ontwikkelingen op de voet en betrekt deze bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en resultatenrekening. De vennootschapsbelastinglast voor wonenCentraal is berekend op een effect voor de komende tien jaar van ca. € 6 miljoen (netto contant).

13.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves.

113

14. Accountantsverklaring

114

115

Bijlage 1: definities kengetallen Uitgaven planmatig onderhoud per woning: totaal cyclisch onderhoud I en II (exclusief bijzondere projecten) en contractonderhoud gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning: totaal klachtenonderhoud, vernielingenonderhoud, mutatieonderhoud en serviceabonnementen gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Totaal uitgaven onderhoud per woning: totaal uitgaven planmatig onderhoud per woning en uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning. Solvabiliteit: eigen vermogen in procenten van het balanstotaal. Liquiditeit (current-ratio): vlottende activa gedeeld door de kortlopende schulden. Rentabiliteit eigen vermogen: jaarresultaat gedeeld door het eigen vermogen begin boekjaar. Rentabiliteit vreemd vermogen: de rentelasten gedeeld door het gemiddeld bedrag aan opgenomen geldleningen. Rentabiliteit totaal vermogen: jaarresultaat gecorrigeerd voor rentelasten gedeeld door het balanstotaal einde boekjaar in procenten. Renteresultaat in % eigen vermogen: aan vaste activa toegerekende rente vermeerderd met de rentebaten en verminderd met de rentelasten, gedeeld door het eigen vermogen begin boekjaar in procenten. Interne financiering per woning: vaste activa verminderd met de langlopende schulden gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Cash-flow per woning: jaarresultaat gecorrigeerd voor afschrijvingen gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Netto werkkapitaal (x € 1.000): vlottende activa verminderd met de kortlopende schulden in duizenden euro’s. Eigen vermogen per woning: eigen vermogen einde boekjaar gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Totaal opbrengsten per woning: totaal der bedrijfsopbrengsten gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Kapitaalslasten per woning: totaal van de rentelasten en afschrijvingen gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Overige bedrijfslasten per woning: totaal van de overige bedrijfslasten gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Renteresultaat per woning: aan vaste activa toegerekende rente vermeerderd met de rentebaten en verminderd met de rentelasten, gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

116

Saldo buitengewone baten minus lasten per woning: saldo buitengewone baten minus lasten gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden. Jaarresultaat per woning: jaarresultaat gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

117

Bijlage 2: Balanced Scorecard 2007 en toelichting Balanced Scorecard Balanced Scorecard 2007 Kritische Succesfactor

Prestatie-Indicator

 

 

Doelst.

Realisatie

2007

2007

277 39 50

0 39 64

0

2

Bestuur en financiers 1. verruimen van het woningaanbod

aantal nieuwbouwwoningen gestart aantal nieuwbouwwoningen (huur) opgeleverd aantal verkochte huurwoningen

2. voldoen aan het BBSH

aantal nuanceringen MVROM

3. beheersen bedrijfsre sultaat

jaarresultaat (x € 1.000)

-1.334

10.175

exploitatieresultaat vastgoed (x € 1.000) exploitatieresultaat leveringen en diensten (x € 1.000) exploitatie dienstverlening WMR (x € 1.000) exploitatie VvE-beheer en derden (x € 1.000) renteresultaat (x € 1.000) saldo bijzondere lasten minus bijzondere baten (x € 1.000)

-9.526 -311 -104 -159 8.766 0

1248 -311 -104 -159 9.501 0

bedrijfskosten (x € 1.000) planmatig onderhoud (x € 1.000) klachtenonderhoud (x € 1.000) mutatieonderhoud (x € 1.000) netto verkoopresultaat (x € 1.000)

10.637 13.046 2.191 1.837 5.423

10.339 7.439 2.773 2.698 7.741

4. efficiënte bedrijfs voering

aantal leegstandsdagen bij verkoop (van huuropzegging t/m transportdatum) aantal leegstandsdagen bij mutatie percentage leegstand t.o.v. netto huur percentage huurachterstand einde van de maand percentage gecorrigeerde onderhoudsbegroting gerealiseerd gemiddelde onderhoudskosten per klacht (excl. bijz. KO) gemiddelde onderhoudskosten per mutatiewoning

