Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta __________________________________________
Stavební spoření jako zdroj financování pro bydlení
Bakalářská práce
Vedoucí práce: Ing. Martin Širůček
Michal Staněk Brno 2011
Na tomto místě chci poděkovat panu Ing. Martinu Širůčkovi, vedoucímu bakalářské práce, za odborné vedení a spolupráci při zpracování této práce. Děkuji také Českomoravské stavební spořitelně a.s., Hypoteční bance, Komerční bance a Raiffesisen stavební spořitelně, které mi poskytly potřebné materiály k vytvoření praktické části mé práce.
Prohlašuji, že jsem tuto bakalářskou práci vyřešil samostatně s použitím literatury, kterou uvádím v seznamu. V Brně dne 05. ledna 2011
______________________
Abstrakt Bakalářská práce „Stavební spoření jako zdroj pro financování bydlení“ se zabývá stavebním spořením jako zdrojem financování bydlení. Teoretická část se zabývá vymezením stavebního spoření, jeho bližší specifikaci a zmapováním dalších produktů zaměřených na financování bydlení. Praktická část je zaměřena na jednotlivé nabídky vytvořené několika oslovenými bankovními institucemi. V práci budou také porovnány úvěry ze stavebního spoření s hypotečními úvěry a úvěry na bydlení poskytovanými bankovními ústavy.
Klíčová slova Cílová částka, hypotéka, roční výnos (úrok v %), státní podpora, stavební spoření, tarif, vstupní náklad, zdanění výnosů.
Abstrakt The thesis „Saving as a source of funding of housing“ deals with the building savings as a source of funding of housing. The theoretical part deals with the definition of building savings, its detailed specification and description of other products aimed at the funding of housing. The practical part is focused on the offers made by some addressed banking institutions. The building savings will be also compared with a mortgage and a bank loan.
Keywords Future sum, mortgage, annual yield (interest v %), state assistance, rating, building saving.
Obsah
Seznam tabulek ................................................................................................................... 7 Seznam grafů....................................................................................................................... 8 1
Úvod a cíl práce............................................................................................................ 9
2
Metodika....................................................................................................................... 11 2.1 Základní terminologie ............................................................................................. 11
3
Stavební spoření ........................................................................................................... 13 3.1 Historie a současnost ............................................................................................... 13 3.2 Základní charakteristika produktu........................................................................... 16
3.2.1 Fáze spoření.............................................................................................................. 17 3.2.2 Přidělení cílové částky ............................................................................................. 18 3.2.3 Fáze úvěrová ............................................................................................................ 19 3.3 Rozhodování klienta................................................................................................ 20 3.4 Stavební spoření pro právnické osoby .................................................................... 21 3.5 Legislativní úprava stavebního spoření v ČR ......................................................... 22 3.6 Stavební spoření a státní podpora............................................................................ 24 3.6.1 Funkce státní podpory ................................................................................................ 25 3.6.2 Efektivita státní podpory .......................................................................................... 26 3.6.3 Vyplácení státní podpory ......................................................................................... 26 3.7 Překlenovací úvěr .................................................................................................... 27 3.8 Další typy úvěrových produktů .............................................................................. 29 4
Vlastní práce................................................................................................................. 31 4.1 Bankovní instituce................................................................................................... 31
4.1.1 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. .................................................................. 31 4.1.2 Hypoteční banka....................................................................................................... 35 4.1.3 Komerční banka, a.s ..................................................................................... 37 4.1.4 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. ........................................................................... 41 4.2 Žádost o finanční prostředky ve výši 1 mil. Kč ........................................................ 44 4.2.1 Nabídka Českomoravské stavební spořitelny,a.s. – stavební spoř............................. 44 4.2.2 Nabídka Hypoteční banky – hypoteční úvěr .............................................................. 45 4.2.3 Nabídka Raiffeisen stavební spořitelny – stavební spoření ....................................... 45
4.2.4 Vyhodnocení nabídek................................................................................................. 46 4.3 Žádost o finanční prostředky ve výši 2,5 mil. Kč ................................................... 48 4.3.1 Nabídka Českomoravské stavební spořitelny – stavební spoření ............................ 48 4.3.2 Nabídka Hypoteční banky........................................................................................ 49 4.3.3 Nabídka Komerční banky......................................................................................... 49 4.3.4 Vyhodnocení nabídek............................................................................................... 50 5
Závěr............................................................................................................................. 52
6
Použitá literatura a zdroje............................................................................................. 54
7
Přílohy .......................................................................................................................... 58
Seznam tabulek
Tab. 1: Ukazatele Českomoravské stavební spořitelny……………………………….. 34 Tab. 2: Ukazatele Hypoteční banky…………………………………………………… 36 Tab. 3: Ukazatele Komerční banky…………………………………………………… 40 Tab. 4: Ukazatele Raiffeisen stavební spořitelny……………………………………… 42 Tab. 5: Výsledné ukazatele Českomoravské stavební spořitelny……………………… 44 Tab. 6: Výsledné ukazatele Hypoteční banky………………………………………… 45 Tab. 7: Výsledné ukazatele Raiffeisen stavební spořitelny…………………………… 45 Tab. 8: Vyhodnocení nabídek jednotlivých bankovních domů………………………... 47 Tab. 9: Výsledné ukazatele Českomoravské stavební spořitelny……………………… 48 Tab. 10: Výsledné ukazatele Hypoteční banky……………………………………….. 49 Tab. 11: Výsledné ukazatele Komerční banky…………………………………………49 Tab. 12: Vyhodnocení nabídek jednotlivých bankovních domů……………………… 50
Seznam grafů Graf 1: Vývoj úvěrů v ČR v letech 2001 – 30.09-201………………………………….16 Graf 2: Reálně vyplacená státní podpora za období 1999 – 30.6. 2010……………….. 24 Graf 3: Smlouvy o stavebním spoření uzavřené v letech 2000-2009………………….. 35 Graf 4: Uzavřené smlouvy hypotečních úvěrů v letech 2000 – 2009…………………..37 Graf 5: Smlouvy hypotečních úvěrů uzavřené v letech 2000-2009…………………… 40 Graf 6: Smlouvy o stavebním spoření uzavřené v letech 2000-2009………………….. 43
1
Úvod a cíl práce
Stavební spoření vzniklo jako produkt určený pro získání finančních prostředků potřebných pro financování bydlení. Dnes je situace na trhu finančních služeb od základu jiná než v době, kdy tento produkt vznikl. Důvody, proč stavební spoření i nadále zůstává oblíbeným produktem však trvají. Pro drtivou většinu obyvatel je největší investicí v jejich životě investice do bydlení. Proto je stavební spoření konstruováno tak, aby zajistilo přístup k dlouhodobému financování bydlení pro co nejširší skupinu možných klientů. Typickým financováním bydlení je spojení alespoň dvou zdrojů - spoření a úvěru. Stavební spoření oba tyto zdroje spojuje do jednoho produktu, přičemž využívá všech výhod z tohoto spojení plynoucích. Účastník stavebního spoření (zájemce o stavbu nového domu, koupi bytu nebo rekonstrukci) nejprve určitou dobu spoří a teprve po vytvoření vlastních zdrojů využije nabídky úvěru k pokrytí chybějící části nákladů. Vklady účastníků stavebního spoření využívá spořitelna jako zdroje pro poskytnutí úvěru. Díky tomu je řízení zdrojů pro poskytování úvěrů u stavebních spořitelen odlišné od postupů ve standardních bankách. Právě díky existenci stabilních a dostatečně levných zdrojů mohou být úvěry poskytované stavebními spořitelnami úročeny úrokovou sazbou, která je nejen nízká, ale navíc pevná po celou dobu splatnosti. Právě při dlouhodobé splatnosti představují pevné úrokové sazby pro klienta důležitou jistotu, která garantuje, že se jeho splátka úvěru v budoucnu nebude zvyšovat. U překlenovacích úvěrů nejsou pevné úrokové sazby zákonem vyžadovány. Pokud však mají stavební spořitelny dostatek zdrojů, mohou poskytovat tyto výhody i u překlenovacích úvěrů. Stavební spoření je důležitým nástrojem státní bytové politiky. Motivuje občany ke spoření a investování do bydlení. Proto stát tento druh spoření podporuje speciální podporou, která přes stavební spořitelny plyne k účastníkům spoření, kteří na ni mají oprávněný nárok. Stát pak pouze kontroluje, zda stavební spořitelny tuto činnost vykonávají řádně. Jednou z důležitých ukazatelů životní úrovně je kvalita vlastního bydlení. Státem podporované stavební spoření, které vede k zajištění vlastního bydlení, předchází možnému poklesu životní úrovně u lidí odcházejících do důchodu. Zároveň, protože se jedná o významnou položku rozpočtu domácností, také eliminuje případné další výdaje státu na sociální podporu bydlení. Nejčastěji využívaným finančním produktem na realizaci bytových potřeb v České republice jsou právě úvěry poskytované stavebními spořitelnami. 9
Stavební spořitelny poskytují 2/3 z celkového počtu úvěrů na bydlení. Vezmeme-li jako kritérium objem poskytovaných úvěrů, je tento podíl menší než 1/3, protože průměrná výše úvěru poskytnutého stavební spořitelnou je podstatně menší než průměrná výše hypotéky.1 Na rozdíl od hypotečních úvěrů mají však úvěry poskytované stavebními spořitelnami mnohem širší spektrum využití. Stavební spoření je využíváno nejen k financování nových bytů, ale i k jejich rekonstrukci a modernizaci. Díky stálým podmínkám, které stavební spořitelny nabízejí, se zvyšuje také ekonomická stabilita domácnosti. Zmenšuje se tak citlivost domácnosti na ekonomické výkyvy (například změny úrokových sazeb). Stavební spoření má také další ekonomický efekt. Směřováním finančních prostředků do bytové výstavby přichází významný impuls do stavebnictví. Vznikají nová pracovní místa, rozvíjí se podnikatelská činnost a tím rostou i daňové odvody, jejichž objem převyšuje vydanou státní podporu. V úvodu jsem tedy uvedl nastínění produktu stavebního spoření jako takového a výhody z něho vznikající.
Cílem mé práce bude nejen posoudit výhody stavebního spoření, ale také srovnat stavebního spoření s jinými zdroji financování bydlení, jako je například hypotéční úvěr a další způsoby financování bydlení. Provedu také posouzení výhod stavebních spořitelen mezi sebou a ověřím tak hypotézu, že „Stavební spoření není v současné době nejvýhodnějším prostředkem k financování bydlení.“
1
Zdroj: Ducký F. a kol., Stavební spoření – studijní materiál pro základní kurz, Praha, 2008, 1. vydání, str. 11 10
2
Metodika
Práce je rozdělena do dvou částí. V literární rešerši se budu věnovat jak historii poskytování úvěrů na bydlení, tak současné situaci na trhu. Dále vymezím pojem stavebního spoření, jeho jednotlivé etapy a fáze. Neopomenu také legislativní stránku dané problematiky a zmapuji významné právní předpisy. Při vyhodnocování těchto zjištěných zdrojů se soustředím na témata jakými jsou historie stavebního spoření a jeho vývoj v České republice a provedu základní charakteristiku tohoto produktu. Dále se podrobněji zaměřím na jednotlivé fáze stavebního spoření, jeho legislativní úpravu a funkci státní podpory ve spojení se stavebním spořením. Blížeji také přiblížím překlenovací úvěry, hypoteční úvěry a spotřebitelské úvěry, co by produkty využitelné k financování bydlení. V rámci praktické části budu spolupracovat s Českomoravskou stavební spořitelnou, a.s., Hypoteční bankou, Komerční bankou a Raiffeisen stavební spořitelnou, s kterými se budu zabývat vytvořením nabídek na dva druhy úvěrů. Úvěr s nižší cílovou částkou bude zaměřen na rekonstrukci domu a úvěr dosahující vyšší částky bude financovat stavbu nového domu. Pro posuzování výhodnosti předložených nabídek použiji ukazatele jako je úroková sazba, doba trvání úvěru, přeplatek úvěru, či výše měsíční splátky úvěru.
2.1 Základní terminologie Pro dobrou orientaci v problematice je nutné vysvětlit základní pojmy, které se objevují v této práci. Jelikož názvů, kterých se vyskytují v oblasti úvěrů a stavebního spoření je velké množství, uvádím zde pouze ty nejvýznamnější pojmy dle Lukáše a Kielara [4]. Zbývající pojmy budou obsahem přílohy č. 1. Cílová částka – částka, která je sjednána ve smlouvě o stavebním spoření. Její definice je stanovena zákonem, zahrnuje naspořenou částku (vklady klienta, státní podporu a úroky) a úvěr. Cílová částka je tedy objem prostředků, které může klient na základě smlouvy o stavebním spoření získat pro financování svých bytových potřeb. Toho se využívá při konstrukci tarifů, kdy jsou základní parametry klienta poměřovány právě cílovou částkou; Minimální částka potřebná pro přidělení – jedna z podmínek pro přidělení cílové částky a následné poskytnutí úvěru ze stavebního spoření.
