Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed. Risico s. in de corporatiesector. Een nadere beschouwing van de CFV-cijfers. brinkgroep

Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed

Risico’s in de corporatiesector

Een nadere beschouwing van de CFV-cijfers

brinkgroep.nl


Maart 2012 Een nadere beschouwing van de CFV-cijfers Risico’s in de corporatiesector

Inhoudsopgave 01

INLEIDING

1

01.01

Onderzoek zet de corporaties in perspectief

1

01.02

Hoog risicoprofiel: niet de broekriem aan, maar het stuur er op

1

01.03

Leeswijzer

2

02

OORDEELSBRIEF MINISTER: ACHT CORPORATIES MET CODE ROOD

2

03

CORPORATIE IN PERSPECTIEF: 28 CORPORATIES MET CODE ORANJE

5

04

HOE STAAT DE REST ER VOOR?

6

04.01

Rentedekkingsgraad

7

04.02

Grondposities

8

04.03

Schuldverdienratio

10

04.04

Financiële ruimte

12

04.05

Marktrisico

13

04.06

Bevindingen

14

05

WAT BRENGT DE TOEKOMST?

14

Brink Groep: Risicomanagement, vastgoedsturing en financiering integraal bezien

Brink Groep Risico’s in de corporatiesector

15


01

INLEIDING

01.01 Onderzoek zet de corporaties in perspectief Een analyse van 391 Nederlandse woningcorporaties1 levert interessante informatie op over de risico’s bij corporaties. Acht corporaties krijgen van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) een kanttekening inzake hun solvabiliteit en 28 inzake hun continuïteit. Afgelopen tijd zijn enkele corporaties in de problemen gekomen, zoals bijvoorbeeld WSG uit Geertruidenberg en Vestia uit Rotterdam, hoewel in de voorgaande jaren in de rapportages van het CFV geen (grote) kanttekeningen waren geplaatst. Hier rijst de vraag wat uitzondering is en wat regel. Op basis van de in deze rapportage behandelde aspecten zijn corporaties te benoemen die mogelijk op dit moment in de ‘gevarenzone’ zitten, hoewel ze nu van het CFV of de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geen kanttekening in het eindoordeel hebben gekregen. Om een beeld te krijgen van de risico’s in de sector is het interessant om alle openbare cijfers te combineren en zo de corporaties echt in perspectief te plaatsen. Voor een goed beeld van het risicoprofiel kijkt Brink Groep naar: – de rentedekkingsgraad (als indicator van de ruimte om de rente te betalen); – de schuldverdienratio (als indicator hoe de lening zich verhoudt tot het verdienvermogen); – de financiële ruimte (als indicator van het vermogen om te investeren); – de grondposities (als indicator van het risico in de ontwikkelportefeuille);

01.02 Hoog risicoprofiel: niet de broekriem aan, maar het stuur er op Het blijkt dat het risicoprofiel van sommige corporaties zonder adequate maatregelen hoog blijft. Broekriem aan, dat is de eerste reactie. Maar de broekriem aan, past niet in een sector die vol zit met ambities. Men voelt de verantwoordelijkheid voor fatsoenlijk betaalbare huisvesting en wordt dagelijks geconfronteerd met het belang van investeringen in leefbaarheid en wijkvernieuwing. Dit onderzoek is gedaan met die ambitie in het vizier. De centrale vraag is hoe de corporaties financieel op de rails kunnen blijven om de doelen waar te maken. Het behoeft geen toelichting dat in de huidige situatie op de vastgoedmarkt en de financieringsmarkt het onder controle krijgen van deze risico’s geen eenvoudige opgave is.

1 van enkele andere corporaties was de data ten tijde van het opstellen van deze rapportage niet (openbaar) beschikbaar op www.cfv.nl


1

01.03 Leeswijzer Deze rapportage is gebaseerd op het onderzoek van het CFV over grondposities en projectontwikkeling (zomer 2011), de oordeelsbrieven van de Minister (eind 2011) en de rapportages Corporatie in Perspectief van het CFV (eind 2011). De data waarop het onderzoek is gebaseerd komen uit het boekjaar 2010. Op basis van die data heeft Brink Groep een sectorbeeld geschetst. In die zin staan er geen nieuwe data in deze rapportage, maar geeft de samenhang wel een beeld van de toestand van de sector. Het onderzoek geeft de individuele corporatie een goed beeld hoe zij ervoor staat in vergelijking met andere corporaties. In de grafieken zal blijken dat het gemiddelde dat vaak wordt gehanteerd voor vergelijking soms een vertekend beeld geeft. Vanuit dit sectorbeeld worden enkele oplossingsrichtingen besproken.

