Mendelova univerzita v Brně. KOMPARACE METOD EXTERNÍHO FINANCOVÁNÍ U VYBRANÝCH BANKOVNÍCH INSTITUCÍ Bakalářská práce

Mendelova univerzita v Brně

KOMPARACE METOD EXTERNÍHO FINANCOVÁNÍ U VYBRANÝCH BANKOVNÍCH INSTITUCÍ Bakalářská práce

Vedoucí práce: Ing. Mudrych Karel

vypracovala: Lenka Svobodová Brno 2010


Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Komparace metod externího financování u vybraných bankovních institucí“ vypracovala samostatně pod vedením Ing. Karla Mudrycha a s použitím parametrů a literatury, kterou jsem uvedla v kapitole použité zdroje.

Květen 2010

2


Poděkování Děkuji vedoucímu práce Ing. Karlu Mudrychovi za odborné, cenné připomínky, náměty a konzultace, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce.

3


Abstrakt Bakalářská práce se zabývá problematikou vybraných forem externího financování u vybraných bankovních institucí a to u Poštovní spořitelny, Českomoravské stavební spořitelny a České spořitelny. Produkty od těchto institucí budeme zkoumat na využití modelovou mladou rodinou, která plánuje přestavbu bytu. Práce popisuje analýzy různých úvěrů, které jsou nabízeny, jako hypoteční úvěry, úvěry na bydlení a překlenovací úvěry ze stavebního spoření. Na jejich základě následně komparujeme tyto metody. Cílem této práce je doporučit nejvýhodnější formu financování pro potřeby mladé rodiny.

Abstract This Bachelor’s thesis examines the issue of selected forms of external financing at selected bank institutions, specifically Poštovní spořitelna, Českomoravská stavební spořitelna, and Česká spořitelna. Products from these institutions will be examined through their use by a young model family that is planning a flat remodeling. The thesis describes analysis of various loans that are offered, such as mortgage loans, home improvement loans, or building savings loans. Based on these analysis, we compare these methods. The aim of this thesis is to recommend the most effective form of financing for a young family’s lending needs.

4


OBSAH 1.

Úvod ......................................................................................................... 6

2.

Cíl ............................................................................................................. 7

3.

Metodika a struktura práce ..................................................................... 8

4.

Základní pojmy spojené s úvěrováním ................................................... 10 4.1. Úvěrování ......................................................................................... 10 4.2. Bonita klienta ................................................................................... 11 4.3. Hledisko a parametry zadlužení ...................................................... 13

5.

Dostupné produkty externího financování bydlení ................................ 14 5.1. Stavební spoření a překlenovací úvěr ze stavebního spoření.......... 14 5.1.1. Stavební spoření ............................................................... 14 5.1.2. Překlenovací úvěr ............................................................. 16 5.2. Hypoteční úvěr ................................................................................. 18 5.3. Spotřebitelské úvěry......................................................................... 20 5.3.1. Účelový úvěr na bydlení ................................................... 20

6.

Praktická část ........................................................................................... 22 6.1. Stavební spoření............................................................................... 23 6.1.1. Překlenovací úvěr ze stavebního spoření od ČMSS ......... 24 6.1.2. Překlenovací úvěr ze stavebního spoření HYPO TREND u ČS ..................................................................... 29 6.2. Hypoteční úvěr ................................................................................. 31 6.2.1. Ideální hypotéka od ČS .................................................... 31 6.2.2. Hypoteční úvěr od HB...................................................... 34 6.3. Spotřebitelský úvěr .......................................................................... 37 6.3.1. Účelový úvěr na bydlení od PS ......................................... 38

7.

Komparativní část ................................................................................... 40

8.

Diskuse a závěr ........................................................................................ 43

9.

Použité zdroje .......................................................................................... 46

10.

Seznam tabulek a grafů ........................................................................... 47

11.

Seznam příloh .......................................................................................... 48

5


1 Úvod V dnešní době je velmi těžké nejen pro mladé rodiny sehnat potřebný finanční obnos na bydlení. Každý by chtěl bydlet nejlépe ve vlastním bytě nebo domě a nejlépe, aby tam, kde bydlíme, nám bylo příjemně a útulně a měli tam dostatek prostoru pro klidné a útulné bydlení. Asi jen malé procento mladých lidí si může dovolit stavět nebo rekonstruovat byt nebo vlastní dům z vlastních uspořených zdrojů. V praxi se běžně využívá možnosti externího financování. Ano, existuje jistě mnoho možností. Například si můžeme půjčit finanční prostředky od vlastní rodiny. Je více možností, například půjčka od nebankovní instituce, ta však nebývá až tak výhodná, mívá vyšší úroky a ne moc lidské, často přímo nezákonné praktiky při vymáhání splátek. Dalším způsobem, který je využíván více, je půjčka od bankovních institucí, kterých je na trhu dostatek. Tyto instituce ale mají mnoho podmínek, které ne každá rodina splňuje. V tom případě banka úvěr neposkytne. Další důležitá veličina, kterou musí rodina sledovat je například úrok, který by musela platit z poskytnutého úvěru a v neposlední řadě finanční částka, kterou by musela rodina přeplatit při poskytnutí úvěru. Další z podmínek, které se vyskytují u úvěrů, je zajištění úvěru nemovitostí. Ne vždy ale máme možnost zástavy. V této situaci je velmi výhodné pro toho, kdo spoří nebo také komu rodiče spoří nebo spořili, vzít si úvěr ze stavebního spoření u stavební spořitelny. Tato práce je zaměřena na konkrétní zkoumaný model mladé rodiny, která se skládá ze dvou dospělých osob a dvou malých dětí bez příjmu. Rodina je klientem Poštovní spořitelny a je v situaci, kdy potřebuje vyřešit zafinancování svého bydlení. Vlastní byt, který by si rodina velmi ráda zrekonstruovala dle vlastních představ a možností. Tato přestavba a rekonstrukce je vypočítána na částku 700 000 Kč, kterou rodina nemá k dispozici. Proto budeme zkoumat několik možností, které by rodina mohla využít. Není jednoduché uspořit tak vysokou částku z vlastních úspor . Proto se soustředíme na možnosti a formy externího financování u bankovních institucí, které nabízejí na našem trhu: hypoteční úvěr, účelový úvěr na bydlení a překlenovací úvěr u stavebního spoření. Tyto formy financování budeme komparovat u více bankovních institucí. Rodina je klientem České pošty, která spolupracuje s více aliančními partnery, proto bude chtít zjistit výhodnost u Poštovní spořitelny, a to u produktů účelového úvěru na bydlení a hypotečního úvěru, ale také u Českomoravské stavební spořitelny, a to konkrétně u překlenovacího úvěru u stavebního spoření. Rodina se rozhodla i pro možnost dalšího možného srovnání s produkty České spořitelny, která nabízí hypoteční úvěr a také překlenovací úvěr ke stavebnímu spoření.

6


2 Cíl práce Cílem bakalářské práce je analyzovat a komparovat nejvýznamnější metody externího financování u bankovních institucí, konkrétně hypoteční úvěr, účelový úvěr na bydlení a překlenovací úvěr u stavebního spoření pro modelovou rodinu. Současně ji doporučit nejvýhodnější řešení z hlediska nejnižších nákladů. V této souvislosti také zjistíme, která instituce bude nejlépe vyhovující pro mladou rodinu vzhledem k nejlepším nabízeným podmínkám na trhu. Tzn.například kratší doby poskytnutí úvěru nebo také dostupnost dané metody financování.

7


3 Metodika a struktura práce Předkládaná práce řeší otázku postupu při účelném výběru forem externího financování u vybraných bankovních institucí. Metodické prostředky, které budou použity v bakalářské práci: • Analýza – postup od abstraktního ke konkrétnímu rozkladu • Komparace – porovnávání, srovnání V analytické části bude využito tabulkového procesoru Microsoft Excel a pro výpočty bude použito vztahů finanční matematiky dle zadané literatury. Data, která potřebujeme pro analýzu budeme čerpat ze sítě internet, interních stránek Poštovní spořitelny, Českomoravské stavební spořitelny a České spořitelny, přímým dotazování u těchto institucí a ze zadaných publikací. V bakalářské práce budou použity následující vzorce výpočtů: Umořování dluhu stejnými anuitami1 : a= a ................výše anuity D...............výše úvěru r ................úroková sazba v ...............diskontní faktor n ...............počet úrokových období Bakalářská práce je sestavována tak, aby logicky navazovaly jednotlivé kapitoly práce. Teoretická část se věnuje možnostem, které jsou nabízené modelové mladé rodině s dětmi a to poskytnutí úvěru na bydlení, hypotečního úvěru a překlenovacího úvěru ze stavebního spoření a to u odlišných bankovních institucí: Poštovní spořitelny, České spořitelny a Českomoravské stavební spořitelny. Praktická část bude dělena na dvě části, a to analytickou a komparativní. Zde budeme stanovovat jednotlivá doporučení. V této části také budeme u jednotlivých metod propočítávat každou zadanou metodu, abychom zjistili, která nejvíce odpovídá předpokladům možnosti splácení úvěru dané modelové rodiny. Budeme ji hodnotit ze dvou hledisek, z hlediska banky a z hlediska klienta 1Ptáček,R.,

Borovec, P.,Toman, P.:Finanční trhy., 2001.

8


a vždy toto hledisko uvedeme pod výpočtem každé metody. V diskuzi budou shrnuta veškerá data k doporučení, které vyplývají z komparativní a analytické části. Závěr bakalářské práce bude věnován výsledkům a následnému doporučení metody, kterou jsme zjistili jako nejvýhodnější z hlediska nejnižších nákladů a nejlépe vyhovujícím podmínkám.

9


4 Základní pojmy spojené s úvěrováním 4.1 Úvěrování Asi není jednoduché mít k dispozici volné finanční prostředky na rekonstrukci bydlení nebo stavbu nového domu. K tomu nám slouží právě možnost úvěrování neboli možnost vzít si úvěr neboli půjčku. Můžeme zažádat o nebankovní nebo bankovní půjčky. Nebankovní půjčky Jedná se o všechny půjčky, které nenabízí banky, ale společnosti, přímo či nepřímo určené k úvěrovým produktům. V české republice je několik desítek nebankovních společností poskytující půjčky. Nabízejí různé produkty pro různou klientelu. Zde není třeba bát se solidnosti, avšak je důležité mít se více na pozoru oproti bankovním půjčkám. Zde musíme více kontrolovat, co podepisujeme, jaké podmínky sou nám dané a za jaké úroky. Společnost například nemusí chtít žádné zástavy, potvrzení o příjmech, různé jsou i výše úroků. Je dobré si například na internetové síti zjistit základní informace o společnosti nebo také sledovat ohlasy od klientů, kteří využili její služby, zda se nejedná o nevýhodné podmínky nebo nekalé praktiky. Určitá nevýhoda oproti bankovním půjčkám je ta, že jsou zde vyšší úroky. To je dáno tím, že banka má různé příjmy a tak si může dovolit výši úroků v řádech jednotek procent. Bankovní půjčky Bankovní půjčky2 jsou úvěry, poskytované bankovními společnostmi fyzickým i právnickým osobám. Půjčky dnes nabízí každá banka, která má svá specifika v podmínkách poskytnutí úvěru, ve výši úroku a tedy má i jiné výhody a nevýhody. Jednoznačně jsou tyto bankovní půjčky nejbezpečnější možností jak přijít k penězům. Je to díky kontrolovanému trhu a konkurenčnímu prostředí. Oproti nebankovním půjčkám nám nehrozí žádné sporné body ve smlouvách či nezákonné praktiky. Také je výhoda, že banka dokáže nabídnout mnohem vyšší částky než u nebankovních půjček a je to díky propracovanějším mechanizmům na zjištění spolehlivosti žadatele. Na druhou stranu je velká nevýhoda u bankovní půjčky ta, že klade vysoký nárok na bonitu žadatele. Banky většinou vyžadují doložení příjmu, ručitele ne2

Zdroj: Polouček S. a kol.,Peníze, banky a finanční trhy, 2009

10


bo zástavu majetkem. Banka se tím chrání, pokud by nastala situace, že by klient přestal splácet již čerpanou půjčku. Další nevýhoda je bankovní poplatky, či nutnost vedení účtu u dané banky, z čeho plynou další měsíční výdaje v několika desítkách korun. Je na každém klientovi, zda si vybere půjčku bankovní nebo nebankovní ( bez registru).

