Bezoekadres Ebbehout 31 1507 EA Zaandam
M.B. Büter Aletta Jacobsdreef 86 2135 NB Hoofddorp
Postbus 209 1500 EE Zaandam www.odnzkg.nl
Betreft: Omgevingsvergunning
Kenmerk 691976
Geachte heer Büter,
Uw kenmerk OLO 2244327
Op 14 maart 2016 hebben wij uw aanvraag voor een omgevingsvergunning ontvangen. Wij hebben besloten de omgevingsvergunning te verlenen. Besluit Burgemeester en wethouders besluiten, gelet op artikel 2.1, 2.2, paragraaf 2.3 en 3.3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de omgevingsvergunning te verlenen voor het handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening, meer specifiek het kamergewijs verhuren van vijf kamers aan alleen studenten (maximaal één student per kamer) in een woning op de locatie Aletta Jacobsdreef 86 te Hoofddorp. De omgevingsvergunning wordt verleend voor de volgende activiteiten: Planologisch strijdig gebruik (planologisch kruimelgeval)
Bijlage(n) 4 stuks Datum 16 maart 2016
Procedure De besluitvormingsprocedure is uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in paragraaf 3.2 van de Wabo (reguliere voorbereidingsprocedure). Tevens is de aanvraag getoetst aan het Besluit omgevingsrecht (Bor) en de Ministeriële regeling omgevingsrecht (Mor). Gebleken is dat uw aanvraag voldoet en daarom verlenen wij u de gevraagde omgevingsvergunning. Volledigheid en opschorting procedure Wij hebben de aanvraag aan de hand van het Bor en de Mor getoetst op volledigheid. Wij hebben uw aanvraag in behandeling genomen omdat wij van oordeel zijn dat de aanvraag voldoende informatie bevat voor een goede beoordeling.
Risico’s beperken, leefbaarheid vergroten.
1|6
Overwegingen Bij het nemen van het besluit hebben wij overwogen dat: Planologisch strijdig gebruik (planologisch kruimelgeval) • het op grond van artikel 2.1, eerste lid, sub c van de Wabo verboden is zonder omgevingsvergunning gronden of bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan; • de gevraagde activiteit in het bouwwerk niet voldoet aan het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Hoofddorp Toolenburg 2007’; • het bouwwerk gelegen is op de gronden die zijn bestemd als ‘Wonen’; • binnen de bestemming ‘Wonen’ het bouwwerk bestemd is voor wonen en hoofdgebouwen zijn toegestaan in de vorm van woningen; • per perceel één zelfstandig hoofdgebouw toegestaan is; • binnen het bestemmingsplan een woning gedefinieerd is als zijnde een gebouw bestemd voor de huisvesting van één huishouden; • binnen het bestemmingsplan een huishouden niet nader gedefinieerd is, maar dat hiervoor gebruik kan worden gemaakt van de begripsbepaling van de ‘Huisvestingverordening gemeente Haarlemmermeer 2016’: - huishouden: een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren; • er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding als er continuïteit is in de samenstelling van de bewoners en een onderlinge verbondenheid aanwezig is; • de aanvrager aan heeft gegeven dat de verhuur van kamers gericht is op studenten die stage lopen op of rondom omgeving Schiphol; • de aanvraag daarmee gericht is op tijdelijke bewoners (zijnde studenten); • door de verhuur van kamers aan tijdelijke bewoners, zoals hiervoor gesteld, geen sprake is van het voeren van een gemeenschappelijke huishouding, omdat: - bij tijdelijke bewoners geen sprake is van continuïteit in de samenstelling, omdat deze per definitie zal wisselen; - bij tijdelijke bewoners in de meeste gevallen geen sprake is van onderlinge verbondenheid, ook al doen zij het huishouden gezamenlijk; • een woning voor het voeren van één huishouden daarnaast als een zelfstandige woonruimte kan worden aangemerkt, terwijl kamergewijze verhuur een vorm is van onzelfstandige woonruimte; • door de kamergewijze verhuur, er geen sprake meer is van één woning, zoals bedoeld in het bestemmingsplan; • geconcludeerd kan worden dat de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan; • in het bestemmingsplan geen regels zijn opgenomen om hiervan af te wijken; • er sprake is van een planologisch kruimelgeval als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 2 van de Wabo en artikel 4, negende lid van bijlage II van het Bor; • de activiteit is getoetst aan de door het college vastgestelde beleidsregel ‘Beleidsregels afwijking bestemmingsplan 2015, 1e wijziging’; • de activiteit niet omschreven is in dit beleid en daarom per geval moet worden beoordeeld; • er sprake is van een goede ruimtelijke ordening, omdat: - de woning op de projectlocatie een koopwoning betreft;