02

OORDEELSBRIEF MINISTER: ACHT CORPORATIES MET CODE ROOD

Ieder jaar stuurt de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties alle corporaties op grond van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) voor 1 december een brief met daarin zijn oordeel2 over de werkzaamheden van de corporaties in het voorafgaande verslagjaar. Vlak voor de kerst van 2011 werden de oordeelsbrieven openbaar over de cijfers van 2010. De Minister verzoekt het bestuur van de corporatie de oordeelsbrief ook ter kennisname aan de Raad van Commissarissen of Toezicht te sturen. De onderwerpen die in de oordeelsbrieven worden behandeld, zijn: – het oordeel van de Minister over de mate waarin de corporaties de wetten en andere relevante regels hebben

nageleefd;

– het oordeel van de Minister over de financiële positie van hun instelling; – een algemene mededeling over de wijziging van procedures voor het indienen van verzoeken bij het ministerie. Voor de oordeelsvorming van de Minister over de financiële positie van de corporatie laat de Minister zich adviseren door het CFV. Het CFV heeft de corporaties het zogenaamde continuïteitsoordeel toegezonden. In de brief van de Minister beperkt hij zich tot een oordeel over de solvabiliteit. Over acht corporaties schrijft de Minister dat uit het door het CFV in dit jaar uitgebrachte financieel oordeel over de vermogenspositie blijkt dat, uitgaande van de voortgezette verhuur van het bezit, de solvabiliteit ultimo 2010 onvoldoende is. Het betreft de corporaties: – Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam – Kleine Meijerij uit Rosmalen – Stichting Interkerkelijk Bejaardenwerk Veenendaal – Stichting Ouderenhuisvesting Ruijschenbergh uit Bakel

2

Zie internet: http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/brieven/2011/11/29/oordeelsbrieven-corporaties.html


2


– Stichting Zaandams Volkshuisvesting – Woningstichting Haag Wonen uit Den Haag – Woningstichting Volksbelang uit Wijk bij Duurstede – Wooncorporatie Kennemerhave uit Velsen De oorzaak van dit negatieve solvabiliteitsoordeel is per corporatie verschillend. Om te doorgronden wat er in de sector gebeurt, is het interessant in te zoomen op de situatie bij deze corporaties. De oordeelsbrief van de Minister geeft al veel inzicht in de specifieke problematiek per corporatie. Samenvattend kan worden gesteld dat het vaak gaat om tegenvallers in projecten, hoge lasten en vaak te weinig zicht op de meerjaren ontwikkeling van de kasstroom (en dus de waarde). Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam (988 woningen) Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam heeft medio 2011 een B2-continuïteitsoordeel ontvangen, omdat de voorgenomen activiteiten niet in balans zijn met de verwachte vermogensontwikkeling en de geformuleerde set aan herstelmaatregelen nadere onderbouwing behoeft. Met het solvabiliteitsoordeel wordt tot uitdrukking gebracht dat het CFV - gegeven de kritieke financiële positie - de voortgang van de uitvoering van het herstelplan wil monitoren. Onderdeel van het herstelplan is het formuleren van een strategisch voorraadbeleid inclusief beheerplannen per project. Die plannen bieden de basis voor een juiste inschatting van de kosten van onderhoud en woningverbetering en daarmee ook voor het onderbouwen van de (verlengde) levensduur. Middels verkoopbevorderende maatregelen en een strak huurharmonisatiebeleid moet de liquiditeitspositie en verdiencapaciteit van Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam worden versterkt. Tot slot zal in de herstelplanperiode de zorg van het CFV over de kwaliteit van de financiële sturing en het financieel beheer moeten worden weggenomen. Kleine Meijerij uit Rosmalen (3678 woningen) Na het B1-oordeel in 2009 heeft de Kleine Meijerij maatregelen genomen zoals het doorvoeren van een reorganisatie, afbouw van de projectenportefeuille en verkoop van woningen. Inmiddels blijkt dat de vermogenspositie weer onder druk staat. Er is stagnatie opgetreden in het afstoten van projecten en grondposities. Ook viel de verkoop van woningen tegen. De corporatie is gevraagd een aangepast herstelplan aan te leveren bij het CFV, waarin aanvullende herstelmaatregelen zijn opgenomen die tot een structurele verbetering van de vermogenspositie moeten leiden. Stichting Interkerkelijk Bejaardenwerk Veenendaal (1215 woningen) Het CFV vraagt niet direct een herstelplan op, maar wil eerst een gesprek met deze corporatie en haar interne toezichthouder. De reden hiervoor is dat het eerder door deze corporatie bij het CFV aangeleverde herstelplan naar aanleiding van het B2-oordeel niet voldoet. Dat plan was vooral gebaseerd op een complexmatige verkoop. Inmiddels is duidelijk geworden dat die verkoop niet doorgaat en daarmee is de basis onder het herstelplan weggevallen. Het CFV maakt zich ernstige zorgen over de financiële vooruitzichten van de Stichting Interkerkelijk Bejaardenwerk mede in relatie tot de samenstelling en marktpositie van het woningbezit.


