MARKTRAPPORT Vastgoedmarkt Beaufort Real Estate 2008 - 2009
Beaufort Real Estate Ð WTC Tower II Zuidplein 36 Ð 1077 XV Amsterdam
www.beaufort-re.com
Amsterdam, 29 november 2008
Ð Ð
1
DE MARKT IN PERSPECTIEF De verwachting voor de vastgoedmarkt voor de komende periode is een consoliderende tot afnemende trend. Dit als gevolg van de ontwikkelingen op de mondiale financiële markten. Beursgenoteerde vastgoedfondsen verliezen sinds mei 2008 intrinsieke waarde. De huurprijzen in de grote steden zijn gedurende de laatste twee kwartalen van 2007 nog nagenoeg stabiel gebleven, met als uitzondering Utrecht, daar piekte hij ultimo 2007 nog. De verhuurmarkt voor de grotere ruimte gebruikers en eigenaren/gebruikers heeft zich de eerste twee kwartalen van 2008 nog redelijk gehandhaafd. Over de gehele linie is de opname van kantoorruimte in Nederland in de eerste helft van 2008 gedaald met 19% ten opzichte van de eerste helft van 2007. In de eerste zes maanden werd ruim 746.000 m2 aan kantoorruimte opgenomen. Het betreft transacties groter dan 500 m2, exclusief onderhuur-, kortlopende- en sale-andlease-backcontracten [IKC-RO]. Met de gevolgen van de credietcrisis die gedurende 2008 zichtbaar werden, neemt het sentiment af. De prijzen van vastgoed beginnen in 2008 buiten de randstad te dalen, de grootste daling –zoals bij iedere baisse– is ingezet bij oudere gebouwen buiten de A1 locaties. Investeringen in vastgoed bedroegen in 2008 ca. € 8 miljard. Kentering ontstond ultimo 2007 al toen de attitude van banken inzake financiering modificeerde. De bevoorschottingspercentages daalden toen licht. De prognose voor vastgoed beleggingen in 2008 bedraagt volgens de huidige trend de helft van 2007, namelijk €4 tot €5 miljard.
2
DE CYCLUS Hieronder wordt de algemeen gangbare korte economische cyclus grafisch weergegeven. In 2006 was een economische herstel zichtbaar, toen ontstond balans, gevolgd door groei die evenwel ultimo 2008 uitmondde in een financiële crisis. De prijzen van residentials [Nederlandse huizen] bevonden zich begin 2008 op een niveau dat in bijna drie eeuwen niet zo hoog geweest is. Dit bleek uit een voor inflatie gecorrigeerde huizenprijsindex van de Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Prof. Piet Eichholtz. Ook de huurprijzen van winkelruimten op Top A1 locaties bevonden zich begin 2008 op recordhoogte.
Marktrapport 2008 - 2009 dossiernummer 08. 48.579
1
Als gevolg van de toenmalige extreme druk op topwinkelgebieden werden de verschillen in prijsniveau en leegstand tussen de beste locaties en second best winkellocaties steeds groter, hetgeen een duidelijk signaal was voor het einde van de hausse. Inmiddels is de breeduit bekende creditcrunch van 2008 inclusief nationaliserende banken bekend geworden, en thans hangt veel af van het nu te voeren rentebeleleid. De rentetarieven dienen nog verder verlaagd te worden om tijd te winnen binnen de monetaire mogelijkheden, echter de verlagingen kwamen veelal te laag en de daarvoor opgezette 2 renteverhogingen {E.C.B. voorjaar 2007} zijn onverantwoord gebleken te zijn. De E.C.B. heeft zelfs een 3e renteverhoging overwogen. Een belangrijk signaal is thans de houding van de wereldbank en de nieuwe visie op de wereldwijde architectuur van financiële en economische relaties. De G20 omvat 10 belangrijkste ‘emerging economies’ in de wereld (opkomende markten) — zoals o.a. Brazilië, China, India, Saudi Arabië en Zuid Afrika — gezamenlijk met de leden van de G8, Australie and the Europese Unie. Dit kan een belangrijke stap voorwaarts geven aan genoemde nieuwe financiële banden, zijnde een eerste stap in een grondige hervorming van ´global governance´ in de financieel/economische wereld. De in november 2008 gehouden G20 meeting is de eerste van deze landen gezamenlijk. Het is aan deze structuur te hervormen en een herontwerp te geven, hetgeen het oude model [global steering committee] van de G7/8 overbodig maakt. Dit evenwel bij voorkeur zonder de in Nederland [om macht en politieke redenen] alom gepropageerde verhoogde en verscherpte regelgeving. Immers in de 30er jaren waren de banden tussen de Sociaal-Democraten en de Banken eveneens zeer sterk, hetgeen tot een machtsconcentratie leidt die niet á priori in het voordeel werkt van de vrije markteconomie, zoals die in principe (politiekafhankelijk) door Amerika nog steeds nagestreefd wordt. Evenwel zijn ook signalen van Europese samenwording propaganda voor de Euro als monetair redmiddel etc. duidelijke wensgevingen tot machtsconcentratie en een mogelijke weg naar [door de politiek gewenste] bundeling van politiek/economische macht.
