Plan van aanpak integrale kwaliteitsimpuls omgeving Gerbrandystraat/Meezenbroekstraat Veendam Noord Rechtvaardiging en aanleiding In het Lokaal Akkoord ligt het accent op leefbaarheid, verbetering en aanpassing van de bestaande huurvoorraad (upgrading, energiebesparing, geschikt maken voor specifieke doelgroepen 1 e.d. ) en de kwaliteit van de woonomgeving. Het Lokaal Akoord ontbeert een uitvoeringsbudget. Er zal werk met werk moeten worden gecombineerd om de doelen van het Lokaal Akkoord te verwezenlijken. De focus ligt op vier aandachtswijken: Noord, Scheepskwartier, Bareveld en het Centrum. Medio 2008 zag het gemeentebestuur zich genoodzaakte de besteding van € 500.000 ISV2budget te herprioriteren. Besteding van deze € 500.000 was voorwaardenscheppend voorzien in de omgeving van het Tuscanaproject. De gemeenteraad heeft bij besluit d.d. 02-06-08 zijn medewerking aan het Tuscanaproject onthouden, vanwege het hoogbouwaspect. Hierdoor was Veendam genoodzaakt een alternatieve besteding te zoeken voor deze € 500.000 ISV2. De ambities van het Lokaal Akkoord 2009-2013 bieden voldoende aangrijpingspunten. Bij B&W besluit d.d. 23 februari 2010 is bepaald de onderbestede € 500.000 ISV2 her te besteden aan een kwaliteitsimpuls in openbare ruimte flankerend aan een nader te bepalen renovatieprogramma in de bestaande huurvoorraad van Acantus in de Troelstrastraat, Gerbrandystraat, Dr Bosstraat, Schaperstraat, Meezenbroekstraat, ten noorden van deze Meezenbroekstraat. De raad dient deze alternatieve besteding bij budgettaire besluitvorming te bekrachtig bij votering van het uitvoeringskrediet voor deze kwaliteitsimpuls. De raad heeft op basis van de jaarrekeningen 2009 en 2010 ingestemd met deze herprioritering van de besteding van ISV2 middelen. Ook GS zijn akkoord . De rechtvaardiging was en is dat de buurt dringend aan een opknapbeurt toe was. De openbare ruimte is sleets. De woningen zijn (waren) aan een upgrading toe. De achterpaden met schuttingen en bergingen maken een haveloze, wanordelijke indruk. Hier en daar zijn achterpaden wederrechtelijk in gebruik genomen door bewoners. De schrijnende situatie is geconstateerd tijdens een gezamenlijke schouw in 2010 en besproken in en bevestigd door het Wijkteam Noord. De tegenstelling tussen de vernieuwde delen van Noord en bestaande buurten als de omgeving Gerbrandystraat/Meezenbroekstraat is schril. Er hebben zich in het verleden diverse incidenten voorgedaan die Acantus noopten over te gaan tot selectieve woningtoewijzing in de Schaperstraat. Dit is tot op heden de actuele beleidslijn. Qua sociale profilering was de omgeving Gerbrandystraat/Meezenbroekstraat geprioriteerd in de uitrol van het project Meedoen (deurpakkersaanpak) over Noord (inmiddels opgevolgd door het programma Mee®doen). Qua leefbaarheid scoort dit deel van Veendam Noord verhoudingsgewijs laag, zoals blijkt uit de Leefbaarometer 2010 van het ministerie BZK.
1
een investeringsprogramma gericht op de bestaande huurwoningvoorraad met betrekking tot onderhoud, upgrading, energiemaatregelen en waar nodig geschikt maken voor zorgbehoevende senioren van de bestaande huurwoningen, met een omvang van 300-500 woningen en een investeringsbudget van € 4-8 miljoen. 2
In het kader van de ISV verantwoordingsopgave moet het project per 31-12-11 in uitvoering zijn of uitvoeringsgereed gereed zijn. Hierover moet verantwoording afgelegd in en op basis van de jaarrekening 2011.
