MENDELOVA UNIVERZITA V BRNĚ Provozně ekonomická fakulta
VÝVOJ TRHU S REZIDENČNÍMI NEMOVITOSTMI V ČESKÉ REPUBLICE
Diplomová práce
Vedoucí práce:
Autor:
doc. Ing. Pavel Žufan, Ph.D.
Bc. Miroslav Poredský
Brno 2012
Prohlášení Prohlašuji, že jsem tuto diplomovou práci na téma „Vývoj trhu s rezidenčními nemovitostmi v České republice“ zpracoval samostatně za použití literatury a podkladů, které jsou uvedeny v seznamu literatury. Souhlasím, aby práce byla uložena na Mendelově univerzitě v Brně a zpřístupněna ke studijním účelům.
………………………… V Brně, dne 22. května 2012
Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval vedoucímu mé diplomové práce panu Doc. Ing. Pavlu Žufanovi, Ph.D. za rady a připomínky při přípravě a zpracování této práce. Rád bych také vyjádřil mé poděkování panu Ing. Tomáši Kotrbovi, Ph.D.
Abstrakt POREDSKÝ, M. Vývoj trhu s rezidenčními nemovitostmi v České republice. Diplomová práce. Brno: PEF MENDELU, 2012 Diplomová práce je zaměřena na zkoumání trhu nemovitostí určených k bydlení v České republice. Práce si klade za cíl prostřednictvím analýzy jednotlivých cenotvorných determinant identifikovat současný stav na trhu nemovitostí a predikovat budoucí vývoj. Dílčím cílem práce je zjištění závislostí mezi vývojem vybraných ekonomických a demografických ukazatelů a vývojem indexu cen nemovitostí. Při zpracování bylo využito primárních i sekundárních dat. Byl zvolen kvalitativní výzkum metodou hloubkových rozhovorů. Výzkum byl zaměřen na zjištění preferencí vzorku 80 respondentů v oblasti činnosti realitních zprostředkovatelů a klíčových motivů při vstupu domácností na nemovitostní trh. Klíčová slova: trh nemovitostí, národní ekonomika, hypoteční úvěr, realitní zprostředkovatel
Abstract POREDSKÝ, M. Development of the Real Estate Market in the Czech Republic. Diploma Thesis. Brno: FBE MENDELU, 2012 The thesis is focused on exploring the real estate market for housing in the Czech Republic. The work is aimed to identify the current state of the housing market and predict future developments by analyzing the determinants of pricing individual. The sub-goal is to identify dependencies between the development of selected economic and demographic indicators and the development of real estate price index. When processing the primary and secondary data have been used. A qualitative research has been chosen using a method of in-depth interviews. The research was focused on finding the sample of 80 respondents' preferences in the real estate brokers and key motives in entering households on real estate market. Key words: real estate market, national economy, mortgage loan, real estate agency
Obsah 1
ÚVOD ............................................................................................................................... 7
2
CÍL PRÁCE ...................................................................................................................... 8
3
LITERÁRNÍ PŘEHLED .................................................................................................... 9 3.1
3.2
TRH NEMOVITOSTÍ .......................................................................................................... 9 3.1.1
Nemovitost .......................................................................................................... 9
3.1.2
Rozdělení trhu nemovitostí ............................................................................... 10
3.1.3
Subjekty na trhu nemovitostí ............................................................................. 11
3.1.4
Specifika trhu rezidenčních nemovitostí ........................................................... 12
3.1.5
Metody oceňování nemovitostí ......................................................................... 14
NÁRODNÍ EKONOMIKA ČESKÉ REPUBLIKY ....................................................................... 15 3.2.1 Transformace české ekonomiky ............................................................................ 16 3.2.2 Transformace bydlení a bytové politiky ................................................................. 16 3.2.3 Ekonomický cyklus ................................................................................................ 18 3.2.4 Hospodářská politika ............................................................................................. 20 3.2.5 Bankovní sektor ..................................................................................................... 21
3.3
TRŽNÍ NEDOKONALOSTI ................................................................................................23 3.3.1 Teorie efektivních trhů ........................................................................................... 23 3.3.2 Cenové bubliny – iracionální exuberance ............................................................. 25 3.3.3 Vznik a vývoj současné krize................................................................................. 26
4
METODIKA ................................................................................................................... 29 4.1
ANALÝZA SEKUNDÁRNÍCH DAT ....................................................................................... 29
4.2
KVALITATIVNÍ VÝZKUM .................................................................................................. 30
4.3
KORELAČNÍ ANALÝZA .................................................................................................... 32
5
VLASTNÍ PRÁCE ......................................................................................................... 33 5.1
MAKROEKONOMICKÝ VÝVOJ V ČESKÉ REPUBLICE........................................................... 33
5.2
VÝVOJ TRHU REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ V ČR ............................................................ 37
5
5.3
DETERMINANTY STRANY POPTÁVKY ............................................................................... 39 5.3.1 Úroková míra ......................................................................................................... 39 5.3.2 Disponibilní důchod ............................................................................................... 43 5.3.3 Demografický vývoj a migrace............................................................................... 46 5.3.4 Ostatní vlivy na poptávku ...................................................................................... 48
5.4
DETERMINANTY STRANY NABÍDKY .................................................................................. 53 5.4.1 Výstavba nových bytů............................................................................................ 54 5.4.2 Nabídka starších bytů ............................................................................................ 55 5.4.3 Privatizace bytového fondu ................................................................................... 62
5.5
SHRNUTÍ A PREDIKCE BUDOUCÍHO VÝVOJE ..................................................................... 65 5.5.1 Ekonomický vývoj .................................................................................................. 65 5.5.2 Poptávka na trhu nemovitostí ................................................................................ 66 5.5.3 Nabídka na trhu nemovitostí.................................................................................. 69
6
DISKUZE ....................................................................................................................... 72
7
ZÁVĚR .......................................................................................................................... 73
8
POUŽITÁ LITERATURA .............................................................................................. 77
9
PŘÍLOHY ...................................................................................................................... 80
6
1
Úvod
Téma ekonomické krize je stále živé. V současné době procházíme stádiem, kdy se krize dotýká hospodaření států a nadnárodních institucí. Problémy dluhového financování západních ekonomik nevyhnutelně čekaly na svůj čas a místo, aby se probudily k životu. V polovině roku 2007 ve Spojených státech amerických zazvonil pomyslný budíček na trhu nemovitostí. Cenová bublina, která se na tamějším trhu za velmi krátkou dobu vytvořila díky pochybnému hypotečnímu financování, praskla takovou silou, že její dozvuky pociťují lidé na celém světě. Ukázalo se, že trhy nemovitostí byly nadhodnocené ve většině vyspělých států. Česká republika byla dlouhá desetiletí součástí východního komunistického bloku Evropy. Trh nemovitostí v naší zemi má díky tomu velmi krátkou historii a řadu specifik. Jak se trh rezidenčních nemovitostí vyvíjel a na jakých principech je postavena tvorba cen, to byly otázky, které jsem si pokládal při zpracování této práce. Zajímalo mne, jestli také v našich podmínkách existuje na trhu nemovitostí určených k bydlení cenová bublina a pokud ano, co vlastně nepřiměřený růst cen způsobuje. Prvotním podnětem, který mne přivedl k tomuto tématu, byla má vlastní podnikatelská činnost v oblasti realit. Byl jsem nezadržitelně přitahován touhou poznat zákonitosti tak specifického trhu a nadějí, že mohu díky své hloubkové analýze alespoň částečně předpovídat budoucí vývoj. Vzhledem k aktuálnímu politicko-ekonomickému dění ve světě bylo mým motivem najít určité spojitosti národní ekonomiky a trhu nemovitostí.
7
2
Cíl práce
Trh rezidenčních nemovitostí v České republice prošel od transformace ekonomiky více než dvacetiletým vývojem. Stal se přirozeným subsystémem národní ekonomiky země a se svými mnohými specifiky na sebe koncentroval pozornost domácností, podnikatelských subjektů i státu. Toto výsadní postavení mu zajišťuje především charakter bydlení, jako základní lidská potřeba. Téma vývoje trhu nemovitostí určených k bydlení se proto dotýká nás všech. Ve své diplomové práci jsem se proto zaměřil na analýzu procesů ovlivňující jak poptávku a nabídku na trhu nemovitostí, tak i samotné ekonomické prostředí, do kterého je trh začleněn. Ústředním cílem práce je prostřednictvím analýzy českého realitního trhu po roce 1990 identifikovat jeho současný stav a predikovat budoucí vývoj. Dílčí cíle jsou:
Zjištění závislostí mezi vývojem vybraných ekonomických a demografických ukazatelů a vývojem indexu cen nemovitostí.
Identifikace preferencí domácností při vstupu na trh nemovitostí zejména ve vztahu k realitním zprostředkovatelům.
Vytvoření doporučení pro český realitní trh.
K naplnění hlavního a dílčích cílů jsem si stanovil následující pracovní hypotézy: H1:
Trh rezidenčních nemovitostí je silně ovlivňován vývojem národní ekonomiky.
H2:
Prudký růst cen nemovitostí v předkrizovém období odpovídá vzniku cenové bubliny.
H3:
Realitní zprostředkovatelé jsou poptávajícími i nabízejícími na trhu nemovitostí negativně vnímáni.
8
3
Literární přehled
3.1
Trh nemovitostí
Pokus o komplexnější charakteristiku trhu rezidenčních nemovitostí není možný bez celkového rozboru jednotlivých částí tohoto specifického trhu. Proto je tato kapitola zaměřena na charakteristické vlastnosti nemovitostí, na trh nemovitostí a jeho subjekty a na nabídku a poptávku. Dále se zaměřím na specifika trhu nemovitostí a problematiku hodnoty a ceny v kontextu oceňování nemovitostí. Objektem trhu nemovitostí jsou přirozeně nemovitosti, lépe řečeno vlastnická práva k nim.
3.1.1 Nemovitost Nemovitost resp. věc nemovitá je definována občanským zákoníkem (§119) takto:
Stavby, tedy rozestavěné nebo dokončené objekty pevně spojené se zemí (spojené se zemí pevným základem) 1.
Pozemky, kterými jsou části zemského povrchu (včetně toho pokrytého např. vodou), tedy něco, co je dáno a nelze vyrobit ale ani spotřebovat. Pozemky jsou zpravidla evidovány v podobě parcel, které jsou geometricky a polohově určeny, zobrazeny v (katastrální) mapě a označeny parcelním číslem
Bytové a nebytové (provozní) jednotky, jejichž existence je definována zákonem o vlastnictví bytů. Jednotky vznikají nejčastěji na základě tzv. Prohlášení vlastníka resp. Smlouvy o výstavbě a jejich vlastník je zároveň spoluvlastníkem společných částí budovy resp. pozemku, na kterém se budova nachází. Mikroekonomická teorie dělí statky na vzácné a volné. Jak uvádí Janáčková (2004), nemovitost je statek vzácný s charakteristickými vlastnostmi. Statek jedinečný a unikátní, což je dáno jeho polohou, konstrukcí, technickým stavem a výnosem. Má stabilní umístění, je nepřenosný a má vyšší životnost než jiné statky.
V českém právním řádu, na rozdíl od práva římského nebo právních řádů mnoha jiných evropských zemí, platí zásada superficies solo non cedit. To znamená, že stavby nejsou automaticky součástí pozemků, ale vlastnické právo k pozemku může nabýt jiná osoba než vlastnické právo ke stavbě. Tato zásada se s novelou Občanského zákoníku, který přijde v platnost od 1. ledna 2013 ruší a nově pozemky (zastavěné plochy a nádvoří) budou automaticky součástí vlastnického práva ke stavbám. 1
9
Oproti jinému zboží je hodnota nemovitosti obvykle nesrovnatelně vyšší, náklady na pořízení jsou vysoké a sám proces směny je zdlouhavý; je to statek s nízkou likviditou. Nemovitost může být užívána, prodána, pronajímána a může také sloužit jako dlouhodobá investice. Nemovitosti můžeme rozdělit mimo jiné podle způsobu užití – na bydlení (rodinné domy, byty), na nemovitosti ke komerčním účelům (kanceláře, obchody, sklady apod.), využívané k produkci statků a služeb (pole, výrobní haly apod.) a na nemovitosti používané pro speciální účely veřejného zájmu (tj. školy, nemocnice, galerie, budovy veřejné správa apod.) (Janáčková, 2004).
3.1.2 Rozdělení trhu nemovitostí Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, jež sdružuje odbornou veřejnost v oblasti nemovitostí, používá členění realitního trhu na pět samostatných segmentů (Trend report, 2010). Jedná se o základní oblasti podle koncového zákazníka, na kterého je jednotlivý segment zaměřen. Následující členění se též objevuje v mnoha teoretických přehledech a statistikách. 1.) Rezidenční trh 2.) Trh s kancelářskými prostory 3.) Trh s maloobchodními prostory 4.) Trh průmyslových a skladovacích nemovitostí 5.) Hotelnictví a turismus Vzhledem k tématu práce se budu zabývat převážně segmentem trhu rezidenčních nemovitostí. Tento segment tvoří největší podíl z celého realitního trhu a v posledních letech zaznamenal výraznou proměnu. V další části práce se tedy pojem realitní trh neboli trh nemovitostí vymezí pouze na tu část, která zahrnuje rezidenční nemovitosti. Do segmentu rezidenčních realit spadají nemovitosti k bydlení. Dle historického členění sem patří byty v osobním vlastnictví, byty družstevní, byty státní nebo obecní, byty podnikové a rodinné domy. Se změnou způsobu vykazování v roce 2005 se za rezidenční nemovitosti považují byty v rodinných domech a byty v domech bytových.
10
3.1.3 Subjekty na trhu nemovitostí Jak uvádí Dušek (2011) nebo Janáčková (2004) na trhu nemovitostí se pohybuje převážně pět hlavních skupin ekonomických subjektů. Každý účastník má odlišné a často konfliktní cíle a motivy na trhu nemovitostí. Mezi hlavní účastníky se řadí: •
Nabízející – vlastníci nemovitostí (domácnosti, developeři)
•
Poptávající – investoři a nájemníci (domácnosti, firmy)
•
Finanční instituce (banky, pojišťovny)
•
Regulující (státní správa a samospráva)
•
Zprostředkovatelé (realitní kanceláře)
Nejdůležitějšími dvěma subjekty jsou nabízející a poptávající. Ti spolu uzavírají kupní smlouvu a vytvářejí trh v úzkém smyslu slova. O trhu můžeme hovořit tehdy, vytváří-li ho nikoli ojedinělí prodávající resp. kupující, ale je-li vytvářen větším množstvím dobrovolně jednajících prodávajících a kupujících. Na základě střetu nabídky a poptávky, které prodávající a kupující vytvářejí, dochází k ustanovení tržních cen nemovitostí. Dalším subjektem, vytvářejícím trh nemovitostí, jsou banky. Ty mimo jiné poskytují úvěry určené k financování nemovitostí. V případě hypotečních bank, což jsou v České republice takové banky, kterým udělila Česká národní banka pro tuto činnost licenci, poskytují zpravidla tzv. hypoteční úvěry. Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti a to i k nemovitosti rozestavěné. 2 Důležitou roli na trhu nemovitostí hraje také stát, který vytváří právní prostředí, na jehož pozadí trh nemovitostí funguje. Role státu spočívá v nastavení pravidel ochrany vlastnických práv, práv nájemců apod. Stát také ovlivňuje trh nemovitostí prostřednictvím svého daňového systému. Stát mnohdy ovlivňuje ceny na trhu nemovitostí rovněž přímou regulací. V České republice je například regulována maximální výše nájemného pro určitou skupinu nájemců nemovitostí určených k bydlení. Státnímu rozhodnutí podléhá také umístění stavby v rámci územního plánování. Územní plánování a stavební právo v České republice upravuje stavební zákon 3. Územní plánování ve veřejném zájmu chrání a rozvíjí přírodní, kulturní
a
civilizační
hodnoty
území,
včetně
urbanistického,
a archeologického dědictví.
2
§ 28 odst. 3) zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech
3
Zákon č. 183/2006 Sb., o uzemním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
11
architektonického
Významnou roli pro trh nemovitostí představují realitní zprostředkovatelé. Ti hrají na trhu nemovitostí roli prostředníka mezi prodávajícími a kupujícími, resp. pronajímateli a nájemci. Soustřeďují v daném čase na jednom místě poptávku a nabídku nemovitostí, často aktivně nabídku, resp. poptávku vyhledávají a svůj zisk vytvářejí pomocí provizí, které jim smluvní strany platí. Kromě této základní zprostředkovatelské úlohy zpravidla využívají svých znalostí a know-how i k jiným činnostem souvisejícím s obchodem s nemovitostmi, jakými jsou např. poradenství při koupi či prodeji nemovitostí, převod vlastnických práv v katastru nemovitostí, správa nemovitostí a mnohdy i oceňování nemovitostí.
3.1.4 Specifika trhu rezidenčních nemovitostí Trh rezidenčních nemovitostí se oproti ostatním trhům významně odlišuje mnoha svými specifiky. Především se jedná o trh s bydlením, které je jednou ze základních lidských potřeb, a proto se v životě člověka vyznačuje zvláštním postavením. Následující charakteristiky bydlení uvádí Poláková (2006):
Bydlení je velmi heterogenním, komplexním, multi-dimenzionálním zbožím. Domy i byty určené k bydlení se navzájem liší v široké škále nejrůznějších charakteristik – např. ve velikosti užitné plochy, designu, stáří, kvalitě použitých materiálů pro výstavbu, právním důvodu užívání, počtu a kvalitě přidružených prostor (garáž, sklep, zahrada, dílna, …). Cena bydlení je také do velké míry určována kvalitou veřejného prostranství, silnic, chodníků či dostupnosti místa zaměstnání, škol, zdravotních a kulturních zařízení z místa bydliště.
Bydlení determinuje uspokojování řady sociálních potřeb - vytváří tak prostředí pro rozvíjení rodinného života, řady aktivit, postojů, chování atd. Ovlivňuje tedy sociální rozvoj člověka a jeho kultivaci daleko více, nežli se často zjednodušeně chápe. Tím se bydlení stává oblastí, která může přinášet významné celospolečenské profily (např. kvalita partnerských vztahů, rodinného života, soužití generací, výchova dětí, kultivace člověka apod.) a pravděpodobně i spořit prostředky v jiných oblastech sociální politiky.
Bydlení je zbožím dlouhodobé spotřeby. Jako takové se pak stává nejen předmětem spotřeby, ale i specifickou investicí domácnosti. Všude ve světě je cena vlastnického bydlení natolik vysoká, že znamená pro domácnost nemalou finanční zátěž. Ta se pak přirozeně snaží investovat do takového bydlení, u kterého předpokládá, že jeho budoucí cena bude rovna alespoň vloženým nákladům. Vysoká nákladnost bydlení tedy motivuje domácnosti k úsporám a ovlivňuje tak tvorbu a akumulaci kapitálu ve společnosti.
12
Významnou charakteristikou bydlení je rovněž jeho fixace v prostoru (vyplývá z charakteru nemovitostí). Oproti většině jiných zboží nemůže být bydlení jednoduše „přeneseno“ někam jinam. Pokud si domácnost pořizuje bydlení, volí mezi kvalitou služeb spojených s bydlením v příslušném místě a dostupnosti svého zaměstnání (školy pro děti, lékaře, kultury atd.) Je zřejmé, že cena bydlení v blízkosti center zaměstnanosti je vyšší, než by byla cena bydlení pro jinak stejnou kvalitu služeb v místě vzdálenějším od takového centra.
Bydlení se vyznačuje rovněž značnou mírou setrvačnosti a neměnnosti, což je dáno nejen pevným umístěním bytu v prostoru, poměry na bytovém trhu, dlouhou dobou životnosti bytu atd., ale i postoji lidí. Ti se v otázkách bydlení velice často chovají podle předchozích zděděných vzorů. Dosavadní paternalistický přístup státu v otázce řešení bydlení způsobil nezkušenost či spíše nechuť jednotlivců (i domácností) k samostatnému a odpovědnému řešení této problematiky. Přetrvává tak jejich přesvědčení, že o bydlení se jim musí postarat stát.
Vysoké transakční náklady případných stěhování, tj. nalezení, zařízení nového bydlení a přestěhování je spojeno s nemalými náklady (peněžními, ale i čas a emoce), které přímo nesouvisí s pořízením nového bydlení, tzv. transakčními náklady. Výsledkem je, že se trh přizpůsobuje na změny v příjmech domácností relativně velmi pomalu ve srovnání s možným přizpůsobením ve chvíli, kdyby transakční náklady přestěhování byly nulové. Transakční náklady jsou často natolik veliké (zejména při zapojení zprostředkovatele – realitní kanceláře), že do velké míry ovlivňují i samotný výběr budoucího bydlení.
Nemožnost perfektní znalosti situace na trhu; ani kupující ani prodávající nemohou na tak rozptýleném trhu mít dokonalou znalost o všech nabízených cenách nejrůznějších bytových služeb (tj. nejen cenu samotného bytu, ale i jeho jednotlivých charakteristik).
Relativně vysoká míra „vměšování“ státu do trhu s bydlením. Státní intervence souvisí s přijatou veřejnou bytovou politikou, která v moderních vyspělých zemích sleduje cíl zajistit adekvátní bydlení všem příjmovým skupinám obyvatel, ochránit nájemníky před „necivilizovaným“ jednáním majitelů, ochránit vlastníky před přílišnými výkyvy v úrocích hypoték či nájemníky před přílišnými výkyvy ceny nájemného; tj. zajistit všem minimální standard uspokojení základní lidské potřeby.
13
3.1.5 Metody oceňování nemovitostí Naše zákonodárství v mnoha případech prakticky nerozlišuje mezi pojmem cena a hodnota a splývání pojmů cena a hodnota je rozšířené také mezi laickou i odbornou veřejností (Dušek, 2011). Z ekonomického hlediska představují nemovitosti statek, jehož hodnota je dána dvěma základními vlastnostmi nemovitostí (Janáčková, 2004): 1.) schopnost přinášet užitek 2.) omezeným množstvím tohoto statku Užitek, který nemovitosti přinášejí, je individuální vlastností pro každého účastníka trhu nemovitostí. Obecně však platí, že čím vyšší užitek nemovitost kupujícímu přináší, tím má pro něj vyšší hodnotu a tím vyšší cenu bude za nemovitost ochoten zaplatit a naopak. Cena je tedy determinována individuální hodnotou, kterou kupující a prodávající nemovitosti přiřazují. Je požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částkou, závislou na hodnotě, kterou nemovitosti individuálně přiřazují kupující a prodávající, tedy na množství a užitečnosti nemovitostí. Vzhledem k tomu, že pojem oceňování nemovitostí je v našem jazyce i právních předpisech zaběhlý, je tento pojem použit i níže při definování a popisu jednotlivých metod „ohodnocování“ nemovitostí. Je však zachována zásada, že výsledkem ocenění nemovitosti není odhad její ceny, nýbrž její hodnoty. Oceňování nemovitostí slouží pro různé účely, kdy cenu nemovitostí nelze stanovit pomocí tržního mechanismu, a přesto je ji někdy nutné určit. Následující tři tradiční odhadní metody jsou tržní srovnání, nákladová metoda a výnosová metoda. Tyto metody mohou být rovněž použity při investičním rozhodování jako alternativní kritéria, jestliže investor má zájem koupit nemovitost na trhu. Odhadci nemovitostí preferují používání metody tržního srovnání jako nejlepší metodu pro odhad hodnoty nemovitosti.
