Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně

Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Ústav statistiky a operačního výzkumu

Komparace vývoje hypotečního úvěrování v České republice a na Slovensku Bakalářská práce

Vedoucí: Ing. Luboš Střelec

Vypracovala: Kristýna Dvořáková

Brno 2008

ZADÁNÍ PRÁCE:

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně podle metodických pokynů vedoucího a s využitím literatury a zdrojů, které uvádím v seznamu.

V Brně dne 20. 5. 2008

…………………………….

Poděkování: Děkuji vedoucímu mé bakalářské práce Ing. Luboši Střelcovi za odborné vedení, cenné rady a připomínky, které mi v průběhu zpracování bakalářské práce poskytoval.

Abstrakt: DVOŘÁKOVÁ, K. Komparace vývoje hypotečního úvěrování v České republice a na Slovensku. Bakalářská práce. Brno, 2008.

Tato bakalářská práce je zaměřena na analýzu hypotečního úvěrování v České republice v letech 2001 - 2007. Práce je rozdělena na dvě základní části. V úvodní teoretické části bylo specifikováno hypoteční bankovnictví, stavební spoření a jejich základní charakteristiky. Ve vlastní práci byla použita analýza časových řad, která byla provedena pomocí elementárních charakteristik vývoje, lineární a parabolické funkce. V závěru vlastní práce bylo provedeno srovnání vývoje hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření a analyzován vývoj počtu hypotečních úvěrů v České republice a na Slovensku.

Klíčová slova: hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření, časová řada

Abstract: DVOŘÁKOVÁ, K. The comparison of the development of the mortgages in the Czech Republic and Slovakia. Bachelor thesis. Brno, 2008.

This bachelor thesis is aimed at analysis of mortgages in the Czech Republic during years 2001 through 2007. The study is divided into two basic parts. The mortgage banking, building saving and their fundamental characters were specified in the opening theoretic part. Analysis of the time series, calculated by elementary characteristics of dynamics, linear and parabolic regresion function, was used in the bachelor thesis itself. The development of the mortgages and bulding - and - loan association credits and the mortgages in the Czech Republic and Slovakia was compared at the end of this bachelor thesis.

Key words: mortgage, building-and-loan-association credits, time series

OBSAH:

1

ÚVOD ...................................................................................................... 8

2

CÍL PRÁCE .......................................................................................... 10

3

MATERIÁL A METODIKA ............................................................. 11

3.1

Materiál .................................................................................................. 11

3.2

Metodika ................................................................................................ 11 3.2.1

Časová řada ...................................................................................... 11

3.2.2

Druhy časových řad ........................................................................... 12

3.2.3

Srovnatelnost údajů v časové řadě ........................................................ 13

3.2.4

Elementární charakteristiky časových řad .............................................. 13

3.2.5

Přístupy k modelování časových řad ..................................................... 15

3.2.6

Analytické vyrovnání časové řady ........................................................ 16

3.2.7

Mechanické vyrovnání časové řady ...................................................... 18

3.2.8

Měření kvality vyrovnání .................................................................... 18

3.2.9

Identifikace a popis sezónní složky ...................................................... 19

3.2.10

Statistické modely sezónnosti .............................................................. 19

3.2.11

Triviální model sezónnosti .................................................................. 20

4 4.1.

4.2.

LITERÁRNÍ PŘEHLED.................................................................... 21 Hypoteční úvěr ........................................................................................ 21 4.1.1

Neúčelová hypotéka ........................................................................... 21

4.1.2

Účelová hypotéka .............................................................................. 22

Stavební spoření ...................................................................................... 31

5

VLASTNÍ PRÁCE .............................................................................. 38 Vývoj hypotečního úvěrování ................................................................... 38

5.1

5.1.1

Elementární charakteristiky vývoje ....................................................... 42

5.1.2

Analytické vyrovnání časové řady......................................................... 48

5.1.3

Mechanické vyrovnání časové řady ....................................................... 49

5.1.4

Měření sezónnosti .............................................................................. 49

5.1.5

Měření kvality vyrovnání..................................................................... 53

5.2

Srovnání vývoje hypotečního úvěrování v ČR a na Slovensku .................... 56

5.3

Srovnání vývoje hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření .............. 57

6

DISKUZE A ZÁVĚR.......................................................................... 62

7

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY............................................... 65

8

SEZNAM TABULKOVÝCH A GRAFICKÝCH PŘÍLOH ........... 67

9

8.1

Seznam tabulkových příloh ...................................................................... 67

8.2

Seznam grafických příloh ......................................................................... 67

PŘÍLOHY ............................................................................................ 68

1

ÚVOD Kvalitní bydlení je jedna ze základních lidských potřeb. Obydlí představuje

útočiště před okolním světem, kam se rádi vracíme a které si dále budujeme podle vlastních představ. Je to určitý vyvážený celek, který nám vedle svých základních funkcí dopřává nejen pocit bezpečí, ale je nám privátní sférou, kde trávíme většinu „nepracovního času“, věnujeme se rodině a rozvíjíme naše záliby a koníčky. Spousta lidí ale není se svým bydlením spokojená. Někdo má malý byt a potřebuje větší, mladí manželé nemají žádný byt a bydlí u rodičů a jiní zase přemýšlejí o stavbě domu. Ti, kdo chtějí kvalitně bydlet, řeší otázku, kde a jak chtějí bydlet a co si mohou dovolit. Základní možnosti jsou dvě – koupit si vlastní nemovitost, nebo bydlet v nájmu. Při rozhodování, zda si pořídit byt a zadlužit se, nebo bydlet v nájmu, je třeba vzít v úvahu skutečnost, že vlastnictví nemovitosti slouží jako významný prostředek zajištění se na stáří a častým argumentem ve prospěch koupě bývá to, že nemovitost je dobrou investicí. Především ale „bydlet ve vlastním“ je snem každého člověka. Stavba nebo koupě příhodného obydlí a hledání vhodné lokality jsou problémy, které řeší lidstvo od nepaměti. Výsledné řešení, ať už jakékoli, se vždy nachází v průsečíku mezi našimi představami, sny a skutečnými možnostmi. Všichni přemýšlejí nad zásadní otázkou: kde na to vzít? Ideální situace nastává v případě, kdy máme naspořeno tolik peněz, aby stačily na koupi celé nemovitosti. Většina lidí ale nepatří do této prominentní skupiny obyvatel a musí řešit financování stavby klasickým způsobem, tedy s využitím služeb bankovních ústavů a jejich produktů – zejména hypotéky nebo stavebního spoření. Role hypotečního financování je při pořizování vlastního bydlení prakticky nezastupitelná. Umožňuje totiž rozložit jednorázovou investici do dlouhého období tak, aby byla zvládnutelná i pro lidi s průměrnými příjmy, kteří nedisponují velkým majetkem. Investice do nemovitosti proto patří k nejdůležitějším rozhodnutím v životě a každý by jí měl věnovat maximální pozornost a hlavně uvážit i rizika, která s sebou zadlužení přináší. Otázku bydlení řeší nejčastěji mladí lidé mezi 25 až 35 lety. Jsou to lidé v nejproduktivnějším věku, kteří mají kromě zaměstnání spoustu koníčků, rádi cestují

8

nebo sportují či zakládají rodiny. To vše stojí peníze. Klíčová otázka je, jak a jaké bydlení si pořídit. Nabídka trhu je v této oblasti pestrá a široká, co se týče typů bydlení i jeho ceny. Důležité ale je, kam až se ve svých představách při výběru bytu pustit a jaké finanční zatížení je klient při získání bydlení pomocí hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření vlastně schopen unést. Televizní reklama nás přesvědčuje, že není nic snazšího, než potřebný úvěr získat. Ale praxe nebývá zdaleka tak jednoduchá. Každý zájemce o hypoteční úvěr by si měl uvědomit, že se jedná o finanční závazek na velmi dlouhou dobu, během níž se může přihodit ledacos neočekávaného. Třeba jen to, že příjmy rodiny splácející úvěr nemusí růst tak rychle jako její výdaje. Pokud zároveň vzroste i výše měsíční splátky úvěru, vzniká velký problém. V takovéto situaci se ocitli lidé v současné době, kdy dochází k velkému nárůstu úrokových sazeb. Rozdíl mezi výší splátky hypotečního úvěru sjednaného v době rekordně nízkých úrokových sazeb a splátky za současných úrokových podmínek může u běžné hypotéky představovat několik set nebo i tisíc korun měsíčně. Hypoteční úvěry se za poslední dobu dostaly do povědomí celé veřejnosti a staly se velmi oblíbeným způsobem financování koupě nemovitosti. Zásluhu na tom jistě měla právě donedávna poměrně nízká úroková sazba, ale i velká konkurence bank na trhu hypotečního úvěrování, které se snaží v rámci konkurenčního „boje“ zjednodušovat podmínky získání hypotečního úvěru a zpřístupňovat je stále širšímu spektru lidí. Zájem o úvěry od stavebních spořitelen sice rostl také, ale ne tak rychle. Lidé si od nich půjčují stále častěji, ale ve srovnání s hypotečními úvěry stále spíše jenom nižší částky. Stavební spoření většina lidí nadále chápe hlavně jako prostředek pro bezpečné a relativně výhodné uložení úspor. V oblasti financování bytových potřeb úvěry ze stavebního spoření za hypotečními úvěry stále jenom pokulhávají. S růstem úrokových sazeb se to ale může změnit. Záležet bude hlavně na úrokové politice stavebních spořitelen a ochotě státu stavební spoření nadále dotovat. Přinejmenším do doby, než dojde ke zvýšení úroků z vkladů i úvěrů, představuje tedy stavební spoření zajímavou alternativu ke stále dražším hypotékám. Kromě nižších úroků může být výhodou zejména jejich garance na delší dobu a také možnost úvěr bez sankcí předčasně splatit. Tato bakalářská práce slouží jako pomůcka k základnímu zorientování se na trhu hypotečních úvěrů a stavebního spoření.

9

2

CÍL PRÁCE Cílem této bakalářské práce je analýza časových řad vývoje hypotečních úvěrů

v České republice v letech 2001-2007 a stanovení předpovědi počtu kusů hypotečních úvěrů pro rok 2008. Hypoteční trh je analyzován podle různých hledisek s využitím statistických metod, obrázků a tabulek. V další časti práce je analyzován vývoj hypotečních úvěrů v České republice a na Slovensku. V závěru vlastní práce jsou srovnány hypoteční úvěry s úvěry ze stavebního spoření. Jde o srovnání jak podle počtu kusů, tak i podle objemu.

Dílčím cílem práce bude ověřit následující pracovní hypotézy: - v průběhu sledovaných let docházelo k nárůstu objemu i počtu hypotečních úvěrů, - v průběhu sledovaných let docházelo ke změnám v preferencích klientů, kteří přecházejí z krátkodobých fixací úrokové sazby na střednědobou fixaci úrokové sazby, - počet hypotečních úvěrů v České republice byl ve sledovaném období vyšší než počet hypotečních úvěrů na Slovensku, - při srovnání hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření bylo uzavřeno z hlediska počtu více úvěrů ze stavebního spoření, ale z hlediska objemu byl větší podíl u hypotečních úvěrů.

10

3

MATERIÁL A METODIKA

3.1

Materiál Podklady pro první část bakalářské práce byly čerpány z odborné literatury,

která se daným tématem zabývá, dále také z internetových stránek z důvodu větší aktuálnosti dané problematiky. Všechny zdroje jsou uvedeny v seznamu literatury. Ve vlastní práci byla použita základní statistická data, která se týkají hypotečního úvěrování a stavebního spoření. Tato data byla získána na internetových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj, dále na stránkách jednotlivých hypotečních bank a stavebních spořitelen.

3.2 Metodika Práce je rozdělena na dvě základní části. V úvodní teoretické části bylo specifikováno

hypoteční

charakteristiky.

bankovnictví,

stavební

spoření

a

jejich

základní

Ve vlastní práci byla použita analýza časových řad, která byla

provedena pomocí elementárních charakteristik vývoje, lineární a parabolické funkce. V závěru vlastní práce bylo provedeno srovnání vývoje hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření a analyzován vývoj počtu hypotečních úvěrů v České republice a na Slovensku. Dále byla provedena také prognóza počtu kusů hypotečních úvěrů pro rok 2008.

3.2.1 Časová řada

Časovou řadou označujeme posloupnost věcně a prostorově srovnatelných pozorování, která jsou jednoznačně uspořádána z hlediska času a to ve směru od minulosti k přítomnosti. Analýzou časových řad se pak rozumí soubor metod, které slouží k popisu těchto řad (a případně k předvídání jejich budoucího chování).[1]

11

3.2.2 Druhy časových řad

Základní druhy časových řad se dělí: [1]

1. podle rozhodného časového hlediska na časové řady intervalové a okamžikové, 2. podle periodicity, s jakou jsou údaje sledovány, na časové řady roční (dlouhodobé) a krátkodobé, 3. podle druhu sledovaných ukazatelů na časové řady primárních (prvotních) ukazatelů a na časové řady sekundárních (odvozených) charakteristik, 4. podle způsobu vyjádření údajů na časové řady naturálních ukazatelů (hodnoty ukazatele jsou vyjadřovány v naturálních jednotkách) a na časové řady peněžních ukazatelů.

ad a) Intervalová časová řada je řada ukazatele, jehož velikost závisí na délce intervalu, za který je sledován. Pro ukazatele tohoto typu je možné tvořit součty. Intervalové ukazatele se musí vztahovat ke stejně dlouhým intervalům, jinak jde o srovnání zkreslené. Tento problém je typický pro krátkodobé časové řady. Abychom zajistili srovnatelnost, přepočítáváme všechna období na jednotkový časový interval. Tato operace se nazývá očišťování časových řad od důsledků kalendářních variací. Časové řady ukazatelů okamžikových jsou sestavovány z ukazatelů, které se vztahují k určitému okamžiku. Protože prostý součet za sebou jdoucích hodnot okamžikových ukazatelů nedává reálný smysl, shrnují se tyto řady pomocí chronologického průměru. Je-li délka mezi jednotlivými časovými okamžiky stejná, jedná se o prostý chronologický průměr. Není-li délka mezi jednotlivými časovými okamžiky stejná, je nutné jednotlivé dílčí průměry vážit délkami příslušných intervalů a jedná se o vážený chronologický průměr.

ad b) Časové rozpětí mezi rozhodnými okamžiky u okamžikové časové řady se nazývá periodicita časové řady. Je-li tato periodicita kratší než jeden rok, mluvíme o krátkodobých časových řadách, kde jsou údaje zaznamenávány ve čtvrtletních, měsíčních, aj. periodách. Naopak, je-li periodicita roční nebo delší, hovoříme o ročních dlouhodobých časových řadách (např. časová řada ročních hodnot HDP).