3

Stichting Ouderenhuisvesting Ruijschenbergh uit Bakel (211 woningen) Stichting Ouderenhuisvesting Ruijschenbergh onderkent de vermogensproblematiek en heeft aangegeven maatregelen te zullen nemen in de vorm van de verkoop van woningen aan de gelieerde zorginstelling De Zorgboog. Ook vinden gesprekken plaats met de gemeente om een tweetal leningcontracten aan te passen (verlengen looptijd waardoor de aflossingsverplichting daalt). Het CFV verwacht dat deze maatregelen leiden tot voldoende vermogensherstel. Stichting Zaandams Volkshuisvesting (5888 woningen) Stichting Zaandams Volkshuisvesting werkt vanaf 2009 voortvarend aan de uitvoering van de diverse maatregelen uit het herstelplan waaronder verkoop van bestaand bezit en complexgewijze verkoop, verkoop onverkochte koop, een strak huurharmonisatiebeleid en efficiencyverbetering om de onderhouds- en netto bedrijfslasten naar beneden bij te kunnen stellen, alsmede het verkleinen van de projectenportefeuille. Het CFV wordt goed geïnformeerd over de voortgang van de uitvoering van het herstelplan. Het vermogensherstel komt naar verwachting in 2011 verder tot uitdrukking, gegeven de opbrengsten uit de verkoop van een complex, verkoop bestaand bezit en het voortgezette huurharmonisatiebeleid. Op basis van de situatie op balansdatum 2010 is de corporatie onsolvabel, maar het vermogensherstel tekent zich af. Woningstichting Haag Wonen uit Den Haag (22841 woningen) De fors negatieve resultaten over 2009 en 2010 zijn voornamelijk het gevolg van (gewenste) ingrepen in de projectenportefeuille. Deze negatieve jaarresultaten hebben het vermogen van Haag Wonen zodanig doen slinken, dat na onderzoek het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2010 onder het voor Haag Wonen vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming is komen te liggen. Het CFV concludeert dat Woningstichting Haag Wonen inmiddels maatregelen heeft getroffen die naar verwachting leiden tot vermogensherstel. Deze maatregelen betreffen onder meer de verkoop van de Erasmustoren, het afzien van de ontwikkeling van de Duwo-toren en het uitvoeren van een beleid dat gericht is op de beheersing van de bedrijfslasten. Woningstichting Volksbelang uit Wijk bij Duurstede (1990 woningen) Woningstichting Volksbelang heeft flinke nieuwbouwplannen, waarbij voor een deel reeds verplichtingen zijn aangegaan. Voor de projecten waarvoor verplichtingen zijn aangegaan, is eind 2010 een voorziening getroffen voor het onrendabele deel. Daarnaast heeft het hoge lastenniveau een drukkend effect op de bedrijfswaarde. Dit veroorzaakt de onvoldoende solvabele vermogenspositie. Inmiddels werkt Volksbelang aan bezuinigingsmaatregelen. Die zullen worden opgenomen in een herstelplan. In de voorliggende periode zal in overleg met het CFV worden bezien of de herstelmaatregelen toereikend zijn. Wooncorporatie Kennemerhave uit Velsen (2145 woningen) Wooncorporatie Kennemerhave behaalde in 2010 een fors negatief resultaat met name als gevolg van afwaardering van één grondpositie en desinvesteringen in planontwikkeling. In het jaarverslag 2010 onderkent zij haar zwakke


4


solvabiliteitspositie en geeft aan dat door verlaging van de onderhoudskosten, het vergroten van de huuropbrengsten en actieve verkoop van bestaand bezit, wordt gestreefd naar vermogensherstel. In de brief van de Minister wordt aangekondigd dat het CFV de voortgang van deze maatregelen en het in 2011-2012 te formuleren strategische beleidskader strak zal monitoren.

03

CORPORATIE IN PERSPECTIEF: 28 CORPORATIES MET CODE ORANJE

De oordeelsbrief van de Minister is mede gebaseerd op het jaarlijks onderzoek naar de corporatiesector. Dit onderzoek wordt door het CFV uitgevoerd en resulteert voor elke corporatie in de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’. Met ‘Corporatie in Perspectief’ komt het CFV tegemoet aan de vraag van corporaties om het eigen functioneren in een breder kader te plaatsen, zo luidt de inleiding van deze rapportages. In de rapportage wordt elke individuele corporatie vergeleken met een referentiegroep, de corporaties in de regio en het landelijke gemiddelde. ‘Corporatie in Perspectief’ wordt afgesloten met een oordeel over de financiële positie van de betreffende corporatie. Er wordt een continuïteits- en solvabiliteitsoordeel gegeven. Het continuïteitsoordeel betreft een financieel oordeel over de voorgenomen activiteiten na de balansdatum. Het solvabiliteitsoordeel betreft een financieel oordeel over de vermogenspositie op de balansdatum. De rapportage die recentelijk openbaar is gemaakt, heeft als beschouwingsjaar 2010. Aan het uiteindelijke continuïteits- en solvabiliteitsoordeel van het CFV gaat een uitgebreide analyse vooraf. Naast de acht corporaties met een solvabiliteitsoordeel ‘onvoldoende’ zoals beschreven bij het hoofdstuk over de oordeelsbrief, is er ook nog een aantal corporaties met een aantekening van het CFV inzake de continuïteit. Het continuïteitsoordeel wordt aangeduid met de volgende codering: A1-oordeel:

de voorgenomen activiteiten over de vijfjaarsprognoseperiode worden als passend beoordeeld bij de

vermogenspositie;

A2-oordeel:

de voorgenomen activiteiten over de eerste drie jaar van de vijfjaarsprognoseperiode worden als

passend beoordeeld bij de vermogenspositie, maar in de laatste twee jaar kan de financiële positie in

gevaar komen;

B1-oordeel:

de voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie in het derde prognosejaar in gevaar,

terwijl in de laatste jaren weer de balans wordt gevonden tussen activiteiten en vermogenspositie;

B2-oordeel:

de voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie op korte termijn (de eerste drie prognose-

jaren) in gevaar. In de laatste jaren wordt de balans tussen activiteiten en vermogenspositie niet

hervonden.

