Marktscan A15-A12
Themasessie ‘Gebiedsontwikkeling’ dr. Erwin van der Krabben 22 mei 2007
Inhoud 1. 2. 3. 4. 5.
Waardecreatie en gebiedsontwikkeling: uitgangspunten Mogelijkheden versnelling projectuitvoering Kostenbeheersing: verevening, value capturing Gebiedsontwikkeling en kwaliteitsimpuls Potenties waardecreatie project A15-A12
1. Waardecreatie en gebiedsontwikkeling: uitgangspunten
• Waardecreatie: wanneer infrastructuur en gebiedsontwikkeling worden gecombineerd ontstaan mogelijkheden om meerwaarde te realiseren • Waardecreatie: realiseren van meerwaarde in complexe integrale projecten – – – –
bereikbaarheidswaarde; financiële waarde; ruimtelijke kwaliteit / gebiedskwaliteit; versnelde realisatie van ruimtelijke investeringen / aanleg infrastructuur.
Optimaliseren van waardecreatie • • • • • • •
Scope / projectomvang Fasering / flexibiliteit Publiek-publieke samenwerking Publiek-private samenwerking Financieringsconstructies Markt: vraag-aanbodverhoudingen Proces
2. Mogelijkheden versnelling projectuitvoering • Onderzoek in opdracht van OECD (2007): welke mogelijkheden zijn er om de realisatie van nieuwe infrastructuurprojecten te versnellen? • Aanname in onderzoek: twee ‘aspecten’ spelen een cruciale rol – Interaction level / mate van samenwerking / participatiegraad; – Complexiteit van het project
• Onderzoek gebaseerd op ‘resultaten’ van 15 recent uitgevoerde of in uitvoering zijnde infrastructuurprojecten
Overzicht projecten 1. A4 Midden Delfland 2. N201 3. Betuwelijn 4. HSL zuid 5. Rotterdam CS 6. Hanzelijn 7. A2 Maastricht 8. Spoortunnel Delft 9. Zuidas 10. Den Haag CS 11. Arnhem CS 12. Sijtwende 13. RijnGouwe Lijn 14. A59 15. Spitsstroken
Figure 1
Analytical model
Interaction level according to the ladder of participation
Complexity of the process and the procedures*
Speed of the process*
From first idea to planning process
Open authorative to facilitative
Planning process
Open authorative to facilitative
Implementation process
Open authorative to facilitative
Complexity of the process
+ to +++++
- Number of governments involved
+ to +++++
- Number of market parties involved
+ to +++++
- Financial complexity
+ to +++++
- Complexity regarding the content of the plan
+ to +++++
Complexity of procedures
+ to +++++
- Number of procedures
+ to +++++
- Weight of procedures
+ to +++++
From first idea to development
+ to +++++
Planning process
+ to +++++
Implementation process
+ to +++++
* On a scale from + to +++++, where + is very low/slow and +++++ is very high/fast.