4.2 Bonita klienta Poskytování úvěru je jednou z mnoha základních operací banky. Tím, že banka poskytne klientovi úvěr, se vystavuje vysokému riziku, že dlužník nebude splátky hradit řádně a včas nebo je nebude hradit vůbec a pohledávka by se stala pro banku nedobytnou. Takové riziko se nazývá „úvěrovým rizikem“3. Aby udržela banka svou solventnost a stabilitu, musí se chránit proti ztrátám z úvěrového rizika. Jednou z možností jak se chránit a eliminovat toto riziko, je poskytnout úvěr jen takovým žadatelům, u kterých banka shledá dostatečně vysokou pravděpodobnost, že úvěr budou splácet. Banka si tedy u každého úvěrového žadatele zjistí jeho předpokládanou schopnost poskytnutý úvěr splatit, tj. jeho „bonitu“, kterou zjistí pomocí „scoringu“. Podle zjištěné bonity žadatele pak banka stanoví výši úroku – úrokovou sazbu. Platí, že čím vyšší bonita, tím menší úrokovou sazbu z úvěru klient od banky získá a to samé naopak. S nižší žadatelovou bonitou banka podstupuje vyšší úvěrové riziko, které si banka kompenzuje vyššími úrokovými výnosy z poskytnutých úvěrů. Posouzení bonity Bonita je ovlivněna mnoha faktory. Banka posuzuje bonitu z několika hledisek. Jednak jsou to: osobní údaje: věk, pohlaví, dosažené vzdělání, profesi, rodinný stav žadatele atd. Dále banka posuzuje příjmy žadatele. Jedná se příjmy trvalé, u nichž se předpokládá jejich trvání i v budoucnu: samostatně výdělečná činnost, příjmy ze závislé činnosti, příjmy z pronájmu, rodičovské příspěvky, příjmy z invalidního důchodu apod. Je velice důležité u zaměstnanců, aby byl pracovní poměr na dobu neurčitou, a navíc při podání žádosti nesmí být žadatel ve zkušební době.

3

Zdroj: WIKIPEDIA.ORG [online]. 2008 [cit. 2010-05-19]. Dostupné z WWW:

.

11


Od doložených příjmů se vždy odečítá bankou výše životního minima. Životní minimum je u každého žadatele stanoveno individuálně. Pokud o úvěr žádají manželé, tedy jako spolužadatelem je uveden manžel/ manželka, dosáhnou vyšší bonity. Je tomu tak proto, že žadatelé o úvěr žijící ve společné domácnosti dosahují dohromady nižšího životního minima. Do výpočtu bonity žadatele vstupují také pravidelné výdaje. K těm nejčastěji patří platby nájemného, pojistného, příspěvky na stavební spoření, penzijní připojištění, splátky leasingu, výživné na děti aj. Dále se také do výdajů započítávají splátky z úvěrů, které již žadatel dluží. Také je bonita ještě ovlivněna úvěrovými limity na tzv. kreditních kartách a kontokorentních účtech, pokud je žadatel jejich držitelem. Ovlivnění bonity Někdy si člověk ani neuvědomí, co způsobí tím, že například zaplatí fakturu po době splatnosti, ať už se jedná například o fakturu za mobilní telefon. V době kdy nepotřebujeme žádat o úvěr, tuto skutečnost nepovažujeme za důležitou. V moment, kdy žádáme o úvěr, nám to způsobí nemalé problémy. Vše se registruje a v situaci, kdy nám banka bude zjišťovat a vyhodnocovat bonitu se nám tímto bonita sníží a úvěr nám banka nemusí ani přiznat. Úvěrové registry Pro stanovení bonity žadatele banka posuzuje jeho úvěrovou historii a platební morálku. K tomu banka mimo jiné může využít údaje z úvěrových registrů. Z nich může banka zjistit informace o prodlení se splátkami úvěrů, leasingu nebo třeba o opožděných platbách mobilních operátorů. V registrech jsou zahrnuty naprosto všechny závazky klienta, splacené i nesplacené. Banka pozitivně ohodnotí jen toho klienta, pokud všechny jeho stávající i minulé závazky pravidelně splácí (resp. splácel). Naopak, pokud má žadatel špatnou platební morálku, má to na bonitu negativní vliv. Pokud má žadatel bonitu nízkou a není mu možno poskytnout bankovní úvěr, je možnost i při nízké bonitě jak na něj dosáhnout. Nejběžnější je již zmíněný způsob přizvání úvěrového spolužadatele nebo ručitele. Úvěrový spolužadatel by po poskytnutí úvěru vůči bance vystupoval jako spoludlužník a za splácení úvěru by byl stejně zodpovědný jako úvěrový dlužník. V tomto případě by mohla banka požadovala splácení úvěru stejně tak po úvěrovém dlužníkovi stejně jako po spoludlužníkovi Pokud si však žadatel o úvěr přizve osobu, která se za něj zaručí, bude banka požadovat splácení úvěru nejprve po úvěrovém dlužníkovi. Teprve poté, pokud by úvěrový dlužník svému závazku nedostál, bude banka splácení úvěru požadovat po jeho ručiteli.

12


4.3 Hledisko a parametry zadlužení Doposud jsme se zajímali o parametry a podmínky, které je potřeba splnit, aby byl klientovi úvěr poskytnut. Popsali jsme si bonitu klienta, z čeho vychází banka při vyhodnocování této bonity. Každý člověk než si zažádá o úvěr, jakoukoliv půjčku, by si sám měl udělat přehled výdajů nejen těch pravidelných, ale i těch, které zvyšují životní úroveň každého jedince nebo rodiny. V případě, kdy banka klienta shledá pozitivním při vyhodnocení bonity a poskytne mu úvěr, tak se klient smluvně upíše, platit měsíčně splátku z úvěru. Ne vždy je to malá finanční částka, splátka se většinou pohybuje v tisících korunách měsíčně. Rodina, která má např. malé děti a chodí s dětmi na různé akce, platí zájmové kroužky a dopřává si radovánky, tak takové rodině se zvýší měsíční výdaje i o několik tisíc. V moment, kdy klient žádá o úvěr, s těmito výdaji nepočítá a hlavně se tyto výdaje nezapočítávají do žádného bonitního vyhodnocení. Jen málo lidí je ochotno se těchto radovánek a jednorázových výdajů vzdát, ač je to například i móda, a potom se můžou dostavit i situace, kdy rodina není možna ustát svým závazkům a činí ji to nemalé problémy. Je to situace, na kterou je velice individuální pohled, názor každého jedince, ale stojí za to se u této záležitosti pozastavit. Nepočítat jen s tím, jak nás vyhodnotí banka.

13


5

Dostupné produkty externího financování bydlení

5.1

Stavební spoření a překlenovací úvěr ze stavebního spoření

5.1.1 Stavební spoření Stavební spoření se řídí zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření.¨ Je to účelový druh spoření, při kterém vkladatel dlouhodobě ukládá prostředky u speciální banky. V průběhu spoření může čerpat státní podporu a po jeho skončení získává, při splnění dalších podmínek, nárok na úvěr ze stavebního spoření. V současné době působí v ČR šest stavebních spořitelen4 - Wüstenrot stavební spořitelna - Hypo stavební spořitelna - Českomoravská stavební spořitelna - Stavební spořitelna České spořitelny - Raiffeisen stavební spořitelna - Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky Přidělení úvěru ze stavebního spoření Pokud si klient založil smlouvu o stavebním spoření5 a chtěl by čerpat úvěr, musí splňovat podmínky pro předělení úvěru. • Splnění minimální čekací doby – je určena k tomu, aby se každý vkladatel podílel stejně po určitou dobu na tvorbě zdrojů, z kterých je následně čerpán úvěr. Tyto podmínky stanovuje stavební spořitelna nebo daný tarif, ovšem nejkratší doba dle zákona nesmí být menší než 2 roky. • Naspoření stanovené části cílové částky – ta se pohybuje kolem 40%–50% z výše cílové částky. Tato částka se skládá z vkladů, úroků, státní podpory a úroků z nich

4 5

Zdroj:Dvořák P.,Bankovnictví pro bankéře a klienty,.2005 Viz zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření

14


• Dosažení hodnotícího čísla – tzv. spravedlivě měří zásluhu střadatele na vytváření zdrojů pro poskytnutí úvěru v rámci stavebního spoření. Konstrukce výpočtu hodnotícího čísla má dvě varianty:6 1/ Σ připsaných úroků Zhodnocovací číslo= --------------------------cílová částka 2/ zůstatku na účtu v rozhodném dni Zhodnocovací číslo= ------------------------------------------cílová částka • Dostatečné zajištění poskytnutého úvěru • Použití úvěru na stanovený účel Průběh stavebního spoření Při splnění podmínek představuje stavební spoření uzavřený systém financování. Systém dělíme na tři fáze: • Spoření • Přidělení úvěru • Splácení úvěru Státní podpora Stát v rámci své politiky bydlení podporuje stavební spoření fyzických osob 3 způsoby: • Příspěvek k naspořeným vkladům Je to hlavní forma státní podpory. V současné době u nás činí dle zákona 15% z ročně naspořených vkladů, Její výše je v jednom roce omezena na max částku 3000 Kč, jelikož se počítá z maximální roční výší vkladů v částce 20000 Kč. Pokud ale účastník má naspořeno více jak 20 000 Kč, tak se mu dle posuzování nároků účastníka na státní podporu převádí částZdroj: Dvořák P., Bankovnictví pro bankéře a klienty, 2005. Každá stavební spořitelna si může vybrat, jakou metodou bude počítat hodnotící číslo.

6

15


ka do následujícího roku spoření.Účastník musí mít podepsáno prohlášení o přiznání státní podpory. • Osvobození úroků Dle zákona o daních z příjmu je úrok z vkladů stavebního spoření včetně úroků ze státní podpory osvobozeno od dani z příjmů. • Možnost odečtení ze základu daně z příjmu Částka, o kterou lze maximálně snížit základ daně, může činit dle zákona max 300 000 Kč. Jedná se o zaplacené úroky z úvěru poskytnutého v rámci stavebního spoření. Graf č. 1: Využití úvěru ze stavebního spoření Využití úvěru ze stavebního spoření k datu 31.12.2009 80% 60% 40% 20% 0% splácení překlenovacího úvěru

rekonstrukce, modernizace

ostatní

Řada1

Zdroj: Ministerstvo financí ČR, statistika využití stavebního spoření k 31.12.2009.

5.1.2 Překlenovací úvěr Stavební spořitelny můžou klientovi poskytnout překlenovací úvěr. Tento úvěr se poskytuje na překlenovací dobu než klient dosáhne podmínek na řádný úvěr ze stavebního spoření. Podmínky jsou stanovené zákonem o stavebním spoření. Může nastat i taková situace, kdy žadatel ještě nemá založené stavební spoření, ale nutně potřebuje vyřídit úvěr. V takovém případě banka nabídne klientovi překlenovací úvěr a současně zřídí stavební spoření. Překlenovací úvěr poskytuje stavební spořitelna účastníkovi až do výše celé cílové částky.