11
Tato částka je stanovena v konkrétním tarifu stavební spořitelny, a to relativně vzhledem k výši cílové částky. Minimální částka potřebná pro přidělení se obvykle pohybuje okolo 40 % cílové částky; Minimální doba spoření – jedna z podmínek pro přidělení cílové částky. Podle zákona o stavebním spoření může účastník stavebního spoření získat úvěr ze stavebního spoření nejdříve po dvou letech spoření (§5 odst.4); Podmínky pro poskytnutí úvěru jsou dány zákonem a všeobecnými obchodními podmínkami konkrétní stavební spořitelny; Překlenovací úvěr – speciální typ úvěru, který banka poskytuje svým klientům, kteří potřebují získat prostředky pro financování bytových potřeb dříve, než splní podmínky pro přidělení cílové částky a získání úvěru ze stavebního spoření. Překlenovací úvěry poskytujíc stavební spořitelny podle §5 odst. 5 Zákona o stavebním spoření; Přidělení cílové částky – jejím přidělením získává klient nárok na úvěr ze stavebního spoření a vyplacení naspořené částky. Přidělení cílové částky je vázáno splněním podmínek daných zákonem a podmínek konkrétního tarifu stavební spořitelny. Přidělení cílové částky je naplněním vlastního smyslu stavebního spoření. Touto fází stavebního spoření se budu podrobněji zabývat v podkapitole 3.2.2; RPSN (roční procentní sazby nákladů) – číslo, které má umožnit lépe vyhodnotit výhodnost nebo nevýhodnost poskytovaného úvěru. Udává procentuální podíl z dlužné částky, který musí spotřebitel zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru; Tarif – souhrn pravidel, za kterých stavební spořitelna nabízí klientovi spoření a poskytnutí úvěru. Tarif zahrnuje úrokovou sazbu z vkladů a úvěrů, podmínky pro poskytnutí úvěru, výši splátek poskytnutého úvěru, případně další parametry. Stavební spořitelny obvykle nabízejí několik různých tarifů; Účastník stavebního spoření – osoba (fyzická nebo právnická), která uzavře se stavební spořitelnou smlouvu o stavebním spoření (§5 odst. 2), podle podmínek konkrétní stavební spořitelny. Úvěr ze stavebního spoření je poskytován po přidělení cílové částky, ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou.
12
3
Literární rešerše
V této kapitole se budu zabývat historií a vývojem stavebního spoření a také jeho současné situaci na trhu. Dále provedu základní charakteristiku produktu a zaměřím se na jeho jednotlivé fáze. Kromě stavebního spoření se budu věnovat také překlenovacím úvěrům, hypotečním a spotřebitelským úvěrům, pomocí kterých je rovněž možné financovat bydlení.
3.1 Historie a současnost stavebního spoření Jedním z hlavních důvodů vzniku stavebních spořitelen, byla dle Lukáše a Kielara [4] nedostupnost bankovních služeb a produktů pro financování bydlení, tedy úvěrů pro drobné klienty. Za první průkopníky stavebního spoření jsou považovány buiding societes, které vznikaly v 18. století v Anglii. Zřejmě tento nejstarší spolek Kettley´s Building Society vznikl roku 1775 v Birminghamu. Následovaly další země USA, Austrálie, Nový Zéland, Jižní Afrika a Brazílie. Oproti současnému stavu si tyto „Stavební spořitelny“ kladly za cíl získání prostředků pro omezený okruh střadatelů a po splnění tohoto cíle opět zanikaly. Stavební spoření v podobě, v jaké je známe dnes, však vzniklo v Německu. V roce 1885 byla v Bielefeldu založena stavební spořitelna ,,Bausparkasse für Jederman“ (Stavební spořitelna pro každého), ale první stavební spořitelna na podnikatelském principu vznikla až po první světové válce. V roce 1921 založil Georg Kropp v německém městečku Wüstenrot ,,Společenství přátel Wüstenrot“ nejprve jako sdružení, později, v roce 1926 jako společnost s ručením omezením. Silným impulzem, který podnítil bouřlivý rozvoj stavebního spoření, byla potřeba prostředků pro obnovu válkou zničeného bytového fondu. Ve 30.letech se v Německu vykrystalizoval dnes užívaný model stavebního spoření. Právě v této době přešly stavební spořitelny od původního losování úvěrů k principu přidělování tak, jak jej známe dnes. Druhá vlna bouřlivého rozvoje nastala v Německu po měnové reformě roku 1948, kdy se stavební spořitelny opět podílely na obnově Německa a vydobyly si pevné místo v systému financování bydlení. Přijetím zákona o stavebním spoření, který vstoupil v platnost v roce 1973, byl vytvořen jednotný rámec pro podnikání v této oblasti. Začátek osmdesátých let tak byl pro stavební spoření slabým období. Díky všeobecně dobré hospodářské situaci a růstu příjmů obyvatelstva se totiž uklidnila také situace na trhu s byty. S velkými změnami na přelomu devadesátých let se však situace výrazně zlepšila. 13
V první polovině devadesátých let se stavební spoření začalo rozvíjet i ve Východní Evropě, zejména v České republice, na Slovensku a v Maďarsku. Pozitivní zkušenosti s fungováním systému v těchto zemích vedly k zájmu dalších států o jeho zavedení.2 V roce 1993 byl dle Lukáše a Kielara [4] zaveden systém stavebního spoření také v České republice, kdy vstoupil v platnost (Zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření zákon 93/1993 Sb.). Jak uvádí Jirkůvová, Marak a Tomíčková [6] stavební spořitelny patří mezi banky se speciálními funkcemi, které není možné nebo účelné zařadit mezi běžné typy finančních institucí (obchodní banky, spořitelny, úvěrová a spořitelní družstva, investiční banky aj.). Jde o banky s přesně vymezenou užší náplní činnosti. Dle Lukáše a Kielara [4] jsou stavební spořitelny v České republice definovány jako speciální banky, které mají přesně vymezený rozsah činnosti a mohou nabízet pouze produkt stavebního spoření a provozovat činnosti, které s tím souvisejí. Hlavním důvodem pro toto omezení je minimalizace rizik, neboť stavební spořitelny spravují nezanedbatelný objem státních prostředků ve formě státní podpory, která je účastníkům stavebního spoření poskytována. Je tedy pochopitelné, že stát klade určité požadavky na společnosti, které nabízejí státem podporovaný produkt. Stavební spořitelny tak podléhají v plném rozsahu zákonu o bankách a navíc také speciálnímu zákonu o stavebním spoření. V České republice vzniklo po roce 1993 (tento rok byl přijat Zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření) v průběhu následujících dvou let celkem šest stavebních spořitelen, jejichž akcionáři byly banky působící na českém trhu společně s německými a v jednom případě rakouskou stavební spořitelnou. V té době nový neznámý produkt zaujal velmi rychle významné místo na trhu. Stavební spoření si získalo popularitu u klientů nejen díky státní podpoře, ale i díky své spolehlivosti a bezpečnosti. V devadesátých letech poznamenaných problémy řady bank, byly stavební spořitelny stabilizujícím prvkem, jehož důvěryhodnosti nebyla nikdy zpochybněna. Je třeba říci, že zpočátku klienti chápali stavební spoření zejména jako výhodnou formu ukládání peněz. Teprve později se začíná prosazovat základní myšlenka stavebního spoření, kterou je financování bydlení - pořízení vlastního bytu, domu nebo také rekonstrukce a renovace stávajícího.
2
Zdroj: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/historie-stavebniho-sporeni/ 14
Mezníkem v roce 2003 byla novela, kterou byla snížena státní podpora, která snížila výši státní podpory pro smlouvy uzavřené po 1.1. 2004. Touto novelou byla také vázací doba prodloužena o jeden rok, tedy na šest let. Dle Duckého [2] to byla reakce státu na klesající úroveň tržních úrokových sazeb a rostoucí objem čerpané státní podpory (zhodnocení vkladů na účtech stavebního spoření se státní podporou bylo podstatně vyšší než jiné bankovní produkty). Tyto změny, které snižovaly výhodnost spořící fáze, se nevztahovaly na smlouvy o stavebním spoření uzavřené před vstoupením novely v platnost, ale pouze na smlouvy nové. Toto využila velká řada klientů, kteří uzavřeli smlouvu o stavebním spoření ještě před změnou zákona, a tím si zajistili výši státní podpory podle starších, a tedy výhodnějších pravidel. Důsledkem byl obrovský nárůst nových smluv v roce 2003 následovaný propadem v roce 2004. Dodnes působí na trhu pět stavebních spořitelen (v roce 2008 proběhla fúze dvou stavebních spořitelen a to Hypo stavební spořitelna a.s. a Raifaisen stavební spořitelny). Všechny tyto spořitelny jsou členy Asociace českých stavebních spořitelen. Jedná se o tyto instituce: 1. Českomoravské stavební spořitelna; 3. Raiffeisen stavební spořitelna; 2. Modrá pyramida, stavební spořitelna; 4. Stavební spořitelna České spořitelny; 5. Wüstenrot stavební spořitelna.3 22.09.2010 došlo ke schválení nových podmínek stavebního spoření. Jedná se o : •
snížení ročního státního příspěvku u všech smluv na 10 % z maximálně 20 000 (tedy max. 2000);
•
zdanění příspěvku za rok 2010, který bude vyplacen v roce 2011, daní se sazbou 50 %;
•
zrušení daňového osvobození úrokových výnosů z vkladů (zavedení sazby 15 %), které se týká úroků připsaných po nabytí účinnosti novely zákona, tedy po 1.1.2011.4
3 4
Zdroj: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/historie-stavebniho-sporeni/ Zdroj: http://www.acss.cz/cz/aktuality/sdeleni-klientum-stavebnich-sporitelen/ 15
Následující graf zobrazuje vývoj úvěrů poskytnutých na bydlení za období 2001 - 2010.
Graf 1: Vývoj úvěrů v ČR v letech 2001 – 30.09-2010
700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0
stavební spoření
20 30 09 .9 .2 01 0
20 08
20 07
20 06
20 05
20 04
20 03
překlenovací úvěry
20 02
20 01
vývoj úvěrů
Vývoj úvěrů v ČR v letech 2001 - 30.09.2010
roky
Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, 2010
Z výše uvedeného grafu je zřejmé, že počty smluv uzavíraných na stavební spoření od roku 2001 postupně rostly. Vrcholu dosáhly roku 2005 a tuto výši si udržely až do roku 2007, kdy začínají pomalu klesat. Také počty překlenovacích úvěrů se zvyšovaly, i když jejich výše nedosahovala výši smluv uzavíraných na stavební spoření. Tento růst je poměrně konstantní a kulminuje roku 2010.
3.2 Základní charakteristika produktu Jak uvádí Lukáš a Kielar [4] stavební spoření vzniklo jako produkt učený pro získání prostředků potřebných pro financování bydlení. Od doby, kdy tento produkt vznikl, se situace na trhu financování služeb sice změnila, ale důvody, proč stavební spoření sehrává i nadále významnou roli na trhu financování bydlení, stále trvají. Investice do bydlení je pro drtivou většinu obyvatel největší investicí v jejich životě. Stavební spoření je již ze svého principu konstruováno tak, aby zajistilo přístup k dlouhodobému financování pro co nejširší skupinu možných klientů. Díky své stabilitě se význam stavebního spoření zvyšuje v době, kdy je na trhu nedostatek dlouhodobého kapitálu nezbytného pro financování bydlení, a také v období vysokých úrokových sazeb. Pro financování bydlení se zpravidla využívá jak vlastních, tak cizích zdrojů – tedy úspor klienta a poté získání úvěru.
16
Stavební spoření oba tyto zdroje spojuje do jednoho produktu a využívá všech výhod, které z tohoto spojení plynou. Motivaci ke spoření podporuje navíc stát poskytováním určité podpory. Základní milníky tohoto procesu v rámci systému stavebního spoření jsou následující: a) fáze spoření •
klient spoří a jeho vklady jsou úročeny;
•
ke vkladu je připisována státní podpora;
•
klient získává nárok na přidělování cílové částky (nárok na úvěr ze stavebního
spoření).
b) přidělení cílové částky •
předěl mezi fází spoření a fází úvěrovou;
•
klient přijímá přidělení cílové částky – jsou mu vyplaceny uspořené prostředky
zhodnocené o státní podporu a úroky a získává nárok na úvěr;
c) fáze úvěrová •
klient získává úvěr ze stavebního spoření za úrokovou sazbu uvedenou
ve smlouvě o stavebním spoření; •
úvěr je pravidelně splácen až do konečného splacení formou anuitních splátek.