150

224

12 0,5 1 >= 95 205 1.931

11,6 0,38 0,75 64 193 3.180

5. financiële continuïteit

eigen vermogen (x € 1.000) minimaal verschil begrote t.o.v. minimale solvabiliteit (x € 1.000) percentage (her)financiering en renteconversie maximaal renterisico voor de komende 12 maanden netto contante waarde per 1 januari (x € 1 miljoen) bedrijfswaarde per 1 januari 2007 (x € 1 miljoen)

35.236 6.737 4,75 < 15% 119 418

46.126 18.518 4,31 3,94% 137 443

6. toegang tot financiële markten

minimale financieringsruimte per 31 december (x € 1 miljoen)

0

>0

118

Balanced Scorecard 2007 Kritische Succesfactor

Prestatie-Indicator

 

 

Doelst.

Realisatie

2007

2007

<= 2

1

Klanten en leveranciers 7. een ‘overall’ tevreden klant

klachten ingediend bij de klachtencommissie

8. verbeteren klant tevredenheid proces meldpunt

waardering voor de kwaliteit van de reparatie waardering telefonische bereikbaarheid meldpunt waardering communicatie meldpunt waardering termijn klachtafhandeling klacht in één keer afgehandeld

7,2 7,6 7,6 7,2 80%

7,6 7,7 7,6 7,5 77%

9. verbeteren klantte vredenheid nieuwe klant

de verstrekte informatie over de woning zelf goede afhandeling dmv het invullen van ‘ja’ goed meegedacht dmv het invullen van ‘(zeer) mee eens’ afspraken zijn nagekomen dmv het invullen van ‘ja’

7 70% 70% 90%

7,2 67% 74% 87%

10. stimuleren participatie

aantal bewonerscommissies participatie van klanten in BC’s en werkgroepen participatie van klanten in buurtbeheer aantal georganiseerde activiteiten m.b.v. vrijwilligers

28 150 35 6

24 217 31 7

<5 < 1,5 <= 10%

2,84 1,4 12,70%

75

85

130

88

<= 15

11,8

0 14

0 14

2.200 3.200 6.400 <= 30

2.206 3.227 6.506 19

Medewerkers 11. wonenCentraal is een aantrekkelijke werkgever

percentage ziekteverzuim ziekmeldingsfrequentie verloop medewerkers

12. wonenCentraal voert een actief personeelsbeleid

uitgaven collectief opleidingsprogramma (x € 1.000) uitgaven individueel opleidingsprogramma (x € 1.000)

Maatschappij 13. passende verhuur van de doelgroep

percentage goedkope woningen verhuurd aan huurders met hoog inkomen toename aantal woningen productgroep Alpha door nieuwbouw toename aantal woningen productgroep Alpha Comfort door nieuwbouw aantal woningen productgroep Alpha aantal woningen productgroep Alpha Comfort aantal woningen tot de eerste aftoppingsgrens aantal ontruimingen

119

Balanced Scorecard 2007 Kritische Succesfactor

Prestatie-Indicator

 

 

Doelst.

Realisatie

2007

2007

42

42

15

15

>= 90 100%

>90 97%

14. gedifferentieerd woningaanbod gerealiseerd

toename aantal woningen productgroep Groene Hart door nieuwbouw toename aantal woningen productgroep Randstad door nieuwbouw

15. zorg voor sociaal of medisch zwakkeren

percentage urgenten dat binnen 9 maanden huisvesting vindt taakstelling huisvesting vergunninghouders gerealiseerd

16. bevordering leefbaarheid in probleemgebieden

aantal buurtbeheerprojecten uitgaven in het kader van leefbaarheid (x € 1.000) uitgaven in het kader van buurtbeheer(x € 1.000)

7 82 43

7 161 38

17. passende verhuur in het kader van wonen en zorg

aantal woningen extra verhuurd aan bijzondere doelgroepen aantal samenwerkingsverbanden bijzondere doelgroepen