Metodou tržního srovnání je odhadovaná hodnota nemovitosti porovnáváním hodnot podobných nemovitostí na trhu. Porovnání se provádí výběrem nemovitostí prodaných v nedávné době a odhadce musí rozpoznat a přizpůsobit odhadované hodnotě faktory, které ji ovlivňují. Nevýhodou této metody je nutnost získat adekvátní počet skutečných porovnatelných prodejů pro odhad hodnoty. Všeobecně je možné dostatečné množství dat najít u prodejů bytů, kanceláří a prodejních prostor.
14
Metoda nákladová pramení z principu náhrady. Počítá se s tím, že účastník trhu není ochoten za nemovitost zaplatit více, než jsou náklady na postavení nemovitosti stejných užitných vlastností. Její použití je vhodné pro budoucí investory na trhu nemovitostí, kteří si hodlají pořídit novou nemovitost. Jestliže je hodnota vypočtená nákladovou metodou nižší než tržní cena, pak tato situace naznačuje nedostatek konkrétního typu nemovitosti a do té doby poptávka tlačí ceny nad úroveň nákladů na výstavbu. V takové situaci je pro budoucího investora lepší výstavba nové nemovitosti. Metoda slouží jako hrubá kalkulace nákladů a je vhodné ji použít tehdy, pokud není možnost použití metody tržního srovnání a výnosové metody. Nevýhodou této metody je značná pracnost, zastaralost dat, dostatečné nezohlednění cenotvorných faktorů (lokalita, účel nemovitosti apod.) a nepřihlíží k přiměřenému zisku investora.
Metoda výnosová může být aplikována na všechny druhy nemovitostí, které generují tok příjmů. Výnosová metoda je schopná se přizpůsobit změnám tržních faktorů rychleji než metoda nákladová nebo metoda tržního srovnání. S touto metodou je možno přizpůsobit změny v příjmech a výdajích okamžitě, jak jsou známy. Výpočet hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je vyjádřen v následující rovnici: PV = R / r;
PV – hodnota nemovitosti; R – očekávaný tok příjmů (renta); r – míra kapitalizace, buď minimální požadovaná míra zhodnocení vložených peněžních prostředků do nemovitosti (realizované investice) nebo reálná úroková sazba na trhu kapitálů.
Největším omezením použití výnosové metody je, že její aplikace je předem vyloučena u nemovitostí, které negenerují příjem, jako například byty a rodinné domy, jež jsou využívány vlastníky pouze k uspokojování jejich vlastní potřeby bydlení.
3.2
Národní ekonomika České republiky
Zasazení trhu nemovitostí do obecnějšího kontextu národní ekonomiky je nezbytným předpokladem k pochopení vzájemných souvislostí. Jedná se především o nutnou identifikaci výchozího stavu a to vzhledem k relativnímu mládí specifického trhu realit. V následující kapitole se proto budu věnovat v obecnější rovině ekonomické transformaci naší země s důrazem na majetkové vypořádání v oblasti bytové politiky. Dále se soustředím na klíčové makroekonomické ukazatele a hospodářskou politiku České republiky. Nedílnou součástí národní ekonomiky a určitým pojítkem s trhem nemovitostí je bezesporu bankovní sektor, jehož základní principy se budu snažit následně popsat.
15
3.2.1 Transformace české ekonomiky Od počátku 90. let minulého století probíhala transformace české ekonomiky. V první dekádě tohoto procesu vykonala česká ekonomika mimořádný kvalitativní posun od centrálně plánované ekonomiky k ekonomice tržní. Jak ve svém hodnocení uvádí Žídek (2006), tato cesta byla již od prvního kroku transformace velmi složitá. Vláda musela činit řadu problematických rozhodnutí a je pochopitelné, že ne všechna její rozhodnutí se zdají z dnešního pohledu ideální. Již od počátku transformace vznikal mezi ekonomy spor o cílové formy transformace. Obecně však můžeme říci, že mezi ekonomy panovala většinová shoda o směřování hospodářství k tržnímu systému. Králík (1999) píše, že i přes rozdíly v názorech, chtěli všichni trh. Nakonec se prosadila tzv. „šoková“ transformace, jejíž přestavitelé (zejména tehdejší ministr financí Václav Klaus) vycházeli z neoliberalismu a prosazovali rychlou liberalizaci a privatizaci, do té doby státního majetku pomocí restriktivní měnové a fiskální politiky. Nutné změny můžeme rozdělit z časového hlediska (Žídek, 2006):
Relativně rychlé – liberalizace cen, liberalizace zahraničního obchodu, uvolnění možnosti zakládat nové podniky, odstranění subvencí, vznik kapitálových a finančních trhů, nebo legislativní zrovnoprávnění všech forem vlastnictví.
Dlouhodobé – vybudování celého nového právního řádu, změnu soudního systému a také změnu neformálních institucí (tj. např. změnu morálního stavu společnosti). Je zřejmé, že dlouhodobé úkoly byly složitější a pro úspěšné dosažení cílů transformace také nejdůležitější.
3.2.2 Transformace bydlení a bytové politiky Proces transformace bydlení a bytové politiky v České republice znamenal v prvé řadě obnovení základních funkcí trhu s byty. Za klíčové události první transformační etapy v oblasti bydlení v České republice, které významným způsobem ovlivnily i podobu nájemního sektoru, lze označit restituci části bytového fondu, bezúplatný převod nerestituované části bytového fondu do vlastnictví obcí, privatizaci obecního nájemního bytového fondu, zavedení některých nových nástrojů bytové politiky – stavebního spoření, hypotečního úvěrování a příspěvku na bydlení. Za obecně významný počin lze považovat rovněž postupnou deregulaci nájemného, která započala v roce 1992 a blíží se do svého finále (Poláková, 2006).
16
Restituce Restituce se vztahovala na část bytového fondu, který byl v období od února 1948 konfiskován, nebo přešel do vlastnictví státu. Nemovitosti byly při splnění zákonných podmínek vráceny původním majitelům, případně jejich dědicům nebo přímým příbuzným. Většina restitučních nároků byla uspokojena do konce roku 1993 (Lux, 2003). Restituce znamenala vytvoření sektoru soukromého nájemního bydlení a ustavení významné zájmové skupiny soukromých majitelů domů, kteří prostřednictvím zrušení cenových předpisů, zakotvující regulaci nájemného v roce 2001, ovlivnili pozdější směřování bytové politiky.
Bezúplatný převod bytového fondu obcím Bezúplatný převod bytového fondu z vlastnictví státu do vlastnictví obcí byl zahájen v roce 1991 a týkal se 1,44 milionu bytů (Sunega, 2009). Transfer bytového fondu však nebyl provázen masivním posílením obecních rozpočtů o dodatečné finanční prostředky. Obce nebyly na novou úlohu připraveny po metodické stránce, nebyla vytvořena žádná pravidla ani doporučení pro nakládání s bytovým fondem (Poláková, 2006). Důsledkem byl pokračující stav dlouhodobé podkapitalizovanosti bytového fondu, resp. snaha obcí zprivatizovat alespoň část bytového fondu a ulehčit obecním rozpočtům.
Privatizace V souvislosti s převodem velké části původně státního bytového fondu do vlastnictví obcí se předpokládalo, že obce část tohoto nově nabytého majetku zprivatizují. Poláková (2006) však připomíná, že nebyla vytvořena žádná celostátně platná doporučení. Zůstalo tak v pravomoci obcí, jakou část svého bytového fondu zprivatizuje a za jakých cenových a platebních podmínek. Privatizací docházelo a dochází k obrovskému přesunu majetku z vlastnictví obcí nebo státu do soukromých rukou. Prodejní ceny se nejčastěji odvíjí od znaleckých cen, které jsou snižovány o desítky procent. Výsledné ceny tak bývají často mnohem nižší než ceny tržní. Vzhledem k množství převedených nemovitostí dochází k významnému ovlivňování našeho bytového trhu. Významně se také mění segment nájemního bydlení na bydlení vlastnické. Obce tak řeší problém se správou nadbytečného množství bytů, často ve špatném stavu (Trend report, 2010). Na rozdíl od ostatních zemí střední a východní Evropy nezískali v ČR nájemníci „právo ke koupi“, které jim umožňovalo požádat o privatizaci nájemního bytu a obec by této žádosti musela vyhovět (Poláková, 2006).
17
3.2.3 Ekonomický cyklus Vývoj ekonomické aktivity, nazírán z víceletého pohledu, vykazuje v tržních ekonomikách do určité míry pravidelné krátkodobé výkyvy. Toto opakované kolísaní úrovně ekonomické aktivity (produkce, zaměstnanosti, investic, zisků a dalších hospodářských veličin) je označováno jako hospodářský cyklus. Jednotlivými fázemi hospodářského cyklu jsou fáze expanze či vzestupu, fáze vrcholící konjunktury, fáze kontrakce či poklesu a fáze recese. Fáze ekonomického cyklu mají své charakteristické rysy, takto je popisuje Urban (2003):
Fáze vrcholící konjunktury. Jedná se o vrchol ekonomického cyklu, kde míra ekonomické aktivity je nejvyšší. Podniky vyrábějí s plně využitými kapacitami, osoby, které hledají práci, zpravidla nemají problém ji nalézt. Vzhledem k tomu, že roste poptávka, rostou v této fázi zpravidla i ceny. Úroveň produktu je téměř na úrovni produktu potenciálního – plná zaměstnanost, plné využití výrobních kapacit.
Kontrakce. Domácnosti i podniky začínají z řady důvodů omezovat úroveň svých výdajů. Tato fáze navazuje na vrchol konjunktury, kdy se zrychluje růst cen a nastává tzv. přehřátí ekonomiky. Vzhledem k nižší poptávce a hromadění podnikových zásob, mohou podniky začít omezovat své investice, redukovat výrobu, zkracovat pracovní dobu a propouštět své pracovníky. Pokles výdajů se v ekonomice postupně rozšiřuje a vede k tomu, že své aktivity začínají omezovat i další firmy. Propuštění zaměstnanci, kteří jsou i spotřebiteli, začínají sami méně utrácet a konjunktura se prohlubuje.
Recese. Tato část představuje nejnižší část ekonomického cyklu a je zakončena dolním bodem obratu, tzv. sedlem či dnem. V jeho průběhu řada podniků zaniká; nalézt pracovní místo je zpravidla velmi obtížné. Recese má však i pozitivní hospodářské důsledky. Vyvolává totiž v ekonomice ozdravný proces, při kterém nevýkonné a slabé podniky zanikají. Dochází k vyčišťování trhů. Recese je zpravidla spojena i s poklesem míry inflace nebo cenové hladiny, takže se může stát výhodným obdobím pro provádění některých investic, například do nemovitostí.
Vzestup (expanze). Podniky i domácnosti začínají po období recese opět zvyšovat své výdaje. Pozitivní očekávání ekonomických podmínek vede podniky ke zvyšování investic a rozšiřování svých výrobních kapacit. Nezaměstnanost klesá a zvyšuje se tak i spotřeba.
18
Trh s nemovitostmi je poměrně citlivým barometrem hospodářského vývoje. Podle Císaře (1996) se tak děje prostřednictvím cen nemovitostí, kdy růstové prvky projevující se v ekonomice se indikativně projeví růstem cen nemovitostí a růstem poptávky po nemovitostech. Naproti tomu recese ekonomiky znamená jistou recesi na trhu nemovitostí. To znamená, konjunktura na trhu nemovitostí předurčuje v jistém smyslu vývoj konjunktury národního hospodářství vůbec. Je jakýmsi indikátorem ekonomické situace. Pokles na trhu nemovitostí (pokles ceny) signalizuje pokles celého národního hospodářství. Je tomu tak proto, že oživení poptávky po nemovitostech se vyznačuje tzv. multiplikačním efektem. Nemovitosti vytvářejí složitý vnitřně strukturovaný systém a na jejich výstavbě se podílí celá řada dalších podnikatelských aktivit. Poptávka po nemovitostech dává impulsy především k rozvoji stavební výroby. Dodávkami materiálů a prací jsou na jeho rozvoji zainteresovány všechna odvětví národního hospodářství. Nemovitosti vyžadují ke svému provozu složitý systém technické infrastruktury, jako jsou rozvody elektrické energie, příjezdové komunikace, kanalizace, vodovod, plynovod atd. Rozvoj investiční výstavby, tzn. konjunktura v této oblasti, je významným růstovým faktorem národního hospodářství. Klíčovým prvkem ekonomického cyklu je spotřeba. Vztahem spotřeby a cen nemovitostí se zabývá kolektiv autorů z londýnské univerzity (Attanasio, 2009). Ve své studii popisují vývoj spotřeby a cen nemovitostí za posledních 25 let, kdy tyto ukazatele rostly společně stejným tempem. Je tomu tak proto, že ceny nemovitostí zvyšují bohatství domácností a tím i jejich spotřebu a že ceny nemovitostí a spotřeba jsou ovlivněny stejnými faktory. Dále zjistili, že vztah cen domů a spotřeby je silnější pro mladší generaci. V 90. letech minulého století bylo u nás možné zaznamenat opačný vývoj, nízká spotřeba a recese naší ekonomiky byla provázena růstem cen nemovitostí. Šlo o specifický jev vyvolaný předchozím vývojem reprezentovaným transformací ekonomiky. Urban (2003) dále rozlišuje při vysvětlování příčin ekonomických cyklů mezi jejich externími a interními faktory. Externí faktory jsou ty, které vznikají mimo ekonomický systém, například změny obyvatelstva, významné vynálezy a inovace, války a jiné závažné politické a společenské události. Naproti tomu interní faktory nastávají uvnitř ekonomiky samotné a jedná se především o faktory související s vývojem spotřeby a podnikových investic a s hospodářsko-politickou aktivitou státu.
19
3.2.4 Hospodářská politika Hospodářská politika státu ovlivňuje ekonomický cyklus především dvěma hlavními nástroji finanční politiky:
Fiskální politika – užití daňové a výdajové politiky státu
Monetární politika – regulace peněžní nabídky a dostupnost úvěrových zdrojů
Jak uvádí Mankiw (2009), opře-li se proti větru ekonomických změn, může monetární a fiskální politika stabilizovat agregátní poptávku a tím i výrobu a zaměstnanost. Když nedostačuje agregátní poptávka k tomu, aby zajistila plnou zaměstnanost, měli by politici zvýšit vládní výdaje, zredukovat daně a centrální banka zvětšit peněžní nabídku. Když je agregátní poptávka příliš velká a hrozí zvýšení inflace, měli by politici omezit vládní výdaje, zvýšit daně a centrální banka snížit peněžní nabídku. Ačkoli se monetární a fiskální politika používá ke stabilizaci ekonomiky, v praxi čelí jejich použití nezanedbatelným překážkám.
Překážky fiskální politiky
Fiskální politika působí se zpožděním kvůli zdlouhavému politickému procesu, jímž se mění výdaje státu a daně. Aby bylo možné provést změnu fiskální politiky, je třeba, aby zákon prošel hlasováním ve sněmovně i senátu a aby byl podepsán prezidentem. Navrhnout, prosadit a provést významnou změnu fiskální politiky může trvat roky (Mankiw, 2009). Navíc se jedná o ryze politické rozhodnutí. Před volbami jsou politikové pod tlakem zvyšovat státní výdaje a zároveň se obávají zvyšovat daně. Tomuto jevu říkáme politický cyklus, který významně přispívá k většímu rozhoupávání hospodářského cyklu. Proto jsme svědky chronické tendence státních rozpočtů ke schodkovosti. Holman (2005) píše, že rozpočtový schodek vytváří fikci „obědu zdarma“. Ve skutečnosti rozpočtový schodek zaplatíme buď snížením domácích investic a spotřeby (zpomalení růstu HDP), nebo vytvořením zahraničního dluhu a jeho pozdějším splácením.
Překážky monetární politiky
Problémem aktivistické monetární politiky jsou zpoždění. Podle Holmana (2005) jde o zpoždění rozpoznávací, zpoždění rozhodovací a zpoždění zapůsobení. Zpoždění rozpoznávací je způsobeno tím, že statistický úřad zjišťuje výši HDP obvykle za čtvrtletí a několik dalších měsíců mu trvá zpracování údajů. Zpoždění rozhodovací trvá jen asi měsíc. Nejdelší bývá zpoždění zapůsobení, které může trvat i víc než rok. Je způsobeno tím, že opatření centrální
20
banky se musí nejprve promítnout do změny peněžní zásoby, ta se musí promítnout do změny úrokové míry, na tu musí zareagovat podnikatelé změnou investic, a konečně se musí změna investic přenést do změny spotřeby a HDP. Celkové zpoždění měnové politiky může činit kolem jednoho a půl roku. (Holman, 2005). Za takto dlouhé období se hospodářský cyklus přirozeně vyvíjí a aktivistická monetární politika, která se snaží stabilizovat výkyvy hospodářského cyklu, dosahuje pravého opaku a ekonomiku více destabilizuje. Dalším protiargumentem monetární politiky je tvorba racionálních očekávání. Teorie racionálních očekávání je založena na odhadu budoucnosti, které do svých úvah zahrnují ekonomické subjekty (domácnosti, firmy). Racionální očekávání nevychází jen z minulé zkušenosti, ale také z dnešních informací o pravděpodobném budoucím vývoji. Lidé a firmy důsledky monetární politiky předvídají a předem se jim přizpůsobují změnou svých cen (Holman, 2005).
3.2.5 Bankovní sektor V předcházející kapitole jsme uvedli, že důsledkem monetární politiky je mimo jiné regulace množství peněž v ekonomice – peněžní nabídky. Institucí, která tuto regulaci provádí je centrální banka. Ta zpravidla rovněž dohlíží nad komerčními bankami a vykonává některé další funkce. V ČR tuto funkci vykonává Česká národní banka. Jednou ze základních odpovědností centrální banky je dohlížet na to, aby množství peněž a úvěrů v ekonomice odpovídalo jejím potřebám. Klíčovou úlohu v peněžním systému hrají však i komerční banky, které peněžní nabídku výrazně ovlivňují. Vzhledem k systému bankovnictví s částečnými rezervami 4 a vlivu peněžního multiplikátoru 5, vytvářejí peníze především banky komerční a řízení peněžní nabídky ze strany centrální banky je pouze nepřímé (Urban, 2003). V bankovním systému každé země obvykle funguje určitý počet komerčních bank, které fungují na principu ziskovosti. Odlišují se předmětem své činnosti, zaměřením na poskytování služeb určitému okruhu bankovních klientů. Základní funkcí komerční banky je transformace vkladů v úvěry (Šenkýřová, 2010). Kromě této základní funkce dnešní banky
4
Vytvořit nové peníze umožňuje bankám skutečnost, že neudržují stoprocentní rezervy na krytí vkladů, ale pouze rezervy částečné (např. 10%).
5
Čím vyšší je rezervní poměr, tím menší část svých vkladů mohou banky zapůjčit a tím menší je i multiplikátor.
21
vykonávají mnoho dalších činností, které jsou v České republice upraveny zákonem6. Tyto činnosti banky vykonávají na základě bankovní licence udělené centrální bankou.
Hypoteční úvěr
Hypoteční úvěr je jedním z klíčových bankovních produktů, který je úzce provázán s trhem nemovitostí. Jedná se o dlouhodobý úvěr, jehož splacení je zajišťováno zástavním právem k nemovitosti. Doba splatnosti se u hypotečních úvěrů pohybuje v rozmezí 5 až 30 let, nejčastěji však 10 až 20 let. Obvykle je poskytován jako úvěr účelový na koupi nemovitosti, na financování rekonstrukcí, oprav a modernizaci nemovitostí, na výstavbu nebo na vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků týkajících se nemovitostí. V posledních letech poskytuje řada bank hypoteční úvěr i ve formě tzv. amerických hypoték, tj. jako neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí. Úrokové sazby z hypotečních úvěrů bývají spíše nižší ve srovnání s cenami ostatních dlouhodobých úvěrů, což vyplývá z toho, že jsou primárně odvozovány od ceny zdrojů, které má banky k dispozici. Typickým nástrojem refinancování bank, které se zabývají hypotečním úvěrováním, jsou hypoteční zástavní listy. Jedná se o cenné papíry s dvojím zajištěním – jednak za jejich proplacení ručí emitent (banka) svým jměním, a kromě toho jsou také jištěny zastavenými nemovitostmi hypotečních dlužníků. Z hlediska investorů jsou tedy vysoce bezpečným aktivem, a proto bývají zpravidla úročeny níže než ostatní dluhopisy.
Stavební spoření
Dalším z klíčových finančních produktů zasahujícím do trhu nemovitostí je stavební spoření. Stavební spoření lze charakterizovat jako systém spoření, na jehož výnosy stanoveným způsobem přispívá stát (Šenkýřová, 2010). Podmínky stavebního spoření upravené zákonem 7, jsou stejné pro všechny stavební spořitelny. Týkají se nároku na státní příspěvek ve stanovené výši, způsobu jeho výplaty a podmínek k jeho získání. Pro přiznání státní podpory je nutné spořit pevně stanovené částky po domu minimálně 60 měsíců. Výše pravidelné měsíční částky se odvíjí od „cílové částky“, což je částka, kterou by měl klient obdržet od spořitelny v době, kdy končí etapa spoření a začíná etapa vracení poskytnutého úvěru.
6
Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách v platném znění
7
Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření
22
Jak uvádí Císař (1996), stavební spoření je vhodné spíše pro méně finančně náročné způsoby investování do bydlení jako jsou např. rekonstrukce, modernizace, vestavby atp. stávajících domů nebo bytů a za určitých okolností na koupi státního, obecního nebo družstevního bytu. Pokud klient stavební spořitelny po ukončení šedesátiměsíčního smluvního vztahu nepožádá o poskytnutí úvěru, může našetřené prostředky včetně státní podpory a úroků použít libovolným způsobem.