1
Ondanks incidenten uit het verleden die van invloed zijn op de veiligheidsbeleving, beschikken de achterpaden niet over verlichting. De fysieke leefomgeving bevestigt het stigma van dit nog niet vernieuwde deel van Noord, één van de concentratiegebieden van de primaire doelgroep van beleid na de ingrijpend herstructurering van Noord. Een fysieke kwaliteitsimpuls in de woningvoorraad en woonomgeving kan deze buurt verheffen en de bewoners het gevoel geven dat zij er toe doen. In de slibstream van een fysieke aanpak zijn tal van nader uit te werken sociale maatregelen denkbaar. De omgeving Gerbrandystraat/Meezenbroekstraat grenst aan het nieuwe wijkhart, waarvan binnenkort de herinrichting van de openbare ruimte met WOB en wijkplein in uitvoering wordt genomen. De Stuurgroep Lokaal Akkoord heeft zich aan deze ambitie gecommitteerd en in de Stuurgroep 6 d.d. 28-09-11 opdracht gegeven in onderlinge samenwerking een plan van aanpak uit werken en in de Stuurgoep 7 te brengen. Gebiedsafbakening
deelplan 9 deelplan 4/5
= Gerbrandystraat/Meezenbroekstraat e.o. = wijkhart Veendam Noord
2
Demografie grondgebonden en appartementen sociale huur leeftijdscategorie <30 tot 0-9 10-19 20-29 37 41 48 leeftijdscategorie 30-54 30-44 45-54 42 28 leeftijdscategorie 55-64 55-64 17 0 0 leeftijdscategorie >65 65-70 70-80 >80 6 6 2 totaal
126
70
17
14 227
Aantal huishoudens in de leeftijdscategorie > 65 jaar: 10
Eigendomssituatie – corporatief bezit Ruimtelijke verdeling Acantusbezit grondgebonden huurwoningen De op het onderstaande kaartje aangegeven rijwoningen (soaciale huur) zijn eigendom van Acantus:
66
88
999
88
13 13 13 13 890 890 890 890
15 15 15 15 892 892 892 892
15 15 15 15
1746 1746 1746 1746
18 18 18
995 995 55
96 96 96hh 96 h
894 894 894 894
97 977 997
110 10 10 04 44
23 23
998 98 98 8 869 869 869 869
17 17 17 17
85 888555
Sch Sc Schap Sc Sch hap ape hap apers rsttra ers trraa tra aa at att
14 14 14
83 83 83 83
888 888 888 888
11 11 11 11
733 773 73
13 13 13 13
85 85 85 85
Ge Ge Ge G rbra rb erb rb rand ra nd ndyst nd ys yst ysttr ys trra raaa aa at attt at
12 12 12 12
6666
886 886 886 886
dr. dr. dr.Bo dr. Bo B oss Bo ssttraa sst sst raa raatt raa
999
Tr Troe oe oelst ls lsttra lst ls rast ra ra tra st ra stra raat at ra at at
22
11
889 889 889
22
11
887 88 88777 88 887
2222
11
1167 1167 1167 1167
Mee M M ee eeze ee zenb nb nbro nb roek ek ekst ek st stra st ra raat ra at
870 870 870 870
1827 1827 1827 1827 1826 1826 1826 1826
10 107 1110 07 07 77
872 872 872 872
1112 12 12 26 26 66 1230 1230 1230 1230
111332 13 32 22
1828 1828 1828 1828
1866 1866 1866 1866 880 880 880 880 1829 1829 1829 1829
13 1113 34 34 34 44 1830 1830 1830 1830
1308 1308 1308 1308
13 138 1113 38 38 88 1832 1832 1832 1832
1480 1480 1480 1480
Particulier eigendom Uitsluitend de slooplocaties die in het kader van deelplan 5 wijkvernieuwing Noord zijn herontwikkeld met 2^1 kap middeldure koopwoningen en 1 vrijstaande koopwoning die momenteel in aanbouw is, zijn particulier bezit.