16


Princip překlenovacího úvěru V době, kdy klient čerpá překlenovací úvěr má zvlášť účet na překlenovací úvěr a účet na stavební spoření. Splátky překlenovacího úvěru obsahují pouze platbu úroků. Splácením překlenovacího úvěru tak dlužník nesnižuje své zadlužení. Současně při placení úroku z celé cílové částky, musí klient platit také částku – dospořování, která je velmi důležitá. Jakmile má účastník dospořeno alespoň 40% z cílové částky a splňuje potřebou výši hodnotícího čísla, zaniká mu úvěr překlenovací a přechází na klasický úvěr ze stavebního spoření a také se mění výše úroku( úrok při překlenovacím úvěru je vyšší než u úvěru ze stavebního spoření). Zde již platí úrok pouze ze zbývající částky nesplaceného úvěru, který je o dost nižší. Klient od tohoto okamžiku platí poplatky pouze na jednom účtu, druhý účet zaniká. Doba spoření začíná dnem uzavření smlouvy a končí dnem uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření. Překlenovací úvěr je úvěr jako každý jiný, tedy musí klient a žadatel splnit opět podmínky – bonitu a při vyšších částkách mít zajištění úvěru nemovitostí. Účastník je pro spořitelnu rizikovější než klient, který u spořitelny spoří již delší doby, proto spořitelna požaduje po klientovi vyšší bonitu než u klasického úvěru ze stavebního spoření. Podmínky účelovosti u překlenovacího úvěru jsou stejné jako u klasického úvěru ze stavebního spoření a to i co se týká zajištění nemovitostí. Graf č. 2: Využití překlenovacího úvěru

Využití překlenovacího úvěru k datu 31.12.2009 40% 30% 20% 10% 0% modernizace, rekonstrukce

koupy bytu, výstavba nových rodinného domu bytů, domů

ostatní

Řada1

Zdroj: Ministerstvo financí ČR, statistika překlenovacích úvěrů k 31.12.2009.

17


5.2 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěry patří ke klasickým a oblíbeným úvěrovým produktům. Základním charakteristickým rysem je jednoznačně považováno jejich zajištění, kterým je zástavní právo k nemovitosti. Z povahy vyplývá relativně nízké riziko hypotečního úvěru. V české bankovní praxi začali banky poskytovat hypoteční úvěry až po roce 1995, kdy vstoupila v platnost legislativní úprava hypotečního bankovnictví. Základ hypotečního bankovnictví je položen v zákoně o dluhopisech, a to z toho důvodu, že vychází primárně z úpravy hypotečních zástavních listů a nikoli hypotečních úvěrů. Za hypoteční úvěr se dle úpravy v zákoně o dluhopisech považuje úvěr, jehož splácení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti (která se musí nacházet na území České republiky, členského státu EU nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor)i rozestavěné. Výše hypotečního úvěru Jelikož je hypoteční úvěr z hlediska svého zajištění těsně spojen s nemovitostí sloužící jako zástava, je jeho maximální výše omezena dvěma faktory: • Výší disponibilních zdrojů klienta – zdroje využitelné ke splácení výše hypotečního úvěru, jako i jiných úvěru primárně spláceny z příjmů klienta, v takové výši, aby dávaly předpoklad k řádnému splácení úvěru po celou dobu jeho splatnosti • Cena zástavy – tzv. výše zadržitelné hodnoty – hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti a jeho výše nemůže převýšit cenu zástavy. Banky obvykle požadují po klientovi, aby výše zástavy byla větší než požadovaná výše úvěru. Tohoto dosahují tak, že poskytnou úvěr pouze do určité výše ceny zastavěné nemovitosti nebo cenu nemovitosti stanovují tak, že pokud by došlo k případnému prodeji, a by bylo dosaženo takové ceny, aby pokryla splacení poskytnutého úvěru. Doba splatnosti hypotečního úvěru Doba splatnosti je opět determinována schopností příjemce úvěru splácet úvěr po celou dobu splatnosti a také životností nemovitosti, která slouží jako zástava k zajištění úvěru. S rostoucí dobou splatnosti sice klesá výše měsíčních splátek, ale na druhé roste celkový objem placených úroků.

18


Vliv doby splatnosti na výši anuity se ovšem postupně snižuje. O významnějším poklesu splátek lze hovořit, pokud splácíme 20–25 let. Další růst doby splatnosti se ve výši splátek projeví jen nevýrazně, ovšem rostou opět celkové zaplacené úroky. Způsoby čerpání hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry mohou být čerpány jednorázově nebo postupně, přičemž u jednotlivých případů se způsob odvíjí dle účelnosti, na co je úvěr poskytnut. • Jednorázové čerpání – jednorázově čerpáme úvěr tehdy, když financujeme z úvěru koupi již existujícího objektu a nebo když je úvěr poskytnut na hrazení již dříve poskytnutého úvěru. • Postupné čerpání – se sjednává tehdy, pokud je z úvěru financována rekonstrukce nebo výstavba nemovitosti. Úvěr je v tomto případě poskytován postupně na úhradu nákladů spojených s rekonstrukcí nebo výstavbou nemovitosti. Pokud se jedná o nemovitost, která nám současně slouží jako zástava na úvěr, nesmí být porušeno pravidlo, že úvěr bude vyšší než cena nemovitosti. Způsoby splacení hypotečního úvěru Podobně jako u čerpání hypotečního úvěru jsou i dvě možnosti jak úvěr splácet a nebo použít kombinaci splácení a to: jednorázově, postupně nebo v kombinaci, můžeme splácet postupně a pokud máme finanční obnos, můžeme ji doplatit jednorázově. • Jednorázové splácení – jednorázové splácení se používá pouze ve speciálních případech hypotečních úvěrů. Nejčastěji se to vyskytuje ve spojitosti se stavebním spořením nebo také životním pojištěním. Princip je založený na tom, že klient celou doby platí jen úroky z úvěru a jakmile dostane stavební spoření nebo životní pojištění tak to z těchto finančních prostředků jednorázově zaplatí. Důvody jsou jednoduché. Úroky z úvěru jsou položkou snižující základ daně, tím, že klient celou dobu nesplácí úvěr, ale pouze úroky z úvěru, jsou úroky vyšší a klient si o to víc sníží základ daně. Jiný důvod, ale může být například úmrtí klienta. • Průběžné splácení – většinou to bývá pravidelně v měsíčních anuitách. Jejich konstantní výše ovšem zůstává jen po dobu, po kterou je fixována úroková sazba z úvěru. Jakmile se změní úroková sazba, tak na to má samozřejmě vliv i výše měsíční anuity. Je důležité upozornit na fakt, že banky uvádějí všeobecnou situaci o splacení zbylé částky bez poplatku. Ovšem není to až tak pravdivé. Záleží na tom,

19


pokus klient splatí částku v době fixace úroku. Pokud ne a zažádá splatit zbylou částku mimo tuto doby – již nastalo další období fixace úrokové sazby, banka požaduje po klientovi zaplatit poplatek, jako ušlé úroky za zbylé období do splacení celého úvěru. Úroková sazba z hypotečního úvěru Výše úrokové sazby u hypotečního úvěru jsou díky zajištění zástavním právem k nemovitosti obvykle nižší ve srovnání s úrokovými sazbami z alternativních úvěrů. Je to tím, že banky díky zajištění nepodstupují velké riziko, a proto můžou zvolit nižší úrok. Dle daňových zákonů č.586/1992 Sb., o daních z příjmu lze zaplacené úroky uplatnit jako nezdanitelnou část základu daně, a to do výše 300 000 Kč za rok. To znamená, že získáme za zaplacené úroky daňovou úsporu. Hypoteční úvěr a státní podpora Na základě žádosti a splnění podmínek lze vyřídit státní podporu k hypotečnímu úvěru. Předpokladem je dodržení podmínek stanovených nařízením7 a předložením veškerých podkladů nutných pro posouzení žádosti. Základní podmínky:8 • žadatelem může být jedna fyzická osoba nebo manželé, kteří splácejí úvěr • žádný z žadatelů nesmí v roce podání žádosti o podporu dosáhnout věku 36 let • žádný z žadatelů nesmí být v době podání žádosti vlastníkem jiné nemovitosti určené k bydlení • hypoteční úvěr musí být poskytnut na koupi nemovitosti • kupovaná nemovitost musí být byt (samostatná bytová jednotka zapsaná v katastru nemovitostí) nebo rodinný dům s jedním bytem • k datu podání žádosti musí být nemovitost starší dvou let (měřeno od kolaudace) • v pořízené nemovitosti musí příjemci podpory po celou dobu jejího poskytování trvale bydlet

S účinností od 1. 2. 2004 bylo ukončeno přijímání žádostí o státní finanční podporu dle nařízení vlády č. 244/1995 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Přijímání žádostí bylo ukončeno na základě nařízení vlády č. 33/2004 Sb., které bylo zveřejněno ve Sbírce předpisů ČR dne 30. 1. 2004 a nabylo účinnosti dne 1. 2. 2004, a kterým bylo zrušeno nařízení vlády č. 244/1995 Sb. 7

8

Zdroj: EUROHYPOTEKY.CZ [online]. 2005 [cit. 2010-05-19]. Dostupné z WWW:

.

20


5.3 Spotřebitelské úvěry Spotřebitelské úvěry bychom mohly charakterizovat jako úvěry, které můžeme použít ke krytí spotřebitelských výdajů. Tyto spotřebitelské úvěry můžeme dělit z několika hledisek. Nás však bude nejvíce zajímat dělení dle účelovosti. Dělíme je na spotřebitelské úvěry neúčelové a spotřebitelské úvěry účelové na bydlení. Spotřebitelský úvěr neúčelový Jsou poskytované jako jednorázové úvěry, u kterých banka nezjišťuje a nesleduje účel jejich poskytnutí. Mohou být poskytovány jako hotovostní nebo bezhotovostní. Maximální výše úvěru je obvykle nižší, než je tomu u úvěru účelového. Spotřebitelský úvěr účelový Je financován na nákup spotřebních předmětů a služeb, velmi často se poskytuje tento typ úvěru přímo u obchodníka prodávajícího zboží nakupovaného na úvěr. My se budeme zabývat a popisovat konkrétní účel úvěru a to účelový úvěrem na bydlení. 5.3.1 Účelový úvěr na bydlení Jedná se o účelový spotřebitelský úvěr na bydlení, který lze poskytnout na rekonstrukci bydlení nebo modernizaci bydlení či rekreačního zařízení. Také na pořízení vybavení bydlení, koupě bydlení, včetně privatizace bytového fondu obcí, výstavby bydlení, včetně koupě stavebního pozemku. Výše úvěru se stanovuje individuálně pro každého žadatele. Jakmile banka vyhodnotí klienta jako bonitního a schválí mu úvěr na bydlení,převede na účet klienta finanční prostředky a klient dodatečně dokládá doklady k prokázání účelu. Jedná se například o kupní smlouvu, smlouvu o dílo, smlouvu o výstavbě a faktury. Je zde možnost čerpat část úvěru i neúčelově, ale opět je to individuálně určeno, každému žadateli zvlášť dle poskytnutého úvěru.

