Met dossier Appartementenmarkt

NAW

adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats

adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam

Bouwfonds Wonen magazine # 6 / najaar 2002

Met dossier Appartementenmarkt

NAW

inhoud

Bij NAW horen de woorden Naam, Adres, Woonplaats. Dit zijn de begrippen die centraal staan in dit magazine. Aandacht voor de bewoner (naam), de woning (adres) en het gebied (woonplaats) is voor Bouwfonds Wonen essentieel bij de ontwikkeling van aantrekkelijke woongebieden. NAW wordt gratis verzonden aan de zakelijke relaties van Bouwfonds Wonen.

actueel

uitleg

stedelijke vernieuwing

dossier

thema

landelijk gebied

buitenland

Een eigen paleisje met zorg op maat

Beelden van Wateringse Veld

Met Bergoss stijgt Oss boven zichzelf uit

Appartementenmarkt

Domotica, een kwestie van wennen

De tijd is rijp voor groene projectontwikkeling

Het geheim van het Tsjechische trappenhuis

En verder in dit nummer

Palisium is een nieuw woon-, leef-, en zorgconcept, afgestemd op de individuele wensen van ouderen. Een verhaal over de ins en outs.

Een nieuwe wijk aan de rand van Den Haag, waar straks 20.000 mensen wonen. Een fotoreportage langs wonen, water en groen.

De plek van een oude tapijtfabriek wordt de komende jaren getransformeerd tot een stedelijk gebied. Meer dan een woonwijk alleen.

Een groeiende markt. Niet alleen in dichtbevolkte gebieden, maar ook buiten de randstad. In het dossier spelen appartementen de hoofdrol.

Electronica en wooncomfort gekoppeld is domotica. Het is nog nieuw voor kopers en ook voor installateurs, maar dat gaat veranderen.

Rood voor groen of andersom. Een integrale aanpak lijkt noodzakelijk. Natuurontwikkeling is iets om serieus te nemen.

Pioniers in Tsjechië verkennen de markt, met als doel voet aan de grond te hebben zodra Tsjechië toetreedt tot de EU.

pagina 6

pagina 9

pagina 14

middenkatern

pagina 22

pagina 28

pagina 34

➔ opgevallen ➔ verhuizen ➔ 100 jaar wonen ➔ de verandering ➔ interieur

omslagfotografie Peter van Breukelen accesoires Art & Flowers, Pilat & Pilat, Pol’s Potten Amsterdam

4 8 20 21 38

opgevallen Een Vinex-nachtmerrie Op Geiteneiland lijkt de nachtmerrie van een Vinex-bewoner werkelijkheid te worden. De eerste woningen in de nieuwe wijk worden opgeleverd, maar het eiland is nog lang niet af. Door de economische malaise ligt de bouw op Geiteneiland tijdelijk stil. De eerste huizen staan eenzaam op de grote zandvlakte en maken een wat mistroostige indruk. En omdat er geen geld over was voor een degelijk bodemonderzoek, staat een gedeelte van de nieuwe wijk in het water. Zo toont de theatergroep Het Monsterverbond in ‘Pioniers gezocht’ het leven op een – niet bestaande – Vinex-locatie. ‘We hebben helemaal niks tegen Vinex-wijken’, zegt Marieke van Wamel van Het Monsterverbond bijna verontschuldigend. ‘Maar we willen mensen laten zien die vervreemd waren van zichzelf en hun omgeving. En een nieuwbouwwijk is daar ideaal voor. Het is een plek zonder geschiedenis, waar mensen naartoe trekken om een nieuw leven op te bouwen. En daar gaat onze voorstelling

Vluchten naar de buren, voor het geld of…? over: mensen die hun oude leven ontvluchten, wat natuurlijk niet lukt. De drie stellen in onze voorstelling hebben de stad verlaten om af te zijn van dingen als diefstal, onveiligheid en junks. Maar daardoor komen ze des te harder hun persoonlijke angsten tegen.’ Als voorbereiding op de voorstelling hebben schrijver en acteurs onder andere documentaires bekeken over bewoners van nieuwbouwwijken. Maar Het Monsterverbond was al bekend met Vinex-locaties, vertelt Van Wamel: ‘We doen ook acts bij openingen en dergelijke. En we hebben bijvoorbeeld een act gedaan bij de eerste paal van Leidsche Rijn. Het was interessant om daar afgelopen augustus terug te kunnen keren met deze voorstelling. En ‘Pioniers gezocht’ te spelen voor de echte pioniers van Leidsche Rijn.’ Vraagt u zich af hoe het afloopt met de bewoners van Geiteneiland? Volgende zomer speelt Het Monsterverbond een reprise van ‘Pioniers gezocht’ op de grotere festivals.

‘Bloemendaal 190ste plek? Belachelijk natuurlijk’ De redactie van Elsevier riep deze zomer Almere uit als ‘de beste stad van Nederland’. In de special ‘Stad & Land’ werden alle Nederlandse gemeenten tegen elkaar afgewogen. Een vergelijkend warenonderzoek op het gebied van onder andere wonen. Nu zullen wij de laatste zijn die hier de nummer één positie van Almere bestrijden. Dat kan natuurlijk ook niet met een burgemeester die de naam Hans Ouwerkerk draagt. Maar dat een lommerrijke gemeente als Bloemendaal, het Wassenaar van Noord-Holland, op een armzalige 190ste plek bungelde, deed ons toch de wenkbrauwen fronsen. Dus even de gemeente Bloemendaal maar gebeld. De heer Nieuwenhuyse, senior woordvoerder, reageert namens het college van burgemeester en wethouders. Op de 190ste plek. Dat moet toch schrikken zijn geweest? Nieuwenhuyse: ‘Weet u dat u de eerste bent die mij daarover belt.’ Oh. Nieuwenhuyse: ‘Ja tot dit telefoontje wist ik van het bestaan van die lijst helemaal niets af. Laat staan dat ik wist dat wij op de 190ste plaats staan.’ U bent niet door verontruste Bloemendalers gebeld dat ze bang zijn dat de waarde van hun woningen nu gaat dalen? Nieuwenhuyse lachend: ‘Nou nee. Ik denk ook niet dat de plaats op zo’n ‘hitparade-achtige’ lijst van invloed is op de prijs van een woning. Zéker niet in Bloemendaal.’ U bedoelt? Nieuwenhuyse: ‘Precies zoals ik het zeg. Bloemendaal is een fantastische gemeente waar het geweldig wonen is. Daar doet de uitkomst van zo’n onderzoek natuurlijk niets aan af.’ Maar wat vindt u er nu van? Nieuwenhuyse na een korte stilte: ‘Waarvan?’ Dat Bloemendaal dus op zo’n lage plaats staat. Nieuwenhuyse: ‘Ja, belachelijk natuurlijk. Maar ik slaap er geen nacht minder om. En ik weet zeker: de inwoners van Bloemendaal ook niet.’

4

opgevallen

Duiven krijgen de ruimte door soepeler bouwregels De overheid heeft het mes gezet in het omvangrijke stelsel van bouwvergunningen. Met ingang van 1 januari aanstaande kan men als het gaat om het bouwen van bijvoorbeeld een schuurtje, dakkapel, carport óf duiventil ongestoord zijn gang gaan. Gobius Hokkenbouw in Wezep, gespecialiseerd in het bouwen van duivenonderkomens, wrijft zich nu alvast in de handen. ‘Want een beetje duivenmelker wil toch wel een flink hok.’ ‘Ik verwacht in elk geval veel minder rompslomp’, vertelt mevrouw H. Gobius du Sart, echtgenote van de eigenaar van de onderneming. ‘Wij moeten nu nog vaak bouwtekeningen opnieuw aanpassen wanneer de gemeente moeilijk doet. Dat traject hoeven we dadelijk niet meer te doorlopen. ’ Een beetje hok heeft een afmeting van vier bij twee meter. Een dergelijk onderkomen biedt volgens Gobius du Sart plaats aan minimaal twintig duiven. ‘Maar als de eigenaar de duiven geen aparte zitplaatsen wil geven kunnen er natuurlijk meer in.’ Staat het hok van deze afmeting ergens achter in de tuin, dan is er van de kant van de gemeente meestal niks te duchten. ‘Maar ja’, vertelt mevrouw Gobius du Sart, ‘ meestal wil de vrouw des huizes niet zo veel ruimte aan haar man’s hobby kwijt en dan is het plaatsen van het hok op het dak een goede oplossing.’ Een mogelijkheid trouwens die volgens haar in de stad meer wordt toegepast dan op het platteland. ‘Alleen de buren zijn hier vaak minder enthousiast over. En dat blijf je, of er nu wel of geen bouwvergunning moet worden aangevraagd, toch houden. Buren doen over duiven vaak heel moeilijk, niet helemaal terecht overigens want als ze goed verzorgd worden heb je er nauwelijks last van.’ Of Gobius Hokkenbouw na volgend jaar een hoop extra orders zal krijgen zegt ze niet direct te verwachten. ‘Men zal misschien wel sneller een groter hok bestellen. Dus daar zien we wel mogelijkheden. Aan de andere kant, de duivensport is een dure hobby en de hokken zijn ook niet goedkoop. Men denkt daar toch wel eerst goed over na. Hoewel’, voegt zij er lachend aan toe, ‘mijn man plaatst wel eens ergens een hok waarbij hij denkt “daar hadden ze beter eerst een bankstel kunnen kopen” zo versleten als het is.’

‘Nederlander vlucht voor huizenprijs naar Duitsland’, zo kopte de Telegraaf op 3 juli jl. Vanwaar deze trek naar onze Oosterburen? Volgens de krant kiezen steeds meer Nederlanders voor een leven in Duitsland omdat het daar goedkoper wonen is. Maar gaat het alleen om goedkope grond en woningen? Of zijn Nederlanders op zoek naar een andere cultuur? Een ander leven? Alphons Schoolkate, werkzaam bij EUREGIO, krijgt dagelijks mensen aan zijn bureau die het plan hebben opgevat naar Duitsland te vertrekken. Veel van hen zijn inwoners uit de grensstreek. Wat doen jullie precies bij EUREGIO? ‘Wij vertellen mensen die in Duitsland willen gaan wonen waar ze aan moeten denken, in financiële maar ook in emotionele zin. Van de 3.500 mensen die wij jaarlijks adviseren is iedereen weer anders. Maar de reden die ik toch wel het meest hoor, is dat je in Duitsland veel goedkoper kan wonen. Huizenprijzen en vooral grondprijzen liggen echt veel lager dan hier. Dat kan twintig tot wel vijftig procent schelen.’ Is dat de enige reden? ‘In Duitsland is er veel meer ruimte. Als je bij Enschede de grens over gaat, duurt het heel lang voor je weer een stad tegenkomt. Dat is bij ons wel anders. Wat hier gestapeld moet, kan in Duitsland gewoon naast elkaar. Daarbij komt nog de mogelijkheid om je eigen huis te bouwen. Het aanbod vrije kavels is in Duitsland vele malen groter.’ Waarom stroomt niet de hele grensstreek leeg? ‘Realiseer je wel dat het echt emigreren is. Dat vraag ik ook aan de mensen die bij mij langs komen. ‘Jein’ zeggen ze dan. Ja und Nein. Het is niet de andere kant van de wereld, maar het is wel een heel ander land. Hun nieuwe landgenoten spreken een andere taal en hebben een heel andere cultuur. Het is niet alleen emigreren maar ook integreren.’ Lukt dat integreren wel? ‘Er worden voor de nieuwkomers zogenaamde ’Willkommen Tagen’ gehouden. Op zo’n dag kunnen Nederlanders de plaatselijke sportverenigingen ontdekken en hun buren leren kennen. Dit laat wel een intentie zien van Duitse zijde.’