Het aantal corporaties met een A2-, B1- of B2-oordeel, die dus een kanttekening van het CFV hebben gekregen voor de continuïteit, betreft 28. Uitgesplitst betreft het vijf keer een B2-oordeel, twee keer een B1-oordeel en 21 keer een A2-oordeel.


5


04

HOE STAAT DE REST ER VOOR?

Van 391 corporaties is de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ openbaar beschikbaar. Hiervan hebben acht corporaties het solvabiliteitsoordeel onvoldoende en zijn er 28 corporaties waarbij het continuïteitsoordeel niet voor de volledige vijf beschouwde prognosejaren als passend is beoordeeld bij de vermogenspositie (geen oordeel A1). Op basis van het oordeel van het CFV zou eenvoudig kunnen worden geconcludeerd dat het met de andere onderzochte corporaties wel goed zit. De realiteit ligt echter vaak genuanceerder, zo bleek in het recente verleden. De onderliggende openbare rapportages Corporatie in Perspectief van het CFV zijn daarom door Brink Groep nader beschouwd. Dit heeft geresulteerd in enkele wetenswaardigheden over de corporaties inzake de rentedekkingsgraad, de grondposities, de schuldverdienratio en het marktrisico. Zowel het onderzoek van het CFV naar de grondposities en projectontwikkeling, als ook de jaarlijkse rapportage Corporatie in Perspectief bieden waardevolle informatie. Hoewel gelukkig bij het overgrote deel van de corporaties de risico’s beperkt blijken, vallen ook enkele corporaties in negatieve zin op. Het CFV kiest ervoor over de individuele corporaties niet expliciet naar buiten te treden, totdat de wal het schip heeft gekeerd. Een voorbeeld hiervan is WSG uit Geertruidenberg. Over deze corporaties was het CFV in de voorgaande jaren in haar rapportages nog mild (CiP 2009 solvabiliteit voldoende, continuïteit A1, CiP 2010 solvabiliteit voldoende, continuïteit A2, CiP 2011 niet beschikbaar), terwijl de realiteit inmiddels anders heeft uitgewezen. Ook dit jaar zijn in Corporatie in Perspectief diverse corporaties door het CFV mild beoordeeld, hoewel ze mogelijk in de gevarenzone verkeren. Uit de actualiteit rond Vestia begin 2012 blijkt dit ook (CiP 2009 solvabiliteit voldoende, continuïteit C (onvoldoende inzet van het vermogen), CiP 2010 solvabiliteit voldoende, continuïteit A1, CiP 2011 solvabiliteit voldoende, continuïteit A1). Diverse corporaties die een voldoende krijgen voor hun solvabiliteit en waarbij naar het oordeel van het CFV de continuïteit niet in gevaar is, hebben op basis van de onderliggende analyse van Brink Groep wel degelijk nog enkele ‘uitdagingen’, om het maar voorzichtig te duiden. Het is overigens bekend dat het CFV achter de schermen vaak wel de noodzakelijke duidelijke taal spreekt en soms helpt bij het onder controle krijgen van risico’s van de betreffende corporaties. Hoewel het aan de spreekwoordelijke schandpaal nagelen van corporaties vaak niet productief zal werken, zou ook evengoed een betoog kunnen worden gehouden voor openheid van de stand van zaken bij de individuele corporaties. De individuele informatie is weliswaar al openbaar, maar lastig te interpreteren voor de partners van corporaties. Gemeenten, projectontwikkelaars en andere betrokkenen kunnen op basis van de rapportage Corporatie in Perspectief nog weinig concluderen over de risico’s bij ‘hun’ corporatie. Dat zou veel explicieter kunnen. Mogelijk draagt de openheid van de stand van zaken bij een individuele corporatie ook bij aan het verbeteren van de situatie.