21


6 Praktická část Definování modelu Modelová rodina se skládá ze dvou dospělých lidí s vlastním příjmem a dvě dětmi, které ještě příjem nemají. Manžel pracuje jako technik u stavební firmy (37 let) a manželka (32 let) pracuje jako administrativní pracovnice u České pošty. Vlastní byt, který má hodnotu 1200 000 Kč a chtějí tento byt celý zrekonstruovat. Jelikož paní dělá u České pošty, mají zřízený postžirový účet u Poštovní spořitelny. Nemají možnost získat finanční prostředky od rodiny a můžou ručit pouze svým bytem v hodnotě 1 200 000 Kč, který mají ve svém vlastnictví a mají na byt udělaný znalecký odhad. Celkové měsíční výdaje rodiny činí 11 000 Kč. Oba příjmy si manželé nechávají zasílat na účet Poštovní spořitelny, který mají založený již 5 let. Samozřejmě by chtěli využít možnost financovat bydlení pomocí aliančních partnerů9, které nabízí Česká pošta, mezi ně také patří stavební spoření od ČMSS a Hypoteční banka s hypotečním úvěrem. Zjišťují si ale dále také možnost financování ze strany České spořitelny. Rodina by potřebovala poskytnout úvěr ve výši 700 000 Kč. Na tuto částku je vypočítána rekonstrukce bytu. Tab. 1 Výpočet čisté mzdy obou manželů

Položky Měsíční hrubý příjem Pojistné placené zaměstnavatelem (34% HM) superhrubá mzda (zaokr. na stovky nahoru) záloha na daň (DPFO – 15% SHM) Sociální a zdrav. pojištění plac. zaměstnancem (11% HM) Sleva na daň základní (2070,–Kč) daňový bonus daňové zvýhodnění dítě (967,–Kč /dítě) Počet dětí Měsíční čistá mzda

manželka 16 000 Kč 5 440 Kč 21 500 Kč 3 225 Kč 1 760 Kč 2 070 Kč 1 155 Kč 0 Kč 13 085 Kč

manžel 26 000 Kč 8 840 Kč 34 900 Kč 5 235 Kč 2 860 Kč 2 070 Kč 1 231 Kč 1 934 Kč 2 21 909 Kč

Zdroj: výpočty autorky

Česká pošta má mnoho aliančních partnerů, se kterými má uzavřené písemné smlouvy. Jedná se o smlouvy , ve kterých se Česká pošta zavazuje poskytovat klientům smluvené produkty.

9

22


Z výše uvedeného dostaneme tyto souhrnné údaje: Celkové příjmy: 34 994,–Kč10 Celkové výdaje: 11 000,–Kč11 Disponibilní zůstatek na max. měsíční anuitu: 23 994,–Kč12

6.1 Stavební spoření Stavební spoření bude modelová rodina řešit u institucí českomoravské stavební spořitelny a také u České spořitelny, které stavební spoření nabízejí. Jelikož rodina nemá založené stavební spoření a potřebuje úvěr na rekonstrukci bydlení, než dosáhne na zákonem dané podmínky úvěru ze stavebního spoření, využije možnosti vyřízení překlenovacího úvěru. Stavební spoření od ČMSS Českomoravská stavební spořitelna byla založena v roce 1993, známá také jako „Liška“. Tato stavební spořitelna kromě stavebního spoření, čímž je nejznámější, se také zabývá financováním bydlení, penzijním připojištěním, podílovými fondy nebo také postžirovými účty. Kompletní nabídka produktů na bydlení se týká úvěrů na bydlení, hypoték i spotřebitelských úvěrů na bydlení. Zde bude řešeno pouze stavební spoření, ze kterého můžeme získat překlenovací úvěr. Stavební spoření umožňuje výhodné zhodnocení úspor a je i optimální cestou k financování bydlení. Řešení na míru konkrétních potřeb a možností zpracovávají finanční poradci ČMSS. Stavební spoření je upraveno ve speciálním zákoně¹, dle kterého smí používat označení „stavební spoření“ pouze takový produkt, který je v souladu s uvedeným zákonem. Se stavební spořitelnou „Liškou“, si lze zvolit několik variant dle potřeb a budoucích záměrů klienta. Výhody stavebního spoření ČMSS (Zdroj: webové stránky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.)

• Úročení finančních prostředků je až do výše 6,94% ročně – například v případě čtyřčlenné rodiny, může činit státní podpora až 12 000 Kč ročně. • Výnosy jsou osvobozené od daně z příjmu • Vklady jsou ze zákona pojištěny • občan může spořit, jak dlouho chce – déle než 6 let. Celkové příjmy jsou vypočítány součtem řádku měsíční čístá mzda z tabulky č. 1 Uvedeny v textu definice modelu 12 Uvedená hodnota je rozdíl Celkových příjmů a Celkových výdajů 10 11

23


• Děti a mladí lidé do 18 let včetně mohou získat 50% slevu z úhrady za uzavření své první smlouvy u ČMSS, maximálně však 1500 Kč • Finance získané za pomocí stavebního spoření může klient využít k nákupy, či výstavbě nemovitosti, rekonstrukci bytu nebo rodinného domu • Spořením si klient vytváří nárok na úvěr s pevnou úrokovou sazbou již od 3,7% p.a. • Možnost okamžitého financování bydlení, například pro rekonstrukci, díky vhodným překlenovacím úvěrem od Lišky s roční úrokovou sazbou již od 4,8% p.a. 6.1.1 Překlenovací úvěr ze stavebního spoření u ČMSS Pokud účastník stavebního spoření nenaspořil dostatečný výnos na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, poskytne stavební spořitelna klientovi možnost překlenovacího úvěru. To znamená, že překlenovací úvěr lze charakterizovat jako možnost financovat bydlení ve chvíli, kdy klient ještě nesplňuje podmínky potřebné k získání řádného úvěru ze stavebního spoření. Výhody překlenovacího úvěru • Úroková sazba již od 4,8 % ročně13 • Překlenovací úvěr může být poskytnut a ž do výše cílové částky smlouvy o stavebním spoření • Úvěr je možné poskytnout bez zajištění až do výše 500 000 Kč • Čerpaná částka je uvolňována podle potřeb klienta, a to zálohově, jednorázově nebo postupně. Podmínky čerpání a potřebné doklady k vyřízení překlenovacího úvěru Pro splnění podmínek a vyřízení úvěru je nutné splňovat několik základních podmínek. • Klient musí mít uzavřenou smlouvu o stavebním spoření • Předloží písemnou žádost o poskytnutí překlenovacího úvěru • Důležité je doložit účelovost úvěru • Klient musí prokázat svou bonitu • Musí splňovat požadavky na zajištění úvěru • Další stanovené podmínky pro poskytnutí překlenovacího úvěru • Na poskytnutí překlenovacího úvěru není právní nárok

Úrok byl stanoven na základě vyhodnocení klienta ČMSS, k datu 25.4.2010 se rozsah úrokové sazby pohyboval od 4,8% - 5,3% p.a. 13

24


Další podmínky a pravidla: (Zdroj: webové stránky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.)

• Překlenovací úvěr musí sloužit k financování bytových potřeb • Z překlenovacího úvěru se platí pouze úroky a současně si musí klient ukládat peníze na svou smlouvu o stavebním spoření, tzn. dospořování • Na poskytnutí překlenovacího úvěru není právní nárok • Klient na jednu smlouvu o stavebním spoření smí požádat o poskytnutí překlenovacího úvěru zpravidla jednou Zajištění úvěru Zajištění úvěru se vždy řídí dle částky úvěru, kterou čerpá klient. Potřebné zajištění podle výše úvěru je uvedeno zde: BEZ ZAJIŠTĚNÍ14

1 RUČITEL NEBO FINANČNÍ POHLEDÁVKA15 NEBO NEMOVITOST 2 RUČITELÉ NEBO POHLEDÁVKA NEBO NEMOVITOST POHLEDÁVKA NEBO NEMOVITOST

< 500 000,– < 600 000,– < 700 000,– > 700 000,–

Na co lze úvěr použít Je mnoho možností, na co může klient využít překlenovací úvěru např.: • Koupě domu, stavebního pozemku, bytu • Smlouva o převodu práv a povinností spojených se členstvím v bytovém družstvu • Stavební náklady spojené s výstavbou domu nebo bytu • Stavební materiál • Staveniště (náklady na zařízení) • Úprava okolí stavby Konkrétní parametry stavebního spoření od ČMSS: Výše úvěru 700 000,–Kč Doba splatnosti úvěru 20 let Úroková sazba u překlenovacího úvěru 5,1% Úroková sazba u spořící části – úročené vklady 2% Úroková sazba u úvěru ze stavebního spoření 4,8% Čisté měsíční příjmy 34 994,–Kč Celkové výdaje 11 000,–Kč Výše měsíční anuity – max. 23 994,–Kč 14 15

Nezajištěná částka se shoduje s výší úvěrů Finanční pohledávka – zástavní právo k finanční pohledávce

25


Měsíční výše 1 splátky u překl. úvěru Poplatky za vedení účtu–za 1 účet Zástava nemovitosti16 Počátek splácení úvěru Konec splácení úvěru

3000,–Kč 305,–/měs. 70% z nemovitosti 1.1.2010 2009

Bankou byla stanovena měsíční anuita na spořící účet 1200,– Kč, ale klient si dobrovolně zvolil vyšší anuitu 3000,– Kč, aby dříve dosáhl hodnotícího čísla a splácel dříve menší úroky. Minimálně ale musí spořit 2 roky dle zákona o stavebním spoření,jedná se o jednu z podmínek jak získat úvěr ze stavebního spoření. V prvním měsíci se platí mimořádná platba 9000 Kč, další měsíce již klient platí splátku 3000 Kč. U uvedeného poplatku účtu, je po dobu splácení překlenovacího úvěru nutnost splácet dvou poplatků za vedení účtu a to za účet spořící a účet překlenovacího úvěru, Jakmile klient splní zákonem stanovené podmínky17, zaniká mu překlenovací úvěr a přechází na úvěr ze stavebního spoření. Nyní už bude platit nižší úrok, jen jednu platbu za vedení účtu a pouze úrok za nesplacenou část úvěru. Tab. 2

Rok

Spořící fáze překlenovacího úvěru u ČMSS

Měsíční vklad

42 000 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 36 000 15 000 273 Celkem x 000 Zdroj: výpočty autorky *2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

9 000 3 000 3 000 3 000 3 000 3 000 3 000 3 000

Roční vklad

Uspořeno včetně úroků 45 900 39 780 39 780 39 780 39 780 39 780 39 780 15 300 299 880

Konečné Částka Úhrada Poplatek stavy na pro vyza uzaza veStátní účtech počet podpora vření dení ke konci státní smlouvy účtu roku podpory 42 840 36 720 36 720 36 720 36 720 36 720 36 720 15 300 X

3 000 3 000 3 000 3 000 3 000 3 000 3 000 0

7 000 0 0 0 0 0 0 0

620 620 620 620 620 620 620 620

37 380 38 380 38 380 38 380 38 380 38 380 38 380 14 380

21 000

7 000

4 960

282 040

V květnu 2017 klient dosáhl na dospoření 40% z úvěru a nyní přechází na úvěr ze stavebního spoření.

dle znaleckého posudku vykonávaný bankou Podmínky přidělení úvěru: zajištění úvěru, vyhodnocení bonity klienta kladně bankou, prokázání účelovosti úvěru, spoření min. doby 2 let.