En hoe integreren de Nederlanders? ‘Nou, veel mensen die in Duitsland gaan wonen, blijven in Nederland werken. Ook hebben ze hier vaak nog hun sociale netwerk. En de kinderen gaan gewoon in de oude woonplaats naar school. Dit toont volgens mij wel aan dat de goedkope prijzen de doorslag geven om er te gaan wonen. En dat ze niet op zoek zijn naar een nieuw leven.’

appartementenmarkt

opgevallen

5

actueel

Palisium: een nieuw woon-, leef- en zorgconcept

‘Een eigen paleisje’ auteur Suzanne Witteman

Ouderen zorg op maat bieden in een prettige woonomgeving. Dat is de kern van het Palisium-concept, een samenwerkingsverband tussen Stichting Lekker Wonen, Bouwfonds Wonen en Woonzorg Nederland. ‘We ontwikkelen een onderscheidend concept. Het concept is volledig afgestemd op de individuele wensen van ouderen’, aldus Kees Voorham, directeur van Palisium BV. ‘We springen in op de vraag van de kopers.’ De laatste jaren van je leven doorbrengen in een verzorgingstehuis lijkt niet helemaal meer van deze tijd. Zo lang mogelijk zelfstandig wonen is de trend. Onderzoeken wijzen uit dat de ouder wordende mens, in toenemende mate eigen woningbezitter, straks niet naar een zorgcentrum of een verzorgingstehuis wil verhuizen. Demografische ontwikkelingen wijzen uit dat deze behoefte alleen maar zal toenemen. De babyboomgeneratie gaat vanaf 2010 voor een enorme vergrijzing in Nederland zorgen. En het eigen woningbezit onder ouderen neemt de komende jaren verder toe. Dit betekent een sterk groeiende vraag naar koopwoningen met zorgmogelijkheden in de buurt. Het overgrote deel van de toekomstige ouderen heeft een bovenmodaal inkomen. En deze ouderen van straks zijn bereid extra te betalen voor zorg als dat betekent dat ze langer zelfstandig kunnen wonen. Ook is de vraag van 65 plussers naar een aangepaste woning vele malen groter dan de vraag naar een plaats in een verzorgingstehuis. Palisium BV springt, met het nieuwe woon-, leef- en zorgconcept Palisium, in op

6

actueel

een bestaande en sterk groeiende behoefte van ouderen: zelfstandig wonen. Een eigen woning, met veel comfort en zorg binnen handbereik. Geen betutteling De wooncomplexen van Palisium BV bestaan gemiddeld uit vijftig koopappartementen. Dit zijn geen eenkamerflats, maar ruime appartementen van gemiddeld 125 vierkante meter. Groot genoeg voor twee mensen om in te wonen. De woningen zijn flexibel in te delen en voorzien van allerhande domoticatoepassingen. Naast het koopcontract ondertekenen toekomstige bewoners ook een zorgcontract. Daarin staat van welke zorg op welk moment gebruik gemaakt kan worden. Iedereen in Nederland heeft recht op de AWBZ-zorg, waaronder ook de zogeheten thuiszorg valt. Het ‘Palisium Private Care Fonds’, waar iedere koper automatisch in participeert, voorziet in een particuliere en gegarandeerde zorg op maat boven op de basiszorg. Daarvoor betalen kopers extra. Een voordeel van vijftig appartementen bij

elkaar is dat het daardoor goedkoper wordt om extra zorg in te kopen. Als een fysiotherapeut of een verpleegkundige voor één persoon moet komen, is het nu eenmaal duurder dan wanneer hij bij acht bewoners langs gaat. Voorham: ‘Ik zie het als een puur zakelijke overeenkomst. Wij verkopen geen dure en ondoorzichtige zorgpakketten, maar leggen kopers voor welke extra zorg we kunnen bieden. Zij bepalen zelf wanneer en hoeveel extra zorg wordt ‘ingekocht’ en wij leveren aan via afspraken met de zorg- en dienstenleveranciers. We gaan straks met kopers individuele gesprekken voeren over verschillende mogelijkheden voor zorg en extra zorg. Ik wil voorkomen dat Palisium een ‘aanbod gestuurd zorginstituut’ wordt. Met andere woorden: de vraag van de koper moet centraal blijven staan. En het moet transparant blijven.’ Niet alleen de koopakte maar ook de zorgcontracten worden notarieel vastgelegd. Ook wordt er bij een notaris een beheercontract ten behoeve van de vereniging van eigenaren afgesloten, waarin zaken staan als de aansluiting op een telefooncentrale, de

groenvoorzieningen, de schoonmaak en de infrastructuur. Elk complex heeft een ‘caremanager’ die de zorgtaken – denk aan schoonmaak, boodschappenservice, fysiotherapie, verpleging – coördineert. Voorham: ‘Deze caremanager is in dienst van Palisium BV en is de ‘spin in het web’. De caremanager heeft een verpleegkundige achtergrond, maar doet meer. Bijvoorbeeld het regelen van vervoer op maat of kaartjes voor een concert. Extra comfort en ondersteuning voor bewoners dus. Het Palisium-concept is ontwikkeld om te voorzien in de behoefte van ouderen aan zelfstandige woningen met zorg in de buurt. Maar’, benadrukt Voorham, ‘we willen hen niet betuttelen. Wel bieden we comfort, veiligheid, zekerheid en zorg. En natuurlijk wonen in een mooie omgeving.’ Het begin is er In de bosrijke omgeving van Eerbeek wordt het eerste Palisium-complex op korte termijn gerealiseerd. De gemeente en de provincie zijn enthousiast en potentiële kopers zijn er genoeg. Palisium BV realiseert hier 54 koopappartementen. De appartementen hebben een oppervlakte van minimaal 140 vierkante meter en bestaan uit een woonkamer, drie slaapkamers en een groot balkon. Ook worden enkele penthouses gebouwd van 280 vierkante meter. De vrij op naam-prijs loopt op vanaf 350.000 euro. Het geheel bestaat uit vier appartementencomplexen. ‘Het middelpunt is het grand café: een aangename ontmoetingsplek voor bewoners en hun gasten. De caremanager beheert de twee ‘hotelkamers’ die gebouwd worden voor gasten en ook het grand café. En verder is hij verantwoordelijk voor de zorg en het leveren van de extra gemaksdiensten. Voorham: ‘Elk

complex krijgt een eigen entree met slechts vier appartementen per woonlaag. Daarmee bieden we kopers veel privacy. In het grand café kunnen mensen elkaar ontmoeten, een feestje organiseren, een maaltijd nuttigen en bijvoorbeeld een huisconcert geven. Er komt hier geen eigen centrale keuken, maar de maaltijden worden elke dag vers aangeleverd. Je kunt overigens je maaltijd ook in het appartement bezorgd krijgen en natuurlijk zelf koken.’ De architect heeft gebruik gemaakt van heldere kleurstellingen. De indeling van de appartementen is flexibel en kan worden aangepast aan de individuele wensen van de kopers. Indien er geen belemmeringen komen in verband met het bestemmingsplan, kan nog dit jaar worden begonnen met gesprekken met potentiële kopers. Ambitie Het Palisium-complex in Eerbeek is het begin. Hierna zullen meer complexen volgen, maar het vinden van een geschikte locatie blijkt veelal een ingewikkelde opgave. Rick Kraan, Marketingmanager, is vanuit Bouwfonds Wonen betrokken bij Palisium. ‘Alle complexen willen we bouwen in een aantrekkelijke omgeving. Juist voor ouderen wordt de directe woonomgeving steeds belangrijker. Daarom zijn we kritisch. Niet elke plek is geschikt. Per locatie brengen wij ook de doelgroep in kaart. Kijk, we richten ons nu in eerste instantie op ouderen in het hogere marktsegment. Dit doen we om het concept zo volledig mogelijk te kunnen aanbieden. We sluiten niet uit dat we met dit concept in de loop van de tijd ook andere doelgroepen proberen te bereiken. De beoogde doelgroepen in het hogere marktsegment zijn in vrijwel elke omgeving wel te vinden. Denk maar eens aan ouderen die nu in grotere halfvrijstaande

en vrijstaande woningen wonen en die om allerlei redenen, zoals het onderhoud van de tuin, het te groot worden van de woning of vanwege gevoelens van onveiligheid liever naar een comfortabel appartement willen verhuizen. Deze doelgroep is nu al een belangrijke speler op de woningmarkt en dat zal in de komende jaren alleen maar toenemen. De vergrijzing neemt toe, daar moeten we wat mee. Ook gemeenten beginnen dit in te zien. Gemeentelijke plannen, gericht op oudere eigenaar-bewoners, beperken zich nog vaak tot ideeën op papier. Maar juist nu wordt het tijd voor uitvoering. In deze generatie zit veel potentie en ook veel koopkracht. Ook dat is voor gemeenten interessant. Vooral in wat oudere groeikernen uit eind jaren zeventig, begin jaren tachtig zoals bijvoorbeeld Nieuwegein, maar ook Zoetermeer, ontstaat op termijn een probleem. Deze gemeenten zullen te maken krijgen met een heel snelle vergrijzing. Daar woont over een aantal jaar echt een grote groep ouderen. Dat zijn diegenen die er jong zijn gaan wonen toen de steden nog groeikernen waren. Hier moet je voorzieningen voor treffen.’ Ook Voorham hoopt dat gemeenten inspringen op de ontwikkelingen. ‘De vergrijzing is een feit, daar moet je wel iets mee doen. Door bijvoorbeeld locaties beschikbaar te stellen. Gemeenten die ik spreek zijn wel allemaal enthousiast over het concept. Ook voor de doorstroming binnen een gemeente is dit concept interessant. Nu wonen ouderen vaak nog in woningen die ‘eigenlijk niet voor hen bedoeld zijn’ en de kosten die gemoeid zijn met het aanpassen van deze woningen zijn enorm. Onze ambitie is dat over vijf jaar in elke provincie een Palisiumcomplex staat. Dat kun je ambitieus noemen, maar volgens mij is het gewoon noodzaak.’ Voor meer informatie over Palisium BV: 06 226 900 99

actueel

7

Amsterdam ➔ Amsterdam

‘Een grote stap’ Een benedenwoning met een tuin in de Amsterdamse Baarsjes. Dat is het resultaat van hun zoektocht. Joost Kamps en zijn vriendin Suzanne kochten in december vorig jaar hun eerste eigen huis. In Amsterdam, ook al werkt Joost bij WPMgroep in Den Bosch. ‘Ja, veel mensen snappen niet dat ik het ervoor over heb om elke dag ruim twee uur te reizen. Maar ik wil de stad niet uit. En Suzanne al helemaal niet. Amsterdam werkt verslavend. Als je er eenmaal woont, wil je niet zomaar weg.’ beeld Georges van Wensveen auteur Suzanne Witteman

Beelden van Wateringse Veld Voordat ze verhuisden woonden Joost en Suzanne allebei op studentenkamers. Joost is in de studietijd ongeveer acht keer verhuisd. ‘Steeds in onderhuur, wat heel onzeker was. Het enige voordeel is dat ik bijna alle buurten van Amsterdam heb leren kennen. Maar toen ik begon met werken, kreeg ik sterk de behoefte aan een eigen vaste plek. In mijn laatste huis woonde ik met twee huisgenoten. Alledrie hadden we een relatie, dus vaak zaten we met z’n zessen op de bank. Wel gezellig, maar op een gegeven moment ben je dat wel zat.’ Verliefd Het vinden van een huis in Amsterdam bleek niet makkelijk. In eerste instantie zochten Joost en zijn vriendin naar een huurwoning. Een huis kopen leek te ver van hun bed. Maar een huurwoning was niet te vinden. Joost: ‘Ja, of we moesten ruim duizend euro betalen per maand. Toen zijn we gaan rekenen en kwamen we tot de conclusie dat kopen goed mogelijk was.’ Tussen dit moment en het daadwerkelijk op zoek gaan naar een huis zat wel een aantal maanden. ‘Die tijd hadden we nodig om aan het idee te wennen. We werkten net en hadden nooit eerder samengewoond. Het was best spannend allemaal. Na een bezoekje aan een vriendin die bij een makelaarskantoor werkt, ging het opeens heel snel. Zij schreef ons in, en bij het eerste huis dat ons werd aanboden, was het meteen raak. Meerdere mensen hadden gezegd dat als we ‘verliefd’ op het huis werden, dat het goed zat. Nou, het was liefde op het eerste gezicht. Na een weekend praten, denken en dromen hebben we een bod gedaan. Dat was het begin van een week vol slapeloze nachten. Maar uiteindelijk kregen we de verlossende woorden te horen; het huis was voor ons.’ Toen begon het echt spannend te worden. In een paar weken moesten veel grote beslissingen genomen worden. Welke hypotheek is het beste? Hoe zit dat met een samenlevingcontract? ‘Je moet opeens zoveel keuzes maken voor de toekomst. Terwijl we daar nooit mee bezig waren geweest. We hebben veel gelezen en gepraat over wat we wilden. En we hebben een hypotheekadviseur in de arm genomen. Toen we eenmaal wisten wat we wilden, heeft hij alles geregeld. En dan zit je opeens samen aan tafel bij de notaris. Dat was heel leuk. Uiteindelijk hadden we binnen zes weken de sleutel.’ Keuzes Het huis waar het allemaal om te doen was, is een appartement uit 1929 van ongeveer zestig vierkante meter. Twee slaapkamers, een woonkamer, keuken en een kleine badkamer. En een tuin. Het huis moest flink worden verbouwd. En dat is wel te zien. Van de keuken straalt de nieuwigheid nog af. De donkere houten vloer, die door het hele huis ligt, is een echte blikvanger. We hebben, samen met een vriend, ongeveer zes weken verbouwd. Op zich ging het snel, maar het was wel slopend. Al die dingen die je moet beslissen. En ondertussen ging het gewone werk ook door… Nu we er wonen is het helemaal goed. Eindelijk hebben we echt een eigen plek. Met een tuin nog wel. Dat is echt luxe. Binnenkort gaan we voor het eerst barbecuen.’

8

xxxxxx

8

verhuizen

uitleg

verhuizen

auteur Hans Ouwerkerk beeld Robert Oerlemans Samen met de gemeente Den Haag ontwikkelt Bouwfonds Wonen de Vinex-locatie Wateringse Veld. Een nieuwe wijk aan de zuidoostkant van de stad. Wanneer Wateringse Veld in 2007 af is, telt de locatie ruim 7500 woningen en is het een thuis voor zo’n 20.000 bewoners. Het stedenbouwkundige plan is het resultaat van een samenwerking tussen Stedenbouwkundig bureau Wissing uit Barendrecht en het stedenbouwkundig team van de gemeente Den Haag. Groen, ruimte en vooral water zijn de voornaamste dragers van het plan voor Wateringse Veld. Inmiddels vordert de bouw, waarmee in 1996 is begonnen, gestaag. Ruim drieduizend woningen zijn er nu opgeleverd en nog eens vijfhonderd in aanbouw. Hoog tijd dus om wat beelden van Wateringse Veld te laten zien. Een fotoreportage.

uitleg

9

uitleg

uitleg

Eilanden Als schepen die liggen afgemeerd, dat is het beeld dat de zes eilanden in dit deel van Wateringse Veld gaan geven. Vier van de zes eilanden zijn door Bouwfonds Wonen ontwikkeld. De elips gevormde eilanden zijn prestigieus en uitdagend en hebben elk een eigen sfeer. Op de kop (als ware het een stuurhut) staat steeds een appartementengebouw. Saillant detail is dat alle appartementengebouwen dezelfde draagconstructie hebben, maar steeds een ander jasje gekregen hebben. Op deze eilanden is verder het dogma van de keuken aan de straatkant doorbroken. De woningen hebben aan de voorzijde ramen tot op de grond en/of schuifpuien. Dit straatgericht wonen staat garant voor gezelligheid (sociale veiligheid) en vooral levendigheid (hofachtig wonen) in het middengedeelte. Dwars over de zes eilanden loopt een centrale ontsluitingsroute (30 km zone) voor het autoverkeer.

