Marktwaardering voor woningcorporaties. Kans of noodzaak? Resultaten onderzoek. Mei Marktwaardering woningcorporaties

1 | Marktwaardering woningcorporaties

Marktwaardering voor woningcorporaties Kans of noodzaak? Resultaten onderzoek Mei 2015 © 2015 KPMG Advisory N.V.

©KPMG Branchegroep Woningcorporatie


Verantwoording

© 2015 KPMG Advisory N.V.


Veel corporaties bereiden zich voor op marktwaardering. In dit kader heeft KPMG in nauwe samenwerking met CorporatieNL een onderzoek uitgevoerd onder corporaties over dit thema. Aan het onderzoek werd deelgenomen door 68 corporaties. Zij hebben (online) een meerkeuzevragenlijst ingevuld; daarnaast was er bij enkele vragen ruimte voor het geven van een toelichting. Het onderzoek is ingevuld door bestuurders, assetmanagers, en controllers werkzaam bij kleine, middelgrote en grote corporaties. Daarnaast hebben ook enkele leden van raden van commissarissen het onderzoek ingevuld. De 68 corporaties betreffen: • 24 corporaties met een omvang tot 7.500 verhuureenheden (vhe) • 26 corporaties met een omvang van 7.500 tot 15.000 vhe • 18 corporaties met een omvang van meer dan 15.000 vhe Deze corporaties zijn samen verantwoordelijk voor ruim 919.000 huurwoningen, zo’n 35% van het totale corporatiebezit in Nederland. KPMG pretendeert hiermee niet een volledig wetenschappelijk en statistisch volmaakt onderzoek te hebben uitgevoerd. Noch zijn de uitkomsten per definitie representatief voor de volledig sector. De uitkomsten geven echter wel een, in onze ogen, interessant inzicht in de stand van zaken van marktwaardering bij de onderzochte corporaties, wat op onderdelen een verrassend beeld oplevert. Dit inzicht delen wij graag met u.

Omvang van de corporaties die de enquete hebben ingevuld

Meer dan 15.000 vhe 27%

Tot 7.500 vhe 35%

7.500 - 15.000 vhe 38%

Informeert, adviseert en leidt op



Woningwet en marktwaardering In de nieuwe Woningwet is aangegeven dat woningcorporaties in de jaarrekening het gehele vastgoed (“de onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden”) tegen actuele waarde (oftewel marktwaarde in verhuurde staat) dienen te waarderen. De invoering hiervan is een noodzakelijke bouwsteen voor de implementatie van verschillende onderdelen van de Woningwet en bijbehorende Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB), waaronder de initiële scheiding DAEB / niet-DAEB. Waardering op marktwaarde wordt door de sector tevens wenselijk geacht vanuit het oogpunt dat de niet-DAEB tak of woningvennootschap op ongeborgde wijze dient te worden gefinancierd. Marktwaardering is de gangbare waarderingsmethodiek voor commerciële vastgoedpartijen en is derhalve goed bekend bij kapitaalverschaffers (banken en beleggers).

Wat is waarderen op marktwaarde? Bij het waarderen op marktwaarde wordt de waarde van het

Kern van het voorstel is de invoering van een wettelijk veran-

vastgoed bepaald op grond van verwachte of veronderstel-

kerd waarderingshandboek voor corporaties, waarbij waarde-

de opbrengsten die de woning kan genereren, uit verhuur,

ring plaatsvindt op basis van een DCF-methode. Volgens het

verkoop of een combinatie van beide. Er zijn verschillende

CFV sluit de DCF-methode het best aan op de doelstellingen

methoden om de marktwaarde te bepalen, die soms sterk

die worden beoogd met de invoering van de Herzienings-

uiteenlopende waarden opleveren. Daarom is het verstandig

wet. Bij de DCF-methode wordt de waarde bepaald aan de

een aantal van deze methoden naast elkaar te hanteren.

hand van de netto contante waarde van de toekomstige

Op deze wijze verkrijgt men een beter beeld van zowel de

(marktconforme) kasstromen.

bandbreedte van de waarden als de impact van bepaalde parameters en aannames.