12

ad c) Charakter ukazatele tvořícího časovou řadu vede k členění časových řad na řady primárních ukazatelů a na řady sekundárních charakteristik. Primární ukazatele jsou ukazatele zjišťované přímo, např. odpracovaná doba. U tohoto ukazatele můžeme určit typ charakteristiky, statistické jednotky i statistického znaku.

ad d) Vzhledem k omezeným možnostem agregování ukazatelů vyjádřených v naturálních jednotkách a vzhledem k jejich obvykle i menší vypovídací schopnosti je logické, že většinu důležitých ekonomických časových řad tvoří časové řady ukazatelů vyjádřených v peněžní formě. Vzhledem ke změnám cenové hladiny však v delší časové řadě často dostáváme posloupnost údajů, které nejsou vždy zcela souměřitelné. Proto je důležitým pojmem v analýze časových řad srovnatelnost údajů.[1]

3.2.3 Srovnatelnost údajů v časové řadě

Dříve než použijeme k analýze údajů v časové řadě statistické metody, musíme si ověřit, zda jsou srovnatelné z věcného, prostorového a časového hlediska. Věcná srovnatelnost – jedná se o to, že stejně nazývané ukazatele nemusí být vždy stejně obsahově vymezené. Tato nesrovnatelnost nastává, pokud se mění způsob zjišťování ve vykazujících jednotkách. Prostorová srovnatelnost – umožňuje používat údaje v časových řadách , které se vztahují ke stejným geografickým územím. Časová srovnatelnost – jak již bylo dříve zmíněno, je problémem hlavně u intervalových ukazatelů časových řad.[1]

3.2.4. Elementární charakteristiky časových řad

První věcí, kterou chceme získat při analýze časové řady, je rychlá a orientační představa o charakteru procesu, který tato řada reprezentuje. K tomu nám slouží vizuální analýza chování ukazatele, která využívá grafů, společně s určováním elementárních statistických charakteristik.

13

Pro časovou řadu délky n lze určit n - 1 rozměrných absolutních přírůstků (diferencí) d i = y t − y t −1 ,

pro t = 2, 3, …, n

s nulovou, kladnou nebo zápornou hodnotou. Proces výpočtu diferencí lze vztáhnout i na časovou řadu absolutních přírůstků a výsledkem je řada n- 2 druhých diferencí 2 d t . Pro tutéž časovou řadu lze dále určit opět n - 1 bezrozměrných řetězových indexů - koeficientů růstu

yt , y t −1

ki =

pro t = 2, 3, …, n

Kombinací obou výše uvedených přístupů k měření dynamiky je relativní přírůstek - koeficient přírůstku

δi =

di = ki − 1, y t −1

pro t = 2, 3, …, n.

Charakteristiky koeficient růstu a přírůstku bývají uváděny také v procentech. V tomto případě se charakteristiky 100kt, 100δt

nazývají tempo růstu a tempo

přírůstku a existuje mezi nimi vztah 100δt = 100kt – 100. U delších časových řad s větším počtem charakteristik můžeme vypočítat jejich průměrné hodnoty. Průměrný absolutní přírůstek je aritmetickým průměrem, který lze zjednodušeně zapsat: di =

y − y n−1 1 n , di = n ∑ n − 1 i =2 n −1

kde hodnota průměrného absolutního přírůstku závisí pouze na obou krajních hodnotách

řady. Použití této charakteristiky se z tohoto důvodu doporučuje pouze pro časové řady s monotónním rostoucím nebo klesajícím průběhem.

Průměrný

koeficient

růstu

je

geometrickým

průměrem

koeficientů růstu a lze jej opět upravit do zjednodušené podoby n

k = n−1 ∏ k t = n −1 t =2

14

yn . y1

jednotlivých

Pokud jde o průměrný koeficient růstu, lze jej opět použít pouze v časových

řadách s monotónním vývojem.[3]

3.2.5

Přístupy k modelování časových řad

Tradičním výchozím principem modelování časových řad je jednorozměrný

model yt = f(t,εt), kde yt je hodnota modelovaného ukazatele v čase t, t = 1, 2, …, n, εt je hodnota náhodné složky v čase t. K modelu se přistupuje pomocí klasického modelu, kde jde pouze o popis forem pohybu. Tento model vychází z rozkladu řady na čtyři složky časového pohybu.

Časovou řadu lze tedy rozložit na: •

trendovou složku Tt,

•

sezónní složku St,

•

cyklickou složku Ct,

•

náhodnou složku εt.

Vlastní tvar rozkladu může být dvojího typu: •

aditivní, yt = Tt + St+ Ct+ εt = Yt + εt ,

t = 1 , 2 , … , n,

kde Yt se často označuje souhrnně jako teoretická složka ve tvaru Tt + St+ Ct, •

multiplikativní, yt= TtS t C t εt, t = 1 , 2 , ..., n.

Trendem rozumíme hlavní tendenci dlouhodobého vývoje hodnot analyzovaného ukazatele v čase. Trend může být rostoucí (např. řada údajů o počtu dovezených osobních automobilů do ČR), klesající (např. podíl konečné spotřeby vládních institucí na HDP ČR) nebo konstantní, kdy hodnoty ukazatele dané časové řady v průběhu sledovaného období mohou kolísat kolem určité úrovně.

Sezónní složka je pravidelně se opakující odchylka od trendové složky, vyskytující se u časových řad údajů s periodicitou kratší než jeden rok nebo rovnou právě jednomu roku. Příčiny sezónního kolísání vznikají vlivem změn jednotlivých ročních období (třeba zvýšená spotřeba nápojů v letním období, opakující se každoročně), dále vlivem různé délky měsíčního či pracovního cyklu nebo též vlivem různých společenských zvyklostí (výplata mezd v určitou dobu, svátky).

15

Cyklickou složkou rozumíme kolísání okolo trendu v důsledku dlouhodobého cyklického vývoje s délkou vlny delší než jeden rok. Cyklus je dlouhodobé kolísání s neznámou periodou, která může mít i jiné příčiny než klasický ekonomický cyklus. V této souvislosti se mluví např. o cyklech demografických.

Náhodná složka je veličina, kterou nelze popsat žádnou funkcí času. Je to složka, která zbývá po vyloučení trendu, sezónní a cyklické složky. Jejím zdrojem jsou drobné nepostižitelné příčiny, které jsou vzájemně nezávislé.

Mimo dekompozičního přístupu existují také další metody - např. Box-

Jenkinsova metodologie, která považuje za základní prvek konstrukce modelu časové řady náhodnou složku a spektrální analýza, kdy časovou řadu považujeme za „směs" sinusovek a kosinusovek o rozličných amplitudách a frekvencích. Tyto dvě metody nebudou kvůli jejich výpočetní náročnosti více popisovány, avšak je možné se s nimi blíže seznámit v odborné literatuře.[1]

3.2.6

Analytické vyrovnání časové řady

Analytické vyrovnání časové řady spočívá v proložení pozorovaných hodnot

řady vhodnou spojitou funkcí času - trendovou funkcí. Mezi jednoduché funkce patří jak z hlediska průběhu, tak z hlediska odhadu parametrů lineární trend, parabolický trend, exponenciální trend. Pro tyto funkce je charakteristické, že nemají zpravidla asymptotu a jejich růst tedy není ničím omezen. Naopak modifikovaný exponenciální trend, logistický trend a Gompertzova křivka již tak jednoduchý průběh a ani metody odhadu parametrů nemají. Tyto funkce však lépe modelují ekonomickou realitu, je pro ně charakteristické to, že asymptotu mají. Jsou tedy vhodné k modelování vývoje jevů, které vycházejí z omezených zdrojů a u nichž existuje určitá mez nasycení.[1]

Lineární trend

Je nejčastěji používaným typem trendové funkce. Jeho význam spočívá jednak v tom, že jej můžeme použít vždy, chceme-li alespoň orientačně určit základní směr

16

vývoje analyzované časové řady, a jednak v tom, že v určitém omezeném časovém intervalu může sloužit jako vhodná aproximace jiných trendových funkcí.

Tt = β 0 + β 1 t ,

Lineární trend vyjádříme ve tvaru

kde β0 a β1 jsou neznámé parametry a t = 1, 2, .., n je časová proměnná. K odhadu parametrů β0 a β1 (označíme je symboly b0 a b1) použijeme metodu nejmenších čtverců. Získáme dvě normální rovnice ve tvaru

∑y

∑y

t

− n ⋅ b0 − b1 ⋅ ∑ t = 0 ,

⋅ t − b0 ⋅ ∑ t − b1 ⋅ ∑ t 2 = 0 .

t

kde symbolem Σ se rozumí součet přes t od 1 do n.

Řešením soustavy normálních rovnic jsou odhady parametrů

b0 =

∑

yt

b1 =

= y,

n

∑ y ⋅t . ∑t t

2

Parabolický trend

Má podobu

Tt = β0 + β1t + β2t2,

kde β0, β1 a β2 jsou neznámé parametry a t = 1, 2, .., n je časová proměnná. K odhadu parametrů β0, β1 a β2 (označíme je symboly b0, b1 a b2) použijeme metodu nejmenších

čtverců. Získáme tři normální rovnice ve tvaru

∑y

t

= n ⋅ b0 + b1 ⋅ ∑ t + b2 ⋅ ∑ t 2 , 3

∑ y ⋅t = b ⋅ ∑t + b ⋅ ∑t + b ⋅ ∑t , ∑ y ⋅ t = b ⋅ ∑t + b ⋅ ∑t + b ⋅ ∑t 2

t

0

1

2

t

2

2

0

kde symbolem Σ se rozumí součet přes t od 1 do n.

17

3

1

2

4

.

3.2.7 Mechanické vyrovnání časové řady

Mechanické vyrovnání spočívá v nahrazení jednotlivých hodnot časové řady

řadou klouzavých průměrů. Časovou řadu rozdělíme na klouzavé části o délce p. Úhrn příslušné klouzavé části vydělíme délkou klouzavé části, čímž získáme klouzavý průměr. Při výpočtu těchto průměrů je nutno rozlišovat, zda máme lichou či sudou délku klouzavé části. Při liché délce klouzavé části (p = 3, 5, 7,...) nalezneme přímo prostřední období klouzavé části, při sudé délce klouzavé části (p = 2, 4, 6,..) bude ležet klouzavý průměr ve středu mezi dvěma prostředními hodnotami. Proto je nezbytné vypočítat tzv. centrované klouzavé průměry, které získáme jako prostý aritmetický průměr vždy ze dvou sousedních klouzavých průměrů.[1]

3.2.8 Měření kvality vyrovnání

Pro měření kvality vyrovnání časových řad se využívá rozměrných charakteristik, které měří velikost reziduální složky časové řady. Reziduální složku stanovíme jako rozdíl pozorovaných hodnot a systematické složky, tj. et = yt - Yt a je odhadem neznámé náhodné složky časové řady. Kvalitu vyrovnání můžeme chápat jako výstižnost zvolené trendové funkce, kterou můžeme měřit těmito ukazateli: [3]

Průměrné reziduum, tj. M.E. = Mean Error = střední chyba odhadu e=

1 n ∑ et = M .E. n t =1

Pro trendové funkce stanovené metodou minimálních čtverců je průměrné reziduum rovno nule, v ostatních případech je měřítkem velikosti systematické chyby (tj. nadhodnocení či podhodnocení skutečných hodnot).

Průměrná absolutní reziduální odchylka, tj. M.A.E. = Mean Absolute Error = =střední absolutní chyba odhadu 1 n d e = ∑ et = M . A.E. n t =1

18

Reziduální rozptyl, tj. M.S.E. = Mean Squared Error = střední čtvercová chyba odhadu se2 =

1 n 2 ∑ et = M .S .E. n t =1

Reziduální směrodatná odchylka

se = M .S .E.