10 3

10 3

120

Toelichting bij de Balanced Scorecard 2007 Niet alles koek en ei Het afgelopen jaar was gemiddeld genomen een succesvol jaar. Natuurlijk is in 2007 niet alles gegaan zoals gepland of gehoopt. Soms vallen prestaties tegen, soms de omstandigheden, soms ook die nen zich gaandeweg andere prioriteiten aan. In de Balanced Scorecard zijn zogenaamde kritische prestatieindicatoren (kpi’s) opgenomen. Indicatoren van zaken die we belangrijk vinden en die laten zien of we op koers liggen. De BSC die is bijgevoegd, laat de eindstand van 2007 zien. Daaruit blijkt dat veel zaken uiteindelijk zijn gegaan zoals bedoeld of zelfs beter. Daar zijn we tevreden over, maar we gaan er hier niet verder op in. De BSC laat ook zien welke doelen niet (geheel) zijn bereikt. Gedurende het jaar is de BSC gebruikt om periodiek te volgen of we op koers lagen. De directeur-bestuurder en het managementteam zagen de bijgewerkte BSC maandelijks, de Raad van Commissarissen tweemaandelijks. De resultaten die uiteindelijk niet (geheel) zijn gehaald, hebben ook in de loop van het jaar de meeste aandacht gehad. Waar mogelijk en nodig is bijgestuurd. Desondanks is een aantal doelstellingen niet (geheel) gehaald. In deze paragraaf geven we aan waarom dat zo is en wat we in 2007 hebben gedaan om zaken bij te sturen of voor de toekomst te verbeteren.

Nuanceringen van VROM Met ‘nuanceringen van VROM’ worden bedoeld opmerkingen, vragen of zelfs formele aanwijzingen van de Minister van VROM in de rol van toezichthouder, die betrekking hebben op activiteiten van de woningcorporatie. In de toezichtbrief van 30 november stonden twee van dergelijke nuanceringen (vragen). In een brief van 17 december 2007 hebben wij daarop gereageerd. Daarop hebben wij nog geen reactie ontvangen. De eerste was een vraag van de Minister ter verduidelijking van een bevinding van de accountant dat bij enkele in 2006 verkochte woningen geen volwaardige, actuele en onafhankelijke taxatierapporten waren aangetroffen, hetgeen bij strikte naleving van artikel 11c, eerste lid, wel had gemoeten. In voornoemde brief hebben wij de Minister nader geïnformeerd over deze kwestie, over de maatregelen die zijn genomen en over het feit dat de geconstateerde tekortkoming in de praktijk zonder gevolgen is gebleven. De tweede kwestie betrof de kwaliteit van de verantwoording van het intern toezichthoudend orgaan (i.c. de Raad van Commissarissen). Op grond van gegevens van het CFV sprak de Minister zorg uit over dat deel van het Jaarverslag over 2006. In de brief van 17 december 2007 hebben wij getracht uiteen te zetten dat die zorg niet nodig is. Ten eerste omdat wonenCentraal in feite zo goed als niet onder het gemiddelde presteert (met een score van 40 op een sectorgemiddelde van 40,7). Wij hebben de Minister daarom gevraagd de beoordeling dienovereenkomstig bij te stellen. Ten tweede omdat bij de wijze waarop de score tot stand is gekomen wel wat vragen te stellen zijn. Ten derde omdat wel degelijk over de wezenlijke onderdelen verantwoording is afgelegd, ook door de Raad van Commissarissen, maar dan in een andere vorm of plaats in het verslag dan in het onderzoek door het CFV vastgesteld.

Te weinig nieuwbouwwoningen gestart De productie van nieuwbouwwoningen ligt op koers. Het geplande aantal opleveringen is gehaald en er zijn veel locaties in ontwikkeling. De prestatieafspraken met de gemeente worden dan ook (ruim) gehaald. Het duurt alleen hier en daar wat langer dan voorzien. Projecten lopen vertraging op, om diverse redenen. Dat is in Alphen aan den Rijn niet anders dan elders in Nederland. Zo was het de bedoeling om in 2007 te starten met de bouw van 277 nieuwe huurwoningen. Dat is niet gelukt. Het gaat om drie locaties. Op alle drie der locaties heeft de planvorming langer geduurd dan voorzien en zal de start in 2008 plaatsvinden. Op de Stationslocatie heeft dat te maken met plan

121

optimalisatie, van een ‘gewoon’ woningbouwplan naar het concept ‘meervoudig mobiel’ en van 52 starterswoningen naar 72. Goed bestede extra tijd, denken wij. De ontwikkeling van de Lupinehof/ Gemiva (oorspronkelijk 109 woningen) heeft vertraging opgelopen door herhaaldelijk gewijzigde stedenbouwkundige en financiële voorwaarden van gemeentezijde. De start van het project ’t Span is uitgesteld in verband met het feit dat nog geen voldoende oplossing gevonden kon worden voor de (deels tijdelijke) uitplaatsing van de huidige bewoners (cliënten van de Stichting Philidelphia).