3.2.1 Fáze spoření Dle Lukáše a Kielara začíná fáze spoření – a tím i celý smluvní vztah – uzavřením smlouvy o stavebním spoření. V této smlouvě si klient stanoví cílovou částku – tedy částku, kterou chce pomocí stavebního spoření získat. Ve smlouvě je pevně sjednána úroková sazba, kterou se budou úspory klienta úročit, i úroková sazba úvěru, který mu bude poskytnut. Obě úrokové sazby jsou ze zákona stanoveny jako pevné a jejich rozdíl nesmí přesáhnout tři procentní body. Výjimka je možná pouze v případě, kdy po šesti letech spoření a získání nároku na přidělení cílové částky klient toho přidělení nepřijme. Ve smlouvě o stavebním spoření je dále sjednána výše měsíčních úložek, které bude klient na účet stavebního spoření ukládat a prohlášení klienta, zda na tuto smlouvu o stavebním spoření žádá o státní podporu. Součástí smlouvy o stavebním spoření jsou také VOP dané stavební spořitelny. 17
Každá stavební spořitelna obvykle nabízí několik variant stavebního spoření, takzvaných tarifů. Jednotlivé tarify se liší především tím, jak rychle může klient získat úvěr ze stavebního spoření, ale také výši úrokových sazeb. V průběhu fáze spoření klient měsíčně ukládá na svůj účet stavebního spoření dohodnutou částku, obvykle ve výši 0,3 - 0,7 % cílové částky dle tarifu. Pravidelné měsíční spoření je sice obvyklé, ale existují i jiné možnosti. Klient může například každoročně ukládat dvanáctinásobek měsíčního vkladu, nebo vkládat prostředky nad sjednaný rámec. Vklady jsou omezeny pouze tím, že naspořená částka stavebního spoření nesmí přesáhnout cílovou částku. Způsob spoření je důležitý pro klienty, kteří mají zájem o získání úvěru ze stavebního spoření. Intenzivnějším spořením, ukládáním vyšších částek, mohou docílit rychlejšího splnění podmínek potřebných pro přidělení cílové částky, a tím i získání úvěru. Stavební spořitelna vklady úročí a pokud klient ve smlouvě žádal o poskytnutí státní podpory, stavební spořitelna nárokuje na Ministerstvu financí ČR příslušnou částkou. Státní podporu připíše stavební spořitelna klientovi na jeho účet ve formě zálohy. Pokud klient splní podmínky dané zákonem, je mu státní podpora vyplacena po ukončení fáze spoření. Fáze spoření končí buď výpovědí smlouvy o stavebním spoření, nebo přidělením cílové částky. Délka fáze spoření je důležitá pro nárok klienta na státní podporu. Pokud fáze spoření skončí po uplynutí takzvané vázací lhůty (podle zákona šest let), stavební spořitelna klientovi vyplatí uspořenou částku i státní podporu a klient může tyto prostředky použít libovolným způsobem. Pokud však fáze spoření skončí před uplynutím vázací lhůty, je klientovi zachován nárok na státní podporu pouze v případě, že získá úvěr a tento úvěr i naspořenou částku použije na financování bytových potřeb v souladu se zákonem. Pokud klient vypoví smlouvu před uplynutím vázací lhůty (tedy nečerpá úvěr), ztrácí na státní podporu nárok a stavební spořitelna vrátí zálohu státní podpory, která je na účtu klienta, zpět ministerstvu financí.
3.2.2 Přidělení cílové částky Jak uvádí Lukáš a Kielar [4] přidělení je okamžik, kterým končí fáze spoření a začíná fáze úvěrová. Přidělením získává klient nárok na vyplacení celé cílové částky (tedy naspořené částky navýšené o získaný úvěr). Obvykle je okamžitě vyplacena naspořená částka, úvěr je čerpán v souladu s úvěrovou smlouvou. 18
K přidělení cílové částky dochází po splnění podmínek, které jsou stanoveny zákonem a stavební spořitelnou. Tyto podmínky jsou obvykle následující: • dodržení minimální doby spoření (dle Zákona o stavebním spoření může účastník stavebního spoření získat spoření nejdříve po dvou letech spoření); • naspoření minimální částky potřebné pro přidělení (stavební spořitelna stanovuje, jakou část z cílové částky má klient naspořit, aby mohlo dojít k přidělení. Obvykle je pro přidělení nutno naspořit 40 % cílové částky. To znamená, že klient pak získává nárok na úvěr ve výši 60 % cílové částky); • dosažení stanoveného hodnotícího čísla; • písemně potvrdit přijetí přidělení cílové částky nejpozději do konce měsíce předcházejícího oznámenému měsíci přidělené cílové částky.5
Všechny tři podmínky slouží dle Lukáše a Kielara [4] k řízení stability stavební spořitelny. Přidělení samotné následuje až poté, kdy s ním klient vyjádří souhlas. Pokud chce klient čerpat prostředky později, nikoli bezprostředně po splnění podmínek po přidělení, může i nadále pokračovat ve spoření, a souhlas s přidělením dá později,ve vhodném termínu. Klienti, kteří nemají zájem o úvěr zájem pak nedávají souhlas s přidělením vůbec a smlouvu o stavebním spoření ukončí sami, dle vlastního uvážení.
3.2.3 Fáze úvěrová Jak uvádí Lukáš a Kielar [4] po uzavření úvěrové smlouvy a přidělení cílové částky může klient čerpat úvěr až do výše rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. Úvěr je úročen úrokovou sazbou, která je pevná a je sjednána již ve smlouvě o stavebním spoření. Protože je ve smlouvě o stavebním spoření sjednána i výše měsíční splátky úvěru, má klient s velkým předstihem jasné a pevné podmínky, za kterých bude úvěr splácet. Doba splatnosti poskytnutého úvěru sjednána není – závisí na výši poskytnutého úvěru. Úvěry ze stavebního spoření jsou přísně účelové. Klient je smí použít pouze na bytové potřeby stanovené zákonem, a je povinen tuto skutečnost i prokázat.
5
Zdroj: http://www.cmss.cz/data/pdf/vyroc_zpravy/vz09/vz_2009_cz.pdf 19
Kontrolní funkci zde plní Ministerstvo financí. Je to dáno tím, že státní podporou motivuje stát klienty ke spoření za daným účelem (podpora rozvoje bydlení). Tato účelovost se vztahuje na poskytované úvěry ze stavebního spoření i překlenovací úvěry a v případě přidělené cílové částky před uplynutím vázací lhůty i na naspořenou částku. Přátelského klienta se povinnost účelového dodržení využití naspořených prostředků netýká – přátelský klient je pouze omezen dobou, po kterou nesmí s vkladem nakládat, aniž by ztratil nárok na definitivní získání státní podpory, a to po určitou, v zákoně stanovenou dobu (po tzv. vázací lhůtu). Je tomu tak proto, že poskytnutá státní podpora je považována za určitý druh odměny – motivace k tomu, aby volné prostředky přátelského klienta byly k dispozici pro účely financování ostatních účastníků stavebního spoření a stavební spořitelna měla možnost relativně spolehlivě kalkulovat objem zdrojů, které může klientům půjčit.
3.3 Rozhodování klienta Dle Lukáše a Kielara [4] vyjadřuje cílová částka spojení vlastních a cizích zdrojů pro financování bydlení. Ne každý klient však musí využít nabídky na získání úvěru ze stavebního spoření, ale raději bude spořit a využívat možnosti zhodnocování svých úspor o státní podporu a úroky. Horní hranicí, po kterou může klient spořit, je však stanovená výše cílové částky. Obvyklý model chování klienta v rámci stavebního spoření je následující: 1. Klient uzavře smlouvu o stavebním spoření na stanovenou cílovou částku. Několik let pravidelně spoří a svůj vklad zhodnocuje o státní podporu a úroky. Po určité době má k dispozici naspořené prostředky a zároveň možnost požádat o vhodný úvěr. V okamžiku uzavření smlouvy o stavebním spoření klient obvykle svou budoucí finanční potřebu přesně nezná. Toto rozhodnutí musí učinit až v okamžiku přidělení cílové částky. Naproti tomu stavební spořitelna musí mít přehled o tom, kolik prostředků bude mít pro svoje klienty v různém časovém období k dispozici. Proto se klient zavazuje, že svoje uspořené prostředky po určitou dobu nevybere. 2. Není-li však tuto dobu schopen dodržet (tzv. vázací lhůtu), má stavební spořitelna právo požadovat určitou sankci, jejíž výše je specifikována v obchodních podmínkách, které tvoří
nedílnou
součást
smlouvy
a
klient
s ní
proto
může
kalkulovat.
V systému stavebního spoření se rozlišuje mezi dvěma druhy klientů: 3. Klient, který chce úvěr pro účely financování, spoří pouze po určitou dobu, a to zpravidla pravidelnými částkami, které jsou specifikovány ve smlouvě. 20
Po splnění stanovených podmínek mu vzniká nárok na přidělení cílové částky. Bezprostředně po přidělení jsou klientovi vyplaceny jeho naspořené prostředky, a po uzavření úvěrové smlouvy je u vyplacen i úvěr. V praxi je běžné, že se úvěrová smlouva podepisuje ještě před vlastním přidělením, takže v okamžiku přidělení je klientovi k dispozici celá cílová částka (tj. naspořená částka i úvěr). Poskytnutý úvěr je pak splácen pravidelnými měsíčními splátkami. Výše úvěru vychází z rovnice
Cílová částka = uspořená částka + úvěr ze stavebního spoření + státní podpora Z této rovnice vyplývá, že čím vyšší bude uspořená částka, tím vzniká nárok na nižší úvěr ze stavebního spoření a naopak (pro vznik nároku na úvěr ze stavebního spoření však klient musí naspořit minimálně stanovenou výši, zpravidla 40 % z cílové částky)
4. Klient, který chce pouze spořit je motivován získáním státní podpory a úroků od stavební spořitelny, která jeho vklady zhodnocují více, než by tomu bylo u klasického spořícího produktu. Tento klient pravidelně spoří, ale nevyužije možnost získat úvěr ze stavebního spoření. V terminologii stavebního spoření se tito klienti nazývají „přátelskými klienty“, protože jejich úspory jsou k dispozici jako zdroje pro poskytování úvěrů ostatním klientům. 5. V případě klienta, který chce pouze spořit, odpadá úvěrová fáze, a doba spoření nekončí přidělením cílové částky, ale výpovědí smlouvy klientem. Klient může smlouvu vypovědět kdykoli, v případě před uplynutím vázací lhůty však ztrácí nárok na státní podporu, a může být sankcionován i stavební spořitelnou.
3.4 Stavební spoření pro právnické osoby Dle Douchy [1] vychází stavební spoření pro právnické osoby ze stejných základních pravidel jako stavební spoření pro fyzické osoby, tj. ze zákona o stavebním spoření. Stát však v tomto případě střadatelům nepřispívá. Státní podpora, která je u varianty stavebního spoření fyzických osob hlavním výnosem střádání, zde chybí. Motivem pro právnické osoby je tedy možnost získání úvěru s nízkým a fixním úrokem (3 - 4,5 % úročení vkladu). První fáze střádání je mnohdy až pětiletá, jedná se vlastně o termínovaný vklad s pravidelnou úložkou. 21
Uvedený úrok je proto na nízké úrovni (termínované vklady dosahují podobného úročení již s velmi krátkými lhůtami výpovědi nebo s pravidelným přístupem k účtu jeden den v týdnu). Druhou fází v obou variantách stavebního spoření je úvěr poskytnutý na přesně vymezené bytové potřeby. Negativem u stavebního spoření pro právnické osoby je, že zatímco všechny výnosy u varianty pro fyzické osoby jsou oproštěny od daně, je již tak dosti nízký výnos zdaněn 25 % daní z výnosu z vkladu.