Een kasstroom geeft inzicht in het tijdstip en de hoogte van zowel inkomende als uitgaande betalingen. Voorbeelden van

Afhankelijk van het doel en de beschikbare gegevens kan

een kasstroom zijn de huuropbrengsten en exploitatie-

onder andere worden gekozen voor een BAR/NAR-methode,

lasten. De huuropbrengsten zijn, conform het huurcontract,

afslag op de WOZ-waarde, percentage van de leegwaarde

uit de administratie te achterhalen. Ook de huurstijging

als de modelmatige benadering via de Discounted Cash

maakt hiervan onderdeel uit. De exploitatiekosten kunnen,

Flow (DCF)-methode. Doelstelling van zowel het ministerie

indien er een adequate administratie gevoerd wordt, ook uit

als de sector was om te komen tot één uniforme waarde-

de administratie worden herleid.

ringsmethodiek voor alle corporaties. Vandaar dat de minister op dit punt om advies heeft gevraagd aan het Centraal

Het gaat daarbij om alle vastgoedgebonden kosten die nood-

Fonds Volkshuisvesting (CFV). De minister heeft daarbij een

zakelijk zijn om het gebouw in zijn huidige staat in stand te

aantal voorwaarden meegegeven. Zo dient de methode voor

houden. Het totaal aan toekomstige jaarlijkse netto kas-

het bepalen van de actuele waarde:

stromen (opbrengsten minus kosten) uitgedrukt in de waarde van euro’s per heden noemt men de contante waarde.

• bruikbaar te zijn voor financieel toezicht • bruikbaar te zijn voor de scheiding tussen DAEB en nietDAEB en de toets op overcompensatie • bij te dragen aan de professionalisering van vastgoedsturing door corporaties • werkbaar te blijven qua administratieve lastendruk

In lijn met het advies van het CFV is in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV, februari 2015) voorgeschreven dat corporaties hun vastgoed met ingang van verslagjaar 2016 dienen te waarderen op basis van een DCF-methode. De systematiek wordt nader uitgewerkt in een waarderingshandboek dat bij ministeriële regeling wordt

Ten behoeve van zijn advies heeft het CFV overleg gevoerd

vastgesteld.

met verschillende belangenorganisaties en andere partijen, waaronder Aedes, WSW, accountantsorganisaties en

In het BTIV wordt verder opgemerkt dat marktwaardering

taxateurs. Uiteindelijk heeft het CFV in december 2014 zijn

gebaseerd op een DCF-methode, ondanks het beschikbaar

advies uitgebracht aan de minister.

komen van een handboek, in de praktijk aanzienlijke



werkzaamheden met zich kan meebrengen. Bepaalde cate-

van de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en het

gorieën van corporaties worden daarom door de minister in

splitsingsplan.

de gelegenheid gesteld een vereenvoudigde (berekenings-) systematiek te gebruiken. De nadere uitwerking, alsook de

Bij toepassing van de ‘full’ versie schakelt de corporatie een

criteria waaraan een corporatie moet voldoen om voor deze

taxateur in om de modelmatige waardering te toetsen. Dit

‘basis’ variant in aanmerking te komen zijn op het moment

levert naar verwachting een hogere kwaliteit op, maar leidt

van schrijven nog onbekend. De minister lijkt met deze

tevens tot hogere kosten. De corporatie heeft bij de ‘full’

variant tegemoet te komen aan de zorg van corporaties

versie de mogelijkheid om afwijkingen door te voeren ten

dat voor sommigen de marktwaardering op basis van een

aanzien van bijvoorbeeld de markthuur, de leegwaarde of

DCF-methode wel erg veel administratieve lasten met zich

de disconteringsvoet. De corporatie is bij deze versie echter

meebrengt.

wel verplicht de afwijking te laten toetsen door een externe taxateur.

Voor de overige corporaties geldt een verplichte toepassing van een DCF-methode, waarbij onderscheid wordt gemaakt

Met het aannemen van de Woningwet door de Tweede en

tussen een ‘light’ en ‘full’ versie. Corporaties zijn vrij in

Eerste Kamer dient vanaf verslagjaar 2016 verantwoording

hun keuze voor één van beide varianten. KPMG verwacht

te worden afgelegd over de marktwaarde in verhuurde staat.

dat corporaties die weinig verkooptransacties verrichten,

En met ingang van 2015 dienen corporaties al gegevens

minder actief zijn op het gebied van vastgoedsturing en

inzake marktwaarde in verhuurde staat, volgens het waar-

ook beperkte ambities hebben op dit gebied, voor de ‘light’

deringshandboek, aan te leveren bij CorpoData. Corporaties

variant kiezen. Bij deze variant volstaat de toepassing van het

worden zodoende in de gelegenheid gesteld ervaring op te

waarderingshandboek en is tussenkomst van een taxateur

doen met het nieuwe waarderingsbegrip.

niet verplicht. Deze variant is toereikend voor het bepalen



Wat kunnen corporaties met marktwaarde? De corporatiesector verkeert in turbulente omstandigheden.