Vijvers Luxe, duur en modern, dat zijn de kenmerken van de woningen die in het deelplan Vijvers worden gerealiseerd. Dit deelplan grenst in het oosten van Wateringse Veld over de volle lengte aan de ecologische zone ‘langs de Rijner Watering’. Deze groene zone is dan ook in bijna de hele buurt zichtbaar. In dit

10

uitleg

deel bouwt Bouwfonds Wonen 183 woningen. Kopers hebben in de grootte, indeling en afwerking van hun woning een ruime keuzemogelijkheid gekregen. Zo konden zij niet alleen kiezen uit indelings- en uitbreidingsvarianten maar bijvoorbeeld ook over de plek van de elektra, tot aan het plaatsen van een airconditioning, verscheidenheid in radiatoren en andere technologische snufjes toe. Deze keuzemogelijkheden zijn door de nieuwe bewoners overigens met beide handen aan-

gegrepen. Tien tot twintig procent van de uiteindelijke aanneemsom betrof door de kopers gekozen meerwerk. De moderne architectuur van de architecten Jan Splinter en Dick Sikkes heeft van Vijvers geen kille wijk gemaakt. Integendeel, de woningen zijn allemaal op de straat gericht en hebben zicht op diverse ontmoetingsplekken in dit deelplan. Dit zorgt, aangevuld met een aantrekkelijke inrichting, voor de nodige gezelligheid in Vijvers.

uitleg

11

Voorzieningen

Zonne Veld

Een woonwijk valt of staat met de aanwezigheid van voorzieningen. Scholen, speelvoorzieningen voor de jeugdige bewoners maar ook goede openbaar vervoervoorziening door middel van een tramlijn. Het is hier allemaal aanwezig. Samen met Bouwfonds Vastgoedontwikkeling ontwikkelt en realiseert Bouwfonds Wonen momenteel twee winkelcentra. Bouwfonds Vastgoedontwikkeling neemt daarbij het winkelgedeelte voor haar rekening, terwijl Bouwfonds Wonen de woningen ontwikkelt die boven de centra komen. Door de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld is verder nog een Kwaliteitsfonds in het leven geroepen. Uit dit fonds, dat door de ontwikkelende marktpartijen wordt gevoed, worden extra’s betaald die de wijk een meerwaarde geven. Een goed voorbeeld daarvan is de sportkooi, die bovenop een school is gebouwd, waar de jeugd veilig in kan basketballen. Maar ook het opwaarderen van bijvoorbeeld de sociale woningbouw of het kinderdagverblijf kan eventueel deels uit dit fonds worden bekostigd.

Het tuindorp-idee stamt uit begin vorige eeuw. Het stratenpatroon in Zonne Veld doet denken aan de kringen in een vijver wanneer een steen in het water is gevallen. Dat is het idee achter de ontwerpen in Zonne Veld van het architectenbureau Mulleners en Mulleners uit Amsterdam die verder in samenwerking met Bureau Bouwstart uit Nieuwegein zijn uitgewerkt. Zonne Veld telt straks in totaal 490 woningen waarvan er 260 door Bouwfonds Wonen zijn ontwikkeld. Ingetogen architectuur met bijzondere dakoverstekken, erkertjes en verspringende kozijnen. Middenduur en duur wisselt hier sociale huur en sociale koopwoningen af. Door het gebruik van heldere architectuur en zorgvuldig gekozen basismaterialen zoals de lichtbruine en donkerrode gevelstenen, ontstaat een warme, bijna geborgen sfeer waarin de verschillende woningtypologieën eenzelfde hoogwaardige kwaliteit uitstralen. Ook in dit deel van de wijk zijn ruime parkachtige plekken gecreëerd waar buurtbewoners elkaar kunnen ontmoeten.

✏ [email protected]

‘Langdurige samenwerking staat garant voor kwaliteit’ ‘Door een langdurige samenwerking ontstaat ook de wil om een gezamenlijk vormgegeven kwaliteit te maken.’ Dat zegt Wim de Haas, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Wonen in de Haagse regio over de PPS-constructie die voor de ontwikkeling van Wateringse Veld samen met de gemeente Den Haag is opgezet. ‘Er is in de loop van de jaren vooral ook een onderlinge vertrouwensband ontstaan.’

De gemeente Den Haag en Bouwfonds Wonen richtten zeven jaar geleden samen de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld op. Beiden hebben in de onderneming een aandeel van vijftig procent en ze dragen gezamenlijk ook de financiële risico’s. ‘Wij waren’, zo vertelt De Haas die nauw bij de ontwikkeling

12

uitleg

van deze Vinex-locatie betrokken is, ‘al in 1991 begonnen met de grondverwerving. Uiteindelijk is in 1993 overeengekomen deze locatie binnen een publiek-private samenwerking te gaan realiseren.’ In de uitvoering neemt Bouwfonds Wonen een substantieel deel van de te bouwen woningen voor zijn rekening. Maar ook andere ontwikkelende partijen zijn op Wateringse Veld actief. Zij moeten zich wel houden aan voorschriften omtrent woningtypen, prijs, architectuur, materialen en eisen van duurzaam bouwen. De Ontwikkelingscombinatie is verder ook verantwoordelijk voor de aanleg van straten, plantsoenen, pleinen en parken. Op de vraag of Wateringse Veld ook in een andere organisatievorm met dezelfde samenhang en kwaliteit zou zijn ontwikkeld, schudt De Haas nee. ‘Ten eerste’, legt hij uit, ‘zou de ontwikkeling door een versnipperd grondbezit een stuk langzamer zijn gegaan.

En ik denk dat we ook niet zo’n hoge kwaliteit zouden hebben gehaald. Natuurlijk moesten beide partijen aan elkaar wennen. Lokale overheid en een marktpartij zijn toch twee verschillende culturen. Voor ons is tijd vaak geld terwijl een gemeente meerdere belangen dient en daardoor soms andere afwegingen maakt. Maar gaandeweg de rit ontstaat er toch duidelijk iets moois.’ Wateringse Veld gaat uiteindelijk 7500 woningen tellen, verdeeld over acht verschillende buurten. In 1996 werd de eerste paal geslagen. ‘Toen was Wateringse Veld nog de enige Vinex-locatie die in deze regio in ontwikkeling kwam. Tegenwoordig zijn het er vier. Je merkt trouwens wel, dat er enige concurrentie is ontstaan. Maar iedere Vinex-locatie heeft zo zijn eigen locatiekenmerken waar de consument voor kiest. Bij ons is dat toch de verscheidenheid in woningtypen, architectuur, water en veel groen. Kwaliteiten die voor iedereen nu al zichtbaar zijn.’

uitleg

13

stedelijke vernieuwing

De transformatie van fabrieksterrein tot woonwijk:

auteur Hans Ouwerkerk beeld Peter van Breukelen

‘Een gebied met veel kansen.’ Zo typeert Nicole van Zuijlen van de gemeente Oss het

Met Bergoss stijgt Oss boven zichzelf uit

4,5 hectare grote Bergoss-terrein aan de rand van het centrum. De plannen die klaar liggen om van het terrein van de voormalige tapijtfabriek Bergoss een stedelijk gebied te maken, grijpen volgens haar die kans. En ook verantwoordelijk wethouder Joop van Orsouw is uitgesproken in zijn mening over de bebouwingsplannen: ‘Hiermee stijgen we boven het gewone uit, en dat heeft Oss nodig.’ Een verhaal over de transformatie van een fabrieksterrein tot een woonwijk ‘waarvoor men graag een ommetje maakt’.

Oss is een industriestad. Alles in deze NoordBrabantse gemeente ademt dan ook de sfeer van werken uit. Fabrieken als onder andere Zwan, Unox en Hartog en de pillenfabriek Organon van Akzo-Nobel Pharma: ze zijn in Oss ontstaan en nog alom aanwezig. ‘We zijn de vierde industriestad van Nederland met in totaal 35.000 arbeidsplaatsen en een relatief lage werkloosheid’, schetst wethouder Van Orsouw, met in zijn portefeuille onder andere volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en economische zaken, zijn gemeente. Mede door

14

stedelijke vernieuwing

de industriële historie is Oss een links bolwerk. Niet alleen is het de woonplaats van SP-voorman Jan Marijnissen, de SP is er met dertien van de 33 zetels ook de grootste partij. Eveneens al sinds jaar en dag. ‘Dat heeft’, zo benadrukt Van Orsouw, ‘ook zijn weerslag op het leidmotief van de Ossenaren. Hard werken en een houding van ‘doe maar gewoon dan doe je al gek genoeg’, dat is een beetje de sfeer hier. Het bewijs is de slogan van onze stad: ‘Oss, aangenaam gewoon’. Dat zegt toch eigenlijk wel genoeg?’ Het lijkt een wat zure opmerking. ‘Maar’, zo voegt Van Orsouw er aan toe, ‘het ontbreekt Oss vooralsnog aan allure en uitstraling. Vraag een willekeurige bewoner in deze stad waar hij trots op is, of waar hij bezoek van buiten de stad mee naar toe zou nemen om het te laten zien? Ik verzeker je dat het dan lang stil blijft…’ Het mag de stad dan ontbreken aan spectaculaire stedenbouw, aan de andere kant heeft het zijn zaakjes toch ook aardig voor elkaar. Zo kent Oss geen achterstandswijken en mede door inspanningen van de woningcorporatie is de woningvoorraad kwalitatief gezien op peil. En ook het alom aanwezige groen is volgens Van Orsouw een belangrijk pluspunt. ‘We zitten ruim boven het gemiddelde van

45 vierkante meter groen per vierkante meter grondoppervlak. Wat dat betreft zijn we dus een echte groene industriestad. En verder hebben we een compact winkelapparaat, maar wel met een uitgebreid assortiment in het centrum van de stad.’ Bergoss En als vanzelf zijn we daarmee aangeland bij het aangrenzende Bergoss-terrein. Dit terrein ligt als een schakel tussen het winkelcentrum van Oss, de woongebieden ten oosten daarvan, het station en de binnenstad. In 1856 werd hier de wattenfabriek van Daniël van den Bergh gevestigd. Later groeide deze fabriek uit tot de tapijtfabriek Bergoss. Tot een jaar of tien geleden was de fabriek hier nog volop in bedrijf. Maar door gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden, en inmiddels al overgenomen door de Belgische textielfabrikant Desso, werd de productie stopgezet en vertrok het bedrijf naar de buitenkant van Oss. Om een terrein van 4,5 hectare achter te laten. ABN AMRO Projectontwikkeling (APO) kwam midden jaren negentig in contact met de toenmalige eigenaren van het gebied. ‘Formeel kwam in 1996 het verzoek van deze ontwikkelaar bij ons binnen om iets met de locatie te mogen gaan doen’,

stedelijke vernieuwing

15

herinnert Nicole van Zuijlen zich. Zij is namens de gemeente projectleider van het Bergossterrein. ‘We stonden niet onwelwillend tegenover het idee om van Bergoss een woonwijk te maken dus we zijn samen met ABN AMRO dat traject in gegaan.’ Door Buro voor stadsontwerp ir. S.V. Khandekar bv uit Benthuizen is toen een eerste schetsontwerp gemaakt. Kern van dit ontwerp was dat er naast de bouw van 330 woningen, vooral een verbinding van het station naar het centrum werd gemaakt. ‘Het terrein is nu een barrière wanneer je uit het station komt. Je moet, wil je naar het centrum, er echt omheen lopen’, vertelt stedenbouwkundige Shyam Khandekar. ‘Maar behalve een prettige doorgang wilden we vooral ook een plek met samenhang creëren.’

‘We maken een wijk die niet op zichzelf staat’

Verbetering In de tussentijd was het Bergoss-project van ABN/Amro Projectontwikkeling na de overname van Bouwfonds door de bank naar Bouwfonds Wonen overgegaan. ‘Wij vielen’, vertelt Daniëlle Schenk, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Wonen voor binnenstedelijke projecten, ‘midden in de discussie over wat er precies moest komen en zijn daarnaast begonnen met de daadwerkelijke grondverwerving.’ Vanuit de gemeente stond voorop, dat een substantieel deel van het woningprogramma uit huurwoningen zou gaan bestaan. Uiteindelijk is dat aantal op 69 van de in totaal 330 woningen vastgesteld. Deze huurwoningen worden straks in samenwerking met een woningcorporatie gerealiseerd. Sinds het eerste schetsontwerp en het huidige

definitieve ontwerp is er volgens Schenk veel gebeurd. ‘Het plan is meerdere malen aangepast. Zo was het aanvankelijk de bedoeling dat er op de hoek van het gebied tegen het centrum aan een parkeergarage zou komen. Die wordt nu uiteindelijk deels ondergronds met één bovenlaags deel gebouwd.’ ‘Een enorme verbetering’, noemt Van Orsouw deze aanpassing. ‘Hierdoor ontstaat midden in het plan een gelaagd rustpunt, dat straks een pleinfunctie zal krijgen. Ik vind dit echt het hoogtepunt van het project en zie er straks al honderden mensen zitten met uitzicht over het plein. Met dit project stijgen we boven het gewone uit. En dat heeft Oss nodig.’ Programma Er komen zeventig zogenoemde grondgebonden woningen op het terrein. Appartementen worden aan de randen van het plangebied gerealiseerd. Twee torens van respectievelijk elf en negen woonlagen fungeren als een soort landmarks. Over de hoogte van deze torens is overigens het laatste woord nog niet gesproken. Van Zuijlen: ‘Men is altijd een beetje terughoudend over hoogbouw. In de loop van dit jaar wordt hier nog een besluit over genomen.’ ‘Het is misschien wat heftig. Maar aan de andere kant’, zo voegt Schenk daar aan toe, ‘staan ze wel op een plek waar omwonenden er het minste last van hebben.’ Verder worden historische gebouwen, zoals het Bergoss-kantoor dat voor een deel een monument is, behouden. En ook het zogenoemde lantaarnkapgebouw en de sheddaken blijven markante plekken in het gebied. Vooral voor die sheddaken worden mogelijkheden gezien om daar bedrijfswoningen in te maken.