3.2.9

Identifikace a popis sezónní složky

Při analýze časových řad s periodicitou zjišťování kratší než jeden rok se setkáváme téměř vždy s existencí sezónních vlivů. Sezónními vlivy rozumíme soubor přímých či nepřímých příčin, které se rok co rok pravidelně opakují v důsledku existence pravidelného koloběhu Země okolo Slunce. Nejčastěji jde o vlivy klimatické (např. zvýšená spotřeba nápojů v letních měsících) či zprostředkované (společenské zvyklosti, např. opakující se školní prázdniny). Výsledkem působení sezónních vlivů na časovou řadu jsou tzv. sezónní výkyvy, tj. pravidelné výkyvy zkoumané řady nahoru a dolů vůči určitému nesezónnímu vývoji

řady v průběhu let. Prvním úkolem je identifikovat, zda tyto výkyvy jsou skutečně statisticky významné. Prokážeme-li existenci sezónní složky v časové řadě, přichází poté kvantifikace sezónních výkyvů. Protože periodické kolísání zakrývá do značné míry dynamiku ekonomických jevů a tím znemožňuje srovnávat hodnoty uvnitř daného roku, provádí se sezónní očišťování.[1]

3.2.10 Statistické modely sezónnosti

Proporcionální sezónnost, velikost kolísání této sezónnosti souvisí s trendem. Amplituda sezónního výkyvu se systematicky zvyšuje u řad s rostoucím trendem, snižuje u řad s trendem klesajícím a u stacionárních řad je konstantní. Sezónní výkyv

19

a trendová složka se skládají násobením a charakteristikou sezónnosti je relativní bezrozměrná charakteristika — sezónní index. Konstantní sezónnost, jejíž amplituda se nemění v závislosti na směru trendové složky. V tomto případě je charakteristikou sezónního kolísání rozměrná absolutní charakteristika — sezónní konstanta, která se s trendem skládá sčítáním. U časových řad se sezónní složkou zavádíme dvakrát indexovanou hodnotu znaku yij, kde index i je index periody (roku) a i = 1, 2, ..., k, zatímco index j je index dílčího období (měsíce, čtvrtletí) uvnitř periody, přičemž j = 1,2,..., m. Zatímco číslo k je vcelku libovolné, číslo m nabývá zpravidla hodnoty m = 12 (pro měsíční údaje), resp. m = 4 (pro čtvrtletní údaje). Délka časové řady je v tomto případě n = k * m . Stejně jako označujeme hodnotu znaku, označíme i hodnoty časové proměnné t ij .

3.2.11 Triviální model sezónnosti Triviální model sezónnosti vychází z proporcionálního pojetí sezónní složky a používá k jejímu měření primitivní charakteristiku — empirický sezónní index. Empirický sezónní index pro j-té dílčí období každé periody je číslo I j , j = 1,2,..., m a vyrovnaná hodnota Y ij (obsahující trend a sezónnost) je dána jako součin Y ij = T ij * I j , kde T ij je trendová složka řady. Empirický sezónní index

1 k I j = ∑ I ij k i =1

je definován jako aritmetický průměr podílů pozorovaných a vyrovnaných hodnot příslušného dílčího období za všechny periody řady. Pro empirický sezónní index by měla platit rovnost

m

∑ I j = m.

j =1

20

4

LITERÁRNÍ PŘEHLED

4.1. Hypoteční úvěr Podle zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem vstupu ČR do EU, tj. 1.5.2004, je hypoteční úvěr definován jako úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.[9] Hypoteční úvěr můžeme rozčlenit podle mnoha kritérií. Jedno ze základních dělení je podle jeho účelu – tzn. podle toho, na co budou peníze získané pomocí hypotéky použity. Z hlediska použití úvěrových prostředků je rozlišován jako: 1. hypoteční úvěr využitelný k financování různorodých potřeb či investic (tj. neúčelová hypotéka), 2. hypoteční úvěr poskytnutý na investice do nemovitosti (tj. účelová

hypotéka).[2]

4.1.1

Neúčelová hypotéka

Zavedením zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. získaly hypotéky širší možnosti použití. Ze zákona byla vypuštěna část, upravující nutnou účelovost použití úvěru na investice do nemovitosti. Neúčelová hypotéka, která se také nazývá americká hypotéka, umožňuje financovat jakékoliv potřeby klienta. Slouží např. na koupi automobilu, dovolené, zahraničního studia apod. Stejně jako klasická hypotéka je zajištěna zástavním právem k nemovitosti. O americkou hypotéku může žádat fyzická osoba starší 18-ti let s trvalým pobytem na území České republiky, občan ČR nebo držitel průkazu o povolení pobytu člena státu EU. Tato hypotéka je většinou poskytována do 70 % hodnoty nemovitosti. Některé banky nabízejí pevnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení, u jiných je nutno zvolit období fixace úrokové sazby. Nižší hranice úrokové sazby se pohybuje okolo 7,6 %. Úroková sazba je vyšší než u klasických hypoték, ale zároveň nižší než u obvyklých bankovních úvěrů. Nevýhodou mohou být bankovní poplatky a složitá agenda, která je spojená s každou hypotékou. Narozdíl od klasické hypotéky je možné tento úvěr

21

kdykoliv bez sankcí splatit, na druhou stranu je ale třeba dodat, že na novou hypotéku se nevztahuje státní podpora.[11]

4.1.2

Účelová hypotéka Historie hypotečního úvěrování Poválečná historie hypoték v ČR začala v roce 1995, kdy Česká národní banka

udělila první licence k vydávání hypotečních zástavních listů. Úroky se pohybovaly okolo 15 % a po dvou letech, v době tzv. "balíčkové" krize, dokonce ještě stouply - až ke 20 %. Po roce 2000 se však situace změnila. Trvalý pokles inflace, zpevňování koruny a s těmito faktory spojený pokles úrokových sazeb se odrazil na trvalém nárůstu poskytnutých

hypoték,

který

pokračuje

nezměněným

tempem

dodnes.

První stovky miliard bylo dosaženo v roce 2003. Druhá stovka byla završena už během roku 2005, třetí k ní přibyla za dalších třináct měsíců a ke schválení zatím poslední, čtvrté stovky miliard došlo v červnu v roce 2007. Úrokové sazby se v posledních čtyřech letech postupně dostaly na jednu z nejnižších úrovní v Evropě. Vliv státní podpory se kvůli snížení sazeb snížil; jedinou podstatnou podporou, která klientům zbyla, je možnost odpočtu úroků od základu daně z příjmů.[20]

Charakteristika úvěru Jedná se o střednědobý až dlouhodobý účelový úvěr použitý výhradně na investici do nemovitosti nebo na refinancování jiné hypotéky či úvěru, který byl prokazatelně použit na investici do nemovitosti.[24]

Zajištění úvěru Hypoteční úvěr je po celou dobu zajištěn zástavním právem k nemovitosti, a to buď nemovitostí pořizovanou, nebo jakoukoliv jinou nemovitostí. Zastavovaná nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.

22

Na nemovitosti nesmí váznout ke dni uzavření smlouvy o hypotečním úvěru žádné jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zvláštního zákona (zákon č. 96/1993 Sb).[9] Vhodnou zástavou jsou pouze nemovitosti dokončené a zkolaudované. Lze ručit i objektem rozestavěným v případě, je-li účelem úvěru dostavba tohoto objektu. Existence věcných břemen (např. právo doživotního užívání, předkupní právo apod.) má vliv na stanovení tržní ceny nemovitosti.

Pojištění nemovitosti

Nezbytnou podmínkou většiny bank je, aby zastavovaná nemovitost byla pojištěna. Pojištění musí být vždy uzavřeno na tzv. novou cenu nemovitosti a pojistná

částka musí být stanovena minimálně ve výši poskytovaného úvěru. Rozsah pojistných rizik stanovuje banka. Vždy se jedná o živelní rizika jako požár atd., většinou je požadováno i pojištění proti škodám způsobeným únikem vody. Pojistná smlouva musí být vždy vinkulována bance – tzn., že v případě pojistné události má banka přednostní nárok na pojistné plnění a rozhoduje, jak bude s vyplacenými penězi naloženo.[16]

Žadatel o hypotéku Je-li žadatelem fyzická osoba, občan ČR, musí splňovat dvě základní podmínky: věk nejméně 18 let a způsobilost k právním úkonům. Kromě věku minimálního musí žadatel splňovat také podmínku věku maximálního. Jedná se o nejvyšší možný věk, jehož klient dosáhne v době úplného splacení úvěru. Věková hranice je u jednotlivých bank různá. Pokud žadatel tuto podmínku nesplňuje, řešením je zapojení mladšího spoludlužníka. Žádat o hypotéku mohou i občané jiných států, ti ale musejí dostát dalším parametrům (přidělené RČ, povolení k pobytu...), které se liší podle toho, zda se jedná o občana členského státu EU či nikoliv. O hypotéku mohou žádat zpravidla až 4 osoby ze 2 domácností, přičemž všichni spoludlužníci jsou vázáni společně a nerozdílně. To je důležité zvláště tehdy, má-li hlavní žadatel nízké příjmy. Další žadatelé tak mohou posílit jeho „bonitu“ (jeho schopnost úvěr splácet).

23

Pokud je žadatelem hypotéky osoba ve stavu manželském a nemají-li manželé notářsky zúžené nebo zrušené společné jmění manželů, stává se manžel (manželka) automaticky spolužadatelem o úvěr. [16]

Hypotékou lze financovat: •

pořízení rodinného domu či bytu (koupě, výstavba, rekonstrukce, vypořádání dědictví, vypořádání po rozvodu, refinancování úvěru),

•

koupě nemovitosti k rekreaci (chaty nebo chalupy),

•

koupě bytového domu,

•

koupě stavebního pozemku (je potřebné prokázat, že pozemek je určen k výstavbě),

•

finanční vypořádání za převod členských práv a povinností k družstevnímu bytu,

•

veškeré poplatky za bankovní služby spojené s vyřízením hypotéky

•

realitní služby, služby znalce, advokátní a notářské služby, projekční práce.[24]

Podle obchodních výsledků Hypoteční banky si v roce 2004 lidé na hypotéku nejčastěji pořizovali rodinný dům (56,3 %), avšak v minulém roce získal prvenství byt (45,9 %). Hlavním důvodem může být nárůst bytové výstavby v posledních letech. Třetí nejčastější pořizovanou nemovitostí byl pozemek, jehož podíl se za poslední čtyři roky zvýšil více než dvojnásobně. Tyto údaje jsou znázorněny na obrázku č. 1 a 2.[19]

Pořizované nemovitosti v roce 2004

Pořizované nemovitosti v roce 2007

1,7%

4,1%

27,4%

45,9%

56,3%

Rodinný dům

Byt

41,0%

Pozemek

Rodinný dům

Byt

Pozemek

Obr. č. 1, 2: Nejčastěji pořizované nemovitosti v roce 2004 a v roce 2007 Pramen: Hypoteční banka

24

Výše a délka hypotéky

V současnosti je většina bank schopna úvěrovat plných 100 % odhadní ceny nemovitosti (nikoli však u všech typů hypoték), některé banky ale stále poskytují úvěry např. pouze do 90 %, 85 % nebo 70 %. Údaje v procentech vyjadřují, jaká je výše úvěru ve vztahu k hodnotě zastavované nemovitosti. Nejlepší podmínky úvěrů jsou obecně u klasických hypoték do výše 70 %. Lze

říci, že čím více se hypotéka blíží ke 100 % ceny, tím se zvyšují různé požadavky bank a hypotéky mohou být méně výhodné. Jedná se nejen o vyšší úrokové sazby, ale třeba také o zvýšené nároky na bonitu žadatele a různé další omezující podmínky. Doba splatnosti hypoték se pohybuje od 5 do 30 let, přičemž za ideální se považuje délka okolo 20 let. Při krátké době splatnosti (do deseti let) jsou splátky poměrně vysoké a málokdo si může takovou hypotéku dovolit, u příliš dlouhých úvěrů zase roste celkový objem zaplacených úroků a hypotéka se prodražuje.

Prokazování bonity Základní podmínkou pro získání hypotečního úvěru je dostatečná bonita, tedy zda žadatel bude schopen úvěr řádně splácet. Obecně lze říci, že banky vyžadují, aby finanční zdroje, jimiž bude úvěr splácen, byly pravidelně dosažitelné, měly dlouhodobý charakter a byly dostatečně vysoké. Pro posuzování bonity používá každá banka své vlastní metody výpočtu, které závisí například na typu hypotéky, věku žadatele, výši jeho příjmů, kvalitě zajištění hypotéky a podobně.[16] Mezi

nejčastěji

požadované

doklady prokazující

bonitu

klienta patří

u zaměstnanců potvrzení příjmů žadatele, spoludlužníků (včetně jejich manželů) a ručitelů, u podnikatelů jde o daňové přiznání s potvrzením o zaplacení daně za poslední dva roky, ověřenou kopii živnostenského listu nebo výpis z obchodního rejstříku a potvrzení z finančního úřadu o bezdlužnosti. Dalšími doklady mohou být důchodový výměr, nájemní smlouvy k doložení příjmů z nájemného, potvrzení o výši závazků (úvěry, půjčky, leasing). Doklady potřebné při zajištění úvěru zástavou nemovitosti jsou výpis z katastru nemovitostí k zastavované nemovitosti, znalecký posudek - odhad hodnoty zastavované nemovitosti, nabývací titul zástavce, např. kolaudační rozhodnutí, kupní smlouva, darovací smlouva apod., pojistná smlouva na zastavovanou nemovitost.[15]

25

Pro úplnost je nutno poznamenat, že existují i hypotéky bez dokládání příjmů, poskytované pouze na základě čestného prohlášení klienta. U takových hypoték jsou ale vyšší úroky a především daleko větší nároky na zajištění.

Oceňování nemovitosti Existují dva způsoby oceňování nemovitostí - cena administrativní a cena tržní. Pro účel hypotéky se vyžaduje tržní odhad – tj. stanovení tzv. ceny obvyklé. Jedná se o cenu, za kterou lze srovnatelnou nemovitost v daném místě snadno prodat. Při odhadu této ceny proto záleží na lokalitě, v níž se nemovitost nachází, ale i na dalších okolnostech.