Combined score of the ‘complexity level’ + to +++++
Combined score of the ‘speed of the process’ + to +++++
Figure 4.1
increasing interaction
Evaluation of case studies: speed of decision-making process, participation level and complexity level Facilitative
I Interactive
?Sijtwende (3)
Co-operative ?A59 (3.5)
?Zuidas (4)
Speed:
?Railroad Tunnel Delft (2.5)
5 very fast +++++
?A2 Maastricht (2.5)
4 fast
++++
3 average
+++
2 slow
++
Delegating ?The Hague CS (4) ?Arnhem CS (3)
Participating
?N201+ (2)
?A4 Midden Delfland (1) ?HSL-South (2.5)
?Rotterdam CS (2.5)
1 very slow +
?Hanze Line (2.5)
Symbolically Interactive
Consultative
II
III
Open Authorative
Non-Interactive
?Betuwe Line (2.5)
?RijnGouwe Line (3.5) ?Rush Hour Lanes (4)
Closed authorative
Complexity of the process and the procedures
‘Succesvolle’ projecten • • • • • • •
RijnGouwe Lijn Spitsstroken Sijtwende Zuidas Den Haag CS Arnhem CS A59
Minder ‘succesvolle’ projecten • • • • • • • •
Betuwelijn HSL Zuid Hanze Lijn A4 Midden Delfland N201 A2 Maastricht Spoortunnel Delft Rotterdam CS
Figure 4.2
Evaluation of case studies: speed of decision-making process and complexity level
very high
?A4 Midden Delfland
Complexity level
high
?N201+
?Betuwe Line
?HSL-South ?Rotterdam CS
?Hanze Line ? A2 Maastricht ?Railroad Tunnel Delft
average
?Zuidas
?The Hague CS ?Arnhem CS ?Sijtwende ?RGL ?A59
low
?Rush Hour Lanes
very low
1
2
3
Speed
4
5
Succesfactoren • • • •
Beperkte procedurele complexiteit Sterke initiatiefrol marktpartijen ‘Ondernemende’ gemeente Slimme PPS-constructie; risicodragende rol van marktpartij
Factoren verantwoordelijk voor vertragingen in proces • Te gecentraliseerde benadering; onvoldoende ondersteuning van lagere overheden en marktpartijen • Mate van complexiteit: technologisch, financieel en procedureel • Te hoge ambities, resulterend in ‘onbetaalbaarheid project’ • Onvoldoende betrokkenheid van belangrijkste stakeholders • Noodzaak van project / maatschappelijk belang onvoldoende neergezet
3. Kostenbeheersing: verevening, value capturing • • • • •
‘Verevening’ versus ‘value capturing’ Verbetering bereikbaarheid en effect op vastgoedwaarden Instrumentarium voor value capturing ‘Bereikbaarheidsbonus’ A15-A12: rekenvoorbeeld Mogelijkheden voor financiële waardecreatie
‘Verevening’ versus ‘value capturing’ •
(Regionale) verevening: – rendabele projecten dekken de kosten van niet-rendabele projecten; – herverdeling van ‘overwinsten’; – regionale verevening publiek-publiek of publiek-privaat: geen wettelijke basis, op basis van vrijwilligheid
•
Value capturing: – afromen van waardestijging vastgoed als gevolg van verbetering bereikbaarheid; – waardestijging kan zich voor doen zowel betrekking tot bestaand als nieuw vastgoed; – wettelijke basis voor value capturing nieuw vastgoed op basis van nieuwe grondexploitatiewet (binnenplans én bovenplans kostenverhaal mogelijk); – geen wettelijke basis voor value capturing bestaand vastgoed.
Instrumentarium voor value capturing • Direct: infrastructuurgebruiker – Gebruikersbijdrage
• Indirect: vastgoedmarkt – Value capturing van ontwikkelaars – Value capturing van grond- en vastgoedeigenaren – Interne value capturing
Value capturing / indirect / ontwikkelaars • Vrijwillige bijdrage: – – – –
Benefit sharing Ontwikkelaarsbijdrage Ontwikkelingsrechten Ontwikkelingsheffing (impact fee)
• Overheidsinterventie: – – – –
Actief grondbeleid (Administrative guidance) Exploitatievergunning → Grondexploitatiewet Baatbelasting → Grondexploitatiewet
Value capturing van grond- en vastgoedeigenaren • • • •
Heffingsdistricten Impact fee Incrementele belasting (OZB) Loonheffing
Interne value capturing • Gebiedsexploitatie • totaalontwikkelaar
Conlusie mogelijkheden value capturing • Geen geschikt instrumentarium voor verplichte afroming van waardestijging vastgoed ten behoeve van infrastructuurinvestering • Vrijwillige bijdrage uit nieuwe ontwikkelingen haalbaar en realistisch op basis van ‘goed verhaal’ • Bijdrage op basis van waardestijging bestaand vastgoed niet haalbaar / niet realistisch
‘Bereikbaarheidsbonus’ A15-A12: rekenvoorbeeld Uitgangspunten • Verbeterde bereikbaarheid zowel effect op vastgoedwaarde bestaand vastgoed als nieuw vastgoed • Value capturing bestaand vastgoed blijft buiten beschouwing • Betrokken overheden c.q. marktpartijen (grondeigenaren) betalen vrijwillig mee op basis van ‘bereikbaarheidsbonus’ • Bereikbaarheidsbonus gesteld op 15% (= extra waarde bouwgrond bedrijventerreinen) • Ca. 200 ha nieuwe bedrijventerreinen ‘profiteren’ van verbeterde bereikbaarheid
Verbetering bereikbaarheid en effect op vastgoedwaarden
• Transumo-project (BSIK-programma): relatie tussen bereikbaarheid van locatie en vastgoedwaarden • Samenwerking tussen VU, Radboud Universiteit, Goudappel Coffeng, Buck Consultants International, DTZ, Montefeltro • Uitvoering regressieanalyse waarin het verband wordt getest, met behulp van grote databestanden (vastgoed en bereikbaarheid) • Voorlopige resultaten: positief verband tussen bereikbaarheid en vastgoedwaarden • Toepassing op stationslocaties: effect van investeringen in bereikbaarheid op vastgoedwaarden • ‘Bereikbaarheidsbonus’ als basis voor bijdrage vastgoedpartijen aan verbetering bereikbaarheid?