Twee sheddaken zijn overigens al door hotelrestaurant ‘De Weverij’ in gebruik. Het restaurant heeft overigens onlangs een Michelin-ster in de wacht gesleept. Khandekar: ‘Het is een plek met geschiedenis. En ik vind het belangrijk dat mensen ook later nog iets van die historie kunnen zien.’ De stedenbouwkundige zegt vooral samenhang in zijn plan te hebben gebracht. ‘De omgeving’, zo schetst hij de huidige situatie, ‘is divers. Aan de ene kant van het plangebied heb je mooie, vrijstaande woningen, dan is er de kant van het centrum van Oss, de verkeersring en tenslotte het station. Het plan dat er nu ligt sluit goed op die verschillende randen aan. Het is een stedelijk plan met samenhang waardoor het niet op zichzelf staat.’ Gepuzzel Het is nog een heel gepuzzel geweest om de ontwikkeling van het Bergoss-terrein ook financieel rond te krijgen. Er zit nogal wat bodemverontreiniging in de grond en ook het woningprogramma, met daarin een substantieel deel huurwoningen, maakt het lastig om de grondexploitatie sluitend te krijgen. Schenk: ‘De gemeente en provincie dragen voor de ontwikkeling in totaal 4,5 miljoen euro bij. Maar het zal duidelijk zijn dat het geen sinecure is om het financieel rond te breien.’ Aan de andere kant twijfelt noch Schenk noch Van Zuijlen over de afzet van de woningen. ‘Oss heeft nauwelijks bouwproductie gehad. Dus de belangstelling voor deze woningen op zo’n centrale plek is groot’, zegt Van Zuijlen. Schenk zegt op haar beurt ook wel te geloven in een goede afzet van de grondgebonden

‘Het is geen sinecure om het plan financieel rond te breien’

16

stedelijke vernieuwing

stedelijke vernieuwing

17

woningen. ‘De appartementen zijn natuurlijk altijd iets lastiger. Vandaar dat we wat flexibiliteit in het plan willen inpassen. Met andere woorden: we gaan ze fasegewijs op de markt brengen.’ Een wandelingetje samen met Danïelle Schenk rond het terrein duurt al snel een klein halfuurtje. Het geeft toch een beetje de grootschaligheid van het gebied aan. ‘Straks zijn er logische routes door het gebied die ook zorgen voor een logische looproute van het station naar het centrum.’ De nieuwe wijk wordt weliswaar stedelijk qua opzet, autoverkeer wordt zoveel mogelijk geweerd. ‘Het hele gebied krijgt een autoluw karakter. De bewoners kunnen echter wel met hun auto de wijk binnengaan. Zij maken gebruik van de aanwezige parkeerplaatsen. De grondgebonden woningen krijgen op eigen terrein een parkeervoorziening en de rest van het parkeren wordt in de parkeergarage opgelost’, vertelt de ontwikkelingsmanager. ‘We hebben een nieuwe wijk voor ogen waar mensen een ommetje voor gaan maken.’ Sportvelden We lopen inmiddels langs het Bergoss-kantoor, dat straks de functie van woonhuis gaat krijgen, richting centrum. Aan de overkant zijn de sportvelden van het Titus Brandsmalyceum te zien. De gemeente overweegt in de toekomst ook die velden bij de stadsontwikkeling te betrekken. ‘Maar’, benadrukt Van Zuijlen, ‘we willen eerst met het Bergoss-terrein aan de gang.’ Na pakweg ruim zes jaar planvorming komt uiteindelijk de daadwerkelijke uitvoering in zicht. Schenk hoopt al volgend jaar met bouwen te kunnen beginnen. Verloopt alles volgens plan, dan wordt tweede helft 2005 met de laatste woontoren begonnen. ‘Zes jaar voorbereiding is natuurlijk lang’, beaamt Van Zuijlen. ‘Aan de andere kant is er door die lange voorbereidingstijd wel een beter plan ontstaan.’ Khandekar heeft als stedenbouwkundige al heel wat binnenstedelijke projecten op zijn conto staan en weet ook als geen ander dat dergelijke trajecten lang duren. ‘Mensen veranderen, er komt een ander gemeentebestuur, kortom, het maatschappelijk veld verandert. Het is echter de kunst om de hoofdlijnen van de oorspronkelijke plannen vast te houden en dat is hier gebeurd. De verdiepte parkeergarage is een absolute verbetering. Maar de kern van het plan, een wijk te maken die niet op zichzelf staat, is behouden.’

‘Functieverandering niet de makkelijkste klus’ Functieverandering van locaties in de stedelijke gebieden is, volgens Louis Jansma, directeur van Bouwfonds Wonen regio Zuid, niet de makkelijkste klus. Het gaat vaak om langlopende projecten met een complexe materie en veel belanghebbenden. ‘Maar dat is geen reden om te zeggen “we vinden ze te lastig en daarom doen we het maar niet”. Integendeel zelfs. Juist als ontwikkelaar hebben wij een toegevoegde waarde om die processen te ontrafelen en de omvorming van fabrieksterrein tot woonwijk tot een goed einde te brengen.’

‘Alles in Oss ademt de sfeer van werken uit’

Zoals in Oss kampen veel gemeenten met bedrijfsterreinen die een andere functie moeten krijgen, bijvoorbeeld wonen. Volgens Jansma hebben al deze terreinen met elkaar gemeen dat ze zijn ingebed in woongebieden. ‘De stad is er als het ware omheen gegroeid. Wanneer je te maken hebt met één eigenaar zoals bij het Bergoss terrein dan is het feitelijk nog betrekkelijk eenvoudig. Lastiger wordt het op het moment dat er sprake is van een versnipperd bezit. Dan is het vaak een moeizaam traject om die gronden te verwerven. Je weet dan eigenlijk van tevoren al, dat je over een lange adem moet beschikken om dergelijke projecten te realiseren.’ Afgezien van de grondverwerving, maakt ook de vaak grote groep belanghebbenden het

proces er niet gemakkelijker op. Een krachtig gemeentebestuur dat weet wat het met de locatie wil, is in de ogen van Jansma toch wel gewenst. ‘Een college met visie is een must. Uiteindelijk stelt vaak het gemeentebestuur het programma samen, dat op die locatie moet worden gerealiseerd. Maar ook als het gaat om het regelen of verstrekken van subsidies zal het gemeentebestuur randvoorwaarden stellen.’ Flexibiliteit Een voorwaarde voor een goed stedenbouwkundig plan is dat het, aldus Jansma, een zekere mate van flexibiliteit in zich heeft. ‘Daarmee bedoel ik te zeggen dat je het plan in de realisatiefase nog kunt aanpassen aan bijvoor-

beeld gewijzigde marktomstandigheden. Verder moet er samenhang zijn tussen het oude en het nieuwe gedeelte. De nieuwbouw moet als het ware worden ingeweven in zijn omgeving. Juist omdat oude bedrijfsterreinen vaak tegen het centrum aanliggen, kun je je voorstellen dat de randen zowel hoogstedelijk als minder stedelijk kunnen zijn. Neem het Bergoss-terrein waar het gebied aan de ene kant grenst aan het centrum en aan de andere kant aan een rustige woonwijk met grondgebonden woningen. Je moet zorgen voor een bijna natuurlijke overgang. Dat is soms lastig maar wel een uitdaging.’

Visie Van Orsouw hoopt dat de ontwikkelingen van Bergoss in Oss een andere kijk op stadsontwikkeling teweegbreng. Momenteel wordt er gewerkt aan een stedelijke toekomstvisie waarin ook het centrum van Oss een belangrijk onderdeel is. ‘Ik ga ervan uit dat die visie bouwstenen voor de toekomst levert om meerdere gebieden integraal aan te pakken. Want dat moeten we in Oss veel meer gaan doen.’ ✏ [email protected] beeld Khandekar stadsontwerp bv

18

stedelijke vernieuwing

stedelijke vernieuwing

19

100 jaar wonen

Het ongemak van kleur Cees Dam, architect en bij het schrijven van deze column genoemd als mogelijke minister van cultuur, heeft het plafond van zijn nieuwe kantoor rood laten schilderen. Zo’n tint rood waar wat geel of oranje doorheenschemert, zodat het nog intenser dan anders lijkt. Zou de LPF, die hem benaderd heeft, dat weten? Zo’n socialistisch rood, dat zou toch eigenlijk een beletsel moeten zijn. Dat Dam uitkomt bij rood en niet bij groen is verklaarbaar. Het is de kleur van het theater. Hij schilderde er al de wanden mee in zijn oude kantoor aan het Singel in Amsterdam en was ook een hartstochtelijk pleitbezorger van die kleur voor de stoelen in het Muziektheater. Maar hoe zit het dan met het blauw van Mecanoo en het oranje van MVRDV? Dat wordt moeilijker. Mecanoo – of liever gezegd Francine Houben – heeft als handelsmerk een koningsblauw (pauwblauw mag ook) dat zich graag laat combineren met eerlijk hout of doorleefde baksteen. In de Kapel van de Heilige Maria der Engelen op Crooswijk in Rotterdam slingert een blauwe wand zich om het publiek heen. In deze setting is de betekenis duidelijk. Het blauw brengt ons in hemelse sferen, verruimt en lucht op, letterlijk. Daardoor is het anders dan rood een bevrijdende kleur. Uit een psychologisch onderzoek naar het effect van kleuren in het interieur is dan ook gebleken dat blauw de geest verheldert, waardoor men makkelijker tot beslissingen komt, terwijl rood juist prikkelt tot een pittig debat en paars een contemplatieve beleving ressorteert. Ach ja, het is voor wat het waard is. Houben heeft, vermoedelijk, volledig intuïtief die kleur aan de kapel gegeven. En het oranje van MVRDV, gesmeerd op het rechthoekig doosje van de uitgever/vormgever Thomas Widdershoven achter het gebouw van de Volkskrant in Amsterdam? Laten we eerlijk wezen: als de buitenmuren wit waren geweest, was het nauwelijks opvallende architectuur geweest. Pas zodra ze in oranje werden uitgevoerd, sprong het atelier op het rommelige binnenterrein eruit. Jammer voor de buurt die daarvan danig schrok en zich bekocht voelde. Het oranje straalde zo af op het interieur van de woningen, zodat het wel elke dag ‘hup-holland-hup’ leek. Dat oranje zou je daarom een provocatie kunnen noemen. Zoiets van ‘kijk ons eens architectuur bedrijven, zonder de handen aan het stuur!’ Maar eigenlijk houden de meeste architecten niet van kleur. Koen van Velsen, Wiel Arets of Ben van Berkel, ze zweren bij natuurlijke

20

100 jaar wonen

materialen en de overtuigingskracht van de vorm. Kleur zou maar te veel afleiden, of nog erger, kunnen worden aangezien als een zwaktebod. In de traditie van de Nederlandse architectuur is dat een opmerkelijk neutrale wending. Immers, de Stijl introduceerde een ongekend kleurenpalet in het interieur, door de kleuren rood, geel en blauw een driedimensionale werking te geven. Kleur mocht. Zelfs Duiker, die je er toch niet van kan betichten een wildebras te zijn op dat gebied, hanteerde kleuren om routes, leidingen en accenten in zijn gebouwen aan te geven. En in de vorig jaar geopende Villa Sonneveld van Brinkman en Van der Vlugt bleek uitgerekend het kleurgebruik de verrassing. Dat was geen dooie boel zoals we altijd van de modernisten hadden gedacht, maar juist een festijn met brons in de woonkamer, felrood in de keuken en zeegroen in de badkamer. Het gekke van kleur in het interieur is, dat het heel vaak een negatieve bijklank heeft, ook al hebben vooraanstaande architecten als Rietveld en Van Eyck zich er op uitgeleefd. Met lichte gêne wordt nog steeds teruggekeken op het bruinoranje van begin jaren zeventig, of het paars van de jaren zestig, vaak gecombineerd met geel, oranje of rood. Niet de kleur is lelijk, zei ontwerper Benno Premsela ooit, maar een kleurencombinatie. Op die regel zou ik een uitzondering willen maken: het olijfgroen in een interieur is zo zeldzaam dodelijk – het ergst als velours stoelbekleding – dat de liefhebbers daarvan zich maar eens moeten afvragen waarom ze zo weinig bezoek krijgen. Kleurencombinaties of kleurenexperimenten: in beide gevallen begeeft de consument zich op glad ijs. Nog vers in het geheugen ligt de gefrescoede wand (een vorm van frescopest volgens ingewijden) of de getamponneerde muur, aangeprezen door damesbladen die een alternatief zochten voor haak- en breiwerk. Het restaurant dat nu nog zo’n wand heeft, ontlokt een meewarig gevoel, het lot dat ooit de bruine brasserie in de jaren zeventig was beschoren. Niet met de tijd meegegaan. Het millennium was nog maar nauwelijks aangebroken of de fresco’s verdwenen onder krijtwit. Kleur is, zoals het bij een golfbeweging hoort, in de ban gedaan. Tijdelijk. De eerste lila muren zijn al weer gesignaleerd, evenals de kobaltblauwe wc. En Dam schildert nog steeds zijn kantoor rood. Dat is tussen al die wilde uitspattingen misschien wel het meest geruststellende: er kan altijd een kwast over. ✏ [email protected]

auteur Jaap Huisman

de verandering

Het maken van keuzes lijkt een rode draad in het leven van Nico Dijkhuizen. Begin jaren tachtig koos hij nadrukkelijk voor een politieke carrière. ‘Als je ouder wordt, schijn je steeds minder te dromen, maar toentertijd droomde ik nog van het wethouderschap.’ In 1983 werd hij wethouder met economische zaken, promotie en bedrijven in zijn portefeuille. ‘Ik was en ben nog steeds verknocht aan Den Haag en ik vond het toen geweldig een bestuurlijke bijdrage aan die stad te leveren.’ In 1986 verruilde hij het pluche voor het fractievoorzitterschap van het CDA. Noodgedwongen, want voor zijn partij was in het linkse college dat toen werd geformeerd geen plaats. Zijn kans kwam pas weer in 1989, toen de kruitdampen rond de slag om de bouw van het Haagse stadhuis waren opgetrokken. Dijkhuizen werd wethouder volkshuisvesting.