16 17

26

Mendelova univerzita v Brně Tab. 3

Překlenovací úvěr u ČMSS Roční Měsíční splátka splátka = úrok

Nesplacená část překlenovacího úvěru

Daňová Celkové úspora výdaje

35 700 2 975 2010 35 700 2 975 2011 35 700 2 975 2012 35 700 2 975 2013 35 700 2 975 2014 35 700 2 975 2015 35 700 2 975 2016 14 875 2 975 2017 Celkem X 264 775 Zdroj: výpočty autorky

700 000 700 000 700 000 700 000 700 000 700 000 700 000 700 000 x

5 355 30 345 5 355 30 345 5 355 30 345 5 355 30 345 5 355 30 345 5 355 30 345 5 355 30 345 2 231 12 644 39 716 225 059

Rok

Zde platil klient úroky z celé částky úvěru tedy ze 700 000,– Kč. Tyto úroky platil klient do konce května. Viz tabulka č. 3. Tab. 4

Rok

Úvěr ze stavebního spoření u ČMSS

Roční splátka

Úrok

2017 31 416 12658 2018 53 856 20157 53 856 18539 2019 53 856 16844 2020 53 856 15067 2021 53 856 13205 2022 53 856 11254 2023 9209 53 856 2024 7066 53 856 2025 4820 53 856 2026 1472 32 133 2027 Celkem 548 253 130 293 Zdroj: výpočty autorky

Úmor

18 758 33 699 35 317 37 012 38 789 40 651 42 602 44 647 46 790 49 036 30 661 417 960

NesplaPoplatek cená část Daňoza veCelkové úvěru ze vá dení výdaje stavebníúspora účtu ho spoření 417960 399 202 365 503 330 186 293 174 254 385 213 735 171 133 126 486 79 697 30 661 0

1899 3024 2781 2527 2260 1981 1688 1381 1060 723 221 19 544

310 310 310 310 310 310 310 310 310 310 310 3 410

29 827 51 142 51 385 51 639 51 906 52 185 52 478 52 785 53 106 53 443 32 222 532 119

V roce 2017 v průběhu července je klient v situaci, kdy splňuje podmínky dle zákona a proto přechází na klasický úvěr ze stavebního spoření viz. uvedená tabulka č. 4.

27


Jeho celkové výdaje za překlenovací úvěr činí 242 760 Kč, jen na úrocích by zaplatila rodina 285 600 Kč. Díky daňové úspoře si rodina odečetla z daní 42 840 Kč. Překlenovací úvěr platili do konce června. Uvažujeme za předpokladu neměnné daňové legislativy. Současně s překlenovacím úvěrem klient spořil na stavební spoření. Za tuto dobu celkem naspořili včetně úroků 273 000 Kč, které byly navýšeny o státní podporu ve výši 21 000 Kč. Z celkové naspořené částky a státní podpory jsme odečetli výdaje za vedení účtu a úhrady poplatku za uzavření smlouvy v celkové výši 11 960 Kč. Konečný zůstatek na účtu v roce 2017 v květnu činil 280 040 Kč a tím jsme dosáhli na požadované hodnotící číslo a 40% z cílové částky. Překlenovací úvěr zaniká a vzniká úvěr ze stavebního spoření. Zde rodina začala splácet úvěr 417 960 Kč( 700 000 – 280 040 )18. Celkové výdaje u úvěru ze stavebního spoření činily 532 119 Kč. Opět jsme výdaje na úrocích 130 293 Kč, snížili o daňovou úsporu ve výši 19 544 Kč. Celkové zatížení klienta: Překlenovací úvěr ze stavebního spoření od českomoravské stavební spořitelny činil 994 258 Kč (225 059 + 282 040 + 532 199). Stavební spoření u ČS Další institucí, která nabízí stavební spoření je Česká spořitelna. Opět si vybereme produkt, který nejvíce vyhovuje účelovostí naší modelové rodině, a to je překlenovací úvěr„Hypo trend“. Kořeny České spořitelny sahají až do roku 1825, kdy zahájila činnost Spořitelna česká, nejstarší právní předchůdce České spořitelny. Má velice pevné postavení na českém trhu s počtem 5,3 milionů klientů19. Je to banka, která se zaměřuje na drobné klienty, malé a střední firmy a na města a obce. Disponuje sítí 660 poboček a provozuje více než 1200 bankomatů po celé české republice. Mezi produkty, které banka nabízí nesporně patří několik druhů hypotečních úvěrů, spotřebitelské úvěry nebo například překlenovací a samozřejmě i účty pro drobnější klientelu nebo podnikatele. V našem případě se budeme zajímat o náš model rodiny, a proto si vybereme dva produkty a to ideální hypotéku od České spořitelny a překlenovací úvěr. Tyto produkty si podrobně popíšeme i s poplatky.

18 19

Zdroj: odkaz na tabulku č. 4. Zdroj: webové stránky České spořitelny, a.s.

28


6.1.2 Překlenovací úvěr ze stavebního spoření HYPO TREND u ČS Slouží pro klienty, kteří chtějí financovat své bytové potřeby dříve, než jim vznikne možnost poskytnutí úvěru ze stavebního spoření a může úvěr zajistit nemovitostí, Buřinka mu poskytne potřebné finanční prostředky formou překlenovacího úvěru HYPO TREND. Dokumenty a doklady potřebné k vyřízení (Zdroj: webové stránky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.)

• • • •

Doklady prokazující totožnost klienta Doklady k doložení účelu úvěru Doklady k posouzení bonity účastníka a osob zavázaných do úvěru Doklady k zajištění úvěru

Konkrétní parametry stavebního spoření od ČS: Výše úvěr Doba splatnosti úvěru Úroková sazba u překlenovacího úvěru Úroková sazba u překlenovacího úvěru Úroková sazba u překlenovacího úvěru Úroková sazba u spořící části – úročené vklady Úroková sazba u úvěru ze stavebního spoření Čisté měsíční příjmy Celkové výdaje Výše měsíční anuity – max. Měsíční výše 1 splátky u překl. úvěru Poplatky za vedení účtu–za 1 účet Zástava nemovitosti20 Počátek splácení úvěru Konec splácení úvěru

700 000,– Kč 20 let 3roky fix5,15% 3roky fix 5,20% 3roky fix5,40% 2% 4,75% 34 994,–Kč 11 000,–Kč 23 994,–Kč 3000,–Kč 310,–/měs. 70% z nemovitosti 1.1.2010 31.5.2028

Tak jako v předešlém příkladu musíme současně spořit u překlenovacího úvěru. Zde si klient dobrovolně stanovil měsíční částku ve výši 3000 Kč, aby rychleji dosáhl na hodnotící číslo a dříve uspořil 40% z cílové částky Při spoření a placení překlenovacího úvěru, platíme poplatky za dva účty jako v předešlém příkladu.

Výši zástavy nemovitosti nám určí banka, která nám taktéž provede znalecký posudek, abych zjistili skutečnou hodnotu nemovitosti

20

29


Tab. 5

Rok

Tab č. 5

Měsíční vklad

Spořící fáze překlenovacího úvěru u ČS Uspořeno včetně úroků

Roční vklad

3 000 36 000 2010 3 000 36 000 2011 3 000 36 000 2012 3 000 36 000 2013 3 000 36 000 2014 3 000 36 000 2015 3 000 36 000 2016 15 000 3 000 *2017 x 267 000 Celkem Zdroj: výpočty autorky

Částka Úhrada Poplatek Zůstatek pro vyza uzaza vena účtu Státní počet vření dení ke konci podpora státní smlouvy účtu roku podpory

35 588 39 158 39 158 39 158 39 158 39 158 39 158 17738 X

35 588 39 158 39 158 39 158 39 158 39 158 39 158 17738 x

3 000 3 000 3 000 3 000 3 000 3 000 3 000 3 000 24 000

3 500 0 0 0 0 0 0 0 3 500

610 610 610 610 610 610 610 610 4 880

34 890 38 390 38 390 38 390 38 390 38 390 38 390 17 390 282 620

Klient naspořil v roce 2017 částku 282 620 Kč, což tvoří 40% z cílové částky. Viz tabulka č. 5. Tab. 6

Překlenovací úvěr u ČS Roční Měsíční splátka = splátka úrok

Nesplacená část překlenovacího úvěru

Daňová Celkové úspora výdaje

36 050 3 004 2010 36 050 3 004 2011 36 050 3 004 2012 36 400 3 033 2013 3 033 36 400 2014 3 033 36 400 2015 37 800 3 150 2016 15 750 3 150 2017 Celkem x 270 900 Zdroj: výpočty autorky

700 000 700 000 700 000 700 000 700 000 700 000 700 000 700 000 X

5 408 30 643 5 408 30 643 5 408 30 643 5 408 30 993 5 408 30 993 5 408 30 993 5 670 32 130 2 363 13 387 40 478 230 422

Rok

Do roku 2017 souběžně se spořícím účtem klient ukládal také na účet překlenovacího úvěru splátky úroku z celé částky úvěru. Viz tabulka č. 6.

30


Tab. 7

Rok

Úvěr ze stavebního spoření u ČS

Roční splátka

*2017 28 931 2018 49 590 49 590 2019 49 590 2020 49 590 2021 49 590 2022 49 590 2023 49 590 2024 49 590 2025 49 590 2026 49 590 2027 15 964 2028 540 795 Celkem Zdroj: výpočty autorky

Úrok

11566 18412 16931 15379 13754 12052 10269 8401 6445 4395 4395 1415 123 415

Úmor

17 365 31 178 32 659 34 211 35 836 37 538 39 321 41 189 43 145 45 195 45 195 14 549 417 380

Nesplacená Poplatek část úvěru Daňová za veCelkové ze stavebúspora dení výdaje ního spoúčtu ření 417380 400 015 368 837 336 177 301 967 266 131 228 593 189 272 148 084 104 938 59 744 14 549 0 x

1735 2762 2540 2307 2063 1808 1540 1260 967 659 659 212 18 512

305 305 305 305 305 305 305 305 305 305 305 305 3 660

27 501 47 133 47 355 47 588 47 832 48 087 48 355 48 635 48 928 49 236 49 236 16 057 525 943

Do konce května 2017 naspořil klient požadovanou částku ve výši 282 620 Kč. Tato částka zahrnuje navýšení o státní podporu ve výši 24 000 Kč a úhradu poplatků za vedení účtu a úhradu za poplatek uzavření smlouvy o stavebním spoření ve výši celkem 8380 Kč. Celkové výdaje u překlenovacího úvěru činí 230 422 Kč. V této částce je zahrnutý odečet daňové úspory ve výši 40 478 Kč. Od června 2017 až do konce dubna 2028 klient splácel. Úvěr ze stavebního spoření. Viz výše tabulka č. 7. Nesplacená část úvěru je ve výši 417 380 Kč. Celkové výdaje 525 943 Kč zahrnují odečet daňové úspory ve výši 18 512 Kč,a poplatky za vedení účtu ve výši 3 660 Kč.