Úrokové sazby a fixace Úroková sazba se sjednává vždy na určité, pevně stanovené období – tzv. dobu fixace. Banky nabízí klientům na výběr různé fixační doby, např. na 1, 3, 5, 10 a 15 let. Nejnižší úroky jsou u hypoték s jednoletou fixací a čím je období fixace delší, tím jsou úroky vyšší. Délku fixace si klient volí podle vlastního uvážení.

Obr. č. 3: Vývoj úrokových sazeb

Metodika FINCENTRUM HYPOINDEXU

Fincentrum hypoindex hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční

26

úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka.[18] Po uplynutí doby fixace banka klientovi nabízí nové úrokové sazby, přičemž má klient opět možnost zvolit novou délku fixace na další období. Současně dochází i ke změně výše splátek hypotéky. Změna fixace je důležitá také proto, že právě jen v tomto

časovém úseku lze provádět mimořádné splátky hypotéky (částečné nebo úplné) a to bez jakýchkoliv sankčních poplatků. Protože v blízké budoucnosti se dá očekávat, že úrokové sazby spíše porostou, jako výhodnější se jeví fixace na delší období. Je sice vykoupena vyšší úrokovou sazbou, ale klient má jistotu, že po celou tuto dobu budou splátky neměnné a nehrozí mu jejich zvýšení. Na obrázku č. 4 je znázorněna zvolená doba fixace v 2. pol. roku 2007.

Zvolená doba fixace u hypoték v 2. pol. roku 2007

7%

14%

1 rok 3 roky 5 let 25%

ostatní

54%

Obr. č. 4: Preference délky doby fixace v 2. polovině roku 2007 Pramen: Česká spořitelna

Další okolností významně ovlivňující cenu hypotéky jsou neúrokové poplatky, jejichž výše není na první pohled příliš patrná. Jedná se především o měsíční poplatky za správu úvěrového účtu, o poplatky za čerpání úvěru, různé rezervační poplatky apod.

27

Splácení hypotéky

Existují tři typy splácení:[8] •

anuitní – jde o nejčastější formu splácení, se kterou se setkáváme ve všech našich hypotečních bankách. Výše splátek je konstantní a po celou dobu splácení úvěru se nemění. Zpočátku je větší část peněz splátkou úroku, menší

část je splátkou samotného dluhu, postupem času se poměr mění – úrok se zmenšuje. Pro klienta to má ten důsledek, že v počátku platí vyšší úroky, ale protože o ty si může snížit daňový základ, ušetří zpočátku víc na daních. Výhodou tohoto splácení je jeho maximální přehlednost a jednoduchost. •

progresivní – v tomto případě se splátky v průběhu hypotéky zvyšují. Progresivní

splácení

je

zajímavým

řešením

hlavně

pro

mladé

lidi

s perspektivním zaměstnáním, u nichž je předpokládán kariérní, a tedy i platový růst. Hlavní zátěž splácení úvěru takto mohou posunout do doby, kdy pro ně vyšší splátky nebudou problémem. Úvodní progresivní splátky budou zhruba o 25 % nižší než splátky anuitní. •

degresivní – jedná se o opak progresivního splácení, kde výše splátek s postupem splácení úvěru klesá. Hodí se tedy pro klienty, kteří mají aktuálně vyšší příjmy (ale nejsou si jisti, zda tomu tak bude i později), chtějí a momentálně mohou platit více než při anuitních splátkách. Výhodou je, že při stejné době splatnosti klient celkově zaplatí na úrocích méně než při anuitním splácení.

Výši měsíčních splátek ovlivňuje několik faktorů. Je to především úroková sazba a doba splatnosti úvěru. V období změny fixace úrokové sazby je možné provádět také splátky mimořádné, jež jinak mohou být sankcionovány poměrně velmi vysokými poplatky.

Čerpání úvěru: [16] •

jednorázové čerpání hypotéky (např. koupě nemovitosti, refinancování úvěru) – musí být proveden do 6 měsíců od data schválení úvěru.

•

postupné čerpání hypotéky (např. výstavba či rekonstrukce bytu, rodinného domu nebo v případě, že dohodnutá platba za nemovitost je rozložena do více

28

splátek) - musí být ukončeno do 24 měsíců od data schválení úvěru. Postupné

čerpání probíhá na základě faktur, které klient předkládá bance. •

zálohové

čerpání

umožňují

některé

banky

při

výstavbě

nebo

rekonstrukci. Funguje to tak, že banka převede na účet klienta určitou částku, jejíž maximální výše je v zásadě omezena momentální hodnotou zastavované nemovitosti, a klient doloží proinvestované prostředky až zpětně, před dalším zálohovým čerpáním. Jednotlivá dílčí čerpání bývají zpoplatněna.

Některé banky si kromě toho účtují také tzv. rezervační poplatek, který klient po celé období čerpání platí z té části úvěru, kterou dosud nevyčerpal. Lze dokonce narazit i na poplatek za nedočerpání úvěru.

Výběr nejčastěji citovaných výhod hypotečního úvěru •

rychlé řešení bytové situace,

•

minimální nárok na vlastní kapitál,

•

možnost rozložení splátek na delší časové období,

•

státní podpora a odečet úroků z daňového základu,

•

nízká úroková sazba,

•

možnost kombinace se stavebním spořením.

Hypoteční banky Poskytovateli hypotečních úvěrů jsou buď specializované hypoteční banky nebo některé velké univerzální banky. K tomuto podnikání musí mít banka zvláštní licenci a povolení ČNB (se souhlasem ministerstva financí) k vydávání tzv. hypotečních zástavních listů.

29

Tab. č. 1: Seznam hypotečních bank BAWAG Bank CZ a.s.

mBank

Citibank a.s.

Oberbank AG

Česká spořitelna, a.s.

Poštovní spořitelna

Československá obchodní banka, a.s.

Raiffeisenbank a.s.

eBanka, a.s.

UniCredit Bank

GE Money Bank, a.s.

Volksbank CZ a.s.

Hypoteční banka, a.s.

Waldviertler sparkasse von 1842

ING Bank N.V.

Wüstenrot hypoteční banka a.s.

Komerční banka, a.s.

Pramen: http:/www.finance.cz k datu 14. 3. 2008

Hodnocení hypotečních bank podle počtu klientů

12715 23 412 13500

29136

Hypoteční banka

Česká spořitelna

Komerční banka

Raiffeisen bank

Obr. č. 5: Znázornění čtyř největších hypotečních bank z hlediska počtu klientů v roce 2007 Pramen: Obchodní výsledky jednotlivých bank

30

4.2. Stavební spoření Historie stavebního spoření …daleká historie Stavební spoření má mnohaletou historii zejména v Německu a Rakousku, avšak základní myšlenka stavebního spoření pochází již z Anglie. Historicky první stavební spořitelna nesla název Building Society a byla založena v Birminghamu už roku 1775. Za zakladatele stavebního spoření v Německu v letech 1924 – 1929 je považován Georg Kropp. Koncem třicátých let došlo v systému k první zásadní změně. Bylo zavedeno kritérium pro získání úvěru, tzv. hodnotící číslo. Do té doby byl systém založen na losování.

…novodobá historie

V první polovině 90. let se stavební spoření začalo rozvíjet i ve východní Evropě, zejména v České republice, na Slovensku a v Maďarsku. Na český trh bylo stavební spoření zavedeno schválením Zákona číslo 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Ačkoli je stavební spoření v České republice jedním z nejmladších bankovních produktů, vydobylo si na trhu finančních instrumentů již od počátku své existence nezastupitelné místo.

...současnost Podle údajů Evropské asociace stavebních spořitelen (EASS) překonali v loňském roce Češi s více než 5,7 milionu smluv Rakušany a Česká republika se zařadila na druhé místo mezi zeměmi, kde existuje stavební spoření. Světové prvenství stále udržuje Německo s 11 stavebními spořitelnami a 25 miliony smluv. Na našem trhu působí 6 stavebních spořitelen, což Českou republiku opět řadí na druhé místo na světě co do počtu spořitelen. Výmluvné je i to, že největší spořitelna na našem trhu, Českomoravská stavební spořitelna, zaujímá čelní postavení také ve světových žebříčcích, kde soupeří o druhé místo s rakouskou spořitelnou Raiffeisen. Před nimi je největší německá spořitelna Bausparkasse Schwäbisch Hall AG.[12]

31

Charakteristika stavebního spoření Jde o specifický bankovní produkt, který kromě spoření umožňuje klientovi i získání úvěrových zdrojů po splnění předepsaných podmínek. Takto naspořené a získané prostředky jsou klienty využívány pro potřeby bydlení.[2] V rámci tohoto produktu tedy může klient spořit, může požádat o úvěr ze stavebního spoření nebo o překlenovací úvěr a může také využívat státem poskytované podpory stavebního spoření.

Zákon Stavební spoření je účelovým spořením, které je řízeno Zákonem č. 96/1993 Sb.o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření ve znění pozdějších předpisů. Poslední novela č. 423/2003 Sb. platná pro smlouvy uzavřené od 1.1.2004 změnila základní podmínky stavebního spoření, především výši podpory a dobu spoření. Smlouvy, které byly uzavřeny dříve, mohou po celou dobu své platnosti těžit z výhod starého zákona.

Tab. č. 2: Hlavní body novely Zákona o stavebním spoření

Hlavní body novely Zákona o stavebním spoření státní podpora klesla z 25 % na 15 % maximální státní podpora klesla ze 4 500 na 3 000Kč optimální vklad není 18 000, ale 20 000 Kč povinná vázací doba pro získání státní podpory bude prodloužena z 5 na 6 let

Pramen: Zákon č. 96/1993 Sb.o stavebním spoření

Účastník stavebního spoření Účastníkem stavebního spoření může být fyzická i právnická osoba bez omezení věku. Nárok na státní podporu však vznikne pouze osobě, která je občanem ČR nebo občanem EU, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území ČR a přiděleno rodné

32

číslo nebo fyzické osobě s trvalým pobytem na území ČR a přiděleným rodným číslem.[24]

Použití stavebního spoření: •

získání bytu (i družstevního nebo ve vlastnictví s.r.o.),

•

výstavba nebo koupě stavby pro bydlení,

•

získání stavebního pozemku za účelem výstavby/stavby pro bydlení,

•

změna, modernizace a údržba bytu (a to i bytu nájemního), stavby pro bydlení nebo její části(modernizací se rozumí i vybavení bytu, které je pevně spojeno s konstrukcí, tedy např. kuchyňská linka, žaluzie, skříně),

•

stavební úprava nebytového prostoru na byt,

•

úhrada závazků souvisejících s výše uvedenými účely (i vypořádání dědictví, rozvodového řízení) s výjimkou pokut a dalších sankcí uložených účastníkovi za porušení jeho povinností při řešení jeho bytových potřeb. Bytová potřeba účastníka se musí nacházet na území ČR, po uplynutí 6 let od

data uzavření smlouvy o stavebním spoření lze naspořenou částku použít na jakékoliv účely.[10]

Cílová částka Při uzavírání smlouvy o stavebním spoření si účastník vždy zvolí výši cílové

částky. Cílová částka představuje celkovou částku, kterou bude mít účastník při splnění podmínek spořitelny k dispozici k řešení bytových potřeb. Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků. Uspořená částka se rovná součtu vkladů, úroků z vkladů a úroků z připsaných záloh státní podpory sníženému o úhrady účtované stavební spořitelnou.[17]

Státní podpora Zálohy státní podpory vyplatí stavební spořitelna účastníkovi: a) pokud účastník po dobu 6 let ode dne uzavření smlouvy nenakládal s uspořenou

částkou,

33

b) pokud účastník v období do 6 let ode dne uzavření smlouvy uzavřel smlouvu o úvěru ze stavebního spoření a použije uspořenou částku na bytové potřeby.

Smlouvy uzavřené do 31.12.2003 •

Státní podpora je poskytována formou zálohy ve výši ve výši 25% z ročně uspořené částky, maximálně však z 18 000 Kč.

•

Případné přeplatky nad tuto částku a úroky z vkladů účastníka se převádějí do základu pro výpočet státní podpory v dalším roce.

•

Účastník může mít uzavřenu pouze jednu smlouvu s nárokem na státní podporu.

Smlouvy uzavřené od 1.1.2004 •

Státní podpora je poskytována formou zálohy ve výši 15% z ročně uspořené

částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z 20.000 Kč. •

Pokud má účastník, fyzická osoba, uzavřeno více smluv v jednom kalendářním roce, přísluší mu státní podpora na ty smlouvy, u kterých si o přiznání písemně požádal. Celkový součet záloh ke všem smlouvám nesmí překročit hranici 3000 Kč.

•

Částka nad 20.000 Kč se převádí do následujícího roku v případě, že smlouva obsahuje prohlášení účastníka, že v rámci této smlouvy žádá o přiznání státní podpory. Toto prohlášení nesmí účastník po dobu trvání smlouvy změnit.[14]

Výběr nejčastěji citovaných výhod u stavebního spoření •

státní podpora ve výši 15 % ( 25 %)

•

úspory jsou ze zákona pojištěny

•

úrok z vkladu okolo 2%

•

osvobození výnosů od daně z příjmů

•

spoření neomezeno věkem

•

jeden klient může uzavřít více smluv o stavebním spoření

•

nezávislost na kapitál. trhu (úrokové sazby jsou pevné po celou dobu trvání)

•

klientem může být každý, kdo má přiděleno rodné číslo a trvalý pobyt v ČR

•

možnost kdykoliv po 2 letech čerpat levný úvěr

34

Výběr nejčastěji citovaných nevýhod u stavebního spoření •

omezení roční výše státní podpory částkou 3000/ 4500 Kč

•

státní podpora až po 5/6-ti letech

•

při ukončení spoření bez čerpání úvěru do 5/6 let od uzavření smlouvy ztráta státní podpory

•

jeden státní příspěvek na jednoho klienta

•

sankce za předčasnou výpověď

Systém stavebního spoření lze rozdělit do tří fází: a) fáze spoření, b) fáze poskytnutí úvěru, c) fáze splácení úvěru.