3.5 Legislativní úprava stavebního spoření v ČR Jak jsem se již zmínil v předchozích kapitolách, dle Lukáše a Kielera [4] jsou stavební spořitelny v České republice speciálními bankami, které mají přesně vymezený rozsah činnosti a mohou nabízet pouze produkt stavebního spoření a provozovat činnosti, které s tím souvisejí. Hlavním důvodem pro toto omezení je minimalizace rizik, neboť stavební spořitelny spravují nezanedbatelný objem státních prostředků ve formě státní podpory, která je účastníkům stavebního spoření poskytována. Stát, na společnosti, které nabízejí státem podporovaný produkt, klade určité požadavky. Stavební spořitelny tak podléhají v plném rozsahu zákonu o bankách a navíc speciálnímu zákonu o stavebním spoření. Zákon o stavebním spoření č. 96/1993 Sb. upravuje jak činnost stavebních spořitelen, tak i podmínky pro poskytování státní podpory. Ta se připisuje na účty stavebního spoření zálohově a je klientovi vyplacena po ukončení fáze spoření pouze tehdy, pokud splní podmínky stanovené zákonem. V opačném případě se podpora nevyplácí a vrací se do státního rozpočtu. Podle Zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření měl každý klient právo získat státní podporu ve výši 25 % z ročně naspořené částky, maximálně však 4500 Kč. Vázací lhůta (tj. doba, po kterou účastník nesmí nakládat s vkladem, aniž by přišel o státní podporu) byla stanovena na dobu pěti let. Státní podpora je účastníkovi připisována na účet každoročně ve formě záloh. Počet let, po které může klient čerpat na jednu smlouvu státní podporu, není nijak ze zákona omezen. Podstatné je však ustanovení o účelovosti využití naspořených prostředků včetně státní podpory – čerpá-li účastník úvěr před vypršením vázací lhůty, musí být veškeré prostředky využity k řešení bytových potřeb. Dojde-li k poskytnutí úvěru až po skončení vázací lhůty, vztahuje se tato účelovost pouze na úvěrové zdroje. Uspořené prostředky zhodnocené o státní podporu a úroky může po vázací lhůtě účastník použít k libovolným účelům. 22
S účinností od 1. července 1995 byl zákon novelizován (Zákonem č. 83/1995 Sb.) s dopady zejména do procesní oblasti, kdy nejvýznamnější bylo ustanovení o možnosti poskytovat překlenovací úvěry. Jak uvádí Lukáš a Kielar [4] daleko podstatnější změny přinesla novelizace zákonem č. 423/2003 Sb., která nabyla účinnosti 1. ledna 2004. Kromě úprav souvisejících s členstvím České republiky v EU tato novela upravila zejména výši státní podpory. Výše státní podpory byla nově stanovena na 15 % z ročně uspořené částky, maximálně však z částky 20 000 Kč. Maximální výše státní podpory, kterou může klient získat za jeden rok, tak byla snížena z 4 500 na 3 000 Kč. Zároveň byla prodloužena vázací lhůta na šest let. Poslední významnější novela zákona je novela č. 292/2005 Sb., která s účinností od 1.1.2005 stanovuje povinnost stavební spořitelny deklarovat při uzavření smlouvy budoucí vývoj poplatků, které jsou spojeny s vedením účtu klienta. Zároveň byla ustanovena povinnost stavebních spořitelen k připsání obdržených záloh státní podpory na účet účastníka do druhého dne po jejím obdržení. Zatím poslední úprava Zákona o stavebním spoření se týkala změny v definici účastníků, kteří nejsou občany ČR (Zákon č. 161/2006 Sb. s účinností od 1.4.2006), a úpravy poskytování informací Ministerstvem vnitra ČR pro výkon státní kontroly (Zákon č. 342/2006 Sb. s účinností od 1.7.2006).
Nejdůležitější zákony, kterými se řídí stavební spoření v ČR: •
Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 S., o daních z příjmů, ve znění České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů, tj. změn provedených zákonem č. 83/1995 Sb., zákonem č. 423/2003 Sb., zákonem č. 292/2005 Sb., zákonem č. 161/2006 Sb. a zákonem č. 342/2006 Sb.;
•
Vyhláška Ministerstva financí č. 236/2005 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů;
•
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů;
•
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů;
•
Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů;
•
Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů;
23
•
Zákon č. 61/1996 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a o změně a doplnění souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů;
•
Zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, ve znění pozdějších předpisů.
3.6 Stavební spoření a státní podpora Stavební spoření podporované státem je důležitou součástí aktivní bytové politiky. Státní podpora je realizována státním příspěvkem, který získávají účastníci ve fázi spoření, a který zvyšuje atraktivitu spořící fáze. Pro představu o reálně vyplacené státní podpoře na stavební spoření uvádím následující graf.
Graf 2: Reálně vyplacená státní podpora za období 1999 – 30.6. 2010
20 10
20 09
20 08
20 07
20 06
20 05
20 04
20 03
20 02
20 01
20 00
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 19 99
výše vyplacené státní podpory (mld. Kč)
Reálně vyplacená státní podpora
roky
Zdroj: Ministerstvo financí ČR, 2010
Z grafu je zřejmé, že ke zvýšení objemu vyplacených státních podpor na stavební spoření došlo v letech 2004-2006. Tento nárůst může být vysvětlován novelou zákona o stavebním spoření, která vešla v platnost v roce 2004. Velké množství lidí, kteří uvažovali o uzavření stavebního spoření, využilo výhodnějších podmínek a smlouvu podepsalo ještě za platnosti stávajícího zákona o stavebním spoření v roce 2003. Po roce 2007 naopak dochází k poklesu vyplacených státních podpor, který je způsoben snížením zájmu o stavební spoření.
24
3.6.1 Funkce státní podpory Dle Lukáše a Kielara [4] je cílem stavebního spoření poskytnout účastníkům co nejvýhodnější podmínky pro financování bydlení. Zásadní výhodou je pevná úroková sazba poskytovaných úvěrů. Stavební spoření může nabídnout ještě jednu výhodu: úroková sazba úvěrů může být nejen pevná, ale také nízká. Důležitou roli hraje v systému stavebního spoření státní podpora. Stavební spoření je totiž jednou z možností, jak může stát podporovat financování bydlení. V tomto ohledu existují v zásadě dvě cesty: •
podpora ve fázi úvěru;
•
podpora ve fázi spoření.
Podpora ve fázi úvěru v principu snižuje cenu poskytnutého úvěru. Může být realizována například příspěvkem státu ke splátce úvěru, nebo daňovým zvýhodněním. Výsledkem je nižší efektivní úrok poskytnutého úroku. Stavební spoření však umožňuje využít druhý způsob, kdy státní podpora je vyplácena ve fázi spoření. Poskytovaná státní podpora zvyšuje efektivní zhodnocení vkladů na účtech stavebního spoření, a přispívá tak ke tvorbě vlastního kapitálu jednotlivých účastníků stavebního spoření. Pokud klient nemá žádné vlastní prostředky a nemovitost je pořizována pouze z úvěru, existuje zde vysoké riziko jak pro věřitele, tak pro samotného dlužníka. Státní podpora zvyšuje efektivní zhodnocení vkladů ve fázi spoření, tím dává stavební spořitelně možnost úročit vklady klientů ve fázi spoření s nízkou úrokovou sazbou. I při nízké nominální úrokové sazbě zůstává efektivní výnos pro klienta zajímavý. Vzniká tak levný zdroj prostředků, který mohou stavební spořitelny využít pro poskytování úvěrů. Aby nedocházelo ke zneužití této výhody, mají stavební spořitelny povinnost tyto úvěry poskytovat, a navíc je zákonem omezeno úrokové rozpětí mezi úrokovou sazbou úvěrů ze stavebního spoření a vkladů. Čím nižší úrokovou sazbu nabídne stavební spořitelna ve fázi spoření, tím nižší úrok může získat z poskytnutého úvěru. To je hlavní důvod, proč je státní podpora poskytována i těm klientům, kteří částku uspořenou stavebním spořením využijí jinak než na bydlení. Tito klienti totiž svými vklady spoluvytvářejí levné zdroje pro poskytování výhodných úvěrů.
25
3.6.2 Efektivita státní podpory Jak uvádí Lukáš a Kielar [4] slouží státní podpora v systému stavebního spoření k tomu, aby byly vytvořeny výhodné podmínky pro financování bytových potřeb, tedy aby úvěry poskytované stavebními spořitelnami mohly být úročeny nejen pevnou, ale i dostatečně nízkou úrokovou sazbou. Nejlepším ukazatelem efektivnosti státní podpory je poměr mezi výší státní podpory a objemem prostředků, které jsou prostřednictvím stavebního spoření investovány do bytových potřeb.
3.6.3 Vyplácení státní podpory Dle Douchy [1] je státní podpora poskytována ze státního rozpočtu formou ročních záloh. Tato záloha činí 25 % z ročně naspořené částky, maximálně však z částky 18 000 Kč. Částka úspor přesahujících 18 000 Kč v jednom roce se z hlediska posuzování nároku účastníka na státní podporu převádí do následujícího roku spoření. Nárok na státní podporu uplatňuje stavební spořitelna formou žádosti za všechny své klienty souhrnně dvakrát ročně, a to v průběhu ledna a června. Definitivní přiznání státní podpory přichází v úvahu pouze v případě, že účastník stavebního spoření po dobu pěti let se svým vkladem nenakládal nebo přešel do tzv. fáze splácení poté, co obdržel úvěr. Vypoví-li účastník smlouvu uzavřenou se stavební spořitelnou před vypršením celého zákonem stanoveného pětiletého období, nebude mu žádná z připsaných záloh na státní podporu přiznána a obdrží pouze svůj vklad s příslušným úročením stavební spořitelny. Splní-li účastník všechny stanovené podmínky pro poskytnutí úvěru dříve než za pět let, požádá o úvěr a úvěr obdrží. Státní podpory mu budou státem přiznány za skutečnou dobu spoření.
26
3.7 Překlenovací úvěr Dle Jílka [3] zákon o stavebním spoření umožňuje stavebním spořitelnám poskytnout klientům úvěr na řešení bytových potřeb již předtím, než vznikne nárok na přidělení cílové částky. Vyřízením překlenovacích úvěrů je označováno za tzv. ,,mimokolektivní obchod“. Je také potřeba říci, že v praxi německých stavebních spořitelen je možné se setkat s pojmy předúvěr a meziúvěr - německy Vorausdarlehen a Zwischendarlehen, ale v České republice tyto názvy nejsou rozlišovány a oba druhy jsou zahrnovány pod pojem překlenovací úvěr. Za mimokolektivní obchod jsou překlenovací úvěry označovány z toho důvodu, že jejich poskytnutí nedochází k žádnému ovlivňování parametrů, které jsou rozhodné pro přidělení cílové částky. Na jejich refinancování nemusí stavební spořitelna použít ani zdroje z kolektivu. Nicméně při vysokém stavu přeúvěrovanosti a při existenci poptávky po překlenovacích úvěrech bude muset stavební spořitelna využít externí zdroje z mimobankovního trhu. Tedy lze předpokládat, že s určitou jistotou překlenovací úvěry budou poskytovány za variabilní úrokovou sazbu. V součastné době je v České republice poskytováno překlenovacích úvěrů několik druhů: •
s nulovým naspořením;
•
s částečným naspořením;
•
s naspořením ve výši procenta cílové částky stanoveného pro přidělení.
Při poskytnutí překlenovacího úvěru není klient zbaven povinnosti dospořování. Pokud má klient vloženy prostředky dopředu, tak každým rokem je mu přiznána státní podpora do doby řádného úvěru. Další zvláštností je to, pokud má klient naspořenou částku na vkladovém účtu v maximální částce v daném tarifu, tak platí úrok z meziúvěrového účtu. Tento překlenovací úvěr se splácí jednorázově a to ve fázi přidělení cílové částky, je tedy splacen vkladem. Překlenovací meziúvěr může být poskytnut až do výše cílové částky. Klientovi je tedy poskytnut překlenovací úvěr a klient je zatížen placením úroků z něj. Požadavky klientů na financování komplexního zajištění bydlení prostřednictvím stavebního spoření narůstají, na základě toho přizpůsobují stavební spořitelny svoje tarify. Poskytované úvěry se přibližují podmínkám hypotečních úvěrů. Další fenoménem je i zavedení tzv. konstantních splátek, což v praxi znamená, že klient je jak ve fázi překlenovacího úvěru, tak ve fázi úvěru ze stavebního spoření zatížen neměnnou splátkovou platební povinností. 27
Klienti využívající překlenovacích úvěrů mají
pevné úrokové sazby zajištěné na období
po přidělení cílové částky – tj. na období, kdy je překlenovací úvěr splacen přidělenou cílovou částkou a převeden na úvěr ze stavebního spoření.
28
3.8 Další typy úvěrových produktů Dle Jílka [3] mezi druhy úvěrů poskytovanými finančními institucemi patří: • úvěry poskytované stavebními spořitelnami; • typy hypoték a hypotéky na bydlení s podporou státu i bez podpory; • spotřebitelské úvěry na bydlení. Dalšími z řady konkurenčních produktů, řadících se mezi spotřebitelské neúčelové úvěry jsou kreditní karty případně splátkové úvěry. Úvěry poskytovanými stavebními spořitelnami se zabývala předchozí kapitola, proto se nyní podrobněji zaměřím na další produkty.
1. Hypotéka na bydlení (s podporou státu, bez podpory) Koupi nemovitostí spojené s velkými investičními případy se pomáhá financovat z hypotečních úvěrů. Zajištění úvěru musí být vždy provedeno zástavou nemovitostí. Rozlišujeme dva typy hypoték: • klasická hypotéka a klasický úvěr - úvěr je poskytnut na pořízení nemovitostí a současně je touto nebo jinou nemovitostí zajištěn. Některé typy hypoték jsou navíc podporovány ze strany státu úrokovou dotací, v případě zvýšení průměrné úrokové sazby nově poskytovaných hypoték nad určitou hranici; • americká hypotéka - neúčelový úvěr, pro tento typ úvěru je typické, že prostředky jsou využity na jiný účel než na bydlení, nicméně zajištění úvěru nemovitosti je zachováno.