‘Ik was en ben nog steeds verknocht aan Den Haag’ auteur Hans Ouwerkerk beeld Ronald Segaar

Over de keuzes in het leven ‘Je maakt steeds opnieuw keuzes in het leven en dan lopen de zaken zoals ze lopen.’ Dat zegt Nico Dijkhuizen (55). Het lijkt zijn leidmotief. Na een politieke carrière in de gemeente Den Haag, koos hij voor een druk bestaan als interim-manager. Een functie die hem naar alle uithoeken van het land bracht om ‘brandjes te blussen’. Dit jaar maakte hij een nieuwe keuze. Geen weekend-

‘Eigenlijk’, zegt hij na een moment van stilte, ‘besloot ik al snel om de termijn af te maken en dan te stoppen. Je moet dat werk niet te lang doen.’ Hij werd in die tijd gepolst voor een lidmaatschap van de Tweede Kamer. ‘Maar dat trok me niet. Ik zag dat toch als terug naar de raadsbankjes, maar dan op landelijk niveau.’ Wel stond hij kandidaat voor een plek in het Europees parlement. ‘Na een periode als eerste opvolgende is dat echter verder weinig concreet geworden. Toen heb ik zelf nog even gedacht aan een leuke burgemeesterspost. Echter, ik had als wethouder soms al moeite met het feit dat je publieke functie zich mengt met je privé-leven en als burgemeester heb je dat natuurlijk helemaal.’ Zijn politieke loopbaan eindigde dus na het verlopen van de raadstermijn in 1994. En daarmee verdween zijn naam uit de kolommen van de regionale krant. Dijkhuizen ging zoals hij het zelf noemt ‘zelfstandig wat interim-managementklussen’ doen. Zijn opgedane kennis in de volkshuisvesting kwam hem daarbij uitstekend van pas. ‘Het is ook een veld waarin ik veel interesse heb. Toen ik bij W&S Interim-management in Amstelveen aan de slag kon heb ik dat ook met beide handen aangegrepen.’ Diverse interim-functies bij corporaties en een gemeente volgden elkaar op. ‘Het merendeel van deze klussen was in het land op lange afstand van Den Haag. Gevolg was dat ik het grootste deel van de week in een hotel verbleef en dat is in het begin leuk, maar na een paar jaar begint dat steeds lastiger te worden. Daarbij komt’, zo geeft hij ruimhartig toe, ‘je wordt er niet jonger op. En interim-management is leuk en afwisselend, maar wanneer na een jaar je werk er op zit, moet je toch steeds opnieuw je batterij opladen. Dat kost steeds meer energie.’

‘Je batterij opladen kost steeds meer energie’

huwelijk meer, maar een uitdagende baan als directeur van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) in Rotterdam. Met daarnaast nog tijd voor een sociaal leven.

Toen hij hoorde dat het Garantie Instituut Woningbouw een nieuwe directeur zocht, maakte Dijkhuizen opnieuw een keuze. ‘Het is een interessante organisatie die enerzijds de belangen van de producenten en anderzijds die van de consument moet waarborgen. Ik zie volop uitdagingen om deze twee, op het oog tegenstrijdige, belangen te managen en met elkaar te verenigen.’ En Rotterdam ligt lekker dicht bij Den Haag. Lachend: ‘Natuurlijk heeft dat bij mijn keuze een rol gespeeld. Met nauwelijks reistijd meer en een normaal sociaal leven kan ik me dan ook volledig op deze functie concentreren.’

de verandering

21

telecompakket

thema

Domotica

een kwestie van wennen auteur Boukje Klinker beeld Peter van Breukelen

Alle lichten in de woning met één druk op de knop aan- of uitschakelen. Of tijdens een koude winterdag via de telefoon de verwarming vast hoger zetten voor een prettige thuiskomst. En wat te denken van de mogelijkheid om op iedere gewenste plek in het huis een computer met internetverbinding in te pluggen? Technische snufjes die vallen onder de term domotica en die door Bouwfonds Wonen in het project ‘De Boomgaard’ in Langbroek worden toegepast. ‘Domotica kan het wonen wel erg gemakkelijk en aangenaam maken’, zegt marketingmanager Erwin Evers van Bouwfonds Wonen regio Midden-Oost. Om er in één adem aan toe te voegen, ‘dat de woonconsumenten er nog niet echt naar vragen. Maar dat komt omdat ze het nog niet goed kennen. Onbekend maakt onbemind.’

Geavanceerde infrastructuur, met gebruik van nieuwe media en slimme ICT-toepassingen

De term ‘domotica’ is een samenvoeging van ‘domus’, het Latijnse woord voor huis, en elektronica. En dat is precies wat domotica is: de integratie van elektronische apparaten in en om de woning. Zo kan bijvoorbeeld het licht gekoppeld worden aan de beveiliging, zodat bij een inbraakdetectie meteen alle lichten in huis aangaan. Of kan het zonnescherm en de verwarming straks met een druk op de afstandbediening bediend worden. Het project in Langbroek is het eerste project waarbij Bouwfonds Wonen domotica toepast. Maar Bouwfonds Wonen is al langer bezig met onderzoek en inventarisatie van de mogelijk-

‘Domotica kan het wonen erg gemakkelijk maken’ heden van domotica. Erwin Evers, Marketingmanager Bouwfonds Wonen regio MiddenOost, is er al vanaf het begin bij betrokken. ‘Zo’n tweeënhalf jaar geleden zijn we binnen Bouwfonds Wonen begonnen met de werkgroep domotica. Om te inventariseren wat er nu en in de toekomst allemaal mogelijk is. En om te kijken hoe we die mogelijkheden zouden kunnen toepassen in projecten, en in welke projecten. Een belangrijk doel van de werkgroep is de onderlinge informatieuitwisseling.’ De werkgroep concludeerde al snel dat domotica zeker iets zou kunnen toevoegen aan het woongenot. Het bleek echter lastiger om kopers het nut van domotica te laten zien,

22

thema

vertelt Evers. ‘Als je potentiële kopers vraagt of ze ook domotica in hun nieuwe woning willen, staan ze niet direct te juichen. Dat komt vooral omdat ze eigenlijk niet goed weten wat ze ermee moeten. Maar als je kopers heel helder, en in gewone mensentaal uitlegt wat de essentie is, dan blijken ze wel degelijk geïnteresseerd.’ Pilotprojecten Om de toepassing van domotica en de reacties van kopers in de praktijk te onderzoeken, heeft Bouwfonds Wonen drie pilotprojecten op touw gezet: vrijstaande woningen in Langbroek, ICT-woningen in Hilversum en appartementen in Rotterdam. Evers: ‘Eigenlijk hebben we met deze pilotprojecten drie doelen. Ten eerste doen we zelf natuurlijk ervaring op met het toepassen en verkopen van domotica. Ten tweede kunnen we zo bekijken hoe de samenwerking verloopt met de partijen die de toepassingen uiteindelijk moeten installeren. En, heel belangrijk, we kunnen straks de eerste praktijkervaringen van de kopers van de woningen met domotica meten.’ De pilotprojecten in Hilversum en Rotterdam zijn nog minder ver gevorderd dan de woningen in Langbroek. Het project in Hilversum gaat in het najaar in de verkoop. Het is hier de bedoeling om een bestaand gebouw te ontwikkelen tot een ‘Smart Apartment Building’. Deze appartementen worden voorzien van geavanceerde infrastructuur, met gebruik van nieuwe media en ICT-toepassingen. Zo komen in alle kamers flexibele aansluitingen voor

kabel en telefoon/internet. Ook zijn de woningen gereed voor het gebruik van satelliet en breedband. Het pilotproject in Rotterdam ‘De Zeven Hemels’ is nog in de ontwikkelingsfase. Hier worden straks domoticatoepassingen aangeboden als onderdeel van het Persoonlijk Wonen pakket (zie ook kader). De mogelijkheid voor domotica wordt in de appartementen aangebracht en kopers kunnen vervolgens zelf kiezen of en in hoeverre ze domotica in hun woning willen. Flexibiliteit nu en in de toekomst staat in dit project voorop. ‘Met het project in Langbroek zijn we inderdaad al verder dan met de andere twee pilotprojecten. Dat komt ook omdat dit project al in ontwikkeling was toen we besloten hier domotica toe te passen’, legt Evers uit. ‘Overigens was de keuze voor het project in Langbroek een praktische. Ten eerste konden we hier een kleinschalig project van maken: we passen alleen in de acht vrijstaande woningen domotica toe, en dus niet in de overige 25 geschakelde woningen in het project. Ten tweede gaat het hier om woningen in de duurdere prijsklasse, want voorlopig is dat toch de markt voor domotica. En de derde reden is, dat we verwachten dat kopers in Langbroek veel vrije tijd in en rondom hun huis zullen doorbrengen, waardoor we vrij snel hun ervaring met domotica kunnen meten en gebruiken.’ Toepassingen In Langbroek wordt dus in acht woningen een aantal domoticatoepassingen en een communicatienetwerk standaard aangelegd. Voor deze

thema

23

luxepakket

veiligheidspak-

In de file alvast met een mobiele telefoon de verwarming aanzetten.

Stil alarm, of gesimuleerde bewoning tijdens vakanties.

toepassingen wordt gebruik gemaakt van een besturingssysteem via een zwakstroomkabel. Bij dit systeem wordt in de woning een ringleiding aangelegd, die loopt langs alle lichtpunten, bedieningspunten van het licht en verder langs alle elektrische toepassingen. Hiermee hebben de bewoners standaard de beschikking over een aantal domoticafuncties. Zoals één centrale ‘uit’-knop voor het licht. Of een tijdklok voor het licht op de wc, zodat het licht vanzelf uitgaat, tien minuten na het verlaten van de ruimte. Ook wordt na wc- of badkamerbezoek de mechanische ventilatie automatisch tijdelijk in een hogere stand geschakeld. En kunnen bewoners een ‘paniek’ knop programmeren, waarmee met één druk

op de knop alle lichten in huis aangaan. ‘Daarnaast wordt in de woningen ook een communicatienetwerk opgenomen,’ vertelt Evers enthousiast. ‘Dit netwerk heeft door de gehele woning zo’n 42 aansluitpunten. Op elk van die aansluitpunten kun je de computer, telefoon, televisie of audioapparatuur aansluiten. Vervolgens geef je in het verdeelstation in de

‘Alle elektronica kan met één paneel bediend worden’ meterkast aan waar je welke apparatuur hebt aangesloten. Hierdoor kan de apparatuur heel flexibel ingeplugd en verplaatst worden. Zo

kun je bijvoorbeeld ’s middags je laptop in de woonkamer inpluggen en ’s avonds nog even verder werken in de slaapkamer.’ Keuze aan de kopers Naast de standaard ingebouwde domoticatoepassingen, konden kopers in Langbroek de functionaliteiten in hun woning ook nog uitbreiden. Om de keuze hiervoor makkelijker te maken, heeft Bouwfonds Wonen zes pakketten ontwikkeld waaruit de kopers konden kiezen: het comfortpakket, het preventiepakket, het veiligheidspakket, het luxepakket, het telepakket en het zonweringspakket. De functionaliteiten in de pakketten lopen uiteen van de mogelijkheid om met een druk op de knop de

lichtsterkte in de hele woningen te regelen (comfortpakket), tot het via de telefoon verschillende elektronische functies in de woning aan of uit te zetten (telepakket).