3.3
Tržní nedokonalosti
Teorie efektivních trhů je velmi vážený myšlenkový model, na němž stojí celé moderní finance. Jejím jádrem je myšlenka, že všechny současné informace jsou již dokonale a efektivně zabudovány do tržních cen. Tržní cena akcií na trhu pak představuje objektivní hodnotu, akcie jsou v každém okamžiku správně oceněny a na trhu nelze najít podhodnocené nebo nadhodnocené tituly. Série bublin a následných pádů na akciových trzích během let 1998 – 2009, vyvolává otázku o pravdivosti hypotézy efektivních trhů. V následující kapitole se zaměřím na literární rešerši příčin vzniku cenových bublin a iracionálního vývoje na akciových trzích a trzích nemovitostí v posledních letech, tak jak ji definovali přední ekonomové současnosti. V další části kapitoly popíši vznik a vývoj hypoteční krize ve Spojených státech amerických, která rozpoutala vznik krize hospodářské.
3.3.1 Teorie efektivních trhů Hlavním protiargumentem vzniku cenových/spekulativních bublin na trzích je teorie efektivních trhů. Ačkoli má tato teorie celou řadu odpůrců, lze ji považovat za hlavní pilíř současné finanční vědy. Shiller (2005) definuje teorii efektivních trhů těmito slovy: „Teorie efektivních trhů tvrdí, že ceny všech finančních instrumentů v každém okamžiku přesně odrážejí veškeré veřejně známé informace. Jinými slovy, finanční instrumenty jsou vždy správně oceněny s ohledem na veřejně dostupné informace, a to neustále. Ceny se čas od času mohou jevit jako příliš vysoké nebo příliš nízké, avšak podle teorie efektivních trhů je toto zdání pouhou iluzí.“ Podle této hypotézy cenové bubliny na trzích nemohou vzniknout, neboť všechny subjekty na všech trzích se chovají racionálně. Shiller dále uvádí, že jedním z hlavních základů teorie efektivních trhů je předpoklad, že odlišné schopnosti investorů nevedou nezbytně k rozdílným
23
investičním výsledkům. To by znamenalo, v případě platnosti této hypotézy, že být chytrý nepřináší na trzích žádné výhody, neboť na efektivním trhu neexistuje pro chytré investory zisková příležitost. Jinými slovy, úsilí a inteligence nemají v investování žádný význam. Proti teorii efektivních trhů se staví do opozice Pavel Kohout (Kohout, 2010), když přirovnává hypotézu k historickému dogmatu, který není empiricky opodstatněný. Kdyby totiž trhy měly efektivně a správně hodnotit ceny aktiv na kapitálových trzích, nemohla by být volatilita trhu podstatně vyšší než volatilita výkyvů nominálního HDP. Kohout (2010) dále uvádí, že na empirické úrovni můžeme kategoricky prohlásit, že hypotéza efektivních trhů nefunguje a byla vyvrácena, podobně jako byla v minulosti empiricky vyvrácena hypotéza ploché Země. Také Shiller (2005) uvažuje o platnosti této teorii a uvádí příklad chybného „tržního“ ocenění na společnosti eToys, která prodávala hračky přes internet. Krátce po jejím uvedení na burzu v roce 1999 činila hodnota akcií společnosti 8 miliard dolarů, oproti tomu hodnota již zavedené společnosti Toys „R“ Us provozující „kamenné“ obchody 8 s hračkami byla jen 6 miliard dolarů. Ve fiskálním roce měla společnost eToys tržby 30 milionů dolarů, kdežto tržby společnosti Toys „R“ Us dosahovaly 11,2 miliard dolarů, tedy více než 400krát více. Společnost eToys navíc v tomto roce vykázala ztrátu 28,6 milionů dolarů, zatímco Toys „R“ Us vykázala zisk ve výši 376 milionů dolarů. Přes všechny veřejně ventilované pochybnosti investoři společnost eToys zbožňovali. Avšak netrvalo dlouho a pochybnosti se ukázaly jako pravdivé. Společnost eToys se dostala do úpadku a v březnu 2001 byla stažena z obchodování na NASDAQ. 9 Jak dále k tomuto příkladu uvádí Shiller (2005), investoři, kteří mají o hodnotě akcií pochybnosti, se mohou pokusit prodávat dané akcie nakrátko a někteří tak činí, avšak ochota investorů provádět tyto kroky je omezená, částečně z toho důvodu, že stále existuje pravděpodobnost, že se najdou další nadšení investoři, kteří vyženou cenu akcie ještě výše. Na skutečně efektivním trhu žádná bublina nikdy vzniknout nemůže, protože by tento trh nemohl být efektivní. Problém této hypotézy spočívá ve faktu, že bubliny vznikají. A to poměrně často.
8
Také společnost Toys „R“ Us měla již své vlastní webové stránky.
9
NASDAQ je největší ryze elektronický burzovní trh v USA.
24
3.3.2 Cenové bubliny – iracionální exuberance Termín „iracionální exuberance“ (iracionální výstřelek, kterým bylo míněno nadhodnocení akciového trhu) použil poprvé předseda Rady guvernérů Federálního rezervního systému Ben Bernanke v roce 1996, aby popsal chování investorů na akciových trzích. Jeho slova vzbudila ve světě obrovský ohlas. Jakmile vyřkl zmíněná slova, akciové trhy se prudce propadly. Iracionální exuberance je psychologickou základnou spekulativních bublin. Shiller (2005) definuje spekulativní bublinu takto: „Jedná se o situaci, kdy informace o růstu cen akcií evokují investiční entuziasmus, který se jako psychologická nákaza šíří od člověka k člověku, rozšiřují se příběhy, které vysvětlují cenové nárůsty, a přitahují stále větší a větší skupinu investorů, kteří nehledě na své pochybnosti o skutečné hodnotě investic jsou vtahováni do spekulací částečně kvůli řevnivosti na úspěchy druhých a částečně vlivem hráčského vzrušení.“ Ammerův ekonomický slovník (Ammer, Ammerová; 1986) definuje cenovou bublinu jako vysoce rizikovou investici a to zejména takovou, která vede daleko za reálnou hodnotou aktiv. Garber (2000) popisuje několik historických příkladů cenových bublin: Tulipánová horečka Jedná se o jednu z nejpozoruhodnějších cenových bublin v historii a zároveň o patrně první, která byla detailněji zmapována. Tulipánová horečka proběhla v Nizozemí na počátku 17. století. Holandští pěstitelé se začali zabývat šlechtěním tulipánů a díky tehdejší vzácnosti těchto rostlin si je brzy oblíbila tehdejší vyšší vrstva společnosti a tulipány se postupem času staly jakýmsi vyjádřením prestiže. Jejich cena rostla čím dál tím více a to především u nových odrůd, jejichž nabídka byla, kvůli obtížnosti šlechtění, nízká. V různých materiálech se objevují informace, že v době vrcholící horečky se cena jedné tulipánové cibulky rovnala hodnotě měšťanského domu v Amsterodamu. Právě v této době převýšila nabídka poptávku a ceny tulipánových cibulí začaly prudce klesat. Po tomto zlomu se lidé dostali do ekonomických problémů a do velkých potíží se dostalo také celé nizozemské hospodářství. Tytéž síly lidské psychiky, jež v průběhu let určovaly vývoj akciového trhu nebo trhu tulipánových cibulí, jsou rovněž schopny působit i na ostatní trhy. Jedním z těch, kde existuje velká pravděpodobnost vzniku spekulativních bublin, je trh nemovitostí. Zejména pak nemovitostí k bydlení, a to především díky vysoké psychologické významnosti ceny míst, která jsou našimi domovy. K rozvoji spekulace rovněž přispívá fakt, že ceny nemovitostí a bytů jsou velice populárním konverzačním tématem. (Shiller, 2005).
25
Bublina na trhu nemovitostí ve Spojených státech amerických (1997 – 2006) Ceny
nemovitostí
nejrespektovanějšího
podle cenového
indexu, který dlouhodobě sleduje ceny nemovitostí ve Spojených státech, do roku 1997 rostly volným tempem. Tohle tempo dlouhodobě trojnásobku
odpovídalo ročního
příjmu
domácností. Mezi léty 1997 až 2006 se nicméně cena typické americké nemovitosti zvýšila o 124
%
a
v roce
2006
Graf 1: S&P/Case – Shillerův cenový index rodinných domů Zdroj: www.standardandpoors.com/indices/
již
odpovídala 4,6 násobku ročního příjmu domácností. Příčiny enormní expanze cen popisuji v následující kapitole, ale již pouhý pohled na graf dlouhodobého cenového indexu je dostatečně výmluvný. I tato bublina nakonec splaskla a stala se tak spouštěčem hypoteční a finanční krize, která následně zachvátila západní svět a vedla k hluboké ekonomické recesi. Příčinou vzniku bublin na trhu nemovitostí se zabývá článek autorů Luca Agnella a Ludger Schuknechta (Angello, 2011) zveřejněném v odborném časopise Journal of Housing Economics. Autoři zkoumali trhy nemovitostí v 18 vyspělých zemích světa. Z jejich dlouhodobého průzkumu vyplynulo, že zvýšení nominálního HDP a snížení úrokový sazeb má významný vliv na expanzi cen na trhu nemovitostí. K podobnému závěru dospěl Jakob B. Madsen (Madsen, 2011) z australské univerzity. Ten růst cen nemovitostí přičítá kromě úrokové sazby a HDP také zvyšující se migraci ve vyspělých zemích.
3.3.3 Vznik a vývoj současné krize V předcházející kapitole jsem popisoval iracionální chování ekonomických subjektů na akciových trzích a trzích nemovitostních. Psychologická základna tohoto chování spočívá v tom, že teorie efektivních trhů v extrémních případech neplatí a na trzích vznikají spekulativní cenové bubliny. Podstatnou charakteristikou cenových bublin je to, že vždy splasknou. Je jen otázkou času a již zmiňované velikosti iracionálního chování subjektů na konkrétním trhu, kdy ke splasknutí dojde.
26
Hypoteční krize v USA K podobnému nafouknutí spekulativní bubliny došlo ve Spojených státech amerických na trhu nemovitostí. Vše začalo zhruba v letech 2001 – 2003, kdy americký Federální rezervní systém (FED) ve snaze zabránit hospodářské recesi udržoval krátkodobé úrokové sazby na extrémně nízké úrovni. 10 Strategie nízkých sazeb se ukázala jako velmi účinná a americkou ekonomiku vytáhl z problémů silný stavební boom. Nízké úrokové sazby totiž způsobily neobvykle levné hypotéky. Především ale byly poskytované hypoteční úvěry bank velmi snadno dostupné. Jak píše Kohout (2010), na vlastní bydlení „dosáhl“ prakticky kdokoli, včetně lidí s nízkými a nestabilními příjmy, kteří by za normálních okolností bydleli v pronájmu. Z velké části se jednalo o imigranty z Latinské Ameriky, legální i nelegální. Kohout dále uvádí, že vlastnické bydlení mezi novými imigranty se rozmohlo během první poloviny minulého desetiletí. Bylo to považováno za plnění amerického snu. Zajímavou studii na toto téma zpracovali výzkumníci z americké univerzity v Berkeley (Vanessa G. Perry, 2009), kteří zkoumali vliv reklamy v médiích na hypoteční krizi ve Spojených státech. Došli k závěrům, že rozdílně propagované PRIME a SUBPRIME hypoteční produkty, založené na asymetrických informacích, měly podstatný vliv na prohloubení hypoteční krize. Zatímco PRIME hypotéky byly propagovány jako „splnění amerického snu“ s velmi dobrými úvěrovými podmínkami, tak SUBPRIME hypotéky byly nabízeny jako něco rizikového, zdůrazňovaly problém zadlužení a podněcovali spotřebitele, aby se spoléhali na pomoc makléře. Problém snadné dostupnosti bankovních úvěrů zasahuje hlouběji do minulosti. Prvopočátek krize tak možno nalézt již v roce 1977, kdy americký Kongres schválil zákon zvaný Community Reinvestment Act. Ten bankám v podstatě uložil půjčovat nezávisle na tom, jací jsou dlužníci (Kovanda, 2010). Zákon se podařilo prosadit hlavně proto, že banky v interních pravidlech pro poskytování úvěrů postupovaly často na základě statistické diskriminace, a tudíž coby možné klienty vylučovaly obyvatele celých regionů či městských částí. To přirozeně vedlo k mnohem větší rizikovosti poskytovaných úvěrů. Freddie Mac a Fannie Mae V roce 1938 byla v USA založena společnost Federal National Mortgage Association, tedy Fannie Mae. Druhou státní organizací byla Federal Home Loan Mortgage Corporation, známá jako Freddie Mac, která byla založena v roce 1970. Obě agentury byly založeny za účelem
10
V období mezi léty 2001 – 2003 to bylo pod úrovní 2%, EUROSTAT, 2011
27
podpory vlastnického bydlení v USA. Princip těchto společností byl jednoduchý. Freddie a Fannie měli komerčním bankám poskytovat záruky za poskytnuté hypoteční úvěry. Komerční banky tedy nebyly nositeli žádného rizika, jelikož případné nesplacení hypotéky bylo kryto těmito státními agenturami. Logickým vyústěním byl masivní a bezprecedentní rozvoj hypotečního trhu. Nicméně objem nesplácených úvěrů začal být tak významný, že tyto agentury postupně kumulovaly obrovské ztráty. Komerční banky na ně převáděly množství rizikových úvěrů a například jen za rok 2008 generovala agentura Freddife Mac ztrátu ve výši 50,1 mld. USD. 11 Situace dospěla do takových rozměrů, že v roce 2008 odkupovala Freddie a Fannie až 80% nově poskytnutých hypoték. 12 V USA rapidně vzrostl počet nemovitostí, které se dostaly do vlastnictví bank. Banky se chtěly těchto aktiv co nejrychleji zbavit a tak na trhu neustále rostla nabídka realit, což mělo za následek prudký pád cen a razantní splasknutí nemovitostí bubliny. Sekuritizace hypotečních úvěrů V 90. letech, za vlády prezidenta Billa Clintona, schválil americký Kongres legislativu, jež umožňovala rizikové úvěry sekuritizovat. 13 Díky této metodě mohly banky poskytovat stále rizikovější hypotéky, které jsou dostupné i pro klienty s velmi vysokým stupněm úvěrového rizika. Teoreticky měla sekuritizace fungovat tím způsobem, že riziko rozptýlené po celé zeměkouli bude mít méně dramatické dopady než riziko soustředěné v malém počtu bank. (Kohout, 2010). Na konci července 2007 vypukla první vlna paniky ohledně hypoteční krize. Nikdo nevěděl, kde všude mohou být rozmístěny špatné úvěry a vlivem vzájemné nedůvěry na úrovni obchodních i investičních bank započala finanční krize. Patnáctého září 2008 vyhlásila krach americká investiční banka Lehman Brothers, což vyvolalo řetězovou reakci na bankovních trzích. Došlo k „zamrznutí“ mezibankovního trhu s likviditou, což byl první krok k transformaci finanční krize na krizi reálné ekonomiky.
11
http://www.fio.cz/zpravodajstvi/novinky-z-burzy-komentare/53018-freddie-mac-se-ztratou-23-9-mld-usd
12http://www.ceskatelevize.cz/ct24/ekonomika/27793-americke-vlade-dosla-trpelivost-prebira-hypotecni-
agentury-fannie-mae-a-freddie-mac/
13
S rozvojem inovací na finančních trzích se významně prosadily strukturované cenné papíry. Ty vznikají tak, že různé třídy aktiv (půjčky, hypotéky, dluhopisy) se zařadí do jednoho balíku a teprve tento balík slouží jako zástava při emisi cenných papírů. Riziková hypotéka se tímto způsobem přeměňuje/sekuritizuje v cenný papír.
28
4
Metodika
Pro účely zpracování diplomové práce bylo využito několik metod výzkumu. Na počátku bylo využito domácích i zahraničních sekundárních dat a zdrojů. Šlo o odbornou literaturu, vědecké články a práce. Byly využity odborné databáze JSTOR, ScienceDirect a WILEY online library. Získaná data byla zpracována v části literární rešerše práce. Analyzovaná data se týkala sledovaného problému a jeho jednotlivých dílčích částí. Za účelem splnění stanovených cílů vlastní práce byl použit deduktivní postup od obecného ke konkrétnímu. Metodou analýzy je rozdělen celek na jeho komponenty a zkoumáno, jak tyto komponenty fungují jako relativně samostatné prvky. Popisnou metodou jsou kvalitativně analyzovány grafy, které se k jednotlivým komponentům vztahují. Následně i za pomocí kvantitativní metody zkoumání statistických dat korelační analýzou byly odhaleny příčinné vztahy mezi zkoumanými jevy a provedena predikce. A konečně metodou syntézy byly jednotlivé zkoumané části opět složeny do celku a byl vytvořen ucelený závěr. Vzhledem ke stanovení jednoho z dílčích cílů, který se týkal preferencí domácností ve vztahu k realitnímu trhu, bylo nutné mimo sekundárních dat získat data primární. Pro získání primárních dat byl proveden primární výzkum formou kvalitativního dotazování prostřednictvím metody hloubkových rozhovorů.
4.1
Analýza sekundárních dat
Ústředním cílem práce je prostřednictvím analýzy českého realitního trhu po roce 1990 identifikovat jeho současný stav a predikovat budoucí vývoj. Analýza jednotlivých komponent českého realitního trhu probíhala na základě sběru sekundárních dat. Zdrojem informací byly statistické databáze Ministerstva pro místní rozvoj, České národní banky a především Českého statistického úřadu. Souhrnné informace o hypotečním financování poskytl Hypoindex dlouhodobě sestavovaný Hypoteční bankou a společností Fincentrum. Data týkající se světového ekonomického vývoje byly získány z veřejně dostupného dokumentu, který pravidelně na svých stránkách zveřejňuje Mezinárodní měnový fond. Při zpracování byla důležitá jednotnost časových řad sledovaných komponent. Data byla analyzována v časovém rozmezí od roku 1998 do roku 2011, přičemž kde to bylo možné byly doplněny statistiky z 1.Q letošního roku. Vývoj jednotlivých komponent v čase je reprezentován vypracovanými grafy, které jsou analyzovány popisnou metodou.
29
Predikce budoucího vývoje byla provedena na základě deduktivní metody podepřené o statistickou analýzu jednotlivých komponent.
4.2
Kvalitativní výzkum
Vzhledem k nedostatečnému nebo nedostupnému souboru sekundárních dat, která by relevantně demonstrovala preference domácností nebo individuálních investorů na trhu nemovitostí, bylo nutné zpracovat primární výzkum. I vzhledem ke skutečnosti, že se autor díky své praxi v oblasti realit již řadu let aktivně zúčastňuje procesů na trhu nemovitostí, byla zvolena metoda kvalitativního výzkumu formou hloubkových rozhovorů. Creswell (1998) definuje kvalitativní výzkum takto: „Kvalitativní výzkum je proces hledání porozumění založený na různých metodologických tradicích zkoumání daného sociálního nebo lidského problému.“ Hendl (2005) dále uvádí, že v typickém případě kvalitativní výzkumník vybírá na začátku výzkumu téma a určí základní výzkumné otázky. Otázky může modifikovat nebo doplňovat v průběhu výzkumu, během sběru a analýzy dat. Metoda hloubkových rozhovorů je vhodná právě pro detailnější možnosti zkoumání a individuálnímu přístupu k respondentům. Osnova dotazování je k nahlédnutí v Příloze č. 3. Hloubkové rozhovory byly prováděny od ledna do dubna 2012 na vzorku 80 respondentů, 40 poptávajících a 40 nabízejících. Dotazníkové šetření probíhalo v oblasti Brno – Město, Brno – Venkov a Břeclav. Dotazníkové šetření bylo primárně rozděleno do dvou výchozích kategorií. Rozdělení se týkalo souboru respondentů, kteří nemovitosti poptávají nebo naopak nabízejí. Dotazník pro nabízející se oproti záznamovému archu pro poptávající lišil pouze ve dvou otázkách. Bylo stanoveno 5 věkových kategorií, přičemž největší prostor dostala v dotazníkovém šetření skupina respondentů ve věku od 25 do 34, resp. od 35 do 44 let. Důvodem protekce těchto skupin respondentů byl předpoklad, že právě v tomto věku lidé nejčastěji realizují nákup nebo prodej nemovitosti. V průběhu dotazníkového šetření autor revidoval svůj záměr rozložit poptávající a nabízející rovnoměrně do jednotlivých věkových skupin. Reagoval tak na vzniklou situaci, kdy bylo velmi obtížné dohledat respondenta v nejmladší kategorii, který by nabízel k prodeji nemovitost. Podíl nabízejících v jednotlivých kategoriích se tedy zvyšoval se stářím respondentů. Rozložení respondentů do věkových kategorií demonstruje graf č. 2.
30
Rovnoměrný podíl oslovených žen a mužů zůstal zachován v rámci všech kategorií. Bylo osloveno 40 žen a 40 mužů z toho polovina byla poptávající a polovina nabízející. Věk a skladba respondentů Nabízející
Poptávající
15 8 9 1 18 - 24
6
15
12
25 - 34
35 - 44
8
2 4
45 - 54
55 a více
Graf 2: Věk a skladba respondentů Zdroj: Hloubkové rozhovory, leden–květen 2012, n=80
Dotazník obsahoval jak otázky s výběrem několika možností tak otázky otevřené a otázky doplňující. Při terénním šetření vyplňoval otázky výzkumník (autor), přičemž poskytl dostatek času na odpověď a až následně zkoumané téma prohloubil doplňující otázkou. Mimo to byl funkční dotazníkový arch zveřejněn také na webových stránkách www.poredsky.cz. Respondenti na této adrese dotazník vyplňovali samostatně a ti, kteří uvedli své telefonní číslo nebo spojení na elektronickou poštu byli výzkumníkem dodatečně dotazováni. Tento postup se ukázal jako velmi plodný, nicméně terénnímu šetření a osobnímu kontaktu s respondentem byla dána při průběžném zpracování dat přednost. Dosažené vzdělání 26%
31%
4%
SŠ bez maturity SŠ s maturitou Vyšší odborné VŠ
39%
Graf 3: Složení respondentů podle dosaženého vzdělání Zdroj: Hloubkové rozhovory, leden–květen 2012, n=80
Součástí záznamového archu bylo také zjištění dosaženého vzdělání respondentů (Graf č.3). Největší zastoupení mají respondenti se středoškolským vzděláním s maturitou, následováni středoškolsky vzdělanými bez maturity. U otázky týkající se nejvyššího dosaženého vzdělání byla i možnost základní. Bohužel takový respondent v průzkumu chybí a rozložení respondentů tak neodpovídá dosaženému průměru české populace.