Fáze spoření. Probíhá na základě smlouvy o stavebním spoření, kterou vždy písemně uzavírá stavební spořitelna s účastníkem stavebního spoření. Fáze spoření končí poskytnutím úvěru ze stavebního spoření nebo vyplacením naspořené částky, státní podpory a úroků z nich v případě, že účastník nepožádá o úvěr.[2]

Fáze poskytnutí úvěru. Právě poskytování úvěrů financování vlastního bydlení by mělo být primárním a hlavním účelem stavebního spoření. Úvěrem se rozumí úplatné přenechání peněz na určitou dobu k smluvně vázanému použití, v tomto případě bytovým účelům. Každý úvěr je nezbytné doložit jednak z hlediska účelu, a dále z hlediska jištění úvěrového rizika.

Typy úvěrů: Úvěr ze stavebního spoření Na úvěr ze stavebního spoření má klient nárok, jestliže: •

spoří v délce minimálně dvou let,

•

naspoří minimální částku danou spořitelnou.( 30 – 40 % cílové částky) Jde o poměr mezi naspořeným procentem z cílové částky a procentem přiděleného úvěru.

35

•

dosáhne tzv. hodnotícího čísla. Do hodnotícího čísla se promítá výše naspořené

částky vzhledem k cílové částce, výše připsaných úroků, délka i varianta spoření.[8] Úvěr ze stavebního spoření lze poskytnout pouze na financování bytových potřeb účastníka. Úrok je daný již při uzavírání smlouvy o stavebním spoření a pohybuje se od 3,9 % do 5,3 %. Měsíční splátka je stanovena jako určité % cílové

částky a stejně tak je pevně stanovena doba splácení dluhu.

Úvěr ze stavebního spoření - přidělení volbou

Tento typ úvěru nabízí v současné době pouze jedna stavební spořitelna, a to Hypo stavební spořitelna, a.s. Nárok na přidělení úvěru vzniká, pokud smlouva o stavebním spoření trvá alespoň 24 měsíců. Klient může požádat o úvěr přiměřený naspořené částce (1,5 násobek).Úrok je stanoven při uzavírání smlouvy o stavebním spoření a činí 3,9 %, tzn. stejnou výši jako u klasického úvěru ze stavebního spoření. Měsíční splátky jsou individuální (vyšší než u klasického úvěru za stavebního spoření), stejně tak doba splácení (kratší ve srovnání s klasickým úvěrem).

Výběr nejčastěji citovaných výhod úvěrů ze stavebního spoření •

velmi výhodný běžný úvěr

•

úvěr ze st. spoření je poskytován s pevnou úrokovou sazbou

•

možnost využít překlenovací úvěr

•

u obou úvěrů možnost odepsat zaplacené úroky ze základu daně z příjmů

Výběr nejčastěji citovaných nevýhod úvěrů ze stavebního spoření •

běžný úvěr nejdříve za 2 roky

•

relativně vysoké úroky u překlenovacích úvěrů

•

úvěr ze st. spoření lze použít pouze na řešení bytových potřeb

•

výše úvěru je omezená velikostí vložených prostředků na účtu st. spoření

36

Překlenovací úvěr

Pokud klient nesplní některou z podmínek nutných pro poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření, může požádat o překlenovací úvěr. Ten slouží především k rychlému získání finančních prostředků a k překonání doby mezi uzavřením smlouvy a získáním nároku na klasický úvěr. Základním předpokladem pro jeho získání je tedy uzavřená smlouva o stavebním spoření. Tento úvěr je určen na financování bytových potřeb a platí pro něj, že je tím výhodnější, čím kratší lhůta zbývá klientovi do přidělení klasického úvěru a čím je klient bonitnější. Na poskytnutí překlenovacího úvěru neexistuje žádný právní nárok a klient musí pro jeho získání splnit podmínky stanovené spořitelnou - prokázat dostatečné příjmy a obstarat požadované zajištění úvěru. Podle toho je pak klient zařazen do některé z rizikových skupin a v závislosti na ní je mu přidělen úvěr s příslušnou úrokovou sazbou. V prvních letech platí klient jen úroky z úvěru a splátku spoření. Vlastní úvěr se začíná splácet až po přidělení cílové částky. Výhodou je skutečnost, že po dobu překlenovacího úvěru má nárok na státní podporu, která může dosáhnout až 3000 Kč za rok. Dále také může dobu jeho trvání zkrátit mimořádnými splátkami. Po přeměnění na

řádný úvěr je možné úvěr jednorázově splatit, a to vše bez jakýchkoliv sankcí. Naopak nevýhodou je fakt, že klient splácí úroky ze stále stejné částky, která se navíc rovná celé cílové částce (jinak řečeno, po dobu splácení překlenovacího úvěru klient platí úroky i z toho, co má naspořeno).[11]

Fáze splácení úvěru. Podmínky splácení úvěru jsou součástí úvěrové smlouvy. Úvěr je obvykle splácen měsíčními splátkami. Po splacení úvěru jsou bankou uvolněny případné záruky.[2]

Stavební spořitelny Jedním z nejvýznamnějších atributů stavebního spoření je jeho bezpečnost. Toto spoření mohou provozovat jen specializované banky na základě zvláštního oprávnění. V současné době vlastní licenci šest stavebních spořitelen, které jsou všechny členy Asociace českých stavebních spořitelen. Jejich podnikání je regulováno striktními pravidly, které omezují veškeré rizikové obchodní aktivity.

37

Tab. č. 3: Seznam stavebních spořitelen

Českomoravská stavební spořitelna, a. s. HYPO stavební spořitelna, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s.

Pramen: www.sporit.cz

Rozdělení stavebních spořitelen podle počtu klientů 12% 17%

8% 8%

19% 36%

Českomoravská stavební spořitelna, a. s.

HYPO stavební spořitelna, a. s.

Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s.

Raiffeisen stavební spořitelna, a. s.

Stavební spořitelna České spořitelny, a. s.

Wüstenrot - stavební spořitelna, a. s.

Obr. č. 6: Pořadí stavebních spořitelen podle počtu klientů v roce 2007 Pramen: www.sporit.cz

5

VLASTNÍ PRÁCE

5.1 Vývoj hypotečního úvěrování Tato část bakalářské práce se zabývá statistickou analýzou poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 2001 – 2007. Zdrojová data jsou získána z internetových stránek Ministerstva pro místní rozvoj. Číselné údaje jsou sledovány čtvrtletně po dobu 7 let.

38

Jak lze vidět z obrázků č. 7 a 8 je největší podíl hypotečních úvěrů podle smluvní jistiny u občanů, v časovém horizontu mají hodnoty u této kategorie rostoucí tendenci. Srovnáme – li první a poslední rok ve sledovaném období, dochází k nárůstu smluvní jistiny o 127 mld. Kč, respektive o 866 %. Hypoteční úvěry u podnikatelských subjektů vykazují spíše kolísavý průběh, pokud však srovnáme první a poslední rok dochází k nárůstu o 32,6 mld. Kč, což je zvýšení o 365 %. Podnikatelské subjekty mají oproti občanům mnohem menší vliv na vývoj smluvní jistiny. Klesající průběh mají hypoteční úvěry pro municipality, pokud srovnáme rok 2001 a rok 2007 dochází k poklesu smluvní jistiny o 0,9 mil. Kč (76 %). Municipality mají zanedbatelný vliv na celkovou výši smluvní jistiny, neboť v posledních čtyřech letech nedosahuje ani 1 % z celkové smluvní jistiny. Celková smluvní jistina má rostoucí tendenci a je tedy značně ovlivněna hypotečními úvěry pro občany. Z hlediska počtu kusů hypotečních úvěrů poskytnutých v jednotlivých čtvrtletích je vliv občanů, podnikatelských subjektů a municipalit obdobný, proto se z tohoto důvodu budeme v analýzách dalších grafů zabývat spíše hypotečními úvěry pro občany jako nejvýznamnější položce celkového počtu poskytnutých hypotečních úvěrů.

Poskytnuté hypoteční úvěry (srovnání dle smluvní jistiny)

smluvní jistina v mld. Kč

70

celkem

60 50

občané

40 30

podnikatelské subjekty

20

municipality

10 0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Obr. č. 7: Poskytnuté hypoteční úvěry – rozdělení na úvěry pro občany, podnikatelské subjekty a municipality Pramen: Vlastní výpočty

39

Poskytnuté hypoteční úvěry (srovnání dle smluvní jistiny) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

municipality

podnikatelské subjekty

občané

Obr. č. 8: Poskytnuté hypoteční úvěry – rozdělení na úvěry pro občany, podnikatelské subjekty a municipality Pramen: Vlastní výpočty

Z obrázků č. 9 a č. 10 je patrné, že pokud jde o hypotéky pro občany, nejvíce úvěrů je již tradičně poskytováno v Praze. Z celkového počtu jich zde byla od počátku působnosti hypotečních bank poskytnuta více než čtvrtina (konkrétně 27 %), přičemž jejich objem tvoří dokonce více než třetinu celkového objemu hypoték (konkrétně 36,5 %). Je to samozřejmě způsobeno tím, že ceny nemovitostí bývají v Praze podstatně vyšší než v ostatních částech republiky, což lze také vidět na obrázku č. 11. Průměrná výše hypotéky je zde tedy z krajů nejvyšší a pohybuje se kolem 1 844 819 Kč, zatímco celorepublikový průměr se pohybuje kumulovaně od roku 1996 kolem 1 240 053 Kč. Druhou oblastí, ve které bylo uzavřeno nejvíce hypotečních úvěrů, je Jihomoravský kraj, avšak za Prahou velmi zaostává. Spadá sem přibližně 10 % z celkového počtu hypoték a 9 % jejich objemu. Průměrná výše hypotéky se v tomto kraji řadí až na 3. místo a pohybuje se kolem 1 314 659 Kč. Další v pořadí v počtu kusů hypoték a jejich objemu je pak Moravskoslezský kraj, Královéhradecký kraj a Středočeský kraj. Tyto údaje se mírně liší s průměrnou výší hypoték, kde se do první pětice dostal Jihočeský a Liberecký kraj. Naopak relativně málo hypoték bylo zatím poskytnuto v kraji Karlovarském a na Vysočině.

40

Praha

Jihomoravský

Moravskoslezský

Královéhradecký

Středočeský

Jihočeský

Plzeňský

Pardubický

Olomoucký

Ústecký

Liberecký

Vysočina

Zlínský

100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Karlovarský

Počet hypoték v ks

Stav hypotečních úvěrů k 31. 12. 2007

Obr. č. 9: Poskytnuté hypoteční úvěry v jednotlivých krajích Pramen: www.mmr.cz

Praha

Středočeský

Jihomoravský

Jihočeský

Liberecký

Moravskoslezský

Plzeňský

Pardubický

Olomoucký

Královéhradecký

Zlínský

Karlovarský

Ústecký

2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Vysočina

v tis. Kč

Průměrná výše hypotéky v jednotlivých krajích k 31. 12. 2007

průměrná výše hypotéky

Obr. č. 10: Průměrná výše hypotéky v jednotlivých krajích Pramen: Vlastní výpočty

41

2

Praha

Jihomoravský

Středočeský

Jihočeský

Karlovarský

Moravskoslezský

Zlínský

Pardubický

Olomoucký

Plzeňský

Královéhradecký

Liberecký

Vysočina

4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Ústecký

v tis. Kč

Průměrná cena nového bytu o rozloze 65 m v jednotlivých krajích

prům. cena bytu

Obr. č. 11: Průměrná cena nového bytu v jednotlivých krajích v roce 2007 Pramen: http://cenybytu.idnes.cz

5.1.1 Elementární charakteristiky vývoje

K získání rychlé a orientační představy o chování časové řady, kterou v tomto případě představuje řada hypotečních úvěrů, můžeme využít některé ze základních elementárních charakteristik vývoje. V tabulce č. 4 jsou zaznamenány jednotlivé charakteristiky vývoje - absolutní přírůstky, koeficienty růstu a přírůstku a jejich tempa. Pro přehlednost jsou počty kusů hypotečních úvěrů, absolutní přírůstky a koeficienty růstu znázorněny také v grafech

č. 12 a 13. Mezi elementární charakteristiky vývoje patří také průměrný absolutní přírůstek. Ten je v tomto případě kladný a to znamená, že u hypotečních úvěrů docházelo v letech 2001 – 2007 k růstu a to průměrně o 638,5 hypoték. Charakteristika vychází jen z krajních hodnot, proto je tento výsledek nereprezentativní a slouží jen k rychlému přehledu.