6.2 Hypoteční úvěr Dalším z produktů, které budeme řešit je hypoteční úvěr. Ten nabízí mnoho institucí na trhu. My si představíme Českou spořitelnu, která nabízí Ideální hypotéku a také Hypoteční banku., která nabízí klasický hypoteční úvěr. 6.2.1 Ideální hypotéka od České spořitelny Česká spořitelna nabízí širokou škálu hypotečních úvěru. Pro naši modelovou rodinu ovšem nejlépe vyhovuje „Ideální hypotéka“ z hlediska účelovosti. Postup při vyřízení ideální hypotéky je následující:

31


• Fáze přípravy: Musíme nechat znalecky ocenit nemovitost, provádí jí znalec z banky. Znalec se vyjádří a vystaví nám znalecký posudek. Musíme mít zřízenou pojistku na živelné pohromy, jinak nám banka neposkytne úvěr. Další doklad, který je potřeba je doložení potvrzení příjmu za celý rok zpětně. Pokud by klient v modelovém příkladu měl účet u české spořitelny, měl by možnost o snížení úrokové sazby o 0,5% p.a. Ideální hypotéka je vždy bez poplatku za vyřízení. • Podání žádosti a schvalovací proces Klient podál žádost a doložil potřebné doklady. Banka následně prověřilabonitu klienta a rozhodla o schválení úvěru • Čerpání a splnění podmínek Klient splnil potřebné podmínky a byl mu poskytnut úvěr a může úvěr začít čerpat. • Splácení Banka klientovi určila měsíční anuitu. Konkrétní parametry Ideální hypotéky od České spořitelny Výše úvěr 700 000,–Kč Doba splatnosti úvěru 20 let Úroková sazba prvních 5 let fix 5,69% Úroková sazba dalších 5 let fix 5,7% Úroková sazba dalších 5 let fix 6,2% Úroková sazba dalších 5 let fix 6,3% Čisté měsíční příjmy 34 994,–Kč Celkové výdaje 11 000,–Kč Výše měsíční anuity – max.21 23 994,–Kč Měsíční výše 1 splátky 4959,–Kč Poplatky za vedení účtu 200,–/měs. Poplatek za pojištění bytu(živelné pohromy) 750,– Kč ročně Zástava nemovitosti 70% z nemovitosti Počátek splácení úvěru 1.1.2010 Konec splácení úvěru 31.12.2029

Je to vyjádření maximální výši měsíční možné splátky. Je to rozdíl mezi celkovými příjmy a celkovými výdaji. 21

32


Hypotéka je někdy dlouhodobá záležitost a její splátka se odvíjí od doby splatnosti. Splatnosti se pohybují od 5–30 let. Hypotéka na 30 let se naprosto nedoporučuje. Přeplatí se velké procento vypůjčené částky na úrocích, pokud nesplatíme mimořádně zbývající část hypotečního úvěru. Náš model si zažádal hypotéku na 20 let splatnosti. Do budoucna nepočítá s možností předčasného splacení. Česká spořitelna nabídla klientovi fixní úrokovou sazbu na 5 let. • Od roku 2010 – 2014: 5,69% • Od roku 2015 – 2019: 5,7% • Od roku 2020 – 2024: 6,2% • Od roku 2025 – 2029: 6,3% Není možné dopředu znám a předpovídat úrokové sazby, proto jsem pouze modelově zvolila tyto sazby. Úroková sazby může záležet na mnoha okolnostech, které nelze předem stanovit. Tab. 8

Rozpis splátek Ideální hypotéky

Roční splátka

Úrok

Úmor

0 39 830 38 710 37 527 36 277 34 956 33 618 32 141 30 579 28 928 27 183 27 561 25 489 23 290 20 953 18 472 16 093 13 255 10 238 7 032 3 623

0 19 672 20 792 21 975 23 225 24 546 25 924 27 401 28 963 30 614 32 359 33 410 35 482 37 681 40 018 42 499 45 043 47 881 50 898 54 104 57 513

1 205 755 505 755 Celkem Zdroj: výpočty autorky

700 000

Rok

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

0 59 502 59 502 59 502 59 502 59 502 59 542 59 542 59 542 59 542 59 542 60 971 60 971 60 971 60 971 60 971 61 136 61 136 61 136 61 136 61 136

NesplaDaňová cená část úspora HÚ 700 000 680 328 659 536 637 562 614 337 589 790 563 866 536 465 507 502 476 887 444 528 411 118 375 636 337 955 297 937 255 439 210 395 162 514 111 616 57 512 0 X

33

X 5 974 5 807 5 629 5 442 5 243 5 043 4 821 4 587 4 339 4 077 4 134 3 823 3 493 3 143 2 771 2 414 1 988 1 536 1 055 543 75 863

poplatek za Poplatek Celkové pojist- za vedení výdaje ku účtu bytu x X 2 400 56 678 750 750 2 400 56 845 750 2 400 57 023 750 2 400 57 210 750 2 400 57 409 750 2 400 57 649 750 2 400 57 871 750 2 400 58 105 750 2 400 58 353 750 2 400 58 615 750 2 400 59 987 750 2 400 60 298 750 2 400 60 628 750 2 400 60 978 750 2 400 61 350 750 2 400 61 872 750 2 400 62 298 750 2 400 62 750 750 2 400 63 231 750 2 400 63 743 15 48 000 1 192 892 000


Jelikož rodina nesplnila uvedené podmínky22 pro získání státní podpory u hypotéky, banka jí státní podporu neposkytla. Porušila podmínku věkem žadatele. Zvolila jsem způsob splácení stejnými měsíčními anuitami. Celou dobu se splátky nemění jen se liší po 5 letech fixní úrokovou sazbou. Celkové výdaje u ideální hypotéky jsou 1 192 892 Kč. Tyto výdaje zahrnují úroky ve výši 505 755 Kč, daňovou úsporu ve výši 75 863 Kč, poplatky za vedení účtu ve výši 48 000 Kč a poplatky za pojištění bytu tj. 15 000 Kč. Poplatek za žádost se neplatí.23 6.2.2 Hypoteční úvěr od Hypoteční banky Hypoteční banka vznikla v roce 1991 a původně působila jako univerzální banka regionálního charakteru. V září získala oprávnění k vydání zástavních hypotečních listů a tak se stala první bankou specializovanou na hypoteční úvěry v české republice. V roce 2000 se majoritním vlastníkem stala ČSOB. Je zaměřená na poskytování hypotečních produktů v oblasti financování nemovitostí určených k bydlení. Obchodní síť tvoří 26 poboček, poradenských míst a širokou síť externích hypotečních poradců po celé ČR. Nabízí širokou škálu hypotečních produktů, které si klient zvolí přímo na míru. Konkrétní parametry „Hypotečního úvěru se zajištěním 70% z nemovitosti“ Výše úvěr 700 000,–Kč Doba splatnosti úvěru 20 let Úroková sazba 5 let fix 5,19% Dalších 5 let 5,3% Dalších 5 let 5,4% Dalších 5 let 5,5% Čisté měsíční příjmy 34 994,–Kč Celkové výdaje 11 000,–Kč Výše měsíční anuity – max. 23 994,–Kč Měsíční výše 1 splátky 4757,–Kč Poplatky za vedení účtu 150,–/měs. Poplatek za zřízení 0,8% z úvěru min 8000,– 8000,–Kč Poplatek za pojištění domácnosti 650,–Kč Zástava nemovitosti dle znal. posudku 70% z nemovitosti Nemovitost k zástavě 1 200 000,–Kč Počátek splácení úvěru 1.1.2010 Konec splácení úvěru 31.12.2029 22 23

Zdroj: webové stránky Eurohypotéky Zdroj: tabulka č. 8.

34


Klient získal slevu z úrokové sazby 0,15% p.a., protože má vedený účet u poštovní spořitelny a slevu 0,10%, že má sjednané pojištění domácnosti u pojišťovny Kooperativa. Jinak by byla úroková sazby v první fixaci 5,44%. Zástava nemovitosti dle znaleckého posudku stačí ze 70% nemovitosti. Odhad nemovitosti provedla banka zdarma, dle výše úvěru. Klient musí dokládat na rekonstrukci bytu faktury bance a musí mít vystaveno stavební povolení nebo plán přestavby bytu. Banka neposkytla státní podporu klientům, jelikož nesplňuje dané podmínky pro poskytnutí státní podpory u hypotečního úvěru dle nařízení vlády.24 Banka vyhodnotila klienta s vystačující bonitou, a proto úvěr klientovi přiznala. Podrobný výpočet je uveden v tabulce č. 9: Tab. 9

Rozpis splátek u hypotečního úvěru od HB Roční splátka

Nesplacená část HÚ

Daňová úspora

Pojistka domácnosti

X

X

Poplatek za vedení účtu

Celkové výdaje

Úrok

Úmor

0 36 330 35 253 34 120 32 929 31 675

0 20 748 21 825 22 958 24 149 25 403

700 000 679 252 657 427 634 469 610 320

5 449 5 288 5 118 4 939

650 650 650 650

x 8 000 0 0 0

x 1 800 1 800 1 800 1 800

X 62 079 54 240 54 410 54 589

584 917

4 751

650

0

1 800

54 777

26 500 27 905 29 384 30 941 32 581

558 417 530 512 501 129 470 188

4 650 4 439 4 218 3 984

650 650 650 650

0 0 0 0

1 800 1 800 1 800 1 800

55 301 55 512 55 733 55 967

2019

31 001 29 596 28 117 26 560 57 501 24 920

437 607

3 738

650

0

1 800

56 213

2020 2021 2022 2023

57 778 57 778 57 778 57 778

23 631 21 787 19 843 17 795 57 778 15 636

34 147 35 991 37 935 39 983 42 142

403 459 367 468 329 533 289 550

3 545 3 268 2 976 2 669

650 650 650 650

0 0 0 0

1 800 1 800 1 800 1 800

56 683 56 960 57 252 57 559

247 408

2 345

650

0

1 800

57 883

57 937 13 607 44 330 57 937 11 169 46 768 57 937 8 597 49 340 57 937 5 883 52 054 57 937 3 020 54 917 1 151 451 700 470 470 000

203 078 156 310 106 970 54 917

2 041 1 675 1 290 883

650 650 650 650

0 0 0 0

1 800 1 800 1 800 1 800

58 346 58 712 59 097 59 504

0

453

650

0

1 800

67 721

13 000

8 000

36 000

59 934 1 140 749

Rok

2014

0 57 078 57 078 57 078 57 078 57 078

2015 2016 2017 2018

57 501 57 501 57 501 57 501

X 2010 2011 2012 2013

2024 2025 2026 2027 2028 2029 Celkem

x


24

Poplatek za žádost o HÚ

Zdroj: nařízení vlády č. 249/2002 Sb

35


Opět jsme zvolili způsob stejných měsíčních anuit, pouze změněné o fixní úrokovou sazbu. Zde jsme použily tyto fixace: • Od roku 2010 – 2014: 5,19% • Od roku 2015 – 2019:5,3% • Od roku 2020 – 2024:5,4% • Od roku 2025 – 2029:5,5% Celkové náklady na hypoteční úvěr od Hypoteční banky činí 1 140 749 Kč. Tyto náklady zahrnují odečet daňové úspory ve výši 67 721 Kč, pojištění domácnosti ve výši 13 000 Kč, poplatek za vyřízení žádosti 1% z poskytnuté hypotéky minimálně však 8 000 Kč a poplatek za vedení účtu ve výši 36 000 Kč.25

6.3 Spotřebitelský úvěr Rodina je klientem Poštovní spořitelny a proto by chtěla využít také její nabídky. Jediný spotřebitelský úvěr, který ji může nabídnout na rekonstrukci bydlení je účelový úvěr na bydlení. Účelový úvěr na bydlení od Poštovní spořitelny Poštovní spořitelna své bankovní služby nabízí po celé české republice více než dvěma milionům klientům v nejhustší síti obchodních míst. Všechny produkty mají klienti k dispozici na více jak 3300 poštách a v 52 finančních centrech, což je velmi důležité pro klienty. Ne každý občan je mobilní a proto je to velmi výhodné, že nemusí za službami jezdit do měst, ale stačí zajít na poštu, které jsou s malou výjimkou v každé i malé obci. Poštovní spořitelna nabízí produkty pro všechny věkové skupiny – program Junior a Mini pro mladé či Senior pro starší. Nabízí také produkt Postkonto pro podnikatele. K její nabídce také patří spotřebitelské a hypoteční úvěry, úvěry na vzdělání a jiné. Jako jediná česká banka nabízí speciální účet pro handicapované spoluobčany. Jedná se o účet Handicap, který byl vyhlášen produktem roku 2005. My se ovšem u této banky budeme zajímat o produkt spotřebitelského úvěru účelového.

25

Zdroj: tabulka č. 9.