31
4.3
Korelační analýza
Pro účely statistického zpracování sekundárních časových řad jednotlivých komponent trhu nemovitostí byla použita korelační analýza. Korelace jako metoda analýzy se používá k posouzení těsnosti závislosti mezi závisle proměnnou (Y) a nezávisle proměnnou (X). Pro účely této práce byl k posouzení těsnosti závislosti lineárních vztahů sledovaných komponent využit koeficient párové korelace. Výpočty koeficientů byly prováděny prostřednictvím počítačového programu Microsoft Excel, což je tabulkový procesor od firmy Microsoft. Jsou-li směrodatné odchylky Sx, Sy nenulové, pak definujeme koeficient korelace znaků X, Y vzorcem:
ryx = rxy = r =
s xy sx s y
Koeficient korelace může nabývat jak kladných, tak záporných hodnot. Jeho definiční obor je stanoven v intervalu <-1, 1>. Představu o významu hodnot koeficientu korelace podávají následující dvourozměrné bodové diagramy (Dufek, 2003).
Obrázek 1: Dvourozměrné korelační diagramy Zdroj: Dufek (2003)
Těsnost závislosti lze podrobně hodnotit zhruba takto: r < (-)0,3 (-)0,3 ≤ r < (-)0,5 (-)0,5 ≤ r < (-)0,7 (-)0,7 ≤ r < (-)0,9 (-)0,9 ≤ r
těsnost nízká těsnost mírná těsnost význačná těsnost velká těsnost velmi vysoká
32
5
Vlastní práce
5.1
Makroekonomický vývoj v České republice
Pokud budeme pracovat se všeobecně přijímanou tezí, že trh nemovitostí je neoddělitelnou součástí ekonomického prostředí, tak prvním logickým krokem musí být analýza tohoto prostředí.
V této
kapitole
proto
budu
stručně
analyzovat
vývoj
vybraných
makroekonomických ukazatelů v České republice od roku 1990 po současnost. Charakteristika československé a později české národní ekonomiky od politického převratu v listopadu 1989 je významně ovlivněna transformací z centrálně plánovaného systému na systém tržní. Byly tak započaty procesy změn nejen v ekonomickém, ale také legislativním uspořádání. Jednalo se o bezprecedentní situaci, která si ve svém počátku vyžádala významné ekonomické oběti. Výkon českého hospodářství lze poměrně věrně sledovat na ročních tempech přírůstku HDP. Na grafu v Příloze č. 2 můžeme vidět průběh přírůstku HDP v letech od 1990 do 2010 v České republice. Z grafu můžeme vysledovat jednotlivé cykly vývoje hrubého domácího produktu. Za povšimnutí stojí zejména počáteční komplikace s transformací ekonomiky, které stojí za propastným negativním růstem v letech 1990 až 1992. Za tímto vývojem stála především nízká domácí poptávka a spotřeba. Naopak se s otevřením hranic volného obchodu zvyšovala poptávka po zahraničním zboží, která zvyšovala cenovou hladinu. Především díky liberalizaci cenové hladiny míra inflace v roce 1991 dosahovala závratných 56,6 % 14. Další takový skok cenové hladiny byl poté zaznamenán ještě v roce 1993 (20,8 % 15), ale následný vývoj již byl ve znamení stabilizace míry inflace. Po vzniku samostatného státu v roce 1993 naše ekonomika zaznamenala nepatrný růst, který nastartoval do dalších let expanzi hospodářského cyklu. Za tímto růstem stojí především pevně zakotvený měnový kurz, stabilizace cenové hladiny a pak také nízká míra nezaměstnanosti, kterou si sebou ekonomika „táhla“ z let předrevolučních. Na grafu č. 4 je znázorněn HDP v běžných a stálých cenách společně s meziročním indexem. Můžeme na něm sledovat citelné zpomalení růstu v roce 1996 a následnou recesi hospodářského cyklu v letech 1997 a 1998. Tento vývoj souvisí s určitým nasycením 14
Zdroj: ČSÚ, Míra inflace, 2011
15
tamtéž
33
podnikatelských aktivit, které byly charakteristické pro první polovinu 90. let. Pokles výroby, zvýšení míry nezaměstnanosti a s tím spojený tlak na nižší mzdy, uvolnění kurzu koruny a vzrůstající tendence k vládním deficitům. To jsou některé z příčin negativního růstu HDP v tomto období. V dalších letech se cyklus obrací a křivka meziročního indexu HDP se ubírá opět směrem vzhůru. Růst je mimo jiné živen investičními pobídkami zahraničním investorům, zvýšením konkurenceschopnosti českých podniků, zvýšením domácí spotřeby 16 a v neposlední řadě vládními zásahy podporující podnikání např. snížením daňového zatížení 17. Stabilizaci ekonomiky předcházelo určité zažití principů tržního hospodářství jako jakési novum na jedné straně, na druhé straně není možné opomenout zvyšující se deficitní trend národních účtů, kterým byl tento růst z části financován. Růstový trend započatý v roce 1999 se až na mírné korekce na počátku nového tisíciletí udržoval až do roku 2008. Po celé toto období se projevovala zvyšující se míra otevřenosti naší ekonomiky a závislosti na exportu.
Graf 4: HDP v běžných a stálých cenách, meziroční index Zdroj: ČSÚ, vlastní zpracování
Ekonomická krize, jejímž epicentrem se staly Spojené státy americké, k nám prostřednictvím globálních trhů dorazila s určitým zpožděním. V roce 2009 česká ekonomika výrazně pocítila dopady své vysoké otevřenosti, proexportní orientace a průmyslové specializace. Za celý rok 2009 poklesl HDP o 4,15 %.
16
Zdroj: ČSÚ, Výdaje na konečnou spotřebu domácností 2011
17
Zdroj: Ministerstvo financí, Sazba daně z příjmů právnických osob 2012
34
Česká ekonomika vstoupila do globální finanční krize a následné recese s dobrými výchozími podmínkami. Především nevykazovala výraznější makroekonomickou nerovnováhu a její finanční systém se jevil z hlediska solventnosti a likvidity zdráv. Globální finanční turbulence se proto v domácí ekonomice projevily v omezené míře a finanční systém, a to zejména jeho rozhodující složka – bankovní sektor, zůstal po celou dobu stabilní a nepotřeboval finanční podporu vlády. V roce 2010 již dosáhl HDP České republiky růstu 2,2 %, který byl živen stimulační politikou zejména pak snižováním úrokových sazeb Českou národní bankou. V roce 2011 vzrostl HDP o 1,7 %, přičemž v průběhu roku postupně ztrácel na dynamice. Česká ekonomika stále zůstává poznamenána závislostí na poměrně úzkém exportním spektru (automobilový či elektrotechnický průmysl) a to ji činí citlivou na vývoji ekonomického cyklu v zahraničí. Na současný vývoj reaguje politická reprezentace fiskální politikou zaměřenou na konsolidaci veřejných financí.
Externí prostředí a světová ekonomika Jak je patrné z grafu č. 5, světová ekonomika v letech 2008 a 2009 upadla do silné hospodářské recese. V souvislosti s nárůstem nejistoty na globálních trzích došlo k největšímu propadu světové ekonomické aktivity od velké hospodářské krize v 30. letech minulého století.
Graf 5: Globální hospodářský růst po roce 1980 Zdroj: MMF (World Economic Outlook, Duben 2010), Vlastní zpracování
35
Z hlediska externího prostředí to pro českou ekonomiku znamenalo prudký propad zakázek v průmyslovém sektoru, což se projevilo výrazným poklesem exportu. 18 Nepříznivým faktorem se stala zejména recese v Německu, kam míří v průměru 31,6 % 19 veškerého vývozu České republiky. Z grafu č. 5 je dále patrné, že negativní vývoj v EU a vyspělých zemích táhl dolů také země z regionu střední a východní Evropy, do kterého je řazena také naše ekonomika. Vzhledem k dynamickému růstu našeho regionu v předcházejících letech se tak jednalo o vůbec nejstrmější pád. Ve druhé polovině roku 2009 se situace začala díky stabilizaci finančních systémů prostřednictvím mimořádných opatření fiskální a měnové politiky vlád postupně uklidňovat. Nástroji této nucené stabilizace byly masivní fiskální expanze a nízké úrokové sazby, které v některých zemích stále dosahují téměř k nule. 20 Zatímco tato intervence výrazně napomohla jako nástroj před rozpadem finančního systému, vyhnout se ekonomickému propadu rozvinutých ekonomik nemohla pomoci. Vývoj ve středoevropských ekonomikách tedy i ekonomiky české potvrdil, že tyto země jsou již plně začleněny do globálně tržních procesů a jejich ekonomický cyklus je do velké míry navázán na cyklus Eurozóny. Problematická se v současné době zdá být situace v rámci hospodaření jednotlivých států. Prasknutí finanční bubliny v letech 2008 a 2009 totiž odhalilo nestabilitu základu, na kterém byl globální hospodářský růst založen. Tímto základem byl velký podíl dluhového financování jednotlivých států. Některé ze zemí EU vytvořily státní dluh tak objemný, že v krátkém či střednědobém horizontu není v podstatě splatitelný. Jednotlivé státy jsou nuceny k restriktivním a úsporným opatřením, která ovšem mají jen krátkodobý dopad a mohou problematickou situaci ještě prohloubit. Proto jsou nutné systémové zásahy do ekonomik zadlužených států a to jak na straně výdajů, tak i příjmů. Celou situaci dále komplikuje již několikrát skloňovaná globální otevřenost trhů. Díky vzájemné ekonomické provázanosti, prostřednictvím administrativních pravidel a regulí se to týká především Evropské unie, kde dluhové zatížení jedné členské země nutně ovlivňuje výkonnost ekonomik ostatních.
18
Zdroj: ČSÚ, Zahraniční obchod – časové řady, 2012
19
Zdroj: ČNB, Německo – hlavní obchodní partner, 2011
20
FXstreet.cz [online]. 2012 [cit. 2012-4-9]. Světové úrokové sazby. Dostupné z WWW:
36
5.2
Vývoj trhu rezidenčních nemovitostí v ČR
Jednou z klíčových hypotéz této práce je úzká provázanost vývoje národně-ekonomického s vývojem trhu nemovitostí určených k bydlení. Předpokládám, že na dostupných datech prokážu pravdivost tohoto tvrzení. V řadě evropských zemí a ve Spojených státech amerických jsou na nemovitostních trzích jednoznačně identifikovatelné cenové bubliny, jejichž splasknutí bylo ve všech případech důsledkem doznívající hospodářské recese. V následujících kapitolách budu analyzovat relativně prudký nárůst cenové úrovně rezidenčních nemovitostí v ČR v letech 2000 až 2008 a následného propadu v letech krizových. Hypotéza existence cenové bubliny na tuzemském trhu nemovitostí, jež předpokládám, si vyžaduje podrobný průzkum jednotlivých cenotvorných determinant. Trh nemovitostí se řídí těmi samými principy a zákonitostmi, jež jsou charakteristické pro jakýkoli jiný trh. Střetává se zde nabídka s poptávkou a jejich průsečíkem je rovnovážná cena. Cena, za kterou jsou poptávající ochotni nakoupit a zároveň prodávající ochotni prodat nemovitost. Vývoj cen nemovitostí Graf č. 6 zobrazuje vývoj cen rezidenčních nemovitostí tedy bytů v bytový a rodinných domech. Vstupní údaje pochází z databáze Ministerstva financí ČR, kterou vytváří finanční úřady na základě daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí. Jedná se tedy o reálné, skutečně placené (přiznané) ceny.
Graf 6: Index cen bytů Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
37
Z grafu jsou patrná dvě silně růstová období. První je datováno od poloviny roku 2000 až po 3. kvartál roku 2003 a druhé, výraznější, od roku 2006 až do poloviny roku 2008. Toto druhé období je následně vystřídáno prudkým poklesem cen, který nám zřetelně identifikuje krizové období. Je otázkou další analýzy této práce, jestli se jedná o splasknutí cenové bubliny, jak se ve své hypotéze domnívám, nebo jde jen o pouhou korekci cenového indexu. Nicméně již od druhé poloviny roku 2009 se propad cen nemovitostí zpomalil a až do současnosti se index vyvíjí bez výraznějších výkyvů. Nabídkové a realizované ceny Zajímavý pohled na situaci na trhu rezidenčních nemovitostí v období předkrizovém nabízí graf č. 7. Znázorňuje společný vývoj cen nabídkových a skutečně realizovaných. V období předkrizovém můžeme vidět, že ceny skutečně realizované převišovaly ceny nabídkové. Znamená to, že poptávka po bytech v tomto období výrazně převišovala nabídku. V praxi to znamená, že v tomto období kupující často nabízeli vyšší cenu, než požadoval prodávající. V období po vypuknutí krize lze z grafu identifikovat opačný jev. Ceny realizované se prudce propadli a dostali se pod úroveň cen nabídkových. Nabídka tentokrát převyšovala poptávku. V současné době můžeme vidět jisté zklidnění, kde se obě křivky znovu vzájemně přibližují. Pokud bude tento trend pokračovat další dostupná data realizovaných cen bytů za rok 2011 budou na stejné úrovni cen nabídkových.
Graf 7: Index cen bytů; ceny realizované a ceny nabídkové Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
38
5.3
Determinanty strany poptávky
Jak již bylo řečeno, trh rezidenčních nemovitostí je v mnohém velmi specifický. Odlišnost od jiných tržních struktur spočívá v charakteru bydlení, neboť potřeba „střechy nad hlavou“ je právem považována za jednu z klíčových lidských potřeb. S tímto vědomím a s těmito motivy vstupují domácnosti nebo investoři na trh nemovitostí. Poptávková strana trhu je tedy významně „pokřivena“ tímto psychologickým jevem. Mimo to je poptávka ovlivňována vlivy ryze ekonomickými, jako je výše úrokové míry nebo disponibilního důchodu poptávajících. V neposlední řadě je nutné kalkulovat s demografickým vývojem a migrací v té či oné zemi. Z dlouhodobého hlediska ovlivňují poptávku také změny v preferencích domácností. Na poptávku po nemovitostech působí také krátkodobé či střednědobé vlivy, které v našich zeměpisných šířkách souvisí například se vstupem do EU, nebo změna sazby DPH ze stavebních prací. Souhrnně tyto determinanty označuji za psychologické nebo spekulativní.
5.3.1 Úroková míra Úroková míra v dané ekonomice, jako determinanta poptávkové strany, nechybí v žádné vědecké práci nebo článku, který se zabývá trhem nemovitostí. V drtivé většině je odbornou veřejností dokonce považována za hlavní hybatel úrovně poptávky a tím i ceny na trhu rezidenčních nemovitostí. Vliv úrokové sazby zasahuje trh nemovitostí prostřednictvím hypotečních úvěrů poskytovaných komerčními bankami koncovým spotřebitelům. Jako klíčový nástroj monetární politiky ČNB ovlivňuje úroková míra množství dostupných peněz v ekonomice. S poklesem sazby dochází ke zlevňování hypotečních úvěrů, čímž se zvyšuje poptávka po nemovitostech a dále jejich cena. Dalším nezanedbatelným aspektem výše úrokové míry v ekonomice je vliv na spotřebu a především ochotu domácností spořit. Při nízké úrokové sazbě nejsou domácnosti dostatečně motivovány k úsporám a více inklinují ke spotřebnímu chování a ve větší míře se zadlužují. Náklad na dluh, kterým je např. úrok z hypotečního úvěru, je při nižších sazbách levnější. Na druhou stranu pokud ČNB nastaví vyšší úrokovou míru, tak se komerčním bankám zdraží peníze. V konečném důsledku to povede k nižší úrovni poptávky po nemovitostech, neboť se zároveň zdraží hypoteční úvěry a domácnosti přijdou o jeden ze stimulantů k nákupu. Spotřebitelům se vyplatí více spořit a koupě nemovitosti se odkládá.
39
Na grafu č. 8 je vidět vývoj 2T REPO sazby, kterou v podstatě kopíruje PRIBOR, a tempa růstu HDP v období od roku 1998 po současnost. ČNB stanovuje své úrokové sazby mimo jiné právě v závislosti na růstu ekonomiky. Z grafu je jednoznačně patrná expanzivní měnová politika centrální banky, která zejména mezi léty 2003 až 2007, kdy naše ekonomika rostla až 6% tempem, udržovala úrokové sazby na velmi nízké úrovni. Růst ekonomiky se tak ještě více přifukoval o levnější peníze. Termín „přifukovat“ je v tomto směru příznačný. Právě v tomto období se totiž cenová hladina na trhu nemovitostí vydala strmě vzhůru.
Graf 8: Vývoj 2T REPO sazby a tempa růstu HDP Zdroj: ČSÚ; ČNB, Vlastní zpracování
Centrální banka na přelomu let 2006 a 2007 začala úrokové sazby zvyšovat. Reagovala tak na vývoj HDP a možnost „přehřátí“ národní ekonomiky. Společně s úrovní sazeb se zvyšovala také průměrná úroková míra hypotečních úvěrů, která bezprostředně ovlivňuje trh nemovitostí. Hypoteční trh Hypoteční trh v České republice lze směle rozdělit na dvě části. Do roku 2000 se poskytovaly hypoteční úvěry za velmi vysoký úrok a byly velmi obtížně dostupné. Po roce 2000 se trh
40
hypotečních úvěrů nastartoval a hypotéky se stali dostupnější pro mnohem více lidí. Komerční banky u nás tak získali stěžejní finanční produkt, který se stal bezesporu jedním z pilířů jejich činnosti. Ruku v ruce s tímto vývojem a zároveň vlivem konkurence mezi bankami se snižovala úroková sazba z hypoték, jak můžeme ostatně vidět na grafu v Příloze č. 2. Úroková sazba je jedním z nejdůležitějších faktorů ovlivňujících poptávku po hypotečních úvěrech. Nicméně není to faktor jediný. Růst reálných příjmů obyvatelstva, který se kontinuálně od roku 1999 zvyšoval, měnil preference domácností. V období kdy se úroková míra držela na nízkých hodnotách, se výše splátky hypotéky průměrného bytu pohybovala na stejné úrovni jako výše nájmu v takovém bytě. Z tohoto důvodu docházelo k substituci nájemního bydlení bydlením vlastnickým.
Graf 9: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů a průměrná úroková sazba Zdroj: ČNB; Fincentrum Hypoindex, Vlastní zpracování
Objem poskytnutých hypoték a průměrnou úrokovou sazbu HÚ v jednotlivých letech můžeme vidět na grafu č. 9. Po zmíněném roce 2000 se jednalo doslova o skokové nárůsty v řádech několika desítek procent každoročně. Růstový trend se zastavil až v předkrizovém období a v roce 2009 se objem poskytnutých hypoték propadl o více než 50 % oproti svému vrcholu v roce 2007. Se snižující se sazbou se v roce 2010 začal objem poskytnutých hypoték zvyšovat, v loňském roce bylo sjednáno 70 624 hypoték o celkovém objemu 118,911 mld. Kč.
41
Zadluženost českých domácností Dílčím ukazatelem, který zprostředkovaně souvisí s výší úrokové míry v ekonomice, je zadluženost domácností. Při nízké úrokové sazbě nejsou domácnosti dostatečně motivovány k úsporám a více inklinují ke spotřebnímu chování a ve větší míře se zadlužují. Náklad na dluh, kterým je např. úrok z hypotečního úvěru, je při nižších sazbách levnější. Úvěry na bydlení souhrnně obsahují hypoteční úvěry, úvěry ze stavebního spoření a spotřebitelské úvěry na nemovitosti.
Graf 10: Objem úvěrů na bydlení Zdroj: ČNB, Vlastní zpracování
Graf č. 10 nám ukazuje vývoj objemu úvěrů na bydlení od roku 2002 až po současnost. Můžeme vidět, že od roku 2002 zadluženost českých domácností stoupá a růstový trend nezastavila ani krize. V současné době dosahuje výše bankovních úvěrů poskytnutých domácnostem hodnoty 1,096 bilionu Kč. Z toho část přesahující 775 miliard Kč připadá na úvěry na bydlení. Tedy 70,7 %. Z grafu je zároveň jasně patrné, že finančním instrumentem s bezkonkurenčně nejvyšším podílem na zadluženosti domácností, je hypoteční úvěr. Na následujícím grafu je procentuelně vyjádřen podíl ohrožených úvěrů na bydlení. Můžeme vidět, že mírná volatilita tohoto ukazatele v roce 2002 byla vystřídána sestupným trendem, který se velmi prudce zvedl na přelomu let 2008 a 2009. Prudký nárůst, jež se zpomalil až na konci roku 2010, znovu příkladně demonstruje vliv ekonomické krize. Na konci února tohoto roku dosahuje podíl ohrožených úvěrů na bydlení hodnoty 3,28 % a v podstatě tak kopíruje hodnoty z předcházejícího roku 2011.
42
Graf 11: Podíl ohrožených úvěrů na bydlení Zdroj: ČNB, Vlastní zpracování
5.3.2 Disponibilní důchod Další klíčovou determinantou je disponibilní důchod domácností. Jedná se o sumu příjmů očištěnou o přímé daně, se kterou mohou domácnosti disponovat. Pořízení nemovitosti je pro naprostou většinu jednotlivců nebo domácností doslova životní investicí. Vzhledem k vysoké pořizovací ceně nemovitosti je přitom běžné, že si domácnosti na nákup půjčují. Využití hypotečního úvěru je spojeno s pravidelnou částkou, kterou musí domácnosti zahrnout do svého rozpočtu na dlouhou řadu let. Rozhodování je proto výrazně ovlivněno výší současného příjmu a vývojem tohoto příjmu do budoucna. Důležitou roli v tomto rozhodování hraje také udržitelnost zaměstnání a zajištění budoucích očekávaných příjmů. Souhrnná poptávka po rezidenčních nemovitostech je proto ovlivněna vývojem průměrných mezd. •
Příjem domácností
Graf č. 12 nám souhrnně zprostředkovává informace o růstu průměrné nominální mzdy v období od roku 1994 do roku 2011. Současně lze na grafu pozorovat v procentuelním vyjádření míry růstu mzdy nominální, mzdy reálné a indexu spotřebitelských cen. Z vývoje těchto ukazatelů vyplývá, že po poměrně výrazných výkyvech míry růstu reálné mzdy ve druhé polovině 90. let, se i díky stabilní míře inflace reálné mzdy po roce 2000 zvyšovaly relativně konstantním tempem. Domácnosti tak mohly již v roce 2003 racionálně očekávat pozitivní vývoj svých reálných mezd do let budoucích. Jejich rozhodování o koupi nemovitosti tak bylo
43
podpořeno skutečností, že reálně bohatly. Nezanedbatelným je také fakt, že velikost příjmů domácností hraje klíčovou roli při žádosti o hypoteční úvěr. Poptávka po nemovitostech tak byla zejména v letech 2000 až 2008 pozitivně stimulována mírou růstu reálných mezd obyvatelstva.