Beter jaarresultaat dan voorzien Een beter jaarresultaat dan voorzien lijkt op het oog geen slechte zaak, zeker niet voor een woning corporatie als wonenCentraal, die nu eenmaal tot de ‘armste’ 20% woningcorporaties van Nederland behoort. Een beter resultaat levert ook een betere solvabiliteit op. Dat is in zekere zin wel mee genomen als je veel ambitie hebt in onzekere tijden (denk aan de VPB), zoals voor wonenCentraal geldt. Voor een woningcorporatie echter die er naar streeft om met de maximale inzet van het beschikbare vermogen te werken aan maatschappelijk rendement is het echter niet de bedoeling. Het kan namelijk ook betekenen dat de gewenste productie niet is gehaald en het is nu eenmaal zo dat bij vertraging van nieuwbouw of onderhoud het jaarresultaat al snel fors kan oplopen. Dat betekent echter niet dat er op termijn ook daadwerkelijk geld overblijft: van uitstel komt immers geen afstel. Een oordeel over het jaarresultaat moet daarom worden geveld in het licht van de meerjarenbegroting en daar liggen we nog steeds op de gewenste koers. Het betere jaarresultaat is voor een belangrijk deel ook te danken aan zaken die beter zijn geweest dan begroot: het renteresultaat en de verkoop. Een beter renteresultaat is ronduit prettig en dat we meer hebben verkocht dan begroot is ook een goede zaak. De verkoop heeft namelijk niet alleen tot doel geld te generen voor de nodige investeringen, er worden ook inhoudelijke doelstellingen mee nagestreefd. Meer differentiatie en weerbaarheid in de betreffende buurten en het bieden van kansen aan koopstarters bijvoorbeeld. Dat is beter gelukt dan voorzien, met als gevolg een beter jaar resultaat dan begroot. Dat een aantal woningen langer hebben leeggestaan (hetgeen het gemiddelde heeft opgetrokken) voordat ze werden verkocht, heeft veel te maken met (lokaal specifieke) markt verhoudingen en dat wij daarbij niet wilden kiezen voor prijscorrecties ten gunste van de verkoop snelheid. Onze verkoop is immers geen incident maar een structureel onderdeel van beleid.

Onderhoud WonenCentraal heeft, dat is geen unicum in de sector, op het gebied van planmatig onderhoud een traditie van veel goede plannen en een dan wat tegenvallende productie. Heel opvallend in de BSC over 2007 is dan ook dat van de ruim € 13 miljoen die voor planmatig onderhoud was begroot, er slechts bijna € 7,5 miljoen als gerealiseerd staat vermeld. Daarmee komt het deel gerealiseerde onderhoudsbegroting op bijna tweederde. Dat is fors lager dan gepland en daarvoor is, naast een gunstig aanbestedingsresultaat, een belangrijke oorzaak. De belangrijkste reden is dat twee grote onderhoudsprojecten, feitelijk ingrijpende renovaties, zijn vertraagd, zodat het in 2007 geplande deel niet is gerealiseerd. De ene (de Preludeflat) omdat in het kader van de herziene visie en strategie nog eens goed is geanalyseerd of de (al wat oudere) plannen nog steeds verstandig waren. Dat bleek met enige aanpassingen wel het geval maar het heeft wel wat tijd gekost om tot die conclusie te komen. De tweede (de Castorflat) had alles te maken met het feit dat de gemeente het voornemen bleek te hebben het aangrenzende plein aan te pakken. Integratie van de plannen lag nogal voor de hand. Dat is goed gelukt maar het heeft vertraging opgeleverd en daardoor een onderuitputting van de betreffende budgetten in 2007. Met deze verklaring is niet alles uitgelegd. Ook andere, minder in het oog springende onderhouds werkzaamheden zijn doorgeschoven naar 2008. Dat heeft niet alleen effect op de jaarrekening maar ook op bewoners met de gerechtvaardigde verwachting dat het werk in 2007 zou plaatsvinden.