3
VRAAGZIJDE [vastgoedmonitor] De opname van kantoorruimte is in Nederland in de eerste helft van 2008 gedaald met circa 10 tot 20% ten opzichte van de eerste helft van 2007. Dit wordt gerapporteerd door de grote marktpartijen. In de eerste zes maanden werd ruim 746.000 m2 aan kantoorruimte opgenomen.
Marktrapport 2008 - 2009 dossiernummer 08. 48.579
2
Het betreft transacties groter dan 500 m2, exclusief onderhuur-, kortlopende- en saleand-lease-back contracten. [IKC-RO] De opname van kantoorruimte in de belangrijkste Europese markten lag in het tweede kwartaal van 2008 op € 2 mln m2, 20% lager dan dezelfde periode vorig jaar. Algemeen wordt in de markt een nationale opname verwacht van ca. 1,5 mio [m2 VVO]. Globalisering is steeds sterker aanwezig en internationale markten werken door financiële trading sterker door in de Nederlandse vastgoedmarkt. Equity-structuren bij kopers op de beleggingsmarkt worden dus [zoals wij al eerder dit jaar publiceerden] van toenemend en inmiddels van cruciaal belang [eigen vermogen vs vreemd vermogen]. De beleggingsmarkt heeft een opgaande lijn ingezet met in zijn rendement (bar) en de locale kennis (particuliere beleggers) en lange termijn beleggingen door institutionele beleggers vormen de pijlers van de huidige beleggingsmarkt. Transacties zijn evenwel moeilijk realiseerbaarheid vanwege de onduidelijkheid over het huidige ‘markt-eqilibrium’ van de stijgende aanvangrendementen. Veelal wordt de opname in de kantorenmarkt –en nog sterker binnenstedelijk– ingegeven door het MKB, dat nog sterke groeicijfers liet zien gedurende 2007. De verhuurmarkten laten zich derhalve in dit segment sterk zien. De overeenkomst tussen vraag en aanbod, daar waar het gebouwenkwaliteit betreft wordt grilliger. Aanbod stijgt op B en C locaties en prijzen divergeren steeds sterker met de A locaties. Landelijk is sedert het eerste kwartaal van 2008 een significante daling ingezet in de opname van kantoorruimten in Nederland.
4
AANBODZIJDE en de basis daarvan De NEPROM, verwacht geen excessieve leegstand in nieuw opgeleverde kantoren. Het effect van eerdere cycli zal zich niet herhalen. Dit heeft als oorzaak dat ontwikkelaars en gemeenten de afgelopen jaren betrekkelijk terughoudend zijn geweest bij de ontwikkeling van nieuwe kantoren. Dit als gevolg van het geringe aantal nieuwbouwontwikkelingen, dat op de markt is gekomen (de voorraad is betrekkelijk stabiel tot licht stijgend) ‘gelauterende’ en afremmende marktomstandigheden leiden desalniettemin de komende jaren tot een blijvende ook internationale interesse van beleggers voor Nederlands vastgoed.
Marktrapport 2008 - 2009 dossiernummer 08. 48.579
3
De landelijke markt in 2008 [zoeken naar evenwicht in rendement en vraag/aanbod]
CPB bewerkt
-
Beperking van de financieringsmogelijkheden door banken
-
Toegenomen aanbod in laag- en middensegment.