Graf 12: Průměrná nominální mzda; tempo růstu nominální a reálné mzdy ; inflace Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
Ve své dotazníkovém šetření jsem mimo jiné zjišťoval, kolik procent ze svého rodinného rozpočtu jsou ochotny domácnosti nebo jednotlivci dát na náklady spojené s bydlením. Náklady se splátkou hypotéky, služby spojené s dodávkou energií nebo správou nemovitosti případně výše akceptovatelného nájemného vzhledem k příjmům. Téměř polovina respondentů si vybrala variantu odpovědi, že jsou ochotni vložit do nákladů na bydlení 30 % – 50 % svých příjmů. Jen desetina oslovených by investovala nad 50 % a ostatní by na náklady bydlení byli ochotni dát jen 10 % – 30 % ze svého rozpočtu. Z výsledku vyplývá, že pro domácnosti se rozumná míra nákladů na bydlení pohybuje okolo 30 % z celkových příjmů. •
Nezaměstnanost
Ruku v ruce s vývojem disponibilního důchodu jde také míra registrované nezaměstnanosti. Na grafu č. 13 je jasná velmi nízká míra nezaměstnanosti v první polovině 90. let, která byla ovlivněna ještě doznívající ideologií plné zaměstnanosti v centrálně plánované ekonomice.
44
Nicméně od roku 1996, kdy byla 3,52 %, rostla míra nezaměstnanosti až do roku 2004, kdy dosahovala nejvyšších hodnot novodobých dějin, a sice 10,33 %. Již v následujícím roce však započal klesající trend míry registrované nezaměstnanosti a v letech 2007 a 2008 dosahoval necelých 6 %. Tento vývoj tak opět podpořil agregovanou poptávku po nemovitostech v letech, které jsou spojovány s boomem na realitním trhu.
Graf 13: Míra registrované nezaměstnanosti 1990 - 2011 Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
Nezaměstnanost v rámci jednotlivých krajů znázorňuje graf v Příloze č. 2. Můžeme vidět, že mezi oblasti s vysokou mírou registrované nezaměstnanosti patří kraj Ústecký nebo Moravskoslezský. Tedy kraje, kde jsou ceny nemovitostí v celorepublikovém porovnání nejnižší. Na druhé straně stojí hlavní město Praha, kde je bezkonkurenčně nejnižší míra nezaměstnanosti a nemovitosti jsou zde daleko nejdražší. Pokud pomineme hlavní město, které je přeci jen trochu specifické oproti ostatním krajům, nabízí se nám kraj Královéhradecký nebo Středočeský. Tyto kraje mají po Praze nejnižší míru registrované nezaměstnanosti a zároveň patří nemovitosti v těchto krajích k nejdražším. Hodnoty míry růstu reálných mezd po vypuknutí ekonomické krize začaly stagnovat a to i přes velmi nízkou úroveň inflace. Nicméně jsem přesvědčen, že tento ukazatel nehrál podstatnou roli při propadu poptávky na nemovitostním trhu. Mnohem podstatnějším a snad i klíčovým se staly obavy z budoucího vývoje. Domácnosti odložily svá rozhodnutí o koupi nemovitosti vzhledem k růstu nezaměstnanosti. V krizových letech 2009 a 2010 dosahovala míra nezaměstnanosti bez mála 10 %.
45
5.3.3 Demografický vývoj a migrace Vývoj počtu obyvatel je další významnou určující proměnou poptávky po nemovitostech. Míra přirozeného přírůstku obyvatel a migrace v České republice po roce 1989 ovlivňovala velikost koupěschopné poptávky. Nedohledal jsem žádnou relevantní analýzu věkové struktury typické poptávky po nemovitostech. Nicméně i na základě své několikaleté praxe předpokládám, že věková struktura obyvatel poptávající nemovitost se pohybuje nejčastěji v rozmezí od 25 do 60 let. Věková struktura lidí do 25 let představuje poptávku především po nájemním bydlení. Nejsilnější je koupěschopná poptávka po vlastnickém bydlení v rozmezí od 25 do 40 let. Jedná se především o koupi prvního tzv. „startovacího“ bydlení, kdy jsou poptávány nejčastěji dispozičně menší bytové jednotky. Právě tohoto věkového rozmezí se týkala má analýza dat ČSÚ, viz Příloha č.1. Od roku 1998 se počet obyvatel ve věkovém rozmezí 25 až 40 let meziročně zvyšoval a zvyšoval se i podíl této věkové skladby na celkové populaci v České republice. Poprvé po dvanácti letech se tento růst zastavil až v minulém roce a do budoucna bude už jen klesat.
Graf 14: Věková skladba obyvatelstva v České republice Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
Na následujícím grafu je vidět věková skladba obyvatelstva v roce 2010 a předpokládaná věková skladba v roce 2020. Z hlediska přirozeného přírůstku obyvatel byla 70. léta srovnatelná pouze s poválečným baby boomem. Děti narozené v 70. letech se na počátku tohoto století dostaly do věku, který odpovídá výše zmiňovanému rozmezí.
46
V roce 2005, kdy se cena na nemovitostním trhu vydala strmě vzhůru, generace tzv. „Husákových dětí“ opanovala věkové rozmezí obyvatelstva od 25 do 40 let. Na základě tohoto demografického vývoje, potvrzuji silný vliv na velikost koupěschopné poptávky a tím i ceny nemovitostí. V tomto smyslu bude očekávaný demografický vývoj v následujících několika desetiletích, působit jednoznačně proti růstu nemovitostí. Dalším silným stimulem pro růst poptávky na trhu nemovitostí byl a je přetrvávající trend růstu domácností jednotlivců. Tabulka vývoje počtu hospodařících domácností nám předkládá data od roku 1995 do roku 2010. V tomto období se počet domácností o jednom členu zvýšil o závratných 83 %. Další významný argument tlačící na výši cen nemovitostí.
Tabulka 1: Vývoj počtu hospodařících domácností podle jejich typu mezi roky 1995 a 2010 Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
Na vývoj poptávky po nemovitostech měla přirozeně vliv také migrace. Nicméně především se jednalo o poptávku po nájemním bydlení. Před vstupem České republiky do EU byli cizinci velmi omezeni v nabývání nemovitostí na našem území. V souvislosti se sjednaným přechodným obdobím se situace nezměnila až do května roku 2009. 21 V současnosti může tuzemské nemovitosti, s výjimkou zemědělské půdy a lesů, nabývat jakákoli fyzická či právnická osoba z jakékoli země světa. Vyplývá to přímo ze Smlouvy o přistoupení ČR k EU. Na grafu č. 15 je vidět saldo migrace cizozemských občanů od roku 1950. Mezi léty 2003 až 2008 byl zaznamenán prudký nárůst migrace obyvatel. Jednalo se především o obyvatele národnosti vietnamské, ukrajinské, slovenské a ruské. Přičemž je to především vietnamská a ruská menšina, která se podílí na poptávce po nemovitostech v současné době. Svojí významností je ovšem vliv této poptávky zanedbatelný.
Česká republika vstoupila 1. května 2004 do Evropské unie a tím se také zavázala respektovat unijní právo. V oblasti nabývání tuzemských nemovitostí zahraničními osobami si při této příležitosti vyjednala dvě přechodná období k článku 63 Smlouvy o Evropské unii (dříve čl. 56 Smlouvy o ES), podle něhož jsou zakázána všechna omezení pohybu kapitálu a plateb, a to jak mezi členskými státy, tak i vůči třetím zemím mimo Evropskou unii. 21
47
Graf 15: Struktura přírůstku obyvatel v letech 1950 - 2010 Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
Podle vyjádření Asociace realitních kanceláří považují cizinci české nemovitosti spíše za dražší v porovnání s obdobnou nemovitostí v jejich domovině. Vliv migrace a zahraniční poptávky po tuzemských nemovitostech tak nijak neovlivňuje agregovanou cenu na trhu rezidenčních nemovitostí. Pouze na lokálních trzích jako je například hlavní město Praha nebo Karlovy Vary. A i v tomto případě se jedná o specifický druh poptávky především po luxusních rezidenčních bytech ve významných lokalitách.
5.3.4 Ostatní vlivy na poptávku Dalšími determinanty, které ovlivňují poptávku po nemovitostech, jsou především vlivy z řad psychologických. Některé jsou velmi těžko měřitelné a o jejich významnosti tak lze pochybovat. Nicméně řada z nich jsou argumentačně tak silná, že se jimi musíme zabývat. Těmito vlivy jsou například vstup České republiky do EU nebo změna sazby DPH, které můžeme považovat za vlivy krátkodobé. Preference vlastnického bydlení vycházející z rozvoje kapitalistické společnosti můžeme naopak uvažovat za vliv dlouhodobý. Se současnou krizí je často spojována důvěra investorů v globální trhy. Bývá skloňována jako krize důvěry. I proto jsou indikátory ekonomického sentimentu obyvatelstva důležitou proměnou, jež je nutné sledovat. Racionální očekávání budoucího ekonomického vývoje tvoří neopomenutelnou složku tvorby poptávky na trhu nemovitostí.
48
Vstup České republiky do EU a vliv změny sazby DPH Změna tempa růstu ceny na trhu nemovitostí v letech 2002 a 2003 významně souvisí s očekávaným vstupem České republiky do EU. Poptávající byli stimulováni realitními makléři, developery a také médii k nákupu, neboť tito očekávali skokový nárůst cen nemovitostí na úroveň obvyklou v zemích EU. Obavy investorů a domácností způsobily zvýšení úrovně poptávky a tím i ceny. Díky spekulaci došlo k sebenaplnění proroctví. Ceny šly sice nahoru, ale tento růst byl způsoben předsunutou poptávkou, kdy domácnosti a investoři svá nákupní rozhodnutí uspíšili. Tomuto scénáři odpovídá i následující pokles cen po vstupu do EU v roce 2004. Jednoduše řečeno poptávka, která by za normálních okolností byla kontinuálně rozložena do delšího časového období, se nahromadila do relativně krátkého období a způsobila tak prudší nárůst ceny. Tento nárůst se poté v horizontu dvou let vyrovnával. Příkladná ukázka vzniku krátkodobé spekulativní bubliny na realitním trhu. Obdobná situace nastala o pár let později a také souvisí se vstupem do Evropské unie. Česká republika si v přístupových rozhovorech vyjednala odklad přesunutí zdanění stavebních prací z nižší sazby daně z přidané hodnoty do sazby vyšší. Tento odklad měl vypršet s koncem roku 2007. Na nemovitostním trhu tak bylo zaseto obdobné spekulativní semínko jako v případě vstupu ČR do Evropské unie v roce 2004. Blížící se konec přechodného období byl záminkou pro obchodníky s nemovitostmi ke „strašení“ spotřebitelů vyššími cenami. Vzhledem k bezprecedentnímu růstu cen nemovitostí v letech 2005 až 2008 je velmi obtížné kvantifikovat, do jaké míry se na tomto vývoji podílela spekulace s vyšší sazbou DPH. Nicméně obavy ze zvýšení nákladů ze stavebních prací se ukázaly být zbytečné, neboť vláda České republiky tehdy dojednala s Evropskou komisí tzv. koncept sociálního bydlení. Změna sazeb se měnila až v letošním roce a růst cen ve druhé polovině minulého roku tak společně s nízkou úrokovou sazbou hypoték má své další opodstatnění. Preference vlastnického bydlení Rozvoj kapitalistické společnosti formuje od roku 1989 myšlení a preference obyvatel České republiky. Tradiční socialismus, kdy „vše patřilo všem“ vystřídal koncept soukromého vlastnictví, hospodářské soutěžení a spotřeba. Systémové změny se promítly do uvažování domácností i v oblasti bydlení. Na grafu č. 16 je vidět vývoj struktury obydlených bytů podle právního důvodu užívaní. Po roce 1991 křivky dramaticky změnily svůj směr. Bytů v osobním vlastnictví i díky privatizaci bytového fondu začalo rychle přibývat a v roce 2001 bylo přes
49
400 tis. všech bytů v osobním vlastnictví. Naopak byty družstevní a zejména pak byty nájemní zažili významný pokles, který po roce 2001 ještě zrychloval právě ve prospěch vlastnického bydlení. Dlužno dodat, že tento vývoj byl vlastní všem postkomunistickým zemím střední a východní Evropy. 22
Graf 16: Vývoj obydlených bytů podle právního důvodu užívání Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
Na to, který druh bydlení domácnosti a jednotlivci preferují, jsem se ptal ve svém hloubkovém průzkumu. Doslova drtivá většina oslovených respondentů preferuje vlastnické bydlení. Nákup nemovitosti považují za dobrý krok především z hlediska investičního. Muž, 28 let, středoškolák s maturitou uvedl: „Raději budu platit hypotéku a investovat do vlastního, než platit někomu nájem.“ Žena ve věku 33 let vysokoškolsky vzdělaná odpověděla podobně: „Za 20 let splatím hypotéku a byt je můj. Můžu ho dát dětem nebo pronajímat a mít tak slušný příjem k důchodu.“ Na vlastnické bydlení nahlížejí někteří respondenti také jako na určitý druh společenské okázalosti, výraz prestiže. Žena, 21 let, studentka vysoké školy uvedla následující: „Nedokážu si představit bydlet v pronájmu celý život. Pronájem je jen na přechodnou dobu např. pro studenty.“ Osmadvacetiletý muž s vyšším odborným vzděláním odpověděl: „Teď preferuji nájem, ale až přítelkyně dostuduje, najdem si něco vlastního.“ Nerad bych výsledky svého dotazníkového šetření zobecňoval, ale tady se tomu nelze ubránit. Lidé v České republice jednoznačně preferují vlastnické bydlení a pronájem nemovitosti uvažují jen v krátkodobém horizontu, než si najdou stálý příjem nebo založí rodinu. Vlastnit nemovitost je cíl, který v oblasti bydlení sleduje většina lidí. 22
Zdroj: National statistical offices
50
Tvorba racionálních očekávání Důležitou proměnou, jež je nutno brát v úvahu při kompozici poptávkové strany trhu nemovitostí, jsou indikátory důvěry. Jedná se o průzkum veřejného mínění o budoucím ekonomickém směřování země. Pokud spotřebitel očekává v budoucnu pozitivní ekonomický vývoj, nebude mít strach ze ztráty zaměstnání a s klidným svědomím si pořídí hypotéku na svůj dům. Tvorba očekávání tak dopadá i na sílu poptávky po nemovitostech. Před ekonomickou krizí se všeobecně předpokládalo, že ceny nemovitostí budou vždy jen růst. Nejčastěji skloňovaný argument realitních makléřů, že se jedná vždy o dobrou investici, která se v čase zhodnotí, přesvědčil spoustu lidí k nákupu i výrazně nadhodnocených nemovitostí. I když v relativně krátkém období ceny rostly velice rychle, nikdo tuto všeobecně přijímanou pravdu nezpochybňoval. Dokonce ani bankovní domy neočekávaly změnu trendu a s chutí poskytovaly hypoteční úvěry. V tomto období byla míra pozitivního sentimentu v České republice dokonce nad evropským průměrem. Je proto opodstatněné se domnívat, že vliv pozitivního budoucího očekávání domácností působí na poptávku po nemovitostech.
Graf 17: Indikátory ekonomického sentimentu Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
Pokud porovnáme graf č. 6, znázorňující vývoj cen rezidenčních nemovitostí, s prezentovaným grafem ekonomického sentimentu, dojdeme ke zjištění, že to co lidé očekávali v ekonomice, se s nepatrným zpožděním reálně promítlo i na trhu nemovitostí. Indexy cen nemovitostí se začaly propadat ve 4. kvartálu roku 2008, zatímco indikátory ekonomického sentimentu již byly téměř na svém dně. Propad cen nemovitostí se zastavil
51
v polovině roku 2009, kdy se ekonomická očekávání začala zlepšovat. Nicméně „dobrá nálada“, která se v následujícím roce 2010 udržovala jen těsně pod dlouhodobým průměrem, ceny nemovitostí do růstového trendu nevytáhla. Současně můžeme konstatovat, že lidé v České republice jsou více ekonomicky sentimentální, resp. podléhají emocím více, než je průměr evropské sedmadvacítky. V časech dobrých mají Češi náladu lepší než je evropský průměr a naopak v časech zlých jsou pod tímto průměrem. Jakým způsobem se ekonomický sentiment tvoří, by bylo pravděpodobně předmětem hlubšího sociologického průzkumu. Pro naše účely jsou důležitá aktuální data. Pokud se budu pokoušet o predikci budoucího vývoje na trhu nemovitostí, nemůžu očekávaný vývoj ze svých úvah opomenout. Agentura STEM na konci roku 2011 zveřejnila výzkum provedený na reprezentativním souboru 1277 respondentů. 23 Výzkumníci se ptali, na očekávaný vývoj hospodářské situace v naší zemi za pět let. 58 % lidí očekává, že se oproti dnešku situace zhorší. Zhruba stejnou ekonomickou úroveň očekává 28 % oslovených a zbylých 14 % očekává zlepšení stávající situace. Také v mém vlastním hloubkovém průzkumu jsem se otázce ekonomického sentimentu ve vztahu k trhu nemovitostí věnoval. Respondentů jsem se dotazoval, zdali aktuálně považují nákup nemovitosti za dobrou investici. Na výběr měli z těchto možností: -
Rozhodně dobrou investicí
-
Dobrou investicí, i když ceny nebudou vždy jen růst
-
Spíše průměrnou investicí
-
Špatnou investicí
Jako špatnou investici nepovažuje nákup nemovitosti z mnou oslovených nikdo. Ovšem zajímavé pro mne bylo při zpracování odpovědí to zjištění, že spíše průměrnou investici ji vnímá více respondentů než jako rozhodně dobrou. Že ceny nemovitostí nebudou vždy jen růst, ale přesto je nákup nemovitosti dobrou investicí. Tak odpověděla absolutní většina dotázaných, přesně 85 %. Jsem si téměř jist, že pokud bych takovou otázku položil stejným respondentům před krizí, kdy ceny dlouhodobě rostly, dostalo by se mi jiných výsledků odpovědí. V té době byl pokles cen nemovitostí pro většinu lidí jen těžko představitelný.
23
STEM – středisko empirických výzkumů
52
5.4
Determinanty strany nabídky
Před rokem 1990 měl monopol na výstavbu bytových domů stát. Pokud pomineme výstavbu rodinných domů svépomocí, jež byla v mnohém také podřízena státnímu „dozoru“, lze konstatovat, že nabídka na trhu nemovitostí byla centrálně ovlivňována jediným developerem – státem. Po transformaci ekonomického zřízení se monopol státu rozpadl a naskytla se příležitost pro nové podnikatelské subjekty z oblasti stavebnictví, bytové výstavby a realitních služeb. Nabídku na trhu nemovitostí ovšem neobstarával pouze soukromý sektor. Restituce realitního majetku a zejména masivní privatizace bytového fondu ovlivňuje až do dnešních dní nabídku na trhu nemovitostí. V následujících několika kapitolách se zaměřím na analýzu vývoje jednotlivých determinant nabídky ovlivňujících úroveň na trhu rezidenčních nemovitostí u nás. Nabídku budu zkoumat z několika úhlů pohledu. Tím prvním bude developerská činnost, která stojí za výstavbou nových bytů. Stejně tak je nabídka ovlivňována prodejem bytů starších. Tuto činnost obstarávají realitní zprostředkovatelé. Nabídku nemovitostí ovlivňuje také stát. Mimo legislativní rámec tak činí především prostřednictvím privatizace bytového fondu.
Graf 18: Dlouhodobý vývoj bytové výstavby – zahájená výstavba bytů Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
53
Můžeme říci, že nabídka je ve vztahu k poptávce na trhu nemovitostí relativně pasivní. Zejména se to týká zahájené výstavby nových bytů. V tomto smyslu je velikost nabídky závislá na velikosti poptávky a to navíc pouze v dlouhém nebo středně dlouhém období. V krátkém období je nabídka nemovitostí strnulá a není schopná reagovat pružně na velikost poptávky. Tato nepružnost se proto odráží na cenách nemovitostí.
5.4.1 Výstavba nových bytů Dlouhodobou nabídku nových bytů demonstruje graf č. 18. Výstavba bytů ze státních zdrojů byla před rokem 1990 skutečně enormní. Stavěly se sídlištní celky a na perifériích měst vznikaly nové městské části. Jednotvárnost a uniformita tehdejší architektury „zdobí“ naše města, ale i menší obce do dnes. Tehdejší vývoj bytové politiky souvisel s ústřední myšlenkou komunistické ideologie dostupného bydlení pro všechny. Zároveň se tak vytvořil opravdu velký bytový fond, který mohl bez větších obtíží ustát změnu ekonomického systému. Zatímco za celý rok 1989 byla zahájena výstavba přes 60 tis. nových bytů, už o rok později to bylo necelých 11 tis. V první polovině 90. let ještě dobíhala výstavba před revolucí započatých projektů a v roce 1995 bylo dokončeno necelých 13 tis. bytových jednotek, viz Příloha č. 2. S rozvojem bankovního sektoru a vznikem hypotečního trhu se v druhé polovině 90. let rozvinula také bytová výstavba. Zejména v Praze a velkých krajských městech vznikaly první developerské projekty spolufinancované z bankovních zdrojů.
Developerská činnost Developerská činnost se rozvinula zejména po roce 2000. Poměrně rychle se také zvýšil počet menších stavebních společností. S pozitivním vývojem národní ekonomiky a stabilizací bankovního sektoru se zlepšovaly podmínky také pro bytovou výstavbu. Do roku 2007 byly podmínky komerčních bank téměř ideální. Požadovaná výše vlastních prostředků byla u rezidenčních projektů 10 % − 20 %. Úrokové sazby úvěrů se pohybovaly od 1,5 % do 2 % nad sazbou PRIBOR a bankami požadované předprodeje bytů, jako podmínky pro čerpání úvěrů, se pohybovaly na úrovni od 0 do 20 %. Díky těmto podmínkám se zvyšoval počet realizovaných projektů a zvyšovala se poptávka po stavebních pracích. Růst cen stavebních prací, jak je vidět na grafu č. 19, odpovídá logice trhu. Větší poptávka zapříčinila růst cen, který se zastavil až ve druhé
54
polovině roku 2008. Vývoj ceny stavebních prací, jako klíčová nákladová položka developerů, se bezesporu odrazil na cenách nově vznikajících projektů. Nicméně v předkrizovém období dokázala silná poptávka zvyšující se ceny snadno absorbovat. Po roce 2008 se cena stavebních prací reálně snižuje a ukazatel zahájených bytů se ve stejném roce začal propadat až k úrovni z konce 90. let.