6


04.01 Rentedekkingsgraad Voor de continuïteit is het van belang over een gezonde netto kasstroom3 te beschikken. De netto kasstroom per verhuureenheid geeft een indicatie van de middelen die vanuit de verhuur beschikbaar komen om de overige lasten te voldoen, schulden af te lossen en om investeringen mee te verrichten. Een hogere netto kasstroom geeft een grotere buffer om eventuele toekomstige tegenvallers op te vangen. Het landelijk gemiddelde van de netto kasstroom bedraagt € 1.019,-- per verhuureenheid. Van de acht corporaties met een onvoldoende solvabiliteitsoordeel scoort Wooncorporatie Kennemerhave uit Velsen het minst goed met € 377,-- per verhuureenheid. Er zijn 30 corporaties die een minder gezonde netto kasstroom hebben. Van de 28 corporaties zonder continuïteitsoordeel A1, scoort de minst presterende corporatie op dit onderwerp € 178,-- per verhuureenheid. Er zijn achttien corporaties met een minder gezonde netto kasstroom. Hiervan zijn zelfs veertien corporaties met een negatieve netto kasstroom. Uit een nadere analyse van de betreffende corporaties blijkt dat het soms om een eenmalig slechte netto kasstroom gaat. Er kan dus niet automatisch worden geconcludeerd dat het niet goed gaat bij die betreffende corporaties. Tezamen met de rentelasten vormt de netto kasstroom de rentedekkingsgraad in de CFV-rapportage. De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden: hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Er zijn twee corporaties die een hogere rentelast per verhuureenheid hebben dan de slechtst scorende corporatie met een kanttekening van het CFV. Zes andere corporaties hebben een hogere rentelast dan nummer twee van het beklaagdenbankje. Er zijn 13 corporaties met een slechtere rentedekkingsgraad dan de slechtst scorende corporatie met een kanttekening. Het landelijke gemiddelde voor de rentedekkingsgraad is 1,8. Van de beschouwde corporaties halen 58 een rentedekkingsgraad lager dan 1,4. Uiteraard heeft onder meer de aard van de woningportefeuille (bijvoorbeeld veel of weinig nieuwbouw) invloed op de rentedekkingsgraad. Alleen op basis van de rentedekkingsgraad kan dus niet worden geconcludeerd dat een individuele corporatie er niet goed voor staat. Het is wel één van de belangrijke indicatoren.

3 De netto kasstroom wordt bepaald door de netto bedrijfslasten, de onderhoudslasten en de erfpacht in mindering te brengen op de huurop brengsten, vergoedingen, bedrijfsopbrengsten en geactiveerde productie.


7


300

15

200

Corporaties zonder kanttekening Corporaties met kanttekening

100

Landelijk gemiddelde

10

0 -100

5

-200


Corporaties zo Corporaties m

-300

0

-400 -500

-5

-600

Figuur 1: rentedekkingsgraad van corporaties met rentelasten

04.02 Grondposities 6.000.000

€ 40.000

In de zomer van 2011 publiceerde het CFV een rapport4 over de grondposities en projectontwikkeling bij woningcor30.000 poraties. Doel van het onderzoek was inzicht te verkrijgen in het risicobeheer bij grondverwerving€en risicovolle 5.000.000

vastgoedprojecten door corporaties. Het rapport is gebaseerd op een onderzoek in twee fasen uit 2010. In de eerste fase is een enquête gehouden bij 48 corporaties. 4.000.000


€ 20.000

Corporaties zonder kanttekening Op basis van het onderzoek vonden door het CFV gesprekken plaats met de commissarissen van de betreffende Corporaties met kanttekening

5 € 10.000 Het CFV corporaties. 3.000.000 Ook werd door het CFV in de pers de alarmbel geluid voor wat betreft het risicomanagement.

concludeerde onder meer: “…dat er op basis van de gerealiseerde productie van de afgelopen jaren voor ruim 21 jaar aan bouwvoorraad aanwezig is”. Waarbij na enkele nuancerende woorden in de rapportage het volgende werd 2.000.000

vermeld: “Duidelijk is in ieder geval dat de corporaties een fors ontwikkelpotentieel hebben”.

€

0

1.000.000

- € 10.000

0

- € 20.000

300

10.000 9.000

4 Centraal Fonds Volkshuisvesting, “Onderzoek grondposities en projectontwikkeling bij woningcorporaties 2011”, Naarden 27 juni 2011 250 meer: Financieel Dagblad 14 juli 2011 “Corporaties nemen te veel risico’s”, BNR Interview met Jan van der Moolen, directeur CFV, 13 juli 2011. 5 Onder

8.000

Brink Groep Risico’s in de corporatiesector 200

Corporaties zonder kanttekening

7.000

Corporaties zo 8

Corporaties m 6.000

-100

5

-200


Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed Corporaties zo Corporaties m -300

0

-400 -500

-5

-600

€ 40.000

6.000.000

€ 30.000

5.000.000

4.000.000


€ 20.000


3.000.000

€ 10.000

2.000.000

€

0

1.000.000

- € 10.000

0

- € 20.000

Figuur 2: grondposities per corporatie (in m2) Veel corporaties hebben grond verworven voor toekomstige woningbouw. Sommige van deze aankopen hebben een 300

10.000

speculatief karakter. Enkele corporaties hebben in de hoogtijdagen van de vastgoedmarkt duur, soms te duur, grond verworven. Het CFV heeft per corporatie in beeld gebracht wat de grondwaarde per verhuureenheid9.000 is. Het landelijke 250 gemiddelde van de waarde van de nog te ontwikkelen grondposities per verhuureenheid uit de bestaande woning8.000

portefeuille bedraagt € 843,--. Er zijn twintig corporaties waarbij de waarde meer dan vijf keer zo hoog is als dit landelijke gemiddelde. Vijf daarvan hebben een hogere waarde dan de hoogst scorende corporatie met 7.000een kantte200

kening van het CFV.