691976 | 16 maart 2016
2|6
- de gemeente Haarlemmermeer bij het vaststellen van de ‘Huisvestingverordening gemeente Haarlemmermeer 2016’ gesteld heeft dat er geen schaarste is in het aanbod van koopwoningen en er daarom met betrekking tot de woningvoorraad van dit segment geen regels gesteld hoeven te worden met betrekking tot het omzetten van koopwoningen in onzelfstandige wooneenheden; - met betrekking tot de leefbaarheid van de om te zetten woning in onzelfstandige wooneenheden en de omgeving aansluiting kan worden gezocht in de gemeentelijke beleidsnota ‘Aanpak overlast en overbewoning in woonhuizen’; - met het stellen van voorschriften voldaan wordt aan de criteria voor leefbaarheid bij kamerverhuur, zoals opgenomen in de gemeentelijke beleidsnota ‘Aanpak overlast en overbewoning in woonhuizen’, omdat: - in de woning zes kamers aanwezig zijn met elke kamer een groter vloeroppervlak dan 12 m2; - er maximaal vijf kamers worden verhuurd aan studenten, met maximaal één student per kamer; - de aanvrager (woningeigenaar) aangewezen wordt als toezichthouder die belast is met (het bijhouden van) de registratie van de aanwezige bewoners en het aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden bij klachten; - in een straal van 100 meter rondom de projectlocatie geen andere woningen bij de gemeente Haarlemmermeer geregistreerd zijn als pensionlocatie of kamerverhuurgebouw (peildatum 14 maart 2016); - met het stellen van voorschriften voldaan wordt aan het beschikken over voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein, omdat: - op eigen terrein van de woning (achtererf) zowel een parkeergarage (zonder oprit) aanwezig is voor het stallen van één personenwagen als een opstelplaats (oprit) naast de garage aanwezig is voor het stallen van één personenwagen; - het stallen van personenwagens op het achtererf niet verboden is conform het vigerende bestemmingsplan; - op basis van de CROW 317 ten minste 0,2 parkeerplaats per te verhuren kamer aanwezig dient te zijn bij bewoning van de kamers door studenten; - voor vijf te verhuren kamers dan ten minste 1,0 parkeerplaats aanwezig dient te zijn; - daarbij is van uitgegaan van een locatie in sterk stedelijk gebied, minder dan 700 meter van een halte van HOV, niet in de directe nabijheid van een centrum, en een verminderd autobezit gezien de doelgroep; - conform het gemeentelijk handboek voor parkeren (en de CROW normering) de parkeerplaatsen op eigen terrein niet volwaardig meetellen. Een parkeergarage zonder oprit wordt geteld als 0,4 parkeerplaats en een oprit als 0,8 parkeerplaats; - hieruit blijkt dat de aanvrager op eigen terrein beschikt over voldoende parkeerruimte (1,2 parkeerplaats), terwijl de behoefte voor de 5 studentenkamers 1,0 parkeerplaats is; - daarbij wel wordt uitgegaan dat er sprake is van uitsluitend huisvesting van studenten en dat na het afronden van de studie de huur van de kamer aan betreffende persoon opgezegd wordt; - er uit een parkeertelling is gebleken dat het voorkomt dat er in de betreffende straat in de maatgevende situatie ('s nachts) onvoldoende parkeerplaatsen
691976 | 16 maart 2016
3|6
• •
beschikbaar zijn. Bij een buurt met een verhoogde parkeerdruk is een verdere toename van die druk niet aanvaardbaar; - daarbij verder ook wordt uitgegaan dat de parkeergelegenheid op eigen terrein (garage en oprit) beschikbaar is en blijft voor de bewoners van het pand; - hiermee op basis van de hiervoor beschreven parkeerberekening de aangevraagde activiteit niet zorgt voor het vergroten van de parkeerdruk; - op grond van het hiervoor gestelde een positief ruimtelijk advies wordt afgegeven; gelet op bovenstaande wij medewerking willen verlenen; daarmee geen weigeringsgrond aanwezig is op grond van artikel 2.12 van de Wabo.