‘Domotica gaat ooit heel gewoon worden’ Evers: ‘De pakketten hebben we samen met de leverancier ontwikkeld, en daar waren we vrij snel uit. Toen moesten we aan de kopers van de woningen duidelijk gaan maken wat domotica voor hen kon betekenen. Vanuit de werkgroep wisten we al dat dát het moeilijkste onderdeel zou worden. Uiteindelijk hebben we ze op twee manieren benaderd, via persoonlijke voorlichting en via multimediale technieken.’ Bouwfonds Wonen organiseerde samen met de leveranciers twee voorlichtingsavonden. De kopers bleken nieuwsgierig naar de mogelijkheden van domotica, en de eerste reacties waren positief. In een latere fase is een dag op de bouwplaats georganiseerd, waarbij met alle kopers individuele gesprekken zijn gevoerd over hun woonwensen. In een eerder stadium ontvingen de kopers een cd-rom, waarmee ze een virtuele wandeling door de woning konden maken en zo een eerste beeld krijgen van de mogelijkheden. Daarnaast konden kopers de website www.woonwebsite.nl/bouwfonds/ bezoeken die speciaal voor dit project is gemaakt. Hierop is informatie te vinden over het project

en over domotica. Via deze website konden kopers ook hun keuze voor eventuele extra pakketten doorgeven. Eerste ervaringen De woningen in Langbroek zijn inmiddels allemaal verkocht, de bouw is in volle gang en de oplevering staat gepland voor eind 2003. De eerste ervaringen met de organisatie en verkoop van domotica zijn binnen. Evers vertelt: ‘Het bleek heel erg moeilijk om partijen te vinden die op een goede manier domotica kunnen verkopen. Veel leveranciers van deze producten werken nog erg vanuit de techniek. Daar moet je bij een koper, die nog nooit van domotica heeft gehoord, natuurlijk niet mee aankomen. Verdere doorvoering van domotica vraagt een andere instelling van installateurs. In de ideale situatie verzorgen wij de basisinfrastructuur in de woning en regelt de koper eventuele extra aanvullingen met de leverancier of installateur.’ Helaas was de reactie van de kopers in Langbroek nog niet wat Bouwfonds Wonen gehoopt had, geeft Evers toe. ‘Hoewel de kopers in het begin allemaal heel geïnteresseerd reageerden, was er uiteindelijk weinig belangstelling voor de aanvullende pakketten. We gaan binnenkort onderzoeken waarom de meeste kopers die keuze niet hebben gemaakt. Ik vermoed dat het deels te maken heeft met de nieuwheid van domotica, en deels met de toch wel forse prijzen die de betrokken partijen

voor extra pakketten en installatie rekenen. Ook zijn de standaardvoorzieningen, in vergelijking met een traditionele installatie, natuurlijk al zeer compleet. Overigens kunnen kopers in een latere fase alsnog besluiten extra functies te nemen. Wie weet zien de kopers de toegevoegde waarde van domotica pas in, als ze straks in hun nieuwe huis wonen. We zijn in ieder geval erg benieuwd naar hun eerste ervaringen.’ Makkelijk en aangenaam Ondanks deze wankele eerste stappen, ziet Evers de toekomst van domotica zonnig in: ‘Voorlopig gaan we bij Bouwfonds Wonen de pilotprojecten monitoren en daarvan leren. Maar ondertussen zitten we natuurlijk niet stil. Ik ga er vanuit dat er de komende tijd nog meer projecten zullen komen waarbij domotica toegepast gaat worden. Zeker als het straks onderdeel wordt van het Persoonlijk Wonen concept. Hiermee wordt de koper dus niet alleen keuzevrijheid geboden in de indeling en uitbreiding van de woning maar ook in de elektrotechnische voorzieningen. En ook bij woningen waarbij bijvoorbeeld een zorgconcept wordt toegepast, kan domotica een grote rol gaan spelen. Als ik nog verder in de toekomst kijk, weet ik zeker dat domoticatoepassingen ooit in alle woningen heel gewoon gaan worden. Want natuurlijk hebben we het niet persé nodig, maar domotica kan het wonen wel erg gemakkelijk en aangenaam maken.’ ✏ [email protected]

In het Domoticaplan ‘De Boomgaard’ te Langbroek realiseert Bouwfonds 36 vrijstaande- en twee-onder-één-kap woningen. Het project is landelijk gelegen en wordt uitgevoerd in jaren ’30 stijl met verkoopprijzen vanaf € 330.000,24

thema

thema

25

comfortpakket Met één druk op de knop de, vooraf geprogrammeerde, lichtsterkte in de woning sturen.

‘Domotica wordt onderdeel van Persoonlijk Wonen’ Het Persoonlijk Wonen concept wordt telkens meer standaard voor de nieuwbouwproductie van Bouwfonds Wonen. De koper heeft bij dit concept zelf de keuze uit uitbreidings- en indelingsmogelijkheden en het voorzieningenniveau van zijn woning. Het is volgens Hans Rosenhart, directeur Persoonlijk Wonen, dan ook een logische stap dat domoticatoepassingen op termijn een onderdeel gaan vormen van deze persoonlijke keuzemogelijkheden. ‘Ontwikkelingen in de informatie- en communicatietechnologie gaan zo snel’, aldus Rosenhart, ‘dat kopers nauwelijks zicht hebben op alle mogelijkheden van domotica. Zij hebben onze professionele ondersteuning nodig bij het maken van hun keuzes. Daarom ontwikkelen we nu een aantal domoticapakketten met logische combinaties van mogelijkheden, die aansluiten op de beleving, de levensstijl en andere belangrijke wensen van kopers. Bijvoorbeeld voor wat betreft de woonomgeving, ruimte of flexibiliteit.’ Volgens planning zullen de domoticapakketten dit najaar binnen Bouwfonds worden geïntroduceerd en vervolgens toegepast in de eerste projecten. De pakketten, die binnen het Persoonlijk Wonen concept zullen worden aangeboden, zijn gebaseerd op de verschillende

26

thema

bewonersbehoeften, zoals ‘ruimte en licht’, ‘veiligheid en alarmering’, ‘comfort en energie’ en ‘ontspanning en communicatie’. Binnen de pakketten heeft de koper ook nog keuzemogelijkheden. Bij een pakket als ‘veiligheid en alarmering’ kan de koper bijvoorbeeld kiezen voor toegangscontrole, detectietechnieken voor het opsporen en melden van inbraak, brand, wateroverlast en gaslekkages. En in een pakket als ‘ontspanning en communicatie’ vindt de koper domotica om het leven te vergemakkelijken, bijvoorbeeld door een snelle internet- en satellietverbinding en mogelijkheden voor digitale televisie en radio. En dat allemaal met flexibele aansluitmogelijkheden in iedere verblijfsruimte. ‘De samenstelling van de pakketten is overigens nog niet definitief ’, maakt Rosenhart een voorbehoud. ‘We zijn nog druk doende met het toetsen van de voorstellen aan de marktmogelijkheden. De belangrijke vraag daarbij is welke infrastructuur als basis in de woning wordt aangebracht. Deze infrastructuur bepaalt uiteindelijk welke domoticatoepassingen in de woning gekozen kunnen worden. Afhankelijk van de doelgroep zal ook deze infrastructuur op verschillende niveaus in de woningprojecten worden aangeboden. Maar uitgangspunt is toch dat de koper van iedere Bouwfondswoning uit het hele gamma van domoticamogelijkheden kan kiezen. En uiteraard zullen mensen met veel woonervaring en een hoog budget eerder kiezen voor uitgebreide domoticatoepassingen dan starters op de woningmarkt. Maar ik verwacht dat voor de nabije toekomst het kiezen van een domoticapakket net zo normaal wordt als het zelf kiezen van de keuken of de douchetegeltjes!’

landelijk gebied

Roelof Balk, directeur Nationaal Groenfonds:

‘De tijd is rijp voor groene projectontwikkeling’ auteur Hans Ouwerkerk beeld Martin van Welzen

Papier is geduldig en de beleidsnota’s zijn fraai. Maar Roelof Balk, directeur van het Nationaal Groenfonds, vindt dat de realisering van de Ecologische Hoofdstructuur, dus het maken van meer natuur in Nederland, nog te langzaam gaat. ‘Neem gebiedsgericht beleid waar natuurontwikkeling integraal met woningbouw en agrarische ontwikkeling wordt uitgevoerd. Het wordt met de mond beleden maar komt vooralsnog slechts mondjesmaat van de grond. En ook het betrekken van private partijen bij integrale gebiedsontwikkeling gaat moeizaam. Waarom’, zo werpt hij de knuppel in het hoenderhok, ‘laten we projectontwikkelaars naast de woningen niet ook gewoon de natuur aanleggen?’

‘Nadenken over natuuraanleg moet een automatisme worden’

28

landelijk gebied

Zijn werkomgeving is op z’n zachtst gezegd lommerrijk te noemen. Huize Hoevelaken, in de volksmond ‘Bommelsteijn’ ligt prachtig verscholen in het bos. Hier is Bouwfonds Fondsenbeheer ondergebracht. Deze organisatie biedt dienstverlening aan fondsen met een maatschappelijk belang, zoals Nationaal Restauratiefonds, Nationaal Groenfonds, Stimuleringsfonds Volkshuisvesting en Bouwfonds Cultuurfonds. Bij het Nationaal Groenfonds zwaait Roelof Balk als directeur de scepter. Sinds 1994 fungeert de stichting als penningmeester van rijk en provincies bij het realiseren van natuurprojecten. Het Nationaal Groenfonds bundelt niet alleen de geldstromen van rijk en provincies voor natuurontwikkeling maar leent ook geld van private financiers. ‘Het gaat er om dat we geld zo effectief mogelijk inzetten om natuurontwikkeling mogelijk te maken. Als ZuidHolland bijvoorbeeld snel geld nodig heeft om gronden voor natuur aan te kopen, dan kunnen ze daarvoor bij ons aankloppen.

En als de papieren in orde zijn dan lenen wij hen dat geld tegen lage rentes. Basis van ons werk is natuurprogramma’s waar mogelijk te versnellen.’ Natuur in Nederland is versnipperd. Zelfs het Groene Hart en de Veluwe zijn voorbeelden van landschappelijke kwaliteit die door de verstedelijking van ons land flink onder druk zijn komen te staan. Begin vorige eeuw bestond nog bijna dertig procent van het Nederlandse grondgebied uit bos, heide of ander natuurgebied. Halverwege de jaren zeventig is dat aandeel al teruggelopen naar 13 procent, oftewel zo’n 480.000 hectare. En wat er dan nog is, is door verstedelijking en infrastructuur en door herverkaveling en schaalvergroting in de landbouw zodanig versnipperd, dat de ecologische levensvatbaarheid ernstig wordt bedreigd. De realisering van de Ecologische Hoofdstructuur moet hier definitief een einde aan maken. Het gaat hierbij om een landsdekkend netwerk van onderling verbonden natuur-

gebieden, wat een uitbreiding van 250.000 hectare natuurareaal tot gevolg heeft. In 2018 moet de Ecologische Hoofdstructuur gerealiseerd zijn en dan heeft ons land weer zo’n 730.000 hectare aan natuur. Halverwege de rit is nu zo’n veertig procent natuuruitbreiding voltooid. ‘Dat is best een prestatie, maar aan de moeilijke hectares moeten we nu beginnen,’ aldus Balk. Weerbarstig Ziet de Ecologische Hoofdstructuur er op papier vooruitstrevend uit, de praktijk blijkt een stuk weerbarstiger. Met enige regelmaat laat het Groenfonds dan ook, vaak bij monde van haar voorzitter mr. Pieter van Vollenhoven, weten dat de aanleg achter loopt op de doelstellingen. Balk: ‘In het ruimtelijke ordeningsbeleid ligt de nadruk op woningbouw en bedrijventerreinen. Natuur- en landschapsbeleid hobbelt er een beetje achteraan. In de randstadprovincies is de woningdruk natuurlijk het grootst, dus wil je als provincie

landelijk gebied

29

daar natuurgebieden begrenzen, dan moet je snel zijn. Het blijkt dat natuurbeleid in de uitvoering veelal een lage prioriteit heeft. Dat is logisch. Als er echt moet worden gekozen tussen wonen of natuur, kiest men toch in de meeste gevallen voor wonen.’

Maar los van het financiële verhaal gaat het erom, dat als je een woongebied gaat maken, je groen ook meeneemt. Er is wel een kentering op komst maar het gaat heel langzaam. De boel is nog lang niet voldoende opengegooid.’

Een andere kijk op het ontwikkelen van groen is volgens Balk daarom ook noodzakelijk. ‘Bijvoorbeeld in het besef dat woningen ook drager kunnen zijn van groene gebieden. Maar daar is dan wel een integrale gebiedsvisie voor nodig. En juist dat integrale deel blijkt in de praktijk een lastig traject. Want’, zo legt hij uit, ‘de provincie gaat over het groen en de gemeente over de woningen. Het rood voor groen wordt nu dan ook nog te veel vertaald in rood moet betalen voor groen.

Regierol In de visie van Balk moeten, als het gaat om gebiedsgericht beleid, de ministeries van VROM en LNV, maar ook de provincies een leidende en regisserende rol innemen. ‘Er wordt nu nog te sectoraal gewerkt. Als je op VROM vraagt hoe het gaat met het gebiedsgericht beleid of bij LNV, dan zullen ze zeggen dat ze er mee bezig zijn. Maar het wordt alleen nog maar met de mond beleden. De aparte subsidiepotjes bestaan nog steeds.’