De gehanteerde uitgangspunten vormen een benchmark

Terwijl de beschikbare financiële middelen afgelopen jaren

voor het monitoren van de gevolgen van voornemens ten

sterk zijn afgenomen, onder andere door de verhuurder-

aanzien van het eigen beleid. Op deze wijze kan de cor-

heffing, zijn de sociaal maatschappelijke opgaven nog steeds

poratie vooraf bepalen wat de impact is van, bijvoorbeeld,

groot. Voorheen konden corporaties de winsten die ze boek-

maatschappelijke bestedingen zoals het verlenen van huur-

ten door de waardestijging bij verkoop inzetten voor nieuwe

kortingen en/of het uitvoeren van extra onderhoud op de

investeringen met een laag (of negatief) rendement. Nu die

waarde van het vastgoed. Waardering op marktwaarde geeft

waardestijging er niet, of slechts zeer beperkt is, wordt het

daarmee inzicht in enerzijds het economisch rendement en

voor corporaties nóg belangrijker om optimaal te sturen op

anderzijds het maatschappelijk rendement. Dit onderscheid

de opbrengsten en kosten.

en de keuzes die op deze wijze tot stand komen leiden tot meer transparantie. Het is immers duidelijk welke keuzes

Mede hierdoor wint assetmanagement aan populariteit

worden gemaakt en of de middelen die hiermee gemoeid

binnen de corporatiesector. Assetmanagement heeft als

zijn effectief worden besteed. Assetmanagement en markt-

belangrijkste taak het optimaliseren van de exploitatie. Voor

waardering zijn daarmee instrumenten die de sector kunnen

een corporatie geldt dat het maximaliseren / optimaliseren

helpen bij de verantwoording richting stakeholders, zoals

van het rendement geen doel op zich is. De corporatie heeft

gemeenten en toezichthouders.

geen aandeelhouders aan wie dividend hoeft te worden uitgekeerd. Het rendement dat wordt behaald kan daardoor

Marktwaarde helpt corporaties dus om hun vastgoedsturing

worden herbestemd. Een efficiëntere exploitatie van het

verder te professionaliseren en transparanter te maken.

vastgoed betekent dat er meer middelen overblijven die kun-

Daarnaast heeft marktwaarde een ander, zeer voor de hand

nen worden aangewend voor de kerntaken. Professioneel en

liggend, voordeel: het geeft actueel inzicht in de waarde van

efficiënt assetmanagement helpt een corporatie kosten te

het vastgoed van de corporatie. Door de waarde-

verlagen, hogere opbrengsten te realiseren en de vastgoed-

ontwikkeling te volgen kan de corporatie zien hoe de waarde

risico’s beter te beheersen. Waardering van het vastgoed op

van haar bezit zich door de jaren heen ontwikkelt en wat het

basis van marktwaarde staat aan de basis van professioneel

effect is van het beleid dat de corporatie voert. Vanzelfspre-

assetmanagement.

kend komen niet alle waardeontwikkelingen voor rekening van het gevoerde beleid. De algemene economische situatie

Zo biedt de marktwaarde en de daaraan ten grondslag

en krimp van de bevolking in bepaalde delen van Nederland

liggende (marktconforme) kasstromen, inzicht in de effecti-

zijn eveneens van invloed op de waardeontwikkeling maar

viteit en efficiency waarmee het vastgoed wordt geëxploi-

bevinden zich buiten de invloedssfeer van de corporatie.

teerd. Hiermee worden de beleidsmatige-uitgangspunten van de corporatie, op het gebied van huur en exploitatielasten, getoetst aan de markt. Dit geeft inzicht in de waarde van het vastgoed op het moment dat het op een zakelijke, marktconforme wijze wordt geëxploiteerd.



Waar staan corporaties: opvallende uitkomsten van ons onderzoek Ons onderzoek levert een beeld op van waar een deel van de corporaties op dit moment staat als het gaat om de implementatie van marktwaardering. De meest opvallende uitkomsten van het onderzoek hebben wij hieronder samengevat:

      

Weinig corporaties (13%) implementeren marktwaardering uitsluitend om te voldoen aan wetgeving Marktwaardering wordt door 87% gezien als middel voor het verbeteren van transparantie en vastgoedsturing Relatief weinig corporaties (35%) hebben een concreet plan voor vastgoedsturing Vaak zijn externe taxateurs verantwoordelijk voor het gehele taxatieproces (50%) De meeste corporaties (65%) beschikken, naar eigen zeggen, over voldoende kennis van marktwaardering om de taxaties inhoudelijk te kunnen toetsen Veel corporaties (55%) twijfelen aan de kwaliteit / betrouwbaarheid van hun basisgegevens Van de corporaties geeft 29% aan dat de aangeleverde basisgegevens onvoldoende worden gecontroleerd