Mezi hlavní charakteristické vlastnosti úvěru patří: • existence tzv. fixačního období (např.1, 3, 5 let), po které je garantována úroková sazba úvěru; • pevně stanovená doba splatnosti, zkrácení doby splatnosti je omezeno na možnost splacení části úvěru v okamžiku uplynutí fixačního období; • dlouhá doba splatnosti, kdy možnost splácení je rozpočítána až na 40 let; • úvěry od minimální částky 300 000 Kč; • odečet zaplacených úroků od základu daně, daňové zvýhodnění.
29
2. Spotřebitelské úvěry na bydlení Jak uvádí Jílek [3] další a druhý konkurenční produkt pro úvěry poskytované stavebními spořitelnami jsou spotřebitelské úvěry, přesněji spotřebitelské úvěry účelové, které poskytují výhodnější podmínky než neúčelové. Spotřebitelské úvěry jsou určeny domácnostem na pořízení spotřebního zboží. Tyto úvěry jsou poskytovány i nebankovními institucemi.
Zákon č. 321/2001 Sb. o některých podmínkách sjednání spotřebitelského úvěru stanoví, jakým způsobem má být spotřebitel informován o výnosnosti do splatnosti, pro kterou se používá pojem roční procentní sazba nákladů (=RPSN). Cílem je občanovi zjednodušit porovnání výnosností do splatnosti úvěrů různých věřitelů. Zákon stanoví, že pokud je nabízen spotřební úvěr nebo zprostředkování smlouvy, ve které se sjednává spotřební úvěr, reklamou nebo nabídkou zboží nebo služby obsahující úrokovou sazbu nebo jakékoli údaje týkající se nákladů na úvěr, musí být jejich součástí RPSN na spotřební úvěr nebo příklad jejího výpočtu. Spotřebitelské úvěry jsou charakteristické: •
nižší výškou úvěru, většinou částkou do 1 mil.Kč;
•
splatnost má pevnou dobu bez fixační lhůty;
•
pevná úroková sazba po celou dobu splatnosti;
•
kratší doba splatnosti, která se pohybuje maximálně na 10 let.
30
4
Vlastní práce
Pro vlastní část bakalářské práce jsem vytvořil příklad imaginární rodiny, která uvažuje o možnostech financování bydlení. Navázal jsem spolupráci s
bankovními domy
a spořitelnami, které mi vytvořily konkrétní nabídky úvěrů a hypoték dle mnou zadaných parametrů. Pomocí nadefinovaných kritérií potom zvolím tu nejvýhodnější nabídku. Mezi bankovní domy, které byly ochotny podílet se na obchodní modelaci patří Českomoravská stavební spořitelna a.s., Komerční banka, Hypoteční banka a Raiffeisen stavební spořitelna a.s..
4.1 Bankovní instituce a stavební spořitelny Obsahem následujících podkapitol bude bližší seznámení s institucemi, které se mnou při tvorbě této bakalářské práce spolupracovaly. Kromě přiblížení jejich historie a současné situace se podrobněji zabývám službami, které tyto společnosti svým klientům nabízí. Detailněji potom specifikuji ty produkty, které tematicky odpovídají zpracovávaným příkladům.
4.1.1 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Byla založena dvěma finančními institucemi roku 1993 jako akciová společnost. Jejími akcionáři jsou: •
Československá obchodní banka, a.s. vlastnící 55 % akcií
Československá obchodní banka působí jako univerzální banka v České republice. ČSOB byla založena státem v roce 1964 jako banka pro poskytování služeb v oblasti financování zahraničního obchodu a volnoměnových operací. V červnu roku 1999 byla privatizována – jejím majoritním vlastníkem se stala belgická KBC Bank, která je součástí skupiny KBC. V červnu 2000 ČSOB převzala Investiční a poštovní banku (IPB).6 Jediným vlastníkem skupiny KBC Bank je KBC Group NV, která vznikla počátkem roku 2005 jako výsledek fúze mezi společností KBC Bank and Instance Holding Company a její mateřskou společností Almanij.
6
Zdroj: http://www.csob.cz/cz/Csob/O-CSOB/Profil-CSOB/Stranky/default.aspx 31
Skupina KBC je multikanálová bankopojišťovací skupina se silným postavením na trhu v Belgii a významným zastoupením zajišťovaným dceřinými společnostmi v oblasti finančních služeb ve střední a východní Evropě. Zaměřuje se především na klientelu v oblasti retailu, malých a středních podniků a privátního bankovnictví, ale je aktivní i v korporátním bankovnictví a v obchodování na finančních trzích.7 Obchodní profil ČSOB zahrnuje tyto segmenty: fyzické osoby (retailová klientela), malé a střední podniky, korporátní klientela a nebankovní finanční instituce, finanční trhy a privátní bankovnictví. V retailovém bankovnictví v ČR působí společnost pod dvěma obchodními značkami – ČSOB a Poštovní spořitelna, která využívá pro svou činnost rozsáhlé sítě České pošty.8 •
Bausparkasse Schwäbisch Hall AG s 45 % akciemi
Společnost byla založena již v roce 1931 v Kolíně jako stavební společnost zaměřená na poskytování úvěrů v oblasti stavebnictví a bydlení. První hypoteční úvěr společnost poskytuje již od roku 1934. Posléze se společnost stěhuje do Berlína. Během 2. světové války dochází k dalšímu přesunu, stavební společnost se přemístila do malého okresního města Schwäbisch Hall. Roku 1956 se společnost přejmenuje na Schwäbisch Hall AG. Od tohoto roku má instituce nové logo založené na 4 stavebních kamenech– „Na těchto základech můžete stavět“. Čtyři stavební kameny vyjadřují bezpečnost, důvěru, kompetence a spolehlivost. Od roku 1975 pak společnost přichází s novým maskotem, kterým se stává postavička mazané lišky. Po pádu berlínské zdi a změnách v německé federaci vytváří Schwäbisch Hall holdingové společnosti v zahraničí. Roku 1993 je v České republice založena Českomoravská stavební spořitelna (ČMSS).9
7
Zdroj: http://www.cmss.cz/data/pdf/vyroc_zpravy/vz09/vz_2009_cz.pdf
8
Zdroj: http://www.csob.cz/cz/Csob/O-CSOB/Profil-CSOB/Stranky/default.aspx
9
Zdroj: http://www.schwaebisch-
hall.de/bsh/service/uebersichtservice.php&ei=YyYGTeDBBtK7hA59WOCQ&sa=X&oi=t ranslate&ct=result&resnum=3&ved=0CD0Q7gEwAg&prev=/search%3Fq%3Dbausparkasse%2Bschw%25C3% 25A4bisch%2Bhall%26hl%3Dcs%26rlz%3D1B3GGGL_csCZ352CZ352%26prmd%3Div 32
Českomoravská stavební spořitelna nabízí následující produkty: •
stavební spoření;
•
produkty zaměřené na financování bydlení;
•
penzijní připojištění;
•
podílové fondy;
•
Era první konto;
•
Era osobní účet;
•
Červené konto od Lišky;
•
Liška plus.
V rámci této bakalářské práce se blížeji zaměřím na stavební spoření. Jedná se o produkt spojující
spoření
a
financování
bydlení.
U
stavebního
spoření
poskytovaného
Českomoravskou stavební spořitelnou jsou: •
úročeny finanční prostředky cca o 5,4 % ročně;
•
vklady jsou ze zákona pojištěny;
•
spořit je možné po libovolně dlouhou dobu (více než 6 let).
Mezi výhody stavebního spoření u ČMSS patří: •
děti a mladí lidé do 18 let včetně mohou získat 50 % slevu z úhrady za uzavření své první smlouvy o stavebním spoření u Lišky, maximálně 1 500 Kč;
•
možnost pořízení Karty klienta a čerpání slevy ve více než 1 000 obchodech a firmách;
•
dvakrát ročně obdržení magazínu Liška.
Finance získané za pomoci stavebního spoření je možné využít k nákupu či výstavbě vlastní nemovitosti, rekonstrukci bytu nebo rodinného domu. Spořením vzniká nárok na úvěr ze stavebního spoření s pevnou úrokovou sazbou od 3,7 % p.a.. Dále je možné okamžitě financovat bydlení např. po rekonstrukci s roční úrokovou sazbou od 4,4 %. Úvěr ze stavebního spoření slouží k financování nákupu nemovitosti, modernizace, či rekonstrukce. Tento úvěr je poskytován do výše rozdílu mezi sjednanou cílovou částkou a zůstatkem účtu stavebního spoření. Cílovou částku si klient zvolí v momentě, kdy uzavírá smlouvu o stavebním spoření. 33
Úvěr ze stavebního spoření je vhodný pro ty, kdo spoří alespoň dva roky a mají naspořeno 35 - 50 % cílové částky. Bez zajištění je možné získat až 500 000 Kč.10 Následující tabulka zobrazuje vývoj několika sledovaných ukazatelů v letech 2005 – 2009.
Tab. 1: Ukazatele Českomoravské stavební spořitelny 2005
2006
2007
2008
2009
2 286 445
2 201 796
2 149 970
2 123 793
2 075 426
286 068
305 081
325 260
366 106
304 673
Počet platných smluv (spořící a úvěrové) Počet nově uzavřených smluv Zdroj: Českomoravská stavební spořitelna, a.s.
Tabulka mapuje změny v počtech platných smluv a počtech nově uzavřených smluv. Počet platných smluv nepatrně klesá, tento vývoj je možné vysvětlit jejich postupným ukončováním. Počet nově uzavřených smluv postupně roste. Výjimkou je rok 2009, kdy došlo k prudkému poklesu nově uzavíraných smluv. Tento jev je možné vysvětlit celkovým zpomalením ekonomiky, ke kterému došlo vlivem finanční krize. Následující graf pak zobrazuje počty uzavřených smluv uzavřených u Českomoravské stavební spořitelny v letech 2000 – 2009.
10
Zdroj: http://www.cmss.cz/produkty/financovani-bydleni/uvery-sporeni/uvod.html 34
Graf 3: Smlouvy o stavebním spoření uzavřené v letech 2000-2009 Smlouvy o stavebním spoření uzavřené v letech 2000-2009
počty uzavřených smluv
1 050 000 900 000 750 000 600 000 450 000 300 000 150 000 0 2000
2001
2002 2003
2004
2005
2006
2007 2008
2009
roky
Zdroj: Českomoravská stavební spořitelna, a.s.
4.1.2
Hypoteční banka
Hypoteční banka vznikla v roce 1992 jako univerzální obchodní banka regionálního charakteru. V září roku 1995 získala oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a stala se tak první bankou specializovanou na hypoteční úvěry v České republice. V červnu roku 2000 se jejím majoritním vlastníkem stala Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB). Od ledna 2005 banka vystupuje pod značkou Hypoteční banka (do konce roku 2005 byl její obchodní název Českomoravská hypoteční banka, a.s.). Jak již bylo řečeno, Hypoteční banka je specializována na poskytování hypotečních úvěrů. Kromě obvyklých forem hypoték jsou také poskytovány speciální hypotéky
-
kombinované produkty, hypoteční zástavní listy, americká hypotéka a předhypoteční úvěr.
Kombinovanými produkty jsou hypoteční úvěry kombinované s kapitálovým životním pojištěním, investičním životním pojištěním nebo úvěr kombinovaný s cennými papíry. Hypoteční zástavní listy – dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota včetně úroků je plně pokryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Ty jsou jištěny prostřednictvím zástavního práva reálně existující hodnotou nemovitostí. Jedná se o jediný nezdaněný dluhopis na kapitálovém trhu v České republice. Hypoteční zástavní listy jsou veřejně obchodovatelné, jsou přijaty k obchodování na oficiálním volném trhu Burzy cenných papírů Praha a v RM-Systému. 35
Americká hypotéka – neúčelový úvěr, který umožňuje financovat jakékoli potřeby. Peníze jsou poskytovány bez nutnosti dlouhodobě spořit. Úvěr může být splacen kdykoli bez jakýchkoliv sankcí. Není vyžadování životní pojištění ani založení nového bankovního účtu. Nemovitost s americkou hypotékou je možné kdykoli prodat. Měsíční splátku americké hypotéky je možné snížit rozložením úvěru do delšího časového období až 20-ti let. Hypotéka je poskytována až do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Předhypoteční úvěr – slouží k financování nemovitostí, které jsou obecně financovatelné hypotečním úvěrem, ale dočasně není možné vložit na nemovitost zástavní právo (v okamžiku čerpání není možné mít zastavenou nemovitost resp. podán návrh na vklad zástavního práva – např. družstevní byt, privatizace bytů apod.). Předhypoteční úvěr slouží k jedinému účelu – zajistí finanční prostředky i na nemovitosti, na které v současné době není možné vložit zástavní právo. U této hypotéky není povinnost ručit nemovitostí a není požadován ani ručitel.11
Následující tabulka zobrazuje změny v počtu uzavřených hypotečních úvěrů za období 2005 – 2009.