Graf 19: Vývoj cen stavebních prací Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
Dnes je situace s podmínkami poskytování investičních úvěrů na rezidenční projekty diametrálně odlišná. Podíl vlastních zdrojů mezi 40 % – 50 %, úroková sazba 4 % nad PRIBOR a předprodáno musí být min 50 % bytových jednotek. Především díky tomu, že poptávka na trhu nemovitostí ani zdaleka nedosahuje hodnot z doby před krizí, trh rezidenčních projektů se téměř zastavil. Zatímco před rokem 2007 nemuseli developeři řešit problém s odbytem svých bytových realizací, v současné době jsou nuceni k výrazným slevám a výjimkou nejsou ani marketingová lákadla v podobě „darovaných“ osobních vozů k prodaným bytům. Nižší ceny novostaveb táhnou dolů i ceny starších bytů a důsledkem je snížení cen nemovitostí v celkovém měřítku.
5.4.2 Nabídka starších bytů Z nedávno zveřejněných dat sčítání lidu vyplývá, že celková velikost bytového fondu čítá 3 894 210 obydlených bytů 24. Pokud od tohoto čísla odečteme byty nájemní, získáme počet 3 208 549 obydlených starších bytů, které jsou obchodovatelné na trhu nemovitostí.
24
Zdroj: ČSÚ/Sčítání lidu, domů a bytů 2012
55
Ze zveřejněných dat dále můžeme zjistit, že od roku 1991 se zvýšil počet obydlených bytových jednotek o bez mála 190 tis. absolutně. Nicméně vývoj veřejně obchodované nabídky starších bytů, tedy bytových jednotek určených k prodeji, z těchto dat nezískáme. Vzhledem k neexistující databázi, která by shromažďovala informace o prodeji starších bytů, musíme vzít za vděk interní analýzou největšího poskytovatele hypoték v naší zemi. Z údajů Hypoteční banky vyplývá, že přibližně 95 % poskytnutých hypoték je určeno na pořízení starších bytů a zbylých 5 % na novostavby. Tento poměr nám ukazuje význam nabídky starších bytů. K podobnému poměru se dostaneme, pokud porovnáme všechny nabídky rezidenčních nemovitostí určených k prodeji na bezkonkurenčně největším realitním serveru u nás. Internetový portál S-RELITY.CZ má aktuálně v nabídce okolo 100 tis. bytů starších a 3500 tis. novostaveb. Jedním dechem musím dodat, že tato data jsou poněkud zkreslena existencí duplicit, což znamená, že jednu nemovitost může nabízet více prodejců. Nicméně z uvedených dat lze předpokládat, že index cen rezidenčních nemovitostí na grafu č. 6 je do značné míry reprezentován cenami starších bytů.
Graf 20: Index realizovaných cen starších bytů Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
Český statistický úřad navíc od roku 2008 sleduje samostatný vývoj realizovaných cen starších bytů. Z grafu č. 20 je zřejmý pokles cen starších bytů od druhé poloviny roku 2008, který se sice v letech 2010 a 2011 zpomalil, ale nezastavil.
56
Jak vyplývá z výsledků šetření Institutu regionálních informací (IRI), jež byly zveřejněny na začátku letošního roku, pokles cen starších bytů pokračuje i v prvních měsících roku 2012. S výjimkou krajských měst Pardubic, Plzně a Zlína, kde byl zaznamenán nepatrný růst, se pokles cen týká většiny českých krajů. Podle zveřejněných dat IRI, zaznamenal nejvýraznější propad cen kraj Ústecký (-5,3 %) a Ostravský (-4,6 %), tedy kraje, které se potýkají se složitou ekonomickou situací největších zaměstnavatelů a problematickým životním prostředím. Srovnatelný propad cen starších bytů zaznamenal také kraj Karlovarský (-3,9 %). Pražské byty zaznamenaly pokles o 1,5 % a v Brně ceny starších bytů stagnovaly. Samotnou kapitolou jsou panelové byty. Jak uvádí MMR, v panelových domech, postavených v letech 1959 až 1990, je evidováno 1 165 tisíc trvale obydlených bytů. Z celkového objemu bytového fondu, který je dle předběžných výsledků aktuálního sčítání tvořen 3 894 tisíci byty, je 42 % panelových. Některé realitní servery uvádějí, že ceny bytů v panelových sídlištních zástavbách zaznamenaly během krizového období až 20% pokles. Jestliže tak velký propad cen postihne tak významnou část bytového fondu, musí se to projevit i v souhrnných cenách. Zatímco nové byty prodávají developeři, s nabídkou prodeje starších bytů vstupují na trh nemovitostí především domácnosti. Zatímco developeři zohledňují náklady a ziskovost, domácnosti jsou motivovány potřebou bydlení. Výnos z prodeje tak nejčastěji investují do nákupu jiné nemovitosti. Nabídkovou stranu trhu ovlivňují také stavební společnosti a individuální investoři, kteří prostřednictvím rekonstrukcí starých bytů realizují svůj zisk. Nicméně jsou to právě domácnosti, které tvoří nejvýznamnější skupinu nabízejících na trhu starších bytů. Se vstupem na trh rezidenčních nemovitostí domácností je spojena činnost realitních zprostředkovatelů.
Činnost realitních zprostředkovatelů Zprostředkovatelskou činností v oblasti prodeje a pronájmu nemovitostí se zabývají specializované realitní společnosti – realitní kanceláře. Krom služby zprostředkování prodeje se zabývají také odborným poradenstvím a ostatními doplňkovými službami. Některé společnosti nabízejí služby odhadců, služby stěhování nebo správu nemovitostí. Přičemž klíčovou službou je mimo zprostředkování také příprava smluv a zajištění hladkého průběhu procesu prodeje. Podmínky podnikání v oblasti realitní činnosti a kontrolu nad dodržováním upravuje živnostenský zákon. Dle tohoto zákona se jedná o živnost volnou. Mohou ji tak vykonávat
57
bez jakéhokoli dalšího omezení osoby, které splňují podmínky živnostenského zákona. Se vznikem realitního trhu v České republice je spojován enormní nárůst živnostenských oprávnění realitních služeb. Vidina vysokých výdělků a volná pracovní doba přitahovala již od počátku 90. let velké množství nových podnikatelů. Realitní kanceláře v našich tržních podmínkách fungují na provizním systému. Provize je v tomto smyslu odměna, kterou tvoří určité procento z prodejní ceny nemovitosti. Zpravidla se pohybuje v rozmezí od 3 % d o 6 %. Provize tak může u několikamiliónové částky činit i několik stovek tisíc korun. Společnost RE/MAX, která je jednou z největších realitních agentur na světě, si nechala vypracovat průzkum, který zejména v Evropě dokazuje ani ne poloviční podíl všech realizovaných prodejů nemovitostí za pomoci realitních kanceláří. V České republice je 51 % všech prodejů realizováno bez účasti realitního odborníka. Naproti tomu ve Spojených státech nebo Kanadě je to pouhých 5 %. Nejčastěji uváděným důvodem je výše provize a neodbornost realitních makléřů. Kvalitativní výzkum, který jsem prováděl pro účely této práce, byl zaměřen na respondenty aktivně vstupující na trh nemovitostí. Díky své profesi se s lidmi, kteří nemovitost poptávají nebo nabízejí, setkávám dennodenně. Provedené dotazníkové šetření bylo především zaměřeno na vztah respondentů k realitním kancelářím a na získání informací o preferencích lidí vstupujících na trh nemovitostí. •
Zkušenosti s realitními zprostředkovateli
Zkušenosti oslovených s činností realitních zprostředkovatelů jsou spíše špatné nebo výhradně špatné. Nicméně nejčastěji označenou odpovědí bylo „NEMÁM ZKUŠENOST“. Podíl kladných zkušeností, ať už samotných respondentů nebo lidí z jejich blízkého okolí, byl minoritní. K této otázce mohli dotázaní popsat konkrétní zkušenosti. Žena ve věku 51 let s vysokoškolským vzděláním uvedla: „Ze strany RK arogance, od začátku problémy s komunikací, paní z RK na prohlídce byla pouze jednou, poté u podepsání smlouvy a jinak jsme ji neviděli, dokonce místo klasického předání nemovitosti poslala přes bývalé majitele papír k podpisu, a to v době, kdy nebylo na katastru vymazáno zástavní právo předchozích majitelů!“ Žena (44 let, SŠ, nabízející) do rámečku napsala: „Ve schránce jsme objevili rukou napsaný lístek, že mladý pár hledá dům v této lokalitě. Vyklubala se z toho realitka a chtěla podepsat exklusivní smlouvu. Jsou to podvodníci.“ Naproti tomu vysokoškolsky vzdělaný muž ve věku 26 let uvedl kladnou zkušenost: „Asi jsem měl štěstí. Makléř našel kupce na byt mých rodičů během jednoho týdne. Férové jednání a kvalitní smlouvy.“
58
•
Provize realitních zprostředkovatelů
Na otázku, jsou-li provize realitních kanceláří adekvátní k poskytnuté službě, přesně polovina všech oslovených odpověděla negativně. Přičemž odpovědi, co je v této částce obsaženo, se lišily. Žena (28 let, SŠ s maturitou, poptávající) uvedla: „Odměna realitního makléře, smlouvy a náklady s inzercí.“ Muž (35 let, VŠ, nabízející): „Provize je odměna za zprostředkování obchodu a jsou v ní netransparentně zahrnuty veškeré náklady realitní kanceláře.“ Zajímavé odpovědi se mi dostalo od 24tileté ženy s vyšším odborným vzděláním, která poptávala byt: „Ano, velikost provizí je adekvátní. Provize představuje první splátku kupní ceny.“ Ti z oslovených, kteří odpověděli na adekvátnost výši provizí „NEVÍM“, bylo jich 36 %, současně neměli ani jasnou představu, co je v této platbě zahrnuto. Spíše se snažili pomocí logických úvah dobrat seznamu služeb, jež realitní kancelář poskytuje. Je adekvátní výše provizí RK? 36%
14%
ANO NE
50%
NEVÍM
Graf 21: Složení respondentů podle odpovědi na adekvátnost výše provizí Zdroj: Hloubkové rozhovory, leden–květen 2012, n=80
•
Jedna nemovitost v nabídce více realitních kanceláří
Otázku jestli je správné, že má jednu konkrétní nemovitost v nabídce více realitních kanceláří, odpovídali ve většině případů poptávající a nabízející zcela opačně. Na poptávající působila inzerce jedné nemovitosti větším počtem agentur nedůvěryhodně. Většina poptávajících odpověděla, že to není správné. Naproti tomu nabízející v nadpoloviční většině případů považovali tento fakt za výhodný. Podle jejich představ se dostane taková nabídka k více zájemcům. Na doplňující otázku, kterou z těchto několika nabídek by si vybrali a proč, například žena, 30 let, se středoškolským vzděláním s maturitou uvedla: „Rozhodovala bych se podle počtu fotografií a jejich kvality.“ Žena, 57 let, SŠ, odpověděla: „Vybírala bych si podle ceny. Kdyby byly ceny stejné, klikla bych na první inzerát.“ Muž, 29 let, SŠ s maturitou, který byl součástí souboru nabízejících v menšině s odpovědí „NE“, na doplňující otázku odpověděl: „Rozhodoval bych se na základě osobního jednání s RK. Upřednostňuji serióznost a reference.“ Obecně lze k odpovědím na tuto otázku říci, že respondenti své odpovědi rozložili téměř rovnoměrně do všech tří možností. Poptávající odpovídali spíše „NE“, nabízející spíše „ANO“. „NEVÍM“
59
zaškrtla třetina respondentů jak poptávajících tak nabízejících. Odpovědi na doplňující otázku se nejčastěji shodovaly v naprosto primitivní argumentaci výběru v seznamu nejvýše inzerované nabídky. Oslovení respondenti nechtějí tolik zkoumat, kdo všechno předmětnou nemovitost nabízí. Zejména při hledání na internetu je pro ně důležitá rychlost, tzn. první je nejlepší. Často se v odpovědích skloňovali reference té které společnosti. •
Vliv realitních zprostředkovatelů na úroveň trhu
Podle nadpoloviční většiny oslovených respondentů ovlivňují realitní zprostředkovatelé úroveň realitního trhu. Do jaké míry a jakými prostředky tak činí, se už odpovědi tolik neshodovaly. Například muž ve věku 29 let se středoškolským vzděláním odpověděl takto: „Realitní kanceláře dokážou vyvolat rychlý nárůst cen a naopak.“ Zajímavý názor, se kterým by asi nesouhlasila mladá žena (21 let, SŠ), která na otázku odpověděla takto: „RK ovlivňují trh jenom tím, že vydělávají na provizích a lidi se je snaží obejít.“ Obě tyto odpovědi jsou částečně obsaženy v příspěvku muže ve věku 33 let, vysokoškolsky vzdělaného: „Díky velkým provizím se zvyšují celkové náklady na pořízení bytu. Prodávající jsou často kvůli provizím nuceni zlevnit.“ Muž 57 let, středoškolsky vzdělán v dotazníku uvedl: „Od makléře očekávám, že mi poradí, jak nastavit cenu.“ Přibližně jedna čtvrtina respondentů vepsala odpověď týkající se právě ceny. Realitní makléř zná situaci na trhu a dokáže odhadnout, jestli jsou požadavky na kupní cenu opodstatněné. Bohužel jsem se ve své praxi setkal s dlouhou řádkou případů, kdy důvěra klientů k realitním zprostředkovatelům nebyla vždy v jejich prospěch. Nejsou ojedinělé případy, kdy pod vidinou podpisu exklusivní smlouvy, realitní makléři slibují prodat byt za vyšší cenu, než majitel původně požadoval. Nastaví se tak veřejně inzerovaná cena, se kterou jiný majitel srovnatelné nemovitosti porovnává při budoucím prodeji. Problém spočívá také v tom, že skutečně realizovaná cena pro veřejnost není k dispozici. V inzerátu bytu, který se nabízel za 2 mil., se již nedozvíte, že skutečně byl prodán o půl milionu levněji. Objeví se jen „PRODÁNO“ a na cenovce pod inzerátem svítí stále 2 mil. •
Preference při vstupu na trh nemovitostí
V dotazníkovém šetření jsem zkoumal také určité preference nabízejících a poptávajících, které souvisejí s aktivním zapojením do dění na trhu nemovitostí. U nabízejících mne zajímalo, jak postupují při stanovování ceny nabízené nemovitosti a jak hodlají nemovitost nabídnout. U poptávajících jsem zkoumal, jaká kritéria jsou při výběru nemovitosti nejdůležitější a kde nabízené nemovitosti hledají. V tabulce č. 2 jsou podle vah seřazena jednotlivá kritéria, která poptávající při hledání nemovitosti považují za nejdůležitější.
60
Tabulka 2: Kritéria při výběru nemovitostí Zdroj: Hloubkové rozhovory, leden–květen 2012, n=40
Oslovení respondenti z řad poptávajících hodnotili jednotlivé varianty na stupnici 0 až 5, kdy 5 má nejvyšší váhu. Lokalita a cena jsou jednoznačně nejdůležitějšími kritérii při výběru nemovitosti. Většina oslovených jim přiřadila nejvyšší váhu. S velkým odstupem na 3. místě se umístila dispozice, která společně s orientací na světové strany a velikostí měla průměrné známky vah. Dispozice, orientace a velikost byla kritéria, jejichž hodnocení se jen zřídka odchylovala k extrémům. Nikdo jim nedal hodnocení 0 nebo 1 a nejvyšších hodnocení 5 dostala je zřídka. Trochu překvapivě se na 6. místě umístil požadavek na balkon či terasu. Potřeba opustit prostor obytné části bytu k relaxaci a odpočinku se prosazuje v preferencích českých domácností. Jen o velmi málo nižší hodnocení než „balkon“ dostalo kritérium konstrukce budovy. Prosazovalo se zejména u brněnských respondentů, kteří zásadně rozlišují mezi panelovou a cihlovou zástavbou. Stejně tak preference parkování byla velmi silně závislá na tom, jestli daný respondent jednak pravidelně řídí automobil a pak také v které části města bydlí. Parkování dostalo spoustu „pětek“ ale přibližně stejné množství „nul a jedniček“. Na samém chvostu preferencí poptávajících se překvapivě umístilo stáří nemovitosti. Dle mého názoru je tento fakt důsledkem ve společnosti zažitého přesvědčení, že nemovitosti jsou komoditou s neomezenou životností. Poptávajících
jsem
se
dále
dotazoval,
kde
nabízené
nemovitosti
hledají.
Z předložených možností internet, tištěná inzerce a kombinace obojího si přibližně 53 % oslovených vybralo první možnost. Pouze tištěnou inzerci využívá při hledání nabízených nemovitostí jen necelé 5 % oslovených. Internet jako informační médium při hledání nabídek nemovitostí jednoznačně dominuje. Skupiny respondentů z řad nabízejících jsem se ptal, jak postupují při stanovování ceny nabízené nemovitosti. Drtivá většina oslovených (72,5 %) určuje cenu sama pomocí srovnání s nemovitostí podobnou. Služeb realitního makléře při stanovování ceny by využilo přibližně 18 % oslovených. Odborným znaleckým posudkem by si nechalo stanovit cenu pouhých
61
7,5 % respondentů. Možnost jiného způsobu stanovení ceny zvolil jeden z dotázaných. Svoji nemovitost se rozhodl dražit a využije k veřejné nabídce sociální sít Facebook. Výsledky dotazování, jakým způsobem hodlají nabízející nemovitost nabídnout, byly v mém průzkumu snad nejočekávanější. Na grafu č. 22 jsou v procentech znázorněny jednotlivé možnosti. Dá se říci, že se potvrdil můj předpoklad a zároveň jsou dosažené výsledky velmi podobné těm, které ze svého průzkumu získala realitní kancelář RE/MAX. Oproti 49 % ve prospěch realitních kanceláří v průzkumu RE/MAX, byly mnou zaznamenané výsledky k využití realitních zprostředkovatelů při prodeji nemovitosti ještě o 14 % nižší. Lidé velmi často odpovídali jako muž ve věku 32 let, středoškolsky vzdělaný: „Nejprve bych to zkusil sám a pak bych zavolal do realitky.“
Způsob nabídky prodeje nemovitosti
Sám - Internet 35%
Sám - Tištěná inzerce 52%
Sám - Kobinace obojího Služby RK
10%
3%
Graf 22: Složení respondentů podle preferencí způsobu nabídky nemovitosti Zdroj: Hloubkové rozhovory, leden–květen 2012, n=40
5.4.3 Privatizace bytového fondu Velkým hybatelem trhu rezidenčních nemovitostí je ve svém rozsahu značně opomíjená privatizace bytového fondu. Od počátku devadesátých let dochází prostřednictvím privatizace k přesunu obrovského množství obecních bytů do soukromého vlastnictví. Ceny za nemovitosti, které se nabízejí právnickým osobám založeným nájemníky, se odvíjejí od znaleckých posudků. Odhadnutá cena obvyklá je pak snižována o desítky procent. Výsledné ceny tak v některých obcích jako například v Praze dosahují i pouhých 10 % ceny tržní.
62
Dochází tak k významnému ovlivňování úrovně bytového trhu, kdy nájemní bydlení ustupuje bydlení vlastnickému. Privatizace ovlivňuje fungování realitního trhu i tím, že část levně převedených bytů bývá následně nabízena k prodeji. Vzhledem k velmi nízkým nákladům na pořízení privatizovaného bytu dochází při následném prodeji k pokřivení cen nemovitostí v obci. Současně tím bývá narušena obchodní politika soukromých subjektů a developerů, kteří v dané lokalitě hodlají prosadit své podnikatelské záměry. Jakým tempem se v České republice privatizoval bytový fond ve vlastnictví obcí, ukazuje následující graf. Z grafu vyplývá, že do konce roku 2010 bylo z původního počtu bytů ve vlastnictví obcí zprivatizováno 79,7 %.
Graf 23: Postup privatizace OBF ve sledovaných městech v letech 1991 - 2010 Zdroj: ÚÚR, Vlastní zpracování
Z dat, která získal Ústav územního rozvoje od jednotlivých zástupců obcí, dále plyne, že v současné době nalezneme v ČR města s již téměř dokončenou privatizací svých bytů. V Ústí nad Labem zbývá již jen několik procent z původního množství, Plzeň má zprivatizováno okolo 85 % nemovitostí, Praha 1/5, Ostrava 1/4 svého původního bytového fondu. Nejpomaleji postupovala privatizace v Brně, kde je celá polovina původního bytového fondu stále ve vlastnictví obce.
63
Také prodejní ceny privatizovaných bytů jsou různorodé, určují si je jednotlivá zastupitelstva měst nebo městských částí. Jak vyplývá z průzkumu, který na základě zadání MMR od roku 2000 vypracovává Ústav územního rozvoje, ceny privatizovaných bytů se vyvíjejí také v čase. Například v roce 2008 byla cena za m2 bytové jednotky spadající do katastru MČ Praha 12 3000,- Kč a již v roce 2011 byla průměrná cena 5700,- Kč za m2. Současné průměrné ceny privatizovaných bytů můžete vidět v tabulce č. 3.
Tabulka 3: Průměrné prodejní ceny privatizovaných bytů (Kč/m2) Zdroj: ÚÚR, Vlastní zpracování
Stejně tak si zastupitelstva určují způsob prodeje. Dříve byly prodávány jednotlivé bytové jednotky v rámci jednoho domu. Kdo chtěl, tak se privatizace účastnil, kdo nechtěl, zůstal nájemcem obce. V současné době se již prodávají výhradně celé domy. S odkoupením musí souhlasit nadpoloviční většina nájemců a tito musí založit bytové družstvo. Nejzazší termíny ukončení procesu privatizace bytového fondu obcí jsou opět různé. V Praze je zastupiteli uváděn termín do 2016, v Brně se bude privatizovat do roku 2015 v MČ Bystrc a Židenice, Ostrava plánuje ukončit privatizaci v roce 2018. Definitivní ukončení prodeje se v rámci celé republiky předpokládá někdy okolo roku 2020.
64
5.5
Shrnutí a predikce budoucího vývoje
V předcházejících kapitolách jsem se z ekonomického úhlu pohledu snažil analyzovat trh rezidenčních nemovitostí v České republice. Nyní analyzovaná data shrnu a pokusím se na základě historického vývoje predikovat vývoj budoucí. Pro některé cenotvorné faktory mi k tomu poslouží korelační analýza, díky které budu moci statisticky posoudit vzájemné závislosti sledovaných dat. Data a výsledky korelační analýzy jsou součástí Přílohy č. 1.