42

Tab. č. 4: Elementární charakteristiky vývoje

čtvrtletí

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

yt 2656 3118 4497 3979 4064 5258 5473 6207 6318 7370 8788 9002 8826 11873 10183 10103 9871 12984 13150 15021 12996 18366 17424 18558 17330 27628 18490 19896

dt . 462 1379 -518 85 1194 215 734 111 1052 1418 214 -176 3047 -1690 -80 -232 3113 166 1871 -2025 5370 -942 1134 -1228 10298 -9138 1406

kt . 1,174 1,442 0,885 1,021 1,294 1,041 1,134 1,018 1,167 1,192 1,024 0,98 1,345 0,858 0,992 0,977 1,315 1,013 1,142 0,865 1,413 0,949 1,065 0,934 1,594 0,669 1,076

kt * 100 . 117,395 144,227 88,481 102,136 129,38 104,089 113,411 101,788 116,651 119,24 102,435 98,045 134,523 85,766 99,214 97,704 131,537 101,278 114,228 86,519 141,32 94,871 106,508 93,383 159,423 66,925 107,604

δt . 0,174 0,442 -0,115 0,021 0,294 0,041 0,134 0,018 0,167 0,192 0,024 -0,02 0,345 -0,142 -0,008 -0,023 0,315 0,013 0,142 -0,135 0,413 -0,051 0,065 -0,066 0,594 -0,331 0,076

δt * 100 . 17,395 44,227 -11,519 2,136 29,38 4,089 13,411 1,788 16,651 19,24 2,435 -1,955 34,523 -14,234 -0,786 -2,296 31,537 1,278 14,228 -13,481 41,32 -5,129 6,508 -6,617 59,423 -33,075 7,604

Pramen: Vlastní výpočty

43

12000 10000 hypoteční úvěry v ks

8000 6000 4000 2000 0 -2000 -4000 -6000 -8000 -10000 I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

absolutní přírůstek

Obr. č. 12: Vývoj absolutních přírůstků hypotečních úvěrů ve srovnání s předchozím čtvrtletím Pramen: Vlastní výpočty

1,8

hypoteční úvěry v ks

1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

koeficient růstu

Obr. č. 13: Vývoj koeficientů růstu hypotečních úvěrů ve srovnání s předchozím

čtvrtletím Pramen: Vlastní výpočty

44

Počty nově sjednávaných hypotečních úvěrů se s občasnými výkyvy, k nimž dochází během kalendářního roku, neustále postupně zvyšují. Z výsledků minulých čtyř let je možné vypozorovat přibližně určitý sezónní vývoj: první čtvrtletí je z hlediska nově uzavřených hypoték nejslabší, ve 2. čtvrtletí hypotéky postupně rostou a v červnu dosahují většinou ročního maxima, poté následuje menší propad ve 3. čtvrtletí a zvýšený zájem se znovu objevuje ve 4. čtvrtletí – hlavně v měsíci listopadu a prosinci. Jak je vidět z obrázků č. 12 a 13, největší sezónní výkyv nastal ve druhém

čtvrtletí roku 2007, kdy hypotéky zaznamenaly nezvykle mimořádný nárůst. Během roku 2006 a v prvních dvou měsících roku 2007 se počty nových hypoték pohybovaly v jednotlivých kalendářních měsících kolem 5 až 6 tisíc, v březnu však počet vzrostl na 7 500 nových úvěrů, v dubnu na 7 900, během května a června bylo sjednáno 9 400 a 10 787 nových hypoték. Měsíce květen a červen se stávají pro hypotéky opakovaně úspěšnými, a proto ve 3. čtvrtletí (obzvláště v měsíci červenci) dochází pravidelně k většímu propadu. Tento sezónní výkyv je patrný i z obrázku č. 12. Jak již bylo zmíněno, druhé čtvrtletí patří na trhu hypoték většinou k nejúspěšnějšímu období roku. V roce 2007 ale tomuto mimořádnému nárůstu napomohlo především očekávané zvýšení úrokových sazeb, které se nakonec vyplnilo (což je zřejmé z obrázku č. 14), a obavy ze zvýšení DPH na stavební práce. Dalšími faktory byly růst reálných průměrných mezd a nízká nezaměstnanost, díky nimž mohou lidé více utrácet a nebojí se zadlužovat. Velký vliv má také demografický vývoj, kdy se zvyšuje poptávka mladých lidí po bydlení – především silných ročníků 70. let. To vše pak působí samozřejmě na růst cen domů, bytů a pozemků. A v neposlední řadě mělo značný vliv zavádění různých hypotečních novinek u většiny bank. Z obrázku č. 14 je zřejmý rychlý nárůst úrokové sazby, která se dostává na stejnou výši jako v roce 2003. Hypotéky tak reagují na zvyšování úrokových sazeb centrální bankou, kdy dvoutýdenní repo sazba dosahuje v dubnu v roce 2008 hodnoty 3, 25 %. Pro nové zájemce o hypotéku, ale také pro dlužníky, kterým končí doba fixace, znamená nárůst fixace zvýšení splátek. Z tohoto důvodu noví zájemci o hypotéky upřednostňují delší fixace hypoték z obavy dalšího růstu úrokových sazeb.

45

Obr. č. 14: Vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů

Z obrázků č. 15 a 16 je zřejmá tato změna. Zatímco v červenci v roce 2006 byla nejvíce upřednostňována jednoroční fixace, která je vyhledávána kvůli možnosti s hypotékou flexibilně nakládat, v prosinci v roce 2007 tato fixace zaujímá až třetí místo. V tomto období byla nejvíce preferována pětiletá fixace, kterou si sjednala více než polovina klientů, poté tříletá fixace s téměř 21 % klientů. Velký nárůst zaznamenala desetiletá fixace, která se čtyřnásobně zvýšila, avšak její podíl z celkových 100 % je stále zcela zanedbatelný. Aby alespoň částečně banky snížily nepříjemnosti v podobě vysokých úrokových sazeb, začaly v březnu tohoto roku nabízet hypotéku s pětiletou fixací se stejnou úrokovou sazbou jako u hypoték s fixací roční, některé banky dokonce sjednotily úročení hypoték pro všechny doby fixace na jedinou hodnotu.

46

Preference doby fixace - červenec 2006

0,50%

6,73% 1 rok

32,61% 34,40%

3 roky 5 let 10 let ostatní

25,76%

Obr. č. 15: Doba fixace v červenci roku 2006 Pramen: Fincentrum

Preference doby fixace - prosinec 2007

2,16%

6,18% 15,27% 1 rok 3 roky 5 let 10 let

55,52%

20,87%

ostatní

Obr. č. 16: Doba fixace v prosinci roku 2007 Pramen: Fincentrum

47

5.1.2

Analytické vyrovnání časové řady

Pro posouzení vývoje hypotečních úvěrů lze použít analytické vyrovnání, což znamená proložení pozorovaných hodnot trendovou funkcí. V tomto případě jsou zvoleny přímka a parabola z důvodu vývoje sledovaného ukazatele, ostatní typy křivek nejsou vhodné. Pro tyto výpočty byly zvoleny čtvrtletní hodnoty vývoje hypotečních úvěrů v kusech. Metodou nejmenších čtverců byla získána soustava normálních rovnic a odhad parametrů trendové funkce.

Lineární trend U lineárního trendu dojde k proložení pozorovaných hodnot trendovou přímkou. Parametry přímky jsou získány z tabulky č. 1 uvedené v příloze.

Funkce lineárního trendu má tvar:

T = 12619,13 + 791,38t.

Parametr b0 je aritmetickým průměrem časové řady. Průměrný počet hypotečních úvěrů v jednotlivých čtvrtletích byl tedy v letech 2002 – 2007 12 619 ks a rostl čtvrtletně o asi 791 ks hypoték.

Parabolický trend U parabolického trendu dojde k proložení hodnot kvadratickou funkcí. Veškeré podklady pro výpočet jsou uvedeny opět v příloze.

Funkce parabolického trendu má tvar:

T = 11981,34 + 791,38t + 13,31t2.

48

5.1.3

Mechanické vyrovnání časové řady

Časová řada je vyrovnána pomocí prostých klouzavých průměrů. Protože pracujeme se čtvrtletními daty, byl k vyrovnání použit čtyřčlenný klouzavý průměr p = 4. Údaje potřebné pro výpočet jsou uvedeny v příloze. Graficky jsou klouzavé průměry znázorněny v obrázku č. 17.

počet hypotečních úvěrů v ks

Klouzavé průměry 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 I

II

III IV

I

2002

II

III IV

2003

I

II

III IV

2004

skutečné hodnoty

I

II

III IV

I

2005

II

III IV

2006

I

II

III IV

2007

klouzavé průměry

Obr. č. 17: Klouzavé průměry Pramen: Vlastní výpočty

5.1.4

Měření sezónnosti

K měření sezónnosti je využito empirických sezónních indexů. Všechny potřebné výpočty jsou uvedeny v příloze. Na základě tabulky č. 5 můžeme říci, že se pouze ve 2. čtvrtletí hypoteční úvěry pohybují nad dlouhodobým průměrem trendu, konkrétně o 14,7 %. Naopak v ostatních

čtvrtletích se pohybují hypotéky pod normálem trendu, především v 1. čtvrtletí o 6,9 %, ve 3. čtvrtletí o 0,6 %, ve 4. čtvrtletí o 1,7 %. Je splněna podmínka, že součet empirických sezónních indexů je přibližně roven počtu sezónních období m, tj. 4. Obdobné hodnoty mají empirické indexy pro parabolický trend znázorněné v tabulce č. 6, kdy se pouze ve 2. čtvrtletí pohybují hypoteční úvěry nad normálem

49

trendu. U klouzavých průměrů znázorněných v tabulce č. 7 se indexy ve 2., 3. a 4.

čtvrtletí pohybují přibližně kolem stejné hodnoty, v 1. čtvrtletí je patrný větší rozdíl oproti ostatním čtvrtletím, kdy se hypotéky pohybují pod normálem trendu o 11,8 %. Hodnota indexu pro druhé čtvrtletí, ale také pro ostatní čtvrtletí je ovlivněna výkyvem ve druhém čtvrtletí roku 2007, který byl způsoben očekávaným zvýšením úrokových sazeb a obavy ze zvýšení DPH na stavební práce. Dalšími faktory byly růst reálných průměrných mezd a nízká nezaměstnanost, díky nimž mohou lidé více utrácet a nebojí se zadlužovat. Bez tohoto výkyvu by nebyla sezónnost ve skutečnosti tak výrazná, jak naznačuje tento empirický sezónní index.

Lineární trend Tab. č. 5: Empirické sezónní indexy pro lineární trend I1

0,931

I2

1,147

I3

0,994

I4

0,983

Σ

4,055

Pramen: Vlastní výpočty

Obrázek č. 18 zachycuje skutečné hodnoty hypotečních úvěrů, dále hodnoty proložené trendovou přímkou a vyrovnané hodnoty. Jelikož jsou oba parametry lineárního trendu nezáporné, má křivka rostoucí tendenci, což lze vidět i na obrázku. Výsledná trendová přímka nás informuje o možném směru vývoje hypotečních úvěrů v budoucnu, nevystihuje však zcela jistý vývoj.

50

počet hypotečních úvěrů v ks

Lineární trend 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 I

II III IV 2002

I

II III IV

I

2003 skutečné hodnoty

II III IV

I

2004

II III IV 2005

lineární trend

I

II III IV 2006

I

II III IV 2007

vyrovnané hodnoty

Obr. č. 18: Lineární trend a vyrovnané hodnoty Pramen: Vlastní výpočty

Parabolický trend

Tab. č. 6: Empirické sezónní indexy pro parabolický trend I1

0,896

I2

1,129

I3

0,991

I4

0,985

Σ

4,000

Pramen: Vlastní výpočty

51

Parabolický trend je znázorněn na obrázku č. 19.

počet hypotečních úvěrů v ks

Parabolický trend 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 I

II III IV 2002

I

II III IV 2003

skutečné hodnoty

I

II III IV 2004

I

II III IV 2005

parabolický trend

I

II III IV 2006

I

II III IV 2007

vyrovnané hodnoty

Obr. č. 19: Parabolický trend a vyrovnané hodnoty Pramen: Vlastní výpočty

Klouzavé průměry Tab. č. 7: Empirické sezónní indexy pro klouzavé průměry I1

0,882

I2

1,038

I3

1,010

I4

0,999

Σ

3,929

Pramen: Vlastní výpočty

52

Klouzavé průměry jsou znázorněny na obrázku č. 20.

počet hypotečních úvěrů v ks

Klouzavé průměry 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 I

II

III IV

2002

I

II

III IV

2003

skutečné hodnoty

I

II

III IV

I

2004

II

III IV

2005

klouzavé průměry

I

II

III IV

2006

I

II

III IV

2007

vyrovnané hodnoty

Obr. č. 20: Klouzavé průměry a vyrovnané hodnoty Pramen: Vlastní výpočty

5.1.5 Měření kvality vyrovnání

Po vyrovnání časové řady je nutné kromě vyrovnaných hodnot zjistit také úspěšnost vyrovnání. K tomu můžeme využít buď vizuální analýzy grafu nebo některé z chyb odhadu, které měří míru úspěšnosti zvolené funkce. Vyrovnání přímkou, parabolou a klouzavými průměry je patrné z obrázku č. 21. Z tohoto obrázku je zřejmé, že vyrovnané hodnoty se zvláště v posledních třech letech značně liší od hodnot skutečných. Je to způsobeno neočištěním hodnot od sezónních vlivů, které se u hypotečních úvěrů vyskytují. Křivky nezachycují nárůst hypotečních úvěrů ve 2. čtvrtletí roku a pokles v 1. čtvrtletí roku, všechny tři funkce jsou rostoucí. Vizuální analýzou zjistíme, že se křivky vyvíjí podobně a jsou na pohled téměř nerozpoznatelné, proto není možné určit vhodnou funkci pouze z grafu.