-
Afnemende groei in de vraag en eerst stabiliserende huurprijzen.
-
Stijging alleen nog in begin 2008 in het zeer schaarse (top)segment.
De leegstandspercentages zijn door een complex samenstel aan factoren stabiel (5.500.000 m2). Dit betekent dat er al vanaf 2003 geen verschuivingen te zien zijn in het kantooraanbod. Eind 2003 bedroeg het geregistreerde kantooraanbod nog circa 5,297 miljoen vierkante meter. [VGM]
De rendementen zijn thans tot een niveau gekomen van minimaal 5,75%-6% netto. Derhalve een stijgende trend vanaf begin 2008. *IRR onderzoek UvA/zie ook Property Cycle Beaufort
5
MACRO ECONOMISCHE INDICATOREN De economische groei die in 2006 is ingezet, heeft zich in 2007 nog gehandhaafd. In 2008 is deze zichtbaar gemaakt in de onderstaande grafiek. (CBS). De invloed van de huidige macro economische indicatoren op de vastgoedbeleggingsmarkt is hierin evident.
Indicatoren nationaal CPB • Na twee topjaren valt de economische groei in Nederland dit en volgend jaar aanzienlijk terug. In 2008 bedraagt de BBP-groei 2¼%, voor 2009 wordt een groei van 1¼% voorzien. • De groeivertraging in 2008 kan groten-deels op het conto worden geschreven van de uitvoer, die meedeint op de golven van de verslechterde internationale conjunctuur.
• De werkloosheid loopt volgend jaar waarschijnlijk iets op, maar blijft historisch en internationaal vergeleken laag. Mede hierdoor verdubbelt de contractloonstijging, van 1,8% vorig jaar tot 3½% volgend jaar.
I BBP [GDP] De toegevoegde waarde tegen basisprijzen van alle sectoren samen, aangevuld met enkele transacties die niet naar sectoren worden verdeeld. De onverdeelde transacties betreffen het saldo van productgebonden belastingen en subsidies en het verschil tussen toegerekende en afgedragen BTW.
• In 2009 dragen vooral de particuliere consumptie en de bedrijfsinvesteringen bij aan de verdere groeivertraging. • Desalniettemin blijft ook komend jaar de ‘output gap’ positief. • De voortdurende economische spanning is vooral voelbaar op de arbeidsmarkt. De inflatie loopt naar verwachting sterk op, van 1,6% in 2007 naar 2¾% in 2008 en 3¼% in 2009. Bron CBS/ ING/ CPB/ Fin. Telegraaf
Marktrapport 2008 - 2009 dossiernummer 08. 48.579
4
Alan Greenspan, voormalig centrale bankier in Amerika, produceerde volgens het Keynesiaanse model een record aan renteverlagingen op rij, waardoor het aantrekken van kapitaal volgens zeggen vrijwel “gratis” werd. Eveneens was toezicht beperkt. In Nederland wordt thans een pleidooi gehouden voor meer toezicht, maar overregulering dreigt. De vastgoed beleggingsmarkt en de verstrekkende banken wachten thans af. De vrije markteconomie ligt onder vuur, echter niet in de fase dat winsten werden genomen toen de gebruikersmarkt en de beleggingsmarkt voor kantoren zich in 2007 in de opgaande (korte) cyclus bevond. Ons inziens hoort bij een vrije markteconomie ook het nemen van verliezen, niet louter winst. Regelgeving voor kapitaalvereisten bij de banken ter versterking van de financiële capaciteit is noodzakelijk gebleken [geen geld uitgeven/belenen dat je niet bezit]. Hiervoor zijn inmiddels bemoedigende voorstellen door Commissies naar de Europese Raad alsmede het Europees Parlement gestuurd. De komende jaren zal de markt voor kantoorruimte in Nederland vanzelfsprekend verder verruimen. Dit is een open deur. Een analyse van DTZ spreekt hier tot de verbeelding. Het beeld van een afname van het aanbod in de afgelopen twee jaar, lijkt slechts van tijdelijke aard te zijn geweest. Ondanks dat er minder op risico wordt ontwikkeld, neemt het aanbod verder toe. Indien ooit terug moet worden gekeerd naar een vraag/aanbodsituatie van voor 2001, zal bij de opname ter grootte van het langjarig gemiddelde van 1.800.000 m2 het aanbod een niveau van circa 3.500.000 m2 moeten zijn. Deze bedraagt nu echter 6 miljoen m2.