36


6.3.1 Účelový úvěr na bydlení od Poštovní spořitelny26 Minimální výše úvěru je stanovena na 70 000 Kč. Její maximum není omezeno. Pokud k úvěru přistoupí spolužadatel nebo ručitel, poskytuje se úvěr bez zajištění až do hodnoty 600 000 Kč. Věk žadatel musí splňovat rozmezí 18–67 let. Klient musí mít založený postžirový osobní účet u Poštovní spořitelny nebo u ČSOB a současně musí být občas ČR, EU, zemí EHP nebo občané jiných zemí s povolením trvalého nebo dlouhodobého pobytu. Musí doložit občanský průkaz, druhý doklad např. řidičský průkaz a doložit příjmy Není potřeba v případě, pokud má klient připisovány příjmy alespoň 3 měsíce na osobní účet v bance. Postup,čerpání úvěru který stanovila banka je následující. Banka převede finanční prostředky na účet klienta. Dokumenty, které musí klient doložit k prokázání účelu je možné doložit až do 6 měsíců po čerpání částky úvěru.Jedná se například o kupní smlouvu, smlouvu o dílo, smlouvu o výstavbě a faktury. Další výhoda plyne ze zpětného proplacení až 100% úvěrových prostředků již zaplacených dokladů na osobní účet, Jedná se o dokumenty ne starší než 6 měsíců před podpisem úvěrové smlouvy. Z 25% je možné tento úvěr čerpat neúčelově. Splátky se provádění měsíčně ve stejné výši po celou doby splácení přímo z postžirového účtu. Při využití období odkladu splátek, se platí v toto období pouze úroky z vyčerpané částky. Je možné až 6 měsíční odklad splátek. Úvěr můžeme kdykoliv bezplatně splatit a doba splatnosti je až 10 let. My si uvedeme konkrétní příklad modelové rodiny. Konkrétní parametry Účelového úvěru na bydlení Výše úvěr Zajištění úvěru – cena nemovitosti Doba splatnosti úvěru Úroková sazba 10 let fix Čisté měsíční příjmy Celkové výdaje Výše měsíční anuity – max. Měsíční výše 1 splátky Poplatky za vedení účtu Poplatek za zřízení 1% z úvěru min. 3500,–

26

Zdroj: webové stránky Poštovní spořitelny

37

700 000,–Kč 1 200 000,– Kč 10 let 7,5% 34 994,–Kč 11 000,–Kč 23 994,–Kč 8498,–Kč 50,–/měs. 3500,–Kč


Poplatek za podání žádosti Zástava nemovitosti dle znal. posudku Počátek splácení úvěru Konec splácení úvěru

50,–Kč 70% z nemovitosti 1.1.2010 31.12.2029

Jak sem již zmiňovala, rodina je klientem Poštovní spořitelny, chtěla využít i nabídky které nabízí. Možností je účelový úvěr na bydlení. Podmínky úvěru jsme si již uvedly. Rodina až při žádání zjistila, že je možnost poskytnutí úvěru vázána maximálně na dobu 10 let. Tab. 10 Rozpis splátek účelového úvěru na bydlení u PS

Rok X 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Roční splátka 0 101 980 101 980 101 980 101 980 101 980 101 980 101 980 101 980 101 980 101 981

Úrok

Úmor

0 52 500 48 789 44 800 40 511 35 901 30 945 25 617 19 890 13 733 7 115

0 49 480 53 191 57 180 61 469 66 079 71 035 76 363 82 090 88 247 94 866

1 019 801 319 801 700 000 Zdroj: výpočet autorky

Poplatek Poplatek za žáza veCelkové dost o dení výdaje Úúb účtu X x x X 50 3 500 600 98 255 0 600 95 262 0 600 95 860 0 600 96 503 0 600 97 195 0 600 97 938 0 600 98 737 0 600 99 596 0 600 100 520 0 600 101 514

Nesplacená Daňová Podání část túb úspora žádosti 700 000 650 520 597 329 540 148 478 679 412 600 341 565 265 203 183 113 94 866 0 X

X 7 875 7 318 6 720 6 077 5 385 4 642 3 843 2 984 2 060 1 067 47 970

50

3 500

6 000

981 381

Celkové výdaje úvěru účelového na bydlení je 981 381 Kč.27 Tyto výdaje zahrnují ponížení o daňovou úsporu ve výši 47 970 Kč, podání žádosti je výdaj ve výši 50 Kč, poplatky za vedení účtu činí za rok 6000 Kč a poslední poplatek je za uznání žádosti. Tento poplatek je 1% z úvěru a minimální částka je stanovena na 3 500 Kč, což platí v našem případě. Rodina tuto možnost odmítla ještě dříve, než se vypočítaly skutečné výdaje. Měsíční anuita by činila 8 498 Kč. Bylo by pro ni nákladné měsíčně platit tak vysokou anuitu.

27

Zdroj: tabulka č. 10.

38


6.4 Komparativní část V této části srovnáme zjištěné výsledky celkových nákladů u všech úvěru na rekonstrukci bydlení, které jsme si zvolili a následně vypočítali. Údaje, které jsme vyčíslili, jsme sjednotili do tabulky. Nejprve si vyhodnotíme celkové náklady každého úvěru a částku, kterou klient přeplatí při poskytnutí úvěru. Tab. 11

Celkové výdaje a výše přeplatků u vybraných úvěrů

Typ úvěru

úvěr

vyčíslené výdaje

výše přeplatku

překlenovací úvěr ČMSS překlenovací úvěr ČS Ideální hypotéka ČS Účelový úvěr na bydlení PS hypoteční úvěr u HB

700 000,– 700 000,– 700 000,–

994 258 986 473 1 192 892

294 258 286 473 492892

700 000,– 700 000,–

981 381 1 140 749

281381 440749


Podle dané tabulky č. 11.28 je zřejmé, že nejvýhodnější metoda poskytnutí úvěru na bydlení se jeví překlenovací úvěr ze stavebního spoření u české spořitelny. Rodina by přeplatila 286 473 Kč. Dle výpočtů dělá největší rozdíl při srovnání s překlenovacím úvěrem od ČMSS poplatky za uzavření smlouvy 7000 Kč a poplatky za vedení účtu. Jen na poplatcích tvoří rozdíl 3 580 Kč. Také první mimořádná úložka 9000 Kč u ČMSS není zanedbatelná. Rozdíl mezi překlenovacími úvěry činí celkem 7 785 Kč což není moc velký rozdíl. Shrnutí by bylo tedy jednoznačné. Využití překlenovacího úvěru je v situaci, kdy rodina nemá založeno stavební spoření nejvýhodnější. Co se týká úrokových sazeb lze říci, že se pohybují ve stejné relaci u obou úvěru, ani zde nejsou velké rozdíly. U obou překlenovacích úvěrů je také stejné, že jakmile naspoříme 40% z cílové částky, okamžitě při započetí placení klasického úvěru se nám stanovuje fixní pevná sazba po celou dobu splácení úvěru.

Tabulka č. 11 nám poukazuje na souhrnné informace a výpočty celkových nákladů na dané produkty, ze kterých můžeme vydedukovat nejlépe vyhovující metodu externího financování bydlení. 28

39


Graf č. 3: Ukázka celkových přeplatků u vybraných úvěrů 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 700 000,-

700 000,-

700 000,-

700 000,-

700 000,-

překlenovací úvěr ČMSS

překlenovací úvěr ČS

Ideální hypotéka ČS

účelový úvěr na bydlení PS

hypoteční úvěr u HB

výše úvěru

výše přeplatku klienta

Zdroj: výčet celkových přeplatků úvěrů

Jak lze z grafu vyčíst, tak největší přeplatky má Ideální hypotéka od české spořitelny. Je to dáno vysokými poplatky za vedení účtu. Pokud bychom se zaměřili na účelový úvěr na bydlení, tak musíme říci, že je pro mladou rodinu nevýhodný. Výše přeplatku je pouze za 10 let, delší doba úvěru není možná ze strany banky. Ne každá rodina si může dovolit platit měsíčně částku 8 498 Kč. Naše modelová rodina by určitě účelový úvěr na bydlení nevyužila, má dvě malé děti a i přitom, že má k dispozici měsíčně částku 23 994 Kč na možné měsíční anuity, raději využije metodu s nižšími měsíčními splátkami. Tab. 12 Porovnání poplatků u stanovených úvěrů

Porovnání popl. u všech úvěrů překlenovací úvěr u ČMSS překlenovací úvěr u ČS Ideální hypotéka u ČS účelový úvěr na bydlení u PS hypotéka u HB Zdroj: výpočty autorky

úhrada za uzavření smlouvy

7000 3500 0 3500 8000

poplatek za poplatek za pojištění vedení nemovitosti účtu

8370 8540 48000 6000 36000

0 0 15000 0 13000

popl. za podání žádosti

0 0 0 50 0

Celkem

15370 12040 63000 9550 57000

Jestliže si porovnáme poplatky u každého z uvedených úvěrů, zjistíme, že největší poplatky nám tvoří hypoteční úvěry. Jednoznačně je to dáno poplatkem za vedení účtu. U některých typů hypotečních úvěru se ještě navíc někdy platí odhad nemovitosti. V našem případě u obou bank nám tuto službu poskytli

40


v rámci půjčky a další poplatky se tedy již nehradí. Pokud se podíváme pro srovnání poplatků u překlenovacích úvěrů, tam je to velice vyrovnané. Závěrem si shrneme výhody a nevýhody překlenovacího úvěru u české spořitelny: Výhody překlenovacího úvěru u ČS • V části dospořování je možné využít státní podporu, která činí maximálně 3000 Kč. Klient musí mít naspořeno na účtu ročně minimálně 20 000 Kč, po odečtení poplatků. • Je možné čerpat úvěr okamžikem založení stavebního spoření, nemusíme čekat 6 let, než si naspoříme potřebnou částku a dosáhneme hodnotícího čísla. • Klient si může zvolit sám částku jakou chce ve fázi dospořování spořit, banka mu stanoví měsíční spořící částku, ale klient si sám dobrovolně může spořit více, aby dosáhl na naspoření 40% z cílové částky dříve. Je to výhodnější v tom, že bude kratší dobu platit úroky z celé cílové částky, které se platí ve fázi překlenovacího úvěru, než si naspoříme. • Uplatňujeme si daňovou úsporu a to ve fázi překlenovacího úvěru, ale i ve fázi, jakmile přecházíme na klasický úvěr ze stavebního spoření. Tato částka určitě není zanedbatelná • Další výhoda je ta, že při dospořování si jednou ročně ze zůstatku na účtu a připsané státní podpory po odečtení veškerých poplatků přičítají kladné úroky z vkladů a to 2%. Nevýhody překlenovacího úvěru u ČS • Největší nevýhodou překlenovacího úvěru je placení úroku z celé cílové částky do doby, než je naspořeno alespoň 40% z cílové částky. Právě v této fázi zaplatíme naprosto zbytečně velké množství finančních prostředků navíc. • Pokud by měla rodina již založené stavební spoření a spořila dostatečnou dobu, kdy by si mohla vzít přímo úvěr ze stavebního spoření, měla by nižší úrokovou sazbu a vůbec by nemusela přeplácet na úrocích. Určitě bych doporučila každému, kdo plánuje jakoukoliv přestavbu nebo stavění rodinného domu do budoucna, aby předvídal do budoucna potřebu větších finančních prostředků a založil si stavební spoření, jakmile je to z finančních důvodů možné. Může začít spořit menší částku, kterou si může libovolně během let navýšit. Potom nemusí v budoucnu řešit problémy s řešením situace jako je překlenovací úvěr, ale může přímo zvolit úvěr ze stavebního spoření, který je jednoznačně nejvýhodnější.