Corporaties zo

Corporaties m 6.000

150het CFV is tevens de oppervlakte van de verworven gronden in beeld gebracht, separaat voor gronden Door met en 5.000

gronden zonder een bouwbestemming. Er zijn 69 corporaties met meer dan 100.000 m2 grond voor toekomstige (woning)bouw. Negen daarvan hebben zelfs meer dan 1.000.000 m2 in bezit.

4.000

100

3.000 50

2.000


1.000 -


9

4.000.000


3.000.000

€ 10.000

Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed €

2.000.000

0

1.000.000

- € 10.000

0

- € 20.000

300

10.000 9.000

250

8.000

Corporaties zo

7.000

200

Corporaties zonder kanttekening Corporaties met kanttekening 150

Corporaties m 6.000 5.000 4.000

100 3.000 50

2.000


1.000 -

Figuur 3: grondpositie (in m2/VHE) Wat opvalt, is dat de meeste corporaties nauwelijks grondposities hebben ingenomen. Een beperkt aantal corporaties is erg actief op de grondmarkt. Er worden grondposities ingenomen die niet altijd in verhouding staan tot de omvang van de corporatie. Vier corporaties hebben een grotere grondpositie dan de slechts scorende corporatie met een kanttekening van het CFV. Van 111 corporaties is de gemiddelde grondprijs per m2 bruto plangebied hoger dan € 100,--. Zeker als dat grondposities zonder een bouwbestemming zijn, kunnen deze als risicovol worden bestempeld. Zo is er bijvoorbeeld een corporatie met circa 200.000 m2 (bouw)grond in bezit, waarvan circa 140.000 m2 zonder bouwbestemming, met een gemiddelde grondwaarde van circa € 185,-- per m2. Ook zijn er bijvoorbeeld acht corporaties zonder een kanttekening van het CFV, waarbij de grondwaarde boven de € 500,-- per m2 ligt. Daar gaat het overigens gelukkig meestal om gronden met een bouwbestemming en over niet al te grote oppervlakten. De huidige marktomstandigheden hebben het risicoprofiel van grootgrondbezitters uiteraard aanzienlijk nadelig beïnvloed, maar ook in goede tijden was dit al tamelijk risicovol te noemen.

04.03 Schuldverdienratio Een andere belangrijke indicator voor de financiële positie van de corporatie is de nominale waarde van de langlopende leningen per verhuureenheid. In de top tien van minst goed scorende corporaties staan drie corporaties met een kanttekening van het CFV, maar dus ook zeven zonder kanttekening. Ook is het interessant te weten in hoeveel jaar de langlopende leningen kunnen worden afgelost uit de netto kasstroom. Dit wordt zichtbaar door de schuldverdienratio6. 6 De schuldverdienratio geeft de verhouding tussen de netto kasstroom en de langlopende schulden weer.


10


300 200 100

Landelijk gemiddelde 0 -100 -200


-300 -400 -500 -600

Figuur 4: schuldverdienratio 7 De gemiddelde schuldverdienratio van de corporaties in Nederland is 31,8. Van de onderzochte corporaties zijn er € 40.000

twintig met een schuldverdienratio die drie keer zo slecht is (dus hoger dan 95,4) en enkele uitschieters die zelfs meer dan zeven keer zo slecht scoren. In de groep van twintig zijn vier corporaties met een hoge langlopende lening € 30.000 per verhuureenheid (circa € 65.000 tot 80.000 per verhuureenheid) en tegelijk een hoge schuldverdienratio.


Met de netto kasstroom kunnen de betreffende corporaties de langlopende leningen aflossen in een periode van 120 tot 279 jaar. De reguliere netto kasstroom is daarbij uiteraard niet de enige bron voor de aflossingen. Naar verwach€ 20.000

ting hebben deze corporaties ook een groot aandeel grondposities te verkopen aan derden of bijvoorbeeld vrije sector koopwoningen in ontwikkeling. € 10.000

€

0

- € 10.000

- € 20.000

10.000 9.000

7 Van één corporatie bedraagt de schuldverdienratio, veroorzaakt door een hele lage netto kasstroom, 1154 deze extreme waarde is voor de leesbaarheid van de grafiek weggelaten

8.000

Corporaties zonder kanttekening Brink Groep Risico’s in de corporatiesector 7.000

Corporaties met kanttekening 6.000

11

300 200


100

Landelijk gemiddelde 0 -100 -200


-300 -400

04.04 Financiële ruimte -500

Een andere interessante indicator met betrekking tot de schuldenpositie is het verschil tussen de bedrijfswaarde en het -600 vermogen. Er zijn 78 corporaties waarbij het verschil minder dan € 5.000,-- per huurwoning bedraagt. Van 28 vreemd

corporaties is het verschil zelfs negatief (de schulden zijn dus hoger dan de bedrijfswaarde per woning). Dit is op zich niet direct een probleem, maar dan moet de feitelijke marktwaarde van het bezit wel hoger zijn dan de bedrijfswaarde. € 40.000