53

počet hypotečních úvěrů v ks

30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV

2002

2003

2004

2005

2006

2007

skutečné hodnoty

lineární trend

parabolický trend

klouzavé průměry

Obr. č. 21: Vyrovnání časové řady přímkou, parabolou a klouzavými průměry Pramen: Vlastní výpočty

K volbě vhodného modelu trendu tedy použijeme interpolační kritéria, která jsou znázorněna v tabulce č. 8. Z přehledové tabulky vidíme, že k nejlepším výsledkům vyrovnání dat vede použití klouzavých průměrů se sezónností, neboť hodnoty M.S.E., M .S .E. , M.A.E. jsou nejnižší. Klouzavé průměry ovšem neumožňují provést extrapolaci, proto je vhodnější použít parabolickou funkci se sezónností, která vykazuje druhé nejnižší hodnoty. Hodnoty extrapolace pro rok 2008 jsou uvedeny v tabulce č. 9. Naopak jako nejméně vhodná funkce k proložení časové řady se jeví přímka bez sezónnosti. Tab. č. 8: Charakteristiky měřící kvalitu vyrovnání M.E. přímka bez sezónnosti 0 přímka se sezónností -172,172 parabola bez sezónnosti 0 parabola se sezónností -11,326 kl. průměr bez sezónnosti 166,95 kl. průměr se sezónností 66,506

M.S.E. 4378034,977 2197596,969 4054312,411 1828432,358 3889449,586 1106530,343

M .S .E. 2092,375 1482,429 2013,532 1352,195 1972,169 1051,917

M.A.E. 1317,241 1033,274 1245,136 883,717 1166,138 593,461

Pramen: Vlastní výpočty

54

Tab. č. 9: Extrapolace pro parabolický trend pro rok 2008

čtvrtletí

T

předpověď

I

23953,31 21455,94

II

25090,75 28317,28

III

26254,82 26007,00

IV

27445,51 27030,78

Pramen: Vlastní výpočty

Obrázek č. 22 zachycuje skutečné hodnoty hypotečních úvěrů, dále hodnoty proložené trendovou parabolou včetně předpovědi a vyrovnané hodnoty také včetně extrapolace. Pro stanovení prognózy v počtu hypotečních úvěrů nebyl tolik důležitý trend jako sezónní složka, která lépe vystihuje výkyvy v počtu hypoték, zatímco trend pouze zkresleně naznačuje budoucí průběh. Budoucí vývoj hypoték je stále rostoucí s výkyvy hlavně v 1. a 2. čtvrtletí. Podle předpovědi by v 1. čtvrtletí v roce 2008 mělo být poskytnuto nejméně hypoték a to 21 456 kusů, nejvyššího počtu hypoték by pak mělo být dosaženo ve 2. čtvrtletí, kdy by se počet hypoték vyšplhal na 28 317 kusů. Výsledná trendová parabola nás informuje o možném směru vývoje hypotečních úvěrů v budoucnu, nevystihuje však zcela jistý vývoj. Podle obrázku očekáváme rostoucí trend hypotečních úvěrů, obzvláště tedy ve 2. čtvrtletí roku 2008. Tuto předpověď však ovlivnil nadprůměrný počet poskytnutých hypotečních úvěrů ve 2.

čtvrtletí roku 2007, o kterém již byla zmínka. Znamená to tedy, že by v některém čtvrtletí mohlo dojít k jinému vývoji, než se předpokládá. Svou roli například hraje v zimě počasí, které má vliv na počet zahájených staveb. Výkyv může způsobit například i změna úrokových sazeb nebo jiných jednorázových faktorů, které ovlivní poptávku po hypotečních úvěrech.

55

počet hypotečních úvěrů v ks

Parabolický trend včetně předpovědi 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV I

II III IV

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

skutečné hodnoty

parabolický trend

vyrovnané hodnoty

Obr. č. 22: Parabolický trend včetně předpovědi na rok 2008 Pramen: Vlastní výpočty

5.2

Srovnání vývoje hypotečního úvěrování v ČR a na Slovensku Vývoj hypotečních úvěrů v České republice je srovnán s vývojem hypoték na

Slovensku vždy k jednotlivému čtvrtletí v letech 2004 - 2007. Počty kusů hypotečních úvěrů jsou znázorněny kumulativně k jednotlivým čtvrtletím. Z obrázku č. 23 je zřejmý v každém čtvrtletí vyšší podíl hypotečních úvěrů v České republice než na Slovensku. V letech 2004 a 2005 bylo v ČR poskytnuto dvakrát více hypoték než na Slovensku, v dalších dvou letech dokonce třikrát více, u obou zemí má hypoteční trh rostoucí tendenci. K 31. 12. 2007 bylo na Slovensku schváleno devíti hypotečními bankami 111 788 kusů hypotečních úvěrů, což představuje oproti roku 2004 89% nárůst v počtu kusů hypoték. Česká republika poskytla od počátku hypotečních bank 349 606 kusů hypoték. Lídrem na trhu hypoték na Slovensku byla Tatra banka s víc než třetinovým podílem, za ní následovala Všeobecná úvěrová banka a s větším odstupem dalších sedm hypotečních bank. K 31.12. 2007 bylo tedy od počátku činnosti hypotečních bank poskytnuto v České republice téměř třikrát více hypoték než na Slovensku. Důvodem může být téměř dvakrát vyšší počet obyvatel v České republice než na Slovensku, horší ekonomická

56

situace na Slovensku než v ČR a také se hypotéky začaly na Slovensku poskytovat od roku 1997, kdežto v České republice už od roku 1995. Hypoteční trh v České i Slovenské republice za poslední léta výrazně vzrostl. Vysokým tempem roste také zadluženost obyvatelstva vzhledem k HDP. Přesto je tento poměr v České i Slovenské republice stále hluboko pod průměrem Evropské unie.

Poskytnuté hypoteční úvěry v ČR a na Slovensku od počátku činnosti hypotečních bank 400000 350000 počet ks

300000 250000

Slovensko

200000

ČR

150000 100000 50000

2004

2005

2006

31.12.

30.9.

30.6.

31.3.

31.12.

30.9.

30.6.

31.3.

31.12.

30.9.

30.6.

31.3.

31.12.

30.9.

30.6.

31.3.

0

2007

Obr. č. 23: Srovnání vývoje hypotečních úvěrů poskytnutých od počátku činnosti bank v ČR a na Slovensku Pramen: Vlastní práce, data získána z www.mmr.cz, www.nbz.sk

5.3

Srovnání vývoje hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního

spoření K financování bytových potřeb nám slouží kromě hypotečních úvěrů také úvěry ze stavebního spoření. Stavební spoření zahrnuje jak tvorbu vlastních zdrojů, tak i možnost poskytnutí úvěru, který účastníkovi umožňuje řešit bytové potřeby dříve, než má naspořenu celou částku nutnou pro financování bytové potřeby. Díky úvěru se jeho prostředky více než zdvojnásobí. Klientům, kteří potřebují financovat své bytové potřeby dříve, než získají nárok na řádný úvěr, nabízejí stavební spořitelny překlenovací úvěr. Ten účastníkovi umožňuje řešit prostřednictvím stavebního spoření bytovou potřebu prakticky okamžitě. Systém stavebního spoření tedy funguje jako systém

57

„solidární“. Dočasně volné zdroje jedné části účastníků, tj. spořících, jsou dány k dispozici těm účastníkům, kteří již peníze na bydlení potřebují. Vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření (jsou zde také zahrnuty překlenovací úvěry) jsou znázorněny na obrázcích č. 24 a 25. Z obrázku č. 24 je zřejmé, že křivka hypotečních úvěrů má po celou dobu rostoucí tendenci, kdežto křivka úvěrů ze stavebního spoření se zvyšovala do roku 2004, v následujících třech letech pak hodnoty kolísají kolem hranice 158 000 kusů úvěrů. Pokud porovnáme počáteční a konečný rok celého sledovaného období, výsledkem je obrovský nárůst počtu hypotečních úvěrů o 485 % a úvěrů ze stavebního spoření o 46 %. Z obrázku č. 25 lze vidět, že do roku 2003 měly obě křivky vyrovnanou rostoucí tendenci, od roku 2004 pak začal objem hypotečních úvěrů růst mnohem rychleji než objem úvěrů ze stavebního spoření. Během roku 2001 mohly stavební spořitelny díky poklesu úrokových sazeb na mezibankovním trhu významně zlepšit podmínky pro poskytování úvěrů ze stavebního spoření. Spořitelny tak poskytly 111 802 nových úvěrů v celkové výši 17,1 mld. Kč. Co se týče hypoték, tak v tomtéž roce bylo poskytnuto pouze 14 250 úvěrů, což je téměř 8 x méně než úvěrů ze stavebního spoření, smluvní jistiny u obou úvěrů byly na podobné úrovni. O tok později čerpali občané úvěry ze stavebního spoření 6 x častěji než hypotéky a pokud jde o srovnání objemu, byl v roce 2002 opět přibližně na stejné úrovni. V roce 2003 byl počet úvěrů ze stavebního spoření 5 x vyšší než počet hypotečních úvěrů, smluvní jistina u hypoték byla o 4 mld. vyšší než u úvěrů ze stavebního spoření. Poprvé v roce 2004 byla překonána hranice 163 000 kusů úvěrů ze stavebního spoření, od té doby se znovu nepodařilo této hranice dosáhnout. Hypoteční banky poskytly v tomto roce přes 40 000 kusů úvěrů. Smluvní jistina u hypoték začíná růst mnohem rychleji než u úvěrů ze stavebního spoření. Ačkoliv v roce 2005 došlo v počtu úvěrů ze stavebního spoření k nepatrnému poklesu, jejich celkový objem se zvýšil. Situace na bankovním trhu totiž připravila úvěrům ze stavebního spoření obtížné podmínky v podobě rekordně nízkých úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Stavební spořitelny však v těchto komplikovaných

58

podmínkách obstály a prokázaly, že v oblasti financování bydlení mají své opodstatnění. Hypotéky v roce 2005 vzrostly o 10 000 kusů oproti předcházejícímu roku, jejich smluvní jistina byla v tomto roce o 29 mld. vyšší než u úvěrů ze stavebního spoření. V roce 2006 byl zaznamenán mírný pokles počtu úvěrů ze stavebního spoření a naopak dosud největší meziroční nárůst hypotečních úvěrů. Další rok poskytly stavební spořitelny klientům téměř 163 tisíc úvěrů na bydlení v celkovém objemu 72,5 miliardy Kč, které klienti využili nejen na rekonstrukce a modernizace, ale ve zvýšené míře i na pořízení nového vlastního bydlení. Z uvedených dat vyplývá, že výše průměrného úvěru v roce 2007 činila 445 385 korun. Hypotečních úvěrů bylo poskytnuto přes 80 tisíc kusů.

počet (ks)

Vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření

165000 150000 135000 120000 105000 90000 75000 60000 45000 30000 15000 0

hypoteční úvěry

úvěry ze stavebního spoření

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Obr. č. 24: Vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v jednotlivých letech ( srovnání dle počtu ks) Pramen: www.acss.cz

59

smluvní jistina (mld. Kč)

Vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

hypoteční úvěry

úvěry ze stavebního spoření

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Obr. č. 25: Vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v jednotlivých letech (srovnání dle smluvní jistiny) Pramen: www.acss.cz

Závěrem je tedy možné říci, že se dnes hypoteční banky a stavební spořitelny dělí o financování bydlení v poměru 30 : 70. Stavební spořitelny poskytují sedmdesát procent všech úvěrů na bydlení, ale objemem pouze třicet procent, u hypoték je to naopak (tyto údaje jsou znázorněny v obrázku č. 26 a 27).

Srovnání podle počtu

Srovnání podle objemu 67%

32%

68%

33%

hypoteční úvěry

hypoteční úvěry

úvěry ze stavebního spoření

úvěry ze stavebního spoření

Obr. č. 26, 27: Srovnání hypoték a úvěrů ze stavebního spoření Pramen: Vlastní práce, hypoteční banky a stavební spořitelny

60

Je to z důvodu toho, že úvěry ze stavebního spoření jsou využívány při méně finančně náročných rekonstrukcích, protože většinou nevyžadují zastavení nemovitosti, ale pouze podpis ručitele (při vyšších hodnotách je zde též požadována zástava). Úvěrová nabídka stavebních spořitelen umožňuje klientům za velmi výhodných podmínek a dlouhodobě příznivých úrokových sazeb řešit širokou škálu bytových potřeb. Vysoký počet úvěrů potvrzuje jejich dostupnost pro široké vrstvy obyvatelstva a podtrhuje tak sociální charakter stavebního spoření. S ohledem na složité podmínky úvěrování je často úvěr od stavební spořitelny pro občany jedinou možností financování bydlení. Naopak hypotečními úvěry jsou financovány spíše dražší byty v ceně několika milionů korun.

Čím dál více je také využívána kombinace úvěru ze stavebního spoření s hypotečním úvěrem. Hypotéky na financování celé nemovitosti jsou drahé a mnohdy z důvodu nižšího odhadu ani nestačí. Proto je dobré vzít na část peněz stavební spoření a na větší část hypotéku.