‘We moeten geld voor natuur zo effectief mogelijk inzetten’

30

landelijk gebied

Terwijl er voorbeelden zijn die bewijzen dat een integrale aanpak werkt. ‘Kijk maar naar de provincie Noord-Brabant en de wijze waarop die het ruimte voor ruimtebeleid uitvoert. Gemeenten die varkenstallen opruimen en daar natuur- of landschapsontwikkeling voor in de plaats zetten, kunnen in ruil daarvoor binnen de gemeentegrenzen meer woningen bouwen. Het is een voorbeeld waarbij de provincie duidelijk de regierol op zich neemt.’ In dit geval is extra woningcontingent voor gemeenten een prikkel om natuur te ontwikkelen. Anderzijds kan ook geld een prikkel zijn. ‘Uiteindelijk is dat ook wat het Groenfonds doet. Wij financieren grondaankopen voor natuur of voor de particuliere uitvoering van natuurprojecten.’ Private partijen Voor Balk staat vast dat de inbreng van marktpartijen een onmisbare schakel is bij het realiseren van de Ecologische Hoofdstructuur. ‘Kijk naar grote verstedelijkingsprojecten

waar de overheid marktpartijen al in de eerste planfase betrekt met het perspectief deze projecten ook risicodragend uit te laten voeren. Dergelijke samenwerkingsverbanden dragen

moeten woningbouwontwikkeling intelligent koppelen aan natuurontwikkeling.’ Volgens Balk is het de kunst publiek-private samenwerking zo vorm te geven dat publieke

‘De nadruk ligt op woningbouw, natuurbeleid hobbelt er achteraan’ vaak bij tot een effectievere en snellere totstandkoming van de bouwprojecten. Dit moet dus ook kunnen bij natuurprojecten. Om maar weer een voorbeeld te geven: een ontwikkelaar wil een golfbaan met woningen realiseren en klopt daarmee bij een gemeente aan. Deze komt echter de provincie tegen, die natuurplannen wil realiseren. Met enige creativiteit in de planvorming is dat vaak best in te passen. Zo kunnen dus twee projecten tegelijkertijd worden uitgevoerd. Cruciaal daarvoor is eenduidig opdrachtgeverschap vanuit de overheid. Provincie en gemeente

en private belangen elkaar versterken. In de nota ‘Van confrontatie naar symbiose’ stelt de stichting vast dat dit niet beperkt moet zijn tot vrijblijvende uitspraken. ‘Niet het bedrijfsleven slechts ‘inhuren’ als vrijblijvend adviseur, maar ook als volwaardig en dus risicodragend participant. Een mogelijkheid is via een aanbesteding op inhoud, die een creatieve planning van private partijen binnen de randvoorwaarden van de overheid beloont. Bij een dergelijk ‘concessiemodel’ worden private partijen uitgenodigd om binnen de kaders van een gebiedsvisie een concrete uitwerking voor

te leggen. Daarin kunnen ze dan ook aangeven in welke mate zij bereid zijn de ontwikkeling ervan risicodragend op zich te nemen.’ Integraal Balk is zelfs bereid nog een stapje verder te gaan door vervolgens het totale project met daarbij de gewenste natuurontwikkeling ook door de private partij te laten uitvoeren. ‘Dan heb ik het dus over integrale projecten, inclusief groen, die de Dienst Landelijk Gebied vanwege de complexiteit moet laten liggen. Ik zou dat in een pilotproject best wel eens gerealiseerd zien worden. Ik ben dan ook benieuwd naar de financiële resultaten van zo’n uitgevoerd project.’ Over het antwoord op de vraag of projectontwikkelaars dergelijke combinatieprojecten wel interessant vinden, hoeft Balk niet lang na te denken. ‘Het is toch gewoon handel? Ik krijg de grote partijen nu ook al hier op kantoor met het verzoek om informatie. Uiteindelijk hoeven ze de kosten ook niet helemaal zelf op

landelijk gebied

31

‘Rood voor groenprojecten eisen krachtige samenwerkingsverbanden’ te hoesten, want er zijn de nodige subsidies en financieringsmogelijkheden van onze kant. Ik denk dan ook dat voor zo’n pilotproject best marktpartijen te interesseren zijn.’ Kern is volgens de directeur Groenfonds, dat er meer over natuur en vooral ook de realisering daarvan wordt nagedacht. ‘Het moet een soort automatisme worden. We proberen die boodschap ook zoveel mogelijk uit te dragen en onder de aandacht te brengen. Van zowel de

pers als de verschillende overheden. Daarnaast organiseren we informatiebijeenkomsten en symposia, om het draagvlak te vergroten.’ Perspectief Ondanks de stroperigheid van processen is hij over de toekomst niet somber gestemd. ‘Of we 2018 als streefdatum voor de Ecologische Hoofdstructuur nu wel of niet halen is nog de vraag. Maar als ik zie, dat boeren die niets moesten hebben van grondverkopen voor

natuurontwikkeling, nu bij ons komen met vragen of ze financiële steun kunnen krijgen als ze zélf natuur op hun grond realiseren, dan ben ik wel hoopvol. Dat waren er een paar jaar terug misschien nog zes of zeven, maar dit jaar willen zo’n veertig boeren gebruikmaken van de Subsidieregeling Natuurbeheer. Deze regeling stimuleert dus de ontwikkeling van nieuwe natuur door particuliere grondeigenaren zoals boeren. Dus wat dat betreft gaan we de goede kant op…’ ✏ [email protected]

‘Halverwege de rit is nu zo’n 40 procent natuuruitbreiding voltooid’

‘Rood voor groenprojecten bieden goede mogelijkheden om aantrekkelijke woon- en natuurgebieden te realiseren. Tegelijkertijd zijn het niet de meest eenvoudige projecten. Er gaat vaak een lange voorbereidingstijd aan vooraf en het is ook lastig om de grondexploitatie rond te krijgen. Een krachtig samenwerkingsverband tussen enerzijds lokale overheid en anderzijds marktpartijen is noodzakelijk om dergelijke projecten met succes van de grond te tillen.’ Dat zegt Peter Lamboo, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds in het gebied Leiden en omstreken. En hij weet waar hij over praat. Lamboo is namelijk trekker van het project Veurse Horsten, onderdeel van de Duivenvoorde Corridor. Een 35 hectare groot gebied tussen de gemeenten Leidschendam en Voorschoten. Hiervoor heeft Bouwfonds Wonen een plan gemaakt waarvan een landgoedontwikkeling aan de rand van Leidschendam de kern is. Shyam Khandekar van Khandekar Stadsontwerp uit Benthuizen heeft zowel het stedenbouwkundig als het landschapsplan voor dit gebied gemaakt. Volgens Lamboo biedt het plan de mogelijkheid om de nu nog rommelige rand van Leidschendam, met wat plukjes glastuinbouw en andere bedrijvigheid, om te vormen tot een fraai groen woonmilieu. ‘Het zijn ook dit soort gebieden, die natuurlijk bij uitstek geschikt zijn om met name woningen te realiseren voor de hogere inkomens waar vooral in de randstad grote behoefte aan is.’ Bouwfonds Wonen ziet het project Duivenvoorde Corridor tevens als een pilotstudie. ‘Een studie om te bekijken waar je in de praktijk met dit soort rood voor groenprojecten nu eigenlijk tegenaan loopt. Het is duidelijk, dat je als projectontwikkelaar in een heel ander netwerk opereert. We hebben van oudsher niet veel te maken gehad met bijvoorbeeld het ministerie van Landbouw, Natuurbeheer en Visserij. Je zit dan met mensen aan tafel die een heel andere denkwijze hebben. Zij redeneren

32

landelijk gebied

vanuit de natuur, waarbij zorgvuldig ingepast rood de groene ontwikkeling financieel mogelijk moet maken. Bij hen is een boom toch echt wel een boom, als je begrijpt wat ik bedoel. En dat is voor ons best een omschakeling.’ Neemt niet weg dat Lamboo zijn afkomst als projectontwikkelaar niet snel zal verloochenen. ‘Dat betekent dat we toch ook de commerciële kant van rood voor groenprojecten niet uit het oog zullen verliezen. Met andere woorden: snijden in, ik noem maar wat, het aantal woningen zal nu eenmaal een tekort in de grondexploitatie tot gevolg hebben. Een tekort, dat vervolgens toch op een andere wijze zal moeten worden gecompenseerd. En juist de financiering van de natuurontwikkeling gaat niet altijd even gemakkelijk.’ Om een rood voor groenproject met succes van de grond te tillen is het volgens de ontwikkelingsmanager van belang dat er een krachtige samenwerkingsovereenkomst op touw wordt gezet. ‘Een publiek-private samenwerking tussen overheid en marktpartijen waarbij ieders kwaliteiten worden benut. Ik stel mij daarbij voor dat de gemeente zich binnen zo’n samenwerking sterk maakt voor de procedurele kant van het project. Zij kan ook de contacten met provincie en subsidiegevers onderhouden. Wij als marktpartij zijn daarentegen sterk in het ontwikkelen van marktconforme plannen.’ Werkgroepen Die lijn doortrekkend, zegt Lamboo ook iets te zien in samenwerking tussen ministeries onderling. ‘De huidige sectorale benadering van rood voor groenprojecten werkt vertragend. Feitelijk zou er een werkgroep op projectniveau moeten worden samengesteld waarin alle betrokkenen zitting hebben. Dat maakt het dan mogelijk om slagvaardig en met korte lijnen dit soort integrale plannen te realiseren. Zodat ze uiteindelijk een pareltje voor de omgeving worden. Want dat dat mogelijk is, is duidelijk.’

landelijk gebied

33

buitenland

Egon Steuer en Tom Höll panelenwoningen (panelaky)

Beproefde werkwijze werpt ook in Tsjechië vruchten af

Het geheim van het Tsjechische trappenhuis auteur Dolf Dukker beeld Ronald Segaar

Hij is tientallen keren gevraagd adviseur te worden. Tegen Bouwfonds zei hij voor de verandering ‘ja’. Ir. Egon Steuer geeft vanaf begin dit jaar leiding aan de woningbouwactiviteiten van Bouwfonds in Tsjechië. Samen met bedrijfsjurist mr. Tom Höll. Doel is een voet aan de grond te hebben zodra Tsjechië tot de Europese Unie toetreedt.

34

buitenland

‘Westerse ondernemers kunnen zich niet voorstellen hoe belangrijk de taal is’, wijst Steuer op de grootste barrière voor het aangaan van handelsrelaties in Midden Europa. ‘Heel weinig Tsjechen spreken een andere taal’, zegt hij met grote nadruk. ‘Als jij als ‘die meneer uit Holland’ bij een burgemeester binnenkomt, merk je dat hij heel zenuwachtig is. Hij spreekt geen Duits, geen Engels. Slapeloze nachten heeft hij ervan gehad. De opluchting is enórm als ik hem in het Tsjechisch begroet. Die brede smile. Dan is alles los. Mijn meerwaarde is dat ik al die talen spreek, Hongaars, Slowaaks, Tsjechisch, Russisch.’ Wat ook flink helpt het ijs te breken, is zijn basketbalverleden. Sport, en zeker basketbal, is erg populair onder Tsjechen. Steuer: ‘Tijdens een bijeenkomst van Tsjechische gouverneurs op de Tsjechische ambassade in Den Haag komt er een lange vent naar me toe en zegt: “Wij hebben veertig jaar geleden tegen elkaar gebasketbald”. Via de sport heb ik veel contacten behouden.’ Bevrijding Het is niet zo moeilijk in Egon Steuer de ideale ‘managing advisor’ te zien voor het ontwikkelen van woningbouwprojecten in Tsjechië. Hij groeide op in het Slowaakse deel van het vroegere Tsjechoslowakije. Hooggeschoold: bouwkundig ingenieur en architect. Blonk uit in basketbal. Het waren zijn sportieve presta-

ties die hem in 1966 naar Nederland voerden. Tot 1970 coach geweest van het Nederlands basketbalteam. Daarna vertrokken naar Frankrijk waar hij met de club ‘Antibes’ twee keer nationaal kampioen werd. In 1978 keerde Steuer terug naar Nederland en werd hij architect bij Bakker & Bakker in Amsterdam. Van daaruit maakte hij de overstap naar de woningcorporatie Olympus Groep, waarvan hij tot eind vorig jaar directeur was. De Fluwelen Revolutie in 1989 betekende ook voor Egon Steuer een bevrijding. Hij meldde zich meteen aan als lid bij NWR International, de buitenlandse commissie van de Nationale Woningraad. ‘Door de omwenteling ben ik vrij mens geworden. Ik ben voor NWR International regelmatig naar Polen, Hongarije, Slowakije en Tsjechië gegaan. De koepels van woningcoöperaties in Oost Europa wilden graag af van de ouderwetse communistische regelgeving. Het was kennisuitwisseling. Zij kwamen hier kijken hoe wij bouwden. Wij gingen daar kijken. Mijn ervaring in Oost Europa vindt zijn oorsprong ook in de tien jaar waarin ik voor NWR International actief was.’ Panelenbouw Net als overal in het vroegere Oostblok wordt het beeld van de volkshuisvesting in Tsjechië beheerst door troosteloze woonblokken. ‘Afzichtelijke panelenbouw’, zoals mr. Tom Höll, de naaste medewerker van Steuer, het

formuleert. ‘Die woonblokken zijn niet alleen architectonisch een drama’, vervolgt hij, ‘maar ook bijvoorbeeld qua functionaliteit.