Tab. 2: Ukazatele Hypoteční banky
Počet
2005
2006
2007
2008
2009
14 715
18 721
23 416
19 577
15 654
nově
uzavřených hypotečních úvěrů (ks)
Zdroj: Hypoteční banka a.s.
Jak je z tabulky zřejmé, za sledované období docházelo v počtu uzavřených hypotečních úvěrů k jistým výkyvům. Nejvíce uzavřených hypotečních úvěrů bylo v roce 2007 – 23 416. Nejméně naopak v roce 2005 a to 14 715.
11
Zdroj: http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/ 36
Graf 4: Uzavřené smlouvy hypotečních úvěrů v letech 2000 - 2009
počty uzavřených smluv
Uzavřené smlouvy hypotečních úvěrů v letech 2000-2009 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 2000
2001
2002 2003
2004
2005 2006
2007
2008 2009
roky
Zdroj: Hypoteční banka, a.s.
Nejúspěšnějším rokem v uzavírání hypotečních úvěrů byl rok 2004. Tento jev je možné vysvětlit novelou zákona o stavebním spoření, která v tomto roce vstoupila v platnost. Nejméně úspěšným rokem byl pak rok 2000.
4.1.3 Komerční banka, a.s Komerční banka je mateřská společnost Skupiny KB, která je tvořena devíti společnostmi. KB je také součástí mezinárodní skupiny Société Générale. Komerční banka je univerzální bankou se širokou nabídkou služeb v oblasti retailového, podnikového a investičního bankovnictví. Společnosti finanční skupiny KB nabízejí penzijní připojištění, stavební spoření, faktoring, spotřebitelské úvěry a pojištění, dostupné prostřednictvím sítě poboček KB, přímého bankovnictví a vlastní distribuční sítě. Komerční banka byla založena v roce 1990 jako státní instituce a v roce 1992 byla transformována na akciovou společnost.12
Skupina Société Générale Komerční banka je součástí skupiny Société Générale od října 2001. Skupina Société Générale je jednou z největších finančních skupin v eurozóny. Skupina SG zaměstnává na celém světě 157 lidí v těchto oblastech: 12
Zdroj: http://www.kb.cz/cs/o-bance/o-nas/zakladni-informace.shtml 37
•
retailové bankovnictví, specializované financování a pojištění;
•
privátní bankovnictví, globální investiční management a služby;
•
podnikové a investiční bankovnictví. (Komerční banka, 2010a)
Finanční skupina KB byla k 31. prosinci 2009 tvořena osmi dceřinými společnostmi, z toho v sedmi společnostech držela KB nadpoloviční podíl a v Komerční pojišťovně, a.s., 49 % podíl. Mimo účast ve finanční skupině KB/SG si zachovala účasti s podílem na základním kapitálu 20 % nebo méně konkrétně v Czech Banking Credit Bureau, a.s. (20 %) a Českomoravské záruční bance, a.s. (13%).13 KB se zaměřuje na: •
poskytování peněz na bydlení, studium a cokoliv dalšího;
•
nabízí každodenní spoření, spoření pro děti, investice a cenné papíry;
•
pojištění osob a majetku;
•
produkty zaměřené na bydlení;
•
developerské projekty.14
V této práci provedu bližší specifikaci hypotečních úvěrů. Občané mohou u Komerční banky využít tři druhy hypoték: 1. Hypotéka 2 v 1 – je určena všem, kteří chtějí získat hypotéku (včetně neúčelového úvěru), kterou je možné použít na cokoliv – možnost použít i na investice. Neúčelovou část úvěru lze použít na cokoliv – např. nákup vybavení bytu, nábytku,.. Financování musí vždy souviset s danou nemovitostí. Žadatelem mohou být až čtyři osoby, které představují max. dvě domácnosti.
Výhody: •
možnost získání neúčelového úvěru až do výše 400 000 Kč;
•
současně lze využít výhody Flexibilní hypotéky – možnost odložit počátek splácení až o 12 měsíců, možnost kdykoliv zvýšit nebo snížit výši měsíční splátky, možnost odložit splátku na 1 až 3 měsíce;
13 14
•
půjčka 100 % potřebné částky;
•
odpočet zaplacených úroků od základu daně.15
Zdroj: http://www.kb.cz/cs/o-bance/o-nas/financni-skupina-kb.shtml Zdroj: http://www.kb.cz/cs/o-bance/o-nas/zakladni-informace.shtml 38
2. Flexibilní hypotéka – umožňuje rozhodovat o výši splátek hypotečního úvěru. V průběhu splácení je možné snížit splátky až o 50 % nebo opakovaně využít mimořádné splátky až 20 % úvěru. Tato hypotéka umožňuje přerušit splácení na dobu 3 měsíců.
Výhody: •
možnost snížení splátek podle aktuální výše příjmu bez dodatečných poplatků;
•
možnost rychlejšího předčasného splacení úvěru;
•
odpočet zaplacených úroků od základu daně.16
3. Hypotéka Dopředu Dozadu – schválení hypotéky před vybráním konkrétní nemovitosti. Hypotéka Dopředu – úvěr byl schválen dříve než vybral konkrétní nemovitost. Hypotéka Dozadu – umožňuje zpětnou refundaci již vynaložených nákladů na bydlení (max. 12 měsíců zpět).
Výhody: •
není nutné předkládat doklady týkající se nemovitosti nebo příjmu žadatele, pouze jsou kontrolovány osobní doklady;
•
smlouvu je možné uzavřít okamžitě;
•
garance aktuální úrokové sazby na 6 měsíců;
•
možná změna parametrů dohodnutého úvěru (splatnost, termíny, typ nemovitosti, účel úvěru a další).17
15
Zdroj: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/hypoteka-2-v-1.shtml Zdroj: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/flexibilni-hypoteka.shtml 17 Zdroj: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/hypoteka-dopredu-dozadu.shtml 16
39
Následující tabulka zobrazuje vývoj několika sledovaných ukazatelů v letech 2005 – 2009.
Tab. 3: Ukazatele Komerční banky 2005
2006
2007
2008
2009
41 100
53 000
66 600
76 700
82 700
144 900
168 900
192 300
219 200
225 100
1 467
1 515
1 577
1 629
1 620
Počet hypotečních úvěrů Počet spotřebitelských úvěrů Počet klientů (tisíce)
Zdroj: Komerční banka,a.s.
Z tabulky je zřejmé, že počet hypotečních úvěrů, spotřebitelských úvěrů i klientů roste bez větších výkyvů konstantním tempem. Pouze v roce 2009 došlo k mírnému poklesu počtu klientů zhruba o 9 tisíc.
Graf 5: Smlouvy hypotečních úvěrů uzavřené v letech 2000-2009
počty uzavřených smluv
Smlouvy hypotečních úvěrů uzavřené v letech 2000-2009 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2000 2001
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 roky
Zdroj: Komerční banka, a.s.
Také počty hypotečních úvěrů uzavřených v letech 2000 – 2009 rostly konstantním tempem. Nejvyššího počtu dosáhly v roce 2009. 40
4.1.4 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna působí na českém trhu již od roku 1993, tehdy ještě pod názvem AR stavební spořitelna a.s.. Jejími zakladateli byly Agrobanka Praha a.s. a Raiffeisen Bausparkasse GmbH z Vídně. Důležitým mezníkem se pro banku stal rok 1998. Tehdejší akcionář Raiffeisen Bausparkasse GmbH navýšil podíl ve stavební spořitelně na 75 % všech akcií, zbývajících 25 % akcií převzala Raifffesenbank a.s.. V návaznosti na tento krok AR stavební spořitelna změnila své obchodní jméno na Raiffeisen stavební spořitelna a.s.. Na podzim 2008 proběhla akvizice RSTS s Hypo stavební spořitelnou a.s.. Od roku 1998 se Raiffeisen stavební spořitelna profiluje jako Specialista na bydlení. Spořitelna nabízí následující služby: •
stavební spoření;
•
půjčky na bydlení;
•
pojištění a finanční služby;
•
společnosti a družstva.
Stavební spoření Stavební spoření umožňuje čerpání úvěru od 3,5 % p.a. Úvěr může být použit na koupi bytu, domu či pozemku nebo na vylepšení svého stávajícího bydlení. Výhody tohoto stavebního spoření jsou:
18
•
úročeno až 2 % ročně;
•
výnosy jsou osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob;
•
vklady jsou ze zákona pojištěny až do výše 50 000 EUR;
•
klienti do 25 let mají 15 % slevu ze vstupního poplatku.18
Zdroj: http://www.rsts.cz/o-spolecnosti/o-raiffeisen-stavebni-sporitelne/ 41
Tab. 4: Ukazatele Raiffeisen stavební spořitelny 2005
2006
2007
2008
2009
46 594
45 981
68 787
94 098
94 289
659 188
619 620
604 914
902 966
868 255
79 503
80 499
80 808
105 383
112 370
Počet nových smluv o stavebním spoření Počet platných smluv o staveb. spoření Počet platných úvěrových smluv Zdroj: Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.
Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že ve sledovaných letech docházelo k postupnému zvyšování počtu nových smluv o stavebním spoření. Počty stávajících smluv týkajících se stavebního spoření drobně kolísají, což je možné vysvětlit díky různým datům ukončení jejich platnosti. Počet platných úvěrových smluv za dané období stoupá.
42
Graf 6: Smlouvy o stavebním spoření uzavřené v letech 2000-2009
počty uzavřených smluv
Smlouvy o stavebním spoření uzavřené v letech 2000-2009 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2000
2001
2002 2003
2004
2005 2006
2007
2008 2009
roky
Zdroj: Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.
Z grafu je zřejmé, že v počtech smluv o stavebním spořením uzavřených u Raiffeisen stavební spořitelně docházelo k výkyvům. Nejúspěšnějším byl rok 2003, kdy celkový počet uzavřených smluv dosáhl takřka 250 000 (zde je opět možné poukázat na vliv chystané novely zákona o stavebním spoření). Naopak mezi nejméně úspěšné patří roky 2004, 2005 a 2006.
Jak jsem se již zmínil na začátku čtvrté kapitoly, cílem této práce je zmapovat nabídky jednotlivých bankovních domů a vybrat tu nejvhodnější. Pro naplnění tohoto cíle jsem vytvořil příklad imaginární rodiny žádající o úvěr na bydlení. Pro větší průkaznost získaných závěrů jsem vytvořil dva možné příklady žádosti o peněžní prostředky. Tyto příklady se liší pouze výší žádaného úvěru. Nejprve se bude jednat o úvěr ve výši 1 mil. Kč a poté o částku 2,5 mil. Kč. U každé nabídky z jednotlivých bankovních domů budou uvedeny dostupná data, která jsem od jednotlivých společností obdržel. Následně provedu porovnání ukazatelů jednotlivých institucí a zvolím tu celkově nejvýhodnější.
43
4.2 Žádost o finanční prostředky ve výši 1 mil. Kč Pro moji práci jsem použil příklad čtyřčlenné rodiny Novotných, kdy otec má čistou prům. mzdu ve výši 30 000 Kč a matka dosahuje 25 000. Manželé Novotní mají dvě děti, chlapce ve věku 12 let a děvče, které má 8 roků. Rodina by chtěla provést rekonstrukci domu, k tomuto účelu potřebuje cca 1 mil. Kč.
4.2.1 Nabídka Českomoravské stavební spořitelny,a.s. – stavební spoření
Tab. 5: Výsledné ukazatele Českomoravské stavební spořitelny Cílová
1000 000 Kč
částka Doba trvání úvěru
19 let
Zaplacené úroky
Celková
376 003,20 Kč
meziúvěru
740 848,10 Kč
splátek úvěru Měsíční
výše
5 800,00 Kč
splátky úvěru Výše
z
výše
Úroková sazba úroková sazba meziúvěru
4,80 % p.a.
4,70 %
měsíční 3 916,70 Kč
splátky
RPSN
5,14 % p.a.
meziúvěru
Českomoravská stavební spořitelna nabídla rodině Novákových žádané peněžní prostředky za následujících podmínek. Celková výše splátek úvěru dosahuje 740 848,10 Kč. Zaplacené úroky z meziúvěru činí 376 003,20 Kč. Jestliže k této částce přičteme celkovou výši splátek a odečteme obdržený úvěr ve výši milion korun získáme celkovou výši zaplacených peněžních prostředků. Celková výše peněžních prostředků (označena jako x), které rodina Novákových za daný úvěr zaplatí tedy bude: x = (740 848,10 + 376 003,20) – 1 000 000 x = 116 851,30 Kč Výše přeplacení úvěru tedy činí 116 851,30 Kč.
44
4.2.2 Nabídka Hypoteční banky – hypoteční úvěr Tab. 6: Výsledné ukazatele Hypoteční banky Cílová
Výše 1000 000 Kč
měsíční
Sleva 7 408,40 Kč
splátky
z úrokové
0,25 %
částka hypotéky Celková
Doba trvání
18 let
hypotéky
výše
1 600 214,40
splátek hypotéky
Potřebný čistý měsíční
sazby Úroková
Kč
sazba
3 704, 00 Kč
RPSN
5,69 % p.a.