Uitkomsten van ons onderzoek Doel, methode en frequentie Het merendeel van de corporaties (60%) implementeert marktwaardering zowel om te voldoen aan wet- en regelgeving als om tegemoet te komen aan de wensen en eisen ten aanzien van transparantie en vastgoedsturing. Slechts 13% van de corporaties implementeert marktwaardering met als enig doel het voldoen aan wet- en regelgeving. Corporaties dienen een keuze te maken tussen modelmatige taxatie, externe taxatie door een taxateur of een combinatie hiervan. Uit ons onderzoek blijkt dat 50% ervoor kiest het gehele traject door een externe taxateur te laten verzorgen, 37% van de corporaties doet slechts een beroep op de taxateur ter validatie van de eigen taxaties en 13% voert de taxaties zelf uit. Bij 51% van de corporaties vindt marktwaardering eens per jaar plaats. Opvallend is dat 17% van de corporaties de portefeuille meerdere keren per jaar taxeert. Op basis van de overige resultaten vermoeden wij dat het hier waarschijnlijk een combinatie betreft van zowel externe taxaties als interne taxaties. Bij interne taxaties betreft het dan waarschijnlijk een markttechnische update op basis van een zogenaamde ‘desktop taxatie’. Een aantal corporaties (17%) heeft gekozen voor de antwoordmogelijkheid ‘anders namelijk’. Als toelichting hierop wordt veelal aangegeven dat slechts de commerciële (niet-DAEB) portefeuille wordt getaxeerd of dat men uitsluitend tot taxatie overgaat wanneer daar een directe aanleiding toe is. Wat is uw doel van het waarderen op marktwaarde?

Hoe komt bij uw corporatie de marktwaarde tot stand?

13% 13%

13% 13%

17%

37% 27%

60%

Hoe vaak wordt de marktwaarde bij uw organisatie (her)berekend?

60%

27% 50%

11%

51%

4% 17%

Voldoen aan de wet

Wij voeren zelf taxaties uit

Elk jaar

Transparantie en vastgoedsturing

Wij huren externe taxateurs in voor het gehele proces

Meerdere keren per jaar

Zowel voldoen aan de wet als transparantie en vastgoedsturing

Onze taxaties worden enkel gevalideerd door externe taxateurs

Eens in de twee jaar Eens in de drie jaar Anders, namelijk...

Veel corporaties (87%) zien marktwaarde als kans voor het verbeteren van de transparantie en vastgoedsturing © 2015 KPMG Advisory N.V.


Marktwaarde als instrument voor assetmanagement Marktwaardering draagt volgens veel corporaties bij aan het nemen van weloverwogen maatschappelijke en financiële beslissingen. Daarbij geeft 59% van de corporaties aan dat zij het, ter ondersteuning van het besluitvormingsproces, combineren met andere waardenbegrippen waaronder de historische kostprijs en bedrijfswaarde. Veel corporaties (87%) stappen over op marktwaardering omdat het een randvoorwaarde vormt voor professioneel en efficiënt assetmanagement. Ondanks deze constatering heeft slechts 35% van de corporaties een concreet plan voor vastgoedsturing op basis van marktwaarde. Meer dan de helft van de corporaties (54%) geeft aan op dit moment de mogelijkheden hiertoe te onderzoeken. Dat assetmanagement nog niet volledig is geïmplementeerd, blijkt ook uit het gegeven dat 71% van de corporaties aangeeft dat onder andere de stuur- en managementinformatie, alsmede de investeringsvoorstellen en complexplannen nog dienen te worden geactualiseerd voor marktwaardering. Slechts 16% geeft aan deze aanpassingen al verwerkt te hebben. Deze bevindingen sluiten ook aan bij de uitkomsten van ons onderzoek uit juni 2014 over assetmanagement1 en de inzichten die wij hebben opgedaan tijdens de rondetafelgesprekken 2015 over dit thema. Daaruit bleek dat corporaties nog volop bezig zijn met de implementatie van assetmanagement en dat met name de kwaliteit van de data nog een belangrijk aandachtspunt is. Combineert u historische kostprijs, bedrijfswaarde en marktwaarde om zowel maatschappelijke als financiële keuzes te onderbouwen?

Heeft uw corporatie al een duidelijk plan voor vastgoedsturing op basis van marktwaarde?

Heeft uw corporatie alle templates voor rapportages, complexplannen en investeringsbeslissingen op basis van marktwaarde (asset management) vormgegeven?

11%

12%

13%

16%

35% 29%

80%

80% 59% 54%

71%

Ja

Ja

Ja

Nee

Nee

Nee

Weet niet / wil niet zeggen



Nog maar 35% van de corporaties heeft een concreet plan voor vastgoedsturing op basis van marktwaarde 1

Assetmanagement bij corporaties: hype of structurele ontwikkeling (KPMG, juni 2014)