5.5.1 Ekonomický vývoj Výkon ekonomiky udržoval s výjimkou let 1997 a 1998 růstový trend. Pro samotný trh rezidenčních nemovitostí bylo vytvořeno ideální ekonomické prostředí. Zejména po roce 2000 naše ekonomika vykazovala výrazný růst, který se zastavil až v roce 2009, kdy se u nás projevila globální ekonomická krize. Hrubý domácí produkt vyjádřený v běžných i stálých cenách vykazoval mezi léty 1998 až 2008 stabilní růst. Desetiletí prosperity mělo silný vliv na trh nemovitostí. Díky korelační analýze veličin definujících vývoj cen nemovitostí a HDP v běžných cenách, se potvrdila vzájemná silná pozitivní závislost. Korelační koeficient +0,97 dokazuje téměř dokonalou přímou závislost obou procesů ve sledovaném období, viz Příloha č. 1. Ačkoli z pouhého statistického koeficientu nedokážeme posoudit, zdali je jeden následkem a druhý příčinou, jsem přesvědčen a zároveň potvrzuji svoji hypotézu H1, že trh rezidenčních nemovitostí je silně ovlivňován vývojem národní ekonomiky. Velmi pravděpodobně to platí i naopak, tedy že ekonomický vývoj je prostřednictvím kondice stavebního průmyslu závislý na cenách nemovitostí. Vzhledem k vzájemné provázanosti bude pro trh nemovitostí budoucí kondice ekonomiky klíčová. Naše malá otevřená ekonomika je do značné míry závislá na vývoji evropských a světových ekonomik. Růst německé ekonomiky je pro naše exportéry příznivou zprávou, nicméně stav veřejných financí jednotlivých národních ekonomik Eurozóny je naopak alarmující a budí dojem „domečku z karet“. Z tohoto důvodu by současné oživení naší ekonomiky mohlo být do budoucna ohroženo. Politická reprezentace naší země by měla společně s exportéry hledat nová teritoria a diverzifikovat strukturu vývozu. Společně s rozložením rizika do nových exportních oblastí bude klíčová konkurenceschopnost českých
65
firem na globálních trzích. Doporučil bych budovat konkurenceschopnost především na základě inovací, což předpokládá investice do vzdělání a výzkumu.
5.5.2 Poptávka na trhu nemovitostí Poptávka na trhu nemovitostí je ovlivněna úrokovou mírou, disponibilním důchodem domácností, demografickým vývojem, změnami daňových sazeb, vstupem do EU a v neposlední řadě preferencemi domácnosti v oblasti bydlení a celkovým ekonomickým sentimentem. Determinanty poptávkové strany působí na trh nemovitostí s různou intenzitou a po různě dlouhou dobu. •
Úroková míra je stěžejním determinantem poptávky na trhu nemovitostí. Nízké úrokové sazby v letech 2003 až 2007 stály za rozmachem hypotečního trhu a tím i vysoké poptávce po nemovitostech. Korelační koeficient −0,73 dokazuje poměrně silnou negativní závislost indexu cen nemovitostí na 2T REPO sazbě ve sledovaném období, viz Příloha č. 1. Se snižující se sazbou se ceny nemovitostí zvyšovaly. Zvyšovala se také celková zadluženost domácností, na které se úvěry na bydlení podílely z 71 %. Mezi léty 2005 až 2008 se hypoteční úvěr stal doslova módní záležitostí. S propadem na trhu nemovitostí ve 3.Q 2008 se také zvýšil podíl ohrožených úvěrů na bydlení, který měl do té doby sestupnou tendenci. Od poloviny roku 2010 je 2T REPO sazba na velmi nízké úrovni 0,75 % a i vzhledem k pokračující nestabilitě na světových trzích nic nenasvědčuje tomu, že by ČNB na své politice cokoli měnila. Je tak zaděláno na růst nabídky peněz v ekonomice a úvěrovou expanzi. Komerční bankovní sektor po krizovém šoku začíná na tento vývoj reagovat snižováním úrokových sazeb hypoték, které jsou v současné době na úrovni okolo 3,7 % a jsou tak nejlevnější od roku 2005. To by mělo vést k určitému oživení na straně poptávky. Přesto se domnívám, že na ceny nemovitostí to v krátkém období nebude mít výrazný vliv. Banky totiž stále čelí vysokému riziku ztrát z nesplácených úvěrů, což se nezbytně promítá do zvýšené obezřetnosti při poskytování nových úvěrů. Odráží se to zejména ve zpřísnění metodiky prováděných znaleckých posudků. Ty jsou aktuálně brzdou expanze hypotečního trhu a paradoxně na ceny nemovitostí tlačí spíše směrem dolů.
•
Disponibilní důchod domácností kontinuálně roste od roku 1994. Zvyšující se průměrná nominální mzda a stabilní míra inflace zapříčinily, že domácnosti ve
66
sledovaném období reálně bohatly. Když k tomu připočteme snižování daní a odklon přímých daní k daním nepřímým jako prosazovaný trend v daňové politice, musíme konstatovat, že rostoucí disponibilní důchod domácností je jednou z dalších příčin růstu cen nemovitostí.
Souvislosti můžeme spatřovat také v nízké míře
nezaměstnanosti, která v předkrizovém období determinovala pozitivní vývoj celé ekonomiky. Index cen nemovitostí je pozitivně korelován růstem nominální mzdy koeficientem +0,976, což dokládá silnou závislost, viz Příloha č. 1. Čím více lidí je zaměstnáno a jejich průměrná nominální mzda roste, tím více se zvětšuje poptávka po nemovitostech a rostou ceny. Úvahy nad disponibilním důchodem mne vrací k úrokovým sazbám a expanzivní měnové politice. Objem peněz v ekonomice totiž úzce souvisí s vývojem mezd obyvatelstva. Pokud zůstane dynamika reálných mezd podobná té z předkrizových let, můžeme očekávat, že ceny nemovitostí nebude mít co zastavit. Právě disponibilní důchod domácností totiž působí jako brzda na prudkou expanzi cen nemovitostí. Jakmile ceny stoupnou tak, že budou pro obyvatelstvo nedostupné, trh se zastaví. Tohoto vývoje jsme byli svědky v období krize. Ceny nemovitostí se propadly i díky oslabení tempa růstu nominálních mezd a růstu nezaměstnanosti. V současné době jsme svědky určité stabilizace. I když nelze v horizontu několika let očekávat nijak výrazný růst nominálních mezd obyvatelstva, index spotřebitelských cen by měl být v horizontu jednoho až dvou let stabilní a splňovat inflační cíle ČNB ve výši 2 %. Neočekávám tedy, že by se dynamika reálných mezd nějak dramaticky zadusila. Pro trh nemovitostí dobrá zpráva. •
Demografický vývoj v Československu 70. let způsobil, že věková skladba obyvatelstva v rozmezí od 25 do 40 let byla po roce 2000 velmi silná a výrazně tak ovlivňovala poptávku na trhu nemovitostí. Přírůstky obyvatel právě v tomto věkové rozmezí jsem opět podrobil korelační analýze s vývojem cen nemovitostí. Mezi léty 1998 až 2011 jsou tato data vzájemně korelována vysokým koeficientem +0,96, viz Příloha č. 1. Příčinou růstu cen nemovitostí tak byl mimo jiné i demografický vývoj. Nicméně v roce 2011 se začal silný podíl „Husákových dětí“ na koupěschopné poptávce ztenčovat. Dlouhodobý budoucí vývoj přírůstku obyvatel hovoří jednoznačně v neprospěch poptávky po nemovitostech. Propad porodnosti v 80. a zejména pak v 90. letech minulého století se odrazí na velikosti koupěschopné poptávky po nemovitostech na několik desetiletí. Přičemž i dlouhodobější prognózy jsou spíše
67
skeptické. Je pravděpodobné, že tak silnou generaci jako byla ta ze 70. let, tu nebudeme mít již nikdy. Počet domácností jednotlivců se od roku 1995 zvýšil o 82,9 %, což mělo také vliv na poptávku po nemovitostech. Opět to souvisí se silnou generací 70. let, ale do jisté míry také s opouštěním konceptu úplné rodinné domácnosti. Do budoucna lze jen těžko očekávat změnu tohoto trendu. Jestliže dlouhodobý pokles porodnosti hovoří v neprospěch poptávky, tak právě naopak tomu je, co se týče trendu růstu domácností jednotlivců. Míra vlivu tohoto ukazatele je nicméně do budoucna spíše minoritní. •
Ostatními vlivy na poptávku byly vstup České republiky do EU a změny sazby DPH ze stavebních prací. Faktory, které jsou v podstatě jedinečné a těžko se budou opakovat. Faktory, které ovlivňovaly ceny nemovitostí především z hlediska spekulativního. Právě spekulace investorů a domácností na prudký růst cen nemovitostí po našem vstupu do Eurozóny způsobil, že ceny skutečně rostly. Ovšem jen krátkodobě, protože narůst cen na obvyklou úroveň v zemích EU se nekonal a paradoxně jsme byli svědky jevu zcela opačného. První novodobá spekulativní bublina na nemovitostním trhu v České republice měla krátký život. Podobné charakteristiky má i změna sazby DPH. S koncem roku 2007 mělo být daňové zatížení stavebních prací přesunuto do vyšší sazby. Strašák obchodníků s nemovitostmi, který přinutil mnoho poptávajících uspíšit své nákupní rozhodnutí. Nutno dodat, že toto strašidlo nebylo tak iracionální jako spekulace před vstupem do EU, nicméně i tentokrát byly obavy liché, protože sazby zůstaly stejné až do minulého roku. Na konci roku 2011 se tak situace opakovala a faktor změny sazby DPH bezpochyby posílil poptávku po nemovitostech především ve 4.Q loňského roku.
•
Preference vlastnického bydlení a tvorba (i)racionálních očekávání jsou faktory, které měly dle mého názoru podstatný vliv na poptávku před rokem 2008 a budou působit i po krizi. Než došlo k propadu cen nemovitostí, převládalo obecné přesvědčení veřejnosti, že investice do nákupu bytu nebo domu je bezrizikovou investicí se stabilním výnosem.
Se zvyšující se dostupností HÚ domácnosti
substituovaly nájemní bydlení a placení nájmu, bydlením vlastnickým a splátkami hypoték. Vlastnit nemovitost nebo více nemovitostí je ve společnosti otázkou prestiže. Koupit byt či dům jsou nejlépe investované peníze. I s takovými motivy vstupují domácnosti na trh nemovitostí. Z mého dotazníkového šetření vyplynula jednoznačná
68
preference vlastnického bydlení. Vlastnického ovšem v uvozovkách, neboť princip hypotečního úvěru spočívá v zástavě nemovitosti úvěrující bankou. Respondentů jsem se dotazoval, jestli je nákup nemovitosti dobrou investicí. Rovných 85 % jich proškrtlo variantu: „Dobrou investicí, i když ceny nebudou vždy jen růst.“ Ano, recese ekonomiky a propad cen nemovitostí otevřeli veřejnosti oči. Domácnosti nyní alternativu poklesu cen racionálně zahrnují do svých úvah. Stejně tak banky. Nová metodika při znaleckých posudcích je jakousi rizikovou přirážkou, kterou se bankovní domy snaží vyrovnat případný pokles cen úvěrovaných nemovitostí. Zejména mezi léty 2006 a 2008 byli lidé ochotni koupit snad jakoukoli nemovitost. Nemovitostní horečka vygradovala zejména v roce 2007, kdy realizované ceny byly vyšší než nabídkové. Trh nemovitostí díky krizi prošel očistcem a vzal s sebou také iracionální argumenty o bezrizikovosti investice do nemovitostí a nezadržitelném růstu cen. Předpovídat vývoj v myšlení lidí je velmi obtížné ne-li nemožné. I když máme schopnosti poučit se z chyb, nemovitost je specifická komodita a nelze spoléhat na to, že se iracionální nadšení do našeho nákupního chování nevrátí.
5.5.3 Nabídka na trhu nemovitostí Nabídka nemovitostí v České republice je určována výstavbou nových nemovitostí, prodejem nemovitostí starších a privatizací obecního bytového fondu. Výstavbu nemovitostí určených k bydlení zajišťoval před revolucí stát. Takřka bez ohledu na poptávku určoval centrálně objem nabídky na trhu. Změna ekonomického systému a rozvoj tržního hospodářství v 90. letech znamenala také změnu na nabídkové straně trhu nemovitostí. Objevily se nové podnikatelské subjekty, které přirozeně reagovaly na situaci na trhu a přizpůsobovali jí svoji činnost. •
Výstavbu nových bytů obstarávají stavební a developerské společnosti. Rozvoj podnikání v tomto odvětví se datuje do druhé poloviny 90. let a výrazněji pak po roce 2000. Opět to souvisí s rozvojem bankovního sektoru, vznikem hypotečního trhu a především se zlepšující se kondicí národní ekonomiky. Příznivé ekonomické prostředí a zvyšující se poptávka byly doslova živnou půdou stavební expanze v období let 1998 až 2007. V roce 1998 bylo dokončeno 22 183 bytů a ve zlomovém
69
roce 2007 to bylo již 41 649 bytových jednotek, viz Příloha č. 2. Zvyšující se poptávka po stavebních pracích se promítla do jejich cen, které od roku 2005 výrazně rostly. Ceny realizací developerských projektů táhly nahoru také úroveň cen starších bytů. V současné době se stavebnictví potýká s nízkou úrovní poptávky a nové bytové projekty se téměř nerealizují. Počet zahájených bytů od roku 2008 do roku 2010 klesal meziročně o 14 % resp. 25 %. Klesaly nabídkové ceny, ale především ceny realizované. Současný stav bytové výstavby se odráží v podmínkách, za kterých banky poskytují rezidenčním projektům financování. Vysoký podíl vlastních zdrojů, úroková sazba 4 % nad PRIBOR a polovina bytů musí být ještě před samotnou realizací předprodána. Nabídka bytů v současné době převyšuje poptávku a ceny nemovitostí klesají. Úroveň poptávky v prvé řadě a podpora komerčních bank v řadě druhé budou pro tento sektor klíčovými. Úrokové sazby ČNB jsou velmi nízko, cena stavebních prací klesá a probouzí se i hypoteční trh. Jestli to na probuzení stavebnictví bude stačit, je otázka. Spíše očekávám, že nabídka nově postavených bytů bude ještě dále klesat. •
Nabídkovou stranu rezidenčního trhu nemovitostí u nás tvoří přibližně z 95 % nabídka starších bytů. Dynamika cen nemovitostí u nás je tak tvořena především staršími byty. Bytové domy v hůře situovaných lokalitách a především pak v panelových domech zaznamenaly až 20% pokles. V rámci krajů se pokles cen týkal zejména oblastní s vyšší nezaměstnaností a problematickým životním prostředím. Na trhu se staršími byty se střetávají jak na straně poptávky, tak na straně nabídky domácnosti nebo individuální investoři. Odbornou zprostředkovatelskou činnost v tomto střetu obstarávají realitní kanceláře. Živnostenský zákon upravuje realitní činnost jako živnost volnou. Za svoji činnost inkasují zprostředkovatelé provize v rozmezí 3 % − 6 % z ceny obchodované nemovitosti. Z hloubkových rozhovorů mimo jiné vyplynulo, že právě provize a neprofesionální jednání ze strany zástupců realitních kanceláří jsou tím, co na tento druh podnikání vrhá negativní světlo. Lidé se snaží službám realitních kanceláří spíše vyhnout. Ačkoli by bylo přirozenější a pro celý trh asi i zdravější, kdyby se prodejem tak specifické komodity zabýval profesionál. Domácnosti tak hledají jiné způsoby, jak svoji nemovitost nabídnout. Pro celé odvětví realitních služeb by bylo do budoucna přínosné, kdyby se stala činností koncesovanou. Kdyby se legislativně zpřísnily podmínky udělení a odebírání licence k provozování makléřské činnosti.
70
•
Privatizace obecního bytového fondu ovlivňuje nabídku na trhu nemovitostí. Obce prodávají svůj nemovitý majetek do rukou bytových družstev tvořených z nájemců za dotované ceny, které v prvních privatizačních vlnách dosahovaly pouhých 10% tržní ceny. Podmínky prodeje včetně časového harmonogramu a nabídkových cen jsou plně v kompetenci jednotlivých obcí. Někde je již privatizační proces dokončen, Ústí nad Labem zbývá pouhá 2 % z původního fondu. Na opačném konci je Brno, které stále drží 54 % svých bytů. Zastupitelstva jednotlivých obcí plánují ukončení privatizace různě, nejdéle však do roku 2020. Obce prodávaly svůj nemovitý majetek také proto, že neměly z regulovaného nájemného dostatečný výnos, který by alespoň náklady na údržbu nemovitostí pokryl. Dnes s téměř dokončenou deregulací nájemného tento problém dle mého soudu odpadá. Díky nízkým prodejním cenám se byty dostávají do vlastnictví i finančně slabším domácnostem. Byty pak v rámci jednoho domu vlastní lidé ze zcela odlišného sociálního a finančního prostředí, kteří mají logicky také odlišný přístup a možnosti péče o společné části domu. Proto bych doporučoval domy zejména v lukrativních částech měst nabízet za ceny blízké tržním. Obecní bytový fond by měl především plnit funkci sociálního bydlení, proto bych doporučoval prodávat do vlastnictví spíše domy v lukrativnějších lokalitách a domy obecní udržovat na perifériích měst.
71
6
Diskuze
Trh nemovitostí jsem rozložil na jednotlivé komponenty, jež ho spoluvytvářejí a ovlivňují, a následně provedl analýzu statistických dat v časových řadách. Sledovaným faktorem byl index cen rezidenčních nemovitostí od roku 1998 do roku 2011. Právě samotná volba jednotlivých cenotvorných determinant by mohla být slabým místem této práce. Vycházel jsem při ní jednak ze studií a vědeckých prací na podobné téma, ovšem zasazených do jiného prostředí. A pak také ze svých vlastních zkušeností a znalostí. Nenašel jsem pro český realitní trh podobný rozklad faktorů ovlivňujících cenu na trhu nemovitostí. V rámci jednotlivých kapitol bych rád rozvedl diskurs nad tématem věkové skladby obyvatel nakupujících nejčastěji nemovitosti. Mnou stanovené věkové rozmezí od 25 do 40 let vychází pouze z mých vlastních zkušeností v této oblasti a nemusí být dostatečně relevantní. Bohužel jsem nenašel žádná sekundární data ani průzkum, který by se tomuto věnoval. Ani příslušné Katastrální úřady podobnou statistiku neevidují. Doporučil bych tedy pokračovatelům, kteří hodlají toto téma rozpracovávat, aby věnovali větší pozornost analýze věkové skladby nakupujících. Dalším tématem, které by snad zasluhovalo větší pozornost, je iracionální chování spotřebitelů na trhu nemovitostí. Pro účely této práce bylo nepřiměřené chování spotřebitelů, které se nemalou měrou podílelo na masivním růstu cen, popsáno dostatečně. Nicméně detailnější pochopení pohnutek a motivů, které vedou domácnosti k iracionálnímu chování, je věcí hlubšího sociologicko-psychologického průzkumu. Byla přesvědčivě identifikována cenová bublina na trhu rezidenčních nemovitostí i společně s jednotlivými faktory, které se na jejím vytvoření podílely. Podrobnější analýze samotné cenové bubliny jsem se přesto vyhnul, neboť jsem nechtěl příliš opouštět zvolené téma a neúměrně navyšovat rozsah práce. Každopádně ve mně převládá přesvědčení, že lze relativně snadno hodnotu cenové bubliny na českém trhu nemovitostí spočítat. Jedním z dílčích cílů bylo popsat chování poptávajících a nabízejících na trhu nemovitostí a to zejména ve vztahu k realitním zprostředkovatelům. Přesto že pro účely této práce mají výsledky zjištěné hloubkovými rozhovory kvalitativního výzkumu dostatečně vypovídající schopnost, není možné je vzhledem ke svému rozsahu oslovených respondentů zobecnit na celou populaci. Práce navazující na podobné téma by proto měly pokračovat kvantitativním výzkumem, který by oproti kvalitativnímu mohl zjištěné výsledky více zobecnit.