3
Kengetallen corporatief bezit In totaal 77 grondgebonden rijwoningen die gebouwd zijn in 1965. De gemiddelde huurprijs bedraagt € 425. Streefhuur als % van de maximaal redelijke huur is 66%.
Huurprijsgroep Goedkoop (< € 361,66): Betaalbaar (€ 361,66 - € 554,76)
aantal woningen 2 75
De woningen in de huurprijsgroep goedkoop zijn beide gesitueerd aan de Troelstrastraat.
Energielabel C D E
aantal woningen 57 7 13
Gemiddeld wonen er in deze buurt 3 personen per woning, met enkele uitschieters tot 7 personen per woning. In diverse woningen wonen nog huurders van het eerste uur, terwijl de gemiddelde contractduur 11 jaar is. De gemiddelde leeftijd van de hoofdbewoner is 46 jaar. De mutatiegraad is met 11% normaal te noemen. Wat daarnaast opvalt, is dat een groot aantal bewoners van Turkse afkomst is. Een groot deel van de woningen is in 2011 meegenomen in het woningverbetering- (SO9) en isolatieprogramma. Het betreft de woningen in De Gerbrandystraat, de Dr. Bosstraat en de Meezenbroekstraat. Voor 2012 staat woningverbetering voor de woningen in de Troelstrastraat en de Schaperstraat op het programma. Interessant is dat er in 2011 een pilot is gestart, waarbij bewoners tegen huurverhoging de mogelijkheid hebben gekregen de (kleine en dikwijls vochtige) badkamer, die zich nu tussen twee slaapkamers bevindt, te verplaatsen. Daarbij wordt één van de vier slaapkamers veranderd in een ruime badkamer inclusief toilet. De huidige badkamer kan dan worden gebruikt als berging. Veel bewoners maken gebruik van deze mogelijkheid. Op de Schaperstraat is selectieve woningtoewijzing van toepassing
4
Programma 2012 –
–
woningverbetering Troelstrastraat, Schaperstraat: zonder huurverhoging: SO9 programma (keuken, toilet, badkamer) tegen huurverhoging: dubbel glas en CV ketel tegen huurverhoging: verplaatsing badkamer naar kleinste slaapkamer, e inclusief aanbrengen 2 toilet aansluiten bij communicatie openbare ruimte
Geen raakvlakken met pilot particuliere woningverbetering.
3. Woonomgeving 3.1 Aanpak verwaarloosde achterpaden ten Noorden van Meezenbroekstraat – – – – – – – –
–
–
– –
De achterpaden met schuttingen en bergingen maken een haveloze, wanordelijke indruk, Hier en daar zijn achterpaden wederrechtelijk in gebruik genomen door bewoners. De schrijnende situatie is geconstateerd tijdens een gezamenlijke schouw en besproken in en bevestigd door het Wijkteam Noord De achterpaden beschikken niet over verlichting. Hoewel het niet tot de verantwoordelijkheid van de huurder behoort zijn diverse tuinen en achtererven aan een opknapbeurt toe. De eigendomssituatie (100% sociale huur/eigendom Acantus) vergemakkelijkt een kwaliteitsimpuls. Op onderdelen is toestemming/medewerking van de huurders nodig De ambitie herstraten, waterafvoer en verlichting aanbrengen, uniform kwaliteitsbeeld schuttingen door vervanging oude schuttingen. Flankerende ambitie haalbaarheid onderzoeken van een mede Leader gefinancierd/ al dan niet Mee®doen geïnspireerd, corporatief dan wel particulier (voor)tuinenplan
Dekkingsplan. Achterpaden:
begroting 2012 Acantus op basis van aanvullende begrotingsaanvraag april/mei 2012 Schuttingen: tlv vrij besteedbare ruimte leefbaarheidsfonds Communicatie-/participatiestrategie: zie openbare ruimte Civiele planning: zie kopje Planning bestekmodule uitwerken voor achterpaden maart/april 2012 uitvoeringsplanning civiele werkzaamheden en plaatsing schuttingen zorgvuldig afstemmen