122

Een onderliggende oorzaak van deze vorm van onderuitputting van de onderhoudsbudgetten ligt bij de kwaliteit van begroten in het verleden. Goed opnemen en ramen kreeg vaak wat minder prioriteit dan het gevoel van urgentie en de wens aan de slag te gaan. Daarom is gekozen voor een ander systeem van opnemen en begroten: de zogenaamde conditiemeting. Daarvoor is extra capaciteit (in- en extern) ingezet zodat opnames van het gehele bezit voor de zomer van 2008 zijn afgerond en de resultaten kunnen worden meegenomen in de begrotingscyclus van 2009. Tot slot is in 2007 een integraal systeem van administreren en (periodiek) rapporteren vastgesteld, zodat management, bestuur en Raad van Commissarissen beter de voortgang van nieuwbouw, renovatie- en onderhoudsprojecten kunnen volgen en waar nodig bijsturen. Het dagelijks onderhoud heeft meer gekost dan voorzien. Dat geldt zowel het klachten- als het mutatieonderhoud. Een deel van de verklaring daarvoor ligt in het feit dat de tot nu toe gehanteerde systematiek voor planmatig onderhoud niet-voldoende inzicht biedt in de (gewenste) staat van de woningen. Daarbij komt dat de nieuwe visie en (vastgoed)strategie pas eind 2007 zijn vastgesteld. Dat betekent dat voor een aantal complexen de (toekomstige) staat niet glashelder was. In het eerste kwartaal van 2008 is dat verholpen. Dan wordt de strategie doorvertaald in een strategisch voorraad beheer, waarbij alle complexen van een label worden voorzien. In 2007 gold echter dat de combinatie van beide feiten ertoe hebben geleid dat niet altijd helder was wat voor een bepaald complex de optimale mix van maatregelen was bij mutatie of bij een onderhoudsklacht. Het heeft bovendien geleid tot een te grote (en te willekeurige) variatie tussen complexen en medewerkers. Tot slot is er de constatering dat gedurende een langere reeks van jaren niet de volledige programma’s planma tig onderhoud zijn gerealiseerd. Al met al is de consequentie dat er vooral meer is uitgegeven dan voorzien aan woontechnische elementen (keuken, badkamer en toilet). Voor de korte termijn zijn daarvoor maatregelen genomen in de organisatie en afstemming (gericht op uniformiteit, uitwisselen van deskundigheid en beheersing). Voor de langere termijn (tweede helft 2008) wordt de mutatie procedure op zich verder geoptimaliseerd en er zijn structurele maatregelen genomen in de gehanteerde systematiek van plannen, begroten en labelen (zoals hierboven genoemd).

Medewerkers Het personeelsverloop was in 2007 (opnieuw) helaas iets groter dan gewenst. Exit-interviews laten daarvoor heel uiteenlopende redenen zien. Vaak gaat het om vrijwillig verloop gericht op een carrièresprong. Blijkbaar is de markt gunstig. Daarop is niet gemakkelijk te sturen. Er zijn in overleg met de Ondernemingsraad wel diverse maatregelen genomen. Zo is veel gedaan aan de cultuur (het zogenaamde MOP-traject) om medewerkers meer te verbinden met de missie en visie van wonenCentraal. In de organisatie en het personeelsbeleid (inclusief beoordeling- en beloningsbeleid) is gezocht naar meer stimulans en ruimte voor het zelf organiseren van het werk, groei en (zelf) ontplooiing. In 2007 is een aantal medewerkers ook daadwerkelijk doorgestroomd.

Dienstverlening We hebben iets minder klachten ineens afgehandeld dan gewenst (77% versus 80%) en we hebben ook iets vaker een afspraak gemist dan we ons hadden voorgenomen (87% versus 90%). Maar de verschillen zijn erg klein, heel specifieke maatregelen zijn daarom ook niet genomen. Belangrijk daarbij is ook dat uit alle andere cijfers blijkt dat de klant over de inhoud van de dienstverlening zelfs meer tevreden is dan we zelf hadden gehoopt en geraamd.

Huisvesting statushouders De BSC laat een kleine afwijking zien ten opzichte van de taakstelling (97 versus 100). Dat was niet alleen een kleine maar ook tijdelijke kwestie, die begin 2008 is opgelost. Met de gemeente zijn er inmiddels (nog) betere uitvoeringsafspraken gemaakt om de toekomstige taakstelling te realiseren, ook die van de huishoudens die in aanmerking zijn gekomen voor het Generaal Pardon.

123

124

Met ons vinden mensen hun thuis

Recommend Documents