Povinná 11 262,40 Kč
příjem
minimální
6,45 % p.a.
rezerva
Hypoteční banka nabídla rodině Novákových žádané peněžní prostředky za následujících podmínek. Celková doba trvání úběru je 18 let, pravidelné měsíční splátky činí 7 408, 40 Kč, celková výše splátek hypotéky dosahuje 1 600 214,40 Kč. To tedy znamená, že přeplatek úvěru činí 600 214,40 Kč. Pro získání žádané hypotéky je nezbytné, aby měsíční příjem minimálně jednoho z žadatelů činil minimálně 11 262,40 Kč. Povinná minimální rezerva musí činit 3 704,00 Kč. Sleva z úrokové sazby je poskytována za předpokladu, kdy plat alespoň jednoho z žadatelů se u ukládá na účet Československé obchodní banky (za tento fakt činí sleva 0,15 % p.a.) a za pojištění u Československé obchodní banky (zde činí sleva 0,10 % p.a.)
4.2.3 Nabídka Raiffeisen stavební spořitelny – stavební spoření Tab. 7: Výsledné ukazatele Raiffeisen stavební spořitelny Výše měsíční Cílová
1000 000 Kč
částka
Úroková sazba
splátky
4 420 Kč
překlenovacího
Výše měsíční
úvěru
12 let
3,5 % p.a.
úvěru
úvěru
Doba trvání
stavebního
Úroková sazba
splátky
7 000 Kč
stavebního
překlenovacího úvěru
úvěru
45
5,3 % p.a.
Raiffeisen stavební spořitelna nabídla rodině Novákových žádané peněžní prostředky za následujících podmínek. Celková doba trvání úvěru je 12 let, pravidelné měsíční splátky překlenovacího úvěru činí 7 408, 40 Kč, měsíční výše stavebního úvěru je 7 000 Kč. Pro poskytnutí úvěru je nutné činit měsíční vklad v hodnotě 2 000 Kč. Za rok bude tato částka činit 24 000 Kč. Za celou dobu trvání úvěru (12-ti let) suma dosáhne výše 288 000 Kč. Také u této nabídky je možné určit přeplatek úvěru (x): 4 420 (měsíční splátka překlenovacího úvěru) * 12 = 53 040 Kč – výše roční splátky překlenovacího úvěru 53 040 * 12 = 636 480 Kč – výše roční splátky stavebního úvěru 7 000 (měsíční splátka stavebního úvěru) * 12 = 84 000 Kč – výše roční splátky stavebního úvěru 84 000 * 10 (doba trvání stavebního úvěru) = 840 000 Kč x = (636 480 + 840 000 + 288 000) – 1 000 000 x = 764 480 Kč Výše přeplatku úvěru u Raiffeisen stavební spořitelně činí 764 480 Kč.
4.2.4 Vyhodnocení nabídek Pro komplexnější porovnání výše uvedených nabídek jsem vytvořil tabulku, která obsahuje nejvýznamnější ukazatele společné pro oslovené bankovní domy.
46
Tab. 8: Vyhodnocení nabídek jednotlivých bankovních domů Doba trvání úvěru / hypotéky
Výše
Přeplatek
měsíční
úvěru /
splátky
hypotéky
úvěru
Úroková
RPSN
sazba
Českomoravská stavební
19 let
5 800,00 Kč
116 851,30 Kč
4,80 % p.a.
5,14 % p.a.
18 let
7 408,40 Kč
600 214,40 Kč
5,09 % p.a.
6,45 % p.a.
20 let
7 000,00 Kč
764 480,00 Kč
5,30 % p.a.
−
spořitelna, a.s. Hypoteční banka Raiffeisen stavební spořitelna
Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že nejdelší úvěr nabízí Raiffeisen stavební spořitelna. Délka trvání úvěru je 20 let, pravidelná měsíční splátka činí 7 000. Pouze o rok kratší, ale za to s nejnižší výší měsíční splátky úvěru, je stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny. Zde činí měsíční splátka 5 800,00 Kč. Nejkratší úvěr nabízí Hypoteční banka, zde je délka trvání 18 let. Výše měsíční splátky zde dosahuje z těchto tří nabídek nejvyšší hodnoty – 7 408,40 Kč. Nejvyšší úroková sazba činí 5,30 % p.a. a je součástí smlouvy uzavřené u Raiffeisen stavební spořitelny. Naopak nejnižší úroková sazba je nabízena Českomoravskou stavební spořitelnou. Zde je také nejnižší RPSN - 5,14 % p.a.. Hypoteční banka tuto hodnotu stanovila na 6,45 % p.a.. U Raiffeisen stavební spořitelny tento údaj bohužel zjištěn nebyl. Jestliže se podíváme na přeplatky, tak nejvyšší přeplatek úvěru (či hypotéky) je u Raiffeisen stavební spořitelny, činí 764 480,00 Kč. Na pomyslném druhém místě je Hypoteční
banka
s částkou
600 214,40
Kč.
Nejnižší
přeplatek
klient
zaplatí
u Českomoravské stavební spořitelny a to 116 851,30 Kč. Pokud tedy zhodnotíme jednotlivé předložené nabídky, vychází pro rodinu Novotných jako jednoznačně nejvýhodnější nabídka vytvořená Českomoravskou stavební spořitelnou.
47
Úvěr sice bude splácen 19 let s nejnižší úrokovou sazbou ale také s nejnižším přeplatkem, který bude činit 116 851, 30 Kč.
4.3 Žádost o finanční prostředky ve výši 2,5 mil. Kč Rodina Novotných tentokráte žádá o poskytnutí financí ve výši 2,5 mil. Kč na stavbu nového domu. Ostatní údaje zůstávají stejné, tedy otec má čistou prům. mzdu ve výši 30 000 Kč a matka dosahuje 25 000. Manželé Novotní mají dvě děti, chlapce ve věku 12 let a děvče, které má 8 roků.
4.3.1 Nabídka Českomoravské stavební spořitelny – stavební spoření Tab. 9: Výsledné ukazatele Českomoravské stavební spořitelny Cílová
2 500 000 Kč
částka
Doba trvání
28 let
Úroková
měsíční
13 000,00 Kč
splátky úvěru Výše
úvěru
sazba
5,30 %
meziúvěru
měsíční 11 042,00 Kč
splátky
Úroková
4,80 % p.a.
sazba
meziúvěru
Celková výše splátek
Výše
Zaplacené 2 179 777,60 Kč
úvěru
úroky
1 855 005,60 Kč
z
RPSN
5,77 % p.a.
meziúvěru
Českomoravská stavební spořitelna nabídla rodině Novákových žádané peněžní prostředky za následujících podmínek. Celková výše splátek úvěru dosahuje 2 179 777,60 Kč. Zaplacené úroky z meziúvěru činí 1 855 005,60 Kč. Přičteme-li k celkové částce splátek úvěru zaplacené úroky z meziúvěr a odečteme-li obdrženou cílovou částku získáme celkovou výši peněžních prostředků zaplacených za úvěr. Celková výše peněžních prostředků (označena jako x), která rodina Novákových za daný úvěr zaplatí bude: x = (2 179 777,60 + 1 855 005,60) – 2 500 000 x = 1 534 783,20 Kč Výše přeplacení úvěru tedy činí 1 534 783,20 Kč.
48
4.3.2 Nabídka Hypoteční banky – hypoteční úvěr Tab. 10: Výsledné ukazatele Hypoteční banky Cílová
2 500 000 Kč
částka Doba trvání
Výše
měsíční
splátky úvěru Celková
28 let
úvěru
15 205,20 Kč
Úroková sazba
5,89 % p.a.
výše 5 108 947,20 Kč
splátek
RPSN
6,05 % p.a.
hypotéky
Potřebný čistý měsíční
38 782,20 Kč
příjem
Sleva
Povinná min.
7 603,00 Kč
rezerva
z úrokové
0,25 % p.a.
sazby celkem
Hypoteční banka nabídla rodině Novákových žádané peněžní prostředky za následujících podmínek. Celková doba trvání úběru je 28 let, pravidelné měsíční splátky činí 15 205, 20 Kč, celková výše splátek hypotéky dosahuje 5 108 947,20 Kč. To tedy znamená, že přeplatek úvěru činí 2 608 947,20 Kč. Pro získání žádané hypotéky je nezbytné, aby měsíční příjem činil 38 782,20 Kč. Povinná minimální rezerva musí činit 7 603,00 Kč. Sleva z úrokové sazby je poskytována za předpokladu, kdy plat alespoň jednoho z žadatelů se u ukládá na účet Československé obchodní banky (za tento fakt činí sleva 0,15 % p.a.) a za pojištění u Československé obchodní banky (zde činí sleva 0,10 % p.a.)
4.3.3 Nabídka Komerční banky - hypoteční úvěr Tab. 11: Výsledné ukazatele Komerční banky Cílová
Výše 2 500 000 Kč
měsíční
splátky
14 065,00 Kč
částka hypotéky Doba trvání hypotéky
Celková roční 28 let
splátka
Úroková sazba
5,15 % p.a.
Celková výše 168 783,00 Kč
hypotéky
úvěru (jistina
4 725 924,00 Kč
+ úroky)
Taktéž Komerční banka nabízí poskytnutí hypotéky s délkou trvání 28 let. Výše měsíční splátky úvěru činí 14 065,00 Kč, roční splátka tedy dosahuje výše 168 783,00 Kč. Celková výše zaplacených splátek úvěru činí 2 025 396,00 Kč. Po odečtení cílové částky od celkové výše úvěru se získá výše přeplatku. 49
Výše přeplatku tedy bude následující: x = 4 725 924 – 2 500 000 x = 2 225 924 Kč
4.3.4 Vyhodnocení nabídek Pro komplexnější porovnání výše uvedených nabídek jsem opět vytvořil tabulku, která obsahuje nejvýznamnější ukazatele společné pro oslovené bankovní domy.
Tab. 12: Vyhodnocení nabídek jednotlivých bankovních domů Doba trvání úvěru hypotéky
/
Výše měsíční splátky úvěru
Přeplatek úvěru hypotéky
/
Úroková sazba
RPSN
Českomoravská stavební
28 let
13 000,00 Kč
28 let
15 205,20 Kč
28 let
14 065,00 Kč
spořitelna, a.s. Hypoteční banka Komerční banka
1 534 783,20 Kč 2 608 947,20 Kč 2 225 924,00 Kč
4,80 % p.a.
5,77 % p.a.
5,89 % p.a.
6,05 % p.a.
5,15 % p.a.
−
V tomto případě došlo k porovnání dvou hypotečních úvěrů a jedné nabídky stavebního spoření. Délka úvěru nabízeného všemi mnou oslovenými institucemi je stejná – činí 28 let. Rozdíl ale nastává u výše měsíční splátky, nejnižší je u Českomoravské stavební spořitelny a to 13 000,00 Kč. Naopak nejvyšší měsíční splátku úvěru je u Hypoteční banky – 15 205,20 Kč. Úrokové sazby jsou rozdílné od předchozího příkladu. Českomoravská stavební spořitelna ponechává stejnou výši a to 4,80 % p.a.. Hypoteční banka úrokovou sazbu zvyšuje (z 5,09 % p.a.) na 5,89 % p.a.. Úroková sazba Komerční banky činí 5,15 % p.a.. Výše RPSN je také rozdílná. Českomoravská stavební spořitelna zvyšuje z 5,14 % p.a. na 5,77 % p.a.. Hypoteční banka toto číslo naopak snižuje z 6,45 % p.a. na 6,05 % p.a..
50
U Komerční banky se tento údaj (podobně jako u Raiffeisen stavební spořitelny) nepodařil zjistit. Pokud se podívám na přeplatek úvěru - nejvyšší hodnoty dosahuje u Hypoteční banky a to 2 608 947, 20 Kč. Naopak nejnižší je opět u Českomoravské stavební spořitelny – 1 534 783,20 Kč. Jako nejvýhodnější nabídku proto i v tomto druhém případě vidím nabídku Českomoravské stavební spořitelny.