Taxatieproces Dat corporaties waarde hechten aan een zorgvuldig verloop van het taxatieproces blijkt zowel uit het gegeven dat 44% van de corporaties hiervoor reeds een ‘handboek marktwaardering’ heeft opgesteld als het gegeven dat meer dan de helft van de corporaties (55%) rekening houdt met algemeen geaccepteerde richtlijnen en aanbevelingen, waaronder de richtlijnen en aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA). Daarbij is het interessant dat 52% van de corporaties het taxatieproces reeds heeft gestandaardiseerd en daarbij onafhankelijk is van één externe taxateur. Op dit gebied hebben veel corporaties dus al de nodige voortgang geboekt. Fundamentele kennis van het taxatieproces, de gehanteerde modellen en uitgangspunten zijn essentieel, zowel om de taxateur te kunnen toetsen op zijn uitkomsten en bevindingen als om de accountant te kunnen verzekeren van het feit dat alle stappen even zorgvuldig zijn verlopen. Van de corporaties is 65% van mening dat zij over ‘voldoende’ tot ‘ruim voldoende’ kennis beschikken om de taxateur te kunnen uitdagen.

Beschikt uw organisatie over een handboek marktwaardering?

Is het taxatieproces gestandaardiseerd en onafhankelijk van (één) externe taxateur?

In hoeverre is er kennis van marktwaardering en beschikt uw corporatie over voldoende ‘countervailing power’ om de taxateur te ‘challengen’?

18%

18% 31% 44%

38%

35% 52%

17%

47%

Ja

Ja

Ruim voldoende

Nee

Nee

Voldoende



Onvoldoende

35% van de corporaties voelt zich nog niet opgewassen tegen externe taxateur



Belang van data Betrouwbare, dat wil zeggen juiste en volledige, basis- en brongegevens, zoals oppervlakte- en contractgegevens, zijn vanzelfsprekend van essentieel belang voor een goede waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde. Van de corporaties geeft 45% aan dat zij over voldoende en betrouwbare gegevens beschikken voor het bepalen van de marktwaarde. De overige 55% is hier niet zo zeker van. Tegen deze achtergrond is het des te opmerkelijker dat 29% van de corporaties aangeeft dat niet alle data afdoende gecontroleerd wordt voorafgaand aan de aanlevering aan de externe taxateur. Het ontbreken van voldoende controles kan daarmee van invloed zijn op de uiteindelijke marktwaardering van het vastgoed. Denk bijvoorbeeld aan de onjuiste registratie van de contractgegevens voor bedrijf onroerend goed. Wanneer eventuele huurkortingen of huurvrije perioden (contractueel) zijn overeengekomen maar niet juist staan geregistreerd in het primair systeem, kan dit grote invloed hebben op de uiteindelijke marktwaardering. De voorstelling van de huuropbrengsten kan hierdoor immers onterecht hoog zijn. Een goede registratie van dergelijke gegevens is dan ook een vereiste. Van de corporaties vindt 24% dat de discipline die is vereist om de data actueel te houden kan worden verbeterd. Het taxatieproces is bij uitstek een proces dat bijdraagt aan het verbeteren van de kwaliteit van de basisgegevens. Het aanleveren van onvolledige en/of onjuiste data kan leiden tot onverwachte en ook onwenselijke uitkomsten die op hun beurt aanleiding geven tot nader onderzoek en correctie van de basisgegevens. Het is daarom van belang een goede ‘feedback loop’ in te bouwen. Deze loop leidt ertoe, mits goed toegepast, dat de kwaliteit van de data en de taxaties steeds beter wordt – en dat daarmee op termijn ook de kosten van het taxatieproces lager worden. Beschikt uw corporatie over voldoende en betrouwbare basis- en brongegevens voor het bepalen van de marktwaarde, zoals actuele oppervlakte gegevens, contractgegevens en staat van onderhoud?

In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling: “Onze organisatie borgt dat alle data volledig wordt gecontroleerd voorafgaand aan de aanlevering aan de externe taxateur”

In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling:”Onze medewerkers hebben voldoende discipline om alle data die benodigd is te verzamelen en actueel te houden”

4% 4%

4% 5%

7%

19%

25%

48%

80%

45%

38%

39% 80% 33%

29% Ja

Geheel mee oneens

Geheel mee oneens

Enigszins

Mee oneens

Mee oneens

Nee

Niet oneens/niet eens

Niet oneens/niet eens

Mee eens

Mee eens

Geheel mee eens

Geheel mee eens

Merendeel corporaties (55%) is nog niet tevreden over de kwaliteit van eigen data © 2015 KPMG Advisory N.V.


Achtergrondinformatie

Systematiek en (belangrijkste) parameters Onroerend goed waardering op basis van marktwaarde veronderstelt een marktconforme exploitatie. Opbrengstoptimalisatie ligt hieraan ten grondslag. Vanwege dit uitgangspunt worden normaal gesproken twee scenario’s gebruikt; beiden zijn gebaseerd op een DCF-methode. Het gaat daarbij om een doorexploiteer- en een uitpondscenario. De definitieve marktwaarde van het object wordt vastgesteld op basis van de hoogste waarde die voortkomt uit voornoemde twee scenario’s. Beide berekeningsmethoden hanteren een beschouwingsperiode van 15 jaar. Daarbij worden de inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt. Hieronder worden de beide scenario’s nader toegelicht waarna verder ingegaan wordt op de onderliggende modellen en de belangrijkste parameters.