€ 30.000


€ 20.000

€ 10.000

€

0

- € 10.000

- € 20.000

Figuur 5: financiële ruimte 8 Corporaties hebben een investeringsopgave die jaarlijks 1,5 tot 2,2 miljard kost. Dat onrendabele investeringsvolume 10.000

is nodig om veroudering tegen te gaan, om aan een groeiende kwaliteitsvraag te voldoen, om de voorraad te transformeren 9.000 en te werken aan een meer gedifferentieerde opbouw van wijken en buurten. Op sectorniveau kunnen de corporaties dat de komende jaren aan, maar er wordt flink ingeteerd op het vermogen. Het aantal corporaties dat 8.000

niet aan de veranderopgave kan voldoen en projecten schrapt, zal fors groeien. 7.000

Corporaties zonder kanttekening

Corporaties met Vestia, die onlangs met de derivaten in kanttekening de problemen kwam, scoort op de parameter ‘bedrijfswaarde minus langlo6.000 pende leningen’ het meest negatief van de onderzochte corporaties. De derivaten waren bedoeld om risico’s op

rentestijgingen voor de langlopende leningen te voorkomen. Door de lage rentestand zijn juist de derivaten een 5.000 risico geworden. Waarschijnlijk kan worden betoogd dat de hoeveelheid langlopende leningen de achterliggende 4.000 reden van het probleem is. Immers, zonder het hoge bedrag aan benodigde langlopende leningen zou er geen aanlei-

ding3.000 bestaan voor het in omvangrijke mate verzekeren van renterisico’s met behulp van derivaten. Hoewel de problematiek met Landelijk de derivaten niet zomaar te voorzien was, kon op basis van de beschikbare cijfers wel worden vermoed gemiddelde dat 2.000 de financiering van Vestia extra aandacht behoefde. 1.000

8 De financiële ruimte wordt bepaald door het verschil tussen bedrijfswaarde en de langlopende leningen.

-


12

100

Landelijk gemiddelde 0


-100 -200


-300 -400 -500 -600

04.05 Marktrisico Het CFV onderkent in de methodiek voor de beoordeling van de risico’s drie bronnen van risico: het macro-economi€ 40.000

sche risico (inflatie en rente), het operationele risico (falende processen of mensen) en het marktrisico. Het marktrisico is het risico dat door een negatieve marktontwikkeling de waarde van het bestaande bezit of de opbrengst vangrondposities, niet verkochte gereedgekomen koopwoningen (voorraden) en de opbrengst van de productie van € 30.000

Corporaties zonder kanttekening nieuwbouw koop (reeds aangegane verplichtingen) lager is dan verwacht. De onzekerheid over de ontwikkeling van met kanttekening de koopprijs is daarbijCorporaties ook meegenomen. € 20.000

Door het CFV wordt de ‘value at risk’ benadering gehanteerd. Hierbij wordt de waarde van het bezit in een scenario getoetst. Eerst worden de kasstromen inzichtelijk gemaakt op basis van de meest waarschijnlijke ontwikkeling. Dan worden € 10.000diezelfde kasstromen bepaald op basis van een zogenoemd slecht-weer-scenario, uitgaande van een zekerheidsgrens van 95%. Dit betekent dat er volgens het CFV 95% kans is dat de feitelijke ontwikkeling een positiever beeld laat zien. Het verschil tussen de beide kasstromen levert het risico, uitgedrukt in euro’s. Op basis van de be€ 0 schikbare informatie is het niet mogelijk te beoordelen wat door het CFV of de betreffende corporatie als de meest

waarschijnlijke ontwikkeling wordt gezien, ook de 95% inzake het slecht-weer-scenario is niet te toetsen. Toch vormt de ‘value at risk’ benadering een indicator voor het (relatieve) risico van de betreffende corporatie. Met - € uitgevoerde 10.000 name omdat de methodiek consistent bij alle corporaties is toegepast en daardoor dus onderling wel vergelijkbaar is. - € 20.000 Het gemiddelde marktrisico van Nederlandse corporaties bedraagt € 1.992,-- per gewogen verhuureenheid. Gecon-

cludeerd kan worden dat tien corporaties meer dan het dubbele marktrisico lopen, met uitschieters tot het vier- en vijfvoudige marktrisico. 10.000 9.000 8.000 7.000


6.000 5.000 4.000 3.000 2.000


1.000 -

Figuur 6: marktrisico (in € / VHE)


13


04.06 Bevindingen Op basis van de in dit artikel behandelde aspecten kan worden geconcludeerd dat van de 34 corporaties met een kanttekening van het CFV er twaalf in de ‘aandachts-top-50’ van de analyse van Brink Groep eindigen9. Uiteraard vormen de in dit artikel beschouwde aspecten slechts een deel van de totale rapportage Corporatie in Perspectief van het CFV. Wel zijn het belangrijke indicatoren. Bij de 38 andere corporaties in de ‘gevarenzone top 50’ op basis van dit artikel, zijn door het CFV geen kanttekeningen geplaatst in het eindoordeel voor solvabiliteit of continuïteit. Toch kan voorzichtig worden geconcludeerd dat het beheersen van de risico’s bij die corporaties extra veel aandacht behoeft. Zonder adequate maatregelen blijft het risicoprofiel van deze corporaties, tezamen met de corporaties die van het CFV reeds een kanttekening hebben gekregen, hoog. Het behoeft geen toelichting dat in de huidige situatie op de vastgoedmarkt en de financieringsmarkt het ten positieve wenden van deze risico’s geen eenvoudige opgave is.