3.2 Spelen en ontmoeten: geen ambitie – – –
– –
de buurt ten noorden van de Meezenbroekstraat heeft geen speelplek in de zuidelijke Schaperstraat is een speelplek ingericht en in beheer bij de bewoners in deelplan 5 ten zuiden van de Meezenbroekstraat wordt in 2011/2012 de WOP ingericht, op loopafstand van de omgeving Gerbrandystraat, naast OBS De Noorderbreedte. Enige barrière vormt de Meezenbroekstraat die een 30 km inrichting en –regiem krijgt. verdunning van het huurwoningen bestand wordt niet overwogen conclusie: geen specifieke (inrichtings)opgave op het vlak van spelen en ontmoeten
5
3.3 Afkoppeling / rioolrenovatie: Troelstrastraat, Gerbrandystraat, Dr Bosstraat, Schaperstraat gelegen ten noorden van de Meezenbroekstraat o
Woonstraten afkoppelen hemelwaterafvoer van woonstraten en daken rioolrenovatie: aanbrengen geschieden stelsel herinrichting openbare ruimte (wegen en trottoirs) met gebruikmaking van in principe bestandmateriaal (rijloper) en nieuw materiaal trottoirs en handhaving bestaande profielen geen vervanging van openbare verlichtingsarmaturen. OV is al vervangen door nachtverlichting.
o
communicatie-/participatiestrategie mailing van gemeente en Acantus over ambitie kwaliteitsimpuls, aankondiging 1 inloopavond Gerbrandystraat/Dr Bosstraat/Troelstrastraat/ Schaperstraat folluw up evt. 1 op 1-gesprekken om deelname te vergroten (afkoppeling /islolatie) Terugkoppeling in principe via inloopavond Meezenbroekstraat 0- en eindmeting tevredenheid woonsituatie vervlechten in communicatiestrategie
o
Civiele planning: zie kopje Planning, voor GRP aandeel bestek in percelen splitsen
3.4 Herinrichten Meezenbroekstraat tussen wijkhart/wijkplein en Beneden Oosterdiep o
Meezenbroekstraat herinrichting rijloper Meezenrboekstraat en parkeerhavens. 30 km inrichting kruispunten en aansluiting Beneden Westerdiep hergebruik bestaand materiaal opnieuw leggen verharding trottiors met zo nodig nieuw materiaal voor zover nodig OV-armaturen/aanbrengen nachtverlichting
o
Civiele planning: zie kopje Planning, voor evt. GRP aandeel bestek in percelen splitsen
o
Communicatie-/participatiestrategie aanpak Meezenbroekstraat betrekken in mailing van gemeente en Acantus over ambitie kwaliteitsimpuls, met aankondiging wijkinloopavond voor Meezenbroekstraat (inrichting Meezenbroekstraat overstijgt buurtbelang)
6
4. Planning gemeente Ph overleg SG7 B&W Wijkteam Cie VROM Raad
projectvoorstel kredietaanvraag projectvoorstel
15-11-2011 23-11-2011 13-12-2011 15-12-2011 16-1-2012 jan 2012
definitief ontwerp communicatieve planvorming evt. Leaderaanvraag besteksraming/bestek in percelen aanbesteding start uitvoering
Acantus MT SG7
11-11-2011 23-11-2011
Wijkteam
15-12-2011
feb 2012 feb/maart 2012 feb/maart 2012 april/mei 2012 juni/juli 2012 > bouwvak 2012
5. Dekkingsplan kwaliteitsimpuls openbare ruimte (gemeentelijke aandeel)
Troelstrastraat Gerbrandystraat Dr. Bosstraat Schaperstraat Meezenbroekstraat totaal
prestatie investering dekking m1 GRP 250 80 100 110 256 796 775000
reserve
ISV2
500000
totaal
775000
exclusief evt. rioolrenovatie/afkoppeling Meezenbroekstraat
6. Dekkingsplan kwaliteitsimpuls (Acantus aandeel): zie beslisdocument
7