Doorexploiteerscenario Het doorexploiteerscenario gaat uit van doorverhuur van de woningen, waarbij huuroptimalisatie wordt nagestreefd. In dit scenario worden over een periode van 15 jaar een aantal kasstromen vastgesteld, namelijk huur (rekening houdend met huurderving), onderhoud, beheerkosten, overige lasten en een kasstroom voor erfpacht. Dit scenario houdt rekening met het gegeven dat een deel van de woningen muteert. Deze mutatie vormt voor de verhuurder aanleiding om de huur te verhogen tot de potentiële huur, die is bepaald op basis van de markthuur of de wettelijk maximaal toegestane huur. Aan het eind van de beschouwingsperiode wordt een restwaarde ingerekend. Daarbij worden de kasstromen uit jaar 15 op basis van een exit yield2 nog voor een aantal aanvullende jaren ingerekend. Vervolgens dienen zowel de kasstromen als de restwaarde contant te worden gemaakt en opgeteld om te komen tot de totale waarde van het doorexploiteerscenario.

Uitpondscenario Het uitpondscenario is gebaseerd op de veronderstelling dat woningen direct voor verkoop worden aangeboden aan de huidige huurder of dat de woningen bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur in dit scenario niet verondersteld te worden opgetrokken. Daarvoor in de plaats wordt een verkoopkasstroom ingerekend, gelijk aan de leegwaarde (bijvoorbeeld een referentietransacties of een geïndexeerde WOZ waarde). Na de 15 jarige DCF periode wordt aan de niet verkochte woningen een restwaarde toegekend. Vervolgens dienen zowel de kasstromen als de restwaarde contant te worden gemaakt en opgeteld om te komen tot de totale waarde van het uitpondscenario.

Modellen Afhankelijk van het type eenheden dat dient te worden gewaardeerd, wordt onderscheid gemaakt tussen vier verschillende modellen. Daarbij worden de volgende typen onderscheiden: • woningen • bedrijf onroerend goed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG) • parkeren • zorgvastgoed

Woningen Het woningmodel wordt toegepast voor de waardering van woningen. Van belang is bij de waardebepaling onderscheid te maken tussen de vastgoedgegevens en de gehanteerde uitgangspunten. Op het peilmoment van de waardering is een feitelijke meting mogelijk van de vastgoedgegevens, zoals oppervlakte (VVO), WWS punten en contracthuur. Deze gegevens dienen op het niveau van de verhuurbare eenheid beschikbaar te zijn. Enkele van deze gegevens maken niet direct deel uit van het rekenmodel, bijvoorbeeld oppervlakte, maar worden wel gebruikt om andere input parameters te bepalen zoals markthuur, onderhoud of leegwaarde. Daarbij kan worden aangetekend dat deze gegevens ondanks hun belang in de praktijk niet altijd voldoende betrouwbaar blijken. Uitgangspunten ten aanzien van de mutatiegraad en exit yield worden op basis van een inschatting gebruikt in aanvulling op voornoemde vastgoedgegevens. De eindwaarde of restwaarde is de geschatte opbrengstwaarde van het object aan het einde van de beschouwingsperiode. De eindwaarde wordt bepaald door de geschatte huuropbrengsten aan het einde van de beschouwingsperiode te delen door een geschat en/of gewenst rendement. Dit rendement wordt de “exit yield” genoemd. Hoe hoger de exit yield hoe lager de eindwaarde.

2



BOG/MOG Het BOG/MOG model vertoont veel overeenkomsten met het eerdergenoemde woningmodel. Ook bij het BOG/MOG model wordt een vastgestelde 15 jaars periode toegepast. De in de toekomst te verwachten inkomende en uitgaande kasstromen worden daarbij contant gemaakt. Ook de restwaarde wordt ingerekend in de vorm van een exit yield. Voornaamste verschil is echter dat bij het BOG/MOG model uitsluitend gewerkt wordt met een doorexploiteerscenario. Nog meer dan bij woningen is voor een juiste waardering van BOG/MOG het registreren van de juiste gegevens van essentieel belang. Daar de kenmerken van BOG/MOG veelal niet homogeen zijn, heeft de variatie in de vastgoedgegevens een sterk effect op de marktwaarde. Dit geldt in het bijzonder ten aanzien van de contracten (deze kunnen als gevolg van huurkortingen en huurvrije perioden namelijk sterk afwijken van de huurcontracten zoals gebruikt bij woningen). Toetsing van de BOG/MOG voorwaarden aan de markt speelt dan ook een belangrijke rol in het waarderingsproces. De BOG portefeuille zal bij de meeste corporaties echter slechts van beperkte omvang zijn in verhouding tot de totale portefeuille, met een relatief beperkt effect op de totale waardering.