72
7
Závěr
Trh rezidenčních nemovitostí v České republice prošel od transformace ekonomiky více než dvacetiletým vývojem. Stal se přirozeným subsystémem národní ekonomiky země a se svými mnohými specifiky na sebe koncentroval pozornost domácností, podnikatelských subjektů i státu. Toto výsadní postavení mu zajišťuje především charakter bydlení, jako základní lidská potřeba. Téma vývoje trhu nemovitostí určených k bydlení se proto dotýká nás všech. Trh nemovitostí je některými považován za epicentrum ekonomické recese západního světa. Kladl jsem si proto za hlavní cíl prozkoumat zákonitosti a specifika tohoto trhu, identifikovat současný stav v České republice a predikovat budoucí vývoj. Ústředním tématem, které na hlavní cíl bezprostředně navazuje, je tvorba ceny na trhu nemovitostí. Dílčím cílem proto bylo zjistit závislosti mezi vývojem vybraných ekonomických a demografických ukazatelů a vývojem indexu cen nemovitostí. K těmto cílům se vztahují dvě z mých pracovních hypotéz H1: Trh rezidenčních nemovitostí je silně ovlivňován vývojem národní ekonomiky. H2: Prudký růst cen nemovitostí v předkrizovém období odpovídá vzniku cenové bubliny. Ve své práci jsem došel k jednoznačnému závěru, že trh nemovitostí určených k bydlení je velmi úzce spjat s výkonem národní ekonomiky. Bez sebemenších pochybností tak potvrzuji moji pracovní hypotézu H1. Zejména po roce 2000 naše ekonomika vykazovala výrazný růst, který se zastavil až v roce 2009, kdy se u nás projevila globální ekonomická krize. Tento vývoj byl v podstatě kopírován indexem cen rezidenčních nemovitostí. Těsnost obou proměnných, tedy hrubého domácího produktu vyjádřeného v běžných cenách a indexu cen nemovitostí, prokázala také párová korelační analýza, viz Příloha č. 1. Cenu na trhu určuje rovnováha poptávky s nabídkou. Ne jinak tomu je na trhu nemovitostí. Poptávka je ovlivněna úrokovou mírou, disponibilním důchodem domácností, demografickým vývojem, změnami daňových sazeb, vstupem do EU a v neposlední řadě preferencemi domácností v oblasti bydlení a celkovým ekonomickým sentimentem. Nabídku představuje výstavba nových bytových jednotek, nabídka starších bytů a privatizace bytového fondu obcí. Jak se vyvíjely jednotlivé cenotvorné komponenty, tak se vyvíjela cena na trhu nemovitostí. Analýzou statistických dat jsem prokázal silnou nepřímou závislost vývoje úrokové sazby ČNB, potažmo průměrné úrokové sazby z hypotečních úvěrů, na cenu nemovitostí. S nižší sazbou ceny nemovitostí rostly. Stejným způsobem byla prokázána míra vlivu demografického vývoje a růstu nominální mzdy. Na cenu nemovitostí měly vliv také krátkodobé faktory reprezentované změnou daňové sazby a vstupem ČR do EU, jejímž
73
společným jmenovatelem je předsunutá poptávka. Nezanedbatelná je také míra vlivu preference vlastnického bydlení. Na cenu nemovitostí měl vliv také rozvoj globalizované společnosti a iracionální chování spotřebitelů. Všechny tyto faktory společně nafoukly mezi léty 1998 až 2011 na trhu nemovitostí dvě spekulativní cenové bubliny a potvrdila se také moje druhá pracovní hypotéza H2. Při pohledu na grafu č. 6, jsou výkyvy z lineárního růstového trendu jasně patrné. První a co do objemu menší z nich se vytvořila mezi léty 2001 až 2003. V tomto případě za expanzí cen stál především náš vstup do EU. Druhá cenová bublina se nafoukla mezi léty 2006 až 2008. V relativně krátkém čase vzrostly ceny nemovitostí přibližně o 70 %. V tomto období se nemovitosti dokonce prodávaly za ceny vyšší, než byly ceny nabídkové. Příčiny této v našich podmínkách bezprecedentní expanze cen spatřuji v následujících faktorech: •
Nízká úroková sazba při příznivém vývoji ekonomiky – růst peněz v ekonomice
•
Příznivý demografický vývoj věkové skladby obyvatelstva ve věku 25 až 40 let
•
Výrazná preference vlastnického bydlení
•
Rozvoj kapitalistické (globalizované) společnosti a iracionální chování domácností
Současný stav nemovitostního trhu v sobě odráží vývoj z let nedávno minulých. S ekonomickou krizí splaskla cenová bublina. Ceny některých druhů nemovitostí se díky nízké poptávce propadly až o 30 %. Zpřísnily se podmínky pro financování developerských projektů, klesl objem poskytnutých hypotečních úvěrů a domácnosti mnohem obezřetněji posuzovaly svá nákupní rozhodnutí. Výraznější propad cen se zastavil na konci roku 2009, tedy ve stejném období, kdy se tempo růstu HDP dostalo ze záporných hodnot. V současné době panuje na trhu nemovitostí plíživá stagnace. Díky hloubkovým rozhovorům jsem zaznamenal u poptávajících mnohem silnější rozlišovací schopnosti, a to ve smyslu kvality nabízené nemovitosti z pohledu dlouhodobé investice. Do svého rozhodování mnohem více zahrnují hledisko případného rizika. Nabízející jsou více než kdy jindy odkázáni právě na úroveň poptávky. Často dochází ke slevám, ceny realizované jsou průměrně o 5% nižší než ceny nabídkové. I vzhledem k mé vlastní činnosti realitního zprostředkovatele jsem si kladl za dílčí cíl mé práce identifikovat preference domácností při vstupu na trh nemovitostí a to právě zejména ve vztahu k realitním zprostředkovatelům. Ke splnění tohoto cíle jsem se vydal
74
prostřednictvím kvalitativního výzkumu formou hloubkových rozhovorů. Oslovil jsem respondenty jak z řad poptávajících, tak nabízejících. S touto částí mé práce souvisela třetí pracovní hypotéza H3: Realitní zprostředkovatelé jsou poptávajícími i nabízejícími na trhu nemovitostí negativně vnímáni. Výsledky hloubkových rozhovorů jednoznačně potvrzují také tuto moji pracovní hypotézu. Lidé se snaží službám realitních kanceláří vyhnout. Respondenti určují ceny nabízených nemovitostí sami a bez odborné pomoci také tyto nemovitosti nabízejí. Lidem vadí výše provizí, a pokud mají nějaké zkušenosti s realitními makléři, jsou tyto zkušenosti spíše špatné.
Budoucí stav trhu nemovitostí bude do značné míry odvislý od hospodářského vývoje. Vzhledem k otevřenosti naší ekonomiky musíme pozorně sledovat kondici našich obchodních partnerů na světových trzích. Klíčový je pro nás export, a proto bude důležitá konkurenceschopnost naší ekonomiky. V tomto ohledu jsem spíše optimistou. Domnívám se totiž, že naše ekonomika je založena na zdravých fundamentech a pokud bude politickou reprezentací pozitivně vedena, nebude se čeho obávat. Příznivé podmínky pro nemovitostní poptávku panují také na trhu hypotečních úvěrů. V současné době jsou průměrné úrokové sazby na nejnižší úrovni od roku 2005 a objem poskytnutých úvěrů v roce 2011 nasvědčuje oživení poptávky po nemovitostech. S vývojem ekonomiky úzce souvisí také disponibilní důchod domácností a úroveň nezaměstnanosti. Aktuální vývoj těchto ukazatelů a krátkodobý výhled hovoří opět ve prospěch oživení na trhu nemovitostí. Od roku 2010 začíná vliv silné generace 70. let slábnout. V krátkém období to patrně nebude mít výraznější dopady, nicméně dlouhodobě se demografický vývoj projevit musí. Populace bude stárnout a podíl věkové skladby obyvatel, která se nejčastěji účastní obchodních transakcí na trhu nemovitostí, bude klesat. Předvídat budoucí preference a myšlení lidí, kteří se budou aktivně účastnit dění na trhu nemovitostí, si netroufám. Nicméně preference vlastnického bydlení určitě v nejbližší době na své významnosti neztratí. Iracionalita a spekulativní chování domácností a investorů byla krizovými událostmi do značné míry udušena. V současné době lidé nepředpokládají, že ceny nemovitostí budou jen růst, nicméně budoucnost je v tomhle ohledu nepředvídatelná.
75
Má
doporučení
pro
realitní
trh
se
týkají
především
oblasti
služeb
realitního
zprostředkovatelství. Jsem přesvědčen, že by měla být zprostředkovatelská činnost provozována na základě prokázané odborné způsobilosti. Z živnosti volné bych doporučoval realitní zprostředkovatele zařadit mezi živnosti koncesované nebo alespoň mezi živnosti vázané. Pro celý trh by bylo přínosné, kdyby se prodejem tak specifické komodity, jakou nemovitost bez pochyby je, zabýval důvěryhodný profesionál. Navíc bych podpořil i to, že by takový podnikatel svoji odbornost průběžně obhajoval. Dále bych doporučoval zprůhlednění skutečně realizovaných cen, alespoň co se týká nabídky na internetu. Pokud se nemovitost veřejně nabízí za určitou nabídkovou cenu, měla by po prodeji být zveřejněna také cena skutečně realizovaná. Současná praxe, kdy nabízející stanovují ceny metodou srovnání, ceny na trhu citelně „pokřivuje“.
76
8
Použitá literatura
[1]
AGNELLO, L.; SCHUKNECHT, L. Booms and Busts in housing markets: Determinants and implications. Journal of Housing Economics. Vol. 20, 2011, s. 171-190, ISSN: 1725-2806
[2]
AMMER, CH.; AMMER, D. Dictionary of Business and Economics. New York: Free Press, 1986. 507 s. ISBN 0-02-901480-8
[3]
ARTN. Trend report 2010. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, 2010.194 s.
[4]
ATTANASIO, P. O.; BLOW, L.; HAMILTON, R.; LEICESTER, A. Booms and Busts: Consumption, House Prices and Expactations. Economica, Vol. 76, No. 301, 2009, s. 20-50, ISSN 1742-0415
[5]
Business Center [online]. 2012 [cit. 2012-2-4]. Slovník pojmů. Dostupné z WWW: .
[6]
CÍSAŘ, J. Vybrané otázky z trhu nemovitostí. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1996. 160 s. ISBN 80-7079-690-1
[7]
CRESWELL, J. W. Qualitative Inquiry and Research Design. London: Sage Publications, 2006. 393 s. Dostupné z: . ISBN 978-1412916073
[8]
DUFEK, J. Ekonometrie. Brno: Mendelova univerzita, 2003. 134 s. ISBN 80-7157-654-9
[9]
DUŠEK, D. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Vysoká škola ekonomická, 2011. 138 s. ISBN 978-80-245-1818-3
[10]
GARBER, P. Famous First Bubbles. The Journal Economic Perspectives. Vol. 4, No. 2, 1990, s 35-54, ISBN 0-262-07204-1
[11]
HENDL, J. Kvalitativní výzkum: základní metody a aplikace. Praha: Portál, 2005. 407 s. ISBN 80-7367-040-2
[12]
HOLMAN, R. Ekonomie. Praha: C.H.Beck, 2005. 709 s. ISBN 80-7179-891-6
[13]
IMF. World economic outlook: April 2010 [online]. [cit. 2012-3-15]. Dostupné z: < www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2010/01/pdf/text.pdf>. ISBN 978-1-58906-915-2
[14]
JANÁČKOVÁ, H. Vybrané mikroekonomické charakteristiky trhu bydlení v České republice. Karviná: Slezská univerzita v Opavě, 2004. 152 s. ISBN 80-7248-258-0
77
[15]
KOHOUT, P. Finance po krizi: důsledky hospodářské recese a co bude dál. 2. vyd. Praha: Grada Publishing, 2010. 266 s. ISBN 978-80-247-3583-2
[16]
KOVANDA, L. Příběh dokonalé bouře. Praha: Mediacop, 2009. 112 s. ISBN 978-80-2546403-8
[17]
KRÁLÍK, O. Transformace české (československé) ekonomiky. Brno: CERM, 1999. 28 s. ISBN 80-7204-124-X
[18]
LUX, M. Mikroekonomie bydlení: podkladová studie ke grantovému projektu GA ČR. Praha: Vysoká škola ekonomická, 2002. 87 s. ISBN 80-245-0338-7
[19]
MADSEN, J. B. A behavioral model of house prices. Journal of Economic Behavior. Vol. 82, No. 1, 2012, s. 21- 38
[20]
MANKIW, N. G. Zásady ekonomie. Dotisk. Praha: Grada Publishing, 2009. 763 s. ISBN 978-80-7169-891-3
[21]
MEJSTŘÍK, M. Americké vládě došla trpělivost, přebírá hypoteční agentury Fannie Mae a Freddie Mac.
[online].
2010
[cit.
2012-3-19].
Dostupné
z
WWW:
. [22]
NOVÁK, A. Ceny rezidenčních nemovitostí v souvislosti s vývojem ekonomiky ČR. Diplomová práce. Praha: Vysoká škola ekonomická, 2008
[23]
POLÁKOVÁ, O. Bydlení a bytová politika. Praha: Ekopress, 2006. 294 s. ISBN 8086929-03-5
[24]
PERRY, V.G.; MOTLEY, C. M. Where’s the fine print?: advertisign and the mortgage market c risis. California management review, Vol. 52, 2009, s. 29-44, ISSN 0008-1256
[25]
SHILLER R. J. Irrational Exuberance. 2. vyd. US: The University Press Group Ltd, 2005. 344 s. ISBN 9780691123356
[26]
SHILLER R. J. Investiční horečka: iracionální nadšení na kapitálových trzích. Praha: Grada Publishing, 2010. 293 s. ISBN 978-80-247-2482-9
[27]
SVOBODOVÁ, L. Vliv ekonomické krize na trh s developerskými projekty v oblasti bytové výstavby. Diplomová práce. Brno: Mendelova univerzita, 2010
78
[28]
STANDARD & POOR’S. Case-Shiller Home Price Indices. [online] 2012 [cit. 2012-3-9]. Nine Cities and Both Composites Hit New Lows in February 2012 According to the S&P/Case-Shiller
Home
Price
Indices(PDF).
Dostupné
z WWW:
. [29]
STEM – Středisko empirických výzkumů [online]. 2011 [cit. 2012-2-4]. Informace z výzkumu STEM trendy. Dostupné z WWW: < http://www.stem.cz/clanek/2263>.
[30]
SUNEGA, P.; LUX, M. The effectiveness of selected housing subsidies in the Czech Republic. Journal of Housing and the Built Environment, Vol. 24, No. 3, 2009, s 249-269. ISSN 1566-4910
[31]
ŠENKÝŘOVÁ, B. Bankovnictví. Praha: Vysoká škola finanční a správní, 2010. 253 s. ISBN 978-80-7408-029-6
[32]
Realitymorava.cz [online]. 2011 [cit. 2011-11-1]. Podíl prodejů bez realitních kanceláří. Dostupné z WWW: .
[33]
URBAN, J. Základy teorie národního hospodářství. Praha: ASPI, 2003. 423s. ISBN 8086395-72-3
[34]
ŽÍDEK, L. Transformace české ekonomiky: 1989 – 2004. Praha: C.H. Beck, 2006. 304 s. ISBN 80-7179-922-X
79
9
Přílohy
č. 1:
Korelační diagramy
č. 2:
Grafy, tabulky
č. 3:
Záznamový arch
č. 4:
Seznam zkratek
80
Příloha č. 1: Korelační diagramy
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Index cen nemovitosÚroková sazba ČNB Nominální mzda Demografický vývoj HDP(v mld. Kč) Úroková sazba z HÚ Nezaměsnanost 51,95 12,70% 11801 2252900 2 062 14,20% 7,48% 9,37% 55,88 6,70% 12797 2308300 2 149 10,30% 8,78% 61,2 5,25% 13219 2372500 2 270 8,80% 8,90% 70,35 5% 14378 2406200 2 449 7,97% 9,81% 85,58 3,65% 15524 2458200 2 568 6,70% 10,31% 102,1 2,25% 16430 2511300 2 688 5,16% 9,47% 99,38 2,25% 17466 2543300 2 929 4,79% 8,88% 100 2% 18344 2561700 3 116 3,96% 7,67% 108,9 2,25% 19546 2577400 3 353 4,18% 5,98% 131,6 3% 20957 2621000 3 663 4,69% 5,96% 162,4 3,06% 22592 2658300 3 848 5,61% 9,24% 157,9 1,38% 23344 2676100 3 739 5,61% 9,57% 151,6 0,88% 23797 2681100 3 775 4,90% 8,20% 144,4 0,75% 24319 2678648 3 812 4,04%
Korelační koeficient
-0,734439856
0,976297168
0,96001156
Tabulka, příloha č. 1: Souhrnná data korelační analýzy Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
Graf, příloha č. 1: Korelační diagramy Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
81
0,979879206
-0,78740287
-0,223308009
Příloha č. 2: Grafy, tabulky Tempo růstu HDP 10,00%
Průměrná úroková sazba hypoték
7,00% 6,00%
5,00%
5,00% 4,00%
0,00%
3,00% 2,00%
-5,00%
0,00%
-15,00%
Graf, příloha č. 2: Tempo růstu HDP Zdroj: Světová banka, Vlastní zpracování
1.1.2003 1.6.2003 1.11.2003 1.4.2004 1.9.2004 1.2.2005 1.7.2005 1.12.2005 1.5.2006 1.10.2006 1.3.2007 1.8.2007 1.1.2008 1.6.2008 1.11.2008 1.4.2009 1.9.2009 1.2.2010 1.7.2010 1.12.2010 1.5.2011 1.10.2011 1.3.2012
1,00% -10,00%
Graf, příloha č. 2: Průměrná úroková sazba hypoték Zdroj: Fincentrum Hypoindex, Vlastní zpracování
Míra registrované nezaměstnanosti podle krajů j
p
( 1990
Čes k á r epublik a
0,66
1991 4,13
1992 2,57
1993 3,52
1994 3,19
1995 2,93
1996 3,52
1997 5,23
1998 7,48
1999
2000
9,37
2001
8,78
8,90
2002 9,81
20041)
2003 10,31
20042)
10,33
2005
9,47
2006
8,88
2007
7,67
2008
5,98
2009
5,96
)
2010
9,24
9,57
Praha
0,64
1,16
0,32
0,34
0,28
0,29
0,43
0,87
2,31
3,52
3,42
3,39
3,73
4,02
4,24
3,58
3,25
2,72
2,16
2,14
3,66
4,07
Středočeský
0,65
4,86
3,37
3,98
2,86
2,57
2,98
4,62
6,06
7,46
6,80
6,76
7,21
7,43
7,47
6,85
6,25
5,32
4,25
4,47
7,01
7,73
Jihočeský
0,77
4,52
2,47
3,03
2,24
1,99
2,51
3,95
5,75
6,69
5,82
6,03
6,65
6,96
7,24
6,59
6,69
5,68
4,47
4,83
7,78
8,50
Plzeňský
0,65
3,97
2,98
3,69
2,56
2,19
2,63
4,23
6,09
7,43
6,47
6,52
7,06
7,60
7,41
6,74
6,45
5,60
4,43
5,03
8,16
8,25
2,72
4,64
6,85
9,04
8,02
8,71
10,07
10,62
11,60
10,75
10,28
9,20
7,32
7,62
Ústecký
0,67
4,47
3,58
5,23
5,24
5,79
7,05
10,00
13,18
15,92
16,15
15,83
17,13
17,94
16,93
15,85
15,41
13,77
10,96
10,26
13,61
13,90
Liberecký
Karlovarský
0,53
0,32
3,76
2,32
1,97
1,44
2,82
2,03
2,36
1,68
2,45
2,12
3,00
5,16
6,98
7,77
6,44
7,35
8,68
9,48
9,06
8,22
7,73
7,04
6,05
6,95
11,24
11,07
10,54
11,39
Královéhradecký
0,68
4,02
1,90
2,58
2,23
1,99
2,61
4,04
6,06
7,54
5,89
6,30
7,30
7,89
8,28
7,67
7,33
6,32
4,70
4,81
7,97
8,37
Pardubický
0,59
5,17
3,44
3,87
2,80
2,66
3,38
4,71
6,62
9,03
7,87
7,93
8,66
9,42
9,62
8,94
8,35
6,91
5,43
5,95
9,58
9,87
Vysočina
0,77
6,73
4,36
5,10
3,85
3,39
3,99
5,66
7,51
9,16
7,48
7,02
8,32
9,20
9,38
8,85
8,23
7,10
5,63
6,27
10,25
10,73
Jihomoravský
0,71
5,36
3,60
5,28
3,20
2,92
3,40
5,37
7,92
9,85
9,35
9,73
11,20
11,45
11,56
10,69
10,21
8,82
6,92
6,83
10,59
10,87
Olomoucký
0,86
6,60
4,27
5,60
4,74
4,31
5,28
7,56
10,20
12,41
11,87
11,78
12,20
12,48
12,53
11,73
10,65
8,97
6,73
6,87
12,19
12,48
Zlínský
0,52
5,84
4,06
4,83
3,03
2,40
3,22
4,71
6,96
8,71
8,14
8,51
10,22
10,61
10,56
9,53
9,27
7,75
6,02
6,13
10,83
10,74
Moravskoslezský
1,27
6,30
4,06
6,63
5,99
5,07
5,67
7,85
11,45
14,94
15,13
15,11
15,89
16,84
16,85
15,66
14,23
12,58
9,62
8,49
12,14
12,36
Tabulka, příloha č. 2: Míra registrované nezaměstnanosti Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování Bytová výstavba v České republice – Byty dokončené 1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
BYTY CELKEM Dokončené byty celkem
55 073 44 594 41 719 36 397 31 509 18 162 12 998 14 482 16 757 22 183 23 734 25 207 24 758 27 291 27 127 32 268 32 863 30 190 41 649 38 380 38 473 36 442
v tom podle formy výstavby: družstevní
21 038 17 056 19 489 15 096
9 606
5 601
.
.
.
.
292
629
916
1 528
1 456
1 739
1 123
476
952
689
850
873
komunální (obecní)
16 282
6 213
4 224
.
.
.
.
6 277
6 691
6 292
7 019
6 781
6 538
4 860
4 470
3 904
1 852
757
850
individuální
16 238 17 172 10 426 12 498 14 316
8 516
9 610
7 086
7 373
.
.
.
. 12 532 14 308 14 509 15 611 14 663 16 867 17 022 15 368 18 416 20 812 20 675 21 848
1 515
1 850
2 194
1 717
1 374
964
.
.
.
.
družstevní
38,2
38,2
46,7
41,5
30,5
30,8
.
.
.
.
1,2
2,5
3,7
5,6
5,4
5,4
3,4
1,6
2,3
1,8
2,2
komunální (obecní)
29,6
19,1
23,0
19,5
19,7
23,3
.
.
.
.
26,4
26,5
25,4
25,7
25,0
20,3
14,8
14,8
9,4
4,8
2,0
2,3
individuální
29,5
38,5
25,0
34,3
45,4
40,6
.
.
.
.
52,8
56,8
58,6
57,2
54,1
52,3
51,8
50,9
44,2
54,2
53,7
60,0
ostatní Podíl bytů podle formy výstavby v %:
ostatní Podíl bytů v rodinných domech v % Intenzita bytové výstavby (počet dokončených bytů na 1000 obyvatel) Obytná plocha 1 dokončeného bytu v m2
4 633
3 579
3 041
3 133
4 227
7 124
9 858
9 876 18 377 15 027 16 191 12 871
2,4
2,8
4,1
5,3
4,7
4,4
5,3
.
.
.
.
19,5
14,2
12,3
11,5
15,6
22,1
30,0
32,7
44,1
39,2
42,1
35,3
24,0
32,8
20,5
29,5
37,9
30,3
41,6
39,1
38,8
37,6
38,9
41,5
43,2
42,9
42,0
41,2
41,0
43,8
40,8
51,1
49,7
54,2
5,31
4,30
4,05
3,53
3,05
1,76
1,26
1,40
1,63
2,15
2,31
2,45
2,42
2,68
2,66
3,16
3,21
2,94
4,03
3,68
3,67
3,46
52,5
56,0
53,0
55,6
59,4
57,5
60,3
60,6
63,4
66,6
69,2
68,2
70,1
68,5
69,2
68,5
70,3
71,8
70,4
76,0
74,2
76,8
Tabulka, příloha č. 2: Bytová výstavba v České republice – Byty dokončené Zdroj: ČSÚ, Vlastní zpracování
82
Příloha č. 3: Záznamový arch
83
84
85
Příloha č. 4: Seznam zkratek
ČNB
Česká národní banka
ČR
Česká republika
ČSÚ
Český statistický úřad
DPH
Daň z přidané hodnoty
EU
Evropská unie
FED
Federální rezervní fond
HDP
Hrubý domácí produkt
IRI
Institut regionálních informací
MČ
Městská část
MMF
Mezinárodní měnový fond
MMR
Ministerstvo pro místní rozvoj
OBF
Obecní bytový fond
PRIBOR
Prague InterBank Offered Rate
RK
Realitní kancelář
Q
Kvartál
ÚÚR
Ústav územního rozvoje
86