51
5
Závěr
Tato bakalářská práce se týkala zhodnocení stavebního spoření jako produktu finančních institucí vhodného k financování bydlení. Tento druh financování bydlení je vhodný pro ty, kteří chtějí spořit a vědí, že příštích šest let nebudou své finance potřebovat. Výhodou pak je, že dotyčný nejen spoří s podporou státu, ale současně může požádat o úvěr ze stavebního spoření nebo využít překlenovacího úvěru. Nevýhodou vyplývající z principu fungování stavebního spoření je, že po dobu spoření nelze s naspořenou částkou disponovat. V současné době se stalo velmi populárním uzavřít stavební spoření pro vlastní děti, které je mohou po dovršení 18ti let využít. Po dokončení této práce došlo k několika změnám v oblasti státní podpory a danění úroků. V rámci úsporných vládních opatření a s odkazem na jistou pozitivní diskriminaci, kterou podpora stavebního spoření ve své podstatě je, došlo k schválení návrhu, který vede ke konečnému snížení státní podpory vyplácené na stavební spoření. Jedná se o 50procentní srážkovou daň, která je uvalena na danou státní podporu. Ta pak po uplatnění daně činí tam, kde by byla udělena statní podpora ve výši maximálních 3000 Kč, jen 1500 Kč. Úroky ze stavebního spoření, včetně bonusových úroků, také již dále nebudou osvobozeny od daně z příjmů. Tímto zdaněním státní podpory stavebního spoření ušetří vláda přibližně 6,6 miliardy korun už příští rok, pokud by se celkový objem naspořených prostředků ponechal na letošní úrovni. Výdaje na stavební spoření již několik let klesají a proto je otázkou, jaké skutečné úspory stát tímto krokem ve státním rozpočtu dosáhne. Může být, že k výraznému snížení deficitu nepřispěje. Stavební spoření je přesto nepochybně významným bodem v systému financování bydlení a tvoří jej stabilnějším. To bylo v české ekonomice znát v loňském roce, kdy se hypotéky řádově propadly o 40 %, zatímco stavební spoření pokleslo o 10 %. Historicky bylo prostřednictvím stavebního spoření půjčeno již přes 500 mld. Kč a v současné době splácí účelový úvěr na bydlení některé ze stavebních spořitelen jeden milión klientů (což je celá desetina Čechů).19 V rámci své bakalářské práce jsem navázal kontakty s Českomoravskou stavební spořitelnou, Hypoteční bankou, Komerční bankou a Raiffeisen stavební spořitelnou.
19
Zdroj: http://byznys.lidovky.cz/ma-stavebni-sporeni-smysl-i-po-osekani-statni-podpory-financne-ano-1de-
/moje penize.asp?c=A100923_120234_moje-penize_nev 52
Tyto bankovní domy jsem oslovil v roli potencionálního zájemce o úvěr či hypotéku a obdržel vypracované nabídky. V rámci modelace jsem tedy hodnotil nabídky hypotečních úvěrů a stavebního spoření. Velkou nevýhodou většiny hypotečních úvěrů je podmínka zajištění úvěru nemovitostí. Naopak u smluv stavebního spoření žádná takto omezující podmínka není. Další nespornou výhodou je možnost uzavření smlouvy za primárním účelem spoření peněžních prostředků, s možný následným výběrem hotovosti z důvodu financování bydlení. Nezanedbatelným pozitivem je také poskytovaná státní podpora a to i přes její snížení. Na základě těchto skutečností a získaných ukazatelů jsem vyhodnotil jako nejvhodnější nabídku Českomoravské stavební spořitelny, která pro klienta vytvořila nejpřijatelnější podmínky. V obou mnou zvolených případech se jednalo se o stavební spoření, které mělo nízkou úrokovou sazbu a současně dosáhlo nejnižšího přeplatku úvěru. Tento fakt převážil i skutečnost nutného delšího období ke splácení úvěru. Naopak jako nejméně výhodné se ukázaly smlouvy uzavřené u Raiffeisen stavební spořitelny a Hypoteční banky, a to pro příliš vysoké přeplatky úvěrů, ke kterým by v tomto ilustračním případě došlo.
Cílem mé bakalářské práce bylo ověřit hypotézu, že: Stavební spoření není v současné době nejvýhodnějším prostředkem k financování bydlení.“ Z vyhodnocení získaných nabídek úvěrů a hypoték vyplývá, že nejvýhodnější nabídku vytvořila Českomoravská stavební spořitelna, která nabízí uzavření smlouvy na stavební spoření. Na základě této skutečnosti mohu tvrdit, že daná hypotéza nebyla potvrzena a došlo k jejímu vyvrácení. Stavební spoření je v současné době jedním z nejvýhodnějších prostředků k financování bydlení.
53
6
Použitá literatura a zdroje
Literatura [1] DOUCHA. R., Stavební spoření, Praha: Grada publishing, 1999, 2. aktualizované vydání, 89 s. ISBN 80-7169-894-6
[2] DUCKÝ. F. a kol., Stavební spoření – studijní materiál pro základní kurz, Praha, 2008, 1. vydání, 104 s.
[3] JÍLEK. J., Peníze a měnová politika, Praha: Grada Publishing, 2004, 1. vydání, 744 s. ISBN 80-247-0769-1
[4] LUKÁŠ, V., KIELAR, P.,Stavební spoření a stavební spořitelny. EKOPRESS,s.r.o., 2007, 1. vydání, 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9
[5] TURECKIOVÁ, M., Řízení a rozvoj lidí ve firmách, Praha: Grada Publishing, 2004, 1. vydání, 172 s., ISBN 80-247-0405-6
[6] JIRKŮVOVÁ, M., MAREK, K., TOMÍČKOVÁ, S., Banky, bankovní služby, burza. Brno: IURIDICA BRUNENSIA, 1. vydání, 242 s. 1995, ISBN 80-85964-09-0
Internetové zdroje [7] Asociace českých stavebních spořitelen. Historie stavebního spoření [online]. 2010 [cit. 26.11.2010]
Dostupné
z:
sporeni/>
[8] Asociace českých stavebních spořitelen. Sdělení klientům stavebních spořitelen [online]. 2010
[cit. 17.12.2010] Dostupné z
stavebnich-sporitelen/>
54
[9] Československá obchodní banka. O společnosti ČSOB [online]. 2010 [cit. 14.12.2010] Dostupné z:
[10] Českomoravská stavební spořitelna. Úvěr ze stavebního spoření [online]. 2010 [cit. 10.12.2010]
Dostupné
z:
sporeni/uvod.html>
[11] Českomoravská stavební spořitelna. Stavební spoření od Lišky [online]. 2010 [cit. 10.12.2010] Dostupné z:
[12] Českomoravská stavební spořitelna. Výroční zpráva 2010
[online]. 2010 [cit.
13.12.2010] Dostupné z:
[13]
Hypoteční
banka.
Hypotéky
[online].
2010
[cit.
13.12.2010]
Dostupné
z:
[14]Komerční banka. Finanční skupina KB [online]. 2010 [cit. 11.12.2010] Dostupné z:
[15] Komerční banka. Flexibilní hypotéka [online]. 2010 [cit. 11.12.2010] Dostupné z:
[16] Komerční banka. Hypotéka dopředu dozadu [online]. 2010 [cit. 11.12.2010] Dostupné z:
[17] Komerční banka. Hypotéka 2 v 1 [online]. 2010 [cit. 11.12.2010] Dostupné z:
[18] Komerční banka. Vše, co KB nabízí [online]. 2010e [cit. 11.12.2010] Dostupné z:
[19] Komerční banka. Základní údaje [online]. 2010 [cit. 11.12.2010] Dostupné z: 55
[20] Lidovky.cz Má stavební spoření smysl i po osekání státní podpory? Finančně ano [online]. 2010 [cit. 26.12.2010] Dostupné z:
[21] Raiffeisen stavební spořitelna. O Raiffeisen stavební spořitelně [online]. 2010 [cit. 06.12.2010] Dostupné z:
[22] Raiffeisen stavební spořitelna. Stavební spoření [online]. 2010 [cit. 06.12.2010] Dostupné z:
[23] Schwäbisch Hall. Die Geschichte des Unternehmens Schwäbisch Hall [online]. 2010 [cit. 09.12.2010] Dostupné z:
[24] Stavební spořitelna České spořitelny. O buřince [online]. 2010 [cit. 25.12.2010] Dostupné z: [25] Stavební spořitelna České spořitelny. Překlenovací úvěr TREND [online]. 2010 [cit. 25.12.2010] Dostupné z:
[26] Stavební spořitelna České spořitelny. Překlenovací úvěr HYPO TREND [online]. 2010 [cit. 25.12.2010] Dostupné z:
[27] Stavební spořitelna České spořitelny. Stavební spoření [online]. 2010 [cit. 25.12.2010] Dostupné z:
56
[28] Stavební spořitelna České spořitelny. Úvěr ze stavebního spoření [online]. 2010 [cit. 25.12.2010] Dostupné z:
57
7
Přílohy
Příloha č. 1: Základní terminologie Dle Lukáše a Kielara [4] je: Anuitní částka – způsob splácení úvěru, kdy klient splácí úvěr stále stejnou částkou po celou dobu jeho splatnosti. Pravidelná splátka (anuita) tak zahrnuje jak úrok, tak i část sloužící ke splácení jistiny (úmor). Poměr těchto dvou částí se v čase mění. Zpočátku tvoří velkou část splátky úrok a jistina je splácena pomalu, kdežto na konci splácení je tento poměr opačný. Přes původní význam tohoto slova je anuitou označována i splátka, která se opakuje s jinou než roční periodicitou (obvykle měsíčně); Akvizice – procesy, při nichž dochází k právnímu nebo ekonomickému spojování podniků; Hodnotící číslo – parametr, který stanovuje stavební spořitelna a který ovlivňuje vznik nároku na úvěr ze stavebního spoření, resp. přidělení cílové částky. Odráží výkon klienta ve fázi spoření (výši a intenzitu spoření). Jedním z hlavních významů hodnotících čísla je udržení dlouhodobé likvidity stavební spořitelny; Kolektiv – stavební spoření spravuje prostředky jednotlivých účastníků v tzv. „kolektivu“. Tyto prostředky jsou spravovány za předem definovaných podmínek, což tento kolektiv činí relativně nezávislým na okolním mezibankovním trhu. Správa kolektivu (především dlouhodobé udržení rovnováhy mezi vklady a úvěry) patří k základním činnostem každé stavební spořitelny; Mimokolektivní financování – stavební spořitelna poskytuje úvěry z jiných než primárních (někdy též kolektivních) zdrojů. Primární zdroje jsou vklady účastníků stavebního spoření. Příkladem mimokolektivního financování mohou být překlenovací úvěry. Stavební spořitelna totiž smí překlenovací úvěry z primárních zdrojů poskytovat pouze v případě, že je těchto zdrojů dostatek, a že poskytováním překlenovacích úvěrů neomezí poskytování úvěrů ze tavebního spoření. V opačném případě smí stavební spořitelna poskytovat překlenovací úvěry pouze z mimokolektivních zdrojů (mezibankovní trh, emise dluhopisů); Přátelský klient – účastník stavebního spoření, který nevyužije možnosti získat úvěr. Tito klienti dávají své prostředky k dispozici pro poskytování úvěrů jiným účastníkům, a díky tomu mohou stavební spořitelny při dostatečném počtu přátelských klientů nabízet tarify s mírnějšími podmínkami pro přidělování cílových částek a delší dobou splatnosti úvěrů ze stavebního spoření; 58
SKLV – označení
je převzato z německé terminologie (zkratka pro Sparer-Kassen-
Leistungsverhältnis) a dosud se pro něj nevžil adekvátní český výraz. Jedná se o specifický ukazatel nezbytný při kalkulaci tarifu a zabezpečující likviditu stavební spořitelny v dlouhém časovém horizontu. Má zásadní význam v matematice stavebního spoření. Vyjadřuje poměr mezi účastníka a výkonem spořitelny; Úrokové sazby vkladů i poskytovaných úvěrů jsou ze zákona stanoveny jako pevné. Tři procentní body nesmí podle zákona přesáhnout rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření. Výjimku umožňuje zákon pouze v případě, kdy klient po určité době spoření neprojeví zájem o poskytnutí úvěru. Právě pevné úrokové sazby jsou jednou z rozhodujících výhod stavebního spoření, protože klientovi je již při podpisu smlouvy o stavebním spoření garantována pevná úroková sazba; Vázací lhůta – období, které je definováno v zákoně a po jehož trvání účastník nemůže nakládat s vkladem, aniž by ztratil nárok na státní podporu. Pokud však účastník během vázací lhůty získá úvěr a použije jej i s naspořenou částkou na bytové potřeby, zůstává jeho nárok na státní podporu zachován. Dříve byla vázací lhůta stanovena jako pětiletá, pro smlouvy o stavebním spoření uzavřené po 1.1. 2004 je vázací lhůta šest let (§12 odst. 2). Zákon pro tuto lhůtu nezavádí žádné pojmenování, termín vázací lhůta se však vžil a je běžně používán; Vklady účastníka – část finančních prostředků, které účastník zpravidla ve formě měsíčních prostředků ukládá na účet stavebního spoření. Vklady jsou úročeny úrokovou sazbou, která je s klientem sjednána ve smlouvě o stavebním spoření; Všeobecné obchodní podmínky (VOP) – vyjadřují podmínky, za kterých je uzavřena a realizována smlouva o stavebním spoření. Jsou schvalovány Ministerstvem financí ČR a musí být vhodným způsobem zveřejněny. Zákonem je definován minimální obsah VOP. V praxi českých stavebních spořitelen se VOP stávají nedílnou součástí smlouvy o stavebním spoření.
59