Parkeren Hoewel voor het waarderen van parkeren in verhuurde staat een apart rekenmodel wordt gebruikt, vertoont het veel overeenkomsten met het model voor woningen. Ook hier wordt een vastgestelde periode van 15 jaar gehanteerd, waarbij de toekomstige verwachte inkomsten en uitgaande kasstromen contant worden gemaakt. Daarbij wordt wederom onderscheid gemaakt tussen een doorexploiteer- en een uitpondscenario en wordt aan het einde van de periode ook een restwaarde ingerekend in de vorm van een exit yield. Voornaamste verschil ten opzichte van het woningmodel is gelegen in de vereenvoudiging van de bepaling van de huurinkomsten en de in te rekenen exploitatiekosten.

Zorgvastgoed De waardering van de laatstgenoemde groep (zorgvastgoed) geeft aanleiding tot discussies in de markt. Op dit moment wordt voor de waardering van zorgvastgoed zowel het woningmodel als het BOG/MOG model gehanteerd. De vraag welke methode het meest geschikt is blijft voorlopig onbeantwoord. Geen van de methoden lijkt volledig tegemoet te kunnen komen aan alle kenmerken van dit type onroerend goed. Daaruit volgt het advies om zorgeenheden te splitsen in zelfstandige woonzorgvormen en eenheden voor intramurale zorg. Daarbij kan het woningmodel het best worden gebruikt voor de waardering van zelfstandige woonzorgvormen, terwijl voor de waardering van intramurale zorg de voorkeur uitgaat naar een specifiek in plaats van een generiek rekenmodel.

De inhoud van deze publicatie is aan snel veranderende wet- en regelgeving onderhevig. Voor de meest actuele informatie wordt geadviseerd om contact op te nemen met een van onze adviseurs.

WORK IN PROGRESS © 2015 KPMG Advisory N.V.


AAN DE SLAG: afwegingskader en voorbereiding per variant



Afwegingskader Corporaties kunnen hun vastgoed op drie manieren waarderen tegen marktwaarde. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar een ‘basis’, een ‘light’ en een ‘full’ variant. Hoewel de systematiek van de ‘basis’ variant nog nader dient te worden uitgewerkt, is wel duidelijk dat dit een praktische variant betreft met als doel het beperken van de kosten en administratieve lasten voor de kleine(re) corporaties. Deze variant is voorbehouden aan corporaties die aan door de minister nader te bepalen criteria voldoen. Voor de overige corporaties geldt dat zij vrij zijn om te kiezen tussen de ‘light’ en de ‘full’ variant. Deze keuze dient vooral te worden gemaakt op basis van het beoogde doel. Corporaties die weinig verkooptransacties verrichten, minder actief zijn op het gebied van vastgoed- / rendementssturing en ook geen / beperkte ambities hebben op dit gebied kiezen naar verwachting voor de ‘light’ variant. Deze variant volstaat voor externe verantwoordings-doeleinden en is tevens geschikt voor toepassing op het splitingsvoorstel. De ‘full’ variant sluit aan op de wijze waarop commerciële vastgoedpartijen hun vastgoed waarderen en vereist tussenkomst van een (externe) taxateur. De ‘full’ variant is derhalve toegespitst op corporaties die een professioneel en efficiënt

Hoog

assetmanagement nastreven.

Toepasbaarheid vastgoedsturing

Full variant Light variant

Laag

Basis variant

Laag

Complexiteit / Kosten

Hoog

Voorbereiding Hoewel er verschillen bestaan tussen de drie varianten, vertonen zij wat de implementatie betreft veel overeenkomsten. Alle varianten zijn gebaat bij een planmatige aanpak met duidelijk te onderscheiden processtappen. Voor de ‘light’ en ‘full’ versie kan zelfs worden gedacht aan een projectmatige aanpak, met bijbehorende projectorganisatie. De keuze hiervoor is afhankelijk van zowel het profiel van de corporatie (aantal vhe, kwaliteit van de basisgegevens, etc.) als het doel waarvoor marktwaardering wordt geïmplementeerd. Hierna volgen per variant een toelichting van de belangrijkste aandachtspunten, een overzicht van de processtappen en een aantal tips gebaseerd op eerdere implementatietrajecten.