‘Heel weinig Tsjechen spreken een andere taal’ Aangezien de warmtevoorziening centraal werd geregeld, was doorgaans het openen dan wel sluiten van ramen de enige wijze waarop de kamertemperatuur individueel kon worden geregeld, met als resultaat dat in de winter als een gek werd gestookt, terwijl de ramen wijd open stonden. Want onder het communisme werden de energiekosten toch niet doorberekend in je maandelijkse lasten.’ Steuer vestigt de aandacht op een typisch Oost-Europees probleem: ‘Mensen in Oost Europa zijn niet gewend voor wonen geld te betalen. Vroeger kostte een woning 200 kronen per maand. Dat was ongeveer drie procent van het inkomen. Nu is dat tien, tot dertig keer zoveel. Daar moeten mensen aan wennen. Dat prettig wonen veel geld kost.’ Met het bankroet van het communisme stortte in 1989 ook de woningbouw ineen. Tot de Wende bestond tachtig procent van de bouwproductie uit woningen. Erna werd lange tijd geen woning meer gebouwd. Er was geen geld meer. ‘Financiering is nog steeds hét heikele punt in die landen’, vertelt Höll.

buitenland

35

Aan de vooravond van de Tsjechische doorbraak Mr. Tom Höll studeerde af in 1998, in hetzelfde jaar dat Bouwfonds zijn activiteiten in Tsjechië begon te intensiveren. ‘Dat kwam goed uit, een jurist die ook nog kennis van de Tsjechische taal had’, blikt Tom Höll terug op zijn indiensttreding bij Bouwfonds Wonen. ‘Mijn ouders zijn van Tsjechische komaf. Ik ben tweetalig opgevoed’, verduidelijkt hij. De bedrijfsjurist heeft de taak erop toe te zien dat de afspraken en overeenkomsten met de partijen met wie Bouwfonds in Tsjechië zakendoet, haarfijn worden vastgelegd. Geen overbodige luxe in een land waar na de omwenteling in 1989 velen zich op een onorthodoxe manier trachtten te verrijken. Wat het maken van heldere, harde afspraken ook bemoeilijkt, zijn de naweeën van het communisme. Onder het vroegere regime was vrijwel niemand in de positie om zelfstandig beslissingen te nemen. Altijd was voor de uitvoering van een plan de goedkeuring van een nog hogere instantie vereist. Die restrictie speelt de Tsjechen nog steeds parten als zij hun oordeel over een plan moeten geven. ‘Ook al zien zij een plan absoluut niet zitten, zij zullen dat nooit direct zeggen’, aldus Tom Höll. Toch is hij heel tevreden over wat er sinds 1995 is bereikt. Met een heel klein ploegje – op het Tsjechische hoofdkantoor van Bouwfonds in Jihlava werken maar zes mensen – is Bouwfonds in zeven steden actief. In drie plaatsen wordt gebouwd. Het zijn de voorbereidingen voor de grote slag die Bouwfonds denkt te slaan als Tsjechië toetreedt tot de Europese Unie. ‘Dan willen wij in Midden Europa een vaste voet aan de grond hebben.’

‘Door malafide praktijken van een aantal figuren in de eerste tijd na de omwenteling zijn financiers niet zo happig op particuliere woningbouw. De rentes waren vaak gigantisch, hoewel dit zich thans begint te normaliseren.’ Vertrouwen winnen, dat was de eerste opgave van Bouwfonds in Tsjechië. Volgens een beproefde werkwijze. Net als Bouwfonds vroeger in Nederland te werk ging, legt Steuer contacten via gemeenten. ‘Een particuliere ondernemer geloven ze niet. Als je via de gemeente binnenkomt, ben je geloofwaardig. De gemeente maakt deuren voor ons open.’ Daar komt bij dat het aankopen van gronden van particulieren bijna onbetaalbaar is geworden, legt Höll uit. ‘De grondprijzen van particuliere verkopers rijzen de pan uit. Iedereen in Tsjechië denkt dat hij de hoofdprijs kan vragen. Ook daarom is het raadzaam via afspraken met gemeenten gronden te verwerven.’ Jumelage Uit de doordachte aanpak van Bouwfonds ontstaat wellicht de indruk dat aan de uitbreiding van de activiteiten naar Midden Europa een gedegen strategische studie ten grondslag ligt. Niets is minder waar, althans niet bij het begin. Dat Bouwfonds in Tsjechië verzeild raakte, was gewoon toeval. Tom Höll vertelt: ‘Willem Meuwese, voormalig directeur van Bouwfonds Wonen, wilde destijds op een leuke wijze uitdrukking geven aan de goede relatie die wij met de gemeente

36

buitenland

Purmerend hebben. Op verzoek van deze gemeente heeft Bouwfonds een monumentaal pand opgeknapt in het centrum van de Tsjechische stad Jihlava, waarmee Purmerend een jumelageband heeft.’

‘De gemeente maakt deuren voor ons open’ Zo is Bouwfonds Tsjechië ingerold. ‘Pas later, tijdens een van de voortgangsinspecties, ontstond de gedachte dat deze markt voor ons misschien meer te bieden had’, aldus Höll. ‘Aan de stadsarchitect van Jihlava werd gevraagd om eens rond te kijken of er een leuke locatie te vinden was. Nadat hij een mooie locatie had gevonden voor de bouw van ongeveer 350 woningen richtte Bouwfonds een lokale B.V. op en opende een eigen kantoor in deze stad, vanuit Nederland in aanvang met name ondersteund door Ben Vos, ontwikkelingsmanager in Haarlem. Dat is nu een jaar of zeven geleden. Hoewel het toeval in eerste instantie een rol speelde, is wel bewust voor Jihlava gekozen’, zet Höll uiteen. ‘Een gemeente waar niemand in Nederland van heeft gehoord. Daar staat ons hoofdkantoor. Een stad met ongeveer 80.000 inwoners. We hebben gekozen voor een rustige opbouw. Niet enorm investeren en daar de grote man uithangen. Nee, langzaam een basis opbouwen, een netwerk ontwikkelen. Veel verschillende projecten doen, zodat we

als Tsjechië klaar is voor toetreding tot de EU al wat mooie dingen kunnen laten zien.’ De eerlijkheid gebiedt Steuer te zeggen ‘dat er nog niet veel wordt verdiend’. ‘Maar er wordt steeds minder – nauwelijks nog – geld meegenomen. Het break-even punt is bereikt. We gaan er van uit dat langzamerhand de baten de kosten zullen overstijgen.’ Steuer is ervan overtuigd dat de mensen die nu nog in de panelenwoningen, zogenaamde panelaky, wonen zich tot een omvangrijke middenklasse zullen ontwikkelen. ‘Daar komt een sterke klasse van managers uit voort die veel meer gaat verdienen. Het gaat om massa’s mensen die meer geld aan wonen kunnen en willen besteden.’ Höll: ‘Je merkt dat Tsjechië uit de crisis begint te komen doordat de middenklasse aan het groeien is.’ De grote doorbraak verwachten Steuer en Höll als Tsjechië bij Europa gaat horen. ‘Dan wordt alles anders’, weet Steuer zeker. ‘Buitenlandse industrieën zullen er hun intrek nemen. Er gaat hetzelfde gebeuren als in Spanje of Italië. Wat 20, 30 jaar geleden in Spanje goedkoop was, is nu onbetaalbaar. Ik verwacht hier precies hetzelfde. De afstand is nihil. Als we hier om acht uur vertrekken met het vliegtuig, zitten we daar om tien uur aan tafel te vergaderen.’ Ondernemers die in Midden Europa zijn geïnteresseerd, doen er verstandig aan goed voor ogen te houden dat zakendoen in Tsjechië betekent een onderneming weer uit het niets op te bouwen. ‘We hebben alles

opnieuw moeten leren’, doet Höll verslag van zijn ervaringen. ‘Als je Praag binnenkomt, denk je: dit is een Europese stad, vergelijkbaar met Amsterdam of Madrid. Maar alles is anders. De omgang met elkaar, met de overheden, de regelgeving, de hele manier van zakendoen. De omslachtigheid! Als men een plan niet ziet zitten, zal men dat nooit direct zeggen. Die confrontatie vindt men vervelend. Nederlanders zijn super direct, zeggen meteen: “ik zie er niks in”. Tsjechen zeggen: “ik vind het een leuk plan”, of “ik weet het niet”. En vervolgens word je tegengewerkt. Het plan komt er maar niet doorheen.’ Steuer licht toe: ‘In de periode van het communisme kon niemand iets beslissen.

‘Mooie woningen voor een zeer concurrerende prijs’ Het moest altijd aan iemand anders voorgelegd worden. Dat werkt nog steeds door. In Nederland moet binnen drie maanden over een bouwaanvraag worden beslist. In Tsjechië kunnen ze het tot twee jaar rekken.’ Trappenhuis De kwestie waar alles om draait is: wat vraagt de markt? ‘Voor wie bouwen we? Omdat er niet veel wordt gebouwd, is dat voor ons moeilijk te peilen’, aldus Höll. ‘Je kunt moeilijk inschatten hoe een product het gaat doen. Makelaars hebben nauwelijks informatie. In

de ene stad doet een rijtjeswoning het heel goed. In de andere plaats is zo’n woning niet te verkopen.’ Steuer vult aan: ‘Niet te verkopen betekent niet bouwen. Minimaal zestig procent van de woningen moet op tekening verkocht zijn. In Nederland weten we van a tot z wat de mensen willen’, vervolgt hij. ‘In Tsjechië zijn we dat aan het leren. Zo is het vanzelfsprekend dat een huis een kelder heeft. En een dak. Géén plat dak. Een zadeldak moet je hebben. En een trappenhuis. Dat is een absolute eis. Als je de voordeur opendoet, moet iedereen kunnen zien dat je nog een verdieping hebt in je huis. In Nederland volstaat – bij wijze van spreken – een ladder. In Tsjechië verkoopt dat niet. En je moet beslist een keuken hebben waar je kunt zitten. Plus een garage. Want aangezien een auto in Tsjechië nog geen gemeengoed is, kun je hem niet gewoon op straat parkeren. Daarvoor moet een speciale plaats worden gereserveerd.’ Höll: ‘In Nederland zijn we bezig met Persoonlijk Wonen. Meer keuzevrijheid voor de koper is de algehele trend. In Tsjechië is dat een gegeven. Als een aspirant koper een raam wil verplaatsen, gebeurt dat ook. We kunnen ons absoluut niet veroorloven ‘nee’ te zeggen, want dan gaat de hele koop niet door. Omdat er niet zo veel kopers zijn, moet je ontzettend je best doen.’ Steuer laat een serie foto’s zien van een succesvol project in Beroun, een stad nabij Praag. ‘Iedere woning is een apart project. Het zijn 23 woningen,

dus 23 projecten.’ Om een idee te krijgen van het prijsniveau: Deze woningen kosten ongeveer drie miljoen Tsjechische kronen. Dat is ruim 80.000 euro. Daarvoor krijgt men een knots van een huis, inclusief bedrijfsruimtes. Ideaal voor artsen, apothekers, advocaten, zelfs voor winkeliers en caféhouders. Op een hele mooie locatie in het historische centrum van het stadje.’ ‘We zijn trots op wat we hebben bereikt’, zegt Höll. ‘Het zijn hele mooie woningen voor een zeer concurrerende prijs. We hebben geen enkele woning opgeleverd die nog niet verkocht was. Dat is een knappe prestatie, aangezien kopen op tekening in Tsjechië hoogst ongebruikelijk is. Het gaat ons wonderbaarlijk goed af, terwijl de woningmarkt in Tsjechië over het algemeen toch tamelijk moeizaam is.’ Speerpunt Steuer kijkt verder vooruit. Daarom liep de bespreking die aan het vraaggesprek voorafging een half uurtje uit. ‘We hebben net een gesprek gehad over de bouw van woningen voor Volkswagen in Bratislava, op 200 kilometer afstand van Jihlava. In de nieuwe fabriek werken 8000 mensen en er moeten er nog 6000 bij komen. Er is een enorm tekort aan woningen. Werknemers reizen dagelijks 100 tot 200 kilometer.’ Egon Steuer vindt dat bouwen in Midden Europa tot speerpunt van Bouwfonds zou moeten worden verheven. ✏ [email protected]

buitenland

37

interieur

Bram Vermeer (39) woont sinds 1998 samen met Jaco op het Java-eiland in Amsterdam

UITGAVE

HOOFDKANTOOR

Bouwfonds Wonen najaar 2002

Bouwfonds Wonen B.V. Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 96 85 Email [email protected]

PRODUCTIE EN COÖRDINATIE

Rutten Communicatie-advies bv, Amsterdam ONTWERP EN ART DIRECTION

Frissewind (BNO) Amsterdam REDACTIERAAD

Jasper de Boom, José van Dijk, Hella Hendriks, Hans Ouwerkerk, Jan Rutten, Henk van Zandvoort, Friso de Zeeuw. AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE

Dolf Dukker, Jaap Huisman, Dorien Kasteleijn, Boukje Klinker, Hans Ouwerkerk, Jan Rutten, Wilko Voordouw, Suzanne Witteman

Drukkerij Bakker Baarn, Baarn

REGIO NOORD-WEST

CONTACT

Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem Telefoon 023 530 66 03 Fax 023 536 63 94 Email [email protected]

Jasper de Boom, telefoon 033 253 97 85

39 38

interieur

xxxxxx

REGIO MIDDEN-OOST

DRUK EN LITHOGRAFIE

Peter van Breukelen, Robert Oerlemans, Ronald Segaar, Nicole Segers, Martin van Welzen, Georges van Wensveen en anderen

‘De meest eigenzinnige keuze in dit huis is de kleurstelling. Nieuwbouw is zo grijs. Als je veel geel hebt in je huis dan is het of je aan de Costa del Sol zit. Je voelt je wat zonniger.’

Grote Voort 45 Postbus 10054 8000 GB Zwolle Telefoon 038 425 44 40 Fax 038 425 44 41 Email [email protected] De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort Telefoon 033 453 41 11 Fax 033 453 41 90 Email [email protected]

FOTOGRAFIE

NAW

REGIO NOORD-OOST

Dit is een uitgave van Bouwfonds Wonen. Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er echter geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Wonen.

colofon

REGIO ZUID-WEST

Poortweg 4 Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email [email protected] REGIO ZUID

Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email [email protected]