Gelet op bovenstaande zijn wij van oordeel dat de gevraagde omgevingsvergunning verleend kan worden.
Hoogachtend,
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer, namens deze, de directeur van de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied, voor deze,
de heer M.H. Dusseldorp Waarnemend teammanager Vergunningverlening Portefeuille branches A
Dit document is digitaal vastgesteld. Een fysieke of ingescande handtekening is daarom niet nodig. Meer informatie: https://www.odnzkg.nl/mozard/!suite86.scherm0325?mVrg=1891
Bijlagen aanvraagformulier set tekeningen (3 stuks A4-formaat), indeling woning voor kamerverhuur toelichting aanvrager fotoblad parkeren op eigen terrein achtererf
691976 | 16 maart 2016
4|6
Bezwaarclausule Bent u het niet eens met dit besluit? Dan kunt u als u belanghebbende bent bij het besluit binnen zes weken na de dag van bekendmaking daarvan een bezwaarschrift indienen bij Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer, t.a.v. Cluster Inkoop en Juridische Zaken, Postbus 250, 2130 AG HOOFDDORP Vermeld in uw bezwaarschrift altijd de datum, uw naam, adres, handtekening, het referentienummer/kenmerk van dit besluit (of stuur een kopie van het besluit mee) en de reden(en) waarom u bezwaar maakt. Dient iemand anders namens u een bezwaarschrift in, stuur dan een machtiging mee. Verder verzoeken wij u om uw telefoonnummer in het bezwaarschrift te vermelden. Het indienen van een bezwaarschrift schort de werking van dit besluit niet op. In spoedgevallen kan tijdens de bezwaarschriftprocedure een voorlopige voorziening worden gevraagd aan de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, sector bestuursrecht, Postbus 1621, 2003 BR HAARLEM U kunt ook digitaal het verzoekschrift indienen bij de genoemde rechtbank via http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. Daarvoor moet u wel beschikken over een elektronische handtekening (DigiD). Kijk op de genoemde site voor de precieze voorwaarden. Voor het behandelen van het verzoek worden griffiekosten in rekening gebracht. Voor meer informatie over het maken van bezwaar kunt u kosteloos de brochure ‘Bezwaar en beroep tegen een beslissing van de overheid’ bestellen via telefoonnummer 1400 (lokaal tarief) of downloaden van de volgende website: http://www.rijksoverheid.nl/documentenen-publicaties/brochures/2015/04/14/bezwaar-en-beroep-tegen-een-beslissing-van-deoverheid.html.
691976 | 16 maart 2016
5|6
VOORSCHRIFTEN De volgende onderdelen horen bij en maken deel uit van de omgevingsvergunning voor het handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening, meer specifiek het kamergewijs verhuren van vijf kamers aan alleen studenten (maximaal één student per kamer) in een woning op de locatie Aletta Jacobsdreef 86 te Hoofddorp, onder zaaknummer 691976. Planologisch strijdig gebruik De kamers mogen uitsluitend worden verhuurd aan studenten, met een kamerbezetting van maximaal één student per kamer. Na beëindiging van de studie mag geen kamerverhuur meer plaatsvinden aan de betreffende persoon. De parkeergelegenheid op eigen terrein (garage en oprit) dient beschikbaar te zijn en te blijven voor de bewoners van het pand. De eigenaar van het perceel (inclusief de woning) dient een registratie bij te houden van de aanwezige bewoners (waaruit onder andere blijkt dat de bewoners bij een opleidingsinstituut ingeschreven staan als student) en dient te allen tijde aanspreekbaar en benaderbaar te zijn voor de bewoners, omwonenden en overheden bij klachten. Het niet naleven van de voorschriften heeft als gevolg dat deze omgevingsvergunning kan worden ingetrokken, op grond van artikel 5.19 eerste lid, sub c van de Wabo. Overige toestemmingen, meldingen en voorzieningen: Deze omgevingsvergunning is slechts verleend voor de activiteiten die genoemd zijn in het besluit. Mogelijk heeft u nog andere toestemmingen nodig voordat u start met uw project. Denkt u daarbij aan een gebruiksmelding.
691976 | 16 maart 2016
6|6