Rekenvoorbeeld • 200 ha nieuwe bedrijventerrein; ca. 70% uitgeefbaar = 140 ha: 1.400.000 m2 bouwgrond • Stel prijs bouwgrond ‘zonder A15-A12’: € 150,-- per m2 • Prijs bouwgrond ‘met 15% bereikbaarheidsbonus A15-A12’: € 172,50 per m2 • Mogelijke financiële bijdrage aan project A15-A12 uit ontwikkeling bedrijventerreinen: 1,4 miljoen m2 x € 22,50 = € 31,5 miljoen
(Nota bene: betreft toekomstige opbrengsten; dient nog contant gemaakt te worden)
Mogelijkheden voor financiële waardecreatie • Regionale verevening: – biedt in principe potentie, maar moet gebaseerd zijn op regionale afspraken; de kans daarop lijkt niet zo groot; – regionale verevening gaat voor betrokken gemeenten ‘ten koste van’ gebruikelijke vereveningsystematiek binnen gemeentegrenzen; – naast project A15-A12 komen ook andere projecten van regionaal belang in aanmerking voor afspraken regionale verevening.
• Value capturing: – afspraken op basis van vrijwilligheid; met name m.b.t. bedrijventerreinontwikkeling goede mogelijkheden; – (beperkte) mogelijkheden op basis van grondexploitatiewet: bovenplans kostenverhaal (?)
4. Gebiedsontwikkeling en kwaliteitsimpuls • Benut mogelijkheden verbeterde bereikbaarheid: regionaaleconomische impuls; • Combineer ‘geplande’ projecten met aanleg project A15A12; • Benut mogelijkheden als gevolg van ruimtelijke ingrepen door aanleg project A15-A12: ‘gebied gaat toch op de schop, verbeter dan ook ruimtelijke kwaliteit aangrenzende gebied’
Kansrijke gebiedsontwikkeling? • • • • •
Logistieke functies: bedrijventerreinen en overslag Agribusiness complex / glastuinbouw / fruit Perifere detailhandel / regionaal winkelcentrum Grootschalige recreatie / evenementen Regionale overstapmogelijkheden auto / openbaar vervoer: aansluiting light rail, grootschalige parkeervoorzieningen
5. Potenties waardecreatie project A15-A12 • Waardecreatie op basis van project A15-A12 in combinatie met gebiedsontwikkeling biedt zonder meer potentie. • Echter: reken je zelf financieel niet rijk; in verhouding tot ‘gat in de begroting’ zijn de mogelijkheden beperkt (maar ze kunnen wél worden benut!) • Vergroot bereidheid tot investeren marktpartijen: creëer een (gezonde mate van) schaarste
Benut potenties waardecreatie met name met betrekking tot: • Verbeteren ruimtelijke kwaliteit omringende gebied c.q. verminderen overlast (leidt tot extra kosten; nauwelijks extra dekking voor A15-A12); • Nieuwe initiatieven / investeringen in projecten van regionaal belang (moeten zichzelf kunnen ‘bedruipen’; nauwelijks extra dekking voor A15-A12);