41


7 Diskuse a závěr V dnešní době se velice těžce mladým rodinám staví rodinné domy nebo rekonstruuje bydlení. Je veliká nezaměstnanost a celková nejistota do budoucna. O to těžší je se dlouhodobě uvázat na jakoukoliv externí pomoc financovat bydlení. Nejčastěji rodiny využívají bankovní služby a to úvěry ze stavebního spoření , účelové úvěry nebo také hypoteční úvěry. Na trhu je jich spousta, je důležité si stanovit jaké možnosti každá rodina má. Nejvíce se na trhu využívá stavební spoření a hypoteční produkty. Ten, kdo ještě nesplňuje podmínky k získání úvěru ze stavebního spoření, má možnost využít překlenovací úvěr. I v případě překlenovacího úvěru lze získat státní podporu. Určitě by si mladí lidé měli uvědomovat, že v budoucnu budou potřebovat větší obnos na bydlení a proto by si měli spořit. Nejčastější varianta spoření je založení stavebního spoření. Potom předcházejí zbytečným navýšením na úrocích a jiných poplatcích. Pokud mají založené stavební spoření, můžou si spořit jakoukoliv částku a postupně si ji navyšovat. Není problém platit jednorázově nebo postupně. I když klient nezaplatí několik měsíců, nic se neděje. Stavební spoření je přizpůsobeno klientovi, který může spořit kdykoliv a jakoukoliv částku. Také máme na trhu hypoteční produkty. Na trhu je široká konkurence bank, které poskytují hypoteční úvěry. U těchto úvěrů většinou musíme ručit zástavou. Také jsou zde zafixované úrokové sazby na 5 let. Znamená to, že banka na 5 let zafixuje úrokovou sazbu, které říkáme pevná sazba Během 5 let se sazba nemění. Úrokové sazby s fixací mají i nevýhodu. Spočívá v tom, že pokud by rodina chtěla zaplatit zbývající část hypotečního úvěru a překlenula by se doba fixace, musela by zaplatit navíc ušlé úroky. Největší nevýhodou u hypotečních úvěrů nebo také hypotečních úvěrů, které jsme si uvedli v tabulce i v grafu jsouvysoké poplatky za vedení účtu a pojištění domácností, které jsou také podmínkou při založení hypotečního úvěru. V nabídce je i účelový úvěr na bydlení, který však není moc výhodný pro naši modelovou rodinu, jak jsme se přesvědčili v předešlé kapitole. Zde musí klient po obdržení částky na účet do půl roku dokládat účel poskytnutí úvěru a to například fakturami. Sice je zde nižší úrok, ale doba splatnosti je stanovena pouze na 10 let, což není pro moc mladých rodin výhodné. Měsíční splátka je také vysoká. Další podmínka je ta, že klient musí mít účet u Poštovní spořitelny, Ten kdo nemá účet u Poštovní spořitelny a chce žádat, musel by si účet zřídit, jedná se o podmínku, která musí být splněna.

42


Bakalářská práce byla založena na komparaci a analýze metod externího financování u vybraných bankovních institucí a to na metodách překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, účelového úvěru na bydlení a u hypotečních úvěrů. Tyto metody jsme zkoumaly a propočítávaly u institucí České spořitelny, českomoravské stavební spořitelny a hypoteční banky. V praktické části jsem tyto metody zkoumala a propočítala. Z mého hlediska bych doporučila z těchto vybraných metod externího financování bydlení překlenovací úvěr ze stavebního spoření od České spořitelny. Pro modelovou rodinu byla nejvýhodnější z hlediska nejmenších poplatků a nejmenšího přeplatku z cílové částky. Také bylo pro rodinu výhodné, že si mohla ve fázi dospořování přičíst státní podporu a kladné úroky z vkladu. Tato metoda, byla srovnatelná s překlenovacím úvěrem od Českomoravské stavební spořitelny. Ta měla o něco vyšší poplatky, ale rozdíl mezi těmito dvěma produkty byl do 10 000 Kč. Pokud bych stanovila pořadí variant těchto metod financování:29 • Překlenovací úvěr ze stavebního spoření ČS • Překlenovací úvěr ze stavebního spoření ČSSM • Hypoteční úvěr u HB • Ideální hypotéka ČS • Účelový úvěr na bydlení PS Účelový úvěr nemá největší celkové výdaje, ale nevyhovuje jednoznačně omezenou dobou splatnosti na 10 let. Rodina tyto finanční prostředky na měsíční anuitu má, ale nechce omezit stávající životní úroveň rodiny. Hypoteční úvěry v bakalářské práci neobstály, mají největší poplatky za vedení účtu a poplatky za pojištění domácnosti. Na trhu je velké množství hypotečních bank, určitě bych doporučila rodině, zjistit si veškeré informace u každé banky ohledně poplatků, které můžou výši přeplatku ovlivnit. Každé poskytnutí úvěru je individuelní záležitost a musí se přistupovat ke každému klientovi zvlášť. Jak jsme z bakalářské práce zjistili, metody externího financování ovlivňuje mnoho faktorů, na které musí brát ohled. Jedná se o výši úrokové sazby, fixace úrokových sazeb nebo také uplatnění daňového zvýhodnění. V bakalářské práci bylo spíše poukázáno na praktický příklad při obecném postupu mezi vybranými metodami externího financování bydlení u vybraných bankovních institucí. Pokud bych měla doporučit modelové rodině metodu zafinancování rekonstrukce bytu, byl by to překlenovací úvěr ze stavebního spoření od české spořitelny. Výhodnost této metody je v nejmenších celkových výdajích

Seřazení produktů forem externího financování bydlení dle výhodnosti pro danou modelovou rodinu.

29

43


a přeplacení cílové úvěrové částky. Určitě bych doporučila, aby při této metodě, pokud by ji využila, nerušit stavební spoření a ve spoření pokračovat. I když úvěr ze stavebního spoření splatí, tak spoření nezrušit a spořit třeba jen malou finanční částku. Opět při spořící fázi bude mít rodina při splnění podmínek možnost získat státní podporu a každý rok kladné úroky z naspořené částky

44


8 Použité zdroje Literární zdroje: DVOŘÁK, P. Bankovnictví pro klienty a bankéře. Praha: LINDE, 2005. 681 s. ISBN 80–7201–515–X KAŠPAROVSKÁ, V. VÁVROVÁ, E. Vybrané kapitoly z komerčního bankovnictví a pojišťovnictví. 1. vyd. Brno: B.I.B.S., a.s., 2004. 149 s. 1. ISBN 80– 86575–78–0.¨ POLOUČEK, S. Peníze, banky a finanční trhy : distanční studijní opora. 1. vyd. Karviná: Slezská univerzita v Opavě, Obchodně podnikatelská fakulta v Karviné, 2004. 293 s. ISBN 80–7248–246–7. POLOUČEK, Stanislav a kol. Peníze, banky, finanční trhy. 1. Praha : C.H.Beck, 2009. 415 s. ISBN 978-80-7400-152-9. REJNUŠ, O. Peněžní ekonomie : (finanční trhy). 2. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2006. 258 s. ISBN 80–214–3235–7. PTÁČEK,R., BOROVEC, P.,TOMAN, P.:Finanční trhy. Cvičení. 1. vyd. Brno: Mendelova zemědělská a lesnická univerzita, 2001. 73s ISBN 80-7157540-2. Internetové zdroje: 1.

ASOSIACE CESKYCH STAVEBNICH SPORITELEN [online]. 2009 [cit. 2010-0519]. Dostupné statistik/>.

z

WWW:

2. Cmss.cz.[online].2009[cit.2010-05-18].Dostupné: http://www.cmss.cz. 3. EUROHYPOTEKY.CZ [online]. 2005 [cit. 2010-05-19]. Dostupné z WWW: . 4. Finance.cz /on line/. Dostupné : http://www.finance.cz// 5. Ministerstvo pro mistni http://www.mmr.cz//

rozvoj,cz/

on

line/.

Dostupné:

6. Postovnisporitelna.cz [online]. 2009 [cit. 2010-05-18]. Dostupné z WWW: <www.postovnisporitelna.cz>. 7. Statni fond rozvoje bydelni.cz/ on line/.Dostupné: http//www.sfrb.cz// 8. WIKIPEDIA.ORG [online]. 2008 [cit. 2010-05-18]. Dostupné z WWW: <www.wikipedia.org>.

45


9 Seznam tabulek a grafů Seznam tabulek Tabulka č 1: Výpočet čisté mzdy obou manželů Tabulka č 2: Spořící fáze překlenovacího úvěru u ČMSS Tabulka č 3: Překlenovací úvěr u ČMSS Tabulka č 4: Úvěr ze stavebního spoření u ČMSS Tabulka č 5: Spořící fáze překlenovacího úvěru u ČS Tabulka č.6: Překlenovací úvěr u ČS Tabulka č.7: Úvěr ze stavebního spoření u ČS Tabulka č. 8: Rozpis splátek ideální hypotéky u ČS Tabulka č. 9: Rozpis splátek účelového úvěru na bydlení u PS Tabulka č. 10: Rozpis splátek u hypotečního úvěru u HB Tabulka č. 11: Celkové výdaje a výše přeplatku vybraných úvěrů Tabulka č. 12: Porovnání poplatků u stanovených úvěrů Seznam grafů Graf 1: statistická data využití úvěru ze stavebního spoření k datu 31.12.2009 Graf 2: statistická data využití překlenovacího úvěru k datu 31.12.2009 Graf 3: ukázka celkových přeplatků u vybraných úvěrů

46


10 Seznam příloh Příloha č.1: Doklady potřebné k doložení při žádosti o překlenovací úvěr ze stavebního spoření Příloha č.2: Doklady potřebné k vyřízení účelového úvěru na bydlení u PS Příloha č.3: Doklady potřebné k vyřízení hypotečního úvěru

47


Příloha č.1: Doklady potřebné k doložení při žádosti o překlenovací úvěr ze stavebního spoření Doklady: • Založení stavebního spoření • Prokázaní totožnosti – Občanský průkaz • Doložení potvrzení příjmu, a nebo také pokud je příjem poukazován na účet nejméně 3 měsíce • Doložení ostatních výdajů tzn.:leasing, úvěry atd. • Písemná žádost

48


Příloha č.2: Doklady potřebné k vyřízení účelového úvěru na bydlení u PS Doklady: • Prokázání totožnosti – Občanský průkaz • Písemná žádost • Doložení potvrzení příjmů, a nebo také pokud je mu příjem poukazován na účet déle než 3 měsíce • Nutnost mít účet u Poštovní spořitelny • Doložit ostatní výdaje, které se také posuzují při udělení a výpočtu bonity klienta např.: stavební spoření, životní pojištění, penzijní připojištění atd.

49


Příloha č.3: Doklady potřebné k vyřízení hypotečního úvěru Doklady: • • • • • • • •

Prokázání totožnosti – Občasný průkaz Rozpočet na rekonstrukci – plán rekonstrukce Znalecký posudek – znalce má každá banka svého Pojištění bytu – domácnosti – pojistná smlouva k nemovitosti Potvrzení příjmu – zpětně 12 měsíců Potvrzení příjmů – zpětně 12 písemných výpisů z účtu Musíme mít stavební povolení – u Hypoteční banky Zástava nemovitosti, je nutná od určité cílové částky hypotečního úvěru, v našem případě nám zástava stačila na 70% nemovitosti • Doložení ostatních výdajů: – smlouva o stavebním spoření, penzijním připojištěním, životního pojištění, ale také výživné – rozhodnutí soudu o výši výživného, úvěry, leasingy • Dokumenty o nabytí nemovitosti – musíme ji mít ve svém vlastnictví( kupní smlouva, rozhodnutí o vypořádání dědictví)

50

Mendelova univerzita v Brně. KOMPARACE METOD EXTERNÍHO FINANCOVÁNÍ U VYBRANÝCH BANKOVNÍCH INSTITUCÍ Bakalářská práce

Recommend Documents