61

6

DISKUZE A ZÁVĚR Cílem první části vlastní práce byla statistická analýza hypotečních úvěrů

v České republice v letech 2001 -2007 a stanovení předpovědi počtu kusů hypotečních úvěrů pro rok 2008. Na začátku vlastní práce byly objemy hypotečních úvěrů rozděleny na hypotéky pro občany, podnikatelské subjekty a municipality. Hypoteční úvěry pro občany a podnikatelské subjekty vykazovaly v letech 2001 - 2007 rostoucí tendenci, kdežto hypotéky pro municipality klesající tendenci. Dále bylo zjištěno, že podnikatelské subjekty mají oproti občanům mnohem menší vliv na vývoj smluvní jistiny a municipality zcela zanedbatelný vliv, neboť v posledních čtyřech letech jejich smluvní jistina nedosahuje ani jednoho procenta celkové jistiny. Z tohoto důvodu bylo v analýzách dalších grafů využíváno spíše hypotečních úvěrů pro občany jako nejvýznamnější položky celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Poté byl sledován vývoj hypotečních úvěrů v jednotlivých krajích. Nejvíce kusů hypotečních úvěrů bylo poskytnuto v Praze, kde byla uzavřena více než čtvrtina všech hypoték, druhé místo získal Jihomoravský kraj a třetí byl Moravskoslezský kraj. Průměrná výše hypotéky byla nejvyšší v Praze, což je samozřejmě způsobeno tím, že ceny nemovitostí jsou v Praze podstatně vyšší než v ostatních částech republiky. Průměrná výše hypotéky se v Praze tedy pohybovala kolem 1,8 mil. Kč a průměrná cena bytu o rozloze 65 m2 kolem 3,7 mil. Kč. K získání orientační představy o chování časové řady bylo využito některých ze základních elementárních charakteristik vývoje. Počty kusů hypotečních úvěrů měly ve sledovaných letech 2001 - 2007 rostoucí tendenci. Z výsledků minulých let byla pozorována sezónnost, která se projevovala růstem počtu kusů hypotečních úvěrů ve 2. a 4. čtvrtletí roku, zatímco v 1. a 3. čtvrtletí docházelo oproti předcházejícím hodnotám k poklesu hypotečních úvěrů. Největší výkyv, který nastal ve 2. čtvrtletí roku 2007, naznačují elementární charakteristiky vývoje a to absolutní a relativní přírůstek. Tento mimořádný nárůst v počtu kusů hypotečních úvěrů byl způsoben očekávaným zvýšením úrokových sazeb a obavou ze zvýšení DPH na stavební práce. Dalšími faktory byly růst reálných průměrných mezd, nízká nezaměstnanost a demografický vývoj, kdy se zvyšuje poptávka po bydlení silných ročníků 70. let. Očekávaný nárůst úrokových sazeb se vyplnil a nyní se tato sazba dostává na stejnou výši jako v roce 2003. Neustálé zvyšování úrokových sazeb mělo vliv na změnu preference doby fixace u hypoték.

62

Z obavy dalšího růstu sazeb lidé volí mnohem častěji delší dobu fixace. V prosinci roku 2007 byla nejvíce preferovaná pětiletá fixace, kterou si sjednala více než polovina klientů. Všechny dílčí hypotézy, které byly stanoveny v cíli práce, byly tedy potvrzeny. Po

proložení

časové

řady lineárním

trendem,

parabolickým

trendem

a klouzavými průměry lze říci, že nejlépe časovou řadu vystihují klouzavé průměry se sezónností. To také vyplývá z vypočtených chyb odhadu. Klouzavé průměry ovšem neumožňují provést extrapolaci, proto je vhodnější použít parabolickou funkci se sezónností, která vykazuje druhé nejnižší hodnoty. Podle prognózy by v roce 2008 mělo být poskytnuto nejméně hypoték v 1. čtvrtletí, naopak nejvíce ve 2. čtvrtletí, kdy by se počet hypoték měl vyšplhat na 28 317 kusů. Tento očekávaný vývoj je ale značně ovlivněn již zmíněným výkyvem ve 2. čtvrtletí roku 2007. Srovnání vývoje hypotečního úvěrování v České republice a na Slovensku je další částí vlastní práce. V letech 2004 a 2005 bylo v ČR poskytnuto dvakrát více hypoték než na Slovensku, v dalších dvou letech dokonce třikrát více, u obou zemí měl hypoteční trh rostoucí tendenci. K 31.12. 2007 bylo tedy od počátku činnosti hypotečních bank poskytnuto v České republice téměř třikrát více hypoték než na Slovensku. Důvodem může být téměř dvakrát vyšší počet obyvatel v České republice než na Slovensku, horší ekonomická situace na Slovensku než v ČR. Hypotéky se začaly na Slovensku poskytovat od roku 1997, kdežto v České republice už od roku 1995. Hypoteční trh v České i Slovenské republice za poslední léta výrazně vzrostl. Vysokým tempem roste také zadluženost obyvatelstva vzhledem k HDP. Přesto je tento poměr v České i Slovenské republice stále hluboko pod průměrem Evropské unie. V poslední části vlastní práce byly srovnány hypoteční úvěry s úvěry ze stavebního spoření. Pokud porovnáme počáteční a konečný rok celého sledovaného období, výsledkem je obrovský nárůst počtu hypotečních úvěrů o 485 % a úvěrů ze stavebního spoření o 46 %. Při analýze objemu hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření bylo vidět, že do roku 2003 měly obě křivky vyrovnanou rostoucí tendenci, od roku 2004 pak začal objem hypotečních úvěrů růst mnohem rychleji než objem úvěrů ze stavebního spoření. Závěrem je tedy možné říci, že se dnes hypoteční banky a stavební spořitelny dělí o financování bydlení v poměru 30 : 70. Stavební spořitelny poskytují sedmdesát procent všech úvěrů na bydlení, ale objemem pouze

63

třicet procent, u hypoték je to naopak. Úvěry ze stavebního spoření jsou totiž využívány při méně finančně náročných rekonstrukcích, naopak hypotečními úvěry jsou financovány spíše dražší byty. Úvěrová nabídka stavebních spořitelen umožňuje klientům za velmi výhodných podmínek a dlouhodobě příznivých úrokových sazeb řešit širokou škálu bytových potřeb. Všechny dílčí předpoklady stanovené v cíli práce byly naplněny. Hypoteční trh prožívá v posledních letech období mimořádného růstu. A to jak u nás v České republice, tak i v Evropské unii. Je samozřejmé, že Česká republika je zatím pod průměrem Evropské unie, neboť za pouhých 12 let poskytování hypoték nemůže mít český hypoteční trh stejné charakteristiky jako trhy západní, kde mají hypotéky velmi dlouhou a ničím nenarušovanou tradici. Přesto si při bližším srovnání nevede Česká republika špatně a do budoucna se předpokládá, že se bude i nadále hypoteční trh rozvíjet. I přes rostoucí úrokové sazby je zájem o hypotéky obrovský, neboť jsou v ČR zatím v rámci EU nejnižší. Konkrétně zhruba o tři čtvrtě procentního bodu nižší než kolik činí průměr v EU a o 1,75 % nižší než v USA, kde je hypoteční trh považován za nejvyspělejší. Hlavní příčiny hypotečního boomu již byly uvedeny. Novinku nazvanou multibrand, která by měla ještě více zpřístupnit hypotéky klientům, zavedla nyní v roce 2008 Hypoteční banka. Strategie multibrandu je taková, že Hypoteční banka nabízí své hypotéky nejen ve vlastní obchodní síti, ale i v obchodních sítích svých partnerů pod jejich značkou. Jelikož očekáváme přijetí eura za zhruba 5 let, s největší pravděpodobností bude vývoj na finančním trhu v ČR stabilní, ale charakterizovaný postupným přibližováním se parametrům typickým v Eurozóně. To znamená i stálým mírným zvyšováním úrokových sazeb. Pravděpodobně bude docházet ke zdražování hypoték, i když silné konkurenční prostředí zřejmě donutí banky částečně promítnout růst sazeb do svých marží. Získat nové klienty bude ale pro banky stále obtížnější. Zbývá jen doufat, že banky nebudou poskytovat hypotéky komukoliv - např. rizikovým klientům bez dostatečné bonity tak, jako tomu bylo v některých státech USA, kde v roce 2007 došlo k velké krizi trhů s hypotékami. Hypoteční dlužníci vytvořili finanční propast, jejímž důsledkem byl kolaps největších amerických obchodníků s hypotékami a půjčkami, jako třeba New Century Financial Corporation. Celá tato situace pak měla na svědomí historickou devalvaci dolaru.

64

7

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY

[1] HINDLS, R. -- HRONOVÁ, S. Statistika pro ekonomy. 5. vyd. Praha: Professional Publishing, 2004. 415 s. ISBN 80-86419-59-2.

[2] KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a bankovní obchody. 1. vyd. Brno: Mendelova zemědělská a lesnická univerzita, 2003. 104 s. ISBN 80-7157-652-2.

[3] MINAŘÍK, B. Statistika I. Popisná statistika. Druhá část. MZLU v Brně, 2000. 107 s. ISBN 80-7157-427-9.

[4] MINAŘÍK, B. Statistika I. Popisná statistika. První část. MZLU v Brně, 2006. 98 s. ISBN 80-7157-928-9.

[5] MINAŘÍK, B. Statistika III : Statistické srovnávání. Časové řady. Dodatek. 1. vyd. Brno: MZLU, 1996. 154 s. ISBN 80-7157-189-X.

[6] SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 123 s. Osobní a rodinné finance. ISBN 80-247-1097-8.

[7] URBÁNKOVÁ, L. Hypotéky a stavební spoření. Dashöfer Holding Verlag, 2002. 240 s. ISBN 80-86229-57-2.

[8] VICHNAROVÁ, L. -- NOVÁKOVÁ, J. Financování bydlení. 1. vydání. Brno: Era group spol., 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6 [9] Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech

[10] Zákon č. 96/1993 Sb.o stavebním spoření

65

Internetové zdroje

[11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24]

66

8

SEZNAM TABULKOVÝCH A GRAFICKÝCH PŘÍLOH

8.1

Seznam tabulkových příloh

Tabulka č. 1: Seznam hypotečních bank ………………………………………………30 Tabulka č. 2: Hlavní body novely Zákona o stavebním spoření……………………….32 Tabulka č. 3: Seznam stavebních spořitelen…………………………………………....38 Tabulka č. 4: Elementární charakteristiky vývoje……………………………………...43 Tabulka č. 5: Empirické sezónní index - lineární trend ………………………………..50 Tabulka č. 6: Empirické sezónní indexy - parabolický trend….……………………….51 Tabulka č. 7: Empirické sezónní indexy - klouzavé průměry………………………….52 Tabulka č. 8: Charakteristiky měřící kvalitu vyrovnání………………………………..54 Tabulka č. 9: Extrapolace pro parabolický trend pro rok 2008………………………...55

8.2

Seznam grafických příloh

Obrázek č. 1: Nejčastěji pořizované nemovitosti v roce 2004…………………..……. 24 Obrázek č. 2: Nejčastěji pořizované nemovitosti v roce 2007…………………..……. 24 Obrázek č. 3: Vývoj úrokových sazeb……………………………………….…..……..26 Obrázek č. 4: Preference délky doby fixace v 2. polovině roku 2007…………...……..27 Obrázek č. 5: Pořadí hypotečních bank podle počtu klientů v roce 2007………...…....30 Obrázek č. 6: Pořadí stavebních spořitelen podle počtu klientů v roce 2007…...…….. 38 Obrázek č. 7: Poskytnuté hypoteční úvěry – rozdělení na úvěry pro občany, podnikatelské subjekty a municipality…………………………...……..39 Obrázek č. 8: Poskytnuté hypoteční úvěry – rozdělení na úvěry pro občany, podnikatelské subjekty a municipality……………………………...…..40 Obrázek č. 9: Poskytnuté hypoteční úvěry v jednotlivých krajích…………...………...41 Obrázek č. 10: Průměrná výše hypotéky v jednotlivých krajích…………………...… 41 Obrázek č. 11: Průměrná cena nového bytu v jednotlivých krajích v roce 2007…...….42 Obrázek č. 12: Vývoj absolutních přírůstků hypotečních úvěrů ve srovnání s předchozím čtvrtletím……………………………………...…………..44

67

Obrázek č. 13: Vývoj koeficientů růstu hypotečních úvěrů ve srovnání s předchozím čtvrtletím………………………………………..….……..44 Obrázek č. 14: Vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů………………...………..46 Obrázek č. 15: Doba fixace v červenci roku 2006 ……………………………..……...47 Obrázek č. 16: Doba fixace v prosinci roku 2007……………...………………………47 Obrázek č. 17: Klouzavé průměry………………………………...……………………49 Obrázek č. 18: Lineární trend a vyrovnané hodnoty ……………...…………………...51 Obrázek č. 19: Parabolický trend a vyrovnané hodnoty…….………...………………..52 Obrázek č. 20: Klouzavé průměry a vyrovnané hodnoty ……………...………………53 Obrázek č. 21: Vyrovnání časové řady přímkou, parabolou a klouzavými průměry…..54 Obrázek č. 22: Parabolický trend včetně předpovědi na rok 2008…………….…..…...56 Obrázek č. 23: Srovnání vývoje hypotečních úvěrů poskytnutých od počátku činnosti bank v ČR a na Slovensku ……………………………………..……..57 Obrázek č. 24: Vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v jednotlivých letech ( srovnání dle počtu ks)…………………………………………59 Obrázek č. 25: Vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v jednotlivých letech (srovnání dle smluvní jistiny)…………………………………..60 Obrázek č. 26: Srovnání hypoték a úvěrů ze stavebního spoření………………………60 Obrázek č. 27: Srovnání hypoték a úvěrů ze stavebního spoření………………………60

9

PŘÍLOHY

Příloha č. 1: Pomocné tabulky pro výpočet lineárního trendu Příloha č. 2: Pomocné tabulky pro výpočet parabolického trendu Příloha č. 3: Pomocné tabulky pro výpočet klouzavých průměrů

68