Basis variant Toelichting: De nadere uitwerking, alsmede de criteria waaraan een corporatie dient te voldoen om voor deze variant in aamerking te komen zijn tot op heden onbekend. Een pragmatische / praktische insteek zal wellicht leiden tot één op de WOZ-gebaseerde systematiek (WOZ-afslag methode). Bepalen volledigheid WOZ-administratie

Bepalen juistheid WOZadministratie

WOZ-afslag toepassen

Analyse uitkomsten

TIPS: • Controleer kwaliteit (volledigheid / juistheid) van de WOZ-administratie • Treed indien nodig in overleg met de gemeente over de WOZ-beschikkingen • Pas het vier-ogen principe toe bij het bepalen van de marktwaarde • Borg een kwalitatief hoogwaardige vastlegging

Light variant Toelichting: Met de implementatie van deze variant kan reeds nu worden gestart. Vertrekpunt vormt een overleg met de accountant. Dit overleg heeft zowel tot doel het afstemmen van de keuze voor de ‘light’ variant als het bepalen van de benodigde basisgegevens. Daar het definitieve waarderingshandboek nog niet beschikbaar is, kan het (concept) waarderingshandboek van Ortec Finance worden gebruikt als leidraad voor het bepalen van de benodigde basis-gegevens. Zodra het handboek door de minister is vastgesteld en vrijgegeven, kunnen de eerste berekeningen worden gemaakt.

Overleg accountant

Doornemen handboek

Bepalen benodigde basisgegevens

Controle op basisgegevens

Taxatie

Analyse uitkomsten

TIPS: • Betrek de controlerend accountant bij de start van het project • Bespreek intern de aanpak, definities en uitgangspunten zoals beschreven in het handboek • Toets de uitgangspunten en definities aan het beleid en de administratie • Stel de benodigde basisgegevens vast en controleer de kwaliteit hiervan • Benut momentum om processen rondom databeheer / datakwaliteit aan te scherpen • Zorg voor een goede vastlegging van alle processtappen

Full variant Toelichting: Met de implementatie van deze variant kan reeds nu worden gestart. Bij de keuze voor de ‘full’ variant verdient het aanbeveling een projectorganisatie op te zetten. Daarbij dienen alle (relevante) interne disciplines te worden betrokken. Dit biedt tevens de mogelijkheid om de kennis binnen de organisatie inzake marktwaardering te vergroten. Daar de ‘full’ variant tussenkomst van een (externe) taxateur vereist, verdient het aanbeveling een zorgvuldig selectie- en offertetraject uit te voeren. Dit draagt bij aan een duidelijk en efficiënt verloop van het proces. Het vooraf doorspreken van de parameters en uitgangspunten is daarbij essentieel. Hoewel de taxateur beroepshalve als expert mag worden beschouwd verdient het aanbeveling zijn uitkomsten kritisch door te nemen.

Overleg accountant

Selectie taxateur

Doorspreken uitvraag en parameters

Controle op basisgegevens

Taxatie

Analyse uitkomsten

TIPS: • Betrek de controlerend accountant bij de start van het project • Overeenstemming over te hanteren uitgangspunten en parameters bij de start is een vereiste • Controleer de data voorafgaand aan aanlevering aan taxateur • Toets de (concept) uitkomsten van de taxateur • Betrek de accountant tevens bij de eindbespreking • Borg een (kwalitatief) goede vastlegging van de uitkomsten in het (primair) systeem • Benut momentum om processen rondom databeheer / datakwaliteit aan te scherpen • Zorg voor een goede vastlegging van alle processtappen © 2015 KPMG Advisory N.V.

Eind bespreking


Waar kan KPMG u bij helpen? KPMG adviseert en ondersteunt corporaties bij hun overgang op marktwaardering. Wij doen dat met een team dat bestaat uit adviseurs die de corporatiesector door en door kennen aangevuld met expertise van adviseurs die ervaring hebben opgedaan bij commerciële vastgoedbeleggers.

Uitgebreide kennis en ervaring met corporaties en commerciele vastgoedbeleggers

Specifieke ervaring met implementatie marktwaardering, portefeuillemanagement en assetmanagement (corporaties, gemeenten, beleggers)

Projectmanagement met heldere stapsgewijze aanpak voor implementatie van marktwaardering

Praktische voorbeelden van: waarderingshandboeken, plannen van aanpak, inrichtingsplannen, afwegingskaders, rapportages, etc.


Meer informatie? Branchegroep Woningcorporaties Johan van Hoof E. [email protected] T. 06 - 533 091 11 Tristan Verhagen E. [email protected] T. 06 - 547 217 76 Sander Grunewald (Real Estate Advisory) E. [email protected] T. 06 - 506 920 13

Dit onderzoek is uitgevoerd in nauwe samenwerking met:

Informeert, adviseert en leidt op

Tino Meijn Directeur E. [email protected] T. 088 045 5500

© 2015 KPMG Advisory N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 33263682, is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van KPMG International.

Marktwaardering voor woningcorporaties. Kans of noodzaak? Resultaten onderzoek. Mei Marktwaardering woningcorporaties

Recommend Documents