05

WAT BRENGT DE TOEKOMST?

Uiteraard is het niet zo dat de corporaties in de ‘aandachts-top-50’ geen perspectief meer hebben. Het is zeker mogelijk om de risico’s te beïnvloeden en structureel te saneren. Enkele maatregelen die Brink Groep toepast zijn: herstructurering van de financieringsportefeuille en het doorvoeren van exit-strategieën voor risicovolle projecten. Ook nog ingrijpender maatregelen als reorganisatie en fusie moeten in sommige gevallen in ogenschouw worden genomen. Om de gewenste investeringsopgave toch te kunnen financieren is er een (acute) noodzaak om werk te maken van het sturen op de kasstroom. Harmoniseren van de huur, afbakening van de doelgroep en het verlagen van de onderhoudskosten en bedrijfslasten. Verder wordt duidelijk dat de ruimte voor avonturen en risico’s in de toekomst beperkt is. Al met al kan worden geconcludeerd dat ook de corporatiesector nog een hele uitdaging heeft onder het huidige gesternte van de financieringsmarkt en de vastgoedmarkt. En dan hebben we het nog niet eens gehad over de maatregelen die het Rijk en Europa voor de corporatiesector in petto hebben. Corporaties moeten niet lijdzaam afwachten tot het CFV komt ingrijpen of hierover rapporteert, maar kunnen beter zelf in actie komen. Om het maar spreekwoordelijk uit te drukken: ‘Als een konijn in de koplampen van een auto kijken en blijven zitten is niet verstandig. Soms is een paar stappen opzij al genoeg om niet platgereden te worden’. Goed inzicht in de risico’s is essentieel, dan zijn er vaak ook sturingsmogelijkheden om een goede continuïteit en solvabiliteit te borgen.

9 Voor de ‘aandachts-top-50’ zijn meegenomen: netto kasstroom, rentelasten, rentedekkingsgraad, grondposities, langlopende leningen, schuldverdienratio, bedrijfswaarde minus langlopende leningen en het marktrisico.


14


Brink Groep: Risicomanagement, vastgoedsturing en financiering integraal bezien De complexiteit van hedendaagse vraagstukken vraagt meerdere disciplines. De adviseurs van Brink Groep beslaan de volle breedte van de huidige problematiek. Dit veelkleurig team werkt samen om het stuur op de corporatie te krijgen.

Paul Beyersbergen

Paul is directeur bij Brink Groep. Hij is bouwprojectmanager voor de schijnbaar

onmogelijke klussen. Hij bracht het SS Rotterdam in veilig water en was

verantwoordelijk voor de afwikkeling van het campusproject in Maastricht.

Erik Deiman

Erik is directeur bij Brink Groep. Hij bouwde in diverse trajecten mee aan een nieuwe slag

vaardige woningcorporatie. Hij zette het vastgoedbedrijf op bij Wooncom, zette de ontwik-

kelorganisatie neer bij Lefier en hij introduceerde bij Staedion de scheiding tussen de

beleggersrol en ontwikkelrol. Erik is in 2010 de drijvende kracht geweest achter de

stimuleringsmaatregelen woningbouw van de Provincie Noord Brabant.

Ernst van der Leij

Ernst is een ervaren adviseur vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Hij kent de belangen van

partijen en doorziet de risico’s van ontwikkelingen snel. Hij weet dat om te buigen tot een

opbouwend advies voor het risicomanagement. Als het moet haalt Ernst de hete kolen uit

het vuur in vastgelopen projecten of bij onderhandelingen.

Roland Marx

Roland is van huis uit financier. Hij was vanuit die expertise interimbestuurder bij Servatius

en werkte mee aan de herstructurering van WSG. Nu richt hij zich bijvoorbeeld op de

mogelijkheden voor de oprichting van een investeringsfonds voor studentenhuisvesting.

Marten Middendorp

Echt werk maken van portefeuillemanagement, dat is het vak van Marten. Hij maakt de

financiële doorrekening van het ondernemingsplan en wijst op de sturingsmogelijkheden.

Om dit proces ook in de organisatie geborgd te krijgen ontwikkelde Brink Groep de software

applicatie Direction.

Sjoerd Aalbers

Sjoerd specialiseert zich al jaren op het gebied van risicomanagement. Hij rekent aan het

risico van individuele projecten en ontwikkelportefeuilles.


15


Vanuit advieservaring ontwikkelt Brink Groep software om de belangrijkste processen binnen de corporatie te ondersteunen. De uitdaging ligt er in om complexe opgaven te borgen.

Metropolis

Direction

Haalbaarheidsstudies, rekenen en tekenen

Strategisch en tactisch portefeuillemanagement

Conditie inspectie

Basis

Me

n te

lisatie pita Ka

Conditie na Sce rio

Inventar is inspec atie tie

IBIS Main

Guard

Onderhoudsplanning

Risicomanagement


16


brinkgroep.nl

Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed. Risico s. in de corporatiesector. Een nadere beschouwing van de CFV-cijfers. brinkgroep

Recommend Documents