In de wetenschap dat het aantal werkende personen zich momenteel [ultimo 2008] op een relatief maximum bevindt, is het zeer onwaarschijnlijk dat op korte termijn dit gat van 2,5 miljoen vierkante meter wordt gedicht. Dit onderstreept dat het karakter van de kantorenmarkt verder is veranderd en de markt (structureel) een ‘vragersmarkt’ is geworden. Hierbij zal in de toekomst voornamelijk sprake zijn van vervangingsvraag.
Amsterdam kende de voorbije jaren een huurgroei, circa 2% tot 3% per jaar, maar heeft daarentegen ook de sterkste correctie gehad, een nieuw evenwicht werd hier dus tot en met vorig jaar ingeregeld. De groei van de tophuren in de overige steden zal nivelleren. Tot voor kort viel Nederland nog te bestempelen als een markt waar sprake was van een einde aan de huurdaling ’recovery’, zie de grafiek [property circle]. Vastgoed Nederland bevindt zich thans in de korte cyclus in een neergaand cyclusmoment (2008).
Marktrapport 2008 - 2009 dossiernummer 08. 48.579
5
6
EUROPESE MARKTBASIS 2000 - 2008 In Europees perspectief blijkt dat een groot aantal steden al een huurgroei heeft gekend. Een voorbeeld hiervan is Londen, waar zich in 2006 een groeipercentage van 26% ten opzichte van 2005 heeft voorgedaan. De basis voor de huurgroei is gelegen in de groeiende vraag naar kantoorruimte.
Het gemiddelde sinds 2000 ligt in m² vvo per jaar. In op de gehele Randstad ingezet. m2 van kantoorsteden is in 2006 van 1.084.000 m² verschillen echter is een opnamevan 534.000 vvo en gestegen ten opname in Den 2005 met 54% in Rotterdam 2006 weten met 75%. vertrouwen van markt levert ons waarden voor het langjarige verhetgeen duidt op een risicomijdend
~~
•
•
•
•
•
•
The Continental European office market ‘It’s going to get worse before it gets better.’ Economic growth expectations for the near term have been adjusted downwards, with the midterm economic outlook being more positive than the near term, as sustained inflation and a reduction in the growth rate of world trade pose a threat to growth. The severity of the situation varies across the continent, with growth rates in most EasternEuropean countries still exceeding 5%, while Western Europe is slowing down rapidly. Due to the slowing economy, office take-up levels decrease. Limited pipelines are preventing rents in most Continental European office markets from falling in the short term. Despite a continued deterioration of consumer confidence, consumers are still not reducing their spending in most countries. However, sales will decline and will not be able to preserve current rent levels, especially in markets with considerable pipelines.. Due to the credit squeeze, the strongest upward yield shifts have occurred in office markets, but retail and industrial markets are now following as well. The strongest price corrections are occurring in markets with the lowest yields and for properties reflecting more risk. Yields are anticipated to stop rising only after 2009. Returns on core properties will lower in the near future. Due to lower property returns and higher debt costs, leverage could contribute negatively to return on equity. More investors are looking for distressed or re-priced assets. bron ING bank
Amsterdam, winter, 2008
~~~
Marktrapport 2008 - 2009 dossiernummer 08. 48.579
6
van het opnameniveau Nederland op ca. 760.000 2005 is het herstel kantorenmarkt voor de De totale opname in ruimte in de vier grote uitgekomen op een niveau vvo. Per stad zijn de aanzienlijk. In Amsterdam niveau in m² gerealiseerd is daarmee met 71% opzichte van 2005. De Haag is in vergelijking met gestegen. Ook de opname substantieel gestegen, te Dit duidde op hernieuwd gebruikers. De huidige nog steeds gunstige vooraangaan van nieuwe plichtingen in huur, een duidelijke positie van gedrag van beleggers.
